北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初82207号原告（反诉被告）：北京和信汇通商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区三间房东路1号第38幢一层C区。法定代表人：杨雪莲，经理。委托诉讼代理人：罗浩，北京通特律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京每日优鲜电子商务有限公司，住所地北京市朝阳区创远路34号院7号楼08层801室。法定代表人：曾斌，总裁。委托诉讼代理人：李术朋，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔可心，女，1994年5月8日出生，汉族，北京市京师律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京和信汇通商业管理有限公司（以下简称和信汇通公司）诉被告（反诉原告）北京每日优鲜电子商务有限公司（以下简称每日优鲜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人罗浩，被告之委托诉讼代理人李术朋、崔可心均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和信汇通公司向本院提出诉讼请求：1、确认我公司与每日优鲜公司于2019年4月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月26日解除；2、每日优鲜公司支付2019年7月26日至2019年8月4日之间的租金23200元；3、每日优鲜公司按照每日2320元标准支付2019年8月5日至2019年9月10日期间的房屋占有使用费；4、每日优鲜公司支付租赁期间拖欠的水费437元、电费26080.79元；5、每日优鲜公司支付违约金211700元。事实和理由：2019年4月9日，我公司与每日优鲜公司就位于北京市朝阳区三间房东路一号XX文创园X座一层北门房屋（以下简称涉案房屋）签署了《房屋租赁合同》，约定租期自2019年3月25日起至2022年4月24日止。合同签订后，我公司依约向每日优鲜公司提供了涉案房屋，但每日优鲜公司却未履行付款义务，按照双方约定每日优鲜公司应于2019年7月9日向我公司支付2019年7月25日至2019年10月24日的租金211700元，但每日优鲜公司直到2019年7月26日也未支付租金。经我公司向其发送邮件催要，每日优鲜公司不仅未支付欠付租金，反而向我公司发送《解约通知》要求解除合同。故我公司行使解除权通过邮寄的方式向每日优鲜公司送达了解约通知，对方有效签收。直到2019年9月10日双方才办理交接手续。每日优鲜公司拒绝履行付款义务构成违约，为维护我公司合法权益，诉至法院，望判如所请。每日优鲜公司辩称并反诉诉称：不同意和信汇通公司的全部诉讼请求。由于和信汇通公司没有提供涉案房屋的消防验收手续且缺乏转租证明，故我公司于2019年7月25日向其邮寄《解约通知》，和信汇通公司于2019年7月26日有效签收。我公司认为合同解除是由于和信汇通公司造成的，我公司不存在违约行为。故提起反诉，要求1、确认双方之间的《房屋租赁合同》于2019年7月26日解除；2、和信汇通公司退还房屋押金141133.34元；3、和信汇通公司赔偿违约金211700.01元。和信汇通公司针对反诉辩称：首先，每日优鲜公司主张的合同解除理由并非合同约定的解除情形；其次，双方在签订合同之前，我公司已经出示过租赁手续及消防验收材料，不存在没有转租手续及消防验收的情形，而且每日优鲜公司在使用房屋过程中没有发生任何影响其使用的情况，每日优鲜公司不享有法定解除权；最后，每日优鲜公司在合同履行过程中存在重大违约情形，应当承担违约责任。每日优鲜公司延迟交纳租金超过15天，我公司向其催告后也没有履行，因此我公司在7月26日行使解除权解除了双方之间的租赁合同。故我公司认可合同在7月26日解除，但是不同意每日优鲜公司主张解除合同的原因，不同意支付违约金及退还押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年4月9日，和信汇通公司作为出租方（甲方）与每日优鲜公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，房产证号：朝其字第XXXX号，建筑面积400平方米，使用面积273平方米，乙方承租房屋作为经营、仓储（含冷库）使用，甲方保证该房屋的条件能够满足乙方租赁用途，甲方保证对该房屋拥有完整、合法的出租权，该房屋出租不会侵犯任何第三人的合法权益，且该房屋无任何产权、出租权纠纷；租赁期限自2019年3月25日起至2022年4月24日止，甲方另给予乙方一个月的免租期，自2019年3月25日至2019年4月24日，该期间乙方无需支付租金，但需支付物业管理费；房屋押金141133.34元，租期届满甲方应将押金全额无息退还乙方；租金标准为月租金70566.67元，乙方每三个月向甲方支付一次租金，2019年4月1日乙方支付2019年4月25日至2019年7月24日租金211700.01元及押金141133.34元，2019年7月9日支付2019年7月25日至2019年10月24日租金211700.01元等；租赁期内水费、电费、保安费、保洁费由乙方承担；关于合同解除，合同8.X条约定因房屋无法提供乙方办理相关资质证照的，房屋无法进行消防改造的，乙方有权单方解除合同，合同8.X条约定乙方无合理理由拖欠房租及其他费用达15天以上，经甲方书面或邮件催告后仍未支付的，甲方有权解除本合同；任何一方因违约行为造成对方损失的，违约方应承担相应赔偿责任，一方违约，守约方按约提出解除合同，自通知到达违约方时合同解除；关于违约金，因为甲方违约行为乙方按合同约定或法律规定解除本合同的，甲方应按三个月的租金标准向乙方承担违约金，并退还乙方押金及已支付但未使用的租金，如因乙方违约行为按本合同约定或法律规定解除本合同的，乙方应按三个月的租金标准向甲方承担违约金，违约金不足以赔偿甲方损失的，乙方还应补足损失差额。2019年3月25日，和信汇通公司向每日优鲜公司交付涉案房屋。2019年4月10日，每日优鲜公司向和信汇通公司支付物业、水电费7440元；2019年4月11日，每日优鲜公司向和信汇通公司支付2019年4月25日至2019年7月24日租金211700.01元、押金141133.34元，共计352833.35元。2019年7月25日，和信汇通公司出纳付文玉向zhouxc02@XXXXfresh.cn发送电子邮件，载明“根据合同约定贵公司应于2019年7月9日支付我公司2019年7月25日至2019年10月24日租金211700.01元，另外贵公司拖欠水电费21510.96元，现已逾期多日，请贵司最晚于2019年7月26日晚18时前将费用支付至我公司账户。”和信汇通公司主张因每日优鲜公司未按照合同约定时间支付租金故对其进行催告，每日优鲜公司认可XXXXfresh.cn是其公司邮箱，但主张其公司亦于当日向和信汇通公司邮寄解除函。2019年7月25日，每日优鲜公司向和信汇通公司邮寄《解约通知书》，主要内容为“我司未收到贵司提供的能够证明贵司具有合法出租权以及房屋经消防验收合格的证明文件，使我司面临无法正常使用该房屋的潜在风险，为保障公司经营之稳定性，我司决定解除与贵司签订的《房屋租赁合同》……”，2019年7月26日和信汇通公司有效签收。对此，和信汇通公司主张其公司在签订合同之前已出示过手续，且每日优鲜公司在承租期间从未提过手续一事，解约是为了提前退租找理由，因此每日优鲜公司不享有解除权，该《解约函》不产生解除合同之效力。和信汇通公司在同日向每日优鲜公司邮寄《解约通知》行使解除权，每日优鲜公司于7月27日签收。《解约通知》载明“贵公司应于2019年7月9日支付我公司2019年7月25日至2019年10月24日房租211700.01元，2019年7月25日我公司发邮件催要相关费用，截止至2019年7月26日，贵司已拖欠17日。根据合同约定，乙方无理由拖欠房租及其他费用达15日以上，经甲方书面或邮件催告后仍未支付款项的，甲方有权解除合同。我公司经慎重考虑后，决定形式单方解除权，现通知贵公司合同于2019年7月26日终止，请贵公司三日内返还承租房产，结清相关费用并承担违约责任。”每日优鲜公司认可收到上述《解约通知》，但表示其公司行使解除权在先。关于房屋交接，每日优鲜公司表示其于2019年8月3日将涉案房屋交还物业公司。和信汇通公司对此不予认可，主张其8月19日前往涉案房屋，发现房屋内尚有大量物品没有搬离。8月22日，涉案房屋内仍有垃圾需要清理，直到8月27日房屋才打扫完毕，9月10日双方办理交接手续。每日优鲜公司认可8月27日涉案房屋已经腾空，主张房屋交接应在该时间之前。双方就房屋交接时间均未提交任何证据加以证明。经询，和信汇通公司表示其向案外人北京XXXX贸易有限责任公司（以下简称XXXX公司）承租了涉案房屋所在的A座建筑，由其先向XXXX公司交纳水电费，而后再根据涉案房屋水、电表的实际读数向每日优鲜公司主张。和信汇通公司提交了水、电费缴费通知单、付款回单及发票，证明其已经交纳2019年7月3日至2019年8月29日水电费，其诉请水、电费金额系根据水、电表读数计算。庭审中，就每日优鲜公司主张的涉案房屋缺乏消防验收手续及转租证明，和信汇通公司提交了其公司与XXXX公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》、房屋产权证书及文化产业创业园的消防验收备案凭证。2018年11月21日，和信汇通公司与XXXX公司就租赁北京XX文化产业创业园X座商务楼事宜达成《房屋租赁合同》。2019年3月29日，和信汇通公司与XXXX公司就每日优鲜公司承租涉案房屋达成《补充协议书》，XXXX公司同意每日优鲜公司作为承租人。2013年12月17日，北京市朝阳区公安消防支队向XXXX公司发放《建设工程竣工验收消防备案凭证》，显示北京市朝阳区三间房东路X号建设工程竣工验收消防备案材料齐全，依法核发备案凭证。另经本院释明，每日优鲜公司表示如法院不支持其免责抗辩，则合同约定的违约金过高，要求法院予以调整。和信汇通公司表示合同约定的违约金数额尚不足以弥补其损失，损失包括三部分，第一部分是居间服务费，其公司为了出租涉案房屋委托中介公司对外居间并支付120206元居间服务费，该服务费在合同正常履行情况下应覆盖3年，但本案合同仅履行了三个月；第二部分损失是房屋空置费，自2019年8月至今涉案房屋一直空置，仍未出租；第三部分是改造费用，每日优鲜公司称其承租涉案房屋为了运营物流，并表示涉案房屋电容不够使用，考虑到每日优鲜公司长租的需求，其公司支付了73290元电缆费进行扩容，因此其公司损失远大于违约金数额，故不同意调整。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得随意变更或者解除合同。本案中，和信汇通公司与每日优鲜公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应当依约履行。每日优鲜公司抗辩因涉案房屋缺乏消防验收手续及转租证明，要求行使单方解除权。然而在合同履行过程中，每日优鲜公司并未就消防验收及转租事宜与和信汇通公司进行沟通，且每日优鲜公司在使用涉案房屋过程中未发生影响其使用导致合同目的无法实现之情形，故每日优鲜公司不享有法定解除权。同时，和信汇通公司在诉讼中提交《房屋租赁合同》、《补充协议书》及文化产业创业园的消防验收备案凭证，故本案亦不符合合同约定承租人享有解除权之情形，本院对每日优鲜公司提出的抗辩意见不予采纳。根据双方合同的约定，涉案房屋租赁期于2022年4月24日届满，每日优鲜公司在2019年7月25日即合同履行期限内通知和信汇通公司解除合同之行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，因不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，双方约定承租方无合理理由拖欠房租及其他费用达15天以上，经出租方书面或邮件催告后仍未支付的，出租方有权解除合同。每日优鲜公司应于2019年7月9日支付下季度租金，7月25日经和信汇通公司电子邮件催告，每日优鲜公司仍未履行付款义务，故按照合同约定和信汇通公司有权解除合同，和信汇通公司发送《解约通知》通知每日优鲜公司解除合同，每日优鲜公司于7月27日有效签收，故本院依法认定租赁合同于通知到达对方之时，即7月27日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后和信汇通公司主张拖欠租金及房屋占有使用费具有事实和法律依据，结合在案证据本院认定涉案房屋交接时间为2019年8月27日，故和信汇通公司主张的租金及房屋占有使用费计算有误，本院予以调整。关于水电费，根据合同约定应由每日优鲜公司负担，现和信汇通公司已代为支付，故其要求每日优鲜公司支付水、电费的主张具有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于押金，和信汇通公司应予退还。关于违约金，每日优鲜公司未按时交纳租金违反合同约定，应当按照合同约定承担赔偿损失的违约责任。现每日优鲜公司抗辩违约金过高，对违约金的具体数额，本院综合考虑合同履行情况、过错程度及损失情况予以确定。和信汇通公司在合同履行中不存在违约情形，每日优鲜公司要求其承担违约责任于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京和信汇通商业管理有限公司与被告（反诉原告）北京每日优鲜电子商务有限公司于二〇一九年四月九日签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年七月二十七日解除；二、被告（反诉原告）北京每日优鲜电子商务有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京和信汇通商业管理有限公司二〇一九年七月二十六日至二〇一九年七月二十七日的房屋租金四千七百零四元四角五分；三、被告（反诉原告）北京每日优鲜电子商务有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京和信汇通商业管理有限公司二〇一九年七月二十八日至二〇一九年八月二十七日的房屋占有使用费七万零五百六十六元六角七分；四、被告（反诉原告）北京每日优鲜电子商务有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京和信汇通商业管理有限公司欠付水费四百三十七元、电费二万六千零八十元七角九分；五、原告（反诉被告）北京和信汇通商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还被告（反诉原告）北京每日优鲜电子商务有限公司房屋押金十四万一千一百三十三元三角四分；六、被告（反诉原告）北京每日优鲜电子商务有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）北京和信汇通商业管理有限公司违约金二十一万一千七百元；七、驳回原告（反诉被告）北京和信汇通商业管理有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）北京每日优鲜电子商务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12715元，由被告（反诉原告）北京每日优鲜电子商务有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费12715元，由被告（反诉原告）北京每日优鲜电子商务有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 尹 航二〇二〇年五月八日书记员 王 珊书记员 张李营