江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0982民初1313号原告：喻秋瑶，女，汉族。委托诉讼代理人：喻赤（原告之父），汉族。委托诉讼代理人：王春华，江苏江豪海信律师事务所律师。被告：东台市中瑞银基地产有限公司，统一社会信用代码91320981569147250A，住所地江苏省东台市新民北路**德驰华府****。诉讼代表人：东台市中瑞银基地产有限公司管理人，住所地，住所地东台市北海中路中瑞华府楼盘项目部iv>负责人：刘正华。委托诉讼代理人：虞银春，江苏天全律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟爱萍，江苏天全律师事务所实习律师。原告喻秋瑶诉被告东台市中瑞银基地产有限公司（以下简称中瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，经盐城市中级人民法院指定本院审理，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序于公开开庭进行了审理，原告喻秋瑶的委托诉讼代理人王春华，被告中瑞公司的管理人负责人刘正华及其委托诉讼代理人虞银春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告喻秋瑶向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因未按约交付次顶层房（实际交付的是顶层）的楼层差价损失8万元（以鉴定为准），给付迟延交房的利息损失78800元（以购房款663775元为基数自2018年2月2日至2020年3月30日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2018年1月，中瑞公司管理人在淘宝平台上发布《关于东台市中瑞银基地产有限公司名下中瑞华府5号楼1610室等房产的拍卖公告》，拍卖中瑞公司名下的中瑞华府房产。原告于2018年2月7日参加拍卖，拍卖标的物说明中注明拍卖房1610室楼层为16层，同时注明最高层为17层，即1610室应为次顶层房屋，故原告经过多轮加价最终以663775元拍下该房屋。此后，原告按约将全部购房款汇入被告指定账户，但被告未按要求提供相关法律文书，亦没有交付钥匙、登记过户。经原告催促，被告先以法院材料未办妥、听通知为由推诿拖延，后又通知原告订合同，原告在合同上签字后，被告却未能履行相关义务。直至2020年3月30日才向原告交付中瑞华府3号楼1610室房屋，该房屋为顶层，与拍卖公告说明的次顶层不符。众所周知，房屋顶层与次顶层之间的价格相去甚远，被告应对房屋差价及延迟交付房屋承担相应的违约责任。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告中瑞公司辩称：1、案涉房屋所处的楼层为高层建筑，且顶部有高有低，从外观形状就能看出，不能因为公告中注明最高层为17层，就推定所有单元全部都是17层。案涉房屋位于16层，就是顶层。中瑞公司管理人在淘宝网司法拍卖平台上发布的《关于东台市中瑞银基地产有限公司名下中瑞华府5号楼1610室房产的拍卖公告》，其中《竞买须知》、《竞买公告》均明确载明“特别提醒：标的物以实物现状为准，管理人不承担本标的瑕疵保证，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负”，“竞买人在拍卖竞价前请务必在仔细阅读管理人发布的拍卖须知，本规则未尽事宜，请向管理人咨询”。本案原告在竞拍前未实地看样，亦未就竞买标的现状向管理人咨询，相关竞拍后果应由原告自负，原告诉称“拍卖标的物说明中注明拍卖房1610室楼层为16层，同时注明最高层为17层，即1610室应为次顶层房屋”与事实不符；2、原告主张被告应对房屋差价及延迟交付房屋承担相应的违约责任依法不能成立。如上所述，案涉房屋不存在顶层与次顶层之争，因此也就不存在差价。其次，被告也没有延期交房。2018年10月16日，被告电话通知原告于2018年10月19日签订商品房买卖合同，但原告以1610号房屋非次顶层为由，拒绝与被告签订合同。2018年12月25日，被告再次书面通知原告，但原告仍纠缠于顶层与次顶层之争，拒绝签订合同，故延期交房的相关损失应由原告自行承担。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕各自的主张和请求向法庭进行了举证，本院依法进行了证据交换和质证。本院经审理认定如下事实:一、2017年3月29日，东台法院作出（2017）苏0981破申1号民事裁定：受理殷某等人对东台市中瑞银基地产有限公司的重整申请。同日，东台法院作出（2017）苏0981破1号决定书，指定清算组担任东台市中瑞银基地产有限公司管理人。二、2017年12月28日，被告中瑞公司管理人经东台市人民法院同意在淘宝网司法拍卖平台上发布《关于东台市中瑞银基地产有限公司名下中瑞华府5号楼1610室等房产的拍卖公告》，该拍卖公告载明主要内容：特别声明本次拍卖为东台市中瑞银基地产有限公司管理人根据债权人委员会表决通过的《商品房财产变价方案》进行的拍卖；本次拍卖咨询、交接等后续所有手续及标的物情况解释均由东台市中瑞银基地产有限公司管理人负责；一、拍卖标的：东台市中瑞银基地产有限公司名下中瑞华府5号楼1610室房产，起拍价593775元，保证金10万元，增加幅度5000元。特别提醒：该房产房产证未领取，土地证未分割，该楼盘土地使用权整体被抵押于中国建设银行；二、咨询、展示看样的时间与方式：公告期间（节假日及休息时间除外）接受咨询，有意者可自行前往看样，也可在开拍三个工作日前与东台市中瑞银基地产有限公司管理人联系，统一安排看样（联系电话：0515-8521****、电话：189××******）；五、特别提醒：标的物以实物现状为准，管理人不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。十二、竞买人成功竞得网拍标的物后，淘宝网拍平台将生成相应《司法拍卖网络竞价成功确认书》，确认书中载明实际买受人姓名、网拍竞买号信息，该材料仅为竞价成功确认书，并非《拍卖成交确认书》，竞买人按竞买公告第十条缴清拍卖余款后5日内与管理人签订商品房买卖合同。涉及5号楼1610室的标的物介绍：建筑总面积101.50平方米、公摊面积26.43平方米、房产年龄准现房、装修情况毛坯、房屋户型3室2厅1卫、房屋楼层16层，最高17层、房屋朝向南北向；标的评估总价696290元。《竞买须知》第四条：“拍卖标的以现状进行拍卖，其外观、结构、内在质量以移交时的现状为准。拍卖人对房屋外观、质量问题、结构调整、房地产面积差异等不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格。”第十条：“本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请求竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。对拍卖标的能否办理过户手续、办理时间等情况，请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认。”三、2018年2月7日，原告喻秋瑶缴纳保证金100000元。同日，原告喻秋瑶以663775元成功竞得东台市北海中路中瑞华府5幢1610号住宅。2018年2月13日，原告喻秋瑶向中瑞公司银行账户转账563775元。中瑞公司管理人于2018年10月16日电话通知原告于2018年10月19日签订商品房买卖合同。届期，原告未与被告签订合同。四、2018年12月25日，中瑞公司管理人向喻秋瑶发出《通知书》，通知喻秋瑶在2019年1月5日前到东台市中瑞华府接待中心办理《商品房买卖合同（预售）》签订手续。《通知书》载明：合同签订手续签订完成后，随后即将办理房屋交付相关手续。2019年1月4日，喻秋瑶前往签订合同时，未在中瑞公司提供的《商品房买卖合同（预售）》上买受人处签名，而是在该合同中第18页买受人下方书写“注:对本合同与该房在司法拍卖公告及其他网上公布的拍卖材料一致的我方同意，其它的皆不认可。喻秋瑶2019年1月4日”的内容。五、2019年10月8日，原告向江苏省东台市人民法院提起诉讼，后该院因法定事由提请盐城市中级人民法院对本案指定管辖。2019年11月22日，盐城市中级人民法院指定本院管辖。六、2020年3月27日，原告喻秋瑶与中瑞公司管理人签订《商品房买卖合同（预售）》一份，同意购买中瑞华府5号楼1610室房屋，总价665610元，扣除原告已付房款563775元，保证金100000元，原告另支付实测面积补差尾款1835元。案涉房屋（现编号为3号楼1610室）已于2020年3月30日交付原告喻秋瑶。上述事实，有原、被告的陈述，东台市人民法院（2017）苏0981破申1号民事裁定书复印件、东台市人民法院（2017）苏0981破1号决定书复印件、拍卖公告及拍卖须知复印件、通话记录打印件、《通知书》复印件、《商品房买卖合同（预售）》复印件、银行汇款凭证打印件等证据在卷证实。本案经原、被告双方确认的争议焦点为：1、被告向原告交付的房屋与司法拍卖公告中描述的房屋是否一致？2、被告向原告交付房屋是否逾期？关于被告向原告交付的房屋与司法拍卖公告中描述的房屋是否一致的问题。本院认为，中瑞公司管理人通过淘宝网司法拍卖平台拍卖处置破产企业中瑞公司位于中瑞华府5号楼1610室商品房（现编号为3幢1610室），原告报名参与竞拍并竞得该商品房，后缴纳了全部购房款，原告与中瑞公司就现编号为3幢1610室建立商品房买卖合同关系。原、被告建立买卖合同关系后，拍卖公告应成为双方合同的组成部分，对双方具有约束力。拍卖公告及拍卖须知中载明“本次拍卖咨询、交接等后续所有手续及标的物情况解释均由东台市中瑞银基地产有限公司管理人负责”、“特别提醒：标的物以实物现状为准，管理人不承担本标的瑕疵保证，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负”、“未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵”等内容，并公告了咨询、展示看样的时间与方式以及中瑞公司管理人的联系方式。原告应当实地看样或咨询被告，对标的物情况充分了解后，再行参与竞买，否则应承担相应的法律后果。本案原告本人在竞买前既未实地看样，亦无证据证实其已向管理人咨询竞买标的的实际情况，根据拍卖公告及拍卖须知的约定，应当视为原告对拍卖标的实物现状的确认。因此，原告在淘宝网上竞买的房屋应认定为现编号为3幢1610室的房屋。原告诉称被告交付的房屋与司法拍卖公告中描述的房屋不一致，本院不予采信。原告主张被告支付楼层差价损失，无事实和法律依据，本院不予支持。对原告要求对楼层差价进行评估或咨询的申请，本院不予采纳。关于被告向原告交付房屋是否逾期的问题。本院认为，拍卖公告载明：“竞买人按竞买公告第十二条缴清拍卖余款后5日内与管理人签订商品房买卖合同”，原告于2018年2月13日已缴纳全部拍卖款项，被告应于2018年2月19日前与原告签订商品房买卖合同，被告于2018年10月16日才通知原告于10月19日签订合同，违反拍卖公告的约定，故被告应支付原告以购房款663775元为基数自2018年2月19日起至2018年10月19日期间按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失19409.89元（以663775元为基数自2018年2月19日起至2018年10月19日期间按中国人民银行同期贷款利率计算）。原告未按通知时间签订商品房买卖合同，后又以竞买标的物（现编号为3幢1610号）非次顶层为由，不同意签订正式商品房买卖合同、接收3幢1610室，并进行诉讼，本院经审理认为原告的理由不能成立，因此原告主张自2018年10月20日起产生的利息损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告东台市中瑞银基地产有限公司赔偿原告喻秋瑶以购房款663775元为基数自2018年2月19日起至2018年10月19日期间按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失19409.89元，于本判决生效之日起30日内履行完毕；二、驳回原告喻秋瑶的其他诉讼请求。案件受理费3476元，由原告喻秋瑶负担3191元，被告东台市中瑞银基地产有限公司负担285元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  韦翔龙人民陪审员  葛中成人民陪审员  王 萍二〇二〇年七月三十一日法官 助理  李建超书 记 员  徐 玲附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。