宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0211民初2803号 原告：管军勇，男，1974年12月6日出生，汉族，住浙江省武义县。 委托诉讼代理人：马文斌，上海申伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张文华，上海申伦律师事务所律师。 被告：李明涛，男，1987年2月5日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 被告：宁波浩瀚房地产销售有限公司，统一社会信用代码91330211MA28277R3D，住所地浙江省宁波市镇海区骆驼街道永平西路168号（新城核心区）。 法定代理人：李平安，该公司经理。 被告李明涛与宁波浩瀚房地产销售有限公司共同委托诉讼代理人：康健，上海中成永华律师事务所律师。 原告管军勇与被告李明涛、宁波浩瀚房地产销售有限公司（以下简称浩瀚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张文华，被告李明涛、浩瀚公司的委托诉讼代理人康健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告管军勇向本院提出诉讼请求：1.判令被告李明涛将位于浙江省宁波××镇××街道××小区××路××号××号楼××室的房屋过户给原告，并注销原产证；2.判令被告浩瀚公司协助被告李明涛履行第一项过户义务；3.判令被告李明涛、浩瀚公司承担本案诉讼费、保全费、律师费10000元、担保费1000元。事实和理由：2017年12月，原告与李明涛签订协议,约定原告购买位于浙江省宁波××镇××街道××小区××路××号××号楼××室的房屋，房屋总价款为365634元。因后续政策原因，李明涛无法立即将诉争房屋过户至原告名下。为确保诉争房屋顺利过户，双方于2018年6月7日签订了《补充协议》。该补充协议确认原告为诉争房屋的实际买方，为诉争房屋的所有权人。协议约定，原告将诉争房屋全部房款的95%直接转入李明涛的个人账户，剩余5%房款转入两被告指定账户，归两被告所有，待过户完成后原告配合被告完成5%房款转账手续。此外，双方约定被告收到款项后，应将诉争房屋及产权证书交付给原告，同时办理抵押登记。该补充协议还约定若双方有争议，因诉讼而产生的不限律师费、为保全而产生的担保费等各种费用均由败诉方承担。 协议签订后，加上之前按照原协议支付的定金，原告向李明涛支付了全部房款，李明涛出具了收到全部房款的收条。同时，两被告亦根据约定向原告交付了诉争房屋及不动产权证书，并办理抵押登记，再次以实际行动确认了原告为诉争房屋的所有权人。李明涛于2018年5月9日取得诉争房屋的不动产权证书。按照政策规定，自2020年5月10日起即可为原告办理过户手续。但李明涛推脱不予办理，甚至要求原告去法院起诉，明确表明其不会主动履行过户义务，已构成违约。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼。 被告李明涛答辩称：原告与被告之间的合同无效。诉争房屋是被告李明涛在婚后购得，李明涛的妻子系共有权人，李明涛无权自行处分。包括本案房屋在内的多套房屋是李明涛整体通过司法拍卖的资产包获得，购房款5000余万元，房款不是来自原告，是被告李明涛向社会融资而来，融资款到期无法偿还，被告面临诉讼，导致房产被查封无法过户。房产无法过户并非被告个人意愿导致，被告不存在违约的情况，对于原告的诉请被告均无法承担。请求驳回原告的诉讼请求。 被告浩瀚公司答辩称：请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，对双方对真实性无异议的证据，本院对证据真实性予以认定并在卷佐证。对原告提交的录音及微信聊天记录，并非在原告与被告之间形成，并且欲证明的事实清楚，无需再举证证明，故对于该证据本院不予认定。 本院经审理认定事实如下：2017年11月28日，李明涛通过司法拍卖拍得包括本案诉争房屋在内的金丰紫园资产包。2017年12月29日，原告与被告签订《协议》，约定：原告购买李明涛在阿里拍卖所得的金丰紫园房产中1号楼510室的房屋，房屋总价款为365634元。原告在协议上签字之日支付定金20000元，并于二日内将购房款345634元汇入李明涛账户。房产交易过程中产生的一切费用，均由原告承担缴纳，李明涛不承担任何费用。原告于2017年12月31日、2018年1月6日分别向被告李明涛转账180000元、165634元。2018年5月9日诉争房屋产权登记至李明涛名下。 2018年5月15日，原告与被告李明涛签订主体为李明涛（甲方一）、浩瀚公司（甲方二）、原告（乙方）的《补充协议》，浩瀚公司未在协议上盖章。约定:甲方一、甲方二与乙方签订协议购买镇××街道××路××房屋一套，房屋位置为1号楼510室，房屋总价365？634元。因政策原因，房屋二年后方能过户，就此签订补充协议如下：一、基于宁波市现行过户政策，乙方同意过户手续待政策允许后三个工作日开始办理，并于一个月内办理完毕；二、双方到镇海区房地产交易部门办理形式上的抵押借款合同，保护乙方对房屋的所有权。当日乙方指示民生银行将房屋总价款的95%转账至李明涛个人账户。民生银行账户内剩余的5%房款归甲方所有，视为乙方已经支付全部房款，在房屋登记过户至乙方名下后，乙方有义务配合甲方完成转账手续；三、约定95%房款转账至李明涛名下账户当日，双方办理房屋交接手续。各业主支付进度不同，已经全额付款的，不需通过民生银行再支付，甲方将收到的全部房款的5%配合留存在民生银行。已经支付定金等部分款项直接抵扣房款；五、若房屋符合过户条件时，甲方拒绝履行过户义务或房屋被政府有关部门或法院查封，导致房屋无法过户的，甲方须承担总房价20%的违约金；六、甲方一、甲方二视为一体，双方同意就履行本协议项下的甲方所有合同义务承担连带责任；七、税费等问题，依照原协议。若在登记过户之日，房地产部门以二手房买卖征收税费，相对同类型新房买卖征收的税费，由此增加的费用由甲方承担；九、因诉讼产生的不限律师费、为保全而承担的担保费等各种费用均由败诉方承担。 2018年6月7日，原告与李明涛签订《抵押协议》，并经浙江省宁波市信达公证处公证，《公证书》载明李明涛配偶对本次抵押表示同意。2018年6月11日，涉案房屋办理了抵押权登记手续。2020年7月31日，本院经原告申请依法查封涉案房屋，原告支付案件申请费2403元。原告为本案诉讼聘请律师支付律师费10000元，财产保全开具保单保函支付1000元。 本院认为：原告与被告签订《协议》、《补充协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，对合同各方具有约束力。原告已全额支付了房款，并且该房屋在2020年5月10日即满足过户条件，被告李明涛应当按照约定在政策允许后一个月内将房屋过户登记给原告。李明涛在拍得金丰紫园资产包前，已经通过浩瀚公司对外出售房屋，故李明涛拍得房屋系为了转售，原告与被告李明涛在办理抵押协议公证时，李明涛配偶明确表示同意抵押，其对于房屋买卖过程系知情的。被告李明涛现辩称该房屋系夫妻共同财产系无权处分有违诚信，且无事实及法律依据，本院不予采纳。涉案房屋登记在李明涛一人名下，抵押权人为原告，原告亦申请对房屋进行首轮查封，并不存在不能办理过户登记的情形，对原告要求办理过户登记的请求本院予以支持。《补充协议》并无浩瀚公司盖章，对浩瀚公司并不具有约束力，对原告要求浩瀚公司承担保全申请费、担保费、律师费、违约金的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李明涛将位于宁波××镇××街道××小区××路××号××号楼××室的房屋（权证号：浙2018宁波市镇海不动产权第0020512号）过户给原告管军勇，若需被告宁波浩瀚房地产销售有限公司配合，则被告宁波浩瀚房地产销售有限公司应予以配合，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、被告李明涛支付原告管军勇财产保全申请费2403元、担保费1000元、律师费10000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、驳回原告管军勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7115元，减半收取3557.5元，由被告李明涛、宁波浩瀚房地产销售有限公司负担，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 万婷婷 二〇二〇年九月二十七日 代书记员 郑罗方