甘肃省高级人民法院民事判决书（2020）甘民终108号上诉人（原审被告、申请执行人）：甘肃省融资担保集团股份有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区天水中路3号。法定代表人：储著贞，该公司董事长。委托诉讼代理人：周清馨，甘肃赛莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵和康，甘肃赛莱律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：胡宗荣，女，汉族，l955年1月31日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：李正刚、王卿，甘肃金致诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：陈作江，男，汉族，l976年6月3日出生，住甘肃省兰州市城关区(系胡宗荣之子)。委托诉讼代理人：李正刚、王卿，甘肃金致诚律师事务所律师。原审被告（被执行人）：兰州金岳装饰有限公司，住所地甘肃省兰州市红古区大通路七号小区。法定代表人：李耀军，该公司总经理。原审被告（被执行人）：李耀军，男，1972年12月20日出生，汉族，住甘肃省兰州市红古区。原审被告（被执行人）：王斌，男，1958年12月27日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。原审被告（被执行人）：李玉福，男，1953年10月10日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。原审被告（被执行人）：兰州畅浩商贸有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区东岗西路街道平凉路282号3单元2206室。法定代表人：李奋武，该公司总经理。委托诉讼代理人：王斌，男，1958年12月27日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。原审被告（被执行人）：李奋武，女，1963年5月2日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。委托诉讼代理人：王斌，男，1958年12月27日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。上诉人甘肃省融资担保集团股份有限公司（以下简称省融资担保公司）因与被上诉人胡宗荣、陈作江、原审被告兰州金岳装饰有限公司（以下简称金岳公司）、李耀军、王斌、李玉福、兰州畅浩商贸有限公司（以下简称畅浩公司）、李奋武案外人执行异议之诉一案，不服甘肃省兰州市中级人民法院（2019）甘01民初681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人省融资担保公司委托诉讼代理人赵和康、被上诉人胡宗荣、陈作江及其委托诉讼代理人李正刚、王卿、原审被告王斌并作为畅浩公司、李奋武委托诉讼代理人到庭参加诉讼。原审被告金岳公司、李耀军、李玉福经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。省融资担保公司上诉请求：l.撤销一审判决，依法改判驳回胡宗荣、陈作江的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审的诉讼费用由胡宗荣、陈作江承担。事实和理由：一审判决事实认定不清，适用法律错误。第一，一审判决依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，认定胡宗荣享有排除强制执行的权利属于适用法律错误。根据该规定第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，省融资担保公司享有的优先受偿权完全能够对抗胡宗荣、陈作江提出的执行异议。第二，兰州亨达房地产开发有限公司（以下简称亨达公司）对涉案房屋没有产权且系无权处分，一审判决认定《售房合同》有效属于认定事实不清。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条的规定，涉案房屋的所有权人应当为不动产权利证书上记载的李奋武，一审判决认定亨达公司有权出售涉案房屋无事实及法律依据。因此，亨达公司与胡宗荣的房屋交易行为不产生物权变动的法律后果。其次，位于甘肃省兰州市城关区XXX[产权证号：XXXX]的房屋不动产登记证书载明的房屋面积为75.52平方米，房屋结构为四间，在未取得不动产登记管理部门同意对上述房屋产权及面积进行分割的情况下，亨达公司与胡宗荣签订的《售房合同》行为显然与我国房屋登记管理“一房一证”的原则不符，合同内容违反了法律法规的强制性规定，应属无效合同。另外，胡宗荣明知涉案房屋并无独立产权，无法办理产权登记，在此情况下仍旧购买涉案房屋，自身存在严重过错，则应当承担不能取得房屋产权的法律后果。胡宗荣、陈作江辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回全部上诉请求，维持原判。1、涉案房屋《出售合同》合法有效，亨达公司所出售房屋均办理在李奋武名下后出售。2.涉案房屋抵押登记显示李奋武于2002年已将房屋抵押给银行，拿到银行抵押借款后再次将房屋出售给胡宗荣等，李奋武认可房屋登记错误。3.胡宗荣购买涉案房屋用于居住，符合商品房消费者的权利，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》精神应优先于融资公司的抵押权。王斌、畅浩公司、李奋武共同述称，没有意见。胡宗荣、陈作江向一审法院起诉请求：1.依法终止对李奋武名下位于兰州市城关区XXX房屋的执行程序，解除对该房屋的查封及拍卖；2.确认胡宗荣、陈作江对位于兰州市城关区XXX18.15平方米的房屋享有所有权，并判决李奋武将该套房屋过户至胡宗荣、陈作江名下；3.案件受理费由省融资担保公司负担。一审法院认定事实：2002年6月3日，亨达公司与陈义华签订《房屋出售合同》，约定出售房屋为坐落于兰州市XXX，面积为18.15平方米，价格为9075元。2002年6月3日、6月20日亨达公司出具收据两份，分别载明收取陈义华购房款5000元、4075元，亨达公司按照上述合同约定向陈义华、胡宗荣夫妇交付了案涉房屋，但未办理相关过户登记手续，胡宗荣、陈作江占有使用案涉房屋至今。2015年12月28日，省融资担保公司与李奋武签订编号为XXX《抵押反担保合同》，约定以案涉房屋为金岳公司向省融资担保公司提供抵押反担保。2016年12月6日就案涉房屋办理了抵押登记，并取得了他项权证。2018年1月8日甘肃省兰州市中级人民法院（2017）甘01民初1049号民事调解书确认省融资担保公司对案涉房屋享有优先受偿权。后因金岳公司未按该调解书履行付款义务，2019年5月24日甘肃省兰州市中级人民法院（2019）甘01执恢43号之一执行裁定书裁定将涉案房屋依法拍卖。2019年7月，胡宗荣、陈作江向兰州中院提出书面执行异议，该院于2019年8月8日作出（2019）甘01执异554号执行裁定，裁定驳回胡宗荣、陈作江的异议请求。另查明，李奋武系亨达公司的股东，2001年7月，李奋武将位于兰州市城关区XXX房屋办理了产权登记，登记在其名下，不动产权证号为XXXX。该房屋所有权证所附房产平面图[分层分户图]显示上述建筑面积为75.52平方米，该房产由四间房屋组成：一间面积为18.32平方米的房屋由胡宗荣、陈作江母子实际占有使用，一间面积为18.32平方米和一间面积为20.56平方米的房屋由案外人党若桐实际占有使用，另外一间面积为18.32平方米的房屋由案外人胡彦鹏实际占有使用。再查明，陈义华与胡宗荣系夫妻，婚后育有一子陈作江，陈义华于2005年9月27日去世，陈义华父母均早于陈义华去世。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本案中，首先，陈义华与亨达公司于2002年6月3日签订的售房合同，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。该合同约定将诉争房屋出售给陈义华，且陈义华已将房款全部付清；其次，陈义华在本院查封案涉房屋之前已实际入住该房屋，陈义华去世后，胡宗荣、陈作江作为陈义华第一顺序法定继承人，至今仍继续入住并使用该房屋；最后，无论是胡宗荣、陈作江在庭审中陈述的李奋武以不能办理过户为由拖延登记过户，或是李奋武在相关联案件中辩称的因客观原因无法分户办理房产证，案涉房屋未办理房屋过户登记的过错责任均不在胡宗荣、陈作江。综上，本院认为胡宗荣、陈作江对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。关于确认案涉房屋所有权的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，即当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。案涉房屋虽登记在李奋武名下，但陈义华因与亨达公司之间的合法买卖行为而实际占有房屋，陈义华已支付了买卖价款，亨达公司已失去房屋的实际控制权，案涉房屋的真实权利状态已与登记簿的记载不符，胡宗荣、陈作江作为陈义华第一顺序法定继承人，其系案涉房屋真实权利人的事实能够确认。同时，基于《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，一审法院对胡宗荣、陈作江的该项诉请予以支持。关于胡宗荣、陈作江要求李奋武配合其办理案涉房屋产权过户登记的诉请。因办理登记时需申请人提供相应的材料交由相关行政机关予以审核，故本院对原告胡宗荣、陈作江该项诉请不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款之规定，判决如下：一、不得执行被告李奋武名下的位于甘肃省兰州市城关区XXX[产权证号：XXXX]四间房屋中的一间，即由南楼头数楼中第一间房屋。二、确认原告胡宗荣、陈作江对位于甘肃省兰州市城关区XXX[产权证号：XXXX]由南楼头数楼中第一间房屋享有所有权；三、驳回原告胡宗荣、陈作江的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告李奋武负担。本院二审期间，围绕上诉请求胡宗荣、陈作江提交二份《兰州市房屋交易与权属登记信息查询结果单》，以证明其名下持有房屋情况并据此主张属于商品房消费者。经质证，融资担保公司对该证据真实性无异议，但不认同证明目的。本院认为，该证据系不动产管理机关对胡宗荣、陈作江在兰州市持有房屋事实的确认，应予以采信，但胡宗荣、陈作江就此提出的证明目的是否应予支持，本院将综合其他事实在本院认为部分作出认定。本院除对一审判决认定事实予以确认外，另根据案外人党若桐、胡彦鹏就案涉房产分别提起的二起诉讼案件卷宗材料查明如下事实：2000年，亨达公司（甲方、卖方）与李奋武（乙方、买方）签订《房地产买卖契约》，约定将位于兰州市城关区XXX房产，面积75.52平方米以60416元出售于李奋武，由其于2001年6月30日前一次性以现金方式交付。2002年6月3日，亨达公司（甲方）与陈义华（乙方）签订《房屋出售合同》，约定将上述房产中一间，面积为18.15平方米，以9075元出售于陈义华。同时约定“考虑到价格因素，此房屋甲方不给乙方办理产权过户手续，乙方只有此房屋的使用权。”2008年8月4日，亨达公司与胡彦鹏签订《协议书》，约定出售房屋为兰州市城关区XXX四间房屋中自东向西第一间房屋，面积17平方米，价格为3万元。2008年10月30日，亨达公司（甲方、卖方）与党若桐（乙方、买方）签订《售房合同》，约定将上述房产中由南楼头数第一和楼中第二间公司自用房，每间房屋面积15平方米，合计30平方米，以5.2万元出售给党若桐。同时约定“上述两间房屋无房产证，以后办理房屋产权时甲方应协助办理，所需费用双方另行商定。”2019年9月17日，李奋武在党若桐案一审诉讼中，提交书面答辩状明确认可“原本这些房子都归开发公司所有，只是办在李奋武个人名下而已。”并表示愿意积极配合办理产权过户登记。还查明，《兰州市房屋交易与权属登记信息查询结果单》显示：胡宗荣、陈作江名下无房产。本院认为，根据当事人的诉辩主张及庭审质证意见，本案争议的焦点为：胡宗荣、陈作江对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，省融资担保公司对诉争执行标的依法享有抵押权，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条和126条之规定精神，为维护抵押权具有优先性的民事权利秩序，胡宗荣、陈作江如欲对执行标的排除强制执行，必须系商品房消费者。否则，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，其主张将难获人民法院支持。作为上述规定的但书除外条款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本院认为，胡宗荣、陈作江系符合上述规定的商品房消费者，理由如下：首先，案涉执行房产被查封前，即2002年亨达公司与陈义华已签订《协议书》，虽然约定出售房产于2001年登记在李奋武名下，但综合本案、党若桐案、胡彦鹏案三案中一审经质证证据，可以认定亨达公司系诉争房产实际所有权人，否则李奋武既是该公司股东又系房产登记权利人，在亨达公司多次处分房产尤其还作为委托代理人与党若桐签订了《售房合同》情形下，不可能对亨达公司处分行为不知情。在李奋武名下房产交付胡宗荣等人占有使用十多年间，也无证据证明其提出了异议，李奋武在党若桐案一审答辩意见也进一步佐证了本院上述认定事实。故亨达公司作为实际权利人与陈义华签订的《协议书》合法有效。其次，胡宗荣、陈作江名下无其他房屋，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条关于“商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神”，胡宗荣、陈作江符合前述规定第二项要求。第三，《协议书》约定价格为9075元，已向亨达公司履行完毕付款义务。综上，一审判决认为胡宗荣、陈作江对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益正确，但适用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条仅保护的是商品房消费者之外的一般不动产买受人享有的物权期待权，依法对抗的是普通金钱债权人，并不能对抗享有法定优先权或抵押权的债权人，故一审判决适用法律错误，本院应予纠正。省融资担保公司该项上诉理由成立，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”买卖双方缔结的以不动产为交易标的的买卖合同，只是物权变动的原因行为，不能直接发生物权变动的法律效果，需出卖方协助履行过户登记义务后，买受人才依法对不动产享有所有权。故通常情形下缔约双方在交易及履行中，对于交易标的所有权归属于出卖方并不持异议，即在买卖双方间不存在权属争议，否则买受人以合同方式受让房屋并取得所有权的合理性也就不存在了。在价款已支付、房产已交付情形下形成的纠纷，并非因物权归属不明或者有争议所致，而是由于出卖人未按约定履行协助变更所有权义务。此种情形下，买受人享有的诉讼权利是依合同请求出卖人履行转移过户义务以实现其所有权，而非请求人民法院确认其对交易房屋享有所有权。因据前述理由，双方间不存在根据《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”之规定所形成的物权归属争议。买受人通过提出确认之诉寻求救济属于路径选择错误。本案中，虽亨达公司与陈义华已签订《协议书》，但在买卖合同尚未履行完结时，胡宗荣、陈作江关于确认其享有出卖房屋所有权的诉请，不应纳入物权确认之诉审理范围，一审判决确认案涉房屋归胡宗荣、陈作江所有不当，本院予以纠正。另，胡宗荣、陈作江关于判令李奋武立即配合其办理案涉房屋产权登记的诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉的受理范围，本院将另行裁定。综上所述，省融资担保公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律有误。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持甘肃省兰州市中级人民法院（2019）甘01民初681号民事判决主文第一项；二、撤销甘肃省兰州市中级人民法院（2019）甘01民初681号民事判决主文第二项；三、驳回胡宗荣、陈作江要求确认位于兰州市城关区九州大道亨达小区一号楼一楼由南楼头数楼中第一间房屋所有权的诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费550元，由甘肃省融资担保集团股份有限公司负担。甘肃省兰州市中级人民法院（2019）甘01执异554号执行裁定书于本判决生效时自动失效。本判决为终审判决。审判长 龙 鑫审判员 张永梅审判员 满春梅 二〇二〇年五月二十六日书记员 王晓雪