陕西省合阳县人民法院民事判决书                   （2020）陕0524民初1676号原告：王中新，男，1963年10月5日出生，居民身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX，汉族，高中文化，职工，住陕西省合阳县。委托诉讼代理人：田培群，陕西西岳律师事务所律师。被告：党恒武，男，1969年11月6日出生，居民身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX，汉族，高中文化，农民，住陕西省合阳县。委托诉讼代理人：雷普元，陕西省合阳县城关法律服务所法律工作者。第三人：李曼英，女，1968年5月4日出生，居民身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX，汉族，高中文化，农民，住陕西省合阳县。原告王中新与被告党恒武、第三人李曼英合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王中新及委托诉讼代理人田培群与被告党恒武及委托诉讼代理人雷普元、第三人李曼英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王中新向本院提出诉讼请求：1.要求被XX路XX小区一期门面房进行过户登记，并交付该门面房；2.要求被告支付原告违约金100000元；3.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.要求被告配合原告对合阳县XX路XX小区一期门面房进行过户登记，并交付该门面房；2.要求第三人李曼英配合办理过户手续；3.要求被告支付原告违约金100000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年6月5日经与被告达成以房屋抵还借款协议书，在2020年7月5日以后，由被告配合原告对被告原有的位于合阳县XX镇XX路XX小区XX房XX层过户登记给原告，以折抵被告借原告的1100000元。到期后，被告拒不配合原告对该案门面房进行过户登记，故诉讼人民法院依法处理，要求被告支付原告违约金100000元，在租赁期满后向原告交付涉案商铺。李曼英与党恒武原为夫妻，办理过户登记需要房屋共有人李曼英配合。党恒武辩称，2019年8月3日，其借原告现金110万元，用于经营周转，给原告出具了借条，双方约定月息1.2%，逐月还息，用尚品名居小区门店房抵押担保。借款后，依约清息，本金未还。2020年6月5日，原告持打印好的《以房屋抵还借款协议书》让其签名，因房价悬殊，其不同意签名，也不同意过户，原告大骂、下跪等逼迫其在协议上签名。因该协议显失公平，其提出订立一个月忧虑期的补充协议。一个月期间双方曾对房价、过户协商未果。《以房屋抵还借款协议书》违反法律关于流押、流质规定，应当认定无效。《以房屋抵还借款协议书》未经平等自愿协商一致，是受胁迫签名，内容显失公平，应予撤销。根据“九民纪要”的规定，原告应以原债权债务关系提起诉讼，否则应驳回原告的诉请。第三人李曼英述称，涉案房屋在其与被告党恒武离婚时给了被告。没有办理过户手续，是有原因的；原告与被告之间的经济手续与其无关，其也不清楚，其不可能给原告过户，过户只能是给被告党恒武过户。本院经审理认定事实如下：被告党恒武与第三人李曼英曾系夫妻关系。2016年12月3日，被告党恒武从原告王中新处借款350000元，约定月利率1.2%，用商品名居小区面南门面房作抵押（房产证号：合房权证登有字第**），被告党恒武给原告王中新出具了借条，并将门面房房屋所有权证交给原告。2017年2月3日，被告党恒武从原告王中新处借款250000元，约定月利率1.2%，用商品名居门面房作抵押，被告党恒武给原告王中新出具了借条。2018年4月11日，被告党恒武从原告王中新处借款300000元，用商品名居门面作抵押，被告党恒武给原告王中新出具了借条。同年12月7日，被告党恒武从原告王中新处借款300000元，约定月利率1.2%，用陕A6Q0**车辆作抵押，给原告王中新出具了借条。借款后，被告党恒武仅支付利息未还本金。2019年8月3日，被告党恒武又给原告王中新出具一份借条，内容为：“借条，今借到王中新现金壹佰贰拾万元整（￥1200000），（其中有2016年12月3日借款350000元，2017年2月3日借款250000元，2018年4月11日借款300000元，2018年12月7日借款300000元，合计1200000元），以上款项用于生意周转，于2019年8月3日向王中新借到人民币壹佰贰拾万元整，借款方式为现金，利息为12%月，逐月还息，若不能按时归还，愿承担所产生的一切法律责任。若有问题，愿以房产证作抵押（合房证登有字第3-16458号，房屋地址：XX镇XX路XX小区），借款人：党恒武 1331913****，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX，2019年8月3日，房产证以2016年11月17日离婚协议为准，愿意承担一切法律责任，党恒武，2019年8月3日”。经询问原、被告，借条中利息12%为笔误，双方约定的月利率为1.2%。2019年10月被告返还借款本金100000元。2020年6月原告王中新得知被告党恒武与他人有经济纠纷，就要求被告立即还款。被告因无力还款，6月4日原、被告就与案外人王某某在王某某家协商用被告借款时抵押的房屋抵还借款之事。次日，原告王中新拿着王某某打印好的《协议书（以房屋抵还借款）》到位于合阳县XX镇XX路XX小区XX房XX店XX楼让被告党恒武签字，起初双方因签字发生争吵，后被告提出给他一个月的忧虑期，原告同意后，双方又达成一个补充协议，被告打印好补充协议后，原、被告在两份协议书上分别签名。《协议书（以房屋抵还借款）》的内容为：“甲方（债权人）王中新自2016年12月以来，总共借给乙方（债务人）党恒武人民币壹佰贰拾万元（1200000元）；2019年10月偿还壹拾万元（100000元），经甲、乙双方充分协商，在公平、公正的基础上，依照《中华人民共和国合同法》的有关规定，就归还问题达成如下协议内容：一、乙方党恒武共计借甲方王中新人民币壹佰壹拾万元整（1100000元）。二、XX城XX镇XX路东侧（尚品名居小区）门面房上下两层，共计面积272.74平方米，折抵给甲方债权人王中新，以抵偿乙方借款人民币壹佰壹拾万元整（1100000元）。三、乙方门面房上下两层共折算价格人民币壹佰伍拾万元（1500000元）。四、该房屋产权过户给甲方王中新，乙方党恒武应无条件提供所需证件，乙方如不提供，应负法律上的责任。五、过户各项税、费由乙方党恒武负担。六、乙方借款待该房屋过户后不再计息。七、该房屋过户后，甲方要保证乙方对该房屋继续租用五年；过户时甲方垫付的各项税、费，甲方应付给乙方剩余的房价款肆拾万元，甲方不再付给乙方（抵顶了五年租金、过户时垫付的税、费），甲乙双方各种手续清零。八、甲乙双方约定，本协议书违约金为壹拾万元（100000元）。任何一方反悔、或者违反协议内容均为违约。九、甲乙双方的权利和义务：（一）甲方的权利和义务：1.甲方有权利接收抵债的财产。2.配合乙方过户抵债的财产到甲方名下。（二)乙方的权利和义务：1.将抵债财产合法移交给甲方。2.配合甲方办理一切过户手续，提供证、照。十、本协议共两份，甲乙双方各执一份。十一、本协议书甲乙双方签字为生效条件。十二、未尽相关事宜，待出现后甲乙双方协商解决。十三、其他方面无争议。”《关于协议书（以房屋抵还借款）补充协议》内容如下：“2020年6月5日王中新610XXXXXXXXXXXXXXX和党恒武612XXXXXXXXXXXXXXX所签房屋抵押还借款协议，给王中新与党恒武一个月的忧虑期。于2020年6月5日至2020年7月5日。经双方签字有效”。原告王中新次日将签有鉴证人王某某的《协议书（以房屋抵还借款）》送给被告党恒武一份。一个月的忧虑期届满后，原告王中新要求被告党恒武办理房屋过户手续未果。又查明，2013年5月14日被告党恒武以1398337.98元购买的合房权证登有字第3-16458号房屋，第三人李曼英为房屋共同共有人。2016年11月17日，被告党恒武与第三人李曼英离婚时签订的离婚协议书第三项夫妻共同财产的分割中的内容3：XX镇XX路XX小区XX楼自东往西第三个门店一间（合房权证登有字第3-16458号），此房为婚后购置，女方自愿放弃此房屋的共有权，归男方全部所有，女方愿意配合男方办理此房的过户变更，手续费用由男方全部承担，女方不承担任何费用，男方也不给予女方的经济补偿。2017年4月13日被告党恒武欲在银行贷款，由渭南市中天房地产估价事务所有限责任公司对合房权证登有字第3-16458号房屋进行了估价，估价报告确定估价对象在2017年4月12日价值时点假定未设立法定优先受偿权下的市场价值为1637804元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案被告党恒武在2016年12月3日、2017年2月3日、2018年4月11日、12月7日分四次向原告王中新共计借款1200000元，借款时自愿用合房权证登有字第3-164**房产作抵押，但没有办理抵押物登记，双方在借条中未约定借款期限。2019年8月3日被告就上述四笔借款汇总后给原告出具了一份借条，借条中亦未约定借款期限。按照原、被告的陈述，汇总的目的是被告承诺给原告一次性还款。因原、被告对借款期限没有约定，被告可以随时返还借款。2020年6月原告得知被告与他人有经济纠纷，就要求被告立即还款，被告称其无力还款，在此情形下原、被告经协商签订了《协议书（以房屋抵还借款）》，并在被告的要求下签订了《关于协议书（以房屋抵还借款）补充协议》，给被告留了一个月的忧虑期。因而，原、被告签订的《协议书（以房屋抵还借款）》及《关于协议书（以房屋抵还借款）补充协议》，是在债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《协议书（以房屋抵还借款）》中案涉房屋折价1500000元，与被告2013年5月的购房价和2017年欲贷款时的房屋估价相较，在合理区间范围。故对被告辩称的《以房屋抵还借款协议书》违反法律关于流押、流质规定，应当认定无效及《以房屋抵还借款协议书》未经平等自愿协商一致，是受胁迫签名，内容显失公平，应予撤销的意见，不予支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告达成的《协议书（以房屋抵还借款）》，抵债物尚未交付原告，原告王中新现诉讼请求被告党恒武交付并配合办理房屋过户手续，依法予以支持。第三人李曼英作为抵债物的共有人，应协助办理房屋过户手续。依原、被告约定被告党恒武在房屋过户后还可以继续租用五年，故被告党恒武可在租用期满后向原告交付房屋。原、被告虽在《协议书（以房屋抵还借款）》约定了违约金，但未约定履行协议期限，故对原告要求被告支付违约金100000元的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，判决如下：一、被告党恒武在本判决生效后10日内配合原告王中新办理位于合阳县XX镇XX路XX房权证登有字第3-16458号房屋（总建筑面积272.74m2)的过户登记手续，第三人李曼英应协助原告王中新办理上述房屋的过户登记手续；上述房屋过户后，被告党恒武租用五年，在租用期满后将房屋交付给原告王中新；二、驳回原告王中新的其他诉讼请求。    案件受理费22800元，减半收取11400元，由原告王中新负担400元，被告党恒武负担11000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。   审  判  员     刘广学 二○二○年九月三十日 书  记  员     孙晓艳  1