湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初6117号原告：李利军，男，1978年2月16日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：郑晶，女，1981年8月15日出生，住长沙市开福区，系原告的妻子。被告：长沙诚适屋公寓管理有限公司，住所地：湖南省长沙市芙蓉区文艺路街道五一大道**华美欧大厦**。统一社会信用代码：91430102MA4M751G3Q。法定代表人：郭丽梅，该公司经理兼执行董事。原告李利军与被告长沙诚适屋公寓管理有限公司（以下简称“诚适屋公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日受理后，依法适用普通程序组成合议庭于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告李利军的委托诉讼代理人郑晶到庭参加了诉讼。被告诚适屋公司经本院公告送达传票未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告李利军向本院提出如下诉讼请求：1.终止房屋出租委托代理合同，合同编号：×××71，收回出租代理的房屋长沙市岳麓区观沙岭枫林绿洲1区Ｂ6-602房；2.赔偿合同期间没有按时支付的所有房租13000元，及合同截止前产生未交的物业管理费，并依据合同条款第八条第（八）项，赔偿月租金2600元的200%的违约金5200元；3.需赔偿房屋租赁过程中，因该公司对房屋所做改造还原的施工费用和室内环境卫生清运费等其他费用，共计10000元整；4.从2019年7月至今欠交物业管理费，到房屋收回需补600元。共计28800元整。事实与理由：1.本人于2018年3月10日与长沙浦发置地房地产经纪有限公司（2019年1月16日该公司更名为长沙诚适屋公寓管理有限公司）签订房屋出租委托代理合同，代理期限三年，截止时间为2021年3月11日，租金标准第一年为2500元／月，第二、三年为2600元／月，租金总合计人民币捌万柒仟肆佰元整，付款方式为季付；至2019年11月25日开始该公司付款改为月付，最后一次支付房租的时间为2Ｏ19年12月25日。（有合同和银行流水记录为证）；2.2020年2月12日与房屋管理员（小陶，电话:151××******）联系，配合小区填报租户信息，并询问房租欠款问题，并承诺即刻转一月份房租，之后再联系电话、微信一直处于无法接通的状态。（有微信聊天记录音和电话为证）；3.2020年4月初在一直寻找房管人员未果的情况下，回到枫林绿洲Ｉ区Ｂ6-602房，与现有租户沟通了解，2020年3月份之前全部都有人租住并按时交付房租给中介，之后主卧带卫生间的房间租户退租，其他房间都有人租住，都与该中介公司签有合同并按押一付三的付款方式，支付了到2020年6月的房屋租金。（有合同照片和网上支付记录为证）；4.期间有多次沟通，从租户那里得到新的房屋管理员（罗晓晓）微信，添加之后被拒，并回复己离职，告知杜经理电话135××******（微信截图为证）。5.2020年4月17日通过拨打135××××****杜经理电话，又给一个财务人员电话（17788908818）,让我们通知租户与中介沟通登记，然后让我们自已去收房。之后所有电话联系全部处于无人接听的状态。被告又提出因疫情原因影响房租支付，可再与租户沟通了解，都有按时支付给中介房租，不存在拖欠清空，若按租户到六月份退租才能清空房屋来算，房东直接损失房租将达到13000元，而对于租户而言，则每位损失的是一个月的押金共计约3000元左右。被告诚适屋公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见，视为其放弃答辩的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的《房屋出租委托代理合同》、房屋产权证书、交易明细、聊天记录、房屋租赁合同、转账记录、合同终止通知函的真实性、合法性、关联性予以确认。被告诚适屋公司经本院公告送达传票传唤无正当理由拒不到庭，应视为放弃举证、质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告诚适屋公司原名为长沙浦发置地房地产经纪有限公司。2018年3月10日，原告李利军（甲方、委托人）与被告诚适屋公司（乙方、租赁代理机构）就原告所有的位于长沙市岳麓区观沙岭枫林绿洲Ｉ区Ｂ6栋（产权证号：长房权证岳麓字第0××**）签订《房屋出租委托代理合同》（编号：7999），约定由乙方代理甲方将上述房屋对外出租，房屋租赁用途为居住。乙方的出租代理权限为：代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代甲方向承租人收取租金；监督承租人按照房屋租赁合同约定履行义务。出租代理期限自2018年3月11日至2021年3月11日止，共计3年，出租代理期限可延长3月。甲方应于2018年3月11日前将房屋交付给乙方；房屋租金为第一年2500元／月、第二年2600元／月、第三年2600元／月，租金总计87400元，付款方式为季付。合同约定，乙方将各期租金划入甲方账户的日期分别为：第一次2018年3月11日（2500元），第二次2018年5月25日（7500元），第三次2018年8月25日（7500元），第四次2018年11月25日（7500元）。出租代理期内甲方同意第一年预留60个工作日为乙方工作期，工作日后于2018年5月11日开始计算租金，即自出租代理期起乙方给甲方34个月的房屋租金。甲方同意工作期内租金收入作为乙方佣金，在第一次付款中扣除；合同第五条其他费用约定：出租委托代理期限内，甲方不承担与房屋有关的下列费用：1.水费，2.电费，3.电话费，4.电视收视费，5.供暖费，6.燃气费，7.物业管理费，8.房屋租赁税费，10.上网费，11.车位费，12.室内设施维修费。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方能承担。如乙方或承租人垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据相关缴费凭证返还相应费用。合同第八条合同的解除：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.接到甲方书面或短信催租通知后还未划付租金达3日以上的（如遇法定节假日时间顺延）。合同第九条违约责任约定：（四）乙方有第八条第四款情形之一的，应按月租金的两倍向甲方支付违约金。该合同还就其他问题进行了约定。上述合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告。合同履行过程中，被告依约向原告支付租金至2020年1月11日，后因被告未按期支付租金，原告多次与被告的工作人员联系未果。后原告找到案涉房屋的实际承租人，核实了解到实际承租人已经将截止至2020年6月11日以前的房屋租金交付给被告，但被告并未向原告支付该部分租金，且已无法与被告公司联系，故原告诉至本院。另查明，1.被告诚适屋公司现已搬离原办公地点，原告已于2020年7月收回涉案房屋并另行出租。2.涉案房屋2020年1月开始欠缴物业管理费，物业管理费的交纳标准为每月50元，原告收房后已将该部分物业管理费向物业公司予以交纳。本院认为，原告李利军与被告诚适屋公司签订的《房屋出租委托代理合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，双方均应当按照约定全面履行合同义务。关于原告要求解除涉案《房屋出租委托代理合同》的诉请，依据涉案《房屋出租委托代理合同》之约定，被告诚适屋公司接到原告书面或短信催租通知后未支付租金达3日以上的，原告有权单方解除合同。现被告拖欠租金已达数月，原告有权依约解除合同。关于合同解除的时间，因原告于2020年7月已收回涉案并另行出租，故对合同解除的时间，本院确定为2020年7月1日，因原告已实际收回房屋，故对其诉请要求收回出租的涉案房屋的主张，本院不再进行处理。被告诚适屋公司在收取租户的租金后，未将房租支付给原告李利军，且未按照合同约定交纳承租期间的物业管理费，存在违约行为，现原告要求被告诚适屋公司支付2020年1月12日至2020年6月11日期间欠付的5个月租金13000元并承担未支付的物业管理费250元，理由正当，本院予以支持；关于违约金的认定问题，被告违反合同约定，无正当理由不支付租金，且无法联系，应向原告支付违约金，虽然原、被告在《房屋出租委托代理合同》中已约定违约金按照月租金的两倍计算，但是该标准明显偏高，且现原告已收回涉案房屋并另行出租，故对违约金本院酌情予以调整，酌定由被告诚适屋公司一次性向原告支付违约金3000元；对原告主张的超出部分，本院不予支持。对原告要求赔偿房屋租赁过程中，因该公司对房屋所做改造还原的施工费用和室内环境卫生清运费等费用共计10000元的诉请，因原告并未提供证据予以证实该费用已实际发生，且原告已将涉案房屋另行出租，故对原告的该项诉请，本院不予支持。被告诚适屋公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为房屋抗辩的权利。据此，《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李利军与被告长沙诚适屋公寓管理有限公司（原长沙浦发置地房地产经纪有限公司）于2018年3月10日签订的《房屋出租委托代理合同》（合同编号：7999）于2020年7月1日解除；二、限被告长沙诚适屋公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李利军支付2020年1月12日至2020年6月11日止的房屋租金13000元、物业费250元、违约金3000元，共计16250元；三、驳回原告李利军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费520元、公告费560元，共计1080元，由被告长沙诚适屋公寓管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  肖必芳人民陪审员  王建芝人民陪审员  伍勤喜二〇二〇年十月十四日法官助理贺玫书记员杨明