安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初1038号 原告：滕小芳，女，汉族，1988年8月4日出生，住安徽省肥东县。联系。 委托诉讼代理人：马茂磊，北京尚公（合肥）律师事务所律师。 被告：安徽达贸置业投资有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区潜山路588号天珑广场3、5幢办公楼及商业4幢（南区商业）34层。 法定代表人：赵健勇，总经理。 委托诉讼代理人：黄序权，系公司员工。 被告：合肥景煊营销策划有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区经济开发区振兴路自主创新产业基一期7栋6层608室，统一社会信用代码91340104MA2RL4KQOK。 法定代表人：朱晴，总经理。 被告：朱晴，女，1984年4月18日出生，汉族，住广州市天河区。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：龚英亮，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：万应旭，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 原告滕小芳与被告安徽达贸置业投资有限公司（以下简称达贸公司）、合肥景煊营销策划有限公司（以下简称景煊公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。滕小芳及其委托诉讼代理人马茂磊，达贸公司的委托诉讼代理人黄序权，景煊公司、朱晴的共同委托诉讼代理人龚英亮、万应旭到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 滕小芳向本院提出诉讼请求：1.判令达贸公司、景煊公司立即退还团购费100000元，并自2018年11月17日起按照银行同期贷款利率支付资金占用利息，款清息止（截至2019年11月7日，利息为4750元，本息暂计104750元）；2.判令达贸公司、景煊公司承担本案所有诉讼费用。 事实与理由：在达贸公司安排下，滕小芳与景煊公司签订《居间服务协议》，约定由景煊公司在滕小芳与达贸公司的商品房买卖中提供居间服务，滕小芳支付景煊公司10万元，可抵扣15万元购房款。之后，滕小芳与达贸公司签订《达贸公司一朗峰项目认购协议》，协议对滕小芳购买商铺的具体位置、价位、付款方式等进行了约定。并对滕小芳与景煊公司之间的《居间服务协议》进行了确认。2018年11月17日，滕小芳通过POS机向景煊公司转账10万元，景煊公司出具收据对该10万元居间服务费予以确认，未开具正式发票。2019年1月16日，滕小芳与达贸公司签订《商品房买卖合同》。事后，滕小芳经朋友告知，发现自己中了圈套。达贸公司、景煊公司所谓10万元抵15万元居间服务合同，是在规避国家对房地产的调控，变相获得商铺备案价外的高额利益。达贸公司、景煊公司以居间服务的名义，合谋骗取购房人钱财。《合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；第五十四条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。合肥市《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》(合政办【2016】43号)亦明文规定，房地产开发商不得以“价外加价”等方式超出备案价格对外销售。本案中，达贸公司、景煊公司违反诚实信用义务，虚构事实、隐瞒真相，通过编造居间服务费的名义骗取钱财，构成销售欺诈。同时，景煊公司作为中介机构，和达贸公司串通一气，侵害滕小芳财产权益，应依法承担相关赔偿责任。故滕小芳诉至法院，请求判如所请。 达贸公司辩称，一、滕小芳与景煊公司签订《居间服务协议》，由景煊公司为滕小芳购房提供居间服务，则可享受购房优惠，滕小芳依约将居间服务费支付给景煊公司，达贸公司并未收取居间服务费，且达贸公司非合同当事人，滕小芳要求达贸公司退还居间服务费没有事实与法律依据。二、本案诉争的为居间服务费，是基于滕小芳与景煊公司的居间服务合同关系，达贸公司与滕小芳为商品房买卖合同关系，本案案由不应当为房屋买卖合同纠纷而应当为居间合同纠纷。三、滕小芳为享受房款优惠，自愿与景煊公司签订服务合同，并非在达贸公司的安排下，达贸公司无欺诈等违法行为，滕小芳也未提供任何证据证明景煊公司和达贸公司具有欺诈行为，达贸公司仅收取滕小芳购房款，并未收取购房款之外的其他款项。四、滕小芳混淆了购房合同备案与价格备案的概念，其认为达贸公司超过备案价销售房屋系主观认识错误。根据《合肥市商品房买卖合同网上签约和登记备案管理办法》第五条规定，由于滕小芳购买的为非住宅商品房，因此无须在销售前向物价部门进行价格许可备案。达贸公司根据《合肥市商品房买卖合同网上签约和登记备案管理办法》第八条、第九条的规定，通过网签系统联机打印合同（备案单）并共同签字（盖章）后，向房管部门办理备案登记。因此，该房屋备案确认单是买卖双方签订商品房买卖合同后，达贸公司根据规定向房管局办理商品房买卖合同备案登记的成果。综上，滕小芳要求达贸公司退还居间服务费无事实和法律依据，请求驳回诉请。 景煊公司、朱晴共同辩称，一、本案滕小芳按照房屋买卖合同纠纷起诉，房屋买卖合同的当事人是滕小芳与达贸公司，景煊公司并非合同当事人，不是本案适格的被告主体。二、滕小芳要求景煊公司返还居间服务费没有事实依据与法律依据。滕小芳与景煊公司签订《居间服务协议》，约定向景煊公司支付10万元居间服务费，可享受景煊公司提供的增值服务，即参加开发商交10万元抵15万元的购房优惠活动。滕小芳经景煊公司居间与达贸公司签订《商品房买卖合同》，也享受到了5万元的购房优惠，滕小芳应当向景煊公司支付2万元居间服务费。根据《居间服务协议》约定，滕小芳向景煊公司支付了居间服务费10万元，景煊公司出具的收据也载明该款项为居间服务费。另外，滕小芳签字确认的认购协议书和置业计划书均载明已享受10万抵15万优惠。故滕小芳知晓该10万元的性质为居间服务费、知晓通过景煊公司居间已享受到了15万元的购房优惠。景煊公司依据《居间服务合同》的约定收取居间服务费具有事实依据和合同依据。根据合同法第58条、97条规定，只有合同无效、撤销、解除后，才会有返还财产的法定后果。景煊公司与滕小芳之间的《居间服务协议》不具有无效、可撤销、解除的事由，滕小芳要求全额返还居间费无法律依据。三、景煊公司和达贸公司没有欺诈行为。滕小芳也未提供任何证据证明景煊公司和达贸公司具有欺诈的行为。四、景煊公司是居间服务公司，并非房产代理销售商。滕小芳依据《商品房销售管理办法》第二十八条“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”，向景煊公司主张返还居间服务费没有法律依据。滕小芳已经达到了其签订《居间服务协议》的目的，即与达贸公司签订了《商品房买卖合同》、也获得了5万元的购房优惠。现滕小芳要求返还已支付的居间服务费不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：景煊公司为达贸公司开发的郎峰大厦项目分销商。滕小芳与景煊公司就购买郎峰大厦2幢商-352号房屋（合同乙方）达成居间协议，约定滕小芳向景煊公司支付10万元，即可参加开发商的交10万元抵15万元优惠活动。 2018年11月17日，滕小芳与达贸公司签订《【安徽达贸置业投资有限公司--朗峰项目】认购协议》一份，约定滕小芳认购2幢商-352号房屋，总房款为760000元，备注处载明滕小芳享受交10万元团购费抵15万元优惠活动，且“10万团购不算房款”。之后，滕小芳与达贸公司按认购协议约定的房价签订了《商品房买卖合同》并办理了商品房网上认购备案登记手续。 另查明，2018年11月17日景煊公司出具的收款收据载明交来事由为团购费。 以上事实有双方提供的身份证、工商登记信息查询单、《郎峰大厦项目分销合作协议书》、认购协议、收据、《商品房买卖合同》等证据，以及当事人庭审陈述在卷佐证。 本院认为，本案中，原告诉请的案由为房屋买卖合同纠纷，故双方争议的焦点为：原告诉请返还的团购费（居间服务费）是否为案涉房屋的购房款，以及是否应返还团购费（居间服务费）。具体分析如下：一、原被告就案涉房屋共存在两份合同，分别为居间协议和《商品房买卖合同》，两份合同收取的价款分别为团购费和购房款，达贸公司并非居间合同的相对人；二、居间服务费（团购费）实际收款人为景煊公司，原告亦无证据证明前述费用由达贸公司收取；三、景煊公司履行了合同中的主要义务，即促使滕小芳享受了开发商给予的5万元购房价款优惠，促成滕小芳与达贸公司签订了以优惠后总价购买案涉房屋的《商品房买卖合同》；达贸公司实际也给予了滕小芳10万元抵15万元的购房价款优惠。根据居间合同的约定，滕小芳与开发商签订该商品房买卖合同后，即代表景煊公司已完成了居间服务。因此，本院认定景煊公司收取的居间服务费（团购费）并非案涉房屋购房款，且景煊公司亦按居间合同履行了居间义务，故本院对原告的诉请不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告滕小芳的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取为1198元，由原告滕小芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  谢伟林 二〇二〇年五月二十八日 书记员  吴 朋 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。