天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初66702号原告:天津市东方年华特种材料有限公司,住所地天津市滨海新区古林街万象路**。统一社会信用代码：91120116727537714Q。法定代表人:刘丽，总经理。委托诉讼代理人：张惟，天津易道律师事务所律师。被告:天津市同信达汽车销售有限公司，住，住所地天津市滨海新区大港经济开发区万象路**院内（**厂房二）一社会信用代码：9112011630079878XB。法定代表人:齐浩文，总经理。委托诉讼代理人：齐玉生，男，1971年10月13日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告天津市东方年华特种材料有限公司（以下简称东方年华公司）与被告天津市同信达汽车销售有限公司（以下简称同信达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月27日立案后，于2020年4月14日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张惟，被告委托诉讼代理人齐玉生、吕颖悦到庭参加诉讼；后本案依法转为普通程序，于2020年5月13日再次公开开庭进行审理，当日被告解除其与吕颖悦的委托代理关系，原告委托诉讼代理人张惟，被告委托诉讼代理人齐玉生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方年华公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认解除双方于2015年5月12日签订的《租赁合同》及《补充协议》；2、请求判令被告立即从原告所有的位于天津市滨海新区××开发区××路××号××房××层××楼房中搬离，将上述房屋全部腾空、恢复原状（包括但不限于将被告对消防设施、消防通道的改变恢复原状）并返还原告；3、请求判令被告向原告支付欠付租金共计人民币1020000元及违约金人民币85000元;4、请求判令被告以欠付租金金额为基数，按照24％／年的标准向原告支付自2017年1月11日起至被告实际腾退全部房屋之日止的滞纳金，暂计至2019年12月9日共计473960元；5、请求判令被告按照《租赁合同》及《补充协议》约定的租金标准按日向原告支付至实际腾退全部房屋之日止的房屋占用费；以上各项共计人民币1578960元；6、因本案诉讼产生的包括诉讼费、保全费、保险费等在内的全部费用由被告承担。事实与理由：2015年5月12日，双方就被告承租原告所有的位于天津市滨海新区××开发区××路××号××房××层××楼房事宜，签署《租赁合同》及《补充协议》，厂房三面积为2093.52平方米，附属三层砖混楼房面积为550.07平方米，租赁期限均至2020年4月30日止。年租金分别为人民币100000元、240000元，双方约定租金预付一年，被告应于每年12月31日前向原告支付下一年租金。同时约定，租赁期间使用该厂房所发生的水、电、电话等费用由被告承担，被告在运营过程中，如对消防设施有所改变，所产生的费用由被告自行承担。在上述合同签订后，被告如期入住到租赁房屋内开始经营活动并经营至今。然而，自2017年起，被告一直以各种理由推脱拒缴租金，欠付2017年度至2019年度租金共计人民币1020000元。原告曾多次以口头、书面等方式要求被告立即支付全部未付租金，但截至本案起诉之日，被告仍未予以支付。根据双方《租赁合同》及《补充协议》的约定，被告应及时支付房租及其他应付的一切费用，如拖欠满10天，自第11天起，原告有权按拖欠金额增收日5％滞纳金，并有权终止租赁协议。被告欠付租金的行为不仅侵犯了原告的合法权益，也给原告造成了极大的经济损失。综上所述，为维护自身合法权益，原告特依照《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，向贵院提出诉讼，望贵院依法判如所请。同信达公司辩称，依法驳回原告诉请。如下理由：第一，对原告提出的解除合同，原告在签订合同前，并没有通知被告消防未通过。且原告在租赁期间未按照合同履行供暖义务，导致合同目的无法实现。第二，根据相关法律规定，原告作为出租方应当相应的赔偿被告装饰装修残值，保留反诉权利。第三，不同意支付违约金，被告方并未违约，不应支付。被告未能继续缴纳租金的原因是原告违约在先，原告方未能履行合同内容，被告未继续支付租金的行为属于履行抗辩权。第四，在原告出租房屋的供暖及消防未通过导致的合同目的无法实现，在被告多次与原告协商解除合同至向法院提起解除合同诉讼无果的情况下，租赁房屋处于无法使用的状态。因此不同意支付滞纳金。第五，关于租金，在被告使用出租房屋初期，按照合同约定缴纳第一期租金后不久，消防部门于2016年2月底上门要求被告整改消防设施导致被告无法经营，在被告于2016年3月1日向原告上级主管部门发函告知，并由原告上级主管部门盖章确认后，其造成停业及罚款的严重后果应由原告承担，因此被告不应再缴纳租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定如下：原告提交的双方之间签订的《租赁合同》、《补充协议》，与被告提交的《租赁合同》、《补充协议》一致，对真实性本院予以确认，根据双方庭审陈述及对涉诉厂房整体性的考量，东方年华公司与同信达公司只存在一个租赁关系，《补充协议》系对《租赁合同》的补充约定，两份合同共同构成双方就涉案厂房形成的租赁关系作出的约定，《租赁合同》中的条款适用于《补充协议》；原告提交的不动产权证、租赁房屋现场示意图，被告对真实性认可，本院予以采信，可以证实涉诉厂房为原告所有，被告承租厂房后对房屋进行了加盖；原告提交的《天津市公安局建筑工程消防验收意见书》，该意见书中记载的房屋面积与原告提交的不动产权证中记载的房屋面积不符，无法确定系涉诉厂房的消防验收意见书，证据的关联性无法核实，本院对该证据不予采信；原告提交的健身房收费收据、健身房年卡及健身房现场经营状况照片，确系涉诉房屋实际状况，对真实性本院予以认定，可以证实被告承租涉诉厂房后用于经营健身房，且对房屋处于正常使用状态；原告提交的保全费票据、保险费票据，系原告因诉讼产生的保全费、保险费情况，真实性本院予以采信。被告提交的《租赁合同》与《补充协议》，与原告提交的一致；被告提交的《告知函》，该《告知函》下方两个印章所涉及的公司均非本案的当事人，原告未提交其他证据证实该两公司与本案的关系，证据的关联性无法核实，本院对该证据不予采信；被告提交的大公消验字[2015]第0031号《建设工程消防验收意见书》复印件，被告未提交证据原件，无法核实证据真实性。本院经审理认定事实如下：涉诉厂房位于天津市滨海新区××路××号，为原告东方年华公司所有。2015年5月12日，原、被告签订《租赁合同》及《补充协议》，约定由被告承租原告所有的位于天津市滨海新区××开发区××路××号××房××层××楼房两片厂房，面积分别为2093.52平方米与550.07平方米，年租金分别为100000元与240000元，乙方（被告）每年12月31日前向甲方（原告）支付下一年的租金，租赁期限均自2015年2月1日起至2020年4月30日，其中2015年2月1日起至2015年4月30日为期三个月的厂房装修时间均免收租金。另外，双方约定装修保证金为60000元，装修免租期后，保证金转化为押金，租房终止，经甲方验收房屋合格后，将押金退还乙方，押金不计利息、不转换为房屋租金。同时，《租赁合同》第6.2条约定乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意；第8.2条约定厂房租赁期间，甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全、卫生工作；第8.5条约定厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠满10天，自第11日起甲方有权按拖欠金额增收日5%滞纳金，并有权终止租赁协议。《补充协议》第5.1条约定，暖气费及办理羽毛球馆消防所产生的相关费用由甲方承担。合同签订后，东方年华公司将涉诉厂房交付同信达公司使用，同信达公司对房屋进行改建和加盖后，对外经营健身房。后因同信达公司未按期支付租金，双方协商不成，故成讼。另查，同信达公司于2015年8月20日向消防部门申报建设工程消防验收，2015年9月7日，天津市滨海新区公安消防支队（大港）向同信达公司下达《建设工程消防验收意见书》，综合评定涉案工程消防验收不合格。再查，同信达公司于2017年1月11日作为原告向本院起诉东方年华公司，因涉诉厂房停止供暖的问题，要求解除合同并要求东方年华公司赔偿其损失3000000元。后同信达公司撤诉。双方合同继续履行。本院于2020年5月29日前往天津滨海新区供热集团大港开发区收费厅（以下简称供暖部门）了解涉诉厂房2015年2月1日至2020年4月30日期间的供暖情况以及停止供暖的原因。据供暖部门介绍，涉诉厂房中只有羽毛球馆有暖气片，在2014-2015年供暖季存在供暖。2014年底供暖部门对涉诉房产进行面积核查，经查实羽毛球馆面积未登记造册，不具备供暖条件，故自2015年以后对羽毛球馆采取停止供暖措施。另涉诉房产健身房其他部分均未供暖。以上事实有双方当庭陈述、不动产权证、《租赁合同》、《补充协议》、现场示意图、涉诉厂房经营照片、大公消验字[2015]第0031号《建设工程消防验收意见书》等证据相证实，本院予以确认。本院认为，双方签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据合同约定，《租赁合同》及《补充协议》已于2020年4月30日期限届满，原告的第一项诉讼请求，要求确认解除双方之间的《租赁合同》及《补充协议》，因双方之间的合同已经终止，本院对该主张不予支持。根据《合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满后，承租人应当返还租赁物，且返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。因此原告要求被告从涉诉厂房中搬离，将房屋腾空并返还原告的请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告对涉诉厂房恢复原状，双方《租赁合同》中对厂房归还的约定为“租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态”，而非约定需恢复原状，且原告未提交证据证实涉诉厂房在承租前的状态，因此对原告该项主张本院不予支持。原告将涉诉厂房交付被告使用，被告应当支付相应租金，被告当庭认可2017/2018/2019三年租金未支付，原告按照两份合同的约定，主张被告欠付的三年租金1020000元，符合合同约定，本院予以支持。关于被告未按期支付租金是否构成违约的问题，被告抗辩因涉诉厂房消防验收不合格导致其无法正常使用房屋，且因原告未按照合同约定缴纳暖气费导致涉诉厂房冬季没有暖气，影响其正常经营造成经营损失，因此被告未支付租金并非违约，而是履行合同抗辩权，本院认为：1、对于涉诉厂房消防验收不合格问题，根据《消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上人民政府消防救援机构申请消防安全检查。本案中被告承租涉诉厂房用于经营健身房使用，属于公众聚集场所，建设单位或者使用单位应当向公安消防机构申报消防安全检查。根据双方当庭陈述，被告在承租涉诉厂房后，对涉诉厂房进行了改建和加盖，对于房屋改造后的消防安全检查（即消防二次报验）申报义务人，应当为涉诉厂房的使用人，即本案被告。另《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》第3条亦规定，饭店、商场等公众聚集场所向公安消防机构申报消防安全检查的义务人是该企业的开办经营者。因此本案涉诉厂房的消防安全检查申报义务人为本案被告同信达公司。同信达公司当庭提交的大公消验字[2015]第0031号《建设工程消防验收意见书》也可证实系同信达公司于2015年8月20日向公安消防机构申报的消防安全检查，消防验收意见书亦是公安消防机构向同信达公司下达，且被告未提交证据证实涉诉厂房消防验收不合格系房屋主体消防不合格，因此消防二次报验不合格的后果应由被告承担；2、对于涉诉厂房停止供暖问题，根据本院调查，供暖部门未对涉诉厂房进行供暖系涉诉厂房未在供暖部门登记面积，不具备供暖条件，而非原告未缴纳暖气费，因此东方年华公司未违反《补充协议》第5.1条的约定；3、被告抗辩未正常使用房屋，可原告提交的涉诉厂房经营照片可以证实被告正常使用房屋且处于正常经营状态，被告也未提交证据证实其经营损失，故对被告的抗辩本院不予采信。综上，被告未按照合同的约定如期支付租金，已经构成违约，应当承担违约责任。原告同时主张违约金与滞纳金，《租赁合同》第八条第5款系对被告未按期支付租金应承担滞纳金计算方式的约定，第九条第1款系对被告提前解除合同应承担违约金的约定，针对本案被告未按期支付租金的情形，显然不适用《租赁合同》第九条第1款的约定，因此对于原告要求被告承担违约金85000元的请求，本院不予支持。按照《租赁合同》第八条第5款的约定，被告拖欠租金满10日，自第11日起应按照拖欠金额的日5%支付滞纳金，被告欠付租金至今已三年，该滞纳金标准明显过高，原告自愿以欠付租金1020000元为基数，按照24%/年的标准主张自2017年1月11日起至被告实际返还房屋之日止的滞纳金，于法有据，本院予以支持。被告至今未返还房屋，原告按照双方合同约定的租金标准主张房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。根据两份合同的约定，被告承租房屋的租金为每年340000元，故被告因自2020年5月1日起至实际返还房屋之日止，按照每日931.5元的标准，向原告支付房屋占有使用费。关于原告主张的因保全措施产生的保险费3948元，因本案认定被告违约而承担的责任足以弥补原告的损失，故对此项主张本院不再支持。在签订合同后，被告向原告缴纳了装修保证金60000元，被告当庭要求扣除。《租赁合同》第三条第2款约定，“…装修保证金6万元整，装修免租期过后，保证金转化为押金。租房终止，经甲方验收房屋合格后，将押金退还乙方，押金不计利息、不转换为房屋租金。”根据该条约定，该装修保证金60000元已转化为押金，并不转换为房屋租金，待被告将房屋返还原告，并由原告验收房屋合格后，被告方可向原告主张该押金，因此被告要求在应承担的费用里扣除不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告天津市同信达汽车销售有限公司于本判决生效后十日内腾空位于天津市滨海新区××开发区××路××号××房××层××楼房，并将房屋返还原告；二、被告天津市同信达汽车销售有限公司于本判决生效后十日内支付原告天津市东方年华特种材料有限公司欠付租金共计人民币1020000元，并按照每日931.5元的标准支付自2020年5月1日起至被告实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；三、被告天津市同信达汽车销售有限公司以欠付租金1020000元为基数，按照年24%的标准支付原告天津市东方年华特种材料有限公司自2017年1月11日起至实际返还房屋之日止的滞纳金；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费19011元，保全费5000元，共计24011元，由原告负担1293元，由被告负担22718元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判长  付伟勤审判员  陈 元审判员  施 丹二〇二〇年六月十日书记员  王桂娟附：相关法律、司法解释1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。