文书内容江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初7675号原告：刘天恩，男，1972年12月1日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：刘俊华，张家港市港区法律服务所法律工作者。被告：苏州正信置业发展有限公司，住所地张家港市锦丰镇（江苏扬子江国际冶金工业园锦绣路****）。法定代表人：傅明建，该公司总经理。委托诉讼代理人：王莹莹，该公司员工。委托诉讼代理人：刘伟，该公司员工。原告刘天恩与被告苏州正信置业发展有限公司（以下简称正信置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告刘天恩委托诉讼代理人刘俊华、被告正信置业公司委托诉讼代理人王莹莹、刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘天恩向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同，向原告交付符合合同约定条件的商品房(样板房)；2.如被告不能交付样板房，则赔偿原告毛坯房与样板房之间差价损失1436001.2元及原毁坏装修的拆除费用100000元，合计1496001.2元；3.被告承担逾期交房违约金(自2020年5月31日起至被告装修竣工交付之日或原告装修竣工之日止，按每天1350元计算)；4.被告偿付原告诉讼代理费损失74800元；5.本案诉讼费、保全保函费由被告承担。事实与理由：2018年12月30日，原告在被告售楼处签订了《商品房买卖合同》一份，原告向被告购买了位于张家港市，总价款为450万元，约定交房时间为2020年5月30日前，应当交付的房屋为备案的装修完备的样板房，2020年5月30日，被告通知原告到被告售楼处办理验房、交房手续，原告到现场查看，发现涉诉房屋室内装修破坏严重，完全不具备样板房交房条件，原告当即邀请物业公司工作人员代表一同现场察看、记录，随后向房产公司项目总监和物业代表提出问题，但对方仅口头答复称向公司高层领导汇报后再说，但时至今日被告仍没有任何动静答复，原告多次催告未果，故依法提起诉讼，请求人民法院公正裁决。审理中，原告刘天恩自愿撤回第一项诉讼请求。被告正信置业公司辩称，一、其已按约交付案涉商品房，商品房未交接成功系因原告拒绝接收所致，原告要求其按合同约定交付商品房并承担逾期交付违约金，缺乏事实及法律依据，2019年12月25日含案涉商品房在内的十里锦绣花园64幢、53幢等商品房经竣工验收合格，获张家港市住房和城乡建设局审核同意竣工验收备案，2020年5月18日含案涉商品房在内的十里锦绣花园1-80幢地库经张家港市住房和城乡建设局审批通过，商品房交付使用备案，被告取得商品房交付使用通知书，至此，案涉商品房在约定的交付日即2020年5月30日已具备法定及案涉商品房买卖合同第九条约定的交付条件。2020年5月30日，其将案涉商品房交付原告，但原告因装修饰品瑕疵的问题拒绝收楼。根据案涉商品房买卖合同第12条的约定，由于买受人原因拒绝收楼或未按期办理交付手续的，视为出卖人已按期交付该商品，该商品房毁损、灭失的风险以及有关该商品房的所有费用，包括但不限于水电、燃气、卫生、物业、有线电视费等全部由买受人承担，因此其已按约交付完毕案涉商品房；二、原告要求其赔偿装修差价以及拆除费用缺乏事实及法律依据。根据案涉商品房买卖合同第13条的约定，出卖人交付使用的商品房的装饰设备标准不符合约定标准及附录二的约定的，买受人有权要求出卖人负责更换并承担更换费用，更换期间每日按人民币80元补偿买受人使用损失，出卖人无需承担逾期交楼责任。原告主张案涉商品房装饰破损，要求其赔偿装修差价以及拆除费用，但依据合同约定，其仅负有更换及按80元每天赔偿原告损失的义务。原告主张装修差价损失以及拆除费用缺乏事实及法律依据。原告围绕诉讼请求提交了：《商品房买卖合同》及《补充协议》、增值税发票、验房记录单、现场照片、十里锦绣花园商品住房预（销）售价格（一房一价）申报表、委托代理合同等证据，被告提交了：竣工验收备案表、商品房交付使用通知书等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实与证据，本院予以确认并在卷佐证，并归纳如下：2018年12月30日，正信置业公司（甲方、卖方）与刘天恩（乙方、买方）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，刘天恩购买正信置业公司开发的张家港市锦丰镇十里锦绣花园53幢101、-101（以下简称案涉商品房），建筑面积分别为180.4㎡、92.38㎡。第五条约定，计价方式为建筑面积，商品房总价款4500000元（含增值税）。第九条约定，出卖人应当在2020年5月30日前，将具备相关条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十条及附件七补充协议第八条约定，出卖人未按约定时间交楼的，逾期不超过90日的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日或视为交付之日（以二者孰早发生为准）止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日或视为交付之日（以二者孰早发生为准）止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金，但该违约金最高不超过买受人已支付房价款的15%。合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：出卖人负责更换并承担更换费用，更换期间按每日人民币80元补偿买受人使用损失，出卖人无须承担逾期交楼责任。合同附件三及附件七合同补充协议附录二约定了毛坯房的交付标准及配套设施。另合同附件一约定，买受人知悉并同意，因配合验收可能需要暂时将商品房面积改造部分拆除，出卖人承诺在验收完成后帮助买受人恢复该部位及装修，买受人承诺不会因恢复产生的色差和材质更换事宜，向出卖人提出任何索赔或其他主张。合同附件二约定了样板房的装修交付标准及配套设施，并在最后明确：买受人承诺在买卖合同约定的交楼日期按照交付时的房屋现状接收该商品房，并承诺不得因该商品房的现状及所述的陈旧缺陷问题而拒绝收楼或者向出卖人主张相应的保修、维修、赔偿等责任，也不以此为任何借口拒绝收楼。补充协议第十七条约定，合同因法定或约定原因解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用（包括因买受人违约导致出卖人需支付的诉讼费、律师费用等费用），不足扣减的，买受人应当支付给出卖人。合同签订后，刘天恩按约支付了4500000元购房款。2020年5月30日，正信置业公司通知刘天恩收房，经查看，刘天恩认为案涉商品房的装修已破坏，未达到交房合同条件，在验房记录单上注明了上述问题，并拒绝收房。案涉商品房所属的十里锦绣花园53幢于2019年12月27日完成竣工验收备案，于2020年5月18日取得商品房交付使用通知书。十里锦绣花园商品住房预（销）售价格（一房一价）申报表载明，案涉商品房系样板房，备案总价为5107688.2元；除案涉商品房外，其所属的53幢其他商品房为毛坯房。2020年7月9日，刘天恩（甲方、委托人）与张家港市港区法律服务所（乙方、受委托人）签订委托代理合同，乙方接受甲方的委托，指派法律工作者刘俊华担任本案纠纷代理人，手续费、代理费共计人民币74800元。为此，刘天恩支出代理费74800元。为申请本案诉讼财产保全，刘天恩支出担保保险费2250元。审理中，双方当事人均确认《商品房买卖合同》的标的系样板房，正信置业公司确认其无法交付装修完好的样板房。刘天恩确认其已于2020年8月28日与正信置业公司办理了收房手续，并同意将主张的逾期交房违约金计算至2020年8月17日。同时，双方一致认可案涉商品房原有装修的拆除费用为7.5万元；均明确因不具备鉴定条件，对案涉商品房的原装修价值不申请鉴定。本案审理过程中，双方当事人的主要争议焦点为：一、被告是否应承担逾期交房违约金？原告刘天恩认为，其购买的是样板房，被告应交付完整的样板房。被告通知其收房时，案涉商品房装修已被破坏，不符合交付条件，被告构成逾期交房。被告正信置业公司辩称，其在交付前已经取得商品房交付使用通知书，案涉商品房已符合按期交付条件，交付条件并不包括装修。其已将房屋按期交付，是原告拒收，因此不存在逾期交付。本院认为，案涉商品房买卖合同约定的买卖标的为样板房，原、被告双方在合同中也已对装修标准作出约定，故案涉商品房的交付条件应当包含装饰装修。现因案涉商品房的装饰装修被破坏，被告亦明确不能向原告交付符合合同约定装修标准的商品房，故原告有权拒绝收房，被告理应向原告承担逾期交房违约责任。根据合同第十条及合同附件七补充协议第八条约定，出卖人未按约定时间交楼的，逾期不超过90日的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日或视为交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行，原告于2020年8月28日办理了收房手续，并同意逾期交房违约金计算至2020年8月17日，故被告应向原告支付以已付购房款总额4500000元为基数，按每日万分之三标准自2020年5月31日起计算至2020年8月17日的逾期交房违约金，即105300元。二、装修差价损失及原装修的拆除费如何计算？原告刘天恩主张，装修差价损失应按照案涉商品房所属的十里锦绣花园53幢102号毛坯房的备案价格3671687元与案涉101号样板房备案价格5107688.2元的差价计算，为1436001.2元。被告正信置业公司不认可上述计算方式，认为因备案价并非实际成交价，且非01户型的毛坯价格，不同户型面积不同，该计算方式无参考价值，应当按照该项目内所有相同位置及户型的毛坯房（01幢101室、02幢101室、03幢101室……49幢101室、50幢101室、51幢101室）实际成交价计算单价平均值为13475.05元，计算与案涉商品房实际成交单价16496.81元的差值3021.76元，再乘以案涉商品房的面积272.78㎡，得出装修差价为824275.69元。为证明该主张，被告提交了十里锦绣花园01幢101室、02幢101室、03幢101室……49幢101室、50幢101室、51幢101室（共计51个）在商品房网上备案系统中的合同信息截屏（包含上述商品房的建筑面积及总价等信息）、上述商品房的成交价格及预测面积的清单。原告刘天恩对此质证认为，一、涉案房产坐落的位置不同，必然会导致销售价格上的差异。其购买的商品房地理位置区别于其他业主，价格上当然不能按所有房产的均价来计算，因此被告的该组证据不具有证明力；二、被告的房产存在多种销售经营模式，被告为了经济效益采取攻关策略销售，针对特定人员（关系户等）、不特定人员，在销售中完全会出现故意降低或抬高销售价格的情况，从而影响毛坯房均价的价格波动变化，但是，不管毛坯房均价如何变化，样板房装修成本预算是不会变的，应当是固定的，并且装修损坏后的拆除费用也是客观存在的。所以原告以样板房备案价格与毛坯房备案价格之差，来确认样板房的装修损失，完全具有合理性、合法性；三、被告提供的销售价格数据毕竟是其单方制作的电脑数据，但是其真实数据无从查证，出于利益考虑，被告的销售内幕，外人是无法知悉的，且其销售过程没有第三方或公证处人员参与监督，其有合理理由怀疑其真实性。综上，其对于被告补充提供的该组证据的真实性、合法性有异议，对该证据不予认可，请求法庭不予采信。本院认为，因案涉商品房的原有装修被破坏，且原有装修显然无法仅通过“更换”的方式进行修复，因此，被告辩称其仅需负责更换并承担更换费用，更换期间按每日人民币80元补偿原告使用损失，本院不予支持。因被告无法交付装修完好的样板房，原告有权要求被告赔偿样板房价款与毛坯房价款之间的装修差价，根据合同约定，案涉商品房系按套内建筑面积计算购房总价款，购房总价款没有针对装修部分单独计价或拆分销售，因此案涉商品房的装修价值无法直接认定，且因不具备鉴定条件，案涉商品房的装修价值亦不能通过司法鉴定的方式得出。对此，本院认为，因商品房销售时可能有因销售策略的不同导致对不同买受人给出不同报价的情形存在，导致实际成交价的均值可能偏低；因商品房坐落位置的不同，即使是相同户型相同面积的商品房售价也会有所不同，以相同户型相同面积的毛坯房售价作为参照值无法体现案涉商品房的坐落位置在实际成交价中的影响。同时，因案涉商品房为01户型，位于阳光最为充足的最东面，该位置的毛坯房售价必然高于同**的其他毛坯房。如果以案涉商品房所属同一幢的其他商品房售价为参照值，则在实际上提高了案涉商品房的装修价格。综上，原、被告提出了最有利于己方的计算方式，均不能反映真实的装修差价，仅能作为判断案涉商品房装修价值的参考。因双方均不申请对案涉房屋的装修价值进行鉴定，故本院综合原、被告双方提出的计算方式及案涉房屋的实际状况，酌定被告向原告赔偿装修差价损失115万元。因案涉商品房原有装修已被破坏，无法继续使用，故原告主张的拆除费用必然发生，双方经协商一致确认拆除费用为75000元，本院对此予以确认，被告应予赔偿原告。三、被告是否应承担原告的诉讼代理费、保全保函费？原告刘天恩认为，合同补充协议第十七条已约定被告有权向原告主张律师费，故根据权利义务对等原则，原告也有权向被告主张律师费。根据合同法规定，因被告方存在违约，原告方为此聘请专业法律工作人员提供专业法律服务要支出的合理费用，故违约方违约对守约方造成的损失因当由违约方承担。被告正信置业公司抗辩称，不认可原告的主张，因为合同中无律师费用的相关约定。本院认为，补充协议第十七条仅约定了合同解除时出卖人有权扣减买受人应承担的包括律师费在内的违约金，但对合同继续履行时违约方应承担的违约金是否包含律师费未作约定。本案中，《商品房买卖合同》并未解除，不符合该条款的适用条件。双方当事人未对律师费、保全保函费进行明确约定，且上述费用亦非进行诉讼所必须发生的费用，故原告的该项诉讼请求无相应的事实和法律依据，本院不予支持。综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。因案涉商品房的装修被破坏，被告不能向原告交付符合合同约定的商品房，应向原告承担自2020年5月31日起至2020年8月17日止的逾期交房违约金105300元，并赔偿原告装修差价损失115万元及拆除费用75000元。原告主张被告支付律师费、保全保函费，无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告苏州正信置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告刘天恩逾期交房违约金105300元、装修差价115万元及拆除费75000元，合计1330300元。二、驳回原告刘天恩的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21400元（已减半收取）、财产保全费5000元，合计26400元，由原告刘天恩负担13014元，由被告苏州正信置业发展有限公司负担13386元。被告应负担部分限其于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（详见当事人须知）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审 判 员 曾宪佳二〇二〇年十月十日法官助理 詹 慧书 记 员 许婷苇张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，账号：62×××63；2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，执行款账号：62×××60。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。张家港市人民法院