江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初11662号 原告：李海霞，女，1970年12月26日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：赵金斗、汤涵，江苏天帆律师事务所律师。 被告：施衍林，男，1969年8月8日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：程高雷，江苏序阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘尚飞，江苏铭云律师事务所律师。 被告：徐伟，男，1971年3月18日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：桑长江，沭阳县城东法律服务所法律工作者。 原告诉二被告共有物分割纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用普通程序于2019年10月24日、2020年4月23日、7月15日、7月23日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李海霞诉称：一、要求将沭阳县欧中广场A20、A21商铺折价或者拍卖、变卖所得价款的39.59%归原告所有；二、要求被告告施衍林给付原告沭阳县欧中广场A20、A21、A24、A25、A26商铺自2006年1月6日起租金的39.59%及利息（被告施衍林已支A20、A21房屋2015-2016年度租金35万元）。事实与理由：2006年1月，李海霞、施衍林、徐伟共同购买沭阳县欧中广场（原好景时代广场）A20、A21、A24、A25、A26商铺，房款共计490万元，原、被告三人支付首付款245万元(其中李海霞出资97万元，出资比例为39.59%)，余款因开发商原因未能办理按揭贷款。其中A20、A21是以原告李海霞名义购买，A24、A25、A26是以被告徐伟哥哥的徐某1生名义购买。商铺一直由被告施衍林使用。2010年1月7日，二被告虚构孙伟购房，并隐瞒原告于当月10日将A24、A25号商铺转让给赵苏，当月23日又将A26号商铺转让给岳守纪，并侵吞房款。原告认为，二被告未经原告同意转让部分商铺并占有转让款属于严重违约，三方已经丧失继续按份共有的信任基础，原告有权根据《物权法》第九十九条规定请求分割共有财产。被告经营使用共有商铺，应按租金标准支付房屋使用收益。 被告施衍林辩称：不同意拍卖、变卖涉案商铺。涉案商铺目前不能办理不动产权属登记，也不具备拍卖、变卖的条件。根据相关生效判决确认的事实，原告享有37.755%的共有份额，而非39.95%。2007年与欧中公司签订返租协议，从2008年1月1日至2017年12月31日将涉案商铺返租给欧中公司10年，虽然2011年6月17日被告施衍林与欧中公司解除合作，但涉案商铺的租赁协议并未解除，且欧中公司至今未付租金，因此原告应向欧中公司主张租金。即使主张租金，也仅能主张从2018年1月以后被告施衍林使用A20、A21商铺期间的租金。另外，A24、A25、A26商铺已于2010年1月7日被出售，所得房款已按比例支付给原告，因而不能主张已售房屋的租金。 被告徐伟辩称：房屋签订买卖合同后一直由被告施衍林进行管理、使用，被告徐伟并不清楚具体情况。但是，A20、A21商铺未取得不动产权属登记证书，不符合拍卖、变卖的条件，A24、A25、A26商铺已被出售给他人。 经审理查明：原、被告三人合伙购买沭阳好景置业有限公司开发的原好景时代广场A20、A21、A24、A25、A26商铺。其中，A20、A21商铺是以原告李海霞名义购买，A24、A25、A26商铺是以被告徐伟的哥哥徐某1生名义购买。 关于A20、A21商铺，是原告李海霞在本案中要求分割的标的物，其《商品房买卖合同》是2006年1月6日与沭阳好景置业有限公司签订，合同约定：A20、A21商业用房建筑面积411.26平方米，单价为每平方米5349.42元，总金额为220万元；房款首付50%，余款50%做银行按揭；银行按揭贷款到达好景公司账面时为交付房屋日期。原、被告三人按合同约定支付首付款后余款至今未能办理银行贷款，且目前A20、A21商铺也无法办理产权登记。关于A24、A25、A26商铺，同样原、被告仅支付50%首付款，余款至今未能办理银行贷款，也无法办理产权登记，但二被告于2010年1月10日将A24、A25商铺出售给赵苏，于2010年2月10日将A26商铺出售给岳守纪。原告李海霞事后也同意并认可被告的出售行为及出售价格，其所得售房款已按三方份额比例经（2018）苏1322民初4768号案件处理完毕。 A20、A21、A24、A25、A26商铺从购买时起，其管理人便是被告施衍林。2007年7月5日，被告施衍林与欧中公司的法定代表人徐某2签订《股东投资协议书》，拟设立新的经营公司管理商场。合同约定：被告施衍林将包括A20、A21、A24、A25、A26商铺在内的经营场地委托给新成立的经营公司管理，新公司每年支付施衍林租金108.5万元，从第三年起租金按5%递增。2007年7月30日，新成立的沭阳欧中资产经营管理有限公司与被告施衍林的妻子孙林签订《租赁合同》，将A20、A21商铺以每月24333元（租金8111元、设备使用费8111元、物业费8111元）出租给孙林使用。2011年6月17日，在县政府工作组的见证下，被告施衍林与徐某2的代理人徐某3签订《关于解除合作关系的协议》，沭阳欧中资产经营管理有限公司（后更名为欧中商业广场有限公司）解散，解除双方所有合作关系，原“股东投资协议”、双方所签的涉及双方和原公司的以及双方之间所签的所有合作协议和合同即告终止，徐某2支付施衍林2181031元。 另查明，（2018）苏1322民初4768号案件是原告李海霞诉被告施衍林、徐伟合伙协议纠纷案件，该案件民事判决书已经生效并确认以下两个事实：1、原告李海霞对A20、A21、A24、A25、A26商铺享有37.755%的合伙份额；2、2015年10月14日，被告施衍林给付原告李海霞A20商铺2015-2016年度租金35万元。 以上事实，由原告陈述、被告答辩、商品房买卖合同、微信聊天记录、（2018）苏1322民初4768号民事判决书、（2019）苏13民终1445号民事判决书、股东投资协议书、租赁合同、关于解除合作关系的协议等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，案件争议焦点为：一、原、被告是否取得涉案的A20、A21商铺所有权；二、计算涉案商铺收益的起、终点及租金收益的标准如何确定。 关于第一个争议焦点，即原、被告是否取得涉案的A20、A21商铺所有权。本院认为所有权作为物权的一种，其取得方式依法分为原始取得和继受取得，当事人欲以买卖方式取得所有权属于继受取得。我国法律规定通过继受方式取得不动产物权要以当事人合意加上登记行为作为生效条件，而原、被告尚未付清A20、A21房款，且未办理不动产权属登记手续，故原、被告三人尚未取得涉案商铺的所有权。原告李海霞在本案中要求分割共有物，本院认为所谓共有是指两个以上民事主体对同一物享有的所有权、用益物权或者担保物权，其请求权基础是原、被告三人取得A20、A21商铺所有权。综上，因原告李海霞的请求权基础不存在，故依法驳回原告要求分割A20、A21商铺的诉讼请求。 关于第二个争议焦点，即计算涉案商铺收益的起、终点及租金收益的标准如何确定。原、被告虽未取得A20、A21、A24、A25、A26商铺的所有权，但是商铺因买卖合同而实际由原、被告三人共同占有，原告作为共同占有人有权按其享有的比例要求实际管理人施衍林给付占有期间的收益。被告施衍林提出将涉案房屋出租后，因承租人原因未实际获得租金辩解，但无证据予以佐证，故本院不予采纳。依据涉案商铺在原、被告购买前已经可以使用的实际情况，并结合新购买的房屋一般是签订购买合同一段时间后才交付使用的交易习惯，本院酌情认定从2006年6月30日起涉案商铺投入使用，开始产生收益。另外，因A24、A25、A26商铺分别于2010年1月10日、2月10日被出售给他人，所以为便于案件处理本院认为其收益应计算到2010年1月30日，而A20、A21商铺至今仍在被告施衍林的管理之下，则其收益暂时计算到2020年6月30日。至于商铺收益的金额，则参照市场租金予以确定。经调查，本院酌情确定2006年6月30日至2008年6月30日每间商铺年租金为10万元，2008年7月1日至2011年6月30日每间商铺年租金为15万元，2011年7月1日至2013年6月30日每间商铺年租金为20万元，2013年7月1日至2020年6月30日每间商铺年租金为45万元。折算后原告应得收益359.14万元（951.25万元*37.755%），扣除被告施衍林已付的35万元，被告施衍林还应支付原告324.14万元。 调解不成，依照《中华人民共和国民法通则》第三十二条、《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第九条、第十四条、第二百四十一条之规定，判决如下： 一、截止2020年6月30日，被告施衍林应给付原告收益324.14万元，并从2019年8月9日起按年利率6%计算利息至付清款之日止，被告施衍林于本判决发生法律效力之日起十日内付清上述款项； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费87103元，由原、被告各半承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费87103元。 审 判 长  蒋大勇 人民陪审员  王惠平 人民陪审员  李桂红 二〇二〇年八月七日 书 记 员  刘 惠 附录： 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：缴款账号62×××09（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第三十二条【合伙财产】合伙人投入的财产，由合伙人统一管理和使用。 合伙经营积累的财产，归合伙人共有。 《中华人民共和国物权法》 第二条【调整范围】因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。 本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十四条【登记效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第二百四十一条【有权占有法律适用】基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。