山东省淄博市淄川区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0302民初3076号原告：孙可，男，1982年8月13日出生，汉族，住张店区。委托诉讼代理人：孙立安，男，1956年6月11日出生，汉族，住张店区，与原告系父子关系。委托诉讼代理人：王书华，济南历下德义法律服务所法律工作者。被告：卢华，女，1960年10月2日出生，汉族，住淄博市张店区。委托诉讼代理人：杜立霞，山东诚信德律师事务所律师。被告：陈淑连，女，1960年10月19日出生，汉族，住淄川区。原告孙可与被告卢华、陈淑连担保物权确认纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，先适用简易程序审理，后因案情复杂转为普通程序审理，先后于2020年9月1日、9月7日、10月10日，三次公开开庭进行了审理。原告孙可的委托诉讼代理人孙立安、王书华，被告卢华及其委托诉讼代理人杜立霞，被告陈淑连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙可向本院提出诉讼请求：1.依法确认两被告订立的抵押合同无效，在位于济南市历下区产上设定抵押权不发生法律效力；2.依法判令两被告限期办理解除抵押登记手续。后经本院释明，孙可变更第一项请求为，卢华主张陈淑莲所借款项中哪笔借款在位于济南市历下区产上未设定抵押权，抵押权不发生法律效力。事实和理由：位于济南市历下区涉案房屋，原系由淄川区人民法院以物抵债裁定给陈淑连、胡富业、孙立安三人按份共有的财产。2013年8月23日，陈淑连、胡富业、孙立安与原告签订《房产买卖协议书》一份，将涉案房产出售给了原告所有，原告于2014年将房款全部付清，被告也完成了房屋交付。2018年11月9日，被告借房产证暂且办在自己名下之机，于11月15日将该房屋抵押给卢华并办理抵押登记。原告得知后为催促被告陈淑连履行过户义务，消除对原告买受房屋的侵害，于2019年5月9日向济南市历下区法院起诉，法院判决陈淑连协助原告办理房产过户，并叙明对有关抵押权争议可另案起诉。原告认为，被告陈淑连及案外人胡富业、孙立安将涉案房屋出售给原告，并对房屋进行了交付，原告已合法享有该房屋的实际权益。被告陈淑连明知案涉房产已经出售给原告，未履行将房屋过户给原告的义务，竟与卢华订立抵押协议，违法对涉案房产作抵押处分，严重损害了原告的合法权利。案涉借款抵押合同所担保的债权不仅不存在，而且两被告违法将属于原告的房产进行了抵押，应属于无效行为。综上，两被告所实施的抵押行为，不仅是建立在虚假的债务基础之上，其抵押也违反了诚实信用原则。为此，特诉请人民法院查明事实，依法支持原告的上述诉讼请求。卢华辩称，答辩人与陈淑连存在真实的民间借贷关系，该民间借贷纠纷案件已经由淄川法院审理，作出（2019）鲁0302民初3465号民事调解书，现在已经进入强制执行程序。答辩人与陈淑连基于主债权签订的抵押合同是双方的真实意思表示，不违反法律强制性法规的规定，是有效合同。答辩人基于善意支付了合理的对价，进行抵押权登记，其担保物权合法有效，原告所诉无法律和事实依据，应予驳回。陈淑连辩称，1、答辩人与卢华的债权债务关系真实存在。自2017年5月起，答辩人多次向卢华借款，为了获得更多的借款，答辩人将涉案房产抵押给了卢华。抵押时，答辩人未如实告知涉案房产已经对外转让，只说房子出租了；答辩人当时想只要及时还款，解除抵押，不会侵害任何人利益。2、被答辩人孙可未能足额付清房款并支付办证相关费用，导致涉案房产未能及时办理产权变更手续，同时被答辩人也不与答辩人沟通，应当视为被答辩人默示解除了房产买卖协议，被答辩人存有过错。3、答辩人因经营不善，暂无力偿还卢华借款，卢华诉答辩人的借款纠纷一案已经进入强制执行阶段，涉案房产已被法院查封。本院经审理认定事实如下：2013年8月23日，陈淑连、胡富业、孙立安三人（甲方）与孙可（乙方）签订协议书一份，协议约定，甲方同意将三人共有，通过淄川区人民法院裁定以物抵债的方式，以陈淑连名义取得的翟建国名下位于济南市历下区产出售给孙可，甲方在适当时候将甲方房主陈淑连名字转移至孙可名下。协议签订后，陈淑连、胡富业、孙立安将房屋钥匙及当时仍登记于翟建国名下的房屋所有权证等相关手续交付给孙可，孙可于2013年9月14日将原房屋所有权人翟建国所欠的物业管理费、水电费等全部付清，同年12月11日，孙可以翟建国名义将该房屋出租给济南风华科技有限公司；2014年，孙可按约定支付陈淑连、胡富业、孙立安大部分房款；2017年1月1日，孙可以自己名义与济南风华科技有限公司续签租赁合同至2019年5月31日。2018年11月9日，陈淑连将该房屋所有权证办理至自己名下。2018年11月15日，陈淑连与卢华签订借款抵押合同一份，合同约定，卢华出借给陈淑连360万元，用于资金周转，借款期限为自2018年11月15日起至2021年11月14日止，共36个月，实际借款日和还款日以借贷双方办理的借据上所记载日期为准；借款借据为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力，贷款人在本合同项下的抵押物办理完毕抵押登记后向借款人发放贷款（以收据时间、款额为准）；为确保借款人正当履行还款义务，陈淑连以其名下的位于济南市历下区产提供抵押担保，双方确认上述房地产市值不少于400万元；抵押人在抵押期间应妥善保管抵押物并负责维修、保养，保证抵押物完好无损，随时接受贷款人的监督；抵押期间，未经贷款人书面同意，抵押人不得将该抵押物出租、转让、抵债或赋予其他负担。经贷款人书面同意和转让的，租金和转让所得应首先用于偿还贷款本息。合同签订后，卢华和陈淑连于2018年11月16日办理了抵押登记。借款抵押合同签订前，陈淑连先后于2017年5月27日、6月22日、2018年7月20日、2018年11月2日，给卢华出具借条各一张共四张，借条上注明的借款金额分别为：69000元、200000元、800000元和60000元，共计款1129000元；月息均为2分。借款抵押合同签订后，陈淑连又先后于2018年11月22日、12月27日、2019年5月22日、6月5日、6月29日，给卢华出具借条各一张共五张，借条上注明的借款金额分别为：100000元、100000元、220000元、120000元、和150000元，共计款690000元；月息均为2分。卢华银行账户中显示：陈淑连先后于2017年5月26日、5月15日、2018年11月22日、11月23日、12月2日、2020年8月5日给卢华打款94000元、60000元、20000元、20000元、20000元、20000元，共计款234000元；陈淑连女儿倪岩冰于2020年5月26日转款给卢华12万元，于2020年1月1日转款给卢华50万元，计款620000元。陈淑连前夫倪远伟于2019年6月24日和26日分别转款给卢华各20000元，计款40000元。2019年5月9日，孙可以陈淑连为被告、胡富业、孙立安为第三人向济南市历下区人民法院提起诉讼，要求陈淑连将位于济南市历下区孙可名下；2019年5月10日，孙可向济南市历下区人民法院提出追加卢华为被告的申请书，济南市历下区人民法院作出通知卢华参加诉讼的通知书。5月13日，济南市历下区人民法院依法查封陈淑连名下的位于济南市历下区产。陈淑连于2019年6月20日收到历下区人民法院送达的相关诉讼法律文书；2019年6月26日，孙可向历下区人民法院提出增加诉讼请求申请书，同日，历下区人民法院以法院专递方式向卢华送达相关诉讼材料，邮寄地址为卢华儿子当时工作单位的地址，次日，该快递到达淄川区商家邮政支局后，该局工作人员当日与卢华取得联系，告知其有济南市历下区人民法院的传票快递需签收，卢华未及时领取快递；6月29日，邮政局工作人员又催促卢华拿快件，卢华与陈淑连电话联系，让其帮忙拿回来，陈淑连于2019年7月2日代替卢华取回快件，交予卢华。2019年9月7日，济南市历下区人民法院经审理，依法作出（2019）鲁0102民初4929号民事判决书，判决陈淑连负责涤除位于济南市历下区产的抵押权，并协助孙可办理完毕过户手续。2019年8月19日，卢华以陈淑连为被告向淄川区人民法院提起诉讼，要求陈淑连偿还借款本金1814000元及利息400000元，同时要求依法拍卖、变卖位于济南市历下区抵押房产，优先受偿。淄川区人民法院主持双方调解，于2019年9月9日达成调解协议，并制作了（2019）鲁0302民初3465号民事调解书，调解大致内容为：陈淑连欠卢华借款本金1814000元及利息400000元，共计款2214000元，自2019年9月15日起分多次还款，直至2023年12月31日全部还清；如逾期不还，从逾期还款之日起，以未偿还的借款本息为基数，按年利率24%另行向卢华支付利息；对于涉案房产的抵押权处分问题，双方未约定处理意见。另查明，卢华和陈淑连从小系同学加干姊妹关系，关系一直很好。卢华称，卢华家里不论什么宴会活动，陈淑连都参加，认识孙可的父亲孙立安，也是通过陈淑连介绍认识的。本院认为，本案双方当事人的争议焦点问题为：一、本案抵押担保合同签订及涉案房产抵押权设立前已经发生的四笔借款是否属于本案抵押担保合同担保范围的债权；二、卢华就本案抵押担保合同签订后借给陈淑连的五笔借款在涉案房产上设定的抵押权是否属于善意取得，是否享有抵押权。一、关于抵押担保合同签订及涉案房产抵押权设立前已经发生的四笔借款是否属于本案抵押担保合同担保范围债权的问题。本院认为，两被告在抵押担保合同中约定“贷款人在本合同项下的抵押物办理完毕抵押登记手续后向借款人发放贷款”，明确说明了本案房产抵押担保的是房产办理完毕抵押登记手续后发生的借款，并不包括抵押权设立前的借款；抵押担保合同也未明确约定系为在一定期限内连续发生最高债权数额提供抵押担保，故两被告签订抵押担保合同不属于最高抵押担保合同，因此，抵押担保合同签订及涉案房产抵押权设立前已经发生的四笔借款不属于本案抵押担保合同担保的债权范围，该四笔借款在涉案房产上没有设立抵押权，本院予以确认。二、关于卢华就本案抵押担保合同签订后借给陈淑连的五笔借款在涉案房产上设定的抵押权是否属于善意取得，抵押权是否发生法律效力的问题。本院认为，陈淑连明知涉案房产早已转让给孙可，违反诚实信用原则，故意将该房产抵押给卢华，属于无处分权行为。在此情况下，卢华是否善意取得涉案房产的抵押权，本院综合分析认定如下：第一，卢华从小与陈淑连既是同学关系，更是卢华自称的干姊妹关系，二人日常交往密切，可谓知根知底；涉案房产早于2013年8月份由陈淑连、胡富业和孙立安共同出售给孙可，孙可作为房屋实际所有权人实际占有该房屋，并自2013年12月份对外出租至今；二被告在涉案借款发生前对该房产并不存在利害关系，因此，卢华在2103年至2017年期间就应当了解上述涉案房产权属实际变更的状况，具有高度的盖然性。第二，按照卢华的主张，在涉案借款抵押担保合同签订之前，陈淑连已经向其借款1129000元，在如此大额借款本息分文未还的情况下，卢华再行出借金额高达360万元的借款，与卢华的个人资金支付能力极不相配，显然不符合常理。第三、卢华承诺向陈淑连出借借款360万元，说明卢华拥有出借360万元的能力，卢华仅向陈淑连出借69万元，说明卢华仍有290余万元的出借能力，此时，卢华如果购房完全可以以自有资金支付房款，无需向他人借款。因此，卢华辩称陈淑连女儿向其转款62万元，系自己因购房与陈淑连女儿之间的借款，而非用于偿还涉案借款，明显不符合常理。第四、卢华主张涉案借款发生期间，陈淑连通过银行转账给卢华支付234000元，系偿还本案借款以外的借款，并非偿还涉案借款，未提供有效证据证明，与实际事实不符。第五、卢华自称与陈淑连关系一直很好，当卢华和陈淑连到济南市办理抵押登记时，在陈淑连此前仍欠其百余万元未还，又要发生360万元借款的情况下，卢华作为正常民事行为能力人，又是多年向陈淑连发放高额借款，谋取高利息，但一直未能收到陈淑连分文利息的放贷人，应当意识到向陈淑连发放借款的高度风险性，居然不要求到陈淑连提供的抵押房屋处实地查看房产状况，以确认涉案房产是否值400万元的价值。只要在涉案房产办理抵押登记时，稍作调查，便可发现房屋权属争议问题。因此，卢华没有尽到实地查看房产状况的审慎注意义务，存在重大过失。综上，卢华就本案抵押担保合同签订后借给陈淑连的五笔借款在涉案房产上设定的抵押权不属于善意取得，不享有抵押权，本院予以确认。综上所述，本案抵押担保合同签订前已经发生的四笔借款不属于本案抵押担保合同担保的债权范围，该四笔借款在涉案房产上没有设立抵押权；卢华就本案抵押担保合同签订后借给陈淑连的五笔借款在涉案房产上设定的抵押权不属于善意取得，不享有抵押权，本院予以确认。原告主张被告陈淑连、卢华涤除涉案房产抵押权，因济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初4929号生效民事判决书已经判决陈淑连履行涉案房产抵押权的涤除义务，故原告主张陈淑连履行对涉案房产抵押权的涤除义务，本院不再作出认定；对于原告要求被告卢华涤除涉案房产抵押权，本院予以支持。关于原告主张本案与两被告之间的借贷并未实际发生，因两被告之间的借贷关系已经由本院（2010）鲁0302民初3465号生效的民事调解书作出处理，故本院不再予以审查；原告如认为其合法权益受到侵害，确有证据证明其主张，可另行主张相应的权利。据此。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、第十六条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、对于卢华先后于2017年5月27日、6月22日、2018年7月20日、11月2日出借给陈淑连的四笔借款，共计款1129000元，在位于济南市历下区产上没有设立抵押权；二、对于卢华先后于2018年11月22日、12月27日、2019年5月22日、6月5日、6月29日出借给陈淑连的五笔借款，共计款690000元，卢华对位于济南市历下区产不享有抵押权；三、卢华于本判决生效后十日内到位于济南市历下区产所在地抵押登记机构办理完毕该房产抵押权的涤除手续；四、驳回孙可其他诉讼请求。案件受理费100元，由卢华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 员  武 博审 判 员  房超敏人民陪审员  赵树江二〇二〇年十月二十三日法官助理张玲代理书记员  赵 冰