河北省邯郸市峰峰矿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0406民初1663号 原告：华之杰物业服务有限公司，住所地河北省邯郸市丛台区联纺路20号。 法定代表人：王铁炜，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙矿平，男，1963年1月2日出生，汉族，现住邯郸市峰峰矿区。 委托诉讼代理人：马岩，男，1986年3月27日出生，汉族，现住峰峰矿区。 被告：蔡秀云，女，1931年12月10日出生，汉族，现住邯郸市峰峰矿区。 委托诉讼代理人：耿钰，男，1964年1月30日出生，汉族，现住，系被告蔡秀云之子。 原告华之杰物业服务有限公司（以下简称华之杰物业服务公司）与被告蔡秀云为物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华之杰物业服务有限公司的委托诉讼代理人孙矿平，被告蔡秀云的委托诉讼代理人耿钰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告华之杰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即缴纳物业费2551元；2、判令被告按照每日千分之三支付逾期付款违约金2144元；3、受理费、保全费由被告承担。事实和理由：被告居住在美雅××××室。原告与被告居住小区2015年5月至2016年4月同冀中能源峰峰集团峰峰矿区采煤沉陷区综合治理办公室签订物业服务合同；2016年5月至2017年4月同冀中能源峰峰集团峰峰矿区采煤沉陷区综合治理办公室签订物业服务合同；2017年5月至2018年5月同冀中能源峰峰集团峰峰矿区采煤沉陷区综合治理办公室签订物业服务合同；2019年5月至2021年5月同业主委员会签订了《物业管理服务协议》，但被告却未按照协议约定缴纳物业费，经原告多次催缴，被告拒不缴纳物业费。为了维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特提起诉讼请求判令被告向原告支付拖欠的物业费和违约金共计4695元。 被告蔡秀云辩称：一、原告主张的物业管理费缺乏依据。答辩人与原告之间不存在物业服务合同关系。原告应向答辩人出示相关证据证明其对美雅小区进行物业管理具有合法性，出示起诉书中所提及的物业服务协议（原件），并出示国家行政管理部门的相关手续，以证明其具有符合法律及行政法规规定的进行物业管理的资质、经营性收费许可等。二、关于物业费问题。《物业管理服务协议》根据其合同性质应为双务合同。原告必须要向业主提供符合双方约定的管理与服务，业主才有按约定缴纳物业费的义务，原告提供的物业管理服务没有达到双方约定，系违约行为，应由其自行承担违约所产生的法律后果，答辩人按合同法的相关规定行使抗辩权利。现列举如下：1、公厕：全国《城市公共厕所规划和设计标准》明确规定，住宅小区应该建公厕，并具体要求在一个住宅区中，每1000人应该拥有6-10平方米的公厕。住建部相关文件要求，小区和居民居住区必须配建公共厕所。但美雅小区交房至今，虽有公厕，但从未开发。2、小区环境卫生：作为物业公司，对于公共区域的清扫和保洁，是应尽的职能，但小区多处存在粪便，环境卫生堪忧，反映出物业公司服务工作的缺失和不到位。3、健身器材：健身器材属于小区的公共设施，小区物业有责任对小区内的公共设施进行管理，保证它的正常使用。但是美雅小区存在公共健身器材受损未及时修理的情况，这严重影响到业主日常锻炼。4、楼宇门：物业服务企业应当承担定期对物业负责的共用部位、共用设施设备进行巡查、养护、维修。门禁系统属于共用设施设备，但是美雅小区单元门进形同虚设，并未正常使用。5、电梯：电梯是居民楼的公共配套设施，小区业主理应有权正常使用。但是原告以不缴纳物业费为由，不给电梯卡升级，这是变相捆绑，强迫缴纳物业费。物权法第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有，电梯是房屋（住宅）的一部分，所有权归业主所有，不是物业公司的，物业公司物权设置使用障碍，限制业主使用电梯自由出入，其无权利用梯控等措施逼迫业主交费。6、停车位：根据物权法第七十四条规定，美雅小区地下车位属于人防工程，开发商和物业均无权出售；地上停车位属于小区公共空地，归小区业主拥有，原告私自安装地锁，以出租的名义出售停车位，擅自占用、处分业主共有部分，侵害了业主利益，对小区业主财产造成损害。7、侵犯业主知情权：物业公司应当定期向业主公开：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划于停放汽车位的处分、收费情况（五）其他应当向业主公开的情况和资料。但是原告并未在公开栏公开。三、关于违约金问题。1、答辩人从未说过拒缴物业费，并且曾多次与原告的工作人员就物业管理问题进行过协商，在物业公司对物业管理方式及物业管理费并未给出正式答复告知时，以答辩人未按时缴纳物业费主张违约金是没有法律依据的。并且由于原告违约在先，违背诚实守信原则，原告要求答辩人支持违约金也就明显违背公平原则。2、原告于2016年6月15日收取答辩人100元卫生押金，曾承诺装修结束后退还，但答辩人多次要求退还押金，至今未退还。由于原告华之杰物业服务有限公司不完全履行合同主要义务，致使合同目的不能实现，属于根本违约。根据合同法有关先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告蔡秀云系峰峰矿区美雅小区4号楼2单元1201室（以下简称涉案房屋）的业主，其房屋建筑面积为98.1平方米，被告于2016年5月19日领取涉案房屋钥匙并交纳一年的物业费。 2017年5月15日，原告华之杰物业服务有限公司作为乙方与峰峰矿区采煤沉陷区综合治理办公室作为甲方再次签订《冀中能源峰峰集团有限公司峰峰矿区美雅居民小区物业管理前期服务合同》，约定甲方选聘乙方为美雅小区提供前期物业管理服务工作，物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收取标准为0.75元／月／平方米（包括清洁卫生费0.16元／月／平方米、秩序维护费0.15元／月／平方米、公共设施设备日常运行维护费0.14元／月／平方米和电梯费0.30元／月／平方米），另外收取庭院照明费5元／月／户和垃圾清运费3元／月／户，服务期限为一年，自2017年5月15日起至2018年5月15日止。 2019年5月1日，原告华之杰物业服务有限公司作为乙方与峰峰矿区采煤沉陷区综合治理办公室作为甲方第三次签订《冀中能源峰峰集团有限公司峰峰矿区美雅居民小区物业管理前期服务合同》，约定甲方选聘乙方为美雅小区提供前期物业管理服务工作，物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收取标准为0.75元／月／平方米（包括清洁卫生费0.16元／月／平方米、秩序维护费0.15元／月／平方米、公共设施设备日常运行维护费0.14元／月／平方米和电梯费0.30元／月／平方米），另外收取庭院照明费5元／月／户和垃圾清运费3元／月／户，服务期限为一年，自2018年5月15日起至2019年5月1日止。 2019年5月1日，原告华之杰物业服务有限公司作为乙方与邯郸市峰峰矿区临水镇美雅小区业主委员会（以下简称美雅小区业主委员会）作为甲方签订《美雅小区物业管理服务合同》，约定甲方选聘乙方提供物业管理服务工作，物业管理服务费包括物业费（收取标准为0.45元／月／平方米）、电梯运行费（收取标准为0.30元／月／平方米，含自来水二次加压费）、庭院照明费（收取标准为5元／月／户）和垃圾清运费（收取标准为3元／月／户），合同期限为二年，物业管理服务费按一年一次性缴纳，业主应在每年第一个季度内履行缴纳义务，逾期缴纳的，从逾期之日起每日应缴纳千分之三的违约金。 因被告蔡秀云未按照合同约定交纳2017年5月19日至2019年12月31日的物业费2583元（979元X2年+625元=2583元），其中2017年5月19日至2017年12月31日（共233天）的物业费625元（979元/365天X233天=625元），2018年和2019年物业费均为979元（0.75元／月／平方米X98.1平方米X12个月+5元／月／户X12个月+3元／月／户X12个月=979元），原告华之杰物业服务有限公司多次催要未果，故而成讼。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告华之杰物业服务有限公司与峰峰矿区采煤沉陷区综合治理办公室签订的前期物业合同以及原告华之杰物业服务有限公司与美雅小区业主委员会签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，原告华之杰物业服务有限公司与峰峰矿区采煤沉陷区综合治理办公室签订的前期物业合同以及原告华之杰物业服务有限公司与美雅小区业主委员会签订的物业服务合同对全体业主均具有法律约束力。原告华之杰物业服务有限公司对美雅小区提供了物业管理服务，被告蔡秀云为该小区业主，因此享受了原告提供的物业管理服务，根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定，作为小区业主，被告蔡秀云应当交纳物业管理费，故被告蔡秀云应向原告华之杰物业服务有限公司交纳2017年5月19日至2019年12月31日的物业费2583元，但原告只主张2551元，系自愿处分自己的民事权利和诉讼权利，本院予以确认。被告虽辩称原告未全面履行物业服务义务，但未提供充分有效的证据予以证明，故对其辩称理由，本院不予采信。 被告蔡秀云未按时交纳物业费已然构成违约，应承担相应的违约责任。因双方约定2019年的违约金标准为每日千分之三，按合同约定被告应支付2019年的违约金为1072元（979元X0.003/日X365天=1075元），已超过造成损失的30%（979元X30%=294元），过分高于造成的损失，超出部分，本院不予支持。因双方未对2017年和2018年逾期支付物业费的违约金进行约定，故被告应赔偿自逾期之日即2017年5月19日起按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失｛其中2017年的利息损失：2017年5月19日至2019年8月19日（共823天）的利息损失为105元（979元X4.75%/365天X823天=105元），2019年8月20日至本判决确定的履行期限届满之日止的利息以979元为基数按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率计算；2018年的利息损失：2018年1月1日至2019年8月19日（共596天）的利息损失为76元（979元X4.75%/365天X596天=76元），2019年8月20日至本判决确定的履行期限届满之日止的利息以979元为基数按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率计算；}。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下： 一、被告蔡秀云自本判决生效之日起五日内支付原告华之杰物业服务有限公司2017年5月19日至2019年12月31日的物业费2551元和违约金（其中2017年5月19日至2019年8月19日的利息损失为105元，2019年8月20日至本判决确定的履行期限届满之日止的利息以979元为基数按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率计算；2018年1月1日至2019年8月19日的利息损失为76元，2019年8月20日至本判决确定的履行期限届满之日止的利息以979元为基数按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率计算；2019年逾期付款的违约金294元）； 二、驳回原告华之杰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告蔡秀云负担20元，由原告华之杰物业服务有限公司负担5元；财产保全费46元，由被告蔡秀云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员 马 荣 二〇二〇年九月二十五日 书记员 籍晓雪 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条......当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。......