安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初1489号 原告:郑圣东,女,1968年9月23日出生,汉族,住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：马茂磊，北京尚公（合肥）律师事务所律师。 被告：安徽达贸置业投资有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区潜山路**天珑广场**办公楼及商业**（**商业）**。 法定代表人：赵健勇，总经理。 委托诉讼代理人：黄序权，该公司员工。 被告:合肥景煊营销策划有限公司,住所地安,住所地安徽省合肥市蜀山区经济开发区振兴路自主创新产业基地********v> 法定代表人:朱睛,执行董事兼总经理。 被告:朱晴,女,1984年4月18日出生,汉族,住广东省广州市天河区。 被告二、三共同委托诉讼代理人：龚英亮，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 被告二、三共同委托诉讼代理人：万应旭，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 原告郑圣东与被告安徽达贸置业投资有限公司（以下简称达贸公司）、合肥景煊营销策划有限公司（以下简称景煊公司）、朱晴房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。郑圣东及其委托诉讼代理人马茂磊，达贸公司的委托诉讼代理人黄序权，景煊公司及朱晴的委托诉讼代理人万应旭到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 郑圣东向本院提出诉讼请求：1、判决达贸公司、景煊公司、朱晴立即退还原告团购费120000元,并自2019年6月3日起,按照银行同期贷款利率支付资金占用利息,款清息止(截至2019年11月3日,利息为2375元,本息暂计122375元);2、判决达贸公司、景煊公司、朱晴承担本案所有诉讼费用。 事实与理由:在达贸公司安排下,原告与景煊公司签订《电商服务合同》,约定由景煊公司在原告与达贸公司的商品房买卖中提供居间服务,原告支付景煊公司120000元,可获得170000元购房优惠。2019年6月3日,原告通过POS机向景煊公司转账120000元,景煊公司出具收据对该120000元团购费予以确认。同年6月26日,原告与达贸公司签订《商品房买卖合同》。事后,原告得知二被告所谓120000抵170000元团购优惠活动,完全是欺诈,是在规避国家对房地产的调控,变相获得商铺备案价外的高额利益。购买该商铺的业主,多数遭到二被告的欺诈,损失惨重。《合同法》第六条规定,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则;《商品房销售管理办法》第二十八条规定,受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用;《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》(合政办(2016)43号)明文规定,房地产开发商不得以“价外加价”等方式超出备案价格对外销售。本案中,二被告不讲诚信,虚构事实,隐瞒真相,骗取原告钱财,涉嫌欺诈。故原告诉至法院，请求判如所请。 达贸公司辩称：一、郑圣东与景煊公司签订服务合同并缴纳居间服务费，由于达贸公司未获取该服务费且达贸公司并非服务合同当事人，郑圣东要求达贸公司退还服务费没有事实与法律依据。 二、本案诉争的为居间服务费，是基于郑圣东与景煊公司的居间服务合同关系，达贸公司与郑圣东为商品房买卖合同关系，本案案由不应当为房屋买卖合同纠纷而应当为居间合同纠纷。 三、郑圣东出于自愿与景煊公司签订服务合同，其目的是为了享受购房优惠，达贸公司并没有强迫郑圣东与景煊公司签订服务合同，更没有郑圣东诉称的欺诈等违法行为，郑圣东也没有提供任何证据证明达贸公司具有欺诈的行为。达贸公司仅收取郑圣东购房款，并未收取购房款之外的其他款项。 四、郑圣东混淆了购房合同备案与价格备案的概念，其认为达贸公司超过备案价销售房屋系主观认识错误。根据《合肥市商品房买卖合同网上签约和登记备案管理办法》第五条规定，由于郑圣东购买的为非住宅商品房，因此无须在销售前向物价部门进行价格许可备案。达贸公司根据《合肥市商品房买卖合同网上签约和登记备案管理办法》第八条、第九条的规定，通过网签系统联机打印合同（备案单）并共同签字（盖章）后，向房管部门办理的为商品房买卖合同备案登记。该房屋备案确认单是买卖双方签订商品房买卖合同后，达贸公司根据规定向房管局办理商品房买卖合同备案登记的成果。 综上，郑圣东要求达贸公司退还居间服务费没有事实和法律依据，请求驳回郑圣东的诉讼请求。 景煊公司辩称： 一、本案郑圣东按照房屋买卖合同纠纷起诉，房屋买卖合同的当事人是郑圣东与达贸公司，景煊公司并非合同当事人，不是本案适格的被告主体。 二、郑圣东要求景煊公司返还居间服务费没有事实依据与法律依据。 郑圣东陈述景煊公司与其签订了《电商服务合同》，约定景煊公司为其向达贸公司购房提供居间服务、向景煊公司支付12万元可抵扣17万元购房款。郑圣东经景煊公司居间与达贸公司签订了《商品房买卖合同》，也享受到了17万元的购房优惠，郑圣东应当向景煊公司支付12万元居间服务费。根据郑圣东的陈述，郑圣东支付给了景煊公司12万元，景煊公司出具的收据也载明该款项为团购费（实为居间服务费）。另外，郑圣东签字确认的认购协议书和置业计划书载明已享受17万元购房优惠，故郑圣东知晓该12万元的性质为居间服务费、知晓通过景煊公司居间已享受到了17万元的购房优惠。景煊公司依据《电商服务合同》的约定收取居间服务费具有事实依据和合同依据。根据合同法第58条、97条规定，只有合同无效、撤销、解除后，才会有返还财产的法定后果。景煊公司与郑圣东之间的《电商服务合同》不具有无效、可撤销、解除的事由，郑圣东要求全额返还居间费无法律依据。 三、景煊公司和达贸公司没有郑圣东诉称的欺诈行为。郑圣东也没有提供任何证据证明景煊公司和达贸公司具有欺诈的行为。 四、景煊公司是居间服务公司，并非房产代理销售商。郑圣东依据《商品房销售管理办法》第二十八条“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”，向景煊公司主张返还居间服务费没有法律依据。 郑圣东已经达到了其签订《电商服务合同》的目的，即与达贸公司签订了《商品房买卖合同》、也获得了17万元的购房优惠。现郑圣东要求返还已支付的居间服务费不应得到支持。 朱晴辩称：郑圣东陈述景煊公司与其签订了《电商服务合同》，约定景煊公司为其向达贸公司购房提供居间服务、向景煊公司支付12万元可抵扣17万元购房款。郑圣东经景煊公司居间与达贸公司签订了《商品房买卖合同》，也享受到了17万元的购房优惠，郑圣东应当向景煊公司支付12万元居间服务费。朱晴的财务与景煊公司的财务各自独立，不存在财务混同，郑圣东要求朱晴承担责任没有事实依据与法律依据。综上，郑圣东要求朱晴退还居间服务费没有事实和法律依据，请求驳回郑圣东的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年6月郑圣东（合同甲方）与景煊公司（合同乙方）签订《电商服务合同》一份，约定甲方委托乙方房屋买卖居间事宜，甲方欲购房屋的开发商为达贸公司，项目名称为朗峰大厦；本合同签订后甲方向乙方支付居间服务费12万元（该费用不构成房款的一部分）。甲方与开发商签订商品房认购协议后，即代表乙方已完成了居间服务。认购协议中约定的房款金额已是甲方享受购房优惠后的价款。若甲方最终未与开发商签订商品房买卖合同，或者签订的商品房买卖合同解除的，经乙方与开发商确认无误后，乙方在15个工作日内无息退还甲方居间服务费。合同还对双方其他权利义务进行了约定。 合同签订后，郑圣东于2019年6月3日向景煊公司交纳了团购费（居间服务费）12万元。 2018年7月11日，郑圣东与达贸公司签订《【安徽达贸置业投资有限公司--朗峰项目】认购协议》一份，约定郑圣东认购2幢419号房屋，总房款为969000元，备注处载明郑圣东享受交12万元抵17万元优惠活动。郑圣东签字确认《朗峰大厦置业计划书》一份，该置业计划书载明郑圣东所购房屋原价为1713734元，在享受交12万元抵17万元及其他折扣优惠后购房总价为969000元。 后郑圣东与达贸公司按认购协议约定的房价签订了《商品房买卖合同》并办理了商品房网上认购备案登记手续。 以上事实有郑圣东提供的身份证、工商登记信息查询单、认购协议、收据、《商品房买卖合同》，景煊公司提供的《朗峰大厦项目分销合作协议书》、认购协议、收据、《置业计划书》、《商品房买卖合同》等证据，以及当事人庭审陈述在卷佐证。 本院认为，本案中，原告诉请的案由为房屋买卖合同纠纷，故双方争议的焦点为：原告诉请返还的团购费（居间服务费）是否为案涉房屋的购房款，以及是否应返还团购费（居间服务费）。具体分析如下：一、原被告就案涉房屋共签订了两份合同，分别为《电商服务合同》和《商品房买卖合同》，两份合同载明的收取的价款分别为居间服务费和购房款，达贸公司并非居间合同的相对人；二、团购费（居间服务费）实际收款人为景煊公司，原告亦无证据证明前述费用由达贸公司收取；三、景煊公司履行了合同中的主要义务，即促使郑圣东享受了开发商给予的17万元购房价款优惠，促成郑圣东与达贸公司签订了以优惠后总价购买案涉房屋的《商品房买卖合同》；达贸公司实际也给予了郑圣东12万元抵17万元的购房价款优惠。根据居间合同的约定，郑圣东与开发商签订该商品房买卖合同后，即代表景煊公司已完成了居间服务。因此，本院认定景煊公司收取的团购费（居间服务费）并非案涉房屋购房款，且景煊公司亦按居间合同履行了居间义务，此外朱晴是景煊公司的股东和法定代表人，原告也没有提供朱晴直接承担责任的依据，故本院对原告的诉请均不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告郑圣东的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取为1374元，由原告郑圣东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 许 欣 竹 二〇二〇年五月二十九日 书记员 陈夏梦迪 附：本案适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。