广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初20216号原告：祝丽莉，女，1976年8月21日出生，香港特别行政区居民，现住上海市长宁区**********，香港永久性居民身份证号码R095910(2)。委托诉讼代理人：赵明，广东德疆律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏，广东德疆律师事务所实习律师。被告：中山市合生熙景房地产有限公司，住所地广东省中山市南区******，统一社会信用代码914**********420XX。法定代表人：林滔，董事长。委托诉讼代理人：赖雄，公司员工。委托诉讼代理人：霍许，公司员工。原告祝丽莉与被告中山市合生熙景房地产有限公司（以下简称合生熙景公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告祝丽莉及其委托诉讼代理人赵明，被告合生熙景公司的委托诉讼代理人赖雄、霍许到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祝丽莉向本院提出诉讼请求：判令被告向原告返还预交购房款674606元及利息（以674606元为基数，按年利率6%标准，自2019年6月12日起计至实际清偿之日止）。庭审中，原告祝丽莉变更诉讼请求为：1.判令撤销原被告双方于2019年6月12日签订的《xx花园楼宇认购书》；2.判令被告向原告返还购房款10万元及利息（按年利率6%计算，以574606元为基数，自2019年6月12日起计至2020年9月25日止；以10万元为基数，自2019年6月12日起计至实际清偿之日止）。事实和理由：原被告双方于2019年6月12日签订《xx花园楼宇认购书》，约定原告认购被告作为发展商开发的xx号住宅。当日，原告向被告支付购房款674606元，后因原告发现被告存在严重的虚假宣传和隐瞒真实情况等欺诈行为，双方未签订商品房买卖合同。原告多次向被告主张退回已付购房款，被告一直拖延。原告认为，被告在其广告宣传中存在多处虚假宣传，且在双方订立合同时，被告工作人员也故意告知虚假事实，导致原告因此陷入错误认识，作出了不真实的意思表示。被告的行为构成欺诈，其虚假宣传行为是造成原告购买涉案商品房的重要因素，损害了原告的合法权益，特提起诉讼。被告合生熙景公司辩称，一、原告因个人原因向被告申请退房，双方已就解除认购书及退还购房款事宜达成了一致意见，被告已按约向原告退还了购房款。2020年4月2日，原告以个人原因向被告提交《退房申请书》，被告经审查，已接受其提出的扣除房款定金10万元后解除认购书、退还购房款的要求。被告已于2020年9月25日将双方商定的房款574606元退还至原告指定银行账户。二、被告对涉案楼盘的广告宣传、相关信息均来源于政府主管部门有关公示文件，涉案项目临近金钟湖，确有人行绿道可通往金钟湖，原告未能证实被告存在虚假宣传行为，广告行政主管部门也未认定被告存在虚假宣传行为。根据中山市城乡规划局发布的《关于D1-10、D2-06地块南侧12米支路走向及宽度调整方案的公示》，涉案项目以北有一条呈东西走向的人行道路通往金钟湖，且有一条南北向的支路，xx花园一期8幢右侧道路是该南北向支路的延续，即涉案项目有道路可直达金钟湖。中山市自然资源局公示的《广东中山国家森林公园总体规划（2018-2027）》亦明确该道路东部是金钟湖的出入口。被告在宣传单标注项目地址中山市南区***（金钟湖西入口）符合实际情况。金钟湖在涉案项目东部，通往金钟湖的道路在项目附近，该入口的指向路标仅作方位展示，不存在虚假宣传。三、原告主张撤销涉案认购书缺乏事实和法律依据，且原告行使撤销权已经超过法律规定的一年除斥期限，应依法驳回原告该项诉讼请求。四、原告主张按年利率6%为利息计算标准，没有合同及法律依据。另，即使就574606元主张利息，鉴于退房申请书中双方并没有约定款项的退付时间，故在利息的起算时间上应给予被告合理的准备期间。原告主张从2019年6月12日也就是认购书签订之日计算利息，没有法律依据，被告认为应从退房申请书双方达成退房合意之后的一个合理期间才起算利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月12日，祝丽莉（乙方）与合生熙景公司（甲方）签订了编号为2019191201的《xx花园楼宇认购书》（楼盘推广名称：xx）（以下简称认购书），约定：乙方向甲方认购xx号住宅，建筑面积117.93平方米；该房地产总房价为1674606元,银行按揭方式付款；乙方同意签署认购书时交付10万元作为定金；签署认购书之日起7日内交付首期款（总房价的40%）及其他综合费用574606元（定金抵扣首期款）；乙方应于2019年7月11日前到合生熹景花园销售中心签署《商品房买卖合同》暨网上备案。该认购书还约定了其他内容。同日，祝丽莉向合生熙景公司支付了定金及首期购房款合计674606元，合生熙景公司向祝丽莉出具了收款收据。2019年4月30日，涉案商品房所在项目“xx花园2期”取得中山市商品房预售许可证。2020年4月2日，祝丽莉向合生熙景公司提出《退房申请书（楼宇认购书）》，申请退房并解除《楼宇认购书》，同意按认购书约定扣除房款定金10万元后，退还剩余已支付房款574606元。合生熙景公司员工李兵在该申请书备注“同意扣除10万定金退还剩余房款”，并加盖了合生熙景公司销售专用章。同日，祝丽莉签署《转账授权委托书》，同意将房款574606元划至其个人银行账户。2020年9月25日，合生熙景公司向祝丽莉银行账户分别转账支付30万元、274606元，并在用途备注“退19幢1201（祝丽莉）房款”。庭审中，祝丽莉称，其因合生熙景公司虚假宣传涉案楼盘建有到金钟湖的市政规划道路而于2019年12月提出退房，退房申请是补签的，因合生熙景公司表示扣除10万元后7天内退款，其在急于拿到钱的情况下被迫同意。祝丽莉为证明其主张向本院提交了宣传单、中山市规划图照片〔审图号：粤S（2018）12-004号〕等证据，另向本院申请证人中山市大漠房地产经纪代理有限公司初彬彬出庭作证。初彬彬作证称：祝丽莉在其居间下购买涉案房屋用于养老居住，因发现涉案商品房没有了通往金钟湖公园的市政路，祝丽莉于2019年12月提出退房申请，合生熙景公司在2020年4月才明确答复退房，并表示扣除10万元后会很快退款，当时承诺最快一周可以退款；合生熙景公司在销售培训中称有市政路通往金钟湖，后来就不宣传了。合生熙景公司为证明涉案商品房所在小区不存在虚假宣传的事实，向本院提交了中山市城乡规划局发布的规划调整公示文件、广东中山国家森林公园总体规划（2018-2027）（以下简称森林公园总体规划）等证据。其中，规划调整公示文件显示涉案项目所在地块进行了支路调整，地块D2-06与D2-07东侧尽头交界显示有绿道入口，森林公园总体规划亦显示该位置有出入口。本院认为,本案为商品房预约合同纠纷。祝丽莉与合生熙景公司签订的认购时间为2019年6月12日的认购书是出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，属于商品房买卖合同的预约合同。该认购书是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。本案争议焦点在于：一、诉请撤销认购书有否依据；二、诉请退还定金10万元有否依据；三、诉请利息有否依据。关于焦点一。祝丽莉认为合生熙景公司存在虚假宣传的欺诈行为，使其基于错误认识购买了涉案商品房而主张撤销认购书。合生熙景公司则认为其不存在虚假宣传行为，认购书在祝丽莉提出退房申请书时已解除，现要求撤销认购书无事实和法律依据。对此，本院分析如下:首先，根据中山市城乡规划局发布的规划调整公示文件，地块D2-06与D2-07东侧尽头交界显示有绿道入口，森林公园总体规划亦显示该位置有出入口。上述文件为政府部门对外的公示，虽然合生熙景公司依据该文件对外宣传“金钟湖入口就在家门口”具有夸大的情节，但并不构成虚假宣传。其次，祝丽莉于2020年4月2日向合生熙景公司提交了退房申请书，已明确申请退房并解除认购书，合生熙景公司亦同意扣除定金10万元后返还购房款，并已将购房款支付至祝丽莉指定账户内。可见，祝丽莉与合生熙景公司之间已就涉案认购书达成了协商一致解除的意见，认购书的权利义务已因合同解除而终止，现祝丽莉主张撤销涉案认购书已无事实依据和法律基础，故本院不予支持。关于焦点二。祝丽莉认为因合生熙景公司的虚假宣传行为导致双方未签订正式的商品房买卖合同，合生熙景公司应返还购房定金。合生熙景公司认为依据退房申请，其有权没收定金10万元。本院认为，首先，在本院认定合生熙景公司不存在虚假宣传的情况下，祝丽莉未有证据证明合生熙景公司存在违约的情形，祝丽莉应承担举证不能的法律后果。其次，祝丽莉作为完全民事行为能力人，应能够清晰判断个人行为所产生的法律后果。其向合生熙景公司提交退房申请书，并同意扣除购房定金10万元乃综合考量的结果。虽然祝丽莉称是因急于拿到钱被迫签订上述退款申请书，但并无证据证明合生熙景公司胁迫其作出该意思表示，即退房申请书的意思表示是真实的，故该退房申请书对祝丽莉具有约束力。因此，祝丽莉主张要求合生熙景公司返还定金10万元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点三。祝丽莉主张剩余购房款574606元从2019年6月12日起至2020年9月25日期间的利息。合生熙景公司抗辩按年利率6%及从2019年6月12日开始计算没有依据。对此，本院分析如下：㈠关于应否支付利息的问题。《合同法》第六十二条第（四）项规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，虽然涉案退房申请书对合生熙景公司应在何时退还剩余购房款574606元给祝丽莉没有明确约定，但根据祝丽莉的陈述及证人初彬彬的证言可知，合生熙景公司曾有一周内退款的承诺，且该口头约定期限亦完全符合一般交易习惯，故合生熙景公司应最迟于2020年4月2日起七日内（即2020年4月10日）前向祝丽莉返还剩余购房款。但由于合生熙景公司于2020年9月25日才退还该购房款，必然造成祝丽莉的损失，故祝丽莉诉请该款于该期间产生的利息，本院予以支持。㈡关于利息计算期间的问题。根据本案现有证据可知，双方是于2020年4月2日才达成退房退款的一致意见，即合生熙景公司于2020年4月2日前占有涉案购房款574606元合法有据。另，由于本院已认定合生熙景公司应于2020年4月10日前退还涉案购房款给祝丽莉，故祝丽莉主张2019年6月12日至2020年4月9日期间的利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。㈢关于利息的计算标准问题。虽然合生熙景公司抗辩祝丽莉主张按年利率6%计算利息没有事实或法律依据，但由于迟延退还涉案购房款必然会造成祝丽莉损失，且合生熙景公司未提交证据证实该计算标准过分高于造成的损失，故本院支持。综上，合生熙景公司应向祝丽莉支付逾期返还购房款574606元的利息（以574606元为基数，按年利率6%从2020年4月10日起至2020年9月25日止），即16184.74元（574606元×6%÷360天×169天），对祝丽莉诉请超过的部分，本院不予支持。综上所述，祝丽莉诉求合法部分，本院予以支持；合生熙景公司抗辩合理之处，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告中山市合生熙景房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告祝丽莉支付逾期返还购房款利息16184.74元；二、驳回原告祝丽莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2624元，减半收取1312元，诉讼保全费4095元，合计5509元（原告祝丽莉已预交9570元，多预交部分4061元由本院退回），由原告祝丽莉负担4208元，被告中山市合生熙景房地产有限公司负担1301元（被告负担的部分于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，祝丽莉可以在判决书送达之日起三十日内，中山市合生熙景房地产开发有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  饶琨二〇二〇年十月十九日书记员  赵会李晓童