上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初13531号原告：上海汉置实业有限公司，住所地上海市闵行区万源路********。法定代表人：彭庆邦，董事长。委托诉讼代理人：姜宁铭，江苏漫修(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张硕磊，江苏漫修(上海)律师事务所律师。被告：上海飞浪气垫船有限公司，住所地上海市奉，住所地上海市奉贤区海坤路**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：杨光明，执行董事。原告上海汉置实业有限公司(以下简称汉置公司)与被告上海飞浪气垫船有限公司(以下简称飞浪公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法由审判员陈洁适用简易程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理，原告汉置公司的委托诉讼代理人姜宁铭到庭参加了诉讼，被告飞浪公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告汉置公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方的租赁合同于2020年2月29日解除；2.判令被告支付自2019年12月1日至2020年2月29日的应付未付租金人民币(下同)104,469.42元、物业管理费15,676.65元、电费2,685.88元；3.判令被告按日千分之五的标准支付各期应付未付租金、物业管理费产生的滞纳金至实际缴清之日止；4.判令被告支付的保证金120,146.07元归原告所有；5.判令被告支付自2019年7月1日至2019年8月31日的优惠差价34,823.14元；6.判令被告支付解约违约金120,146.07元；7.判令被告承担原告律师费损失16,174元。事实和理由：2019年3月20日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于闵行区吴中路XXX号万象城X座XXX室房屋出租给被告使用，租期自2019年7月1日起至2021年6月30日止；租赁合同对租金、物业费、租赁保证金及双方权利义务、违约责任等进行了明确约定。然被告自2019年12月起拖欠租金等费用，经多次催缴仍未支付，原告遂于2020年2月底向其发函解除双方的租赁合同。原告认为，被告拖欠租金等违约行为已造成原告巨大损失，为维护自身合法权益，原告提起诉讼。被告飞浪公司辩称：1、同意解除双方之间的租赁合同；2、对于欠付的租金自2019年12月1日起没有异议，但是国家宣布进入疫情的时间为2020年1月20日，涉案房屋处于商场区域，因疫情的原因无法正常使用经营，所以对于自疫情开始的租金应该进行减免，被告同意租金支付至2020年1月20日，且租金应该从保证金内优先抵扣，对于物业费和电费没有异议，也应该从保证金内优先扣除；3、滞纳金标准过高，请求法院调整，而且即使要计算滞纳金也应该仅计算至2020年1月19日止；4、原告已经请求了滞纳金，则保证金和滞纳金不可以同时使用，择一选择，且被告没有明显的违约；5、优惠差价不同意支付，优惠期原告给每个租户都有，不管租赁时间的长短，因为被告需要时间装修，且导致合同无法履行的原因不在被告，系疫情所致；6、不同意支付违约金，保证金、滞纳金均属于违约责任，原告存在重复主张；7、不同意支付律师费。原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、上海市不动产登记簿，证明原告为上海市闵行区吴中路****的房屋所有权人及土地使用权人；2、《房屋租赁合同》，证明原、被告就被告承租的上海市闵行区吴中路XXX号B座3楼2室房屋进行续租，约定租期为2019年7月1日至2021年6月30日；租赁合同对租金、物业管理费、租赁保证金、双方权利义务、违约责任等进行了明确的约定；3、《关于因违约而提前解除租赁合同的函》、现场张贴的图片、邮寄凭证、送达截屏，证明被告自2019年11月至2020年2月29日拖欠应付未付租金、管理费、电费共计122,343.43元，原告依约向其出具函件，分别通过粘贴和邮寄的方式送达，租赁合同已于2020年2月29日提前终止；4、《委托代理合同》及发票，证明原告主张合法权益产生的法律服务损失为16,174元；5、原告出具给被告的关于租金、物业管理费及电费(2019年8月26日至同年9月25日)的付款通知书、被告的银行支付回单、增值税专用发票，证明被告收到付款通知书后会将上月的电费支付至原告名下账户，原告有权代为收取电费；6、2019年9月26日至2020年2月25日期间原告向第三方支付电费的凭证，证明被告欠付电费的部分，原告已代为缴纳的事实。被告未向法院提供证据亦未发表质证意见。原告提供的证据具有真实性，且与本案相关联，本院在卷佐证。根据原告提交的证据及双方当事人陈述，本院查明事实如下：2017年6月9日，原告上海汉置实业有限公司(甲方，出租方)与被告上海飞浪气垫船有限公司(乙方，承租方)签订《办公楼租赁合同》，约定甲方将位于上海市闵行区吴中路XXX号万象城B座4层02室房屋租赁给乙方使用。2019年3月20日，上述双方签订《万象城房屋租赁合同》，以续租的形式约定甲方将位于上海市闵行区吴中路XXX号万象城X座X层XX室房屋提供给乙方作为办公使用；租期自2019年7月1日起至2021年6月30日止，月租金为34,823.14元，其中自2019年7月1日起至同年8月31日止为租金优惠期，月租金为3.615元/平方米/天，乙方需提前在每月25日或之前支付次月租金。乙方除租金外还需对管理公司所提供的管理服务支付费用，每平方米每月33元，每月为5,225.55元，需提前在每月25日或之前支付次月物业管理费。乙方应向甲方支付相等于三个月的月租金加上三个月的管理费之和的保证金，计120,146.07元。自交付之日起因乙方使用该房屋而发生的一切公用事业费，包括但不限于水费、电费、额外空调费、煤气费、电话费及通讯费均由乙方承担，乙方应根据管理公司规定的期限和方式缴付上述费用。若乙方迟延支付本合同项下任何应付款项，应按应付未付款项金额每日千分之五的标准向甲方及/或管理公司支付滞纳金。合同第十七条违约责任约定：17.2甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间合法地单方面解除本合同并提前收回该房屋的全部或其任何部分，并且在该等情况下，甲方无需对乙方承担任何装修费、设备添加费的补充或其他任何责任：(1)乙方单次拖欠租金及/或管理费超过15个工作日；……(4)乙方累计拖欠本合同项下任何一项应付款项超过60个工作日；17.3当发生本合同第17.2条项下任一情况时，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：(1)乙方应向甲方支付相当于至租赁期满乙方应付而未付的租金及管理费总和之金额的违约金；(2)乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的装修期间的租金；(3)甲方在乙方经营期间给予乙方的任何优惠条件，系基于乙方完全履行本合同，若乙方在本合同履行过程中存在违约或因乙方原因而导致本合同解除的，所有的优惠条件自始作废，乙方应将基于优惠条件所获得的任何利益全部退还甲方；(5)乙方应向甲方支付因乙方提前退租或出现本合同第17.2条款所述违约事件使甲方支出的其他全部费用(包括但不限于公证费、提存费、翻译费、诉讼费、保全费、律师费等)。合同还对双方的其他权利义务作了相应的约定。此后，被告向原告支付了租赁保证金120,146.07元及至2019年11月底的租金、物业管理费。2020年2月26日，甲方向乙方发出《关于因违约而提前解除租赁合同的函》，明确提出1.双方的租赁合同于2020年2月29日提前解除，……4.除贵司已经支付的租金及管理费保证金共计120,146.07元，由我司没收外，请贵司于提前解除日后7个工作日内向我司一次性支付相当于至租赁期满乙方应付而未付的租金及管理费总和之金额之违约金，即640,779.04元，及贵司已享受的租金优惠期的租金差价，即34,823.14元。5.请贵司于2020年2月29日以前至我司租赁部办理租赁合同终止后的相关善后事宜，结清全部应缴付的款项、滞纳金及违约赔偿款。请贵司及时与我司联系，以便妥善完成租赁合同终止相关事宜。同时，我司在此声明：本提前解除租赁合同的函不影响我司依据租赁合同享有的任何和全部权利，特别是依据法律规定及租赁合同约定我司要求贵司承担违约责任的权利，包括但不限于追索租赁合同项下的任何欠款、没收保证金、追索滞纳金及其它损失、重新进入该房屋并处置贵司废弃物的任何权利。此函件由被告收发室于2020年2月27日签收。原告于2020年3月1日自行收回房屋。另查明，原告因本案与委托代理诉讼律师签订的《委托代理合同书》及律师收费之《上海市增值税专用发票》显示，委托代理的费用为16,174元。因被告自2019年12月1日起开始拖欠租金、物业管理费、电费等不付，遂成讼。本院认为，原告汉置公司与被告飞浪公司在原《办公楼租赁合同》的基础上于2019年3月20日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行。根据上述合同约定，被告单次拖欠租金、物业管理费超过15个工作日或累计拖欠应付款项超过60个工作日的，原告有权提前解除合同。本案中，被告自2019年12月起即未向原告支付租金等费用，且一直拖欠至今，已构成违约，原告据此发函要求解除合同，符合合同约定的解除条件，故双方的租赁合同自被告解除函记载的解除日，即2020年2月29日起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告虽于2020年3月1日自行收回了涉案房屋，但被告仍应向原告付清使用房屋期间拖欠的各项费用。故原告要求被告支付至2020年2月29日止的租金、物业管理费及电费的诉请，于法有据，本院予以支持。被告虽提出本案合同履行过程中，因新冠肺炎疫情致其无法正常使用经营，但被告未于本案中提供因疫情造成其损失的相应证据，且被告承租涉案房屋系用于办公，亦不同于严重受到疫情影响而停止营业的餐饮、宾馆等商业用途的房屋。据此，被告的此项抗辩意见，本院不予采信。关于滞纳金，本院同时查明，被告自2019年12月1日起即开始拖欠房屋租金、物业管理费等费用，早于疫情发生的时间，其迟延支付行为显然构成违约，当应承担相应的责任，双方合同对迟延支付应付款项以日千分之五标准计付滞纳金，确属过高，本院酌情调整为按日万分之五标准计算。关于保证金，根据上述合同约定，因被告违约而造成合同提前解除，被告已经支付的保证金不予退还。故原告要求没收租赁保证金之诉请，符合双方的合同约定，本院予以支持。关于解约违约金，双方《房屋租赁合同》第17.3条约定被告同时应向原告支付相当于至租赁期满被告应付而未付的租金及管理费总和之金额的违约金，但本院考虑保证金不予退还之因素，并结合原告实际损失，认定违约金标准为月租金的1倍。关于返还优惠期租金差价，优惠期租金减免系原告基于合同能全面顺利履行从而可以获得稳定、持续的出租收益为前提而给予被告的优惠条件。但合同履行不满一年时，被告违约导致合同解除。由此原告提供的优惠期内减免的租金成为合同不能全部履行而造成的损失。因此，原告要求被告支付优惠期间的租金差价，本院予以支持。本院结合合同已履行的期限，酌情确定由被告支付30,000元的租金差价。关于律师费，原告根据合同约定，主张被告支付因本案发生的聘请律师费用，并提交了相应的证据材料，具有法律和合同依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第(二)款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海汉置实业有限公司与被告上海飞浪气垫船有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年2月29日已经解除；二、被告上海飞浪气垫船有限公司支付原告上海汉置实业有限公司自2019年12月1日至2020年2月29日止的租金人民币104,469.42元；并支付原告上海汉置实业有限公司分别以34,823.14元计，自2019年11月26日起至本判决生效之日止，以34,823.14元计，自2019年12月26日起至本判决生效之日止，以34,823.14元计，自2020年1月26日起至本判决生效之日止，按每日万分之五的标准计算的滞纳金；三、被告上海飞浪气垫船有限公司支付原告上海汉置实业有限公司自2019年12月1日至2020年2月29日止的物业管理费人民币15,676.65元；并支付原告上海汉置实业有限公司分别以5,225.55元计，自2019年11月26日起至本判决生效之日止，以5,225.55元计，自2019年12月26日起至本判决生效之日止，以5,225.55元计，自2020年1月26日起至本判决生效之日止，按每日万分之五的标准计算的滞纳金；四、被告上海飞浪气垫船有限公司支付原告上海汉置实业有限公司自2019年9月26日至2020年2月25日止的电费人民币2,685.88元；五、被告上海飞浪气垫船有限公司支付原告上海汉置实业有限公司自2019年7月1日至2019年8月31日的优惠差价30,000元；六、被告上海飞浪气垫船有限公司支付原告上海汉置实业有限公司律师费人民币16,174元；七、被告上海飞浪气垫船有限公司支付原告上海汉置实业有限公司解约违约金人民币34,823.14元；上述第二至第七项条款的履行期限均为于本判决生效之日起十五日内。八、被告上海飞浪气垫船有限公司支付的租赁保证金人民币120,146.07元，原告上海汉置实业有限公司不再予以返还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币4,057.79元，财产保全费2,191.13元，两项合计6,248.92元，由被告上海飞浪气垫船有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  陈 洁二〇二〇年八月十三日法官助理  张 辰书 记 员  李雪雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。