宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2020）宁0105民初2599号原告：宁夏银泰物业服务有限公司银川分公司。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：李某。委托诉讼代理人：马某。被告：戴某，住宁夏银川市。原告宁夏银泰物业服务有限公司银川分公司（以下简称银泰物业银川分公司）与被告戴某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用小额程序公开开庭进行了审理。经审理后发现，双方当事人争议较大，本案有不宜适用小额诉讼程序的情形，于2020年8月25日裁定转为简易程序，原告银泰物业银川分公司的委托诉讼代理人李某，被告戴某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银泰物业银川分公司向本院提出诉讼请求：1.判令戴某向银泰物业银川分公司支付西夏区镇北堡快乐小镇38#楼1-10营业房物业管理费共计17529.1元（以3.5元/平米/月×139.12平米×36个月计算）；2判令戴某按照中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期付款违约金计1609.76元（以年率6%计，现暂计算至2020年7月16日，应计算至实际支付之日止），以上二项共计19138.86元；3.本案诉讼费由戴某承担。事实和理由：2014年9月12日，宁夏瑞信房地产开发有限公司（以下简称瑞信公司）与银宁夏银泰物业服务有限公司（以下简称银泰物业）签订了《前期物业服务合同》后，全面委托银泰物业银川分公司对瑞信公司开发建设的的位××区”项目提供前期物业管理服务，按照合同约定，营业房管理费为每月每平米3.5元。戴某系镇北堡镇快乐小镇38号楼1-10室营业房（以下简称涉案房屋）的业主，涉案房屋建筑面积为139.12平方米。根据《前期物业服务合同》及相关法律法规规定，业主应自2017年6月8日起交纳物业费。现戴某拖欠银泰物业银川分公司自2017年6月8日起至2020年6月7日止物业费共计19138.86元未缴纳，银泰物业银川分公司多次向戴某催要欠缴物业费，但戴某推诿拒付。同时根据《前期物业服务合同》的约定，业主未能按时足额缴纳物业费，按每项欠费金额5‰的标准支付违约金，因该违约金约定过低，不足以弥补戴某拖欠银泰物业银川分公司物业费的损失，故银泰物业银川分公司依据《合同法》规定依照中国人民银行同期同类贷款利率年利率6%计算，向戴某主张逾期付款违约金1609.76元。故银泰物业银川分公司为维护其合法权益，诉至法院要求戴某支付物业费和违约金共计19138.86元。被告戴某辩称：一、其房屋属于政府拆迁安置房屋，其未与银泰物业银川分公司签订过物业服务合同，也不认可瑞信公司与银泰物业签订的《前期物业服务合同》，更不认可该合同约定的营业房物业管理费每月每平米3.5元的收费标准。一直以来其都以为是政府在提供物业服务，不知道有物业公司的存在；二、我们不知道银泰物业银川分公司提供了物业服务，门前的卫生都是我们自己在清理，门口的灯也是损坏的一直都没有人维修。综上，银泰物业银川分公司不是本案适格的诉讼主体，《前期物业合同》与其没有关联性，故其未向原告缴纳物业费。本院经审理查明,银泰物业银川分公司系依法成立的物业管理公司，系宁夏银泰物业服务有限公司的分公司。2014年、2016年7月13日、2018年8月1日案外人宁夏瑞信房地产开发有限公司（以下简称瑞信公司）分别与宁夏银泰物业服务有限公司（以下简称银泰物业）签订三份《前期物业服务合同》，上述合同分别约定由银泰物业为位于宁夏银川市××区”区域的业主、物业使用人提供物业服务，物业类型为“商业”。上述《前期物业服务合同》期限分别约定为2014年9月12日起至2016年9月12日止；2016年9月13日起至2018年9月12日止；2018年9月13日起至2020年9月12日止。银泰物业为“快乐小镇”区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：（一）房屋建筑共有部分的小修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外），包括：共用的屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院；（二）公共设施设备及其附属建筑物、结构物的小修、养护、运行和管理，包括：配电室、道路、公用的下水管道（不含商户独立使用的室内外小水管道）、雨落管、污水井、化粪池、停车场、公用照明；（三）附属配套设施建筑和设施的小修、养护和管理，包括：设施设备房、物业办公用房、公厕；（四）公用绿地、花卉、园林小品等的养护和管理；（五）共用部分环境卫生（不含一层住宅的庭院及商业室外出店经营部分的日常卫生清洁）、生活垃圾和装修期间垃圾的收集、清运（不含经营后厨垃圾及泔水清运、医疗类垃圾、拆除墙体的建筑垃圾）；（六）物业区域内交通秩序的管理；（七）公共秩序维护、包括：巡视、执勤、协助公安机关处理突发事件（不含商户或物业使用人的人身、财产保险和财产保管责任）以及消防服务、对公共区域消防设施的维护、管理，依法依规提供返给装饰装修管理服务及管理物业相关的工程图纸、住用户档案、竣工验收资料等相关服务。物业费收费实行包干制，按业主拥有物业的建筑面积收费，标准为商业3.5元/月/平方米，物业服务费用按季交纳，商户或物业使用人应在每季度第一个月5日前履行交费义务。同时《前期物业服务合同》约定,商户或物业使用人未能按时足额缴纳物业费等费用的，应按每项欠费5‰的标准向银泰物业支付违约金。戴某系宁夏银川市西夏区镇北堡镇政府回购安置“快乐小镇”38号楼1-10室商铺房屋业主，商铺房屋面积为139.12平方米。《前期物业服务合同》签订后，银泰物业银川分公司开始按照合同约定为戴某所有的快乐小镇涉案房屋提供了物业服务，现戴某至今未向银泰物业银川分公司交纳2017年6月8日至2020年6月7日期间物业费17529.1元（161.22平方米×36个月×3.5元/月/平方米）。故银泰物业银川分公司诉至法院，要求戴某缴纳拖欠的物业费。另查明，银泰物业银川分公司提供物业服务期间，存在物业服务不到位的情形。银泰物业银川分公司自认考虑到安置人员的实际困难将收费标准调整为2元每平方米。上述事实，有银泰物业银川分公司、戴某当庭陈述，银泰物业银川分公司提交的镇北堡镇政府回购安置快乐小镇商铺房源明细表及收条各1份、《前期物业服务合同》3份、银川市（前期）物业服务合同备案登记表1张，本院依职权现场勘验拍摄照片32张等证据材料附卷佐证，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。本院认为，业主委员会成立之前，涉案房屋开发商与物业公司签订的《前期物业服务合同》之效力及于全体业主，业主应当全面履行。银泰物业银川分公司依据合同为涉案房屋提供物业服务，有权获得物业管理费。戴某系银泰物业银川分公司物业服务区域内的业主，享受了银泰物业银川分公司提供的物业服务后，应按照国家有关规定交纳物业费。故银泰物业银川分公司诉请要求戴某支付2017年6月8日至2020年6月7日期间物业费，于法有据，银泰物业银川分公司自愿将物业收费标准由“商业3.5元/月/平方米”调整为”安置房2元/月/平方米”，本院予以确认。同时庭审查明，银泰物业银川分公司提供物业服务期间，在涉案房屋安保方面存在物业服务不到位的情形，影响到其提供的物业服务质量，故银泰物业银川分公司提供物业服务构成一定程度的违约，综合本案实际情况，本院酌情认定戴某按物业收费标准调整后应交纳物业费的90%交纳即9014.98元（139.12平方米×2元/每平方米/每月×36个月×90%），银泰物业银川分公司同时要求戴某支付滞纳金的主张，因其提供的物业服务存在瑕疵，本院不予支持。戴某辩称其房屋系拆迁安置房，瑞信公司与物业公司签订的《前期物业服务合同》与其无关联性,且举证不足以证实银泰物业银川分公司没有对其提供过物业服务或银泰物业银川分公司为其提供物业服务过程中存在重大过错，故对其辩解意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告戴某于本判决生效日起十日内支付原告宁夏银泰物业服务有限公司银川分公司自2017年6月8日至2020年6月7日期间物业服务费9014.98元；二、驳回原告宁夏银泰物业服务有限公司银川分公司的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费278元，减半实收139元，由原告宁夏银泰物业服务有限公司银川分公司负担74元，由被告戴某负担65元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 唐玉龙 二〇二〇年十月二十一日（法官助理 赵 敏书记员 王霜娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或是履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。