上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初21526号原告：毛燕明，男，1981年7月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：张倩，女，1985年11月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。两原告的委托诉讼代理人：赵国婷，上海山田律师事务所律师。被告：上海天歌置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆彦臣，总经理。委托诉讼代理人：吴秀青。被告：上海斯潘房地产营销策划有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：何贵玲,执行董事。委托诉讼代理人：周艺菲。原告毛燕明、张倩诉被告上海天歌置业有限公司(以下简称天歌公司)、上海斯潘房地产营销策划有限公司(以下简称斯潘公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。毛燕明、张倩向本院提出诉讼请求：1、判令解除与天歌公司签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令天歌公司退还购房款人民币894,509元。3、判令斯潘公司退还购房款人民币391,895元；4、判令天歌公司支付违约金(自2019年6月30日起至合同解除之日止，以两原告已支付的购房款为基数按日万分之二计算)；5、判令天歌公司支付两原告赔偿金26,835.27元(按894,509元的3%计算)；6、本案诉讼费和保全费由两被告承担。事实和理由：两原告向两被告购买位于上海市浦东新区锦绣东路5111弄天歌商都4号2层204室商铺，商铺总价为人民币1,774,509元。应两被告的要求,2019年4月13日与天歌公司签订《上海市商品房预售合同》，与斯潘公司签订《销售服务协议》，商铺总价分别向两被告支付。两原告实际向天歌公司支付了购房款894,509元；向斯潘公司支付了名义上的服务费391,895元(该款项实际性质为购房款)，上述二份合同均由一个业务人员进行办理。现天歌公司逾期交房，且已经超过90天，为维护原告合法权益，向法院提起诉讼。天歌公司辩称，天歌公司希望继续履行合同，会力争早日交房。如果合同解除，天歌公司愿意按照原告已支付给天歌公司的房款金额承担合同约定的相应责任，但违约金部分不同意承担。诉讼费等可由法院确定。斯潘公司辩称，斯潘公司非预售合同的主体，没有交付房屋义务。斯潘公司与两原告签订的是销售服务协议，两原告根据该协议支付给斯潘公司的是以服务费名义收取的签约转让金，并非房款，故不同意退还。本院经审理确认如下事实：2017年2月23日，天歌公司与案外人小马过河投资管理有限公司(以下简称小马公司)签订《商业地产项目收购合同》一份，约定，小马公司拟收购天歌公司开发的天歌商都项目，收购标的坐落于锦绣东路XXX弄XXX号1011-1030、2001-2039、3001-3039；2号1001-1064、2001-2066、3001-3064(详见预售依靠可证和预测报告)；销售标的中1号楼的销售期限为2017年3月1日至2018年5月31日，2号楼销售期限为自小马公司支付2号楼50%收购款后开始销售；合同期内，双方不签订正式购房合同，小马公司有权将该项目的房源指定第三方购买，天歌公司应与指定第三方签订正式购房合同，指定第三方应支付购房款(含客户的货款金额)视为小马公司支付的购房款；超出底价部分的购房款(溢价房款)由小马公司直接向指定第三方收取，并承担相应税费……。该收购合同第三条第七约定，小马公司以买断、独家销售代理的方式销售该项目所购房屋，即在本合同有效期内，天歌公司委托小马公司独家销售代理该项目的所购房源：2017年8月31日前，本项目其他房源(3-8号楼)的销售天歌公司拟指定小马公司以本合同约定的方式购及销售，具体的合约条款由双方另行协商确定，若双方协商不一致，天歌公司可自行销售或委托第三方销售该项目其他房源。2018年11月15日，天歌公司与小马公司签订《商业地产项目收购合同》补充协议二，约定由小马公司对项目4号楼、6号楼、7号楼进行收购、销售。补充协议二为《商业地产项目收购合同》的补充协议，补充协议二未涉及的相关条款均按双方于2017年2月23日签订的《商业地产项目收购合同》执行。2018年11月22日，两被告与小马公司签订三方的《权利义务转让协议》，约定，天歌公司和小马公司同意，自2018年11月15日起小马公司将其在收购合同、补充协议、补充协议二及补充协议三项下的所有权利义务概括转让给斯潘公司，小马公司不再履行上述法律文件。2019年3月24日，原告张倩作为乙方(预购方)、斯潘公司作为甲方(卖方)签订《定金合同(供商品房预订时使用)》一份，约定，预定房屋地址浦东新区锦绣东路XXX弄XXX号XXX室，购房总价2,191,404元，定金300,000元，双方约定：乙方于2018年4月30日到甲方售楼处签订《上海市商品房预售合同》，原告同意签订本合同时，支付定金作为甲乙双方当事人订立商品房预售/买卖合同的担保，签订商品房预售/买卖合同后，原告支付的定金转为购房费用。房款支付方式：按揭。2019年4月30日前支付首笔购房款1,311,404元(含已支付的定金300,000元)；余款880,000元，以银行贷款方式支付……。2019年4月13日，两原告与斯潘公司签订《销售服务协议》，约定：斯潘公司在原告购房过程中，提供服务。原告向斯潘公司支付销售服务费391,895元……本合同单独于原告因购买该房屋而签订的相关协议，与该等协议并无直接关联。同日，原告与天歌公司签订《上海市商品房预售合同》，由原告向天歌公司购买坐落于上海市浦东新区锦绣东路5111弄《天歌商都》4号2层204室，政府批准的规划用途为商业，暂测建筑面积45.41㎡，每平方米房屋建筑面积单价39,077.50元，房屋总房价款暂定为1,774,509元。合同第11条约定，天歌公司定于2019年6月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。第12条约定，天歌公司如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，原告有权单方解除本合同。第19条约定，原告行使本合同条款中约定的单方解除本合同权利时，应书面通知天歌公司，天歌公司应在收到原告书面通知起30天内将原告已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还原告，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3.00%，在退还房价款时一并支付给原告。合同签订后，原告向天歌公司支付了894,509元，银行贷款部分尚未到账。向斯潘公司支付了391,895元。因天歌公司至今未交付房屋,原告向本院起诉，要求判如所请。以上事实，有原告提供的《销售服务协议》、《上海市商品房预售合同》、收据等材料，被告斯潘公司提供的《商业地产项目收购合同》、补充协议、补充协议二、补充协议三、《定金合同》及原被告当庭陈述，在案佐证。本院认为：原告与天歌公司签订的《上海市商品房预售合同》以及原告与小马过河公司签订的《定金合同(供商品房预订时使用)》系双方真实意思表示，各方均应恪守。根据预售合同约定，天歌公司就于2019年6月30日交付房屋，然至原告起诉，天歌公司已经逾期交房超过90天，达到了合同约定的原告可以单方解除合同的条件。原告主张解除合同，于法有据，与约相符，本院予以支持。合同解除之日应以立案之日即2020年4月9日为准。合同解除后，天歌公司理应退还已收取的房款并承担合同约定的违约责任。至于斯潘公司是否应退还所收取的款项，根据两被告之间的《商业地产项目收购合同》约定，“超出底价部分的购房款(溢价房款)”由斯潘公司直接收取，原告与斯潘公司签订的《定金合同(供商品房预订时使用)》亦明确约定斯潘公司收取的定金计入首笔购房款；据此足以认定斯潘公司收取的是溢价房款，属购房款性质。斯潘公司辩称是以服务费名义收取的签约转让金，因事先未向原告明示，事后原告也不予认可，且定金合同将该部分款项也一并列入房款中，故对其说法本院不予采信。按期向购房者交付房屋系天歌公司作为开发商的基本义务之一，现天歌公司不能按期交房并达到了购房者可以单方解除合同的条件，天歌公司应按购房者实际支付的购房款总额即付给两被告款项的总额作为逾期交房违约金的计算基数，向原告支付约定的违约金,但根据合同约定，本院仅支持90天。原告主张的赔偿金,并无不当，本院予以照准。至于天歌公司与斯潘公司之间的费用结算约定或利益分配关系，与购房者无关，不能成为天歌公司减免自身责任的事由。斯潘公司作为购房款的收款人，应向付款人返还本金。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告毛燕明、张倩与被告上海天歌置业有限公司于2019年4月13日签订的《上海市商品房预售合同》于2020年4月9日解除；二、被告上海天歌置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告毛燕明、张倩购房款人民币894,509元；三、被告上海斯潘房地产营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告毛燕明、张倩人民币391,895元；四、被告上海天歌置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告毛燕明、张倩支付逾期交房违约金(以人民币1,286,404元为基数，按日万分之二的标准计算90天)；五、被告上海天歌置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告毛燕明、张倩赔偿金26,835.27元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币16619.15元，减半收取计8309.58元和财产保全费5000元，由两被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  谷丽云二〇二〇年七月六日书记员  陆佳怡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。