山东省东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0502民初4585号原告：薛兰村，男，1982年4月13日出生，汉族，东营市宇元铭商务信息咨询有限公司法定代表人，住东营市东营区。委托诉讼代理人：姜国义，山东准律律师事务所律师。被告：华纳万海建设股份有限公司，住所地东营区千佛山路万海金地大厦**。统一社会信用代码9137050055221469J。法定代表人：徐绥远，董事长。委托诉讼代理人：杨秀娜，北京市盈科（东营）律师事务所律师。原告薛兰村与被告华纳万海建设股份有限公司（以下简称华纳公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛兰村的委托诉讼代理人姜国义，被告华纳公司的委托诉讼代理人杨秀娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛兰村向本院提出诉讼请求：1.依法判决华纳公司支付薛兰村自2018年7月1日至2019年6月30日的违约金125560元（该违约金系逾期交房及逾期办证违约金），并以125560元为本金自2019年7月1日截止到付清全款之日按银行同业拆借利率年息6%支付逾期付款违约金；2.依法判决华纳公司支付本案诉讼费用。事实与理由：2018年4月3日，双方签订了关于华纳乐府住宅小区一期工程的山东省新建商品房买卖合同（预售），合同约定该房屋总价款为3440000元，华纳公司应当在2018年6月30日前向薛兰村交房。根据相关法律规定，商品房的交付以实际符合交付条件之日作为交付日期，商品房不符合交付条件，但已实际交付的，如果出卖人能够完成办理房地产权证的，以符合交付条件之日为交付日，不能完成办理房地产权证的，以未交付论。直至2020年7月7日，房屋不仅未经验收，开发商施工还导致小区路面严重破裂，无法正常出入，极大影响正常居住，并且在未来一段时间也无法正常居住，属于已交付，未验收的情形，应按未交付论。因此，请求按照合同双方当事人的约定，根据合同第十二条规定：交房时间逾期在90日之内、之外，均应按照合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋价款万分之一的违约金。现交房时间已逾期，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。华纳公司辩称，1.涉案房屋于2017年9月向薛兰村交付，当时房屋尚未通过竣工验收备案，但因薛兰村急于装修，华纳公司系在其要求下交付房屋的，薛兰村在接收房屋后又与物业公司签订了装修协议并缴纳装修押金，之后才与华纳公司签订商品房买卖合同，薛兰村以该合同约定的房屋交付时间向答辩人主张违约责任无事实与法律依据。2.涉案房屋于2019年1月30日通过竣工验收备案，不存在任何质量问题。华纳公司于2017年向薛兰村书面告知工期迟延的原因并通过减免物业费的方式对其进行补偿，薛兰村接受并未提异议。薛兰村关于无法正常居住的说法与事实不符。3.华纳公司与薛兰村签订的商品房买卖合同第十二条对逾期交付责任进行了约定，即“逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。”因此薛兰村关于“全部房价款万分之一”的主张并无依据。综上所述，薛兰村在明知涉案房屋尚未通过竣工验收的情况下主动要求交付房屋，并已获得物业服务费减免，其要求答辩人承担逾期交房违约责任的诉讼请求无事实与法律依据，应予驳回。薛兰村为证明自己的主张，向本院提交商品房买卖合同、2018年6月24日签订的协议书复印件、道路维修方案复印件、房屋道路损毁照片打印件等证据；华纳公司为证明自己的主张，向本院提交交房验收清单、住宅室内装饰装修管理服务协议、关于物业费交付的补充说明、东营市华纳物业服务有限公司收据、商品房买卖合同、竣工验收备案表、华纳公司工作人员与薛兰村的微信聊天截图两份等证据；以上证据与本案有关联，能够证明案件事实，本院予以采信。根据薛兰村、华纳公司当庭陈述、举证质证和本院依法认定的证据,本院经审理分析和认定事实如下：薛兰村因购买华纳乐府一期30号102号楼房自2014年2月开始向华纳公司缴纳首付款，此后分期支付，截至2017年9月付清全额3440000元房款。2017年9月26日，薛兰村在交房验收清单上签字，接收涉案房屋。2018年4月10日，薛兰村与华纳公司所属的物业公司签订住宅室内装饰装修管理服务协议，并按协议约定向物业公司缴纳装修押金10000元开始装修。2018年4月13日，薛兰村与华纳公司签订山东省新建商品房买卖合同，该合同第九条约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。第二十条约定:双方同意共同向房屋登记机构办理该商品房的房屋所有权登记，买受人自商品房交付使用之日起90日内办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证的，双方同意按照买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。2017年底，华纳公司因对案涉房屋所在小区配套工程进行提升改造及增加绿化面积导致工期延误向薛兰村出具关于物业费交付的补充说明，该说明中对因此造成的工期延误表示歉意，对此产生的责任问题，通过减免部分物业费的方式予以处理，华纳集团决定物业费从2018年11月1日开始计取，此前产生的所有物业费用由华纳集团一并承担。薛兰村签名确认。2018年6月24日，因华纳乐府三期工程施工导致华纳乐府一期29#、30#、43#北侧沥青道路和石材铺装产生裂缝，华纳公司与包括薛兰村在内的业主签订了维修方案，该道路在2019年维修完毕。案涉房屋于2019年1月30日竣工验收，2019年2月12日竣工验收备案。华纳公司提交的微信聊天记录可以证实华纳公司在2019年11月26日通知薛兰村办理房屋所有权证。2020年7月，华纳公司再次通知薛兰村办理所有权证，薛兰村未办理。本院认为,薛兰村与华纳公司签订的商品房预售合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方当事人应按合同约定全面履行，任何一方当事人违反合同约定均应依法依约承担相应的违约责任。本案的争议焦点为华纳公司是否存在逾期交房及逾期办证的违约行为，从而承担相应的违约责任。华纳公司在2017年9月26日将案涉房屋实际交付给薛兰村时该房屋并未进行竣工验收备案，华纳公司交付未验收合格房屋的行为不能构成有效交付。但是薛兰村与华纳公司约定的房屋交付时间为2018年6月30日前，实际交付房屋是在2017年9月26日，此时案涉房屋未到约定的交付时间，亦不具备约定的交付条件，薛兰村仍然接受该房屋并进行装修，可视为薛兰村明知案涉房屋未竣工验收的事实。在其明知房屋未验收合格并同意接收房屋的情况下，视为其放弃对华纳公司逾期交付房屋违约责任的承担。2018年6月24日，因华纳乐府三期工程施工导致华纳乐府一期29#、30#、43#北侧沥青道路和石材铺装产生裂缝而进行的维修不影响华纳公司已经实际交付案涉房屋由薛兰村控制使用的事实。故薛兰村案涉房屋以不具备交付条件为由主张逾期交房的违约责任，本院不予支持。根据双方合同约定，华纳公司应当在交付房屋之日起365日内协助薛兰村办理房屋所有权证并提供必要的证明文件，按照其实际交付使用时间，华纳公司应当在2018年9月26日前协助薛兰村办理完毕房屋所有权证，即使按照合同约定的交付时间，华纳公司也应该在2019年6月30日前协助薛兰村办理完毕房屋所有权证，现有的证据可以证实华纳公司在2019年11月26日才通知薛兰村办理房屋所有权证，至今仍未办理完毕，存在逾期办证的违约行为。2017年底华纳公司因工期延误与薛兰村达成物业费交付的补充说明中并未涉及逾期办理房屋所有权的约定。故华纳公司存在逾期办证的违约行为，应当承担相应的违约责任。薛兰村主张的违约金，按照双方合同第二十条的约定，本院予以支持3440元；多出部分，本院不予支持。薛兰村主张的逾期付款利息损失，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告华纳万海建设股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告薛兰村违约金3440元；二、驳回原告薛兰村其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2812元，减半收取1406元，由原告薛兰村负担1367元，被告华纳万海建设股份有限公司负担39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  徐敏二〇二〇年十月二十二日书记员  常琪