湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初1548号原告：董京花，女，1978年1月12日出生，汉族。委托诉讼代理人：黄琼，湖北大纲律师事务所律师。被告：吴喜荣，女，1968年12月18日出生，汉族。委托诉讼代理人：肖书明，武汉市武昌区正大法律服务所法律工作者。被告：张家驹，男，1990年9月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：肖书明，武汉市武昌区正大法律服务所法律工作者。第三人：陈国胜，男，1969年9月18日出生，汉族。委托诉讼代理人：陈志华，湖北天下律师事务所律师。第三人：王仙梅，女，1963年10月2日出生，汉族。原告董京花与被告吴喜荣、被告张家驹及第三人陈国胜、第三人王仙梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年8月4日、2020年9月2日及2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告董京花及委托诉讼代理人黄琼、被告吴喜荣及被告张家驹的共同委托诉讼代理人肖书明、第三人陈国胜及委托诉讼代理人陈志华、第三人王仙梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董京花向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告吴喜荣、张家驹向原告返还22万元以及利息损失（以66万元为基数自2018年11月14日至2019年7月25日，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息；以22万元为基数自2019年7月26日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；2.本案保全费、诉讼费由被告吴喜荣、张家驹承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.请求判令解除原告与被告吴喜荣之间的拆迁利益买卖合同；2.请求判令二被告向原告返还22万元；3.请求判令被告吴喜荣赔偿原告的损失（以66万元为基数自2018年11月14日至2019年7月25日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息；以22万元为基数自2019年7月26日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；4.本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实与理由：因原告户籍所在地武汉市汉阳区汉江房屋拆迁，原告预借此机会购买同村人的面积置换大房子。原告经人介绍认识了被告吴喜荣，双方达成共识，原告支付66万元购买被告吴喜荣的60平方米的拆迁还建房屋面积（包含10,500元/平方米×60平方米+3万过渡费）。2018年11月13日，原告和两被告及第三人陈国胜（拆迁办负责人）在拆迁管理办公室里，原告向第三人陈国胜再三确认了该60平方米是被告吴喜荣所有的情况下，在第三人陈国胜提供的拆迁协议和选房单上签字捺印。第三人陈国胜表示该协议和选房单需要村里领导签字，暂不能给原告。同日，原告通过华夏银行、平安银行分三次向被告张家驹共支付了66万元。2019年3月，双方交易事宜一直没有进展，被告吴喜荣在原告多次催问下，才告知出售的60平方米其实不是她的，而是同村人王仙梅的，因第三人陈国胜找被告吴喜荣帮忙找买家，被告吴喜荣经人介绍认识了原告。在原告与被告吴喜荣的交易中，陈国胜与被告吴喜荣串通隐瞒真实情况，从中牟利。现因为王仙梅不愿意签订拆迁协议，交易无法继续进行。被告吴喜荣又表示愿意将自己的拆迁面积出售给原告，保证原告能换到大房子。但直至2019年7月，村里开始选房子，事情仍然没有进展。原告联系陈国胜，陈国胜说被告吴喜荣的选房号在原告之前，可以让被告吴喜荣选一间原告想要的户型的房子，待原告选房子的时候再把相应面积补给被告吴喜荣，此方案经过原告和被告吴喜荣的同意。但是被告吴喜荣选房后却拒绝将房屋置换给原告，而要求原告另行支付70多万元购买该60多平方米。原告表示无力购买，要求被告吴喜荣退还66万元。经过多次沟通，两被告于2019年7月24日、同年7月25日，共同向原告退还了44万元，剩余22万元被告吴喜荣以已给王仙梅为由至今不肯退还。两被告的行为构成违约，应当承担赔偿责任并返还剩余购房款，为维护原告的合法权利，望判如所请。吴喜荣、张家驹共同辩称，首先本案原、被告之间没有签订买卖协议，没有事实上及法律上的权利与义务关系。原告陈述认为购买房屋是被告的，但原告的陈述与事实不符。本案房屋买卖价格为66万元，金额巨大，原告陈述当时被告吴喜荣在场，双方不签订书面合同明显不符合常理，故原告所述不实。事实上原告一直知道购买房屋是第三人王仙梅的，以及该房屋买卖不是村里批不下来，而是王仙梅与村里存在拆迁还建的面积纠纷，故村里把王仙梅作为被拆迁人的房屋还建手续停下来，等纠纷解决后再批。另外，关于该房屋买卖，村里何时批下来，原告与王仙梅没有约定。除了原告的陈述，没有任何证据证明该房屋买卖应当何时履行。造成本案纠纷原因是目前房价下跌，原告以上述理由要求退房，本案实际违约方是原告。其次，本案纠纷前，被告吴喜荣与王仙梅就本案所交易的汉江村庙东湾XXXX号60平方米房屋也曾签署过协议，交易价格为57万元，被告吴喜荣付定金20万元给王仙梅，原告在签署完针对汉江村庙东湾XXXX号60平方米房屋买卖协议后，因拆迁公司不能收取购房款，王仙梅不在场，陈国胜要求被告吴喜荣代为收取购房款，因被告吴喜荣手机上没有安装相关软件，遂由被告张家驹代收。陈国胜还与被告吴喜荣说，等涉案房屋批下来后，你就转44万元给王仙梅，扣除你之前转给王仙梅的20万元。原、被告在本案中不存在事实上及法律上的权利义务关系，所以原告要求两被告返还22万元于法无据。且本案中原告与陈国胜双方签署协议，该协议约定，本案中尾款22万元由陈国胜负责收回。2019年7月27日，王仙梅也签署了承诺书，承诺尾款由其本人全部退还。综上，请求法庭依据事实依法驳回原告全部诉请。陈国胜述称，原、被告之间合同本人没见过，原告实际是和负责汉江村拆迁工作的武汉鑫江景房屋征收拆迁服务有限公司签订合同，因第三人王仙梅有部分还建房屋面积委托拆迁公司进行出售，故与原告进行交易，请求法院依法判决。王仙梅述称，本人并未与原告达成拆迁房屋面积买卖合同，本人享有的拆迁还建房屋面积是卖给被告吴喜荣，双方因此签订了《购房协议书》，但签订合同时本人还未签订拆迁协议。当时第三人陈国胜称可以帮本人处理签订拆迁协议的事宜，所以才与被告吴喜荣签订了《购房协议书》，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告吴喜荣与被告张家驹系母子关系。原告董京花系武汉市汉阳区汉江村村民。第三人陈国胜系负责汉江村拆迁工作的武汉鑫江景房屋征收拆迁服务有限公司负责人之一。第三人王仙梅系武汉市汉阳区汉江村的被拆迁人。2018年，原告董京花拟在汉江村购买60平方米的拆迁房屋面积。经他人介绍，原告董京花与被告吴喜荣就购买60平方米的拆迁房屋面积事宜进行了磋商，并于2018年11月13日达成了原告董京花出资660,000元购买位于武汉市汉阳区汉江村的60平方米拆迁房屋面积及30,000元过渡费的口头协议。同日，原告董京花向被告吴喜荣指定的被告张家驹银行账户分三次转账支付购买面积价款共计660,000元。被告吴喜荣收到该660,000元后，将其中的20,000元支付给第三人陈国胜。此后，原告董京花购买拆迁利益的口头协议未能实际履行完毕。2019年7月23日，第三人陈国胜向原告董京花出具《协议》一份，该协议载明：“王仙梅完善庙东湾8号协议之后，把余款贰拾贰万转给董京花银行卡上。尾款由陈国胜负责办理，利息按照银行办理”。2019年7月24日及25日，被告吴喜荣向原告董京花返还了440,000元。另查明，2018年10月13日，被告吴喜荣（乙方）与第三人王仙梅（甲方）签订《购房协议书》一份，约定：乙方以每平米人民币9,500元购买甲方拆迁还建面积60平米，共计人民币伍拾柒万元整；乙方先行预付定金人民币20万元整，余款由陈国胜负责办理过户手续，完善整个面积手续后一次性付清尾款；甲方办理相关手续时，将汉江村拆迁还建面积的所有手续全部办理给乙方；双方自愿签订该协议，不得违约，违约方将付给对方双倍的定金等条款。同日，被告吴喜荣向第三人王仙梅支付了200,000元，第三人王仙梅向被告吴喜荣出具了《收条》一份，确认收到被告吴喜荣支付的购房款200,000元。此后，因第三人王仙梅在汉江村的被征收房屋被司法查封，其未能签订相应的拆迁安置补偿协议。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告吴喜荣提交了《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》、《集体土地房屋拆迁实物还建安置补偿结算单》、《房屋验收单》、《汉江村还建房选房单》、《地上附着物及房屋装修补偿结算明细表》、《承诺书》的真实性问题。经本院核实，该组证据中仅有原告董京花的签名及捺印，拆迁人作为合同的相对方并未在该组证据上盖章，双方之间的《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》尚未成立，且原告董京花签名处的落款时间为2014年12月10日，明显与双方达成购买拆迁面积合意的时间不符，故对该组证据的真实性本院不予认定。2.被告吴喜荣提交的第三人王仙梅于2019年7月27日签署的《承诺书》的真实性问题。第三人王仙梅在庭审中认可该《承诺书》系其所本人所写，但主张该《承诺书》系被告吴喜荣及第三人陈国胜以给予金钱为前提的情况下，要求其于2020年8月29日按被告吴喜荣提供的范本进行抄写的，并提交了其与被告吴喜荣的短信记录及与第三人陈国胜的短信记录及微信记录予以证明。被告吴喜荣及第三人陈国胜均对各自与第三人王仙梅的聊天记录的真实性未提出异议，故本院对第三人王仙梅主张的其于2019年7月27日签署的《承诺书》系按被告吴喜荣提供的范本进行抄写的事实予以确认。该《承诺书》中所记载的内容：“我与董京花关于房屋买卖退款一事，等我与村房屋纠纷问题解决后，尾款由我全部退还”与事实不符，本院不予确认。3.原告董京花购买拆迁房屋面积的相对方问题。原告董京花主张出卖方系被告吴喜荣，并提供了其向被告吴喜荣之子张家驹支付660,000元的转账凭证予以证明。被告吴喜荣主张其为第三人王仙梅的代理人，原告董京花购买拆迁房屋面积的相对方系第三人王仙梅。首先，其提交的拆迁安置协议书及第三人王仙梅出具《承诺书》的真实性本院未予认定；其次，其申请出庭作证的证人王某自认系交易的中间人之一，因证人与本案有利害关系，该证人证言不能单独作为认定案件事实的依据；最后，被告吴喜荣的该项主张明显与本院已经确认的被告吴喜荣作为买受人与第三人王仙梅于2018年10月13日签订了《购房协议书》并向第三人王仙梅支付购买面积款200,000元的事实相互矛盾，故本院对被告吴喜荣的该项主张不予确认。第三人陈国胜在本案庭审中先主张出售方系拆迁公司，后陈述第三人王仙梅并未委托拆迁公司对其拆迁面积进行出售，第三人陈国胜对其前后陈述不一致的情况未能作出合理解释，本院对第三人陈国胜主张的该部分事实不予确认。综上，本院综合各方当事人的陈述、举证以及证据证明力的大小，并结合本院已经查明的在原告交易之前，被告吴喜荣作为买受人与第三人王仙梅签订了《购房协议书》并支付了部分对价，以及交易失败后被告吴喜荣向原告董京花退还了其中440,000元的相关事实，综合认定原告董京花购买拆迁利益的相对方系被告吴喜荣。4.原告董京花与被告吴喜荣之间关于购买拆迁利益的合同未能履行的原因。原告董京花主张系因第三人王仙梅未能签订拆迁协议导致被告吴喜荣无法与其继续履行合同，并提交了其与被告吴喜荣的通话录音、微信记录、其与第三人陈国胜的通话录音以及第三人陈国胜出具的《协议》予以证明，被告吴喜荣主张系因原告董京花认为房价下跌而拒绝继续履行合同，但未提交证据予以证明，本院结合已经查明的第三人王仙梅因其在汉江村的被征收房屋被司法查封，未能签订相应的拆迁安置补偿协议的事实，原告董京花的该项主张盖然性更高，故本院认定双方之间关于购买拆迁利益的合同未能履行系被告吴喜荣所致。本案经人民法院组织调解，双方当事人未能达成一致意见。本院认为：原告董京花与被告吴喜荣之间达成的购买拆迁利益的口头协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行合同义务。现该口头协议已经无法继续履行，原告无法实现其合同目的，原告要求解除其与被告吴喜荣之间的购买拆迁利益的口头协议的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告吴喜荣应当返还原告董京花支付的剩余对价，故对原告董京花要求被告吴喜荣返还剩余价款220,000元的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，因合同无法履行系被告吴喜荣所致，被告吴喜荣应当赔偿原告的相应损失。现原告主张被告吴喜荣承担相应利息损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因原告于2018年11月13日向被告吴喜荣支付了价款660,000元，被告吴喜荣于2019年7月24日及25日返还了440,000元，被告吴喜荣应当承担以660,000元为基数自2018年11月14起日至2019年7月24日，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算利息损失。自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，至此，中国人民银行贷款基准利率已经取消，被告吴喜荣应当承担以220,000元为基数自2019年7月26起日至2019年8月19日，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算利息损失，自2019年8月20日起至返还剩余价款220,000元之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算利息。因被告张家驹并非本案争议的口头协议的相对方，原告要求被告张家驹共同承担返还220,000元及相应利息损失的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告董京花与被告吴喜荣之间的关于武汉市汉阳区汉江村60平方米拆迁还建面积及30,000元过渡费的拆迁利益买卖合同关系；二、被告吴喜荣于本判决生效之日起十日内向原告董京花返还220,000元并支付利息（利息计算方式为：自2018年11月14起日至2019年7月24日的利息以660,000元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算；自2019年7月26起日至2019年8月19日的利息以220,000元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至220,000元实际返还之日止的利息以220,000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告董京花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,600元、保全费1,770元（原告已预交），由被告吴喜荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王朝阳二〇二〇年十月三十日书记员  刘 朝