天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初2468号原告（反诉被告）：仁恒发展（天津）有限公司，住所地天津市南开区东马路**仁恒置地国际中心**。法定代表人：陈耀玲，董事长。委托诉讼代理人：赵琳，女，该公司职员。委托诉讼代理人：赵文慧，天津得安律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津易捷形科技有限公司，住所，住所地天津市南开区科研西路**内办公楼****div>法定代表人：赵卿，总经理。委托诉讼代理人：赵志宇，北京德和衡（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：武辰光，北京德和衡（天津）律师事务所律师。原告（反诉被告）仁恒发展（天津）有限公司与被告（反诉原告）天津易捷形科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵文慧与被告法定代表人赵卿及委托诉讼代理人赵志宇、武辰光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.依法确认2018年8月10日原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年10月31日解除；2.判令被告立即腾空、搬离其租用的位于天津市南开区××路××号××层××铺位房屋；3.判令被告支付原告违约金85729.8元；4.判令被告支付原告其房屋装修期使用费57315.6元；5.判令被告按照合同约定标准支付原告2019年11月1日至实际腾房之日期间的房屋占有使用费；6.判令被告支付原告6个月的房屋空置费145542.3元；7.案件受理费由被告负担并直接给付原告。事实与理由：原、被告于2018年8月10日签订《房屋租赁合同》，约定被告租用原告所有位于天津市南开区××路××号××层××号商铺，合同签订后原告如约交付商铺，被告进场经营。2019年11月1日被告自行停业，拒不交纳租金。2019年11月28日原告向被告发出《提前终止通知书》，确认双方所签合同于2019年10月31日解除。被告停业后拒不腾交案涉商铺构成违约，因此起诉要求支持原告的诉讼请求。针对被告反诉请求，原告对被告主张的装修、空调改造、消防改造、软装及家具、电器费用支出金额予以认可，但被告实际占用案涉商铺已两年，其残值应为原造价成本的三分之一，且被告擅自停业违约在先，该损失及人员遣散费均应由被告自行承担，关于广告推广宣传费，至被告擅自停业广告效应早已不存在，且被告该投入也是为其自身经营所付出，故原告不予认可。被告其他反诉请求没有事实和法律依据，原告均不同意承担。被告（反诉原告）辩称，2019年1月原告开始对被告租用商铺所在的仁恒广场进行大规模施工改造，擅自关闭了商铺及商场的全部主通道、客流量较大的地铁入口，单方取消了4小时内免费停车的政策，并在夜间关闭了灯光设备，与签订合同时商铺状况及环境发生了根本性的改变，被告有权行使合同的法定解除权，但合同解除日期应以被告2019年10月29日撤离商铺时间为准。因原告已构成根本性违约，故被告对原告提出的其他诉讼请求均不同意承担，并提出反诉请求：1.判令原告支付被告为经营商铺及被迫撤场所花费的装修、空调改造、消防改造、软装及家具、电器、广告推广宣传费、人员遣散费共计332831.38元；2.判令原告退还被告租赁保证金85730元，并补偿被告85729.8元；3.判令原告退还被告租金264619.2元；4.判令原告赔偿被告物业费78300元；5.判令原告赔偿被告律师费42000元；6.被告保留向原告追索2019年11月1日至2020年3月31日期间物业费的权利；7.反诉费由原告负担并直接给付被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年8月10日，原、被签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有位于天津市南开区××路××号（仁恒置地广场）地下二层Ｂ2-）地下****商铺出租给被告用于智能健身经营使用5平方米，租赁期限自2018年11月1日至2021年10月31日，交付日为2018年9月1日，原告给予被告的装修期为61日，2018年11月1日至2019年10月31日的租金标准为152.08元／平方米／月，被告须向原告支付85730元作为被告依约履行本合同的保证金，合同期届满或租赁关系提前终止时，在被告付清所有应付款项、办理完毕以该商铺为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续（若有），被告按照本合同交付条件之规定将该商铺及其装修、设备和设施恢复原状归还原告后九十日内未发生有关被告的消费者投诉赔偿事件、诉讼、仲裁等的前提下，原告应在被告交还该商铺后九十日后将租赁保证金无息退还被告，被告应于该租赁期内按照约定向本项目物业管理公司支付该商铺的物业费，物业费标准为每月6525元，如原告存在其他违约行为，经被告书面催告后90天仍未有效解决，从而致使被告无法实现本合同的租赁目的，被告有权在任意时间提前终止本合同，同时原告无息退还租赁保证金剩余部分并另行按月租金及月物业费的3倍金额补偿被告，本合同任何条款中所指的一方需赔偿另一方的损失和费用均包括但不限于受损方的所有直接损失和为减少损失及解决纠纷支出的费用，包括但不限于诉讼费、律师费等。2018年9月1日原告将案涉商铺交付被告使用，被告在装修过程中发现该商铺消防设施存在缺陷，需要重新改造，故至2019年1月1日装修完工后被告才开始营业。在合同履行期间，被告向原告交纳2018年11月1日至2019年10月31日商铺租金264619.2元、保证金85730元，另向案外人天津仁恒物业服务有限公司交纳2018年11月1日至2019年10月31日物业费78300元。2019年1月位于原告仁恒置地广场地下二层至地上四层的乐天百货全部撤场，原告陆续开始施工改造并关闭了广场的主通道及地铁入口，至2020年5月8日仁恒广场已处于整体改造停业状态。2019年10月29日被告停止营业撤场，并将可移动的健身器材全部取走。2019年11月12日被告向原告发送律师函，函告原告因其严重违反合同义务，要求原告与被告联系解决被告撤场后的遗留问题及合理补偿事宜。被告为经营需要而支出装修费197650元、空调改造费7500元、消防改造费25000元、软装及家具费27642元、电器费33038.22元、广告推广宣传费112209元，此外被告停业撤场支出人员遣散费13000元，故被告反诉要求原告赔偿其上述支出共计416039.22元的80%，计332831.38元。原告对被告主张支出的金额予以认可，但坚持其抗辩意见，不同意赔偿。庭审中被告表示放弃案涉商铺现尚存装修、空调改造、消防改造、软装、家具的相关设施及所有遗留电器，由原告自行处理。因本案成讼，被告支出律师费42000元。本院认为，案涉《房屋租赁合同》系原、被告真实意思表示，合法有效，应予确认，原、被告应按照合同约定全面履行。然原告自被告开业不久即开始仁恒广场的整体改造，2019年1月位于仁恒置地广场地下二层至地上四层的乐天百货全部撤场，致使被告租用商铺的整体客流及经营环境发生根本性变化，无法实现合同目的，对此原告应承担违约责任。现原告要求解除合同，被告表示同意，但双方对合同解除时点存在分歧，结合原告的违约事实及被告交纳租金的期限综合考虑，本院认为合同解除时点应以被告交纳租金截止日期，即2019年10月31日为准。关于原告要求被告腾交商铺问题，现被告已表示放弃其租用商铺内遗留的全部设施及物品，可由原告自行处理，故原告对被告租用商铺可自行收回，并自行处理该商铺内的所有设施及物品。因原告违约导致合同提前解除，故原告要求被告支付违约金、房屋装修期间的使用费、2019年11月1日至实际腾房之日期间的房屋占有使用费及6个月的房屋空置费的诉讼请求，本院均不予支持。关于被告的反诉请求，根据上述相同理由，原告应按合同约定赔偿被告的合理损失。因此被告要求原告赔偿装修、空调改造、消防改造、软装及家具、电器、广告推广宣传费、人员遣散费共计416039.22元的80%，计332831.38元，及被告要求原告退还租赁保证金85730元、给予被告补偿85729.8元并支付律师费42000元的反诉请求，本院均予以支持。至于被告反诉要求原告退还租金264619.2元并赔偿物业费损失78300元的问题，结合原告的违约情形及被告经营持续时间，酌定由原告退还被告租金264619.2元的80%，计211695元，并赔偿被告物业费损失78300元的80%，计62640元。关于被告要求保留向原告追索2019年11月1日至2020年3月31日期间物业费权利的反诉请求，与本案不属同一法律关系，本案不予涉及。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认2018年8月10日原告仁恒发展（天津）有限公司与被告天津易捷形科技有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年10月31日解除；二、本判决书生效后，原告仁恒发展（天津）有限公司将被告天津易捷形科技有限公司租用的位于天津市南开区××路××号（仁恒置地广场）地下二层Ｂ2-7号商）地下****商铺内现存的所有设施及物品自行处理并将该商铺自行收回 id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>三、本判决书生效后十日内，原告仁恒发展（天津）有限公司赔偿被告天津易捷形科技有限公司装修费197650元、空调改造费7500元、消防改造费25000元、软装及家具费27642元、电器费33038.22元、广告推广宣传费112209元、人员遣散费13000元，共计416039.22元的80%，计332831.38元；四、本判决书生效后十日内，原告仁恒发展（天津）有限公司退还被告天津易捷形科技有限公司租赁保证金85730元；五、本判决书生效后十日内，原告仁恒发展（天津）有限公司给付被告天津易捷形科技有限公司补偿款85729.8元；六、本判决书生效后十日内，原告仁恒发展（天津）有限公司退还被告天津易捷形科技有限公司租金264619.2元的80%，计211695元；七、本判决书生效后十日内，原告仁恒发展（天津）有限公司赔偿被告天津易捷形科技有限公司物业费损失78300元的80%，计62640元；八、本判决书生效后十日内，原告仁恒发展（天津）有限公司赔偿被告天津易捷形科技有限公司律师费42000元；九、驳回原告仁恒发展（天津）有限公司其他诉讼请求；十、驳回被告天津易捷形科技有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6956元，由原告仁恒发展（天津）有限公司负担（已执行）。反诉费6060元，由原告仁恒发展（天津）有限公司负担5575元、被告天津易捷形科技有限公司负担485元。原告仁恒发展（天津）有限公司负担反诉费部分于本判决书生效后十日内直接给付被告天津易捷形科技有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  刘艳萍人民陪审员  张晓辉人民陪审员  张国娟二〇二〇年十月二十九日书 记 员  张 轩附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。