广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初2002号原告：刘文生，男，1955年9月20日出生，汉族，住清远市清城区小市新城**区**建达大厦****。委托诉讼代理人：叶碧桃，广东品格律师事务所律师。委托诉讼代理人：周兴胜，广东品格律师事务所律师。被告：欧阳兰花，女，1986年3月14日出生，汉族，住广东省连州市***************。委托诉讼代理人：杨建文，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告刘文生与被告欧阳兰花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘文生的委托诉讼代理人叶碧桃、周兴胜，被告欧阳兰花的委托诉讼代理人杨建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘文生向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付购房款360000元；2、被告向原告支付违约金91000元；3、被告承担本案律师费25000元；4、被告承担本案全部诉讼费及保全费等。事实与理由：2019年7月1日，原被告签订一份房屋《买卖合同》，约定原告将位于清远市清城区*******碧桂园山湖城峰景一街三座8层04号的房产转让给被告，转让价格为910000元，同时约定了付款方式、房屋交付、违约责任及过户登记等相关事项。合同签订后，原告配合被告办理各种手续，将房屋移交给被告使用并办理了过户手续，原告已按照买卖合同的约定履行全部义务，但被告支付定金及部分购房款后，就以各种理由拒绝履行支付剩余购房款的义务。鉴于被告不支付剩余购房款的事实，经多次协商，2020年1月15日，原被告双方就该《买卖合同》签订了一份《补充协议》，补充协议约定对剩余购房款560000元订立还款计划，还款计划为：2020年1月15日付款10万元，2020年1月23日付款10万元，2020年2月1日付清尾款36万元。订立《补充协议》后，被告共向原告支付前两期款项合计人民币200000元，尾款360000元未按期支付。原告多次要求被告尽快支付剩余尾款360000元，但被告一直以各种理由拒绝支付，现被告拒绝和原告沟通，导致原告迟迟未能收到剩余购房款，被告既不履行支付剩余购房款的义务，也拒绝再与原告沟通协商，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，已构成违约。综上，被告拒绝履行支付购房款的行为已构成违约，严重侵犯了原告的合法权益，为维护自身的合法财产权益，现原告特提起本案诉讼，请求法院判如所请。被告欧阳兰花辩称，我方不认可原告提出的二、三、四项诉讼请求。1、我方在履行合同中不存在违约，补充协议中约定了余款的支付条件，但由于疫情的突发，导致余款未能顺利支付。2020年1月30日以后，因为疫情影响不允许出门，属于不可抗力。原告在明知疫情严重的情况下，在2月8日以后通过微信、电话辱骂我方，导致双方矛盾激烈，原告称要解除合同，也是不能支付尾款的重要因素，我方在合同履行过程中并不存在违约情形。3、对于原告请求的第2项违约金，按照合同约定，我方存在迟延付款也应当是按照0.1%的标准来计算违约金，但该标准也超过了法律规定的24%。4、原告主张的律师费没有依据，因为合同中双方没有对此作出过约定。5、双方在买卖房屋过程中产生冲突，原告在房屋移交我方后，未经我方同意擅自进入房屋内搬离物品。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。庭审中，被告同意原告第1项诉讼请求，但认为原告主张的违约金过高。庭后经询问，原被告均认可涉案房屋尾款可宽限至2020年2月9日前支付，双方于2019年9月4日签订的《清远市存量房买卖合同》也系双方真实意思表示。现涉案房屋已实际交付被告使用，并已办理过户登记。此外，广东省人民政府于2020年1月28日发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，明确本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。对双方有争议的事实，本院认定如下：关于被告的行为是否违约。诉讼中，双方对于截止2020年1月23日被告已支付涉案房款550000元，且被告履行上述房款支付义务符合合同约定的事实无异议，双方争议在于被告在履行《补充协议》关于尾款的支付有无违约。补充协议约定“2020年2月1日付清尾款36万元（如银行未营业，延时到银行春节正式营业办理）”，原告认可被告可在2020年2月9日前支付尾款，故被告应在上述期限届满前履行义务。现被告至今未支付上述房款，构成违约。被告关于发生疫情致其无法到银行办理业务，故无法支付尾款的抗辩，虽疫情的发生系突发事件，政府部门确也采取相关管控措施，但并不足以造成合同无法履行，被告仍可选择如网上银行等其他方式付款。且结合原告提供的转账记录，可以印证被告此前就已使用网上银行的方式向原告支付部分购房款，故被告关于因疫情发生无法履行合同的抗辩理由，本院不予采纳。本院认为，原、被告双方签订的《买卖合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应恪守履行。原告主张被告支付购房尾款360000元的请求，诉讼中被告表示同意该请求，本院予以确认，被告欧阳兰花应向原告支付涉案房屋尾款360000元。原告主张的违约金，上述本院已认定被告逾期付款的行为构成违约，故被告应向原告承担违约责任。虽《买卖合同》中约定买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业给买方，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。现涉案房屋已过户至被告名下，无证据证明原告曾因被告逾期付款而不出卖房屋，故原告主张按房屋成交价的10%计付违约金，依据不足。鉴于被告逾期付款的行为实际造成原告利息损失，被告也提出违约金过高的抗辩，故该违约金，可以未付款金额360000元为基数按年利率24%计算至被告付清之日止，并以原告主张的91000元为限。至于违约金的起算时间，原告已宽限被告可于2020年2月9日前付款，结合《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》及各银行于2020年2月9日起已阶段性营业的事实，被告有条件在2020年2月10日前向原告支付尾款，故违约金可自2020年2月11日起算。原告主张的律师费，买卖合同中已明确约定合同执行过程中产生争议协商不成，同意向物业所在地人民法院起诉，败诉方承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费等费用。现原告因被告逾期支付购房款而委托律师代为诉讼，并提供了委托代理合同和发票，被告应向原告支付律师费25000元。原告要求被告支付律师费的请求，依据充分，本院予以支持。被告关于双方签订的补充协议以及清远市存量房买卖合同中未约定律师费的抗辩，上述补充协议、存量房买卖合同与双方签订的买卖合同均为当事人真实意思表示，且签订的时间均迟于买卖合同，虽补充协议及存量房买卖合同中未做出律师费负担的相关约定，但并未变更买卖合同中关于律师费负担的约定，故被告该项抗辩理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告欧阳兰花应于本判决生效之日起10日内向原告刘文生支付购房款360000元及违约金（违约金以360000元为基数从2020年2月11日起按年利率24%计付至清偿之日止，该违约金以91000元为限）；二、被告欧阳兰花应于本判决生效之日起10日内向原告刘文生支付律师费25000元；三、驳回原告刘文生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4220元、保全费2900元，合共7120元，由原告刘文生负担1038元，被告欧阳兰花负担6082元。审判员  曲洋逸二〇二〇年五月十九日书记员  梁朝晖附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。