江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0381民初640号原告：姚友权，男，1953年9月8日出生，汉族，住新沂市。原告：姚远，女，1982年10月24日出生，汉族，住新沂市。原告姚远的委托诉讼代理人：王万垒(系原告姚远的丈夫),住新沂市。原告：王秀珍，女，1930年1月26日出生，住新沂市。原告姚友权、姚远、王秀珍共同委托诉讼代理人：尹建军，江苏苏沂律师事务所律师。被告：毛广迎，男，1982年7月26日出生，汉族，住新沂市。被告：焦秀梅，女，1983年10月12日出生，汉族，住新沂市。被告毛广迎、焦秀梅共同委托诉讼代理人：王言山，江苏内方律师事务所律师。第三人：林威，男，1968年11月29日出生，汉族，住新沂市。原告姚友权、姚远、王秀珍与被告毛广迎、焦秀梅，第三人林威房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序于2020年4月23日公开开庭进行了审理，后转为适用普通程序于2020年7月24日公开开庭审理。原告姚远及其委托代理人王万垒，三原告共同委托诉讼代理人尹建军，被告毛广迎、焦秀梅及其共同委托诉讼代理人王言山到庭参加诉讼，第三人林威经传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚友权、姚远、王秀珍向本院提出诉讼请求：1.依法解除姚友权、李萍与毛广迎、焦秀梅于2010年12月14日签订的房屋买卖协议书；2.依法判令毛广迎、焦秀梅返还姚友权、姚远、王秀珍购房款17.6万元；3.依法判令毛广迎、焦秀梅赔偿姚友权、姚远、王秀珍房屋溢价损失30万元、装修损失3万元，合计33万元；4.案件受理费由毛广迎、焦秀梅负担。事实和理由：毛广迎、焦秀梅系夫妻关系。姚友权、李萍亦系夫妻关系，李萍不幸因病于2016年11月6日去世，姚远系姚友权、李萍之女，王秀珍系李萍之母。2010年12月14日，姚友权、李萍(乙方)经人介绍，与毛广迎、焦秀梅(甲方)签订《协议书》一份，约定毛广迎、焦秀梅将其所有的新沂市北沟街道三山路温馨家园11号楼4单元302室房屋及车库（以下简称涉案房屋）卖给姚友权、李萍，房屋总价款为17.6万元。2010年12月18日，姚友权、李萍付给毛广迎、焦秀梅购房款17.6万元。协议签订后一周左右，毛广迎、焦秀梅将涉案房屋交付给姚友权、李萍。双方在《协议书》中约定：“经甲、乙双方协商，甲方将经济适用房11号楼4单元302室房屋产权转让给乙方，购房款由乙方自行支付，甲方负责协助乙方办理一切房屋产权登记及过户手续，双方不得违约、反悔，特立此协议。双方如有一方违约，付给对方违约金二万元整。”上述房屋交付后，买方曾多次要求毛广迎、焦秀梅协助办理产权过户登记手续，但是毛广迎、焦秀梅以种种理由推脱，至今未予办理。姚友权、姚远、王秀珍认为，双方虽签订房屋买卖协议，由于毛广迎、焦秀梅违约，导致姚友权、姚远、王秀珍无法办理涉案房屋的产权过户登记手续，无法取得涉案房屋的所有权。同时，如解除协议，姚友权、姚远、王秀珍应向毛广迎、焦秀梅承担返还涉案房屋的义务，姚友权、姚远、王秀珍失去了涉案房屋的使用权，因房屋价格上涨等因素，买方当初的购房款已不足以购买同类房屋，更无法购买同类地段的商品房，此房屋溢价损失和装修损失系由毛广迎、焦秀梅造成，毛广迎、焦秀梅应予赔偿。诉讼中，姚友权、姚远、王秀珍申请将第3项诉讼请求变更为依法判令毛广迎、焦秀梅赔偿姚友权、姚远、王秀珍房屋溢价损失26.9万元。毛广迎、焦秀梅辩称，姚友权、姚远、王秀珍的诉讼请求因缺乏充分的事实或法律依据不成立，不应得到支持。具体如下：1.三原告主张解除涉案合同，并要求毛广迎、焦秀梅返还购房款176000元依法不应得到支持。理由是，《合同法》第九十四条规定合同解除的条件和情形是不可抗力或一方违约致使合同目的不能实现。此次纠纷中，毛广迎、焦秀梅无任何违约、隐瞒、虚构事实、捏造事实等行为。事实是，2006年9月20日，林威的母亲林培宏出面以林威的名义将涉案房屋卖给毛广迎、焦秀梅夫妻，林培宏称林威在外地回不来，林培宏代林威签字即可，故林培宏以林威的名义与毛广迎、焦秀梅签订了《买卖协议》。2010年12月14日，毛广迎、焦秀梅将已装修好用于结婚所用的涉案房屋卖给姚友权、李萍夫妻，房价为17.5万元。毛广迎、焦秀梅在买卖涉案房屋时一再提醒姚友权、李萍夫妇涉案房屋为经济适用房，与一般商品房不同，国家有政策，只能使用，过户受限制，待过户条件成就，毛广迎、焦秀梅会协助买方办理过户登记。毛广迎、焦秀梅将一切手续交付买方后，也告知买方，无论以后房价涨跌，一概与卖方无关。买方居住近十年后，2018年政策允许涉案房屋过户，此时涉案房屋已转卖给其他人。姚友权、姚远多次找到毛广迎、焦秀梅协助办理过户，毛广迎、焦秀梅每次都第一时间协助，并无推诿，最后因林威与姚友权、姚远意见不一，导致无法过户。2.三原告主张赔偿损失33万元无事实和法律依据。首先，涉案房屋是毛广迎、焦秀梅结婚时装修好的，买方拎包可住，故三原告主张的装修损失无依据。其次，房屋溢价是因2018年政策改变，允许经济适用房上市交易后才产生的。双方买卖涉案房屋时，如涉案房屋可以交易，双方约定的房屋买卖价格是远远不够的，故该损失与毛广迎、焦秀梅无关。3.本案诉讼的原告主体、被告主体均不适格。4.涉案房屋是经济适用房，评估机构认定的价值应扣除政府优惠价及土地出让金。5.涉案房屋由买方使用十年，应返还十年的房屋租金8.4万元（按每月700元计算），买方明知涉案房屋是经济适用房不能过户，损失应自担。林威述称，涉案房屋是林威的房屋，涉案房屋是林威向新沂市经济适用房发展中心申请的，但未付过房款，不清楚房款是何人支付，且无人告知林威交房一事。直至毛广迎夫妻、王万垒夫妻、薄元鹏夫妻找到林威过户，林威才知道涉案房屋已被卖。林培宏是林威的母亲，林培宏从未告知其涉案房屋转让事宜。本案经审理认定情况如下：姚友权、李萍系夫妻关系，李萍系王秀珍之女，姚远系姚友权、李萍之女，李萍于2016年11月病故。姚远、王万垒系夫妻关系，毛广迎、焦秀梅系夫妻关系，林培宏、林威系母子关系。涉案房屋系林威准备申请材料、由其母亲林培宏经手申购的经济适用房。2006年9月20日，新沂市经济适用住房发展中心（甲方）与林威（乙方）签订《新沂市经济适用住房买卖合同》一份。该合同的主要内容为：涉案房屋总价为67185元，乙方在2006年8月28日前预付购房订金4万元，签订合同时应付至房屋总价的50%，余款在签订合同30日内付清。甲方在2006年12月31日前将所购房屋交付给乙方使用。合同下方甲方处是新沂市经济适用住房发展中心的印章，乙方处的“林威”系林培宏代签，毛广迎同在乙方处签名。涉案房屋购房款67185元均系毛广迎交纳。三原告当庭提交的上述《新沂市经济适用住房买卖合同》与房产部门备案的《新沂市经济适用住房买卖合同》不一致之处在于原告持有的合同上乙方处毛广迎的名字被划掉，备案合同上的乙方处毛广迎的名字未被划掉。同日，林威、林培宏（甲方）与毛广迎（乙方）签订《协议书》一份，该协议书载明：“经甲、乙双方协商，甲方将经济适用房11号楼4单元302室房屋产权转让给乙方，购房款由乙方自行支付，甲方负责协助乙方办理一切房屋产权登记及过户手续，双方不得违约、反悔。特立此协议。（双方如有一方违约，付给对方违约金二万元整）本协议自签订之日起生效。”协议下方甲方处的“林威林培宏”均系林培宏所签，乙方处系毛广迎的签名。毛广迎取得房屋后对房屋进行装修并占有、使用。2010年12月14日，毛广迎、焦秀梅（甲方）与姚友权、李萍（乙方）签订《协议书》一份，该协议书载明：“经甲、乙双方协商，甲方将经济适用房11号楼4单元302室房屋产权转让给乙方，购房款由乙方自行支付，甲方负责协助乙方办理一切房屋产权登记及过户手续，双方不得违约、反悔。特立此协议。（双方如有一方违约，付给对方违约金二万元整）本协议自签订之日起生效。”协议下方甲方处系毛广迎、焦秀梅的签名，乙方处系姚友权、李萍的签名。2010年12月18日，毛广迎、焦秀梅向姚友权、李萍出具176000元购房款收据。2014年10月6日，姚友权、李萍（甲方）与王万垒、姚远（乙方）签订《协议书》一份，该协议书载明：“经甲、乙双方协商，甲方将经济适用房11号楼4单元302室房屋产权转让给乙方，购房款由乙方自行支付，甲方负责协助乙方办理一切房屋产权登记及过户手续，双方不得违约、反悔。特立此协议。（双方如有一方违约，付给对方违约金二万元整）本协议自签订之日起生效。”协议下方甲方处是姚友权、李萍的签名，乙方处是王万垒、姚远的签名。姚友权、姚远、王秀珍、王万垒表示此次转让涉案房屋约定价款为26万元。2018年7月19日，王万垒、姚远（甲方）与薄元鹏、张倩桃（乙方）、新沂儒合房地产营销策划有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同书》一份，该合同的主要内容为甲方将涉案房屋以32.3万元的价格卖给乙方，甲乙双方承诺产证下来后到相关产权登记部门办理房产所有权转移手续。合同下方甲方处是姚远、王万垒的签名、捺印，乙方处是薄元鹏、张倩桃的签名、捺印。后因涉案房屋无法办理过户，薄元鹏、张倩桃向本院起诉要求解除合同、返还购房款及赔偿损失。经本院组织调解，双方达成如下调解协议，一、薄元鹏、张倩桃与王万垒、姚远同意解除双方于2018年7月19日签订的购买位于新沂市房产（含车库）的《房屋买卖合同书》；二、王万垒、姚远于2019年12月31日前退还薄元鹏、张倩桃购房款32.3万元并赔偿薄元鹏、张倩桃因装修及诉讼造成的损失2.4万元；其他诉讼请求薄元鹏、张倩桃自愿放弃；三、薄元鹏、张倩桃收到王万垒、姚远退还的上述全部购房款及损失赔偿款后7日内，将位于新沂市房产（含车库）交付给王万垒、姚远；四、案件受理费6896元，减半收取计3448元，保全费2420元，合计5868元，由薄元鹏、张倩桃负担。本院作出（2019）苏0381民初10055号民事调解书予以确认。姚友权、姚远、王秀珍、王万垒当庭表示，2014年10月6日签订的《协议书》已解除，购房款26万元已返还王万垒、姚远，因姚远是姚友权的独生女儿，双方无争议，就房屋涨价造成的损失由姚友权、姚远、王秀珍依据2010年12月14日签订的《协议书》通过本案诉讼向毛广迎、焦秀梅主张。毛广迎当庭陈述，其与林培宏达成的协议实为借名购房，购买涉案房屋的全部款项均系毛广迎支付，并另支付林培宏5000元，林培宏称林威在外地回不来，其有权处理此事。在本案审理过程中，根据姚友权、姚远、王秀珍的申请，本院委托江苏旺达房地产评估咨询有限公司对涉案房屋价值进行评估，评估公司于2020年5月28日作出苏旺房估（2020司字第5-04号房地产估价报告，认定涉案房屋在价值时点2020年5月20日的市场价值为44.5万元。姚友权、姚远、王秀珍为此支出评估费5500元。诉讼中，根据姚友权、姚远、王秀珍的申请，本院作出（2020）苏0381民初640号民事裁定：查封毛广迎所有的位于新沂市北沟街道市房产（保全价值40万元），查封期限为三年。姚友权、姚远、王秀珍为此支付保全费2520元。本院认为，根据审理查明的事实可以认定涉案房屋实为毛广迎以林威之名向新沂市经济适用住房发展中心申购，且毛广迎、焦秀梅夫妻将涉案房屋转让给姚友权、李萍时未满上市交易年限，因涉案房屋系具有社会保障性，故本院认定姚友权、李萍与毛广迎、焦秀梅于2010年12月14日签订的涉案房屋买卖协议无效。本案中，姚友权、姚远、王秀珍主张其与毛广迎、焦秀梅订立的合同为有效合同，继而认为毛广迎、焦秀梅违约要求解除该合同，并要求毛广迎、焦秀梅承担返还购房款、支付溢价损失等责任；但如上所述，该合同应为无效合同。据此，本院向姚友权、姚远、王秀珍释明，其与毛广迎、焦秀梅订立的合同为无效合同，其可在合同无效的基础上主张权利。姚友权、姚远、王秀珍接受本院的释明意见，并同意在合同无效的基础上主张权利；同时，毛广迎、焦秀梅经本院释明主张返还涉案房屋屋并支付占有房屋期间的租金。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，毛广迎、焦秀梅应向姚友权、姚远、王秀珍返还购房款，姚友权、姚远、王秀珍应向毛广迎、焦秀梅返还涉案房屋。因涉案房屋的价值已经发生了较大变化，本院综合双方当事人的过错程度、损失情况、受让人所获利益等因素认定，毛广迎、焦秀梅应承担涉案房屋溢价60%的赔偿责任，即16.14万元[（44.5万元-17.6万元）×60%]。关于毛广迎、焦秀梅主张的房屋占用期间的租金，因姚友权、姚远、王秀珍在本案中并未主张房款的资金占用费，两者可相互抵销，故本院不予支持。综上，姚友权、姚远、王秀珍的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定判决如下：一、姚友权、李萍与毛广迎、焦秀梅于2010年12月14日就新沂市北沟街道三山路温馨家园11号楼4单元302室房屋及车库签订的《协议书》无效；二、毛广迎、焦秀梅于本判决生效后十日内返还姚友权、姚远、王秀珍购房款17.6万元；三、毛广迎、焦秀梅于本判决生效后十日内向姚友权、姚远、王秀珍支付房屋溢价损失16.14万元；四、姚友权、姚远、王秀珍于本判决生效后十日内向毛广迎、焦秀梅返还新沂市北沟街道三山路温馨家园11号楼4单元302室房屋及车库；五、驳回姚友权、姚远、王秀珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7975元，保全费2520元，评估费5500元，计15995元，由姚友权、姚远、王秀珍负担4127元，由毛广迎、焦秀梅负担11868元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  马会婷人民陪审员  张 丽人民陪审员  李思远二〇二〇年八月十八日书 记 员  张旖桐