湖北省崇阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1223民初100号原告：郭才华，男，1972年08月13日生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：郭俊华，系原告郭才华之弟。被告：崇阳三特旅业发展有限公司。住所地：崇阳县白霓镇浪口村古镇路。法定代表人：卢胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡赟，该公司副总经理。委托诉讼代理人：周光华，湖北乾兴律师事务所律师。原告郭才华与被告崇阳三特旅业发展有限公司（以下简称“三特公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭才华的委托诉讼代理人郭俊华，被告三特公司的委托诉讼代理人蔡赟、周光华，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭才华向本院提出诉讼请求：1.判令被告三特公司赔偿原告郭才华违约金93432.3元（2018年5月至2019年12月之间20个月）;2.判令被告三特公司向原告郭才华支付第1项违约金之后,继续按4671.615元/月支付违约金,直到房屋交付完成为止;3.判令被告三特公司向原告郭才华书面承诺准确的交房日期(时长不能超过半年),如不能按期交房,则按合同约定退房;4.判令被告三特公司承担原告郭才华的交通费、误工费；5.判令被告三特公司承担本案的保全申请费、保全保险费用和诉讼费用。事实和理由:原告于2018年1月15日与被告签订了正式《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定2017年6月29日所签订的合同作废，合同编号:【CYX2018000510】。合同约定，原告已经全款购买了被告开发的位于崇阳县天城镇××小区××＃楼。合同第八条约定的交房日期为2018年5月1日前，但时至今日仍未交房，原告一直未收到被告因何种原因导致延期交房的信息。依据被告延期交房的事实，原告于2019年10月10日提出催告函，被告未回复。因被告的违约行为,依据双方签订的合同第九条的约定,原告要求被告补偿原告违约金,从2018年05月至2019年12月的违约金共计93432.3元,其后的违约金按月(4671.615/月)在每月1日支付上一个月的违约金,直到房屋交付完成为止。同时，还要求被告向原告书面承诺准确的交房日期(时长不能超过半年),如不能按期交房,则按合同约定办理退房退款手续。因被告的违约行为，导致原告进行了财产保全,并支付了保全所需要的相关费用,原告因此案产生的交通费、误工费也应由被告承担。综上,被告行为严重违反了双方签订合同的约定,侵害原告合法权益，理应对原告进行赔偿,根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》之规定,特向人民法院提起诉讼,恳请贵院查明事实后,准如所请。被告三特公司辩称，1.原告的诉讼请求不确定，诉求第3项原告是要求交房还是退房不明确，法律有规定起诉必须要有明确的诉讼请求，只能选择其一。如果选择履行合同交房，那么就按交房计算违约金；如果选择退房，就按退房计算违约金。退房和交房的违约金计算标准在合同第9条有明确规定，两者只能择其一。2.被告不应当承担违约责任，被告已经向原告履行了交付房屋的义务。原、被告于2017年6月29日签订了房屋返租合同，被告租赁原告的房屋，租赁时间从2018年1月1日至2027年12月31日止，租金每月8734.79元，被告已经支付到2020年5月20日的租金214434.96元（从2018年1月1日到2020年5月20日）。被告按物权法占有改定的规定交付了房屋，而且原告不定期的在该房屋里住宿过，所以被告完成了交付义务。3.如果原告要求解除合同，被告也同意，但我方不同意支付违约金，因为我方没有违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于原告提供的证据3即《关于督促交付房屋的函》及邮寄凭证，被告不予认可，称没有收到该函。本院认为，原告提交了以被告为收件人的特快专递的寄件单据和快递公司的送达凭证，根据一般情况，应当推定被告收到了该快件（即《关于督促交付房屋的函》）。被告称其没有收到该快件应当提供相应的证据（如快递公司的证明），但其不能提供相应的证据，故本院对该证据予以采信。2.对于被告提供的证据1（即《三特浪口温泉度假区商品房托管合同》）、证据2（即被告向原告支付返租收益明细及凭证），原告对其真实性无异议，但对其证明目的有异议。本院认为，对被告提供的证据1、2的真实性予以采信，至于能否达成原告的证明目的，属于证据证明力的认定问题，本院将在判决理由部分予以综合评判。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月29日，原告郭才华（买受人）与被告三特公司（出卖人）签订一份商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的位于崇阳县××山下村冷家洲乐龄公社-溪上院31＃楼1单元101，1单元201商品房；房屋总价款为1531679元。原告当即向被告交付了购房款754150元。同日，原告郭才华（甲方）、案外人武汉田野牧歌酒店管理有限公司（乙方）、被告三特公司（丙方）签订了一份商品房托管合同，合同约定：甲方将前述合同买受的商品房委托乙方进行运营管理，包括但不限于酒店及配套用房的经营定位，经营规划、出租与运营管理等；委托期限为2018年1月1日至2027年12月31日共120个月；租金为每月8934.79元，即月租金为购房款的7%/12。起租日为2018年1月1日。乙方应按季度结算甲方收益，统一委托丙方在次季度开始第一个月的15号之后的七个工作日内支付至甲方指定的帐户内；本合同期内，乙方或丙方因运营管理需要对外招租本合同项下的商业用房与有关承租人签订的相关租赁和经营合同，对甲方具有法律效力。合同还对各方其他权利义务进行了约定。2018年1月15日，原告郭才华与被告三特公司将前述商品房买卖合同作废，另行签订一份《商品房买卖合同》（合同编号:【CYX2018000510】）。合同约定：原告购买的商品房位于崇阳县××山下村冷家洲乐龄公社-溪上院31＃楼1单元101，1单元201，用途为商业用房；面积为194.61平方米，单价为7870.51元/平方米，总价款为153.1679万元（按房产部门认定的实则面积为准，据实结算，多退少补），付款方式为一次性付款，付款时间为2018年2月15日前付清；房屋交付期限为2018年5月1日前。逾期交房不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行，超过180日后，买受人有权解除合同。合同还对双方其他权利义务进行了约定。2018年2月7日，原告向被告付清了余下购房示757529元。上述合同签订后，被告三特公司按托管合同向案人武汉田野牧歌酒店管理有限公司交付了原告郭才华购买的位于崇阳县××山下村冷家洲乐龄公社-溪上院31＃楼1单元101，1单元201商品房。2018年4月27日至2020年5月20日，原告郭才华按季度8次收到了被告三特公司按托管合同代付的24个月的房屋租金214434.96元。2019年10月13日，原告致函被告，要求其交付前述合同买受的商品房未果，故提起本案诉讼。另查明，2017年7月20日，被告三特公司建设的、原告郭才华买受商品房所在的冷家洲乐龄公社－溪上院工程通过了建设工程竣工验收。2020年5月13日，郭才华向本院起诉，要求武汉田野牧歌酒店管理有限公司支付上述托管合同项下的房屋租金。同年5月20日，三特公司按托管合同约定向郭才华支付前季度租金。同年5月28日，郭才华申请撤回起诉，本院作出（2020）鄂1223民初644号民事裁定书裁定予以准许。诉讼中，本院根据原告郭才华的诉讼保全申请，裁定冻结了被告三特公司的银行存款93432.3元。本院认为，原告郭才华与被告三特公司订立的预售商品房合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照合同约定享受权利并履行义务。原告郭才华按约向被告三特公司交付了购房款，履行主要合同义务，被告三特公司应当按约向原告郭才华履行交付买卖房屋的义务。双方当事人争议的焦点为，被告三特公司是否向原告郭才华履行了交付房屋的义务。本院认为，原、被告在订立预售商品房合同的同时，另行与案外人武汉田野牧歌酒店管理有限公司订立了商品托管合同，约定原告郭才华将其买受的商品房委托案外人进行出租运营管理，其后被告三特公司按托管合同向管理人武汉田野牧歌酒店管理有限公司交付原告郭才华买受的商品房，原告郭才华亦按合同约定收取了房屋租金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。从上述规定来看，买卖房屋的交付，通常以转移占有的方式进行交付，同时允许以当事人约定的方式交付。本案中，被告三特公司虽然没有以转移占有的方式向原告郭才华交付房屋，但其根据三方订立的商品房托管合同约定向武汉田野牧歌酒店管理有限公司交付了房屋，应当视其已经履行了交付房屋的义务。如果原告郭才华对该交付行为不予认可，则其要求武汉田野牧歌酒店管理有限公司支付租金缺乏事实和法律依据。民事诉讼应当遵守诚实信用的原则，原告郭才华一边起诉武汉田野牧歌酒店管理有限公司要求支付租金，一边起诉被告三特公司要求交付房屋，二者自相矛盾，有悖于诚实信用的原则。因此，原告郭才华主张被告三特公司逾期未交付房屋并要求其承担违约责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:驳回原告郭才华的诉讼请求。案件受理费2253元、诉讼保全申请费980元，均由原告郭才华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  黄望良人民陪审员  丁细涛人民陪审员  雷四华二〇二〇年八月四日书 记 员  程 瑶