天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初2245号原告（反诉被告）：品骏控股有限公司，住所地重庆市北碚区云汉大道******。法定代表人：段召生，总经理。委托诉讼代理人：陈哲，北京君泽君（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艾琳，北京君泽君（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：李媛，女，1982年12月4日出生，汉族，住天津市武清区。原告品骏控股有限公司与被告李媛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈哲、李艾琳，被告李媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。品骏控股有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付拖欠的2019年2月至2020年3月租金130000元；2.请求依法判令被告向原告支付拖欠房屋租金的滞纳金自2019年2月24日起计算至实际清偿之日止，截止起诉之日起暂计11460元；3.请求依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2018年8月24日签订了《房屋租赁合同》，合同期限为2018年8月24日至2021年8月23日，合同约定原告将位于天津市武清区××号的房屋出租给被告，每月租金10000元，租金支付周期为半年付，被告应每次周期到期后支付下一周期的租金。2019年2月24日第一周期到期后，被告未再向原告支付任何租金，截止2020年3月12日已经拖欠房屋租金382天，原告请求依据双方签订的《房屋租赁合同》第3.14条及8.3条要求被告支付拖欠的房屋租金130000元，同时依据第10.1条“乙方逾期支付租金的，每逾期一日应按应付款项的万分之五向甲方支付滞纳金”要求被告承担逾期支付租金的滞纳金合计11460元；依据《房屋租赁合同》13.2条，与诉讼有关的任何费用（包括但不限于合理范围内的交通费、膳宿费、律师费等）由违约方即被告承担。李媛辩称，不同意原告的诉讼请求，2019年5月份建设南路开始修路、封路，当时我找原告方要求解除合同，联系不到原告方，原告方也没有找过我要房租，原告也没有给我开具上一次房租发票，我交60000元的房租到2019年3月24日，因为第一个月属于免租期。李媛向本院提出反诉请求：1.请求法院依法判令解除原、被告双方于2018年8月24日签订的《房屋租赁合同》；2.请求法院依法判令被反诉人向反诉人开具合法有效的房屋租赁发票，发票内容为2018年9月24日至2019年3月24日的租赁费用；3.请求法院依法判令此《房屋租赁合同》于2019年4月24日已经自动解除；4.请求法院依法驳回被反诉人的不合理诉讼请求；5.请求法院依法判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：反诉人与被反诉人于2018年8月24日签订了《房屋租赁合同》，合同期限为2018年8月24日至2021年8月23日，合同免租期为1个月，于2018年9月24日为起点计租日，每月租金为10000元。反诉人将60000元打入被反诉人指定的银行账户，被反诉人未按合同要求开具合法有效的房屋租赁发票，导致《房屋租赁合同》无法正常履行责任应由被反诉人全部负责。2019年3月24日反诉人得知该《房屋租赁合同》中商业347号房屋前进行封闭式修路，严重影响反诉人的正常经营，属重大变化，但由于被反诉人内部人员调动严重，无法联系此事件的负责人，导致反诉人积极协调无果。1、依据《房屋租赁合同》3.1.2条，因发票提供不及时导致不能按时付款的，乙方不承担违约责任。2、依据《房屋租赁合同》9.1.1条和9.1.3条，该《房屋租赁合同》已于2019年4月24日自动解除。3、依据《合同法》及《民事诉讼法》相关法律规定依法向法院提起反诉，望法院判如所请。品骏控股有限公司辩称，请求法院依法驳回反诉人的全部诉讼请求。1、房屋租赁发票问题，并非是租赁合同无法正常履行反诉人拒交房屋租金的合法理由。2、反诉人主张的租赁房屋前有封闭式修路影响其正常经营，未提交任何证据证明，且按照合同约定向被反诉人提出书面解除合同的通知。综上，反诉人应依据租赁合同在其使用房屋期间应足额交纳租金。品骏控股有限公司提供的证据为，原、被告签订的房屋租赁合同，证明双方存在租赁合同关系，被告依约承担租金的义务，也约定了逾期付款的规定。经质证，被告对原告提交的证据没有异议。李媛提供的证据为，原、被告签订的房屋租赁合同，证明原告违约在先，被告不承担任何责任。经质证，原告对被告提交的证据真实性没有异议，对证明目的不认可。本院对双方没有异议的证据予以确认。本院经审理认定事实如下，原、被告于2018年8月24日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于天津市武清区××号的房屋出租给被告使用；租赁期限为36个月，自2018年8月24日至2021年8月23日；原告应于2018年8月24日前将租赁场地交付被告；自交付日至9月24日为免租期，被告无需支付租金等其他费用；每月租金10000元（含税），如计算租期不足一月的，则视为每月按30日计，即日租金＝月租金／30日；原告向被告提供租赁费发票，应在被告付款前提供合法有效的房屋租赁发票，因发票提供不及时导致不能按时付款的，被告不承担违约责任；租金支付周期为半年；被告逾期支付租金的，每逾期一日应按付款项的万分之五向原告支付滞纳金。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用，被告依约交付原告首期租金60000元（含押金10000元）。2019年2月24日第一周期到期后，被告未再向原告支付租金，故原告诉至本院。另查，涉案租赁场地紧邻武清城区建设南路，依托该路进行出入。2019年9月6日，天津市公安局武清分局交通警察支队、天津市武清区住房和建设委员会发布公告，因道路施工，自2019年9月8日起至2020年12月31日止，武清区建设路（光明道-前进道）禁止车辆通行。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应自觉履行。被告依约向原告交付了第一周期的租金，原告应向被告提供相应数额的发票。第一周期期满后，被告应依约向原告交纳下一周期的租金，原告依约应提前向被告提供发票，原告未向被告提供发票，被告不承担违约责任。自2019年9月8日起因武清区建设路道路施工，被告无法使用租赁场地进行正常经营，属合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，被告有权要求解除合同，结合案情，本院对被告提出解除合同的请求应予支持。鉴于被告未向原告递交书面解除合同通知，应以原告接到被告反诉状之日即2020年7月16日视为原告接到解除通知，确认2020年7月26日为双方合同解除之日（10天为提前通知合理期限）。根据公平原则，建设路施工后，被告因无法律常识未书面通知原告解除合同，但即使通知了原告，在此期间亦不可能有人再租赁此房屋，原告由此并未产生过多的实际损失，因此，酌情认定道路施工期间的租金原告承担30%为宜。据此，2019年2月24日至2019年9月7日的租金64329元被告应全额给付原告，折抵押金10000元后，被告应支付原告54329元。2019年9月8日至2020年1月23日，被告应付原告租金13499元（44995元×30%）。再结合2020年1月24日至2020年4月29日，天津疫情防控应急响应为一级的客观情况，期间的租金应免除两个月为宜，本案免除2020年1月24日至2020年3月23日的租金。原告主张的是2019年2月24日至2020年3月23日的租金，因此，本院对原告的其他租金请求不予支持。道路施工及疫情防控期间，被告亦不应承担逾期给付租金的违约责任。综上，原告的部分请求及被告的部分反诉请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下：一、被告李媛应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告品骏控股有限公司支付租金67828元，同时原告品骏控股有限公司给被告李媛出具2018年9月24日至2019年3月23日的50000元租金发票；二、原告品骏控股有限公司与被告李媛在2018年8月24日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月26日解除；三、驳回原告品骏控股有限公司的其他诉讼请求，驳回反诉原告李媛的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1565元，反诉费40元，合计1605元，由原告品骏控股有限公司负担815元，被告李媛负担790元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  孙 刚审 判 员  石瑞廷人民陪审员  郭玉怀二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  齐月元附：本判决书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。