上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初13843号原告：上海奕昕贸易有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：田昌平，执行董事。委托诉讼代理人：奚正辉，远闻(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁畅成，远闻(上海)律师事务所律师。被告：上海昱堃农副产品市场经营管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：林长能，执行董事。委托诉讼代理人：陆先玉，浙江商瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李连龙，浙江商瑞律师事务所律师。第三人：上海鼎有物业管理有限公司，住所地上海市宝山区高逸路XXX-XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：王薇薇，执行董事。委托诉讼代理人：张春福，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海奕昕贸易有限公司(以下简称“奕昕公司”)诉被告上海昱堃农副产品市场经营管理有限公司(以下简称“昱堃公司”)、第三人上海鼎有物业管理有限公司(以下简称“鼎有物业公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，先依法适用简易程序，被告昱堃公司于2020年1月17日向本院提起反诉，后又于2020年5月22日撤回反诉。2020年5月20日转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告奕昕公司的委托诉讼代理人丁畅成，被告昱堃公司的委托诉讼代理人陆先玉，第三人鼎有物业公司的委托诉讼代理人张春福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告奕昕公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签署的《商铺租赁合同》于2019年6月27日解除；2、判令被告立即支付自2017年12月11日至2019年6月27日拖欠租金2,564,164元；3、判令被告支付上述拖欠租金自2017年12月11日起至2019年7月23日的滞纳金299,090元；4、判令被告支付违约金400,000元；5、判令被告立即支付自2019年6月28日至2019年7月23日的场地使用费124,273元；6、判令被告对承租房屋恢复原状；7、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤销第六项对承租房屋恢复原状的诉请。事实及理由：2017年4月10日，奕昕公司与昱堃公司就上海市吉浦路XXX号一层部分房屋(建筑面积1450平方米)(以下简称“系争房屋”)签订《商铺租赁合同》，用途为商业菜市场，租赁期限自2017年4月11日至2026年4月11日，合同对系争商铺房屋状况、租金支付期限、租赁保证金及违约责任等事宜进行了明确约定。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，被告于2017年4月24日向原告支付2017年6月11日至2017年12月10日的租金80万元。2017年12月5日被告应支付2017年12月11日至2018年6月10日的租金，但经原告多次催讨，被告不再支付。2017年12月8日，第三人鼎有物业公司就杨浦区吉浦路XXX号房屋租赁合同纠纷向法院起诉，要求与原告解除合同、支付租金违约金等。2019年3月28日，杨浦区人民法院判决鼎有物业公司与奕昕公司签署的房屋租赁合同解除，同时判令奕昕公司向鼎有物业公司交还房屋并支付房屋租金及使用费。原告为履行法院判决，多次要求被告支付欠付的租金、归还房屋，均遭被告拒绝。2019年6月27日，原告向被告发出《菜场解除函》，要求解除原、被告签署的《商铺租赁合同》，并要求被告返还所承租的房屋，支付租金、滞纳金和违约金等。被告未予回复，原告故至法院作如上诉请。被告昱堃公司辩称：被告没有收到原告的解除函，不同意于2019年6月27日解除租赁合同。系争房屋的实际产权人系案外人上海雷博实业有限公司(以下简称“雷博公司”)，原告不是产权人，采用欺诈手段假冒产权人与被告签订系争房屋的租赁合同，对后期纠纷有重大过错。奕昕公司与第三人鼎有物业公司诉讼期间，被告租赁的系争房屋经常被断水断电，被告也拿不到办理营业执照的相关材料，不得已挂靠了其他公司，因此，奕昕公司与鼎有物业公司合同解除的时候，就是原、被告之间合同解除时间。奕昕公司与鼎有物业公司租赁合同解除后，奕昕公司没有出租权，原补充约定的停放自行车车棚也被拆除，很多公共位置也被改用，被告租赁的办公场所和房屋被鼎有物业公司陆续停水停电，无法居住和经营。现房屋已交付给奕昕公司和鼎有物业公司了，原告主张租金没有事实依据，无租金也就无滞纳金。不同意支付违约金。被告另按约向奕昕公司支付80万元转让折旧费、40万元租赁保证金和第一期房屋租金80万元，奕昕公司也如期交付了房屋，被告即对市场进行装修、添置大量设备、积极招商，将商铺租赁给商户经营菜市场。现要求退还押金40万元和折旧补偿80万元。第三人鼎有物业公司述称并提出诉请：不同意原告的诉请。鼎有物业公司应当作为有独立请求权的第三人参加诉讼。鼎有物业公司与奕昕公司之间租赁合同已由法院生效判决解除并已进入强制执行程序。判决中包括本案系争房屋1450平方米商铺在内的7951平方米房屋。因昱堃公司实际占有使用本案系争房屋，直至2019年7月23日才返还鼎有物业公司，已造成鼎有物业公司的重大经济损失，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应于支持的规定，鼎有物业公司是享有独立请求权的第三人，现要求昱堃公司向鼎有物业公司支付自2017年12月11日至2019年7月23日交还第三人房屋时止的租金使用费，并参照奕昕公司与昱堃公司的租赁合同约定支付滞纳金和违约金。为此，提出诉请：1、确认昱堃公司向第三人鼎有物业公司支付自2017年12月11日起至2019年7月23日止的租金使用费2,679,233元、滞纳金279,610元、违约金400,000元，共计3,358,843元；2、支付2019年7月水电费13,107.79元，2019年7月水电费6,106.38元；3、支付承租房屋恢复原状的金额200,000元；4、本案诉讼费、保全费由被告负担。奕昕公司对第三人鼎有物业公司诉请答辩称：不同意第三人的诉请。本案租赁合同是奕昕公司与昱堃公司签订，根据法院对鼎有物业公司与奕昕公司租赁纠纷的生效判决，奕昕公司仍然要向鼎有物业公司支付自2017年11月24日至房屋交还给鼎有物业公司止的房屋占用使用费。鼎有物业公司主张的费用和奕昕公司向鼎有物业公司支付的费用重合。被告昱堃公司对第三人鼎有物业公司诉请答辩称：鼎有物业公司并非本案有独立请求权的第三人。昱堃公司与鼎有物业公司无任何直接租赁合同关系；鼎有物业公司并非产权人，根据鼎有物业公司与产权人雷博公司的租赁合同，转租须征得产权人同意，即便要主张租金、滞纳金、违约金也由产权人主张。自2019年3、4月起，鼎有物业公司就经常停水停电，不存在水电费用，且房屋内的租户不止昱堃公司一家，具体哪一家产生的水电费用不清楚。恢复原状费用没有事实依据。昱堃公司将另案向鼎有物业公司和奕昕公司追溯损失。经审理查明：2017年4月10日，弈昕公司(出租方、甲方)与昱堃公司(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》，约定：1.1、甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市吉浦路XXX号一层部分商铺(以下简称“该商铺”)，该商铺建筑面积1450平方米。2.1、乙方租赁房屋用途作为经营商业菜市场使用。3.1.1、甲乙双方约定甲方收到租赁保证金后于2017年4月11日前将商铺交付。3.2.1、租赁期限自2017年4月11日至2026年12月30日止。3.3.1、2017年4月11日至6月10日为免租期。4.1、年租金总计1,600,000元,每六个月支付一次。4.2、乙方首期租金支付日为本合同签署日后10个工作日，乙方首期第一年应当向甲方支付租金800,000元。以后每六个租赁月的首月五日前向甲方支付下六个月租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付租金的万分之三支付违约金。4.4、租金的递增为每2年上浮一次，上浮金额为8万元整。5.1、乙方向甲方支付租赁保证金400,000元。6.1、乙方对商铺进行装修或安装设备，乙方必须遵循政府及甲方关于设计装修之规定……。7.1乙方应在本合同终止或提前解除后十五个工作日内自负费用将其设备或装修搬移或清除出商铺，使该商铺按现状返还甲方。十日期满后，对该商铺内现状存在的各种动产设备、附属物、装修物，乙方均放弃所有权，不得提出任何作价主张，……。8.1、乙方在租赁期内在自身不可预知至特发时间确实无法继续经营的，乙方征得甲方同意后，经双方协商后交还给甲方。8.2、乙方在租赁期内未经甲方同意，不得转租、转让、交还，不得变更经营人(公司)。10.1.1在乙方按照本合同规定交付租金及其他费用的前提下，甲方应保证乙方在租赁期内正常使用该商铺及甲方提供之设备并享有其收益。合同另对免责条款、保险等事宜进行了约定。奕昕公司(甲方、出租方)与昱堃公司(乙方、承租方)另签订《吉浦路市场合同补充协议》一份，其中约定：除租金外，乙方向甲方支付转让折旧费用总计800,000元。甲方应进行现有租赁经营户的清偿工作，原车棚位置作为现有租赁经营户清偿后临时用地，该临时用地的租赁收入归乙方所有。甲方向乙方出具乙方所需文件，包括但不限于原租赁合同、消防批复手续和菜场经营执照。甲方营业执照名下所涉及的政府补贴或其他财政补贴的收益权归乙方所有，甲方有义务协助乙方获取补贴。甲方承诺给予乙方五个固定车位。2017年4月17日，奕昕公司向昱堃公司出具押金400,000元的收据一张。2017年4月24日，昱堃公司向奕昕公司支付2017年6月11日至2017年12月10日的租金800,000元。2017年5月5日，昱堃公司经建设银行向奕昕公司转账支付转让费800,000元。审理中，奕昕公司确认收到昱堃公司租赁押金400,000元，装潢转让费800,000元，以及首期租金800,000元。本院(2017)沪0110民初26127号原告(反诉被告)鼎有物业公司诉被告(反诉原告)奕昕公司房屋租赁合同纠纷一案查明：上海市吉浦路XXX号房屋的权利人为雷博公司(附记载明的房屋门牌号：1幢为305、311号，2幢为315、319号，3幢为323、329、339、345号)，建筑面积12675.33平方米。2016年6月30日，雷博公司出具授权书，委托鼎有物业公司自2016年7月1日起至2026年12月30日全权负责上海市吉浦路(西侧)280-314号，吉浦路(东侧)315-345号；335弄1-20号物业的租赁经营管理事宜，具体包括但不限于租赁、转租、收取租金及其他相关费用和物业管理事宜。2016年7月13日，鼎有物业公司(出租方、甲方)与奕昕公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：1.2甲方出租给乙方的房屋座落于本市吉浦路XXX号一层部分，二、三层整层全部(但不包括楼顶)(以下简称“该房屋”)建筑面积8856平方米，用途为商业，结构为框架等。本院于2018年11月9日作出一审判决：一、原告(反诉被告)上海鼎有物业管理有限公司与被告(反诉原告)上海奕昕贸易有限公司就上海市吉浦路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》、《屋顶太阳能安装场地物业管理约定书》、《屋顶水箱安装场地物业管理约定书》于2017年11月16日解除；二、被告(反诉原告)上海奕昕贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市吉浦路XXX号房屋(建筑面积7951平方米)，并将上述房屋返还原告(反诉被告)上海鼎有物业管理有限公司……；六、被告(反诉原告)上海奕昕贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内以每日每平方米2.35元的标准，按照7951平方米计算，支付原告(反诉被告)上海鼎有物业管理有限公司上海市吉浦路XXX号房屋自2017年11月24日至交房日止的房屋占用使用费；……。奕昕公司不服判决提起上诉，上诉过程中奕昕公司于2019年3月5日申请撤诉，2019年3月28日，上海市第二中级人民法院作出(2019)沪02民终440号民事裁定书准许上诉人上海奕昕贸易有限公司撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。2019年6月，鼎有物业公司向本院申请执行，2019年8月20日双方达成和解协议。审理中，鼎有物业公司称已于2019年7月23日收回系争房屋。房屋收回后，鼎有物业公司已对包括系争房屋在内的吉浦路XXX号房屋做了整体规划拆除和改建。审理中，奕昕公司另提供2019年6月27日向昱堃公司发出《商铺租赁合同》解除函一份称，你司于2017年4月24日向我司支付2017年6月11日至2017年12月10日租金80万元，之后未向我司支付后续租金。根据合同约定，你司应于2017年12月5日前向我司支付后续租金，但是租金一直未支付。你司仍拖欠2017年12月11日至今的租金2,564,164元。现发出正式通知：1、解除双方签署的《商铺租赁合同》。你司立即清空上海市吉浦路XXX号一层部分房屋，并将上述房屋返还我司；若逾期返还房屋仍需支付房屋使用费。你司立即支付截止发函日拖欠租金2,564,164元。你司立即支付截止发函日的滞纳金279,610元。你司立即支付违约金400,000元。审理中，昱堃公司称未收到奕昕公司的函件。昱堃公司另提供证据：1、2017年12月19日鼎有物业公司致吉浦路广大租户的《告知书》，主要内容为奕昕公司在承租吉浦路房屋物业过程中拖欠我方租金不付已逾期两个多月，造成我方严重经济损失。根据合同解除约定，我方已依法解除了与奕昕公司《房屋租赁合同》，并已向法院起诉，要求各租户从经营持续稳定和正当利益考虑，规避不必要的风险。2、2018年1月11日，昱堃公司向奕昕公司发出《告知函》称收到鼎有物业公司的书面告知书(2017年12月19日)，鼎有物业公司与奕昕公司解除吉浦路房屋租赁合同，并向法院起诉，如果贵司与鼎有物业公司解除了包含吉浦路市场329号房屋物业的《房屋租赁合同》，贵方将没有合法权利继续将该物业转租给我司，也没有权利收取租金，贵司应承担违约责任及赔偿损失，暂停向贵司支付下一期租金。……3、2018年1月15日，奕昕公司发出的《告知书》称奕昕公司承租鼎有物业公司吉浦路XXX号等房屋的租赁期至2026年12月31日。鼎有物业公司不提供租客办证资料，导致部分租客无法正常经营等内容。4、易农超(2017版)《市场进场经营租赁合同》、《补充协议》，证明将系争房屋中的营业用房(摊位)出租给经营户。奕昕公司对以上证据质证意见为告知书一组的真实性无异议，当时奕昕公司与鼎有物业公司在诉讼中，而昱堃公司自2017年12月起就停止支付租金，昱堃公司如何能得知奕昕公司与鼎有物业公司的租赁合同会解除，昱堃公司构成违约，对其证明目的不予认可。昱堃公司与市场商户之间的租赁合同属于经营风险，与原告无关。鼎有物业公司对2017年12月19日的告知书无异议，对其余两份不发表意见。认可昱堃公司与易农超商户之间的合同。鼎有物业公司另提供以下证据：1、水电费缴费通知、国网上海市电力公司存根单。奕昕公司认为水电费缴费单与其无关，奕昕公司与昱堃公司自起租之日起，水电费均为昱堃公司直接与鼎有物业公司进行结算。昱堃公司认为水电费缴费单不符合证据要件。另查，2019年6月，鼎有物业公司向本院申请执行(2017)沪0110民初26127号民事判决，2019年8月20日，鼎有物业公司与奕昕公司达成执行和解。本院另查，2017年11月24日，昱堃公司向杨浦区商务委员会申请易农超·吉浦农贸市场改造补贴，杨浦区商务委员会给予昱堃公司500,000元的吉浦路易农超菜市场改造补贴。以上事实，有当事人提供的《商铺租赁合同》及补充协议、函件、银行转账回单、收据、告知书、民事判决书、易农超《市场进场经营租赁合同》以及当事人陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，奕昕公司与昱堃公司就系争房屋签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律法规，合法有效，双方均应按约履行。系争房屋是奕昕公司向鼎有物业公司承租了本市吉浦路XXX号整体房屋后转租给昱堃公司，由于奕昕公司未按时向鼎有物业公司支付房屋租金，致奕昕公司与鼎有物业公司签署的《房屋租赁合同》被判决于2017年11月16日解除。合同解除后，奕昕公司对系争房屋无权转租，现奕昕公司和昱堃公司均要求解除双方之间签署的《商铺租赁合同》，应于准许，双方对解除时间存在分歧，本院确定以2017年11月16日为合同解除时间。经鼎有物业公司申请执行，与奕昕公司达成和解协议，并于2019年7月23日收回出租给奕昕公司的吉浦路XXX号房屋，昱堃公司也表示房屋被拿回去，该日期视为奕昕公司返还房屋之日。昱堃公司已支付奕昕公司房屋租金至2017年12月10日，对于合同解除后至房屋返还日止的使用费，应由昱堃公司参照租金标准向奕昕公司支付，昱堃公司已支付的2017年11月17日至2017年12月10日的租金可作为房屋使用费折抵。本案中，奕昕公司对与昱堃公司商铺租赁合同解除存在一定责任，故对其主张自2017年12月6日至2019年6月27日逾期支付租金的滞纳金、违约金均不予支持。昱堃公司辩称退还押金和折旧费，奕昕公司确认收取了押金400,000元，在昱堃公司结清相关费用后应予退回，折旧费800,000元包含装潢和设备，昱堃公司承租后对房屋进行改造和使用，故折旧费不应退还。鼎有物业公司不是本案租赁合同的相对方，且本院(2017)沪0110民初第26127号生效判决已判定奕昕公司自判决生效之日起十日内以每日每平方米2.35元的标准，按照7951平方米计算，支付鼎有物业公司吉浦路XXX号房屋自2017年11月24日起至实际交房止的占用使用费，该7951平方米包含了系争房屋，故对鼎有物业公司要求昱堃公司支付自2017年12月11日至2019年7月23日的房屋租金使用费以及滞纳金、违约金的请求均不予支持。鼎有物业公司收回房屋后，已对包括系争房屋在内的吉浦路XXX号房屋进行整体规划、改建，鼎有物业公司要求昱堃公司支付恢复原样的费用于法无据，不予支持。鼎有物业公司主张昱堃公司支付2019年6月-7月水电费，根据奕昕公司与昱堃公司的合同约定，昱堃公司应向奕昕公司支付水电费，但奕昕公司表示自起租日起，水电费均由昱堃公司直接与鼎有物业公司结算，昱堃公司称鼎有物业公司在2019年3月、4月时停水停电，也不知是哪家产生的水电费，昱堃公司作为系争房屋的次承租人，并未提供相应的证据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条，判决如下：一、原告上海奕昕贸易有限公司与被告上海昱堃农副产品市场经营管理有限公司就上海市杨浦区吉浦路XXX号一层部分商铺(建筑面积1450平方米)签订的《商铺租赁合同》于2017年11月16日解除；二、被告上海昱堃农副产品市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每月133,333元的标准支付原告上海奕昕贸易有限公司上述房屋自2017年12月11日起至2019年7月23日的房屋占用使用费；三、原告上海奕昕贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告上海昱堃农副产品市场经营管理有限公司租赁押金400,000元；四、原告上海奕昕贸易有限公司其余诉请不予准许；五、被告上海昱堃农副产品市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付第三人上海鼎有物业管理有限公司上述房屋2019年6月至7月水电费19,214.17元；六、第三人上海鼎有物业管理有限公司的其余诉讼请求不予准许。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币33,900元，由原告上海奕昕贸易有限公司负担8,136元，被告上海昱堃农副产品市场经营管理有限公司负担25,764元。有独立请求权第三人之诉案件受理费17,712元，由被告上海昱堃农副产品市场经营管理有限公司负担95元，第三人上海鼎有物业管理有限公司负担17,617元。本案保全费5,000元，由被告上海昱堃农副产品市场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈 稷审 判 员  陈幸子人民陪审员  吴奎丽二〇二〇年六月二十九日书 记 员  胡玉玺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。