广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初26671号原告：中国农业银行股份有限公司南海桂城支行，住所地佛山市南海区*********联达大厦103铺，统一社会信用代码914***********978R。负责人：陈春林，任行长委托诉讼代理人：叶少桂，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：周杜棋，广东禅都律师事务所律师。被告：张施文，男，1990年11月1日出生，汉族，住广东省xxxxxxxxxxxxx****************，公民身份号码441************49X。被告：翁碧云，女，1994年4月1日出生，汉族，住广东省xxxxxxxxxxxxx****************，公民身份号码441************44X。被告：佛山市南海区金xxxxxxx，住所地佛山市南海区********************，统一社会信用代码914***********538T。法定代表人：徐某1。委托诉讼代理人：张慧玲，系原告员工。原告中国农业银行股份有限公司南海桂城支行诉被告张施文、翁碧云、佛山市南海区金xxxxxxx（以下简称“金地公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序于2020年11月18日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人叶少桂、被告金地公司的委托诉讼代理人张慧玲、被告翁碧云到庭参加了诉讼，被告张施文经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.被告张施文立即向原告偿还借款本金人民币852972.98元、利息5915.31元、罚息10.34元、复利51.42元（其中利息、罚息、复利暂计算至2020年9月19日，此后至实际清偿之日止，以尚欠的借款本金为基数按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮50%计算罚息，以未支付的利息为基数，按合同实际利率上浮50%计算复利；如遇基准利率调整，罚息利率自调整之日起调整）；2.原告对被告张施文、翁碧云提供抵押的位于广东省佛山市南海区********************的房产在上述第一项债权以及本案诉讼费用等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权；3.被告翁碧云、佛山市南海区金xxxxxxx对上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月15日，被告张施文与原告签订了编号为440***********329的《个人购房担保借款合同》，向原告借款人民币920000元。截至2020年9月19日，被告尚欠本金852972.98元、利息5915.31元、罚息10.34元、复利51.42元，其中采取浮动利率，利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮15%计算；如被告张施文出现连续90天（含）或累计180天（含）以上逾期记录，原告有权取消利率下浮，并自逾期之日起将合同执行利率调整为中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率；如遇基准利率调整，从次年1月1日起执行最新利率标准，利息按月计付；采取等额本息还款方式偿还贷款，每月的借款发放日对应日为被告张施文还本付息日。若被告张施文不能按期还款，原告有权自逾期之日起在合同约定的执行利率基础上浮50%计算罚息，如遇基准利率调整，罚息利率自调整之日起调整；对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。被告张施文、翁碧云以位于广东省佛山市南海区********************为上述借款提供抵押担保【不动产登记证明号：粤（2016）佛南不动产证明xxxxxxxxx】，原告有权对该房屋在本案债权以及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权。被告翁碧云签订《共同还款责任承诺书》，承诺对被告张施文的本案债务承担共同还款责任。共同还款责任的范围包括案涉合同项下的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等原告实现债权的一切费用。被告佛山市南海区金xxxxxxx与原告签订编号为南农2016030201的《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》及《补充协议书》约定为上述贷款提供阶段性担保，保证责任自原告发放借款之日起至办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止。原告曾多次向被告催收，要求其偿还欠款本息，但被告拒不偿还，被告的行为已构成违约。涉案房产至今尚未办理房地产权证书及正式抵押登记手续，被告佛山市南海区金xxxxxxx依法应当对本案债务承担连带清偿责任。综上所述，原告为保障自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决。庭审中，原告补充陈述，截止到2020年10月19日，被告尚欠本金851450.12元、利息5904.74元、罚息23.1元、复利75.41元。被告翁碧云辩称，对欠款事实及金额无异议，本人无能力偿还。被告金地公司辩称，一、金地公司已按照商品房买卖合同的约定交付案涉房屋和移交办证应由金地公司出具的办证资料，金地公司不存在违约行为。买受人与金地公司于2016年6月21日签订《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议（下称“买卖合同”），约定金地公司将位于佛山市南海区********************（下称“涉案房屋”）出售给买受人，后涉案房屋已于2016年10月12日办妥抵押预告登记，且抵押权人为原告。金地公司于2017年6月30日按照买卖合同的约定将涉案房屋交付买受人，买受人接收使用至今。涉案房屋所在项目已于2018年2月11日办理大确权，并已具备办理不动产权登记的条件，且买受人已于2018年6月2日接收办理涉案房屋不动产权转移登记须由金地公司提供的产权登记资料。至此，金地公司一直严格履行买卖合同，不曾懈怠和违约，然而涉案房屋在达到办理不动产权证条件之日（即2018年2月11日）起至原告起诉本案之日（2020年9月27日），已超过2年半有余未能办妥不动产权证及抵押权证书，其责任不在金地公司，且不符合常理，房屋买受人及银行长期怠于办理相应的登记手续，应自行承担不利后果。二、金地公司的保证责任根据合同约定已终止。根据原告与金地公司签订的《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》（下称“银企合作协议”）11.3的约定，甲方（农行）与购房人签订的借款合同与本协议内容冲突的，以借款合同约定为准，即购房人的借款合同的效力优先于银企合作协议。根据甲方（原告）与购房人签订的借款合同第三十五条的约定，阶段性保证人（金地公司）自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，涉案房屋已于2016年10月12日办妥抵押预告登记手续，即金地公司的保证责任已于2016年10月12日终止。综上所述，金地公司的保证责任已终止，且涉案房屋未能办妥不动产权证和抵押权登记的责任不在于金地公司，金地公司不应再对买受人的债务承担任何责任，恳请法院依法驳回农行要求金地公司对买受人的债务承担连带清偿责任的诉讼请求。被告张施文未作答辩亦未举证。诉讼中，原告及被告金地公司围绕诉辩意见依法提交了相关证据，被告翁碧云没有提交证据。本院组织当事人进行了质证，对当事人质证后对真实性无异议或无相反证据反驳的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院结合采信的证据及当事人陈述，确认原告诉状所述的除“原告有权对案涉房屋在本案债权以及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权。”之外的事实。并查明，2016年10月12日，原告与被告张施文、翁碧云就合同约定的抵押房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。原告与被告金地公司于2016年3月2日签订的《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》约定，双方就个人房屋贷款事宜开展合作，合作房屋项目名称为“珑悦花园”（案涉房产属于该合作项目内房产），被告金地公司同意为购房借款人向原告提供全额不可撤销连带责任保证担保；担保范围为购房人与原告签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等原告实现债权的一切费用；金地公司的保证责任自原告向购房人发放借款之日起至办妥以原告为抵押权人的该购房人所购房屋的抵押预告登记手续。2018年4月16日，原告与被告金地公司签订《补充协议书》，约定在原《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》基础上修改为金地公司的保证责任自原告向购房人发放借款之日起，至购房人取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止；本协议与原协议有相互冲突时，以本协议为准；对于在本补充协议签订前原告已按照原协议向购房人发放的个人住房贷款，金地公司按照本补充协议的修改条款提供保证担保。原告起诉后,本院按涉案合同约定的司法送达地址向被告张施文邮寄应诉材料，该材料于2020年10月27日被退回，视为向被告张施文送达本案起诉状副本。诉讼中，原告确认截止至2020年10月27日，被告尚欠本金851450.12元、利息6694.74元、罚息23.1元、复利75.41元。本院认为，原告与被告张施文之间的金融借款合同关系，合法有效。被告张施文在履行借款合同的过程中，未能按期足额偿还借款本息，已属违约。原告现以诉讼方式请求被告张施文提前偿还本案贷款本息，而本案的应诉材料于2020年10月27日送达给被告张施文，故本院认定案涉贷款于该日全部提前到期，被告张施文应立即偿还案涉贷款的全部本金，并按合同约定计付利息、罚息。原告在本案中主张的计至2020年10月27日的贷款本金、利息、罚息及复利，合法合约，本院予以支持。原告主张取消利率下浮优惠，利率恢复为同期贷款利率标准，符合合同约定，但因中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故本案贷款利率转换为全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率（LPR）。关于抵押担保。原告与被告张施文签订贷款合同约定被告张施文、翁碧云以其贷款购买的房产作为本案贷款的抵押物，但仅办理了抵押权预告登记，而预告登记是对将来发生不动产物权变动的目的请求权登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立，故在房屋抵押预告登记未转换为房屋抵押登记之前，原告作为抵押权预告登记权利人行使涉案房屋优先权的依据不足，本院不予支持。被告翁碧云自愿向原告出具《共同还款责任承诺书》，承诺就案涉贷款承担共同还款责任，原告据此主张被告翁碧云对本案债务承担共同清偿责任，没有违反被告本人真实意思，本院予以支持。关于金地公司的担保责任。原告与被告金地公司签订的《补充协议书》已就金地公司承担保证责任时间协议变更为至购房人即被告张施文、翁碧云取得房地产权利证书及办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日，并约定补充协议签订前原告已按原协议发放的贷款，金地公司应按照补充协议修改条款提供保证担保，现案涉房产尚未办理抵押登记手续，金地公司依约应承担相应的保证责任，被告金地公司以案涉房屋办妥抵押预告登记之日担保责任终止为由抗辩无需承担连带责任保证担保的意见，显然与约定不符，本院不予采纳。被告张施文经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第五条、第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张施文应于本判决发生法律效力之日起十日内归还暂计至2020年10月27日的贷款本金851450.12元、利息6694.74元、罚息23.1元、复利75.41元，并自2020年10月28日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率（LPR，期间如遇贷款市场报价利率调整则相应调整）上浮50%以所欠本金为基数计算罚息、以应付未付利息（不含罚息）为基数计算复利予原告中国农业银行股份有限公司南海桂城支行；二、被告翁碧云对被告张施文上述第一项债务承担共同清偿责任；三、被告佛山市南海区金xxxxxxx对上述第一项债务承担连带清偿责任，在承担连带保证责任后，有权向被告张施文、翁碧云追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司南海桂城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计6194.75元、财产保全费4814.75元，合计11009.5元（原告已预交），由三被告按上述判决确定方式负担，并应于给付上述款项时一并支付给原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇二〇年十一月二十五日书记员  陈 盈