本溪市平山区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0502民初64号原告：边永新，男，1972年7月1日出生，汉族，辽宁省本溪市人，本溪市公安局民警，住本溪市平山区。委托诉讼代理人：李俊，女，1974年9月3日出生，满族，辽宁省本溪市人，中国人民财产保险股份有限公司本溪市分公司职工，住本溪市平山区。被告：本溪通和房地产开发有限公司，住所地：本溪市经济开发区商业四区一号。法定代表人：何景涛，该公司董事长。被告：中国农业银行股份有限公司本溪分行，住所地：本溪市平山区曙光路7号。负责人人：黄志勇，系该行行长。委托诉讼代理人：李国兴、马宁，该单位工作人员。原告边永新与被告本溪通和房地产开发有限公司、中国农业银行股份有限公司本溪分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告边永新的诉讼代理人李俊，被告中国农业银行股份有限公司本溪分行的委托诉讼代理人李国兴、马宁到庭参加诉讼。被告本溪通和房地产开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭。本案现己审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告本溪通和房地产开发有限公司签订的购房协议有效；2、二被告协助原告办理房屋产权登记手续；3、诉讼费由二被告承担。事实与理由：2001年11月，原告与被告本溪通和房地产开发有限公司签订购房协议书，约定原告购买被告本溪通和房地产开发有限公司坐落于平山区平山路通和公寓商品房3单元7层7号房屋，建筑面积149.58平方米，总价款27万元，原告于2001年11月26日交清房款27万元整。原告到本溪市不动产登记中心办理房产证时得知，本溪通和房地产开发有限公司出售给原告的房屋已抵押给被告中国农业银行股份有限公司本溪分行办理贷款，致使原告至今不能办理不动产登记手续。原告得知自1999年2月13日起，二被告先后签订十份金融借款合同，涉及金额1087.6万元。1999年5月17日，二被告签订《银企合作协议书》，该协议书签订后，被告中国农业银行股份有限公司本溪分行开始保管被告本溪通和房地产开发有限公司的相关印章，参与该房地产开发有限公司的房屋销售工作。综上，按照最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权或其他债权”，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，二被告均应协助原告办理房屋不动产手续，为了维护原告的合法权益，故诉致法院，请求法院判决原告与被告本溪通和房地产开发有限公司签订的购房协议有效，判决坐落于平山区平山路通和公寓商品房3单元7层7号房屋归原告所有，二被告协助原告办理房屋不动产登记手续，诉讼费由二被告承担。被告本溪通和房地产开发有限公司未作答辩。被告农行本溪分行辩称，请求驳回原告诉讼请求。1、原告与被告本溪通和房地产开发有限公司签订买卖合同，对案涉房屋按照合同约定享有债权，原告应另诉该公司要求其履行协助办理房屋产权证的义务；2、被告本溪通和房地产开发有限公司与我行签订抵押合同且办理抵押手续，我行享有合法抵押权，抵押手续无过错；3、我单位不是适格被告，原告找不到被告本溪通和房地产开发有限公司导致不能办理房产登记，与我行无关不应将我单位列为被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于平山区的“通和公寓”是被告通和房地产负责开发建设的项目，被告通和房地产为开发该项目，从1999年2月13日起陆续向被告农行本溪分行申请银行借款，并用本溪市无线电五厂坐落地的土地使用权和通和公寓在建工程作抵押，之后分别于1999年3月20日和2000年1月27日办理了土地和在建工程抵押登记。2001年11月26日，原告与被告通和房地产签订《商品房买卖合同》，约定被告通和房地产将其开发建设的通和公寓2单元6层4号的商住楼（建筑面积90.08平方米）出售给原告，房屋出售价款为20万元。《商品房买卖合同》签订后，原告一次性将购房款支付给被告本溪通和房地产开发有限公司。诉争房屋现由原告居住，被告通和房地产一直没有为原告办理上述房屋的所有权证。本院认为，本案原告与被告本溪通和房地产开发有限公司在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律的规定，该合同依法有效。原告与被告本溪通和房地产开发有限公司之间的房屋买卖关系成立后，在原告交付了全部房款的情况下，被告通和房地产不仅负有向原告交付房屋的主要义务，还负有协助原告办理房屋所有权证的附随义务。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，上述内容虽未对抵押权与商品房消费者的权利优先及对抗关系作出直接规定，但从逻辑上应推论出抵押权的权利行使不能对抗商品房消费者所享有的权利。本案中，原告在与被告本溪通和房地产开发有限公司签订商品房买卖合同后支付了全部购房款，现原告要求被告通和房地产为其办理房屋过户手续的权利优先于被告农行本溪分行的抵押权，故对原告要求被告本溪通和房地产开发有限公司协助办理房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于被告农行本溪分行，因协助原告办理房屋所有权证系被告通和房地产的附随义务，但如在办理过程中涉及被告农行本溪分行需要出具相关证明的，被告农行本溪分行应予协助。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告边永新与被告本溪通和房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效；二、被告本溪通和房地产开发有限公司、中国农业银行股份有限公司本溪分行于本判决生效后10日内协助原告边永新办理该房屋的所有权转移登记手续。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费5350元（原告已预交），减半收取，由两名被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审判员  李玉玺二〇二〇年五月二十一日书记员  张艳琼附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。告知执行事项：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。