河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0204民初703号原告（反诉被告）：刘捍东，男，汉族，1965年5月18日生，住河南省开封市龙亭区。被告（反诉原告）：白雪涛，男，回族，1971年5月15日生，住河南省开封市顺河回族区。委托诉讼代理人：汪飞，河南汴睿律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：杜岷洁，河南汴睿律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）刘捍东诉被告（反诉原告）白雪涛房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘捍东、被告白雪涛及其委托诉讼代理人汪飞、杜岷洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付2018年7月至2020年4月30日房租771541元；2、解除原、被告于2015年6月双方签订的房屋租赁合同，立即腾房，交还与原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2015年6月签订了一份房屋租赁合同，原告将位于开封市马道街××号营业房租赁给被告，租赁期限为5年，2015年10月1日至2020年9月30日，共5年。2015年10月1日至2017年9月30日，年租金为400000元，共计800000元。2017年10月1日至2019年9月30日在以前的基础上增加3％，2019年10月1日至2020年9月30日再增加3％。合同签订后，2015年10月10日，被告通过银行转账交付2年租金800000元。后又在2017年10月份至2018年4月份，分三次给付租金300000元，从2018年7月以后至今以经济困难为由拒交至今。为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告辩称，1、根据黄云明的陈述，其已将房租交付至2021年4月8日，故原告要求被告支付房屋租金771541元无事实根据和法律依据。2、本案涉案房产产权人与案外人黄云明目前存在争议，本案应中止审理。3、开封市鼓楼区（2017）豫0204民初557号民事判决书所确认的事实违法，该案系民间借贷纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告向本院提出如下反诉请求：请求依法判令原告返还其装修经济损失暂定10000元（以司法鉴定为准）；2、由原告承担反诉费用。事实与理由：根据杞公（刑）受案字（2018）11683号刑事案卷，可以初步证明原告不是涉案房屋的实际所有权人，故无权提起诉讼。另房屋租赁合同系胁迫下所签订的，系在真正房屋所有权黄云明请求下，违背真实意思表示签订的。被告为了使用该房屋，投入数十万元购买设施和装修、人员培训等，现在让被告无条件搬出，势必造成巨大损失。综上，提起反诉。原告针对被告反诉辩称，根据双方签订的合同约定，装修费用由被告自行承担，被告反诉没有事实和法律依据，请求依法驳回被告的反诉请求。经审理查明如下事实：位于开封市鼓楼区马道街××号（汴房地产权证第**）、马道街××号南数第四间一、二层（汴房房地产权证第**）马道街××号南数第三间一、二层（汴房地房地产权证第**）处涉案房产均登记在案外人黄云明名下。2015年2月14日，案外人黄云明向原告刘捍东出具《协议书》一份，该协议书载明：本人于2015年2月14日卖给刘捍东位于马道街××号营业房，现租赁给361度运动店，买卖双方协议如下：马道街××号营业房租赁权及租金自2015年2月14日起归刘捍东所有，租赁合同到期后，由刘捍东全权处置。黄云明，2015.2.14。2015年6月3日，原告刘捍东与被告白雪涛就开封市鼓楼区马道街××号营业房租赁事宜签订房屋租赁合同一份。该协议内容如下：一、鉴于原房主黄云明已将马道街××号营业房卖于刘捍东，作为原租户白雪涛放弃优先购买权；二、鉴于白雪涛与原房主黄云明所达成的租赁协议至2015年9月30日到期终止，双方同意签订新的租赁协议，由白雪涛继续租赁使用该营业房（与原使用面积不变）；三、所租房物位于马道街××号（营业房）；四、租金为年租金400000元，2015年10月1日至2017年9月30日两年租金为800000元，2017年10月1日至2019年9月30日在此基础上递增3％，2019年10月1日至2020年9月30日租金在2017年-2019年基础上再递增3％；五、交纳租金时间为2015年10月1日至8日，一次性交纳两年房租即800000元，先交租金后用房，以后交纳时间和方式类推，如不能按约定时间和数额交纳租金，刘捍东有权终止该合同，白雪涛应立即腾房搬离；六、租赁期限为5年，即2015年10月1日至2020年9月30日；七、白雪涛使用该房屋期间进行装修不得改变原房屋结构，装修费由白雪涛承担；八、合同签订后，白雪涛在使用期间，所涉及营业所需的包括消防、安全设施等必要的设施、设备由白雪涛安装，费用由白雪涛承担；如涉及租赁房屋的税、费由白雪涛承担；如不承担按违约处理；九、白雪涛不得将该房转租；十、白雪涛与原房主黄云明所约定的租赁协议至2015年9月30日自动失效；十一、本协议届满、同等条件下白雪涛有优先租赁权；……十三、在合同履行期间，如发生不可抗力事件，双方互不负为违约责任。双方在该协议书上签名摁印。2015年10月10日，被告通过银行转账方式向原告支付2015年10月1日至2017年9月30日期间的两年租赁费800000元。2017年10月份，被告向原告支付房屋租赁费300000元。2017年3月7日，原告刘捍东以案外人黄云明为被告，向本院提起诉讼。本院于2017年7月10日，作出（2017）豫0204民初557号民事判决，判决结果如下：一、位于开封市鼓楼区马道街××号（汴房地产房地产权证第**）街××号南数第四间一、二层（汴房地产权房地产权证第**）××号南数第三间一、二层（汴房地产权证房地产权证第**）归原告所有。二、本判决生效之日起15日内，黄云明协助原告刘捍东办理上述三处房屋的产权过户手续，过户费用（以实际发生数额为准）由黄云明承担。2018年1月26日，办理产权过户手续至原告刘捍东名下。后双方因房租产生纠纷，原告诉至本院。另，2020年7月13日，被告向本院提出财产损失鉴定申请，请求对其承租的马道街××号营业房装修损失作物价评估司法鉴定。上述事实有当事人陈述、不动产权证书、房屋租赁合同、银行转账凭条、民事判决书及庭审笔录等证据予以证实。本院认为，公民的合法权益受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案，原告与被告在协商基础上，签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违背相关法律规定，双方之间形成房屋租赁合同关系，双方应当按照合同约定履行义务。作为被告承租原告房屋，应当按照合同约定向原告支付房屋租赁费。根据双方签订的房屋租赁合同，2017年10月1日至2019年9月30日年租赁费为412000元（400000元＋400000元＊3％），每月应为34333.33元；2019年10月1日至2020年9月30日年租赁费为424360元（412000元＋412000元＊3％），每月应为35363.33元。鉴于被告已经支付租赁费300000元，原告要求被告支付自2018年7月起下欠的租赁费，事实清楚，证据确实充分，本院予以支持。综上，依据双方签订的房屋租赁合同约定，自2018年7月1日至2020年4月30日，被告累计拖欠原告房屋租赁费具体如下：2018年7月至2019年9月期间租赁费为514999.95元（34333.33元／月＊15月），2019年10月至2020年4月期间租赁费为247543.31元（35363.33元／月＊7月），以上租赁费总计为762543.26元。原告要求被告给付下欠的租赁费771541元，过高部分证据不足，本院不予支持。被告长期拖欠原告房屋租赁费不予支付，已构成根本违约，原告要求解除双方的租赁合同关系，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称理由证据不足，本院不予支持。关于被告庭审期间提出的鉴定申请，因双方关于装修费的事项，在合同明确约定装修费用由承租人承担，且由于被告的违约导致租赁合同解除，故本案无鉴定的必要。关于被告的反诉请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘捍东与被告（反诉原告）白雪涛于2015年6月3日签订的房屋租赁合同；二、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）白雪涛将承租房屋（开封市鼓楼区马道街8号房屋）腾空并交付原告（反诉被告）刘捍东；三、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）白雪涛向原告（反诉被告）刘捍东支付自2018年7月至2020年4月期间的房屋租赁费762543.26元；四、驳回原告（反诉被告）刘捍东的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）白雪涛的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11515元，保全费4520元，反诉费50元，由被告（反诉原告）白雪涛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式五份，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  杨志华人民陪审员  王海芳人民陪审员  董 云二〇二〇年十月二十三日法官助理梁松丽书记员李晓红