广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初11618号原告：刘刚，男，1982年6月15日出生，汉族，住广东省阳春市***************，公民身份号码441************434。委托诉讼代理人：巫燊，广东天旗律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝志强，广东天旗律师事务所律师。被告：查忠明，男，1984年10月15日出生，汉族，住江西省九江市修水县***********，公民身份号码360************891。原告刘刚与被告查忠明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理，依法适用简易程序，于2020年6月23日及7月30日两次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人及被告查忠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘刚向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于2016年11月7日签订的《租赁合同》并立即将厂房交给原告；二、被告支付原告自2016年起至2020年4月25日期间累计尚欠租金水电费114381.95元以及自2020年4月26日起至厂房实际交还给原告之日止的租金水电费；三、被告支付违约金30000元；四、被告支付原告尚欠租金水电费的利息，自2020年4月16日起至2020年4月25日止，以85881.95元为本金，按照年利率24%计算利息为572.55元；自2020年4月26日起，则以114381.95元为本金，按照年利率24%计算至被告实际交还租赁厂房之日止；五、本案诉讼费及保全费由被告承担。事实及理由：原告及被告于2016年11月7日签订《租赁合同》，合同约定乙方于2016年11月1日起至2019年10月30日期间租用甲方位于佛山市顺德区北滘镇三洪奇工业区*****内的厂房，并每月支付甲方厂房租金23000元（水电费另算）。自上述租赁期满后，双方没有续签新的书面合同，但被告一直继续使用该厂房并同意自2019年11月1日起每月支付原告厂房租金34200元（水电费另算）。租赁期间，被告一直拖欠原告租金水电费，后来双方于2020年3月6日签订《对账单（2020年2-3月）》确认了截止至2020年3月6日被告尚欠原告126340.55元租金水电费（暂计至2月份租金费用）。签订对账单后至今，被告虽然支付了部分费用，但是累计暂计仍欠原告租金水电费114381.95元。被告的行为已经构成根本违约。被告查忠明辩称，被告不清楚原告诉称的十几万是如何计算的，被告按照合同约定的23000元/月的标准缴纳了租金。每个月都交了，水电费也都交了。诉讼中，原告向本院提交原、被告身份证复印件、租赁合同、对账单2020年2月-3月等证据证明自己的主张。对于原告提供的证据中被告质证对其真实性无异议，本院对其真实性均予以采信。诉讼中，被告向本院提交2019年11月份到2020年3月份银行转账记录、微信转账记录、押金单、被告与原告方（老板娘）的微信聊天记录、被告与原告方（林老板、老板娘）微信转账记录、被告与原告方（林老板）的微信聊天记录、顺德公安局报警回执、不予立案通知书等证据证明自己的主张。对于被告提供的证据，原告质证对其真实性无异议，本院对其真实性均予以采信。经审理查明，2016年11月7日，原告刘刚作为甲方与被告查忠明作为乙方签订《租赁合同》一份，合同第一条合同标的约定，位于佛山市顺德区北滘镇三洪奇工业区*****内，该土地所有权属三洪奇工业区所有，由甲方向三洪奇居委会合法取得该地使用权，使用期限为伍拾年，甲方自建厂房，厂房属甲方私有。第二条租赁期限、保证金与定金约定为，乙方租赁期限为36个月，即从2016年11月1日起至2019年10月30日止，甲方须在合同签订15日内，向乙方提供上述厂房，并移交厂房钥匙。乙方在签订合同之日起，需支付甲方两个月的租金作为保证金，即48000元（该保证金不作租金用途，不计息）、待乙方租赁期满及履行本协议的各有关系则并支付完所有电费、水费、租金等费用后退回给乙方。第三条租金的计算支付方式及相关约定,约定为，甲方租赁给乙方厂房面积为2000平方米，从2016年11月1日至2019年10月30日止租金为12元/平方米，月租金合计23000元。合同第十条违约责任约定，甲乙双方不得随意解除本合同，除非发生该合同规定可以解除合同的情况。如甲方违反合同规定擅自解除合同，则须赔偿乙方经济损失30000元；如乙方违反合同规定擅自解除合同，则须赔偿甲方经济损失30000元。如乙方逾期10天缴房租款，则从第11天开始需向甲方支付利息，每逾期一日，按照拖欠租金总额的3%/天支付。逾期一个月缴交租金，甲方有权并追收逾期内之拖欠租金及当违约处理。合同签订后，被告向原告缴纳了保证金48000元。2019年10月30日合同到期后，双方并未再行签订书面租赁合同，被告仍然继续租用案涉厂房。2020年3月10日，原告向被告出具《对账单（2020年2-3月）》，载明2020年2月的租金34200元，1月2日至3月5日的电费629元，1月3日至3月7日的水费为64.2元，2020年3月4日收款20000元，尚欠126340.55元未付。被告在该对账单上签名并加捺指模确认。2020年3月15日，案外人林晓通过微信向被告发出通告一份，内容为“现因你查忠明租用顺德区北滘镇三洪奇工业区中路16号厂房，逾期半年未交租金。金额为116140.55元（壹拾壹万陆仟壹佰肆拾元伍角伍分）不含2020年3月租金。现正式通知你，你所租用的厂房于2020年3月17日上午11点由林晓正式收回，其搬迁过程你有权在现场，否则视为你放弃对厂房物品的所有权利。同时林晓有权追索拟搬迁过程所产生的所有费用及所拖欠厂租和产生的逾期利息。其通告具有法律效力！林晓2020年3月15日”。2020年3月16日，被告发现厂房有上锁情况，遂与林晓的妻子微信进行沟通。当天晚上，被告通过微信与林晓联系称，“林生是不是明天给你5万，您那边能给我做到月底搬啊”，林晓回复称“明天中午12点前必须打5万”。2020年3月17日上午，被告与林晓的妻子微信联系称“老板娘，我知道我欠你们的钱是我不对，……问题是我现在我资金拿不出来，那是不是我要想个什么办法来处理这个事情呢，你说对不对？能不能叫个工人过来开啊，我约好了人”。当日，被告向林晓及其妻子转账10000元。2020年3月18日中午12点46分，被告通过微信与林晓的妻子联系称“已经清了，是两排出来了，已经清了两排出来，那边的对快着呢……下午就可以搞定了，我这边”。林晓的妻子回复称“你这一个上午你就清了三分之一哦，你这里还有三分之二你告诉我很快？我过来看了一下，你就清了一排的东西，这里还有多少排你自己看过没看过”。2020年3月21日，林晓的妻子通过微信联系被告称“看怎么清你，按你这个速度清，你月底你是全部搬不走的……现在到21号到月底只有九天，你搬一个卡位都要一天都不止，你那些卡位准备分几天搬”，被告回复称“我现在一个卡位都没有了，现在只剩下散的货在那里没搬，我就搬好了，半天就搬好了，其余的我那个全部都搬到架子上去了的，我只要拿开就可以了……那边我基本都清的差不多了，放在地上的都清出来了，只有一点点，还有两三架没有搞，我晚上回来搞那个都是清好的，放在这里那个只要我脱开就可以了，现在那边那个都是的，在架子上的”。林晓妻子随后称“我最迟星期一我来几大车的纸，你准备怎么搞？你什么时候清完这边给我”，并要被告向其转账50000元。2020年3月24日，林晓的妻子再次在微信上向被告催款，被告回复称“我等一下先打点给你，是昨天晚上整的，昨天晚上最后在那里跟他搞那个厂房，搞得太晚了就忘记了”，随后被告向林晓的妻子转账10000元。2020年3月26日，林晓的妻子通过微信告知被告，让其将厂房内的木糠清理干净。当晚，林晓通过微信向被告发出《对账单（2020年2-3月）》，载明被告在2020年3月4日付款20000元，3月14日付款10200元，3月17日付款10000元，3月24日付款10000元，不计3月租金被告尚欠款项96140.55元。2020年4月期间，被告与林晓的妻子多次通过微信沟通付款及厂房剩余物品搬迁事宜。2020年4月15日，林晓的妻子向被告发出《对账单》一份，载明2020年4月2日收取被告付款28000元，4月5日收取被告付款17000元，4月5日扣减被告的押金48000元后，被告尚欠原告款项25746.47元，其中截止至3月31日的电费为380元及161.4元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，根据原告提供的《租赁合同》、对账单、微信聊天记录，结合原、被告的陈述，原告刘刚与被告查忠明签订租赁合同后，租金基本是交给案外人林晓或者林晓的妻子，原告确认林晓与其为合作承租厂房转租给被告，故原告刘刚为本案适格主体，原告及被告之间的房屋租赁关系客观真实，予以确认。本案的争议焦点在于双方的租赁关系是否已经解除、解除时间的认定及被告是否拖欠原告租金、水电费和具体数额的认定。第一，关于双方房屋租赁关系是否解除的认定。本案中，原告及被告的《租赁合同》约定的租赁期限至2019年10月30日，而该份合同到期后，双方并未签订新的租赁合同，被告仍然继续占有使用案涉厂房，故双方从2019年10月31日起形成了不定期房屋租赁关系，作为承租方的原告有权随时终止租赁合同，但是应当在合理期限前通知作为承租方的被告。根据原告提供的微信聊天记录，原告的合作搭档林晓于2020年3月15日向被告发出通知，告知其收回厂房，支付拖欠租金、水电费等内容，其实质即为解除合同的通知。被告随后回复称支付50000元做到月底，林晓对此并未提出异议，被告也从2020年3月16日开始进行厂房的搬迁。故原告的解除合同的意思表示于2020年3月15日已经到达被告处，根据微信中被告回复“做到月底”的内容，林晓作为与原告合作的搭档对此未表示异议，视为对于解除合同的合理期限的认定，故本院酌情认定双方的房屋租赁合同关系于2020年4月1日解除。第二，关于被告拖欠原告的租金、水电费的认定。被告辩称其在合同到期后每个月已经按照原合同租金标准足额缴纳了至2020年3月的租金，其并不拖欠原告租金。而原告则认为在不定期租赁期间，双方对租金标准应进行了口头变更，被告实际并未缴清租金、水电费。本院对此分析认为，首先，根据原告提供的《对账单（2020年2-3月）》，该对账单中明确注明2020年2月份的租金为34200元，且该份对账单有被告签订确认，被告对签名的真实性亦予以确认。而林晓此后于2020年3月26日及4月15日的对账单中均注明月租金标准为34200元。被告在微信收取上述对账单后，并未对租金的标准提出过异议，亦未有证据证明被告曾经对原告通过其他方式对租金标准提出异议；其次，根据原告提供的微信记录及对账单，若是被告实际并未拖欠租金，2020年3月10日就不会在对账单上签名确认欠款的事实，且微信记录中被告亦多次表示确认有拖欠，并表示正在筹钱。故根据对账单，结合查明的情况，双方在2019年10月31日开始的不定期租赁中，已经实际就月租金标准调整为34200元的事实清楚，本院予以确认。根据微信记录显示，截止至2020年3月10日，被告尚欠的租金及水费为126340.55元。该对账由被告签名确认，本院予以采信。后被告偿还了部分款项，林晓于2020年3月26日发出的对账单对被告支付的款项进行了扣减。而根据2020年4月15日的对账单，截止至2020年3月31日的租金及水电费应当已经包含2020年3月的租金。原告虽然该份对账单并无被告签名确认，但是2020年3月10日的对账单由被告签订确认，而之后的对账单数额也是根据该份对账单延续而来，被告虽然提出异议，认为双方曾经协商在2020年4月支付96000元终止合同所有事宜，但是被告并未能举证证明其主张，且根据原告提供的微信聊天记录显示，被告实际在林晓于2020年4月15日发出对账单后，并未在微信中提出异议，结合被告所称“做到月底”的微信记录，故本院对该份对账单的数额予以确认。根据微信记录显示，被告实际在2020年3月至4月期间均为搬迁期，且林晓的妻子在2020年3月21日称周一有大批纸需要运至案涉厂房，结合原告在诉讼中确认对账单减免10天租金的情况，被告在微信中也称已经实际清理了部分厂房的情况，即原告从2020年3月23日起已经实际收回了部分厂房自用。而被告虽然占据部分厂房，但是2020年3月至4月期间基本处于搬迁状态，部分厂房也已经收回，且被告辩称因不可抗力的影响，其于2020年3月左右才返回佛山，2月期间并无实际经营，该情况也与客观实际情况相符，故本院酌情认定被告2020年4月1日止的拖欠的租金、水电费的总和即为2020年4月1日对账单的数额25746.47元。关于2020年4月1日之后的占有使用费，被告虽然尚有部分财产在厂房内，但是根据庭审查明的情况，被告实际从2020年3月开始陆续搬离厂房，且此后并未实际使用，故酌情支持占有使用费按照34200元/月标准的一半计算至2020年5月15日为22800元，其余占有使用费不再支持。关于原告主张的违约金、利息，双方在2019年10月30日合同到期后，并未对合同进行展期，也没有另行订立租赁合同，且并无证据证明双方同意按照原合同条款继续履行。故双方并未约定违约责任、违约金收取标准及利息标准的情况，原告据此主张违约金、利息依据不足，不予支持。但是考虑到被告确实存在经催告后未支付租金、水电费的情况，属于违约，故酌情支持违约金以未支付的租金、水电费数额25746.47元为基数，按照年利率6%的标准计算。第三，关于厂房交还的认定。本案租赁合同于2020年4月1日解除，合同解除后被告继续占有使用案涉厂房已无依据，故原告主张被告交还厂房合理有据。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘刚与被告查忠明之间的不定期房屋租赁合同于2020年4月1日解除；二、被告查忠明应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于佛山市顺德区北滘镇三洪奇工业区*****内的厂房清空并返还给原告刘刚；三、被告查忠明应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告刘刚支付2020年4月1日前的租金、水电费25746.47元及违约金（违约金计算方式：以25746.47元为基数，从2020年4月16日起按照年利率6%的标准计算至被告清偿之日止）；四、被告查忠明应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告刘刚支付2020年4月1日至2020年5月15日期间的占有使用费22800元；五、驳回原告刘刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1599.55元，财产保全费1244.77元，合计2844.32元（原告已预交），由原告刘刚负担1422.16元，被告查忠明负担1422.16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王成春二〇二〇年八月十二日书记员  林 勇