河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终2355号 上诉人（原审第三人）：李卫东，女，1968年3月2日生，汉族，现住河北省遵化市。 委托诉讼代理人：翟静，男，现住。与李卫东系夫妻关系。 委托诉讼代理人：齐立娜，河北瀚海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高森，男，1989年5月14日生，汉族，现住河北省遵化市。 委托诉讼代理人：王艳侠，女，现住。与高森系母子关系。 委托诉讼代理人：张久江，河北定邦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：唐山华远房地产开发有限公司，住所地：河北省唐山市路北区大理路盛景园小区2号底商。 法定代表人：徐广彬，该公司经理。 诉讼代表人：唐山华远房地产开发有限公司管理人，住所地：河北省唐山市。 负责人：梁丽航。 委托诉讼代理人：张树亮，河北卓远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宏伟，河北卓远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：遵化市红运房地产开发有限公司，住所地：河北省遵化市文化北路（遵兴公路西侧）。 法定代表人：赵军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王海静，女，该公司职员。 上诉人李卫东因与被上诉人高森、唐山华远房地产开发有限公司（以下简称华远公司）、遵化市红运房地产开发有限公司（以下简称红运公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省遵化市人民法院（2019）冀0281民初4365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李卫东的委托诉讼代理人翟静、齐立娜，被上诉人高森及委托诉讼代理人王艳侠、张久江，被上诉人华远公司的诉讼代理人唐山华远房地产开发有限公司管理人委托的诉讼代理人张树亮，被上诉人红运公司的委托诉讼代理人王海静，到庭参加诉讼。本案审理过程中，华远公司亦曾提出上诉，但并未交纳上诉费用，本院已另行出具裁定书，裁定按撤诉处理。本案现已审理终结。 李卫东上诉请求：撤销一审判决，驳回高森的诉讼请求。事实和理由：一、本案事实。1、2007年10月28日，李卫东与华远公司签订认购书，并按照该公司的指示将首付款支付至指定的银行账户。2、2013年3月19日，高森与华远公司签订认购书，并出具收据。3、2011年5月10日，华远公司将其所有的本案争议楼房管理权授权给了唐山挥栋房地产经纪有限公司（以下简称挥栋公司）。二、通过上述事实反应下列情况。1、李卫东、高森分别与华远公司签订的合同及缴纳费用发票是的公章不一致。2、李卫东与高森转账的银行账户不一致。3、一审庭审时，华远公司根本不认可与高森签订有合同，并且也未收到其房款。4、华远公司将管理权授权给挥栋公司的情况，李卫东并不知情，也未收到过任何通知。5、高森与华远公司之间签订合同也未通知李卫东，其对于该事实也不知情。通过上述事实可以证实，李卫东签订合同在先，并且缴纳了首付款。高森虽然缴纳了全款，但华远公司对于高森签订合同及缴纳款项的事实均不认可，只认可李卫东的合同及缴款事实。华远公司作为合同相对人，有权处理其财产。李卫东与华远公司签订的合同明确约定涉案房屋属于该公司开发的二期工程，且华远公司在一审答辩中也指出该房屋的所有权归其所有，其未授权挥栋公司进行销售。2011年，高森是将全部购房款汇入挥栋公司法定代表人的个人银行账户，并未汇入华远公司名下。而高森提交的认购书和房屋买卖合同没有加盖华远公司的印章。二份合同属于未生效的合同，且履行付款义务的相对方也不是涉案房屋的所有权人。一审法院仅以其付清全部房款为由就认定高森为涉案房屋的所有权人，属于认定事实错误。李卫东与华远公司签订认购书的时间为2007年10月28日，并于2007年10月、11月，分两次交纳了首付款，属于签订合同在先、付款在先。即便一审庭审时，提交的挥栋公司以电话短信形式通知李卫东办理房产后续手续的时间为2012年11月19日，也是在高森已经付完全部房款之后。因此，挥栋公司在已经将涉案房屋出售给高森后仍通知李卫东交付后续尾款，属于一种欺诈行为。一审法院对于上述事实并未予以查明，也没有综合考虑李卫东签订合同在先、付款在先、履行行为均是针对华远公司等情况。综上，不应认定涉案房屋归高森所有。 高森答辩称，1、唐山市中级人民法院于2018年9月17日作出的（2018）冀02民终5866号民事判已经发生法律效力，可以作为认定案件事实的依据。一审法院以该判决认定案件的事实并无不当。该判决的内容以及（2018）冀02民初327号判决的内容可以确认2001年5月至2015年5月间，华远公司将涉案工程转让给挥栋公司的事实，虽然开发证照没有进行变更登记，但是华远公司为挥栋公司提供了公司印章、合同专用章，这意味着该公司对挥栋公司进行了授权，挥栋公司的行为能够代表华远公司，相关行为的后果也应当由华远公司和挥栋公司共同承担。基于华远公司的授权，无论挥栋公司是否将售楼行为进行告知，也无论华远公司是否知情，该公司均应当对挥栋公司的售楼行为负责。2、涉案房屋被两次出售，先是出卖给李卫东，并交纳有首付款，且签订了认购书，而后又与高森签订的认购书和商品房买卖合同，虽然李卫东签订认购书在先，但是其在接到售楼处的通知后并未到场办理后续手续，并拒绝缴纳后期房款，致使出卖人依据双方在认购书中的约定另行进行了售卖，应当认定李卫东已经放弃了认购权利。特别是李卫东仅交付有8万多元的首付款，而高森不但与出卖人签订了认购书和商品房买卖合同，而且支付了全部房款，根据《全国法院民事商事审判工作会议纪要（第八次）》第十五条的规定，结合高森和李卫东各自履行合同的情况，一审法院认定涉案房屋归高森所有是正确的。3、华远公司认为涉案房屋应当按照债务人财产处理的理由是该公司已经进入重整程序。首先，高森对于华远公司进入重整程序并不知情。其次，一审法院之所以确认涉案房屋所有者为高森，而没有判令交付房屋的根源就是工程尚未竣工验收。但是客观事实是与涉案房屋同一小区的其他房屋基本已经全部交付，只是个别存在争议的尚未交付。基于上述事实，高森不同意华远公司的主张，不同意将该房屋作为债务人的财产处理。 华远公司答辩称，一、2019年11月29日，唐山市中级人民法院裁定受理华远公司重整案。2019年12月23日，该院又作出民事裁定，将该案移交至河北省遵化市人民法院审理。2020年3月31日，河北省遵化市人民法院指定华远公司清算组担任管理人，负责人为梁立航。管理人接管企业后，了解到本案事实如下：1、2007年10月28日，华远公司与李卫东签订《华远世纪城内部认购书》，约定：“李卫东自愿购买华远世纪城二期工程109-3-901，房款284581元…按揭方式付款，签订本认购书之日起7日内，李卫东向华远地产一次性支付应交房款总额的33%，即94581元，其余房款办理按揭贷款…”。同日，华远公司向李卫东出具2万元收据，2007年11月26日，向李卫东出具74581元收据，金额合计94581元。2、2011年5月10日，华远公司、挥栋公司、唐山添晖工业机械制造有限公司（以下简称添晖公司）签订《房地产项目承包经营合同书》，约定：华远公司将华远世纪城一期A10商品楼（109#-118#）和一期安置楼项目（202#、203#）发包给挥栋公司承包经营，承包经营内容包括建设、销售、入住、维修等开发单位应完成的全部工作内容。2019年7月10日，唐山市中级人民法院作出(2018)冀02民初327号民事判决书，判决上述《房地产项目承包经营合同书》合法、有效。2011年3月19日，高森与华远公司签订了《认购书》约定，高森购买华远世纪城109-3-901房屋，房屋总价款33万元。2011年7月31日，华远公司为高森出具10万元收据一张。2011年8月3日，华远地产为高森出具收据两张，金额共计23万元。以上共计付款33万元。3、2014年1月6日，挥栋公司与任义明、红运公司签订《协议书》，挥栋公司将其承包的华远公司华远世纪城一期A10标段全部商品住宅楼、商业门市楼和202#、203#村民安置楼的开发、经营、建设、销售等权利义务全权委托给红运公司予以落实。二、对于本案的意见。1、涉案房屋的所有权属于债务人财产。因涉案房屋尚未竣工验收，不具备交付条件。根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，该房屋尚登记在华远公司名下。则再根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条关于“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”的规定，涉案房屋属于债务人财产。2、破产程序中对“一房二卖”情况的处理。破产程序中，管理人参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释(2015)10号）第二十八条、第二十九条及《全国法院民事商事审判工作会议纪要（第八次）》第十五条的规定，涉及一房数卖纠纷时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案一审法院综合考虑高森、李卫东的合同履行情况，确定高森的权利保护顺位在李卫东之前，符合法律规定。但相关权利在破产程序中应当通过债权申报、债权认定及重整计划方案予以实现。李卫东与华远地产签订有《华远世纪城内部认购书》，其权利同样应受到法律保护。但华远公司现已进入重整程序，则对于李卫东权利的保护应当上述方式予以实现。 红运公司答辩称，红运公司在2014年与挥栋公司签订协议时，销售明细中涉案房屋处也标注为高森。 高森向一审法院起诉请求：1、依法判令交红运公司交付遵化市华远世纪城109栋3单元901号房屋及地下室；2、由红运公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年3月19日，高森与华远公司签订了《认购书》，约定“高森购买华远世纪城109栋3单元901房屋，建筑面积100.58平方米，单价3200元，地下室6.05平方米，单价1346.12元，房屋总款33万元。认购书签订当日，乙方自愿交纳总房款比例100%，金额33万元……”。华远公司于2011年7月31日为高森出具收据,内容为:“今收到高森109-3-901房款10万元”，2011年8月3日为高森出具收据二张，内容为：“今收到高森109-3-901地下室8144元”、“今收到高森109-3-901房款221856元”。高森将此款汇至刘国栋（挥栋公司法定代表人）账户。后，华远公司为高森出具了《商品房买卖合同》，主要内容为：“合同出卖人：华远公司，法定代表人：刘春风，买受人高森。土地使用权证号为遵国用（2009）第92-1号，建设工程规划许可证为{2008}第67号，商品房预售许可证号为（2010）房预售证第49号，买受人所购房屋为109-3-901号房,面积100.58平方米，地下室建筑面积6.05平方米，房屋主体部分单价每平方米3200元，总金额321856元，商品房附属用房1346.12元，金额8144元，出卖人应当在2013年8月31日之前将该栋楼房完工,并符合合同约定的商品房交付买受人使用,……合同尾部,高森签名捺印”。2007年10月28日，华远公司与李卫东签订《华远世纪城内部认购书》，约定:“李卫东自愿购买华远世纪城二期工程109号楼3单元901号房，参考建筑面积约103.1平方米，每平方米2760.24元，全部房款284581元，按揭方式付款，签订本认购书之日起7日内，李卫东向华远公司一次性支付应交房款总额的33%，即人民币94581元，其余房款办理按揭贷款;华远公司计划在2009年4月前交付使用,如逾期未能按约交付使用,李卫东可无条件退房;本认购书确定的住宅面积为参照面积,最终以房管部门实测和双方最终签订的商品房买卖合同为准;李卫东在接到华远公司通知后十五日内，到该公司签订商品房买卖合同，并交其全部费用，逾期视为违约，华远公司有权终止本任购书，并另行处置房屋”。同日，华远公司为李卫东出具2万元收据，2007年11月26日，为李卫东出具74581元的收据。2012年11月19日，挥栋公司在经营管理华远世纪城项目期间，以手机信息方式向李卫东发出通知：“华远世纪城109楼110号楼已动工一个月多，售楼处已经通过电话方式通知您办理购房手续，签订正式《商品房买卖合同》，现正式通知您2012年11月20日前到售楼处办理手续，逾期不办理者我公司将按照协议条款约定，视为您自愿放弃所购房源，我公司将对房源另行出售，造成任何后果由您自行承担，与售楼处无关，请抓紧时间办理，华远世纪城售楼处。特此通知”。后，李卫东未到售楼处办理手续。2016年5月18日，华远公司向李卫东发出关于登记业主资料、开展备案前期准备的认定函，内容为：“李卫东：你所购买的华远世纪城109栋3单元901室，原来交款94581元，汇至刘春风账户，华远现在予以登记并做核实，如核实后没有问题，则由公司负责办理备案、网签、登记等手续”。另,遵化市华远世纪城项目原由华远公司开发建设。2011年5月10日，华远公司将此项目转让挥栋公司。2015年5月19日，华远公司将此项目再次转让给红运公司。挥栋公司、红运公司在接手项目经营活动中，均以华远公司名义进行签订合同，对外经营活动。2015年8月19日,遵化市政府召开关于涉及回迁楼房项目有关问题调度会议,研究华远世纪城信访有关问题,关于一房多卖问题,由红运公司负责。挥栋公司作为原告与南通嘉鸿建筑工程有限公司、第三人华远公司、红运公司排除妨害纠纷一案，唐山市中级人民法院于2018年9月17日作出（2018）冀02民终5866号民事判决书，认定了红运公司就涉案项目享有相关经营活动。涉案华远世纪城109栋3单元901室房屋，现由红运公司实际控制管理。高森曾于2017年起诉红运公司房屋买卖合同纠纷一案，被一审法院以高森不能提供对方的准确地址，无法向其送达起诉状副本等手续为由，裁定驳回了高森的起诉。一审法院认为：高森与华远公司签订了《认购书》、《商品房买卖合同》，约定该公司将其华远世纪城109栋3单元901室房屋出售高森。李卫东与华远公司亦签订了《认购书》，约定华远公司将其华远世纪城109栋3单元901室房屋出售李卫东。华远公司将同一套房屋即109栋3单元901室与李卫东签订认购书在先，后又与高森签订认购书及买卖合同，《认购书》及《商品房买卖合同》均是当事人双方的真实意思表示，合法有效。李卫东、高森作为同一房屋的买受人，均未实际占有涉案房屋，涉案房屋现红运公司实际控制管理，对于谁取得涉案房屋所有权，根据李卫东与华远公司签订的认购书时间在先，但是其仅交付了部分首付款，而高森与华远公司签订的认购书、房屋买卖合同虽在李卫东签订之后，但高森签订合同之时，交纳了涉案房屋的全部房款，因本案系房屋买卖合同纠纷，支付房屋对价是房屋买卖合同履行行为，高森先行支付了房屋全部价款，即履行了作为买受人的义务，而李卫东仅交付了部分首付款，对价尚未履行完毕，综上，取得房屋所有权者应为高森，但涉案房屋尚未竣工验收，不具备交付条件，故高森主张对方交付房屋及地上室，理据不足，依法不予支持。高森主张在房屋具备条件时交付，该诉请不明确，依法不予支持。华远公司抗辩未与高森签订合同及收取房款，且未授权挥栋公司在经营管理期间使用该公司的2号公章，该行为系华远公司的内部问题，不应对抗高森。对于李卫东与华远公司签订的认购书及交纳的部分房款，可另行解决。判决：驳回原告高森的诉讼请求。案件受理费6250元，减半收取3125元，由原告高森负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、二审期间，高森提交了（2018）冀02民初327号民事判决，用以证明华远公司已将涉案工程转让给了挥栋公司，该公司的销售行为可以代表华远公司。李卫东质证认为，对于该证据的证明目的不予认可，华远公司承包给挥栋公司的是一期的工程，并非其购买的是二期项目。华远公司质证认为，对于证据的真实性没有异议。红运公司对上述证据未提出异议。本院经审查认为，上述判决认定了华远公司与挥栋公司签订的《房地产项目承包经营合同书》的效力，但对于证据的关联性及证明目的不予认定；2、2019年11月29日，本院作出（2019）冀02破申22号之二民事裁定书，裁定受理对华远公司进行重整的申请。并经报请河北省高级人民法院批准，于2019年12月23日作出（2019）冀02破申22号之六民事裁定书，裁定将本案移送河北省遵化市人民法院审理；3、本院对于一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人李卫东、被上诉人高森虽然系分别与被上诉人华远公司签订有相应的购房合同，并按照合同约定进行过付款。但因涉案房屋并未向任何一方进行交付，也没有办理权属变更登记，故二人均未取得房屋所有权。而本案诉讼过程中，华远公司已经本院裁定进入重整程序，则上述房屋应当作为破产财产予以认定。一审法院认定涉案房屋归高森所有，属于认定事实不清，应当予以纠正。李卫东、高森的相关权益应当依据《中华人民共和国企业破产法》等相关法律、司法解释的规定依法予以保护。高森请求交付房屋的主张，理据不足，本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6250元，由上诉人李卫东负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘蒙蒙 审判员  孙乾辉 审判员  王 健 二〇二〇年六月九日 书记员  刘 杨