安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0802民初407号 原告:安庆市迎江区必勇强火锅店,住所地安庆市四牌楼C2号。统一社会信用代码92340802MA2TX03X60（1-1）。 经营者：蔡勇，男，1964年5月10日出生，汉族，住南京市秦淮区。 委托诉讼代理人：伍凯，安徽王良其律师事务所律师。 委托诉讼代理人：时可敬，安徽王良其律师事务所实习律师。 被告:安庆古城文化旅游管理有限公司,住所地安徽省安庆市迎江区建设路117号。统一社会信用代码:91340800MA2RNKTC8X（1-1）。 法定代表人:巫自兰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵迪。 委托诉讼代理人：张永宾。 原告安庆市迎江区必勇强火锅店（以下简称必勇强火锅店）与被告安庆古城文化旅游管理有限公司（以下简称安庆文旅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告必勇强火锅店的委托诉讼代理人伍凯、时可敬、被告安庆文旅公司的委托诉讼代理人赵迪、张永宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 必勇强火锅店向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的安庆古城租赁合同;2.判令被告返还原告支付的合同意向金、租金、管理费、合同保证金,并支付违约损害赔偿,以上共计支付1765875元;3.判令被告赔偿原告的预期利益损失,具体金额待司法鉴定后确认；4.本案产生的诉讼费、保全费、鉴定费等费用由被告承担。事实与理由：2019年6月,原告与被告签订安庆古城租赁合同一份,合同约定:“乙方保证已为其经营行为办理了所需的一切审批、批准和备案、授权等手续...”。合同签订后，原告积极履行了支付租金等主要合同义务，但被告交付的租赁房屋不仅不满足其承诺的交付标准,而且也不满足火锅店经营的必要装修条件。因此,原告在装修火锅店时受到附近业主的百般阻挠,导致其空调、排放管道无法安装,合同根本目的不能实现。原告认为,被告明知所交付的租赁商铺不符合交付标准,但仍违背诚实信用原则做出承诺,不履行告知义务,导致原告无法装修,亦未能改变商铺的基础条件,消除合同继续履行的障碍。被告的不诚信行为直接导致原告合同根本目的不能实现,构成根本违约。综上,被告的根本违约行为已经给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益,原告特依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定向贵院提起诉讼,望判如所请。 安庆文旅公司辩称，一、根据原告签订的进场相关资料（附件一）及《安庆古城租赁合同》（附件二）第五条：进场及物业交付第四项约定双方特别确认，乙方进场开始或开始准备对该商铺进行装饰、装修施工的，或乙方己实际接收该商铺的，则视为该商铺已经符合附件三所述交付标准。原告现已进场装修并且正常经营和使用房屋，房屋不存在不符合交付情形。二、根据原告与被告签订的《安庆古城租赁合同》第十四条，甲方的责任项下第1条：甲方应对乙方办理经营、设计、装修涉及的环保、通讯、消防、卫生等审批手续给予必要协助。被告工作人员在原告装签订合同前已经对接空调外机及排风口位置，实际安装时遭到居民阻扰后，原告积极对接滨江公司、宜城路街道协调此事。在居民协调无果后又积极沟通麦陇香负责人，仍然无果。结合问题现状，周边居民阻挠施工是造成原告无法开业的主要原因，被告已经履行相应责任给予必要协助。三、安庆市人民路以南历史文化街区连片保护性开发项目规划方案设计中原告租赁的C2商铺空调外机位置在三楼平台（附件三）。四、该栋房屋非新建建筑（刚件四），仅涉及外立面改造，因此不存在房屋验收及消防验收问题。另根据《安庆古城租赁合同》第十五条项下第1条乙方装修竣工时，必须自行办理消防验收手续，未通过消防验收手续的，该物业不得开业经营。原告装修竣工时需自行向相关部门进行消防报验取得相关消防资质。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的蔡勇身份证复印件、营业执照复印件、企业信用信息公示报告、安庆古城租赁合同、电子银行交易回单（大塘安庆古街店意向金）》、证人杨某、江某与被告项目招商负责人曹丽萍、彭陈强、芮佳佳、安装油烟外机施工方人员等的《微信聊天记录截图》打印件、《大塘火锅装修工程问题协调联系单》、《情况说明》、《麦陇香厂房顶层加固事实方案》截图打印件、《迎江区人民路以南历史文化街区连片保护和利用工作指挥部文件（迎街区指函［2019］13号）》、《大塘火锅下水整改方案及其费用》、《广瑞厂房施工修复加固工程施工协议》、《解除合同通知书》、照片、施工审批表、装修许可证、原告装修公司营业执照复印件、安全许可证、建筑企业资质证书、装修安全管理协议书、消防安全责任书、四牌楼街段Ｃ1-Ｃ6空调机位烟道图、安徽省人民政府皖政秘{2012}68号《安徽省人民政府关于安庆历史文化名城保护规划的批复》。经查，上述证据来源合法，与本案基本事实相关联，故本院对其“三性”予以认定，至于能否达到各方的证明目的由本院综合认定。庭后被告补充提交的运营管理合同等证据，因原告在其他案件中已经质证过，放弃发表质证意见，本院经审查后予以认定并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 对原告提交的大塘火锅安庆古街店损失费用明细》、《大塘火锅安庆古街店2019年会计分类账及记账原始凭证（转账凭证、电子银行交易回单）》、《大塘火锅安庆古街店2019年会计现金日记账及记账原始凭证（转账凭证、电子银行交易回单）》，被告对其真实性持保留意见，认为需经过第三方专业评估确定。本院认为，上述凭证明细之间可以互相印证，真实性予以认定，但能否达到原告的证明目的，将结合其他证据综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月2日，安庆市滨江城市建设发展有限公司将安庆市迎江区人民路以南历史文化街区连片保护性开发“四街一点”运营项目（安庆市人民路以南、建设路以西、龙山路以东、沿江路以北范围内，“四街”为倒扒狮街连国货街、墨子巷连清节堂巷、四牌楼街连大南门街和任家坡街、“一点”为英王府）交给黄山文化旅游股份公司统一运营管理，双方签订《运营管理合同》。2018年5月11日，安庆市滨江城市建设发展有限公司、黄山文化旅游股份公司、安庆文旅公司三方协商变更合同主体，将上述合同中的黄山文化旅游股份公司变更为安庆文旅公司，三方签订《变更协议》。之后，安庆文旅公司委托黄山文化旅游股份公司为安庆古城L型街区项目商业提供管理服务，双方签订《委托管理协议》。 2019年6月，蔡勇承租上述项目中的商铺，与安庆文旅公司签订《安庆古城租赁合同》，主要约定：安庆文旅公司为甲方（出租方），蔡勇为乙方（承租方）、尹强为丙方（担保方），租赁商铺位于安庆市迎江区××楼街××，建筑面积为371.6㎡，乙方应当在该商铺内经营的业态为餐饮，品牌为大唐火锅，商铺号为Ｃ2，乙方保证已为其经营行为办理了所需的一切审批、批准和备案、授权等手续；租赁期限为三年三个月，即2019年6月3日起至2022年9月2日止（具体以乙方实际收房之日起开始计算，若因为乙方自身原因导致未收房的，自甲方发出收房通知书确定的收房之日开始起算），乙方是否实际经营不影响本协议租赁期限的确定；暂定自2019年6月3日止2019年9月2日为乙方的装修期，乙方须交纳装修期间，因乙方使用该商铺产生的水、电、燃气、热力、通讯、管理费等公共费用。除非本合同有特别明确的约定，装修期不因任何原因而延长，乙方应在装修期内完成该商铺装修、通过甲方及政府部门验收、具备合法开业条件；进场日预计为2019年6月3日（具体以甲方书面通知为准）。在进场日，甲方应当保证该商铺满足本合同附件三所述交付标准；乙方同意，虽然甲方负责完成的上述交付标准存在一定瑕疵，但并不影响乙方进场开始装饰装修工程的，则视为该商铺符合交付标准，而甲方应当在乙方进场后继续第上述瑕疵予以修补和完善；甲乙双方按（建筑面积＋露台面积）结算租金，第一、二个租约年每月每平方米80.44元即29892元／月、第三个租约年每月每平方米84.46元即31385.34元／月，合租期内租金总价1064140.08元，租金按季支付，每个支付周期开始前30日内，乙方应向甲方支付该支付周期的租金，支付方式为银行转账，第一个支付周期（2019年6月3日至2019年12月2日）的租金59784元，乙方应于本合同签署之日缴纳；在合同签署三日内，乙方应当向甲方支付三个月租金即59784元，作为乙方在本合同项下的合同保证金，在合同租赁期间，乙方不得主张以合同保证金抵作租赁期限内任何时间所拖欠的租金、管理费及其它应缴费用；在本合同履行期限内，乙方不按时足额支付甲方租金、管理费及其他应当缴纳的费用的，且延迟交付超过7日，甲方有权单方解除合同，并且由乙方承担违约责任、赔偿甲方经济损失；丙方自愿为乙方承租甲方房屋所需履行的义务提供无限连带保证担保责任，担保人承担保证责任的期限为相应债务履行期限届满之日起两年。合同落款处加盖有安庆文旅公司公章、蔡勇签字、尹强签字。同日，蔡勇向安庆文旅公司支付59784元保证金。 2019年6月5，蔡勇向黄山文化旅游股份公司递交《商户装修施工申请单》，办理装修许可证，计划装修施工周期为2019年6月5日至8月4日。2019年6月11日，通过《商户装修图纸审核及施工审批表》，载明施工单位为上海傲雅装饰工程公司。2019年7月6日装修工程已基本完毕，但在安装空调外机和抽油烟机设备期间，受周边居民阻挠不允许安装在商铺屋顶，导致空调外机5台、排风设备2台无法安装，经与人民路以南历史文化街区指挥部、安庆市滨江城市建设发展有限公司、安庆文旅公司协调，方案把空调及油烟设备放置在麦陇香屋面，后未实际实施该方案。 2019年7月11日，安庆市迎江区必勇强火锅店注册成立。 本院认为，本案争议焦点有二： 一、张朋餐饮店是否是本案适格原告？被告抗辩称张朋餐饮店不是本案适格原告，认为案涉《安庆古城项目商铺租赁意向书》系张朋与安庆文旅公司签订，与张朋餐饮店无关。对此本院认为，根据查明的事实，张朋是张朋餐饮店的经营者，在张朋餐饮店成立之前，张朋以个人名义为张朋餐饮店的设立与他人签订租赁意向书，该行为的直接受益者是张朋餐饮店。因此，该行为所产生的法律后果亦可以由成立后的张朋餐饮店承担，即张朋餐饮店是本案适格原告。 二、安庆文旅公司、黄山文旅公司是否构成违约，并承担相应的违约责任？张朋餐饮店认为安庆文旅公司、黄山文旅公司违反公平、诚实信用原则致使《商铺租赁合同》没有签订，应当承担张朋餐饮店因信赖利息所产生的一切损失；安庆文旅公司、黄山文旅公司抗辩称系张朋违约拒绝签署《商铺租赁合同》导致张朋餐饮店无法继续经营，安庆文旅公司不存在违反合同约定的情形，黄山文旅公司向张朋发送《通知函》及《解除函》是履行管理服务的行为，不存在身份混同。对此本院认为，首先，黄山文旅公司并非案涉《安庆古城项目商铺租赁意向书》的相对方，其系安庆文旅公司的受托人，且委托事项并不违反法律规定，故而由此产生的权利义务应由委托人安庆文旅公司承担。因此，张朋餐饮店无权要求黄山文旅公司承担违约责任；其次，张朋与安庆文旅公司签订的《安庆古城项目商铺租赁意向书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，安庆文旅公司依约通知张朋签订《商铺租赁合同》，张朋依约与安庆文旅公司之间就合同签订事宜进行磋商，磋商过程中双方对合同的履行期限未能达成一致意见，致使双方未能签订《商铺租赁合同》，该行为不可归责于双方，本院据此认定安庆文旅公司不构成违约，即张朋餐饮店无权要求安庆文旅公司承担违约责任。 现安庆文旅公司通过黄山文旅公司向张朋发出《解除函》，张朋餐饮店亦起诉至本院要求解除《安庆古城项目商铺租赁意向书》，据此本院确认双方达成解除《安庆古城项目商铺租赁意向书》的一致意见，故而《安庆古城项目商铺租赁意向书》已于张朋餐饮店起诉之日即2020年3月30日解除。合同解除后，依据相关法律规定，安庆文旅公司应退还张朋餐饮店已收取的合作意向金及装修保证金共计38096元。关于张朋餐饮店主张鉴定费的诉求。因鉴定费系张朋餐饮店申请鉴定损失产生，现本院认定安庆文旅公司不构成违约，故而张朋餐饮店主张该项诉求缺乏事实基础，本院对其不予支持。 案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、确认张朋与被告安庆古城文化旅游管理有限公司于2019年4月30日签订的《安庆古城项目商铺租赁意向书》已于2020年3月30日解除； 二、被告安庆古城文化旅游管理有限公司应于本判决生效之日起七日内返回原告安庆市迎江区张朋餐饮店合作意向金及装修保证金共计38096元； 三、驳回原告安庆市迎江区张朋餐饮店的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12403元，保全费4973元，两项合计17376元（原告已预交11360.5元），原告安庆市迎江区张朋餐饮店负担16606元，被告安庆古城文化旅游管理有限公司负担770元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  王业长 审 判 员  汪少文 人民陪审员  李 芳 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  苏曼琳 本案判决依据的法律条款如下： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。