河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0882民初2130号原告：马晨路，女，1983年10月2日出生，汉族，住沁阳市，现住沁阳市。委托诉讼代理人：张国庆，焦作市沁阳市怀庆法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李婧萍，河南太华律师事务所律师。被告：朱渲涛，男，1995年1月27日出生，汉族，住沁阳市，现住沁阳市。被告：张朦胧，男，1990年3月11日出生，汉族，住沁阳市。委托诉讼代理人：原丽珍，河南永威律师事务所律师。原告马晨路诉被告朱渲涛、张朦胧为租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马晨路及其委托诉讼代理人张国庆、李婧萍、被告朱渲涛、被告张朦胧的委托诉讼代理人原丽珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马晨路向本院提出诉讼请求：１、二被告连带赔偿原告损失84900元，支付拖欠的水电、物业费6014元。２、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月26日原告与朱渲涛签订租赁协议，将自己所有的位于怀府景苑小区东03号车库出租给被告，租期一年，租金30000元。二被告先后经营“根雕”、“瀚龙聚艺堂”等生意。2020年2月租期届满，原告于2020年4月份通知被告租金上涨，如续租尽快交纳，被告表示不再租赁，承诺搬出。2020年７月２日被告搬走，原告接店锁门时，被告称还有物品需要收拾，表示第二天再交房。第二天原告到店，被告将室内的隔断墙、地板砖故意损毁，墙上大洞，地板砖都钻孔，天花板、水管管道均遭到了严重的破坏，墙上电线、灯泡、电表都遭到了被告破坏，给原告造成直接经济损失84900元。原告报警，被告愿意赔偿，后避而不见，经与物业联系，二被告租用期间拖欠水电费、物业费共计6014元。被告租赁原告房屋，应当给付租金，到期完整交付房屋，被告故意毁坏财物，严重侵犯了原告的合法权益，现提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告朱渲涛辩称，涉案房屋是2017年我租用原告的，租期为一年，2018年租期届满后，该房屋被我转租给被告张朦胧，双方没有签订转租合同。原告所诉房屋损坏情况不属实，不是我破坏的。原告所诉被告租用期间拖欠水电、物业费6014元，是被告张朦胧所为，与我没有直接关系。被告张朦胧辩称，原告诉讼请求不能成立，请求依法驳回。1、二被告之间不存在共同经营，被告张朦胧是在被告朱渲涛所用的房屋到期后将第一被告装修的物品以31000元的价格购买后，被告张朦胧又与原告直接形成租赁关系，并将2019年的租赁费直接转给了原告的账户，被告朱渲涛与原告之间的合同如何约定，对被告张朦胧没有任何约束力。2、原告在诉状中所称的损害并不存在。被告张朦胧在房屋到期后将自己装修的物品拆除不存在损害原告房屋本身建筑的任何问题，而且被告张朦胧在经营期间所装修的物品均属于被告张朦胧所有，与原告没有任何关系。3、本案所涉及的包括地板砖、水电等物品是被告张朦胧花了将近30万元的价格所装修，对于装修物品，房屋到期后，双方没有任何约定，而且，被告张朦胧所拆除的也仅是未附和的装修物，被告张朦胧拆除不影响原告房屋的本身，所以不存在原告所称的损失。4、本案中原告本身就不存在任何损失问题。因为原告对外出租的房屋在租给被告朱渲涛时为毛坯房，没有任何装修装饰，被告张朦胧在被告朱渲涛使用房屋到期后通过向第一被告缴纳31000元，将被告朱渲涛的装修以及电脑、空调等购买，而且被告张朦胧接手时并没有地板砖，原告出租的仅仅是空房子，所以不存在任何损失。5、原告所称的墙壁、地板砖、天花板等所谓的损失不存在，被告张朦胧也没有对上述物品进行损坏。当事人围绕诉讼请求，原告依法提交了：1、原告身份证，证明原告的基本情况及参加诉讼的主体资格。2、车库转让协议，证明2016年12月20日沁阳市洪通房地产开发有限公司将其开发的怀府景苑小区东3、4、5号车库转让给原告，原告系该车库的所有权人。3、2017年2月25日原告与朱渲涛签订的租赁合同，证明2017年2月25日原告与被告朱渲涛签订租赁合同，将原告所有的三间车库出租给被告朱渲涛使用，租期一年，租金30000元。合同第4条第4款约定：“合同期满后或乙方停止经营时，已有的装修归甲方（马晨路）所有，乙方（朱渲涛）不得拆除地砖、吊顶、墙面、管线以及其他附属设施等。”合同第6条第3款约定：“在租赁期间，乙方（朱渲涛）对于出租房屋不得以任何形式转租、转让、转借、抵押、合作联营等行为。”合同第8条约定：“如存在其他违约行为的，违约方应向守约方支付违约金，违约金金额为年度租金的30%，如造成其他损失，另行赔偿。”合同签订后，被告朱渲涛向原告交纳了房租30000元。4、朱渲涛微信账号信息、微信转账记录，证明2018年3月19日，被告朱渲涛向原告交纳租金30000元。被告张朦胧分别于2019年4月15日、11月6日向原告丈夫微信转账15000元，共交房租30000元。2020年6月29日，被告张朦胧让其妹妹向原告转账10000元，用于支付2020年上半年房租，至此房租结清。5、沁阳市万盛物业管理有限公司证明、水电费收据，证明二被告在租赁期间欠水电费3813元、欠物业费2201元，共欠6014元。6、照片10页、录像光盘，证明被告在搬离承租的房屋时，对室内已经形成附合的装饰、装修物：地板砖、隔断、排水管道、电线、屋顶进行破坏，被告的行为违反了合同第4条第4款的约定，构成违约，应当赔偿给原告造成的损失。根据最高人民法院关于城镇房屋租赁合同的司法解释第12条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。根据该条款的规定可以得知，租赁期间届满，承租人可以将未形成附和的装饰装修物拆除，对于已经形成附和的装饰装修物不得予以损坏。被告张朦胧将室内地板砖、隔断毁坏后，原告向太行派出所报警，派出所到现场进行拍照录像，并向被告张朦胧进行询问，被告张朦胧承认该装饰装修物是自己毁损。7、证人石某书面证言、租赁合同、微信转账记录以及石某出庭证言，证明2020年8月7日，原告将涉案房屋出租给石某，租金每年6万元，租期3年。由于房屋毁损严重，不得不全部重新装修，在签订租赁合同时，原告被要求保证3年不得涨房租，以此弥补石某的装修损失。现装修正在进行，为装修预计支出费用75800元（破损墙体拆除并清理已支出垃圾清运费4500元、全屋隔断安装预计35000元、地板砖重新铺设预计28000元、房顶打孔修复预计3000元、被损排水管道修复预计800元、电线重新铺设预计4500元）。被告朱渲涛未向本院提交证据材料。被告张朦胧依法提交了：1、被告张朦胧给原告方支付租赁费的账单，证明被告张朦胧与原告直接存在租赁合同关系，双方未签订书面协议，并没有约定被告张朦胧自己花钱装修的物品，应归原告所有。2、张朦胧租房后购买地板砖的出库单，铺砖所支出的花费清单，证明地板砖系张朦胧花钱所铺，与原告以及朱渲涛均无关。3、张朦胧记录的部分装修花费，证明租赁房屋的门头、隔断、水、电等系张朦胧出钱装修，花费近15万元，该装修物品的所有权、使用权应为张朦胧所有，与原告无关。4、张朦胧装修时的转账账单、装修照片，与证据2、3相互印证，证明张朦胧支出装修费的事实。5、现原告房屋的装修照片，证明原告房屋现又租于他人，装修是由现租赁户进行装修，使用的仍为被告张朦胧所铺设的地板砖，原告没有投资一分钱进行装修，原告不存在任何损失。6、张朦胧转给朱渲涛房屋租赁费的账单详情，证明朱渲涛与张朦胧之间是转租关系，不存在原告所称的合伙关系，同时转账时间是2018年9月24日，在被告朱渲涛与原告签订的租赁合同书期满以后的时间段，更能印证无论原告与被告朱渲涛如何签订租赁合同，对被告张朦胧没有约束力。本院组织当事人对证据进行了质证，并认定如下：原告证据1、2、客观真实，证明了原告身份信息和其对租赁房屋享有所有权的事实，予以认定。原告的证据3、4可以相互佐证，证明原告马晨路与被告朱渲涛签订租赁合同及履行情况，予以认定。原告证据5可以相互佐证，证明原告垫付水电、物业费用情况，予以认定。原告证据6照片和影像资料可以相互佐证，证明被告张朦胧损坏装修物等情况，予以认定。原告证据7系新的承租人装修产生费用的情况证明，不能证明被损装修物价值，可以证明原告将房屋租赁给新的承租人，新的承租人重新装修的事实，但不能作为原告欲证明损失的证据使用。被告张朦胧证据1客观真实，可以证明被告张朦胧交付原告租赁费的事实，予以认定。被告张朦胧的证据2、3、4，系被告张朦胧重新对租赁房屋进行装修的支出账单等材料，可以相互佐证，证明张朦胧重新装修的事实，予以认定。被告张朦胧的证据5系原告将房屋又出租他人，他人进行装修的照片，客观真实，予以认定。被告张朦胧的证据6系转账凭证，可以证明朱渲涛将租赁权转让给张朦胧的事实，予以认定。依据当事人陈述和经本院审查确认的证据，认定案件事实如下：2017年2月25日原告马晨路作为甲方，被告朱渲涛作为乙方，双方签订租赁合同一份，原告将自己所有的位于怀府景苑小区的门面房出租给被告朱渲涛。双方合同第二条约定：租赁期限壹年，自2017年2月26日至2018年2月26日。第三条约定：租金为30000元。第四条约定：如因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方负责维修或承担赔偿责任。合同期满或乙方停止经营时，已有的装修归甲方所有，乙方不得拆除地砖、吊顶、墙面、管线以及其他附属设施等。第六条约定：在租赁期间，乙方对于出租房屋不得以任何形式转租、转让、转借、抵押、合作联营等行为。乙方不得将租赁房屋长期闲置不用。乙方应自觉遵守甲方或甲方指定方的物业管理制度。合同签订后，被告朱渲涛向原告交纳了房租。原告租赁给被告朱渲涛的房屋为毛坯房，朱渲涛租赁后，对房屋打了隔断，毛坯房墙面喷漆，毛地面铺设地毯等简单装修，装修后从事根雕生意。2018年房屋租赁期限到期后，双方未再重新签订书面租赁合同，被告朱渲涛于2018年3月19日通过微信转账的方式向原告马晨路支付第二年租金30000元。2018年9月24日朱渲涛与张朦胧达成口头协议，朱渲涛将租赁原告的房屋转给张朦胧，双方约定转让费为25000元。被告张朦胧将25000元转让费通过微信转账方式支付给朱渲涛，双方之间未签订书面合同。二被告未告知原告其二人租赁权转让事宜。张朦胧受让后，进行了地板砖的铺设、房屋隔断及墙壁粉刷、安灯走线等装修工作。张朦胧装修后从事培训工作。2019年4月15日张朦胧通过微信向原告转账15000元，同年11月6日张朦胧通过微信又给原告转账15000元。2020年4月原告向被告张朦胧催要房租时知道了二被告之间租赁权转让的事实。同时告知被告张朦胧，如果续租，要增加房租，张朦胧表示不再续租，并于2020年６月29日通过微信向原告转账10000元，付清了2020年6月之前的房租。2020年７月２日至３日被告张朦胧搬离交房期间，将部分地板砖砸毁，屋内隔断、天花板、线路损毁，房顶被打孔一处漏水，毛坯房原有的部分下水管道损毁。被告张朦胧对下水管道的损坏称是经营过程中为排水方便进行的开口处理，不是故意损坏。原告于2020年8月3日诉至本院。2020年8月7日原告与石某签订租赁合同，将本案诉争出租房屋租赁给石某，石某在签订合同后，对该房屋进行了重新装修，现已经装修完毕。诉讼中，原告马晨路申请冻结被告张朦胧银行存款、微信、支付宝余额90914元，本院依法作出（2020）豫0882民初2130号民事裁定书，裁定：冻结张朦胧银行存款、支付宝、微信余额90914元，期限一年。此为本案事实。本院认为，第一，原告马晨路与被告朱渲涛之间法律关系的界定问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，就诉争房屋的租赁，原告马晨路与被告朱渲涛签订了租赁期限一年的书面租赁合同，被告朱渲涛按合同约定交付了一年的租赁费，因此原告马晨路与被告朱渲涛之间形成了定期一年的租赁合同关系。2018年2月租赁合同到期后，朱渲涛继续使用承租房屋，原告马晨路未提出异议，双方未再签订书面合同对租赁期限进行重新约定，双方之间的租赁期限应为不定期。第二，二被告之间法律关系以及原告与被告张朦胧之间法律关系的界定问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。从上述规定可以看出，转租的重要特征之一是承租人与出租人之间的合同继续有效，承租人不退出租赁关系。而租赁权转让是指承租人将租赁物转让给第三人，承租人退出承租关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。2018年9月被告朱渲涛将承租房屋权益以25000元的价格转让给张朦胧，按二被告约定，朱渲涛退出租赁合同，今后合同的权利和义务由张朦胧承继，因此二被告之间成立租赁权转让合同，非转租合同。租赁权的转让实际上是合同债权债务的一并转让。根据我国《合同法》第八十八条规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。依此规定，经合同另一方即出租人同意的租赁权转让是合法转让，未经出租人同意的租赁权转让为非法转让，转让行为对出租人不发生法律效力。但对承租人和受让第三人而言，转让合同系双方真实意思表示，并未违反法律、法规的禁止性规定，应属有效。因此二被告的转让合同应属有效。朱渲涛转让的剩余租赁权益到期后，原告马晨路直接收取2019年2月至2020年2月的租赁费，以及2020年4月原告知道二被告之间的转让行为后，收取被告张朦胧2020年3至6月租赁费的行为，应视为原告马晨路与被告张朦胧之间形成新的租赁合同关系，双方未签订书面合同约定租赁期限，应视为不定期租赁。第三，原告诉请的损失如何确定，原告诉请应否支持。原告诉请费用包括：1、张朦胧欠付的水电、物业费。2、屋内隔断、天花板、线路、地板砖等装修被损的修复和重新铺设费用。3、被损房顶和原有排水管道被损的修复费用。4、垃圾清运费。首先，原告马晨路支出的6014元水电、物业费。原告马晨路支出的水电、物业费6014元，系被告张朦胧承租期间欠付费用，因此原告马晨路要求被告张朦胧给付理由正当，本院予以支持。其次，张朦胧装修的屋内隔断、天花板、线路、地板砖等，张朦胧将其损坏应否赔偿问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案中，被告张朦胧承租期间，其装修的屋内隔断、天花板、线路、地板砖，被告张朦胧不再承租后，将上述装修损毁，虽然原告与朱渲涛合同约定，承租期满后，装修归原告所有，但上述装修是被告朱渲涛将租赁权转让后，被告张朦胧又进行的装修，原告知道转让后，未再与被告张朦胧重新签订合同进行约定。装修被损后，原告没有及时固定证据，而是又进行了出租并由新的承租人予以装修，也无法通过鉴定确定损失价值，同时现该部分装修费用也是由新的承租人石某支付，并未给原告造成实际损失支出，因此原告马晨路要求被告赔偿该部分损失理由不足，本院不予支持。其三、关于房顶打孔的修复费用和排水管道的修复费用。原告申请石某出庭作证，也仅是证明房顶修复费用预计3000元，排水管道修复费用预计800元，但截止本院庭审结束前，原告马晨路也没有提供房顶和排水管道修复实际支出费用的证据，同时该预计费用也是石某装修费用的一部分，也未给原告造成实际损失支出，因此原告马晨路要求被告张朦胧赔偿该部分损失证据不足，本院不予支持。其四，原告主张的垃圾清运费4500元。从原告提供的证据看，该费用亦为石某支付，没有给原告实际造成损失支出，因此原告马晨路要求被告张朦胧给付该费用理由不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告张朦胧应于判决生效之日起十日内给付原告马晨路水电、物业费6014元。二、驳回原告马晨路的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1036元，保全费929元，原告马晨路负担1835元，被告张朦胧负担130元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审判员  刘刑军二〇二〇年十月二十日书记员  吴梦飞