上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初8443号原告(反诉被告)：上海筱创机电设备安装有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：吴海芳，执行董事。委托诉讼代理人：陶先春，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)：罗永民，男，1960年10月18日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：卢俐俊，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。原告上海筱创机电设备安装有限公司(以下简称“筱创公司”)与被告罗永民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序审理。被告罗永民提出反诉，本院于同年9月8日受理后，对本诉和反诉进行合并审理。本案于同年10月10日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人陶先春，被告的委托诉讼代理人卢俐俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告筱创公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告搬离上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将该房屋及房屋内装饰、设备、家具交付原告；2、判令被告协助原告办理物业管理费、水、电、煤、电讯等费用结算和过户手续(在涉案房屋转移占有前未支付和未结算的费用由被告承担)；3、判令被告支付逾期交房赔偿金(以4,750,000元为基数，按每日万分之五标准计算，自2020年1月1日起计付至房屋及房屋内装饰、设备、家具实际交付之日止)，暂算至起诉之日为387,125元；4、判令被告承担本案诉讼费用。审理中，原告撤回第1项、第2项诉讼请求。事实和理由：2019年4月4日，原、被告就上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)及房屋内装饰、设备的转让事宜签订《房地产买卖合同》及《补偿协议》，合同第四条约定：被告于2019年12月31日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接；第十条约定：被告未按本合同第四条约定期限交接房地产的，被告应当向原告支付赔偿金，赔偿金按原告已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。合同及协议还对双方其他权利义务等作出明确约定。合同签订后，原告及时足额支付购房款，双方也办理了过户手续，原告已按约履行合同义务，但被告迟迟未向原告交付房屋。后经原告多次催告，被告一直拖延交付房屋，直至原告起诉后，被告才于2020年7月3日交房，被告行为已构成违约。为维护合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告罗永民辩称，2018年8月18日，原告法定代表人吴海芳作为买受人与被告就购买涉案房屋签署了《上海市房地产买卖合同》，对付款时间有明确约定，之后，因吴海芳未按合同约定的时间履行付款义务且购房资格未解决，所以提议将买受人变更为原告筱创公司，于是原告与被告在2019年4月4日变更签订了《上海市房地产买卖合同》，两份合同编号均是XXXXXXX。被告因置换房屋短期内无法交房，原告为了让被告不追究吴海芳的违约责任，承诺被告可以住到新房子装修好再交房，双方互不追究责任，被告才同意变更合同。原告起诉本案后，被告在被告知搬离后一个月内就搬离了，故被告不应支付赔偿金。即使原告不承认双方有互不追究违约责任的合意，现原告主张的违约金高于其实际损失，请求法院依法予以调整。综上，请求法院依法判决。被告罗永民向本院提出反诉请求：1、判令原告向被告支付逾期付款的赔偿金272,990元；2、反诉费用由原告承担。事实与理由：2019年4月4日原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》，对原告付款期限作了明确约定，但原告实际付款存在严重逾期，已构成违约，应当按照合同约定以逾期应付未付款为基数按照每日万分之五向被告支付赔偿金。因此，被告提起反诉，要求判如所请。原告筱创公司针对被告罗永民的反诉辩称，原、被告签订的合同中约定的付款时间早于合同签订日期，是中介工作人员失误所致，原、被告未及时发现，故双方对于付款时间约定不明，原告可随时履行付款义务，之后原告也陆续足额支付了购房款，原告不存在逾期付款违约行为。且原告和被告签订的是新合同，吴海芳个人签订的合同与本案无关，被告返还吴海芳购房款证明了其二人签订的合同已经解除。因此，原告不同意被告的反诉请求，要求法院依法驳回。本院经审理认定事实如下：被告罗永民原系上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“涉案房屋”)房屋的产权人。吴海芳系原告筱创公司的法定代表人。2018年8月18日，原告筱创公司的法定代表人吴海芳作为乙方(买受人)，与被告罗永民作为甲方(卖售人)通过上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称“太平洋房屋公司”)的居间介绍下，签订《上海市房地产买卖合同》(第一版)，合同编号为XXXXXXX，约定吴海芳向被告购买涉案房屋，建筑面积114.77平方米，转让价款3,800,000元，被告于2019年1月31日前腾出房屋并通知吴海芳进行验收交接，过户时间为2018年12月31日之前；第九条第三款、第十条第三款分别约定了乙方逾期付款或者甲方逾期交房的，分别应按逾期未付款或者已付款的日万分之五向对方支付赔偿金，逾期超过15日的，守约方除可单方解除合同外，还有权按照房屋总价的20%主张违约金；附件三付款协议约定：1、乙方于签约当日支付甲方房款30,000元；2、乙方于2018年8月20日之前支付房款70,000元；3、乙方于2018年9月30日前支付房款500,000元；4、乙方于2018年10月31日前支付房款1,500,000元；5、乙方于2018年11月30日前支付560,000元；6、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款1,110,000元，该款项由贷款银行转入甲方账户；7、乙方于双方办妥房地产交接手续当日支付30,000元。同日，吴海芳还与被告签订《补偿协议》一份，约定：双方于2018年8月18日关于涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，实际成交价为4,680,000元，买卖合同约定的成交价为3,800,000元，乙方另于2018年11月30日前补偿甲方房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备补偿款880,000元，本协议的违约责任适用买卖合同有关规定。上述合同签订后，吴海芳陆续于2019年2月3日前向被告罗永民的儿子罗俊毅账户转账支付累计620,000元，作为吴海芳向被告购买涉案房屋的购房款。之后，由于吴海芳付款困难，经协商，合同中的买受人变更为原告筱创公司，原、被告遂于2019年4月4日在太平洋房屋公司的居间介绍下，变更签订了《上海市房地产买卖合同》(第二版)，合同编号仍为XXXXXXX，该版合同除了将第一版合同约定的交房时间由2019年1月31日变更为2019年12月31日、过户时间由2018年12月31日变更为2019年4月30日、落款时间由2018年8月18日变更为2019年4月4日、买受人(乙方)由吴海芳变更为筱创公司外，其某内容均与前一版合同一致。同日，原、被告还签订一份《补偿协议》，将装潢、厨卫设施及附属设施、设备补偿款880,000元的支付时间变更为2019年4月30日之前，乙方落款处有吴海芳签名及原告筱创公司公章。2019年4月9日至2019年4月12日期间，原告筱创公司向被告罗永民账户转账支付购房款累计4,500,000元。罗俊毅于2019年4月11日将吴海芳个人先期支付的购房款620,000元通过转账方式退还给了吴海芳。之后，原、被告双方办理了过户手续，2019年5月17日原告经核准登记为涉案房屋的产权人。2019年10月7日、10月31日、11月12日，吴海芳代原告向罗俊毅账户分别转账支付购房款100,000元、50,000元、100,000元。以上原告共计向被告支付购房款4,750,000元，原、被告双方一致确认4,750,000元为涉案房屋实际成交金额，被告原本答应若二个月内全款付清则房款优惠70,000元，因吴海芳未能按照承诺在二个月内付清款项，故仍恢复到挂牌价4,750,000元。2020年2月4日，吴海芳通过微信联系罗俊毅，称“俊毅，你让爸妈把房子收拾一下，三月中旬我这里到期房东让我续一年，要不就让我搬家了，这里也一楼很潮湿，我也不想在这里住了，如果找房子不认识现在非常时期我也不放心，正好你的房子还可以放下东西，谢谢你！”罗俊毅未作回复。2020年5月14日，吴海芳发短信给被告称“罗叔：你这个月底可以来交房了？”被告回复“我付出违约金加利息你一定要给我的，小吴，你要讲话算数，你是个做生意的人，讲话要有信誉的。”吴海芳称“你是交房还是不交？如果你房子装修好了就交房，没好你要住多久？不然一直不交也没这个道理……”。“罗叔：如果你还没装修好，还需要多久给我具体时间，超出合同范围的钱也给你，房子一直住的做事也适可而止，你的态度还是要坚持没理由不交房，我只好让律师拿着合同交房时间2019年12月份.合同约定里面的所有家具在上面都要按照约定交付，这样超出的时间你可以随便住，我们会主张房租的，你确实现在还需要时间住下可以商量，过分的要求是不可以的。以上是我们公司态度”。2020年6月30日，罗俊毅发微信给吴海芳：“姐，咱们也别折腾了。我爸妈7月30号前搬走。”2020年7月3日，原、被告双方办理了房屋交接手续。原、被告对于上述事实均无争议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原、被告对于约定的交房时间有争议：被告主张尽管合同载明交房时间是2019年12月31日之前，但由于吴海芳先行违约导致被告置换房屋计划搁置，后在中介协调下，原告口头承诺可以等被告新房子装修好再交房，双方互不追究对方责任，基于此，被告才同意变更合同买受人主体；而原告则不认可被告的陈述，认为就是已经考虑到被告新房子要装修，所以合同载明的交房时间晚于过户时间八个月，且原、被告之间的合同是新合同，并非是对原合同的承继，原合同中吴海芳的责任已经免除，不存在互不追究违约责任的合意。被告为证明该项主张，申请证人席某某出庭作证，证人陈述：其是太平洋房屋公司的工作人员，也是本案所涉房屋买卖事宜的经办人，吴海芳签好合同后资金上有问题，想让被告办理房屋抵押，被告拒绝了，吴海芳和她一个姓王的朋友找了几次请求延长付款和过户时间，被告说其订了一套房子，因为付款时间拖延被告也违约了，吴海芳提出要变更买受人，被告说变更合同的话时间来不及，吴海芳说不急着交房，被告可以住下去，互不追究违约责任。因为吴海芳第一版合同已经违约，第二版合同付款时间还是按照第一版合同没有改，也不影响交易，而过户时间和交房时间因为已经过了，交易中心这里无法通过只能变更，第二版合同付款时间未改并非公司员工失误，第二版合同约定2019年12月31日交房，是因为交易中心要求合同上必须写一个时间，实际上双方说的是等到被告房子装修好再搬，因为这个时间没法确定，所以双方没法约定时间。第二版合同签订时间是白天，当时证人也在场。2020年6月被告让证人去沟通交房时间，被告的新房子还没有装修好，证人联系了吴海芳的秘书，双方于2020年7月3日交房了。当时被告问了原告这边一起去的男的可不可以撤诉，对方说应该可以，证人当时还打电话给吴海芳秘书不是应该撤诉了吗，对方回答要问一下律师。交房之前证人也给吴海芳打过电话，吴海芳说交给公司的律师处理了，让秘书联系。第一版合同谈的时候说吴海芳两个月内全款付清，成交价4,680,000元，否则就要加价70,000元，最后是以4,750,000元成交的。双方口头上说让被告继续住在里面，被告就不追究吴海芳的违约责任。第二版合同约定的付款时间已经过了，当时原、被告口头约定过户之前必须付清除尾款30,000元之外的其某全部款项。原告对证人陈述的第二版合同约定的付款时间未更改的原因有异议，应该视作约定不明，之后原、被告口头约定付足4,500,000元就可以过户，剩余250,000元什么时候付没有约定过，签第二版合同时是晚上，证人陈述是白天，足以证明证人当时不在场，原、被告没有达成让被告住下去等房子装修好、双方互不追究违约责任的合意，过户当天被告提出原告有违约，恢复到4,750,000元，吴海芳也同意了，对证人其某陈述无异议。被告对证人证言均无异议，原、被告口头约定被告住到新房子装修好之后，被告才会答应宽限到2019年4月30日前全款付清，尾款是在交房前付清，但事实上过户时原告只付了4,500,000元，被告也同意先过户让吴海芳办理抵押再付尾款，后来250,000元一直在催，后来付了。2、原、被告对于原告是否存在逾期付款情形存在争议：被告认为两版《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》均明确约定了付款时间，第二版合同是对第一版合同的承继而非新合同，原告明显存在逾期付款的事实，原告答应房子继续给被告居住，被告给予违约责任的豁免。而原告则认为双方口头约定过户前支付4,500,000元，余款250,000元未明确约定付款时间，故其并未逾期付款，吴海芳和被告的合同已经解除，原、被告之间的合同是一份新的合同，签订新的合同对原告的违约责任已经免除了。3、双方对于对方陈述的损失有异议：原告主张其因被告违约，存在损失如下：因提起本次诉讼支出律师费20,000元，已付10,000元；房屋占有使用费损失，具体未计算过，也未了解过相同地段房屋租金价格；为此，原告提供法律服务委托协议、律师费发票。被告对原告提供的该组证据真实性、合法性无异议，但认为律师费合同中未进行约定，房屋占有使用费应参照相同地段租金标准，据被告了解每月6,000元。被告主张其因原告违约，存在损失如下：律师费损失30,000元、资金占有损失，为证明其主张，提供聘请律师合同、律师费发票、付款凭证。原告对被告提供的该组证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，本诉部分是因被告逾期交房引发纠纷，聘请律师是被告个人选择，给费用不属于其损失，反诉部分无事实和法律依据不应得到支持，故其律师费也不应得到支持，且被告主张的逾期付款违约金标准过高，计算方法有误，即使原告有逾期付款，也应当按照2019年4月30日为付款节点，从2019年5月1日开始计算，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，此后按照LPR计算。本院对于双方提供的证据真实性、合法性均予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告双方是否有延期到被告新房子装修好再交房、且双方互不追究责任的合意？如何认定合理的交房时间？二、原告是否存在逾期付款行为？三、原告主张的逾期交房赔偿金以及被告主张的逾期付款赔偿金计算方法是否合理？围绕上述争议焦点，本院阐述如下：一、原、被告双方是否有延期到被告新房子装修好再交房、且双方互不追究责任的合意？如何认定合理的交房时间？首先，第二版《上海市房地产买卖合同》约定的交房时间是2019年12月31日前，但证人陈述被告所述延期到被告新房子装修再交房属实，且本院注意到，原告提供的其法定代表人吴海芳与罗永民2020年5月14日的短信往来记录中吴海芳提到“如果你房子装修好了就交房，没好你要住多久？不然一直不交房也没这个道理”，由此可见，原、被告此前确实达成过被告房子装修好了就交房的合意，因此，本院采信被告此项意见。其次，关于双方是否有互不追究责任的约定，本院认为，被告原是与吴海芳签订《上海市房地产买卖合同》，之后由原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，两版合同编号一致，前者为第一版，后者为第二版，显然第二版合同是对第一版合同的变更，而非如原告所述系解除后重新成立的新合同，因此，结合两版合同的签订、变更、履行情况，第二版合同中付款时间未作变更应认定买受方逾期付款行为的延续，而非如原告所述应归责于太平洋房屋公司工作人员失误。基于买受方先行违约，故被告及证人所述被告延期交房、双方互不追究违约责任的意见，符合逻辑，也较为合理，本院予以采信。再次，如前所述，本院认定原、被告之间存在延期交房的口头约定，该约定与第二版买卖合同中约定的交房时间2019年12月31日前不一致，对此本院认为，应当结合合同变更情况、实际履行情况等，确定一个合理的交房时间。第二版买卖合同约定过户时间为2019年4月30日前，约定的交房时间为过户后八个月，根据审理查明的情况，签订该版合同时，被告对于自己新房子何时能够装修好尚不得知，故合同约定的交房时间晚于过户时间八个月常理而言应当也已是考虑到了装修期间，基于公平原则，确定合理交房时间，既要避免义务人不当拖延交房而不宜认定为被告实际装修完毕的时间，也要考虑双方确有延期交房的口头约定而不宜认定为2019年12月31日，应当以原告催告的合理交房时间为准，超过该合理期限，可认定被告逾期交房。现原告主张其于2020年2月4日通过微信向被告之子罗俊毅提出过交房，又于2020年5月14日通过短信向被告提出过交房，对此，本院认为，2020年2月4日的微信聊天是吴海芳发给罗俊毅的，而非发给被告本人，且由于双方有延期交房的口头约定，吴海芳显然是以商量的语气提出三月中旬其所租房子到期后不想续租所以想搬进来，后无果，故本院无法认定该次聊天是原告向被告的明确交房催告；而2020年5月14日，吴海芳向被告发短信，提出这个月底是否可以来交房？如果房子装修好了就交房，没好的话需要明确住多久，没道理一直不交房，并称会主张房租，由此可见，原告当日的确向被告提出了交房，且明确要求月底交房，也给予被告半个月的合理搬离时间，同时，表达了不免除被告的违约责任。因此，本院认定原告于2020年5月14日向被告进行了交房催告，5月底为合理的交房时间。双方实际于2020年7月3日办理房屋交接，被告构成逾期交房，原告可自2020年6月1日起主张相应违约责任。二、原告是否存在逾期付款行为？如前所述，本院认定第二版买卖合同系第一版买卖合同的变更，尽管买受人主体发生了变更，但买受人的逾期付款行为存在延续。根据审理查明的事实，原、被告在签订第二版买卖合同时，对于付款时间变更为：除尾款30,000元之外，其某款项均应于过户前即2019年4月30日前支付，尾款30,000元根据第二版合同约定可于交房当日支付。买卖合同司法解释规定：买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。根据原告的实际付款情况，其过户前支付了房款4,500,000元，2019年10月7日支付100,000元，2019年10月31日支付50,000元，2019年11月12日支付100,000元，因此，本院认定原告对于最后三笔款项中的220,000元存在逾期付款情形，自2019年5月1日起理应承担相应违约责任。三、原告主张的逾期交房赔偿金以及被告主张的逾期付款赔偿金计算方法是否合理？首先，关于原告主张的逾期交房赔偿金，根据第二版《上海市房地产买卖合同》第十条第(三)款、《补偿协议》相关约定，被告逾期交房的，应按原告已付款日万分之五支付赔偿金，故原告主张该项损失具有合同依据，但应自2020年6月1日起计算至2020年7月3日止。被告认为原告主张的赔偿金标准过高，本院认为，赔偿金作为违约责任的一种承担方式，应当考虑实际损失，原告按照日万分之五计算标准过高，本院调整为日万分之三。双方一致确认实际成交价格为4,750,000元，经本院核算，被告应付原告逾期交房赔偿金47,025元。被告主张该项赔偿金标准按照当地租金标准每月6,000元支付租金，缺乏依据，本院不予采纳。其次，关于被告反诉主张的逾期付款赔偿金，第二版买卖合同第九条第(三)款、《补偿协议》约定原告逾期付款的，应按未付款日万分之五支付赔偿金，但同理被告主张的标准过高，本院亦调整为日万分之三，以220,000元为基数自2020年5月1日起算至2020年7月3日止。经核算，原告应支付被告逾期付款赔偿金11,676元。原告主张该项赔偿金标准按照中国人民银行同期贷款利率或者LPR计算，缺乏依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第一款的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)罗永民于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海筱创机电设备安装有限公司逾期交房赔偿金47,025元；二、原告(反诉被告)上海筱创机电设备安装有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)罗永民逾期付款赔偿金11,676元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,107元，减半收取计3,553.50元，反诉案件受理费2,697元，合计诉讼费6,250.50元，由原告(反诉被告)上海筱创机电设备安装有限公司负担3,111.50元(已付)，被告(反诉原告)罗永民负担3,139元(已付2,697元，余款442元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陆贤二〇二〇年十月二十八日书记员  夏丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。……