广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初12248号原告：邹晓青，女，1987年8月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区********************住宅601房，公民身份号码450************028。委托诉讼代理人：段启文，广东尊海律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁浚钦，广东尊海律师事务所律师。被告：佛山市南海卓景置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区******广佛新干线北侧琦宝铝材装饰展贸园自编10幢3楼301号，统一社会信用代码91440605MA4UTH9893。法定代表人：利某1。被告：佛山市南海区大沥镇水头社区蛇龙三股份经济合作社，住所地广东省佛山市南海区******。负责人：叶权辉。被告：佛山市南海区大沥镇水头社区蛇龙四股份经济合作社，住所地广东省佛山市南海区******。负责人：叶国光。原告邹晓青与被告佛山市南海卓景置业有限公司（以下简称卓景公司）、佛山市南海区大沥镇水头社区蛇龙三股份经济合作社（以下简称蛇龙三经济社）、佛山市南海区大沥镇水头社区蛇龙四股份经济合作社（以下简称蛇龙四经济社）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人段启文到庭参加诉讼，三被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告卓景公司签订的物业使用权转让合同；2.被告卓景公司退还原告已支付的使用权转让款148960元；3.被告卓景公司向原告支付违约定金5万元；4.被告卓景公司赔偿原告装修损失2万元；5.被告卓景公司向原告支付律师费损失1万元；6.被告蛇龙三经济社、蛇龙四经济社就上述被告卓景公司应承担的债务共同向原告清偿；7.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2018年11月12日，原告与被告卓景公司签订《物业使用权转让确认书》，并支付定金5万元。同月12日，原告与被告卓景公司签订《物业使用权转让合同》，约定原告受让取得自编号第9C栋11层1121号物业，使用权转让总价款为245560元。原告委托配偶孙成俊向被告卓景公司支付了首期款125560元及分期款23400元，合计148960元。原告已履行合同约定的付款义务，根据合同约定，被告应于2019年12月31日将物业交付给原告使用，但被告卓景公司并未按约交付物业，导致原告因准备装修损失2万元。经原告了解，被告卓景公司转让原告物业的所在土地为被告蛇龙三经济社、蛇龙四经济社所有的村集体用地，物业的建设单位也是该两被告，该两被告为物业实际转让方，应与被告卓景公司共同承担违约责任。且该物业的土地性质为农村集体土地，该物业的使用权转让合同可能存在违反法律强制性规定而无效的情形。经原告多次督促，被告卓景公司无法交付物业，属于重大违约，导致原告无法实现合同目的，请求法院支持原告诉讼请求。被告卓景公司辩称，1.虽然双方签订的《物业使用权转让合同》约定的物业交付时间为2019年12月31日，但由于负责施工的承建商广东华鼎建筑工程有限公司（以下简称华鼎公司）的工期一再延期，至今未向被告卓景公司交付竣工工程，造成物业交付时间迟延，逾期的责任不能归咎于被告卓景公司。现被告卓景公司已就此向华鼎公司提起诉讼，要求华鼎公司履行涉案工程竣工验收并交付的义务，现该案正在审理中。被告卓景公司亦已尽最大努力进行协调，并积极与原告沟通迟延交付事宜。被告卓景公司承诺尽快向原告交付物业。在不解除《物业使用权转让合同》的前提下，被告卓景公司愿意遵照合同第五条第5点约定向原告支付违约金，不同意退还已收取款项。2.被告卓景公司与其他两被告存在土地租赁合同关系，且该土地已办理集体土地使用权证及其他相关建设工程证件，被告卓景公司与原告是双方共同就物业使用权事项达成协议，而非物业产权事项达成协议，故该租赁关系合法有效。3.根据《物业使用权转让合同》第三条第3点约定，“该定金于本合同签订之日抵作物业使用权转让总价款”，即该定金的功能在于保障《物业使用权转让合同》的签订，并在该合同签订后已抵作合同价款，因此，定金罚则对于该合同并不适用。因此，原告请求支付违约定金5万元没有事实和合同依据。4.《物业使用权转让合同》并未对原告提起诉讼而产生的律师费约定由被告卓景公司承担，且律师代理属于当事人诉讼能力的补强，并非必要支出，被告卓景公司对原告主张的律师费不予认可。5.原告主张装修损失2万元源自《家具软装设计代购委托协议》，被告卓景公司并非该合同的签约当事人，并未就此对原告造成损失，故对原告该部分请求不予认可。6.诉讼费、保全费由被告卓景公司承担没有依据。请求法院判决《物业使用权转让合同》继续履行，驳回原告的诉讼请求。被告蛇龙三经济社辩称，1.本案是租赁合同（物业）纠纷案件，原告提起本案诉讼的依据是其与被告卓景公司签订的《琦宝国际物业使用权转让合同》，而被告蛇龙三经济社并没有在该合同上签名盖章，并非是签约当事人，更没有在事后向包括原告在内的人作出对该合同履行或相关责任自愿承担责任的任何承诺，根据合同相对性原理，被告蛇龙三经济社非本案适格被告，故原告将被告蛇龙三经济社列入本案被告无法律依据，请法院不予支持。2.被告蛇龙三经济社与被告卓景公司存在土地租赁合同关系，且该土地已办理集体土地使用权证，故该土地租赁关系合法有效，原告与被告卓景公司的物业租赁关系的签约、履行等，与被告蛇龙三经济社无关。被告蛇龙四经济社辩称，1.本案是租赁合同（物业）纠纷案件，原告提起本案诉讼的依据是其与被告卓景公司签订的《琦宝国际物业使用权转让合同》，而被告蛇龙四经济社并没有在该合同上签名盖章，并非是签约当事人，更没有在事后向包括原告在内的人作出对该合同履行或相关责任自愿承担责任的任何承诺，根据合同相对性原理，被告蛇龙四经济社非本案适格被告，故原告将被告蛇龙四经济社列入本案被告无法律依据，请法院不予支持。2.被告蛇龙四经济社与被告卓景公司存在土地租赁合同关系，且该土地已办理集体土地使用权证，故该土地租赁关系合法有效，原告与被告卓景公司的物业租赁关系的签约、履行等，与被告蛇龙四经济社无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。三被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。对被告卓景公司提交的支付明细表，因该表没有任何盖章或签名确认，被告卓景公司亦未能提供其他证据佐证，故本院对该表不予确认。对本案中的其他证据，本院经审查对其真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年11月12日，被告卓景公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将位于佛山市南海区******广佛新干线北侧琦宝铝材装饰展贸园（推广名：琦宝国际·创客T+）项目自编号第9C栋11层1121号物业的使用权转让给乙方，装修情况为精装修；物业使用权期限自2019年12月31日起至2048年6月30日止，乙方应在2048年7月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；本物业使用权转让总价款为245560元；签订本合同前，乙方应向甲方支付定金1万元，该定金于本合同签订之日抵作物业使用权转让总价款；首期款89560元于本合同签订之日前付清（含定金），余下款项156000元从本合同签订之日次月起分60期按日历月份逐月支付，即每期2600元，应在每月5日前支付当期款项；甲方应当在2019年12月31日前将该物业交付乙方，如乙方在前述日期之前未能付清合同约定所有款项（分期付款的，未能付清到期金额），则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日止，但最终使用权到期日不变，甲方有权追究乙方逾期付款等违约责任；等等。原告于2018年11月10日向被告卓景公司支付了定金1万元，于2018年11月12日支付分期手续费36000元、物业使用权转让款79560元，于2019年1月5日至2019年8月4日期间支付物业使用权转让款共23400元，以上合共148960元。2018年11月28日，原告（甲方）与被告广州侠都行品牌管理有限公司（乙方）签订《家具软装设计、代购委托协议》，约定甲方委托乙方设计及代甲方购买涉案物业家具家电及其他购置物品，金额为5万元。原告已向广州侠都行品牌管理有限公司支付5万元。另查明，原告委托律师提起本案诉讼，支出律师费1万元。再查明，琦宝铝材装饰展贸中心9幢已办理规划报建并取得施工许可证，但至本案辩论终结时尚未竣工验收。本院认为，原告与被告卓景公司签订《物业使用权转让合同》约定被告卓景公司交付涉案物业予原告使用一定期限，原告支付一定对价，双方之间形成的是租赁合同关系。虽然上述合同约定了分期付款，但原告实际上是以提前支付整个使用期限的对价的形式取得涉案物业的使用权，而非按月或按年支付租金，故上述合同具备“以租代售”性质。上述合同以租赁的形式对外出售涉案物业，至本案辩论终结时该物业尚未竣工验收，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，上述合同应属无效，故对原告主张解除上述合同的请求，本院不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还，故被告卓景公司已收取的款项148960元应返还予原告。无效合同约定的违约责任不具有法律约束力，故对原告主张违约定金5万元的请求，本院不予支持。但被告卓景公司至今未向原告返还上述款项，确给原告造成了一定损失，本院酌定由被告卓景公司支付以148960元为本金从2020年5月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿日止的利息（以5万元为限）予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。上述合同没有约定由被告卓景公司承担原告的律师费，律师费亦非原告主张权利必然产生的费用，故对原告主张律师费1万元的请求，本院不予支持。原告请求被告卓景公司赔偿装修损失2万元，但涉案物业尚未竣工验收，原、被告均未举证证明涉案物业已进行了装修，原告亦未能举证证明被告卓景公司收取了原告的装修款，故原告上述请求缺乏依据，本院不予支持。被告蛇龙三经济社、蛇龙四经济社并非《物业使用权转让合同》的相对方，原告主张该两被告对被告卓景公司的上述债务承担共同清偿责任缺乏依据，本院不予支持。三被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、佛山市南海卓景置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还款项148960元及支付以148960元为本金从2020年5月21日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息（以5万元为限）予邹晓青；二、驳回邹晓青的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3091.7元、财产保全费1664.8元，合共4756.5元（邹晓青已预交），由邹晓青负担1000元，佛山市南海卓景置业有限公司负担3756.5元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对邹晓青已预交的诉讼费用3756.5元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二〇年七月二十一日书记员  钟丹