天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终696号上诉人（原审被告）：安维敏，女，1966年7月27日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：王润娟，天津伦淏江律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昕炜，天津伦淏江律师事务所实习律师被上诉人（原审被告）：于韩，男，1983年8月12日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：王云华，天津法商律师事务所律师。原审第三人：天津市振飞房地产开发公司，住所地天津市河北区中山路121号。法定代表人：杨玉权，经理。原审第三人：河南长风置业有限公司，住所地河南省濮阳市京开大道中段169号。法定代表人：王海彬，董事长。委托诉讼代理人：郜志杰，河南导航律师事务所律师。上诉人安维敏因与被上诉人于韩及原审第三人天津市振飞房地产开发公司（以下简称振飞公司）、河南长风置业有限公司（以下简称长风公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2018）津0105民初8321号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人安维敏的委托诉讼代理人王润娟、李昕炜及被上诉人于韩的委托诉讼代理人王云华、原审第三人振飞公司法定代表人杨玉权、原审第三人长风公司委托诉讼代理人郜志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人安维敏上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回于韩的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由于韩承担。事实及理由：涉案房屋已通过司法拍卖将所有权人变更为案外人陈长伟。陈长伟授权李炳毅负责该房屋的代理经营，现安维敏已向李炳毅交付涉案房屋。安维敏同意给付至2019年12月31日前的租金及使用费，因2020年1月起于韩将房屋楼门锁住，导致安维敏无法经营，且2020年4月28日，安维敏已将涉案房屋交付陈长伟，故不同意支付从2020年1月起的房屋使用费。被上诉人于韩辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实及理由：振飞公司因欠付长风公司（原濮阳市建设工程有限公司）工程款，振飞公司将其所有的涉案房屋承包给长风公司，以承包费抵扣工程款。振飞公司同意长风公司对外出租经营，后涉案房屋多次转包，于韩与安维敏签订的《合作协议》即为转租合同，该协议合法有效。安维敏自2018年3月未再支付租金，构成违约，应承担相应的法律责任。在租赁期限届满后，安维敏作为房屋实际使用人负有腾退义务，安维敏向案外人陈长伟交付涉案房屋违返了合同的相对性，出租合同签订在先，法院查封在后，于韩作为善意第三人，其租赁权应当受到法律保护。案外人陈长伟购买涉案房产时系自愿购买，应视为对被拍卖房产现状的确认，应受到原租赁合同和转租合同的限制。原审第三人振飞公司述称，同意一审判决，要求维持原判。事实及理由：涉案房屋虽经司法拍卖，但振飞公司还保留有部分权益，待期满后陈长伟才能全部受让。本案涉及到振飞公司经营权利益问题，振飞公司认为陈长伟现在还没有权利经营。原审第三人长风公司述称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。事实及理由：本案是房屋租赁合同纠纷，且该纠纷发生在司法拍卖之前，不动产转移是法定的，安维敏无权自行认定转让事实从而将涉案房产向案外人交付。于韩向一审法院起诉请求：1.判令安维敏立即给付2018年9月至2019年9月的合作金360000元；2.判令安维敏给付逾期支付合作金的滞纳金，至实际给付合作金之日止；3.本案诉讼费用由安维敏负担。一审审理过程中，于韩变更诉讼请求：1.判令安维敏立即将坐落于天津市河北区中山路121号二楼商铺建筑面积400平方米腾交给于韩；2.判令安维敏给付2018年9月至2019年9月的合作金360000元；3.判令安维敏给付逾期支付合作金期间的滞纳金（自2018年6月1日起至实际给付之日止，以每天1500元计算）；4.判令安维敏给付自2019年9月4日至实际腾房之日止，以每月30000元标准计算的房屋使用费；5.本案诉讼费用由安维敏负担。一审法院查明，坐落于天津市河北区中山路121号房屋所有权人系振飞公司。2000年6月28日，振飞公司与长风公司签订《承包书（补充）》，对长风公司的承包经营范围进行了修正，涉诉房屋包括在该承包经营范围内。2003年6月17日振飞公司出具《关于转包申请的批复》，同意长风公司在承包期间可以转包。后苏现良作为长风公司的代理人与案外人刘合臣签订《承包协议书》，将涉诉房屋承包给刘合臣，承包期限自2012年7月29日至2026年7月28日止。刘合臣承包后又与于韩签订《承包协议书》，将涉诉房屋承包给于韩，承包期限自2012年11月30日至2022年11月30日止，同时约定未经甲方（刘合臣）同意，乙方（于韩）不得转让。2014年8月4日于韩与安维敏签订《合作协议》，约定于韩为安维敏提供河北区××路××号××楼面积约为400平方米的商铺作为经营场地，安维敏对外自主经营，独立核算，自负盈亏。合作期自2014年8月4日至2019年9月3日。合作期满，甲方（于韩）有权收回该商铺，乙方（安维敏）应如期返还。合作金为2014年8月至2016年9月300000元；2016年9月至2017年9月320000元；2017年9月至2018年9月340000元；2018年9月至2019年9月360000元，交付方式为年付，提前3个月交付。协议同时约定，乙方在合作期内不得擅自以任何理由转租，转让或者与其他人合作、联营、承包等各种形式向他人再转让场地的全部或任何部分的使用权，否则原告有权终止协议，并收回合作商铺。乙方不按时交纳合作金及相关费用，每逾期一日，甲方有权按月合作金的5%向乙方收取滞纳金。合同签订后，于韩将涉诉房屋交与安维敏使用，安维敏通过银行转账的方式于2015年5月13日向于韩支付300000元租金、2016年6月28日支付320000元租金。庭审中于韩自认安维敏已经足额缴纳了前四年租金，只欠2018年9月至2019年9月360000元的租金。对于涉诉房屋的情况，双方均表示不知道该房的实际使用人。一审法院多次对涉诉房屋进行现场勘验，但房屋均无人，其大门亦上锁，不具备勘验条件。一审法院在涉诉房屋处张贴通知及传票，告知房屋实际使用人于传票通知时间来院接受询问，但未有人联系一审法院。案件审理过程中，长风公司于2019年2月16日出具一份有该公司盖章的授权委托书，该委托书的内容为：授权苏现良签署关于河北区中山路121号福乐门大酒店二楼餐厅合同、协议等一切法律文书；结算、领取款项；代表委托人进行诉讼，并追认苏现良此前及今后代表该公司针对中山路121号原福乐门大酒店对外租赁房屋所实施的一切行为。经安维敏申请，一审法院委托天津市开平司法鉴定中心调取了长风公司留存在工商档案中的印章样本，并对落款日期为“2019年2月16日”的《授权委托书》下方留有的“濮阳市建设工程有限公司4109020063919”印章印文的真实性进行鉴定。该中心出具津开平[2019]文书鉴字第19号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：被鉴定印文与样本印文是同一枚印章盖印。经一审法院询问案外人刘合臣及其委托代理人张心红，刘合臣对于韩的转租行为予以认可。一审法院认为，振飞公司、长风公司、刘合臣及于韩、安维敏之间签订的合同，虽名为承包、合作，但实质为房屋租赁合同，约定支付的款项应为房屋租金，故本案应为房屋租赁合同纠纷。关于《合作协议》效力的问题。对于安维敏辩称《合作协议》系无效合同的三点意见，首先，长风公司出具的授权委托书真实有效，且该公司并未提出异议，应认定苏现良有权代表长风公司对涉诉房屋进行管理和使用；其次，涉诉房屋的产权人振飞公司、承租人濮阳公司、承租人刘合臣对房屋转租的事实均予以认可，故涉诉房屋的一系列租赁行为有效，于韩有权将涉案房屋对外进行转租；再次，于韩、安维敏各自认可《合作协议》系本人签字，安维敏业已履行过支付租金的义务，故对《合作协议》的真实性予以认可。结合以上情况，现安维敏并未对其主张的合同无效提供证据予以证明，故一审法院对该抗辩意见不予采信。综上，2014年8月4日于韩与安维敏签订的《合作协议》，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。其二，关于支付租金及腾房的问题。首先，就安维敏抗辩其代他人签订《合作协议》，且未实际使用涉诉房屋一节，因《合作协议》系安维敏本人签订，根据合同相对性原则，相应的合同义务应由安维敏承担，故该抗辩意见一审法院不予采纳。其次，于韩、安维敏签订《合作协议》后，于韩依约将涉诉房屋交付给安维敏使用，安维敏亦按照双方约定给付于韩租金。于韩认可安维敏已支付前四年租金，对此一审法院不予置议。对于韩要求安维敏给付2018年9月至2019年9月期间的360000元租金的诉请，理法有据，一审法院予以支持。现安维敏未依约履行支付租金的义务，应承担相应违约责任，故对于韩要求安维敏按照月租金5%标准给付逾期支付租金的滞纳金的诉请，符合双方协议约定，一审法院予以支持。再次，截至2019年9月3日，于韩、安维敏之间的《合作协议》期限已届满，且双方无续签的意思表示，故安维敏应当在合同期限届满之日返还租赁物。于韩作为转出租人有权要求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房期间的占有使用费，具体数额应比照合作协议约定的租金数额，因此于韩要求安维敏腾房并支付房屋占用期间使用费的诉请，一审法院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：“一、本判决生效后十日内，安维敏将坐落河北区中山路121号二楼面积约为400平方米的商铺腾交给于韩；二、本判决生效后十日内，安维敏支付于韩2018年9月至2019年9月的租金360000元及滞纳金（自2018年6月4日起至实际给付之日止，按每月1500元标准计算）；三、安维敏自2019年9月4日起至实际腾交房屋之日止按照每月30000元标准向于韩支付房屋使用费；四、驳回于韩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，由安维敏负担。”本院二审期间，安维敏提供了：1.陈长伟向李炳毅出具的授权委托书、天津市第一中级人民法院作出的（2020）津01执恢1号执行裁定书，证明涉诉房产所有权已转移至案外人陈长伟名下，李炳毅是陈长伟的特别授权代理人；2.安维敏与李炳毅签订的协议书，证明涉案房产已交付给陈长伟，与房产有关的债权债务一并转移。针对上述证据，于韩、振飞公司、长风公司对授权委托书、协议书的真实性、合法性、关联性均不认可；对（2020）津01执恢1号执行裁定书请求法院核查确认。本院的认证意见为：经查，（2020）津01执恢1号执行裁定书系生效法律文书，本院予以确认。本院经询问案外人陈长伟，其对授权委托书及协议书的真实性及效力均予以认可，本案对上述证据的真实性予以确认。本院二审查明，天津市第一中级人民法院于2020年4月26日作出（2020）津01执恢1号执行裁定书，裁定：“一、解除本院（2000）一中执字第212号裁定书对天津市振飞房地产开发公司名下坐落于天津市河北区××路××＃××层，建筑面积为1995.94平方米的房地产的查封；二、撤销刘建国享有的天津市振飞房地产开发公司名下坐落于天津市河北区××路××＃××层，建筑面积为1995.94平方米的房地产的抵押权；三、天津市振飞房地产开发公司名下的坐落于天津市河北区××路××＃××层，建筑面积为1995.94平方米的房地产所有权归买受人陈长伟所有。上述房地产的所有权自本裁定送达买受人陈长伟时起转移。”后，陈长伟向李炳毅出具授权委托书，委托李炳毅对涉案房产代为经营管理。李炳毅于2020年4月28日与安维敏签订《协议书》，安维敏依据该《协议书》于当日向李炳毅交付涉案房产，陈长伟对上述事实表示知情并认可。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，故对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，于韩与安维敏签订的诉争《合作协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有法律效力。安维敏庭审中表示同意支付到期未付租金及合同期满后至2019年12月31日止的占用使用费，因于韩将房屋楼门锁住，导致安维敏无法经营，且安维敏已于2020年4月28日将涉案房屋交付案外人陈长伟，安维敏已不实际占有使用涉案房屋，故不同意支付从2020年1月开始的房屋占用使用费，亦不能向于韩履行腾退房义务。本院认为，对于租赁期内未付租金双方均无异议，安维敏逾期支付租金，于韩主张按照合同约定的标准支付滞纳金，一审判决确定按照月1500元标准计算滞纳金，安维敏在二审中亦未提出异议，本院予以维持。双方争议焦点为租赁期间届满后安维敏应支付的房屋占用使用费的数额及安维敏是否应向于韩履行腾退涉案房屋的义务。经法庭向案外人陈长伟核实，陈长伟已通过司法拍卖合法竞拍得涉案房屋，李炳毅受其委托于2020年4月28日与安维敏签订《协议书》，安维敏依据该《协议书》于当日向李炳毅交付了案涉房屋。安维敏未能举证证实2020年4月28日前于韩实施了上锁阻碍其经营的行为，故安维敏应支付租赁期满后至2020年4月27日的房屋占用使用费。安维敏作为房屋实际使用人，根据合同约定负有腾退房屋义务，但自2020年4月28日始，房屋确已不由安维敏实际占有使用，无法实现向于韩腾退并交付房屋的义务，亦不应再支付房屋占有使用费，对于韩的该项诉讼请求本院不予支持，各方如有其它纠纷，可另行解决。综上所述，本案因二审出现的新事实、新证据导致案件基本事实发生变化，本院对一审判决予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持天津市北辰区人民法院（2018）津0105民初8321号民事判决第二项，即本判决生效后十日内，安维敏支付于韩2018年9月至2019年9月的租金360000元及滞纳金（自2018年6月4日起至实际给付之日止，按每月1500元标准计算）；二、撤销天津市北辰区人民法院（2018）津0105民初8321号民事判决第一项、第三项、第四项；三、上诉人安维敏自2019年9月4日起至2020年4月27日止按照每月30000元标准向于韩支付房屋使用费；四、驳回被上诉人于韩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6700元，由上诉人安维敏负担；二审案件受理费6700元，由上诉人安维敏负担。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  兰 岚二〇二〇年九月二十八日法官助理曹丽霞书记员姬诚心