湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0124民初8487号原告：杨舟，女，1989年10月8日出生，汉族，住湖南省。特别授权委托诉讼代理人：宋志军，湖南严明律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡群，湖南严明律师事务所律师。被告：宁乡中洲置业有限责任公司，住所地宁乡市玉潭镇沿河北路118号（新外滩5栋1402室）。法定代表人：易文章，系公司总经理。特别委托诉讼代理人：钟利华，女，系该公司办公室主任。委托诉讼代理人：刘明，湖南光阳律师事务所律师。原告杨舟与被告宁乡中洲置业有限责任公司（以下简称中洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨舟的委托诉讼代理人宋志军、被告中洲公司的委托诉讼代理人钟利华、刘明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨舟向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期交房违约金661878元（按购房款306万元的日万分之三自2017年11月1日开始计算至起诉之日，后段继续计算至房屋实际交付之日）；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2016年向被告交纳购房款，购买了被告建设的宁乡智城商业广场西苑6栋101、201号两套房屋，根据合同约定，被告应于2017年11月1日交房。2018年8月14日，因房屋买卖合同未备案，原、被告就上述两套房屋重新签订两份《宁乡市商品房买卖合同》，因被告声称已经代原告将房屋租赁给他人，交房日期仍然约定为2017年11月1日。2019年8月15日，通过被告介绍和担保，原告与长沙智慧眼科医院有限责任公司及被告签订《房屋租赁合同》，该合同由原告签字后交与被告和长沙智慧眼科医院有限责任公司，但被告和长沙智慧眼科医院有限责任公司至今并未签署同意该合同，且被告至今未将房屋交付给原告，其依据合同约定应当支付违约金，故诉至法院，请求法院依法判决。被告中洲公司辩称：原告的诉讼请求不成立，依法应予以驳回，理由如下：1、案涉房屋已视为交付，根据补充协议第13条约定，若是现房，一次性付款方式购房者必须在签订购房合同、房款付清后五个工作日内交房，若买受人逾期未对房产验收交接，则不论买受人对房产验收接收与否，均视为该房产已经在本合同约定的入伙时间之次日后交付完毕；2、被告不应承担任何责任，根据补充协议第13条约定，买受人未按时付清本合同约定的款项的，出卖人不予办理入伙交房手续，并不承担延期交房的责任。本案原告于2018年8月10日向被告支付物业维修基金52612元，于2018年8月14日向被告支付办证费用2700元。同时，原告至今没有按补充协议第16条约定与物业公司签订前期物业管理协议并预交一年的物业管理费。所以，根据补充协议的约定，本案当中如果存在延期交房的问题，也是由于本案原告没有按补充协议的约定付清有关款项，该责任应当由原告承担。本院经审理认定事实如下：2017年1月，原告杨舟购买被告中洲公司开发的位于交汇处（智城广场西苑-6）101及201号房屋，其规划用途均为办公，建筑面积分别为107.26㎡、379.89㎡，房屋总价分别为1380050元、1679950元，均于2017年1月9日一次性付款。因未按时缴纳房屋维修基金，无法进行备案登记，原告杨舟于2018年8月10日缴纳物业维修基金后，双方于2018年8月14日补签了两份《宁乡市商品房买卖合同》（合同编号分别为：20180016054101、20180016060201）。上述两份合同均约定：出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当已经竣工验收备案并满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；买受人应在收到书面通知后30日内，办理该商品房的交接手续；出卖人逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；签订本合同时，出卖人不得向买受人代收物业维修资金，买受人购买的商品房为现房的，应当在申请办理转移登记前交存物业维修资金，买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人；双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。上述两份合同补充协议均另约定：出卖人在房屋交房前以书面形式、电话通知、当地媒体公告送达《交房通知》，买受人在接到上述通知后，30日内须按通知要求办理验收、交房入伙手续，若是现房，一次性付款方式购房者必须在签订购房合同、房款付清后5个工作日内交房，若买受人逾期未对房产验收交接，则不论买受人对房产验收接收与否，均视为该房产已经在本合同约定的入伙时间之次日后交付完毕；买受人未按时付清本合同约定的款项的，出卖人不予办理入伙交房手续，并不承担延期交房的责任。同日，原告杨舟向被告中洲公司缴纳办证费用。2018年8月28日，案涉房屋办理不动产权证，登记权利人为原告杨舟。另查，智城商业广场西苑二期项目于2016年10月20日开工，于2018年3月10日竣工，于2018年7月2日经竣工联合验收备案合格。本院认为，原告杨舟与被告中洲公司签订的《宁乡市商品房买卖合同》系双方当事人基于先前已发生的房屋买卖行为所再行确定的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行义务。本案争议焦点为：1、被告中洲公司是否逾期交房。本案中，双方约定出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房。又约定，签订本合同时，出卖人不得向买受人代收物业维修资金，买受人购买的商品房为预售商品房的，应当在申请办理预告登记前交存物业维修资金，买受人购买的商品房为现房的，应当在申请办理转移登记前交存物业维修资金，买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。原告杨舟于2018年8月10日缴纳物业维修基金时，案涉房屋已经竣工（2018年3月10日）联合验收且备案合格。因此，补充协议中约定的若是现房，一次性付款方式购房者必须在签订购房合同、房款付清后5个工作日内交房，若买受人逾期未对房产验收交接，则不论买受人对房产验收接收与否，均视为该房产已经在本合同约定的入伙时间之次日后交付完毕的内容在本案中不适用。原告已签名的房屋租赁合同，因承租方未盖章签名，故合同未成立。因此，本院认为，被告中洲公司应当在2018年8月11日前向原告杨舟交付案涉房屋，现被告中洲公司一直未向其交付，构成违约，应承担相应的违约责任。2、逾期交房违约金如何计算。本案中，原告杨舟主张被告中洲公司支付逾期交房违约金661878元（按购房款306万元的日万分之三自2017年11月1日开始计算至2019年10月23日，后段继续计算至房屋实际交付之日）。本院认为，违约金的支付应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院综合考虑具体案情及受诉法院所在地经济状况及原告已提供签名的租赁合同同意将房屋出租，后因故未能形成出租的事实，酌情支持由被告中洲公司以合同总价3060000元为基数，按日万分之一的标准向原告杨舟支付逾期交房违约金，其计算起点为2018年8月11日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告宁乡中洲置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内以3060000元为基数按日万分之一的标准支付原告杨舟逾期交付房屋从2018年8月11日起至实际付清之日止的违约金；二、驳回原告杨舟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10418元，减半收取5209元，由原告杨舟负担3209元，被告宁乡中洲置业有限责任公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张伟托二〇二〇年五月六日书记员  董 爽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。