河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终2464号 上诉人（原审原告）：田进美，女，1963年7月1日出生，汉族，住北京市西城区。 上诉人（原审原告）：田进改，女，1951年12月9日出生，汉族，住北京市石景山区。 上诉人（原审原告）：田园，女，1990年1月12日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：王岐岭，女，1959年1月18日出生，汉族，住北京市海淀区。 上诉人（原审原告）：田进坤，女，1949年7月11日出生，汉族，住北京市西城区。 四上诉人委托诉讼代理人：张海霞，北京市浩东律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘建华，男，1960年4月23日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。 委托诉讼代理人：李春雨，河北博开律师事务所律师。 上诉人田进美、田进改、田园、田进坤因与被上诉人刘建华确认合同无效纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人田进美、田进改以及四上诉人的委托诉讼代理人张海霞、上诉人田园的委托诉讼代理人王岐岭、被上诉人刘建华的委托诉讼代理人李春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 田进美、田进改、田园、田进坤上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：田同印与张玉华于1976年3月10日结婚，双方均系再婚，再婚后未生育子女。田同印再婚前有四子女，分别是：长女田进坤、次女田进改、三女田进美、儿子田进生。田园系田进生之女，张玉华再婚前无子女。位于北京市西城区房屋，系田同印与张玉华于1998年2月26日购买的商品房，张玉华使用了与田同印二人工龄以优惠价购买的北京市煤炭总公司公有住房，取得涉案房屋所有权，属于田同印与张玉华的夫妻共有财产。田同印于1999年1月25日去世，其法定继承人未进行遗产继承分割。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百七十七条规定：“继承的诉讼时效按继承法的规定执行。但继承开始后，继承人未明确表示放弃继承的，视为接受继承，遗产未分割的，即为共同共有。诉讼时效的中止、中断、延长，均适用民法通则的有关规定。”依据该规定，田同印死亡后，其法定继承人田进美、田进改、田进生（2017年7月15日死亡，田园之父）、田进坤、张玉华就涉案房屋属于共同共有状态。2018年6月29日张玉华去世后，四位上诉人于2019年4月16日到北京市西城区房管局查询时得知，张玉华已于2010年5月12日以70万价格与被上诉人签订房屋买卖合同，并于次日办理了过户登记。被上诉人系张玉华的亲外甥，张玉华未经其他共有人同意的转让行为属于无权处分。上诉人认为，被上诉人对案涉房屋不属于善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。上述三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。第一、受让人受让该财产时须是善意。财产的善意取得以受让人的善意为条件，如果受让人具有恶意，则不得适用善意取得。所谓善意，是指不知让与人无处分权而言，此项要件乃就受让人论之，故与让与人是否善意无关，且在受让时为善意即已足……至其不知无处分权，是否出于过失固非所问，然依客观情势，在交易经验上，一般人皆可认定让与无让与人之权利者，即应认系恶意。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条规定“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”本案中，被上诉人是张玉华的亲外甥，具有密切的亲属关系，对于张玉华与田同印的夫妻身份很清楚，通过上诉人提交的照片证明被上诉人与田家子女往来密切，关系很好；张玉华在田同印之子田进生去世后，与田园之间在北京市海淀区人民法院有过一个案号为（2018）京0108民初1968号的继承诉讼，法院判决田进生抚恤金十六万余元田园与张玉华各占一半。该笔钱最终是由刘建华代张玉华实际领取，所以刘建华对于田同印有法定继承人的事实很清楚。并且与田园之间也是继承纠纷，所以刘建华关于继承相关的法律规定亦有了解。田园之母王岐岭2019年6月12日与刘建华通话记录中，刘建华隐瞒张玉华已经死亡的事实，目的显然是为了掩盖其恶意取得涉案房屋的事实，综上，刘建华明知张玉华对于涉案房屋系无权处分，采取隐瞒张玉华已经死亡的手段，意图达到非法获得涉诉房屋的目的，该行为显属恶意，不能构成善意取得。第二、以合理的价格有偿转让。基于公平原则，善意取得适用应以有偿取得为前提，无偿取得不适用善意取得。所谓合理，应当根据市场价格来判断。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条规定：物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。本案而言，涉诉房屋位于北京市西城区二环以内，今日市场交易价格为12-14万每平方米，2010年市场价格为5万左右每平方米，涉案房屋55.77平方米，交易价格为278万左右，而刘建华与张玉华合同价格为70万，显然明显低于市场价格，二人为亲属关系，刘建华明知田同印有其他继承人，在交易当时并未支付房款，2010年5月12日签订合同，2018年3月24日转账70万，而张玉华2018年6月29日死亡。所以交易价格明显低于市场价格，付款方式不合常规，刘建华明知有其他共有人，并故意向其他继承人隐瞒张玉华死亡的事实，不能构成善意取得。第三、转让财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。完成不动产登记是适用善意取得的前提。本案虽已完成登记，但上述三点必须全部具备才能构成善意取得，缺一不可。第四、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十六条规定：具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记……（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。本案中，刘建华是张玉华亲外甥，通过照片以及通话录音、代为领取抚恤金，都证明刘建华明知田同印有其他继承人，也就是田同印去世后其子女作为法定继承人共有涉案房屋，符合法律规定的受让人知道他人已经依法享有不动产物权。所以，本案刘建华不构成善意取得。涉案房屋属于田同印与张玉华的夫妻共有财产，在田同印去世后，其法定继承人依法享有继承权。在未析产继承分割之前，应由所有继承人共同共有。张玉华在未征得其他继承人同意的情况下，私自处分涉案房屋，而被上诉人作为张玉华亲外甥，且与上诉人联系紧密，被上诉人明知田同印有其他继承人，涉案房屋有其他共有人权利、在未征得共有人同意的情况下，与张玉华签署涉案房屋买卖合同，且在张玉华去世后被上诉人故意向上诉人隐瞒其死亡消息，实属恶意占有涉诉房屋，明显存在损害他人利益的故意，按《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，张玉华与刘建华签署的涉案房屋买卖合同应属无效。此外，本案为房屋买卖合同纠纷，应属于不动产纠纷适用专属管辖，应由不动产所在地北京市西城区人民法院管辖。1、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条规定，下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。2、《北京市高级人民法院关于民事诉讼管辖若干问题的规定（试行）》第十一条规定，政策性房屋买卖合同适用不动产专属管辖。政策性房屋包括两限房、自住性商品房、经济适用房、廉租房、优惠价房、单位自管房、军产房、小产权房、农村房屋及公租房等享受国家税收、福利、政策优惠等条件的房屋以及农村集体土地上的房屋。3、《北京市高级人民法院关于立案审判适用法律若干问题的解答（一）》20．民事诉讼中适用不动产专属管辖的情形主要有哪些？根据民事诉讼法解释第二十八条第一、二款之规定，涉及不动产权利确认、分割及相邻关系引起的物权纠纷属于不动产专属管辖的适用范围。此外，有四类案件按照不动产纠纷确定管辖，分别是农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十六条规定：人民法院发现受理的案件不属于本法院管辖的，应当移送给有管辖权的人民法院，受移送的人民法院应当受理。受移送的人民法院认为受移送的案件依照规定不属于本院管辖的，应当报请上级人民法院指定管辖，不得再自行移送。综上，上诉人为维护自身合法权益，诉请二审法院查明事实，维护法律公正，维护法律尊严，以期真正做到定纷止争，稳定社会关系。 刘建华辩称，一、诉争房屋为张玉华个人所有，张玉华对该房屋具有完全的处分权。诉争房屋是张玉华从其所在的北京市煤炭总公司通过房改方式取得，根据房改的全部材料该房屋从房改之初便归张玉华个人所有，享有的份额是100%，也就是这套房屋是张玉华的个人财产，而不是夫妻共同财产；张玉华的原房本上记载的房屋所有权人亦为张玉华一人，且无共同所有人。因此，张玉华对该房屋具有完全的处分权。二、退一步讲，即使张玉华对诉争房屋的所有权存在瑕疵，刘建华的购房行为亦符合物权法第一百零六条规定的善意取得，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”第十六条规定：“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。”本案中，刘建华于2010年5月12日以市场价从张玉华处购得诉争房屋，支付了对价并且于当日办理了变更登记，完全符合善意取得须具备的三个条件。首先，刘建华受让该房产时主观是善意的，根据不动产登记中心的档案记载，张玉华对该房屋享有的份额是100%、无共同所有人，且该房屋亦不存在《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十六条规定的应当认定不动产受让人知道无处分权的情形，也就是可以推定购房人（刘建华）存在恶意的情形。因此，足以认定刘建华受让该房屋是善意的。其次。刘建华购买诉争房屋的时间是2010年5月12日，70万的价格是当时的市场价，也就是完全是以合理的价格转让的。至于付款时间，完全属于买卖双方意思自治的范畴，我国法律并无强制性、禁止性规定。最后，刘建华与张玉华于2010年5月12日，也就是房屋买卖当日便办理了产权变更登记。因此，即使张玉华的所有权存在瑕疵，刘建华的购房行为亦构成善意取得。综上，无论是从张玉华具备完全的处分权或者刘建华构成善意取得两个层次分析，张玉华与刘建华之间签订的房屋买卖同均为有效合同，且已于2010年履行完毕。因此，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 田进美、田进改、田园、田进坤向一审法院起诉请求：1、请求依法确认张玉华与被告刘建华关于北京市西城区的房屋买卖合同无效；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：1976年3月10日，田同印与张玉华登记结婚。1998年2月26日，甲方（卖方）北京市煤炭总公司与乙方（买方）张玉华签订《房屋买卖契约》，约定：甲方将坐落在北京市南横西街92号楼3单元4层1号一套，总建筑面积55.77平方米出售给乙方，房价款为13659.00元。甲乙双方协定，乙方一次付清房价款，享受优惠20%的待遇，实际房价款为10927.49元。1998年10月20日，北京市煤炭总公司与张玉华办理房屋产权变更登记，产权人变更为张玉华。1998年10月27日，北京市房屋土地管理局向张玉华发放房产证明，载明：京房权证宣更成字第××号，房屋所有权人张玉华。 2010年5月12日，出卖人张玉华与买受人刘建华签订了《存量房屋买卖合同》，约定：“第一条：出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，坐落为：宣武区南横西街92号楼4层③-4-401……第四条：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币700000.00元……”。同日，刘建华与张玉华办理房屋变更登记手续，在《房屋登记询问笔录》中，关于表格问题“申请登记房屋是否为共有房屋”处，刘建华与张玉华均填写了“否”。2010年5月24日，北京市宣武区房屋管理局给刘建华发放了《房屋所有权证》，其中房屋产权证号为：Ｘ京房权证宣字第××号，房屋所有权人刘建华，共有情况为单独所有，登记时间2010年5月13日。2018年3月24日，刘建华用中国工商银行账号通过转账方式向张玉华汇款700000.00元。 另查明，田同印于1999年1月25日死亡，张玉华于2018年6月29日死亡。长女田进坤、次女田进改、小女田进美、儿子田进生（2017年7月15日去世）之女田园系田同印合法继承人。 一审法院认为，关于争议房产是否属于田同印与张玉华夫妻双方共同财产：因二人于1976年3月10日结婚，争议房产系张玉华于1998年2月26日购买，虽然房产只登记在张玉华的名下，但是购买时间属于婚姻关系存续期间，并支付了10927.49元的购房款，根据相关法律规定应认定为夫妻共同财产。 关于张玉华与刘建华签订的房屋买卖合同是否为无效合同：因争议房产为夫妻共同财产，田同印去世后对属于田同印部分的房产其继承人享有继承权。因此，张玉华未经四原告同意与刘建华签订的房屋买卖合同属于无权处分。现原告主张双方签订的买卖合同属于双方恶意串通，应属无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任”。第十六条“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的应当认定受让人具有重大过失”。因刘建华购买争议房屋时，产权证上登记的房屋所有人为张玉华，无共同所有人，从上述法律规定可看出，刘建华并不知道争议房产张玉华无处分权，原告也并无证据证明刘建华应当知道张玉华无处分权，虽然刘建华是在办理完过户登记以后才支付的房款，但是支付价款的时间允许当事人之间意思自治，法律并未对此进行禁止，因此刘建华不具有重大过失，故应当认定刘建华为善意。张玉华与刘建华之间并不存在恶意串通，对四原告主张张玉华与刘建华签订的房屋买卖合同属于恶意串通，应属无效的意见，一审法院不予支持。张玉华虽然属于无权处分，但争议房产当时以合理的价格转让，转让的不动产已经完成了登记，刘建华对争议房产构成善意取得。因此，张玉华与刘建华签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，并不违反法律规定，应为有效。故对四原告请求确认张玉华与刘建华签订的北京市西城区的房屋买卖合同无效的诉讼请求，一审法院不予支持。 一审法院判决：驳回原告田进美、田进改、田园、田进坤的诉讼请求。案件受理费80.00，由四原告负担。 二审经审理查明认定的事实与一审法院审理查明认定的事实基本一致。 本院认为，关于被上诉人是否构成善意取得的问题，2010年乃至张玉华去世，被上诉人均未与张玉华共同生活。被上诉人在2010年购买案涉房屋办理变更登记时，房屋产权登记书明确房屋所有权人为张玉华，未记载共有权人，且在房屋登记询问笔录中“申请登记房屋是否为共有房屋（包括夫妻共有）”项目内，张玉华明确表示“否”。被上诉人有理由确信张玉华对案涉房屋享有完全的处分权。被上诉人信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，且支付了全部房屋价款并办理了房屋所有权转移登记，被上诉人已经获得案涉房屋所有权，应认定被上诉人购买房屋申请过户登记时为“善意”。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。上诉人主张被上诉人与张玉华恶意串通，并无充分证据证实，其认为房屋价款低于市场价格，亦未提供证据加以证实，本院不予支持。关于管辖问题，上诉人作为原审原告，在一审选择被上诉人（原审被告）住所地法院审理本案，双方当事人在法律规定的期限内，均未提出管辖权异议问题，上诉人在二审中主张的管辖异议，本院不予支持。综上，张玉华与上诉人签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，上诉人构成善意取得，田进美、田进改、田园、田进坤的上诉请求缺乏依据，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以认可。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80.00元，由上诉人田进美、田进改、田园、田进坤负担。 本判决为终审判决。 审判长  崔向京 审判员  陈晶洁 审判员  范 典 二〇二〇年十月二十日 书记员  刘兆欣 ——