宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0211民初2803号 原告：宁波大榭开发区日月不锈钢有限公司，住所地浙江省宁波市大榭开发区西岙农贸市场2号楼309-1。 法定代表人：张荷英，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：石惠强，浙江浙杭（宁波）律师事务所律师。 被告：叶国荣，男，1975年7月29日出生，汉族，住浙江省台州市三门县。 第三人：宁波镇海御水缘养生休闲有限公司（系一人有限责任公司），住所地浙江省宁波市镇海区骆驼街道慈海南路1680号。 法定代表人：吕洪良，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈然，浙江清收易律师事务所律师。 原告宁波大榭开发区日月不锈钢有限公司（以下简称日月公司）与被告叶国荣，第三人宁波镇海御水缘养生休闲有限公司（以下简称御水缘公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2019年10月29日、2019年11月25日两次公开开庭进行了审理，原告日月公司的委托诉讼代理人石惠强，被告叶国荣，第三人御水缘公司的委托诉讼代理人熊焕到庭参加诉讼。后经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序独任审理。第三人御水缘公司撤销对郭连禄、熊焕的授权，另行委托陈然为代理人参加诉讼。本案于2020年5月13日第三次公开开庭进行了审理，原告日月公司的委托诉讼代理人石惠强，被告叶国荣，第三人御水缘公司的委托诉讼代理人陈然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告日月公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间的《租赁合同》；2.被告返还租赁厂房，厂房内装修及附属添置设施无偿归原告所有；3.被告支付租金1155676.25元，滞纳金514363.74元（暂计算至2019年7月1日），违约金331642.5元（相当于两个月租金），并自2019年7月2日起按欠交租金总额1155676.25元×0.1%×拖欠天数计算滞纳金至判决确定之日止。审理中，原告变更并明确第3项诉讼请求为：被告支付至2019年6月30日的租金1155676.25元，自2019年7月1日起按1989855元／年的租金标准支付房屋占有使用费（或租金）至实际腾退之日，并支付违约金331642.5元，至2019年6月30日的滞纳金512373.88元，以及自2019年7月1日起至实际履行之日止以欠交租金总额1155676.25元为基数按照每日0.1%的标准计算的滞纳金。事实和理由：2018年5月，其与被告签订《租赁合同》1份，约定被告承租其位于镇海区骆驼街道慈海南路1680号，房权证号为00××14，建筑面积为11054.75平方米的工业用房（共四层）。租赁期限为7年，自2018年6月1日起至2025年5月30日止，租金为1989855元／年，一年一付，先付后租。第一年租金在合同签订当天付清，此后每年租金于每年4月底前付清。合同还约定被告逾期支付租金的，应向其支付滞纳金（拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.1%），若欠交租金超过一个月，视为被告根本违约，其有权解除合同，租赁物内装修及附属添置设施无偿归其所有，且被告须承担相当于两个月租金的违约金给其。合同签订后，其将房屋等交被告使用，被告实际使用后用于开办经营御水缘公司。但被告仅支付1000000元租金和150000元押金，至今未按合同约定支付第一年剩余租金989855元和第二年租金1989855元。期间，其曾催讨多次，并向被告出具《关于支付租金、违约金等问题的函》，但被告没有任何回复。2019年7月3日晚，被告擅自接进500ＫＶ变压器，对其的用电安全造成了严重危害。原告认为，被告拒不履行付款义务及擅自接进变压器的行为严重损害了其利益，故诉至法院。 被告叶国荣辩称，1.其已支付租金1000000元，另支付180000元现金，是原告要求其支付的利息等费用，而且双方口头约定租金是半年一付。2.在合同履行过程中，原告未按约提供充足的电力，多次停电，导致其错过最佳经营季节，遭受巨大经济损失。无奈之下，其增加投资168000元购买自备发电机，以应付停电事件。故对于其未按约支付租金的行为，原告存在过错。3.签订合同之前，原告承诺部分构筑物包括在租赁范围之内，但签订合同时又以违章建筑占用消防通道存在拆除风险为由专门写明不在租赁范围内，原告构成欺诈。原告虽口头承诺会无偿提供给其作为机房泵房使用，但以各种理由不肯腾空，造成整个装修工期延误。后其为顾全大局，被迫无奈同意租赁物旁250平方米偏房另行签订租赁合同，才解决机房泵房安装问题。就该偏房，原告也已向镇海区人民法院起诉（2019）浙0211民初2808号一案，要求确认合同无效，其返还租赁物。4.原告起诉之后，其一直在协商积极履行义务，又遇疫情，资金确实困难，但原告不同意其分期支付的请求，而且原告主张的违约金也过高。其承租后投入了三千万元成本，解除合同显失公平，合同应继续履行。 第三人御水缘公司述称，1.合同明显不公，既约定了违约金又约定了滞纳金，原告只能选择一个主张，而且违约金和滞纳金都过高，请求调整。2.合同约定被告逾期付款构成根本违约，原告有权解除合同，租赁屋内装修及附属添置设施无偿归原告所有，而被告投入的装修有两千多万元，与拖欠的租金相比价值更大，该约定显失公平。3.合同履行过程中，原告供应电力不足导致多次停电，影响其正常经营，被告不得不又承租（2019）浙0211民初2808号一案中的偏房，安装设备后自行供电，原告应对此承担相应的责任。4.被告未按期支付租金受到客观因素制约，一是国家政策对其所从事行业的限制，二是遭遇新型冠状病毒感染××疫情，请法院对此予以考量。5.被告从未否认违约的事实，而是主动承担责任，积极与原告沟通协商，请求继续履行合同，在经营困难的情况下，被告仍然多次支付所欠款项，也请法院对此予以考量。 针对被告的答辩意见和第三人的陈述意见，原告称，其并未收到160000元现金，也没有让被告支付利息等费用，双方没有约定租金半年一付。用电高峰期可能会出现电力供应不足的情况，并不是其的原因导致停电，被告和第三人如果认为是其的原因，应当提供证据予以证明，也可以另行起诉，要求其赔偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年5月1日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《租赁合同》1份，约定：“第一条，租赁物位置、面积、功能及用途。1.1甲方将位于，房权证号为00××14，建筑面积为11054.75平方的工业用房（共4层）（不含旁边约800平方偏房）租赁于乙方使用。1.2本租赁物的功能为工业厂房包租给乙方使用，如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意，因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，因改变功能所应交纳的全部费用由乙方自行承担。未经甲方同意改变功能的，则视为乙方根本违约。1.3本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。······第二条，租赁期限。2.1租赁期限为柒年，即从2018年6月1日起至2025年5月30日止。2.2租赁期限届满前二个月乙方提出需继续租赁的，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方有优先权。第三条，租赁费用及支付。3.1租赁保证金。本出租合同的租赁保证金为人民币150000元，须在合同签订当天付清。3.2租金。租金双方确定按年结算，每年租金1989855元（含税价）。租金一年一付，先付后租。第一年租金合同签订当天付清，以后每年租金于每年4月底前付清，······乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.1%。3.3租赁期间的相关费用。租赁期间发生的房地产税费由甲方承担，使用中发生的水、电等使用费用由乙方承担。3.4供电增容费。乙方所需用电500千瓦，电费按1.2元／度结算，另外公用损耗按甲方规定支付，如仍需增容，相关手续甲方应配合乙方申办，因办理供电增容所需缴纳的全部费用由乙方承担。第四条，租赁保证金的退还。租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后三日内，甲方将向乙方无息退还租赁保证金。······第八条，装修条款。在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方书面同意，需报政府部门的，则应同时须向政府有关部门申报同意，乙方对租赁物的装修、改建、申报等所产生的一切费用由乙方自行承担，合同履约期间，乙方违约，租赁物内装修、改建及添置的附属物等均无偿归甲方，合同履约超过伍年，甲方违约，所有装修及改建添置物按照乙方的装修成本伍年平均折旧后的余下残值部分补偿给乙方。······第十条，提前终止合同。10.1在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或本合同约定应由乙方承担的税费超过一个月，乙方未支付有关款项，视作乙方根本违约，甲方有权解除本合同，本合同自动终止，租赁物内装修及附属添置设施无偿归甲方所有，乙方不得损坏，并承担相当于二个月租金的违约金给甲方，在乙方付清拖欠的费用及赔偿金之前，甲方有权留置乙方租赁物内的财产（包括受转租人的财产），申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。······第十三条，其他条款。······13.6如乙方构成根本违约，除支付甲方相当于二个月房租的违约金外，甲方有权解除本合同，租赁物内装修及附属添置设施无偿归甲方所有，乙方不得损坏，如造成甲方经济损失的还应赔偿实际经济损失。······”被告承租房屋后在该场地经营御水缘公司，被告已支付租金1000000元和押金150000元。原告起诉本案之后，被告分别于2019年12月11日支付300000元，2019年12月20日支付30000元，2019年12月27日支付30000元，2020年1月3日支付30000元，2020年1月10日支付30000元，2020年1月17日支付30000元，2020年5月12日支付10000元，合计460000元。庭审中，双方确认，扣除2019年12月的水电费103710.05元，2020年1月的水电费115783.74元，2020年2月的水电费18677.41元，2020年3月的水电费20749.9元，2020年4月的水电费52338.24元，合计311259.34元后，剩余148740.66元抵扣本案租金。原告并确认押金150000元直接抵扣本案租金。 本院于2019年9月4日至租赁物处进行了现场勘验，查明被告承租的涉案房屋有四层，御水缘公司的经营范围为保健按摩、足浴、公共浴室、美容美发、食品经营、餐饮服务、烟草制品零售，被告为此进行了装修，从勘验情况来看，装修投入确实不少。谨慎起见，本院多次向被告释明合同解除的后果并多次给被告履行期，被告也多次制作还款计划，但至一审法庭辩论结束之日，被告仍未支付完毕租金。此外，对于原告所主张的厂房内装修及附属添置设施无偿归其所有的诉请，原告并未列明物品清单。 另，本案进行了诉前调解，被告于2019年7月26日签收起诉状副本和证据材料。 本院认为，原、被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系，双方均应按照《租赁合同》的约定履行各自的义务。被告辩称原告构成欺诈，但并未提交证据证明原告作出过书面合同之外的口头承诺，本院对其该项抗辩意见难以采纳。合同约定租金一年一付，先付后租，第一年租金合同签订当天付清，以后每年租金于每年4月底前付清，被告欠交租金超过一个月，原告有权解除合同，租赁物内装修及附属添置设施无偿归原告所有。被告称租金半年一付，但未提交证据证明双方除了合同之外还有其他的约定，故本院不予采信。被告辩称其还支付了160000元现金，是原告要求支付的利息等费用，但亦未提交证据予以证明，且原告对此不予认可，故本院难以采纳。涉案房屋系2018年6月1日起租，如果合同正常履行，至本案一审法庭辩论结束之日，被告应支付三年的租金即5969565元，但被告仅支付1000000元。本案诉讼过程中，本院多次通知被告支付租金，被告也多次自行制作还款计划，但其所支付的款项扣除水电费后，实际支付的租金仅有148740.66元。而且，被告从未按照他自己的承诺或者还款计划履行义务，2019年12月至2020年1月被告累计支付450000元后便不再支付，在本院最后一次庭审的前一天又支付10000元。因此，本院认为，被告虽口头称有履行合同的意愿，但其行为表明并无履行合同的诚意，被告拖欠租金的时间久、金额大，原告的合同目的已无法实现，原告有权解除合同，被告应返还租赁物。合同解除时间以被告2019年7月26日收到起诉状副本的时间为准。至于租赁屋内的装修及附属添置设施，因原告并未提供物品清单，该项诉请不明确，本院在本案中不予处理，原告可另行起诉。需要说明的是，被告承租房屋后确实投入不少装修，望双方能够尽量协商，妥善解决争议。对于被告辩称原告提供电力不足给其造成损失的意见，被告并未提交证据予以证明，本院不予采纳，被告可以对此另行起诉。 对于被告所应支付的租金和房屋占有使用费，原告在本案中将租金暂计算至2019年6月30日，合同解除时间为2019年7月26日，故2019年7月1日至2019年7月25日被告仍应按照合同约定支付该期间的租金即138184.38元，2019年7月26日至房屋腾退之日被告应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因双方同意诉讼过程中被告支付的款项扣除水电费后抵扣本案租金，押金也直接抵扣租金，故至2019年7月25日，被告欠交的租金为995119.97元（989855元+165821.25元+138184.38元-148740.66元-150000元）。对于原告主张的滞纳金和违约金，本院认为，滞纳金实际也是违约金的一种形式，也就是说合同同时约定了逾期付款违约金和解约违约金。逾期付款违约金用于补偿守约方未及时收到款项而受到的损失，解约违约金针对的是守约方因解约受到的履行利益和可得利益损失。合同明确约定两种违约金而未限制并用，且同时承担两个违约金不违反法律、行政法规的强制性规定。因此，两种违约金作用不同，能够同时适用。本案中，逾期付款违约金按照拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.1%计算，解约违约金为两个月的租金即331642.5元，一并适用确实过高。结合被告诉讼中的履行行为，以及疫情对第三人经营造成影响的客观现实，同时又要考虑到被告拖延支付租金的行为会一直持续下去。本院将逾期付款违约金和解约违约金合并评价，认为因被告逾期付款导致合同解除，被告应支付的违约金标准调整为年利率18%较为合理。原告所主张的违约金基数为被告至2019年6月30日的欠交租金，为方便计算，本院酌定2018年6月1日至2019年4月30日以989855元为基数计算违约金即164810.86元，2019年5月1日至2019年12月10日以1155676.25元（989855元+165821.25元）为基数计算违约金即128857.9元，2019年12月11日之后不再分段，统一以856935.59元（989855元+165821.25元-148740.66元-150000元）为基数计算违约金至被告实际履行之日。经核算，至2019年12月10日，被告应支付的违约金合计293668.76元。 综上，原告部分诉请于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告宁波大榭开发区日月不锈钢有限公司与被告叶国荣2018年5月1日签订的位于，房权证号为00××14，建筑面积为11054.75平方米工业用房（共4层）（不含旁边约800平方米偏房）的《租赁合同》于2019年7月26日解除； 二、被告叶国荣返还原告宁波大榭开发区日月不锈钢有限公司《租赁合同》项下位于，房权证号为00××14，建筑面积为11054.75平方米的工业用房（共4层）（不含旁边约800平方米偏房），于本判决生效之日三十日内履行完毕； 三、被告叶国荣支付原告宁波大榭开发区日月不锈钢有限公司至2019年7月25日的租金995119.97元，自2019年7月26日起至实际腾退之日止按照1989855元/年的标准计算的房屋占有使用费，并支付至2019年12月10日的违约金293668.76元，以及自2019年12月11日起至实际履行之日以856935.59元为基数按照年利率18%计算的违约金，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 四、驳回原告宁波大榭开发区日月不锈钢有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22797元，由原告宁波大榭开发区日月不锈钢有限公司负担6274元（已预交），被告叶国荣负担16523元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 赵  淼 二〇二〇年五月十五日 代书记员 徐立芯妤