上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初8253号原告：叶晓清，男，1986年12月28日出生，汉族，户籍所在地上海市。原告：孙青，女，1984年11月29日出生，汉族，户籍所在地江苏省。上列两原告的共同委托诉讼代理人：徐吉平，北京尚公(上海)律师事务所律师。被告：吴勤旻，男，1975年11月13日出生，汉族，住上海市。原告叶晓清、孙青与被告吴勤旻房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用普通程序(独任制)，公开开庭进行了审理。原告叶晓清、孙青及其共同委托诉讼代理人徐吉平，被告吴勤旻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶晓清、孙青向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间于2019年9月10日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告立即返还原告已支付的购房款共计人民币(以下币种均为人民币)170万元；3、判令被告立即向原告支付违约金共计人民币78万元(按照合同总价款的20%的标准计算)。事实和理由：叶晓清与孙青系夫妻关系。2019年9月2日，两原告与被告吴勤旻、案外人上海建酉轩房地产经纪有限公司签订《房地产买卖居间合同》一份，合同约定被告将位于上海市虹口区水电路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)以390万元的价格出售给原告。2019年9月10日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定被告应于收到原告支付的第二笔款项后3日内前往抵押权人处办理抵押权解除，且于取得注销资料后3日内办理抵押登记注销手续，如原告支付的第二笔款项不足以归还被告尚欠抵押贷款的，由被告补足差额。合同同时约定双方在2019年10月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，被告承诺系争房屋除现有抵押外，无其他第三人可主张债权的情形，系争房屋被第三人主张债权或增设交易障碍，致使合同在约定时间内无法继续履行的，被告应返还原告已支付购房款并赔偿原告实际损失，且双方任何一方未按合同约定及时履行义务逾期超过15日的，守约方有权单方解除合同，违约方应按合同约定的总价款的20%向守约方支付违约金等。两份合同签订后，原告依约及时履行了合同义务，分别于《房地产买卖居间合同》签订日支付了第一笔购房款20万元，于《上海市房地产买卖合同》签订日支付了第二笔购房款共计150万元。事后，原告催促被告尽快偿还银行贷款并办理房地产抵押登记注销手续，但被告一直以银行正在审批为由搪塞原告。直至合同约定的过户日期届至，原告才得知被告未按约定将已收取的购房款用于偿还银行贷款，原告遂多次要求被告及时办理房地产抵押登记注销手续，但被告不予理会。2019年11月8日，原告向被告寄送了催告函两份，要求被告继续履行合同，还清贷款余额，保障交易继续进行，并协助原告办理房地产过户手续，但被告予以拒绝。此外，经原告查询发现，系争房屋已因被告与案外人间的纠纷于2019年9月24日被上海市浦东新区人民法院查封，但被告未将相关情况及时告知原告。原、被告签订的房屋买卖合同真实、合法、有效，被告应依约履行。但被告未按约定将购房款用于偿还银行贷款，导致房地产过户的目的无法实现，再加之被告违背承诺，隐瞒其与案外人间的纠纷，导致系争房屋被查封，使合同履行进一步出现阻碍。因此，被告的行为不仅达到了房屋买卖合同约定的解除条件，同时亦构成根本违约，原告有权解除房屋买卖合同并追究被告的违约责任。被告吴勤旻辩称，原、被告于2019年9月签订中介合同时，被告已经告知原告系争房屋中有250万元的抵押贷款及小额贷款的情况。中介合同中约定了各笔款项的支付情况，约定的付款数额也是为了涤除浦发银行的抵押贷款。2019年9月10日签订的正式买卖合同，对于中介合同的内容双方均是认可的，正式买卖合同第二笔款项数额与中介合同中的约定不一致，应当以中介合同约定为准。现原告要求解除合同，被告表示同意，对已经收取的房款也愿意返还，但被告不同意承担违约责任。本院经审理认定的事实如下：吴勤旻系上海市水电路XXX弄XXX号XXX室房屋(即系争房屋)公示登记的权利人。原告(乙方)与被告(甲方)在上海建酉轩房地产经纪有限公司(丙方)的居间介绍下，签订《房地产买卖居间合同》一份，约定乙方向甲方支付定金20万元，总房价款390万元。2019年9月2日，孙青向吴勤旻支付定金20万元。2019年9月10日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将系争房屋出售给乙方，房屋总价390万元，乙方已通过居间方向甲方支付了购房定金20万元，该定金自买卖合同签订之日起即转为乙方向甲方支付的第一笔房款。甲乙双方同意于甲方去银行还款当日，乙方向甲方支付第二笔房款150万元。2019年10月30日之前，乙方向甲方支付第三笔房款90万元。乙方通过向银行申请贷款的方式向甲方支付第四笔房款120万元，该部分款项在房地产交易中心办出的他项权利证明到达银行后，由贷款银行在其规定的时间内直接发放至甲方在乙方贷款银行留存的银行账户内。在办妥房屋交付手续后且甲方将该房屋内的户口全部迁出当日，乙方向甲方支付第五笔房款2万元。甲乙双方应于2019年10月30日之前向房地产交易中心申请办理产权过户手续。甲方应于收到乙方按约定的第二笔款项后3日内前往抵押权人处办理抵押权解除，且于取得注销资料后3日内办理抵押登记注销手续，若第二笔款项不足以归还甲方尚欠的抵押欠款，则甲方应当自行补足差额部分。甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定及时全面履行自己的义务，则每逾期一日，违约方应按本合同约定总房款的万分之三向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止，逾期超过15日的，守约方有权选择单方面解除本合同，若守约方选择单方面解除本合同，则违约方应按本合同约定的总房款的20%向守约方支付违约金。合同签订后，孙青于2019年9月10日通过银行转账向吴勤旻支付房款150万元。2019年11月5日，由于被告未按约办理贷款余额清偿，孙青向被告发送《催告函》两份，要求被告于2019年11月15日12时前往抵押权人(按揭银行)处全额还清尚欠的贷款余额，并采取积极态度办理上述手续，保障交易的继续进行；于2019年11月15日17时前与原告赴上海市虹口区房地产交易中心申请办理产权过户手续，并采取积极配合态度，继续进行交易；并保留解除该买卖合同并追究被告违约责任的权利。审理中，原被告均同意以被告收到本院寄送的本案诉讼材料之日(即：2020年6月5日)为双方房屋买卖合同解除日。另查明，系争房屋存在抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司三林支行的债权。吴勤旻在上海市浦东新区人民法院涉诉，2019年9月24日，上海市浦东新区人民法院出具保全裁定查封系争房屋。审理中，经叶晓清、孙青申请，本院依法裁定冻结吴勤旻名下银行存款248万元或查封、扣押其相等价值的其他财产。上述事实，有叶晓清、孙青提供的《房地产买卖居间合同》、《上海市房地产买卖合同》、银行转账凭证、收款收据、催告函、上海市不动产登记信息等，以及双方当事人陈述等证据为证。本院认为，本案所涉的《房地产买卖居间合同》和《上海市房地产买卖合同》，系签约当事人真实意思的表示，内容合法有效，双方均应恪守履行。现因系争房屋被查封，双方未能办理房地产过户手续，原告要求解除买卖关系，被告亦表示同意，故本院确认原、被告签订的房屋买卖合同于2020年6月5日解除。合同解除后，被告收取的房款170万元应予返还。《上海市房地产买卖合同》约定在原告支付第二笔款项后，被告负有合同义务是优先归还银行借款。但被告未优先用于归还借款，涤除抵押，且在原告发送《催告函》，也未予配合，致使原告认为继续给付被告风险过大，而行使不安抗辩权，但被告依然未提供切实措施积极促成合同继续履行，致使合同解除，被告应承担相应违约责任，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院予以支持。对于违约金金额，本院酌情予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第六十九条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定判决如下：一、确认叶晓清、孙青与吴勤旻之间于2019年9月10日签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年6月5日解除；二、吴勤旻于本判决生效之日起十日内返还叶晓清、孙青购房款170万元；三、吴勤旻于本判决生效之日起十日内支付叶晓清、孙青违约金60万元；四、驳回叶晓清、孙青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,640元，由叶晓清、孙青共同负担1,933.50元，吴勤旻负担24,706.50元，财产保全申请费5,000元，由叶晓清、孙青共同负担363元，吴勤旻负担4,637元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李梅芳二〇二〇年十月二十七日书记员  赖弈萱附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。