江苏省江阴市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0281民初4546号 原告：陆晓江，男，1989年2月6日出生，汉族，住江阴市。 委托诉讼代理人：王宁，江苏滨江律师事务所律师。 被告：王**，男，1975年2月26日出生，汉族，住无锡市梁溪区。 委托诉讼代理人：徐锡峰，江苏法舟（江阴）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈文燕，江苏法舟律师事务所律师。 原告陆晓江诉被告王**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月18日、7月6日公开开庭进行了审理。原告陆晓江的委托诉讼代理人王宁、被告王**及其委托诉讼代理人徐锡峰、陈文燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆晓江向本院提出诉讼请求：判令王**支付2020-2021年度房屋租金340000元及逾期损失（自2020年5月9日起至判决给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。诉讼过程中，陆晓江变更诉讼请求为：一、确认双方签订的房屋租赁协议于2020年6月28日解除；二、判令王**支付2020年4月23日至2020年6月28日期间租金76011元；三、判令王**承担违约金489600元。事实与理由：陆晓江与王**签订房屋租赁协议，由王**向陆晓江承租江阴市虹桥南路29-31号房屋，租赁期限自2019年4月23日起至2024年4月22日止，租金每年408000元。按合同约定王**应于2020年4月8日前支付2020-2021年度租金408000元，鉴于年初发生疫情可能对其经营产生影响，同时为响应政府政策号召，陆晓江主动免除2020年2月房屋34000元并减半收取2020年3月、4月租金，合计减免68000元，该减免租金在2020-2021年度租金中做相应扣减，同时允许减免后的租金延迟至2020年5月8日前支付，以支持王**度过疫情。但王**至今拒付租金，故向法院起诉，请求判如所请。审理中，因王**坚决要求解除合同，陆晓江予以同意并变更了诉讼请求。 被告王**辩称，一、房屋租赁协议应认定于2020年6月18日解除；二、同意支付2020年4月23日至2020年6月18日的租金，但应扣除2020年2月至4月陆晓江明确减免的租金68000元；三、违约金明显过高，请求法院酌情判决。 本院经审理认定事实如下： 陆晓江是江阴市虹桥南路29-33号房屋所有权人。陆晓江与王**签订房屋租赁协议，约定陆晓江将江阴市虹桥南路29-31号门面房二间半出租给王**；租期五年，自2019年4月23日起至2024年4月22日止，每年租金408000元，付款方式为先付后用，每年按合约提前15天一次性交付，如到期不按时交付房租款，陆晓江有权随时收回房屋；双方不得违约，不得提前解除该协议，违约方需支付给对方剩余房租内的全额租金款；合同还约定了其他事项。合同签订后，王**支付第一年租金并开始使用租赁房屋。 2020年3月14日，陆晓江通过微信告知王**：王**于2019年4月23日租赁江阴市虹桥南路29-31号门面房从事餐饮经营，按房屋租赁协议王**应于2020年4月8日前支付2020-2021年度租金408000元。但鉴于今年爆发新冠病毒疫情并考虑对于经营造成一定影响，同时为响应政府关于疫情期间扶持中小微企业发展的政策要求，拟免除王**2020年2月份房租34000元，并减半收取2020年3月及4月房屋租金共计34000元，合计减免68000元，该部分减免租金将在2020-2021年度租金408000元中做相应扣减，减免后的2020-2021年度租金340000元王**可延迟至2020年5月8日前支付。 2020年4月20日，王**通过微信告知陆晓江：做不下了，天天一千多，亏死了，费了那么多精力财力，撑不下了，请谅解。 2020年5月5日，陆晓江通过微信告知王**：王**租赁江阴市虹桥南路的租金已到支付期，请支付。 2020年5月13日，王**通过微信告知陆晓江：陆晓江，由于经营不善，已于5月10日正式关闭，东西已全部撤出，你看下怎么交接，钥匙要交给你。 2020年6月1日，王**通过微信告知陆晓江：我从2020年4月20日起即向你提出经营困难，拟不再承租，但是你均予以拒绝，钥匙也不愿意接受，今我已收到法院传票，我已无法承租下去，如果你方便的话，我把钥匙给你，如果你没有时间，我将按诉状上地址把钥匙邮寄给你，请你今天答复。陆晓江回复：双方签订的房屋租赁协议对彼此都有约束力，任何一方无权擅自解除合同，你因疫情经营困难在我方力所能及的情况下就你应交租金予以减少，不能因此解除合同……。 2020年6月4日，王**再次微信告知陆晓江：由于你已经起诉，再次明确你的房子不租了，原租赁合同自你起诉我之日解除。陆晓江回复：首先我不同意解除合同，其次钥匙我将寄回给你，解不解除不是你想怎样就怎样。 审理中，经本院释明，陆晓江同意解除合同并在2020年6月28日向本院提交变更诉讼请求申请书同意解除房屋租赁协议。2020年7月6日庭审中，王**当庭将房屋钥匙交还给陆晓江。 以上事实，有房屋租赁协议、微信聊天记录以及当事人在法庭上的陈述等在卷予以佐证。 本院认为，陆晓江与王**签订的房屋租赁协议合法有效，双方均应按约履行。本案中，陆晓江与王**签订的合同中约定租赁期限至2024年4月22日，同时对租金支付时间、违约责任等作了约定，虽然王**以经营不善无法继续经营为由在陆晓江起诉前以及本案第一次庭审中提出解除合同，但由于其不享有法定或者约定的合同解除权，不能以通知方式解除合同，其发出的解除合同通知不发生合同解除的效力，因此双方之间的租赁合同并未解除，王**应当自2020年4月23日起继续支付租金。审理中，经本院释明，陆晓江于2020年6月28日变更诉讼请求同意解除合同，故应认定双方合同于当日解除，王**租金应支付至当日，为74893元（408000÷365×67）。陆晓江在3月14日微信中表示同意减免租金68000元的意思表示是在王**继续履行房屋租赁合同支付下一年度租金的前提下作出，但由于王**并未按约支付下一年度租金并提出解除合同，故该部分租金不应再予以扣除。王**要求在其应付租金基础上扣除68000元的辩解理由本院不予采信。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。案涉房屋租赁合同因王**根本违约而解除，故本院综合双方租赁合同的剩余租期、案涉商铺是否易于再行出租、另行出租可能存在的差价、王**的过错程度等因素酌定王**应赔偿陆晓江案涉店面闲置期间的租金损失170000元。综上，王**应支付陆晓江244893元。陆晓江的诉讼请求，本院部分予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、确认陆晓江与王**签订的房屋租赁合同于2020年6月28日解除； 二、王**应于本判决发生法律效力之日起10日内支付陆晓江房租金及租金损失244893元； 三、驳回陆晓江的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4322元，财产保全费2320元，合计6642元（陆晓江已预交），由陆晓江负担3766元，王**负担2876元。王**应负担部分于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付陆晓江。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审判员  沈金锋 二〇二〇年八月三日 书记员  陆垚燚 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。