广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初12206号原告：韦翠华，女，汉族，1980年11月22日出生，住址广东省深圳市福田区，委托代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。委托代理人：曾明金，广东深大地律师事务所实习律师。被告：深圳中置钜业投资合伙企业(有限合伙)，住所深圳市龙岗区龙岗街道龙岗镇南联村仙岭居**605，统一社会信用代码91440300MA5DCFX39Y。执行事务合伙人：曾富豪。被告：曾富豪，男，汉族，1992年9月17日出生，户籍地址广东省东莞市，被告：深圳市德谦实业有限公司，住所深圳市罗湖区笋岗街道洪湖二街碧水园裙楼226，统一社会信用代码914403003564669875。法定代表人：曾富豪。三被告共同委托代理人：罗晓光，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。被告：深圳晟晷股权投资基金管理有限公司，住所深圳市罗湖区深南东路**罗湖商务中心**，统一社会信用代码91440300581585683G。法定代表人：张玉明。委托代理人：魏珍珠，广东德培律师事务所律师。委托代理人：张静雯，女，汉族，1992年11月3日出生，户籍地址广州市天河区，系公司员工。本院受理上列原、被告房屋买卖合同纠纷一案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托代理人胡维刚、曾明金，被告深圳市中置钜业投资合伙企业（以下简称“中置钜业”）、深圳市德谦实业有限公司（以下简称“德谦公司”）、曾富豪共同委托代理人罗晓光，被告深圳晟晷股权投资基金管理有限公司（以下简称“晟晷公司”）委托代理人魏珍珠、张静雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年12月19日，原告与被告中置钜业签订了关于仙岭居A座806房的《房地产买卖合同》《深圳市二手房买卖合同》及相关附属文件，合同约定被告中置钜业应当于2018年4月30日（买房交齐全款并于2018年4月30日）前将涉案物业交付至原告。被告中置钜业在出售涉案物业前，多次明确表示了出售物业虽系商业物业但具备燃气设备，能够开通燃气，仅需在物业交付后向物业管理处申请后即可开通使用。直至2018年9月，被告中置钜业才通知原告收楼，同时被告中置钜业为了掩饰房屋不能开通燃气的事实，主动提出返租予其指定租客深圳前海卓德物业管理有限公司。2019年6月，深圳前海卓德物业管理有限公司单方要求解除合同并房屋交回原告。后原告才发现该物业根本不能开通管道燃气。原告多次与被告中置钜业沟通，其均予以拖延，辩称公司在跟进中，要求原告耐心等待。被告中置钜业交付涉案物业不符合同约定，应当视为未交付，被告中置钜业应当继续履行相应的交付义务，但被告中置钜业至今仍未整改完毕向原告交付合格房屋，应当承担相应的违约责任。根据《中国人民共和国企业法》第二条及第五十三条之规定：有限合伙企业由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任，退伙人对基于其退伙前的原因发生的合伙企业债务，承担无限连带责任。被告德谦公司、曾富豪、晟晷公司作为合伙企业的合伙人，应当对被告中置钜业的债务承担无限连带责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1、被告深圳市中置钜业投资合伙企业依据合同约定及质量要求对位于深圳市龙岗区龙岗街道南联社区碧新路仙岭路仙岭居A座806房开通燃气后交付原告；2、被告深圳市中置钜业投资合伙企业向原告支付逾期交付房产的违约金713617.44元（人民币，下同）（自合同约定的交付期限之日2018年4月30日起计算，按房价总价款3065367元每日万分之四的标准计算至交付符合约定房产之日止，暂计至起诉之日2019年12月3日）；3、被告深圳市中置钜业投资合伙企业向原告赔偿损失613073.40元（按照涉案房产购房总价款的20%计算）；4、被告深圳市德谦实业有限公司、曾富豪、深圳晟晷股权投资基金管理有限公司就被告深圳市中置钜业投资合伙企业的上述债务承担无限连带责任；5、本案案件的全部诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为请求判令被告一依据合同约定及质量要求，对位于深圳市龙岗区龙岗街道南联社区碧新路仙岭居A座806房开通燃气并交付房屋。被告中置钜业、曾富豪、德谦公司共同辩称，原告在诉状中主张的事实，已经由原、被告双方解决，并不存在其目前主张的诉请的事实。同时，对双方原签订的房地产买卖合同做了任意性、扩张性的解释，根本不符合合同原意，更无法通过其提供的证据来证明所谓燃气开通是我们的义务，合同条款已明确预留燃气接口，经向物业管理部门申请可以开通，而且燃气作为涉及重大公共安全的项目，不是哪一个业主的事情，而是整栋楼的事情。玫瑰公馆有A座、B座两栋楼宇，我方是A座的公寓部分，B座的住宅楼部分的燃气已经在正常使用。根据房地产买卖的管理，公寓部分没有必须安装燃气的义务，同时在合同当中也并非双方的共同约定，而且目前燃气经过部分业主的申请，我们也已将已购房屋的业主所有业主全部接入入户，即将开通正常使用，还有部分已购业主，仍然没有提出接通燃气申请，因此原告主张以燃气违约为由，进而提出后续的诉讼，请求主张赔偿损失、支付违约金等，均没有事实、合同、法律依据，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告晟晷公司辩称，晟晷公司并非本案适格当事人，根据合同相对性原则，合同的约束力，仅存在于特定的合同当事人之间，合同当事人一方基于合同，应向合同另一方提出请求或诉讼。涉案的房屋买卖合同当事人仅为被告中置钜业和原告，本案案由为合同纠纷，原告相关合同权益受到侵犯，只能要求合同相对人承担责任。被告晟晷公司不是本案适格被告。被告晟晷公司已退出合伙企业，不应对退伙后产生的合伙企业债务承担责任。2018年1月16日，被告晟晷公司已将其所有的合伙份额及普通合伙人身份转让于第三人，并就此签署了深圳中置钜业投资合伙企业（有限合伙）份额转让协议书，并于2018年1月17日办理退出了工商变更，办理退出并做了工商变更登记。据此被告晟晷公司对此无需承担任何责任。最后，原告并没有证据证明其有相关实际损失的产生，其违约赔偿的主张没有任何依据，且其违约金与实际损失属于重复主张，于法无据。经审理查明，2017年9月23日，原告作为买方，被告中置钜业作为卖方签订了《房地产买卖合同》，约定买卖双方交易的房产位于深圳市龙岗区龙岗镇南联村仙岭居A座806物业，该物业面积71.18平方米，交房价款为3065367.00元；且双方约定在签订合同当日由原告向被告支付20万元定金，买方须在2017年10月10日前（含当日）支付首期款（不含定金）1335367.00元，并于2017年10月10日前（含当日）向贷款银行交齐符合申请按揭贷款的合格资料；关于房产交付，双方约定卖方应当于收到全部房款的情况下，应于2018年4月30日前将该物业交付给买方，届时买卖双方应共同对该物业及附属设施设备具体情况进行验收并办理该物业交接手续，买卖双方应在交楼确认书上签名确认上述情况，买方逾期办理收楼手续的第十日起，视为买方已经接收该物业。2017年11月27日，原告作为买方，被告作为卖方签订了《深圳市二手房买卖合同》，双方约定卖方应当于收楼日期为付清楼款当天将该房地产交付买方，并履行下列手续：1、双方共同对该房产及附属设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续。原告作为买方，被告作为卖方签订了《深圳市二手房买卖合同》，双方约定卖方应当于收到全部房款的十日内将该房地产交付买方，并履行下列手续：1、双方共同对该房产及附属设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续；2、交付该房地产钥匙。原告提交《收款收据》显示被告于2017年9月23日收到原告支付的20万元定金，该证据有被告中置钜业加盖公章确认；《银行流水》显示原告于2018年1月3日向被告支付购房首期款1324714.00元以及2018年1月26日通过银行按揭的方式支付了贷款151万元。原告提交的《不动产权证书》显示“权利人：韦翠华”“坐落：龙岗镇南联村仙岭居A座806”，核准日期为2018年1月3日；《北京银行借款及抵押合同》显示原告向北京银行贷款151万元，借款用途为购仙岭居A座806，款项划入账户为被告中置钜业账户。《关于“交楼日期”的答复函》则显示被告中置钜业于2018年7月20日发出通知“验收工作预计于2018年8月15日或之前完毕，我司会在验收完毕后第一时间通知各位业主前往办理交楼手续。针对前期由于配合空调布管安装，燃气管道安全施工、消防安全施工等工作，导致对我司物业交付日期造成了一定的延期，我司已于2018年6月11日发出函件，通知各位业主我司会提供延期交楼补偿，补偿金为人民币4500元/月，自延期之日起算，至我司交付物业之日止”。原告提交《深圳市版权协会电子证据固化报告》《微信记录》《照片》《最高额抵押合同》《深圳市租赁合同书》《会议纪要》以证明被告中置钜业在广告宣传销售涉案物业时明确表示带开通燃气，涉案物业情况不符合交付条件，且被告中置钜业还存在着欺诈行为。被告中置钜业、德谦公司、曾富豪对《房地产买卖合同》《深圳市二手房买卖合同》《装修交付标准》《定金收据》《银行流水》《北京银行借款及抵押合同》《不动产权证书》《最高额抵押贷款合同》的真实性、合法性、关联性均无异议。对《深圳市版权协会电子证据固化报告》《微信聊天记录》《深圳市房屋租赁合同》的证明目的不予认可，被告称在原告购买前，涉案房产的权益归卖方所有，原告购买后经过户成为产权人，没有产权人的签字，任何人无法在银行进行抵押贷款，没有产权人签署的租赁合同是无法得到备案的。被告晟晷公司则对《深圳市版权协会电子证据固化报告》《微信聊天记录》的真实性、合法性、关联性不予认可。根据电子证据相关规定未经公证的微信信息、聊天记录等不能作为合法证据使用。对《商事登记信息及注册档案》的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。另称关于燃气接口，业主可自行向物业申请接入燃气。被告中置钜业、德谦公司、曾富豪为证明其主张，向本院提交《房地产买卖合同》《购买人地址确认书》《资料签收表》《装修交付标准》《入伙通知书送达凭证》《入伙通知书》《入伙通知书签收回执》《燃气入户图片》等证据，证明原告已签署文件送达地址确认书，原告已签收《房地产买卖合同》《收据》《装修交付标准》等材料，双方已确定装修交付标准，被告已按照原告地址确认书地址送达入伙通知书且入伙通知书已送到原告中介业务员。另外，涉案房屋的燃气管道即将开通使用，不存在原告方主张的燃气管道根本无法开通、立项、使用的情况。原告对被告提交的上述证据真实性均予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行义务，违约须承担相应的责任。本案中原告与被告中置钜业先后签订了两份房屋买卖合同。被告中置钜业、德谦公司、曾富豪则主张应当以《房屋买卖合同》为准，《深圳市二手房买卖合同》仅是一份备案合同，应以原被告双方签订的《房屋买卖合同》为准。本院经综合考虑同类房屋市场价格及双方就合同实际的履行情况等因素，依法认定双方签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，原被告双方应按该合同约定全面履行彼此的义务。一、关于交付涉案房屋的请求。被告主张其已向原告通知入伙，原告亦知情的事实，未交付房屋的原因是原告购买的房屋系样板房，内含部分家具，而样板房的家具并不在装修标准交付之列，原告一直要求按照样板房的家具配齐才予以收楼，其后，被告亦按照原告的要求基本上按照原样板房的风格配置家具，但原告一直没有办理收楼手续。根据被告中置钜业、德谦公司、曾富豪提交的《购买人地址确认书》《资料签收表》《装修交付标准》《入伙通知书送达凭证》《入伙通知书》《入伙通知书签收回执》足以证明被告已按原告提交的地址向原告寄送《入伙通知书》。原告称未收房原因是被告未履行合同约定的完整的交付涉案物业，应当承担延迟交付的违约责任。因被告已履行通知入伙手续，原告未提交相应的证据予以证明其主张，理应承担举证不能的不利后果。《房地产买卖合同》第九条约定，买方逾期办理收楼手续的第十日起，视为买方已经接收该物业。被告按照原告提交的地址寄送《入伙通知书》，被告于2018年9月28日收到。《入伙通知书》通知原告于2018年10月6日办理收楼手续，如当日无法到来，则于2018年10月20日前来办理。因此2018年10月30日视为原告已接收该物业。故，原告的该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。二、关于逾期交房的违约金及损失的请求。关于被告中置钜业交房的时间，《房地产买卖合同》约定“卖方应于收到全部房款的情况下于2018年4月30日之前将该物业交付买方”。原告称被告中置钜业交付时房屋并未按合同约定开通管道燃气，应视为被告未交付房产，并承担相应违约责任。被告中置钜业认为房产已交付买方，并提交了《购买人地址确认书》《资料签收表》《装修交付标准》《入伙通知书送达凭证》《入伙通知书》《入伙通知书签收回执》等证据证明被告已于2018年9月26日已向原告邮寄《入伙通知书》，原告亦知情。同时，被告中置钜业还称根据《深圳市二手房买卖合同》《装修交付标准》载明“整栋楼预留燃气接口，业主可自行向物业申请”，而涉案物业的燃气接口已存在，需要业主再向被告中置钜业申请才能施工开通燃气,并提交了提交了《燃气入户图片》证明涉案房屋的燃气管道即将开通使用。本院认为，根据前述认定，被告中置钜业理应在2018年4月30日前向原告交付房产，而其直至2018年9月底才向原告发出入伙通知，被告中置钜业存在逾期交房事实。根据前述认定，被告已于2018年10月30日接收涉案物业。原告逾期交房给被告带来了损失，原告予以补偿。因被告中置钜业已于2018年1月3日将涉案房产过户到被告名下，且双方实际履行的《房地产买卖合同》并没有对违约金作出约定，因此，本院参照市场租金4500元计算被告逾期交房的违约金，经计算为27000元（4500元/月×6个月）。另，原告称被告存在虚假宣传，导致其产生巨大经济损失，但原告并未提交充分证据予以证明其具体损失，故原告要求被告中置钜业按照涉案房产购房总价的20%向其赔偿损失613073.40元的主张，于法无据，本院不予支持。三、关于燃气开通的问题。原告主张被告中置钜业未按照合同约定长期未开通涉案物业的燃气使用，被告中置钜业则称已将已购房屋的业主全部接入入户，即将开通正常使用，部分业主仍然没有提出接通燃气申请，并提交《燃气入户照片》予以证明。经查，涉案房产用途为：商住混合用地/商业。关于燃气问题，本院认为，虽然双方在《装修交付标准》中约定“整栋楼预留燃气接口，业主可自行向物业申请”，但对涉案房产开通燃气应以该房产具备开通管道燃气的条件为前提，且开通燃气需原被告及相关燃气部门的协作，故，对原告该主张本院不予支持，原告可待涉案房产具备开通燃气的前提下，另行主张权利。四、关于被告德谦公司、曾富豪、晟晷公司应否对被告中置钜业的债务承担无限连带责任问题。原告提交《工商登记信息》主张被告德谦公司、曾富豪、晟晷公司作为合伙企业的合伙人，应当对被告中置钜业的债务承担无限连带责任。被告晟晷公司提交《商事主体信息》证明其于2018年1月份已退伙，无须承担责任。经查，被告中置钜业的企业类型为有限合伙企业，执行合伙人为曾富豪，合伙人分别为：被告德谦公司和被告曾富豪。根据《中华人民共和国合伙企业法》第三十八条及第三十九条规定，合伙企业对其债务，应先以其全部财产进行清偿。合伙企业财产不足清偿到期债务的，各合伙人应当承担无限连带清偿责任，即合伙企业债务的承担分为：第一顺序的债务承担人是合伙企业，第二顺序的债务承担人是全体合伙人。本案中，被告中置钜业作为有限合伙企业，在其全部财产不足以清偿前述债务时，被告德谦公司和被告曾富豪应对上述债务承担无限连带责任。关于原告主张被告晟晷公司承担责任的诉求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国合伙企业法》第三十八条、第三十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳中置钜业投资合伙企业(有限合伙)应于本判决生效之日起三日内向原告韦翠华支付逾期交房违约金27000元；二、被告深圳中置钜业投资合伙企业(有限合伙)如不能清偿本案判决确定的债务，被告深圳市德谦实业有限公司和被告曾富豪应对上述债务承担无限连带责任；三、驳回原告韦翠华的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8370元，保全费5000元，合计13370元（原告已预交），由原告韦翠华负担13098元，被告深圳中置钜业投资合伙企业(有限合伙)负担272元，被告深圳市德谦实业有限公司、曾富豪承担无限连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  彭职威二〇二〇年七月三十日书记员  陈海燕