广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初12471号原告陈锋，女，汉族，1988年4月28日出生，户籍地址湖北省谷城县，委托代理人沈攀峰，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托代理人方海涛，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。被告杨新宇，女，汉族，1986年8月11日出生，户籍地址广东省汕尾市城区，被告行俊威，男，汉族，1982年10月5日出生，户籍地址广东省深圳市宝安区，原告陈锋诉被告杨新宇、行俊威房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行审理。原告陈锋及委托代理人方海涛到庭参加诉讼。两被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2019年10月6日被告行俊威与原告协商一致签署《房屋转让合同书》，约定将位于深圳市龙岗区启迪协信科技园2栋1522房转让给原告，转让价为1200000元整；第三条约定“买方同意在签署本合同当天向卖方支付定金90000元整”；第六条第一款第三项约定“卖方须于签署本合同之日起12日内出具公证委托书，如卖方虽有担保公司提供担保，仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，则卖方应自行筹资还清按揭银行贷款，并办妥注销抵押登记手续”；第十一条约定“如卖方未按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数，按万分之五每日支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金”。2019年10月6日，原告向被告支付定金90000元整，2019年10月22日原告按照被告要求共同监管首期款510000元，并于2019年10月30日取得《北京银行个人购房按揭贷款承诺书》，承诺贷款600000元。被告行俊威因涉案房屋被法院查封无法按时完成赎楼义务，2019年11月24日其向原告出具《承诺书》自认“由于卖方原因导致未能按时赎楼，承诺在2019年12月6日前跟银行担保公司沟通好，正式启动赎楼手续…如没有完成…在2019年12月10日前到银行将首期款资金监管协议解除。”但被告至今仍未完成赎楼相关手续，已构成根本违约。两被告乃夫妻，被告杨新宇对被告行俊威出售涉案房屋知情且予确认，应当共同承担违约责任。综上，被告由于自身原因无法继续履行合同，导致原告合同目的无法实现，原告依据相关规定请求判令：一、解除原告与被告行俊威2019年10月6日签署的《房屋转让合同书》；二、两被告共同向原告退还已收取的款项90000元；三、两被告共同支付自起诉之日起，以90000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际归还之日止的资金占用利息；四、两被告向原告支付违约金240000元；五、两被告承担连带责任；六、诉讼费、保全费等由两被告共同承担。两被告未到庭应诉，亦未提交答辩状。经审理查明，2019年10月6日原告作为买方与作为卖方的行俊威签订《房屋转让合同书》，交易房产位于深圳市龙岗区启迪协信科技园2栋15层1522单元，建筑面积31.92平方米，用途商业，转让成交价1200000元，签署合同当天买方向卖方支付定金90000元，房屋采取按揭付款，2019年10月18日（含当天）将首期款（不含定金）450000元支付至监管机构监管账号，同时向贷款部门提交申请按揭贷款的相关资料…；关于产权现状，合同第六条确认有抵押，“卖方委托担保公司融资赎楼：卖方须于签署本合同之日起12日内（含）出具公证委托书给担保公司及指定人员，并与担保公司签订服务合同…否则视为卖方根本违约，买方有权解除合同并按第11条的约定要求卖方承担违约责任。如卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，则卖方应自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续。”合同第十一条“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按万分之五/日支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。”被告行俊威系涉案房产的产权登记人。签署合同当日被告行俊威向原告出具《收款收据》，确认收到90000元定金，原告举证期间提交了建行手机银行交易详情，以及2019年10月30日北京银行出具的同意直接向被告行俊威北京银行账户划拨600000元按揭贷款《个人购房按揭贷款承诺书》，另当庭出示了北京银行的手机银行交易详情，解释经中介安排更换了贷款银行，首付款变更由北京银行监管，确认现原、被告已解除了资金监管。为证明出卖人违约，原告提交了被告行俊威2019年11月24日出具的《承诺书》，确认“因卖方原因导致未能按时赎楼，卖方承诺在2019年12月6日前正式启动赎楼手续，逾期按照原合同约定执行，并于2019年12月10日前到银行协议解除资金监管…”原告申请中介郑伟生出庭作证，中介确认了原告的主张，确认之前确有方案同意被告退定金再赔30000元即可，但两被告再次违约，中介也通过微信告知了被告杨新宇“如果这次你们还是没有办法解决，…原告会走法律程序…会按照合同价的20去申请赔偿”，对方也表示“竭尽全力去做到”。中介另确认在11月被告承认负债太高没有担保公司，需要中介帮忙，期间涉案房产又被查封，查封的信息是12月中介自行查询得知。原告亦提交了与两被告的微信（被告行俊威微信号：×××;被告杨新宇：wendyyueng）聊天记录，其与中介及两被告一起沟通的聊天群截图，均反映催问被告赎楼担保但无果等内容。原告当庭确认双方并未协商解除过涉案合同。原告表示因被告违约，其产生了律师费，购买的家具也得退回，现房价也上涨了20%，更造成了资金占用损失等。庭后原告提交了两被告的结婚登记审查处理表，显示双方2013年5月28日登记结婚，两被告逾期未提异议。以上事实，有《房屋转让合同书》、承诺书、手机银行截图、收款收据、微信聊天记录、证人证言、结婚登记审查处理表、当事人陈述等予以证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋转让合同》系当事人的真实意思表示,没有违反法律、行政法规的禁止性规定,合法有效,双方均应全面遵照履行。关于合同的履行情况，原告已就依约支付定金、完成首期款监管和获得贷款承诺完成举证，另就卖方违约提交了行俊威书面确认的承诺、与两被告的微信沟通内容，中介郑伟生作为证人出庭作证再次印证卖方违约的事实，两被告收到本院材料后亦未提交任何证据、未到庭应诉未提交答辩意见，本院采信原告主张，即因被告行俊威的行为导致合同无法继续履行,其应按照涉案合同承担相应的违约责任。原告诉请解除合同并要求被告行俊威支付涉案房产转让价格20%的违约金即240000元的诉讼请求,符合合同约定,本院予以支持。根据法律规定,当事人一方依法解除合同的,应当通知对方,合同自通知到达对方当事人之日解除，原告否认双方已协商解除，又因本案起诉状副本送达两被告签收的时间为2020年6月6日，故本院确认此为涉案合同的解除时间。合同解除后,被告行俊威应将收取的定金90000元返还原告。现有证据显示两被告系夫妻、涉案纠纷发生于夫妻关系存续期间，微信聊天亦证明被告杨新宇对出售涉案房产知情并积极参与，故原告请求两被告共同承担返还定金并赔偿违约金义务，本院予以支持，但原告再请求两被告承担连带责任，于法无据，本院不予支持。此外，资金占用损失已包含在违约金中，对原告的第三项请求，本院不予支持。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关的诉讼权利。基此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告陈锋与被告行俊威2019年10月6日签署的《房屋转让合同书》2020年6月6日解除；二、被告行俊威、杨新宇应于本判决生效之日起七日内向原告陈锋退还已收取的款项90000元；三、被告行俊威、杨新宇应于本判决生效之日起七日内向原告陈锋支付违约金240000元；四、驳回原告陈锋的其他诉讼请求。如付款义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3125元（原告预交），由被告行俊威、杨新宇负担，两被告应于判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期未缴纳，本院依法强制执行；原告预交部分3125元，可于本判决生效后申请法院退回。保全费2170元，由被告行俊威、杨新宇负担，两被告应于判决生效之日起七日内向原告径付。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 贺 榕二〇二〇年七月三十一日书记员 全柳茵