徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初1383号原告：吴桂英，女，1935年1月28日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：张庆荣（与吴桂英系母子关系），男，1954年9月7日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：王成惠，徐州市铜山区同人法律服务所法律工作者。被告：王志达，男，1973年3月4日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：董娟，徐州市泉山区泰山法律服务所法律工作者。原告吴桂英诉被告王志达恢复原状纠纷一案，本院于2020年2月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴桂英及其委托诉讼代理人张庆荣、王成惠,被告王志达及其委托诉讼代理人董娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴桂英向本院提出诉讼请求：请求判决被告对拆除的原告的房屋、院墙、过底进行修复，恢复原状返还给原告；或者折价赔偿原告修复费用11万元。事实和理由：2013年4月22日，原、被告签订房屋买卖合同，由被告购买原告位于徐州市铜山区院墙）。被告购买后即对原告的房屋、院墙、过底进行拆除，拆除中原告之子制止。被告已拆除原告三间堂屋的屋顶、西山墙及前墙，东山墙被拆除一半，原告的两间过底及院墙已被拆除。2015年8月31日，被告向法院起诉，请求判决原被告签订的房屋买卖合同无效，返还购房款158000元。法院于2016年2月26日作出（2015）铜民初字第2699号民事判决，判决确认原被告签订的房屋买卖合同无效，原告返还被告购房款158000元，王志达返还原告房屋一套。被告已经依据该生效判决向法院申请强制执行，但被告至今未对拆除的原告房屋、院墙、过底进行修复。原告现无房屋居住，特起诉，请法院支持原告的诉讼请求。被告王志达辩称，原被告双方在2013年4月22日签订房屋买卖合同，被告分两次付清房款，安排人准备翻建，在原告儿子的阻止下，该房屋被部分拆除。经双方多次协商未果，被告于2015年8月31日诉至法院，（2015）铜民初字第2699号民事判决确认买卖合同无效，原告返还被告房款158000元。该判决生效后在执行中，被告愿意承担拆除部分房屋的折价费用5000元。原告陈述拆除房屋、院墙、过底进行修复不是事实，双方签订的合同及生效判决也仅仅陈述是三间房屋，不存在院墙和过底，原告主张11万元损失没有依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月22日，被告王志达与原告吴桂英签订私人房屋买卖合同，由被告购买原告吴桂英位于徐州市铜山区，西至围墙，北至董学风，南至陈孝杰的土地及房产一套。合同签订后，被告向原告交付房款15.8万元。被告将购买房屋拆除重建的过程中，遭到原告家人的阻止，被告于2015年8月31日诉至本院。该案庭审中，吴桂英拒绝对拆除房屋修复的价值进行鉴定，王志达只同意赔偿拆除部分房屋所造成的损失，不同意对房屋进行修复。本院经审理作出（2015）铜民初字第2699号民事判决，判决确认王志达与吴桂英签订的房屋买卖协议无效；吴桂英于本判决生效后十日内返还王志达房款158000元；王志达于本判决生效后十日内返还吴桂英位于徐州市铜山区，西至围墙，北至董学风，南到陈孝杰）的房产一套。该判决生效后，被告将房屋（部分拆除）交付给原告，原告未返还被告房款，被告向本院申请强制执行，至今房款未执行到位。现原告吴桂英以被告王志达未修复被拆除的房屋为由诉至本院。庭审中，被告拒绝修复但愿意对被拆除房屋进行折价赔偿，本院要求原告对折价的数额认定后双方进行协商，后因差距较大调解未果。诉讼中，本院委托鉴定机构对涉案房屋（三间）被拆除时（2013年5月）的价值进行评估。2020年9月22日，江苏苏北土地房地产资产评估测绘咨询有限公司作出评估意见为：评价对象与价值时点的价值评估结果为17371元。对于拆除的范围，原告认为其向被告交付的包含房屋、院墙、过底及锅屋，被告认为其向原告交付时没有院墙、过底及锅屋。被告所找的翻建房屋包工头李来光到庭作证，陈述：房子当时是三间小屋，具体面积记不住了，三间房屋的门窗是卸过的，被告让我们翻建房屋，我们把三间屋的瓦揭下来了，三间屋的西面老墙扒了，干了一上午就走了；没有偏房和过道，院墙有没有没有在意，因为我们翻建扒屋是用到什么扒什么，我们只把三间屋的瓦棒和墙拆了，没有对其他部分进行拆除。涉案房屋现场勘验情况为：涉案房屋的院墙已经被村委会重新修建，没有锅屋，三间房屋被大部分拆除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”本案中，生效文书已经认定涉案房屋买卖合同无效，虽然被告王志达已经向原告吴桂英返还了房屋，但该房屋大部分已被被告拆除，无法恢复原状，故王志达应当折价补偿吴桂英的损失。关于被告王志达应折价赔偿的数额，对于原告、被告双方存在争议，本院分析如下：首先,原告认为被告应按照房屋重建的价格进行赔偿，被告认为仅需要对拆除部分进行折价赔偿。本院认为，虽双方签订的房屋买卖合同因违反法律强制性规定而无效，但系双方真实意思表示，吴桂英依合同将涉案房屋交付王志达、使用，王志达依据双方合同占用涉案房屋，在合同被依法认定无效之前，其对涉案房屋的拆除不构成对吴桂英的侵权，吴桂英要求王志达承担房屋重建费用，不能成立。而根据现场勘验，涉案房屋已经大部分被拆除，房屋的整体性已经被破坏，无法部分进行修复，被告王志达认为仅需要对拆除部分进行赔偿，亦不能成立。根据上述法律规定，王志达应根据拆除时房屋的现有价值对原告进行折价补偿。其次，关于房屋建设时间的认定。原告认为，该评估结论依据房屋建设的时间为1991年不符合事实，房屋建设时间为2002年。但双方签订的房屋买卖合同中载明，涉案房屋始建于91年，评估公司对涉案房屋现场勘验，就涉案房屋建设时间向原告进行询问时，原告多次回复为三十多年了，原告提供的调解协议仅能证明原告与其子女就赡养和建房款问题进行了调解，并不能推翻涉原告自己的陈述及房屋买卖合同，对于原告该主张，本院不予采纳。再次，关于被拆除的范围，原告认为包括院墙、过底、锅屋，被告认为交付时候没有院墙、过底、锅屋，也没有对院墙、过底、锅屋进行拆除。对于该争议，作如下分析：一是,因涉案纠纷发生至今已有五年之久，现场已经遭到破坏，且原被告在房屋交付及（2015）铜民初字第2699号民事判决生效返还房屋时，均没有交付具体明细，被告提供的翻建房屋包工头李来光对是否有院墙亦无法回复，但根据被告陈述“我拆瓦的第二天，原告儿子就拉了辆车石头倒在院子里，倒石头的过程把墙弄倒了”，原告陈述“我拉了三车石头，因为门楼不倒拖拉机进不去，我就堵门楼不让盖屋的，被告为了盖屋，用挖掘机把石头弄进去，把门楼和墙头弄倒了”，以及原告提供的房屋原来的照片、被告提供的（2015）铜民初字第2699号案件庭审笔录中张连荣对于3平方锅屋的陈述，本院认定涉案房屋存在过道、围墙及锅屋的可能性较高。二是，根据双方庭审的陈述，原告家人与被告在房屋交付后产生了纠纷，原告家人往院里倾倒石头防止被告盖屋，不排除原告家人对院墙等附属建筑物进行部分破坏的可能。三是，从现有证据上显示不出锅屋的样貌，亦无法核实平方数，现在村委会亦已经对原告的院墙部分进行了翻建，翻建之前的情况已经灭失无法考证，但重建后比之前更美观、结实，该部分不存在再恢复原状的问题。故，结合以上分析，根据相关拆迁补偿标准，认定原告对涉案房屋的附属建筑物酌情折价补偿1000元。评估机构对被拆除的三间房屋在拆除时（2013年5月）的现值进行评估，结论为17371元，本院依据该结论对已经拆除的三间房屋的折价补偿数额认定为17371元。以上合计折价补偿数额为18371元。关于鉴定费，双方在涉案房屋交易过程中均存在过错，导致涉案房屋违反法律强制性规定被认定为无效，对于鉴定费用由双方根据各自的过错分别予以承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王志达折价补偿原告吴桂英18371元，于本判决发生法律效力后十日内付清。二、驳回原告吴桂英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，由原告吴桂英承担2200元，由被告王志达承担300元；鉴定费5000元，由原告吴桂英承担2500元，由被告王志达承担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘莉平人民陪审员  李 艳人民陪审员  陈建新二〇二〇年十月十九日书 记 员  吕林宇