江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初3748号原告（反诉被告）：黄继华，女，1971年11月6日，汉族，住宜兴市，现住宜兴市。被告（反诉原告）：石云霞，女，1979年11月13日生，汉族，住宜兴市，现住宜兴市。委托诉讼代理人：张泽君，宜兴市宜城法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）黄继华与被告（反诉原告）石云霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法由审判员王艳独任审判，于2020年7月20日公开开庭进行了审理，原告黄继华、被告石云霞及其委托诉讼代理人张泽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄继华向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2020年2月25日签订的《宜兴市房产买卖协议》。2、请求判令被告石云霞双倍返还定金10万元并承担违约金5万元。3、中介费1万元由被告石云霞负担。4、诉讼费保全费等由被告承担。后对诉讼请求2明确只要求石云霞双倍返还金定10万元，不主张违约金。事实与理由：2020年2月25日，原告与被告通过中介签订了《宜兴市房产买卖协议》，被告将其名下的位于宜兴市的房屋及车库以529800元出售于原告，合同签订后原告按约于2020年2月25日通过银行转账支付给原告定金5万元。2020年4月1日原告准备好剩余房款要求被告配合过户，但被告拒不配合。被告多次提出其不再履行协议要求解除协议。故诉至法院。被告石云霞辩称，原告未按约支付房款479800元，不能实现合同之目的，同意解除合同；因原告违约，故不同意返还定金，也不应承担违约金，请求驳回原告诉请；中介费按协议约定应在过户时支付，现房屋并未过户，该支付条件尚未成就，原告所付款项系其自愿支付，与被告无关；诉讼费由原告承担。当时与黄继华签订房屋买卖协议时已告知房子离婚时给儿子了，但我能够做主卖房，同时我看中东方花园的房子确定要买，两份合同付款期都是4月1日前付清全款，在合同签完后发现车库不止10平方米，期间因前夫出差及本人奶奶过世未能有时间与前夫签字做公证归并，直到3月31日看合同都要到期了，就把卡号发给中介催款，当晚他们到我家里吵闹并报警，当时我父母在，他们说价格卖低了不同意卖。到4月1日对方也没有付款，直接导致我另外一个合同违约。后来经了解黄继华也是做中介的，同类型的房屋价格都在70万以上，原告的行为是炒房。被告石云霞于2020年5月29日收到原告起诉材料后提出反诉请求：1、判令解除反诉人与被诉人于2020年2月25日签订的《宜兴市房产买卖协议》；2、请求判令被反诉人黄继华承担违约金10万元、不予返还定金5万元，不承担中介费1万元；3、反诉诉讼费由被反诉人承担。反诉被告黄继华对反诉原告石云霞的反诉辩称，请求驳回反诉请求。是石云霞违约在先，在签订买房协议时不知道石云霞与前夫是如何分割房产的，只告诉我们是她一个人的房子，不然也不可能购买这套房。中介费已垫付，按约由违约方承担。其购买这套房屋是看中是学区房，其有孙子，因为当时不确定过户到谁名下，所以约定作公证，到时再委托中介配合办理过户手续，至于约定银行卡保管是考虑到现在资金都要监管，由于过户时间不定，如果配合我公证已付给对方的话，到时再办过户手续就得打两笔钱了。原告黄继华为证实自己的主张提供如下证据：1、房产买卖协议及房产证复印件各一份，以证明2020年2月25日原、被告通过中介签订房屋买卖协议。2、2020年2月25日收据及银行转账凭证各一份，以证明原告通过银行转账支付给被告定金5万元。3、中介陆某与石云霞的微信聊天记录、王某与石云霞的短信记录，以证明原告多次要求继续履行合同，但被告拒不配合。4、2020年4月20日黄继华与石云霞的短信记录，以证明到2020年4月20日因石云霞仍不能配合办理过户，黄继华再次通知石云霞房屋余款已经准备好，希望石云霞在收到消息通知后三日内协助办理过户手续。5、证人陆某、王某的证人证言，以证明陆某系石云霞方的中介、王某系黄继华方的中介，石云霞在中介陆某处挂售时说该套房屋系其个人所有，与前夫无关，是她父母拆迁后赠与她个人所有，2020年2月25日黄继华通过王某联系陆某要求看房，看房后当即达成协议，黄继华支付定金伍万元，并约定2020年4月1日前办理公证或过户手续，2020年3月初黄继华称钱已准备好了，要求和石云霞办理公证过户手续，当时石云霞一直拖延，此后也交涉好几次，期间也报过警，但石云霞始终不步办理公证或过户手续。办理公证手续的流程是为了便于办理房产过户手续，一般是被告拿到公证书，原告转账付款完毕后，再将公证书给原告。6、2020年3月31日接处警工作登记表一份，以证明2020年3月31日王某陪同黄继华上门找石云霞要求办理过户手续双方发生纠纷而报警。7、2020年3月31日王某手机录音一份，以证明当晚六七点钟，黄继华、王某到石云霞家中要求商量房屋过户一事，当时在场的还有石云霞、中介陆某、石云霞的父母，但石云霞称房子离婚后给了儿子，要等前夫回来配合办理手续，黄继华要求给个答复不能一直拖，石云霞称没办法给准确答复，要做前夫工作。被告石云霞对上述证据质证意见如下：对证据1、2均无异议，证据3、4的聊天记录及信息内容是真实的，但对证明目的有异议，不能达到证明被告违约的目的，是原告未在2020年4月1日前付款。对证据5的证人证言不予认可，王某与原告是朋友关系，陆某与被告间也其他房屋买卖纠纷，有利害关系。对证据6，对真实性无异议，但对接处警记录的内容有异议，被告是同意办理公证和过户的。对证据7录音记录中录音谈话的对象是对的，但对其关联性不予认可，不能证明被告不同意出卖房屋。反诉原告石云霞为证实自己的主张，提供如下证据：1、石云霞与陆某的微信聊天记录，以证明石云霞曾于3月31日下午将银行卡照片发给中介陆某，让黄继华打款。2、2020年4月20日石云霞与黄继华的短信记录，以证明在同日收到黄继华发的短信通知后，石云霞回复黄继华在4月1日前并未收到购房余款，黄继华已构成违约。3、微信朋友圈发文、聊天记录、企业信息资料、房地产经纪管理办法，以证明黄继华本身是中介，房屋售价偏低。反诉被告黄继华质证表示，对证据1要求与陆某手机中的微信聊天记录核对，但对其证明目的有异议，对证据2的短信内容是收到的，但不认可其证明目的。证据3与本案没有关联性，朋友圈发布的房产价格并不能代表本案房屋的市场价，考虑受今年疫情影响及房屋装修档次，价格有所高低，其虽是从事中介行业但购买房屋并非炒房用，而是考虑到为孙子买学区房所用，当时没约定过户时间也是考虑到底是过户到其名下还是儿子名下。审理中，为查明房屋权属情况本院调取了（2016）苏0282民初4462号民事调解书及向石云霞的前夫闵海键调查。根据（2016）苏0282民初4462号民事调解书所载2016年7月6日石云霞与闵海键调解协议离婚时约定“石云霞同意将登记在其名下的座落于宜兴市的房屋赠予儿子闵宇晖所有，并办理过户手续”。闵海键陈述紫竹苑的房子是石云霞父母拆迁登记在石云霞一个人名下的，离婚时曾约定将该套房屋赠与给儿子，一开始并不知道她卖房子，后来到2020年2月底从儿子处得知石云霞在卖房，过后几天石云霞也告诉我她在卖房子，我一直是同意卖掉这套房子再买一套大一点的，3月份石云霞就和我说要我回来配合办理相关手续，但我一直在外出差起至4月10日左右回家。3月31日，石云霞曾打电话给我，我当时还没回来，电话只是听石云霞说原告催我们去办手续，又没提到要付钱，所以我们也不相信他们，希望一手交钱一手办手续，现在只要石云霞同意卖，我就配合。对本院调取的上述证据及调查笔录，原告黄继华质证表示对真实性均无异议，但4月12日我曾到锦湖中介当时石云霞和闵海键均在场，闵海键曾明确表示不同意卖房，也不同意配合办理手续，如果他们同意继续卖房，我现在也同意继续支付房价办理过户。被告石云霞质证表示均无异议。上述证据材料经庭审出示、质证，且双方均对证据真实性无异，本院作为有效证据认定。综上，本院经审理认定的事实如下：座落于宜兴市房屋，所有权证号为Ａ0052656，登记所有权人石云霞，建筑面积62.75平方米。2016年7月6日石云霞与闵海键在本院主持调解中协议离婚，本院出具（2016）苏0282民初4462号民事调解书，根据双方一致协议约定“石云霞同意将登记在其名下的座落于宜兴市的房屋赠予儿子闵宇晖所有，并办理过户手续”。2020年2月25日，甲方石云霞与乙方黄继华签订《宜兴市房产买卖协议》一份，约定“一、甲方自愿将坐落于本市紫竹苑89幢13号403室的房产，不动产权证号Ａ0052656，出售给乙方，建筑面积62.75平方米，含自行车库一只……二、乙方自愿购买上述房屋，成交总价为伍拾贰万玖仟捌佰元（含库），具体付款方式为：2020年2月25日付购房定金伍万元，2020年四月一日前付清购房余款肆拾柒万玖仟捌佰元，办理公证手续，甲方办理工商银行卡由乙方保管办理房屋过户手续用。三、甲方应当在款清交房……五、甲方应保证上述房产的权属清楚，若发生与甲方该房产有关的产权纠纷或债权债务纠纷，概由甲方负担，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。六、若甲方不能按协议规定期限交付房产或乙方不能按规定期限交付房款，每逾期一日，则由违约一方向对方支付伍佰元违约金。七、甲、乙双方达成协议后，若乙方违约，应书面告知甲方，甲方应在叁日内将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但乙方应同时支付违约金壹拾万元给甲方。若甲方违约应书面告知乙方，并在叁日内将已付购房款返还给乙方，同时支付违约金壹拾万元给乙方。……十、其它约定事项：1、甲方净得房款伍拾贰万玖仟捌佰元整。2、过户各项费用由乙方支付，甲方不承担。3、中介费由乙方支付，壹万元整。4、甲方不得催促乙方办理手续。5、本房屋的户口在2020年六月一日前迁出。……十二、本协议经双方签订后，中介佣金由乙方在过户当天按照本协议交易房产成交价的3%支付完毕。如一方违约，则由违约方承担前述中介费，且违约方应当承担另一方为维护其合法权益所支付的诉讼费、律师费等经济损失”等内容。黄继华与石云霞均在落款处签字，宜兴市屺亭街道锦湖房产信息咨询服务部（以下简称锦湖中介）作为中介方在中介处盖章。协议签订当日，黄继华通过银行转账支付石云霞定金5万元。同年2月26日黄继华向锦湖中介支付中介费10000元。2020年3月4日，锦湖中介陆某通过微信联系石云霞“紫竹规并预约3月20日上午10：00办理”。石云霞回复“约到3月20日的啊，好的知道了”。陆某于同年3月18日发微信“房子过户的资料，准备的怎么样了？约的3月20日上午10：30宜兴市民中心办理，不要忘了，收到请回复一下”。石云霞回复“知道”。2020年3月20日陆某通过微信问“你今天早上来市民中心办房产手续吗？”石云霞回复“不好意思，我奶奶老了”。陆回复“那你什么时候来办房产手续？”石回复“今天抽不出时间”。陆回复“刚刚客户说你家特殊情况，再等你三天，你办好家里事了，直接约时间办理房产手续”。同年3月23日，陆问“你什么时候有空办房产手续？”石回“我前夫出差的，都忘记回你了”，陆问“你什么时候办房产手续，我好回话对方”。石回“等他回来”。同年3月26日，黄继华方的中介王某通过短信联系石云霞问“房东老板娘，麻烦你问问你前夫什么时候回来？”石回“人和中介联系就ＯＫ了”王回“我和锦湖联系了，一直也没有告诉我们具体办理手续时间，所以跟锦湖要了你的联系方式，问问你什么情况”。石回“他怎么把我电话给你啦？之前我要你电话他说你的中介说不给呢，怎么可以把我电话给你啊？搞什么啊。你是谁啊”。同年3月31日下午3时31分，石云霞将自己工行卡照片发给中介陆某，陆某回复“？”。同时晚7时左右，黄继华与王某、陆某到石云霞家中问房屋过户一事，王某报案后宜兴市公安局城东派出所出警，在处警经过及结果处记载“值班民警王锡林、杜伟良立即赶到场，经了解是黄继华购买石云霞位于紫竹苑89幢403室的房子，因石云霞不肯去办理过户手续，黄继华与中介就到石云霞家中，双方发生纠纷，民警到场作好调解工作，将黄继华等三人劝走，并告知石云霞自己已签了卖房协议，就具有法律效力，如打官司要支付违约金。同时，中介王某对当时双方协商过程进行录音，录音中石云霞仍未准确答复何时配合办理过户手续。同年4月1日，陆某通过微信联系石云霞“你商量的怎么样了？今天4月1日了，你和客户办理房产手续吗？”4月11日又发微信“你答应4月12日和客户沟通房子的解决事情？你不接电话是什么情况？她们说你不谈的话，就走司法程序了？”2020年4月20日，黄继华发石云霞短信称因石云霞仍不能配合办理过户，黄继华再次通知石云霞房屋余款已经准备好，希望石云霞在收到消息通知后三日内协助办理过户手续。石云霞回复黄继华“在4月1日前并未收到购房余款，黄继华已构成违约，除定金不予返还外，还应承担相应违约责任，其有权解除合同”。本院认为：本案的争议焦点为合同违约方及责任的认定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告黄继华与被告石云霞签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，双方合同对房屋过户时间并未作明确约定，但约定了“于2020年4月1日前付清购房余款肆拾柒万玖仟捌佰元，办理公证手续”，根据原告提供的微信聊天记录、短信、接处警记录、录音、证人陆某、王某的证人证言以及结合被告石云霞本人的陈述，足以证实在签订合同后至2020年4月1日前，黄继华已准备好款项并通过中介积极联系石云霞要求办理公证手续，反而是石云霞在本已约定的3月20日办理手续时因家中变故未能办理，之后即未再有明确表态于何时可配合办理手续，直至2020年3月31日黄继华上门询问并报警后石云霞仍未能表态何时配合办理公证。据此，石云霞的行为应认定为违约，应承担违约责任，黄继华有权解除合同。根据我国合同法的相关规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，原告黄继华诉请要求解除合同并要求被告石云霞承担双倍返还定金10万元、承担中介费1万元的诉讼请求，符合双方合同约定，且于法有据，本院予以支持。反诉原告石云霞以黄继华未支付款项系违约为由要求黄继华承担违约金，不予返还定金及承担中介费的反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定判决如下：一、原告（反诉被告）黄继华与被告（反诉原告）石云霞在2020年2月25日签订的《宜兴市房产买卖协议》于2020年5月29日解除。二、被告石云霞于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告黄继华双倍定金人民币10万元及支付中介费1万元。三、驳回反诉原告石云霞的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1750元（已减半收取），保全费1320元，合计3070元，由被告石云霞承担；反诉案件受理费1150元（已减半收取），保全费1020元，合计2170元，由反诉原告石云霞承担。本诉案件诉讼费已由本诉原告黄继华垫付，该款被告石云霞于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给黄继华。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  王艳二〇二〇年八月十一日书记员  王静