河南省清丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0922民初2651号原告：马纪竹，女，汉族，1963年2月20日出生，住河南省清丰县。委托诉讼代理人：常亚兵，男，汉族，1990年9月19日出生，住河南省清丰县，系马纪竹之子。委托诉讼代理人：孙超，河南银铎律师事务所律师。被告：清丰县华商置业有限公司,住所地：清丰县南箕街南段。法定代表人：许恒举，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨建伟，男，汉族，1966年4月20日出生，住河南省清丰县。该公司法务。原告马纪竹与被告清丰县华商置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，后因案件复杂改为普通程序,公开开庭进行了审理，原告马纪竹、委托诉讼代理人孙超，被告清丰县华商置业有限公司法人许恒举，委托诉讼代理人杨建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马纪竹向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告购房款170448元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款基准利率自2018年1月31日计算至返还之日）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月28日原告与被告签订了两份《越秀国际定购协议》，约定原告购买被告开发的位于清丰县××大道与文化路交汇处的越秀国际1号楼-1层142A号和1号楼2层199号商铺，建筑面积分别是11.26、9.98平方米，同一天，原告依约定向被告交纳定金22000元。2018年1月31日原告按约定向被告付清了全部购房款170448元。当时被告承诺年底给原告办理产权登记证书，但至原告起诉，被告销售的涉案商铺一直未与原告签订商品房买卖合同和交付房产，致使原告无法继续履行合同和实现购房的目的。另外被告与原告签订的两份《越秀国际定购协议》，属于格式合同，明显加重了原告的合同义务，影响了原告权利的行使。被告上述行为已损害了原告的合法权益，原告根据合同法等相关法律规定起诉至贵院，望判如所请。被告清丰县华商置业有限公司答辩称，不同意解除双方签订的认购协议，不同意退还房款，也不同意承担房款利息。房子买卖已经构成了事实，买了房子现在不要了，被告方不同意。买卖合同办理情况，需要多部门审批，过程比较繁琐。被告已经将剩余的租赁款支付给了原告。经审理查明：2018年1月28日，被告清丰县华商置业有限公司与原告马纪竹签订了两份《越秀国际定购协议》，协议约定：一、买受人于2018年1月28日自愿购买位于清丰县××大道与文化路交汇处的越秀国际1号楼2层199号商铺和1号楼-1层142A号，并交纳定22000元。二、该铺位合同约定建筑面积分别为9.98和11.26平方米。（具体面积以房管部门测量为准）。三、按建筑面积计算，该两套房单价分别为（人民币）每平方米8912.36元和7238.25元，总金额（人民币）：170448元。四、付款方式：1、一次性付款：买受人于2018年1月31日前将全部房款170448元一次性付清。五、如买受人未在出卖人规定期限内付清有关款项，视同买受人违约，出卖人有权将此套商铺另行出售，所交定金不予退还。六、签订商品房买卖合同后，本认购单自动作废。七、本认购单一式叁份，具有同等法律效力，签章后生效。八、最终解释权归清丰县华商置业有限公司所有。马纪竹分别于2018年1月11日、2018年1月31日向清丰县华商置业有限公司缴纳了房屋全款共计170448元（81503元、88945元），清丰县华商置业有限公司对上述事实予以认可。另查明，清丰县自然资源局不动产登记中心出具证明：经不动产系统查询，权利人：清丰县华商置业有限公司（统一社会信用代码：914109225367218990），坐落于清丰县××××北，幸福大道东侧。经查询：越秀国际1号楼1层商业无登记信息（部分商铺有预查封登记）。经不动产系统查询，清丰县华商置业有限公司（统一社会信用代码：914109225637218990），坐落于河南省××××大道东侧，越秀国际1、8裙楼1、2层商铺1-202（建筑面积9.8m2）、2-199（建筑面积9.98m2）；-1层商铺142A（建筑面积11.26m2）等三套。经查：-1层商业企业已办理大证，业主正常办理转移登记；1、2层商铺企业需先办理面积变更登记，业主才可正常办理转移登记。上述三套房产无抵押，无查封，无异议。再查明，清丰县越秀国际居住小区商住楼于2019年8月8日竣工验收，于2019年8月10日申请备案。清丰县房地产管理局于2014年8月14日出具编号：清房预售字第014-26号商品房预售许可证，同意清丰县华商置业有限公司1、8号楼商品房自2014年8月14日起开始预售。还查明，马纪竹与清丰县华商置业有限公司于2018年1月31日签订两份《越秀国际委托经营管理合同书》。第一条：商铺物业基本情况：1、商铺位置：清丰县××大道与文化路交汇处越秀国际商业1号楼2层199号、1号楼-1层142A号，建筑面积以物业产权登记权属证书为准。2、购置方式：（2）全款，已交房款170448元，大写拾柒万零肆佰肆拾捌元。3、甲方保证委托经营商铺产权完整，无任何权属争议。第二条：物业的委托经营与管理。1、甲方自愿委托乙方全权经营管理该物业，乙方自愿接受甲方的委托，对该物业进行管理。委托经营管理不改变该物业的所有权性质。2、委托经营期限（3+7）（1）3年返租金：乙方按照甲方所购买楼层商铺成交总价款支付租金：第一年返还8%，第二年返还9%，第三年返还10%。（2）10年包租赁：因商铺物业形态的特殊性甲方必须统一由商业管理公司统一对外招租，并按照周边市场行情确认租金价格。（3）自第四年始甲方统一将物业租赁收益的10%作为乙方的运营成本。3、租金的支付方式：每半年的第一个月30日内乙方向甲方支付当年租金一半。4、委托经营管理期内，乙方有权对越秀国际依据招商情况进行统一的业态划分，有权将该物业出租、与他人合作经营、对物业进行装饰装修等运营策略。5、委托经营管理期限内，若甲方转让上述商铺，乙方享有优先购买权；若甲方将商铺转让给第三人，必须保证本合同的继续履行，即本合同项下物业任何全书的转移均不影响本合同的效力。6、本合同委托期满，甲乙双方依据市场行情另行协商委托经营事宜。第三条：甲乙上方的权利与义务。1、在委托期限内乙方有权对越秀国际进行统一包装、统一招商、统一运营、统一管理、统一业态的五统一原则。2、甲方承担因物业及物业收益所产生的国家或地方征收的相关税费。3、商铺在委托经营期限内所产生的物业费用由乙方承担。4、乙方应按照本合同的约定及时支付租金收益，如拖欠租金超过90日，甲方有权终止合同。5、乙方在委托经营期间不得损害商铺所有人的相关权益，装饰装修不得破坏物业的承重结构。6、委托经营期限内，除了乙方拖欠租金外，甲方不得以任何理由解除该合同。如果甲方违约，则应当将房屋产权按照原购买价格出售给乙方，以便乙方可以整体运营。7、自本合同项下商铺投入实际运营满10年，依据甲方是否自愿可申请乙方按照物业首次购置价款120%进行回购。被告清丰县华商置业有限公司按上述协议分别于2018年2月10日、2018年8月17日、2019年2月22日、2019年8月22日、2020年7月24日、2020年9月30日支付原告马纪竹租金6818元、6818元、7671元、7671元、8522元、8522元。至今原、被告未签订《商品房买卖合同》。本院认为，原告马纪竹与被告清丰县华商置业有限公司2018年1月31日签订的《越秀国际定购协议》及《越秀国际委托经营管理合同书》,是双方的真实意思表示，合法有效。原被告应按照协议内容各自履行合同义务，原告马纪竹按合同约定向被告支付了全部房款，被告清丰县华商置业有限公司按照《越秀国际委托经营管理合同书》约定向原告支付租金。首先，仅就案涉《越秀国际定购协议》而言，其性质应为预约。虽然该协议明确约定了双方进行买卖的房屋的位置、面积和价款，应当说具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容，可直接据此履行而无须另订本约。但是，双方当事人同时在该协议中约定：签订商品房买卖合同后，本认购单自动作废。可见，双方当事人虽然约定了房屋的位置、面积及总价款及付款方式，但当事人在该协议第六条进一步明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，本院认为，预约是指将来订立一定契约的契约，案涉《越秀国际定购协议》的性质为预约合同。其次，结合双方当事人在订立《越秀国际定购协议》之后的履行事实，原、被告之间已经成立了房屋买卖法律关系。本案中，双方当事人在签订《越秀国际定购协议》之后，作为买受人的原告与被告签订了《越秀国际委托经营管理合同书》，将案涉房产出租经营。并且该协议一致持续履行，而根据《越秀国际定购协议》的预约性质，在当事人之间存在租赁等其他有偿使用房屋的法律关系的情形下，被告公司的该行为应认定为系基于与原告之间的房屋买卖关系而为的使用。据此，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条的规定，可以认定当事人之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。综上所述，原、被告之间的房屋买卖法律关系成立，且系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，合同的解除包括法定解除和约定解除两种情形。本案中，双方在《越秀国际定购协议》中未对原告单方解除合同的事项作出约定，故原告不享有约定解除权。而根据《越秀国际定购协议》，双方的主要合同义务是就达成房屋买卖合意进行诚信磋商，原告支付房款、被告交付房屋。原告的合同主要目的是获得出租受益。被告在本案诉讼过程中亦明确表示有意愿、有能力履行签定购房合同并交付房屋的义务。经查，案涉房屋所在的1层商铺，已竣工验收，在被告企业办理面积变更登记后业主可正常办理转移登记，该房产无抵押，无查封，无异议，且由原告正常的租金受益已经实现。本案也不存在不可抗力致使不能实现合同目的的情形，因此，本案也不具备单方解除合同的法定解除情形。综上，原告主张其有权单方解除合同的理由不能成立。本案中，当事人已就合同项下房屋的位置、面积和价款进行了明确具体的约定，原告支付了房款，收取了租金，虽然当事人之间在签订商品房买卖合同的时间的问题上未达成一致意见，但在双方房屋买卖法律关系的主要权利义务均已确定的情形下，上述争议可以通过《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条规定的合同解释原则进行补救，故并不构成法律上或者事实上的履行障碍。而且，如前所述，在原被告之间，房屋买卖法律关系已经成立并生效，也不存在《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的合同解除的情形。其次，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定之精神，处分行为有别于负担行为，解除合同并非对物进行处分的方式，合同的解除与否不涉及物之所有权的变动，而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。原告在《越秀国际委托经营管理合同书》明确约定了案涉房屋占有、使用、处分的权利，并一直对案涉房屋享有收益。本案中原告作为买受人，不存在买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的情况，也不符合上述法律规定。综上所述，本院认为，本案中，原、被告之间存在房屋买卖法律关系，当事人均应本着诚实信用的原则履行各自义务，在履行过程中，若当事人之间就对方的履行行为是否构成违约以及应否承担违约责任等问题发生争议，可自行协商或者另寻法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，判决如下：驳回原告马纪竹的诉讼请求。案件受理费3708元，由原告马纪竹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长  郭国田审 判 员  韩清蓉人民陪审员  刘允学二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  郭兆鹏