广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初25288号原告：中国农业银行股份有限公司南海西樵支行，住所地广东省佛山市南海区**********，统一社会信用代码914***********382X。负责人：窦胜妙。委托诉讼代理人：陈水蓉，广东淼鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈美玲，广东淼鑫律师事务所律师。被告：麦伟衡，男，1976年11月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*************，公民身份号码440************29X。被告：梁淑娴，女，1976年10月14出生，汉族，住广东省佛山市南海区*************，公民身份号码440************22X。被告：佛山紫元房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区***********************，统一社会信用代码：914***********330Y。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：陈池欣，广东科顺律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司南海西樵支行诉被告麦伟衡、梁淑娴、佛山紫元房地产开发有限公司（以下简称“紫元公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月9日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈水蓉、被告麦伟衡、被告紫元公司的委托诉讼代理人陈池欣到庭参加了诉讼，被告梁淑娴经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告麦伟衡立即向原告偿还借款本金人民币303883.22元、利息9717.75元、罚息242.08元、复利269.68元(其中利息、罚息、复利暂计算至2020年8月3日，此后至实际清偿之日止，以尚欠的借款本金为基数按中国人民银行五年以上同期贷款基准利率上浮50%计算罚息；以未支付的利息为基数，按上述罚息利率计算复利；如遇贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整)，以上合计314112.73元；2.判令原告对被告麦伟衡提供抵押的位于佛山市南海区********************【粤房地预登佛预字第0***9748号】在上述第1项确定的债权范围内享有优先受偿权；3.判令被告梁淑娴、紫元公司对上述第1项债务承担连带清偿责任；4.判令本案诉讼费用(案件受理费、财产保全费)由三被告承担。事实和理由：一、签约情况2015年2月4日，被告麦伟衡、梁淑娴向原告申请贷款人民币36万元用于购买房产。2015年2月16日，原告与被告麦伟衡、紫元公司签订了合同编号为440***********683的《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告麦伟衡向原告申请借款人民币36万元，借款期限为360个月；借款利率为浮动利率，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮5%后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自次年1月1日起调整。第1.4.2条约定，在借款期内，如被告出现连续90天(含)以上或累计180天(含)以上的逾期记录，原告有权取消利率下浮，借款执行利率调整为人民银行同期同档次人民币贷款基准利率。第11.1条约定，被告未按合同约定期限归还借款本金的，原告在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。第11.3条约定，对应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息(含违约使用罚息)和借款逾期后产生应付未付利息，按罚息利率计算复利。第11.4条约定，若被告未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布本合同项下的借款立即到期。第11.8条约定，原告为实现债权而支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用由被告麦伟衡承担。为保证原告债权的顺利实现，被告麦伟衡以其名下位于佛山市南海区*******1************为本案借款提供抵押担保。借款合同第31条、第35条约定，由被告紫元公司作为阶段性保证人，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为被告麦伟衡的本案债务提供连带责任保证担保。2015年2月16日，被告梁淑娴向原告出具《共同还款责任承诺书》，承诺对被告麦伟衡的本案债务承担共同还款责任。二、贷款发放情况2015年2月17日，原告依约向被告麦伟衡发放了36万元的贷款，贷款期限自2015年2月17日起至2045年2月16日止，还款日为每月17日，还款方式为等额本金递减还款法。三、被告违约情况被告麦伟衡在收到贷款后，开始偿还了部分款项，后出现逾期还款情况，经原告催收未果，故根据《个人购房担保借款合同》第11.4条的约定，原告现宣布本借款合同项下的借款立即到期，并提前收回已发放的借款本息。被告梁淑娴作为本案的共同还款责任人，应当为被告麦伟衡的债务承担连带清偿责任；案涉抵押房产仅办理了抵押预告登记，并未办理正式抵押登记，故被告紫元公司作为阶段性保证人应当在保证期间内为被告麦伟衡的债务承担连带清偿责任，但其亦拒绝还款。庭审中，原告补充陈述，截止到2020年11月3日，本案贷款尚欠本金303808.04元（其中未到期本金292000元，逾期本金11808.04元）、利息13139.18元、罚息427.45元、复利475.21元。被告麦伟衡辩称，希望原告能给予一定的时间把逾期的欠款还清，之后能继续按期还款。被告紫元公司辩称，第一，被告紫元公司根据商品房买卖合同的约定在交付房产后，多次催告被告麦伟衡办理不动产登记证明及办理抵押登记，但是因为被告麦伟衡的个人原因不能及时办理，所以本案中被告紫元公司不应当再承担任何的责任；第二，本案的担保中，既有被告麦伟衡提供的房产抵押担保，也有被告紫元公司提供的阶段性保证担保，根据物权法及担保法的相关规定，如果被告紫元公司要承担责任也应先处理被告麦伟衡提供的房产抵押，不足额的部分，被告紫元公司再承担保证责任；第三，被告麦伟衡自2019年11月份开始逾期还款，而原告在2020年10月份才提起本案的诉讼，中间相隔了11个月的时间，中间扩大损失部分应该由原告自行承担；第四，原告所提供的数据计算有误。被告梁淑娴未作答辩，也没有提交证据。诉讼中，当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，各方对对方提交的证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。综合采信的证据和当事人陈述，本院确认原告诉状所述事实。并查明，原告起诉后，本院于2020年10月21日向被告麦伟衡、梁淑娴送达本案起诉状副本。2020年12月11日，涉讼抵押房产办理了正式抵押登记。本院认为，案涉《个人购房担保借款合同》系原告与被告麦伟衡的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。原告已依约向被告麦伟衡发放贷款，但被告麦伟衡没有按合同约定的金额及时间归还借款，已属违约。原告现以诉讼方式请求被告麦伟衡提前偿还本案贷款本息，被告麦伟衡未能在合理期限内与原告达成和解或分期还款协议，而本案的应诉材料于2020年10月21日送达给被告麦伟衡，故本院认定案涉贷款于该日全部提前到期，被告麦伟衡应立即偿还案涉贷款的全部本金并按合同约定计付利息、罚息和复利。原告在本案中主张的计至2020年11月3日的贷款本金、利息、罚息和复利，合法合约，本院予以支持。因中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，本案贷款基准利率因此转换为全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率（LPR）。被告梁淑娴为涉讼贷款的共同借款申请人，并向原告出具了《共同还款责任承诺书》，依法应对本案债务承担共同清偿责任。案涉合同约定的抵押房产在诉讼中办妥了正式抵押登记，抵押权已依法设立，故原告对被告麦伟衡提供的抵押物在本案债权范围内享有优先受偿权。合同约定被告紫元公司为本案债务提供了阶段性连带责任保证，保证期限截止至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，现涉讼抵押房屋已办妥房地产权属证书并取得了抵押登记证明，被告紫元公司的保证责任因此免除，故原告请求被告紫元公司承担连带保证责任依据不足，本院予以驳回。被告梁淑娴经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告麦伟衡应于本判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金303808.04元及暂计至2020年11月3日的利息13139.18元、罚息427.45元、复利475.21元（自2020年11月4日起，分别以所欠本金303808.04元、利息13139.18元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率上浮50%计算罚息和复利至欠款实际清偿日止，期间如遇贷款市场报价利率调整，则上述罚息、复利计算标准相应调整）予原告中国农业银行股份有限公司南海西樵支行；二、被告梁淑娴对上述第一项债务承担共同偿还责任；三、原告中国农业银行股份有限公司南海西樵支行对被告麦伟衡名下的位于佛山市南海区********************的不动产【不动产登记证明号：粤(2020)佛南不动产证明第0***4号】以折价或者拍卖、变卖所得价款在上列第一项债权范围内享有优先受偿权；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司南海西樵支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3005.85元（适用简易程序，减半收取）、财产保全费2090.56元，合计5096.41元（原告已预交），由被告麦伟衡、梁淑娴共同负担，并应于给付上述款项时一并支付给原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  肖英青二〇二〇年十二月二十五日书记员  邓倩雯