湖南省桑植县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0822民初268号 原告：张家界天子山宾馆有限责任公司，住所地湖南省桑植县澧源镇和平中路51号。 法定代表人：张小兵，董事长。 委托诉讼代理人：何朝梅，女，1962年1月14日出生，土家族，住湖南省桑植县，张家界天子山宾馆有限责任公司总经理。 委托诉讼代理人：覃敏，湖南科云律师事务所律师。 被告：吴跃胜，男，1968年3月11日出生，土家族，户籍地湖南省桑植县，现住湖南省桑植县。 委托诉讼代理人：向钦，湖南源阳律师事务所律师。 原告张家界天子山宾馆有限责任公司（下称“天子山宾馆”）诉被告吴跃胜解除租赁协议纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天子山宾馆的委托诉讼代理人何朝梅、覃敏，被告吴跃胜及其委托诉讼代理人向钦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张家界天子山宾馆有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方之间签订的门面租赁协议及仓库租赁协议；2.判令被告立即将上述门面恢复原状并返还给原告；3.判令被告立即返还2009年7月至2010年7月、2010年7月至2011年7月，两年的门面房租（仓库）32000元及利息暂定78720元，计算至全部款项付款完毕为止，该项合计为110720元；4.判令被告向原告支付，原告直至交付门面搬出之日在此经营使用期间的水电费、城市卫生费和物业费等相关费用，暂定10000元，按实际结算；5.判令被告承担本案全部诉讼费。上述诉讼请求是原告变更后的诉讼请求。事实与理由：桑植县和平中路天子山宾馆院内，苹果纯K楼下两间门面房，属于张家界天子山宾馆有限公司，公司集体的合法财产。2018年10月到2019年期间，原告公司针对公司的财产、财务情况进行了内部审计。2020年3月份，在审计过程中发现，被告通过张家界天子山宾馆有限责任公司原董事吴跃平的关系，于2007年7月将苹果纯K楼下2间门面（现作仓库使用），实际市场价值约每间6万元，两间一起价值约每年12万元，没有通过公开招租的情况下，私下以远低于市场价格每年8000元把公司地处城市中心，黄金地段的门面租赁给被告经营（用作仓库），被告一直交租到2019年，从未按照市场行情涨租，随着物价不断上涨，门面不断增值，同一地段甚至比该门面还小的门面都已经是10至15万的房租，公司向被告提出按照门面实际市场价值租赁，被告一直不予理会公司签订门面租赁合同，因公司每年房租都是由商户自行到银行向公司账户打款，2019年到2020年，被告在未与公司达成租赁协议一致的情况下，强行转账房租到公司账户上，想强行继续租赁使用该门面（两间），截止到2020年3月，该门面租金严重低于市场租赁价格，自2007年至2019年长达12年之久从未涨租，有失合约公平，原告多次委派工作人员上门与被告沟通，要求与被告商议涨租或者解除租赁合同，被告不予理睬，强行租用原告门面房至今未离开，给公司造成了巨大的经济损失。审计期间发现，被两年房租未交，被告的行为严重侵害原告利益。原、被告之间是不定期的租赁关系，原告具有单方解除权，可要求被告在合理的时间内将房屋腾空。为此原告提起诉讼，请求依法判决。 被告吴跃胜辩称，1.原告与被告已经形成事实上的租赁关系，被告按照要求如期如数缴纳了门面及仓库的租赁费，被告不同意解除双方签订的《门面租赁关系》，被告并没有违反合同规定，原告诉讼请求一不符合《中华人民共和国合同法》第93、94条之规定，解除合同的法律要求，合同法第93条规定的是协商解除，第94条规定的是违约解除，原告在被告违约的情况下才能单方面解除合同，被告违约主要不缴纳租金，被告的义务也就是缴纳租金，如果被告没有缴纳租金，原告才可以申请解除租赁关系，但被告没有欠缴门面及仓库租金，至于原告说被告欠缴的问题事实不清，证据不足；2.被告无违约行为无需承担恢复原状、返还财产的法律责任；3.被告如期如数缴纳了2009年3月19日至2011年3月18日仓库租赁费，早已交清，无违约行为，原告诉讼请求三超过了诉讼时效，不应得到法律支持；4.原告应交水电费、卫生费及物业费，被告会按时给各主管机构支付，无需给原告支付；5.原告对财务进行的审计，认为吴跃胜欠缴2009年7月至2011年9月的租赁费用，该审计不具有合法性、真实性；6.被告租赁的仓库不是原告认为的门面，租赁的仓库是为门面服务的，被告为装修、添置设备已投入上百万，从事的是冷饮经营，季节性极强，一年只有夏季营业，现正值旺季，原告单方要求解除合同显示公平。请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告天子山宾馆作为合同甲方与乙方吴跃胜于2009年3月19日签订了《租赁经营合同书》一份，合同约定，天子山宾馆将其临街2号门面承租给吴跃胜从事冷饮销售行业，租赁期限为两年，即自2009年3月19日至2011年3月18日止；吴跃胜在租赁期内一次性缴清两年房租75000元；租赁期内，发生的一切税、费由吴跃胜负责；乙方必须服从甲方的统一管理，依法经营；双方须严守合同各项条款，不得擅自中止合同；乙方不得擅自转让、转租、转借经营，因特殊情况须转让经营，须甲方同意；乙方若擅自将租赁的经营场所转让、转租或转借，从事非法活动损害公共利益及拖欠租金，甲方可终止合同；合同期满，甲方如继续租赁经营，乙方享有优先租赁权。合同还约定了其他条款。合同订立后，双方均按约履行。自2011年3月18日后至今，原告与被告未有续订书面的门面租赁合同，但吴跃胜仍继续使用上述合同租赁的门面。另吴跃胜租用了上述门面后，另租用了原告门面楼侧面的两间仓库使用至今，双方未签订书面的仓库租赁合同，该两间仓库与门面互通，附属于门面后部。原、被告间形成的租金支付交易习惯为被告将租金汇入原告的中国工商银行账户（收款人：张家界天子山宾馆有限责任公司，账号19****************8），被告将银行凭证交给原告财务人员后，原告财务人员给被告开具收据，均采用先交后用的形式，于每年3月份左右交纳门面租金，每年7月至8月份左右交纳仓库租金。自2017年起至今，吴跃胜分别于2017年3月8日向原告公司账户交纳门面租赁费95000元，2018年3月19日向原告公司账户交纳门面租赁费95000元，2018年8月5日向原告公司账户交纳仓库租金8000元，2018年11月29日向原告公司账户补交2017年至2018年仓库的租金8000元，2019年3月27日向原告公司账户交纳门面租赁费95000元，2020年2月23日向原告公司账户补交2019年至2020年仓库的租金8500元，2020年3月15日向原告公司账户交纳门面租赁费95000元。被告吴跃胜2020年2月23日、3月15日交纳仓库及门面租金后，原告公司原会计钟高惠给吴跃胜出具了收据两张，收据注明收到吴跃胜交纳2019年10月1日至2020年9月30日仓库租金8500元，2020年3月25日至2021年3月24日门面租金95000元，两张收据上有“钟高惠”签字并加盖有原告公司原财务专用章，该财务专用章已在2017年7月7日的《湖南日报》上声明作废。2020年3月23日，原告张家界天子山宾馆有限责任公司向被告吴跃胜发出解除两间仓库租赁合同的通知。 2016年9月20日，原告选举了新一届董事会、监事会，2016年11月7日，原告进行了工商变更登记，其法定代表人由吴跃平变更为张小兵。2016年11月9日，原告发布公告否定了前任董事会、监事会及法定代表人权利，公布新一届董事会、监事会成员名单并告知其他与原告发生经济、业务往来的单位与个人在公告之日起30日内与原告办理相关合同等业务的交接。2016年11月12日原告向与其发生租赁关系的承租户发出通知，原告将其所属的门面、宾馆、场地等承租户进行统一重新登记建档，并对过去的有效期内合同进行确认、续签（或签订补充协议）工作。2017年7月7日，《湖南日报》刊登原告公司遗失财务专用章一枚，发票专用章一枚、法定代表人章一枚（吴跃平）、会计章一枚（钟高惠）、出纳章一枚（周学君），声明作废。2017年7月14日，原告将新财务专用章、发票专用章、法人章、会计专用章、出纳专用章申请备案登记。2018年11月20日，原告提起需对公司财务进行审计的申请，湖南澧源会计事务所受原告委托对其公司财务进行审计，暂未形成正式的审计结果。 本院认为，本案争议焦点为，一、原告与被告之间的门面与仓库租赁关系如何定性；二、原告与被告之间门面与仓库租赁关系是否可以解除的问题。 焦点一，本案中，原、被告自2009年3月19日签订的《租赁经营合同书》到期后，未再签订关于门面和仓库的书面租赁合同，吴跃胜仍继续使用原告的门面及仓库经营至今，目前未有证据显示原告在此起诉前有与被告解除租赁关系的意思表示。2016年原告改选董事会及监事会后给作为承租方的被告发出的通知也仅表示承租方需与原告确认、续签（或签订补充协议）合同，但此通知并不是解除租赁关系的意思表示。原告认为2011年3月18日其与被告之间的合同到期后至今，多年未签订书面的门面及仓库的租赁合同，双方已形成了不定期的门面与仓库租赁关系，结合《中华人民共和国合同法》第二百一十五条,“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，第二百三十六条，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，因被告对原告与被告间系不定期的门面及仓库租赁关系未表示异议，且认为双方门面与仓库租赁关系仍然存续，故本院认定原、被告之间形成的是不定期的门面与仓库租赁关系。 焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，原告对不定期的门面及仓库租赁合同虽享有单方解除权，但结合现实情况尚不宜解除。理由如下： 1.据查明事实，被告从事的冷饮销售行业具有极强的季节性。原、被告间形成了门面租金每年3月交纳多年的交易习惯，以先交后用的方式交纳一年的门面租金应享有下一年门面的租赁权，则在上一年度门面租金未到期的情况下，原告于2020年2月19日提起诉讼，未给被告留足合理期限。虽然被告吴跃胜继续以原来交纳租金的方式向原告交付门面租金及补交仓库租金的行为未得到原告的认可，但结合被告从事的冷饮销售行业经历了冬春季销售淡季，正临近销售旺季的到来，在被告交纳租金后原告立刻提出解除合同的意向势必给被告造成重大损失，未给被告留足合理的另寻租赁场地的时间，对被告而言有失公允。 2.公民的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯，但法律禁止权利滥用。禁止权利滥用原则是指民事主体在进行民事活动中必须正确行使民事权利，如果行使权利损害同样受到法律保护的他人利益和社会公共利益时，即构成权利滥用。在不定期租赁关系前提下，原告虽然享有单方解除权，但也应当正确行使，不得妨害他人利益和社会公共利益。自2019年12月底至今，新冠肺炎疫情席卷全国乃至全球，我国在党中央的正确领导下，全国人民团结一心抗击疫情，取得了抗击新冠肺炎疫情阻击战的重大胜利之际，全国迎来全面复工复产的良好态势，各级政府全方位采取措施优化营商环境促进社会、经济秩序的恢复与发展。原告作为法人企业，在此环境下，更应当积极响应国家关于复工复产的相关号召及要求，主动履行社会职责，促进当地市场经济秩序的恢复和稳定发展，此时提出与被告解除租赁关系，不仅不符合诚实信用原则，同时有损于原告作为法人企业的社会声誉，更给经历疫情后的经营者造成无法预计的损失，势必影响当地复工复产的良好态势。因此原告在单方提出解除与被告之间租赁关系应给被告留足合理期限时，更应该考虑当下的现实情况。另原告主张被告2020年2月23日交纳的仓库租金系补交的，已构成违约，需要解除与仓库的租赁关系，但考虑到门面是其主要部分，仓库系附属部分，其门面作为原告的主要权利，而被告在交纳门面租金上未有明显违约行为，故门面租赁关系现不宜解除的情况下，仓库的租赁关系也不宜解除。 另原告要求被告支付2009年7月至2010年7月、2010年7月至2011年7月仓库租金及利息并支付10000元的水电费、城市卫生费和物业费等费用的诉讼请求，因原告提交的证据不足以证实被告欠缴的租金及其他相关费用，对此不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第七条，《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 驳回原告张家界天子山宾馆有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费1150元（已减半收取），由原告张家界天子山宾馆有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审 判 员  王晓燕 二〇二〇年五月十三日 法官 助理  黄湘琳 代理书记员  向俊宇 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。 第七条民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，扰乱社会经济秩序《中华人民共和国民法总则》 第一百三十二条民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。 《中华人民共和国合同法》 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。