上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初14909号原告：上海万科物业服务有限公司，住所地上海市闵行区，经营地上海市徐汇区。法定代表人：杨光辉，职务总经理。委托诉讼代理人：高永幸。委托诉讼代理人：朱婧。被告：张建荣，男，1962年2月3日出生，汉族，户籍地上海市普陀区，现住上海市静安区。原告上海万科物业服务有限公司(以下简称万科物业公司)诉被告张建荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理。2020年5月8日被告张建荣向本院提出反诉请求，本院经审查后认为被告张建荣提出的反诉请求不符合反诉条件，故于2020年5月14日依法驳回被告张建荣的反诉请求。本案依法适用简易程序，由审判员吴晓婕独任审判，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告万科物业公司委托诉讼代理人高永幸、朱婧，被告张建荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年9月1日起至2018年8月31日止的物业服务费12,372.96元,物业服务费逾期付款违约金2,544.19元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系上海市静安区华康路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权人，原告依据与上海市闸北区(现为静安区)嘉里不夜城卓悦居(东区)小区业主委员会(以下简称卓悦居东区小区业主委员会)签订的《卓悦居(东区)物业服务合同》对上海市闸北区嘉里不夜城卓悦居(东区)小区(以下简称卓悦居东区)提供物业服务，物业服务合同约定，卓悦居东区小区物业服务费每月每平方米5.6元。原告对系争房屋提供物业服务，被告理应支付物业服务费用。但被告自2016年9月1日起至2018年8月31日止无故拖欠原告物业服务费，经原告多次催告未果，为维护原告合法权益，故诉至法院，做如上诉请。审理中，原告撤回要求被告支付违约金的诉讼请求。被告张建荣辩称：不同意原告的诉讼请求。确认系争房屋建筑面积为92.06平方米，对欠付物业服务费时间段无异议。但被告不同意支付原告物业服务费，理由如下：1、被告没有拖欠物业服务费，也不存在违约；卓悦居东区目前存在两个业主大会及业主委员会，即上海市闸北区嘉里不夜城卓悦居(东区)业主大会及业主委员会与上海市闸北区嘉里不夜城卓悦居(东区)小区业主大会及小区业主委员会，上海市闸北区嘉里不夜城卓悦居(东区)小区业主大会备案证无公章，故与原告签订物业服务合同的卓悦居东区小区业主委员会系违法存在，且被告并未委托卓悦居东区小区业主委员会签订物业服务合同，故该物业服务合同效力不及于被告；2、鉴于原告确实对卓悦居东区小区提供了物业服务，但因卓悦居东区小区管理实行酬金制，在原告出示财务明细，原告员工人员数、员工个税、公积金、社保单据以及其他外包的合同及费用前提下，被告同意适当支付物业服务费，并且原告并未将相应的预算结算告知小区业主；3、选聘物业公司公告中载明选聘的物业服务企业为五级服务标准，按该标准测算物业服务费应为每月每平方米2.02元，且原告未能按照五级标准提供物业服务，小区物业服务存在诸多问题：亮灯率只有50%，2018年消防验收不合格，绿化费用40,000元过高，治安岗亭未按照五级服务标准安排安保人员，在物业服务费翻倍的情况下，原告提供的物业服务并未提高，且同等小区物业服务费在3.5元以下。故不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年8月31日，原告上海万科物业公司与卓悦居东区小区业主委员会签订《卓悦居(东区)物业服务合同》，约定：原告对卓悦居东区提供物业服务。合同期限自2016年9月1日起至2018年8月31日止，如合同到期时同时具备以下两个条件，则合同继续有效：原告同意继续履行本合同，未依法经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘原告的决议并签订新的物业服务合同。原告根据有关法律、法规及合同约定的服务质量标准提供物业服务，代收物业服务资金享有获得酬金的权利，并为业主提供对账服务。原告每年一季度向业主大会或全体业主公布物业服务年度计划和物业服务资金在上一年度决算，原告同意在每年的12月31日前向卓悦居东区小区业主委员会提交下一年度经合理调整的物业服务资金预算，并予以公布。小区物业服务收费实行酬金制，业主应按其拥有物业的建筑面积，按以下标准预先缴纳物业服务资金，高层住宅：每月每平方米5.6元；预收的物业服务资金应用于物业服务支出和支付乙方的酬金；用于物业服务支出的资金为所缴纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备等业主共有财产的保险费用及公众责任保险费用；法定税费；特约服务成本；社区文化活动费用；经业主同意的其他费用。原告每月提取固定酬金20,000元，其余全用于物业服务合同约定的支出。原告应在企业开户银行的账户内为本小区物业服务项目逐一开设单列核算账户，存放预收的物业服务资金(扣除酬金部分)、业主公共收益和专项维修资金账户的划转资金，账户的使用与管理应遵守国家会计管理相关制度，并接受卓悦居东区小区业主委员会的监督。物业服务资金年度结算后结余部分转入下一年度继续使用。物业服务资金应当从合同签订之日15日内支付一个季度的物业服务资金，此后物业服务资金按季缴纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前缴纳下期的物业服务资金，在所交季度首月15日及以后缴纳的视为逾期缴纳，业主或物业使用人每逾期一日应按欠费总额的万分之五向原告支付违约金。业主或物业使用人违反物业服务合同约定逾期不缴纳物业服务资金的，卓悦居东区小区业主委员会应督促其限期缴纳，逾期不缴纳的，原告可依法向人民法院起诉。另查明：原告实际于2016年9月1日起进驻卓悦居东区并提供物业服务至今。被告张建荣系上海市静安区华康路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人之一，于2016年5月25日经核准登记为权利人。被告自2016年9月1日起未向原告交纳物业服务费。还查明：被告张建荣曾将卓悦居东区小区业主委员会诉至本院，要求撤销2016年8月所选聘原告作为小区物业服务企业结果的决定，在该案的审理过程中，张建荣变更诉请为要求撤销2016年7月8日上海市闸北区嘉里不夜城卓悦居(东区)小区业主大会选聘物业服务企业的表决决议，该案的案号为(2019)沪0106民初53573号。本院经审理后认为，张建荣起诉来院提交诉状时要求撤销2016年8月选聘物业服务企业结果的决议，经被告说明未召开相应会议并形成决议及法院释明后，又申请变更诉讼请求要求撤销2016年7月8日的表决决议，该变更并不是对同一诉讼标的范围内发生的数额或事实和理由进行的补正，亦非对同一诉讼标的范围内发生的法律观点认识上的错误进行的补正，其实质上等同于诉的变更，不属于法律相关规定中涉及的诉讼请求的变更。退一步讲，张建荣变更后的诉请为要求撤销2016年7月8日选聘物业服务企业的表决决议，然该决议系业主大会作出，与卓悦居东区小区业主委员会无关，且决议内容系对拟选聘物业服务企业的标准进行了表决结果的公示，亦与张建荣变更前、后的诉讼请求涉及的选聘物业服务企业结果无涉。故本院于2020年2月25日驳回张建荣的起诉。审理中，被告对于《卓悦居(东区)物业服务合同》不予认可，认为该合同签订主体不合法，卓悦居东区小区业主委员会并没有正式的业主大会备案登记证，不能代表业主，不具备签订物业服务合同的资格，故该物业合同约定的每月每平方米5.6元的物业服务费标准不合理也不合法。原告则认为原告系通过公开招标方式进驻卓悦居东区小区，收费标准在原告的招标文件中即载明为每月每平方米5.6元，并且《卓悦居(东区)物业服务合同》签订后已在小区内公示过。审理中，被告张建荣确认2018年11月29日前一直居住在系争房屋内。原告表示曾将缴费通知投递入被告信箱，并邮寄律师函给被告催讨物业服务费，但被告张建荣表示未收到上述催款通知。本院认为，物业管理是一种服务行为，是物业服务公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等综合项目的有偿服务行为。原告提供的《卓悦居(东区)物业服务合同》系其与上海市闸北区嘉里不夜城卓悦居(东区)小区业主委员会签订，该合同对全体业主均具有约束力，被告抗辩该合同无效，并未能提供证据予以证明，且未能及时予以主张，故本院对该合同的效力予以确认，该合同对小区全体业主均具有约束力。根据上述《物业服务合同》约定：物业管理服务费实行酬金制，业主按其拥有物业的建筑面积，按每月每平方米5.6元的标准预先交纳物业服务资金；预收的物业服务资金应用于物业服务支出和支付原告的酬金，原告每月提取固定酬金20,000元，其余全部用于物业服务合同约定的支出，物业服务资金年度结算后结余部分转入下一年度继续使用，故业主支付的物业服务费实际并非全部为原告的收入，部分系小区其他运营成本。被告抗辩不付物业服务费的理由，无论是主张《物业服务合同》无效还是对物业服务费标准不满，均可通过合法途径另行予以主张，在本案中不能成为被告拒付物业服务费的理由。现原告依据上述《物业服务合同》对卓悦居东区提供物业服务，被告张建荣作为系争房屋权利人，且于2018年11月29日前一直入住系争房屋，理应承担系争房屋的物业服务费。系争房屋类型为高层，实测建筑面积92.06平方米，故原告要求被告按照物业服务合同约定标准支付物业服务费的诉讼请求符合法律规定，可予支持。审理中,原告撤回要求被告支付逾期支付物业服务费违约金的诉讼请求，系其对自身权利的处置，与法不悖，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第(五)项之规定，判决如下：被告张建荣应于本判决生效之日起三日内给付原告上海万科物业服务有限公司有关上海市静安区华康路XXX弄XXX号XXX室房屋2016年9月1日起至2018年8月31日止的物业服务费12,372.96元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为58.8元(原告上海万科物业服务有限公司已预缴)，由被告张建荣负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴晓婕二〇二〇年七月二十日书记员  向莉娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……