淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初2739号原告（反诉被告）：淮安市乾成酒店管理有限公司，住所地江苏省淮安市清江浦区淮海北路**，统一社会信用代码913208023235374867。法定代表人：陈兵，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：金伟，北京盈科（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖秀兰，北京盈科（淮安）律师事务所律师。被告（反诉原告）：董守军，男，汉族，1975年9月20日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：赵海松，江苏安淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊成彦，江苏安淮律师事务所律师。原告淮安市乾成酒店管理有限公司（以下简称：乾成酒店）与被告董守军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月16日公开开庭进行审理。被告董守军在案件审理中提起反诉并申请鉴定，本案依法转为普通程序并组成合议庭于2020年11月5日再次公开开庭进行审理。原告乾成酒店法定代表人陈兵及其委托诉讼代理人金伟、赖秀兰，被告董守军及其委托诉讼代理人樊成彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乾成酒店向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告《合作协议》于2020年5月20日解除；2、被告返还承租的位于淮安市淮海北路70号（南苏字第3383号座落）军分区招待所（昆仑饭店）主楼北侧一至二层房屋；3、被告支付所欠租金93333.33元，并按日千分之三标准承担逾期付款违约责任；4、被告支付房屋占有使用费，房屋占有使用费自2020年5月20日起至被告实际归还房屋时止按2000元/天计算；5、被告按6个月租金标准承担违约损害赔偿责任120000元；6、判令被告承担本案诉讼费用；7、被告支付未按时支付保证金而所致违约金2880元。事实和理由：2018年10月1日，原、被告签订《合作协议》，约定原告将位于淮安市淮海北路70号军分区招待所（昆仑饭店）主楼北侧一至二层房屋，以有偿方式提供给被告经营酒店使用，被告每月向原告付清上个月营业额的10%作为原告收益，逾期不付，原告从被告缴纳的履约保证金中扣除，逾期30日不付，视为不履行本协议义务，原告有权解除与被告的合作协议，逾期返还房屋的，被告向原告支付2000元/天房屋占用费等费用。被告依约履行至2020年2月5日后未按约支付租金，截止2020年5月20日，被告共欠付租金93333.33元。为维护原告合法权益，请求法庭依法支持诉请。被告董守军答辩称：原告诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回。原告在履行合同过程中存在违约行为，阻碍被告正常经营，想提前解除涉案合同。在（2019）苏0812民初7279号案件中，原告就以被告未按时缴纳租金为由起诉至法院要求解除合同，被法院驳回其诉请。2020年1月，应主管部门要求，被告需要对昆仑饭店内的设施进行改造，否则无法经营，但是遭到了原告的阻挠，被告因此多次报警，被告至今因为装修问题仍无法经营。原告的行为导致被告无法经营。为此，被告于2020年5月9日向原告发出解除合同通知函，解除双方合同。反诉原告董守军提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《合作协议》于2020年5月10日解除；2、反诉被告赔偿损失暂计20万元（具体金额待司法鉴定后明确）；3、确认《合作协议》第十一条第二款是无效条款；4、反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年10月1日，原、被告就经营昆仑饭店签订《合作协议》一份，合同签订后，反诉原告按约履行各项义务，反诉被告存在诸多违约行为。应主管部门要求，被告需要对昆仑饭店内的设施进行改造，否则无法经营，但是遭到了原告的阻挠，被告因此多次报警，被告至今因为装修问题仍无法经营。因此，被告于2020年5月9日向原告发出解除合同通知函，解除双方合同。反诉被告乾成酒店答辩称：反诉原告存在诸多违约行为。自2020年2月5日起，反诉原告一直拒付租金、保证金并擅自从酒店搬离物品，其行为已经构成违约。请求法庭依法驳回其反诉请求。根据双方当事人举证、质证和陈述，本院对下列事实予以确认：2018年10月1日，乾成酒店（甲方）与董守军（乙方）签订《合作协议书》，约定：“第一条：甲方将位于淮安市淮海北路70号军分区招待所（昆仑饭店）主楼北侧一至二层（局部），以有偿方式提供给乙方经营酒店使用。第二条：合作期限，自2018年10月1日至2025年4月15日止。第三条：合作方式，甲方提供房屋。乙方以自己本人的名义向有关主管单位申请相关许可证和营业执照，自主经营管理，并接受甲方监督。上述合作的房屋外墙装饰、门脸改造修补和室内装修、设备的更新（包括配置、添加各类设备等）要符合国家规范及地方规划、环保、卫生等要求，装饰改造和经营中的流动资金均由乙方投资，甲方不投入。第四条：利益分配：1、合作期内，乙方应在每个月的1-5号向甲方全额付清上个月营业额的10%固定款项作为甲方收益，逾期3日以上乙方需向甲方按日息千分之三结算。如当月营业额低于20万元的，则向甲方补足2万元的最低双方约定固定费用，如全年不到240万元的被告补全24万元。结算按照每月实际营业额结算，如果持续三个月营业额不足60万元，被告必须向原告补全约定提成6万元。日期按照双方约定的2018年10月1日起算。合作满三年后，从2021年10月1日开始，乙方需向甲方交纳当月营业额的11%直至协议期满，且每月营业额不得低于25万元，不足部分乙方补足27500元。逾期不付，甲方从乙方缴纳的履约保证金中扣除，逾期三十日不付，即视为不履行本协议的义务，甲方有权解除并终止与被告的合作协议，所造成的一切损失均由乙方承担……第五条：合作期间的经营管理：……（3）合作经营期间乙方负责甲方的宾馆客人早餐及服务，甲方必须按时（每月的1到5号）支付给乙方每人六元五角的费用。逾期不付或少付按照每日千分之三计息计算付给乙方。（4）合作期间乙方需要使用停车场的，甲方需提供给乙方每日14个车位（老板本人车辆不在范围）使用（未使用完当日作废），每个车位使用时常不得超过4小时，超出部分产生费用由乙方负责。停车场满时乙方不得提出任何异议。第六条：履约保证金，合同签订当日起二十个月内，乙方应向甲方支付履行本合同的保证金，共计人民币20万元……；第九条：……3、乙方可在得甲方同意后对房屋进行必要的装修并添加相应的设施、设备以满足其使用需要。乙方对房屋内外装修方案、图纸、彩色效果图等应事先送甲方审核并得到甲方的书面认可后方可实施……。第十一条：房屋的返还1、当合作期满或提前终止后的当日，乙方必须无条件退场，将房屋交付给甲方，乙方自行投入可移动的财物，乙方自行搬走，不可撤除的部分无偿维持原状。凡属于人为损坏的部位、设施或附属设施，乙方应负责修复或赔偿。未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方向甲方支付2000元/天的房屋占用费并支付逾期返还期间的物业管理费以及包括但不限于水电煤等能源费用。若乙方在合作期满或合同终止后十五日内仍未将房屋及钥匙交还甲方的，甲方进入房屋将乙方的所有物品搬离处理，搬离费用及处理该等物品的费用由乙方承担。2、无论是合作期满或提前终止，乙方都不得对房屋在装修、设施、设备等所有投入的费用向甲方提出赔偿和补偿要求。第十二条、合同解除的条件…（二）甲乙双方同意，有下列情况之一的，守约方可书面通知另一方解除本合同。…6、乙方逾期不支付应交甲方的费用累计超过三十日的……”。协议签订后，乾成酒店将涉案房屋交付给董守军经营，但是双方未就房屋内物品及设施进行登记。董守军按日发微信向乾成酒店报告经营收入情况，并按约定每月向乾成酒店支付经营分成、租金、保证金等费用。双方结算方式：每月结算，在次月的1-5日按照上月营业额的10%支付一次租金；每三个月的结算，即每三个月的次月按照营业额是否满60万元来结算前三个月的租金，营业额不满60万元，则要按照6万元的总数补足租金。2019年7月29日，乾成酒店以董守军2019年6月6日起未依约履行相关费用的支付义务为由提起诉讼，要求：1、判决确认双方《合作协议》自2019年7月12日已经解除；2、判令董守军返还位于淮安市淮海北路70号（南北字第3383号坐落）军分区招待所（昆仑饭店）主楼北侧一至二层房屋；3、判令董守军支付2019年4月1日至6月30日租赁期间所欠租金53055.4元，并承担逾期付款违约责任，违约责任自2109年7月6日起至实际给付日按日千分之三标准计算；4、判令董守军支付房屋占有使用费，房屋占有使用费自2019年7月13日至被告实际返还房屋时止按2000元/天计算；5、判令董守军承担本案诉讼费用。本院于2019年10月22日出具（2019）苏0812民初7279号民事判决书判决如下：一、被告董守军于本判决生效之日后即一次性支付原告淮安市乾成酒店管理有限公司房屋租金利息192元；二、驳回原告的其他诉讼请求。2020年5月9日，董守军向乾成酒店发出《解除合同通知书》一份，载明：“……2020年1月份，应主管部门（食品药品监督管理局）要求，我方欲对昆仑饭店内的电梯、厨房进行改造，否则不能经营，而装修改造需要将酒店内我方自有的设备、物品搬离后才能进行，但你公司多次进行无理阻挠，截止2020年4月份，双方因此多次发生纠纷并报警（四次），我方多次在接警派出所组织的调解过程中阐述搬离物品的原因和必要性，但你公司对此置若罔闻，导致调解不成。综上，你公司的行为已属严重违约，严重干扰我的正常经营，导致昆新仑饭店至今未能营业，现正式通知你公司解除上述《合作协议》”2020年5月11日，乾成酒店向董守军发出《工作联系函》，载明：“你方邮寄的《解除合同通知书》收悉，对于该通知书中所言的事实，我司不予认可，你方无权单方解除合同。因你方未能按期支付房租和相关费用，现我方正式通知你方：一、解除与你方之间的《合作协议》；二、你方在2020年5月20日前付清所欠各项费用，并将房屋中你方财物取回，否则视为放弃；三、2020年5月20日到我司商谈违约赔偿事宜，否则我司将依法向你方主张违约责任。”2020年5月18日，董守军向原告回复《工作联系函》，载明：“贵司邮寄工作联系函（落款日期2020.5.11）已熟悉，现对于该函件内容回复如下：1、鉴于贵司违约在先（我方在《解除合同》中已详细阐述，故不再累述），根据合同法的相关规定我方有权拒付租金；2、同上，合同解除系贵司违约所致，故我方不应承担任何违约赔偿责任；3、双方虽对合同解除原因认定不一，但合同已确定解除，故为避免损失扩大，我方同意在合理时间内取回物品，但保留追究贵司违约责任的权利；若贵司阻挠我方取回相关物品，则后果由贵司承担”。另查，双方当事人之间2019年12月份的费用已结清，但2020年1月起董守军没有再支付过相关费用。目前涉案房屋仍然在董守军控制之下，引发本次诉讼。以上事实，有《合作协议书》、（2019）苏0812民初7279号民事判决书、《解除合同通知书》、《工作联系函》等书面材料以及双方当事人庭审意见载卷记录。董守军为证明乾成酒店干扰其经营活动申请调取相关出警记录，本院依法向汇通警务工作服务站调取出警证明一份，载明：“于2019年2月23日、2月24日、8月23日、2020年2月25日、3月11日、3月13日，汇通警务站民警接110指令前往淮海北路汇通车站对面格林豪泰处警，因为董守军与徐丽丽之间对于出租房屋内物品归属权问题、房屋出租合同问题、董守军装修房屋问题以及门口停车堵门问题产生纠纷，民警在现场予以协商未调解成功，特此说明”。乾成酒店质证称：对出警记录的真实性予以认可，但是不认可被告的证明目的。董守军为证明其必须要对涉案房屋进行改造并且支付了装修款49.8万元，提供：1、食品药品监督管理局负责人薛峰与董守军微信聊天记录截屏七张，该微信聊天记录载明：2020年3月11日：“你好，请问我后边厨房是不是要全面改造；有没有冷菜专间”；“有”；“有专间就必须要有2个更衣室，一更、二更。厨房吊顶、墙面贴砖、、地面贴砖下水道用5毫米小孔那种钢板，水池三个以上，消毒柜、老鼠笼、灭蝇灯什么的都要配齐”……“嗯，大概就这些。你那只是升级改造，所以我们也不用再去布局了。主要就是那个传菜机构，赶紧拆或者去报备”；2020年3月18日：“董老板，饭店开始装修了吗？”；“没开始呢，等工人时间呢、开始时向您汇报”；2、2020年4月14日食品药品监督管理局现场检查视频一份；3、自制装修明细一份、转账记录、装修单据若干，该明细载明合计金额为846500元。原告乾成酒店质证称：证据1因未提供微信聊天记录原始载体，不予质证；对证据2的视频真实性予以认可，但是不能证明被告证明目的，被告搬离物品的时间在2、3月份，在食品药品监督管理局现场检查之前，其搬离物品是以行为表明不再履行合同；对证据3中装修明细、转账记录、装修单据三性均不认可，未能提供装修合同、施工图纸、施工方案佐证；另由于董守军装修未经过我方许可，因此无法确定真实性与关联性，无法确认物品是否用于涉案房屋的装修；被告付款总额为277200元，但是装修单据金额为491490.3元，金额不相符合；涉案房屋交付给反诉原告前已经装修完毕，也是饭店经营，前后经营项目相同，双方没有交接手续，因此无法分辨出反诉被告装修部分。本院认为，双方当事人虽然签订的是合作协议，但根据该合同的约定乾成酒店提供房屋，不干预董守军经营，按董守军营业额提取收益，并设置保底金额。因此，双方于2018年10月1日签订的《合作协议书》，其实质是乾成酒店提供涉案房屋的使用权，董守军支付租金，双方当事人之间名为合作关系，实为房屋租赁合同关系。该合作协议书系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应受法律保护，双方应当按约履行各自的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订《合作协议书》，由被告董守军租赁使用原告乾成酒店的房屋及设施从事经营，双方对租金、期限等作了约定，并实际履行。董守军以乾成酒店违约为由于2020年5月9日向乾成酒店发出《解除合同通知书》，要求于2020年5月10日解除合同；乾成酒店收到通知书后于5月11日发出《工作联系函》，虽不认可董守军解除合同的理由，但同意《合作协议》并要求董守军在2020年5月20日前付清所欠各项费用，并将房屋中相关财物取回。由此表明，双方就解除合作协议达成一致意见，故《合作协议书》于2020年5月11日解除。关于合同解除的责任。根据双方认可的结算方式，2020年1月的费用应当由董守军于2020年2月1-5日将1月份的每天营业清单交乾成酒店双方进行对账以确认上个月的营业额以及确定支付给乾成酒店的费用。但2020年1月底新冠××疫情爆发，董守军未能将该月的营业清单及时交乾成酒店进行对账并支付上月的租金，不能归责于董守军。后因疫情影响，董守军一直未能按约定支付租金。后双方发生纠纷且引起多次报警，对此双方均有过错。根据合同约定，董守军要进行装修改造应当经乾成酒店书面同意，但其没有告知并未经乾成酒店同意即擅自进行相关改造，其负有过错；董守军进行改造是经食品药品监督管理局现场检查必须的整改，是基于经营需要且并未损害乾成酒店的利益，乾成酒店进行阻止，并导致矛盾激化，对合同解除亦负有过错。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方租赁合同已解除，原告乾成酒店要求被告董守军返还位于淮安市淮海北路70号（南苏字第3383号座落）军分区招待所（昆仑饭店）主楼北侧一至二层房屋的诉请，本院予以支持。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，董守军未能提供其月营业额的具体数据，结合双方关于“如当月营业额低于20万元的，则向甲方补足2万元的最低双方约定固定费用”的约定，可按月2万元的标准支付租金。考虑到存在疫情影响，且董守军也主张因受到疫情影响无法经营，故酌情扣减两个月租金。董守军应当支付2020年1月1日至5月20日期间的租金为期间的租金53333元，乾成酒店主张超出部分，本院不予支持。合同解除后，由于董守军仍然占有涉案房屋未及时返还房屋，根据合同应当按2000元/天的标准房屋占有使用费。故乾成酒店要求董守军按2000元/天的标准支付从2020年5月20日起支付房屋占有使用费至房屋实际返还之日，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，对于合同的解除，乾成酒店亦负有过错，且董守军未及时支付租金及保证金系因疫情所至，故对于乾成酒店要求董守军支付违约金的主张，本院不予支持。当事人应该对自己的主张承担举证责任。根据双方合同约定：“无论是合作期满或提前终止，乙方都不得对房屋在装修、设施、设备等所有投入的费用向甲方提出赔偿和补偿要求”。董守军要求乾成酒店赔偿装修损失49.8万元，于约相悖，本院不予支持。经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告淮安市乾成酒店管理有限公司与被告董守军于2018年10月1日签订的《合作协议》于2020年5月11日解除；二、被告董守军于本判决生效后十五日内腾空并向原告淮安市乾成酒店管理有限公司返还位于淮安市淮海北路70号（南苏字第3383号坐落）军分区招待所（昆仑饭店）主楼北侧一至二层房屋；三、被告董守军于本判决生效后十日内一次性支付租金53333元，并按2000元/天标准向原告淮安市乾成酒店管理有限公司支付自2020年5月20日起的房屋占有使用费至房屋实际归还之日止；四、驳回原告淮安市乾成酒店管理有限公司的其他诉讼请求和反诉原告董守军其他反诉请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4843元，反诉案件受理费4300元，合计9143元，由乾成酒店负担4143元，董守军负担5000元；保全费2170元，由乾成酒店负担1000元，董守军负担1170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张树维人民陪审员  袁玉龙人民陪审员  何正辉二〇二〇年十一月二十日法官 助理  朱惠娟书 记 员  邵诗媛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。