江西省南昌市新建区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0112民初1024号原告(反诉被告)：南昌金淳房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩区红谷中大道998号绿地中央广场A1栋2803室，统一社会信用代码：91360125MA386AY9XB。法定代表人：赵波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李恭瑶，北京大成（南昌）律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：蔡定禄，北京大成（南昌）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：刘青，女，汉族，1986年10月27日生，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：章思宇，北京市中银（南昌）律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：刘勋成，北京市中银（南昌）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）南昌金淳房地产开发有限公司（以下简称金淳公司）与被告（反诉原告）刘青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月26日适用简易程序立案后，刘青提出反诉，本院经审查予以准许，依法组成合议庭，两案合并公开开庭进行审理。本院于2020年5月19日依法转为普通程序审理。原告委托诉讼代理人李恭瑶、被告委托诉讼代理人章思宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金淳公司提出诉讼请求，1.依法确认刘青发出的《解除商品房买卖合同通知书》无效：2.依法判令刘青继续履行合同，向金淳公司支付剩余首付款115000元以及违约金110142元（以首付款115000元为基数自2019年6月30日起以及以按揭金额1270000元自2019年7月1日起计算至实际付清剩余购房款之日止，按照到期未付额的日万分之三计算，暂计至2020年3月22日）；3.依法判令刘青配合办理银行按揭贷款手续；4.本案律师费18000元由刘青承担；5.本案案件受理费由刘青承担。事实和理由：2019年6月30日，金淳公司和刘青签订了《商品房买卖合同》，约定刘青购买金淳公司所有的位于南昌市红谷滩区”，约定房屋总价款为1599461元，其中首付款329461元，按揭款为1270000元。截止目前，刘青仅支付首付款214461元，剩余首付款115000元逾期未支付且未按约定提交按揭所需的资料，导致金淳公司至今未能收取剩余购房款。2020年3月17日，刘青以金淳公司未在合同签订之日起30日内办理备案手续为由，向金淳公司发出《解除商品房买卖合同通知书》，金淳公司认为刘青这一行为意在逃避合同义务，于法无据。因为合同约定付清首付款义务在先，办理备案登记义务在后，刘青拒不付清首付款事实清楚，所以刘青违约在先，金淳公司依据先履行抗辩权有权暂缓办理备案登记手续，且根据南昌市房管局相关政策要求，购房人付清首付款，才能办理合同备案登记，刘青这一违约行为给金淳公司造成严重的经济损失，因此金淳公司要求刘青继续履行合同，支付剩余首付款115000元，并承担违约金。刘青辩称，一、因案涉《商品房买卖合同》不能备案，导致刘青的合同目的不能实现，合同无法继续履行，所以应当解除，并且金淳公司提供格式合同无法进行备案，金淳公司已经构成根本违约，刘青行使抗辩权所以可以不交剩余首付款。二、刘青已经提供证据证明与金淳公司约定了首付分期，第二期首付款交付的时间为2019年8月15日，而双方约定的备案时间截止日期为2019年7月30日，因此，是金淳公司先将合同备案，刘青才交齐第三期首付款，系金淳公司违约。刘青反诉提出诉讼请求，1.依法确认刘青发出的《解除商品房买卖合同通知书》有效；2.金淳公司退还刘青已支付的购房款214461元，并支付违约金（以214461元为基数，按照4.9%的利率从2019年7月31日起算至支付之日止，利息暂计算至2020年7月30日为10508.59元）；3.本案诉讼费用由金淳公司承担。事实和理由：2019年6月30日，刘青与金淳公司签订了《南昌市商品房买卖合同（预售）》，双方约定刘青向金淳公司购买位于红谷滩区回龙路以北，祥和家园9幢2单元28层02号商品房。该合同第八章第十九条约定：（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。即金淳公司应当在2019年7月30日之前办理商品房预售合同登记备案手续。刘青与金淳公司于2019年6月30日签订合同之时，约定了首付分期付款，第一期的时间为2019年6月30日，刘青如期支付99461元，第二期的时间为2019年8月15日，刘青如期支付115000元。刘青支付第二期首付款之后，金淳公司却迟迟不把该合同备案。刘青去南昌市房管局询问后，得知该合同无法备案，因此未继续支付第三期首付。金淳公司反诉辩称，若刘青认为合同目的不能实现，以此为由行使抗辩权而不支付首付款的话，也应当根据合同法的规定，及时通知金淳公司，再由金淳公司提供担保，合同继续履行，现刘青没有行使通知的义务，抗辩的事由不成立。双方并未约定分期付款事宜，金淳公司没有在约定时间内办理本案登记，是因为刘青未缴清首付款，根据房管局的政策，未足额缴清首付款的，无法办理备案手续，所以刘青的抗辩权不成立，其违约在先，无权解除合同。应当按照合同条款继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据，本院认证如下：1.刘青提供的《收据》两张，用以证明刘青按照约定于2019年6月30日及2019年8月15日支付了两期首付款。金淳公司对该证据的关联性及证明目的有异议，认为双方并未达成分期支付首付款的合意。本院认为该两份收据为刘青支付首付款的支付凭证，与本案具有关联性，本院对该证据三性予以确认并予以采信。2.刘青提供短信两条，用以证明双方约定了首付分期，第三期时间为2019年9月30日。金淳公司对该证据的三性均不认可。因刘青未提供其他证据佐证该短信为金淳公司发出，故本院对该证据的真实性不予确认，并不予采信。3.刘青提供都市现场采访视频一份，用以证明金淳公司的工作人员在接受采访时，承认了涉案房屋首付分期和更名的情况。金淳公司对该证据的三性均不认可。本院认为即使该采访为真，刘青也不能证明采访的房屋情况与其购买房屋的情况一致，故本院对该证据的关联性不予认可并不予采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月30日，金淳公司（出卖人）与刘青（买受人）签订了《南昌市商品房买卖合同（预售）》一份，约定刘青购买祥和家园9幢2单元28层2号房屋一套。合同约定总价款为1599461元，约定刘青应当于本合同签订前支付首期房价款329461元。第三章第七条付款方式及期限中约定：本房源享有签约3个月后无到期欠款的前提下，可免费更名一次的权利。更名办理截止日期为2020年6月30日，若逾期未办理更名，则由乙方办理完善按揭相关手续。第三章第八条逾期付款责任中约定：（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同……，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。第八章第十九条预售合同登记备案约定：（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人；（二）有关预售合同登记备案的其他约定如下：出卖人自合同签订之日30天内办理商品房预售合同登记备案手续，备案手续的办理完毕以本合同的有关信息传输至房地产管理部门房屋交易系统为完成标志，视为出卖人完成了商品房预售合同登记备案手续。另查明：金淳公司于2019年6月30日向刘青出具收据一张，款项名称处载明：“定金￥10000元；首期￥89461元”字样，交款方式处载明：“转账￥99461元”；金淳公司于2019年8月15日向刘青出具收据一张，款项名称处载明：“二期￥115000元”，交款方式处载明：“POS机￥115000元”。再查明：2020年3月17日，刘青向金淳公司发送《解除商品房买卖合同通知书》一份，载明因金淳公司未按照合同约定备案，导致刘青购买房屋的目的在法律上无法达到，从而通知金淳公司解除《南昌市商品房买卖合同》的情况。金淳公司收到上述通知书后，于2020年3月25日向刘青邮寄送达了《律师函》一份，载明因刘青未付清首付款，金淳公司才暂缓办理备案登记手续，刘青的单方解除权无合同依据也无法律依据，并要求刘青补交逾期首付款及违约金。本院认为：金淳公司与刘青签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，成立并生效。本案中，刘青认为金淳公司不按时间办理预售合同登记备案手续，致使合同目的不能实现，构成了根本违约，金淳公司则认为案涉房屋买卖合同在删除更名条款后就可以备案，购买人的合同目的能够实现。本院认为，案涉房屋买卖合同中虽然含有更名条款，但不必然导致购买人的合同目的无法实现，刘青以此为由要求解除案涉房屋买卖合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。金淳公司要求确认刘青于2020年3月17日向其发出的《解除商品房买卖合同通知书》无效并继续履行案涉房屋买卖合同于法有据，理由充分，本院予以支持。刘青反诉要求确认该《解除商品房买卖合同通知书》有效及要求金淳公司承担违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于金淳公司诉讼要求刘青支付剩余首付款、承担违约金以及配合办理银行按揭贷款手续等问题。由于该些主张，属于案涉房屋买卖合同的相关具体约定内容，况且办理银行按揭贷款手续涉及第三方（银行）职能问题，本案中不宜在确认案涉房屋买卖合同合法有效继续履行之外另行单独判决，故对金淳公司诉讼要求刘青支付剩余首付款、承担违约金以及配合办理银行按揭贷款手续的诉讼主张，本院不予支持。另外，金淳公司诉讼要求刘青承担本案律师费18000元没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，金淳公司提出的诉讼请求本院部分予以支持，刘青提出的反诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：一、刘青于2020年3月17日向南昌金淳房地产开发有限公司发出的《解除商品房买卖合同通知书》无效；二、刘青与南昌金淳房地产开发有限公司于2019年6月30日签订的《南昌市商品房买卖合同（预售）》合法有效，继续履行；三、驳回南昌金淳房地产开发有限公司其他诉讼请求；四、驳回刘青全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4948元，由南昌金淳房地产开发有限公司承担1948元，由刘青承担3000元。反诉案件受理费2337元，由刘青负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  杨书兴人民陪审员  蔡军华人民陪审员  王爱菊二〇二〇年十二月二十三日法官 助理  公 芬书 记 员  夏琴思法条：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。