广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初805号原告：何萍二，女，1967年12月20日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区***************。委托诉讼代理人：黄思华，广东西江律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍力奋，男，1984年4月19日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区************，系原告女婿。被告：肇庆市合创房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市端州区****************，统一社会信用代码914***********648B。法定代表人：伍某1。委托诉讼代理人：黄汉东，广东安达信律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢樑，广东安达信律师事务所律师。原告何萍二诉被告肇庆市合创房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年4月7日和2020年4月10日以及2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄思华、伍力奋，被告的委托诉讼代理人谢樑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期办证违约金88619.2元（违约金以812275元为基准，按每日万分之一的标准从2017年3月2日起暂计算至2020年2月26日，此后违约金依此从2020年2月27日起计算至被告为原告办理好《房地产权证》之日止)。2、请求判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告于2014年7月28日签订了《广东省商品房买卖合同》(合同编号：2014071425)，原告向被告购得位于肇庆市端州区68区棠岗路6号星湖尚景苑二期商业街二层***室，该商品房建筑面积共98.92平方米，总价为812275元整，原告在签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2014071425)时已一次性支付全部房款812275元。根据《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2014071425)第八条：“出卖人（被告）应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付给买受人（原告）使用。”和第十五条：“被告应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”以及附件四《合同补充协议》第六条：“商品房买卖合同第十五条“关于产权登记的约定”增补为：（一）出卖人按合同约定的时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在备案后730日办理好《房地产权证》。”的约定，被告应当在2017年3月2日前为原告购买的商品房办理好《房地产权证》。但被告经原告多次催告，至今仍然没有履行合同约定，为原告办理好《房地产权证》，被告的行为已构成根本违约，被告应根据《广东省商品房买卖合同》第十五条第3项：“逾期每日出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。”约定，向原告支付逾期办证违约金，违约金以812275元为基准，按每日万分之一的标准从2017年3月2日起计算至被告为原告办理好《房地产权证》之日止。综上所述，为维护原告的合法权益，特依据相关法律规定向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的全部诉讼请求。被告辩称：一、原告诉请要求答辩人支付逾期办证的违约金没有事实与法律依据。案涉房屋未能办理《房地产权证》的原因是原告至今未缴纳应由其缴纳的相关费用。由于原告未缴纳肇庆市端州区住宅专项维修资金，导致未能满足办理房地产权证的条件，因此根据双方签订的《合同补充协议》第六条“（二）出现下列情形之一的，出卖人可据实顺延办理和交付《房地产权证》的期限并不承担违约责任：1、买受人未能付清全部房价款、未缴纳应由买受人缴纳的相关的费用、税费、面积差异房价款或因违约产生的违约金等；2、买受人未能自接获出卖人书面通知之日起7日内自行到出卖人售楼部向出卖人提交办理《房地产权证》需要由买受人提供的全部证件资料并签署有关文件。”的约定，答辩人可以顺延办理和交付《房地产权证》的期限并不承担违约责任。另外，根据《广东省建设厅广东省财政厅关于贯彻建设部财政部〈住宅专项维修资金管理办法〉有关问题的通知》第二条第（二）项“（二）对于2003年9月1日（国务院《物业管理条例》施行之日）起取得商品房预售许可证的商品住宅项目，业主应当在商品住宅交付使用或者办理产权证前，将首期住宅专项维修资金存入当地房地产主管部门开设的住宅专项维修资金专户。尚未缴存首期住宅维修资金的商品住宅项目，业主委员会应当组织业主将首期住宅专项维修资金补存入当地房地产主管部门开设的住宅专项维修资金专户。开发建设单位或者物业服务企业已经代收的，应当及时将首期住宅专项维修资金转存入当地房地产主管部门开设的住宅专项维修资金专户。开发建设单位在商品住宅交付使用时，应当配合做好首期住宅专项维修资金交存工作。”的规定，答辩人作为开发建设单位已经向原告出具《肇庆市端州区区住宅专项维修资金缴存表》，但是原告至今仍未缴存并将相关缴存手续交答辩人办证。因此，答辩人为原告办理《房地产权证》的时间应该从原告缴纳专项维修资金后并将相关缴存手续交答辩人处开始计算。二、原告不是案涉房屋的实际所有人，其诉讼主体资格不适格，请求人民法院驳回其起诉。2014年7月23日，原告与第三人张福康签订了《商品房定购协议书》确定案涉房屋的买卖事宜。第三人张福康又于2014年7月28日向答辩人出具《委托书》要求答辩人与原告签订《商品房买卖合同》。为此，张福康才是木案案涉房屋的实际所有权人。原告是受张福康的委托与答辩人签订《商品房买卖合同》，答辩人在订立合同时知道原与张福康之间的代现关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”之规定，《商品房买卖合同》直接约束张福康和答辩人，张福康才是《商品房买卖合同》“买受人”的权利义务人。因此，原告不是案涉房屋的实际所有人以及《商品房买卖合同》“买受人”的权利义务人，其诉讼主体资格不适格。本院经审理认定事实如下：2014年7月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于肇庆市端州区68区棠岗路星湖尚景苑二期商业街***室，建筑面积98.92平方米，总金额812275元。在《商品房买卖合同（预售）》中，原、被告对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任、房屋登记等进行了约定。其中合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格；办理了工程竣工验收备案手续条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条“交接”约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……。合同第十五条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不能据此为退房解约；逾期每日出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金……。签订合同后，原告已依约向被告支付购房款812275元。2020年3月2日，原告以多次催告被告办理房地产权证未果为由，向本院提起本案诉讼。2020年4月3日，端州区住房和城乡建设局出具《关于查核星湖尚景苑二期商业街二层201、202、203、204室的住宅专项维修资金缴存情况的回复》载明：……根据广发银行端州区住宅专项维修资金管理系统的查询结果，未有查询得到何萍二（身份证码：441************648）、何萍二（身份证码：421************007）名下位于肇庆市端州区68区棠岗路6号星湖尚景苑二期商业街二层20*、20*、20*、20*室的住宅专项维修资金缴存记录。庭审中，原告自述：原告在被告未通知收楼的情况下，于2014年12月31日自行对肇庆市端州区68区棠岗路星湖尚景苑二期商业街20*室实际使用；原告于2020年4月10日缴存住宅专项维修资金。对原告的上述自述，被告确认。2020年4月17日，案外人张福康接受本院调查时述称：其与肇庆市合创房地产开发有限公司签订商品房定购协议，拟购买星湖尚景苑商业街二层、三层的全部商铺同时支付了部分房款，按照协议需短时间内分期付清，但我于短时间内拿不出那么多钱，正好王秋珍、何萍二有购买意向，我就将20*、20*、20*、20*共四间室卖给王秋珍、何萍二各两间，王秋珍、何萍二才是真正的产权人。我与开发商所签订的委托书，是开发商要求我写的。委托书为开发商的格式条款。2020年4月30日，肇庆市自然资源局出具《肇庆市自然资源局关于调查事项的回复》载明：……坐落于肇庆市端州区68区棠岗路6号星湖尚景苑二期商业街二层20*、20*、20*、20*室至今仍然不能办理不动产权证书的主要原因是建设单位至今尚未向我局申请该商业综合体项目规划条件核实（即规划验收）。目前，星湖尚景苑二期商业综合体项目存在违建行为，城市综合执法部门正在依法查处。不动产登记是依申请启动职权。待建设单位完善相关手续后，我局将依申请在承诺限办时限内办结申请事项。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。首先，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保养书，并具国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。本案中，包括被告购得的位于肇庆市端州区68区棠岗路6号星湖尚景苑二期商业街二层20*室在内的星湖尚景苑二期商业街均因建设单位至今尚未向我局申请该商业综合体项目规划条件核实（即规划验收）。目前，星湖尚景苑二期商业综合体项目存在违建行为，城市综合执法部门正在依法查处……未能竣工验收合格。虽然双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……。但案涉商品房并未具备合同约定法律规定的交付条件，被告也未向其发出收楼通知，即使原告已于2014年12月31日自行对案涉商铺使用（至今），也不能认定原告自行使用行为当然地视为正式的已符合法律规定的交付。其次，原告一直未依约缴存住宅专项维修资金（诉讼中才缴），属于向出卖人（被告）主张权利前未履行其应先予配合的义务，该违约责任归于买受人（原告）。综上，根据前述已查明的事实，结合原、被告的诉辩观点，可认定被告不存在逾期办证的事实，因此，原告主张被告支付逾期办证违约金的理据不足，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《广东省建设厅广东省财政厅关于贯彻建设部财政部有关问题的通知》第二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告何萍二的全部诉讼请求。本案案件受理费1008元（原告已预交），由原告何萍二负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 梁小茵二〇二〇年五月二十五日法官助理 卢艺文书 记 员 黄安玉