陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕01民终13397号 上诉人（原审被告）：西安曲江雅居乐房地产开发有限公司，住所地西安市曲江新区。法定代表人：于吉福，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾士宁，男，该公司职员。委托诉讼代理人：赵太娥，女，1994年出生，汉族，该公司职员，住公司。被上诉人（原审原告）：杨永超，男，1984年出生，汉族，住西安市曲江新区。委托诉讼代理人：张雅，陕西泽诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：毋红强，陕西泽诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈新娟，女，1987年出生，汉族，住西安市曲江新区。委托诉讼代理人：张雅，陕西泽诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：毋红强，陕西泽诚律师事务所律师。上诉人西安曲江雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）因与被上诉人杨永超、陈新娟商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初2309号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雅居乐公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、一二审诉讼费由杨永超、陈新娟承担。事实和理由：一审判决认为杨永超、陈新娟涉案房屋月租金为5000元，雅居乐公司向杨永超、陈新娟赔偿2018年1月至10月的租金损失50000元的认定错误。根据其公司一审提交的《承诺书》及一审法院认定内容可知，其公司已在2018年5月完成对涉案房屋的维修工作，但一审法院认为杨永超、陈新娟案涉维修至2018年10月的依据仅为该期间适逢夏天及秋天的多雨季节，符合生活经验，即认定杨永超、陈新娟的主张具有合理性，从而认定雅居乐公司在2018年10月完成案涉房屋渗漏水问题的修复工作，应承担赔偿责任缺乏事实及法律依据。同时依据其公司提交的《商品房买卖合同》补充协议第5.5关于交付标准变更的约定，其公司已在2017年12月21日向杨永超、陈新娟送达收楼通知书，要求杨永超、陈新娟在2017年12月31日前办理收楼手续。根据上述内容且杨永超、陈新娟未提交法定鉴定机构出具的证明不能收楼的主体结构质量问题报告可知，其公司不存在合同约定的逾期交楼行为，不应承担违约责任。杨永超、陈新娟辩称，双方之间签订了商品房买卖合同，杨永超、陈新娟已支付了房屋价款，雅居乐公司未在交付日期内交付符合居住条件的房屋，造成杨永超、陈新娟租金损失，对一审法院判令雅居乐公司承担租金损失合情合理，请求驳回上诉，维持原判。杨永超、陈新娟向一审法院起诉请求：1.判令雅居乐公司立即与杨永超、陈新娟办理房屋交付手续，将《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、房屋钥匙交付杨永超、陈新娟，并为杨永超、陈新娟建立住户档案，办理《业主证》《住户证》。2.判令雅居乐公司向杨永超、陈新娟支付因逾期交房给其造成的损失暂计100000元，计算参照涉案房屋同地段同类房屋租金标准，以月租金10000元，自2018年1月1日至2018年10月31日。3.本案诉讼费由雅居乐公司承担。一审法院认定事实：杨永超、陈新娟与雅居乐公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定杨永超、陈新娟购买雅居乐公司开发的位于西安市曲江新区南三环以北、新开门南路以西的西安曲江雅居乐花园6幢1单元3层10302室（以下简称案涉房屋），预测建筑面积为300.25平方米，套内建筑面积257.92平方米，房屋总价款395万元，付款方式为一次性支付全部购房款。合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件和已取得房屋测绘报告的条件；该商品房为住宅的，雅居乐公司还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，雅居乐公司应当在2017年12月31日前向杨永超、陈新娟交付案涉房屋；交付该商品房时，雅居乐公司应当出示满足第九条约定的证明文件，雅居乐公司不出示证明文件或者出示的证明文件付齐全，不能满足第九条约定条件的，杨永超、陈新娟有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由雅居乐公司承担，并按照第十二条处理；杨永超、陈新娟查验房屋存在包括屋面、墙面、地面渗漏或者开裂等在内的除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由雅居乐公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验之日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。第十二条约定，雅居乐公司逾期交付房屋的，杨永超、陈新娟要求继续履行合同的，雅居乐公司按日向杨永超、陈新娟支付全部购房款万分之一的违约金。合同附件十二补充协议第5.5条第一款约定，关于交付标准的变更：双方一致同意该商品房取得买卖合同第九条约定的建设工程竣工验收备案证明文件的，即符合交付条件。合同签订后，杨永超、陈新娟按约支付全部购房款。2017年12月21日，雅居乐公司向杨永超、陈新娟邮寄送达了收楼通知书，要求在2017年12月31日前办理收楼手续。杨永超、陈新娟后在办理收楼手续时发现房屋存在渗漏情况并将此情况反馈给雅居乐公司。2018年3月，杨永超、陈新娟领用了燃气报警器、IC卡、可视对讲机等物品。2019年2月14日，陈新娟出具《承诺书》称因交楼时房屋存在部分瑕疵，开发商进行了正常返修，现返修工作已全部结束，经与开发商协商，本人愿意接受开发商对返修期间作出的补偿方案即同意开发商补偿4600元，此事一次性了断，不再以任何形式就返修期间或者房屋瑕疵问题向开发商或者物业公司主张任何权利。杨永超、陈新娟称出具《承诺书》是案涉房屋暖气漏水严重，杨永超、陈新娟自行找人维修花费4600元，雅居乐公司承诺按照报销程序解决该费用，并非对返修方案的承诺。杨永超、陈新娟提交的2018年7月、2019年2月的案涉房屋内部照片显示，案涉房屋存在渗漏水现象，导致墙面瓷砖开裂。庭审中，雅居乐公司表示案涉房屋于2018年5月维修完毕，杨永超、陈新娟则称雅居乐公司在随后的数月均在维修案涉房屋，杨永超、陈新娟于2018年10月底才入住案涉房屋。杨永超、陈新娟提交的“安居客”2019年3月28日网页截图显示：案涉房屋所在小区的254平方米的房屋租金报价为11000元/月至13000元/月，330平方米左右房屋的租金报价为20000元/月。雅居乐公司对网页截图的真实性不认可，认为案涉房屋小区内200平方米左右房屋每月租金为3000元。一审法院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。杨永超、陈新娟要求雅居乐公司交付《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》的主张，有合同依据，雅居乐公司亦同意交付，故本院对杨永超、陈新娟的该项主张，予以支持。杨永超、陈新娟要求交付钥匙的主张与其陈述的2018年10月底入住案涉房屋的主张矛盾，入住的事实已能推定杨永超、陈新娟领取了案涉房屋钥匙的事实。故本院对杨永超、陈新娟的该项主张，不予支持。杨永超、陈新娟要求雅居乐公司为其办理住户档案、业主证、住户证的主张，无合同依据，本院不予支持。关于杨永超、陈新娟要求雅居乐公司赔偿租金损失的问题。经查。根据在案的《承诺书》、照片打印件以及原雅居乐公司双方的陈述来看，雅居乐公司交付案涉房屋时存在渗漏水现象。《商品房买卖合同》第十一条对房屋渗漏水问题的处置方式已进行了明确约定。该约定内容属雅居乐公司的合同义务，故雅居乐公司应对其已履行了合同义务的事实承担举证责任。虽然雅居乐公司主张杨永超、陈新娟在2018年3月领用入住所需物品，但雅居乐公司在庭审中陈述其在2018年5月完成对案涉房屋的维修工作，说明至2018年5月维修完毕前，案涉房屋尚不符合居住条件。杨永超、陈新娟主张雅居乐公司对案涉房屋维修至2018年10月，该陈述内容涉及的期间适逢夏天及秋天的多雨季节，杨永超、陈新娟陈述的维修完毕时间符合生活经验，具有合理性。综上来看，杨永超、陈新娟已提供反驳证据，能证明其主张的事实。雅居乐公司并未提供充分证据证明其已履行了交付符合居住条件房屋的事实，故应由雅居乐公司承担举证不能的不利后果。基于前述，一审法院认定雅居乐公司在2018年10月完成对案涉房屋渗漏水问题的修复工作。雅居乐公司在约定的交付日期并未交付符合居住需求的房屋，属违约行为，应承担赔偿杨永超、陈新娟损失的违约责任。杨永超、陈新娟主张的租金损失属于其不能使用房屋而存在客观损失。本院参酌杨永超、陈新娟提交的租金网页截图及雅居乐公司关于案涉房屋所在小区其他房屋租金的陈述内容，并根据案涉房屋的面积，酌情认定每月租金损失为5000元，并由雅居乐公司向杨永超、陈新娟赔偿2018年1月至2018年10月的租金损失50000元（5000元×10个月）。另外，虽然雅居乐公司提交了《承诺书》，但杨永超、陈新娟亦对此进行了解释，该解释内容与在案的照片能形成基本印证，杨永超、陈新娟的解释内容具有合理性。雅居乐公司未再提供反驳证据，应由其承担举证不能的不利后果。故本院对《承诺书》中关于4600元解决本案争议事项的内容，不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、被告西安曲江雅居乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨永超、陈新娟交付《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》。二、被告西安曲江雅居乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨永超、陈新娟赔偿2018年1月至2018年10月的租金损失50000元。三、驳回原告杨永超、陈新娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2300元（原告已预交），由原告负担1000元，由被告负担1300元并于履行本判决金钱给付义务时将其应负担的费用直接支付给原告。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同第十一条交付时间和手续约定“（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。（四）查验房屋2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；”根据上述合同约定，雅居乐公司对房屋渗水应承担修复义务。杨永超、陈新娟虽于2018年3月领取了燃气报警器、IC卡、可视对讲机等物品，但涉案房屋存在渗漏水等问题，一审法院依据照片拍摄时间、承诺书及当事人陈述等证据，同时兼顾维修期间处于多雨季节的生活经验，认定雅居乐公司于2018年10月完成对涉案房屋渗漏水问题的修复工作，裁量合理。因雅居乐公司逾期交房，客观上造成了杨永超、陈新娟因不能使用房屋的租金损失。一审法院参考涉案房屋面积及房屋所在小区其他类型房屋租金，酌定雅居乐公司赔偿杨永超、陈新娟2018年1月至2018年10月的租金损失50000元，裁量于法有据，应予以维持。综上，雅居乐公司的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元（西安曲江雅居乐房地产开发有限公司已预交），由西安曲江雅居乐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。  审判长 焦海林审判员   朱利安审判员    张伟 二〇二〇年五月十一日 书 记 员孙妍  1