四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川10民终601号上诉人（原审被告）：林富平，男，1976年1月1日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。被上诉人（原审原告）：袁国林，男，1972年12月30日出生，汉族，住四川省内江市市中区。委托诉讼代理人：陈佑春，四川朴治律师事务所律师。原审被告：林顺陆，男，1969年8月4日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。委托诉讼代理人：程杨，四川管仲律师事务所律师。上诉人林富平因与被上诉人袁国林及原审被告林顺陆房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省内江市市中区人民法院（2020）川1002民初1140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭对本案各方当事人进行了询问。上诉人林富平、被上诉人袁国林的委托诉讼代理人陈佑春、原审被告林顺陆的委托诉讼代理人程杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林富平上诉请求：1.撤销一审判决，驳回袁国林的诉讼请求；2.依法确认林富平与袁国林之间存在长期租赁合同关系，双方均在履行期；3.一、二审案件的诉讼费由袁国林承担。事实和理由：1.一审法院超诉由裁判，应当发回重审。袁国林提出解除房屋租赁合同的理由是拖欠租金，但一审法院依职权根据法律关于因不可抗力致使不能实现合同目的之规定，判决解除房屋租赁合同，违背了不告不理原则。2.一审法院置林富平的反诉不理，裁决不公。林富平经袁国林同意后扩建酒厂，针对扩建的建筑、设施设备、酒窖、酒曲种、窖藏白酒等一字不提。3.林富平于2011年代袁国林赔偿刘某某经济损失20万元，袁国林归还了3万元，袁国林尚欠的17万元用以抵扣案涉房租，故林富平未欠袁国林房租。4.双方承租厂房谈好了租金，且是长期租赁，若要征用，应当赔偿林富平的财产。5.根据法律规定，厂房、商铺、宾馆拆迁，在合同期内，房东和承租人的分配规则为：房屋的价值补偿、拆迁奖励费由房东享有，承租经营搬迁安置费、停产停业损失费、装修费由承租人所有。并且，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定，一审法院超过诉讼理由判决解除房屋租赁合同后，应当根据公平原则对林富平扩建、添加设施一并裁决。综上，一审法院程序错误，判决不公平，请求依法支持上诉人林富平的上诉请求。袁国林辩称，1.袁国林不是以拖欠租金为由主张解除房屋租赁合同，而是以不定期租赁合同为由主张解除，林富平的反诉理由不成立，一审程序不存在错误；2.除案涉纠纷外，林富平与袁国林至今不存在其他经济债务关系，林富平也未提交证据证明双方存在其他关系；3.案涉纠纷系房屋租赁合同纠纷，林富平应当就征收补偿问题另行起诉。林顺陆述称，林富平的上诉请求与其没有直接关联。袁国林向一审法院起诉请求：1.解除袁国林与林顺陆、林富平的房屋租赁合同；2.林顺陆、林富平限期腾房搬迁，将房屋返还袁国林；3.林顺陆支付从2020年1月1日起按每月租金5,000元至搬迁时止的租金；4.林富平支付从2019年8月1日起按每月租金2,500元至搬迁时止的租金。事实和理由：2009年10月27日，袁国林与林顺陆签订了房屋租赁合同，2015年1月经袁国林同意，林顺陆将部分房屋转租给林富平，由林顺陆收取林富平租金，2018年10月30日合同期满后，林顺陆、林富平继续使用租赁物，但未签订书面租赁合同，林顺陆、林富平分别向袁国林支付租金；袁国林与林顺陆、林富平之间形成不定期租赁合同关系，袁国林享有任意解除权，袁国林于2019年通知林顺陆、林富平解除租赁合同，但二人至今仍占用租赁物并拖欠租金。一审法院认定事实：2009年10月27日，袁国林与林顺陆签订了房屋租赁合同，合同约定袁国林将其所有的，位于内江市市中区史家镇方田村15组（原牛桥化工厂内）的厂房、办公楼及土地使用权出租给林顺陆，出租时间从2009年11月1日至2018年10月30日。2009年至2014年每年租金为45,000元，2014年11月1日至2018年10月30日房租增加至47,000元，收取林顺陆5,000元房产保证金（此款在合同终止时退还）等其他条款。2015年1月经袁国林同意，林顺陆将部分房屋转租给次承租人林富平，每月租金为1,250元。2018年10月30日袁国林与林顺陆租赁合同到期后，林顺陆、林富平继续使用承租物，但未再签订书面租赁合同。双方口头约定，从2018年11月起，林顺陆按每月5,000元向袁国林支付租金，支付至2020年4月30日。林富平每月按1,250元向袁国林支付租金，2018年10月30日后支付了15,000元租金，支付至2019年10月30日。2020年因袁国林所租赁的房屋纳入政府征收范围，袁国林通知林顺陆、林富平解除租赁合同，并要求林顺陆、林富平限期搬离，林顺陆、林富平因拆迁补偿款未到位不同意搬离。袁国林遂诉至一审法院，提出上述诉讼请求。一审法院认为：袁国林与林顺陆、林富平的租赁合同均已到期，现在讼争房屋被内江市市中区人民政府确定为征收范围，导致双方的租赁合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”之规定，袁国林有权要求解除合同，现袁国林要求解除与林顺陆、林富平的租赁合同，林顺陆、林富平腾空并搬离房屋的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持；林顺陆、林富平辩称讼争房屋拆迁补偿款未到位，故不同意搬迁的辩称意见，因房屋拆迁款未发放，袁国林也未领取，故林顺陆、林富平可待拆迁补偿款领取后另行主张权利，林顺陆、林富平的该项辩称意见，于法无据，一审法院不予支持。袁国林要求林顺陆、林富平支付所欠租金的意见。各方当事人在一审庭审中认可，林顺陆拖欠租金：按照每月5,000元从2020年5月1日起至搬迁时止。因租赁合同约定收取林顺陆5,000元房产保证金，在合同终止时退还，故袁国林在解除合同时应退还林顺陆房产保证金5,000元，折抵1个月租金，故林顺陆所欠租金应从2020年6月1日起至搬迁时止。林富平拖欠租金：按照每月1,250元计算，从2019年11月1日至搬迁时止。故一审法院支持一审庭审中认可的租金，袁国林超出部分的请求，一审法院不予支持；林顺陆、林富平的该项辩称意见，合法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告袁国林与被告林顺陆、林富平的房屋租赁合同，被告林顺陆、林富平在本判决生效后三十日内腾退所租赁的房屋给原告袁国林。二、被告林顺陆在本判决生效后十日内支付给原告袁国林房屋租金（按照每月5,000元计算从2020年6月1日起至搬迁时止）；被告林富平在本判决生效后十日内支付给原告袁国林房屋租金（按照每月1,250元计算从2019年11月1日起至搬迁时止）；三、驳回原告袁国林的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费862元，减半收取计431元，由原告袁国林负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人林富平提交了以下两组证据：第一组证据：1.林富平于2020年9月10日出具的《史家镇牛桥化式厂内（林富平酒窖）情况说明》；2.林富平聘请财务人员制作的账页；3.林富平拍摄的酒窖受损后照片10张。拟证明林富平酒厂遭受的损失，损失金额200万元左右，因林富平需找人赔偿损失，故案涉房屋租赁合同不能解除，若解除案涉房屋租赁合同，则应该赔偿林富平的以上损失。第二组证据：4.内江市**人民医院于2020年9月11日出具的《出院病情诊断证明书》《出院证》。拟证明因施工方强制施工导致林富平生病。袁国林质证认为，第一组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，即使存在林富平主张的损失，该损失也不是袁国林造成的；第二组证据的真实性、合法性无异议，但与本案无关，对关联性有异议。本院认证意见为，第一组证据系林富平单方制作，对真实性无法核实，且不能达到其证明目的，本院不予采信；对第二组证据，根据林富平陈述，其生病住院系施工方强制施工造成，与本案所涉房屋租赁关系没有关联，本院不予采信。本院二审查明，2020年9月2日，林顺陆以其与袁国林另行达成书面协议为由，向本院提出撤回上诉申请，本院作出（2020）川10民终601号民事裁定，准许林顺陆撤回上诉。二审查明的其他事实与一审法院认定事实相同，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是案涉房屋租赁合同应否解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，对于不定期租赁，出租人或承租人均可以随时解除合同，但出租人应当在解除合同之前的合理期限内通知承租人，以给承租人必要的准备时间。本案中，2009年10月27日，袁国林与林顺陆签订了房屋租赁合同，袁国林将案涉房屋租赁给林顺陆使用，2015年1月经袁国林同意，林顺陆将部分房屋转租给林富平，2018年10月30日，袁国林与林顺陆签订的书面租赁合同到期，林富平继续使用案涉房屋并直接向袁国林支付租金，双方未签订书面租赁合同，袁国林与林富平之间形成不定期租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，双方均可随时解除合同，出租人袁国林已在合理期限前通知了林富平，一审法院判决解除袁国林与林富平之间的房屋租赁合同，林富平腾退所租赁房屋给袁国林，合法有据，本院应予支持。关于林富平提出的案涉房屋拆迁补偿款问题，一审法院认为林富平可另行主张并无不当；至于林富平提出的超诉由裁判、程序错误等主张，因无事实和法律依据，本院不予支持；林富平称其代偿17万元应予抵扣租金的主张，属另一法律关系，本案不予审理。综上所述，上诉人林富平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费862元，由上诉人林富平负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄砾平审 判 员 何中明审 判 员 夏 飞二〇二〇年十月二十日法官助理 龙 凤书 记 员 张 怡