广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初8468号原告：熊小俐，女，1975年5月12日出生，汉族，住广东省广州市越秀区**********，公民身份号码510************52X。委托诉讼代理人：黄俊濠，广东尚尧律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码914***********058L。法定代表人：梁某1。上列两被告共同委托诉讼代理人：李勇勇，广东瀛双律师事务所律师。被告：珠海市联晟装饰工程有限公司，住所地：广东省珠海市海滨南路9号2区第7层7001，统一社会信用代码91440400MA4UQ45H59。法定代表人：张某1。原告熊小俐诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称“盛明公司”）、佛山市盛明投资咨询有限公司（以下简称“盛明投资公司”）、珠海市联晟装饰工程有限公司（以下简称“联晟公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序于同年6月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄俊濠、被告盛明公司、盛明投资公司的共同委托诉讼代理人李勇勇到庭参加诉讼。被告联晟公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解但未达成合意，相应和解期限不应计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告盛明公司签订的《物业使用权转让合同》、《装修协议》；2.被告盛明公司、盛明投资公司连带向原告返还转让款204472元并支付违约金（违约金以228388元为本金自2019年3月31日起按日千分之一计付至实际返还完毕之日止，暂计算至2020年2月29日为76738.37元）；3.被告盛明公司、盛明投资公司连带向原告返还装修款60500元及利息（利息以60500元为本金自2018年4月18日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还完毕之日止，暂计算至2020年2月29日为4985.7元）；4.解除原告与被告联晟公司签订的《装修设计、装修材料定购协议》；5.被告联晟公司向原告返还装修设计费用及定购装修材料费用30000元及利息（利息以30000元为本金自2018年4月18日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还完毕之日止，暂计算至2020年2月29日为2472.25元）；6.三被告共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年4月18日,原告购买了佛山盛明置业有限公司开发的位于佛山市南海区***********************物业，建筑面积为29.87平方米、套内面积为22.04平方米（“物业使用权转让合同”第一条第2点），房价总金额318888元，并与被告签订了“物业转让合同”，“委托经营管理合同”，“装修协议”，“装修设计、装修材料订购协议”四份合同，并已交204888元首期款（已开具收据，暂未开发票），并于后期分六次转账90084元剩余款项（已开具收据，暂未开发票），截止今日共计交纳款项294972元（已开具收据，暂未开发票）。按照合同约定，见装修协议第三条：甲方应于2019年7月30日前完成装修并交付使用。交付使用之后，此物业作为商业酒店对外开始营业，并收取顾客居住产生的房费，房费收益由盛明公司与购房业主分成，计算方式是：该物业委托经营租金收益=该座整体物业实际委托经营范围的实际租金收益总数（税后）*80%/该座整体物业实际委托经营范围的总建筑面积*该物业的建筑面积。按照原合同中的“物业使用转让合同”中的第九条第2点：甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；超过90天的，乙方有权解除本合同。乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。但临近交楼的期间，乙方（业主）多次电话与盛明公司了解到，盛明公司由于各种原因，不能于2019年7月30日按约定交房给业主，而盛明客服称7月中旬左右，将请业主到公司现场协商补偿方案，乙方按照盛明公司的邀约电话，于7月23日到达盛明公司西樵镇现场售楼处，接待的是自称盛明公司销售经理的一名孕妇梁经理，在梁经理与乙方协议后，双方又签订了一份“补充协议”，协议中盛明公司承诺：自2019年8月起每月20日前支付乙方补贴款，直到物业实际交付乙方使用为止。而原告在收到8月、9月仅仅两个月的补贴款之后，到10月份该补贴款并不能按时汇到乙方账户，询问盛明公司客服时，盛明公司称将于11月一次性将10月、11月的款项一次性给付原告。而11月20之后，乙方再次询问，盛明公司又称，可能会在12月15日补发10月、11月的补贴款。并且12月之后停止发放补贴款，直到交楼时才一次性给付补贴款(见附件）。通过以上经过可以了解到，盛明公司并不能按补充协议约定，每月支付补贴款。本来乙方接受此补充协议，已经利益受损（按原合同应该赔偿每日已交款项的千分之一的赔偿），现在如果一再退让，自身利益将受到更加严重的损失，盛明公司已经严重失去了信誉，原告现在完全不信任盛明公司所做出的一切“公告”或所谓的“承诺”，现要求法院判定解除双方合同，甲方盛明公司即刻退回乙方所交款项294972元，并按照原合同，赔付从2019年7月31起至2020年02月29日共计213天所交款项每日千分之一的赔偿款，并减去甲方已付的赔偿款5600元，即62829元（房款294972元×0.1%/日×214日）-5600元=57229元。另，盛明公司是一人公司，盛明投资公司是其唯一股东。《公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。因此，为最大程度维护申请人合法权益，特申请追加盛明投资公司为本案被告，对被告盛明公司的债务承担连带责任。被告盛明公司辩称，《物业使用权转让合同》约定的解除条件并未成就，原告未按《物业使用权转让合同》约定向被告盛明公司支付物业使用权转让款，原告存在违约行为，原告要求解除《物业使用权转让合同》无事实与法律依据。原告未按《物业使用权转让合同》向被告支付第十及第十期后的物业使用权转让款。被告向原告交付案涉物业的实际有效期限应是从2019年3月30日起往后顺延至原告补充履行支付使用权转让款30天内，现盛明公司不存在逾期交付的行为，原告的可期待利益亦未受到损害，合同约定的解除条件并未成就，且原告存在违约行为，原告作为违约一方要求解除《物业使用权转让合同》返还已支付的物业使用权转让款无事实与法律依据。原告要求返还已支付的物业使用权转让款204472元、装修费60500元无事实与法律依据。若被告需向原告退还款项，应当扣减被告盛明公司已向原告退还的款项5600元，故扣减后，被告盛明公司退还的物业使用权转让款应为198872元。根据原告与被告盛明公司签订的《补充协议》第一条“甲方（被告盛明公司）自愿补贴乙方（原告）2800元/月，直到该物业实际交付乙方使用为止，”约定可知，该协议属于附条件的合同，即原告收取2800元/月补贴款的条件为自愿等待被告将涉讼物业交付至原告使用之日止，现原告要求解除涉讼的《物业使用权转让合同》及《装修协议》，即原告已不满足涉讼《协议书》所设置附条件收取补贴款的情况，故原告应当将其已经收取共计5600元的补贴款用于抵扣其诉请返还的物业使用权转让款，故抵扣后，被告向原告返还的物业使用权转让款应为198872元。原告诉请被告支付违约金无事实与法律依据，且原告诉请的违约金标准过高，应当予以调整。根据原告与被告签订的《协议书》第三条约定“乙方（原告）同意，若甲方（被告盛明公司）按照上述第一条的约定支付了相应的补贴，则甲乙双方基于物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，不再相互追究”可知，被告盛明公司已经向原告支付了相应的补贴款，补贴款共计5600元，依据《协议书》约定，双方基于物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，即原告收取了被告支付的补贴款后，不得再以涉讼物业逾期交付为由向被告盛明公司主张逾期交付的违约责任，故原告诉请的违约金缺乏合同和法律依据。其次，退而言之，假设法院认定原告主张的违约金合法有依据，且假设法院认定被告已向原告支付的5600元的补贴款不能用于抵扣物业使用权转让款的，被告已向原告支付的5600元的补贴款也应当用于抵扣原告诉请的违约金.原告既收取了补贴款又同时主张违约金，原告属于重复主张。假设法院认定被告盛明公司需支付违约金。原告主张的违约金过高，被告盛明公司请求法院予以调减。根据《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同法司法解释（二）第二十九规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据前述规定，适用违约金时应以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，以实际损失为中心确定违约金数额。本案中，案涉《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途，案涉物业装修后原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能，在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定而无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。即无效部分所对应的物业使用权转让款本金部分不应当适用违约金条款。被告盛明公司与被告佛山市盛明投资咨询有限公司（以下简称被告投资公司）系两家独立的法人，二人财产相互独立，不存在混同情况，原告诉请被告投资公司对被告盛明公司的债务承担连带清偿责任无事实与法律依据，应当予以驳回。被告盛明投资公司辩称，佛山市盛明投资咨询有限公司不是本案适格的被告，请法院依法驳回原告对佛山市盛明投资咨询有限公司的诉讼请求。《公司法》第六十三条的规定，意在限制一人有限责任公司股东采用将公司财产与个人财产混同等手段，逃避债务，损害公司债权人的利益，因此股东对公司债务承担连带清偿责任的前提是该股东的个人财产与公司财产出现了混同。然而从原告目前提交的证据材料可以看出，并不能反映佛山盛明置业有限公司公司财产与佛山市盛明投资咨询有限公司的财产有混同的迹象，原告要求佛山市盛明投资咨询有限公司对佛山盛明置业有限公司的债务承担连带责任无事实和法律依据。被告联晟公司没有到庭答辩，也没有提交书面答辩意见。被告联晟公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人有提交原件核对或虽无原件核对但对方当事人对真实性予以确认的证据，本院对真实性予以采信并在卷佐证。对当事人无提供原件核对的证据，本院对其证据效力不予采信。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2018年4月18日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编1座0410号物业（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给乙方。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让款金额为228388元，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款132724元于本合同签订当日支付（含定金）。余款95664元在一年内平均分12期免息付清，第一期应在2018年9月28日前支付7972元，以此类推最后一期应在2019年8月28日前付清7972元。甲方在2019年3月30日前将该物业毛坯交付给乙方使用。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让款总金额30%向甲方支付违约金。甲方逾期交付超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2018年4月18日前一次性支付装修费用60500元给甲方。双方并约定其他权利义务。原告已支付上述转让合同约定的款项204472元，已支付上述装修协议约定的款项60500元。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告联晟公司(甲方、受委托装修方)签订《装修设计、装修材料定购协议》，约定乙方全权委托甲方进行前期装修图纸设计及定购装修材料，甲方赠送部分家电、部分家私。乙方于2018年4月18日前一次性支付装修设计费用及定购装修材料费用30000元给甲方。被告联晟公司已出具收据确认收取上述协议约定的款项30000元。2020年4月10日，原告提起本案诉讼。被告盛明公司于同年4月25日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。诉讼中，被告盛明公司陈述涉案楼栋尚未办理竣工验收备案。原告确认已收取被告盛明公司因迟延交付而支付的补贴款5600元。本院认为，原告与被告盛明公司签订《物业使用权转让合同》时并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故双方之间形成预约租赁合同关系。涉案租赁物租赁期限应自交付之日起算至2051年12月30日，实际租赁期限超过法律规定的二十年有效期，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告盛明该公司没有按照《物业使用权转让合同》约定期限交付涉案物业予原告，原告依据合同约定诉请解除《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》，本院予以支持并确认以载有解除意思表示的起诉状送达被告盛明公司之日（2020年4月25日）为合同解除之日。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，原告诉请退还已付转让款204472元，本院予以支持。原告诉请的违约金标准过高，本院参照《物业使用权转让合同》对于原告逾期付款违约责任的约定，结合合同履行及解除情况、被告盛明公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定以已付转让款204472元为本金按日万分之五标准计算从逾期交付之日（2019年3月31日）起至实际清偿之日止的违约金，且以已付转让款30%（即204472元*30%=61341.6元）为上限。被告盛明公司支付的补贴款5600元属于违约而已付的款项，应在上述违约金中予以扣减，即违约金计算上限应为55741.6元=61341.6元-5600元。原告主张超出部分，本院不予支持。《盛明广场装修协议》已经解除，被告盛明公司应退还装修款项，原告诉请退还装修款60500元，本院予以支持。装修协议并未约定违约条款，对原告就装修款主张计付利息的诉请，本院仅支持以60500元为本金从原告起诉之日（2020年4月10日）起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告，超出部分本院不予支持。《物业使用权转让合同》已经解除，则《装修设计、装修材料定购协议》丧失履行基础，合同目的无法实现，亦应予以解除。合同解除，应由款项的收取方被告联晟公司退款定购款项30000元。因被告联晟公司对《装修设计、装修材料定购协议》的解除不存在过错，本院对原告诉请被告联晟公司支付利息的诉请不予支持。盛明公司为法人独资的有限责任公司，盛明投资公司为盛明公司的股东，盛明投资公司未举证证明盛明公司的财产独立于其财产，故盛明投资公司应对盛明公司的债务承担连带责任，本院对原告诉请盛明投资公司承担连带清偿责任予以支持。被告联晟公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告熊小俐与被告佛山盛明置业有限公司于2018年4月18日签订的《物业使用权转让合同》中关于2019年3月30日至2039年3月29日期间的租赁约定于2020年4月25日解除；二、确认原告熊小俐与被告佛山盛明置业有限公司于2018年4月18日签订的《盛明广场装修协议》于2020年4月25日解除；三、解除原告熊小俐与被告珠海市联晟装饰工程有限公司于2018年4月18日签订的《装修设计、装修材料定购协议》；四、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款204472元及支付违约金（以204472元为本金从2019年3月31日起至实际清偿日止按日万分之五计算，违约金以55741.6元为限）予原告熊小俐；五、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元及支付利息（以60500元为本金自2020年4月10日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告熊小俐；六、被告珠海市联晟装饰工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还款项30000元予原告熊小俐；七、驳回原告熊小俐的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3291.51元、财产保全费2250元，合共5541.51元（原告已预交），由被告佛山盛明置业有限公司、佛山市盛明投资咨询有限公司共同负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告已预交的诉讼费5541.51元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇二〇年七月十七日书记员 孙王成欣