江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1384号上诉人（原审被告）：江苏金信达置业有限公司，住所地江苏省沭阳县南部新城水木清华小区售楼部。法定代表人：张元贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘洋，江苏德沛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李树云，女，1973年5月24日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：戴鸿光，江苏淮宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐新宇，江苏淮宁律师事务所律师。上诉人江苏金信达置业有限公司（以下简称金信达公司）因与被上诉人李树云商品房预售合同纠纷一案,不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初4760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金信达公司的上诉请求为：撤销一审判决，依法予以改判。事实与理由：1.一审判决金信达公司向李树云支付已付购房款795000元利息无事实依据。双方关于因本案情形解除合同应支付购房款利息并无约定。李树云主张已付购房款利息与已付购房款一倍赔偿属于重复计算，金信达公司不应支付。即使金信达公司应向李树云支付利息，因双方合同于第一次庭审时解除，利息起算时间应从双方确认一致解除合同之日起算。2.一审判决金信达公司支付已付购房款一倍赔偿无事实及法律依据。适用最高院相关司法解释的前提是出卖方恶意套取购房款，但是对于出卖方因一般过错或其他原因导致的重复买卖则不应适用上述规定。尽管涉案房屋最初以以房抵款的方式抵给承建商，但双方在结算时，因金信达公司超付工程款，金信达公司与承建商签订协议书，约定将该房屋退还给金信达公司。基于上述协议，金信达公司有理由相信该房屋已经退回，故金信达公司将该房屋另行出售并无恶意。金信达公司将房屋向李树云出售后，也已向房屋占有人提出诉讼，在诉讼中房屋占有人仅持有金信达公司出具的维修基金的收据，并无其他任何协议或收据，据此，金信达公司认定房屋人占有房屋无合法依据。从金信达公司与房屋占有人诉讼的过程来看，金信达公司积极、诚信履行与李树云签订的房屋买卖合同，收取李树云的维修基金，试图让李树云上房。因金信达公司与房屋占有人的排除妨害诉讼未果导致李树云未能最终取得涉案房屋。上述过程可以看出，金信达公司对于向李树云出售涉案房屋并无恶意，不存在故意隐瞒的情节，据此，一审法院适用相关司法解释判令金信达公司赔付一倍购房款属于适用法律错误。3.一审判决金信达公司赔偿李树云维修保证金、物业费、照明费、电梯维保费等合计2707元无事实依据。该部分费用并非金信达公司收取，而是物业管理公司收取。李树云向物业管理公司缴纳相关费用后并未实际上房并装修，该费用物业管理公司应予返还，该费用现存于物业管理公司，并非李树云的损失，只有在李树云向物业管理公司主张无果的情况下才能形成实际损失向金信达公司主张，故一审判决将上述费用认定为李树云损失并判令金信达公司赔偿有误。被上诉人李树云答辩称，一审法院判决事实清楚，证据确凿，适用法律正确。其主要的答辩意见为：1.关于已付购房款利息损失，根据最高院相关司法解释的规定，李树云主张返还购房款利息于法有据。金信达公司一房二卖的行为在李树云支付购房款时已经存在，李树云自始不能取得涉案房屋，故金信达公司应自付款之日起向李树云支付购房款利息。2.关于已付购房款一倍赔偿与利息是否属于重复计算的问题，从最高院相关司法解释的规定来看，返还购房款利息和承担已付购房款一倍损失是并行的。从一审庭审中及金信达公司与房屋占有人的诉讼中可以看出，2016年金信达公司就已经将房屋出卖给房屋占有人，双方之间形成房屋买卖合同关系。而金信达公司直至2017年5月19日才与李树云签订合同，其对此前的卖房行为明知，故其对一房二卖存在主观恶意。3.对于维修保证金、物业费、照明费、电梯维保费也是李树云的损失，理应由金信达公司承担，如果其没有一房二卖的行为，则李树云不会产生上述损失。李树云向一审法院提出诉讼请求：一、解除李树云与金信达公司签订的商品房买卖合同；二、金信达公司退还李树云己付购房款795000元，并承担从缴纳房款之日（2017年5月15曰）起至实际退还房款之日的利息（利息以795000元为基数，按照银行同期贷款基准利息计算利息）;三、赔偿房屋涨价损失280000元；四、承担已付购房款一倍的赔偿795000元；四、退还李树云缴纳的房屋维修金2757.6元，维修保证金500元，物业费827元，照明费、电梯维保费等1380元；上述费用共计1875464.6元。一审法院经审理查明：金信达公司开发建设沭阳县水木清华小区，李树云从金信达公司处购买该小区1号楼3单元1602室。2017年5月19日，李树云、金信达公司签订了《商品房买卖合同》并办理了备案登记手续，合同备案号为1763975686069663。该合同约定李树云给付金信达公司房屋首付款199000元，余款596000元以银行按揭贷款的方式支付。后李树云作为借款人与中国建设银行股份有限公司沭阳支行签订《住房贷款合同》，按月等额本息还款180个月从银行贷款596000元支付给金信达公司。李树云从2017年6月15日起按时逐月归还银行贷款本息。2017年12月31日，李树云收到金信达公司的交房通知书。在领取房屋时，李树云发现涉案房屋已被他人装修、居住，但金信达公司却称会妥善处理此事。2018年2月22日，金信达公司向李树云出具795231元购房款发票，收取李树云维修基金2757.6元。同时，沭阳华信物业服务有限公司收取李树云装修保证金500元、物业费8270元、公共照明水电费120元、电梯维保费400元、电梯电费400元、二次增压260元、装修垃圾清运费200元。2018年8月6日，金信达公司向一审法院提起排除妨害的民事诉讼，要求涉案房屋的居住使用人魏良中迁出房屋。该案经一审、二审审查后，判决驳回金信达公司的诉讼请求。宿迁市中级人民法院认为，金信达公司将房屋上的购房款用抵工程款的方式抵给了项目施工人魏江涛。该以房抵工程款的事实，可以说明公司与魏江涛建立了案涉房屋买卖合同关系。2016年4月27日魏江涛又将请求交付案涉房屋等买受人享有的合同债权转让给了魏良中，继而魏良中成为案涉房屋新的买受人，与金信达公司之间成立买卖合同关系。一审法院认为，李树云、金信达公司签订的房屋买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。但因金信达公司在李树云购买房屋之前已经将房屋上的购房款用抵工程款的方式抵给了他人，建立了涉案房屋买卖合同关系且房屋被他人占有，致使金信达公司无法履行与李树云之间的合同，现李树云、金信达公司一致同意解除商品房买卖合同符合法律规定，一审法院予以确认。李树云要求金信达公司返还已付购房款795000元及利息的诉讼请求一审法院予以支持。此外，依据合同法第一百一十三条的规定，买受人请求出卖人违约对其造成的损失，应以出卖人对违反合同可能造成损失的预期为限，由此可见最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第九条规定的“赔偿损失”并不包括对可得利益损失的赔偿。但是在房价涨速过快、涨幅较大的情况下，房地产开发企业一房数卖的行为，如果仅支持返还已付购房款及利息、赔偿所受损失等将会导致出卖人违约成本过低，从而在客观上产生鼓励违约行为的后果，故该条进一步规定了惩罚性赔偿制度。所以，一审法院综合考虑出卖人的行为及承受能力、买受人的损失状况等诸多因素认为李树云所主张的要求金信达公司承担已付购房款一倍，即795000元的赔偿责任有事实和法律依据，而其主张的房屋涨价损失，实际上指的就是可得利益损失，一审法院不予支持，但李树云支付的房屋维修金2757.6元，维修保证金500元，物业费827元，照明费、电梯维保费1380元属于损失范围，金信达公司应予以赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除李树云、金信达公司签订的《商品房买卖合同》（合同备案号为1763975686069663）；二、金信达公司于判决发生法律效力十日内返还李树云已付购房款795000元及利息（从2017年6月15日李树云付清全部购房款之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；三、金信达公司于判决发生法律效力十日内赔偿李树云支出的房屋维修金2757.6元，维修保证金500元，物业费827元，照明费、电梯维保费1380元等共计5464.6元；四、金信达公司于判决发生法律效力十日内赔偿李树云已付购房款一倍，即795000元；五、驳回李树云其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21679元（李树云预交10840元），保全费5000元，共计26679元由金信达公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。鉴于双方当事人均对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。二审中，金信达公司陈述只有在其向购房人开出上房通知单后，购房人才能去物业管理公司办理手续并交纳相关费用。本案二审的争议焦点为：1.金信达公司应否支付李树云已付购房款利息，如应支付，上述利息起算时间如何确定；2.金信达公司应否赔偿李树云一倍房款；3.金信达公司应否赔偿李树云向物业管理公司交付的各项费用2707元。关于第1个争议焦点。金信达公司主张，因双方合同中并未约定合同因本案情形解除时金信达公司应向购房人返还购房款利息，故其不应向李树云返还购房款利息。本院认为出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实导致合同被解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息。本案中，因金信达公司在与李树云签订商品房买卖合同前，已经以以房抵款的方式将涉案房屋予以处置，涉案房屋已经被他人占有致使金信达公司与李树云签订的商品房买卖合同无法履行而解除，故李树云主张金信达公司返还购房款利息有事实及法律依据，故本院对金信达公司的上述主张不予采信。鉴于金信达公司在与李树云签订商品房买卖合同时涉案房屋已经被金信达公司处置，故金信达公司应当返还的购房款利息的起算时间为双方签订商品房买卖合同之日。关于第2个争议焦点。金信达公司主张其并无“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人”的恶意，故一审判决其向李树云赔偿一倍房款损失无事实及法律依据。本院认为，根据金信达公司与房屋占有人排除妨害纠纷一案中查明的事实，金信达公司以涉案房屋冲抵工程款与施工人达成协议。2016年4月27日施工人将请求交付涉案房屋等买受人享有的合同债权转让给房屋占有人，房屋占有人实际占有房屋，房屋占有人与金信达公司之间成立房屋买卖合同关系。上述事实均发生于金信达公司与李树云签订房屋买卖合同之前，金信达公司作为涉案房屋的开发商在明知其已经将涉案房屋以房抵工程款的情况下，仍向李树云出售，造成其与李树云的房屋买卖合同无法履行而解除。金信达公司辩称其行为主观无恶意明显不符合事实，本院对其主张不予采信。一审法院结合涉案房屋的价值变化情况、出卖人的行为及承受能力、买受人的损失等因素认定金信达公司赔偿李树云一倍房款并无不当，本院予以确认。关于第3个争议焦点。金信达公司主张其不应承担李树云向物业管理公司缴纳的各项费用2707元。本院认为，因金信达公司违约导致其与李树云之间的房屋买卖合同无法履行而解除，金信达公司应当向李树云赔偿相应的损失。金信达公司在明知涉案房屋被占用的情况下向李树云送达上房通知书致使李树云向物业管理公司缴纳各项费用产生的损失应当由金信达公司承担，本院对金信达公司的主张不予采信。综上所述，上诉人金信达公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21679元，由上诉人江苏金信达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  吴振环审判员  王冬冬二〇二〇年五月二十八日书记员  苏 淼