山东省五莲县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1121民初3876号原告：山东泰山民爆器材有限公司，住所地五莲县海眼口村，统一社会信用代码：91371121165880122T。法定代表人：苗涛，董事长。委托诉讼代理人：王鹏，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：刘平刚，山东阳尔律师事务所律师。被告：日照锦煜房地产开发有限公司，住所地日照市东港区海曲东路12号，统一社会信用代码：91371102730680810L。法定代表人：张加辉，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王鑫，山东竞天律师事务所律师。原告山东泰山民爆器材有限公司（以下简称泰山公司）与被告日照锦煜房地产开发有限公司(以下简称锦煜公司)建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰山公司的委托诉讼代理人王鹏、刘平刚，被告锦煜公司的委托诉讼代理人王鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰山公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告给付土地转让尾款2729800元；2.判决被告向原告给付上述土地转让款利息1512764.17元（以2729800元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，暂计算自2008年4月1日至2019年9月30日止，2729800*4200天*4.75%/360=1512764.17元）；3.由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2007年11月11日，原告与日照东罡置业有限公司（被告曾用名）签订土地转让协议，约定原告将老厂区规划人民路以西约70亩土地，以350000元/亩的价格一次性出让给被告（具体以实际为准）。原告实际转让面积50.654亩，并协助被告办理了土地使用权变更登记，应收土地转让款为17728900元。土地转让协议约定被告在2007年11月20日前预付土地转让款14000000元，2008年1月26日前付2000000元，剩余款项在2008年3月31日前付清。经核实，2007年9月至2008年2月，被告分六次向原告支付土地转让款共计15000000元，剩余2728900元至今未付。被告锦煜公司辩称，2007年11月11日,泰山公司与日照东罡置业有限公司签订土地出让协议一份,约定泰山公司出让老厂区以西土地70亩,每亩价格350000元,共计24500000元,2007年11月20日前付14000000元,2008年1月26日前付2000000元,剩余款项于2008年3月31日前付清。泰山公司负责土地性质的变更及首次出让手续的费用。其余内容详见合同。2008年2月26日，双方签订（2008）莲土转合字第7号、第8号合同书，实际转让土地面积为50.654亩。2009年10月15日双方签订补充协议，约定从转让土地面积中扣除生活区道路1300.39平方米、绿化广场2707.60平方米，合计4007.99平方米（6.01亩）；协议约定11号楼、15号楼的遮阴处的2.6亩土地出让给日照东罡置业有限公司使用；泰山公司的1号楼前在日照东罡置业有限公司8号楼遮阴处的1600平方米的面积从转让土地面积中扣除；根据土地转让协议泰山公司负责地上附着物的清理、清障工作，但一直未清理，从2009年9月1日办理土地使用证至2013年12月30日拆迁结束，致使锦煜公司楼房延误开发1582天，错过了最佳销售期，造成经济损失8400000元，泰山公司没有向锦煜公司开具合法的发票。基于以上事实，锦煜公司要求从土地转让面积50.654亩中扣除6.01亩，并且还应扣除泰山公司1号楼前的1600平方米以方便泰山公司的居民出行，扣除上述土地后，土地转让款的数额应当减少。锦煜公司开发的11号楼、15号楼遮阴处使用的2.6亩土地，泰山公司应当办理合法手续提供给锦煜公司使用。泰山公司应当开具15000000元的合法税票给锦煜公司，如不能及时办理手续应当赔偿给锦煜公司因土地增值造成的损失。因泰山公司的违约行为和未履行合同完毕的行为导致双方未结算，锦煜公司不应承担利息。泰山公司应当赔偿锦煜公司损失8400000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、原告泰山公司提交以下证据：1、土地转让协议及企业变更情况各1份，双方约定将原告老厂区规划人民路以西土地约70亩（实际转让面积约为50亩），按350000元每亩价格转让给被告。被告锦煜公司质证称，对2017年11月11日签订的土地出让协议及企业变更情况无异议。2、莲国用（2008）第237号、第238号土地使用证复印件2份，证明涉案土地已办理到被告名下，被告已经取得完全的物权。证据来源为五莲县国土资源局档案。被告锦煜公司质证称，对两份土地使用权证书的真实性无异议。3、记账凭证及进账单、收款单据19页，证明被告共向原告支付款项15000000元，尚欠本金2729800元，至2014年2月份土地已经全部交付完毕，原告已经全部履行完合同义务。被告锦煜公司质证称，对原告主张的锦煜公司已经支付的土地出让款15000000元的事实无异议，对泰山公司提交的记账凭证及进账单、收款单据不需质证。本院对上述证据分析认定如下：锦煜公司对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据予以采信，上述证据可以证实，泰山公司与日照东罡置业有限公司签订涉案土地买卖协议并已经将两份土地使用权证书载明的土地的使用权变更至日照东罡置业有限公司名下，日照东罡置业有限公司已经支付土地转让款15000000元。日照东罡置业有限公司后变更为锦煜公司。二、被告锦煜公司提供以下证据。1、提供补充协议一份、（2008）莲土转合字第8号合同书复印件，证实双方存在补充协议以及实际过户到锦煜公司名下的土地面积为50.654亩的事实。原告泰山公司质证称，对补充协议真实性无异议，但是对被告的抗辩理由提出异议，从协议内容来看是在双方将土地转让合同签订完毕，并完全的办理过户手续后又签订的新的协议，所以这份协议与原来的土地转让协议相互独立不影响2007年11月11日土地转让履行，且原告也已经将自己的义务履行完毕，这份补充协议不能对抗原协议的履行，另一方面从实际情况来看，该份补充协议已经不具备可履行性，主要理由在答辩中做了陈述，所以不管从实际使用主体和物权归属来看，还是从空间规划角度，上述协议均不能对抗双方之间签订的土地转让协议。被告锦煜公司在（2008）莲土转合字第8号合同书复印件中标注实际转让面积是50.654亩的情况属实。2、提供泰山公司与日照庚辰建筑工程有限公司签订的协议书1份，证实原泰山公司没有按照合同约定时间及时清障。提供腾房时间表1份，证实泰山公司的清障时间截止到2013年12月31日以前。提供情况说明1份，证实泰山公司职工住房占用土地面积是24亩，按照每亩35万元计算得出利息计算基数是8400000元，按银行同期月利率8.4075‰计算，泰山公司应承担损失3724186.20元。原告泰山公司质证称，泰山公司与日照庚辰建筑工程有限公司的协议书签订于2013年12月27日，这是为配合清障，原告与被告关联企业签订的协议书，这是落实土地转让协议第3条所约定的内容所签订的，转让协议第3条明确约定清障完成时间与乙方商定，所以不存在锦煜公司称的延误清障时间造成损失的事实。本院对锦煜公司提交的上述证据分析认定如下：泰山公司对补充协议的真实性无异议，本院对补充协议予以采信，认为补充协议系双方对土地转让协议的进一步补充，系双方的真实意思表示，双方均应当结合补充协议的约定履行土地转让协议约定的义务。锦煜公司未提供证据证实泰山公司应当完成清除涉案土地附着物、清障的具体时间，本院对锦煜公司提交的情况说明、腾房表、泰山公司与庚辰建筑公司签订的协议书的真实性予以确认，对锦煜公司陈述该宗证据可以证实其因泰山公司未适当履行土地转让协议第三条给锦煜公司造成的损失情况的主张不予采信。三、在案件审理过程中，本院依职权调取了（2008）莲土转合字第7号、（2008）莲土转合字第8号合同书。泰山公司质证认为，法庭出示的该两份土地转让书载明的价格是当时政府的土地指导价格，双方实际履行的是双方协议价也就是2007年11月11日签订的协议中的价格，泰山公司明确以2007年11月11日签订协议中约定的价格计算应当支付的土地转让款。锦煜公司质证认为，合同书上载明土地转让价格是260000元/亩，所以请求法庭确认该土地转让款为260000元/亩，因为只有备案的合同是合法的合同，价款上存在阴阳合同情况下，应当以登记备案的合同为准。本院对该两份土地转让合同分析认定如下：从锦煜公司的前身日照东罡置业有限公司的付款进度上看，泰山公司提交的记账凭证、进账单、收款单据记载截至2007年11月20日日照东罡置业有限公司共支付土地款14000000元，与双方于2007年11月11日签订的土地转让协议中约定日照东罡置业有限公司于2007年11月20日前付款14000000元的约定相互佐证；从补充协议内容上看，双方在2009年10月15日签订的补充协议中，约定对2007年11月11日签订的土地转让协议进行补充。综上，可见双方是按照2007年11月11日签订的土地转让协议履行义务的。因此，对锦煜公司的质证意见不予采信。根据庭审中双方的陈述及采信的证据，本院认定事实如下：2007年11月11日，甲方泰山公司与乙方日照东罡置业有限公司（后变更为锦煜公司）签订土地出让协议一份，约定将甲方泰山公司位于五莲县人民路以西的老厂区亩按350000元/亩的价格一次性出让给乙方（具体以实量为准），土地总价款约24500000元。甲方负责土地性质的变更及首次出让手续（从挂牌到泰山公司）的办理，并承担费用。甲方负责地上附着物的清理、清障工作，各种危险品、工房的销爆各种，具体时间与乙方商定。乙方负责第二次出让手续(从甲方到乙方)的办理，并承担费用。乙方在2007年11月20日前预付土地价款14000000元，用于办理土地手续；2008年1月26日付2000000元给甲方，剩余款项在2008年3月31日前付清。上述土地转让协议签订后，日照东罡置业有限公司向原告泰山公司付款15000000元，具体情形为，于2007年9月17日付2000000元，于2007年10月18日付2000000元，于2007年10月23日付4500000元，于2007年10月24日付1500000元，于2007年11月20日付4000000元，于2008年2月1日付1000000元。2008年2月26日，甲方泰山公司与乙方日照东罡置业有限公司分别签订（2008）莲土转合字第7号国有土地使用权转让合同书约定甲方向乙方转让面积为9363.56平方米的土地，价款为3651800元；（2008）莲土转合字第8号国有土地使用权转让合同书约定甲方向乙方转让面积为24406.06平方米的土地，价款为9518400元。2008年3月31日，上述两宗土地使用权人变更为日照东罡置业有限公司，证书编号分别为莲国用(2008)第237号、莲国用(2008)第237号。2009年10月15日，甲方泰山公司与乙方日照东罡置业有限公司签订补充协议一份，内容为：为确保甲方居民生活便利及乙方购买土地是合理使用，由乙方申请，经甲方董事会决议通过，在甲乙双方2007年11月11日签订协议书的基础上，达成如下补充协议：一、为确保甲方居民生活区道路公共绿地等公共设施的使用，甲方同意将出售给乙方土地中生活区道路（面积为1300.30平方米）及规划小区内绿化广场（面积为2707.60平方米）从原购土地中给予扣除，用于甲方居民区的居民使用。二、为满足规划要求，甲方同意乙方11号楼所缺失面积甲方负责提供给乙方使用，乙方11号、15号楼楼后的遮阴部分不在原购置土地范围，甲方同意将乙方11号、15号楼的遮阴处的土地提供给乙方使用，确保符合规划要求。三、甲方1号楼为房改房，因乙方规划8号楼对甲方1号楼遮阴，甲方同意将8号楼占用面积1600平方米从乙方原购置土地面积中扣除。四、乙方规划坐标X=3959474.791Y=427388.939以北乙方原购土地部分，从乙方原购置土地中扣除。五、甲方负责协调乙方与日照红晨房地产公司的土地调换工作。六、该协议一式四份，甲、乙双方各持二份，具有同等法律效力，并经双方签字盖章后生效。上述补充协议项下的土地的使用情况如下:五莲县上海路西拓，征用了补充协议第一条约定扣除的1300.30平方米生活区道路面积中的约1000平方米,锦煜公司未在补充协议第一条约定扣除的通行道路及绿化广场土地上进行房产开发。双方均认可补充协议第二条约定的泰山公司提供给日照东罡置业有限公司使用的土地不包含在涉案土地内。锦煜公司已经在补充协议第三条约定扣除的1600平方米土地上进行了房产开发。锦煜公司也在补充协议第四条约定的坐标以北扣除的土地上进行了房产开发。本院认为,公司可以依照法律法规变更名称，变更后的公司应当对变更前的公司的债务承担责任。本案中，日照东罡置业有限公司变更为锦煜公司，锦煜公司应当对公司名称变更前的合同义务承担进行履行的义务。当事人协商一致，可以变更合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订土地转让协议后，实际变更登记到日照东罡置业有限公司名下的土地面积为50.71亩，按照合同约定的350000元/亩的价格，日照东罡置业有限公司（后变更为锦煜公司）应当支付土地转让价款17748500元，日照东罡置业有限公司（后变更为锦煜公司）已经支付15000000元，剩余2748500元未付。双方签订的补充协议第一条约定扣除的泰山公司生活区居民出行道路及绿化广场的面积为6.01亩，锦煜公司也未使用该6.01亩土地，故，应当从未付款项中扣除2103500元（6.01亩*350000元/亩）。补充协议第二条约定的泰山公司另行出让给日照东罡置业有限公司（后变更为锦煜公司）的2.6亩土地，并不包含在本案中泰山公司主张应付转让款的土地面积中，因此，对该2.6亩土地的转让问题在本案中不予处理。补充协议第三条约定扣除的1600平方米的土地，锦煜公司已经在该土地上进行了房地产开发，关于为方便泰山公司生活区1号楼居民出行修建道路应当扣除的土地面积，锦煜公司主张为1亩、泰山公司主张应为20平方米，双方均未提供证据证实自己主张的合理性、可行性，因此，补充协议第三条扣除1600平方米土地的约定不具备履行的可能性，对实际需要扣除的面积问题双方可另行协商，在本案中不予处理。补充协议第四条约定扣除的土地，锦煜公司已经实际进行了使用，故，本条补充协议已经不具备履行的可能性。综上，锦煜公司应当支付给泰山公司的土地转让款数额为645000元（2748500元－2103500元）。关于利息，泰山公司主张利息计算基数为2729800元，按照中国人民银行贷款年利率4.75%计算自2008年4月1日起至2019年9月30日止期间的利息。本案中，锦煜公司应当支付的土地转让款数额为645000元，因此，本院确认利息的计算基数为645000元，泰山公司主张的利息计算时间及利率符合法律规定本院予以支持，故确认利息数额为335412.62元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告日照锦煜房地产开发有限公司向原告山东泰山民爆器材有限公司支付土地转让款645000元及利息335412.62元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告山东泰山民爆器材有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40740元，由原告山东泰山民爆器材有限公司负担31706元，由被告日照锦煜房地产开发有限公司负担9034元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  何丕猛人民陪审员  韩文杰人民陪审员  仲崇敏二〇二〇年五月十三日书 记 员  崔 鹏