山东省宁阳县人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0921民初2694号原告：纪青，女，1975年4月1日出生，汉族，住泰安市泰山区。原告：纪娜，女，1987年2月10日出生，汉族，住宁阳县。两原告的委托诉讼代理人：于宪昌，泰安泰山诚志法律服务所法律工作者。被告：张承迁，男，1939年3月5日出生，汉族，农民，住宁阳县。委托诉讼代理人：宋德友，宁阳磁窑法律服务所法律工作者。原告纪青、纪娜与被告张承迁农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告纪青及两原告的委托诉讼代理人于宪昌、被告张承迁的委托代理人宋德友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告纪青、纪娜向本院提出诉讼请求：1、确认被告与范学英签订的房屋院落买卖协议无效；被告立即向原告返还房屋院落；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：我们的父亲是纪在存（已去世），母亲是范学英（已去世）。我父亲生前在宁阳县有宅基地上的房屋院落一处，我父亲去世后，我母亲未经我们的同意，私自将该房屋院落卖给外村的被告，我认为该房屋院落的买卖协议违反了《土地管理法》、《继承法》等法律法规的规定，应为无效协议，为维护我们的合法权益，特向贵院起诉，请求依法处理。被告张承迁辩称，原告所诉与事实不符，我不同意原告的诉请，请求法院予以驳回。一、原告的母亲范学英于2005年10月20日与我签订的房屋买卖协议书是有效的，因为该协议并未给任何人造成侵害，并无违法之处。原告父亲去世后，其母亲系一家之主，当时原告纪青已经31岁，纪娜也19岁，均为成年人，两原告的母亲范学英有权处理该房屋，两原告说不知道是不对的，因为该房屋卖给我之后，至今已有15年，期间我对该房屋修缮和重建打井等等，均未有任何人阻拦和与任何人发生纠纷，特别是两原告的母亲去世后，也未有任何人提及过此事，这个过程足以说明，原告家庭是同意的，现两原告说不知情是在说谎。二、通过房屋的买卖过程也足以证实原告方卖方是自愿的，中间人是书记赵建刚和后石桥村书记刘守洋，在两个书记的同意下，原告的母亲才与我签订的协议书，这个过程是双方自愿的，并无不妥和违法之处。三、自从协议签订后，该房子与原告已无任何的关联，当时的房子破烂不堪已无法居住，原告买了之后，进行了大修和重建，先后给正房换瓦，2007年又建了三间西屋和门楼，挖井，这样我们才具备了居住条件，现在原告以种种理由争夺该房子的所有权和使用权，此行为严重侵害了我的合法权益，有损于法律的威严和社会道德。四、现在原告无任何资格和理由要求我返还房屋，因为两原告已经结婚，户口已经迁出，在现有两套住宅使用，法律不允许他们再有住宅。综上，原告要求被告返还老宅基地不符合法律规定，请法院予以驳回。原告纪青、纪娜为证明其诉讼请求，提交以下证据：证据一、宁阳县委会出具的证明、原告母亲范学英的死亡证明一份，证明两原告的父亲是纪在存，在1996年10月去世，母亲是范学英在2006年12月份去世；证据二、宁阳县人民政府在1992年4月份颁发的《集体土地建设用地使用证》，证明涉案房屋院落系农村宅基地上的建筑物，登记在原告父亲纪在存名下；证据三、协议书一份，证明2005年10月20日，原告母亲范学英未经两原告同意，自行将涉案房屋院落出卖给外村的被告张承迁；证据四、户籍证明一份，证明被告张承迁系宁阳县磁窑镇后石村村民；证据五、纪娜的常住人口登记卡，证明纪娜为宁阳县村民；被告张承迁对原告提交的证据提出以下质证意见：对于证据一，真实性无异议；对于证据二、真实性无异议，对证明目的有异议，1992年的土地使用证已经废止；对于证据三、证据四、证据五的真实性无异议；被告张承迁为证明其主张提交以下证据：证据一、照片一宗，第一张是正房，第二张是重建的西屋和门楼，第三张是大门和西屋的外墙，第四张是院内钻的水井，第五张、第六张是原告现有的两处宅基地；证据二、与书记赵剑刚的通话录音，证明当时赵建刚参与了房屋买卖的过程，另证明两原告长期不在村里居住。原告纪青、纪娜对被告提交的证据提出以下质证意见：对于证据一、对照片的真实性无异议，从第一张照片看，房屋主体并未修缮，仅修缮了正房房顶的屋瓦，第二张照片显示的西屋和门楼本来就存在，只是在原有的基础上盖了一个门，第三张照片上的门楼是在以前门楼的基础上修缮的，第四张的井是本来就有的，只是封了个盖，第五、六张照片与本案无关；对于证据二、对该录音的真实性有异议，无法确认对方为赵剑刚，且该录音与本案无关。原告纪青、纪娜于庭后提交了纪梅英、纪风英、纪风兰、纪在山、纪在明的声明，声明自愿放弃其父母亲对纪在存所享受的遗产份额的继承，自愿放弃参加本次诉讼。被告对该声明的真实性有异议。本院为查明案件事实，庭后到宁阳县对现任书记赵伟、前任书记赵剑刚各制作调查笔录一份，原被告对该两份调查笔录的真实性无异议。2020年3月12日,被告张承迁申请就涉案房屋新建和维修部分的现有价值进行司法鉴定,原被告经本院共同选定泰安市和平价格评估有限公司进行司法鉴定,泰安市和平价格评估有限公司于2020年5月11日出具了泰和价评字(2020)0404号《关于对张承迁新建和维修的位于磁窑镇的房屋现有价值的价格评估结论书》，原被告对该鉴定报告的真实性无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院依法予以认定。对当事人有异议的证据，本院认定如下：关于被告提交的证据二录音材料，无法证实通话人的具体情况，但本院庭后对赵剑刚制作调查笔录一份，原被告对该调查笔录的真实性无异议，因此应以本院调查笔录的内容为准，对通话录音本院依法不予认定。关于原告提交的纪梅英、纪风英、纪风兰、纪在山、纪在明的声明，是他们不参与本案诉讼的声明，是对其自身权利的处置，被告虽不予认可，但未提交证据证实，因此该声明本院依法予以认定。根据原被告的陈述、举证和经审查确认的证据，本院综合认定事实如下：原告纪青、纪娜的父亲纪在存、母亲范学英均为宁阳县村民，纪在存于1996年10月去世，范学英于2006年12月12日去世。被告张承迁为宁阳县磁窑镇后石村村民。1992年4月14日，宁阳县人民政府向两原告的父亲纪在存颁发了《集体土地建设用地使用证》，载明：“土地使用者：纪在存，地址：宁阳县南驿镇，用地面积：225.0，其中建筑面积67.5，用途：住宅，四至：东至巷道，南至纪在章，西至巷道，北至刘守平”,两原告的父亲在该地块上建设了房屋,即本案诉争的房屋。2005年9月20日，两原告的母亲范学英与被告张承迁签订协议书一份，内容为：“协议书村民范学英为甲方，后石村村民张承迁为乙方，经甲乙双方协商将范学英正房四间、西边平房一间、门楼外门，以贰仟陆佰元价格卖于乙方。宅基地所有权归河洼所有。本协议一式三份。中间人：孔凡兰（按手印），甲方：范学英（按手印），乙方：张承迁（按手印），公元二〇〇五年九月二十日”。协议签订之后，被告张承迁及妻子居住在该院落，在居住过程中被告张承迁对该房屋及院落进行了部分新建及修缮。另查明，纪在存的父亲纪全法于2005年去世，母亲阮怀英于2019年去世。2019年10月纪在存的兄弟姐妹：纪风英、纪风香、纪风兰，纪在山、纪在明经原告纪青向本院提交了声明，表示自愿放弃父母对纪在存所享受的遗产份额的继承，自愿放弃参加诉讼。2019年7月4日，原告纪青、纪娜诉至本院要求确认其母亲范学英与被告张承迁签订的房屋院落买卖协议书无效，要求被告张承迁立即返还房屋。诉讼中，被告张承迁申请就涉案房屋新建和维修部分的现有价值进行司法鉴定,原被告经本院共同选定的泰安市和平价格评估有限公司于2020年5月11日出具了泰和价评字(2020)0404号《关于对张承迁新建和维修的位于磁窑镇的房屋现有价值的价格评估结论书》，被告张承迁支付鉴定费1500元。根据该鉴定报告，原被告对新建或维修无异议部分的价值为：1、北屋换瓦，成新率67.5%，2139元；2、木门，成新率67.5%，405元；3、水泥地面，885元；4、东棚，成新率75%，743元；5、东过道砖墙，270元；6、过道水泥地面，108元；7、口水井，2240元。有争议的部分为：1、西屋（北面一间），成新率62.5%，5034元；2、西屋（南边一间），成新率62.5%，5939元；3、门楼，成新率62.5%，1824元；4、大门门框，成新率62.5%，188元；5、水泥地面（院内），720元；6、东面墙，320元；7、东面棚子换瓦，成新率67.5%，294元。庭审质证过程中，原告对无争议的部分7口水井认可是被告新建的，但是老房子原来有一个水井，这是被告将原告的水井填土之后又重建的。原告对有争议的部分4大门门框、7、东面棚子换瓦认可为被告添加的，对西屋、门楼、水泥地面等有异议，称是以前就有的，但就房屋原始状况未提供证据证实。庭审中，被告张承迁主张若是房屋买卖协议被确定无效，要求原告返还原购屋价款2600元，按照鉴定报告确定的新建和维修部分的房屋现有价值21109元、评估费1500元。共计25209元。原告同意返还原购屋价款2600元，不同意完全按照鉴定报告的价值支付被告，只同意支付被告7590元。本案审理过程中，多次进行调解和庭外和解，均因双方意见分歧较大，未能达成一致意见。本院认为，2005年9月20日，原告纪青、纪娜的母亲范学英与被告张承迁签订了《协议书》一份，范学英将位于宁阳县的房屋出卖给被告张承迁，被告张承迁的户籍不在宁阳县，事实清楚，证据充分，本院依法予以确认。被告张承迁辩称该协议书只是涉及房屋的买卖，本案涉案房屋建设在宁阳县的集体土地之上，房屋买卖必然涉及土地使用权的转让。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相关联，本案涉案房屋买卖协议违反了国家法律的强制性规定，该协议书依法应是无效合同。原告纪青、原告纪娜是纪在存、范学英的法定继承人，在其他继承人均放弃继承的情况下，两原告要求确认其母亲范学英与被告张承迁签订的《协议书》无效的诉讼请求，本院依法予以支持。被告张承迁辩称涉案房屋买卖协议已经履行完毕多年、被告已对房屋进行修缮等，无法成为阻却合同自始无效的理由；被告辩称该房屋买卖协议经双方村委会同意，本院庭后对宁阳县原村书记赵剑刚调查，其陈述知道买卖房屋的事情，但是未经村委讨论同意，因此被告的主张本院依法不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。两原告的母亲范学英与被告张承迁签订的房屋买卖协议无效，自始没有法律约束力，两原告作为范学英的法定继承人，要求被告返还房屋，符合法律规定，本院依法予以支持。被告张承迁及其妻子自2005年9月20日签订协议书之后就在本案涉案房屋中居住，居住时间较长，两位老人年事已高，综合考虑各方因素，可给予被告合理的返还期间,以解决居住问题。被告要求原告返还购房款2600元，原告同意返还，本院依法予以确认。被告要求原告返还按照鉴定报告确定的新建和维修的房屋的现有价值21109元及鉴定费用1500元，原告不予认可。首先，两原告的母亲范学英与被告张承迁在明知被告不是宁阳县村民的情况下，仍签订房屋买卖协议，将位于宁阳县宅基地上的房屋进行买卖，导致房屋买卖协议违反法律的强制性规定而无效，双方均应对合同无效的后果负有一定的责任；其次，原告主张其母亲范学英出卖房屋的时候未经其同意，但范学英出卖房屋是两原告均已成年且至今已将近十五年，在该期间内原告均未主张权利，导致被告在本案涉案房屋中长期居住并进行新建和维修,对此后果原告亦应承担一定的责任；再者，泰安市和平价格评估有限公司于2020年5月11日出具的泰和价评字(2020)0404号《关于对张承迁新建和维修的位于磁窑镇的房屋现有价值的价格评估结论书》，明确了被告张承迁新建和维修的房屋的现有价值为21109元，对于该鉴定报告中的无异议部分本院依法予以确认，原告主张涉案房屋原有一口水井，被告新建的水井应予以扣除，被告在涉案房屋居住时间较长，水井在该长期使用过程中出现状况废弃后重建亦属合理，其主张本院依法不予采纳。对于有异议部分，原告主张西屋两间、门楼、水泥地面、东面墙是本来就有的，该部分应该扣除出去。房屋买卖协议载明的房屋状况是：正房四间、西屋平方一间、门楼外门，根据鉴定报告中的现场照片显示，西屋、门楼处与正房四间的状况明显不同，且鉴定报告确定的成新率为62.5%，处于较新的状态，通过状况对比，可以确定被告在原有的基础上进行了部分新建和维修，且原告亦未提供证据证明房屋的原始状况，其主张本院依法不予采纳。另外，被告张承迁在本案涉案房屋中居住期间对房屋进行的新建或修缮是在房屋原有的基础上进行的,一方面导致房屋的相应部分实现了增值,另一方面也是被告为了保障自身的生活环境而为的行为。综上，原、被告对于本案涉案房屋的买卖协议的无效及因协议无效导致的后果均有责任，因此对于房屋新建和维修部分的价值应按照双方的过错程度予以返还，根据庭审查明情况，本院酌定原告方承担70%，被告承担30%。被告申请司法鉴定是为了确定新建和维修部分房屋的价值，其提交的收费票据加盖了鉴定机构的公章，本院依法予以确认，对该鉴定费用1500元，是合同无效后产生的后果，原被告亦应按照其过错程度承担。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、六十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：一、原告纪青、原告纪娜的母亲范学英与被告张承迁于2005年9月20日签订的《协议书》无效;二、被告张承迁于本判决生效后三十日内将本案涉案房屋院落（东至巷道，南至纪在章，西至巷道，北至刘守平）返还原告纪青、原告纪娜;三、原告纪青、原告纪娜于本判决生效后十日内返还被告张承迁相应款项18426.30元;如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由原告纪青、原告纪娜负担100元，被告张承迁负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  刘 强审 判 员  钱爱菊人民陪审员  郭长山二〇二〇年五月二十八日书 记 员  陈 铎