新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新0105民初1469号   原告（反诉被告）：周李强，男，1962年3月15日出生，汉族，现无固定职业，住新疆石河子市。   委托代理人：王陇珍，陕西沃特律师事务所律师。   委托代理人：李勇，陕西沃特律师事务所律师。   被告（反诉原告）：乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市水磨沟区七道湾南路西11巷**。   法定代表人：王钊，该公司董事长兼总经理。   委托诉讼代理人：李煜，男，该公司法务，住乌鲁木齐市。   原告（反诉被告）周李强与被告（反诉原告）乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司（以下简称盛世俊景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周李强的委托诉讼代理人王陇珍、李勇，被告（反诉原告）盛世俊景公司的委托诉讼代理人李煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）周李强向本院提出诉讼请求：1．判决解除双方签订的《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》及《商品房买卖合同》；2．判决被告一次性返还原告已付购房款本金633,895元及承担633,895元赔偿责任；3．判决本案财产保全费5,000元、保全责任险保单费2,600元由被告承担。庭审中，原告周李强确认已付购房款数额为633,871元，并变更第二项诉讼请求购房款本金及赔偿责任的数额为633,871元。事实和理由：2017年8月5日，原告与被告签订《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》、《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于乌鲁木齐市××区恒大绿洲商住小区二期第12幢第30层1单元3002号房。合同签订后，原告已累计支付购房款633,895元。2019年8月，被告向原告寄发《挞定通知》单方解除《商品房买卖合同》，另行销售。经查询，被告在此前已将案涉房屋网签出卖给第三人，后实际交付第三人居住。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”规定，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。   被告（反诉原告）盛世俊景公司辩称，本案系原告违约造成的合同解除，原告应当承担全部责任。2017年8月5日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，该合同第4条约定，原告应在2018年8月2日之前足额支付650,739元。在2018年8月2日履行期届满，原告没有按照约定足额支付履行付款义务，经被告多次催要，原告于2018年8月11日向被告支付房款20万元及违约金180元，并承诺尽快支付剩余房款，但经被告再次催告，在2018年8月14日书面催告后，原告并未履行合同义务。因此，原告的行为构成违约，其应当承担全部违约责任。根据《合同补充协议》第4条约定，原告需按照约定支付楼款，否则每逾期一天，原告需按照未付房款的总金额的万分之一向被告支付违约金，原告逾期180天没有支付全部房款，被告单方有权解除《商品房买卖合同》，原告按已付房款的50%向被告支付违约金，该房屋归被告所有。在合同履行中，原告多次逾期，被告也多次催要并告知原告逾期付款的法律后果，但原告均不予以理会，自2018年8月2日至2019年5月12日，原告逾期付款已经达300日，被告有权按照合同约定解除与原告签订的合同，对涉案房屋另行出售。因此，合同解除完全系原告的违约行为构成，原告应承担全部责任。原告认为被告在与其解除合同前将涉案房屋网签出售给第三人，其应当承担举证责任，如举证不能则应当承担相应的法律后果，同时原告的主张系虚假称述，对其主张不应予以支持。原告支付的购房款并非633,895元，其实际支付的房款为633,871元。   被告（反诉原告）盛世俊景公司提出反诉请求：1．判令解除原、被告双方签订的《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》、《商品房买卖合同》；2．判令被告向原告支付违约金126,774.2元（按被告已付房款的20%进行计算）。事实和理由：2017年8月5日，原、被告签订《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》及《商品房买卖合同》，周李强向盛世俊景公司购买原告开发的恒大绿洲二期第12幢30层1单元3002号房屋。《商品房买卖合同》约定，周李强付款方式为分期付款：2017年8月5日前支付首期房款98,457元（不含定金）、2017年11月2日前付清108,457元、2018年2月2日前付款108,457元、2018年5月2日前付款108,457元、2018年8月2日前付清650,739元；周李强必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则每逾期一天须按未付款总金额的万分之一向盛世俊景公司支付违约金，如周李强逾期180天仍未按约定全额支付的，盛世俊景公司有权单方解除《商品房买卖合同》，周李强按已付款50%向原告支付违约金，该房屋归盛世俊景公司所有。但周李强在合同履行中，自2018年8月2日开始未按约支付第四笔剩余房款450,696元；至2019年5月12日，周李强仍未按约向盛世俊景公司支付拖欠的房款，其逾期天数已达283天。根据合同约定，盛世俊景公司有权解除合同，并要求周李强承担逾期支付房款的违约金8,112.5元（以未付款总金额450,696元为基数，按每日万分之一，自2018年8月3日计算至2019年1月29日进行计算）及违约金316,935.5元（已付款的50%）。综上，周李强的违约行为已给盛世俊景公司造成了重大损失，故提起反诉。   原告（反诉被告）周李强针对盛世俊景公司的反诉请求答辩称，本案中，盛世俊景公司存在三项重大、根本违约行为：即将案涉房屋出卖给周李强后又擅自将房屋所在楼宇整体抵押给中信银行乌鲁木齐分行、未依约在案涉合同生效日30日内办理房屋备案登记、将案涉房屋出卖给周李强后未经依法解约又擅自将该房屋另售案外人宋金芬并已交付。盛世俊景公司的前述行为，直接导致周李强的合同目的完全不能实现。因此，周李强同意解除案涉房屋《商品房认购书》及《商品房买卖合同》；同时，依法应由盛世俊景公司向周李强承担返还已付购房款633,871元并承担633,871元的赔偿金的违约责任。盛世俊景公司2019年8月21日才首次向周李强出示经其盖章承诺的《商品房买卖合同》原件，即盛世俊景公司关于该合同的承诺的意思表示自2019年8月21日才到达周李强，对其最后一笔款项若未能按期支付发生解约等责任才首次知悉。鉴于盛世俊景公司的上述重大、根本违约行为在先，无权主张由周李强向其支付违约金，其反诉请求于法无据，请求法院依法驳回全部反诉请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告双方进行了证据交换和质证。本院经审查，对周李强提交的《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》、收据、《挞定通知》、申通快递公司客服提供的邮件详情单、《乌鲁木齐市不动产登记信息查询结果》（2020）新0105财保80号民事裁定书、新疆增值税电子普通发票的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2017年8月5日，甲方（出卖人）盛世俊景公司与乙方（买受人）周李强签订《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》，约定周李强自愿以单价9,831.99元/平方米，总价1,084,567元认购乌鲁木齐恒大绿洲-二期楼盘12幢3002单元房屋，房屋建筑面积110.31平方米。乙方同意签署本认购书时支付1万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），乙方须于2017年8月6日前支付首期房款98,457元（不含定金）并签署《商品房买卖合同》，2017年11月2日前支付108,457元，2018年2月2日前支付108,457元，2018年5月2日前支付108,457元；2018年8月2日前支付元650,739元，如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。认购书第五条约定，乙方必须在约定的付款方式和期限内到乌鲁木齐都市果岭售楼中心支付首期款及签署《商品房买卖合同书》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。同日，出卖人盛世俊景公司与买受人周李强签订了《商品房买卖合同》，房屋坐落乌鲁木齐恒大绿洲商住小区二期12幢第30层1单元3002号房屋，房屋单价、总价、面积、付款时间和金额与《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》中确认的信息一致，并约定如周李强未按合同约定的时间付款，逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，按日万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，盛世俊景公司有权解除合同，出卖人解除合同的，周李强按累计应付款的1%支付违约金。合同第24条规定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心申请登记备案。合同附件五补充协议第四条第2项约定，买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有。《商品房买卖合同》签订当日，周李强向盛世俊景公司交纳首期款108,457元（含定金1万元）、办证费80元。2017年10月30日，周李强向盛世俊景公司交纳购房款108,457元、43元；2018年1月31日，周李强向盛世俊景公司交纳购房款108,457元；2018年5月3日，周李强向盛世俊景公司交纳购房款108,457元；2018年8月11日，周李强向盛世俊景公司交纳购房款20万元、违约金180元。   2019年8月17日，盛世俊景公司向周李强邮寄送达《挞定通知》，载明：“阁下于2017年8月2日与我司签订了《商品房买卖合同》，购买了乌鲁木齐市恒大绿洲二期项目12号楼-3002号房，依据合同第七条的约定，阁下须于2018年8月2日前到我司支付到期款450,696元，否则我司按照合同第八条的约定及相关法律规定，视为阁下放弃购买该房屋，可单方解除房屋买卖关系，收回该商品房另行销售该房屋。截止发函之日，阁下已逾期283天，期间仍未按照《商品房买卖合同》第七条的约定期限支付购房款，也未与我司办理任何手续违反了合同的上述约定。鉴于此，我司特致函阁下：我司将按合同第八条的约定及相关法律规定单方解除房屋买卖关系，收回该商品房另行销售该房屋。乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司2019-5-12”。周李强于2019年8月18日收到《挞定通知》。   另查明，《乌鲁木齐市不动产登记信息查询结果》显示，案涉房产的抵押权人为中信银行股份有限公司乌鲁木齐分行，抵押人为乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司，债权履行起止时间为2017年8月28日至2020年8月28日。周李强向本院申请诉前保全，本院于2020年4月27日作出（2020）新0105财保80号民事裁定书周李强缴纳保全费申请否5,000元，支出财产保全责任保险费2,600元。   本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。原、被告双方于2017年8月5日签订《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》和《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面依约履行。《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》系涉案商品房买卖的预约合同，原、被告双方于签订认购书当日签订了《商品房买卖合同》且盛世俊景公司已经收受了购房款，认购书中的内容已被双方签订的正式的商品房买卖合同所替代，故《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》已无须解除。本案双方均同意解除《商品房买卖合同》，本院予以确认。   本案的争议焦点为：1．在合同履行过程中，违约方如何确认；2．盛世俊景公司是否应当向周李强返还已缴纳房款633,871元及承担633,871元的赔偿责任，周李强是否应当向盛世俊景公司支付违约金126,774.2元。   一、针对第一个争议焦点，在合同履行过程中，违约方如何确认的问题。周李强认为盛世俊景公司将涉案房屋出卖给周李强又抵押给中信银行乌鲁木齐分行、未在《商品房买卖合同》生效30日内向房管部门备案登记以及将涉案房屋在合同尚未依法依约解除的情况下另行出售给案外人宋金芬。盛世俊景公司认为周李强未按照合同约定支付购房款且逾期超过180天，构成违约。本案中，周李强确未按照合同约定的付款时间支付购房款，逾期时间超过180日，盛世俊景公司享有合同解除权，盛世俊景公司在销售涉案房屋的过程中未按照《商品房买卖合同》的约定在合同生效30日内向房管部门备案登记，且其向周李强销售的案涉房产存在在建工程抵押，故原、被告双方在合同履行过程中均存在违约行为。   二、针对第二个争议焦点，盛世俊景公司是否应当向周李强返还已缴纳房款633,871元及承担633,871元的赔偿责任，周李强是否应当向盛世俊景公司支付违约金126,774.2元的问题。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状并有权要求赔偿损失。盛世俊景公司收取购房款共计633,871元，应当向周李强返还，对周李强要求盛世俊景公司返还购房款633,871元的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”周李强认为盛世俊景公司存在上述违约情形故要求解除合同并由盛世俊景公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，盛世俊景公司认为未按照约定按期缴纳剩余房款，按照合同约定可以单方解除合同并按照周李强已付款50%主张违约金，在本案中仅主张已付款20%的违约金。鉴于双方在履行合同中均存在违约行为，对于盛世俊景公司要求按照周李强已付款20%主张违约金的诉讼请求，本院不予支持，盛世俊景公司解除合同的通知自2019年8月18日到达周李强，周李强亦同意解除合同，故双方之间的《商品房买卖合同》于2019年8月18日解除，周李强逾期缴纳房款是事实，对于其要求盛世俊景公司承担赔偿责任的请求中，本院酌情仅支持双方解除合同后盛世俊景公司未及时退还房款应承担的占用资金期间的利息损失的赔偿责任，盛世俊景公司应当自2019年8月19日起以633,871元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR，1年期）偿付利息至购房款实际清偿之日。   周李强申请诉前保全缴纳保全申请费5,000元，应当由盛世俊景公司负担，对周李强要求盛世俊景公司承担保全申请费5,000元的诉讼请求，本院予以支持。周李强在诉前保全中发生的保全担保费2,600元是周李强为实现诉讼财产保全目的，基于诉讼保全风险的不确定性而为自己提供诉讼保全担保所购买的财产保全责任险并支付保险费用，法律规定申请人申请诉讼保全可以以自己的财产或第三方的财产提供担保，该财产保全责任险的费用支出不属于必然产生的费用，故周李强要求盛世俊景公司承担保全责任保险费的诉讼请求，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、原告（反诉被告）周李强与被告（反诉原告）乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司于2017年8月5日签订的《商品房买卖合同》于2019年8月18日解除；   二、被告（反诉原告）乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）周李强返还购房款633,871元；   三、被告（反诉原告）乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）周李强以633,871元为基数自2019年8月19日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR，1年期）偿付利息购房款全部付清之日；   四、被告（反诉原告）乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）周李强支付财产保全费5,000元；   五、驳回原告（反诉被告）周李强的其他诉讼请求；   六、驳回被告（反诉原告）乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司的其他反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉标的1,275,390元，案件受理费16,278.51元（周李强已预交8,139.25元），减半收取8,139.25元，由原告（反诉被告）周李强负担4,062.12元，被告（反诉原告）乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司负担4,077.13元。   反诉标的126,774.2元，案件受理费1,417.74元（盛世俊景公司已预交），由被告（反诉原告）乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。   审  判  员   王彩虹   二 Ｏ 二 Ｏ 年 十 月 十 四 日   书  记  员   齐 敏