河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初1795号原告：孙亚平，男，1950年4月24日出生，汉族，户籍地：郑州市中原区。委托诉讼代理人：史向东，金博大律师事务所律师。原告：章新萍，女，1948年11月30日出生，汉族，户籍地：郑州市中原区。委托诉讼代理人：史向东，金博大律师事务所律师。被告：刘瑞，男，1965年6月15日出生，汉族，户籍地：郑州市金水区。委托诉讼代理人：裴松岭、方宇飞（实习），河南三融律师事务所律师。被告：刘婉璐，女，1992年3月5日出生，汉族，户籍地：郑州市二七区兑周村47号楼4号。身份证号：41010319920305006X。委托诉讼代理人：裴松岭、李昊翰，河南三融律师事务所律师。被告：关虹，女，1968年1月13日出生，汉族，户籍地：郑州市。委托诉讼代理人：崔彦红，河南形象律师事务所律师。原告孙亚平、章新萍与被告刘瑞、刘婉璐、关虹房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告孙亚平、章新萍及其共同委托诉讼代理人史向东，被告刘瑞、刘婉璐的共同委托诉讼代理人裴松岭，被告关虹及其委托诉讼代理人崔彦红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙亚平、章新萍向本院提出诉讼请求：诉讼请求:1.确认被告之间2019年7月13日签订的合同编号2019131422号《郑州市存量房买卖合同》无效；2.判令被告继续履行2003年6月5日买卖二七区兑周村47号楼4号房屋的约定；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由:原告孙亚平与被告关虹系亲姨表兄妹，在2007年之前两方家庭关系良好。自2003年2月18日起经反复协商后，原告孙亚平、章新萍与刘瑞、关虹于2003年6月5日就被告(刘瑞原单位)夫妻共有并实际居住多年的二七区兑周村47号楼4号房改房转让达成一致意见并形成书面约定:原告一次性全额支付被告10000(拾万元)元，当天双方将房权证、现金、单位房改协议书、钥匙全部交割完毕，孙亚平账户付款拾万元，刘婉璐账户收到拾万元;被告将署名刘瑞的房产证、该房全套钥匙、单位房改协议书(关虹代签)等交付给原告，被告搬出到其新购买居所(郑州市二七区保全街5号财富星苑4号楼一单元六楼东户)居住。自2003年6月5日当天起原告即接收该房，到2007年儿子**婚后夫妻入住至今。因房屋价格连年上涨，被告因向原告无理索要加价遭到拒绝，就以各种理由不予配合拖延办理更名登记。至2019年9月6号原告突然收到被告刘婉璐的起诉状，发现刘瑞、关虹夫妻伪造2005年8月6号财产分割协议和署名刘婉璐登记的豫(2019)郑州市不动产权第0254394号证书。通过二七法院调查令发现，被告恶意串通、使用欺诈手段，隐瞒事实订立合同编号2019131422号《郑州市存量房买卖合同》骗取相关登记。被告为侵害原告合法权益，明知涉案房屋已经转让并实际交付原告16年，见利忘义，抛弃诚信，拂逆家族厚望，恶意串通欺诈订立2019131422号《郑州市存量房买卖合同》，损害原告利益并且造成原告巨大的损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定应认定为无效，依法向贵院提起诉讼，望判如所请。被告刘瑞、刘婉璐辩称，第一、被告刘婉璐取得涉案房屋产权证书合法有据，程序正当，刘婉璐与关虹、刘瑞所签订的2019131422号郑州市存量房买卖合同是基于刘瑞、与关虹于2005年8月6日所签署的离婚协议中对刘婉璐的赠予而取得。刘婉璐与关虹、刘瑞在房管部门所签订的房屋买卖合同是三方当事人真实意思表示，且程序正当，并不存在《合同法》《民法总则》中所规定的无效合同之情形。原告若认为该买卖合同无效，应予撤销，可提起行政诉讼向有关房管部门予以诉求；第二、涉案房屋原是关虹、刘瑞夫妻共同财产，关虹未经刘瑞同意，代刘瑞签名而向原告予以转让，其行为应属无权代理。原告在明知刘瑞不知情，而与关虹签订房屋买卖手续，恶意损害刘瑞、刘婉璐的合法权益，二人所签订的收据，也就是双方所签订的买卖手续应属无效，且不能发生物权变动之效力。原告与关虹之间所存在的债权纠纷不能对抗刘婉璐对涉案房屋所享有的物权、所有权。因此原告诉讼请求于法无据，应予驳回。被告关虹辩称，第一、关于本案原告的第一项诉讼请求，因为原告并没有取得任何的法定的产权所有权手续，所以说原告不具备诉讼主体资格，并且同意刚才刘瑞代理人所说的，如果说原告认为刘婉璐取得房产证行为不合法的话，应提起行政诉讼；第二、被告关虹是在当时是基于和原告的亲戚关系，由于原告主动提出要为其儿子结婚使用房屋，同意由原告居住使用，但关虹在处置该房屋的时候，并没有告知刘瑞，也没有征得刘瑞的同意。所以说原告以上的全部诉讼请求都是不成立的。本院经审理查明事实如下：1、2003年6月5日，关虹向原告出具《收据》一份，内容为：刘瑞、关虹将共有的私有房屋一套（二七区兑周村47号楼4号）转让给孙亚平、章新萍，转让费人民币共壹拾万元整，现双方将房权证、现金均已交讫。特此立据。收房人：孙亚平、章新萍。收款人：刘瑞（关虹代）、关虹。同日，孙亚平向关虹指定收款账户（刘婉璐，交通银行06262501010035265602）汇款100000元。关虹将位于二七区兑周村47号楼4号房屋的产权证（房权证字第××号，所有权人：刘瑞）以及出售公有住房协议原件交付原告孙亚平、章新萍。2、2019年7月11日，刘瑞与刘婉璐签订《郑州市存量房买卖合同》（合同编号：2019131422），双方约定刘瑞将其名下的就位于二七区兑周村47号楼4号的房屋（房权证字第××号）以660000元的价格转让给刘婉璐。之后双方办理房产过户手续，房屋权利人变更为刘婉璐，产权证为豫（2019）郑州市不动产权第0254394。庭审中，三被告均认可房款660000元并未实际支付。3、2019年9月，刘婉璐以孙亚平、章新萍借用其房屋拒不归还为由向本院提起诉讼，要求孙亚平、章新萍立即腾空并搬离郑州市二七区兑周村47号楼2层4号房屋。本院经审理查明，孙亚平、章新萍于2003年6月5日通过买卖形式实际占用案涉房屋，本院于2019年12月2日作出（2019）豫0103民初15341号民事判决：驳回刘婉璐的诉讼请求。刘婉璐不服提起上诉，郑州市中级人民法院于2020年2月10日作出（2020）豫01民终297号民事判决：驳回上诉，维持原判。4、被告关虹与刘瑞系夫妻关系。2005年8月11日，关虹与刘瑞达成以下协议：一、原告关虹与被告刘瑞自愿离婚；二、婚生女刘婉璐由被告刘瑞抚养，被告刘瑞不要求原告关虹支付抚养费；三、共同财产双方已自行分割完毕，不要求法院处理。本院于作出（2005）二七民一初字第1693号民事调解书，对上述协议内容予以确认。该调解书已发生法律效力。5、被告刘瑞向法庭提交2005年8月6日的《协议》一份，协议签订人为刘瑞、关虹，双方约定：刘瑞与关虹协议离婚，关于兑周村47号楼4号房产为二人共同财产，经协商，该房产归女儿刘婉璐所有。被告依此证明刘婉璐对涉案房屋具有完全的所有权。原告称关虹与刘瑞解除婚姻关系的民事调解书中并未显示关于财产分割协议的内容，原告对该协议书的真实性不予认可。6、原告提交2001年11月30日《出售公有住房协议》一份，该协议中显示：售房单位（甲方）为河南省交通公路工程局，购房职工（乙方）为刘瑞，双方约定甲方将座落于郑州市兑周村47号楼4号凡物出售给乙方。该协议落款处的购房职工签名由“关虹”代签。7、庭审中，原告称被告于2003年6月5日将位于二七区兑周村47号楼4号的房屋交付原告使用，原告一直居住至今。被告关虹称三被告在上述房屋中共同居住生活，直至2003年搬离。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，被告关虹将位于二七区兑周村47号楼4号房屋出售给原告孙亚平、章新萍，原告向被告支付房款100000元，上述房屋由原告自2003年居住使用至今，事实清楚。被告刘瑞辩称出售房屋是关虹个人行为，关虹代其签名系无权代理，刘瑞对该情况并不知晓。本院认为，被告刘瑞作为关虹的配偶，在涉案房屋共同居住至2003年，现房屋出售已近二十年之久，从未对关虹出售房屋的行为提出异议，亦未向原告主张过涉案房屋的相关权利，也未要求原告搬离房屋或者要求原告缴纳居住使用的费用，另外，涉案房屋的产权证及购房手续均已向原告交付，事实上说明了被告刘瑞对涉案房屋出售给原告一事是明知的且授意关虹办理售房的相关事宜，因此，被告刘瑞称其不知情，关虹售房系无权代理的辩解理由，本院不予采信。原告孙亚平、章新萍与被告关虹、刘瑞之间的房屋买卖合同，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告关虹、刘瑞于2019年将涉案房屋转让给女儿刘婉璐，并办理了产权过户手续。原告认为三被告的行为属于恶意串通侵害原告合法权益。本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。就本案而言,首先,三被告系母女、父女关系,身份关系特殊,三被告有串通的身份关系基础;第二,涉案房屋在过户给刘婉璐之前登记在刘瑞名下,被告之间办理过户不需要原告配合,被告有串通的客观条件基础;第三,三被告在涉案房屋中共同居住生活，2003年交付原告居住使用，直至2019年之前均未向原告提出过异议，现被告刘瑞在原告不知情的情况下，将该房屋过户至其女儿刘婉璐名下，三被告存在串通的主观恶意;第四,原被告之间系亲属关系，依据日常生活经验,被告将房屋以及房产证、购房资料等重要物件向原告交付后，原告在心理上对涉案房屋的权属产生合理预期及可信赖性，被告的行为有违社会基本诚信观。综上,对于2019年7月11日刘瑞与刘婉璐签订《郑州市存量房买卖合同》时存在恶意且其行为侵害了原告利益的事实，本院予以确认。三被告的行为符合合同法关于恶意串通的规定,其签订的房屋买卖契约应为无效合同,故对原告要求确认2019年7月11日合同编号为2019131422号的《郑州市存量房买卖合同》无效的诉请，本院依法予以支持。对于原告要求被告刘瑞、关虹继续履行2003年6月5日买卖二七区兑周村47号楼4号房屋的约定的主张，虽原被告之间就涉案房屋的买卖未签订书面合同，但基于以上查明及认定的事实，原被告之间就涉案房屋的买卖已达成口头协议，平等民事主体之间所达成的口头协议同样受法律保护，故原告该项主张，理据充分，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘瑞与刘婉璐于2019年7月11日签订合同编号为2019131422号的《郑州市存量房买卖合同》为无效合同；二、被告关虹、刘瑞应继续履行与原告孙亚平、章新萍之间的关于二七区兑周村47号楼4号房屋的买卖合同。案件受理费2300元，减半收取1150元，保全费5000元，由被告刘瑞、关虹负担（该费用原告已垫付，被告应在本判决生效之日起十日内连同判决主文确定的金钱给付义务一并支付给原告），剩余1150元退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  冀婷婷二〇二〇年六月一日法官助理董晓燕书记员岳子健