黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初3161号原告：北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司，住所地大庆高新区翔安大街8号新华联城A-S5号商服楼一层。负责人：程章义，该公司总经理。委托诉讼代理人:张冬香，女，该公司职员。委托诉讼代理人:高文嘉，黑龙江峰衡律师事务所律师。被告：郑伟，男，1971年4月7日出生，汉族，无固定职业，住大庆市高新区。委托诉讼代理人：赵菁华，黑龙江司楠律师事务所律师。原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司（以下简称悦豪物业公司）诉被告郑伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告悦豪物业公司委托诉讼代理人张冬香、高文嘉，被告郑伟及其委托诉讼代理人赵菁华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。悦豪物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令郑伟支付2018年至2020年物业服务费62,040.6元及自2018年1月1日起至2019年12月31日期间违约金11,322.41元，共计73,363.01元；2.案件受理费由郑伟负担。事实与理由：2014年11月14日，郑伟入住悦豪物业公司管理的阿斯兰小镇二期30号楼101室，并与悦豪物业公司签订物业管理服务协议。协议第十五条约定，物业服务费采用预收方式收取，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业费，物业服务费为3元/平方米/月，如郑伟不能按期缴费的，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。郑伟入住后，悦豪物业公司为其提供了相应的物业管理服务，履行了应尽的义务。但郑伟未按照物业管理服务协议的约定履行缴纳物业服务费的义务，拖欠悦豪物业公司2018年至2020年的物业服务费62,040.6元及逾期违约金11,322.41元，合计73,363.01元。故悦豪物业公司诉至法院。郑伟辩称：1.悦豪物业公司提供的物业服务合同，并非是郑伟本人签字，郑伟也未委托他人代签。因此悦豪物业公司主张郑伟支付物业费的主体不适格；2.悦豪物业公司提供的物业管理义务服务合同、物业费的标准缺乏法律依据，虽然郑伟2015年至2017年，按照催告通知要求交了物业费，并不代表郑伟认同该收费标准，特别是2018年10月起，大庆市物业费实行市场化调整，并非固定不变，应与物业服务的质量挂钩；3.悦豪物业公司在履行物业服务合同过程中，在综合管理公共区域清洁卫生、公共区域秩序维护公共区域绿化，日常养护服务，以及公用部位，公用设备设施，日常运行保养、维修服务，五项服务项目中，服务标准未完全达标，有的服务项目甚至未提供服务，因此郑伟请求法院扣除悦豪物业公司服务不达标和未提供服务部分的物业费；4.按照悦豪物业公司提供的物业服务合同，未缴纳物业费的逾期违约金，按每天欠费金额万分之五收取违约金的标准过高，不合理，而且原告的损失也远低于双方约定的逾期违约金的损失，因此应当以交纳物业费为基数，以银行贷款基准利率计算利息损失更为合理；5.悦豪物业公司预收物业费的方式不合法。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。悦豪物业公司就其主张向本院提交如下证据：1.物业管理服务协议1份（出示原件，提交复印件），欲证明2014年12月24日，悦豪物业公司与郑伟签订物业管理服务协议，协议第十五条第1项约定“物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期第12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业费”、第2项约定“物业管理服务费标准为3元/平方米/月”、第3项约定“如郑伟不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金”，同时对悦豪物业公司提供的物业服务内容进行了约定，悦豪物业公司是协议相对方，有权依据协议向郑伟收取物业服务费。经质证，郑伟对证据的真实性和证明问题均有异议。该协议物业的使用人郑伟的签名不是郑伟本人签的，郑伟本人也没有委托其他人代为在此合同上签字。综合全案，本院对该证据予以采信。2.欠费明细表、催费通知单及律师催收函各1份（提交复印件），欲证明郑伟自2014年12月24日接房入住即接受悦豪物业公司提供的物业服务，但郑伟却自2017年1月1日起开始一直未交纳物业费，其行为已严重违反协议约定，除支付物业费本金62,040.6元外，还应支付逾期缴费滞纳金11,322.41元。经质证，郑伟对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，该证据是悦豪物业公司单方制作的，对于该明细表上显示的物业费单价、违约金标准、欠费总额均不认可，不能证明郑伟的主体资格。因郑伟对该组证据的真实性无异议，且证据与本案有关联，内容形式符合法律规定，故本院对该组证据予以采信。3.治安消防安全协议、阿斯兰小镇居住项目临时管理规约、房屋交付验收表，物品及资料领取签收确认单各1份（出示原件，提交复印件），欲证明郑伟签署的领取物品清单字迹与签署物业管理服务协议的字迹均属同一人，具有同一性。经质证，郑伟对证据的真实性和证明问题均有异议。该份证据很难证明字体的同一性，字体是有差别的。综合全案，本院对该证据予以采信。郑伟向本院提交证据如下：1.授权委托书1份，欲证明悦豪物业公司提供的多份证据与郑伟提供的授权委托书中郑伟签字均不相同。经质证，悦豪物业公司对证据的真实性和证明问题均有异议，认为郑伟本人未出庭，无法证明该授权委托书是郑伟本人签署的，同时郑伟接房入住是事实，其在入住时签署的文书具有法律效力，郑伟在庭审中自认其已经交纳物业费，说明郑伟知晓服务协议的内容、标准、时间等，其拒绝交纳物业服务费没有法律和事实依据。本院认为郑伟虽提交有其签名的授权委托书，欲证明物业管理服务协议不是郑伟本人签字，但郑伟本人未出庭，且悦豪物业公司对该授权委托书的真实性有异议，郑伟亦未申请对物业管理服务协议其签名的字迹进行鉴定，故郑伟提交的证据不能证明物业管理服务协议上署名处郑伟签字不是其本人签署，本院对该证据不予采信。2.房产证2张（复印件），欲证明郑伟的房产证上未标明其住房属于低密度住宅，故悦豪物业公司不能按照低密度住宅收取标准收取物业费。经质证，悦豪物业公司对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为该证据已经明确郑伟房屋的性质为市场化商品房，依据《黑龙江省物业服务收费管理办法》第六条关于住宅属性的规定，明确记载在不动产登记证上的住宅属性，在《黑龙江省定价目录》实施前，仅有住宅属性的物业服务收费适用政府指导价，其他属性的物业服务收费均实行市场调节价；国家发改委于2014年12月17日下发了发改价格(2014)2755号《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》第一项第六条，则明确了仅有“前期物业管理服务收费”实行政府指导价，即属性为住宅的小区也不再实行政府指导价，指导价仅适用于前期物业管理服务收费；黑龙江省物价监督管理局于2015年7月1日下发的黑价(2015)119号关于印发《黑龙江省定价目录》的通知规定“非保障性住房前期物业服务收费标准”由政府定价。故黑龙江省对于物业服务费实行方式有明确规定，且黑龙江省物价监督管理局于2017年12月29日开始实行黑价规(2017)166号关于印发《黑龙江省定价目录》的通知第8项明确实施政府指导价的是“住宅（不含别墅和公寓）前期物业服务收费标准”，细化了政府指导价的适用范围。因悦豪物业公司对该证据的真实性无异议，且证据与本案有关联，内容、形式符合要求，故本院对该证据予以采信。3.照片及视频65份（提交光盘），欲证明物业服务公司的主体在服务期间有更换，存在北京悦豪物业管理大庆分公司、北京悦豪分公司等三个主体，在收费的时候出具的票据主体也不一致；这些照片证明综合管理服务这个标准有欠缺；公共区域清洁卫生标准没有完全达标，有许多垃圾没及时清理；公共区域秩序维护没有完成服务的义务，保安、门卫、巡逻岗均存在没人的情况；公共区域绿化、日常养护方面，小区内许多树木已经枯死，无人管理，已经形成常态；公共区域停车方面，特别是小区内道路旁停放许多车，经常发生道路拥堵，均属于物业管理不善存在的问题。经质证，悦豪物业公司对证据的真实性和证明问题均有异议，认为围挡属于开发商建设施工，不属于物业公司改建范畴，同时该视频拍摄位置属于台风期间造成的围挡破损，物业公司与开发商并没有不予处理；水系问题物业公司按照服务协议及工作标准定期进行换水及青苔的打捞；物业公司聘请专业的绿化公司对园区整体绿化进行维护保养，对于斑秃现象的确存在，但是绿化公司与物业公司一直在积极整改，每年均投入不小的费用进行绿化的补种；路灯不亮是由于开发商最初设计安装的亮度的确不够，但物业公司近几年一直投入资金进行整改，同时也多次与开发商就路灯问题进行协商，今年更采购了多批太阳能路灯和别墅柱头灯进行更换解决亮化问题；物业公司有专业的压缩垃圾车，清理时间每天早晚各一次，但建筑垃圾不按此标准，原则上建筑垃圾是由业主自行处理，或业主缴纳清理费用聘用他人进行处理，郑伟提供的连续四天的垃圾未清理图片视频明显可看出该垃圾属于绿化清理的落叶，枯枝堆放的垃圾最后统一进行清理；郑伟提供的冻堵照片显示物业公司设置了棉被，该组证据证明物业公司尽到了物业服务义务，及时进行了日常养护工作，全园区均按此标准开展的同样工作，但并不是所有业主家均发生了郑伟的冻堵情况；小区大门敞开问题不符合实际情况，对于疫情期间的管控不仅仅有物业公司人员同时社区人员也始终在阿斯兰小镇物业公司共同监管；对于小区主道挖开施工情况属于物业公司施工，物业公司会及时恢复，郑伟提供的照片中施工位置属于热力公司管线施工，具体恢复时间物业公司只能与热力公司进行沟通追踪，没有权利处置。郑伟家中出现的很多问题不在物业的服务范围内，物业公司只能沟通开发商或者其他的主管部门来协调解决，关于小区公共部分的问题物业公司一直在积极解决，并且委托了有资质的相关单位进行处理，但由于小区最初的设计或施工的不足导致物业公司在服务过程中无法从根本上解决问题。因悦豪物业公司对该组证据的真实性有异议，且郑伟未提供该组证据的原始载体，本院对该组证据不予采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月14日，郑伟办理了阿斯兰小镇二期30号楼101室入住交房相关手续，并与悦豪物业公司签订物业管理服务协议。协议第四条约定，物业服务期限为业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务公司且签订物业服务合同生效止。第十五条约定，物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期每12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业服务费，物业管理服务费标准为3元/平方米/月，如郑伟不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。协议签订后，悦豪物业公司依约对郑伟居住的小区实施物业管理服务至今。郑伟拖欠悦豪物业公司2018年至2020年物业服务费共计62，040.6元，经悦豪物业公司催要，郑伟拒绝支付物业服务费，故悦豪物业公司诉至法院。另查明，悦豪物业公司与案涉小区开发商新华联公司签订阿斯兰小镇项目3#、4#地块前期物业服务合同，约定新华联公司以协议招标方式选聘悦豪物业公司对阿斯兰小镇3#、4#地块提供前期物业服务，具体标准：多层住宅2.5元/月/平方米，高层住宅2.5元/月/平方米，低密度住宅3元/月/平方米，低密度联排高档住宅3元/月/平方米，合同期限自2014年1月10日起至2016年1月9日止。郑伟所有的房屋建筑面积为209.66平方米。阿斯兰小镇没有设立业主大会，也没有成立业主委员会。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业服务费的合同。本案中，双方签订的物业管理服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律强制性效力性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。悦豪物业公司已按协议约定提供了物业服务，履行了物业管理服务的相应职责，郑伟也已实际接受了悦豪物业公司提供的物业服务，故应按约定交纳物业服务费。悦豪物业公司要求郑伟支付2018年至2020年物业服务费共计62,040.6元的诉讼请求，本院予以支持。关于悦豪物业公司要求自2018年1月1日起至2019年12月31日期间逾期违约金11,322.41元的诉讼请求，本院认为，双方签订的物业管理服务协议虽然约定了违约金给付标准，但违约金具有惩罚性，悦豪物业公司未能举证证明已履行了法定督促催收程序，且悦豪物业公司与郑伟等部分业主就物业服务费等相关问题存在分歧和争议，多次协商未果，考虑到双方后续合同的履行及社会效果，为利于物业服务和谐与小区稳定，故对悦豪物业公司该项诉讼请求不予支持。郑伟关于悦豪物业公司服务不达标的抗辩意见，因未提供充分证据证明，本院不予采纳。关于郑伟提出商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书中载明的物业公司是大庆悦豪公司后变更为悦豪物业公司，二者出现混淆、并用的情形，业主无从得知提供物业服务者究竟为何人、何种资质、以及资质的不同将带来物业服务费的何许差异的辩解意见，本院认为郑伟入住阿斯兰小镇且与悦豪物业公司签订物业管理服务协议，证明为其服务的是悦豪物业公司，且合同对物业收费标准等情况约定明确，不存在不知提供物业服务为何人等情况；关于是否更换物业公司及物业公司更换是否符合法律规定问题，此理由不是郑伟不交物业服务费的法定事由；关于郑伟不认同2015年至2017年收费标准，认为2018年10月之后的收费标准没有实行市场化调整的辩解意见，本院认为郑伟2014年入住阿斯兰小镇时签订的协议中约定的物业服务费符合大庆市物价监督管理局于2015年12月1日作出《关于阿斯兰小镇前期物业服务收费标准的批复》的规定，双方当事人签订协议第十五条约定了物业服务费3元/平方米/月，具体明确，合法合理；物业服务期限为业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务公司且签订的物业服务合同生效之日，合同的履行期限尚未届满，双方应按照协议约定履行各自的义务。综上，本院对郑伟的上述抗辩理由均不予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑伟于本判决生效之日起十日内给付原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司2018年至2020年物业服务费共计62，040.6元；二、驳回原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费817元（已减半），被告郑伟负担676元，原告原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司负担141元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。本判决生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本判决所涉币种均为人民币）审判员  王文娇二〇二〇年十月二十一日书记员  杨 雪附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则。根据合同的性质。目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。