上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初22881号原告：陈琴琴，女，1969年5月3日出生，汉族，住浙江省。原告：孔x，女。法定代理人：陈琴琴(系孔x之母)，住浙江省象山县东陈乡东陈村****。上列两原告共同的委托诉讼代理人：徐晨，上海市光大律师事务所律师。被告：上海博锦房地产开发中心有限公司，住，住所地上海市闵行区/div>法定代表人：朱骏，执行董事。委托诉讼代理人：高彦杨，男，系该单位工作人员。原告陈琴琴、孔x与被告上海博锦房地产开发中心有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用简易程序予以审理。2020年7月7日，本案召集双方当事人召开庭前会议，双方当事人一致向本院申请给予庭外和解期间(至2020年7月31日前)。2020年8月18日，本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，出具民事裁定书，将本案转为普通程序，并由审判员独任审理。2020年9月9日，本案公开开庭进行了审理。原告陈琴琴暨原告孔x的法定代理人及两原告共同的委托诉讼代理人徐晨，被告上海博锦房地产开发中心有限公司的委托诉讼代理人高彦杨到庭参加了诉讼。另，原告向本院提出财产保全，本院审核后，于2020年6月15日出具民事裁定书，冻结被告上海博锦房地产开发中心有限公司的银行存款人民币4,920,000元(以下币种均为人民币)或查封、扣押其相应价值的财产。本案现已审理终结。原告陈琴琴、孔x向本院提出如下诉讼请求：1.判令原、被告于2019年7月18日签订的《上海市商品房出售合同》(以下简称涉案合同)解除。2.被告返还购房款4,920,000元。3.被告赔偿损失98,400元。4.被告按如下方式赔偿利息损失：以4,920,000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算，计自2019年7月18日至实际清偿之日止。事实与理由如下：2019年7月18日，原、被告签订涉案合同，合同约定，原告向被告购买位于上海市闵行区北翟路XXX弄XXX号XXX层XXX-XXX室的房屋(以下简称涉案房屋)，合同总价为4,920,000元。被告于原告向被告付清所有房款及办出小产证之日起7日内向原告交付涉案房屋。同时，在2019年10月18日前，由原告向上海市闵行区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。因被告原因，原告无法在2020年1月18日前取得小产证，被告应承担违约责任，违约金为总房价款的1%。自2020年1月19日起的30日内，原告仍无法取得小产证，则原告有权单方面解除合同。涉案合同签订后，原告按约一次性给付被告购房款计4,920,000元。2019年7月16日，被告出具《情况说明》，承诺于同年9月15日前为原告办理小产证。此后，被告未能按约履行义务，致使原告无法取得小产证。经原告多次催促，被告均以各种理由推诿，至今仍未能办理小产证。2020年5月，原告依据合同约定，向被告发出解除合同的通知，被告在收到通知后仍未能履行相应的义务。现原告为维护自身合法权益，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，向法院提起诉讼，望法院判如诉讼请求。2020年9月9日，原告进一步明确其诉讼请求：1.确认原、被告于2019年7月18日签订的涉案合同于2020年5月22日解除，被告配合原告办理撤销上述合同的备案登记手续。2.被告返还购房款4,920,000元。3.被告赔偿损失98,400元：(1)涉案合同约定的解约违约金49,200元。(2)双方签订的《商品房买卖合同补充协议二》(以下简称《补充协议二》)约定的补偿款49,200元。4.被告按如下方式赔偿利息损失：以4,920,000元为基数，按中国人民银行公布的同期存款利息的标准，计自2019年7月18日至实际返还房款之日止。庭审后，原告向本院寄交了《关于明确诉请的情况说明》，上载：对第4项诉讼请求需作说明，即要求被告按如下方式赔偿利息损失：以4,920,000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算，计自2019年7月18日至实际清偿之日止。事实与理由如下：涉案合同补充条款一第十条约定的中国人民银行公布的同期存款利率的计算方式显失公平，上述存款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率相差甚大，如果按照涉案合同约定计算，将造成己方极大的经济损失。原告围绕其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：1.《上海市商品房出售合同》，旨在证明：原、被告的权利义务。被告对上述证据材料的真实性无异议。2.《情况说明》，旨在证明被告承诺于2019年9月15日前为原告办理涉案房屋的小产证。被告对上述证据材料的真实性无异议。3.《商品房买卖合同补充协议》(以下简称《补充协议》)、《商品房买卖合同补充协议二》，旨在证明：被告在补充协议约定的期限内，仍未配合原告办理小产证。被告对上述证据材料的真实性、证明目的均予以认可。提请法庭注意：上述协议中所表述的利息计13,530元需从第4项诉讼请求中予以扣除。4.《情况说明》，旨在证明：被告承诺了办理小产证的时间，但仍未履行。被告对上述证据材料的真实性无异议。5.《上海增值税普通发票》，旨在证明：原告全额支付了房款，总计4,920,000元。被告对上述证据的真实性无异议。6.《上海市不动产登记簿》，旨在证明：原告于2019年12月底查询涉案房屋，发现涉案房屋被被告抵押给案外人中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行，致使无法办理小产证。被告对上述证据的真实性无异议。7.《关于立即办证暨解除商品房买卖合同通知书》及快递凭证，旨在证明：原告催告被告尽快办理小产证。被告对上述证据材料的真实性无异议，被告于2020年5月13日收到上述通知书。8.《解除商品房买卖合同通知书》及快递凭证，旨在证明：原告书面通知被告解除合同。被告对上述证据材料的真实性无异议，被告于2020年5月22日收到上述通知书。被告上海博锦房地产开发中心有限公司辩称，关于第1项诉讼请求，己方确认于2019年5月22日收到原告的解除函，但己方不同意解除合同。若法院判令解除合同，合同的解除日应为判决生效之日。关于第2项诉讼请求，根据涉案合同的约定，己方应于撤销登记后60日内返还房款及利息。关于第3项诉讼请求，因己方不同意解除合同，故只同意按照《补充协议二》的约定给付49,200元。若法院判决解除合同，按照原告的主张，两项确实应一并计算，因《补充协议二》约定的款项系己方承诺给予原告的额外补偿。关于第4项诉讼请求，若原告主张按照中国人民银行公布的同期存款利息的标准计算利息，己方予以同意，因双方在签订《补充协议二》之前，己方已经支付13,530元利息，该利息应当自诉请4中予以抵扣。若原告主张按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算利息，因该诉请无合同、法律依据，己方不予同意。被告围绕其抗辩主张，向本院提供如下证据材料：1.上海银行业务回单(2张)，旨在证明：被告按照《补充协议》第一条约定支付违约金，共计20,000元。原告对上述证据的真实性无异议，但对证明目的不予认可。提请法庭注意：原告确认收到上述款项，但此款并非违约金。被告称因原告系外地来沪人员，故支付上述款项作为差旅费。2.上海银行业务回单(1张)，旨在证明：被告按照涉案合同第十九条、《补充协议》第二条、《补充协议二》第一条的约定支付违约金，向原告给付42,730元。被告因自身违约行为给付原告上述款项，用于弥补原告损失。原告对上述证据的真实性无异议，原告确认收到上述款项，但对证明目的不予认可。原告针对被告的辩称，向本院作如下补充陈述：一、关于第2项诉讼请求，被告陈述不实。己方认为，首先，根据法律规定，被告收到解除函后即视为合同解除。其次，涉案合同补充条款一第十条附加了60日的返还期限，此系被告提供的格式条款，违反了《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，应属无效。鉴此，合同解除后被告应立即返还钱款。二、关于第4项诉讼请求，双方就合同履行发生争议后，原告与被告在涉案合同外另行签订了《补充协议》《补充协议二》，被告据此给付的款项，系被告对原告主张权利产生额外花费所进行的补偿，不应计算为利息或者损失，故已给付的款项不应在第4项诉讼请求中予以抵扣。本院在听取了原、被告举证、质证意见后，对双方当事人提供的证据材料发表如下认证意见：原、被告提供的证据材料，具备真实性、合法性及关联性，本院对上述证据材料对本案的证明力予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年7月16日，被告出具《情况说明》，上载：原告于2019年7月16日购买涉案房屋并签订了《定金合同》，现经双方协商约定房款于2019年7月26日前付清全款。2019年9月1日起算托管费，2019年9月15日前办理房屋不动产权证。此情况说明为《定金合同》的补充协议，如客户未按协议约定按时付款，此情况说明失效。2019年7月18日，原告(买方，签约乙方)与被告(卖方，签约甲方)签订《上海市商品房出售合同》，合同中与本案有关的条款内容如下：一、乙方以4,920,000元的房价款向甲方受让涉案房屋。二、甲方在乙方向甲方付清所有房款及办出小产证之日起7日内向乙方交付该房屋。除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金计自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权单方面解除本合同。三、乙方应在本合同第七条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续。该房屋交付的标志为交付房屋钥匙。四、乙方于2019年10月18日前向(上海市)闵行区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。因甲方原因，乙方无法在2020年1月18日前取得房地产权证，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%。2020年1月19日起的30日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同。五、乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的1%计算，在退还房价款时一并支付给乙方。六、附件一：乙方于2019年7月18日与甲方签约，并付首付房款计4,920,000元，以现金方式支付。附件四：他项权利人：中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行；债权金额：300,000,000元，属余额抵押。七、补充条款一：经友好协商一致，甲乙双方根据本合同第二十五条，特此订立以下补充条款。第十条：对本合同第二十条的修改：乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知、且与甲方共同办妥本合同的撤销登记、该房屋的抵押登记撤销手续(若有)之日起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1%，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款是包括乙方直接的和通过贷款方式支付的房价款。第十二条：本合同条款和补充条款均经工商行政管理局审核备案并在甲方售楼中心及房地网站公示。本合同在签署前甲方已向乙方作出充分告知和解释，并且乙方对本合同各项条款均表示理解和同意，并愿意受其约束。合同签订当日，原告向被告给付购房款4,920,000元，被告向原告开具了《上海增值税普通发票》。此后，被告向原告出具《情况说明》，上载：一、办证时间延期至2019年11月30日前，甲方补偿乙方10,000元。二、如甲方未能按本补充协议第一条履行的，办证日期等时间节点、赔偿金按《商品房买卖合同》第十九条约定执行，赔偿金应扣除甲方已补偿金额后计算支付。2019年10月30日，原告(签约乙方)与被告(签约甲方)签订《补充协议》，协议约定：鉴于甲乙双方于2019年7月18日签订《商品房买卖合同》，乙方(向甲方)购买涉案房屋。甲乙双方于2019年7月16日出具《情况说明》，约定2019年9月15日前办理房屋不动产权证。现甲乙双方经友好协商，达成如下一致补充协议：一、办证时间延期至2020年1月18日前，甲方补偿20,000元。二、如甲方未能按本补充协议第一条履行的，办证日期等时间节点、赔偿金按《商品房买卖合同》第十九条约定执行，赔偿金应扣除甲方已补偿金额后计算支付。三、本补充协议一式两份，自甲方盖章、乙方及乙方法定监护人签字后生效。2019年11月12日，被告以银行转账方式给付原告赔偿金计10,000元。2019年12月12日，被告以银行转账方式给付原告赔偿金计10,000元。2020年3月18日，原告(签约乙方)与被告(签约甲方)签订《补充协议二》，协议约定：一、甲方配合乙方办证的时间延期至2020年3月31日，甲方在本补充协议签订后的3个工作日内补偿乙方下列两笔款项：1.29,000元，该补偿标准为双方合同约定的房价款1%减去补充协议一约定的补偿金20,000元。2.房价款3个月的存款利息13,530元(按三个月定期存款利息1.10%/年计算)，上述两笔补偿款合计42,730元。二、如果甲方未能按本补充协议第一条履行的，上述办证时间延后至2020年4月30日的，甲方额外补偿双方合同约定的房价款1%即49,200元，双方另行协商办证时间。2020年3月25日，被告以银行转账方式给付原告补偿款计42,730元。2020年5月11日，原告向被告发出《关于立即办证暨解除商品房买卖合同通知书》，上载：被告与原告于2020年3月18日签订《补充协议二》，因被告未能按照协议履行义务，现要求：1.被告于收到通知书之日起7日内，配合原告办理涉案房屋产证。2.如被告在上述期限内未能办理，根据法律规定及双方签订的《商品房买卖合同》之规定，原告将行使合同解除权，解除双方签订的涉案合同。2020年5月13日，被告收到《关于立即办证暨解除商品房买卖合同通知书》。2020年5月20日，原告向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，上载：原、被告于2020年3月18日签订《补充协议二》，因被告未能按照协议履行义务，现通知被告要求解除双方签订的涉案合同。2020年5月22日，被告收到《解除商品房买卖合同通知书》。本院认为，原、被告就涉案房屋签订的涉案合同、《补充协议》《补充协议二》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应严格恪守，按约履行自己的权利义务。本案的争议焦点：《上海市商品房出售合同》是否应当解除？若应当解除，合同解除日期？《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。就本案而言，原告按约给付被告全额购房款4,920,000元，被告却一再违背涉案合同、《补充协议》《补充协议二》的约定，导致原告至今未能取得涉案房屋的房地产权证，其行为显属违约。现原告要求确认涉案合同于2020年5月22日即被告签收《解除商品房买卖合同通知书》之日解除，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院根据上述法律规定，结合本院查明的事实，就原告提出的各项诉讼请求作如下处理：一、关于原告要求被告配合办理撤销涉案合同备案登记手续的诉讼请求，符合涉案合同的约定，本院予以支持。二、关于原告要求被告返还购房款4,920,000元的诉讼请求。被告认为，若法院判决解除涉案合同，被告应按照涉案合同中“补充条款一”第十条的约定，于合同备案登记撤销后60日内返还房款。原告认为，涉案合同“补充条款一”第十条属于格式条款，应属无效，被告应当立即返还购房款。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。就本案而言，一、“补充条款一”虽然形式上是由被告预先拟定，但所载内容并非不可更改，双方可以经过协商而达成一致。二、从“补充条款一”的格式来看，“补充条款一”是独立于合同正文之外的特别条款，其另起篇幅、独立存在的形式就足以引起合同当事人的注意，双方应为确知。三、“补充条款一”首部明确载明：经友好协商一致，甲乙双方根据本合同第二十五条，特此订立以下补充条款。四、“补充条款一”第十二条明确载明：本合同条款和补充条款均经工商行政管理局审核备案并在甲方售楼中心及房地网站公示。本合同在签署前甲方已向乙方作出充分告知和解释，并且乙方对本合同各项条款均表示理解和同意，并愿意受其约束。综上所述，原告主张涉案合同“补充条款一”第十条无效的意见，本院不予采纳。被告提出的抗辩意见成立，本院当予支持。三、关于原告要求被告赔偿损失98,400元：(1)涉案合同约定的解约违约金49,200元。(2)双方签订的《补充协议二》约定的补偿款49,200元。本院认为，首先，因被告未按约配合原告办理涉案房屋房地产权证，原告行使合同解除权并要求被告按约偿付解约违约金，于法不悖，本院予以支持。其次，庭审中，被告陈述《补充协议二》约定的款项系其承诺的额外给予原告的补偿，其愿意给付。综上，原告的上述诉讼请求，于法有据，本院予以支持。四、关于原告要求被告按如下方式赔偿利息损失：以4,920,000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，计自2019年7月18日至实际返还房款之日止。本院认为，双方当事人就利息损失的计算标准、给付时间在“补充条款一”第十条作了明确的约定，本院按合同的约定予以判决。关于原告要求按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失，于法无据，本院不予支持。关于被告主张因双方在签订《补充协议二》之前，其已支付13,530元利息，该利息应予以抵扣。本院认为，一、根据双方签订的《补充协议》《补充协议二》及履行状况来看，被告以给付原告补偿款计49,000元及三个月存款利息计13,530元作为原告同意延期办理涉案房屋房地产权证的对价。二、从《补充协议二》原文的表述可见，相当于三个月存款利息13,530元，未载明计息的起始日或截止日，更未明确载明若今后原告按约主张权利时，上述款项需从中扣除的意思表示。鉴此，本院有理由认为被告给付的13,530元，系其自愿履行《补充协议二》约定的行为，该款不应抵扣原告所主张的利息损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告陈琴琴、孔x与被告上海博锦房地产开发中心有限公司于2019年7月18日就坐落于上海市闵行区北翟路XXX弄XXX号XXX层XXX-XXX室房屋签订的《上海市商品房出售合同》于2020年5月22日解除。二、被告上海博锦房地产开发中心有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告陈琴琴、孔x补偿款人民币49,200元。三、被告上海博锦房地产开发中心有限公司于本判决生效之日起十日内配合原告陈琴琴、孔x办理撤销上述房屋的《上海市商品房出售合同》的网上备案登记手续。四、被告上海博锦房地产开发中心有限公司于《上海市商品房出售合同》的网上备案登记撤销之日起六十日内返还原告陈琴琴、孔x购房款人民币4,920,000元。五、被告上海博锦房地产开发中心有限公司于《上海市商品房出售合同》的网上备案登记撤销之日起六十日内按如下方式偿付原告陈琴琴、孔x利息损失：以人民币4,920,000元为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率的标准，计自2019年7月18日至实际返还房款之日止。六、被告上海博锦房地产开发中心有限公司于《上海市商品房出售合同》的网上备案登记撤销之日起六十日内偿付原告陈琴琴、孔x人民币49,200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币46,928.80元，财产保全费人民币5,000元，合计人民币51,928.80元，由被告上海博锦房地产开发中心有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 林霞二〇二〇年十月二十三日法官助理 朱琳书 记 员 朱琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。