福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初2774号 原告：厦门房江湖信息科技有限公司，住所地厦门市思明区前埔路506-508号国际广场A栋22层01、02、03、05单元之一。 法定代表人：梁立红，经理。 委托诉讼代理人：郭麒，福建其左律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林观春，福建其左律师事务所律师。 被告：厦门恒大置业有限公司，住所地厦门市集美区兑英一里16号201室。 法定代表人：胡永旭，总经理。 委托诉讼代理人：沈星，男，系该公司员工。 原告厦门房江湖信息科技有限公司（以下简称“房江湖公司”）与被告厦门恒大置业有限公司（以下简称“恒大公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告房江湖公司及其委托诉讼代理人郭麒、林观春，被告恒大公司委托诉讼代理人沈星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告房江湖公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付已达结算标准的佣金1679091元及违约金（违约金以1679091元为基数，按银行基准利率年6%计取，自起诉日起计至全额付清之日止）；2.判令被告承担本案全部诉讼费、保全保险费4159元、保全费5000元。事实和理由：被告开发的厦门恒大帝景项目委托原告销售代理工作等相关事宜，原被告双方分别于2019年5月签订《恒房通机构版用户合作协议》、2019年11月签订《厦门恒大置业有限公司企业级APP用户合作协议补充协议》（2019年11月）、2019年12月签订《厦门恒大置业有限公司企业级APP用户合作协议补充协议》（2019年12月）。前述原被告双方签订的协议约定：被告委托原告提供客户推介服务，原告负责通过自有或合作渠道客户资源信息，组织介绍客户到项目销售现场，推介合作房源，被告按照协议约定支付为原告成功销售商品房成交合同总金额的比例计付服务费用；法院管辖及其他事项等等。上述合同协议签订后，原告依约为被告提供项目推介服务，达成有效成交房源，并取得被告授权代表核对确认后签署的成销确认单等材料，但被告未支付已达结算标准的服务费用。该等合同协议项下未达结算标准的服务费用，原告保留追索的权利。被告拖欠原告前述已达结算标准的服务费用，严重侵害了原告的合法权益。依据《民事诉讼法》之规定，原告向法院提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。 被告恒大公司辩称，一、原告主张的已达到结算标准的佣金1679091元计算有误。根据原告与被告签订的《厦门恒大置业有限公司企业级APP用户合作协议补充协议（2019年12月）》第2条第2.1款第3项的规定，推荐成交11至20套的，按房屋成交总金额的2.8%进行结算。原告在2019年12月份，累计推荐成交的用户有18个；根据其提供的证据《（恒大帝景）项目销售佣金明细表》表明，原告在佣金结算时按照3%计取，与实际情况不符，请求法院予以核减。二、原告与被告的合作协议中未约定违约金，原告主张的违约金缺乏事实及法律依据。违约金的适用是以双方当事人达成合意为前提的，如果合同中没有对违约金作出相关约定，乙方违约，另一方无权擅自要求对方承担违约责任。本案中，原告与被告签订的《合作协议》中未约定违约金，故原告主张按银行基准利率年6%计取违约金缺乏事实及法律依据。三、本案中被告支付的结算佣金其应当扣除已退房业主的198156元佣金。根据原告与被告签订的《恒房通机构版用户合作协议》第2条第2.5款的规定：乙方推荐成交的客户如果发生任何退房情况（包括但不限于无理由退房、客户挞定）由乙方自行与客户协商解决。如发生退房，则自退房情况发生之日起五日内由乙方把已发的佣金全部退还给甲方。如乙方未按时退还甲方佣金，甲方有权单方面在后期发生佣金中扣除相应款项……原告在早期推荐成交的客户中，有三户业主在厦门市集美区人民法院的主持下，解除了与被告签订的《商品房认购协议》。根据原告与被告之间签订的《合作协议》之《补充协议》约定的佣金计算标准，该三户业主产生的佣金为198156元。综上，原告主张的结算佣金1679091元与事实不符，也无权主张违约金，请求法院在查清事实的基础上依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中有原告提供的《恒房通机构版用户合作协议》、《厦门恒大置业有限公司企业级APP用户合作协议补充协议（2019年11月）》、《厦门恒大置业有限公司企业级APP用户合作协议补充协议（2019年12月）》、《成销确认单》、《佣金结算明细表》、发票；被告提供的（2020）闽0211民初380民事判决书、（2020）闽0211民初1530号民事调解书、（2020）闽0211民初2010号民事调解书、《退房证明》等证据。原、被告并作当庭陈述。本院组织当事人进行了质证。对于相关证据的质证及认证意见，本院将在判决书的说理部分围绕对争点的分析进行阐述。对于双方当事人不持异议及与本案争点无关的证据，均已在卷佐证，本院不再一一赘述。 本院经审理认定事实如下： 2019年5月7日，恒大公司（甲方）与房江湖公司（乙方）签订《恒房通机构版用户合作协议》，约定：协议签订后，乙方将可以通过管理兼职销售人员成功推荐客户购买甲方住宅、公寓、写字楼或商铺获得销售佣金；本协议合作期限为2019年4月1日至2019年12月31日；甲乙双方在次月10日前书面确认上月实际成交情况，并于次月15日前按确认情况发放乙方佣金，乙方应开具对应金额的税务发票；乙方获得佣金的前提为乙方推荐的客户成功购买甲方住宅、公寓、写字楼或商铺，签订《商品房买卖合同》（草签或网签），并按合同约定一次性付款或交付首期款后，甲方将按乙方成功推荐客户成交房屋总房款的1.5%进行佣金结算；如发生退房，则自退房情况发生之日起五日内由乙方把已发的佣金全部退还甲方……本协议终止后发生退房的，乙方应于接到甲方通知后10日内退还相应佣金；甲、乙双方应严格按照本协议之规定执行，若因一方的违约行为造成另一方经济或其他利益损失，违约方应承担相应赔偿责任。 2019年11月15日，恒大公司（甲方）与房江湖公司（乙方）另签订《厦门恒大置业有限公司企业级APP用户合作协议补充协议（2019年11月）》，约定协议有效期限为从2019年11月4日至2019年11月30日。第2.1条约定：……推荐成交11套至20套的，按房屋成交总金额2.8%结算；推荐成交21至40套的，按房屋成交总金额3.0%结算。 2019年12月20日，恒大公司（甲方）与房江湖公司（乙方）再签订《厦门恒大置业有限公司企业级APP用户合作协议补充协议（2019年12月）》，约定协议有效期限为从2019年12月1日至2019年12月31日。佣金结算方法与2019年11月协议约定一致。 2020年1月10日，双方对2019年12月1日至2019年12月31日的佣金进行结算，确认佣金费率为3%，佣金金额为2180799元。 另查明，另有三套于2019年12月前经房江湖公司推荐成交的房屋分别经本院生效判决书或调解书确认解除认购协议。恒大公司分别于2020年4月8日、2020年7月8日向房江湖公司出具《退房证明》，载明该三套房屋应退回佣金合计198156元。 再查明，房江湖公司因本案向本院申请诉讼财产保全，并支出诉讼财产保全责任保险费4195元、保全费5000元。 本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。房江湖公司与恒大公司签订的《恒房通机构版用户合作协议》、《厦门恒大置业有限公司企业级APP用户合作协议补充协议（2019年12月）》等均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面依约履行各项义务。房江湖公司推荐客户购买恒大公司房屋，恒大公司应按时足额支付佣金。关于佣金标准，《佣金结算明细表》已经恒大公司确认，明确佣金费率为3%，现恒大公司主张应以2.8%标准结算佣金，缺乏法律与事实依据，本院不予采信。故对房江湖公司按3%标准计算的欠付佣金数额1679091元，本院予以确认。关于恒大公司主张的抵扣已退房业主的佣金。因房江湖公司庭审中明确表示同意抵扣，本院予以照准。关于抵扣金额，恒大公司主张金额为198156元，房江湖公司主张金额应为196156元。本院认为，仅根据恒大公司单方出具的《退房证明》，无法证明已退房业主的佣金为198156元，故应按196156元予以抵扣。因此，恒大公司还应支付房江湖公司销售佣金1482935元（1679091元-196156元）。关于违约金，双方未约定违约金标准，房江湖公司主张自起诉之日起按年利率6%计算，缺乏相应依据，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，房江湖公司诉求中在此范围内的本院予以支持，超出部分不予支持。因恒大公司未按时支付佣金，房江湖公司因主张债权支出诉讼财产保全责任保险费4195元，其主张恒大公司支付该笔费用，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门房江湖信息科技有限公司佣金1482935元及违约金（以1482935元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年5月9日起计至实际付清之日止）； 二、被告厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门房江湖信息科技有限公司诉讼财产保全责任保险费损失4195元； 三、驳回原告厦门房江湖信息科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19912元，减半收取计9956元，由原告厦门房江湖信息科技有限公司负担1163元（已预缴），被告厦门恒大置业有限公司负担8793元。被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。保全费5000元，由原告厦门房江湖信息科技有限公司负担584元（已缴纳），被告厦门恒大置业有限公司负担4416元。被告应于本判决生效之日起七日内向原告支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 苏敏昌 二〇二〇年八月十八日 法官助理 罗玉洁 书 记 员 李玉珊 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”