江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0722民初5186号原告：赵怀付，男，1965年1月20日出生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：李海芹，上海同脉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张祥，东海县青湖法律服务所法律工作者。被告：王飞，男，1976年3月10日出生，住东海县。被告：刘敬攀，男，1978年1月16日出生，住东海县。第三人：李卓军，男，1980年5月26日出生，住东海县（晶城大院）。原告赵怀付与被告王飞、刘敬攀、李卓军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵怀付及委托诉讼代理人李海芹、被告王飞到庭参加诉讼。被告刘敬攀和第三人李卓军经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵怀付向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告及第三人立即支付原告商铺租金231525元（2018年2月21日至2019年2月21日）；2、判令被告及第三人返还所租赁的房屋；3、诉讼费用由第三人承担。2019年6月28日，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告之间的租赁合同；2、依法判令被告立即支付原告商铺租金231525元（2018年2月21日至2019年2月21日）；2、判令被告及第三人返还所租赁的房屋；3、诉讼费用由第三人承担。事实和理由：2009年12月26日，原告与被告王飞签订房屋租赁合同，合同约定原告将其所有的位于东海县晶城大院11号楼101户、102户商铺出租给被告王飞使用。房屋租期15年，自2010年2月21日起至2025年2月20日止，房屋租金前五年每年为200000元，从第六年起房屋租金为每年按上一年房租的百分之五递增。合同第一条约定承租方有下列情形之一的（合同第一条第二款：承租方拖欠租金超过两个月），出租方可以终止合同，收回房屋。合同第二条第一款明确约定承租方以现金形式向出租方支付租金，租金暂定为每年支付一次，并提前一个月时间交至出租方；合同第二条第二款约定承租方必须按照约定时间向甲方（出租方）缴纳租金。合同第五条第二款约定租赁期间，乙方如因转让或者其他原因将房屋转租给第三方使用，取得使用权的第三方即成为本合同的当事乙方，享有乙方的权利，承担原乙方的义务。合同签订后，被告王飞按时缴纳了2018年2月21日之前的商铺租金。但自2018年2月21日起至今被告王飞未缴纳其应该缴纳的租金。后原告了解到被告王飞将该商铺转租给被告刘敬攀,被告刘敬攀又将其中的101楼下及101、102楼上转租给第三人郭某，被告刘敬攀将102楼下转租给第三人李卓军。原告多次找被告及第三人协商，他们均以种种理由推辞。为此，为了维护原告的合法权益不受侵犯，特向贵院提起诉讼，请求依法予以判决。被告王飞辩称，最早答辩人是和原告签订的房屋租赁合同，之前我转租给被告刘敬攀，答辩人也有转租给被告刘敬攀的协议，以及近两年被告刘敬攀付给原告的银行流水，说明被告刘敬攀与原告达成事实租赁合同。被告刘敬攀在法定期限内未答辩。第三人李卓军在法定期限内未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据如下：证据1：租赁合同。证明原、被告之间的租赁关系。证据2：东海县市场监督管理局出具的年三十饺子馆登记证明。证明第三人经营的年三十饺子馆的使用场所等。对于原告提交的证据，被告王飞质证意见为：对证据1：属实。对证据2：不是答辩人签的。被告王飞提交证据如下：证据1：转让协议。证据2：被告2转给原告的房屋租金银行流水。证明我与此事无关。对于被告王飞提交的证据，原告的质证意见为：对证据1：无法确认转让协议的真实性。对证据2：属实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月26日，原告赵怀付（甲方、出租方）与被告王飞（乙方、承租方）签订《租赁合同》，合同部分内容为：甲方出租的商铺坐落于晶城大院11号楼101户、102户。双方约定房屋租期为15年，自2010年2月21日起至2025年2月20日止。房租为每年200000元。从第六年起房租为每年按上一年房租的5%递增。一、承租方有下列情形之一的，出租方可以终止合同，收回房屋：2、出租方拖欠租金超二个月的。二、租金及交纳方式。1、出租方以现金形式向出租方支付租金，租金暂定为每年支付一次，并提前一个月时间交至出租方。另承租方第四年和第五年房租，在第四年时一起付予出租方。五、出租方与承租方的变更。2、租赁期间，乙方如因转让或其他原因将房屋转租给第三方使用，取得使用权的第三方即成为本合同的乙方当事人，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。合同签订后，被告王飞按约向原告支付租金。2016年12月15日，被告王飞（甲方）与被告刘敬攀（乙方）签订《转让协议》一份，内容为：甲方将承租的晶城大院11号楼101、102户门面房，转让给乙方，由乙方承担甲方与原房主的合同约定，转让后乙方承担原合同的权益和责任。并由被告刘敬攀向原告账户支付租金至2018年。另查明，被告刘敬攀又将上述门面房中的101室及102室楼上转租给郭某，将102室楼下转租给第三人李卓军。2019年10月9日，原告撤回对第三人郭某的起诉。以上事实，有当事人的当庭陈述及原告提交的《租赁合同》、登记证明及被告王飞提供的转让协议、银行转款凭证等证据予以证实。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中被告刘敬攀、第三人李卓军经本院公告送达开庭传票，未出庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利。故本院可以根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。本案中原告赵怀付与被告王飞签订的《租赁合同》是原、被告真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按照合同的约定履行其权利和义务。租赁合同约定“租赁期间，乙方如因转让或其他原因将房屋转租给第三方使用，取得使用权的第三方即成为本合同的乙方当事人，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务”，根据该约定，被告王飞可以将涉案租赁房屋进行转租，又根据被告刘敬攀自2017年2月始至2018年5月向原告转账支付租金，原告内未提出异议，也视为原告同意转租，故本院确认租赁合同的权利义务已于2017年2月转移给被告刘敬攀，被告王飞退出该租赁合同。故原告要求解除与被告王飞之间的租赁合同并要求被告王飞支付租金的诉讼请求，本院不予支持。因被告王飞与被告刘敬攀之间系权利义务转移，故转移前的租金由被告王飞承担，转移后的租金由被告刘敬攀承担。因被告刘敬攀未支付2018年2月至2019年2月的租金，故原告要求被告刘敬攀支付租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告与被告刘敬攀签订的租赁合同约定，承租方拖欠租金超过两个月，出租方可终止合同，收回房屋。该约定合法有效。被告刘敬攀拖欠原告的租金已经超过了两个月，原告关于同被告刘敬攀解除租赁合同的诉求，本院予以支持。第三人李卓军目前占有该房屋，在原告的租金被拖欠超过两个月后，原告有权要求第三人交回房屋。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条判决如下：一、解除原告赵怀付与被告刘敬攀之间关于京城大院11号楼101户、102户商铺的租赁合同关系；二、被告刘敬攀于本判决生效后十日内向原告赵怀付支付租金231525元；三、第三人李卓军于本判决生效后十日内将占有的京城大院11号楼102户商铺返还给原告；四、驳回原告赵怀付的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4772元，保全费1677元，合计6449元，由被告刘敬攀负担5949元，第三人李卓军负担500元（原告已垫付，被告及第三人于本判决书生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费4772元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  曹 建人民陪审员  李春清人民陪审员  魏忠田二〇二〇年十一月十九日书 记 员  葛志洁法律条文及上诉须知附录一、法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知：根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。