云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初441号原告（反诉被告）：张宇，男，1995年8月27日出生，汉族，身份证住址湖南省永州市冷水滩区。原告委托诉讼代理人：阮国平，云南方向律师事务所律师。特别授权代理。原告委托诉讼代理人：张玉梅，云南方向律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：景洪博誉房地产开发有限公司，住所地景洪市嘎兰中路70号（原嘎兰中路24号）。统一社会信用代码：91532801697977371F。法定代表人：费秋，职务总经理。委托诉讼代理人：张骞，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：胡波，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。原告张宇与被告景洪博誉房地产开发有限公司（下称“博誉公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理,诉讼中被告提起反诉，本院审查后依法受理。2020年4月29日，本院依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告张宇的委托诉讼代理人阮国平、张玉梅，被告博誉公司的委托诉讼代理人张骞、胡波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告将办理权属登记所需由被告提供的相关资料报送产权登记机关，协助原告办理房屋产权登记手续；2.判令被告承担逾期办理权属登记书违约金39967元（计算至被告协助办理完房产证为止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年期间，原告与被告签订《商品房购销合同》，购买被告开发的江北绿色无公害特色农产品交易市场地下室第一1层A-1-33号房屋，原告依照合同履行了付款义务并按被告的要求交付了办理房产证所需的相关费用。但被告至今未向原告交付房产证。被告作为房屋出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告交付房屋即购房合同成立，被告应在合同订立之日起90日内办理房屋所有权证。但自合同签订至今已近四年，被告无法为原告办理房屋权属证书，严重违反合同约定。根据《中华人民共和国房地产管理法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，违约金的计算自交房后90天起计算，即2016年11月30日起暂计算至2019年11月30日，共计1095天，按照中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算(4.75%÷365=000013；275462元×0.00013=36.5元；36.5元/天×1095天=39967元)，被告应支付的资金占用费为39967元。被告辩称:1、原告未按被告要求支付办证费用，被告有权不向原告履行相应的产权登记义务；2.因原告自身过错导致的损害的后果不应由被告承担，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请不能得到支持，且原告所诉请的违约金过高，请法庭酌情调整。反诉原告(被告)博誉公司向本院提出反诉诉讼请求：1、原告支付面积差额部分房款5995元；1、原告自2016年8月30日起，按43.02元/天标准向被告支付逾期接房违约金至实际接房之日止（截至2020年2月24日为54764.46元）；2、原告承担本案诉讼费用。事实及理由：2016年期间，原、被告签订《商品房购销合同》及补充协议，约定由原告向被告购买原告开发的江北绿色无公害特色农产品交易市场地下室的一套房屋，合同约定的交房期限为2016年8月30日。同时合同还约定了实测面积比合同建筑面积多出部分由乙方按成交单价补付。2016年8月26日，被告登报公告标的商铺于2016年8月30日交房，交房公告后，原告无理由拒不接房。根据《商品房购销合同》第十条约定“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以州报或电话形式通知乙方办理交接手续，乙方超过交房期未办理交接手续，视甲方已履行交房义务，房屋风险转移至乙方，该房屋的权利和毁损灭失等风险由乙方承担，同时乙方应按3元/平方米每天向甲方支付逾期接房违约金，并承担物业管理费用”。原告违反了上述约定，应当自约定的交房之日起，按约定支付逾期接房违约金，即自2016年9月10日起，按43.02元（14.34平方米×3元）每天的标准支付违约金。反诉被告（原告）张宇针对博誉公司的反诉辩称：原告不存在逾期接房的情形，原、被告约定的购房模式是用商铺返租3年的方式来冲抵部分的购房款，即原告接房后马上又将该高铺返租给了被告。被告要求支付房屋差额款无事实依据。双方当事人围绕其诉讼请求及答辩意见依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告提交的证据材料来源合法，印鉴齐全，本院对证据材料的真实性予以确认。根据庭审举证、认证以及双方当事人认可的事实，本院确认法律事实如下：2015年10月31日，原告张宇（乙方）与被告博誉公司（甲方）签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》。双方在上述合同及协议中主要约定：乙方向甲方购买江北绿色无公害特色农产品交易市场第-1层A-1-33号房，房屋总价款为280566元，甲方应于2016年8月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的该商品房交付给乙方，该商品房经建设单位组织验收合格后甲方应当以州报或电话形式通知乙方办理交接手续；交接时甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，由于乙方原因未能按期交接房屋，责任由乙方承担，乙方超过交房期未办理交接手续，视甲方已履行交房义务，房屋风险转移至乙方，该房屋的权利和毁损灭失等风险由乙方承担，同时乙方应按3元每平方米每天向甲方支付逾期接房违约金，并承担物业管理费用；甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，乙方必须按约定支付完购房款，同时乙方积极配合甲方工作，并按政府有关规定提供真实的产权所需要的将被并交清办证所需的资料（维修基金、土地办证费、产权备案费、工本费等相关费用），甲方承诺交房后24个工作日内负责将办理产权证所需资料交给产权登记部门办理产权登记，如因甲方原因导致产权延误或不未能办理的责任由乙方承担。任何一方无权单方面擅自变更或解除合同。此外，在《商品房购销合同补充协议》中还约定：房屋建筑面积定为14.04平方米，单价为19983.33元每平方米，总价为280566元，建筑面积最终以房管处测绘中心实际测绘的建筑面积为准。合同建筑面积与实测建筑面积有误差时，合同继续履行，实测建筑面积比合同建筑面积多出部分由原告按成交单价补付，实测建筑面积比合同建筑面积少余部份由甲方按成交单价返还。博誉公司于2016年8月25日在西双版纳报刊登《江北绿色无公害特色农产品交易市场交易公告》，载明商铺和多层住宅定于2016年8月30日开始交房。另，原告作为托管方（合同甲方）与被告博誉公司作为受托管方（合同乙方）签订了1份《铺托管协议书》，主要约定：原告将自被告处购买的A1层33号商铺托管给被告代为经营，托管时间为三年，自市场开业之日起计算，原告自办理完交房手续后，自动将该商铺在约定的时间内交给被告使用。在托管期间内该商铺的物业费、水电费由被告承担。双方在该份托管协议中未写明协议的签订时间。原、被告均认可案涉房屋3年返租的托管收益直接冲抵了部分房款，在《商品房购销合同》中约定的购房款是冲抵后的价款。2019年8月5日，钟太存与博誉公司共同签写了1份《商铺交接确认书》，载明：上述合同中约定的商铺返租期已经于2019年7月8日到期，已同业主查验商铺内无误，于2019年8月5日交还商铺及钥匙给业主。另，经审理查明，涉案工程尚未通过竣工验收备案。被告认可原告已经付清了购房款。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对原、被告均具法律约束力，双方均应全面履行各自的权利与义务。原、被告在《商品房购销合同》第十二条明确约定“被告承诺交房后24个工作日内负责将办理产权证所需资料交给产权登记部门办理产权登记”，根据该条约定及我国法律规定的协助义务，被告博誉公司作为房地产开发商应承担的有关办理权属登记的义务主要是商品房建设完工以后应履行的初始产权登记的有关手续，及时向产权登记部门提交初始办证的相关资料。本案案涉房屋工程项目至今未能通过住建部门的竣工验收备案，明显不具备办理房屋初始产权登记的基本要件，该责任应由房地产开发商即被告博誉公司承担。被告的行为构成违约，应承担向原告支付违约金的违约责任并继续协助原告办理不动产权证书，本院对原告的该项诉请予以支持。关于违约金的具体金额问题。被告主张原告诉请要求的违约金过高要求予调整，本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持”，第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，由于原告的证据未显示迟延办理涉案房屋产权初始登记造成原告的实际损失，且考虑在申办房屋产权初始登记过程中，原告作为买房人亦有向被告公司提交身份等资料、交纳完毕相关办证费用的义务，故本院对被告要求调整违约金的该辩称意见予以采纳。结合本案实际情况，综合被告的违约情节及其违约行为可能给原告造成的损失为基础并兼顾合同的履行情况、被告的过错程度，以及结合本地经济发展状况，本着有利生产、生活的原则和公平原则等综合因素考虑，本院酌情予以支持逾期办证违约金5000元，原告主张超过部分本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，没有证据或者证据不足以证明其事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果，现被告未能提交充分有效的证据材料证明案涉房屋的实际建筑面积超出了双方合同约定的面积数，被告要求原告补交房屋差额款的依据不足，应自行承担举证不能的法律后果，本院对被告的该项反诉诉请不予支持。根据原告提交的商铺托管协议及原、被告当庭确认的事实，原、被告约定房屋交付后直接交给被告托管经营三年，故被告关于原告逾期接房的诉请主张不能成立，本院对被告要求原告支付逾期接房违约金的反诉诉请亦不支持。另，虽然原告的诉请金额不能得到全部支持，但本案诉讼产生的主要原因是由于被告的逾期办证所导致，故本案的本、反诉诉讼费用应由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）景洪博誉房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告（反诉被告）张宇办理江北绿色无公害特色农产品交易市场地下室第-1层A-1-33号房产的不动产权证，将需由被告提供的相关资料报送产权登记部门；二、被告（反诉原告）景洪博誉房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告张宇（反诉被告）支付逾期办证违约金5000元；三、驳回原告（反诉被告）张宇的其他本诉诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）景洪博誉房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。案件本诉受理费400元，案件反诉受理费584.5元，均由被告博誉公司负担。原告预交的本诉受理费本院不另行清退，由被告径付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  李碧云审 判 员  赵义宏人民陪审员  渠进峰二〇二〇年五月二十一日书 记 员  黎子翔