辽宁省大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0293民初1398号 原告（反诉被告）：宋福薇，女，1984年7月29日出生，汉族，住辽宁省营口市鲅鱼圈区。 委托诉讼代理人：王伟，辽宁得一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯祥赫，辽宁得一律师事务所实习律师。 被告：王博（曾用名周欣博），男，1990年10月29日出生，汉族，吉林省长春市二道区。 被告：周敬伟，男，1994年10月22日出生，汉族，辽宁省大连市甘井子区。 被告（反诉原告）：大连旅途之生文化创意有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区迎春街**1210，统一社会信用代码：91210204099544613Q。 法定代表人：周敬伟，该公司执行董事。 三被告共同委托诉讼代理人：王开兴，辽宁好谋律师事务所律师。 三被告共同委托诉讼代理人：李思瑶，辽宁好谋律师事务所律师。 原告（反诉被告）宋福薇与被告王博、被告周敬伟、被告（反诉原告）大连旅途之生文化创意有限公司（以下简称旅途之生）租赁合同纠纷一案（以下按本诉称谓行文），本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋福薇及其委托诉讼代理人王伟、冯祥赫，被告王博、周敬伟、旅途之生的共同委托诉讼代理人王开兴、李思瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋福薇向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告王博签订的《凌水专用线租赁合同》；2.三被告立即返还原告支付的押金、租金、物业管理费和其他费用合计96179元，以及至全部还清之日止的利息（利率以年利率6%计算，从2019年7月7日起计算至起诉日为5289.84元）；3.三被告共同赔偿原告装修费用损失合计300000元。事实与理由：2019年7月7日，原告与被告王博签订《凌水专用线租赁合同》，约定被告王博将位于凌水专用线8KM500M-8KM800M的小火车车厢并附加车厢外院落出租给原告用于商业使用，并承诺为原告及时办理营业执照。合同签订后，原告依约定向被告王博支付了租赁价款。合同进入履行阶段后，原告要求被告王博、周敬伟承担办理营业执照的责任，被告王博、周敬伟以各种理由一再推诿。最后，原告发现该租赁物的性质不符合市场监督管理部门的要求，无法办理营业执照。截至2020年5月28日，原告己经投入大量人力、物力，却仍然无法正常营业，从而无法实现合同约定的商业目的。三被告己构成违约，致使原告的合同目的无法实现，应由三被告共同承担违约及赔偿损失的责任。故原告诉至法院，望判如所请。 被告王博辩称，不同意原告的诉讼请求。1、案涉租赁合同标的为被告旅途之生所有物，系其通过合法途径租赁所得，我方无权以个人名义解除合同。2、本案合同权利义务相对方为被告旅途之生，应由法人独立承担民事责任。3、原告列我方为本案被告没有任何事实依据和法律依据，我方签订合同属于履行职务行为。综上，原告针对我方的诉请于法无据，请求依法驳回。 被告周敬伟辩称，不同意原告的诉讼请求。本案合同相对方为被告旅途之生，应由法人独立承担民事责任。2019年7月7日，原告与被告旅途之生代理人王博签订《凌水专用线租赁合同》，约定：旅途之生将位于凌水专用线8KM500M-8KM800M小火车车厢及车厢外院落出租给原告用于商业使用。而合同租赁标的小火车车厢属于铁路用地，其实际使用权是由沈阳铁道国际旅行社（集团）有限公司下属的大连铁道国际旅行社有限公司管理利用，并有权对外出租经营餐饮业务。在此情况下，大连铁道国际旅行社有限公司将位于凌水专用线的5辆旅游观光车整体出租给被告旅途之生。而被告王博作为旅途之生的股东和代理人，与原告签署上述协议属于履行职务行为，此代理行为也为被告旅途之生所承认。我方仅为被告旅途之生的股东、执行董事和法定代表人，根本不是案涉合同的相对方。原告本次诉讼中，毫无根据地将我方列为被告，并要求个人承担责任，没有事实及法律依据。综上，请求法院依法驳回原告对我方的诉讼请求。 被告旅途之生辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由：1、不同意与原告解除《凌水专用线租赁合同》，原告承租物完全符合合同目的，原告企图将经营失败和受全国性疫情影响造成的损失全部转嫁给我方，于法无据。2、案涉租赁标的物性质符合市场监督管理局办理要求，不存在无法办理营业执照的情况，且原告已实际使用租赁场所并已正常经营数月。根据双方合同的约定，应由原告自行办理营业执照，我方仅负有协助办理提供相应材料的义务，现我方已充分履行协助义务，而原告因自身原因至今没有办理营业执照，应由其自行承担相应责任，与我方无关。3、原告列王博和周敬伟为本案被告没有任何事实依据和法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告旅途之生向本院提出反诉请求：1.原告支付租金80000元，并按欠付日每日支付100元的违约金至实际支付日（计至2020年10月20日已产生违约金2000元）；2.原告支付拖欠的物业管理费、水电费共计11000元。后被告旅途之生变更其反诉请求为：1.原告支付2020年10月、11月租金13334元；2.原告支付拖欠的物业管理费1334元、水电费1233元，共计2567元（截至2020年11月25日）。事实与理由：原告（乙方）与被告旅途之生（甲方）代理人王博于2019年7月7日签订《凌水专用线租赁合同》，约定：被告旅途之生将位于凌水专用线8KM500M-8KM800M小火车车厢及车厢外院落出租给原告用于经营使用；租赁期限为2年，自2019年9月30日至2021年10月1日止，每年租金80000元。物业管理费第一年5000元，第二年以后8000元，第一期（2019年9月30日至2020年10月1日）租金80000元，原告需在租期到期前50日前交付给被告旅途之生。合同第七条同时约定：“乙方需在每月9月10号前结算付清当年的租金及物业管理费，乙方延迟超过15日交租且经甲方书面通知后仍拒绝缴纳的，则甲方有权从第16天起每天罚乙方滞纳金100元，拖延超过50天还没有交付清租金及管理费，甲方有权单方面终止本合同，收回物业已收取的租金及按金一律不退回，并有权向乙方追讨租赁期间费用及租金，乙方不得提出任何异议。”合同签订后，原告按约支付2019年9月30日至2020年10月1日第一期租金80000元，我方于2019年9月交付租赁物，原告于2019年10月顺利装修并正常占有、使用、经营至今。因新冠疫情爆发加之原告个人经营不善，自2020年3月开始拖欠水电费，我方多次与原告联系，通知其及时缴纳水电费，其均已出差等种种理由拒绝。直至2020年10月1日，第一期租期已届满，原告并未按照合同约定支付下一期租金，经我方通知催要原告拒绝支付，同时拒绝缴纳拖欠的水电费及物业费。截至双方2020年11月25日交接时，原告仍欠付我方租金13334元、物业管理费1334元及水电费1233元，已严重违反合同约定。综上，我方提起反诉，望判如诉请。 原告宋福薇针对被告旅途之生变更后的反诉请求辩称，不同意被告旅途之生的反诉请求。理由：1、被告旅途之生提起反诉不符合法定程序。按照法律规定，其应当在举证期届满前提起反诉。2、原告在本诉中已经行使对合同的法定解除权，目前正在等待宣判中，因此被告诉称该合同未解除与事实不符。3、2020年10月1日后，原告未继续占有使用该租赁物。2020年9月27日，原、被告约定在当月30日之前原告搬离租赁物，双方完成交接。次日，双方到现场准备交接，被告周敬伟的父亲周某某以原告未能恢复租赁物原有的4台空调为由拒绝办理交接手续，同时阻挠原告搬离自有物品。当月28日、29日，周某某始终在租赁物周围职守巡逻，原告尝试数次搬离均未成功。直至当月30日，原告趁周某某睡着时才终于将自有物品搬离。此后原告担心被报复，便没有主动联系被告，被告也未联系原告要求继续交接。因此被告旅途之生诉称原告仍继续占有使用该租赁物与事实不符，被告拒绝接受租赁物，应自行承担不利后果。4、租赁期间的物业管理费、水电费用等应由被告旅途之生自行承担。由于案涉租赁物始终无法办理营业执照，原告从未在此实际经营，故租赁期间的物业管理费、水电费用应由被告旅途之生承担。综上，请求法院依法驳回被告旅途之生的全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《凌水专用线租赁合同》、转账记录、微信聊天记录、电话录音、《关于利用凌水线路用地经营餐饮业务的批复》、《证明》、《国有土地使用证》复印件、大连铁道国际旅行社有限公司营业执照、《租赁合同》、变更登记核准通知书、新闻报道网页截图、现场照片、营业执照、食品经营许可证、经营照片、《门面房租赁合同》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据经审查确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 2019年7月7日，被告王博代被告旅途之生（甲方）与原告宋福薇（乙方）签订《凌水专用线租赁合同》，约定：甲方将其旗下持有的位于凌水专用线8KM500M-8KM800M小火车车厢（85平方米）及车厢外院落出租给乙方作商业使用；租赁期限2年，自2019年9月30日至2021年10月1日；免租装修期自2019年8月15日至2019年9月29日，期间产生的所有费用由乙方负责，包括物业管理费；首年房屋租金为80000元，次年房屋租金需同甲方提前三月进行协商，涨幅不得超出20%；物业管理费第一年5000元，第二年以后8000元，水电费、网带费、垃圾费、租赁税费等各项费用由乙方负担；乙方需在合同签订前一次性支付租赁按金5000元（即押金），在租赁期间顺利届满当天，乙方没有任何违约行为并付清各项费用及租金后，甲方须无息返还给乙方；乙方需在每年9月10日前结算付清物业费及租金，如乙方延迟超过15日交租且经甲方书面通知后乙方仍拒绝交纳的，甲方有权从第16天起每天罚乙方滞纳金100元；租赁期内，乙方自行办理牌照，乙方办理营业执照、税务登记等相关手续时，甲方需提供相应的证明资料给乙方办理；乙方租用期间甲方允许乙方装修增加的固定土木建筑物、水、电设施，但中途退租或租期届满迁出时，不能拆除、毁坏或迁移，但不包括可移动设备、家具。 原告于2019年7月6日向被告王博支付5000元，于2019年7月7日向被告王博支付90000元。原告支付上述款项后（包括租金、物业费、押金等费用），被告旅途之生将案涉租赁物交付给原告使用。2019年11月5日，原告向被告王博支付水电费476元。2020年1月7日，原告向被告周敬伟支付水电费703元（截至2019年12月31日）。被告旅途之生于庭审中陈述，上述款项系由被告王博、周敬伟代公司收取，被告王博、周敬伟对此予以认可。 包括案涉租赁物在内的位于凌水专用线8KM500M-8KM800M处的5辆火车车厢，系由案外人大连铁道国际旅行社有限公司租赁给被告旅途之生用于餐饮、旅馆等业务。大连铁道国际旅行社有限公司隶属于沈阳铁路土地管理局（二者系上下级关系），该局于2014年12月3日作出《关于利用凌水线路用地经营餐饮业务的批复》，同意利用大连凌水专用线8KM500M-8KM800M地块经营餐饮等业务。根据2015年5月的新闻报道，该5辆火车车厢系被告旅途之生创办的“旅途之生”火车主题创业街，用于酒吧、餐饮等商业经营。经查，其他车厢营业执照取得时间分别为2017年5月19日（大连高新区某某某咖啡店、存续）、2018年8月21日（大连高新区某某某餐厅、存续）、2019年3月12日（大连高新区某某商行、存续）、2020年6月22日（大连高新区某某某某某餐厅、存续）。被告旅途之生通过提供办证资料、与原告签署备案租赁合同、与工商所沟通等方式，至2020年5月仍未能协助原告取得案涉租赁物的营业执照。案涉租赁物自2020年7月起可办理营业执照。 2020年9月27日、28日，原、被告通过微信方式确定可以于2020年9月30日交付案涉租赁物，后被告旅途之生要求原告恢复至其承租前的原样（包括空调4台），否则不予接收。2020年9月30日，原告搬离案涉租赁物，双方未进行交接。2020年11月25日，本院组织原、被告双方到案涉租赁物处进行现场交接，租赁物内部全部可移动设备、家具等装修物已经搬走（包括灯具、开关、插座、水龙头、门把手、中央空调等），仅有装修增加的固定土木建筑物及水、电设施保留在现场，墙壁、、地面棚顶均无破损，灯具、开关、插座处电线裸露，水可正常使用，原告当场将钥匙两把交付给被告旅途之生。自2020年1月1日至2020年11月25日期间，案涉租赁物共产生水电费1233元。 另查，2018年10月19日，被告旅途之生法定代表人由马某某变更为被告周敬伟，投资人由马某某、许某变更为韩某某、王博、周敬伟。 本院认为，根据本院查明事实及各被告庭审陈述，案涉《凌水专用线租赁合同》的合同相对方应为被告旅途之生，被告王博签订合同及代收租金、押金、水电费、物业费，被告周敬伟代收水电费的行为系履行职务行为。在被告旅途之生认可被告王博、周敬伟职务代理行为的情况下，原告宋福薇与被告王博签订的《凌水专用线租赁合同》对被告旅途之生具有法律效力，该合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告宋福薇及被告旅途之生均应遵照履行。 关于原告要求解除案涉租赁合同的诉讼请求。由于原告已搬离案涉租赁物并将案涉租赁物交付给被告旅途之生，对此双方已无争议，故案涉租赁合同已经解除，本院予以确认。关于案涉合同解除时间的认定。鉴于被告旅途之生并无证据证明其将案涉租赁物交付给原告时有4台空调，故应承担举证不能的法律后果。且案涉合同已约定，乙方（原告）租用期间甲方（被告旅途之生）允许乙方装修增加的固定土木建筑物、水、电设施，但中途退租或租期届满迁出时，不能拆除、毁坏或迁移，但不包括可移动设备、家具。由此可见，被告旅途之生要求原告交付4台空调并将案涉租赁物恢复至承租前的原样并无事实及合同依据，其据此拒绝接收案涉租赁物的法律后果应由其自行承担。故被告主张以2020年11月25日作为案涉合同的解除时间缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。鉴于原告在交付租赁物过程中并无违约行为，延期交付的不利后果不应由原告承担，故本院以原告搬离案涉租赁物的时间即2020年9月30日作为案涉合同实际解除的时间。 关于原告未取得案涉租赁物的营业执照是否属于被告违约，即被告旅途之生是否应当向原告返还租金80000元、物业管理费5000元及其他各项费用1179元，并支付相应利息的问题。根据案涉合同约定，租赁期内，乙方（原告）自行办理牌照，乙方办理营业执照、税务登记等相关手续时，甲方（被告旅途之生）需提供相应的证明资料给乙方办理。另结合被告提供的证据，可以证明包括案涉租赁物在内的位于凌水专用线8KM500M-8KM800M处的5辆火车车厢均系商用，自2017年起即可办理营业执照，且被告已履行协助原告办理营业执照的合同义务（包括提供办证资料、与原告签署备案租赁合同、与工商所沟通等）。由此可见，案涉租赁物在客观上具备办理营业执照的条件，被告旅途之生在签署案涉合同之时并无缔约过失行为，在履约过程中亦无违约行为。结合前述合同约定，营业执照是否能够取得属于原告自身所应承担的合同义务及投资风险，由此导致的经营失败不应由出租方以返还租金、物业费、水电费等形式予以承担。综上，被告旅途之生已依约履行交付租赁物等合同义务，原告理应按照合同约定支付租用期间的租金、物业费、水电费等各项费用，其要求被告返还上述费用及相应利息的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 关于被告旅途之生是否应当赔偿原告装修损失300000元的问题。根据本院于2020年11月25日组织原、被告双方交接的现场情况，案涉租赁物内部全部可移动设备、家具等装修物已经搬走（包括灯具、水龙头、门把手、中央空调等），仅有装修增加的固定土木建筑物（墙壁、、地面棚顶）及水、电设施保留在现场。根据案涉《凌水专用线租赁合同》“乙方租用期间甲方允许乙方装修增加的固定土木建筑物、水、电设施，但中途退租或租期届满迁出时，不能拆除、毁坏或迁移，但不包括可移动设备、家具”之约定，原告主张的装修损失实际并不存在，其该项诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。 关于原告是否应当向被告旅途之生支付2020年10月、11月租金13334元及2020年10月1日至2020年11月25日物业费1334元的问题。鉴于案涉合同已于2020年9月30日解除，未能及时交付租赁物系被告旅途之生自身原因导致，故其要求原告支付2020年10月、11月租金13334元及2020年10月1日至2020年11月25日物业费1334元的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告要求被告旅途之生返还押金5000元的诉讼请求及被告旅途之生要求原告支付水电费1233元的反诉请求，鉴于该两项债务性质均为金钱给付义务，故本院予以一并处理。根据案涉合同约定，乙方需在合同签订前一次性支付租赁按金5000元（即押金），在租赁期间顺利届满当天，乙方没有任何违约行为并付清各项费用及租金后，甲方须无息返还给乙方。另根据本院查明事实，被告旅途之生主张的水电费1233元产生于原告租赁期间，原告应当支付。现原告已按合同约定返还租赁物，故扣除2020年1月1日至2020年11月25日期间的水电费1233元后，被告旅途之生应当返还原告押金3767元。 关于原告以被告王博、周敬伟与被告旅途之生存在财产混同为由要求二被告承担责任的主张，由于被告旅途之生并非一人有限责任公司，故原告要求被告王博、周敬伟承担责任的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 综上，原告的部分诉讼请求于法有据，予以支持；超出部分于法无据，不予支持。被告旅途之生的部分反诉请求于法有据，予以支持；超出部分于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）宋福薇与被告（反诉原告）大连旅途之生文化创意有限公司于2019年7月7日签订的《凌水专用线租赁合同》（系由被告王博代签）于2020年9月30日解除； 二、被告（反诉原告）大连旅途之生文化创意有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）宋福薇房屋押金3767元； 三、驳回原告（反诉被告）宋福薇的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）大连旅途之生文化创意有限公司的其他反诉请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7322元，由原告（反诉被告）宋福薇负担。反诉费减半收取计99元，由被告（反诉原告）大连旅途之生文化创意有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  刘 博 人民陪审员  杜莲环 人民陪审员  隋晓萍 二〇二〇年十二月七日 书 记 员  谷 郁 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十九条：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 《中华人民共和国民法总则》第一百七十条：执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。 法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。