江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2020)苏0981民初2639号原告：盐城远东置业发展有限公司，住所地东台市梁垛镇梁垛村**。法定代表人：沈玉良，该公司董事长。委托诉讼代理人：张双艳，江苏令同律师事务所律师。被告：朱国华，男，1976年10月23日出生，汉族，住东台市。委托诉讼代理人：陶国鸿，江苏正都律师事务所律师。被告：刘亚萍，女，1961年5月10日出生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：游兴年，江苏东亭律师事务所律师。原告盐城远东置业发展有限公司（以下简称远东公司）与被告朱国华、刘亚萍商品房销售合同纠纷一案，于2020年6月22日立案后，本院依法适用简易程序公开开庭审理了本案。本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，再次公开开庭审理了本案。原告远东公司的委托诉讼代理人张双艳，被告朱国华及其委托诉讼代理人陶国鸿，被告刘亚萍及其委托诉讼代理人游兴年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。远东公司向本院提出诉讼请求：依法判令朱国华、刘亚萍支付远东公司购房款500000元及违约金（以500000元为基数，自2015年4月8日起至实际付清之日止按日利率万分之五计算）。事实与理由：2015年1月28日，朱国华、刘亚萍与远东公司签订《商品房买卖合同》，合同约定朱国华、刘亚萍向远东公司购买位于梁垛镇梁垛村1组的18幢01号商品房一套，合同价款为4800000元。合同约定2015年1月28日支付2400000元，余款贷款支付，并约定逾期付款超过60天后，朱国华、刘亚萍应自合同约定的应付款期限第二天起，按日利率万分之五向远东公司支付逾期违约金。至今为止，远东公司已向朱国华、刘亚萍交付了所购房屋，但朱国华、刘亚萍尚欠购房款500000元。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判决支持如前所请。朱国华辩称，远东公司诉称的事实与实际不符，双方之间的购房款已经全部结清，远东公司亦出具了代表付款凭证的发票，能够证实不存在差欠远东公司购房款的情形。即使双方之间存在债权债务关系，本案也超过了诉讼时效，应驳回远东公司的诉讼请求。刘亚萍辩称，刘亚萍与本案的诉请没有关系，刘亚萍已经按照合同约定交纳了房款1500000元、税款近150000元，且朱国华、刘亚萍已共同办理了银行贷款手续，朱国华、刘亚萍的付款义务也已完成。远东公司的工作人员也未要求过刘亚萍支付房款，故不存在房款未付清的事实。此外，远东公司的起诉也超过了法定时效，是属于恶意诉讼，请求驳回远东公司的诉讼请求。远东公司为证明其主张向法庭提供了以下证据：商品房买卖合同、现金缴款单、收条、收款收据、支付业务收款回单、销售不动产统一发票、保证合同、情况说明、证人证言等证据；朱国华为证明其主张向法庭提供了以下证据：销售不动产统一发票、处理协议、承诺书、存款历史交易明细清单等证据；刘亚萍为证明其主张向法庭提供了以下证据：转账凭证、微信照片等证据。双方进行了质证，本院依法进行了审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月28日,远东公司（出卖人）与朱国华、刘亚萍（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定朱国华、刘亚萍购买远东公馆18幢1号1-3层的商业用房，建筑面积1289.53平方米，房屋总价4800000元。付款方式：2015年1月28日前朱国华、刘亚萍支付2400000元房款，并选择通过向银行申请按揭贷款的方式支付余款2400000元。买受人逾期付款，按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。买受人分别于2014年3月5日、2014年3月6日通过银行支付购房款1200000元、300000元，于2015年1月28日支付购房款250000元。2015年2月16日，买受人通过代付的方式支付购房款150000元。2015年3月2日，远东公司出具金额为2400000元销售不动产统一发票，款项性质为预收购房款。2015年4月8日，买受人通过贷款的方式支付房款2400000元。2015年4月14日，远东公司再次出具金额为2400000元销售不动产统一发票，款项性质为预收购房款。另查明，2015年1月1日，远东公司（合同甲方）与朱国华、刘亚萍（合同乙方）签订《保证合同》，约定乙方购买甲方远东公馆18号，就甲方送四层简易房屋一事达成如下协议：由甲方向乙方支付250000元作为四层房屋拆除保证金，保证期限2018年12月31日止，甲方须做到四层的简易房屋在４年内不能拆（除不可抗力除外）。如有特殊原因需拆除，甲方必须按原样无条件恢复，乙方无条件配合甲方恢复施工。如乙方需要在恢复中改造，甲方一次性补偿给乙方50000元，由乙方自行施工。同时，乙方在一周内退回250000元的保证金。乙方购买的18号楼需产权转让等，乙方必须先退回250000元的保证金。到期后四层如有问题，甲方负责协调好有关事项及有关部门。逾期退款，乙方应向甲方支付违约金每天万分之五。该合同乙方处签名均为朱国华所签。当天，朱国华出具收条，记载收到远东公司支付的18号楼四层房屋保证金250000元，4年满后250000元如数归还远东公司。远东公司未实际支付250000元，买受人停止支付尚欠的250000元购房款。2015年7月2日，朱国华与远东公司就18号楼增加室外楼梯达成协议，约定朱国华全面负责18号楼增加室外钢楼梯的施工，远东公司确保工程质量、按国家规范施工，并确保消防验收合格。施工费用由朱国华承担，远东公司支付朱国华15000元。2015年11月26日，朱国华（协议甲方）与远东公司（协议乙方）就远东公馆18号楼消防验收达成以下处理协议：第一，1.消防验收后，第四层简易屋面由乙方负责用岩棉彩钢板进行恢复（符合防火等级）；2.现有的机器及物料办理由甲方负责指挥，乙方派人力搬运、隔离的拆除以及一楼内垃圾处理，一层隔板不再恢复。乙方负责消防验收，合格证拿到后及时办理好已签订的房屋买卖合同的相关手续。第二，如果18号楼增建第四层钢结构规划同意。……2.甲方购买的1-3层房屋拿到合法手续后，原合约所欠250000元30日内一次性还清，如增建第四层事宜没有实现，按照原合约条款执行。后第四层简易用房被拆除。2015年12月28日，远东公司承诺，18号楼因消防规划验收、拆除４层简易用房，在消防验收通过之后立即恢复基本原样，包括一间食堂、房间屋顶以及５间房屋。其余仍按原合同执行。后远东公司进行了恢复。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于朱国华、刘亚萍是否欠远东公司购房款及数额的问题。原、被告对2014年3月5日、2014年3月6日、2015年1月28日、2015年2月16日、2015年4月8日支付的购房款合计4300000元无异议，本院予以确认。因保证四层简易用房不被拆除，买受人停止支付尚欠的250000元购房款，有相应协议、收条以及当事人陈述，本院予以确认。关于买受人除用于保证的250000元购房款外是否还欠购房款250000元的问题。买受人称2015年2月、3月以现金的方式给付远东公司购房款250000元，后远东公司开据2015年3月2日出具金额为2400000元销售不动产统一发票，该发票足以证实买受人支付了上述250000元购房款。远东公司称，该发票系开据给买受人办理银行贷款，还有250000元购房款未实际支付。本院认为，远东公司开据的2400000元销售不动产统一发票可以作为买受人已支付2400000元购房款的付款凭证，远东公司对该付款有异议，应提供相应证据。此外，2015年3月2日后，原、被告为处理购房后续问题形成多份协议，均未提及买受人仍欠2015年3月2日销售不动产统一发票中的250000元。远东公司称另外还有250000元购房款未支付，证据不足，本院不予采信。关于朱国华、刘亚萍在本案中是否应支付远东公司250000元。在远东公司履行交付房屋等义务过程中，为保证四层简易用房不被拆除，远东公司以买受人未支付的250000元购房款作为保证措施，暂停买受人支付该款。现远东公司已按双方的约定恢复简易用房，朱国华应支付尚欠的250000元购房款。关于刘亚萍是否应对此款负有支付义务的问题。本院认为，虽然，双方2015年1月1日的合同中刘亚萍未实际签名，实际由朱国华代刘亚萍签名；但是，朱国华、刘亚萍系共同购买案涉房屋，朱国华可代刘亚萍与开发商远东公司处理有关案涉房屋的问题，刘亚萍亦应支付尚欠的250000元，且刘亚萍作为案涉房屋的共同买受人，与朱国华共同足额给付购房款是其应尽的义务。关于违约金的问题。2015年1月1日的合同约定，远东公司给予的保证时间为4年。2019年1月1日起朱国华与刘亚萍应继续给付远东公司尚欠的购房款250000元，扣除远东公司应支付的15000元室外钢楼梯费用，朱国华与刘亚萍还应给付远东公司235000元。双方的商品房买卖合同约定，买受人逾期付款按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。该违约金标准过高，根据朱国华与刘亚萍的请求，本院予以调整，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算（2019年8月20日之后部分按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）。综上，朱国华与刘亚萍还应给付远东公司235000元及相应违约金，远东公司主张的此款，本院予以支持，驳回其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告朱国华、刘亚萍于本判决生效之日起15日内给付原告盐城远东置业发展有限公司235000元及违约金（以235000元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准的1.3倍利率计算，自2019年8月20日至实际还款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；二、驳回原告盐城远东置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13515元，由盐城远东置业发展有限公司负担9194元，被告朱国华、刘亚萍负担4321元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  王 彦审 判 员  吴海燕人民陪审员  柳景芳二〇二〇年十月二十九日法官 助理  金 磊书 记 员  姚涵文