广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初26025号原告：封卓杏，女，1989年3月19日出生，汉族，住佛山市南海区**************，公民身份号码XXX。委托诉讼代理人：郭高汉，广东安南律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈诗敏，广东安南律师事务所律师。被告：冼碧桃，女，1985年11月27日出生，汉族，住佛山市南海区**************************，公民身份号码XXX。委托诉讼代理人：罗健，广东瑞迪安律师事务所律师。第三人：佛山市宏舜业房地产中介服务有限责任公司，住所地：佛山市南海区*******************，统一社会信用代码XXX。法定代表人：陈某1。原告封卓杏与被告冼碧桃、第三人佛山市宏舜业房地产中介服务有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告封卓杏及其委托诉讼代理人郭高汉、被告冼碧桃的委托诉讼代理人罗健到庭参加诉讼。第三人经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告封卓杏向本院提出诉讼请求为：1.确认原、被告与第三人签订的房屋买卖合约于2020年9月22日解除；2.被告向原告退还购房定金30000元、支付违约金104800元（即购房款的10%）；3.被告赔偿原告按揭费损失8000元；4.被告赔偿原告咨询服务费损失10000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：经第三人提供居间服务，原、被告及第三人于2020年4月30日签订《房屋买卖合约》（以下简称涉讼合同），三方约定：原告购买被告所有的位于佛山市南海区**************************（以下简称涉讼房屋），成交价为1048000元，原告需于合约签订当日支付定金30000元，首期楼款188000元在过户当天支付，尾期楼款830000元由原告以银行按揭贷款方式支付，被告需在2020年8月30日前还清房屋抵押贷款，卖方逾期履行超过十五个工作日的，买方有权解除合同并可要求双倍返还定金或支付成交总价款10%的违约金。合约签订当日，原告向被告支付定金20000元，余款10000元双方同意在2020年5月7日前支付。2020年5月8日原告向被告支付定金10000元，向佛山市众致诚房地产代理有限公司支付按揭服务费8000元，向第三人支付咨询服务费10000元。合约签订后，原告多次催促被告及第三人办理房屋过户事宜，因案涉房屋尚未涂销抵押贷款，故无法办理过户手续，被告多次承诺筹集资金涂销抵押，但均无疾而终。原告基于小孩读书及家人居住生活的需要，又考虑到今年疫情期间商品房价格有下浮迹象，故通过第三人与被告达成买卖合意，但被告拒绝按合同约定履行导致原告合同目的落空，且如今房价出现上涨，原告购买同等条件房屋必然支付更高的费用。原告为维护自身的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称，涉讼合同尚未解除，被告同意继续履行。被告不构成违约，定金与违约金不能同时主张。按揭损失、中介服务费、诉讼费与本案无关，被告不需承担。第三人未作陈述。诉讼中，本院组织当事人进行了证据交换及质证。第三人没有到庭，视为放弃举证、质证的权利。经审查，原告提交的证据中，被告对其真实性无异议的证据，本院确认其真实性并在卷佐证，被告有异议的其他证据，本院结合案件情况综合认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2020年4月30日，原告（买方）、被告（卖方）、第三人（经纪方）签订涉讼合同，约定：原告购买被告所有的涉讼房屋，成交价为1048000元；税费由买方支付；买方于签订涉讼合同当日向卖方支付定金30000元，在房管部门成功办理房产证递件过户手续即出具办证回执当天向卖方支付首期款188000元，尾期楼款830000元由原告以银行按揭贷款方式支付，买卖双方需在签订合同5个工作日内备齐按揭所需资料并办妥按揭贷款申请手续，在完成交易过户手续后，由贷款银行直接划入卖方账户，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，差额部分买方需在过户手续完成当天以现金补足给卖方；卖方保证对物业享有完整所有权并拥有全部处分权，不存在被查封的情况，有关涉讼房屋的产权纠纷、债务、清还抵押等，卖方应在2020年8月30日前清理完毕；卖方逾期履行超过十五个工作日的，买方有权解除合同并可要求双倍返还定金或支付成交总价款10%的违约金，买方逾期履行超过十五个工作日的，卖方有权解除合同并可没收定金或支付成交总价款10%的违约金；任何一方违约导致物业无法成交的，违约方应按3%即31500元向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由经纪方在收到违约方上述费用后免息退还；等等。同日，被告向原告出具收据，载明收到原告支付的涉讼房屋的定金30000元。收据下方空白处手写“2020年4月30日已支付贰万元给冼碧桃，剩余壹万元于2020年5月7日前支付。2020年5月8日已支付剩余定金壹万元给冼碧桃”。原告持有一张收款单位加盖佛山市南海区宏业房地产中介服务部财务专用章的收据，载明收到丁柳生支付涉讼房屋咨询服务费10000元。原告向昵称为“欣儿”的微信转账8000元，佛山市众致诚房地产代理有限公司向丁柳生出具一份收款收据，载明收到按揭服务费8000元。原告与丁柳生系夫妻关系。另查明，根据佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果，至2020年10月19日，涉讼房屋为被告单独所有，登记抵押权人为中国农业银行股份有限公司南海松岗支行，抵押权登记日期为2018年11月30日。涉讼房屋另于2020年9月18日被广州市天河区人民法院查封，案号为（2020）粤0106民初23825号，限制日期自2020年9月18日至2023年9月17日。再查明，本案的起诉状副本于2020年11月18日送达被告。诉讼中，原告确认在起诉前未向被告发送解除涉讼合同的通知，原告不同意继续履行涉讼合同。被告陈述原告应于2020年8月30日前备齐按揭贷款的材料，原告未按期完成构成违约，本案应适用定金罚则不应适用按总房价的10%的违约责任，双方口头约定由原告就涉讼房屋进行垫资赎契，故涉讼房屋未涂销抵押的责任在原告，第三人承诺帮助被告找过桥公司但未找到，故第三人存在过错。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉讼合同包含买卖双方的房屋买卖合同关系及第三人与买卖双方之间的居间合同关系，为混合合同。涉讼合同是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有法律拘束力。本案为原告与被告因房屋买卖的纠纷，故本院仅审查原告与被告的房屋买卖合同关系。房屋买卖合同关系中，买方的主要义务是支付房款，卖方的主要义务是协助过户及交付房屋给买方。涉讼合同约定卖方应于2020年8月30日前涂销涉讼房屋的抵押且需保证涉讼房屋不存在被查封的情况，现涉讼房屋上仍存在抵押权及被法院查封的权利限制情形，被告已构成根本违约，原告享有涉讼合同的单方解除权。因本案的起诉状副本于2020年11月18日送达被告，故本院确认涉讼合同项下原、被告就涉讼房屋形成的房屋买卖合同关系于2020年11月18日解除。被告抗辩其不构成违约并要求继续履行涉讼房屋的买卖约定没有事实和法律依据，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失，故原告主张被告返还定金30000元，本院予以支持。原、被告的房屋买卖合同关系因被告违约而解除，原告主张被告按照涉讼房屋价款的10%支付违约金104800元，符合双方的约定，本院予以支持。原告未能举证证明上述违约金不足以弥补其损失，故对原告另主张被告赔偿按揭费损失8000元、咨询服务费损失10000元，本院不予支持。涉讼合同明确约定首期款188000元于过户当日支付，尾期楼款830000元以银行按揭贷款方式支付，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，差额部分在过户当天以现金补足给卖方，即原告办理涉讼房屋按揭贷款的进度并不会导致被告迟延收取房款，涉讼房屋尚未办理过户手续，原告支付房款义务的期限尚未届满，被告也无证据证实双方约定由原告就涉讼房屋进行垫资赎契，故对被告抗辩原告存在未按期办理按揭贷款手续及未按约定履行垫资赎契义务的违约行为，本院不予采纳。涉讼合同约定原告按约定行使解除权时，有权要求双倍返还定金或支付成交总价款10%的违约金，结合涉讼合同的履行情况，被告抗辩本案应适用定金罚则缺乏依据，本院不予采纳。第三人未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告封卓杏、被告冼碧桃、第三人佛山市宏舜业房地产中介服务有限责任公司于2020年4月30日签订的《房屋买卖合约》项下原告封卓杏与被告冼碧桃就位于佛山市南海区**************************的房屋买卖合同关系于2020年11月18日解除；二、被告冼碧桃应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金30000元予原告封卓杏；三、被告冼碧桃应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金104800元予原告封卓杏；四、驳回原告封卓杏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取7116元、财产保全费1284元，共8400元（原告已预交），由被告冼碧桃负担并应于本判决发生法律效力后十日内迳付予原告封卓杏，本院不另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 莎二〇二〇年十二月十七日书记员 邓洁婷