陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕10民终470号 上诉人（原审被告）：陕西万事诚成商业地产开发有限公司，住所地商洛市商州区。 法定代表人：姜淑芹，董事长。 委托诉讼代理人：郝臣，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：商洛市木材公司，住所地商洛市商州区。 法定代表人：周社民，总经理。 委托诉讼代理人：刘建忠，男，商洛市木材公司副经理。 上诉人陕西万事诚成商业地产开发有限公司因与被上诉人商洛市木材公司合同纠纷一案，不服商州区人民法院（2020）陕1002民初470号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陕西万事诚成商业地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决；依法改判解除上诉人与被上诉人签订的租赁协议，在新冠疫情期间免除3个月租赁费；一审诉讼费由上诉人和被上诉人各承担一半。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的以场地租赁为核心内容的《协议书》和《补充协议》是在被上诉人用扎墙、堵路等手段逼迫情况下签订的不平等协议；上诉人要求解除合同，终止租赁关系理应得到法院支持；未解除前的租金应减免3个月。 商洛市木材公司辩称，案涉协议及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，上诉人应继续履行；原判决充分考虑了新冠疫情对上诉人商业经营的影响，处理公平公正。 商洛市木材公司向一审法院起诉请求：1.判令被告清偿拖欠原告土地占用补偿费220,000元；2.判令被告支付原告违约金60,000元（每天1000元，从2020年3月10日至2020年5月10日计60天，共计60,000元）；3.诉讼费用由被告负担。 一审法院认定案件事实如下： 2016年3月10日，原告商洛市木材公司（甲方）与被告万事诚成公司（乙方）就双方相邻土地的使用事宜，签订《协议书》，该协议的主要内容：经甲乙双方友好协商，达成以下条款，共同遵守。一、乙方将其开发的万事达广场西侧与甲方相邻地段的架空通道和影响交通的踏步天桥等设施拆除，甲方原则上同意将上广场2米宽的土地借给乙方，在乙方地界内从北向南修建一条与甲方相邻的宽度为6.2米的安全消防通道，实现行人、车辆无障碍通行。二、甲方将其与万事达广场东西相邻的围墙拆除（具体拆除工作由乙方承担，拆除的废料乙方自行处理），并在乙方与甲方相邻的地界为线，甲方以此线为准向西退出4.2米供乙方使用。乙方每年向甲方支付补偿金220,000元。该补偿金第一年度每半年交纳一次。第一次在本协议签订后5个工作日内支付50%，第二次在下一个半年开始前5个工作日内向甲方交纳50%，从第二个年度开始前5个工作日一次性交清全年补偿金。甲方在收款后应向乙方开具合规发票。乙方逾期付款的，每日向甲方支付1000元的违约金。逾期未支付补偿金超过一个月或者未履行第一条规定的，甲方有权重新建围墙及维权行动。三、乙方在使用甲方在其地界内退后的4.2米的土地使用权内只限于行人和露天临时性商业促销、展览并应做好安全管理，不得修建临时性或永久性建筑物，不得封闭，必须保持广场的开放使用，不得越界使用甲方在退后4.2米以西的土地使用权。如有违反，视为违约，应赔偿因此给甲方造成的经济损失。四、在本协议有效期内，若甲方获得政府规划、建设部门允许在广场内修建永久性建筑的批文，则甲方可在广场与乙方相邻的土地修建临时围墙（甲方永久性建筑建设期满后围墙必须退后4.2米），也可在其与乙方相邻的地界向西退后4.2米内修建临时或永久性建筑物。五、本协议有效期为长期。如果甲方获得政府规划、建设部门允许在广场内修建永久性建筑的批文后，则自甲方从动工修建围墙之日起本协议自动终止，乙方按年度多支付的补偿金甲方应返还乙方。鉴于本协议为甲乙双方长期互惠合作的协议，乙方同意支付给甲方的补偿金从第4年开始在上年度的基础上上浮4%，以后每隔两年在上年度的基础上上浮4%。六、乙方承诺，当甲方获得政府合法批文后建设永久性建筑时，乙方必须像当初甲方支持乙方建设万事达广场一样给予甲方无偿从道路、场地、空域等各方面的配合，并允许甲方建设期在不影响乙方商场开门营业的情况下合理使用乙方的场地。七、甲方承诺，当甲方获得政府合法批文后建设永久性建筑时，必须像乙方在修建万事达广场时在其地界向后退后4.2米一样，在甲方的地界内向西退后4.2米，在甲乙双方的建筑物之间形成一条宽8.4米的消防通道供甲、乙双方和社会公众开放使用。八、本协议第一条、第二条双方各自承担的义务在本协议签订后10日内履行。九、本协议一式五份，甲乙双方各执两份，见证方执一份，协议自甲乙双方签字盖章后生效。协议尾部甲乙双方分别签字、盖章；见证人处加盖有“商洛市商务局”公章，两名工作人员签名。合同签订后，原被告各自履行了合同相关内容。至2018年5月30日，原被告双方签订《补充协议》，主要内容：为了规范、严肃履行甲、乙双方于2016年3月10日签订的场地补偿金协议书，经甲乙双方协商，达成以下补充条款，以便共同遵守。一、甲乙双方于2016年3月10日签订的场地补偿协议书各项条款，继续有效。二、在场地补偿协议书规定的期限内，乙方每年度按约定缴费日前，一次性交缴清本年度场地使用补偿金，甲方一次性优惠20,000元（2018年度5月31日前一次性缴清本年度场地使用补偿金，甲方也给一次性优惠20,000元）。三、若乙方未按本补充协议约定的时限内一次性向甲方缴清全年场地补偿金，本补充协议自行终止。四、本补充协议自甲乙双方签订之日起生效。补充协议签订后，被告陆续向原告交纳了2018合同年度、2019合同年度的场地使用补偿金。2020年3月9日，被告以其公司连年亏损，现金流断裂，加之新冠肺炎疫情的影响，其万事达广场停业已经一个多月，至今未恢复运营，公司收入为零等为由，向原告发出《沟通函》，要求原告参照疫情期行政事业和国有单位为商户减免费用的相关政策，减免其公司今年的场地使用费；如果不减免，其公司确实无钱交纳，请求终止未执行期间的场地使用协议，由原告收回场地。3月31日，被告向原告发出关于终止《协议书》及《补充协议书》的通知，继续坚持其《沟通函》所提观点，请求终止原协议及补充协议，此前费用其已结清，请原告于2020年3月10日以后，收回场地，其不再租赁。2020年4月16日，原告向被告复函，认为双方的协议及补充协议，未约定被告擅自终止协议的权限，被告无权随意终止协议；要求原告按协议条款自觉履行交费义务。一审法院组织原被告双方进行调解，原告商洛市木材公司提出若被告万事诚成公司于2020年6月底以前一次性付清补偿金和违约金，可优惠20,000元，只收200,000元，但违约金是原则问题一分不能少；被告提出基于之前其公司作出巨大贡献，希望原告收回自有土地，自行经营，被告无力再负担这块土地的补偿金。双方意见相左，无法继续调解。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本案中，被告万事诚成公司为借用原告商洛市木材公司部分场地作为安全消防通道，实现行人、车辆无障碍通行，与原告协商后，在商洛市商务局的见证下于2016年3月10日签订《协议书》；后，又于2018年5月30日签订《补充协议》，两份协议均系原被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《协议书》、《补充协议》对协议双方具有法律约束力，非依法律规定或未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。按照上述协议的约定，被告本应于2020年3月10日前向原告交纳2020合同年度的补偿金，但被告以其没有履行能力及新冠肺炎疫情的影响等为由，于2020年3月9日前书面要求原告免除全年补偿金，被告拒绝原告的请求，并认为新冠肺炎疫情非不可抗力。对此，一审法院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本次新冠肺炎疫情在一段时间内系普通人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。纵观我国自2020年2月至今的形势，受新冠肺炎疫情这一不可抗力的影响是显而易见的，相对疫情影响较重的地区，案涉当地直接受影响的时间段为2020年第一季度的两个月。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的规定内容，综合被告在发生本次新冠肺炎疫情前，各合同年度向原告交纳补偿金的实际情况，并基于原被告双方履行《协议书》具有连续性的特点，本院酌情对2020合同年度前两个月的补偿金予以免除，金额为36,667元（即220,000元÷12个月×2个月），由被告向原告支付2020合同年度补偿金183,333元，并对原告在本次诉讼中主张的违约金予以免除。被告要求免除全年补偿金，并提出其当年系在原告的逼迫下，签订该不平等协议的观点，与本案查明事实不符。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》之规定，判决：被告陕西万事诚成商业地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向原告商洛市木材公司支付补偿金183,333元。案件受理费5500元，减半收取2750元，由被告陕西万事诚成商业地产开发有限公司负担。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经二审审理查明的事实与一审认定事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人于2016年3月10日签订的《协议书》以及于2018年5月30日签订《补充协议》均合法有效，两份协议对双方具有法律约束力。在协议被解除之前，履行义务的一方应积极履行其义务，本案上诉人在合同尚未解除的情况下未履行支付租金的义务，显然已经违约，被上诉人主张支付租金的请求应得到支持。上诉人抗辩称，本案协议是在受胁迫情况下签订的不平等协议；且不论胁迫的事实是不是可以认定，单从法律规定看，因胁迫而签订的合同，当事人有权请求人民法院予以撤销，但本案中上诉人并没有诉请人民法院撤销该协议，而且该协议已经履行多年，故该协议目前仍为有效协议。协议约定的支付2020年度租金的期限已过，上诉人应依约支付租金，一审扣减2个月疫情期间的租金符合实际情况，上诉人认为应扣减3个月租金的请求本院不予支持。 关于双方所签协议能否解除的问题，本案协议属不动产租赁类的长期性合同，法律也并不是完全不允许违约方解除合同，但因解除合同会带来许多较复杂的后续问题，故违约方应采用诉讼的形式来提出其解除合同的请求，而不是在对方不同意解除的情况下单方发出一个解除合同的通知，也不是在守约方提起的诉讼中提出抗辩和陈述。 综上，上诉人的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3966元，由上诉人陕西万事诚成商业地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二〇年十月十四日 法官助理 王 倩 书 记 员 赵 妮 1