江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终386号上诉人（原审被告）：江苏洪泽新绿城地产发展有限公司，住所地淮安市洪泽区东十一道北侧、东三街西侧。法定代表人：周黎明，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭明，该公司副总经理。委托诉讼代理人：席树俊，江苏淮海潮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洪泽县金丰房地产有限公司，住所地淮安市洪泽区人民路19号。法定代表人：王增荣，该公司总经理。诉讼代表人：洪泽县金丰房地产有限公司清算组。负责人：许新桥，该清算组组长。委托诉讼代理人：孙梦桃，江苏光剑律师事务所律师。上诉人洪泽县金丰房地产有限公司（以下除判决主文外简称金丰公司）与上诉人江苏洪泽新绿城地产发展有限公司（以下除判决主文外简称新绿城公司）拍卖合同纠纷一案，均不服淮安市洪泽区人民法院（2019）苏0813民初2389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭于2020年4月7日公开开庭审理了本案。上诉人金丰公司清算组委托诉讼代理人孙梦桃，上诉人新绿城公司委托诉讼代理人郭明、席树俊到庭参加诉讼。上诉人金丰公司于2020年5月15日向本院申请撤回上诉，本院依法裁定予以准许。本案现已审理终结。新绿城公司上诉请求：撤销一审判决，改判金丰公司赔偿人防建设成本481.26万元（此数字单价系暂按2600元/平方米估算，若金丰公司不认可，则具体以司法鉴定为准）、新绿城公司不承担人防资源共享费6%的利息或者发回重审，新绿城公司不承担一审本诉、反诉案件受理费、二审案件受理费。事实和理由：1.本案拍卖标的物涉及金额很大，牵涉房地产开发一系列问题，所以新绿城公司参与竞拍很慎重，在竞拍之前多次和金丰公司清算组就有关问题进行沟通。关于人防资源共享的具体情况，金丰公司清算组承诺原金都秀水整体地块的规划总建筑面积为13万多平方米（含地上建筑面积11万多平方米、地下建筑面积1万多平方米），区人防办批复应建人防面积不少于6500平方米，在竞拍前已经核定验收完成人防面积6520平方米，若新绿城公司竞拍成功，二期建设至少共享人防面积3000多平方米，二期不用再建设人防面积。在此种情况下，新绿城公司才参与竞拍。金丰公司清算组出具给区政府的文件中也显示二期应分摊人防建筑面积3266平方米。而承诺的二期分摊面积3266平方米一直未能兑现，新绿城公司只抵扣了1415平方米，少了1851平方米，因此应由金丰公司承担1851平方米的人防建设成本。2.新绿城公司在竞买成功后立即交纳了土地款，但是对于人防资源共享费一直未交纳，并非是资金紧张，而是金丰公司未能履行其义务，双方一直在协商，故不应当计算利息。金丰公司辩称：《竞买公告》第五条特别提醒条款中明确：标的物以实物现状为准，法院不承担本标的瑕疵保证。有意者亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。新绿城公司应当是在仔细阅读拍卖文件的基础上参与竞买案涉土地，案涉土地拍卖文件中并未涉及任何新绿城公司所主张的人防建设成本。即便新绿城公司与金丰公司清算组协商过，清算组并未向新绿城公司作出任何承诺，因此新绿城公司向金丰公司主张人防建设成本赔偿费用无事实和法律依据。金丰公司向一审法院起诉请求：1.请求判决新绿城公司支付金丰公司人防资源共享费用500万元及利息（暂定）55.58万元（以500万元为基数，从2017年12月10日起按照年利率6%标准计算至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费用由新绿城公司承担。在一审审理过程中，金丰公司变更诉讼请求为：1.判决新绿城公司支付金丰公司人防资源共享费用500万元及利息（暂定）55.58万元（以500万元为基数，从2017年12月10日起按照年利率6%标准计算至实际清偿之日止）；2.依法判决新绿城公司支付使用金都秀水一期已建市政设施规划建设指标及一期已建建设工程兼容等费用合计396.615万元，并以396.615万元为基数，按照年利率6%标准从2019年11月25日计算至实际清偿之日止。3.本案诉讼费用由新绿城公司承担。新绿城公司一审提出反诉请求：依法判令金丰公司赔偿人防建设成本481.26万元（此数字单价系暂按2600元/平方米估算，若金丰公司不认可，则具体以司法鉴定为准），并承担反诉诉讼费用。一审法院认定事实：金丰公司于2014年7月10日经一审法院裁定受理了破产清算。在破产清算过程中，2017年10月16日，一审法院在阿里巴巴司法拍卖网站上发出了对金丰公司所有的位于洪泽区金鹰花园西南侧土地进行拍卖的竞买公告。公告内容为：一、拍卖标的：金丰公司所有的位于淮安市洪泽区金鹰花园西南侧土地[面积27094.68平方米（约40.64亩）]。起拍价：4075万元，保证金：4000万元，增价幅度：2万元。二、咨询时间与方式：自2017年10月18日起至2017年11月17日止（节假日休息）接受咨询。…五、特别提醒：标的物以实物现状为准，本院不承担本标的物瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的物现状的确认，责任自负。另还记载了其他内容。同时，在该网站上刊登了竞买须知，内容为：一、…二、…三、…四、拍卖标的与现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修及内质量以移交时的现状为准。房地产的时间面积以过户时登记机关确定为准。拍卖人对房屋外观、质量问题、结构调整、固定装修损坏、房地产面积差异等不做担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格。买受人需接受以下特定提交：1、…4、一、二期之间无隔墙，同用一期前后大门，地下人防一期规划多余部分，由竞买人使用，竞买人在拍卖成交后20日内支付给洪泽县金丰房地产有限公司破产管理人人防资源共享费用500万元。5、…。6、其它。（1）土地拍卖面积27094.68平方米（约40.64亩），评估价4075万元，起拍价4075万元，增加幅度2万元。（2）竞买人需要先报名并缴纳4000万元保证金，才能取得拍卖参与资格，至少一人报名且出价不低于起拍价，方可成交。（3）竞买人使用一期已建市政设施的价格及其支付、规划建设指标及与一期已建设工程的兼容等相关事项。摘牌后由竞得人与政府相关部门和破产清算组协商解决，与出卖人无关。…。拍卖公告发出后，新绿城公司通过竞买于2017年11月19日在淮安市洪泽区人民法院于阿里拍卖平台开展的“（破）洪泽县金丰房地产有限公司所有的位于洪泽区金鹰花园西南侧土地”项目公开竞价中，以最高价竞买成功。新绿城公司并于2017年11月19日将拍卖成交款4750万元予以了交付。新绿城公司竞买成功后，依法取得了该竞买土地并开始施工建设。关于人防工程问题，经淮安市洪泽区人民防空办公室批准，新绿城公司建设的海棠晴园项目人防结建面积4194.2平方米，因为涉及方案调整，金都秀水一期项目多建了防空地下室1415平方米，多建部分可在二期项目报批时做抵扣。新绿城公司实际使用了金都秀水一期项目多建的人防地下室1415平方米。为此，金丰公司的破产管理人为人防面积及其他问题向有关部门及领导反映过，但未能得到处理。另对新绿城公司使用一期已建市政设施的价格及其支付、规划建设指标及与一期已建设工程的兼容等相关事项，在新绿城公司摘牌后，和金丰公司的清算组也未能协商出结果。新绿城公司目前尚未使用一期已建市政设施等与一期已建设工程的兼容工程。因新绿城公司未能缴纳人防资源共享费用，致使金丰公司诉来一审法院。在一审审理过程中，新绿城公司提出反诉，主张人防工程金丰公司只抵扣了1415平方米，少了1851平方米，暂按建设成本2600元/平方米计算，共计481.26万元，要求金丰公司承担。一审法院认为，关于本诉。第一，新绿城公司于2017年11月19日通过竞买的方式拍得了金丰公司所有的位于洪泽区金鹰花园西南侧的土地。双方达成一致的意思表示，即形成了拍卖合同关系。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在竞买须知中明确约定同用一期前后大门，地下人防一期规划多余部分由竞买人使用，竞买人在拍卖成交后20日内支付给金丰公司破产管理人防资源共享费用500万元。新绿城公司通过竞买成交，并且使用了一期多余的人防设施,故根据约定新绿城公司应该在约定时间内向金丰公司支付人防资源共享费。新绿城公司提出人防资源共享费处于协商阶段，金丰公司主张事实和法律依据的辩解不符合法律规定，一审法院不予支持。新绿城公司应按约定向金丰公司支持人防共享资源费500万元。第二，关于金丰公司提出要求新绿城公司支付已建市政设施规划建设指标及与一期已建设工程兼容等费用合计396.615万元及利息的请求。在竞买须知中规定：竞买人使用一期已建市政设施的价格及其支付、规划建设指标及与一期已建设工程的兼容等相关事项。摘牌后由竞得人与政府相关部门和破产清算组协商解决，与出卖人无关。此条约定如果新绿城公司使用一期已建市政设施等，其价格、支付方式、规划建设指标及与一期已建设工程的兼容等相关事项，需摘牌后由新绿城公司与政府相关部门和破产清算组协商解决。从目前来看，双方并未就此内容协商出一致的结果。而且新绿城公司亦未使用上述已建市政设施等。故金丰公司主张的此项诉讼请求无事实依据，不予支持。其次，对于新绿城公司提出的反诉问题。在拍卖公告、竞买须知、标的物介绍中对双方的权利有明确的约定，对于金都秀水二期项目的人防工程问题仅有新绿城公司使用一期人防工程应给付人防资源共享费的规定，而没有如果多建人防工程应由金丰公司承担的约定。新绿城公司人防建设工程的审批是相关行政部门的权限,金丰公司清算组对人防问题向相关部门反映的报告并非是认可其承担新绿城公司多建设人防工程的意思表示。故新绿城公司要求金丰公司赔偿人防建设成本481.26万元无事实依据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，一审法院判决：一、江苏洪泽新绿城地产发展有限公司应于判决发生法律效力之日起十五日内向洪泽县金丰房地产有限公司支付人防资源共享费500万元，并从2017年12月10日起以500万元为基数，按年利率6%支付利息至实际给付之日。二、驳回洪泽县金丰房地产有限公司的其他诉讼请求。三、驳回江苏洪泽新绿城地产发展有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费78454元，由洪泽县金丰房地产有限公司负担32950元，江苏洪泽新绿城地产发展有限公司负担45504元。江苏洪泽新绿城地产发展有限公司应缴纳的部分于判决生效后十五日内向一审法院缴纳。一审反诉案件受理费22651元，由江苏洪泽新绿城地产发展有限公司负担。二审中，金丰公司提供如下新证据：1.审计调整分录表、债权申报表，证明金丰公司破产管理人所出具的情况说明中的第三条国土资源局加收了两个项目地块费；2.金丰公司出具给规划局的欠条一份，证明金丰公司依据竞买须知第六条第三项所主张的竞买人使用一期已建市政设施的价格及其支付，规划建设指标及与一期已建工程等相关事项的赔偿费用。新绿城公司发表质证意见为：对证据一，真实性、合法性、关联性不予认可，新绿城公司在参加土地竞拍时已经签署相关的竞拍文件，竞买须知上对于竞买人的权利义务已经有明确规定，该规定范围之外的相关内容新绿城公司不予认可。对证据二，欠条是复印件，而且欠条出具的日期是2012年，而本案拍卖发生的时间是2017年，对证据真实性、合法性、关联性不予认可。本院的认证意见为：关于证据一，根据债权申报登记表反映为欠缴土地出让金，无法证明系拍卖前所欠缴还是拍卖后所欠缴的费用，即使为拍卖后所发生的费用，亦不足以证明为新绿城公司竞得土地所发生的费用，不具有金丰公司所主张的证明目的，不予采信。关于证据二，欠条为2012年8月24日出具，为新绿城公司竞得案涉土地之前所发生，与新绿城公司无关，不予采信。经审查一审查明的事实属实，本院予以确认。二审的争议焦点为：一、金丰公司应否支付新绿城公司人防建设费用以及相应数额的确定；二、新绿城公司应否支付金丰公司500万元人防资源共享费所产生的利息。本院认为，关于争议焦点一，一审法院在案涉土地拍卖公告中明确载明，标的物以实物现状为准，一审法院不承担本标的物瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的物现状的确认，责任自负。新绿城公司竞得案涉土地，应受拍卖公告等文件的约束。在拍卖公告、竞买须知等文件中，并未载明竞得人可以使用金都秀水一期项目多建人防地下室的具体面积，即使金丰公司破产清算组向政府相关部门申请协调人防面积争议问题，亦不能作为金丰公司对新绿城公司的承诺，现因人防部门建设要求调整导致新绿城公司竞得案涉土地使用一期多余人防面积的变化，与金丰公司无关，新绿城公司无权要求金丰公司承担人防建设成本。关于争议焦点二，因竞买须知上明确载明竞买人在拍卖成交后20日内支付给金丰公司破产管理人人防资源共享费用500万元，新绿城公司已经竞得土地，应当按约定支付该500万元费用。新绿城公司未能按时支付，应承担因逾期支付该费用产生的利息，一审判决由新绿城公司支付从2017年12月10日起以500万元为基数按年利率6%为标准计算的利息并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。江苏洪泽新绿城地产发展有限公司预交的二审案件受理费51000元，由江苏洪泽新绿城地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱月娥审判员  岳 玥审判员  朱 佩二〇二〇年五月二十日书记员  屠婷婷