河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0305民初1793号原告：柴继通，男，1967年10月6日出生，汉族，住河南省巩义市。委托代理人：王胜利，巩义市新华法律服务所法律工作者。被告：鑫融基投资担保有限公司，住所地：洛阳市涧西区中州西路92号院1幢。法定代表人：李志坚，该公司总经理。委托代理人：闫卡，河南申慎律师事务所律师。原告柴继通诉被告鑫融基投资担保有限公司为执行异议之诉一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柴继通及其委托代理人王胜利、被告鑫融基投资担保有限公司委托代理人闫卡到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告柴继通向本院提出诉讼请求：1、请依法确认赵灵鸽名下位于“巩义市东区锦江国际花园小区第1号楼1单元18层1801室”房产归原告所有。2、请求依法撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305执异171号执行裁定书。3、诉讼费用被告承担。事实与理由：2014年6月份以前，赵灵鸽欠柴继通50万元借款未还。2014年6月10日双方签订了“房屋转让协议”。赵灵鸽把自己名下位于“巩义市东区锦江国际花园小区第1号楼1单元18层1801室”房产，以50万元价格卖给柴继通。后柴继通到巩义市房管局要求办理房产证。但房管局需要法院的法律文书，2016年11月7日柴继通到巩义市人民法院以房屋买卖合同纠纷起诉赵灵鸽，2016年12月1日河南省巩义市人民法院作出了（2016）豫0181民初6738号民事调解书。法院确认柴继通和赵灵鸽签订的房屋买卖合同有效。柴继通已实际取得了此房产的所有权。后因巩义市不动产局的原因不动产证停办，现巩义市东区锦江国际花园1号楼的不动产证件正在办理中，所以此房产的名字还是赵灵鸽。鑫融基投资担保有限公司与赵灵鸽之间的经济纠纷，洛阳市涧西区人民法院查封赵灵鸽名下此套房产，实际侵犯了柴继通的合法权益。原告2019年7月23日向法院提出了执行异议申请。2019年8月15日原告收到了洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305执异171号执行裁定书，驳回了案外人原告的异议请求。此房产归原告所有，有法律文书巩义市人民法院作出的（2016）豫0181民初6738号民事调解书证明此事。所以，此房产已通过司法确认为原告所有，望法院查清事实，支持原告请求。被告鑫融基投资担保有限公司答辩称，1、原告提起执行异议之诉时已过时效。洛阳市涧西区人民法院于2019年8月9日已作出（2019）豫0305执异171号执行裁定书，而原告于2019年8月29日才向法院提起执行异议之诉，此时已过提起执行异议之诉的时效，故法院应驳回原告的异议之诉申请。2、原告提交的房屋转让合同及（2016）豫0181民初6738号民事调解书不产生物权变动的效力。根据我国《物权法》第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。虽然（2016）豫0181民初6738号民事调解书确认了原告与赵灵鸽的房屋转让合同有效，但不动产物权变动以登记为准，未登记的不产生物权变动的效力。故争议标的物从法律上来讲，依然归赵灵鸽所有。3、原告与赵灵鸽之间的借款真实性有待确认。原告主张其购买房屋的款项实际为与赵灵鸽之间的借款，但原告并未提交其与赵灵鸽之间的借款合同及转账凭证等相关证据，若原告与赵灵鸽之间的借款真实性不能确认，那么其与赵灵鸽之间房屋转让合同的效力亦不能确认。4、争议标的物在（2016）豫0181民初6738号民事调解书生效之前已被法院查封，故该民事调解书不能排除法院对争议标的物的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。洛阳市涧西区人民法院于2016年3月10日查封了争议房产，于2019年3月5日续查封三年，而巩义市人民法院的调解书是在2016年12月1日作出的，故其不能排除对争议房产的执行。5、原告未实际占有争议房产，不能排除法院对房产的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款的规定，原告需在法院查封之前就合法占有争议房产，但截止我司申请法院拍卖争议房产以前，该房产仍是毛坯房，并无人居住，且已拖欠将近10年的物业费，故原告并未实际合法占有争议房产，不能排除法院的执行。6、原告提交房屋转让合同中，落款时间系打印，无法确认其真实的签订时间，存在后补造假的可能，其合同效力有待审查。原告提交的房屋转让合同中的落款时间是2014年6月10日，但其向巩义市人民法院起诉的时间却是2016年11月7日，也就是争议房产被查封之后。若其房屋转让合同签订时间是真实的，那么为何其在两年多后才向法院提起诉讼？故原告具有与赵灵鸽恶意串通签订合同损害第三人利益的嫌疑，故请法院查明事实。本院依据当事人提交证据以及庭审查明情况，认定事实如下：2014年6月10日，赵灵鸽与原告柴继通签订《房屋转让合同》约定：赵灵鸽自愿将位于巩义市东区锦江国际花园小区第1号楼1单元1801号房转让给柴继通，房屋转让总价款为五十万元，赵灵鸽承诺在签订本协议前该房屋产权无抵押、无担保等其他任何产权纠纷。该房屋所有权为赵灵鸽所有，该房屋转让合同系双方真实意思表示，合同外任何第仨人无权干涉。房款买受方一次性已现金方式支付，支付后该房屋的所有权即归柴继通。该合同下部显示收到条：收款人赵灵鸽收到付房款现金五十万元。2015年6月24日，本院作出（2014）涧民一初字第580号民事判决书，判决被告河南众城铝业有限公司偿还原告鑫融基投资担保公司代偿款4865757元及违约金；被告赵灵鸽等对上述还款义务承担连带清偿责任。2016年3月10日，本院查封该房产，期限三年。2016年12月1日，巩义市人民法院作出（2016）豫0181民初6738号民事调解书，确认原告柴继通与被告赵灵鸽于2014年6月10日签订的房屋转让合同有效。（2014）涧民一初字第580号民事判决生效后，因河南众城铝业有限公司、赵灵鸽拒不履行，鑫融基投资担保有限公司向本院申请强制执行，执行案号（2018）豫0305执2091号。执行过程中，本院于2019年3月5日对涉案房产续封三年。在本院执行鑫融基投资担保有限公司申请执行赵灵鸽等借款合同纠纷一案中，案外人柴继通向本院提出执行异议，本院于2019年8月9日作出（2019）豫0305执异171号执行裁定书，裁定驳回案外人柴继通的异议请求，柴继通在收到执行裁定书后法定期限内向本院提起了执行异议之诉。另查明，巩义市陇海路1单元1号楼1801号房产买受人为赵灵鸽，合同号GYGF102266，现未办理不动产权登记。本院认为，基于法律行为转让不动产物权，经依法登记的，发生法律效力;未经登记的，不发生效力。原告柴继通与赵灵鸽虽然订立了房屋转让合同，但涉案房屋未办理不动产登记，双方就涉案房屋未办理房屋所有权转移登记手续，原告尚未取得所有权。原告柴继通以其购买涉案房屋为由请求排除强制执行，在其不享有所有权及其他物权的情况下，就要判断其对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。具体到本案中，原告柴继通的购房行为同时具备以下四个条件时，方可对涉案房屋享有阻却执行的民事权益：1、在涉案房屋被查封前，已经签订合法有效的书面买卖合同;2、在涉案房屋被查封前，已经支付全部价款;3、在涉案房屋被查封前，已经合法占有房屋;4、非因自身原因未办理房屋所有权转移登记手续。原告柴继通与赵灵鸽于2014年6月10日将位于巩义市东区锦江国际花园小区第1号楼1单元1801号的房产签订房屋转让合同，双方在合同中约定房款为50万元，原告柴继通称通过抵账的形式向赵灵鸽交付了50万元，由被告赵灵鸽出具收到条予以确认。因原告主张与赵灵鸽之间存在借贷关系，原告现有证据不能证明借款交付行为是否发生，借款关系的真实性无法确认，原告是否支付全部房屋价款亦无法确认。2016年3月10日，本院查封该房产，期限三年。2016年12月1日，巩义市人民法院确认原告柴继通与被告赵灵鸽于2014年6月10日签订的房屋转让合同有效，确认房屋转让合同有效在查封之后，故其不能排除对争议房产的执行。关于原告是否实际占有房屋。所谓占有，是指相关主体对于物基于占有的意思进行控制的事实状态。截至目前，该房产仍是毛坯房，并无人居住，原告柴继通亦没有证明在本院查封前合法占有涉案房产，故原告并未实际合法占有该房产。关于没有办理过户登记的过错问题，原告提交河南省强丰房地产开发有限公司出具的证明一份，证明该房产巩义市房产证办理一直困难，市监察委牵头督办，目前该房产证预计2019年年底办理完毕。因河南省强丰房地产开发有限公司未到庭予以作证，且原告未提交其它相关证据予以作证，本院不予采信。综上，案外人柴继通不符合法律规定保护不动产无过错买受人物权期待权的适用条件，故不能依据法律规定对其转让所得房产产生的债权予以突破不动产物权登记生效原则予以特殊保护，故涉案房屋仍应作为赵灵鸽名下的被执行财产。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告柴继通的诉讼请求。本案受理费9400元，由原告柴继通承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  毛莹莹人民陪审员  赵国权人民陪审员  姚瑞侠二〇二〇年六月八日书 记 员  黄佳华