江苏省徐州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0391民初955号 原告：陈虎，男，1976年1月20日出生，汉族，住江苏省睢宁县。 委托诉讼代理人：张厚忠，江苏彭城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘肖，江苏彭城律师事务所实习律师。 被告：郝海通，男，1988年4月1日出生，汉族，住江苏省邳州市。 被告：许莉，女，1991年6月10日出生，汉族，住湖南省安乡县。 二被告共同委托诉讼代理人：汪**，江苏法德东桓（徐州）律师事务所律师。 原告陈虎与被告郝海通、许莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月22、7月29日公开开庭进行了审理。原告陈虎的委托诉讼代理人张厚忠、刘肖、被告郝海通、许莉的委托诉讼代理人汪**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈虎向本院提出诉讼请求：1.解除原告与二被告于2016年12月11日签订的《房产转让协议》；2.二被告返还定金50000元；3.二被告支付违约金100000元；4.二被告赔偿因房价上涨造成的损失628000元及利息(按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月16日起计算至全部清偿之日止，截至2020年5月6日已产生利息1404.83元)。事实与理由：原告与二被告于2016年12月11日签订了《房产转让协议》一份，约定二被告将坐落于绿地之窗商业广场E地块21-1-2101室的房产(以下简称涉案房屋)以61万元的价格出售给原告。同时协议还约定，“双方过户前，若一方违约，赔偿对方违约金10万元”。协议签订后原告依约向二被告支付5万元房款定金，二被告也向原告交付了涉案房屋的钥匙，由原告实际占有案涉房屋。后因房地产价格大幅攀升，徐州市人民政府分别于2017年和2018年出台了“限售政策”。面对巨大的房屋差价，二被告随即向人民法院提出解除与原告的《房产转让协议》，被法院依法驳回。二被告仍不甘心，逐将案涉房屋以123.8万元卖给案外人孙楠、刘家宇，并且于2020年4月15日完成了涉案房屋的不动产权属变更。二被告的行为严重违背诚实信用，也表现出对司法裁判的蔑视，同时更给原告带来了巨大经济损失。原告再也无法以三年多以前的价格购买到案涉房屋，或与案涉房屋同等档次、区位、同面积的房屋。为此，原告特诉至贵院，要求二被告退还定金、支付违约金，同时支付房价上涨给原告带来的损失(按实际成交价123.8万元与原协议61万元的差额计算)，恳请贵院予以支持。 被告郝海通、许莉辩称，一、原告同时请求违约金与赔偿损失之和不应超过其实际损失。答辩人与原告合同价格为610000元，将涉案房屋出售给孙楠的价格为1218000元，中间差价为608000元。原告请求的违约金与损失赔偿之和不应超过此数额。二、由于政策原因房屋不能过户也给答辩人带来了损失，包括房贷利息损失及另外购买房屋的机会。由于政策原因房屋不能过户，原告一直没有向答辩人交付房款。导致答辩人自取得房产证之日起继续向银行偿还房屋贷款利息，从2017年6月6日房产证办下来计算到2020年3月31日，答辩人共偿还房屋贷款利息约六万元。若无限售政策，这笔利息在房屋过户完成，原告向答辩人支付房款后是不用再支出的。另外，由于房屋不能及时过户，原告未交付购房款，答辩人资金有限，也错失了另外购买房屋的机会。综上，请求法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，依法作出裁决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人陈述以及原告依法提交证据房产转让协议复印件1份、（2017）苏0391民初2659号民事判决书打印件1份、存量房买卖合同复印件1份、徐州市不动产交易税收交款凭证复印件1份、江苏省非税收统一票据复印件1张、不动产权证复印件1份、宝泰房产员工王文旭出具的支付宝收到2万元定金截图1张以及王文旭出具签名的身份证复印件1张并留有电话，被告提交了房屋贷款合同原件1份、账户交易明细7份、房产证复印件1份、存量房买卖合同原件1份、徐州市中级人民法院民事裁定书原件1份，对当事人提交的证据，本院依法审查后予以确认并在卷佐证。 本案经审理认定事实如下：2016年12月11日，原告陈虎作为乙方与作为甲方的二被告郝海通、许莉及中介方徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司签订了《房产转让协议》一份，约定二被告将坐落于绿地之窗商业广场E地块21-1-2101室的房产(以下简称涉案房屋)以61万元的价格出售给原告。同时协议还约定“双方过户前，若一方违约，赔偿对方违约金10万元”。协议签订后原告依约向二被告支付5万元购房定金。 2017年9月13日，原告郝海通、许莉诉被告陈虎买卖合同纠纷一案本院立案受理。原告郝海通、许莉向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除房产买卖合同；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2016年12月11日，经徐州美房第一房屋置换经纪有限公司介绍与被告签订商品房买卖合同。在签订合同时，被告交付5万元定金。双方约定被告方应支付首付款30万元（包括定金在内），可被告迟迟未履行约定义务。2017年6月徐州市政府出台政策（行政规章），该规章第三项加强商品交易管理第一项实施限转政策。明确已购商品住房转让年限，即在市区范围内户籍居民家庭拥有二套住房及以上，非市区范围内户籍居民家庭拥有一套住房及以上的。商品住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易。该交易所涉房屋在2017年6月6日产权证办理，而原告户籍属于非市区范围，至少在2019年6月6日后才能实施履行，这对原告明显不公。根据《合同法解释（二）》第26条，继续履行涉案合同对原告明显不公，故诉至法院，请求解除。被告陈虎辩称，双方签订合同合法有效，被告依约履行，2016年12月11日，按照合同约定支付定金5万元，原告书写收条予以确认。原告诉称另需支付首付款被告迟迟未付，与事实不符。根据合同约定，原告在办理好不动产登记证15日内办理二手房交易手续，被告支付首付款30万（含定金5万）。因原告提出我市限购政策，导致该合同无法按约定时间履行，拒收被告首付款。本案限购政策并非禁止性政策，只是限制2年内不得上市交易，不会导致合同不能履行。同时双方约定了交易价格，该价格明确、固定。不得擅自变更解除。如解除，被告无法在同等地段以同等价格买到涉案房屋，对于被告亦不公平。综上，1.被告无违约情形。原被告采用分期付款支付房款，因暂时限售政策原告拒绝收取被告的首付款；2.该政策并不导致合同不能履行；3.原告所称无事实法律依据；4.房价涨幅巨大，原告解除合同会导致被告巨大损失。故请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认为，原、被告之间构成房屋买卖合同关系，双方签订合同后，由于相应住房限购政策的实施，导致无法办理房屋所有权变更登记，当事人请求解除合同的，应予以支持，结合本案，原、被告于2016年12月签订《房产转让协议》，双方依约履行合同过程中，徐州市政府出台相应住房限购政策，当事人确实无法继续办理房屋所有权变更登记，故对于原告主张解除涉案房产买卖合同的主张予以支持，对于被告抗辩，限购只是限制2年内不得上市交易，不会导致合同不能履行，要求继续履行合同的意见，本院不予认可。2018年4月11日，本院作出（2017）苏0391民初2659号民事判决：解除涉案房屋买卖合同。 被告陈虎对该判决不服，向徐州市中级人民法院提起上诉称，一、撤销一审判决，依法改判继续履行涉案房屋买卖合同，待条件成就时配合上诉人办理房屋所有权变更登记；二、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：一审法院认定事实错误。1.被上诉人出售给上诉人的涉案房产不存在无法办理房屋所有权变更登记的情况。徐州市政府出台的《市政府关于进一步完善市区房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》）导致涉案房产自2017年6月6日起两年内无法进行权属变更。很明显，《意见》对涉案房屋规定了一个限制权属变更的期限，即涉案房产2019年6月6日的交易条件即可成就，并非一审法院认定的“由于住房限购政策的实施，导致无法办理房屋所有权变更登记”；2.《意见》并不影响涉案房产的交付、合同的履行。所有权包含占有、使用、收益和处分四要素。签订房屋买卖合同，目的是保证房产所有权的转移。本案中，涉案房屋为现房，目前处于空置状态。可见，《意见》并不会影响涉案房产的交付，合同的实际履行。同时上诉人也积极表示可以按照老合同的约定交纳房款，不会因《意见》的出台而令被上诉人对于房款的收取受到影响；3.上诉人与被上诉人均认可涉案房产可以履行。被上诉人之所以主张合同解除，理由是延迟变更房产权属“对原告明显不公”。暂且不说是否对原告真的不公，仅就说理部分，一审判决被法院主动变更为了“当事人确实无法继续办理房屋所有权变更登记”。一审剥夺了上诉人与被上诉人意愿；4.将限售政策错误的认定为限购政策。对于房地产的调控政策，分为“限售”和“限购”两种手段。这两种手段限制的主体不同、调控的方式不同，由此产生的后果不同。一审法院认定涉案房屋因为《意见》的出台导致合同无法履行是对案件事实的认定错误。徐州市中级人民法院经审理认为，合同解除分为约定解除和法定解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。该条是对合同约定解除的规定；同时该法第九十四条规定了合同法定解除的情形，即有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，上诉人与被上诉人签订的《房产转让协议》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照《房产转让协议》的约定诚信的履行各自义务。被上诉人一审主张解除合同，其应当提供证据证明其享有合同解除权。首先，《房产转让协议》没有约定合同解除的情形，另外合同成立并生效后，双方当事人也没有达成协商解除合同的合意，双方当事人签订的《房产转让协议》不具备约定解除的条件，故被上诉人不具有约定解除权。其次，被上诉人也不具备法定解除的情形。理由：《房产转让协议》签订后，虽然徐州市人民政府出台了《意见》，但是该《意见》仅规定，该类房屋在一定时期内政府不给办理过户登记，并不禁止一定时期后政府给予办理产权过户登记。政府对涉案房屋一定时期的限制过户，导致的是涉案房屋不能在一定时期内过户到上诉人的名下，损害是上诉人的利益，并不必然损害被上诉人的利益。另外，政府对涉案房屋一定时期的限制过户，并不必然导致被上诉人不能获得涉案房屋的对价，也不影响被上诉人将涉案房屋实际交付给上诉人。该《意见》并不能导致被上诉人签订《房产转让协议》目的不能实现，故被上诉人目前也不享有法定解除权。由于被上诉人不具有约定解除权，目前也不具有法定解除权，故被上诉人一审主张解除《房产转让协议》无事实和法律依据。2018年11月15日，该院作出（2018）苏03民终3873号民事判决：一、撤销江苏省徐州经济技术开发区人民法院(2017)苏0391民初2659号民事判决；二、驳回郝海通、许莉的诉讼请求。 郝海通、许莉不服该判决，向徐州市中级人民法院申请再审称，徐州市中级人民法院原二审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销徐州市中级人民法院（2018)苏03民终3873号民事判决，依法再审本案。事实与理由：1、原终审法院错误认定本案《房产转让协议》没有约定合同解除的情形和不具备约定解除的条件。本案符合法定解除条件。根据《合同法》第94条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案《房产转让协议》第三条约定，甲乙双方约定申请人办理好不动产登记证十五日内去办理二手房交易手续，被申请人支付购房款人民币叁拾万元整（300000元）其中包含购房定金。该不动产登记证在2017年6月6日办理完毕，而被申请人并未在申请人办理好不动产登记证15日内，即在2017年6月21日前依约向申请人支付首付款。事实上，在多次向被申请人催款后，被申请人拒付房款，其拒付的理由是申请人不能为其办理房产证。原二审法院已将本案合同作为有效和不可解除的合同来认定，也就是说，房屋买卖合同有效也可以履行。那么，能够履行的义务应当继续履行。因政府禁止限售房过户，申请人不可能完成房屋过户这一义务，但这并不影响被申请人向申请人交付房款义务的履行，因为交付房款的行为没有受到强制措施限制而是可以实施的行为，而被申请人并未履行这一义务。关于申请人拒绝履行交付房款的义务，申请人有录音证据并向法庭提供，证明了被申请人不愿意支付房款的事实，被申请人对此并未否认。因此，被申请人违反了合同主要义务，致使合同的目的无法实现，本案符合法定解除的条件。2、原终审法院在认定合同目的的实现和合同义务的履行上有错误。合同目的是指合同双方通过合同的订立和履行最终所期望得到的东西或者达到的状态。徐州市人民政府的限制房屋交易《意见》的出台直接导致被申请人无法实现取得房屋的目的，申请人也无法取得售房款的目的。总之导致合同目的不能实现。但原终审法院主动认为“《意见》的出台仅规定，该类房屋在一定时期内政府不给办理过户登记，并不必然导致申请人涉案房屋对价的获取，不影响涉案房屋的交付，并不能导致《房产转让协议》目的不能实现”。二审法院违背事实认定《意见》并不能导致房屋转让合同目的不能实现，与政府《意见》限制房屋买卖，抑制炒房的原意完全相悖。《意见》出台至双方当事人已不能实现合同目的，应当允许当事人解除合同。3、因情势变更赋予申请人合同解除权。对于合同订立后由于政府政策的原因致使合同无法继续履行的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。而双方在《房产转让协议》签订后，徐州市政府先后两次出台限售政策，规定新房在取得房屋所有权证3年内禁止上市交易，导致涉案房屋3年内不能上市交易。限售政策使当事人履行合同的条件和环境发生了变化，两年多来房价大幅收涨已成事实，再按照原二审法院的观点，三年后再交易，等到该交易日，对于申请人是不公平的。国家法律为了调节这种不公平交易的存在，才在合同法解释中规定了情事变更原则，允许当事人在情事变更事实发生后，解除合同，以保护当事人合法权利。一审法院依据《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定判决解除涉案房屋买卖合同，适用法律正确。综上所述，申请人有充足的事实和法律依据请求法院解除合同。而原二审法院在认定事实和适用法律上均有错误，故请求再审法院撤销原终审判决，再审本案。该院经审查认为,从合同生效的条件分析，双方当事人基于真实意思表示，订立的房屋转让协议无违法之处，符合生效要件，系有效合同，原二审对合同效力亦予以确认，同时，原二审认为双方当事人应当按照《房产转让协议》的约定，诚信地履行各自义务，申请人请求解除合同无法定理由，不予支持。因此，驳回申请人解除合同的诉讼请求。申请人认为合同有效，但被申请人不按合同约定期限付款，严重违约，符合法定解除条件，且情事变更事由出现也应当解除合同。该院认为，申请人关于被申请人违约导致合同不能履行的主张不成立。因合同订立后，虽然具有法律效力，但未实际履行。因为徐州市政府的限制新房交易政策规定3年内新房不能交易，该房屋转让协议被禁止履行，因此，当前不能以是否违约判断当事人责任，也就不能认为被申请人不按约定交付房款系严重违约行为，故不能适用合同法关于法定解除条款。关于情事变更的情况，申请人认为《意见》的出台使房屋买卖不能进行，影响其获得售房款及对方取得房屋目的的实现，合同应当解除。原一审法院支持了申请人的主张，原二审法院对原一审的意见不予认可。原二审认为《意见》的出台仅规定，该类房屋在一定时期内政府不给办理过户登记，并不必然导致申请人涉案房屋价款的获取，也不影响涉案房屋的交付，并不能导致《房产转让协议》目的不能实现。可见，原二审判决认为《意见》不影响当事人主要权利义务的履行，也不会影响合同目的的实现，只是过户行为要在三年限制交易期限过后才能完成，徐州市政府的《意见》不构成情况变更事由，因此，房屋买卖合同不应当解除。该院审查认为，限购政策仅是对于合同履行中过户时间的限制，房屋买卖合同仍然应当履行，不能解除。现有司法解释未对政府限制政策对于房屋买卖合同履行和解除是否适用情事变更作出明确规定。原二审判决合同不应解除并无不妥。申请人称限制交易期限过后再履行合同，对其不公平的意见亦不成立。原审既已不支持申请人解除合同，即是认可合同仍应继续履行。按照原二审判决，政府限制交易期满，可以完成办理房屋过户手续时，合同可以履行终结。因此，申请人的权利救济问题可以在履行时再解决。在交易限制期满，被申请人要求继续履行合同之时，申请人有权依据合同法规定行使相关的权利，如履行抗辩权、违约解除权、房屋交易价格变更请求权等权利确保在合同履行时获得房屋涨价后的利益平衡。经本院审判委员会讨论认为原审判决并无不当。2020年3月9日，该院作出（2019）苏03民申463号民事裁定：驳回郝海通、许莉的再审申请。 2020年3月13日，被告郝海通通过宝泰房产中介向案外人孙楠出售案涉房产。当日，案外人刘佳宇、孙楠通过支付宝向郝海通支付了2万元的定金。2020年4月15日，被告郝海通与案外人孙楠签订《存量房买卖合同》将案涉房屋以121.8万元出卖给案外人。同日，案外人孙楠、刘家宇完成了涉案房屋的不动产权属变更。 根据当事人的诉讼请求、答辩意见和举证、质证的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案的争议焦点归纳为：1.原告与二被告2016年12月11日签订的《房产转让协议》是否解除；2.原告主张二被告返还定金50000元、支付违约金100000元、赔偿因房价上涨造成的损失628000元及相应利息是否有事实与法律依据。 本院认为，（一）关于案涉《房产转让协议》是否解除的诉请。本案中的《房产转让协议》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照《房产转让协议》的约定诚信履行各自义务。但是，鉴于二被告已经将案涉房屋实际出卖给了案外人孙楠、刘家宇且已经进行了不动产变更登记，导致原告主张履行房屋转让协议已经客观不能，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条第一款的规定，该案涉协议应当依法解除。 （二）关于原告主张二被告返还定金50000元、支付违约金100000元、赔偿因房价上涨造成的损失628000元及相应利息的认定。既然本案房屋买卖合同被认定有效，因此，一旦违约则自然应当存在违约救济。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十五条规定，出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。本案中，被告就涉案房屋先后订立两个买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，原告因不能按照合同约定取得涉案房屋，请求追究被告的违约责任，人民法院应依法支持。由于被告一房两卖且后卖已经过户的行为，被告客观上已经不能承担继续履行、采取补救措施等违约责任，只能承担赔偿损失等违约责任。按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条的规定，鉴于案涉房屋转让协议既约定了定金又约定了违约金，原告在诉讼请求中同时主张了返还定金与支付违约金，对此本院支持定金条款。考虑到被告严重失信、故意违约，约定的定金数额远低于原告的实际损失，对原告的要求被告赔偿可得利益损失的主张予以支持。关于具体数额，原告已经举证证明被告将案涉房产出售给案外人的总价款为123.8万元，与房屋转让协议约定总房款的差价为62.8万元，此为原告可得利益的损失。对于利息，原告主张以62.8万元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月16日起计算至全部清偿之日止，本院予以支持。对于被告的抗辩，结合被告故意违约、一房两卖等行为，其抗辩理由不成立。在推进全面依法治国的新时代，人民法院在审判过程中当然要全面弘扬、自觉践行社会主义核心价值观，引领社会风尚，对此，本院确定本案的全部诉讼费用依法均由被告承担。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、被告郝海通、许莉于本判决发生法律效力后十日内一次性向原告陈虎返还定金5万元、赔偿损失62.8万元以及相应的利息（利息计算以62.8万元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月16日起计算至全部清偿之日止）。 二、驳回原告陈虎的其他诉讼请求。 案件受理费16855元减半收取8427.5元、保全费4420均由被告郝海通、许莉负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判员  魏俊哲 二〇二〇年八月三日 书记员  白 冰 本案援引法律条款 一、中华人民共和国合同法 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条【违约金与定金的选择】当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第十五条出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。 三、中华人民共和国民事诉讼法 第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百五十二条【判决书】判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。 四、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。