广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初2283号原告：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地惠东县稔山镇大埔屯富力湾会所二楼。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：何翠珊、胡志豪，均系该公司工作人员。被告：余银燕，女，1982年9月6日出生，汉族，户籍地湖北省麻城市************，公民身份号码421************148。原告惠州富茂房地产开发有限公司与被告余银燕商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告惠州富茂房地产开发有限公司委托诉讼代理人何翠珊及被告余银燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠州富茂房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HT0054124）及其补充协议，并由被告配合办理注销《商品房买卖合同》的手续；2、被告向原告支付违约金149019.2元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月23日，原告与被告签订合同编号为HT0054124的《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定被告向原告购买位于惠东县稔山镇海滨城地段富茂海滨城熙景湾A7栋8层06号房，该商品房总价为￥745096元。按照合同约定，被告选择分期付款方式支付，应于2018年7月30日前支付完该商品房房款。合同签订后，涉案楼盘房屋包括涉案房屋的建设工程一直如期进行，并按合同约定达到交楼条件。但是截止至今日，被告仍未及时足额支付购房款，拖欠原告应付房款共计￥403056元。为此，原告曾向被告寄发了《催款通知书》，督促被告及时履行付款义务。然而经过多次的催告，被告依然拒不支付拖欠的房款，也未就合同的履行等提出任何形式的异议。2018年7月4日，原告向被告邮寄送达《解除广东省商品房买卖合同通知书》，正式书面通知被告解除合同编号为HT0054124的《广东省商品房买卖合同》及补充协议。原告认为，被告与原告签订的合同编号为HT0054124的《广东省商品房买卖合同》及补充协议合法有效，根据合同补充协议第一条的约定：“买受人未按照约定支付房价款的……出卖人有权解除合同。如出卖人要求解除合同，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用。”综上所述，被告不按合同约定履行义务已经构成根本违约，应当向原告承担相应的违约责任。为维护原告自身合法权益，特依照《中华人民共和国民事诉讼法》及其他法律的有关规定，提起诉讼，请予支持。被告余银燕辩称因贷款办理不下来，故无法支付剩余房款，目前没钱付房款，不要这套房子了，但违约金有点过高。本院查明本案的事实如下：原告惠州富茂房地产开发有限公司系经工商登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发等。2017年10月23日，原告与被告余银燕签订一份编号为HT0054124的《商品房买卖合同》（预售）及附件，约定原告将位于惠东县稔山镇海滨城地段富茂海滨城熙景湾A7栋8层06号房预售给被告，约定交付日期为2018年10月30日前，房屋总价款745096元，约定分期方式付款，被告应当在2017年11月2日前支付首期房价款149020元，于2017年12月2日前支付149020元，于2018年1月31日支付149020元，于2018年5月1日支付149020元，于2018年7月30日前支付149016元；《商品房买卖合同》第八条“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2.双方同意本条款按合同附件十一补充协议第一条执行。”附件十一第一条约定“《商品房买卖合同》第八条变更为：买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过90天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且出卖人有权没收购房定金并不予退还已交税费。如买受人逾期付款的，出卖人有权在买受人支付的款项中首先收取违约金，余款才作为房款或其他的应收款项收取。买受人对所欠的款项应当继续按约定向出卖人缴付。”原、被告双方均确认被告已向原告支付房款342040元，被告主张因未能办理银行贷款，故未能支付剩余403056元房款。另，原告主张在被告怠于履行付款以后，通过邮寄的方式向被告在合同中所提供的地址送达解除合同的通知，提交了《解除通知书》及相应快递单予以佐证，被告主张因其住址变更，其未收到上述通知书及快递单。案涉合同已于2017年12月1日在惠东县房产交易所进行备案。另，根据原告申请，本院向惠东县不动产档案馆调取的案涉房产查询结果证明记载，案涉房产未抵押、未查封。本院认为，原告惠州富茂房地产开发有限公司与被告于2017年10月23日签订的编号为HT0054124的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。关于涉案合同是否应当解除的问题，被告未按合同约定支付房款，且逾期付款已经超过90日，根据《商品房买卖合同》第八条“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）”的约定，原告诉请解除合同，符合合同约定，本院予以支持。至于原告要求被告配合办理注销《商品房买卖合同》手续，属于合同解除后的附随义务，本院一并予以支持。关于违约金问题，根据《商品房买卖合同》第八条及附件十一《补充协议》中关于逾期付款解除合同的违约金条款的约定，原告诉请要求被告支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。但被告主张违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定以及公平原则，原告要求的违约金数额显然过高，且原告未举证证明其因被告违约而造成的具体损失金额，故本院将违约金调整为总房价款的10%，即74509.6元。对于被告已支付房款，扣除上述违约金后，余款应由原告向被告返还，由被告另行主张解决。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第三款，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告惠州富茂房地产开发有限公司与被告余银燕于2017年10月23日签订了合同编号为HT0054124的《商品房买卖合同》及相关附件、附录，被告应于本判决生效之日起十五日内配合原告办理涉案合同注销备案手续。二、被告余银燕应自本判决生效之日向原告惠州富茂房地产开发有限公司支付违约金74509.6元（在被告向原告交纳的购房款中予以扣除）。三、驳回原告惠州富茂房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11251元，由被告余银燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  林耀驰人民陪审员  丘志忠人民陪审员  薛秀琼二〇二〇年五月十一日法官 助理  陈丹茹书 记 员  陈俊彬