上海市奉贤区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0120民初7247号 原告：上海首曲商业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。 法定代表人：梁永明，经理。 委托诉讼代理人：吴忠，北京德和衡(上海)律师事务所律师。 被告：上海京施美容美发店，住所地上海市徐汇区。 法定代表人：张锋，经理。 委托诉讼代理人：倪力鸣，上海市国茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李熙，上海市国茂律师事务所律师。 原告上海首曲商业管理有限公司诉被告上海京施美容美发店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，并于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告法定代表人梁永明、被告委托诉讼代理人倪力鸣、李熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海首曲商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令原、被告之间的房屋租赁合同及补充协议于2020年3月9日解除；2、被告返还房屋；3、被告支付2019年11-12月水电费人民币14,048.67元(以下币种同)；4、被告支付自2020年1月1日起至2020年3月9日的租金170,136.96元，以及自2019年12月22日起至实际清偿日止，按日千分之三计算的逾期付款违约金；5、被告支付免租期租金为75,000元；6、被告支付违约金225,000元；7、被告支付2020年3月10日至实际搬离日，按7,397.26元/天计算的房屋占有使用费。事实和理由：2018年11月7日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于上海市奉贤区环城东路XXX号XXX层XXX、XXX室，面积350平方米的房产租赁给被告，租期为8年，2020年1月1日至2020年12月31日期间的每月租金75,000元，应于2019年12月21日前支付3个月租金。后因被告经营亏损一直拖欠未付。截止至起诉之日，被告尚欠原告3个月租金225,000元。原告于2020年3月9日向被告发出解除函，要求被告支付所欠租金并解除合同。原告认为被告的行为严重损害了原告的合法权益，特提起诉讼。 被告上海京施美容美发店辩称，由于原告未尽到出租及修缮义务，房屋存在严重漏水，合同目的无法实现，故原告存在违约，被告于2019年12月28日发出解除函，出租房屋涉及的注册企业也于2019年12月31日注销，不同意原告的诉请，请求予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下事实：2018年11月7日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：由原告将位于上海市奉贤区环城东路XXX号XXX层XXX、XXX室，建筑面积为350平方米的房屋出租给被告，房屋为现状租赁(工程条件约定见附件)，被告租赁房屋仅作为合法经营“京世造型”使用，未经原告同意不得擅自改变品牌、用途。双方签订合同前，对房屋现状无异议。2018年10月31日，原告按现状向被告交付房屋，租赁期限为2018年11月1日至2026年10月31日，共计8年，免租期为2018年11月1日至2018年12月31日，免租期内，被告需支付每月3,500元物业管理费。因合同解除或租赁期满后，被告逾期占有房屋的，支付每日合同租金3倍的占用费。2019年1月1日至2020年12月31日，被告支付含物业费每月租金7,500元，首次付6押2，之后付3押2，先付后用，提前10日支付。合同签订5日内支付押金150,000元，3日内支付水电费押金5,000元。水电费按供电局和商业水费收费标准收取。合同租赁押金用于被告履行合同项下义务的担保，被告不得将该押金充抵租金、物业管理费、水电费等费用。合同期满后，被告结清所有费用，将房屋现状返还并注销工商执照后10日内，原告将剩余押金无息退还被告。如被告提前退租或单方违约，被告返还房屋时，如有欠租金、物业管理费、水电费等相关费用，原告直接扣除相应押金作为被告欠费结算。如被告违反合同约定，原告有权没收押金不予退还。如被告未按约支付租金、管理费等其他费用，需支付未付款总金额每日千分之三的违约金，超过15日的，原告有权解除合同。如中途退租，被告付清所有费用后，应将房屋恢复原状，否则应支付房屋还原费，原告有权扣除押金，不足部分继续向被告追偿。保证返还的房屋不影响完好及正常使用。返还房屋时应以原告签收验收单为准。无论任何原因，被告租赁未满一年，提前退租或提前解除合同的，被告应支付免租期间的全额租金，超过一年未满三年的，支付免租期间的租金50%。如被告违约，原告有权解除合同，租赁押金及其他费用不予退还，同时被告应支付月租金3倍的违约金。双方还约定了合同下书面通知及联系人通讯地址，送达方式为文件送达的第5日，原告联系人为梁永明，地址为上海市奉贤区航南公路XXX号XXX室，被告联系人为张云，地址为上海市黄浦区中华路XXX号XXX楼。租赁期内，如有地址、联系人变更，应及时以短信、邮件、快递、挂号信方式通知对方。合同签订后，被告支付原告房屋租赁押金150,000元及水电费押金5,000元。原告交付涉案房屋给被告。2019年9月29日，原、被告签订补充协议，明确被告租金已付至2019年6月30日，被告于签订协议后3日内支付2019年下半年租金450,000元，2020年度租金减免300,000元，减免方式为被告支付2020年上半年租金时减少支付150,000元，下半年支付租金时减少150,000元。其他违约责任按原合同执行，被告不得再以任何理由如店内漏水、店内有气味、周边环境不好等为由拒付租金，被告逾期支付租金视为违约，应支付原告减免的300,000元租金。原告保证房屋及设施处于适用安全状态，被告发现房屋及设施故障，应及时通知原告修复，原告3日内不修复的，被告可代为修复，相关费用由原告负担。未尽事宜，按原告为准。后被告支付原告截止至2019年12月的租金及10月的水电费等，未能支付2020年1月起的租金及2019年11月至12月的水电费，原告遂诉讼来院。 另查，2019年11月，因房屋滴水，被告与原告法定代表人梁永明等维修相关人员微信沟通，要求原告尽快安排人员查看。因原告未能处理好楼上店铺的漏水(出租人为原告)，被告租赁的楼下店铺亦未能完全修缮。2019年12月28日，被告向原告快递解约函，明确因自2019年5月起，租赁房屋持续出现漏水等情况，天花板墙体掉落，与原告沟通无果，引致被告无法继续经营，合同目的不能实现。据此，于2019年12月31日解除双方签订的租赁合同并按合同要求与原告办理包括但不限于清场交接、营业执照注销等手续。该解约函被告快递地址为上海市奉贤区航南公路XXX号XXX室，收件人为许总，12月29日，该快递显示已妥投。2020年1月2日，原告方王浩通过微信向被告表示，公司徐总、梁总均未收到解约函，要求被告重发一次，并明确发送地址为运河北路XXX号绿地方舟1715室王浩。同日，被告按此地址再次发送解约函。1月3日，快递显示已妥投。后双方进行磋商，2020年1月6日，原告向被告快递租金催告函，明确被告应于2019年12月21日前支付2020年前3个月的租金225,000元，限被告收到催款函15日内支付，逾期按合同约定承担违约责任。原告将该催款函快递至上海市黄浦区中华路XXX号黄埔中心大厦4楼，收件人为赵小晨。后双方协商无果，原告于2020年3月9日向被告快递合同解除函，同样收件人为赵小晨。庭审中，被告称原告未按合同约定的联系人邮寄，不予认可。 又查，被告于2019年12月31日将租赁房屋涉及的营业执照信息予以注销，并称于当日搬离出租房屋，房屋钥匙交于物业人员，但对此未提供证据佐证。庭审中，被告确认因双方未能对账，其至今未缴纳2019年11月至12月的水电费。 再查，案外人东奉集团有限公司与上海伽轶贸易公司于2018年7月28日签订房屋租赁合同，约定由东奉集团有限公司将其位于上海市奉贤区南桥航南公路XXX号XXX号，环城东路781,785,793号房屋出租给上海伽轶贸易公司，2018年9月27日上海伽轶贸易公司成立项目公司即原告，故原租赁合同项下的履行主体为原告。 以上事实，由房屋租赁合同及补充协议、微信聊天记录、解约函、合同解除函、快递单、店铺注销证明、店铺照片等予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。 本案争议的焦点为：1、原、被告签订的房屋租赁合同何时解除及何时返还房屋？2、原告的诉请是否支持？ 针对焦点1，从被告提供的原、被告微信聊天记录来看，涉案房屋自2019年5月直至12月均存在漏水现象，特别是双方于2019年9月29日签订补充协议后，涉案房屋仍发生漏水，虽原告进行了暂时的维修，但始终因楼上店铺滴水未能彻底解决，处于一楼的涉案房屋无法完全修缮。本院认为，虽双方在补充协议中明确原告同意在2020年的租金中扣除300,000元，被告不再以漏水等原因拒付租金，但协议中也载明原告应保障房屋及附属设施处于适用和安全状态，现签订补充协议后不足2个月，涉案房屋再次出现漏水，显然涉案房屋长期存在安全隐患，原告未能尽到提供适用房屋的义务，原告存在交付房屋的瑕疵，被告据此于2019年12月28日提出解除合同亦符合常理，且被告依据合同约定于2019年12月31日已办理了涉案房屋内营业执照的注销。但被告未能按合同约定快递解约函及返还房屋存在瑕疵，后经原告方王浩要求重新于2020年1月2日快递给原告解约函，1月3日快递显示予以签收，故本院酌情采纳本案合同解除日为2020年1月3日。原告收到解除函后未能按照函件中记载的内容配合被告办理房屋交接手续，反而以发送催款函及合同解除函(未按合同约定地址邮寄)阻碍与被告交接房屋，原告应承担不利的后果，故对原告主张2020年3月9日解除合同不予采纳。为此，本院考虑到交接房屋需一定的合理期限，认定1月15日为被告返还房屋日期。 针对焦点2，(1)对于原告诉请的2019年11月-12月的水电费14048.67元。本院认为，合同中约定水电费按供电局及商业水费依据收取。庭审中经本院释明，原告始终未提供相应的支付依据，故本院不予支持，原告可补强证据后另行主张权利。另基于合同中约定，被告提前退租的，原告可直接扣除押金作为欠费结算，故本院对于被告交付的房屋押金150,000元及水电费押金5,000元在本案中一并处理。(2)对于原告诉请的2020年1月1日至3月9日的租金170,136.96元。本院认为，焦点1中，本院已认定解除合同为1月3日，涉案房屋返还日为1月15日，因此，被告应支付截止至1月15日的租金及占有使用费37,500元。对于原告主张逾期付款每日千分之三的违约金，庭审中，原告未举证证明其损失，故本院酌情支持以37,500元为本金，自2019年12月22日起至实际支付日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的1.3倍计算的违约金。(3)对于原告诉请要求支付免租期租金75000元的诉请，本院认为，合同中约定无论任何原因，被告租赁期限超过一年未满三年提前退租的，被告应支付原告免租期间全额的50%即75,000元。庭审中已查明，被告租赁期限为2018年11月1日至2020年1月3日，故被告理应支付原告免租期租金75,000元。(4)对于原告诉请的被告逾期支付租金等应支付3倍月租金225,000元的诉请，本院认为，涉案合同在履行过程中，双方均存在瑕疵，原告未能提供安全适租房屋，被告未能及时支付租金及按合同约定返还房屋，虽然原告未能举证按交付时现状返还房屋的依据，但被告返还房屋时亦未举证按现状返还，按照公平合理的原则，本院酌定双方各自承担50%的违约责任，即被告支付原告1个半月的租金112,500元。(5)对原告诉请的自2020年3月9日起至搬离之日的占有使用费、水电费、房屋清理费等，本院已经阐述，在此不再赘述。 综上所述，本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议均合法有效，双方当事人均应遵循诚实、信用的原则全面履行义务。基于上述焦点的阐述，本院对于原告的诉讼请予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议于2020年1月3日解除： 二、确认被告上海京施美容美发店于2020年1月15日搬离及返还涉案房屋； 三、被告上海京施美容美发店于本判决生效之日起十日内支付原告上海首曲商业管理有限公司自2020年1月1日起至1月15日的租金及占用使用费人民币37,500元，并偿付以37,500元为基数，自2019年12月22日起至实际支付日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的1.3倍计算的违约金； 四、被告上海京施美容美发店于本判决生效之日起十日内支付原告上海首曲商业管理有限公司免租期的租金人民币75,000元； 五、被告上海京施美容美发店于本判决生效之日起十日内支付原告上海首曲商业管理有限公司违约金人民币112,500元； 六、驳回原告上海首曲商业管理有限公司的其余诉讼请求。 (上述第三、四、五项折抵被告已支付的押金155,000元，被告上海京施美容美发店应于本判决生效之日起十日内支付原告上海首曲商业管理有限公司欠款70,000元，并偿付以37,500元为基数，自2019年12月22日起至实际支付日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的1.3倍计算的违约金)。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,281元(已减半收取)，由被告上海京施美容美发店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 盛军华 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 沈 严 书 记 员 沈 严 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。