天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初3466号原告：刘显军，男，1975年3月26日生，汉族，住山东省青岛市城阳区。委托诉讼代理人：迟杰，北京尚伦律师事务所律师。被告：天津卓越天下投资有限公司，住所地天津市武清区高村镇乡府大街**。法定代表人：韩志鹏，经理。委托诉讼代理人：孙彧，天津亚润律师事务所律师。被告：天津泉丰房地产经纪有限公司，住，住所地天津市武清区河西务镇商业区****-11（集中办公区）/div>法定代表人：庞秀会，经理。委托诉讼代理人：王燕，天津泉旺律师事务所律师。原告刘显军与被告天津卓越天下投资有限公司（以下简称卓越公司）、天津泉丰房地产经纪有限公司（以下简称泉丰公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘显军、被告卓越公司的委托诉讼代理人孙彧、被告泉丰公司的委托诉讼代理人王燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘显军向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原告与被告卓越公司于2016年9月8日签订的2号楼1单元1803中户房屋《委托承建意向书》、于2017年4月14日签订的2号楼1单元1803中户房屋《卓达镜湖项目补充协议》以及2号楼1单元1803中户房屋的《认购协议书》；2、判令被告卓越公司返还原告委托承建款382883元及利息（利息以382883元为基数，自2016年9月9日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际给付之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、判令泉丰公司返还原告团购服务费120000元及利息（利息以120000元为基数，自2016年8月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际给付之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、判令被告卓越公司对被告泉丰公司返还120000元的给付义务承担连带责任；5、本案诉讼费、诉讼保全费由二被告承担。事实与理由：原告与被告卓越公司于2016年9月8日签订了《委托承建意向书》，约定原告委托被告承建天津市武清区高村镇卓达镜湖2号楼1单元1803中户房屋一套，2017年4月14日双方签订了2号楼1单元1803中户房屋《卓达镜湖项目补充协议》。2016年8月26日，原告向被告泉丰公司缴纳房屋团购服务费120000元。2016年9月8日，原告向被告卓越公司缴纳房屋承建款共计382883元。该项目目前处于停工状态，涉案房屋至今未取得商品房销售许可证。2017年3月31日，天津市政府发布了《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，对非本市户籍居民家庭购买住房实施限购政策，意见要求：在本市范围内购买住房的，需提供在本市三年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。原告户籍地为山东省青岛市，社会保险均在北京缴纳，原告已经失去在天津市购房的资格，无法与被告卓越公司签订正式的商品房买卖合同。且项目至今停工，被告至今未取得房屋销售许可，双方签订协议的目的已经无法实现，原告与被告卓越公司签署的合同应当解除，被告卓越公司应当将已经缴纳的承建款予以返还。被告泉丰公司系代理被告卓越公司对外销售房屋，依据《商品房销售管理办法》第28条之规定，受托的房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金之外的其他费用。被告泉丰公司在销售房屋的过程中向原告收取额外的团购服务费没有法律规定，也违反了行业规定，被告泉丰公司应当将收取的团购服务费120000元全部返还。依据《中华人民共和国民法总则》第167条之规定，代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任，故被告卓越公司对被告泉丰公司返还120000元团购服务费应承担连带责任。原告无奈诉至贵院，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。卓越公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告与我司签订的合同属于商品房预约合同，系双方真实意思表示合法有效，对双方具有约束力，镜湖项目正在建设中，我方完全有能力与原告签署商品房买卖合同。如判决解除合同，因我司不存在任何违约行为，不同意支付利息，我司与原告之间不存在服务合同关系，也未收取原告的团购服务费，不同意承担连带责任。就原告要求我司承担团购服务费一项事实，属于服务合同关系，与商品房预约合同关系分属两个不同事实、不同纠纷，应当另案审理，不应当在本案一并解决。泉丰公司辩称，不同意原告诉讼请求。首先，原告预约承建的卓达镜湖泊岸馨苑2号楼1单元1803室房屋是被告卓越公司开发建设的，被告泉丰公司只是接受被告卓越公司的委托为其代销涉诉房源。为此被告泉丰公司和被告卓越公司于2016年8月签订了高村项目代销协议书，根据协议书第六条约定：被告泉丰公司接受委托后，又找到另外几家中介机构参与销售涉诉房源，2016年9月8日原告通过案外人北京鑫鑫龙和房地产经纪有限公司的居间服务预约承建了涉诉房屋，并为此与被告卓越公司签订委托承建意向书，享受优惠后，缴纳了房款382883元，并由被告卓越公司给其出具收取382883元的收款收据，其中120000元系案外人北京鑫鑫龙和房地产经纪有限公司收取的服务费，但基于被告泉丰公司与卓越公司签订代销协议书，120000元服务费的收据由被告泉丰公司为其出具。但被告泉丰公司并未实际收取该款项，并且原告在与被告卓越公司签订委托承建意向书时，原告享受了涉诉预约承建房屋的优惠价款，案外人北京鑫鑫龙和房地产经纪有限公司提供的居间服务已经完成，原告依法理应支付费用。现原告要求被告泉丰公司退还已支付给案外人北京鑫鑫龙和房地产经纪有限公司的费用没有事实及法律依据，如果需要退还，基于被告泉丰公司与被告卓越公司的代理关系，也应由被告卓越公司退还。其次，原告与被告卓越公司系商品房预约合同关系，与被告泉丰公司和案外人北京鑫鑫龙和房地产经纪有限公司系居间服务合同关系，二者并非同一法律关系，不应在一个案件中进行审理。希望法院依法驳回原告对本被告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和举证情况，本院认定事实如下：刘显军作为甲方与作为乙方的卓越公司于2016年9月8日签订《委托承建意向书》，约定刘显军委托卓越公司承建天津市武清区高村镇卓达镜湖2号楼1单元1803室中户，建筑面积86.92平方米，委托承建款共计1073465元，甲方已交纳委托承建款382883元；委托承建意向书第三条第1款约定，待本项目具备《商品房买卖合同》签约条件之日起7日内，甲方向乙方交纳全部委托承建款或交纳所委托承建房屋办理贷款所需的首付款；第三条第4款约定，甲方签订本意向书时，对项目不具备商品房销（预）售许可条件的事实已明知，不追究乙方包括延期办理房产证、延期交房等在内的任何责任；第四条约定，本意向书自双方签订正式商品房买卖合同之日起自动失效。2017年4月14日卓越公司与刘显军签订《卓达镜湖项目补充协议》，卓越公司承诺：本项目具备交房条件的时间为2020年9月30日。刘显军于委托承建意向书签订前即2016年8月26日通过银联刷POS机转账的方式，向泉丰公司转款共计1112147元，其中包含涉案项目2号楼1单元1804室购房款489264元、团购服务费120000元和本案刘显军所购涉案项目2号楼1单元1803室购房款382883元、团购服务费120000元。转账后，卓越公司向刘显军出具盖有其公司财务专用章，金额为382883元的收款专用收据一张，泉丰公司向刘显军出具盖有其公司公章，金额为120000元的收据一张。卓越公司及泉丰公司对收取以上款项的事实及数额均无异议。截至本案一审法庭辩论终结前，卓越公司尚未取得该商品房销售许可证。根据2016年8月初卓越公司与泉丰公司签订的高村项目代销协议书约定，泉丰公司为卓越公司“卓达镜湖”项目的销售总代理。另查明，2017年3月31日，天津市政府发布关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见的限购政策。该意见载明非本市户籍居民家庭，在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明，补缴的社会保险或个人所得税证明，不得作为购房有效凭证。据刘显军提交的集体户口常住人口登记卡和北京市社会保险个人权益记录（参保人员缴费信息）显示，刘显军户籍地为山东省青岛市崂山区，其自2016年1月至2020年3月一直在北京市朝阳区缴纳社会保险。本院认为，本案争议焦点为：一、刘显军可否因2017年天津市出台的限购政策而解除与卓越公司签订的《委托承建意向书》、《卓达镜湖项目补充协议》及《房产认购协议书》？如判令合同解除，卓越公司是否应向刘显军支付已付款利息？二、泉丰公司是否应返还团购费120000元并偿付利息，卓越公司对此承担连带责任？关于第一争议焦点，2017年3月31日，天津市政府发布关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见的限购政策，该意见载明非本市户籍居民家庭，在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明，补缴的社会保险或个人所得税证明，不得作为购房有效凭证。据刘显军提交的集体户口常住人口登记卡和北京市社会保险个人权益记录（参保人员缴费信息），能够确定刘显军非本市户籍居民，且未在本市3年内连续2年以上缴纳社会保险，根据该限购政策，刘显军在本市无购房资格。刘显军与卓越公司签订的《委托承建意向书》有约定将来满足签订商品房买卖合同条件之后，双方权利义务如何履行的相关约定，应认定为预约合同，现因限购政策刘显军已失去在本市购房的资格，故无法再与卓越公司签订正式的商品房买卖合同，故双方签订本约的合同目的无法实现，刘显军与卓越公司之间的商品房预约合同关系应予解除。造成合同解除的原因系政府限购政策原因，不可归责于当事人，但刘显军已经向卓越公司支付了相应价款382883元，故卓越公司应返还刘显军该款；刘显军交款后，该款一直在卓越公司处占有使用，卓越公司对此有使用刘显军资金的获益行为，同时刘显军有资金被占用的损失，根据公平原则，应由卓越公司向刘显军支付相应的资金占用利息。刘显军交款时间为2016年8月26日，卓越公司开具收据时间为2016年9月8日，刘显军主张自2016年9月9日起计息，时间上晚于交款和开具收据日期，主张的利率标准也符合资金占用损失，本院予以支持。关于第二争议焦点，泉丰公司与卓越公司系委托代理销售的关系，由泉丰公司代理卓越公司对外销售房屋，有卓越公司提交的代销协议为证。根据《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。泉丰公司为卓越公司销售房屋是客观事实，其在销售过程中向刘显军收取涉案团购费120000元没有法律依据，违反了行业规定，故应予退还并支付资金占用期间的利息损失。同时，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定，代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。卓越公司对外委托经纪公司代销房屋并无不妥，但对经纪公司的报酬应以佣金方式结算，不得另行收取佣金之外的任何费用。卓越公司对泉丰公司代理销售过程中额外收取所谓团购费应属明知，其放任泉丰公司收取额外费用的行为发生，故应对泉丰公司返还团购费并支付资金占用期间的利息损失承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条，《商品房销售管理办法》第二十八条的规定，判决如下：一、解除刘显军与天津卓越天下投资有限公司签订的《委托承建意向书》、《卓达镜湖项目补充协议》及《房产认购协议书》；二、天津卓越天下投资有限公司于本判决生效后十日内返还刘显军委托承建款382883元，并以此款为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率向刘显军支付自2016年9月9日起至2019年8月19日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率向刘显军支付自2019年8月20日起至实际给付之日止的利息；三、天津卓越天下投资有限公司、天津泉丰房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内连带返还刘显军团购费120000元，并以此款为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率向刘显军支付自2016年8月27日起至2019年8月19日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率向刘显军支付自2019年8月20日起至实际给付之日止的利息；如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8830元、保全费3034元，合计11864元，由天津卓越天下投资有限公司、天津泉丰房地产经纪有限公司连带负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  刘占云审 判 员  简福新人民陪审员  陈子超二〇二〇年十一月十六日书 记 员  王 茜附法律条文：1．《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。2．《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。3．《商品房销售管理办法》第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。