上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初23785号原告：方雪梅，女，1966年2月15日出生，汉族，户籍地安徽省黄山市屯溪区荷花池新村16撞**。委托诉讼代理人：朱丹，德恒上海律师事务所律师。被告：上海天歌置业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区创新西路**。法定代表人：陆彦臣，总经理。委托诉讼代理人：吴秀青，公司员工。被告：上海小马过河企业管理有限公司，住，住所地上海市浦东新区书院镇船山街****/div>法定代表人：赵成文，执行董事。委托诉讼代理人：陈玲玲，系公司员工。原告方雪梅诉被告上海天歌置业有限公司(以下简称天歌公司)、上海小马过河企业管理有限公司(以下简称小马公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告秦健生及两原告的委托诉讼代理人、两被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方雪梅向本院提出诉讼请求：1、判令两被告连带向原告支付约定交房日至实际交房日产生的逾期交房违约金(以人民币3,008,048元为基数，自2018年10月1日起按照每日万分之二的标准，计付至实际交房日止)。2、天歌公司承担逾期办证违约金(以人民币3,008,048元为基数，自从2019年5月1日起，按照市场报价同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算违约金，计付至实际小产证办理之日)。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月1日，原告与天歌公司签订《上海市商品房预售合同》，合同约定天歌公司作为开发商向原告出售位于上海市锦绣东路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋；合同约定天歌公司应于2018年9月30日之前交付房屋，逾期承担相应的违约金。原告共支付了房价款人民币3,008,048元，其中向天歌公司支付了2,104，223元，剩余903,825元在天歌公司安排下支付给了小马公司。现被告延期交房，且导致原告取得小产证的时间也延后，为维护原告自身权益，望法院判如诉请。被告天歌公司辩称，天歌公司确实存在延期交房的事实，愿意依合同约定承担逾期交房的违约责任，但违约金计算的基数应按预售合同约定的房款2,104,223元计付。原告主张的逾期办证违约金，没有合同约定，不同意支付。被告小马公司辩称，小马公司非预售合同的主体，没有交付房屋等义务，因此不应承担逾期交房违约责任。小马公司是以服务费名义收取的签约转让金，并非房款，综上，不同意原告的诉请。本院经审理确认如下事实：2017年2月23日，天歌公司与上海小马过河投资管理有限公司签订《商业地产项目收购合同》一份，约定，小马公司拟收购天歌公司开发的天歌商都项目，收购标的坐落于锦绣东路XXX弄XXX号1011-1030、2001-2039、3001-3039；2号1001-1064、2001-2066、3001-3064(详见预售依靠可证和预测报告)；销售标的中1号楼的销售期限为2017年3月1日至2018年5月31日，2号楼销售期限为自小马公司支付2号楼50%收购款后开始销售；合同期内，双方不签订正式购房合同，小马公司有权将该项目的房源指定第三方购买，天歌公司应与指定第三方签订正式购房合同，指定第三方应支付购房款(含客户的货款金额)视为小马公司支付的购房款；超出底价部分的购房款(溢价房款)由小马公司直接向指定第三方收取，并承担相应税费……。2017年6月10日，原告方雪梅作为乙方(预购方)、小马公司作为甲方(卖方)签订《定金合同(供商品房预订时使用)》一份，约定，预定房屋地址上海市浦东新区锦绣东路XXX弄XXX号楼1026室，房屋总价3,008,048元，定金200,000元，双方约定：乙方于2017年6月26日到甲方售楼处签订《上海市商品房预售合同》，原告同意签订本合同时，支付定金作为甲乙双方当事人订立商品房预售/买卖合同的担保，签订商品房预售/买卖合同后，原告支付的定金转为购房费用。原告应于2017年6月26日支付1,758,048元;2017年7月29日付1,050,000元……。2017年7月1日，原告与小马公司签订《销售服务协议》，约定：小马公司在原告购房过程中，提供服务。原告向小马公司支付销售服务费903,825元。…本合同单独于原告因购买该房屋而签订的相关协议，与该等协议并无直接关联。同日，原告与天歌公司签订《上海市商品房预售合同》，由原告向天歌公司购买坐落于上海市浦东新区锦绣东路5111弄《天歌商都》1号1层1026室房屋，政府批准的规划用途为商业，暂测建筑面积43.17㎡，每平方米房屋建筑面积单价48,742.71元，房屋总房价款暂定为2,104,223元。合同第十条、十一条、第十二条约定，该房屋的交付必须符合下列所列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；天歌公司对该房屋设定的抵押已注销；天歌公司已按规定缴纳了物业维修基金；天歌公司承诺于2018年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，原告有权单方面解除本合同。天歌公司定于2018年9月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。天歌公司如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。第十四条约定，在天歌公司办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由买卖双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。买卖双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。……合同附件一中对付款方式和付款期限作了具体约定……。上述合同和协议签订后，原告依约向天歌公司、小马公司支付了款项。现因天歌公司未按时交房，原告向本院起诉，要求判如所请。以上事实，有原告提供的《销售服务协议》、《上海市商品房预售合同》、收款发票等材料，被告小马公司提供的《商业地产项目收购合同》、《定金合同》等及原被告当庭陈述，在案佐证。本院认为：原告与天歌公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，各方均应恪守。现原告要求天歌公司办理涉案房屋的预告登记，天歌公司亦表示同意，对此诉请，本院依法予以准许。根据预售合同约定，天歌公司应于2018年9月30日交付房屋并承诺于2018年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)作为交房条件，然至原告起诉，天歌公司仍未交房，构成合同违约，应承担相应的违约责任。根据天歌公司与案外人小马公司的《商业地产项目收购合同》约定，“超出底价部分的购房款(溢价房款)”由小马公司直接收取，据此足以认定小马公司向包括本案原告在内的购房者收取的“服务费”性质即为购房款。小马公司辩称是以服务费名义收取的签约转让金，因事先未向原告明示，事后原告也不予认可，且定金合同将该部分款项也一并列入房款中，故对其说法本院不予采信。本案中，双方对大产证取得的时间作了具体约定，小产证办理时间为在此之后的120天内。现因天歌公司逾期办理大产证致使购房者未能按期办理小产证，属于《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定的由于出卖人的原因致使买受人逾期取得房屋权属证书的情形，原告要求对方按司法解释承担违约责任并主张自2019年5月1日起算，无不当，予以照准。因本案涉案房屋尚未竣工验收，天歌公司至今仍未取得系争楼盘的大产证，故原告主张的“至实际小产证办理之日”客观上存在不确定性。由此，考虑到上述实际情况，本案所涉逾期办证违约金计算的截止时点确定为一审判决做出之日。至于之后的逾期办证违约金，原告可基于双方合同的实际履行情况另行主张。按期向购房者交付房屋和办理权属证明系天歌公司作为开发商的基本义务，现天歌公司不能按期交房，也未依约办理相关产权证明，购房者有权按实际支付的购房款的总额作为逾期交房违约金及逾期办证违约金的计算基数主张权利。至于天歌公司与小马公司之间的费用结算约定或利益分配关系，与购房者无关，不能成为天歌公司减免自身责任的事由。小马公司并无向购房者交付房屋等义务，其在本案中亦无其他依法应当承担连带责任的情形，原告要求小马公司承担责任，缺乏合同和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告上海天歌置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告方雪梅支付上海市浦东新区锦绣东路5111弄《天歌商都》1号1层1026室房屋自2018年10月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金(以人民币3,008,048元为基数，按每日万分之二的标准计算)；二、被告上海天歌置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告方雪梅支付上海市浦东新区锦绣东路5111弄《天歌商都》7号3层318室房屋的逾期办证违约金(以人民币币3,008,048元为基数，按照市场报价同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率，自2019年5月1日起至2020年7月14日止)；三、原告方雪梅的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5496.23元，减半收取计2748.12元，由被告上海天歌置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  谷丽云二〇二〇年七月十七日书记员  陆佳怡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。