天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初9083号原告：韩廷群，男，1975年11月3日生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：轧宗忻，天津孚惠律师事务所律师。被告：穆庆，女，1969年9月15生，回族，住天津市西青区。第三人：韩文学，男，1974年12月24日生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：王振柱，北辰区保盈法律服务所法律工作者。原告韩廷群与被告穆庆、第三人韩文学确认合同无效纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，经开庭审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年8月4日、2020年8月7日公开开庭审理了本案。原告韩廷群及委托诉讼代理人轧宗忻，被告穆庆，第三人韩文学及委托诉讼代理人王振柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩廷群向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房屋转让协议书》无效，并判令被告返还给原告购房款48万元整，并赔偿给原告造成损失10万元，第三人承担连带责任；2.诉讼费由被告和第三人承担。后增加诉讼请求，要求被告及第三人赔偿损失137160元。事实和理由：第三人韩文学系大张庄镇房屋权利人。2006年9月15日，被告穆庆与第三人韩文学签订了《房屋转让协议书》将大张庄镇房屋出售给被告穆庆,被告穆庆不是北麻疸村集体经济组织成员。2014年10月1日，被告将上述房屋再次转让给原告韩廷群,价格48万元整;韩廷群亦不是北麻疸村集体经济组织成员。现第三人韩文学所有的房屋因为小城镇改造被依法拆迁。但是房屋权利和拆迁利益,原告均没有享受。根据法律规定被告穆庆不是北麻疸村集体经济组织成员且系城镇户口,禁止其购买农村房屋;原告韩廷群亦非该集体经济组织成员。因此,被告与第三人签订的《房屋转让协议书》和原告与被告签订的《房屋转让协议书》均为无效合同；根据法律规定,无效合同自始无效。因此,被告应该将购房款48万元返还给原告,并赔偿给原告造成的损失,第三人亦存在过错,而且在拆迁中取得了不当利益,因此负责承担连带责任。经多次协商无果,原告依法提起诉讼,望判如所请。被告穆庆辩称，不同意原告诉讼请求，请法院依法判决，买卖过程属实，我认为合同有效，最终是否无效由法律规定。不同意返还购房款，买卖是双方自愿平等签订的，合同有效不存在返还。第三人韩文学称，我对被告签订的协议并不知情，在不知法律禁止的情况下第三人与被告违规签订的协议是无效的。被告在未通知第三人时转让原告，被告是城市户口，经查原告户籍地为小淀镇小淀村也不是北麻疸村经济成员，原告将第三人列为第三人无法律依据，也不应负担连带责任。第三人对原被告间转让协议不知情，第三人办理了拆迁手续，所得的拆迁手续合法合理，与原告无关，也不应承担连带责任。请求法院驳回原告诉讼请求。其他详见书面答辩意见。原告所提到的7万多，并非拆迁补偿款，是大张庄镇政府针对未成年人子女每家给上的保险钱，是由于原告家庭困难直接给的钱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了被告与第三人签订的房屋转让协议书，村民建房用地使用证，常住人口登记卡，原告与被告签订的房屋转让协议书，被告个人身份证信息，房屋房款48万元的收条，38万元的存条证明；本院依职权调取了建筑面积为57.1平米房屋的拆迁安置补偿协议、分析表、测绘记录表、测量表、奖励领取表、救助申请表、还迁指标申请、残疾人证、北辰医院住院病案、经营权协议书；又依照原告韩廷群申请调取了建筑面积为40.07平米房屋的分析表、测量表、拆迁补偿补助奖励领取表等材料；对于相关证据的真实性、关联性本院予以确认。法院经审理查明：第三人韩文学持有天津市北辰区大张庄镇居民、村民建房用地使用证一份，该证编号为151，记载建房户名：韩文学，施工地点：大张庄镇北麻疸村，新扩、改建（过户），施工日期1984年，间数三间，附房两间，宅基地面积为151平米。2006年9月15日第三人韩文学（甲方）与被告穆庆（乙方）签订房屋转让协议书，协议约定：1、甲方经母子协商决定将大张庄镇一处有偿转让给乙方，乙方应付甲方一次性的全部房款；2、乙方付款后，甲方将土地证和有关字据交付乙方，甲方在收款后必须无条件地配合乙方今后的过户转让事宜，过户费由乙方负责；3、此房转让签订后，甲乙双方不可反悔。如有家庭纠纷与此卖房无关，否则属于违约行为。签订协议后，被告穆庆向第三人韩文学支付购房款9.5万元，第三人韩文学向被告穆庆出具了收条。2014年10月1日被告穆庆（甲方）与原告韩廷群（乙方）签订房屋转让协议书，协议约定：1、甲方经协商决定将大张庄镇一处有偿转让给乙方，乙方应付甲方一次性的全部房款48万元；2、乙方付款后，甲方将土地证和有关字据交付乙方，甲方在收款后必须无条件地配合乙方今后的过户转让事宜，过户费由乙方负责；3、此房转让签订后，甲乙双方不可反悔。如有家庭纠纷与此卖房无关，否则属于违约行为。2017年3月30日，原告韩廷群向被告穆庆给付定金10万元，被告穆庆给原告韩廷群出具了收条一份，该收条的主要内容：今收到韩廷群房屋定金10万元（壹拾万元正）。2017年4月7日，原告韩廷群向被告穆庆转账38万元，被告穆庆给原告韩廷群出具了收条一份，该收条的主要内容：今收到韩廷群房屋款38万元（叁拾捌万元整）。另查，2018年12月5日，第三人韩文学以北辰区大张庄镇房屋权利人的身份（乙方被拆迁人）与大张庄镇人民政府（甲方）签订了大张庄示范镇建设住宅拆迁安置协议，协议约定:按照建筑面积57.1平米1：1给予还迁安置；还迁房屋坐落在永定新河南确定的还迁区内，建筑面积57.1平米。乙方享受阳光救助购房面积52.9平米（价格800元/平米，共需42320元），乙方院落面积93.33平米（货币补偿款500元/平米，共得46665元），各项一次性补助费70840元，按每月1000元支付租房费用，第三人韩文学自认已领取12个月的租房费用并享受了相关的拆迁权益。又查，被告穆庆自述其于2006年购买涉案房屋时户口位于天津市南开区××道龙云里，非农业户口。原告韩廷群自述其是大张庄镇北麻疸村负责拆除民房的人员，2014年签订房屋转让协议前已于2012年11月将户口从大张庄镇北麻疸村迁出。窗体顶端本院认为，本案的争议焦点为：原告与被告签订的买卖合同是否有效；若无效，被告及第三人是否应返还拆迁款；如返还，返还的数额。对此，本院分析如下：所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告，被告与第三人签订《房屋转让协议书》虽属自愿，在协议中约定只是买卖房屋，但根据“地随房走”的原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。我国《合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”第三人韩文学持有天津市北辰区大张庄镇居民、村民建房用地使用证，宅基地上的房屋虽属其所有，但所建房屋的土地是属村集体所有，村集体所有的土地由本村村民集体所有。根据我国《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原、被告所签订的房屋买卖协议的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，该买卖合同非同正常的可以在市场上流通交易的商品房屋买卖合同，被告穆庆不是北辰区大张庄镇北麻疸村村民，不具备该区域内购房权利。故第三人韩文学将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村村民的被告穆庆，双方签订的《房屋买卖协议》违反了我国《土地管理法》的强制性规定，该合同应认定为无效。被告穆庆购买该房屋后又转卖给同样不具有北辰区大张庄镇北麻疸村集体组织身份的原告韩廷群。原告韩廷群明知其购买的房屋所在地与自己不属同一集体经济组织，仍从被告穆庆手中购且并非用于居住，均违反了上述强制性规定，故本案当事人之间的房屋买卖行为均属无效。我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。合同无效不能等同于没有合同关系，合同具有相对性。合同无效应产生合同无效的法律后果，合同无效不是当事人可得主张突破合同相对性的理由。现原告韩廷群要求被告穆庆返还购房款48万元的请求于法有据，本院予以支持；原告韩廷群要求第三人韩文学承担返还责任的请求于法无据，本院不予支持。被告穆庆购买涉案房屋后并未一直用于居住，亦未尽到审查购买人身份的义务而将涉案房屋转卖给同样非北辰区大张庄镇北麻疸村集体组织身份的原告韩廷群；原告韩廷群作为大张庄镇北麻疸村的原村民且负责拆除北麻疸村的民房，应知所购买房屋已不具有居住功能且明知自己已不是北辰区××镇××村村民仍购买了涉案房屋；综上，原被告在购买房屋的过程中均具有过错，故原被告对原告韩廷群所主张的损失均应承担一定的责任。被告穆庆赔偿原告韩廷群的损失应以48万元为本金自2017年4月7日计算至实际支付之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百三十二条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十条之规定，判决如下：一、原告韩廷群和被告穆庆签订的《房屋转让协议》无效;二、被告穆庆于本判决生效之日起十日内返还原告韩廷群购房款48万元并赔偿原告韩廷群的损失（以48万元为本金自2017年4月7日计算至实际支付之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告韩廷群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9972元，由原告韩廷群负担1472元，被告穆庆负担8500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长  孙延忠审判员  石全祥审判员  刘 阳二〇二〇年九月十七日书记员  张轶男附：本裁判文书所依据法律规定具体条文：窗体顶端窗体顶端《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《中华人民共和国土地管理法》第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。