上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初2814号原告：上海康墨企业管理咨询有限公司，住所地上海市青浦区徐泾镇华徐公路********。法定代表人：吴康文，总经理。委托诉讼代理人：李俊，上海汇银律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏小飞，上海赢火虫律师事务所律师。被告：上海竹安羽设计装饰工程有限公司，住所地上海市金，住所地上海市金山区朱泾镇临源街****271Adiv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王园园，总经理。委托诉讼代理人：张伟，江苏华峡律师事务所律师。原告上海康墨企业管理咨询有限公司(以下简称“康墨公司”)诉被告上海竹安羽设计装饰工程有限公司(以下简称“竹安羽公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案受理，依法适用简易程序。本案于2020年4月15日第一次公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人李俊、魏小飞、被告的法定代表人王园园及委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2020年5月11日转为普通程序审理，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由法院一人独任审理。本案于2020年6月9日第二次公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人李俊、魏小飞、被告的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康墨公司向本院提出诉讼请求：1、判令康墨公司与竹安羽公司于2019年3月3日签订的租赁合同解除；2、要求竹安羽公司返还位于青浦区崧泽大道主楼3层和地下室北区的房屋；3、要求竹安羽公司支付房屋租赁费人民币(以下币种均同)657,440元，计算方式：主楼3层按照每日2.50元乘以1,591平方米，从2019年3月1日计算至2019年4月25日，计222,740元；地下室北区按照每日2.；地下室**按照每日2，从2019年3月1日计算至2019年9月30日，计434,700元；4、要求竹安羽公司支付房屋使用费，计算方式：主楼3层按照每日5元乘以1,591平方米，从2019年4月26日计算至实际搬离之日止，地下室北区按照每日4.，地下室**按照每日4，从2019年9月31日计算至实际搬离之日止；5、要求竹安羽公司支付电费7,791元，计算方式：主楼3层2,562度*1.4元=3,586.80元+地下室北区3,003度*1.4元=4,204.20元；6、要求竹安羽公司支付物业费，按照每月22,419元，从2020年2月29日计算至实际搬离之日止；7、要求竹安羽公司支付未付租金的违约金，计算方式：以91,500元为基数，从2019年4月12日计算至实际搬离之日止，以每天千分之五计算；以1,098,000元为基数，从2019年7月16日计算至实际搬离之日止，以每天千分之五计算；8、要求竹安羽公司支付未付履约保证金的违约金366,000元。后康墨公司变更诉讼请求为：1、要求康墨公司与竹安羽公司就上海市青浦区崧泽大道地下室北区的租赁合同于2019年9月26日解除；2、要求竹安羽公司支付房屋租赁费657,440元，计算方式：主楼3层按照每日2.50元乘以1,591平方米，从2019年3月1日计算至2019年4月25日，计222,740元；地下室北区按照每日2.；地下室**按照每日2从2019年3月1日计算至2019年9月26日，计434,700元；3、要求竹安羽公司支付逾期支付房屋租赁费的利息，计算方式：主楼3层，以应付租赁费222,740元为基数，按照年利率6%，从2019年4月25日计算至实际支付之日止；地下室北区，以应付房屋；地下室**,700元为基数，按照年利率6%，从2019年9月26日计算至实际支付之日止(参照买卖合同的约定，若合同没有约定利息，按照同期银行贷款利率上调30%-50%，故按照年利率6%)；4、要求竹安羽公司支付房屋使用费1,005,622.50元，计算方式：主楼3层按照每日2.50元乘以1,591平方米，从2019年4月26日计算至2019年11月30日，计871,072.50元；地下室北区按照每日2.；地下室**按照每日2，从2019年9月26日计算至2019年11月30日，计134,550元；5、要求竹安羽公司支付逾期支付房屋使用费利息，计算方式：按照年利率6%，主楼3层，以应付房屋使用费871,072.5元，从2019年11月30日计算至实际支付之日止；地下室北区，以应付房屋；地下室**,550元，从2019年11月30日计算至实际支付之日止；6、要求竹安羽公司支付电费779.10元，计算方式：主楼3层256.2度*1.40元=358.68元、地下室北区300.3度、地下室**3000.42元；7、要求竹安羽公司支付未付履约保证金的违约金366,000元(两个月租金)；8、要求竹安羽公司支付未付租金的违约金337,635元(根据合同第7.1条约定违约金的计算方式是以915,000元为基数，按照日千分之五，从2019年4月11日计算至2020年4月15日，计1,688,175元，原告认为该违约金过高，自愿调整为20%)。事实和理由：2019年3月3日，康墨公司与竹安羽公司签订租赁合同，将上海市青浦区崧泽大道主楼3层和地下室北区的房屋出租给竹安羽公司，租赁期限从2019年3月1日至2028年9月30日，租赁费主楼3层按照2.50元/天/平方米，地下室北区按照2.30，地下室**按照2约保证金为2个月租金即366,000元。竹安羽公司未支付租金和公用事业费的，每逾期一天承担租金的5%违约金；未支付履约保证金则承担两个月租金的违约金。逾期支付租金和其他费用超过30天的，康墨公司有权单方解除合同。竹安羽公司签订合同后分文未付，双方2019年4月25日协商解除关于主楼3层的合同，并约定4月25日搬离，但竹安羽公司即不搬离也不支付租金和水电费。2019年9月26日，因竹安羽公司未付租金及物业费等，康墨公司发函终止全部合作，竹安羽公司至今未支付任何费用，至2019年11月30日才全部搬离。因此康墨公司起诉要求判如所请。竹安羽公司辩称，全部诉请无事实依据，均不同意。对诉请1，康墨公司不是房屋的权利人，是无权出租，双方2019年3月3日签订的租赁合同无效。2019年4月25日双方签订解除协议，由康墨公司拟定，明确内容是租赁合同终止，故解除权不存在。康墨公司没有交付房屋，注意租赁合同第2.4条，没有书面交接单，竹安羽公司也没有支付相关费用，也没有钥匙。仅仅和康墨公司共同使用过3楼的一间80平米的办公室，是为了地下室的工程装修及租赁合同显示的给康墨公司做的园区改造而作为临时办公用。解除协议中没有要求竹安羽公司支付租金，2019年9月26日康墨公司的解除函也只是说地下室没有支付租金，从未主张过主楼的租金。注意解除协议的第3段，双方未订立其他合同，2019年3月3日的合同在2019年4月26日已经全部解除。对诉请2-5，从未使用过系争房屋故无需支付。对诉请6，同意支付2019年4月25日之前的费用，但双方没有确认过金额，不认可该金额，也不清楚金额。承认3楼的水电费，但这是给康墨公司做装修工程使某某，应该在工程款中结算，现在不应该支付。对诉请7-8，不认可，合同没有实际履行，而且签订完1个多月后就解除了。诉请7、8重复计算。租赁合同约定的违约金标准过高。系争房屋是案外人使某某。仅就3层的一间办公室从2019年3月14日使用至2019年4月26日。经开庭审理查明，2019年3月3日，康墨公司(出租方、甲方)与竹安羽公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于上海市青浦区徐泾镇崧泽大道主楼3层(1,591平米)、地下室北区(900平米、地下室**为自2019年3月1日起至2028年9月30日止(包括免租期)，本合同签订后2日内交付，本合同免租期为3个月，自2019年3月1日起至2019年5月31日结束。房屋交付以甲方通知乙方至该房屋现场签署书面交接单为准，乙方应于甲方交付租赁房屋时到甲方处办理租赁房屋的交接手续，领取房屋钥匙，并支付本合同约定的相关费用。本租赁房屋的首年租金为：主楼3楼按2.50元/天/平方米，地下室北区按2.30元，地下室**按2整后2019年6月1日至2021年4月30日的年租金为2,196,000元，月租金为183,000元。付款方式为付5押2，2019年3月30日前乙方向甲方支付366,000元为押金即履约保证金，2019年4月10日前乙方向甲方支付第一期5个月租金915,000元，若乙方未按本合同约定按时支付履约保证金或第一期租金的，视同乙方违约，本合同当即解除，且乙方需向甲方赔偿不低于2个月租金的违约金。先付款后使用，乙方应提前15日向甲方支付下一期租金。乙方应当在每月5日前支付当月的物业管理费，收取标准为9元/每平方米每月，合22,419元/月，双方约定，2019年3月1日至2020年2月28日期间，甲方不向乙方收取物业管理费。乙方为提升崧泽大道1888号园区的整体形象，将自行根据甲方认可的设计方案对园区大门、园区内的外墙灯光、园区内的花园等物业公共部位进行改造，相关改造费用将计入第二年乙方托管园区物业管理后的物业管理公司，若第二年乙方未获得物业管理权，相关费用改造将由甲方于当年根据双方认可的实际发生的改造费用给予乙方补偿，但补偿总额不超过40万元整。乙方在租赁期内(含免租期)所使某某水、电、燃气等所发生的全部费用均由乙方负担，燃气费5.20元/立方、水费6元/立方、电费1.40元/度。乙方根据营业需要和使用功能要求可以对本合同项下的租赁房屋进行改造，装修和添置设备的费用由乙方承担。乙方应按议定的时间和付款方式支付租金及物业管理费等，逾期支付租金，每逾期一天，乙方需按应缴租金的千分之五支付甲方滞纳金，逾期超过30日视为乙方无力履约，甲方有权单方面终止合同并无偿收回房屋使用权。2019年4月25日，康墨公司(甲方)与竹安羽公司(乙方)签订《房屋租赁合同解除协议书》(以下简称“解除协议”)，约定乙方因未按《租赁合同》约定向甲方支付租金和物业费用，且经甲方多次催付至今未付，按协议约定，甲方现决定终止与乙方的租赁合同，因三层使用产生的能耗等费用(水、电等)由乙方承担，乙方必须2019年4月26日前搬离该租赁房屋。鉴于乙方对地下室北区进行改造且要求经营，经过协商甲方同意乙方继续承租地下室北区，租金起计时间和租价不变，另立地下一层租赁的合同。另查明，2019年9月26日，康墨公司以微信的方式向竹安羽公司的法定代表人发《函告》，表示将青浦区崧泽大道地下室北区房屋出租给竹安羽公司，竹安羽公司租赁费及水电费至今未付，故提出解除租房合同。还查明，上述合同签订后，竹安羽公司未向康墨公司支付过任何钱款，双方也未就房屋及钥匙的交付有任何书面交接手续或证据。竹安羽公司对北区地下室进行了装修施工，未对三楼施工过。现地下室已经出租给了案外人，案外人在原竹安羽公司装修的基础上进行了二次装修。审理中，本院于2020年5月28日前往系争房屋查看现场，租赁合同所涉的主楼三层与地下室北区系同一幢楼的不同楼层。当日所有房屋均无人使用，三层的多个房间的门框上挂有“研发部”、“办公室”、“教育基地培训总监”、“教务处”、“形体教室”等的标识；地下室北区的门边挂有“；地下室**的门边挂有“上海博达国际教育”的标识康墨公司在场的工作人员提供其与案外人上海阔学教育科技有限公司(以下简称“阔学公司”)的《租赁合同》及《补充协议》，载明自2019年1月10日将崧泽大道1888号主楼地下一层南区、一层西南角办公室两间或大厅前台置换、二楼四楼整层和附楼出租给阔学公司；自2019年7月23日将主楼负一层北区的西北区域和北面靠东侧的一大间出租给阔学公司，租赁期限自2019年7月24日至2028年10月31日，2019年7月24日至2019年9月30日为免租期，2019年10月1日起计租金。以上事实，由康墨公司、竹安羽公司的陈述、租赁合同、解除协议、函告、微信聊天记录、补充协议、照片等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，竹安羽公司表示，康墨公司让自己来做装修，签订租赁合同是为了证明自己在系争房屋的大楼里，好让康墨公司的股东放心将工程交给自己做。后来在介绍工程的过程中产生了争议，康墨公司的工作人员骚扰己方工作人员，所以康墨公司方的吴亚彪就让付点水电费解除合同退出了，但地下室还在装修。解除协议中只需要承担水电费就全部结束，之后康墨公司也没有要求过腾退和承担租金和违约金。康墨公司没有交付过房屋，只是把三楼的一间的钥匙给了自己，在装修期间做临时办公室用。地下室装修从2019年。地下室装修从2019年2月装到6月因为自己要使用。为此，竹安羽公司提供：1、竹安羽公司的法定代表人王园园与行政人员“元宝”的微信聊天记录，证明三楼的一间办公室是双方共用。2、王园园与康墨公司方的工地负责人吕德波微信聊天记录，双方围绕地下一层房屋的改造事宜，证明租赁合同没有实际履行。聊天记录中康墨公司让竹安羽公司清运垃圾。3、王园园与康墨公司的实际老板吴亚彪的微信聊天记录。证明地下一层及园区改造的内容。4、微信转账记录。证明地下一层竹安羽公司投入大量装修后，被康墨公司禁止承租，并把地下室**另租给他人，后来的承租人在原装修基础上找竹安羽公司继续装修。5、吕德波与王园园的语音通话记录。证明竹安羽公司为康墨公司施工的事实。6、视频。证明竹安羽公司为康墨公司施工，装修内容都被出租给了他人使用。7、报警记录。2019年9月因康墨公司拖欠工程款，竹安羽公司的工人到康墨公司工作地讨要工资，证明竹安羽公司为康墨公司施工。对此，康墨公司质证称：1、真实性无异议，但只是部分截图，不能完整反映事实，无法证明聊天内容与本案有关，也不能证明共用的事实。2、3、真实性无异议，仅为部分截图，不能反映完整事实，吕德波是康墨公司的工作人员，吴亚彪参与公司管理。己方人员在场监督及指导参与现场施工，均在合同约定的范围之内，不能以此否认租赁的事实。4、没有原件，不予认可。5、认可通话录音的真实性，可以证明租赁事实的存在。录音不是完整的，时间受竹安羽公司控制，具有随意性。第4、5段录音，均提到竹安羽公司没有支付租金。第4段录音，证明竹安羽公司的施工未得到康墨公司认可，康墨公司提出施工地址有误，并不能否认租赁合同的效力，也不能证明是为康墨公司施工。6、三性均不认可，无法明确是否是系争房屋。7、报警的内容仅为经济纠纷等，无法证明竹安羽公司的证明目的。康墨公司表示，竹安羽公司只是对自己承租的房屋进行装修，意味着入场，自己对装修只是指导和监督。竹安羽公司2019年11月30日才把全部东西搬走，里面原本有竹安羽公司的办公桌椅和施工工具，目前三层空关，还是康墨公司自上家接手时的状态。双方未约定逾期付款的利息，若法院认为诉请主张的利息损失与违约金有重复，则选择主张违约金。为此，康墨公司提供：1、电表照片，2019年9月25日拍摄，是针对竹安羽公司的单独电表。2、与案外人的合同租赁合同，证明有转租权。3、函告、催款函及2019年4月函告的邮寄凭证，证明催款的事实。其他均是通过微信送达，无法提供微信聊天记录。对此竹安羽公司质证称：1、不予认可该金额，双方没有确认过数额。2、出租方不是产权人。3、不予认可，没有收到过，这些函件康墨公司起诉时及第一次谈话时均未提供，可见是后补的。根据庭审查明的事实，本院认为，康墨公司与竹安羽公司签订的租赁合同及解除协议，系双方当事人的真实意思表示，又未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。虽康墨公司未能提供合同约定的其向竹安羽公司交付房屋的证据，但从其后签订解除协议的情况，可知康墨公司已交付租赁合同约定的主楼三层与地下室北区，2019年3月3日签订的租赁合同于2019年4月25日解除，竹安羽公司继续承租地下室北区。解除协议载明因竹安羽公司未按约支付租金和物业费用故而康墨公司决定终止租赁合同，但本院注意到，租赁合同约定了租金逾期30日时康墨公司的单方解约权，而首期租金的支付期限为2019年4月10日，2020年2月28日之前的物业费亦是免收，因此租赁协议并非康墨公司行使约定的单方解除权解除，而是双方协商一致协议解除，结合租赁合同约定的3个月免租期，结合解除协议中仅列明竹安羽公司支付水电等费用，未列明租金支付，因此竹安羽公司无需支付2019年4月25日之前的租金。关于搬离时间，双方均无房屋返还的交接手续或证据，就主楼三层而言，2019年4月26日之前是否返还及4月27日之后是否仍在使用，双方各执一词，康墨公司主张使用费至2019年11月30日，但在其自己也在系争场地的情况下，却无法明确竹安羽公司的具体搬离时间，对竹安羽公司如何使用房屋也无法做出确切回答，也无任何催告返还的书面材料，结合起诉时竹安羽公司实际并未使用房屋仍主张腾退、康墨公司在庭审中存在的其他不实陈述(地下室北区的使用时间)(地下室**的使用时间状况及使用痕迹，本院实难在确无房屋交还手续，竹安羽公司又否认使用房屋的情况下，支持康墨公司要求计算主楼三层占有使用费至2019年11月30日的诉请。关于地下室北区，解除协议中已明确竹安羽公司进行改造并继续承租、另行签约，但实际未就此订立书面协议，故双方就地下室北区成立不定期租赁合同，租金起计时间和租价同2019年3月3日的租赁合同。康墨公司于2019年9月26日函告竹安羽公司解除地下室北区的租房合同，又实际在此时间之前已于2019年7月23日将地下室**另行出租给案外人，因此地下室北区的租房合同因康墨公司另行出租已于2019年7月23日解除，而并非康墨公司所称因竹安羽公司未付租金而行使解除权解除。同时康墨公司亦未对在房屋已经出租给案外人并收取租金的情况下仍对竹安羽公司主张使用费、主张返还房屋，仍向法庭陈述竹安羽公司在此期间仍使用房屋作出合理解释。竹安羽公司称2019年3月至6月对地下室进行的装修系应康墨公司的要求为康墨公司所做，但未对此提供包括装修合同在内的证据予以证明，因此对竹安羽公司的该项意见，本院不予采信，竹安羽公司入场装修亦是对房屋的使用，竹安羽公司陈述装修持续时间与地下室另行出租的时间亦不矛盾，故2019年7月23日之前的地下室北区的租金，竹安羽公司应予支付，但应扣除约定的免租期。康墨公司主张2019年7月23日之后的使用费，无事实与法律依据，本院不予支持。关于未付履约保证金违约金，合同约定是在因未付履约保证金而解除合同时方才适用，不适用于本案情形，对于康墨公司的该项诉请，本院不予支持。关于未付租金违约金，本院根据合同的实际履行情况、约定的违约金的计算方式、康墨公司的实际损失，酌情调整为8,000元。鉴于康墨公司的实际损失通过主张未付租金违约金的方式已足以得到弥补，故对康墨公司要求另行支付未付租金利息的诉请，本院不予支持。关于电费，解除协议约定竹安羽公司应予支付，但康墨公司未能证明竹安羽公司实际使某某度数或双方结算认可的水电费金额，因此对康墨公司主张的金额，本院目前难以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海康墨企业管理咨询有限公司与被告上海竹安羽设计装饰工程有限公司就上海市青浦区崧泽大道地下室北区的租赁合同于2019年7月23日解除；二、被告上海竹安羽设计装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海康墨企业管理咨询有限公司地下室北区的房屋租赁费109,710元；三、被告上海竹安羽设计装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海康墨企业管理咨询有限公司违约金8,000元；四、原告上海康墨企业管理咨询有限公司的其余诉讼请求不予支持。案件受理费27,032.40元，减半收取计13,516.20元，由原告负担12,189.10元，被告负担1,327.10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 汪宇婧二〇二〇年八月十日法官助理 周 诗书 记 员 怀丽慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。