广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初5027号原告：梁保祥，男，1961年8月12日出生，香港特别行政区居民，现住广东省佛山市三水区***************，身份证号码H395434(1)。委托诉讼代理人：魏开源，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告：佛山市三水德勤装饰设计有限公司，住所地广东省佛山市三水区**************，统一社会信用代码91440607MA4URE1E88。法定代表人：梁某1。原告梁保祥与被告佛山市三水德勤装饰设计有限公司（以下简称德勤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序开庭审理。原告梁保祥的委托诉讼代理人魏开源、被告德勤公司的法定代表人梁某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁保祥向本院提出诉讼请求：1.解除《物业租赁使用合同》（以下简称租赁合同）；2.被告立即向原告支付2017年8月1日起至2020年5月31日租金管理费118400元；3.被告按年利率15.4%的标准向原告支付违约金(暂计至2020年9月25日合计24658.81元)；4.本案诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：2016年11月，原告将位于佛山市三水区************之A12商铺（以下简称案涉商铺）租赁给被告使用，双方在2017年7月18日签订《租赁合同》，约定租赁期限为2016年11月3日至2021年3月30日，自2017年8月1日起计收租金。其中，2017年8月1日至2018年3月30日每月租金管理费为5000元；2018年4月1日至2019年3月30日每月租金管理费5800元；2019年4月1日至2020年3月30日每月租金管理费为6600元；2020年4月1日至2021年3月30日每月租金管理费为7300元。被告应在每月1号前七天交付租金及租赁税款。拖欠租金的，按当月应缴租金总额每天加收1%的违约滞纳金。从2017年9月起，被告开始拖欠租金管理费。被告在2018年1月30日支付了2017年9月至2018年1月的租金管理费；在2018年12月12日以工程结算方式支付了2018年2月至12月的部分租金管理费，此后未支付过任何租金管理费。2020年6月，被告在未通知原告的情况下自行搬离店铺。2020年9月9日，被告出具对账单，承认拖欠原告2018年4月至2020年5月的租金管理费共计118400元。为保护原告的合法权益，故请求法院予以支持。被告德勤公司辩称，其于2018年12月已经与原告达成协议，终止了对案涉商铺的使用。由于德勤公司已经退场，原告主张的后续租金不应由德勤公司承担。2018年12月之后，原告也没有再催促过德勤公司交纳租金管理费。租金对账单是德勤公司股东陈志超在不知情的情况下，于2020年9月签订的，该对账单的费用并无实际产生，且在德勤公司撤场后，原告已将案涉商铺出租给第三方使用。梁保祥在诉讼中提供如下证据：1.原告身份信息、被告企业信用信息公示报告，证明原告、被告有诉讼主体资格。2.租赁合同，证明原被告于2017年7月18日签订了租赁合同，并约定了相关的合同内容。3.大邦实业有限公司证明、土地使用证、不动产登记查询结果，证明原告对于佛山市三水区**********侧的土地物业有出租权。4.微信聊天记录，证明被告的实际控制人是梁某1和陈志超二人，均知悉租赁情况。5.大邦家私城工程结算、网上转账受理单、租金收据，证明2017年9月份至2018年1月份以及2018年2月份至2018年12月份的部分租金管理费存在逾期支付的情况。6.现场图片，证明被告承租后租赁物的使用状况。7.租金管理费对账单，证明被告的股东陈志超作为实际控制人之一，确认被告拖欠2018年4月份至2020年5月份的租金管理费共118400元。8.综合业务办理申请表，证明所有权人在2008年向佛山市三水区规划部门申请重新装修涉案商铺，即涉案商铺具有合法来源。9.被告股东登记信息、（2019）粤0607民初6432号民事裁定书，证明对账单上签字的陈志超是公司股东、监事，并作为被告的工作人员参与了公司经营，是被告的实际控制人之一。10.大邦公司证明，证明原告对于佛山市三水区**********侧的土地物业有出租权。11.梁咏丰与原告的租赁合同以及梁咏丰的身份证，证明原告已将涉案商铺另外出租给梁咏丰。12.国家企业信用信息公司报告，证明卢志轩为佛山市三水区爱星定制室内装修服务部的经营者。德勤公司在诉讼中提供如下证据：1.佛山市三水德勤装饰设计有限公司章程（节选），证明原告递交的租金管理费对账单不是出于被告的意愿签订，也没有按照章程约定决议签署。2.微信聊天记录，证明原告已经同意退租，并安排员工对外招商，明确分配该物业所有费用的受益者。3.照片，证明涉案物业的现状，被告退租后已有新用户在使用，不应由被告承担租金。4.照片及微信聊天截图一组，证明被告使用期间缴纳的水电费，在停止使用后原告已没有继续要求缴纳水电费，并证明早在2018年8月份被告已经与原告协商过停租事宜，在物色合适租户。5.通知，证明被告承租的另外一商铺属于原告公司的管理范围，但原告对该商铺进行了停水停电，被告股东陈志超无奈之下才签署了租金管理费对账单。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对与本案有争议的主要证据和事实，本院认定如下：被告对原告提交的证据1-6及证据8-10均无异议，依法予以确认。对证据7的真实性无异议，本院依法对其真实性予以确认，至于证明内容，本院将在裁判理由部分中阐述。原告对被告提交的证据1、2、3的真实性无异议，本院依法对其真实性予以确认，至于证明内容，本院将在裁判理由部分中阐述。被告提交的证据4的图片为微信中的内容，且有原始载体核对，故对其真实性予以确认，至于证明内容，本院将在裁判理由部分中阐述。被告提交的证据5与本案无关，依法不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：大邦实业有限公司于2017年11月30日出具证明：本公司于2016年1月1日，已将佛山市三水区**********侧的土地【土地证号：佛三国用（2011）第201111011**】及地上物业出租给梁保祥先生，租期十年，从2016年1月1日至2026年1月1日。在租赁期间，无需本公司同意，梁保祥先生有权转租给第三人。2017年7月18日，大邦实业有限公司（梁保祥）作为出租方，德勤公司作为承租人签订了租赁合同，双方约定：出租人将位于佛山市三水区************之二A12商铺（以下简称A12商铺）出租给承租人作经营装饰材料使用；A12商铺实际面积约98.75㎡，交租面积123㎡；租赁期限由2016年11月3日至2021年3月30日止，起租日期由2017年8月1日起计收租金；2017年8月1日至2018年3月30日每月租金管理费为5000元；2018年4月1日至2019年3月30日每月租金管理费5800元；2019年4月1日至2020年3月30日每月租金管理费为6600元；2020年4月1日至2021年3月30日每月租金管理费为7300元；签订合同当天，承租方向出租方支付一个月租金按金5000元，合同生效；先付租金后使用，承租方必须在每月1号前七天交付租金及租赁税款；承租方拖欠租金的，按当月应缴租金总额每天加收1%的违约滞纳金及停电处理；如承租方拖欠租金超过15天的，出租方可以单方面终止合同；合同落款处有梁保祥签名和德勤公司的盖章。2018年1月30日，梁保祥出具收据一份，收据载明收到德勤交来2017年9、10、11、12月，2018年1月租金25000元。2018年12月15日，梁保祥与梁某1同意将大邦家私城工程款中的55000元抵扣梁某1应付的2018年2月至12月的租金。同日，梁保祥出具收据一份，收据载明收到德勤交来2018年2月至12月的租金55000元。之后，德勤公司未再支付过租金。2020年6月8日，梁保祥（大邦实业有限公司）作为出租方与案外人梁咏丰作为承租方签订物业租赁使用合同，约定出租方将A12商铺出租给承租方作经营家居装饰使用，暂定名为印象轻奢家居装饰。租赁期为2020年6月8日至2023年5月30日，由2020年10月1日起计收租金。2020年9月9日，大邦实业有限公司（出租方）与德勤公司（承租方）签订租金管理费对账单，双方确认德勤公司自2016年11月至2020年5月承租A12商铺，双方对租金管理费进行对账。德勤公司确认累计欠费118400元（2018年4月至12月未付租金7200元；2019年1月至2020年5月未付租金111200元）。对账单上有大邦实业有限公司的盖章及梁保祥、陈志超的签名。另查明，A12商铺座落于佛山市三水区***********侧（以下简称西侧地块），西侧地块登记的土地使用权人为大邦实业有限公司，土土地证号为佛三国用（2011）第201111011**再查明，德勤公司成立于2016年7月6日，股东是梁某1和陈志超。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，由于原告梁保祥是香港特别行政区居民，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条之规定,本案应参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定进行审理。因案涉租赁合同记载的被告为内地主体,租赁物以及租金的交付也发生在内地,且原告梁保祥对一审法院适用内地法律审理本案均无异议,故根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条的规定，本院依据内地法律审理本案。梁保祥获得西侧地块的土地使用权利人大邦实业有限公司的授权，有权将相关土地及地上物业进行转租。梁保祥与德勤公司签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。梁保祥依约将A12商铺交付给德勤公司使用，德勤公司应依约支付租金，但德勤公司于2018年12月5日之后未再支付过租金。根据德勤公司的股东陈志超于2020年9月9日与大邦实业有限公司、梁保祥签订的租金管理费对账单，其确认德勤公司累计欠租金118400元，故梁保祥诉请德勤公司支付拖欠的租金118400元合理有据，本院予以支持。至于德勤公司抗辩其已经于2018年12月与梁保祥达成协议并终止了对A12商铺的使用以及陈志超是在不知情、未经授权、迫于无奈才签订对账单的意见，本院分析如下，首先，从德勤公司提交的微信聊天记录无法看出聊天双方针对A12商铺的解租事宜达成一致意见，且德勤公司亦未提供证据证实卢志轩已取得梁保祥的授权；其次，如若租赁合同于2018年12月份解除，德勤公司应清理商铺，与梁保祥办理相关交接手续，并将涉案商铺返还给梁保祥，但德勤公司并未提供相应证据予以证实；最后，陈志超作为德勤公司的股东，应了解德勤公司的经营情况，在德勤公司未提供证据证实存在胁迫等情形的情况下，陈志超代表德勤公司与梁保祥签订租金管理费对账单，进一步印证德勤公司欠付梁保祥租金118400元的事实。至于租赁合同的解除的问题。如前所述，德勤公司主张租赁合同于2018年12月份已解除没有法律和事实依据。由于德勤公司未按期支付租金，根据双方的合同约定，梁保祥享有合同解除权。2020年6月8日，梁保祥将涉案商铺另行出租给梁咏丰，其以该出租行为表明解除与德勤公司的租赁合同关系，故本院确认梁保祥与德勤公司的租赁合同关系于2020年6月8日解除。至于违约金问题。德勤公司迟延支付租金及拖欠租金的行为已构成违约，故梁保祥有权主张德勤公司支付违约金。但梁保祥主张违约金按年利率15.4%的标准计付，该标准过高。考虑到梁保祥的损失主要是资金被占用所致的利息损失，故本院酌定违约金按年利率6%的标准计算。根据双方的合同约定及德勤公司的履行情况，暂计至2020年9月25日违约金为9972.22元（具体计算方式见附表）。从2020年9月26日起至实际清偿之日止的违约金，以德勤公司欠付的租金118400元为基数，按年利率6%的标准计付。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条的规定，判决如下：一、确认原告梁保祥与被告佛山市三水德勤装饰设计有限公司于2017年7月18日签订的物业租赁使用合同于2020年6月8日解除；二、被告佛山市三水德勤装饰设计有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告梁保祥支付租金118400元及违约金（截至2020年9月25日的违约金为9972.22元；从2020年9月26日起至实际清偿之日止的违约金以118400元为基数，按照年利率6%的标准计算）；三、驳回原告梁保祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4183元，保全费1235元，合计5418元（原告梁保祥已预交），由被告佛山市三水德勤装饰设计有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  黄 灿人民陪审员  麦新惠人民陪审员  吴卫华二〇二〇年十二月七日法官 助理  赵 书 记 员  李慧慧附表：日期欠付租金（元）起算日期终止日期违约金额（元）2017年9月租金50002017-9-12018-1-30126.672017年10月租金50002017-10-12018-1-30101.672017年11月租金50002017-11-12018-1-3075.832017年12月租金50002017-12-12018-1-3050.832018年1月租金50002018-1-12018-1-30252018年2月租金50002018-2-12018-12-152652018年3月租金50002018-3-12018-12-15241.672018年4月租金58002018-4-12018-12-15250.372018年5月租金58002018-5-12018-12-15221.372018年6月租金58002018-6-12018-12-15191.42018年7月租金58002018-7-12018-12-15162.42018年8月租金58002018-8-12018-12-15132.432018年9月租金58002018-9-12018-12-15102.472018年10月租金58002018-10-12018-12-1573.472018年11月租金58002018-11-12018-12-1543.52018年12月租金58002018-12-12018-12-1514.52018年4月-12月未足额支付的租金（800元×9月=7200元）72002018-12-162020-9-257802019年1月租金58002019-1-12020-9-25612.872019年2月租金58002019-2-12020-9-25582.92019年3月租金58002019-3-12020-9-25555.832019年4月租金66002019-4-12020-9-25598.42019年5月租金66002019-5-12020-9-25565.42019年6月租金66002019-6-12020-9-25531.32019年7月租金66002019-7-12020-9-25498.32019年8月租金66002019-8-12020-9-25464.22019年9月租金66002019-9-12020-9-25430.12019年10月租金66002019-10-12020-9-25397.12019年11月租金66002019-11-12020-9-253632019年12月租金66002019-12-12020-9-253302020年1月租金66002020-1-12020-9-25295.92020年2月租金66002020-2-12020-9-25261.82020年3月租金66002020-3-12020-9-25229.92020年4月租金73002020-4-12020-9-25216.572020年5月租金73002020-5-12020-9-25180.07合计9972.22