河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民初74号原告：洛阳市老城区南关办事处新生村民委员会，住所地河南省洛阳市老城区豫通西街9号。法定代表人：刘跃进，该村主任。委托诉讼代理人：底晓辉，河南达兴律师事务所律师。被告：金銮洛阳房地产开发有限公司，住所地河南省洛阳市老城区九都路与金业路交叉口西南角。法定代表人：陶润霖，该公司执行董事。委托诉讼代理人：岳芳，女，该公司员工。第三人：张志阳，男，1990年10月22日生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：符继隆，河南中冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭长山，河南中冶律师事务所实习律师。原告洛阳市老城区南关办事处新生村民委员会（以下简称新生村委会）与被告金銮洛阳房地产开发有限公司（以下简称金銮公司）、第三人张志阳房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。新生村委会的委托诉讼代理人底晓辉，金銮公司的委托诉讼代理人岳芳，张志阳的委托诉讼代理人符继隆、谭长山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新生村委会向本院提出诉讼请求：1.依法判决金銮公司向其交付位于洛阳市老城区××与××路交叉口西南角老城根项目的16802.44㎡房产（房屋号位在1号楼及其他商业）并办理交付房产的相关证照，办证费、税由各方依法承担；2.判决金銮公司承担迟延交付违约金1120万元（按每年280万元计算至2020年4月21日止）；3.2020年4月22日后的违约金，按每年280万元计算至实际交付之日止；4.本案诉讼费、保全费、保全担保金、律师服务费由金銮公司承担。事实与理由：2014年4月23日，新生村委会（甲方）与金銮公司（乙方）及原股东、见证人杨某签订《结算协议》，协议就双方联合开发曼哈顿广场项目的履行进行结算。其中第七条约定：本结算协议为乙方股东将股权转让给见证方前与甲方履行协议的总体结算，在见证方成为乙方股东后，乙方及见证方应就与甲方所签订的协议约定的权利和义务继续履行。2014年4月26日，金銮公司股东程长仁、李长财与受让人杨某、金勇、贾伟签订《金銮公司转让框架合同》，杨某等受让金銮公司洛阳曼哈顿项目除2-10号楼以外剩余的所有实物资产，股权收购价款为人民币1亿元。2014年8月5日，杨某、金勇完成收购及股东变更登记。《结算协议》第三条（3）项约定，新生村委会合同总面积为32654㎡，已交付面积为14802.56㎡，地下室面积为1040㎡，共计交付面积15842.56㎡。（4）项约定，未交付面积为16802㎡(在1号楼及商业中)。在第四条二款约定，乙方在签订本协议后，如在两年建设期满后还不能将甲方分得的面积进行交付，自第三年起，乙方及见证方应按280万元/年的标准向甲方支付违约金。新生村委会将集体土地作为与金銮公司联合开发房地产的基础条件并已形成建设和预售事实，现项目工程已通过竣工验收且部分房产己投入使用，但金銮公司不能依约履行双方所签《结算协议》中房产的交付义务，应承担违约责任。金銮公司辩称：一、对新生村委会诉请交付房产的事实没有异议，但应交付的面积是16797.31㎡，不是16802.44㎡，交付房产的坐落位置不是新生村委会诉称的老城根项目，是曼哈顿广场。金銮公司于2005年1月13日成立，曼哈顿项目是公司开发的唯一项目，位于洛阳市老城区九都路南侧、东至金业路，西邻黄梅路，南至滨河路。曼哈顿一期项目由原股东程长仁、李长财投资开发，原规划建设1-10#楼，在运营过程中，由于原股东资金链紧张导致1#楼烂尾。2014年4月，原股东与杨某和金勇签订《金銮公司转让框架合同》，将2-10#楼以外剩余的所有实物资产及股权转让给杨某和金勇，并完成股东股权变更登记，由变更后的股东投资继续开发曼哈顿二期项目，时称老城根项目。因整体项目建设所用土地原为新生村委会所有，为取得土地使用权新生村委会完成了土地的出资条件，金銮公司除应支付现金补偿外，《结算协议》第一条、第二条和第三条4（4）中注明已分的2#楼、10#楼房屋均指一期工程，涉案未交付房产面积在1号楼及商业中，新生村委会诉称的16802.44㎡因房产的实际建设状态与数值不能完全对应，按约定的房产位置16797.31㎡具有可分条件，余5.13㎡对新生村委会不构成实际损失。2017年1月13日、2018年1月25日洛阳市住房保障和房产管理局核准的编号洛房商预字第Y17-008号和Y18-005号《洛阳市商品房预售许可证》房产位置备案信息为洛阳市老城区××与××路交叉口西南角曼哈顿广场商业及曼哈顿广场。根据金銮公司60%原实际股权所有人杨某（持有人刘爱娟）和40%股权所有人金勇共同认可委托使用的2019年5月8日由洛阳市明鉴资产评估事务所有限公司洛明鉴评报字【2019】第23号《资产评估报告》，净资产评估价值20908.15万元扣除了公司的全部负债，包括涉案应交付房产面积。二、办理交付房产的证照金銮公司没有异议。费、税应依据法律规定及双方约定承担。三、新生村委会请求金銮公司承担迟延交付违约金1120万和后期违约金不成立。1.2014年4月23日新生村委会与金銮公司原股东在签订《结算协议》时项目长期停工、工程烂尾，建设工程资料证照尚需完善更换需要时间。2.根据新生村委会提供的《结算协议》签订时间是2014年4月23日，原股东与杨某、金勇签订《金銮公司转让框架合同》时间是2014年4月26日，再根据郑州市二七区人民法院送达多份金銮公司协助执行杨某在金銮公司60%股权、款项、股东分配资产的法律文书，在金銮公司因转让完成股东变更后至刘爱娟让与担保取得杨某在金銮公司60%股权成为持有人，除受让股东杨某、金勇履行《金銮公司转让框架协议》的投资、持有人刘爱娟向金銮公司借款1000万元外，只有股东金勇筹措借款资金用于项目建设，金銮公司没有在二年建设期完成房产交付，存在客观理由。3.金銮公司已于2018年1月取得预售许可证，满足双方约定的取得预售许可证签售的交房条件，只是双方未具体磋商签约时间导致合同签售延期。工程项目现已通过验收具备交付条件，金銮公司愿通过与新生村委会调解交付涉案房产面积并履行交付房产的位置要求。但不应支付违约金。四、新生村委会请求金銮公司支付律师服务费无法律依据，不应支持。张志阳述称：一、张志阳自2019年12月从郑州市二七区人民法院组织的拍卖中拍得金銮公司原股东刘爱娟持有的60%股权，并于2020年1月14日得到洛阳工商部门的核准、公示，有权对于金銮公司的债权债务、合同履行情况进行监督核查。二、新生村委会提供的2014年签订的《结算协议》、《金銮公司转让框架合同》中约定的金銮公司需再向新生村交付的16802.44㎡房产，位于曼哈顿广场1号楼（后变更为老城根项目）。该房产在签订协议时属于烂尾楼，金銮公司在协议签订后即对烂尾楼进行整修、施工，在约定期限前已经施工完毕，新生村委会分得的面积早具备使用条件，已经实际交付。新生村曾于2019年2月1日借款给金銮公司2500万元，公司股东金勇以其2400万元的出资额向新生村委会做了股权质押担保，并以个人名义对该借款承担无限连带责任，金銮公司将43套房产质押给金勇作为反担保，并约定每月向金勇支付借款本金的2%作为担保补偿金，新生村委会在金銮公司未交付房产面积16000多平方米的情况下，又向其借款2500万元，明显不符合一般的商业常识和生活常识，在该借款合同中，注明此笔借款专用于建设甲方新生村委会购买乙方金銮公司的曼哈顿广场二期老城根项目的资金周转需要，金銮公司向涉案房产投入巨额资金进行中央空调、公共区域的装饰装修，目前已经有数家企业、单位入驻营业，作为涉案房产的业主、土地供应方、债权人新生村委会不可能不知晓这些情况，新生村委会与金銮公司2007年12月4日签订的补充协议第五条中约定，新生村委会所分得房产证办证的各种税费由新生村委会全部承担，应当认定涉案房产已经实际交付并使用，金銮公司并不存在违约情形，本案新生村委会的诉求不存在事实基础，办证所需税费应当由其全部承担。三、新生村委会在老城法院和洛阳中院所诉的两个案件，以及金銮公司占40%股权的股东金勇分别在老城法院和市中院所诉的三个案件，均是虚假诉讼。金勇利用长期掌控金銮公司的便利，隐瞒真相，唆使新生村委会恶意提起本案诉讼，加重金銮公司经济负担，隐瞒涉案房产的实际履行情况，损害金銮公司及第三人的合法权益。本案起诉交付16802.44平方米的房产以及违约金不存在事实基础，事实上是2014年双方签订结算协议之后约定在两个建设年周期之内建成，并且进行交付，金銮公司在2016年即将涉案的房产已经建成，符合使用条件。由于双方所签订的结算协议是交付实体不是交付房产证，实体已经投入运营，不存在未按期交付的问题，也不存在违约，由于双方以前签订有返租15年的协议，实际上是双方履行的是返租协议的内容。本案各方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以审查后确认在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年7月7日，新生村委会（甲方）与金銮公司（乙方）签订《补充协议书》，协议中双方就五金城开发项目进行概括约定。2006年11月9日，新生村委会（甲方）与金銮公司（乙方）签订《补充协议书》，该补充协议约定：一、甲方应分得的房屋的具体分配方案与位置双方在6个月内商定。二、竣工日期为自文物勘探完成和地质勘探设计报告完成并交付乙方之日起计算，乙方应在24个月内将甲方分得的商业用房竣工交付甲方新生村民委员会。七、应甲方要求与整个市场启动的关系，甲方同意甲方所分得的商场部分由乙方帮助启动并同意承租，但甲方必须在结构封顶前书面通知乙方承租权由乙方取得，否则乙方不承租甲方的商业用房，承租权确定为乙方后，如果乙方付给甲方的年租金前五年为每年250万元（但税费由甲方承担），但此租金以2万平方米房屋为标准，租赁时间为十五年，第五年租金上涨10%，但在乙方未与甲方签订租金合同前甲方租赁费用自行招商租金超过乙方所付租金，乙方即无权承租，即甲方可自行招商。双方在此之前签订的合同或补充协议的条款与本补充协议中的条款相冲突的以本补充协议为准。2007年12月4日，新生村委会（甲方）与金銮公司（乙方）签订《补充协议》，约定：一、甲乙双方一致同意按乙方设计和修改施工图施工建设和分配房屋。二、为了便于甲乙双方分得的各自房屋的管理、使用，销售和招商，在总建筑面积不超过226530平方米的情况下，甲方分得的房屋建筑总面积为32645平方米，其中（1）商业用房总建筑面积共计10667平方米（部分商业由住宅换得），商业第一层位置为1#楼底层，面积为3501平方米；商业第二层位置为1#楼第二层，建筑面积3583平方米；商业第三层位置为1#楼第三层，建筑面积为3583平方米，以上商业面积以房管部门测量面积为准。因甲方应分得的商业面积为8573平方米，其余商业面积为由2#楼住宅换得，所以如果商业面积不足10667平方米，乙方可尽量在1#楼商业进行调整补足，如1#楼确实无法补足，可在其他商业面积进行补足。三、在整个项目竣工后，经房管部门测量，如果整个项目的实际竣工建筑面积超过226530平方米（含地上和地下面积），对于超过226530平方米以上的部分，甲方不再参与这部分房屋面各积的分配，均为乙方所有，但乙方对超过226530平方米至226530平方米以上部分的房屋按每平方米300元补偿给甲方（此300元为净值，甲方不承担此300元的任何国家规定及乙方付出的税费等）。以226530平方米为基数，总建筑面积每再超过壹万平方米则超过226530平方米面积以上的部分每平方米补偿金在原300元的基础上增加100元。以此类推。四、除甲方分得的房屋面积和位置外，其他部分均归乙方所有。甲乙双方有权各自处分各自分得的房屋和面积，双方确定工程开工日期为2007年3月1日。2009年4月13日，新生村委会（甲方）与金銮公司（乙方）签订《补充协议》，约定：1.乙方于2009年4月13日支付60万元赞助款，5月底再支付40万元，共计壹佰万元整。2.曼哈顿工程交工日期为2009年9月30日。2014年4月23日，新生村委会（甲方）与金銮公司（乙方）、见证方杨某签订《结算协议》，约定：甲、乙双方就联合开发曼哈顿广场项目签订了相关协议，在项目进展过程中，双方一直按照协议友好合作，现双方就合同及协议履行的情况进行结算，达成如下结算协议。一、甲乙双方关于房款的结算1.乙方应交予甲方房款为42495745.7元；2.乙方已支付给甲方的房款为29872895.44元；3.以双方约定税按14.2%的暂扣税甲方应付给乙方：6034395.89元（不含本协议第二条第3款所预留的489931.52元）；4.甲方向乙方借款5200000元；以上结算为乙方应支付给甲方房款：1388454.37元。二、甲方实际分得的住宅面积1.住宅2#楼面积为6880.90㎡；2.住宅10#楼面积为6835.66㎡；3.按照07年12月4日补充协议乙方应补偿甲方10号楼面积1086㎡，按均价3177/㎡计算，1086㎡售房款为3450222元，扣除税款（按款项的14.2%计算）489931.52元，实际应付甲方2960290.48元。4.按2007年12月4日的补充协议，将10号楼负一层和2号楼负二层分给甲方，因10号楼负一层已用于物业办公使用，乙方将10号楼负二层用于置换，并补差价30万元给甲方。住宅2号楼负二层面积为520平方米，10号楼负二层面积为520平方米，共计1040平方米。5.以上（1）-（4）项相加实际已交付的面积为14802.56㎡。地下室面积为1040㎡。三、合同的履行及违约补偿情况1.按双方2009年4月13日的补充协议确定曼哈顿工程交工日期为2009年9月30日。2.按双方2005年7月7日补充协议第三条约定，超一年内按照规定期限的部分按16.7万/月补偿，超过一年以上的部分如果甲方交与乙方的土地不少于65.24亩按30万/月补偿，如果甲方交与乙方的土地少于65.24亩补偿费按比例减少。3.2011年4月30日，曼哈顿广场住宅部分全部交工，业主已入住。4.按上述约定违约补偿分别计算如下：1）2009年10月1日—2010年10月1日违约补偿按16.7元/月×12个月=200.4万元；2）从2010年10月—2011年4月30日止，按30万/月×7个月=210万；3）新生村合同总面积为32645㎡，已交付面积为14802.56㎡，地下室面积为1040㎡，共计交付面积15842.56㎡；4）未交付面积为16802.44㎡（在1号楼及商业中）；5）2011年4月30日—2014年4月30日为三年即36个月（未交面积违约时间）；6）按比例未交付的面积应交付违约金：51.47%×30万/月×36个月=5558760元；7）鉴于乙方未及时向甲方交纳地下室面积1040㎡，故乙方应向甲方补偿30万元。四、本协议签定后，1号楼按24个月即两年建设期计算（从2014年5月1日起开始计算），违约金为15.441万×24个月=3705840元，该违约金由甲方、乙方和见证方（乙方股权受让方）共同承担，即：甲方承担1235280元、乙方承担1270560元、见证方承担120万（此为预违约款见证方应于本协议签订后两年内交付给甲方）。乙方在签订本协议后，如在两年建设期后还不能将甲方分得的面积进行交付，自第三年起，乙方及见证方应按280万元/年的标准向甲方支付违约金。五、关于违约金支付的情况按照上述第三、四条，乙方应支付给甲方违约金11233320元，已支付给甲方违约金360万元，剩余未支付给甲方的违约金7633320元。六、依据以上计算，乙方还需支付给甲方的款项总计为人民币12282064.85元（具体包括：房款人民币1388454.37元、违约金7633320元、面积补差2960290.48元、10号楼负二层价差300000元），在协议协签订后三个月内支付，由见证方（××）在支付给乙方现股东的股权转让总价款中予以扣减，并支付给甲方。七、本结算协议为乙方股东将股权转让给见证方前与甲方履行协议的总体结算，在见证方成为乙方股东后，乙方及见证方应就与甲方所签定的协议约定的权利和义务继续予以履行。八、因目前税务总决算数未有明确结论，则目前税还是按双方约定的14.2%扣除，待决算完毕（本协议订后三个月内）并具体的数据出来后，甲、乙双方予以多退少补；根据双方于2006年11月9日所签定的《补充协议书》第三条约定，乙方应在本协议签定后十日内将土地手续方面用款的票据（复印件加盖乙方公章）交与甲方。2017年11月8日，新生村委会（甲方）与金銮公司（乙方）签订《补充协议》，约定：一、关于新生村应分得的房产1、继续执行原新生村与金銮公司于2007年12月4日签订的补充协议的面积，但最终以房管局实测办证的面积为准。1#楼之1、2、3层及地下室位置不变，公寓部分原来在13、14、15、16层变更为6、7、8、9层，但最终面积多退少补。2、交房时间为2017年12月底以前。交房办法：乙方拿到预售证后将新生村应得房产签售给新生村，按国家规定及原股东与新生村签订的相关协议约定，应由甲方交纳的税费由甲方承担，其房产证随项目整体办理。若乙方逾期交房，乙方应当承担每年280万元的违约金。二、关于违约。在充分保证新生村房产面积不减少的同时，甲方考虑到新股东的实际困难，本着出力有奖，给新股东一条生路，对金銮公司没按时交房及没能按时支付《结算协议》中的费用，所产生的违约不予追究，但乙方应给出明确的交房时间和《结算协议》中余额资金的支付计划。余款支付计划为：2017年9月底前支付新生村100万元；2017年12月底前支付新生村100万元；2018年2月底前支付新生村100万元；2018年5月底前支付新生村100万元；2018年7月底前支付新生村100万元；2018年9月底前支付新生村100余万元至结清全部剩余款。若乙方未按上述期限足额支付款项，甲方仍有权按《结算协议》追究乙方的违约责任。三、乙方租赁新生村所得的商业营业房的相关事宜双方另行协商。河南省洛阳市老城区人民法院（2020）豫0302民初710号民事判决书查明，2014年4月23日，新生村委会为甲方与金銮公司为乙方签订《结算协议》一份，双方进行了结算，乙方金銮公司欠甲方新生村委会12282064.85元，后金銮公司分别于2014年6月5日、2014年10月10日、2016年1月26日、2017年9月28日、2017年10月27日五次共计向新生村委会付款7200000元，金銮公司尚欠新生村委会5082064.85元。2019年2月1日，新生村委会（甲方）与金銮公司（乙方）签订《借款合同》，乙方向甲方借款25000000元。2019年2月2日，新生村委会通过银行电汇向金銮公司支付借款19705435.15元，25000000元除预先扣除利息212500元，也扣除金銮借款之前所欠新生村委会房款5082064.85元。同日，新生村委会并向金銮公司出具《洛浦办事处村级财务三资管理专用票据》一份，载明收到金銮公司房款5082064.85元。另查明，金銮公司于2005年1月13日注册成立。2014年4月26日，程长仁、李长财（转让方、甲方）与金勇、杨某（受让方、乙方）及见证方新生村委会签订《“金銮公司”转让框架合同》，约定：第一条转让标的物1.本次转让与股权收购的标的价款为壹亿元人民币。2.转让价款所含内容为金銮公司洛阳曼哈顿项目除2－10号楼以外剩余的所有实物资产。第二条、股权转让价款，双方同意以人民币2000万元的总股本（以金銮公司注册资本为人民币2000万元）到“金銮公司”所在地工商行政管理局办理有关股权转让手续（说明：该条款只用于工商部门的制式合同办理，不影响正常付款）。第三条转让价款的支付1、第一次支付：2014年4月30日前，乙方向甲方支付人民币700万元，2014年5月6日前乙方向甲方支付人民币1500万元，至此乙方共支付甲方首期股权转让款人民币4000万元；2、第二次支付：2014年6月15日前，乙方再支付甲方人民币1500万元，至此乙方共支付甲方人民币5500万元；3、第三次支付：本次支付用于解决该项目遗留下来的经双方认可的债务（详见附件债务清单），由于乙方未及时支付而产生的违约责任由乙方承担；4、第四次支付，将甲方前期所有债务问题解决后，剩余款项在2014年10月31日前支付完毕；5、在甲、乙双方到金銮公司所在地工商行政管部门签订股权转让及办理股权过户后，本次交易所产生的个人所得税由乙方解决（即本合同中约定的股权转让款不含税，甲方所得为税后所得），甲方配合。第四条甲方的陈述与保证甲方保证原1号楼已施工部分为合格工程，甲方向乙方提供相关机构的鉴定证明。甲方在合同生效后1个月内将相关遗留的手续予以办理，该相关费用由乙方支付。第五条乙方的尽职调查和保证乙方就本次受让甲方持有的金銮公司100%股权已经进行了必要的尽职调查，甲方已经提供了相关资料给乙方。关于金銮公司与新生村委会的协议中，转让之前的债务及相应的违约责任由甲方承担（以金銮公司与新生村委会于2014年4月23日签订的结算协议为准），转让之后产生的债务及相应的违约责任由乙方为股东的金銮公司承担。第八条变更登记乙方支付了股权转让款人民币5500万元（第二次付款）后，双方共同到金銮公司所在地根据乙方需要分批次办理股权变更登记。第十二条合同生效的条件本合同经甲、乙双方签名（盖章），且乙方支付了首期转让款人民币4000万元到甲方指定的账号后生效。2014年8月23日，金銮公司章程记载杨某货币出资1200万元、金勇货币出资600万元、程长仁货币出资200万元。2016年8月9日，金銮公司股东杨某、金勇、程长仁变更为杨某、金勇。2020年1月14日金銮公司股东金勇、刘爱娟变更为金勇、张志阳。洛阳市老城区洛浦办事处新生村民委员会现更名为洛阳市老城区南关办事处新生村民委员会。再查明，2007年6月15日，金銮公司取得洛城规编[2007]第（047）号《建设用地规划许可证》；证载：用地项目为曼哈顿广场，用地位置东至金业路、西至黄梅路、南至洛河堤绿化控制线、北至九都路，用地面积49116.0平方米。2007年9月14日，金銮公司取得洛阳市城市规划局编号2007－427《建设工程规划许可证》；证载：建设项目名称为曼哈顿广场商业1、2、3区（地下壹层地上叁拾层局部伍层），建设位置老城区九都路××××路交叉口西南角，建设面积41355平方米。2008年1月31日，金銮公司取得洛阳市规划局《建设工程规划许可证》；证载：建设项目名称为曼哈顿广场1#楼（地上叁拾层地下壹层），建设位置老城区九都路××××路交叉口西南角，建设规模45032平方米。2015年9月12日，金銮公司取得洛阳市人民政府颁发的洛市（2015）第02001787号《国有土地使用权证书》，2019年2月1日洛阳市不动产登记中心备注，该证书原件存放于证号为201810639543档案内。2016年11月4日，洛阳市城乡规划局作出《曼哈顿广场1#楼项目行政变更许可决定书》，变更内容：1、总建筑面积由45032平方米变更为22949.28平方米；2、附图及附件名称内容变更为地上11层，地下1层（该部分面积统算于1、2、3区地下部分），1层商业，2－4层局部商业，建筑面积13992.41㎡；2－4层局部公寓，5－11层公寓，建筑面积8496.21㎡；3层局部社区服务用房，建筑面积323.94㎡，局部物业用房，建筑面积136.72㎡。同步变更的有《建设工程规划许可证》原件。同日，洛阳市城乡规划局作出《曼哈顿广场商业1、2、3区项目行政变更许可决定书》，变更内容为：1、总建筑面积由41355平方米变更为63436.25平方米；2、附图及附件名称中内容变更为1、2、3区（1、2、3幢）：车库：地下一层，总建筑面积12903㎡，其中车库12098.8㎡，设备用房804.2㎡；1、2幢地上27层，总建筑面积43520.25㎡，其中1－4层为商业，建筑面积12739㎡，5－27层为住宅，建筑面积30781.25㎡；3幢地上3层为商业，建筑面积7013㎡。同步进行变更的有《建设工程规划许可证》原件。2016年12月16日，金銮公司取得洛阳市住房和城乡建设委员会颁发的编号410302201612160101《建筑工程施工许可证》，证载：建设单位金銮公司，工程名称曼哈顿广场商业1、2、3区，建设地址老城区九都路××××路交叉口西南角，建设规模框剪（贰拾柒层，叁层，地下壹层）63436.25㎡，开工日期2015年4月1日、竣工日期2017年6月8日。2017年9月8日，金銮公司取得编号410302201709080101的《建筑工程施工许可证》，证载：建设单位金銮公司，工程名称曼哈顿广场1#楼，建设地址老城区九都路××××路交叉口西南角，建设规模框剪拾壹层，地下壹层22949.28㎡，开工日期2015年4月1日、竣工日期2017年6月8日。2017年1月13日金銮公司取得洛阳市住房保障和房产管理局颁发的编号为洛房商预字第Y17－008号《洛阳市商品房预售许可证》；证载：开发单位金銮公司，房屋坐落老城区九都路与××路交叉口西南角××广场商业××、××、××、地下车库。预售建筑面积62547.68㎡，土地性质为城镇住宅用地，房屋用途：住宅，商业用房，车库。2018年1月25日，金銮公司取得洛阳市住房保障和房产管理局颁发的编号为洛房商预字第Y18-005号《洛阳市商品房预售许可证》，证载：开发单位金銮公司，房屋坐落老城区九都路与××路交叉口西南角××广场××幢，预售建筑面积21838.87㎡，土地性质为城镇住宅用地，房屋用途：公寓，商业用房。金銮公司在洛阳市老城区××与××路交叉口西南角开发的房地产项目原为老城根项目，后变更为曼哈顿广场项目。新生村委会与金銮公司签订的结算协议未交付面积在1号楼及商业中，即为编号洛房商预字第Y18-005号《洛阳市商品房预售许可证》坐落老城区九都路与××路交叉口西南角××广场××幢洛房商预字第Y17－008号《洛阳市商品房预售许可证》曼哈顿广场商业地下车库的部分面积。2019年10月10日，洛阳市住房和城乡建设局函告洛阳市不动产登记中心：根据2019年7月26日《老城区人民政府关于老城区曼哈顿广场1号楼历史遗留问题的函》要求，其已经要求金銮公司委托洛阳市金銮工程质量检测中心有限公司对老城区曼哈顿广场1号楼项目的主体结构安全性进行了检测鉴定，并出具了相应检测报告，参照《洛阳市中心城区城建领域信访稳定及历史遗留问题处置工作领导小组关于印发中心城区国有建设用地上房地产项目历史遗留问题处置意见的通知》精神，可先行办理上述工程项目的房屋交易和不动产登记手续。金銮公司自认1号楼项目未完成消防、人防综合验收。2018年3月13日，金銮公司与河南大张实业有限公司签订《租赁合同》，金銮公司将曼哈顿广场1幢1层部分商业面积出租给河南大张实业有限公司经营大张超市。2020年1月1日，金銮公司与河南盈怀商贸有限公司签订《物业租赁授权委托书》，约定：金銮公司授权河南盈怀商贸有限公司行使曼哈顿广场1幢、2幢、3幢及地下停车场（约8.6万平方米）出租和经营管理的权利，委托期限15年，从2020年1月1日起至2034年12月31日止。经本院在国家企业信用信息公示系统查询，河南盈怀商贸有限公司为金銮公司的全资子公司。庭审中金銮公司对此认可，并称金銮公司包含案涉房产在内的商业用房，交由河南盈怀商贸有限公司统一运营管理。2020年7月29日，河南盈怀商贸有限公司与洛阳市溯源培训学校有限公司签订《租赁合同》，出租部分案涉商业用房。2020年10月29日，经本院组织各方现场勘验，双方约定的应由金銮公司交付新生村委会的商业用房，目前由大张超市、海底捞火锅店、平行线培训学校等商户经营，另有其他商户在装修中。复查明，2020年5月13日，中国人民财产保险股份有限公司洛阳市分公司为新生村委会向本院申请财产保全出具编号为PZDM202041030000000157的《诉讼财产保全责任保险保单保函》。同日，该公司向新生村委会出具收取保险费用的增值税发票两张，共计14万元。新生村委会提交2020年7月9日其与河南达兴律师事务所签订的《委托代理合同》一份，双方对委托代理事项进行约定，但未提交新生村委会支付代理费用的凭据。本院认为，新生村委会与金銮公司合作开发原新生村委会案涉地块，新生村委会负责该地块的拆迁工作，并负责协助金銮公司办理土地使用手续；作为对价，金銮公司向新生村委会支付相应款项并交付约定面积房产。双方围绕案涉地块合作开发经营事项签订了本案中的一系列协议，各方对此事实均无异议。案涉合作开发协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，协议内容符合合作开发房地产合同共同投资、共享利润、共担风险的基本特点，且金銮公司具备房地产开发经营资质，合法有效。后双方在上述协议的履行过程中引发纠纷，本案中争议主要的焦点为：一、金銮公司是否应向新生村委会交付案涉项目16802.44㎡的房产，目前是否具备交付和办证条件；二、金銮公司是否应承担迟延交付房产的违约金；三、金銮公司是否应承担新生村委会支付的本案保全担保费、律师服务费。关于双方约定面积房产的交付及办证问题。2014年4月23日《结算协议》第三项4.4）条款中约定，未交付面积为16802.44㎡（在1号楼及商业中）；2017年11月8日《补充协议》第一项第1条进一步明确，1#楼之1、2、3层及地下室位置不变，公寓部分原来在13、14、15、16层变更为6、7、8、9层，据此可以认定交付房产面积及位置约定明确。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。案涉项目未完成消防验收及竣工验收备案，尚不具备交付使用条件。故新生村委会要求金銮公司按照约定实物交付16802.44㎡房产的请求，本院不予支持。但2017年11月8日《补充协议》第一项第2条约定的交房办法为金銮公司拿到预售证后将新生村委会应得房产签售给新生村委会，因双方约定的“签售”并非专业术语，2018年1月25日金銮公司已经取得案涉房产预售许可证，具备预售条件，且洛阳市住房和城乡建设局亦函告洛阳市不动产登记中心可先行办理房屋交易和不动产登记手续，庭审中，新生村委会与金銮公司对“签售”包含签订商品房预售合同并由金銮公司协助新生村委会完成预售登记备案无异议，符合双方约定的交房办法，本院予以准许。至于新生村委会主张的实物交付问题，可待条件成就后，另行主张权利。关于交付房产办理相关证照的问题，根据前述可知，根据双方约定和现有政策条件，案涉房产尚不具备办理不动产权证的条件，对新生村委会的该项主张，本院不予支持。相关税费的缴纳，不属于民事案件审理范围，本院不予处理，由各方依法负担。关于迟延交付房产违约金的问题，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，2014年4月23日《结算协议》第四条约定，自2014年5月1日起在两年建设期满后不能将新生村委会分得的面积进行交付，自第三年按280万元/年的标准支付违约金。2017年11月8日《补充协议》中双方变更交付房产的时间为2017年12月底以前，对交房办法予以明确，并列明《结算协议》中余额资金的支付计划，即自2017年9月底前至2018年9月底前结清新生村全部剩余款项，若金銮公司未按上述期限足额支付，新生村委会仍有权按《结算协议》追究金銮公司的违约责任。而上述余额资金的支付计划情况，根据生效的河南省洛阳市老城区人民法院（2020）豫0302民初710号民事判决认定，2019年2月2日在金銮公司向新生村委会借款2500万元时，新生村委会扣减金銮公司原欠的5082064.85元。双方约定约资金支付计划届满时间为2018年9月底，但金銮公司通过借新还旧方式偿还新生村委会全部款项的时间在2019年2月2日，存在逾期，故新生村委会主张金銮公司承担违约责任的请求，本院予以支持。关于违约金的计算标准和起算问题，因2014年4月23日《结算协议》和2017年11月8日《补充协议》双方明确为按每年280万元计算，本院予以确认。上述《补充协议》变更交房期限是2017年12月底，故金銮公司应承担自2018年1月1日起至双方实际签订案涉房产的《商品房预售合同》之日止的违约金。金銮公司未按照2017年11月8日《补充协议》约定向新生村民委员会交付房屋，故其主张其已于2018年1月25日取得预售许可，时间差距较短，不应承担违约责任的请求，本院不予支持。因金銮公司与新生村委会未按照协议约定达成出租或返租协议，现有商业用房由金銮公司直接出租或委托其全资子公司河南盈怀商贸有限公司统一运营管理出租给案外人，故第三人张志阳称案涉商业用房已出租给案外人使用即视为金銮公司向新生村委会交付房屋的辩解意见，本院不予采纳。关于保全担保费和律师代理费用的负担问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款规定，人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条规定，金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许。新生村委会通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，符合上述规定。因本案系金銮公司在双方合作开发经营案涉项目过程中，未依照协议约定履行相应义务引发的纠纷，新生村委会为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费系其支出的合理必要费用，应由金銮公司负担。关于律师代理费用的负担问题，双方既无合同约定，新生村委会也未能提交实际支付凭证，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、金銮洛阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助洛阳市老城区南关办事处新生村民委员会按照合同约定办理位于洛阳市老城区九都路与金业路交叉口西南角曼哈顿广场1幢的1层、2层、3层，公寓6层、7层、8层、9层和曼哈顿广场商业的地下车库面积合计16802.44㎡房产的售房手续、预售登记备案手续；二、金銮洛阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向洛阳市老城区南关办事处新生村民委员会支付逾期交房违约金（按照280万元/年的标准，自2018年1月1日起计算至金銮洛阳房地产开发有限公司完成本判决第一项的协助义务之日止）；三、驳回洛阳市老城区南关办事处新生村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费197800元、保全费5000元，共计202800元，由洛阳市老城区南关办事处新生村民委员会负担72800元、由金銮洛阳房地产开发有限公司负担130000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  李丹杰二〇二〇年十二月十日书记员  王静楠