宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院民事判决书（2020）宁0205民初1510号原告：马某1，住宁夏平罗县。原告：韩某1，住宁夏平罗县。原告：韩某2，住宁夏平罗县。原告：韩某3，住宁夏平罗县。四原告共同委托诉讼代理人：吴某，宁夏塞北律师事务所律师，特别授权代理。被告：宁夏信德长兴房地产开发有限公司，统一社会信用代码9164020079990339XH。法定代表人：陈某，该公司董事长。委托诉讼代理人：李某1，宁夏众和众律师事务所律师，特别授权代理。被告：马某2，住宁夏西吉县。被告：海某，住宁夏西吉县。第三人：宁夏民宇工程有限公司，统一社会信用代码91640100317863074D。法定代表人：孔某。委托诉讼代理人：李某2。特别授权代理。原告马某1、韩某1、韩某2、韩某3诉被告宁夏信德长兴房地产开发有限公司、马某2、海某、第三人宁夏民宇工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日受理后，依法适用简易程序于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告韩某1及马某1、韩某1、韩某2、韩某3的委托诉讼代理人吴某，被告宁夏信德长兴房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李某1，被告马某2，第三人宁夏民宇工程有限公司的委托诉讼代理人李某2到庭参加诉讼，被告海某经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马某1、韩某1、韩某2、韩某3向本院提出诉讼请求，1、请求判令被告立即返还原告房款247020元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：四原告系韩成林法定继承人，韩成林于2020年6月2日死亡。被告宁夏信德长兴房地产开发有限公司开发位于惠农区新区御河城小区住宅工程期间，欠付第三人宁夏民宇工程有限公司工程款。后被告宁夏信德长兴房地产开发有限公司用该小区40号楼七单元401号房抵顶给第三人宁夏民宇工程有限公司部分工程款。2016年2月6日，第三人宁夏民宇工程有限公司又将顶账来的××区住宅楼以247020元的价格抵顶给个体工商户贺兰县桃林北街韩尤租赁部，该租赁部负责人为韩成林。2019年6月10日，第三人宁夏民宇工程有限公司向被告宁夏信德长兴房地产开发有限公司出具证明，要求被告宁夏信德长兴房地产开发有限公司将抵顶给自己的××区房屋买卖手续直接办理到贺兰县桃林北街韩尤租赁部也即韩成林名下。贺兰县桃林北街韩尤租赁部的负责人韩成林死后，其继承人发现被告宁夏信德长兴房地产开发有限公司却将该抵顶给韩成林的房屋卖给了被告马某2，致使原告的权利受到侵害，直接损失为247020元。为维护原告的合法权益，诉至法院。宁夏信德长兴房地产开发有限公司辩称，请求驳回原告要求宁夏信德长兴房地产开发有限公司的诉请。1、原告与被告之间不存在房屋买卖关系，被告公司也从未将房屋出售给海某、马某2，宁夏信德长兴房地产开发有限公司不是本案适格被告；2、宁夏信德长兴房地产开发有限公司按照顶账协议、韩成林的承诺书将涉案房屋办理在韩成林指定的第三人名下，被告公司在本案中不存在过错；3、本案定性为房屋买卖合同纠纷，应由原告向房屋出售方主张，如定性为欠款纠纷应由原告持证据向债务人主张。综上被告认为原告的主张没有事实及法律依据，请求依法驳回原告对被告宁夏信德长兴房地产开发有限公司的诉讼请求；4、对原告陈述的事实有异议，宁夏民宇工程有限公司将涉案房屋抵顶给韩成林的时间为2018年2月7日；原告称民宇公司将涉案房屋直接办理到韩成林名下不属实，宁夏民宇工程有限公司只是要求宁夏信德长兴房地产开发有限公司为韩成林办理相关的手续，所以被告才会按照韩成林的承诺书将涉案房屋办理至其指定的第三人名下。马某2辩称，1、韩成林生前欠付马某2劳务费130000元，经韩成林与马某2商议，一致同意将涉案房屋御河城40号楼7单元401室向马某2交付以抵顶欠款；2、马某2与被告宁夏信德长兴房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》时，由韩成林陪同马某2前往；被告宁夏信德长兴房地产开发有限公司系在韩成林同意的情况下，将涉案房屋作为韩成林顶账房屋交付给马某2，马某2已经就该房屋支付了合理对价，对该房屋拥有合法所有权。综上，涉案房屋系马某2合法所有，原告诉讼请求与事实不符，依法驳回原告的全部诉讼请求。宁夏民宇工程有限公司辩称，2016年，宁夏民宇工程有限公司在做御河城的工程时，因宁夏信德长兴房地产开发有限公司欠付宁夏民宇工程有限公司打桩工程款，用御河城40号楼7单元401号面积86.13平方米，单价2868元/平米，共计金额247020元抵顶给宁夏民宇工程有限公司，合同签订日期是2016年4月16日。宁夏民宇工程有限公司在2018年欠付贺兰县桃林北街韩尤机械租赁部机械租赁款，经协商将御河城40-7-401抵给贺兰县桃林北街韩尤机械租赁部，当时代表签字的是韩成林本人，合同生效日期为2018年2月7日，后宁夏民宇工程有限公司出证明给宁夏信德长兴房地产开发有限公司，请其给贺兰县桃林北街韩尤机械租赁部办理相关手续，时间为2019年6月10日，后续几方的买卖协议宁夏民宇工程有限公司不知情。马某1、韩某1、韩某2、韩某3为证实其上述诉讼主张，提供了以下证据予以证实，宁夏信德长兴房地产开发有限公司、马某2、宁夏民宇工程有限公司进行了质证，本院予以认证：证据一、营业执照1份、房屋顶账协议1份、证明1份，综合证实第三人宁夏民宇工程有限公司将涉案房屋惠农区御河城40号楼7单元401号商品房抵账给原告的被继承人韩成林，同时第三人宁夏民宇工程有限公司向被告宁夏信德长兴房地产开发有限公司出具证明，明确要求被告宁夏信德长兴房地产开发有限公司将涉案房屋过户给原告被继承人韩成林的事实。宁夏信德长兴房地产开发有限公司对该证据的三性无异议。证明目的有异议。宁夏民宇工程有限公司出具的证明仅要求宁夏信德长兴房地产开发有限公司为韩成林的租赁部办理相关手续，并未要求将涉案分房屋直接办理至韩成林名下。马某2对该证据无异议。宁夏民宇工程有限公司对该证据无异议。各被告对上述证据真实性无异议，该组证据与本案具有关联性，本院予以采信。证据二、房地产权登记信息1份，证实被告宁夏信德长兴房地产开发有限公司将涉案房屋卖给被告马某2、海某的事实。宁夏信德长兴房地产开发有限公司对该证据真实性无异议。对证明目的有异议。被告宁夏信德长兴房地产开发有限公司按照韩成林的承诺将房屋手续办理至马某2和海某名下，宁夏信德长兴房地产开发有限公司与被告马某2、海某之间不存在房屋买卖关系，宁夏信德长兴房地产开发有限公司也从未收取过马某2、海某购房款。马某2对该证据的真实性无异议，但认为房子是韩成林抵账给其的130000元劳务费。宁夏民宇工程有限公司对该证据无异议。该证据系房产登记部门出具的本案涉案房屋的信息，真实、合法与本案具有关联性，本院予以采信。证据三、居民死亡医学证明书1份、介绍信1份、证实原告被承继人于2020年6月2日死亡，四原告是韩成林继承人具有原告资格的事实。宁夏信德长兴房地产开发有限公司对死亡证明无异议，对身份证明不符合证据形式。马某2同宁夏信德长兴房地产开发有限公司的质证意见一致。宁夏民宇工程有限公司同宁夏信德长兴房地产开发有限公司的质证意见一致。该组证据系医院和村委会出具，来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。证据四、电话录音1份，证实马某2、海某没有支付原告房款的事实。宁夏信德长兴房地产开发有限公司对该证据与宁夏信德长兴房地产开发有限公司无关，根据原告的举证也能够证实本案与宁夏信德长兴房地产开发有限公司无关。马某2认为该录音是与其的通话录音。该证据不真实，韩成林录音是为了防止马某2再跟他要钱，房款已抵清。宁夏民宇工程有限公司认为该录音与其公司无关，其不发表意见。该证据系韩成林与马某2通话录音，与本案具有关联性，本院予以采信。证据五、申请证人周某出庭。证实韩成林曾与周某说过将涉案房屋卖与马某2，但马某2没有支付房款。宁夏信德长兴房地产开发有限公司认为证人证言与被告宁夏信德长兴房地产开发有限公司无关，也能够证实被告宁夏信德长兴房地产开发有限公司不是本案适格被告。马某2对证人证言不予认可。认为证言不真实。宁夏民宇工程有限公司认为证人证言与其公司无关，也能够证实宁夏民宇工程有限公司不是本案适格当事人。证人自称韩成林是其在保险公司的客户，双方有利害关系，且证人证言无其他证据证实，故本院不予采信。宁夏信德长兴房地产开发有限公司为证实其上述诉讼主张，提供了以下证据予以证实，马某1、韩某1、韩某2、韩某3，马某2，宁夏民宇工程有限公司进行了质证，本院予以认证：证据一、宁夏信德长兴房地产开发有限公司与第三人宁夏民宇工程有限公司顶账协议1份、第三人宁夏民宇工程有限公司企业信息打印件1份、宁夏民宇工程有限公司与韩成林的租赁部房屋顶账协议1份、韩成林的承诺书、海某的情况说明书各1份证实2016年4月16日宁夏信德长兴房地产开发有限公司将涉案房屋抵顶给宁夏民宇工程有限公司，由其法定代表人孔某签字确认，2018年2月6日宁夏民宇工程有限公司将房屋抵顶给韩成林，2019年6月10日，宁夏民宇工程有限公司向宁夏信德长兴房地产开发有限公司出具证明要求将涉案房屋为韩成林办理相关手续，2019年6月11日，韩成林与马某2的妻子海某共同到宁夏信德长兴房地产开发有限公司要求将涉案房屋的商品房买卖合同、发票变更办理至海某名下，并承诺变更后所发生的任何经济纠纷与宁夏信德长兴房地产开发有限公司无关，进一步证实原告要求宁夏信德长兴房地产开发有限公司承担责任无事实及法律依据。马某1、韩某1、韩某2、韩某3对该证据无异议。同时证明韩成林将该房屋卖给马某2的事实。马某2对该证据无异议。宁夏民宇工程有限公司对该证据无异议。各方当事人对该组证据无异议，本院予以采信。马某2为证实其上述诉讼主张，提供了以下证据予以证实马某1、韩某1、韩某2、韩某3，宁夏信德长兴房地产开发有限公司，宁夏民宇工程有限公司进行了质证，本院予以认证：证据一、商品房买卖合同1份、税票5张、契税证明1张、不动产登记受理通知书1份、石嘴山市民政局出具的门牌证1张、不动产权证1张、房产分布图1张、证实所有劳务费与韩成林结清。马某1、韩某1、韩某2、韩某3对该组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。该组证据与宁夏信德长兴房地产开发有限公司出示的证据可以证实韩成林将涉案房屋抵顶给被告马某2、海某，马某2出示的证据仅仅证实办理房屋登记所需的正常手续，并不能证明被告将房款支付给韩成林的事实。宁夏信德长兴房地产开发有限公司对其真实性无异议，也能够证实被告公司按照韩成林的承诺将房屋办理给其指定的人的名下。宁夏民宇工程有限公司对其真实性无异议，但涉案房屋后续手续跟其公司无关。该组证据系涉案房屋的相关材料，对其真实性本院予以采信，但不能证实涉案房屋是韩成林抵账给马某2的。证据二、2020年1月8日与韩成林通话录音光盘1张，证实韩成林怕房子被政府收回去，房子就办不成房产证，给其顶不了账了，让其赶紧办手续。马某1、韩某1、韩某2、韩某3对该组证据的三性及证明目的均无异议。该证据恰恰证明韩成林为什么先行将涉案房产办理过户给马某2，但没有收取房款的原因。宁夏信德长兴房地产开发有限公司认为该证据与其无关。宁夏民宇工程有限公司认为该证据与其无关。该证据的真实性本院予以采信，但通话内容不能反映马某2想要证实的是顶账的目的。宁夏民宇工程有限公司为证实其上述诉讼主张，提供了以下证据予以证实，马某1、韩某1、韩某2、韩某3，宁夏信德长兴房地产开发有限公司，马某2进行了质证，本院予以认证：证据一、宁夏民宇工程有限公司与宁夏信德长兴房地产开发有限公司顶账协议1份、宁夏民宇工程有限公司与韩成林顶账协议1份，证实宁夏民宇工程有限公司已经与宁夏信德长兴房地产开发有限公司及韩成林转售手续已经完成，后续的手续与宁夏民宇工程有限公司无关。马某1、韩某1、韩某2、韩某3对该证据无异议。宁夏信德长兴房地产开发有限公司对该证据无异议。马某2对该证据无异议。各方当事人对该证据均无异议，本院予以采信。经庭审举证、质证，本院对以下事实予以确认：宁夏信德长兴房地产开发有限公司因欠付第三人宁夏民宇工程有限公司工程款。用御河城40号楼七单元401号房抵顶给第三人宁夏民宇工程有限公司部分工程款。2016年2月7日，第三人宁夏民宇工程有限公司将顶账来的××区住宅楼以247020元的价格抵顶给贺兰县桃林北街韩尤租赁部，该租赁部经营者为韩成林。2019年6月10日，宁夏民宇工程有限公司向宁夏信德长兴房地产开发有限公司出具证明，内容为“贵公司顶付给我公司御河城40号楼七单元401号房屋，我公司转售给贺兰县桃林北街韩尤租赁部，请予办理相关手续”。2019年6月11日，韩成林给宁夏信德长兴房地产开发有限公司出具承诺书，内容为“本人韩成林同意把御河城40-7-401号，面积86.13㎡，商品房买卖合同及发票变更为海某。变更后所发生经济纠纷与宁夏信德长兴房地产开发有限公司无关”。同日，海某在承诺书下方写情况说明，内容为“本人同意把把御河城40-7-401商品房买卖合同房款金额签订130000元”。2019年10月14日，该房登记在马某2和海某名下。后韩成林多次给马某2打电话要钱，马某2拖延未付。另查明，韩成林于2020年6月2日死亡，其父韩存德于2000年去世，其母吴玉兰于2017年8月去世。原告马某1系韩成林妻子，原告韩某1、韩某2、韩某3系韩成林女儿。本院认为，本案的争议焦点是马某2对本案涉案房屋御河城40-7-401商品房的取得是韩成林以抵账方式抵给马某2，还是韩成林卖给马某2，马某2有没有支付对价。经庭审查明涉案房屋经由所有权人宁夏信德长兴房地产开发有限公司抵顶给宁夏民宇工程有限公司，宁夏民宇工程有限公司再抵顶给贺兰县桃林北街韩尤租赁部，三方均有抵账协议。韩成林将房屋合同及发票等变更到海某名下，只给宁夏信德长兴房地产开发有限公司出具了一份承诺书，该承诺书无法认定韩成林与马某2海某是顶账还是买卖合同关系，但结合韩成林与马某2的通话记录，房屋变更到马某2和海某后，马某2多次向马某2要钱，马某2并未反对，只是推拖说等来钱了再给。同时在双方通话中马某2始终未提起房子是顶账所得，马某2也未提供其他证据证实对于涉案房屋是韩成林抵顶其劳务费，故本院认定是韩成林与马某2、海某系商品房买卖合同关系。关于房屋价格虽然韩成林从宁夏民宇工程有限公司处以247020元顶账得来，但未提供证据证实同样是以247020元的价格卖给马某2、海某。根据韩成林给宁夏信德长兴房地产开发有限公司承诺书下方海某所写房款金额的情况说明和石嘴山市自然资源和不动产登记中心出具的房地产权登记信息显示，该房的交易价格为13000元，故本院认定双方交易价格为130000元。马某2、海某未能举证证实涉案房屋是以顶账所得，也未提交证据证实其支付过房屋对价，故应承担支付责任。宁夏信德长兴房地产开发有限公司、宁夏民宇工程有限公司已按韩成林的承诺履行涉案房屋的变更手续，故不应承担责任。贺兰县桃林北街韩尤租赁部系个体工商户，其经营者韩成林死亡后，四原告作为继承人作为本案原告，主体适格。海某经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为其放弃答辩、举证、质证、陈述、辩论的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告马某2、海某于本判决生效后十五日内支付原告马某1、韩某1、韩某2、韩某3购房款130000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2503元，由原告马某1、韩某1、韩某2、韩某3负担1186元，被告马某2、海某负担1317。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。在上诉期届满后七日内凭本判决书到石嘴山市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，视为放弃上诉。如本判决生效后被告拒不履行，原告可在履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务当事人须依法按期履行判决；逾期未履行的，应如实向本院报告财产状况，如逾期履行或报告，将纳入失信被执行人名单进行信用惩戒，并加倍支付迟延履行期间的债务利息；不得有高消费及非生活和工作或经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取限制高消费、罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 马国平 二Ｏ二Ｏ年九月二十九日书记员 刘强云附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3.法律监督条款《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。