福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0582民初12100号 原告（反诉被告）：杨菲娜，女，1978年6月15日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被告（反诉原告）：宋海贝，女，1983年4月12日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：彭虹，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁延军，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：于见，男，1981年7月29日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：宋海贝（于见之妻），本案被告之一。 第三人：中国建设银行股份有限公司晋江分行，住所地福建省晋江市曾井小区，统一社会信用代码91350582856265954M。 主要负责人：陈立新，该分行行长。 委托诉讼代理人：陈铁锋，男，该分行员工。 委托诉讼代理人：陈丽莉，女，该分行员工。 第三人：平安银行股份有限公司厦门分行，住所地福建省厦门市思明区展鸿路莲前街道82号1层、3层、30层、33-35层、37-38层，统一社会信用代码913502006782752433。 主要负责人：林海彪，该分行行长。 委托诉讼代理人：张冬琴，北京大成（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘玲玲，北京大成（厦门）律师事务所律师。 原告杨菲娜与被告宋海贝、于见房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，适用简易程序进行审理。经本院通知，中国建设银行股份有限公司晋江分行（下称建设银行）作为本案第三人参加诉讼并于同年9月30日向本院提出独立诉讼请求，宋海贝于同年11月7日向本院提出反诉，本院均予合并审理于同年12月2日公开开庭进行了审理。本院又通知平安银行股份有限公司厦门分行（下称平安银行）作为本案第三人参加诉讼后于2020年4月7日公开开庭进行审理。第一次开庭，杨菲娜、宋海贝及建设银行的委托诉讼代理人陈丽莉到庭参加诉讼。第二次开庭，杨菲娜、宋海贝及宋海贝的委托诉讼代理人彭虹、丁延军，建设银行的委托诉讼代理人陈铁锋、平安银行的委托诉讼代理人刘玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨菲娜向本院提出诉讼请求：1.判令宋海贝、于见继续履行合同，注销房产抵押登记并将房产过户登记至杨菲娜名下；2.判令宋海贝、于见自2018年11月20日起至实际办理过户手续之日止以240万元为基数按日万分之五计算支付违约金。事实和理由：杨菲娜与宋海贝、于见于2018年9月28日签订房屋买卖合同，约定杨菲娜向宋海贝、于见购买位于晋江市（下称诉争房产），成交总价为245万元；双方约定杨菲娜先行支付117万元用于办理提前还贷，宋海贝、于见应于2018年12月15日前注销抵押登记并于20日前办理产权转移手续，杨菲娜于房产转移登记当天支付剩余房款128万元；合同签订后，杨菲娜依约支付购房款117万元，但宋海贝、于见未能解除抵押也不配合办理过户，请求判如所请。 宋海贝、于见辩称，双方从未约定首付款用于解押。杨菲娜清楚该首付款主要用于宋海贝偿还其他民间借贷。双方约定由杨菲娜负责提供解押所需“过桥”资金及办理过户的税费。因杨菲娜的原因至今未能提供“过桥”资金结清银行贷款办理解押，导致房产无法按时过户。杨菲娜已构成违约，请求驳回其诉讼请求。 宋海贝向本院提出反诉请求：1.判令杨菲娜继续履行合同，即办理房产的解押及过户手续并承担所产生的所有税费；2.判令杨菲娜自2018年11月21日起至实际支付购房尾款之日止以245万元为基数按日万分之五计算支付迟延履约违约金并支付因反诉产生的合理费用，包括但不限于律师费2万元、差旅费等；3.判令杨菲娜支付自2018年12月起产生的银行按揭损失至解押完成之日。事实和理由：双方签订房屋买卖合同后，约定由杨菲娜负责解押所需“过桥”资金及办理过户相应税费；因杨菲娜违约未能提供“过桥”资金导致无法过户，应承担违约责任并赔偿由此产生的损失。 杨菲娜辩称，并未与宋海贝约定由杨菲娜来负责解押及偿还银行贷款。杨菲娜曾答应宋海贝帮她办理“过桥”事宜及先行垫付按揭贷款。但因“过桥”手续繁琐及宋海贝的征信问题未能成功，代垫的按揭贷款则被宋海贝挪作他用。杨菲娜并未违约，请求驳回宋海贝的反诉请求。 建设银行向本院提出独立诉讼请求：1.判令宋海贝、于见、杨菲娜共同偿还尚欠的贷款本金1224153.13元、暂计至2019年5月20日利息、罚息、复利17117.81元及自2019年5月21日起至实际还款之日止相应的利息、罚息、复利（按合同约定规则计算）；2.判令建设银行对诉争房产享有优先受偿权。事实和理由：2018年5月17日，建设银行与宋海贝、于见及晋江新城吾悦发展有限公司（下称吾悦公司）签订个人住房借款合同，约定建设银行向宋海贝、于见提供按揭贷款128万元，借款期限10年；该笔贷款以诉争房产作为抵押并办理了抵押登记；宋海贝、于见自2019年2月起未能按时足额偿还本息；在贷款未还清的情况下，宋海贝、于见又将诉争房产转让给杨菲娜；现杨菲娜要求履行房屋转让合同，其与宋海贝、于见作为房屋的买受人、出卖人负有共同结清诉争房产贷款的义务，请求判如所请。 杨菲娜辩称，诉争房产尚登记在宋海贝、于见名下，诉争贷款也是宋海贝、于见所贷，不应由杨菲娜偿还。 宋海贝、于见辩称，因杨菲娜未能及时办理解押及过户所产生的贷款本息应由杨菲娜负责偿还。贷款合同尚未到期，也可以继续履行，建设银行要求一次性偿还贷款本息没有依据。 平安银行述称，因宋海贝欠平安银行的贷款尚未还清，厦门市思明区人民法院（下称思明法院）在执行过程中依职权查封了诉争房产。本案不存在足以排除法院执行的情况，杨菲娜、宋海贝要求继续履行合同的请求不应支持。 杨菲娜向本院提供以下证据：1.房产买卖经纪合同，证明宋海贝、于见将诉争房产出售给杨菲娜及双方约定的权利义务；2.银行流水、定金收条、收条，证明杨菲娜依合同约定支付定金及购房款计117万元。 宋海贝向本院提供以下证据：1.房产买卖经纪合同，证明合同第七条第一款约定双方应于2018年11月20日前办理过户手续，对于办理过户手续事宜，双方约定由杨菲娜负责诉争房产解押用的“过桥”资金和办理过户交易的所有税费，第二条第二款原约定2018年11月15日前注销房产抵押，因杨菲娜负责解押用的“过桥”资金，其综合考虑后将注销房产抵押的时间改为2018年12月15日；2.杨菲娜（微信名：菲）与宋海贝（微信名：岚天）的微信聊天记录，证明双方对办理过户事宜约定由杨菲娜先负责提供解押用的“过桥”资金，然后宋海贝再和杨菲娜办理过户手续；由于杨菲娜经济状况不佳，未有足够资金结清银行按揭贷款解除抵押，以致无法按时过户；杨菲娜在微信聊天中说明2018年10月4日之后的按揭款由其支付；经双方多次沟通后，杨菲娜拒绝配合宋海贝履行合同义务，杨菲娜的行为已构成合同中的延期履约；3.法律服务收费协议、律师费发票，证明宋海贝因本案委托律师代为书写答辩状、反诉状而支付律师代理费2000元；4.不动产登记情况查询证明，证明诉争房产被思明法院查封；5.（2018）闽0203民初18634号民事调解书，证明宋海贝与平安银行就金融借款合同一案达成调解协议，后因杨菲娜未能及时履行合同义务，造成房产被查封；6.杨菲娜与宋海贝的微信聊天记录、杨菲娜银行流水、宋海贝的微信转账记录截屏、银行流水、宋海贝与高利贷从业者的流水统计、黄宇超的案件查询清单、宋海贝与黄宇超的电话录音，共同证明杨菲娜与宋海贝都认识高利贷从业人员纪雅真，纪雅真因宋海贝无法偿还高利贷，介绍杨菲娜来买房，杨菲娜明知首付款并非用于解押，而是偿还宋海贝高利贷，且支付至债权人伍莎荣账户，杨菲娜在微信中多次陈述其在协调处理“过桥”贷款，杨菲娜陈述解押事宜发生在支付117万元之后，证明已付款不是用于解押，解押款由杨菲娜另行通过“过桥”处理，但至今未能解决，已违约在先；7.委托代理合同及增值税发票，证明宋海贝支付律师费16000元。 建设银行向本院提供以下证据：1.身份证、结婚证，证明宋海贝、于见身份情况；2.个人住房借款合同，证明建设银行与宋海贝、于见、吾悦公司签订借款合同；3.闽（2018）晋江市不动产权第0046227、0046228号不动产证书、闽（2018）晋江市不动产证明第0042269号不动产登记证明，证明诉争房产已办理不动产权证书及抵押登记；4.个人住房贷款转存凭证，证明建设银行依约发放贷款，转入宋海贝指定账户；5.建设银行个人贷款对账单（打印日期2020年1月13日），证明还款明细及欠款情况；6.商品房买卖合同，证明宋海贝签订房产买卖合同的情况；7.起诉状及（2019）闽0582民初6511号受理案件通知书，证明建设银行曾就宋海贝、于见金融借款合同一案起诉。 平安银行向本院提供（2019）闽0203执7035号之二执行裁定书，证明平安银行就宋海贝的欠款向思明法院起诉，后申请强制执行，思明法院于2019年8月1日依职权查封了诉争房产。 本院依取权调取了（2019）闽0582民初6511号民事裁定书及宋海贝就诉争房产所签订的商铺租赁合同复印件。 本案的争议焦点为：1.房屋买卖合同能否继续履行？2.合同不能履行应由谁承担违约责任？3.建设银行能否主张提前收回贷款？4.杨菲娜对建设银行的贷款应否承担共同还款责任？ 一、关于合同继续履行问题 杨菲娜认为，杨菲娜已按合同约定支付定金及首付款，宋海贝、于见应继续履行合同，办理抵押登记注销并将诉争房产过户至杨菲娜名下。 宋海贝、于见认为，在房屋被查封的情况下，继续履行合同涉及购房款的分配问题，对当事人权利义务并无影响。诉争房产虽被法院查封，但不影响合同履行，应当继续履行。 平安银行认为，房屋买卖合同签订后，杨菲娜尚未支付全部购房款，房屋产权也仍登记在宋海贝、于见名下。法院调取的租赁合同显示，诉争房产仍由宋海贝实际占有使用，并未交付给杨菲娜。本案不具有排除人民法院对诉争房产强制执行的情形，杨菲娜与宋海贝、于见主张继续履行合同不应支持。《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》（下称执行权运行意见）规定，审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理。诉争房产在审理过程中被法院查封，其权属争议应通过执行异议程序解决。本案应中止审理或驳回诉讼请求。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》（下称协调运行意见）第8条规定，审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。前述规定与执行权运行意见均为现行有效的司法解释，但对同一事项的处理结果作了不同规定。由于执行权运行意见于2011年10月19日颁布，而协调运行意见则颁布于2018年5月28日。根据“新法优于旧法”的法律适用原则，本案应裁定驳回杨菲娜和宋海贝要求继续履行房屋买卖合同的起诉。杨菲娜可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向思明法院提出执行异议以主张权利。 二、关于违约责任问题 本院认为，杨菲娜与宋海贝分别主张对方违约，互相要求对方支付迟延履行违约金及赔偿损失等诉讼请求均基于房屋买卖合同继续履行的前提提出。而诉争房产买卖合同是否应当继续履行，在当事人未选择解除合同的情况下，应待执行异议及执行异议之诉审理终结后方能确定。在本案已对房屋买卖合同继续履行的起诉予以驳回的情况下，对由此产生的违约责任不宜在本案中审理，应一并予以裁定驳回。 三、关于提前收贷问题 宋海贝、于见认为，建设银行提供的个人住房借款合同是其制作的、可重复使用的格式合同。合同虽有关于一次性提前还款的约定，但相应条款明显免除或减少建设银行的义务责任，加重了借款人的合同义务，是不公平的格式条款，应认定无效。此外，一次性收回借款本息的前提是解除合同，但建设银行并无解除合同的诉讼请求。最后，根据合同约定，要求借款人立即清偿的前提是宣布借款立即到期。但宋海贝从未收到建设银行宣布借款到期的告知书。本案借款合同尚未到期，建设银行要求一次性还款没有依据。 建设银行认为，借款合同是双方自愿签订的，合同签订后宋海贝也未就合同条款提出过异议。借款合同第十六条约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息即构成违约。第十七条约定，出现任一违约情形的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息。宋海贝、于见自2019年2月起未能按时足额偿还本息，已构成违约，建设银行有权要求其立即清偿尚欠的借款本息。 本院认为，建设银行提供的个人住房借款合同是为了重复使用而预先拟定的填空式合同，属《中华人民共和国合同法》（下称合同法）第三十九条所规定的采用格式条款订立的合同。合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。借款合同第十六条约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他款项构成违约。第十七条约定，出现任一违约情形的，贷款人有权行使下述一项或几项权利：一、停止发放本合同项下借款；二、宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；三、解除与借款人的借贷关系……。建设银行作为贷款人在借款合同中的主要义务是及时足额发放借款、对借款人提供的个人资料予以保密等，宋海贝、于见作为借款人的主要义务则是按期足额归还借款本息等。前述合同条款规定借款人不按时足额偿还借款构成违约及违约后贷款人有权宣布借款立即到期或解除借贷关系等并未免除或减少贷款人的责任。至于加重借款人责任的问题，按时足额还款是借款人的主要合同义务，当借款人出现不按时足额还款的违约情形后，仍然要求贷款人按照合同约定的期限逐月追讨借款显然对贷款人不公平。按时还款则享受分期，不按时还款则应一次性归还的责任设定较好地平衡了借贷双方的权利义务，有助于维护诚实守信的社会和经济秩序，也是人民法院在主持调解时的通常做法。因此，合同有关违约一次性还款的约定不能理解为加重借款人责任，相应的条款应认定为有效。此外，宋海贝在有租金收入的情况下，自2019年2月起未能足额还款，自当年4月起至今一年有余分文未付，显然已不具备仍按合同原约定期限还款的基础。宣布借款立即到期与解除借贷关系是借款人违约后贷款人可以选择的不同违约责任，并不需要以解除借款合同为前提。建设银行在不主张解除借款合同的情况下，宣布借款到期，要求借款人清偿本息符合法律规定和合同约定。借款合同并未约定借款到期的宣布形式，也未约定应先行书面通知。建设银行以向法院提起诉讼的形式要求借款人立即清偿借款本息，即属于借款合同所约定的宣布借款立即到期。 四、关于还款责任问题 建设银行认为，杨菲娜与宋海贝、于见在按揭贷款尚未还清、抵押登记未注销的情况下签订房屋买卖合同，现杨菲娜要求办理过户登记，负有与宋海贝、于见共同结清房贷的义务。 杨菲娜认为，诉争贷款是宋海贝、于见所贷，不应由杨菲娜偿还。 宋海贝、于见认为，因杨菲娜未能及时办理解押及过户所产生的贷款本息应由杨菲娜负责偿还。 本院认为，诉争房产按揭贷款的借款人为宋海贝、于见，并不包括杨菲娜。本案对杨菲娜要求过户的起诉已裁定予以驳回，建设银行以此为由要求杨菲娜共同还款的主张亦不应支持。宋海贝、于见主张杨菲娜承担未及时办理解押产生的贷款本息不属本案审理范围。 经审理查明，宋海贝于2017年10月21日与吾悦公司签订商品房买卖合同，约定宋海贝以支付首付款1306681元、余款130万元申请银行按揭贷的方式购买诉争房产。2018年5月17日，宋海贝与丈夫于见及吾悦公司与建设银行签订个人住房借款合同[合同编号：（2018）年建泉晋个房借字2384号]，约定宋海贝、于见采用等额本息还款法向建设银行借款128万元用于购置诉争房产，借款期限120个月，起始日以借款凭证所载实际放款日期为准，吾悦公司提供阶段性连带保证，保证期间至抵押登记办妥且权利证书交由贷款人收执止，宋海贝、于见以诉争房产提供抵押担保等。合同签订后，建设银行于2018年7月5日发放128万元借款至指定的吾悦公司账户。诉争房产于2018年9月25日取得不动产权证书，登记为宋海贝、于见共同共有[不动产权证书编号：闽（2018）晋江市不动产权第0046227、0046228号]，同时办理了不动产抵押登记[登记证书编号：闽（2018）晋江市不动产证明第0042269号]，登记抵押权人为建设银行。2018年9月28日，宋海贝、于见与杨菲娜签订房产买卖经纪合同，约定宋海贝、于见将诉争房产以245万元的价格出售给杨菲娜，宋海贝、于见应于2018年11月15日前注销抵押，杨菲娜于合同签订当日支付80万元至宋海贝指定的伍莎荣账户，另支付37万元给宋海贝，双方应于2018年11月20日前办理过户手续，杨菲娜应在过户当日支付购房余款128万元等。合同签订当天，杨菲娜依约支付了首付款117万元。后双方协商，一致同意将抵押注销的时间更改为2018年12月15日。宋海贝、于见自2019年2月起未足额偿还贷款本息，自2019年4月7日后未再偿还贷款本息，至2019年5月20日尚欠贷款本金1224153.13元及利息、罚息、复利计17117.81元。建设银行于2019年5月23日向本院提起诉讼，后以拟另行解决为由申请撤诉，本院于2019年10月22日作出（2019）闽0582民初6511号民事裁定书，裁定准许建设银行撤回起诉。杨菲娜于2019年9月18日向本院提起诉讼。本院另查明，因宋海贝未履行（2018）闽0203民初18634号民事调解书所确定的还款义务，平安银行向思明法院申请强制执行。思明法院于2019年8月1日查封诉争房产并于同年11月22日作出（2019）闽0203执7035号之二执行裁定书，裁定终结本次执行程序。诉争房产由宋海贝出租至今。 综上所述，本院认为,诉争房产因人民法院的强制执行行为被查封，杨菲娜主张取得房屋所有权，可通过执行异议程序向执行法院提出。对杨菲娜及宋海贝要求继续履行房屋买卖合同、追究对方违约责任的起诉本院另行裁定予以驳回。宋海贝、于见未能按时足额偿还借款，建设银行依合同约定主张一次性清偿所欠的贷款本息并行使对诉争房产的优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。杨菲娜不是借款合同相对人，建设银行要求杨菲娜共同承担还款责任没有事实与法律依据，不应支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条规定，判决如下： 一、宋海贝、于见应于判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司晋江分行贷款本金1224153.13元、暂计至2019年5月20日的利息、罚息、复利17117.81元及自2019年5月21日起至实际还款之日止相应的利息、罚息、复利（按合同约定规则计算）； 二、中国建设银行股份有限公司晋江分行对宋海贝、于见共同共有的址在福建省晋江市［不动产权证书编号：闽（2018）晋江市不动产权第0046227、0046228号］的折价或以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权； 三、驳回中国建设银行股份有限公司晋江分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15971元，因适用简易程序减半收取计7985.5元，由宋海贝、于见负担。 如不服本判决，中国建设银行股份有限公司晋江分行、杨菲娜、宋海贝、于见可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员 洪 涌 二〇二〇年五月二十日 书记员 杨舒雅 附件：本案所适用的法律及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。