广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)粤03民终22572-22577、23088-23092号 上诉人（原审被告）：任冬梅，女，1978年4月17日出生，汉族，住址南宁市。（22572号案） 上诉人（原审被告）：温文静，女，1980年9月15日出生，汉族，住址广东省深圳市。（22573号案） 上诉人（原审被告）：张弘，男，1991年10月18日出生，汉族，住址安徽省太和县。（22574号案） 上诉人（原审被告）：于洋，女，1984年12月1日出生，汉族，住址广东省深圳市。（22575号案） 上诉人（原审被告）：吴志锋，男，1977年3月10日出生，汉族，住址广东省深圳市盐田区。（22576号案） 上诉人（原审被告）：田缘媛，女，1981年2月10日出生，汉族，住址广东省深圳市。（22577号案） 上诉人（原审被告）：石纪厅，男，1982年7月17日出生，汉族，住址湖南省新邵县。（23088号案） 上诉人（原审被告）：韩航洲，男，1976年11月12日出生，汉族，住址西安市。（23089号案） 上诉人（原审被告）：于峰，男，1979年5月13日出生，汉族，住址广东省深圳市。（23090号案） 上诉人（原审被告）：刘漫萍，女，1990年3月10日出生，汉族，住址广东省揭阳市。（23091号案） 上诉人（原审被告）：徐保瑞，女，1988年8月13日出生，汉族，住址河南省镇平县。（23092号案） 十一案上诉人共同委托诉讼代理人：范嘉欣，广东丹柱律师事务所律师。 十一案上诉人共同委托诉讼代理人：刘茹，广东丹柱律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：深圳市新世界物业管理有限公司，住所地深圳市福田村梅林新村**楼A1，统一社会信用代码91440300279353451E。 法定代表人：张宇，董事长。 委托诉讼代理人：蒋超，男，1992年1月20日出生，汉族，住址广东省深圳市，系公司员工。 委托诉讼代理人：刘莉，女，1979年12月3日出生，汉族，住址广东省深圳市，系公司员工。 上诉人任冬梅、温文静、张弘、于洋、吴志锋、田缘媛、石纪厅、韩航洲、于峰、刘漫萍、徐保瑞（以下简称任冬梅等十一人）因与被上诉人深圳市新世界物业管理有限公司物业服务合同纠纷十一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初10603-10605、10608-10610、10613-10617号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定对十一案进行独任审理。十一案现已审理终结。 上诉人任冬梅等十一人上诉请求：1.依法撤销一审法院（2020）粤0303民初10603-10605、10608-10610、10613-10617号民事判决，并依法改判；2.判令被上诉人本案一、二审全部诉讼费用。 被上诉人深圳市新世界物业管理有限公司答辩称：被上诉人作为涉案小区提供物业服务的企业，已依据《前期物业服务合同》提供物业服务，上诉人作为涉案小区业主已享受物业服务，应按照约定支付物业费及住宅专项维修基金，因此一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 深圳市新世界物业管理有限公司一审诉讼请求：1.判令任冬梅等十一人支付物业管理费、住宅专项维修资金（具体金额详见附表一）；2.判令温文静等九人支付电费、水费、排污费、垃圾处理费（具体金额详见附表一）；3.判令任冬梅等十一人支付逾期支付上述费用的违约金（具体金额详见附表一）；4.本案诉讼费由任冬梅等十一人负担。 一审判决：一、任冬梅等十一人应于判决生效之日起十日内向深圳市新世界物业管理有限公司支付物业管理费、住宅专项维修资金（具体金额详见附表二）；二、驳回深圳市新世界物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，本系列案为物业服务合同纠纷。二审争议焦点为：任冬梅等十一人是否应向深圳市新世界物业管理有限公司支付物业管理费、住宅专项维修资金。 关于物业管理费。根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”《深圳市物业管理服务收费管理规定》第十七条：“物业管理服务费自业主入住之日起开始交纳。前款所称“入住”是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续。入住人收到入住（入伙）通知后在规定期限内不办理相应手续的，视为入住。”本案中，上诉人任冬梅等十一人的《入伙通知书》载明：应在入伙时间（详见附表三）起15日内办理入住手续，否则视为同意收楼，自动入伙。上诉人等与被上诉人深圳市新世界物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》（签订日期详见附表三），约定：“前期物业管理合同期限自2014年12月20日起至2019年12月19日止，住宅的物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米4.1元。”因此，物业管理服务费起算点2016年1月1日或2016年4月1日，为入住之日后、合同期限内的时间点，并无不当。关于物业管理服务费计算至2020年4月30日，根据《物业管理条例》第三十四条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”，但《前期物业管理服务协议》于2019年12月19日到期后，案涉小区未成立业主委员会，也未与深圳市罗湖区住房和建设局、深圳市罗湖区莲塘街道办事处、西岭社区工作站等协调好，相关部门并无代行业主大会职责，案涉小区目前仍是由被上诉人管理，存在事实上的物业管理合同关系，被上诉人已向上诉人等业主提供物业服务，一审判决物业管理服务费计算至2020年4月30日，亦无不当。上诉人任冬梅等十一人主张具有一级资质的被上诉人私自将物业转包给仅具有三级资质的深圳市新投物业管理有限公司，但未提交有效证据证明，应承担举证不能的不利后果，本院不予支持。上诉人任冬梅等十一人另主张被上诉人提供的物业质量存在重大瑕疵，经查，被上诉人在提供物业服务中确存在瑕疵，且经反映后仍未改进，但一审亦因此未支持其违约金请求，上诉人等关于减免物业管理费的请求缺乏依据，应按约交纳。一审判决物业管理服务费用依照《前期物业管理服务协议》的约定按建筑面积每月每平方米4.1元计算处理正确，本院予以维持。综上，一审判决上诉人任冬梅等十一人向被上诉人深圳市新世界物业管理有限公司支付2016年1月1日或2016年4月1日至2020年4月30日的物业管理费并无不当，上诉人等关于拒绝交纳物业管理费系行使合同履行抗辩权、无需交纳物业管理费的主张，本院不予支持。 关于住宅专项维修资金。根据《物业管理条例》第五十三条规定：“住宅物业应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”上诉人等与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》中约定：“物业管理区域内的全体业主用户按照规定缴纳物业专项维修资金。”一审判决上诉人任冬梅等十人（除石纪厅已缴纳外）向被上诉人深圳市新世界物业管理有限公司支付住宅专项维修资金的数额符合《深圳市物价局、深圳市国土资源和房产管理局关于日常收取的物业专项维修资金若干问题的通知》的相关规定，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人任冬梅等十一人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费详见附表四，均由上诉人任冬梅等十一人各自负担。 本判决为终审判决。 审判员 刘 欢 飞 二〇二〇年十月二十七日 本件与原本核对无异 书记员 申思（兼） 附表一：                            一审案号                       二审案号                                   上诉人（一审被告）                       一审诉讼请求                               物业管理费                       住宅专项维修资金                                               电费                                   水费                                               排污费                       垃圾处理费                                   违约金                               （2020）粤03民初10603号                       （2020）粤03民终22572号                       任冬梅                       18998.25元                       1158.43元                                                                                                                           6378.81元                               （2020）粤03民初10604号                       （2020）粤03民终22573号                       温文静                       10604.57元                       646.62元                                             497.4元                       30.5元                       167.6元                       3867.02元                               （2020）粤03民初10605号                       （2020）粤03民终22574号                       张弘                       18056.89元                       1168.44元                                             767.5元                       231.1元                       160.9元                       5776.51元                               （2020）粤03民初10608号                       （2020）粤03民终22575号                       于洋                       15431.13元                       998.53元                                                                                                               4888.94元                               （2020）粤03民初10609号                       （2020）粤03民终22576号                       吴志锋                       16693.56元                       19.6元                                             21.4元                       6.5             元                       4.2元                       14926.01元                               （2020）粤03民初10610号                       （2020）粤03民终22577号                       田缘媛                       17512.45元                       348.68元                       563.4元                       628.8元                       183.1元                       129.6元                       18642.8元                               （2020）粤03民初10613号                       （2020）粤03民终23088号                       石纪厅                       18842.62元                       243.05元                                             464.6元                       141.1元                       100.8元                       7585.6元                               （2020）粤03民初10614号                       （2020）粤03民终23089号                       韩航洲                       18117.74元                       1104.74元                                             507.4元                       153.9元                       106.1元                       7835.51元                               （2020）粤03民初10615号                       （2020）粤03民终23090号                       于峰                       17171.13元                       140.95元                                             400.5元                       119.1元                       78.2元                       6957.51元                               （2020）粤03民初10616号                       （2020）粤03民终23091号                       刘漫萍                       17624.96元                       1140.49元                                             1198.8元                       326.3元                       219.8元                       7349.92元                               （2020）粤03民初10617号                       （2020）粤03民终23092号                       徐保瑞                       13719.46元                       887.77元                                             104.1元                       29.7元                       19.7元                       5923.73元                附表二：                            一审案号                       二审案号                       上诉人（一审被告）                       一审判决                               物业管理费                       住宅专项维修资金                               （2020）粤03民初10603号                       （2020）粤03民终22572号                       任冬梅                       18998.25元                       1158.43元                               （2020）粤03民初10604号                       （2020）粤03民终22573号                       温文静                       10604.57元                       646.62元                               （2020）粤03民初10605号                       （2020）粤03民终22574号                       张弘                       18056.89元                       1168.44元                               （2020）粤03民初10608号                       （2020）粤03民终22575号                       于洋                       15431.13元                       998.53元                               （2020）粤03民初10609号                       （2020）粤03民终22576号                       吴志锋                       16693.56元                       19.6元                               （2020）粤03民初10610号                       （2020）粤03民终22577号                       田缘媛                       17512.45元                       348.68元                               （2020）粤03民初10613号                       （2020）粤03民终23088号                       石纪厅                       18842.62元                                                     （2020）粤03民初10614号                       （2020）粤03民终23089号                       韩航洲                       18117.74元                       1104.74元                               （2020）粤03民初10615号                       （2020）粤03民终23090号                       于峰                       17171.13元                       140.95元                               （2020）粤03民初10616号                       （2020）粤03民终23091号                       刘漫萍                       17624.96元                       1140.49元                               （2020）粤03民初10617号                       （2020）粤03民终23092号                       徐保瑞                       13719.46元                       887.77元                附表三：                            二审案号                                   上诉人（一审被告）                       《入伙通知书》                       《前期物业管理服务协议》                                           入伙时间                                   签收日期                       签订日期                       约定合同期限                               （2020）粤03民终22572号                       任冬梅                       2014年12月20日                                             2015年11月20日                                                                       2014年12月20日—2019年12月19日                                                                                                                                     2014年12月20日—2019年12月19日                               （2020）粤03民终22573号                       温文静                       2015年9月9日                                             2015年12月14日                               （2020）粤03民终22574号                       张弘                       2014年12月10日                                             2016年5月8日                               （2020）粤03民终22575号                       于洋                       2015年3月20日                                             2015年5月23日                               （2020）粤03民终22576号                       吴志锋                       2015年10月16日                                             2015年11月30日                               （2020）粤03民终22577号                       田缘媛                       2014年12月20日                                                         2014年12月20日                               （2020）粤03民终23088号                       石纪厅                       2015年10月16日                       2015年10月18日                       2015年12月26日                               （2020）粤03民终23089号                       韩航洲                       2014年12月20日                       EMS邮寄                       2015年11月18日                               （2020）粤03民终23090号                       于峰                       2014年12月31日                       2015年1月3日                       2015年1月3日                               （2020）粤03民终23091号                       刘漫萍                       2014年12月20日                       EMS邮寄                       2014年12月31日                               （2020）粤03民终23092号                       徐保瑞                       2014年12月20日                       EMS邮寄                       2014年12月25日                附表四：                            一审案号                       二审案号                                   上诉人（一审被告）                       二审案件受理费中应由上诉人负担的金额                               （2020）粤03民初10603号                       （2020）粤03民终22572号                       任冬梅                       304元                               （2020）粤03民初10604号                       （2020）粤03民终22573号                       温文静                       81元                               （2020）粤03民初10605号                       （2020）粤03民终22574号                       张弘                       281元                               （2020）粤03民初10608号                       （2020）粤03民终22575号                       于洋                       211元                               （2020）粤03民初10609号                       （2020）粤03民终22576号                       吴志锋                       218元                               （2020）粤03民初10610号                       （2020）粤03民终22577号                       田缘媛                       247元                               （2020）粤03民初10613号                       （2020）粤03民终23088号                       石纪厅                       271.07元                               （2020）粤03民初10614号                       （2020）粤03民终23089号                       韩航洲                       280.56元                               （2020）粤03民初10615号                       （2020）粤03民终23090号                       于峰                       232.8元                               （2020）粤03民初10616号                       （2020）粤03民终23091号                       刘漫萍                       269.14元                               （2020）粤03民初10617号                       （2020）粤03民终23092号                       徐保瑞                       165.18元