河南省西峡县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1323民初4911号原告：李双，男，汉族，1977年12月24日出生，住河南省西峡县。委托诉讼代理人：刘恒，河南框正律师事务所律师，特别授权代理。被告：河南省州峰房地产开发有限公司，住所地郑州市管城区南关街132号院3号楼12号，统一社会信用代码91410100581711061H。法定代表人：李曼，系公司总经理。委托诉讼代理人：闫金超，河南宇洋律师事务所律师，特别授权代理。第三人：张飞，男，汉族，成年，住西峡县。第三人：陈金辉，男，汉族，1980年12月29日出生，住西峡县。原告李双与被告河南省州峰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，第一次庭审后原告李双申请追加张飞、陈金辉作为本案第三人参加诉讼，本案裁定转为普通程序，依法组成合议庭，再次公开开庭进行了审理，原告李双及委托诉讼代理人刘恒、被告的委托诉讼代理人闫金超、第三人陈金辉均到庭参加了诉讼，第三人张飞经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告李双向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告履行合同义务向原告交付房屋，并支付违约金（按照同地段同类房屋租金确定，时间自2016年11月11日起至交付使用房屋之日止）每年6000元，共计3年18000元；2、请求依法判令被告立即协助办理房屋权属证书并支付违约金（参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算，时间自2016年11月11日起至权属证书办理之日止）3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：因案外人张飞（被告公司的投资人）向原告借款不能偿还，经三方协商将被告开发的位于312国道边西峡县电业局世纪广场东“峰景尚城”（原名新兴公寓）的西单元五层西户，建筑面积约为160平米的商品房，作价416000元出卖给原告用以抵销张飞之前的借款，购房款由张飞与被告结算。2015年2月12日原被告双方在被告位于案涉商品房楼下的售房部签订了商品房预定协议书，同时给原告出具了加盖公司合同专用章的收据。合同第三条“甲乙双方承诺（五）甲方收款时出具盖有本公司合同专用章的收据为凭证。待签订正式《商品房买卖合同》后，以此收据还正式售房款票据。”（具体内容详见合同）。2016年11月10日被告向原告交付了房屋的钥匙，同时通知要求原告交纳自来水增压泵远程水表、天然气、装修押金、装修电梯使用费、垃圾处理费等费用共计16820元，同日原告交纳上述费用后被告给原告出具了加盖有公司财务专用章的三张收据。之后原告准备装修开门时打不开门，遂向物业询问原因，物业回答老板（被告）把门锁换了，因老板与张飞有争议，该房屋收回了。为此，原告多次找被告要求入住房屋，被告以其与张飞有争议为由不让入住。综上，原告通过以房抵债并经被告同意，同时也在按照被告要求交纳各项费用后视为已经购买了合同约定的商品房，享有了法律规定房屋买受人的各项权利。被告阻碍原告入住的行为违背了诚实信用原则，构成了违约，给原告造成了重大的经济损失。为此，诉至法院。被告河南省州峰房地产开发有限公司辩称，第一，被告公司从未与原告签订过商品房预售协议，也没有授权他人与原告签订售房协议，原告在诉状中陈述其与被告和张飞在售房后签订预售协议属于虚假陈述；第二，张飞既非公司员工也非被告授权的业务人员，更非实际投资人，其行为与被告公司无任何关联；第三，张飞曾与被告公司法人代表李曼老公陈金辉外出办事时开过两次车，由于陈金辉无驾驶证，而李曼的车上存放有被告公司的合同公章、及相关的合同文本、空白收款收据等材料，原告陈述的预售合同及收款收据如果加盖公章属于被告公司公章那么该协议和收据是张飞偷盖的，应由张飞本人承担相应的法律后果；第四，被告法人代表李曼爱人陈金辉掌管钥匙，在原告索要钥匙时，向陈金辉出具了预售协议和收款收据，但陈金辉对原告是否向公司交款并不知情，在此情况下交付了钥匙，并收取了原告缴纳的各项物业费用，但事后查账时发现原告并未向公司实际交款，于是就将房子的锁换了；第五，根据原告提供的预售协议书，第四条以及原告诉状中陈述的被告公司并未出具经公证的授权委托书，因此原告也未出具相关授权委托书，那么张飞本人收取房款和偷盖公章的行为应该由张飞本人承担一切后果。被告公司愿意将收取原告的各项物业费全部退回，如果原告需要继续购买该房屋，应另行签订合同，并向公司交付所有房款；第六，根据原告的诉状陈述，本案涉及三方抵债和购买房屋两个民事法律行为，二者实际上并不存在任何关联性，如果原告主张其诉讼请求就应该提供通过商品房三方抵债的证据予以证实该事实存在，否则这两个法律关系就不存在任何关联，原告就应当支付相应房款。第三人陈金辉述称，第三人系被告公司的工作人员，原告出具的《商品房预定协议书》是被告公司的，但不是被告公司填写的，也不能确定章是不是公司的印章；第三人收取原告的物业费及票据没有异议。第三人张飞经本院传票传唤未到庭，但在接受法庭电话询问时述称，其系被告公司投资人之一，其借原告款到期后，即与被告协调后，第三人陈金辉同意用被告公司的一套房子抵偿其欠原告的借款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人张飞曾借原告李双的借款，在借款到期后，第三人张飞无力偿还原告的借款。因第三人张飞系被告公司的投资人之一，其找到被告公司的实际控制人陈金辉（被告公司的法定代表人李曼的丈夫），要求用被告公司的一套房屋抵偿其欠原告的借款，双方于2015年2月12日签订《商品房预定协议书》一份，协议约定：“经甲（被告）乙（原告）双方在平等、自愿协商一致基础上，就房屋内部预定事项达成以下协议，以便共同信守：第一条：乙方自愿预定甲方开发的“峰景尚城”（原名新兴公寓）商品房。该项目主体为地下两层，地面以上为十七层（两层商业，十五层住宅）。乙方先向甲方支付房源全款肆拾壹万陆仟（416000）元整。在甲乙双方签定正式《商品房买卖合同》后，乙方交纳的房源内部预定金转为乙方的购房款。乙方自动放弃签定正式合同，乙方自愿将定金30%作为违约金。第二条：乙方预定的商品房为西单元五层西户。建筑面积约为160㎡，单价2600元/㎡，总房款肆拾壹万陆仟（416000元）。注：如计算误差，以正式合同签订的为准。第三条：甲乙双方承诺：（一）、甲方承诺本预定书签定之日起至甲方通知乙方签定正式《商品房买卖合同》期间内，不得字乙方预定的房屋售于他人（乙方以书面形式同意除外），否则甲方违约。（二）、甲方负责通知乙方签定正式《商品房买卖合同》，乙方应在收到通知之日起七天内到甲方指定地签定《商品房买卖合同》，若在规定期限内因乙方责任造成《商品房买卖合同》未能签定，则视为乙方自动放弃，甲方有权终止预定书，乙方承担全部违约责任。（三）、乙方联系电话变更，必须及时以书面形式通知甲方，否则造成的一切后果由乙方负全责；（四）、如果甲方不履行本协议规定的价格承诺，乙方有权退房，甲方全额返还乙方交付的内部定金。（五）、甲方收款时出具盖有本公司专用章的收据为凭证。待签定正式《商品房买卖合同》后，以此收据换正式售房款票据。第四条：若卖房由委托人代理人签合同，代理人必须出示已公证的授权委托书。第五条：本预定书在履行过程中如发生争议，双方应协商解决，如协商不能解决，可提请仲裁委员会或向本地人民法院提出诉讼。第六条：本预定书一式三份，甲方二份，乙方一份，经双方签字或盖章后生效。本预定书在甲乙仅方签定“商品房买卖合同”后自动失效。甲方：河南州峰房地产开发有限公司张飞（被告公司公章）乙方：李双”。被告公司于同日向原告出具收据，表明收取原告房款现金416000元。2016年11月10日原告向被告缴纳物业费等费用。原告在随后装修房屋时，被告公司阻拦，为此原告诉至本院。另查，1、2016年9月1日，本院审理的齐某诉被告公司商品房销售合同一案，被告公司辩称：原告所购买的房屋系被告公司原投资人张飞的房屋，张飞从公司退股时被告公司用部分房产抵偿张飞的投资款……。2、第三人陈金辉当庭否认原告提供购房协议的印章不是被告公司的印章，但在庭后向法庭提交的证明上载明“原河南州峰房地产开发有限公司，合同章由于公司所有章需要备案，原合同章已注销，变更为现在的合同章”。本院认为，第三人张飞自认借原告借款到期后无力偿还，在与原告协商后决定用其在被告公司的投资抵偿，原告与张飞在被告公司签订的售房合同上加盖有被告公司印章，被告公司亦出具了加盖有公司印章的收据，故第三人张飞与原告之间的协商借款到期后以房抵债行为，不违反法律法规，系合法行为。第三人陈金辉当庭否认原告与被告公司签订的售房协议上印章不是被告公司的印章，但在庭后向法庭提交的证明，并未完全否认该印章不是被告公司的印章，且被告公司到庭陈述，原被告的协议系第三人张飞偷盖被告公司的印章，即对印章系被告公司的印章的真实性不持异议，故对第三人陈金辉的辩称，本院不予采信。被告辩称第三人张飞与被告公司无任何关系，但被告在2016年9月1日本院审理齐某诉被告公司商品房销售合同一案中的陈述构成自认，第三人张飞应当为被告公司的投资人之一；且被告公司的实际控制人陈金辉在2016年11月10日收取原告缴纳物业费等费用；被告辩称双方协议上的印章系第三人张飞偷盖但未提供相关证据，张飞作为被告公司的投资人之一用被告公司的房屋抵偿其借原告的借款，系被告公司的内部管理问题，不能对抗被告公司对外签订的售房协议。综上，原被告之间签订的《商品房预定协议书》合法有效，故对原告要求被告交付房屋的诉请本院予以支持。原告要求违约金按同类地段同类房屋的租金每年6000元，但未提供同类地段同类房屋的租金相关证据，本院不予支持，待其有相关证据后可另行诉讼。原告诉请被告协助办理房屋权属证书，系被告出售房屋的附随义务，被告应当协助，原告诉请应当予以支持。原告要求被告支付购房款的利息与原告要求被告支付同类地段同类房屋的租金均为被告违约造成，原告可选择其一，故对原告该项诉请本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告河南州峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将其开发的“峰景尚城”（原名新兴公寓）西单元五层西户商品房一套交付给原告李双；并协助原告李双办理相关的房屋权属证书；二、驳回原告李双的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8746元，保全费5000元，合计13746元，由被告河南州峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审 判 长  杨付林审 判 员  李向阳人民陪审员  徐 颖二〇二〇年七月二十八日书 记 员  李倩倩