广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初2253号 原告：陈志成，男，1967年9月12日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：钟新强，广西桂海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡蓉波，广西桂海天律师事务所律师。 被告：广西桂林惠华房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区东郊华侨农场内，机构代码727665142。 法定代表人：唐义葵。 委托诉讼代理人：王创华，广西江竹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭琳，广西江竹律师事务所实习律师。 被告：唐军，男，1976年11月29日出生，汉族，住广西全州县。 被告：广西链家家庭服务集团有限公司（曾用名：广西八桂南房房地产投资交易咨询有限公司），住所地南宁市青秀区思贤路2-23号万昌溪园1号楼第8层 0803号房，统一社会信用代码914501007351790131。 法定代表人：黄巧芝。 原告陈志成与被告广西桂林惠华房地产开发有限公司（以下简称惠华公司）、唐军、广西链家家庭服务集团有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，南宁市西乡塘区人民法院于2019年1月23日以案号（2019）桂0107民初1640号立案后，南宁市中级人民法院于2019年12月20日作出（2019）桂01民辖4718号民事裁定，裁定本案由本院审理。本院于2020年4月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告陈志成及其委托诉讼代理人钟新强、胡蓉波到庭参加诉讼，被告惠华公司、唐军、链家公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈志成向本院提出诉讼请求：1.判决撤销惠华公司将南宁市1002号房转让给唐军的行为；2.判决惠华公司与链家公司履行三方于2006年7月31日签订的《房地产中介服务合同》，为陈志成办理银行按揭手续；3.判决惠华公司履行双方于2006年7月31日签订的《房地产买卖契约》，在办理完银行按揭手续后30日内将1002号房的不动产权证登记至陈志成名下，并承担办理产权过户所需缴纳的相关税费，房屋合同价格为293474元；4.判决唐军配合惠华公司将1002号房过户给陈志成；5.判令惠华公司、唐军、链家公司支付本案律师服务费40000元；6.本案诉讼费用，包括案件受理费，担保费等由被告承担。诉讼过程中，陈志成变更第1项诉讼请求为两项诉讼请求，即：1.判决确认惠华公司与唐军于2018年11月26日及2018年11月19日签订的《存量房买卖合同》均无效；2. 判决惠华公司、唐军于本判决书生效之日起30日内到不动产登记机构注销1002号房的不动产登记。第2项诉讼请求变为第3项诉讼请求，内容变更为：3.判决惠华公司、唐军、链家公司继续履行《房地产中介服务合同》。第3项诉讼请求变为第4项诉讼请求，内容变更为：4.判决惠华公司继续履行《房地产买卖契约》。撤回第4项诉讼请求。事实和理由:2006年7月31日，陈志成与惠华公司签订了《房地产买卖契约》，约定甲方（惠华公司）将1002号房地产出售给乙方（即陈志成），成交价格为293474元，乙方在2006年7月31日支付首期房款73474元，余款200000元银行按揭，双方同意付清首期款由甲方将上述房地产正式交付给乙方。由于1002号房属于二手现房，为办理所购房屋的按揭贷款及房产证事宜，同日，陈志成在惠华公司的要求之下，与惠华公司及链家公司的前身广西八桂南房房地产投资交易咨询有限公司签订《房地产买卖中介服务合同》，约定由链家公司办理诉争房屋的按揭贷款及房产证相关事宜。合同签订后，陈志成向惠华公司支付定金及首期房款83474元，并向链家公司支付中介服务费12700元及代收办证费8800元。惠华公司将1002号房交付给陈志成，陈志成将户口转**房地址，并占有使用至今，并交纳物业管理费、水电费等至今。陈志成一直等待惠华公司和链家公司办理银行按揭手续及房产证事宜，但经陈志成多次催促惠华公司及链家公司却迟迟未能办理银行按揭手续及房产证事宜。2014年7月31日，惠华公司通知包含陈志成在内的业主开会协商办理房产证事宜，由于开会时业主及问题众多，双方最终没有达成一致意见。陈志成于2018年12月26日收到唐军发来的《立即腾退归还房屋通知书》，要求于2018年12月31日前腾退归还房屋，才知悉该房屋已登记至唐军名下。惠华公司于2018年11月26日与唐军签订《存量房买卖合同》，约定惠华公司将本案诉争房产出售给唐军，一次性付清房款，诉争房产面积152.83㎡，惠华公司与唐军的成交价格仅为88641元。陈志成已与惠华公司签订《房地产买卖契约》购买诉争房屋，且已经支付首期房款，并合法占有诉争房产并将户口转入户口转入该地址，华公司的要求与惠华公司及链家公司签订《房地产买卖中介服务合同》办理房屋按揭贷款手续及房产过户事宜，现惠华公司在陈志成不知情的情况下，与唐军签订《存量房买卖合同》，以明显不合理的低价转让诉争房产，主观恶意明显，严重损害陈志成的合法权益，违反合同约定。根据我国《合同法》第74条、75条，以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第五部分关于撤销权的规定，向法院提起以上诉讼。 惠华公司未到庭，庭后提交书面答辩状称，1.惠华公司与唐军签订的《房地产买卖契约》合法有效；2.惠华公司与唐军签订的《存量房买卖合同》为有效合同，双方已到相关部门办理房屋所有权变更登记，应依法保护；3.陈志成与惠华公司签订《房地产买卖契约》后，只交部分首付款，长期占住房，恶意拒不交房款，拒不办证，构成违约，惠华公司被迫收回房屋，另作处理，请求法院依法驳回陈志成的全部诉讼请求。 唐军未到庭，庭后提交书面答辩状称，1.唐军与惠华公司签订的《存量房买卖合同》真实有效；2.唐军所购买的房屋已到相关部门办理房屋所有权变更登记，应依法保护；3.请求法院依法驳回陈志成的全部诉讼请求。 链家公司未到庭，庭前提交书面答辩状称，陈志成称链家公司未给其办理银行按揭贷款不符合事实，陈志成与链家公司2006年7月31日签订中介服务合同后，由于其与惠华公司一直未给链家公司提供贷款的合法资料，根据中介服务合同约定，因甲乙双方出现纠纷导致不能办理贷款服务的，链家公司无须担责任。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实于下文论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年7月31日，惠华公司（甲方）、陈志成（乙方）签订《房地产买卖契约》，约定：甲方已收到乙方预付的购房定金10000元。约定甲方将1002号房地产（建筑面积154.46㎡）出售给乙方，成交价格为293474元，首期款73474元，乙方于2006年7月31日前一次付清给甲方，210000元银行按揭，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付清首付款由甲方将上述房地产正式交付给乙方。甲方保证房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。 同日，惠华公司（甲方）、陈志成（乙方）、广西八桂南房房地产投资交易咨询有限公司（丙方，后更名为广西链家家庭服务集团有限公司，以下简称链家公司）共同签订《房地产买卖中介服务合同》，约定1002号房成交价格为301197元，甲乙双方委托丙方代理办理1002号房产权过户的一切手续，提供银行按揭及房产相关服务，甲方应于2006年7月31日向丙方支付服务佣金7700元，若乙方以贷款形式购买甲方房产，则丙方受乙方委托，向乙方提供银行按揭服务，乙方申请贷款金额为210000元，年限25年。 2006年8月2日，链家公司出具收款收据二份，载明收到陈志成支付的代收办证费8800元、中介贷款及服务费为5000元和7700元。8月4日，惠华公司出具收款收据，载明收到陈志成交来的购房款（含定金）83474元。 2014年9月22日，惠华公司给陈志成发出《交款通知》，通知陈志成于2014年10月10日前将未支付的购房款210000元一次性交付，逾期不付清房款的，按违约责任处理，不予办理房产证手续。2014年10月17日，广西桂林房地产开发有限公司清算组向陈志成发出《房产证办理的通知》，要求其于2014年10月24日前将购房所欠款210000元交到指定账户，在2014年10月29日前将申办房产证的相关资料交清算组并办理由金秋公司代为申办住房房产证相关手续，逾期不交清购房欠款或逾期未将申办房产证的相关资料交清算组并办理由金秋公司代为申办住房房产证相关手续的，视为主动放弃该套住房的相关权利和自动解除该房的购买合同并承担由此引发的一切不利后果。陈志成否认收到上述两份通知。 据惠华公司（甲方）提供的其与唐军（乙方）于2018年11月19日签订的《存量房买卖合同》显示：惠华公司将1002号房出售给唐军，成交价格为764150元，乙方预付200000元到甲方指定账户，待房屋产权过户到乙方名下当日起六个月内乙方付清甲方全部房款到甲方指定账户。据陈志成提供的其从南宁市不动产登记中心调取的2018年11月26日惠华公司、唐军签订的《存量房买卖合同》显示：房屋成交价格为88641元，付款方式为签字生效后50日内一次性付清。之后惠华公司与唐军就1002号房办理了不动产登记，现房屋产权人登记为唐军。 另查明，2019年1月4日，惠华公司法定代理人唐义葵银行账户收入800000元，该款项银行流水未显示支付方姓名。惠华公司提交该银行流水拟证明唐军已将购房款首付款200000元支付给惠华公司。惠华公司在（2019）桂0107民初951号民事判决中主张其中100000元是唐军支付的用于购买3-0904号房的购房款，在（2019）桂0107民初952号民事判决中主张其中80000元是陈庆华支付的用于购买3-0903号房的购房款，在（2019）桂0107民初1774号民事判决中主张其中60000元是唐军支付的用于购买1-0906号房的购房款，在（2019）桂0107民初1772号民事判决中主张其中60000元是蒋靖支付的用于购1-0904号房的购房款，在（2019）桂0107民初1777号民事判决中主张其中60000元是蒋靖支付的用于购买1-0903号房的购房款。 2018年12月26日，唐军发出《立即腾退归还房屋通知书》，通知2单元2-1002号暂用人于2018年12月31日前腾退归还房屋，并表示其是1002号房的所有人。 2019年1月8日，南宁市华清园物业管理有限责任公司“又一居”管理处出具《证明》，载明1002号房业主陈志成于2006年入住至今，物业管理费、公摊水电费、电梯费，代收水费、卫生清洁费等各项费用都已交清。陈志成提供了部分电费、物业费、数字电视维护费票据予以佐证。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，经本院合法传唤，惠华公司、唐军、链家公司未到庭参加庭审诉讼，视为其已放弃相应的答辩和质证权利。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十五条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效；无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，惠华公司与唐军买卖1002号房及办理产权登记的行为应认定为恶意串通行为，理由如下：第一，备案于南宁市不动产登记中心的签订日期为2018年11月26日的《存量房买卖合同》，约定房屋成交价格为88641元，远低于市场价；第二，惠华公司早已将1002号房交付给陈志成，无从再向唐军交付，唐军作为存量房的买受人，且向惠华公司购买数套房，未实地看房，亦未提交其资产或收入证明其购房能力，与常理不符；第三，无证据证明唐军向惠华公司支付了购房款，惠华公司在多个案件中均以唐义葵2019年1月4日收到的一笔800000元作为证据证明购房款支付情况，与常理不符，即使其中200000元为唐军支付，其未实地看望便签订购房合同、办理不动产权证，事后也未要求惠华公司交付房屋，而是自行通知陈志成腾房，这一系列行为亦有悖常理。惠华公司提供的签订日期为2018年11月19日的《存量房买卖合同》亦不具有真实性。惠华公司与唐军恶意串通，损害陈志成的利益，签订的两份《存量房买卖合同》均无效。陈志成请求确认惠华公司与唐军于2018年11月26日及2018年11月19日签订的《存量房买卖合同》无效，本院予以支持。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十一条规定，转让合同因违反合同法第五十五条规定被认定无效，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持。可见，原因行为无效，不产生物权变动的效力，我国法律不承认物权特为的独立性与无因性。因此，本案中，惠华公司与唐军签订的《存量房买卖合同》被认定无效后，惠华公司、唐军应注销1002号房屋的不动产登记。陈志成请求判决惠华公司、唐军到不动产登记机构注销1002号房的不动产登记，本院予以支持。 依法成立的合同，受法律保护。陈志成与惠华公司于2006年7月31日签订《房地产买卖契约》，以及同日惠华公司、陈志成、链家公司签订的《房地产买卖中介服务合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该两份合同合法有效，对各方均具有法律约束力，各方均应恪守及合同履行。陈志成主张惠华公司继续履行《房地产买卖契约》，以及惠华公司、链家公司继续履行《房地产中介服务合同》，该两项主张合法有据，本院予以支持。 律师费不是进行诉讼的必然产生费用，且双方对律师费的承担问题没有约定，故对于陈志成要求被告承担律师费的诉讼请求，本院不予支持。保函费属于可替代的支出，且财产保全并非执行的必要条件，仅是当事人加强自身利益保障的一种选择，其所支出的保函费不是实现合同权利必须支出的费用，合同对此亦无约定，故本院对该诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、广西桂林惠华房地产开发有限公司与唐军于2018年11月19日、2018年11月26日签订的《存量房买卖合同》无效； 二、广西桂林惠华房地产开发有限公司、唐军于本判决生效之日起三十日内到不动产登记机构注销2-1002号房的不动产登记； 三、广西桂林惠华房地产开发有限公司继续履行与陈志成于2006年7月31日签订的《房地产买卖契约》； 四、广西桂林惠华房地产开发有限公司、广西链家家庭服务集团有限公司继续履行与陈志成于2006年7月31日签订的《房地产买卖中介服务合同》； 五、驳回陈志成的其他诉讼请求。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行义务的，权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费6303元，由广西桂林惠华房地产开发有限公司负担5547元，陈志成负担756元；保全申请费5000元，由唐军负担4400元，陈志成负担600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄艳芳 人民陪审员  陈柳杉 人民陪审员  丁祖兰 二〇二〇年十月十二日 法官 助理  蒙玉莲 书 记 员  谭秀灵