河南省南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1391民初2372号原告：王乾，男，汉族，1986年1月11日出生，住南阳市。委托诉讼代理人：刘永志、王世嘉，河南问鼎律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：王怀白，男，汉族，1973年8月16日出生，住南阳市。委托诉讼代理人：肖培胜，南阳市功能区高新法律服务所，代理权限为特别授权。原告王乾与被告王怀白土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王乾及其委托诉讼代理人刘永志，被告王怀白及其委托诉讼代理人肖培胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1、被告王怀白立即搬离位于南阳市××与××路交叉口路东租赁场地；2、被告自2020年6月1日起按年租金200000元向原告支付场地占用使用费，至被告物料完全搬离之日止；3、被告自2020年6月1日起按每天1000元向原告支付逾期搬迁违约金，至被告物料完全搬离之日止；4、诉讼费、保全费、执行费等由被告承担。（截止2020年7月24日，违约金和场地占用使用费合计为83589元）。5、如果认定租赁合同继续履行，原告要求被告按原合同约定租金200000元一年支付续租一年费用并按合同约定支付逾期支付租金的违约金。事实与理由：自2019年5月始至今，原告承租使用南阳高新区新源汽车配件销售中心位于南阳市××与××路交叉口路东14.2亩的场地，并且拥有转租权。2019年6月，原告将其中4亩左右场地转租给被告用于瓷砖批发仓库，双方签订的《场地租赁合同》约定：年租金为20万元，租期自2019年6月1日至2020年5月31日；被告有意在租赁期满后续租的应提前30日书面通知原告，原告书面答复后，双方重新签订租赁合同；若原告收回场地，被告应当无条件搬迁，若违约拒不搬迁的，每天处罚违约金1000元。合同签订后，被告支付了合同租金。2020年6月租赁到期后，被告以要求降低租金为由迟迟不签订续租合同，原告多次要求被告交还场地，被告既不搬离场地，也不续签租赁合同，造成原告无法另租他人，经济利益严重受损。被告王怀白辩称，第一、被答辩人不具有本案适格的诉讼主体资格。2018年11月13日，答辩人与南阳高新区新源汽车配件销售中心签订了《场地租赁合同》，答辩人承租南阳高新区新源汽车配件销售中心位于南都路××××路交叉口路东14.2亩的场地，面积为9465.84平方米，租赁给答辩人作为经营场地使用。答辩人将从××新区新源汽车配件销售中心承租的荒地填平经改设电线线路，投资建设简易房屋、架设水电并投入机器设备进行生产经营，答辩人在从××新区新源汽车配件销售中心承租的场地上一直占有、使用并进行经营活动。依据《中华人民共和国合同法》有关规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。被答辩人并未按照合同约定将出租的场地实际交付给答辩人，因此被答辩人并未实际取得其租赁场地的使用权，租赁合同并未实际履行。被答辩人不具有本案涉案土地使用证或其他权属证明，本案涉案土地性质，及土地转让租赁过程中，南阳高新区新源汽车配件销售中心是否具有转让出租涉案土地的权利，即南阳高新区新源汽车配件销售中心与被答辩人签订的《场地租赁合同》不具有真实性与合法性。被答辩人提交的《场地租赁合同》第六条合同解除约定的第五款显示，出租方有权解除合同因承租方将场地擅自转租、转让、转借给第三方的。即被答辩人不具有出租本案涉案土地的权利。《场地租赁合同》显示去签订时间是2019年8月20日，租赁期限是自2019年6月1日起至2020年5月31日止，并且约定的租赁场地具体位置及面积不确定，只是显示4亩地左右。依据《中华人民共和国合同法》有关规定,合同的内容应当包括以下条款，（一）当事人的名称或者姓名或住所;（二）标的；（三）数量;（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的办法。即被答辩人提交的《场地租赁合同》内容约定不具体。第二、答辩人按照《场地租赁合同》履行了约定义务，不存在违约行为。2019年8月20日，答辩人与被答辩人签订了《场地租赁合同》.同日，答辩人向被答辩人足额交付了租金200000元，被答辩人向答辩人出具《收条》一份，载明今收到王怀白地租金贰拾万元整，￥200000.00。2020年7月24日，被答辩人以答辩人违约为由要求答辩人自2020年6月1日起支付逾期搬迁违约金与事实不符。理由如下：2020年4月份，答辩人依据合同约定，向被答辩人行使优先续租权的权利，鉴于疫情不可抗力因素，答辩人与被答辩人口头协商意见为年租金为170000元，后被答辩人以种种理由未与答辩人签订协议，截止至2020年8月份，被答辩人仍委托郭保勇前来收付租金170000元。合同生效时间应为2019年8月20日，依据合同约定租赁期限为壹年，及合同有效期应为2019年8月20日至2020年8月21日。被答辩人起诉时间2020年7月24日，即答辩人不存在违约的事实。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。第一组证据为原告王乾的身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格。第二组证据为原告与南阳高新区新源汽车配件销售中心租赁合同两份和同意转租说明，证明原告已连续两年以相同价格承租南阳高新区新源汽车配件销售中心位于南阳市××与××路交叉口路东14.2亩的场地，并且拥有转租权。第三组证据为原被告双方于2019年8月20日签订的《场地租赁合同》一份，证明被告承租原告4亩场地，租期自2019年6月1日至2020年5月31日，年租金为20万元；被告有意在租赁期满后续租的应提前30日书面通知原告，原告书面答复后，双方重新签订租赁合同；若原告收回场地，被告应当无条件搬迁，若违约拒不搬迁的，每天处罚违约金1000元。第四组证据为被告经营仓库现状照片和谷歌地图截图，证明被告至今仍正常使用的土地位置，和因被告堵占大门口不搬离造成原告后方场地不能及时转租、有效利用，给原告造成极大的经济损失的事实。第五组证据为不动产权证书一份，证明原告所租土地权属，权利人为南阳高新区新源汽车配件销售中心。第六组证据为新源销售中心证明一份，证明2019年6月，被告王怀白自己丧失优先承租权，同时原告取得新源中心土地所有承租权。被告对原告提交的第一组证据，真实性无异议，证明方向有异议，根据场地租赁合同第五条第七款的规定，不得将场地转让给第三方使用，即本案原告不具有适格的诉讼主体资格。对第二组证据，真实性无异议，证明方向有异议，第一份合同承租人为南阳坤乾建材销售有限公司，第二份合同显示承租人为王乾，第一份合同签订时间为2019年5月30日，原告与被告签订租赁合同的时间为2019年8月20日，即原告不具有适格的诉讼主体资格，本案原告应为南阳坤乾建材销售有限公司，经被告查询南阳坤乾建材销售有限公司成立日期为2019年8月27日，无法证实其合同具有有效性。对第三组证据，2019年8月20日原被告签订的租赁合同，租赁期限为1年，原告起诉日期为2020年7月24日，原告在租赁期限内不享有被告违约的主体资格，合同上显示被告在同等条件下享有优先续租权，与原告所提交的第六组证据证明方向互相矛盾。对第四组证据，真实性无异议，证明方向有异议，被告不存在堵占大门口的情形。对第五组证据无异议。第六组证据真实性有异议，证明了2018年与被告签订租赁合同到期后被告没有与高新区新源汽车签订合同的事实，被告不存在拒不续交租费的事实，王乾占了有4亩多的地导致被告没有租出去，被告就要求新能源公司给免租金，公司没有给被告答复，被告就没有交2018年的租金，王乾把地租了，然后转租给被告。被告王怀白围绕答辩意见提交了以下证据，第一组证据被告身份证复印件一份，证明被告具有本案适格的诉讼主体资格。第二组证据为《场地租赁合同》复印件一份、证人证明八份、照片七份，证明2018年11月13日，被告于南阳高新区新源汽车配件销售中心签订了《场地租赁合同》，被告承租南阳高新区新源汽车配件销售中心位于南都路××××路交叉口路东14.2亩的场地，面积为9465.84平方米，作为经营场地使用。被告将从××新区新源汽车配件销售中心承租的荒地填平经改设电线线路，投资建设简易房屋、架设水电并投入机器设备进行生产经营，被告在从××新区新源汽车配件销售中心承租的场地上一直占有、使用并进行经营活动。第三组证据为《场地租赁合同》一份、《收条》一份、《情况说明》一份、《场地租赁证明及答辩书》一份、录音五份、通话记录九份，证明2020年4月份，被告依据合同约定，向原告行使优先续租权的权利，鉴于疫情不可抗力因素，双方口头协商意见统一为年租金为170000元，后原告以种种理由未与被告签订协议，也迟迟不接受领取租金。截止至2020年8月份，原告仍委托郭保勇前来收付租金170000元。被告不存在迟延履行债务或者其他违约行为。即本案不存在一方当事人可以解除合同的情形，且该租赁合同期限为一年，原告也不具有任意解除权。原告认为被告提交的第一组证据，身份证复印件真实性无异议，对第二组证据，场地租赁合同证明方向有异议，该合同是被告与新源公司签订的租赁期是2018年6月1日至2019年5月31日，从新源公司出具的证明和原告与新源公司签订的合同从2019年6月开始，被告已经丧失了优先承租权，被告与新源公司的租赁合同关系已经解除；八份证明，证据形式不合法，证人未到庭作证，真实性不予认可，王怀建和王怀龙的证言明确写明是搭棚师傅，对新源公司的土地无任何增益，这些证人证言所述的填土行为均是被告与新源公司的经济纠纷且发生于2018年，我方取得的承租权是在2019年5月，被告出示的证明与原告无关；照片七张真实性无异议，证明方向有异议，照片证明了原告于2019年5月份将土地转租给被告使用的事实，原告具有本案的合法诉讼主体资格。对第三组证据，租赁合同及收条真实性无异议，证明方向有异议，被告持有原告书写的收条及场地租赁合同，充分说明原告具有主体资格；情况说明真实性不认可，以王怀白的名义书写，内容与事实不符；场地租赁证明及答辩书系被告王怀白单方书写，不予认可；对通话录音，没有显示时间，与原告无关。对以上双方不持异议的证据本院予以确认，对有异议的证据在评理部分综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年，被告与南阳高新区新源汽车配件销售中心（以下简称新源公司）签订《场地租赁合同》，约定由被告承租新源公司所有位于南都路××××路交叉口路东的14.2亩场地。租赁期限为1年（2018年6月1日至2019年5月31日）。因被告未按时缴纳下一年租金，2019年5月30日，新源公司将前述场地出租给原告王乾。王乾以其准备注册成立的南阳坤乾建材销售有限公司（以下简称坤乾公司）的名义与新源汽车签订《场地租赁合同》，约定由坤乾公司承租新源汽车位于南都路××××路交叉口路东的14.2亩场地。租赁期限自2019年6月1日至2020年5月31日止。2020年4月27日，原告王乾为乙方，新源公司为甲方继续签订《场地租赁合同》，约定原告承租使用南阳高新区新源汽车配件销售中心位于南阳市××与××路交叉口路东14.2亩的场地，并且拥有转租权。租赁期限1年，租金450000元/年。合同第四条约定因受疫情防控影响本年度递增租金的15%予以照顾减免，租金总额与上年度一样。2019年8月20日，原告作为甲方与被告王怀白作为乙方签订《场地租赁合同》，约定原告将承租的位于南都路××××路交叉口路东的场地，面积为4亩左右（大门口向南45米内）转租给被告作为经营场地使用。合同约定租赁期限为2019年6月1日至2020年5月31日，共计1年，年租金为200000元；合同第六条约定甲方或乙方因自身原因需要提前解除合同的，应提前30日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续；第八条约定乙方未按照约定支付租金的，应每日向甲方支付违约金，按年租金10%的违约金处罚；合同第九条续租方式第一款约定，乙方有意在租赁期满后续租的，应提前30日书面通知甲方，甲方应在租赁期满前对是否同意续租进行书面答复，甲方同意续租的，双方应重新签订租赁合同；若甲方因经营需要收回场地，乙方应无条件搬迁，不得影响甲方生产，若违约拒不搬迁，每天处罚违约金1000元。合同第九条第二款约定租赁期满乙方如无违约行为，甲方可根据市场行情调整租金，乙方在同等条件下可对场地享有优先租赁权……。合同尾页备注：甲方可根据明年中林公司涨价或降价的价位平均每亩上调整租金，乙方在同等条件下可对场地享有优先租赁权，如乙方无意续租的，应在租赁期满前30日内书面通知甲方。合同签订后，被告支付了合同约定租金。2020年5月左右，双方开始协商续租租金事宜。被告因疫情原因要求原告减免部分租金，原告认为新源公司并未因此减免租金，故拒绝减免。原告委托亲属郭某与被告协商租金金额事宜，截止2020年7月，被告一直与郭某沟通租金事宜，最终被告同意按170000元一年支付续租租金。但郭某与被告的通话记录显示，原告对被告提出的170000元/年租金未明确表态接受。2020年7月14日，原告诉至我院。本院认为，原告与被告分别签订的场地租赁合同系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。截止2020年7月原告起诉前，原告委托的亲属郭某一直在与被告协商2020年度至2021年度租金事宜。可见双方未继续签订租赁合同的主要原因系对疫情期间租金的减免无法达成一致。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“……租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效……”。涉案租赁合同于2020年5月30日到期，原告未提交证据证实租赁合同到期前后原告明确表示对被告继续使用所租赁场地提出异议。故原租赁合同继续有效。原告称被告用砖将唯一门口挡住导致大车进不去，后面的空场租不出去以及打算收回土地自行使用，并未提交有效证据予以证实。故对原告要求被告搬离租赁场地以及支付逾期搬离违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告按200000元每年支付2020年6月1日起至搬离之日止租金的诉讼请求。因双方签订的书面场地租赁合同备注条款中约定租金涨或降均参照原告与新源公司的租金予以变更。原告从新源公司处承租的土地租赁费用因疫情未进行涨价，但未获得减免。故被告应按照年租金200000元支付自2020年6月1日起至不定期租赁合同解除之日止的租金。因双方现对续租期限无法达成一致，本院酌定被告应一次性支付2020年11月1日前租赁费，2020年11月1日后的租赁费用以实际期间按月支付，每月月底前支付当月租赁费用；如搬离之日不满整月，按一年200000元÷365天=548元/日计付租金至被告在搬离之日止付清。如租赁期限超过2021年5月31日，双方可另行协商自2021年6月1日起的租赁费用。关于原告要求被告按合同约定支付逾期租金的违约金请求。虽然最终因原告的出租方未对原告支付的租金进行减免，按原、被告双方合同约定，本院未对被告应付租金进行减免，但考虑到因疫情防控确实对被告经营造成影响，被告对租金减免与原告进行协商的所延期付款期限属于合理损耗期限。且原告也认可确实委托亲属郭某与被告进行协商。故不应认定被告延期付款的行为构成违约，原告该项违约金诉求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王怀白于本判决生效后10日内支付原告王乾2020年6月1日至2020年10月30日期间租赁费83333元；2020年11月1日后的租赁费用按200000元/年按月支付，每月月底前支付当月租赁费用（如搬离之日不满整月，按200000元/年÷365天=548元/日，按日计付租金至被告搬离之日止，且被告王怀白应于搬离之日付清当月租赁费用）；二、驳回原告王乾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1990元，减半收取995元，保全费1020元由被告王怀白承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  肖新征二〇二〇年十月十五日书记员  薛平平