吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉07民终657号上诉人（原审原告、反诉被告）：吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司。地址：扶余市三岔河镇。负责人：姜明阳，该公司总经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭秀英，女，1979年5月23日生，汉族，现住吉林省松原市扶余县。委托诉讼代理人：孙景华，扶余市维权法律服务所法律工作者。上诉人吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司（以下简称德卡房地产扶余分公司）因与被上诉人郭秀英租赁合同纠纷一案，不服扶余市人民法院（2020）吉0781民初582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，书面进行了审理。本案现已审理终结。上诉人德卡房地产扶余分公司上诉请求：依法改判解除德卡房地产扶余分公司与郭秀英签订的《德卡城市广场代租合同》；一、二审诉讼费用由郭秀英承担。事实与理由：一审判决适用法律错误。一、双方签订的合同为非盈利性质的“代租”合同而非商业性质的“租赁”合同或“转租”合同。代租价格与商铺市场价格相差十倍，继续履行对德卡房地产扶余分公司显失公平。当前基于电商的冲击。很多商铺已无法实现出租的目的。德卡房地产扶余分公司与郭秀英双方在《德卡城市广场代租合同》第八条明确约定“甲乙双方共同承担经营风险”。德卡房地产扶余分公司已无法继续履行合同。德卡房地产扶余分公司向郭秀英支付的代租金在每年每平1,200元至2,000元左右，德卡房地产扶余分公司在此基础上还要为郭秀英承担管理费用等，而德卡房地产扶余分公司将这些商铺出租的租金则为每年每平100元至300元左右，有些商铺则根本无人承租。《最高人民法院第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条明确了违约方起诉解除合同的条件“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。（按原双方签订的城市广场代租合同价格继续履行，德卡房地产扶余分公司将无法承担高出现市场十几倍的租金，德卡房地产扶余分公司即将面临停业或破产）在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”二、双方签订合同时，郭秀英利用德卡房地产扶余分公司处于危困状态、缺乏判断能力等情形致使双方所签订的合同成立时就显示公平。德卡城市广场共四层，仅郭秀英购买的二楼商铺签订了十年的代租协议。而购买商铺的很多业主均具有特殊身份，正是他们的特殊身份致使德卡房地产扶余分公司签订了这份明显显示公平的合同。（租金收益达不到目的，扶余市两重要部门国土资源局、城乡建设局给予扶余市人民法院出具假证，解除双方合同双倍返还购房款。）综上，请求人民法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定支持德卡房地产扶余分公司的诉讼请求。郭秀英辩称，德卡房地产扶余分公司请求解除与郭秀英签订的《德卡城市广场代租合同》，并驳回郭秀英的反诉请求，不应得到法律支持。一、德卡房地产扶余分公司认为原判决适用法律错误，称双方签订的合同为非盈利性质的“代租”合同，而非商业性质的“租赁”合同或转租合同，代租价格与商铺市场价格相差十倍，继续履行显失公平，该理由不成立。依法成立的合同，对合同相对方都具有约束力，应当按照约定履行义务。该代租合同是商铺认购协议成立的附加条件，商铺认购协议没有解除时不能单方解除代租合同，解除代租合同对郭秀英显失公平。二、德卡房地产扶余分公司称基于电商冲击，导致无法实现出租的目的，并称依据代租合同第八条第二款共同承担经营风险的约定，应解除代租合同。双方签订认购协议书时是德卡房地产扶余分公司的商业投资行为，代租合同来源于《德卡城市广场认购协议书》。德卡房地产扶余分公司建造德卡城市广场时制作了大幅的宣传广告及发放大量宣传画册，承诺对投资城市广场的商铺5年回本，成就财富的条件是德卡房地产扶余分公司代租，购铺即返三年租金（24%），保障财富恒久，具有首家现代化地下停车场10000余平。在德卡房地产扶余分公司诸多优惠条件下，各商户看到商机是每年无需自己管理就有租金进账，才会花高价购买商铺，目的是有一个稳定的收入。德卡房地产扶余分公司用业主购买商铺款解决了建筑成本及经营成本。因此才会出现双方签订认购协议书的同时签订代租合同。所以代租合同的成立是认购协议书附加条件成立的。在经营中未开放地下车库，减少了购买力是经营问题。《德卡城市广场代租合同》是德卡房地产扶余分公司的商业行为，应由德卡房地产扶余分公司承担在经营中出现的风险。正常的价格变动属于商业风险应当在合同成立时可预见，应当承担继续履行的责任。一审时郭秀英对德卡房地产扶余分公司应给付2020年租金进行了反诉，一审法院在查明事实后作出了一审判决，认定事实清楚并无不当，德卡房地产扶余分公司该上诉请求不应当得到法律支持。三、德卡房地产扶余分公司称《最高人民法院第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条明确了违约方起诉解除合同的条件，用会议纪要作为法律依据要求支持其上诉请求与事实不符。本案的租赁合同不是单纯的房屋租赁，是投资行为，是众多的业主将辛勤所得的血汗钱注入到德卡城市广场，因为德卡房地产扶余分公司承诺代租，郭秀英才购买。同时会议纪要不是司法解释，不能作为裁判依据进行援引。德卡房地产扶余分公司称，在签订合同时郭秀英利用德卡房地产扶余分公司处于危困状态，在缺乏判断能力情形下签订合同，称购买商铺的人具有特殊身份，此上诉理由缺乏客观事实，与事实严重不符，不应当得到法律支持。德卡房地产扶余分公司向一审起诉请求：解除德卡房地产扶余分公司与郭秀英签订的自2018年12月31日-2027年12月31日止的《德卡城市广场代租合同》。郭秀英向一审反诉请求：1.判令德卡房地产扶余分公司继续履行《德卡诚实广场代租合同》；2.请求判令德卡房地产扶余分公司支付2020年度商铺租金24,083元；3.德卡房地产扶余分公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：郭秀英于2014年6月27日与德卡房地产扶余分公司签订了《德卡城市广场认购协议书（二层）》，德卡房地产扶余分公司将位于德卡城市广场2层***号、预测建筑面积为17.28平方米的产权商铺出售给郭秀英，总房款224,214元，郭秀英于当日一次性向德卡房地产扶余分公司支付全部房款224,214元。郭秀英于2014年6月27日与德卡房地产扶余分公司签订了《德卡城市广场代租合同》，合同写明商铺预测建筑面积为17.28平方米，代租年限自2018年12月31日-2027年12月31日止，甲方（德卡房地产扶余分公司）向乙方（郭秀英）支付年租金24,083元。该商铺一直由德卡房地产扶余分公司代租至今。庭审过程中德卡房地产扶余分公司表明商场管理费应由郭秀英缴纳，郭秀英同意给付物业费。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应按照约定全面履行自己的义务。德卡房地产扶余分公司与郭秀英之间签订的《德卡城市广场认购协议书（二层）》《德卡城市广场代租合同》合法有效。德卡房地产扶余分公司在出售商铺时宣传以代租的形式保障业主9年的固定收益。综合来看，《德卡城市广场代租合同》应视为签订《德卡城市广场认购协议书（二层）》的前提和条件。现德卡房地产扶余分公司以《德卡城市广场代租合同》中第八条第二款甲乙双方共同承担经营风险为由要求解除合同，但该条款所指的经营风险太过广泛，无任何成就细则，未说明具体风险，且案涉《德卡城市广场代租合同》不具备法律规定的解除条件，故对德卡房地产扶余分公司的诉讼请求不予支持。根据《德卡城市广场代租合同》第三条：“甲方向乙方支付年租金24,083元（在代租期间内年租金不变）；甲方在2019年年初，一次性支付乙方当年的租金，以后逐年按此方式及金额支付租金（甲方承担该产权商铺需要向商场缴纳的各项商场管理费）”。故反诉成立，郭秀英的诉讼请求应予支持，另德卡房地产扶余分公司虽辩称各项商场管理费应由郭秀英缴纳，郭秀英在庭审时也同意给付物业费，但未对管理费具体数额达成一致意见，故该商场管理费部分应由其双方自行解决或另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决：一、驳回德扶余分公司的诉讼请求；二、德卡房地产扶余分公司于本判决生效后十日内给付郭秀英2020年租金24,083元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由德卡房地产扶余分公司负担，反诉费201元，由德卡房地产扶余分公司负担。本院二审查明事实与一审认定事实基本一致。本院认为，关于代租合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”根据上述法律规定，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。本案中，德卡房地产扶余分公司与郭秀英同时签订《德卡城市广场认购协议书》和《德卡城市广场代租合同》，结合两份合同内容以及德卡城市广场宣传图册内容，可以认定《德卡城市广场代租合同》是德卡房地产扶余分公司销售商铺的一种促销方式。因此，从双方当事人签订合同的初衷考量，《德卡城市广场认购协议书》和《德卡城市广场代租合同》应做为一个整体，具有不可分割性。两份合同均是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，且双方当事人对此均无异议，原审认定认购协议书和代租合同均合法有效，有事实和法律依据。关于代租合同应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据上述规定，合同解除是指合同有效成立后，在履行过程中，基于特定情形出现，法律规定或者双方当事人约定可以终结该合同的权利，即合同解除有约定解除、法定解除和协议解除。本案中，德卡房地产扶余分公司与郭秀英签订的代租合同并未约定解除的条件，双方亦未达成协议解除合意，本案中亦不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形。德卡房地产扶余分公司主张按双方签订的《德卡城市广场代租合同》第八条第二款之规定，该风险应由德卡房地产扶余分公司和郭秀英双方共同承担。该条款明确约定系“乙方（郭秀英）享有的权利”。按照该条款的文义解释，即使该条第二项约定由甲方（德卡房地产扶余分公司）乙（郭秀英）双方共同承担经营风险，作为郭秀英的权利，该条款不能解读为德卡房地产扶余分公司的经营风险应由《代租合同》双方共同承担；同时，该条款并非德卡房地产扶余分公司出现经营风险即产生解除合同效力的约定。德卡房地产扶余分公司此项主张缺乏事实依据，本院不予支持。德卡房地产扶余分公司上诉主张由于国际国内经济萎缩，受网络电商冲击导致实体经济难以经营，商场面临无以为继和停业的局面，请求解除其与郭秀英之间的代租合同。本案中，双方当事人签订了代租合同，郭秀英支付了购房款，德卡房地产扶余分公司已经对外代租商铺进行经营，双方在诉前已实际履行合同内容。在商事活动中，市场经济的固有规律决定了经营过程中会产生商业风险。本案中，德卡房地产扶余分公司作为商事主体，应预料经营过程中可能产生的商业风险，故其以商业风险为由主张解除合同，没有法律依据。德卡房地产扶余分公司上诉主张企业自身处于危困状态，缺乏判断能力等情形致使双方签订合同时显失公平应解除合同，其未提供充分证据予以证明，且该主张亦不属于法律规定的解除合同事由。德卡房地产公司扶余分公司提出双方代租合同的解除符合《最高人民法院第九次民商事审判会议纪要》第48条规定。本案中，德卡房地产扶余分公司与郭秀英签订的代租商铺合同，其前提是双方签订的认购协议书，为销售商铺德卡房地产扶余分公司采取承诺并约定代租业主商铺的经营方式，郭秀英购买商铺的目的即通过德卡房地产扶余分公司代租产生收益。本案的代租合同正如德卡房地产扶余分公司起诉状所称代租合同而非租赁合同或转租合同。由于认购协议书与代租合同系关联合同，在合同有效前提下，关联合同间权利义务应对等，德卡房地产扶余分公司仅以代租合同内容继续履行对其显失公平，与事实不符。同时德卡房地产扶余分公司亦未举证证实郭秀英不同意解除合同违反诚实信用原则。故德卡房地产扶余分公司解除合同的主张不符合《最高人民法院第九次民商事审判会议纪要》第48条规定情形，本院不予支持。综上，德卡房地产扶余分公司二审提交的证据与本案没有关联，其主张解除代租合同没有事实和法律依据，一审法院判决驳回其诉讼请求并无不当。关于郭秀英反诉请求德卡房地产公司给付2020年租金问题。鉴于2020年初出现的新冠状病毒疫情导致合同履行困难，因疫情防控期间及防控措施尚处于不确定状态，一审判决德卡房地产公司给付2020年全年租金不当，应依法撤销。对于反诉，本院依法另行裁定。综上，德卡房地产扶余分公司关于解除代租合同的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决支持反诉请求不当，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持吉林省扶余市人民法院（2020）吉0781民初582号民事判决第一项，即：“一、驳回吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司的诉讼请求；”二、撤销吉林省扶余市人民法院（2020）吉0781民初582号民事判决第二项，即：“二、吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司于本判决生效后十日内给付郭秀英2020年租金24,083元。”二审案件受理费100元，由吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司负担。本判决为终审判决。审判长  王成彦审判员  魏 巍审判员  于福桐二〇二〇年五月二十七日书记员  梁婷婷