广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3233-3234、3238、3241号上诉人（原审原告）：杨成林、张柳等4户业主（具体信息详见附表）。委托诉讼代理人：葛翠寒、洪祺，广东联建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市惠冠商贸有限公司，住所地：惠阳区淡水桥背排坊（人民三路旁）。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：冯竞超，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人杨成林、张柳等4户业主与被上诉人惠州市惠冠商贸有限公司因商品房预售合同纠纷4件系列案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院作出的民事判决（原审案号详见附表），向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本系列案现已审理终结。（本系列案所涉及上诉请求、基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2020）粤13民终3233号案件为例进行表述、论证）上诉人杨成林、张柳的上诉请求：一、撤销惠州市惠阳区人民法院作出的（2019）粤1303民初5181号第二项民事判决，对本案予以改判或发回重审；二、改判被上诉人惠州市惠冠商贸有限公司于判决生效三日内向上诉人杨成林、张柳支付逾期交房违约金31197.6元（违约金从2018年8月起暂计至2019年9月，以后违约金按照法律继续计算，直至被告向原告实际交付涉案房产时止；违约金按同地段租金30元/平方米每月x房屋面积x逾期月数支付，具体标准以鉴定为准）；三、本案一、二审诉讼费等其他全部费用由被上诉人承担。事实与理由:一审法院事实认定错误，请二审法院依法予以审查核实，依法予以改判：一、附件十一补充协议第三条为格式条款的一部分，该约定系免除和限制被上诉人责任、加重上诉人责任和排除上诉人的主要权利，该条款应认定为无效，被上诉人应向上诉人赔偿其实际损失。1、一审法院认定被上诉人对迟延交付商品房的特别约定已尽到了法律规定的特别提示和说明义务，系事实认定及法律适用错误。首先，《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”具体到本案，所有业主提供的主合同及补充协议书格式显示，所有材料内容一致性且不存在任何协商过程。因此，该补充协议为被上诉人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与上诉人协商的条款，且该补充协议系与主合同同时签订；因此，形式上，附件十一为补充协议，实质上附件十一与主合同一样，均为格式条款。其次，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”一审法院认为，被上诉人将逾期交楼违约条款单列出来，以合同附件的形式就延迟交付商品房事宜进行特别的约定，单列形式条文的方式足以引起原告的注意。而实际上，该条款并非单列出，该补充协议书共有二十一条条款，并非仅对被上诉人的逾期交付的违约责任进行单独约定。而且该条款字体不仅没有使用足以引起上诉人注意的文字、符号、字体等特别标识，反而使用比主合同更小的字体对被上诉人逾期交付的违约责任进行叙述，这显然与常理相悖。此外，一审法院认为，被上诉人在合同附件十一补充协议第二十条中以字体加粗形式提醒上诉人，“买卖双方均清晰、准确理解本协议各条款的实质含义，双方确认本协议不存在重大误解、显失公平等效力瑕疵的情形…”，但该约定作为补充协议书第二十条，仅系补充协议书的其中一个条款，而非对整个补充协议书内容进行提醒注意。而被上诉人亦未有其他证据证实已对其迟延交付商品房违约责任尽了特别提示和说明义务。因此，该补充协议书第三条属于格式条款，而被上诉人并未采取“合理的方式”提请上诉人注意，该条款应属于无效，一审法院对该案件事实认定，法律适用错误，应予以纠正。2、一审法院认定对案涉合同附件十一补充协议第三条仅是对被上诉人延期交房免除六个月的延期交房责任，而没有完全免除被上诉人的责任，以及加重上诉人的责任，系法律事实认定错误，应予以纠正。本案中，补充协议书约定，“由于项目建设、交楼会受一些不可预见的因素影响，买受人同意当出卖人迟延交付商品房不超过六个月时，不视为出卖人违约；迟延交付超过六个月时，扣除六个月免赔期，以买受人已付购房款为基础，按照银行同期活期存款利率计付违约金…”，根据惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局出具《关于何梅平等人信访事项的答复意见》中明确是因前期开发商资金短缺等原因造成该楼盘项目二期工程进度缓慢，而非被上诉人上述条款约定及《延期交楼通知书》所述的“因连续暴雨导致供货紧张，雨天湿度过高导致施工进度延迟”。首先条款直接约定上诉人放弃六个月免赔期，已是对上诉人权利的约束。其次免除了被上诉人六个月的延期交房违约责任，是有前提的，即其所罗列的原因。但实际上延期交房另有原因的情况下，被上诉人不应适用该条款予以免除违约责任。该条款不仅降低了被上诉人的违约成本，亦剥夺了上诉人对房屋的所有权（即占有、使用、收益和处分的权利）。因此，一审法院对上述法律事实认定错误，应予以纠正。3、一审法院对上诉人在订立合同过程中应充分履行注意义务，该补充协议书条款系当事人真实意思表示的法律事实认定错误，应该予以纠正。一审法院认定，案涉合同关于违约金的约定属于格式条款，即系被上诉人利用其强势地位单方面出具的格式条款。而该格式条款约定，被上诉人逾期交付违约金按银行活期存款利率计付；相反，补充协议书第六条，买受人逾期付款在60日之内…买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；可见，签订该合同的主体地位不对等。根据一般交易规则，出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。该合同系在双方主体不对等的情况下，由被上诉人草拟并进行签订。因此，一审法院的法律认定错误。故案涉合同附件十一补充协议第三条属于免除和限制被上诉人责任且加重了上诉人责任的格式条款；从该条款约定显示，被上诉人可在交付期限六个月后，无理由公然违约，且被上诉人仅需承担以悖于一般市场规律的逾期交付违约金标准的违约责任；该条款实质性地限制、免除被上诉人责任和加重上诉人的责任。同时，被上诉人并未有证据证明其采取合理的方式对免除或者限制其责任的内容进行特别提示和说明义务，该条款应认定无效。一审法院法律事实认定错误，应予以纠正。二、逾期交房违约金条款约定的违约金计付标准过低，上诉人主张提高违约金标准（以评估同地段同类房屋租金标准进行计付），于法有据。首先，若补充协议书第三条认定为无效条款，则上诉人主张的使用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付违约金赔偿标准应当通过评估同地段同类房屋租金标准确定，于法有据。其次，一审法院以认定该合同条款属于格式条款，则应由被上诉人举证证明其以尽到了法院规定的特别提示和说明义务，而非由上诉人举证被上诉人利用自身的优势或强迫、利诱等要求上诉人签订合同。一审法院法律事实认定错误，应予以纠正。退一步说，若二审法院认定补充协议书第三条为有效条款，则上诉人依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，“约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加…”以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十九条之规定：“房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金，金额低于买受人实际损失，当事人根据合同法第一百一十四条第二款的规定请求增加违约金的，人民法院应予支持。”“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”，因补充协议书约定的违约金计付标准过低，并不足以弥补上诉人的实际损失，被上诉人逾期交楼而导致上诉人最直接的损失即为租金损失。故上诉人主张提高的违约金标准，申请一审法院对同地段同类房屋租金标准进行评估以计算其实际损失应予以支持，一审法院对法律适用错误，事实认定错误，实体处理不当，应予以纠正。综上，附件十一补充协议书第三条属于格式合同，而被上诉人并未举证其以尽了法律规定的特别提醒和说明义务，该条款不仅免除和限制了被上诉人的责任，还加重了上诉人的损失，导致被上诉人肆意公然违约，该条款应当被认定为无效。在本案中，赔付租金系最基本的违约责任，上诉人依法有权请求以实际损失（租金）为计付标准对被上诉人的违约金进行调整。最后，上诉人请求交付现房，系基于被上诉人已无力对涉案房产进行装修且不断扩大上诉人实际损失为前提，上诉人为及时止损而提出请求。一审判决认定事实不清，实体处理不当，请求二审法院依法查明事实，依法进行改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人惠州市惠冠商贸有限公司答辩称：答辩人认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以驳回上诉人的全部上诉请求。具体理由如下：一、案涉合同附件十一补充协议第三条的约定合法有效，对合同双方均具有约束力。《补充协议》第三条内容为:“由于项目建设、交楼会受到一些不可预见因素的影响，买受人同意当出卖人延迟交付商品房不超过六个月时，不视为出卖人违约；延迟交付超过六个月时，扣除六个月免赔期，以买受人已付购房款为基数，按照银行同期活期存款利率计付违约金给买受人，本合同继续履行。”该条约定应当合法有效。具体理由如下：（一）《商品房买卖合同》（预售）、《补充协议》系原答辩人签署的，内容属双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，应认定合法、有效，对原答辩人均有法律约束力，即含案涉合同附件十一补充协议第三条。（二）《补充协议》第三条“由于项目建设、交楼会受到一些不可预见因素的影响，买受人同意当出卖人延迟交付商品房不超过六个月时，不视为出卖人违约；延迟交付超过六个月时，扣除六个月免赔期，以买受人已付购房款为基数，按照银行同期活期存款利率计付违约金给买受人，本合同继续履行。”并非附条件生效的条款，无须待任何条件成就后，该条款方可生效之说。“由于项目建设、交楼会受到一些不可预见因素的影响”是一种描述性的表述，表示项目建设、交楼过程可能会遇到影响，且买受人基于这种认识，同意给予答辩人6个月免责期。并非类似“若/如果由于项目建设、交楼受到一些不可预见因素的影响，则买受人......”假设性的表述。并不是说在出现一些不可预见的情况下，买受人才同意给予答辩人六个月免赔期的说法。因此，上诉人所称必须“受到一些不可预见因素的影响”是该条款生效的条件是没有理由的。（三）本案中，关于延迟交付商品房事宜，双方在买卖合同主文第十二条中没有约定，答辩人将该条款单列出来，以合同附件的形式就迟延交付商品房事宜进行特别的约定，单列形成条文的方式足以引起上诉人的注意，且答辩人在合同附件十一《补充协议》第二十一条中以字体加粗形式提醒上诉人“买卖双方均清晰、准确理解本协议各条款的实质含义，双方自愿承担由此产生的相应责任”。因此，一审法院据此认定答辩人对该迟延交付商品房特别约定尽到了法律规定的特别提示和说明义务，符合事实及法律规定。退一步说，即便认定《补充协议》第三条未尽到“采取合理的方式”规定，上诉人也无法撤销该条款。若认定《补充协议》第三条未尽到“采取合理的方式”规定的，则上诉人应根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条予以撤销。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。”但根据《合同法》第五十五条规定，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，则撤销权丧失。即上诉人在签订《补充协议》之日起一年内，未行使该撤销权的，则不再拥有对《补充协议》第三条的撤销权。因此，即便认定《补充协议》第三条未尽到“采取合理的方式”规定，上诉人也无法撤销该条款。更何况，答辩人已履行合理提示的义务。（四）上诉人称，《补充协议》第三条属于合同法中规定的“格式条款”，应根据《中华人民共和国合同法》第四十条约定认为无效。该说法没有合同理由、法律依据。《中华人民共和国合同法》第四十条约定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《补充协议》第三条根本不符合《合同法》的四十条规定情形，不应认定无效。首先，《补充协议》第三条两项内容均不具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形；其次，《补充协议》第三条内容均未免除我方责任、加重上诉人方责任、排除上诉人方主要权利。关于第一项“六个月免赔期”内容只是对交付商品房的日期的变更，未免除我方交付商品房的主要责任，未排除上诉人方要求答辩人交付商品房、取得商品房的主要权利。在该项内容中，即便是免除，也就是免除了答辩人方六个月的违约金，只是排除了上诉人收取六个月违约金的权利，未排除其取得商品房的主要权利，应属于《合同法》中的限制责任的情形，非免除我方责任、加重上诉人方责任、排除上诉人方主要权利的情形。关于“违约金计算方法”的约定是双方的真实意思表示，不存在免除我方责任、加重上诉人方责任、排除上诉人方主要权利的情形。因此，《补充协议》第三条并不符合《合同法》第四十条规定的情形。上诉人引用《合同法》第四十条规定，认为《补充协议》第三条无效是没有法律依据。（五）案涉合同关于迟延交房的违约金属于购房合同中的主要内容，上诉人在订立过程中应充分履行注意义务，上诉人作为完全民事行为能力人应对其行为后果承担连带责任。综上，《补充协议》第三条应认定合法有效，上诉人无权请求认定该条款无效或撤销该条款。一审法院认定事实清楚，分析正确。二、在一审中，上诉人未提交任何证据证明损失是多少，及合同约定的违约金低于逾期交房造成的损失，一审法院不予调整违约金符合法律规定。首先，在上诉人未提供证据，证明损失是多少，及合同约定的违约金低于逾期交房造成的损失的情况下，一审法院应当采取审慎对待双方所签订的合同，尊重双方的在签署合同时的真实意思表示。因此，一审法院未对违约金约定进行调整的做法是正确的。其次，上诉人一审中称其损失大于违约金的参考主要有两项，一项是按揭贷款的利息，另一项为房地产下行，投资资金的损失。1.关于按揭贷款利息不应视为延迟交付商品房产生的违约金。首先，按揭贷款购房或一次性支付购房款两种支付方式是由上诉人选择的，答辩人并未强制答辩人按揭贷款。其次，按揭贷款的利息并非因为延迟交付房产而产生的。最后，无论答辩人是否延迟交付房产，上诉人所支付的按揭贷款利息的金额和支付时间都不会发生改变。因此，按揭贷款利息不应视为是答辩人延迟交付商品房而造成的损失。2.关于投资房地产而产生资金损失也不应视为延迟交付商品房产生的违约金。首先，上诉人对房地产进行投资的损失是由于全国房地产市场的影响而造成的，与答辩人无关。其次，无论房地产市场如何变化，根据惠州市房管局的规定，在惠州市购买的商品房自购买之日起3年内不得买卖，也就是说即便答辩人按期交付房屋，上诉人也无法出让获利。因此，投资房地产的损失不应作为违约金标准的参考。最后，上诉人在上诉状称，《最高法院在关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中也提供了司法救济途径。而该适用的情形是“在商品房买卖合同没有约定违约金金额或损失赔偿额计算方法”为前提的。本案所涉合同已对违约金的计算方法予以明确，因此根本不适用本案。综上，一审法院按照案涉合同约定判令答辩人承担违约金的算法是正确的。综上所述，一审法院作出的判决，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以驳回上诉人的全部诉讼请求。杨成林、张柳向一审法院起诉请求：1.被告在判决生效后15日内将惠州市惠阳区********************屋交付给原告；2.被告支付逾期交房违约金31197.6元（违约金从2018年8月起暂计至2019年9月，以后违约金按照法律继续计算，直至被告向原告实际交付涉案房产时止；违约金按同地段租金30元/平方米每月×房屋面积×逾期月数支付，具体标准以坚定为准）；3.本案诉讼费、鉴定费及其他费用由被告承担。一审法院查明的事实：2017年4月7日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于惠州市惠阳区*******************商品房，总价款957957元，被告应当在2018年7月31日前向原告交付该商品房。合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照补充协议第三条方式处理”。合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的规定约定了案涉房屋的装饰装修标准（非毛坯房，带精装修）。合同附件十一补充协议第三条约定：“由于项目建设、交楼会受一些不可预见因素的影响，买受人同意当出卖人迟延交付商品房不超过六个月时，不视为出卖人违约；迟延交付超过六个月时，扣除六个月免赔期，以买受人已付购房款为基数，按照银行同期活期存款利率计付违约金给买受人，本合同继续履行”。合同附件十一补充协议第二十条约定：“买卖双方均清晰、准确理解本协议各条款的实质含义，双方确认本协议不存在重大误解、显失公平等效力瑕疵的情形，双方自愿承担由此产生的相应法律责任。”合同签订后，原告已付清购房款给被告，被告未按合同约定时间交付房产给原告，遂成讼。庭审时，双方确认案涉房产中2栋和5栋已备案、已竣工验收、因案涉房产尚在装修中而未交付。被告另表示，1栋中有14户2019年11月25日已经发出交房通知书通知原告收房，1栋剩余14户将于2019年12月18日前交付房产。原告另表示，延期交楼扣除6个月免赔期的约定是被告利用其强势的地位单方面出具的格式合同，依据合同法第40条的规定，应当认定为无效条款；原告因被告的延期交付丧失了对房子的使用权，合同约定不足以弥补原告的损失，赔付租金是最基本的违约责任，故应依据同地段同类房屋租金标准作为参考计算违约金。另，原告向本院申请对惠州市惠阳区淡水人民三路御品花园小区商品房每月每平米市场租金价格进行评估鉴定。上述事实有《商品房买卖合同（预售）》及附件、购房发票、个人一手住房贷款合同、中国银行贷款还款流水、《惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局关于何梅平等人信访事项的答复意见》、《惠州市惠阳区和城乡规划建设局政府信息公开申请答复书》及庭审笔录为据。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及附件系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效。原、被告应当按照约定全面履行自己的合同义务。案经开庭审理，双方争议焦点为案涉逾期交房违约金计付标准的问题。本案中，被告确实违反合同约定未按期交付案涉房屋给原告，其应承担相应违约责任。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则。约定违约金降低了发生纠纷时合同主体的举证成本，使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。案涉逾期交房违约金应按案涉合同附件十一补充协议第三条约定计算，理由如下：关于案涉合同附件十一补充协议第三条约定应否认定为无效条款的问题。首先，《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’”之规定，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容应当有特别提示和说明义务。本案中，关于迟延交付商品房事宜，双方在买卖合同主文第十二条中没有约定，被告将该条款单列出来，以合同附件的形式就迟延交付商品房事宜进行特别的约定，单列形成条文的方式足以引起原告的注意，且被告在合同附件十一补充协议第二十条中以字体加粗形式提醒原告“买卖双方均清晰、准确理解本协议各条款的实质含义，双方确认本协议不存在重大误解、显失公平等效力瑕疵的情形，双方自愿承担由此产生的相应法律责任”。据此，本院认为被告对该迟延交付商品房特别约定尽到了法律规定的特别提示和说明义务。其次，《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，无效的格式条款应存在免除提供格式条款一方的责任、加重对方的责任、排除对方主要权利的情形。本案中，案涉合同附件十一补充协议第三条仅对原告不因案涉商品房延迟交付六个月而要求被告承担违约责任进行了实质性约定，并未体现出该条款在免除被告责任和加重原告的责任；同时，作为不动产的房屋，其为产权人设定的是占有、使用、收益和处分的权利，原告认可被告延迟交付商品房后，被告并没有排除原告提出解除合同等主要权利的行使，合同目的不存在无法实现的问题，且被告在扣除六个月的免赔期后，亦应向原告承担以购房款为基数，按银行同期活期存款利率计付违约金的违约责任。最后，案涉合同关于违约金的约定，属于格式条款，但合同中违约条款属于合同的主要内容，原告在订立合同过程中应充分履行注意义务，该条款系当事人自愿订立，系当事人真实意思表示，原告作为完全民事行为能力人应对其行为后果承担责任。综上，案涉合同附件十一补充协议第三条的约定合法有效。关于案涉房屋逾期交房违约金应否应当按照同地段租金计算的问题。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定…逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，参照同地段同类房屋租金标准计算逾期交房违约金的前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，而原、被告在附件十一补充协议第三条已明确约定逾期交房的违约金计算方法，故案涉违约金的计算已不存在适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的前提条件；其次，案涉附件十一补充协议第三条的约定是否公平合理的问题。案涉合同签订时，被告有无利用自己的优势或强迫、利诱等要求原告与其签订合同，对此，原告均没有证据予以证实。该条款以补充协议单列形式约定，并在该协议第二十条以字体加粗形式提醒原告注意认真查看补充协议的条款，现原告在被告发生违约事实后，又主张按照同地段租金给付违约金，有违诚实信用原则，本院不予支持。因此，原告申请对案涉小区商品房的市场租金价格进行鉴定的要求，本院亦不予准许。综上所述，案涉合同约定被告应在2018年7月31日前向原告交付案涉房产而至今未交付，已超过六个月，应扣除六个月免赔期后计算逾期交房违约金，故被告应向原告支付逾期交房违约金为：以已付购房款957957元为基数，按照银行同期活期存款利率的标准自2019年2月1日（2018年7月31日起扣除六个月即2019年2月1日）起计至实际交付之日止。原告认为逾期交房违约金应按同地段租金标准计算，证据不足，本院不予支持。至于原告要求被告在判决生效后15日内交付案涉房产的主张。被告在庭审中已经明确1栋部分房产已发出通知交房通知书，1栋剩余部分房产也可于2019年12月18日前交付。本案案涉房产已届交付时间，且属于被告已明确可以交付的1栋房产，故原告请求被告交付案涉房产有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市惠冠商贸有限公司于本判决生效之日起15日内向原告杨成林、张柳交付惠州市惠阳区*******************商品房。二、被告惠州市惠冠商贸有限公司于本判决生效之日起15日内向原告杨成林、张柳支付逾期交房违约金（以已付购房款957957元为基数，按照银行同期活期存款利率的标准自2019年2月1日起计至实际交付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290元（原告已预交），由被告惠州市惠冠商贸有限公司承担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本系列案的争议焦点是：逾期交房违约金计算标准问题。本院对此分析如下：关于逾期交房违约金计算标准问题，上诉人主张不应按照合同附件十一补充协议《补充协议》第三条约定的按照银行同期活期存款利率计算，认为被上诉人对该格式条款没有尽到法律规定的特别提示和说明义务。根据本案已经查明的事实，在《商品房买卖合同》的正式文本中对逾期交房的违约责任未进行约定，而是在相关条款的部分直接载明“详见补充协议第三条”，因此，主合同正式文本所指向的补充协议第三条是买卖双方对逾期交房违约责任的唯一约定，并非是在主合同已有约定之外再进行的变更。在此种情况下，并不存在主合同的约定误导买受人而忽视补充协议的可能，能够足以引起购房者的注意。此外，该条款并不是免除被上诉人逾期交房的违约责任，也不属于限制其责任的内容，而是针对逾期交房的违约责任进行明确。因此，一审法院关于该条款合法有效的认定并无不当，本院予以维持。至于违约金约定是否过低的问题，在惠州地区其他房产开发企业与买受人签署的《商品房买卖合同》中，关于逾期交房违约责任的约定，高于本案约定的并不鲜见，这一事实说明，在房地产开发企业与买受人之间就逾期交房的违约金问题是存在协商余地的，而本案诉讼中，买受人没有提供充分的证据予以证实自己曾经就该条款提出过协商而被拒绝的证据，故而目前尚不能以逾期付款的违约责任与逾期交房的违约责任相比对而认定违约金是否过低的问题。上诉人亦并未举证证明因合同约定的违约金标准过低而给其造成实际的损失。因此，上诉人要求调整违约金的上诉请求不予支持。综上，上诉人杨成林、张柳等4户业主的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费，由上诉人杨成林、张柳等4户业主负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年五月二十九日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧附表：序号二审案号一审案号上诉人一审判决判项二审案件受理费1（2020）粤13民终3233号（2019）粤1303民初5181号杨成林、张柳一、被告惠州市惠冠商贸有限公司于本判决生效之日起15日内向原告杨成林、张柳交付惠州市惠阳区*******************商品房。二、被告惠州市惠冠商贸有限公司于本判决生效之日起15日内向原告杨成林、张柳支付逾期交房违约金（以已付购房款957957元为基数，按照银行同期活期存款利率的标准自2019年2月1日起计至实际交付之日止）。580元2（2020）粤13民终3234号（2019）粤1303民初5142号程平记一、被告惠州市惠冠商贸有限公司于本判决生效之日起15日内向原告程平记交付惠州市惠阳区********************商品房。二、被告惠州市惠冠商贸有限公司于本判决生效之日起15日内向原告程平记支付逾期交房违约金（以已付购房款1461823元为基数，按照银行同期活期存款利率的标准自2019年2月1日起计至实际交付之日止）。1012.96元3（2020）粤13民终3238号（2019）粤1303民初5186号何全一、被告惠州市惠冠商贸有限公司于本判决生效之日起15日内向原告何全交付惠州市惠阳区********************商品房。二、被告惠州市惠冠商贸有限公司于本判决生效之日起15日内向原告何全支付逾期交房违约金（以已付购房款1238814元为基数，按照银行同期活期存款利率的标准自2019年2月1日起计至实际交付之日止）。844元4（2020）粤13民终3241号（2019）粤1303民初5182号曾创明一、被告惠州市惠冠商贸有限公司于本判决生效之日起15日内向原告曾创明交付惠州市惠阳区********************商品房。二、被告惠州市惠冠商贸有限公司于本判决生效之日起15日内向原告曾创明支付逾期交房违约金（以已付购房款1138427元为基数，按照银行同期活期存款利率的标准自2019年2月1日起计至实际交付之日止）。736元