福建省南靖县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0627民初1204号 原告：张素琴，女，1970年11月12日出生，汉族，住福建省南靖县。 委托诉讼代理人：王全辉，福建鹭靖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑枝南，福建鹭靖律师事务所律师。 被告：简森建，男，1967年5月20日出生，汉族，住福建省南靖县。 第三人：郭小云，女，1988年2月29日出生，汉族，住厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：陈中伟，福建鹭明径律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈惠娟，福建鹭明径律师事务所律师。 第三人：戴培，男，1986年11月24日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告张素琴与被告简森建、第三人郭小云、戴培债权人撤销权纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张素琴的委托诉讼代理人王全辉、被告简森建、第三人郭小云的委托诉讼代理人陈中伟、第三人戴培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张素琴向本院提出诉讼请求：1.判令撤销简森建将厦门市湖里区房产转让给第三人郭小云的民事行为;2.判令简森建与第三人郭小云依法申请办理将厦门市湖里区房产权属登记恢复原状;3.判令第三人郭小云将厦门市湖里区房产返还给简森建;4.判令简森建、郭小云、戴培赔偿原告行使债权人撤销权所支出的律师费15000元。庭审中，张素琴对第四项诉讼请求进行变更：判令简森建、郭小云、戴培赔偿原告行使债权人撤销权所支出的律师费15000元、保全费5000元、保险费用7500元。事实与理由：简森建的亲戚陈丽云因资金周转需要分多次向原告借款，2017年1月26日，经结算，陈丽云尚欠原告借款本金115万元，当日简森建及陈丽敏、陈丽云、陈丽香以共同借款人名义出具一份借条给张素琴收执，并约定尚欠借款115万元按月利率1.5%计算利息，之后陈丽云仅归还本金15万元（尚欠本金100万元）及支付利息31.05万元（尚欠2019年5月26日前的利息12.7725万元）。自2019年5月27日起，简森建及陈丽云等债务人未再偿还原告借款本金及之后的利息。2019年5月27日，平和县人民法院经移送管辖受理张素琴诉简森建、陈丽云等民间借贷纠纷一案，并于2019年12月5日作出（2019）闽0628民初1932号民事判决书，判决：“陈丽云、简森建、陈丽敏、陈丽香应在本判决生效后向张素琴归还尚欠的借款621390元并支付自2017年1月26日起至2019年11月18日期间尚欠的利息46908.9元，以及以实际尚欠借款本金为基数，自2019年11月19日起至还清款项之日止按月利率1.5%计算的利息。”，张素琴不服该判决提起上诉，漳州市中级人民法院改判：尚欠款项本金应按100万计算，截止2017年1月26日至2019年11月18日的利息应为239575元等等。2017年3月22日，简森建与第三人郭小云签订一份《存量房买卖合同》，简森建将自己持有合法产权的厦门市湖里区房产（建筑面积110.85平方米），作价105万元转让给郭小云所有。张素琴对简森建享有借款本息100万元以上的合法债权，简森建为逃避债务，以明显远远低于市场行情的不合理价格（9472.2元／平方米）转让其名下房产；第三人明知以9472.2元／平方米的价格购买受让该房产，价格不足市场行情的20%却仍购买受让，属于双方恶意串通转让房产情形。本案讼争房产存在《房产预约买卖协议》和《存量房买卖合同》两份转让合同，应当以《存量房买卖合同》为准，理由：1.《房产预约买卖协议》签订于2016年12月20日，《存量房买卖合同》签订于2017年3月22日，根据后合同优于先合同原则，两份合同冲突时以签订在后的合同为准；2.《存量房买卖合同》是买卖双方正式签订的格式合同，且正式递交作为申请不动产变更登记的存档备案合同，对外也始终以备案合同为准，不动产登记中心也是根据该《存量房买卖合同》进行权属变更登记；3.从履行情况来看，双方并不是全部按《房产预约买卖协议》在履行，郭小云不是戴培指定的过户人，目前也没有证据证实郭小云系被指定过户人。戴培以个人名义与简森建签订《房产预约买卖协议》,戴培与郭小云于2017年3月7日签订的离婚协议书中并没有将该房产作为共同共有房进行分割，说明不是夫妻共同购买该房产；2017年4月24日办理不动产权证时，戴培与郭小云已离婚，离婚时没有将房产作为共同共有财产分割，离婚后男方再指定将房产登记在女方名下不符常理。签订《存量房买卖合同》后，则由郭小云办理按揭贷款，并以郭小云名义支付购房款。显然自签订《存量房买卖合同》之后，《房产预约买卖协议》就已不再履行，双方实质上履行的合同是《存量房买卖合同》。也就是说，讼争房的买卖合同双方当事人是郭小云和简森建，不是戴培和简森建。至于戴培之前支付给被告的款项，因实际购买人最终变更为郭小云，戴培与被告的买卖合同并未最终履行完毕，应退购房款属于戴培对简森建的债权，属于另一个法律关系，可另案处理。此外，戴培通过银行转帐支付给陈丽云、刘福全的款项，除2016年12月30日和2017年1月23日两笔各50万元定金外，其他款项并无授权或指定将款项汇入陈丽云，以陈丽云为收款人的款项不能作为戴培支付购房款性质认定。《存量房买卖合同》约定转让价款仅105万元，明显低于市场行情的70%，债权人有权依法请求撤销。依日常生活经验法则及当时市场行情足以判断，讼争房交易时价格达500万元以上，而转让价款仅105万元明显畸低。目前没有证据显示买卖双方是为避税才故意将转让价格写低，故不能草率断定《存量房买卖合同》是“以合法形式掩盖非法目的”。即使是为了避税，但最多只是价格条款无效，不代表整个合同无效。如果合同按有效处理，原告当然有权要求撤销该买卖行为；如果合同因此无效，被告和第三人根据无效合同完成讼争房屋权属变更登记的民事法律行为，依法也应予以撤销，并负有义务恢复至变更登记前状态。原告的诉讼请求有充分事实和法律依据，建议法院依法支持。原告为行使债权人撤销权，已支付财产保全费5000元、财产保全保险费7500元、律师代理费15000元以及诉讼费14250元，合计41750元整。如果法院经审理查明并最终认定讼争房转让价格未低于市场行情70%，并不支持原告的诉讼请求，则被告与第三人故意签订阴阳合同，导致原告依法行使撤销权造成上述损失41750元整（诉讼费据实计算），根据合同法第七十六条被告与第三人亦应赔偿原告上述损失。 简森建辩称，买卖讼争房屋时双方已经签过协议了，是按买卖当时签的合同履行。对原告的诉求，答辩人都不同意。房子实际成交价就是570万，后来签订《存量房买卖合同》的价格是中介建议的，卖房款有的款项是转账答辩人小姨子陈丽云账上，是因为答辩人和陈丽云经常有资金往来。 第三人郭小云述称，原告诉求无任何事实和法律依据，应予以驳回。1.不同意撤销房产登记。第三人郭小云与简森建不存在恶意串通，更不存在以低于市场价交易房产。第三人与简森建认识及购买房产都是通过中介，整个交易过程也是中介全程参与，第三人依约定支付相应的款项570万，具体明确，第三人均依照合同约定全面履行购房合同，不存在与简森建恶意串通情形，购房款价格符合当时市场价格行情，不存在远低于市场价格的情形。2.讼争房产系第三人与戴培的夫妻共有房产，是依购房合同约定登记在第三人郭小云名下。2016年12月20日，戴培与简森建签订《房屋预约买卖协议》，就讼争房屋达成总价为570万的购买协议，并约定了相关的付款方式及付款期限、购买方有权指定第三人过户。3.两份合同均合法有效，备案合同价格较低是因为二手房交易习惯所致。交易时，经过相关部门审核许可，具体操作都是根据中介机构的指导进行，不存在刻意隐瞒价格进行过户的行为。4.张素琴的债权形成于2017年1月26日，简森建自愿加入该笔债务，以共同借款人身份签下借条，而被视为对案外人陈丽云借款承担共同偿还责任。本案讼争房屋买卖合同签订时间是2016年12月20日，在简森建愿意承担共同偿还责任前，第三人配偶戴培已支付了100万元（支付时间：2016年12月20日50万，2017年1月23日50万），涉诉房屋登记在第三人郭小云名下的时间为2017年3月27日。第三人在购买讼争房屋时根本无法预测到被告会于2017年1月26日加入该笔债务。张素琴认为郭小云明知低价而购买涉诉房屋，系与简森建恶意串通损害其利益是根本不存在的，请求撤销房产交易合同，并将已经登记在郭小云名下的房产返还原告无任何事实和法律依据，故依法应当驳回原告的诉讼请求。5.请求郭小云承担原告行使债权人撤销权所支出的律师费15000元、保全费5000元、保险费用7500元、无任何法律依据，与我方无关。6.原告申请法院查封涉诉房产，没有任何事实和法律根据。请求法院及时纠正错误裁决，及时解除对房屋的查封。第三人保留追究原告诉讼保全错误的赔偿责任的权利。 第三人戴培述称与第三人郭小云意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院依法组织双方交换证据与质证： 张素琴围绕其诉讼请求，提交了（2019）闽0628民初1932号平和县人民法院民事判决书、（2020）闽06民终631号漳州市中级人民法院民事判决书、法律文书生效证明书、《存量房买卖合同》、厦门市不动产登记信息查询结果、南靖县人民法院裁定书、保险单及保险费发票、委托代理合同书、律师代理费发票，简森建对上述证据真实性没有异议，提出《存量房买卖合同》是过户的时候补签的，在此之前针对讼争房屋已签过买卖合同了；第三人郭小云、戴培对（2019）闽0628民初1932号、（2020）闽06民终631号民事判决书及法律文书生效证明书、《存量房买卖合同》、发票、厦门市不动产登记信息查询结果的真实性、合法性无异议，提出原被告之间的债务关系与第三人无关，《存量房买卖合同》是简森建与第三人因房产登记需要签订的备案合同，合法有效，交易价格低是经备案机关允许，符合市场交易习惯，与本案诉求没有关联性，郭小云、戴培对委托代理合同书真实性、合法性无法确定。 简森建向本庭提交了《房产预约买卖协议》，张素琴对关联性、真实性、合法性均有异议，提出即使有签订该协议，那也只是预约协议，因未签订正式《存量房买卖合同》，不产生实际房产交易后果，存档于不动产登记中心的《存量房买卖合同》，显示买受人就是郭小云；第三人郭小云、戴培对上述证据没有异议。 郭小云向本庭提交了《房产预约买卖协议》、《收款委托书》、《收款收据》、中国光大银行对私活期账户对账单、中国银行流水明细清单、兴业银行账户明细对账单、《个人购房借款合同》、《零售借款最高额抵押合同》《中华人民共和国不动产权证书》、居民户口簿、声明、《中国银行交易流水明细清单》，张素琴质证意见认为：《房产预约买卖协议》关联性、真实性、合法性均有异议；收款委托书、收款收据与本案不具有关联性；中国银行流水与收款委托书指定的2017年1月25日前支付定金50万元至简森建帐户亦不一致；农业银行交易明细清单无法证实是代付购房价款。中国银行流水的账户不是收款委托书指定收款帐户，从流水中无法体现支付中介费用；兴业银行明细对帐单看不出其支付350万元给简森建、也看不出简森建被过桥公司划转240万元的事实；《个人购房借款合同》、《零售借款最高额抵押合同》《中华人民共和国不动产权证书》由法院依法审查；居民户口簿、声明、《中国银行交易流水明细清单》真实性由法庭审查，付款情况不一致，存在前后矛盾。对没有加盖红色印章的银行流水单真实性有异议，其他有红色印章的真实性无异议。简森建、戴培对郭小云提交的证据无异议。 经郭小云的申请，本院依法通知证人谷某、刘某出庭作证。证人谷某的证言：本人系厦门合富房地产行销策划有限公司员工，讼争房屋的买卖从推荐房子到最后成交，公司的客户都是戴培。2016年10月份左右本人和戴培认识，是一个老客户介绍的，戴培当时要买房子，我们工作人员推荐给他房源，最后看中这个讼争房屋，最终确定价格是570万，后面戴培支付定金和首付后，解押手续是本人同去工行办理的，过户手续也是本人跟进的。调整过户价格105万是根据二手房交易的普遍现象，行业有一个最低指导价，就是根据这个去过户和纳税的，但是去贷款的时候是按照评估价来的。因合同有签订付款日期，在贷款日期快到期的时候银行贷款还没有发放，后本人推荐了戴培用过桥的方式去办理解押手续，后面才放贷款。房产预约买卖协议在南靖签的。公司收取中介费用6万多，2万元这笔公司出具收款收据，4万多是让买方转入公司股东姚海潮账户。证人刘某的证言：本人系厦门合富房地产行销策划有限公司员工，和戴培都是2016年11月29日通过戴培的朋友刘江涛介绍认识的，刘江涛刚刚在本人所在的公司居间下成交过房子，2016年12月10日有带戴培看过简森建的房子，戴培有意向购买之后我们才进行沟通的，成交价是570万，之后办理相关手续（解押、贷款、过户），直到2017年4月4日，最后一笔中介费是43900元付完，房产预约买卖协议在南靖签的。张素琴认为证人陈述无法改变买受人是郭小云的事实，简森建、戴培对证人的陈述没有异议。 根据原、被告、第三人的陈述及经审查确认的证据，本院对本案的事实认定如下： 张素琴诉陈丽云、简森建、陈丽敏、陈丽香民间借贷纠纷一案，南靖县人民法院于2018年5月27日立案后移送至平和县人民法院。经审理查明：简森建的亲戚陈丽云因资金周转需要分多次向张素琴借款，2017年1月26日，经结算陈丽云尚欠原告借款本金115万元，当日简森建及陈丽敏、陈丽云、陈丽香以共同借款人名义出具一份借条给张素琴收执等等。平和县人民法院于2019年12月5日作出（2019）闽0628民初1932号民事判决书：一、陈丽云、简森建、陈丽敏、陈丽香应在本判决生效后向张素琴归还尚欠的借款621390元并支付自2017年1月26日起至2019年11月18日期间尚欠的利息46908.9元，以及以实际尚欠借款本金为基数，自2019年11月19日起至还清款项之日止按月利率1.5%计算的利息；二、驳回张素琴的其他诉讼请求。张素琴不服该判决向漳州中级人民法院提起上诉，漳州中级人民法院于2020年4月23日作出（2020）闽06民终631号民事判决书：一、撤销福建省平和县（2019）闽0628民初1932号民事判决；二、陈丽云、简森建、陈丽敏、陈丽香应在本判决生效后向张素琴归还尚欠的借款100万元及利息239175元，并自2019年11月19日起至还清款项之日止，以尚欠借款本金100万元为基数，按月利率1.5%计付利息；三、驳回张素琴的其他诉讼请求；四、驳回陈丽云的上诉请求。该（2020）闽06民终631号民事判决已于2020年4月29日生效。 2016年12月20日，简森建与戴培在厦门合富房地产行销策划有限公司居间下签订《房产预约买卖协议》，约定：简森建将厦门市湖里区房屋出售给戴培，成交价570万元，房屋建筑面积110.85平方米，签订合同当日向简森建支付购房定金50万元；交易税费由戴培负担；购房款分四次支付，2016年12月20日支付50万元、2017年1月25日前支付50万元、2017年3月15日向甲方支付180万元（以转账实际到账为准，用于银行贷款解押）、剩余房款290万元银行贷款支付，向银行贷款349万元，多贷部分在甲方收到后返还乙方；双方于2017年3月30日前办理交易登记手续；戴培有权指定第三人过户等等。协议签订后，戴培按约定先于2016年12月20日将购房定金50万元转账至简森建出具的收款委托书中指定的陈丽云、刘福全账户，其中25万元分5次各转5万元至陈丽云尾号5675账户，另25万元分3次（9万元、1万元、15万元）至刘福全账户。2017年1月23日，戴培又依约向陈丽云尾号5675账户支付购房款50万元。戴培又分别于2017年3月9日、2017年3月14日向简森建尾号2267工商银行按揭账户转账1万元、84万元。案外人郭丽尽（系郭小云的母亲）于2017年3月9日、3月14日共向简森建尾号2267工商银行按揭账户转账81万元。戴培又于2017年4月19日向陈丽云尾号5675账户转账25万元。2017年4月20日，戴培通过深圳前海大道金融服务有限公司（过桥公司）先行向简森建支付购房款240万。2017年4月30日，戴培再向陈丽云尾号5675转账支付购房款15万元。2017年5月4日，兴业银行厦门禾祥西支行向郭小云发放讼争房屋的抵押贷款350万元至卖方简森建指定的账户，简森建收上述款项后，按约定向郭小云账户返还1099980.1元，并向深圳前海大道金融服务有限公司支付其垫付的购房款240万元。2017年5月5日，郭小云最后再向陈丽云尾号5676账户转账支付购房款24万元。通过戴培、郭小云、案外人郭丽尽三人（含银行贷款）共向简森建支付购房款570万元。 另查明，讼争房屋已于2017年3月27日办理过户登记在戴培指定的郭小云名下。2017年4月6日，郭小云、郭垂滨、郭丽尽与兴业银行股份有限公司厦门分行签订了《个人购房借款合同》，同日，郭小云与兴业银行股份有限公司厦门分行签订了《零售借款最高额抵押合同》，上述合同约定：郭小云、郭垂滨、郭丽尽作为债务人向兴业银行股份有限公司厦门分行借款3500000元，郭小云以其所有的址于厦门市湖里区房屋作为抵押，同时将所发放的贷款划入账户名称为简森建账号12×××39中等等。 又查明，戴培分两次共向厦门合富房地产行销策划有限公司支付中介费63900元。戴培于2017年4月19日向深圳前海大道金融服务有限公司转账支付过桥费用40800元。 诉讼过程中，张素琴于2020年5月12日向本院提出申请，请求查封郭小云位于厦门市湖里区房屋。本院于当日作出（2020）闽0627民初1204号裁定予以查封。张素琴行使本案撤销权花费律师费15000元、保全费5000元、保险费用7488元。 本院认为，本案系债权人撤销权纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，债权人的撤销权的行使必须符合债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产或者以明显不合理的低价转让财产，且受让人知道该情形的，并对债权人造成损害的。本案的争议焦点是：张素琴行使撤销权能不能成立？本院认为，张素琴提出简森建在尚欠其借款未支付的情况下，以明显不合理低价105万元，将址于厦门市湖里区房屋转让给郭小云，以达到转移财产，严重损害其合法权益，其有权行使撤销权的主张不能成立，理由如下：首先，根据2016年12月20日简森建与戴培及房产中介厦门合富房地产行销策划有限公司签订《房产预约买卖协议》约定简森建将本案讼争房产以570万元的价格出售给戴培，过户至由戴培指定的第三人名下等等，协议签订后戴培、郭小云等人向简森建支付购房款570万元，且讼争房屋已登记至郭小云名下，故对上述协议的真实性，本院予以确认。其次，虽然简森建与郭小云于2017年3月22日签订的《存量房买卖合同》所记载的本案讼争房屋的交易价格是105万元，该合同与上述买卖协议记载的房屋交易价格570万元，存在房屋交易价格不同的情形，张素琴主张《房产预约买卖协议》是先合同，《存量房买卖合同》是后合同，根据后合同应优于先合同原则，两合同冲突时以后合同为准，但从本案已查明的实际支付购房款570万元的情况看，《存量房买卖合同》约定的105万元并非讼争房屋的实际交易价格，该房屋实际成交价是570万元有事实依据，本案并不存在低价转让讼争房产的情形，故张素琴主张讼争房屋的交易价格是105万元依据不足。第三，2017年1月26日，简森建才以共同借款人的身份加入陈丽云与张素琴结算的债务中，而戴培与简森建签订《房产预约买卖协议》的时间是2016年12月20日，在2016年12月20日至2017年1月25日期间，即在简森建作为张素琴的债务人之前，戴培已与简森建签订买卖协议，并已向简森建支付购房款100万元。综上三点，并不存在受让人低价购买讼争房屋故意损害张素琴的债权的情形。张素琴未能举证证明本案讼争房屋的交易价格570万元明显低于市场正常交易价格，属于不合理低价，且戴培、郭小云对债权系明知，戴培、郭小云购买本案讼争房屋存在主观恶意的情况下，张素琴请求撤销简森建将厦门市湖里区房产转让给第三人郭小云的民事行为、并将厦门市湖里区房产权属登记恢复原状、郭小云应将厦门市湖里区房产返还给简森建、撤销权所支出的律师费15000元、保全费5000元、担保费用7500元由简森建、郭小云、戴培负担，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回张素琴的诉讼请求。 案件受理费14250元，减半收取计7125元，由张素琴的负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  陈伟煌 二〇二〇年八月十一日 书记员  陈美萱