湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终244号上诉人（原审原告）：咸宁市东华教育有限公司，住所地湖北省咸宁市通城县隽水镇旭红路387号。法定代表人：谢艳霞，公司董事长。委托诉讼代理人：胡汉武，男，1969年8月15日出生，汉族，住湖北省通城县，公司总经理。委托诉讼代理人：谌旭东，男，1959年7月2日出生，汉族，住湖南省临湘市。被上诉人（原审被告）：岳阳光大房地产开发有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区交通局办公楼一楼。法定代表人：王惠芳，公司总经理。委托诉讼代理人：李武卫，湖南碧灏律师事务所律师。上诉人咸宁市东华教育有限公司（以下简称东华公司）与被上诉人岳阳光大房地产开发有限公司（以下简称光大公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初7509号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人东华公司的委托诉讼代理人胡汉武、谌旭东，被上诉人光大公司经本院依法传唤无正理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东华公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、判决光大公司协助东华公司办理水电开通与水电单独立户，由水电管理单位向东华公司直供水电，并承担水电开通立户全部费用；三、本案一、二审诉讼费由光大公司承担。事实与理由：一、根据预售合同对定向开发协议的变更来看，完全能证明水电单独开户的事实。预售合同将定向开发协议中的水电费由“物业代收代缴”的约定删除，而变更为“与城市公共供水、排水管网连接”、“纳入城市供电网络并正式供电”、“由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用”等内容，从变更后的内容完全可以证明水电单独开户的主张是成立的。二、根据合同法整体解释的方法来看,也可证明水电单独开户的事实。预售合同第十条约定供水、排水、供电、燃气“由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用”,而电话通信、有线电视、宽带网络“需要买受人自行办理开通手续”。联系上下文明显可以看出供水、供电等应当单独开户,并由出卖人承担开通费用,而只有电话、电视等才由买受人自己负责,这一约定在预售合同第十条中是十分明朗的。三、根据东华公司和其他业主所签合同对比来看,也可证明水电单独开户的事实。虽然双方在预售合同中没有明确约定水电单独开户,但其他业主和光大公司在预售合同中同样也没有明确约定水电单独开户,两份合同在水电开户方面的约定是完全一致的,而其他业主商品房的水电都已单独开户,故此,东华公司的商品房也应单独开户,同样的合同不能有双重标准。综上所述,光大公司没有为东华公司办理水电开通与单独立户手续,水电管理单位没有向上诉人直供水电,只是为物业公司办理了开通手续,其行为明显违约,应当采取补救措施。故此,请求支持上诉人的上诉请求,维持上诉人的合法权益。光大公司未予答辩。东华公司一审诉讼请求：1.将东华公司供水设施与城市供水管网连接，负责办理供水开通手续并承担相关费用；2.将东华公司供电设施纳入城市供电网络并正式供电，负责办理供电开通手续并承担相关费用；3.承担本案诉讼费用。后东华公司诉请变更为判令光大公司：1、协助东华公司办理水电开通与水电单独立户，由水电管理单位向东华公司直供水电；2、承担水电立户开通全部费用；3、承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年1月3日，光大公司（甲方）和胡汉武（乙方）签订一份《岳阳新天地幼儿园定向开发建设协议》，约定乙方向甲方购买定向开发建设的岳阳新天地（岳阳逸城）项目内独院独栋幼儿园，建筑面积约1793平方米，总价款8965000元；幼儿园的水、电费用的收取，由物业公司代收代缴，如乙方申请到相应的政策减免，物业公司需按政府有关文件执行，不得增加；本协议书是双方为将来签订正式商品房买卖合同而预先签订的协议；双方还对合同的其它事项进行了约定。2016年11月30日，东华公司和光大公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定由东华公司购买光大公司建设开发的岳阳逸城（岳阳新天地）第010幢101、102、103号房屋，该房屋的规划用途为教育用房，预测建筑面积为1793.47平方米，总价款8967350元。与东华公司诉求有关的基础设施设备交付条件在《商品房买卖合同（预售）》中第十条中规定：1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，此行空白；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，此行空白；3、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，此行空白。以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。该合同附件五的“其他约定”第一条约定“1、供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件”。合同还对其它事项进行了约定。诉讼中，双方均认可以上两份合同，并对购房款已按约支付、讼争房屋已按约交付的事实没有争议。东华公司受领讼争房屋后，用于开办岳阳市金苗幼儿园，供水、供电在物业公司的户名下设分户，水费、电费交给物业公司。截至诉讼期间，东华公司经营的该幼儿园在正常营业中。一审法院认为，东华公司和光大公司签订的《商品房买卖合同（预售）》主体适格、意思表示真实，不违反法律的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同（预售）》对《岳阳新天地幼儿园定向开发建设协议》约定的水、电的开立及交费办法进行了变更，应以变更后的《商品房买卖合同（预售）》为准。东华公司的水电已开通，东华公司经营的幼儿园在正常经营，东华公司与光大公司因《商品房买卖合同（预售）》中基础设施设备交付条件的供水供电条款发生纠纷，主要原因是合同对供水供电的具体要求约定不明确。东华公司与光大公司应以友好、协作的态度，协商解决纠纷。东华公司认为《商品房买卖合同（预售）》中第十条中第1、2项及合同附件五的“其他约定”第一条第1项约定的含义就是光大公司应将讼争房屋的供水、供电另行单独立户，但以上条款并没有供水、供电另行单独立户的字句，光大公司亦不认可这些条款具有“光大公司应将讼争房屋的供水、供电另行单独立户”的含义；东华公司亦未提供其他证据证明光大公司未另行立户开通水电违反了合同约定，故对东华公司的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条判决：驳回咸宁市东华教育有限公司的诉讼请求。案件受理费200元，由咸宁市东华教育有限公司负担。二审期间，上诉人东华公司与被上诉人光大公司均未向本院提供证据。二审审理查明，本案中，东华公司购买的三层商品房系用于开办幼儿园的教育用房，非高层住宅，且独立于高层住宅楼。本院对一审审理查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为东华公司主张水电单独开户的诉讼请求能否支持。东华公司与光大公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。东华公司购买光大公司开发建设的岳阳新天地项目内房屋用于开办幼儿园，水、电费用一直由物业公司代收代缴。现东华公司提出水电单独立户自行向水电相关部门缴纳水电费，尽管《岳阳新天地幼儿园定向开发建设协议》，约定水电费用的收取由物业公司代收代缴，《商品房买卖合同（预售）》对水电的开立及交费办法进行了变更，供水与城市公共供水、排水管网连接，供电纳入城市供电网络并正式供电。东华公司购买的三层商品房系用于开办幼儿园的教育用房，非高层住宅，且独立于高层住宅楼。现东华公司提出水电单独立户，其目的在于自行缴纳相关水电费用，尽管合同中无水电单独立户的具体约定，但该请求不违反法律规定，与合同目的也不相违背，且符合水电缴费的现行操作习惯，故东华公司提出水电单独立户的请求，本院予以支持。光大公司提出水电不能单独立户的理由不能成立。关于水电单独立户的费用问题，考虑水电单独立户可能需要另行铺设管道、增加相应的设施，合同对单独水电立户的相关费用无具体约定，由东华公司与光大公司各承担一半费用。综上，东华公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初7509号民事判决；二、岳阳光大房地产开发有限公司负责协助将出卖给咸宁市东华教育有限公司的岳阳逸城（岳阳新天地）第010幢101、102、103号房屋的供水设施与城市供水管网连接，办理单独立户的供水开通手续，并承担一半的相关费用；三、岳阳光大房地产开发有限公司负责协助将出卖给咸宁市东华教育有限公司的岳阳逸城（岳阳新天地）第010幢101、102、103号房屋的供电设施与城市供水管网连接，办理单独立户的供电开通手续，并承担一半的相关费用；以上二、三项，限在本判决生效后九十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案一审案件受理费200元，由咸宁市东华教育有限公司负担100元，岳阳光大房地产开发有限公司负担100元。二审案件受理费200元，由咸宁市东华教育有限公司负担100元，岳阳光大房地产开发有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年九月八日书记员  吴冰妍