上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初18325号原告(反诉被告)：谢祠满，男，1978年9月13日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市。委托诉讼代理人：顾朝君，上海东炬律师事务所律师。被告(反诉原告)：朱千猛，男，1972年12月7日出生，汉族，户籍地浙江省。委托诉讼代理人：乔雨，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟峰，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。第三人：姚欢喜，男，1974年6月23日出生，汉族，户籍所在地安徽省旌德县三溪镇古城村上关吴。原告谢祠满诉被告朱千猛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。被告提起反诉，本院依法予以受理。被告申请财产保全，本院依法采取保全措施。原告申请对房屋的装修投入进行评鉴定，本院依法委托上海中世建设咨询有限公司进行鉴定并出具鉴定意见书。审理中，本院依法通知姚欢喜作为第三人参加诉讼。本案于2020年8月3日第一次公开开庭进行审理，原告谢祠满及原委托诉讼代理人海宝、希吉日(后撤销委托)，被告朱千猛的委托诉讼代理人乔雨、陈伟峰，第三人姚欢喜到庭参加诉讼。本案于2020年9月1日第二次公开开庭进行审理，原告谢祠满及委托诉讼代理人顾朝君，被告朱千猛的委托诉讼代理人陈伟峰，第三人姚欢喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢祠满向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的租赁合同无效；2、被告赔偿原告装修损失人民币3,927,590元；3、被告赔偿原告不可移动设备损失20万元(餐厅内的桌子、酒柜和橱柜)；4、被告返还原告租金25万元；5、被告返还原告押金10万元。事实与理由：2016年3月30日，原告与被告签订租赁合同，约定原告向被告承租上海市青浦区华新镇新凤南路XXX号房屋，面积2,100平方米，年租金120万元，租期自2016年3月30日至2026年3月29日，原告可转租。合同签订后，原告投入七百余万元对房屋进行装修。合同履行过程中，原告发现房屋面积不足2,100平方米，遂与被告协商，被告同意减免部分租金。2019年6月，原告对外转租时发现租赁房屋未办理合法批建手续，导致原告支付了6万元赔偿金。原告多次与被告协商无果。原告认为被告将未办理合法批建手续的房屋对外出租，未事先告知原告，导致原告损失严重，理应承担赔偿责任，故起诉至法院。被告朱千猛辩称：不同意原告的诉讼请求。系争房屋有产权证，涉及两个门牌号，为上海市青浦区华新镇新凤南路XXX号和168号，原被告之间的租赁合同有效。原告实际在房屋中经营长达四年之久并且办理了餐饮的营业执照。原告将部分房屋转租给第三人，至今第三人还在经营。原告拖欠租金违约，房屋内的装修被告不予赔偿。被告认为原告欠付租金，故提起反诉要求：1、判令原告与被告签订的租赁合同于2019年11月1日解除；2、被告支付原告租金(2018年9月30日至2020年3月29日期间按照每年124.80万元计算，2020年3月30日起至实际腾退之日止按照每年1,297,920元计算)；3、被告腾退上海市青浦区华新镇新凤南路XXX号、168号房屋。审理中，被告表示要求第三人一并腾退。原告针对反诉请求辩称：原被告之间的租赁合同无效，不存在解除的问题。因为系争房屋没有产权证和批建手续，故被告没有将符合约定的房屋交付给原告使用，原告有权拒绝支付租金。原告自己使用的房屋可以随时返还，但是第三人的部分可以由被告和第三人协商处理。第三人姚欢喜述称：不同意腾退，第三人与原告有租赁合同关系，要求继续使用房屋。如果法院判决第三人腾退，则第三人将向原告主张赔偿。本院经审理认定事实如下：2016年3月30日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《租赁协议》，约定甲方将上海市青浦区华新镇新凤南路XXX号房屋出租给乙方，租赁面积2,100平方米，年租金120万元，每两年递增4%。租期自2016年3月30日至2026年3月29日。租金半年一付，先付后用。每期租金需提前一个月支付，如不支付，甲方有权无条件终止合同。甲方保证餐饮执照用陈伟，其他手续乙方自行办理。签订合同时，乙方支付保证金10万元。乙方假如在中途退租，所有的装修硬件全部没收。装修期5个月，可以转让。合同签订后，被告将房屋交付原告使用。原告于2016年3月31日转账支付被告55万元，2016年12月6日转账支付3万元，2017年3月3日转账支付10万元，2017年3月9日转账支付60万元，2017年9月4日转账支付50万元，2018年4月10日转账支付50万元，2019年5月8日转账支付40万元。原告将系争房屋进行装修后经营饭店，之后将一楼部分房屋分别转租给案外人赵仕俊开办“五味堂”饮食店和第三人开办火锅店。目前赵仕俊已退租，第三人仍在继续经营。2019年5月8日，原告向被告发微信，表示将已房租打给被告，被告回复“兄弟好，这个半年是50万”。另查明，上海青浦凤溪新木桥印染厂(原名青浦县凤溪新木桥印染厂，法定代表人为郑海林)为上海市青浦区华新镇新凤南路**房屋的产权人，产权证号：沪房地青字(1999)第000999号，产证登记的面积为1,522.42平方米，房屋类型为工厂，共有9幢房屋，面积最大的一幢仅为370.76平方米。2019年10月14日，青浦区华新镇新木桥村村民委员会出具《证明》，证明华新镇新凤南路XXX号房屋属于该村自建房屋，目前权证正在办理过程中。2015年9月，上海青凤化工厂(郑海林)(甲方)与上海朋联超市有限公司(朱千猛)(乙方)签订《门面楼整幢房租赁合同》，约定甲方将新凤南路XXX号街面，租赁面积4,500平方米左右出租给乙方，租期自2016年1月1日至2030年12月31日。2017年4月19日，原告妻子胡爱娟注册了上海青浦区华新镇晨星饭店，注册地址为上海市青浦区华新镇新凤南路**。2017年4月20日上海青浦区华新镇晨星饭店取得食品经营许可证。2018年1月5日，原告(甲方)与第三人(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将新凤南路XXX号约400平方米房屋出租给乙方做餐饮使用，租期自2018年2月18日至2023年2月17日。2018年6月28日，第三人注册了上海青浦区华新镇吴老么饮食店，注，注册地址为上海市青浦区华新镇新凤南路**-3/div>审理中，原告申请对系争房屋的装修和附属物进行鉴定，本院依法通过上海市高级人民法院委托上海中世建设咨询有限公司进行鉴定并出具中世造鉴字【2019】第0071号鉴定意见书。根据庭审质证的情况，鉴定单位出具鉴定补充意见书。鉴定意见为：本项目总造价3,927,590元，其中确定项目造价3,153,056元，争议项目造价为774,534元。针对争议项目包含1、餐厅室外搭建65,478元；2、五味堂装修119,216元；3、火锅店装修(谢祠满项目)325,602元；4、火锅店装修(姚欢喜项目)264,238元。原告为此支付鉴定费63,000元。对于当事人无争议的事实，由原、被告和第三人的陈述，租赁协议、交易明细清单、企业信用信息、短信记录、上海市房地产权证、证明、工商信息、食品经营许可证、照片、门面楼整幢房租赁合同、鉴定意见书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：系争房屋是拆除了原有的有证房屋后重新建造的，无任何合法批建手续，合同无效。被告表示系争房屋是在原有房屋基础上进行改扩建，手续在办理过程中，无法提供。原告针对租金和押金支付情况陈述如下：1、2016年3月20日左右在北青公路XXX号六楼朱千猛办公室现金支付给朱千猛押金10万元，未出具收据；2、2016年3月31日转账支付55万元，另付被告5万元现金，对应2016年9月30日至2017年3月29日的租金。2016年3月30日至2016年9月29日为装修免租期，合同约定装修期5个月，因为原告装修时间长，双方口头协商装修期变更为6个月；3、2017年3月9日转账60万元，对应2017年3月30日至2017年9月29日租金；4、2017年9月4日转账50万元，对应2017年9月30日至2018年3月29日的租金，从这一期开始双方口头协商租金变更成50万；5、2018年4月10日转账50万元，对应2018年3月30日至2018年9月29日的租金；6、2018年10月2日左右在北青公路XXX号六楼朱千猛办公室现金支付50万元，对应2018年9月30日至2019年3月29日的租金，原告先到被告办公室，被告带原告到5楼财务室，当时财务人员陈伟当着原告和被告的面点了钱，钱支付后被告没有出具收条；7、2019年5月8日转账支付40万元，对应2019年3月30日至2019年9月29日的租金。因为之前被告向原告借款10万元，所以在这期租金中抵扣。从2019年7月15日起原告停业后没有再支付租金。被告表示：被告仅认可原告已付租金255万元，原告没有支付过押金，对原告所述的现金支付均不予认可。不认可双方协商将租金标准降低，也不认可将装修期延长。因为原被告之前关系较好，所以被告对原告延期支付租金是同意的，没有通过书面方式主张过。原告为此申请被告本人出庭，本院要求被告及陈伟出庭，被告回复无法出庭。原告为证明其支付押金和租金的情况以及被告隐瞒系争房屋无合法批建手续，提供了2019年7月14日和2019年8月6日与被告之间的通话录音，被告对通话录音合法性不予认可，认为系原告私下偷录，内容不完整，录音内容也无法证明原告的证明目的。针对鉴定意见书，原告表示价格标准过低,鉴于第三人表示将向原告主张赔偿，故原告主张的装修赔偿包括原告自行装修及第三人装修部分。被告表示没有形成添附的部分不应作为损失，室外搭建是违章建筑，原告自行承担损失。户外广告牌是经营店铺自制的，不是原告投入。折算起算日应从2016年8月底开始，截止日计算至原告实际腾退之日止。原告于2019年11月1日表示除了火锅店外，其余房屋可以随时交付被告。被告表示要求整体交还，不同意接收火锅店外的剩余房屋，火锅店占据一楼黄金位置，对于房屋出租有关键影响。根据庭审查明的事实，本院认为：关于租赁合同的效力，被告提供的产权证上记载的房屋与现有的房屋无法对应，被告也未提供系争房屋的合法批建手续，故本院认定原被告之间的租赁合同无效。合同无效后，原告理应将房屋返还被告。为避免讼累，第三人理应一并腾退。关于原告主张的装修损失，本院综合鉴定意见书、当事人的过错程度、房屋实际使用情况、认定被告应当赔偿原告1,331,965元。原告主张的不可移动设备损失于法无据，本院不予支持。关于租金标准，尽管被告否认标准变更为每年50万元，但是结合原告租金的实际支付情况、原告提供的短信记录，本院对原告的陈述予以采信。关于押金、现金支付租金和免租期延期几项争议，尽管被告对原告的陈述均不予认可，但是结合原告提供的录音资料、被告未提供证据证明本案诉讼前向原告催讨过、被告无正当理由拒绝出庭、被告对租金标准有不实陈述等因素，本院对原告的陈述予以采信。合同无效后，被告应当返还原告押金。关于2017年3月3日原告支付被告的10万元，被告否认系本案租金，原告认可当时系借款，故在本案中不予处理。尽管系争房屋无合法批建手续，但是原告和第三人均已办理了餐饮营业执照进行经营，原告未提供证据证明系争房屋完全无法使用，且原告并未足额支付租金，故对原告要求退还租金的请求不予支持。鉴于原告在审理中表示随时可以返还除第三人使用外的房屋，但是被告拒绝接收，本院综合房屋的实际使用情况、当事人的过错程度、实际损失等因素，酌情认定自2019年11月起原告应按照每年80万元标准支付房屋占有使用费，之前仍按照每年100万元标准支付房屋占有使用费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告谢祠满与被告朱千猛在2016年3月30日签订的租赁协议无效；二、被告朱千猛应于本判决生效之日起十日内赔偿原告谢祠满1,331,965元；三、被告朱千猛应于本判决生效之日起十日内返还原告谢祠满押金10万元；四、原告谢祠满的其余诉讼请求不予支持；五、反诉被告谢祠满应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告朱千猛房屋占有使用费(其中2019年3月30日至2019年10月31日期间欠付187,671元，2019年11月1日起至实际腾退之日止按照每年80万元计算)；六、反诉被告谢祠满和第三人姚欢喜应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区华新镇新凤南路XXX号、168号房屋；七、反诉原告朱千猛的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费42,620.72元，减半收取计21,310.36元，由原告负担12,466.52元，被告负担8,843.84元；反诉受理费7,565元，由反诉原告负担727元，反诉被告负担6,838元；财产保全费5,000元，由反诉被告负担；鉴定费63,000元，由原告负担25,200元，被告负担37,800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二〇年十月二十一日书记员 谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。