湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂10民终204号上诉人（原审被告）：赵祥生，男，1962年6月14日出生，汉族，松滋市人，住松滋市。委托诉讼代理人：施虎军，北京盈科（荆州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵祥军，男，1973年12月6日出生，汉族，松滋市人，住松滋市。被上诉人（原审被告）：佘华蓉，女，1979年6月9日出生，汉族，松滋市人，住松滋市。被上诉人（原审原告）：覃海章，男，1962年4月22日出生，汉族，松滋市人，住松滋市。被上诉人（原审原告）：胡春艳（覃海章妻子），女，1967年2月12日出生，汉族，松滋市人，住松滋市。被上诉人覃海章、胡春艳共同委托诉讼代理人：段永播，湖北驰华律师事务所律师。上诉人赵祥生因与被上诉人覃海章、胡春艳、赵祥军、佘华蓉确认合同有效纠纷一案，不服松滋市人民法院(2019)鄂1087民初1104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人赵祥生及委托诉讼代理人施虎军，被上诉人赵祥军，被上诉人覃海斌及被上诉人覃海斌、胡春艳的委托诉讼代理人段永播到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵祥生上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。本案诉争的转让合同无效。没有经过集体组织同意，农村宅基地不能作为个人财产非法转让。本案上诉人不是本案的适格主体。合同具有相对性，被上诉人与原审被告签订转让合同，上诉人根本不知情，不能将上诉人的宅基地无故判于被上诉人。二、一审判决适用法律错误。一审程序违法。依我国土地法的规定，土地所有权和使用权争议，应当由乡以上的人民政府处理，这是前置程序。三、原审判决书中第二项判项不明，应依法予以撤销。覃海章、胡春艳向一审提出诉讼请求：1、确认原告与被告赵祥军、佘华蓉2017年12月25日签订的《房屋宅基地转让协议》有效；2、判令被告按照《房屋宅基地转让协议》约定履行相关义务，审理过程中，二原告明确该项诉讼请求为：由被告赵祥军、佘华蓉履行交付西流村安置小区宅基地100㎡及变更过户等有关事宜。一审认定：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。二原告覃海章、胡春艳及被告赵祥生、赵祥军均系松滋市新江口镇言程公园3组村民，赵祥军、佘华蓉原系夫妻关系，赵祥生、赵祥军系兄弟关系。新江口镇言程公园3组农村集体土地从2016年10月起被纳入征地拆迁范围，松滋市中心城区双征工作指挥部作出的松征发（2016）8号《松滋市白云新城项目二期房屋征收补偿安置实施方案》文件规定征收补偿安置方式有三种：货币补偿、产权调换和划地迁建；补偿安置办法中关于划地迁建安置方式的划地迁建安置点规定：“划地迁建安置区（一户一基）选址在新江口××村大栗树，港城大道以北。被征收房屋的土地性质为集体土地的，划地迁建安置的土地性质为集体土地；被征收房屋的土地性质为国有出让土地的，划地迁建安置的土地性质为国有出让土地；被征收房屋的土地性质为国有划拨土地的，划地迁建安置的土地性质为国有划拨土地；规划审批及《不动产权证》由指挥部统一办理。必须严格按照安置小区规划建设，安置房占地面积100平方米，两层建筑面积192平方米。宅基地只能本人建房，不得转让。”言程公园3组的房屋征收实施单位为松滋市言程公园管理处（以下简称言程公园管理处）。2017年12月4日，赵祥军与言程公园管理处签订两份《房屋征收补偿协议》，分别是被征收的赵祥军名下房屋和赵祥军、赵祥生母亲（已去世）名下房屋，以货币补偿形式对两处拆迁房屋进行征收补偿安置。2017年12月5日，赵祥生（赵祥军）作为被征收人（乙方）与言程公园管理处（甲方）签订《房屋征收安置协议（一户一基）》，约定乙方房屋被甲方征收，乙方自主选择划地迁建的安置方式，安置点为松滋市新江口××村大栗树小区，乙方建房按照《松滋市白云新城项目二期房屋征收补偿安置实施方案》相关规定执行。协议签订时安置地号尚未确定。该协议由赵祥生签名。言程公园管理处在赵祥生签字的《房屋征收安置协议（一户一基）》上，同时将赵祥军以括号批注在赵祥生姓名后列为被征收人，是基于2017年12月4日赵祥生向言程公园管理处出具的承诺书，其承诺将位于西流安置点的拆迁安置宅基地转让给赵祥军，同时承诺其母亲房屋拆迁全权委托赵祥军办理。赵祥军也同时在该承诺书上签字。2017年12月25日，赵祥军、佘华蓉（甲方）与二原告（乙方）签订《房屋宅基地转让协议》一份，协议约定：甲方将拆迁安置补偿西流村一组西流小区（西流村部对面安置小区）宅基地100㎡转让给乙方；转让期限：甲方转让给乙方的房屋宅基地使用权为永久性转让，甲方必须保障无其他任何人对该宅基地主张所有权及使用权，甲方必须配合乙方协调好与村委会、基层政府的关系，办理该宅基地办证过户手续；转让价格：31万元；付款方式：签订本协议后，乙方给甲方首付26万元，待甲方将该宅基地办理过户手续后，乙方将尾款5万元一次性给甲方付清；违约责任：如甲方违反协议约定，擅自变更或单方解除合同，给乙方造成损失或拒绝将转让宅基地交给乙方的，甲方必须双倍返还转让款52万元。协议签订当日，二原告向赵祥军、佘华蓉支付转让款26万元，赵祥军、佘华蓉向二原告出具收款收据。2018年1月15日，赵祥军针对2017年12月5日的《房屋征收安置协议（一户一基）》向言程公园管理处出具承诺书，同意取消其作为该协议的被征收方，放弃赵祥生对其的承诺转让。2018年9月28日松滋市中心城区双征工作指挥部办公室向赵祥生发出《安置入住通知书》，告知其安置房位于西流（大栗树），安置地号为54号。一审同时查明：2014年11月7日，原松滋市国土资源局与新江口××村民委员会签订征收土地协议书，原属新江口××村集体所有的大栗树安置小区地块被征收，用于中心城区拆迁户一户一基安置建设，纳入2014年松滋市第一批城乡建设用地增减挂钩项目，为集体建设用地。一审认为：原告覃海章、胡春艳与被告赵祥军、佘华蓉于2017年12月25日签订的《房屋宅基地转让协议》合法有效。（一）、赵祥军在签订《房屋宅基地转让协议》时拥有宅基地转让权。赵祥生于2017年12月4日出具将拆迁安置宅基地转让给赵祥军的承诺书，该承诺并不是两兄弟之间的承诺，而是向拆迁安置方言程公园管理处出具的，对外具有法律效力，言程公园管理处据此才在与赵祥生签订的《房屋征收安置协议（一户一基）》时将赵祥军也列入被征收人。故在《房屋宅基地转让协议》签订之前，赵祥军已从赵祥生处受让安置宅基地，拥有对安置宅基地的处分权。赵祥军于2018年1月15日出具撤销受让安置宅基地承诺书，但其并无权撤销赵祥生作出的转让承诺书，承诺人不同，截止二原告起诉之日，赵祥生也没有向言程公园管理处作出放弃将宅基地转让给赵祥军的书面意思表示。且赵祥军已将其受让的安置宅基地再次转让，宅基地的使用权已属二原告，在没有与二原告解除《房屋宅基地转让协议》前提下，赵祥军没有权利随意放弃受让；（二）、《房屋宅基地转让协议》所涉宅基地在二原告与赵祥军之间转让不违反法律规定。案涉宅基地因被原松滋市国土资源局从松滋市新江口××村征收后，土地所有权性质变更为集体建设用地，用于安置拆迁户。土地管理法规定农村宅基地使用权不得向本集体经济组织以外成员转让，二原告与赵祥生、赵祥军均为新江口镇言程公园3组的被拆迁村民，均无其他宅基地，相互在拆迁安置地转让安置宅基地不违反土地管理法的上述规定。虽然《松滋市白云新城项目二期房屋征收补偿安置实施方案》规定宅基地不得转让，但该项规定也不得突破土地管理法的规定，没有强制效力。赵祥生、赵祥军之间能转让宅基地，赵祥军与二原告之间亦能转让。故二原告与赵祥军、佘华蓉签订的《房屋宅基地转让协议》合法有效，应予维护。二原告已按照协议约定履行支付转让款的义务，赵祥军、佘华蓉应履行向二原告交付宅基地及相关附随义务。综上，二原告的诉讼请求合理合法，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下:一、原告覃海章、胡春艳与被告赵祥军、佘华蓉2017年12月25日签订的《房屋宅基地转让协议》有效；二、被告赵祥军、佘华蓉按照《房屋宅基地转让协议》履行向原告覃海章、胡春艳交付位于松滋市××××新村（大栗树）安置地号为54号宅基地及变更过户等有关事宜。案件受理费5200元，由被告赵祥军、佘华蓉承担。二审中双方当事人没有新证据向法庭提交，本院认可一审判决认定的本案事实。本院认为，被上诉人覃海章、胡春艳与被上诉人赵祥军、佘华蓉于2017年12月25日签订的《房屋宅基地转让协议》合法有效。其理由是：一、赵祥军在签订《房屋宅基地转让协议》时拥有宅基地转让权。赵祥生于2017年12月4日出具将拆迁安置宅基地转让给赵祥军的承诺书，该承诺并不是两兄弟之间的承诺，而是向拆迁安置方言程公园管理处出具的，对外具有法律效力，言程公园管理处据此才在与赵祥生签订的《房屋征收安置协议（一户一基）》时将赵祥军也列入被征收人。故在《房屋宅基地转让协议》签订之前，赵祥军已从赵祥生处受让安置宅基地，拥有对安置宅基地的处分权。赵祥军于2018年1月15日出具撤销受让安置宅基地承诺书，但其并无权撤销赵祥生作出的转让承诺书，二份承诺书的承诺人并不相同。截止一审原告起诉之日，赵祥生也没有向言程公园管理处作出放弃将宅基地转让给赵祥军的书面意思表示。二、案涉《房屋宅基地转让协议》所涉宅基地在一审原告与赵祥军之间转让不违反法律规定。案涉宅基地因被原松滋市国土资源局从松滋市新江口××村征收后，土地所有权性质变更为集体建设用地，用于安置拆迁户。土地管理法规定农村宅基地使用权不得向本集体经济组织以外成员转让，一审原告与赵祥生、赵祥军均为新江口镇言程公园3组的被拆迁村民，均无其他宅基地，相互在拆迁安置地转让安置宅基地不违反土地管理法的上述规定。从当时情况看，当地村干部对双方纠纷进行过调解，当事人所在村组是完全知晓双方对安置的宅基地进行转让之情形，没有证据证明当地村组干预、反对该转让行为。一审认定《房屋宅基地转让协议》合法有效正确。三、一审原告以《房屋宅基地转让协议》在一审法院起诉一审被告，双方当事人是基于平等的民事法律关系而产生的纠纷，属于一般性民事案件。在处理此类案件时，没有先由当地政府处理的前置程序，当事人可向人民法院直接起诉解决争议。一审受理本案并不违反我国民诉法的相关规定。综上，上诉人的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由上诉人赵祥生负担。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  谢成勇审判员  全 华二〇二〇年五月十八日书记员  程 瀛