上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初6283号原告：陆春元，男，1974年12月26日生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：周洁，北京君都(上海)律师事务所律师。被告：上海圆戎房地产咨询有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：杨连军，总经理。被告：杨连军，男，1972年11月23日生，汉族，住上海市金山区。前述两被告共同委托诉讼代理人：徐忠辉，上海金亭律师事务所律师。前述两被告共同委托诉讼代理人：徐晓怡，上海金亭律师事务所律师。第三人：上海中锐置业有限公司，住所地上海市金山区山阳镇龙翔路******。法定代表人：钱建蓉，董事长。委托诉讼代理人：沈丹，系公司员工。原告陆春元诉被告上海圆戎房地产咨询有限公司(第一被告，下称圆戎公司)、杨连军(第二被告)、第三人上海中锐置业有限公司(下称中锐置业)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周洁，第一、二被告共同委托诉讼代理人徐忠辉，第三人委托诉讼代理人沈丹到庭参加诉讼。诉讼中，原告申请对第一、二被告的财产进行保全，并提供了担保，本院经审查裁定予以准许。第二被告对本院对其账户采取的保全措施提出书面异议，本院经审查后裁定予以驳回。2020年5月14日，原告申请本院调查或责令第一被告提供其2017年年度会计账簿、2017年1月1日至5月30日银行账户流水。本院认为结合庭审情况来看，原告申请调查的事项属于《最高人民法院关于适用的解释》九十五条规定的情形，无需调查。原告申请本院责令第一被告提供的材料亦不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十二条规定的情形，故亦无需责令第一被告提供。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与第一被告2017年5月10日签订的购买上海金山区海芙路XXX弄XXX号地下一层08号储藏室的《上海悦立方储藏室转让协议》无效；2、判令第一被告返还购房款350,000元；3、判令第二被告与第一被告承担连带责任。事实与理由：2017年5月10日，原告向第三人购买金山区龙翔路《悦立方商业广场(西地块)》510号1层1层室房屋。第三人要求购买房产必须向第一被告购买储藏室。原告遂与第一被告签订《上海悦立方储藏室转让协议》购买上海市金山区海芙路XXX弄XXX号地下一层08室储藏室，该房屋无产权证，原告按照第一被告要求支付了35万元购房款。后发现该款项划入案外人上海君悦房地产经纪有限公司(下称君悦公司)。根据《城市房地产管理法》第38条规定，案涉房屋没有产权证，属于全体业主共有，案涉转让协议应属无效。原告向第一被告购买房屋实际为强制搭售。购房款未进入第一被告公司账户，第二被告杨连军既是实际收款的案外人君悦公司股东，也是第一被告实际控制人。第二被告无偿使用公司资金，不作财务记载，第一被告与第二被告构成人格混同，故第二被告应负连带责任。现诉至法院，望判如所请。第一、二被告当庭辩称，不同意原告的诉讼请求。原告与第一被告签署的是使用权转让协议，并非房屋所有权买卖。君悦公司系受第一被告委托接受付款。第一、二被告间不存在人格混同。第三人当庭述称，案涉储藏室没有计入业主共有面积，第三人开发建设并享有所有权，有权将储藏室的使用权转让给第一被告，转让协议有效。原告与第三人签订的预售合同中明确约定，地下储藏室，地下储藏室归开发商所有第三人无关。经审理查明：2017年5月1日，第一被告与第三人签订《上海悦立方储藏室转让协议》，约定第三人将案涉储藏室使用权0元转让给第一被告。2017年5月10日，原告及案外人陆某某与第三人签订《上海市商品房预售合同》(以下称《商铺预售合同》)，约定由原告及陆某某向第三人购买位于金山区龙翔路《悦立方商业广场(西地块)》510号1层1层室的房屋(以下简称案涉商铺)。同日，原告与第一被告签订《上海悦立方储藏室转让协议》(以下称《储藏室转让协议》)，约定第一被告将位于上海市金山区海芙路XXX弄XXX号地下一层08号储藏室(以下简称案涉储藏室)使用权转让给原告，转让费用350000元。第二条约定，第一被告同意按本协议将该储藏室之使用权转让给原告，该储藏室按其46栋510号予以转让。转让期限自本协议生效之日起至该储藏室所在地块土地使用权期限届满之日止。原告在转让期限内对该储藏室不享有任何产权，只享有相应的使用权。第七条约定，如原告与第三人签署的预售/销售合同解除的，则本协议一并同时解除。双方不得单方面就储藏室提出解除合同。第八条特别约定，该储藏室没有产权，使用期限同该储藏室所在土地使用年限一致。乙方做出不可撤销承诺，已知悉该储藏室无产权情况，并同意不得以任何理由要求第一被告办理产权证明、他项权利证明，亦不得因此向第一被告主张任何违约责任。原告受让的储藏室应按国家有关规定缴纳一切相关税费等。如因规划、拆迁或消防安全等因素原因，致使该储藏室使用权提前终止的，乙方不得向第一被告提出任何形式的索赔，如因获得政府经济补偿的应合理补偿给原告。案涉储藏室的转让款原告已支付。案涉商铺已经交付，案涉储藏室没有办理书面交接手续。第一被告与第三人系委托销售关系，第三人为委托方，第一被告为受托方。以上事实由原告提交的《商铺预售合同》、《储藏室转让协议》、收据、被告提交的《上海悦立方储藏室转让协议》等证据及本院制作的庭审笔录所证实。本案争议的问题：如何认定《储藏室转让协议》的性质、效力及与《商铺预售合同》的关系。原告主张，根据物权法定原则，不存在使用权转让，《储藏室转让协议》实为所有权转让协议，违反了《城市房地产管理法》第38条之规定，应为无效。被告则辩称，法律没有禁止使用权转让，不应认定为无效，且《城市房地产管理法》第38条之规定并非效力性强制性规定。本院认为，《储藏室转让协议》名为《上海悦立方储藏室转让协议》，并在协议中明确约定为使用权转让，但实为储藏室买卖协议，且该协议从属于《商铺预售合同》。首先，对于《储藏室转让协议》的性质，本院认同原告的观点。使用权是所有权的一项权能，并非物权的一种类型。所谓使用权转让，应归为租赁关系，但《储藏室转让协议》从内容来看，并非真实的租赁关系，而是买卖关系。譬如，双方明确约定期限与土地使用权期限一致，毁损灭失风险由原告承担，并特意约定了原告承担税费，不以任何形式要求第一被告办理产证，价款一次性支付等。其次，《商铺预售合同》与《储藏室转让协议》具有主从关系。虽然两份合同名义上的相对方并不一致，前者由原告与第三人订立，后者由原告与第一被告订立。但从第一被告和第三人的关系及交易设计来看，第一被告系第三人委托的销售方，2017年5月1日，第三人先将案涉储藏室使用权以0元价格转让给第一被告，当月10日，第一被告即将该储藏室以35万元价格转让给原告，其交易本质是第三人授权同意第一被告出售案涉储藏室，出售款向第一被告支付。案涉商铺及储藏室的卖方均为第三人。再结合《储藏室转让协议》系原告在与第三人购买案涉商铺时必须签订、明确约定应与《商铺预售合同》一并解除、签订的时间等诸多实质内容和外观形式来看，案涉储藏室实为搭售，《商铺预售合同》与《储藏室转让协议》具有主从关系。据此，本院认为《储藏室转让协议》实为储藏室买卖协议，且从属于《商铺预售合同》。由合同关系视之，案涉储藏室从属于案涉商铺，案涉商铺符合预售条件，亦没有证据表明案涉储藏室系业主共有部分或人防设施，故原告依据《城市房地产管理法》第38条规定主张《储藏室转让协议》无效，本院不予支持。本院另需叙明的是，从合同内容来看，原告与第一被告在签署《储藏室转让协议》时对交易内容实为储藏室买卖清晰明知，在该转让标的不为法律禁止的情形下，原告主张退房也有违诚实信用的基本原则。综上，本院认为，原告的诉请缺少事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告陆春元的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取3275元、财产保全费2270元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 赵宪章二〇二〇年九月八日法官助理 庄玲燕书 记 员 孙匆匆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。