广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4307号上诉人(原审被告)：梁金全，男，1981年3月19日出生，汉族，住广东省中山市××。委托诉讼代理人：张**子，中山市东升镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：中山市东方实业有限公司，住所地广东省中山市××。法定代表人：梁小华，该公司经理。委托诉讼代理人：罗春宝，广东中亿律师事务所律师上诉人梁金全因与被上诉人中山市东方实业有限公司（以下简称东方公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初16266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。梁金全上诉请求：撤销一审判决第一项，改判梁金全不用向东方公司支付租金105325.48元、管理费4112.9元、水费701.75元及违约金。事实和理由：一、一审法院没有追加李某某等人作为被告，没有查清案件事实，导致梁金全的合法权益受到损害。1.梁金全从2017年3月起，已经不是涉案土地的实际承租人，而李某某等人才是涉案土地的实际使用人和承租人，李某某等人与本案判决结果具有法律上的利害关系，一审法院理应提示梁金全追加李某某等人作为被告，或者法院依职权追加李某某等人为被告，以查清案件事实。2.一审法院没有查清土地的实际使用人，判决让没有实际使用土地的梁金全承担支付租金、管理费、水费、违约金的义务，让实际使用土地的人不用承担任何责任，导致梁金全的合法权益受到损害。3.2018年7月至2019年5月7日的租金、管理费、水费等与梁金全无关，合同期满后，梁金全已经不是土地的承租人，不是合同的相对方，应当由土地的使用人承担支付租金等义务。二、追加土地的实际承租人、实际使用人作为本案的被告，并不会损害出租方的权益，反而保护了出租方的权益，同时，对梁金全的合法权益可以起到保护作用。三、梁金全有新的证据证明涉案土地的实际承租人和使用人并不是梁金全，理应由涉案土地的实际承租人和使用人承担支付租金的义务，东方公司无权要求梁金全支付租金等款项。四、梁金全承租期间没有任何违约行为，依法不用向东方公司支付违约金。五、依据合同法第236条规定，租赁期间届满承租人继续使用租赁物，出租人未提异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，本案中梁金全从2017年3月20日起没有使用租赁物，因此梁金全与东方公司之间已经不存在租赁合同关系，东方公司无权要求梁金全支付2017年3月20日后的租金及管理费等，东方公司只能要求涉案租赁物实际使用人支付相关费用。东方公司口头答辩称，一审认定事实正确，适用法律恰当，判决结果公正合理。梁金全与李某某之间是否存在如其上诉状所述的情形，东方公司不清楚也不确认，即便梁金全与李某某之间的关系确如上诉状中所述，也只是其二人之间的内部关系，不影响东方公司对梁金全在租赁物上的请求权，如梁金全认为其与李某某之间的关系由合作变为分伙，其完全可以向李某某主张，而不是以此对抗东方公司基于租赁关系的请求权。请求二审法院依法驳回上诉，维持一审判决。东方公司向一审法院起诉请求：1.梁金全向东方公司支付2018年7月至2019年5月的租金124426元（2018年7月尚欠租金1530元、2018年8月至2019年4月尚欠租金13310元、2019年5月1日至2019年5月7日尚欠租金3106元）及违约金（以每月所欠租金为基数，从每月6日起按月息2%标准计算至款项实际清偿之日止）；2.梁金全向东方公司支付2018年7月至2019年5月的管理费5628元及违约金（以每月所欠管理费为基数，从每月6日起按月息2%标准计算至款项实际清偿之日止）；3.梁金全向东方公司支付水费3701.75元；4.东方公司没收梁金全已付履约保证金20000元。一审法院认定事实：当事人双方对如下事实没有争议：2010年12月10日，出租方东方公司与承租方梁金全签订土地租赁合同，主要内容为梁金全向东方公司承租涉案土地用于经营餐饮娱乐，租期自2010年12月11日起至2015年12月10日止，2010年12月11日起至2012年12月10日月租金11000元，2013年12月11日起至2014年12月10日月租金12100元，2014年12月11日起至2015年12月10日月租金13310元。2010年12月11日起至2011年5月30日免收管理费，2011年6月1日至2015年12月9日每月管理费550元。合同签订当日，梁金全向东方公司交纳20000元作为履约保证金和3000元作为按时交纳水电费的预付款。梁金全需于每月5日前向东方公司交纳当月租金、管理费，如梁金全逾期交付的，东方公司按所欠租金及费用总额加收每日千分之一滞纳金。梁金全逾期交付租金超过30天的，东方公司有权单方终止合同、收回土地、不退还保证金等等。2010年12月10日的收据载明东方公司收到梁金全交付的履约定金20000元、水电预付款3000元。2017年9月28日的广东增值税普通发票载明星雨酒吧的管理费为550元。2018年的收据载明东方公司收到梁金全（星雨吧）2018年1月至2月12800元、梁金全（庆记）2018年1月至2月租金13820元、梁金全2018年3月至6月租金各13310元、梁金全（星雨吧）2018年7月11780元。2018年10月15日，广东中亿律师事务所接受东方公司的委托向梁金全发出律师函，通知梁金全于收到律师函五日内缴清所欠租金62098元及滞纳金11177.64元并将所有物品迁出涉案土地，否则东方公司将自行处理或委托他人搬迁物品。2019年5月6日，广东中亿律师事务所接受东方公司的委托再次向梁金全发出律师函，通知梁金全于收到律师函五日内缴清所欠租金161938.33元及滞纳金32264.8元并将所有物品迁出涉案土地，否则东方公司将自行处理或委托他人搬迁物品等等。2019年5月7日，甲方东方公司与乙方梁金全签订的租赁场所移交确认书主要载明：因乙方的原因，土地租赁合同于2019年5月7日正式解除并于2019年5月12日对涉案土地办理交接手续，乙方应该于2019年5月12日前自行搬离原存放于涉案土地内的全部物品，若乙方逾期搬离，甲方有权自行处置全部物品。落款处有东方公司盖章及梁金全签名及按捺手印。2019年7月4日，中山公用水务有限公司出具的票据、发票显示，户号××的污水处理费806.4元、垃圾处理费241.92元、商业水费(含违约金）1347.84元，户号××的污水处理费446.6元、垃圾处理费133.98元、商业水费（含违约金）725.01元，上述水费合计3701.75元。双方当事人有争议的证据和事实如下：梁金全提交的档案更改记录反映，户号××于2016年3月15日更改了用户水卡手机号码。梁金全提交的租赁场所移交确认书主要约定双方在2019年5月（空白）日对涉案土地办理交接手续，乙方已自行搬离原存放于租赁物内的全部物品，甲方正式收回租赁物，甲方东方公司处没有代表人签字及盖章，乙方代表人签字处有梁金全、陈某1代、李某某代签名。东方公司认为租赁场所移交确认书东方公司没有盖章确认，即使租赁场所移交确认书是真实的，陈某1、李某某只是作为梁金全的代表而签名，并不能否认梁金全作为承租方的事实。梁金全提交通话录音拟证明涉案土地的实际承租人不是梁金全，根据通话录音内容反映东方公司员工陈某2曾与梁金全就交接涉案土地、搬离物品、欠缴水电费等事宜进行协商，东方公司认为若梁金全不是涉案土地的承租人，为何梁金全对办理撤场手续有协助义务且对涉案土地上的物品有处分权。东方公司表示租赁合同期限于2015年12月10日届满，后双方没有续签合同，但梁金全一直继续使用涉案土地，梁金全在涉案土地上经营庆记和星雨吧，平时均是梁金全的员工带现金向东方公司缴纳租金。梁金全表示其与案外人李某某合伙经营庆记和星雨吧，于2014年8月梁金全已将涉案土地交付给李某某使用，故其没有再缴纳2015年后的租金。2019年5月5日，东方公司员工陈某2打电话给梁金全要求协助办理涉案土地移交手续，故其在2019年5月7日签订租赁场所移交确认书，而梁全金提交租赁场所移交确认书是从东方公司员工陈某2处复印，其中梁金全的名字不是其本人签订，也不清楚为何东方公司没有盖章。一审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷。双方主要争议焦点在于梁金全是否为涉案土地的承租人及应否支付租金、管理费、违约金等费用问题。对此，一审法院根据双方的陈述和提供的证据，分析如下：一、关于梁金全是否为涉案土地承租人的问题。首先，如上查明的事实可见，东方公司与梁金全签订的土地租赁合同期限于2015年12月10日届满，后双方没有续签租赁合同，而涉案土地一直有人占有和使用。东方公司主张租赁合同期限届满后因梁金全仍占有、使用涉案土地，并提交了收据、律师函、租赁场所移交确认书等证据佐证，故东方公司与梁金全存在土地租赁合同关系。梁金全则主张涉案土地于2014年8月已转租给案外人，但未提交转租租赁合同等证据予以佐证，其提交的通话录音也不能排除梁金全不是涉案土地承租人的可能性。其次，梁金全两次收到东方公司向其发出的律师函要求其支付租金和搬离涉案土地时并没有就其非涉案土地的承租人提出异议，并在租赁场所移交确认书中签名确认土地租赁合同于2019年5月7日解除并由梁金全于2019年5月12日前自行搬离涉案土地上的全部物品等事宜，梁金全在本案中主张其非涉案土地的承租人与常理不符。最后，退一步而言，即使梁金全与案外人存在转租合同关系，梁金全也没有提供证据证明东方公司知道或应当知道其已将涉案土地转租或已同意其将涉案土地转租，故梁金全与案外人的法律关系不能对抗东方公司与梁金全的土地租赁合同关系。综上，梁金全对其主张非涉案土地承租人依法应承担举证不能的法律后果，一审法院认定涉案土地租赁期间届满后，因梁金全继续使用涉案土地，而东方公司没有提出异议，双方原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方形成不定期土地租赁合同关系。二、关于没收履约保证金的问题。虽然土地租赁合同中约定没收履约保证金的条款以确保合同期限内双方均按合同约定履行各自的权利与义务，但土地租赁合同期限届满后东方公司与梁金全形成不定期土地租赁合同关系，双方均有权随时解除合同，故东方公司诉讼主张没收梁金全已缴纳的履约保证金20000元，缺乏法律依据，不予支持。三、关于租金、管理费、水费、违约金的问题。东方公司诉讼主张梁金全未按约支付2018年7月至2019年5月7日的租金（13310元/月）及管理费（550元/月）、水费3701.75元，梁金全并未举证证明其已经履行了缴纳租金、管理费和水费的义务，其依法应承担举证不能的不利后果，一审法院依法采信东方公司的主张，认定梁金全未按约支付2018年7月至2019年5月7日租金及管理费、水费，构成违约。关于管理费金额，东方公司提交发票主张每月管理费金额由土地租赁合同约定的500元变更为550元，但未提供其他证据证明东方公司与梁金全对管理费金额进行协商变更并达成一致意见，依法应承担举证不能的法律后果，一审法院认定每月管理费应按土地租赁合同约定500元计算。关于梁金全应支付租金和管理费金额，为免累诉，梁金全已交付的20000元履约保证金应扣减先到期应交付的租金和管理费，经核算，在扣减梁金全未付的2018年7月租金1530元及管理费500元、8月租金13310元及管理费500元、9月部分租金4160元后，梁金全仍应向东方公司支付2018年9月部分租金9150元和管理费500元、2018年10月至2019年4月每月租金13310元和管理费500元、2019年5月1日至5月7日租金3005.48元（13310元/月÷31天×7天）和管理费112.9元（500元/月÷31天×7天），合计109438.38元。关于水费，梁金全欠缴水费3701.75元，而梁金全在签订合同时已预缴水电款3000元，为免累诉，欠缴水费金额应该在预缴水电费中扣减，故梁金全仍应向东方公司支付水费701.75元（3701.75元-3000元=701.75元）。关于违约金标准，因东方公司未举证说明其损失的情况下，应认定除一般可预见的利息损失外，其不存在其它损失。因东方公司主张的违约金已超过中国人民银行同期同类贷款基准利率、全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价的利率的30%，一审法院依法将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率、全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价的利率的130%计算。经核算，梁金全分别自2018年9月6日起以9650元为基数（9月部分租金9150元+管理费500元），自2018年10月至2019年4月每月6日起以13810元（租金13310元/月+管理费500元/月）为基数，自2019年5月6日起以3118.38元（5月1日至5月7日租金3005.48元+管理费112.9元）为基数，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算到2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价的利率的130%计算至款项清偿完毕之日止。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、梁金全于判决生效之日起七日向东方公司支付租金105325.48元、管理费4112.9元、水费701.75元及违约金【分别自2018年9月6日起以9650元为基数、2018年10月至2019年4月每月6日起以13810元为基数，2019年5月6日起以3118.38元为基数，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算到2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价的利率的130%计算至款项清偿完毕之日止】；二、驳回东方公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3632元，减半收取计1816元，由东方公司负担251元，梁金全负担1565元（该款已由东方公司垫付，梁金全在支付上述款项时一并迳付东方公司1565元）。本院二审期间，梁金全围绕上诉请求提交了如下证据：1.《解除合作协议》《证人证言》，拟证明梁金全从2017年3月20日起没有使用涉案租赁物，不再是涉案土地的承租人。2.《收据》《广东增值税普通发票》，拟证明东方公司知道梁金全从2017年3月20日起不再使用涉案的租赁物，并与东方公司结算了电费和管理费；3.《租赁场所移交确认书》2份，拟证明涉案租赁物有了新的承租人李某某。东方公司对梁金全提交的证据质证如下：对于证据三，一审时已经提交并进行了质证，不属于新证据。对于证据一，东方公司不是参与方，不确认其真实性、合法性、关联性。即使真实，也是梁金全与李某某等人的内部关系，不能对抗梁金全与东方公司之间的租赁关系。证人证言没有在法律规定的时间内申请出庭作证，不确认该证据。对于证据二的收据和发票的真实性确认，关联性不确认。针对梁金全二审提交的证据，本院认定如下：证据一，系梁金全与案外人签订，即便真实也与本案没有关联性。对于证据二、证据三的真实性、合法性、关联性均予以确认。本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，二审时，梁金全申请李某某出庭作证，东方公司认为李某某参与了一审的旁听，且与本案有利害关系，不同意其出庭作证。本院认为，综合诉辩双方的主张，本案的争议焦点是：梁金全是否应当支付2017年3月起涉案租赁物的租金及相关费用，是否应当承担违约金；李某某是否应当作为被告参加诉讼。关于争议焦点一，梁金全与东方公司签订的《土地赁租（应为租赁）合同》约定的租赁期限至2015年12月10日届满，但是，租赁合同期满后，梁金全并没有将租赁物交还给东方公司，并继续使用交纳租金，东方公司也没有提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，梁金全在租赁合同期满后，与东方公司形成了不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效。梁金全认为自2017年3月起，其已经不是涉案土地的实际承租人，梁金全没有任何证据证明其向东方公司提出交还租赁物或者其经东方公司同意将涉案租赁物转租于他人，相反，梁金全提交的2019年5月7日有东方公司盖章的《租赁场所移交确认书》中，乙方仍然是梁金全，即与东方公司完成租赁物移交事宜者仍然是梁金全，因此，梁金全称租赁合同期满后，自2017年3月始其不是承租人的证据不充分，本院不予采纳。一审法院据此判决其承担租赁期间的租金及相关费用符合法律规定，同时，由于梁金全存在逾期交纳租金及相关费用的违约行为，梁金全上诉认为其没有违约行为的理由不成立，不予采纳。一审法院确定的违约金标准尚属公平合理，本院予以维持。关于争议焦点二，梁金全上诉称2017年3月始涉案租赁物由李某某使用，因此，应当由李某某承担支付之责，故应当追加李某某作为被告参加诉讼。由于租赁合同的相对方是梁金全，即使是李某某使用，也是李某某与梁金全之间的内部关系，在东方公司不予确认变更租赁合同履行主体的情况下，梁金全应当依据其与东方公司之间的合同关系承担相应的法律责任。倘若真如其所述，李某某是实际使用人应当承担责任，那么，梁金全在承担支付之责后可自行基于其与李某某之间的关系寻求解决。李某某并非本案必须参加诉讼的当事人，且梁金全一审时也没有申请追加李某某作为当事人参加诉讼，故梁金全上诉认为应当追加李某某作为被告参加诉讼的理由不成立，不予采纳。对于梁金全申请李某某出庭作证的问题，前述，李某某即使是实际使用人，也系李某某与梁金全之间的内部关系，不能对抗作为出租方东方公司与承租方梁金全的租赁合同关系，因此，梁金全申请李某某出庭作证的相关内容，与梁金全主张的待证事实无意义，故本院不予准许。综上所述，梁金全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2503元，由上诉人梁金全负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  焦凤迎审判员  谢劲东二〇二〇年十月十六日书记员  廖建锋