河南省登封市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0185民初800号原告：河南东方宇亿置业有限公司，住所地：郑州市金水区郑汴路136号院综合楼11层，统一社会信用代码：91410100767816347H。法定代表人：景东方，系该公司经理。委托诉讼代理人：李亚，河南豫龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗沙沙，河南豫龙律师事务所实习律师。被告：郑州格林置业有限公司，住所地：登封市大禹路与崇福路交叉口，统一社会信用代码：91410185099535995A。法定代表人：耿柄杰，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张哲利，河南瀛豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宁，河南瀛豫律师事务所律师。原告河南东方宇亿置业有限公司（以下简称为东方宇亿）诉被告郑州格林置业有限公司（以下简称为格林置业）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东方宇亿的委托诉讼代理人李亚、苗沙沙，被告格林置业的委托诉讼代理人张哲利、王宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东方宇亿向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告土地转让价款1500万元；2、判令被告赔偿原告被拆除的设施安装的经济损失；3、依法判令被告赔偿因被告未报规划造成安装设备被拆除给原告造成的市场经营损失；4、判令被告支付妨碍使用权的违约金；5、本案诉讼费、律师代理费、交通费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月5日，登封市万林置业有限公司（以下简称万林公司）与被告格林置业签订一份协议书，约定将万林公司持有的编号为豫（2018）登封市不动产权第0001229号（宗地面积3705.65㎡）的土地不动产权转让给被告，转让价款2050万元，被告一次性将550万元支付给万林公司，剩余1500万元作为置换双方合并土地地块范围内1号、2号、3号、4号场地的使用权的总价款，双方互不支付现金。场地具体位置和使用功能，详见双方共同签字确认的《合并土地的规划设计总平面示意图》。在万林公司转让给被告的土地合并被告原持有的土地后，被告负责按照双方共同盖章确认的《合并土地的规划设计总平面示意图》编制修建性规划设计方案并上报登封市规划局会议批准通过，确保万林公司场地使用位置不得改变；被告应将《合并土地的规划设计总平面示意图》中标示的1号、2号、3号、4号场地的使用权交付给万林公司，同时被告保证万林公司拥有受让场地的无偿自主使用权和自主收益权；否则万林公司有权随时要求被告继续支付剩余土地转让款共计1500万元。上述协议签订当天，万林公司、被告、原告就场地使用权和公共通道等相关问题又签订协议书一份，万林公司将在上述协议中已购置的约定场地使用权等价转让给原告所有。被告应在本协议签订之日起七日内将《合并土地的规划设计总平面示意图》中标示的1号、3号、4号场地的使用权交付给原告所有，并于2019年10月1日前将2号地的使用权交付给原告，同时被告保证原告拥有受让场地的无偿自主使用权和自主收益权；否则原告有权随时要求被告支付赔偿价款共计1500万元。违约方除按约定承担违约责任外，还必须承担守约方约定因追溯违约方责任而产生的所有费用。上述协议签订后，被告未按照协议中确定的《合并土地的规划设计总平面示意图》中的设计上报规划，未按协议将约定场地使用权交付原告，原告的自主使用权和自主收益权也未能得到行使，原告依约安装的设施因被告原因被拆除，给原告造成损失。依照有关法律规定，被告的行为已经构成根本违约，并严重损害原告的合法利益。原告为维护其合法权益，具文诉讼。格林置业辩称，一、格林置业与东方宇亿之间签订涉案合同的基础协议无法实际履行，由此衍生的涉案合同更没有法律效力，且和已备案的转让协议、生效法律文书均相互矛盾，应当依法驳回原告的诉讼请求。1、河南东方宇亿置业有限公司系登封市万林置业有限公司和登封市豫鑫苑农贸市场管理有限公司的全资母公司。2、本案所涉土地原本均属于河南豫捷房地产开发公司，后豫捷公司涉及诉讼，其名下土地被分别拍卖，其中第00012680号土地使用权被格林置业竞拍得到。2018年1月23日登封市万林置业有限公司通过参加法院拍卖，并以550万元的价格取得豫（2018）登封市不动产权第0001229号土地的使用权（即图中所示3号地），而此时登封市豫鑫苑农贸市场管理有限公司经营的豫鑫苑商贸城就在3号地的东北侧，格林置业所有的第00012680号土地在3号地西侧（即图中所示1、2、4、5号地）。3、根据登封市政府市长办公会议纪要《2014》11号文件精神，格林置业为了开发第00012680号土地必须同时拥有万林置业名下的第0001229号土地的使用权；与此同时，东方公司为了其控制的豫鑫苑商贸城可以顺利通行，则需要利用格林置业名下第00012680号土地的部分使用权。基于此，2018年4月20日，格林置业与万林置业签订《转让协议》（合同1）。万林置业以550万元的竞拍原价价格将第0001229号土地的使用权转让给格林置业；但协议签订后，万林置业有限公司认为价格偏低，不同意继续履行合同。4、为了尽早使项目开发步入正轨，2018年9月5日，东方公司、万林置业、格林置业三家先后签订了两份合同：（1）万林置业和格林置业签署了新的合同（合同2），约定万林置业向格林置业转让3号地的价款为2050万元，同时万林置业购买格林置业所有的1、2、3、4号地使用权，价款为1500万元，故相当于格林置业只需要支付合同1中约定的550万即可。该份合同其实对格林置业是相当不公平的，万林置业将3号地作价了2050万元，而在回购1、2、3、4号土地使用权时，仅需支付1500万元。但是格林置业为了早日将土地进行开发，不得已，接受了万林置业的苛刻条件，相当于格林置业没有购买万林置业的3号地，仅是花了550万元求助于万林置业协助格林置业通过5号地的商业开发规划。（2）合同2签署同日，万林置业的母公司东方公司出面，再次要求格林置业签署协议书（合同3），即本案所涉合同，约定将万林置业购买的1、2、3、4号土地使用权（实际未出资）交付给东方公司使用，并要求格林置业在2019年10月1日之前将1、2、3、4号土地使用权完成交付，否则东方公司有权要求格林置业赔偿价款1500万元（即合同2中3号地的剩余的转让款）。5、合同2、3签订后，东方公司提出要在豫鑫苑商贸城2楼建设一条架空通道，直接穿越3号地，和2号地相连接，以达到1号地可以直通豫鑫苑商贸城1楼，而2号地可以直通豫鑫苑商贸城2楼的目的。但是由于会议纪要《2014》11号文件精神和河南豫捷房地产开发公司及相关部门违规等历史遗留问题，导致3号地上已经没有了容积率，不能够再建设任何建筑物，故东方公司提出要在豫鑫苑商贸城2楼建设一条架空通道的设想，是不可能实现的，所以合同2和合同3在实际中是不具备履行条件的。鉴于2号地是无法越过3号地和豫鑫苑商贸城2楼的客观事实，格林置业一方面积极主导继续履行合同1，并支付了合同1中约定的550万元，另一方面也积极根据契约精神，继续将合同2中约定的1、3、4号土地交付给了万林置业（东方公司）使用。此时，万林置业对此现状也是无可奈何，但是依然没有积极履行合同。6、由于上述现状无法改变，2018年11月22日，格林置业依据第一份《转让协议》（合同1）将万林置业诉至登封市人民法院，要求确认第一份转让合同有效，及要求万林置业变更过户第0001229号土地的使用权。在审理过程中，万林置业基于现实情况，仅答辩称土地价格上涨，要求格林置业增加50万元土地转让款，而对2018年9月5日签订的合同2和合同3只字未提。由于格林置业已经额外同意将合同1之外1、3、4号的土地使用权交付给万林置业（东方公司）使用，故在庭审中格林置业拒绝了万林置业要求“涨价50万元”的答辩请求。后经登封市人民法院（2018）豫0185民初6016号民事判决书认定2018年4月20日签订的《转让协议》（合同1）有效，万林置业在判决书生效后协助格林置业将国有土地使用权变更登记在格林置业公司名下，该份协议书及判决书也依法在土地管理部门进行了备案。至此，合同1已经生效法律文书确认，并实际履行和备案，合同2、3已不具备实际履行的条件。本案土地所涉纠纷理应全部结束。7、2019年，由于东方公司在后期经营豫鑫苑商贸城时发现，2号地与豫鑫苑商贸城之间的架空通道很有必要，于是继续要求格林置业为其审批规划，但是经过和规划局的沟通，该架空通道确实无法通过规划。8、2019年10月7日，东方宇亿为建设该架空通道，要求登封市豫鑫苑农贸市场管理有限公司开始建设，并不允许格林置业加以干涉，格林置业考虑到3号地的使用权已经在实际操作过程中同意交付给东方公司，并且也已经完成交付，故格林置业没有强行阻止施工。2019年11月15日，架空通道完成施工。9、2020年1月13日登封市城市管理综合执法局经现场调查，向格林置业人员梁鹏绍和实际施工方告知了架空通道属于违章建筑。2020年1月15日，东方公司判断该架空通道早晚需要拆除，故向贵院起诉格林置业。2020年1月16日登封市城市综合执法局经现场调查，向登封市豫鑫苑农贸市场管理有限公司人员王艳丽询问，确定了架空通道建设过程和施工方等信息。2020年3月27日登封市城市管理综合执法局下发了登城管拆先告字［2020］第001号《登封市城市管理综合执法事先（拆除）告知书》，拟对架空通道进行行政处罚。格林置业为了还原事实，请求组织听证，并要求追加万林置业和东方公司一并参与听证。2020年4月9日，登封市城市管理综合执法局组织涉案各方进行听证，东方公司和万林置业的委托人王艳丽参加听证（听证结束后，由于王艳丽自称未携带东方公司的委托手续，故东方公司按缺席听证处理），东方公司和万林置业均认可该架空通道系一方建设施工完成，也同意由格林置业将其拆除。2020年4月13日，登封市城市管理综合执法局向听证各方下发了登城管限拆字（2020）第001号限期拆除决定书，要求格林置业“限期15天内拆除该架空通道”。以上，即本案《转让协议》（即合同3）和引发本案诉讼的前因后果。二、东方公司的诉讼请求并不明确，也没有事实和法律依据，诉讼主体也是错误的。1、东方公司所依据的《转让协议》（即合同3）并未实际履行，且即便根据该合同3，向格林置业主张土地转让款的也应该是万林置业，而非本案的东方公司。但即便是万林置业参与本诉，再依据格林置业和万林置业的《转让协议》（即合同2），万林置业所谓的1500万元3号地土地转让款和其应该向格林置业购买的1、2、3、4号土地使用权（价格也是1500万）价款是互相冲抵的。且不论（2018）豫0185民初6016号民事判决书认定2018年4月20日签订的《转让协议》（合同1）有效，即便单看合同2，在格林置业至少已经向万林置业交付了1、3、4号土地使用权的前提下，任何一方均是无权要求主张该笔1500万元的土地转让款的。故东方公司的第一项诉求无事实和法律依据，且主体错误。2、东方公司所称的“被拆除的设备安装的经济损失”，首先，截止今日，该架空通道并未拆除；其次，从豫鑫苑公司、东方公司、万林置业三方都委托王艳丽参与询问或听证来看，王艳丽的观点应该是三方均认可的，根据其2020年1月16日的询问笔录，该架空通道的施工方系登封市豫鑫苑农贸市场管理有限公司，东方公司也不是该项诉请的适格主体；最后，在该架空通道已经被确认为是违章建筑，并要求限期拆除的情况下，无论施工单位是谁，均无权就自己建设的违章建筑向格林置业主张索赔。故东方公司的第二项诉求无事实和法律依据，且主体错误。3、该架空通道从各方签订合同2、3后不久，就已经明确是不能通过规划许可的，其原因复杂，但并非是格林置业造成，事实上，格林置业也没有能力造成前述的各种问题。并且东方公司所称的“市场经营损失”，应特指的是登封市豫鑫苑农贸市场管理有限公司经营的豫鑫苑商贸城，该商贸城并非东方公司直接所有。故，东方公司的第三项诉求无事实和法律依据，且主体错误。4、由于本案所涉土地最终实际履行的是2018年4月20日，格林置业与万林置业签订《转让协议》（合同1），故东方公司依据的合同3根本就没有履行，东方公司的诉求和生效法律文书是相矛盾的。再者，格林置业公司基于合同之外的实际情况，已经将1、3、4号土地使用权交付给了万林置业（东方公司），东方公司反而向格林置业索要违约金，无事实依据。故，东方公司的第四项诉求无事实和法律依据。5、基于1—4的答辩观点，东方公司的第五项诉求，不应成立。6、本案东方公司的2、3、4、5项诉请并没有列明具体数字，也没有交纳相应的诉讼费，更没有在举证期内变更和明确诉请，应该依法驳回。三、关于本案当中所涉的2号地的情况如下：图中所示的2号地，并非格林置业不愿意交付给东方公司，而是由于现实原因，造成目前2号地即使交付，东方公司也无法使用。在2号地南部是格林置业承建的紫云阁小区，而小区的单元门是向北而开，原本格林置业已经将2号地交付给了东方公司，如果东方公司的全资子公司豫鑫苑公司不修建本案争议的架空通道，该地段的使用权，东方公司并不至于无法使用，但由于该架空通道用于直接车辆穿行，给紫云阁小区的居民造成极大的困扰和安全隐患，小区居民坚决抵制，所以，才直接导致2020年1月登封市城市管理综合执法局现场调查并处罚的一幕发生。答辩人认为，任何一份合同的履行都不能脱离现实，凭空实现。即便是本案未履行的合同2、3，按其约定，关于2号地，使用者也必须合法合规，不可能建立在“为了违章建筑的通行”而设立，这是有悖所有合同初衷的。所以，关于2号地东方公司未能使用的原因，应该是其自身的急功近利和不择手段所造成，和格林置业无关。综上，请求驳回东方公司对格林置业的所有诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：对原告提交的第一组、第二组、第三组证据和被告提交的十份证据均与本案有关联性，客观真实，本院均予以采信。根据原、被告的陈述、举证、质证及诉辨双方的意见，本院对本案的事实确认如下：2018年2月6日，登封市万林置业有限公司通过竞拍的形式以550万元价格取得了位于登封市××路街南段西侧的（2018）登封市不动产权第0001229号（3号地）国有出让建设用地的土地使用权。因被告格林置业公司开发需要，2018年8月20日，登封市万林置业有限公司与被告格林置业公司协商，万林置业公司将拍卖取得的豫（2018）登封市不动产权第0001229号，面积3705.65平方米的土地以550万元的价格转让给被告格林置业公司。后因登封市万林置业有限公司反悔，2018年9月5日，双方又签订一份协议书，约定将豫（2018）登封市不动产权第0001229号的土地不动产，以2050万元价格转让给格林置业公司，在签订协议之日起三日内被告格林置业公司将550万元支付给登封市万林置业有限公司，剩余应付转让款1500万元作为转换双方合并土地地块范围内的1、2、3、4号场地的使用权的总价款，双方互不支付现金，关于场地的具体位置和使用功能，详见双方签字盖章确认的《合并土地的规划设计总平面示意图》，在登封市万林置业有限公司转让给被告的土地合并被告原持有的土地后，被告负责按照双方盖章确定的《合并土地的规划设计总平面示意图》编制修建性规划设计方案，并上报到登封市规划局会议批准通过，确保登封市万林置业有限公司场地使用位置不能改变。双方还约定了其他权利义务。同日原、被告及登封市万林置业有限公司就三方场地使用权和公共通道等相关问题又签订了一份协议书，约定原乙方（即格林置业公司）所持有豫（2017）登封市不动产权第0002889号土地所处位置，原甲方（即登封市万林置业有限公司）所持有的豫（2018）登封市不动产权第0001229号土地所处位置，与丙方（即东方宇亿公司）所持有的豫鑫苑商贸场大棚市场的用地位置相邻，因甲方已将自己持有的土地转让给乙方所有，依据双方签署协议，甲方已购置乙方的约定场地使用权，价款为人民币壹仟伍佰万元整；现甲方将该场地使用权等价转让给丙方所有，乙方同意。关于丙方受让甲方场地的位置，以甲、乙双方已经盖章确认的《合并土地的规划设计总平面示意图》（详见附件一）标注位置为准，丙方自协议签订后加盖公章确认。丙方和乙方均不得在该场地范围内的公共通道部位进行任何建筑物的加建。甲方退出后，乙方持有的豫（2017）登封市不动产权第0002889号土地和丙方的大棚市场土地及丙方因甲方转让取得的场地使用权用地相邻。因此，经乙方和丙方协商确认，丙方受让甲方的地，乙方和丙方均有自由通行权。乙方应在本协议签订之日起七日内将《合并土地的规划设计总平面示意图》中标示的1号、3号、4号场地的使用权交付丙方，并于2019年10月1日前将2号场地的使用权交付给丙方，甲方同意；同时乙方保证丙方拥有受让场地的无偿自主使用权（使用期限无限制）和自主收益权（该场地的一切收益由丙方全部享有）；否则丙方有权随时要求乙方支付赔偿价款共计壹仟伍佰万元整。如乙方妨碍丙方购置的场地自由使用权，需按壹万元/日的标准向丙方支付违约金。如乙方妨碍丙方大棚市场经营自由通行权，需按壹万元/日的标准向丙方支付违约金。违约方除按约定承担违约责任外，还必须承担守约方因追溯违约方责任而产生的合理的调查费用、律师代理费、交通费、餐饮费、住宿费及其他与追溯违约方责任有关的所有费用；前述费用如国家有规定标准的，以国家规定标准计算承担（如实际发生额低于国家规定标准的，以实际发生额为准），没有规定标准的，以实际发生额为准，其中业务费、交通费、餐饮费、住宿费计算人数不超过三人。协议还约定了其他权利义务的事项。协议签订后，被告即将550万元支付给登封市万林置业有限公司，并将涉案的1、2、3、4号土地使用权移转给原告，原告一直使用该场地。2019年因原告在3号地块建了架空通道，引起紫云阁业主的不满，后该架空通道被认定为违法建筑，目前已被拆除。原告认为被告未按照协议中约定的事项履行相应义务，致使其用地自主使用权和自主收益权未能得到行使，且因被告的原因使其承建的架空通道被拆除，要求被告承担违约责任，双方因此而发生纠纷。经现场勘验：架空通道于2020年5月10日由登封市城市管理综合执法局拆除，3号地块南建有一排蓝色棚户区，2号地块业主建有玻璃房一间。本院认为：原、被告及登封市万林置业有限公司于2018年9月5日签订的协议书约定原告拥有受让场地的无偿自主使用权（使用期限无限制），该条款约定的土地使用权使用期限违犯了法律关于国有土地使用权年限的规定，对于超出法律规定的关于土地使用权使用期限的约定，应当属无效约定，但该协议书约定的其他事项，属双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同，原、被告双方均应按协议约定履行相应的义务，合法行使各自的权利。在本案中，原告称被告未将约定场地使用权交付给原告，但根据原告在涉案三号地建设架空通道的事实、法庭的现场勘验情况和被告提供的视频资料，原、被告双方在签订协议后一直在使用涉案的土地，应当认定被告已将涉案土地交付给原告使用；对于原告称被告未按照协议约定中确定的《合并土地的规划设计总平面示意图》中的设计上报规划，致使原告依约安装的设施因被告原因被拆除，本院认为，虽然双方在协议中约定编制修建性规划设计方案，并报登封市规划局会议批准属被告应履行的义务，但原告在使用土地过程中应合法合理使用，且双方确认的《合并土地规划设计总平面示意图》中并未显示有建设架空通道的设计，且原告在承建架空通道时未提供要求被告编制规划设计方案并报批准的证据，原告在使用土地过程中，未经审批私建架空通道，妨碍了被告通行权，被认定为违法建筑予以拆除，过错在原告，被告并没有违约的情形。原告提供的证据不能证明被告在履行合同过程中存在违约行为，因此对原告要求依法判令被告支付原告土地转让价款1500万元，依法判令被告赔偿原告被拆除的设施安装的经济损失，依法判令被告赔偿因被告未报规划造成安装设施被拆除给原告造成的市场经营损失，依法判令被告支付妨碍使用权的违约金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。原告称被告在2号地块和3号地块之间安装有栏杆，因原告建设的架空通道在2号地块与3号地块之间，拆除后，在居民的强烈要求下，考虑到居民的生活安全，被告于2020年5月初安装了栏杆，被告并未违约，故对原告的该项诉称本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告河南东方宇亿置业有限公司的诉讼请求。本案受理费111800元，减半收取55900元，由原告河南东方宇亿置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  杨菊凤二〇二〇年五月十八日书记员  曾伟丽