四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1703民初376号 原告：刘洪文，男，汉族，生于1974年4月29日，住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：周定荣，达州市达川区法通法律服务所法律工作者。 原告：刘自生，男，汉族，生于1951年3月16日，住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：周定荣，达州市达川区法通法律服务所法律工作者。 被告：柏在胜，男，汉族，生于1987年4月20日，住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：熊国进，四川博立信律师事务所律师。 被告：刘建超，男，汉族，生于1957年2月9日，住四川省达州市达川区。 原告刘洪文、刘自生与被告柏在胜、刘建超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月11日登记立案后，依法适用简易程序审理。后因被告刘建超下落不明，本院依法裁定将本案转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告刘洪文、刘自生及其共同委托诉讼代理人周定荣，被告柏在胜及其委托诉讼代理人熊国进到庭参加了诉讼。被告刘建超经本院公告送达开庭传票后，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘洪文、刘自生向本院提出诉讼请求：1.依法判决原告与被告于2009年11月18日签订的××××房屋买卖合同有效，要求被告柏在胜协助将该房屋办理房屋产权过户到原告刘洪文名下：2.依法判决由被告支付12000元违约金给原告（计算方式：240000元房屋总价款5%的违约）：3.依法判决被告承担原告委托诉讼代理人所产生的代理费36000元（按房屋总金额240000元的15%计算）、误工费2000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2009年，因原告在外地工作，就委托父亲刘自生帮助购买被告柏在胜位于××三里××号房屋，经过双方协商于2009年11月7日初步达成购房协议.原告父亲刘自生向被告交了10000元购房定金，被告柏在胜和刘建超给原告父亲刘自生出具收条一份，2009年11月18日被告正式将该房屋以240000元价格卖给原告，原告的父亲刘自生以原告为乙方在被告提供的房屋买卖协议上签字，被告柏在胜、刘建超也在协议上签字，当初柏在胜与原告双方口头约定，购房款交给柏在胜或刘建超都可以，原告按照合同约定的时间，由原告刘自生分别于2009年11月18日向柏在胜、刘建超交购房款75000.00元，2009年12月1日向二被告交购房款15000元，2010年7月23日向二被告交购房款50000元、2010年9月28日向被告刘建超交购房款50000元，2011年9月22日向刘建超交15000元，以上共计215000元，被告柏在胜、刘建超收款后分别给原告刘自生出具了收条，二被告并在收条上签字。2012年6月18日原告为被告柏在胜向达县正南房地产开发公司垫交交易管理费、契税、印花税、大修基金共计12828.00元。原告按照购房合同交清被告的购房款后，被告就于2009年12月将房屋交付给原告使用，2012年11月原告按照合同约定，要求被告将该房屋产权过户给原告，但被告以各种理由推诿搪塞，事后才知道被告卖给原告的房屋系被告向银行抵押按揭贷款，差银行10多万元没有支付，被告多次给原告承诺过户，但都无法实际履行。2019年5月9日原告又要求被告履行办理过户，被告又要求原告延期到2019年8月15日，并书面承诺：“2019年8月15日如果未办理过户，造成原告因房屋纠纷向法院起诉所产生的诉讼费、委托诉讼代理人按房屋总金额15%收取的代理费、误工费每天200元等经济损失由承诺人承担”。2019年8月15日到期后，原告又要求被告付清银行贷款将房屋过户给原告，但至今被告仍然以各种理由推诿搪塞，不兑现承诺。2020年1月15日，由于被告没有还清购买该房在达县农村信用社按揭贷款，该款由四川弘川置业有限公司为其垫交了21279.07元，该公司向柏在胜发了催收通知书，被告方不但不积极还清欠款，趁原告不在家的时候，还私自无理在原告购买的该房屋门上张贴了一份房屋出租出售广告：“房屋存在纠纷问题此房屋出租或出售”，并写上151××××1496联系电话号码。原告得知情况后，到被告柏在胜处询问时发生纠纷，达川区南外派出所因此出警了解情况，并建议原告通过司法程序解决。综上，二被告卖给原告的房屋，被告不讲诚信，不按照约定履行过户义务，为了依法维护原告的合法权利，根据《合同法》相关规定，特依法向达州市达川区人民法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告柏在胜答辩称，1.本案涉案的标的物已经抵押给银行，房屋按揭贷款未还清，因此原告主张的第一项诉讼请求不成立；2.房屋买卖协议是由柏在胜、刘洪文签订的，因此本案刘自生作为本案原告主体不适格；3.原告主张的代理费过高，远远超过了律师收取代理费的标准；4.该协议签订后，原告共支付被告15万元的购房款，还下差9万元的购房款，原告存在违约，应当承担违约责任，故原告主张的第二项诉讼请求不成立；5、原告主张的第三项诉讼请求违反协议约定，同时该承诺的律师费也超出律师收费的规定，依法不成立。 被告刘建超未作答辩。 原告刘洪文、刘自生为支持其诉讼请求向本院提交了证据，被告柏在胜进行了质证。本院对原、被告双方无异议的证据予以采信，对有异议的证据，根据案件事实及法律规定予以认定。 被告柏在胜、刘建超未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：2009年11月18日，原告刘洪文（乙方）与被告柏在胜（甲方）签订了《房屋买卖协议》，主要约定：“一、房屋地点：南外××××；二、房屋名称：楼层、房号，××××号；三、建筑面积：113.19平方米（壹佰壹拾叁点壹玖平方米）；四、单价：壹套/240000元（大写：贰拾肆万元整），含配套费；五、付款办法：签订合同时付100000.00元（大写：壹拾万元整）。在2010年9月底之前支付100000.00元（大写：壹拾万元整）下余部分在两年内付清；六、该房的税费和证件费由乙方自行交纳；七、转办证期限：集体统一能转办证更好，如有难度，在整栋房屋发证后壹年后，将房屋手续转办到乙方；八、任何一方违约，由违约方付守约方违约金，总造价的5%。”《协议》落款处有甲方柏在胜签字、乙方处有刘自生（代）的签字。二原告诉称已支付柏在胜房款217000元，并提供了相应的《收条》予以证明，其中包含：一、2009年11月7日、2009年11月18日、2009年12月1日，先后依次向柏在胜、刘建超支付购房定金及房款10000元、75000元、15000元；二、2010年7月23日向柏在胜支付购房款50000元；以上款项共计150000元，柏在胜当庭认可已收到上述款项；三、2010年9月28日、2011年9月22日先后依次向被告刘建超支付50000元、17000元。二原告称房款支付给刘建超的原因是柏在胜当时未在达州，并电话告知其将房款支付给刘建超，柏在胜当庭对原告陈述的该事实予以否认。 同时查明，一、被告柏在胜于2009年7月20日与四川弘川置业有限公司（案外人）签订了《商品房买卖合同》，约定由四川弘川置业有限公司将××××××房屋（即涉案房屋）以总价269392元出售给柏在胜，房款付款方式为按揭付款、首付30%房款。截至法庭辩论终结时，涉案房屋按揭款尚未结清； 二、涉案房屋的交易管理费、大修基金、契税、印花税等费用已由二原告缴纳； 三、原告刘自生系原告刘洪文之父。《房屋买卖协议》签订时，被告刘建超系被告柏在胜姑爷。 另查明，被告柏在胜于2019年5月9日出具《承诺书》，《承诺书》载明“本人因××××房子与刘自生发生买卖关系，本该把房子过户给刘自生，因该还的按揭未还清，导致房屋不能过户。本人特此承诺于2019年8月15日前把按揭处理好。如果未办理过户，造成刘自生因该房屋纠纷向人民法院起诉所产生的诉讼费，委托代理人按房价总金额15%收取代理费，误工费200元/天等经济损失，由承诺人承担。承诺人：柏在胜。2019年5月9日。”柏在胜辩称该《承诺书》系二原告在南大街逼迫其书写。 本院认为，原告刘自生作为原告刘洪文父亲，受刘洪文委托，代理签署协议并支付房款，该代理行为对刘洪文发生法律效力，相应权利义务应直接由刘洪文享有或承担，刘自生与本案无直接利害关系，不是本案适格原告。2009年11月18日《房屋买卖协议》的签订主体应为刘洪文与被告柏在胜，该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。 根据《房屋买卖协议》约定，刘洪文需支付柏在胜房款24万元，其诉称已付217000元房款并提供了《收条》予以证明，但其中2010年9月28日的50000元《收条》和2011年9月22日的17000元《收条》系刘建超出具。刘洪文称柏在胜曾电话告知将上述二笔房款支付给刘建超，但未提交证据证实，且柏在胜当庭仅认可收到150000元房款，否认刘建超代其收取了67000元房款。因刘建超并非《房屋买卖协议》当事人，没有得到事先授权或事后追认，无权代理柏在胜收取房款，故该67000元不应计入房款。另，涉案房屋交易时不是已竣工交付和装修的二手房，《房屋买卖协议》也约定该房的税费和证件费由乙方（刘洪文）自行交纳，刘洪文支付的交易管理费、大修基金、契税、印花税等费用应由其自行承担，不应纳入房款。故刘洪文实际已付房款150000元，尚下差购房款90000元。虽无证据证实《承诺书》系柏在胜受胁迫的情况下书写，但当时刘洪文仍下欠房款，《承诺书》载明2019年8月15日前处理好房屋按揭并约定较高的违约金，承诺内容显失公平。截至法庭辩论终结时，涉案房屋按揭贷款未还清，抵押权亦未解除，不具备办理过户手续的条件，故刘洪文主张被告柏在胜协助办理过户手续的诉讼请求，本院不予支持。 根据《房屋买卖协议》约定，刘洪文应全额支付房款，柏在胜应办理房屋过户，二者互负义务，但该协议未明确义务先后履行顺序，系约定不明，应视为同时履行。现刘洪文至今未全额支付房款，无权要求柏在胜履行过户义务，故刘洪文主张被告支付违约金12000元、律师费36000元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告刘洪文与被告柏在胜于2009年11月18日签订的《房屋买卖协议》有效； 二、驳回原告刘洪文、刘自生的其他诉讼请求。 案件受理费5650元，由原告刘洪文、刘自生承担2825元，被告柏在胜承担2825元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长 何 琼 人民陪审员 朱 剑 人民陪审员 向道英 二〇二〇年八月十一日 法官 助理 陈虹学 书 记 员 严媛媛