山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1311民初4954号 原告：临沂华腾置业有限公司，住所地：临沂市罗庄区蒙山大道与沂河路交汇处西北角，统一社会信用代码：91371300061960996P。 法定代表人：刘涛，总经理。 委托诉讼代理人：单夫纯，山东三禾律师事务所律师。 被告：邱定保，男，1991年9月27日出生，汉族，住湖北省通城县。 原告临沂华腾置业有限公司与被告邱定保商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告临沂华腾置业有限公司的委托诉讼代理人单夫纯到庭参加诉讼，被告邱定保经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 临沂华腾置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令解除原、被告签订的《商品房预售合同》（编号×××96）、由被告按约配合解除《商品房买卖合同》备案登记手续、并由其腾房返还原告；2.判决被告向原告返还截止2020年8月30日，原告为被告垫付按揭还款2469.48元；3.判决被告向原告支付8418.86元违约金及约定每月2104元房屋折旧费（以本合同约定房屋交付时间起直至付清欠款本息止）；4.本案诉讼、保全、律师代理费用由被告承担。事实和理由：原被告于2020年4月17日签订《商品房预售合同》（编号×××96）及补充协议一份。合同约定被告购买原告开发的“鲁南国际茶博城”2Ｃ号楼602号房，房屋建筑面积55.7平方米，房屋总价420943元，付款方式为银行贷款。合同签订后被告向银行贷款，但截至2020年8月27日被告出现断供银行贷款，原告代为偿还贷款2469.48元。根据原被告签订的补充协议3.4约定，“若出现因出卖人履行保证责任替买受人偿还银行借款的情形，包括但不限于买受人任何一期断供、逾期、违约等，出卖人有权单方解除合同，买受人应在接到出卖人解除合同或腾房通知后七日内腾空所住房屋并交付出卖人”、“出卖人扣除违约金（总房款2%）、折旧费（每月按其总房款的0.5%，以本合同约定的房屋交付时间计算）、垫付银行的逾期利息、罚息诉讼费、律师费、公告费等维权费用等其他出卖人的损失费用”。补充协议第：“15.5合同各方均明知：因各方提供或者确认的送达地址和联系方式不准确、或者送达地址变更后未及时依程序告知对方和司法机关或者当事人和指定签收人拒绝签收等原因，导致诉讼文书未能被当事人实际接收、邮寄送达的，以文书退回之日视为送达之日；直接送达的，送达人当场在送达回证上记明情况之日视为送达之日。”补充协议16.1约定：“无论何种原因致使双方解除、终止合同的，买受人应当在导致解除、终止本合同情况发生之日起七日内，按照国家及地方相关法律、法规办理完毕《商品房买卖合同》撤销备案登记手续或提供完整的办理撤销备案登记的相关文件和提供必要的配合。若买受人在前述期限内未能配合出卖人办理相关解除手续的，每逾期一日，还应支付相当于购房款万分之一的违约金。” 邱定保未作答辩。 本院经审理认定事实如下：1.2020年4月16日，被告给原告交纳公寓6-602房屋定金2000元，2020年4月17日双方签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，合同编号为×××96号，双方约定被告购买原告的“鲁南国际茶博城”2Ｃ号楼602号房屋一套，房屋建筑面积55.7平方米，房屋总价款420943元，付款方式为贷款方式付款，被告于2020年4月17日前支付首期房价款210943元，余款21万元申请贷款支付。在该合同的附件二3.4条款约定：“出卖人为买受人办理银行购房按揭贷款提供担保时，若出现因出卖人履行保证责任替买受人偿还银行借款的情形，包括但不限于买受人任何一期断供、逾期、违约等，出卖人有权单方解除合同，买受人应在接到出卖人解除合同或腾房通知后七日内腾空所住房屋并交付出卖人，出卖人对买受人已付房款在扣除违约金（总房款的2%）、折旧费（每月按其总房款的0.5%，以本合同约定的房屋交付时间为起始时间计算）、垫付银行的逾期利息、罚息，诉讼费、律师费、公告费等维权费用等其他出卖人的损失费用后退还买受人，已付房款不足以抵扣上述费用的，由买受人向出卖人另行支付。第16.1条款约定：“无论何种原因致使双方解除、终止本合同的，买受人应当在导致解除、终止合同情况发生之日起七日内，按照国家及地方相关法律、法规办理完毕《商品房买卖合同》撤销备案登记手续或提供完整的办理撤销备案登记的相关文件和提供必要的配合。若买受人在前述期限内未能配合出卖人办理相关解除手续的，每逾期一日，还应支付相当于全部购房款万分之一的违约金”；2.2020年4月28日，原被告及案外人山东临沂罗庄农村商业银行股份有限公司签订《个人购房借款／担保合同》一份，约定：被告邱定保向山东临沂罗庄农村商业银行股份有限公司借款21万元，借款期限为2020年4月28日至2030年4月27日，借款用途为购买上述房产，原告为该笔贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同约定的借款人履行债务期限届满之日起三年。2020年7月30日，因被告邱定保未按约定偿还上述贷款，致使原告临沂华腾置业有限公司作为担保人代为偿还上述银行贷款2469.48元。原告公司以此为由，依据《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的相关约定，向被告邱定保邮寄发出催告解除联系函，告知如逾期偿还将解除双方签订的《商品房预售合同》，但该催告联系函未能邮递送达给被告；3.2020年5月13日，被告邱定保通过齐鲁银行股份有限公司付款给原告130000元，用于支付购房首付；2020年5月14日，被告邱定保作为借款人、案外人山东美固投资管理有限公司（以下简称美固公司）作为出借人签订《借款协议》一份，约定邱定保向美固公司借款17803元用于购买上述房产。2020年9月27日，美固公司出具全部款项结清证明一份，证明原告已就被告邱定保与美固公司的借款17803元全部结清；4.因提起诉讼，原告支付山东三禾律师事务所律师代理费10000元。 本院认为，原被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及共同与案外人山东临沂罗庄农村商业银行股份有限公司签订《个人购房借款/担保合同》，均系当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，当事人均应按合同约定各自履行自己的合同义务，现被告邱定保未能按期偿还银行贷款，原告在承担保证责任后依据《山东省新建商品房买卖合同（预售）》要求解除与被告邱定保的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，符合合同约定的一方解除合同的条件，为此对原告要求解除该合同的诉讼请求，本院依法予以支持；合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的当事人可根据履行情况和合同性质，要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失，因此原告要求被告返还该商品房并配合解除《商品房买卖合同（预售）》的备案登记手续符合法律规定，依法应予支持，原告亦应将被告支付的房款返还被告，被告交纳的首付款210943元，其中17803元系从美固公司借款，现原告已将该款结清不应重复返还；其中132000元系以现金和齐鲁银行的商业贷款支付，原告应返还被告；另被告以该商品房抵押担保从罗庄农商行双月支行的贷款余额及原告代为偿还的银行贷款2469.48元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，在本案商品房买卖合同纠纷中不再予以审理，如有纠纷可另案诉讼。对于被告主张的总房款的2%支付的违约金，符合合同约定，不违反法律规定，但计算数额应以实际成交房款数额为基数，故本院依法支持违约金数额为7196.06元，对原告主张的超出部分依法不予支持；关于被告主张的折旧费，涉案房屋交付时间较短且结合房地产市场行情及被告违约的过错情况，原告该项诉讼请求本院依法不予支持。对于原告主张的律师代理费，符合合同约定，依法予以支持；关于原告主张的诉讼责任保险费用，系必要支出费用且符合双方合同约定，依法予以支持。邱定保经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃当庭质证和辩论的权利，应承担由此产生的对其不利的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告临沂华腾置业有限公司与被告邱定保于2020年4月17日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号为×××96），被告邱定保于本判决生效后十日内返还原告临沂华腾置业有限公司该合同项下的商品房，并配合原告临沂华腾置业有限公司办理撤销该合同备案登记手续； 二、原告临沂华腾置业有限公司于本判决生效后十日内返还被告邱定保购房款132000元； 三、被告邱定保于本判决生效后十日内支付原告临沂华腾置业有限公司违约金7196.06元； 四、被告邱定保于本判决生效后十日内支付原告临沂华腾置业有限公司律师代理费10000元、诉讼责任险费用1320元； 五、驳回原告临沂华腾置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。 案件受理费7777元，减半收取计3888元，申请费2720元，由原告临沂华腾置业有限公司、被告邱定保各负担3304元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  陈黎明 二〇二〇年十月十九日 书记员  王博民