广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终3511、3513号上诉人（原审原告）：深圳市德兴物业发展有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区嘉宾路1019粤鹏大厦**，组织机构代码192278380。法定代表人：苏盈，执行董事。委托诉讼代理人：祝理力，北京市金诚同达（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宁，北京市金诚同达（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴凡。委托诉讼代理人：蔡紫茜，广东钧沐律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婧，广东钧沐律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳智量诗高传播科技有限公司，，住所地广东省深圳市福田区香蜜湖街道深南大道竹子林联泰大厦**统一社会信用代码91440300349571260C。法定代表人：王鹏，执行董事。委托诉讼代理人：苏斌斌，泰和泰（深圳）律师事务所律师。原审第三人：深圳德兴房地产开发公司，住所地，住所地广东省深圳市福田区华发北路****/统一社会信用代码4403011021445。法定代表人：刘子文。上诉人深圳市德兴物业发展有限公司（以下简称德兴物业公司）因与被上诉人吴凡、深圳智量诗高传播科技有限公司（以下简称智量诗高公司）、原审第三人深圳德兴房地产开发公司（以下简称德兴开发公司）确认合同无效纠纷两案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初1458、1460号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭对两案进行了审理。两案现已审理终结。德兴物业公司上诉请求：1.撤销（2018）粤0307民初1458、1460号判决；2.确认吴凡与智量诗高公司就深圳市龙岗区的房屋买卖合同无效；3.判令吴凡与智量诗高公司协助办理深圳市龙岗区的房屋恢复变更登记至吴凡名下的手续；4.判令吴凡、智量诗高公司承担本案一、二审受理费、保全费等全部诉讼费用。吴凡辩称：1.德兴物业公司未能提供证据证明与吴凡存在委托合同关系，双方也未签署任何协议约定由吴凡代持房产，间接代理关系不能成立;2.深圳市龙岗德兴房地产开发有限公司（以下简称龙岗德兴公司）的回复函已经明确其与德兴物业公司之间不存在债权债务关系;3.德兴物业公司并未举证证明其已经支付款项给龙岗德兴公司,涉案房产属于不动产，不动产以登记为生效要件，交付房产不代表确定实际权利人。智量诗高公司辩称：1.德兴物业公司不是涉案房产的实际权利人,也不是涉案房屋买卖合同的利害相关人；2.房产的登记权利人有权通过买卖合同完成房屋的所有权转移登记，智量诗高公司与吴凡之间的买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。德兴开发公司未发表陈述意见。德兴物业公司向一审法院起诉请求：1.确认吴凡与智量诗高公司就深圳市龙岗区的房屋买卖合同无效；2.吴凡与智量诗高公司协助办理深圳市龙岗区的房屋恢复变更登记至吴凡名下的手续；3.吴凡与智量诗高公司承担本案受理费、保全费等全部费用。一审法院判决：驳回德兴物业公司的诉讼请求。一审案件受理费每案各100元，保全费各2184元（德兴物业公司已预交），由德兴物业公司负担。本院二审期间，各方当事人围绕上诉请求补充提交了新的证据，本院依法组织了证据交换和质证。本院二审查明，德兴物业公司持有涉案房产的原始购房合同、发票、房地产证、购房入户等文件原件。德兴开发公司于2004年7月23日因未年检被吊销。一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，二审争议焦点为：1.德兴物业公司是否为涉案房产的实际权利人；2.吴凡与智量诗高公司签订的房屋买卖合同是否有效；3.涉案房产应否变更至吴凡名下。关于德兴物业公司是否为涉案房产的实际权利人。涉案房产的开发商为龙岗德兴公司。龙岗德兴公司于2017年7月6日向本院回复称：“1.吴凡未就深圳市龙岗区的房产向我公司实际支付购房款。2.吴凡称以现金方式支付购房款，陈述不属实。鉴于原德兴开发公司在龙岗德兴公司开发x花园过程中在工程监理方面提供过相关服务与帮助，德兴公司苏万江在1996年提出，要求我公司提供三套房产作为其公司员工宿舍，并要求将该三套房产登记在德兴物业公司名下，我公司同意了苏万江的要求，并在1997年交付了上述三套房产。在2000年，根据苏万江先生的安排，我公司与吴凡签订了上述三套房产的买卖合同并开具了购房发票，后又为其办理了房地产证，上述购房合同、发票，房地产证，购房入户证明书等文件由德兴公司的员工在2000年和2001年领取。3.我公司未与德兴物业公司签订上述三套房产的抵债协议，与该公司不存在债权债务关系。”上述回复内容与当时德兴开发公司享有德兴物业公司100%的股权，德兴物业公司又是德兴投资公司股东，而吴凡的母亲又系德兴投资公司的法定代表人相吻合，本院予以采信。从上述回复内容可知涉案房产的原权利人应为德兴开发公司，德兴开发公司将其所有的财产登记在其一人公司名下更符合其真实意思表示。另外，根据德兴物业公司实际持有吴凡与龙岗德兴公司签订的房屋买卖合同、购房发票、房地产证、入户证明书原件以及德兴物业公司一直实际负责管理、出租涉案物业的情形来看，德兴物业公司为实际权利人更符合客观实际。再者，从2011年8月3日德兴物业公司与吴凡签订的《委托书》记载“德兴物业公司因工作需要，以吴凡先生（未付款）名义办理了上述物业房产证。现因公司经营需要，上述物业的实际持有人德兴物业公司与名义持有人吴凡先生（未付款）均同意出售上述物业并委托苏盈先生具体承办。”该委托书有吴凡本人签名。吴凡在委托书中自认涉案物业的实际持有人为德兴物业公司而吴凡为名义持有人。综上，本院认定德兴物业公司为涉案房产的实际权利人。关于吴凡与智量诗高公司签订的房屋买卖合同是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。关于吴凡与智量诗高公司是否存在恶意串通，本院分析如下：首先，从2011年8月吴凡与德兴物业公司共同签署《委托书》可知，吴凡在清楚自己并非涉案房产的实际所有权人，相关的房产证件和手续由德兴物业公司持有的情形下，于2011年12月22日、2014年12月10日两次登报申明房产证丢失并于2014年12月10日重新取得房产证。其次，涉案房产的面积均为95.53平米，根据家家顺房产网、中原地产、深圳房天下等房产中介公布的2015年12月同一小区的市场均价应为3万元以上，但x号房的价格为1032775元，y号房的成交价为1047869元，每户的成交价格明显低于当时的市场成交价格总价。根据涉案两套房产及c号房（另案处理）的买卖合同约定，三套房产的总成交价为三百多万，智量诗高公司与吴凡主张双方系通过现金方式支付明显不符合常理，吴凡提供的银行交易明细也与其主张收到现金后存入银行的情形不符。再次，虽然涉案合同签署时间为2015年12月8日，当时智量诗高公司的全资股东和法定代表人为王琦，但涉案合同第一次录入二手房交易系统的时间为2015年12月2日，此时智量诗高公司的大股东为雍某，而雍某为吴凡的前妻且与吴凡的母亲吴某同为卓杨信息科技公司的高管。综合以上情形可以看出，智量诗高公司的原大股东为吴凡的前妻,其对吴凡是否为涉案房产的实际所有权人应当知晓，且智量诗高公司受让涉案房产但并未实际支付对价，德兴物业公司主张吴凡与智量诗高公司存在恶意串通，双方签订的房屋买卖合同无效于法有据，本院予以支持。关于涉案房产应否变更至吴凡名下。如上所述，吴凡与智量诗高公司签订的房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还。因a号和b号房仍在智量诗高公司名下，德兴物业公司主张将位于深圳市龙岗区的房产变更登记至吴凡名下于法有据，本院予以支持。综上所述，上诉人德兴物业公司的上诉请求具有事实与法律依据，本院予以支持。原审判决认定事实不清，适用法律错误，判处失当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初1458、1460号民事判决；二、确认吴凡与深圳智量诗高传播科技有限公司签署的深（龙）房现买字（2015）第43587、43588号深圳市二手房买卖合同无效；三、深圳智量诗高传播科技有限公司、吴凡应于本判决生效之日起10日内办理将深圳市龙岗区的房屋变更至吴凡名下登记手续。本系列两案一审案件受理费各100元、二审案件受理费各100元，共计400元，由被上诉人吴凡、深圳智量诗高传播科技有限公司负担，上诉人深圳市德兴物业发展有限公司已经预缴，由被上诉人吴凡、深圳智量诗高传播科技有限公司迳付上诉人深圳市德兴物业发展有限公司。本判决为终审判决。审判长  吴心斌审判员  朱作平审判员  杨 莹二〇二〇年十月十五日本件与原本核对无异书记员  陈明扬书记员  陈柔米