福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初4062号 原告（反诉被告）：李嘉季，男，台湾居民，1974年6月11日出生，住福建省福州市仓山区。 被告（反诉原告）：林庚，男，汉族，1987年2月23日出生，住福建省福州市鼓楼区。 原告（反诉被告）李嘉季与被告（反诉原告）林庚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李嘉季、被告林庚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李嘉季向本院提出诉讼请求：判令林庚返还李嘉季押金7200元。事实和理由：2019年12月30日经五凤山名居的物业介绍，李嘉季与林庚签下了林庚原先居住的位于江厝五凤山名居13座202单元，专门作为来自台湾的技术和相关人员的临时住所。双方约定押二付一，月租金3600元，租期一年。不料签约后不久新冠疫情即爆发，为了严格防控外来疫情的输入，福建卫健委于3月18日宣布境外人员入境均转达送至集中隔离点进行14天医学观察，费用自理。如此一来，在可预见的将来相当长一段时期内不会再有人员入住，因为疫情在签约时不可预见，蔓延过程不可避免，对企业遭受的损失不能克服，李嘉季认为疫情明显是属于不可抗力。鉴于疫情影响，2到3月这套房子基本无人居住，3月27日我方联系林庚商讨接下来能否适当降低租金至3000元与我方共克时艰，林庚考虑后明确拒绝该提议，双方都同意租赁合同于3月31日提前终止。合同中关于合同解除有约定：经双方协商一致，可以解除本合同；因不可抗力导致本合同无法继续发行的，本合同自行解除。4月13日我方和林庚协商，希望本着公平友好的原则返还一半押金，已退让一步，但林庚语气强硬，说我方不懂得感恩，欢迎去法院告他云云，态度极为恶劣。我方只好拿起法律武器，以保障合法权益。这次疫情影响深远，全国上下都投入了这场轰轰烈烈的抗疫洪流中，无论是国家还是个体都损失惨重。我方已撑了2个月无人居住却全额支付租金，实在难以为继。我方也曾怀着极大的诚意与林庚协商，希望能考虑大环境的因素，适当降低租金以共克时艰，但林庚均拒绝让步。为维护的合法权益，特依法起诉，望判如所请。 林庚辩称，1.李嘉季陈述因不可抗力导致租赁合同无法履行与事实不符。（1）租赁房屋为住宅产权，用途为生活居住，非经营性用途，所在的五凤山名居小区从来没有新冠状××病例，小区业主在2020年1-5月都可以合理合法自由出入，对方租客也正常居住在房屋内；（2）2020年2月2日，李嘉季在微信群里说公司领导洪总会入住房屋。2020年2月5日，李嘉季在微信群里说公司领导吕庆龙长期住在房屋内。2020年2月6日，由于房屋内居住人员过多，林庚应防控疫情相关政策法规的要求，要求租客黄书法一起到屏西社区居委会进行疫情居住人口备案。在2月疫情相对严重时期，对方租客照常每天居住在房屋内，不存在不可抗力原因导致房屋无法居住的情况。房屋和所在小区均可正常进入及居住，房子租给李嘉季，林庚无权过多干涉具体使用情况；（3）2020年3月27日，李嘉季员工黄书法在微信上要求林庚接受月租从3600元降至3000元，并威胁如果不同意此方案，就要单方违约，房屋就会无人居住。这是李嘉季假借疫情故意打压房屋租赁价格。不存在不可抗力原因导致租赁合同无法履行，只是林庚没有满足其降租600元的无理要求，李嘉季单方面违约。李嘉季无法延续本合同主要是因为房屋租金价格原因。本案房屋的租金一直在3500-4500元之间浮动，林庚不可能答应其降租的要求； 2.李嘉季陈述的事实不正确，应驳回其诉请。（1）其提供的微信聊天记录不完整，只保留提供了对其有利的记录，缺失了事件的真实完整性。完整的聊天记录能够说明疫情期间一直有居住，并未造成影响，且林庚做出非常大让步的情况下，李嘉季仍然要持续侵占房屋；（2）起诉状中所述租赁房屋“专门作为来自台湾的技术和相关人员的临时住所”，不是事实。双方签订的租赁合同并没有约定租赁房屋必须用于居住何人，林庚也从未知晓具体居住人员的户籍地址；（3）李嘉季在2、3月疫情防控期间已经支付了房租，说明有人员需要居住，而且也未因疫情对居住使用房屋造成影响。2020年1-4月，房屋有正常的生活用电产生，故房屋长期有李嘉季**人员居住使用，与其所述基本无人居住完全违背；（4）2020年3月31日，李嘉季、黄书法同林庚一同在房屋内进行交接手续，但最后李嘉季把床垫放在房屋内不肯搬走，也没有交还大门钥匙。林庚在4月4日、9日、11日、12日，反复要求其把床垫搬离并把房屋使用权归还。但李嘉季以各种理由一拖再拖，林庚明确告知新租户要入住房屋，李嘉季仍然不肯搬走床垫，一直占用房屋，导致房屋在有租客的情况下，出租失败。最后李嘉季竟然要求林庚，自行将50公斤重的床垫，一个人搬到楼下200米远处的物业服务中心，简直咄咄逼人。李嘉季并没有退租，还在继续使用占有房屋，并且占用至今；（5）租赁合同约定“若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，押金不予退还。”因此要求退还押金没有依据； 3.李嘉季在起诉状中反复提出，要共克时艰，林庚非常认可，林庚在疫情期间，每个月贷款要偿还7800元，并且上有老，下有小，有一个3岁大的孩子要抚养每个月开支5000元，四位接近70岁的父母需要赡养，每个月家庭生活开支超过8000元。林庚母亲2020年4月3日做手术切除了胆囊，花了3万多元。林庚父亲患有高血压和冠心病，长期吃药，每个月药费1600元。林庚岳母患有甲状腺结节肿大，长期卧床需要照顾。林庚岳父前年刚刚做了肠道息肉手术，需要随医观察。林庚本人也患有胆囊疾病，4月医生建议手术割除胆囊，因为工作需要挣钱，一直没有去医院治疗。3月由于没有收入，向朋友借钱20000元用于渡过疫情没有收入的时期。林庚在停工停产的情况下，自己默默克服困难，难道遇到的困难比李嘉季小么？难道疫情只影响了李嘉季，没有影响林庚吗？林庚能不能找李嘉季共克时艰？李嘉季要退租，林庚在个人家庭极为困难的情况下，还怀着善良的心，主动提出免除水电费、物业费1000元。李嘉季遇到困难找林庚要减免房租，那么李嘉季公司挣很多钱的时候，会主动提出涨房租吗？ 综上所述，李嘉季故意想借疫情变更房屋租赁价格，并不是因为疫情不可抗力无法履行本合同。双方已经就此房屋租赁合同做出了协商，并得出结果，现李嘉季违背合同契约精神，反而起诉，简直不可理喻，浪费国家司法资源，其诉请完全没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉请。 林庚向本院提出反诉请求：1.判令李嘉季归还2020年1月电费18.94元、2月电费83.71元、3月电费56.31元、4月电费46.84元、2020年1至4月物业公摊56.3元、4月物业费109元；2.判令李嘉季归还2020年4月房屋占用费3600元；3.判令李嘉季2020年5月1日起床垫对房屋侵占费每日50元至其床垫搬离租赁房屋止；4.判令李嘉季补偿林庚房租中介费600元；5.判令李嘉季赔偿换锁费300元；6.判令李嘉季赔偿床垫损失347元。事实和理由：1.李嘉季提供的微信群记录只保留了对自己有利的记录，缺失了事件的真实完整性，对聊天记录进行了截取；2.林庚一直以来心地善良，以诚待人。在李嘉季单方违约退租时给予力所能及的帮助，主动提出减免1000元水电煤气、物业费及公摊水电费。万万没想到李嘉季没有感恩之心，感谢林庚的温暖行为，在后期反而得寸进尺。拒不搬离床垫和交还房屋钥匙。林庚提出严正抗议，并要求其缴纳1-3月的水电费、公摊水电费。李嘉季不同意缴纳该正常合理费用，并提起不知所谓的诉讼；3.要求李嘉季偿还因未归还房屋钥匙继续非法居住使用房屋以及床垫占用房屋，导致房屋2020年4月在有租客要承租的情况下，出租失败。因3月7日“欣佳酒店房屋违建坍塌事故”，福州市政府在3月严厉查处群租房乱象，大量租客寻求房子居住。李嘉季一再阻扰林庚租赁行为，致房屋无法正常出租。林庚5月1日强行更换门锁后，对方人员才无法进入房屋，房屋才得以部分出租。放置李嘉季床垫的房间至今空置用于保管床垫，故要求其赔偿4月租金损失3600元，以及占用房屋期间产生的电费46.84元、物业费109元、公摊水电费56.3元；4.林庚为避免房租损失继续无限期扩大，在与李嘉季沟通无效的情况下，于2020年5月1日将房屋门锁进行更换，并部分出租，要求李嘉季补偿门锁更换费用300元，以及床垫一直占用房屋至今，导致该房间无法使用，2020年5月1日至床垫搬离房屋日止房屋侵占费每日50元；5.房屋经由五凤山名居物业居间协调，租赁给李嘉季使用。林庚支付物业工作人员中介费600元，因李嘉季单方违约，造成房屋没有完整租赁一年，要求李嘉季全额补偿中介费600元；6.李嘉季在林庚保留原床垫的要求下，私自将林庚购买的床垫扔掉，造成林庚经济损失347元，要求李嘉季赔偿。为维护合法权利，特依法反诉，望判如所请。 李嘉季对林庚的反诉辩称，1.3月27日林庚同意提前终止合同，认为由于疫情我方损失也大，承诺物业费、水电费近1000元免收。事实上1-3月物业费我方已交；2.书房原来的床垫已严重发霉，不适合使用，我方在元旦期间请人清理卫生时，林庚原本说要来搬但没来，只好请清洁工处理掉，林庚当时并无异议；3.我方新买的床垫直至移交房屋时都没用过，3月27日协商时，我方提议优惠价600元转给林庚，林庚同意。3月31日李嘉季、黄书法到房屋移交时，林庚临时反悔不收床垫，我方与其协商暂放屋内几天，近期如有人租走再通知我方移走，林庚表示同意；4.清明节前后，林庚有通知移走床垫。4月11日说次日一定要拿走，我方当即委托物业请两位保安人员，并已支付好搬运费，于4月12日早上8点到房屋交接床垫。不料林庚突然要求先支付水电和公摊费249.76元才能拿走。我方提出此前林庚主动承诺免收水电费，希望其言而有信，不料其侮辱我方不懂感恩，并恶言相向。我方缴的押金7200元还在其手上，居然以水电费要挟搬走床垫，是可忍孰不可忍？我方这才向其索讨押金，且当时只要求返还一半。林庚不仅拒绝，还挑衅叫嚣说欢迎我方去法院告他，不去告他就跟他姓等恶言；5.我方忍无可忍，只好起诉。1-3月水电费和公摊我方认可，合同已经于3月31日解除，3把钥匙已于3月31日搬东西时当面交还，不存在占用房屋问题。林庚诬告我方没有归还钥匙，从3月31日移交到目前为止，怎么没有看到其有任何要求归还钥匙的记录或证据？4月13日我方写了诉状投到法院，直到6月28日林庚可能是收到法院通知，又在群里出言不逊了，骂我方，要让我方在五凤山出名！何等的嚣张？这两个半月的时间，这个微信群没有任何的对话。综上，我方是遵守法纪的人，原本并没有想过要走法律途径。疫情爆发后遇到困难，我方首先跟林庚协商降低租金以求度过难关，林庚不同意，我方在其认可下提前解除合同减少损失。后因床垫问题，林庚欺人太甚，说好的免收水电公摊、物业费，在我们安排保安搬离时又以此要挟我方交钱，并恶言相向。我方忍无可忍，申请法律救济，希望法院能还一个公道。 本院经审理认定事实如下：2019年12月30日，李嘉季与林庚签订房屋租赁合同，向林庚租赁坐落于福州市鼓楼区房屋。双方约定：租赁期自2020年1月1日至2020年12月31日，月租金3600元，押金7200元待合同期满退租后返还；租赁期满或合同解除，双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电等使用情况进行验收，结清费；水电费、物业费等由李嘉季自付。合同签订后，林庚向李嘉季交付了房屋，李嘉季通过黄颖的账户于2019年12月31日向林庚支付了押金和首月租金共10800元，2020年1月30日、3月2日各支付一个月租金3600元。 2020年1月2日，李嘉季公司的员工黄书法在名为“五凤山名居13栋202”的微信群内称客房的床垫太硬，林庚与其进行沟通后表示旧的床垫如果不用其搬走；2月13日，黄书法在群内称受疫情影响，问林庚能否减免一个月租金，林庚答复称其股票亏损还要还房贷，不同意减免；3月2日，黄书法称很久没住人了，林庚问“你们什么时候回来住”。 2020年3月27日，黄书法在群内提出降租或终止合同，林庚回复“我考虑了一下，贵公司的台湾同事都没住，也不是长久之计，还是按你们的想法，提前终止吧”“到3月31日就到期了。也烦请贵公司尽快清理房屋内物品，我们做好交接工作”，并表示因疫情免除物业费、水电费近1000元；黄书法称物业费已交，减免500元即可；林庚表示水电费免了，并表示自己进去关热水器、冰箱；黄书法问林庚新买的床垫要不要，优惠价600元，林庚回复“好”。 2020年3月31日，双方对租赁房屋进行了现场交接，后黄书法在群内说床垫暂时寄放在林庚家，如果近期有人租房请通知其移走，林庚回复“好”。2020年4月4日、9日、11日，林庚多次在群内通知李嘉季、黄书法搬离床垫，双方多次就此进行协商，4月11日林庚要求第二天一定要拿走床垫，并发送淘宝截图告知已购买新床垫，黄书法称未拿到可存放床垫的房子的钥匙，要求林庚暂时将床垫放在物业，林庚表示拒绝，并提出要对方支付水电费；黄书法称物业会安排保安搬床垫，林庚表示同意；4月12日，黄书法称保安已经联系好，林庚在群内要求李嘉季支付公摊费、水费等共计249.76元，黄书法发送了此前林庚表示减免水电费的聊天记录截图，称希望其言而有信，林庚要求其缴清费用，黄书法说“我已经安排好保安，搬运费都付了啊，你就行个方便吧”，林庚答“电费缴清，公事公办”；4月13日黄书法称双方已协商解除合同，并要求林庚返还3600元押金。此后双方未能协商一致，遂成讼。 本院认为，李嘉季与林庚签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应当按照依法依约履行各自的合同义务和处理合同解除事宜。本案中，双方除书面租赁合同外，多次通过名为“五凤山名居13栋202”微信群进行合同事宜的沟通协商，对于黄书法在微信群内的发言，李嘉季在聊天过程中均未提出相反意见，在起诉状和庭审中对黄书法的发言均以“我方”的表述予以确认，故黄书法在该微信群内的有关租赁事宜的发言，均可认定为是李嘉季的意思表示。 关于租赁合同是否解除，李嘉季提出解除合同是否构成违约。合同约定若承租方在出租方没有违约的情况下提前解除合同视为违约，同时又约定因不可抗力导致合同无法继续履行的，合同自行解除。本院认为，李嘉季提出解除合同系在发生新冠病毒××疫情的背景下，台湾居民往来福州确实受到出入境防疫政策调整、航班减少的限制，且从双方聊天记录可以看出，林庚亦明知李嘉季租赁房屋用于公司的台湾同事居住，其亦确认了租赁房屋在疫情发生后确实长期无人居住，该情形确实属于不可抗力导致合同无法继续履行，合同约定的不可抗力下“自行解除”实际上仍须由一方当事人提出，故李嘉季提出解除合同，并不构成违约。2020年3月27日林庚在微信群内已明确表示同意提前解除合同，且2020年3月31日双方已对租赁房屋进行了交接，故租赁合同已于2020年3月31日解除。根据法律规定和合同约定，双方应对有关物品、设备设施进行交接，对有关费用进行结算。 关于李嘉季是否占用房屋至4月底，其床垫是否侵占林庚的房屋。本院认为，双方已于2020年3月31日办理了房屋交接，李嘉季仅余一张床垫未搬离。林庚主张李嘉季还有一把钥匙尚未交还，但房屋出租和退租交接时均未无书面交接凭证，林庚未能证明出租房屋时交给李嘉季的钥匙数量，且亦无其追索钥匙的证据，林庚作为房屋所有权人，在租赁合同已解除且房屋已交还的情况下，完全可以控制该房屋；关于床垫问题，双方在退租前后进行多次协商，从微信聊天记录可知，李嘉季在林庚4月11日再次要求搬离床垫时，已联系好搬运人员，但林庚要求李嘉季先结清此前承诺减免的费用，故床垫未能搬离，亦可印证李嘉季已将钥匙全部交还，否则李嘉季完全可自行进入租赁房屋安排搬离。综上，本院认为，李嘉季已将租赁房屋交还林庚，双方经协商暂时将床垫存放在房屋内，且床垫至今未搬离的原因系林庚拒不配合，故李嘉季并不存在合同解除后继续占用房屋或其床垫对房屋继续侵占的行为。 对本案双方诉请的各项费用，本院认定如下： 1.关于押金。合同中约定押金待合同期满退租后返还，虽然合同解除是由李嘉季提出的，但其行使的是不可抗力情形下的解除权，双方对合同解除均无过错，故不能适用合同约定的承租方提前解约没收押金的约定，李嘉季要求返还押金，本院予以支持； 2.关于林庚主张的电费、物业公摊费、物业费。本院认为，林庚在通过微信协商租赁事宜时，主动提出减免物业费、水电费近1000元，李嘉季一方表示1-3月的物业费已经缴纳，只需减免500元，林庚已表示同意，双方已达成一致意思表示，现林庚又主张1-3月期间的电费、公摊费用，本院不予支持。至于4月份的电费、物业公摊费、物业费，本院认为，双方已在3月31日完成房屋交接，解除租赁合同，李嘉季亦未继续占用房屋，此后产生的费用应由林庚自行承担，故其该项反诉诉请，本院不予支持； 3.关于林庚主张的4月份房屋占用费和此后床垫对房屋占用费。如前所述，李嘉季并不存在合同解除后继续占用房屋或其床垫对房屋继续侵占的行为。林庚主张因床垫原因致使房屋在有租客的情况下出租失败，并无相应证据予以佐证，其亦陈述其余房间均已出租，说明床垫并不影响其房屋其他部分出租。关于床垫占用房间，本院认为，林庚在李嘉季已联系好搬运人员的情况下拒不配合，致使床垫未能搬离，故其主张不能成立。综上，林庚主张的两项占用费均无依据，本院不予支持； 4.关于林庚主张的中介费、换锁费。本院认为，林庚提供的微信支付凭证，不能证明收款人身份和款项用途，即使确有中介费，亦是其与中介人员间关系，并无证据证明其与李嘉季签订合同有通过中介的居间服务，故不能要求李嘉季承担；关于换锁费，林庚未提供证据证明，本院不予支持； 5.关于床垫损失。本院认为，根据微信聊天记录，林庚在租赁房屋内确实放有床垫，且李嘉季提出床垫太硬，并未提出床垫发霉，故其主张因床垫发霉将其丢弃，本院不予采纳，其应对林庚的损失进行赔偿。李嘉季提供了其在淘宝购买床垫、收货地址为租赁房屋的订单，购买价格347元亦属合理，本院予以支持。 综上，林庚应向李嘉季返还租赁押金7200元，李嘉季应向林庚赔偿床垫损失347元，二者均系因案涉租赁合同产生的金钱债务，可相互抵扣，即林庚应向李嘉季返还租赁押金7200-347=6853元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、林庚于本判决生效之日起十日内返还李嘉季押金6853元； 二、驳回李嘉季的其他诉讼请求； 三、驳回林庚的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由林庚负担；反诉费25元，由李嘉季负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  任晗婧 二〇二〇年九月二十二日 书记员  柯水英 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。 第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。 代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。 代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。 第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。