广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初13638号原告：梁振科，男，汉族，1992年6月24日出生，住广东省英德市******委会三群组，公民身份号码441************837。原告：陈秋明，女，汉族，1992年12月23日出生，住广东省英德市******委会白石前组，公民身份号码441************862。共同委托诉讼代理人：梁浩华，广东天爵律师事务所律师。被告：翁伟涛，男，汉族，1992年5月10日出生，住广东省惠来县*************8号，公民身份号码445************03X。被告：杨志蕊，女，汉族，1987年3月5日出生，住山东省成武县*****************，公民身份号码372************542。原告梁振科、陈秋明与被告翁伟涛、杨志蕊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序于2020年7月27日、10月10日公开开庭进行了审理，原告陈秋明及两原告共同委托诉讼代理人梁浩华、被告杨志蕊到庭参加两次庭审，原告梁振科、被告翁伟涛到庭参加第一次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告梁振科与被告翁伟涛于2020年3月7日签订的《存量房买卖合同》（合同号：GHA0059974）；2.两被告向两原告返还购房款465000元及以此为本金从起诉之日起至实际还清之日止按每日万分之六的标准支付资金占用费；3.两被告向两原告支付违约金155000元；4.两被告向两原告赔偿按揭代理费7000元；5.两被告承担本案的诉讼费、财产保全费。事实和理由：两原告为夫妻关系。2020年3月7日，原告与被告翁伟涛签订的《存量房买卖合同》（合同号：GHA0059974），合同约定由被告翁伟涛向原告出售位于广东省佛山市南海区*****************，合同第二条约定购房总价为1550000元，第九条约定卖方违约按房产成交价10%支付违约金，第十九条约定总定金为200000元。同时合同附件约定卖方在合同签署后17日内自行向银行办理提前还贷手续。另，上述房产目前设立两个抵押权，权利人分别为中国建设银行股份有限公司佛山市分行及平安财产保险公司。合同签订时，被告翁伟涛向两原告出示上述房屋的不动产权证，证上记载产权人分别为被告翁伟涛及被告杨志蕊，被告翁伟涛称被告杨志蕊是其配偶，同意并委托其出售房屋，原告陈秋明于2020年3月7日、8日、9日分别向被告翁伟涛支付200000元。2020年3月11日，被告翁伟涛与原告梁振科协商，提前支付部分剩余房款获得原告梁振科同意，因此原告陈秋明继续向被告翁伟涛支付剩余房款，截止至2020年4月1日，两原告共向被告翁伟涛支付购房款465000元。2020年3月13日，由于涉案房产已有两个抵押权，两被告委托广州汇和按揭代理有限公司（以下简称汇和公司）垫资解除涉案房产的抵押权，为此原告陈秋明替两被告向该公司支付7000元按揭代理费。2020年3月20日，两被告在签署中国建设银行签署《中国建设银行个人再交易住房贷款售房人面谈记录表》、《二手楼划款委托书》等书面文件。同日，两原告向中国建设银行申请1085000元贷款。2020年3月24日，原告陈秋明与被告杨志蕊在广州市天河区百脑汇电脑城首次见面，被告杨志蕊明确告知原告陈秋明因需要在广州购买房产，因此同意出售涉案房屋。2020年3月31日，中国建设银行同意两被告提前还款，同时同意两原告的贷款申请，汇和公司亦同意为两被告垫资1085000元。此后，两被告因感情问题及465000元首付款分配问题产生纠纷，两人至今仍未按合同约定解除提前还贷款及抵押，导致涉案房产无法过户。两原告、房产中介、汇和公司等均多次催促，两被告仍未履约。为此，特提起诉讼。被告翁伟涛辩称，承认收取原告465000元，因个人原因向按揭公司垫资，涉案物业仍有贷款，需提前还清贷款才能过户。双方协商同意以垫资的方式解押涉案物业才能交易，因个人原因需提交较多的材料及需要较长的时间才去办理解押，到现在已经完成手续可办理解押，原告已经提起诉讼。被告过来想了解原告的需求，同意调解。被告同意解除合同，并返还购房款465000元及利息，但不同意支付违约金及按揭代理费，利息应按每月万分之三计算。被告杨志蕊辩称，不同意支付违约金、利息、按揭服务费，同意解除合同，不同意以被告杨志蕊名义退还购房款，被告杨志蕊没有收取原告购房款。诉讼中，原告举证如下：1.两原告、两被告身份证复印件4份，用以证明原、被告的诉讼主体资格；2.《存量房买卖合同》（编号GHA0059974）原件1份、房产证复印件1份，用以证明双方签订《存量买卖合同》，约定由原告梁振科以总价款1550000元向被告翁伟涛购买涉案房屋。3.首期购房款收据（465000元）打印件1份、《收款收据》（7000元）原件1份、《二手楼划款委托书》打印件1份，用以证明：（1）两原告分别在2020年3月8日向被告翁伟涛微信转账7000元，银行账户转账50000元，3月9日向被告翁伟涛银行账户转账143000元。以上共200000元作为购房定金。此后，被告翁伟涛以被告杨志蕊还信用卡需要，并将每次替被告杨志蕊还信用卡的银行转账发给原告以此要求两原告提前支付部分房款。原告出于信任遂在3月11日向被告翁伟涛银行账户转账50000元，3月14日向被告翁伟涛银行账户转账50000元。3月20日向被告翁伟涛银行账户转账30000元，3月24日向被告翁伟涛银行账户转账70000元，4月1日向被告翁伟涛银行账户转账65000元，至此两原告共向两被告支付房款共计465000元。（2）因涉案房产已抵押予案外人，两原告与两被告共同协商找汇和公司垫资解除抵押权，两原告替两被告支付按揭代理费7000元。原告向中国建设银行申请贷款并获批，原告积极履行合同并无过错。4.微信聊天记录打印件2份、银行转账凭证打印件13张，用以证明两被告因家庭矛盾，被告杨志蕊不予配合解除涉案房屋的抵押权，导致涉案房屋无法办理过户。5.梁振科与翁伟涛的微信聊天记录，用以证明原告梁振科与被告翁伟涛在5月19日协商一致把过户时间改为6月30日，在此前涉案房屋一直没有解押。6.梁振科与翁伟涛的通信记录、陈秋明与翁伟涛的通信记录各1份，用以证明自2020年5月22日，两原告多次致电翁伟涛，但其拒绝接听两原告的电话，违约意图明确。诉讼中，被告翁伟涛举证如下：1.微信聊天记录4份（翁伟涛分别与梁振科、陈秋明、按揭公司；以及翁伟涛与陈秋明、梁振科、按揭公司的微信群），用以证明翁伟涛在5月22日之后都有原告和中介联系。诉讼中，被告杨志蕊举证如下：1.录音、视频光盘各1份，用以证明买卖之后杨志蕊不知情，第一次见面后才得知翁伟涛收了很多钱。2.离婚协议复印件1份、离婚证原件1份，用以证明涉案房屋所有权归杨志蕊，以及翁伟涛欠杨志蕊620000元。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据3中《收款收据》为原件，本院对其真实性予以确认；2.被告翁伟涛庭后未补交微信聊天记录，本院对其证据不予采纳；3.被告杨志蕊的证据1，原告未提出异议，本院对其形式上的真实性予以确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：涉案房屋位于广东省佛山市南海区*****************，建筑面积91.42平方米，权利人为两被告，共有情况为共同共有。2020年3月7日，被告翁伟涛（甲方、卖方）、原告梁振科（乙方、买方）与案外人广东合富房地产置业有限公司（丙方、房地产中介服务机构）签订一份《存量房买卖合同》，约定：乙方以总价1550000元向甲方购买涉案房屋；定金200000元，签约当天支付10000元，剩余190000元于卖方查册并到银行查清贷款付齐；买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，提取首期楼款(不含定金)200000元转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款；买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书及卖方领取在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7个工作日内配合完成本次交易的涂销及递件手续；楼价余款(即申请贷款额)1150000元待完成全部按揭手续后，由贷款银行直接划给卖方；丙方应当于2020年8月1日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此情况下，丙方应当如实甲乙双方为办理产权转移登记需要提供的证件材料；甲乙双方应当在【收到丙方书面通知后7个工作日内】2020年8月1日前向丙方提供房地产登记机构要求甲乙双方提供的证件材料。甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为【该房地产成交价的10%】，并退回乙方已付的全部费用；等等。2020年3月8日至4月1日期间，两原告向被告翁伟涛多次支付合共465000元；两被告出具一份收据，确认原告陈秋明购买涉案房屋的首期购房款465000元。2020年3月13日，广州汇和按揭代理有限公司出具收款收据，确认收到陈秋明支付的按揭代理费7000元。2020年3月20日，原告陈秋明（买方）与两被告（卖方、委托人）向中国建设银行股份有限公司出具《二手楼划款委托书》，载明两被告是涉案房屋的业主，现有购房人陈秋明申请二手楼按揭贷款，金额为1085000元，现两被告和新购房人委托中国建设银行将贷款划入翁伟涛账户。2020年5月19日，原告梁振科通过微信询问被告翁伟涛“我们可不可以签一个补充协议，约定过户时间提前到6月30日”，被告翁伟涛回复“可以，让你们放心”；5月29日，原告梁振科问“阿涛，银行提前还款还没搞好吗”，5月30日，被告翁伟涛回复“就差建行这边加速的问题，其他都七七八八了”；6月8日，原告梁振科问“阿涛，提还还没有消息吗”，被告翁伟涛未回复；6月10日，原告梁振科问“阿涛，你现在电话不接，信息不回，怎么回事呢”，被告翁伟涛未回复；6月14日，被告翁伟涛回复“科，这几天有点忙，我和你老婆前两天说过了，等建行的还款信息，事情已经发生了，我家事我自己会处理好，你稍安勿躁”。2020年6月10日，两原告提起本案诉讼，本案起诉状及应诉材料于2020年7月7日送达予两被告。诉讼中，原告陈述被告翁伟涛在5月20日称杨志蕊不同意解押，但被告翁伟涛没有明确提出终止合同；因无法联系被告翁伟涛，也没有被告杨志蕊的电话，当时也要求中介找翁伟涛，中介也称没有办法找到，虽然在5月23日书写起诉状，但在之后才提起诉讼，希望中介也能联系被告，中介具体有无联系原告不清楚；6月18日查封涉案房屋后，被告翁伟涛在7月6日主动联系原告陈秋明。另查明，两被告于2014年7月11日登记结婚，于2019年11月26日登记离婚。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉案合同包含了房屋买卖关系的内容及居间合同关系的内容，本案为房屋买卖合同纠纷，故本院仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。原、被告围绕涉案房屋的买卖合同关系是双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依合同约定全面履行各自的义务。两原告起诉请求解除涉案合同，两被告在庭审中同意解除合同，双方当事人达成解除合同的合意，本院据此认定涉案合同于2020年7月7日解除。合同解除，被告翁伟涛应返还已支付的房款465000元予原告梁振科，因被告杨志蕊在收据上共同确认收取房款465000元，且其为涉案房屋共有人，参与涉案房屋的交易，故两原告请求两被告共同返还房款本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”本案中，涉案合同约定“丙方应当于2020年8月1日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方”，虽然两原告提供通话记录反映被告翁伟涛在2020年5月22日至6月初之间未接听原告电话，但两原告自认被告翁伟涛并未明确表示其不履行合同义务。而微信聊天记录显示，被告翁伟涛在2020年5月30日、6月14日均有答复原告合同履行进度，其行为也不能表明其将不履行合同义务，故合同约定2020年8月1日前办妥产权转移登记手续，两原告即于2020年6月10日起诉解除合同，此时被告翁伟涛尚不构成根本违约。即使按原告陈述，被告翁伟涛在微信中同意将过户时间调整到2020年6月30日前，但两原告于2020年6月10日即起诉要求解除合同要求被告翁伟涛承担违约责任亦无法律依据，且双方在微信中陈述双方需签订补充协议调整过户时间，而双方之后并未签订补充协议。综上，被告翁伟涛的行为不构成根本违约，两原告请求被告翁伟涛及杨志蕊承担违约金155000元没有法律依据，本院不予支持。两原告诉请两被告支付资金占用费，因两被告在庭审时同意解除合同，但之后未积极退还房款，且被告翁伟涛同意返还购房款及利息，故本院酌情确定两被告应支付以465000元为本金从起诉之日即2020年6月10日起按日万分之三计算至实际清偿之日止的利息予两原告，两原告请求超出核定部分，本院不予支持。两原告请求的按揭代理费7000元属于其履行合同过程中的损失，该项请求没有合同依据，本院对该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告梁振科、被告翁伟涛与广东合富房地产置业有限公司于2020年3月7日签订的《存量房买卖合同》项下关于房屋买卖事项约定于2020年7月7日解除；二、被告翁伟涛、杨志蕊应于本判决发生法律效力之日起十日内返还房款465000元及以此为本金从2020年6月10日起按日万分之三计算至实际清偿之日止的利息予原告陈秋明、梁振科；三、驳回原告陈秋明、梁振科的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20208元，减半收取计10104元，财产保全费3630元，合计13734元（两原告已预交），由两原告负担6867元，由两被告负担6867元。两被告负担的部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。两原告多预交的6867元，自本判决发生法律效力后，经两原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二〇年十月十六日书记员  陈嘉瑜