四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初653号 原告（反诉被告）：张福春，男，1981年8月16日出生，彝族，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：夏菁，四川超跃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周裕贤，四川超跃律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川百世威体育用品公司，住所地四川省成都市双流区东升街道西南轻工产品加工贸易区。 法定代表人：丁汉池，总经理。 委托诉讼代理人：曾祥坤，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张子伟，泰和泰律师事务所律师。 原告（反诉被告）张福春与被告（反诉原告）四川百世威体育用品公司（以下简称百世威公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张福春的诉讼代理人夏菁、周裕贤，被告（反诉原告）百世威公司的诉讼代理人曾祥坤、张子伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张福春向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付欠缴的租金1300000元（2019年9月11日至2020年9月10日期间）。审理中，原告将该项请求中的租金金额变更为692622.95元（2020年3月1日至2020年9月10日止）；2、判令被告立即向原告支付逾期付款违约金，计算方式：以1300000元为基数，按照每日千分之十的标准计算从应付款之日2019年8月11日计至欠缴租金实际付清之日止，暂计至2019年11月11日为1196000元。审理中，原告将该项请求违约金计算方式变更为：以1300000元为基数，按照每日千分之十的标准计算从2019年8月11日计至2020年3月20日止；以692622.95元为基数，按照每日千分之十的标准从2020年3月11日计算至实际付清日止，合计主张376000元；3、若解除合同，判令被告向原告支付解除合同的经济损失430000元（4个月的租金损失，包含重新招租的空租期与免租期）；4、判令被告支付合同解除的违约金390000元（年租金的30%）；5、本案案件受理费由被告承担。 事实和理由：2018年6月8日，张福春作为出租方（甲方）与百世威公司承租方（乙方）签订《场地使用合同》，约定张福春将其所有的位于四川省南充市其中的42号及42号附1号、40号及40号附1号房产，建筑面积约为160平方米出租给百世威公司使用。租金期限为5年（从2018年9月11日起至2023年9月10日止），前三年从2018年9月11日至2021年9月10日期间，每年租金为1300000元，租金支付方式为每年提前一个月支付下一年的房租。每一次租金在本合同签订后于2018年8月11日前支付。同时，合同约定，乙方逾期交付租金15日，除仍应补交所欠租金外，并按应交租金总额的每日千分之十向甲方支付违约金。合同签订后，张福春按约将租赁房屋交付给百世威公司使用，而其仅支付租金至2019年9月10日。按照前述合同约定，百世威公司本应于2019年9月11前支付下一年度租金，而经张福春多次催要未果。截止起诉之日，案涉商铺仍由百世威公司占有、使用中。张福春认为双方签订的合同合法有效，双方均应按约履行，百世威公司的行为损害了张福春的合法权益，造成了经济损失，故诉至法院，请求支持全部诉请。 被告（反诉原告）百世威公司辩称，一、百世威公司已于2020年2月29日撤店，撤店前租金已全部支付给张福春。二、百世威公司不存在恶意拖欠租金的情况，不应承担逾期付款违约金。百世威公司就解约事宜多次通知张福春，给予其充足的时间妥善处理此事，但均未得到积极反馈。由于租金系按年收取，店铺长期处于亏损状态，百世威公司明确要求提前退租，在张福春未对解约事宜进行反馈的情况下，百世威公司无法确认应支付的租金数额。三、本案客观情况符合情势变更的成立条件，案涉《场地租赁合同》应予解除，张福春应当返还百世威公司无法经营期间的租金。四、百世威公司已尽到合理通知义务，即便不构成情势变更、不可抗力，迟延支付、提前解约并非百世威公司单方过错。同时，合同并未约定免租期，案涉租赁房屋所处地段是商业中心，客流量大，空租期远少于四个月，其主张四个月的租金损失不具有事实依据。故张福春主张的违约金过高，不符合法律规定，应当予以调整。 被告（反诉原告）百世威公司向本院提出反诉诉讼请求：1、依法确认百世威公司与张福春于2018年6月8日签订的《场地使用合同》于2020年2月29日解除；庭审中，百世威公司明确其主张合同解除的请求权基础为新冠病毒疫情导致情势变更。2、判令张福春向百世威公司返还2020年1月28日至2020年2月29日期间的房屋租金113973元；3、判令张福春向百世威公司退还房屋租赁保证金100000元；4、本案的反诉诉讼费由张福春承担。 事实和理由：百世威公司与张福春于2018年签订《场地使用合同》，租赁位于四川省南充市其中的42号及42号附1号、40号及40号附1号房产，建筑面积约为160平方米，租赁用途为销售361品牌服饰。由于店铺长期亏损，百世威公司分别于2019年10月及11月通过向张福春发函、邮寄解除协议等方式，要求解除双方签订的《场地使用合同》，亦于2019年12月以短信方式通知张福春处理此事，但均未获得其积极反馈。2020年1月，因新型冠状病毒事件，对零售行业造成巨大冲击，政府措施导致店铺无法正常经营，经相关部门要求百世威公司于2020年1月28日起闭店。百世威公司无力负担租赁店铺的费用，撤店后于2020年2月29日通知张福春撤店情况及交接租赁房屋事宜。 百世威公司认为在解约前屡次通知张福春解除合同，均未获得其反馈，百世威公司已给予张福春充足的时间妥善处理此事，为减少其损失已尽到充分的合理通知及提示义务。即便张福春认为新型冠状病毒事件不导致合同目的无法实现，新型冠状病毒疫情防控措施导致百世威公司商业店铺经营无法进行，营业收入大幅下降，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六之规定，新型冠状病毒疫情导致情势变更，《场地使用合同》继续履行显然会对百世威公司明显不公，导致双方利益失衡，合同应予解除，张福春应当退还保证金100000元。同时，百世威公司已将租赁房屋腾退、撤店，《场地使用合同》无法继续履行。此外，因疫情影响2020年1月28日至2020年2月21日，百世威公司店铺均因政府防疫措施导致无法开店营业，其中2020年1月28日至2020年2月21日，百世威公司均因政府防疫措施导致无法开店营业，未取得任何收入，根据前述规定及公平原则，应对相应期间的租金进行减免。因此，请求法院支持百世威公司的反诉请求。 原告（反诉被告）张福春对反诉请求辩称，新型冠状病毒疫情并不必然导致租赁合同解除。实质上双方从2013年就建立了租赁合同关系，而本案的租赁合同是第二次续签，在长达六年的时间内百世威公司一直在经营并取得收益。百世威公司要求解除合同的理由是自身经营不善且提出解除时间在疫情发生之前，并非疫情造成，故不符合情势变更的情形。本案应当正确处理合同争议关系，避免当事人以情势变更为由获取利益。若继续履行合同，我方同意减免2020年1月28日至2020年2月29日期间的租金。如果百世威公司坚持解除合同，则其构成违约，应按照合同约定承担我方的损失赔偿及违约责任。 当事人围绕本诉、反诉的诉讼请求均依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。依据当事人提供的证据及审理查明事实，本院对事实认定如下： 2013年9月，张福春（出租方）与百世威公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定百世威公司承租座落在四川省南充市中的42号、40号二间（面积120平方米），租赁期间为2013年9月11日至2018年9月11日止，并约定百世威公司向张福春缴纳房屋租赁保证金100000元。合同到期后，出租方张福春（甲方）与承租方百世威公司（乙方）于2018年6月8日再次签订《场地使用合同》，主要约定：一、甲方同意将坐落在四川省南充市中的42号及42号附1号、40号及40号附1号部分房产，建筑面积约为160平方米出租给乙方使用。租赁用途为销售361品牌服饰。二、租赁期限：2018年9月11日起至2023年9月10日止。三、房屋租赁保证金：甲、乙双方商定本房屋租赁保证金为100000元，本次为甲乙双方续签场地使用合同，保证金10万由上一份合同的保证金自动转为本期保证金。甲、乙双方商定在租赁期满或本合同正常终止后7天内，若乙方无拖欠房租及其他水、电、物管费用时，甲方将本房屋租赁保证金全额（不计息）退还给乙方。四、甲、乙双方商定，前三年从2018年9月11日至2021年9月10日期间，每年租金130万元，不网上递增；第四年自2021年9月11日至2022年9月10日止租金递增5%即136.5万元；第五年租金不递增，和第四年相同为136.5万元。第一年房屋租金“先付后用”按年支付，每年提前一个月支付下一年房租，满五年后乙方若要续租，乙方须提前两个月通知甲方，并提前30日支付所续租期限的租金。第一次租金在本合同签订后于2018年8月11日前支付。五、本次为甲乙双方续签场地使用合同，乙方按合同缴纳租金后，自动承接房屋使用。八、违约责任：1、乙方逾期交付租金15日的，除仍应补交所欠租金外，并按应交租金总额的每日千分之十向甲方支付违约金；2、乙方有下列情况之一，甲方有权单方面解除合同，强制收回本房屋，保证金不予退还；3、乙方有下列情况之一，甲方有权单方面解除合同，强制收回本房屋，保证金不予退还：乙方逾期支付租金超过15日的；4、甲乙双方在合同期内享受权利、承担义务，在合同期限内甲方如需变更该物业的所有权，需确保本合同条款的履行。如乙方单方面解除本合同，需承担给甲方造成的直接损失和经济损失；5、甲方无正当理由擅自终止合同，应按本合同约定当年年租金的30%向乙方支付违约金，并赔偿给乙方造成的经济损失。6、乙方无正当理由擅自终止合同，应按本合同约定当年年租金的30%向甲方支付违约金。 合同履行过程中，双方就交付租金及合同解除等事宜产生争议。张福春于2019年10月26日向百世威公司发出《房租催收函》，明确百世威公司应于2019年8月11日前支付下一年度租金130万元，经催收百世威公司未履行交付义务，要求该公司于2019年11月1日前支付完约定的房租并按合同约定支付违约金。百世威公司以其经营的361°品牌专卖店长期处于高亏损状态，无力继续经营为由分别于2019年11月8日、11日、12日向张福春发函要求解除合同，张福春对此不予同意。后双方多次协商，均未就解除合同事宜达成一致意见。2020年1月27日，因新型冠状病毒疫情爆发，南充市顺庆区市场监督管理局等行政单位联合作出《顺庆区关于暂停顺庆辖区茶楼等人员聚集场所营业的通告》，后南充市顺庆区政府办公室于2020年2月6日发布《关于顺庆区小区封闭式管理十条（暂行）规定的公告》，该公告规定要求经营场所必须全面关闭。2020年2月19日，南充市顺庆区政府办公室发布《顺庆区关于新冠疫情防控期间商贸服务业复工复业的通知》。百世威公司诉称其因疫情原因于2020年1月28日至2月21日期间闭店。 2020年2月29日，百世威公司就案涉门店腾空撤店，并于当日就撤店事宜通过短信方式告知出租方对接人伍斌，伍斌于2020年3月1日回复：目前这种情况下，如果有下家来看房，你们可以配合开门看房，协助减少损失，但并不因此减免你公司应承担的合同责任和违约责任。出租方张福春庭审中表示收到短信通知，但伍斌没有经过其授权处理解除合同等事宜，出租方系在2020年3月8日才知悉承租方已经撤店。张福春于2020年3月8日在案涉商铺旁张贴《商铺出租》招租广告，载明：“此商铺招租，面积约160平方米，可以交房，价格面议。”本院立案后，百世威公司诉讼代理人于2020年3月10日通过微信联系张福春诉讼代理人协商合同解除事宜，并要求办理还房交接，将门店钥匙交还于出租方，出租方表示不接受门店钥匙，若有新的租户看房要求百世威公司予以协助。2020年3月20日，百世威公司向张福春支付租金607377.05元，其称系2019年9月11日至2020年2月29日期间的租金，对此张福春认可收到该笔租金。 本院认为，本案的争议焦点为：一、百世威公司以情势变更为由主张案涉《场地使用合同》于2020年2月29日解除能否成立，以及案涉合同是否应予解除；二、百世威公司是否欠付租金以及是否应当承担逾期支付租金的违约责任；三、若案涉合同解除，百世威公司是否应当向张福春支付违约金和赔偿经济损失，以及上述损失和违约金金额的认定。四、百世威公司要求张福春返还2020年1月28日至2020年2月29日期间的房屋租金及退还房屋租赁保证金是否具有事实及法律依据。 针对争议焦点一，对于百世威公司主张的情势变更是否成立，结合本案事实认定，百世威公司系在收到张福春发出的《房租催收函》后于2019年11月向对方提出解除合同，且解除合同理由为“专卖店长期处于高亏损状态，无力继续经营”，可见百世威公司系因经营困难而向出租方提出解除合同，此种情况应属于从事商业活动的固有风险，百世威公司作为长期从事销售业务的企业，对于这种经营状况的变化在订立合同时应当能够预见。新型冠状病毒疫情发生在其提出解除合同之后，且闭店时间较短，并不因此导致情势变更，故本院认定百世威公司主张的情势变更不成立。 对于案涉《场地使用合同》是否应当解除，本案百世威公司在合同未到期之前因自身经营困难延付租金且向出租方张福春提出解除合同，属违约方单方主张解除合同，在此情况下，其要求行使合同解除权是否应当支持？本院认为，案涉合同未就合同解除的条件进行约定，违约方在一般情况下不享受单方解除合同的权利，但在一些诸如本案长期性租赁合同履行过程中，若双方已形成合同僵局，继续履行有时对双方均不利，则不宜一概不允许违约方起诉解除合同。在合同双方未能就合同解除协商一致的情况下，案涉合同能否解除，应当结合合同履行的实际情况，违约方是否恶意违约，若合同继续履行是否会导致双方利益失衡、显失公平等因素综合认定。本案中，百世威公司已于2020年2月29日撤店，足见其本身确系不具备继续经营的能力，并非恶意违约。案涉门店的年租金高达1300000元，后期还会上浮，百世威公司在已尚失经营能力的情况下若继续履行势必会导致其后期无力向出租方支付租金。出租方张福春虽不同意解除合同，但其为不扩大双方的损失也于2020年3月8日在门店旁发布了新的招租广告，由此表明双方都知悉若继续履行合同则对彼此都不利。因此，本院认定百世威公司不存在恶意违约，若继续履行合同则会显失公平，且不利于双方实现合同目的，故案涉合同应予解除。对于房屋腾退返还问题，百世威公司已于2020年2月29日撤店，且已告知张福春收取钥匙及交接房屋，则双方应在判决后立即交接房屋。对于合同解除时间的认定，百世威公司主张合同解除的时间为其撤店时间即2020年2月29日，本院认为其系作为违约方主张解除合同，撤店是其单方行为，不宜认定为合同解除的时间，结合双方的履行情况，出租方发布新的招租广告时间认定为合同解除时间较为适宜，故本院认定双方当事人于2020年3月8日解除《场地使用合同》。 针对争议焦点二，本院已认定双方当事人解除《场地使用合同》的时间为2020年3月8日，则百世威公司应当将租金支付至当日。百世威公司于2020年3月20日将租金支付至2020年2月29日，尚欠2020年3月1日至3月8日期间的租金未支付。案涉合同约定2020年度租金为1300000元，2020年度共计384天，则百世威公司下欠的租金金额为27083.33元（1300000元÷384天×8天=27083.33元），百世威公司应立即向张福春支付上述款项，对张福春主张的超出部分不予支持。对于百世威公司是否应承担逾期支付租金的违约责任，本院认为案涉合同确系对租金的付款时间进行了明确约定，出租方张福春系在继续履行合同的前提下而主张逾期交付租金的违约责任，百世威公司辩称双方对是否解除合同处理争议之中，无法确定应付租金金额，从而延付租金。鉴于本院已认定双方签订的《场地使用合同》应予解除，百世威公司也及时支付了其撤店前的租金，现下欠的租金金额系依据本院认定的解除合同时间而确定，故本院认定对张福春主张的逾期支付租金的违约金不予支持，百世威公司作为违约方解除合同必然会承担违约责任，本院将在争议焦点三对违约责任问题进行综合认定。 针对争议焦点三，百世威公司作为违约方主张解除合同，本院系因破解双方合同僵局的不利局面，基于公平原则而认定解除案涉《场地使用合同》，因此百世威公司作为违约方应当承担违约责任。出租方张福春既按照合同约定主张了违约金，同时还主张赔偿违约损失，本院认为百世威公司承担的违约责任主要在于补偿张福春所遭受的损害，若违约金的数额明显低于非违约方遭受的损害，则非违约方有权在请求支付违约金外另行要求赔偿损失，但两项之和不能过分高于非违约方的实际损失。张福春主张的违约损失为4个月租金损失430000元，加上违约金390000元，两项金额高达820000元，百世威公司认为其主张金额过高，请求本院予以调整降低上述金额，本院将以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后作出裁决。本案出租方遭受的损害主要在于承租方提前解除合同导致其面临重新招租的空租期，以及对新承租人可能给予的装修免租期而无法取得的租金收益，结合当前的实际情况，本院酌定违约金及损害赔偿金总额为4个月租金收益，即433333.33元（1300000元÷12×4），对于张福春主张的超出部分本院不予支持。 针对争议焦点四，对于百世威公司要求张福春返还其已支付的因疫情闭店期间的租金问题，本院认为若合同继续履行，基于公平原则可减免其上述期间应承担的租金，但百世威公司系案涉合同的违约方，其在疫情发生之前就已作出解除合同的准备，疫情期间闭店并未对其造成实质性影响，加之本院已认定双方的租赁合同予以解除，此结果已将其预期损害将至最低，故本院对其该项请求不予支持。对于百世威公司主张出租方张福春退还房屋租赁保证金100000元的请求，本院认为案涉合同已经认定予以解除，且本院认定的违约金及损害赔偿金足以弥补出租方张福春遭受的损害，为平衡双方当事人的利益，本院对百世威公司要求退还保证金100000元的请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应遵循公平原则确定各方的权利义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下： 一、张福春与四川百世威体育用品公司签订《场地使用合同》于2020年3月8日解除； 二、四川百世威体育用品公司于本判决生效后十日内向张福春支付下欠租金27083.33元； 三、四川百世威体育用品公司于本判决生效后十日内向张福春支付违约金及违约损害赔偿金共计433333.33元； 四、张福春于本判决生效后十日内向四川百世威体育用品公司退还房屋租赁保证金100000元； 以上二、三、四项抵消后，四川百世威体育用品公司向张福春支付款项共计360416.66元。 五、驳回张福春的其他诉讼请求； 六、驳回四川百世威体育用品公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费21797元，由张福春承担11426元，由四川百世威体育用品公司承担10371元；反诉案件受理费2254.80元，由张福春承担965.07元，由四川百世威体育用品公司承担1289.73元。 如不服本判决，可在判决书收到之日起十五内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  仲 丽 人民陪审员  邓慧文 人民陪审员  覃瑜莉 二〇二〇年五月九日 书 记 员  冯雨欣