江西省新干县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0824民初1748号原告:姚海平，男，1978年6月8日出生，汉族，农民，住江西省新干县。原告:熊检红，女，1979年10月3日出生，汉族，农民，住江西省新干县。被告:姜小梅，女，1963年8月12日出生，汉族，居民，住浙江省平阳县。原告姚海平、熊检红与被告姜小梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚海平、熊检红及被告姜小梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚海平、熊检红向本院提出诉讼请求:1.判令被告继续履行合同；2.判令被告支付原告商铺租赁金93712元(2020年9月17日至2021年9月16日)、物业费2051元(2020年2月1日至2021年9月16日);3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原、被告双方于2017年7月17日签订了一份租赁合同，合同约定，原告将自己坐落于东方御景住宅小区二栋一层商铺108号店面出租给被告，租赁期限为8年(2017年9月17日至2025年9月16日),前两年租金每年为85000元，以后每年的租金在上一年的基础上增加5%,每年度的租金在上年度期满前五天交纳等。合同签订后，原告按约将租赁物交付给被告，被告也按约定交纳了前三年的租金。按合同约定，被告应在2020年9月11日交纳第四年度的租金93712元，但被告不守信用，经原告多次催索，被告至今未付。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请支持原告的诉讼请求。被告姜小梅辩称,我没有办法再继续租赁原告的店铺，合同该年度到期前，我已跟原告说要解除合同，原告不同意我也没有办法。到期前，我到原告家里，讲再租一个月，但原告说要租两个月。签订合同时，合同上的字较多，我也看不懂，以前没有碰过这样的事情。我现在已搬离店铺，并告诉了两原告，我希望解除合同，请求法院帮忙解决我们的问题。本院经审理认定事实如下:两原告系夫妻关系。2017年7月17日，被告姜小梅与房地产开发企业签订《商铺租赁协议》一份，约定将东方御景住宅小区二栋一层商铺108号店面租赁给被告姜小梅。合同签订后，房地产开发企业将商铺交付被告姜小梅使用，被告姜小梅在该商铺从事浙江美大集成灶销售，并按约交纳了一年的租金。之后，两原告向房地产开发企业购买了东方御景住宅小区二栋一层商铺108号店面[产权证号为赣(2019)新干不动产权第0003558号]，两原告遂与被告姜小梅签订《商铺租赁协议》一份，房地产开发企业也将一年租金转给了两原告，该协议与被告姜小梅和房地产开发企业于2017年7月17日签订的协议内容除出租方不同，其余内容均相同，该协议载明:“甲方(出租方)为姚海平、熊检红,乙方(承租方)为姜小梅，甲方现有东方御景住宅小区二栋一层商铺108号店面，面积105.38平方米，经甲、乙双方协商租赁给乙方用于商业经营，租赁时间为乙方租赁甲方的商铺期为捌年，乙方租赁前必须交保证金3000元，租赁期满后，甲方退回乙方(不计息),如乙方租赁未满租赁期，甲方保证金不退还。甲方应预留装修时间60天，租金计算时间从2017年9月17日至2025年9月16日止，如乙方租赁期未满捌年，也必须交清捌年的租赁金，否则甲方有权向法院起诉，并申请执行租赁金交清为止。甲方的商铺租金按每年每平方米806.6元，第一年的租金为85000元(不含税金),乙方必须在签订合同之日一次性交清第一年租金给甲方，第二年按第一年租金不变，第三年开始租金按第二年租金每年递增5%计算，第四年租金在第三年租金基础上递增5%,之后年限以此类推。以后每年的租金在合同满一年前五天交清后一年的全部租金，租金拖延以拖延金额为基数，按月息贰分计算到交清为止，如逾期超过三十天，乙方仍未支付到位，甲方有权解除本合同并对该店铺断水断电处理。乙方在租赁期间，必须合法经营，遵守各项法律、法规，在经营中所产生的水费、电费、卫生费、税费及其他直接与间接费用以及商铺损坏、维修费等全部由乙方承担，并应按期交清，否则一切经济损失及法律责任全部由乙方承担”，原告熊检红与被告姜小梅在合同上签名，落款时间为2017年7月17日。合同签订后，被告姜小梅继续使用商铺，并按合同约定交纳了2018年9月17日至2020年9月16日之间的租金。2020年8月，被告姜小梅找到原告熊检红，称租金较贵，可能租不下去。2020年9月初，被告姜小梅又找到原告熊检红，称不再租了，耽误了原告一个月，计算一个月租金给原告熊检红，熊检红称要与老公商量一下。后来，原告姚海平电话联系被告姜小梅，表示不同意。2020年9月16日，被告姜小梅将商铺清空，未锁门，并拍摄视频发给原告熊检红。之后，双方协商未果。2020年10月12日，两原告诉至本院。另查明，被告姜小梅在2020年9月17日前在新干县另外租赁了一商铺，继续从事浙江美大集成灶销售。诉讼中，本院在开庭过程中责令被告姜小梅将商铺锁门。2020年11月2日，被告姜小梅将商铺钥匙交至法院，经征询两原告意见，两原告表示现在不领取钥匙，待处理后再领取。经法院释明，两原告坚持不解除合同，认为如解除合同，被告应支付解除合同之前的租金，并赔偿损失最少100000元，至于物业费，应由被告姜小梅交纳解除合同之前的物业费，被告姜小梅在开庭时答应会交，如其未交，原告经物业公司催收交纳后，再另行主张权利。上述事实，有两原告提供的《商铺租赁协议》、照片、微信聊天记录、承诺书、不动产权证书以及原、被告的陈述等证据在卷予以佐证，上述证据均真实、合法，与本案有关联，能证明待证事实，本院均予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”,本案中，两原告将商铺交付被告使用、收益，由被告支付租金，原、被告之间形成了租赁合同关系。原、被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商铺租赁协议》，合法成立并生效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定:“承租人应当按照约定的期限支付租金”，本案中，按协议约定，被告姜小梅应于2020年9月11日前交纳下一年度即自2020年9月17日至2021年9月16日期间的租金91372元，但被告姜小梅一直未付，属违约行为，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告姜小梅作为承租人单方面搬离租赁房屋并通知两原告收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方面解除合同的效力，两原告作为出租人有权据此解除合同。经法院释明，两原告坚持不解除合同，认为如解除合同，被告应支付解除合同之前的租金，并赔偿损失最少100000元，至于物业费，应由被告姜小梅交纳解除之前的物业费，如其不交，原告经物业公司催收交纳后，再另行主张权利。考虑到被告姜小梅不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，本院判决解除租赁合同为宜，根据本案实际情况，以2020年10月29日开庭之日确定为涉案合同的解除时间，此前的租金由被告姜小梅承担，即自2020年9月17日至2020年10月29日，依法计算为10783.29元。因被告姜小梅拒绝履行租赁合同给两原告造成损失，应当承担赔偿损失的违约责任，两原告作为守约方也负有减少损失扩大的义务，本院根据涉案合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、两原告另行出租的差价以及被告的过错程度等综合因素，酌定损失43000元为宜。关于物业费，权利主体为物业公司，两原告表示待实际发生后再另行主张，系两原告自行处分自身权利，不违反法律规定。综上所述，两原告诉请被告姜小梅继续履行合同，支付租金93712元及物业费2051元，如解除合同，被告应支付解除之前的租金，并赔偿损失等，本院根据相关证据，对两原告的诉请予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告姚海平、熊检红与被告姜小梅于2017年7月17日签订的《商铺租赁协议》；二、被告姜小梅应于本判决生效之日起五日内支付原告姚海平、熊检红租金10783.29元，并赔偿原告姚海平、熊检红损失43000元，合计53783.29元；三、驳回原告姚海平、熊检红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2194元，减半收取计1097元（两原告已预交），保全费1020元(两原告已预交)，合计2117元，由两原告负担525元，被告姜小梅负担1592元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  皮继军二〇二〇年十一月十一日书记员  习青勇提示：本判决生效后，权利人可以申请执行。申请执行的期间为二年。法律链接:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。