江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0302民初119号原告：时中山，男，1948年12月10日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：张德武，江苏钟鼓楼律师事务所律师。被告：王庆华，男，1953年12月9日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：庞成杰，徐州市鼓楼区丰财法律服务所法律工作者。被告：孙文芝，女，1952年7月20日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：庞成杰，徐州市鼓楼区丰财法律服务所法律工作者。第三人：王东，男，1981年6月16日生，汉族，住徐州市。委托诉讼代理人：庞成杰，徐州市鼓楼区丰财法律服务所法律工作者。原告时中山诉被告王庆华、孙文芝、第三人王东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案，第三人王东于2020年2月27日申请作为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告时中山及其委托诉讼代理人张德武，被告王庆华、孙文芝、第三人王东及其共同委托诉讼代理人庞成杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告时中山向本院提出诉讼请求，要求判令：1、二被告协助原告办理权证号为徐土国用（2004）第27208号的徐州市九里区04-03-55-0094号土地使用权过户手续;2、诉讼费及其它费用由二被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系。2005年9月13日，原告与二被告签订《房地产买卖契约》，约定二被告自愿将其所有的坐落于徐州市九里区4组的房地产出售给原告，成交价为41500元，还约定“房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并移交”。当日，原告以现金的方式付清款项，二被告将房屋及房屋、土地权属证书交付原告。此后，二被告协助原告办理了房屋产权过户手续。原告取得案涉房屋所有权后，就搬到该房居住至今，并且在院落中加盖了400平方米左右的房屋。房屋过户后，原告再找二被告要求协助办理土地使用权证过户手续时，就联系不到二被告，故至今也未办理土地使用证过户手续。原告为维护合法权益诉至法院，要求依法裁判。被告王庆华、孙文芝辩称，案涉房屋系在农村宅基地上建造，原、被告之间的房屋买卖合同违反了法律关于农村宅基地禁止向村集体组织成员以外的城镇居民转让的强制性法律规定，属无效的合同，原告不能依据无效合同向被告主张权利。第三人王东辩称，案涉房屋系二被告与第三人共同出资建造，属家庭共同共有财产，第三人并不知晓二被告将案涉房产转让给原告，事后也未取得第三人的同意，二被告无权处分共有人的房产。根据合同法第五十一条规定，本案房屋买卖合同应属无效合同。此外，案涉房产为农村宅基地上建造的房屋，原告签订买卖合同时为城镇户口，房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，应自始无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告系夫妻关系，第三人系二被告儿子。2004年4月24日，徐州市国土资源管理局颁发的徐土国用（2004）第27208号土地使用权证记载土地使用权人为王庆华，地块坐落于九里区，地号04-03-55-0094，地类（用途）为住宅用地，使用权类型为划拨，使用权面积239.1㎡。2005年8月10日，徐州市房产管理局颁发的徐房权证九里区字第**权属登记证书记载房屋所有权人为王庆华，房屋坐落为刘楼村四组，产别为私产，一层面积27.4平方米，1-2层153.3平方米。2005年9月13日，原告与二被告签订《房地产买卖契约》，主要约定：二被告自愿将坐落于本市九里区四组的建筑面积为180.70平方米的房地产以41500元的价格出售给原告；原告于2005年9月13日前以现金方式一次付清房款；2005年9月13日被告将上述房地产及建筑物范围内的土地使用权交付原告；办理房地产过户手续所需缴纳的税费，由原、被告按规定各自承担等内容。合同签订当日，原告将房款交付被告，被告将房产及权属证书交付原告。2005年11月4日，二被告协助原告将涉案房产变更登记在原告名下。原告居住涉案房产后，进行了扩建，现房产总建筑面积为621.94平方米。2011年4月15日，原告将户籍自本市荆南小区**楼****签至案涉房产。现案涉房产面临拆迁，双方发生争议。被告依据徐州市人民政府颁布的徐政通（2015）4号、徐政通（2018）14号征收土地方案公告、徐征地通（2018）6号关于丁万河防灾公园南地块征地补偿安置方案的公告、徐征地通（2019）10号关于九里山片区项目（刘楼村）征地补偿安置方案的公告等文件，及同村其他集体经济组织成员与拆迁单位签订的《房屋征收补偿协议》主张案涉房产的土地性质为农村宅基地，双方签订的房产买卖合同属无效合同。原告主张案涉房产权属登记上载明的土地性质为国有划拨土地，可以进行转让。关于案涉房产建造时间，被告在庭审中先陈述于1990年至1992年陆续建造，后改称1990年建造了一层的两间房，二层房屋于2001年扩建。但据徐州市房屋产权产籍资料阅档记录记载，涉案房产一二层均于1990年建造。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，我国土地性质分为国家所有和集体所有两种形式。宅基地属于集体所有，农民对宅基地只有使用权而无所有权，非依法不得进行处分，宅基地不能非法买卖或以其他形式转让。农村户口是户口是取得宅基地使用权的必备条件，口不能以任何形式非法取得农村土地使用权。关于案涉房屋使用的土地是否为农村宅基地，本院认为，土地的性质应依据土地行政管理部门颁发的使用权证等登记资料进行认定。据徐土国用（2004）第27208号土地使用权证记载，案涉土地用途为住宅用地，使用权类型为划拨，并非二被告及第三人主张的农村宅基地。第三人以同村其他人土地系农村宅基地来类推案涉土地的性质及用途，无法律依据，本院不予支持。被告及第三人提供的政府文件也未对案涉房产的土地性质进行具体认定，故对二被告及第三人关于土地性质为农村宅基地的抗辩主张，本院不予支持。关于第三人是否出资建造案涉房产的问题。本院认为，据不动产档案所有权登记审核表记载，案涉180.7平方米房屋均建造于1990年，第三人出生于1981年，至房屋建造时仅九岁，不具备出资能力。庭审中，二被告称涉案房屋于1990年至1992年建造一层房屋，1996年备料，2001年扩建二层，原告对此不予认可，二被告及第三人均未提供证据证明房产系2001年扩建及扩建时第三人有出资，故对第三人的该项抗辩主张，本院亦不予支持。关于第三人是否案涉房产共有人，二被告是否无权处分该房产的问题。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。所有权人对自己的不动产和动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，案涉房产的物权登记证书载明的所有权人为被告王庆华，该房产系二被告婚后建造，属其二人夫妻共同财产，第三人并未被登记共有人，故其以共有人身份主张二被告无权处分的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，涉案《房地产买卖契约》系原、被告真实意思表示，且协议内容不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均有法律约束力。原告已按协议约定给付购房款，被告也按约定将房产交付原告居住使用，出卖人协助买受人办理权属变更登记书系房屋买卖协议的附随义务，故原告要求被告协助办理土地使用权变更登记有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十九条，《中华人民共和国土地管理法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告王庆华、孙文芝于本判决生效后十日内协助原告时中山办理坐落于徐州市鼓楼区土地使用权变更登记手续。案件受理费80元，由被告王庆华、孙文芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王 敏审 判 员  张艳玲人民陪审员  孔 艳二〇二〇年五月二十七日法官 助理  唐 政书 记 员  裴小萌