安徽省歙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1021民初1560号 原告（反诉被告）:歙县旅游发展有限公司,住所地安徽省歙县徽城镇游客集散中心,统一社会信用代码913410217117679619。 法定代表人：应滔滔，该公司董事长。 委托诉讼代理人：关勇，安徽睿正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何芳，安徽睿正律师事务所律师。 被告（反诉原告）:张燕琴,女,1967年6月4日出生,汉族，住安徽省歙县。 委托诉讼代理人：鲍健辉，安徽地平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章恩思，安徽地平律师事务所律师。 被告（反诉第三人）:傅学峰（曾用名傅晓峰）,男,1965年3月10日出生,汉族，住安徽省歙县。 原告（反诉被告）歙县旅游发展有限公司（以下简称歙县旅发公司）诉被告（反诉原告）张燕琴、被告（反诉第三人）傅学峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）歙县旅发公司的特别授权委托诉讼代理人关勇、何芳，被告（反诉原告）张燕琴的特别授权委托诉讼代理人鲍健辉、委托诉讼代理人章恩思，被告（反诉第三人）傅学峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 歙县旅发公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2016年12月22日签订的《房屋买卖合同》；2、判令两被告连带返还原告房屋首付款400万元,并赔偿原告损失796274元（自2017年1月25日起以400万元为基数按照年利率6%暂计算至2020年5月20日,并顺延至款清之日止）；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：两被告系夫妻关系。2016年12月22日,原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将坐落于歙县房屋出售给原告,总金额646万元,原告在合同签订之日起五日内向被告支付首付款400万元,待房屋产权过户手续办结，且原告履行完所有需报批、备案等程序后支付剩余房款246万元,并保证房屋过户后半个月内付清余款。2017年1月24日原告向被告支付首付款400万元，但被告至今未协助原告办理完成房屋过户手续，导致原告合同目的无法实现。因此，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判如所请。 歙县旅发公司为证明其主张，向本院提交了如下证据： 一、人口信息，证明两被告的身份。 二、结婚证，证明两被告系夫妻关系。 三、2016年12月22日《房屋买卖合同》，证明：1、原告购买被告位于歙县房屋，与被告签订《房屋买卖合同》，合同总金额646万元；2、被告有协助原告办理房屋过户手续的义务。 四、国内支付业务付款回单4张，证明：原告支付了房屋首付款400万元，但至今被告未协助原告办理完成房屋过户手续。 五、不动产登记信息，证明：1、歙县房屋仍然登记在被告名下；2、不动产权证登记的面积与《房屋买卖合同》约定面积不符。证载建筑面积是660.15平方米，证载土地面积是610.04平方米，但合同约定的房屋建筑面积是1100平方米，占地面积是619.04平方米，建筑面积相差了440平方米，占地面积也有9平方米的相差，被告的协助义务应当是提供符合房屋买卖合同约定的房屋建筑面积和占地面积的合法产权证。 张燕琴质证意见：对于证据一没有异议。证据二，两被告现已经离婚，不是夫妻关系。证据三，三性没有异议。证据四，真实性没有异议，证明目的有异议，被告未协助原告办理过户手续，与事实不符，付款回单无法达到其证明目的。五、土地证登记土地面积610.04平方米，与合同约定的619.04平方米有小的误差，属于合同约定的范围，因为合同当时约定的时候就写的是“约”，而不是“就是”，与合同约定不矛盾。房屋面积写的是“约1100平方米”，办理的不动产权证登记面积分为两部分，一部分是原告所说的房屋建筑面积660.15平方米，还有一部分是不动产权证上注明的“未登记面积454.99平方米”，两项合计1115.14平方米，与合同约定一致。合同签订时原告是知道有部分不能办理产权登记的。 傅学峰质证意见：同张燕琴质证意见一致。 张燕琴辩称，原告第1项诉讼请求于法无据，与事实不符，被告不认同。原告所说“被告至今未协助原告办理完成房屋过户手续，导致原告合同目的无法实现”，原告应完成举证责任，证明原告要求被告过户，被告未协助办理，原告应当承担举证不能的后果。案件事实与原告诉状中陈述的事实严重不符，被告已经完成了所有房屋过户前期手续，原告始终没有要求过户，而是被告一再要求原告履行合同，违约方和过错方在原告，原告应当要承担违约责任，无权要求解除合同。由于原告第1项诉讼请求不能成立，第2、3项诉讼请求也不能成立，应予以驳回。 张燕琴为证明其主张，向本院提交了如下证据： 一、张燕琴、傅学峰的身份证及歙县旅发公司的营业执照信息，证明当事人的身份符合本案诉讼主体资格。 二、房屋买卖合同，证明：1、双方对房屋面积、房屋价格、付款方式及权利义务作了明确约定；2、按合同约定房屋过户手续张燕琴只负有提供所需材料，协助办理房屋过户手续义务。 三、国土勘测规划图、房地权证歙房字××号、房地权证歙房字××号、皖20**歙县不动产权第0×××3号（这个不动产权证上明确登记房屋建筑面积是56.15平方米，在附的房产分户图上注明了建筑总面积511.14平方米，本次拟发证面积是56.15平方米，未登记面积454.99平方米，房屋建成年代是1986年。说明房屋的总面积与合同约定的总面积是一致的，只是有454.99平方米暂时未能办证。该房屋从1986年存续到现在，房屋情况原告是清楚的。）。皖20**歙县不动产权第0×××4号、皖20**歙县不动产权第0×××2号、皖20**歙县不动产权第0×××1号，证明：张燕琴按合同约定履行了变更不动产权证，已为房屋过户给歙县旅发公司做好准备。 四、短信聊天记录，证明：张燕琴多次要求歙县旅发公司办理过户手续的事实。 五、2016年6月29日歙县旅发公司会议记录，证明：当时傅学峰已经在会议记录上面讲了有部分面积不能办理产权证，已经明确告知了原告。 歙县旅发公司质证意见：对证据一，三性无异议。证据二，三性没有异议，但证明目的有异议，合同约定的建筑面积为约1100平方米，占地面积约619.04平方米，被告应当为原告过户符合合同约定的占地面积和建筑面积的房屋，并交付原告。证据三，三性无异议，但证明目的有异议，其中国土勘测规划图明确载明面积610.04平方米与合同不符，对张燕琴名下的登记的新1幢、新2幢，在换不动产权证后，新老产权证面积没有变化，仍然是263.05平方米和258.08平方米，对于扩建的第四层仍然没有办理产权证，新1幢、新2幢老房产证是在2016年3月9日办理的，而通过庭审中被告陈述是2005年购买的房子，2005年到2016年之间房屋的拆改建情况应当由被告进行说明。不动产权证换证与房屋过户没有直接的关系，换证行为不能表明是为了房屋过户做准备，并且从始至终被告没有完成合同约定面积的产权证合法化。证据四，真实性无异议，证明目的有异议，短信聊天记录当中，歙县旅发公司应总已经明确指出，由于国企固定资产购置和处置严格，房屋购买面积存在差异，违章建筑的情况需要被告解决。证据五，傅学峰没有告知土地的占地面积是610.04平方米，而是说房产证面积只有619.04平方米，2005年至2016年间房屋存在拆改建情况。会议记录中新房是2016年办的证，房子存在商用情况，与合同约定住宅不符。 傅学峰质证意见：对张燕琴提供的五组证据没有异议。 傅学峰辩称，合同签订后，我就把房屋产权证改成不动产权证，我在不动产中心上班，签字过户可以很快办理。但歙县旅发公司从没让我办理过户，倒过来反而要求我帮助他们卖房子。2016年安徽省文投总公司和歙县人民政府就歙县古城区的旅游开发和打造达成了合作意向，拟在古城区和打箍井景区收购和租赁一批房产打造业态旅游和民俗客栈，后来由于种种原因，收购和租赁的这些房产一直搁浅至今，到现在都没有履行合同，事实上是歙县旅发公司不做这个业态，然后一个个的转手，把以前的合同一个个的推翻。我不同意歙县旅发公司解除房屋买卖合同，不同意返还首付款和利息。 傅学峰为证明其主张，向本院提交了如下证据： 一、通话记录。证明：歙县旅发公司从来没有电话或者书面通知我到不动产中心办理过户手续，反而是我多次打电话给歙县旅发公司董事长应滔滔联系见面，有电话录音三个和很多次未接电话的答复，有语音文字记载的材料。董事长应滔滔多次接到我电话，口头答应约时间见面，实际上从来没有约我见面，录音上有董事长说等（旅发公司和新安江山水画廊有限公司）分开以后就是处理这个事情的时候事实等内容。 二、许永盛等户与歙县旅发公司签订的房屋买卖合同、款项结清证明、房屋图片等。证明：歙县旅发公司2016年以来收购的房子做业态民俗，全部是违约的。事实证明旅发公司是有预谋、有目的的推翻这个业态项目。 歙县旅发公司质证意见：证据一，徐双发、王守仁电话录音以及徐双发签字的经过与本案无关。潘建平已离职，真实性无法核实。应滔滔语音记录实际说明了傅学峰与歙县旅发公司进行过接洽协商，但是没有商量出具体结果。证据二，1、证明了歙县旅发公司收购斗山街32、34号房屋后转卖的事实，与本案无关。2、斗山街25-8号不存在没有履行合同约定的情况。3、歙县旅发公司在杨家大院租赁期内未违约，租金不拖欠，解除房屋租赁是双方协商的结果。4、房屋图片三性均有异议。 张燕琴质证意见：同傅学峰举证意见一致。 反诉原告张燕琴向本院提出如下诉讼请求：1、判令被反诉人继续履行《房屋买卖合同》；2、反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2016年12月22日，反诉人与被反诉人签订了《房屋买卖合同》，合同约定，反诉人将坐落于歙县建筑面积约1100平方米，占地面积约619.04平方米（原产权证号：歙房字第20×××01，20×××01）转让给反诉人，总金额为646万元，合同签订之日起五日内被反诉人向反诉人支付首付款400万元，剩余房款待产权过户手续办结后支付。同时约定了反诉人指派傅晓峰（傅学峰）为过户手续办理义务人，提供所需材料，协助被反诉人办理过户手续。合同签订后，反诉人按合同约定履行了合同义务，并将原土地证和房屋产权证变更为不动产权证，为与被反诉人办理房屋过户手续做好了准备。然而被反诉人却违约迟迟不办理房屋过户手续，也未要求反诉人提供材料和协助义务。后反诉人多次要求被反诉人办理房屋过户手续，被反诉人却迟迟不予办理。在合同签订之前，房屋的现状与老房屋房产证、产权证从来没有变动过，原告在签订合同之前也是清楚的，对于有部分面积不能办理产权证这个事实也是清楚的。合同只是约定房屋坐落于歙县，合同上列举是两个房屋产权证，总面积才500平方米，购买的房屋总面积约1100平方米，对于部分不能办理产权证，被反诉人是知情的。协议之后没有拆改建，扩建的情况。2020年5月20日，被反诉人自身违约却以反诉人未提供协助办理房屋过户手续等为由，要求解除合同，其请求依法不能成立。为维护自身的合法权益，反诉人要求被反诉人继续履行合同，请求法院依法支持反诉人的反诉请求。 反诉原告张燕琴所举证据与本诉一致。 反诉被告歙县旅发公司辩称，歙县旅发公司与被告签订房屋买卖合同，明确了歙县房屋，建筑面积约为1100平方米，占地面积619.04平方米，不动产权证登记的面积与合同约定的建筑面积不符，房屋存在拆改建，扩建的情况。在本案当中反诉原告应履行协助义务，应提供房屋买卖合同相符的产权证，反诉原告及反诉第三人在拆改建、扩建办理手续时，房屋的面积及层楼与产权证不符，在签订房屋买卖合同之后，应当积极的纠正、改正斗山街25-5号房屋的手续，使得产权证与实际相符，因反诉原告及反诉第三人均未完成以上协助义务，导致歙县旅发公司购买房屋约定的目的无法实现，如按现状过户，将会导致部分房屋没法办理产权证，请求依法驳回反诉原告的反诉请求。 反诉被告歙县旅发公司为证明其主张，向本院提供如下证据： 一、歙县房屋傅学峰原产权证（缺页），复印件1份，共1页。证明目的：原产证登记的傅学峰与张燕琴共有的25-5号房屋共2幢，1幢82.99平方米，2幢235.83平方米，共建筑面积318.82平方米，而2017年9月20日换证后面积分别变成了82.87平方米，56.15平方米，合计139.02平方米，证载合法面积明显减小，不具备过户条件。 二、歙县房屋照片，复印件，共2页。证明目的：歙县房屋的外观和现状，大门锁闭。 反诉原告张燕琴质证意见：对证据一，真实性无异议，关联性有异议，这幢房屋在2016年签协议时，产权证面积与实际面积就不相符。这幢房子二层现状已经拆了部分面积，签协议时原告是知情的，房屋买卖合同第一条产权证号只写了四幢新建的2栋房子（新1幢、2幢），中间的这套房子没有写到合同上，是因为知道面积有误差。证据二，真实性无异议，这组恰恰证明被告已经履行合同义务等待原告办理房屋过户及交接。 反诉第三人傅学峰质证意见：歙县房屋里面有4幢房子，房子原始建筑都是1992年之前的，房产证上写的是1986年建筑的，新1幢、2幢是原来的第2幢（235.83平方米）拆、改建的，是为了采光拆空了，房子是2011年拆的，与合同订立（2016年）没有任何关系。同反诉原告张燕琴质证意见一致。 反诉第三人傅学峰述称，歙县房屋当中的新1幢、2幢都是合法的，我们都是按照正规的手续报批的，正规的办理了不动产权证。2005年我通过国土局招拍卖购买了25-5号房子，当时购买的时候就存在面积差，原因是：我购买当时就向国土局反应面积误差问题，国土局回复我证上是多少面积就是多少面积。当时购买房屋时我就向歙县旅发公司当时的副总潘建平说过，有会议记录的。如原告要过户，我可以马上办理，三天之内就可以拿到不动产权证。 经庭审举证、质证，张燕琴、傅学峰对歙县旅发公司提供的证据一、三，歙县旅发公司、傅学峰对张燕琴提供的证据一、三无异议，本院予以认定。对有异议的证据，本院认定如下：歙县旅发公司提供的证据二，本院对两被告已离婚的事实予以认定。证据四，本院对歙县旅发公司支付首付款的事实予以认定。证据五，本院对不动产登记事实予以认定。张燕琴提供的证据二、四、五及反诉证据一、二、三，本院予以认定。傅学峰提供的证据一，能够证明张燕琴、傅学峰多次电话催促歙县旅发公司负责人付清尾款，对该事实本院予以认定。证据二、三，与本案缺乏关联性，本院不予认定。 经审理查明，张燕琴与傅学峰原系夫妻关系。2016年12月22日,歙县旅发公司与张燕琴签订《房屋买卖合同》，约定张燕琴将坐落于歙县建筑面积约1100平方米,占地面积约619.04平方米（原产权证号:歙房字第20×××01,20×××01。）房屋出售给歙县旅发公司，房屋用途为住宅。双方商定该房屋转让价格为总金额646万元。歙县旅发公司在合同签订之日起五日内向张燕琴支付首付款400万元。待房屋产权过户手续办结,且歙县旅发公司履行完所有需报批、备案等程序后,支付剩余房款246万元,歙县旅发公司保证房屋过户后半个月内付清余款。张燕琴指派傅学峰为过户手续办理义务人,提供所需材料,协助歙县旅发公司办理过户手续，且自合同签订之日起按房管中心规定的程序加快办理。办理产权过户时双方按税法相关规定各自承担纳税义务。张燕琴保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况,保证该房屋不受他人合法追索等。2017年1月24日歙县旅发公司向张燕琴支付首付款400万元。2017年9月20日，张燕琴将房屋原土地证和房屋产权证变更为不动产权证，即：皖（2017）歙县不动产权第0×××1号【面积：263.05平方米】、皖（2017）歙县不动产权第0×××2号【面积：258.08平方米】、皖（2017）歙县不动产权第0×××3号【面积：56.15平方米】、皖（2017）歙县不动产权第0×××4号【面积82.87平方米】。但未办理房屋产权过户手续。2020年5月20日，歙县旅发公司诉至本院，要求判令解除双方于2016年12月22日签订的《房屋买卖合同》并判令张燕琴、傅学峰连带返还原告房屋首付款400万元,并赔偿原告损失796274元（自2017年1月25日起以400万元为基数按照年利率6%暂计算至2020年5月20日,并顺延至款清之日止）。张燕琴提出反诉，要求判令歙县旅发公司继续履行《房屋买卖合同》。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，歙县旅发公司与张燕琴签订的《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应依约履行各自的合同义务。歙县旅发公司已按合同约定向张燕琴支付首付款400万元，张燕琴、傅学峰应当协助歙县旅发公司办理房屋产权过户手续。但从本案查明的事实看，歙县旅发公司并未举证证明其在合同签订后曾发文或催促过张燕琴、傅学峰及时履约合同义务，也未提供充分证据证明张燕琴、傅学峰拒不协助其办理房屋产权过户手续，应当承担举证不能的不利后果。张燕琴、傅学峰多次电话催促歙县旅发公司负责人付清尾款，足以表明其履行义务态度积极，且本案庭审中张燕琴、傅学峰亦明确表示同意配合歙县旅发公司办理房屋产权过户手续，因此，本案合同继续履行并不存在实际困难。关于讼争房屋面积存在误差的问题，从合同约定和会议记录看，歙县旅发公司在签订合同之前已经对房屋现状进行了充分了解，并且已经知道该房产有部分面积不能办证的事实，2016年签订协议后至今该房产现状也没有改变，因此，房屋面积存在误差同样不能作为解除合同的依据。综上，歙县旅发公司的诉讼请求依法不能成立，本院不予支持；张燕琴、傅学峰要求歙县旅发公司继续履行《房屋买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（七）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）歙县旅游发展有限公司的全部诉讼请求； 二、原告（反诉被告）歙县旅游发展有限公司、被告（反诉原告）张燕琴、被告（反诉第三人）傅学峰继续履行2016年12月22日签订的《房屋买卖合同》。 案件本诉受理费45170元，保全费5000元，反诉受理费40元，合计50210元，由原告（反诉被告）歙县旅游发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审 判 长  鲍念煌 人民陪审员  吴 芳 人民陪审员  吴文桦 二〇二〇年十一月十九日 法官助理汪楚笑 书记员张毓 附相关法律： 《中华人民共和国合同法》 第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。