河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1602民初3546号原告（反诉被告）：周口泰美嘉置业有限公司，地址：周口市大庆路与神农路交叉口科技孵化园**，统一社会信用代码：91411602MA462KA09K。法定代表人：吕寒，该公司执行董事。委托诉讼代理人：闫全喜，系金研律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：徐某某，男，汉族，1976年3月19日生，现住周口市川汇区。委托诉讼代理人：赵才鳘，系河南锦实律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：杨娟，系河南锦实律师事务所律师，代理权限：特别授权。第三人：河南四海同村物业服务有限公司，地址：周口市川汇区大庆路北段金色东方**楼**，统一社会信用代码：91411600565105723U。法定代表人：黄义增，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨泱，系河南明辩律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告（反诉被告）周口泰美嘉置业有限公司（以下简称泰美嘉公司）诉被告（反诉原告）徐某某、第三人河南四海同村物业服务有限公司（以下简称四海同村公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，于2020年7月10日受理了本诉被告（反诉原告）徐某某的反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭对本诉和反诉进行了合并审理。泰美嘉公司法定代表人吕寒及其委托诉讼代理人闫全喜、徐某某及其委托诉讼代理人赵才鳘、杨娟，第三人四海同村公司委托诉讼代理人杨泱，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告泰美嘉公司向本院提出诉讼请求，1.判令被告返还原告已付的房屋租赁费119600元整及利息（自2019年1月15日起至8月20日按银行同期贷款利率计算；此后至实际付清之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算)；2.判令被告赔偿原告装修等损失170489元（168061+2428=170489元）；3.案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告作为出租人，将位于周口市文昌大道与大庆路交汇处向西500米路南一处临街房屋出租给原告使用；原告作为承租人，拟将案涉房屋做“亿祥首府”项目城市展厅使用。原告先于2019年元月5日通过微信转账方式向被告支付10000元，后又分别于同月的11日、15日以银行转账方式支付50000元和59600元；即原告已经累计支付案涉房屋租赁费119600元整。原告与被告建立案涉房屋的租赁合同关系后，开始在案涉房屋内进行展厅装修工作。截止2019年元月20日，展厅内部精装修已经接近尾声，外立面门头也已安装完毕，仅剩部分零星收尾工作。元月21日，案涉房屋被断水断电而无法继续施工，同时获悉，河南四海同村物业公司以案涉房屋“出租人”身份向被告徐某某送达了解除合同通知函，以“承租人徐某某”严重违反合同约定为由决定解除双方租赁合同并收回租赁房屋，要求3日内搬清屋内物品。此后，原告无法再在案涉房屋进行装修施工，更无法对案涉房屋使用、收益，且给原告造成装修费等巨额经济损失。为此，原告多次催促被告予以解决处理，但被告一直借口拖延，致使双方纠纷成诉。现原告依据事实和法律规定，向贵院提起本案诉讼，恳请贵院查明案情后，判决支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。本诉被告徐某某辩称，1、被答辩人泰美嘉公司自2019年1月至今仍占有使用答辩人徐某某的房屋。泰美嘉公司“亿祥首府城市展厅”的门头招牌及室内物品至今仍在案涉房屋处，处于一直占有使用并对外展示获取广告效应的客观状态。泰美嘉公司至今未将房屋交付给答辩人，且客观占有使用获益，应当向答辩人支付在此期间拖欠的房租；2、被答辩人停工是因其违反规定装修门头被城管部门责令停工，并非是答辩人或物业公司的原因，被答辩人的起诉没有任何依据。答辩人将房屋出租给被答辩人时，明确告知装修及方案要报经有关职能部门及四海同村物业公司审批，但因被答辩人装修及方案未报相关部门及物业公司审批被城管部门要求停工，物业公司对其停水停电。虽然物业公司于2019年1月22日根据与答辩人签订的商铺租赁合同通知答辩人解除租赁合同，但后答辩人及时与物业公司沟通协商，物业公司已于2019年1月25日撤回《解除租赁合同通知》并同意答辩人转租并装修用于其他用途，四海物业公司与答辩人的商铺租赁合同一直在履行之中。而被答辩人未报审批等上述行为给答辩人造成巨大损失，依法应当予以赔偿。综上，被答辩人的诉求没有依据，反而是被答辩人应当向答辩人支付房租及其给答辩人造成的损失。请法庭在查明事实的基础上，驳回被答辩人的诉讼请求。反诉原告徐某某向本院提出反诉请求，1、依法判令解除反诉人与被反诉人之间的租赁关系；2、依法判令被反诉人于10日内搬离并将房屋恢复原状；3、依法判令被反诉人支付反诉人房屋租赁费每月2万元自2019年7月10日至实际搬离之日止；4、本诉及反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人作为案涉房屋的合法使用、收益权人，有权将房屋出租给被反诉人并收取房屋租金。反诉人将房屋出租给被反诉人时，明确告知装修方案要报知有关职能部门及物业公司审批方可进行装修。但因被反诉人装修方案未报审批，造成有关职能部门要求其停工、物业公司停水停电并要求与反诉人解除合同，给反诉人造成巨大损失。而被反诉人自2019年1月至今占有并正常使用反诉人出租的案涉房屋，经多次催要仍一直拖欠房租未向反诉人支付，为维护反诉人的合法权益，特向贵院提起反诉，望判如所请。反诉被告泰美嘉公司针对反诉原告徐某某的反诉辩称，一、被告从第三人处租赁案涉房屋，原告是案涉房屋的次承租人，2019年元月21日，原告对案涉房屋装修即将全面完工之际，第三人以被告私自转租，用作其他商业用途违反合同条款业态要求，未能按时缴纳房租等构成合同违约为由，决定解除合同，案涉房屋被第三人停水停电，被告无法保障原告对案涉房屋进行正常使用和收益，及被告在反诉状中所说的原告从2019年1月至今仍占有使用案涉房屋，这种表述是严重失实的，与事实不符；二、被告与第三人签订的房屋租赁协议有不得私自转租，不得用于特定业态等内容约定，被告未经第三人同意而私自将案涉房屋转租给原告用于亿祥首府城市展厅，应构成合同违约被第三人解除合同，致使案涉房屋被停水停电，无法正常使用，及被告称原告停工是因违反规定装修门头被城管部门责令停工，这种说法完全是混淆是非，与事实不符；三、原告与被告之间系房屋租赁合同关系，原告已经向被告支付了半年租金十九九千六百元，并实际投入资金对案涉房屋进行了装饰装修，但被告却因自身的原因和过错，造成原告至今无法对案涉房屋正常使用收益，及被告称第三人已于2019年1月25日撤回解除租赁合同通知，并同意转租用，其他用途完全是虚假的，且刚才法庭调查中第三人也明确表示，虽然认可现在依然与被告有租赁合同关系，但绝不意味同意被告将案涉房屋用于城市展厅用途，而且无论第三人是否撤回对被告的解除合同以及何时撤回均不能改变被告未能保证原告对案涉房屋正常使用收益的这种现实，更不能免除被告对原告应负的合同违约责任。四、房屋租赁合同关系中，被告作为出租方，你首要义务就是必须将案涉房屋交付，并保证承租人正常使用和收益，而事实上，因被告原因和过错致使原告不能对案涉房屋正常使用和收益，也就是说被告的基本合同义务没有履行，原告要求被告返还预付的租金119600元的请求是应当予以支持的，而因被告的原因和过错造成合同目的无法实现，致使装修装饰中已经与案涉房屋形成附合的，不可拆除或拆除后就损坏价值和功能的装饰装修物的价值，以及可移动参数物品的拆迁费用等，依法均应当由造成合同违约的过错方承担，应当由本案的被告承担。最后被告对原告将案涉房屋用于亿祥首府城市展厅是明知的，对原告的装修行为是认可的，因被告原因致使合同目的无法实现。除可以拆除搬迁的可移动物品外，原告没有义务和责任就已经与案涉房屋形成装修附合部分进行拆除或恢复原状。综上我们认为被告的反诉是没有事实和法律依据的。所以说请求驳回被告的反诉请求。第三人四海同村物业公司述称，本诉原告使用案涉房屋，存在业态竞争，违反了我公司相关的出租协议约定，本诉被告已向我公司全额支付租金至今。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方没有异议的证据本院予以认定，并在卷佐证。经审理查明，本院认定事实如下：2019年1月5日，徐某某将自己所承租第三人的位于周口市川汇区大庆路与文昌大道交汇处向西500米路南十间商铺中的四间，经与泰美嘉公司代表洽谈双方之间建立了事实上的租赁关系，口头约定泰美嘉公司以每月2万元的租金向徐某某租赁案涉房屋，但双方未签订书面合同，亦未对装修装饰、违约情形、违约责任及合同期满后附属物权属等进行约定；口谈协商成立租赁关系后，徐某某即向泰美嘉公司交付了涉案房屋的钥匙。同日，泰美嘉公司通过微信向徐某某支付了10000元租金，并向徐某某发送了“周口亿祥首府项目城市展厅”pdf文件，后泰美嘉公司通过银行转账分别于2019年1月11日向徐某某支付租金50000元、2019年1月15日支付59600元累计共向徐某某支付租金119600元。泰美嘉公司、徐某某均认可泰美嘉公司已经支付了6个月的租金。泰美嘉公司当庭表示案涉房屋已经支付了半年（6个月）的租金且租期是半年（6个月），本院对此予以确认。租赁合同成立后，泰美嘉公司即开始对涉案房屋进行装修装饰，装修工作接近尾声时，于2019年1月21日涉案房屋被停水停电。至2019年1月22日，第三人四海同村公司发出了《关于解除徐某某租赁合同的通知函》（该通知函单方称：“乙方商户徐某某租赁甲方文昌金街安置D区1#101、102、103、104、105、201、202、203、204、205商铺，用于经营卖货部超市，租赁期限从2017年1月20日起至2020年1月19日止。现私自转租部分商铺用于他人进行其它商业用途，我司根据双方自愿签订的商铺租赁合同约定，认定乙方违反合同条款业态要求约定、未能按时交纳房租约定，未经甲方同意私自转让使用权约定，属乙方违约，经研究乙方严重违约性质，决定通知下达之日起即解除双方签订的租赁合同，同时收回乙方所租赁商铺租赁使用权利，已交租赁合同保证金不予退回，并要求乙方在通知送达之日起三日内搬清按照合同约定的商铺内乙方可以搬走的物品，否则，甲方有权自行腾空商铺并把商铺内物品视为无主物品予以处理。同时甲方保留按照合同约定的追究乙方其它相关责任的权利。以上解除通知内容有如下条款为依据：一、甲乙双方签订的商铺租赁合同第一条；二、甲乙双方签订的商铺租赁合同第七条第3条款；三、甲乙双方签订的商铺租赁合同第十条第2-（1）条款。”）原告获悉第三人发出的通知函后，即停止装修。后经双方协商未果，为此产生纠纷，持续至2020年2月21日，本院收到原告诉状后，该案进入诉前调解程序。泰美嘉公司向本院提交了2019年6月21日泰美嘉公司、徐某某双方就涉案房屋的租赁纠纷（即本案纠纷）进行协商的录音，从该录音中可以看出：泰美嘉公司、徐某某双方均知道泰美嘉公司的装修系用于售楼部；在泰美嘉公司对涉案房屋进行装修时，第三人四海同村物业公司人员曾询问装修之用途，泰美嘉公司方人员称“装修超市”并没有表明装修用于售楼部；双方均认为案涉房屋不能继续用于售楼展厅之用途且租赁关系无法继续。另查明，泰美嘉公司就案涉房屋的装修装饰，单方面委托了河南凯业房地产估价咨询有限公司对涉案房屋的室内外不可拆除的装饰装修的现状价值、室内可移动物品拆除搬迁费用进行了鉴定，河南凯业房地产估价咨询有限公司于2019年12月25日出具了评估报告书。另外，泰美嘉公司将涉案房屋的门头装饰为“亿祥首府城市展厅”标牌并附醒目销售专线电话号码至今没有拆除，泰美嘉公司亦没有提供有效证据来证明其将案涉房屋的使用权交还了徐某某。又查明，2020年6月30日，第三人四海同村公司出具了《情况说明》，该《情况说明》称“商户徐某某租赁我方文昌金街安置D区1#101、102、103、104、105、201、202、203、204、205商铺，用于经营卖货部超市，租赁期限自2017年元月20日起至2020年元月19日止。2019年1月10日至2019年1月20日期间，我司在例行巡查中发现，商铺104、105、204、205正在室内装修，现场询问装修负责人得知，装修用于超市，但其装修门头方案未报我司审核。我司于2019年1月22日根据双方签订的商铺租赁合同通知商户解除租赁合同。商户徐某某收到该通知后及时与我司沟通，经双方友好协商，我司已于2019年1月25日撤回上述《解除租赁合同通知》并同意商户徐某某转租并装修用于其他用途，直至今日我司与商户徐某某的商铺租赁合同一直在履行之中。”本院认为，建立民事关系的民事主体之间应加强沟通以避免损失之扩大，在维护自身的合法权益时更应当采取合法合理的方式。原告泰美嘉在与被告徐某某洽谈房屋租赁事项时，未经审慎义务，装修涉案房屋过程中已经得知被告徐某某未经第三人同意转租房屋，但原告并未及时采取有效的方式行使合同解除权；被告徐某某明知未经第三人同意不得转租，同时擅自转租后又违反了与第三人之间的业态竞争条款约定。根据前述查明案件事实可以认定，造成本案纠纷及房屋租金损失的扩大，原被告双方均存在过错。结合庭审情况、证据及相关的法律法规，本院认为本案的主要焦点有三：（一）泰美嘉公司所提交录音资料及评估报告书的证明效力问题；（二）案涉房屋的装修装饰等附属物归属问题；（三）案涉房屋的租金问题。一、关于泰美嘉公司所提交的录音资料、评估报告书的证明效力问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零六条规定：“对以严重侵害他人合法权益、违反法律禁止性规定或者严重违背公序良俗的方法形成或者获取的证据，不得作为认定案件事实的根据。”，本院认为，在判断非法证据时应谨慎为之，以利益衡量原则为标准进行。即对取得证据方法的违法性所损害的利益与诉讼所保护的利益（忽略取证方法的违法性所能够保护的利益）进行衡量，以衡量的结果作为判断非法证据的重要考量因素。如果取证方法的违法性对他人权益的损害明显弱于违法性所能够保护的利益，则不应判断该证据为非法证据。在本案中，该录音系泰美嘉公司、徐某某双方就案涉房屋的租赁事宜产生争议后双方协商的谈话过程，能够较为客观反映双方合作的相关事宜，与本案的基本事实密切相关，同时徐某某并没有提供有效证据证明泰美嘉公司所提交的录音系通过严重侵害他人合法权益、违反法律禁止性规定或者严重违背公序良俗的方法所获取，因此对于录音中能够反映事实的部分，应当采纳。但本院系对该完整录音结合其他证据进行判断，并非采纳泰美嘉公司所提交的不完整的文字版。关于河南凯业房地产估价咨询有限公司于2019年12月25日出具的评估报告书，该评估报告书系泰美嘉公司单方面委托河南凯业房地产估价咨询有限公司鉴定公司所出具的，并没有经过双方当事人之间的举证质证程序，缺乏客观性，且被告徐某某对此报告提出异议，故本院不予采纳。关于案涉房屋的装修装饰等附属物归属问题。泰美嘉公司表示案涉房屋租期是半年（6个月），2019年6月21日泰美嘉公司、徐某某双方就涉案房屋的租赁纠纷（即本案纠纷）进行协商时均认为案涉房屋的租赁关系无法继续下去，徐某某反诉时主张解除其与泰美嘉公司之间的租赁关系，因此，本院确认：泰美嘉公司与徐某某之间就案涉房屋产生的租赁关系自租赁期限届满之日（即2019年7月6日）即终止。根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”在本案中，徐某某明知泰美嘉公司装修其租赁的案涉房屋系用于售楼展厅却长期没有表示反对，徐某某的行为已经表明其已同意装饰装修的，本院认定出租人徐某某对装饰装修已经默示同意，即徐某某同意泰美嘉公司对案涉房屋进行装修装饰。因此根据前述相关法律规定，（一）对于未形成附合的装饰装修物，承租人泰美嘉公司可以对未形成附合的装饰装修物进行拆除，且不以出租人徐某某同意为必要条件；承租人泰美嘉公司在拆除装饰装修物时，必须尽到必要的注意义务，不得对案涉房屋造成毁损。（二）对于已经已形成附和的装饰装修物，由于泰美嘉公司的装饰装修是经徐某某同意的，不构成泰美嘉公司对徐某某的范围侵权，故泰美嘉公司没有义务将装饰装修物恢复原状。因此，在本案中，因为案涉房屋的租赁期间已经届满，泰美嘉公司可在不损害出租人合法权益的前提下拆除并取回未形成附合的装饰装修物（比如空调、木质地板等），对于已经形成附合的装饰装修物（比如墙壁粉刷油漆等），泰美嘉公司无权要求徐某某予以补偿，徐某某亦无权要求泰美嘉公司恢复原状或赔偿损失。三、案涉房屋的租金问题。在本案中，泰美嘉公司与徐某某并没有约定具体的违约情形和违约责任。徐某某在没有与第三人四海同村公司沟通一致的情况下即将案涉房屋租赁给泰美嘉公司，进而导致第三人四海同村公司2019年1月22日发出了《关于解除徐某某租赁合同的通知函》影响了泰美嘉公司的权益，具有过错，应当承担过错责任。而在泰美嘉公司对涉案房屋进行装修时，第三人四海同村物业公司人员曾询问装修之用途，泰美嘉公司方人员称“装修超市”并没有表明装修用于售楼展厅，且已经得知徐某某擅自转租，泰美嘉却未及时采取有效的方式行使合同解除权，对本案中双方损失之扩大也应承担一定责任。另因泰美嘉公司与徐某某之间就案涉房屋产生的租赁关系自租赁期限届满之日（即2019年7月6日）即终止，泰美嘉公司虽已支付了6个月的租金。但泰美嘉公司将涉案房屋的门头装饰成了“亿祥首府城市展厅”标牌并附醒目销售专线电话号码，至今没有拆除，房屋内设施亦未搬离拆除，并没有提供有效证据予以证明其将案涉房屋的使用权交还了徐某某，故本院认为泰美嘉公司对案涉房屋仍然处于实际占有状态。泰美嘉公司就2019年7月6日后对案涉房屋的持续占有状态，导致徐某某产生的租金损失存在过错。为了减轻当事人的诉累，实现定纷止争之司法目的，同时结合泰美嘉公司与徐某某双方的过错程度，根据公平合理原则，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”本院对本案的整体性情况进行分析后认为，租赁期限届满后双方各自的损失应各自承担，即徐某某无需返还泰美嘉公司已经支付的租金，泰美嘉公司亦不再继续支付合同期满后实际占有房屋期间的租赁费，但泰美嘉公司应拆除“亿祥首府城市展厅”门头，并将未形成附合的室内装饰装修附属物拆除搬离后，将案涉房屋明确交付于徐某某。而对于本案诉讼立案后所产生的房屋租赁费亦应由徐某某自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十条、第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）周口泰美嘉置业有限公司与被告（反诉原告）徐某某在2019年1月5日就案涉房屋建立的房屋租赁关系于2019年7月6日终止。二、驳回原告（反诉被告）周口泰美嘉置业有限公司的诉讼请求。三、原告（反诉被告）周口泰美嘉置业有限公司于本判决生效之日起十日内将本公司物品搬离涉案房屋，拆除“亿祥首府城市展厅”门头同时将未形成附合的屋内装饰装修物拆除并将案涉房屋交付于被告（反诉原告）徐某某。四、驳回被告（反诉原告）徐某某的其他反诉请求。本诉案件受理费5652元，由原告（反诉被告）周口泰美嘉置业有限公司负担，反诉费5652元减半收取2826元，由被告（反诉原告）徐某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  张玉红人民陪审员  李艳红人民陪审员  朱 敏二〇二〇年十月二十九日书 记 员  贾莉莎