河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0411民初52号原告：艾洁新，男，1992年1月12日出生，汉族，住平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：艾喜民，男，1962年11月20日出生，汉族，艾洁新之父，住平顶山市。委托诉讼代理人：晋艳霞，河南永畅律师事务所律师。被告：仝第强，男，1968年5月13日出生，汉族，住平顶山市新华区。原告艾洁新与被告仝第强房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行了审理。原告艾洁新及其委托诉讼代理人晋艳霞、艾喜民，被告仝第强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。艾洁新向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令确认艾洁新与仝第强之间签订的《房屋买卖合同》有效；2.依法判令仝第强为艾洁新办理房屋的过户手续；3.依法判令仝第强支付违约金10000元；4.诉讼费、律师费及相关费用由仝第强负担。事实和理由：艾洁新与仝第强于2015年5月30日签订《房屋买卖合同》，仝第强将其所有的位于平顶山市××与××交叉口XXX小区11号楼西单元12层西南户（建筑面积96.12平方米），房屋一套出卖给艾洁新。合同签订后，艾洁新按照合同约定支付购房款及相关费用，仝第强将房屋交付给艾洁新。艾洁新接受房屋后装修入住至今，艾洁新及家人在合同签订后多次催促仝第强履行合同约定的办理房屋过户义务，但未果。为维护艾洁新的合法权益，故诉至法院。仝第强辩称，对艾洁新起诉的确认房屋买卖合同有效无异议，对艾洁新要求仝第强协助办理过户也无异议。但是称仝第强违约不属实，因为在双方签订房屋买卖合同后一起去售楼部办手续，工作人员称开发商手续不齐，无法办理房产证也无法办理过户。故仝第强没有违约，不应当支付违约金及诉讼费。2017年11月，仝第强与艾洁新及其父亲到房管局办理过户手续，当时把所有的手续全部办理完毕，工作人员称房产证办理下来后会通知，但直到2018年5月份艾洁新的父亲发现小区其他人的房产证都下来了，唯有艾洁新、仝第强没有接到通知，艾洁新的父亲去售楼部问，才知道房屋被查封了。后来仝第强经查是被新华法院查封，但是因一审程序违法，已经通过检察院抗诉，现在又经过一审上诉到平顶山市中级人民法院，正处于审理阶段。艾洁新围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：证据1.房屋买卖合同一份、收条一份、中国工商银行转账凭证一份，拟证明艾洁新与仝第强于2015年5月30日签订涉案房产的房屋买卖合同，合同约定总房款为465000元，一方违约支付守约方违约金200000元，艾洁新依约已支付房款450000元，仝第强应当承担协助艾洁新过户的义务；证据2.平顶山市地方税务局税收缴款书一份、艾喜民工商银行流水明细一份、中国工商银行凭证一份，拟证明2017年11月7日，艾洁新为了让仝第强办理过户手续，艾喜民又缴纳了涉案房产的契税4726元，艾洁新多次催促仝第强办理过户时后续，但是仝第强以各种理由至今没有办理，严重违约；证据3.协议一份、收据销售单一份，拟证明艾洁新在2015年接收房屋后对涉案房屋进行了装修，购买了厨房、灯具开关、门、壁纸等装修材料，艾洁新对合同的主要内容已经进行了履行，且自2015年至今一直在涉案房屋居住，艾洁新是该房屋的实际所有人，不存在任何违约行为；证据4.物业费收据、电费缴纳单、燃气费缴纳单、支付宝转账清单等，拟证明艾洁新现在涉案房屋内居住，因仝第强没有为艾洁新办理过户手续，导致对涉案房屋所有权中的处分权受限，仝第强应当承担违约责任，所有的费用都是艾洁新通过支付宝转账的。仝第强对上述证据均无异议。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认。仝第强围绕其辩称意见依法提交了以下证据：平顶山市新华区人民法院（2015）新民初字第376号民事判决书、平顶山市中级人民法院（2018）豫04民抗16号民事裁定书一份、平顶山市新华区人民法院（2019）豫0402民再1号民事判决书一份、平顶山市新华区人民法院（2016）豫0402执1079号之一民事裁定书一份，拟证明涉案房屋出卖给仝第强时是合法的，属于正常的交易，不存在任何违约行为。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认。本院依职权调取平顶山市不动产产权情况表两份，艾洁新、仝第强对上述证据无异议。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月30日，仝第强为卖方（甲方），艾洁新为买方（乙方），双方签订房屋买卖合同一份。该合同载明：一、甲方自愿将本人所有的位于平顶山市××与××交叉口西南角的京华·金域蓝湾11号楼西单元12层西南户1202号（建筑面积96.12平方米）房屋卖给乙方（附该房产原购买合同）；二、双方商定该房屋的成交价格为人民币46.5万元（肆拾陆万伍仟圆整），该价格包含在该小区已交相关费用（共10541元，附相关手续及明细）。签订本合同时，乙方支付甲方人民币45万元（肆拾伍万圆整），甲方向乙方提供收到房款确认收据，剩余1.5万元（壹万伍仟元）在甲方为乙方办理完房屋过户手续、取得房产证后支付完毕；三、乙方支付完45万元（肆拾伍万圆整）房款，甲方即交付房屋。双方交接后（即交钥匙），即视为双方对房屋交付状况确认完毕，届时该房屋无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用；无欠账，如水电费、物业管理费、取暖费等……五、上述房屋办理过户手续所需缴纳的相关税费由乙方承担；六、本合同签订后，若一方违约，违约方应支付守约方违约金人民币20万元（贰拾万圆整）……。同日，艾洁新的父亲艾喜民通过银行转账的方式向仝第强支付房款450000元。仝第强向其出具收条一份，载明：今收到艾喜民（艾洁新之父）工行转账人民币肆拾伍万元整（购房款）；特此证明；收款人：仝第强；2015年5月30日。2017年11月7日，艾喜民以仝第强的名义向平顶山市地方税务局契税税务分局缴纳4726.45元。另查明，涉案房屋被新华区人民法院于2017年3月9日查封，并于2020年3月4日续查封，续查封期间自2020年3月4日至2023年3月3日。本院认为，仝第强作为完全民事行为能力人在2015年5月30日与艾洁新签订房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，且不存在合同无效的情形，故对艾洁新要求确认其与仝第强之间签订的《房屋买卖合同》有效的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第一十一条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。查封是一种民事诉讼法规定的保全、执行措施，是人民法院依据职权作出的具有法律强制性的行为，被查封的财产不得擅自转让。就查封的房屋而言，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第二项规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，该房地产不得转让。因此在查封行为的法律效力依然存续的情况下，根据法律规定，房屋是不得转让的，具体而言，并不是不能实物交付，而是不能完成物权变动，即不能进行房屋产权登记过户。因涉案房屋已被新华区人民法院查封，故艾洁新所诉要求仝第强协助其办理过户手续的诉讼请求在法律上一时给付不能，不应得到支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中涉案房屋查封对于出卖方而言也属于过户义务的给付不能，而且属于一时性法律不能，同时也是嗣后不能，是不可归责于出卖方的，故对艾洁新要求仝第强支付违约金10000元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第七条、第八条、第九条、第四十四条第一款、第一百一十一条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认艾洁新与仝第强于2015年5月30日签订的《房屋买卖合同》有效。二、驳回艾洁新的其他诉讼请求。案件受理费8425元，减半收取4212.5元，保全费2845元，共计7057.5元，由艾洁新与仝第强各负担3528.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  焦俊艳审 判 员  程浩朋人民陪审员  王红军二〇二〇年五月十五日书 记 员  赵许洛附：《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。