湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初662号原告：湖北春秋投资管理有限公司，住所地湖北省黄石市黄石大道**，统一社会信用代码91420200695114281L。法定代表人：程琮，总经理。委托诉讼代理人：陈慧因、夏磊，湖北太圣律师事务所律师。被告：唐友玲，女，1963年3月29日出生，汉族，身份证登记住址湖北省黄石市西塞山区。被告：黄石市金世纪汽修有限责任公司，住所，住所地湖北省黄石市黄石大道**社会信用代码91420200722015132U。法定代表人：贾静，经理。两被告的共同委托诉讼代理人：袁泽福，黄石市西塞山区八泉法律服务所法律工作者。原告湖北春秋投资管理有限公司与被告唐友玲、黄石市金世纪汽修有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告湖北春秋投资管理有限公司的委托诉讼代理人夏磊，被告唐友玲、黄石市金世纪汽修有限责任公司的共同委托诉讼代理人袁泽福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湖北春秋投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告唐友玲于2018年11月1日签订的《房屋租赁合同》已解除；2.判令被告唐友玲支付截至2020年1月9日的租金384502元及违约金50000元；3.两被告退出租赁的黄石大道1375号房屋场地并从2020年1月10日起按31285元/月支付占用费至退出之日；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与唐友玲于2018年11月1日签订《房屋租赁合同》，合同就租金、租期、违约责任等进行了约定。合同签订后，唐友玲将租赁房屋交由黄石市金世纪汽修有限责任公司使用，且长期拖欠租金。截至2019年11月30日，唐友玲仅支付租金1万元。原告于2020年1月9日向其送达《解除租赁合同通知书》，通知其解除双方之间的《房屋租赁合同》，限期腾退租赁的房屋和场地。两被告至今未返还租赁物，也未支付租金，故原告诉至法院。唐友玲、黄石市金世纪汽修有限责任公司辩称，1、唐友玲不是本案适格被告，从合同签订之日起至今，涉案租赁场地由黄石市金世纪汽修有限责任公司使用，租金也应由黄石市金世纪汽修有限责任公司承担，唐友玲个人无法从事汽修业务，其不具备被告主体资格；2、原告诉求租金数额不相符，第一年是2019年1月1日-2019年12月31日，租金是375420元，原告却主张384502元，合同约定租赁期三年，尚未到期，合同没有约定违约金，被告也交纳了一定的保证金和定金；3、既然合同已经解除，原告又要求被告退出场地，原告主张的场地占用费没有依据，且应要求黄石市金世纪汽修有限责任公司退出而不是唐友玲退出；4、因疫情原因，应该根据相关法律和政策减免租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的2019年7月16日的通知书，因签收人的身份不明，故本院不予确认；原告提交的解除租赁合同通知书、快递单等证据，因邮寄地址并非租赁合同约定地址，被告亦否认收到该通知，故本院不予确认；被告提供的照片无其他证据印证，不足以证明原告占用租赁场地，故本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月16日，黄石市交通运输局将含涉案场地在内的市运管局地块（黄石国用[2005]第04077号）等资产移交黄石市交通投资集团有限公司。2018年10月25日，黄石市汽车服务中心将涉案修理车间等固定资产移交黄石市交通投资集团有限公司。同日，黄石市交通投资集团有限公司将含涉案房屋、场地在内的接收资产委托给原告经营管理，委托期限十年，自2018年10月25日起至2028年10月24日止，委托权限包括租金的收缴等。2018年11月1日，原告（出租方，甲方）与唐友玲（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于黄石市黄石港区黄石大道1371号（原黄石市汽车服务中心）出租给乙方经营使用，面积约2031.44平方米，分为修理车间、地槽钢架棚、地槽钢架棚；租赁期限三年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止，从2019年1月1日起收取租金，租金为375420元/年，按季支付，合同签订时预付一个季度的租金93855元，合同签订时的第三个月25日前交纳下个季度租金，以此类推；合同签订时，乙方向甲方交纳保证金5万元，如乙方违约，甲方则不退保证金；如乙方逾期未向甲方交纳租金累计达3个月的，甲方有权单方解除合同，并追偿乙方的违约责任。合同签订后，唐友玲向原告支付了租金1万元。黄石市金世纪汽修有限责任公司实际占用涉案租赁场地从事汽车维修等经营活动。2019年11月29日，原告向唐友玲出具《租金支付及欠费明细对账单》，双方确认：截至2019年11月30日，唐友玲承租的涉案房屋的租金为344135元，唐友玲已支付1万元，尚欠租金334135元及合同保证金5万元。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，原告与唐友玲签订了《房屋租赁合同》，根据合同的相对性原则，唐友玲是本案的适格被告。《房屋租赁合同》的内容未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，为有效合同并已生效。当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。根据合同约定，租金按季预付，被告应于合同签订时预付一个季度的租金93855元，每季度最后一个月25日前预付下个季度租金。但唐友玲仅支付租金1万元，其长期未支付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，原告有权依据合同约定解除合同并要求唐友玲退出涉案租赁场地。如唐友玲未腾退房屋，则还应向原告给付租赁合同解除后的占用使用费。法律规定解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本院已于2020年6月24日向唐友玲送达起诉状等诉讼文书，故本院确认原告与唐友玲之间的《房屋租赁合同》于2020年6月24日解除，唐友玲应向原告返还涉案租赁场地。黄石市金世纪汽修有限责任公司实际占用涉案租赁场地从事经营活动，其与原告之间并无合同关系，其无权占有涉案租赁场地，故对原告要求黄石市金世纪汽修有限责任公司返还涉案租赁场地的诉请，本院予以支持。关于租金和占用使用费，《湖北省人民政府关于印发湖北省促进经济社会加快发展若干政策措施的通知》第二条第（十一）项规定，对承租国有资产类经营用房的中小微企业免收3个月租金，再减半征收6个月房租。因涉案房屋系国有资产，按规定可免收3个月租金再减半征收6个月租金，为便于计算，本院酌定唐友玲应支付2019年1月1日至2019年12月31日的租金375420元，并从2020年7月1日起按31285元/月的标准（375420÷12）支付占用使用费至向原告返还涉案租赁场地时止。关于违约金，《房屋租赁合同》约定唐友玲应支付保证金5万元，如唐友玲违约，则原告不退还保证金。因唐友玲违约导致合同解除，其应承担违约责任，故对原告要求唐友玲支付违约金5万元的诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，判决如下：一、确认原告湖北春秋投资管理有限公司与被告唐友玲之间的《房屋租赁合同》已于2020年6月24日解除。二、被告唐友玲、黄石市金世纪汽修有限责任公司于本判决生效后十日内向原告湖北春秋投资管理有限公司返还位于黄石市黄石港区黄石大道1371号场地。三、被告唐友玲于本判决生效后十日内给付原告湖北春秋投资管理有限公司租金375420元、违约金50000元，并从2020年7月1日起按31285元/月的标准支付占用使用费至实际返还黄石市黄石港区黄石大道1371号场地时止。四、驳回原告湖北春秋投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8016元及保全费3520元，由被告唐友玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  阮 珊人民陪审员  刘少琼人民陪审员  叶海林二０二０年十月二十二日书 记 员  田也塬