辽宁省锦州市凌河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0703民初486号原告（反诉被告）：中铁上海工程局集团建筑工程有限公司，住所地上海市宝山区。邮寄地址：上海市宝山区。收件人：王杰。法定代表人：黄彬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王杰，男，该公司员工。委托诉讼代理人：马艳，女，该公司员工。被告（反诉原告）：刘洪光，男，1974年6月30日出生，汉族，个体工商户，住锦州市凌河区。邮寄地址：锦州市凌河区。收件人：刘洪光。委托诉讼代理人：谢斯佳，辽宁古塔律师事务所律师。被告（反诉原告）：凌河区宏盛汽车配件商店，住所地锦州市凌河区。实际经营地址：锦州市凌河区。邮寄地址：锦州市凌河区。收件人：刘洪光。经营者：刘洪光，男，1974年6月30日出生，汉族，个体工商户，住锦州市凌河区。邮寄地址：锦州市凌河区。收件人：刘洪光。委托诉讼代理人：谢斯佳，辽宁古塔律师事务所律师。原告（反诉被告）中铁上海工程局集团建筑工程有限公司与被告（反诉原告）刘洪光、被告（反诉原告）凌河区宏盛汽车配件商店租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中铁上海工程局集团建筑工程有限公司的委托诉讼代理人王杰、马艳，被告（反诉原告）刘洪光及其委托诉讼代理人谢斯佳，被告（反诉原告）凌河区宏盛汽车配件商店的委托诉讼代理人谢斯佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中铁上海工程局集团建筑工程有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令与被告解除租房合同，被告立即从占用原告的锦州市延安路六段6号整个第一层房屋搬出；2.请求判令被告支付从租赁使用之日起至起诉之日时逾期返还房屋使用阶段的房屋租赁费，按照市场价格估算13000元/月（从2010年1月1日至2020年1月16日约1560000元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告所有的位于锦州市凌河区地段房屋于2009年至今被被告租赁使用，被告利用该房屋开汽车修理厂。该房屋曾于2009年中铁九局集团第一工程有限公司与被告达成1年口头租赁协议，以后未签订正式书面协议，双方曾口头表示以房租抵被告的修车费，因双方未就房租费用达成一致意见，双方所欠费用未经对账，也未有相互支付，产生矛盾分歧。因该地块将被凌河区政府收储，原告于2018年6月和10月口头通知其尽快搬离，并于2018年12月24日以书面形式通知被告限期搬离，而被告以各种名义索要巨额补偿款拒不搬离，强占不走，导致原告不能按合同及时将厂房及土地交付给收储方。使原告面临不能按时交付房屋、承担违约责任的风险。综上所述，鉴于被告拒不返还房屋事实，依法诉至贵院，望判如所请。被告刘洪光、被告凌河区宏盛汽车配件商店辩称，原告在起诉书中称未与被告签订书面房屋租赁合同不是事实，被告自2009年起租赁原告所有的涉案房屋，被告是以现金方式缴纳当年租金65000元，2010年经原、被告口头协商，被告以修车款65000元抵顶当年房租，从2011年起原、被告之间签订了书面租赁合同，约定租期为2011年至2021年，每年租金65000元，截至目前被告确实未向原告支付租金，始终在用汽车修理费用、保养费进行抵顶，由于原告在此期间多次到被告处修车、保养，致使修车费、保养费远高于房租，双方无法正式完成抵顶，对于此事原、被告多次进行协商，并对修理费进行对账，双方认可修理费1040000元，但原告只同意支付此款项的一半，所以双方无法达成一致意见，故原告起诉书中称按每月13000元支付房租，合计156万元的诉讼请求系原告自行虚构，没有任何证据能够证明，缺乏事实和法律依据，此外由于原告拖欠的修理费、保养费过多，被告在2016年起，就不再为原告修车，原告不顾租赁合同的约定，停止对被告供电、供暖，之后只恢复供电，未恢复供暖，每年被告需自行缴纳1万多元取暖费，被告认为此款项按合同应由原告承担，故2016年起，该房屋租赁费应为55000元每年，综上所述此案存在明确租赁合同，按照合同约定还有一年到期，无论该合同是否最终解除，被告都不应该支付原告任何房租，恳请法院依法查清案件事实，驳回原告的诉讼请求。对原告诉讼请求第一项，服从法院判决。被告刘洪光、被告凌河区宏盛汽车配件商店向本院提出反诉请求：1.请求反诉被告向反诉原告支付从2011年至今的修车款及利息共计727500.65元（已扣除房租金）；2.请求反诉被告向反诉原告赔偿因在房屋租赁期间无故停止供电给原告造成的损失431595元；3.请求反诉被告向反诉原告赔偿因停电造成反诉原告当时正在升级保养的保时捷车辆损坏，为修理花费42260元；4.本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年因凌河区政府要收储该房屋所在地块，反诉被告要求反诉原告搬离，经原、被告对账，欠反诉原告修车款1046000元，反诉被告只同意支付50%要求反诉原告签字，反诉原告拒绝签字，2019年1月9日，反诉被告再次停止供电，致使正在保养的保时捷车辆损坏，反诉被告不仅拒绝付修车款，停电行为也是租赁合同的严重违约，致使反诉原告2019年至2020年营业额，较2018年减少431595元，截至2020年1月，反诉被告共拖欠反诉原告修车费及利息727500.68元。营业额损失的问题是以已经开具发票的能够证明确实存在的损失，还有很多私家车没有证据能够证明，此外反诉原告自行供电，所付出的成本也无法计算，所以才将差额作为损失，另计算利息所参照的是2015年银行同期贷款利息4.35%。原告中铁上海工程局集团建筑工程有限公司对被告刘洪光、被告凌河区宏盛汽车配件商店的反诉辩称，1.修车款及利息没有事实依据，修车款双方没有经过对账，利息更无从谈起，没有约定修车款具体支付时间，利息从哪个时间点计算没有根据；2.供电给原告造成损失，反诉被告给反诉原告停电的时间是什么时间，停电也没有事实依据，另外这个诉求的提出必须双方有书面合同，如果没有书面合同，反诉被告要自2018年6月和10月通知反诉原告时合同既被解除，合同解除后，因反诉原告拒不搬离是有损失，但完全是由于自身造成的；3.2019年1月9日再次停止供电，与反诉原告说停止供电自相矛盾，导致反诉原告为其保养保时捷车辆损失费，也没有任何证据。反诉的四项请求是基于双方有书面合同有可能成立，若没有书面合同没有任何依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据：1.房屋所有权证书复印件、企业工商信息变更及说明附件、中铁上海工程局集团北方工程有限公司证明、中铁上海工程局集团有限公司的证明，证明被告所使用锦州市凌河区的房屋所有权人是原告；2.搬迁通知照片，证明2018年12月24日，2019年，原告告知被告进行搬离的告知，尽到告知义务；3.58同城附近房屋租赁价格；4.被告给我们出具的2009年6月2日、2011年6月2日至2021年6月2日与被告刘洪光签订的两份租赁合同复印件，证明租赁合同是被告造假造的，上面有刘洪光签字，没有我们任何签字，公章不是公司全称，与被告叙述事实相矛盾，2009年至2011年6月期间是口头约定没有书面的，自相矛盾；5.2020年5月25日说明：我公司于2020年5月20日锦州市凌河区人民法院开庭时，被告提供2012年至2016年汽车修理清单506392元，2020年5月22日我公司与锦州凌河区金路通汽车修理厂经双方确认核对，未开具汽车修理清单2012年至2016年总计366717元。被告提交的证据：1.2011年6月2日至2021年6月2日房屋租赁合同复印件，原件在原告手中，证明双方有明确的书面合同，而且对租金、租期、取暖费及如果出现动迁如何解决都有过约定；2.收据，证明第一年的租金我们是缴纳的，证明我们答辩意见是属实的；3.微信聊天记录截图，2020年5月7日我们与当时经办人、办公室负责人取得联系，现在已经退休了，这个人是具体经办人，具体经办人也提到宋永贵对此事也是知情的，证明确实存在第一年现金缴纳，之后又用修车款抵顶的情况；4.2011年至今的签单，证实原告欠被告修车费104万元的事实，有当时的司机签字；5.短信、微信聊天记录截图，2019年1月9日，证明被告突然停止给原告供电，负责人朱磊自称是公司命令其断电；6.短信截图，在2019年1月20日找原告总公司纪检书记曲某，他要求协商解决；7.保时捷修理清单及钱款清单，由于原告断电，导致保时捷车辆损坏，产生了修理费用，是被告进行修理的；8.营业额发票复印件，证明由于断电给被告造成的损失，两年营业差额431595元，断电后营业额产生很大差距。本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告提交的证据1、2、5及被告提交的证据2，原、被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原、被告提交的其他证据，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于锦州市凌河区年之前所有权人为中铁九局集团第一工程有限公司，中铁九局集团机电设备制造安装分公司是中铁九局集团第一工程有限公司的下属分公司。2014年9月17日中铁九局集团第一工程有限公司变更为中铁上海工程局集团北方工程有限公司，2014年9月23日中铁九局集团第一工程有限公司机电设备制造安装分公司变更为中铁上海工程局集团北方工程有限公司机电设备制造安装分公司。2015年4月29日中铁上海工程局集团北方工程有限公司机电设备制造安装分公司变更为中铁上海工程局集团有限公司钢结构工程分公司。中铁上海企发[291]号关于印发《中铁上海工程局集团有限公司内部重组方案》的通知，载明：将钢结构分公司整体并入建筑公司（即本案原告），钢结构分公司撤销。2016年12月26日中铁上海工程局集团北方工程有限公司钢结构工程分公司被核准注销登记。2009年6月原告与被告达成口头协议，约定将坐落于锦州市凌河区房屋中的第一层租赁给被告使用，被告用于经营汽车修理厂，租金为65000元，租赁期限为一年，2009年6月1日被告支付原告租金65000元，原告给被告出具收据一份。租赁期间届满后，被告继续使用该房屋，并口头约定，被告应支付原告的租金以原告在该修理厂修车发生的款项折抵。原告与被告曾就租金与修车费用折抵等事宜进行协商，未果。本案审理中，经原告与被告核对确认，被告为原告修车发生的费用为1015948.47元，其中，被告已给原告开具发票的数额为649231.47元，未开具发票的数额为366717元。原告委托中铁上海工程局集团建筑工程有限公司机电设备制造安装分公司负责涉案房屋的相关事宜，2018年12月24日中铁上海工程局集团建筑工程有限公司机电设备制造安装分公司向被告发出通知，要求被告于2018年12月31日前从延安路六段6号租赁房屋搬出，否则自2019年1月1日起按每天五万元收取滞纳金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。”第二百一十五条规定：“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，原告与被告口头约定，原告将涉案的出租房屋交付被告承租使用，被告按约定向原告支付自2009年6月起至2010年6月的租金65000元，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。2010年6月1日之后，被告继续使用该租赁房屋，原告对此没有提出异议，原告与被告之间的原口头约定继续有效，但租赁期限为不定期，原告要求解除合同，应当在合理期限之前通知被告。原告于2018年12月24日向被告发出通知，可视为已通知被告，故对原告要求解除租赁合同，被告从涉案房屋内搬出的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张按照市场价格估算13000元/月，从2010年1月1日至2020年1月16日约1560000元，被告支付从租赁使用之日起至起诉之日时逾期返还房屋使用阶段的房屋租赁费一节。本案中，原、被告口头约定的第一年租金65000元已实际履行，因对此后租金标准双方未作重新约定，故应按原约定的标准计算租金，被告（反诉原告）应支付原告（反诉被告）自2010年6月1日起至2020年4月7日止的租金。故对原告此项请求的合理部份，依法予以支持。关于被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）支付自2011年至今的修车款及利息共计727500.65元（已扣除应支付原告的租金）一节。原、被告就修车发生的费用1015948.47元，原告（反诉被告）没有支付被告（反诉原告），均无异议。故对被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）支付修车款诉讼请求的合理部份，依法予以支持。关于被告（反诉原告）主张利息一节，应以修车费用与租金相折抵后的余款为基数，从被告（反诉原告）主张权利之日起计算利息，故对此项请求的合理部份，依法予以支持。被告（反诉原告）主张的其他请求，没有提供相关证据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）中铁上海工程局集团建筑工程有限公司与被告（反诉原告）刘洪光、被告（反诉原告）凌河区宏盛汽车配件商店的租赁合同；二、被告（反诉原告）刘洪光、被告（反诉原告）凌河区宏盛汽车配件商店于本判决生效之日起10日内从坐落于锦州市凌河区房屋中的第一层租赁房屋内搬出；三、被告（反诉原告）刘洪光、被告（反诉原告）凌河区宏盛汽车配件商店于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）中铁上海工程局集团建筑工程有限公司自2010年6月1日起至2020年4月7日止期间的租金640413.24元；四、原告（反诉被告）中铁上海工程局集团建筑工程有限公司于本判决生效后10日内支付被告（反诉原告）刘洪光、被告（反诉原告）凌河区宏盛汽车配件商店修车费1015948.47元；五、以本判决（三）项、（四）项相折抵后的数额375535.23元为基数，原告（反诉被告）中铁上海工程局集团建筑工程有限公司于本判决生效后10日内支付被告（反诉原告）刘洪光、被告（反诉原告）凌河区宏盛汽车配件商店自2020年4月7日起至2020年5月21日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；六、驳回原告（反诉被告）中铁上海工程局集团建筑工程有限公司和被告（反诉原告）刘洪光、被告（反诉原告）凌河区宏盛汽车配件商店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18840元，由原告（反诉被告）中铁上海工程局集团建筑工程有限公司负担7734.22元，被告（反诉原告）刘洪光、被告（反诉原告）凌河区宏盛汽车配件商店负担11105.78元；反诉案件受理费7806元，由原告（反诉被告）中铁上海工程局集团建筑工程有限公司负担6601.37元，被告（反诉原告）刘洪光、被告（反诉原告）凌河区宏盛汽车配件商店负担1204.63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  祖素华人民陪审员  高红伟人民陪审员  宣 彬二〇二〇年六月二十二日书 记 员  樊 华