安徽省全椒县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1124民初1437号原告：叶良霄，女，汉族，1993年4月16日出生，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：汤加云，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨锐，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。被告:全椒福爵房地产有限公司,住所地:安徽省全椒县XXXXXX。法定代表人:陆水旺,该公司董事长。第三人：安徽全椒农村商业银行股份有限公司，住安徽省全椒县XXXXXX。法定代表人：陈永，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈阳，该公司员工。委托诉讼代理人：夏勇刚，安徽衡远律师事务所律师。原告叶良霄诉被告全椒福爵房地产有限公司（以下简称福爵公司）、第三人安徽全椒农村商业银行股份有限公司（以下简称全椒农商行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。叶良霄的委托诉讼代理人汤加云、杨锐，第三人全椒农商行的委托诉讼代理人夏勇刚到庭参加了诉讼，被告福爵公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理此案。本案现已审理终结。叶良霄向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原被告于2017年4月16日签订的《全椒县商品房预售合同》；2.请求判决解除原告和第三人于2017年4月17日签订的《安徽全椒农村商业银行个人购房借款合同》;3、请求判决被告返还原告购房款115000元及违约金(自2018年3月1日起,以115000元为基数按每日万分之一计算至判决本案判决生效之日);4、请求判决被告返还原告已偿还的购房贷款本息合计49666.91元（截止到开庭之日）;5、请求判决被告返还第三人贷款本金287432.52元及利息(自本案判决生效之日起,以剩余本金为基数,按原告与第三人签订的《安徽全椒农村商业银行个人购房借款合同》约定的贷款利率计算至贷款实际还清之日);6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月16日，原被告签订《全椒县商品房预售合同》,约定被告向原告预售全椒县XXXXXX房屋，房屋总价暂定为38万元,被告应于2018年1月31日前交付房屋。合同签订后,原告个人实际支付购房款115000元，同时与第三人签订《安徽全椒农村商业银行个人购房借款合同》,向第三人贷款30万元用于支付剩余购房款,共计支付房款415000元。但被告至今未能向原告交付房屋,延期交付达两年之久,已构成根本违约,原告有权要求解除商品房预售合同及个人购房借款合同,并要求被告分别向原告及第三人返还购房款和相应贷款本金、利息。为维护原告的合法权益,特依据《合同法》等相关规定,诉至贵院,请求贵院依法支持原告全部诉讼请求。全椒农商行述称:如果法院判决解除原告的买卖合同，那么也应判决解除第三人的借款合同，但同时福爵公司应偿还第三人的借款本金287432.54元及利息和本金(截止至2020年5月份)。福爵公司未到庭参加诉讼发表答辩意见，亦未向法院提交证据。经审理查明：2017年4月16日，福爵公司作为甲方、叶良霄作为乙方，双方签订了《全椒县商品房预售合同》，合同约定，叶良霄购买福爵公司开发的位于全椒县XXXXXX房屋，房屋建筑面积为95.31平方米，房屋单价为3986.99元/㎡,总价款为380000元。付款方式为：分期付款，于2017年4月16日付首付款80000元，余款30万元办理银行按揭，于签订合同后2周内负责按揭贷款到账。合同第十一条约定：甲方于2018年1月31日前交付房屋，除不可抗力外；合同第十二条约定：甲方如未能在约定的期限内交付房屋，应当向乙方支付违约金，违约金按已付房款的日万分之0计算。逾期超过30天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方的责任即：甲方支付乙方已缴纳房款日万分之一的违约金，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第31天起计算至实际交付之日止。合同第十九条约定：乙方行使本合同约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方的书面通知起30天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金为总房价款的0，在退还房价款时一并支付给乙方。合同签订后，叶良霄向司涛缴纳了70000元，向缪宝俊缴纳了35000元。2017年4月17日，叶良霄与全椒农商行签订了《个人购房借款合同》，合同约定借款金额为30万元。期限360个月，到期日为2047年4月17日。农行全椒支行根据《个人购房借款合同》的约定发放30万元贷款汇入福爵公司账户。叶良霄根据《个人购房借款合同》的约定逐月返还全椒农商行贷款本金及利息。截至2020年5月26日，叶良霄归还全椒农商行贷款本金12567.46元，支付利息37099.45元，剩余本金287432.54元。后福爵公司未按约向叶良霄交付房屋。2020年3月29日，叶良霄向福爵公司发出解除购房合同通知函，要求解除购房合同并要求赔偿损失。涉诉房屋至今尚未进行综合验收，不具备向叶良霄交付涉诉房屋的条件。诉讼中，本院根据叶良霄的申请，依法裁定冻结福爵房地产公司的银行存款18万元或其他等额财产。以上事实由原告叶良霄提供的《全椒县商品房预售合同》、《个人购房借款合同》、解除购房合同通知函、全椒农商行贷款还款明细等证据证明，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，叶良霄购买的房屋，福爵公司自《全椒县商品房预售合同》约定交房2018年1月31日起至今逾期两年多，经叶良霄催告后仍然未能交房，已构成根本违约。2020年5月13日，叶良霄向本院提起诉讼，要求解除其与福爵公司签订的《全椒县商品房预售合同》，故本院确认双方签订的《全椒县商品房预售合同》于2020年5月13日解除。合同解除后，叶良霄应协助福爵公司办理预抵押登记注销手续、预告登记注销手续及合同备案的撤销手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，叶良霄请求解除其与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，本院予以支持。该司法解释第二十五条第三款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。福爵公司应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还全椒农商行和叶良霄。截至2020年5月26日，叶良霄从全椒农商行贷款300000元，尚有本金287432.54元未返还，该本金及自2020年5月27日至实际返还之日产生的利息应由福爵公司返还，利息应按叶良霄与全椒农商行约定的利率计算。福爵公司收受叶良霄购房首付款80000元以及叶良霄已向全椒农商行支付的本金12567.46元，归还利息37099.45元，应由福爵公司返还叶良霄。关于叶良霄主张除首付款外的35000元，因该费用与《全椒县商品房预售合同》约定不符，且叶良霄未能提供购房发票等证据证明福爵公司收到该款项，故对该主张本院不予支持。对叶良霄主张已付购房款利息损失，本院予以支持，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算利息、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，分段计算。叶良霄要求福爵公司支付违约金并自2018年3月1日起以115000元为基数按照日万分之一支付违约金至判决生效之日，因该违约金约定适用于福爵公司迟延交付房屋但双方继续履行合同情形，并非对解除合同违约金的约定，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条规定，判决如下：一、确认原告叶良霄与被告全椒福爵房地产有限公司签订的《全椒县商品房预售合同》于2020年5月13日解除；原告叶良霄于本判决生效后十日内协助被告全椒福爵房地产有限公司到全椒县不动产登记中心、房产管理部门办理预抵押登记注销手续、预告登记注销手续及合同备案的撤销手续；二、解除原告叶良霄与第三人安徽全椒农村商业银行股份有限公司签订的《个人购房借款合同》；三、被告全椒福爵房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告叶良霄购房款129666.91元及利息（以80000元为基数自2017年4月17日至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算利息，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至付清之日止。以49666.91元为基数自2020年5月27日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至付清之日止）；四、被告全椒福爵房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人安徽全椒农村商业银行股份有限公司贷款本金287432.54元及利息（利息自2020年5月27日起以287432.54元为基数，按原告叶良霄与第三人安徽全椒农村商业银行股份有限公司签订的《个人购房借款合同》约定的利率计算至贷款实际付清之日止）；五、驳回原告叶良霄其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费适用简易程序减半收取3508.5元，诉讼保全费1420元，合计4928.5元，由被告全椒福爵房地产有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  高家斌二〇二〇年七月三十一日书记员  陈甜甜附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。