广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初10947号原告：佛山市嘉瑞投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区**********江南名居熙苑二层3号商铺之A1分铺，统一社会信用代码914************433。法定代表人：吴玮鸿。委托诉讼代理人：肖滨，广东博顿律师事务所律师。被告：张裕忠，男，1972年7月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。被告：佛山市南海区车皇达二手汽车有限公司，住所地广东省佛山市南海区*********块沙洲围地段（A2区），统一社会信用代码914********643754G。法定代表人：陆寿妹。两被告共同委托诉讼代理人：李土金，广东朗仁律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：邓乐，广东朗仁律师事务所实习律师。原告佛山市嘉瑞投资有限公司与被告张裕忠、佛山市南海区车皇达二手汽车有限公司（以下简称车皇达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人肖滨、被告张裕忠、两被告共同委托诉讼代理人李土金、邓乐到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告张裕忠支付拖欠的2019年7月15日至2020年4月15日租金本金4483493.33元、利息355173.33元（详见利息计算清单）；2.被告张裕忠支付墙体（一楼南墙）恢复原状费用20万元，被告车皇达公司对墙体恢复费用承担连带责任；3.被告承担本案诉讼费、财产保全费等费用。事实和理由：原、被告于2014年10月15日就位于佛山市南海区********的土地及地上建筑物租赁事宜签订了《租赁合同》（合同编号：*******),对租金、装修、违约金等均作出了明确约定。双方因租金差异，原告于2019年8月起诉了被告张裕忠【案号：（2019）粤0605民初21293号】，此后被告未缴纳过租金，现因原告与被告张裕忠已于2020年4月11日达成场地交还协议，被告张裕忠也于约定日期将场地交还给原告。但交还场地的一楼、二楼、三楼的南面墙壁在被告张裕忠承租期间被其拆除，而两被告在向原告出具的《改扩建申请报告》中承诺在不再租赁该场地时同意将建筑物恢复原状，现场地交还时两被告并未将该场地恢复原状。两被告共同辩称，1.本案与原告在2019年提起的（2019）粤0605民初21293号案系同一租赁事实引发的纠纷。2.被告张裕忠2019年8月30日之前的租金已结清，之后的租金因原告财产保全冻结了被告张裕忠的银行账户金额120多万元，使得被告张裕忠无法正常交租。3.合同约定计租日期以实际交付使用时间起计算，双方签订的《租赁合同补充协议》约定实际交付使用日为原告安装好消防设施之日。消防延期4个月，即于2016年12月1日才安装消防设施，即使两年后递增，也应从2019年1月1日起算。实际上，原告提前从2016年8月1日开始收租，被告多交的4个月租金应予抵扣。4.原告与被告张裕忠在双方合同履行过程中已经实际变更租金为每月38万元，原告自开始至今一直按38万元/月的标准收取租金，从没向被告张裕忠提出过异议，可以视为双方当事人协商一致变更了合同。5.参考广东省政府印发的《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产的若干政策措施》，免收2020年2月份租金，减半收取3月、4月份租金。涉案租赁物用于销售二手汽车，该行业本身占用资金非常大。在疫情期间，2020年2月、3月不能营业。受经济影响，消费意愿也降低，二手车交易很清淡。被告张裕忠承租后，对部分场地进行了转租，次承租人因为疫情影响不能正常营业，被告张裕忠免除了次承租人的部分租金，且另有部分次承租人拖欠着被告张裕忠的租金。政府出台政策对国有资产类经营用房的承租企业免租、减租，希望法院也能根据被告张裕忠的实际状况，适当减免租金。6.原告诉求的利息按年息24%计算没有法律依据。涉案的整栋建筑物无建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，双方签订的《租赁合同》和《租赁合同补充协议》应为无效合同。7.两被告同意修复墙体，不同意原告提出的恢复原状的费用。拆除的墙面为沙砖墙体，面积100多平方米，恢复会影响到上坡桥梁的使用，严重影响第二、三层商户的营业。原告主张费用20万元，明显过高，且未经过第三方评估证明恢复费用为20万元，两被告同意自行对一楼南墙进行恢复原状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原、被告对对方提交的证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年10月15日，原告（甲方）与被告张裕忠（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于佛山市南海区*********块商铺1-3层及室外空地，包括商铺首1-3层，建筑面积约9300平方米及室外空地面积1000平方米；现甲方将租赁物（带装修）转租给乙方，双方同意按以上面积计算租金；所租赁商铺无房产证，甲方按双方约定将租赁物装修后交付，乙方确认对租赁物的情况已经清楚了解并同意承租该地块；租赁期限从2014年10月15日到2022年4月20日止，计租日期以实际交付使用时间起计算；本合同签订后三日内，乙方须向甲方支付首月租金；自计租期开始，首年租金按38万元/月计算（不含税），即2014年10月15日至2016年10月14日每月租金38万元，此后租金每二年递增30400元；租金实行先缴交后使用的原则，租金每月收取一次，乙方须在每月5号前（遇节假日可顺延）支付当月租金；等等。2014年12月30日，原告（甲方）与被告张裕忠（乙方）签订《租赁合同补充协议》，约定：自甲、乙双方签订本补充协议日期开始计算，甲方优惠乙方装修期19个月，在优惠期间，甲方不收取乙方租金，19个月的租金作为乙方装修资金补偿。甲方需在本补充协议签订后40天内安装好消防设施，如超过40天未完成安装，优惠乙方装修期则从消防设施安装好之日计算19个月等。2016年7月21日，两被告向原告提交《改扩建申请报告》，申请改扩建项目如下:1.首层南面（后面）的沙砖墙体，除主支撑柱以外的墙体全部拆除，拆除高度为2.8米，后建横梁顶上面沙砖。2.在车皇达公司南面（后面）街道建筑一道能用于汽车行驶的桥梁，连接到现建筑物的第2层和第3层，2层和3层分别在非主要支撑墙的位置开门口作为桥梁连接入口（不影响墙体的支撑结构）。3.合约期满如双方协商一致不再续约的，本人承诺将建筑物恢复原状。原告在该文件上盖章并写明同意。2016年8月2日，被告张裕忠向原告提交《部分转租申请》，载明：在转租期间因各种需要导致建筑样貌发生的改变（不得影响原建筑物的主梁结构），合约期满如贵、我双方协商一致不再续约或因其他原因导致租赁合同提前终止的，本人承诺在交付承租房产之前将建筑物恢复原状；本人开办的公司对双方租赁合同及本申请书的责任承担连带保证责任。原告在该申请上盖章确认同意转租。被告车皇达公司作为担保人在上述申请上盖章。2020年4月11日，原告（甲方）与被告张裕忠（乙方）签订《场地交还协议书》，约定双方一致同意乙方应于2020年4月15日将租赁物交回给甲方并交接现有的次承租人合同资料，并将水电数据进行抄表等。2020年4月15日，原告与被告张裕忠对涉案租赁物进行了交接，并签订了《水电交接表》，但被告张裕忠仍使用其中两间办公室至2020年7月。另查明，被告张裕忠已按每月38万元的标准向原告支付了2016年8月至2019年8月的租金。本院认为，本案属租赁合同纠纷，原、被告未能提供合法有效证据证明涉案租赁物办理了合法规划报建及竣工验收手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告张裕忠签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》因违反法律强制性规定而无效。虽然双方合同无效，但被告张裕忠占有使用涉案租赁物，仍应参照上述合同约定的租金标准支付其占有使用期间的占有使用费。原告主张被告张裕忠支付2019年7月15日至2020年4月15日的租金，由于被告张裕忠多年来一直按照38万元/月的标准向原告支付租金，原告在此期间未提出过异议，应视为双方实际变更租金标准为38万元/月。被告张裕忠已支付租金至2019年8月，故被告张裕忠尚应支付2019年9月至2020年4月15日的占有使用费285万元予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。关于原告的利息主张，因无效合同约定的违约责任不具有法律约束力，且双方对于租金标准存在争议，经本案才确定债务金额，故对原告的利息主张，本院不予支持。关于原告主张恢复墙体费用20万元的请求，由于被告张裕忠在租赁期间修建了连接涉案租赁物的2、3层的汽车上落通道，恢复2、3层的墙体将影响该通道的使用，将对原告的现有承租人造成影响，且原告的起诉状明确仅主张一楼南墙恢复原状费用，故对于涉案租赁物2、3层墙体，本院在本案中不作处理。至于一楼南墙的恢复费用，两被告在庭审中表示同意按照130元/平方米支付费用由原告自行恢复墙体，原告主张砌砖费用为150元/平方米，但原、被告均未能提供充分证据证明其主张，结合本案实际情况，本院酌定由被告张裕忠支付25000元予原告作为恢复墙体费用，对原告超出部分主张，本院不予支持。原告主张被告车皇达公司对上述费用承担连带责任，被告车皇达公司在庭审中表示同意，故本院对原告该请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国担保法》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张裕忠应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费285万元予原告佛山市嘉瑞投资有限公司；二、被告张裕忠应于本判决发生法律效力之日起十日内支付恢复墙体费用25000元予原告佛山市嘉瑞投资有限公司；三、被告佛山市南海区车皇达二手汽车有限公司对上述第二项判决确定的被告张裕忠的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告佛山市嘉瑞投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计23535.34元、财产保全费5000元，合共28535.34元（原告已预交），由原告负担8635.34元，被告张裕忠负担19900元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予原告，本院不另收退。被告佛山市南海区车皇达二手汽车有限公司在212.5元范围内对被告张裕忠负担的诉讼费用承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二〇年八月十四日书记员  钟丹