黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初3175号原告：北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司，住所地大庆高新区翔安大街**新华联城**商服楼**。负责人：程章义，该公司总经理。委托诉讼代理人：张冬香，女，该公司职员。委托诉讼代理人：高文嘉，黑龙江峰衡律师事务所律师。被告：姚素海，男，汉族，1972年11月26日出生，大庆油田有限责任公司第五采油厂采油一矿职工，住大庆市高新区。原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司（以下简称悦豪物业公司）诉被告姚素海物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告悦豪物业公司委托诉讼代理人张冬香、高文嘉，被告姚素海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。悦豪物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令姚素海支付物业服务费44,525.16元及自2018年1月1日起至2019年12月31日期间逾期违约金8125.84元，共计52,651元；2．案件受理费由姚素海承担。事实和理由：2016年6月24日，姚素海接房入住悦豪物业公司管理的阿斯兰小镇4号地33-2-102室，并与悦豪物业公司签订物业管理服务协议。协议第十五条约定，物业服务费用为36元/平方米/年，如姚素海不能按期缴费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。姚素海入住后，悦豪物业公司为其提供了相应的物业管理服务，履行了应尽义务。但姚素海未按照物业管理服务协议的约定履行缴纳物业服务费的义务，拖欠悦豪物业公司2018年至2020年的物业服务费44,525.16元及逾期违约金8125.84元，合计52,651元。因姚素海不履行义务，悦豪物业公司诉至法院。姚素海辩称，其不交物业费是因为悦豪物业公司收费标准高、不合理，且服务不到位。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。悦豪物业公司就其主张向本院提交如下证据：1．物业管理服务协议1份（出示原件，提交复印件），欲证明2016年6月24日，悦豪物业公司与姚素海签订物业管理服务协议，协议第十五条第1项约定“物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期每12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业服务费”、第2项约定“物业管理服务费标准为3元/平方米/月”、第3项约定“如姚素海不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金”，同时对悦豪物业公司提供的物业服务内容进行了约定，悦豪物业公司是协议相对方，有权依据协议向姚素海收取物业服务费。经质证，姚素海对证据的真实性及证明问题均无异议。因姚素海对该证据真实性及证明问题均无异议，且证据与本案有关联，形式符合要求，故本院对该证据予以采信。2．欠费明细表1份（原件）、催缴通知单、律师催收函各1页（照片打印件），欲证明姚素海自2016年6月24日接房入住即接受悦豪物业公司提供的物业服务，但姚素海自2018年1月1日起一直未交纳物业服务费，截止到目前为止，姚素海已欠交3年多物业服务费，姚素海未交纳物业服务费的行为已严重违反协议约定，应依物业管理服务协议第十五条第3项约定，除支付物业服务费本金44,525.16元外，还应向悦豪物业公司支付逾期缴费违约金8125.84元，合计52,651元。经质证，姚素海对证据的真实性及证明问题均有异议，认为悦豪物业公司的收费没有依据。催缴通知单及律师催收函虽是照片打印件，但是按照物业的行业习惯，催缴单及律师催收函张贴的目的是为了让业主看到，张贴后只能拍照留存不会予以收回，没有原件符合行业习惯，故本院对催缴通知单及律师催收函的真实性予以确认并予以采信；欠费明细表与本案有关联性，本院予以采信。3．光盘1张（内含录音1份）及录音整理笔录1页，欲证明2019年5月7日，悦豪物业公司通过打电话向姚素海催收，其并未提出服务费的问题，仅就其他业主未交纳的问题提出意见，姚素海以其他业主是否缴费为标准，而拒绝缴纳物业服务费。经质证，姚素海对证据的真实性及证明问题均有异议，称其不知道此事，不是其说的话，电话录音中对方是女的。因姚素海对电话催费录音真实性及证明问题均有异议，且悦豪物业公司未能提供原始载体进行核对，故本院不予采信。姚素海未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月24日，姚素海办理了阿斯兰小镇4号地33-2-102室入住交房相关手续，并与悦豪物业公司签订物业管理服务协议。协议第四条约定，物业服务期限为业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务公司且签订物业服务合同生效止。第十五条约定，物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期每12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业服务费，物业管理服务费标准为3元/平方米/月，如姚素海不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。协议签订后，悦豪物业公司依约对姚素海居住的小区实施物业管理服务至今。姚素海拖欠悦豪物业公司2018年至2020年物业服务费共计44,525.16元，自2018年1月1日至2019年12月31日期间逾期违约金8125.84元，共计52,651元。经悦豪物业公司悦豪物业公司催要，姚素海拒绝支付物业服务费，故诉至法院。另查明，姚素海所有的房屋建筑面积为412.27平方米。阿斯兰小镇没有设立业主大会。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业服务费的合同。本案中，双方签订的物业管理服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。悦豪物业公司履行了物业管理服务的相应职责，为姚素海提供物业服务，姚素海应承担缴纳物业服务费的义务。故悦豪物业公司要求姚素海支付2018年至2020年物业服务费44,525.16元的诉请，本院予以支持。关于2018年1月1日至2019年12月31日期间逾期违约金8125.84元，物业协议虽约定了违约金，但违约金具有惩罚性，悦豪物业公司未能举证证明已履行了法定督促催收程序，且悦豪物业公司与姚素海等部分业主就物业服务费等相关问题存在分歧和争议，考虑到双方后续合同的履行及社会效果，为利于物业服务和谐与小区稳定，故对悦豪物业公司该项诉请不予支持。关于姚素海辩称悦豪物业公司收费标准高、不合理，且服务不到位的意见，姚素海未能提供证据证明其主张，故本院对姚素海的抗辩理由不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告姚素海于本判决生效之日起十日内给付原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司2018年至2020年物业服务费共计44,525.16元；二、驳回原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费558元（已减半），由姚素海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。本判决生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本判决所涉币种均为人民币）审判员  迟雪莲二〇二〇年十月二十六日书记员  高 磊附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。