广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初1634号原告：恒大地产集团珠三角房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市天河区*************自编之二，统一社会信用代码91440101MA59BAB1XJ。法定代表人：孙博，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙菁，该公司职员。被告：佛山市南海区君恒投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********区家天下广场A区G层AG030、AG031,统一社会信用代码914********1522103。法定代表人：易某1。委托诉讼代理人：王肖伟，广东天爵律师事务所律师。原告恒大地产集团珠三角房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）与被告佛山市南海区君恒投资有限公司（以下简称君恒公司）股权转让纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用普通程序审理。原告恒大公司的委托诉讼代理人孙菁和被告君恒公司的委托诉讼代理人王肖伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒大公司向本院提出诉讼请求：1.君恒公司向恒大公司支付开工逾期违约金5593188元及资金占用利息损失（从2020年3月24日计至实际清偿之日止，暂计至2020年4月15日，合计利息为16973.77元）。2.诉讼费用由君恒公司承担。事实与理由：广州市新碧发投资有限公司、范永良于2014年1月28日与佛山市国土资源与城乡规划局签订《国有建设用地使用权出让合同》、《国有土地使用权出让合同补充协议》，通过挂牌方式取得坐落于佛山市三水区********8*，并由佛山市三水区盛利房地产有限公司（以下简称盛利公司）负责开发佛山市三水区********8***块。2016年6月28日，君恒公司与恒大公司签订《佛山市三水区盛利房地产有限公司股权转让合同》（以下简称《股权转让合同》），约定君恒公司将其持有的盛利公司10%的股权转让给恒大公司。双方于2016年7月27日完成100%股权的过户，2016年7月29日完成土地交付以及资料交接。2019年9月4日，佛山市自然资源局向盛利公司发出《佛山市自然资源局关于收取逾期开竣工违约金的通知》，要求收取94天(自2016年6月11日至2016年9月12日）的逾期开工违约金，合计为5593188元。按照《国有建设用地使用权出让合同》，君恒公司应于2016年6月11日之前完成设计、报建等相关手续并正式动工建设。但君恒公司在签订《股权转让合同》前一直未正式动工建设，开工逾期94天。上述开竣工违约金的产生属于交割日前的事由产生的经济法律责任，按照《股权转让合同》的约定，该违约金应由君恒公司承担。现原告依法向法院起诉，请求判如所请，维护自身合法权益。被告君恒公司辩称，一、本案的事实经过如下：2013年4月17日，广州市新碧发投资有限公司、范永良通过联合竞拍，取得佛山市三水区**********建设用地使用权，与出让人佛山市国土资源和城乡规划局（以下简称出让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》。2013年3月20日，三水工商局颁发《核准设立登记通知书》，控制人为范永良的项目开发公司盛利公司成立，其控股股东范永良控股90%股份，为该公司实际控制人。2014年1月28日，盛利公司与出让人签订《国有土地使用权出让合同补充协议》，约定该建设用地均分为面积相等的A地块（现在楼盘名称为新动力广场）及B地块（现在楼盘名称为恒大御湖郡），分别办理土地使用权证，其中B地块由盛利公司开发。2014年12月30日，盛利公司推进项目过程中完成规划设计，《建设工程规划许可证》获批。2015年1月16日，盛利公司实际控制人范永良49岁中年猝死意外身故，其继承人孤儿寡母无法负重且乘，将该在建建设项目转手给有实力的开发商，是发生本次股权转让的原因。2015年3月22日，盛利公司与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议二》，出让人同意该地块延期一年动工至2016年6月10日；2016年6月28日，君恒公司与恒大公司签订《佛山市三水区盛利房地产有限公司股权转让合同》，约定君恒公司将持有的盛利公司100%股权转让给恒大珠三角公司。2016年7月1日，盛利公司依照恒大公司要求清退关联单位设计施工及监理单位，与设计单位佛山市顺德区建筑设计有限公司签订《提前终止合同协议书》。2016年7月27日，盛利公司股权变更登记完成，《股权转让签名确认书》，盛利公司即刻起由恒大公司100%控股。2016年7月29日，君恒公司与恒大公司签订《土地交付确认书》，双方确认项目地块交付完成（证据十）。2016年7月29日同日，君恒公司与恒大公司签字确认《佛山三水西青大道项目资料交接确认书》，君恒公司办理了项目公司盛利公司所有原件资料及财务等等移交手续，因为依照恒大公司要求，盛利公司提前终止施工、园林设计、人防及规划的相关合同，而由君恒公司进行违约赔偿完毕的法律材料原件，于2016年*月5日交付给恒大公司，恒大公司于该确认书上补签收据。2016年9月12日及2016年9月28日，《佛山市三水区建设项目规划公告》，由恒大公司自带建设团队进驻盛利公司，因为自行修改项目规划，直到2016年9月12日及2016年9月28日其新规划才分两批分别获得出让人规划许可并进行了公告。2019年4月4日，出让人向盛利公司发出《佛山市三水区**********（B地块）动工违约情况核查通知》，认为该地块于2016年10月17日拿到施工许可证之日才达到动工标准，应缴纳逾期129天动工违约金7675758元。2019年4月15日，恒大公司发函君恒公司《关于承担责任的函》，主张其129天全部逾期动工违约金损失概由君恒公司承担。2019年4月中至2019年9月4日前这一期间中，依据恒大公司其后2019年9月20日发给君恒公司的函件中描述，盛利公司向出让人做出举证并提供了相关的证明资料，以受新动力广场（A地块）建设影响、以及项目地块实际于2016年9月12日实际施工为由，认为盛利公司不存在逾期动工的情况，要求相关部分免予缴纳所有逾期动工违约金。2019年9月4日，出让人向盛利公司发出《动工违约情况认定书》及《动工违约金缴款通知》，认为该地块以2016年9月12日规划许可批准日为实际动工日，应缴纳逾期94天动工违约金5593188元，逾期缴纳则进行司法诉讼追缴。2019年9月20日，恒大公司发函君恒公司《关于缴纳逾期动工违约金的函》，其中提到虽然盛利公司向出让人举证抗辩不存在逾期动工的情况，但还是被出让人认定逾期动工94天应缴纳逾期动工违约金5593188元，该违约金应概由君恒公司全部承担。2019年9月30日，君恒公司《回复函》，称恒大公司受让项目实际控股盛利公司后，项目公司应及时办理与相关的报建、用地许可手续，项目公司盛利公司逾期动工的责任不在君恒公司。2020年3月24日，盛利公司《上海浦东发展银行网上银行电子回单》，电汇5593188元款项至代理地方非税收缴款待结算款项账户。2020年4月*日，恒大公司起诉君恒公司，要求赔偿损失。二、根据以上事实的经过可以得出以下结论：恒大公司完成股权转让手续接手项目公司后，盛利公司没有及时办理与项目地块有关的报建、用地许可等手续，致使项目完工以后被行政部门追责；在被行政部门追责过程中盛利公司又怠于行使抗辩权利，致使实际损失发生，责任不在君恒公司。君恒公司在股权转让过程中已尽勤勉义务。在股权转让事宜谈判期间，君恒公司就将约定开工时间节点即将届满的事宜告知恒大公司：在签订股权转让协议时一并交付了相关可以领取施工许可证等等及时开工的资料；并且在合同中强调及敦促了及时办理与项目地块有关的报建、用地许可等手续是恒大公司的义务，在当时的情况下已尽勤勉义务，对股权转让合同义务已经完全履行完毕。恒大公司接手项目公司后，盛利公司没有及时办理与项目地块有关的报建、用地许可等手续，致使被行政部门追责。恒大公司接手项目公司后，盛利公司无法立即办理施工许可证进场施工的真实原因在于恒大公司要按照自己的既有风格重新规划，需要时间获得政府批准规划许可，这才是造成本案延迟开工建设的根本原因。在这种情况下，项目公司盛利公司该以各种理由（比如新更换股东需要时间调整规划设计、地块正在施工开挖地下停车场阻碍了B地块施工队进场等等原因）申请延期开工，然后与出让人签订延期开工补充协议，但是由于恒大公司过于自信而疏忽了这一环节的工作，导致这一环节的法律程序文件缺失而被政府问责，其后虽然提供了当初的实际情况资料，但是因为事过境迁未能被政府完全接受其辩解（但是政府最终认定逾期动工期间从129天降到94天，说明其中至少还有很多可以争取权利的空间），其损失应自行负责。其三、盛利公司在被行政部门追责后，又怠于行使法律赋予的抗辩权利，致使实际损失发生，其损失应由盛利公司承担。盛利公司持有受新动力广场开发建设影响、以及项目地块提前施工并受处罚的相关资料，主张地块不存在逾期动工的情况，未被政府完全接受其主张后，其抗辩权利可以通过收到《动工违约情况认定书》六十天内行使行政复议程序继续主张权利，即使行政复议权利主张不被支持，还可以在其后通过行政诉讼司法程序继续维护其合法权益。但是盛利公司自从2019年9月4日收到《动工违约情况认定书》以后，一直毫无任何维权行为，直至2020年3月24日径直缴款认罚，其放弃抗辩权利的后果应由盛利公司承担。综上所述，君恒公司认为恒大公司的起诉没有事实和法律依据，应予驳回。原告恒大公司在诉讼中提供以下证据：1.《国有建设用地使用权出让合同及补充协议》《土地交付确认书》，证明盛利公司于2014年1月28日取得案涉项目的国有建设用地使用权。2.《佛山市三水区盛利房地产有限公司股权转让合同》，证明恒大公司与君恒公司在2016年1月4日签订《股权转让合同》，第三条第12款约定，因交割日前的事由产生的经济法律责任由甲方承担。在股权转让合同第六页第二项第三小点“项目地块不存在…无需缴纳…”可以证明君恒公司存在违约行为。3.核准变更通知书、土地交付确认书，证明股权交割日为2016年7月29日。4.佛山市自然资源局《关于佛山市三水区************块动工违约情况核查通知》《动工违约情况认定书》《动工违约金缴款通知书》（土地开发违约金），证明2019年9月20日，佛山市自然资源局向盛利公司发出《动工违约金缴款通知书》，要求收取143天的逾期动工违约金5593188元。5.《关于责任承担问题的函》《关于缴纳逾期动工违约金的催促函》《回复函》，证明恒大公司多次向君恒公司提出请求，请求君恒公司承担逾期动工违约金，但君恒公司予以拒绝。6.建筑工程施工许可证，证明恒大公司于2016年10月17日才取得施工许可证。君恒公司向恒大公司交付土地时并未取得相应的施工许可证，导致恒大公司需时重新办理许可证。7.住房和城乡建设行政处罚决定书，证明恒大公司在未取得施工许可证已提前动工，表明恒大公司也做出了尽可能提早动工避免处罚。8.盛利公司关于动工的情况说明，证明恒大公司向自然资源局发函，尽量缩小损失、避免损失。被告君恒公司质证认为，对全部证据的真实性、合法性予以确认，对证据6的关联性存疑，缴款凭证虽然与政府出具的金额一致，但抬头不是佛山市自然资源局三水分局。恒大公司缴款后也应索要收据才算缴纳完毕，因为缴款手续不完善，因此，该款项是否能对应该处罚款项存疑。被告在诉讼期间提供以下证据：1.2013年4月17日《国有建设用地使用权出让合同》。2.2013年3月20日《核准设立登记通知书》。3.2014年1月28日《国有土地使用权出让合同补充协议》。4.2014年12月30日《建设工程规划许可证》。5.2015年1月16日《居民医学死亡证明书》。6.2015年3月22日《国有建设用地使用权出让合同补充协议二》。证据1-6证明股份转让前，君恒公司所持有项目公司之股权合法有效，不存在法律瑕疵。7.2016年6月28日《佛山市三水区盛利房地产有限公司股权转让合同》。8.2016年7月1日《提前终止合同协议书》。9.2016年7月27日《股权转让签名确认书》。10.2016年7月29日《土地交付确认书》。11.2016年7月29日《佛山三水西青大道项目资料交接确认书》。证据7-11证明股权转让过程中君恒公司已尽勤勉之义务，不存在违约或者过错情形。12.2016年9月12日及2016年9月28日《佛山市自然资源局三水分局公示平台公告》。13.2019年4月4日《佛山市三水区**********（B地块）动工违约情况核查通知》。14.2019年4月15日《关于承担责任的函》。15.2019年9月4日《动工违约情况认定书》《动工违约金缴款通知》。16.2019年9月20日《关于缴纳逾期动工违约金的函》。17.2019年9月30日《回复函》。18.2020年3月24日《上海浦东发展银行网上银行电子回单》。证据12-18证明恒大公司在承让项目公司后，项目公司未能及时办理与项目地块有关的报建用地手续，导致被行政处罚逾期动工违约金，其责任不在被告。原告恒大公司质证认为，对前述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对于君恒公司提出的证明内容有异议，被告说逾期动工的原因并非因为原告导致，政府认定动工时间为6月11日，双方签署股权转让协议是在2016年6月28日，实际上已经存在逾期动工的情况。盛利公司在2015年已经可以领取施工许可证，是由于实际控股人的死亡没有领取，也可以证明君恒公司存在一定的过错。恒大公司在收到政府相关处罚后已经积极向政府陈述并说明了理由，使逾期动工违约金得以部分减免。恒大公司并无继续扩大损失的行为，反而一直在减少损失。证据18是恒大公司向政府缴纳的逾期动工违约金，但恒大公司诉请中没有要求君恒公司缴纳违约金等。经审查，双方当事人对对方证据的真实性均无异议，且双方证据间部分一致，故本院对双方证据的真实性予以确认。本院经审查认定，君恒公司在答辩意见第一部分中陈述的案件事实均有证据予以证实，且恒大公司对证据真实性予以确认，故该部分事实本院径行予以确认。另查明，恒大公司（乙方）与君恒公司（甲方）签订的《佛山市三水区盛利房地产有限公司股权转让合同》在第二条项目公司及项目地块中约定“项目地块不存在土地闲置风险，无需要缴纳土地闲置费、滞纳金、违约金等，不存在收地的风险”，“该项目尚未动工”。第三条具体操作程序中约定“乙方有权进场勘察地质和项目地块的可能性状况等”，“因交割日前的事由产生的所有经济法律责任由甲方承担，因交割日后的事由产生的所有经济法律责任由乙方承担。但交割日后甲方为履行本合同义务、为实现本合同目的而产生的项目公司所有经济法律责任由甲方承担”。第六条乙方权利和义务中约定“乙方积极开展该项目的规划设计工作，及时办理与项目地块有关的报建、用地许可等手续，并对项目地块予以合理开发”。再查明，2016年9月12日，盛利公司对位于佛山市三水区**********，即案涉B地块的住宅楼进行施工，2016年10月17日，盛利公司取得案涉工程施工许可证。2016年10月13日，佛山市三水区国地城建和水务局出具行政处罚决定书，以盛利公司未取得施工许可证擅自施工为由处以合同价款1%的罚款共计25000元。2019年4月4日，佛山市自然资源局向盛利公司发出《佛山市三水区**********（B地块）动工违约情况核查通知》，认定盛利公司于2016年10月17日达到动工标准超期129天，需缴纳逾期动工违约金为7675758元。2019年9月4日，佛山市自然资源局向盛利公司发出《动工违约情况认定书》以及《动工违约金缴款通知》，最终认定案涉B地块超期动工94天(自2016年6月11日至2016年9月12日），需缴纳逾期动工违约金为5593188元。2020年3月24日，盛利公司向中国农业银行股份有限公司佛山三水支行户名为“代理地方非税收入收缴待结算款项”的账号“4444********46146”转款5593188元。本院认为，本案争议的焦点问题是盛利公司所缴纳的逾期动工违约金为5593188元是否属于涉案《佛山市三水区盛利房地产有限公司股权转让合同》约定的需要君恒公司承担的责任，本院分析如下：首先，根据双方的陈述以及合同约定的内容可知，案涉合同标的额较大，恒大公司在签订合同前后均对案涉B地块的现状以及相关的权属等情况进行了了解，且双方对于各自的权利义务均予以了较为细致的约定与规范，从合同内容看双方均清楚案涉B地块项目在签订合同时并未开始施工，且相关证件的办理义务在于恒大公司。因此，本院认为，双方在签订合同时，对盛利公司与土地出让人签订相关的合同约定，以及盛利公司的资产状况以及包括相关的债权债务都已经进行了披露。其次，双方在前述合同中约定“因交割日前的事由产生的所有经济法律责任由甲方承担，因交割日后的事由产生的所有经济法律责任由乙方承担。但交割日后甲方为履行本合同义务、为实现本合同目的而产生的项目公司所有的经济法律责任由甲方承担”，从常理来判断，该约定之目的是为了防止君恒公司在签订涉案协议时隐瞒公司已发生之债务，从而损害恒大公司的利益。涉案土地在签订案涉协议之时虽然尚未开发建设，但并未被行政机关认定为违约且需要缴纳逾期动工违约金，恒大公司主张的逾期动工违约金是在公司股权转让三年之后才被征缴的，故本院认定，该笔费用不属于涉案协议约定的公司股权转让之前发生的公司债务之情形。最后，本院认为，本案原被告双方均为专业的房地产公司或者与房地产项目有关的投资公司，双方在签订涉案协议前应清楚知悉土地未开发建设的现状和其可能面临被征缴相关逾期动工违约金的风险，但涉案协议并未对出现该情形时的责任承担主体进行约定，且从公司股权转让至佛山市自然资源局向盛利公司发出违约情况核查通知，期间长达三年之久，恒大公司本应采取积极措施处理土地开发建设事宜，与相关部门进行沟通以避免不利的后果发生，但无证据显示其采取措施予以应对，故在佛山市自然资源局针对盛利公司案涉地块开工行为进行调查之后，根据盛利公司与土地出让人签订的合同约定，导致恒大公司被计收逾期动工违约金为5593188元，过错不在于君恒公司。对于恒大公司要求君恒公司返还逾期动工违约金为5593188元的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回恒大地产集团珠三角房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费51071元、财产保全费5000元，由恒大地产集团珠三角房地产开发有限公司负担（已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  徐立伟人民陪审员  吴卫华人民陪审员  刘坤容二〇二〇年五月二十九日书 记 员  劳凯欣