河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1503民初30号原告：贾俊杰，女，1988年7月7日出生，汉族，住河南省潢川县。委托代理人：苏长宏，河南天宾律师事务所律师。被告：王金月，女，1979年2月1日出生，汉族，住北京市顺义区。委托代理人：罗冬，系被告王金月之夫。第三人：信阳华宏房地产营销策划有限公司，住所地：信阳市浉河区解放路泰和苑小区**楼101-201（统一社会信用代码9141150005595619X4）法定代表人：李西茜，经理。原告贾俊杰诉被告王金月、第三人信阳华宏房地产营销策划有限公司（以下简称“营销公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院审理后，于2018年6月11日作出（2018）豫1503民初1237号民事判决书，被告王金月不服该判决向河南省信阳市中级人民法院提出上诉，该院审理后，于2018年9月14日作出（2018）豫15民终3343号民事判决书。之后，原告贾俊杰不服（2018）豫15民终3343号民事判决书向河南省信阳市中级人民法院申请再审，该院再审后于于2019年12月13日作出（2019）豫15民再163号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）豫1503民初1237号民事判决和该院（2018）豫15民终3343号民事判决，发回本院重审。本院依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告贾俊杰及其委托代理人苏长宏，被告王金月的委托代理人罗冬到庭参加了诉讼。第三人营销公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、要求解除原告、被告及第三人签订的《存量房屋买卖合同》；2、要求被告双倍返还定金20000元并赔偿原告因房价上涨的差价损失150000元。事实与理由：2017年7月28日，第三人营销公司作为居间人促成原告与被告签订了《存量房屋买卖合同》，约定被告将其位于信阳市羊山新区新七大道的恒大名都16号楼2单元605号房屋出售给原告，房屋面积为157.58㎡，房屋价款为110万元，并约定自合同签订之日起35个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋所有权转移登记手续。原告于合同签订当日支付给被告购房定金10000元。之后，被告以产权证遗失需要补办为由，拖延履行合同义务。在被告拖延期间，信阳房屋价格出现上浮。后经原告多次催告，被告又称合同约定房屋成交价格低于市场价格，再次拒绝履行合同义务，并加价将该房屋在各房屋中介公司挂牌出售。综上，原告认为被告的行为严重违背诚信原则，严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请判令所请。被告辩称：原告要求赔偿损失15万元没有法律依据。本案中，双方约定了一方违约时应承担违约责任，有违约金、定金和因违约产生的赔偿额的计算方法，应根据双方约定由被告向原告承担双倍返还定金2万元的责任。第三人营销公司未到庭参加诉讼，也没有提交答辩状。经审理查明，2017年7月28日，经第三人营销公司居间介绍，原告作为乙方与作为甲方的被告签订一份《存量房屋买卖合同》，约定被告将位于信阳市羊山新区新七大道的“恒大名都”16号楼2单元605号房屋一套以110万元的价款出售给原告（该房屋面积为157.58㎡，产权证号为0011412）；原告向被告交付定金10000元。合同中与本案诉争的条款有，第三条······，（二）······，备注：1、原告在合同签订后违约不购买的，被告有权没收定金并另行出售该房屋；2、被告在合同签订后违约不卖或者转卖的，被告向原告支付双倍定金；3、如有任何一方违约，违约方同时还要向居间人支付全额中介服务费。（三）原告采取的付款方式为按揭贷款，首付220000元。1、原告贷款购买，在过户当天支付首付款，逾期支付，原告按应交付房款的万分之五以天计算向被告支付违约金，如双方协商一致，可不向被告支付违约金。第五条关于房屋的交付，被告应在过户当天将房屋交付乙方。第六条关于违约责任，（一）逾期交房责任除不可抗力外，被告未按照第五条约定的期限和条件将房屋交付给原告的，应按照下列方式处理：被告未按约定时间交房，应按已收房款的万分之五以天计算向原告支付违约金；（二）被告将该房屋出卖给第三人，导致原告不能取得房屋所有权证的，原告有权退房，被告应自退房通知送达之日起7个工作日内退还原告全部已付款，并按原告累计已付房价款的双倍支付违约金。第八条关于权属转移登记，当事人双方同意，自合同签订之日起35个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋所有权转移登记手续。第十二条约定本合同自三方签字之日起生效。由于被告在签订合同时将涉案房屋产权证书丢失，原告、被告及第三人三方预估产权证补办所需合理时间，原告、被告将房屋过户登记期满时间约定在35个工作日期满后，即2017年9月18日。合同签订后，信阳市房产管理中心于2017年8月7日发布了上述房屋不动产权证遗失公告，公告期满后，信阳市房产管理中心给被告补发了F（2017）第0025185号不动产权证书。原告提供证据证明：在被告补办产权证期间，原告多次向被告催问产权证办理进展情况，在得知被告取得产权证后，与被告约定于2017年11月29日去银行办理按揭和过户登记手续；被告在2017年11月28日向原告提出加价15万元要求，原告同意加价5万元。最终双方就房屋加价的数额没有协商一致，合同没有履行。原告为证明因被告违约造成其购买他人房屋而产生的房屋差价损失的证据有：一、2018年1月29日原告的丈夫谈昌锋与房屋出卖人时卫华、信阳市信家房地产经纪有限公司签订的《存量房买卖合同》一份，证明原告的丈夫谈昌锋购买时卫华位于河区××路的“香江帝景”18号楼4层401号房屋一套，价款为142万元（该房屋面积为158.25㎡，产权证号为0006763）；该房屋系银行按揭方式付款，并在2018年4月18日以银行转账支付首付款37万元，加上签订合同时所交定金50000元，合计支付42万元。二、信阳市信家房地产经纪有限公司居间服务达成的二份《存量房买卖合同》复印件（该二份合同没有载明合同签订日期），该二份合同交易的房屋均与被告的房屋位于同一小区，即“恒大名都”。其中的一套房屋是“恒大名都”25号楼1单元2803号房屋，以103万元的价款出售（该房屋面积为102.76㎡）；另一套房屋是“恒大名都”10号楼3单元1308号房屋，以126万元的价款出售（该房屋面积为124.8㎡）。证明同小区房屋价格上涨并给原告造成了损失。被告对此予以否认。还查明，被告称其于2018年1月14日已把诉争房屋以113万元的价格卖给了其亲属杨安全，购房款已全部支付，其中银行转款85万元、现金支付28万元。被告提供的银行流水证明在2018年的1月15日、1月16日收到杨安全妻子杨海勤银行转款10万元。对其余75万元银行转款及28万元现金，被告没有提交证据证明。上述事实由原、被告提供的相应证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告及第三人签订的《存量房屋买卖合同》是他们真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，签订合同的各方当事人应按照合同约定履行各自义务。按合同约定，原告已履行了支付定金10000元的义务，被告应在双方约定的35个工作日内与原告办理房屋过户登记手续，并再由原告支付给被告购房首付款220000元并办理房屋按揭手续。由于诉争房屋的产权证遗失，双方没有在约定的时间内办理房屋过户登记手续，原告予以理解。在被告补办产权证后原告、被告商定于2017年11月29日办理房屋过户手续，但在双方商定的办理房屋过户手续时间前被告违反合同约定的价格提出加价的要求，造成合同无法履行，且被告也把诉争的房屋另售他人，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，对解除合同被告也没有异议，所以原告要求解除其与被告及第三人签订的《存量房屋买卖合同》的诉讼请求成立，依法予以支持。造成合同无法履行的原因是被告擅自加价且把诉争房屋转让他人，被告构成根本违约，根据合同法规定的定金罚则规定，被告应双倍向原告返还定金20000元，所以原告要求被告双倍返还定金20000元的诉讼请求成立，符合法律规定，应予支持。关于原告要求被告赔偿损失150000元的诉讼请求是否成立？《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。同时《合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。首先基于上述规定除双倍返还定金之外，原告可以向被告主张因房价上涨的造成的差价损失。其次，关于差价损失的确定，虽然原告提供了2018年1月29日原告的丈夫谈昌锋与房屋出卖人时卫华、信阳市信家房地产经纪有限公司签订的《存量房买卖合同》，证明原告的丈夫谈昌锋购买时卫华位于河区××路的“香江帝景”18号楼4层401号房屋一套，价款为142万元。但该房屋与本案诉争的户型不同、楼层不同、面积不同，原告以该标的物与本案诉争房屋的价格差价作为损失计算的依据明显不当。最后相对于诉争房屋110万的合同标的，原告仅仅交纳了1万元定金，根据公平原则，其订立合同时预见或者应当预见因违反合同可能造成的损失也就是2万元。需要说明的是，即使确实存在因房价上涨的造成的差价损失，原告也应当提供其实际购买房屋的小区房屋价格从2017年7月28日到2018年1月29日期间因单价上涨导致的差价损失达到15万元，故对于原告主张的该项请求，因其提供的证据不能证实损失的真实性及合理性，本案暂不予支持，待有新的证据后，原告可就该项损失另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，并参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、解除原告贾俊杰与被告王金月、第三人信阳华宏房地产营销策划有限公司于2017年7月28日签订的《存量房屋买卖合同》。二、被告王金月双倍返还给原告贾俊杰定金20000元。三、驳回原告的其他诉讼请求。上述义务在判决生效后十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3800元，原告贾俊杰负担3300元，被告王金月负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，应当于上诉期限届满前交纳上诉费（收款单位:河南省信阳市中级人民法院，开户银行:兴业银行信阳分行，账号:46×××16）。并在交费后的次日起5日内将交费凭证交付本院一审承办人。上诉人未按上述规定交纳上诉费和交付上诉费凭证的，本院依法按自动撤回上诉处理。审判长 陈 昊审判员 潘 涛审判员 李玉华二〇二〇年十月十五日书记员 王辉平