天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0105民初1758号原告：回阿英，女，1952年5月2日出生，住天津市河北区。委托诉讼代理人：董建康，上海申伦（天津）律师事务所律师。被告：杨玲，女，1981年8月20日出生，住天津市北辰区。第三人：杨秋艳，女，1981年8月13日出生，住天津市河北区。委托诉讼代理人：董建康，上海申伦（天津）律师事务所律师。第三人：天津农村商业银行股份有限公司津南八里台支行，住所地天津市津南区八里台镇八二路北侧。负责人：何缤，该支行行长。委托诉讼代理人：于雅端，女，该支行客户经理。委托诉讼代理人：刘一亮，男，该支行客户经理。原告回阿英与被告杨玲、第三人杨秋艳、第三人天津农村商业银行股份有限公司津南八里台支行（以下简称农商行）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告回阿英及委托诉讼代理人董建康，被告杨玲，第三人杨秋艳及委托诉讼代理人董建康，第三人农商行的委托诉讼代理人于雅端、刘一亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。回阿英向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告之间签订的《天津市存量房屋买卖协议》无效；2.判令被告、第三人天津农村商业银行股份有限公司津南八里台支行共同协助原告将坐落于天津市河北区涪江北里××室房屋产权变更登记至原告名下；3.案件受理费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年12月份，第三人杨秋艳与被告协商约定以被告名义向银行贷款，所贷款项二人平分使用。因被告名下无抵押财产，第三人杨秋艳便与被告约定可以借用原告名下坐落天津市河北区涪江北里××号房屋，将房屋过户至被告名下用于办理贷款，但房屋仍归原告所有。2018年12月28日，原告与被告签订《天津市存量房屋买卖协议》，以买卖形式将上述房屋过户至被告名下，房屋价款为540000元，但上述协议并没有实际履行，被告未支付对价，原告和第三人杨秋艳至今一直居住在上述房屋内。原、被告签订《天津市存量房屋买卖协议》时均无房屋买卖的真实意思表示，上述协议应属无效。原告及第三人杨秋艳多次催促被告将上述房屋产权恢复登记至原告名下，但均被拒绝。该房屋系原告唯一住房，原告认为，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故提起诉讼，望判如所请。杨玲辩称，不同意原告的诉讼请求。原告起诉中陈述的内容不完整，故意回避原告和第三人杨秋艳协议的内容。起诉状称杨秋艳和被告约定，以被告名义贷款，实际上是由于杨秋艳个人征信有问题，无法申请任何一种贷款包括银行贷款。原告和杨秋艳是母女关系，如果杨秋艳符合申请贷款条件，杨秋艳完全可以自己向银行申请贷款，由原告将其房屋抵押给银行进行担保，而不必将房屋过户给被告，由被告去申请贷款。2018年12月，杨秋艳和被告进行协商，为了向银行贷款，杨秋艳提出将其母亲回阿英名下位于天津市河北区涪江北里××室房屋通过与被告签订买卖合同过户到被告名下，由被告将房屋抵押给银行，申请到的贷款由被告和杨秋艳各使用50%，双方各负责偿还50%的借款本息，各种税费及其他成本费用由被告和杨秋艳各半承担。等到贷款本息全部向银行付清后，被告再将房屋过户给原告，过户税费共担。被告和杨秋艳达成约定后，原告自愿和被告签订房屋买卖协议，共同到登记部门办理过户手续，并确认自愿放弃资金监管服务，将涪江北里的房屋登记到被告名下，然后被告以该房屋向银行申请贷款，银行将900000元贷款转账到贷款中介公司，再扣除69650元的费用后，剩余的830350元转到被告账户，被告将453850元通过案外人高春生名下账户转账给杨秋艳。原告与被告签订买卖协议将房屋过户给被告有两方面作用，一是以被告名义申请贷款将房屋提供给银行作为抵押担保；二是一旦第三人杨秋艳未按照约定偿还借款本息，就会造成由被告负责偿还剩余全部借款本息，那么杨秋艳就应向被告还款，原告房屋过户被告作为杨秋艳向被告还款的担保。目前，应当由被告和杨秋艳共同偿还的贷款还是784382.63元本息尚未偿还，日期是截止至2020年1月28日，不具备之前双方协商的条件，如果将房屋过户给原告，将会导致杨秋艳实际使用了银行贷款，却由被告个人背负巨额债务的局面，故目前不能将房屋过户给原告。原告回阿英系具有完全民事行为能力的成年人，应当知晓签订房屋买卖协议的法律后果，原告应该对自己的行为负责。原告为了让其女儿获得银行贷款，自愿和被告签订房产买卖协议，买卖协议以及在房管部门办理的过户手续均为原告本人签字，是其真实意思的表现，原告主张确认其与被告就诉争房屋签订的《天津市存量房屋买卖协议》无效，不符合《合同法》第52条规定的无效情形，因此对于原告的诉讼请求应依法驳回，案件受理费和保全费应该原告自行承担。杨秋艳述称，我和杨玲是非常好的朋友关系，当时我和杨玲都需要一笔资金，杨玲想把自己变成一个黑户去贷款，我为了杨玲的征信及家人考虑，提议一起用我母亲的房屋做抵押贷款。后来发现以买卖的方式获得的贷款更多，所以我们就协商以这种方式进行贷款。我的征信是有问题，但是也可以贷一部分钱，通过我们咨询贷款公司，他们建议我们把我母亲的房子过户给杨玲，所有费用包括给贷款公司的服务费30000元、给银行的6000元、保险1170元、利息32400元都是我和杨玲均担，与杨玲陈述的扣除金额一致。贷款发放以后，在农业银行从杨玲或者高春生的卡里提现了830350元，后又存到了我的卡上，从这830350元中，我们先共同拿出了77000元用于偿还前半年的本息。后我又转给高春生376500元，高春生是杨玲的配偶。当时办理过户的时候，我们问过贷款公司，贷款公司说贷款之后三个月就把房子过户回来，也是我们双方当时都同意的，同时约定本息我和杨玲每人每月22500元由我们各自偿还。后来杨玲用贷款的钱开办了沪上阿姨奶茶店，因为缺人我去帮忙，我就关掉了我的摄影店，因此再无收入，导致我的贷款从第二次开始无法正常还款。第二次贷款我从高春生处借了5000元后还上了，第三次确实再无能力还款，我找杨玲借款，杨玲找到了我母亲，我母亲给杨玲打款10000元，用于给我偿还贷款。第四次还款我把之前高春生在第二次、第三次借给我的钱通过替他们还贷的方式都还上了，我自己也偿还了贷款。后来杨玲说银行通知她要求清贷，贷款公司给出的方案是倒贷或清贷，还有一种方式是让我母亲将房子从杨玲手中按揭贷款买回来。我就和杨玲商量，我们去筹钱，在银行指定的日期内还清。过了一段时间杨玲告诉我她筹不到钱，让我妈妈去按揭贷款，因为疫情原因就搁置了。后，银行将我们叫过去，给我们的建议是找一个担保人继续贷款，我找到我的朋友做担保人后，我朋友要求我和杨玲之间要有一个关于拿我妈妈房屋做抵押贷款的书面协议，证明我们之前贷款的整个经过（之前我们之间没有过任何书面协议）。我找律师拟好协议后，由我母亲找杨玲签字，杨玲没有签字，理由我不清楚。后杨玲更改了我的协议内容找我签字，我没有签字，而且这时候也已经过了银行指定的期限了。之后，我母亲和杨玲进行协商但一直没有结果，杨玲说没有钱，而且说这个房子是她的。农商行述称，我行受理这笔贷款的时候，不知道杨玲和杨秋艳之间的事情，此案的贷款是最高额授信贷款，也就是办理的最高额抵押，抵押物就是杨玲名下的涉案房屋。我行发放的贷款并不是因购买房屋进行的贷款。此产品是最高额授信贷款，授信期限是两年，最高额是900000元，年限最长是两年，单次提款最长是一年。也就是说在授信期限及授信额度内，借款人可以多次提款、还款，但每次最长不超过一年。我们给杨玲发放的贷款就是900000元，放款日是2019年1月30日。我们的放款方式是受托支付，受托人根据借款人提供的购销合同向杨玲的交易对手（即合同相对方）打款，我们只对购销合同进行形式审查，不做实质审查。在落实第三次还款计划时，借款人杨玲没有按期履行还款计划，有拖欠我行贷款本金和利息的情况，后经多次催收，借款人将第三次还款计划归还。当时据被告杨玲描述，此贷款不是她一个人使用，但是没有说明具体什么情况，她需要找朋友一起偿还。第四次还款计划也逾期了，也是通过催收最后落实了还款计划。2020年1月28日，这笔贷款到期了，在这个时间之前借款人应该偿还全部贷款本息，我们再根据借款人的实际需求及我行的续贷要求决定是否向借款人再次发放贷款。但是杨玲没有如期履约。银行工作人员约了杨玲、一位男士和杨秋艳解决此事，目的是为了收回我行的贷款本息，但是没有结果。疫情原因，我行延缓了起诉杨玲。根据我行政策，我们允许杨玲提供保证人并提供保证人的流水、征信材料，可以适度延缓几个月，杨玲提供了她本人的流水，但没有提供保证人。因杨玲没有续贷条件，此时逾期已超过一个月，逾期是不能续贷的。就刚才杨秋艳的陈述，我方有不同意见，其表述的有一个费用是给银行的不属实，我们除了收取本息之外不会收取任何费用，保险费是给保险公司的，保险单在金库保管，还有抵押登记证明。本院经审理认定事实如下：坐落河北区涪江北里××号房屋（以下简称涉案房屋）原权利人为回阿英。杨玲和回阿英之女杨秋艳为向银行申请贷款，经与回阿英协商，商定将回阿英名下房屋过户至杨玲名下后，杨玲将此房屋作为抵押，向银行申请贷款，贷款由杨玲和杨秋艳各自使用50%，贷款本金和利息的偿还亦由二人按使用比例承担。2018年12月28日，回阿英作为出卖方与杨玲作为买受人签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定回阿英将涉案房屋出卖给杨玲，房屋价款540000元。双方自愿放弃资金监管服务，杨玲未实际给付回阿英房款，回阿英亦未交付房屋。涉案房屋产权转移登记至杨玲名下后，2019年1月25日，杨玲与农商行签订《天津农村商业银行股份有限公司个人最高额授信合同》、《天津农村商业银行股份有限公司个人最高额抵押合同》和《天津农村商业银行股份有限公司个人最高额抵押合同》，约定：授信额度900000元，授信期限自2019年1月25日至2022年1月24日，在上述提款期内，杨玲可一次或分次逐笔向农商行书面申请使用授信额度。担保方式为最高额抵押担保。担保物为涉案房屋。根据农商行提交的涉案房屋的产权证，农商行为涉案房屋的权利人，权利种类为最高额抵押，权利价值900000元，约定期限2019年1月25日至2022年1月24日。2019年1月29日，双方签订《天津农村尚有银行股份有限公司个人借款合同》，约定贷款金额900000元，贷款期限为12个月，自2019年1月29日起至2020年1月28日止。借款人选择按期还息，到期一次性还本的方式偿还贷款本息。共分4期偿还。同时，合同还约定了其他权利义务。2019年1月30日，农商行以受托支付的方式放款900000元。在杨玲履行还款计划过程中，杨玲未能按期履行第三次、第四次还款计划，经农商行多次催收后，杨玲将第三次、第四次还款计划归还。2020年1月28日贷款到期，因杨玲未能偿还全部贷款本息或提供保证人及保证人的流水、征信材料，农商行表示杨玲已不能续贷。本院认为，行为人意思表示真实是民事法律行为的基本条件之一。原、被告签订《天津市存量房屋买卖协议》的真实意图是以获取贷款为目的，符合通谋虚伪意思表示的构成要件，并非合同当事人真实意思表示，依据《民法总则》第一百四十六条规定，《天津市存量房屋买卖协议》应属无效。但如果合同因通谋虚伪表示而无效会损及第三人利益，为了维护交易安全，该无效的效果不得对抗善意第三人。本案，农商行对原、被告的虚伪买卖是不知情的，为了兼顾意思自治与交易安全，此无效不得对抗善意第三人农商行，即原、被告的合同无效并不影响农商行与被告杨玲的债权与抵押权。因此，对于原告要求被告杨玲、第三人农商行共同协助其将涉案房屋产权变更登记至原告名下的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条和《中华人民共和国物权法》第二百零三条规定，判决如下：一、原告回阿英和被告杨玲签订《天津市存量房屋买卖协议》（协议编号：33971-000×××）无效；二、驳回原告回阿英其他诉讼请求。案件受理费减半收取4600元、保全费30元，由原告回阿英自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 王 盛二〇二〇年七月二十三日书记员 张亚坤附：本裁判文书适用的法律条文：一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。二、《中华人民共和国物权法》第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。