福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初5768号 原告：温振良，男，1985年9月9日出生，汉族，住福建省大田县。 原告：陈玥宁，女，1986年2月16日出生，汉族，住福建省大田县。 二原告共同委托诉讼代理人：许炜，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门恒大置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区兑英一里****。 法定代表人：胡永旭，项目经理。 委托诉讼代理人：沈星，男。 第三人：上海浦东发展银行股份有限公司厦门分行，住所，住所地福建省厦门市思明区厦禾路**之一（海翼大厦**楼****）div> 负责人：傅忠，行长。 委托诉讼代理人：韩晖，男。 委托诉讼代理人：陈晓玲，女。 原告温振良、陈玥宁与被告厦门恒大置业有限公司（以下简称恒大置业公司）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司厦门分行（以下简称浦发银行厦门分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。温振良、陈玥宁委托诉讼代理人许炜，恒大置业公司委托诉讼代理人沈星，浦发银行厦门分行委托诉讼代理人韩晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 温振良、陈玥宁向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令恒大置业公司立即向温振良、陈玥宁返还已经支付的首付款1267917元；3.判令恒大置业公司向温振良、陈玥宁赔偿以首付款1267917元为本金的利息（利息按中国人民银行公布的同期贷款基准利率，从2017年10月31日起计至恒大置业公司履行完毕之日止）；4.判令恒大置业公司向温振良、陈玥宁返还已向浦发银行厦门分行支付的贷款部分的本金（具体以浦发银行厦门分行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准）；5.判令恒大置业公司向温振良、陈玥宁赔偿已向浦发银行厦门分行支付的贷款利息（具体以浦发银行厦门分行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准）；6.判令恒大置业公司代温振良、陈玥宁向浦发银行厦门分行清偿尚欠的剩余贷款本息（具体以浦发银行厦门分行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准）；7.判令恒大置业公司代温振良、陈玥宁向浦发银行厦门分行支付提前还贷违约金；8.判令恒大置业公司向温振良、陈玥宁赔偿违约金31579.17元；9.本案诉讼费用由恒大置业公司承担。事实和理由:2017年12月10日，温振良、陈玥宁与恒大置业公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，就温振良、陈玥宁向恒大置业公司购买其12幢1单元1003室之商品房具体事宜达成合意，温振良、陈玥宁亦如约支付了房屋首付款，并通过第三人处贷款方式支付了房屋尾款，温振良、陈玥宁不存在任何违约行为。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条，恒大置业公司应于2019年11月30日前向温振良、陈玥宁交付案涉房屋。但恒大置业公司已逾期超出180日，根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，温振良、陈玥宁有权行使约定解除权进而解除合同，并按合同约定承担违约责任。温振良、陈玥宁多次与恒大置业公司沟通协商未果，故提起诉讼。 恒大置业公司辩称，一、温振良、陈玥宁主张解除合同，则恒大置业公司应当根据《商品房买卖合同（预售）》的约定承担违约责任。合同第十二条第2款约定，逾期超过180日后，出卖人应当自解除合同通知之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。双方已经在合同中约定了合同解除时，出卖人通过给付利息的方式来弥补买受人的损失，这其中就包括了贷款利息；所以温振良、陈玥宁主张要求恒大置业公司支付银行的贷款利息（包括已支付的银行利息和尚未支付的银行利息），超出了《商品房买卖合同（预售）》的约定，加重了出卖人的责任。因此，案涉合同已经对违约责任进行了明确约定，温振良、陈玥宁主张贷款利息超出合同约定范围，若判决解除合同，恒大置业公司要求按照合同约定承担违约责任。二、若判决解除《商品房买卖合同（预售）》，请求判令恒大置业公司在温振良、陈玥宁配合办理完毕撤销网签备案等退房手续后，恒大置业公司再履行退款义务。三、《商品房买卖合同（预售）》中已经明确约定恒大置业公司逾期交房导致合同解除的违约责任，温振良、陈玥宁无权再要求恒大置业公司赔偿损失。四、虽然温振良、陈玥宁与浦发银行厦门分行签订的借款合同约定了提前还贷违约金，但并不必然会产生，温振良、陈玥宁应当举证证明若当下还款，银行要求其承担提前还贷违约金的证据。 浦发银行厦门分行述称，1.原被告的纠纷与浦发银行厦门分行无关，若恒大置业公司同意代为清偿全部剩余贷款本息，浦发银行厦门分行愿意配合办理相关手续；2.关于温振良、陈玥宁诉求的提前还贷违约金，经核实已无需支付。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月10日，温振良、陈玥宁与恒大置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定温振良、陈玥宁购买厦门××项目××楼××层××室，房屋总价款3157917元；温振良、陈玥宁应于2017年10月13日前支付首期房款1267917元，余款1890000元由银行提供按揭贷款；恒大置业公司应当于2019年11月30日向温振良、陈玥宁交付该商品房；若恒大置业公司逾期交付超过180日后，温振良、陈玥宁有权解除合同，并应当书面通知恒大置业公司，恒大置业公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还温振良、陈玥宁已付全部房款（含已付贷款部分），并自温振良、陈玥宁付款之日起，按0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利息）计算给付利息；同时，恒大置业公司应按照全部房价款的1%向温振良、陈玥宁支付违约金。 2017年12月18日，温振良（借款人）、陈玥宁（共同还款人）、恒大置业公司（保证人）、浦发银行厦门分行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，约定由温振良、陈玥宁向浦发银行厦门分行借款1890000元用于购买案涉房屋，借款期限自2017年12月18日至2047年12月18日止，贷款年利率按照中国人民银行公布的同期同档次的贷款基准利率的基础上浮5%计算；合同同时约定，温振良、陈玥宁若提前归还贷款，应按照提前归还贷款本金的0.6%向贷款人支付违约金。浦发银行厦门分行于2017年12月18日发放按揭贷款1890000元,温振良、陈玥宁自2018年1月起逐月向浦发银行厦门分行偿还贷款本息。 2020年6月22日，温振良、陈玥宁通过律师向恒大置业公司邮寄《关于解除的律师函》，载明“1.陈玥宁、温振良正式解除与恒大置业公司于2017年12月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同号05026194）；2.恒大置业公司应当自律师函送达之日起15日内退还陈玥宁、温振良已付全部房款（含已付贷款部分），并自陈玥宁、温振良付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利息）计算给付利息（以银行出具的清单为准）；同时，恒大置业公司应按照全部房价款的1%向陈玥宁、温振良支付违约金”。2020年6月23日，恒大置业公司前台签收了该律师函。 法庭审理过程中，各方确认案涉商品房买卖合同于2017年12月11日取得备案登记。温振良、陈玥宁于2017年10月13日支付首期款947917元，于2017年10月31日追加首期款320000元。恒大置业公司对温振良、陈玥宁诉求中的利息计算方式予以认可。 上述事实，有相关证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，恒大置业公司与温振良、陈玥宁签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，双方均应依约、诚信履行各自义务。恒大置业公司未如约于2019年11月30日向温振良、陈玥宁交付符合约定交房条件的房屋，构成迟延履行，温振良、陈玥宁已于2020年6月20日向恒大置业公司寄送律师函要求解除案涉商品房买卖合同，合乎合同约定与法律规定，故案涉《商品房买卖合同（预售）》于解除通知送达之日即2020年6月23日起解除，双方均无异议，本院予以认定。关于温振良、陈玥宁要求恒大置业公司返还已付首付款及归还贷款本金的诉求，符合合同法第九十七条的规定、商品房买卖合同第十二条的约定，且各方当事人在庭审时无异议，本院予以确认。关于温振良、陈玥宁要求恒大置业公司以首付款1267917元为基数，从2017年10月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算利息，从2019年8月20日起至恒大置业公司实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，合乎合同约定，予以支持。关于温振良、陈玥宁要求恒大置业公司赔偿已付贷款利息的诉求，该部分系因恒大置业公司违约行为产生，且恒大置业公司亦无异议，予以支持。关于温振良、陈玥宁要求恒大置业公司代为向浦发银行厦门分行清偿尚欠贷款本息的诉求，本院认为，在商品房买卖合同因恒大置业公司违约而解除的情况下，温振良、陈玥宁向浦发银行厦门分行承担的偿还剩余贷款本息的义务可由恒大置业公司承担。关于温振良、陈玥宁要求恒大置业公司按总购房款的1%支付违约金31579.17元，合乎合同约定，予以支持。关于温振良、陈玥宁要求恒大置业公司支付提前还贷违约金的诉讼请求，因经浦发银行厦门分行核实已无需支付，故不予支持。关于案涉房屋的抵押登记涤除手续，浦发银行厦门分行当庭明确在收到剩余贷款本息后愿意配合办理抵押登记的涤除手续，本院予以确认。关于撤销案涉合同的备案登记问题，原被告双方均同意在案涉房屋抵押登记手续涤除之后，由原被告双方协助配合办理，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、温振良、陈玥宁与厦门恒大置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同号05026194）自2020年6月23日解除。 二、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向温振良、陈玥宁返还首付款1267917元并赔偿利息损失（利息以首付款1267917元为基数，从2017年10月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至恒大置业公司实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向温振良、陈玥宁返还自2017年12月18日起至厦门恒大置业有限公司实际履行之日止温振良、陈玥宁已向上海浦东发展银行股份有限公司厦门分行归还的贷款本金（贷款本金以上海浦东发展银行股份有限公司厦门分行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准)。 四、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向温振良、陈玥宁赔偿自2017年12月18日起至厦门恒大置业有限公司实际履行之日止温振良、陈玥宁已向上海浦东发展银行股份有限公司厦门分行支付的贷款利息（贷款利息以上海浦东发展银行股份有限公司厦门分行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）。 五、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海浦东发展银行股份有限公司厦门分行偿还温振良、陈玥宁就《个人购房担保借款合同》项下剩余的贷款本息（以上海浦东发展银行股份有限公司厦门分行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）。自厦门恒大置业有限公司清偿完上述贷款本息之日起十日内，上海浦东发展银行股份有限公司厦门分行应办理厦门××项目××楼××层××室房屋的抵押登记涤除手续。温振良、陈玥宁应于上海浦东发展银行股份有限公司厦门分行办理完抵押登记手续涤除之后十日内，协助厦门恒大置业有限公司办理案涉《商品房买卖合同（预售）》（合同号05026194）的撤销备案登记手续。 六、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向温振良、陈玥宁支付违约金31579.17元。 七、驳回温振良、陈玥宁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32063元，减半收取16031元，由厦门恒大置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 洪娟娟 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 黄月兰 书 记 员 黄勇婷 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条第一款以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”