天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初3752号原告：纪小锦，男，1954年3月8日出生，汉族，住北京市东城区。被告：段正，男，1967年3月1日出生，汉族，住天津市和平区。原告纪小锦与被告段正房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告纪小锦，被告段正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告纪小锦向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告租金、违约金、换锁费、拆除隔断及垃圾清运费、居间服务费共计39350元；2.判令被告给付原告交通费520元、玻璃损失费180元、水费2156元、物业费368元、采暖费3516.78元，合计6040.78元。事实和理由：被告因租赁原告红磡标志大厦住宅，经中介公司我爱我家与原告在2015年4月24日订立为期六年的租赁合同。租金每月4300元，按季支付，押一付三。租金支付日为每年4月24日、7月24日、10月24日和1月24日，当时中介费4300元，双方均担。房屋租赁期自2015年4月24日起至2021年4月23日止。自2019年付租期始，被告延期支付原告租金频繁出现，每次拖欠均在一周以上，并累计拖延缴付租金超三次以上，构成了被告租金交付的违约责任。被告目前应付原告租金为2019年10月期租金2900元，违约金4300元，2020年一月期三个月租金12900元，违约金4300元，2020年4月期到目前应缴5月份租金4300元，违约金4300元，合计33000元。在被告没有清理违建隔断屋、卫生间等没有交回住房，且租期未到的情况下，原告依法依规按合同收取被告租金正当合法，不偏不倚。另，被告在没有露面的情况下，被红磡标志大厦物业反映，房屋已无门锁，门窗开敞，室内垃圾遍地，污秽不堪，臭味已污染楼道与邻居。原告不得已，与拆旧施工人员签订协议，以4000元拆除费用对房屋各违章隔断间七间予以拆除，将被告另置的一处卫生间予以拆除，并清运全部垃圾。拆除费4000元，理应由被告按合同支付。房屋大门锁已被拆走，门拉手被砸碎，原告花费200元配好门锁，该费用应由被告支付。以上房租催缴，拆违复原等情形，原告在近期三个月多次与被告沟通，被告逃避合同责任，一再推托，现已不接电话、不露面。另根据合同第十一项其他中第4款，被告还应支付违约经纪服务费2150元，因此，被告应支付上述各项费用总计39350元。此外，原告因到法院预立案、立案、收集证据材料、开庭，产生交通费（高速费和油费）520元。租赁房屋阳台的玻璃损坏，经原告询价，修复最少需要180元。自2015年5月，租赁房屋卫生间的水表表数为888，2020年9月16日经原告查询水表显示表数为1328，用水440吨，产生水费2156元。物业费被告交至2020年3月，原告交纳了2020年4月和5月的费用368元。2019-2020年度的取暖费被告未交纳，原告于2020年8月17日交纳采暖费2408.75元、滞纳金1108.03元。上述各项费用也应由被告承担。被告段正辩称，被告承租涉案房屋后打隔断对外分租。2019年12月底，派出所通知被告拆除隔断，被告便通知原告不能继续承租，原告表示同意并要求被告拆除隔断，被告告知在正月二十前拆除并将房屋交付原告，原告表示同意。后被告回老家湖北黄冈，受到疫情影响不能回津无法拆除隔断，也无法交纳租金，被告最后一个租户大概在2020年三月十几号搬走了，被告也未收到租户的租金。2020年3月28日被告来津，回津后在和平区接受隔离，原告联系被告交房租拆除隔断，由于双方产生分歧，被告未理睬原告，后原告自行拆除隔断。原告所述被告方交付租金的情况属实，一月份的租金被告同意给付，违约金不同意承担。如果被告自己拆除隔断的话，只需要花费1000元，现认可1000元拆除费及换锁费200元，居间服务费2150元不认可。对于交通费和玻璃损失费不同意给付，搬离涉案房屋时，玻璃并没有损坏。对于水费，租赁期间换过一次水表，租赁房屋的水表是抄表的，期间交过水费，水费欠费只认可1000元。房屋已经交付原告，在此期间的物业费不同意交纳。2019-2020年度的取暖费没交，同意承担一半。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月24日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），双方签订房屋租赁合同，约定原告将天津市南开区西湖村大街红磡公寓1-3-1802号房屋出租给被告使用，租赁期限为72个月，自2015年4月24日起至2021年4月23日止；租赁期满，原告有权收回租赁房屋，被告应如期交还；被告如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内书面通知原告，经原告同意后，重新签订租赁合同；租赁房屋每月租金为4300元，租金支付方式为押一付三，租赁房屋押金为4300元，被告应在支付第一笔租金时一并交付租赁房屋租金；押金于租赁合同终止后，如数无息退还被告；如租赁合同终止时，被告尚有未支付的租金或未结清的费用，则房屋租赁押金在抵扣应由被告支付的租金或费用后，剩余部分应如数无息退还被告；被告在租赁期内，实际使用的煤、水、电、气等一切使用费应自行负担，并按规定向原告或有关部门交纳；租赁期满后不续租、合同提前解除或者终止的，被告应在期满后、合同提前解除或终止当日内将承租的房屋及设施在正常状态下交还原告；被告在向原告交还租赁房屋时，不得在房屋内留存任何被告物品；如有留置的任何物品，均视为放弃，任凭原告处置，被告绝无异议；租赁期内，被告延迟支付房租达七天以上或拖欠房租累计三次的，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应按房屋一个月的月租金向原告支付违约金，若支付的违约金不足以弥补原告损失的，被告还应负责赔偿；原被告双方之间的交易及本合同的订立是基于天津市我爱我家房地产经纪有限公司提供经纪服务，原告和被告已分别向天津市我爱我家房地产经纪有限公司支付经纪服务费；原被告双方确认，任何一方违约的，双方已支付的经纪服务费均不予退还，守约方的经纪服务费作为其损失由违约方予以赔偿。合同另约定，经双方协商，原告同意被告对房屋进行装修、打隔断，但不得破坏房屋的承重结构，在租赁期间被告承担消防安全责任。合同签订时，产生经纪服务费4300元，原被告双方各支付了2150元。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告在房屋内打隔断对外进行分租，被告向原告支付了押金4300元，租金支付至2020年1月23日前，但当期尚欠2900元。庭审中，原被告表示合同履行过程中双方于2019年11月和12月期间商谈过终止合同事宜，后于2019年12月28日见面商谈。原告表示双方定于2020年1月11日将房屋隔断拆除、结清费用，并办理房屋交接手续，后未果。被告表示双方见面商谈时，涉案房屋尚有租户居住，双方协商定于2020年2月13日拆除隔断并腾房。双方各执一词，均未提供相关证据予以证实。另查，原告表示于2020年5月14日进入涉案房屋，并更换了房屋门锁，为此支出200元；2020年5月17、18日，原告对涉案房屋隔断进行拆除、清运，产生费用4000元，其中屋内拆除物品（含被告部分所有）折抵费用1200元，实际支付2800元。同时，原告称涉案房屋现已出售并转移交付。再查，原告分别于2020年8月17日、9月7日、9月16日交纳了涉案房屋2019-2020年度的采暖费及滞纳金3516.78元、2020年4-5月的物业费368元、租赁期间的水费2156元。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应依合同约定履行各自义务。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告使用，被告亦应按时足额向原告支付相应租金。根据双方约定，每年1月24日、4月24日、7月24日、10月24日支付下一个季度的租金，结合本案，原告主张的租金分为四个区间段予以处理：第一区间段，2019年10月24日至2020年1月23日期间所欠租金2900元，被告对此并无异议，本院予以支持。第二区间段，2020年1月24日至2020年3月15日期间，被告使用涉案房屋对外分租时最后一个租户于2020年3月搬离，因双方均无法确定最后一个租户搬离的确切时间，结合庭审情况，本院酌情按照3月15日予以认定，该期间涉案房屋属于被告使用，应当支付租金7371元（12900元÷91天×52天）。第三区间段，2020年3月16日至2020年4月11日期间，被告于2020年1月24日前返回湖北黄冈，受新型冠状肺炎疫情影响，无法返津办理房屋交接手续，2020年3月25日离鄂通道管控措施解除，被告于2020年3月28日返津并按照相关规定接受自行隔离。考虑不可抗力的影响，基于公平原则，该期间的租金予以酌减，原被告双方各承担50%，被告应给付租金1914元［（12900元÷91天×27天）×50％］。第四区间段，2020年4月12日至2020年5月13日期间，被告隔离期满后，未积极腾交涉案房屋，该期间房屋继续由被告实际租用，应支付租金4536元（12900元÷91天×12天+12900元÷91天×20天）。关于原告主张的违约金12900元，根据合同约定，租赁期内，被告延迟支付房租达七天以上或拖欠房租累计三次的，被告应按房屋一个月的月租金向原告支付违约金。原告按照租金每隔三个月一付的方式主张拖欠租金的违约金，被告认为违约金过高，庭审中，原告表示其实际损失为欠付租金的利息。被告未按约支付租金的行为，给原告造成了占用资金的利息损失，现原告要求支付违约金的数额已超过造成利息损失的百分之三十，属于法律规定的过分高于造成的损失情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院综合案件情况，将违约金的计算标准调整为以欠付房屋租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计算。结合本案，被告应于2019年10月24日支付2019年10月24日至2020年1月23日期间的房屋剩余租金2900元，于2020年1月24日支付2020年1月24日至2020年4月23日期间的房屋租金10986元，于2020年4月24日支付2020年4月24日至2020年5月13日期间的房屋租金2835元。被告应以欠付房屋租金2900元为基数支付自2019年10月25日（从逾期支付租金次日起算）至实际给付之日的违约金（以原告主张的4300元为限），以欠付房屋租金10986元为基数支付自2020年1月25日至实际给付之日的违约金（以原告主张的4300元为限），以欠付房屋租金2835元为基数支付自2020年4月25日至实际给付之日的违约金（以原告主张的4300元为限）。关于换锁费200元，原告提供了相关证据，被告对此不持异议，本院予以支持。关于拆除隔断及垃圾清运费4000元，考虑涉案房屋室内状况、隔断清理及垃圾清运需要、原告实际支出等情况，结合庭审双方陈述，本院酌情支持2800元。关于经纪服务费2150元，考虑租赁合同已经履行大部分，且提前终止租赁合同系基于双方协商一致，故原告主张的该项诉讼请求，本院不予支持。关于交通费520元，该项费用的产生与涉案房屋的租赁之间并无关联，该主张无事实与法律依据，本院不予支持。关于玻璃损坏费180元，该项费用并未实际产生，被告对此不予认可，且涉案房屋已经出售、转移，故该项诉讼请求，本院不予支持。关于水费2156元、采暖费（含滞纳金）3516.78元，根据合同约定，租赁期间的上述费用应由被告自行负担，现原告予以垫付，故该项诉讼请求，本院予以支持。关于物业费368元，原告于2020年5月14日更换房屋门锁，故物业费应计算至2020年5月13日，计261元（184元+184元÷31天×13天）。关于房屋租赁押金4300元，该笔款项尚在原告处。根据合同约定，如租赁合同终止时，被告尚有未支付的租金或未结清的费用，则房屋租赁押金在抵扣应由被告支付的租金或费用后，剩余部分应如数无息退还被告。庭审中，原告同意以该款项冲抵部分欠费，对此本院照准。前述被告应付换锁费、拆除隔断及垃圾清运费、水费、物业费、采暖费共计8933.78元，押金冲抵部分欠费后，被告应向原告给付各项费用4633.78元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告段正给付原告纪小锦房屋租金16721元；二、本判决生效后十五日内，被告段正以欠付房屋租金2900元为基数向原告纪小锦支付自2019年10月25日至实际给付之日的违约金（以4300元为限），以欠付房屋租金10986元为基数支付自2020年1月25日至实际给付之日的违约金（以4300元为限），以欠付房屋租金2835元为基数支付自2020年4月25日至实际给付之日的违约金（以4300元为限），按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计算；三、本判决生效后十五日内，被告段正给付原告纪小锦换锁费、拆除隔断及垃圾清运费、水费、物业费、采暖费共计4633.78元；四、驳回原告纪小锦的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费952元，由原告纪小锦负担476元，由被告段正负担476元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王骁骁人民陪审员  孙梦洁人民陪审员  黄寿辰二〇二〇年十月二十二日法官助理金红双书记员尚俣杉附本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。