广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤01执异348号案外人：沈克勤，男，1954年4月20日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：何毅铭，广东达熙律师事务所律师。申请执行人：广州农村商业银行股份有限公司，住所地广州市黄埔区映日路9号。法定代表人：王继康。委托诉讼代理人：樊德志，该行职员。委托诉讼代理人：褚耀基，该行职员。被执行人：贾娉，女，1973年10月2日出生，汉族，住广州市天河区。被执行人：凌凤芳，女，1970年3月9日出生，汉族，住广州市白云区。被执行人：谢建明，男，1971年6月14日出生，汉族，住广州市白云区。被执行人：谢建能，男，1976年7月6日出生，汉族，住广州市白云区。被执行人：谢建强，男，1978年8月15日出生，汉族，住广州市白云区。在本院执行申请执行人广州农村商业银行股份有限公司与被执行人贾娉、凌凤芳、谢建明、谢建能、谢建强借款合同纠纷一案【案号为：（2019）粤01执4121号】，执行依据(2018)穗仲案第25938号裁决书。在执行中，本院依法查封了被执行人贾娉所有的位于广州市越秀区恒福路94号602房。现案外人沈克勤向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并对该案进行了听证，现已审查终结。案外人沈克勤向本院提出书面异议称：申请执行人广州农村商业银行股份有限公司依据中国广州仲裁委员会作出的《仲裁裁决书》，案号（2018）穗仲案字第25938号。向贵院提出执行申请，现该案进入执行阶段，执行案号（2019）粤01执4121号。贵院在执行（2018）穗仲案字第25938号仲裁裁决书过程中，查封、拟拍卖广州市越秀区恒福路94号602房的房产，涉案房屋为案外人沈克勤所有，理由如下：1.1993年2月24日，案外人沈克勤向广东长城建设工程公司购买涉案房屋，同日，在广东省公证处办理公证。1999年7月22日颁发《房地产证》（穗房地证字第0523068号），权属人为案外人沈克勤。2.2009年9月，因贾娉朋友方新华个人急需资金，要以案外人沈克勤所有的涉案房屋作抵押向银行融资，而案外人沈克勤因年迈无固定收入，无法为方新华贷款，为帮助朋友方新华度过危机并顺利取得贷款，故案外人沈克勤同意将上述房屋的产权变更为贾娉，过户到被执行人贾娉后以被执行人贾娉的名义向银行贷款。然后，以被执行人贾娉名义向广东深圳发展银行贷款63万元，贷款期限为15年，案外人沈克勤与被执行人贾娉双方就涉案房屋的产权归属做了约定，约定：位于广州市越秀区恒福路94号602房的房屋属于案外人沈克勤所有，实际产权人为案外人沈克勤。3.2014年10月25日，案外人沈克勤将涉案房屋出租给钱萍凤，租赁期限自2014年10月25日至2022年10月25日至，租金为3500元/月，出租房屋的税费一直由案外人沈克勤支付。涉案房屋一直由案外人沈克勤使用、管理、出租，只是暂登记在被执行人贾娉名下，实际所有人仍属于案外人沈克勤。另外，案外人沈克勤并没有出售涉案房屋的意思表示。被执行人贾娉并没有购买涉案房屋的意思表示，被执行人贾娉并没有向案外人沈克勤支付过任何购房款，涉案房屋一直由沈克勤持有。案外人沈克勤与被执行人贾娉签订的买卖合同，双方并没有买卖合同的意思表示，实际上是为了套取贷款，双方的买卖合同应当认定为无效。所以涉案房屋所有人为沈克勤。综上，请求法院停止对涉案房屋广州市越秀区恒福路94号602房的执行拍卖，并解除查封。案外人沈克勤提交如下证据：1.公证书[（93）粤公证内字第0992号]；2.购房合同；3.房地产权证；4.地址变更报告；5.沈克勤与贾娉签订的协议；6.沈克勤与贾娉及方新华签订的《证明》；7.沈克勤与钱萍凤签订的《房屋租赁合同》。申请执行人广州农村商业银行股份有限公司答辩称：一，我行依法申请查封贾娉的房产，该房产并非沈克勤所有。因我行与谢建明、凌凤芳、谢建能、谢建强、贾娉的合同纠纷案于2018年8月30日向越秀区人民法院申请财产保全，申请查封被执行人名下的财产，越秀区人民法院作出（2018）粤0104财保147号民事裁定书，于2018年9月3日查封被执行人贾娉名下所有的位于广东省广州市越秀区恒福路94号602房的房屋产权，可以确认该房产是贾娉所有，与沈克勤无关。贾娉与沈克勤签订的协议，是贾娉与沈克勤之间的经济纠纷，与本案无关，并且极有可能是为了协助贾娉逃避债务，或者是企图得优先于抵押权的受偿顺位而进行的倒签行为，其协议并非真实，是一种以合法形式，损害第三方主体的无效协议，贾娉与沈克勤亦无在房管局进行过户变更，房产仍然在贾娉名下，二者签订的协议没有法律效力，不得对抗善意第三人，此类行为在执行领域司空见惯，依法应该予以驳回。第二，涉案房产没有办理租赁备案登记，不能对抗我行实现抵押权。根据异议人沈克勤提供的证据清单，沈克勤与钱萍凤签订的《房屋租赁合同》，并没有在房管局办理租赁备案登记，而且合同中要素不全，例如《房屋租赁合同》见证方“品华地产”没有盖章，家私家电清单没有双方签字确认，而且没有登记家私数量等，极有可能是沈克勤与钱萍凤伪造的合同材料，不应该对抗我行实现债权，不应该对抗我行拍卖涉案房产，请法院核实。综上所述，请求法院驳回案外人的异议请求。被执行人被执行人贾娉、凌凤芳、谢建明、谢建能、谢建强经本院合法传唤未到庭参加听证，亦未提交相关答辩或证据。本院查明，申请执行人广州农村商业银行股份有限公司与被执行人贾娉、凌凤芳、谢建明、谢建能、谢建强借款合同纠纷一案，中国广州仲裁委员会于2018年10月23日作出(2018)穗仲字第25938号裁决书，裁决：（一）解除广州农村商业银行股份有限公司与谢建明、凌凤芳于2016年5月25日签订的《个人借款合同》（编号：0282041201600191）；（二）谢建明、凌凤芳向广州农村商业银行股份有限公司偿还借款本金826085.84元及支付利息、逾期利息和复利（截至2018年9月25日，利息、逾期利息及复利共计47104.28元；自2018年9月26日至清偿之日，利息以正常本金为基数、按月利率8.334%计算，逾期利息以逾期本金为基数、按逾期月利率12.501%计算，复利以未按时支付的利息为基数、按逾期月利率12.501%计算）；（三）本案仲裁费28222元，由谢建明、凌凤芳承担；（四）谢建明、凌凤芳向广州农村商业银行股份有限公司补偿财产保全费4813元；（五）贾娉、谢建能、谢建强对上述第（二）（三）（四）项裁决确认谢建明、凌凤芳应付广州农村商业银行股份有限公司的款项承担连带清偿责任：（六）对广州农村商业银行股份有限公司的其他仲裁请求不予支持。由于贾娉、凌凤芳、谢建明、谢建能、谢建强未履行上述生效仲裁裁决所确定的义务，经广州农村商业银行股份有限公司申请，本院立（2019）粤01执4121号案强制执行。在执行过程中，本院依法查封了被执行人贾娉所有的位于广州市越秀区恒福路94号602房，并拟对涉案房产进行拍卖，案外人沈克勤提出本异议。又查，广州市越秀区恒福路94号602房登记在被执行人贾娉名下，占有部分为全部，登记时间为2018年8月31日。涉案房屋于1993年2月24由案外人沈克勤向广东长城建设集团有限责任公司购买，1999年7月22日取得房屋产权证，并于2018年8月31日转让给被执行人贾娉。案外人沈克勤与被执行人贾娉于2012年8月18日签订协议，约定涉案房屋权属实际归案外人沈克勤所有，银行贷款由方新华承担。再查，案外人沈克勤与钱萍凤签订《房屋租赁合同》，约定沈克勤将涉案房产出租给钱萍凤，每月租金3500元，租期自2014年10月25日至2022年10月25日。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款的规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产”。本案中，由于被执行人贾娉未能依约履行仲裁裁决所确定的义务，申请执行人广州农村商业银行股份有限公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行，并且查封了被执行人贾娉名下的涉案房屋符合法律规定，并无不当，本院予以支持。对于案外人沈克勤以本院查封的涉案的被执行人贾娉名下位于广州市越秀区恒福路94号602房系其购买，该房产权属人应当是案外人的为由阻却执行提出的异议。本院认为，案外人沈克勤的上述主张是基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议，同时又对执行行为提出异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”。为此，本院将对案外人沈克勤的主张依照民事诉讼法第二百二十七条规定予以审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”经查，涉案房产虽然由案外人沈克勤实际出租使用，但涉案房产登记在被执行人贾娉名下，且为贾娉单独所有。依照法律规定判断不动产权属，应按照不动产登记簿登记情况予以判断，因此，涉案房产的权属人实际为被执行人贾娉，该物权登记对外具有公示作用。虽然案外人沈克勤与被执行人贾娉签订协议，约定涉案房屋权属实际归案外人沈克勤所有，且提交证据证明其与被执行人贾娉订立有房屋权属确认协议，用以证实案涉房产实际权属人为沈克勤。但上述约定仅对订立该协议的双方当事人具有约束力，并不具有对抗第三人的效力。而不动产权属登记属于物权登记，对外具有公示效力，案涉房产通过不动产登记的形式予以确认权属人为贾娉。房屋权属确认协议只是证明沈克勤与贾娉双方之间存在债权债务关系，并不能够改变涉案房产物权权属属于被执行人贾娉的事实，因此，对案外人沈克勤阻却执行的要求，本院不予采纳。综上所述，案外人沈克勤以涉案房产属于其为由要求解除法院查封的异议请求不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回案外人沈克勤的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  胡伟东审判员  叶洁靖审判员  黄 征二〇二〇年五月二十八日书记员  赖泽钊陈燕霞