宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初660号原告：银川卫强物业服务有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市西夏区。法定代表人：魏某某，系公司执行董事。委托诉讼代理人：祁爱玲，北京市中银（银川）律师事务所律师被告：陈佳辉，男，1995年11月12日出生，汉族，户籍地址：宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：陈建兵，男，1975年8月6日出生，汉族，户籍地址：宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告银川卫强物业服务有限公司与被告陈建兵、陈佳辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告银川卫强物业服务有限公司的委托诉讼代理人祁爱玲到庭参加诉讼，被告陈建兵、陈佳辉经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告银川卫强物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈佳辉、陈建兵向原告支付其欠付的XX大厦14楼的物业费、电梯费、制冷费、采暖费、二次供水服务费及电费合计112918.70元（附费用明细清单），并按照年利率6%向原告支付自起诉之日起至上述费用实际付清之日止的逾期付款利息；2.本案全部诉讼费由二被告负担。事实和理由：原告原系XX大厦的物业服务企业，被告陈佳辉系XX大厦14层登记的房屋所有权人，被告陈建兵与被告陈佳辉是父子关系，一直以XX大厦14层业主的身份与原告接触，并承诺向原告支付XX大厦14层的全部物业服务费用。XX大厦14层的建筑面积为920.90㎡，根据原告与XX大厦的建设单位XX有限公司所签《XX合同》的约定，被告陈佳辉、陈建兵需向原告支付以下费用：（1）按照其拥有物业的建筑面积缴纳物业服务费用，缴费标准为2.8元/月/㎡；（2）按照用水量缴纳二次供水服务费10-16层的缴费标准为5.3/吨；（3）按照800元/月的标准缴纳电梯运行使用费（6层以上）；（4）按照13元/月/㎡的标准缴纳供暖、制冷费用。此外，受XX大厦供用电方式限制，业主因使用该物业产生的电费实际由原告先行支付，之后再由业主按照其实际用电量以1元/度（含变压设施维护成本）的标准支付给原告。作为XX大厦的物业服务企业，原告一直按照合同约定对XX大厦进行物业管理并提供物业服务，但是被告陈佳辉作为XX大厦14层的产权人，并未及时足额向原告支付XX大厦14层的物业费、电梯费、制冷费、采暖费以及二次供水服务费和电费，被告陈建兵亦未按照承诺向原告支付上述费用，截止2018年10月31日合计欠费112918.7元（2018年11月1日起，承租人XX有限公司入驻，之后产生的费用由承租人向原告支付）。原告通过电话、短信、微信及上门催缴等方式催缴后，被告仍拖延支付。原告收取的各项物业服务费用是其提供服务的对价，亦是原告公司运营的资金来源，二被告的拖欠行为已经严重违反了合同约定和法律规定，甚至影响了原告的正常经营。此外，经与XX大厦的建设单位XX有限公司及其全资子公司XX有限公司协商，原告于2019年8月1日与XX有限公司签订了《XX协议》，自2019年8月1日起，将XX大厦的物业管理工作移交给了XX有限公司，并约定2019年8月1日前的物业费、电梯费采暖费及2019年之前的二次供水服务费和电费由原告收取。被告陈建兵、陈佳辉未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据。原告围绕诉讼请求依法提交了XX信息查询、《XX合同》、中央空调服务费及电梯费调价通知复印件、电费调价通知原件、水费调价通知照片打印件、企业信息查询单、宁夏增值税专用发票、XX银行客户回单凭证、《XX合同》、《XX确认书》、《物业管理交接协议》及补充协议、户籍证明、承诺、14层费用明细、XX大厦14层电表抄表记录和水表抄表记录、XX银行对公活期明细账、短信记录截图、催缴通知书、照片打印件、微信截图打印件、XX大厦2018年和2019年电梯维修保养服务合同、XX大厦一至三号电梯2018年1月至2019年7月电梯维护保养单、其他楼层使用人向XX物业支付XX大厦2018年度及2019年度采暖费、物业费、电梯费、制冷费及水电费的付款凭证及发票、2018年至2019年XX物业向XX公司和XX公司支付XX大厦燃气费及电费的部分付款凭证及发票、XX大厦楼层导视牌照片打印件，真实有效，能够形成证据链，本院对上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈佳辉系被告陈建兵长子；被告陈佳辉系银川市金凤区XX大厦十四层办公房屋的所有权人，银川市金凤区XX大厦十四层办公房屋建筑面积为920.90㎡。2014年4月1日，原告与XX有限公司签订《XX合同》约定：原告为位于银川市金凤区XX大厦提供物业服务，物业服务费用由业主按期拥有物业的建筑面积交纳，缴费标准为2.8元/月/㎡；按照用水量缴纳二次供水服务费10-16层的缴费标准为4.4/吨；按照400元/月的标准缴纳电梯运行使用费（4层以上）；按照11.4元/月/㎡的标准收取供暖、制冷费用。2017年期间，注册地址为银川市金凤区XX大厦十四层办公房的XX有限公司、XX有限公司、XX有限公司向原告支付过部分物业服务费、电梯费等。后被告陈建兵又向原告出具十四层费用明细一份，载明：物业费、电梯费、制冷、制热费等合.54元计204248，付款30000元，欠款174248.54元；被告陈建兵又于2019年2月22日向原告出具承诺书，载明：其系XX大厦14层业主陈建兵，承诺将欠原告的全部费用174248.54于月底付70000元，剩余部分于2019年4月10日全部付清。原告认可XX工程有限公司于2018年7月9日支付30000元的事实。现原告主张被告陈建兵、陈佳辉截止2018年10月31日合计欠费112918.70元未付，诉至法院。本院认为，XX有限公司与原告签订了《XX合同》，系双方当事人的真实意思表示，对双方及小区业主均具有法律约束力，双方及小区业主均应当自觉全面履行合同的义务。原告为银川市金凤区XX大厦十四层办公房的业主提供了物业服务，作为小区业主的被告就应当按约支付原告的物业服务费、电梯运行使用费、采暖费、制冷费，被告陈佳辉作为涉案房屋的所有权人，应当承担支付上述费用的责任。对于物业服务费、电梯运行使用费、采暖费、制冷费、二次供水费用的计算标准，应当以《XX合同》中约定的标准予以计算，原告主张的其通过中央空调服务费及电梯费调价通知复印件、电费调价通知原件、水费调价通知照片打印件调整上述三项费用，但该调价通知并未经合同双方或业主认可，对该调整价格，本院不予支持。现原告主张被告陈佳辉拖欠自2017年11月1日至2018年8月31日的采暖费36560.40元，本院按照《XX合同》约定的11.4元/月/㎡计算，采暖期为2017年11月1日至2018年3月31日计算采暖费应当为52491.30元，在此采暖费基础上扣除原告认可的被告XX有限公司于2018年7月9日支付30000元，尚欠采暖费金额应当为22491.30元；自2018年6月10日至2018年9月10日期间制冷费35915.10元，本院按照《XX合同》约定的11.4元/月/㎡计算，制冷费应当为31494.78元；自2018年1月1日至2018年10月31日期间物业费25758.20元，符合合同约定，本院予以支持；自2018年1月1日至2018年10月31日期间电梯运行使用费8000元，本院按照《XX合同》约定的400元/月计算，电梯运行使用费应当为4000元。原告主张的二次供水费514元，因原告提交的证据不足以证实实际产生二次供水量的情况，对该项诉讼请求，本院不予支持。原告主张的电费6144元，合同中未对此进行约定，本院不予支持；综上，被告陈佳辉应当支付原告物业服务费、电梯运行使用费、采暖费、制冷费合计83744.28元（22491.30元＋31494.78元＋25758.20元＋4000元）。被告陈建兵向原告出具的费用明细及承诺书，但陈建兵并非涉案房屋所有权人本人，不能仅凭其向原告出具的欠付明细及承诺书作为涉案房屋业主即被告陈佳辉欠款的依据，但被告陈建兵向原告出具的欠费明细及承诺书的行为，应当认定其自愿承担涉案房屋的物业费、电梯费等费用的交纳义务，故对原告要求被告陈建兵承担支付上述费用的诉讼请求，本院亦予以支持。对原告主张的逾期付款利息，因被告未按约交费并非恶意欠交，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告陈建兵、陈佳辉经本院合法传唤未到庭，视为其放弃答辩、举证、质证、陈述、辩论的诉讼权利，由此产生的相应法律后果由被告陈建兵、陈佳辉自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告陈建兵、陈佳辉于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告银川卫强物业服务有限公司的物业服务费、电梯运行使用费、采暖费、制冷费用合计83744.28元；二、驳回原告银川卫强物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2558元，公告费900元，合计3458元，由原告银川卫强物业服务有限公司负担1178元，由被告陈建兵、陈佳辉负担2280元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判长 常 朔人民陪审员 祁秀红人民陪审员 梁毅力二〇二〇年十二月十五日书 记 员 李小梅附：本案适用法律条款如下：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。