北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初2705号原告：北京翰古体育发展有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇天通苑西苑62号楼2层1。法定代表人：李子龙，经理。委托诉讼代理人：张健，北京市京悦律师事务所律师。被告：中泰国际高新技术有限公司，住所地北京市丰台区科学城海鹰路9号2号楼。法定代表人：方卫红，执行董事。委托诉讼代理人：张艳，女，中泰国际高新技术有限公司法务专员。原告北京翰古体育发展有限公司（以下简称翰古公司）与被告中泰国际高新技术有限公司（以下简称中泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告翰古公司委托诉讼代理人张健，被告中泰公司委托诉讼代理人张艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翰古公司向本院提出诉讼请求：1、中泰公司给付违约金1000000元；2、中泰公司赔偿装修损失4879393.54元、可拆卸的健身器材损失2230000元、消防工程损失231000元、健身会员卡退费损失300000元；3、诉讼费用由中泰公司负担。事实及理由：2014年8月13日，我公司与中泰公司签订《房屋租赁合同》，我公司承租位于丰台区银地家园26号商业配套楼部分房屋（以下简称诉争房屋），租期自2014年8月10日至2025年4月9日。我公司承租上述房屋用于经营健身房。合同履行过程中，因中泰公司原因消防未验收合格，导致合同无法继续履行。现双方就赔偿问题无法达成一致，故诉至法院提出上述诉讼请求。被告中泰公司辩称：因翰古公司存在未依约给付租金的违约行为，以及扩大自身损失的行为，故我公司不同意支付违约金以及赔偿损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月25日，中泰公司（甲方）与翰古公司（乙方）签订《定金合同》，约定乙方有意承租甲方拥有的北京市丰台区银地家园26号楼一层用于经营健身会所。合同签订后，翰古公司向中泰公司支付定金100000元。2014年8月13日，中泰公司（甲方）与翰古公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，翰古公司承租诉争房屋，租赁期限自2014年8月10日至2025年4月9日止，租金自2015年4月10日起算。合同约定“8.5双方确认，乙方装修成本及费用按照3000000元计算（无论乙方装修费用高于或低于3000000元都按3000000元计算，此金额为固定费用），按5年折旧（自本合同签署之日起算），如因甲方违约导致合同解除，五年内按此方法计算应向乙方支付的装修费用赔偿数额，五年后不予赔偿装修费用”；“11.5租赁合同期满自然终止或提前终止或解除后，乙方应在10日内腾空租赁房屋并按装修后无偿交还甲方……”;“16.1甲、乙双方均应全面履行本合同的各项条款。任何一方不履行其条款或不按其合同要求履行，或者单方面擅自终止，解除本合同，均视为违约，应承担违约责任。任何一方有违反本合同的行为并导致本合同被解除的，除本合同另有约定的处罚外，均应就该违约行为承担1000000元的违约金”。合同签订后，翰古公司对诉争房屋进行了装修。翰古公司给付自2015年4月10日至2016年4月9日的租金。2016年11月6日，翰古公司因消防原因无法使用房屋。2017年，翰古公司将中泰公司诉至法院，同时中泰公司提出反诉。后，因翰古公司未按期缴纳诉讼费，按自动撤诉处理。2017年3月2日，翰古公司与中泰公司在庭审中一致同意解除《房屋租赁合同》。2018年4月17日，本院作出（2017）京0106民初5619号判决书，判决书认定“在2017年3月2日的庭审中双方一致同意解除《房屋租赁合同》，故合同解除之日为2017年3月2日。依据《房屋租赁合同》约定，中泰国际公司负有保证消防工程的验收合格的义务。现涉案房屋消防验收未合格，且系中泰国际公司的原因所致，故中泰国际公司应当承担相应的违约责任……”，并判决：一、原告北京翰古体育发展有限公司于本判决生效后七日内腾退位于北京市丰台区银地家园26号商业配套楼的地下一层、地上一层的房屋；二、原告北京翰古体育发展有限公司于本判决生效后七日内向被告中泰国际高新技术有限公司支付租金1121917.8元；三、原告北京翰古体育发展有限公司于本判决生效后七日内向被告中泰国际高新技术有限公司支付房屋使用费，自2017年3月3日起按照每年2200000元的标准计算至原告北京翰古体育发展有限公司腾退北京市丰台区银地家园26号商业配套楼的地下一层、地上一层之日止；四、驳回被告中泰国际高新技术有限公司的其他反诉请求。双方就判决书均未上诉，现已生效。翰古公司主张因中泰公司违约导致合同无法履行，中泰公司应当依约给付违约金并赔偿损失。翰古公司称损失包括四类：装修损失4879393.54元、健身器材损失2230000元、消防工程损失231000元、会员卡退费损失300000元。经询问，翰古公司称健身器材损失指“健身器材是公司为经营所进行的投入，虽然这些健身器材可以拆卸，但中泰公司违约后应当赔偿我公司的投入。这些健身器材在我公司赔偿办卡人的案件执行程序中被折价”；消防工程损失指“为进行消防改造支付的费用，并未计入装修损失中”；会员卡退费损失指“会员在我公司办理了会员卡，因为停止经营，需要为会员退费所造成的损失。这部分属于收入而非利润”。翰古公司对上述主张提交另案判决书等证据予以佐证。中泰公司对另案判决书真实性不持异议，但中泰公司不同意翰古公司的诉讼请求。中泰公司主张：1、消防未能验收原因并不在中泰公司，且翰古公司在合同履行过程中亦存在逾期给付租金的违约行为；2、即使应当赔偿装修损失，亦应当按照合同第8.5条处理；3、翰古公司要求的违约金计算标准过高，请求法院予以调整；4、翰古公司主张的会员卡损失没有合同依据，亦与消防未验收无因果关系，上述判决并未实际履行。翰古公司表示同意按照合同第8.5条处理装修问题。双方均认可装修损失以年为单位进行折抵。同时，翰古公司称除本案主张的损失外，没有其他损失了。本院认为：《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。依据双方另案已生效判决确认的事实“中泰国际公司负有保证消防工程的验收合格的义务。现涉案房屋消防验收未合格，且系中泰国际公司的原因所致”以及翰古公司自2016年11月6日起无法使用诉争房屋，可以认定因中泰公司违约导致合同无法继续履行，进而使得双方在2017年3月2日解除合同。因此，中泰公司应当向翰古公司承担违约责任。中泰公司称消防未验收的原因不在中泰公司一方，但并未提交足以推翻经生效判决所确认事实的证据，故本院不予支持。出租人在租赁期间应保持租赁物符合约定的用途，现诉争房屋在合同履行期间因中泰公司原因未完成消防验收合格在先，而翰古公司给付一年租金未付其余租金在后，故本院对中泰公司以翰古公司未依约履行给付租金义务为由予以抗辩，不予支持。《房屋租赁合同》第8.5条与11.5条在装修损失的处理上存在矛盾之处，但结合双方当事人当庭陈述，本院认定装修损失按照合同第8.5条予以处理。结合合同8.5条“按5年折旧”的表述，本院在计算装修损失时按照年为单位进行分摊。因此，中泰公司应当给付翰古公司装修损失1800000元。翰古公司主张的健身器材属于可移动的附属物，在合同解除后可以自行搬离，本身从物的价值上并不存在损失一说。因此，本院对翰古公司主张的健身器材损失，不予支持。房租租赁合同中的装饰装修既包括一般意义上的装饰装修，也包括改建和增设他物。因此。翰古公司主张的消防工程应当属于装饰装修范畴，应当与其主张的装修损失统一按照合同8.5条处理。因中泰公司违约导致《房屋租赁合同》无法继续履行，中泰公司应当赔偿翰古公司可得利益损失。翰古公司主张的会员卡损失属于可得利益损失，但计算时应当结合另案判决确认的债务、翰古公司未采取合理措施不当扩大的损失、翰古公司亦有过失所造成的损失、翰古公司因此获得的利益以及翰古公司取得利益需要支出的必要的交易成本等情形予以考量，本院最终酌情确定其损失数额为150000元。在我国的违约金制度中，违约金数额应以损失为主要认定标准。依据翰古公司所述，其所有损失都已经在本案中予以主张，且本院已对其合理损失已经进行了认定。在此情况下，本院结合本案情况对翰古公司再行基于同一事实主张违约金1000000元，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、中泰国际高新技术有限公司于本判决书生效之日之日起十日内给付北京翰古体育发展有限公司装修损失1800000元；二、中泰国际高新技术有限公司于本判决书生效之日之日起十日内给付北京翰古体育发展有限公司会员卡退费损失150000元；三、驳回北京翰古体育发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费65280元，保全费5000元，由北京翰古体育发展有限公司负担55547元（已交纳），由中泰国际高新技术有限公司负担14733元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 高 原二〇二〇年五月二十六日书记员 辛明明