北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3697号上诉人：张某1，男，1963年10月26日出生。上诉人：张某2，男，1967年6月26日出生。上诉人（张某1、张某2之委托诉讼代理人）：张某3，男，1971年8月7日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：侯某，女，1968年10月1日出生。委托诉讼代理人：赵捷，北京市京师律师事务所律师。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：谢勇，执行董事。委托诉讼代理人：王明亮，河北英利律师事务所律师。上诉人张某1、张某2、张某3因与被上诉人侯某、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院(2019)京0107民初19100号民事判决，向本院提起上诉。本案上诉期间，林某于2020年2月7日死亡。本院依法组成合议庭进行了审理，依法追加林某之子张某1、张某2、张某3参加诉讼。本案现已审理终结。张某1、张某2、张某3上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、五项，改判支持我方一审反诉请求；2.侯某承担本案一二审全部诉讼费用。事实和理由：一审适用法律不当。一审认定侯某构成违约，应当判令侯某按照双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》支付违约金，不应当作出调整。侯某辩称，不同意一审判决，不同意张某1、张某2、张某3的上诉请求。我爱我家公司述称，张某1、张某2、张某3的上诉请求与我公司无关。侯某向一审法院起诉请求：1.确认侯某、林某签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2019.7.10解除；2.林某双倍返还侯某购房定金20万元；3.本案的诉讼费由林某承担。林某向一审法院反诉请求：1.确认林某、侯某签订的《存量房屋买卖合同》于2019年7月10日解除；2.侯某向林某支付违约金70万；3.侯某承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年5月31日，林某（出卖人、甲方）与侯某（买受人、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。该合同约定，出卖人所售房屋为北京市石景山区103房屋（以下简称：103号房屋）。该房屋建筑面积为55.41平方米。该房为央产房，甲方需提供《中央在京单位已购公房上市出售登记表》。房屋主体价款为85万元，房屋家具、家电装饰装修和相关设施的折价款270万元。以上房屋成交价款为355万元。乙方向甲方支付定金35万元，第一笔定金10万元于本合同签订当日支付。第二笔定金25万元于办理完央产上市后客户核验通过后5日（约定条件）当日支付，通过资金自行划转方式划转。网签后过户前5日，乙方向甲方支付320万元，资金交付方式资金存管。甲方对该房屋享有合法权利，并保证本人、共有权人均知晓并同意出售该房屋。因上述任何一种原因导致合同无效或不能履行，甲方应自确认合同无效或解除之日起5个工作日内退还乙方累计已付全部房款，且违约方承担房屋成交总价款20%的违约责任及全部赔偿责任。甲方应当在办理完产权转移手续后730日内将该将房屋交付给乙方。本次交易因交纳的所有税费由乙方承担。甲方确认该房屋购房时间满五年，是甲方家庭唯一住房。甲方应当在办理完产权转移手续后730日内将房屋交付给乙方……第九条违约责任：乙方未按照第四条或补充协议约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）1、逾期在10日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际付款之日向甲方支付，合同继续履行。2、逾期超过10日，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，使用本合同第十二条第一款约定：甲方不解除合同的，乙方自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行……第十条因甲方的原因致使乙方未能在本合同签订之日起120日内取得不动产权证书的，双方同意按照下列方式处理：1、乙方有权解除合同。乙方选择解除合同的，适用本合同第十二条第二款约定……第十二条合同解除条款（一）如甲方依照本合同的约定单方解除合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按房屋成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还乙方抵扣违约金后剩余的房款；如已付房款不足以抵扣，乙方应于合同解除之日支付不足部分。《补充协议》载明：2019年12月31日共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。甲方最迟在2019年8月31日前办理完毕央产上市出售许可。同日，林某（出卖人、甲方）、侯某（买受人、乙方）、我爱我家公司（丙方、居间方）签订《居间服务合同》。该合同约定乙方向丙方支付居间服务费76680元。以上合同均由张某3作为林某的监护人在合同上签字。合同签订后，侯某向林某支付定金10万元。2019年6月13日，侯某提出需要贷款购房。张某3未表示反对，并提出如果贷款买房，需要找李某签字。因李某不在北京，这需要时间。2019年6月18日，林某取得《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》。该通知单载明：石景山区不动产登记事务中心，经审核，同意林某办理103号房屋的产权变更登记。林某要求侯某支付定金。侯某提出林某未提供李某的声明，不能继续付款，并要求解除合同。我爱我家公司为双方调解，由林某继续提供李某的《同意出售声明书》。2019年6月23日、7月3日，张某3向侯某发出《告知函》，要求侯某最晚于2019年7月5日前支付定金25万元。2019年7月1日，侯某给张某3、我爱我家公司发出《告知函》。该函载明：6月12日，我方向今日家园门店提出需要该房屋可以委托交易的公证书及产权相关资料未见答复。6月13日到该门店要求取补充协议及以上资料，发现无监护人可以代业主卖房的公证文件，且该房屋属夫妻共有房产，没有另一方允许售房的签字。我方提出因变更付款方式，这些都属必要文件。经与律师咨询，无论任何房产必须产权明晰跟付款方式无关，要求产权明晰也在合同列明。6月18日该门店不提产权问题如何解决，而是要求我方续交第二笔定金。显然该房屋属问题房。我方为解决问题当天立即向贵公司总部致电要求终止合同……鉴于情况已升级，我们诉求尽快终止合同，退回中介费和定金。2019年7月9日，侯某再次给张某3、我爱我家公司发出《告知函》，要求尽快妥善处理并在7月12日之前提供产权合规文件，否则此合同因立即予以解除并按合同要求退回全部中介费和订金。2019年7月10日，张某3向侯某发出《告知函》。该《告知函》载明：阁下应该于2019年6月23日向我支付定金25万元。但是自合同签署至今，阁下仍未履行……现我有权依据《北京市存量房屋买卖合同》第九条，郑重通知阁下，本告知函发送之日起我已解除合同。同时我有权保留追究阁下不低于该房屋成交价的20%违约金。2019年8月5日，李某出具《同意出售声明书》，同意103号房屋在离异后归林某女士单独所有，对林某女士如何处置该房产无任何异议且同意林某出售此房产。另查明，1987年10月，林某、李某登记结婚。1999年11月1日，林某被登记为103号房屋的所有权人。2005年6月3日，林某、李某协议离婚。《离婚协议书》载明：因双方再婚后，长期性格兴趣不同，毫无共同语言；加上双方子女闹矛盾，家庭不和而影响身体健康。经双方协商，为了双方健康，只好办理离婚协议，一致达成共同协议，双方都是再婚，无子女牵挂和财产纠纷，无债务。2018年12月11日，北京市石景山区人民法院作出（2018）京0107民特143号民事判决书，判决认定林某为无民事行为能力人；指定张某3为林某的监护人。经询问，林某、侯某表示同意涉案房屋买卖合同于2019年7月10日解除。经释明，侯某认为林某主张的违约金过高，申请法院酌减。林某主张其损失是再出售的房款为349万元，腾房时间为2020年4月1日前。一审法院认为，林某、侯某于2019年5月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定，应为有效。林某、侯某应当遵循诚实守信的原则履行合同。关于侯某提出，确认林某、侯某签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2019年7月10日解除的诉讼请求及林某提出相应反诉请求。经询问，林某、侯某均表示同意涉案房屋买卖合同于2019年7月10日解除。故法院不持异议。关于侯某提出，判令林某双倍返还侯某购房定金20万元及林某提出，要求侯某支付违约金70万元的反诉请求。本案争议的焦点在于涉案房屋买卖合同未能实际履行的原因。经查，第一，林某在2019年5月31日与侯某协商房屋买卖事宜中，向侯某出示了其婚姻档案材料及离婚协议。根据前述材料，103号房屋系林某与李某婚后取得。双方协议离婚，离婚协议未明确约定103号房屋的权属。侯某在知晓103号房屋的产权现实情况下仍签署了房屋买卖合同。第二，2019年6月13日，侯某提出变更付款方式并认为103号房屋可能涉及第三人利益权属不清。双方发生争议。经第三人调解后，林某同意变更付款方式及补充提供李某《同意出售声明书》，并告知侯某需要时间联系李某。林某、侯某除了就付款方式协商一致之外，未就合同的其他履行条款进行变更。第三，2019年6月18日，林某取得《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》，并多次催促侯某付款。但侯某以房屋权属不清为由拒绝支付定金25万元，并提出解除合同。根据合同约定，出售人应保证对房屋享有合法权利并于2019年12月31日共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。现有证据证实，103号房屋可能存在李某的利益。但这仅是一种可能性。现林某同意提供李某的出售声明，且合同约定的房屋过户期限为2019年12月31日。在没有其他证据能够证实103号房屋会发生无法过户的情况下，侯某提出解除合同，不符合法律规定。而林某后来确实也取得了李某的《同意出售声明书》。故侯某主张不安抗辩权解除合同，无事实依据，法院不予支持。第四，根据《北京市存量房屋买卖合同》，乙方向甲方支付定金35万元，第一笔定金10万元于本合同签订当日支付。第二笔定金25万元于办理完央产上市后客户核验通过后5日（约定条件）当日支付。侯某于签订合同当天交付定金10万元。按合同约定，应在2019年6月25日之前给付定金25万元。现侯某不按期履行支付定金的行为已经构成违约，应当向林某承担违约责任。关于违约金的数额，违约金在我国合同法中主要体现为一种民事责任形式，以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此，不能将违约金条款完全留待当事人约定。当约定的违约金过份高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。法院以林某的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对违约金依法予以酌情确定为12万元。此外，根据我国法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可选择适用违约金或定金条款。现林某选择适用违约金条款，故其收取的定金10万元应当退还给侯某。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条的规定，判决：一、林某、侯某签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2019年7月10日解除；二、侯某于本判决生效后七日内向林某支付违约金12万元；三、林某于本判决生效后七日内向侯某退还定金10万元；四、驳回侯某的其他诉讼请求；五、驳回林某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，林某于2020年2月7日死亡，张某1、张某2、张某3为林某之子。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，在诉讼中，一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的，裁定中止诉讼。人民法院应当及时通知继承人作为当事人承担诉讼，被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效。本案中，张某1、张某2、张某3为林某之子。林某死亡后，张某1、张某2、张某3同意作为当事人承担诉讼。故林某的上诉请求和理由对张某1、张某2、张某3有效。需要说明的是，继承人作为当事人承担诉讼，是为了进行完毕被继承人已经开始的诉讼，进而确认被继承人在本次诉讼中应当获得的权利和承担的义务，而并非对被继承人遗产的实际分割。林某、侯某签订的《北京市存量房屋买卖合同》为双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同。现一审双方已确认合同于2019年7月10日解除，本院对此不持异议。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，依据合同约定，侯某应当在办理完央产上市后客户核验通过后5日（约定条件）当日支付定金25万元，林某已取得产权变更登记通知单，但侯某并未依约支付定金，构成违约，应当依据合同违约责任条款支付违约金。侯某主张因涉案房屋产权不明晰而行使不安抗辩权，买卖合同中并未约定明晰产权和交付房款的先后顺序，林某亦积极办理并出具了同意出售声明，因此，侯某不满足行使不安抗辩权的要件。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，侯某申请减少违约金，林某的损失为再出售的房款价格损失，一审考量各项因素酌情确定的违约金数额并无不当，本院予以确认。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。侯某违约时，林某一方选择适用违约金条款，则定金条款不再适用。林某应当返还侯某支付的定金10万元。综上所述，张某1、张某2、张某3的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。因林某在诉讼过程中死亡，本院对一审判决予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市石景山区人民法院(2019)京0107民初19100号民事判决第一项、第四项；二、撤销北京市石景山区人民法院(2019)京0107民初19100号民事判决第五项；三、变更北京市石景山区人民法院(2019)京0107民初19100号民事判决第二项为：侯某于本判决生效后七日内向张某1、张某2、张某3支付违约金12万元；四、变更北京市石景山区人民法院(2019)京0107民初19100号民事判决第三项为：张某1、张某2、张某3于本判决生效后七日内向侯某退还定金10万元；五、驳回张某1、张某2、张某3的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4300元，由张某1、张某2、张某3负担2150元（于本判决生效后七日内交纳），由侯某负担2150元（已交纳）；一审反诉案件受理费5400元，由侯某负担1350元（于本判决生效后七日内交纳），由张某1、张某2、张某3负担4050元（已交纳）。二审案件受理费10800元，由张某1、张某2、张某3负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二〇年十二月十七日法官助理  武 旋法官助理  李 正书 记 员  杨梓薇