湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初4345号 原告：永州市渝洲物业管理有限公司，住所地湖南永州市冷水滩区零陵北路**。 法定代表人：姚小玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：莫春红，女，1985年3月3日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，代理权限为特别授权。 被告：郑亚玲，女，1960年7月18日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。 原告永州市渝洲物业管理有限公司与被告郑亚玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永州市渝洲物业管理有限公司的委托诉讼代理人莫春红、被告郑亚玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告永州市渝洲物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告支付拖欠的物业管理费1580元；2.请求依法判决被告缴纳违约金474元；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告为舜德花园德明园C栋204房、德明园C栋4号商品业主。原告与被告小区业主大会2014年签订了《舜德花园小区物业服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，服务费单价为楼梯房每月每平方米0.6元，商铺每月每平方米1.5元，被告楼梯房建筑面积126.28平方米，车库建筑面积124.99平方米。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权益和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。原告按照合同约定和法律法规规定，多次上门催交和张贴书面催交通知书，但是被告仍然拒绝交纳。2019年1月1日起至2019年6月30日止，被告楼梯房欠费月数为6个月，欠交物业服务费455元,2019年1月1日至2019年6月30日止，被告商铺欠费月为6个月，欠交物业服务费1125元，物业费合计欠费金额为1580元。合同约定了延迟交纳物业服务费的违约金，违约金部分原告只主张474元。综上，各项请求金额合计2054元，特向贵院提起诉讼，请贵院依法判决。 被告郑亚玲辩称，1.物业管理混乱，原告打着渝洲公司的大牌子，摇身一变却成了专要钱，不做实事的私家嘴脸，多收业主的钱财时有发生，被告就是其中一个，从2013年1月至今，有两张收据上，居然多收物业费722元整，利息六年总共为1240元整；2.原告从未履行合同约定的权利和义务，根本就没有为业主提供该提供的物业服务，被告于2004年购买舜德花园C栋4号商铺时，合同上分明签订的时小区内的商铺都是规范经营，只限做美容美发一家，物管人员说独家经营很好做的等等，用蒙骗的手段让被告买下了两套房子。不到半年就出现了两家做同类的商店，给被告方造成了几万元的经济损失和不必要的精神打击，被告曾多次请求对方和解，但渝洲公司一拖再拖，原告方又施出善意，特向渝洲公司老总写出了书面报告，不理不睬。原告称提供了完善的物业服务，但其严重违反合同不履行合同义务造成被告租户损失较大，无奈只好扣交物业费，应当由原告承担经济损失和责任；3.被告不交物业费是因为问题还未解决好，原告没有能力解决纠纷，于2008年12月26日原告曾在本院起诉过被告，因原告方败诉，被告就没有在此案当原告方；4.2013年被告租户走了，连押金都退了后，原告再一次把不履行合同义务的行为搬出来，收不该收的物业费，在原告方威胁强迫下，为了被告方的租户不受委屈，被告委屈求全的交纳了物业费；5.原告签订合同后，只想要钱，不想履行合同约定的相关权利进行服务，对业主反映的问题一拖再拖，一直拖到合同期满而放弃责任，被告商铺上的小平台，从买下后一直漏水，多次反映请求从来就没有来维修过，保修期过后不了了之，被告方损失了6380元整才做好挡水棚，这些损失都是原告造成的，理应赔偿。因被告方住房在二楼，小区树木叶多，离房太近，湿气过重，导致被告方整套房屋霉变不能居住，让物业来看现场也不来，多次请求修理一些树枝都没有做到。再次给被告方造成本不该维修房屋，增添了经济损失7300元整。按物业的规定，长时间未入住的业主可优惠10%的物业费，只收90%的物业费，被告方一直请求也未解决，这笔损失728元整，有未用水电为证。 经审理查明，被告郑亚玲系舜德花园德明园C栋204号房、德明园C栋4号商铺业主，该楼梯房房屋建筑面积为126.28平方米、商铺建筑面积124.99平方米。2006年3月30日永州市渝洲房地产开发有限公司与原告永州市渝洲物业管理有限公司签订《舜德花园前期物业管理服务合同》，合同的主要内容为：1.原告为舜德花园小区提供物业管理服务；2.合同期限从2006年4月1日开始至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；3.竣工验收合格交付业主后物业管理费由业主按0.5元/平方米/月交纳；4.缴纳费用时间为业主每季度10日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。该合同签订后，原告依约提供了物业管理服务。2014年12月31日，原告与舜德花园小区业主大会签订《舜德花园小区物业服务合同》，该合同的主要内容为：一、永州市渝洲物业管理有限公司为舜德花园小区提供物业管理服务，本合同的期限为五年，自2014年7月1日零时起至2019年6月30日24时止；二、物业收费标准为多层楼房住宅为0.6元/平方米/月，商业物业为1.5元/平方米/月；三、物业服务费每季度交纳一次，每次缴纳费用时间为每季度首月前15日内，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交服务费的千分之三交纳违约金。此外，该合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告依约提供了物业管理服务。 另查明，2013年7月18日，被告郑亚玲因租户欠其9600多元未付，向被告公司申请减免一半的物业费，被告同意减免4803元物业费，后附减免时间，为德明园C栋204号2013年1月1日至2015年4月30日物管费共计2555元，德明园C栋4号商铺2013年7月1日至2014年6月30日物管费2248元。另经计算，2013年1月1日至2015年4月30日德明园C栋204号物业费应当为1894.2元（126.28平方米×18个月×0.5元/平方米+126.28平方米×10个月×0.6元），德明园C栋4号商铺2013年7月1日至2014年6月30日号的物业费应当为1500元（1元/平方米×124.99平方米×12个月），上述期间，被告房屋及商铺应缴纳的物业费共计为3394.2元。 2013年7月18日，被告向原告缴纳2013年1月1日至2013年6月30日物业费937元，根据双方合同的约定，原告应当收取的物业费为750元（124.99平方米×6个月×1.5元/平方米），被告收取的物业费为937元，多收取了187元。 上述事实有当事人提供的《舜德花园前期物业管理服务合同》、《舜德花园小区物业服务合同》、欠费明细等证据在卷予以佐证，结合原、被告的庭审陈述，足以认定。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故建设单位与原告签订的《舜德花园前期物业管理服务合同》及被告小区业主大会与原告签订的《舜德花园小区物业服务合同》是双方真实意思表示，合法有效，其效力及于被告。在原告已按照合同约定提供物业服务的情况下，被告未按合同约定的期限按时交纳物业服务费，其行为已构成违约，应当承担给付物业服务费并支付相应违约金的违约责任。被告自2019年1月1日至2019年6月30日止，共下欠原告德明园C栋204号楼梯房物业服务费455元（0.6元/平方米×126.28平方米×6个月），德明园C栋4号商铺物业服务费1125元（1.5元/平方米×124.99平方米×6个月），扣除原告方多收取的被告方的物业费187元，被告剩余1393元物业费未缴纳给原告方。原告方承诺减免被告方4803元，实际已减免金额为3394.2元，被告方还可享受的减免金额为1408.8元，可减免的金额足够抵押为其所欠的物业费，故本院对原告要求被告支付物业服务费及违约金的诉讼请求依法不予支持。被告辩称原告未履行物业服务合同，未提供相应的证据，本院对该辩称意见不予采纳。被告要求原告支付未入住优惠728元，双方的物业服务合同对此并未约定，被告该项辩称意见无事实和法律上的依据，本院依法不予采纳。被告辩称原告不该收取物业费9562元的一半，未提供相应的证据，本院在该案中不予处理。对于被告方提出原告方多收取其物业费的应当支付利息，本案中查明，被告多收取原告方2013年1月1日至2013年6月30日物业费187元，因被告方在此前并未向原告方主张过退还多收取物业费，在本案中，对于被告方提出多收费用，本院予以了扣除，故被告方并未因原告方多收取物业费产生实际利息损失，故对被告该辩称意见本院不予支持。被告提出的要求原告方支付商铺漏水、房屋霉变维修费、退还礼物，不属于本案物业服务合同审理范围，本院依法不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告永州市渝洲物业管理有限公司的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告永州市渝洲物业管理有限公司承担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  蒋 娜 二〇二〇年十月十五日 法官助理唐莉 代理书记员  阳志科