湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初4211号原告：刘芳，女，1984年9月17日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：张跃胜，湖南湘达律师事务所律师。被告：湖南三湘国发产业发展有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院路9号B3栋保利国际广场1006-1025房。法定代表人：池海兵。被告：池海兵，男，1979年2月7日出生，汉族，住广东省广州市从化区。原告刘芳诉被告池海兵、湖南三湘国发产业发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘芳的委托诉讼代理人张跃胜到庭参加了诉讼。被告池海兵、湖南三湘国发产业发展有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告请求判令：1、解除原告与被告湖南三湘国发产业发展有限公司、池海兵的《长沙市保利国际广场项目商业物业租赁合同》；2、两被告支付所欠租金、物业费、违约金（违约金以欠付租金为基数，按合同约定每日千分之三的标准，乘以实际欠租的天数，从2019年11月10日起至2020年3月9日止）共计330344.83元；3、两被告承担原告因本案支出的合理费用，包括但不限于律师费、诉讼费等。事实与理由：2018年5月6日，被告池海兵承租长沙南湖广场置业有限公司位于保利国际广场项目内的B3栋1006-1025室。2018年7月20日，被告池海兵、湖南三湘国发产业发展有限公司与长沙南湖广场置业有限公司约定上述物业承租主体变更为被告湖南三湘国发产业发展有限公司。2019年5月26日，原告从长沙南湖置业有限公司处购买位于保利国际广场项目B3栋1021-1025室。此后，原告、长沙南湖广场置业有限公司及被告湖南三湘国发产业发展有限公司签订《出租人合同权利义务转移协议》，约定自2019年6月26日起由原告承受长沙南湖广场置业有限公司与两被告签订的租赁合同及相关补充协议、变更协议中涉及1021-1025室房屋的权利与义务，被告湖南三湘国发产业发展有限公司直接将租金和应向出租人支付的其他款项直接支付给原告。截至2019年3月9日，两被告拖欠物业费79824元，租金271196元。2020年4月6日，被告湖南三湘国发产业发展有限公司偿还100000元，仍欠租金、物业费、违约金共计330344.83元。被告池海兵、湖南三湘国发产业发展有限公司未答辩，也未举证。本院经审理查明事实如下：2018年5月6日，案外人长沙南湖广场置业有限公司与被告池海兵签订《长沙市保利国际广场项目商业物业租赁合同》，被告池海兵承租位于长沙保利国际广场项目B3栋1006-1025室，交付日为2018年4月20日，租期共五年，从交付日起算；按季度支付租金，租金不包含物业管理费、公共事业费等；物业管理费收费标准为22元/平方米/月，被告池海兵付费起算日为租赁物业交付日，不及时支付物业管理费等，造成案外人长沙南湖广场置业有限公司损失，被告池海兵应予全额赔偿；被告池海兵拖欠租金、租金押金或其他款项，应承担违约责任，每逾期一天按拖欠金额的千分之三计付违约金，拖欠达15天（含15天），案外人长沙南湖广场置业有限公司有权单方面解除本合同，除所交租赁押金不予退还外，还须付清所拖欠的款项及违约金、案外人长沙南湖广场置业有限公司追讨损失赔偿所产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费、执行费等），并无条件按合同约定将租赁物业退还案外人长沙南湖广场置业有限公司。2018年5月16日，案外人长沙南湖广场置业有限公司与被告池海兵签订《补充协议》。2018年7月20日，案外人长沙南湖广场置业有限公司与被告池海兵、湖南三湘国发产业发展有限公司签订《变更协议》，协议约定上述《长沙市保利国际广场项目商业物业租赁合同》中承租方主体由被告池海兵变更为被告湖南三湘国发产业发展有限公司，被告池海兵在上述租赁合同中的全部权利义务由被告湖南三湘国发产业发展有限公司承继；被告池海兵与案外人长沙南湖广场置业有限公司在履行上述租赁合同过程中均不存在违约行为，双方债权、债务关系全部结清无争议；本协议未约定的，仍按原合同执行。2019年6月26日，案外人长沙南湖广场置业有限公司与被告湖南三湘国发产业发展有限公司签订《补充协议》，协议明确2018年5月10日至2020年5月9日期间，B3栋1021号季租金为27848元/季度（4.76元/平方米/天），B3栋1022号季租金为27844元/季度（4.76元/平方米/天），B3栋1023号季租金为27844元/季度（4.76元/平方米/天），B3栋1024号季租金为38902元/季度（4.76元/平方米/天），B3栋1025号季租金为80959元/季度（6.03元/平方米/天）；本协议未约定的，仍按原合同执行。2019年5月27日，原告与案外人长沙南湖广场置业有限公司签订5份《长沙市商品房买卖合同》，原告购买案外人长沙南湖广场置业有限公司位于长沙市天心区房屋，即案涉租赁物业保利国际广场项目Ｂ3栋1021-1025室。2019年6月，原告（作为乙方，现出租方）与案外人长沙南湖广场置业有限公司（作为甲方，原出租方）、被告湖南三湘国发产业发展有限公司（作为丙方，承租方）签订《出租人合同权利义务转移协议》，约定自本协议约定的权利义务转移时点即2019年6月26日起，甲方在原租赁合同（前述2018年5月6日的《长沙市保利国际广场项目商业物业租赁合同》、2018年5月16日的《补充协议》、2018年7月20日的《变更协议》、2019年6月26日的《补充协议》）中针对乙方购买物业（长沙保利国际广场项目B3栋1021-1025号）的全部权利义务由乙方概括承受，丙方同意上述出租人的权利义务转移，并愿意按照原租赁合同和本协议约定继续行使权利和履行义务（包括但不限于按原租赁合同承租购买物业、按原租赁合同约定的含税租金金额向甲方缴纳租金等），自2019年6月26日起，丙方将原租赁合同约定的乙方购买物业的租金和应向出租人支付的其他款项直接支付给乙方。2020年3月15日，原告（作为出租方）及案外人姚雷鸣（作为出租方）与被告湖南三湘国发产业发展有限公司（作为承租方）签订协议，约定标的物业（保利国际广场B3栋1013-1025房）于2020年3月15日由承租方交还出租方，承租方同意在2020年3月20日或之前支付42万元（所述金额不含税，2019年11月10日至2020年3月9日）给出租方，在2020年4月15日或之前支付218010元给出租方，出租方代其支付拖欠的物业费后提供由物业开具的发票；如果承租方按时足额支付了以上两笔款项，出租方自足额收到两笔款项之日起放弃滞纳金和违约金、所有追偿剩余租金、拖欠物业费相关费用的权利，否则出租方将按《长沙市保利国际广场项目商业物业租赁合同》以及相关法律主张其合法权利。被告湖南三湘国发产业发展有限公司于2020年4月6日向原告支付租金100000元，尚欠2019年11月10日至2020年3月9日的租金171196元。本院认为，案涉2018年5月6日的《长沙市保利国际广场项目商业物业租赁合同》、2018年5月16日的《补充协议》、2018年7月20日的《变更协议》、2019年6月26日的《补充协议》及《出租人合同权利义务转移协议》是被告湖南三湘国发产业发展有限公司的真实意思表示，合法有效，对被告湖南三湘国发产业发展有限公司具有约束力。根据2018年7月20日的《变更协议》，案涉保利国际广场B3栋1021-1025房的承租人由被告池海兵变更为被告湖南三湘国发产业发展有限公司，被告池海兵已退出本案租赁合同关系。根据原告与案外人长沙南湖广场置业有限公司签订的五份《长沙市商品房销售合同》及《出租人合同权利义务转移协议》，案涉保利国际广场B3栋1021-1025房的出租人由案外人长沙南湖广场置业有限公司变更为原告。被告湖南三湘国发产业发展有限公司应向原告支付其欠付的在2019年11月10日至2020年3月9日期间的租金171196元。因被告湖南三湘国发产业发展有限公司至今拖欠租金，符合合同约定的解除条件，故本院对原告请求解除原告与被告湖南三湘国发产业发展有限公司签订的《长沙市保利国际广场项目商业物业租赁合同》的诉讼请求，予以支持。对于原告请求的在2019年11月10日至2020年3月9日期间的违约金79324.83元，因其标准过高，本院酌情按每日万分之三的标准予以调整，数额为7933元。对于原告请求被告池海兵对上述债务承担共同偿还的诉讼请求，因被告池海兵已退出本案租赁合同关系，原告的该项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。对于原告请求被告支付物业费79824元，虽然案涉租赁合同约定由承租方支付物业费，但原告未举证证明其已缴纳了物业费，遭受了物业费损失，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。对于原告请求的律师费，因原告未能举证证明其已实际支出了该费用，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第八十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘芳与被告湖南三湘国发产业发展有限公司之间的《长沙市保利国际广场项目商业物业租赁合同》；二、由被告湖南三湘国发产业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘芳支付租金171196元、违约金7933元，合计179129元；三、驳回原告刘芳的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3128元，财产保全费2171元，原告刘芳承担2171元，被告湖南三湘国发产业发展有限公司承担3128元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李学军二〇二〇年七月七日法官助理谭志军书记员肖娅丽