广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初3204号原告：东莞市**乐物业管理有限公司，住所地为广东省东莞市*********。法定代表人：赖某1。委托代理人：邓尔良，男，1976年5月1日出生，汉族，身份证住址为广东省紫金县***************，公民身份号码为441***************，系原告员工。被告：雷坤琴，女，1978年1月29日出生，汉族，身份证住址为广东省东莞市寮步镇****************，公民身份号码为510***************。原告东莞市**乐物业管理有限公司（以下简称“安居乐公司”）诉被告雷坤琴物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，并公开开庭进行了审理。原告委托代理人邓尔良，被告雷坤琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安居乐公司起诉称，2011年6月28日，原告与嘉湖山庄业主委员会签署了《物业管理委托合同》，约定由原告对嘉湖山庄房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。合同还约定了物业管理费标准，水费、污水处理费的收取方式等。被告雷坤琴是嘉湖山庄*****座*楼**号房的业主，原告已按照合同约定向包括被告在内的全体业主提供物业管理服务，然被告自2017年10月至2019年3月拖欠原告物业管理费及水费、污水处理费等物业服务费用。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付2017年10月至2019年3月物业管理费1819元、水费与污水处理费766.93元；二、被告向原告支付滞纳金（以本金2585.93元为基数，按照每日万分之二的标准，自欠费之次月的1日起算至实际清偿之日止）；三、被告承担本案诉讼费。被告雷坤琴答辩称，一、原告于2011年6月28日和第四届嘉湖山庄业委会签订的服务合同是非法无效的，理由是：第一，签署合同的业委会成员是该物业的工作人员；第二，第四届业主委员会从未召开业主大会，没有经过业主大会半数以上人数通过同意与原告签订合同，且合同签字人郝永福是没有合法授权权限，属于其个人行为；第三，案涉合同没有经过物业管理行政部门备案，不具有法律效力，且无效合同已于2016年6月29日期满，被告没有义务缴纳物业管理费，至于水费被告同意缴纳，但原告要求捆绑停车费及物业管理费一起收缴，所以被告不是故意拖欠水费，在第五届业主委员会成立并正式接管小区后，被告已将费用全部交给第五届业主委员会。二、原告是以强买强卖的单方主观强制服务，双方未签订有效服务合同，没有约定滞纳金支付依据，原告诉请滞纳金于法无据，且应由原告承担本案诉讼费。三、原告无视法律规定，聘用社会其他人员对小区部分业主进行强行多次停水，严重影响小区业主的正常生活。四、原告多次组织员工破坏成立业委会和业主大会，甚至有涉黑行为。五、第五届业委会成立后，曾发函要求原告撤场，并通过业主大会形成决议不再聘用原告，后诉至法院，有相关民事判决书认定原告从2018年7月6日之后是侵权的。六、按照被告房屋不动产权登记证书上的建筑面积77.75平方米和案涉合同约定的住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.2元物业管理费计算，被告每月物业管理费应为93.3元，实际原告收取每月物业管理费107元，原告应退还被告13.7×125=1712.5元。经审理查明，原告主张其与东莞市寮步镇横坑嘉湖山庄第三届业主委员会签订《物业管理委托合同》，并为嘉湖山庄小区提供物业服务至2019年3月31日，但被告自2017年11月1日开始拖欠物业管理费，自2017年10月16日开始拖欠水费和污水处理费，故原告要求被告支付拖欠的物业管理费、水费及污水处理费至2019年3月31日，并要求按照每日万之分二标准自欠费次月1日起支付滞纳金至付清之日止。关于物业管理费，原告主张因被告房屋特殊，除了77.74平方米的建筑面积，还享有67.04平方米的专属大平台，口头约定该大平台的收费标准为每平方米1.2元的两折，计算得出物业管理费为每月109元（建筑面积77.75平方米×1.2元/平方米+大平台面积67.04平方米×1.2元/平方米×0.2），原告之前一直按照每月107元收取，现在亦诉请按照每月管理费为107元计算。被告主张案涉物业管理委托合同无效，且小区在2017年11月至2019年3月是无人管理的，被告无须缴纳物业管理费。另，被告认为其物业管理费应该按照建筑面积计算为每月93.3元（建筑面积77.75平方米×1.2元/平方米）。关于水费、污水处理费，原告安居乐公司提交了东莞市东江自来水有限公司出具的《关于追收欠费的函》，该函载明安居乐公司支付嘉湖山庄的水费至2018年5月2日，双方确认2017年10月16日至2018年5月3日期间的水费、污水处理费共计330元，被告表示其已经将该期间的水费、污水处理费交给第五届业主委员会，在该日期之后的水费、污水处理费不需要原告代收代缴。另查，2018年8月3日，东莞市寮步镇嘉湖山庄第五届业主委员会起诉安居乐公司，请求判令安居乐公司撤出东莞市寮步镇嘉湖山庄，该案案号为(2018)粤1971民初21520号。2018年10月22日，该案作出一审判决，判决安居乐公司于判决发生法律效力之日起三十日内撤离东莞市寮步镇嘉湖山庄小区。后安居乐公司不服一审判决，提起上诉，二审案号为（2019）粤19民终211号，东莞市中级人民法院于2019年2月22日作出二审判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年3月25日，东莞市寮步镇嘉湖山庄第五届业主委员会申请执行，案号为（2019）粤1971执7624号，该案已执行完毕，安居乐公司已撤离嘉湖山庄小区。已经发生法律效力的(2018)粤1971民初21520号及（2019）粤19民终211号民事判决书查明：一、2011年6月28日，安居乐公司与东莞市寮步镇横坑嘉湖山庄第三届业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同约定安居乐公司为东莞市寮步镇嘉湖山庄提供物业管理服务，合同期限为2011年6月30日至2016年6月29日,住宅房屋的物业管理费为每月每平方米1.2元，非住宅房屋的物业管理费为每月每平方米3.3元。逾期缴纳物业管理费应每天按应交款项的万分之二十支付滞纳金。二、2017年5月7日，嘉湖山庄召开业主代表大会，会议决议结果为：维持现状，不续签与安居乐公司的物业管理委托合同。三、2018年5月20日，嘉湖山庄召开业主大会，大会就是否续聘安居乐公司进行了表决，否决票为623票，得票率为60.3%；否决票权数55748平方米，得票率为60.2%，表决结果为不选聘。四、2018年6月21日，嘉湖山庄第五届业主委员会出具《退出通知》，要求安居乐公司于2018年7月6日9:00前撤出嘉湖山庄小区，并向业委会移交相关账务、资产、资料、设备等。以上事实，有原告安居乐公司提交的《物业管理委托合同》、业主大会会议决定、房地产权证、欠费明细表、催缴通知书、收款收据、联络函、自来水公司追收欠费函，被告雷坤琴提交的物业合同盖章页、房管局2份回复、物业服务组织架构图、投诉书、照片、房管所责令通知书、退场通知书2份、收款收据、发票、不动产权证、短信、报警回执，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案争议焦点为：一、安居乐公司是否有权收取物业管理费、水费、污水处理费；二、如有，则相应的物业管理费、水费、污水处理费的金额。关于第一个争议焦点。已经发生法律效力的(2018)粤1971民初21520号及（2019）粤19民终211号民事判决书查明安居乐公司与嘉湖山庄业主委员会于2011年6月28日签订《物业管理委托合同》，认定嘉湖山庄业主大会2018年5月20日表决不续聘安居乐公司的投票结果合法有效，同时认定嘉湖山庄业委会根据业主大会不续聘决议而通知安居乐公司于2018年7月6日9:00前撤离嘉湖山庄的通知行为合法有效。因此，在(2018)粤1971民初21520号及（2019）粤19民终211号民事判决书未被撤销的情况下，以及在雷坤琴未能提交证据推翻(2018)粤1971民初21520号及（2019）粤19民终211号民事判决书所确认的事实的情况下，安居乐公司应有权收取2018年7月6日前的物业管理费。至于2018年7月7日之后的物业管理费，因业主委员会已按业主大会决议要求通知安居乐公司撤离小区，安居乐公司应当按业主大会的决议及业主委员会的通知撤离嘉湖山庄小区，故嘉湖山庄小区的业主无需再向安居乐公司交纳2018年7月7日之后的物业管理费。因安居乐公司拒不按照业主委员会的通知撤离嘉湖山庄小区而造成的损失应当由安居乐公司自行承担。安居乐公司支付嘉湖山庄小区的水费至2018年5月2日，因此，安居乐公司可向业主雷坤琴追偿2018年5月2日及之前垫付的水费、污水处理费。至于2018年5月2日之后的水费，因安居乐公司没有垫付，其无权向业主主张。雷坤琴主张其已将水费、污水处理费交至嘉湖山庄业委会，但雷坤琴没有提交证据证明嘉湖山庄业委会已将该水费、污水处理费返还给了垫付方即安居乐公司，故雷坤琴依法应当将安居乐公司代为垫付的水费、污水处理费返还给安居乐公司。关于第二个争议焦点。双方确认物业管理费应按建筑面积每月每平方米1.2元收取，原告主张物业管理费还应将被告专属使用的大平台面积计算在内，但原告未能提供证据证明双方对大平台部分书面约定应收取物业管理费及该部分物业管理费收取标准，且被告对此亦予以否认，因此对于原告主张的物业管理费计算标准，本院不予采纳，被告物业管理费应为每月93.3元（建筑面积77.75平方米×1.2元/平方米）。被告雷坤琴未向安居乐公司支付物业管理费、水费、污水处理费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故雷坤琴应当向安居乐公司支付的款项为：1、2017年11月1日至2018年7月6日期间的物业管理费共计764元[93.3元/月×(8+6÷31)个月]。2、安居乐公司代为缴付的2017年10月16日至2018年5月2日期间的水费、污水处理费共计330元。3、逾期交纳物业管理费的滞纳金，首先，物业服务合同约定滞纳金的标准为每日万分之二十，现安居乐公司主动调低滞纳金标准为每日万分之二，本院予以准许，故本院依法认定滞纳金的计算标准为每日万分之二。其次，物业服务合同没有约定物业管理费的缴交日期，故当月欠缴物业管理费的滞纳金应当从逾期支付物业管理费的次日即次月1日起计算至实际付清之日止，每月物业管理费的滞纳金总额不超过当月的物业管理费。例如2017年11月物业管理费的逾期滞纳金以93.3元为本金，按每日万分之二的标准，自2017年12月1日起计算至实际清偿之日止，滞纳金总额不超过93.3元，其余月份的逾期滞纳金以此类推。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条、第五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的法律规定，判决如下：一、被告雷坤琴应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市**乐物业管理有限公司支付2017年11月1日至2018年7月6日期间的物业管理费764元。二、被告雷坤琴应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市**乐物业管理有限公司返还代缴的水费、污水处理费共330元。三、被告雷坤琴应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市**乐物业管理有限公司支付逾期交纳物业管理费的滞纳金（逐月分开计算，分别以每个月应交纳的物业管理费93.3元为本金，按每日万分之二的标准，自次月的1日起计算至实际清偿之日止，每月物业管理费滞纳金总额不超过93.3元）。四、驳回原告东莞市**乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25元（已由原告预交），由原告东莞市**乐物业管理有限公司承担14元，由被告雷坤琴承担11元。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 员 赖艳君二〇二〇年五月六日法官助理 郭继聃书 记 员 彭丽萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《广东省物业管理条例》第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。第五十条物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。