广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0605民初20668号原告：佛山市南海区豪信物业管理有限公司南海分公司，住所地广东省佛山市南海区**************海北广场三层商业用房313A室，统一社会信用代码：91440605MA4W7MCX83。负责人：朱成超。委托诉讼代理人：刘艳平，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕方圆，广东君厚律师事务所律师。被告：陈仁乐，男，1984年8月20日出生，住福建省福清市。委托诉讼代理人：华海荣，广东沁森律师事务所律师。上列原、被告物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月19日受理后，依法适用简易程序于2019年11月1日、2019年12月30日公开开庭进行了审理。开庭时，原告佛山市南海区豪信物业管理有限公司南海分公司的委托诉讼代理人吕方圆、被告陈仁乐的委托诉讼代理人华海荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2017年11月至2018年12月期间拖欠的物业管理费本金14798.00元（共14个月，每月1057元）、2019年6月拖欠的物业管理费本金1057.00元，合计15855.00元；支付2019年5-6月水电费本金713.57元；逾期缴纳上述费用所产生的物业管理费滞纳金17320.00元，水电费滞纳金52.52元（每逾期一日按0.3%计算，暂计至2019年7月15日，后续期间将按此比例计算至实际支付之日止），合计33941.09元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月19日，被告受让南海区大沥镇黄岐建设大道星港国际广场，该物业建筑面积平方58.52平方米，被告于2017年12月3日到佛山市南海区豪信物业管理有限公司南海分公司物业管理处办理该物业的收楼手续及签订《星港国际广场前期物业服务协议》和相关物业管理公约。为此，被告依据物业服务合同应于每月5号前按每平方米18元支付物业管理费1058.76元。原告自2017年11月开始不支付管理费，期间产生的水电费也是原告垫支，原告工作人员一直以电话、发短信的方式催费以及现场张贴缴费通知书的方式进行催收，催促被告配合原告的工作，被告都不予理会，甚至以各种理由推诿。2019年5月9日在原告一再催告之下，被告才补缴2019年1月至2019年5月的管理费及水电费等共计9594.25元，截止2019年6月30日止，被告累计仍然拖欠物业管理费15855.00元，水电费713.57元，依照物业管理服务合同约定，除补缴应缴款项外，每逾期一天，须按拖欠金额的千分之三向原告支付滞纳金直至实际支付为止。暂计至2019年7月15日，因被告逾期缴纳上述费用产生的滞纳金为17372.52元，合计被告拖欠物业管理费、水电费及滞纳金共33941.09元。综上，合同是双方当事人的真实意思表示，一经签订就具有法律约束效力，原告向被告提供了物业管理服务，被告应按双方签署的合同按时足额支付物业管理费，此时被告却违背合同约定，给原告的物业管理工作带来负面影响，在星港国际广场区域内造成恶劣影响。被告陈仁乐辩称，1.确认原告诉请的上述欠费期间无异议。2.原告是从2017年12月3日收楼，物业费起算应该从该日起算。3.对每月物业费计算予以确认。4.对于水电费，确实未交2019年5-6月份的，是因为原告经催促并未出具具体的相应单据及明确数额，对原告诉请的水电费数额不予确认，未提供明确的记录。5.水电费不同意支付违约金。6.对于物业管理费，被告认为不存在真实的拖欠行为，因参照同一物业管理区域内3.8元每方的标准进行计算，并且原告至今尚欠装修押金10300元加上已支付的物业管理费已足额覆盖原告所主张的金额。7.物业管理费不存在拖欠，原告主张的物业管理费滞纳金标准过高，请依法进行调低。8.被告认为原告并未如实完整的履行自身服务义务，相应的物业管理区域存在各种事由并且客户满意度低及投诉多，管理任职极度混乱。案涉合同是被告与原告签署，但同时原告的法定代表人及员工又是广东城际置业集团有限责任公司的员工，收取装修押金并进行管理的是佛山城际喜来登物业管理有限公司。水电费收取及管理是励盈公司，保洁保安都是外聘，原告并未提供相应物业服务。9.案涉物业实际用户使用率低于30%，欠费过百户，其相关公摊费用及公用水电并未公示公告任何的明细及收费指标。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认为，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人存在争议的部分证据及案涉事实，分析如下：1.原告就其案涉物业费计算、收取的标准，举示了被告签署的前期物业服务协议等，被告诉讼中对计费标准等提出的异议并无相应的事实和法律依据，原告所举的协议等证据真实合法，具有法律效力和证明力，本院予以采纳。确认原告根据双方约定所主张的“按建筑面积每平方米18元/月”合法有效。2.对于收楼时间，被告抗辩应当为2017年12月3日，经审查恰与原告自己举证的签收表、验收表等收楼相关证据可以印证，本院对此予以确认。就原告主张2017年11月起收取物业管理费，不仅未能举示任何证据证实，且经法庭询问无法做出任何解释，故本院不予采纳。3.被告所举装修押金材料，经质证显然并非支付予本案原告，且未显示任何与本案诉请事实的关联，对其关联性本院不予采纳。4.应予说明的是，原告并未就其诉请中的2019年5-6月水电费的产生、计算以及向业主公示等举示任何证据证实，故对其该部分主张，因欠缺证据证实，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月19日，被告陈仁乐与案外人广东荔盈置业有限公司签订了商品房买卖合同（预售），购买了佛山市南海区，并此后办理了不动产权属证书（面积58.72㎡）；该合同第二十一条对于前期物业管理约定为18元/月·平方米（建筑面积）。同日，原告佛山市南海区豪信物业管理有限公司南海分公司与被告陈仁乐签署了一份前期物业服务协议，其第二十八条有约定“物业服务费标准（按建筑面积计算酒店、办公写字楼每平方米18.00元/月）”等。2017年12月3日，被告陈仁乐再与原告签署了一份《星港国际广场前期物业服务协议（写字楼）》，该协议第四章第三条第1项中明确约定了物业服务费为按建筑面积每平方米18元/月计收。被告陈仁乐同日还签署了装修须知、消防安全责任书、钥匙及业主证的签收表、验收表等材料，即被告于该日收楼。2019年5月9日，原告开具收据，载明已收取案涉2019.1.1-2019.5.31的管理费。本院认为，综合原被告双方诉辩及举证，对于本案主要争点分析如下：首先，对于双方签署的合同，虽然原告不能对其先后各与原告签署的两份合同这一行为作出合理解释，在后的合同亦未能载明其与在先合同的关系，其作为物业服务企业而从事该类行为确属不规范；但综合审查两份合同，各自约定的内容并不存在冲突矛盾，而时间在后的合同显然已经更明晰地与被告约定、确认了案涉物业的服务费计费标准为18元/月，故本院确认双方所签合同均为合法有效，合同中约定内容包括签署计费标准对双方均具有约束力。被告抗辩计费过高，但并无任何事实和法律依据；原告主张该标准符合双方约定，不违反法律规定，本院予以采纳、确认。其次，根据本院审理查明的事实，被告抗辩主张的2017年12月收楼事实清楚，即便原告自己所举证据中亦有多份证据可予证实，本院予以确认；被告抗辩应自该事件其计收物业费，合理合法，本院予以支持；原告诉请的物业管理费起算时间没有充分合理的证据证实，本院不予采纳。即被告所欠物业费应当为2017年12月至2018年12月、2019年6月共14个月，合共14798.00元（18元/月×58.72平方米=1057.00元×14个月），原告诉请被告支付前述期间的物业费，符合双方约定和法律规定，本院予以支持；原告诉请超出前述范围的，本院不予支持。对于原告另诉请被告就此支付滞纳金，经审查并结合被告抗辩等，其主张滞纳金计算标准显然过高，有违公平；且综合全案，原告作为物业服务企业却存在与业主签约不规范、对欠费业主收取费用不规范等情况，故本院酌定本案滞纳金也即违约金按照被告欠费总额的20%计算即2959.60元（14798元×20%），原告该项诉请超出部分本院不予支持。再次，对于原告本案所主张的水电费等，被告抗辩原告所主张的水电费无具体单据及数额，经审查原告就此所举证据均为案涉放地方开发商为抬头单方制作的材料，不仅形式上未加盖公章确认，亦没有费用发生的原始证据材料也没有任何对其水电各具体项目用量及计算的证据，更无举证说明其是否已向该栋建筑物业主公开、公示。综上，原告所提水电费诉请显然证据不足，本院对其主张数额不予确认，相应地对其相应诉请均不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条的规定，判决如下：一、陈仁乐应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费14798.00元（2017年12月至2018年12月、2019年6月）及滞纳金2959.60元予佛山市南海区豪信物业管理有限公司南海分公司；二、驳回佛山市南海区豪信物业管理有限公司南海分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费324.27元（佛山市南海区豪信物业管理有限公司南海分公司已预交）。由佛山市南海区豪信物业管理有限公司南海分公司负担154.62元，陈仁乐负担169.65元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予佛山市南海区豪信物业管理有限公司南海分公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 季 鑫二〇二〇年五月二十九日书记员 蔡金练