天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初7442号原告（反诉被告）：天津市宏百顺海鲜城，住所地天津市西青区杨柳青新华道67号。经营者：王恩福，男，1960年4月4日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：陈旭颖，天津盈江律师事务所律师。被告（反诉原告）：王元万，男，1966年10月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘洋，北京炜衡（天津）律师事务所律师。被告：天津晶辉物业管理有限公司，住所地天津市西青区杨柳青镇新华道67号物业办公楼一楼。法定代表人：陈寅，总经理。委托诉讼代理人：刘洋，北京炜衡（天津）律师事务所律师。原告（反诉被告）天津市宏百顺海鲜城（以下简称宏百顺）与被告（反诉原告）王元万、被告天津晶辉物业管理有限公司（以下简称晶辉公司）排除妨害纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏百顺的委托诉讼代理人陈旭颖、被告王元万及晶辉公司的委托诉讼代理人刘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏百顺向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告排除妨害，恢复原告租赁房屋内的供电，并将强行给原告仓库上的锁拆除；2.依法判令被告赔偿因强行断电给原告造成的营业损失，截至2020年8月5日，损失约为20000元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，宏百顺变更第二项诉讼请求为截止2020年9月2日损失合计123150元。事实与理由：原告自2006年在天津市西青区杨柳青镇新华道67号经营饭店，占地面积800平米，原告最近一次与案外人天津市西青区百顺商贸有限公司（以下简称百顺商贸）签订的《场地租赁合同》约定，租赁期限为三年，自2018年8月26日至2021年8月25日止。后因百顺商贸急需用钱，双方于2019年5月20日签订《补充场地租赁合同》，约定原告预付租金，将租赁期限延长至2022年8月25日，原告也按照约定向案外人预付租赁费至2022年8月25日。原告对于涉诉场地、房屋中的800平米享有合法使用权，但是被告于2020年8月4日擅自将原告租用场地中的仓库上锁，导致原告无法正常使用，同时被告强行断电，导致原告无法正常营业、客户流失。原告报警后，双方在派出所经过协商，被告起初同意恢复供电，但至今仍是断电状态。原告无奈，希望能够尽快恢复正常经营，特诉至贵院，望依法判如所请。王元万、晶辉公司辩称，请求依法驳回宏百顺全部诉求。(一)宏百顺对涉案房屋不具有合法占有使用的权利，其无权要求排除妨害。1.天津市西青区百顺商贸有限公司(以下简称百顺商贸)将案涉房屋租给宏百顺，收取的租金为年租金10万元，远低于周边市场租金价格(一般是类似房屋租金为2元/㎡/天以上)。2018年在王元万与百顺商贸租赁合同到期以及百顺商贸欠付王元万大量租金的情况下，百顺商贸与宏百顺以远低于市场的租金价格签署《场地租赁合同》。2019年5月20日，宏百顺在明知王元万准备起诉的情况下，继续以远低于市场的租金价格签署《补充场地租赁合同》，且预付租金，该行为明显不符合交易习惯，属于恶意串通、损害王元万合法权益的行为，《场地租赁合同》和《补充场地租赁合同》应属无效。另，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限时,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。举轻以明重，百顺商贸在未经王万元同意，擅自在其与王元万租赁合同到期的情况下，将案涉房屋转租给宏百顺，转租期限超出百顺商贸剩余租赁期限，该部分无效。2.转租系以承租人租赁权存在为基础，当承租人与出租人的租赁关系消灭时，承租人与次承租人的转租关系也归于消灭。即使《场地租赁合同》和《补充场地租赁合同》有效，当出租人王元万与承租人百顺商贸之间的租赁合同关系解除时，承租人百顺商贸与次承租人宏百顺之间的租赁合同关系也随之解除。王元万与百顺商贸之间的租赁合同于2018年4月19日已到期，即案涉房主王元万与承租人百顺商贸之间的租赁合同关系已于2018年4月19日解除。王元万于2018年10月8日通知包括宏百顺在内的承租人于2019年1月1日前腾退房屋。天津市第一中级人民法院于2019年12月31日做出(2019)津01民初1007号判决书，判决解除王元万与百顺商贸租赁合同关系，并于2020年4月1日向百顺商贸下发执行通知书，于2020年5月10日公告责令百顺商贸腾退案涉房屋并将其返还给王元万。不论《场地租赁合同》和《补充场地租赁合同》是否有效，当案涉房屋出租人王元万与承租人百顺商贸之间的租赁合同关系于2018年4月19日解除时，宏百顺已丧失合法占有使用案涉房屋的权利，其无权要求排除妨害。(二)宏百顺要求王元万与晶辉公司恢复涉案房屋内供电、拆除所谓的仓库上的锁并赔偿强行断水断电造成的营业损失无事实和法律依据。宏百顺主张王元万与晶辉公司强行断水断电与事实不符。百顺商贸在承租期间疏于管理，现场私拉电线、私搭乱建情况十分严重，存在重大的安全隐患。王元万在接管现场后，为杜绝安全生产隐患，使现场符合消防要求，为商户创造安全、有序的环境，特委托晶辉公司对现场进行整改，不存在宏百顺主张的恶意断水断电的情况。另，所谓的仓库是消防安全泵房，根本不属于宏百顺的承租范围，详见图纸《建筑设计总说明》。王元万与晶辉公司是否将所谓的仓库上锁，均与宏百顺无关。且宏百顺对案涉房屋根本不具有合法占有使用的权利，其主张恢复供电、拆除所谓的仓库的锁无法律依据。王元万向本院提出反诉请求：1.请求依法判令反诉被告立即将其占用的位于天津市西青区杨柳青新华道67号房屋腾空并交付反诉原告；2.请求依法判令反诉被告向反诉原告支付自2019年1月1日起至实际腾空并交还上述房屋之日的占用费，现暂计算至2020年8月31日，共计人民币1409567.04元；3.请求依法判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：案涉房屋出租人王元万与承租人百顺商贸之间的租赁合同关系于2018年4月19日解除，宏百顺作为次承租人继续使用案涉房屋已无法律基础。王元万作为案涉房屋的所有权人，有权要求宏百顺腾退并返还涉案房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条明确规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。根据该条规定，次承租人宏百顺对出租人王元万负有腾房义务，王元万有权要求宏百顺限期腾房，宏百顺逾期腾房的，王元万有权要求宏百顺支付逾期腾房占有使用费。宏百顺实际承租案涉房屋的建筑面积为1157.28平米，并非宏百顺主张的800平米，详细见图纸《建筑设计总说明》。综合周边市场租金价格，按照最低租金标准即2元/平米/天主张逾期腾房占有使用费。综上所述，请求法院支持王元万所有的反诉请求。针对王元万的反诉请求，宏百顺不同意，请求予以驳回。本院经审理认定事实如下：涉案房屋坐落在天津市西青区杨柳青镇新华道67号，登记在王元万名下。天津市西青区百顺商贸有限公司自2005年承租涉案房屋，其与王元万自2011年起签订《协议书》，后签订《续约协议》《协议书》。双方2015年4月签订的《协议书》期限至2018年4月19日。此后双方未续签合同，但天津市西青区百顺商贸有限公司继续使用涉案房屋并转租经营。宏百顺自2006年起承租涉案房屋，其与天津市西青区百顺商贸有限公司2018年8月22日签订《场地租赁合同》，合同约定租赁面积800平米，租赁用途餐饮，租赁期限自2018年8月26日至2021年8月25日，年租金100000元。2019年5月20日，宏百顺与百顺商贸签订《补充场地租赁合同》，约定因百顺商贸急需用钱，找宏百顺海鲜城经理要4年租金，租赁期应延长到2022年8月25日止。同日，宏百顺向百顺商贸缴纳租金400000元。2019年10月21日，王元万向天津市第一中级人民法院提起诉讼，要求解除房屋租赁协议书、天津市西青区百顺商贸有限公司无条件离场并支付租金及违约金。天津市第一中级人民法院于2019年12月31日作出（2019）津01民初1007号民事判决书，判决：一、解除王元万与天津市西青区百顺商贸有限公司的租赁合同关系；二、天津市西青区百顺商贸有限公司自本判决生效之日起十五日内，将位于天津市西青区××镇××道××号××号××］的工业用地33109平方米及建筑面积21352.24平方米的房屋返还王元万；三、天津市西青区百顺商贸有限公司自本判决生效之日起十五日内支付王元万租金1331万元（计算至2019年10月19日）及违约金190万元。该判决已生效。王元万在该案诉讼过程中不主张次承租人即各商户腾房。该判决认定王元万与天津市西青区百顺商贸有限公司是不定期租赁法律关系。2020年1月1日，王元万与晶辉公司签订房屋租赁合同，将其名下位于天津市西青区××道××号的房屋出租给晶辉公司。庭审中，宏百顺主张被告2020年8月4日停止对涉案房屋的供电，2020年8月7日停止供水，造成营业损失23450元，断电后食品变质的损失20000元，租赁发电机发电的成本79200元，自行购买水的运费500元，共计123150元，并提供发电机租赁合同、租金票据、购买柴油票据、订菜单、水电费缴费凭证等证据予以证明。二被告对断电、断水的事实予以认可，但主张断电、断水原因是为了检修线路，减少损耗，因宏百顺不予配合故至今未通电、通水，对宏百顺的损失不予认可。二被告主张已通知宏百顺腾交涉案房屋，且宏百顺与百顺商贸约定的租金标准过低，宏百顺在租用涉案房屋的过程中存在私接电线的情况，并提供相关证据，宏百顺均不予认可。经现场勘验，宏百顺现仍在经营，其所占用的房屋与被告证据中提供的图纸显示一致，但宏百顺对被告主张的房屋面积不予认可，涉案房屋现仍为断电状态，由室外发电机供电。宏百顺主张的仓库位于涉案房屋的西北侧，为地下室中的三间房屋，内有大量杂物。晶辉公司主张宏百顺所指的仓库实为消防泵房，如宏百顺有证据证明房屋内物品归其所有，同意由宏百顺自行取走。本院认为，本案本诉部分的争议焦点为：一、原告是否对涉案房屋具有合法的占有及使用的权利；二、原告主张的营业损失的数额及是否应由二被告承担。关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，王元万与百顺商贸的租赁协议于2018年4月19日到期，此后双方未续签合同，但百顺商贸继续使用涉案房屋并转租经营，双方是不定期租赁法律关系。宏百顺长期租用涉案房屋，且与百顺商贸2018年8月22日签订租赁合同，王元万应当知道百顺商贸转租的情况，其未在六个月内提出异议，即使双方约定的租金标准较低，亦为双方意思自治，与王元万和百顺商贸签订的租赁协议无关，亦未对其双方签订租赁协议造成影响，故本院对王元万提出的宏百顺与百顺商贸签订的租赁合同无效的主张不予支持。宏百顺与百顺商贸2019年5月20日再次签订补充合同，而王元万于2019年10月21日向天津市第一中级人民法院提起诉讼，宏百顺签订租赁合同时，百顺商贸的租赁合同尚在有效期内，宏百顺无法预见王元万与百顺商贸会产生纠纷，且宏百顺已缴纳全部租金，故宏百顺与百顺商贸签订的租赁合同及补充合同均有效，宏百顺对涉案房屋具有合法的占有及使用的权利。二被告对涉案房屋停止供电、供水，侵犯了宏百顺的合法使用权，应予以恢复，故本院对宏百顺要求排除妨害，恢复供电、供水的诉讼请求予以支持。对宏百顺要求拆除仓库上锁的诉讼请求，因宏百顺提供的证据不足以证明其所指仓库在租赁范围内，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于争议焦点二，本案中，宏百顺对涉案房屋具有合法的占有及使用的权利，二被告断电给宏百顺造成的经济损失应由二被告承担。二被告主张宏百顺存在私接电线的情况，造成安全隐患，但提供的证据不足以证明其主张，且没有电力管理部门或消防部门的相关检查结果，故本院对二被告的主张不予支持。关于宏百顺的损失数额，其主张的营业损失23450元，断电后食品变质的损失20000元，证据不足，本院不予支持；宏百顺主张的发电机租赁费及柴油费提供了租赁合同及费用发票，本院支持自2020年8月5日至2020年8月31日的发电机租赁费40500元、柴油费28874元；宏百顺主张自行购买水的运费证据不足，本院不予支持。宏百顺自2020年9月1日开始的经济损失可另行解决。本案反诉部分的争议焦点为：一、宏百顺是否应将涉案房屋返还王元万；二、宏百顺是否应支付占有使用费。关于争议焦点一，宏百顺与百顺商贸签订租赁合同及补充合同时，百顺商贸的租赁合同尚在有效期内，王元万亦未提起诉讼，宏百顺无法预见王元万与百顺商贸会产生纠纷导致合同解除，且宏百顺已缴纳全部租金，故宏百顺与百顺商贸签订的租赁合同及补充合同均有效，宏百顺对涉案房屋具有合法的占有及使用的权利，其租赁期限至2022年8月25日止，故宏百顺在此期限届满前可继续使用涉案房屋，本院对王元万要求立即返还的诉讼请求不予支持。关于争议焦点二，因宏百顺对涉案房屋具有合法的占有及使用的权利，且租金已交至2022年8月25日，故在此期限内宏百顺无需支付占用费，本院对王元万的该项诉讼请求不予支持，王元万对其与百顺商贸租赁合同解除后的损失，可另行向百顺商贸主张。综上所述，本院对宏百顺的诉讼请求部分予以支持，对王元万的反诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告王元万、天津晶辉物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内排除妨害，恢复对原告天津市宏百顺海鲜城在天津市西青区××道××号内所使用房屋的供电、供水；二、被告王元万、天津晶辉物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿原告天津市宏百顺海鲜城2020年8月5日至2020年8月31日的经济损失69374元；三、驳回原告天津市宏百顺海鲜城其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王元万的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1381.5元，由原告天津市宏百顺海鲜城负担603.5元，由被告王元万、天津晶辉物业管理有限公司负担778元；反诉案件受理费8743元、保全费3020元，全部由反诉原告王元万负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 李 南二〇二〇年十一月二十日书记员 崔丽艳附相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。