江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初9140号 原告：江苏第二师范学院附属小学，统一社会信用代码12320106425880488U，住所地南京市。 法定代表人：朱培波。 委托诉讼代理人：赵琼，江苏三省律师事务所律师。 被告：江苏奥林国际皮业有限公司，统一社会信用代码91320000721723129L，住所地南京市。 法定代表人：沈坚。 委托诉讼代理人：任延，江苏君远律师事务所律师。 原告江苏第二师范学院附属小学（以下简称二师附小）诉被告江苏奥林国际皮业有限公司（以下简称奥林公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨丽适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告二师附小的委托诉讼代理人赵琼，被告奥林公司的委托诉讼代理人任延到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告二师附小向本院提出诉讼请求：请求：1、确认原被告于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月1日起终止；2、判令被告立即腾空并向原告返还南京市；3、判令被告支付原告房屋占有使用费（按照150元/㎡/月，自2020年7月16日起计算至房屋实际返还之日止）；4、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：江苏教育学院附属小学（江苏第二师范学院附属小学的前称）与被告于2013年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定原告将虎踞路175号沿街一栋四层楼（约1224㎡)作为门面房出租给被告，用于办公司、仓储和产品展示及销售，租期自2013年1月1日开始至学校抗震加固前三个月终止，以鼓楼区教育局校管办出具的相关通知为准；2013年的租金为46万元，以后逐年递增1万元。2020年4月30日，南京市鼓楼区教育后勤管理中心下发《关于江苏第二师范学院附属小学加固改造项目核准计划通知书》，通知：原告校舍加固改造项目，经局长（工委）办公会研究，并报请区政府批准，同意2020年8月起组织实施，工期一年，竣工时间为2021年8月，校舍抗震加固改造、校园环境改造费用由市教育专项和区级财政承担。原告在收到该通知书后，于2020年5月19日向被告送达《终止房屋租赁合同通知书》，通知内容为：一、原被告于2013年签订的房屋租赁合同将于2020年6月30日24时终止，请被告最迟在2020年7月15日前搬出虎踞175号沿街一栋四层楼租赁房屋，与原告做好交接，且于合同终止前结清水电费、物业费等相关费用；二、被告在2020年7月15日前不能腾空虎踞路房屋，则原告有权任意处置被告遗留的任何物品，并不负赔偿责任，且原告自7月16日起根据市场平均租金(每月150元/平方米）标准，按照1224平方米的面积按日计征被告的房屋使用费。被告收到该通知书后未按照要求履行义务。2020年7月14日，原告委托江苏致邦律师事务所向被告发送关于终止《房屋租赁合同》并要求被告腾空并返还案涉房屋的律师函，被告于当日签收该律师函。时至今日，被告一直未将案涉房屋腾空并返还给原告。自2020年8月起，原告的校舍抗震加固工程开始进行。案涉《房屋租赁合同》合法有效，约定了合同终止的条件，现合同的终止条件已达到，被告应按约腾空并返还案涉房屋。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，不利于抗震加固工程的顺利推行。特提起诉讼，望判如所请。 被告奥林公司辩称：根据《合同法》第四十五条的规定，原被告双方签订的房屋租赁合同是附解除或者终止条件的合同，约定合同履行期限至学校抗震加固终止。该合同解除或者终止的条件没有成就，原告未能证明抗震加固的合同解除或终止条件已成就，其起诉要求确认合同终止、支付租金的诉请缺乏事实和合同依据，请求依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：南京市。经南京市规划局核准，南京市。2013年1月1日，江苏教育学院附属小学（出租方，甲方，后更名为江苏第二师范学院附属小学）与奥林公司（承租方，乙方）就该栋教学辅助楼签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将虎踞路175号沿街一栋四层楼（约1224㎡）作为门面房出租给乙方，用于办公司、仓储和产品展示及销售；租期自2013年1月1日开始，至学校抗震加固前三个月终止，以鼓楼区教育局校管办出具的相关通知为准（原2006年签署的为期十年的意向性合同作废，双方均不得基于原合同条款提出任何要求）；2013年的租金为人民币462000元，以后逐年递增一万；付款方式采取按先付后租用的办法，乙方于合同生效之日付给甲方半年租金231000元，以后每半年支付一次租金，不足半年的以租用的月份数结算；乙方应按约按期向甲方交付租金，不得拒交和拖延，否则甲方有权停止乙方用房；租赁期内，乙方所产生的水、电费（含水、电表外损耗费），物业管理费等费用由乙方承担；合同终止前，乙方必须结清水电费及房租等；房屋租赁所发生的税、费，由甲乙双方按政府有关政策、规定承担；等等。 2020年4月30日，南京市鼓楼区教育后勤管理中心向原告下发《关于江苏第二师范学院附属小学加固改造项目核准计划通知书》，内容为：二师附小：根据鼓楼区教育局《关于2020年鼓楼教育建设与装备计划的报告》鼓教发（2020）10号文件要求，2020年教育建设装备项目年度计划编排，将你校校舍加固改造项目列入其中，已报请鼓楼区政府批准通过。现将项目建设相关情况通知如下：你校校舍加固改造项目，经局长（工委）办公会研究，并报请区政府批准，同意2020年8月起组织实施，工期一年，竣工时间为2021年8月，核准金额人民币贰仟万元，主要用于校舍抗震加固改造、校园环境改造，费用由市教育局专项和区级财政承担。请学校根据核准项目和经费抓紧配合做好项目的立项、发包、搬迁等工作，确保工程按期完成。 2020年5月19日，原告向被告发送《终止房屋租赁合同通知书》，主要内容为：2020年4月30日鼓楼区教育局发布《关于江苏第二师范学院附属小学加固改造项目核准计划通知书》，该通知书于5月中旬正式下发至我校，我校于第一时间2020年5月14日即用短信通知了贵公司的法定代表人沈（坚）总，现再次依法通知贵司如下：贵司与我校于2013年签订的房屋租赁合同将于2020年6月30日24时终止，请贵司最迟于2020年7月15日前搬出虎踞路175号沿街一栋四层租赁房屋，与我校做好交接，且于合同终止前结清水电费、物业费等相关费用；贵司如在2020年7月15日前不能腾空租赁房屋，则本校有权任意处置贵司遗留的任何物品，并不负赔偿责任，且本校自7月16日起根据市场平均租金（每月150元/平方米）标准，按照1224平方米的面积按日计征贵司的房屋使用费；《房屋租赁合同》所约定的租金远远低于市场租金水平，所约定的租金支付方式采取先付款后租用的办法，事实上贵司多年先租后付，根据合同约定我校早已有权解除该租赁合同，即使根据合同第2条的约定，我校亦有权即刻终止租赁合同，但我校却将合同终止期限推后至一个半月后的6月底；在不影响校舍加固工程工期的情况下，我校已尽一切可能为贵司行方便，给予充分的准备时间，期待友好解决问题，望贵司亦能诚意对待；望贵司于2020年7月15日前搬出虎踞路175号沿街一栋四层租赁房屋，将房屋完好地交付我校，否则我校将通过必要的法律途径予以解决。被告于2020年5月19日收到《终止房屋租赁合同通知书》。 2020年7月14日，原告委托江苏致邦律师事务所向被告发送《律师函》一份，主要内容为：因二师附小校舍加固改造项目将于2020年8月动工，我校遂于第一时间即2020年5月中旬用短信和书面形式分别通知贵公司，后又进行了催告，贵司接到我校多次通知后却毫无遵守合同约定的意思表示，至今仍在营业，拒绝按合同履行自己的义务，特郑重向贵方致函如下：依据《中华人民共和国合同法》第91条第七款的规定，《房屋租赁合同》已于2020年6月30日终止；请贵司于2020年7月15日前速搬离租赁房屋，并及时与我校联系，交付房屋钥匙、结清费用，做好交接工作，否则我校有权通过法律途径追究贵司的合同违约责任。被告于2020年7月14日收到《律师函》。 另查明，2020年7月7日，南京市鼓楼区发展和改革委员会下发《关于江苏第二师范学院附属小学加固改造工程可行性研究报告的批复》，内容为：南京市鼓楼区教育局：为改善学校办学条件，消除安全隐患，依据2020年鼓楼教育建设与装备项目计划（鼓教发（2020）10号），同意你单位实施江苏第二师范学院附属小学加固改造工程；该项目位于南京市，江苏第二师范学院附属小学校园内，占地面积约4120.7平方米，项目具体占地面积及四至边界由规划资源部门核定；主要建设内容及规模：该项目拟对主教学楼和东教学楼进行整体加固改造，拆除教学楼西侧延伸楼梯及1楼房间；对东教学楼、行政楼、科技楼、辅助平房进行出新改造；对金鹏大厦进行出新改造，1楼设置学校大门，2-4楼改造为专用教室；对学校食堂、厕所、活动场地、绿化进行改造提升；同步实施水电管线及消防等附属工程；等等。 2020年9月1日，南京市鼓楼区教育局出具《证明》一份，内容为：南京市，划拨给江苏教育学院附属小学（江苏第二师范学院附属小学的前称）作为校舍使用。该土地及地上建筑物使用权、收益权均归江苏第二师范学院附属小学所有。 还查明，被告向原告支付了案涉房屋截至2020年6月30日的租金。2020年7月10日，被告通过银行转账的方式向原告支付266000元，相应的银行电子回单的交易附言记载为“2020年7月至2020年12月房租”。2020年7月14日，原告将266000元原路退回至被告银行账户，相应的银行进账单上备注“租赁合同已终止，房租退回”。另，案涉房屋现仍由被告占有、使用。 庭审中，原被告一致确认双方对2006年签署的为期十年的意向性合同已经结算完毕。被告主张：案涉《房屋租赁合同》所约定的合同终止条件即“学校抗震加固前三个月终止”并未成就，理由是根据《关于江苏第二师范学院附属小学加固改造工程可行性研究报告的批复》记载的内容，对案涉房屋进行的是出新改造，并非抗震加固；根据合同约定，应由鼓楼区教育局校管办出具通知，而《关于江苏第二师范学院附属小学加固改造项目核准计划通知书》是南京市鼓楼区教育后勤管理中心出具的。原告则主张：校区加固改造工程包含抗震加固，南京市鼓楼区教育局校管办已更名为南京市鼓楼区教育后勤管理中心。原告主张其主张的房屋占有使用费计算标准150元/㎡/月是根据周围房屋租赁价格估算出来，但就其主张未提供相应证据证明。被告认为原告主张的房屋占有使用费计算标准过高，如被告需支付房屋占有使用费的话，只能参照合同约定的租金标准进行计算。 上述事实，由原告提交的国有土地使用证、证明、建设规划核准图、建设工程规划许可证、《房屋租赁合同》、《关于江苏第二师范学院附属小学加固改造项目核准计划通知书》、《终止房屋租赁合同通知书》及签单回执、《律师函》及函件送达签收回执、转账支票、银行进账单，被告提交的《关于江苏第二师范学院附属小学加固改造工程可行性研究报告的批复》、银行电子回单及本院庭审笔录、质证笔录加以佐证。 本院认为，原告二师附小与被告奥林公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。该合同系附终止条件的合同，原被告在合同中明确约定该合同的终止条件为“至学校抗震加固前三个月终止”。南京市鼓楼区教育后勤管理中心已于2020年4月30日下发《关于江苏第二师范学院附属小学加固改造项目核准计划通知书》，通知原告其校舍加固改造项目自2020年8月起实施，该通知书上明确说明校舍加固改造项目包含校舍抗震加固改造，故本院认定《房屋租赁合同》所附的合同终止条件已经成就。被告以所进行的项目系出新改造，而非抗震加固，以及通知书出具主体并非南京市鼓楼区教育局校管办为由，主张《房屋租赁合同》所附的合同终止条件未成就，依据不足，本院对其意见不予采纳。原告接到南京市鼓楼区教育后勤管理中心下发的前述通知书后，于2020年5月19日向被告送达了《终止房屋租赁合同通知书》，通知被告《房屋租赁合同》于2020年6月30日终止，并于2020年7月14日向被告送达了《律师函》，声明《房屋租赁合同》已于2020年6月30日终止。现原告主张确认《房屋租赁合同》于2020年7月1日终止，其该项诉讼请求具有事实与合同依据，本院予以支持。原告在前述通知书与律师函中明确要求被告于2020年7月15日之前腾空并交还案涉房屋，但被告至今未履行交房义务。对原告主张被告腾空并交还案涉房屋以及支付2020年7月16日之后的房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋占有使用费的计算标准，原告主张按照150元/㎡/月计算，但就其主张的费用标准未提供证据加以证明，本院确定被告按照《房屋租赁合同》所约定的租金标准即532000元/年向原告支付房屋占有使用费，对原告主张的超出部分的费用不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十八条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告江苏第二师范学院附属小学与被告江苏奥林国际皮业有限公司于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月1日终止； 二、被告江苏奥林国际皮业有限公司于本判决生效之日起十日内将南京市； 三、被告江苏奥林国际皮业有限公司于本判决生效之日起十日内按532000元/年的标准向原告江苏第二师范学院附属小学支付自2020年7月16日起计算至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费； 四、驳回原告江苏第二师范学院附属小学的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6808元，减半收取3404元，由原告江苏第二师范学院附属小学负担1966元，被告江苏奥林国际皮业有限公司负担1438元。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 杨 丽 二〇二〇年十月三十日 书记员 王静静