青海省贵德县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青2523民初539号 原告（反诉被告）：马某，住青海省海南州贵德县。 委托诉讼代理人：赵某，青海延辉律师事务所。 被告（反诉原告）：刘某，住甘肃省临夏回族自治州永靖县。 委托诉讼代理人：张某、王某，甘肃金致诚律师事务所律师。 原告（反诉被告）马某与被告（反诉原告）刘某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马某的委托诉讼代理人赵某、被告（反诉原告）刘某的委托诉讼代理人张某、王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马某向本院提出诉讼请求：1.依法判令刘某继续履行房屋买卖合同;2.依法判令刘某按照《房屋买卖合同》的约定配合马某办理房屋过户登记;3.本案全部诉讼费用由刘某承担。事实与理由:2019年11月27日,马某与刘某签订《房屋买卖合同》,合同约定:“刘某将坐落于青海省××县的商业用房出售给马某,房屋总价款为3700000元,付款方式为分期支付:由马某在合同签订之日向刘某支付1000000元,2019年12月10日前支付2000000元,2019年12月20日支付500000元,剩余200000元在房屋产权过户登记完毕之日付清。刘某应无条件配合马某办理房屋不动产过户的正常手续。”合同签订后,马某按照合同约定的付款方式,于合同签订之日向刘某支付了1000000元,于2019年12月10日向刘某支付了2000000元,于2019年12月20日支付了500000元。马某按照合同约定支付房屋价款后,刘某拒不配合马某办理房屋过户手续,刘某的违约行为给马某造成了经济损失。综上所述,为维护自身合法权益诉至法院，望判如所请。 刘某辩称，原、被告签订房屋买卖合同属实，但双方在履行合同时，马某实施了违法的不当行为，违背了合同的相应条款，损害了国家利益和刘某的合法权益，致使合同目的无法实现，对马某的诉讼请求应当予以驳回。 为证明上述事实，马某向法庭提交的证据有： 1.马某、刘某的身份证复印件，证明双方诉讼主体资格。 2.房屋买卖合同及房产证、土地使用权证，证明马某购买涉案房屋，总价款370万元及交付房款的方式及约定了合同总金额3%的违约金的事实。 3.青海银行客户回单3张及收条3张，证明2019年11月27日马某向刘某支付1000000元、2019年12月10日日马某向刘某支付2000000元、2019年12月20日马某向刘某支付500000元，刘某出具收条。上述付款金额及节点符合合同约定，刘某处分涉案房屋为有权处分，成交价格3700000元，马某已经支付的房款达总价款的95%，剩余房款的支付未到节点，马某未追究刘某的违约责任，合同未约定明确过户时间的事实。 4.微信截屏，证明刘某拒绝办理过户手续，存在违约行为，刘某的真实意图是撕毁合同，刘某是本案违约方。 经质证，刘某对证据1无异议，对证据2的真实性无异议，但对证明方向有异议，对该证据证明刘某已经收到3500000元房款及房屋总价款为3700000元认可，但是不能证明原告依约履行合同，合同约定刘某协助马某办理过户手续的条件为办理正常手续，是指在合法前提下办手续，马某在办理手续时实施多项违法行为，是马某违约。对证据3的收条认可，刘某确实收到3500000元购房款，但不意味可以违法实施合同。对证据4微信聊天记录的真实性、关联性均不认可。 刘某针对本诉部分无证据提交。 刘某向本院提出反诉请求：1.判令解除马某与刘某签订的房屋买卖合同；2.判令马某向刘某返还案涉房屋的土地证等材料；3.诉讼费由马某承担。事实与理由：马某与刘某签订房屋买卖合同，马某交付房款，刘某交付房产手续。但登记时刘某发现，马某私自委托他人对房产进行估价，估价结果远远超过房屋价值。并向税务机关提交虚构合同，税务机关因评估价格与实际不符拒绝办理纳税手续。刘某多次要求被马某尽快办理过户手续，但马某多次推诿。导致刘某未能及时取得房款，产生多项损失。 针对刘某的反诉，马某辩称：1.涉案合同属于二手房买卖合同，真实有效，是双方当事人真实意思表示，不存在解除事由。合同对双方有约束力。马某支付的房款达到总房款的95%，根据相关法律规定，买卖合同关于标的物所有权保留的规定不适用于不动产，刘某要求交回房屋的诉求不应支持；2.目前税款尚未确定，刘某称马某损害国家利益是污蔑；3.刘某称马某私自委托评估机构是捏造，评估的是成本价值，且评估的结果与本案无关，不能成为拒绝过户的理由；4.马某没有伪造合同，未过户有多种原因，马某不存在违约行为，合同中本来也没有约定过户的时间，是被春节、疫情等原因影响导致延迟过户。马某一直按照合同约定按时支付购房款。疫情期间马某要求刘某来贵德办理过户，但是刘某说因为疫情不过来。至今年4月疫情基本稳定，马某多次要求刘某来过户，但刘某一直推诿。后期拖延是刘某造成的。刘某称因未按时过户导致无法发放员工工资与马某无关。刘某要求解除房屋买卖合同，因马某已经支付95%房款且无违约行为，故不应解除合同。 为证明上述事实，刘某向本院提交的证据有： 1.房屋买卖合同、房产证、土地证复印件各一份，证明双方签订房屋买卖合同约定房屋价格为3700000元，过户税费由马某承担，刘某依约配合办理正常过户手续，在合法、合理时间内承担合同义务。 2.评估报告虚构房屋买卖合同的截图，证明2020年1月7日，马某为脱逃税款，出具虚假评估报告，对房屋评估为950000余元，马某为逃税伪造刘某的签字，虚造房屋买卖合同，因税务机关核查未通过，马某逃税未遂。根据真实的交易金额应纳税额约为1500000元，马某虚构、编造合同，拟脱逃税额巨大。马某在逃税过程中冒充刘某的签字及手印，因核算原因逃税未遂。该行为损害国家、刘某的利益，刘某有权解除合同。委托方出具的税务报告是马某的，委托的评估机构的法定代表人为马某。 3.短信截图及电话录音，证明马某为逃税拖延履行合同，马某的拖延行为给刘某造成损失，马某及其哥哥参与房屋买卖合同的协商及履行，马某哥哥曾表示，实在不行按照核税的800000缴纳税款，不愿意按真实房屋价款缴纳税款。证明马某在报税时存在违法行为未遂，损害国家、相对方利益，应当依法解除合同。 经质证，马某对证据1.的证明方向不认可，坚持其出示证据1.的证明方向，正常时间在合同中没有明确约定，马某只需要在办理过户手续前2-3天通知刘某即可。对证据2.因刘某无法提供证据原件，故对证据三性不认可。另提出，委托机构并非马某，与其无关。评估内容为房屋成本价值，与本案无关。合同约定税款由马某承担，其推测报税系统是刘某做的。对证据3.不予认可，认为本案只是民事案件，逃税未遂等应当是公安局的事，刘某提供的证据只能证明双方对房屋买卖进行协商的事实。 对双方无异议的证据本院予以确认。对有异议的证据本院认定如下：结合马某提供的房屋买卖合同及房产证、土地使用权证、青海银行客户回单3张及收条3张，足以证明马某按照合同约定向刘某支付购房款的事实。刘某提供的评估报告虚构房屋买卖合同的截图及短信截图、电话录音无法认定该内容与本案有关联，故对该证据的证明方向本院不予确认。 经审理查明：2019年11月27日,马某与刘某签订《房屋买卖合同》,合同约定:“刘某将坐落于青海省××县的商业用房出售给马某,房屋总价款为3700000元,付款方式为分期支付:由马某在合同签订之日向刘某支付1000000元,2019年12月10日前支付2000000元,2019年12月20日支付500000元,剩余200000元在房屋产权过户登记完毕之日付清。刘某应无条件配合马某办理房屋不动产过户的正常手续。”合同签订后,马某按照合同约定的付款方式,于合同签订之日向刘某支付了1000000元,于2019年12月10日向刘某支付了2000000元,于2019年12月20日支付了500000元。但双方一直未办理过户登记手续。 本院认为，2019年11月27日，马某与刘某签订了房屋买卖合同，将刘某拍卖所得的的位××县商业用房出售给马某，房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、法规，故双方签订的买卖合同合法有效，按照合同双方约定房屋价款为3700000元，房款分三期给付：双方签订合同之日给付1000000元、2019年12月10日前支付2000000元、2019年12月20日前支付500000元，剩余200000元在房屋产权过户登记之日交付。马某已经按照合同履行了3500000元的给付义务，故刘某也应当按照合同约定履行自己的义务，因此本诉原告的诉讼请求理由正当，本院予以支持。关于反诉请求，刘某以马某有偷税漏税嫌疑损害国家利益为由要求解除合同的辩称意见，刘某与马某签订的合同价款为3700000元的房屋买卖合同，从合同内容上看，并没有可主张解除的事由，该合同双方均应诚实履行。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三十六条规定：买受人已经支付标的物总价款的75%以上的，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。刘某以该合同损害国家利益、损害己方利益为由要求解除合同及返还土地证等相关诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告(反诉被告)马某与被告（反诉原告）刘某继续履行房屋买卖合同; 二、被告（反诉原告）刘某于本判决生效后十日内按照《房屋买卖合同》的约定配合原告（反诉被告）马某办理位于××县商业用房的过户登记手续； 二、驳回被告（反诉原告）刘某的诉讼请求。 本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）刘某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海南藏族自治州中级人民法院。 审 判 长  马 军 审 判 员  孙智静 人民陪审员  郭发伟 二〇二〇年九月十日 书 记 员  秦文军 本案适用的法律条款 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三十六条买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。 在本解释第三十五条第一款第（三）项情形下，第三人依据物权法第一百零六条的规定已经善意取得标的物所有权或者其他物权，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。