沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初12952号原告：魏艳东，男，1995年12月10日出生，汉族，住吉林省永吉县。委托代理人：解鹏耀，系辽宁尊赢律师事务所律师。被告：鲍绍文，男，1954年5月3日出生，满族，住沈阳市和平区。委托代理人：鲍博，女，1986年11月16日出生，满族，住沈阳市和平区。被告：瑞家装饰（辽宁）地产代理有限公司，住所地沈阳市皇姑区，统一社会信用代码91210105691955358G。法定代表人：于瑞宝，系该公司董事长。委托代理人：李猛，男，1992年5月7日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：林森，男，1991年4月5日出生，满族，住辽宁省抚顺市清原满族自治县。原告魏艳东与被告鲍绍文、被告瑞家装饰（辽宁）地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲独任审判，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告魏艳东诉称，本人于2019年2月24日与瑞家装饰（辽宁）地产代理有限公司（龙湖分店长白三街）及卖方代理人鲍博三方签订合同，购买沈阳市和平区，合同约定时间180日内将过户文件交给居间方，到沈阳市房地产交易所递交过户手续，卖方代理人保证因该房屋房主本人已过世，代理人第一时间办理公证继承手续，并不管继承到谁名下，都保证该合同正常履行，如若因此原因或继承公证完毕后不配合买方及居间方办理更名过户手续，属于违约，赔偿双倍定金及中介费，签约当日买方定金存入居间方，卖房代理人公证继承手续完成后可支付卖方代理人。但是由于卖方代理人鲍博未及时办理公证继承手续导致合同期约定时间未完成过户，瑞家装饰（辽宁）地产代理有限公司并且不退回买方中介费。诉讼请求：1、请求判令被告返还双倍定金40000元；2、要求判令被告退还中介费5760元及贷款服务费4300元；3、诉讼费用由二被告承担。被告鲍绍文辩称，签订合同属实，签订合同为被告方代理人鲍博，我从来没有说不将房屋卖给原告，当初签订合同时，中介说房屋的房证，半年内能下来，所以约定的是半年，如果半年时间不够，双方可以续签延长办理时间。之后因为房屋房主本人已经过世，需要办理公证，因为办理公证的时间较长，半年内就没有下来，中介就要主持续签，延长办理时间，这时候原告表示不续签了，表示那就不买房屋了。现在房屋于2020年1月15日已下房证，权利人为被告鲍绍文单独所有。在这个过程中，我们从来也没说不卖，是原告突然说不买了，我方不存在违约，我不同意双倍赔偿原告定金。关于中介费和贷款费我不同意给付，因为我方没有过错。被告瑞家装饰（辽宁）地产代理有限公司辩称，双方在2019年2月24日在我司签订的合同，我方一直希望双方能顺利的办理买卖手续。签订合同当日，已告知双方该房屋需要办理继承手续，我方没有承诺具体多长时间能把房证下来，经双方协商，180天内配合原告去办理贷款手续，也就是说180天内房证得下来，因为公证手续特别费劲，公证处需要的手续太多，导致180天内房证没有下来。我方联系双方一起到中介约谈延期的事情，也希望合同能继续下去，在双方协商续约时间延期时，原告说不买该房屋了，要求卖方双倍返还定金及中介费，卖方没有觉得自己违约，在签订合同时，双方约定了180天，同时口头各方也都说了，180天内办理不下来，可以续签延期，有这个事实情况。对于中介费和贷款手续费，贷款手续费可以退还，但中介费不给予退还，中介费我也告知原告是信息费，我给原告提供了房屋信息，也签署了合同，我们的信息费只管到签订合同，至于之后的协助双方更名过户、办理交接、查询陈欠等，都是免费赠送。诉讼费用也不同意承担，我方没有过错，也没有违约。经审理查明，2019年2月24日，原告魏艳东（买方）与霍玉兰（已故、鲍博代、卖方）、被告瑞家装饰（辽宁）地产代理有限公司（居间方）就位于沈阳市和平区，建筑面积69.8平方米房屋签订《房屋买卖合同》一份，约定“成交金额720000元，定金20000元，居间方信息费5760元、贷款服务费4300元……付款方式：商业贷款，甲乙双方于本合同签订之日起180日内，备齐所有贷款手续到相关银行办理贷款审批手续……其他约定事项：卖方保证因该房屋房主本人已去世，代理人承诺第一时间办理公证继承手续，并保证不管继承到谁名下，都保证该合同正常履行。如若因为此原因或继承公证完毕不配合买方及居间方办理更名过户手续，属违约，赔偿双倍定金及中介费。签约当日买方定金存入居间方，卖方代理人办理公证继承手续后，可支付给卖方代理人……”。同日，原告魏艳东（买方）与霍玉兰（已故、鲍博代、卖方）签订《补充协议》，载明“签约当日卖方未出示房屋权属房证、契证，买方知晓并认可。签约当日为代理人鲍博签约，愿承担该合同所有违约责任。如该房屋因政策原因限售，卖方代理人鲍博自行解除限售，鲍博知晓并认可。买方为商业贷款，贷款金额以银行为准。如因买方、卖方及代理人原因导致合同无法履行，赔偿双倍定金及居间中介费。双方无条件配合居间方办理更名过户手续，违约方赔付双倍定金”。同日，魏艳东交纳中介费5760元、贷款服务费4300元，其所交的20000元定金现在瑞家装饰（辽宁）地产代理有限公司处保管。另查明，2008年1月23日，被继承人霍玉兰与沈阳市和平新城征地拆迁有限责任公司签订《城市房屋拆迁货币补偿安置协议书》，被征收房屋坐落沈阳市和平区，原房屋建筑面积84平方米。2009年1月1日被继承人霍玉兰因病过世。2009年长白岛村屯改造工程指挥部下发《房屋准住通知单》。2019年7月17日，沈阳市沈阳公证处出具（2019）辽沈沈证民字第4138号《公证书》载明“申请人鲍绍文因继承被继承人鲍品山、霍玉兰的共有遗产，于2019年7月1日向本处申请办理继承公证……兹证明被继承人鲍品山、霍玉兰的共有遗产（沈阳市和平区，建筑面积69.48平方米回迁房）由鲍绍文继承”。2020年1月15日，涉案房屋登记在被告鲍绍文名下，为单独所有。上述事实，有房屋买卖合同、补充协议、收款收据、转账明细、城市房屋拆迁货币补偿安置协议书、死亡医学证明书、房屋准住通知单、公证书、不动产权证书等证据以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，经庭审审查，本院予以确认。本院认为，法律规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，2019年2月24日签订《房屋买卖合同书》时霍玉兰虽已过世，但能经权利人即房屋所有权人鲍绍文追认，合同合法有效。本案中，从合同的履行情况来看，原告魏艳东依约支付定金、中介费、贷款手续费，被告方积极办理继承所涉相关事宜，于2019年7月1日向公证处申请办理继承公证，并于2020年1月15日取得不动产权证书。因被告方准备公证所需材料、办理公证、取得不动产权证过程时间较长，原告提出解除合同，庭审中被告表示同意，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，被告鲍绍文因涉案房产买卖合同而取得定金，应予返还，因该款项在瑞家装饰（辽宁）地产代理有限公司处保管，由瑞家装饰（辽宁）地产代理有限公司代为返还。关于原告主张的定金一倍罚金。首先，被告方在整个合同履行过程中不存在故意隐瞒、反悔不予出售等行为，不符合“如若因为此原因或继承公证完毕不配合买方及居间方办理更名过户手续，属违约，赔偿双倍定金及中介费”的情形；其次，办理房屋权属证书过程中由于涉及公证处、房产部门等包括材料审核、程序流转、证书出具等时间周期并非个人所能控制，原、被告双方在签订合同时对于涉案房屋需办理继承事宜均已明知，对于周期时间的不确定性亦应有所了解和预估，尽管办理周期较长，但并非被告方主观过错所致，故本院认为原告主张被告违约理由不足，对于原告主张的定金一倍罚金不予支持。关于中介费。中介费是买卖合同方给予房产中介从提供房产信息、签订合同至办理更名过户等整个房屋买卖流程的一种酬劳，现因涉案房屋的买卖合同已解除，瑞家装饰（辽宁）地产代理有限公司并未实际完成合同约定的全部中介服务，考虑到中介为居间付出的人力物力成本，结合本案原、被告均无违约行为，根据公平原则，本院判令瑞家装饰（辽宁）地产代理有限公司返还原告中介费3760元，被告鲍绍文为原告分担中介费1000元。关于贷款服务费。庭审中，被告瑞家装饰（辽宁）地产代理有限公司表示同意返还，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告鲍绍文于本判决生效之日起10日内返还原告魏艳东购房定金20000元（由瑞家装饰（辽宁）地产代理有限公司代为返还）及中介费1000元；二、被告瑞家装饰（辽宁）地产代理有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告魏艳东中介费3760元；如义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费526元（原告已预交，减半收取），由原告魏艳东承担263元，由被告鲍绍文承担263元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  冯菲二〇二〇年十月九日书记员  王琳本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。