大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初3550号原告（反诉被告）：田秀，男，1997年12月30日生，汉族，住大连市甘井子区。委托代理人：李猷鑫，系北京市京都（大连）律师事务所律师。被告（反诉原告）：林灏，男，1988年4月24日生，汉族，住大连市甘井子区。委托代理人：杨元伟，系辽宁坤诚律师事务所律师。第三人：大连合顺房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91210211MA0Y16TE9Y，住所地大连市甘井子区玉玲南园19-33号。法定代表人：吴祁。委托代理人：侯建文，系辽宁祥远律师事务所律师。原告（反诉被告）田秀（以下统称原告）与被告（反诉原告）林灏（以下统称被告）、第三人大连合顺房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田秀的委托代理人李猷鑫，被告林灏的委托代理人杨元伟，第三人大连合顺房地产经纪有限公司的法定代表人吴琦及其委托代理人侯建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田秀提出如下诉讼请求：1、被告支付逾期履行违约金33,285元（自2019年9月6日至2019年9月26日，按照总房款的日万分之五计算）；2、被告支付解除合同违约金634,000元（按照房款总价的20%计算）；3、被告赔偿原告居间费损失31,700元；4、案件受理费、保全费由被告承担。事实与理由：原告与被告在第三人的参与下达成房屋买卖合同，约定被告购买原告所有的房屋。因被告迟迟不去银行办理资金监管手续，履行买方的相应义务，构成根本违约。原告已向被告发出解除合同通知书，买卖合同解除，要求被告承担相应违约责任。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告认为案涉房屋上已经设定了抵押，系原告违约行为。第三人已另行通知了办理银行监管的时间为2019年9月25日，原告在9月27日发出解除通知书，未满10日。第三人认为原告所陈述的情况属实，被告存在违约行为。被告林灏提出如下反诉请求：1、请求原告返还购房定金50,000元；2、原告承担违约金634,000元；3、原告赔偿被告中介费损失31,700元；4、反诉费、保全费由原告承担。原告辩称，不同意被告的反诉请求。原告认为，房屋买卖合同中已经明确约定案涉房屋已设定抵押，原告并未隐瞒房屋存在抵押的事实。原告2018年购买房屋，2019年8月21日才下发房产证，房产证出具时间晚于购房时间属于正常现象，贷款时间发生在购房时间，不存在房产证虚假的情况。房屋设有抵押属于二手房买卖的正常情况，被告按约定交纳房款，原告可以办理相应解除抵押手续，且购买时办理资金监管，不会损害被告利益。经审理查明：原告（买受人）与大连三联置业有限公司于2018年6月16日签订商品房买卖合同，约定原告购买位于甘井子区房屋。房屋首付款于2018年6月16日前支付，余款以按揭形式付清。原告在浦发银行办理个人购房担保借款。案涉房屋的不动产权证于2019年8月21日制作，浦发银行享有抵押权，权利期限为2018年9月6日至2048年9月6日。原告（出售方、甲方）与被告（购买方、乙方）于2019年7月21日签订大连市存量房屋买卖合同。该合同约定，甲方所售房屋位于大连市甘井子区，建筑面积154.44平方米；该房屋已经设定抵押，甲方承诺已取得抵押权人同意，可出售该房屋，提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担，并保证于注销抵押后1日内将产权证原件交付居间方代为保管；房屋价格为3,170,000元，定金50,000元，该定金为购房款的一部分；乙方于30日将第一笔首付款2,420,000元存入银行做资金监管，同时买卖双方约定与上述房屋过户完毕出现不动产证后1个工作日内办理资金监管解冻；甲乙双方应于8月25日共同前往贷款机构办理贷款申请手续，乙方因自身原因未获得贷款机构贷款审批的，甲方同意乙方在首次贷款未获得批准或未按照前述拟贷款金额足额批准通知下达之日起10个工作日内继续向其他贷款机构申请贷款，若在限定期限内未获得贷款机构批准，则本合同终止，乙方承担违约责任，以及承担在申办贷款过程中发生的各项费用；乙方未按照合同条款及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行合同；乙方发生下列情形的，视为乙方根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除本合同；乙方承担违约责任，乙方已支付的定金不予退还或向甲方支付总房价款的20%作为违约赔偿金；（1）乙方未按照本合同条款及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；（2）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（3）乙方拒绝购买房屋的。同日，原告（出售方、甲方）与被告（购买方、乙方）、第三人（丙方）签订居间服务合同，约定丙方作为交易居间人，甲方承担居间服务费31,700元，乙方承担31,700元。第三人的工作人员于2019年8月23日至9月9日不断与被告联系，告知并催促其办理相关手续。被告提交函件一份，证实第三人通知被告应于2019年9月25日至银行办理资金监管手续，故被告认为被告已经与原告达成合意，对于资金监管的时间变更为2019年9月25日。该函件并无第三人工作人员的签字或者第三人的签章。第三人当庭对于该函件的真实性表示否认，第三人说明从未向被告发出过此函件。原告于2019年9月27日作出解除合同通知书，并以邮寄方式向被告送达，被告认可收到上述解除合同通知书。第三人于庭审中陈述，设有抵押房屋在出售时，订立合同之后先由买方提供购房款，买卖双方共同至银行办理资金监管；资金监管后，到银行办理申请办理贷款的审核业务；审核业务通过后，卖方进行还款赎证撤押；撤押之后双方办理过户，过户同时被告的贷款银行办理抵押。是否存在抵押并不影响二手房买卖，只要卖方向银行还款，银行不会阻碍房屋出售。第三人认可收到原、被告双方分别交付的31,700元居间服务费。庭审中，合议庭询问被告是否要求对违约金数额进行调整，被告答复全部不同意违约金的诉请。庭后，合议庭向原告释明定金罚则和违约金不能同时适用，原告选择适用违约金条款。原告已将案涉房屋另行出售。以上事实有商品房买卖合同、不动产权证、大连市存量房屋买卖合同、解除合同通知书、邮单以及本院的调查笔录、庭审笔录在案为凭。这些证据经庭审质证及本院审查，可以采信。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人应当全面履行合同约定的义务。本案中，原告与被告在第三人参与的情况下，签订房屋买卖合同，该合同合法有效，各方应当按照合同的约定履行相关义务。合同明确约定被告应在签订合同后30日将第一笔首付款2,420,000元存入银行做资金监管，且第三人不断通过微信聊天的方式提示被告办理上述手续。截至2019年9月27日原告向被告发出解除合同通知书之日，被告仍未履行办理银行监管的义务，故被告存在违约行为，相应的违约责任应当由被告承担。关于被告提出的，第三人已经通过函件通知其于2019年9月25日办理银行监管，相当于办理银行监管的时间发生变更的答辩意见，因该函件无第三人签章，第三人不予认可，在无其他证据的情况下，无法认定该函件的真实性，亦无法认定关于办理银行监管的时间，原、被告已另行达成合意；同时，被告亦未在2019年9月25日办理银行监管，无论基于何种时间约定，被告均存在违约行为。关于被告辩称的，原告在签订合同后的一个月即2019年8月21日将房屋设定抵押，房屋存在影响出售的情形的答辩意见，本院不予采纳。从原告提供的其与开发单位签订的商品房买卖合同、与浦发银行签订的借款合同看，原告系2018年6月以银行按揭贷款形式购买房屋，房屋产权证作出的时间为2019年8月21日，产权证的尾部登记有抵押权存在。实践中，产权证的下发时间通常晚于购房时间，属于正常现象。在购房买房人办理银行按揭贷款时，即设定了抵押权，抵押权的设定时间早于产权证的作出时间。同时，案涉不动产权证载明抵押权利期限自2018年9月6日开始，并非被告认为的在原告签订房屋买卖合同之后的一个月。此外，案涉房屋买卖合同各种已明确记载案涉房屋存在抵押登记，应当认定被告知晓并接受房屋存在抵押权的现状，不存在原告签订合同后将房屋抵押或者隐瞒抵押事实的情形。结合第三人对于二手房买卖中设立抵押权房屋出售的操作方式的说明，房屋是否设有抵押权并不必然影响房屋的出售，亦属二手房交易中的常见现象，被告以此拒绝支付房款，并认为原告存在违约行为，缺乏事实及法律依据。因被告的违约行为，案涉房屋买卖合同自原告解除合同通知函到达被告之日，合同解除。案涉买卖合同约定，被告已支付的定金不予退还或向原告支付总房价款的20%作为违约赔偿金。原告选择适用后者作为违约赔偿责任。违约责任既是对守约方损失的补偿，亦是对违约方违约行为的惩戒，综合本案房款、被告的违约情形、原告遭受的损失等因素，本院酌定被告承担总房款的10%作为违约责任，即317,000元。因被告已支付定金50,000元，该定金应当予以扣除，故被告应当给付原告违约金267,000元。因案涉房屋的出售，原告向第三人支付31,700元居间服务费，因合同解除，该居间服务费系原告遭受的损失，应当由被告进行赔偿，故关于原告的该诉请，本院予以支持。关于原告主张的逾期履行合同违约金，因被告的违约情形，原告解除合同，应适用解除合同违约金，对于原告的该诉请，本院予以驳回。关于被告的反诉请求，上文中已经对于违约主体进行认定，原告并不存在违约行为，被告主张原告承担违约责任，本院予以全部驳回。根据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告林灏于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告田秀违约金267,000元。二、被告林灏于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告田秀赔偿金31,700元。三、驳回原告田秀的其他诉讼请求。四、驳回被告林灏的全部反诉请求。案件受理费10,790元（原告已预交），由原告田秀自行承担5,790元，被告林灏承担5,000元，保全费5,000元（原告已预交），由被告林灏承担；反诉费5,479元（被告已预交）、保全费5,000元（被告已预交），由被告林灏自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审 判 长  张 禾人民陪审员  张晓青人民陪审员  赵 洋二〇二〇年七月十六日书 记 员  胡淞岚本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当附有符合起诉条件的相应的证据材料。