江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初2059号原告：常州市天彩教育信息咨询有限公司，工商登记住所地常州市钟楼区吾悦国际广场********。法定代表人：吴莉赟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：沈丽霞，江苏同恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑婷，江苏同恒律师事务所律师。被告：常州新城万盛商业管理有限公司，住所地常州市钟楼区吾悦国际广场****。法定代表人：杨可，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵留平，男，系该公司法务。委托诉讼代理人：黄玉珍，女，系该公司法务。原告常州市天彩教育信息咨询有限公司与被告常州新城万盛商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人吴莉赟及其委托诉讼代理人沈丽霞、被告委托诉讼代理人赵留平、黄玉珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常州市天彩教育信息咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告返还消防通道所占面积对应的租金（暂计200000元，具体金额待疏散通道面积实测后确定）；2、判令被告免收余下租约期间内消防通道所占面积对应的租金；3、被告承担本案诉讼费。庭审中，原告明确其诉讼请求为：请求判令被告向原告返还已收取的一楼、二楼消防通道所占面积109.47平方米所对应的租金253643元。事实和理由：被告在2017年9月底与案外人冯艳签订《【常州】新城吾悦国际广场租赁合同》，约定被告将常州市钟楼区延陵西路123号常州新城吾悦国际广场的6-101、6-201特定348㎡的套内建筑面积，出租给冯艳用于经营天才宝贝早教机构，租期为三年，月租金按照首年60.8元/㎡、次年65.7元/㎡、后年71元/㎡计算。同时，常州吾悦国际广场商业管理有限公司也与冯艳签订《【常州】新城吾悦国际广场商业管理服务协议》，约定所租赁的348㎡面积按照60元/㎡计收物业管理费。原告于2019年2月12日与被告及物业管理公司、冯艳签订四方协议，原告作为新承租方全面接手早教机构及承租该348㎡面积房屋，协议还约定此前冯艳所签合同的一切权利义务都归并给原告所有。租期内，被告人员要求早教机构拆除店门并保障疏散通道畅通以应对消防检查。此外，胡桃里餐厅和位于该楼层的其他商户，也曾因疏散通道的使用问题与早教机构产生分歧。对于疏散通道的问题，被告人员曾表示会上报公司给予解决，但原告接手至今被告仍没有明确说法。原告认为，自己承租的348㎡面积中有近百平方米属于疏散通道，被告不应出租用于经营。不仅如此，公共疏散通道属于整个楼层所有商户公用，原告租用商铺用于经营时，对疏散通道具有当然的使用权，被告及物业公司将公共疏散通道面积纳入原告单个商户的经营面积，并且合并计收租金和物业费，既不合法，也不公平，属于疏散通道部分面积的租金和物业费应当予以退还。特此起诉，望判如所请。被告常州新城万盛商业管理有限公司当庭辩称，一、被告与案外人冯艳签订的租赁合同及服务合同真实有效，双方在租赁合同和附件平面图中对租赁面积包括一、二楼的面积进行了明确的约定，合同1.2条强调“除双方另有约定外，该计租面积不再调整”，合同1.3条明确“乙方承诺在签订本合同时，已对该商铺的相关情况充分了解，接受并认为适用于乙方经营所需”，故本案原告应受该合同的约束；二、双方在签订租赁合同时，二楼并无消防门，之后胡桃里餐厅商户因消防疏散所需与冯艳协商一致，胡桃里将原告商铺内的楼梯作为疏散通道使用，但胡桃里餐厅实际并不使用，原告对此明知并且同意；三、从租赁商铺一楼至二楼的实际使用情况看，原告在一楼安装玻璃门并使用门厅两侧，楼梯墙面张贴宣传画，楼梯下方作为办公以及餐厅储藏使用，二楼作为教室使用。由于一、二楼楼梯部分的面积均由原告实际经营使用，应当按照合同约定支付相应的租金以及管理费；四、原告未按照合同约定支付租金以及管理费，已经构成违约，被告将依据合同约定采取相关措施，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月29日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《新城吾悦国际广场租赁合同》，约定：租赁商铺位于新城吾悦国际广场第【壹、贰】层编号为【6-103/6-210C】（房屋坐落6-101/6-201）；该商铺建筑面积为584.64平方米，套内建筑面积为348平方米，双方确认前述套内建筑面积即本合同项下计租面积，除双方另有约定外，该计租面积不再调整；租赁用途为从事天才宝贝品牌早教项目经营；租赁期限为3个租约年，自进场日起计算。开业日为乙方将该商铺实际用于经营（包括试营业、试运行）之日，就本合同而言，开业日应为2017年10月10日；该商铺的租金和商业管理费按计租面积计付，乙方自开业日起开始承担该商铺的租金，自进场日起开始承担该商铺的商业管理费。无论乙方选择下列何种租金标准及租金支付方式，乙方均不得因该广场内的共用设施设备通过该商铺或有共用通道穿越该商铺等任何原因向甲方或管理公司主张减免租金或商铺管理费等任何款项；月租金标准按照首年60.8元/平方米、次年65.7元/平方米、末年71元/平方米计算，即首年月租金21159元、次年月租金22864元、末年月租金24708元；乙方应在本合同签订之日向甲方支付42318元作为租赁保证金，该保证金甲方在乙方无任何违约或欠费的情况下，在租赁期满后30日内无息退还乙方等。同日，被告（甲方、管理方）还与冯艳（乙方、承租方）另行签订了《新城吾悦国际广场商业管理服务协议》。上述租赁合同、服务协议格式文本首页均载明，本合同（或协议）由双方于2017年8月28日在中国常州签署，尾部签署页的签订日期栏甲方栏均手写为2017年9月29日，乙方栏则文印或手写为2017年8月28日。2017年11月7日，原告经工商注册登记成立，登记住所，登记住所及经营场所均在上述承租房屋内v>2019年2月12日，被告（甲方、出租方）、常州吾悦国际广场商业管理有限公司（甲方、管理方）与冯艳（乙方、原承租方）、原告（丙方、新承租方）就承租方变更的相关事宜签订《补充协议》，约定：甲、乙、丙三方同意，自2019年3月1日起，乙方将其在原合同中的全部权利义务转让给丙方，乙方不再享有原合同约定的承租方的任何权利义务，丙方成为原合同新的承租方，承接原合同中乙方的所有权利义务；甲、乙、丙三方同意，自变更日起，丙方作为原合同的承租方，继续承租该商铺，并由丙方向甲方支付原合同中约定的所有费用，乙方按照原合同约定已向甲方支付的费用视为丙方已支付等。2020年5月8日，原告诉至本院，要求判如所请。同日，原告以物业服务合同纠纷另案起诉常州吾悦国际广场商业管理有限公司，请求判令该公司向原告返还消防通道所占面积对应的商业管理费（暂计200000元，具体金额待疏散通道面积实测后确定），判令该公司免收余下租约期间内消防通道所占面积对应的商业管理费等。该案庭审中，原、被告均认可在签订案涉租赁合同、服务协议时，原告承租的案涉商铺尚未加装楼梯及消防门。双方均认可，楼梯在2017年9月建成，原告在同年10月正式开业。根据双方合同约定，2020年9月9日合同到期，原告于2020年8月31日已经全部搬空，并于同年9月1日至9日对案涉房屋恢复原状。该案审理中，原告方律师持本院开具的调查令，从常州市消防救援支队调取了钟楼区南大街胡桃里餐厅内装饰工程消防审批图纸一套计11页。根据该审批图纸及相关现场照片显示，原告一层计租面积中门厅属于胡桃里餐厅专用疏散楼梯封闭楼梯间，二层部分面积属于消防疏散通道。2020年10月30日，本院对上述物业服务合同纠纷案作出判决，常州吾悦国际广场商业管理有限公司退还原告商业管理费50861.52元，驳回原告的其他诉讼请求等。该判决已生效。本案审理中，原告陈述2017年8月15日至2020年8月20日期间，原告共计向被告交纳租金806318.85元，上述款项中不包含租赁保证金42318元；被告则认为实际收到原告款项合计806318.85元，但其中包含租赁保证金42318元，故原告实际交纳租金为764000.85元。审理中，原告申请对案涉租赁商铺特定348平方米的套内建筑面积中消防通道、疏散楼梯所占面积进行测绘鉴定，本院依法委托常州同兴测绘有限公司对常州市钟楼区新城吾悦国际广场6-101、6-201特定348平方米的套内面积中过道、楼梯面积进行测绘，该公司于2020年7月15日作出房屋面积测绘报告，该报告显示：第一层58平方米套内面积中楼梯所占面积为23.19平方米、其余过道面积为34.81平方米；第二层常闭防火门邻接过道面积为10.49平方米（即测绘报告第7页图中标注的过道1）、西侧相连过道面积为40.09平方米（即测绘报告第7页图中标注的过道2，系原告单方指定）、楼梯面积为10平方米。原告为此支付测绘费3500元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告作为案涉房屋出租人，应当按照约定将特定租赁物交付承租人使用、收益，被告作为承租人应当按照约定支付租金等。本案中，原告已经按约支付承租期间的租金等费用，但根据相关测绘报告、现场勘查等，被告出租房屋的计租面积中，存在将楼梯、疏散通道等部分纳入计租面积的情形，而楼梯、疏散通道等对原告承租房屋计租面积的使用必然会产生一定的影响，对此被告应当酌情适当退还原告部分已收租金，以此作为对原告由此所受损失的补偿。按照案涉租赁合同、服务协议的约定，案涉商铺套内计租面积为348平方米，月租金标准以首年60.8元/平方米、次年65.7元/平方米、末年71元/平方米计付，而上述合同、协议签订时，原告承租的案涉商铺并未加开二层常闭防火门，也未加装楼梯，现因加装的常闭防火门及楼梯对原告使用计租面积造成一定的影响，故对该部分面积全额收取的租金应当酌情予以部分退还，根据双方提交的证据及现场勘验测绘，加装楼梯及常闭防火门对一层58平方米使用面积影响较大，但考虑到加装楼梯亦有利于原告商铺上下层之间的连接，且原告亦将一层进行了充分使用，如在门口处摆放宣传图片等设施，将楼梯下的空间作为办公区及储藏间，故对原告要求全额返还该部分计租面积三年租金的诉讼请求，依法不予支持，本院酌情按照该58平方米计租面积租金额的30%即41238元予以退还；根据双方陈述及现场勘查测绘，二层加装常闭防火门对二层部分使用面积亦存在一定的影响，特别是对常闭防火门周围邻接10.49平方米的过道面积及10平方米的楼梯计租面积的使用影响较大，故对该部分计租面积的租金，本院酌情按照该项租金额的30%即14568.39元予以退还。关于二层40.09平方米相连过道计租面积，根据现场勘查测绘，该部分对原告的使用基本不存在影响，故对原告要求退还该部分租金的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，被告应当退还原告的租金合计为55806.39元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告常州新城万盛商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告常州市天彩教育信息咨询有限公司租金55806.39元；二、驳回原告常州市天彩教育信息咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5104元、测绘费3500元，合计8604元（原告已预交），由原告常州市天彩教育信息咨询有限公司负担5700元，被告常州新城万盛商业管理有限公司负担2904元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王建勋人民陪审员  施玉良人民陪审员  潘俊平二〇二〇年十二月十六日书 记 员  王 凡