济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020)鲁0102民初10492号原告：赵桂琴，女，1973年7月28日出生，汉族，住济南市，身份号码。委托诉讼代理人：高强，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵继康，山东齐鲁律师事务所律师。被告：山东才高鑫源置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张海，总经理。委托诉讼代理人：黄梁林，北京德恒（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶小利，北京德恒（济南）律师事务所律师。原告赵桂琴与被告山东才高鑫源置业有限公司（以下简称才高公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵桂琴的委托诉讼代理人高强，被告才高公司的委托诉讼代理人陶小利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵桂琴向本院提出诉讼请求：1.才高公司支付赵桂琴逾期办证违约金164120元（以1361997.9元为基数，自2016年4月17日起至2019年8月5日止，按日万分之一标准计算）；2.本案律师费10000元由才高公司承担；3.本案诉讼费用由才高公司承担。事实与理由：2013年6月25日，赵桂琴（买受人）与山东才高鑫源置业有限公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定赵桂琴购买济南市历下区鑫源山庄18号楼某房屋及储藏室，房屋建筑面积189.81平方米，主房价款为1307791元，储藏室为54207元。2013年7月4日，才高置业公司为赵桂琴出具预收款收据两份,金额分别为1307790.90元、54207元（合计1361997.7元），赵桂琴已交清全部房款。2014年4月17日，才高置业公司交付涉案房屋。2019年8月5日，才高置业公司将涉案项目（鑫源山庄）办理房屋所有权初始登记的材料提交济南市不动产登记中心。2019年9月23日，上述不动产权利登记在原告赵桂琴名下。被告才高置业公司直到2019年8月5日才将办证所需材料提交到不动产登记部门，构成违约，应当以1361997.9元为基数，自2016年4月17日起至2019年8月5日止，按日万分之一标准计算违约金。才高公司辩称，一、本案系答辩人与被答辩人之间因单位内部集资建房而引起的房产纠纷，根据法律法规的相关规定，本案不属于人民法院的主管范围。二、根据双方签署的《济南市商品房买卖合同》及相关补充协议的约定，其并无逾期办证违约金的相关约定。该合同第十五条关于产权登记的约定，仅约定了答辩人应向产权登记机关提交办理权属登记需要的资料的时间。并约定了若答辩人未能在规定期限达到“具备了办理房产登记备案的条件”时，方可触动违约责任条款。据此可知，合同约定了应当在房屋交付（不包括视为交付）后方可计算730日的起始时间。2019年7月3日，答辩人已经取得涉案房产的综合验收证明，具备了办理房产登记备案的条件。即使需要计算逾期办证违约金，也应当计算至2019年7月3日，并非被答辩人所称的计算至2019年8月5日。且，截至2019年8月5日，答辩人已经将全部产权登记材料交付不动产登记中心。三、被答辩人主张按照日万分之一的标准支付违约金过高，应予调整。四、被答辩人主张逾期办证违约责任的诉讼请求，没有任何的合同依据，且已经超过诉讼时效。五、被答辩人主张律师费10000元的诉讼请求，没有任何的事实和法律依据，且律师费金额过高。另，法律之外，尚存人情。人，亦应当存有感恩之心。答辩人认为，即使双方合同之中存在违约责任的相关约定，购房职工亦应本着友善、感恩、积极配合的态度处理该问题，避免出现矛盾。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月25日，赵桂琴（买受人）与才高公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定赵桂琴购买位于济南市历下区鑫源山庄小区18号楼2单元1402室（2区4号楼2单元1402号）房屋及地下室，房屋价款为1307791元，地下室价款为54207元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金。才高公司为赵桂琴出具收据二份，载明住宅1307790.9元、地下室54207元。赵桂琴已交清全部房款。2014年4月17日，才高公司交付涉案房屋。2019年8月5日，才高公司向济南市不动产登记中心提交国有建设用地使用权及房屋所有权登记首次登记材料。《补充协议》第五条第三款约定，对于买卖合同第十五条“取得”的理解：此处的“取得”是指具备了办理房产登记备案的条件，并不是指买受人领取房产权属证书。关于合同履行过程中的争议解决，双方约定：若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费用。赵桂琴与山东齐鲁律师事务所签订委托代理合同，律师费10000元。本院认为，赵桂琴与才高公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定以赵桂琴结清房款并交纳办证资料及税、费作为才高公司履行向产权登记机关提交备案资料义务的条件，明显加重了赵桂琴的责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十条规定，涉案《商品房买卖合同》系才高公司提供的格式合同，上述约定无效。才高公司依据该条款主张享有先履行抗辩权，不能成立。才高公司应当在房屋交付后的730日内将权属登记资料提交登记机关备案，才高公司于2014年4月17日将涉案房屋交付赵桂琴，应在2016年4月17日之前将权属登记资料提交登记机关备案，才高公司直至2019年8月5日才提交相关材料。才高公司构成违约。因此，赵桂琴有权要求才高公司支付违约金。本院认为才高公司承担违约责任的截止日期为2019年8月5日。才高公司辩称赵桂琴所主张的违约金已超过诉讼时效，本院认为，当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，债权具有可分割性，每个个别的债权系独立存在的部分，故违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。赵桂琴于2020年8月17日向本院提交起诉状主张才高公司支付违约金，根据现行《中华人民共和国民法总则》、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的新规定，赵桂琴主张的2017年8月17日及此前的违约金要求，已经超过了三年诉讼时效，且赵桂琴未能提交证据证实诉讼时效存在中止或中断的情形，故赵桂琴主张的逾期办证违约金应自2017年8月18日起计算。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，赵桂琴有权根据合同约定要求才高公司按照日万分之一的标准支付逾期办证违约金，才高公司关于违约金过高的主张不能成立。赵桂琴主张律师费10000元，并提供委托代理合同、律师费发票予以佐证，本院认为本案事实清楚，双方权利义务关系明确，故根据公平原则和诚实信用原则，参照同类案件，本院酌情支持律师费5000元。综上，违约金数额，以1361997.9元为基数，自2017年8月18日至2019年8月5日止，共计727天，按照日万分之一计算，违约金共计99017.25元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵桂琴逾期办证违约金99017.25元；二、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵桂琴律师费5000元；三、驳回原告赵桂琴超出部分的诉讼请求。如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3782元，减半收取1891元，由原告赵桂琴负担761元，由被告山东才高鑫源置业有限公司负担1130元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  姚文辉二〇二〇年九月二十九日书记员  姚目远