广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初12393号原告：林泽武，男，1986年2月28日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区***************，公民身份号码440************139。委托诉讼代理人：刘世海，广东邦南律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘棋东，广东邦南律师事务所律师。被告：李世魁，男，1970年7月5日出生，汉族，住河南省虞城县******，公民身份号码411************012。原告林泽武与被告李世魁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序于2020年7月8日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人潘棋东、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即返还原告购房款690000元及以此为本金从2019年10月23日至付清款项之日按年利率24%支付利息给原告（暂计至起诉日为80000元），合计770000元；2.被告承担本案受理费、担保费。事实和理由：原告与被告于2019年10月16日在中介佛山市嘉合信房地产置业有限公司处签署《存量房买卖合同》，约定被告将位于佛山市南海区***********************[粤（2017）佛南不动产权证第0100995号]房产卖给原告，总房价为2300000元；原告签署合同当天支付30000元定金给被告，2019年10月27日前支付首期款660000元，约定2020年6月30日进行产权转移登记手续。2019年10月23日，双方至佛山市自然资源局不动产登记中心（里水镇行政服务中心不动产登记窗口）进行了抵押权登记，将上述房产抵押权给原告。但近日原告收到有关银行《律师函》及他人告知，要求被告依时足额支付欠款及利息，否则将采取法律措施，包括对其房产进行查封、冻结或扣押甚至拍卖措施；原告还查询到有案外人于2020年4月24日起诉了被告且查封了上述房屋，同时还了解到被告房产证不在手中，已抵押给他人。鉴于以上情况原告要求办理产权转移是无法依约实现，原告为保障自身权益，依照合同法关于不安抗辩权的规定，提出被告立即返还原告购房款690000元及计付利息的诉讼请求。被告辩称，确认欠原告购房款690000元，但不同意支付利息。原告在签订合同时社保未购一年，双方约定在2020年6月30日过户，利息不应从2019年10月23日起算，应从2020年6月30日后起算，合同没有约定利息计算标准，原告主张的利息标准过高。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格。2.存量房买卖合同原件1份，用以证明双方款项交易的原法律关系。3.不动产登记证明原件1份，用以证明原告对涉案房产享有他项权利。4.收款收据原件2份，用以证明原告支付相应款项。5.律师函复印件1份，用以证明被告存在无法履行合同及原告形成抗辩权的依据。6.中国农业银行转账结果、微信截图打印件各1份，用以证明原告支付相应款项。7.借款合同原件1份，用以证明双方法律关系的转变。8.不动产登记信息复印件1份，用以证明涉案房产已无法过户。9.不动产登记查询结果原件1份，用以证明涉案房屋仍属于被查封状态，无法过户。10.手机微信粤省事小程序社保相关记录截图3页，用以证明原告在签订合同时没有购房资格，现在已具备购房资格。被告没有提交证据。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2019年10月16日，被告（甲方、卖方）、原告（乙方、买方）与案外人佛山市嘉合信房地产置业有限公司（丙方、房地产中介服务机构）签订一份《存量房买卖合同》，约定：买方以总价2300000元向卖方购买佛山市南海区***********************，房地产权证号为粤（2017）佛南不动产权证第0100995号，建筑面积121.84平方米；定金30000元由买方在签署本合同同时自行交付卖方，卖方收取定金后210日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，卖方同意由银行接受还贷申请之日起15日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后15日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；银行经审批同意贷款后，首期楼款（不含定金）660000元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付卖方；楼价余款（即申请贷款额）1610000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方；房地产交付使用的时间为2019年10月17日；丙方应当于2020年6月30日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此情况下，丙方应当如实告知甲乙双方为办理产权转移登记需要提供的证件资料，甲乙双方应当在收到丙方书面通知后15个工作日内向丙方提供房地产登记机构要求甲乙双方提供的证件资料；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；（第十九条其他约定）买方需在2019年10月27日前交付首付款660000元给卖方，卖方需在首付交接前配合买方做私人抵押，在抵押完成后买方直接交接首付给卖方，买卖方双方需按本合同严格执行，如有一方违约，违约方需承担赔偿金额700000元；等等。同日，原告向被告支付定金30000元。2019年10月21日，原告向被告支付房款660000元。同日，原告（出借人、乙方）与被告（借款人、甲方）签订一份《借款合同》，约定：乙方同意向甲方提供抵押款690000元，甲方现用涉案房屋向乙方作为抵押，借款期限为2019年10月21日到2020年6月30日，共9个月内还清相关借款（注销抵押等同还清借款）。2020年5月22日，原告提起本案诉讼。2020年7月3日，原告查询涉案房屋登记信息，查询结果显示：2020年4月24日，涉案房屋被法院查封，限制文号为（2020）粤0604执保1128号；2020年5月29日，涉案房屋被本院轮候查封，限制文号为（2020）粤0605执保3173号。诉讼中，原告陈述，签订借款合同是因为双方根据原房屋买卖合同约定，于2020年6月30日进行过户，该借款合同作为原告办理抵押登记权的附件，并放在不动产登记处备案，如被告无法办理登记，则应当自双方确认借款关系之日起返还相应款项；本案属混同法律关系，坚持按房屋买卖合同关系主张权利，主张的利息实际为违约金，因合同约定的违约金过高，现按年利率24%计算，实际计算利息应从2019年10月21日起算，但确认诉讼请求不变更。被告陈述，原告支付款项后，应原告要求到房管局备案，办理抵押登记需签订借款合同，但双方没有约定利息。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉案合同包含了房屋买卖关系的内容及居间合同关系的内容，本案为房屋买卖合同纠纷，故本院仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。原、被告围绕涉案房屋的买卖合同关系是双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依合同约定全面履行各自的义务。合同约定“丙方应当于2020年6月30日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥转移登记手续”“甲乙双方应当在收到丙方书面通知后15个工作日内向丙方提供房地产登记机构要求甲乙双方提供的证件资料”，但涉案房屋已于2020年4月24日被另案查封，直至庭审终结时，被告未能处理房屋解封事宜，合同已不能履行，故被告的行为已构成根本违约，涉案合同应予解除。合同约定“甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用”，并约定“买方需在2019年10月27日前交付首付款660000元给卖方，卖方需在首付交接前配合买方做私人抵押，在抵押完成后买方直接交接首付给卖方，买卖方双方需按本合同严格执行，如有一方违约，违约方需承担赔偿金额700000元”，即双方明确了被告的违约责任，现因被告的违约行为导致合同不能履行，应承担相应的违约责任。原告请求被告返还已付购房款690000元及利息，对于返还购房款690000元部分，本院予以支持。对于支付利息部分，原告明确主张的利息实为违约金，其主张利息以购房款690000元为本金，从2019年10月23日至付清款项之日按年利率24%计算亦属合理，结合合同的履行情况及原告的实际损失，本院酌定以690000元为本金从2019年10月23日起至付清款项之日止按年利率24%计付利息，并以230000元为限（2300000元×10%），原告诉请超出本院核定范围的，本院不予支持。被告抗辩不应支付利息或利息计算过高的理由本院均不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李世魁应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款690000元予原告林泽武；二、被告李世魁应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以690000元为本金从2019年10月23日起至实际清偿日止按年利率24%计算的利息（以230000元为限）予原告林泽武；三、驳回原告林泽武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11500元，减半收取计5750元，财产保全费4270元，合计10020元（原告已预交），由被告负担。被告负担的部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的10020元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二〇年七月二十二日书记员  陈嘉瑜