上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初5641号原告：郑骊，女，1982年7月3日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。原告：柳晓春，男，1981年3月2日出生，汉族，住上海市闵行区。上述两原告共同委托诉讼代理人：於飞，上海汇银律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：丁启新，上海汇银律师事务所律师。被告：张丽霞，女，1983年7月26日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住江苏省镇江市。被告：王俊，男，1982年10月27日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住广州市。上述两被告共同委托诉讼代理人：潘建强，上海山田律师事务所律师。原告郑骊、柳晓春与被告张丽霞、王俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案受理。先适用简易程序，基于本案部分事实不易查明，但法律适用明确，故依法裁定转为普通程序，并由审判员林叶独任审理，于2020年6月16日、2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告郑骊及原告郑骊、柳晓春的共同委托诉讼代理人於飞、丁启新，被告张丽霞及被告张丽霞、王俊的共同委托诉讼代理人潘建强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑骊、柳晓春向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的XXXXXXX号《上海市房地产买卖合同》于被告收到起诉状副本之日解除；2.原、被告于2016年7月9日签订的补充协议于被告收到起诉状副本之日解除；3.被告返还原告已支付房款人民币(币种下同)990,000元；4.被告支付违约金13,650元；5.被告支付违约金455,000元。事实和理由：原告郑骊与原告柳晓春系夫妻。被告张丽霞与被告王俊系夫妻。2016年6月，两原告因日常生活需要，计划购买房屋一套。此后不久，在A公司居间介绍下两原告看中了上海市闵行区报春路XXX弄XXX号XXX室房屋(即本案涉案房屋)。2016年7月5日，两原告同中介公司与涉案房屋的权利人被告张丽霞、王俊签订了《房地产买卖居间合同》约定，房屋价款为2,280,000元，贷款金额为1,300,000元，尾款20,000元，于交房当天支付。2016年7月9日，两原告与两被告签订了《上海市房地产买卖合同》。合同约定，两原告受让两被告的涉案房屋，转让价款1,800,000元。同日，原、被告双方还签订了《协议》并约定，两原告尚需支付两被告涉案房屋装修补偿款共475,000元。其中，2016年7月18日前支付40,000元，2016年8月31日前支付410,000元，交房当日支付25,000元。2016年7月6日，原告向被告张丽霞支付了涉案房屋的定金20,000元。2016年7月13日，原告郑骊向被告张丽霞转账520,000元房款。同日，原告柳晓春向被告张丽霞转账60,000元。被告张丽霞分别出具收据予以确认收到房款520,000元、60,000元。2016年8月26日，原告郑骊向被告张丽霞转账390,000元。同年9月5日，被告张丽霞出具收据确认。后，原告依照合同约定前往银行办理房屋贷款事宜，但被告知，因涉案房屋产权登记信息中有一司法查封信息(限制文件编号：2016沪01**民初22807号案件)，故房屋贷款手续无法办理。原告此时心急如焚，立即联系了被告张丽霞。被告张丽霞安抚原告稍安勿躁，称相关限制信息其会尽快予以了结，待案结事了之后自然可以依约履行合同义务办理交接过户等事项。原告出于对被告的信任，相信了被告会妥善处理的说法，此后一段时间进行了耐心地等待。2017年4月20日，在上述查封未被解除的情形下，涉案房屋又被法院轮候查封(限制文件编号：2016沪01**民初10313号案件，执行案号：2017沪01**执254号)。2017年5月15日，第一个查封被解除，第二个查封转为正式查封。为解除第二个查封，被告张丽霞向闵行区人民法院起诉，但经过一审、二审、再审后其诉请被驳回。得知上述结果后，原告对于被告的信任和耐心已彻底丧失。随即，便以两原告的名义向闵行区人民法院起诉，申请法院解除查封。但又经过一审、二审后被法院驳回。原告认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》以及《协议》真实、合法、有效。合同签订后，原告积极履行付款义务，相关款项皆在付款期限内付清，无一逾期。在办理房屋贷款过程中，由于被告涉诉，其名下的涉案房屋被法院查封，因此无法办理房屋贷款，原告对此亦无过错。造成合同无法继续履行的根本原因系被告违约(即涉诉造成涉案房屋的查封)所致。后经原、被告先后两次对查封提起执行异议之诉被驳回诉请，原告认为合同已无法继续履行，故原告诉至法院。被告张丽霞辩称，同意原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议于2020年5月18日解除，同意返还两原告房款990,000元。关于两原告主张的违约金，其认为合同价格为1,800,000元，两原告计算违约金的基数有误，且其已将涉案房屋交付原告，并以租金代替滞纳金向原告支付了94,170元，故其认为违约金过高，请求调低违约金。其认为涉案房屋按照离婚协议是归其所有，但因被告王俊的原因导致查封，故违约金应由被告王俊承担。被告王俊辩称，其同意解除原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议，但其认为其没有收到购房款990,000元，所以其不应该支付购房款990,000元的本金，其认为违约金过高，请求调低违约金。本院经审理认定事实如下：2009年12月16日，被告王俊、张丽霞被核准登记为涉案房屋的权利人。2015年9月6日，被告王俊与被告张丽霞登记离婚，双方签订《自愿离婚协议书》约定涉案房屋离婚后归被告张丽霞所有，该房剩余贷款由被告张丽霞承担，离婚后被告王俊配合被告张丽霞办理产权变更手续。2016年7月6日，原告郑骊(作为购买方，签约乙方)、被告张丽霞(作为出售方，签约甲方)与案外人A公司(作为居间方、签约丙方)签订《房地产买卖居间合同》1份，约定乙方为表示对丙方居间介绍房屋之购买诚意，同意向丙方支付购房意向金20,000元；房屋地址为上海市闵行区报春路XXX弄XXX号XXX室；成交价为2,280,000元。上述合同还对各方的其他权利义务作了约定。2016年7月9日，原告郑骊、柳晓春(作为买受人，签约乙方)与被告张丽霞、王俊(作为卖售人，签约甲方)签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲乙双方通过B公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉案房屋，房屋建筑面积为54平方米，转让价款为1,800,000元；甲、乙双方确认，在2016年9月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；该合同第十条约定：甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照房屋总价款的日万分之四计算，违约金自本合同应交付房地产期限之第二日起算至实际交付之日止；逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日违约金外，乙方可单方面解除本合同；乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%；甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金；该合同补充条款(一)约定：过户：待乙方办妥贷款手续后且甲方办妥抵押登记注销手续且甲、乙双方税费审核完毕后7个工作日内至上海市相关房地产交易中心办理过户手续；交房：甲方于收到乙方银行贷款后3个月内将该房屋交付乙方，交付标志为双方签订物业交验单(房屋交接书)；甲方承诺该房屋内(除了现有的个人持证抵押外)无任何形式的抵押及第三人可主张债权的情形，且该房屋内无违章搭建；甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则甲方应按本合同第十条第3款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第3款之约定违约金比例承担违约责任；该合同附件三《付款协议》约定：1、乙方于2016年7月9日支付甲方定金20,000元整，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分；2、乙方于2016年7月18日前将房款520,000元整直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证；该笔款项专项用于归还甲方尚欠贷款银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权和归还甲方尚欠的私人借款，并于取得注销资料后3日内办理抵押登记注销手续；3、乙方于甲、乙双方至上海市相关房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以银行发放贷款的方式将房款1,260,000元整支付予甲方。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。同日，原告郑骊、柳晓春(作为受让方，签约乙方)与被告张丽霞、王俊(作为转让方，签约甲方)签订《协议》1份，约定：一、乙方同意将现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方总计475,000元整，乙方应于2016年7月18日之前向甲方支付40,000元整；乙方应于2016年8月31日之前向甲方支付410,000元整；乙方交房当天向甲方支付25,000元整；每笔款由甲方向乙方出具收款收据；二、该房屋的合同价格是甲乙双方协商所达成，若交易中心评估价格高于买卖合同的价格，则甲乙双方按照交易中心评估的价格缴纳税费。2016年8月15日，因被告王俊、张丽霞与案外人张某某合伙协议纠纷一案，本院对涉案房屋实施查封。2016年12月15日，原告郑骊(签约乙方)与被告张丽霞(签约甲方)签订《协议》1份，约定对双方就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》中的部分内容做如下修改：1、将合同中的最晚交易过户时间2016年9月30日自动顺延至实际过户日；2、甲方已向乙方交付2016年10月1日至2016年11月30日的滞纳金，金额为43,920元；3、甲方承诺于该合同中的乙方贷款发放后三日内向乙方支付剩余的滞纳金，滞纳金的时间以2016年12月1日至实际过户日的时间为准。2017年2月18日，原告郑骊、柳晓春(签约乙方)与被告张丽霞(签约甲方)签订《协议书》1份，约定甲乙双方于2016年7月9日签订了《上海市房地产买卖合同》，约定由甲方将涉案房屋出售给乙方，现因该房屋被法院查封无法过户，故双方签订如下协议：一、甲乙双方明确该房屋是张丽霞和王俊按照离婚协议取得的个人财产，与王俊无关；乙方今后支付房款，不得支付给王俊；二、乙方同意在暂时未解封的情况下接收房屋，双方于本协议签订当日办理房屋交接手续；三、如果乙方需要将该房屋出租的，由于房产尚未过户，乙方委托甲方以甲方的名义对外招租、签约；甲方收到租客支付的租金、押金后，应当立即向乙方转交租金和押金；四、乙方同意，如果甲方履行了代为出租的义务，乙方可以在结算甲方房屋买卖合同违约的违约金时，可以减免与租金相等金额的违约金。2017年4月20日，因被告王俊对案外人庄某某负有金钱给付之债，本院依据(2017)沪0112执254号执行裁定对涉案房屋实施轮候查封。期间，张丽霞以涉案房屋依离婚协议约定属其个人财产为由向本院提出执行异议，请求停止对该房屋的执行及解除查封。该异议经法院依法审查、审判，由再审审查程序驳回。2017年5月15日，本院解除了被告王俊、张丽霞与案外人张某某合伙协议纠纷一案对涉案房屋的查封，(2017)沪0112执254号一案对涉案房屋的轮候查封即自动生效。根据房地产权利限制信息状况信息显示，被告王俊尚在其他执行案件中有未了的债务，涉案房屋被本院(2017)沪0112执9415号、(2017)沪0112执8820号执行案件轮候查封。此后，原告郑骊、柳晓春作为案外人就涉案房屋上述执行措施向本院提起执行异议，要求解除涉案房屋的查封，终止执行。本院于2019年4月26日作出(2019)沪0112执异64号执行裁定，驳回了郑骊、柳晓春的异议请求。2019年5月20日，本院以(2019)沪0112民初18929号立案受理了郑骊、柳晓春(作为原告)与庄某某、王俊(作为被告)、张丽霞(作为第三人)案外人执行异议之诉一案，该案中郑骊、柳晓春要求停止对涉案房屋的执行，并解除对涉案房屋的司法查封。本院于2019年6月27日作出一审判决，判决驳回郑骊、柳晓春的诉讼请求。案件受理费25,200元，由郑骊、柳晓春负担。因郑骊、柳晓春不服一审判决，提起上诉。2019年9月4日，上海市第一中级人民法院以(2019)沪01民终12068号立案受理，并经审理后于2019年11月18日作出二审判决，维持了一审判决，二审案件受理费25,200元，由郑骊、柳晓春负担。2020年2月21日，原告郑骊、柳晓春以诉称之理由向本院提起诉讼。另查明，被告张丽霞于2016年7月6日收到定金20,000元、于2016年7月13日收到房款580,000元、于2016年8月26日收到房款390,000元。诉讼中，原、被告均确认同意双方于2016年7月9日就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议》于2020年5月18日解除，并均确认双方于2017年2月18日办理了涉案房屋的交接手续，现涉案房屋已对外出租，由案外人居住使用，双方均明确合同解除后，由双方自行就涉案房屋进行交接，不要求在本案中就涉案房屋的返还问题进行一并处理。原、被告均确认被告张丽霞已向两原告支付了逾期过户的滞纳金94,170元，双方均同意在违约金中扣除上述两原告已收到的滞纳金金额。以上事实，由原告郑骊、柳晓春提供的《上海市房地产买卖合同》、2016年7月9日的《协议》、《房地产买卖居间合同》、(2019)沪01民终12068号民事判决书、《协议书》、2016年12月15日的《协议》、诉讼费缴纳凭证、短信，被告张丽霞提供的《离婚证》、《自愿离婚协议书》、转账凭证、短信以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。诉讼中，原告郑骊、柳晓春还提供了《家庭装修合同》、收据、单据、签购单以证明两原告支付了中介费并对涉案房屋进行了装修；被告张丽霞、王俊对上述证据认为无法证明与本案有关。原告郑骊、柳晓春还提供了网上查询的同地段同类型房屋价格截图以证明现涉案房屋的市场价格；被告张丽霞、王俊对上述证据的真实性不予认可。审理中，经原、被告双方同意，本院委托上海中原物业顾问有限公司对涉案房屋在2020年3月及5月的房屋价格进行查询。上海中原物业顾问有限公司于2020年7月2日出具《房地产价格咨询意见书》，载明涉案房屋在2020年3月、2020年5月询价时点的客观合理的市场买卖价格为2,600,000元至2,700,000元，2020年3月、2020年5月两个时间点，同类型同地段的买卖价格无明显变化。原告郑骊、柳晓春对《房地产价格咨询意见书》的真实性、合法性没有异议，但认为该价格只能供参考，两原告认为现涉案房屋的市场价格在2,850,000元至2,900,000元之间。被告张丽霞、王俊对《房地产价格咨询意见书》的真实性没有异议，但认为该价格高于市场价格，两被告认为现涉案房屋的每平方米市场单价为43,000元左右。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告就涉案房屋买卖事宜签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约行使权利、履行义务。根据合同的约定，两被告作为出卖方负有确保涉案房屋在过户前无任何抵押、限制信息的义务。但在合同履行过程中，涉案房屋因被告方涉讼被法院查封，导致原、被告之间的房地产买卖合同无法继续履行，故两被告构成违约，两原告据此要求解除双方就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议》，于法有据，现原、被告均同意双方于2016年7月9日就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议》于2020年5月18日解除，故本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原、被告双方的合同解除后，两被告理应向两原告返还已收取的房款990,000元。鉴于双方之间的房地产买卖合同无法继续履行系由于两被告违约，故两被告理应承担相应的违约责任。现两原告主张迟延过户的违约金，对此本院认为，一方面原告郑骊与被告张丽霞已经于2016年12月15日签订《协议》约定最晚交易过户时间自动顺延至实际过户日；另一方面两原告已基于两被告的该违约行为提出解除合同并主张了解约违约金，现两原告基于同一违约行为主张二项违约金，而该两项主张均属违约金性质，违约金具有补损与惩戒之双重作用与性质，解除合同并附以相应违约金，已能够达到前述补损与惩戒之目的，且两被告在合同履行过程中也已向两原告支付过滞纳金，故对于两原告主张的迟延过户违约金，本院不予支持。关于两原告主张的解约违约金，现两被告提出违约金过高，请求法院调低违约金的金额，且原、被告双方均同意在违约金中扣除被告张丽霞已向两原告支付的逾期过户滞纳金，故本院综合考虑《上海市房地产买卖合同》履行的程度、两原告已支付款项的金额、两被告违约的主观恶意、对两原告造成的实际损失、以及当前房屋市场价格波动等因素，对两原告主张的违约金进行调整，酌定在扣除被告张丽霞已向两原告支付的94,170元后，由两被告再向两原告支付违约金150,000元。因原、被告双方在诉讼中均确认由双方自行就涉案房屋进行交接，故本院在本案中对合同解除后涉案房屋的返还问题不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告郑骊、柳晓春与被告张丽霞、王俊于2016年7月9日就位于上海市闵行区报春路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年5月18日解除；二、原告郑骊、柳晓春与被告张丽霞、王俊于2016年7月9日就位于上海市闵行区报春路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《协议》于2020年5月18日解除；三、被告张丽霞、王俊于本判决生效之日起十日内返还原告郑骊、柳晓春购房款人民币990,000元；四、被告张丽霞、王俊于本判决生效之日起十日内支付原告郑骊、柳晓春违约金人民币150,000元；五、驳回原告郑骊、柳晓春的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币17,927.86元，由原告郑骊、柳晓春共同负担人民币3,916.44元，由被告张丽霞、王俊共同负担人民币14,011.42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 林 叶二〇二〇年九月十一日书记员 潘逸灵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。