山东省博兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1625民初1367号 原告：周壮志，男，1995年7月29日出生，汉族，住博兴县。 原告：张瑞雪，女，1994年12月26日出生，汉族，住博兴县。 两原告委托诉讼代理人：曹娜，山东省滨渤律师事务所律师。 被告：王玉荣，女，1964年1月11日出生，汉族，住博兴县。 被告：张静静，女，1986年10月18日出生，汉族，住博兴县。 被告：张曾祺，男，1998年3月28日出生，汉族，住博兴县。 原告周壮志、张瑞雪与被告王玉荣、张静静、张曾祺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周壮志、张瑞雪及其委托诉讼代理人曹娜，被告王玉荣、张静静、张曾祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周壮志、张瑞雪向本院提出诉讼请求：依法判决被告继续履行房屋买卖合同，办理房屋产权过户手续。事实和理由：2019年6月27日，原告与被告签订房屋买卖合同，被告将其所有的坐落于博兴县住房转让给原告，原告于当日支付定金5万元，双方约定五日内再支付购房款67.6万元，被告须在9月1日前交付房屋给原告，余款40万元待原告与被告办理完产权过户手续时全部支付给被告。原告按合同约定支付购房款，被告也交付了房屋，但被告迟迟不同原告办理产权过户登记手续，故具状法院。 王玉荣辩称，离婚协议中，房屋归我所有，原告要求过户，只要把尾款40万元打给我，我就配合原告过户。 张静静辩称，我父亲生前将房产和财产归我妈所有，房子由我妈一人处置，没有异议。同意王玉荣的意见。 张曾祺辩称，我父亲生前将房产和财产归我妈所有，在离婚协议中明确写明，我不过问，没有异议。同意王玉荣的意见。 本院经审理认定事实如下：王玉荣与张亮于1985年结婚，婚后生育一女张静静、一子张曾祺，2013年购买博兴县，2019年3月4日，双方协议离婚，离婚协议书中财产处理约定：夫妻双方有座落在山东省博兴县（146平方米）的房产归女方王玉荣所有，房内的家具、用电器及所有家具归女方所有；夫妻共同债权及债务归男方承担。 2019年6月27日，王玉荣、张亮作为甲方，张瑞雪作为乙方，博兴县中正房地产服务有限公司作为丙方，签订三方房屋买卖合同（编号为0000430），约定：甲方将渤海锦绣城30号楼1单元1401室出售给乙方；甲方保证涉案房屋及其附属设施上没有设定任何形式的担保物权；乙方首付定金5万元，5日内付款67.6万元，余款40万元于过户当天付清，房屋剩余贷款由甲方还清；该房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担；甲方于2019年9月1日前交付房屋。后，乙方如约交付定金5万元、房款67.6万元，剩余房款40万元未支付给甲方。甲方如约交付房屋，但未与乙方办理产权转移登记手续。 2019年7月17日，王玉荣与张亮办理渤海锦绣城30号楼1单元1401室不动产登记，登记证书记载权利人为张亮、王玉荣，共有情况为共同共有，该房屋已办理抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司博兴支行。2020年4月14日，张亮去世，去世前未再婚，其父母已于多年前去世，除婚生子女张静静、张曾祺外，无其他继承人。周壮志与张瑞雪于2017年11月27日登记结婚。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，并牵涉法定继承、抵押权涤除等法律关系。渤海锦绣城30号楼1单元1401室系王玉荣、张亮于婚内购买，属夫妻共同共有财产，离婚时约定归女方所有，该约定不能认定所有权已经变更；2019年7月17日，王玉荣与张亮办理房屋产权登记时，二人已经离婚，但依然在产权证书上登记权利人为王玉荣与张亮，共有情况为共同共有，应视为对离婚协议中财产处理约定的变更，该房产仍属于王玉荣、张亮共同共有。《中华人民共和国物权法》第二十九条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”。张亮于2020年4月14日去世，其法定继承人为张静静、张曾祺，故张静静、张曾祺、王玉荣共同共有渤海锦绣城30号楼1单元1401室。 周壮志与张瑞雪于2017年11月27日登记结婚，周壮志对张瑞雪的签订房屋买卖合同的行为是明知的，张瑞雪的签约行为效力及于周壮志，应视为夫妻共同行为。王玉荣、张亮与张瑞雪、周壮志之间的房屋买卖合同成立并有效，张瑞雪、周壮志已经交付定金及部分购房款，王玉荣、张亮已交付了房屋，张瑞雪、周壮志已实际入住，同时，王玉荣提出张瑞雪、周壮志交付尾款后办理过户登记，张静静、张曾祺同意其母亲王玉荣该意见，故涉案房屋买卖合同应当继续履行。王玉荣、张亮在房屋买卖合同中保证涉案房屋及其附属设施上没有设定任何形式的担保物权，但实际上该房屋存在抵押登记，导致房屋买卖合同履行受阻，应认定王玉荣、张亮存在违约行为。 涉案房屋被作为抵押物抵押给了中国工商银行股份有限公司博兴支行，王玉荣、张静静、张曾祺作为抵押物的所有权人，负有清偿抵押债务并涤除抵押登记的义务。在抵押登记被注销后，王玉荣、张静静、张曾祺应协助原告办理涉案房屋产权过户手续。根据双方约定，该房屋配套设施过户的相关费用由原告承担。鉴于被告尚需清偿中国工商银行股份有限公司博兴支行的借款本息，如被告不主动清偿，则抵押登记无法涤除，也无法办理过户登记，因此，如果被告不能主动清偿贷款本息时，原告可以代为清偿。原告代偿的款项可以直接在剩余应付购房款40万元中抵扣。如原告代偿的款项金额超过原告应付被告的剩余房款，则由原告另行向被告主张。 综上，涉案房屋买卖合同应当继续履行，王玉荣、张静静、张曾祺应当积极清偿贷款、办理抵押权注销手续；张瑞雪、周壮志可行使涤除权，代为清偿贷款后，王玉荣、张静静、张曾祺配合办理抵押权注销手续；王玉荣、张静静、张曾祺应在抵押权注销后协助张瑞雪、周壮志办理房屋产权过户登记，张瑞雪、周壮志应支付剩余房款。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十九条、第一百九十一条第二款规定，判决如下： 一、涉案房屋买卖合同（编号为0000430）继续履行，王玉荣、张静静、张曾祺以及张瑞雪、周壮志应全面履行合同义务。 二、王玉荣、张静静、张曾祺于本判决生效之日起清偿中国工商银行股份有限公司博兴支行的剩余抵押借款本息，办理注销渤海锦绣城30号楼1单元1401室的的抵押登记手续。如王玉荣、张静静、张曾祺未能向中国工商银行股份有限公司博兴支行清偿剩余借款本息，张瑞雪、周壮志可以代为清偿，代偿的款项可以在应付剩余购房款中抵扣，代偿后，王玉荣、张静静、张曾祺协助办理注销渤海锦绣城30号楼1单元1401室的的抵押登记手续。 三、王玉荣、张静静、张曾祺于渤海锦绣城30号楼1单元1401室的抵押登记注销后的十日内，协助张瑞雪、周壮志办理上述房屋产权转移登记手续，办理产权过户的相关费用由张瑞雪、周壮志担。 四、张瑞雪、周壮志于王玉荣、张静静、张曾祺协助办理渤海锦绣城30号楼1单元1401室产权过户手续当日，支付王玉荣、张静静、张曾祺剩余购房款（剩余购房款金额为40万元，如张瑞雪、周壮志代王玉荣、张静静、张曾祺清偿了借款本息，则张瑞雪、周壮志代偿的费用与应付王玉荣、张静静、张曾祺的剩余购房款进行结算；如张瑞雪、周壮志实际代偿金额超过应付剩余购房款，则无须再向王玉荣、张静静、张曾祺支付本条款中的款项）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计100元，申请费5000元，由王玉荣、张静静、张曾祺负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 员 舒志喜 二〇二〇年六月十六日 法官助理 卞孟欣 书 记 员 罗 娜