湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘06民终2538号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄运秋，女，1957年7月4日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：王小青，岳阳市岳阳楼区求真法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）:叶小莲，女，1986年11月28日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：吴用平，湖南用平律师事务所律师。上诉人黄运秋与被上诉人叶小莲房屋买卖合同纠纷一案，因不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初9949号民事判决，向本院提起诉讼。本院于2020年7月14日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。黄运秋及其委托诉讼代理人王小青，叶小莲的委托诉讼代理人吴用平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄运秋的上诉请求:撤销一审判决，予以改判。事实与理由：1、一审判决是错误的，黄运秋要求解除合同的理由是因商铺不符合交付条件。双方签订的《商铺买卖合同》约定“应当于2018年10月1日前通知买受方办理商铺交付手续”，到起诉时，消防验收没有合格，不符合交付条件，黄运秋有权解除合同。2、叶小莲商铺销售行为不符合法律规定，依据《商品房销售管理办法》第十一条及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，双方签订的合同是无效合同。3、叶小莲的销售行为使签订合同的目的无法实现。购买商铺的目的是为了取得固定产权，用于商业经营，增加收入。叶小莲所销售的商铺没有具体的物理隔断及固定的界线，不符合产权登记要件，致使购买商铺的合同目的不能实现。叶小莲承诺交付商铺，但整个商铺至今未开业。综上，请求依法支持上诉请求。叶小莲辩称：一、黄运秋解除合同的条件不成立。1、案涉商铺符合交付条件。首先,案涉商铺系岳阳友协置业有限公司开发建设,其早在2011年12月26日就已竣工验收备案,证明案涉商铺所在的建设工程业已通过消防验收,符合法定交付条件。黄运秋所称“消防验收”其对象是商铺竣工验收合格后的整体装修,不是商铺建筑工程竣工消防验收。其次,叶小莲通过司法程序取得所有权,完成产权登记,交付给黄运秋的承租人并进行了告知,故叶小莲的出卖行为和交付行为均符合法律规定和合同约定。最后,买卖合同并未就商铺的装修标准、是否必须物理隔离等法定条件以外的交付条件进行约定,且依照买卖合同和租赁合同的相关约定,商铺装修改造、经营管理方并非叶小莲,而是其他案外人。黄运秋应当向案外人主张权利。至于商铺的物理隔离,不动产登记部门早已向叶小莲颁发案涉商铺的不动产权证书,这进一步证明案涉商铺合法合规,产权所有人有权对外出售。黄运秋在租赁合同中明确同意将自己的商铺与邻近的商铺合并、分拆为若干商铺整体改造成大型商场。因此,认为商铺不合法,交付条件不合规,致使其合同目的不能实现的观点不应支持。2.主要合同目的已经实现,而且只要依约协助办理按揭贷款或者一次性付清余款,叶小莲完全有能力随时为其办理产权过户手续,届时其合同目的即可全部实现。黄运秋购买商铺的目的是投资，而这一主要合同目的早已实现。至于商铺开业,叶小莲没有权利或义务为之,更不存在进行承诺何时开业。二、黄运秋起诉时以行使约定解除权为由请求解除合同,上诉时却以行使法定解除权为由请求撤销一审判决并改判,其上诉请求完全脱离了原诉讼请求及其事实理由范围,不属于二审审理范围,应当驳回上诉,维持原判。三、叶小莲的卖房行为合法有效。《商品房销售管理办法》调整的行为主体为商品房开发企业，买卖标的是一手房，本案情况不同，该办法是部门规章，即便违反也不导致合同无效。主张合同解除的前提是合同有效，对方提出合同无效，前后矛盾。四、即便认定叶小莲逾期交房，黄运秋拥有约定解除权，或者商铺不符合交房条件，其拥有法定解除权，黄运秋也因超过约定和法定期限行使合同解除权，其合同解除权也已归于消灭，案涉合同应当继续履行。黄运秋向一审法院提出诉讼请求:1、解除黄运秋与被上诉人叶小莲签订的《商铺买卖合同》及《补充协议》；2、判令由叶小莲返还黄运秋购铺款252270元并按月利率0.6％标准支付自起诉之日起至还清全部购房款之日止的利息；3、由叶小莲承担本案全部诉讼费用。叶小莲向一审法院提出反诉请求：1、判令黄运秋继续履行商铺买卖合同并支付45860元；2、黄运秋支付逾期付款违约金21121元，并自2019年12月11日起每日按商铺总价款O.2‰的标准向叶小莲支付逾期付款违约金；3、由黄运秋承担本案全部诉讼费用。一审法院查明：一、双方无争议的事实。2017年10月25日，黄运秋（买受方）和叶小莲（出售方）委托的岳阳博汇商业经营管理有限公司（以下简称“博汇公司”）签订了一份《商铺买卖合同》，合同约定:黄运秋向叶小莲购买位于岳阳市商铺（现铺），建筑面积为14.55平方米，作为该商铺的附带条件，买受人承认接受出售人选聘的装修公司提供的设计、施工、安装服务，买受人承诺接受出售人选聘的商场经营管理公司提供的经营管理服务并遵守该公司制定的商场经营管理公约、规定。商铺总价款为343990元，付款方式为分期付款，详见买卖合同补充协议——首期购铺款206410元（含定金）于买卖双方签订本合同之日支付，购铺余款137580元于2018年2月1日起按季度分12期（3年）支付完毕，每期支付人民币11465元，支付时间为2018年2月1日起每季度第一个月的头三天内至2020年11月1日止。商铺的交付，对于已经按照本合同的约定在规定期限内按时足额支付全部商铺总价款的买受方，出售方应当于2018年10月1日前通知买受方办理该商铺的交付手续。除非买卖双方另有约定，原则上双方同意交付日期是2018年10月1日前。出售方通过ＥＭＳ发出书面收铺通知书，经买受人签收后，即视为出售方已按照合同约定的条件和标准完成该商铺的交付责任，出售方无须承担逾期交铺的违约责任。若出售方逾期交付商铺超过30日，买受方有权单方提出解除本合同，但买受方应在出售方逾期交付商铺的第31日起15日内以书面形式向出售方提出解除合同，如买受方没有在此期限内提出解除本合同决定的，视为买受方同意继续履行本合同，但出售方应自本合同约定的最后交接日的第二日起至实际交接日止，按日向买受方支付已付商铺总价款总金额Ｏ.5‰的违约金；若买受方逾期付款超过30日的，出售方有权单方面选择解除本合同或要求继续履行;若选择继续履行合同，买受方应从逾期付款之日起至实际付清全部总价款之日止，每日应按商铺总价款Ｏ.5‰的标准向出售方支付违约金。产权证办理：合同生效后的180个工作日内，当出售方收到买受方按时足额支付的该商铺全部商铺总价款总金额及相关预收税费、杂费后，由出售方负责向岳阳市房管局申办该商铺的交易过户手续，如买受方逾期支付全部购买商铺总价款及相关预收税费、杂费的，则出售方有权顺延办理该商铺交易过户的手续。合同还对其它事项进行了约定。同日，黄运秋（出租人）与岳阳融金商场经营管理有限公司（承租人，以下简称“融金公司”）就涉案商铺签订《商铺租赁合同》，租期原则上至少为216个月，自2018年10月1日起到2036年9月30日，第一个租赁期在2018年10月1日至2024年9月30日。承租人融金公司向黄运秋支付年租金24079元或以上金额（税前），融金公司按季度向黄运秋支付租金6019.8元或以上金额（税前）。2018年10月1日—2021年9月30日的租金抵扣黄运秋的购房款（商铺买卖合同中载明的房屋总价款为抵扣后的房屋价款）。签订合同后，黄运秋于2017年10月26日支付了商铺首期款206410元，并于2018年3月7日、2018年5月3日、2018年9月28日、2019年1月8日支付了四期房款，每期11465元。博汇公司向黄运秋出具了收据，之后黄运秋未再支付购房款。黄运秋到期的未支付的第五、六、七、八期购铺款为45860元。另查明，诉争商铺为岳阳友协置业有限公司开发的中华广场中的一个铺面，与其他铺面没有物理隔离。诉争商铺的所有权人为叶小莲，已经办理不动产权证。叶小莲主张，因黄运秋未提交相关办证的资料，故诉争铺面未为黄运秋办理不动产权证。二、双方有争议的事实。叶小莲是否通知黄运秋收铺。叶小莲主张，2018年9月26日，根据买卖合同约定的地址，叶小莲委托博汇公司向黄运秋发出了《商铺交付通知函》，告知黄运秋将根据其与融金公司签订的《商铺租赁合同》的约定，于2018年10月1日将诉争商铺交付给该公司，由该公司进行运营管理。叶小莲提交了邮寄该通知函的ＥＭＳ详单，显示已签收。一审法院认为叶小莲提交的证据证明其已经向黄运秋提示收房，故认定叶小莲已经通知黄运秋收铺。一审法院认为：叶小莲委托博汇公司和黄运秋签订的《商铺买卖合同》主体适格、意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。叶小莲通知黄运秋接收商铺，通过EMS向黄运秋发出书面收铺通知书，该交房方式符合合同约定，应该视为叶小莲已经将涉案房屋交付给黄运秋。叶小莲没有逾期交付房屋的违约行为。故此，对于黄运秋要求解除双方签订的《商铺买卖合同》及补充协议，由叶小莲返还购铺款并支付利息的诉讼请求，一审法院不予支持；黄运秋未按照合同约定履行付款义务，已经构成违约，故对于叶小莲要求黄运秋立即支付到期的第五、六、七、八期购铺款共计45860元，一审法院予以支持。合同中约定黄运秋逾期付款的违约金标准为每日按商铺总价款0.5‰计算，一审法院认为该违约金标准约定过高，酌情认定违约金标准为每日按商铺总价款日万分之一计算。黄运秋应该自逾期付款之日（2019年2月1日）起向叶小莲支付逾期付款违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、驳回黄运秋的诉讼请求；二、黄运秋与叶小莲签订的《商铺买卖合同》继续履行，黄运秋向叶小莲支付第五、六、七、八期购铺款共计45860元，并按照商铺总价款（343990元）日万分之一的标准支付自2019年2月1日起至债务清偿之日止的逾期付款违约金;三、驳回叶小莲的其他诉讼请求；案件受理费由黄运秋负担3207元，由叶小莲负担193元。二审期间，黄运秋向本院提供了以下证据：证据一、影视光盘，用以证明叶小莲的不实宣传欺骗黄运秋购买商铺；证据二、消防验收意见书，用以证明诉争的商铺至2019年8月9日止尚不符合交付条件；证据三、平面布置图，用以证明诉争的商铺无物理隔断，不符合办证条件；证据四、第0602号、第1530号生效判决书，用以证明同样的事实该判决支持了解除合同的诉求；证据五、房产信息，用以证明叶小莲出售的商铺是他人的房产；证据六、工商信息，用以证明托博汇公司签订合同时没有房产中介资质。叶小莲质证认为:证据一，由于没有当庭播放,事后对真实性发表看法,认为该资料的宣传主体不清,故与本案没有直接关联性,且合法性存疑。对证据二关联性、真实性、合法性无异议，但从内容上看无法达到其证明目的。证据三，对关联性存疑,不符合办证条件明显是不正确的。证据四所谓生效判决是没生效的,最终结果是撤回上诉,显然是不能达到证明目的的。证据五，由于诉讼原因,房产已于2018年正式过户给叶小莲。证据六，对真实性存疑,且与本案没有关联,作为委托人叶小莲至始至终是认可博汇公司的代理权的。叶小莲在二审期间未向本院提供证据。本院认为，证据一，光盘所记录的相关承诺不是双方签订的合同中约定的内容，不属于交付商铺的必备条件，本院不予采信。证据二，该消防意见不是对商铺建设工程竣工的消防意见，不构成不符合交付条件的理由，对该证据本院不予采信。证据三，商铺没有物理隔离，但不以此证明不能办理产权证，不能达到其证明目的，本院不予采信。证据四，提到的一审判决书，二审时或调解或撤回上诉，不能以此说明二审对类似案件形成最终结论，支持了解除合同的诉讼请求，故本院不予采信。证据五及证据六，与本案不具有关联性，也无法达到可以解除合同的证明目的，本院不予采信。二审期间，黄运秋明确双方签订的合同有效，要求解除合同。一审查明的事实，二审予以确认。本院认为:本案的争议焦点为：黄运秋主张解除合同、返还购铺款等的请求应否予以支持。一、黄运秋与叶小莲委托的博汇公司于2018年2月9日签订的《商铺买卖合同》主体适格、意思表示真实，不违反法律和行政法规的规定，合法有效，合同的约定对双方均具有约束力，双方应按合同的约定履行各自的义务。本案中，叶小莲已委托博汇公司依据合同约定于2018年9月26日通过EMS向黄运秋发出了《商铺交付通知函》，告知黄运秋将该商铺于2018年10月1日交付给其承租人融金公司，黄运秋也已签收《商铺交付通知函》，黄运秋未对叶小莲直接将商铺交付给融金公司的方式提出异议，应视为叶小莲已按合同约定向黄运秋交付了案涉商铺。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…”；第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法释》（[2003]7号）第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。上述法律及司法解释对合同相对人行使合同约定或法定解除权的条件、行使时间等进行了具体规定。本院依据上述规定，对黄运秋主张解除合同理由是否成立评析如下：1、本案中，黄运秋行使合同解除权应在法定期限内行使，且符合合同约定的解除条件或法定的解除条件。依据一、二审查明的事实，黄运秋无充分证据证实其向叶小莲送达了解除合同的书面通知，无法确定其提出的解除合同的具体时间。2、经审查，案涉商铺所在区域系“中华广场”一至四层整个商场，商场为钢筋混凝土框架结构，商场系可拆分的开放、连通区域，并非全部由单个独自封闭且已进行物理隔离的商铺组成，双方的合同中没有该商铺是否封闭、是否应进行物理隔离的约定，依常理黄运秋也应对其购买的商铺是否为封闭和有无物理隔离的现状知情，故对黄运秋以商铺未进行物理隔离为由，主张叶小莲交付商铺不符合约定的意见，因与客观事实不符，本院不予采纳。3、案涉商铺主体框架结构的消防验收早在双方签订合同前已完成，商铺装修的消防验收，仅是商场开业的前提条件，并非交付的条件，且双方在买卖合同中也没有该约定，故对黄运秋以“商铺未在约定交付的时间内完成消防验收”为由，其可以解除合同的意见，本院不予采纳。4、经审查，黄运秋与融金公司签订的租赁合同约定，黄运秋收取租金的时间自2021年10月1日起，目前尚未到黄运秋收取租金的时间。案涉商铺所在的商场何时开业与诸多因素有关，且案涉商铺所在商场何时开业，并未损害黄运秋的合同权益，也不必然影响黄运秋取得案涉商铺的产权、收取租金的合同目的的实现，故对黄运秋以该项理由主张解除合同的请求，本院不予支持。5、黄运秋提出销售行为违反《商品房销售管理办法》第十一条规定，该办法第十一条调整的行为主体为商品房开发企业，很显然，叶小莲系通过司法途径获得诉争商铺的产权，该办法是部门规章，不是效力性法律规定，并不因此导致合同无效或解除。综上，黄运秋提出合同解除的条件即非合同约定的解除条件，也不符合法定的解除条件，该请求本院不予支持。一审认定本案合同继续履行并无不当。黄运秋主张返还购铺款及利息的请求，本院亦不予支持。综上，黄运秋的上诉请求不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5772元，由黄运秋负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年九月二十五日书记员  潘 烨