江苏省丹阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1181民初2908号 原告：蒋林梅，女，1961年2月2日生，汉族，住丹阳市。 委托诉讼代理人：汪晓俊，丹阳市运河法律服务所法律工作者。 被告：江苏吾家超市有限公司，统一社会信用代码91321181MA1XDYQC6L,住所地丹阳市开发区东方盛世北门口门市房6-1/6-2号。 法定代表人：李彤桐，该公司总经理。 原告蒋林梅与被告江苏吾家超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋林梅的诉讼代理人汪晓俊，被告江苏吾家超市有限公司的法定代表人李彤桐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋林梅向本院提出诉讼请求：1、终止双方的租赁合同；2、由被告支付原告出租房屋改造费用22900元；3、由被告支付原告违约金5400元（应承担10400元，扣减保证金5000元）；4、确定依附房屋的装修归原告所有；5、诉讼费由被告承担。审理中原告增加诉讼请求：1、由被告支付原告拖欠的电费9776元、水费300元；2、由被告赔偿原告装修损失3000元、房屋空置期损失26000元。事实与理由：2019年4月4日，原被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将丹凤北路307-1号门市出租给被告，租期5年，自2019年5月13日至2024年5月12日，年租金52000元，被告支付了保证金5000元。原告根据被告长期使用的要求和布局花费22900元对出租房屋进行了改造。2020年4月1日，被告应支付2020年度租金。被告逾期未能支付，原告催要后，被告表示2012年5月13日后不再租赁房屋，即单方终止了双方的租赁合同。被告的违约行为造成原告包括预期收益在内的巨大损失，为维护原告合法权益，现依法提起诉讼。 被告江苏吾家超市有限公司辩称，我方同意终止双方的租赁合同，并同意按合同约定承担违约金。原告为该房屋能达到与我方签约的要求提出对房屋整改，且改造对她今后的出租有帮助，故约定费用是其自行承担。电费、水费由我方结清，没有异议。装修属于我方，对原告的赔偿请求，我方不予认可，也不同意承担房屋空置期的损失。在我方清理过程中，原告扣押了我方一台空调外机（风幕柜）。 本院经审理认定事实如下：2019年4月4日，蒋林梅、周珉子（甲方）与江苏吾家超市有限公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定乙方租赁甲方位于丹凤北路307-1号门市房，租赁期限5年，自2019年5月13日至2024年5月12日。第一年免租房期一个月，保证金5000元；房屋年租金52000元，2019年4月3日支付租金52000元及保证金5000元，先交后使用，以后每年4月1日前一次交清年租金52000元。同时双方约定，甲方在合同签订之日起15日内负责房梁加固，拆除部分墙面，确保门市房通透，费用由甲方承担；乙方因使用需要，在不影响房屋结构前提下，可以对房屋做出装修装饰，租赁期满后依附于房屋装修归甲方所有；如果乙方出现拖欠租金、自行终止合同等违约行为时，甲方有权终止合同，由乙方按年租金20%支付违约金；租赁期间的水、电费由乙方承担此。 合同签订后，原告按照约定对房屋进行了改造，支付了改造费用22900元。被告亦支付了第一年的租金52000元、保证金5000元。被告收房后对房屋进行了装饰装修，并进驻经营。2020年4月，原告向被告催要第二年租金，被告告知一年到期后不再继续承租，并同意承担合理的违约金。2020年4月21日，原告函告被告，要求被告：1、2020年5月12日前搬离；2、支付房屋改造费22900元；3、另支付违约金5400元；4、赔偿空置期的预期收入；5、房屋装修归出租人。同时表示被告可支付租金52000元后双方继续履行合同。因双方未能达成一致，原告于2020年5月6日诉讼来院。2020年5月11日，被告清空物品，搬出租赁的房屋,水电费未予结算支付。搬离过程中，原告扣押了被告一台风幕机外机。 另查明，原丹凤北路307-1号两间门市房由蒋林梅、周珉子各有一间，2019年11月，周珉子将其所有的一间转让给了蒋林梅。 以上事实，由房屋租赁合同、房屋产权证等书证及当事人陈述所证实。 本院认为，原被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，故合法有效，双方应按约定履行各自的义务。合同约定租赁期5年，被告在第一年租赁期届满前未按约定支付租金，并提出终止合同，构成违约，应按合同约定承担违约金，被告承担违约金并以保证金抵充部分亦无异议，本院予以确认。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满或合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除。双方协议约定租赁期满后依附于房屋的装修归原告，并未就合同解除时未形成附合的装饰装修归属进行约定，现原告主张包括吊顶、幕墙玻璃、电动玻璃门、门头在内的装饰装修均归其所有，缺乏法律依据，本院不予支持。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。原告为适应出租对房屋改造，属于改善性质，原告是受益方，且约定该费用由原告承担，现原告主张该改造费用属于损失，缺乏法律依据，本院不予支持。原告要求被告结清水电费，合法有据，但具体金额应根据供电部门和水务部分核算为准。原告主张装修损失3000元，证据不足，本院不予支持。因承租人违约导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿房屋空置期间的租金损失，现原告主张房屋空置期损失26000元，本院根据被告已承担违约金的情况，酌情支持15000元。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告蒋林梅与被告江苏吾家超市有限公司的房屋租赁合同； 二、被告江苏吾家超市有限公司于本判决生效后十五日内支付原告蒋林梅违约金5400元（10400元-5000元）； 三、被告江苏吾家超市有限公司与本判决生效后十五日内结清租赁期间的水电费（按供电部门和水务部分核算数额确定）； 四、被告江苏吾家超市有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告蒋林梅空置期损失15000元； 五、驳回原告蒋林梅的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费746元（减半收取），保全费320元，合计1066元，由原告负担466元，由被告负担600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判长  张勇 二〇二〇年六月十五日 书记员  王琳 附本判决法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六条【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。