江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0114民初220号原告：南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司，住所地在南京市雨花台区板桥新城综合楼**，统一社会信用代码91320114593541127W。负责人：邱某。委托诉讼代理人：王某，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：李某，住南京市鼓楼区。被告：崔鹏，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：胡晓闻，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王卫国，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。被告：李卫，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：彭远明，江苏宁盾律师事务所律师。被告：徐涛，住南京市雨花台区。原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司(以下简称花样年板桥分公司）与被告崔鹏、李卫、徐涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后,依法适用普通程序，由审判员朱成龙独任审判，公开开庭进行了审理。原告花样年板桥分公司委托诉讼代理人王某、李某，被告崔鹏委托诉讼代理人胡晓闻、王卫国，被告李卫委托诉讼代理人彭远明到庭参加诉讼，被告徐涛经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告花样年板桥分公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告花样年板桥分公司与被告之间的《南京花生唐商铺租赁合同》于2019年11月15日解除；2.被告支付其拖欠的2019年4月1日至2019年11月15日期间的租金273130.82元及逾期付款违约金直至实际付清之日；3.被告支付其拖欠的2019年4月1日至2019年11月15日期间的租金55267.88元及逾期违约金直至实际付清之日；4.被告补付装修期租金110535.75元；5.判令被告补付免租期租金221071.5元；6.被告支付水电费3412.7元；7.被告支付商铺空置损失44784.17元；8.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月6日，花样年商管南京分公司与徐涛签订《南京花生唐商铺租赁合同》及其补充协议，约定花样年板桥分公司将位于南京市雨花台区出租给徐涛使用。2017年2月10日花样年板桥分公司与徐涛、崔鹏签署《南京花生唐商铺租赁合同》及其补充协议约定增加崔鹏为承租人。2018年12月112日花样年板桥分公司与徐涛、崔鹏、李卫签署《南京花生唐商铺租赁合同》及其补充协议，约定增加李卫为承租人。合同签订后，原告已按合同约定向被告交付了租赁商铺，但被告未按约定支付租金、管理费等相关费用，且擅自停业、转让，违反了合同约定，花样年板桥分公司多次向被告催付租金、管理费无果。2019年4月18日，花样年板桥分公司向被告发出了关于解除租赁合同通知书，要求与被告解除租赁合同及付清欠款、承担违约责任，被告签收后至今未承担任何欠款及违约责任。综上，花样年板桥分公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。被告徐涛未答辩。被告崔鹏辩称，第一、三被告与原告之间的租赁合同实际是三被告以先后顺序进入租赁关系合同，三被告对租赁物的使用是分梯段进行的，当李卫使用租赁物的时候崔鹏已退出对租赁物的使用，原告诉请的租金、违约金、水电费、空置损失等费用发生于被告李卫与原告的租赁关系期间，与崔鹏无关。第二、合同的签订是被告在原告强势地位下迫于其管理要求签订，而并不是三被告真实的意思表示，法律规定以虚假的意思表示实施的民事法律应当无效。被告李卫辩称，被告李卫从被告崔鹏处转租案涉房屋，相应的租金已支付给崔鹏，故原告主张的款项不应当由李卫承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，认定以下事实：2014年11月6日，深圳花样年商业管理有限公司南京分公司（甲方）与徐涛（乙方）签订《南京花生唐商铺租赁合同》一份，主要约定：1.花样年南京分公司将位于xx室、xx室的商铺出租给徐涛使用，建筑面积491.27平方米，租赁期限72个月；2.在乙方按合同约定实际租满72个月并遵守本合同各项条款前提下，甲方同意给予乙方自商铺交付之日起90日装修期，该期限内乙方不需支付租金，但需支付管理费、能源及公共事业费。若乙方实际租赁期限少于72个月（甲方原因导致的情况除外），甲方有权要求乙方按第一个租赁年度月固定租金或月预付租金标准向甲方补交装修期内的租金；3.第一个租赁年度月固定租金为36845.25元，第二租赁年度月固定租金为38687.51元……第五租赁年度月固定租金为44784.17元，第六租赁年度月固定租金为47024.36元，租金按季度缴纳，乙方应于每季度第一个月的5日前支付当季度租赁；4.商铺管理费按照建筑面积22平方米/月计算，每月10807.94元，按照缴纳租金的方式和时间随租金一并支付给甲方；5.乙方逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款超过20日的，甲方可书面通知徐涛解除本合同；6.乙方逾期支付任何费用，每逾期一日，则应以逾期之款项按每日0.3%支付违约金。同日，深圳花样年商业管理有限公司南京分公司（甲方）与徐涛（乙方）签订《南京花生唐商铺租赁合同补充协议》一份，主要约定：1.甲方同意给予乙方从装修期届满之次日起6个月的运营免租期。该运营免租期内，乙方无需缴纳原合同的租金，若实际租赁时间少于原合同约定的租赁期限，甲方有权要求乙方按相应租赁年度的月固定租金标准向甲方支付运营免租期内的租金；2.商铺管理费变更为按照建筑面积15平方米/月计算。合同及补充协议签订后，深圳花样年南京市分公司将涉案商铺交付给徐涛使用。2016年4月1日，深圳花样年南京分公司与原告花样年板桥分公司、被告徐涛签订《合同权利义务转让协议》一份，约定，自2016年4月1日起，深圳花样年南京分公司将其在租赁合同项下的全部权利义务转让给花样年板桥分公司。2017年2月10日，原告花样年板桥分公司（甲方）与徐涛（乙方）、崔鹏（丙方）签订《南京花生唐商铺租赁合同补充协议二》一份，主要约定：甲、乙、丙三方一致同意，自合同签订之日起增加丙方为承租人……乙方在原合同中的权利义务由乙、丙双方共同承担。2018年12月12日，原告花样年板桥分公司（甲方）与徐涛（乙方）、崔鹏（乙方）、李卫（丙方）签订《南京花生唐商铺租赁合同补充协议》一份，主要约定：甲、乙、丙三方一致同意，自2018年12月14日起增加丙方为承租人，丙方已清楚知悉原合同的全部内容，愿意承担原合同项下全部未履行之义务，行使相关权利。自2019年4月1日起徐涛、崔鹏、李卫未按合同约定支付租金和管理费，花样年板桥分公司分别于2019年7月8日、2019年8月20日向徐涛、崔鹏、李卫发出催缴通知。2019年11月23日花样年板桥分公司通过EMS邮寄向徐涛、崔鹏、李卫发出《关于解除租赁合同的通知书》、《关于尽快交还商铺的通知书》，其中：《关于解除租赁合同的通知书》主要载明通知被告租赁合同自2019年11月15日解除,被告立即支付拖欠的租金、装修期租金、经营免租期租金等；《关于尽快交还商铺的通知书》主要载明要求被告于2019年12月8日前向原告交还商铺。2019年12月11日花样年板桥分公司再次通过EMS邮寄向徐涛、崔鹏、李卫发出《关于尽快交还商铺的通知书》、2020年3月21日花样年板桥分公司通过EMS邮寄向徐涛、崔鹏、李卫发出《关于尽快交还商铺的催告函》。经审核，徐涛、崔鹏、李卫尚欠花样年板桥分公司自2019年4月1日起至2019年11月15日止的租金273130.82元、管理费55267.88元、水电费3412.7元。装修免租期的租金应为110535.75元，运营免租期的租金应为221071.5元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。花样年板桥分公司与徐涛签订的商铺租赁合同及花样年板桥分公司与徐涛、崔鹏、李卫签订的相关补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应遵照执行。补充协议约定增加崔鹏、李卫为承租人，故崔鹏、李卫为涉案房屋的共同承租人，负有共同按时足额向原告支付租金的义务。关于合同的解除，双方租赁合同约定，被告徐涛、崔鹏、李卫无故迟延付清应付款超过20日，花样年板桥分公司有权解除合同，并视为被告徐涛、崔鹏、李卫违约。因此，原告向被告发出《关于解除租赁合同的通知书》，要求自2019年11月15日解除租赁合同，具有事实和法律依据，本院依法确认双方的租赁合同自2019年11月15日解除。关于欠付租金、管理费、水费的问题，因被告未按约定支付房屋租金和管理费，已构成违约，故花样年板桥分公司有权要求被告支付拖欠的2019年4月1日至2019年11月15日期间的租金273130.82元、管理费55267.88元及水电费3412.7元。关于装修免租期租金、营运免租期租金，根据双方合同约定，若被告实际租赁期限少于72个月，花样年板桥分公司有权要求被告按相应年度月固定租金标准向原告支付装修免租期租金及运营免租期内的租金。现因被告未按约缴纳租金、管理费等费用导致合同解除，被告应当支付装修期内的装修免租期的租金110535.75元，运营免租期的租金221071.5元。关于逾期付款违约，花样年板桥分公司主张以合同约定的利率每日0.3%标准计算，但该违约金约定标准明显过高，本院酌定以328398.70元为基数自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算至实际给付之日止。关于原告诉请被告支付三个月商铺空置损失的主张，因被告拖欠租金等相关费用，原告单方与被告解除合同后，被告并未及时向原告交还商铺，确给原告的租金收入造成相应的损失。双方未在合同中对空置期及空置费做出明确约定，本院根据导致合同解除的原因系被告违约在先；原告向被告发出解除租赁合同通知书中提出被告在3日内交还商铺的要求；自原告发出解除租赁合同通知书后，被告并未再使用过涉案商铺，而此时商铺实际已在原告的处分范围之内等综合因素，依法酌定被告应当承担商铺空置期的合理时间为一个月，空置费按月租金14928.06元的标准计算。被告徐涛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司与被告徐涛、崔鹏、李卫签订的《南京花生唐商铺租赁合同》及其补充协议于2019年11月15日解除；二、被告徐涛、崔鹏、李卫于判决生效之日起十五日内向原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司支付租金、管理费共计328398.70元及逾期付款违约金（以328398.70元为基数自2020年1月7日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算至实际给付之日止）三、被告徐涛、崔鹏、李卫于判决生效之日起十五日内向原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司支付装修免租期的租金110535.75元、运营免租期的租金221071.5元、商铺空置损失14928.06元；四、被告徐涛、崔鹏、李卫于判决生效之日起十五日内向原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司支付水电费3412.7元；五、驳回原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12567元、公告费600元，由被告徐涛、崔鹏、李卫负担10600元，原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司负担2567元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  朱成龙二〇二〇年十月二十六日书记员  李 璐