广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7946号上诉人（原审被告）：骆文浩，男，1986年7月25日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。被上诉人（原审原告）：惠州市中鹏物业管理有限公司，住所地广东省惠州市*******第13层。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。上诉人骆文浩因与被上诉人惠州市中鹏物业管理有限公司（下称“中鹏公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初1179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭，决定不开庭审理。本案现已审理终结。骆文浩上诉请求：1.撤销（2020）粤1302民初1179号民事判决；2.驳回中鹏公司全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由中鹏公司承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，骆文浩不应缴纳中鹏公司强制服务产生的物业管理费用。一审中认定根据江南街道办《致御景花园小区业主的一封信》和房管局未作出《行政处罚决定书》未实际执行《行政处罚告知书》而认定中鹏公司在小区提供了物业服务。但本案的焦点在于骆文浩是否应当向中鹏公司支付2017年10月1日至2018年1月20日的物业管理费，骆文浩是否应当接受中鹏公司在此段时间的强制服务，而不是中鹏公司是否有在这段时间提供服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”第十条第二款：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”因不满被答辩人的物业服务，御景花园小区业主通过业主大会授权业主委员会依法选聘了新的物业服务企业，被答辩人与与小区业主签订的《前期物业服务协议》于2017年9月30日终止。但被答辩人拒绝退出物业管理区域并拒绝向业主委员会和新物业公司移交相关材料，强制形成事实上的服务关系，并强行要求业主缴纳物业管理费用。该事实在（2017）粤1322民初427l号民事判决书已经得到了确认。因为中鹏公司存在拒绝退出物业管理区域并拒绝向业主委员会和新物业公司移交相关材料、物业服务用房和相关设施，原市房产管理局才向中鹏公司发出《责令限期推出物业管理区域通知书》。根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条：“行政机关实施行政处罚时，应当责令当事人改正或者限期改正违法行为。”《物业管理条例》第五十八条：“违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款”当时的行业主管部门房管局听发出的法律文书《责令限期推出物业管理区域通知书》已经认定了中鹏公司存在拒绝退出物业管理区域并拒绝向业主委员会和新物业公司移交相关材料、物业服务用房和相关设施的违法事实，行政机关对是否作出行政处罚决定有自身的裁量标准，该事实的客观存在不以行政机关是否作出具体行政处罚决定为前提。中鹏公司的行为符合《最高人民法院关于审理物业眼务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定，中鹏公司拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院应不予支持。该条已经写入《中华人民共和国民法典》第949条：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。”一审法院的认定明显有悖司法解释的规定和民法典的精神。二、《致御景花园小区业主的一封信》对业主不具有行政强制力，对骆文浩不具有约束力。一审法院认定江南街道办发出的《致御景花园小区业主的一封信》列明，过渡期内仍由原告为御景花园小区管理服务，在过渡期间及之前，按约定产生的物业服务费、停车费仍由原告收取。首先，江南街道办事处没有具有强制要求居民小区业主接受指定物业服务企业服务的行政职能，该信应当只能是倡导性的文件。其次，如果该信是业主委员会与中鹏公司协商一致的结果，根据《物业管理法》第十一条、第十二条应当要经过业主共同决定，但该事项并未经业主大会讨论也未经2/3以上的业主同意，对骆文浩并不具有强制约束力。再次，如果该文件是针对特定群体具有限制公民权利义务的规范性文件，那么该文件的制定是否经过了法制部门审查、公开征求意见等流程，骆文浩在此一并对该《致御景花园小区业主的一封信》提起合法性审查。三、一审法院适用法律错误。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第六十四条进行判决。但是证据材料显示骆文浩与中鹏公司的《前期物业服务合同》已经于2017年9月30日终止，与新物业的服务合同发生了法律效力。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七条：“人民法院审理民事案件，必须以事实为依据，以法律为准绳。”骆文浩与中鹏公司之间的合同终止已经有生效的法院判决证实，中鹏公司拒不退出物业管理区域的事实也有行业主管部门房管局的法律文书做认定。一审法院对中鹏公司的违法行为避而不谈，仍引用上诉法律法规认定骆文浩应当履行合同义务错误。应当依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《物业管理条例》第三十三条、第三十八条、第五十八条进行认定。综上，骆文浩与中鹏公司的物业服务合同已于2017年9月30日已经终止解除，骆文浩不具有给付合同解除后因中鹏公司拒不退出物业管理区域强制形成服务产生的2017年10月1日至2018年1月20日物业管理费用的义务。原审法院认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。中鹏公司提交答辩意见称，一审法院判决所认定事实清楚、适用法律正确。2017年9月30日，被上诉人在不知情的情况下，涉案小区业委会与案外人海文化银湾物业管理有限公司签订了《物业服务协议》，次日，业委会告知被上诉人需马上与新物业公司进行交接，并立即撤出涉案小区，并没有给被上诉人一个合理的撤场期限，又因业委会曾非法引进其他物业公司的先例，对此被上诉人故向法院提起了关于鹏达御景花园业委会和上海文化银湾物业管理有限公司之间的物业合同是否有效的确认之诉，因此才以继续提供物业服务的方式等待诉讼结果，因为一旦立即退出，对于被上诉人返场将变得无可挽回。在2017年10月1日至2018年1月20日期间，也受到惠州市政府的高度关注，并在2018年7月初专门成立涉案小区的物业管理纠纷维稳工作小组处理新旧物业之间的交接问题。2017年10月18日通过惠州市惠城区人民政府江南街道办事处出具了《致御景花园小区业主的一封信》公告，明确过渡期仍由被上诉人继续为涉案小区继续提供服务，此期间的物业管理费仍由被上诉人按照合同期间的标准收取。尔后，被上诉人与业委会的诉讼于2017年12月25日由博罗县人民法院作出判决，在2018年1月初，被上诉人收到判决书即服判，开始组织人员有序退出涉案小区。在江南街道办的组织下，2018年1月20日被上诉人正式与案涉小区业委会及新物业企业办理了交接手续，并形成书面忙《会议纪要》，纪要记载2018年1月20日起御景花园小区的物业由新物业公司接管，被上诉人退场，亦可证实被上诉人的服务至2018年1月20日是有合理合法的事实依据；最后，虽然惠州市房产管理局(下称房管局)对被上诉人作出《责令限期退出物业管理区域通知书》及《行政处罚意见告知书》，但房管局并末实际作出《行政处罚决定书》，同时业委会于2018年1月23日也向房管局递交了《请求暂缓处罚的函》，请求房管局暂缓对被上诉人的行政处罚，故不能以房管局对被上诉人作出《责令限期退出物业管理区域通知书》及《行政处罚意见告知书》为由认为被上诉人属于强行提供服务。最后，尽管博罗县法院认定开发商与被上诉人之间的前期物业合同在2019年9月30日解除，但合同解除后，被上诉人依据行政机关的指引继续维持现状付出服务管理，上诉人也实际接受被上诉人提供的服务，此期间有充足的事实和法律依据，不属于强行管理，上诉人在此期间的物业费仍应当继续承担。综上所述，原审法院认定的事实清楚，适用法律正确，判决合法、合理，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。中鹏公司向原审法院起诉请求：1.骆文浩支付2016年6月1日-2018年1月20日的物业费3494.96元，水费2894.78元，公摊电费587.27元，共计6977.01元；2.骆文浩支付违约金2651.26元（从2018年2月1日开始按同期贷款利率万分之五计收）以上合计9628.27元；3.骆文浩承担诉讼费。原审法院认定事实：骆文浩为鹏达御景花园小区业主，其房屋位于惠州市*************************，建筑面积138.69平方米，骆文浩于2012年2月28日收楼，其与原告签订《前期物业服务协议》，协定中鹏公司为鹏达御景花园提供物业管理服务，协议约定：业主按照协议约定接受中鹏公司提供的服务，按时交纳物业管理服务费用和其他费用，中鹏公司应履行协议规定的服务内容和质量标准。业主按照其拥有的物业建筑面积缴纳物业管理服务费，住宅收取标准为1.35元/月/平方米，物业服务费用按月交纳，若未按时缴纳管理费的，从逾期之日起按每天千分之三加收业主的滞纳金。中鹏公司在庭审中确认现骆文浩尚拖欠物业管理费686.51元，即骆文浩自2017年10月1日至2018年1月20日的物业管理费未支付。中鹏公司与惠州市鹏达实业发展集团有限公司签订的《前期物业服务合同》约定由中鹏公司为惠州市鹏达实业发展集团有限公司开发的位于惠州市*******的鹏达御景花园提供前期物业管理服务，双方约定服务期限自2013年5月30日至2018年6月1日。鹏达御景花园的业主委员会于2017年9月30日与上海文化银湾物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，为此，中鹏公司诉至法院请求继续履行《前期物业服务合同》并确认惠州市******业主委员会与上海文化银湾物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效，博罗县人民法院于2017年12月25日作出（2017）粤1322民初4271号民事判决书，判决驳回中鹏公司的全部诉讼请求。2018年3月，中鹏公司与上海文化银湾物业管理有限公司就涉案小区的物业管理进行了交接，原告从涉案小区退场。为查清本案事实，原审法院分别向惠州市住房和城乡建设局以及惠州市惠城区人民政府江南街道办事处发出书面《函》。惠州市住房和城乡建设局复函称，2017年10月9日，御景花园小区业主委员会给原惠州市房产管理局反映有关问题并组织和带领部分业主多次通过网络问政、局长信箱、书记论坛、集体到原市房管局上访等形式要求惠州市中鹏物业管理有限公司进行行政处罚，原惠州市房产管理局、区政法委及江南街道办一直对各方进行协调，最后一次参与协调会是2018年1月20日，与江南街道办事处、御景花园新老物业公司、业主委员会代表各方签订书面会议纪要，御景花园业委会代表及新老物业公司代表在会议纪要上签名确认。原惠州市房产管理局于2017年11月7日向惠州市中鹏物业管理有限公司送达《责令限期退出物业管理区域通知书》，要求其于2017年11月30日前退出御景花园小区物业管理区域，因其未按照规定退出，故于2017年12月22日作出《行政处罚意见告知书》及《行政处罚听证告知书》，之后惠州市中鹏物业管理有限公司向惠州市房产管理局递交了《行政处罚听证申请书》及《行政处罚陈述申辩书》，鉴于相关各方一直在沟通协调，惠州市中鹏物业管理有限公司递交了《撤回听证申请书》、《请求撤销处罚决定书》和《申请撤销行政处罚》，同时御景花园小区业主委员会于2018年1月23日向惠州市房产管理局递交了《请求暂缓处罚的函》，请求惠州市房产管理局暂缓对惠州市中鹏物业管理有限公司的行政处罚，故惠州市房产管理局根据当时处置的实际情况没有作出《行政处罚决定书》，没有实际执行《行政处罚告知书》中列明的处罚。惠州市惠城区人民政府江南街道办事处复函称：因御景花园小区新老物业交接纠纷，惠州市房产管理局牵头有关部分进行协商，2017年10月18日形成了《致御景花园小区业主的一封信》，告知御景花园业主，过渡期内仍由惠州市中鹏物业管理有限公司为御景花园小区管理服务，御景花园小区业主委员会应认真履行好职责，在过渡期间应协助监督原物业公司做好安保、车辆进出停放、垃圾清理、公共设施维护等工作，在过渡期间及之前，按约定产生的物业服务费、停车费仍由惠州市中鹏物业管理有限公司收取等内容；同时确认，《致御景花园小区业主的一封信》形成后，街道办、上湖塘居委会到御景花园小区每个楼栋电梯口进行张贴并发至原物业公司、业委会，并要求业委会在微信业主群公告，但《致御景花园小区业主的一封信》中并未确定过渡期至何时。另查，中鹏公司为证实其对御景花园实际管理至2018年1月20日，提供了代缴小区水电费凭证，显示至2018年1月20日，御景花园小区的水电费仍由原告代缴。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、骆文浩应在本判决发生法律效力之日起十日内向惠州市中鹏物业管理有限公司支付2017年10月1日至2018年1月20日的物业费686.51元；二、驳回惠州市中鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由骆文浩负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：上诉人骆文浩应缴纳物业服务费用的期间如何确定。《物业管理条例》第三十五条、第四十一条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《前期物业服务合同》合法有效，被上诉人中鹏公司提供了物业服务，上诉人骆文浩作为业主，履行合同约定，按时支付物业服务费用，关系到整个小区的正常运作。上诉人骆文浩主张被上诉人中鹏公司履行物业服务存在各种问题，可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定主张权利，无权以此为由拒交物业服务费。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2017年9月30日，御景花园小区业主委员会与上海文化银湾物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定，《前期物业服务合同》终止。上诉人未在《前期物业服务合同》终止的三个月前，由业主委员会将业主大会选聘物业服务企业的决定，书面告知物业服务企业，并给予被上诉人惠州市中鹏物业管理有限公司在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域的时间，违反了《广东省物业管理条例》第五十条的规定，故一审判决予以支持2017年10月至2018年1月期间的物业服务费用，在上述规定的合理期间，本院予以维持。综上所述，骆文浩的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人骆文浩负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  邹 戈审 判 员  张佳誉二〇二〇年十月二十七日法官助理  黄弘扬书 记 员  钟润美