广西壮族自治区横县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0127民初1225号 原告：梁明东，男，1966年5月16日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。 委托诉讼代理人：张蕾，广西广合律师事务所律师。 被告：林旭茂，男，1987年3月8日出生，汉族，住福建省福州市连江县。 第三人：横县市场开发服务中心，住所地横县横州镇柳明路柳明社区居委会办公楼二楼。 法定代表人：莫洪庆，横县市场开发服务中心主任。 委托诉讼代理人：潘振超，男，横县市场开发服务中心副主任。 第三人：广西鼎丰投资集团有限公司横县新裕丰购物中心分公司，住所地横县横州镇城司南路070号，统一社会信用代码91450127788413619L（1-1）。 负责人：李昌鹏。 委托诉讼代理人：何德威，男，广西鼎丰投资集团有限公司职员。 原告梁明东与被告林旭茂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序。为查明案件事实，本院依职权追加横县市场开发服务中心、广西鼎丰投资集团有限公司横县新裕丰购物中心分公司为本案第三人参加诉讼。因本案案情复杂，本院作出民事裁定将本案转为普通程序，并于2020年10月12日公开开庭进行审理。原告梁明东的委托诉讼代理人张蕾，第三人横县市场开发服务中心的委托诉讼代理人潘振超，第三人广西鼎丰投资集团有限公司横县新裕丰购物中心分公司的委托诉讼代理人何德威到庭参加诉讼。被告林旭茂经本院公告送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告梁明东向本院提出诉讼请求：1.确认《场地租赁合同》已于2020年4月21日解除;2.判令被告向原告支付欠付租金183467元(计算方式:从2019年12月14日计算至解除之日，暂按2020年4月21日计）;3.判令被告向原告支付场地占用费7167元(计算方式:以每月租金43000元为标准，自2020年4月22日起暂计至2020年4月26日，实际计算至被告搬离案涉商铺之日止);4.判令被告向原告支付欠租违约金10692元(计算方式①以43000元（2019.12.14-2020.1.13租金）为基数，从2019年12月14日起按日万分之七；②以43000元（2020.1.14-2020.2.13租金）为基数，从2020年1月14日起按日万分之七；③以43000元（2020.2.14-2020.3.13租金）为基数，从2020年2月14日起按日万分之七；④以43000元（2020.3.14-2020.4.13租金）为基数，从2020年3月14日起按日万分之七；⑤以11467元（2020.4.14-2020.4.21租金）为基数，从2020年4月14日起按日万分之七，以上均暂计至2020年4月26日);5.判令被告腾空并搬离案涉店面；6.判令本案的所有诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告明确第3项诉讼请求的场地占用费计算时间至2020年7月1日止；明确第4项诉讼请求的计算截止时间为实际支付之日止；放弃第5项诉讼请求。事实和理由：2018年5月13日,原告与被告签订《场地租赁合同》，约定原告同意将坐落于南宁市横县城司南路70号的新国光鞋业服饰商场城司店1层约200平店面出租给被告经营金银首饰业务；租期自2018年6月13日至2021年12月31日；租金为每月45000元,从2018年6月14日起算；按照先交租后使用的原则，被告需提前十五天缴纳下一月度租金；被告需支付现金120000元给原告做保证金，合同期满无违约情况原告退回保证金；被告未按时缴纳租金和有关费用，每逾期一日,应该向原告支付拖欠总金额百分之五的违约金，逾期七日，原告有权停电；拖欠当期租金七日，原告有权解除本合同并扣除押金作为补偿；租赁过程中如有单方违约，必须承担违约责任，赔偿对方的相应损失等内容。合同签订后，被告入场装修并在案涉店面经营“老庙黄金”至今。被告自2019年开始出现拖欠租金和水电费的违约行为，此后原告提出多种方案与被告协商解决欠租事宜，并同意将每月租金降为43000元，且于2020年4月2日向被告发出《通告》催缴租金及告知违约责任，被告仍置之不理。2020年4月21日，原告向被告发出《合同解除通知》,通知被告合同于当日解除,要求其3日内搬离案涉店面,否则将以断电和锁门等方式收回店面,但到期被告仍不愿腾空及搬离案涉店面。截至2020年4月21日，被告已拖欠租金多达183467元。被告拖欠租金长达数月之久，根据合同约定，原告有权解除合同，扣除被告保证金并可要求其承担违约金。根据《合同法》第九十六条的规定，《场地租赁合同》已于2020年4月21日解除,被告应履行腾房及返还案涉店面的义务。根据《合同法》第一百一十四条及参考民间借贷年利率的规定,原告暂按债务总额的每日万分之七的标准主张违约金。同时，被告在合同解除后不撤场依旧占用原告店面,由此给原告造成的房屋占用费、货物保管费、二次招商运营的费用以及空租期的租金损失等，应由被告赔偿。原告不是减免租金的强制义务主体，被告亦不是减免租金的收益主体，在两个第三人均不减免租金的前提下，原告不应当承担减免租金的义务。原告实际收到被告的保证金（押金）是70000元。被告于2020年7月1日搬离案涉房屋。为维护自身的合法权益,原告特诉至法院，请求法院依法判决。 第三人横县市场开发服务中心陈述，一、第三人横县市场开发服务中心不是涉案合同的当事人，亦未收取过租金，不应承担本案的任何责任。涉案房产的转租未到第三人横县市场开发服务中心处备案，第三人横县市场开发服务中心不知情。二、第三人横县市场开发服务中心未收到南宁市人民政府的任何文件，故对《南宁市人民政府关于印发南宁市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支小企业保经营稳发展若干措施的通知》的真实性无法确认。若该文件真实，该文件中第（六）点“对承租南宁市（包括县区、开发区）国有资产类经营用房的中小企业，给予2020年2-3月份房租免收、4-6月份房租减半”的规定，也是指对“中小企业”租用国有资产租金的减免，原、被告只是一个自然人，不属于“中小企业”的范畴，也不在减免之列。三、第三人横县市场开发服务中心是县直事业单位，理应执行县委、县人民政府及上级有关部门的文件精神。但第三人横县市场开发服务中心至今未收到县委、县人民政府及上级有关部门关于减免租金的通知。 第三人广西鼎丰投资集团有限公司横县新裕丰购物中心分公司陈述，本案是原告与被告之间的纠纷，签订合同的双方亦是原告与被告，第三人广西鼎丰投资集团有限公司横县新裕丰购物中心分公司仅是将商场的部分出租给原告，第三人广西鼎丰投资集团有限公司横县新裕丰购物中心分公司与本案无关，不应承担本案任何责任。2.第三人广西鼎丰投资集团有限公司横县新裕丰购物中心分公司并未收到关于疫情期间减免租金的文件，第三人广西鼎丰投资集团有限公司横县新裕丰购物中心分公司作为私营企业同样受疫情影响，故被告要求减免租金无依据。 被告林旭茂未作答辩。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告林旭茂经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，则视为其放弃答辩和质证的权利。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：1.两个第三人对原告提交的证据表示不清楚，不发表意见。本院认为，原告提交的《场地租赁合同》（梁明东与林旭茂）、微信聊天记录、通告及照片、合同解除通知及送达照片经核对与原件无异，本院对真实性予以确认。2.为查明案件事实，本院调取（2020）桂0127民初1224号案的相关材料。3.原告主张其实际收到被告的保证金是70000元，因被告未举证证实其支付的保证金数额，故本院对被告支付的保证金数额确认为原告认可的70000元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 横县新国光服饰店于2015年8月19日成立，属个体工商户，登记的经营者为原告梁明东，于2020年7月30日注销。2018年5月13日，原告梁明东以横县新国光服饰店的名义与被告林旭茂签订《场地租赁合同》1份，载明“……双方约定共同遵守如下条约：一、本商场坐落在广西省／自治区南宁市横县。二、甲方同意将横县新国光鞋业服饰商场城司点内1层大门边大约面积200平方米店面（以下简称“本场地”）出租给乙方经营金银、珠宝、首饰、钟表、眼镜及玉器。本商场经营权归乙方和售后服务，同一幢大楼内商场不能经营同一项目。三、本场地租赁期限为三年零伍个月，即自2018年6月13目（以下称“场地租赁期限”）至2021年12月31日止,并从2018年6月14日起计算租金。四、场地租金为人民币45000元（大写）肆万伍仟元整每月。第一年合同期限期合计租金人民币:￥540000元（大写）伍拾肆万元整。调整幅度即自2020年6月13日起月度租金人民币￥47000元（大写）肆万柒仟元整。至期满之日解除本合同。五、乙方须将月度租金提前15天支付给甲方，按每月3号以先交租后使用的原则，在月度应付租金前十五天交纳月度租金。首期租金在合同签订之日支付，以后按合约支付。六、乙方支付现金：￥120000元（大写）壹拾贰万元整给甲方作为保证金。合同期满后甲方一次性退还乙方。合同期，乙方无违约情况下则退回定金。七、租赁期间乙方加装部分所用的电费由乙方自己负担，实用按表照算，每度电费按1元／度价格照算。……十五、乙方有以下行为之一，视为违约，甲方有权解除本合同：1.乙方未按时缴纳应付租金和有关费用，除应及时如数补交外，每逾期一日，应向甲方支付拖欠总金额百分之五的违约金；逾期七日未缴，甲方有权做停电处理；每逾期10日未缴，甲方有权解除本合同。……3.拖欠当期租金七天，并经双方协商无法解决的，甲方有权解除本合同并扣除押金作为补偿。……十六、租赁过程中，如有单方违约，必须承担违约责任，赔偿对方的相应损失……本合同签字生效，即日起之前合同同时作废。一式两份，甲乙双方各执一份。”被告林旭茂在《场地租赁合同》上的乙方处签字，《场地租赁合同》首部及落款处的甲方处打印有“新国光鞋业服饰商场”字样并加盖有横县新国光服饰店的印章，原告梁明东在《场地租赁合同》落款处甲方下方的负责人处签字。《场地租赁合同》签订后，被告林旭茂向原告梁明东交付了70000元保证金。被告林旭茂承租案涉场地用于经营“老庙黄金”金银、珠宝等。在《场地租赁合同》履行过程中，双方约定租金由每月45000元降为每月43000元，被告林旭茂未支付2019年12月14日之后的租金。2020年4月2日，原告梁明东向被告林旭茂发出《通告》，并将该份《通告》粘贴在被告林旭茂经营门面，催促被告林旭茂支付租金及告知相关违约责任。2020年4月3日，被告林旭茂雇请的工作人员郑应金向原告梁明东方发出信息“刚才看到你粘贴窗口他们发给我了，我们也不是故意不交钱，因为去年年底生意就不好做了，以为过年有没有卖点钱交房租了，谁也没想到会遇到疫情，这是不可抗拒的疫灾，我们有12万压金在疫情特别时候希望能做为租金来用，国家因为疫情也提出减免二月份房租，三、四月减半，国有，公有门面要实行，我们那就是国有门面，国家后来又出支持实体店新政……”2020年4月21日，因被告林旭茂未足额支付租金，原告梁明东向被告林旭茂发出《合同解除通知》并送至被告林旭茂经营的店面，通知被告林旭茂合同于当日解除，并要求被告林旭茂于3日内搬离案涉场地。被告林旭茂未支付所欠的租金，亦未搬离案涉场地，继续在案涉场地经营至2020年7月1日。2020年5月12日，原告梁明东向本院提起本案诉讼。 另查明，南宁市横县房屋、场地属国有资产，由第三人横县市场开发服务中心进行管理，登记的权利人为第三人横县市场开发服务中心，第三人横县市场开发服务中心于2006年5月1日租给广西鼎丰建设投资有限公司（公司名称已变更为广西鼎丰投资集团有限公司）经营，双方签订《租赁合同》1份，约定承租的房屋总建筑面积为3938.36平方米；租赁期限为15年，自2006年5月1日起至2021年4月30日止；还约定未经第三人横县市场开发服务中心同意，广西鼎丰建设投资有限公司不得整体转租、转借、转让所承租的房屋及场地等内容。第三人广西鼎丰建设投资有限公司横县新裕丰购物中心分公司是广西鼎丰投资集团有限公司的子公司，后变更名称为广西鼎丰投资集团有限公司横县新裕丰购物中心分公司，负责对南宁市横县房屋、场地进行经营管理。2015年5月1日，第三人广西鼎丰投资集团有限公司横县新裕丰购物中心分公司将其经营管理的南宁市横县横州镇城司南路（原横州商场）一楼（除家电外）、二楼，总建筑面积约3300平方米转租给原告梁明东使用，并签订了《场地租赁合同书》1份，约定租期自2015年8月1日至2021年12月31日止；场地租金第一年为1000000元等内容。原告梁明东承租后用于经营横县新国光服饰店，后将其中的1层大门边约200平方米店面转租给被告林旭茂。第三人广西鼎丰投资集团有限公司横县新裕丰购物中心分公司于2020年9月4日对原告梁明东在租赁期限内转租的行为表示追认。2020年7月6日，第三人广西鼎丰投资集团有限公司横县新裕丰购物中心分公司以原告梁明东存在逾期15日未缴纳应付租金的违约行为为由向原告梁明东发出《终止场地租赁合同通知书》，并表示《场地租赁合同书》自通知书送达之日起终止，原告梁明东于2020年7月7日收到该通知书，同意终止《场地租赁合同书》。 再查明，南宁市人民政府于2020年2月5日印发南府规〔2020〕2号《南宁市人民政府关于印发南宁市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业保经营稳发展若干措施的通知》。《南宁市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业保经营稳发展若干措施》的第二项第（六）点为“对企业房租减免或补贴。对承租南宁市（包含县区、开发区）国有资产类经营用房的中小企业，给予2020年2-3月份房租免收、4—6月份房租减半。……”，还规定“本政策自印发之日起执行，执行期暂定至2020年6月30日。生产经营遇到困难的中小企业需符合国家发展改革委、工信部等四部委印发的《中小企业划型标准规定》。国家、自治区出台相关支持政策的，遵照执行。本政策由市发展改革委会同相关部门负责解释”。 本院认为，虽在《场地租赁合同》中有横县新国光服饰店的字样及公章，但与第三人广西鼎丰投资集团有限公司横县新裕丰购物中心分公司签订《场地租赁合同书》对包括案涉场地在内约3300平方米场地进行租赁的是原告梁明东，且横县新国光服饰店已注销，故本院认定作为横县新国光服饰店经营者的原告梁明东主体适格。 横县新国光服饰店与被告林旭茂就案涉租赁场地签订的《场地租赁合同》，虽超过第三人横县市场开发服务中心与广西鼎丰建设投资有限公司（公司名称已变更为广西鼎丰投资集团有限公司）租赁合同期限且第三人横县市场开发服务中心称本案转租行为未到其处备案，但该合同系双方真实意思表示，双方有关超期的约定并非故意违反法律造成，亦不对公共利益、公序良俗造成影响，且第三人广西鼎丰投资集团有限公司横县新裕丰购物中心分公司对原告梁明东将案涉场地转租的行为事后已进行追认，在案证据亦不能证明第三人横县市场开发服务中心对案涉场地的转租行为提出异议要求解除合同或认定转租行为无效。故从维护交易稳定及保护各方权益的角度出发，依据合同相对性原则，本院认定本案所涉《场地租赁合同》对合同当事人具有法律约束力。双方应按合同约定履行。 关于《场地租赁合同》是否解除，何时解除的问题。从原告梁明东提供的催款信息可看出，合同签订后，被告林旭茂自2019年12月开始就存在逾期未按时缴纳租金的违约行为，根据合同约定，原告梁明东有权解除双方的《场地租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，原告梁明东于2020年4月21日向被告林旭茂经营的店面送达了合同解除通知，故本院确认原告梁明东与原告梁明东所签订的《场地租赁合同》于2020年4月21日解除。 关于原告梁明东主张的租金、场地占用费及违约金。一、被告林旭茂自2019年12月14日起未按合同约定支付租金给原告梁明东，直至《场地租赁合同》于2020年4月21日解除，根据约定的每月租金43000元来计算，本院确认2019年12月14日至2020年4月21日的租金为183467元（43000元+43000元+43000元+43000元+43000元÷30天×8天）。二、原告梁明东在《合同解除通知》内限定被告林旭茂自2020年4月21日起三日内搬离租赁店面，但被告林旭茂直至2020年7月1日才搬离，故被告林旭茂应向原告梁明东支付2020年4月25日起至2020年7月1日止的场地占用费，占用费按每月租金43000元计算，为96033元（43000元÷30天×19天+43000元+43000元÷30天×18天）。三、被告林旭茂未付2019年12月14日至2020年4月21日的租金，根据合同约定，原告梁明东可主张被告林旭茂支付违约金。现原告梁明东主张的违约金，未超出法律规定的范围，故本院予以支持。四、从《南宁市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业保经营稳发展若干措施》的内容可知，该措施针对的是符合国家发展改革委、工信部等四部委印发《中小企业划型标准规定》的中小企业。被告林旭茂未举证证实其经营的店面符合享受该政策的条件，故本院在本案不适用该政策规定对租金进行减免。五、基于2020年初发生新冠肺炎疫情是事实，而疫情期间为响应政府部门防治疫情的要求而暂时停业，停产、不出门、不走访等亦是公知的事实，因客流减少等原因造成营业收益受到影响而未能支付租金符合常理。从平衡双方利益、既鼓励守约又兼顾公平的角度出发，结合本案的实际情况，对于被告林旭茂交给原告梁明东的保证金70000元，本院认定用于抵扣2020年1月14日至2月13日的租金43000元、2月14日至3月13日租金43000元中的27000元。综上，对于原告梁明东的主张的租金、场地占用费及违约金，本院仅支持由被告林旭茂支付原告梁明东2019年12月14日至2020年4月21日租金113467元（43000元+16000元+43000元+11467元）；被告林旭茂支付原告梁明东自2020年4月25日起至2020年7月1日止的场地占用费96033元；被告林旭茂支付原告梁明东违约金（违约金的计算方式：1.以43000元为基数，按日万分之七从2019年12月14日起计至实际付清之日止；2.以43000元为基数，按日万分之七从2020年1月14日起计至2020年12月26日止；3.以43000元为基数，按日万分之七从2020年2月14日起计至2020年12月26日止；4.以16000元为基数，按日万分之七从2020年12月27日起计至实际付清之日止；5.以43000元为基数，按日万分之七从2020年3月14日起计至实际付清之日止；6.以11467元为基数，按日万分之七从2020年4月14日起计至实际付清之日止）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、《场地租赁合同》于2020年4月21日解除； 二、被告林旭茂于本判决生效之日起十日内向原告梁明东支付2019年12月14日至2020年4月21日租金113467元； 三、被告林旭茂于本判决生效之日起十日内向原告梁明东支付自2020年4月25日起至2020年7月1日止的场地占用费96033元； 四、被告林旭茂于本判决生效之日起十日内向原告梁明东支付违约金（违约金的计算方式：1.以43000元为基数，按日万分之七从2019年12月14日起计至实际付清之日止；2.以43000元为基数，按日万分之七从2020年1月14日起计至2020年12月26日止；3.以43000元为基数，按日万分之七从2020年2月14日起计至2020年12月26日止；4.以16000元为基数，按日万分之七从2020年12月27日起计至实际付清之日止；5.以43000元为基数，按日万分之七从2020年3月14日起计至实际付清之日止；6.以11467元为基数，按日万分之七从2020年4月14日起计至实际付清之日止）； 五、驳回原告梁明东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4320元（原告梁明东已预交2160元），案件申请费1527元，共5847元，由被告林旭茂负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费4320元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  覃春园 人民陪审员  黄玉柳 人民陪审员  廖松芹 二〇二〇年十二月二十六日 书 记 员  林雅婧