广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0702民初2237号 原告：杨克陶，男，1982年5月20日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：陈秋谊，广西环洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡循超，广西环洋律师事务所律师。 被告：黎萧，男，1981年12月15日出生，瑶族，住广西平南县。 委托诉讼代理人：梁声宝，广西金湾律师事务所律师。 原告杨克陶与被告黎萧租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈秋谊和被告的委托代理人梁声宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨克陶向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告于2019年7月18日签订的《租赁合同书》；2、依法判令被告将位于钦州市商铺交还原告，并支付1万元给原告用于拆除被告在该商铺修建的排烟囱及修复因建烟囱凿穿建筑物楼顶墙体；3、请求判令被告向原告支付2020年3月8日至《租赁合同书》被解除之日止的商铺租金、电费、水费（从2020年3月8曰起暂计至2020年7月7日期间租金80000元、电费4619.94元、水费390元）及逾期付款而承担违约金20000元（履约保证金）；4、请求判令被告承担本案的所有诉讼费用。 事实和理由：原告是钦州市商铺（以下简称“102-2号商铺”）所有权人，被告因经营需要承租商铺，原被告就承租102-2号商铺事宜达成一致，于2019年7月18日双方签订《租赁合同书》，合同约定：租赁期为2019年7月18日至2024年7月17日止，商铺面积为218.29m2,租金为每月20000元，第四年开始每年按上年租金递增5%,2租金每季度结算一次，按照先交款后使用的原则，也即上一已付房租期届满前2日内支付下一季度租金；物业管理费及水费电费由承租人承担；合同签订当日，承租人将合同履约保证金20000元付给出租人；逾期未支付或者未足额支付租赁期间的租金、水费、电费、物业费等相关费用超过15天的出租人有权单方解除合同，出租人无需退还承租人履约保证金。合同签订后，原告将该商铺交给被告使用，被告便装修该商铺并经营小田豆浆店。从2020年2月18日开始，被告就单方违约，不按约定支付租金及水电费等费用，原告多次催告被告履行付款义务，但被告一直拖延不予履行。综上所述，原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，望依法支持原告所有诉讼请求。 被告黎萧辩称，被告同意解除合同，但如果原告同意让被告继续经营及相应降低租金，被告同意继续承租；被告认为原告请求支付1万元拆除烟囱及修复费用，由于没有经过鉴定，没有事实和法律依据，其实只要几百元就可以了，合同也没有针对此内容进行约定，对此请求法院予以驳回；对于原告请求支付8万元租金，由于原告在今年5月27日在就不让被告继续经营，将被告店铺上锁，被告这期间无法使用租赁物，故原告请求5月27日至8月7在租金没有依据。由于原告5月27日将店铺上锁，是原告单方违约行为，履约保证金应退还被告；经核实被告没有拖欠电费，有供电局账户信息证明，现在还有电费结余，原告根据物业电费通知单就要求被告承担4000多元的电费，是违反法律规定的，物业费、电费、水费、停车费即使存在争议也是由大成物业公司主张，原告也没有证据证明已经承担着部分费用。另外由于疫情期间政府部分不让营业，被告也与原告电话协商过，所以不是被告故意不支付租金。综上，请求法院依法处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2019年7月18日，原、被告签订《租赁合同书》，约定：原告将期自有的位于钦州市商铺出租给被告用于餐饮经营，期限为五年，自2019年7月18日起至2024年7月17日，前四年租金每月2万元，按季度结算，先交租后使用，装修期为50天，即2019年9月8日前期间免交租金；在租赁期间承租方中途解除合同，需提前3个月通知出租方，添附物（租赁物的装修、相应硬件设备设施）无偿归出租方所有；租赁期间如承租方有如下情况，出租方可解除合同：…（3）、逾期未支付或足额支付租赁期间的租金、水费、电费、物业费等相应费用超过15天的；对逾期未交租金的，出租方有权按拖欠的款项总额为基数，按日万分之五计算逾期罚息；如在合同期内承租方单方解除合同或因违约被出租方解除合同的，出租方无需返还承租方交纳的租金和履约保证金，并无需给予任何补偿。合同签订后，原告依约定将商铺交付给被告使用，被告依约支付了2万元履约保证金给原告。2020年2月份，受新冠疫情影响，被告停止经营。双方通过微信沟通，被告要求原告及其大哥杨克鹏减免三个月租金，原告只同意减免10000元租金并缓交至2020年5月20日，双方未能达成一致意见。由于被告自2020年3月8日起没有交纳租金，原告于2020年5月27日叫人将铺面上锁，至此被告停止使用铺面，但被告的设备及部分存货仍放在铺面内。2020年6月初，被告按物业要求将铺面锁匙交到物业管理处。嗣后，原告于2020年6月1日认为被告不再租赁商铺终止合同，要求被告将合同寄回。2020年5月1日起租赁商铺因供电系统改变，电费由物业代收变更为用户向供电局直接交纳。2020年6月1日，商铺物业管理公司向原告发出《催费通知单》，要求结清2020年3月20日至4月30日电费4619.94元，2020年4月6日至6月6日水费390元。嗣后，被告向钦南区市场监督管理局投诉商铺物业公司乱收费，经该局处理后，要求物业公司按国家制定的目录电价收取，对多收的电费必须予以退还。至此，物业公司退还被告多付电费5900元，被告与物业公司对帐后双方结清2020年4月前欠款。被告在供电局交纳了2020年3月18日至2020年4月30日电费2780.36元。由于被告没有履行合同义务，原告于2020年7月16日向法院提起诉讼，要求予以解决。 以上事实有原告提供的租赁合同书、微信聊天记录、水电费缴费通知、房产证、证明、图片和被告提供的杨克陶、杨克鹏微信聊天记录、电费缴费记录、电费账户查询、投诉和被记录、费用清单、设备清单、关于新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通告、营业时间照片等证据及双方当事人在庭审中的陈述在案附卷予以佐证。 本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，为合法有效合同。双方应按约定履行各自义务，否则应承担相应违约责任。涉案合同虽系被告以公司名义签订，但其并没有提供有权代表公司签订合同的任何证据，根据合同相对性原则，原告有权要求被告按合同约定承担责任。由于被告在催告后的合理期限内，没有依约定交纳租金，其行为已构成违约，故其应承担相应违约责任。根据合同法规定，合同在通知到达时解除。双方在起诉前曾协商合同履行或终止事宜，但均没有达成最终协议，故原告在向法院提起诉讼后，被告接到起诉书时应视为原告解除合同的通知到达之日，即2020年8月21日。对于原告主张解除合同的请求，被告并无异议，本院予以准许。原告认为被告虽然已经停止经营，但其并没有搬离租赁商铺，仍占有商铺放置物品，对此被告提出抗辩，但被告没有其辩驳主张提供相应证据予以佐证，故对被告辩驳意见，本院不予采纳。由于被告在合同解除后，仍要占用商铺，故应支付相应场地使用费给原告直至搬出商铺为止，但原告要本案中只主张至合同解除之日的租金，并没有主张该费用，属于期自由处分自身权利，故本院对合同解除后中该场地占用费问题不予处理。对于被告辩称因受新冠疫情影响，其在2020年2月、3月、4月份期间无法正常经营，属于不可抗力造成，期间依法减免相应租金。鉴于新冠疫情期间，各行业的经营都受到影响，被告确实无法正常使用租赁物，属于不可抗力原因造成，根据公平原则，考虑双方的实际损失情况，本院对该期间的租金酌情调整予以减少50%,即10000元/月。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告返还租赁商铺，合法有理，本院予以支持。对于原告主要求被告支付1万元用于拆除被告在该商铺修建的排烟囱及修复因建烟囱凿穿建筑物楼顶墙体的请求，由于原告主张的费用没有提供相应证据佐证，且其同意被告自行拆除，故应由被告自行拆除。对于原告主张的电费、水费问题，被告辩称已结清所欠水电费并提供相应证据佐证，而原告对其主张并无相应证据予以佐证，原告应承担举证不能的法律后果，故对原告请求的水电费，因被告除了水费390元之外没有提供证据佐证，其请求的电费因没有事实依据，本院不予支持。 对于原告请求被告承担的违约金问题，双方在合同中约定，乙方违约超过20天的，甲方可单方解除合同并无需退还已付租金和履约保证金。该约定是双方的真实意思表示，本院予以确认。由于被告未能依约定支付租金，已构成违约，应承担相应违约责任。据此可知，在被告违约后，原告主张其承担违约责任就是其所交纳的履约保证金不予退还，故在原告扣收被告已付的履约保证金作为承担违约责任时，本院予以支持；但原告另行再请求违约金属于重复主张违约责任，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告杨克陶与被告黎萧于2019年7月18日签订的《租赁合同书》； 二、被告黎萧于判决生效后十天内将位于钦州市商铺交还原告，并自行拆除被告在该商铺修建的排烟囱及修复因建烟囱凿穿建筑物楼顶墙体； 三、被告黎萧于判决生效后十天内支付给原告杨克陶至2020年8月21日的租金78666元、水费390元； 四、驳回原告杨克陶其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费适用简易程序审理减半收取1300元，由被告黎萧负担1000元，原告杨克陶承担300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员 何 锋 二〇二〇年十月十九日 书记员 黎洪涛