陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终13547号上诉人（原审被告）：西安曲江雅居乐房地产开发有限公司，住所地西安市曲江新区汇新路以东曲江国际金融中心十层11001、11002、11006、11007。法定代表人：于吉福，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾士宁，男，该公司职员。委托诉讼代理人：赵太娥，女，1994年11月1日出生，汉族，该公司职员，住公司。被上诉人（原审原告）：程炜，男，1990年3月10日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：陈文龙，陕西弘业律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟凡真，陕西弘业律师事务所律师。上诉人西安曲江雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）因与被上诉人程炜商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初5863号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雅居乐公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、一二审诉讼费由程炜承担。事实和理由：一审判决根据投诉处理单、工程维修验收移交单以及陈述，认为涉案房屋存在渗漏水问题，交付时房屋不符合居住条件，从而认定其公司存在违约行为，应承担违约的赔偿责任的认定错误。依据其公司提交的《商品房买卖合同》补充协议第5.5关于交付标准变更的约定，其公司已在2016年10月26日向程炜送达收楼通知书，要求程炜在2016年11月1日前办理收楼手续。根据上述内容且程炜未提交法定鉴定机构出具的证明不能收楼的主体结构质量问题报告可知，其公司不存在合同约定的逾期交楼行为，不应承担违约责任。程炜辩称，其于2017年2月8日反映漏水直到2017年10月15日才完成修复，期间的客观损失，雅居乐公司应当承担。补充协议要求买受人出具法定机构出具的证明报告明显加重了买受人的责任，违反《商品房买卖合同（预售）》第二十八条规定应当认定无效。请求驳回上诉，维持原判。程炜向一审法院起诉请求：1.判令雅居乐公司对程炜购买的“西安曲江雅居乐花园1幢5单元27层52702号”商品房的房屋漏水问题进行维修，并出具维修完成报告。诉讼中，程炜明确漏水部位为餐厅顶部、厨房顶部、与客厅连接的南向阳台、与餐厅相连接的北向阳台。2.判令雅居乐公司以涉案总房款1666454元为基数，按照日万分之一的标准向程炜支付自2016年11月2日至实际交付之日的逾期交房违约金（暂计算至2018年12月1日为126484元）。诉讼中，程炜明确其违约金的合同依据为第二十八条，若违约金的主张不能成立，程炜依据商品房买卖合同司法解释第十七条第三款的规定，要求雅居乐公司按照每月5000元的标准赔偿损失。3.本案诉讼费由雅居乐公司承担。一审法院认定事实：2016年2月29日，程炜在雅居乐公司处签订《认购单》，认购雅居乐公司开发的西安曲江雅居乐花园1幢5单元27层52702号商品房一套，后双方签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定，案涉房屋预测建筑面积为209.65平方米，套内建筑面积166.97平方米，房屋总价款1666454元，付款方式为首付款和商业贷款。合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件和已取得房屋测绘报告的条件。合同第十一条约定，雅居乐公司应当在2016年11月1日前向程炜交付案涉房屋；交付该商品房时，雅居乐公司应当出示满足第九条约定的证明文件，雅居乐公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，程炜有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由雅居乐公司承担，并按照第十二条处理；程炜查验房屋存在包括屋面、墙面、地面渗漏或者开裂等在内的除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由雅居乐公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验之日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。第十二条约定，雅居乐公司逾期交付房屋的，程炜要求继续履行合同的，雅居乐公司按日向程炜支付全部购房款万分之一的违约金。合同第二十八条约定双方未约定或者约定不明的内容，补充协议见附件十二。合同附件十二补充协议并未约定逾期交付房屋的违约金条款。另查，合同并未约定雅居乐公司出具维修报告的条款。合同签订后，程炜按约支付全部购房款。2016年10月26日，雅居乐公司向程炜邮寄送达收楼通知书，要求在2016年11月1日前办理收楼手续。2017年2月8日，程炜与物业公司签订前期物业服务协议，随后领取钥匙、电卡、IC卡等物品。2017年3月11日，程炜收到落款单位“雅居乐物业曲江花园客户服务中心”的短信信息，载明：“您的房屋实测面积报告已落实到位，如有需要，请前来物业前台查看，特此通知”。雅居乐公司提交的《房产测绘成果报告》载明：雅居乐公司于2016年10月取得西安市房产测量事务所出具的包括1号楼在内的报告。雅居乐公司于2017年8月1日派单的《雅居乐全国服务热线投诉处理单》记载程炜在2017年2月8日验房时发现室内墙身多处漏水，拒绝办理收楼手续等内容。雅居乐公司售后服务组工作人员于2017年8月6日在投诉处理单上注明接单处理情况：“因1号楼5单元屋面防水问题，电梯井内漏水，经电梯井渗入1-5-2702户内，现决定在2017年8月15日完成1号楼5单元屋面防水重做工程，解决1-5-2702户内漏水问题”。雅居乐公司售后服务组工作人员还于2017年8月23日、9月7日在不同的投诉处理单上注明案涉涉房屋漏水问题尚未解决，因雨天需顺延，预计9月17日完成等内容。雅居乐公司提交的《工程维修验收移交单》载明浙江横店建筑公司向雅居乐公司提交了1号楼1、3、5单元小屋面、屋面基层找坡等施工内容以及闭水试验已完成，完工时间为2017年10月15日等内容。雅居乐公司在11月27日作出了验收合格的意见。同日，物业公司作出了“已完成。如后期渗漏、排水不畅、积水问题责任由浙江横店负责”。庭审中，经询，程炜称2017年10月15日至本案法庭辩论终结前，案涉房屋未再发生漏水情况。雅居乐公司称其通过口头形式向程炜告知了维修完成报告的内容。一审法院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。关于雅居乐公司要求雅居乐公司维修漏水部分并出具维修完成报告的问题。经查。雅居乐公司在诉前已对案涉房屋漏水问题进行了维修，维修完工日期为2017年10月15日。程炜在庭审中认可案涉房屋自2017年10月15日至本案法庭辩论终结前未再发生漏水问题。故对程炜在本案中要求维修漏水部分的请求，不予支持。至于程炜主张的雅居乐公司出具维修完成报告的请求。因合同并未对该内容进行约定，程炜的该项主张，无合同依据，故不予支持。关于损失问题。经查。程炜关于违约金的主张，与所主张的违约事实不相符，亦无合同依据，对程炜关于违约金的主张，不予支持。根据在案的投诉处理单、工程维修验收移交单以及原雅居乐公司的陈述来看，雅居乐公司向程炜交付的房屋存在渗漏水问题，交付时案涉房屋不符合居住条件。雅居乐公司的前述行为属违约行为，应承担赔偿程炜损失的违约责任。程炜主张的损失属于其不能使用房屋而存在客观损失。参酌原雅居乐公司关于租金的意见关并根据案涉房屋位于本市曲江新区以及面积的情况，酌定按照每月租金为3500元认定程炜不能使用案涉房屋的损失。雅居乐公司在合同约定的交付日期前通知程炜办理收楼手续。而程炜至2017年2月8日才办理收楼手续。故判令雅居乐公司向程炜赔偿自2017年2月8日起至2017年10月15日的损失，计得28816.67元（3500元×8个月+3500元÷30天×7天）综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、被告西安曲江雅居乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告程炜赔偿损失28816.67元。二、驳回原告程炜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2830元（原告已预交），由原告负担1000元，被告负担1830元并于履行本判决金钱给付义务时将其应负担的费用直接支付给原告。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同第十一条交付时间和手续约定“（一）出卖人应当在2016年11月1日前向买受人交付该商品房。（四）查验房屋2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；”根据上述合同约定，雅居乐公司对房屋渗水应承担修复义务。程炜虽于2017年2月领取了钥匙、电卡、IC卡等物品，但涉案房屋存在漏水等问题，一审法院根据在案的投诉处理单、工程维修验收移交单以及双方当事人陈述，认定雅居乐公司交付涉案房屋时不符合居住条件，应当承担违约责任，并无不当。一审法院结合涉案房屋位置、面积等情况，同时考虑双方当事人的诉辩意见，酌定雅居乐公司赔偿程炜2017年2月8日起至2017年10月15日的损失28816.67元，亦无不当。综上，雅居乐公司的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费520元（西安曲江雅居乐房地产开发有限公司已预交），由西安曲江雅居乐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  朱利安审判员  张 伟二〇二〇年五月十一日书记员  孙 妍