广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终475号上诉人（原审被告）：王轮飞，男，1979年6月24日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区************。委托诉讼代理人：张春峰，广东上方律师事务所律师。委托诉讼代理人：温苑利，广东上方律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：梁腾，男，1972年12月9日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区*****************。被上诉人（原审原告）：梁佩娣，女，1975年5月21日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区*****************。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：林高祥，广东集大成律师事务所律师。原审被告：吴乐军，男，1981年10月20日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区******。上诉人王伦飞因与被上诉人梁腾、梁佩娣、原审第三人吴乐军房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初25881号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人王伦飞上诉请求：撤销一审判决，改判驳回梁腾、梁佩娣一审提出的全部诉讼请求。事实和理由：一、王轮飞已在2018年11月25日交付涉案的商铺并搬离中山市**********优越家园（优湖居）2幢7卡商铺。2018年11月25日，王伦飞与梁腾、梁佩娣已经解除《商铺租赁合同》，王伦飞于同日已搬离案涉商铺并将其返还给梁腾、梁佩娣。此后，王伦飞多次联系梁腾、梁佩娣，让其对接商铺交付手续，但梁腾、梁佩娣拒绝办理交接手续。自王伦飞搬离涉案商铺以后，该商铺系梁腾、梁佩娣实际占有、控制、使用、收益，王伦飞并未继续对该商铺进行占有使用，因此不应对王伦飞计算搬离后的商铺使用费和（或）租金。二、退一步讲，若王伦飞未按期履行支付租金的行为系违约行为，但一审判决王伦飞承担的违约责任过重，违约金和赔偿损失数额应予以调整并降低。2016年9月15日，王伦飞与梁腾、梁佩娣签订租赁期限为5年的商铺租赁合同。合同签订后，王伦飞为该商铺花费装修费约85万元。现双方于2018年11月25日解除商铺租赁合同，该使用期限不足约定期限的一半，若按照合同约定没收保证金35600元再加上损失装修费用85万元等，仅因王伦飞两次没有按时交租金17800元/月，王伦飞不但补交全部租金且损失超过90万元，王伦飞承担的违约责任过重、显失公平，应予以调整并降低赔偿损失数额。三、若王伦飞应承担部分责任，因王伦飞是代表中山市好房信息网络科技有限公司（以下简称好房公司），本案的债务属于公司债务，应由好房公司承担。同时好房公司的股东共二人，即王伦飞和吴乐军，各占二分之一的股份，吴乐军在租赁合同中有签字，吴乐军在租金支付过程中也多次向对方支付租金，即吴乐军负担签订租赁合同也履行付款的合同义务，故公司的债务应由王伦飞和吴乐军各担一半。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，程序违法，请求二审法院依法查明事实，予以改判。被上诉人梁腾、梁佩娣共同答辩称，吴乐军是否承担合同责任由法院认定，王伦飞的上诉请求没有事实、法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。原审被告吴乐军未陈述意见。梁腾、梁佩娣向一审法院起诉请求：一、王伦飞、好房公司、吴乐军立即搬离案涉商铺；二、王伦飞、好房公司、吴乐军向梁腾、梁佩娣支付2018年4月至2018年11月的租金113290元；三、王伦飞、好房公司、吴乐军向梁腾、梁佩娣支付自2018年12月至搬离商铺之日按租金标准计算的商铺使用费；四、王伦飞、好房公司、吴乐军向梁腾、梁佩娣支付违约金35600元。诉讼过程中，梁腾、梁佩娣撤回对好房公司的起诉，变更第四项诉讼请求为梁腾、梁佩娣不予退还王伦飞、吴乐军已交保证金35600元。一审法院认定事实：1．2016年9月15日，梁腾、梁佩娣与王轮飞签订商铺租赁合同，约定梁腾、梁佩娣将其名下位于中山市**********优越家园（优湖居）2幢7卡商铺（备案登记在梁腾、梁佩娣名下）出租给王轮飞经营使用，租赁期限为2016年11月1日至2021年10月30日；其中2017年11月1日至2018年10月31日期间的月租金17800元，2018年11月1日至2019年10月31日期间的月租金18690元，2019年11月1日至2020年10月31日期间的月租金19620元，于每月5日前一次性付清；王轮飞在签订合同之日交纳35600元作为房屋使用保证金；若王轮飞拖欠租金超过30天未付清的，梁腾有权停止执行合同，没收王轮飞所交纳的保证金，王轮飞需缴清房租及水电管理费并搬离商铺；合同还约定其他事项。双方确认王轮飞已交付保证金35600元。2．2018年8月31日，梁腾向王轮飞发出《催告通知书》，载明现其拖欠租金共79000元（2018年4月租金尚欠7800元+17800元/月×4个月），请其在收到通知之日起5日内交清拖欠的租金、水电费用及物业管理费。如逾期交纳，梁腾有权解除合同，没收王轮飞所交纳的保证金，并追究王轮飞的违约金。吴乐军书面承诺于2018年9月10日前支付50000元，2018年9月底支付剩余46800元，共计96800元。2018年9月10日，吴乐军向梁佩娣的中国建设银行账户（卡号：622*************021）转账20000元。3．2018年11月25日，梁腾向王轮飞、吴乐军、好房公司发出《解除合同通知书》，载明王轮飞、吴乐军、好房公司仅于2018年9月10日支付20000元，后未再支付租金，现拖欠租金长达八个月，租金金额高达十一万余元，已严重违约，自王轮飞、吴乐军、好房公司收到通知之日《商铺租赁合同》正式解除，王轮飞、吴乐军、好房公司须于2018年11月30日前支付拖欠的租金，将所有物品搬离商铺并向梁腾交还商铺。通知书还载明了其他事项。王轮飞于2018年11月27日收到通知书。庭审中，梁腾、梁佩娣与王轮飞确认案涉合同已于2018年11月25日解除。王轮飞称其已于2018年11月25日将案涉商铺返还给梁腾，案涉商铺从该日后就未再产生水电费，但未举证。梁腾、梁佩娣对此不确认，称其于2019年5月9日到案涉商铺查看，发现仍有王轮飞、吴乐军、好房公司的物品存放在案涉商铺，且门口粘贴着转让通知，通知上记载的联系人是王轮飞，因王轮飞对案涉商铺进行了装修投入，所以一直未与梁腾、梁佩娣进行交接。另，因吴乐军是合同的实际履行人，且出具还款承诺书，故吴乐军需承担责任。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。案涉租赁合同是梁腾、梁佩娣与王轮飞在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方均应恪守履行。根据合同相对性原理，梁腾、梁佩娣与王轮飞为合同当事人，在租赁合同中，依约按时足额支付租金是承租人王轮飞主要的合同义务，其从2018年4月起开始拖欠租金，经梁腾、梁佩娣催告后，由吴乐军于2018年9月10日支付20000元后，王轮飞未再支付租金，该行为已构成违约，且其拖欠租金超过30天内未付清，梁腾、梁佩娣有权解除合同、没收保证金。庭审中，梁腾、梁佩娣与王轮飞确认案涉合同已于2018年11月25日解除，王轮飞亦确认拖欠2018年4月至11月期间的租金，称庭后回复欠交租金的数额，但至今仍未提交，因此一审法院依法支持梁腾、梁佩娣要求王轮飞支付2018年4月至11月期间拖欠的租金113290元的诉讼请求，但吴乐军并非合同当事人，梁腾、梁佩娣主张其与王轮飞共同对本案所涉的租金债务承担责任，并无法律依据，不予支持，吴乐军承诺2018年4月至9月拖欠的租金96800元由其负担，且已支付了20000元，因此吴乐军仅需在76800元的租金范围内承担责任。合同解除后，王轮飞应向梁腾、梁佩娣返还案涉商铺，王轮飞抗辩称其已于合同解除当日将案涉商铺返还给梁腾、梁佩娣，但未提供证据证明，因此对其抗辩意见不予采纳。王轮飞在合同解除后并未搬离案涉商铺，应向梁腾、梁佩娣支付商铺占有使用费，梁腾、梁佩娣主张参照租金标准（即2018年12月至2019年10月31日期间租金为18690元/月，2019年11月1日至2020年10月31日期间租金为19620元/月）计算2018年12月至搬离案涉商铺之日止的占有使用费的诉求，理据充分，予以支持。关于违约金是否过高的问题，王轮飞拖欠租金的时间远远超过合同约定的30日，梁腾、梁佩娣有权据此没收保证金以作为违约金，王轮飞抗辩称违约金的标准过高，应予以调整，一审法院参照民间借贷的利率标准计算王轮飞拖欠租金给梁腾、梁佩娣造成的利息损失后，发现违约金并未过分高于实际损失，因此梁腾、梁佩娣主张不予返还吴乐军已支付的保证金35600元的诉求，理据充分，予以支持。吴乐军经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决：一、王轮飞于判决发生法律效力之日起三日内搬离并向梁腾、梁佩娣返还中山市**********优越家园（优湖居）2幢7卡商铺；二、王轮飞、吴乐军于判决发生法律效力之日起七日内向梁腾、梁佩娣支付王轮飞拖欠的2018年4月至9月的租金76800元；三、王轮飞于判决发生法律效力之日起七日内向梁腾、梁佩娣支付2018年10月、11月的租金36490元（17800元+18690元）及2018年12月至实际返还商铺之日止的占有使用费（计算标准：2018年12月至2019年10月31日期间租金为18690元/月，2019年11月1日至2020年10月31日期间租金为19620元/月）；四、梁腾、梁佩娣不予返还王轮飞已交纳的保证金35600元；五、驳回梁腾、梁佩娣其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3278元、保全费1638元，合计4916元（梁腾、梁佩娣已预交），由王轮飞负担（王伦飞于判决发生法律效力之日起七日内迳付梁腾、梁佩娣）。本院二审期间，吴乐军未提交新证据。王伦飞提交以下证据：1.梁腾、梁佩娣与王伦飞、吴乐军在中山市市*监督管理局备案的商铺租赁合同，证明吴乐军是合同的相对方；2.好房公司章程，证明吴乐军是好房公司股东，应承担本案的连带责任或向梁腾、梁佩娣承担一半的责任；3.微信聊天记录、电话往来记录，证明王伦飞于2018年12月26日再次表示商铺已交付，可以放弃里面的财产，在梁腾、梁佩娣发出催告函后，王伦飞通过微信聊天再次确认不租商铺，梁腾、梁佩娣可随时收回。梁腾、梁佩娣不确认证据1合同中约定的租金金额，不确认吴乐军签名的真实性、合法性及关联性，其称证据1是为了申请工商登记而额外签订；不确认证据2的关联性；证据3中的微信只是王伦飞单方意思表示，双方没有对商铺实际交接，且从2019年5月9日的照可以看出里面还有王伦飞的物品。吴乐军未对上述证据发表质证意见。证据1.2有原件予以核对，证据3有手机载体予以核对，本院确认上述三份证据的真实性。梁腾、梁佩娣提交以下证据：1.2019年5月9日的照片，证明在一审开庭时涉案商铺仍由王伦飞占用；2.微信截图，证明王轮飞明确告诉梁腾、梁佩娣其已清空商铺中的物品，梁腾、梁佩娣在2019年9月11日接收涉案商铺；3.2019年9月11日照片，证明商铺交接的时间为2019年9月11日。王伦飞确认上述证据的真实性，不确认关联性，涉案商铺在2018年11月25日已经交付给梁腾、梁佩娣发微信联系只是为了办交接仪式，即使涉案商铺中还有财产也是王伦飞放弃的。吴乐军未对上述证据发表质证意见。梁腾、梁佩娣、王伦飞对上述三份证据的真实性均无异议，本院对上述三份证据的真实性予以确认。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查，王伦飞于2019年1月25日向梁腾发微信载明：“梁总：您某1，2018年12月26日本人打过电话给您，告知商铺已经不租了！让您拿回钥匙，到现在2019年元月24日您都一直不理！”梁腾回复：“王总：你有什么想法就找我律师协商，要书面告知，谢谢！”。2019年5月10日一审法院开庭期间，梁腾、梁佩娣称一直要求王伦飞交接店铺，但因王伦飞租赁物花费了巨额的装修费故王伦飞一直不同意交接。王伦飞则称其同意双方到现场勘查也可以现场再次进行交接。梁腾、梁佩娣方则称同意王伦飞到现场核实并进行交接，梁腾、梁佩娣庭后向法庭书面回复具体情况。梁腾、梁佩娣委托诉讼代理人林高祥于2019年6月13日向王伦飞委托诉讼代理人张春峰发微信：“张律师你好，开庭后快一个月了，王伦飞是没有打算交接商铺是吧？”张春峰没有回复。2019年9月4日林高祥通过微信向张春峰发送要求返还商铺催告函，张春峰于2019年9月10日回复：“林律师您某1，业主随时可以收铺的，请联系租客，张律师敬上”，张春峰于2019年9月11日回复：“张律师，您某1，你方当事人已将商铺内物品全部搬走，但没把钥匙交给我方当事人，我方当事人今天已自行开锁收回商铺，我方确认2019年9月11日为商铺收回之日，希望张律师督促你方当事人尽早结清截止至2019年9月11日拖欠的款项和费用”。再查，梁佩娣中国建设银行个人活期账户交易明细显示，吴乐军分别于2018年1月15日、2018年1月25日、2018年3月5日、2018年4月16日、2018年5月19日、2018年9月10日向梁佩娣转账支付租金2万元、15600元、17800元、1万元、17800元、2万元。本院认为，双方确认涉案商铺租赁合同已于2018年11月25日解除，本院予以确认。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、王伦飞何时归还涉案商铺；二、一审法院判决梁腾、梁佩娣没收保证金35600元作为违约金是否过高；三、吴乐军需否承担本案债务。争议焦点一，关于王伦飞何时返还涉案商铺的问题。第一，王伦飞二审期间提交其与梁腾2019年1月25日的微信聊天记录，拟证明其已经搬离涉案商铺。但是该聊天记录仅为王伦飞的单方陈述，从梁腾的回复中可以看出双方并未对商铺的交还达成一致，梁腾让王伦飞联系其律师，但王伦飞没有提交证据证明其联系了梁腾律师进行交接事宜，且王伦飞作为交还涉案商铺一方，其没有提交搬离物品或者向梁腾、梁佩娣交还涉案商铺钥匙的重要凭证。第二，从梁腾、梁佩娣二审阶段提交的2019年5月9日涉案商铺情况的照片来看，涉案商铺大门被U型防盗锁锁住，王伦飞在庭审中确认梁腾、梁佩娣没有该锁的钥匙，梁腾、梁佩娣称在2019年9月11日收回商铺时是锯开该锁收回商铺的。而且从上述照片可见，涉案商铺内有大量的办公物品并未搬离，玻璃门还贴有王伦飞的转让告示。可见至2019年5月9日涉案商铺仍由王伦飞等控制、占用。第三，虽然梁腾、梁佩娣与王伦飞在一审法院开庭期间均同意到现场进行交接，但从梁腾、梁佩娣委托诉代理人林高祥于2019年6月13日向王伦飞委托诉讼代理人张春峰发微信询问是否交接商铺，而梁腾、梁佩娣的委托诉讼代理人张春峰没有回复的情况来看，在一审法院开庭（2019年5月10日）之后双方并未进行商铺交接。根据梁腾、梁佩娣提交的林高祥与张春峰的微信聊天记录以及微信聊天中所附的图片可知，梁腾委托诉讼代理人林高祥于2019年9月4日向王伦飞委托诉讼代理人张春峰发送要求返还商铺催告函后，于2019年9月11日到涉案商铺自行开锁收回涉案商铺。综上，本院采纳梁腾、梁佩娣的意见，其于2019年9月11日收回涉案商铺，王伦飞提交的证据不足以证明其于2018年11月25日已经向梁腾、梁佩娣交付涉案的商铺，故王伦飞应承担举证不能的不利后果。王伦飞应向梁腾、梁佩娣支付2018年4月至2019年9月11日期间的租金及占有使用费，鉴于梁腾、梁佩娣已于一审判决后的2019年9月11日收回涉案商铺，故本院对一审判决第一项予以撤销。争议焦点二，关于一审法院判决梁腾、梁佩娣没收保证金35600元作为违约金是否过高的问题。涉案商铺租赁合同第六条第7项约定：“乙方（王伦飞）在每月5日前必须付清当月租金，若拖欠租金超过30天内未付清的，甲方（梁腾、梁佩娣）有权停止执行本合同，没收乙方所缴纳的保证金。乙方需缴清房租及水电管理费并搬离商铺”，王伦飞自2018年4月开始拖欠租金，已经超过30天，按照合同约定，梁腾、梁佩娣有权没收保证金35600元。考虑到该保证金数额约相当于两个月的租金，并未过分高于因王伦飞违约造成梁腾、梁佩娣的损失，故王伦飞上诉主张调低违约金标准没有事实依据，本院不予支持，一审法院认定梁腾、梁佩娣不予返还保证金35600元正确，本院予以维持。争议焦点三，关于吴乐军需否承担本案债务的问题。第一，根据王伦飞提交的中山市市*监督管理局备案的商铺租赁合同中显示，吴乐军是该合同的相对方；第二，吴乐军曾于2018年9月1日向梁腾手写承诺书，承诺于9月10日向梁腾支付5万元，九月底支付剩余46800元；第三，根据中国建设银行个人活期账户交易明细显示，吴乐军以其个人账户分别于2018年1月15日、2018年1月25日、2018年3月5日、2018年4月16日、2018年5月19日、2018年9月10日向梁佩娣转账支付租金；第四，王伦飞二审提交的照片显示涉案商铺的招牌是好房公司，好房公司章程载明该公司股东为王伦飞和吴乐军，各占50%股份。综上，虽然吴乐军未在涉案商铺租赁合同中签名，但是涉案商铺是用于开办好房公司，股东为王伦飞和吴乐军两人，且吴乐军在中山市市*监督管理局备案的商铺租赁合同中签名，实际租赁期间也有向梁腾、梁佩娣支付租金、出具承诺书等履行租赁合同的行为，足以证明吴乐军系涉案商铺的共同承租人，应当共同承担涉案债务。王伦飞、吴乐军拖欠梁腾、梁佩娣2018年4月租金尾款7800元，吴乐军于2018年9月10日向梁佩娣支付租金2万元，故王伦飞、吴乐军应向梁腾、梁佩娣支付2018年4月至合同解除之日（2018年11月25日）的租金为110175元［（7800元+17800元×6个月-2万元）+（18690元÷30天×25天）］。合同解除之日（2018年11月25日）至王伦飞、吴乐军返还涉案商铺之日（2019年9月11日）的占有使用费为178178元［（18690元÷30天×5天）+（18690元×9个月）+（18690元÷30天×11天）］。综上，王伦飞、吴乐军应向梁腾、梁佩娣支付的租金及占有使用费为288353元（110175元+178178元）。综上，上诉人王伦飞的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初25881号民事判决第一、二、三、五项；二、维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初25881号民事判决第四项；三、王伦飞、吴乐军于本判决发生法律效力之日起七日内向梁腾。梁佩娣支付租金及占有使用费288353元；四、驳回梁腾、梁佩娣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3278元、诉讼保全费1638元，二审案件受理费3278元，合计8194元，均由王伦飞、吴乐军负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  焦凤迎审判员  谢劲东二〇二〇年五月二十五日书记员  雷 媛廖建锋