河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0108民初288号原告：马晓艳，女，1986年4月17日生，汉族，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：常会涛、梁帝豪，河南千业律师事务所律师。被告：陈红国，男，1980年9月30日生，汉族，住河南省濮阳县。被告：陈庆阳，男，1992年8月9日生，汉族，住河南省濮阳县。委托诉讼代理人：付进才，河南得益律师事务所律师。被告：郭亚会，女，1990年8月27日生，汉族，住河南省濮阳县。委托诉讼代理人：付进才，河南得益律师事务所律师。被告：王璐，女，1983年5月5日生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：霍向党，河南得益律师事务所律师。第三人：中原银行股份有限公司郑州分行，统一社会信用代码：91410100MA3X69ND28，住所地：郑州市金水区金水路219号。负责人：张轩，该分行行长。委托诉讼代理人：石磊、赵庆锋，该分行工作人员。原告马晓艳与被告陈红国、陈庆阳、郭亚会房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，原告申请追加王璐为本案被告，申请追加中原银行股份有限公司郑州分行为本案第三人，本院均予以准许，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人常会涛、被告陈红国、被告陈庆阳、郭亚会共同委托诉讼代理人付进才、被告王璐委托诉讼代理人霍向党、第三人委托诉讼代理人石磊、赵庆锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.撤销被告陈红国与被告陈庆阳签订的关于郑州市××区××街××楼××单元××号房屋的买卖合同；2.四被告将位于郑州市××区××街××楼××单元××号房屋过户至原告名下；3.四被告将位于郑州市××区××街××楼××单元××号房屋交付给原告；4.四被告共同支付原告佣金损失37800元、违约金565446.58元（暂计算至2020年1月16日，以315万元为基数，自2019年4月18日起按照年利率24%计算至实际清偿之日止）；5.本案诉讼费、保全费由四被告共同承担。事实和理由：2019年4月2日，原告与陈红国签订房屋买卖合同，合同约定原告向陈红国支付购房款280万元，陈红国将其名下位于郑州市××区××街××楼××单元××号（产权证号：15××55）房屋过户至原告名下。合同签订后，原告多次向陈红国支付购房款，但陈红国以银行放款等为由不配合原告进行房屋产权转移，且未协商解除合同及退回已经收到的购房款，却用原告支付的购房款将其名下的涉案房屋解押。陈红国与被告陈庆阳系叔伯直系亲属关系，陈红国与陈庆阳串通，提供虚假的交易资金收据，合谋将该房屋权属转移至陈庆阳名下，现房屋产权证号为豫（2019）郑州市不动产权2043815号。经查，涉案房屋为陈红国与被告王璐婚姻关系存续期间的共同财产，王璐在中介存档的合同上签字认可，涉案房屋实际所有人为被告王璐。陈庆阳将涉案房屋抵押给第三人。为维护自身合法权益，原告现起诉来院。被告陈红国辩称：原告未及时支付陈红国购房款，严重逾期；根据合同约定，原告应支付陈红国违约金；陈红国于2019年5至7月份已多次通知原告解除合同。综上，应驳回原告的诉讼请求。被告陈庆阳、郭亚会共同辩称：原告的诉请与陈庆阳、郭亚会无关联性，原告与被告陈红国之间存在房屋买卖合同关系，依据合同相对性，该合同与陈庆阳、郭亚会无关，故陈庆阳、郭亚会作为本案被告不适格；陈庆阳、郭亚会与陈红国之间的房屋买卖合同关系真实、合法有效，原告无任何证据证明陈庆阳、郭亚会与陈红国存在恶意串通，不能因为陈红国与陈庆阳存在亲属关系，就推定双方交易恶意串通；原告诉称陈庆阳、郭亚会与陈红国承担连带责任于法无据。综上，请求驳回原告对陈庆阳、郭亚会的诉讼请求。被告王璐辩称：涉案房屋系被告陈红国单独所有，并非夫妻共同财产；虽陈红国与王璐的离婚协议约定，涉案房屋归王璐所有，但并未按协议履行；原告明知陈红国与王璐已离婚，且认可陈红国是房屋的单独所有人；王璐在合同上签字，是应中介的要求，中介称可以便于过户。第三人述称：被告陈庆阳与第三人签订《个人综合授信合同》、《最高额抵押合同》及《个人循环借款合同》，并于2019年8月29日办理房屋抵押登记，第三人对涉案房屋依法享有抵押权，陈庆阳于2019年8月29日分三次共计提取贷款200万元，截止目前，该笔贷款尚欠付本金200万元及相应的利息；如果能够结清贷款本息，第三人愿意注销抵押登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院根据当事人的陈述、举证、质证，结合有效证据，对本案事实确认如下：2019年4月2日，原告（买方、乙方）、被告陈红国（卖方、甲方）与河南首居房地产营销策划有限公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：甲方拥有位于郑州市××区××街××楼××单元××号的房产；房屋所有权人为陈红国，房屋建筑面积为175.93平方米；房屋总价款为315万元，此价格包含该房屋的相关配套设施沙发、电视、空调、床等；乙方支付佣金37800元、代办费2000元，乙方于合同签订时支付30万元，其中佣金37800元、代办费2000元，余额作为丙方代为保管的定金，甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管；付款方式为按揭贷款，乙方应在立契当日，付清首付款（首付款等于合同约定价格减去银行实际贷款），定金冲抵首付款后转为物业交割保证金，该保证金由丙方保管，待物业交割完毕后（包括户口迁出），甲方凭买卖双方签字确认的物业交割完毕清单到丙方领取物业交割保证金，剩余房款由银行放贷当日向甲方支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准；第五条关于立契过户时间约定为，甲、乙双方应在本合同签订之日起15个工作日内，共同到房屋管理部门立契并办理房产过户及相关手续，乙方负担过户税费的100%；如甲方所售房产已抵押，甲方应向乙、丙两方如实说明，乙方如愿意购买，甲、乙双方应明确由乙方解押；甲方应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起7日内向乙方完整有效地交付合同项下之房产及其它相关配套附属设施；乙方应在接收房产的同时进行物业交割验收，如果甲方怠于办理物业交割，经乙方书面通知后十日内仍不予办理的，乙方凭借书面通知的证据可向丙方要回物业交割保证金，甲方同意按照此种方式办理，并同意丙方将上述物业交割保证金交予乙方；甲方若违反合同第五条的约定，则视为其单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金（原交丙方代为保管的定金，甲方无权要回，丙方有权将定金直接交付乙方，除非三方达成新的协议）；乙方若违反合同第五条的约定，则视为其单方解除合同，其无权要求返还定金（丙方有权直接将定金、房屋产权证或售房保证金交付甲方，除非甲、乙、丙三方达成新的协议）；甲、乙双方立契后，如任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向合同房屋买卖的守约方支付合同约定总价款1‰的违约金；第十条关于其他约定事项为，以银行审批结果为准，银行审批通过后，业主15个工作日拿到剩余款项，物业交割保证金5万元于物业费及房屋设备交接完予以退还；如乙方未按照合同第十条的约定及时履行义务，每逾期一日，乙方应当向甲方支付合同约定总房价款1‰的违约金，并赔偿甲方因此所造成的的损失，如逾期30日乙方仍不予履行，甲方有权解除合同，乙方应承担房屋交易过程中所发生的全部费用等。2019年4月2日，河南首居房地产营销策划有限公司向原告出具收据三份，载明分别收到原告佣金37800元、代办费2000元及购房定金30万元。截止2019年7月30日，陈红国已收到原告支付的购房款283.5万元，另有45200元由河南首居房地产营销策划有限公司保管。2019年7月1日，被告陈红国（甲方、卖方）与被告陈庆阳（乙方、买方）签订《郑州市存量房买卖合同》一份，主要约定：甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，乙方已对甲方房屋具体情况作了充分了解，并愿意购买该房屋；该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让；房屋成交价款为235万元；乙方于2019年7月1日前向甲方支付房款235万元等。2019年8月27日，被告陈庆阳（甲方、受信人、抵押人）与第三人（乙方、授信人、抵押权人）签订《个人综合授信合同》及《最高额抵押合同》，《个人综合授信合同》主要约定：乙方审核同意向甲方提供总额为200万元的授信额度，使用期限为360个月，即自2019年8月27日至2049年8月27日止；担保方式为最高额抵押，见甲方与乙方签订的编号为中原银（总营）永续最抵字2019第19012859号的《最高额抵押合同》等。合同编号为中原银（总营）永续最抵字2019第19012859号的《最高额抵押合同》主要约定：为确保甲方按照合同约定向乙方履行在一定期限内连续发生的多笔债务，保障乙方债权的实现，甲方愿意以其财产向乙方提供最高额抵押担保，乙方同意接受甲方所提供的最高额抵押担保；甲方在本合同项下担保的债权是乙方依据与主合同债务人在2019年8月27日至2049年8月27日期间所签署的主合同而享有的一系列债权；甲方在本合同项下担保的主债权最高限额为主债权本金200万元及相应的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及为实现债权、抵押权等所发生的一切费用和其他所有应付的费用之和；甲方以合同附件一《抵押物清单》所列明财产向乙方提供抵押，乙方依法律法规及合同约定享有抵押权等。抵押物清单所载明的抵押物为涉案房屋。2019年8月27日，第三人（乙方、贷款人）与陈庆阳（甲方、借款人）、郭亚会（甲方、共同借款人）签订《个人循环借款合同》，主要约定：本合同项下循环贷款额度为200万元；甲方使用循环贷款额度的期限为本合同生效之日起至2022年8月27日止，单笔贷款的贷款期限为36个月，自提款之日起开始计算，且最长不超过合同约定的额度期限届满日；循环贷款利率为浮动利率，在每次提款日中国人民银行公布的一至五年期贷款基准利率的基础上上浮35%；贷款发放后如遇贷款基准利率调整，按照合同约定的方式调整利率；为确保合同项下乙方债权得到清偿，甲方同意向乙方提供最高额抵押担保，担保合同编号为中原银（总营）永续最抵字2019第19012859号。2019年8月29日，第三人向陈庆阳发放了200万元的贷款。另查明，涉案房屋不动产登记资料查询结果证明载明：产权人为被告陈庆阳，2019年8月29日抵押设立登记，权利人为第三人，抵押金额为200万元。2019年1月3日，被告陈红国与被告王璐登记离婚，《离婚协议书》约定，涉案房屋归王璐所有。陈红国与陈庆阳系叔侄关系，陈红国、陈庆阳2019年7月16日出具的证明中认可，双方的买卖过户中无实际购房款交易。在居间方留存的原告与陈红国签订的《房屋买卖合同》中，王璐以卖方（甲方）的名义在合同上签字、捺指印。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人均应按照合同约定履行各自的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的法律责任;因债务人无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。被告陈红国在履行与原告签订的房屋买卖合同过程中，无偿将涉案房屋转让予被告陈庆阳，原告要求撤销陈红国、陈庆阳所签订的房屋买卖合同，符合法律规定，本院予以支持；被撤销的合同自始不具有法律效力，陈红国、陈庆阳应将涉案房屋恢复登记至转让变更前的状态，即陈红国名下。原告已依约支付购房款，陈红国、被告王璐无故拒绝履行合同，已构成违约；因第三人对涉案房屋享有抵押权，而原告自愿一次性向第三人偿还被告陈庆阳、郭亚会所欠贷款，故在原告按照借款合同约定偿还贷款后，第三人及陈庆阳应将涉案房屋的抵押登记予以注销；在第三人及陈庆阳将抵押权注销后，陈红国、王璐向原告交付涉案房屋,并转移登记至原告名下。原告要求支付佣金损失，证据不足，本院不予支持。关于原告要求支付违约金的诉讼请求，根据本案情况，本院确定陈红国、王璐支付原告违约金10万元。合同约定，双方在合同签订之日起15个工作日内即应办理房产过户及相关手续，陈红国并未依约履行该义务，该义务的履行影响后续按揭贷款的办理，故陈红国称原告违约的辩解意见，本院不予采纳；陈庆阳在证明中明确认可，其与陈红国在涉案房屋买卖中无实际购房款交易，故陈庆阳称其与陈红国的买卖合同关系真实、合法有效的辩解意见，本院不予采纳；王璐在买卖合同上以出卖人身份签字确认，离婚协议也约定涉案房屋归其所有，应认定其系与原告买卖合同关系的当事人，王璐的辩解意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、撤销被告陈红国2019年7月1日与被告陈庆阳所签订的《郑州市存量房买卖合同》；二、被告陈红国、陈庆阳于本判决生效之日起十五日内将位于郑州市惠济区英才街4号3号楼3单元8-9层26号的房屋恢复登记至陈红国名下；三、原告马晓艳于本判决生效之日起十五日内向第三人中原银行股份有限公司郑州分行清偿被告陈庆阳、郭亚会所欠贷款（金额按照中原银行股份有限公司郑州分行与陈庆阳、郭亚会签订的《个人循环借款合同》的约定计算），中原银行股份有限公司郑州分行及陈庆阳于该欠款清偿后十五日内将郑州市惠济区英才街4号3号楼3单元8-9层26号房屋的抵押权予以注销；四、在第三人中原银行股份有限公司郑州分行及被告陈庆阳将郑州市惠济区英才街4号3号楼3单元8-9层26号房屋的抵押权注销后十五日内，被告陈红国、王璐将郑州市惠济区英才街4号3号楼3单元8-9层26号房屋交付原告马晓艳，并协助马晓艳将该房屋转移登记至马晓艳名下；五、被告陈红国、王璐于本判决生效之日起十日内支付原告马晓艳违约金10万元；六、驳回原告马晓艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36826元、保全费5000元，由被告陈红国、王璐、陈庆阳负担37800元，原告马晓艳负担4026元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十一份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起两年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审 判 长  崔国伟人民陪审员  邵淑英人民陪审员  孟利英二〇二〇年九月三十日书 记 员  张慧颖