广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初11021号原告：佛山市高吉房地产咨询有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********************09-10单元，统一社会信用代码91440605MA4WTP7631。法定代表人：梁炜，总经理。委托诉讼代理人：宋智军，广东立复律师事务所律师。委托诉讼代理人：李欢欢，广东立复律师事务所律师助理。被告：广州保丰地产代理有限公司，住所地：广东省广州市黄埔区**********，统一社会信用代码91440101MA5ATFF93U。法定代表人：宁某1。原告佛山市高吉房地产咨询有限公司与被告广州保丰地产代理有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，于同年7月9日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人宋智军、李欢欢到庭参加了诉讼，被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还预付款100000元及违约金12200元（自2019年12月26日开始，按每日0.1%的标准计算，直至被告付清全部款项为止，暂计至2020年4月26日）；2.被告向原告赔偿因其违约而造成的损失9000元（律师费8000元、担保费1000元）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2019年11月08日与被告签订《新城香悦公馆项目合作协议》，约定由被告担任代理销售商，向原告推荐购房者购买位于肇庆市大旺国家高新区****新城香悦公馆项目的房屋，期限为2019年11月08日至2019年12月30日，协议签订后原告按约定向被告预付500000元代理服务费。协议期内被告未售出房屋。根据协议约定，被告应在2019年12月26日前把预付的代理服务费即500000元全额退还给原告，但被告只退了400000元。截至起诉前，被告均未按约定将剩余预付的代理服务费100000元退还予原告。原告认为，被告严重违反了双方的约定，一直逾期支付相关款项，严重损害原告的合法权益，导致原告经营困难和重大损失，故起诉。被告庭后向本院提交书面答辩状辩称，被告无需支付违约金，原告将未结额外奖励费签字确认明细表交回给被告，被告扣除未结金额19500元，退还给原告剩余预付款80500元，律师费和担保费等费用应由原告承担，具体理由如下：被告于2019年11月20日与原告沟通要扣两套成交单位的佣金，原告同意被告扣100000元，把剩余400000元退回。《新城香悦公馆项目合作协议》第三条第1小点写明被告可用预付代理费直接抵扣成交代理服务费或其他款项，约定原告将签字确认明细表交回被告，被告就可以扣减对应金额代理服务费以及额外奖励费，双方约定每套佣金为50000元代理费+19500元额外奖励费，但是符合结算代理服务费时，原告反悔不承认额外奖励费，只结算了50000元代理费，未结算19500元额外奖励费，所以被告为保证自己的利益，原告同意扣减未结代理服务费后才愿意退回剩余金额。综上，被告没有违约，没有逾期退回剩余预付款，是因为原告不愿意和被告核对明细表，不愿意结算额外奖励费，所以被告才无法将剩余预付款扣减后退回。原告向本院提交了如下证据：1.原、被告的营业执照复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《新城香悦公馆项目合作协议》原件1份，用以证明原告委托被告代为销售商品房，原告向被告预付代理服务费50万元。3.汇入汇出款项交易电子凭证打印件1页，用以证明原告向被告支付50万元代理服务费。4.汇入汇出款项交易电子凭证打印件2页，用以证明被告仅仅向原告退回40万元代理服务费。5.微信聊天记录打印件5页。6.《关于催促退还预付代理服务费的函》原件1份、快递单复印件1份、物流信息打印件1份。证据5-6用以证明被告经原告催促后仍不退还剩余预付的代理服务费10万元。7.《法律服务委托合同》原件1份、律师费发票原件1份。8.诉讼财产保全责任保险服务费发票原件1份。证据7-8用以证明原告因向被告主张合法利益而产生的损失。被告庭后向本院提交了如下证据：1.微信聊天记录（备注为高吉彭）复印件3页，用以证明原告同意被告扣10万元预付款。2.微信群聊记录复印件2页，用以证明原告推脱不承认额外奖励费，不肯结算。3.成交单位明细表打印件1页，用以证明成交单位未结算佣金明细情况。4.新城香悦公馆项目联动分销协议复印件1份，用以证明被告与分销公司的分销协议。本院依法组织当事人进行证据交换和质证，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃对原告提交的证据质证的权利。经审查，原告提交的证据来源合法，其中证据5的微信聊天记录与被告提交的微信聊天记录反映的聊天主体信息相互印证，被告未到庭就其真实性提出异议，故本院对原告提交的证据均予以采信。被告提交的证据1-2，本院综合认定；证据3无任何单位签章确认，本院不予采信；证据4与本案无关，且涉及案外人，本院不作认定。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2019年11月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《新城香悦公馆项目合作协议》，约定：甲方为乙方提供位于肇庆市大旺国家高新区****新城香悦公馆房源项目信息，乙方通过整合自有客户资源，为甲方承接的房地产项目的房屋销售输送客户资源，并促进客户实现在甲方提供的项目范畴内购房成功；合作期限自协议生效之日起至2019年12月30日；为调动经纪人的积极性，甲方同意于双方签订协议后向乙方预付500000元的代理服务费（包括但不限于佣金、代理费、中介服务费、渠道客户导入服务费、现金奖、成交奖励等），乙方可用预付代理服务费直接抵扣双方约定合作项目乙方已成交代理服务费或其他款项；合同约定合作期限届满，或新城香悦公馆项目推介服务合同或项目联动分销协议无论何种原因解除或终止的5个工作日内，乙方应将未扣减的代理服务费一次性返还甲方，逾期返还的，每逾期一日，按应退款项总额的千分之一向甲方支付违约金，并赔偿甲方因追索预付款项及其他款项所产生的的一切费用，包括但不限于律师费、查档费、诉讼费等；成交的界定为乙方引荐客户与开发商正式签订《商品房买卖合同》并交齐房款；代理服务费结算的条件为，一次性付款客户为客户与甲方签订《商品房买卖合同》并交齐房款，按揭客户为客户与甲方签订《商品房买卖合同》并通过银行的贷款审批，分期客户为客户与甲方签订《商品房买卖合同》并支付完全部购房款的50%；双方于每周周五统计成交量，对已达到代理服务费结算条件的成交单位进行结算，由乙方将成交确认明细表交至甲方，甲方须在10个工作日内将签字确认的明细表交回乙方，结算明细表经双方确认后乙方向甲方提交符合政府部门规定的代理服务费足额正式有效增值税发票，甲方收到发票后5个工作日内通知乙方进行扣减，乙方在收到甲方通知后可于预付代理费服务费中扣减相应的金额；自协议生效之日起1个月内，如乙方未能在甲方指定的项目范畴内促进客户成交的，乙方应在甲方发出退还预付服务费通知的3个工作日内，将甲方预付的代理服务费一次性退还甲方。2019年11月8日，原告向被告转账500000元，转账附言为“预付佣”。2019年11月15日，被告向原告转账200000元，转账附言为“退款”。2019年12月4日，被告向原告转账200000元，转账附言为“退款”。2019年12月20日，原告的工作人员彭晓枫通过微信联系被告的法定代表人宁某1，询问“那十万退了没有？不要跨年啊兄弟”，宁某1回复“不会”。2020年3月4日，原告向被告发出《关于催促退还预付代理服务费的函》，主张原、被告签订《新城香悦公馆项目合作协议》后，被告未能促进客户成交，故应在2019年12月12日前退还预付款500000元，现剩余100000元至今未退还，被告已经构成违约，故要求被告于收函后3个工作日内退还100000元及截至2020年3月4日的利息8300元。该邮件于同年19日妥投。2020年4月17日，彭晓枫通过微信询问宁某1何时可以退款，宁某1表示星期一给准确时间，但原告提交的双方的聊天记录并未反映宁某1有给出准确的退款时间。2020年5月7日，原告提起本案诉讼。另查明，原告为本案诉讼，于2020年4月15日与广东立复律师事务所签订《法律服务委托合同》，委托该所指派的宋智军律师代理本案诉讼，并支出律师费8000元。另外，原告在本案中向本院申请财产保全，由浙商财产保险股份有限公司深圳分公司提供担保，支出了诉讼财产保全责任保险费1000元。本院认为，民事活动应遵循诚信原则。原、被告签订的《新城香悦公馆项目合作协议》是其真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。原告主张被告在《新城香悦公馆项目合作协议》约定的合作期限内没有促成客户购买涉讼项目房产，被告并未提交有效证据推翻，其提交的成交单位明细表没有任何单位或个人签章确认，无法证明明细表中的单元确实已经成交，且该成交系由被告促成并已达到结算代理服务费的程度，原告不确认，被告应承担举证不能的不利后果。而且，原告的工作人员彭晓枫与被告的法定代表人宁某1的聊天记录反映，至少在2019年12月20日至2020年4月17日期间，被告方对应退还原告100000元的预付款并不持异议。因此，本院对原告的上述主张予以采纳，并判令被告返还预付款100000元予原告，被告关于前述预付款应抵扣额外奖励费的主张证据不足，本院不予采纳。被告逾期退款构成违约，依约应计付违约金予原告。根据《新城香悦公馆项目合作协议》的约定，合作期限至2019年12月30日止，自协议生效之日起1个月内，如被告未能在原告指定的项目范畴内促进客户成交的，被告应在原告发出退还预付服务费通知的3个工作日内，将原告预付的代理服务费一次性退还原告。本案中，被告未在约定期限内促成客户购买涉讼项目房产，且从2019年11月15日开始已陆续退款，原告的工作人员彭晓枫也已在2019年12月20日催促被告的法定代表人宁某1安排退款，宁某1也表示不会跨年，故本院根据本案查明的事实，及双方关于逾期退款违约金计付标准过高的实际情况，酌情判令被告应以未返还的预付款100000元为本金，从2020年1月1日起至实际退款之日止，按日万分之五的标准计付逾期退款的违约金予原告，原告关于逾期退款的违约金诉请超以上核定部分，本院不予支持。被告逾期退款构成违约，并致本案诉讼，故原告因本案诉讼而支出的律师费8000元，依约应由被告承担。原告诉请被告承担其支付的律师费8000元符合双方约定，本院予以支持。原告虽然在本案中支出了诉讼财产保全责任保险费1000元，但该支出并非必要支出，而且《新城香悦公馆项目合作协议》也未对该支出的承担作出约定，故原告诉请被告承担该1000元支出没有依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：被告广州保丰地产代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还预付款100000元予原告佛山市高吉房地产咨询有限公司；被告广州保丰地产代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，以上述第一项确定的未返还的预付款为本金，从2020年1月1日起至实际履行完毕上述第一项确定的债务之日止，按日万分之五的标准计付违约金予原告佛山市高吉房地产咨询有限公司；被告广州保丰地产代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿律师费8000元予原告佛山市高吉房地产咨询有限公司；驳回原告佛山市高吉房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1362元（原告已预交），由原告负担25元，由被告负担1337元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二〇年八月七日书记员  许晓璇