山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0202民初3028号 原告（反诉被告）：何平，女，1978年9月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。 原告（反诉被告）：胡平，男，1966年2月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。 二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：高岩，山东岛城律师事务所律师。 二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：王丑罡，山东岛城律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：杜婕，女，1989年6月12日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 委托诉讼代理人：贾国亮，北京大成（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于钦杰，北京大成（青岛）律师事务所律师。 第三人：青岛海拓房地产经纪有限公司，住所地青岛市市**燕儿岛路**-12。统一社会信用代码91370202053095824E。 法定代表人：孙艳红。 原告（反诉被告）何平、原告（反诉被告）胡平与被告（反诉原告）杜婕、第三人青岛海拓房地产经纪有限公司（以下简称海拓房地产经纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，杜婕依法提起反诉，本院依法适用普通程序，合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何平和原告（反诉被告）胡平的共同委托诉讼代理人高岩、王丑罡，被告（反诉原告）杜婕及委托诉讼代理人贾国亮、于钦杰到庭参加诉讼，第三人海拓房地产经纪公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何平、胡平向本院提出诉讼请求：1．判令解除何平、胡平与杜婕签订的《青岛区域房屋租赁合同》；2．判令杜婕支付违约金100,000元；3．判令杜婕赔偿房屋空置损失23,000元；4．本案诉讼费、保全费、律师费由杜婕承担。事实和理由：2019年4月11日，何平、胡平、杜婕及海拓房地产经纪公司之间签订《青岛区域房屋租赁合同》，约定杜婕承租何平、胡平位于青岛市市南区户房屋，租期自2019年4月30日起至2024年4月29日止，月租金11,666元，总租金70万元。经杜婕要求，三方增加违约补充条款：“甲乙双方任何一方违约提前退租或者提前收回房屋，违约方支付守约方壹拾万元整作为违约金”。2020年4月1日，杜婕通过微信聊天告知胡平，要求提前解除房屋租赁合同，何平、胡平同意在杜婕支付违约退租的违约金100,000元的前提下解除房屋租赁合同，但杜婕拒绝支付违约金，且在未与何平、胡平交接的情况下自行搬出，以实际行为表示不再继续履行合同，属于根本违约，应承担提前退租的违约责任。同时，杜婕违约解除合同导致何平、胡平房屋长时间空置，疫情期间重新出租周期延长，提前退租给何平、胡平造成的租金收益损失应由杜婕承担。何平、胡平为维护合法权益，特聘请山东岛城律师事务所律师作为诉讼代理人参与诉讼，并为此支付律师费8,000元。 杜婕辩称，1．租赁合同第一条明确约定“甲方保证所出租的房产符合国家对租赁房产的有关规定”而何平、胡平明确知晓杜婕所租赁涉案房屋为“居住民宿”的经营性用途，在未经过相关权利业主的同意下即将涉案房屋出租给杜婕，违反了《中华人民共和国物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”的规定，属于违约情形。租赁房屋的相关权利业主已通过“青岛领导留言板”渠道，对“违规出租”的行为进行投诉。投诉要求为“取缔该小区的民宿经营”，故何平、胡平在出租房屋不符合相关法律规定的情况下出租给杜婕，违反了合同的约定。何平、胡平的违约行为导致租赁房屋无法实现杜婕进行民宿经营的目的，租赁合同已无法履行，所以杜婕根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“当事人一方迟延履行主要债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”的规定，提出解除租赁合同。目前，该租赁合同由杜婕于2020年4月1日提出解除合同，租赁合同已经因何平、胡平的违约行为解除，相关责任应当由何平、胡平承担，与杜婕无关。2．《租赁合同》第十条明确约定“甲方（出租方）违反本合同约定，不交付房屋或者提前收回房产或甲方因房产权属瑕疵或非法出租房产导致本合同无效时，应按照本合同一个月租金额向乙方（承租方）支付违约金，若支付的违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应承担赔偿责任”。因何平、胡平违反《中华人民共和国物权法》的规定违规出租房屋，导致杜婕无法使用租赁房屋，并且杜婕已投入购买家具等投资，给杜婕造成了严重的损失，杜婕保留向何平、胡平追究的权利。3．因为2020年新冠疫情的影响，小区实行封闭化管理，外来人员一律禁止入内。小区内业主反映强烈要求小区内停止民宿经营，并且物业公司多次找杜婕沟通要求停止经营民宿，疫情期间涉案房屋一直空置无法经营。在此情形下，杜婕还要继续承担巨额的房租，租赁合同继续下去将给杜婕造成巨大损失，这也是杜婕后期退租的原因。现物业公司根据疫情管控要求以及业主的强烈反对，行使物业管理权在小区内部张贴“禁止开办民宿或日租房”的管理通知，也就是说双方的租赁合同放在现在也已经无法履行。4．关于何平、胡平主张的律师费、房屋空置损失无合同约定。综上所述，何平、胡平违反法律规定在明知租赁用途为“民宿经营”的情况下，未经相关权利人同意将房屋出租给杜婕，最终因何平、胡平的上述违约行为导致租赁合同的目的无法实现，故相关责任应由何平、胡平承担，与杜婕无关，杜婕主张退租符合法律规定不应当承担违约责任，请求法院驳回何平、胡平的诉讼请求。 杜婕向本院提出反诉请求：1．判令何平、胡平向杜婕返还租赁押金15,000元；2．本案反诉费用由何平、胡平承担。事实和理由：2019年4月11日，杜婕与何平、胡平签订《青岛区域房屋租赁合同》，约定杜婕租赁何平、胡平位于市南区户的房屋，用途为民宿经营。同日，杜婕依照合同约定向何平、胡平支付了第一年租金140,000元并交付了15,000元的租赁押金。另，租赁合同第一条约定何平、胡平保证所出租的上述房产符合国家对租赁房产的有关规定。事实上，何平、胡平将租赁房产出租给杜婕未经过相关权利业主的同意，违反了物权法的相关规定，业主和物业公司强烈反对杜婕在本小区内经营民宿，故租赁合同的目的无法实现，租赁合同无法继续履行。疫情期间，根据疫情防控要求，外来人员一律禁止入内，故杜婕所租赁的房屋一直空置，杜婕在无法实现民宿经营的情况下还要支付巨额租金，上述损失杜婕在签订租赁合同时无法预见。故，2020年4月1日，杜婕依法通知何平、胡平解除租赁合同。因反诉人解除租赁合同系因为何平、胡平的违约行为导致合同无法履行，杜婕之前交付的租赁押金，何平、胡平应当予以返还，故依法提起反诉。 何平、胡平辩称，1．杜婕未在法定辩论终结前提出反诉状，应当依法驳回。根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第156条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二百三十二条规定，杜婕在法庭辩论结束后提交反诉状，不符合法律规定，依法应当驳回。2．双方签订的房屋租赁合同符合法律法规的规定，是有效合同。合同目的已经实现，何平、胡平并无违约行为，不应当承担违约责任。双方于2019年4月11日签订的房屋租赁合同是基于双方真实意思表示，并无合同法第五十二条规定的合同无效的法定情形，因此房屋租赁合同是有效合同。在庭审中，杜婕并未提交其开办民宿需要的资质，例如《营业执照》《特种行业经营许可证》《消防检查合格意见书》《卫生许可证》等证件，因此无证据证实杜婕将租赁房屋改变房屋用途。即何平、胡平将案涉房屋出租的行为并未改变房屋用途，不属于将住宅改变为经营性用房的行为，因此何平、胡平不应当承担违约责任。房屋租赁合同签订之后，杜婕以案涉房屋作为民宿经营之用长达一年，其在使用期间并未提出异议，已经实现了合同的目的。因此，何平、胡平并无违反物权法第七十七条的规定。退一步讲，根据民事诉讼法第六十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，杜婕应当提交有利害关系的业主反对的证据，或其他业主证明自己与案涉房屋有利害关系的证据，物业公司无权反对杜婕在本小区经营民宿。杜婕在庭审中并未提交相关证据证明“业主和物业公司强烈反对杜婕在本小区内经营民宿”因此杜婕应当承担举证不利的责任。3．杜婕单方违约，应当承担违约责任。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的相关规定，新冠××疫情期间的疫情防控措施远远没有达到令合同目的不能实现的程度，应当重新协商。为了租赁合同的继续履行，何平、胡平也采取减免租金、分期付款等方式作了让步。根据双方的微信聊天记录，杜婕以新冠××疫情系不可抗力的理由，单方解除合同，根据双方签订的租赁合同，杜婕应当承担违约责任。综上所述，何平、胡平并未违反相关法律法规之规定及合同约定的义务，不应承担违约责任，望驳回杜婕的反诉请求。 海拓房地产经纪公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1．委托代理协议、转账记录及发票。何平、胡平据此证明其聘请山东岛城律师事务所律师支出律师代理费8,000元，根据合同约定，该费用应由杜婕承担。杜婕对该证据的真实性无法确认，该组证据不能证实委托代理合同的真实性及是否真实履行。本院认为，委托代理合同有何平、胡平签字及山东岛城律师事务所公章，支付业务收款凭证有银行盖章，附言载明何平支付宝转账，金额、时间与合同约定一致，结合山东岛城律师事务所律师出庭情况，可以确认何平、胡平与山东岛城律师事务所签订委托代理合同、支付律师代理费8,000元的事实。 2．“禁止开办民宿或日租房”的管理通知及该通知张贴在电梯内的照片。杜婕据此证明小区物业在疫情管控要求及业主强烈反对下的情况下，行使物业管理权，禁止开办民宿或日租房，故双方合同放在现在也已经无法履行，照片的拍摄时间为2020年6月5日，照片拍摄定位在燕儿岛路7号。何平、胡平认为该通知盖章的单位并非涉案小区的物业服务公司，照片的拍摄时间为2020年6月5日，对定位也无异议，但张贴时间应当在何平、胡平起诉之后。本院认为，双方对照片的拍摄时间和地点无异议，予以确认。 3．贝壳网截图打印件。杜婕据此证明何平、胡平将涉案房屋于2020年4月21日挂在贝壳找房网上进行出售和出租，其损失并未受到杜婕退租的影响。何平、胡平对该证据的真实性有异议，该证据不能显示为涉案房屋，即便该证据为真，也系何平、胡平为了防止因杜婕违约造成损失扩大，涉案房屋至今没有出租或出售。本院认为，该证据未体现房屋楼牌号，不能确认其为涉案房屋的信息，也未体现日期，不能证明杜婕的主张。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月11日，何平、胡平（甲方、出租方）与杜婕（乙方、承租方）、海拓房地产经纪公司（丙方、房产经纪公司）签订《青岛区域房产租赁合同》，约定：第一条甲方保证所出租的房产符合国家对租赁房产的有关规定；第二条甲方出租给乙方的房产位于青岛市市南区户，物业名称为鲁商首府，建筑面积179.26平方米；第三条该房产租赁期共60个月，自2019年4月30日起至2024年4月29日止。乙方向甲方承诺，租赁该房产仅作为居住民宿使用。租赁期满，甲方有权收回该房产，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面通知甲方，经双方重新协商后，另行签订租赁合同。第四条该房产租金为11,666元／月，租金总额为700,000元，租金支付方式为年付，首笔租金自本合同签订后当日内支付，每一期房租提前壹个月支付，若乙方要开具租赁发票，产生的租赁税金由乙方承担……第十条甲方违反本合同约定，不交付房产或提前收回房产或甲方因房产权属瑕疵或非法出租房产而导致本合同无效时，应按照本合同一个月租金额向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。在租赁期内，乙方中途擅自退租的，乙方应该按本合同一个月租金额度向甲方支付违约金。若违约金不足弥补甲方损失，乙方还应当承担赔偿责任；违约方承担本条约定的违约责任后，如本合同不再履行，则乙方应在七日内将房屋交还甲方，甲方将收取的但尚未履行期限的租金退还乙方。第十四条本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。第十五条本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解；协商或调解结局不成的，依法向人民法院提起诉讼；违约方应承担诉讼（仲裁）费、律师代理费、保全费等相关费用。第十六条甲方收取乙方租赁押金15,000元，待租赁期满物业交接之时，乙方结清所有应缴费用，甲方无息退还乙方押金；如乙方未结清费用或造成设施损坏的，由该押金进行折抵，多退少补。第十八条甲、乙双方应在签订本合同之日起三十日内到房产行政主管部门办理房屋租赁登记备案，备案费用由乙方承担，否则所产生的责任及后果由责任方承担。手写添加违约金补充条款：甲乙双方任何一方违约提前退租或者提前收回房屋，违约方支付守约方壹拾万元整作为违约金；若因国家、政府政策变化导致乙方无法租用该房屋，甲方不追究乙方违约责任。 合同签订当日，杜婕向何平、胡平交纳房租140,000元、押金15,000元。何平、胡平向杜婕交付房屋。 2020年2月28日，杜婕向胡平发送微信，内容主要是受疫情影响经营困难要求免一个月房租及变更租金支付方式（房子空置一个半月了，现在小区外来人员一律不让进入，后期到4月底肯定不会有客户，今年估计客户也很少，最少影响3个月，现在没有收入只有支出等）。后双方于2020年3月4日协商一致将房租及支付方式变更为：2020年4月1日支付60,000元、2020年8月1日支付70,000元。 2020年4月1日，杜婕向胡平提出退租，胡平不同意。2020年4月6日，杜婕向胡平发送微信，内容主要有疫情属于不可抗力，其于4月1日按照合同约定提前一个月提出退租，要求退还剩余部分租金及押金。后经沟通，何平、胡平同意在杜婕支付违约金50,000元的情况下解除合同，但杜婕未予同意。 2020年4月12日，杜婕通过微信告知胡平已退房、钥匙和门禁放在中介处，并要求退还押金15,000元。后胡平、胡平收回涉案房屋。 2020年4月13日，何平、胡平与山东岛城律师事务所签订委托代理合同，聘请律师处理涉案纠纷，支出律师代理费8,000元。 2020年5月11日，有人在青岛“领导留言板”发文反映“市南区燕儿岛路7号鲁商首府小区有大量正在营业的日租房，经常出现严重的噪音扰民，极大程度影响了老百姓的正常生活，5号楼一单元801户就是其中一家，今年的清明节假期还是疫情期间就已经营业，部分业主多次向物业及110投诉无果……恳请有关部门依据相关法律法规尽快对非法民宿进行取缔……”。2020年6月1日予以答复如下，“市南区珠海路派出所进行了调查核实，经落实，该房目前暂无人居住。相关部门依据《治安管理处罚法》《租赁房屋治安管理规定》多次约谈了房东，要求其杜绝扰民行为，房东表示拟将此房长租。” 2020年6月5日，杜婕在涉案小区电梯内拍摄照片一张，显示电梯内张贴有“和谐小区、禁止开办民宿或日租房。请自觉遵守法律、法规以及管理规约”的告示。 2020年6月4日，杜婕收到本院送达的民事起诉状副本。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，何平、胡平与杜婕签订的《青岛区域房产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。 合同履行过程中，杜婕于2020年4月1日通知胡平解除房屋租赁合同，并以交还钥匙、搬离房屋的实际行动表示不再继续履行租赁合同，不论杜婕是否享有法定合同解除权，根据双方合同第十条及违约补充条款的约定，杜婕享有以支付违约金为对价的合同解除权，且何平、胡平已收回房屋并在本案中请求解除合同，故本院确认双方于2019年4月11日签订的《青岛区域房产租赁合同》于2020年4月1日解除。 本案争议焦点为杜婕是否享有法定合同解除权及应否承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。”根据上述规定，本院对杜婕提出的解除合同理由评判如下：第一，杜婕主张系何平、胡平明知杜婕租赁涉案房屋用于民宿营业且合同第一条约定何平、胡平保证所出租的房产符合国家对租赁房产的有关规定，而何平、胡平未取得其他利害关系业主的同意，导致杜婕进行民宿经营的合同目的不能实现，杜婕依照上述第四项主张解除合同。本院认为，何平、胡平作为出租人的主要义务应是交付房屋，杜婕未举证证实何平、胡平交付的涉案房屋不符合国家对租赁房产的规定，也未举证证实其在涉案房屋经营民宿受到了利害关系业主的反对，杜婕在签订合同之初亦对此明知且在合同履行近一年时间内未对此提出异议，故杜婕以此为由主张何平、胡平违约导致合同目的不能实现不成立。第二，以疫情构成不可抗力为由解除合同。本院认为，新冠××疫情确属于不可抗力，但能否以此为由解除合同，应当根据疫情及防控措施对合同义务履行的影响程度、合同履行期限等判断合同目的能否实现。房屋租赁合同系继续性合同，出租人交付租赁物自交付之日即履行完毕，××疫情出现后，涉案房屋仍处于杜婕占有，杜婕履行的主要合同义务是租金的给付，而××疫情及防控措施并不直接导致租金给付的履行障碍；即使××疫情期间对涉案房屋的使用造成影响，暂时的疫情及防控措施不足以导致双方合同根本无法继续履行或合同目的完全不能实现，合同剩余租期有四年余，疫情结束后，杜婕仍然可以使用涉案房屋继续履行合同实现合同目的，故疫情及防控措施不能构成涉案合同解除的不可抗力原因。第三，疫情期间无法经营，继续履行合同将面临巨大损失。杜婕租赁涉案房屋经营民宿确因疫情及防控措施受到影响，出现了双方签订合同时的无法预见的非属商业风险的重大变化，继续履行对其显失公平，但在不能与对方协商变更或解除合同的情况下，也应该请求人民法院或仲裁机构变更或解除合同，而不应单方解除。综上，杜婕并无法定合同解除权。 关于房屋空置损失和违约金。杜婕单方解除合同且不交付租金，构成违约，但其违约行为确与合同履行过程中发生的新冠××疫情及防控措施有关，基于公平原则，应减轻杜婕的违约责任。本院根据涉案合同中违约金的约定、合同履行及剩余租期、疫情期间涉案房屋不易对外出租、杜婕终止合同时仍余有一个月租金及涉案小区于2020年5月和6月采取反对民宿经营的措施、杜婕因疫情遭受的损失情况、双方的减损义务等因素确定杜婕参照二个月租金标准向何平、胡平支付违约金23,332元。杜婕违约给何平、胡平造成房屋空置损失，已在上述违约金中基本得以弥补，不应重复支持。 关于律师费，双方因涉案合同发生纠纷后，杜婕并未积极协商解决，何平、胡平为解决涉案纠纷支出律师费8,000元，根据合同约定应由杜婕负担。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”本案中，杜婕在法庭辩论终结前已口头提出反诉请求，故应予合并审理。 关于杜婕提出的要求返还押金15,000元的反诉请求，本院认为，何平、胡平已收回涉案房屋，未举证证实杜婕存在未缴清的相关费用或造成设施损害，故应退还杜婕押金15,000元。 海拓房地产经纪公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证和答辩权利，本院可依法缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，判决如下： 一、确认何平、胡平与杜婕于2019年4月11日签订的《青岛区域房产租赁合同》解除； 二、杜婕于本判决生效之日起十日内支付何平、胡平违约金23,332元； 三、杜婕于本判决生效之日起十日内支付何平、胡平律师费8,000元； 四、何平、胡平于本判决生效之日起十日内退还杜婕押金15,000元； 五、驳回何平、胡平的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,920元、保全费1,175元，共计4,095元，由何平、胡平负担2,800元，由杜婕负担1,295元。反诉受理费88元，由何平、胡平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  袁洪娥 人民陪审员  李 彬 人民陪审员  袁 毅 二〇二〇年十一月二十三日 书 记 员  刘琤琤 书 记 员  李锦瑶