广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1395号上诉人（原审被告）：开平市鸿业房地产开发公司，住所地：广东省开平市*******************位。统一社会信用代码：914***********546W。法定代表人：谢某1。委托诉讼代理人：袁吉松，广东前海律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳林熹，广东前海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：开平市长沙云顶华庭小区业主委员会，住所地：广东省开平市*************云顶华庭。组织机构代码：34545321-6。负责人：张用姬，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：邓燕红，广东风采新纪元律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁秋帆，广东风采新纪元律师事务所律师。上诉人开平市鸿业房地产开发公司（以下简称鸿业公司）因与被上诉人开平市长沙云顶华庭小区业主委员会（以下简称云顶华庭业委会）物业服务合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2019）粤0783民初572号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判鸿业公司无需支付物业费408852.9元和逾期付款损失；3.判令云顶华庭业委会承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、云顶华庭业委会并非本案适格原告，无权向鸿业公司主张涉案的物业费等费用，其请求支付物业管理费用没有事实和法律依据。1.根据《物业管理条例》第十五条、《广东省物业管理条例》第二十四条等相关规定，结合江门市中级人民法院(2019)粤07民终1648号民事判决书认定内容，云顶华庭业委会只是小区全体业主的自治组织，并没有物业管理职能，亦无能力提供物业管理服务，无权收取物业管理费。云顶华庭业委会是否有权收取物业费应以该判决认定为准，未改判前应作为认定后案事实的标准。2.云顶华庭业委会没有经全体业主双过半同意情况下，径行自2017年5月1日起聘请江门永捷物业管理有限公司（以下简称永捷公司），其聘用程序不符合《物权法》等法律规定，聘用事实未经业主同意，是否真实聘用也无法查明，产生的费用不应当由鸿业公司承担。3.即使认定云顶华庭业委会聘用永捷公司程序合法，物业服务费用也应当向永捷公司支付，云顶华庭业委会并非本案的适格原告。4.即使认定相关费用由云顶华庭业委会代收后缴交物业公司，根据云顶华庭业委会提交的物业合同显示“刘永波账户为唯一收款账号”及“费用均需以银行转账方式支付”，云顶华庭业委会未提供向永捷公司转账支付物业管理费等费用的相关流水、合法发票及审计、财务报表等财务凭证，证明相关费用已实际发生且已向永捷公司实际支付，云顶华庭业委会请求的物业管理费用没有事实依据。5.上述1648号案判决书内容，云顶华庭业委会即使收取了物业管理费，也仅能用于物业管理支出，剩余部分不应当由云顶华庭业委会享有。云顶华庭业委会提交的与永捷公司的合同显示，每月支出费用为36651元或32000元，即使按照云顶华庭业委会在本案中主张情况，除少部分业主物业管理费用未缴纳外，云顶华庭业委会已收取的该小区的物业管理费用已远远超过上述金额，超出部分应当向小区业主予以返还。二、无论云顶华庭业委会是否有权代收物业管理费用，其作为小区自治组织不应通过收取物业管理费等费用谋取利益。即使云顶华庭业委会有权集中代收物业费用，其收费应当以实际开支为基础，在实际开支范围内向业主收取。上述1648号案中，云顶华庭业委会多次表示仅有保安费用支出，并未提交其他凭证、支出证据。同时云顶华庭业委会在该案再审中提交的审计报告存在委托程序不符合相关诉讼程序规定，请求法院委托司法鉴定机构对于云顶华庭业委会的开支情况进行全面审计、全面核查，为本案裁判提供合法、合理、客观的审查依据。三、云顶华庭业委会管理期间，云顶小区存在公共环境卫生清洁不及时、云顶华庭业委会人员态度差、保安人数不足、维修维护服务无人提供、管理费的面积与房产证不符等诸多服务问题，云顶华庭业委会未提供合格、优质管理服务，未支出相应管理服务费用的情况下，收取管理费金额与服务质量不符。即使其有权收取，也应当对收费标准予以降低。四、2017年1月至2017年4月物业管理费，云顶华庭业委会没有提供任何证据证明其为小区物业管理实际支出了任何物业管理费用，且并非物业管理费收取主体，其主张上述期间费用没有事实与法律依据；2017年5月至今的物业管理费应当向永捷公司支付，或由云顶华庭业委会举证证明已代为向永捷公司实际支付了管理费，其起诉上述期间的费用没有任何事实与法律依据；根据开平市物价局相关规定，小区的物业管理费用、车辆停放等费用的收取，应当将收费标准向开平市物价局进行备案，并向全体业主公示、协商确定后方可实施。云顶华庭业委会在未履行备案手续情况下，径行制定收费标准并向云顶小区业主收取，存在程序问题。五、本案系物业服务合同纠纷，参加诉讼的当事人应为合同的相对方，而双方并未签订合同，云顶华庭业委会未提供服务，鸿业公司接受的是永捷公司提供的服务，云顶华庭业委会以自己的名义收费系无权或构成越权，不应支持。综合上述内容，即使本案中云顶华庭业委会可以集中代收物业管理等相关费用，也应根据云顶华庭业委会开支情况的审计结果为依据，以实际开支为基数，按照业主面积公摊计算。六、涉案车位并未销售，鸿业公司未实际使用，无接受物业管理的受益方，如按照正常标准对鸿业公司收取物业管理费用，存在显失公平情况。即使判令鸿业公司向云顶华庭业委会支付物业管理等费用，也应当考虑上述因素，予以酌情减免，方能平衡鸿业公司与云顶华庭业委会之间的合法权益。云顶华庭业委会辩称，坚持一审意见。一、收费标准已经业主大会多次讨论通过。二、物业费开支有完整的凭证。三、本小区只有282户，物业维护成本过高，因拖欠物业费云顶华庭业委会无法运作，收费标准合理合法。云顶华庭业委会向一审法院起诉请求：1.判令鸿业公司支付2015年8月至2018年12月期间的物业管理费719941.6元，以及自2019年1月至付清之日止，以16997.85元/月为标准的物业管理费；2.判令鸿业公司向云顶华庭业委会赔偿因迟延支付物业管理费的利息损失(以判决之日确认拖欠的物业管理费为基数，自起诉之日起至付清之日止，按年利率6%计算)；3.本案一审诉讼费由鸿业公司承担。诉讼中云顶华庭业委会变更诉讼请求第一项为请求鸿业公司支付自2017年1月至判决生效之日止的物业管理费。一审法院判决：开平市鸿业房地产开发公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付物业费408852.9元和逾期付款损失(以408852.9元为基数，按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款利率自2019年1月22日计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至款项清偿之日止，但应以年利率6%为上限)给开平市长沙云顶华庭小区业主委员会。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7432.79元，由鸿业公司负担。二审期间，云顶华庭业委会提交业主委员会备案申请表，拟证明小区的面积与户数。经质证，鸿业公司对真实性无异议，关联性不予认可。经审查，上述证据与本案有关联，且鸿业公司对真实性无异议，本院予以采信。鸿业公司没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对鸿业公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：云顶华庭业委会是否有权收取涉案物业费等费用，收取的标准如何确定。2015年8月3日，云顶华庭业委会召开第二次业主大会，决议解聘小区前期物业管理公司由全体业主自主管理，业主自主管理小区物业管理费收费标准为1.5元每平方米。2017年6月，云顶华庭业委会就小区物业管理服务收费进行表决，住宅管理服务收费每月每平方米1.5元(可上下浮动20%)，车位管理服务收费每个每月30元，公摊水电费向业主分摊。一审认定上述决议经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，双方当事人均无异议，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款“下列事项由业主共同决定：……；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项”及第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，该决议对全体业主具有约束力。2016年12月31日，前期物业管理公司撤离小区停止提供物业服务，而云顶华庭业委会系小区业主依法成立的自治管理组织，其作为业主大会的执行机构，根据业主大会的决议，在前期物业管理公司撤离小区后全面接管小区并代表业主管理物业，符合《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理”及《物业管理条例》第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……”的规定，故云顶华庭业委会聘请服务人员或服务企业协助其对小区实行自治管理，并为小区提供物业服务，云顶华庭业委会与业主之间形成了事实上的服务与被服务关系,其有权按照业主大会决定的收费标准向业主收取物业服务费用。虽然本院(2019)粤07民终1648号民事判决认定云顶华庭业委会只是自治组织，没有物业管理职能，亦无能力提供物业管理服务，其无权收取物业管理费，但该判决是在前期物业管理公司没有实际撤离并继续提供服务的情况下作出的，而本案云顶华庭业委会系自行管理小区物业，基本案情发生了变化，故前案认定的上述事实不影响本案事实的认定。鉴于云顶华庭业委会分别聘请不同的服务人员或服务企业为小区提供不同类别的物业服务，即各服务人员或服务企业仅为小区分别提供部分物业服务，而每月每平方米1.5元的物业费包含了小区绿化、安保服务、电梯维修、车辆出入管理系统等物业服务内容，故由其中单个的服务人员或服务企业统一向业主收取全部物业服务费，以及由业主向不同的服务人员或服务企业交纳物业服务费，均不符合客观事实。鸿业公司认为即使交纳物业服务费也应当向永捷公司交纳，缺乏依据，其作为业主享受云顶华庭业委会聘请服务人员或服务企业提供物业服务后，根据权利与义务对等原则，应当按照业主大会的决议向云顶华庭业委会交纳物业服务费。一审根据物业登记及使用情况，结合业主大会决议的物业费每月每平方米1.5元、车位每个每月30元及云顶华庭业委会通知自2018年1月起物业费下调至每月每平方米1.4元，核算鸿业公司应负担2017年1月至2018年12月的房屋物业费267732.9元，车位物业费141120元，而鸿业公司并未提交证据予以反驳，根据《中华人民共和国物权法》第八十条“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”及《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，其应将上述费用支付给云顶华庭业委会。鸿业公司以涉案车位尚未销售其未实际使用为由请求酌情减免管理费，缺乏依据，且与上述规定不符。鸿业公司主张云顶华庭业委会未提供合格、优质管理服务应降低收费标准，且收费标准并无向开平市物价局备案，但未能提交证据证明云顶华庭业委会提供的物业服务存在重大瑕疵，而收费标准是否履行备案手续属于与行政管理相关的另一重法律关系，本院对此不予审理，故鸿业公司的该主张理据不足。云顶华庭业委会系自治管理组织，其本身并无资金来源，只有在业主交纳物业服务费用之后才能向物业服务人员或服务企业支出费用，而交纳物业服务费用是业主应尽的法定义务，如果云顶华庭业委会收取的物业服务费用超过了实际产生的费用，已履行交费义务的业主可以要求云顶华庭业委会还返，但不能成为其他业主拒付物业服务费用的理由，否则可能导致更多的业主拒付物业服务费用，损害全体业主的共同利益。故鸿业公司请求委托司法鉴定机构对云顶华庭业委会的开支情况进行审计，以实际开支为基础并在实际开支范围内收取物业服务费用，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，鸿业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7432.79元，由开平市鸿业房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 梅晓凌审 判 员 陈雪娟审 判 员 甄锦源二〇二〇年五月二十八日法官助理 彭思远书 记 员 梁启洪薛佩珠