安徽省全椒县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1124民初1686号原告：庞冠宇，男，1984年10月18日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：成子龙，南京市玄武区律恒法德法律服务所法律工作者。被告：全椒福爵房地产有限公司，住所地安徽省滁州市全椒县椒陵大道庄曹新村E区2号楼6单元。法定代表人：陆水旺，该公司董事长。委托诉讼代理人：李洪照，安徽儒林律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司全椒县支行，住所地安徽省滁州市全椒县襄河镇慈济路389号。负责人：豆祥，该支行行长。委托诉讼代理人：李保荣，男，该公司员工。委托诉讼代理人：曹磊，男，该公司员工。原告庞冠宇诉被告全椒福爵房地产有限公司（以下简称福爵房地产公司）、第三人中国农业银行股份有限公司全椒县支行（以下简称农行全椒支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，本院根据庞冠宇的申请，依法冻结福爵房地产公司银行存款700000元或者查封、扣押其他等额财产，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告庞冠宇及其委托诉讼代理人成子龙、被告福爵房地产公司委托诉讼代理人李洪照、第三人农行全椒支行委托诉讼代理人李保荣、曹磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庞冠宇向本院提起诉讼请求：1、判决解除庞冠宇与福爵房地产公司签订的《全椒县商品房预售合同》；2、判决解除庞冠宇与农行全椒支行签订的《个人购房担保借款合同》；3、判决福爵房地产公司返还庞冠宇首付购房款229827元并自自2017年5月11日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息至还清之日止；4、判决福爵房地产公司返还庞冠宇已还农行全椒支行贷款本金及利息合计108005元（庞冠宇已还农行全椒支行本金及利息暂计算至2020年5月31日，之后贷款利息按照庞冠宇与农行全椒支行签订的《个人购房担保借款合同》计算至还清之日止）；5、判决福爵房地产公司返还农行全椒支行贷款本金261959.77元并按照庞冠宇与农行全椒支行签订的《个人购房担保借款合同》支付利息；6、判决福爵房地产公司赔偿庞冠宇房屋交付滞纳金39303元并自2020年5月31日起按照总房款的日万分之日赔付至实际还款之日止；7、本案诉讼费由福爵房地产公司承担。事实与理由：2017年5月11日，原、被告签订一份《全椒县商品房预售合同》，原告购买被告出售的位于全椒县襄河镇XX大道XX号XX花园XX幢XX单元XX室房屋，房款已全部支付完毕。根据合同第六条约定，被告应于2017年9月30日前交付房屋，但被告至今未将房屋交付给原告。2020年5月12日，原告通过邮政快递向被告寄送了《告之函》。被告公司的行为严重侵犯了原告的合法权益，原告为了维护其合法权益诉至法院。福爵房地产公司辩称，被告认为原告要求解除合同没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。根据合同第十二条约定，原告已经对被告逾期交房的违约行为选择了继续履行合同，要求被告按缴纳房款日万分之一承担违约金，所以原告无权再要求解除合同。根据相关规定，双方在合同中没有约定解除合同，原告行使解除权的除斥期间为一年，现原告要求解除合同的期限已经超过一年，其解除权消灭。被告开发的房屋已经全部竣工，现正进行整体综合验收，全椒县人民政府成立两个领导小组，加快验收工作，定于2020年7月31日前交付房屋，根据目前现状，被告不构成根本违约。2019年4月6日，原告向被告出具《承诺书》，双方对违约金赔付和交房时间进行了约定，因此原告已知被告不构成根本违约，且根据该份《承诺书》可知是房屋综合验收未完成，因此原告要求解除合同应依法予以驳回。如合同继续履行，被告应当按合同约定以总房款日万分之一的标准支付滞纳金和违约金。如合同解除，根据《全椒县商品房预售合同》第十二条约定，原告解除合同成立时，被告返还原告购房款及按照中国人民银行公布的同期存款利率计算的利息，原告要求被告赔偿贷款利息及滞纳金等损失没有事实和法律依据，且系重复主张。因支付房款是原告的合同义务，款项是自有资金还是贷款均应由原告自行解决，故如解除合同被告不应返还原告首付款及利息、银行按揭贷款利息。被告已经依据《承诺函》支付原告违约金和滞纳金至2019年10月10日。第三人农行全椒支行述称，2017年8月15日，庞冠宇与农行全椒支行签订一份《个人购房担保借款合同》。2017年11月6日，农行全椒支行依据合同发放了贷款，贷款金额为330000元，贷款期限10年，到期日2027年11月5日。截止2020年6月16日，庞冠宇已归还本金68040.23元，归还利息37110.10元，下欠贷款本金261959.77元。农行全椒支行已履行了发放贷款义务，不存在过错，因此不同意解除庞冠宇与其签订的《个人购房担保借款合同》。如法院判决解除合同，要求原告归还剩余贷款本金261959.77元及产生的利息并根据借款合同第三十条约定按照提前还款金额的百分之一支付提前还款补偿金。本院经审理认定事实如下：2017年5月11日，庞冠宇（乙方）与福爵房地产公司（甲方）签订《全椒县商品房预售合同》，合同约定：庞冠宇购买的商品房为预售商品房，房屋位于全椒县襄河镇XX大道XX号XX花园XX幢XX单元XX室，建筑面积为109.77平方米，单价5100元/㎡，总价款559827元。付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款，2017年5月11日与甲方签约，并付首付房款计人民币229827元。合同第十一条约定：甲方于2017年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款按日万分之0计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过30天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任即：甲方支付乙方已缴纳房价款每天万分之一的违约金，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之后31天起算至实际交付之日止。第十九条约定：乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起30天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的0%，在退还房价款时一并支付给乙方。合同签订后，庞冠宇于2017年5月11日缴纳了首付款229827元。2017年8月15日，庞冠宇与农行全椒支行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定借款金额为330000元，期限自2017年11月6日至2027年11月5日。第二十六条约定：借款利率按以下第（1）种方式执行即：采用基准利率方式的：执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础，上浮百分之零后确定。借款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第（3）种方式进行浮动，选择1.4.1（2）种方式的，利率调整以——（1/3/6/12）个月为一周期。第1.4.1条明确：借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整，借款执行利率按借款人自下述方式中所选择的方式进行调整。各方按调整后相应期限档次的基准利率（或1年期LPR）和本合同约定的借款利率浮动幅度/加减点确定新的借款执行利率。自中国人民银行人民币贷款基准利率调整生效当日或自1年期LPR调整生效后一个工作日起调整。第三十条约定：借贷双方对提前还款的特别约定为提前还款补偿金为提前还款金额1%。第三十一条明确由福爵房地产公司提供阶段性保证+案涉房屋作为预抵押，并办理了抵押预告登记。农行全椒支行根据《个人购房担保借款合同》的约定向福爵房地产公司汇入330000元。庞冠宇依照《个人购房担保借款合同》的约定偿还贷款，截止2020年6月16日，庞冠宇已归还农行全椒支行贷款本金68040.23元，归还利息37110.10元，剩余本金261959.77元。2019年4月6日，庞冠宇出具一份《福爵·花语城延期业主承诺函》，载明：“因贵司项目综合验收未如期完成致不能按合同约定的期限交房，本人表示谅解，为了共同解决延期交房的违约问题，现本人同意贵司提供的解决方案即按照双方签订的《全椒县商品房预售合同》规定的违约金进行赔付，自2019年4月至7月期间，当月赔付本月的延期违约金直至7月31日前交房为止，在交房后赔付合同约定原交房日期至2019年3月31日期间的延期违约金。本人同意将购房合同约定的原交房时间变更为2019年7月31日”等。2020年5月12日，庞冠宇通过邮政专递向福爵房地产公司发出《告知函》，要求福爵房地产公司在收件后七日内将符合合同约定条件的房屋交付于庞冠宇，如逾期未交付庞冠宇要求解除购房合同并要求福爵房地产公司赔偿损失。2020年5月13日，福爵房地产公司收到该《告知函》。另查明，涉诉房屋至今尚未取得《建设工程竣工验收备案表》，没有进行综合验收。不具备向庞冠宇交付涉诉房屋的条件。以上事实有原、被告当庭陈述及《全椒县商品房预售合同》、《告知函》、《福爵·花语城延期业主承诺函》、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、贷款主档信息等证据在卷予以证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，庞冠宇购买的房屋，福爵房地产公司自《全椒县商品房预售合同》约定交房2017年9月30日起至今逾期两年多，经庞冠宇催告后仍然未能交房，已构成根本违约。2020年5月12日，庞冠宇向福爵房地产公司发出《告知函》，福爵房地产公司于2020年5月13日收到《告知函》，双方签订的《全椒县商品房预售合同》，符合法定解除的法律规定，故庞冠宇申请确认双方签订的《全椒县商品房预售合同》解除，本院予以支持。福爵房地产公司提供的《补充协议》系双方对逾期交房违约金计算方法的约定，对其抗辩逾期交房不构成根本违约的意见，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。福爵房地产公司没有进行催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。因双方在《福爵·花语城延期业主承诺函》中变更交房日期为2019年7月31日，即解除权发生之日应为2019年8月1日，庞冠宇行使解除权未超过法定期限，且福爵房地产公司至今未交付房屋，其违约状态一直存续，故本院对福爵房地产公司辩称庞冠宇的解除权因超过一年除斥期间已消灭的意见不予采纳。合同解除后，庞冠宇应协助福爵房地产公司办理预抵押登记注销手续、预告登记注销手续及合同备案的撤销手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，庞冠宇请求解除其与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，本院予以支持。该司法解释第二十五条第三款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。福爵房地产公司应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还农行全椒支行和庞冠宇。截止2020年6月16日，庞冠宇从农行全椒支行贷款330000元，尚有本金261959.77元未返还，该本金及自2020年6月17日至实际返还之日产生的利息应由福爵房地产公司返还，利息应按庞冠宇与农行全椒支行约定的利率计算。福爵房地产公司收受庞冠宇购房首付款229827元以及庞冠宇已向农行全椒支行支付的本金68040.23元，归还利息37110.10元，应由福爵房地产公司返还庞冠宇。关于庞冠宇主张的经济损失，福爵房地产公司辩称，根据庞冠宇（乙方）与福爵房地产公司（甲方）签订《全椒县商品房预售合同》第十九条约定，如果庞冠宇申请解除合同，福爵房地产公司应支付庞冠宇已支付购房款及按中国人民银行公布的同期存款利率计算利息。本院认为，该第十九条约定内容适用于乙方行使本合同约定的单方面解除本合同权利时的约定解除，本案中，庞冠宇申请解除双方签订的《全椒县商品房预售合同》适用的是法定解除情形，故对福爵房地产公司的该辩称意见，本院不予支持。对庞冠宇主张已付购房款利息损失，本院予以支持，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算利息、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，分段计算。庞冠宇要求福爵房地产公司支付滞纳金39303元并自2020年5月31日起按照总房款的日万分之日赔付至实际还款之日止，因该违约金约定适用于福爵房地产公司迟延交付房屋但双方继续履行合同情形，并非对解除合同违约金的约定，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条规定，判决如下：一、确认原告庞冠宇与被告全椒福爵房地产有限公司签订的《全椒县商品房预售合同》于2020年5月13日解除；原告庞冠宇于本判决生效后十日内协助被告全椒福爵房地产有限公司到全椒县不动产登记中心、房产管理部门办理预抵押登记注销手续、预告登记注销手续及合同备案的撤销手续；二、解除原告庞冠宇与第三人中国农业银行股份有限公司全椒县支行签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告全椒福爵房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告庞冠宇购房款334977.33元及利息（以229827元为基数自2017年5月12日至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算利息，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至付清之日止。以105150.33元为基数自2020年6月17日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至付清之日止）；四、被告全椒福爵房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国农业银行股份有限公司全椒县支行贷款本金261959.77元及利息（利息自2020年6月17日起以261959.77元为基数，按原告庞冠宇与第三人中国农业银行股份有限公司全椒县支行签订的《个人购房担保借款合同》约定的利率计算至贷款实际付清之日止）；五、驳回原告庞冠宇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5543元（已减半收取），保全费4020元，合计9563元，由原告庞冠宇负担563元，由被告全椒福爵房地产有限公司负担9000元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  杨婵娟二〇二〇年七月三十日书记员  汤 修附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。