安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0111民初5649号原告：左潇,女,1988年5月18号出生,汉族,住甘肃省庆阳市西峰区。委托诉讼代理人：陈继强，安徽万世律师事务所律师。委托诉讼代理人：任长青，安徽万世律师事务所律师。被告:安徽万泓置业投资有限公司,住所地安徽省合肥市包河区繁华大道与北京路交叉口水丽坊商业街119号商铺,统一社会信用代码91340100077219748R。法定代表人:谢晓敏,该公司总经理。委托诉讼代理人：王凯，该公司员工。原告左潇诉被告安徽万泓置业投资有限公司（以下简称万泓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告左潇及其委托诉讼代理人陈继强、任长青，被告万泓公司的委托诉讼代理人王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告左潇向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告双方于2017年8月23日就位于合肥市包河区繁华大道与北京路交口的万泓中心5、6幢3048号商铺签订的《商品房买卖合同》及其补充协议于2020年3月24日解除;2、依法判令被告返还原告全部购房款717561元,并支付原告违约金41527元(其中逾期交房违约金为总房款717561元×3%=21527元,不配合办理解除合同手续违约金20000元);3、依法判令被告赔偿原告房屋团购费用20000元,支付银行贷款的利息损失30082.41元(该利息应计算至被告实际返还全部购房款之日止),被告应交房期间至解除合同期间的房租损失11362元(2018年9月30之后的19个月房租)以及占用原告房款期间利息损失75344元(暂按照年利率6%自2018年7月1日起计算至2020年3月31日合同解除之日,为717561元×6%÷12个月×21个月=75344元,应计算至被告实际返还原告全部房款之日止);4、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2017年8月23日,原被告签订了一份《商品房买卖合同》及其补充协议。合同约定,由被告将自己开发的位于合肥市包河区繁华大道与北京路交口的万泓中心5、6幢3048号商铺出卖给原告;商铺建筑面积39.44㎡;商铺每平方米18193.74元,总价717561元整,原告首付款359561元,剩余房款358000元办理按揭贷款;被告承诺于2018年9月30日前将符合约定条件的房屋交付给原告;若被告逾期交房30日后,原告有权解除合同,被告自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并承担原告累计已付款3%的违约金,被告逾期不配合原告办理解除合同手续的,应另支付违约金20000元,并对原告因该行为造成的全部损失承担赔偿责任。合同签订后,原告依约支付了首付款,同时原告向安徽肥东农村商业银行股份有限公司园上园支行办理的按揭贷款358000元,也于2018年6月28日全部发放给被告。至此,被告已经收到原告的全部购房款717561元。但在2018年9月30日到期后,虽经原告多次催交商铺,但被告均置之不理。原告认为,被告的违约行为给原告的生活和工作造成了极大的困扰,也给原告造成了极大的经济损失,现原告所购房屋已毫无意义,并于2020年3月24日向被告发出了解除合同通知书,被告业已收到该通知。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告万泓公司辩称：一、原告2020年3月24日提出解除合同的请求，我司当即回复不予解除，合同解除已经超过一年，原告的解除权已经灭失，原告不能解除此商品房买卖合同。二、2017年8月23日被告与原告签订了商品房买卖合同，该合同补充协议第三条规定，原告与安徽金万泓商业运营管理有限公司（以下简称金万泓公司）签订了商铺委托运营管理合同，视为被告已经交付了房屋。商铺委托运营管理合同第10.2条规定，同时被告与金万泓公司签订了商铺委托运营管理合同，金万泓公司已接受现状交付，原告已经履行了交房义务。所以原告诉请无事实与法律依据。经审理查明：2017年8月23日，原告左潇（买受人）与被告万泓公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20170195800897ＷＦ20170180，备案单号：1708004406），约定买受人购买出卖人开发建设的位于合肥市包河区、北京路以东万泓中心第5幢、6幢商3048号预售商品房，用途为商业，建筑面积39.44平方米。房屋总价717561元，合同约定首付房款359561元，剩余房款358000元办理按揭贷款。合同签订当日，原告向安徽铺王网络科技有限公司交纳团购费20000元，后原告通过交纳首付款和办理按揭贷款的方式支付完毕房屋总价款717561元。《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付期限为2018年9月30日前，交付条件为取得建设工程规划许可证正本。第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定为：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；买受人依据该条解除合同的，应书面通知出卖人。出卖人收到该通知后应按照前款规定办理解除合同的相关手续，并向买受人支付约定的违约金且退还房款，出卖人逾期不配合办理解除合同手续的，应另支付违约金两万元，并对买受人因该行为造成的全部损失承担赔偿责任。《商品房买卖合同补充协议》第三条约定，买卖双方进行交接时，甲方（出卖人）明确告知乙方（买受人）该商铺尚未取得合同第八条和第十一条约定的证明文件或尚未满足合同约定的其他交付条件，乙方仍愿意接收该商铺的，视为双方对商铺交付时间的变更。原告与被告签订有一份《商铺委托经营管理合同》，约定原告左潇（甲方）委托第三方金万泓公司（乙方）对案涉商铺进行经营管理，由乙方负责该商铺对外招商、租赁、经营、管理。合同第二条约定，甲方自2018年9月30日起至2026年9月29日止将该商铺交给乙方统一招商租赁经营管理，期限为8年。合同第十条第一款约定，甲方委托乙方按照《商品房买卖合同》所载明交房时间收取房屋，收取房屋时视为甲方已经交付。由于甲方所签订的《商品房买卖合同》所约定的交房时间发生延误而产生争议，甲方委托乙方处理与延误交房有关追偿事宜。2020年3月24日，原告左潇以被告万泓公司一直未交房为由，向被告发出解除《商品房买卖合同》的书面通知。被告于2020年3月30日向原告作出《关于要求解除商品房买卖合同的回复意见》，称其与金万泓公司于2018年9月10日签订了商铺延期交付协议，不同意解除合同。另查明，被告万泓公司至今未取得《建设工程规划许可证》。以上事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、收据、银行记账凭证、解除《商品房买卖合同》通知书、铺王网玉屏峰卡优惠购房确认函、银行还款明细、《商铺委托经营管理合同》、关于要求解除《商品房买卖合同》的回复意见、及当出事人的当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，原告左潇与被告万泓公司于2017年8月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20170195800897WF20170180，备案单号：1708004406）系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。万泓公司称，《商品房买卖合同补充协议》第三条约定，买卖双方进行交接时，甲方（出卖人）明确告知乙方（买受人）该商铺尚未取得合同第八条和第十一条约定的证明文件或尚未满足合同约定的其他交付条件，乙方仍愿意接收该商铺的，视为双方对商铺交付时间的变更。该条约定赋予了原告知情权与选择权，但万泓公司未提供证据证明其曾明确告知原告案涉房屋未取得建设工程规划许可证正本而原告仍愿意接收该商铺，故本院不予认可。《商铺委托经营管理合同》第一款约定，甲方委托乙方按照《商品房买卖合同》所载明交房时间收取房屋，收取房屋时视为甲方已经交付。由于甲方所签订的《商品房买卖合同》所约定的交房时间发生延误而产生争议，甲方委托乙方处理与延误交房有关追偿事宜。本院认为，案涉房屋在被告所称的交付时间时正在建设，尚未封顶，且至今未通过竣工验收，客观上不可能交付，被告所称的交付与法律规定相悖，且与买受人的购房目的相左，故应认定被告未履行交房义务。被告万泓公司没有按照《商品房买卖合同》的约定于2018年9月30日前将取得《建设工程规划许可证（正本）》的商品房交付给原告使用，且逾期交房超过30日，依据合同第九条约定，买受人有权解除合同，且应当书面通知出卖人。被告万泓公司答辩称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，出卖人迟延交付房屋，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。因此，原告的解除权已经消灭。本院认为，在本院审理的（2020）皖0111民初3373号关联案件中，合肥市住房保障和房产管理局于2019年7月30日对万泓中心再次延期交房作出回复，内容为“经房产局联系开发企业得知，3#、4#住宅及5#办公预计在2019年9月30日前交房，6#商业预计在2019年12月30日前交房”。因此原告于2020年3月24日发出解除通知，通知于当日到达被告，原告依法享有并依法及时行使了解除权。且案涉房屋截止目前尚未竣工，未取得建设工程规划许可证正本，不满足合同约定的房屋交付条件，致使原告购买房屋的合同目的不能实现，已构成根本违约。综上，原告要求解除《商品房买卖合同》的诉请应当得到支持。合同解除后，被告万泓公司应返还原告左潇购房款717561元，同时按《商品房买卖合同》第九条的约定支付原告已付购房款3%的违约金21527元、被告逾期不配合办理解除合同手续应另行支付的违约金20000元，即违约金总计41527元；由于违约金赔偿本身已涵盖实际损失，故对原告左潇主张万泓公司赔偿其按揭贷款利息损失，不予支持；被告应交房期间至解除合同期间的房租损失为间接损失和预期损失，不予支持；20000元团购费为原告为享受团购优惠政策自愿缴纳，且该费用由安徽铺王网络科技有限公司收取，故要求退还团购费的诉请不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告左潇与被告安徽万泓置业投资有限公司于2017年8月23日签订的《商品房买卖合同》解除；二、被告安徽万泓置业投资有限公司于本判决生效后的十日内返还原告左潇购房款717561元，并支付违约金41527元；三、驳回原告左潇其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12758元，减半收取6379元，保全费5000元，合计11379元，由原告左潇负担1737元，被告安徽万泓置业投资有限公司负担9642元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  张建二〇二〇年七月十二日法官助理吴晓玉书记员邢健附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。