河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初29319号原告王慧，女，1988年8月13日出生，汉族，住湖北省洪湖市。委托代理人李伟，大沧海律师事务所郑州分所律师。委托代理人苏世豪，大沧海律师事务所郑州分所实习律师。被告王斌斌，男，1979年11月6日出生，汉族，住河南省郑州市高新技术开发区。委托代理人王玉君，河南宇萃律师事务所律师。原告王慧与被告王斌斌房屋买卖合同纠纷，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王慧及其委托代理人李伟、苏世豪、被告王斌斌及其委托代理人王玉君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年10月10日，原被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将自有的位于郑州市高新区沟赵办事处朱砦村的房屋（90平方米）出售给原告，总价款为351000元。签约时的证明人有朱砦村村长连建勋、被告的叔叔王庆顺、被告的妻子康方华。该合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，但自上述房屋符合交付条件后，经原告多次要求被告交付，至今被告仍未能按约履行。被告该行为已构成根本违约，故请求判令：1、依法解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告退还原告购房款351000元；3、被告支付原告房屋溢价损失暂计349000元（最终按市场评估价值为准）；4、被告支付原告违约金100000元。被告辩称：原告在诉状中所述与客观事实不符，被告不构成违约。涉案房屋属于郑州高新区沟赵办事处朱砦村拆迁安置房项目，该项目至今已部分竣工，但安置房未经相关部门验收，房屋面积也未进行测量。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。而涉案房屋未进行相关验收，安置房小区的水、电、暖、燃气、小区绿化等各项工作均在进行中，依据上述法律规定，涉案房屋并未达到交付条件。双方所签《房屋买卖合同》第六条第一款明确约定：“甲方应当于房屋建成验收达到交房条件后立即交付乙方房屋，如甲方自身原因逾期交付房屋，乙方有权解除本合同”，根据该约定，被告应当向原告交付验收合格达到交房条件的房屋，而该房屋未经验收，房屋质量、面积及其他相关设施是否符合安全标准，原被告均无法确认。综上，被告并不构成违约，该房屋买卖合同应当继续履行。经审理查明：2016年10月10日，原告作为乙方，被告作为甲方，签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方自愿将其位于郑州市高新区沟赵办事处朱砦村的房屋（建筑面积90平方米）以每平方米3900元的价格出售给乙方，总购房款为351000元。本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权过户手续。甲方应当于房屋建成验收达到交房条件后立即交付乙方房屋，如甲方自身原因逾期交付该房屋，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将按照市场评估价格房价款全额退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失100000元。交房时间应按照政府实际交房时间为准，甲方选房应通知乙方，乙方拥有首套90平方优先选房权，乙方选定之后即刻拥有使用权。原被告分别在该合同上签字并捺压指印，连建勋、王庆顺、康方华并在证明人处签字。同日，被告向原告出具收条一份，载明：“今收到王慧购房款351000元，原定金条作废”。2019年6月10日的大河报报道《沟赵办事处朱砦村安置房喜庆回迁》中，内容有：“6月10日上午，郑州市高新区沟赵办事处朱砦村安置区分房现场人潮涌动，一片喜庆气氛，朱砦村群众终于迎来了新家。从早上8时到中午11时30分，分房全过程透明公正，历时三个半小时分房工作圆满完成”。原告提交的朱砦安置房楼盘表显示有康方华所选取房屋的具体坐落位置。原告提交的双方2019年7月14日的通话录音中，原告称“听我朋友说，昨天你说让我准备那个钱是干嘛的”，被告称“你朋友不是跟你说了吗，你不明白你问问他吧，就是那个意思”，原告称“你要我交那十万块钱是干嘛的，我得知道啊”，被告称“那我不知道，你问他，你要是不明白了，那我也没办法”，原告称“合同上面没有写那10万块钱，说我另外拿10万块钱的事”，被告称“你考虑吧，那你要是按合同，我最后说，你不要再给我打电话了，你要是按合同等他交了房就按合同，你要是不按合同，就是按我跟你同事说的那个情况，不要再给我打这无聊的电话了”。原告提交的双方2019年8月29日的通话录音中，原告称“你这边怎么说”，被告称“我现在给不了你”，原告称“为什么给不了，你的房子都下来了啊”，被告称“因为房子现在还没说清楚，我咋跟你说那么清楚干啥呢”，原告称“你拿了我的钱，然后你这边房子已经交了，钥匙也交了，你不给我，你还在拖延”，被告称“那你起诉呗”。以上事实，有原告提交的房屋买卖合同、收条、借记卡账户历史明细清单各一份、大河报新闻报道、凤凰网新闻报道、朱砦安置区小区及商业服务项目中标结果公示打印件各一份、朱砦安置房楼盘表照片打印件四份、物业登记照片打印件、短信截图各一份、通话录音二份、被告提交的房屋买卖合同一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。原告提交有书面证人证言一份，因该证人无正当理由并未出庭作证，故对该证据本院不予采纳。被告提交有情况说明一份、照片十份，欲证明本案房屋尚未达到交房条件，其不构成违约。因朱砦村安置房已实际分配交付，故该证据不能证明被告该证明目的，对该证据本院不予采纳。本院认为：原被告签订的《房屋买卖合同》对于房屋面积、价款、交付条件、违约责任等均作有约定，双方均应依约履行各自合同义务。该合同签订后，原告已按合同约定向被告付款351000元，被告应按合同约定向原告交付房屋。原告提交的新闻报道材料显示朱砦村安置房屋已于2019年6月10日进行了分房，庭审中被告称其领取钥匙时间为2019年8、9月，但未办理交房手续，该房屋并未达到交付条件。本案中，双方所签合同约定的房屋为城中村改造安置房，系由办事处及村委会组织分配交付，该房屋目前性质与商品房并不完全一致。根据原告提交的新闻报道及安置房楼盘表，可以确认涉案房屋已实际分配到位，根据原告提交的双方通话录音，可以确认原告要求被告向其交付房屋时，被告未予同意。故根据上述事实，以及双方合同所约定的“交房时间应按照政府实际交房时间为准”，本院认为该房屋已符合双方合同所约定的交付条件，被告在收到原告房款后至今未向原告交付房屋，其该行为已构成违约，并致使原告订立该合同的目的不能实现，故原告请求解除双方所签《房屋买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。该合同解除后，被告应将收取的购房款351000元返还给原告。原被告所签合同约定有“如甲方自身原因逾期交付该房屋，乙方有权解除本合同。解约时甲方应赔偿乙方经济损失100000元”。本案《房屋买卖合同》因被告违约行为导致解除，故原告请求被告支付违约金100000元符合双方合同约定，本院予以支持。原告请求被告向其赔偿房屋溢价损失。因本案房屋系拆迁安置房屋，签订合同时原告对该房屋的性质及尚未建成分配的情况均知悉，且本院判令被告向其支付的违约金可弥补其损失，故对其该赔偿溢价损失的诉讼请求本院不予支持。被告辩称该房屋未进行相关验收，小区的水电暖及燃气、绿化等工作仍在进行中，尚未达到交付条件，并要求继续履行该合同。因该房屋系由办事处及村委会组织分配交付并已实际分配到位，双方通话记录中原告未称该房屋不符合交付条件并要求被告予以交付，但被告未予配合，并导致双方产生本案纠纷，故被告该辩称依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王慧与被告王斌斌于2016年10月10日签订的《房屋买卖合同》。二、被告王斌斌于本判决生效后10日内，退还原告王慧购房款351000元、支付违约金100000元。三、驳回原告王慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5900元，由原告负担1867元，由被告负担4033元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  汪涛二〇二〇年五月二十三日书记员  宋婕