河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初10196号原告张菊红，女，1976年2月5日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。原告袁花兰，女，1968年5月15日出生，汉族，住登封市。原告禹建萍，女，1968年10月31日出生，汉族，住郑州市中原区。三原告委托代理人王晖、刘博，河南钟秀律师事务所律师。被告郑州市基正房地产开发有限公司，住所地郑州市高新开发区西四环**。法定代表人张福喜，董事长。第三人张传芳，男，1993年12月29日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托代理人何胜林、徐园园，北京大成（郑州）律师事务所律师。原告张菊红、袁花兰、禹建萍与被告郑州市基正房地产开发有限公司（以下简称基正公司）、第三人张传芳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张菊红及其委托代理人王晖、刘博、原告袁花兰、禹建萍委托代理人王晖、刘博、第三人张传芳委托代理人何胜林、徐园园到庭参加诉讼。被告基正公司经本院传票传唤未到庭，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：被告分别于2016年10月26日、2016年11月4日、2017年4月17日与三原告签订了位于郑州市××新区××、××东，被告所开发“基正盛世港湾”项目的商铺买卖合同，被告将58号楼1层附1号商铺分割出售给三原告，合同总价分别为张菊红1122000元、袁花兰1480000元、禹建萍734000元。该合同约定：出卖人应当于2019年11月4日、2019年4月17日、2019年10月26日将上述房屋交付买受人，逾期交付则按已付房款的日万分之一支付违约金。同时，被告又与三原告签订了商铺委托经营合同，约定买受人将上述商铺委托给出卖人经营管理，期限为5年，其中第1、2年的租金为商铺总房款的15％（直接在交付房款时扣除），第3年为商铺认购实到款的9％、第四年为10％，第5年为11％。上述合同签订生效后，三原告按照合同约定支付了全部购房款，但被告至今未向房管部门办理网签备案登记，未向原告办理房屋交付手续，也未按约定支付第三年的租金，存在严重违约行为。后经查询，被告与第三人恶意串通，利用其与第三人之间的直系亲属关系便利，将涉案房屋买卖合同备案至第三人名下，严重损害了原告的合法利益。根据法律规定，应依法确认该买卖合同无效，被告及第三人并应协助办理合同撤销备案登记手续。故请求判令：1、确认被告与第三人签订的关于郑州高新技术产业开发区××院××楼××1的商品房买卖合同（GX16002456520）无效，被告及第三人协助办理撤销该房屋买卖合同在房管局的备案登记手续；2、被告继续履行合同义务，限期办理房屋买卖合同的网签备案登记及房屋交付手续；3、被告按日万分之一的标准支付延期交房违约金，直至实际交付房屋并办理网签备案之日止（暂计算至2020年6月30日为124939元）；4、被告支付三原告第三年返租金共计318060元。被告基正公司未答辩。第三人张传芳辩称：张传芳与基正公司之间《商品房买卖合同》的签订、履行均在原告与基正公司签订《商铺认购合同》之前，没有也不可能恶意串通损害原告利益。本案属于一房二卖，应当保护张传芳的权益，而不应当保护三原告与基正公司之间的违法行为。三原告明知58号楼1层附1号已经出售给张传芳，仍就该房屋与基正公司签订合同，三原告有明显的主观恶意。法律应当按照法律规定平等保护当事人的权益，不能仅仅因为张传芳与基正公司法定代表人之间存在亲属关系，就对张传芳的权益给与不平等的保护。本案三原告不具备共同起诉的诉讼主体资格，应依法驳回其起诉。三原告与基正公司之间的《商铺认购合同》属于无效合同。三原告与基正公司所签《商铺认购合同》第八条约定若不能按合同规定的期限将商铺交付给原告，逾期超过30日，合同自动解除。故原告与基正公司之间的合同已自动解除，其无权请求确认张传芳与基正公司之间的《商品房买卖合同》无效。经审理查明：2016年10月26日，原告禹建萍与被告基正公司签订《商铺认购合同》，约定：所购商铺位于盛世港湾项目第58号楼1层附1-1号，面积为49.18平方米，总价为734000元，付款方式为2016年10月26日前一次性付清。出卖人应当在2019年10月26日前，将符合合同规定的商铺交付买受人使用。出卖人逾期交房不超过30日，自合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按已付房款的日万分之一支付违约金。逾期天数超过30日，本合同自动解除，出卖人应在合同解除之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%支付违约金。出卖人应当在商铺交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，双方另签订《商铺委托经营合同》，约定原告将所购商铺委托被告基正公司经营，第一、二年的租金为商铺购房款的15%，第三年租金为商铺认购实到款的9%即66060元，第四年租金为商铺认购实到款的10%即73400元，第五年租金为商铺认购实到款的11%即80740元。原告禹建萍于2016年10月26日向被告基正公司支付购房款734000元。2016年11月4日，原告张菊红与被告基正公司签订《商铺认购合同》、《商铺委托经营合同》各一份，约定所购商铺位于盛世港湾项目第58号楼1层附1-3号，面积为73.6平方米，总价为1122000元，付款时间为2016年11月4日前支付897600元，2017年11月4日前支付224400元。交房时间为2019年11月4日前。第三年支付租金为认购实到款的9%即118800元。原告张菊红于2016年11月4日向被告支付购房款897600元、于2017年11月1日支付224400元。原告张菊红提交的付款记录显示其于2017年11月1日分两笔向郑州远传商贸有限公司付款220000元、4400元。该公司的法定代表人即为本案第三人张传芳，其并系该公司的唯一股东。2017年4月17日，原告袁花兰与被告基正公司签订《商铺认购合同》、《商铺委托经营合同》各一份，约定所购商铺位于盛世港湾项目第58号楼1层附1-2号，面积为117平方米，总价为1480000元，付款时间为2017年4月17日前付清，交房时间为2019年4月17日前。第三年支付租金为认购实到款的9%即133200元。原告袁花兰于2017年4月17日向被告支付购房款1480000元。张传芳提交的签订时间为2016年5月24日的《商品房买卖合同》（合同编号为GX16002456520）显示其为买受人，被告基正公司为出卖人，所购房屋位于高新技术产业开发区××院××号，建筑面积为261.74平方米。单价为每平方米22000元，总金额为5758280元。付款方式为2016年5月24日现金支付2879280元，以商业贷款方式支付2879280元。交房时间为2013年12月31日。该合同后附的合同信息备案摘要显示买受人为张传芳，房屋坐落于高新技术产业开发区××院××楼××1。张传芳提交的银行账户信息显示其于2016年5月27日向尾号为4311的账户转款2879280元。张传芳于2017年5月9日与郭凯签订《房屋租赁协议》，将上述房屋出租给郭凯使用，租期自2017年4月1日至2019年3月31日。后双方再次签订《房屋租赁合同》，约定租期自2019年10月1日至2021年10月1日。以上事实，有原告提交的商铺认购合同书、商铺委托经营合同各三份、收据四份、收款人为郑州远传商贸有限公司的账户交易明细、支付宝二维码签购单各一份、张传芳提交的商品房买卖合同、合同查询结果、付款凭条、账户明细清单、房屋租赁协议、房屋租赁合同、郭凯证人证言各一份、发票三份、付款记录一组，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。张传芳提交有焦淑霞与基正公司之间的转款记录四份，欲证明其贷款未审批成功，后用其母亲焦淑霞对基正公司所享有的债权进行抵偿作为支付的尾款。因张传芳并未提交证据证明各方存在以抵偿方式支付尾款的合意，且张传芳、焦淑霞与基正公司之间存在特殊关系，故该证据并不能证明其该证明目的，故对该证据本院不予采纳。张传芳提交有收据一份，因该证据并不足以证明其已付清全部购房款，故对该证据本院不予采纳。张传芳提交有房屋置换协议说明、收到条、购房合同复印件各一份，欲证明张菊红已与基正公司达成新的协议并开始履行，其无权依据已作废的商铺认购协议就58号楼1层附1-3号商铺主张权利。因该置换协议说明、购房合同中均未加盖基正公司印章，双方并未就此达成一致，张菊红对此亦不认可，故该证据不能证明张传芳该证明目的，故对该证据本院不予采纳。本院认为：三原告与被告基正公司签订的《商铺认购协议》、《商铺委托经营合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。该认购协议签订后，三原告按合同约定支付了购房款，已依约履行了自身合同义务。关于被告基正公司与张传芳所签《商品房买卖合同》效力问题。该合同显示签订时间为2016年5月24日，但约定交房时间为2013年12月31日，所约定的单价22000元远高于被告基正公司与三原告所签《商铺认购协议》约定的单价，张传芳提交的证据亦不能证明其已足额支付了购房款，且张菊红所支付的第二期购房款系直接支付至张传芳作为法人及股东的郑州远传商贸有限公司账户。故依据上述事实，并结合张传芳与被告基正公司之间的特殊关系，可综合认定被告基正公司与张传芳签订的《商品房买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故对原告主张双方所签该合同无效的诉讼请求本院予以支持。被告基正公司、张传芳并应在本判决生效之日起三十日内办理撤销涉案商铺的预售合同备案信息。三原告已按协议约定交纳了购房款，被告基正公司违反协议约定，已经构成违约，故被告基正公司应按照协议约定协助三原告办理涉案商铺的产权备案登记及转移登记手续。三原告与被告基正公司所签合同约定的商铺位置为58号楼1层附1-1号、1-2号、1-3号，该商铺备案信息为58号楼1层附1，故在办理相关登记手续后，三原告就该房屋的产权份额部分，可依据各自的出资比例自行协商处理。原告请求被告基正公司按日万分之一的标准，支付截至实际交付房屋并办理网签备案之日止的逾期交房违约金。双方所签认购协议对商铺交付时间作有约定，庭审中原告称“双方签订合同当日原告已委托基正公司经营管理，并已提前在房款中扣除了2年租金，合同签订时间应视为实际占有时间，房屋至今仍由基正公司占有管理”。故根据原告该陈述以及商铺委托经营合同对于租金所作的约定，对原告所主张的该逾期交房违约金，本院不予支持。三原告与被告基正公司所签《商铺委托经营合同》约定，第三年支付租金为商铺认购实到款的9%，分别为禹建萍66060元、张菊红118800元、袁花兰133200元。被告基正公司经本院传票传唤未到庭，未提交证据证明其已向原告支付了第三年的租金，应自行承担相应不利后果。故就上述费用应由被告基正公司支付给三原告。被告基正公司经本院传票传唤未到庭，视为对诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：确认被告郑州市基正房地产开发有限公司与第三人张传芳于2016年5月24日签订的《商品房买卖合同》无效。被告郑州市基正房地产开发有限公司及第三人张传芳于本判决生效之日起30日内，办理撤销郑州高新技术产业开发区梧桐街99号58幢1层附1号商铺的预售合同备案信息（备案号为GX16002456520）。被告郑州市基正房地产开发有限公司于本判决第一项履行完毕后30日内，协助原告张菊红、袁花兰、禹建萍办理上述商铺的产权备案及转移登记手续。被告郑州市基正房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内，支付原告张菊红租金118800元、支付原告袁花兰租金133200元、支付原告禹建萍租金66060元。驳回原告张菊红、袁花兰、禹建萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中民人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3973元、保全费5000元，由原告负担938元，由被告郑州市基正房地产开发有限公司负担8035元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二〇年十一月二十三日书记员 席雨珂