苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初6297号 原告：苏州天语教育图书有限公司，住所地江苏省苏州市司前街**。 法定代表人：涂强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闫胜男，江苏绿象律师事务所律师。 被告：颜艳辉，男，1987年11月7日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。 委托诉讼代理人：翁孝军，江苏昊强律师事务所律师。 原告苏州天语教育图书有限公司（以下简称“天语图书公司”）与被告颜艳辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告天语图书公司的法定代表人涂强及委托诉讼代理人闫胜男，被告颜艳辉的委托诉讼代理人翁孝军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天语图书公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告756791.8元及利息(以756791.8元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自起诉之日起至实际支付之日止)；2、判令本案受理费由被告承担。 事实和理由：2017年3月，原告法人向苏州香江城投资顾问有限公司租赁了城北西路XXX号香江城C幢负一楼2080平米场地用来经营书城。2017年12月，被告、颜艳琪及其父亲颜培军整体租赁了香江城C幢负一楼、1楼、2楼、3楼经营姑苏区万德源农产品卖场，并与房主约定：原告法人与苏州香江城投资顾问有限公司的合同继续履行，租金及经营管理费由被告父子收取。因被告计划将负一楼经营农产品，与原告协商将书城搬迁至香江城C幢3楼东北角。2018年1月，原、被告双方签订《房屋租赁合同》约定被告将苏州市姑苏区城北西路XXX号香江城C幢三楼东北角2750平米房屋转租给原告用来经营书城，租赁期限自2018年1月15日-2024年1月14日，共计6年；押金5万元，租金99.72万元/年，按年支付。扣除原告在苏州香江城投资顾问有限公司处剩余租金15万元，2018年1月29日，2018年3月29日，原告公司会计孟浩先后将30万、59.72万租金和押金转至被告指定的颜艳琪账户。2018年4月13日，因被告及其父亲经营的万德源农产品市场消防未通过被查封，导致原告无法进入租赁场地。被告称先退还5万押金，剩余租金待其与房东的租赁合同纠纷处理完毕后再退还。后，被告通过银行转账的方式退给原告5万元，但剩余租金一直不予退还。为维护原告的合法权益，故诉至人民法院，请求判如诉请。 被告颜艳辉辩称：原告主体不适格，被告主体也不适格，且本案无剩余租金可退，故请求人民法院驳回原告起诉或驳回其全部诉讼请求。 本院经审理查明： 2017年4月20日，苏州香江城投资顾问有限公司（以下简称“香江城公司”）（出租方、甲方）与涂强、孟浩、杨焱（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将位于苏州（香江城）负一层房屋出租给乙方经营使用。租赁期限自2017年3月20日至2025年4月30日。甲、乙双方约定以建筑面积计算租金及经营管理费，合同总金额为4619157元，共计97.7个月。乙方须向甲方支付保证金5万元。 合同签订后，涂强、孟浩、杨焱即在上述案涉场地经营图书生意。天语图书公司于2017年8月3日工商注册成立，法定代表人为涂强，股东为涂强、孟浩、杨焱。2018年12月4日，天语图书公司工商住所地由苏州市城北西路****（香江城）负一层面变更至苏州市。 2017年12月18日，苏州领先房地产开发有限公司（以下简称“领先公司”）（出租方、甲方）与颜培军（承租方、乙方）签订《苏州香江城租赁合同》一份，约定：甲方将苏州市的房屋出租给乙方，建筑面积为49483.5平方米，其中商业面积39772.17平方米，人防面积4186.53平方米，车位、车道、车库、不含4、5楼停车场面积5524.8平方米，各楼层面积为负一层12637.85平方米，一层10269.68平方米（含已出售面积扣除甲方自营500平方米），二层8319.96平方米，三层8544.68平方米，租赁用途为批发、零售。租期为6年零6个月，自2018年2月28日起至2024年8月28日止，甲方于2017年12月18日前向乙方交付该房屋，合同第一年租金（2018年2月28日起至2019年3月27日）1660万元乙方于2017年12月19日前支付定金200万元（直接转入第一年定金），2017年12月28日支付800万元，尾款660万元于2018年1月10日前支付。合同第四条约定房屋以商业建筑面积计算租金，第二年租金（2019年3月28日起至2020年4月27日）为1660万元，每半年支付一次，其中首期830万元于2018年2月28日前支付，剩余830万元于2019年7月28日前支付。乙方在支付第一年租金时，同时向甲方支付租赁保证金，保证金为138万元，保证金不得冲抵租金。租赁关系解除时甲方收取租赁保证金除用以支付合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还。合同第六条约定消防设施设备的安装、检查、维护及使用、消防报批等所有涉及相关部门审批的，均由乙方负责办理，甲方作为房屋出租方应予配合。乙方如需装修及消防改建，需要增设附属设施和设备的应事先征得甲方的书面同意，按照规定自行向相关部门审批，并有甲方的书面委托书后，报有关部门批准后方可进行。 上述合同签订后，原告将其经营的书城搬至C幢3楼东北角继续经营。2018年1月29日，孟浩向颜艳琪转账付款30万元；2018年3月29日，孟浩向颜艳琪转账付款59.72万元。 2018年4月13日，苏州市公安消防支队姑苏区大队对苏州礼品小商品综合交易市场有限公司（以下简称礼品市场公司）进行消防监督检查，发现C区地下室防火卷帘下方砌砖，与防火卷帘形成水平交叉，防火卷帘无法下降，造成防火分区扩大；防排烟系统全部故障无法使用；消防控制主机存在故障较多且存在其他可能严重威胁公共安全的火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共消防安全。消防部门遂于当日向礼品市场公司作出苏姑公消即字[2018]第1625号责令立即改正通知书和苏姑公消封字[2018]第0039号临时查封决定书，查封部位为礼品市场公司C区，查封期限自2018年4月13日11时至2018年5月12日11时。查封期间禁止对被查封部位进行任何经营、使用行为。当日，消防部门在C区加贴了封条。 2018年6月8日，颜艳辉向涂强转账付款50000元。 2020年7月2日，涂强、孟浩、杨焱找颜艳辉商谈案涉场地租金等事宜，形成录音一份，主要内容为：涂强：原来那个合同呢？颜艳辉：我不知道，这些都是我妹妹在弄。……涂强：你看，颜总你怎么弄？颜艳辉：等这个官司结束啊。……孟浩：总归要给我们表个态，上次说6月结束。颜艳辉：我以为是6月份结束，结果大家都不服从，只能上诉……。 2020年10月9日，孟浩出具《证人证言》一份，内容为：2018年1月左右，我和涂强、杨焱去找颜艳辉签订租房事宜，当时在香江城三楼颜艳辉办公室，颜艳琪打印了合同，涂强签字盖章（天语图书公司）。颜艳辉签字租赁合同等对方盖章，我于当月将租金打入颜艳辉指定其妹妹颜艳琪账户30万，于3月29日再次打入租金59.72万元，然而租赁地方4月被查封，租金至今未退回。 2020年10月10日，杨焱出具《证人证言》一份，内容为：由于本人是天语图书公司的股东之一，所以参与了与颜艳辉商谈租赁香江城的事宜，当时有本公司法人涂强，股东孟浩，颜艳辉本人，其妹妹颜艳琪以及一位龚姓男子，当时由颜艳琪准备的合同，由我方涂强签署并盖章，然后交于颜艳辉要求其签字盖章，当时颜艳辉表示合同要等其他经营户一起签完，统一发放，但后期一直未签字交于涂强。合同内容是涂强向颜艳辉租赁香江城3楼东北角约3000平作为图书销售经营场所。 另查明，姑苏区万德源农产品卖场系个体工商户，经营者为颜培军，于2017年12月25日成立，于2019年6月25日注销。 再查明，2019年2月11日，颜培军起诉领先公司，要求领先公司返还租金1660万元及保证金138万元。本院经审理后于2019年5月9日作出案号为（2019）苏0508民初1202号民事判决，认定颜培军与领先公司就位于苏州市的房屋形成租赁合同关系，并认定双方的租赁合同于2018年9月21日起解除。对于颜培军要求返还保证金183万元的诉讼请求，认为因尚未返还案涉房屋，故返还保证金的条件尚不具备，不予支持。上述民事判决已经发生法律效力。 经关联案件查询，在该案判决后，本院于2019年5月28日对领先公司与颜培军形成谈话笔录一份。在谈话笔录中双方确认就上述判决不再上诉；同时领先公司确认于2019年5月28日收回了其与颜培军《租赁合同》项下的房屋。 庭审中，原告陈述：1、就案涉房屋，系我方与颜艳辉发生的租赁关系，租赁合同的签订主体亦为原、被告。2、我方向被告支付了押金及租金共计89.72万元，由于与香江城公司有15万元剩余租金，按照约定直接转至二房东颜培军；后来被告给涂强退还了5万元押金。我方实际使用案涉房屋的时间为2018年1月15日至2018年4月30日，扣除这部分租金，剩余756791.8元。3、因天语图书公司当时还未成立，所以当时是三个股东个人与香江城公司签订的租赁合同。天语图书公司于2017年8月成立，公司成立后系公司与被告签订的租赁合同。我方目前不持有与被告间的租赁合同。 庭审中，被告陈述：1、颜培军个人租赁香江城C幢的房屋，对外招租也是颜培军经营的个体工商户姑苏区万德源农产品卖场，所以本案适格的被告应为姑苏区万德源农产品卖场，颜艳辉只是万德源的招商经理，颜艳琪负责合同和收款。2、原告陈述的剩余15万元租金，万德源并未收到，涉及的押金问题也因牵扯到香江城公司存在争议，万德源只收到了89.72万元的转账。颜艳辉受万德源委托转账5万元给涂强。3、颜培军向领先公司租赁的租金价格为34.78元/平米/月，不含物业管理费，考虑到利润点及管理费，万德源向涂强、孟浩等人出租的房屋单价应为50-60元/平米/月，据此推算，本案已无剩余租金可退。 以上事实，由租赁合同、工商登记材料、苏州香江城租赁合同、银行流水、查封公告照片、封条照片、转账凭证、录音光盘、录音文字整理材料、证人证言、个体工商户工商材料、民事判决书及本院庭审笔录等予以证明。 本院认为，原告以其与被告存在租赁合同关系、后因消防查封导致提前结束了租赁关系为由要求被告退还剩余的租金。但根据已查明事实，领先公司和案外人颜培军于2017年12月18日签订租赁合同，约定领先公司将包含原告使用的房屋在内的位于苏州市的全部房屋提供给了颜培军租赁使用。可见，颜培军在上述期间系房屋的合法承租人和使用人。即使当时存在转租，也应系颜培军或其注册成立的姑苏区万德源农产品卖场有权对外进行转租。因此，就上述案涉房屋，原告认为系与被告颜艳辉之间存在租赁合同关系缺乏事实依据，其并未提供任何有效证据予以证明，应由原告承担举证不能的法律后果。此外，根据原告陈述，其主张的金额中还包括前期支付给香江城公司的剩余租金后期是否转至承租人颜培军，其中势必涉及到香江城公司、领先公司、原告以及颜培军等主体之间的租赁、转租、租金如何转化等问题，故原告直接起诉要求颜艳辉来返还租金缺乏事实和法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告苏州天语教育图书有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费11368元，减半收取5684元，财产保全费4420元，合计10104元，由原告苏州天语教育图书有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员 李 成 二〇二〇年十一月二十三日 书记员 杨宇铮