黑龙江省鸡西市滴道区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0304民初367号原告：郭文翠，女，1953年3月16日出生，汉族，无固定职业，现住鸡西市滴道区。委托诉讼代理人：巩君玲，黑龙江盛夙律师事务所律师。被告：蔡春雨，男，1987年1月10日出生，汉族，现住鸡西市滴道区。委托诉讼代理人：李穆，鸡西市城子河区永丰法律服务所法律工作者。原告郭文翠与被告蔡春雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告郭文翠及其委托诉讼代理人巩君玲、被告蔡春雨到庭参加诉讼。被告蔡春雨于2020年10月19日提出反诉，2020年10月23日，本院依法对蔡春雨的反诉裁定不予受理。本案现已审理终结。原告郭文翠向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按合同约定给付房租32000.00元，供热费7765.01元，水费4519.80元，屋内主体恢复砌筑等费用8057.00元，共计52341.81元；2.本案的诉讼费用和实际支出费用由被告承担。事实与理由：2017年10月7日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告的位于黑龙江省××某某小区××楼××号门市经营使用，租期5年。被告使用期间承担水电费、物业及供暖费用，年租金32000.00元，并且被告在房屋装修中不能将房屋的主体结构破坏。第一年被告交房租10000.00元，其余费用于2018年3月末付清，租赁期满后被告有优先承租权，前三年租金不变，剩余年租金随行就市，每年在合同签订10月15日前缴纳下一年房租，任何一方提前终止合同需提前3个月告知，在房屋租赁5年内，被告违约承担房租，原告违约退还被告一切经济损失，被告在装修时不能破坏房屋主体结构。被告拖欠原告2019年10至2020年9月房租32000.00元，供热费7765.01元，水费4519.80元。被告将屋内主体墙拆除，违反了合同约定，该主体墙砌筑费用8057.00元。因此请求判令被告给付原告房租、供热费、水费和主体砌筑费用共计52341.81元。被告蔡春雨辩称，对给付全年租金不认可，关于主体墙合同条款是手写后添加的也不认可，对房屋主体恢复砌筑的费用不予认可。因为最初装修时候郭文翠爱人张某某了解这个情况，全程跟踪蔡春雨装修的过程，张某某第一没同意，第二也没反对，张某某后期说房屋中间墙拆掉，对房屋整体结构有影响，怕房顶塌了，张某某给蔡春雨找了一根槽钢加了二个垛子，蔡春雨认为房屋主体恢复砌筑费用不应该由蔡春雨出。今年2月1日，蔡春雨给张某某打电话说由于疫情原因，再就是房屋办不了消防合格证，无法继续经营，张某某让蔡春雨考虑一下，他们见面协商过，协商未果。蔡春雨认为在租房子时，郭文翠有义务告知蔡春雨该房屋能不能办理消防证，蔡春雨租房之前该房屋是旅店，该房屋能不能办理消防证，郭文翠是知道的。因无法办理消防证，导致歌厅被取缔了。蔡春雨认为不应该由自己支付全年房租，蔡春雨对该房屋供热费和水费由蔡春雨承担无异议，对供热费和水费数额无异议。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年10月7日，郭文翠（甲方）与蔡春雨（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同主要条款为：“1.甲方将自有的坐落在黑龙江省鸡西市滴道区某某小区三组团1号楼22、23号门市出租给乙方使用。2.租期5年（其中，前三年租金不变，剩余年租金随行就市），甲方从2017年月15日将房屋交付给乙方使用，乙方自使用起承担水、电、物业、供暖费用。3.房屋年租金3.2万元。其中，第一年乙方先交房租10000.00元，其余费用于2018年3月末付清。并于每年合同签订之日前交付房租。”合同签订后，蔡春雨对承租房屋进行了装修，开办了某某歌厅二部，房屋装修时，蔡春雨将22、23号门市之间的墙体拆除。自2019年10月15日起，蔡春雨拖欠郭文翠2019年至2020年度房租32000.00元，以及2019年至2020年度供热费7765.01元、2017年10月至2020年9月水费4519.80元未给付。另查，2020年1月24日，鸡西市文体市场综合执法支队下发了通知，同日，滴道区文体广电和旅游局也下发了关于滴道区公共文化场所暂停营业的通知，主要内容均为：为有效防控新型冠状病毒疫情传播，即日起全市（全区）网吧、歌厅、体育场馆、文化场馆等公共文化场所全部暂停营业，恢复营业时间另行通知。2020年6月18日，黑龙江省文化和旅游厅下发了关于印发《游艺厅、网吧、KTV、舞厅、室内景区和剧院等文旅经营场所常态化疫情防控措施》的通知，要求，各地应当严格按照属地党委、政府统一部署，以县域为单位，分区分级，确定各类文旅经营场所恢复开放时间和具体要求。2020年7月2日，滴道区允许公共文化场所恢复营业。2020年9月9日，鸡西市文体广电和旅游局下发了鸡文改字（2020）第000020号《责令改正通知书》，对滴道区某某歌厅依法予以取缔。2020年10月5日，蔡春雨与郭文翠协商一致自当日起解除了房屋租赁合同。本院认为，郭文翠与蔡春雨签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方当事人均应按照合同的约定履行各自义务。合同第三条约定，房屋年租金3.2万元，（乙方）于每年合同签订之日前交付房租。因此，蔡春雨应于2019年10月15日前将2019至2020年度的房租32000.00元按照双方约定给付郭文翠，但蔡春雨未依约给付，违反了双方当事人之间的约定，构成违约，应依法承担违约责任。因2020年发生新型冠状病毒××疫情，新型冠状病毒××疫情系突发公共卫生事件，属不可抗力。用于营业的租赁房屋因疫情防控被政府责令关闭、不得营业的，此期间房屋空置产生的损失应由合同双方协商，协商不一致的，应依据公平原则，根据案件具体情况，由双方当事人合理分担。蔡春雨认为不应该由自己支付全年房租的抗辩意见，本院予以采信。自2020年1月24日，滴道区网吧、歌厅、体育场馆、文化场馆等公共文化场所全部暂停营业，至2020年7月2日，滴道区允许公共文化场所恢复营业。本案中，出租房屋空置期间为2020年1月24日至2020年7月1日，合计160日，本院酌情认为房屋空置期间的损失由双方当事人各承担50%。蔡春雨与郭文翠协商一致于2020年10月5日解除了房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，本院予以确认。蔡春雨认为因无法办理消防证导致歌厅被取缔系郭文翠造成的抗辩意见没有事实和法律依据，本院不予采信。据此，2019至2020年度的房屋租金本院支持的数额为24197.26元[32000.00元÷365日×276日（365日－80日－9日）]。关于供热费7765.01元、水费4519.80元，蔡春雨无异议，本院予以确认。关于22、23号门市之间的墙体恢复砌筑费用8057.00元，虽然蔡春雨辩称租赁合同中第七条“在乙方装修时，不能破坏房屋主体结构，如出现房屋质量问题，由乙方负责”的内容系郭文翠丈夫张某某后用笔填加上去的，但蔡春雨认可该墙体系在张某某默认下由蔡春雨拆除的，蔡春雨认为恢复砌筑费用不应该由其出的抗辩意见没有法律依据，本院不予采信，该墙体依法应由蔡春雨负责恢复原状或赔偿损失。关于墙体恢复砌筑的具体数额，双方均不要求鉴定，蔡春雨在质证时明确表示对该项费用的数额予以认可，本院予以确认。以上各项合计44539.07元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：蔡春雨于本判决生效之日起十日内给付郭文翠房屋租金、供热费、水费、墙体恢复砌筑费用合计44539.07元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600.00元，减半收取计300.00元（郭文翠已交付），由蔡春雨负担255.00元，由郭文翠负担45.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。判决生效后，义务人未按判决确定的期限履行义务，权利人应向法院申请执行，申请执行的期限为二年。审判员  郝继武二〇二〇年十一月五日书记员  吕昕阳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。