陕西省西乡县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0724民初761号 原告(反诉被告)：西乡县精诚化工有限责任公司,住所地：西乡县城关镇仙根寺。 法定代表人：许华忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁伟，陕西载言律师事务所律师。 被告（反诉原告）：西乡县秦绿茶业有限公司，住所地：西乡县沙河镇万山机械厂院内。 法定代表人：李钰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李建民，陕西法智律师事务所律师。 原告西乡县精诚化工有限责任公司（以下简称精诚公司）与被告西乡县秦绿茶业有限公司（以下简称秦绿公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序审理，审理过程中，被告反诉要求原告支付被扣押、被抢夺资产损失，因不符合反诉的构成要件，本院裁定不予受理，被告以案情复杂为由申请转为普通程序审理，本院准许并裁定转为普通程序审理，被告反诉要求原告赔偿因合同解除造成的经济损失，本院予以受理并与本诉合并审理。原告精诚公司的委托诉讼代理人梁伟，被告秦绿公司的法定代表人李钰、委托诉讼代理人李建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告精诚公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2003年12月2日签订的租赁合同，并将承租的房屋腾交给原告；2、判令被告给付拖欠原告的租金48万元；3、判令被告给付原告为其垫付的水电费15.5万元。事实与理由：原、被告于2003年12月2日签订《关于整体收购氮肥厂茶叶公司和租赁氮肥厂现有厂房的合同》。合同约定：被告收购原告在西乡县沙河镇陕南航空职工大学旧址内的茶叶公司的所有制茶设备和现有库存茶叶，同时以年租金3万元的价格租赁原告厂房及车间、职工食堂、住宿楼共4543㎡，合同暂定期限为5年。合同签订后，被告租金分文未付，同时在生产经营期间拖欠原告为其垫付的水电费15.5万元。合同期限届满后，双方未续签合同，但被告一直占用厂房至今，既不交租金，也不腾交房屋。为维护合法权益，现依法起诉。诉讼中，原告将腾交房屋的范围明确为：租赁合同第二条约定的初制车间、名茶车间、精制车间；将其第3项诉讼请求变更为：要求被告给付原告为其垫付的电费27130元、水费7452元，合计34582元。 被告秦绿公司辩称，原告2008年6月已经事实上单方撕毁合同，2013年4月2日已经明确表示终止合同，再请求解除合同没有意义。在支持被告的反诉请求的前提下，被告同意解除合同。原告自2007年10月起将被告租赁的普贤山庄办公房屋转租给十天高速，2010年4月起，原告已经完全占用被告租赁的房屋至今，租赁合同解除后只有被告设备和办公用具的搬迁问题，不存在房屋的移交问题。被告2004年、2005年的租金已经交清，2005年6月以前的水电费也已经交清。原告诉请给付租金、水电费早已超过诉讼时效期间，请求驳回原告的诉讼请求。 被告秦绿公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令原告赔偿因租赁合同解除给被告造成的损失267万元；2、判令原告赔偿被告投资资产闲置损失3989435.24元（以固定资产投资563万元为基数，按照银行同期贷款利息，从2008年7月1日计算至2020年7月1日）。事实与理由：原、被告签订涉案租赁合同后，2003年12月6日现场移交，被告租赁原告所述车间、食堂、住宿楼、办公房屋，经营至2005年底，因产品升级，增加西乡县超微茶粉加工生产项目，2006年7月18日，被告与西安荣发市政建筑工程有限责任公司（以下简称荣发公司）签订《西乡县沙河镇基地扩建工程施工合同》，将工程发包施工，工程内容包括：1、新建项目，包括新建厂房、锅炉房和挡土墙；2、原建筑翻修，包括办公楼、初制车间、厂房大门；工程范围包括：人工土方工程，新建茶粉车间及原个体工程翻修，挡土墙，道路硬化、绿化等，2007年4月工程竣工，经结算总造价2572675.49元。土建完成后新添超微茶粉生产设备一套，价值226万元，被告还在精制车间建设冷库一间，投资9.8万元。原告在改造投资前和改造投资过程中均表示同意和支持，但是改造投资完成后，原告不顾合同订立和履行的具体情况，不仅翻脸不认帐，还处处刁难，因为改造涉及到租赁期间添附费用的承担问题、转让款、租赁费、水电费的结算问题，加之新建项目涉及使用年限及租赁合同将要到期，双方多次协商始终未能达成协议。从2008年起，原告对被告进行出入限制，所有生产经营只许进不许出，2008年6月又停电一个月，导致被告完全停滞，生产经营中断，只能留一人继续看守，直至2013年4月9日被彻底赶出茶厂。原告的行为造成被告的投资长期闲置，给被告造成了损失，原告从2013年4月2日起又提出终止租赁，因租赁合同解除，造成被告投资的不能移动的资产损失267万元。因此提起反诉，请依法支持被告的反诉请求。 针对反诉，原告辩称，自2005年起，被告每年的水电费金额相当于一个普通居民家庭的用量，从而证明自2005年开始，被告停产是其经营不善所致，不是原告造成的，原告不应赔偿；被告添附的设施设备是其投资行为，风险由被告承担，并且这些设施设备对原告没有任何用处，原告不予补偿赔偿。被告的反诉没有事实和法律依据，应予驳回；被告反诉称：原告2013年4月9日扣留了其设备，赶走了其人员，却没有主张权利，所以被告的诉讼请求超过了诉讼时效期间。请求驳回被告的反诉请求。 原、被告围绕本诉诉讼请求和反诉诉讼请求进行了举证，本院组织当事人进行了质证，对双方无异议的证据和事实，本院予以确认，对有异议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交的证据有：1、被告拖欠租金、水电费汇总明细表、会计记账凭证及相应单据，原告按单位财务制度要求给被告开具了收据，将被告未缴纳的租金、水电费计入会计科目-其他应收账款，证明1、被告拖欠租金48万元，拖欠2004年1月至2012年1月的水电费34582.96元；证明2、自2005年起，被告每年的用电量只有几百到一千度，相当于一个居民家庭的用水用电量，是被告自己停产的；2、2013年4月2日的告知书，证明原告向被告催要过租金和水电费；二、被告提交的证据有：1、2004年、2005年的租金收据，证明被告已经交清了该两年的租金，2004年1月至2005年6月之前的水电费收据，证明被告已经交清了该时间段的水电费；2、《关于整体收购氮肥厂茶叶公司和租赁氮肥厂现有厂房的合同》，证明该合同第二条约定了财产添附；3、原告给被告送达的2013年4月2日的告知书，被告方签字的情况说明，证明原告扣留被告的制茶设备，导致被告资产闲置，给被告造成了损失,原告不仅有扣留的意思表示，还有扣留的行为；4、西乡县农业综合开发领导小组办公室、西乡县财政局给汉中市综开办、市财政局上报的涉案超微茶粉加工项目立项报告及项目可行性研究报告，证明该项目经合法审批，原告也同意建设；5、西乡县沙河镇基地建设工程施工合同、竣工图、结算书、借款合同、工程款付款发票（均为复印件），证明反诉请求基建添附的内容及造价；6、超微茶粉车间设备采购发票及建冷库电汇凭证（均为复印件），证明被告添附的财产价值，反诉赔偿的数额。上述各证据，本院审查认为，对原告提交的证据1，与被告的会计记账凭证及相应单据相印证，予以采信，但对原告的证明目的：被告用水用电量少，是被告自己停产，不予采纳，因为水电费会计凭证和相应单据，只能证明被告用水用电的数额，不能据此证明是被告自己停产；对原告提交的证据2中有关水电费的数额错误，不予采信外，对该证据中涉及本案的其他内容予以采信；对被告提交的证据1，因原、被告的会计记账凭证及相应单据互相印证，证明被告拖欠租金、水电费，予以采信；因被告的会计记账凭证将租金、水电费计入其应付账款账目内，故对被告的证明目的不予采纳；对被告提交的证据2，因该合同第二条并没有租赁物添附的约定，对被告的证明目的不予采纳；对被告提交的证据3中有关扣留、转移燃气管材的内容，因不属于本案审理范围，与本案没有关联性，不予采信，对涉及本案的其他内容予以采信；对被告提交的证据4、5、6，证明被告租赁期间维修租赁房屋、添置设施设备，与反诉案件事实和反诉诉讼请求相关联，予以采信，但证据4的内容不能证明原告同意被告建设超微茶粉项目，对被告的该证明目的不予采纳。 根据原、被告的陈述和确认的证据，本院认定事实如下：原告精诚公司系由陕西省西乡县氮肥厂（以下简称西乡氮肥厂）改制而来。2003年12月2日，被告秦绿公司作为甲方、西乡氮肥厂作为乙方签订了《关于整体收购氮肥厂茶叶公司和租赁氮肥厂现有厂房的合同》，合同约定：“二、甲方愿意租赁乙方现有初制、名茶、精制车间，职工食堂及住宿楼共4543㎡，普贤山庄办公房屋一栋，年租金3万元，每合同年度第一个月交清租金，方可使用。租赁期内应确保房屋结构完整，如需改变结构，须经乙方同意。房屋设施损坏，应照价赔偿，厂内道路属公用部分，可以使用、整修，不得损坏”，“三、乙方应保证甲方用电、用水的正常供应，用电、用水实行装表计量，电费按供电局结算价执行，水费按1元/m³收取，每月结算一次”，“六、厂房租赁期限暂定五年，到期后甲方可优先承租”。该租赁合同没有约定租赁物的维修及租赁期间增设他物的条款。同月6日，双方进行了资产交接。被告入住厂区进行生产，修建了茶叶保鲜库，2006年，被告申报、筹备在原告厂区建设超微茶粉加工项目，同年7月18日，被告与荣发公司签订建设工程施工合同，将超微茶粉加工项目发包给荣发公司修建，荣发公司依照约定修建了超微茶粉厂房、锅炉房、挡土墙，维修了办公楼、初制车间、厂房大门等，同年3月9日，被告支付了工程款，购置了制茶设备。被告拖欠原告的租金和水电费。2013年4月9日，被告留守人员王成喜签收了原告送达的告知书，该告知书涉及本案的内容为：租赁车间、厂房每年租金3万元，截止2012年共9年，应付租金27万元，分文未付；自租赁之日至2012年底以装表计量发生电费分文未付，此款由原告垫付给电力公司；厂房租期五年，已过期，被告未与原告续签租期却一直使用至今；鉴于以上情况，原告决定：一、本告知书送达被告后，限2013年4月15日前，被告来人结清所欠费用。二、终止租赁，2013年4月底前请被告搬离此处。三、为了减少原告经济损失，在被告没结清款项前，原告有权阻止被告搬迁制茶设备，2013年4月15日前如不能结清欠款或者对本告知书不予理睬，所扣留的制茶设备，原告将自行处分，相关法律责任由被告承担。四、从租赁合同签订至今，被告在租赁的茶叶公司厂房一直有人员驻守（王成喜），为追索欠款，原告多次与被告负责人联系，但一直联系不上，为此将该告知书送达给王成喜，即视为送达给了被告。王成喜后来离开厂区，被告再无人员驻守。2007年10月，原告将被告租赁的普贤山庄办公房屋转租给十天高速项目部，原告承认2014年以后使用了职工食堂，2017年以后使用了住宿楼、办公室。现名茶车间大门钥匙由原告掌控，该车间存放有原告的财物，初制车间大门钥匙由被告掌控，该车间北侧居住有原告的人员，精制车间进户门钥匙由原告掌控、车间钥匙由被告掌控。初制车间、名茶车间、精制车间和超微茶粉车间内安装有被告的制茶机械，放置有被告的产茶设备等财物。 本院认为，结合原、被告的诉称和辩解，本案争议焦点有1、涉案的租赁合同是否解除的问题；2、是否需要腾交租赁的房屋问题；3、原告诉请的租金、水电费是否超过了诉讼时效期间的问题；4、被告反诉的经济损失是否应当由原告赔偿的问题；5、被告的反诉诉讼请求是否超过了诉讼时效期间的问题。 针对争议焦点1、涉案的租赁合同2003年12月2日签订，同月6日交接，租赁期限暂定5年，2008年12月到期后双方未续签租赁合同，被告继续占有部分租赁物，原告未提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；2013年4月9日，原告给被告送达的告知书第二条明确告知：终止租赁，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款的规定，原告已经书面通知被告终止合同，实际应为解除合同，涉案的租赁合同自2013年4月9日被告方人员签收该告知书之日起解除，现不存在合同的解除问题，原告再起诉要求解除涉案的租赁合同，与案件事实和法律规定不符，不予支持。 针对争议焦点2，除过原告已经使用的普贤山庄办公房屋、职工食堂、住宿楼、办公室等之外，被告租赁的初制车间、名茶车间、精制车间内均安装有被告的制茶机械，放置有被告的制茶设备等财物，需要拆除、搬迁后将房屋移交给原告。原告诉请腾交房屋，符合案件事实和法律规定，予以支持。 针对争议焦点3，原告主张：自2004年1月租赁开始起，被告就没有缴纳过租金和水电费。涉案租赁合同约定：年租金3万元在每合同年度第一个月交清，租赁合同在2008年12月底届满后转为不定期租赁合同，原告2013年4月9日告知被告终止租赁合同，并主张了租金，现原告诉请给付租金，被告对此提出诉讼时效抗辩。按照行为当时的法律规定，涉案租金的诉讼时效期间为一年，因原告未提交证据证明存在诉讼时效中止、中断、延长的情形，原告诉请被告给付租金，已经超过了一年的诉讼时效期间，不予支持；涉案租赁合同约定：水电费每月结算一次，原告主张：被告自2004年1月起至2012年12月底没有缴纳过水电费，按照行为当时的法律规定，涉案水电费的诉讼时效期间为两年。原告现在诉请给付水电费，被告对此提出诉讼时效抗辩，因原告未提交证据证明存在诉讼时效中止、中断、延长的情形，原告诉请被告给付水电费，已经超过了两年的诉讼时效期间，不予支持；被告的诉讼时效抗辩意见，符合案件事实和法律规定，予以采纳。 针对争议焦点4，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，被告反诉主张：自2008年起，原告限制被告的出入，所有生产经营只许进不许出，又停电一个月，导致被告生产停滞、经营中断，造成被告经济损失，却未提交有效证据证明其主张成立；被告的反诉请求，没有证据证明，依法不予支持。 针对争议焦点5，被告反诉主张：自2008年起，因原告的行为导致被告生产停滞、经营中断，造成经济损失，特别是原告2013年4月9日送达给被告的告知书明确载明：“原告阻止被告搬迁制茶设备，同月15日以后，原告将自行处分扣留的制茶设备”，按照行为当时的法律规定，被告主张权利的诉讼时效期间为两年，被告现在反诉主张权利，而原告对此提出诉讼时效抗辩，被告没有提交证据证明其反诉诉讼请求存在诉讼时效中止、中断、延长的情形，被告的反诉诉讼请求，已经超过了两年的诉讼时效期间，不予支持；原告的此抗辩意见，符合案件事实和法律规定，予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第（三）项、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下: 一、西乡县秦绿茶业有限公司将承租西乡县精诚化工有限责任公司初制车间、名茶车间、精制车间内安装的制茶机械拆除、放置的制茶设备等财物搬迁，将该三个车间腾空并移交给西乡县精诚化工有限责任公司；限于本判决生效之日起15内履行完毕； 二、驳回西乡县精诚化工有限责任公司的其他诉讼请求； 三、驳回西乡县秦绿茶业有限公司的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费10200元，由西乡县精诚化工有限责任公司负担10150元，由西乡县秦绿茶业有限公司负担50元，反诉案件受理费29208元，由西乡县秦绿茶业有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行腾交房屋的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本，并按对方当事人人数提交副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  葛作礼 审 判 员  邱扬华 人民陪审员  严 杰 二〇二〇年十月三十日 书 记 员  李 勇