沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0104民初95号原告：中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行，住所地：大**大东路**。负责人：王旭，系行长委托代理人：杨国勇，系辽宁海韵律师事务所律师。被告：吴秀春，女，1980年12月17日出生，汉族，住址：黑龙江省泰来县。被告：曹洪彬，男，1977年9月24日出生，汉族，住址：沈阳市东陵区。被告：沈阳嘉凯置业有限公司，，住所地：沈阳市浑**王家湾**10门）。法定代表人：李玉武。原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行与被告吴秀春、曹洪彬、沈阳嘉凯置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人杨国勇到庭参加诉讼。被告吴秀春、曹洪彬、沈阳嘉凯置业有限公司经本院合法传唤，未到庭应诉，按缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告曹洪彬、吴秀春签订的（个人购房借款/担保合同）；2、判令被告一次性偿还原告个人二手住房购置贷款本金526432.06元，利息11759.02元（截至2019年6月3日共计：538191.08元）及自2019年6月4日至本金全部偿还止所欠利息（按合同约定计算）；3、判令原告就上述债权对被告提供的抵押物享有优先受偿权；4、判令本案的诉讼费、保全费、公告费、邮递费等费用由被告承担；5、判令被告沈阳嘉凯置业有限公司承担连带保证责任。事实与理由：2013年5月29日，被告曹洪彬、吴秀春与原告签订了《个人购房借款/担保合同》。合同约定:1、被告曹洪彬、吴秀春向原告贷款580000元；2、贷款期限为30年；3、贷款利率适用中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率;4、被告曹洪彬、吴秀春未适当的遵守或履行还款义务，原告有权解除合同，并要求其立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；5、被告沈阳嘉凯置业有限公司自愿为贷款人提供连带保证责任；6、被告自愿将坐落于沈阳市东陵区王家沟210-18号1-16-1，建筑面积169.86平方米的房屋向原告提供抵押担保，2013年5月31日原告对其所购房屋已办理了预购商品房抵押登记，登记号:沈房预中心字第××号。贷款合同签订后，原告按照合同约定向被告足额支付贷款，然而被告曹洪彬、吴秀春却未按照合同约定履行还款义务。截止2019年6月3日，被告已累计逾期6期未还款，原告多次催收，被告仍继续拖欠。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告吴秀春、曹洪彬、沈阳嘉凯置业有限公司未到庭未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了身份证、户口本、结婚证、个人购房借款/担保合同、按揭业务贷款合作协议、承诺函、商品房买卖合同、借款凭证、贷款明细表、预告抵押登记证明等证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2013年5月29日，被告吴秀春、曹洪彬（借款人）与原告（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定借款58万元，借款期限360个月，自2013年6月3日至2043年6月3日止，采用等额本息还款法。本合同适用浮动利率。担保方式为贷款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。被告吴秀春、曹洪彬将位于沈阳市浑南区的房产（建筑面积169.86平方米）为本借款合同办理抵押预告登记。该合同同时约定如借款人未按期归还贷款本息，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。借款合同签订后，贷款人于2013年6月3日向被告吴秀春、曹洪彬发放贷款58万元。截至2019年6月3日，上述贷款尚欠本金526432.06元，利息11759.02元，均未给付。另查明，被告吴秀春、曹洪彬名下位于沈阳市浑南区的房产（建筑面积169.86平方米），仍为抵押预告登记状态。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案三被告无正当理由拒不出庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告的陈述及提供的证据对本案的事实予以认定。原告与被告吴秀春、曹洪彬签订的《个人购房借款/担保合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。被告吴秀春、曹洪彬未按合同约定还款付息系违约行为，故对原告要求被告吴秀春、曹洪彬解除合同、偿还尚欠贷款本金526432.06元、利息11759.02元（利息、罚息暂计至2019年6月3日，以后利息、罚息按合同约定执行至实际还清之日止）的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告沈阳嘉凯置业有限公司承担连带担保责任的诉讼请求，本案中，被告沈阳嘉凯置业有限公司作为保证人，保证期间为在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交原告收押之前，同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。现被告吴秀春、曹洪彬抵押房产的抵押状态仍为抵押预告登记，而未办理上述证件或证明，故被告沈阳嘉凯置业有限公司保证责任期间届满的条件还未成就。被告沈阳嘉凯置业有限公司在被告吴秀春、曹洪彬不履行还款义务时，作为保证人应承担相应的保证责任，但其承担了保证责任后，就其实际清偿部分有权向债务人追偿，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求对被告吴秀春、曹洪彬的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。经查，现原告对诉争房屋的预告登记尚在有效期间内，争议房屋尚未办理抵押权登记。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行与被告吴秀春、曹洪彬于2013年5月29日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告吴秀春、曹洪彬于本判决发生法律效力后10日内给付原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行尚欠借款本金526432.06元，利息11759.02元（利息暂计至2019年6月3日）；三、被告吴秀春、曹洪彬于本判决发生法律效力后10内给付原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息（按中国人民银行相关规定及借款合同约定，时间自2019年6月4日起，至借款本金付清之日止）；四、被告沈阳嘉凯置业有限公司对上述二、三项承担连带保证责任，其承担保证责任后，就其实际清偿部分有权向债务人的被告吴秀春、曹洪彬追偿；五、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费9182元，保全3211元，由被告吴秀春、曹洪彬、沈阳嘉凯置业有限公司负担；公告费600元，由被告吴秀春、曹洪彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长  关威审判员  程姣审判员  陈梅二〇二〇年十月十三日书记员  鲁楠