沈阳高新技术产业开发区人民法院行 政 判 决 书（2020）辽0192行初999号原告：肖凤艳，女，1964年6月20日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托代理人：王璐璐，女，1988年10月24日出生，汉族，住址。系原告女儿。被告：沈阳市于洪区沙岭街道办事处。住所沈阳市于洪区沙岭街道沙岭村。法定代表人：王玉斌，该街道办事处主任。委托代理人：刘雷，该街道办事处工作人员。委托代理人：卜方媛，辽宁申扬律师事务所律师。原告肖凤艳诉被告沈阳市于洪区沙岭街道办事处（以下简称沙岭街道）不履行行政协议一案，于2020年5月20日向本院提起行政诉讼。本院当日受理后，在法定期限内向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年9月25日、11月9日公开开庭审理了本案。原告肖凤艳及其委托代理人王璐璐，被告沙岭街道的委托代理人刘雷、卜方媛到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称，原告所有的座落于洪区××街道××184.17平的房屋2007年被于洪政府列入拆迁范围。2007年9月23日，原告与被告签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换)》，该协议第四条约定：“甲方（于洪区沙岭街道办事处）将座落在原地回迁的房屋作为产权调换房屋，该房屋设计用途为网点，该房屋为现房。”协议第六条约定：“乙方（原告）保证在2007年9月28日之前搬迁腾空被拆迁房屋，乙方不得拆除、损坏房屋及其公共设施。甲方保证在2008年11月30日前将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给乙方。”同时第九条的补充条款双方约定：“被拆迁户产权证B131建筑面积184.17平方米，临102国道，经动迁领导小组决定给予回迁184.17平门市房，如被拆迁选择增大面积18平方米以内按每平2400元收取购房款，超出18平方米到58平方米按每平3400元收取购房款。”协议签订后，原告按照约定履行了搬迁义务，房屋2007年被拆除完毕，但被告至今仍未交付产权调换房屋，甚至所要交付的调换房屋至今都尚未修建，从约定的房屋交付时间2008年11月30日起至今已10余年时间，期间被告与原告多次签订《关于沙岭辅城门市回迁违约补偿费的协议》，协议约定从动迁合同约定的回迁时间起至回迁门市达到回迁标准时止，按照每平每月30元支付原告违约补偿费，违约补偿费被告给付至2010年11月30日，2010年11月30日之后的违约补偿费被告至今未给付，也未履行房屋交付义务。因被告未履行房屋交付义务致使原告无法经营，由此给原告造成的经济损失一直在增加，目前己超过几百万。自被告未按约定履行义务开始至今，原告一直通过信访途径找于洪区政府和被告解决问题，但因被告领导及负责人多次变更，至今没人实际解决问题，故原告诉至法院。原告在庭审中明确其诉讼请求是：要求被告履行补偿职责，支付房屋货币补偿款，以评估为准。支付过渡期补偿费，从2010年12月1日开始计算，至被告支付补偿款之日，暂计算到2020年5月，按照每平方米30元计算，184.17平方米*30元*145个月=801139.5元。还要求被告支付房屋补偿款和过渡期补助费的利息损失。原告在庭审中明确表示放弃利息损失。原告向法庭提交的证据有：1.城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换），证明原告与被告签订过补偿协议，但至今被告仍未履行协议；2.（2017）辽01行终918号行政判决，证明法院曾就与原告同村的相对人作出过货币补偿判决。被告辩称，一、本案拆迁补偿安置协议订立时显失公平，请求人民法院确认协议中第九条第三项条款无效或予以调整。被告拆迁房屋应当按照使用用途给予补偿安置。房屋的使用用途以房屋所有权证记载为准，没有记载的以房屋产权记载为准。原被告签订的拆迁补偿协议中，原告被拆迁的房屋属于住宅性质，而补偿安置时按照商业网点进行补偿。商业网点的价格明显高于住宅，按商业网点对原告进行安置将导致国有资产流失，请求法院予以调整。二、被告已经履行了违约补偿费协议。2009年1月15日，原被告双方签订了《关于沙岭辅城门市回迁违约补偿费的协议》，协议中第三项约定：补偿费分期支付，一期从动迁合同约定的回迁时间满起至2009年4月30日止；二期从2009年5月1日起至动迁合同约定回迁时间满一年止。如仍不能回迁，补偿有关的事宜另议。根据该项约定，原告未能按时回迁的补偿应由双方另行约定。另根据原告诉状中所述，被告已经将补偿费支付至2010年11月30日，履行了补偿费协议中的约定。三、原告诉讼超过了法律规定的诉讼时效。依据《最高人民法院关于适用的解释》第十二条规定，公民、法人或者其他组织对行政机关不依法履行、未按照约定履行协议提起诉讼的，参照民事法律规定关于诉讼时效的规定。对行政机关单方变更、解除协议等行为提起诉讼的，适用行政诉讼法及其司法解释关于起诉期限的规定。因此，原被告自2007年签订拆迁补偿协议，至原告起诉时已经超过13年，早已经超过了法律规定的诉讼时效。四、按协议约定组织原告回迁，原告因为个人原因没有回迁，商业网点价格明显高于住宅价格，被告对原告的补偿高于住宅的标准，被告不存在违约行为。综上，请求人民法院依法查清事实，依法判决。被告未向法庭提交证据。在本案审理过程中，原告申请对案涉房屋进行评估，并预交评估费用10000元。本院依法委托沈阳锦龙房地产评估有限公司（以下简称锦龙评估公司）对于洪区沙岭村102国道旁边商业门市房地产价格进行价值评估。2020年11月2日，锦龙评估公司出具《房地产估价报告书》（沈房估诉字[2020]第144号），该报告第十项“估价结果”载明：“估价人员根据估价目的，按照估价程序，遵循估价原则，采用适宜的估价方法，在考虑影响房地产价格因素的基础上，经测算确定估价对象在价值时点2020年10月26日的估价结果为：平均市场单价：9630元/平方米”。经庭审质证，本院对原告提交证据的真实性予以确认。经审理查明，原告在于洪区沙岭村有住宅一处，建筑面积为184.17平方米，房屋所有权证号为沙岭村房字第**。2007年9月23日，原告（乙方）与被告（甲方）双方签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》（非租赁房屋产权调换），约定对乙方所有的位于于洪区××××村，编号B131，建筑面积184.17平方米，房屋设计用途为住宅的房屋进行房屋拆迁产权调换。第三条约定甲方补偿乙方各项费用金额总计9600元；第四条约定甲方将座落在原地回迁的房屋作为产权调换房屋，该房屋设计用途为网点，该房屋为期房；第五条约定被拆除房屋与产权调换房屋差价款为9600元，由甲方支付给乙方。该款于2007年9月28日前结清。第六条约定乙方保证在2007年9月28日前搬迁腾空被拆迁房屋，乙方不得拆除、损坏房屋及其公共设施。甲方保证在2008年11月30日前将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给乙方。另查明，因被告未能按合同约定回迁，被告与原告达成《关于沙岭辅城门市回迁违约补偿费的协议》，按回迁面积每月每平方米30元的标准给原告违约补偿费。补偿按约定将违约补偿费给付至2010年11月30日，之后的违约补偿费被告未予给付。又查明，经评估，于洪区沙岭村102国道旁边的商业门市房在价值时点2020年10月26日的估价结果为：平均市场单价9630元/平方米。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第十一项的规定，本案系行政协议案件。本案有两个争议焦点：一、原告主张货币补偿应否支持；二、原告主张过渡期补助费应否支持。一、关于原告主张的货币补偿问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”《城市房地产开发经营管理条例》经修订后，原第三十三条内容修改为第三十二条，该条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”上述司法解释系针对审理买卖普通商品房案件的解释，鉴于案涉房屋系回迁安置房屋，与普通商品房有一定差异，结合一般实际办证情况，除合同另有约定外，征收人交付的房屋在交付二年后仍未能具备办理产权登记条件的，被征收人主张退还房屋、赔偿损失的，应当予以支持。本案中，原告与被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》（非租赁房屋产权调换）行为合法，协议签订后，被告应按照协议约定依法履行。根据庭审查明的事实，被告保证在2008年11月30日前将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给原告，但时至今日已长达十余年，被告仍未能如约履行，已属于无法履行。根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十九条规定，被告无法履行行政协议或者继续履行行政协议无实际意义的，人民法院可以判决被告采取相应的补救措施；给原告造成损失的，判决被告予以赔偿。因本案原告签订行政协议的目的是取得房屋所有权，在被告不能办理房屋产权手续的情况下，原告受到的直接损失系其从市场上购买相同功能、相同面积的房屋的必要费用，因此应以案涉房屋的市场价值作为判定标准，对原告予以赔偿。原告被拆迁房屋面积为184.17平方米，于洪区沙岭村102国道旁边的商业网点平均市场单价为9630元/平方米，故被告应当赔偿原告的房屋价款为1,773,557.1元（9630元/平方米×184.17平方米）。二、关于原告主张的过渡期补助费问题。在涉案房屋不具备办证的条件下，本院已对涉案房屋按照有证房屋的评估方式，就房屋的市场价值进行评估，已经足以弥补原告的全部损失，原告再行主张2010年12月以后的过渡期补助费，理据不足，故对于原告的该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十八条第一款、《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十九条之规定，判决如下：一、被告沈阳市于洪区沙岭街道办事处于本判决生效之日起两个月内赔偿原告肖凤艳损失1,773,557.1元。二、驳回原告肖凤艳的其他诉讼请求。案件受理费27,133.6元，由原告肖凤艳负担6,371.6元，由被告沈阳市于洪区沙岭街道办事处负担20,762元；评估费用10,000元，由被告沈阳市于洪区沙岭街道办事处负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至沈阳市中级人民法院。审 判 长 刘 静人民陪审员 李 惠人民陪审员 张桂芬二〇二〇年十一月九日法官助理张大为书记员关塞本判决所依据的相关法律《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。第七十八条被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。被告变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议合法，但未依法给予补偿的，人民法院判决给予补偿。《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十九条被告未依法履行、未按照约定履行行政协议，人民法院可以依据行政诉讼法第七十八条的规定，结合原告诉讼请求，判决被告继续履行，并明确继续履行的具体内容；被告无法履行或者被告无法履行行政协议或者继续履行行政协议无实际意义的，人民法院可以判决被告采取相应的补救措施；给原告造成损失的，判决被告予以赔偿。