上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初19115号原告(反诉被告)：上海鸿泰房地产有限公司，住所地上海市。法定代表人：鞠洪亮，执行董事。委托诉讼代理人：陈曦，上海捷铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐艳，上海捷铭律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海美盾商业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：戴礼进，执行董事。委托诉讼代理人：吴国俊，上海市功茂律师事务所律师。被告：上海万街商业经营管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：张飞云，执行董事。委托诉讼代理人：章晨煜，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王忆湘，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海鸿泰房地产有限公司(以下简称“鸿泰公司”)诉被告上海美盾商业管理有限公司(以下简称“美盾公司”)、上海万街商业经营管理有限公司(以下简称“万街公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告美盾公司以相同案由提出反诉，本院依法适用普通程序，依法公开开庭进行了合并审理。原告暨反诉被告鸿泰公司的委托诉讼代理人陈曦，被告暨反诉原告美盾公司的委托诉讼代理人吴国俊，被告万街XXX委托诉讼代理人章晨煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿泰公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认鸿泰公司与美盾公司签订的《上海市房屋租赁合同》(以下简称“《租赁合同》”)于2019年5月24日解除；2、要求判令美盾公司返还位于上海市虹口区东大名路XXX号B1至L3层(以下简称“系争房屋”)中未归还的5138.57平方米的房屋；3、要求判令美盾公司支付2019年3月1日至2019年5月24日期间的租金人民币(以下币种均为人民币)6,482,204.40元；4、要求判令美盾公司支付2019年7月1日至2019年10月31日期间的水费18,111.17元、电费329,095.92元；5、要求判令美盾公司支付逾期支付租金的违约金，以6,482,204.40元为基数，按照每日0.2%的标准，自2019年2月28日起计算至实际付清之日止；6、要求判令美盾公司支付逾期支付水电费的违约金，以2019年7月的水电费62,870.60元为基数，按照每日0.2%的标准，自2019年8月1日起计算至实际付清之日止；以2019年8月的水电费128,597.31元为基数，按照每日0.2%的标准，自2019年9月1日起计算至实际付清之日止；以2019年9月的水电费83,800.24元为基数，按照每日0.2%的标准，自2019年10月1日起计算至实际付清之日止；以2019年10月的水电费71,938.94元为基数，按照每日0.2%的标准，自2019年11月1日起计算至付清之日止；7、要求判令美盾公司支付2019年5月25日至2019年11月20日期间的房屋占有使用费13,890,438元，并按照每日43,485.88元的标准支付房屋占有使用费，自2019年11月21日起计算至实际返还全部房屋之日止；8、要求判令美盾公司支付2019年10月1日至2019年11月20日期间的物业管理费193,120元，并按照每日2,133.84元的标准支付物业管理费，自2019年11月21日起计算至返还全部房屋之日止；9、要求判令美盾公司支付2018年6月1日至2018年11月30日装修期内的租金13,890,438元；10、要求判令美盾公司支付2018年6月1日至2018年11月30日装修期内的物业管理费681,600元；11、要求判令美盾公司支付的房屋租赁保证金7,286,020元归鸿泰公司所有；12、要求判令美盾公司承担鸿泰公司的律师费19万元；13、要求判令万街公司对上述第3项至第10项及第12项诉讼请求所涉美盾公司的付款义务承担连带责任；14、要求判令案件本诉部分的受理费及保全申请费由美盾公司、万街公司负担。事实和理由：鸿泰公司与美盾公司签订《租赁合同》，约定美盾公司向鸿泰公司租赁系争房屋，租赁期限自2018年6月1日起至2033年5月31日止。合同并对租金、物业管理费、水电煤空调费的承担以及违约责任做出了约定。租赁合同签订后，鸿泰公司按约向美盾公司交付了系争房屋。但美盾公司自2019年2月24日起无故拖欠租金、水电费等费用，为此鸿泰公司多次书面向美盾公司催缴拖欠的费用。2019年5月23日，鸿泰公司向美盾公司发出《律师函》，要求解除双方签订的《租赁合同》，要求美盾公司于2019年6月9日前返还系争房屋，并支付各项欠费。美盾公司于2019年5月24日收到《律师函》，但至今未向鸿泰公司返还全部租赁房屋。鸿泰公司与美盾公司、万街公司及案外人沈某、鲁某某、叶某某、吴某某签订过《四方协议》，万街公司表示愿意在其成为美盾公司的股东后，就美盾公司的违约行为承担连带保证责任。鸿泰公司为维护自身合法权益，故诉至法院，要求判如所请。美盾公司辩称：同意解除《租赁合同》，但解除的时间应为2018年6月1日。不同意鸿泰公司的其余诉讼请求。美盾公司向鸿泰公司租赁系争房屋用于经营美食广场等。鸿泰公司直至2019年4月24日才办出《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，在此之前，鸿泰公司所有出租给美盾公司的房屋均无法进行正常的经营，鸿泰公司违约。上述合格证办出后，鸿泰公司不断催讨租金。因双方对租金的计付存在争议，美盾公司未按照鸿泰公司的要求支付租金，鸿泰公司即于2019年5月停水停电，阻挠小商户的正常经营。特别是在2019年5月24日，美盾公司收到鸿泰公司的《律师函》后，鸿泰公司就向所有小商户宣布，其和美盾公司的《租赁合同》已经解除，要求所有小商户将租金交至鸿泰公司的账户。2019年7月，鸿泰公司采取停水停电措施，造成美食广场经营混乱。2019年9月，鸿泰公司又将出租的房屋上锁封门。2019年11月1日，鸿泰公司派出大量保安，砸坏美盾公司的办公室和招商中心，将办公用品搬至露天广场，强行将美盾公司赶出租赁的房屋，导致美盾公司和小商户一直未能正常经营。在此情况下，美盾公司只能同意解除《租赁合同》。因租赁期限自2018年6月1日开始，双方的《租赁合同》未能实际履行，故合同解除的时间应为合同约定的履行期限开始之日。鸿泰公司违约导致美食广场等未能正常经营，故鸿泰公司不应向美盾公司主张其它费用。鸿泰公司主张的逾期违约金约定过高，如须承担违约金，要求予以调整。万街公司辩称：不同意鸿泰公司要求万街公司承担连带清偿责任的诉讼请求。万街公司未成为美盾公司的股东，故不应为美盾公司的债务承担连带责任。美盾公司向本院提出反诉请求：1、要求判令鸿泰公司返还2018年12月至2019年2月期间已支付的租金6,945,219元；2、要求判令鸿泰公司返还2018年12月至2019年9月期间已支付的物业管理费1,136,000元；3、要求判令鸿泰公司返还房屋租赁保证金7,286,020元；4、要求判令鸿泰公司赔偿消防技术咨询费76,000元；5、要求判令鸿泰公司赔偿商铺各类装修费用1,277,172.32元。事实和理由：《租赁合同》签订后，美盾公司向鸿泰公司支付了房屋租赁保证金7,286,020元，并对租赁的房屋进行了装修和分隔。美盾公司向鸿泰公司支付了2018年12月1日至2019年2月28日期间的租金6,945,219元及2018年12月至2019年9月期间的物业管理费1,136,000元。在美盾公司装修和招商期间，由于鸿泰公司消防出现问题，无法通过二消申报备案，鸿泰公司经整改后，于2019年4月24日才取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，直接导致美盾公司招商进来的各承租商户无法按时营业，有6家商户起诉要求美盾公司承担违约责任。鸿泰公司置自身过错于不顾，只是一味地向美盾公司催讨租金和物业管理费，并于2019年5月22日发出《律师函》，单方面宣布解除《租赁合同》，随后便采取停电停水等手段，致使美盾公司及各承租商户无法正常经营。2019年7月27日、28日，鸿泰公司又强行将美盾公司租赁的房屋上锁，不让任何人进入，此情况持续至2019年8月29日。鸿泰公司向各承租商户发出《通知书》，称鸿泰公司与美盾公司的《租赁合同》已于2019年5月24日解除，要求各承租商户将租金及各类费用汇入鸿泰公司的账户，若违反，其将采取包括但不限于停水、停电、收回承租部位等措施。针对鸿泰公司的行为，美盾公司于2019年9月2日分别向鸿泰公司和各承租商户发出函告，但均无果。特别是从2019年11月1日起，鸿泰公司派出大量保安，强行进入美盾公司的招商中心和办公室，采取打砸等方式，将办公区域全部砸坏，将办公用品搬至露天场地，并更换广告牌等，美盾公司报警也无济于事。美盾公司与鸿泰公司自签订《租赁合同》后，因鸿泰公司的原因，美盾公司未能正常使用租赁房屋，最终又被鸿泰公司强行赶出租赁房屋。鸿泰公司的所作所为给美盾公司造成巨大的经济损失，为维护自己的合法权益，故要求判如所请。鸿泰公司对反诉辩称：不同意美盾公司的全部反诉请求。鸿泰公司与美盾公司签订《租赁合同》时，双方对交付的系争房屋的现状进行过现场确认，系争房屋不存在瑕疵，鸿泰公司已完成合格交付房屋的义务。美盾公司已支付的租金、物业管理费及房屋租赁保证金，系其基于《租赁合同》正常履行期间应支付的费用，鸿泰公司不应返还。消防技术咨询费系美盾公司自行支出的费用，不应由鸿泰公司承担。美盾公司对系争房屋进行装饰装修，未按《租赁合同》的约定事先报鸿泰公司审核，故对美盾公司主张的商铺各类装修损失不予认可。鸿泰公司未采取停水停电措施，也未上锁。鸿泰公司已于2019年11月20日收回部分系争房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市虹口区东大名路XXX号房屋系鸿泰公司名下的房产。2018年4月，鸿泰公司(出租方、甲方)与美盾公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》(编号：SHHT-XXXXXXXXXXX)，约定：1、甲方将上海市虹口区东大名路XXX号B1-L3部位(租赁面积11360平方米)出租给美盾公司作为餐饮及商业使用，执行合同期内，甲方提供主楼办公楼201室126平方米免费给予乙方办公及注册使用，免租金及物业费，同时提供地下室50-80平方米给予乙方免费使用；2、甲方于2018年6月1日前向乙方交付该房屋，租赁期自2018年6月1日起至2033年5月31日止；3、乙方应于租金支付月的上个月月底前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期1日，则乙方需按日租金的0.5%支付违约金；4、租金支付方式为押三付三；5、租赁期间使用该房屋所发生的水、电、煤气、空调费、通讯、设备、维护保养、维修(由甲方负责的维修、保养部分除外)等费用及与乙方发生的所有费用由乙方承担；6、除本合同附件(三)外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由乙方报请有关部门批准后方可进行。乙方增设的附属设施和设备维修责任由乙方负责；7、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期1日，乙方应按20元/平方米向甲方支付该房屋占有期间的使用费；8、乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；9、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。本合同的补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，本合同及其补充条款和附件内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。该合同补充条款约定：1、乙方在签署本合同前已对该房屋进行实地核查，确认房屋处于适租状态，并同意甲方为商场正常运营所需而在房屋中放置的附属设施(包括但不限于消防设施、配电设施、安全设施等)；2、租赁面积是指用以计算该房屋基本租金、物业管理费的面积，甲、乙双方在此同意并确认，基本租金、物业管理费均根据本条规定的租赁面积计算；3、第1个租赁年度是指起租日起365天，以此类推；4、该房屋的租金按月结算，每月租金的计算分为基本租金、物业费。基本租金应于支付月的上个月月底前向甲方预先支付，一次付3个月；5、基本租金：第1个租赁期，即2018年12月1日至2020年11月30日，每历月基本租金为2,315,073元，即按照每平方米每日平均6.70元计算，之后的租赁年度的租金支付方式为每2年增加6%，以此类推；6、物业管理由乙方自营，不能自营部分物业费为10元/平方米/月;7、基本租金的支付方式为3个月一付，乙方应付的基本租金应于租金支付月的上个月月底前向甲方预先支付(即一次性支付3个月租金)。租赁期内第1个月或最后1个月租赁不足1个月的，则基本租金应按该月实际租赁天数按比例调整；8、乙方应当向甲方支付相当于3个月的最高基本租金及物业费的租赁保证金共计7,286,020元，以保证其完全履行本合同；9、房屋交付日即为房屋的租赁期的起始日，房屋装修期自甲方交付房屋之日起算；10、若甲方未能在交付日将该房屋交付给乙方，乙方应给予甲方15日的宽限期。在此情况下，装修期及相关期日均相应顺延；11、如本合同由于乙方的原因提前终止，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有装修期(即免租期)，乙方须立即向甲方补交该等期间的所有租金及其他费用；12、双方商定在2018年11月1日前开业，根据本合同约定用途在该房屋内开张营业(包括试营业)，持续开业且全年开业，具体开业时间以乙方为准，但不晚于2019年3月1日。如乙方未能在前述日期开业，甲方将催告乙方立即开业。如乙方超过开业日30日仍未开业，甲方有权立即终止本合同，没收租赁保证金；13、乙方应自行办理关于经营所需具备的所有批文(包括但不限于营业执照、批准证书或许可证等)，甲方应予以必要协助，配合提供办理批文所需的甲方证照。租赁期首日起，无论乙方是否已取得在该房屋合法经营的各类许可证(除非乙方未获得许可证系由于甲方未给予必要协助)，均不影响乙方在本合同项下的付款义务；14、该房屋的装修期为6个月，自甲方交付房屋之日起算。装修期即为免租期。该等期间内，乙方无需缴付租金及物业费，但需缴付装修期间产生的水电费、设备、维护保养(双方约定由甲方负责的除外)及其他应付费用；15、甲方有权按本合同约定的时间及方式向乙方收取乙方根据本合同约定的应付款项；16、为提高该商场的品质，甲方有权更改该商场公共区域的设计和布局，该房屋范围除外；17、甲方应履行以下维修和保养义务：(1)保持该商场内的共用设施和共用部位处于良好的运行状态；(2)保持该商场公共区域的清洁；(3)维持该商场的公共秩序和安全；18、保持该商场内电梯、消防安全设施、空调等设备正常运行；19、甲方同意乙方将该房屋分/转租予任何第三方使用或部分使用；20、乙方发生违约时，甲方接受乙方支付的租金或任何宽容不得视为甲方放弃追究乙方违约责任的权利；21、如果乙方有严重违反本合同的条款，且经甲方书面提醒后在有限期限内仍没有得到根本解决的，继续履行合同会使得甲方遭受严重的经济损失的，甲方有权终止本合同并没收租赁保证金，并要求乙方承担终止合同而导致的其他责任。甲方也有权选择不终止本合同，而从租赁保证金中扣减任何乙方应付而未付的租金、物业管理费和其他费用，及因乙方违约行为所造成的损失。不足部分，甲方有权向乙方追偿；22、租赁期届满时，乙方未违反本合同约定，甲方应在乙方满足以下所有条件后的30日内将租赁保证金无息退还乙方：(1)乙方于租赁期届满日或之前将该房屋恢复至附件三状况完好，其它按现状并返还甲方；(2)乙方已付清所有应付租金、物业管理费、水、电、煤/煤气、通讯及其它应付款项；(3)乙方已于租赁期届满日或之前与甲方办理完毕该房屋的返还手续；(4)乙方已注销或转移以该房屋为注册地址的工商登记、税务、各类许可及租赁登记(如有)；(5)乙方已依照甲方要求提供退款账号、归还由甲方开具的租赁保证金收据原件及甲方要求的其它相关文件；23、如发生以下任何一项或多项情况的，视为乙方违约：(1)本合同约定的租金、物业管理费或其他应由乙方支付的应付款项在到期后经甲方或物业公司书面催缴后的14日内仍未支付……。如发生以上任何一项或多项情况的，甲方有权分别或同时行使下列措施：①无需乙方同意，立即终止本合同；②有权因乙方违约或不履行本合同条款而提起法律诉讼；③从乙方缴纳的租赁保证金中扣减由此而引起的损失(包括但不限于乙方应付的租赁期内剩余期间的租金和物业管理费、违约赔偿)的权利及没收租赁保证金；④有权经提前通知后采取停止水、电、煤/燃气、空调、通讯(如适用)供应等措施敦促乙方履行其根据本合同应尽的义务。甲方停止水、电、燃气或其他服务期间，承租方仍应按照本合同约定标准向出租方支付租金、物业管理费、宣传推广费及其他费用。乙方对甲方的敦促行为表示理解并承担因此产生的后果(包括但不限于停业损失和重新接驳水电供应的费用)……；24、在不影响发生乙方违约后甲方的其他权利的情况下，如果本合同的租金、物业管理费、应付款项，包括乙方根据本合同应向甲方赔偿的一切金额或其任何部分未按本合同约定的方法和时间支付，甲方有权就乙方逾期未支付部分按照每日千分之二的标准收取逾期违约金；25、凡发生本合同约定的甲方有权行使解除合同的情形，甲方将解除合同的书面通知送达乙方后，本合同即告终止。乙方应在甲方指定的时限内将该房屋按照本合同附件三约定的房屋标准状况返还给甲方。如乙方逾期继续占用该房屋，甲方有权立即进入该房屋并收回该房屋，乙方还应赔偿因其未能按时迁出给甲方造成的损失；26、甲、乙双方应自行承担各自的律师费，及其在洽谈、准备、签订本合同过程中产生的费用；27、如本合同补充条款、附件及组成部分与本合同有不相一致处，以本合同补充条款、附件及组成部分为准。上述《租赁合同》签订后，美盾公司向鸿泰公司支付了房屋租赁保证金7,286,020元及2018年12月至2019年2月期间的租金6,945,219元、2018年12月至2019年9月期间的物业管理费1,136,000元。鸿泰公司和美盾公司于2018年6月1日办理了系争房屋的交接手续。美盾公司对系争房屋进行分隔，并对公共区域进行装修后，将系争房屋转租给多家商户经营餐饮等。2018年9月13日，鸿泰公司(甲方)与万街公司(乙方)、沈某(丙方1)、鲁某某(丙方2)、叶某某(丙方3)、吴某某(丙方4)、戴礼进(丙方5)、金春友(丙方6)及美盾公司(丁方)签订《四方协议》，载明：鉴于甲方(出租方)与丁方(承租方)签订了编号为SHHT-XXXXXXXXXXX的《租赁合同》，现丁方拟变更控股股东，即控股股东变更为乙方；丙方1、丙方2、丙方3、丙方4、丙方5、丙方6是丁方的原出资人及现实际经营人。经各方友好沟通，协商一致，甲方、乙方、丙方、丁方达成四方协议，具体约定如下：1、丁方于本协议签署后将应于2018年9月1日支付给甲方的预付租金2,428,673元在2018年9月14日前支付，并于2018年9月30日前按期向甲方支付第2个月的应预付租金2,428,673元；2、乙方成为丁方的新控股股东后，若丁方未按与甲方签订的《租赁合同》的约定履行合同义务，则乙方愿意就其变更成为丁方股东之后的丁方的违约行为承担连带责任，并赔偿甲方所受到的损失，包括但不限于甲方为维护合法权益所发生的一切损失。甲方同意原第三人鲁某某、鲁金才代丁方支付的租赁保证金视为丁方支付，《租赁合同》终止后，与丁方进行结算退款；3、若本协议签署后12个月内，丁方未按与甲方签订的《租赁合同》的约定履行合同义务或者出现经营风险，给甲方造成损失的，丙方1、丙方2、丙方3、丙方4等人愿意对丁方的违约行为承担连带责任，并赔偿甲方所受到的损失，包括但不限于甲方为维护合法权益所发生的一切损失；4、乙方变更成为丁方的新控股股东后，乙方决定丁方的经营决策。自乙方变更成为丁方控股股东后，若丁方未按本协议及《租赁合同》的约定履行合同义务而致使丙方承担连带责任的，则丙方有权向乙方追偿，但丙方存在过错的除外；5、本协议签署后，乙方履行与丁方现股东签订的《股权转让协议》及其补充协议，在乙方累计将700万元支付至丁方账户后2日内，丁方将245万元转账至甲方账户作为保证金，若丁方未按本条约定支付保证金，则丙方愿意向甲方支付违约金100万元；若自保证金支付至甲方账户后12个月内，丁方按照与甲方签订的《租赁合同》的约定履行合同义务，未给甲方造成任何损失，则甲方将该笔保证金支付至丁方指定的收款账户，即丙方2的账户；若给甲方造成损失的，则不予退还该笔保证金(即245万元)；6、本协议签署之日，甲方同意丁方变更控股股东为乙方，乙方同意丁方按照与甲方签订的《租赁合同》编号为SHHT-XXXXXXXXXXX的相关条款执行；7、本协议一式四份，四方各执一份，自甲、乙、丙、丁签署之日起生效。2019年1月，6家商户起诉美盾公司，以商场消防改造未通过，导致商户在租赁房屋内不能正常经营为由，要求解除其与美盾公司之间的房屋租赁合同并赔偿损失等【(2019)沪0109民初7399/7400/7401/7402/7403/7404号案】。该些案件审理中，6家商户均称有过试营业。本院对上述案件作出如下判决：解除6家商户与美盾公司签订的房屋租赁合同，6家商户将租赁房屋返还给美盾公司，美盾公司对6家商户进行赔偿。2020年2月、3月，该6家商户分别向法院申请强制执行。2019年3月4日，受上海鸿泰物业管理有限公司(以下简称“鸿泰物业公司”)的委托，上海润智消防工程有限公司(以下简称“润智公司”)就浦江国际金融广场主楼B4F-38F、辅楼B1F-3F的火灾自动报警系统、消火栓给水系统、自动喷淋灭火系统、气体灭火系统、机械防排烟系统的检测出具了《建筑消防设施维修保养检测报告》，检测综合评定为合格。2019年3月28日，鸿泰公司、美盾公司及消防维保单位润智公司召开会议，签署了《会议纪要》。根据《会议纪要》的记载，会议主持人系叶益宾(美盾公司的工作人员)，参会人员有郭静、靳炜(与万街公司有关的招商中介工作人员)、刘宾(润智公司的工作人员)、翁祥利(润智公司的工作人员)、刘广敏(鸿泰公司的工作人员)，记录人系郭静；会议概要为：2019年3月28日16点，消防局傅参谋一行2人来项目现场进行二消备案的检查，在消防联动启动后，发现消防强制切断、强排烟、应急照明、电梯迫降均未启动。据现场了解，主要原因为主楼消防联动模块发生故障而引起，故二消备案检查不通过。消防局要求项目维保单位进行整改，并拟于2019年4月1日14点再来复查。故3月28日当日召急消防维保单位及甲方业主，针对以上问题如何解决进行紧急讨论，并出具解决方案。刘宾、翁祥利、叶益宾及刘广敏在该份《会议纪要》上签字。2019年4月11日，美盾公司向鸿泰公司及鸿泰物业公司发出《工作联系函》，称：虹口区消防大队检查浦江国际金融广场主楼及商业楼消防开业检过程中，发现商业裙楼因历史遗留问题，应急照明灯及疏散指示灯部分损坏，经联系上海润智消防维保单位报价，现报请贵司及时给予维修为感。2019年4月15日，美盾公司向鸿泰公司及鸿泰物业公司、第一太平戴维斯顾问(上海)有限公司(以下简称“戴维斯公司”)发出《工作联系函》，称：今浦江国际金融广场商业辅楼经戴维斯公司蔡俊勇现场排查给出以下结果：由于主楼应急照明总控制系统线路出现问题，导致商业辅楼电源供应不上，造成商业辅楼：1、疏散指示灯无法正常使用；2、强电间24V应急照明灯无法使用；3、楼梯走道应急灯无法正常使用。上述原因已影响商业楼消防开业检正常通过，现申报戴维斯公司，同时恳请业主尽快修复，并明确完工时间。2019年4月24日，鸿泰公司申报取得了浦江金融广场裙房地下第1层、地上第1至第**的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2019年3月13日、2019年4月12日、2019年5月5日、2019年5月14日，鸿泰公司先后向美盾公司发出《催款函》，要求美盾公司收函后支付2019年3月至5月的租金6,945,219元及滞纳金，并告知如逾期不支付，鸿泰公司将采取停止水、电、煤/燃气等措施敦促美盾公司履行合同义务。2019年5月22日，鸿泰公司委托律师向美盾公司及其法定代表人戴礼进发出《律师函》，通知自该函送达之日解除双方的《租赁合同》，并要求美盾公司自收函之日起15日内交还房屋，自收函之日起10日内支付租金、物业管理费、水电费、违约金等各项费用合计7,434,949.66元，逾期支付的，应按照同期银行贷款利率的4倍标准赔偿鸿泰公司法定利息损失。该函于2019年5月24日送达美盾公司。2019年5月27日，美盾公司发出《谅解回复函》称，对鸿泰公司因高管人事变动，造成项目整体环评搁置，以及鸿泰物业消防维保单位为商业楼办理消防开业检延期完成，造成出租商户集体诉讼，要求与美盾公司解约并赔偿489万元的情况，美盾公司希望能与鸿泰公司进行诚意沟通，不同意鸿泰公司单方解除合同。2019年8月29日，鸿泰公司向承租户发出《通知书》，称：现因美盾公司拖欠我司租金及滞纳金等费用，数额巨大，我司已按照合同的约定，于2019年5月24日致函美盾公司解除双方之间的租赁合同，并已向法院提起诉讼，要求美盾公司支付拖欠的租金及滞纳金等各项费用并收回系争房屋。现告知各位承租户：1、我司与美盾公司的租赁合同已经于2019年5月24日解除，我司将收回系争房屋；2、现有租户若仍需继续使用当前承租部位，自2019年8月1日起每月15日之前将当月各项费用(包括但不限于占有使用费、物业管理费、水电费等)转入以下鸿泰公司的指定账户……3、现有租户若无需继续使用当前承租部位，请于2019年9月15日之前自行搬离；4、现有租户若不向我司支付每月各项费用，也不主动搬离当前承租部位的，我司为维护自身合法权益，将采取包括但不限于停水、停电、收回出租部位等措施；5、新的商家愿意承租东大名路XXX号B1-L3部位，也可以与我司吴先生联系。2019年9月2日，美盾公司向鸿泰公司发出《告知函》称，现因租赁合同纠纷，鸿泰公司采取多项不当行为，导致美盾公司目前经营工作受巨大影响，同时还对美盾公司二级租户采取函告、约谈、现场管控、断电等违法违规行为，给美盾公司造成巨大损失，美盾公司决定自2019年9月14日起着手恢复正常经营、统计在此期间造成的损失及对外对接工作，要求鸿泰公司立即停止进一步的侵害行动，并就在美盾公司非正常管控期间对美盾公司进行的侵犯权益的相关行为予以解除。同日，美盾公司向各商户发出《函告》，告知：1、美盾公司与鸿泰公司签订的《租赁合同》尚未解除，鸿泰公司单方面解除合同的行为无效；2、各租户与美盾公司签订的租赁合同受法律保护，各商户应根据租赁合同的内容履行权利和义务，鸿泰公司无权要求各位租户将房屋的各项费用转入鸿泰公司，如擅自转入，即对美盾公司造成违约；3、鸿泰公司无权对各租户采取停水停电、收回出租房屋的行为。2019年11月13日，鸿泰物业公司向美盾公司发出《欠费停电通知》，要求美盾公司于2019年11月13日15：00之前支付拖欠的2019年10月至12月的物业管理费、2019年7月至10月的水电费共计688,007.09元，如不缴纳，鸿泰公司将于2019年11月13日15：00对美盾公司停止供电，暂停物业相关服务，且继续依法追缴所欠的所有费用。同日，美盾公司向鸿泰物业公司及戴维斯物业公司发出《关于欠费停电通知的回函》称：根据合同条款15-2约定，物业管理由乙方自营，不能自营部分物业费10元/㎡/月。因合同约定自营，故双方并未另行签署物业服务协议及服务清单。戴维斯公司配合鸿泰公司于2019年7月15日起逐步对美盾公司合法经营场所违法停电、锁门、阻扰正常经营，美盾公司已提起诉讼。对于物业公司违法加价收取商家电费事宜，后期美盾公司也会安排进行举报、信访。关于水电费部分，若真实存在，美盾公司同意鸿泰公司从美盾公司账户中预划扣部分资金用于预付水电等费用。鸿泰公司自行收回了部分租赁房屋,尚有6285.14平方米系争房屋(涉及19家商户)未收回，其中“裕兴记”(166.69平方米)、“食其家”(179.89平方米)、“御兰亭”(623.54平方米)、“达美乐”(176.45平方米)尚在经营，并向鸿泰公司支付房屋占用费和物业管理费。根据鸿泰公司提供的记录，“裕兴记”自2020年3月7日起向鸿泰公司支付房屋占用费，自2020年4月8日起向鸿泰公司支付物业管理费。“食其家”自2019年10月起向鸿泰公司支付房屋占用费及物业管理费。“御兰亭”自2019年9月20日起向鸿泰公司支付房屋占用费，自2020年2月起向鸿泰公司支付物业管理费。“达美乐”自2020年1月起向鸿泰公司支付房屋占用费，并向鸿泰公司支付了2019年5月至2019年11月13日期间的水费及2019年7月至2019年10月期间的电费共计48,798.50元。2019年12月6日，戴维斯公司向租赁户发出《辅楼电表改造的通知》，告知因改造电表所需，定于2019年12月7日断电2小时。另查明：2015年4月30日，鸿泰公司建造的浦江国际金融广场通过了消防验收合格。该《建设工程消防验收意见书》载明：需扩建、改建(含室内外装修、建筑保温、用途变更)，应依法申报消防设计审核或备案；属于公共聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。2018年9月4日，万街公司与金春友、戴礼进签订《股权转让协议》，约定金春友、戴礼进将在美盾公司的股份转让给万街公司。2019年7月19日，万街公司起诉美盾公司、金春友、戴礼进，要求解除万街公司与金春友、戴礼进签署的《股权转让协议》等【(2019)沪0109民初19103号案】，后万街公司撤回该案起诉。万街公司尚未变更为美盾公司的股东。供水部门收取供水费的标准为每立方米2.62元，收取代征污水处理费的标准为每立方米2.31元。供电部门收取电费的标准为：“基本电费”1的单价34.020元，“一般大商(分)-3峰”的单价0.891元/0.864元，“一般大商(分)-3平”的单价0.542元/0.513元，“一般大商(分)-3谷”的单价0.208元/0.261元。本案的起诉状副本于2019年11月1日送达美盾公司。美盾公司在2019年12月20日庭审中表示，同意解除《租赁合同》，但解除的时间应为2018年6月1日。本案审理中，本院依法向上海市虹口区消防救援支队(以下简称“消防支队”)及润智公司现场负责人刘宾进行调查。消防支队称：《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》可以由建设单位申报，也可以由使用单位申报，谁申报，合格证就列上谁的名字。鸿泰公司就上海市东大名路XXX号B1-L3房屋向消防支队申报安全检查，因存在问题，消防支队要求其进行材料补正。之后，消防支队查看现场时发现，裙房的消防设施存在消防强制切断、强排烟、应急照明、电梯迫降故障，原因不明。消防支队只检查消防设施是否存在问题，不检查故障原因，故障原因应由消防维保单位检查。刘宾称：其系润智公司的员工，于2018年下半年入职，润智公司系鸿泰公司的消防维保单位。房屋竣工时要对消防进行验收，主要验收消防设备是否符合原设计要求，包括主要的消防通道、消防设备是否具备，此谓“一消”，“一消”系由开发商负责申报。“二消”系针对营业性场所的公共部位消防设施及逃生通道的检查。“二消”不指定由谁申报，可以是产权人申报，也可以根据租赁合同约定由承租人进行申报。无论谁申报，《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》上的名字都列为产权人。承租人如对外再出租，小商户使用承租人营业执照的，则由承租人统一申报《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，小商户自己注册营业执照的，则由小商户自己申报《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。整个大楼一共4台主机，全部连接在一起，其中最主要的主机在主楼B1层，其他3台主机连接在该台主机上。4台主机全部在主楼，其中2台(包括最主要的那台主机)在主楼B1层的消防控制室内，另外2台在主楼地上楼层。1号主机就是最主要的主机，2号主机是负责主楼的B1-B4层和裙房的全部(即B1-L3层)。消防检查未通过的主要原因系因美食广场(即裙房的B1层部分场地)在装修，消防逃生通道被敲除，另外发现消防联动设施功能缺失(即消防强制切断、强排烟、应急照明、电梯迫降未启动)。消防支队检查出问题后，润智公司和鸿泰公司召开会议，制作了会议纪要，鸿泰公司授权我公司去核查原因，我方排查出的原因是美盾公司装修导致电线短路，另外美盾公司安装的消防设备与大楼安装的消防设备不匹配，亦导致电线短路，电线短路导致裙楼的联动模块发生故障。之后润智公司将电线短路故障排除后，消防联动设备就能正常启动了，润智公司没有收取维修费用。联动模块是安装在楼上每个楼层的弱电井里以及楼下每个区域的弱电箱里。主楼的联动模块在主楼里，裙楼的联动模块安装在裙楼里。主机程序发动指令给联动模块后，联动模块接受指令后控制现场的消防设备。《会议纪要》里写到“主要是主楼消防联动模块发生故障而引起，故二消备案检查不通过”，实际是裙楼的联动模块发生故障，因当时尚未进行现场检查，以为是主楼的消防联动发生故障，之后经过现场检查，发现是裙楼的联动模块发生故障，但未形成书面证据。之后，润智公司受鸿泰公司委托进行维修，没有收取维修费。刘宾负责消防检查，维修人员负责维修，维修完毕后应该是向戴维斯公司口头汇报过，但未留底。消防检查均系受鸿泰公司的委托。2019年3月4日的检测报告系对几个楼层进行抽检的年检报告。对消防支队的陈述，鸿泰公司认为系争房屋的开发商并非鸿泰公司，鸿泰公司系于2016年通过买卖取得房屋产权，对消防支队的其余陈述无异议，对刘宾的陈述无异议。美盾公司对消防支队的陈述无异议，对刘宾的陈述有异议，认为：1、润智公司一直是鸿泰公司的维保单位，刘宾自2018年起至今是润智公司的工作人员，刘宾和鸿泰公司有利害关系；2、《会议纪要》记载系主楼联动模块损坏，刘宾称系裙房联动模块损坏，但并无证据证明。且刘宾陈述其只和戴维斯公司报告过，戴维斯公司系鸿泰公司聘请的物业公司，与鸿泰公司也有利害关系，故应以《会议纪要》记载的内容为准；3、消防维保费用系由鸿泰公司支付，2019年3月28日消防检查出故障后，维修费也是由鸿泰公司支付的，刘宾陈述其未收取维修费用，但维修费用系润智公司向鸿泰公司收取的。故美盾公司认为系鸿泰公司的原因导致消防检查未通过。4、美盾公司装修时，未拆除消防通道、隔墙、消防前室，未改动相关消防设施。万街公司对消防支队的陈述无异议，对刘宾的陈述有异议，认为：1、刘宾系润智公司的员工，其称润智公司系受托于鸿泰公司，刘宾的行为代表鸿泰公司，刘宾的证言仅代表鸿泰公司单方意思表示，不符合证言要求；2、刘宾陈述消防未通过还有其他装修原因，与事实不符，已经被消防局的陈述所否定；3、刘宾陈述《会议纪要》记载的内容系现场推测，此说法不能成立，《会议纪要》记录的很清楚，发生故障系主楼联动模块损坏导致。刘宾并非维修的主要参与人，也没有维修记录，即便是家庭维修，也应有维修单据，消防未通过的情况下进行的重要维修，没有维修单据，不真实也不合理；4、2019年3月4日的检测报告系由刘宾出具，消防系事关生命安全、非常重要的检测，刘宾称系按照惯例进行抽查，如果此次检测是认真负责、全面的，无论隐患存在于在主楼还是辅楼，都能检测出来，就可完全避免消防检测不通过的后果，此种不负责任的行为系润智公司受托于鸿泰公司作出。刘宾的证言不应采信，反而证明鸿泰公司对消防未通过具有严格的责任。消防维修、检测、调试均系鸿泰公司委托润智公司实施，鸿泰公司承担费用，此与鸿泰公司所称消防系美盾公司的责任，与鸿泰公司无关的意见相悖。本案审理中，美盾公司提供了一份签署日期为2018年12月7日、署名为上海环能企业发展有限公司(以下简称“环能公司”)与美盾公司签订的《技术咨询合同》复印件，该份复印件载明美盾公司委托环能公司进行消防技术咨询。美盾公司并提供了2份《上海银行业务回单》复印件，载明付款人均为美盾公司，收款人分别为环能公司和润智公司，金额分别为39,000元、37,000元。鸿泰公司曾在本案中起诉沈某、鲁某某、叶某某、吴某某。本案审理中，根据鸿泰公司的申请，本院依法裁定冻结美盾公司、万街公司、沈某、鲁某某、叶某某、吴某某名下的银行存款1,100万元，或查封、扣押其它相等价值的财产。万街公司不服该裁定，申请复议。本院裁定驳回万街公司的复议请求。后鸿泰公司申请撤回对沈某、鲁某某、叶某某、吴某某的起诉，本院根据鸿泰公司的申请，依法裁定解除对沈某、鲁某某、叶某某、吴某某名下银行存款1,100万元或其它相等价值财产的冻结、查封、扣押。本案审理中，根据美盾公司的申请，本院通过上海市高级人民法院指定，依法委托上海第一测量师事务所有限公司(以下简称“第一测量师事务所”)对上海市东大名路XXX号B1-L3层房屋内的装修残值进行审价。2020年3月31日，第一测量师事务所出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：工程造价1,277,172.32元，工程残值1,155,840.95元。鸿泰公司对鉴定意见书中的鉴定范围有异议，认为鉴定依据的材料系美盾公司的施工合同，鸿泰公司对施工合同与本案的关联及工程地点有异议。美盾公司及万街公司对鉴定意见书没有异议。鉴定单位派鉴定人员出庭，对鸿泰公司所提异议进行了解释和说明。本案审理中，鸿泰公司提供了《浦江国际金融广场计量水表每月租户确认单》，记载美盾公司2019年7月至2019年10月期间的用水量，合计为3829立方米，租户确认栏内有署名为“张荣伟”的签字。鸿泰公司另提供了数份鸿泰公司发给美盾公司的催款函，内容为要求美盾公司于5日内支付2019年7月至2019年10月期间拖欠的水费18,111.17元(按照单价每立方米4.73元计算)。催款函的落款时间分别为2019年11月11日、2019年11月18日、2019年11月28日、2019年12月10日、2019年12月17日。美盾公司称：水电费的支付流程为，鸿泰公司提供水电度数，美盾公司签字确认后支付，美盾公司不保留确认单。水电费及物业费都是向鸿泰公司支付的。张荣伟原系美盾公司聘请的部门经理，美盾公司被鸿泰公司赶出系争房屋后，张荣伟即离职，不清楚确认单上的签名是否张荣伟所签；催款函发函时间均在2019年11月1日后，此时美盾公司已被鸿泰公司赶出系争房屋，美盾公司未收到过催款函。鸿泰公司在2019年7月起诉后，冻结了美盾公司账户，故2019年7月后，鸿泰公司未和美盾公司核对过水电费金额。鸿泰公司在2019年5月后多次向小商户发出通知，表示鸿泰公司和美盾公司之间的租赁合同已解除，导致美盾公司收不到小商户的租金。鸿泰公司还变更了小商户缴纳电费的方式，打乱了美盾公司的经营秩序。鸿泰公司加价收取水电费不符合规定。鸿泰公司称：鸿泰公司开出水电费缴费单据后，美盾公司按单据直接付款，不需要美盾公司签字确认。发生纠纷后，鸿泰公司开出水电费缴费单据，美盾公司拒收。鸿泰公司不存在加价收取水电费，实际收取水电费的标准低于供水供电部门的收取标准。美盾公司装修、改造系争房屋，未向鸿泰公司报备。鸿泰公司直接向“裕兴记”、“食其家”、“御兰亭”、“达美乐”收取占用费等费用，“裕兴记”自2020年3月起向鸿泰公司支付费用，故美盾公司应就“裕兴记”占用的商铺面积向鸿泰公司支付2019年11月22日至2020年2月29日期间的3个月的占用费和物业管理费，鸿泰公司不再向美盾公司主张自2020年3月1日起该商铺占用面积的占用费和物业管理费。“达美乐”自2020年1月1日起向鸿泰公司支付费用，故美盾公司应就“达美乐”占用的商铺面积向鸿泰公司支付2019年11月21日至2019年12月31日期间的1个月的占用费和物业管理费，鸿泰公司不再向美盾公司主张自2020年1月1日起该商铺占用面积的占用费和物业管理费。“食其家”自2019年10月起向鸿泰公司支付占用费和物业管理费。“御兰亭”自2019年9月20日起向鸿泰公司支付占用费，自2020年2月起向鸿泰公司支付物业管理费。本案审理中，鸿泰物业公司于2020年10月19日出具《说明》，称：鸿泰物业公司就上海市虹口区1118号向鸿泰公司提供物业管理服务，关于上海市虹口区1118号所产生的水、电费均由鸿泰公司承担，本公司仅负责帮助核算、催缴水电费等职责。本案审理中，鸿泰公司提供了4份《网上银行电子回单》，记载付款方为美盾公司，收款方为鸿泰公司，交易时间分别为2019年6月19日、2019年6月26日、2019年7月15日、2019年7月18日，金额分别为2,784元、2,461.20元、9,620.05元、382.80元。鸿泰公司称：前2份为支付2019年5月部分电费的凭证，后2份为支付2019年6月部分电费的凭证。2019年7月后实际入住的商户大量增加，导致电费花销大额提升。本院认为：鸿泰公司与美盾公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方应按约履行。美盾公司向鸿泰公司租赁房屋从事经营活动，须办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。根据《租赁合同》的约定，美盾公司应自行办理关于经营所需具备的所有批文(包括但不限于营业执照、批准证书或许可证等)，鸿泰公司应予以必要协助，配合提供办理批文所需证照。《租赁合同》并约定，租赁期首日起，无论美盾公司是否已取得合法经营的各类许可证(除非美盾公司未获得许可证系由于鸿泰公司未给予必要协助)，均不影响美盾公司在本合同项下的付款义务。就双方争议的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的申报主体和未及时办出的原因及责任问题，经法院向消防部门及维保单位经办人员刘宾核实，《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的申报主体不作限定。刘宾称该合格证未及时办出系因美盾公司装修时拆除了消防逃生通道，并且装修不当导致电线短路，引发裙楼联动模块故障。美盾公司和万街公司对其证言并不认可。刘宾就裙楼联动模块发生故障的原因所做陈述，与其参会形成的《会议纪要》的记载不一致，其解释亦无相关证据可以证明。就拆除消防逃生通道一节，消防部门在陈述消防检查未通过的原因时，也只提到裙房的消防设施存在故障，未提及消防逃生通道被拆除的情况。刘宾所在单位润智公司系受鸿泰公司委托的消防维保单位，与鸿泰公司存在利害关系。鉴于此，在缺少相关证据印证的情况下，仅凭刘宾的口头证明，本院难以采信其证言。美盾公司承租鸿泰公司的房屋后，又与小商户签订租赁合同，将租赁房屋出租给小商户用于商业经营。鸿泰公司作为出租人，有义务保障出租房屋符合租赁用途。美盾公司向鸿泰公司交付租金、物业管理费，系其占有、使用系争房屋进行商业经营的对价。在《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》未办出前，租赁房屋不具备开业条件，美盾公司未能正常开业经营，系事出有因，鸿泰公司不应向美盾公司收取租金及物业管理费。2019年4月24日合格证办出后，开业经营障碍消除，美盾公司可正常开展经营。美盾公司已支付的3个月的租金及10个月的物业管理费，可抵付合格证办出后即2019年4月24日至2019年7月23日期间的租金及2019年4月24日后的物业管理费。鸿泰公司在上述租金及物业管理费尚未使用完毕时，即于2019年5月22日以美盾公司拖欠租金及物业管理费为由，通知美盾公司解除租赁合同，缺乏依据。美盾公司称鸿泰公司有停水停电及锁门的行为，鸿泰公司不予认可，美盾公司未有证据证明，故本院难以采信。现鸿泰公司主张解除和美盾公司的《租赁合同》，美盾公司亦同意解除，故本院予以照准。对合同解除的时间，鸿泰公司主张合同于解除函送达美盾公司之日即2019年5月24日解除，美盾公司主张合同于2018年6月1日解除，均缺乏依据。美盾公司未支付2019年7月24日后的租金及物业管理费，因鸿泰公司已提起本案诉讼，美盾公司暂停支付租金也系事出有因，不能认定为恶意违约，故鸿泰公司不享有单方解除合同的权利。鉴于美盾公司在2019年12月20日庭审中表示同意解除《租赁合同》，故本院确认该日为合同解除之日。鸿泰公司现已收回部分系争房屋，对其余5138.57平方米系争房屋，美盾公司应负责清退并返还给鸿泰公司。双方对已收回部分房屋的收回时间意见不一，美盾公司主张鸿泰公司于2019年11月1日收回房屋，但无相关证据证明，故本院采纳鸿泰公司的意见，即房屋于2019年11月20日收回。美盾公司拖欠2019年7月24日至合同解除之日即2019年12月20日占用租赁房屋期间的租金，故应向鸿泰公司支付，但应扣除鸿泰公司直接向小商户“食其家”、“御兰亭”收取的房屋占用费。鸿泰公司主张美盾公司支付2019年3月1日至2019年5月24日期间的租金，本院不予支持。美盾公司主张鸿泰公司返还已付租金，本院亦不予支持。美盾公司与鸿泰公司因系争房屋的租赁产生纠纷而涉讼，租金计付标准尚未经过法院确认，美盾公司暂停支付租金系事出有因，鸿泰公司主张美盾公司支付逾期违约金，依据不足。考虑到美盾公司未支付后续租金，实际占用了鸿泰公司的资金，故应向鸿泰公司支付相应的利息损失。美盾公司未清空交还5138.57平方米租赁房屋，应向鸿泰公司支付房屋占有使用费，另还应支付“裕兴记”2019年12月21日至2020年2月29日期间2个月的房屋占有使用费。鸿泰公司主张美盾公司支付2019年10月1日至2019年11月20日期间全部租赁房屋的物业管理费、2019年11月21日收回部分租赁房屋后其余租赁房屋5138.57平方米的物业管理费，以及“裕兴记”2019年11月21日至2020年2月29日期间3个月的物业管理费、“达美乐”2019年11月21日至2019年12月31日期间的1个月的物业管理费。现美盾公司已支付了按全部租赁房屋面积计算的10个月的物业管理费1,136,000元，抵付美盾公司应支付的物业管理费，可抵付至2021年5月29日。鉴于美盾公司尚未清空交还全部租赁房屋，清空交还全部租赁房屋时，双方应对物业管理费进行结算，如有多余，鸿泰公司应返还给美盾公司，如有不足，美盾公司应向鸿泰公司补足。故现美盾公司主张鸿泰公司返还已付物业管理费，本院不予支持。2019年7月至2019年10月期间美盾公司尚在经营，按常理，会产生用水用电量。美盾公司认可用水量系通过租户签署确认单的方式进行，现鸿泰公司提供了经由美盾公司部门经理张荣伟签字的确认单，美盾公司不认可，但也未提供足以反驳的证据，故对用水确认单，本院予以采纳。至于电费，鸿泰公司只提供了催款函及部分月份的电表单，故对用电量及电费，由本院综合实际情况予以酌定。鸿泰公司向美盾公司收取水电费的计价标准未超过国家规定的计价标准，鸿泰公司已将该时段的水电费支付给供水供电部门，故美盾公司应将水电费支付给鸿泰公司。对鸿泰公司主张的逾期违约金，鸿泰公司最后一次催款是在2019年12月17日，且明确要求于5日内支付，故逾期支付水费的违约金应自2019年12月23日起算。合同约定的逾期违约金计算标准过高，本院根据实际情况予以调整。美盾公司应支付的电费金额由法院确定，鸿泰公司主张逾期违约金，依据不足。鉴于美盾公司未支付电费，实际占用了鸿泰公司的资金，故美盾公司应向鸿泰公司支付相应的利息损失。鸿泰公司最后一次催款是在2019年12月17日，且明确要求于5日内支付，故利息损失应自2019年12月23日起算。美盾公司认为水电费账单系鸿泰物业公司发出，实际收取方应系鸿泰物业公司。鉴于鸿泰物业公司已出具《说明》，表示水电费均由鸿泰公司承担，鸿泰物业公司仅负责帮助核算、催缴水电费等职责，故鸿泰公司有权向美盾公司主张水电费。美盾公司不构成恶意违约，鸿泰公司主张美盾公司支付装修期内的租金及物业管理费，以及没收美盾公司支付的房屋租赁保证金，缺乏依据，本院不予支持。鉴于双方合同解除，鸿泰公司应将房屋租赁保证金返还给美盾公司。根据《租赁合同》的约定，鸿泰公司和美盾公司应自行承担各自的律师费。现鸿泰公司主张美盾公司承担鸿泰公司支付的律师费，与合同约定不符，且无法律依据，故本院不予支持。万街公司和美盾公司在《四方协议》中约定，万街公司在成为美盾公司的新控股股东后，若美盾公司未履行和鸿泰公司的《租赁合同》之义务，万街公司同意就其变更成为美盾公司股东之后的美盾公司之违约行为承担连带责任。鉴于万街公司尚未成为美盾公司的股东，鸿泰公司主张万街公司对美盾公司的支付义务承担连带责任，与《四方协议》的约定不符，且无法律依据，故本院不予支持。美盾公司主张鸿泰公司支付消防技术咨询费，未提供相关证据原件，无法证明该笔费用的真实性。即便该笔费用真实存在，但因该费用系美盾公司为满足在经营前办理取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的要求而委托第三方进行咨询产生的费用，属于美盾公司的经营成本，故应由美盾公司承担。美盾公司的装修损失经司法鉴定，鸿泰公司对鉴定结果有异议，鉴定人员某某出庭对其提出的异议做出充分的解释和说明。第一测量师事务所系有资质的专业鉴定单位，鸿泰公司并无充分证据证明鉴定结果存在明显瑕疵，故对其所提异议，本院不予采纳。鸿泰公司主张美盾公司对系争房屋进行装饰装修未经其审核，但鸿泰公司对美盾公司装饰装修系争房屋是明知的，且未提出过异议。鉴于《租赁合同》的解除不能完全归责于美盾公司一方，故装修损失应由鸿泰公司和美盾公司分担，具体分摊金额，由本院根据实际情况酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十六条、《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(四)项之规定，判决如下：一、上海鸿泰房地产有限公司和上海美盾商业管理有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年12月20日解除；二、自本判决生效之日起15日内，上海美盾商业管理有限公司应将位于上海市虹口区东大名路XXX号B1至L3层中5138.57平方米房屋返还给上海鸿泰房地产有限公司；三、自本判决生效之日起15日内，上海美盾商业管理有限公司应支付上海鸿泰房地产有限公司2019年7月24日至2019年12月20日期间的租金9,918,954.50元；四、自本判决生效之日起15日内，上海美盾商业管理有限公司应补偿上海鸿泰房地产有限公司逾期支付租金的利息损失。其中逾期支付2019年7月24日至2019年8月31日期间租金的利息损失，以2,968,368元为基数，自2019年7月1日起计算至实际付清之日止，2019年7月24日至2019年8月19日期间的利息损失，按照同期中国人民银行发布的贷款利率为标准计算，2019年8月20日至实际付清之日期间的利息损失，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算；逾期支付2019年9月1日至2019年11月30日期间租金的利息损失，以6,216,037.36元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2019年9月1日起计算至实际付清之日止；逾期支付2019年12月1日至2019年12月20日期间租金的利息损失，以734,549.14元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2019年12月1日起计算至实际付清之日止；五、自本判决生效之日起15日内，上海美盾商业管理有限公司应支付上海鸿泰房地产有限公司2019年12月21日至2020年10月31日期间的房屋占有使用费10,947,320.47元，并按照每日34,428.42元的标准，自2020年11月1日起支付至清空交还上述房屋之日止；六、自本判决生效之日起15日内，上海美盾商业管理有限公司应支付上海鸿泰房地产有限公司水费18,111.17元；七、自本判决生效之日起15日内，上海美盾商业管理有限公司应支付上海鸿泰房地产有限公司逾期支付水费的违约金，以18,111.17元为基数，按照每日万分之三的标准，自2019年12月23日起计算至实际支付之日止；八、自本判决生效之日起15日内，上海美盾商业管理有限公司应支付上海鸿泰房地产有限公司电费28万元；九、自本判决生效之日起15日内，上海美盾商业管理有限公司应补偿上海鸿泰房地产有限公司逾期支付电费的利息损失，以28万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2019年12月23日起计算至实际支付之日止；十、自本判决生效之日起15日内，上海鸿泰房地产有限公司应返还上海美盾商业管理有限公司房屋租赁保证金7,286,020元；十一、自本判决生效之日起15日内，上海鸿泰房地产有限公司应补偿上海美盾商业管理有限公司装修费损失60万元；十二、驳回上海鸿泰房地产有限公司的其余诉讼请求；十三、驳回上海美盾商业管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉部分受理费186,457.35元，由上海鸿泰房地产有限公司负担36,457.35元，由上海美盾商业管理有限公司负担15万元；案件反诉部分受理费61,061.24元，由上海鸿泰房地产有限公司负担25,000元，由上海美盾商业管理有限公司负担36,061.24元；财产保全申请费5,000元，由上海鸿泰房地产有限公司负担1,000元，由上海美盾商业管理有限公司负担4,000元；审价鉴定费37,881元，由上海鸿泰房地产有限公司、上海美盾商业管理有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 郑 煌人民陪审员 李 棣人民陪审员 刘若曼二〇二〇年十月三十日书 记 员 王梦熊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《上海市房屋租赁条例》第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。……三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情况分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。