北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终2121号上诉人（原审被告）：北京圆明园花园别墅有限公司，住所地北京市海淀区海淀乡肖家河后营村。法定代表人：周海斌，董事长。委托诉讼代理人：宋怡萍，女，北京圆明园花园别墅有限公司员工。委托诉讼代理人：王长建，男，北京圆明园花园别墅有限公司员工。被上诉人（原审原告）：北京首欣物业管理有限责任公司，住所地北京市石景山区金顶街西口六宿舍院内。法定代表人：李枝春，经理。委托诉讼代理人：孙海清，北京孙海清律师事务所律师。上诉人北京圆明园花园别墅有限公司（以下简称圆明园公司）因与被上诉人北京首欣物业管理有限责任公司(以下简称首欣物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初45095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人圆明园公司之委托诉讼代理人宋怡萍、王长建，被上诉人首欣物业公司之委托诉讼代理孙海清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。圆明园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回首欣物业公司的全部诉讼请求或发回重审，诉讼费由首欣物业公司负担。事实和理由：1．圆明园公司与首欣物业公司不存在物业服务合同关系，首欣物业公司与北京市海淀区圆明园花园别墅小区（以下简称圆明园花园别墅小区）业主委员会签订的合同是无效合同，首欣物业公司无权向圆明园公司收取物业费。2．首欣物业公司在为圆明园花园别墅小区服务期间，拖欠巨额水电费未交，首欣物业公司应将与圆明园公司之间债权清算后再主张物业费。3．圆明园公司已向首欣物业公司交付业主花名册，涉案房屋已经出售给业主，物业费应由业主交纳。4．首欣物业公司的服务不符合物业合同及附件的约定。如小区管线破损物业不维修造成水费损失，对垃圾堆卸不予管理造成清运损失、污染治理费损失，缺少值班人员导致小区失窃时有发生，对树木看管不当造成树木死亡损失，消防设施看管不利造成设备损失，保洁服务不到位等。5．根据法律规定，物业服务是否符合约定的标准应由首欣物业公司举证证明。首欣物业公司辩称，圆明园公司的上诉请求、事实理由及辩解都不成立，且没有证据支持，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。首欣物业公司向一审法院起诉请求：依法判令圆明园公司向我公司支付欠交的北京市海淀区301号房屋自2007年7月1日至2016年12月31日的物业费40139．93元、违约金5000元，共计45139．93元。一审法院认定事实：圆明园公司系北京市海淀区圆明园西路88号院（圆明园花园别墅小区）的开发商。2007年6月28日，北京市海淀区圆明园花园别墅小区业主委员会（甲方）与首欣物业公司（乙方）签订《北京市海淀区圆明园花园别墅小区物业管理服务合同》，约定：甲方将北京市圆明园花园别墅小区委托乙方提供物业管理服务；业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用；物业服务费按每月每平方米1．8元（不含电梯）及每月每平方米2．16元（含电梯）的标准向业主、物业使用人收取；委托管理期限为二年，自2007年7月1日起至2009年6月30日止；本合同期满，甲方没有将续聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续，依次类推；业主逾期交纳物业服务费的，如无特殊情况，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之三加收违约金。双方于2009年7月1日签订补充协议，将物业管理委托期限延长至2010年12月31日。后双方又分别于2011年6月29日、2014年1月1日续签了合同，将委托管理期限延长至2016年12月31日。2015年3月14日，双方签订补充协议，将物业服务费标准调整为每月每平方米2．1元（不带电梯）及每月每平方米2．6元（带电梯），该收费标准自2015年2月1日起实施。首欣物业公司为涉案小区提供物业服务至2016年12月31日。经查，涉案的北京市海淀区301号仍登记在开发商名下，尚未办理房屋所有权转移登记。关于涉案房屋面积。庭审中，首欣物业公司陈述称，该面积系圆明园公司指定的前期物业公司北京大华邦物业管理有限责任公司在2007年7月1日双方办理物业交接时提供的，涉案房屋面积为189．25平方米。另查明，圆明园公司经法院传票传唤，无正当理由，拒不到庭应诉。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，圆明园公司经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，首欣物业公司为涉案的圆明园西路88号院提供了物业服务，涉案房屋登记在圆明园公司名下，并无证据显示涉案房屋已经出售，故首欣物业公司要求圆明园公司交纳相应的物业费，于法有据，法院予以支持。首欣物业公司与圆明园公司之间并无关于违约金的约定，加之圆明园公司系涉案房屋的建设单位，与恶意拖欠物业费的一般情形有所不同，故对首欣物业公司主张的违约金，法院不予支持。圆明园公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、北京圆明园花园别墅有限公司于本判决生效后七日内向北京首欣物业管理有限责任公司支付北京市海淀区301号房屋自2007年7月1日至2016年12月31日期间的物业费共计40139．93元；二、驳回北京首欣物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人围绕上诉请求提供了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。圆明园公司提交了《北京市外销商品房预售契约》，证明案涉房屋已经销售给业主，首欣物业公司不应起诉圆明园公司主张物业费。首欣物业公司未提交新的证据，其对圆明园公司提交的证据发表质证意见称，该证据不属于新证据，不能作为定案依据。圆明园公司提交的均是预售契约，不是正式的房屋买卖合同，无售房发票及购房人身份信息，不能证明合同是真实的且已经履行、房屋已经交付业主。案涉房屋仍登记在开发商名下，没有转移登记，也没有买卖备案登记，故对证据真实性、合法性、关联性均不认可。本院经审查认为，圆明园公司提交的证据不足以证明其已将房屋售出或已将房屋交付买受人使用，故不予采信。二审诉讼中，就圆明园公司要求首欣物业公司向其支付巨额欠款的主张，首欣物业公司表示不同意在本案中与其调解。本院二审期间依法补充查明，一审法院判决存在笔误，所载“《物业管理条例》第四十二条第二款”应为“《物业管理条例》第四十一条第二款”。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”圆明园花园别墅小区业主委员会与首欣物业公司签订《圆明园花园别墅小区物业管理服务合同》及补充协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。经查，案涉房屋仍登记在圆明园公司名下，圆明园公司主张案涉房屋已售出，但其未提交充分的证据予以证明，本院对其该项上诉意见不予支持。首欣物业公司为圆明园花园别墅小区提供了物业服务，其所主张的物业费计算标准及数额亦无不当，其要求圆明园公司支付物业费具有事实依据和法律依据，一审法院对其相应诉讼请求予以支持并无不当，本院亦予确认。就圆明园公司主张首欣物业公司对其负有巨额债务，故拒绝支付物业费的意见，本院认为，圆明园公司未参加一审诉讼，其二审中所主张的债务与本案并非同一法律关系。二审诉讼中，经法庭释明，首欣物业公司不同意就圆明园公司主张的债务在本案中调解解决，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，如有必要，圆明园公司可就其相关主张另诉解决。综上所述，圆明园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费928元，由北京首欣物业管理有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  金 莙审 判 员  刘 婷审 判 员  徐 冰二〇二〇年五月二十九日法官助理  叶康喜书 记 员  姜 菲书 记 员  侯顺淼