山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0282民初10534号原告：徐绍帅，男，1980年4月4日出生，汉族，住青岛市即墨区，确认送达地址为即墨区潮海馨苑9号楼1单元202。委托诉讼代理人：王新会，即墨潮海法律服务所法律工作者。被告：宫海锋，男，1980年7月25日出生，汉族，住即墨区，确认送达地址为即墨区龙山街道办事处高埠洼村75号。被告：王恭涛，女，1980年4月15日出生，汉族，住即墨区。原告徐绍帅诉被告宫海锋、王恭涛农村房屋买卖合同纠纷一案,徐绍帅于2019年1月14日向本院提起诉讼，本院审查后裁定驳回徐绍帅的起诉，徐绍帅不服，向青岛市中级人民法院提起上诉，青岛市中级人民法院审查后裁定指令本院审理，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐绍帅及委托诉讼代理人王新会，被告宫海锋到庭参加诉讼，被告王恭涛经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告徐绍帅向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还原告购房款35万元；2.要求被告按照同期银行贷款利率承担自起诉之日起止实际给付之日止的利息；3.本案诉讼费用等由被告承担。事实与理由：2018年11月30日，原被告签订《房屋及宅基地拆迁安置收益转让协议》，原告购买被告位于即墨区房屋一处，原告按约支付全额购房款35万元，但被告拒不交付房屋，现原告具状起诉，请求判如所请。庭审中，因原告徐绍帅非涉案房屋所在村庄村民，本院向当事人释明双方签订的《房屋及宅基地拆迁安置收益转让协议》无效后，原告当庭变更诉讼请求：1.确认原被告签订的《房屋及宅基地拆迁安置收益转让协议》无效；2.判令被告返还购房款35万元及自起诉之日至实际给付之日按照同期银行贷款利率计算的利息；3.诉讼费、公告费、保全费由被告承担。被告宫海锋辩称，既然合同无效，我没有收到购房款35万元，我只收到15万元，如果原告同意我返还15万元，我就返还给他。被告王恭涛未到庭答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2018年11月30日，原告徐绍帅（买方）与被告宫海锋、王恭涛（卖方）签订《房屋及宅基地拆迁安置收益转让协议》，约定卖方将位于即墨区一处房屋及宅基地拆迁安置收益转让给买方的相关事项，经自愿、平等协商达成如下协议：一、房产情况：本房产的性质为农村宅基地，位于即墨区；相临：东临王成喜，南临空地、西临王成平，北临胡同；占地面积160平方米；登记使用人姓名：宫海锋；房产证号：即集用（2014）第820066**。三、房产转让价格及收款证明：本房产的转让价格为人民币叁拾伍万元正，大写￥350000.00元。本价格包括：该房产的房屋、宅基地使用权、宅基地征用补偿、附属设施及日后拆迁安置所获收益等卖方对该房产享有的所有权利的收益。本协议签订完成证明买方已经支付卖方全部房款。收款明细如下：我已如数收到全部房款，收到转账支付贰拾叁万元，收到现金壹拾贰万元。四、产权归属：自本协议签订之日起卖方将该房产的房屋、宅基地使用权、宅基地征用补偿、附属设施及日后拆迁安置所获收益全部转让给买方所有，包括拆迁补偿、过度补偿及安置房屋等；买方有权在此宅基地上改造修建房屋或转让给他人，卖方无权干涉。宫海锋认可收到徐绍帅银行转账3万元，现金12万元，共计15万元。宫海锋与王恭涛于2003年7月8日登记结婚，于2019年1月10日办理离婚手续。徐绍帅非即墨区村民。涉案房屋未交付徐绍帅占有使用。对有争议的证据，本院认定如下：徐绍帅提交中国农业银行账户明细一份，证明徐绍帅于2018年11月30日向宫海锋转账三笔，金额分别为10万元、10万元、3万元，再加上当天晚上给付宫海锋的12万元现金，徐绍帅已经付清全部房款35万元。宫海锋质证称，对该证据的真实性无异议，但仅收到了3万元转账和12万元现金，两笔10万元转账取出后回到徐绍帅的车上还给了徐绍帅。宫海锋提交3张照片证明取款后上了徐绍帅的车。徐绍帅也认可宫海锋取款后上了他的车。为查明事实，本院依法到华夏银行鹤山路支行调取2018年11月30日二人交易时段的监控录像，录像显示，2018年11月30日11:27-11:30宫海锋进入银行取出10万元现金、11:33-11:38徐绍帅进入银行存入10万元现金、11:44-11:46宫海锋再次进入银行取出10万元现金。当问询徐绍帅为何不一次性转账给宫海锋时，徐绍帅称带了35万元现金，应宫海锋要求，才给他转了两笔10万元和一笔3万元。宫海锋则辩称，当初约定的购房款就是15万元，转账3万元是定金。徐绍帅提交的银行明细虽然显示其与宫海锋存在转账，但是在银行转账如此便利及徐绍帅自称车上备着35万元现金的情况下，其与宫海锋之间转账、取款、存款、转账、取款的过程存在诸多疑点且与常理不符，故本院对该证据中两笔10万元转账不予采信。本院认为，因徐绍帅非即墨区村民，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项等相关法律规定，农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的，应该认定合同无效。故徐绍帅与宫海锋、王恭涛签订的《房屋及宅基地拆迁安置收益转让协议》应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中双方均应知道法律及国家政策对农村房屋交易的限制性规定，但仍签订了转让协议，故双方对于合同无效均有过错，本院酌情认定原被告各承担50%的过错。本案争议焦点为，宫海锋应当返还的购房款数额。徐绍帅主张宫海锋应当返还其购房款35万元，宫海锋则辩称实际只收到15万元购房款。法官应当根据法律规定，运用逻辑思维和经验法则，对证据有无证明力及证明力的大小进行判断，如经审查，认为待证事实真伪不明，应当认定该事实不存在。本案经过走访调查、单独询问当事人以及庭审的举证质证，徐绍帅虽与宫海锋、王恭涛签订《房屋及宅基地拆迁安置收益转让协议》，但徐绍帅与宫海锋之间的付款过程存在诸多疑点且与常理不符，徐绍帅实际的付款数额无法查实，宫海锋认可已经收到15万元购房款，故本院认定宫海锋、王恭涛应当返还徐绍帅购房款15万元。关于徐绍帅要求宫海锋、王恭涛赔偿其自起诉之日起至实际付清之日按照同期银行贷款利息计算的利息。因双方当事人对转让协议的无效均存在50%的过错，故徐绍帅的该项损失应当由原被告均担。被告王恭涛经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为对自己诉讼权利的放弃，应承担对己不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用》第一百零五条之规定，判决如下：一、被告宫海锋、王恭涛于本判决生效之日起十日内返还原告徐绍帅购房款15万元；二、被告宫海锋、王恭涛于本判决生效后十日内赔偿原告徐绍帅以15万元为基数自2019年1月14日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息的50%及自2019年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息的50%；三、驳回原告徐绍帅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元（原告预交），保全费2270元，公告费600元，由被告宫海锋、王恭涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  王彬彬审判员  邵珊珊审判员  李林娟二〇二〇年五月六日书记员  王 卓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用》第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。