安徽省宁国市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1881民初1444号 原告：宋文，男，1966年11月25日出生，汉族，住安徽省宁国市。 原告：管雪婷，女，1979年10月21日出生，汉族，住安徽省宁国市。 两原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：廖建国，安徽皖宁律师事务所律师。 被告：齐银松，男，1974年12月21日出生，汉族，住安徽省宁国市。 委托诉讼代理人（一般代理）：周柏林，宁国市中兴法律服务所法律服务工作者。 被告：湛伟，男，1982年10月1日出生，汉族，住安徽省宁国市。 原告宋文、管雪婷与被告齐银松、湛伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋文及与原告管雪婷共同委托诉讼代理人廖建国，被告齐银松及其委托诉讼代理人周柏林到庭参加诉讼，被告湛伟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已缺席审理终结。 宋文、管雪婷向本院提出诉讼请求：判令被告退还收取的原告租房押金100000元及租房期间按照合同约定维修房屋费用300000元，共400000元。并自2016年10月1日起承担未退款的同期银行贷款利息损失（6%）。事实和理由：原告继原经营者廖根富终止与被告房屋租赁后，于2014年1月24日与被告签订房屋租赁协议。原告经营中，按照协议约定支付第一年房屋租金同时，支付给被告租房水电保证金100000元，由被告齐银松收取。同时，原告使用房屋过程中，因房屋屋顶及墙面渗水，严重影响原告经营并造成装潢财产损失，为此经原告于2015年3月10日请求对屋面、外墙进行全面维修（而不是按年维修），并在2015年8月完成，实际发生费用为520000元，但依据租赁协议第3条2项约定，被告应承担每年维修费用50000元，协议期6年总费用不超过300000元。后原告因无力经营，遂于2016年9月30日将整体经营转归被告湛伟经营，至2019年12月31日，原、被告合同期届满。后被告齐银松通过诉讼向原告主张了未支付的房屋租金，被告湛伟与原告协商解决了房屋租金的支付。但涉及两被告应共同退还租房保证金100000元及协议期内实际发生的维修费用520000元，被告没有按照协议约定退还和承担。为此，原告特依据《民事诉讼法》规定，诉请贵院判决支持原告诉讼请求。 齐银松辩称，原告陈述不符合客观事实，表现在：1、支付的房租无论是证据还是以前的判决，表明只交了400000元房租和100000元押金，合计支付的租金为500000元。原告无证据证明用别人的押金抵交自己租金；2.原告提出房屋维修费用，根据合同中原告与被告之间的约定（即租赁协议第3条），年租金约定为600000元，实际支付500000元，另100000元中有50000元是需要房屋维修时给原告自行维修的，每年维修费用封顶50000元，另外50000元是消费券，消费超过50000元，被告另行支付钱。综上，原告实际履行房租每年只500000元。且原告没有任何证据证明原告对房屋做出了维修，原告也陈述因承租期间没有维修造成后期大的维修，责任在原告方；3、原告没有任何证据证明维修费用实际发生，仅仅提供了一份报告。这份报告没有证明被告是否收到，没有其他任何辅助证据证明实际维修，不能达到原告的证明目的。请求法庭依法驳回原告诉请。 湛伟未到庭应诉答辩，亦未提供书面答辩意见及证据。 原告宋文、管雪婷及被告齐银松围绕诉讼请求依法提交了证据，被告湛伟未提供证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据原告举证1、2，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告举证3收条（2014年1月30日）1份，经审查符合“房屋租赁协议”第3条约定，原告拟证明被告于2014年1月30日收取原告100000元保证金（协议中亦表述为“水电费押金”）的事实，予以认定； 原告举证4请求书及要求维修费用抵扣房屋租金报告各1份，请求书两被告签字认可，但是维修费用抵扣房屋租金报告与请求书落款时间不同，无被告认可签字，无维修施工相关材料佐证，对原告拟证明目的，本院不予采纳； 原告举证5请求书（2015年3月10日）1份，该证据虽然落款时间与其举证4中请求书落款时间一致，但“请求内容”不一致，仍然达不到原告拟证明房屋维修实际发生之目的，不予采纳； 原告举证6授权委托书（2013年7月8日至2014年7月7日）1份，首先该份证据无法判断案外人“廖根富”签名是否具有真实性，其次该证据与本案争议不具有关联性，本院不予认定； 被告齐银松提举证据1民事判决书1份，系生效判决，对其认定事实及判决结果予以采纳。 结合当事人陈述、举证、质证及本院对证据的认定，审理查明如下案件事实:2014年1月24日，被告齐银松、湛伟作为甲方，原告宋文、管雪婷作为乙方签订一份《房屋租赁协议》，约定二被告将共同所有的位于宁国市整幢出租给二原告使用，租赁期暂定6年。协议第3项约定“房屋出租价格：房屋租金为人民币陆拾万元整，支付方式如下：（1）2014年1月1日起房屋税后租金伍拾万元，以后房租每年递增10%（此房租按2014年实际支付给甲方租金人民币伍拾万元整进行计算）；房屋租金按年支付，第一年租金在合同签订日支付至指定的许霞或者齐银松账户，以后每年租金在当年12月15日前付清。交付租金时，应另付水电费押金贰拾万元，该保证金在2014年1月30日前付10万元，在2015年12月31日前付10万元，该保证金在本协议终止日归还乙方。（2）因考虑乙方要对房屋外墙及屋顶进行维修，甲方自愿每年支付伍万元整给乙方作为房屋外墙及屋顶维修费用，如乙方不对外墙及屋顶进行维修，甲方将不再支付乙方人民币伍万元维修费用。（3）乙方每年提供伍万元此娱乐城消费券给甲方，充当房租，甲方不再支付乙方此消费的任何费用。”合同签订后，二原告支付了2014年租金400000元，保证金100000元。 2015年3月10日，二原告书面“请求”二被告同意将租赁房屋转租给案外人胡某，原合同条款不变，合同义务由案外人胡某等承担。二被告表示同意并要求原合同条款中收取租金时间调整为先付租金再用房，其他条款不变。同日，二原告还请求对房屋外墙进行全面维修，要求出租方按照《房屋租赁协议》第3条2项约定承担维修费用从房屋租金中扣除，二被告均表示同意。 2016年9月30日，被告湛伟与二原告达成协议，双方同意终止原房屋租赁协议，由被告湛伟收回房屋自行经营。被告齐银松表示认可。 2019年11月，被告齐银松提起诉讼，要求本案原告宋文、管雪婷支付2015年1月1日至2017年12月31日房屋租赁费用，本院作出生效判决，判令宋文、管雪婷支付齐银松房屋租金380000元。 现原告宋文、管雪婷认为根据协议二被告应当共同退还租房保证金100000元及按协议约定应当承担的维修费用300000元，但被告没有履行退还和承担义务，致本案成讼，原告要求判如所请。 本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，本院予以认定。关于100000元保证金，截止2016年9月30日，原、被告双方已合意终止合同，且原告宋文、管雪婷承租被告齐银松、湛伟房屋所欠租金已另行诉讼解决，二被告无故拖欠二原告100000元“保证金”的行为，违背合同约定且于法无据，原告要求被告立即退还，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告湛伟虽然未在“保证金”收条中签字，但其与被告齐银松共同作为合同甲方，理应共同承担返还之责；关于维修费用300000元，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。“房屋租赁协议”第3.（2）项约定“因考虑乙方要对房屋外墙及屋顶进行维修，甲方自愿每年支付伍万元整给乙方作为房屋外墙及屋顶维修费用，”但也同时约定“如乙方不对外墙及屋顶进行维修，甲方将不再支付乙方人民币伍万元维修费用。”已查明的案件事实显示，维修及费用是否真实发生，仅有二原告在向被告送达的“请求书”及“外墙维修费用冲扣租金报告”中自我陈述房屋需要维修及维修花费520000元，维修及费用发生无被告认可签字，亦无维修施工相关材料佐证。故，本院认定原告维修费用主张不符合合同约定且无证据证实，本院不予采信支持；关于利息，“房屋租赁协议”第3.（1）项约定“…该保证金在本协议终止日归还给乙方”，2016年9月30日双方协议终止，二被告至今未退还100000元“保证金”，虽然原、被告在租赁合同中没有约定保证金逾期返还的违约金数额或者计算标准，但是造成二原告长期资金被占用的利息损失客观存在，原告诉请按年利率6%计算逾期未退还保证金的利息，本院酌定自2016年10月1日起100000元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至本判决确认支付之日止，超出部分诉讼请求，本院不予支持。被告湛伟经本院传票传唤未到庭应诉答辩，应视为其对诉讼权利的放弃。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告齐银松、湛伟于本判决生效后十日内返还原告宋文、管雪婷房屋租赁保证金100000元及资金占用期间利息，利息具体计算自2016年10月1日起以100000元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至本判决确认支付之日止； 二、驳回原告宋文、管雪婷其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7300元，诉讼保全费2770元，合计10070元，由原告宋文、管雪婷承担7500元，被告齐银松、湛伟承担2570元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  杨 军 人民陪审员  胡忠胜 人民陪审员  李有念 二〇二〇年七月二十三日 书 记 员  郑 爽 附1：本案证据目录 一、原告宋文、管雪婷提交的证据和证明目的如下： 1、原告身份证复印件1份，拟证明原告的身份信息及主体资格； 2、原、被告租房协议复印件1份，拟证明原、被告租房事实； 3、收条（2014年1月30日）1份，拟证明被告收取租房押金的事实； 4、请求书及要求费用抵扣房屋租金报告各1份，拟证明被告同意一次性维修及房屋租金抵扣费用事实。 5、2015年3月10日请求书1份（请求书有原承租人两原告签字，拟承租人胡军签字以及两被告签字），拟证明房屋确实已经维修； 6、授权委托书1份（委托期限2013年7月8日-2014年7月7日，委托人为廖根富，受委托人为原告宋文），拟证明原告宋文有权处置廖根富在原告处押金。 二、被告齐银松提交的证据和证明目的如下： 1、民事判决书1份，拟证明房屋租金已经判决。 附2：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。