江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10796号上诉人（原审被告）：张军，男，1986年4月24日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：麻万鹏，江苏朗盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贾炳茂，男，1984年9月17日生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：龚本宝，江苏名俱扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国人民武装警察部队南京市消防支队，住所地南京市鼓楼区北京西路1号消防大厦。法定代表人：陈海华，该支队支队长。委托诉讼代理人：**，北京德恒（南京）律师事务所律师。原审被告、反诉原告：张峰，男，1977年11月21日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：麻万鹏，江苏朗盈律师事务所律师。上诉人张军因与被上诉人贾炳茂、中国人民武装警察部队南京市消防支队（以下简称消防支队）、原审被告张峰房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张军上诉请求：一、撤销一审民事判决，将本案发回重审或者查清事实后改判；二、由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定张军和张峰为合作关系错误。一审法院以另案张军口头陈述认定二人为合作关系没有事实基础。张军、张峰已提交了二人的《武警部队房屋租赁合同》，张峰也承认是张军将案涉房屋转租给张峰，张峰将26号房屋分割为8间，将自东往西第二间转租给贾炳茂。贾炳茂不认识张军，贾炳茂是向张峰交纳租金。以上证据可以证明张军与张峰存在转租关系，一审法院用另案张军口头陈述否定本案书证、各方陈述、交纳租金的情况错误。根据合同相对性原则，贾炳茂没有向张军主张权利的事实和法律依据。二、张军将案涉房屋转租给张峰，消防支队对此知情。如果说消防支队开始对该转租行为不清楚，但至少后来对此是追认的。消防支队在2015年11月17日出具的证明，可以印证消防支队对此知情且同意。一审法院要求张军提供基建营房部门同意转租张峰亦或是转租贾炳茂的证据均过分加重了张军的举证责任。三、案涉房屋装饰装修残值损失的价值认定错误。本案合同期为5年，评估机构鉴定人员用10年装修的经济耐用年限计算得出的成新率，一审法院未予调整错误。贾炳茂将二层做了挑高隔层，该建筑为影响安全的违法违章建筑，一审法院以张军未提供相应证据为由未对该部分装修价值予以扣减错误。四、张军在不存在违约解除租赁合同的情况下，承担因合同无法继续履行导致的损失没有法律依据。《武警部队房屋租赁合同》中解除和终止条款明确约定了不可抗力原因解除合同，双方互不承担责任。即便为平衡各方利益，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应由双方按照公平原则分担。此外根据合同的相对性，应当是贾炳茂向张峰主张赔偿，张峰向张军主张赔偿，张军向消防支队主张赔偿。案涉房屋装修的剩余价值添附在房屋中，合同解除后增值的利益已归属于消防支队，剩余租赁期内的装修残值的赔偿均应由消防支队最终承担。贾炳茂答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。首先，张军作为完全民事行为能力人，在法庭上的言行应负法律责任。张军另案庭审中，在法庭多次提醒张军慎重考虑与张峰的关系的情况下，张军在有充分准备的情况下向法庭陈述其与张峰系合伙，而且贾炳茂也一直认为张军、张峰为合伙，所以其应当与张峰共同承担连带责任。其次，消防支队应当知道张峰作为承租人，因为其在转租说明中已明确提到张峰。再次，评估机构根据10年装修的经济耐用年限计算的成新率正确，与租赁合同期限没有关系，所有楼层的变化也都经过张峰同意。最后，贾炳茂按时缴纳租金，张军也取得了租金收益，贾炳茂对合同解除没有过错。消防支队答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。首先，张军在消防支队起诉张军解除租赁合同关系的案件中，当庭陈述张军与张峰是合作关系。张军也曾对消防支队陈述称其并未转租，而是与张峰合作。在此情况下，消防支队才未对租赁事实提出异议。本案诉讼中，张军和张峰为了逃避自己的赔偿责任，不但伪造了相应的证据，而且张峰提供给贾炳茂办理营业执照时的原始租赁合同也为张峰伪造，对于这些伪造的证据，张峰和张军均是事先清楚的，一审法院认定张军、张峰为合作关系完全正确。张峰述称，同意张军意见。贾炳茂向一审法院起诉请求：1.请求判令贾炳茂与张峰签订的房屋租赁协议无效。2.判令张军、张峰、消防支队赔偿贾炳茂装修损失106152.35元。3.张军、张峰、消防支队承担评估费用，诉讼费用。张峰向一审法院提出反诉请求：1.请求判令贾炳茂支付房屋租金20000元。2.贾炳茂承担反诉诉讼费用。一审法院认定事实：消防支队与张军于2015年5月10日签订《武警部队房地产租赁合同》，约定：消防支队将位于南京市建邺区面积为500平方米的房屋（以下简称26号房屋）出租给张军，租赁期限自2015年5月10日起至2020年5月9日止。张军与张峰于2015年3月8日签订《房地产租赁（转租）合同》，约定：张军将26号房屋出租给张峰，租赁期限自2015年2月28日至2020年2月27日，年租金为759200元；不得将承租的房地产分租、转借、转租给他人使用，确需要转租的，应当经武警部队基建营房部门审核同意；因不可抗力原因（含政府行为，国家、军队和武警部队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，双方均不承担责任。张峰与贾炳茂于2015年1月21日签订《武警部队房屋租赁合同》，约定：张峰将位于南京市建邺区间房屋（以下简称案涉房屋，26号房屋被分割为8间转租，案涉房屋为自东往西第三间）出租给贾炳茂，租赁期至2020年4月止；年租金为105000元；贾炳茂应向张峰支付租赁保证金7500元。合同签订后，贾炳茂使用案涉房屋经营南京市建邺区贾炳茂小吃店。张峰确认收到了贾炳茂向其支付的7500元保证金，同意以其冲抵贾炳茂欠付租金，亦确认贾炳茂支付2018年租金至2018年5月30日。虽本案中张军、张峰称26号房屋系由张军自消防支队处承租后转租给张峰，再由张峰分租、转租；但在（2017）苏0105民初2784号消防支队诉张军房屋租赁合同纠纷一案审理过程中，张军在2017年11月28日谈话中称，其与张峰系合作关系，案涉房屋合同由张峰签署，租金由张峰收取后由张军与张峰对半分。在（2017）苏0105民初2784号消防支队诉张军房屋租赁合同纠纷一案中，贾炳茂（南京市建邺区贾炳茂小吃店经营者）作为第三人参加了诉讼。一审法院于2017年12月26日作出（2017）苏0105民初2784号民事判决书，判决南京市建邺区贾炳茂小吃店腾空并返还案涉房屋。后张军不服判决提起上诉，本院于2018年5月22日作出（2018）苏01民终3045号民事判决书，驳回上诉，维持原判。其后，因消防支队申请强制执行，一审法院于2018年6月21日至26号房屋处张贴了公告，贾炳茂于2018年6月29日将案涉房屋返还给消防支队。在本案一审审理过程中，贾炳茂申请就案涉房屋内装修及不可移动的设施、设备进行评估。一审法院委托南京中信资产评估事务所进行了评估。南京中信资产评估事务所作出（2018）苏0105委鉴字第00179号《评估报告》，载明案涉房屋装修及不可移动设备设施资产的评估值为106152.35元，其中一至三层室内外装修73251.49元，二层隔层27908.61元，简易房4992.25元。对该《评估报告》，张军、张峰提出异议称：1、26号房屋的北侧阳台系由张峰扩建，应在评估价值中扣除，但其并未提供相应证据；2、案涉房屋二楼隔层及简易房系违章建筑，不应计入评估范围；3、成新率计算有误；4、案涉房屋装修过程中不存在建安费用、勘察设计费用、工程监理费、建设单位管理费、编制结算审核费等费用，应予扣除。为此次评估，贾炳茂支付评估费7800元。以上事实，有《武警部队房地产租赁合同》、《房地产租赁（转租）合同》、收据、评估报告、发票、谈话笔录、（2017）苏0105民初2784号民事判决书、（2018）苏01民终3045号民事判决书及庭审笔录等予以佐证。一审法院认为，虽贾炳茂与张峰就案涉房屋签订的《武警部队房屋租赁合同》中，作为出租方签名的仅有张峰一人，但张军与张峰签订的《房地产租赁（转租）合同》并未得到武警部队基建营房部门审核同意，且张军在另案称其与张峰系合作关系，贾炳茂支付的租金由张军、张峰两人平分，故与贾炳茂达成租赁合同关系的相对方应为张军、张峰两人。因部队和武警部队政策法规发生重大调整，贾炳茂已于2018年6月将案涉房屋交还消防支队，贾炳茂与张峰就案涉房屋签订的《武警部队房屋租赁合同》已无法继续履行。贾炳茂不能继续使用案涉房屋并非贾炳茂原因所致，故贾炳茂要求张军、张峰承担案涉房屋装饰装修及不可移动设备的残值损失，一审法院予以支持。（2018）苏0105委鉴字第00179号《评估报告》载明案涉房屋中装修及不可移动设备设施的评估值为106152.35元，一审法院予以采纳。故贾炳茂要求张军、张峰承担案涉房屋装饰装修及不可移动设备的残值损失106152.35元，一审法院予以支持。张军、张峰抗辩其亦损失巨大故不应承担责任，一审法院不予支持，其损失可另案主张。贾炳茂与消防支队间并无合同关系，贾炳茂要求消防支队返还租金、保证金、赔偿残值损失，无合同和法律依据，一审法院不予支持。贾炳茂系于2018年6月29日将案涉房屋交付消防支队，贾炳茂应向张峰支付2018年6月1日至2018年6月29日间的租金8750元，故贾炳茂共尚欠张峰租金18750元未支付。贾炳茂向张峰支付的保证金7500元冲抵欠付租金后，贾炳茂尚需向张峰支付租金11250元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，一审法院判决：一、被告张军、张峰于判决生效之日起十五日内向原告贾炳茂支付装修残值款106152.35元。二、反诉被告贾炳茂于判决生效之日起十五日内向反诉原告张峰支付租金11250元。三、驳回原告贾炳茂的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告张峰的其他诉讼请求。双方对一审法院查明的事实并无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，上诉人张军提交中国工商借记卡账户历史清单明细3张、中国工商银行自助打印的借记卡账户历史明细5张，拟证明张军和张峰之间是单纯的租赁关系，张峰将相应的租金按期支付给了张军。被上诉人贾炳茂质证认为，对证据的真实性没有异议，但与本案没有关联。即使有关联性，也不能证明张军、张峰之间存在租赁关系，可能存在借贷关系或其他关系。二人之间交易往来还有可能是他们之间合作的租金的分成。被上诉人消防支队质证认为，对证据的真实性没有异议，但对于关联性有异议：中国工商银行借记卡账户历史明细清单其中一份2016年12月29日打款的相对方是王华，而不是张峰。借记卡账户历史明细清单并不完整，而是挑出了其中的第1页、第2页、第11页、第22页和第31页，不能够完整反映出张军与张峰之间的银行账户往来。张军与张峰之间有银行账户往来也能够印证张军在2017苏0105民初2784号房产的租赁合同纠纷中所陈述的双方之间是合作关系，并且收到了租金进行了相应的分成。因此本组证据并不能够证明张军与张峰之间形成了租赁关系。原审被告张峰对该组证据没有异议。本院认为，本案二审争议焦点为：张军是否应该承担相应赔偿责任。在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。张军在（2017）苏0105民初2784号案件中已明确认可其与张峰为合作关系，对于租金也是张军与张峰平分。其在本案中虽主张其与张峰为转租关系，并认为其不应承担责任，但其提交的证据不足以证明其主张。张军和张峰作为合作方均为出租人，一审法院判决张军与张峰共同承担相应赔偿责任，并无不当。案涉房屋已经装修、改建多年，一审法院采信鉴定机构的鉴定结论并无不当，张军的其他上诉主张，并无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，张军的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2435元，由上诉人张军负担。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 刘 凡审 判 员 马 帅二〇二〇年五月二十九日法官助理 谢新辉书 记 员 戴 苗