广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初15828号原告：中山市汇乔房地产发展有限公司，住所地广东省中山市**********汇乔金色名都A-18栋，统一社会信用代码914************286。法定代表人：杨凤群，总经理。委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。被告：陶梅，女，1973年9月24日出生，汉族，住安徽省阜南县*************，公民身份号码342************229。委托诉讼代理人：黄浩坤，广东德元律师事务所律师。原告中山市汇乔房地产发展有限公司（以下简称汇乔公司）与被告陶梅商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汇乔公司委托诉讼代理人陈科、被告陶梅委托诉讼代理人黄浩坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇乔公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告陶梅赔偿原告损失450000元。事实和理由：被告向原告购买了位于中山市************************，双方签订了汇乔金色名都认购书（以下称“认购书”）。根据认购书的约定，被告须按政府审批的日期内签订买卖合同，若被告违约的，则原告有权没收被告的定金，若定金不足赔偿原告因此造成的经济损失，被告还应予以赔偿。现因被告违约，中山市第一人民法院已经判令被告的定金30000元由原告予以没收。但被告的违约行为给原告造成了450000元的损失，定金不足以赔偿原告的损失。因此，请求人民法院依据认购书第三条第8款的约定判令被告赔偿原告损失450000元。为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告陶梅辩称，1.根据（2020）粤2071民初1930号民事判决书查明的事实，原告诉求所谓的450000元损失是属于房屋差价损失，该请求没有事实和法律依据，应予驳回。具体理由如下，关联案件的生效判决已认定涉案认购书属预约合同，预约合同不等同本约，不存在房屋差价的问题，预约合同仅仅基于信赖利益的保护，双方在缔约过程中产生损失的，一方可主张赔偿，本案中，原告提出的房屋差价损失是属于签订本约以后，可能产生的可得利益范畴。关联案件的终审判决第7页亦已明确该差价损失的主张不充分，不予支持。2.客观上被告不存在违约，对一审判决认定我方违约的认定，二审法院并未作出最终的认定，仅仅是基于双方均未对返还定金问题提起上诉而作出可以维持的认定。具体理由为首先根据关联案件查明的事实，双方早在2016年10月19日已签订认购书，被告声称已提交网签手续，但双方一直等待网签3年多，期间被告于2017年4月27日填写了原告公司提供的格式申请文件金色名都售楼客户特殊要求申请表，视作以被告放弃购房原因申请退回首期款，原告公司经理已签名，但原告声称总经理没有签名确认没有最终办理。在网签的两年多时间里，原告没有通知可办网签手续，在被告另案起诉解除合同前应当视为双方同意继续履行的状态。另，我方在2017年7月31日，也发函告知原告继续履行合同，否则解除双方的认购书，直到2019年2月26日，被告再次要求解约退款期间，原告也没有主张我方违约也没有通知被告履行合同。因此产生本案纠纷。被告认为关联案件一审法院认定被告违约明显是忽略合同实际履行情况而作出，即使不能证明原告违约，也应当认定双方合同基于客观情况不能履行所导致解除，双方至少是不存在过错。被告在关联案件的二审中基于款项拖欠时间较长因而认同一审判决的判项，而非认可一审判决认定的违约事实。终审法院也未对违约事实作出认定，仅仅是针对原告的上诉请求作出的审理，基于双方没有对返还定金上诉而作出可以维持的认定。自此，被告认为被告不存在违约，原告的请求没有事实依据。3.关联案件已支持原告没收被告的定金，双方均未提出上诉，不起异议。原告无权同时主张违约损失。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理认定事实如下：中山市第一人民法院作出的（2019）粤2071民初14677号民事判决查明如下事实：2016年10月19日，陶梅与汇乔公司签订一份汇乔金色名都认购书，约定陶梅认购位于中山市************************，价款为1794412元；定金30000元须于签署认购书时或之前付清，首期楼价款359412元（含定金）须于2016年10月29日或之前付清，余款1435000元须于2016年11月29日或之前付清或办理银行按揭；陶梅须于2016年10月29日前携带认购书、应付楼价款等资料到售楼部签署中山市商品房买卖合同，如申请按揭者须同时签署按揭申请所需文件及递交按揭所需资料；陶梅未依上述付款办法指定的日期按时足额支付任何一期楼价款，或未依上述指定的日期签署中山市商品房买卖合同，或未依上述付款办法指定的日期办理银行按揭手续、又未付款的，或不履行其他义务的，视陶梅违约；双方还约定了其他事项。另，备注需在约定时间内付清应付款；商品房买卖合同应按政府规定预约网签，预约时间以政府审批日为准。陶梅（卡号：621*************625）分别于2016年10月19日、2016年10月21日向汇乔公司（账户：201*************642）支付30000元、10000元、38409元、39412元；陶梅（卡号：621********80337135）于2016年10月21日向汇乔公司支付290000元。汇乔公司收到上述款项后均出具收款收据予以确认。（2019）粤2071民初14677号民事判决书判决认为，陶梅与汇乔公司签订的汇乔金色名都认购书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。涉案认购书虽约定陶梅于2016年10月29日携带资料到汇乔公司售楼部签订中山市商品房买卖合同，但同时备注也约定中山市商品房买卖合同须按政府预约网签，预约时间以政府审批为准。陶梅未在2016年10月29日前往售楼部签订合同，汇乔公司未主张陶梅违约，可见双方实际是按政府规定的预约网签正式履行合同。2017年4月27日，陶梅向汇乔公司申请，表示因个人原因放弃购房，但该申请并未显示是因汇乔公司原因而放弃购房。2017年7月31日、2019年2月26日，陶梅向汇乔公司发送律师函，均以汇乔公司拒绝签订中山市商品房买卖合同、拒绝配合办理银行按揭贷款等理由要求解除认购书，但陶梅并未就该理由成立提供相关证据。综上，上述事实表明陶梅是因个人原因要求解除认购书，放弃签订正式买卖合同。本案中，双方签订的汇乔金色名都认购书系预约合同，预约合同是为订立本约作准备。现陶梅明确拒绝签订本约，陶梅主张解除双方签订的汇乔金色名都认购书，于法有据，本院予以支持。关于定金及房款的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”据前述，陶梅向汇乔公司支付定金30000元后，因个人原因不签订本约，故根据上述规定，陶梅无权要求返还定金。由于双方已无再进行房屋交易的意思表示，汇乔公司无继续保管陶梅支付的购房款的依据，陶梅主张汇乔公司退还购房款329412元，理据充分，本院予以支持。关于利息的问题，陶梅作为违约方主张汇乔公司支付利息的诉求，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告陶梅与被告中山市汇乔房地产发展有限公司于2016年10月19日签订的汇乔金色名都认购书；二、被告中山市汇乔房地产发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告陶梅退还购房款329412元；三、驳回原告陶梅的其他诉讼请求。汇乔公司不服（2019）粤2071民初14677号民事判决，提起上诉。中山市中级人民法院作出的（2020）粤20民终1930号民事判决查明如下事实：一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。另查明汇乔金色名都认购书第三条第8款违约责任第（2）项约定认购方违约的，出售方有权解约并没收认购方的已付定金，将该物业收回另行出售。若定金不足赔偿出售方因此而造成的经济损失，认购方还应予以赔偿，认购方对此并无异议。若出售方同意继续履行合同，出售方有权按总房价款每天万分之二向认购方收取违约金。（2020）粤20民终1930号民事判决书判决认为，汇乔金色名都认购书系汇乔公司、陶梅的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。一审认定陶梅向汇乔公司支付30000元定金后，因个人原因不签订本约，故无权要求汇乔公司返还定金，双方对此均未提起上诉，本院可予维持。现汇乔公司上述称，根据涉案认购书第三条第八款第（2）项的约定，陶梅因其违约行为导致汇乔公司因此遭受房屋差价损失达45万元以上，而陶梅已支付的329412元购房款尚不够赔偿该损失，故陶梅无权要求退回329412元购房款。对此本院认为，涉案认购书的性质为预约合同，其履行只是发生签订本约合同的行为，其本身仅是缔结本约的一个过程，但并不当然等同于本约。故此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”的规定，汇乔公司有权没收陶梅交付的预约定金，如定金不足以弥补汇乔公司为缔约预约合同产生的合理信赖利益损失，汇乔公司有权就此请求增加赔偿。但汇乔公司直接主张的房屋差价损失显然系属签订本约合同后产生的违约赔偿的可得利益损失范畴，故此，汇乔公司以本案预约合同主张该损失赔偿，理据不充分，本院不予支持。且汇乔公司对其主张的房屋差价损失为45万元以上的事实亦未提供相应证据予以证实，亦应承担举证不能的不利法律后果。综上，本院对汇乔公司以陶梅违约行为导致其存在房屋差价损失为由不予同意向陶梅退还购房款的上诉意见不予支持。一审法院判决汇乔公司退还陶梅购房款329412元，并无不当，本院予以维持。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下，驳回上诉，维持原判。庭审中，汇乔公司认为案涉认购书第三条第16款明确陶梅已清楚阅读了要签订中山市商品房买卖合同及六个附件的详细内容，并同意按公司的文本进行签约和履行，双方对合同的履行做足了充分的准备。陶梅亦交纳了首期款，公司也向相关政府部门申请了预约网签工作，根据最高法院的相关司法解释，案涉认购书已经符合了商品房买卖合同的主要条件，应当认定为正式的商品房买卖合同。且汇乔公司在关联案件中只是抗辩继续履行合同，没有对自身实际遭受的损失提起反诉进行审理。陶梅则认为关联案件已经认定双方纠纷的事实，且从涉案认购书约定的内容可知该认购书是为了签订本约做准备的认购合同，而非正式的商品房买卖合同。本院认为，涉案认购书的性质为预约合同，本案应为商品房预约合同纠纷。本案中，双方签订涉案认购书目的是为缔结本约作准备，认购书内容一般会包括双方当事人的基本情况，房屋基本状况、商品房总价款、房款支付方式、签署正式买卖合同的流程期限、定金条款等本约条款，而履行认购书的结果只是发生签订本约合同的行为，故并不能以认购书具备合同部分条款而视为本约合同。且关联案件生效判决亦定性涉案认购书的性质为预约合同，故汇乔公司认为案涉认购书为正式商品房买卖合同的主张，于法无据，本院不予采纳。现汇乔公司以涉案认购书直接主张房屋差价损失明显系属签订本约合同后产生违约赔偿的可得利益损失范畴，并非为缔结预约合同产生的合理信赖利益损失。故此，汇乔公司主张陶梅赔偿房屋差价损失450000元，理据不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告中山市汇乔房地产发展有限公司的诉讼请求。案件受理费8050元，诉讼保全费2770元，两项合计10820元（原告已预交），由原告中山市汇乔房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张剑峰人民陪审员  陈玉萍人民陪审员  林玉嫦二〇二〇年十月二十六日书 记 员  陈嘉婷郭乐茹