江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1002民初2150号原告抚州市临川区供销合作社联合社。住所地江西省抚州市临川区上顿渡镇龙津路5号。统一社会信用代码：19361101MB15101257。法定代表人徐光华，主任。委托诉讼代理人饶赤明，江西三松律师律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告抚州阳光妇产医院。住所地江西省抚州市临川区玉茗大道97号。法定代表人陈福新，负责人。原告抚州市临川区供销合作社联合社诉被告抚州阳光妇产医院房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人饶赤明、被告抚州阳光妇产医院经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告抚州市临川区供销合作社联合社诉称，原告将坐落于抚州市临川区玉茗大道97号一二楼及综合大楼西单元101计2250平方米房屋出租给原告使用已多年。前期因欠租我方起诉过被告，后达成了执行和解。2019年7月31日与被告再次签订为期一年的《租赁合同》，约定租金按月支付，首月支付租金5.17万，此后在每个月20日支付下一个月租金，每月租金5.13万元。合同签订后被告并无诚意，仅支付了前面几个月的租金，自2019年10月起就没有支付租金，就连5万元履约保证金也拖欠未交。2020年4月7日，原告委托法律顾问向被告出具《律师函》限期支付租金，若逾期履行义务则视《律师函》为解除合同通知。被告收到函后，未履行义务，也没有对原告解除合同通知提出异议，至此，原被告租赁合同已依法解除。被告现已拖欠数月租金，按照合同约定，原告有权终止合同、收回出租房屋，并要求被告支付违约金总合同租金3%违约金。原告已行使合同解除权，被告未提出异议，被告应按照合同空出房屋交还原告。按照合同约定，合同期满后应空房交还，逾期交还应每日支付双倍租金的违约金。因考虑到该约定违约金过高，原告选择按每月租金2%计算。诉讼请求：1、确认合同解除有效；判令被告偿付合同总额61.6万元的3%支付违约金18480元；2、归还被告在判决生效后将租赁房屋返还，逾期返还应向原告支付日租金2倍的违约金；3、判令被告支付欠交2019年11月至2020年5月租金，其中已减免疫情期间2月租金及3、4月租金的一半），此后租金计算至实际退还房屋之日；4、判令被告逾期支付租金的违约金（计算至2020年5月为7182元，此后按每月应交租金额2%计算至付清租金之日）；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告抚州阳光妇产医院未应诉答辩。经审理查明：原告将坐落于抚州市临川区玉茗大道97号一二楼及综合大楼西单元101计2250平方米房屋出租给原告使用已多年。2019年7月31日和8月1日双方续签《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》各一份，合同约定：原告将上述房屋出租给被告开办医院，租赁期为1年，自2019年7月1日至2020年6月30日止；租金在上一年租金56万元基础上增长10%为年租金61.6万元（月租金51333元）；房租按月支付，合同签订之日支付第一个月租金5.17万元，此后每月支付租金为5.13万元，在每个月前10日支付下一个月租金；被告应向原告交纳履约保证金10万元（签订合同之日交付5万元以上年度履约保证金相抵；另外5万元在2019年12月1日支付）；若被告出现违约行为，原告有权直接按照合同约定从履约保证金中扣除被告违约金，若（被告）无违约行为，合同期满腾空店面后三日内原告无息退还；合同第十条违约责任第一项约定：1、租赁期间，乙方有欠付房租情况的，甲方有权终止合同，收回房屋，并且乙方应按合同总租金的3%向甲方支付违约金；第四项约定：乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按日租金的2倍支付违约金。签订合同后，被告并未将2019年12月1日应补齐的履约保证金补齐。被告自2019年11月起未向原告交纳租金。2019年11月29日，被告向原告出具欠当月租金欠条。2020年4月7日，原告委托律师向被告发出《律师函》，告知被告未交齐履约保证金5万元及欠交2019年11月之后的租金，要求被告在收到律师函后八日内履行支付义务，若未在上述期限履行义务，本律师函视为解除《房屋租赁合同》通知函。被告于同日签章收到该函。因被告后未予答复也未履行义务，原告遂诉至本院。认定上述事实的证据有：原、被告所签租赁合同及补充协议，出租房屋产权证、欠条、及庭审原告陈述等证据在卷，本院予以认定。本院认为，原被告所签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律，为有效合同。因被告拖欠原告自2019年11月以来的租金，原告已发《律师函》限被告限期履行，逾期该律师函视为合同解除《房屋租赁合同》通知函。被告收到后并未在原告限定时间履行义务，原告解除合同通知已发生法律效力，原告依法解除合同有效。故本院认定原、被告双方所签租赁合同已于被告签收《律师函》的第九日（2020年4月16日）解除。被告应支付原告2019年11月至2020年4月16日租金人民币17.955万元[5.13万元×（5.5个月-原告同意因疫情减免其两个月）]及此后至被告归还原告租赁房屋之日的房屋占用费（按租金标准计算）。关于违约金的计算。被告因欠交租金构成违约，依照双方所签合同第十条第一项约定，被告应给付原告违约金18480元（61.6万元×3%）。对于延期支付租金违约金双方在合同第十条第四项约定为“逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按日租金的2倍支付违约金”，因违约金约定过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条之规定应予以调低，原告主张按每月租金2%计算为1026元（51300×2%），本院予以支持。2019年11月-2020年4月计6个月为6156元。以上两项违约金合计24636元。对于被告所交履约保证金人民币五万元，原告在被告未有欠费情况下予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告抚州市临川区供销合作社联合社与被告抚州阳光妇产医院所签租赁合同解除合同具有法律效力；二、被告抚州阳光妇产医院在判决生效后十日内腾空租赁房屋返还原告抚州市临川区供销合作社联合社；三、被告抚州阳光妇产医院在判决生效后十日内支付原告抚州市临川区供销合作社联合社违约金24636元。四、被告抚州阳光妇产医院在判决生效后十日内支付原告抚州市临川区供销合作社联合社2019年11月至2020年4月16日租金人民币17.955万元；五、被告抚州阳光妇产医院在判决生效后十日内支付原告抚州市临川区供销合作社联合社房屋占用费（自2020年4月16日计算至被告腾空并返还租赁房屋之日，按每月51333元计算）；六、被告抚州阳光妇产医院所交履约保证金人民币五万元，在被告腾空房屋之日未有欠费情况下，原告抚州市临川区供销合作社联合社予以返还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费5581元和诉讼保全费2020元，合计7601元由被告抚州阳光妇产医院负担。如不服本判决，可在接到本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，同时按照不服本判决的上诉请求金额，向抚州市中级人民法院交纳上诉案件受理费（户名：江西省抚州市中级人民法院，开户行：中国农业银行抚州抚河支行，银行账号：14×××29）。本判决发生法律效力后，当事人必须自觉履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审 判 长  杨岿然人民陪审员  王云霞人民陪审员  张柏兰二〇二〇年六月十六日书 记 员  艾 艳