上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初17318号原告(反诉被告)：朱记军，男，1965年6月5日出生，汉族，户籍地安徽省寿县保义镇**村姚埝队。委托诉讼代理人：李庆春，上海卿云律师事务所律师。委托诉讼代理人：张迎川，上海卿云律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海晨奥国际货物运输代理有限公司(以下简称“被告一”)，住所地上海市闵行区华宁路******楼**。法定代表人：吴宗山，总经理。被告(反诉原告)：上海宗山投资管理有限公司(以下简称“被告二”)，住所地上海市青，住所地上海市青浦区华新镇华腾路**********div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：吴宗山，总经理。上列两被告共同委托诉讼代理人：原香微，上海佳通律师事务所律师。原告朱记军诉被告上海晨奥国际货物运输代理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序进行了审理。审理中，原告申请追加案外人上海宗山投资管理有限公司为本案被告，本院依法予以准许。本案于2020年1月14日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人张迎川、两被告共同委托诉讼代理人原香微到庭参加诉讼。被告提起反诉，本院经审查后依法予以受理。本案于2020年4月24日第二次公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人李庆春、两被告共同委托诉讼代理人原香微到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2020年7月14日第三次公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人李庆春、两被告共同委托诉讼代理人原香微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱记军向本院提出诉讼请求如下：一、判令两被告支付关于上海市青浦区华徐路XXX号的房屋征收补款人民币380,874.70元；二、判令两被告退还原告房屋租金1万元(2019年2月7日至2019年3月28日计51天)；三、判令两被告赔偿原告损失5万元。事实与理由：2017年8月1日，原告与被告一签订《房屋租赁合同》约定由原告承租被告位于上海市华徐路XXX号的房屋及其设施，计租建面积180平方米，用于原告超市经营。租赁期自2017年8月7日起至2019年8月7日止，年租金为71,000元。被告一向原告交接房屋后，原告着手装修并置办经营设备。地板砖贴了330平方、5匹空调两台。地板砖贴了330平方告牌、监控系统、窗户门玻璃等等。合同履行期间，被告告知原告系争房屋被纳入拆迁范围。2019年6月1日更是被停水停电，夏天食品易腐易烂，导致原告经营损失巨大。为维护原告合法权益，原告诉至法院。原告主张房屋征收补款人民币380,874.70元具体组成为：1、根据房屋征收补偿协议，被征收房屋有证面积2,235平方米加上无证面积1,902.78平方米等于4,137.78平方米，搬迁安装费用445,361元，停产停业损失补偿费用782,250元，综合补偿费用470,768元，速迁奖励费用527,798元，上述四项费用总计2,226,177元。原告承租面积180平方米为有证面积。180平方米所占动迁总面积4,137.78平方米比例为4.35%。原告按照4.35%的比例，2,226,177元乘以4.35%等于96,838.70元。2、根据建筑物估价一览总表中第2、10号楼评估的卷帘门及铝窗，计算382.72平方米，其中位于2号楼中有50平方米的卷帘门属于原告，按照1,572元/平方米，费用为78,600元。3、根据装饰装修明细表序号3)第9项中的砖墙隔断，费用为7,497元。4、根据在装饰装修明细表中，序号4)第4项地砖1,080元、第6项石膏板隔断全部6,885元、序号5)第3项地砖600*600为10,858元、序号5)第4项砖墙隔断7,497元、序号6)第1项乳胶漆9,131元、第2项地砖600*600为18,910元、第3项搪瓷水斗135元、第4项广告牌(铝板、含字)7,200元、第5项玻璃门2,891元、第6项橱窗2,988元、有证面积内装饰装修小计：112,479元。在机器设备搬迁和安装费用明细表中序号6)第1项空调移机800元。第2项宽带移机350元、第3项有线电视移机350元、第4项电话移机140元、第5项监控设施1,200元、第6项风幕机80元、第7项物资搬运14,400元。除了上述评估报告中列明的款项之外，原告认为还应再增加铁防盗栅5个(不包含在评估报告中，由原告参照评估自行估算)计565元。上述钱款的主张依据的是评估报告及补偿协议。对于退还的租金，原告认为，原、被告双方于2017年8月1日签订房屋租赁合同。合同约定租期从2017年8月7日至2019年8月7日止，租期2年，年租金71,000元，租金半年支付一次。2020年5月3日原告腾退系争房屋。原告支付租金至2019年2月6日。对于2019年2月7日之后的租金，2019年2月10日原告向被告支付1万元租金，该租金对应的租期应为2019年2月7日至2019年3月28日共计51天。原告认为该笔1万元租金应予以退还，原告也确认之后未再行支付租金。此外，被告在2019年4月关停了水电，影响了原告的正常经营活动，造成营业损失，后找了隔壁理发店接驳通电。故要求被告赔偿原告损失5万元。原告虽与被告一签订协议，但2016年1月1日两被告签订权利转让书，被告一将与华新镇新谊村村委会签订的厂房租赁合同中的全部权益转让给被告二。且被告二与征收补偿办公室签订的补偿协议。实际的补偿利益由被告二获得，故被告二也应一并担责。被告上海晨奥国际货物运输代理有限公司、上海宗山投资管理有限公司共同辩称：两被告不同意原告诉讼请求。系争房屋的权利人是新谊村村委会，2008年被告一从村委会处承租系争房屋，一部分自用，另一部分出租给其他承租户。2016年1月1日两被告之间签订了权利转让书，主要内容涉及将被告一从村委会处所承租的房屋的权利转让给被告二，其中包括向村委会主张动迁利益的权利，但是上述转让行为未告知原告。两被告之间非关联公司，仅是法定代表人的混同。针对诉请一，原告与被告一签订的房屋租赁合同，合同第2.2条约定，在协议期间内如遇市政府动迁，原告应无条件搬走，没有任何经济补偿。原告的诉请无法律及合同依据。被告二起诉村委会房屋租赁合同纠纷中，主张了拆迁补偿，主要依据被告一与村委会签订的厂房场地租赁合同，有关于系争房屋拆迁时就拆迁利益如何分配进行约定，在合同第3条约定，如遇动迁，被告二应无条件服从，租赁及重新翻建的部分，动迁利益归被告二所有。基于该条的约定，被告二起诉村委会，法院也根据该条约定及确认被告二翻建的面积，判决被告二获得相应的动迁利益。原告的诉请中，搬迁、安装费用，原告依据动迁办及村委会签订的补偿协议，该份补偿协议包括红线内外两份评估报告项下所有的补偿，原告主张的拆迁协议的搬迁、安装费用，同时又主张评估报告项下的物资搬运，属于重复主张。原告按照其承租的面积除以拆迁总面积的主张也是不合理，关于房屋的动迁补偿、装饰装修及搬迁费用，均是评估报告中分项进行评估。关于停产停业损失，按照有证的建筑面积，以350元/平方米补偿给建筑物的权利人。原告承租的面积中，有证面积占比34%。停产停业针对的是建筑物拆除后，根据剩余租赁年限所补偿的损失，原告仅承租2年，其主张不合理。综合补偿针对无证面积的全部补偿，如装饰装修、奖励费、动迁搬离等打包价款。关于速迁奖励费，原告未搬离系争房屋，村委会曾要求被告在2019年4月30日之前全部搬离，目前也仅有原告一家未搬离，2020年5月3日原告腾退系争房屋。基于原告未搬走，导致被告二起诉村委会的纠纷中，就速迁奖励费，少分了197,597.83元，该部分损失应由原告进行赔偿。原告承租的房屋位于红线外，截止目前，两被告就红线外的补偿均未拿到。在被告未取得补偿的前提下，原告也不应向被告主张。乳胶漆9,131元、第2项地砖600*600为18,910元、第3项搪瓷水斗135元、第4项广告牌(铝板、含字)7,200元、第5项玻璃门2,891元、第6项橱窗2,988元、有证面积内装饰装修小计：112,479元。属于原告承租范围内的装饰装修。评估列明中原告打钩部分，针对每一租户进行分享评估，在评估报告中下层超市对应的装饰装修项目，仅认可标注乳胶漆项下的内容。按照评估报告，确认原告承租的是2号楼的1楼180平方米，但是180平方米并非全部有证面积。原告承租的有证面积比例仅为34%，装饰装修总补偿费用330,821元，即为112,479元。与原告单独所列的项目属于重复计算。6、在机器设备搬迁和安装费用明细表中序号6)第1项空调移机800元。第2项宽带移机350元、第3项有线电视移机350元、第4项电话移机140元、第5项监控设施1,200元、第6项风幕机80元、第7项物资搬运14,400元。属于原告承租的范围内。其余评估报告中不在下层超市项下的内容，被告均不予认可。针对诉请二，认可被告一收取的租金。被告一收取租金至2019年2月6日止。也认可2019年2月10日原告支付2019年2月7日至2019年3月28日期间的51天租金1万元。但是不同意退还。理由是目前原告仍在占有使用系争房屋，尚未搬离。租期届满后，双方也未签订书面合同。针对诉请三，不同意赔偿损失5万元。无法律及合同依据。因原告在房屋租赁合同期满后未搬离租赁场所，截止至2019年10月22日，共计拖欠反诉人房租租金及房屋使用费40,290元。其中，按照合同约定，年租金71,000元，2019年2月7日至2019年8月7日房屋租金35,500元，被告仅支付上述期间1万元租金，尚欠25,500元租金未支付。房屋租赁合同自2019年8月7日到期后双方未续签，该份合同到期自然终止，故不要求解除合同。原告未搬离系争房屋，应支付房屋使用费，以每月5,916元为标准，是参考了原租赁合同。同时，因被反诉人不予配合拆迁，至今仍未搬走，致使反诉人遭受搬迁奖励费损失197,597.83元，被反诉人应予赔偿该损失。故两被告提起反诉，反诉诉讼请求：一、判令反诉被告向反诉原告支付2019年2月7日至2019年8月7日拖欠的房屋租金25,500元；二、判令反诉被告向反诉原告支付房屋占有使用费(按照每月5,916元为标准，自2019年8月8日计付至实际腾退之日止)；三、判令反诉被告向反诉原告支付水电费1,831元(其中电费1,657、水费174元)；四、判令反诉被告腾退系争房屋，并将上述房屋返还给反诉原告；五、判令反诉被告赔偿反诉原告损失197,597.83元。针对反诉，朱记军辩称：针对反诉诉请一、不同意支付。自2019年5月1日开始系争房屋无法正常使用。目前房屋仍由原告占有使用，随时可以返还给被告，因原告无法正常经营，即便有租金，也不应那么高，且根据陈圣文与原告签订的租房协议书，给原告造成误导，导致原告以为可以一直承租下去。针对反诉诉请二、不同意支付。理由同上。针对反诉诉请三、同意支付水电费。针对反诉诉请四、原告愿意腾退系争房屋，也同意将房屋返还给被告。针对反诉诉请五、不同意支付损失。被告未拿到全部奖励费的原因不在原告。双方之间也未进行补偿结算。经开庭审理查明：2017年8月1日，被告一(出租方)与原告(承租方)签订了房屋租赁合同一份，该合同约定：被告将位于上海市青浦区华徐路XXX号房屋及其设施租赁给原告用于经营超市，租赁面积建筑面积180平方米，租期从2017年8月7日至2019年8月7日止。租赁期满后原告若需续租，须在租房合同期满前一个月书面通知被告一。在同等租约条件下，及在本租房合同租赁期内，原告诚实履行本租房合同各项责任的前提下，则原告有优先续租权，但须重新确定租金和签订租赁租房合同。在协议期限内如遇市政动迁及不可抗拒等因素，原告应无条件搬走，没有任何经济补偿。租金为每年71,000元，如租期不满一个月，按一个月计算。租金须预付，原告以每十二个月为一个支付周期，每半年支付一次，被告一在相关月份前十五天通知原告付款，原告收到被告一付款通知后，即在十五天内支付下个月的租金，以此类推。租赁场所内属于被告一所有的内装修及各种设备需要维修保养时，原告应及时通知被告一，被告一并及时安排维修保养。重要设备需要进行大修理时，应通知被告一。原告如对所租的房屋重新装修或变动设备及结构时，须事先征得被告一的书面同意，所有费用由原告承担。该合同还约定了其他内容。合同签订后，被告将系争房屋交付原告用于经营超市，原告支付租金至2019年3月28日，之后未支付费用。2020年5月3日原告腾退系争房屋，2020年5月7日，系争房屋被拆除。2018年9月4日，经上海上资土地估价有限公司评估并出具了青浦区华新镇华徐公路道路工程(华腾路—华隆路)涉及华徐公路XXX号华新镇新谊村民委员会(上海宗山投资管理有限公司)房屋、装饰装修、附属设施等估价报告，其中估价汇总表中，华新镇新谊村民委员会列明的见证、村集体建筑面积2,235平方米、见证、村集体建筑物价格为3,469,134元、见证房装饰装修价格为81,795元、附属设施价格为3,129元、绿化苗木价格为7,013元、合计3,561,071元；华新镇新谊村民委员会(上海宗山投资管理有限公司)列明的未见证建筑面积1,902.78平方米、未见证建筑物价格为500,754元、见证房装饰装修价格为445,943元、附属设施价格为322,014元、绿化苗木价格为3,786元、合计1,717,858元。在见证建筑物估价一览表中第2、10号楼，企业名称列明为华新镇新谊村民委员会，评估的卷帘门及铝窗，计算382.72平方米，建安重置单价1,572元，评估价格为601,636元。在装饰装修明细表中，序号3)第9项砖墙隔断，费用为7,497元。序号4)第4项地砖1,080元、第6项石膏板隔断全部6,885元、序号5)第3项地砖600*600为10,858元、序号5)第4项砖墙隔断7,497元、序号6)第1项乳胶漆9,131元、第2项地砖600*600为18,910元、第3项搪瓷水斗135元、第4项广告牌(铝板、含字)7,200元、第5项玻璃门2,891元、第6项橱窗2,988元，此外，还列明了其他装饰装修事项及对应的评估价款，小计金额为330,821元，对应有证面积比列34%计算的有证面积内装饰装修小计金额为112,479元。在机器设备搬迁和安装费用明细表中序号6)第1项空调移机800元、第2项宽带移机350元、第3项有线电视移机350元、第4项电话移机140元、第5项监控设施1,200元、第6项风幕机80元、第7项物资搬运14,400元。该估价报告还列明了其他内容。2018年10月26日，青浦区华新镇房屋土地征收补偿办公室(甲方)与华新镇新谊村民委员会(上海宗山投资管理有限公司)(乙方)签订了《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》，协议约定，因国家建设需要，本补偿协议所涉及房屋坐落的土地已经国家依法征收。乙方的非居住房屋坐落华新镇新谊村华徐公路XXX号，房屋用途为非居，房屋结构为砖混，有证建筑面积2,235平方米，无证建筑面积1,902.78平方米。经评估，乙方房屋建安重置价为3,969,888元。乙方房屋相应的土地使用权取得费用为2,532,000元。乙方房屋装修补偿款527,738元，附属物补偿款325,143元，绿化苗木费用10,799元。乙方设备搬迁和安装费用为445,361元。乙方停产停业损失补偿782,250元，综合补偿470,768元。乙方按期搬离的给予一次性速迁奖励费527,798元。房屋使用人未搬迁的，视作乙方未搬迁，未在期限内搬迁完毕的速迁奖励将予以扣除。按照本协议二、三、四、五、六、七、八条，甲方应补偿乙方合计9,591,745元。协议还约定了其他事项。另查明，系争房屋系被告一自新谊村委会承租而来，承租后对部分厂房进行了翻建。2016年1月1日，被告一与被告二签订权利转让书，表示因双方系关联公司，被告一将与新谊村委会签订的租赁合同中的全部权利转让给被告二。2019年3月5日，新谊村委会与被告二出具备忘录，对双方之间的租赁及补偿事宜进行约定，并明确红线外的部分腾退时间不超过2019年4月30日。又查明，2019年5月8日，被告二因与新谊村委会的房屋租赁合同纠纷诉至本院，本院以(2019)沪0118民初9639号案件受理。被告二在该案中主张拆迁补偿款5,248,344.83元，新谊村委会提出反诉要求支付2018年9月1日至2019年3月31日的房屋和场地使用费共计267,561.126元。该案中，新谊村委会陈述“系争地块确实存在自2019年7月5日起停电停水的现象”、“补偿协议中综合补偿实际为未见证房屋的各类补偿”。2019年7月20日，本院判决新谊村委会支付被告二补偿余款4,271,096元；被告二支付新谊村委会房屋场地占用费70,000元。案件现已生效。再查明，系争房屋于2001年7月10日办理了上海市房地产权证，登记权利人为青浦区华新镇新谊村民委员会。以上查明的事实，由原、被告的陈述，房屋租赁合同、营业执照、食品经营许可证、烟草专卖零售许可证、青浦县国有、集体土地使用权申报登记表、补偿协议、评估报告、收据、上海市房地产权证、(2019)沪0118民初9639号民事判决书、(2019)沪02民终10084号民事判决书等证据予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。本案中，原、被告之间的主要争议如下：一、关于估价报告中补偿款问题。被告认为，乳胶漆9,131元、第2项地砖600*600为18,910元、第3项搪瓷水斗135元、第4项广告牌(铝板、含字)7,200元、第5项玻璃门2,891元、第6项橱窗2,988元。属于原告承租范围内的装饰装修。但有证面积内装饰装修小计：112,479元，与原告单独所列的项目属于重复计算。被告还认为，原告承租的180平方米并非全部有证面积，原告承租的房屋有证面积比例仅为34%，无证建筑面积部分是没有补偿，故上列的装饰装修补偿也应当按照34%比例计算，但被告也确认产证上无法对应原告承租的部位。对于在机器设备搬迁和安装费用明细表中序号6)第1项空调移机800元。第2项宽带移机350元、第3项有线电视移机350元、第4项电话移机140元、第5项监控设施1,200元、第6项风幕机80元、第7项物资搬运14,400元，也属于原告承租的范围内，对此无异议。原告认为承租的房屋均是有证的，理由是被告也提供了系争房屋的房地产权证，原告对其真实性无异议，不同意按照34%的比例分割装饰装修补偿款。本院认为，因被告确认产证上无法对应原告承租的部位，被告认为装饰装修补偿也应当按照34%比例计算，该意见本院不予采纳，装饰装修补偿部分应按照装饰装修明细表中列明的金额予以补偿，但对于装饰装修小计：112,479元，应属于重复计算，本院不予确认。对于在机器设备搬迁和安装费用明细表中序号6)第1项空调移机800元。第2项宽带移机350元、第3项有线电视移机350元、第4项电话移机140元、第5项监控设施1,200元、第6项风幕机80元、第7项物资搬运14,400元，原被告双方对此无争议，本院予以确认。原告主张建筑物估价一览总表中第2、10号楼评估的卷帘门及铝窗，计算382.72平方米，其中位于2号楼中有50平方米的卷帘门属于原告，按照1,572元/平方米，费用为78,600元。装饰装修明细表中序号3)第9项中的砖墙隔断，费用为7,497元。序号4)第4项地砖1,080元、第6项石膏板隔断全部6,885元、序号5)第3项地砖600*600为10,858元、序号5)第4项砖墙隔断7,497元，以及除了上述评估报告中列明的款项之外，原告认为还应再增加铁防盗栅5个(不包含在评估报告中，由原告参照评估自行估算)计565元。因估价报告未确定上述评估款项应该归原告所有，原告也未提供相关的证据，且被告均不予认可，故原告上述主张依据不足，本院不予支持。二、关于房屋征收补偿协议中补偿款问题。原告认为，根据房屋征收补偿协议，被征收房屋有证面积2,235平方米加上无证面积1,902.78平方米等于4,137.78平方米，搬迁安装费用445,361元，停产停业损失补偿费用782,250元,综合补偿费用470,768元，速迁奖励费用527,798元，上述四项费用总计2,226,177元。原告承租面积180平方米为有证面积。180平方米所占动迁总面积4,137.78平方米比例为4.35%。原告按照4.35%的比例，2,226,177元乘以4.35%等于96,838.70元。故该部分也应按照上述比例补偿原告。被告认为，合同第2.2条约定，在协议期间内如遇市政府动迁，原告应无条件搬走，没有任何经济补偿。原告的诉请无法律及合同依据。原告主张的拆迁协议的搬迁、安装费用，同时又主张评估报告项下的物资搬运，属于重复主张。原告按照其承租的面积除以拆迁总面积的主张也是不合理，基于原告未搬走，导致被告二起诉村委会的纠纷中，就速迁奖励费，少分了197,597.83元，该部分损失应由原告进行赔偿。原告承租的房屋位于红线外，截止目前，两被告就红线外的补偿均未拿到。在被告未取得补偿的前提下，原告也不应向被告主张。关于停产停业损失，按照有证的建筑面积，以350元/平方米补偿给建筑物的权利人。原告承租的面积中，有证面积占比34%。停产停业针对的是建筑物拆除后，根据剩余租赁年限所补偿的损失，原告仅承租2年，其主张不合理。综合补偿针对无证面积的全部补偿，如装饰装修、奖励费、动迁搬离等打包价款。关于速迁奖励费，原告未搬离系争房屋，村委会曾要求被告在2019年4月30日之前全部搬离，但原告未搬离，直至2020年5月3日搬离。为此，被告还提供了华徐公路XXX号房屋、装饰装修、附属事实等估价报告、手机截屏短信、搬离通知书、EMS快递凭证等证据予以证明。原告对上述证据的真实性无异议。原告为证明原被告之间的租赁合同租期延续到2021年1月9日，原告提供了2018年1月10日原告与陈圣文签订的租房协议书、2018年3月9日被告一与案外人上海迎坤皮件厂签订的房屋租赁合同、2018年6月12日被告一与王积忠签订的房屋租赁合同、2018年8月5日被告一与杨国宝签订的房屋租赁合同等证据，并认为陈圣文有权代表被告一对外签订租房协议书。被告对上述证据的真实性无异议。陈圣文是被告一公司的返聘人员，2018年1月10日原告与陈圣文签订的租房协议书中陈圣文无权代表被告一签订租房协议书，该协议书无被告一盖章确认，上述另外几份租赁合同上均有被告一的盖章确认。本院认为，原告与陈圣文签订的租房协议书未有被告的盖章确认，也未提供被告授权陈圣文签订租房协议的相关证据，故原告认为原、被告之间的租赁合同租期延续到2021年1月9日，缺乏相应的依据，本院不予采信。因原被告所签租赁协议约定的租期从2017年8月7日至2019年8月7日止，原告主张，搬迁安装费用445,361元，停产停业损失补偿费用782,250元,综合补偿费用470,768元，速迁奖励费用527,798元，上述四项费用总计2,226,177元。该部分补偿要求按照原告承租面积180平方米所占动迁总面积4,137.78平方米比例4.35%折算为96,838.70元补偿原告。租赁合同中也未约定租期届满后出租方应对承租方进行补偿，故原告向被告主张装饰装修及设备搬迁费之外的补偿款，无事实和法律依据，本院不予支持。三、关于两被告是否应共同承担原告所主张的补偿款问题。原告认为，原告虽与被告一签订协议，但2016年1月1日两被告签订权利转让书，被告一将与华新镇新谊村村委会签订的厂房租赁合同中的全部权益转让给被告二，且被告二与征收补偿办公室签订的补偿协议，实际的补偿利益由被告二获得，故被告二也应一并担责。被告认为，对于补偿款的金额，红线内的金额是27万余元，由被告一获取。被告二从未获取过补偿款。本院认为，权利转让书仅是将被告一与新谊村委会的租赁合同中的全部权利转让给被告二，并未涉及原告与被告一的租赁合同，故无论是承租方主张补偿款还是出租方主张租金，仅能由原告或被告一主张，被告二并非合同相对方，不承担原告与被告一租赁合同项下的权利义务。根据庭审查明的事实，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张被告退还房屋租金1万元，被告则主张原告应支付2019年2月7日至2019年8月7日期间房屋租金35,500元，原告仅支付上述期间1万元租金，尚欠25,500元租金未支付。本院认为，合同约定的租期从2017年8月7日至2019年8月7日止，原告支付租金至2019年3月28日，之后未支付费用，且原告在租期届满后未搬离，直至2020年5月3日原告腾退系争房屋，故原告主张退还租金1万元，缺乏依据，租赁期内，被告一按合同约定的标准主张租金及租期届满后的占有使用费，于法有据，本院予以支持，占有使用费的计算期限应自2019年8月8日计付至2020年5月3日止。被告向原告主张的水电费1,831元，原告对此无异议且同意支付，本院予以确认。被告要求原告腾退系争房屋，并将上述房屋返还给被告，审理中，被告也确认原告已于2020年5月3日腾退系争房屋，故本院对此项诉请已无需处理。原告至租赁合同约定的租期届满之时仍然实际占用房屋，被告据此要求原告赔偿损失197,597.83元，被告的该项主张缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海晨奥国际货物运输代理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告朱记军补偿款人民币58,575元；二、驳回原告朱记军的其他诉讼请求；三、反诉被告朱记军应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海晨奥国际货物运输代理有限公司拖欠的房屋租金人民币25,500元；四、反诉被告朱记军应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海晨奥国际货物运输代理有限公司房屋占有使用费(按照每月人民币5,916元为标准，自2019年8月8日计付至2020年5月3日止)；五、反诉被告朱记军应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海晨奥国际货物运输代理有限公司水电费人民币1,831元；六、驳回反诉原告上海晨奥国际货物运输代理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费人民币7,913.11元，由被告上海晨奥国际货物运输代理有限公司负担1,264.38元，由原告朱记军负担人民币6,648.73元；反诉受理费人民币2,447.89元，由反诉被告朱记军负担人民币241.64元，由反诉原告上海晨奥国际货物运输代理有限公司人民币2,206.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  林 青人民陪审员  李小弟人民陪审员  宋亚娟二〇二〇年九月一日法官 助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。