山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1083民初1905号原告乳山金联建材有限公司，住所地乳山市经济开发区择村。法定代表人刘建军，经理。委托诉讼代理人宫云宾，山东胶东律师事务所律师。被告乳山城市之光房地产开发有限公司，住所地乳山市冯家镇希望街**。法定代表人黄吉芬，经理。委托诉讼代理人于乐胜，乳山信誉法律服务所法律工作者。被告江苏江都建设集团有限公司，，住所地扬州市江都区新区舜天路法定代表人钱春余，经理。委托诉讼代理人马留凤，女，1954年10月20日出生，汉族，住江苏省金坛市，该公司员工。原告乳山金联建材有限公司诉被告乳山城市之光房地产开发有限公司、江苏江都建设集团有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乳山金联建材有限公司之委托诉讼代理人宫云宾，被告乳山城市之光房地产开发有限公司之委托诉讼代理人于乐胜，江苏江都建设集团有限公司之委托诉讼代理人马留凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乳山金联建材有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令原、被告签订的《定向顶房协议》合法有效；2.依法判令二被告协助原告将乳山市城市之光小区5号楼1604室过户至原告名下；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：乳山市城市之光小区系被告一开发，被告二系该开发项目的总包单位，原告为该开发项目的2号和6号楼的墙体砌筑和内围墙抹灰提供砂浆。2016年5月20日，三方经协商一致签订一份《定向顶房协议》，约定以城市之光小区5号楼1604室抵顶上述砂浆工程款，房价款确定为578908元，如果原告所供砂浆款不足房屋价款的，由原告补足差价。工程完工后，经三方核对确认，原告提供砂浆货款总计546392元，与既定房屋价款差额32516元。2019年6月28日，原告按约定将房屋差价款支付给被告二，并要求二被告履行房屋变更登记手续，但二被告却以种种理由拒绝。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告乳山城市之光房地产开发有限公司辩称，首先，原告要求我公司将涉案房产过户至其名下理由不充分，虽然原告与我公司及被告二于2016年5月20日签订了定向顶房协议，但是该协议只是初步打算用涉案房产抵顶拖欠原告的砂浆款，没有法律效力，且原告承包的工程是与被告二签订的合同，与我公司不发生关系；其次，从2018年9月28日被告二与我公司签订的补充协议来看，我公司与被告二之间的工程款已经付清，被告二将我公司顶账的房屋其中包括涉案房产已退还给我公司，因此原告与被告二之间的工程款纠纷应当由被告二来支付，与我公司无关，请求依法驳回原告对我公司的诉讼请求。被告江苏江都建设集团有限公司辩称，原告所诉事实属实，被告乳山城市之光房地产开发有限公司作为开发商拖欠我公司工程款，故以涉案房产用以抵顶，并且出具了收据，因我公司拖欠原告砂浆款，又以该涉案房产抵顶我司拖欠原告的砂浆款，三方签订的顶房协议是真实有效的，我公司已经按照顶房协议履行完毕我方的义务，故我方不应当承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和现有证据，本院对双方无争议的事实认定如下：原告乳山金联建材有限公司与被告江苏江都建设集团有限公司签订《干混砂浆买卖合同》，约定由原告乳山金联建材有限公司为被告江苏江都建设集团有限公司承揽的乳山市城市之光房地产开发有限公司开发建设的乳山城市之光小区2号楼、6号楼工程提供干混砂浆。2016年5月20日，原、被告三方签订了一份《定向顶房协议》，该协议载明“2#、6#楼墙体砌筑成品砂浆及内外墙抹灰成品砂浆由乳山金联建材有限公司供应，现经协商总包单位江苏江都建设集团有限公司拟以城市之光小区5#楼1604户抵2#、6#楼供应的成品砂浆工程款，房价款为：5#楼1604建筑面积为128.29平米，单价为4512.5元/平米（95折优惠后），房款总价为578908元，即伍拾柒万捌仟玖佰零捌元整。乳山金联建材有限公司可以立即出售该套住宅，如果该套住宅可以出售，出售该套住宅的房款先由乳山城市之光房地产开发有限公司保管，乳山金联建材有限公司可以向江苏江都建设集团有限公司申请实际供应成品砂浆的材料款，由江苏江都建设集团有限公司给乳山金联建材有限公司出具工程款拨付证明，然后城市之光房地产开发有限公司根据工程款拨付证明给予拨付工程款。如果该套住宅没有出售，等成品砂浆全部供应完毕后由乳山金联建材有限公司接收该套住宅，多余的材料款由江苏江都建设集团以现金形式在2016年年底前拨付给乳山金联建材有限公司；如果供应成品砂浆材料款不够抵顶房款，则由乳山金联建材有限公司补交缺少的房款。”原、被告三方负责人在该协议上签名并加盖了公司印章。经三方结算，2019年6月27日，被告江苏江都建设集团有限公司为被告乳山城市之光房地产开发有限公司出具收据一份，收款事由：工程顶账房5-1604，金额578908元。2019年6月28日，原告乳山金联建材有限公司与被告江苏江都建设集团有限公司对砂浆款进行结算，被告江苏江都建设集团有限公司需支付给原告乳山金联建材有限公司砂浆款546392元，根据三方签订的定向顶房协议约定，原告当日为被告出具了收款收据，在该收据备注处注明“城市之光5#号楼1604室”，并于2019年7月10日为被告江苏江都建设集团有限公司出具了山东省增值税专用发票。原告于2019年6月28日通过银行转账的方式将差价款32516元支付给了被告江苏江苏建设集团有限公司会计马留凤，被告江苏江都建设集团有限公司为原告出具了收款收据，收款事由注明“金联建材546392元，城市之光5-1604总价578908元，差价32516元。”本院认为，原告乳山金联建材有限公司与被告乳山城市之光房地产开发有限公司、江苏江都建设集团于2016年5月20日签订的《定向顶房协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依照合同约定严格履行各自的义务。被告乳山城市之光房地产开发有限公司辩称上述协议只是双方之间的一个初步打算，并非具有法律效力，且提供了一份2018年9月28日该公司与郑玉庆签订的《补充协议》复印件一份，拟证实二被告之间已经就工程款问题解决完毕，被告江苏江都建设集团有限公司已将包括涉案房产在内的顶账房屋全部退还给其公司，双方之间的工程款已经结清。对被告乳山城市之光房地产开发有限公司的上述辩论意见及其提供的《补充协议》，原告及被告江苏江都建设集团有限公司均不予以认可，且被告乳山城市之光房地产开发有限公司无法提供该补充协议的原件及其他证据加以佐证，故对被告乳山城市之光房地产开发有限公司的上述抗辩理由，本院不予支持。故对于原告要求确认双方之间签订的《定向顶房协议》为合法有效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原、被告双方均应按照协议约定严格履行各自义务，现原告已经按照协议约定将涉案房产的差价补齐，依法协助为买受人办理房屋权属证书是出卖人的法定义务，故对于原告要求二被告协助其将涉案房产办理至原告名下的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告乳山金联建材有限公司与被告乳山城市之光房地产开发有限公司、江苏江都建设集团有限公司于2016年5月20日签订的《定向顶房协议》合法有效；二、被告乳山城市之光房地产开发有限公司、江苏江都建设集团有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告乳山金联建材有限公司办理涉案房屋的权属证书。案件受理费减半收取4795元，保全费3520元，由被告乳山城市之光房地产开发有限公司、江苏江都建设集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  王雁二〇二〇年十月十日书记员  姜雪