上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初6732号原告：上海玉瓒物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：沈关清，董事长。委托诉讼代理人：陈月华，上海市虹口区新港法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：瞿琼,公司员工。被告：百联集团有限公司，住所地上海市。法定代表人：叶永明，董事长。委托诉讼代理人：王志想，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹琪，北京大成(上海)律师事务所律师。原告上海玉瓒物业管理有限公司与被告百联集团有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海玉瓒物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈月华法律工作者、瞿琼、被告百联集团有限公司的委托诉讼代理人王志想律师、詹琪律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海玉瓒物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告支付2019年1月1日至2019年12月31日唐山路XXX号物业管理费187,680元；2、要求判令被告支付上述物业费的滞纳金128,433.3元;3、判令被告支付2019年1月1日至2019年12月31日车位停车费，共计12,000元。事实和理由：原、被告系物业管理服务合同关系。2019年1月1日原告与上海市虹口区木材大厦业主委员会签订物业管理服务合同。合同第七条约定非住宅面积物业管理费2元/平方米,被告唐山路XXX号面积5417平方米，物业费为130,008元；实际还使用了锅炉房平房328.5平方米，物业费为7,884元；半地下室748平方米，物业费17,952元,使用小区5辆车的车位200元/月，管理费为12,000元/年。2019年11月25日原告书面要求被告支付上述费用,被告没有回复。2019年12月13日原告向被告催讨物业管理费,被告称房子是自管自用的,不同意支付物业管理费。现原告起诉法院,要求判如诉请。被告百联集团有限公司辩称：被告不是木材大厦业主大会的成员，唐山路XXX号只有居民户，共计127户。从2003年至今，所有业主大会包括选聘物业公司的时候，从未通知过被告参加。业主委员会无权代表被告就被告所属物业对外选聘物业公司，原告提供的物业服务合同对被告不发生法律效力。原告提供的物业服务合同中物业类型均为住宅，被告所有的物业类型为非住宅，物业服务合同中没有约定原告对非住宅区域提供物业服务。被告所有的物业唐山路XXX号1-5层与唐山路XXX号6-18层是相对独立的区域，被告有自己的物业管理体系及相应的物业管理设备，被告所在的区域配备独立的电梯、消防楼梯、给排水、供配电、水泵、室外环境安全等配套的物业服务实施设备，被告也将物业管理事项外包给上海进南人力资源有限公司管理。原告没有为被告提供过服务，故被告无需向原告支付物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了上海市不动产登记簿、物业服务合同、上海市建筑工程执照、上海市虹口区建设工程临时许可证、小区状况照片、被告房屋平面图、2017年7月7日木材大厦小区业主大会会议记录、公告，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、本市唐山路XXX号与唐山路XXX号1-5层是一栋连体的大楼，名称木材大厦，该栋连体大楼有两个门牌号：即唐山路XXX号(在小区里)、唐山路XXX号1-5层(为面向唐山路门面房，系大楼裙房)。其中唐山路XXX号1-5层不动产的所有权人为被告，产权证上登记的建筑面积为5417平方米，房屋用途为旅(宾)馆。唐山路XXX号为该连体大楼6至18层其余部分的建筑，系居民住宅用房，共计127户，产权人为各居民业主。唐山路XXX号1-5层面向唐山路，区域相对独立，内有独立电梯上下，人员进出与唐山路XXX号居民进出为两个区域，唐山路XXX号居民另有电梯上下大楼。该栋大楼的地下室由被告拦隔成若干客房使用，地下室另有唐山路**居民楼与被告旅馆分开使用的水泵等供水设施。被告与唐山路XXX号居民共用配电室一间，配电设施与居民楼各自分开使用。独立于整栋大楼之外，另有锅炉房，由被告使用。唐山路XXX号地下室无产权证，根据89第28号上海市建筑工程执照记载，地，地下室面积为748平方米据上海市虹口区建设工程临时许可证第92316号记载，锅炉房面积为122平方米。2、2019年1月1日上海市虹口区木材大厦业主大会(甲方)与原告(乙方)签订《物业服务合同》，就木材大厦的物业管理服务事宜，订立本合同，约定：第一条本合同所涉及的物业基本情况：物业名称：木材大厦，物业类型：住宅，座落位置：东：至大连路，南：至唐山路，西：至保定路北：至东余杭路，总建筑面积：14500平方米;其中住宅9000平方米。第二条乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项(一)物业共用部位的维护;(二)物业共用设施设备的日常运行和维护：(三)公共绿化养护服务;(四)物业公共区域的清洁卫生服务;(五)公共秩序的维护服务：(六)物业使用禁止性行为的管理;(七)物业其他公共事务的管理服务；(八)业主委托的其他物业管理服务事项。第七条乙方根据下述约定,按建筑面积向业主收取物业服务费。(一)住宅：0.90元/月/平方米,非住宅：2元/月/平方米。(二)停车费：地：地面停车车位管理费50-200元/月/辆。上述物业服务收费分项标准(元/月.平方米)如下：住宅物业与非住宅物业的分项标准相同：包括1、综合管理服务费;2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用;3、公共区域的清洁卫生服务费用;4、公共区域绿化养护费用;5、公共区域秩序维护服务费用。第八条自本合同生效之日的当月起发生的物业服务费用,由业主承担；业主应依照本合同第七条约定的标准向乙方交纳物业服务费;自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用,由物业买受人按照物业出售合同的约定承担……第十条物业服务费用(物业服务资金)按季交纳,业主应在每季中履行交纳义务。业主应在当季首月25日的之前履行交纳业务。(一)对于业主(或承租人)逾期交纳物业管理服务费的,物业管理企业可逾期之日起按每逾期一日应缴费用千分之三加收滞纳金。第二十四条本合同中下列词语的定义是：(一)业主,是指物业的所有权人;(二)物业使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。;(五)共用部位,是指一幢住宅内部,由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位;(六)共用设施设备,是指：1、一幢住宅内部,由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备：2、物业管理区域内,由业主和使用人共同使用的道路、电子监控、报警系统、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)等设施;(七)公共区域,是指一幢住宅内部,由整幢住宅的业主、使用人共同使用的区域以及整幢住宅外、物业管理区域内,由全体业主、使用人共同使用的区域;(八)专有部分,是指在构造上及利用上具有独立性,由业主独立使用、处分的物业部位。第三十条本合同为期3年,自2019年1月1日起至2021年12月31日止。3、2019年11月，原告曾向被告发出催讨物业费等共计20余万元的函，被告未予回复。4、2017年至2019年期间，唐山路XXX号一至五层使用人上海森联木业发展有限公司与上海进南人力资源有限公司签订有劳务外包合同，约定将物业的场地清扫、楼面保洁、园区保安、停车管理、设备维修等工作承包给上海进南人力资源有限公司，由被告支付相关服务费用。唐山路XXX号一至五层使用的电梯由使用人自行支付保养费用。5、2017年7月7日，木材大厦小区召开业主大会，选举业委会委员、并对业主大会议事规则、管理公约等进行投票，根据业主大会会议记录，总投票权属为127票，实际投票权属127票，总建筑面积为9154.16平方米。6、2018年10月2日，上海市虹口区木材大厦业主大会张贴关于大厦临时选聘物业服务企业业主大会会议征询结果公告，该公告载明：一、会议表决结果：本小区全体业主所持投票权128票，总计发放127张征询表，根据业主大会议事规则的约定，同意票124票，占97%，不同意票0票，弃权票3票，占2%。二、会议作出决定：本次业主大会会议通过木材大厦选聘物业服务企业决议，确定上海玉瓒物业管理有限公司即原告为木材大厦服务。本院认为：根据物业管理条例的规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。一个物业管理区域内成立一个业主大会。被告没有举证证明被告所有的物业与原告管理的物业区域分属两个物业管理区域，故本院认为被告所有的唐山路XXX号房屋与原告管理的木材大厦小区应属同一个物业管理区域，被告应系木材大厦小区的业主之一。被告认为没有人通知其参加2017年7月7日的业主大会，故其不是案涉小区业主的辩称意见，依据不足。根据法律规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。选聘物业服务企业由业主共同决定。在木材大厦召开业主大会选聘物业服务企业时，相关单位应当通知被告参加业主大会会议，并由被告履行相关的权利。原告提供的2018年10月2日上海市虹口区木材大厦业主大会张贴关于大厦临时选聘物业服务企业业主大会会议征询结果公告载明，本小区全体业主所持投票权128票，总计发放127张征询表。原告称被告拒收选票的意见，未提供相应证据证明，本院不予采信。因此，案涉小区选聘原告为物业服务单位之事，被告并不知情。另外，根据原告提供的上海市虹口区木材大厦业主大会与原告就木材大厦的物业管理服务事宜签订的《物业服务合同》，合同第1条明确约定：合同所涉及的物业类型为住宅，明确了总建筑面积为14500平方米，其中住宅面积为9000平方米，而对被告所有的旅馆性质的房屋及其使用的地下室、锅炉房部位的面积在该合同中没有表述和记载。因此，在物业公司选聘程序上有瑕疵且签订的物业服务合同中没有包括被告所有及使用的物业面积的情况下，原告要求被告按照物业服务合同中约定的收费价格对被告收取物业管理费的诉请，显失公平，故对被告辩称物业服务合同对被告没有约束力的辩称意见，本院予以采纳。由于被告所有的唐山路XXX号1至5层在建筑结构上一部分为木材大厦的居民住宅楼6至8层以下1至5层、一部分为木材大厦的裙房，虽然相对独立，但与整栋大厦无法分割。存在水泵间、电表间等共用部位；存在排水管道、落水管、屋顶、避雷装置、消防楼梯、消防水管、小区共同使用的地面道路、停车场、小区电子监控设施、照明路灯、部分排水管道、窨井、化粪池等共用设施、共用设备。对上述共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用、公共区域的清洁卫生服务费用、公共区域绿化养护费用、公共区域秩序维护服务费用等费用，原告作为案涉小区的物业管理单位，事实上提供了一定的物业服务，被告理应支付相应的物业管理服务费。被告辩称，其物业已外包给其他公司进行管理，并提供了劳务外包合同，本院认为，该劳务外包系被告对其物业专有部分的管理，非公共区域的管理，原告主张的系对小区公共区域、公共设施、设备管理的费用，故被告仍需适当给付。被告应支付物业管理费的具体数额，由本院酌定。关于被告使用的物业面积为不动产登记簿记载面积5417平方米，其中地下建筑面积登记为0平方米；被告使用的地下室无产权证，根据建筑工程执照记载为748平方米；根据建设工程临时许可证记载锅炉房为122平方米，故本院参照上述材料记载的面积确定被告使用物业面积合计为6287平方米。被告认为地下室面积已包含在5417平方米的意见，无事实依据。原告认为裙房不包含在5417平方米的意见，亦无事实依据。原告要求被告支付物业费滞纳金无合同依据，本院不予支持。根据物权法规定，建筑区域内的道路，属于业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。原告主张被告在小区内占用停放车位共5辆，应参照小区停车收费200元/月的标准支付停车管理费，并无不当,予以支持。被告对其占用停车位的数额未持异议，认为停车系被告自行管理，故不同意支付停车管理费，因无事实与法律依据，本院不予采信。综上所述,，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条第三款的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起7日内，被告百联集团有限公司支付原告上海玉瓒物业管理有限公司2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费37,722元(计算方式：6287平方米*0.50元/平方米/月*12个月)；二、自本判决生效之日起7日内，被告百联集团有限公司支付原告上海玉瓒物业管理有限公司2019年1月1日至2019年12月31日期间的停车管理费12,000元二、原告上海玉瓒物业管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,221.70元，由原告上海玉瓒物业管理有限公司负担5,178.65元，被告百联集团有限公司负担1,043.05元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 林 军二〇二〇年九月二十九日书记员 荀蓓莉附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。