广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初1356号原告：匡才能，男，1985年8月26日出生，汉族，住江西省九江市修水县××××××××。委托诉讼代理人：于欢，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晶星，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被告：中山市东升镇三鸟批发市×有限公司，住所地广东省中山市××××××“八十亩”。法定代表人：蔡锦文，董事。委托诉讼代理人：周枭，该公司法务人员。委托诉讼代理人：张喻忻，广东盈进律师事务所律师。被告：中山市裕东龙房地产投资有限公司，住所地广东省中山市石岐区××××××××××××××2卡。法定代表人：黄凯，总经理。委托诉讼代理人：黄保玲，广东优游涵泳律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢宏盛，广东优游涵泳律师事务所律师。被告：广州市时代控股集团有限公司，住所地广东省广州市越秀区×××××××××××第37层自编9房。法定代表人：关建辉，董事长。委托诉讼代理人：黄保玲，广东优游涵泳律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢宏盛，广东优游涵泳律师事务所律师。原告匡才能与被告中山市东升镇三鸟批发市×有限公司（以下简称三鸟公司）、中山市裕东龙房地产投资有限公司（以下简称裕东龙公司）、广州市时代控股集团有限公司（以下简称时代公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告匡才能委托诉讼代理人于欢、张晶星，被告三鸟公司委托诉讼代理人周枭，被告裕东龙公司、时代公司委托诉讼代理人黄保玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。匡才能向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令三鸟公司向匡才能赔偿因欺诈、虚假宣传等行为给匡才能造成的损失人民币82928.56元；二、请求法院判令三鸟公司向匡才能支付逾期交付房屋的违约金，自约定最后交付之日次日2019年10月31日计至涉案房屋符合交付条件之日止（暂计算至2019年11月30日的违约金为人民币16067.41元，2019年12月1日之后的逾期交房违约金按照本金人民币1036607元、每日0.05%计算）；三、请求法院判令裕东龙公司、时代公司就上述第一项请求与三鸟公司对匡才能承担连带赔偿责任。事实和理由：2017年下半年，相关房屋销售人员打电话给匡才能，介绍称位于中山市××××××××××××的时代御京新城楼盘（以下简称“涉案楼盘”）是香港联交所上市企业时代中国控股有限公司开发以及管理、推门即享片区首个约6万平方米的湿地公园等，匡才能在互联网、相关报刊、宣传单页等也看到了类似宣传和报道。匡才能想着时代为中国房地产50强，开发的房产质量会有一定的保障，管理水平较高，同时涉案楼盘门口有一个6万平方米的湿地公园方便老人散步、小孩玩乐，是一家人锻炼、度过亲子时光的好去处。匡才能在上述宣传的吸引下，便和家人前往涉案楼盘考察，看到涉案楼盘前面确实有一个景色不错的湿地公园，也看到多处宣传语譬如时代开发、时代管理等。涉案楼盘的售楼人员也穿着统一服装佩戴时代标志，接待匡才能的售楼人员称为时代销售人员，告知涉案楼盘由时代开发，也由时代物业公司进行管理，门口的的湿地公园有6万平方米、涉案房屋在2019年10月30日前精装交付等等，此后匡才能几次到涉案楼盘的售楼处，售楼接待人员均向匡才能作出了与上面相同的介绍和承诺。2017年7月9日，匡才能前往涉案楼盘的售楼处，在销售人员的安排下签订了一份《御京明珠花园认购书》，约定向三鸟公司购买涉案楼盘24栋501房（以下简称“涉案房屋”），建筑面积为115.46平方米，其中套内面积为97.4平方米，房屋总价为人民币1036607元，按建筑面积计算为每平方米8979元，按套内建筑面积计算为每平方米10643元。上述成交总价拆分为两项：（1）以毛坯交房名义签订《商品房买卖合同》约定购房款为人民币890889元；（2）以委托装修名义签订《商品房买卖合同补充协议二》增加购房款145718元。《御京明珠花园认购书》约定了在匡才能支付完毕首期购房款后同时签订《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议二》，并约定了认购款、增加房款的支付方式，同时约定了涉案物业暂定于2019年10月30日前交付使用，最终交楼时间以《商品房买卖合同》约定为准。对于为何将房屋款项拆分为两项，销售人员称是因为中山政府关于房屋限价备案的需要。2018年4月22日，匡才能前往涉案楼盘售楼处，在售楼人员的安排下同时签订了《中山市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议二》、《商品房买卖合同补充协议一》。《中山市商品房买卖合同》约定购房款为人民币890889元，涉案房屋于2019年10月30日前交付使用等内容。《商品房买卖合同补充协议二》约定增加房款145718元。《商品房买卖合同补充协议一》约定涉案房屋于2019年10月30日前交付使用等内容，匡才能称此前从未看到《商品房买卖合同补充协议一》的版本，销售人员称所有业主都需要签订，匡才能和其他业主基于对时代品牌的信任以及已经支付了首期房款等情形也同时签订了《商品房买卖合同补充协议一》。上述3份材料均是三鸟公司提供的版本，匡才能根据三鸟公司要求于2018年4月22日在上述协议签字时，三鸟公司并未当场盖章，而是后续才将相关原件提供给匡才能。2019年10月30日即约定的涉案房屋交付日期之后，业主到达涉案楼盘，实际上涉案楼盘正在施工；三鸟公司再次承诺于2019年11月30日前交楼，但实际上业主于2019年11月30日到涉案楼盘时，三鸟公司依然无法交付房屋，并表示因为和装修工人有经济纠纷，所有房门被工人上锁，根本无法继续施工和验收；三鸟公司再次表示20个工作日后交付，但因为无工人施工根本无法交付房屋。到目前为止，三鸟公司依然不能向业主们交付房屋。另外，匡才能和其他部分业主前往涉案楼盘时发现：（1）涉案楼盘门口的湿地公园无人打扫，落叶遍地，到处堆放着生活生产垃圾，此前建有的篮球场等设施已经被拆除、放置的休闲椅凳稀数被破坏，水塘长期无人清理发出臭味，公园中间杂草重生……杂乱不堪、一片狼藉。在公园厕所的墙壁上还贴有广东省中山市中级人民法院“（2019）粤20执恢31号之一”《公告》、《拍卖公告》、“（2019）粤20执恢31号之二”《执行裁定书》，得知涉案湿地公园所在土地名为中山市××××××第一经济合作社“90亩”，因其他案件纠纷被中山市中级人民法院查封且进行拍卖公告。（2）涉案楼盘物业管理公司也不是宣传的时代物业,而是“金联物业”；整个小区的绿化、设施等与合同约定严重不符；等等。三鸟公司不仅不能依照合同约定向业主们交付房屋，整个楼盘的建设、管理以及环境等等都与三鸟公司的承诺也完全是背道而驰！匡才能及众多业主震惊失望之余，通过向中山市×××××××民了解得知：2016年2月6日，三鸟公司与东升镇同茂社区第一经济合作社签订了一份《鱼塘承包合同》，约定三鸟公司向东升镇同茂社区第一经济合作社承包同茂90亩的3口鱼塘，承包期限为2016年2月5日至2019年1月4日，承包用途为在鱼塘内水产养殖，在塘基植草、农作物，承包租金为28000元／年。后来在2016年9月13日，三鸟公司就上述《鱼塘承包合同》与中山市东升镇同茂社区第一经济合作社签订了一份《补充协议》，约定对承包的其中两口鱼塘进行覆盖黑泥工程，将原水产养殖用途改变为绿化苗木用途，另外一口鱼塘按照原合同，承包期限仍至2019年1月4日止。原来，三被告宣传的涉案楼盘业主开门即享的6万平方米湿地公园，是三鸟公司为了销售涉案楼盘，利用此前向东升同茂村村委承包的鱼塘进行了相应改建、做出的“公园”，并非是市政规划的公园！后来经了解得知，早在2017年7月4日，东升镇住房和城乡建设局向三鸟公司下发了《关于御京明珠花园涉嫌发布虚假销售广告落实整改的通知》，通知中称在检查中发现三鸟公司印发的“时代御京新城项目后花园毗临6万平方米政府规划湿地公园”宣传单张内容与相关规划文件不符，涉嫌发布虚假销售广告行为，要求立即对印有相关“镇规划湿地公园”和“东升湿地公园”等字眼的宣传单张予以撤回，如发现不落实整改的，按照相关规定给予行政处罚。《御京明珠花园认购书》第六条第6点、《中山市商品房买卖合同》第八条以及补充协议一第六条明确约定了三鸟公司应在2019年10月30日前向匡才能交付涉案房屋，直到现在涉案房屋根本未达到交付条件，三鸟公司应当向匡才能支付逾期交楼违约金。根据《中山市商品房买卖合同》第九条、《商品房买卖合同补充协议一》第七条的约定，出卖人逾期交房的，“逾期不超过180日，自本补充协议第六条约定的最后交付日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款0.05%的违约金”的约定，三鸟公司应当向匡才能支付自应当交付之日2019年10月30日的第二天2019年10月31日起至房屋符合交付条件之日止的逾期交楼违约金（暂计算至2019年11月30日的逾期交楼违约金为16067.41元）。根据工商登记信息，时代公司通过其全资公司广州市时代企业地产投资有限公司－全资公司珠海鑫时代投资有限公司于2016年11月29日在中山市注册成立裕东龙公司，以裕东龙公司的名义入股三鸟公司，认缴出资额为3000万元，实缴出资额为0万元，且于2019年12月将全部股权转回给原股东。业主们经多方了解，实际上，时代公司、裕东龙公司与三鸟公司之间的关系是：时代公司、裕东龙公司向三鸟公司提供时代品牌、代理销售房屋并以向三鸟公司收取销售提成的形式收取品牌输出费和营销费用等，并非真正的股权投资关系。不论三被告之间是房屋销售代理关系还是股权投资关系，三被告共同实施以时代品牌开发和管理、在承包两年多的鱼塘上制造湿地公园并大肆虚假宣传等的违法销售策略，欺诈、引诱业主购买涉案楼盘的房屋并且高价卖出以获取不当利益，导致匡才能以高价购买房屋，却又不能享受时代品牌质量和服务以及公园环境等，严重侵犯了匡才能的合法权益，三被告应依法承担向匡才能赔偿损失等法律责任。匡才能对其诉讼请求向本院提交以下证据：1、《御京明珠花园认购书》；2、《中山市商品房买卖合同》；3、《商品房买卖合同补充协议一》；4、《商品房买卖合同补充协议二》；5、房款支付凭证；6、时代御京新城宣传单页；7、时代御京新城宣传册；8、《发现.好房子》时代御京新城楼盘参赛视频截图及视频；9、时代御京新城楼盘销售现场、物业管理公司、湿地公园、交楼标准等照片；10、业主前往涉案楼盘购买房屋留下的“湿地公园”照片；11、村民拉横幅视频；12、湿地公园现状照片及视频；13、湿地公园前后对比图；14、粘贴法院拍卖公告的照片；15、中山市中级人民法院（2019）粤20执恢31号《公告》、《拍卖公告》、《执行裁定书》；16、阿里拍卖详情；17、2016年2月6日《鱼塘承包合同》；18、2016年9月13日《补充协议》；19、2017年7月4日《关于御京明珠花园涉嫌发布虚假销售广告落实整改的通知》；20、广东公共频道关于时代御京新城的报道视频；21、涉案楼盘尚在施工的视频照片；22、部分业主前往涉案楼盘收楼时房屋锁门的视频；23、2020年1月6日《公告函》；24、业主缴纳滞纳金的《收据》；25、三鸟公司工商登记信息；26、三鸟公司企业信用报告；27、裕东龙公司工商登记信息；28、珠海鑫时代投资有限公司工商登记信息；29、广州市时代企业地产投资有限公司工商登记信息；30、时代公司工商登记信息；31、时代御京新城商标注册文件；32、时代地产关于涉案楼盘的宣传材料；33、业主与时代中国热线电话录音；34、《股权出质设立登记申请书》、《股权质押合同》；35、《中山市金联物业管理有限公司》（以下简称金联物业）工商登记信息；36、2019年11月4日《关于东升镇时代御京花园业主收楼问题的复函》。三鸟公司辩称，一、三鸟公司在销售涉案楼盘时没有虚假宣传湿地公园的行为，也未给匡才能造成损失，所以匡才能的诉请要求三鸟公司赔偿因欺诈、虚假宣传的行为给匡才能造成的损失没有事实和法律依据，应予驳回；1.三鸟公司分别于2016年2月6日及2016年9月13日与东升镇同茂社区第一经济合作社签订了《鱼塘承包合同》及《补充协议》，将90亩的三口鱼塘租赁承包下来，将在鱼塘内水产养殖，改变为绿化苗木用途为建设湿地公园做准备。2.2016年10月9日,三鸟公司计划投入2000万元建设湿地公园，向东升镇农业和农村工作局提出《关于协助我司补办市级湿地公园建设项目立项等相关手续的申请》，将湿地公园的建设纳入镇政府重要工程项目，希望东升镇农业和农村工作局协助办理相关手续，积极落实湿地公园的相关事宜。3.2016年10月10日东升镇农业和农村工作局向东升镇人民政府提出东农请〔2016〕24号《关于协助中山市京珠房地产开发有限公司补办市级湿地公园建设项目立项等相关手续的申请》，将同茂社区九十亩湿地公园建设项目纳入镇重要建设项目，以镇政府为建设主体。2016年10月28日东委办通〔2016〕5号《关于党委会议决定事项的通知》，中共中山市东升镇委员会办公室向住房和城乡建设局发出通知，同意将同茂社区九十亩湿地公园建设纳入镇重点建设项目，以镇政府作为建设主体，由镇住建局负责跟进项目建设有关事项。三鸟公司已完成湿地公园建设的前期筹备、报请手续，并且也积极规划、建设湿地公园，购买相关器材和健身设施，不存在虚假宣传湿地公园的情形。二、三鸟公司在销售涉案楼盘时发放的《御京明珠花园认购须知》、《时代御京新城项目诚信告知》都有明确告知涉案楼盘的相关事宜，不存在欺诈行为，也未给匡才能造成损失，所以匡才能的诉请要求三鸟公司赔偿因欺诈、虚假宣传的行为给匡才能造成的损失没有事实和法律依据，应予驳回；1.三鸟公司已在售楼部公示《御京明珠花园认购须知》，购房人已知悉须知内容；(1)认购须知第一条第1款已明确告知购房人开发商为三鸟公司；(2)认购须知第四条第1款已明确告知购房人楼宇的图以中山市规划部门的最终批准为准，如有改变不另行通知；(3)认购须知第四条第3款已明确告知购房人应以开发商提供的正式文字资料为准，买卖双方的权利与义务以双方订立的《认购书》、《中山市商品房买卖合同》及其补充协议为准。2.购房人已签订《时代御京新城项目诚信告知》，并清楚知悉告知内容；(1)告知第一条已明确告知购房人本项目备案名为御京明珠花园，推广名为时代·御京新城；(2)告知第五条已明确告知购房人时代地产参与合作开发的范围，在合作范围内，时代地产有参与管理；(3)告知第六条已明确告知购房人本项目红线内外的环境、交通及建筑设施等信息做效果示意，可能会与实际情况存在差异；(4)告知第九条已明确告知购房人本项目制作的销售资料及宣传资料仅供参考，与合同及其附件内容不一致的，以《商品房买卖合同》（含补充协议）为准；(5)告知第十三条已明确告知购房人本项目沙盘及宣传资料展示的红线范围外的湿地公园、篮球场、羽毛球场仅作效果示意，存在因政府规划而调整的可能性，最终展示成果以政府批准的规划文件为准，开发商不对展示的内容作承诺或者担保。故涉案楼盘在业主认购、签约、现场公示、报建审批过程中均以“三鸟公司”的名义进行，涉案楼盘的相关建设与管理也严格按照《商品房买卖合同》（含补充协议）的约定进行并无欺诈；三、涉案楼盘的备案名为：御京明珠花园，推广名为：时代·御京新城，时代地产参与合作开发，建设涉案楼盘时，裕东龙公司系三鸟公司的股权份额为49%的股东，时代中国已授权裕东龙公司拥有并使用“时代”的品牌，也不存在利用时代公司实施欺诈的行为；四、金联物业具有提供物业管理资质；三鸟公司通过招投标的方式选聘金联物业为物业管理公司符合《中山市商品房买卖合同》第三条约定；金联物业只是前期物业管理公司，只是暂时接管御京明珠花园4幢、9-28幢商住楼，终止时间为本物业选举产生首届业主委员会，届时业主们即可选择时代物业作为新的物业管理公司，故金联物业的前期管理与宣传的时代物业管理并无冲突，亦不存在虚假宣传、欺诈的行为。五、《中山市商品房买卖合同》约定的交房时间2019年10月30日系毛坯房交房；《中山市商品房买卖合同》补充协议二及附件1重新约定精装修交房，但并未约定交房时间，故推迟交房系在合理时间内完成合同义务，并无不妥。双方在《中山市商品房买卖合同》第八条中约定：出卖人应当在2019年10月30日前，……将符合合同约定的商品房交付给买受人使用，这里约定的是“毛坯房”交房，因为合同中并未约定带装修交付。后来在补充协议二中重新约定带装修交付（参见补充协议二的附件一），双方签订的补充协议变更了交楼条件，交楼时间也应作相应的变更，但是对于带装修房何时交付，补充协议起草时遗漏了交付期限，属于没有约定。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”根据上述规定，由于双方在补充协议中没有约定交付期限，在双方不能就装修房何时交付达成协议的情况下，业主可以随时要求交付，但应给予开发商必要的准备时间。因此，三鸟公司在原毛坯房交付时间的基础上，增加一个月装修期作为装修交付准备时间是合理的，并无不妥，故商品房精装修的最后交付时间为2019年11月30日。三鸟公司已向匡才能发出收楼通知，同时，涉案楼盘已于2019年6月20日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，取证流程及条件符合国家相关法律法规要求。按照《商品房买卖合同》“第十一条交接”约定“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故涉案楼盘已具备交房的标准并可以交房，也在合理的时间发出交楼通知，并无违约，不需支付违约金，匡才能的诉请无事实和法律依据，应予驳回。三鸟公司就其辩解意见向本院提交如下证据：1、2016年2月6日《鱼塘承包合同》；2、2016年9月13日《补充协议》；3、2016年10月9日《关于协助我司补办市级湿地公园建设项目立项等相关手续的申请》；4、2016年10月10日东农请【2016】24号《关于协助中山市京珠房地产开发有限公司补办市级湿地公园建设项目立项等相关手续的申请》；5、东委办通【2016】5号《关于党委会议决定事项的通知》；6、《御京明珠花园认购须知》；7、《时代御京新城项目诚信告知》；8、《御京明珠花园商住小区前期物业管理招标项目的评标报告》；9、《中标通知书》；10、《物业企业接管项目备案登记表》；11、《中山市商品房买卖合同》；12、《商品房买卖合同补充协议一》；13、《商品房买卖合同补充协议二》；14、《收楼通知书》《中国邮政标准快递单》；15、《中山市建设工程竣工验收备案登记证》；16、《土地使用权证》；17、《建设工程施工许可证》；18、《建设工程规划许可证》；19、《关于核准国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记的通知》；20、《收楼通知书》投递情况查询结果（中国邮政-给据邮件跟踪查询系统）。裕东龙公司、时代公司辩称，请匡才能明确本案是基于房屋买卖合同的纠纷还是三被告虚假宣传行为的侵权纠纷的法律关系，此次起诉是以房屋买卖合同纠纷为案由，我方认为裕东龙公司、时代公司作为本案的主体不适格，两被告与匡才能之间不存在房屋买卖合同关系，也并非合同的相对方，基于房屋买卖合同产生的权利义务并不适用于两被告，两被告主体不适格。第二，本案诉争的项目不属于虚假宣传行为，两被告提供的相关宣传资料以及合同约定里面都说明属于要约邀请，不属于交付条件；涉案楼盘在销售过程中三鸟公司已经尽了应尽的提示义务，从匡才能提供的证据中，在销售现场有温馨提示，宣传资料里面也有明确相关的注意事项，以及发展商的主体，在签订的认购书和买卖合同均明确显示，可以说匡才能所购买的楼盘有清晰的了解；诉争的楼盘关于湿地公园的宣传符合客观的实际情况，据两被告了解，该湿地公园有了相关的申报手续，政府有关部门也下发了相关的通知，至今也没有任何文件撤销这个通知。第三，裕东龙公司已经足额出资了，匡才能所称的情况不符合事实，根据相关的事实反映，并不存在裕东龙公司和时代公司需要对匡才能承担连带责任的法律依据；第四，匡才能不存在经济损失，也无法提供产生经济损失的依据，无权主张赔偿。综上，请求法院驳回匡才能对两被告的诉讼请求。裕东龙公司就其辩解意见向本院提交如下证据：1、《关于党委会议决定事项的通知》东委办通【2016】5号；2、聘任书；3、中国工商银行网上银行电子回单；4、三鸟公司验资报告。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月9日，匡才能（乙方、认购方）与三鸟公司（甲方、出售方）签署《御京明珠花园认购书》，约定乙方向甲方购买位于中山市××××××××××××御京明珠花园24幢商住楼（住宅）501房，建筑面积为115.46平方米，套内建筑面积97.4平方米，实际面积以产权登记面积为准；乙方购买该物业总价为人民币1036607元，优惠折扣后为人民币1036607元。甲乙双方同意将成交总价拆分为：（1）乙方按照毛坯的交付标准与甲方签订《商品房买卖合同》，且《商品房买卖合同》约定的毛坯购房款（下称“购房款”）为人民币890889元……（2）乙方按照委托甲方对该物业进行装修的形式与甲方签订《商品房买卖合同补充协议二》，增加购房款人民币145718元。认购书还载明，乙方对其所认购物业的状况及其周边环境、相关配套的现状、规划许可等其他所有相关信息、交易条件已有充分的了解，乙方确认该物业已取得预售许可证；本项目及该物业的沙盘、宣传单、样板房、装修示意图、公示牌等仅是效果示意，属于要约邀请；该物业的具体状况以政府批准文件及《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议二》约定为准；甲方工作人员及销售中介人员所出具或签署的任何文件或口头的任何承诺、陈述，未经甲方书面确认不构成本认购书、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议二》的组成部分，对甲方没有约束力；乙方在本认购书中注明的各联系信息均为有效、准确之信息，该等联系信息若有变更，乙方应及时书面通知甲方并获得甲方书面确认；且甲方按该等联系信息中的地址/注册地址发给乙方的所有信函一经寄出，均视为已直接送达乙方；该物业暂定于2019年10月30日前缴付使用，最终交楼时间以《商品房买卖合同》约定为准。该认购书还约了其他事项。匡才能在认购书上签名捺印确认，三鸟公司盖章确认。匡才能还签署了诚信告知书，该诚信告知书载明：“第一条：本项目备案名为御京明珠花园，推广名为时代·御京新城；第五条：时代地产参与合作开发的范围仅限于时代御京新城4栋、9-13栋、20-28栋、时代御京新城二、三期住宅及商铺，不包括大锦商业中心及1-3栋、5-8栋、14-19栋住宅及商铺。第六条：本项目红线内外的环境、交通及建筑设施等信息做效果示意，可能会与实际情况存在差异。本模型所展示内容来源于截止模型制作之日本项目红线内外的状况、政府公示文件、新闻媒体的公开报道或红线内开发报建资料，最终以政府批准文件及《商品房买卖合同》（含补充协议）约定为准，开发商不对展示内容做承诺和担保。第九条：本项目制作的销售资料及宣传资料（包括但不限于单张、楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供客户购房时参考，上述广告、宣传资料与合同及其附件内容不一致的，以《商品房买卖合同》（含补充协议）为准；第十三条：本项目沙盘及宣传资料展示的红线范围外的湿地公园、篮球场、羽毛球场仅作效果示意，存在因政府规划而调整的可能性，最终展示成果以政府批准的规划文件为准，开发商不对展示的内容作承诺或者担保。匡才能在该诚信告知书上签名确认。2018年4月22日，匡才能（买受人）与三鸟公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定出卖人以出让方式取得位于东升镇同茂村“八十亩”地块的土地使用权。土地面积为6579.1平方米，土地用途为商住。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名御京明珠花园2期，该商品房座落为东升镇同茂工业大道东3号御京明珠花园24幢501房，该商品房合同约定建筑面积共115.46平方米，该商品房为预售商品房，按套内建筑面积计价，单价为人民币每平方米9146.7元，总金额890889元。出卖人应当在2019年10月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按合同附件六《补充协议一》的约定处理。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2.买受人有权要求出卖人修改直至符合双方约定标准，但出卖人可以用其他品质相关的装饰材料、设备替代。同时，买受人知悉并同意交付使用时的装饰材料可能会与样板房或现场展示的装饰材料存在一定色差。附件三：装饰、设备标准约定为：1.外墙为高档外墙砖：2、内墙为水泥砂浆抹面；3、顶棚为原结构面天花；4、地面为厅、房间、厨房、阳台地面为混凝土原结构地面，卫生间完成至首道防水，降板式露台花园为原结构地面：门窗为入户门：优质木门，配门锁；门窗；铝合金门窗；阳台栏杆：客厅阳台高档铝合金玻璃栏杆，入户阳台、工作阳台为栏板或护栏。阳台天花：腻子两遍，打磨顺平；阳台墙面：外墙砖。电梯为广日电梯。智能化系统：配可视对讲系统至户内机……。该合同还约定了其他事项。匡才能在该合同上签名确认，三鸟公司在该合同上盖章确认。2018年4月22日，匡才能（买受人）与三鸟公司（出卖人）签署《商品房买卖合同补充协议一》，约定“1、出卖人在签订本合同及各附件、本补充协议前，已就合同条款中免除或限制出卖人责任的条款向买受人做出了特别提示和说明，买受人确认已充分理解并同意签署本合同及各附件、本补充协议全部内容。2、买受人确认出卖人已在销售现场对该商品房项目的规划许可文件等其他所有与该商品房买卖相关的信息进行公示、说明，买受人也已自行到相关政府部门咨询、查阅了该商品房项目及其周边环境、相关配套的现状、规划许可等其他所有相关信息，买受人确认对上述信息已充分了解，并无异议……将本合同第八条变更为出卖人应当在2019年10月30日前将作为本合同标的物的房屋交付买受人，但如遇下列特殊原因，出卖人有权据实予以延期……。对本合同第九条第2款的补充约定，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期不超过180日，自本补充协议第六条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款0.05%的违约金，但最高不超过该商品房总价款的2%，合同继续履行。2、逾期超过180日后的15日内，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达后且与买受人到房管部门办妥本合同解除手续后30日内退还全部已付房款及利息（以每笔房款的付款日起至退款日止为期，以退款日银行同期活期存款利率计算）；在上述时间内买受人未提出解除合同的，合同继续履行，出卖人按本款第1点承担违约责任。买受人须于签署本合同时向出卖人提供详细的联络资料（如通信地址和联络人姓名及电话、手机、传真号码），若发生联络资料变更，买受人须于发生变更之日以书面形式通知出卖人，否则，出卖人不承担因通知延误或不能送达而发生的责任……出卖人按照买受人提供的联络资料（如通信地址和联络人姓名及电话、手机、传真号码）等发出相关函件的，均应视为买受人已签收上述函件。对本合同第十一条的补充约定：1、不论出卖人以何种方式通知买受人办理该商品房交付手续的，如买受人在本合同约定的交付日期前未收到交付通知的，买受人在其依据本合同及本补充协议达到收楼条件的前提下，也应当在本合同约定的交付日期届满当日，持本人有效身份证明文件及相关购房文件，亲自到该商品房项目现场办理收楼手续。2、买受人收楼时，该商品房已达到交付条件，除存在房屋主体结构质量问题外，买受人就该商品房不符合本合同第十二条、附件三约定的装饰、设备标准及本补充协议第十条约定提出异议的，该类异议不得作为买受人拒绝收楼的理由。买受人应予先行收楼，然后填写验收异议或相关保修单于收楼当天交回出卖人，经出卖人确认后，由出卖人按本补充协议第十二条的约定进行保修……。买受人未按上述约定收楼的，若买受人已收到交付通知的，如买受人未在房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付期限内办理收楼手续的，则从房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起，视为房屋已经交付给买受人使用……。第十九条出卖人针对该商品房所作具体的说明（含广告）。1、买卖双方之间就该商品房买卖的所有权利义务均以本合同及其附件、本补充协议为准。涉及该商品房项目的所有各类型广告、宣传展示资料、情况介绍说明、楼宇模型、示范单元等仅是要约邀请，而不是要约，不作为合同的具体内容，双方不受其约束。2、出卖人在广告、宣传展示资料、情况介绍说明、楼宇模型、本合同及其他任何情形下对该商品房项目用地范围外的环境、公共设施、道路交通现状、规划情况等任何事宜（下称‘该商品房项目周边情况’）的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的承诺。该商品房周边情况均以实际为准，且可能不时发生变化和变更。请买受人自行进行考察了解，出卖人对此不作任何承诺，不承担任何责任。”该合同还约定了其他内容。2018年4月22日，匡才能（买受人）还与三鸟公司（出卖人）签署《商品房买卖合同补充协议二》，约定买受人委托出卖人对该商品房按本补充协议附件一《装饰装修及相关设备标准》进行装修，出卖人愿意接受该委托。双方一致确认，该商品房的交付标准由原合同附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》变更为本补充协议附件一《装饰装修及相关设备标准》，双方同意以本补充协议附件一《装饰装修及相关设备标准》的约定作为该商品房最终的交付标准。双方一致同意，该商品房的总价款增加人民币145718元，增加后的总价款为人民币1036607元。若该商品房装饰装修及相关设备标准存在与本补充协议附件一《装饰装修及相关设备标准》约定标准不一致的情况，买受人有权要求出卖人修改直至符合双方约定标准。签订上述合同后，匡才能向三鸟公司付清全部购房款1036607元，涉案房屋于2019年6月20日取得中山市建设工程竣工验收备案登记。三鸟公司于2019年10月23日发出收楼通知书，表示“我司将于2019年10月30日前，通过电话形式与您预约收楼时间”。2019年11月28日，三鸟公司再次发出收楼通知书，载明：“现我司正式通知阁下：1.于2019年11月30日，时间9:30—12:00；14:00—17:00，前往御京明珠花园售楼部（工行银行旁）办理收楼手续。”收楼通知书的落款时间为2019年11月28日。匡才能确认收到收楼通知书，并未办理收楼手续，后匡才能以三鸟公司、裕东龙公司、时代公司欺诈、虚假宣传及逾期交楼为由，经与上述公司协商未果，遂诉至本院，主张前述实体权利。经查，2016年2月6日，三鸟公司（承包方、乙方）与东升镇同茂社区第一经济合作社(发包方、甲方)签订《鱼塘承包合同》，约定甲方将位于同茂“九十亩”（在三鸟市场侧），有鱼塘3口，分别为5号、6号和7号鱼塘承包给乙方使用，使用期限为2年11个月，即由2016年2月5日至2019年1月4日止。2016年9月13日，三鸟公司（承包方、乙方）与东升镇同茂社区第一经济合作社(发包方、甲方)签订《补充协议》，约定乙方承包位于同茂“九十亩”（在三鸟市场侧）鱼塘（其中两口鱼塘）。承包期限按原《鱼塘承包合同》条款中承包使用时间执行，即由2016年2月5日至2019年1月4日止。2016年10月9日，三鸟公司向东升镇农业和农村局发出《关于协助我司补办市级湿地公园建设项目立项等相关手续的申请》，载明“该拟建湿地公园位于同茂社区九十亩（地名），占地面积约61008.4平方米（折合约91.51亩），预计持续性投入资金约2000万元”。2016年10月10日，东升镇农业和农村局向东升镇人民政府发出东农请﹝2016﹞24号《关于协助中山市京珠房地产开发有限公司补办市级湿地公园建设项目立项等相关手续的申请》载明“一是将该司的湿地公园项目进行调剂建设，并以镇政府作为建设主体，与中山市京珠房地产开发有限公司协商相关合作建设事宜”。中共中山市东升镇委员会办公室作出东委办通﹝2016﹞5号《关于党委会议决定事项的通知》载明“住房和城乡建设局：2016年10月13日党委会议研究，对中山市京珠房地产开发有限公司位于同茂社区九十亩的湿地公园项目建设问题作出如下决定：同意将该湿地公园项目纳入镇重点建设项目，以镇政府作为建设主体，由镇住建局负责跟进项目建设有关事项，并与中山市京珠房地产开发有限公司商讨建设方案。有关单位要按照党委的决定抓好工作落实，做好沟通协调工作，确保工作顺利推进。”诉讼过程中，匡才能提交中山市东升镇住房和城乡建设局《关于御京明珠花园涉嫌发布虚假销售广告落实整改的通知》东建通〔2017〕53号作为证据，该通知载明“我局在检查中发现三鸟公司印发的‘时代御京新城项目后花园毗邻约6万平方米政府规划湿地公园’宣传单张内容与相关规划文件不符，涉嫌发布虚假销售广告行为，要求立即对印有相关‘镇规划湿地公园’和‘东升湿地公园’等字眼的宣传单张予以撤回，并对御京明珠销售部及周边相关的广告进行全面排查，及时清理不实宣传内容。近日，我局将组织人员进行复检，如发现贵公司没有落实整改的，按照相关规定给予行政处罚”。本院就三鸟公司涉嫌发布虚假销售广告事宜向中山市东升镇住房和城乡建设局、中山市市×监督管理局东升分局发函，中山市东升镇住房和城乡建设局于2020年4月8日复函称“经查，2017年7月4日，我局的确发出（东建通〔2017〕53号）《关于御京明珠花园涉嫌发布虚假销售广告落实整改的通知》文件。现针对相关文书作如下情况说明：2017年7月3日，我局对御京明珠花园在建工程开展日常建筑安全检查时发现在建筑物外排栅悬挂‘镇政府规划湿地公园’‘东升湿地公园’等宣传挂幅。经向有关部门查询，当时我镇暂未有在该楼盘附近建设湿地公园的具体实施计划，故2017年7月4日我局发出《关于御京明珠花园涉嫌发布虚假销售广告落实整改的通知》给该项目开发商三鸟公司，要求其及时清理上述宣传挂幅。由于虚假广告的行政处罚权不在我局职责范围内，该通知同时抄送东升工商分局。2017年7月10日，我局对此前发现的建筑工地安全问题进行现场复检，发现悬挂在排栅上涉嫌虚假宣传的宣传挂幅已拆除”。中山市市×监督管理局东升分局于2020年4月10日复函称“一、经核查，我分局没收到中山市东升镇住房和城乡建设局向三鸟公司发出《关于御京明珠花园涉嫌发布虚假销售广告落实整改的通知》东建通〔2017〕53号文件的抄送件。二、经核查12315、12345系统及相关投诉举报记录等，我分局于2017-2018年均没有收到关于御京明珠花园涉嫌虚假宣传行为的投诉；自2019年4月23日开始，共收到关于御京明珠花园涉嫌虚假宣传行为的投诉举报共23份，经现场核查，均未发现涉嫌存在虚假宣传行为，故我局不予以立案，且均已回复投诉人”。本院另就涉案湿地公园规划相关事宜向中山市自然资源局第二分局、中共中山市东升镇委员会发函，中山市自然资源局第二分局于2020年4月10日复函称“经核，东升镇同茂村‘八十亩’及东升镇同茂村第一经济合作社名下‘九十亩’两宗用地在控规中均为二类居住用地”。中共中山市东升镇委员会于2020年4月27日复函称“一、三鸟公司向东升镇农业和农村工作局提交了《关于协助我司补办市级湿地公园建设项目立项等相关手续的申请》，其内容与贵函所附复印件一致。二、东升镇农业和农村工作局作出了东农请【2016】24号《关于协助中山市京珠房地产开发有限公司补办市级湿地公园建设项目立项等相关手续的申请》，其内容与贵函所附复印件一致。三、中共中山市东升镇委员会办公室作出了东委办通【2016】5号《关于党委会议决议事项的通知》，其内容与贵函所附复印件一致。四、位于同茂社区‘九十亩’的湿地公园项目因用地无土规、控规不符，现无法开展项目建设前期的征地、立项等相关工作”。本院就同茂村“九十亩”土地拍卖事宜向中山市中级人民法院发函，该院于2020年4月17日复函称“该院查封被执行人中山市东升镇人民政府名下位于中山市××××××第一经济合作社土名‘九十亩’的土地使用权【土地证号国（2008）易091160】，并于2019年11月4日以（2019）粤20执恢31号之二裁定拍卖上述土地使用权并在淘宝网上公开拍卖。上述土地使用权拍卖公告期间，案外人广东省中山市东升镇同茂社区第一经济合作社提出执行异议【案号为（2019）粤20执异70号】，本案依法中止拍卖。现该异议案仍在审理中，本案待异议案结案后再作下一步处理”。三鸟公司于2020年1月6日发出公告函，内容为“兹委托黄刚，受托人作为授权代表，代表三鸟公司处理中山市××××××××××期AB区装修及交付问题，受托人权限为全权代表。我司承诺在2020年3月31日前完成对御京明珠花园二期AB区959户的装修施工及维修处理并逐一交付给广大业主，如在此时间前不能完成，我司将按合同约定承担违约责任”。匡才能认为该证据证实三鸟公司未能按期交房。三鸟公司否认该公告函真实性，认为表述内容只能反映维修事宜。本院就公告函向中山市东升镇住房和城乡建设局工作人员询问证据形成来源，该工作人员确认公告函的真实性，主张该函系由三鸟公司工作人员冯伟堂以微信形式发来，再由该工作人员转发给业主朱西宏。庭审中，匡才能称其第一项诉讼请求是基于三鸟公司多项虚假宣传行为造成的违约，其主张的是违约责任；三鸟公司、裕东龙公司、时代公司共同进行了湿地公园、时代物业管理、时代精致装修的虚假宣传，且上述宣传内容应当视为合同约定的内容；三鸟公司向购房者收取滞纳金的数额并未受到房价款2%的限制，故《商品房买卖合同补充协议一》关于逾期交楼违约金最高不超过该商品房总价款2%的条款应属无效。匡才能为证明存在虚假宣传以及“湿地公园”的现状和购房者交纳滞纳金的情况，提交了时代御京新城宣传单和宣传册、宣传视频及截图、销售现场的照片、“湿地公园”现状的照片及视频、法院拍卖公告的照片及阿里拍卖详情截图、交纳滞纳金的收据等作为证据。时代御京新城宣传单正面标有“湿地公园示意图”，左下角标有时代地产和时代御京新城的标识，背面的温馨提示的内容为“1、本资料仅对本户型的空间分布等信息做效果示意，可能与实际情况存在差异，且位于不同楼栋或楼层的同一户型的物业在结构、外立面、层高、面积等方面也可能存在差异；本资料所展示内容（包括但不限于面积、尺寸、装修装饰、家电家具等）仅作示意，非交付标准。本资料所展示内容来源于截止印刷之日开发商在政府备案的报建资料，展示内容最终以政府批准文件及《商品房买卖合同》（含补充协议）约定为准，开发商不对展示内容做承诺或担保。2、若本资料所展示内容发生变化，开发商不再另行通知。三鸟公司印刷日期：2017年4月30日”；时代御京新城宣传册正面标有“公园畔综合体时代御京新城时代中国中国房企50强”等内容，背面温馨提示的内容为“1、本资料仅对本项目红线内外的环境、交通及建筑设施等信息做效果示意，可能与实际情况存在差异。本资料所展示内容来源于截止印刷之日本项目红线内外的状况、政府公示文件、新闻媒体的公开报道或红线内开发报建资料，展示内容最终以政府批准文件及《商品房买卖合同》（含补充协议）约定为准，开发商不对展示内容做承诺或担保。2、若本资料所展示内容发生变化，开发商不再另行通知。项目备案名：御京明珠花园；项目广告推广名称：时代·御京新城。中山市东升镇三鸟批发市×有限公司印刷日期：2018年3月5日”。销售现场照片反映了销售现场的情况，其中现场张贴的时代物业公司介绍宣传单的左上角，用较大的字体标明了“物业顾问单位”，底部载有：“温馨提示：本资料所展示内容来源于广州市时代物业管理有限公司提供信息，开发商不对展示内容做承诺或担保。若本资料所展示内容发生变化，开发商不再另行通知。”右下方为“中山市东升镇三鸟批发市×有限公司制作日期：2017年5月28日”；销售现场张贴的关于时代御京新城项目周边不利环境因素的“特别提示”显示“湿地公园”位于时代御京新城开发规划范围外，“特别提示”下方的温馨提示则载明：“1.本资料所展示内容来源于截止制作之日本项目红线内外的状况，政府公示文件、新闻媒体的公开报道或红线内开发报建资料，展示内容最终以政府批准文件及《商品房买卖合同》（含补充协议）约定为准，开发商不对展示内容做承诺或担保。……”，特别提示右下方为“中山市东升镇三鸟批发市×有限公司制作日期：2017年7月7日”。销售现场照片还反映现场张贴有“时代御京新城住宅户内交楼标准”；滞纳金收据显示购房方易征凡、罗凌艳向三鸟公司交纳滞纳金35979.37元，其中房屋面积125.67平方米，单价为10097元每平方米。三鸟公司质证认为，除法院的拍卖公告及滞纳金收据外，对其他证据均不确认，湿地公园用地名称为同茂村90亩，法院拍卖的只是其中一部分（19000平方米），其他土地权属仍然属于同茂社区第一经济合作社，而滞纳金收据与本案无关联，不能证明其待证事实。三鸟公司还认为匡才能主张的违约责任，商品房买卖合同等对于虚假宣传、欺诈均未作约定，因此匡才能的前述主张缺乏请求权基础；因三鸟公司与同茂村第一经合社90亩地的租赁合同已于2019年1月4日到期，经协商尚未达成续期的约定，目前湿地公园的建设处于维护状态；时代公司是“时代地产”品牌的权属人，而裕东龙公司是时代公司的全资附属公司，时代公司授权裕东龙公司使用“时代地产”品牌进行业务运营并获取相关收益，故三鸟公司在销售涉案楼盘时就使用了“时代地产”的品牌，相关宣传（包括时代品牌、湿地公园）工作是以时代御京新城项目诚信告知书的第五条为准。裕东龙公司、时代公司对匡才能提交的上述证据亦不确认，并认为其并非合同的相对方，匡才能要求其承担连带责任缺乏合同基础也无法律依据，如认为裕东龙公司、时代公司实施了共同侵权行为，匡才能应另行提起侵权之诉；时代公司是“时代地产”品牌权属人，裕东龙公司是时代公司享有百分百权益的下属公司，时代公司授权裕东龙公司可以使用“时代地产”品牌进行业务运营，时代公司是知悉裕东龙公司使用“时代地产”品牌与三鸟公司进行合作，裕东龙公司要求合作项目的日常管理制度需要参照时代公司的管理制度，对于合作项目也要求参照“时代地产”品牌要求进行管理，也要求在使用“时代地产”品牌时候必须通过提醒或告知相关人员有关的发展商主体，也必须明确告知客户真实的情况，对于未定或有可能产生变化的必须明确告知相关的展示内容，属于效果展示，如果跟实际情况存在差异，必须告知客户，需要以政府批准文件以及相关合同和补充协议为准，对相关展示内容是否做承诺与担保也必须明确告知客户，在2016年12月22日裕东龙公司开始与三鸟公司进行合作，合作项目为御京新城的部分房产，当时相关的湿地公园已经在涉案楼盘旁边客观存在了。另外，本院在审理御京明珠花园其他业主以相同事由起诉三鸟公司、裕东龙公司、时代公司的房屋买卖合同纠纷系列案（共339宗）中，各方当事人曾查看现场，业主查看后认为，购房者仅仅收到入户门的钥匙两条，户内的全部房门钥匙以及智能门禁卡及信箱钥匙等均没有收到，原因为三鸟公司拖欠装修公司的工程款而导致钥匙被装修工人拿走。且案涉房屋的门禁卡未领取，合同约定的“智能化系统：配可视对讲系统至户内机”未安装，即使个别房屋虽有安装，但智能化系统无法使用。另外有4栋、26栋、27、28栋01号户型有入户花园，三鸟公司没有按约定对部分业主进行天花吊顶施工。三鸟公司则主张已按照合同约定精装修标准完成房屋的装修。诉讼中，匡才能等还向本院提出对时代御京新城楼盘的房屋、物业管理公司及“湿地公园”、配套设施的现场勘察申请，委托有资质的房地产评估机构对时代御京新城楼盘因不属于时代品牌开发和管理及60000平方米湿地公园变为垃圾堆造成楼盘价值减损进行评估，并调取2016年12月22日三鸟公司、裕东龙公司、时代公司、蔡锦文、马达辉签署的《合作协议》原件。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，本案争议的焦点为：一、三鸟公司在销售案涉商品房时有关“湿地公园”及时代物业管理、时代精致装修的宣传是否构成违约或虚假宣传、欺诈，以及相应的责任承担问题；二、裕东龙公司、时代公司是否需要对匡才能主张的欺诈、虚假宣传与三鸟公司承担连带责任；三、三鸟公司是否存在逾期交房及相应的违约责任。三鸟公司在销售案涉商品房时有关“湿地公园”及时代物业管理、时代精致装修的宣传是否构成违约或虚假宣传、欺诈，以及相应的责任承担问题。匡才能为证明三鸟公司在销售中以时代物业管理、时代精致装修作为宣传，提交了销售现场拍摄的相关照片，但有关时代物业介绍宣传单上已用显著字体标明时代物业为“物业顾问单位”，关于装修标准的宣传单上也仅标明为“时代御京新城住宅户内交楼标准”，匡才能主张三鸟公司宣传物业管理公司为时代物业，装修为时代精致装修，依据不足。另外，对于三鸟公司在商品房销售宣传中使用时代品牌进行宣传，时代公司已在庭审中确认其授权了三鸟公司使用其时代品牌以及其与三鸟公司存在合作的情况。综上，对于匡才能主张三鸟公司在销售案涉商品房时有关时代物业管理、时代精致装修等宣传构成虚假宣传、欺诈的主张不予支持。关于“湿地公园”。根据中山市东升镇住房和城乡建设局作出的东建通[2017]53号《关于御京明珠花园涉嫌发布虚假销售广告落实整改的通知》中所查明的情况，本院确认三鸟公司在销售案涉商品房的过程中以“镇规划湿地公园”、“东升湿地公园”进行宣传。此外，三鸟公司虽对匡才能提交的关于“湿地公园”现状的照片及视频的真实性不予确认，但在庭审中也确认目前“湿地公园”的建设处于维护状态，法院拍卖的只是“湿地公园”用地同茂村90亩中的一部分，且现在仍在与相关部门协商将有关土地征为国有再进行相关建设。而中共中山市东升镇委员会向本院的复函亦显示，上述“湿地公园”尚未开展项目建设前期的征地、立项等工作。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，则应当承担违约责任。”本案中，《中山市商品房买卖合同》及补充协议中均未约定“湿地公园”的内容。此外，根据双方提交的证据也不能证明案涉商品房销售广告中所涉的“湿地公园”在商品房开发规划范围内。匡才能主张三鸟公司在销售过程中对“湿地公园”的宣传应当视为合同内容没有依据，匡才能据此主张三鸟公司违约，本院不予支持。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”本案中，根据三鸟公司向东升镇农业和农村工作局提交的《关于协助我司补办市级湿地公园建设项目立项等相关手续的申请》，东升镇农业和农村工作局作出的《关于协助中山市京珠房地产开发有限公司补办市级湿地公园建设项目立项等相关手续的申请》、中共中山市东升镇委员会办公室作出的《关于党委会议决议事项的通知》等证据显示，东升镇党委政府确有“湿地公园”的规划意向，三鸟公司据此制作宣传资料并提及政府规划，并不属于告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，故三鸟公司关于“湿地公园”的宣传并不符合民法中关于欺诈的定义，也不属于虚假宣传。此外，匡才能作为完全行为能力人，在决定购买商品房大额投资前，理应已对该商品房所处楼盘的规划事宜、配套措施进行充分考察，且匡才能提交的销售现场照片反映三鸟公司已就该楼盘周边的有关环境因素作出特别提示，而《商品房买卖合同补充协议一》也载明“买受人确认出卖人已在销售现场对该商品房项目的规划许可文件等其他所有与该商品房买卖相关的信息进行公示、说明，买受人也已自行到相关政府部门咨询、查阅了该商品房项目及其周边环境、相关配套的现状、规划许可等其他所有相关信息，买受人确认对上述信息已充分了解，并无异议”。综上，本院对匡才能关于三鸟公司构成欺诈或虚假宣传的主张不予支持。虽然三鸟公司关于“湿地公园”的宣传不构成欺诈或虚假宣传，但三鸟公司在仅有中山市××××××××工作局作出的东农请〔2016〕24号《关于协助中山市京珠房地产开发有限公司补办市级湿地公园建设项目立项等相关手续的申请》及中共中山市东升镇委员会办公室作出的东委办通〔2016〕5号《关于党委会议决定事项的通知》的情况下，就以“湿地公园”进行销售宣传确有不妥，中山市东升镇住房和城乡建设局亦对三鸟公司的上述宣传行为作出处理，并要求三鸟公司进行整改。同时，三鸟公司在销售中通过宣传“湿地公园”，客观上确实会对购房者的购房意向产生一定的影响，有利于案涉商品房的销售，三鸟公司也因此而获益，故本院酌定三鸟公司向匡才能支付购房款的2%作为补偿，即20732.14元。诉讼过程中，匡才能申请本院对位于中山市××××××××××××的时代御京新城楼盘的房屋、物业公司及门口湿地公园、周围配套现状进行现场勘验及价值减损进行评估。理由为湿地公园并非三鸟公司原先承诺的市政规划公园，涉案楼盘并非时代公司开发，且相关物业公司并非时代物业公司而是金联物业。本院认为，基于匡才能所提交证据材料尚不足以证实三鸟公司售楼宣传广告存在欺诈或虚假宣传的情形，以及部分申请内容已经庭审查明，部分申请内容与本案审理范围无关，故对匡才能的相关勘验及评估、调查取证申请，本院均不予准许。裕东龙公司、时代公司是否需要对欺诈、虚假宣传与三鸟公司承担连带责任。因前述已认定三鸟公司不构成欺诈、虚假宣传，故本院对匡才能诉请裕东龙公司、时代公司对欺诈、虚假宣传与三鸟公司承担连带责任亦不予支持。此外，匡才能主张裕东龙公司、时代公司承担连带责任的依据为裕东龙公司、时代公司与三鸟公司共同实施了欺诈及虚假宣传，并且裕东龙公司、时代公司通过与三鸟公司的合作，按照商品房销售金额的一定比例收取了相关费用。但本案为房屋买卖合同纠纷，匡才能在庭审中亦确认主张的是违约责任，而本案认购书、商品房买卖合同的签约方均是匡才能与三鸟公司，购房款项也是由三鸟公司收取，裕东龙公司、时代公司并不是合同的相对方。因此，匡才能以前述理由诉请裕东龙公司、时代公司承担连带责任没有依据，故本院对匡才能申请调取《合作协议》不予准许。三、三鸟公司是否存在逾期交房及相应的违约责任。关于合同约定的案涉商品房交付时间。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2019年10月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同补充协议一》第六条约定，案涉商品房的交付时间为2019年10月30日。前述合同条款均已明确约定了案涉商品房的交付时间，《商品房买卖合同补充协议二》虽然对原合同的装修标准进行了变更，但并未变更商品房的交付时间。现三鸟公司单方要求将商品房的交付时间推迟一个月没有依据，本院不予支持。《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。《商品房买卖合同补充协议一》第九条约定，若买受人已收到交付通知的，如买受人未在房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付期限内办理收楼手续的，则从房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起，视为房屋已经交付给买受人使用。现匡才能确认收到三鸟公司发出的《收楼通知书》，而《收楼通知书》的落款时间为2019年11月28日，载明的办理收楼手续的时间为2019年11月30日，因匡才能未在《收楼通知书》规定的时间办理收楼手续，故根据上述合同约定，应从《收楼通知书》中规定的办理商品房交付手续之日起视为房屋已经交付。但交付通知应当给予买受人一定的合理期限用于办理交付手续，而前述《收楼通知书》的落款时间和发出时间（2019年11月28日）与其规定的办理收楼手续的日期（2019年11月30日）只间隔了两天，显然不合理，故本院将办理收楼手续的日期延长七天至2019年12月7日，即买受人未在2019年12月7日前办理交付手续则视为房屋已于2019年12月7日交付。匡才能虽主张案涉商品房不符合装修标准，并提交涉案楼盘尚在施工的视频照片、部分业主前往涉案楼盘收楼时的房屋锁门视频以及《公告函》作为证据。但施工的视频照片与房屋锁门视频无法证实拍摄自本案的涉案房屋，而《公告函》仅反映三鸟公司承诺进行相关的装修施工及维修。匡才能提交的上述证据均不足以证明案涉房屋存在房屋主体结构质量问题或有明显的质量问题影响正常使用，现匡才能仅以案涉商品房不符合装修标准为由拒绝收楼，本院不予支持。对于案涉商品房的装修标准等问题，双方可依照合同的约定解决或另行主张。三鸟公司未能按照合同约定在2019年10月30日交付案涉商品房已构成违约，应承担违约责任。对于逾期交楼违约金的数额。三鸟公司应以1036607元为基数，从2019年10月31日起至2019年12月7日止，按每日0.05%向匡才能支付违约金，违约金总计19695.53元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中山市东升镇三鸟批发市×有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告匡才能支付20732.14元；被告中山市东升镇三鸟批发市×有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告匡才能支付逾期交楼违约金19695.53元；三、驳回原告匡才能的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2274元，减半收取为1137元，诉讼保全费1010元，合计为2147元，由原告匡才能负担1310元，由被告中山市东升镇三鸟批发市×有限公司负担837元（本案案件受理费已由原告匡才能预交，本院不作收退，被告中山市东升镇三鸟批发市×有限公司于上述付款期限内迳付837元给原告匡才能）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李世寅二〇二〇年六月五日书记员  李祥龙孙铭斌