河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初5368号原告：杨玉慧，女，1981年5月29日出生，汉族，住址荥阳市。委托诉讼代理人：刘超，河南龙图律师事务所律师。被告：郑州安江房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91410102MA3XDWRR35，住所地荥阳市索河路东段南侧京城花园**楼**。法定代表人：李钊，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王长兴、宋春霞，河南德慧律师事务所律师。被告：张保平，男，1970年2月23日出生，汉族，住址荥阳市。被告：张梦楠，女，1993年11月5日出生，汉族，住址荥阳市。被告：郑州安江房地产营销策划有限公司荥阳第二分公司，统一社会信用代码91410182MA450EY38L，住所地荥阳，住所地荥阳市广武路西万业花园门口>负责人：李钊，总经理。委托诉讼代理人：王长兴、宋春霞，河南德慧律师事务所律师。原告杨玉慧与被告郑州安江房地产营销策划有限公司（以下简称“安江公司”）、张保平、张梦楠、郑州安江房地产营销策划有限公司荥阳第二分公司（以下简称“安江第二分公司”）房屋买卖合同一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告杨玉慧及其委托诉讼代理人刘超和被告安江公司、安江第二分公司的委托诉讼代理人王长兴到庭参加诉讼，被告张保平、张梦楠经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.解除原告与被告张保平、被告安江第二分公司2018年12月21日签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同》补充协议；2.要求被告张保平、张梦楠返还原告支付的购房款45万元；3.要求被告张保平、张梦楠向原告支付违约金153600元；4.被告安江第二分公司、被告安江公司对上述款项承担连带赔偿责任并返还原告支付的佣金及代办费10600元；5.案件受理费、律师费、保全费、财产保全费、保函费等费用由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求：判决被告赔偿原告装修费用12万元。事实与理由：被告张保平是被告张梦楠父亲。2018年12月21日原告经过被告安江分公司介绍与安排，与被告张保平的委托代理人被告张梦楠(提交有委托书)签订《房屋买卖合同》(合同编号:1815845)和《房屋买卖合同》补充协议各一份。《合同》及补充协议约定:原告购买被告张保平房屋一套，建筑面积为133.68平方米，总价款为人民币768000元，其中首付款450000元，尾款318000元，首付款450000元原告须于2018年12月30日前付给被告，剩余尾款318000元等被告产权证办理下来后原告以银行按揭的方式付给被告。合同签订后该房屋每月月供由被告张保平负责偿还，并在产权证办理下来后一次性结清该笔贷款，若被告张保平不能如期按时还款，导致该房屋无法交易，被告张保平应于2日内将首付款退回原告，并承担总房款百分之二十的违约金；被告张保平保证该房屋所有权属真实无异议，并配合办理相关手续，若发生与被告张保平有关的权属纠纷或债务纠纷，由被告张保平负责解决并承担切后果及违约责任;被告张梦楠保证其本人享有代理权，如因被告张保平不予追认导致《合同》不发生效力的，被告张梦楠赔偿原告损失；双方任何一方违约致使《合同》不能履行的，支付另一方违约金153600元整;被告张保平违约致使《合同》不能履行的，承担原告由此产生的其他经济损失，包括但不限于律师费、诉讼费等；被告安江分公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害原告利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任;代理人保证其拥有代理甲方或乙方签订本合同的合法代理权，否则代理人按照代本合同第15条约定向合同相对方承担赔偿责任。合同签订后，原告于依约支付首付购房款45万元，佣金及代办费10600元。原告已经履行了合同约定的付款义务，被告把房子也交付原告，原告接受房屋后投资15万多元进行装修入住。2019年11月初因为要交纳暖气费用，暖气收费按面积收取，需要被告提供房产证，原告向被告“安江分公司”余瑞峰询问房产证办理情况，并催促如果房产证办理下来了尽快解押过户，被告“安江分公司”余瑞峰一直以房产证没有办理为由推脱。2020年6月荥阳市人民法院执行局法官到原告处告知原告该房产属于被执行财产，因为被告张保平没有按时支付银行房贷导致银行向法院起诉，荥阳市人民法院已经进入执行拍卖该房产阶段。后原告联系被告张保平核实房产查封的情况，被告张保平否认委托被告张梦楠卖给原告房屋的事实，被告张保平的违约行为及房产被法院执行导致原告获得房屋所有权的目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第94条的规定，原告要求解除双方之间签订的《二手房买卖合同》，被告张保平应当返还原告支付的房款并承担相应的违约责任。被告公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况，损害原告的利益，按照合同约定应当返还原告支付的佣金及代办费并承担损害赔偿责任。被告安江公司与安江第二分公司共同辩称：一、答辩人已经履行了居间义务。《合同法》第424条规定:居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。因此，答辩人作为居间人，最主要的义务就是促成买卖双方达成一致意见，签订合法有效的房屋买卖合同。根据原告诉状诉称，买卖双方就案涉房产已经签订了房屋买卖合同，且履行了一部分合同义务。据此可知，答辩人已经履行了居间义务，最起码是履行了主要义务，而就该合同的履行，居间方只是作为中间人，可以督促、协调买卖双方积极办理过户手续，但是没有能力左右买卖双方是否能够按照合同依约履行。如因买卖任一方的违约导致合同无法履行，另一方就将该责任归咎于答辩人，那么就是无限放大了居间人在该合同中的居间义务，于法无据。二、答辩人收取佣金合法有据。《合同法》第426条规定:居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。而本案中，在合同已经签订且合法有效的情况下，答辩人根据该法律规定收取佣金，合法合理。三、合同违约方清晰明确。合同中关于被告的合同义务有明确约定，而在合同履行中，也确实由于被告的违约行为导致合同无法继续履行，因此，根据合同法的相关规定及案涉合同约定，被张保平、张梦楠理应根据合同约定承担相应违约赔偿责任。四、原告要求答辩人承担连带赔偿责任及退还佣金、代办费毫无依据。《合同法》第四百二十五条规定:居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，在合同签订后、履行过程中，答辩人从未有过任何故意欺骗隐瞒或者提供虚假信息，整个合同履行障碍就是房产被法院执行，该原因显然是因为卖方张保平、张梦楠的个人其他债权债务纠纷导致，因此，原告诉请的赔偿责任理应由其承担，答辩人没有法定承担连带赔偿责任的义务。同理，原告的佣金损失也是因为张保平、张梦楠违约所致，该损失也应由其承担，因为违约金本身就是根据原告的实际损失进行依法赔偿，佣金作为原告的损失之一，理应包含在原告诉请的违约金中不应另行单独主张。五、答辩人收取的代办费可以全部退还。根据案涉合同第四、六条约定，答辩人收取的代办费，就是用于合同成立生效后，答辩人协助买卖双方办理过户手续的费用，现在尽管答辩人已经办理了一部分过户手续，但如果合同解除，答辩人仍然愿意将所有代办费退还给原告，尽量降低原告前期的被违约成本，同时积极协助其解决该纠纷。被告张保平庭前口头辩称：房子是给独生女张梦楠购买的，签署保证书授权张梦楠出售房子属实，但是当时是授权出售给杜云龙的，张梦楠再次出售的事实不知情，也不同意再次出售。被告张梦楠庭前口头辩称：愿意积极筹款偿还债务，和贷款银行协商解决解除法院查封，办理房屋过户。本院经审理认定的事实与原告所诉一致。另查明：案涉房屋位于荥阳市××与××路交叉口西南侧６号楼１单元２层204号。张保平、马春彩与中国工商银行股份有限公司郑州南阳路支行于2017年4月1日签订《个人购房借款/担保合同》，张保平、马春彩贷款65.1万元用于购置房屋，张保平将其购买的房屋抵押给贷款银行并办理不动产登记证明。因张保平、马春彩未按期还款，2019年10月30日，郑州市惠济区人民法院作出（2019）豫0108民初5778号民事判决，判决张保平、马春彩偿还贷款余额606275.09元及利息2230.19元，自2019年10月5日之后利息另行支付，贷款银行就案涉房屋享有优先受偿权。该判决已生效，张保平、马春彩未履行判决义务被法院强制执行，案涉房屋被查封。2018年5月30日，张保平书写《保证书》一份，授权委托张梦楠办理一切交房手续、在办理交房手续过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务。张梦楠收取购房款后，未将购房款转交张保平。2019年1月11日，杨玉慧丈夫楚新亭与郑州骄阳建筑装饰设计有限公司签订装修工程施工合同，对案涉房屋进行装修，工程造价105000元。本院认为：张保平给张梦楠出具的《保证书》，明确约定了授权内容，张梦楠有权代表张保平处理委托事务，因此，张梦楠作为张保平的受托人与杨玉慧签订《房屋买卖合同》及补充协议合法有效。张保平辩称的没有授权张梦楠进行二次出售的理由，与《保证书》授权内容不符，本院不予采信。合同签订后，张保平、张梦楠应当全面履行合同义务，因张保平未及时足额偿还银行贷款，导致案涉房屋被法院查封、拍卖，张保平不能办理房屋过户登记手续，已构成合同违约，杨玉慧不能取得房屋产权，合同目的不能实现，杨玉慧据此具有合同解除权。因此，杨玉慧解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据本案履行情况和合同性质，杨玉慧可以要求恢复原状、采取其他补救措施和赔偿损失。张保平合同违约后，杨玉慧可以向张保平主张支付违约金，也可以要求张保平赔偿损失，违约金应当于损失赔偿额基本相符，但是二者不能同时主张。因此，杨玉慧要求张保平返还购房款45万元和支付违约金153600元的诉讼请求，本院予以支持，要求张保平赔偿装修损失12万元的诉讼请求，本院不予支持。张梦楠处理委托事务取得的购房款，应当转交张保平而未转交，应当与张保平承担共同的返还购房款的责任。安江第二分公司作为合同的居间方，已经向杨玉慧说明案涉房屋系张保平按揭贷款购房，但未告知购买按揭房存在的风险，杨玉慧对该风险也认识不足，因此，杨玉慧支付的中介费10600元，扣除房屋过户代办费3000元后，本院酌定安江第二分公司再返还3000元，安江公司对上述费用的返还承担补充责任。案涉房屋不能过户系张保平未向贷款银行偿还贷款造成，安江第二分公司在合同履行中不存在违约，亦不存在过错，故不与张保平承担连带责任。杨玉慧主张的律师费、保函费，系主张债权所产生的费用，该费用不是人民法院收取，不属于诉讼费用，且杨玉慧在诉讼请求中未明确具体金额，也未交纳相应的案件受理费，故该二项费用，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下:一、确认原告杨玉慧与被告张保平、张梦楠、郑州安江房地产营销策划有限公司荥阳第二分公司签订的《房屋买卖合同》及补充协议于2020年8月22日（起诉状送达之日）解除；二、被告张保平于本判决生效之日起十日内返还原告杨玉慧购房款45万元并支付违约金153600元，被告张梦楠对购房款45万元承担共同返还责任；三、原告杨玉慧于本判决生效之日起十日内返还被告张保平位于荥阳市郑上路与兴华路交叉口西南侧６号楼１单元２层204号的房屋（含装修）一处；四、被告郑州安江房地产营销策划有限公司荥阳第二分公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨玉慧中介费用6000元，被告郑州安江房地产营销策划有限公司承担补充返还责任；五、驳回原告杨玉慧的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费5571元，由原告杨玉慧负担628元，被告张保平负担893元，被告张保平、张梦楠共同负担4025元，被告郑州安江房地产营销策划有限公司荥阳第二分公司负担25元。财产保全申请费2020元，由被告张保平、张梦楠共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 赵 晖二〇二〇年十月二十八日书记员 刘丹桂