陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕09民终188号 上诉人（一审原告）:陈胜三，男，1973年12月13日出生，汉族，住安康市汉滨区。 被上诉人（一审被告）:陈荣堂，男，1959年2月10日出生，汉族，住安康市汉滨区。 委托诉讼代理人：史鹏，陕西恒典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧陈浩瀚，陕西恒典律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：安康市京康房地产开发有限公司。住所地:安康市汉滨区。 法定代表人:陈荣堂，董事长。 委托诉讼代理人：史鹏，陕西恒典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧陈浩瀚，陕西恒典律师事务所律师。 上诉人陈胜三因与被上诉人陈荣堂、安康市京康房地产开发有限公司（以下简称“京康公司”）买卖合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院(2018)陕0902民初4797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈胜三、被上诉人陈荣堂及其与京康公司共同委托诉讼代理人史鹏、欧陈浩瀚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陈胜三上诉请求：1.解除陈胜三与京康公司签订的《商品房买卖合同》；2.撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2019）陕0902民初4797号民事判决第三项，改判赔偿陈胜三已付购房款一倍的损失即500万元，并赔偿陈胜三房屋装修损失280万元；3.由陈荣堂、京康公司承担本案一、二审诉讼费用以及律师代理费用。事实与理由：1.一审判决认定事实不清。首先，一审判决对合同的主体认定错误。实际与陈胜三存在房屋买卖合同关系的是京康公司而并非陈荣堂，陈荣堂在协议上签字是其作为京康公司的法定代表人履行的职务行为。陈荣堂对此表示认可，且未提交相应证据证明陈荣堂与京康公司之间存在房屋交易及产权变更等行为。其次，此案存在陈荣堂、京康公司、陈娅恶意串通提供虚假资料办理登记骗取贷款的嫌疑。陈胜三签订协议之后即交纳了500万元，涉案房屋交付后，陈胜三即对房屋装修并开始经营，陈荣堂及京康公司也无意中断陈胜三对房屋的占有和使用，陈娅购买不能使用不能经营的房屋并办理产权证明，其目的显然是为了贷款。2.一审判决违反法定程序。首先，涉案房屋已由陈胜三购买并正在使用，但经过法定程序被登记在陈娅名下，无论陈娅是善意还是恶意，法院均应通知陈娅参加诉讼。其次，本案涉嫌刑事犯罪，根据《最高人民法院关于审理民事纠纷案件中涉及刑事犯罪若干程序问题的处理意见》及《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，法院应裁定中止审理，并将犯罪线索移送有关公安机关或检察机关，等待刑事程序终结后再恢复审理。第三，一审判决认定事实的证据未经法庭质证。3.一审适用法律错误。首先，陈荣堂和京康公司应当承担陈胜三已付购房款一倍的赔偿责任。其次，陈荣堂和京康公司应当赔偿陈胜三的装修损失。 陈荣堂与京康公司辩称，1.一审判决对于合同主体确认无误。陈胜三并未提交《商品房买卖合同》的原件，不能证明其与京康公司之间就《商品房买卖合同》的各项条款达成合意，因此应当承担举证不能的后果。2.案外人陈娅与本案无直接利害关系，不是本案必须参加诉讼的当事人。3.一审法院依职权查明的事实未经质证不属于程序违法。4.本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖合同解释》”）。首先，陈荣堂并非该解释第一条中规定的其所调整的商品房买卖合同法律关系主体。其次，该解释第八条对于适用惩罚性赔偿的前提条件规定明确，因此，陈胜三主张使用该条款应满足该条款的适用条件。本案陈荣堂已经向陈胜三移交了房屋，且未干涉陈胜三对房屋的占有、使用及收益，不属于第八条规定的情形。5.因陈胜三举证不能，故法院对其装修损失不予支持符合法律规定。6.陈胜三主张的律师费没有法律依据，且在一审中并未主张。7.本案系平等主体之间因合同履行而产生的民事纠纷，不涉及《刑法》所调整的领域。综上，请求驳回上诉，维持原判。 陈胜三向一审法院起诉请求：1.解除陈胜三与陈荣堂签订的《房屋买卖协议》，以及与京康公司签订的《商品房买卖合同》；2.由陈荣堂、京康公司连带返还收取的购房款500万元，并按照已付购房款的一倍承担500万元赔偿责任，合计人民币1000万元；3.由陈荣堂与京康公司赔偿已支付购房款利息损失、陈胜三装修损失合计人民币280万元；4.本案诉讼费由陈荣堂、京康公司承担。 一审法院认定事实：陈胜三于2016年4月24日与陈荣堂签订《房屋买卖协议》。协议约定：陈荣堂将位于XX商住小区X号楼东侧编号为X号，面积为1595.32平方米出售给陈胜三。房价为1000万元，分两次支付，即：本协议签订之日内陈胜三向被告支付房价款500万元，剩余房款由陈胜三向被告出具欠条，房产证办理出来后由陈胜三作抵押贷款再向被告支付剩余房款500万元，在此期间欠款不计息。协议签订后，2016年4月26日，陈胜三将500万元房款支付给陈荣堂，陈荣堂向陈胜三出具了收条，并且将该房屋交付给陈胜三，陈胜三对该房屋进行装修，并用其注册为安康市汉滨区悦美酒店，并实际经营至今。2018年7月，双方因买卖房屋发生纠纷，陈胜三以陈荣堂、京康公司为被申请人向西安仲裁委员会提请仲裁，后京康公司以双方未签订《商品房买卖合同》为由，提出管辖权异议。2018年9月，陈胜三向西安市中级人民法院提起确定管辖协议之诉，法院作出（2018）陕01民特432号《民事裁定书》，认为陈胜三不能出示买卖合同原件，无法确定仲裁管辖，驳回陈胜三起诉。2019年5月，陈胜三向西安市仲裁委员会提出撤诉；2019年9月，陈胜三诉至法院。 一审法院另查明，京康公司成立于2004年4月13日，注册资本为5000万元，由陈荣堂等8位股东组成，陈荣堂的出资金额为3459万元。XX小区在2012年开盘后，于2015年全部竣工，6月份开始向业主交房入住。因受安康房地产市场商业房存量大的影响，小区临街商业房销售滞后。为不影响小区全面决算和税收清算工作，2016年3月6日，公司召开了董事长会议，决定将剩余商业用房对内部股东认购。陈荣堂认购X号楼X、X商业房；X号楼X，X商业房。唐承运认购X号楼X、X#商业房。李纪安认购X号楼X#商业房。程安认购X号楼X#商业房。付少华认购X号楼X#商业房。股东在3月底前到公司销售部签字确认，4月底前确定买受人姓名，并正式签订《商品房买卖合同》。同时在财务部履行交款手续，开具发票。 一审法院还查明，位于安康市汉滨区XX路********，权利人：陈娅（系陈荣堂之女）；不动产证号：陕（2018）安康市不动产权第X号；共有宗地面积3086.18㎡/房屋建筑面积1595.32㎡；权利性质：出让/市场化商品房；用途：商服用地/商业服务；使用期限：国有建设用地使用权2010年5月24日起2050年2月20日止。该不动产有抵押登记信息。抵押权人：安康农村商业银行股份有限公司；抵押的方式：一般抵押；担保债权的数额800万元；抵押期限至2020年3月4日。 一审法院认为，陈胜三与陈荣堂签订的《房屋买卖协议》意思表示真实，内容不违反法律法规，应当认定为合法有效。双方应当按照协议约定的内容履行各自义务。但陈荣堂将出售给陈胜三的房屋的产权证办理在陈娅名下，并在银行进行抵押贷款，致使陈胜三房屋买卖协议的目的不能实现。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的。鉴于陈荣堂根本性违约将房屋过户至第三人名下抵押的事实，陈胜三要求解除《房屋买卖协议》，予以支持。陈胜三要求陈荣堂双倍返还购房款。因双方在签订《房屋买卖协议》之后，陈荣堂已将该房屋交付给陈胜三，且陈胜三对该房屋进行了装修，并用其注册为安康市汉滨区悦美酒店，实际经营至今，陈胜三始终对该房已经进行了占有、使用及收益，故陈胜三要求陈荣堂双倍返还购房款不予支持。房屋买卖协议解除后，陈荣堂应返还陈胜三的购房款并应支付占有房款期间的房款利息。陈胜三要求解除与京康公司签订的《商品房买卖合同》，因陈胜三未向法院提供《商品房买卖合同》原件，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十日条规定：“书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原证或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。提交外文书证，必须附有中文译本”。本案中，陈胜三申请法院确认2016年5月11日《商品房买卖合同》中的仲裁协议效力，而京康公司否认其签署过该协议。陈胜三应当依照上述法律规定提交合同原件用于法院查明案件事实情况，但其未能提交，致使双方是否签订过2016年5月11日《商品房买卖合同》的事实无法查清，故对其要求解除《商品房买卖合同》的请求不予支持。陈胜三要求支付装修款280万元的损失，因装修是陈胜三对于该房屋经营使用，且陈胜三也未向法院提供装修损失的相关证据，故对于陈胜三的该项诉讼请求也不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条（以下简称“《民诉法解释》”）之规定,判决：一、解除陈胜三与陈荣堂于2016年4月24日签订的《房屋买卖协议》。二、由陈荣堂在判决生效后三十日内返还陈胜三购房款500万元及利息，其中2016年4月26日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率承担利息，2019年8月20日至实际付清之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担利息。三、驳回陈胜三的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费98600元，由陈胜三承担38600元，由陈荣堂承担60000元。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈胜三提交证据如下：1.在附件房屋平面图上加盖京康公司合同专用章的陈胜三与京康公司之间签订的《商品房买卖合同》，拟证明该合同签订之时,京康公司并未向陈胜三交付原件。陈荣堂、京康公司质证认为加盖公章的最后一页和前面的合同文本不是同时打印形成，纸张、排版、格式均不同，故仍为复印件。本院经审查认为该证据不能达到其证明目的，故不予采信。2.相关装修合同八份，拟证明装修损失和装修数额。陈荣堂和京康公司质证认为该证据不属于新证据，且仅有合同不能证明损失的数额。本院经审查认为该证据仅有合同，在无其他证据印证的情况下不能达到陈胜三的证明目的，故不予采信。 经二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，陈胜三与陈荣堂、京康公司因买卖合同产生纠纷诉至法院，陈胜三在二审期间诉请要求陈荣堂和京康公司承担律师费，因陈胜三在一审中并未提出此项请求，且陈荣堂和京康公司也明确表态不愿在二审期间就此问题一并处理或调解，依据《民诉法解释》第三百二十八条之规定，该项请求不属于本案二审期间的审理范围。故，综合陈胜三的上诉意见及陈荣堂、京康公司的答辩意见，本案二审期间的争议焦点为：一、陈胜三主张的其与京康公司之间签订的《商品房买卖合同》是否应予解除；二、陈荣堂与京康公司是否应当连带赔偿陈胜三已付购房款一倍的损失500万元；三、陈荣堂与京康公司是否应当赔偿陈胜三的装修损失280万元；四、本案一审审理是否存在程序违法情形。 针对第一焦点即《商品房买卖合同》是否应予解除的问题。《民诉法解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案陈胜三请求解除其与京康公司之间签订的《商品房买卖合同》，则首先应举证证明其与京康公司之间签订了《商品房买卖合同》，双方之间存在商品房买卖合同关系。经审查，陈胜三向法院提交的《商品房买卖合同》为复印件，且未提交其他证据可以证明双方之间真实存在商品房买卖合同关系，其应自行承担举证不能的法律责任。故陈胜三该上诉请求不予支持。 针对第二焦点即陈荣堂与京康公司是否应当连带赔偿陈胜三已付购房款一倍的损失500万元的问题。陈胜三之所以请求一倍赔偿，是基于《商品房买卖合同解释》第八条之规定，即：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本条实为对出卖人恶意违约导致合同解除的处理规定，赋予了买受人可以请求不超过已付购房款一倍赔偿责任的请求权。陈胜三基于该条款主张已付购房款的一倍赔偿，则应证明其在本案中请求赔偿符合该条款的具体规定。该解释第一条规定：该解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，即该解释中的出卖人是指房地产开发企业。本案中与陈胜三签订《房屋买卖协议》的出卖人是陈荣堂个人，并非房地产开发企业。陈胜三虽主张其与京康公司另行签订了《商品房买卖合同》，但未提交有效证据予以证实。陈胜三上诉认为陈荣堂与陈胜三签订《房屋买卖协议》是陈荣堂作为京康公司法定代表人行使的职务行为，也未提交其他证据印证该主张。从《房屋买卖协议》的内容来看，该协议与京康公司与陈娅之间签订的《商品房买卖合同》的内容约定完全不同，且在《房屋买卖协议》中明确约定了甲方即陈荣堂必须保证对涉案房屋的绝对产权以及由甲方负责将房产证办理在乙方（陈胜三）名下的合同义务，即该《房屋买卖协议》作为出卖人的合同义务均由陈荣堂本人负担。另，陈胜三在签订合同之后亦将部分购房款500万元支付给陈荣堂个人，即该《房屋买卖协议》出卖人的合同权利亦由陈荣堂实际享有。由此可知，签订合同之时，陈荣堂与陈胜三均认可陈荣堂为涉案房屋的出卖人，实际享有出卖人的权利义务。因此，陈胜三现认为陈荣堂签订《房屋买卖协议》系履行京康公司法定代表人的职务行为的上诉理由不能成立，该《房屋买卖协议》系陈荣堂以个人名义与陈胜三签订的协议。本案不适用《商品房买卖合同解释》的规定，陈胜三依据该解释第八条的规定请求赔偿已付购房款的一倍损失不予支持。 针对第三焦点即陈荣堂与京康公司是否应当赔偿陈胜三的装修损失280万元的问题。首先，陈胜三在一审起诉时主张购房款利息损失和装修损失合计280万元，但在一审判决支持了购房款利息损失的前提下，陈胜三上诉仍然主张装修损失的数额为280万元显然不当。其次，陈胜三就该损失及数额仅提交了相关的装修合同，但仅凭合同不足以证实其房屋装修损失共计280万元。第三，即使陈胜三的装修费用确实为280万元，但该费用实为陈胜三为获取收益而产生的支出，在实际经营过程中，该装修价值亦随着使用年限的增加而有所贬值。故陈胜三该上诉请求不予支持。 针对第四焦点即程序问题。首先，关于陈娅是否应当参加诉讼的问题，本案系陈胜三起诉陈荣堂、京康公司的买卖合同纠纷，陈胜三的诉请包含解除合同、返还购房款及利息并赔偿损失。陈娅并非陈胜三诉请中要求解除的合同的当事人，也不是陈胜三请求返还购房款及利息并赔偿损失的义务主体，故陈娅不是本案必须参加诉讼的当事人，陈胜三认为一审法院没有通知陈娅参加诉讼违反法定程序的理由不能成立。其次，陈胜三认为本案涉嫌刑事犯罪，法院应裁定中止审理，并将犯罪线索移送有关公安机关或检察机关，等待刑事程序终结后再恢复审理。因目前并无相应证据表明本案有涉嫌刑事犯罪的情形，故陈胜三该上诉理由不能成立。第三，陈胜三认为一审中部分认定案件事实的证据未经法庭质证。经审查，陈胜三所指证据为股份认购通知，该通知系陈荣堂在一审庭审之后向法庭提交，确未经过质证程序，一审程序存在瑕疵。在二审期间，本院已组织双方当事人对证据进行了举证质证，保证了陈胜三的相应权利。该证据与本案涉案房屋的来源有关，可以证明陈荣堂依据公司会议作为股东认购涉案房屋的事实，应作为认定本案事实的依据。 综上所述，陈胜三的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费66400元，由上诉人陈胜三负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 佳 审判员 张 燕 审判员 刘慧琴 二〇二〇年五月二十二日 书记员 马晓敏