广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初1894号原告：阎乐，男，1981年10月24日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原告：李富文，男，1963年6月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。两原告共同委托诉讼代理人：郭志祥，广东循理律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：何定华，广东循理律师事务所律师。被告：梁嘉彦，男，1987年8月13日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被告：魏建荣，男，1982年6月17日出生，汉族，住广东省陆河县。两被告共同委托诉讼代理人：吴振山，广东方普律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：熊陶，广东方普律师事务所律师。第三人：刘雷，男，1979年7月9日出生，住广东省佛山市南海区。第三人：初守信，男，1970年12月9日出生，住广东省佛山市禅城区。第三人：佛山市乐佰兴汽车信息咨询服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区*****华南汽车城G-4铺，统一社会信用代码91440605MA4WK44GXB。法定代表人：张握森。原告阎乐、李富文与被告梁嘉彦、魏建荣租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法追加刘雷、初守信、佛山市乐佰兴汽车信息咨询服务有限公司（以下简称乐佰兴公司）为第三人，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人郭志祥、何定华及两被告共同委托诉讼代理人吴振山、熊陶到庭参加诉讼。第三人刘雷、初守信、乐佰兴公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向两原告返还位于佛山市南海区*********加油站东侧（原劲风店地块）的土地及商铺；2.两被告向两原告支付2019年8月至12月租金共702578.05元；3.两被告向两原告支付逾期支付租金的利息27287.54元（以每月拖欠租金为本金自当月16日起按年利率24%计算利息至实际清偿之日止，暂计至2019年12月16日）;4.两被告自2020年1月1日向两原告支付场地占用费至实际返还土地及商铺之日止（场地占用费参照合同约定的每月148400元的租金标准计付）;5.两被告向两原告支付场地占用费的利息至实际返还土地及商铺之日止（场地占用费的利息参照合同约定的每月148400元的租金标准自当月16日起按年利率24%计算至实际清偿之日止）;6.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2015年9月10日，佛山市南海兴豹汽车贸易有限公司（该公司已于2019年5月17日注销，以下简称兴豹公司）与原告阎乐签订了《租赁合同书》，约定原告阎乐将位于佛山市南海区*********加油站东侧（原劲风店地块）的地块向兴豹公司出租，由兴豹公司出资建设商铺，建成后商铺及土地的所有权归属原告所有，商铺及土地由原告出租给兴豹公司等。2016年3月18日，双方签订《租赁补充协议》，明确从2016年1月起每月支付租金的明细。原告阎乐依约将土地向兴豹公司交付进行建设商铺，但兴豹公司自2019年8月开始拖欠租金，至今已拖欠原告2019年8月份租金111333.44元、9月份租金146044.61元、10月份租金148400元、11月租金148400元及12月租金148400元，合共702578.05元。两被告为兴豹公司的股东，因兴豹公司注销时并未依法清算，其行为属于恶意注销登记，逃避债务，其行为已严重损害原告的利益，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条、第十九条、第二十条规定，两被告应共同对兴豹公司的债务承担清偿责任。2019年11月19日，原告委托广东循理律师事务所律师向两被告发送《律师函》，要求两被告于函到五日内立即清偿拖欠的租金，否则将循法律途径解除合同，但两被告于2019年11月20日收到该律师函后不予理踩。2019年12月4日，原告再次委托广东循理律师事务律师向两被告发送《律师函》明确要求解除双方的租赁合同关系，并清偿所拖欠的全部费用，限期返还承租物业，两被告已于2019年12月5日收到该律师函，但至今仍未向原告清偿费用及返还物业。原告多次对两被告进行催收，但两被告以各种理由拖延支付，其行为已构成严重违约，对原告造成较大的经济损失。两被告共同辩称，1.因汽车行业不景气以及新冠疫情影响，两被告暂时无法足额向原告支付款项，请求酌情分期支付款项。2.涉案租赁物包括土地和商铺，但商铺无产权，也没有经过合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，涉案租赁合同书属无效合同。因合同无效，原告无权主张利息，两被告无需按照年利率24%支付逾期利息。3.两被告在签订合同时向原告支付了保证金245470元，因合同无效，被告应将该保证金退还或用于抵扣原告主张的2019年8月、9月租金。4.无论原告阎乐与被告签订的租赁合同有效或无效，两原告主张以年利率24%计算滞纳金及占有使用费利息都远远超出了两原告的实际损失，而且两原告向佛山市南海区***叠北经济联合社支付的每月租金中会相应扣减两原告建设商铺所花的费用，按照两原告提交的支付租金明细表，两原告72个月可以免除的租金为1116353.52元，两原告实际上没有任何损失，相反还从中获益。第三人刘雷、初守信、乐佰兴公司没有发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。第三人刘雷、初守信、乐佰兴公司经传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证、抗辩的权利。经审查，本院对原告提交的不动产登记证书予以确认。原、被告对本案中的其他证据的真实性无争议，本院对该部分证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2015年7月1日，佛山市南海区***叠北经济联合社（甲方）与佛山市雅迪汽车销售服务有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方提供用地面积2084.25平方米给乙方，由乙方按本合同约定标准出资建设商铺，建成后商铺及土地的所有权属甲方所有，商铺及土地由甲方出租给乙方；可建成商铺面积为1533.45平方米，空地面积为550.8平方米；甲方于2015年7月1日按现状移交用地给乙方，乙方必须在2015年12月31日前按要求建成商铺及投入使用，甲方于2016年1月1日起计算租金；租期从2015年7月1日至2021年12月31日止；等等。2016年3月16日，佛山市南海区***叠北经济联合社（甲方）与佛山市雅迪汽车销售服务有限公司（乙方）、两原告（丙方）签订《补充协议》，约定乙方于2015年7月与甲方签订位于桂城海八路以北原丹桂加油站东侧（原劲风汽车）地块的租赁合同，以及2016年1月因雅迪部分地块需扩建公路，面积减少为1943平方米，合同期限从2015年7月1日至2021年12月31日止，现把承租方变更为丙方，变更后有关合同的一切事宜由丙方共同负责；经三方商议，甲方同意在原合同其他条件不变的情况下，签订本补充协议，租金从2015年7月起由丙方按合同时间缴交，合同其他条款不变。2015年9月10日，原告阎乐（甲方）与兴豹公司（乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将位于佛山市南海区********加油站东侧（原劲风店地块）提供给乙方建设商铺及商铺旁的空地作经营汽车销售项目，甲方提供用地面积1955.3平方米给乙方，由乙方按本合同约定标准，出资建设商铺，建成后商铺及土地的所有权归属甲方所有，商铺及土地由甲方出租给乙方；其中可建商铺面积1423.2平方米，道路及公摊面积按可建商铺面积10%计算，实计租商铺面积为1565.52平方米，每月每平方米租金75元，月租金为117414元；空地532.1平方米，每月每平方米租金10元，月租金为5321元；共计每月租金为122735元（不含税费、特别不含租赁税），租金每满一年自第二年开始递增5%，如此类推；租赁期限自2015年9月10日至2021年12月31日止，2016年1月10日起计算租金；合同签约当天乙方付给甲方10万元，乙方建设完成铺位后补足两个月租金作为合同保证金，余额为145470元，合计保证金为245470元；租金按先交付后使用原则，每月15日前交付当月租金，逾期交租金以每日1%支付滞纳金，超过30天不交租金则视为违约，则甲方有权终止合同，没收保证金、收回铺位使用权并追缴违约金以及保留起诉权利；等等。2016年3月18日，原告阎乐（甲方）与兴豹公司（乙方）签订《租赁补充协议》，确认乙方实际租赁面积变更为商铺面积1571平方米（已含道路及公摊面积）、空地面积527平方米，原合同其他条款不变，租金自2016年1月起按附表一支付租金明细表缴交，其中2019年9月10日至2020年9月9日每月租金为149622.74元。2019年12月4日，原告阎乐向两被告发出律师函，通知两被告解除上述《租赁合同书》。该律师函于次日送达两被告。另查明，兴豹公司于2012年12月17日成立，于2019年5月17日登记注销。两被告是该公司股东。两被告确认同意由两原告共同主张权利，并确认涉案租赁物已部分转租给第三人，现仍由第三人使用。本院认为，关于本案所出租的是土地还是商铺的问题，根据涉案《租赁合同书》、《租赁补充协议》的约定，甲方提供土地给乙方，由乙方出资建设商铺，建成后商铺及土地由甲方出租给乙方，租金分别按商铺、空地的占地面积计算，且两者的计租单价并不相同，可见合同双方约定出租的是商铺及附属土地。本案当事人均未能提供合法有效证据证明涉案租赁物办理了合法规划报建及竣工验收手续，因此，上述《租赁合同书》、《租赁补充协议》因违反法律强制性规定，依法无效。合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，作为承租人的兴豹公司已登记注销，两被告是该公司股东，且两被告确认同意由两原告共同主张权利，故对两原告主张两被告返还涉案商铺及土地的请求，本院予以支持。合同虽然无效，但在兴豹公司登记注销后，两被告作为股东并未及时将涉案租赁物返还予两原告，仍占有使用涉案租赁物，故两被告仍应参照上述合同约定的租金标准支付占有使用费予两原告。两被告对两原告主张的2019年8月至12月占有使用费702578.05元无异议，应如数支付予两原告。双方合同无效，两原告所收取的保证金应返还予两被告，两被告主张用该保证金抵扣租金，本院予以支持。两被告主张其支付了保证金245470元，但未能提供充分证据予以证明，两原告确认收取了保证金24万元，故相抵扣后两被告尚应支付占有使用费462578.05元予两原告。两原告主张两被告按每月148400元的标准继续支付占有使用费，该标准没有超出双方合同的约定，本院予以支持。综上，计算至2020年5月份的占有使用费为1204578.05元，根据双方合同的约定，每月租金自当月10日起计算，故两被告应支付占有使用费1204578.05元及自2020年6月10日起按每月148400元的标准计算至实际返还涉案租赁物之日止的占有使用费予两原告。关于两原告的利息主张，无效合同约定的违约责任不具有法律约束力，但至本案辩论终结时两被告尚未向两原告清偿拖欠的占有使用费，确给两原告造成了一定损失，结合本案实际情况，本院酌定两被告以占有使用费1204578.05元为本金从2020年5月21日起按年利率4.35%计算利息至实际清偿日止予两原告，对两原告超出部分主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告魏建荣、梁嘉彦应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告阎乐与佛山市南海兴豹汽车贸易有限公司于2015年9月10日签订的《租赁合同书》项下位于佛山市南海区********加油站东侧（原劲风店地块）的商铺及土地予原告阎乐、李富文；二、被告魏建荣、梁嘉彦应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费1204578.05元及以1204578.05元为本金从2020年5月21日起按年利率4.35%计算至实际清偿日止的利息予原告阎乐、李富文；三、被告魏建荣、梁嘉彦应于本判决发生法律效力之日起十日内支付自2020年6月10日起按每月148400元的标准计算至上述第一项判决实际履行之日止的占有使用费予原告阎乐、李富文；四、驳回原告阎乐、李富文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计20987元（两原告已预交），由两原告负担10493.5元，两被告负担10493.5元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予两原告，本院不另收退。对两原告多预交的受理费27560.16元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二〇年七月二日书记员  钟丹