上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初9970号原告：上海森安物流有限公司，住所地上海市嘉定工业区北和公路**６幢**。法定代表人：李亮，总经理。委托诉讼代理人：袁圣东，上海长策律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢晓燕，上海长策律师事务所律师。被告：上海广吉物流有限公司，住所地上海市嘉定区，住所地上海市嘉定区马陆镇浏翔公路２０５８号１幢**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张海泉，董事长。委托诉讼代理人：范唯，上海市金马律师事务所律师。原告上海森安物流有限公司(以下简称森安公司)与被告上海广吉物流有限公司(以下简称广吉公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢晓燕、被告委托诉讼代理人范唯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠的2020年3月1日至2020年5月10日的租金250,141.6元；2、请求判令被告支付拖欠的管理费卫生费1,866.7元；3、请求判令被告支付逾期付款违约金16,625元(1,213,625元/年/365*0.05/天*100天=16,625，自2020年2月1日至2020年5月10日为100天)；4、请求判令被告支付解约违约金303,406元(1,213,625元/年/12月*3月=303,406)；5、请求判令原告无需退还被告押金30,000元；6、判令被告支付拖欠的4月份水费918元。事实和理由：2019年9月9日，原、被告双方签订《租赁协议》，约定原告将位于上海市嘉定区马陆镇浏翔公路XXX号厂内仓库(以下简称系争房屋)租赁给被告使用，建筑面积1750平方米，租赁期限自2019年9月1日起至2021年8月31日止；押金30,000元，租金为每年1,213,625元，提前一个月付租金，每半年支付一次租金；先交款后使用，每逾期1天，交房租金额的5%为违约金；超过一个月收回使用权，并作违约处理，且不退保证金。在合同期内乙方(被告)单方面要求终止合同的，须赔偿3个月租金给甲方(原告)作为违约金，租赁期间的水电及卫生费由被告负担，水费每吨8.5元，电费每度1.6元，管理费卫生费9,600元/年，半年支付一次，金额4,800元。合同签订后，原告一直正常履约。2020年2月22日，被告给原告发函，借故要求终止合同，并称将于2020年4月24日搬离。被告自2020年3月1日起未付租金，后被告实际于2020年5月10日搬离。被告逾期支付租金且单方提前解约，构成违约，应承担相应的违约责任，故原告诉至法院。被告辩称，同意支付管理费、卫生费及4月份水费，不同意原告其余诉讼请求，理由如下：1、因疫情不可抗力的影响，要求减免租金。园区自2020年2月23日才准许复工，之前无法正常经营，且被告从事的物流行业自2020年以来受疫情影响较大，业务量严重受到影响，被告不能按照订立合同时能预见的使用价值来使用系争房屋；加之原告大幅调整自2019年9月起的租金标准，被告无力负担高额租金，故被告于2020年4月向原告发函要求减免自3月1日至4月24日的租金，但原告拒绝，被告在协商未果情况下只得搬离系争房屋，双方实际于2020年5月10日办理书面的交接手续，原告对于合同的解除也存在过错，要求减免期间的租金。2、原告主张的各项违约金存在重复，且违约金标准过高，被告已提前与原告协商沟通，在沟通未果情况下提前通知原告解除合同，该时间足够原告重新寻找租客，原告主张的违约金高于实际损失，请求法院酌情调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：系争房屋产权人为案外人上海慈欣金属结构件有限公司。森安公司与案外人上海慈欣金属结构件有限公司于2019年7月31日签订一份《厂房租赁合同》，约定由森安公司向案外人上海慈欣金属结构件有限公司承租位于上海市嘉定区马陆镇浏翔公路XXX号，建筑面积约5000平方米，年租金为360万元，租赁期限为两年，自2019年10月8日至2021年10月7日止。2019年9月9日，森安公司(甲方，出租方)与广吉公司(乙方，承租方)签订一份《租赁协议》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积1750平方米，租期为两年，自2019年9月1日起至2021年8月31日止，押金30,000元。租金为每年1,213,625元，2019年9月1日到2019年9月30日按旧合同收费800,000元/年，应收66,667元，2019年10月1日到2020年1月30日按1.8元/平方收费，应收383,250元，2020年2月1日到2021年8月31日按1.9元/平方收费，2020年2月1日到2020年2月29日应收101,135元；合同第三条约定提前一个月付租金，每半年支付一次，先交款后使用，每逾期1天，交房租的5%为违约金；超过5天停水停电，超过一个月收回使用权，并作违约处理，且不退保证金。乙方必须交纳管理费卫生费9,600元/年(每半年付一次，金额为4,800元)。第四条约定在合同期限内，乙方单方面要求终止合同的，甲方将不退还乙方所交的保证金和租金，乙方须赔偿三个月租金给甲方作为违约金。租赁期间的水费为每吨8.5元，电费每度1.6元。合同另作了其他约定。合同签订后，广吉公司支付押金30,000元，森安公司将系争房屋交付广吉公司使用。在租赁过程中，广吉公司租金付至2020年2月29日，之后未付租金。2020年4月，广吉公司向森安公司发函称：广吉公司因新冠疫情物流业务受到严重影响，恳请森安公司减免疫情期间3月1日至4月24日的房租并退还押金；同时因无法承受现有租金价格，广吉公司将于2020年4与24日搬离系争房屋。森安公司收到该函后于2020年4月22日回函广吉公司，载明：国家和地方出台的减免租金的所有政策均是针对租赁国有企业和央企的房屋，未强制要求私企减免租金，大房东也未给森安公司任何补偿和减免，森安公司自身亦负债累累，故无法减免房租；现广吉公司单方解除合同，构成违约，要求广吉公司在搬离前结清所欠租金，拆除增建建筑物，并办理交接手续，至于押金问题需再考虑。之后，双方于2020年5月10日办理书面交接手续，广吉公司搬离系争房屋，但未结清租金和水费。森安公司代广吉公司支付2020年4月水费918元。因森安公司催要租金未果，遂涉诉。另查，1、2017年1月2日，森安公司(甲方，出租方)与广吉公司(乙方，承租方)签订一份《租赁协议》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，约定年租金为74万元，租期为一年，自2017年1月3日起至2018年1月2日止，押金30,000元，如续租第二年76万，第三年80万。之后，双方于2017年12月12日续签一份《租赁协议》，约定年租金为76万元，租期为2018年1月3日至2019年1月2日。在合同期满前，森安公司(甲方，出租方)与广吉公司(乙方，承租方)于2018年11月19日再次续签《租赁协议》，约定年租金为80万元，租期为一年，自2019年1月3日起至2020年1月2日止。2、2020年1月24日，上海启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，实行最严格的科学防控措施。2020年2月22日，嘉定区马陆镇人民政府、嘉定新城管理委员会向麦口国际物流(上海)有限公司发出一份《嘉定新城(马陆镇)企业复工通知》，载明：已收到你公司的备案材料，请严格按照承诺，于2020年2月23日起复工。审理中，广吉公司要求在本案中一并处理押金返还问题，同意与未付的相关费用相抵扣。本案的争议焦点：一、因新冠肺炎疫情影响，自2020年2月1日至2020年2月23日期间的租金应否予以减免？自3月1日至5月10日期间的租金应否予以减免；二、广吉公司应否承担违约责任以及违约金数额如何确定？本院认为，广吉公司与森安公司签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。因广吉公司与森安公司于2020年5月10日办理书面交接手续，故双方的房屋租赁合同实际已于2020年5月10日解除。关于争议焦点一，因新冠肺炎疫情影响，案涉园区自2020年2月1日直至2020年2月23日才复工，期间广吉公司无法实际使用系争房屋，租金应当予以减免；至于3月1日至5月10日期间的租金，因广吉公司在此期间正常使用系争房屋，并不能免除租金给付义务，鉴于广吉公司租金付至2020年2月29日，本院综合合同履行情况、疫情对于合同履行的影响酌情确定广吉公司自2020年2月1日至5月10日期间仍需支付的租金为150,000元。关于争议焦点二，因广吉公司仍可正常使用系争房屋，不存在合同目的无法实现的情形，故广吉公司提前解约并搬离，显属违约，应承担违约责任。森安公司主张的解约违约金符合合同约定，因广吉公司抗辩违约金过高，本院综合合同履行情况、违约情形、疫情对于合同履行的影响以及造成的损失酌情确定解约违约金为100,000元。因该违约金已足以弥补广吉公司的损失，对于广吉公司主张的逾期付款违约金的诉请本院不予支持，森安公司收取的广吉公司所支付的押金30,000元亦应当予以退还。因双方对于欠付的管理费卫生费及4月份水费金额确认一致，故本院对森安公司主张要求广吉公司支付拖欠的管理费卫生费1,866.7元及4月份水费918元的诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海广吉物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海森安物流有限公司租金150,000元；二、被告上海广吉物流有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海森安物流有限公司解约违约金100,000元；三、被告上海广吉物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海森安物流有限公司管理费卫生费1,866.7元；四、被告上海广吉物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海森安物流有限公司水费918元；五、原告上海森安物流有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海广吉物流有限公司押金30,000元；六、原告上海森安物流有限公司的其余诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9,529.57元，减半收取4,764.79元，保全费3,384.79元，合计诉讼费为8,149.58元，由原告上海森安物流有限公司负担4,487.16元，由被告上海广吉物流有限公司负担3,662.42元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郭海娜二〇二〇年九月二十四日书记员  何吉珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。