广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初8643号原告：古清婷，女，1988年11月30日出生，汉族，住广东省茂名市茂**。委托诉讼代理人：向焘，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：林伟航，男，1964年4月8日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。被告：许平，男，1991年1月8日出生，汉族，住广东省廉江市。第三人：珠海广昇房产代理有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区四塘村**第**，统一社会信用代码91440400MA4WCXNN33。法定代表人：李文杰，执行董事。第三人：中山市浩方装饰设计工程有限公司，，住所地广东省中山市石岐区悦凯路**50卡（之一）统一社会信用代码91442000MA4WODXB9M。法定代表人：林志强，执行董事。委托诉讼代理人：郑思奇，广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈世宾，广东昌联律师事务所律师。原告古清婷与被告林伟航、许平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法追加珠海广昇房产代理有限公司（以下简称广昇公司）、中山市浩方装饰设计工程有限公司（以下简称浩方公司）作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告古清婷及其委托诉讼代理人向焘，第三人浩方公司委托诉讼代理人郑思奇到庭参加诉讼。被告林伟航、许平、第三人广昇公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告古清婷向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告之间的房地产买卖合同及从合同委托装修合同无效；2.两被告共同返还原告购房款189000元、服务费等费用4200元、违约金3460元及自2019年4月1日起的逾期付款利息（以189000元为基数，按照日万分之一的标准，自2019年4月1日起计算至两被告完全支付购房款及逾期付款利息之日止）。事实与理由：原告与两被告于2017年9月29日签订房地产认购协议，约定两被告将位于中山市广晟深中优荟4幢401号房出售给原告，面积为29.3平方米，土地证号为中府国用（2003）第25000**，转让总价为346000元。两被告又以价格限制为由，于当日通过第三人浩方公司与原告签订委托装修合同，变相收取原告购房款85000元。两份合同签订后，原告依约支付购房款189000元、服务费等费用4200元给两被告。2017年10月15日，原告又与两被告签订了房地产买卖合同。因两被告债务纠纷，涉案房地产于双方签订合同时已被法院查封，导致合同自始无法履行。2019年1月7日，被告许平委托案外人邓华坚与原告签订购房退款协议书，承诺两被告将于2019年3月31日前退回原告所有购房款及违约金共计192460元，但两被告至今未向原告返还或支付任何款项。诉讼过程中，原告古清婷变更第1项诉讼请求为解除原告与两被告就中山市房地产买卖合同、委托装修合同；原告变更诉求2中服务费等费用4200元为服务费、评估费、过户杂费、抵押费共计1000元。被告林伟航、许平未作答辩，亦未提交证据。第三人广昇公司未发表陈述意见，亦未提交证据。第三人浩方公司述称，原告的诉求及所述的事实与其无关，其并未与原告签订委托装修合同，未与原告建立装饰装修合同关系。其未收取原告任何款项，没有与原告接触过。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.以许平、林伟航为出卖方、古清婷为认购方的房地产认购协议书约定：乙方认购甲方位于中山市，广昇深中优荟4栋401房，该物业建筑面积为29.43平方米；该物业所在楼宇的土土地证号为中府国用（2013）25000**乙方与甲方签署广东省房地产买卖合同（以下简称房地产买卖合同）并按约定缴清房款及相关费用后270天内甲方将该物业不动产权证书办理过户至乙方名下；认购总价为346000元，乙方在本协议签订之日向甲方支付定金50000元作为购买该房地产的担保，该定金自双方签署房地产地产买卖合同后自动转为购房款；乙方须在2017年10月15日前支付首期房款104000元，须在2017年10月15日前向银行申请办理按揭贷款方式付清剩余购房款；乙方须在2017年10月15日前或根据甲方通知时间为准，携带身份证、本认购协议、付款凭证等相关资料到甲方指定地点签署正式房地产买卖合同及办理有关手续。古清婷在乙方签名栏签名并签注“2017.9.29”，但甲方签名盖章栏无人员签名。古清婷称，因其并非常住中山，其在前述房地产认购协议书上签名后，销售人员称会在出卖方补签名后向其邮寄该协议书，其持有的该份协议书是销售人员邮寄的，不清楚为何甲方签名栏没有签名或盖章，其在该协议书签订当天支付了定金10000元。2.2017年10月15日，甲方许平、林伟航与乙方古清婷签订房地产买卖合同及其补充协议。房地产买卖合同约定：甲方拟将位于中山市地产转让给乙方，该房地产土地使用权面积详见不动产权证书，土地使用权类型为国有出让，房屋建筑面积为29.43平方米；双方议定该房地产交易总金额346000元，乙方应于合同签订后当日内支付定金10000元，于2017年10月15日前支付第一期房款94000元，余下房款242000元办理银行按揭；本合同签订之日起180日内，甲、乙双方应携带有关资料到中山市房地产交易登记管理所办理过户手续；双方同意于2018年5月1日前由甲方将该房地产交付给乙方使用；甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方；乙方决定中途不买及逾期15天内仍未付清应缴购房款时作违约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退还，已付购房款甲方在七日内退回乙方；乙方逾期付款在30日以内的，自逾期付款之日起至全部款项付清之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款的万分之三作为违约金，合同继续履行；乙方逾期付款超过30日后，甲方有权解除买卖合同，并向乙方收取购房总价款的10%作为违约金，违约金甲方有权直接从乙方已支付的购房款中扣收。甲方如未按时交付该房地产，每逾期一天，向乙方支付已付房款万分之一作为违约金，逾期超过90日后，乙方有权解除买卖合同（含本协议在内的全部附件），甲方无息退还已付房款，并向乙方支付已付购房款3%的违约金。房地产买卖合同及补充协议还约定了其他内容。许平、林伟航在甲方签章处加盖印章，古清婷在乙方签章处签名。3.古清婷与浩方公司签订有一份委托装修合同，约定：古清婷委托浩方公司装修的房屋座落于中山市，建筑面积29.43平方米；双方确认古清婷基于本协议委托浩方公司装修之款项，并不包含在古清婷与出卖人房地产买卖合同中的房价款中，本协议签订后古清婷需就协议项下的装修工程于签署房地产买卖合同前向浩方公司一次性或分期支付工程费用85000元，此价款为最终工程款，不再产生费用的增减，浩方装饰公司需向古清婷开具收据。该委托装修合同还就工程质量及验收、保修责任进行了约定，但无约定具体装修材料报价、施工日期、施工方式等内容。4.古清婷持有三张出具日期均注明为2017年10月15日的收据：收款单位处加盖有广昇公司的收据，反映收到古清婷涉案房屋购房款94000元；收款单位处加盖有“中山市浩方装饰设计工程有限公司财务专用章”的收据,反映收到古清婷涉案房屋的装修款85000元；收款单位处没有签名或加盖印章的收据，反映收到古清婷涉案房屋服务费、评估费、过户杂费、抵押费共计4200元。古清婷称，2017年10月15日，其是在深中优荟项目售楼部，在销售人员的指引下以向指定的案外人付款的方式合共支付了房款合共179000元，但实际并无任何款项支付至浩方公司账户；其在支付款项的当天应销售人员要求签订了前述房地产买卖合同、委托装修合同，销售人员亦在当天交付了前述分别反映房款94000元、装修款85000元的收据，装修款实为购房款的一部分。就此，古清婷就提交了有关刷卡及转账的银行付款凭证予以佐证。另，古清婷明确未注明收款单位的收据所反映的合计4200元，系由合同签订时驻场的律师收取，该律师已向其退回3200元，剩余1000元应由实际收取该款项的律师向其退回。浩方公司不确认前述加盖有其财务专用章字样印章的收据及前述委托装修合同的真实性，称其并未订立该合同或收取收据上所载款项，其亦未实际履行有关装修合同，并明确不申请就前述合同及收据上浩方公司有关印章的真实性进行鉴定。5.古清婷称，其知晓涉案房屋被法院查封后，向许平、林伟航主张退款，许平委托案外人邓华坚处理退款事宜。2019年1月7日，邓华坚受许平委托与古清婷签订购房退款协议书，该协议书以许平、林伟航为甲方，以古清婷为乙方，但甲方的签名处只有邓华坚签名，并无林伟航签名。购房退款协议书主要内容为：甲乙双方于2017年10月15日签订了一份商品房买卖合同及一份委托装修合同（乙方向甲方购买房屋并由甲方装修），合同所购房号为中山市4幢401，该合同约定交房期限为2018年5月1日前，但因甲方单方原因未能按合同约定履行已逾期240日，且甲方明确不再按本合同履行；经甲乙双方协商，达成退款赔偿协议，甲方需退还乙方已付购房款、装修款及违约金192460元（其中：首期购房款104000元，委托装修款85000元，违约金3460元），该款项通过转账方式至乙方本人账户；本协议签订之日起生效，乙方收到甲方全额退款（含购房款、装修款、违约金）之日起，甲方与乙方签订的原购房合同自动解除；甲方承诺乙方退还日期为2019年3月31日之前。否则乙方有权按照本合同项下的全部购房款向甲方按照日万分之一主张逾期付款的违约责任。6.根据古清婷陈述，涉案房屋没有在有关部门办理买卖合同备案登记，目前亦未出具房产证。有关不动产登记资料反映：涉案交易房地产原坐落于中山市，原土地土地证号为国（2013）25000**地产，权利人为林伟航、许平，系工业工地；该房地产经批准后变更为土地用途为商业住宅，现坐落于中山市，权利人为林伟航、许平，不动产权证号为粤（2018）中山市不动产权第0201614、0201615号，该房地产自2015年9月10日起至今一直处于被多家法院查封的状态。7.本院受理了多起涉及中山市广晟深中优荟项目的房屋买卖合同纠纷案件，该批案件中均是由许平、林伟航作为出卖人签订有关房地产买卖合同、认购书，部分案件中由浩方公司作为受托方签订委托装修合同。（2019）粤2071民初9619号唐保良与许平、林伟航、广晟公司、浩方公司房屋买卖合同纠纷一案，本院在2020年1月6日作出（2019）粤2071民初9619号民事判决，查明并认定以下事实：（1）2017年7月21日，林伟航、许平（甲方）与广昇公司（乙方）签订了广昇公馆项目独家代理合同（以下简称独家代理合同），约定：林伟航、许平委托广昇公司作为广昇公馆（位于中山市）项目的独家销售代理公司，委托独家代理销售本项目的时间为2017年9月1日至2018年2月28日；双方按照底价包销形式合作该项目，广昇公司不得低于林伟航、许平销售底价成交该项目单位，销售单位之溢价部分林伟航、许平占30%、广昇公司占70%，溢价部分由广昇公司收取，属于林伟航、许平部分则于每个自然月30日汇到林伟航、许平指定账户；林伟航、许平派遣专人负责收取客户定金、购房款；广昇公司负责本项目标的物的精装及费用，精装价格为每平方米1000元；所售公寓单位最低成交价格为7000元／平方米，所售商铺单位最低成交价格为10000元／平方米，本项目带精装出售，每平方1000元的装修款不计入溢价部分；该项目单位溢价部分，由广昇公司视情况以更名费方式或其他方式（装修费等）向买家收取，林伟航、许平同意并予以配合。林伟航、许平及广昇公司在合同对应的甲方、乙方处签名、加盖公章。同时，以林伟航为法定代表人的案外人中山市同益房地产开发有限公司（以下简称为同益公司）为提供担保亦在也在该合同甲方处加盖了公章。同日，同益公司、许平、林伟航出具独家代理授权书，载明授权广昇公司为同益公司属下物业中山市南朗蒂峰二路“深中优荟”项目独家销售代理公司，该授权书有效时间为2017年12月30日。（2）2017年8月13日，林伟航、许平、同益公司与广昇公司签订广昇公馆项目独家代理合同补充协议（以下简称补充合同），将独家代理期限更改为2017年9月1日起至2018年2月28日止。之后，林伟航、许平与广昇公司又签订广昇公馆项目独家代理合同补充合同二（以下简称补充合同二），载明：双方关于楼款溢价部分分成应在银行按揭放款后三个工作日内结算溢价部分分成并进行利润分配；从2017年11月10日起，房款包括客户定金由林伟航、许平收取，其余部分由广昇公司收取并在项目完成后结算给林伟航、许平，若客户能够一次性结清房款的，该单位所得房款由林伟航、许平、广昇公司在三个工作日内结算并进行收益分配；经双方协商，先结算从2017年9月18日至2017年11月9日客户交付定金、已付首期款、一次性付清房款的共24个单位，前24户的定金由林伟航、许平收取，若出现退还定金情况，由林伟航、许平退还，前24户中1050元/平方米的装修款成本由广昇公司收取；前24户之后销售的单位，若由林伟航、许平收取1050元/平方米的装修款，则由林伟航、许平与客户签订装修合同，若由广昇公司收取1050元/平方米的装修款，则由广昇公司与客户签订装修合同。（3）广昇公司、浩方公司均确认装修款由广昇公司收取。广昇公司称，许平、林伟航是涉案住宅开发商，因开发商没钱支付佣金，该装修款是作为佣金发放给广昇公司。本院认为，结合古清婷与林伟航、许平签订的房地产买卖合同，许平委托案外人签订的购房退款协议书，古清婷对涉案房屋款项支付的经过，以及另案查明的林伟航、许平与广昇公司签订的广昇公馆项目独家代理合同等相关合同文件可知，广昇公司是涉案房屋的销售代理，广昇公司系代林伟航、许平收取涉案房屋的购房款，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”规定，林伟航、许平是涉案房屋交易的出卖人，古清婷涉案房屋买卖合同关系的相对方为林伟航、许平。虽然涉案委托装修合同、装修款收据均由加盖浩方公司印章，但古清婷陈述系按销售人员即广昇公司工作人员指示刷卡支付该装修款，有关银行流水也反映该装修款实际并未支付给浩方公司。而另案中，广昇公司与许平、林伟航签订的独家代理合同约定“广昇公司负责本项目标的物的精装及费用，精装价格为每平方米1000元……该项目单位溢价部分，由广昇公司视情况以更名费方式或其他方式（装修费等）向买家收取”，反映涉案房屋实为带装修销售，且由广昇公司负责装修。综合独家代理合同及其补充合同等合同内容，另案广昇公司、浩方公司对委托装修合同签订及装修款事宜的陈述，委托装修合同系与房地产买卖合同在同一时间签署、装修款与购房首期款系同一时间支付的事实，以及购房退款协议书中许平承认收取了涉案房屋装修款的情况，可以认定古清婷与浩方公司之间装饰装修合同关系的意思表示不真实，装修款实为购房款的一部分。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”规定，古清婷与浩方公司之间的委托装修合同应认定无无效合同，而涉案房屋真实的转让价款应包含装修款在内即实际转让总价款为431000元（346000元+85000元）。对于古清婷与林伟航、许平签订的房地产买卖合同，除有关交易总金额的条款外，均是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应恪守履行各自合同义务。本案中，林伟航、许平未提交证据证明房地产买卖合同签订时其已如实告知涉案房屋所涉土地已被法院查封的事实，且未在房地产买卖合同签订后消除因其另案纠纷导致该土地被查封的履行障碍，导致房地产买卖合同不能继续履行，古清婷取得涉案房屋所有权的合同目的事实上不能实现，林伟航、许平的行为构成根本违约。因房地产买卖合同交易总金额不真实且委托装修合同无效，对于古清婷解除合同的诉求，本院仅认定解除古清婷与许平、林伟航就涉案房屋所形成的房屋买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”结合古清婷有关付款经过的陈述以及购房退款协议书注明应退还的款项中包括“首期购房款104000元，委托装修款85000”，本院采信古清婷的陈述并认定古清婷实际支付的购房款共计189000元，古清婷主张许平、林伟航返还该购房款，本院予以支持。关于违约金及逾期利息的问题。买卖合同及补充协议仅对林伟航、许平逾期交房以及在合同继续履行的情况下逾期办证应承担的违约责任进行了约定，而古清婷本案主张的违约金、逾期利息实际是要求林伟航、许平承担根本违约导致合同履行解除后的违约损失，但双方对此并无具体约定。同时，因林伟航、许平系共同作为出卖方向古清婷出售涉案房屋，现并无证据反映林伟航授权邓华坚签订购房退款协议书或对该协议书表示认可，古清婷主张林伟航、许平按照该购房退款协议书支付违约金、逾期利息，依据不足。但考虑到林伟航、许平的根本违约行为确实给古清婷造成了资金被占用的利息损失，古清婷主张以189000元为基数，从2019年4月1日起按日息万分之一的计算至清偿之日止的利息标准并不高，故本院对该逾期利息诉求予以支持。关于古清婷主张的房屋服务费、评估费、过户杂费、抵押费共计1000元，因古清婷自认该费用应由实际收取该费用的案外人退回，故本院对古清婷该部分诉求予以驳回。林伟航、许平、广昇公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、质证、举证及辩论的诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告古清婷与被告林伟航、许平就位于中山市地产所形成的房屋买卖合同关系；二、被告林伟航、许平于本判决发生法律效力之日起七日内向原告古清婷返还购房款189000元并支付逾期利息（计算方法：以189000元为基数，从2019年4月1日起按日息万分之一的标准计算至清偿之日止）。三、驳回原告古清婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4170元，诉讼保全费1420元，合共5590元（原告古清婷已预交5654元，由本院退回原告古清婷64元），由原告古清婷负担128元，被告林伟航、许平负担5462元（被告林伟航、许平负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告古清婷）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  姚 班人民陪审员  刘爱诗人民陪审员  李丽卿二〇二〇年六月二十四日书 记 员  刘尉婷冯冰冰