上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初36899号原告(反诉被告)：戴景，女，1948年7月9日出生，汉族，户籍地上海市静安区西康路XXX弄XXX号。委托诉讼代理人：王凌坤，上海艾帝尔律师事务所律师。被告(反诉原告)：刘根龙，男，1963年8月7日出生，汉族，户籍地上海市普陀区曹杨二村XXX号XXX室。委托诉讼代理人：汪世雄，上海市中天律师事务所律师。原告戴景与被告刘根龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告戴景的委托诉讼代理人陈康华(后原告撤销对陈康华的委托)、被告刘根龙及其委托诉讼代理人汪世雄到庭参加诉讼。2019年11月29日，被告提起反诉，本院依法受理。审理中，被告申请对上海市静安区西康路XXX弄XXX号戴景承租房屋(以下简称“系争房屋”)现有装修价值进行评估，本院依法委托上海联合工程监理造价咨询有限公司进行了司法评估。因案情复杂，本院于2020年5月25日裁定本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)戴景及其委托诉讼代理人王凌坤、被告(反诉原告)及其委托诉讼代理人汪世雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴景向本院提出诉讼请求：1.判令被告排除妨碍，立即搬出上海市静安区西康路XXX弄XXX号原告承租房屋(以下简称“系争房屋”)；2.判令被告支付自2018年10月16日起至实际搬离之日的房屋占有使用费，按每月5,000元计算，并支付水费62元；3.判令被告将系争房屋恢复原状。事实和理由：原告认识被告之妻金璐。2018年10月16日，系争房屋原租赁合同到期，原告想继续出租，金璐提出帮原告寻找租客，承诺租金每月5,000元至5,500元。原告同意，将房屋钥匙交给被告夫妇。后来原告询问时，被告称系争房屋由被告自己居住使用，准备用该房屋开办会所，原告不同意将房屋用于开会所。2019年7月，被告拿来其起草的房屋租赁合同，原告明确表示不同意签字，要求被告支付房屋使用费并搬离，被告予以拒绝，至今未支付任何费用。审理中，原告认为原、被告间未签订书面租赁合同，应视为不定期租赁。被告从未支付租金，系不履行主要合同义务，原告有权解除合同，故主张房屋租赁合同自原告起诉之日即2019年8月5日起解除。原告变更诉讼请求为：1.判令被告立即搬出系争房屋；2.判令被告支付自2018年10月16日占有房屋之日起至实际搬出系争房屋之日止的房屋占有使用费，按每月5,000元计算；3.判令自2020年5月起，被告每延期搬出系争房屋一个月，系争房屋装修价值在对应的评估价值里减少1%。被告刘根龙辩称，不同意原告的诉讼请求。2018年10月，原、被告口头达成租赁协议，双方约定被告承租系争房屋，月租金5,000元，租赁期限十年，原告同意被告对房屋进行装修，租金从装修完成后起算。原告于2018年10月16日将房屋钥匙交给被告，于同年10月25日至物业单位配合办理装修手续。房屋装修工程于2019年6月25日基本完工。被告起草了房屋租赁合同交给原告，但原告一直推脱不肯签字。被告认为，双方间成立十年期的房屋租赁合同，原告承诺过装修完工前免除租金，被告一直积极要求补签合同并支付房屋租金，是原告自己拒绝收款，故被告不存在违约行为，双方应继续履行房屋租赁合同。被告同意自2019年6月25日起按照每月5,000元标准给付房屋租金。反诉原告刘根龙向本院提出反诉请求：判令反诉被告支付房屋装修费用323,422元、设计费30,000元，合计353,422元。事实和理由：2018年10月，反诉原、被告达成口头租赁协议，约定反诉原告承租并装修系争房屋，租期十年，2018年10月25日，反诉被告向物业管理部门办理了相关手续后，反诉原告委托的装修公司进场装修，2019年6月25日除厨房以外的装修工程施工完毕，同月28日通过验收。反诉原告希望双方继续履行房屋租赁合同，但如果合同无法继续履行，则反诉被告应赔偿装修损失，相关费用以反诉原告与装修公司签订的合同及票据为准。反诉原告在装修时还产生了室内软装、家具家电、绿化装修等费用，在司法评估报告里均未体现，该部分费用也应当计入。反诉被告戴景辩称，不同意反诉原告的反诉请求。被告未支付房屋租金，其行为构成根本违约，根据最高人民法院有关司法解释，因承租人违约导致合同解除，承租人要求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，法院不予支持。但反诉被告愿意继续利用房屋内的装饰装修，由法院在司法评估报告的基础上酌情认定补偿费用，同意在被告应付房租里予以折抵。司法评估报告里已经反映了系争房屋的现有装修价值，软装等费用在司法评估报告里已计入，不能以反诉原告自行提供的票据为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于原告(反诉被告)提交的租用居住公房凭证、租赁合同、水电费单据、照片，被告(反诉原告)提交的系争房屋照片及视频、微信聊天记录、小区住宅装修须知、装修合同书及收据、审价费发票等证据，当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋系戴景承租的公有住房，独用租赁部位包括底层前客、底层扶梯小间、底层后灶间、底层卫生间、底前天井，公用租赁部位包括晒台。2018年10月16日，戴景将系争房屋钥匙交给刘根龙及其妻金璐。同年10月25日，戴景至公房管理单位上海康定物业管理有限公司就系争房屋装修事宜办理报备手续。之后，刘根龙聘请上海伊缀装饰设计有限公司进场装修。截至2019年6月，系争房屋除灶间外的装修工程完工。2019年7月，刘根龙起草租赁合同一份，载明系争房屋原系毛坯房、月租金5,000元、租赁期限为2019年7月至2029年7月、租金每满四年增加500元等事宜，但双方就合同内容未能协商一致，戴景拒绝在合同上签字。戴景于2019年8月5日向本院提起民事诉讼，要求刘根龙立即搬离系争房屋，并且支付房屋占有使用费。刘根龙于2019年8月17日签收起诉状副本等诉讼材料。第一次庭审时，原告陈述双方对租赁房屋有意向，一年一租，但对房屋使用用途没有达成一致，故合同未成立。第二次庭审时，原告认可双方间成立不定期租赁合同。本院对有争议的事实和证据认定如下：1.关于系争房屋租期与租金，原告主张双方间形成不定期租赁，被告认为双方已约定租期十年，且原告承诺过装修期间免租金。被告申请证人顾某某、尹某某出庭作证。证人顾某某作证称其系金璐的客户，2018年10月原、被告和证人等多人一起在饭店吃饭时，原告同意将房屋租给被告夫妇，约定租期十年，装修完再开始计算租金。证人尹某某作证称其系上海伊缀装饰设计有限公司的法定代表人，2018年国庆节时，被告请原告和证人吃饭，共同商谈证人对系争房屋进行装修事宜，其中谈到原告同意装修得好一点、租金从装修结束起算等，装修中原告也到场查看过。原告质证认为证人证言可信度不高，顾某某清晰记得原、被告在饭桌上的谈话内容是不合理的，可能是将被告后来强调的内容当作了事实，尹某某与被告有利益关系，其证词不应采信。被告认为两位证人的证词互相吻合，具有较高可信度。本院认为，两名证人听到原、被告在饭桌上商讨房屋租赁、装修等事宜，可以反映双方当事人就房屋租赁有过协商过程，但不足以证明当事人最终达成的合同内容。根据有关法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。原、被告未签订书面租赁合同，双方间应形成不定期租赁。证人反映的原、被告协商经过发生于2018年10月，而系争房屋装修施工期达到八个月之久，在此期间应产生的租金金额较高，在双方并无明确书面约定的情况下，仅凭证人证言不足以认定原告同意免除房屋装修期间的全部租金。2.关于系争房屋装饰装修价值，本院根据被告刘根龙的申请，依法委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对系争房屋现有装饰装修价值予以评估。审价费9,600元，由被告刘根龙预交。该公司对系争房屋进行现场踏勘，征求双方当事人意见后，于2020年5月出具Z19014B072-ZJFY001号造价鉴定意见书，认定系争房屋现有装修造价金额为157,541元(包含争议金额1,689元)。针对上述鉴定意见，原告认为成品洗衣柜属于可拆卸的装修，其不准备加以利用，故请求鉴定金额中扣除成品洗衣柜价格1,689元。被告认为造价鉴定应以被告与施工单位的装修合同书作为审价依据，花园柱子翻修产生的1,875元未计入报告，上海召开进口博览会期间垃圾处理标准较高，垃圾清运费应按照被告实际支出的10,500元计算，此外本次鉴定范围未包括被告为系争房屋量身定制的家电、家具、软装、绿化等，请求法院酌情考虑该因素。本院认为，装修合同系被告与案外人签订，庭审中被告未能提供实际付款凭据，原告不认可装修合同约定价格，故司法鉴定机构对本次鉴定使用定额标准并无不妥。双方争议项目中，鉴定机构经现场踏勘确认成品洗衣柜为不可移动装修物，其价值应计入系争房屋造价金额；原告当庭确认被告对花园柱子进行过修建，故造价鉴定金额相应增加1,875元；垃圾清运费以市场一般行情为基准，考虑到被告装修时间段和实际支出情况，酌情增加垃圾清运费1,500元；被告主张的家具、家电、软装等属于未形成附合的装饰装修物，可由被告拆除后继续利用，不能计入房屋装修价值。综上，本院认定系争房屋现存装修价值为160,916元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告均确认双方就系争房屋成立租赁合同，被告实际占有使用系争房屋六个月以上，双方仍未签订书面租赁合同，依法视为不定期租赁。原告主张被告迟延给付租金构成违约，要求解除合同，但原告未提供其向被告催讨房屋租金的证据。结合原告2019年7月拒绝与被告签订书面合同、随即向法院提起诉讼，并且在庭审中陈述房屋一年一租等事实，双方并未事先约定房屋租金的付款方式，原告亦未催告被告在合理期限内给付租金，故被告截至原告起诉时暂未支付房屋租金，并不构成原告主张解除合同的条件。根据法律规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同。原告主张解除合同于法有据，鉴于原告起诉前未通知被告，双方间的房屋租赁合同应于被告收到本案起诉状副本之日即2019年8月17日解除。针对原告的本诉诉讼请求，双方租赁合同解除后，被告应及时搬离，将系争房屋返还给原告。关于房屋租金，双方对租金标准为每月5,000元均无异议。租赁合同履行期间，综合考虑双方协商过装修期免租金事宜、被告实际装修时间、双方未签订书面合同等因素，酌情确定被告给付房屋租金35,000元。租赁合同解除后，原告要求被告按照原租金标准给付占有房屋期间的占有使用费，于法有据，本院予以支持。原告另要求判令自2020年5月起，被告每延期搬出系争房屋一个月，房屋装修价值在对应的评估价值里减少1%，该诉讼请求缺乏法律依据，且房屋装修价值补偿款的付款期限在本判决中已经确定，本院对此不予支持。针对被告(反诉原告)的反诉诉讼请求，房屋租赁期间被告经原告同意对房屋装饰装修，现双方解除租赁合同，系争房屋内未形成附合的装饰装修物，可由被告拆除并运离；已经形成附合的装饰装修物，对房屋价值有所增益，可以由原告继续利用，故原告应就相应装饰装修价值对被告予以偿付。结合司法评估意见，本院认定系争房屋现有装修价值为160,916元，该款应由原告给付被告。被告(反诉原告)另主张设计费30,000元，该费用并不直接体现于房屋现有装饰装修价值，且被告(反诉原告)未提交实际付款凭据，本院对此项目不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：一、被告刘根龙于本判决生效之日起十五日内搬离上海市静安区西康路XXX弄XXX号，将上述房屋交还原告戴景；二、被告刘根龙于本判决生效之日起十日内向原告戴景给付房屋租金35,000元，并且给付自2019年8月18日起至实际搬离之日止的上海市静安区西康路XXX弄XXX号房屋占有使用费(按照每月5,000元的标准计算)；三、原告(反诉被告)戴景于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)刘根龙给付房屋内装饰装修补偿款160,916元；四、对原告戴景的其余诉讼请求不予支持；五、对被告(反诉原告)刘根龙的其余反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。审价费9,600元(被告刘根龙已预交)，由原告戴景、被告刘根龙各半负担。本诉案件受理费2,500元，由本诉原告戴景负担340元，本诉被告刘根龙负担2,160元。反诉案件受理费3,300元，由反诉原告刘根龙负担1,798元，反诉被告戴景负担1,502元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  杨艺珅人民陪审员  薛为安人民陪审员  王文娟二〇二〇年八月二十四日书 记 员  赵锦钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。