广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终2212、3013、3018、3019号上诉人（原审被告）：惠州市汉富房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾**开城大道南路**富康国际综合楼**房。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：王立平，广东惠天好律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国文，广东惠天好律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁某某等四户业主（案号详见附表）委托诉讼代理人：温少杰，广东广法律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴明洋，广东广法律师事务所实习律师。上诉人惠州市汉富房地产开发有限公司与被上诉人袁某某等四户业主商品房预售合同纠纷四案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表），向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本系列案。本系列案现已审理终结。（因上述四案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以2212号案件为例进行表述、论证）上诉人向本院提出上诉请求：一、请求依法撤销一审民事判决。改判按日万分之一计算违约金。二、本案一审、二审诉讼费由上诉人和被上诉人分担。事实与理由：《千和茗居项目承诺书》是上诉人为加快工程进度尽快交楼而做出的单方面意思表示，其中第二条承诺内容：2018年6月30日千和茗居项目需要完成进度：1、安全检查，1#楼外架拆除，1#楼铝合金门窗，1#楼防雷工程，1#楼水电安装工程（已完成大部分为标准），1#楼电梯工程（以电梯进场为准），地下，地下室砌体工程不到以上进度的情况下，违约金改为按日万分之一点五计算，如按时完成则按原约定的万分之一计算。以上项目属自检验收类，经上诉人分门别类自查汇总如下：1、安全排查工程：自2017年12月开始至2018年1月完成；2、一栋水电及防雷安装工程：自2017年12月开始至2018年1月完成；3、一栋铝合金门窗安装工程：自2017年12月开始至2018年1月完成；4、一栋电梯工程：2018年6月完工；5、一栋外架拆除工程：自2018年1月动工至2018年4月完成；6、一栋地下室砌体工程，原本可在2018年6月6月30日前完成，但因原施工单位施工原因造成地下室渗水，被质监要求整改，因此不能按期完工。从上诉人出具承诺书的宗旨看，上诉人是按时进行了上述工程，进度符合承诺书的要求，因此不应增加违约金。综上所述，上诉人认为上诉人有违约行为，愿意承担违约责任，但上诉人没有违反承诺书，违约金仍应按万分之一计算。为维护合法权益，上诉人向贵院提起上诉，望判决如诉讼请求。被上诉人发表答辩意见：被答辩人出具的《千和茗居项目承诺书》对被答辩人及答辩人均具有约束力。被答辩人未完全履行承诺书中的义务，依法应当按照全部房款每日万分之一点五的标准，向答辩人支付逾期交楼违约金。被答辩人已承认其未按承诺书的约定完成地下室砌体工程。除地下室砌体工程外，被答辩人亦未依约完成其他分部工程。一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，判决正确，依法应予维持。原审原告向一审法院提出起诉请求：1、判决被告惠州市汉富房地产开发有限公司向原告支付逾期交房违约金69018.93元（以842722元为基数，从2018年1月1日起，按每日万分之一点五暂计算至2019年6月30日止，以后继续计算至交付商品房之日止）；2、本案诉讼费由被告惠州市汉富房地产开发有限公司承担。一审法院查明的事实：2016年5月10日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的惠州大亚湾西区千和茗居2栋12层04号房，建筑面积为100.83平方米，购房总金额为842722元，买受人应于2016年3月30日前支付首期款262722元，占全部房价款的30%，余款580000元向银行申请按揭贷款支付；合同第十一条约定：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；合同第十二条约定：出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。原告按约付清了购房款。因被告逾期交房，引起业主信访，在住建局的协调下，被告及施工单位长沙市建筑安装工程公司于2018年1月8日出具《千和茗居项目承诺书》，承诺：一、承诺于2018年8月30日在政府的全力协助下完成竣工验收，2018年12月31日前交楼，2018年9月底支付逾期交房的违约金，交楼时汉富公司一次性依合同支付剩余延迟交楼违约金，如未支付该违约金业主有权不收楼至收到违约金为止；二、2018年6月30日千和茗居项目需要完成进度：1.安全排查、1#楼外架拆除、1#楼铝合金门窗、1#栋防雷工程、1#楼水电安装工程（以完成大部分为标准）、1#楼电梯工程（以电梯进场为准），地下，地下室砌体工程项目验收属自检验收类，如完成不了以上分部工程，按全部房款的万分之一点五赔偿逾期交楼违约金，从2018年1月起算，如按时完成分部工程按原合同全部房款的万分之一赔偿支付违约，2018年9月30日一次性支付赔偿违约。2019年9月24日，被告及施工单位长沙市建筑安装工程公司出具《千和茗居一期工程1#楼节点工期完成时间汇总报告》，载明：1、安全排查工程：自2017年12月开始至2018年1月完成；2、一栋水电及防雷安装工程：自2017年12月开始至2018年4月完成；3、一栋铝合金门窗安装工程：自2017年12月开始至2018年1月完成；4、一栋电梯安装工程：自2018年5月开始至2018年6月完成；5、一栋外架拆除工程：自2018年1月开始至2018年4月完成；6、一栋地下室砌体工程原本可以在2018年6月30日前完成，但因原施工单位原因造成地下室渗水，政府质监发文质监【（2018）改第70号】要求停工整改，因此造成不能如期完工。截止庭审之日，被告仍未完成竣工验收备案，未向原告交房。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。关于被告在交付房屋方面是否存在违约的问题。原、被告在合同中约定的交房日期为2017年12月31日前，但涉案房屋截止庭审时并未具备合同约定及法律规定的交房条件，故被告存在逾期交房的违约行为，应向原告承担逾期交房的违约责任。关于违约金的计算问题。至本案庭审结束时，被告仍未完成千和茗居项目的竣工验收备案，未向原告交房，本案逾期交房违约金暂计算至庭审之日即2019年10月30日，被告逾期交房668天，应承担相应的违约责任，之后的逾期交房违约金原告可另行主张。原、被告虽然在合同中约定逾期超过90日后，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，但被告于2018年1月8日出具《千和茗居项目承诺书》，明确承诺被告若在2018年6月30日未完成自检验收类的分部工程，按全部房款的万分之一点五赔偿逾期交楼违约金。该承诺属于要约，要约经受要约人承诺后即受该意思表示约束，现原告作为业主提交了该承诺书，并要求被告按该承诺书履行义务，即说明原告接受了要约，该承诺书应当生效，被告应当按此承诺履行义务。被告虽提交了形成于2019年9月24日的《千和茗居一期工程1#楼节点工期完成时间汇总报告》，但并未提交相应的完工证明文件证明其在约定日期前完成了以上的自检验收类的分部工程。故被告应承担的逾期交房违约金应按全部房款的日万分之一点五计算。据此，一审法院依照中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告惠州市汉富房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告袁某某、余小燕支付逾期交房违约金84440.74元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费762.74元，由被告惠州市汉富房地产开发有限公司负担。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本系列案的争议焦点是：上诉人应按什么标准支付违约金。本院对此分析如下：上诉人主张违约金应当改按日万分之一计算，对此本院认为，根据上诉人出具的《千和茗居项目承诺书》中的内容，若上诉人于2018年6月30日之前完不成该承诺书中所列项目的进度，违约金按日万分之一点五计算。上诉人已自认一栋地下室砌体工程并未在2018年6月30日之前完成，因此其应当按照承诺书中的约定支付违约金。至于上诉人主张因施工单位原因所致的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，上诉人不能据此减轻应对被上诉人承担的逾期交房违约责任。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费，经核准，均由上诉人惠州市汉富房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 胡 江审判员 于海砚二〇二〇年五月二十八日书记员 叶秀婷附表