河南省汝南县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1727民初4224号原告:凡秀华,女,汉族,1980年09月20日出生,住汝南县。原告：孔德新,男,汉族。1954年10月17日出生,住址同上。二原告委托诉讼代理人：李岩，河南安澜律师事务所律师。被告：驻马店市金土地置业有限公司(原林州市华通建设工程有限公司)。住所地：驻马店市天中山大道与置地大道交汇处白金公寓。统一社会信用代码:914117000638031507法定代表人:韩迎辉,该公司总经理。委托诉讼代理人：赵新奇，河南安澜律师事务所律师。被告：董纳新,男,汉族,1969年08月19日出生,住汝南县。委托诉讼代理人：王建国，河南鸿鹰律师事务所律师。被告：余红（系逝者张继红妻子）,女,汉族,1968年11月26日出生,住驻马店市驿城区。被告：张亚男（系逝者张继红女儿）,女,汉族,1993年03月08日出生,住址同上。委托诉讼代理人：余红，系被告张亚男母亲。被告：张文梅（系逝者张继红母亲）,女,汉族,1942年12月21日出生,住址同上。委托诉讼代理人：余红，系被告张文梅儿媳。被告：李应保,男,汉族,1956年12月15日出生,住汝南县。原告凡秀华、孔德新诉被告驻马店市金土地置业有限公司（以下简称被告金土地公司）、董纳新、张文梅、余红、张亚男、李应保房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告孔德新及二原告委托诉讼代理人李岩、被告余红（同时为被告张文梅、张亚楠的委托诉讼代理人）、被告董纳新及其委托诉讼代理人王建国、被告李应保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凡秀华、孔德新向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告之间的房屋买卖协议；2、依法判决六被告连带返还原告购房款20万元及利息；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告凡秀华系原告孔德新儿媳，因需要买房，经人介绍认识了张继红，张继红说其系金土地置业天中花园小区的建筑施工方，金土地欠张继红和董纳新二人的工程款，抵押给其的有房屋，可以从其处购买，2013年12月23日，原告凡秀华听从安排在被告金土地公司预交2万元购房款，因张继红、董纳新系金土地天中花园的建筑施工方，金土地公司欠张继红二人的工程款，其将原告意向的房屋已经抵押给张继红和董纳新，二人就要求将房屋款直接交付给二人，同日，以原告孔德新的名义向张继红、董纳新交纳了8万元购房款。2014年04月17日，原告孔德新向被告安排的李应保又交纳了10万元购房款，双方商定所购房屋为汝南县天中花园小区13号楼9层东户（2单元）110.5m2一套。上述几被告在收到原告的款项后均向原告出具了收据。张继红于2019年10月突发疾病去世,张文梅、余红、张亚男系其继承人。后经原告多次找几被告要求交付房屋,被告以各种理由推脱,现经原告了解,原告预定的房屋已经另行出卖,双方的购房合同已经无法继续履行,合同目的已不能实现。为了维护原告的合法权益,今特起诉到法院,请求依法支持原告的诉讼请求。被告金土地公司辩称，1、本公司收到原告交纳的预约款2万元，也与原告签订了预约协议，但是原告没有按照协议约定的日期进行买房，也没有交纳剩余的购房款，没有按协议履行，愿意解除合同，退还原告2万元购房款。原告诉称的其他房款，金土地公司没有收到，也没有抵顶张继红的工程款，与金土地无关，不同意退还。被告董纳新辩称，董纳新在本案中只是孔德新购房的一个介绍人，董纳新本人并没有收取8万元的购房款，当时孔德新交款有原告凡秀华、孔德新、张继红及董纳新在场，凡秀华和孔德新把8万元的购房款交给张继红以后，张继红给其出具了收据，因为凡秀华、孔德新并不认识张继红，才让董纳新在8万元的收条上签名作为见证人，因此，本案原告要求董纳新承担交付买房款的责任没有事实依据，更没有法律依据。请求依法驳回原告对董纳新的诉讼请求。被告张文梅、余红、张亚男辩称，1、张亚男、余红放弃张继红财产继承权，二人不应承担任何责任；2、本案系房屋买卖合同纠纷，依据合同相对性，余红、张文梅不应承担任何责任；3、根据原告诉状中自认其是向驻马店市金土地置业有限公司购买房屋，且金土地公司出具有收据及房屋房号、房屋面积平方等，具有合同属性，合同相对双方为二原告与金土地公司，该买卖过程中，余红及张文梅二人未参与也不知情。综上，应依法驳回原告对张文梅、余红、张亚男的诉讼请求。被告李应保辩称，我从来不认识原告孔德新，孔德新诉状中说把血汗钱交给我也是不可能的，我是张继红工地上出具证明的一个记帐员，借据上的10万元是我替张继红出的，管财务的经理孙伟找到我，让我给原告出一个收房款借据并写明房号，这是孙伟让我写的，我什么钱也没见到，董纳新也可以证明我是工地干啥的，我不应承担返还房款的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人均无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。根据采信的证据，本院认定事实如下：（一）2013年12月23日，原告凡秀华与被告金土地公司签订一份“天中花园”预约协议：乙方（凡秀华）自愿交纳预约金2万元办理预约手续，选定房源后可享有以下优惠：（1）预约金可额外抵房款优惠3万元；乙方须接到通知后，按照甲方（金土地公司）要求时间到达销售中心进行登记选房，否则视为自动放弃按预约卡号顺序优先选房权；（2）乙方在选房当天未能选到合适房源或意向房源已按正常选房顺序选择完毕，则预约卡优先选房权自动失效；若因双方原因导致客户没有选中合适房源，乙方可在选房结束后7天内到营销中心办理退约手续，乙方所缴纳的预约金在其提出申请后7日内退还……。预约协议签订当天，原告凡秀华向被告金土地公司预交购房款2万元。当天，被告董纳新拉着张继红到原告处，以金土地以房顶抵其工程款为由，要求原告向其交纳购房款，二原告向张继红交纳购房款8万元，张继红与董纳新共同向原告出具收条。2014年04月17日，根据被告董纳新的安排，原告找到张继红的会计被告李应保交纳房款10万元，李应保为原告出具借据：“古塔镇熊湾孔得新购房款10万元。借款用途说明：付13#楼9层东户（2单元）一套110.5㎡）”。（二）本院于2019年07月19日作出（2018）豫1727民初5236号民事判决载明：一、2013年07月25日，张继红以林州市华通建设有限公司（后更名为金华公司）的名义与金土地签订建设工程施工合同。合同约定，张继红以林州市华通建设有限公司的名义承包金土地发包的天中花园商住小区13号楼、17号楼的土建、安装工程。合同签订后，原告张继红依约施工。2014年08月16日监理例会纪要载明：13号楼主体已检测并通过验收。2015年06月27日，张继红向金华公司书写一份申请，申请将天中花园13号楼、17号楼工程委托给孙宁威负责，其不再参与管理一切事务。二、天中花园商住小区13号楼、17号楼裙楼部分与S3商住（图纸设计13号楼与17号楼之间连接商业为S3）由董纳新以林州市华通建设有限公司的名义施工，工程款由董纳新向原告张继红结算。判决：一、被告金土地公司于判决生效之日起十日内支付张继红13号楼工程款2525111.40元及利息（从2014年08月17日起计算至履行完毕之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；如不按期履行，张继红有权就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿；二、被告金土地公司于判决生效之日起十日内支付张继红17号楼和商业楼的工程款1147267.45及利息（从2015年04月02日起计算至履行完毕之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。），如不按期履行，张继红有权就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。被告张文梅（该案审理过程中，张继红去世，张文梅作为第一顺序继承人参加诉讼）不服该判决提出上诉。驻马店市中级人民法院于2019年12月20日作出（2019）豫17民终3760号民事裁定：本案按上诉人张文梅自动撤回上诉处理。三、2019年10月，张继红去世。从被告金土地以房抵顶张继红工程款的清单中没有查询到案涉房屋。本案审理过程中，被告余红、张亚男书面声明：作为张继红第一顺序继承人自愿放弃对张继红遗产的继承权，不再参与张继红所有遗产继承。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：1、原告要求解除房屋买卖合同能否得到支持？2、原告的20万元购房款应由谁退还？针对上述焦点，本院认为：合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。原告与被告金土地公司所签订的“预约协议”不具有正式合同性质，协议内容不包含房屋位置、价款、付款方式等主要条款，仅是双方可能订立合同的一种意思表示，不符合《中华人民共和国合同法》第十二条（合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：标的、数量、质量……）的规定。原告向被告金土地公司交纳2万元购房预约金之后，未按照被告金土地公司印制统一格式的“预约协议”要求去选房，并与其签订《商品房买卖合同》，故双方不存在合同关系，原告要求解除与被告金土地公司的合同关系不符合法律规定。但被告金土地公司收取原告的2万元预约金按照“预约协议”规定应予退还，且被告金土地公司当庭表示愿意退还，本院予以支持。因原告未按照协议约定退回预约金，被告金土地的行为没有过错，原告要求其承担利息损失不符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，本院不予支持。关于原告与被告李应保之间是否存在房屋买卖合同关系。本院认为：李应保系张继红雇佣的会计，向原告出具的借据行使的是职务行为，其与原告之间不存在房屋买卖合同关系，原告要求与其解除合同并要求其返还购房款没有事实依据，也不符合法律规定，本院不予支持。关于被告董纳新、张继红与原告之间是否形成合同关系。本院认为：首先，被告张继红以可以用金土地公司出售的房屋抵顶张继红工程款为由，要求原告将8万元房款交付给张继红；其次，原告向会计李应保交纳10万元房款时，李应保在借据中写明了房屋楼号及房号、面积，具备合同的主要条款，因此，张继红生前与原告之间形成房屋买卖合同关系，因张继红未向原告交付房屋，其行为构成违约，且经原告催要后，张继红生前仍未交付，致使原告购房目的无法实现，原告请求解除合同并要求张继红继承人返还18万元购房款，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院予以支持。被告余红、张亚楠虽系张继红第一顺序继承人，但已书面声明放弃遗产继承，原告请求其偿还张继红债务，不符合《中华人民共和国继承法》第三十三条第二款（继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。）之规定，本院不予支持。至本案判决前，原告提供的张继红的继承人张文梅继承了张继红的下列遗产：“被告金土地公司于判决生效之日起十日内支付张继红13号楼工程款2525111.40元及利息（从2014年08月17日起计算至履行完毕之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；如不按期履行，张继红有取就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”请求张文梅在该遗产范围内承担返还18万元房款的责任，符合《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款（继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。）的规定，本院予以支持。但原告请求的利息损失应从起诉之日（2020年10月26日）起按起诉时一年期贷款市场报价利率计息。关于被告董纳新是否应当偿还原告房款的问题。本院认为：被告董纳新应对8万元房款承担返还责任。理由是：1、被告董纳新虽与原告之间未构成房屋买卖合同关系，但在张继红收取原告8万元房款时，是董纳新介绍原告认识张继红，并以房屋抵顶张继红、董纳新工程款的名义共同向原告出具了收条，而不是在收条上注明是“见证人”，应视为并存式债务的加入；2、董纳新在案涉工程中分包了部分工程，其不能证明8万元房款用于张继红的工程还是董纳新的工程，从生效判决书中显示：董纳新的工程款从张继红工程款中结算，原告要求其承担8万元房款的还款责任并无不当，本院予以支持。但原告请求的利息损失应从起诉之日（2020年10月26日）起按起诉时一年期贷款市场报价利率计息。被告董纳新抗辩理由不符合法律规定，本院不予采纳。综上，原告请求被告共同承担连带还款责任没有法律依据，本院不予支持。根据上述理由及法律规定，另依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告驻马店市金土地置业有限公司于判决生效之日起五日内返还原告凡秀华、孔德新购房款2万元；二、被告张文梅于判决生效之日起五日内在继承张继红遗产（2525111.40元工程款及利息）的范围内返还原告凡秀华、孔德新购房款18万元及利息（从2020年10月26日起至履行完毕之日止，按起诉时一年期贷款市场报价利率计息；被告董纳新对其中8万元购房款及利息承担共同还款责任；三、驳回原告凡秀华、孔德新其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告驻马店市金土地置业有限公司负担300元，由被告张文梅、董纳新负担3900元，由原告负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院，逾期本判决即发生法律效力。审 判 长  田红卫人民陪审员  李卫平人民陪审员  彭 继二〇二〇年十二月八日书 记 员  乔华丽