陕西省华阴市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0582民初202、203号 原告：王某某，男，1970年XX月XX日出生，汉族。 委托诉讼代理人：陈萍，陕西省华阴市岳庙法律服务所法律工作者。 被告：奥博恒通（天津)商务咨询有限公司，住所地：天津市XX路XX号。 法定代表人：党宪兰。 原告王某某与奥博恒通（天津)商务咨询有限公司（以下简称“奥博公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王某某及委托诉讼代理人陈萍到庭参加诉讼，被告奥博公司经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。（2020）陕0582民初202号、（2020）陕0582民初203号合并审理，本案现已审理终结。 原告王某某在（2020）陕0582民初202号案件中向本院提出诉讼请求：1、要求判令解除原告与被告2019年1月5日签订的《商业街租赁合同》；2、要求判令被告返还原告缴纳的房屋租赁费53159元并按照合同违约约定双倍支付；3、要求判令被告返还原告租金保证金9381元及质量保证金3000元；4、要求被告返还原告装修押金2000元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告2019年1月5日在陕西省华阴市XX中心XX街签署《商业街租赁合同》一份，约定被告将建筑面积31.27平方米的商品房租赁给原告，租赁期限为9年，第一个租约期限自2019年6月1日起至2020年5月31日止，年租赁费为37524元，第二个租约期限自2020年6月1日起至2021年5月31日止，年租赁费为37524元，原告向被告一次性缴纳了两年的房屋租赁费75048元，于2019年1月7日缴纳租金保证金9381元，质量保证金3000元，2019年1月18日缴纳装修押金2000元。2019年12月份原告租赁的房屋房主陈某某要求原告搬离、腾退房屋，原告与被告签订的《商业街租赁合同》无法实施，原告仅仅使用了房屋7个月时间，还剩余17个月的房屋租赁费无法继续履行，造成原告的经济损失较大，在无法使用此房屋的情况下，诉至华阴市人民法院，望支持原告诉请。 原告王某某在（2020）陕0582民初203号案件中向本院提出诉讼请求：1、要求判令解除原告与被告2019年1月5日所签的《奥博恒通物业管理合同》；2、要求判令被告返还原告缴纳物业管理费3125.74元及物业服务保证金156.35元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告2019年1月5日在陕西省华阴市XX中心XX街签署《奥博恒通物业管理合同》一份，双方约定因原告使用华山武侠驿栈商业街（一层1-21号）商铺，向被告缴纳物业管理费，每月管理费156.35元，两年共缴纳4221.45元物业管理费。原告使用房屋7个月以后，因房屋主人陈某某要求原告腾房，原告剩余的物业管理费3125.74元被告应予以返还。在寻找被告无果的情况下，诉至华阴市人民法院，望支持原告诉请。 原告王某某当庭变更诉讼请求：要求判令被告返还原告缴纳物业管理费2657.95元及物业服务保证金156.35元。 被告奥博公司未答辩。 原告王某某所举证据如下： 1、（2019）陕0582民初1142号民事判决书，证明陈某某诉华山悠然公司解除租赁合同在法院已经得到支持，房屋的所有权归陈某某所有，而本案涉及的房屋的实际使用人及权利人是陈某某，并非本案被告； 2、民事起诉状一份，证明房屋所有权人陈某某已经将原告王某某起诉至法院，要求搬离腾退房屋； 3、《商业街租赁合同》及收款收据四张，证明（1）、原告与被告2019年1月5日签订《商业街租赁合同》，第一年年租金37524元，第二年年租金37524元，2019年1月15日原告一次性向被告缴纳两年租赁费75048元，合同签订后，于2019年1月7日向被告缴纳质量保证金3000元，租金保证金9381元，2019年1月18日缴纳装修押金2000元，合同已经履行；（2）、合同里违约责任21.3条约定，被告违约支付双倍返还履约保证金。合同于2019年6月1日签订，实际履行到2019年12月份，所以剩余租赁费被告应予以返还，53159元是扣除7个月的租赁费后要求被告返还的； 4、《奥博恒通物业管理合同》、收款收据，证明双方在合同中约定物业管理费及相关收费标准，原告向被告缴纳物业服务保证金156.35元，年物业费（2019.3.1-2021.5.31）4221.45元，每月物业管理费156.35元，要求被告返还物业管理费2657.95元（扣除十个月物业管理费）； 5、收款收据，证明2019年7月9日原告给渭南铭隆实业有限公司缴纳2019年7月至9月物业管理费469元，被告实际没有进行相关的物业管理，故所缴纳的物业保证金被告应全额返还。 本庭对原告所举证据认定意见如下：原告所举证据1、2、3、4、5具有真实性、合法性、关联性，能够相互印证，予以确认其证明效力。 根据对证据效力的认定、当事人陈述、庭审笔录，查明本案法律事实如下: 2019年1月5日，原告王某某与被告奥博公司签订《商业街租赁合同》，甲方（出租人）：奥博公司，乙方（承租人）：王某某。合同约定：一、甲方同意将位于陕西省渭南市华阴市XX中心XX街【一】层【1-21】号商铺（具体位置、面积构成等基本状况详见本合同附件1，下称“该房屋”）出租给乙方使用。乙方作为【零售】业态的专业经营商，同意承租该房屋。第一条：建筑面积，1.1该房屋的建筑面积为【31.27】平方米。第二条：租赁期限，本合同项下租赁期为【9】个租约年，自计租日开始计算。租约自2019年6月1日起至2028年5月31日止。第三条：免租期，免租期内，乙方无需承担租金，但是应当承担装修管理费，以及该房屋发生的水、电、燃气、热力能源等费用。除非本合同另有特别明确约定，免租期不因任何原因而延长。免租期的标准：2019年3月1日至2019年5月31日为免租期。第四条：租金标准、租金支付、指定账户。4.1该房屋的租金按建筑面积计付，每月每平方米人民币【100】元（大写：壹佰元整），乙方自计租日开始承担该房屋的租金，实际按照：第一个租约年自2019年6月1日起至2020年5月31日每月每平方米人民币【100】元，即每月租金人民币【3127.00】元；年租金【37524.00】元（大写：叁万柒仟伍佰贰拾肆元整）；第二个租约年自2020年6月1日起至2021年5月31日每月每平方米人民币【100】元，即每月租金人民币【3127.00】元；年租金【37524.00】元（大写：叁万柒仟伍佰贰拾肆元整）。4.2本合同项下的租金支付方式为：以【24】个月为一个缴租期。乙方应当在每个缴租期最后一个月的20日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。4.5递增方式：每【2】年递增5%。第六条：保证金，本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币【9381】元（相当于第一个租约年的【3】个月租金）作为履约保证金；同时向物业服务管理公司支付人民币【156.35】元（相当于第一个租约年【1】个月物业服务费）作为物业服务费保证金。合同终止30日内，如不存在本协议第22条规定情形的，履约保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息退还。甲方或物业服务公司有权从保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费，乙方应在7日内补足保证金。第十条：物业服务费和质量保证金。10.1双方约定，作为该房屋承租人，乙方应当自计租日起向物业服务公司缴纳该房屋的物业服务费。物业服务费收费标准为：按该房屋的建筑面积计算，计租日起每平方米每月【5】元人民币。物业服务费支付方式：每【24】个月为一个支付期，乙方应当在每个支付期的最后一个月25日前向物业服务公司一次性足额支付下个支付期的物业服务费（遇法定节假日延期至节假日后第一个工作日）。10.2乙方应在开业日到来前向物业服务公司支付3000元人民币作为其销售商品或提供服务的质量保证金。乙方任何顾客对乙方所供应的商品或服务的投诉、索赔，要求退还有关商品及收回购买该商品所支付的金额或任何形式的权利主张，只要顾客提供了消费者协会或具有法定资质的检测机构出具的上述商品或服务存在质量问题的书面文件，物业服务公司即有权决定是否接受顾客的要求及支付有关索赔，乙方不得提出异议。若乙方违规经营遭到政府部门处罚，可能对该房屋所在物业经营造成不利影响时，物业服务公司可从质量保证金代付罚款（金额以政府处罚通知为准）。因顾客索赔和政府处罚造成质量保证金不足部分，乙方须在接到物业服务公司书面通知后5天内补足差额。合同终止后的90日之内，物业服务公司应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给乙方。第二十一条：违约责任。21.3双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。甲方同意，在双方协商一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前终止本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任。 2019年1月5日原告王某某与被告奥博公司签订《奥博恒通物业管理合同》，甲方：奥博公司，乙方：王某某。鉴于奥博公司（下称“物业出租人”）与乙方签订了租赁合同（下称《租赁合同》），乙方承租使用物业出租人拥有的位于陕西省渭南市华阴市XX中心XX街【一层1-21】号。乙方将在租赁区域统一以【零售】商标及名称对外营业，经营项目包括【预包装食品、旅游用品、小百货、饮料、水】。第三条：物业管理费及其它相关费用。1、物业管理费的收费标准：物业管理费收费标准为人民币￥5元每月每平方米建筑面积，合计每月人民币【156.35】元（大写：【壹佰伍拾陆元叁角伍分】），年物业费人民币【1876.20】元（大写：【壹仟捌佰柒拾陆元贰角整】）。2、物业管理费支付周期：每【2】年支付一次，支付金额为【3752.40】元（大写：叁仟柒佰伍拾贰元肆角整）。 又查，2019年1月15日原告王某某向被告奥博公司缴纳房屋租赁费75048元（2019年6月1日至2021年5月31日）、年物业管理费4221.45元（2019年3月1日至2021年5月31日），2019年1月7日缴纳质量保证金3000元、租金保证金9381元、物业服务保证金156.35元，2019年1月18日缴纳装修押金2000元。因渭南铭隆实业有限公司向原告王某某催缴物业管理费致使原告王某某于2019年7月9日向渭南铭隆实业有限公司缴纳2019年7月至9月的物业费469元。 另查，陈某某于2018年4月3日从渭南铭隆实业有限公司购买位于华山休闲养生苑（华山·悠然谷）121号商铺，面积31.27平方米。2018年4月26日陈某某与渭南市华山悠然商业运营管理公司签订《租赁合同》，将其购买的该商铺出租给渭南市华山悠然商业运营管理公司。渭南市华山悠然商业运营管理公司与渭南铭隆实业有限公司于2017年12月18日签订《商铺委托代管协议》，将陈某某所购买的商铺返租进行商业运营。随后，陈某某与渭南市华山悠然商业运营管理公司因租赁纠纷诉至法院，要求解除双方所签订的《租赁合同》，渭南市华山悠然商业运营管理公司同意解除，同时，渭南市华山悠然商业运营管理公司与渭南铭隆实业有限公司解除了和陈某某租赁物相关的《商铺委托代管协议》。 本院认为，本案所涉及的商铺租赁物实际所有权人归陈某某所有，陈某某与渭南市华山悠然商业运营管理公司解除了双方签订的《租赁合同》后，渭南市华山悠然商业运营管理公司与渭南铭隆实业有限公司解除了关于陈某某租赁的《商铺委托代管协议》部分，被告奥博公司已无法提供与原告王某某签订合同所涉及的租赁物，原、被告所签订的《商业街租赁合同》及《奥博恒通物业管理合同》已事实上无法继续履行，故原告王某某提出解除与被告奥博公司签订《商业街租赁合同》及《奥博恒通物业管理合同》的诉讼请求应予以支持。租赁关系无法继续履行的原因系双方当事人对租赁物产权不清及商业运作、商业管理不当所造成，原、被告均负有责任。基于双方本案均存在责任，原、被告解除合同后，被告奥博公司应返还王某某租赁费40651元（算至2020年4月原告主张权利时间）、租金保证金9381元、质量保证金3000元、装修押金2000元、物业管理费2032.55元（扣除14个月）、物业服务保证金156.35元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除王某某与奥博恒通（天津)商务咨询有限公司所签订的《商业街租赁合同》及《奥博恒通物业管理合同》； 二、奥博恒通（天津)商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返还王某某房屋租赁费40651元、租金保证金9381元、质量保证金3000元、装修押金2000元、物业管理费2032.55元、物业服务保证金156.35元。以上共计57220.9元； 三、驳回王某某的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2814元，减半收取1407元，由王某某负担407元，奥博恒通（天津)商务咨询有限公司负担1000元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。 审判员  陈煜 二〇二〇年五月十八日 书记员  张茹