河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初1767号原告：赵志强，男，1988年10月29日出生，汉族，住内蒙古自治区赤峰市林西县。原告：郭淑，女，1989年3月1日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。上述原告共同委托诉讼代理人：李德龙，河南吉豫律师事务所律师。上述原告共同委托诉讼代理人：王秋锦，河南吉豫律师事务所律师。被告：梁艳丽，女，1980年9月26日出生，汉族，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：王海波，河南泰豫恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：方续辉，河南泰豫恒律师事务所律师。被告：郑州兴居房地产经纪有限公司，住所地河南省郑州市管城区未来路855号3号楼1-2层22号。法定代表人：刘素云。原告赵志强、郭淑与被告梁艳丽、郑州兴居房地产经纪有限公司（以下简称兴居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵志强、郭淑的委托诉讼代理人李德龙、王秋锦，被告梁艳丽及其委托诉讼代理人方续辉到庭参加诉讼，被告兴居公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。赵志强、郭淑向本院提出诉讼请求：1.确认赵志强、郭淑与梁艳丽之间的房屋买卖合同已经解除；2.判令梁艳丽返还赵志强、郭淑已支付的房款390000元及房屋、物业交接等费用5607元，并支付违约金188000元；3.判令兴居公司返还赵志强、郭淑佣金及银行评估费22970元；4.判令梁艳丽、兴居公司承担保全费3438元及诉讼财产保全责任险费用1168元。事实和理由：2019年12月1日，赵志强、郭淑与梁艳丽在兴居公司作为居间方的情况下分别签订《郑州市存量房买卖合同》、《居间服务合同》及《房屋交易保障服务合同》，就梁艳丽将其所有的位于新郑市××镇××路××号龙湖上公馆12号楼1单元2303号房屋出售给赵志强、郭淑一事对三方的权利义务进行了详细约定。合同签订后，赵志强、郭淑依约分别向梁艳丽、兴居公司支付相关费用，但梁艳丽却未按照约定办理银行抵押的解押注销手续。经各方协商，2020年4月4日，兴居公司向赵志强出具一份承诺书，承诺交易不成，佣金及银行评估费全退。4月8日，三方签订房屋解押附属协议，对解押及过户事宜进行了重新约定。协议签订后，梁艳丽再次违约，未按协议约定完成解押注销事宜。鉴于梁艳丽多次严重违约行为，赵志强、郭淑于5月1日按附属协议约定向梁艳丽发出了书面解除合同通知，现解除合同异议期已过。为维护合法权益，特提起诉讼。梁艳丽辩称，1.梁艳丽在补充协议签订后积极办理解押手续，但是因为预期之外的情况导致解押过程并不顺利，并且解押手续由中介负责办理。因为银行的缘故导致未能在补充协议约定的期限内办理，并且赵志强、郭淑在签订补充协议时也明确说了对于出现的不可控的意外情况及时沟通即可，那么对于未能及时解押的情况，各当事人均不存在过错，由此产生的后果不应由任何一方当事人承担；在5月12日办理完成解押手续并可以履行过户手续时，梁艳丽多次通过电话及微信与赵志强、郭淑沟通，但其拒绝回复，对于目前出现的合同未能继续履行的结果，并非梁艳丽过错所导致，而赵志强、郭淑在继续履行合同上存在主观故意的过错。2.梁艳丽已实际将涉案房屋交付赵志强、郭淑，赵志强、郭淑对房屋实际上已经行使占有、使用的权益，根据各方签订的协议及合同法第60条规定，从保护交易的原则出发，涉案合同应当继续履行；根据补充协议约定，梁艳丽无论是否在4月30日前成功办理解押手续，只要按照约定在6月15日左右能够将房屋过户给赵志强、郭淑，梁艳丽就不能被视为违约；涉案合同继续履行不存在任何障碍，应当继续履行，并不具备法定的解除条件。梁艳丽在出现不可控的因素后积极向赵志强、郭淑进行告知，而赵志强、郭淑未履行催告义务直接发出解除合同通知，不符合法律规定的解除要件，违反诚实信用原则。3.梁艳丽对逾期办理解押手续不存在过错，并且解押手续的办理并未对房屋过户约定期限产生实际影响，还在各方约定的过户期限内，赵志强、郭淑主张的损失并不能成立，梁艳丽不应承担违约责任；5月12日后具备过户条件时，赵志强、郭淑拒绝配合的行为是导致直到目前未能继续履行合同的全部原因，对于赵志强、郭淑的违约行为，梁艳丽有权要求其承担违约责任，对此权利梁艳丽予以保留。兴居公司未作答辩，也未提供证据材料。本院经审理认定事实如下：2019年12月1日，梁艳丽（甲方）与赵志强、郭淑（乙方）签订《郑州市存量房买卖合同》，主要约定：甲方所售房屋坐落于新郑市××镇××路××号龙湖上公馆12号楼1单元2303，产权证明所载建筑面积115.95平方米，房屋已经设定抵押，甲方应于2019年12月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2020年1月31日前办理完毕注销抵押登记手续，甲方解押所需资金的来源为乙方的第1笔购房款，并于甲方还款当日且还款前支付；甲方与乙方通过兴居公司居间介绍成交；该房屋成交价格为940000元，乙方的付款方式为贷款：房屋总成交价=定金+首付款+贷款+户口迁出保证金+物业交割保证金，定金总额为20000元，乙方于核房当日向甲方支付，乙方于甲方申请银行按揭还款日当日将第一笔购房款370000元支付甲方。乙方拟贷款540000元，双方应于签订本合同10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。乙方从本协议约定的房款中分别留存5000元、5000元作为户口迁出保证金和物业交割保证金，于甲方户口迁出后当天、交房当天支付甲方等。同日，三方签订《居间服务合同》和《房屋交易保障服务合同》，约定乙方于合同签订当天一次性足额向丙方支付居间代理费16150元、贷款服务费2000元、过户服务费2000元。合同签订当日，赵志强、郭淑向兴居公司支付居间服务费、贷款服务费及过户服务费计20150元。12月2日，赵志强向梁艳丽支付定金20000元。12月13日，赵志强、郭淑向兴居公司支付房屋评估费2820元。2020年4月4日，兴居公司向赵志强出具承诺书，承诺涉案房屋交易不成佣金全退（佣金包含赵志强实际支付的中介费和银行代办以及过户代办），银行评估费用因为已经实质性发生评估和赵志强贷款审批通过，故此费用需要沟通。本次承诺退费在买卖双方达成解约协议后3个工作日内原路径退还赵志强本人。梁艳丽作为卖房人在该承诺书上签字。4月7日，赵志强、郭淑向梁艳丽支付购房首付款370000元。4月8日，梁艳丽（甲方）与赵志强、郭淑（乙方）、兴居公司（丙方）签订《房屋解押过户附属协议》，载明鉴于原履行期间内未能如约完成银行划款、抵押注销及过户事宜，现约定甲方已经收到乙方支付首付款370000元，甲方保证该款项用于支付交易房屋的解压款，不得挪作他用，并且甲方应于2020年4月8日之前（含当天）完成银行扣款且完成之后将凭证交付甲方验看并保留；甲方最迟应于2020年4月30日之前去龙湖房管局和新郑市不动产办理抵押注销登记并完成解押事宜，办理完毕之后将相关凭证交付乙方验看；甲方最迟应于在此房产抵押注销登记完毕之后45个工作日内完成将此房产过户到乙方名下之事宜，乙方全力予以配合，但每次需要乙方出面配合之时需甲方、丙方需提前两日通知乙方。如果甲乙双方因为疫情隔离导致延迟办理，需要疫情隔离方出具疫情隔离相关证明，合同约定相应时间顺延；关于以上各项约定，各方不得随意更改、违约，否则相对方有权于违约第二日即要求解除合同，并要求对方支付房款总价的20%作为违约金，对方可于收到解除通知之日起三日内提出异议并向法院提起诉讼。同日，梁艳丽将涉案房屋及钥匙、门禁卡、水电费卡等一并交付赵志强、郭淑。在扣除房屋修复费用1500元后，赵志强、郭淑向梁艳丽支付物业交割保证金3500元及梁艳丽多交纳的物业和水电费607元合计4107元。2020年5月1日，赵志强、郭淑通过微信及手机短信向梁艳丽发送如下信息：鉴于你方未如约按时完成解押事宜，现正式通知你方解除房屋买卖合同，限你方三日内退还我方已付房款，并按协议约定支付我方违约金。2020年5月11日，工商银行郑州商都路支行出具《贷款结清证明》，载明借款人梁艳丽按借款合同约定，已于2020年4月8日结清贷款。债务结清，同意办理抵押权注销登记。5月12日，新郑市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，截至2020年5月12日，涉案房屋无预告信息、无抵押信息、无查封。另查明，1.郭淑与余满江（兴居公司监事）的微信聊天记录显示，2020年4月23日12:38余满江：资料还没有出来，扣完款以后，银行又通知梁老师名下还有一个房贷附带的工行消费卡，但是业主没有收到也没有用过，我们已经再协调销卡中，销完卡就可以拿资料。郭淑：可千万不要超过合同时间呦。余满江：我和梁老师已经是一天一个电话再催银行了。5月1日10:34余满江：你们的意思是要解除合同，退还定金以及首付款是吧。备注为赵志强、梁艳丽、上公馆的微信群聊记录显示，2019年12月16日16:01梁艳丽：由于银行一季度需要结算，所以只能赶上4月8号。4月8号当天需要扣款。2020年5月1日8:41郭淑：卖方，咱们解押注销手续弄完了吗？什么时候可以网签？余满江：买方，我前天给您打了电话，解押手续要到五一节后才能拿，大概是在6号左右，拿完才可以注销，注销完就可以安排网签。郭淑：截止到现在卖方有没有解押注销完成？梁艳丽：买方，现在就在等银行解押手续，银行那边让过了节6号左右。余满江：钱已经扣过了，现在需要注销，注销资料需要五一节后才能拿。2.梁艳丽与余满江的微信聊天记录显示，2020年4月15日15:52余满江：你尽快过去吧，抓紧时间注销一下。梁艳丽：不知道是不是在这给我办的卡，因为我没有见过这张卡。余满江：让人家查查看看是什么卡，在哪里办理的，怎么办理销卡。梁艳丽：是分期卡。就没有开卡。4月21日9:15梁艳丽：刚打电话问了正在制卡中。余满江：按照目前的进度，这个月底注销很紧张啊。梁艳丽：看什么时间能拿到手里。4月23日13:01梁艳丽：早上已经打过电话了，还没有到他们行。5月6日9:08梁艳丽：我刚给工行打过电话解押手续还没有出来，你问下你找的那个人问问她什么时间出来，尽快出来，现在已经五月六号了。你四月底让我打电话过完五一节假日就打电话问。5月6日17:23梁艳丽：当时给你交2000元是让您找银行人尽快把解押手续拿到手，你说四月底之前能把解押手续拿到手并且到房管局两个手续全部办完，你这样承诺我才签的那份合同。5月9日9:39梁艳丽：你赶快催催银行那边，现在怎么样了。5月11日12:21梁艳丽：下午拿到银行手续之后下一步该办理哪个程序。3.赵志强、郭淑提交梁艳丽2019年12月16日填写的《提前还款告知书》载明以下内容：约定还款日为2020年4月8日，还款日当天本人带身份证、工行卡（若为结清客户，需要带上房本）来银行还款。结清客户请注意，自贷款结清日起，一个月之后，正常工作日，本人带身份证来银行领取解押手续，若有622232/622235/625860开头的工行信用卡，或者在工行有经营贷款业务，在结清房贷的通知需要将此两类同时结清，并把此三类信用卡销户的情况下才能出具解押手续，否则无法解押。4.2020年5月12日之后，梁艳丽、余满江通过微信、电话多次与赵志强、郭淑进行沟通，但无果。本院认为，赵志强、郭淑与梁艳丽、兴居公司之间签订的《郑州市存量房买卖合同》及《房屋解押过户附属协议》，均系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。赵志强、郭淑主张解除与梁艳丽房屋买卖合同的事由，是梁艳丽未在2020年4月30日前办理抵押注销登记并完成解押事宜构成违约，根据《房屋解押过户附属协议》约定，其有权要求解除合同并已将解除合同的事宜告知梁艳丽。对此,本院认为，涉案房屋贷款结清证明虽然于2020年5月11日出具，但实际上2020年4月8日签订《房屋解押过户附属协议》当日，梁艳丽已将房屋贷款结清，而办理房屋抵押注销登记手续必须有银行的贷款结清证明，对于梁艳丽有房贷附带的消费卡未完成销卡从而导致银行于2020年5月11日才出具贷款结清证明，根据当事人提供的证据可以看出，梁艳丽对此并不存在主观故意，其在得知此事后积极解决并通过兴居公司告知了赵志强、郭淑，至于银行具体何时出具贷款结清证明并非梁艳丽所能控制，梁艳丽对房屋完成抵押注销登记手续的延迟不存在主观过错，且涉案房屋已于2020年4月8日实际交付赵志强、郭淑，房屋买卖合同约定的主要合同目的已经实现，房屋买卖合同的继续履行并不存在障碍。综上，梁艳丽并非恶意不履行合同义务，赵志强、郭淑要求确认其与梁艳丽之间房屋买卖合同已经解除的诉讼请求，本院不予支持。相应地，赵志强、郭淑要求梁艳丽返还已支付购房款、物业交割等费用，以及要求兴居公司返还佣金、银行评估费的诉讼请求，本院不予支持。赵志强、郭淑主张诉讼财产保全责任险费用1168元，因其主要诉请未得到支持，故本院对其该项诉请亦不予支持。关于赵志强、郭淑主张的违约金，涉案房屋抵押注销登记手续的完成时间（2020年5月12日）确实晚于约定的时间（2020年4月30日），但双方约定“房款总价的20%”的违约金,则过分高于因房屋抵押注销手续的迟延完成给赵志强、郭淑所造成的损失，结合本案的具体案情，本院酌定梁艳丽向赵志强、郭淑支付违约金20000元。兴居公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告梁艳丽于本判决生效后十日内向原告赵志强、郭淑支付违约金20000元；二、驳回原告赵志强、郭淑的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9912元，减半收取计4956元，保全费3438元，以上共计8394元，由原告赵志强、郭淑负担8119元，被告梁艳丽负担275元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 员  陈卫东二〇二〇年六月三十日代理书记员  刘熙玺