河北省石家庄市新华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0105民初3052号 原告：某物业公司，住所地石家庄新华区红星街56号，统一社会信用代码91130105745430507E。 法定代表人：李某某，该公司执行董事。 委托代理人：刘某某，该公司员工。 委托代理人：何某某，该公司员工。 被告：郝某某，女，汉族，1976年4月8日出生，住石家庄新华区。 原告某物业公司与被告郝某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法由审判员张改芹适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某物业公司的委托代理人刘某某、何某某、被告郝某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费6942元及违约金2300元，共计9242元；2、判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：被告郝某某系石家庄市新华区明珠北苑（天域嘉园）XX-XX-XX室的业主，建筑面积为82.11平方米。原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告为其提供物业服务，其中收费标准为0.95元每月每平方米，合同签订后原告依约履行合同中的相关权利和义务，但是被告在原告服务期间长期拖欠各项费用，其中物业费自2013年1月1日到2020年5月31日共计6942元。同时合同第四条第一款约定：“业主或物业使用人逾期交纳物业管理费用的每逾期之日应交纳欠款总额的万分之五作为违约金。”对于欠费期间的违约金原告酌情主张2300元。经原告多次催要被告推托至今，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，特诉至法院，望判如所请。 被告郝某某辩称，一、原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已构成违约，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。我家2010年买房（顶楼），每到雨季都会漏雨，开始卧室两处，客厅两处，一直是物业给维修，卧室漏雨经过两年已经修好，客厅一直没有修好，直到2019年启动维修基金后才修好，而且签署同意书，物业没有出面，是业主自行找其他业主签字的，客厅的漏雨点每年房顶都会掉墙皮，每年都是我们自己维修；负一地下室也被大水淹过被小偷撬过；物业公司没有直接与业主签订物业服务合同或物业服务协议，至今还是收房时签署的临时协议（前期物业服务协议），而且前期物业服务协议没有期限，详见签署的前期物业服务协议，第一页也不是本人签字，就算物业费有一部分已过诉讼时效，物业要没问题为什么不催缴呢；物业至今未帮助业主成立业主委员会，业主的真正权益得不到保障，而且物业从服务至今从未开展任何社区文化活动；小区内道路、各层楼道、电梯、公共绿地等公共区域常年垃圾不及时清理，卫生糟乱、粪便、杂物到处都是，6号楼前的绿地物业从不规划，导致杂草丛生，对下雪后积雪的清理非常差，给人们的出行造成极大的安全隐患；小区安保缺失，保安亭没有配备相应的安保人员进行24小时轮班制度，更没有巡逻制度，小区门禁和单元门的门禁系统从来没有正常使用过，防盗门常年大开，给整个大楼的安全造成威胁；楼道的消防设施不能正常使用，也没有正常年检，存在很大的安全隐患，6号楼门前更是私自建了一圈围墙阻断了我们的消防通道；物业私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌收取费用，并且没有向业主公布其收入的流向，该行为严重侵害了全体业主的权利，应扣除成本后抵扣业主的物业费；小区内损坏的公用设施常年没有更换，电梯故障频率高，绿植和树木枯死，公共绿地被私占；办理交房手续时，让每家交了700元的热计量表的费用，但一直没有见到热计量表的安装，物业拒绝业主单独交水费，有时候造成重复收取水费，因为物业管理问题，暖气不热长达十几、二十天；2016年7月19日因大暴雨，小区内停水停电长达10天；二、根据合同法第67条规定，答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。综上，被告延迟缴纳物业费的原因是原告首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，给答辩人生活带来诸多不便，所以被告有权根据合同法关于先履行抗辩权的规定，拒绝履行约定暂时拒绝交纳物业费用，在原告按合同执行解决问题后，被告再缴纳费用，并取消违规收取滞纳金。相信法院能够深入调查，能够秉公执法，给我们公平公正的判决。 本院经审理认定事实如下：被告郝某某系石家庄市新华区明珠北苑（天域嘉园）XX-XX-XX室的业主，房屋建筑面积82.11平方米。2010年9月24日，原告某物业公司作为乙方与被告郝某某作为甲方，双方签订了《前期物业服务协议》，约定物业管理服务费三层以上每月0.95元/月/㎡；甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补正并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，无正当理由逾期仍拒绝缴交的，物业服务企业可向新华区人民法院起诉。被告郝某某拖欠原告某物业公司自2013年1月1日至2020年5月31日的物业费共计6942元未付，因而成讼。 以上事实有原告某物业公司提供的业主基本信息登记表、前期物业服务协议、消毒记录、电梯更换配件记录表、派工单、外网水电管及污水井巡查记录、工作照片、聊天记录、收据以及当事人的陈述在卷证实。 本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并有效，各方均应认真履行各自义务。原告依约履行完物业服务义务后，被告郝某某未按约交纳物业费，尚欠2013年1月1日到2020年5月31日的物业费共计6942元，故对原告要求被告支付物业费6942元，本院予以支持；对原告主张的违约金2300元，从被告提供的照片可以看出，原告的物业服务存在瑕疵，一定程度上影响了被告的生活品质，根据物业管理瑕疵的程度及权利义务相对等的原则，故对其主张的违约金，本院不予支持。对被告辩称其未按约交纳物业费系因小区存在公共区域垃圾清理不及时、环境卫生差、安保缺失、电梯故障频率高、绿化未养护、绿地被占用、违规收费等物业服务不到位的问题，给其造成严重损失，因物业服务问题系小区公共服务问题，应当由小区业主大会或业主委员会依照法律、法规以及管理规约主张权利，被告仅能对物业公司履行服务义务致其自身合法权益遭受损失的行为提起诉讼，故对被告的上述抗辩，本院不予采信，对其辩称因物业服务不到位造成其损失，应另案处理。对被告主张的部分物业费超过诉讼时效问题，原被告提供的收据显示被告于2019年1月15日交纳了2012年4月1日至2012年9月30日的物业费，于2019年8月19日交纳了2012年10月1日至2012年12月31日的物业费，可见原告并未放弃主张物业费的权利，原告主张的物业费未超过诉讼时效，故对被告的该主张，本院不予采信；对被告主张的先履行抗辩权，因双方签订的物业服务合同系双务合同，原告提供的相关证据显示其为业主提供了日常的物业服务，被告应按照双方约定交纳物业费，故对被告的该主张，本院不予采信；对被告主张的原告法人出具的整改单中显示业主有权采取自主行为，业主有权利拒绝交纳物业费，该整改单未显示落款时间，且该整改单显示“7月14日不给业主认可答复，业主将视物业公司放弃协调，业主有权采取自主行为”，从该内容无法推断出原告放弃催缴物业费，故对被告的该主张，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，判决如下： 一、被告郝某某于判决生效之日起十日内给付原告某物业公司2013年1月1日到2020年5月31日的物业费共计6942元； 二、驳回原告某物业公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告郝某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 员 张改芹 二〇二〇年七月十六日 法官助理 段海燕 书 记 员 李 达 ——