广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初7592号原告：冯敏华，女，1984年4月3日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*************，公民身份号码440************321。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市******************，统一社会信用代码914************393。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告冯敏华诉被告广东广佛智城集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定予以驳回，被告不服提出上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。管辖权异议处理期间依法不计入审理期限。后本院于2020年9月22日公开开庭审理了本案，原告与被告的委托诉讼代理人徐飞、吴诗炜均到庭参加庭审。原告本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《物业使用权转让合同》；2.被告返还物业转让金207501元，并支付转让款30%的违约金及以207501元为本金从2018年1月1日起至实际付清日止按年利率24%计算的利息；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2016年7月5日向被告支付了定金，并与被告于2016年10月9日签订《物业使用权转让合同》，约定由被告向原告转让佛山市南海区**************************商业用房的使用权，其中该物业建筑面积28平方米，套内19.6平方米，总价为207501元，合同签订后，原告按合同约定，合计向被告支付人民币207501元，并于2017年11月23日，被告向原告开具了金额为207501元的物业使用权转让租金发票。然而，自合同约定的交付日期2018年1月1日至今，被告仍然未能按约定交付物业，甚至至今仍没有动工兴建，从2016年签约到今天的2020年，近4年的时间，居然还没有动工，而且晚于被告所购的9号楼推出市场的其他广佛智城公寓都有在建或已建成，被告其实早有预谋地借出售使用权为由蓄意占用原告资金，等同变相的民间借贷，恳请法庭接纳原告诉讼请求。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告与原告在《物业使用权转让合同》中均无约定原告就被告迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告延迟交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除涉案物业合同没有合同依据。即使存在延迟交付的情形，该延迟交付物业的行为并未导致涉案《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。被告与原告签订《物业使用权转让合同》后，原告与梦乐城公司就该物业签订《租赁合同》，约定原告将物业向梦乐城公司出租，租赁期限为3年，合同签订后，梦乐城公司已向原告支付履约保证金及租金。由此可见，原告受让物业使用权的目的就是出租给梦乐城公司来获取租金收益，并非取得物业本身来实现合同目的。虽然被告尚未实际交付物业，但梦乐城公司已经向原告支付租金，物业使用权转让合同的合同目的并未因被告延迟交付物业的行为而无法实现。而且，原告在受让物业使用权和签订《租赁合同》时即清楚知道物业本身就属于梦乐城公司向被告的租赁定制房，且原告出具《授权委托书》给梦乐城公司接收物业，被告无须直接向原告交付物业。因此，原告要求解除涉案《物业使用权转让合同》没有法定事由。再退一步讲，合同解除权是形成权，应在法定或合同约定的期限内行使。物业使用权转让合同未就逾期交付物业可以解除合同进行约定，故原告即使认为其享有合同解除权，亦应在合理期限行使。物业使用权转让合同约定的交付时间为2018年1月1日，自2018年1月2日开始，如原告认为被告有逾期交付物业的情形且该逾期交付物业的行为足以导致合同解除，至少应在一年期限内提出。现原告以已实际收取梦乐城公司支付的收益，又提出解除合同，即使其享有解除权，该解除权亦因原告未在合理期限内行使而消灭。由于原告解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告返还物业使用权转让款，且原告以该物业已实际收取梦乐城支付的租金，并未因物业逾期交付而遭受损失。因此，原告要求被告支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其已收取租金自相矛盾，应不予支持。综上，原告提出解除《物业使用权转让合同》并要求退款和支付违约金没有依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议或有异议但未能提供反驳证据，本院予以确认并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2016年10月9日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区******************9***********商业用房的使用权转让给乙方；物业使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2036年9月19日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，每平方米7410.75元，总转让金207501元，乙方以分期付款的方式支付使用权转让款；甲方在201*年1月1日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的次日；甲方未按照合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金。2017年11月23日,被告出具发票，载明收到原告缴纳物业使用权转让租金207501元。2020年3月31日，原告提起本案诉讼。庭审中被告确认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续，原告确认已收取梦乐城公司支付的涉讼物业押金及租金合计38686元。梦乐城公司出具情况说明，同意其支付给原告的租金，由被告承接该债权并在本案中一并处理。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告签订的《物业使用权转让合同》约定原告一次性支付一定对价、被告交付合同项下物业予原告使用一定期限，该合同权利义务符合租赁合同特征，本案为租赁合同纠纷。合同项下物业属于在建工程，至法庭辩论终结时，该物业仍为在建状态，尚未办理竣工备案验收手续，并不具备进入市场交易的条件，《物业使用权转让合同》应属无效合同，本案按无效合同清理结算处理。无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除《物业使用权转让合同》没有法律依据，本院依法不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还，故被告应返还已收取的物业使用权转让费207501元予原告，同时原告收取梦乐城公司支付的返租租金38686元原告也应退还予梦乐城公司,现梦乐城公司同意将该到期债权与被告债务予以抵扣,故本案中被告实际应退还给原告转让费金额为168815元。无效合同约定的违约责任无效，且原告未谨慎审查租赁物状态即签订租赁合同，对合同无效也具有一定过错，原告请求被告支付30%的违约金没有法律依据，本院依法不予支持。合同经本院确认无效，原告对合同无效也具有过错，应自行承担起诉前利息损失，本院酌定确定被告支付从起诉之日起利息予原告，原告请求超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让费168815元并支付以此为本金从2020年3月31日起计算至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告冯敏华；二、驳回两原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计2673.14元、财产保全费1557.51元，合共4230.65元（原告冯敏华已预交），由原告负担2114.65元，被告广东广佛智城集团有限公司负担2116元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告冯敏华，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇二〇年十月三十日书记员  黄晓璇