黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初3600号原告：大庆市金管家物业管理有限公司，住所地：大庆高新区新科南路60号。法定代表人：王鹏越，该公司总经理。委托诉讼代理人：党利峰，男，1971年4月20日出生，汉族，大庆市金管家物业管理有限公司项目经理，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：王田甜，男，1989年12月5日出生，汉族，大庆市金管家物业管理有限公司员工，住大庆高新区。被告：马建平，女，1974年5月21日出生，汉族，中国移动公司大庆分公司职工，群众，住大庆高新区。原告大庆市金管家物业管理有限公司（以下简称金管家公司）与被告马建平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月22日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月26日公开开庭审理了本案。原告金管家公司诉讼代理人党利峰、王田甜，被告马建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金管家公司向本院提出诉讼请求：1.要求马建平给付2018年和2019年度的物业费4667.3元及违约金2111.94元；2.案件受理费由马建平负担。事实与理由：2012年，金管家公司与黑龙江省和达房地产开发有限公司签订物业委托合同，约定金管家公司为柏林春天小区提供物业服务，2016年前物业费每年每平方米24.18元，2016年1月1日起物业费每年每平方米23.82元。业主应当于上一年度费用到期前十日至到期之日交纳物业费，逾期缴费按照日千分之三支付违约金。金管家公司依约提供了物业服务，马建平欠付2018年和2019年度的物业费共计4667.3元。金管家公司多次索要未果，故诉至法院。被告马建平辩称，欠费属实，与金管家公司多次沟通，由于其失职让我人身受到了威胁。金管家公司与马建平没有签订物业服务合同，2017年至今金管家公司和小区也没有签订任何物业服务合同。金管家公司为证实其主张，向本院提交证据如下：1.物业管理服务委托合同1份（出示原件，提交复印件），欲证明2018年1月1日至2019年12月31日，金管家公司与柏林春天业主委员会签订了一份物业服务合同，约定由金管家公司为柏林春天小区进行物业服务，物业服务委托合同约定高层住宅物业费每年每平米为23.82元。经质证，被告对证据真实性有异议，认为合同不是真实的，合同尾部马某的签名不是马某的本人所写，她本人说过没有签过此合同。本院对该证据予以确认。2.情况说明一份（出示原件，提交复印件），欲证明大庆高新区新城社区工作站证明，自2013年10月至今金管家公司一直为柏林春天小区提供物业服务。经质证，马建平对该组证据真实性和证明问题均无异议。本院对该组证据予以确认。3.催费证明3份，欲证明马建平欠物业费，金管家公司向被告催缴过物业费。经质证，被告认为欠费属实，但没有见过此份证据。本院对该组证据予以确认。4.产权信息查询报告一份，欲证明马建平为大庆高新区柏林春天花园A-4-902室房屋的业主，房屋面积为97.94平方米。经质证，马建平对该组证据真实性和证明问题均无异议。本院对该证据予以确认。被告马建平为证实其主张，向本院提交证据如下：1.补充协议1份（复印件），欲证明根据协议约定，自2016年11月1日起，柏林春天小区没有再与金管家公司签订物业服务合同，由于金管家公司未按协议约定事项履行，同时也没有物业费的具体明确标准。经质证，金管家公司对证据真实性无异议，对证明问题有异议，认为事项中约定的单元门、公告栏等均已经完善，如不完善业主委员会不会与原告继续签订物业服务合同。本院对该证据予以确认。2.视频光盘两份、照片5张（打印件），欲证明金管家公司服务小区不到位，消防通道严重受堵，小区私搭乱建严重、小区存在安全隐患、垃圾清运不及时，小区内不允许停车，但每天都有车辆停放，楼道内没有粉刷，楼道经常被车辆占用。经质证，金管家公司对证据真实性有异议，认为光盘及照片有不是本小区的服务范围，有业主报修物业，物业都在第一时间进行解决，视频及录音与本案无关。本院对该证据予以确认。3.申请证人马某出庭，欲证明物业服务合同不是马某所签。经质证，签字是马某的笔迹，但合同的内容不清楚，证人马某签的应该是柏林春天A、B、C、D楼的污排的整改，与此合同无关，此外没有和原告签过任何物业服务合同。本院对该证言予以确认。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2013年，金管家公司与黑龙江和达房地产开发有限公司签订《柏林春天前期物业服务合同》，约定由金管家公司为柏林春天小区提供物业服务，高层住宅物业费每年每平方米24.18元。2018年，金管家公司与柏林春天业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，约定由金管家公司为柏林春天小区提供物业服务，高层住宅物业费每年每平方米23.82元，业主应当于上一年度费用到期前十日至到期之日交纳物业费，逾期缴费按照日千分之三支付违约金。上述合同签订后，金管家公司开始为柏林春天小区提供物业管理服务。马建平系大庆高新区柏林春天花园A-4-902室房屋的业主，该房屋建筑面积97.94平方米，马建平欠付2018年和2019年度的物业费共计4664元未交纳。本院认为，金管家公司与大庆市柏林春天小区业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。合同对柏林春天小区的每一位业主包括马建平在内具有约束力，金管家公司已经按照约定履行了自己的义务，马建平亦应当按照合同约定交纳物业费。虽然马建平称金管家公司存在服务小区不到位、消防通道严重受堵、小区私搭乱建严重等状况，但其提供的证据不足以证实其主张，故本院对马建平的该主张不予采信，对金管家公司要求马建平给付物业费4664元的诉讼请求予以支持。关于金管家公司要求马建平支付违约金的诉讼请求，根据《物业管理服务委托合同》约定，业主应当于每年年末交纳当年物业服务费，被告未按期交纳物业费构成违约，应向原告支付违约金，但约定的日千分之三违约金过高，经法庭释明，金管家公司同意降低违约金计算标准，本院认为按欠付金额自应交纳次日起年利率6%计算较为合理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告马建平于本判决生效之日起十日内给付原告大庆市金管家物业管理有限公司2018年和2019年度的物业费共计4664元及违约金（其中以2332元为基数，从2018年1月1日起按照年利率6%计算至2019年12月31日止；以2332元为基数，从2019年1月1日起按照年利率6%计算至2019年12月31日止）；二、驳回原告大庆市金管家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告马建平负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本案所涉货币种类均为人民币）审判员 贾 彪二〇二〇年十二月五日书记员 廉海龙附法律条文:《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。