辽宁省锦州市古塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0702民初904号原告：齐鸣，男，1989年6月17日出生，汉族，住锦州市太和区。原告：李欣格，女，1989年1月18日出生，朝鲜族，住锦州市太和区。二原告共同委托诉讼代理人：刘鹏，辽宁戎达律师事务所律师。被告：张建飞，男，1978年7月17日出生，满族，住锦州市太和区。被告：金娜，女，1977年12月11日出生，汉族，住锦州市太和区。被告：王泓力，男，1970年10月20日出生，汉族，住锦州市凌河区。被告：赵辉，女，1968年3月22日出生，满族，住锦州市凌河区。四被告共同委托诉讼代理人：刘彬，辽宁名崛律师事务所律师。第三人：锦州德溢源食品有限公司，住所地锦州市。法定代表人：张建飞，该公司经理。委托诉讼代理人：刘彬，辽宁名崛律师事务所律师。原告齐鸣、李欣格诉被告张建飞、金娜、王泓力、赵辉，第三人锦州德溢源食品有限公司合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告齐鸣、李欣格共同委托诉讼代理人刘鹏，被告王泓力、张建飞，被告张建飞、金娜、王泓力、赵辉共同委托诉讼代理人刘彬，第三人锦州德溢源食品有限公司委托诉讼代理人刘彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告齐鸣、李欣格向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告支付剩余转让价款人民币870万元、计算至2020年6月15日的违约金329万元；第三人锦州德溢源食品有限公司在银行借款范围内承担给付责任；2、以870万元为本金，日千分之五为利率计算2020年6月16日截至到四被告实际给付之日止的利息；3、要求四被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：二原告系夫妻关系。2019年12月31日，原告与被告签订了有关房产（古塔区）及苏荷酒吧、纯K、商K的整体转让协议，协议明确约定打包转让价款为人民币1150万元整，并约定签订合同之日起三日内先支付给原告500万元首付款，余款2020年4月30日前付清。合同签订以后四被告未按约定足额支付首付款，仅陆续支付了人民币280万元。后原告与被告商定，原告先配合被告办理三处房产的过户手续，由被告以锦州德溢源食品有限公司名义到锦州农商银行进行贷款，等贷款到账后，被告再支付原告全额的剩余款项。后因疫情原因严重影响，原告一直没有对被告催款，不仅配合被告办理过户房产并应被告的请求先行办理了苏荷酒吧、纯K、商K的交接手续（2020年3月31日），并允许被告提前进场进行装修。现据原告了解，被告的贷款已经审批通过了，并且锦州农商银行已经部分放款了，但被告仍然拖延支付原告剩余价款，导致原告生活十分困难，经营的酒店均面临着破产的边缘，经过原告与被告多次协商没有结果，故原告向贵院提起诉讼，请求贵院保护原告的合法权益。被告张建飞、金娜、王泓力、赵辉辩称：本案与金娜、赵辉没有任何关联性，根据原、被告双方签订的转让协议书，协议的相对方为齐鸣、李欣格，王泓力、张建飞，金娜、赵辉不应该作为本案的被告。原、被告双方于2019年12月31日签订了转让协议书，协议约定：原告将锦州苏荷文化有限公司全部股权，包括苏荷酒吧的经营权、商K的经营权、纯K的经营权，以及上述经营有关的一切设施、设备、配套物品、剩余租金、押金等相关权益，其整体营业面积5500多平方米，地址锦州市古塔区上海路三段**；坐落于锦州市古塔区并转让给答辩人张建飞、王泓力。同时约定原告对转让的标的承担瑕疵担保责任、保证经营中的租赁房屋的租期均延期到2030年，转让含一年的租金（到2020年12月31日）。签订协议后答辩人得知原告所转让的营业面积远远低于5500平方米、原告租赁的部分房屋被法院查封、转让的不动产土地被查封、其他租赁的房屋也没有延期租赁到2030年、隐瞒尚有90多万的储值卡未服务。经答辩人与原告多次协商，原告又口头许诺帮助答辩人进行贷款，贷款金额为800万-1000万，贷款利率为七厘，同意在待其解决完全部问题后，答辩人将相关款项给付原告，让答辩人继续装修。但截止到2020年6月22日，原告仅仅将转让的不动产转到答辩人名下，其他均未按照协议书的约定办理，且口头许诺事项也并未办理，因此本案违约方并非被告，而完全是由原告违约造成今天的结果。根据《合同法》第94条第四款、第97条的规定，现被告当庭提起反诉。反诉请求：1、请求依法判令解除双方签订的转让协议书；2、请求依法判令被反诉人返还反诉人投资款4656158.95元并赔偿反诉人损失56163.34元（按银行同期贷款利率计算，自2020年1月23日至2020年7月15日，利率为4.15%），款项合计4812322.29元。第三人锦州德溢源食品有限公司述称：锦州德溢源食品有限公司与本案没有任何关联性，不应该作为本案的当事人参加诉讼。经审理查明：二原告为夫妻关系，被告张建飞与金娜、王泓力与赵辉分别为夫妻关系。2019年12月30日，二原告与被告张建飞、王泓力经协商一致，签订了关于古塔区房屋的转让协议书。2019年12月31日，二原告与被告张建飞、王泓力经再次协商，以原告作为甲方，被告王泓力、张建飞作为乙方，签订了有关苏荷酒吧及相关不动产的转让协议书。协议约定：一、转让标的：1、锦州苏荷文化有限公司全部股权，包括苏荷酒吧的经营权、商K的经营权、纯K的经营权，以及上述经营有关的一切设施、设备、配套物品、剩余租金、押金等相关权益，其整个经营面积5500多平方米，地址：锦州市古塔区上海路三段12-12、13、14、15、1，地址：锦州市古塔区上海路三段**2.98平方米；（2）古塔区上海路三段12-26，建筑面积667.28平方米；（3）古塔区上海路三段12-27号，建筑面积1132.51平方米；合计2042.77平方米。二、转让价款：上述标的整体打包转让全部价款（含税及过户费用）为人民币壹仟壹佰伍拾万元整（11，500，000.00元）。三、价款支付方式：于签订合同之日起三日内，乙方先支付首付转让款人民币伍佰万元（5,000,000.00元）；以后每月陆续支付给甲方转让款，截止到2020年4月30日之前应付清全部转让款。四、1、甲方有权要求乙方按时支付转让价款；2、甲方承诺该转让标的是真实有效的，甲方具有完全的处置权并对此承担瑕疵担保责任；3、甲方保证配合乙方将经营中的租赁房屋的租期均延至2030年；4、甲方收到首付转让款伍佰万元后，五日内甲、乙双方办理交接手续并配合乙方办理股权变更登记手续，甲方将经营管理权、运营权等均交付给乙方，乙方可以进行重新整改、整修及运营管理，从办理交接之日起有关锦州苏荷文化有限公司的所有权益、债权债务均归乙方所有，与甲方无关；但办理交接之前的债权债务由甲方承担，与乙方无关；与此同时，甲方将转让标的中的三处不动产变更到乙方名下，但在甲方未收到全部转让价款之前，该不动产的所有权仍归甲方所有。5、乙方应按照本协议的约定支付相应的价款，若乙方延期支付转让价款，则逾期每日按照未支付金额的千分之五承担利息……。协议签订后，被告张建飞、王泓力向二原告支付了280万元转让款，余款至今未予支付。原告收到被告给付的280万元转让款后，协助被告办理了古塔区房屋的产权变更登记手续，四被告于2020年1月16日取得以上三处房屋的不动产权证书。2020年5月31日，被告张建飞任法定代表人的第三人锦州德溢源食品有限公司与锦州农村商业银行股份有限公司铁北支行签订借款合同，合同约定锦州德溢源食品有限公司向该银行借款800万元，由锦州市创实投融资担保有限公司为该笔借款进行保证担保，双方签订了保证合同。同日，锦州市创实投融资担保有限公司与锦州德溢源食品有限公司及本案四被告签订不动产抵押反担保合同，约定四被告用登记在其名下的坐落于古塔区房屋进行抵押，作为锦州市创实投融资担保有限公司为锦州德溢源食品有限公司借款保证的反担保，并在不动产登记中心办理了抵押登记。现该笔贷款已经发放。2020年4月1日起，被告张建飞、王泓力开始进入原苏荷酒吧、纯K、商K的经营场地进行装修。期间发现原告转让给被告的原苏荷酒吧、商K、纯K的经营场所面积不足5500平方米，原告租赁的经营房屋有被法院查封的情况、其他租赁的房屋也没有租赁到2030年，尚有约90万元的储值卡未服务。之后，双方又对转让问题进行了几次协商，但未能达成一致意见。本案在审理过程中，被告张建飞、王泓力曾向法院提起反诉，但未缴纳反诉费用。本院所确认的上述事实，有原告提交的转让协议书两份、古塔区房屋不动产权证书复印件、过户缴税材料复印件、锦州苏荷文化娱乐有限公司营业执照复印件及双方当事人陈述笔录等证明材料在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和本院的审查，可以采信。本院认为：二原告与被告张建飞、王泓力之间签订的有关古塔区房屋及苏荷酒吧、纯K、商K的经营权转让协议书是双方在协商一致的基础上自愿订立，为合同双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的效力性强制规定，为合法有效合同，合同双方均应按约定承担责任、履行义务。本案中二原告依约将转让的标的物古塔区房屋不动产权更名至四被告名下，并在2020年4月1日将转让给被告的经营场地交给被告装修，已经履行了合同约定的主要义务。对于被告提出原告转让的营业面积低于5500平方米、租赁的部分营业用房被法院查封、转让的不动产土地被查封、其他租赁的房屋也没有延期租赁到2030年、尚有90多万的储值卡未服务等情况，应具体评判如下：1、因双方签订的转让协议为整体打包转让，经营场地面积不是决定合同签订的主要款项，实际经营面积应以双方签订协议时认定的实物标的为准。2、转让的不动产土地被查封，被告在办理不动产登记时应该知晓；租赁的房屋有法院查封的情况和租赁房屋租期未签订到2030年问题，是否影响被告今后的运营，现有证据无法确定。3、储值卡未服务问题，协议书已经明确约定原告经营期间的债务由原告承担，此节与被告无关。被告提出的以上内容均属于转让标的可能出现的瑕疵，但均不构成影响本案合同履行的理由。在原告作为出让方履行了主要合同义务后，被告作为受让人应按照约定及时足额给付转让款，拖欠不付属违约行为，应承担违约的民事责任。故对原告要求被告给付剩余转让款的诉讼请求，本院应予支持。关于原告要求被告支付违约金问题，因双方约定于签订合同之日起三日内，被告王泓力、张建飞向二原告支付首付转让款人民币伍佰万元，到2020年4月30日之前付清全部转让款，现被告未按约履行属违约行为，应向二原告支付违约金。虽双方约定了逾期每日按照未支付金额的千分之五承担利息的违约条款，但考虑本案履行期间新冠疫情的影响、本案双方曾多次协商的实情及原告的损失和履行中原告可能存在的瑕疵，该约定的违约金过高，根据合同法及其司法解释的规定，酌定由被告自2020年5月1日起按照银行贷款利率的1.3倍承担违约金。对于被告金娜、赵辉提出的不应承担责任的主张，因二人分别与被告张建飞、王泓力为夫妻关系，且二人已登记为受让房屋的权利人，故应与被告张建飞、王泓力共同承担责任。对于原告要求第三人锦州德溢源食品有限公司承担给付责任一节，虽然第三人利用原告更名给被告的房屋设定抵押取得了银行贷款，与原告主张的权利存在一定关联，但因第三人并非本案合同签订的一方，故要求其承担给付责任违反合同相对性原则，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张建飞、金娜、王泓力、赵辉于本判决生效后10日内给付原告齐鸣、李欣格转让款870万元及逾期付款的违约金（违约金以870万元为计算基数，起止日期自2020年5月1日起至判决款项付清之日，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；二、驳回原告齐鸣、李欣格其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93740元，由被告张建飞、金娜、王泓力、赵辉负担74527元，由原告齐鸣、李欣格负担19213元；保全费5000元，由被告张建飞、金娜、王泓力、赵辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长 姜 伟人民陪审员 范 敏人民陪审员 苏成国二〇二〇年十月十四日书 记 员 赵婉君