上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初740号原告：上海城光置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王魁星，负责人。委托诉讼代理人：倪冬梅，女。被告：辛艺林，男，1975年7月1日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市。被告：单葆廷，女，1975年6月30日出生，汉族，住天津市。委托诉讼代理人：田京，北京德和衡(天津)律师事务所律师。委托诉讼代理人：武辰光，北京德和衡(天津)律师事务所律师。原告上海城光置业有限公司(以下简称“城光公司”)与被告辛艺林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，经原告申请，本院依法追加单葆廷作为被告参加诉讼。后被告单葆廷提出管辖权异议，要求将本案移送天津市滨海新区人民法院。本院依法裁定驳回被告单葆廷提出的管辖权异议，被告单葆廷不服，提出上诉。上海市第一中级人民法院于2020年6月15日作出裁定驳回上诉，维持原裁定。因被告辛艺林下落不明，本案依法转为适用普通程序于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告城光公司的委托诉讼代理人倪冬梅、被告单葆廷的委托诉讼代理人田京到庭参加诉讼。被告辛艺林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告城光公司向本院提出诉讼请求：判令二被告向原告返还代为支付的2015年1月1日至2016年1月10日共计12个月10天的物业服务费、共用能耗费、自由部位空调能耗费，合计90,177.56元。事实与理由：原告系上海市松江区梅家浜路XXX弄XXX号XXX室商铺(以下简称“涉案商铺”)的所有权人。2012年6月25日，原告与被告签订了《上海市房屋租赁合同》一份,约定：1.甲方(即原告)将其名下位于上海市松江区梅家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方(即被告)，用于引入“麻里麻里香锅”品牌开设餐饮，租赁期限自2012年6月30日起至2017年6月30日止。2.租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、物业管理、停车费、其他有关费用均由乙方承担。乙方根据相关单位出具的收费凭证在规定的时间内及时支付该房屋项下的水费、电费、煤气费、通讯费、物业管理费等相关费用；逾期未支付造成的一切损失由乙方自行承担。如造成甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。根据原告与上海三湘物业服务有限公司(以下简称“物业公司”)签订的《前期物业服务合同》以及之后小区业主大会上海市松江区三湘四季花城业主大会与物业公司签订的《物业服务合同》，涉案商铺与物业服务相关费用标准为：物业费6.6元/平方/月，共用能耗费6.8元/平方/月，自用部位空调能耗费8.6元/平方/月。合同生效后,原告于2012年6月30日向被告交付了涉案商铺。2016年1月10日，原告与被告就租赁合同的终止达成协议，被告于2016年1月10日向原告返还了涉案商铺。然而，原告在租赁合同终止后方才从物业公司处得知，被告一直欠付自2015年1月至2016年1月10日共计12个月10天的物业服务费、共用能耗费、自由部位空调能耗费，金额达到人民币90,177.56元。相关费用久拖不付，给原告的正常经营带来极大影响。原告只得根据物业服务合同的约定，代被告向物业公司支付了欠缴费用。综上所述，被告未按租赁合同约定履行承担物业费、共用能耗费、自由部位空调能耗费的支付义务。原告有权根据租赁合同的约定,要求被告向原告返还代为支付的该等费用。虽然上海辛佳膳餐饮管理有限公司(以下简称“辛佳膳”公司)已经注销，但二被告作为股东承诺承担债务，故原告诉至法院，请求判如诉请。被告辛艺林未作答辩。被告单葆廷辩称：1.原告不是辛佳膳公司与物业公司之间物业服务合同的主体，无权主张物业费。2.原告提交的证据不能证明二被告欠付物业费。3.二被告不是《前期物业服务合同》的主体，不受其约束。4.原告的缴费行为与二被告无关。5.辛佳膳公司搬离后，至少有3家公司分别于2016年9月21日、2016年11月9日、2018年5月11日在涉案商铺注册，故原告最迟于2016年9月就应当知晓辛佳膳公司已经注销。辛佳膳公司清算已经经过公告，视为原告已经知晓辛佳膳公司已经注销。原告的任何权利主张均已过诉讼时效，二被告均不予认可。6.原告无法证明其向物业公司缴纳的费用是用于辛佳膳公司经营期间所产生。7.辛佳膳公司已经清算，二被告无需承担与该公司有关的任何债务。本院经审理认定事实如下：2012年6月25日，原告(甲方)与被告辛艺林(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份约定甲方将涉案商铺出租给乙方，甲方于2012年6月30日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自甲方向乙方交付该房屋之日起至2017年6月30日止；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理、停车费等费用由乙方承担；乙方应根据相关单位出具的收费凭证在规定的时间内及时支付该房屋项下的水费、电费、煤气费、通讯费、物业管理费等相关费用，逾期未支付造成的一切损失由乙方自行承担，如造成甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；向甲方返还该房屋时，应缴清水费、电费、煤气费、物业管理费等所有应当由乙方支付的费用，并经甲方验收确认后方可办理退租手续，终止合同的日期从甲方书面同意乙方终止本合同之日起算。合同补充条款约定，本合同一方按照本合同约定和履行本合同需要向另一方传达任何意思表示，必须使用书面形式，并采取挂号邮寄或直接的送达方式，采取挂号邮寄送达方式应适用双方在本合同所表述或双方根据本条规定更改的地址；乙方联系地址，南青路XXX弄XXX号XXX室；乙方可以与物业公司另行签署物业服务协议，明确权利义务关系，在此情况下，乙方与物业公司之间的纠纷由乙方自行解决，与甲方无涉。合同另对其他相关事宜进行了约定。2012年9月29日，涉案商铺登记于原告名下。2013年8月1日，原告(甲方)与案外人上海三湘物业服务有限公司(以下简称“物业公司”，乙方)签订《前期物业服务合同》一份，约定原告将三湘四季花城—财富广场委托物业公司进行物业管理，物业费6.6元/平方/月，共用能耗费6.8元/平方/月，自用部位空调能耗费8.6元/平方/月；物业服务费按季缴纳，每季度物业服务费的缴纳期限分别为每年的2月15日、5月15日、8月15日、11月15日之前，业主应在缴纳期限内履行交纳义务；本合同自2013年6月1日起至业主大会成立并与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。合同另对其他相关事宜进行了约定。之后，案外人上海市松江区三湘四季花城业主大会与物业公司签订《物业服务合同》一份，约定三湘四季花城由物业公司进行物业管理，财富广场1号楼商铺：物业费6.6元/平方/月，共用能耗费6.8元/平方/月，自用部位空调能耗费8.6元/平方/月；物业服务费用按季交纳，业主应在每季次月15日前交纳当季物业服务费；合同期为2年，自2015年6月1日起至2017年5月31日止。2017年7月17日，案外人上海市松江区三湘四季花城业主大会与物业公司签订补充协议一份，约定合同期限延长至2017年11月30日止。2013年8月15日，原告(甲方)、被告辛艺林(乙方)、辛佳膳公司(丙方)签订《房屋租赁合同主体变更之补充协议》一份，约定甲方与乙方于2012年6月25日签订了《上海市房屋租赁合同》，现三方一致同意将原租赁合同的承租人由乙方变更为丙方。2016年1月10日，原告与辛佳膳公司签订《终止协议》一份，言明双方于2012年6月25日签订的关于租赁涉案商铺事宜，达成如下约定：1.双方于2012年6月25日签订的租赁合同终止；2.关于租赁合同内的相关违约条款双方互不追究；3.乙方承诺于2016年1月10日返还该房屋，搬清该房屋内部全部设施设备，并结清水、电、通信、物业管理费等应由乙方支付的费用，并办妥就该处物业的工商注销事宜；4.合同终止后乙方不再享有优先购买权及优先租赁权。2016年2月26日，二被告作为辛佳膳公司的清算组负责人及成员签署《注销清算报告》一份，载明清算组已在成立之日起10日内通知了所有债权人，并于2016年1月10日在《青年报》报纸上刊登了注销公告。同时，二被告作为股东作出承诺：公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任。2019年10月11日，原告向物业公司转账支付物业费90,177.56元。后物业公司开具了相应的发票，备注物业地址为涉案商铺、所涉期间为2015年1月1日起至2016年1月10日。审理中，原告提交2015年3月5日“上海三湘物业服务有限公司三湘四季花城服务中心”出具的《物业服务费交费通知》复印件一份、“上海三湘物业服务有限公司三湘四季花城服务中心”于2015年9月8日、2015年12月4日、2018年8月7日出具的《催款通知》复印件各一份，2018年8月7日的国内挂号信函收据复印件一份，2018年4月9日(2018)沪0117民初5943号的案件受理通知书复印件，2019年8月22日(2019)沪0117民初14361号的案件受理通知书复印件，2017年2月22日的法院资料收据单复印件，2012年7月12日的物业收费告知单原件，拟证明对于诉请的物业费，曾多次催收。被告单葆廷对于2015年3月5日的《物业服务费交费通知》的真实性、合法性认可，但对证明目的不认可；对于2015年9月8日、2015年12月4日的《催款通知》的真实性无法确认，认为无法体现已经送达；对于2018年8月7日的《催款通知》的真实性无法确认，认为对象是103室业主，此时被告已经撤场，故该通知不是发给被告的；认为所有催款通知落款的服务中心并非登记注册的法人单位，不具备民事主体资格，其出具的通知单没有任何效力；对于2018年8月7日的材料真实性无法确认，关联性和证明目的不予认可，认为国内挂号信函收据无法体现送达地址和送达内容；2016年1月10日辛佳膳公司已经注销，原告可以通过工商信息查询到股东信息，原告无法证明曾向被告单葆廷发过催缴通知；对于两份受理通知书的真实性、合法性认可，但不认可证明目的，无法证明原告曾向二被告有效送达，就应当认定原告已过诉讼时效；其中5943号案件的原告是物业公司，且两案均未起诉被告单葆廷，说明原告对于被告单葆廷的起诉已过诉讼时效；对于2017年2月22日的法院资料收据单的真实性、合法性认可，但对关联性不认可，其载明的欠费金额与本案不一致，且原告是物业公司，被告单葆廷认为物业公司或原告主张的金额均是虚构的；对于2012年7月12日的物业收费告知单的真实性、合法性认可，但对于证明目的不认可，认为物业费应由被告与物业公司自行解决，原告无权代缴。审理中，被告提交2020年10月18日拍摄的平面图及现场商铺照片、工商信息，拟证明辛佳膳公司2016年1月10日撤场后，有多家商铺注册在涉案商铺，该地址可以经营，原告出租商铺没有受到任何影响，原告无法证实物业费是被告经营产生的。原告对证据的真实性认可，但认为现在的照片只能表明现在的情形，该证据反映的是2016年之后的情形，与本案无关，原告主张的物业费是2015年至2016年期间辛佳膳公司经营期间欠付的。审理中，被告单葆廷表示对于原告主张的物业费的金额及计算方式没有异议。原告和被告单葆廷均确认合同租期为2012年6月30日起至2017年6月30日。对于原告诉请期间段的物业费，被告单葆廷表示已经于2016年1月10日以现金方式支付了，但没有书面依据。原告表示其在本案起诉之后才知道辛佳膳公司已经注销并去工商部门查询了工商备案材料。被告单葆廷确认与原告对接租赁合同履行事宜的人系被告辛艺林。以上事实，由上海市房屋租赁合同、前期物业服务合同、上海市不动产登记簿、发票、注销清算报告、工商信息、终止协议、物业服务合同、补充协议、示意图、主体变更补充协议、照片以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告与辛佳膳公司之间的房屋租赁合同、终止协议系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。根据合同约定，辛佳膳公司应按约支付物业管理费。根据相关规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。据此，原告作为业主对于辛佳膳应履行的支付物业费的义务承担连带责任。原告依法承担该连带责任并向物业公司履行付款义务，于法有据，并无不当。根据相关规定，实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿。本案中，物业费的付款责任本应属辛佳膳公司而非原告，原告实际承担了该付款责任之后，依法有权向辛佳膳公司追偿。虽然辛佳膳公司已经注销，但二被告承诺公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任。现原告起诉要求二被告承担支付物业费的责任，于法有据，被告单葆廷对于金额及计算方式也无异议，本院对此予以支持。被告单葆廷辩称原告不是辛佳膳公司与物业公司之间物业服务合同的主体，无权主张物业费，二被告不是《前期物业服务合同》的主体。但是根据相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告单葆廷的辩称，于法相悖，本院对此不予采纳。被告单葆廷主张原告诉请的物业费已经实际交纳，但并未提交依据证明辛佳膳公司或二被告已经履行了交纳的义务，该主张缺乏依据，本院对此难以采信。被告单葆廷主张原告最迟于在2016年9月就应当知晓辛佳膳公司已经注销，且辛佳膳公司清算已经经过公告，视为原告已经知晓辛佳膳公司已经注销，原告的主张已过三年的诉讼时效。对此，本院认为，案外人在涉案商铺处注册公司并不意味着辛佳膳公司必然已经实际注销，二被告亦未提供证据证明辛佳膳公司实际在报纸上刊登了注销公告。根据本案查明的情况，物业公司对于诉请的相关物业费在2015年、2017年、2018年均有追讨；原告对于诉请的相关物业费在2019年也进行了追讨。根据相关规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，被告单葆廷并无证据证明原告最迟于2016年9月应当知道辛佳膳公司已经注销且二被告承诺承担相关责任。另外，原告的权利系依法履行连带责任之后向二被告追偿的权利，原告自2019年10月11日支付物业费后才享有向二被告追偿的权利。所以，原告的主张显然并未超过三年的诉讼时效，被告单葆廷关于诉讼时效的抗辩，缺乏事实依据，本院对此不予支持。二被告理应依法履行清算义务，并遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十八条、第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告辛艺林、单葆廷于本判决生效之日起十日内向原告上海城光置业有限公司返还代为支付的2015年1月1日至2016年1月10日共计12个月10天的物业服务费、共用能耗费、自由部位空调能耗费，合计90,177.56元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,054元，由被告辛艺林、单葆廷负担(于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  梁峙涛书记员  黄思雨附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百七十八条二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。连带责任人的责任份额根据各自责任大小确定；难以确定责任大小的，平均承担责任。实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……三、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。