山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初8804号原告：常秋廷，男，1966年10月1日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：梁卫东，山东信投律师事务所律师。被告：刘吉黄，男，1968年10月6日出生，汉族，住济宁市任城区。原告常秋廷与被告刘吉黄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告常秋廷的委托诉讼代理人梁卫东、被告刘吉黄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常秋廷向本院提出诉讼请求：1、支付购房欠款888843元及违约金（自2014年10月13日至2020年9月9日，2185天，按日万分之2.1计算，总计407830.25元）；2、承担本案诉讼费、保全费等为实现债权费用。事实和理由：原告系山东兴唐源建设公司项目经理，2003年到2004年承建了山东信昌置业有限公司的建设工程，2014年5月26日与山东信昌置业有限公司签订“以房抵款协议书”，协议约定，一，甲方抵付所欠乙方（工程、材料、宣传费用）款的房源为豪庭御都项目B6号楼1单元8层801户，主房面148.3平方米，单价5210元/㎡，主房总价为柒拾柒万贰仟陆佰肆拾叁元整拾元整（￥772643元），储藏室为编号1-59，面积10.4㎡，单价3000元/㎡，储藏室总价为叁万壹仟贰佰元整（￥31200元），车位负二层B6号楼B-452号，单价85000元/个，所抵房源总价款为888843元，二、以工程欠款888843元全额冲抵房款，该协议书的签订，原告取得了涉案房屋的所有权。2014年10月13日，原告协助被告在山东信昌置业有限公司签订济宁市商品房买卖合同，并将该房登记在被告刘吉黄名下，被告刘吉黄理应支付房款，截止到诉前尚未支付，为了维护原告的权益，根据我国合同法第109条、第130条规定，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告刘吉黄辩称，涉案房屋是通过正当途径购买的，贷款一次补齐房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告围绕诉讼请求向本院提交以下证据：1.以房抵款协议书,证明原告已实际取得涉案房物所有权,并能出售。2.工款/材料款抵房表，证明涉案房物的抵款数额共计：888843元，其中房款：772643元，储藏室：31200元，车位：85000元。3.济宁市商品房买卖合同，证明被告对涉案房屋已由济宁市房产交易中心备案，并在银行按揭贷款。4.协议书及房款收据条，证明与本案相似案件的房物购买人刘成刚已与原告达成协议书，由刘成刚支付房款22万元，原告撤诉。5.济宁市任城人民法院（2017）鲁0811民初7533号民事判决书，证明本案涉案纠纷法律关系基本一致的行为，已由济宁市任城区人民法院做出判决。被告质证认为，对以房抵款协议书、工款/材料款抵房表是原告与山东信昌置业有限公司之间内部协议，与我无关；对证据中商品房买卖合同的真实性无异议；对协议书及房款收据条与本案无关；对济宁市任城区人民法院作出的（2017）鲁0811民初7533号民事判决书由法院进行审查。被告刘吉黄向本院提交以下证据：1、济宁市商品房买卖合同、备案查询确认书，证明已取得房屋所有权；2、山东信昌置业有限公司出具的收据以及个人住房借款合同，证明已全部支付房款。原告质证认为，对于商品房买卖合同的真实性无异议，但是不能证明被告取得房屋所有权；对山东信昌置业有限公司出具的收据以及个人住房借款合同收据都是山东信昌置业有限公司收取的，认可被告将款项全部交齐，但是没有把钱交给原告，根据抵账协议书涉案房屋属于原告常秋廷所有，被告将钱给山东信昌置业有限公司是不对的，银行的首付款是原告替被告交的，因为在买房时已经签订以房抵债协议书，被告无款交首付款，只能用常秋廷抵付的款项支付被告的首付款，这些所有收据对原告常秋廷不发生法律效力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告常秋廷系山东兴唐源建设公司项目经理，2003年到2004年承建了山东信昌置业有限公司的建设工程。2014年5月26日，原告常秋廷与山东信昌置业有限公司签订了《以房抵款协议书》，协议约定：“一、甲乙双方根据2013年1月18日签订的合同编号为2013-001的《23届省运会运动员村（御景花园）工程住宅楼及地下车库施工补充协议》（以下均简称施工合同）之约定，甲方应向乙方支付阶段工程款，经甲乙双方协商，同意将下述商品房折抵相应的工程款。甲方用于折抵工程款的房源为豪庭御都项目B6号楼1单元8层801主房面积（预测）148.3㎡，单价5210元/㎡，主房总价772643元；储藏室为编号1-59，面积10.4㎡，单价3000元/㎡，储藏室总价为31200元；车位：负2层B6号楼B-452号，单价85000元/个。二、本协议签订后，即表示甲方已向乙方按施工合同约定履行了工程款付款义务。2014年9月份原告常秋廷提交了工程/材料款抵房表并审批通过。2014年10月13日，原告协助被告刘吉黄与山东信昌置业有限公司签订《济宁市商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中豪庭御都第B6幢01单元8层01-801号房，该商品房用途为普通住宅。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5210元，总金额为772643元整。付款方式为按揭贷款，买受人在签订合同时，向出卖人首付房款计：472643元，余款300000元整以银行按揭贷款方式支付，十日内办理完银行按揭手续。补充协议中约定：“买受人刘吉黄于2014年10月13日购买B6号楼1-59号地下储藏室，该储藏室合同约定面积共10.4平方米（不计入该商品房建筑面积）。买受人对该房屋及储藏室现状已完全知晓。按建筑面积计算，储藏室单价每平方米3000元，储藏室价款为31200元。”车位位于负2层B6号楼B-452号，单价85000元/个。被告刘吉黄购买案涉房屋、储藏室、车位共计价款为888843元。原、被告双方对于《济宁市商品房买卖合同》以及房屋总价款888843元在庭审中均认可，故本院予以认定。2014年12月10日，山东信昌置业有限公司向被告刘吉黄出具30万元贷款补齐房款的收款收据，并汇入山东信昌置业有限公司账户。另外，山东信昌置业有限公司向被告刘吉黄出具房屋首付款472643元、储藏室31200元、车位85000元收据，但未实际收取被告刘吉黄的上述款项。案外人山东信昌置业有限公司对于本案房屋买卖合同纠纷的相关问题作了说明，说明内容为：“山东信昌置业有限公司以工程款抵房方式将豪庭御都B6-01-0801房屋抵付给常秋廷，常秋廷又将房屋卖给刘吉黄。在购房过程中山东信昌置业有限公司只为刘吉黄开具收据，刘吉黄未向公司支付款项，其中贷款支付的房款（300000元）汇入山东信昌置业有限公司账户后转给常秋廷，但贷款除外支付的房款未付给山东信昌置业有限公司。”另查明，现案涉房屋在济宁市房产交易中心商品房预（销）售合同网上备案确认登记在被告刘吉黄名下，并由被告刘吉黄占有使用。被告刘吉黄以案涉房屋在中国银行股份有限公司济宁古槐路支行办理了个人一手住房贷款30万元，该款汇入山东信昌置业有限公司账户。本院认为，对于原、被告争议焦点问题如下：一、关于原告常秋廷与被告刘吉黄是否存在事实上的房屋买卖合同关系的问题？《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，依据原告与山东信昌置业有限公司签订的《以房抵款协议书》，能够认定原告常秋廷案涉房屋因折抵工程款从山东信昌置业有限公司取得房屋所有权，其依据《以房抵款协议书》的约定,以山东信昌置业有限公司的名义与被告刘吉黄签订房屋买卖合同，将涉案房屋、储藏室、停车位以签订合同、协议的方式，将标的物的使用权转移于被告刘吉黄，将涉案房屋在房产登记部门备案登记在被告刘吉黄名下，且已实际交付，原、被告双方对签订的《济宁市房屋买卖合同》均认可，故应认定原告常秋廷与被告刘吉黄之间存在事实房屋买卖合同关系。被告刘吉黄作为涉案房屋的买受人，依法应承担向原告常秋廷支付房屋价款的民事责任。二、关于涉案标的物总价款数额如何认定的问题？《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据本院认定的事实，案涉房屋的总价款为888843元，扣除被告刘吉黄通过银行贷款向山东信昌置业有限公司支付的300000元，被告刘吉黄欠原告常秋廷购房款588843元。被告刘吉黄在庭审中陈述案涉房屋首付款是原告常秋廷欠付广通公司济宁太白湖新区御景花园2号楼门窗工程款，以案涉房屋抵付工程款，广通公司欠付被告刘吉黄的材料款，以案涉房屋抵付被告刘吉黄的材料款75万元，案涉房屋是被告刘吉黄从广通公司购买的，但其未向本院提交证据证明案外人广通公司对案涉房屋享有处分权，本院对被告刘吉黄的主张不予认定。原告常秋廷要求被告刘吉黄支付其所欠购房款888843元，被告刘吉黄以案涉房屋向银行申请贷款300000万元，并已支付给山东信昌置业有限公司，被告刘吉黄应再行支付原告常秋廷购房款588843元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘吉黄于本判决生效之日起十日内一次性给付原告常秋廷购房款588843元；二、驳回原告常秋廷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12688元，由原告常秋廷负担3000元，被告刘吉黄负担9688元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  崔宗民审 判 员  张华勇人民陪审员  崔全俭二〇二〇年十二月三十日书 记 员  冯 莹