江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初14915号原告：江阴市长欣置业有限公司，统一社会信用代码91320281666815791Y，住所地江阴市朝阳路**。法定代表人：孙馨，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚刚，远闻（江阴）律师事务所律师。被告：赵忠良，男，1968年10月18日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：何静忠，江阴市新桥法律服务所法律工作者。原告江阴市长欣置业有限公司（以下简称长欣公司）与被告赵忠良租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告长欣公司的委托诉讼代理人姚刚、被告赵忠良及其委托诉讼代理人何静忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长欣公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2016年12月29日签订的《场地租赁合同》，赵忠良搬离租赁场地、拆除现场设备设施、恢复原状；2、判令赵忠良支付2018年9月1日至2019年6月30日的场地租金240193元，支付自2019年7月1日起至实际搬离之日止按37.8元/月/平方米（面积695平方米）标准计算的租金；3、判令赵忠良支付2018年4月至2019年6月的物业费、能耗费161718元，支付自2019年7月1日起至实际搬离之日止按10元/月/平方米（面积545平方米）计算的物业费；4、本案的诉讼费由赵忠良承担。事实与理由：2016年12月29日，他公司与赵忠良签订《场地租赁合同》，约定由他公司将江阴美嘉城四楼814平方米的场地租赁给赵忠良开餐饮店，租赁期自2017年3月1日至2023年5月31日，双方对租金标准、支付方式、物业费等作出了约定。合同签订后，他公司将场地交付赵忠良，但赵忠良未按时支付租金、物业费和能耗费，其严重违约行为致使他公司的合同目的无法实现。被告赵忠良辩称，1.他同意解除合同，长欣公司于2019年6月26日向他发函要求解除合同，并且要求他在未解决相关欠费前不得搬动一切设备；同年7月1日，长欣公司对他的饭店员工进行驱赶并收走饭店钥匙；2019年7月3日，长欣公司向他发出解除合同通知，要求从即日起解除租赁合同并在三日内付清欠费，付清费用后搬离租赁场地。因此，他未搬离场地的原因在于长欣公司，长欣公司的行为导致其自身损失扩大，责任应由长欣公司自行承担。2.对于租金，虽然合同约定租赁面积为814平方米，但实际使用面积为695平方米，扣除其支付的保证金和租金，2018年9月1日至2019年6月30日未付租金应为198037元。双方的合同已于2019年7月1日解除，而长欣公司之后的扩大损失也不应由他承担，故2019年7月1日后的租金不应再支付。3.对于物业费和能耗费，他对结欠长欣公司物业费、能耗费161718元无异议，但同样不承担2019年7月1日后的扩大损失。本院经审理认定事实如下：2016年12月29日，长欣公司与赵忠良签订场地租赁合同，约定由长欣公司将坐落于江阴市银桂路29号美嘉城四楼的部分场地出租给赵忠良开设餐饮店。合同约定如下：第二条：1、租赁物业使用面积约814平方米，最终面积以租赁物业交付时使用时的套内建筑面积为准。第四条：1、租赁期限自2017年3月1日至2023年5月31日，其中装修期间（2017年3月1日至2017年5月31日）无需支付租金，但应承担能耗费、物业费、中央空调费及公共事业费用。第五条：1、承租方支付履约保证金117216元，其中29304元自租赁起始日转为合同押金，余款87912元在2017年2月1日自动转为3个月租金。2、租金计算方式：2017年6月1日至2018年1月31日，0元。（2）2018年2月1日至2019年1月31日，按36元/月/平方米计算为29304元/月。（3）2019年2月1日至2020年1月31日，按37.8元/月/平方米计算为30769元/月。……3、押金29304元在合同期满后30天内全额返还。4、租金每三个月支付一次，先付后租，前一期租赁费用期满前十五天支付下期租金。5、物业管理费为10元/月/平方米，由承租方每三个月支付一次，在每支付季的第一个月的5日前支付。第六条：2、出租方有权要求承租方根据装修情况最迟于2017年6月1日前必须开业。5、租赁期限届满或合同终止时，出租方有权要求承租方拆除所有设备并恢复至交房时的状态，承租方未能拆除并恢复的，出租方有权从押金中扣除恢复费用作为补偿，并有权自行处置未能拆除的设备。合同签订后，长欣公司向赵忠良交付了场地，赵忠良支付了保证金117216元，并支付了租金63800元。2019年6月26日，长欣公司委托江阴美嘉商业管理有限公司向赵忠良发函，以赵忠良经营的餐厅未缴纳租金和物业费为由，明确自7月1日起停止租赁，并要求赵忠良在未解决相关欠费之前不得搬动一切设备。同年7月3日，长欣公司再次委托江阴美嘉商业管理有限公司向赵忠良发出解除合同通知书，通知自即日起解除合同，并要求赵忠良在收到通知后3日内付清欠费后搬离场地并清场。2019年10月17日，长欣公司具状起诉来院。审理中，长欣公司称赵忠良将150平方米的场地转租给陈霞使用，该部分场地的物业费和能耗费由陈霞直接支付给他该公司，并且陈霞已于2019年11月7日归还场地；同时，长欣公司和赵忠良于2020年7月13日庭审中就设备拆除达成一致。长欣公司据此变更诉讼请求如下：1、判令解除双方于2016年12月29日签订的《场地租赁合同》；2、判令赵忠良支付2018年9月1日至2019年6月30日的场地租金240193元，支付自2019年7月1日起至2019年11月7日止按37.8元/月/平方米（面积695平方米）标准计算的租金，以及自2019年11月8日起至2020年7月13日止按37.8元/月/平方米（面积545平方米）标准计算的租金；3、判令赵忠良支付2018年4月至2019年6月的物业费、能耗费161718元，支付自2019年7月1日起至2020年7月13日止按10元/月/平方米（面积545平方米）计算的物业费。同时，双方一致认可场地租赁合同于2019年7月1日解除，且一致同意以合同押金29304元抵偿租金。审理中，对于场地面积，赵忠良认为实际使用面积为695平方米，故前三个月即2018年4月至6月的租金应当按照该面积计算。对此，长欣公司认为合同约定的面积为814平方米，该面积是整个场地的面积，赵忠良装修后因消防通道验收未通过而进行了改造，改造后消防通道占用了部分面积，因此自2018年7月1日起按照实际面积695平方米计算租金。2018年4月至6月，赵忠良实际使用的面积也是695平方米，但他公司系按照合同约定的814平方米计算的租金。上述事实，有场地租赁合同、缴款通知单、函、解除合同通知书等及当事人陈述在卷予以佐证。本院认为，长欣公司与赵忠良之间的租赁合同关系合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。长欣公司与赵忠良一致认可场地租赁合同于2019年7月1日解除，本院予以确认。关于租金，首先，2018年4月1日至2019年6月30日的租金，其中2018年4月1日至2018年6月30日的租金长欣公司按照814平方米的标准计算，但根据双方的陈述，赵忠良实际使用面积为695平方米，故应按照实际面积计算租金，根据双方约定的租金标准，扣除赵忠良支付的租金63800元、转为租金的保证金87912元，以及双方一致同意抵偿的合同押金29304元，本院认定截至2019年6月30日结欠租金198037元。其次，2019年7月1日起的租金，因双方一致认可合同于2019年7月1日解除，故实际应为场地占有使用费。长欣公司主张该费用系由于赵忠良未搬离场地、拆除设备产生，但根据双方的陈述，赵忠良的店铺在2019年7月1日停业，长欣公司收走店铺钥匙并对店铺上锁，且此前长欣公司在2019年6月26日向赵忠良发函，其要求在未解决欠费前禁止赵忠良搬动一切设备，2019年7月3日的解除合同通知书也要求赵忠良付清费用再搬离场地，因此，本院认定赵忠良在租赁合同解除后仍然占用场地的原因在于长欣公司，长欣公司的行为导致其场地事实上被继续占用而产生损失，该损失应由长欣公司自行承担。关于物业费和能耗费，赵忠良对2018年4月至2019年6月的费用161718元予以认可，本院予以确认。对于2019年7月1日起的物业费，根据合同的约定，租赁期间的物业费由赵忠良承担，双方的租赁合同已于2019年7月1日解除，且同上文所述，案涉场地在合同解除后未能清场的原因不在于赵忠良，故赵忠良无需承担相应物业费。综上所述，赵忠良尚欠长欣公司租金198037元、物业费和能耗费161718元，合计359755元，赵忠良对该款应负偿付之责。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、江阴市长欣置业有限公司与赵忠良的《场地租赁合同》于2019年7月1日解除。二、赵忠良应于本判决发生法律效力之日起10日内给付江阴市长欣置业有限公司租金、物业费、能耗费合计359755元。三、驳回江阴市长欣置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7328元（江阴市长欣置业有限公司已预交）由江阴市长欣置业有限公司负担769元，由赵忠良负担6559元。江阴市长欣置业有限公司预交剩余部分6559元由本院退回，赵忠良应负担的6559元于本判决发生法律效力之日起10日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  包 彬人民陪审员  杨群芳人民陪审员  顾羽鸣二〇二〇年八月十日书 记 员  唐 蕴附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。