西安市未央区人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0112民初3734号 原告：西安首创新开置业有限公司，住所地：西安市凤城十二路与文景路交汇处首创国际城销售中心，统一社会信用代码91610132668665248W。法定代表人：袁华庆，系该公司董事长。委托诉讼代理人：付颖哲，上海市XX城（西安）律师事务所律师。被告：周辉，男，1990年6月24日出生，汉族，住西安市未央区楼，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。第三人：王**，男，1988年1月19日出生，汉族，住陕西省渭南市富平到，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告西安首创新开置业有限公司（以下简称首创公司）与被告周辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用简易程序，并依申请追加第三人王**参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告首创公司的委托诉讼代理人付颖哲，被告周辉及其委托代理人姚旭东，第三人王**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告首创公司向本院提出以下诉讼请求：1、请求依法确认原、被告之间的《商铺租赁合同》于2019年12月28日已经被解除；2、请求依法判令被告向原告支付欠缴的租金、管理费、推广费合计人民币86721.14元，以及迟延支付租金、管理费、推广费的违约金人民币49915.9元（违约金暂计算至2020年1月7日，之后以86721.14元为基数每天增加0.3%）；3、请求依法判令被告立即返还《商铺租赁合同》项下租赁房屋陕西省西安市未央区XX城XX路XX号XX室；4、请求依法判令被告支付合同解除之日起，至返还租赁房屋之日为止的占有使用费，暂计至2020年1月7日的占有使用费金额为人民币4543.1元（自2020年1月8日（含）之日起，每日支付占有使用费人民币454.31元）；5、请求依法判令被告支付原告就本案支付的律师费人民币10000元整；6、请求依法判令被告承担本案的案件受理费。事实及理由：2018年6月26日，原告与被告周辉签订《商铺租赁合同》，约定被告租赁原告西安市未央区XX号首创禧悦里71-1-10215号商铺，建筑面积为197.30平方米，第一、二年每月租金为每平方米65元，第一、二年每月管理费为每平方5元，第一、二年每月推广费为每平方米5元。合同签订后，原告向被告交付了租赁房产。自2019年4月起，被告即不按照合同约定的期限缴纳租金、管理费和推广费。经原告多次催要仍未缴纳。无奈之下，原告根据合同约定于2019年12月28日向被告送达解除通知书。截至该日，被告尚欠原告租金、管理费、推广费等共计86721.14元、违约金49915.9元（暂计算至2020年1月7日）。合同解除后，原告要求被告返还房屋但被告拒不返还。无奈之下，原告只能诉至法院，并为此花费律师费10000元。故提出以上诉请。被告周辉辩称，涉案房屋已经转租，答辩人并非本案适格被告。涉案房屋的次承租人未支付租金，是行使先履行抗辩权，并非违约行为。自2019年12月28日起涉案房屋已由被答辩人锁门收回，其要求支付该日之后的房屋使用费没有依据。被答辩人并未履行推广义务，无权要求支付推广费。答辩人不存在违约行为，并且答辩人起诉主张的违约金过高，请求法院予以调整。主张的律师费没有依据。第三人王**辩称，很多费用不存在,推广费这些我没看到原告的推广，2019年12月26日原告在店面门口张贴解约函，随后将门锁了。这个事情发生后我和原告沟通过，希望继续经营，让原告把烟道修了，费用我该交的交。5月8日原告把我店铺门打开，东西动了，用广告布把店铺封死了，我也报警了，去协商也没有人理，去找物业说是保洁的弄得，但后来也没人管。本院经审理认定案件事实如下：2018年6月26日，原告与被告周辉签订《商铺租赁合同》，约定原告将坐落于西安市未央区XX城XX路XX号首创禧悦里71-1-10215号商铺出租给被告做东海宫品牌经营使用，经营品类包括餐饮及相关配套服务；该商铺建筑面积暂定为197.30平方米；租赁期限为5年，计租日暂定为2018年10月1日；第一、二年每月租金为每平方米65元，第一、二年每月管理费为每平方米5元，第一、二年每月推广费为每平方米5元。首期租金为三个月租金计38473.5元，于合同生效后30日内支付，后期租金每三个月为一期，被告应于每期租金到期前一个月的25日前交纳下一期租金；月租金结算期间不满整月的，按照实际租赁天数×【月租金÷30.4天】。被告于合同生效之日起10日内向原告交纳履约保证金25649元。该合同第十一条第一款第一项约定：违反本合同约定致被告无法按约定的用途使用该商铺或妨碍该商铺正常营业达到30日的，被告有权单方面解除合同。第十二条第五款第三项、第六项约定：被告有下列违约行为之一的，原告有权单方面解除合同，收回商铺，并有权要求被告赔偿因此受到的全部损失：被告将商铺转租、分租、转让、转借他人或将商铺与其他商户调换使用；被告拖欠支付租金、装修管理费及其他费用之一或全部，逾期达到15日。第十二条第六款约定：原告依据本合同第十二条第五款单方解除合同的，应当书面通知被告并要求被告3日内迁离和交还商铺；本合同自原告书面通知送达被告之日解除。被告交付的履约保证金不予退还，同时被告应于合同解除之日起3日内另行支付相当于履约保证金3倍数额的等值金额作为违约金赔偿给原告。第十二条第八款约定：原告因向被告催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括律师费）由被告承担。合同履约之初，原、被告尚能依约履行各自义务。被告周辉因个人原因于2019年4月4日与案外人蒋某某签订《门面转让协议》，约定将涉案商铺转让给蒋某某使用。同日第三人王**与案外人陈某某、张某某、姜某某达成《东海宫海鲜烤吧经营协议》，约定店面经营权由王**所有，王**转让款由蒋某某代出，店面转让款的总资金由蒋某某代转于周辉。经法庭询问第三人王**，其述称店铺转让与蒋某某没有关系，蒋某某替其出钱，故由蒋某某代为与周辉签订转让合同，涉案商铺实际经营人是自己。被告周辉亦确认涉案房屋实际经营人系第三人王**。2019年5月，王**在XX店XX道存在问题，故拒绝支付租金、管理费、推广费。另，被告周辉也曾经就油烟问题向原告方进行过反映。后原告以被告周辉未按时缴纳2019年5月15日至10月14日的租金以及2019年4月15日至10月14日的推广费、管理费，分别于2019年9月22日、10月10日向被告周辉发出《缴费通知单》，要求被告缴纳以上费用。2019年10月11日，原告再次向被告发出《违约函》，告知被告逾期缴纳租金、管理费、推广费的行为已构成严重违约，并要求被告于2019年10月22日缴清上述款项。庭审中，被告周辉认可收到上述《缴费通知单》、《违约函》。2019年12月28日，原告向被告发出《解约函》，载明因被告一直未按合同约定缴纳租金、管理费、推广费共计86721.14元，经原告多次催要仍未缴纳，被告已严重违约，故原告有权依约单方解除《社区商铺租赁合同》，扣收租赁保证金25649元；并限被告在三日之内搬离并恢复原状，同时原告保留追究被告违约责任的权利。2019年12月28日，原告将《解约函》张贴于涉案商铺并对商铺进行上锁。原告为主张自己的权益聘请律师花费10000元。庭审中，被告周辉对欠付原告租金、管理费的计算方式及数额均认可，对推广费表示异议，其认为原告没有进行推广。本案因原告不同意调解，致调解无基础。以上事实，有原告提供的《商铺租赁合同》、缴费通知单、违约函、解约函、代理费发票，被告提供的《门店转让协议》、《东海宫海鲜烤吧经营协议》、证人证言等证据以及当事人陈述在卷佐证。本院认为，诚实信用原则是市场经济主体在履约过程中应当遵循的一项基本原则。本案中，依约向出租方即本案原告缴纳租金、管理费、推广费是作为承租方的被告应当承担的一项基本义务。被告周辉称其已将涉案商铺转租，不应当由其承担责任，但依据庭审查明事实，被告与案外人实为签订转让协议，且双方当事人在合同中明确约定了不得转让的事项，被告的转让行为亦未得到原告首创公司的书面同意，故对被告的辩解不予认可，被告周辉应作为《商铺租赁合同》的承租方承担相应法律责任。现被告在原告多次催缴下仍拒绝缴纳租金、管理费、推广费，其行为已经构成根本违约，且符合合同法有关通知解除合同的规定，故对原告关于确认原、被告之间的《商铺租赁合同》已于2019年12月28日解除的诉请依法予以支持。对于原告主张被告欠付的租金、管理费、推广费86721.14元，被告认可租金和管理费，虽对推广费的收取表示异议，但未提交证据予以证明，故本院对原告的主张予以支持。对于原告主张的违约金，作为出租方的原告在接到涉案商铺存在油烟问题的反映后应及时派人查看并进行修理，而被告方未经原告同意违反合同约定转让的行为也存在过错，且被告亦提出违约金过高，综合本案实际，本院酌情将违约金调整为5000元。对于原告主张被告应立即返还所租商铺，因该商铺现由第三人王**实际经营使用，故应由第三人王**向原告进行返还，时间可确定为15日内。对于原告要求被告按照合同解除之日至实际返还房屋之日按照每天454.31元计算涉案商铺占有使用费的主张，考虑原告在通知被告解除合同之日（2019年12月28日）亦对涉案商铺加锁，造成被告未能实际占有使用，故该笔费用应按照每日277.155元的标准计算；对于计算占有使用费的期间起点可认定为2019年12月29日，截止时间可计算至实际搬离之日，但考虑到新冠疫情的影响，可酌情减去被告两个月的占有使用费13629.3元（277.155元×60日）。对于原告主张的律师费10000元依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第一百二十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、确认原告西安首创新开置业有限公司与被告周辉之间签订的《商铺租赁合同》于2019年12月28日解除。二、被告周辉于本判决生效后十日内支付原告西安首创新开置业有限公司租金、管理费、推广费共计86721.14元，逾期支付上述费用的违约金5000元。三、第三人王**于本判决生效后十五日内将西安市未央区XX城XX路XX号首创禧悦里71-1-10215号商铺返还原告西安首创新开置业有限公司。四、被告周辉于本判决生效后十日内支付原告西安首创新开置业有限公司商铺占有使用费（自2019年12月29日起以每日227.155元为标准计算至实际搬离之日止，减去13629.3元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3323元（原告已预交），由被告周辉承担，于本判决生效后十日内一并支付给原告西安首创新开置业有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                        审   判   员    童  旭                        二〇二〇年五月二十五日  法  官 助 理    李雨菲                       书   记   员    陈政林