吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终4752号上诉人（原审原告，反诉被告）：李成秀，女，满族，1985年11月18日生，住长春市南关区。上诉人（原审李成秀、反诉原告）：长春首度屹垚商业管理有限公司。住所：长春市净月开发区。法定代表人：侯瑞阳，总经理。委托诉讼代理人：张鑫，该公司职员。上诉人（原审被告，反诉原告）：长春市首度悦活里商贸管理有限公司。住所：吉林省长春市净月开发区。法定代表人：刘沛鑫，总经理。委托诉讼代理人：陈赫，该公司职员。上诉人李成秀因与上诉人长春首度屹垚商业管理有限公司（以下简称屹垚公司）、长春市首度悦活里商贸管理有限公司（以下简称悦活里公司）合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0194民初203号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。李成秀、屹垚公司的委托诉讼代理人张鑫、悦活里公司的委托诉讼代理人陈赫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李成秀原审诉请：1.解除原告与屹垚公司签订的《首度悦活里商铺使用权转让合同》（编号：SD-Z0806）；2.解除李成秀与悦活里公司签订的《首度悦活里商铺委托管理合同》（编号：SD-W0806）；3.屹垚公司返还李成秀转让款72316元，违约金21694.8元，以上合计94010.8元；4.诉讼费由屹垚公司、悦活里公司承担。事实及理由：李成秀与悦活里公司（原为长春首度屹垚房地产开发有限公司）于2019年3月23日签订了《首度悦活里商铺使用权转让合同》（编号：SD-Z0806）。屹垚公司将位于长春市新城大街与天富路交汇的诺睿德国际商务广场第B5栋5层编号分别为5-260的商铺使用权转让给李成秀，面积为4㎡。根据屹垚公司要求，并欺瞒李成秀需要先向长春市小管家房地产经纪有限公司缴纳增值服务费3000元/㎡，合计12000元，通过支付宝转账支付。再以优惠价15079元/㎡购买商铺上述使用权，合计72316元，以上款项系由原告向被告支付。同日李成秀与悦活里公司签订了与转让合同对应的《首度悦活里商铺委托管理合同》（编号：SD-W0806），将上述商铺委托其管理。2019年3月23日，屹垚公司口头承诺（并多次在微信群里表示）2019年6月30日向李成秀等购买人交付商铺并营业，但屹垚公司未能按时交付商铺，李成秀与其他购买人曾多次要求屹垚公司履行合同义务，并向政府等相关部门反映情况，政府出面协调解决。屹垚公司因此于2019年6月11日再次承诺于2019年10月2日向李成秀等购买人交付商铺并营业，并出具“声明”，明确承诺“首度悦活里商场最晚对外营业时间不超过2019年10月1日，如逾期公司则承诺对2019年10月2日后提出退铺申请的业主，退铺时不按其合同约定扣除30%违约金”。但截至2019年10月2日首度悦活里商场仍未对外营业，且何时营业及向李成秀交付商铺仍无法确定，李成秀认为屹垚公司的行为已构成违约，严重损害了李成秀的合法权益，现李成秀诉至法院，请求支持李成秀诉请。屹垚公司原审辩称，我方不同意解除商铺使用权转让合同，我方已经按照合同约定将商铺使用权交付李成秀，李成秀又以此与悦活里商贸管理有限公司签订商铺委托管理合同，悦活里公司也对该商铺进行装修运营，故我方无任何违约责任。另我方仅收到李成秀60316元使用权转让款项，李成秀通过房屋中介公司向房屋中介公司交纳的所有费用与我方无关，我方无义务代第三方支付。故请求法庭驳回李成秀诉请。李成秀要求解除合同已违反合同相关约定，应承担30%违约金，请求法院综合审理。悦活里公司原审辩称，我方不同意解除合同，我们已经投入人力物力。根据合同2.1条款2019年4月1日至2022年3月31日甲方同意乙方无偿使用该商铺；3.8条款乙方同意受甲方委托，全权决定商铺经营管理模式及市场推广政策、服务规范等；3.9条款乙方同意受甲方委托，全权处理商铺租赁期间的相关事宜；3.11条款乙方保证本合同履行期间内该商铺的物业费、采暖费、维修费、运营费不由甲方承担。屹垚公司原审反诉请求：1.李成秀向屹垚公司支付违约金18094.8元（大写：壹万捌仟零玖拾肆元捌角）；2.因反诉产生的相关费用由李成秀承担。事实及理由：屹垚公司与李成秀于2019年3月23日签署《首度悦活里商铺使用权转让合同》，该合同第6条第4款明确约定：“乙方（即李成秀）出现要求甲方（屹垚公司）退还《合同书》总房款等违约行为，则甲方扣除乙方违约金总房款×30%后返还剩余房款。”屹垚公司已经按照合同的约定，向李成秀支付案涉房屋，完成了该合同项下的义务，但李成秀违反该合同约定，单方向贵院提出解除合同并要求退还总房款，违反合同第6条第3款的约定，应当支付违约金18094.8元（60316元×30%=18094.8元）。综上所述，屹垚公司为维护自身合法权益，特向贵院提起反诉，望判如所请。李成秀原审辩称，屹垚公司反诉不成立，请人民法院依法驳回屹垚公司的反诉，支持李成秀的本诉理由及诉请。屹垚公司也就是本诉的屹垚公司与悦活里公司均为首度置业集团公司的关联公司，其利用“委托管理”的营销方式，在销售商铺时对包括答辩人在内的业主就进行了欺诈宣传，变相收取服务费，规避其无法按期交付业主商铺的现实，在向包括李成秀在内的业主销售没有看到销售许可证，且在工商登记的网站上也没有查到屹垚公司办理销售许可证的情况。在2019年6月11日，屹垚公司总裁曾以屹垚公司的名义口头向全体业主进行承诺和李成秀书面张贴联合声明及声明承诺“最晚在2019年10月1日如期营业，如逾期公司则承诺对2019年10月2日后提出退铺申请的业主，退铺时不按其合同约定扣除30%违约金”。因此，屹垚公司反诉依法不成立。综上，屹垚公司的反诉没有事实和法律依据，属于滥用司法权，浪费司法资源，非一个诚实经营者的表现，不顾广大业主的合法利益，恳请法院依法裁判，维护被反诉人的利益。原审法院审理查明，李成秀与屹垚公司（原为长春首度屹垚房地产开发有限公司）于2019年3月23日签订了《首度悦活里商铺使用权转让合同》（编号：SD-Z0806）。屹垚公司将位于长春市南关区新城大街与天富路交汇的诺睿德国际商务广场B5栋5层（编号5-260，面积为4㎡）的商铺使用权转让给原告，商铺价格为每平方米15079元，总房款为60316元；合同期限为19年；违约责任约定如屹垚公司违背了《合同书》相关约定，则按总房款30%为上限支付违约金；原告出现要求屹垚公司退还本《合同书》总房款等违约行为，则屹垚公司扣除李成秀违约金总房款30%后返还剩余房款；转让合同同时对双方的权利义务、合同解除、争议解决方式等条款进行了约定。当日，李成秀与悦活里公司签订了与转让合同对应的《首度悦活里商铺委托管理合同》（合同编号：SD-W0806），李成秀全权委托悦活里公司对商铺进行租赁管理；同时约定2019年4月1日至2022年3月31日，悦活里公司无偿使用该商铺；从2022年4月1日起，悦活里公司按合同约定支付李成秀租金收益；委托期限为三年；合同同时对合同解除、违约责任等条款进行了约定。上述合同签订后，李成秀向屹垚公司缴纳商铺使用转让款60316元，同时向案外人长春市小管家房地产经纪有限公司交纳增值服务费12000元。李成秀认为屹垚公司未及时对商场进行装修开业，便会同其他业主多次找屹垚公司进行协商并向相关部门反映情况。2019年6月11日，屹垚公司发表声明，承诺首度悦活里商场最晚对外营业时间不超过2019年10月1日，如逾期公司承诺对2019年10月2日后提出退铺申请的业主，退铺时不按其合同约定扣除30%违约金。2019年7月6日，屹垚公司与悦活里公司发表联合声明，明确表示悦活里项目最晚对外营业时间为2019年10月1日。2019年12月18日，首度悦活里商场3楼开始试营业，李成秀转让的商铺至今未装修营业。原审法院认为，《首度悦活里商铺使用权转让合同》及《首度悦活里商铺委托管理合同》系各方真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对各方均有法律约束力。关于李成秀、屹垚公司签订的合同是否应予解除的问题，合同中虽没有开业时间的明确约定，但在合同履行过程中，由于李成秀等业主质疑，屹垚公司于2019年6月11日作出《声明》，承诺案涉商场最晚于2019年10月1日对外营业，逾期对于提出退铺申请的业主，退铺时不扣除30%违约金。2019年7月6日，屹垚公司、悦活里公司作出《联合声明函》，声明案涉商场最晚对外营业时间为2019年10月1日。因屹垚公司未在承诺期限内对外营业，李成秀主张解除合同的条件已成就，故原审法院对李成秀要求解除合同的诉请依法予以支持。关于各项费用是否返还问题，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现李成秀、屹垚公司所签订的合同已解除，李成秀所交纳的商铺转让款60316元应由屹垚公司予以返还；增值服务费12000元收取方为案外人长春市小管家房地产经纪有限公司，并非本案被告，原审法院对李成秀要求屹垚公司返还增值服务费12000元不予支持，李成秀可就此笔款项另行主张；因本案合同的解除属于双方协商一致，且李成秀、屹垚公司双方没有约定协商解除合同需要支付违约金，故原审法院对李成秀要求屹垚公司支付违约金及屹垚公司反诉李成秀支付违约金的请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，原审法院判决：一、解除李成秀与屹垚公司于2019年3月23日签订的《首度悦活里商铺使用权转让合同》（编号：SD-Z0806）；二、解除李成秀与悦活里公司于2019年3月23日签订的《首度悦活里商铺委托管理合同》（合同编号：SD-W0806）；三、屹垚公司于判决生效后十日内返还李成秀商铺转让款60316元；四、驳回李成秀的其他诉讼请求；五、驳回屹垚公司的反诉请求。宣判后，李成秀、屹垚公司、悦活里公司均不服，向本院提起上诉。李成秀上诉请求：1.一、请求依法维持长春净月高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0194民初203号民事判决书第一、二、三、五项，并依法撤销第四项改判被上诉人长春首度屹壺商业管理有限公司返还增值服务费12000元和承担违约金21694元；2.本案一、二审案件受理费由屹垚公司、悦活里公司承担。事实和理由：原审法院驳回屹垚公司返还增值服务费12000元和要求承担违约金21694元的诉讼请求没有事实与法律依据。悦活里公司认为一审法院以《联合声明》及《解决方案》等认为李成秀方有权解除合同，指控一审法院对李成秀有利部分强行认定，不利部分不提及不适用，有失公平，但本案所涉及的全部内容从未提及《解决方案》一事，所以屹垚公司、悦活里公司在套用其他案件证据扰乱本案的判决；屹垚公司、悦活里公司非合格的市场主体，在合同签署时没有履行合同的基本诚意。屹垚公司、悦活里公司属于人员混同；屹垚公司是由吉林省首度置业集团有限责任公司独资设立的，屹垚公司法定代表人于涵是悦活里公司的监事；悦活里公司是由吉林省首度置业集团有限责任公司持股99%与占股1%刘佩鑫设立的，刘佩鑫为法定代表人。悦活里公司法定代表人刘佩鑫为吉林省首度置业集团有限责任公司的董事长，于涵为该公司的监事长。销售中存在“偷换概念”、巧立名目收取服务费的违法行为。屹垚公司、悦活里公司在销售中偷换概念，将根本不具备交付条件的商铺销售给李成秀且利用人员混同的公司进行托管，看似两家公司实则一家公司，并且销售时以巧立“增值服务”之名，要求上诉人将12000元转款转给小管家公司，实则无任何服务，以此种优惠赠送认购噱头的方式诱导销售。屹垚公司、悦活里公司在合同履行中，无履约诚意、承诺无一兑现。屹垚公司上诉声称在2019年9月24日至9月30日及2019年10月9日至2019年10月15日签署申请退铺协议，未申请的按照原先双方签署的协议办理。屹垚公司、悦活里公司并未发布公开通知、声明或者电话通知李成秀签署退铺协议一事。同时屹垚公司没有任何信用可言，在此期间签订的协议、发布的声明从未兑现，同时所有签订《退铺协议》的业主没有一人在规定时间内全额返还钱款，签订《退铺协议》的业主起诉，屹垚公司声称《退铺协议》是在业主逼迫的形势下签署的，可见屹垚公司就是双方面推卸责任，欺骗百姓血汗钱。2019年6月11日、7月6日、9月16日、12月17日屹垚公司、悦活里公司的工作人员多次，承诺无一兑现，且2019年9月16日时净月派出所的民警也承诺一定退钱。按涉商铺“三楼美食城41个商铺卖了278家。”签了退款协议仍不履行。屹垚公司、悦活里公司辩称：服从法院判决。屹垚公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持我方原审反诉请求或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由李成秀承担。事实和理由：我方已依约交付案涉商铺使用权，完成了合同义务，无义务参与李成秀与悦活里公司履约事宜，业主以过激行为强行要求我方确定悦活里公司事宜，我方同意帮助协商，出具声明稿件，但未取得悦活里公司授权，也未正式公布该稿件，事后在公安安排下出具解决方案。高畅未签署退铺协议，应按商铺使用权转让合同约定事项办理。要求支持我方一审反诉请求，我方同意退还房款，但应扣除30%违约金，按合同执行。李成秀针对屹垚公司上诉辩称：同我方上诉意见一致。悦活里公司述称：同意屹垚公司上诉意见。悦活里公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由李成秀承担。事实和理由：根据商铺委托管理合同第2.1条、第3.8条、第3.9条、第3.11条的约定，李成秀无权干涉合同租赁期内的我方具体事务操作，仅需等到合同约定期限届满收取租金即可。一审法院不应以《联合声明》《解决方案》等认定李成秀有权解除合同，即便证据有效，《联合声明》中无退铺约定，《解决方案》中也明确了退铺时间，李成秀未在方案公布的期限内签署退铺协议，应视为放弃退铺申请，继续履行商铺委托管理合同。李成秀针对悦活里公司上诉辩称：同我方上诉意见一致。屹垚公司述称：同意悦活里公司上诉的意见。本院经二审审理查明的事实与原审查明的事实基本一致。另查明：二审中李成秀与其他系列案件的当事人均陈述：案涉增值服务费系在屹垚公司办公区域在工作人员引导下交纳，且工作人员要求先交纳增值服务费再交纳商铺转让费。在原审中，屹垚公司陈述：据了解智和网络公司是小管家公司的下线渠道公司。二审中屹垚公司陈述：其与小管家公司系销售代理关系，由小管家公司代其其对案涉商铺进行销售。对于增值服务费的性质屹垚公司未能解释清楚。原审中李成秀提交视频录像一份，证明2019年6月12日屹垚公司负责人于躍向业主承诺2019年10月1日前悦活里商场开业，如不能按期营业将退还商铺转让费与增值服务费等，同时申请于躍作为证人出庭作证。屹垚公司认为于躍系其公司大股东吉林省首度置业集团有限责任公司董事，无权代表屹垚公司发表言论，同时未能联系于躍出庭作证。再查明：据工商档案显示，智和网络公司于2019年7月3日成立，于2019年12月19日被核准注销。本院认为：一、关于案涉《首度悦活里商铺使用转让合同》及《首度悦活里商铺委托管理合同》应否解除问题。根据屹垚公司于2019年6月11日所出具的声明、2019年7月16日屹垚公司与悦活里公司出具的联合声明函以及2019年9月23日屹垚公司与悦活里公司配合净月区市场监督管理局、长春市工商管理局、长春市消费者协会、长春市信访局等有关部门所出具的解决方案所载内容，均显示了屹垚公司承诺悦活里商场最晚营业时间为2019年10月1日，而时至今日案涉商铺仍不具备开业条件。据此，李成秀购买案涉商铺使用权并取得收益的合同目的无法实现，因声明、解决方案中均对案涉合同的解除条件等进行了约定，李成秀在庭审中亦表示认可上述声明及解决方案，故原审判令解除屹垚公司与李成秀签订的《首度悦活里商铺使用转让合同》并无不当之处。屹垚公司理应在解除合同时返还李成秀所交纳的商铺转让费。因作为主合同的《首度悦活里商铺使用转让合同》已解除，故李成秀与悦活里公司所签订的《首度悦活里商铺委托管理合同》亦不具备履行条件，据此，原审判令解除李成秀与悦活里公司签订的《首度悦活里商铺委托管理合同》亦无不当。二、关于屹垚公司应否向李成秀返还增值服务费问题。根据李成秀及其他同类案件业主陈述，其是在屹垚公司的办公场所交纳增值服务费，且先交纳增值服务费再交纳商铺转让费。屹垚公司在一、二审中对于增值服务费的性质均无法明确解释，同时亦陈述智和网络公司与小管家公司存在联系，小管家公司系代理屹垚公司销售商铺。再者，在李成秀交纳案涉增值服务费时，智和网络公司尚未成立，其无法作为收取增值服务费的独立主体。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”结合屹垚公司的股东吉林省首度置业集团有限责任公司董事于躍对业主所作的承诺，以及屹垚公司在解决方案中亦对返还增值服务费的情形等进行了表述，屹垚公司委托小管家公司及其下线智和网络公司代其收取案涉增值服务费的事实具有高度可能性。因李成秀所交纳的增值服务费与商铺转让费均指向的是案涉商铺的使用权，故屹垚公司应在《首度悦活里商铺使用转让合同》及《首度悦活里商铺委托管理合同》解除时返还增值服务费15000元。原审对此认定有误，本院予以纠正。三、关于屹垚公司及李成秀应否支付违约金问题。屹垚公司已在2019年6月11日的声明及2019年9月23日的解决方案中承诺对于2019年10月2日以后申请退铺的业主在退铺时不按合同约定扣除30%违约金，现李成秀以诉讼方式要求解除案涉商铺使用权转让合同，屹垚公司应当按其承诺内容履行，故原审对于屹垚公司主张的违约金未予支持并无不当。同时，李成秀认可屹垚公司所出具的声明及解决方案，在该两份文件中均未约定屹垚公司支付违约金的情形。李成秀亦未举证证明案涉商铺未能按期开业为其造成何种损失，故原审对李成秀主张的违约金未予支持亦无不当。综上，原审判决认定部分事实错误，应予纠正。李成秀的部分上诉请求成立，屹垚公司、悦活里公司的上诉请求均不成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、维持长春净月高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0194民初203号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、撤销长春净月高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0194民初203号民事判决第四项；三、上诉人长春首度屹垚商业管理有限公司于本判决生效后立即返还上诉人李成秀增值服务费12000元；四、驳回上诉人李成秀其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1075元，由上诉人李成秀负担75元，由上诉人长春首度屹垚商业管理有限公司负担1000元,一审反诉费126元，由上诉人长春首度屹垚商业管理有限公司负担；二审案件受理费2502元，由上诉人李成秀负担102元。上诉人长春首度屹垚商业管理有限公司负担2300元，上诉人长春市首度悦活里商贸管理有限公司负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 白业春审 判 员 闫 冬审 判 员 吕玉玉二〇二〇年九月二十九日法官助理 史兰跃书 记 员 王 建