广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤03民终22058、22059号 上诉人（原审原告、双诉被告）：管小明，男，汉族，1969年9月2日出生，住所地：深圳市罗湖区， 委托诉讼代理人：熊忠香，广东鹏浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周黎，广东鹏浩律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告，双诉原告）：魏启新，男，汉族，1969年7月21日出生，住所地：湖北省赤壁市， 委托诉讼代理人：邓日云，广东正觉律师事务所律师。 上诉人管小明与上诉人魏启新因房屋租赁合同纠纷两案，不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初8616、10359号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对两案进行了审理。两案现已审理终结。 管小明上诉请求：1、维持一审判决第五项；2、改判一审判决第一项，确认双方2014年3月13日的《房屋租赁合同》于2019年3月12日解除；3、改判一审判决第二项，判决魏启新向管小明支付违约金60万元（实际按每日5%的标准支付到付清之日止）；4、撤销一审判决第三项，驳回魏启新的诉讼请求，判决管小明无须退还保证金；5、撤销一审判决第四项，支持管小明的全部诉讼请求，即所诉求的补偿免租期租金14709元，2019年4月-5月卫生费及电梯使用费2000元，2019年3-5月水电费5585元，占有使用费85745.96元。费用合计为：108039.96元；6、一审及二审的全部诉讼费由魏启新承担。 事实和理由：一、一审法院认定双方的租赁合同为协商解除属于事实认定错误，本案属于违约解除，魏启新应依约支付管小明的场地使用费、免租期租金及拖欠的相关费用。（一）《房屋租赁合同》约定，魏启新拖欠租金累计30天以上（含30天）或者拖欠租金、水电费等其他费用累计为1000元以上的，管小明有权单方解除合同。本案中，魏启新在承租期间拖欠费用的天数累积相加远远超过30天，同时其拖欠的金额累加也远超过1000元，故管小明有单方解除权。（二）管小明行使单方解除权不以魏启新的违约行为造成损失为前提。（三）2019年5月31日的交接，是一审庭审后双方在法院的主持下进行的交接确认，一审以该交接判断是协商解除，系错误的。（四）因魏启新违约导致合同解除，管小明有权要求魏启新按合同约定支付相关费用并承担违约责任。二、违约金标准问题。魏启新在审理过程中从未请求法院调低违约金标准，而法院不得在当事人未请求调整违约金的情况下主动调整违约金。本案中，一审法院以举重以明轻的解释推定魏启新不认可违约金标准，自行将违约金调整为30000元，属计算不当。 魏启新辩称：一、《房屋租赁合同》属于协议解除，管小明2019年3月11日的单方解除权未形成，因此在法庭的主持下，双方一致同意解除合同并做了交接，应属于协议解除范围。二、关于违约金，魏启新不认为有违约行为，不产生违约金，更不认可违约金，其金额为零。若法院判决魏启新需要支付违约金，魏启新认为原合同约定过高。 魏启新上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、管小明向魏启新赔偿损失33.9万元；3、一审、二审诉讼费用全部由管小明承担。 事实和理由：一、一审法院在认定双方协商解除合同的前提下，以魏启新未交存在争议的2019年5月的租金及其它费用而认定魏启新违约，是认定事实错误的。（一）双方协商解除合同时签下的《验收移交确认书》是管小明事先准备好的文本，其中可知管小明要求支付的是“场地使用费”。管小明行使单方解除权不合法，即不存在“场地使用费”一说。这种存在争议的租金，应等法院判决之后再行支付，而不能因未支付该笔费用而判定魏启新违约。（二）关于保证金及押金，也应当是等争议的5月租金及4-5月水电费等有定论后，才从上述保证金及押金中扣除，故在争议未结论时，未缴上述费用是正确的，并不构成违约。二、一审法院从魏启新银行转账记录的时间，来认定存在违约也是错误的。既然本案租赁合同继续履行，则说明对方以自己的行为表示对延迟缴费的行为予以了认可，给予了对方合理信赖。依据诚实信用原则，法院本应予以保护，一审法院却仅依银行转账记录的时间不问原由武断判断是违约行为，于法于理无据。三、一审法院对魏启新在一审时提出的管小明为出售房屋，而故事找借口对魏启新停水停电给魏启新造成的损失未作审核，魏启新请求二审法院予以审查并判决管小明向其赔偿相关损失。 管小明辩称：一、一审法院认定双方的租赁合同为协商解除属于事实认定错误，本案是属于违约解除，而不是协商解除。魏启新应依约支付管小明的场地使用费、免租期租金及拖欠的相关费用。二、一审法院支持管小明的押金退还请求，系错误的。双方在一审庭审后办理的交接，属于违约解除后魏启新腾空厂房的交还行为。本案系基于违约的解除，按照合同约定，魏启新是无权要求退还押金的。 管小明向一审法院起诉请求：1、解除管小明与魏启新2014年3月31日和2014年4月15日签订的两份《房屋租赁合同》；2、魏启新限期腾空、搬离位于深圳市宝安区石岩街道石龙仔第三工业区兴业路七号三楼的厂房和宿舍楼的五间宿舍，将上述合同承租的物业全部返还给管小明；3、魏启新支付逾期付款违约金60万元（按每日5%的标准暂计至2019年3月13日，实际违约金支付到魏启新付清之日止）；4、魏启新支付场地占有使用费及相应违约金，暂计2万元（按合同双倍租金标准支付场地占用费，从合同解除之日计至案涉物业实际全部返还之日）；5、魏启新承担本案案件受理费、保全费、申请执行、拍卖、变卖等全部诉讼费用。一审庭审中，管小明增加一项诉请：判令魏启新支付2014年3月13日签订的《房屋租赁合同》免租期的租金14709元、2019年4月和5月的管理费及电梯使用费2000元、2019年3月水电费3189元、2019年4月水电费1686元和2019年5月预估水电费1500元；变更第2项诉请为：判令魏启新限期腾空、搬离位于深圳市宝安区石岩街道石龙仔第三工业区兴业路七号三楼的物业，将上述合同承租的物业全部返还给管小明；变更第4项诉请为：判令魏启新支付场地占有使用费85745.96元（暂计至2019年5月，按合同约定的双倍租金标准支付场地占用费，合同解除之日开始计至涉案物业实际全部返还之日止）。 魏启新向一审法院起诉请求：1、管小明继续履行房屋租赁合同（24000元租金/月，一年288000元）；2、管小明退还房屋租金285657.60元；3、管小明赔偿损失4138.26元；4、管小明停止侵害（停水、停电）；5、本案诉讼费由管小明承担。一审庭审中，魏启新变更第1项诉请为：判令管小明支付魏启新厂房租赁押金40000元，并放弃第4项诉请。 一审法院经审理查明：1、管小明系位于深圳市宝安区石岩街道石龙仔第三工业区兴业路7号三楼的厂房和宿舍的权利人，房产证号为深房地字第××号。2014年3月13日，管小明（甲方）与魏启新（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述厂房三楼整层出租给乙方用于办公及工业生产，面积共计1500平米，租赁期限至2020年3月31日止（含免租期）；双方同意按现状交付，乙方确认在签署合同前已勘察房屋周边环境，对房屋面积、结构等无任何异议；免租期为合同签订之日至2014年3月31日，除非合同因乙方原因终止或出现合同约定的应当支付免租期租金的事项，否则乙方在免租期内无需向甲方支付租金；租金及费用标准为2014年4月1日至2016年3月31日租金20000元/月，电梯使用费500元/月，卫生费500元/月，2016年4月1日至2018年3月31日租金22000元/月，电梯使用费500元/月，卫生费500元/月，2018年4月1日至2020年3月31日租金24000元/月，电梯使用费500元/月，卫生费500元/月，乙方应于每月5日前向甲方支付租金，甲方收到款项后及时向乙方开具增值税发票；乙方使用租赁房屋的水电费、物业管理费由甲方代收代缴，乙方应于每月5日前向甲方支付上月的水电费，甲方结算水电费时，应向乙方提供每月水电表读数，租金已包含管理费；合同签订当天，乙方向甲方缴纳保证金40000元，合同期满终止后，如乙方拖欠甲方租金或其他费用，甲方有权从保证金中扣除相关费用，双方完成交接并结算完毕后，甲方将保证金余额无息返还乙方；如因乙方原因导致合同解除或终止，则乙方已缴纳的保证金及水电押金，甲方无需向乙方返还，乙方无权要求甲方返还；甲方不得干涉乙方独立经营；乙方拖欠租金累计30天以上（含30天）或者拖欠租金、水电费等其他应向甲方缴纳的费用累计1000元以上的，甲方有权单方解除合同，由此造成甲方损失的，乙方向甲方赔偿；合同解除或因故终止时，乙方应于合同解除或终止之日起2日内无条件迁离房屋；若乙方不履行及时迁离的义务，甲方有权要求乙方按双倍租金标准支付自逾期迁离之日起至乙方物品实际搬离之日的租金；乙方拖欠场地使用费等费用的，应按拖欠天数乘以欠付费用总额乘以5%的标准向甲方支付违约金；如因乙方原因导致合同提前终止的，乙方应按合同终止之日的租金标准向甲方赔偿免租期的租金损失。2014年4月25日，管小明还与魏启新签订了另一份《房屋租赁合同》，约定管小明将位于深圳市宝安区石岩街道石龙仔第三工业区兴业路7号的宿舍楼五间房租给魏启新，期限至2020年3月31日，租金标准为2014年5月1日至2016年4月30日租金2400元/月，2016年5月1日至2018年4月30日租金2640元/月，2018年5月1日至2020年3月31日租金2900元/月，其他条款与厂房租赁合同基本一致。后，管小明将上述厂房和宿舍交付给魏启新。 2.2014年12月12日，魏启新向管小明出具《保证书》，内容为已拖欠管小明房租73000元及滞纳金128130元，管小明派员收租时，魏启新安排员工围攻管小明员工，并砸坏了管小明配电房的窗户，强行拉下电闸，严重影响了管小明的生产经营秩序，故深表歉意，并保证每月5日前按时交纳租金和水电费，保证承租期间不再发生类似事件，如再发生，之前的滞纳金128130元及之后的滞纳金将无条件支付，并立即搬离该出租场地。管小明称，其后，魏启新仍多次未按时交纳租金及水电费，为此，管小明曾多次向魏启新催缴。 3.2018年12月6日，管小明向魏启新发出通知，称拟出售位于深圳市宝安区石岩街道石龙仔第三工业区兴业路7号的物业，售价5000万元，如魏启新主张优先购买权，五日内回复。 4.2019年3月11日，管小明通过快递向魏启新邮寄解除合同通知，称基于2014年3月13日《房屋租赁合同》，魏启新应于每月5日前支付当月租金及上月水电费，但魏启新多次拖欠，现魏启新已拖欠管小明2019年3月租金24000元，宿舍租金3625元，电梯使用费500元，卫生费500元，2月电费1356元，水费235元合计30216元，根据合同约定，通知魏启新解除《房屋租赁合同》，2日内迁离物业并结清费用，保证金、水电押金不予退还，迟延迁离，将按双倍租金收取。魏启新于次日收到该通知。在管小明邮寄解除合同通知书的当天即2019年3月11日，魏启新向管小明转账支付了该通知书的全部租金和费用，魏启新因此复函管小明称，管小明系3月6日开具发票，魏启新3月8日收到发票，时值周五，又逢周末放假，故于3月11日下午将全部费用转账支付给管小明，因此认为管小明的解除通知无效。3月23日，管小明再次向魏启新发出解除《房屋租赁合同》的通知，内容为魏启新收到管小明3月11日发出的解除通知后，未按约定迁离厂房，同时魏启新也未按2014年4月25日《房屋租赁合同》的约定按期支付租金，故通知魏启新解除2014年4月25日《房屋租赁合同》，2日内迁离宿舍并结清费用，保证金、水电押金不予退还，迟延迁离，将按双倍租金收取。3月26日，魏启新复函管小明称从未拖欠租金及水电，为避免激化矛盾，同意解除宿舍租赁合同，并于3月31日搬离，同时继续租赁厂房。 5.2019年4月1日，管小明、魏启新签订《验收移交确认书》，确认双方就租赁合同中的宿舍部分进行交接，物品已清空，管小明验收后认为符合交还条件，相关费用另行结算。 6.魏启新提交的2016年10月房屋租赁凭证显示，其租赁管小明厂房的备案租赁面积为1169.28平米。据此，魏启新认为管小明多收了租金。 7.魏启新称，因魏启新不同意解除合同，管小明指使他人于2019年3月14日、15日和17日破坏管小明正当生产秩序，将魏启新的厂房停电，造成魏启新经济损失，魏启新因此而报警。魏启新提交了相应的报警回执。 8.管小明称，由于魏启新多次未按约定期限向管小明支付租金水电费等，应按合同约定支付违约金。对此，管小明提交的魏启新交款记录显示魏启新确实多次未按期支付租金及水电费等费用。 9.双方确认2019年2月之前的租金和水电费等费用已全部结清，2019年4月3日魏启新已向管小明支付24000元。一审庭审后，为避免双方损失扩大，双方于2019年5月31日就厂房进行了交接，并确认了魏启新未付管小明2019年3月至5月的水电费金额共计5585元。 一审法院认为，管小明、魏启新签订的两份《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行各自义务。 关于合同解除，管小明、魏启新双方确认2014年4月25日《房屋租赁合同》已于2019年4月1日解除，双方已完成宿舍的交接，故管小明不再主张解除该份租赁合同，也不再主张返还宿舍。双方在《房屋租赁合同》中约定，魏启新拖欠租金累计30天以上（含30天）或者拖欠租金、水电费等其他应向管小明缴纳的费用累计1000元以上的，管小明有权单方解除合同；合同解除或因故终止时，魏启新应于合同解除或终止之日起2日内无条件迁离房屋；若魏启新不履行及时迁离的义务，管小明有权要求魏启新按双倍租金标准支付自逾期迁离之日起至魏启新物品实际搬离之日的租金。从该约定看，管小明可以主张双倍租金的路径是“魏启新拖欠租金--管小明解除合同--魏启新2日内迁离--逾期迁离，魏启新按双倍标准支付租金”。根据《中华人民共和国合同法》，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人一方依据前述规定主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，魏启新未按约定日期在2019年3月5日前支付当月租金24000元及上月水电费等费用，管小明有权依约单方解除合同，故管小明于2019年3月11日通过快递向魏启新提出解除合同。但在该解除通知到达魏启新之前，魏启新已经将所欠的2019年3月租金及2月水电费等费用支付给管小明，并在收到解除合同通知后向管小明提出了书面异议。双方在《房屋租赁合同》中设定管小明有权解除合同的目的在于当魏启新出现相应的违约情形时，管小明可通过解除合同化解造成或扩大损失的风险。由于魏启新在管小明解除合同的通知到达前已经足额支付了相应租金及费用，相应的违约情形已经减轻，管小明可能遭受损失的风险已经得到化解，因此，不宜认定管小明的解除到达魏启新后即产生解除合同的效力。管小明于2019年3月27日起诉解除两份《房屋租赁合同》时，魏启新已经足额支付了当月的租金及上月水电费等费用，此时，管小明并不享有合同解除权。在管小明起诉后，双方在2019年5月31日完成了厂房的交接，故应视为双方协商一致解除该合同。因此，管小明主张按双倍租金标准收取魏启新2019年3月至5月的租金，于法无据，一审法院不予支持。但魏启新尚欠管小明31585元，应当支付给管小明，包括2019年5月租金24000元、2019年4月和5月电梯费卫生费2000元[（500元/月+500元/月）×2个月]和2019年3月至5月水电费5585元。 关于违约金，管小明称违约金包括2014年12月12日《保证书》中承诺的滞纳金128130元及2019年3月前三年的迟延付款违约金。《房屋租赁合同》中约定魏启新应当在每月5日前向管小明支付当月租金及水电费、电梯费、卫生费等费用，拖欠场地使用费等费用的，应按拖欠天数乘以欠付费用总额乘以5%的标准向管小明支付违约金。双方确认2019年2月之前的租金和水电费等费用已全部结清。从管小明提交的魏启新支付记录看，魏启新确实多次未按照约定时间支付。截止双方合同解除之日，魏启新尚欠管小明2019年5月厂房租金、2019年4月和5月电梯费卫生费及2019年3月至5月水电费未付，构成违约。虽然魏启新未明确提出违约金标准过高的抗辩，但魏启新主张未拖欠租金及费用，举重以明轻，实际上是不认可向管小明支付违约金，亦不认可相应的违约金标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。结合魏启新的违约情形，管小明主张魏启新支付60万元及计至魏启新付清之日按日5%计算的违约金，明显过高，一审法院酌情调整为魏启新向管小明支付违约金30000元。超过部分，一审法院不予支持。 关于免租期租金，双方在《房屋租赁合同》中约定，如因魏启新原因导致合同提前终止的，魏启新应按合同终止之日的租金标准向管小明赔偿免租期的租金损失。如前所述，《房屋租赁合同》应视为双方协商一致解除，故管小明主张魏启新支付免租期租金，不符合双方约定，一审法院不予支持。 关于租赁保证金，双方在《房屋租赁合同》中约定，合同期满终止后，如魏启新拖欠管小明租金或其他费用，管小明有权从保证金中扣除相关费用，双方完成交接并结算完毕后，管小明将保证金余额无息返还魏启新；如因魏启新原因导致合同解除或终止，则魏启新已缴纳的保证金及水电押金，管小明无需向魏启新返还，魏启新无权要求管小明返还。如前所述，《房屋租赁合同》应视为双方协商一致解除，故魏启新向管小明缴纳的40000元保证金，应当抵扣魏启新尚欠管小明的31585元，剩余8415元，管小明应当退还给魏启新。 关于损失，魏启新提交的证据不足以证明其损失的存在或损失与管小明的关联性，故对魏启新主张的损失，一审法院不予支持。 关于多收的租金，魏启新提交的2016年10月房屋租赁凭证显示，其租赁管小明厂房的备案租赁面积为1169.28平米，与双方在租赁合同中约定的1500平米并不一致。首先，房屋租赁凭证载明的面积不足以证明租赁厂房的实际面积，其次，双方在合同中约定的租金并不是以面积来计算，而是固定的金额，第三，魏启新早在2016年10月已经取得房屋租赁凭证，此后的两年多时间魏启新一直按照合同约定的金额支付租金，在本案起诉之前从未就面积向管小明提出过异议。因此，魏启新主张管小明返还多收的租金，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认管小明与魏启新2014年3月13日《房屋租赁合同》于2019年5月31日解除；二、魏启新在判决生效之日起十日内向管小明支付违约金30000元；三、管小明在判决生效之日起十日内向魏启新退还保证金8415元；四、驳回管小明的其他诉讼请求；五、驳回魏启新的其他诉讼请求。8616号案件受理费5444元，保全费3620元，由管小明负担8681元，魏启新负担384元。10359号案件受理费4789元，由管小明负担70元，魏启新负担4189元。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。管小明和魏启新双方间签订的两份《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方应当严格按照合同约定履行各自义务。根据双方的上诉内容和答辩意见，本案二审的争议焦点为：1、2014年3月13日签署的《房屋租赁合同》的解除方式及解除时间的问题；2、魏启新是否应当支付违约金及违约金的具体金额；3、管小明是否需退还租赁保证金；4、补偿免租期间租金的问题；5、管小明是否应当赔偿魏启新的损失。 关于本案二审的第一个争议焦点，本院认为，本案中，管小明于2019年3月11日通过快递向魏启新提出解除合同，但在该解除通知到达魏启新之前，魏启新已经将所欠的2019年3月租金及2月水电费等费用支付给管小明，并在收到解除合同通知后向管小明提出了书面异议。一审法院据此认定管小明的解除到达魏启新后未产生解除合同的效力，处理正确，本院予以维持。后双方在2019年5月31日完成了厂房的交接，故应视为双方于2019年5月31日协商一致解除该合同，一审对此认定正确，本院予以维持。 关于本案二审的第二个争议焦点，魏启新上诉主张管小明对其延迟缴费的行为予以认可，且其延迟缴费存在一定原因，但其未能提供证据证明其该项主张，其应当承担举证不能的不利后果，一审法院据此认为魏启新存在违约行为，并需支付违约金，处理正确，本院予以维持。至于违约金的具体金额，本院认为，管小明主张的60万元及计至魏启新付清之日按日5%计算的违约金确实明显过高，一审法院在魏启新主张无需支付上述违约金的情况下酌情对违约金予以调减，处理恰当，本院予以维持。 关于本案二审的第三个争议焦点，本院认为，关于租赁保证金，双方在《房屋租赁合同》中约定，……双方完成交接并结算完毕后，管小明将保证金余额无息返还魏启新；如因魏启新原因导致合同解除或终止，则魏启新已缴纳的保证金及水电押金，管小明无需向魏启新返还，魏启新无权要求管小明返还。根据一、二审的认定，双方协商一致解除了《房屋租赁合同》，且涉案厂房已于2019年5月31日完成交接，一审法院据此认定魏启新向管小明缴纳的40000元保证金在抵扣魏启新尚欠管小明的31585元后，退还魏启新，处理正确，本院予以维持。 关于本案二审的第四个争议焦点，本院认为，《房屋租赁合同》约定，如因魏启新原因导致合同提前终止的，魏启新应按合同终止之日的租金标准向管小明赔偿免租期的租金损失。根据一、二审的认定，双方协商一致解除了《房屋租赁合同》，故管小明主张魏启新支付免租期租金，不符合双方约定，一审法院不予支持，处理正确，本院予以维持。 关于本案二审的第五个争议焦点，魏启新上诉主张管小明应当承担因其无故停水停电给魏启新造成的损失及魏启新被迫另行租赁新场地所产生的损失。本院认为，魏启新提交的证据不足以证明其上述损失的存在及损失与管小明的关联性，故对其该项上诉主张，本院不予支持。 综上，管小明、魏启新的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17374元（管小明预交10665元，魏启新预交6709元），由管小明负担10665元，魏启新负担6709元。 本判决为终审判决。 审判长 陈  明  亮 审判员 许  莹  姣 审判员 张  秀  萍 二〇二〇年五月二十一日 书记员 张思懿（兼） 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。