安徽省凤阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1126民初933号 原告：刘瑶瑶，女，1988年6月30日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 委托诉讼代理人：王传春，安徽皖淮律师事务所律师。 被告：凤阳中盛置业有限公司。住所地安徽省凤阳县板桥镇工业新区。统一社会信用代码913411266910534189（1-1）。 法定代表人：郭行凯，该公司董事长。 委托代理人：张横昌，1963年2月1日，汉族，中专，安徽凤阳人，凤阳县府城镇，系公司工程部总经理。 原告刘瑶瑶与被告凤阳中盛置业有限公司（以下简称“凤阳中盛公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘瑶瑶及其委托诉讼代理人王传春、被告凤阳中盛公司的委托诉讼代理人张横昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘瑶瑶向本院提出诉讼请求：1、解除刘瑶瑶与凤阳中盛公司2014年11月23日签订的商品房预售合同；2、凤阳中盛公司返还刘瑶瑶支付的购房款97032元及违约金（违约金自2012年12月29日，以97032元为基数，按照日万分之一利率计算利息，至实际付清日止）。事实和理由：2012年12月，凤阳中盛公司向刘瑶瑶等人宣传，位于凤阳县板桥镇水晶灯饰城的商铺可以预售，售价为4538元/平方米，且保证购房后由公司向外出租3年，租金归刘瑶瑶所有。随后，刘瑶瑶按照凤阳中盛公司的要求，于2012年12月29日向凤阳中盛公司一次性支付了97032元购房款等费用（其中购房款为91168元，其他为各项费用），双方并于2014年11月23日签订了《商品房预售合同》，合同承诺凤阳中盛公司于2015年12月31日将上述房屋交付刘瑶瑶。然而，时至今日，凤阳中盛公司没有履行向刘瑶瑶交付房屋的义务，也未能办理房屋产权手续，更没有将上述房屋按照约定出租后支付租金，导致刘瑶瑶的上述房屋买卖目的不能实现，依据合同法的相关规定，凤阳中盛公司构成根本违约。为维持刘瑶瑶的合法权益，特提起诉讼。 凤阳中盛公司辩称，2015年12月31日凤阳中盛公司房屋到期后，已交付刘瑶瑶。房屋租金是从房款总价中扣除，凤阳中盛公司不存在违约，谈不上承担赔偿刘瑶瑶违约金，刘瑶瑶购买的该套房产是中盛水晶灯饰城A区31号楼101室，刘瑶瑶已办理商品房网签合同，该套房已归刘瑶瑶所有，刘瑶瑶提出的房产证由政府协调办理中。2013年9月17日A区31号楼这栋房通过综合验收，房屋交接书没有签订，是公司和刘瑶瑶的事情，不清楚，刘瑶瑶没有去办手续，取得房地产初始登记手续，这套房在刘瑶瑶手里掌握。请求驳回刘瑶瑶的诉讼请求， 刘瑶瑶围绕诉讼请求，提交了刘瑶瑶的身份证、凤阳中盛公司的企业信息各一份，凤阳中盛公司无异议，对无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。对于刘瑶瑶提供的其他证据，本院认定如下： 1、刘瑶瑶与凤阳中盛公司签订的商品房预售合同一份。证明目的：预售合同是2014年11月23日签订，预售许可证是2014年发的，刘瑶瑶与第三方签订委托经营管理协议是2013年10月31日，签订委托经营协议时无预售许可证，不存在交付问题，协议真实，客观上没有履行，以及房屋的面积、位置及单价4538元，不存在预先扣除租金的事。房屋交付时间为2015年12月31日前，法律规定在交房90日内办理产权证。由于凤阳中盛公司没有交付房屋，构成根本性违约，导致刘瑶瑶不能实现合同目的。凤阳中盛公司质证：合同真实，与运营公司的签订的房屋租赁，与凤阳中盛公司无关。认证如下：上述证据与案件具有关联性、合法性、真实性，证据效力本院予以认定。 2、凤阳中盛公司出具的收据二份。证明目的：刘瑶瑶支付了购房款95032元，契税2000元。凤阳中盛公司质证：是公司开的，95032元是对的，2000元不能证明是契税钱，黑色字不清楚谁写的。认证如下：对于刘瑶瑶支付了购房款95032元，契税2000元的证明目的，本院予以认定。 凤阳中盛公司为支持自己的抗辩，提交了如下证据，刘瑶瑶有异议，本院认定如下： 编号2016005滁州市新建住宅小区综合查验备案表、凤阳中盛水晶灯饰城A－31＃商品房预售许可证、凤阳灯饰城A－31＃楼工程竣工验收报告、凤阳灯饰城A－31＃号楼房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表各一份。证明目的：我们出售的房屋合法，具备商品房买卖条件。认证如下：对于涉案房产在综合验收备案后已符合办理产权证条件的证明目的，本院予以采信；但不能证实在合同约定时间内符合办证条件，这一证明目的，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年11月23日，刘瑶瑶作为买受人与出卖人凤阳中盛公司签订了一份《凤阳县商品房预售合同》，其主要内容如下：甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方预售的《凤阳县中盛水晶灯饰城A－31》商品房事宜，订立本合同。第一条甲方通过土地使用权出让方式，取得凤阳县1404000010007000地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为凤国用2014第0001号土地面积为27802.00，土地用途为商服、住宅。第二条乙方向甲方购买凤阳县板桥镇路水晶灯饰城号《凤阳中盛水晶灯饰城A－31》A31幢商业单元15室。据甲方暂测该房屋建筑面积为20.09平方米，其中套内建筑面积为15.48平方米，公用分摊面积为4.61平方米。该房屋建筑层高为3.6米。第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为人民币￥4538.00元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币￥91168.00元（此房款三年租金已返还）。第七条乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之1计算。第十条该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：叁该房屋经分期综合验收合格取得备案文件后，即可交付，本合同第十四条中的约定与本条有冲突的，执行本条约定内容。第十一条甲方定于2015年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰乙方有权单方面解除本合同，甲方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的百分之一，或合同继续履约的，违约金自第十一条约定的交付使用之日起按乙方交付的房款以万分之一/日至实际交付使用为止。第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起30天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署《房屋交接书》。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为商业用房，甲方应向乙方提供《商铺质量保证书》和《商铺使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。第十四条在甲方办理了新建商品房地产初始登记手续、取得了房地产权证后90日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。甲、乙双方签署房屋交接书之日起90天内，由乙方依法向凤阳县房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。第二十六条本合同一方按照本合同约定向另一主送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须采用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式。第二十七条该房屋买卖过程中所发生的税费按有关规定由甲乙双方各自承担。 在书面商品房预售合同签订之前，刘瑶瑶于2012年12月2日支付了2000元；2012年12月29日支付了购房款95032元。 在刘瑶瑶支付了购房款后，双方未按合同约定签署房屋交接书，凤阳中盛公司也未按合同约定提供房产已符合交付条件的证明文件。 涉案的房产所在凤阳中盛灯饰城，于2016年5月9日经综合验收，凤阳县国土资源和房产管理书同意为涉案的房产备案。在涉案的房产符合办理产权证的情况下，凤阳中盛公司未书面通知刘瑶瑶。刘瑶瑶一直未能办理产权证书。在自行协商未果的情况下，刘瑶瑶遂起诉来院。 本院认为，本案争议焦点如下，第一、合同的效力？第二、刘瑶瑶解除合同的请求应否支持？第三、出卖人应否返还价款，并赔偿违约金？ 第一、合同的效力？ 刘瑶瑶与凤阳中盛公司签订的商品房预售合同，为双方当事人真实意思表示，该合同有效。合法成立的合同，对双方当事人具有约束力，双方当事人应按照合同的约定，履行各自的义务。 第二、刘瑶瑶解除合同的请求应否支持？ 逾期超过90天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰乙方有权单方面解除本合同，甲方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的百分之一，或合同继续履约的，违约金自第十一条约定的交付使用之日起按乙方交付的房款以万分之一/日至实际交付使用为止。凤阳中盛公司未在合同约定的期限内提供经分期验收合格取得备案文件的房屋，在符合交房条件后也未按照合同约定采用书面形式通知刘瑶瑶签署房屋交接书，凤阳中盛公司的行为构成违约，刘瑶瑶要求解除合同的请求本院予以支持；商品房预售合同第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰乙方有权单方面解除本合同，甲方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的百分之一，或合同继续履约的，违约金自第十一条约定的交付使用之日起按乙方交付的房款以万分之一/日至实际交付使用为止。凤阳中盛公司未在合同约定的期限内提供经分期验收合格取得备案文件的房屋，在符合交房条件后也未按照合同约定采用书面形式通知刘瑶瑶签署房屋交接书，凤阳中盛公司的行为构成违约，刘瑶瑶要求解除合同的请求本院予以支持；凤阳中盛公司不同意解除合同的辩称意见，本院不予采纳。 第三、出卖人应否返还价款，并赔偿违约金？ 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因凤阳中盛公司的违约责任造成合同的解除，刘瑶瑶主张返还支付的价款97032元的请求，本院予以支持。 对于违约金的计算，刘瑶瑶主张以97032元基数计算，而按照合同约定，房价款为91168元，故应以91168元为基数计算违约金，超过该数额的部分，本院不予采信。对于违约金的起算点，合同第十二条约定，“违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。”，合同约定的交付期限为2015年12月31日，交付期限的第二天应为2016年1月1日，即应自2016年1月1日起计算违约金，而不是刘瑶瑶主张的2012年12月29日计算。对于日万分之一的计算标准，双方在合同有明确约定，故刘瑶瑶要求按照日万分之一标准计算违约金的请求，本院予以支持。以91168元为基数，自2016年1月1日至法庭辩论结束之日即2020年5月12日，共计1593天，凤阳中盛公司应支付违约金14523元﹝91168元×日万分之一×1593天＝14523元﹞，刘瑶瑶的违约金主张在该数字之内的部分，本院予以支持；超过的部分本院不予支持。此后，按上述标准继续计算，至实际付清日止。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告刘瑶瑶与被告凤阳中盛置业有限公司于2014年11月23日签订的商品房预售合同（凤阳县房产管理局备案号为152479）； 二、被告凤阳县中盛置业有限公司于本判决生效后30日内，返还原告刘瑶瑶支付的价款97032元，并支付违约金14523元（以91168元为基数，自2016年1月1日起，至2020年5月12日止，按日万分之一标准计算；此后按上述标准继续计算，至实际付清日止）； 三、驳回原告刘瑶瑶的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2770元，减半收取1385元，由原告刘瑶瑶负担134元，被告凤阳中盛置业有限公司负担1251元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员 张 睿 二〇二〇年五月十八日 书记员 张志豪 附：本案适用的法律及司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。