广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初9923号原告：邹耀聪，男，1995年9月7日出生，汉族，住佛山市南海区大沥镇盐步青龙村新村南区***，公民身份号码440************312。委托诉讼代理人：吴晓明，广东睿国律师事务所律师。被告：梁国熙，男，1980年1月25日出生，汉族，住佛山市南海区**************之一，公民身份号码440************332。被告：江红梅，女，1978年8月10日出生，汉族，住佛山市南海区**************之一，公民身份号码441************880。两被告共同委托诉讼代理人：梁国驹，广东卓领律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：罗旎，广东卓领律师事务所实习律师。原告邹耀聪与被告梁国熙、江红梅租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭审理了本案。原告委托托诉讼代理人吴晓明，被告梁国熙，被告江红梅，两被告的共同委托诉讼代理人梁国驹、罗旎，均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告梁国熙于2018年11月11日签订的租赁合同；2.两被告将租赁物返还予原告；3.被告梁国熙向原告支付拖欠的租金824000元，铺位管理费、卫生清洁费4000元（自2019年12月起计算至两被告返还租赁物之日止，暂计至2020年4月30日）；4.原告没收被告梁国熙保证金600000元；5.被告梁国熙向原告支付逾期付款违约金30500元；6.被告江红梅对上述诉讼请求承担连带清偿义务；7.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：两被告是夫妻关系，自2013年起承租位于南海区黄岐宏威路（时尚点广场）首层2号铺（以下简称涉讼租赁物），每三年续签一次合同。2018年11月11日，原告接受涉讼租赁物业权人的委托，负责涉讼租赁物的租赁事项，与被告梁国熙签订《铺位租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：梁国熙应于每月5日前支付当月租金，每月租金174800元，铺位管理费、卫生清洁费每月800元，租赁面积约1500平方米；合同期限内，双方不得无故单方面终止合同；若承租方逾期交付租金，每逾期一天，按需交总金额的5%向原告支付违约金，逾期十天不交付租金及其他费用的，原告有权终止合同。合同签订后，原告作为出租人，已按合同约定将涉讼租赁物交付给被告使用，但被告自2019年12月起没有按时交付租金及铺位管理费、卫生清洁费，甚至在2020年突然关闭经营，将涉讼租赁物上锁，严重违反了合同义务。截至原告起诉之日，被告仍拖欠原告租金824000元，铺位管理费、卫生清洁费4000元。两被告是夫妻关系，共同经营涉讼租赁物，本案债务属二人夫妻共同债务，被告江红梅应对上述债务承担连带清偿责任。两被告拒不交付租金并擅自搬离涉讼租赁物，已构成严重违约，损害了原告的合法权益，原告多次与两被告协商沟通，两被告均拒绝支付拖欠的租金。现涉讼租赁物仍由两被告控制占用。两被告辩称：一、涉讼合同已于2020年3月25日解除，租金应计算至2020年3月25日。被告承租涉讼租赁物作手机销售铺面使用。新冠疫情发生以来，包括被告经营产业在内的各行各业都受到了严重影响。本次疫情属特别重大的突发公共卫生事件，为保护人民群众身体健康和生命安全，政府及有关部门采取了相应的疫情防控措施，包括要求各商场门店停业。同时，商场及其他街道的人流量明显减少、员工亦无法返工。新冠疫情属不能预见、不能避免并不可克服的不可抗力事件，给被告造成了严重的经营困难，疫情期间，涉讼租赁物经营受阻，根本无营业收入，无力负担每月高昂的租金。为此，被告曾与原告协商降低租金，但未达预期，多次协商未果后，被告于2020年3月25日向原告发出《解除租赁合同函》并撤场，涉讼租赁物已返还给了原告。新冠疫情的发生使被告无法实现当时承租涉讼租赁物拟经营手机销售店铺以获得盈利的目的，故被告有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定解除合同。在被告已通知原告解除合同的情况下，租金仅应计算至2020年3月25日。至2020年3月25日止，被告尚欠原告应付租金416374元，分别为2019年12月124800元，2020年1月174800元，2020年2月被告申请全免，2020年3月116774元；被告同意支付2019年12月至2020年3月的铺位管理费、卫生清洁费3200元。二、双方曾就减免租金事宜进行协商，原告向被告承诺2020年2月租金减半收取、3月减免租金20000元，该协商结果是对涉讼合同的变更，具有法律效力，双方应按变更后的内容履行合同。原告现按原租金标准主张租金有违诚实信用。疫情防控期间所采取的停止营业、缩短营业时间、减少经营范围、限制人流等措施并非被告所愿，被告因此遭受了巨大的损失。疫情前，被告每月均按期交租，本次拖欠租金归因于被告确实难以承受该笔租金的经济压力而不能履行合同。原告对于商场各经营者遭受的经营压力也知情。不可抗力属法定的免责事由，应综合考量新冠疫情给双方当事人造成的实质性影响，酌情调低疫情发生以来的每月租金。三、原告无权没收被告交付的保证金600000元，保证金应与被告欠交的租金相抵偿。被告因不可抗力事件不能履行合同，不同于涉讼合同第六条约定的单方面终止合同，故原告不能据此没收保证金。即使被告的行为构成违约或提前终止合同，原告没收保证金也于法无据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条的规定，租赁合同中的保证金作为担保的一种形式，在承租人欠交租金时，出租人享有以该保证金优先受偿的权利。故保证金600000元应用以抵偿被告欠交的租金。四、原告诉请的违约金过高。原告主张的违约金31086.64元过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，应按被告实际应付未付的租金为计算基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算原告的资金占用期间损失作为违约金。五、江红梅不应对本案债务承担连带责任。梁国熙承租涉讼租赁物的目的是用作佛山市广南电讯有限公司（以下简称广南公司）手机销售店铺场地使用，广南公司的法定代表人是梁国熙。江红梅既未在涉讼合同上签字，也未对梁国熙欠交的租金进行追认。广南公司作为独立的法人主体，其所消受的租金不属于两被告家庭日常生活需要所负的债务，故江红梅不应对本案债务承担连带责任。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.两被告举证5《解除租赁合同函》，被告梁国熙已于2020年3月25日通过微信将该函发送给了原告，现原告对该举证真实性有异议但未能举证予以推翻，本院对其真实性予以采信。2.被告举证6视频4段、举证7照片1组，原告有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：涉讼租赁物位于佛山市南海区*****（时尚点广场）首层2号铺，约1500平方米。两被告于2002年11月29日登记结婚，于2020年5月26日登记离婚。2018年11月11日，原告（甲方、出租方）与被告梁国熙（乙方、承租方）签订《铺位租赁合同》（即涉讼合同），约定：乙方租用涉讼商铺，经营范围为手机、服装；租赁期从2019年2月1日起至2022年1月31日止；每月租金174800元，于每月5日前支付当月租金；签订合同，乙方应向甲方预付铺位押金600000元；铺位管理费、卫生清洁费每月800元；如乙方单方面终止合同，则甲方有权没收乙方交付的押金；乙方逾期交租，每逾期一日，由甲方按乙方需交总金额的5%收取乙方的违约金。两被告自2020年1月31日起多次向原告申请减免疫情期间的租金，原告曾提出减免2月租金的一半、减免3月租金中的20000元，但原被告未能就租金减免达成一致意见。2020年3月25日，原告搬走涉讼商铺内的物品，并通过微信向原告发送《解除租赁合同函》，称：因发生新冠疫情的不可抗力事件，被告梁国熙于2020年3月25日解除涉讼合同，并已将铺内物品清空，原告收到本函后即日办理物业交接手续，若无法办理交接手续，被告梁国熙用锁（原告可以破锁验收）将铺门锁好拍照微信或短信发给原告视为完成交接，等等。案外人佛山市广南电讯有限公司（即广南公司）的经营住所位于涉讼租赁物内，其登记法定代表人为被告梁国熙、登记监事为被告江红梅。诉讼中，原被告共同确认：两被告已支付了押金600000元予原告。原告陈述：原告提起本案诉讼后，为止损，将涉讼租赁物破锁后进行装修招租，于2020年5月将涉讼租赁物出租予案外人。两被告陈述：原告自2020年4月起动工装修涉讼商铺。被告江红梅陈述：被告江红梅在婚姻存续期间没有在外参加工作，在家带孩子和照顾老人，被告梁国熙每月给6000元生活费给被告江红梅，此外，被告江红梅有村集体股份分红收入。本院认为：涉讼合同是原告与被告梁国熙的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约行使权利、履行义务。一、关于租金费用。被告梁国熙没有支付涉讼商铺自2019年12月起的租金及铺位管理费、卫生清洁费，现原告主张被告梁国熙支付2019年12月的租金124800元、2020年1月的租金174800元、2019年12月至2020年3月的铺位管理费及卫生清洁费3200元，两被告无异议，本院予以支持。2020年2、3月份，因新冠肺炎疫情及政府一系列管制措施的影响，确会对涉讼租赁物的使用和经营造成影响和损失，该损失在本案租赁关系中体现为租赁对价，本院根据公平原则，结合双方关于减租的协商情况及两被告的答辩意见，酌情确定涉讼租赁物在2020年2月的租金按50%即87400元（174800×50%）、2020年3月1-25日的租金按116774元计付,原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。被告梁国熙迟延支付2019年12月及2020年1月的租金费用，原告主张被告支付逾期付款违约金，符合双方约定，结合原告的诉讼请求，被告梁国熙应以125600元（124800＋800）为本金从2020年1月24日起，以175600元（175600＋800）为本金从2020年1月6日起，按日万分之五的标准计付逾期付款违约金予原告，暂计至法庭辩论终结之日即2020年7月14日，该违约金为27634.2元（125600×0.5‰×173天＋175600×0.5‰×191天）。至于迟延支付2020年2、3月的租金费用的违约责任，新冠疫情发生后，双方曾多次就减免疫情期间租金费用的问题进行协商，但未能协商一致，本院根据公平合理原则，对原告就该些租金费用主张的逾期付款违约金不予支持。二、关于涉讼合同的解除。新冠肺炎疫情及疫情防控措施虽然会对被告梁国熙的经营产生影响，但两被告未举证证明涉讼租赁物存在无法进行经营的客观障碍，即涉讼合同实际具备继续履行的条件，被告梁国熙于2020年3月25日擅自搬离涉讼租赁物并向原告提出解约，涉讼合同因被告梁国熙单方违约于当日解除。被告梁国熙于2020年3月25日已搬离涉讼租赁物，并通过微信通知了原告，原告有配合接收涉讼租赁物的义务，原告未及时接收涉讼租赁物，应承担相应的不利后果，原告主张被告梁国熙计付涉讼租赁物自2020年3月26日起的租金费用，缺乏依据，本院不予支持。原告自认已收回了涉讼租赁物，故对于原告要求被告梁国熙返还涉讼租赁物的诉请，本院不予支持。被告梁国熙单方违约致涉讼合同解除，原告存在空租期损失，现原告主张没收被告梁国熙已支付的押金，实质上是要被告梁国熙承担违约解除合同的责任。结合原告在庭审中陈述的出租情况，本院酌定被告梁国熙应赔偿相当于36天租金的违约金209760元（174800元/月÷30天×36天）予原告，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。被告梁国熙辩称以其已交纳的押金600000元抵扣其欠付原告的款项，于法有据，本院予以支持，经扣减逾期付款违约金27634.2元、违约金209760元、铺位管理费及卫生清洁费3200元、2019年12月租金124800元、2020年1月租金174800元、2020年2月租金中的59805.8元，被告梁国熙还应支付租金144368.2元（87400－59805.8＋116774）予原告。三、关于被告江红梅在本案的责任。本案债务发生在两被告婚姻关系存续期间，被告江红梅对被告梁国熙承租涉讼租赁物的情况清楚知情，被告江红梅自认没有参加工作，但被告江红梅参与了广南公司的经营，系广南公司的监事，被告江红梅也参与了租赁双方关于租金减免的协商，现原告主张被告江红梅对被告梁国熙在本案的债务承担共同清偿责任，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告邹耀聪与被告梁国熙于2018年11月11日签订的《铺位租赁合同》已于2020年3月25日解除；二、被告梁国熙、江红梅应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金144368.2元予原告邹耀聪；三、驳回原告邹耀聪的其他诉讼请求。两被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计28099.61元（原告已预交），由原告负担22499.61元，两被告负担5600元并应于本判决发生法律效力之日起十日内直接向本院交纳。原告已预交的5600元，在本判决发生法律效力之日起十日内经原告申请，本院退予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇二〇年七月二十四日书记员  程学斌