湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0581民初230号原告：向漫丽（反诉被告），女，1986年11月10日出生，土家族，长阳县人，住宜都市。被告：湖北九州方园投资有限公司（反诉原告），住所地宜都市宜华大道108号，统一社会信用代码91420581550653276Y。法定代表人张崇超，公司总经理。委托诉讼代理人徐会忠，湖北峡光律师事务所律师，特别授权。原告向漫丽诉被告湖北九州方园投资有限公司（以下简称九州方园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理，原告向漫丽、被告九州方园公司的委托诉讼代理人徐会忠到庭参加诉讼。诉讼过程中，被告九州方园公司提出反诉，但在规定的期限内未缴纳诉讼费，已按撤诉处理。本案现已审理终结。原告向漫丽向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告向原告支付迟延交房的违约金共计5483元。2、被告退回交付房屋之前违规收取物业管理费1167元。3、被告按照合同约定的交房期从2015年6月30日至2017年8月30日截止给业主合格交房后，交房延期期间的违约期间租房费用，每月450元，共计11700元。4、被告支付交房延期期间的违约期间看房车马费1000元。5、被告支付交房延期期间的违约期间误工费1000元。6、被告支付交房延期期间的违约期间精神损失费1000元。7、本案诉讼费由被告承担。当庭增加诉讼请求：请求判令被告支付延期办理商品房所有权登记延迟的违约金5361。事实理由：原告与被告于2013年10月28日签订了《商品房屋买卖合同》，合同约定原告购买被告九州丽景苑8栋1502室房屋一套，房屋总价款347040元人民币。该合同约定了被告应于2015年6月30日前交付房屋，并于此后90日内办理房屋过户。原告已经依约交付了房款，但被告直到2017年8月30日才取得竣工验收备案证书，也就是在2017年8月30日才交付房屋，在2017年8月30日之后才具备办理房产证条件，造成事实上的违约。逾期交房790天（2015年7月1日至2017年8月30日）。被告应当承担延期交房的违约金和延期办理房屋所有权转移登记的违约金及其他原告的实际损失。被告九州方园公司辩称：1、答辩人已于2015年9月3日向原告实际交付了案涉房屋8-1502室，自该日开始原告就取得了该房屋的实际权利。2、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条，原告在收房时应当对照《商品房买卖合同》第九、十条约定的交付条件进行验收，办理交付时，原告通过查验明知答辩人未取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，本可以依照合同第十一条拒绝收房，但原告仍然实际收房，其实际收房行为证明已经对答辩人未达到交付条件作出了谅解或者双方默认对合同交房条件条款（第九、十条）达成了一致变更协议，原告现在又主张该权利，违反了诚实信用原则。3、根据合同的第九条第4项约定的交付条件为取得竣工验收证明书，并不是备案证，但竣工验收证明书和竣工备案证是两个不同的概念，不能混为一谈，即使答辩人开发建设的房屋未经验收合格，但也只能证明答辩人违反了上述行政法律、法规的规定，承担的是行政责任，而2015年9月3日向原告实际交付了案涉房屋是一个客观事实，充其量证明了答辩人交付的房屋存在瑕疵，属瑕疵交付，答辩人承担的是瑕疵交付的民事责任，而不能认定为没有交付，原告以答辩人于2017年8月30日才取得备案证，便要求于该日认定为交付时间，之前时间则为交付迟延时间因违反已经交付的客观事实，其主张不能成立。4、事实证明，答辩人交付的房屋从2015年9月3日交付给原告后，由原告投入使用，并无事实上的质量瑕疵，完全没有影响原告的居住使用。5、原告于2015年9月3日收房时是对照合同约定查验收房的，于当日就已明知答辩人尚未取得备案证，而于2019年12月才向人民法院起诉主张权利，早已超过法定的诉讼时效，其胜诉权已消灭，不管最终查明的事实如何，人民法院均应驳回其全部诉讼请求。关于原告2、3、4、5、6项诉请，物业管理费是向物业公司交纳的，如果存在不合理的因素，应该向物业公司主张。由于原告2015年9月3日就实际收房，不存在延迟交房的事实，诉请3、4、5、6均不能成立。关于原告当庭增加的诉请，根据合同十五条约定，答辩人作为出卖人，有在交付使用六十日之内向登记机关报送办理产权登记资料的义务。但由于原告作为买受人没有提出申请，也没有交纳契税，提供契税完税凭证，致使答辩人无法报送符合产权登记的资料，不能办理产权登记是原告的违反先履行义务造成的，答辩人不承担延迟办证的违约责任。同时基于原告于2015年9月3日收房的事实，按合同约定应该在当年的12月3日之前办毕产权登记，原告至迟在12月3日前就应当知道合同权益受到侵害，其主张逾期办证超过法定诉讼时效。应当依法予以驳回。原、被告围绕诉讼主张依法提交了证据，本院根据原、被告提交的证据和当庭陈述，认定如下事实：原告向漫丽与被告九州方园公司于2013年12月28日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告黄漫丽购买被告九州方园公司九州丽景苑8栋1502室房屋，房屋总价款347040元人民币。原告向漫丽在合同约定期限内付清了房款。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应当在2015年6月30日前，将商品房交付买受人使用；出卖人交付的商品房应符合下列条件：……完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收证明书》）……，第十一条第（一）约定了被告九州方园公司应于2016年6月30日前交付房屋，第十条约定逾期交付责任，逾期超过90日的，买受可以解除合同，买受人要求继续履行的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.2的违约金，第十五条约定，因出卖人的原因造成买受人在该商品房交付后90日内不能办理房屋所有权转移登记的，买受人可解除合同，买受人不解除合同的，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。另查明，原告黄漫丽于2015年9月3日领取九州丽景苑9栋3003号房屋的钥匙，并与被告九州方园公司办理了交付使用手续。被告九州方园公司于2017年8月30日才取得九州丽景苑9号楼的《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。本院认为：原告向漫丽与被告九州方园公司签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方都应按合同约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原被告双方约定的交房时间是2015年6月30日前，在2015年7月1日原告向漫丽就应该知道自己的合格收房的权利是否受到损；另外合同约定，因被告九州方园公司的原因造成买受人在该商品房交付后90日内不能办理房屋所有权转移登记的，被告九州方园公司应该承担相应责任，实际在2015年9月3日双方办理了交房手续，原告向漫丽最迟应该在2015年12月3就知道自己办理房屋登记的权利是否受到损害。原告向漫丽在2019年才向本院起诉，也未向本院提供诉讼时效中止、中断或延长的证据。因此，原告向漫丽要求追究被告九州方园公司逾期取得竣工验收备案证明书的违约责任的诉讼请求，因超过了诉讼时效，本院不予支持。关于原告向漫丽要求退还物业费的问题，因与本案不属于同一法律关系，而且诉讼主体不适格，本院不予支持。关于原告向漫丽要求被告承担因延期交房的损失如租房费、车马费、精神损失费、误工费等均未提供证据证明，也没有合同约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告向漫丽的诉讼请求。案件受理费468元，因适用简易程序减半收取234元，由原告向漫丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状二份，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  徐**二〇二〇年六月十日书记员  邹 清