江苏省镇江市京口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1102民初1720号 原告：镇江香江汇投资管理有限公司，统一社会信用代码91321102085012907W，住所地镇江市京口区学府路**香江世纪名城****。 法定代表人：吴树斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张明辉，江苏路韬律师事务所律师。 被告：吴菲，男，1986年6月生，汉族，住南京市玄武区。 委托诉讼代理人：张福录，江苏博事达律师事务所律师。 第三人：仇明威，男，1993年9月生，汉族，住江苏省灌云县。 原告镇江香江汇投资管理有限公司与被告吴菲、第三人仇明威房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，由审判员吴建平于2020年8月26日公开开庭进行了审理，原告镇江香江汇投资管理有限公司的委托诉讼代理人张明辉、被告吴菲的委托诉讼代理人张福录、第三人仇明威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告镇江香江汇投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金576625元及其利息（利息自2019年7月15日起至实际给付之日止，以576625元为基数，按银行同期同业间拆借利率计算）；2.由被告负担本案诉讼费、保全费、保险费。事实与理由：原告受业主委托对镇江市京口区学府路188号不夜街9幢1层的商铺进行招租和管理。2014年9月，原、被告签订租赁合同，由被告承租不夜街9幢1层除101之外的商铺，2015年10月15日，被告收到原告出具的《商户进场装修通知书》。按照合同约定和交易习惯，除首年租金外，以后各年度租金均应提前三个月缴纳，被告应于2019年7月15日前支付第五年度租金716625元，但被告至今仍拖欠第五年度租金中的576625元租金，原告多次主张未果。 被告吴菲辩称，其已将案涉房屋全部转租给第三人，并退出合同，原告对此知晓且同意，第三人已经直接向原告履行了第五年的部分合同，原告也直接向第三人要求缴纳租金，原告以自身行为表明其认可被告的转租行为，并且退出合同；因2020年初发生新冠××疫情，而疫情对经济的影响仍在持续，根据最高人民法院的指导意见，原告应当减免三个月租金，对后续的租金也应当按照公平原则适当减收；原告要求被告承担本案保险费没有依据，应予以驳回。 第三人仇明威辩称，新冠××疫情对租户经营影响较大，有租户直接不再承租致房租无法收回，请求原告适当减免租金。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告为证明其主张，提交以下证据： 1．（2019）苏1102民初6号民事判决书、《香江·不夜街租赁管理合同》，证明经法院审理查明，原告依法从涉案商铺所有权人处获得出租权，原、被告之间存在租赁合同关系，租期为五年，其中第五年的租赁期限为2019年10月15日至2020年10月14日，租金为716625元，付款时间为2019年7月15日。 2．保全责任险保函、保全费发票，证明原告因本案保全事项支付了保险费1800元。 3．2020年6月30日吴菲出具的《退租协议》，证明吴菲要求对9幢110室提前退租，但由于该房屋存在恢复及面积被其他商户占用的情况，原告没有同意。同时证明在原告提起本案诉讼后，吴菲仍然为承租人，双方之间的租赁合同对其仍具有约束力。 对原告提交的证据，被告质证认为：对证据1的真实性无异议，但该判决书并非被告履行，其对履行情况不知情，双方之间的合同权力义务已全部转让给第三人，其已退出合同关系；证据2与本案没有关联性，该笔费用并非必然发生的费用，法律也没有规定原告购买保险所支付的保险费由被告承担；对证据3的真实性不予认可，该《退租协议》并非被告本人签名，被告没有签署过《退租协议》。 被告为反驳原告主张，提交以下证据： 1．第三人与原告工作人员的聊天记录截屏，证明原告直接要求第三人履行合同，支付租金。 2．银行转账记录，证明第三人直接向原告缴纳了案涉合同的第五年租金140000元。 3．《商铺租赁权转让协议》，证明被告已将案涉合同的租赁权全部转让给了第三人，原告对此知晓并且直接向第三人主张了租金。 对被告提交的证据，原告质证认为：对证据1、证据2的真实性无异议，但对其证明目的不予认可，原告与第三人发生经济往来，只能表明原告同意被告将案涉商铺转租给第三人，并不能说明原告免除了被告支付租金的义务，根据合同相对性及被告出具的《退租协议》，原告仍有权依照合同向被告主张租金；对证据3的真实性无法确认。 第三人称，被告确实将案涉商铺转租给其，第五年租金已经支付了140000元。 对当事人提交的证据，本院经审查认为，原告提交的证据1中的判决书为法院作出的生效判决，《香江·不夜街租赁管理合同》系当事人产生房屋租赁合同纠纷的基础事实，被告对两份证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认并在卷佐证；证据2系原告在本案诉讼中因申请保全而支出的保全保险费用，证据来源合法，本院对其真实性予以确认；证据3原告无法证明确系被告出具，被告亦否认该份协议系其出具，本院对该份证据的真实性不予认定。被告提交的证据1、证据2，原告认可其真实性，本院对其真实性予以确认，但对待证事实的证明力综合全案证据予以认定;证据3系被告将案涉商铺转租第三人的协议，证据来源合法，与本案具有关联性并能起到证明案件事实的作用，本院予以认定，可作为本案定案依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年9月23日，原告镇江香江汇投资管理有限公司与被告吴菲签订《香江·不夜街租赁管理合同》一份，合同第一条租赁商铺位置及经营范围：被告在不夜街内承租经营商铺的位置为镇江市京口区学府路188号不夜街商业9#栋第一层除101下外商铺，合计22间，该商铺建筑面积约785平方米。1.被告在该商铺经营商品范围为汽车服务相关业务。2.根据不夜街的发展需要，原告在不影响被告正常经营的情况下有权调整不夜街的整体经营布局，并及时通知被告，被告必须在规定时间内作出相应的调整。第二条租赁期限：1.被告的租赁周期为五年，租赁起始日为不夜街通过验收交付之日起算（即2015年7月1日至2020年6月30日止），如遇交付提前或延迟，则租赁期限作相应调整。2.本合同签订后，被告不按期进场装修、未按期缴纳租金的，原告有权解除合同，收回商铺，收取的合同保证金等各项款项均不予退还。3.租赁期满前三个月被告决定是否续租，在同等条件下，被告享有该商铺的优先续租权。4.合同解除或终止后，被告商铺内的装修无偿归原告所有。第三条租金支付标准及方式：1.商铺租金标准：第一年650000元，免租金额487500元（9个月），实收租金162500元，第二年650000元，免租金额162500元（3个月），实收租金487500元，第三年650000元，第四年682500元，第五年716625元。2.租金支付时间及方式：在原告确定不夜街正式开业之日起前两个月，开业日期暂定2015年7月1日（具体开业时间以原告递送的书面通知为准），被告向原告缴纳首年租金，即162500元。以后各年度租金均应在该年度租赁周期前三个月向原告缴纳。3.被告签订本合同时须缴纳一次性保证金162500元。第六条甲、乙双方的权利义务：二、乙方的权利义务：7.在租赁期内，被告不得擅自改变用途、转让、转租或分割转让转租。如需将物业承租权转让给第三人或与第三人互换物业使用时，必须取得原告的书面同意。 2015年10月15日，原告向被告出具《商户进场装修通知书》，通知被告于该日进行装修，并计算商铺的租赁起始日。被告在收到上述通知书后进场装修，并进行经营。2019年1月2日，原告曾因被告欠付第四年度租金将其诉至本院，要求被告支付2018年10月15日至2019年10月14日租金543500元及利息。本院经审理作出判决：被告吴菲于本判决生效后十日内支付原告镇江香江汇投资管理有限公司2018年10月15日至2019年10月14日租金543500元及违约金（违约金以543500元为基数，按同期银行贷款利率计算，自2018年7月16日起计算至实际给付之日止）。庭审中，原告与第三人均称，上述判决生效后，被告与第三人共同履行了上述判决确定的还款义务。 2019年7月20日，被告与第三人签订《商铺租赁权转让协议》，约定被告经征得原告同意，被告自愿将其与原告签订的《香江·不夜街租赁管理合同》中享有的全部权利义务一并无偿转让给第三人，被告退出，由第三人继续承租此商铺；本协议签订后，第三人即享有并承担原租赁合同中约定的承租方的一切权利及义务，原告方会直接和第三人联系，第三人直接向原告支付租金并缴纳相关水、电、煤气等费用。因此商铺所产生的一切法律纠纷均由原告和第三人自行解决，与被告无关，被告方不承担任何责任。 另查明，第三人于2019年10月20日、11月1日分四笔共向原告转账支付第五年的部分租金140000元。2020年4月，原告工作人员曾通过微信向第三人催收租金。故，原、被告签订的《香江·不夜街租赁管理合同》中第五年租期中尚欠付的（自2019年10月15日至2020年10月14日）租金为576625元。 原告于2020年5月27日以吴菲为被告向本院提起诉讼并申请财产保全，因此支出诉讼保全保险费1800元。审理中，被告向本院提出追加第三人参加诉讼的申请，经本院通知后，第三人到庭参加诉讼。 本院认为，原告与被告签订的租赁管理协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法、有效合同，各方均应全面履行合同义务。原告已将商铺交付被告使用至第五年，被告应按约于2019年7月15日前缴纳2019年10月15日至2020年10月14日的租金716625元。被告辩称经原告同意，其已将租赁合同中享有的全部权利义务一并无偿转让给第三人，其已退出租赁关系，由第三人继续承租上述商铺。虽事实上被告与第三人签订商铺转让协议达成商铺转租合意，并已将上述商铺交由第三人承租，但被告并未提供相应证据证明转租行为已免除了其合同义务，故被告仍需按照与原告签订的协议按期给付租金。作为次承租人的第三人已代为支付了第五年的部分租金140000元，且在审理中对其实际租赁商铺且尚未交纳剩余租金的事实并无异议，为减少诉累，对于尚欠的租金576625元，本院确定被告与第三人共同承担还款责任；被告、第三人履行完毕后双方可就《商铺租赁权转让协议》的约定进行结算。对于被告、第三人辩称商铺经营受新冠××疫情影响较大，要求给予房租减免的请求，本院认为，因原、被告在协议中明确约定提前三个月缴纳下一年度租金，被告应于2019年7月15日给付第五年租金，但至今仍欠付租金，此种违反双方合同约定的行为远发生于新冠××疫情爆发前，不应给予鼓励，故对其要求因新冠××疫情给予租金减免的请求，本院不予支持。考虑到原、被告在合同中并未约定逾期支付租金的违约金计算方式，本院酌定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计收自2019年7月16日起至实际给付之日止的利息作为违约损失赔偿。原告要求被告承担诉讼保全保险费属原告追索债权的合理支出，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 被告吴菲、第三人仇明威于本判决发生法律效力之日起十日内向原告镇江香江汇投资管理有限公司支付租金576625元及利息损失（以该欠款为基数，自2019年7月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4783元（已减半），保全费3520元，保全保险费1800元，共计10103元，由被告吴菲负担3303元，第三人仇明威负担6800元（此款已由原告垫付，同意本院不再退还，由被告、第三人于本判决生效之日起十日内一并直接给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号11×××61）。 审 判 员 吴建平 二〇二〇年十月十五日 法官助理 钱立成 书 记 员 任 萍 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。