山西省新绛县人民法院   民事判决书   （2020）晋0825民初917号   原告：王毅，男，1972年3月17日出生，汉族，住新绛县。   委托诉讼代理人：刘慧，山西恒胜律师事务所律师。   被告：任跃明，男，1957年1月8日出生，汉族，住新绛县。   委托诉讼代理：席金堂，山西泰同律师事务所律师。   被告：家光民，男，1955年12月3日出生，汉族，住新绛县。   委托诉讼代理人：张长飞，山西启正律师事务所律师。   被告：李春玲，女，1962年7月16日出生，汉族，住新绛县。   委托诉讼代理人：江倩倩，山西启正律师事务所律师。   被告：陈景平，男，1956年5月15日出生，汉族，住新绛县。   原告王毅与被告任跃明、家光民、陈景平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序,并根据原告的申请，追加了李春玲为本案的共同被告，分别于2020年8月20日、2020年9月2日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告王毅及其委托诉讼代理人刘慧、被告任跃明的委托诉讼代理人席金堂、被告家光民及其委托诉讼代理人张长飞、被告李春玲及其委托诉讼代理人江倩倩、被告陈景平到庭参加诉讼，被告任跃明未到庭参加诉讼。第二次开庭原告王毅及其委托诉讼代理人刘慧、被告任跃明的委托诉讼代理人席金堂、被告家光民的委托诉讼代理人张长飞、被告李春玲及其委托诉讼代理人江倩倩到庭参加诉讼，被告任跃明、家光民、陈景平未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   王毅向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告任跃明签订的《房屋转让协议》有效；2、被告任跃明配合原告办理土地及房屋过户手续；3、确认李春玲和陈景平签订的租赁协议无效，解除该租赁协议；4、被告家光民、李春玲、陈景平立即腾出所占原告房屋；5、被告家光民给付原告租金30000元；6、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年5月13日原告与被告任跃明签订《房屋转让协议书》，约定任跃明将其所有的位于新绛县东门街309号房院（原配件厂）土地使用权及房屋所有权以310万元的价格转让给原告。原告依约支付了全部房款后，开始对房屋进行拆建。2012年4月12日被告任跃明曾将该房院中南边第一车间和第二车间等房屋出租给被告家光民使用。原告曾多次与家光民沟通，要求其将所占房屋腾出，但其至今既不腾房，也不给原告交纳租赁费，使原告无法对房屋行使完整的权利。后原告得知，被告李春玲在未经任跃明同意的情况下，又将部分房屋转租给被告陈景平使用。一年来，房屋无法进行正常的改建、修缮，给原告造成了一定的经济损失。   任跃明辩称，2019年5月13日原告与任跃明签订了《房屋转让协议书》，原告支付土地及房屋价款310万元，任跃明将相关的房产手续及土地手续已经交付给了王毅，任跃明和案涉房地产已经没有关系，相关权利应当由王毅行使。家光民应当将支付任跃明的租金直接支付给王毅。任跃明与王毅签订的《房屋转让协议书》有效，任跃明同意办理过户手续，只是现在还没有来得及办理过户手续。   家光民辩称，1、原告与被告任跃明之间签订《房屋转让协议书》所附带的转款证明与合同主体不相匹配，从付款证明看该款项不是原告直接支付给任跃明的，转款凭证记载的曾某和张某，与任跃明是否有其他债权、债务关系，并不清楚。仅仅有《房屋转让协议书》，并不清楚是否是当事人真实意思表示，如不是真实意思表示，那么双方之间的合同无效。根据任跃明的答辩意见，任跃明积极配合原告过户，原告起诉的目的何在，望查实。2、原告要求解除被告任跃明与被告家光民签订的《租赁合同书》无事实与法律的依据。首先，案涉《房屋转让协议书》属于无效合同;其次，退一步讲，即便《房屋转让协议书》真实有效，但依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、民法通则意见第一百一十九条第二款的规定，即依据买卖不破除租赁的原则，家光民与任跃明之间的租赁合同仍然有效，原告作为房屋的买受人，原租赁合同对原告仍继续有效。3、原告对家光民及陈景平的诉求，属于排除妨害、返还原物纠纷，该请求成立的前提取决于原告对房屋是否享有合法所有权，以及家光民、陈景平对房屋是否合法占有。首先，原告认为案涉房屋属于其所有，并提供了《房屋转让协议》、任跃明出具的《收条》等书面证明材料，但上述证据仅能证明2019年5月13日原告与任跃明就案涉房屋签订过合同，房屋仅是原告与任跃明之间买卖的标的物，因此，原告提供的证据不能直接证明房屋现在的所有权属于原告。其次，家光民依据其与任跃明之间签订的《租赁合同书》占有使用房屋，有合法依据。第三，在《租赁合同书》对原告继续有效的情况下，原告无权要求家光民腾房。同时，家光民在租赁期间将部分房屋转租给陈景平时，任跃明知道后在法定期限内并未提出任何异议，故家光民与任跃明之间的租赁合同仍然是有效的，家光民与陈景平之间的转租合同也是合法有效的，原告作为买受人，同样无权要求陈景平腾房。因此，原告提供的证据不足以证明案涉房屋现在归其所有，其请求家光民、陈景平搬离房屋的理由不能成立。4、家光民作为承租人愿意按照租赁合同的约定及与被告任跃明之间对变更后的租金数额支付租金，但是该租金应支付给谁，家光民直到现在无法确定。因为在任跃明将房屋转让给原告时未通知家光民，家光民并不知情，在原告拿着转让协议书过来要求家光民支付租金、家光民无法判断时，任跃明对此事也置之不理。同时，2017年任跃明与家光民协商将房租降为每年27000元，2017年之后的房租均按照27000元支付。根据任跃明给家光民出具的收条均可证明，家光民是按期支付租金的，2019年的租金是因为家光民无法判断给谁支付才发生的逾期。综上，原告对家光民的起诉，无事实与法律上的依据，应依法驳回原告对家光民的诉讼请求。   李春玲辩称，李春玲对原告不负有腾房义务，任跃明与家光民签订的《租赁合同书》，是在家光民和李春玲共同生活期间签订的，家光民和李春玲是共同的承租人，目前还在租赁的期限内，根据合同法第二百二十九条买卖不破租赁的规定，李春玲仍有权使用案涉房屋。在李春玲和陈景平签订《厂房租赁协议》后，被告任跃明作为物权人至今没有明确表示不同意该转租协议，并且在此期间，任跃明一直收取房屋租金，因此李春玲作为房屋共同的承租人与陈景平签订的《厂房租赁协议》是合法有效的。原告对李春玲的诉讼请求没有事实和法律依据，李春玲不应承担诉讼费用，应驳回对李春玲的诉讼请求。   陈景平辩称：如果任跃明与家光民签订的租赁协议有效，那陈景平和李春玲签订的租赁协议就应有效，在案件事实没有查清之前陈景平不同意腾出房屋。最终不管这个事情谁赢，都要给陈景平留出腾房的时间，陈景平有临时建的房子，要搬走自己安装的东西，带走自己的铁皮房。陈景平不承担诉讼费。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了如下证据：1、《房屋转让协议书》、房屋所有权证、国有土地使用证、郭素英出具的情况说明各1份，以证明任跃明将其与郭素英共有的房院出售给原告，并将相关房屋、土地证书交付给原告的事实；2、任跃明出具的收条、任跃明农行卡交易明细清单、张某邮储银行账户对账单各1份，以证明原告向任跃明支付了全部房院价款310万元的事实；3、张某的证明材料1份，以证明其是王毅与任跃明买卖房院的中间说合人、任跃明将房院出售给王毅、任跃明通知家光民已将房院转让给王毅等事实；4、曾某的证明材料1份，以证明曾某舅舅王毅将所筹房款59万元通过曾某的银行卡转账给任跃明的事实；5、照片15张，以证明讼争房院的现状。家光民提交了《租赁合同书》1份、任跃明出写的租金收条6份及还款收条1份，以证明其与任跃明签订租赁合同后按约定履行了自己的义务、不应解除租赁关系。李春玲提交了如下证据：1、《厂房租赁协议》1份，以证明其将部分讼争房院转租给陈景平的事实；2、家光民的情况说明一份，以证明家光民在讼争房院上装修、盖房支付的费用及原告对家光民骚扰造成的经济损失等。任跃明、陈景平未提交证据。本院经对郭素英调查核实，郭素英对任跃明将房院出售给王毅的事实予以认可。审理中，被告家光民、李春玲、陈景平对原告与被告任跃明买卖房屋是否真实提出质疑，原告申请证人张某、曾某、王某三人出庭作证，张某、曾某、王某三人均出庭作证，张某证明：张某是王毅与任跃明买卖房院的中间说合人，因当时王毅身份证找不见，王毅将自己所筹房款存入张某银行账户；2019年5月13日，王毅与任跃明签订《房屋转让协议书》，任跃明将房院及两辆行车一并出售给了王毅，当日通过张某银行账户向任跃明支付了240万元房屋价款；之后任跃明告知家光民其将房屋土地出售给了王毅、以后所有的事跟王毅说。曾某证明:王毅是曾某的舅舅，因王毅身份证找不见，王毅于2019年5月13日将自己所筹房款59万元通过曾某的银行卡转账给任跃明59万元。王某证明：2019年上半年，王某购买了王毅在新绛县北关村的房屋，王某按照王毅的要求，将其应付给王毅的房款约50万元存入到张某的银行账户内。王毅对家光民、李春玲提交的证据陈述：王毅不清楚，买卖房屋时任跃明将《租赁合同书》交给了王毅，对李春玲与陈景平签定的《厂房租赁协议》任跃明说不知情。任跃明对原告提交的证据和家光民提交的证据及三证人的证言无异议，对李春玲提交的证据有异议，陈述其不知道李春玲将部分房院转租给陈景平。家光民、李春玲、陈景平对原告提交的证据和三证人的证言有异议，对原告与任跃明买卖房院交易的真实性提出质疑，认为讼争房院所有权人没有变更、王毅对该房院不享有物权。本院经对证据的真实性、合法性、关联性审查，对原告提交的证据、被告家光民提交的证据予以了确认，对被告李春玲提交的证据未作是否认定。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告家光民与李春玲系同居关系。新绛县四府街社区（原为东北区）东门街309号房屋及土地原为新绛县配件厂所有，后被告任跃明购买了该房屋土地并与共有人郭素英（系任跃明妻子）相继办理了国有土地使用证、房屋所有权证，国有土地使用证登记的使用面积为4906.13平方米，房屋所有权证登记建筑面积为2187.95平方米，内有：五排东西走向的大车间（每个大车间内分数个小房间，其中自南向北的第一个车间有十小间房屋、自南向北的第二个车间有十一小间房屋），约二、三十间西房，自南向北的第一个车间房屋的东北角有两间房屋，自南向北的第二个车间房屋的西北角有厕所一间、北边有平房两间。   2012年4月12日通过中间人说合，任跃明作为甲方、家光民作为乙方签定了《租赁合同书》，主要约定：甲方将东门街309号第一车间和第二车间（两排），包括整座院落和西房一排租赁给乙方使用；租赁期为十年，时间从2012年6月1日开始，至2022年6月1日止；租赁费为每年三万元，于每年6月1日前付清；甲方负责维修房屋，乙方不得损坏房屋主体，如乙方需改造房屋主体，需和甲方协商；乙方在合同期间，如遇到拆迁改造工程，甲、乙双方协商后配合实施；甲方如要出售房屋，必须满足乙方占用七年等……。合同签定后，任跃明将房屋交给家光民租赁，家光民也陆续付清了2019年6月1日前的房租。期间家光民、李春玲将自南向北第一车间的东北角的两间房屋改建为四间半简易房。   2013年5月10日，李春玲将家光民所承租任跃明上述房屋的一部分转租给陈景平，李春玲作为甲方、陈景平作为乙方签定了《厂房租赁协议》，主要约定：甲方现有北车间一排，西房两间，供乙方临时租用，租期为十年，即2013年5月10日至2022年5月10日；租金每年为35000元，乙方2013年5月10日交租金35000元，以后每两年交一次款，共计7万元、5月份交一次款，6月份交一次款；甲方车间现有吊车一台、电闸8个供乙方使用，期满后完整交回等。签订协议后李春玲把约定的房屋、吊车、电闸交付给陈景平使用。期间陈景平在自南向北的居北第二车间北边搭建了简易棚6间、铁皮房1间。   2019年3月，原告王毅与被告任跃明开始协商购买新绛县四府街社区东门街309号房屋及土地事宜。2019年5月13日，经中间人张某说合，任跃明作为甲方、王毅作为乙方签订了《房屋转让协议书》，主要约定：甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方，转让房屋的基本情况为原配件厂厂房，以土地证、房产证面积为准，双方商定该房屋转让价格为310万元；购房款由乙方一次性支付；甲方应于本合同生效之日起，将上述房屋交付乙方，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使，甲方应配合办理过户手续，将该房屋的产权证办理到乙方名下，办理产权证相关费用由乙方承担；甲方承诺保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍；该房屋如有任何纠纷，甲方应配合解决；本合同自甲、乙双方签字之日生效；本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力。当日，王毅将自己所筹款299万元(含王毅存在张某银行账户内的190万元、王某按王毅要求将购买王毅其他房屋的房款汇入张某账户内的50万元及王毅汇存在曾某银行账户内的59万元)汇入任跃明银行账户内，并给付任跃明11万元现金，任跃明于当日向王毅出具收到购买房院310万元的收条，并将房院的国有土地使用证、房屋所有权证及与家光民签定的《租赁合同书》交给王毅，同时任跃明将除家光民租赁的房院外的其余房屋、土地均交付给了王毅。之后没过几日，任跃明、王毅、张某来到家光民所租房院处，告知家光民其将房屋土地出售给了王毅、以后所有的事跟王毅说。2019年5月20日，郭素英向王毅出写了情况说明一份，内容为：“关于2019年5月13日，任跃明与王毅签订房屋转让协议书一事，因我在外地，无法到场在协议书上签字，我委托我丈夫任跃明全权办理房屋买卖事宜，协议内容、房屋价格等我都知晓、同意，我认可该协议书，没有任何的异议”。之后家光民未向王毅交纳房租，产生讼争。   另查明，家光民、李春玲称讼争的房院现更名为新绛县龙兴镇东门街143号。家光民、李春玲所承租的讼争房院内现有房屋为：两排东西走向的大车间（自南向北的第一个车间分十小间房屋、自南向北的第二个车间分十一小间房屋），十六间西房，四间半简易房（位于自南向北的第一个车间的房屋东北角），一间厕所、六间简易棚、两间平房、一间铁皮房（均位于自南向北的第二个车间房屋的西北角和北边）。其中的四间半简易房是家光民、李春玲在原有两间房屋的基础上改建而来，六间简易棚和一间铁皮房是陈景平租赁期间搭建。李春玲认为现在讼争房院中的两辆行车是自己所有。   本院认为，被告任跃明将自己与妻子共有的位于新绛县四府街社区（原为东北区）东门街309号房院出售给原告王毅事实清楚，原告提交的《房屋转让协议书》、房屋所有权证、国有土地使用证、郭素英出具的情况说明、任跃明出具的收条、任跃明农行卡交易明细清单、张某邮储银行账户对账单及证人张某、曾某、王某三人的证言形成了完整的证据链，原告与被告任跃明也予以认可，应予认定。依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告任跃明签定的《房屋转让协议书》系双方自愿签定，意思表示真实，不损害他人利益，不违反法律规定，合法有效，应予认定。《房屋转让协议书》签定后，原告按约付清了全部价款，被告任跃明将未出租的房屋、土地交付给原告，对已出租的房屋、土地向承租户进行了告知，应视为交付完成，被告任跃明应配合原告办理相关房屋、土地过户手续。对于被告任跃明是否在出售房屋时连同两辆行车一并出售给王毅，被告李春玲称该两辆行车是自己所有，因该两辆行车的原所有权问题当事人均未提交相应证据证明，本案不作处理。关于原告与被告家光民之间的房屋租赁、租金问题及被告李春玲与被告陈景平之间的房屋转租问题，与原告和被告任跃明之间的房屋买卖合同纠纷不是同一法律关系，不宜在同一案中处理，原告对此可另行提起诉讼。   综上所述，原告王毅与被告任跃明签定的《房屋转让协议》合法有效，应予确认。被告任跃明应配合原告办理相关房屋、土地过户手续。对于原告与被告家光民之间的房屋租赁、租金问题及被告李春玲与被告陈景平之间的房屋转租问题本案不予处理，对于被告任跃明与被告李春玲之间的行车等纠纷，本案亦不作处理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下：   一、原告王毅与被告任跃明于2019年5月13日签定的《房屋转让协议》合法有效；   二、被告任跃明配合原告王毅办理相关房屋、土地过户登记手续。   案件受理费750元，由被告任跃明负担100元，其余已交纳的650元退回原告。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。   审 判 长 徐俊红   审 判 员 张俊奇   人民陪审员 朱晓丽     二〇二〇年十月十五日   书 记 员 王 钊