广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初6135号原告卓湖洲，男，汉族被告莫可可，女，汉族上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，被告欺骗原告房东不在国内，无法与原告签订租赁合同，且其有权转租房屋，于2019年10月13日与原告签订房屋租赁协议。后因房屋天台漏水，原告通知被告进行补漏，房东在2019年12月16日对房屋进行补漏时发现租住的不是被告，询问原告后发现被告在其不知情的情况下私自转租房屋给原告，房东要求原告搬走。原告向被告说明此事，要求被告退还履约保证金15600元（人民币，下同），被告表示原告搬走清点物品后可以退押金，并把剩余租金一并退还。但在原告于2020年1月7日搬走后，通知被告清点物品，退还履约保证金和剩余6天租金1506元，被告反悔，称要房东退回押金才把押金退回原告。被告的行为严重损害了原告的合法权益，原告特提起诉讼，请求法院判令：1、被告退回原告履约保证金15600元；2、被告向原告赔偿违约金15600元；3、被告退回剩余6天租金1506元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，原告在起诉状主张的与事实有所不符，房东让他搬走不仅仅是转租的事情，是原告居住期间不爱惜房屋，房屋凌乱、地板刮花，在被告与房东沟通后，房东愿意继续出租给原告，没有人赶原告离开。被告亦没有欺骗原告，房东的确在国外，一直是与房东妹妹沟通并签订租赁合同，也将此事告知原告。被告也跟原告表示，若原告不继续租住，被告可以退换押金，前提是确定搬离日期，当面核对物品，并交清物业费、燃气费等费用，但原告一直未确定搬走时间，最后搬走时没有告知被告，且在房屋贴满了符咒，导致无法出租。现房东同意转租的情况下，原告要搬离须提前三十天告知被告。经审理查明，2019年10月13日，原告作为乙方、被告作为甲方签订《房产转租（居间）合约》，约定甲方将位于深圳市龙岗区方作为居住使用，租赁期限从2019年10月13日至2021年8月21日；租金每月7800元，每月租金须于13日之前交付甲方；签订本合约之同时，乙方即时向甲方支付2个月履约保证金15600元及1个月租金，共计23400元；租赁期间每月的管理费、电话费、煤气费、水电费、有线电视费、室内设施的维修费等杂费，均由乙方支付；合同期满，乙方如不再续租，须提前一个月通知甲方，在乙方结清该物业一切管理费、电话费、煤气费、水电费、有线电视费、室内设施的维修费等杂费后，甲方应将履约保证金退还乙方（不计利息）；如甲方变更租约，须提前三十天和乙方协商并达成共识，若甲方不经乙方同意单方收回该物业，须承担两月租金的违约责任支付给乙方。合同签订当日，原告向被告支付押金15600元。合同履行至2019年12月25日，原告收到涉案房屋的业主程x琴发出的《搬迁通知函》，称“因本人是与莫可可签定的租房协议，协议明确规定，租客租赁期间，未经房东许可，不得将房屋转租给第三人……请你在2019年12月31日前搬出xx苑6栋3单元1x8”。原告主张收到上述函件后，要求被告协商处理，但被告没有积极与业主沟通，反而是原告一直与业主协商，业主同意三方签订协议，由业主直接与原告签订租赁合同，由被告退还原告押金，业主退还被告押金，但被告并未同意该方案，所以原告与被告解除合同，并于2020年1月7日搬离房屋，提交了原、被告微信聊天记录予以证明，显示2019年12月28日，原告向被告发送消息“请问押金什么时候退还？”，被告回复“你几号搬走……我们跟房东是另一码事，你要搬走就确定时间，我们做好我们的交接就好……你确定几号搬走吧，我们过去交接好东西，没问题会退你”；2020年1月7日，原告向被告发送消息“我们今天可以搬完，麻烦明天过来看一下，退押金，剩余6天，7800除以31，每天房租251.6乘以251=1506。麻烦明天过来看一下，和押金一起退还”，被告回复“你按我弟说的来，明天可以先过去检查下东西”。被告确认业主程x琴曾要求原告搬走，但经三方协商后业主同意继续出租给原告，是原告自行要搬走，被告同意原告结清租金、费用后退还押金，提交以下证据：1、原、被告微信聊天记录，显示2019年12月31日，原告向被告发送消息“我这边联系房东了，房东说也不愿意搞这么麻烦。本来也想直接和你们解除退你们押金……她说你们愿意的话就写个三方协议。你和我签的租房合同无效，把押金退我。她把押金退你，然后和我重新签合同。你看下吧，可以的话就写个三方协议……麻烦回个话。不行的话，就麻烦你这两天找时间过来清点下东西。没问题的话我这边下个月13搬走你退我押金”，被告回复“在忙，晚点。我建议直接你俩签订协议，你给我写个取消租房的合同，让房东再给我写个取消租房的合同就好了。我把差价直接退你”，原告再回复“那算了，太麻烦了。你这两天找时间过来看下东西吧。没问题咱们签个协议，内容就是我下个月13前搬走，你退我押金。我提前多少天搬走，你退我剩余的天数租金……我没办法当你们两边的中间人传话。还得协商两边”；2、被告与业主程x琴的短信聊天记录，显示被告于2020年4月4日向手机号为136××××****发送短息“房东你好，有个事情要麻烦您作证一下，19年12月28日，租客卓湖洲与我还有您，我们曾三方沟通确认过他会继续租住，当时我们是沟通确认过此事的，但是由于卓湖洲个人原因不继续住了，我们并没有不给他继续租，这个需要麻烦您回复确认下”，对方回复信息“是的，当时我们确实沟通了，我同意了可以直接跟小卓签约续租，后面你忽然又告诉我小卓不租了，我就不知道发生什么情况了”；3、物业服务费收款收据，显示被告支付了2020年1月费用736.05元；4、水费通知单，显示涉案房屋2020年1月3日至2020年2月3日期间的费用99.74元（包含自来水费为66.76元、污水处理费20元、垃圾处理费12.98元），往月所欠费用110.35元（包含自来水费为74.78元、污水处理费22元、垃圾处理费13.57元），合计欠费210.09元；5、电费缴费凭证，显示2019年12月的电费为205.28元，2020年1月的电费为65.62元；6、报警回执，记载被告于2020年1月19日向深圳市公安局罗岗派出所报警。原告认为，从被告提交的微信聊天记录可以看出是原告一直跟房东协商签订三方协议，但被告不同意签订，原告才提出搬离房屋。关于租金、物业管理费、水费、电费的支付情况，双方确认原告支付租金至2020年1月13日、物业管理费支付至2019年12月、水费及电费支付至2019年11月。原告确认物业管理费每月金额为736.05元，并同意在押金中扣除其搬离前（截至2020年1月7日）发生的物业管理费、水费及电费，自认每月支出的水费大概在110元至160元之间、电费在160元至180元之间。另查，涉案房屋已取得房地产权证，登记的权利人为案外人程x琴。再查，被告在诉讼中向本院提起反诉，反诉请求包括：1、确认双方租赁合同关系解除；2、履约保证金15600元归被告所有；原告向被告支付拖欠2019年12月、2020年1月的水电费、燃气费、物业管理费共计2191.31元；4、原告向被告赔偿冰箱、床垫、花木、木地板损失共计9800元；5、原告向被告赔偿因贴满符咒造成房屋空置名誉和财产损失共计20000元；6、原告用贴鬼符咒造成被告查看房屋时精神损失费2000元；7、本案诉讼费由原告承担。被告在本院依法送达交纳诉讼费用通知后，未在七日内预交案件受理费，本院已另行制作民事裁定书，裁定被告反诉按撤回起诉处理。本院认为，原、被告签订的《房产转租（居间）合约》系各方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，依法受法律保护，各方均应恪守诚实信用原则，全面履行合同义务。根据双方提交的证据显示，业主程x琴曾要求原告搬离，但经过协商，业主及被告均同意将涉案房屋继续出租给原告，因各方对合同继续履行或解除的方式无法达成一致意见，原告提出解除合同，被告没有异议，应视为双方协商一致解除合同。由于双方是协商一致解除合同，因此原告要求被告支付违约金15600元，缺乏依据，本院不予支持，但被告理应将收取的押金返还给原告。原告确认租住期间的物业管理费、水电费尚未结清，且愿意在押金中进行抵扣，本院予以支持，原告陈述于2020年1月7日搬离，提交了微信聊天记录证明已向被告履行了通知义务，被告没有提交任何反驳证据，本院采信原告的主张。因双方确认原告支付租金至2020年1月13日、物业管理费支付至2019年12月、水费及电费支付至2019年11月，原告请求被告返还多付的6天租金1506元，本院予以支持，对于原告欠付的物业管理费、水电费，本院根据被告提交的证据及双方陈述，确认原告应支付2020年1月1日至7日期间的物业管理费166.2元（736.05元÷31天×7天），2019年12月1日至2020年1月7日期间的水费132.87元（110.35元＋99.74元÷31天×7天）、电费220.1元（205.28元＋65.62元÷31天×7天），经抵扣，被告应向原告返还押金15080.83元（15600元－166.2元－132.87元－220.1元）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告莫可可于本判决生效之日起五日向原告卓湖洲退还租金1506元；二、被告莫可可于本判决生效之日起五日向原告卓湖洲退还押金15080.83元；三、驳回原告卓湖洲的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费618元，因适用简易程序减半收取309元（原告已预交），由原告负担152元，被告负担157元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陶 敏二〇二〇年六月九日书记员 徐慧婷