江西省南昌市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0103民初5453号 原告（反诉被告）：刘峰，男，1981年6月2日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 原告（反诉被告）：景佳佳，女，1982年1月28日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 两原告共同委托诉讼代理人：张华宝，江西英华律师事务所律师。执业证号：13601200610338773。 被告（反诉原告）：郭海波，男，1975年1月25日出生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区。 被告（反诉原告）：马龙，男，1975年6月5日出生，回族，住江西省南昌市西湖区。 两被告共同委托诉讼代理人：吴艳平，江西豫章律师事务所律师。执业证号：13601201211429999。 原告刘峰、景佳佳与被告郭海波、马龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，被告郭海波、马龙向本院提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘峰、景佳佳的共同委托诉讼代理人张华宝，被告（反诉原告）郭海波、马龙及其共同委托诉讼代理人吴艳平，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘峰、景佳佳向本院提出诉讼请求：1、请判令两被告郭海波、马龙立即向两原告支付拖欠的房屋租金326583元及利息30000元（以拖欠租金数额按年利率6％计算，计算到实际支付之日止）；2、请确认被告郭海波于2020年5月14日发出的《解除合同通知书》无效；3、请判令两被告郭海波、马龙向两原告支付违约金1818093.6元；4、请判令两被告郭海波、马龙向两原告支付拖欠的物业费、水电费等费用30000元；5、诉讼费、保全费等由两被告郭海波、马龙承担。 事实与理由：2016年8月1日，两被告与案外人李佳签订了《房屋租赁合同》一份。约定两被告租赁位于南昌市西湖区房屋（以下简称案涉店铺），建筑面积841.71㎡。2018年2月，李佳将其在该《房屋租赁合同》的权利义务全部转让给了两原告。根据《房屋租赁合同》的约定，租金支付方式为两个月一付，先付后用，第一期租金应在签订合同当日支付，以后每期租金应提前5日支付。2019年8月1日至2020年7月31日的月租金为90元／㎡。但自2020年1月起，两被告未按约定的时间和金额支付租金。具体为：1、2020年1月和2月的应付租金为151507元，支付时间应当在2019年12月27日之前，但两被告在2020年1月30日只支付了126255元，少支付租金25252元；2、2020年3月和4月的应付租金为151507元，支付时间应当在2020年2月25日之前，但两被告在2020年3月4日只支付了126255元，少支付租金25252元；3、2020年5月和6月的应付租金为151507元，支付时间应当在2020年4月26日之前，但两被告至今仍分文未付；4、2020年7月和8月的应付租金为159924元，支付时间应当在2020年6月26日之前，但两被告至今分文支付。被告的行为严重违反了合同的约定。被告无权单方解除合同，郭海波于2020年5月14日向原告发出的《解除合同通知书》无效。两被告单方解除合同，属于违约行为。但在诉讼过程中，两原告为减少损失，已于2020年8月17日接收了房屋。因此，租金应当算到2020年8月16日，两被告拖欠租金截止到2020年8月16日为326583元。《房屋租赁合同》第九条第9-2项规定：“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自解约的，乙方应按年租金的两倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿”。因此，两被告应当向两原告支付违约金1818093.6元（90元／㎡×841.71㎡×24个月）。另外，两被告未按合同约定支付租赁期间的物业服务费和水电费，两被告应当将未支付的物业费、水电费支付给两原告。请支持两原告的全部诉讼请求。 被告郭海波辩称：一、被告已付清2020年1-4月份租金，原告主张被告拖欠1-2月和3-4月每期25252元租金与事实不符。合同履行期间因市场行情不好，2019年底，郭海波向刘峰提出降租金一事，刘峰告知郭海波直接与龚伟联系。郭海波与龚伟通过微信聊天方式约定于2019年12月2日下午4点，刘峰与龚伟到郭海波承租店面商谈。经过商谈，刘峰及龚伟同意将2020年1月1日至2021年12月31日两年间的月租金按75元／㎡交纳（原告刘峰与被告郭海波微信聊天记录第5页倒数第二栏“你要降租金，已经给你降了，答应了你两年”），所以郭海波于2020年1-2月份和3-4月份每2个月交纳租金为126255元（75元／㎡×841.7㎡×2个月）。郭海波支付租金后，已将转账凭证通过微信发给刘峰和龚伟，刘峰和龚伟收到转账凭证和租金后，并没有提出异议。可见，刘峰认可了双方的口头协议。原告不能因双方事后解除租赁合同而反悔原口头协议之约定。故此，郭海波已付清2020年1-4月份租金，原告主张被告拖欠该期间租金与事实不符；二、2020年5月14日被告搬离，郭海波系在刘峰先行提出解约的情况下搬离，而非郭海波单方提出解除合同。原告主张被告拖欠房屋租金326583元与事实不符。因经营困境和疫情期间导致停业损失和支付租金的压力，郭海波多次向刘峰及龚伟提出免交疫情期间的租金。龚伟当时口头承诺要郭海波先交租金，因原告方还有其他多处物业出租，疫情减免租金的事待原告方决定后再统一安排。2020年5月11日，刘峰再次发微信通知被告郭海波支付5-6月租金，郭海波回复“该说的我都同龚总沟通过了”，意思是免除疫情期间的租金。刘峰通知原告准备搬走，郭海波回复“如果两位老总没有回旋的余地（意思是不同意减免租金），也只好按照刘峰的意思搬走。”因疫情导致郭海波经营进一步陷入困难，而原告没有任何宽限是导致双方合作陷入僵局的重要原因。故郭海波迫于无奈才于2020年5月搬走。综上，郭海波解除合同是在刘峰要求其搬走的前提下解除合同，并非郭海波单方提出解除合同。郭海波已付清2020年1-4月份租金，仅5月份租金计63127.5元未支付。而且，郭海波已反诉免除疫情期间的租金，如法院依法判决减免，则拖欠租金可予以抵消，故原告主张拖欠租金326583元与事实不符；三、退一步说，假设租赁合同系郭海波违约解除，原告主张的违约金也明显过高，依法不应支持。郭海波按照刘峰的要求通知解除合同后，于2020年6月1日将房屋钥匙邮寄给了刘峰，刘峰明知郭海波撤离却拒绝收房，放任可能产生的损失。2020年7月14日，郭海波再一次书面微信通知刘峰收房，尽早将店面租赁出去，防止损失的进一步扩大，然而，刘峰还是没有收房。2020年8月14日，刘峰的代理律师才发函通知郭海波办理房屋交接手续。退一步说，假设租赁合同系郭海波违约解除，根据《合同法》第119条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。本案中，在郭海波多次催告刘峰收房的情况下，刘峰均放任不管，没有采取适当的措施防止损失扩大，因此，就扩大的损失应该由其自行承担。另外，原告于2020年8月收回房屋后已出租，故其主张的违约金明显过高，依法不应支持；四、郭海波搬离已付清电费，承租店铺没有安装水表，郭海波也没有用水，故没有拖欠水费。郭海波已付清了2019年全年的物业费，2020年的物业费郭海波也已明确提出从租赁押金中抵扣。 被告马龙辩称：同意被告郭海波的辩称意见。 反诉原告郭海波、马龙共同向本院提出反诉请求：1、请求判决反诉被告返还租赁押金227261元；2、请求判令免除反诉原告疫情停业期间一个半月的租金（计94691.25元，按75元／㎡计算）；3、本案反诉案件受理费由反诉被告承担。 事实与理由：反诉原告（承租方）郭海波、马龙于2016年8月1日与案外人（出租方）李佳签订了《房屋租赁合同》，由反诉原告承租案涉店铺。反诉原告用承租店铺设立了江西省自在加家居有限公司（下称自在加公司）用于经营，2018年9月，马龙退出经营，将股权转让给龚志华。租赁合同约定租赁期限10年，自2016年8月1日至2026年7月31日。其中第一、第二年度（2016年8月1日到2018年7月31日）月租金60元／㎡；第三年度月租金80元／㎡；第四年度（即2019年8月1日至2020年7月31日）月租金90元／㎡；此后每年度月租金在上一年度的基础上递增10元／㎡。租赁押金为三个月租金，此后租金变化前补齐差额。反诉原告于签订合同时支付三个月押金计151506元，后于2017年8月补押金25251元，合同履行过程中，李佳于2018年2月12日退出租赁合同，出租方的权利义务由房屋所有权人景佳佳承继。2018年7月和8月，李佳分两次退还补差的押金至郭海波经营的自在加公司账户；2019年8月19日郭海波补押金50504元，2019年7月自在加公司补交押金25251元，反诉原告共交纳押金227261元。合同约定了协商一致解除合同的条件即“甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交房屋”。合同履行期间，因市场行情不好，2019年12月郭海波向刘峰提出降租金一事，经商谈后，确定2020年1月1日至2021年12月31日两年间的月租金下降，应按75元／㎡交纳，则每两个月租金为126255元，故郭海波2020年1-4月每2个月交纳租金为126255元。由于新冠××疫情影响，2020年1月30日，郭海波通过微信与刘峰沟通，以红星美凯龙、万达以及美乐乐天家居主动免商户一个月租金和物业费为例，请求刘峰给予免疫情期间停业的租金。刘峰回复说“你还是去万达和美凯龙租店吧，我们大家好聚好散”、“你爱做不做，不是因为租不出去，非要给你”。郭海波回复“因市场不好，刘总及龚总答应给我降租（同意降2020至2021两年租金），我真是万分感激，……但是疫情这种天灾，请两位老总（指刘峰与龚伟）帮忙考虑一下（意思是免疫情期间免租）……”。2月23日，郭海波又向刘峰提出疫情期间免租金，5月11日郭海波再次向刘峰提出免疫情期租金。刘峰微信回复“你准备搬走吧”，意思为解除租赁合同，郭海波回复“如果没有回旋的余地”（意思为刘峰不同意免疫情期间租金），“也只好按照刘峰的意思照办”（意思即解除租赁合同），故此，郭海波根据刘峰的微信聊天，于5月14日发出解除通知，按照刘峰的要求搬走，解除了租赁合同。另外，郭海波再三提出因疫情原因请求刘峰予以免除疫情期间的租金，系刘峰不同意免租金，并要求郭海波搬走，并非刘峰委托律师送达的《律师函》所述郭海波以疫情为由单方要求解除合同。而且，郭海波在多次向刘峰主张免疫情租金的情况下，害怕刘峰解除合同，还是先交了租金再等待关于免租金的答复。可见，郭海波当时本意并不想解除合同。郭海波将解除通知发送给刘峰时，已要求刘峰办理房屋交接手续，并且已将房屋钥匙邮寄交还给刘峰。因此，就扩大的损失应由刘峰自行承担。综上，反诉原告为维护合法权益，特提起反诉。 反诉被告刘峰、景佳佳共同辩称：一、反诉原告无权要求退还押金，双方并未协商解除合同，合同的解除是因为反诉原告不按约定交付租金导致，我方为了降低损失，迫于收回钥匙，反诉原告的行为应承担违约责任，无权要求返还租赁押金；二、反诉原告无权要求免除一个半月的房屋租金。首先，反诉原告的要求没有法律依据。其次，本案合同的租赁期限为10年，反诉原告并不是继续租赁合同，而是通过实际行为单方违约解除合同；三、在我方向反诉原告催缴租金的过程中，确实进行了口头的或者手机微信的沟通，但沟通的目的，对我方来说，只有一个，就是要求反诉原告履行合同，及时缴纳租金，我方没有义务也没有任何动机免除反诉原告的租金，在反诉原告经再三要求以及催促多次仍未缴纳租金的情况下，我方也提出过减免部分租金的方案，但该减免是有前提的，是要求反诉原告在一次性支付一年租金的情况下，才同意免除部分租金，但反诉原告仍然没有按照该约定予以履行，所以，该免除属于附条件减免，反诉原告未达到该要求，为此，无法对租金予以减免；四、在微信聊天中，我方确实发了微信给反诉原告“你准备搬走吧”的话语，我方只是催促反诉原告尽快缴纳租金，我方也说了“一切按合同走”，意思是如果反诉原告不缴纳租金，应承担违约责任，对微信聊天记录字面意思理解，也不能断章取义，应综合双方的立场或真实意思来理解，我方是要求反诉原告按时缴纳租金。综上，请驳回反诉原告的反诉请求。 原告刘峰、景佳佳为支持其诉讼请求和反驳对方反诉请求，向本院提交了如下证据： 证据一、原、被告的身份证复印件。证明原、被告具有合法有效的诉讼主体资格； 证据二、两原告的结婚证。证明两原告为夫妻关系； 证据三、不动产证书。证明案涉店铺的房屋所有权人为原告景佳佳； 证据四、房屋租赁合同。证明2016年8月1日，两被告与案外人李佳签订了《房屋租赁合同》，约定两被告租赁案涉店铺，建筑面积841.71㎡。2018年2月，李佳将其在该《房屋租赁合同》的权利义务全部转让给了两原告； 证据五、《解除合同通知书》、《关于请求继续履行合同、支付到期租金的律师函》。证明2020年5月14日，被告郭海波违法向两原告发出《解除合同通知书》，被告无权单方面解除合同。原告委托律师向被告发出了不同意解除合同并要求继续履行合同的律师函； 证据六、2020年8月14日《关于要求尽快办理房屋交接手续的律师函》、顺丰快递单。证明被告于2020年8月16日寄回房屋钥匙； 证据七、原告代理人与被告郭海波的微信聊天记录五张、照片打印件3张。证明被告于2020年8月14日还在占有使用案涉店铺； 证据八、2020年9月14日，原告的代理人万启伟与案外人朱炜签订的《租赁合同》。证明被告违约后，原告为防止损失进一步扩大，及时将房屋租给他人。该租赁合同与本案原、被告之间的房屋租赁合同相比，自2020年8月至2026年7月，两份合同的租金相差2928678元，即被告的违约导致原告损失租金高达2928678元，远远超过原、被告之间的房屋租赁合同约定的违约金。 被告马龙、郭海波为反驳原告的诉讼请求和支持其反诉请求，向本院提交了如下证据： 证据一、2016年8月1日李佳与郭海波、马龙签订《房屋租赁合同》； 证据二、江西省自在加家居有限公司（以下称自在加公司）营业执照副本； 证据三、自在加公司股东变更记录； 证据四、2016年8月至2020年4月份交租金、押金凭证共26份13页。 上述证据共同证明：1、2016年8月1日，案外人李佳与两被告郭海波、马龙签订租赁合同，两被告承租案涉店铺；2、合同约定租期10年，第一、第二年度月租金60元／㎡，第三年度月租金80元／㎡，第四年度90元／㎡。此后每年度月租金在上一年度的基础上增加10元／㎡；3、租赁押金为三个月租金，合同签订当日支付，以后租金变化前补齐差额部分；4、合同约定甲方（出租方）或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或者乙方提前退还房屋。疫情属于特殊原因，甲方要求乙方搬走，乙方同意搬走，故甲乙双方系协商一致解除合同；5、两被告承租房屋后设立自在加公司经营，2018年9月被告马龙退出经营，将持有公司股权转让给龚志华；6、郭海波于2016年8月2日交纳押金151506元，于2018年8月19日补押金差额50504元，于2019年7月31日补押金差额25251元，总计交纳押金227261元；7、郭海波已交清租金至2020年4月。 证据五、郭海波与龚伟的微信聊天记录6页（当庭播放该聊天微信，龚伟为原告承办租赁事宜的代理人）； 证据六、郭海波与刘峰的微信聊天记录（涉及《关于催交房屋租金的函》、《解除合同通知书》、《关于请求继续履行合同、支付到期租金的律师函》中相关内容）； 证据七、中通快递单及网上跟踪回执。 上述证据共同证明：1、因市场行情不好，郭海波提出降低租金。2019年12月2日，龚伟与郭海波约好下午四点面谈。当天下午龚伟与刘峰共同到郭海波店里，谈好租金降至按75元／㎡交纳，降租期限为2年，自2020年1月1日至2021年12月31日。则每两个月租金为126255元；2、（刘峰与龚伟微信聊天记录第4页）郭海波于2020年3月4日将3-4月份租金转账凭证通过微信发送龚伟，龚伟收到后对租金金额没有提出异议，说明龚伟已认可口头减租的事实；3、（刘峰与郭海波微信聊天记录第5页倒数第二栏）微信回复郭海波“你要降租金，已经给你降了，答应了你两年”，证明双方通过口头约定的方式改变了原租赁合同约定的租金；4、自在加公司于2020年1月30日向刘峰转账支付2020年1-2月租金126255元，于2020年3月4日转账支付3-4月份租金126255元，郭海波将转账凭证通过微信发送给刘峰，刘峰收到后没有说少付租金，说明刘峰已经认可了双方口头约定的协议，即租金75元／㎡；5、2020年1月30日，郭海波通过微信聊天的方式向刘峰提出免疫情期间的租金；6、2020年5月11日，刘峰要求郭海波转租金，郭海波回复跟龚伟表达沟通了（即免疫情期间租金），刘峰回复“你准备搬走吧”郭海波见刘峰没有同意和回旋的余地，方才决定按照刘峰的意思搬走，并发送了《解除合同通知书》。解除通知确认①《关于催交房屋租金函》2020年1-4月份租金已付清。②因疫情的影响无法继续经营且无任何营业收入，后续租金已经无能力承担，故对于刘峰提出终止合同一事，郭海波同意。③刘峰务必于2020年5月30日前办理房屋交接手续；7、因刘峰未前往收房，2020年6月1日郭海波将店面钥匙邮寄给刘峰；8、2020年7月14日，郭海波微信通知刘峰，房屋在五月底就腾空了，希望刘峰早日将店面租赁出去，以减少损失。然而，刘峰收到微信后，仍未收房，故就此扩大的损失，应该由原告自行承担；9、郭海波向刘峰、龚伟主张免除疫情期间的租金，龚伟回复疫情期间租金待刘峰从美国回来后再决定。 证据八、原告代理律师发送的《关于要求尽快办理房屋交接手续的律师函》； 证据九、《关于要求尽快办理房屋交接手续的律师函》之回复、EMS快递单、邮件投妥回执； 证据十、郭海波与原告代理律师张华宝的微信聊天记录； 证据十一、自在家公司支付物业费的发票、物业费每3.6元/㎡，2019年12月31日之前的物业费已交清，每半年的物业费为18246.32元； 证据十二、案涉店铺装修照片。 上述证据共同证明：1、2020年8月14日刘峰代理律师向郭海波发送律师函，要求办理房屋交接手续及对物业费、水电费进行结算；2、郭海波已于2020年6月1日将房屋钥匙邮寄给刘峰，2020年7月14日，郭海波再次微信通知刘峰，店铺于5月底已腾空，请刘峰收房。刘峰的代理律师于2020年8月14日向郭海波发送律师函收房，因此，扩大的租金损失应该由原告承担；3、郭海波回复解除合同系刘峰首先单方提出，鉴于双方多次沟通且陷入僵局，郭海波方才同意搬走，并非郭海波单方提出解除合同。案涉店铺没有安装水表，无水费需交纳，电费已交清。2019年物业费已经付清，2020年物业费可在押金中抵押；4、2020年8月，原告将案涉店铺出租，且已经在装修。租赁合同中对违约方没有没收押金的约定，合同解除后，原告应当返还被告押金。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告刘峰、景佳佳为夫妻关系。坐落于西湖区信华商务中心**楼**房屋，建筑面积841.72㎡，产权登记人为原告景佳佳。2016年8月1日，两被告（乙方）与案外人李佳（甲方）签订了《房屋租赁合同》，主要约定：“甲方出租给乙方使用的案涉店铺建筑面积为841.71㎡；租期10年，自2016年8月1日至2026年7月31日；租金两个月一付，先付后用，第一期租金在合同签订当日支付，以后每期租金应提前5日支付；第一、第二年度月租金60元／㎡，第三年度月租金80元／㎡，第四年度（2019年8月1日至2020年7月31日）租金90元／㎡。此后每年度月租金在上一年度的基础上增加10元／㎡；3、租赁押金为3个月租金，签订合同当日支付，以后租金变化前补齐差额部分。待租赁期满结清费用后，甲方退无息还押金；甲方给予乙方免租期3个月，但乙方另外支付甲方25000元物业费，物业费可用至2017年7月18日止；在租赁期内，非下列情况之一的，不得变更或解除合同：（1）甲方或乙方有特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回房屋或乙方提前退交部分或全部房屋的。（2）因出现非甲方能及的情况，使该房屋的设施（不能）正常运行，或乙方人为严重影响正常使用房屋的。（3）因乙方违反本合同的约定，且经甲方提出后的15天内，乙方未予以纠正的。（4）因不可抗力的因素致使该房屋损坏，本合同不能继续履行的。（5）在租赁期内，该房屋经政府有关部门批准拆迁。变更或解除本合同，要求变更或解除合同的一方应主动向另一方提出，因变更或解除本合同，使一方遭受损失的，除第（4）、（5）款可依法免除责任外，应由另一方负责赔偿；在租赁期内乙方每期拖欠租金半个月以上的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予赔偿；在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自解约的，乙方应按年租金的两倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。”合同还就甲乙双方的其他权利义务进行了约定。2016年8月2日，两被告向李佳支付了租赁押金151506元、租金101004元、物业费25000元。被告郭海波以案涉店铺为经营场所，注册成立了江西省自在加家居有限公司，郭海波为该公司执行董事兼总经理，马龙为监事。2018年9月13日，马龙退出该公司，由龚志华任监事。2018年2月12日，李佳将本合同出租方的权利义务交由原告景佳佳承继，并在合同中备注“各方截止到2018年3月31日费用已全部结清。”郭海波、马龙在合同中签名确认。自在加公司于2018年8月19日、2019年7月31日分别向刘峰转账支付了50504元、25251元，补齐押金差额。被告共支付押金227261元。此后，原、被告按合同正常履约至2019年底。按合同约定，被告应在2019年12月27日前，向原告交纳2020年1-2月租金151507元（90元／㎡×841.71㎡×2个月），但被告未按时交纳。2019年12月2日，被告郭海波微信联系原告刘峰委托的处理租赁事宜代理人龚伟，约定当日下午4点左右面谈店铺租赁事宜。庭审中，被告郭海波陈述，当日刘峰、龚伟均应约到场，双方口头约定2020年至2021年的租金按75元／㎡计算。原告代理人陈述确有此事，但前提是要求被告一次性支付一年的租金。2020年1月30日、3月4日，自在加公司分别向刘峰转账各支付租金126255元，附言“2020年1-2月、3-4月底店面租金”。自2020年1月至5月，被告郭海波分别与刘峰、龚伟以微信方式就因新冠××疫情影响减免部分租金及交纳租金事宜，有过多次沟通，但未能达成一致意见。2020年5月12日，景佳佳向郭海波、马龙邮寄了《关于催交房屋租金的函》，要求两被告按合同约定计算租金标准补齐1-4月的租金、交纳5-6月租金。2020年5月14日，郭海波向两原告寄送了《解除合同通知书》，对催交函回复称：“马龙于2018年9月8日退出公司经营，1-4月租金已按双方协商结果交清，因疫情影响无法继续经营，故对于您提到的终止合同一事，我也认可同意。现正式给你送达《解除合同通知书》，请务必在2020年5月30日前来店铺办理房屋交接手续。”5月15日，张华宝律师受两原告委托，向两被告寄送了《关于请求继续履行合同、支付到期租金的律师函》，要求被告继续履行合同，若被告单方违法解除合同，应当按合同约定的年租金2倍支付违约金。2020年6月1日，郭海波将店铺钥匙邮寄给刘峰，但快递员未能联系上刘峰，无法派送。2020年8月14日，原告代理律师向被告邮寄了《关于要求尽快办理房屋交接手续的律师函》，要求被告尽快办理房屋移交、结清物业费、水电费等费用。8月16日，郭海波书面回复原告代理律师，称店铺钥匙已邮寄给刘峰无需办理房屋移交手续、电费已结清、无水费需交纳、2019年全年度物业费已结清、2020年解除合同前的物业费可从租赁押金中抵扣。2020年8月17日，郭海波将备用钥匙交至原告代理律师。2020年9月14日，原告方将案涉店铺出租给了他人，租期自2020年9月1日至2032年12月31日，免租期4个月，从2021年1月1日起计算租金，第一年月租金54711.8元（65元／㎡），第二年月租金58920.4元（70元／㎡），第三年月租金71546.2元（85元／㎡），第四年至第十年起逐年递增5%，第十一年递增6%，第十二年不递增。原告向物业公司交纳了2020年1至8月的物业费26935.04元。水电费未提供缴费凭证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。2016年8月1日，两被告与案外人李佳签订的《房屋租赁合同》，为合同双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2018年2月12日，李佳将本合同出租方的权利义务交由房屋所有权人原告景佳佳承继，并在合同中备注“各方截止到2018年3月31日费用已全部结清。”郭海波、马龙在合同中签名确认。原告景佳佳与刘峰为夫妻关系。原、被告之间形成了合法的租赁法律关系，双方均应按合同严格履行各自的合同义务。2019年底之前，原、被告均被告按合同履行了义务。马龙是否退出自在加公司，不影响其对外应承担的承租人义务。被告称“2019年12月，因经营压力问题，曾与原告方沟通降低2020和2021年度租金标准，原告方已口头允诺。”事实上，被告方分别于2020年1月30日、3月4日，均按126255元交纳了2020年1-4月两期租金，折合租金为75元／㎡（75元／㎡×841.71㎡×2个月），原告收到租金后，当时并未提出异议。本院认为，原、被告已口头约定改变了2020和2021年度租金标准，即每月租金按每75元／㎡计算。因新冠××疫情影响，被告未能正常营业，向原告提出要求免除疫情期间部分租金，双方为此事未能达成一致意见，合作继而产生不愉快，均萌生了解除合同的想法。被告在收到原告方催交租金的函件后，于2020年5月14日回函原告，正式提出解除合同，并要求原告于5月30日前办理房屋交接。原告随即复函不同意被告单方提出终止合同，要求继续按合同履行。原、被告对解除合同未能协商一致，被告单方提出解除合同，不符合合同中“甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，解除本合同”的约定，故被告虽于2020年5月腾空了房屋，并邮寄了解除合同通知及钥匙给原告，但不能产生解除合同的效力。诉讼中的2020年8与14日，原告向被告发送了《关于要求尽快办理房屋交接手续的律师函》，被告于2020年8月15日收到该函件，并于次日回复，虽称已搬离租赁房屋，无需办理交接手续，但解除合同的意愿未变，视为当事人已协商同意解除合同。故本院认定2020年8月16日，合同已实际解除。被告还应向原告交纳2020年5-8月期间3半个月的租金。2020年2月以来，突如其来的新冠××疫情，给企业的生产经营确实带来不利影响，被告在疫情期间虽然未及时但仍交纳了租金，说明被告主观上有继续经营的愿望，并不存在主观违约恶意，但造成合同不能继续履行的主要责任仍在被告方。原告为了防止损失的进一步扩大，积极寻找新的承租方，并顺利签约，此举应予以肯定。考虑到新冠××疫情的特殊情况，反诉原告要求退还租赁押金、减免疫情停业期间一个半月租金的反诉请求，应予以支持。原告要求被告支付违约金1818093.6元（合同约定的年租金两倍），本院认为该违约金约定过高。被告方认为即使认定被告违约，也应降低违约金的意见，本院予以采纳。故本院认为违约金由被告方按变更后的75元／㎡承担四个月租金损失即252513元（75元／㎡×841.71㎡×4个月）为宜。原告向物业公司交纳的2020年1至8月的物业费26935.04元，应由被告承担。对于原告的其他诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下： 一、确认2016年8月1日，被告郭海波、马龙与李佳签订的《房屋租赁合同》于2020年8月16日实际解除； 二、被告郭海波、马龙于本判决生效之日起十日内共同向原告刘峰、景佳佳支付租金人民币220949元（75元/㎡×841.71㎡×3.5个月）； 三、被告郭海波、马龙于本判决生效之日起十日内共同向原告刘峰、景佳佳赔偿违约金人民币252513元； 四、被告郭海波、马龙于本判决生效之日起十日内共同向原告刘峰、景佳佳支付代交的物业费人民币26935.04元； 五、反诉被告刘峰、景佳佳于本判决生效之日起十日内共同退还反诉原告郭海波、马龙租房押金人民币227261元； 六、反诉被告刘峰、景佳佳免除反诉原告郭海波、马龙新冠××疫情期间的房屋租金共计人民币94691.25元（75元／㎡×841.71㎡×1.5个月）； 七、上述各项判决内容相抵后，被告郭海波、马龙于本判决生效之日起十日内应实际共同向原告刘峰、景佳佳支付人民币178445元； 八、驳回原告刘峰、景佳佳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案原告刘峰、景佳佳预交的案件受理费24437元，由原告刘峰、景佳佳共同负担12218元，由被告郭海波、马龙共同负担12219元；反诉原告郭海波、马龙预交的反诉案件受理费3065元，由反诉被告刘峰、景佳佳共同负担；原告刘峰、景佳佳预交的诉讼财产保全费2620元，由被告郭海波、马龙共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  何新平 人民陪审员  居 磊 人民陪审员  万立华 二〇二〇年十月二十八日 书 记 员  黄前琴