成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0116民初649号 原告:李福丰，男，1950年5月30日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：张涛，四川英特信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马卿瀚，四川英特信律师事务所律师。 被告：李明君，女，1957年1月10日出生，汉族，住成都市双流区。 被告：江俊，女，1981年8月12日出生，汉族，住成都市双流区。 原告李福丰与被告江朝军、李明君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，因江朝军已死亡，李福丰已撤回对江朝军的起诉，本院根据李福丰的申请，已追加江朝军的继承人江俊为本案被告。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李福丰及委托诉讼代理人张涛、马卿瀚，被告李明君、江俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李福丰向本院诉讼请求：判令解除李福丰与江朝军（已死亡）、李明君签订的《房屋转让协议》，判令李明君、江俊向李福丰返还购房款700000元、赔偿房屋差价损失1060747元，并承担本案诉讼费。事实及理由：2004年6月2日，江朝军、李明君与李福丰签订《房屋转让协议》，将其名下位于成都金府灯具装饰材料城B2-6a号面积为167.52平方米的房屋转让给李福丰，购房总价款700000元，李福丰付清全部购房款后，江朝军、李明君应于2004年12月30日前办理案涉房屋权属过户手续，未按合同约定办理过户手续的，应向李福丰支付已付购房款10%的违约金。2004年6月7日，李福丰向江朝军支付了全部购房款700000元，但江朝军、李明君迟迟未履行房屋过户登记手续。经多番催问，江朝军于2018年4月1日向李福丰书面承诺在2018年12月30日前办理过户手续，但江朝军仍未履行该承诺。近日，双流区人民法院告知李福丰，案涉房屋在江朝军私自设立抵押后，现由抵押权人申请执行，并已进入处置程序。至此，李福丰签订《房屋转让协议》的合同目的已不能实现，不能取得房屋。法院受理案件后，被告知江朝军已死亡，经李福丰多方调查，李明君系江朝军配偶，江俊系江朝军女儿，是江朝军第一顺序继承人，依照继承法的规定，对江朝军的前述债务应当承担清偿责任。望法院判如所请。 李明君辩称：1.李福丰起诉江朝军和我一起向其出卖房屋的事实不存在。李明君从未见过李福丰，也从未听江朝军提起过李福丰，更没有听说过江朝军生前与李福丰所谓的房屋买卖事情。2.从未与李福丰签订过《房屋买卖合同》，也从未见过此合同，合同上的李明君的签名和捺印并非本人书写和按捺。3.李明君与江朝军系夫妻关系，如果江朝军与李福丰签订的房屋买卖合同属实，江朝军未经李明君同意和授权，擅自将与李明君共同共有的房屋出卖的行为，违反了国家法律禁止性规定，属于法定的无效民事行为。4.同意解除合同和退70万元房款，但我没能力退钱，没钱赔偿。 被告江俊辩称：我是江朝军和李明君的独生子女，是合法继承人。但是我父亲之前的生意出现了很多我无法预料的情况，包括之前我签字的银行担保，我已有的财产已用于我爸的债务归还，我名下没有任何财产。对于我父亲的遗产我已公证进行了放弃，目前我没有继承任何遗产。关于李福丰追加我为被告的诉讼请求，请求法院驳回。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2004年6月2日，江朝军、李明君（甲方）与李福丰（乙方）签订《房屋转让协议》，约定主要内容：甲方向乙方转让位于成都金府灯具装饰材料城房号为Ｂ2-6ａ号、面积167.52平方米的房屋；商品房款总计700000元乙方付清全部房款后，于2004年12月30日前到房屋产权监理机关办理权属过户给乙方的手续；甲方未按上述约定时间办理过户手续的，属甲方违约，甲方按乙方已付款的10%向乙方支付违约金等等。江朝军和李明君在上述协议中签名并捺印。2004年6月7日，李福丰向江朝军支付了购房款700000元，江朝军出具了收条。此后，江朝军将江朝军、李明君共有的位于成都市金牛区交付给李福丰。因该商铺原已由业主委托该材料城的经营商成都宏盛资产管理有限公司（以下简称：宏盛公司）统一对外出租，据宏盛公司出具的《金府灯具一期应付业主租金计算表》、《应付业主租金计算表》、《应付业主租金》记载，2004年6月30日前应付Ｂ2-6ａ商铺租金的商铺业主为李明君，自2014年7月1日以后应付Ｂ2-6ａ商铺租金的商铺业主为李福丰。 此后，江朝军、李明君一直未将上述房屋产权过户至李福丰名下。经李福丰多次催促，江朝军先后于2005年1月5日、2011年11月29日向李福丰出具《承诺书》，2014年5月19日、2018年4月1日向李福丰出具承诺在2018年12月30日以前办完上述商铺过户手续的便条。江朝军、李明君一直未办理商铺过户手续。近期，因成都农村商业银行股份有限公司天府新区支行起诉江明军、李明君等人借款合同纠纷一案，银行已向本院申请执行，案号为：（2019）川0116执6270号，执行案件已进入司法拍卖程序，本院已准备对江朝军、李明君向该行提供的抵押财产即案涉商铺进行司法拍卖。李福丰得知后，遂起诉来院。 上述执行案件中，本院委托淘宝（中国）软件有限公司“阿里拍卖大数据询价平台”、江苏京东信息技术有限公司“京东大数据评估询价平台”、中国工商银行股份有限公司“中国工商银行银e购电商平台”对案涉商铺进行网络询价，询价时间点均为2020年5月18日，据上述三公司出具的《网络询价报告》记载，案涉商铺的询价结果分别为1668332元、1692287元、1921622元。 据《房屋信息查询记录》记载，案涉房屋的所有权人为李明君、江朝军，房屋所有权证书编号：监证1898585、1898586，抵押权人为成都农村商业银行股份有限公司华阳支行（现更名为天府新区支行），被担保的两笔债权金额共800余万元，上述房屋于2020年1月16日被本院（2019）川0116执6269、6270、6271号执行裁定查封。 又查明，江明军，男，汉族，于1955年11月28日出生，住成都市双流区，于2019年12月15日病故。 江朝军与李明君于1980年10月18日登记结婚，二人婚后育有独生女江俊，婚姻关系一直存续至江朝军病故。江朝军未收养子女，无非婚生子女。江朝军的父亲江永海于2002年2月死亡，江朝军的母亲李学如，1935年8月13日出生，住成都市双流区，现健在。2019年12月26日，成都市双流区金桥镇岷江村村民委员会出具了死者江朝军的《亲属关系证明》。 2019年12月27日，李学如、江俊到成都市双流公证处对其出具的《放弃继承权声明书》进行了公证，2020年6月4日，江俊到成都市双流公证处对其出具的《放弃继承权声明书》进行了公证。三份声明书的主要内容如下：鉴于江朝军生前无遗嘱，也无《遗赠扶养协议》，李学如、江俊是江朝军的法定继承人之一，经考虑后，李学如、江俊决定放弃对江朝军下列遗产的继承权：江朝军与李明君共有的双流区东升街道涧槽中街333号2栋3单元9层904住宅中的50%、金牛区洞子口乡长久村一组A栋1层4号商业用房中的一半、金牛区金府路528号B栋2楼6A号及18A号商业用房中的一半、刘永庆应退还江朝军工程预付款项200万元及资金占用利息的一半。上述房屋均有产权证。 目前，江朝军的其它遗产状况无法查实。 本院认为，李福丰与江朝军、李明君签订的《房屋转让协议》是双方的真实意思表示，且不违反国家法律法规禁止性规定，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效之情形，且双方已实际部分履行，该协议合法、有效，双方当事人均应全面履行合同义务。李福丰已按约支付全部购房款，江明军、李明君在交付案涉房屋后，迟迟不履行约定的将产权过户给李福丰的合同义务，逾期时间长达十余年，有严重违约行为。目前，由于江朝军、李明君因其它债务导致案涉房屋被法院执行拍卖，案涉房屋的产权已不能过户至李福丰名下，《房屋转让协议》在客观上已不能继续履行，合同目的已无法实现。故李福丰以江朝军、李明君有违约行为、导致合同目的无法实现为由，要求解除合同的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，本院予以支持。 李明君以《房屋转让协议》上李明君的签字和捺印不是自己所为、江朝军未经其同意授权出卖二人共有财产、违反国家法律法规强制性规定、协议无效的抗辩意见，与审理查明事实不符，抗辩不成立。李明君并未对协议上的签名及捺印申请司法鉴定，也未提交其它证据证明上述签名及捺印不真实，应承担举证不能的法律后果。同时，李明君在庭审中承认已知道江朝军出售案涉商铺一事，并陈述商铺虽然写了自己名字，自己没有收取过商铺租金，一直是由江朝军一手在操作。本院认为，李明君的陈述可以证实李明君已实际授权其丈夫江朝军经营管理二人共有的案涉商铺，从未对案涉商铺出售给李福丰提出过异议，李明君的上述抗辩意见与庭审陈述，前后矛盾，明显有违诚实信用原则，本院不予采信。 合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”以及第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，李福丰可以要求江朝军、李明君退还购房款，并赔偿合同解除给李福丰造成的房屋差价损失（即预期可得利益）。根据合同的履行情况，该房屋差价损失应为协议约定房价700000元与房屋的现行市场价之间的差额。因双方当事人对法院另案执行拍卖案涉商铺时向第三方所作的网络询价结果均无异议，故本案案涉商铺的现行市场价酌定为1760747元（即1668332元、1692287元、1921622元的平均值），本案房屋差价损失酌定为1060747元。 江俊系江朝军的法定第一顺序继承人，虽然公证放弃了对江朝军部分财产的继承，但并无证据证明其放弃了全部遗产的继承，依照《中华人民共和国继承法》第三十三条：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。”之规定，江俊应在其继承江朝军遗产的范围内，对江朝军应退李福丰的购房款及赔偿的损失承担清偿责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、李福丰与江朝军、李明君签订的《房屋转让协议》在判决生效之日解除。 二、被告李明君于判决生效后十日内退还原告李福丰购房款700000元。 三、被告李明君于判决生效后十日内赔偿原告李福丰房屋差价损失1060747元。 四、被告江俊在继承江朝军遗产的价值范围内，向李福丰退还购房款700000元并赔偿房屋差价损失1060747元。 五、驳回原告李福丰的其它诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10323元，由被告李明君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇二〇年八月十四日 法官助理  万 敏 书 记 员  干雪玲