上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初8319号原告：印强，男，1980年12月9日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：张引娟，上海尊丰律师事务所律师。被告：徐惠祥，男，1959年10月20日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。被告：陈凤娟，女，1958年6月7日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：徐艳(系被告陈凤娟女儿)。被告：徐艳，女，1983年10月28日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。原告印强诉被告徐惠祥、陈凤娟、徐艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理。因被告徐惠祥出境后下落不明，需公告送达，本案依法适用普通程序于2020年12月14日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人张引娟到庭参加诉讼。三被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告徐惠祥于2015年3月21日就上海市嘉定区江桥镇嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的房屋买卖合同；2、判令三被告退还已付购房款人民币(以下币种同)100万元；3、判令三被告支付赔偿金60万元；4、判令三被告赔偿损失1,072,848元(含房价上涨损失、装修费及律师费)。事实与理由：2015年3月21日，原告经居间方介绍与被告徐惠祥签订房屋买卖合同，约定被告将其拆迁所得的系争房屋作价120万元出售给原告，如违约则违约方需向守约方支付总房款50%的赔偿金及其他损失。合同签订后，原告依约支付了购房款100万元，并与被告约定尾款20万元待过户手续办好后再支付。系争房屋具备上市交易条件后，原告多次联系被告徐惠祥办理过户手续，却因其下落不明而无法联络。被告徐惠祥隐瞒系争房屋的配套商品房供应单上确定的购房人为三被告，且被告陈凤娟、徐艳拒不追认原告与被告徐惠祥签订的房屋买卖合同，导致系争房屋无法过户给原告。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。审理中，印强根据评估报告撤回第三项诉请，并将第四项诉请变更为：判令三被告赔偿损失1,668,000元(含房价上涨损失1,638,000元、律师费3万元)、评估费9,225元。被告徐惠祥未进行辩称。被告陈凤娟、徐艳在证据交换时辩称：系争房屋属于三被告所有，但原告却仅与被告徐惠祥一人签订房屋买卖合同，故该合同应属无效，不存在解除一说。因合同无效，故原告主张的赔偿金、损失均不成立。原告将购房款支付给被告徐惠祥一人，该款应由被告徐惠祥返还。关于装修费及律师费，系原告的个人行为，无权向三被告主张。综上，请求法院依法处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2019年1月，印强曾向本院起诉徐惠祥、陈凤娟、徐艳【案号：(2019)沪0114民初1949号】，要求徐惠祥、陈凤娟、徐艳协助其办理系争房屋的过户手续。该案审理中查明，2009年6月4日，徐惠祥与拆迁人签订了《上海市征用集体土地居住房拆迁补偿安置协议》，安置得到系争房屋、上海市嘉定区嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋及嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称901室房屋、902室房屋)。901、902室房屋的配套商品房供应单即俗称的五联单显示，有关部门最后盖章日期为2014年7月，确定的购房人为徐惠祥、陈凤娟、徐艳。2015年3月21日，徐惠祥(出卖人、甲方)与印强(买受人、乙方)在上海平原房地产经纪事务所居间下签订房屋买卖合同，其中约定：系争房屋权利人为徐惠祥，房屋为动迁安置房，建筑面积83.94平方米；甲、乙双方协商一致，系争房屋的转让价为120万元，房屋建成交房后，实际面积出现增多或减少，总价不变。该合同补充条款约定：……2、在签署合同三日内，乙方支付甲方定金70万元，且甲方交房给乙方。3、乙方于2015年5月20日前支付甲方房款50万元。如乙方逾期付款，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的1%违约金。4、该房屋产证满三年后或按国家关于动迁房交易政策许可，甲方在30日内积极配合乙方办理过户手续。……7、乙方所有房款必须打入甲方指定账户(徐惠祥，上海农商银行，卡号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)。该合同第13页另附承诺书载明：本人徐惠祥郑重承诺，系争房屋归本人所有，本人有完全支配权，不受任何人影响，自愿将该房产以120万元的价格向印强出售，在该房屋办理过户手续前不得以任何理由变化价格或反悔交易……承诺人处徐惠祥签名并捺印。当日，徐惠祥向印强出具收据两份，载明收到印强支付的系争房屋购房款70万元、50万元。实际上，印强于2015年3月21日、5月20日分别向徐惠祥指定的上海农商银行账户转账50万元、50万元。2015年3月21日，徐惠祥将系争房屋交于印强使用至今。又查明，徐惠祥于2015年5月出境前往美国后再未有入境记录。2016年10月27日，徐艳持相关材料并代陈凤娟、徐惠祥与开发商签订了系争房屋及901室、902室房屋的出售合同。2017年8月14日，系争房屋及901室、902室房屋均登记在徐惠祥、陈凤娟、徐艳三人名下。该案审理中，印强陈述：居间方及其本人均未向徐惠祥了解过其他被安置人情况，也未要求徐惠祥的家人在房屋买卖合同上签字。徐艳陈述其在同一时间办理了三套房屋的五联单，印强与徐惠祥签订的房屋买卖合同应属无效，不同意协助印强办理系争房屋的过户手续。该案经审理后，本院作出(2019)沪0114民初1949号民事判决书，认定印强与徐惠祥就系争房屋签订的房屋买卖合同系买卖双方真实意思表示，在缔约双方间合法有效。因动迁房实际交付到产权证领取时间跨度长，其间存在的不确定因素较多，故相较于一般商品房买卖有着高度风险。印强作为本地人，应当知晓动迁房交易中存在的高风险，亦应了解本市动迁的相关政策，故在购买系争房屋时理应仔细核实权利人情况，特别需要关注徐惠祥的家庭情况及相关被拆迁安置人口等。而徐惠祥一户的五联单显示2014年7月即确定了购房人为徐惠祥、陈凤娟、徐艳，并且在相关部门存档备案。该五联单具有确定动迁安置房屋最终物权权利人的效力，至此陈凤娟、徐艳已享有安置房屋明确的权利。在此情况下，印强既未核实五联单情况，亦未向徐惠祥了解过其他被安置人情况，也未要求徐惠祥的家人在房屋买卖合同上签字，自身未能尽到审慎的注意义务，致使合同侵犯其他共有人的权利，负有过错。陈凤娟、徐艳既不追认徐惠祥一人签字的房屋买卖合同，也不同意配合过户，故本院驳回了印强要求过户的诉讼请求。至于印强与徐惠祥就房屋买卖合同所生纠纷，可另行解决。印强对该判决不服并提起上诉，上海市第二中级人民法院经审理后作出(2020)沪02民终1903号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。此后，印强又提起本案诉讼。本案审理中，印强申请对系争房屋的市场价(包含装饰装修因素在内)进行评估。本院依法委托了上海百盛房地产估价有限责任公司进行评估。2020年8月6日，上海百盛房地产估价有限责任公司出具了沪百盛评字【2020】BA第0044号房地产估价报告，评估结果为系争房屋(包含室内装饰装修)市场价310万元。印强为此支出评估费9,225元。本院采公告方式向徐惠祥送达诉状副本等诉讼文书，视徐惠祥于2020年11月7日收到。本院认为，印强与徐惠祥就系争房屋签订的买卖合同的效力、印强自身的过错，(2019)沪0114民初1949号民事判决书中已有认定，此处不再重复。因印强要求过户的诉请未被支持，故其购买系争房屋的合同目的无法完全实现，现其要求解除买卖合同的请求成立，解除通知自到达徐惠祥时双方签订的买卖合同即告解除。因印强之前未向徐惠祥提出过解约要求，现通过向法院起诉的方式通知徐惠祥解除买卖合同，本院认定诉状副本送达之日为买卖合同解除之日。合同解除后，徐惠祥应当退还已付房款，印强则应返还系争房屋。关于房价上涨损失，因2015年3月至今房价已有较大上涨幅度，印强另行购房成本必然增加，将产生重大损失，对此出卖人徐惠祥作为违约方应当承担赔偿责任。鉴于印强在本次交易中自身亦存在过错，本院综合考虑已付房款的比例、评估报告的意见、双方过错等因素后酌定为100万元。关于律师费，因缺乏依据，本院不予支持。关于评估费，系本案中的合理费用，本院予以支持。因陈凤娟、徐艳未在房屋买卖合同上签字，亦未向印强收取过任何房款，现印强要求陈凤娟、徐艳退还房款并承担赔偿责任的请求，本院难予支持。本案中，徐惠祥经本院合法传唤，无正当理由未到庭也未抗辩，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告印强与被告徐惠祥于2015年3月21日就上海市嘉定区江桥镇嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同于2020年11月7日解除；二、被告徐惠祥应于本判决生效之日起十日内向原告印强退还房款100万元；三、被告徐惠祥应于本判决生效之日起十日内向原告印强赔偿损失100万元；四、被告徐惠祥应于本判决生效之日起十日内向原告印强支付评估费9,225元；五、原告印强应于本判决生效之日起十日内向被告徐惠祥交还上海市嘉定区江桥镇嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋；六、对原告印强的其他诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,895元，保全费5,000元，诉讼费用合计24,895元，由原告负担9,955元，由被告徐惠祥负担14,940元(被告负担之款，应于本判决生效后七日内交付本院)。公告费560元，由被告徐惠祥承担，该款由被告徐惠祥于本判决生效之日起十日内直接交付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 岳  华审 判 员 许 雯 雯人民陪审员 孙顾晓龙二〇二〇年十二月二十八日书 记 员 李 佳 怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。