广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初24196号原告：四会市鸿辉包装厂，住所地：四会市××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××200。投资人：刘泰。委托诉讼代理人：汤奇斌，广东天爵律师事务所律师。被告：郑辉，男，1991年12月1日出生，汉族，住重庆市××××××，公民身份号码500××××××××××××793。原告四会市鸿辉包装厂与被告郑辉租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序于2020年11月24日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人汤奇斌，被告郑辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四会市鸿辉包装厂向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告退回租赁保证金600000元及从起诉之日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年12月5日，原、被告签订《物业租赁合同》，约定被告将位于佛山市南海区×××××××××口岭××××××租赁给原告作仓库经营，租赁期限为3年，从2019年12月10日至2022年12月30日止，每个月租金200000元，租赁保证金600000元，双方还对其他事项进行了约定。上述物业租赁合同签订后，原告立即向被告支付了600000元租赁保证金和相应的租金，并开始使用租赁仓库。原告在使用仓库过程中，因屋顶多处地方雨天漏水和下水防洪渠道障碍反水上来，导致上述房屋在下雨天多次水浸，造成原告的产品巨大损失，原告多次通知被告维修，但被告一直维修不及时且仍反复漏水及水浸。又因新冠肺炎疫情影响，市场环境恶化，原告提出适当减免租金或减少租用面积，但被告不同意，违反了国家关于疫情期间对房屋租赁减免租金的政策意见，变相增加了原告的经济负担。为此，原告于2020年7月15日向被告发出《终止物业使用通知书》，通知使用仓库时间截止2020年8月15日，原告退出使用仓库，并要求被告将保证金扣除租金或应付费用后，将剩余金额如数返还给原告。又因仓库货物未如期全部清理，原告已通知被告延长使用仓库至2020年9月2日止。据了解，上述物业租赁合同项下的仓库未取得建设用地使用证及房地产权证，也没有房屋报建、消防验收手续等，违反了《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、第六十三条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定，因此，原、被签订的《物业租赁合同无效》。现又因原告终止使用仓库，被告应将600000元保证金全额退回给原告，原告试图与被告沟通及时退回，但被告一直拖延分文未退，损害了原告的合法权益，故起诉。被告郑辉辩称，原告占用了厂房，被告出租房屋支付了中介费200000元，原告没有提前3个月书面通知解除合同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年12月5日，被告郑辉（出租方、甲方）与原告四会市鸿辉包装厂（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将坐落在佛山市南海区×××××××××口岭××××××（以下简称涉讼租赁物）租赁给乙方作仓库经营；租赁期为3年，即从2019年12月10日起至2022年12月30日止；合同签订后，甲方将在2019年12月5日将租赁物物业移交给乙方，双方不另签订移交文件，装修期从2019年12月5日起至2019年12月10日止，装修期间免收租金（但如乙方提前解除合同或者因乙方违约导致甲方解除合同的，装修期的租金仍要收取）；乙方向甲方支付租赁保证金600000元，保证金不计利息存放在甲方处；2019年12月10日至2022年12月30日，每月租金为200000元，乙方应在上月的25号前向甲方支付下月租金；未经甲方书面同意，乙方不得提前终止合同，如乙方确需提前解约，须提前3个月书面通知甲方。双方并约定其他权利义务。2019年12月2日，刘泰向被告郑辉转账100000元；2019年12月6日，刘泰向被告郑辉转账500000元；2019年12月6日，被告郑辉出具收据，确认收到押金600000元。2020年7月15日，原告向被告发出《终止物业使用通知书》，该通知书写明原告对涉讼租赁物使用至2020年8月15日终止并退出涉讼租赁物。2020年8月12日，原告向被告发出《延期使用物业通知函》，该通知函写明原告拟将仓库使用期限延长15日，即是使用仓库时间至2020年8月31日终止，原告仍将按之前约定的标准支付使用期间的费用，原告定于2020年8月31日17:00分将涉讼租赁物退回被告，请被告到时到场接收，同时请被告将600000元保证金如数退回。另查明，原告指定人员向被告发送微信称涉讼租赁物于2020年9月2日已全部清空，请于2020年9月3日上午10点到现场办理交接。再查明，刘泰为原告四会市鸿辉包装厂的投资人。2020年9月18日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告均确认涉讼租赁物未办理产权证，也未办理规划报建手续；原告已向被告支付至2020年8月31日前的租金。原告陈述其于2020年9月2日搬离涉讼租赁物；被告陈述原告于2020年9月3日搬离涉讼租赁物。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。被告出租给原告的涉讼租赁物未办理规划报建手续，原、被告签订的涉讼合同无效。无效合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还，故被告应向原告返还租赁保证金600000元。关于使用费，虽然原、被告签订的涉讼合同无效，但原告实际使用涉讼租赁物，应参照双方约定的租金标准支付实际使用涉讼租赁物期间的使用费予被告。现原、被告均确认原告已向被告支付至2020年8月31日的租金（使用费），故原告尚需向被告支付2020年9月1日至2020年9月2日期间的占用费13333元（200000元÷30日×2日）；原告指定人员向被告发送的微信中明确其已于2020年9月2日清空涉讼租赁物，被告并未提供证据证明原告在2020年9月3日尚占用涉讼租赁物，被告要求原告支付2020年9月3日的使用费无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于免租期使用费，被告作为出租方提供合法适租的租赁物为其基本义务，被告就未经批准建设的涉讼租赁物与原告签订涉讼合同，其对涉讼合同无效存在过错；原告作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务，租赁物是否合法适租应为承租人首先关注考虑的因素，其本应在涉讼合同签订前查核了解相关情况，而非草率签订合同并进场使用，故致涉讼合同无效，被告亦存在同等过错。综合考虑原、被告对涉讼合同无效的过错程度、被告在2019年12月5日至2019年12月10日实际使用的涉讼租赁物的事实及涉讼合同载明的租赁期，根据公平和诚实信用原则予以衡量，本院酌定被告按照涉讼合同载明的剩余租赁期限占全部租赁期限的比例补交免租期使用费25333元[5天×（849天÷1117天）×（200000元/月÷30日）]。综上，扣除原告应向被告支付的使用费及应补交的免租期使用费，被告尚需向原告退还租赁保证金561334元（600000元-13333元-25333元），原告诉请超出核定部分，本院不予支持。原告搬离涉讼租赁物后，双方未对各自权利义务进行结算，且涉讼合同的效力及被告应返还款项的金额经本院判决后才予以确定，原告主张被告从起诉之日起以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息没有依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告郑辉应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金561334元予原告四会市鸿辉包装厂；二、驳回原告四会市鸿辉包装厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计4900元，财产保全费3520元，合共8420元（原告已预交），由原告四会市鸿辉包装厂负担387元，被告郑辉负担8033元。被告郑辉应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付8033元予原告四会市鸿辉包装厂，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇二〇年十二月四日书记员 陆美羽