上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初276号原告：邱丹红，女，1982年8月31日出生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：吴瑛，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾晨依，上海市汇业律师事务所律师。原告：朱爱芳，女，1981年7月31日出生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：吴瑛，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾晨依，上海市汇业律师事务所律师。法定代表人：经理。被告：刘庆雅，男，1992年12月1日出生，汉族，住安徽省。被告：倪国良，男，1973年12月22日出生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：陆万林。原告邱丹红、朱爱芳与被告刘庆雅、倪国良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法适用简易程序审理。因被告刘庆雅下落不明，本案转为普通程序，依法组成合议庭继续进行审理，并采用公告方式向被告刘庆雅送达相关诉讼文书。2020年8月31日，本院公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人吴瑛、被告倪国良委托诉讼代理人陆万林到庭参加诉讼，被告刘庆雅经本院合法传唤，无正当理由而未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱丹红、朱爱芳向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告刘庆雅、倪国良于2017年8月1日签订的上海市房屋租赁合同；2、判令刘庆雅、倪国良共同支付自2018年11月1日起至实际搬离房屋之日止的租金(按年租金65,000元、扣除10,000元保证金，暂计至2019年8月31日为44,167元)；3、判令刘庆雅、倪国良共同偿付逾期付款滞纳金自2018年10月21日起至实际付清房屋租金之日止(暂计至2019年8月31日为2787元)；4、判令刘庆雅、倪国良偿付违约金16,250元。事实与理由：2017年8月1日，原告与刘庆雅签订上海市房屋租赁合同，合同约定，原告将坐落于上海市金山区枫泾镇中大街XXX弄XXX号的房屋出租刘庆雅使用，租赁期间自2017年11月1日至2027年10月30日止，租赁保证金为10,000元，前三年租金为每年65,000元，租金每半年支付一次，应于每年10月20日及4月20日前支付，逾期付款的，每逾期一日则应支付日租金5%的违约金，逾期一个月不支付租金的，原告有权解除合同，并可以要求承租人支付月租金3倍的违约金。签约后，被告刘庆雅支付了保证金10,000元、租金31,500元，被告倪国良于2018年5月15日支付了租金32,500元、2018年5月18日支付了租金6000元。此后，刘庆雅、倪国良拒绝支付剩余租金。2019年7月29日，邱丹红、朱爱芳向刘庆雅、倪国良送达解除租赁合同通知书，但两承租人拒不配合，原告遂起诉来院。被告刘庆雅未作答辩。被告倪国良辩称：不同意原告的诉讼请求。事实与理由：1、被告倪国良并未与原告签订房屋租赁合同，并不负有解除合同的义务。2、2019年7月底，原告就已经将涉案房屋用锁锁起来了，并张贴招租告示，自此原告已经占用了涉案房屋，并不存在继续租赁的问题。3、被告倪国良是经朋友介绍而向被告刘庆雅租赁了涉案房屋，并于2017年7月31日支付了被告刘庆雅120,000元后，投资了700,000元进行装潢，准备做酒吧生意，因旁边有居民居住，无法营业。4、因被告刘庆雅未付租金，原告才找到被告倪国良，所以被告倪国良才为被告刘庆雅垫付了半年租金32,500元，故原告应向被告刘庆雅催讨租金。5、涉案房屋并没有房屋产权证，故涉案租赁合同是无效的，且原告还把倪国良装潢的设施拆除掉，改变了原装修结构。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，即原告提交的中国建设银行个人账户收入交易明细、支付宝转账凭证、解除合同通知及快递记录、微信聊天记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。对于被告倪国良有争议的证据和事实，1、原告提交的上海市房屋租赁合同，经查，该合同确系原告与被告刘庆雅签订，被告倪国良表示其并非合同当事人，且原告对此予以确认，故本院予以采信。2、原告提交的参建证、房屋购买合同、销售不动产统一发票，经查，涉案房屋的出卖方是根据金山区政府相关文件的规定对位于金山区枫泾古镇旅游区的危房翻建后对外出售，虽明确不能办理涉案房屋的房地产权证，但并不能否定原告是涉案房屋的合法所有人，原告依法可以对外出租，故这些证据本院可以采信。3、原告提交的中国建设银行银行卡客户交易明细单，证明被告刘庆雅付款41,500元，被告倪国良虽表示与其无关，但与涉案租赁合同有关，本院对此予以采信。4、被告倪国良提交银行转账流水单，证明被告倪国良支付被告刘庆雅120,000元，原告表示与本案无关，但可以证明两个被告之间的款项支付的事实，本院可以采信。5、被告倪国良提交的涉案房屋的照片，证明原告已经实际控制涉案房屋、并张贴招租告示，原告表示与本案无关，但确认其于2020年5月12日才对涉案房屋锁门的，故该证据本院可以采信。根据以上采信的证据，以及当事人的当庭陈述，本院认定本案事实如下：2011年8月10日，原告与上海枫枫房地产置业有限公司签订房屋购买合同，购买了坐落于枫泾镇中大街XXX弄XXX号房屋，面积为147.37平方米，价款为1,321,466.79元，当日原告付清了购房款，上海枫枫房地产置业有限公司向原告开具了销售不动产统一发票；合同明确约定，上海枫枫房地产置业有限公司根据金山区发展和改革委员会的文件规定，对枫泾镇中大街危房进行翻建，翻建的房屋为商铺和居住用房，但未取得国有土地使用权，原告买受的房屋不能办理房地产权证。同日，上海枫泾古镇旅游景区管理委员会向原告签发了参建房屋证明。2017年8月1日，原告与被告刘庆雅签订了上海市房屋租赁合同，将坐落于枫泾镇中大街XXX弄XXX号房屋出租给被告刘庆雅，合同约定，租赁期间自2017年11月1日至2027年10月30日，前三年租金为每年65,000元，第四年租金为80,000元，自第五年起租金在前一年的基础上每年递增10,000元，被告刘庆雅应于每年的10月20日及4月20日支付半年租金，逾期付款的，逾期一日，则按日租金的5%支付违约金；租房保证金为10,000元，租赁关系终止时，租房保证金除用以冲抵合同约定由被告刘庆雅承担的费用外，剩余部分无息归还；被告刘庆雅在租赁期内不得将房屋部分或者全部转租或者转让给他人；若被告刘庆雅逾期不支付租金累计超过1个月的，原告可以书面通知解除合同，且被告刘庆雅应当按照月租金的3倍支付违约金；合同还约定了其他事项。签约当日，原告向被告刘庆雅交付了租赁房屋，被告刘庆雅支付了原告保证金10,000元、租金31,500元。2018年5月13日，原告以微信方式向被告倪国良催讨房屋租金。2018年5月15日，被告倪国良向原告支付了26,500元，2018年5月18日，被告倪国良向原告支付了6000元。此后，原告也曾以微信方式向被告倪国良催讨过第二年的租金。2019年7月23日，原告向被告刘庆雅、倪国良发出通知，其中载明：你方与我方于2017年8月1日签订了上海市房屋租赁合同，约定你方租赁位于上海市金山区枫泾镇中大街XXX弄XXX号房屋，租赁期限自2017年11月1日至2027年10月30日止，前三年租金65,000元。合同签订后，你们支付了自2017年11月1日至2018年10月30日的第一年租金，其中刘庆雅支付了我方前半年的租金，倪国良支付了后半年的租金。2018年11月1日起至本通知出具之日的租金你方分文未付，为此，我方依据合同第九条第二项第六点的约定，现书面通知你们：自收到本通知书后一周后，双方签订的上海市房屋租赁合同解除，限你们收到本通知一周内，支付我方欠付的租金、违约金，并在一周内结清欠付的水电等费用并房屋回复原状后搬离，逾期未搬离的，我方将通过法律途径解决此事。被告倪国良于2019年7月25日收到该通知、被告刘庆雅于2019年7月29日收到该通知。原告确认涉案房屋租赁合同的解除之日应为2019年8月6日。庭审中，被告倪国良表示其收到解除合同通知后，已经不再使用涉案房屋了，且原告就将涉案房屋锁门了、并张贴招租告示；原告则表示其于2020年5月12日才将涉案房屋锁门、张贴招租告示。另查明，被告倪国良于2017年7月31日转账支付被告刘庆雅120,000元。本院认为：法律规定，依法成立的合同，仅对双方当事人具有约束力。依据本案查明的事实，原告是与被告刘庆雅签订房屋租赁合同，原告与被告倪国良之间并未就涉案房屋签订租赁合同，虽然被告倪国良曾使用涉案房屋、亦曾代被告刘庆雅支付了半年租金，但涉案租赁合同并不能约束被告倪国良，原告只能依据涉案租赁合同向被告刘庆雅主张相应的合同权利，故原告要求被告倪国良共同承担涉案租赁合同的义务，缺乏法律依据，不能成立，本院不予支持。法律规定，当事人依照合同约定和法律规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知达到对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。由于被告刘庆雅未能按照涉案租赁合同的约定向原告支付第二年度的租金，构成违约，符合合同约定的解除条件，原告有权行使合同解除权。原告依照合同约定，向被告刘庆雅发出解除合同通知，被告刘庆雅收到通知后并未提出异议。原告主张涉案合同于2019年8月6日解除，并无不当，本院予以确认。法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于涉案房屋何时返还原告的问题；被告倪国良作为涉案房屋使用人主张其收到原告解除合同通知后，原告就实际控制了涉案房屋，但其提供的证据并不能充分予以证明，而原告自认于2020年5月12日实际控制了涉案房屋，本院可以确认。被告刘庆雅应当按照合同约定，支付2018年11日1日至2020年5月12日的房屋租金、及租赁合同解除后的占有使用费，但被告刘庆雅支付的保证金10,000元应当予以抵扣。关于原告主张的违约金；依据原告与被告刘庆雅所签租赁合同的约定，被告刘庆雅未按约定的时间支付房屋租金的，每逾期一日，应按日租金的5%支付违约金，该违约金是逾期付款的违约金；同时合同还约定，被告刘庆雅逾期支付房屋租金超过一个月的，原告可以解除合同，被告刘庆雅应按月租金的3倍支付违约金，该违约金是解除合同的违约金；原告诉请被告刘庆雅支付逾期付款的违约金、以及解除合同的违约金，符合合同约定，亦不违反法律规定，本院应予支持。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十六条第一款、第九十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告邱丹红、朱爱芳与被告刘庆雅于2017年8月1日签订的上海市房屋租赁合同于2019年8月6日解除；二、被告刘庆雅应于本判决生效后十日内支付原告邱丹红、朱爱芳自2018年11月1日至2020年5月12日的租金和占有使用费89,502元；三、被告刘庆雅应于本判决生效后十日内支付原告邱丹红、朱爱芳自2018年10月20日至2020年5月12日的逾期付款的违约金5,081.9元；四、被告刘庆雅应于本判决生效后十日内支付原告邱丹红、朱爱芳解除合同的违约金16,250元；五、驳回原告邱丹红、朱爱芳的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1380元，公告费690元，合计2070元，由被告刘庆雅负担，该款应于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  高丽宏审 判 员  李贵贤人民陪审员  杨彩娟二〇二〇年十一月二十日书 记 员  钱洁琼附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条第一款：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2、《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。3、《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。