上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2195号上诉人（原审被告、反诉原告）：苏克明，男，1962年3月6日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审被告、反诉原告）：仲文，女，1962年10月24日生，汉族，住上海市浦东新区。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：黄晓陶，北京中凯（上海）律师事务所律师。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：陈鑫，北京中凯（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：才磊，女，1982年2月15日生，汉族，住吉林省乾安县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐翀，男，1975年7月17日生，汉族，住上海市闵行区。上列二被上诉人之共同委托诉讼代理人：夏璐璐，上海汉盛律师事务所律师。原审被告、反诉原告：苏婧，女，1989年12月9日生，汉族，住上海市浦东新区。原审第三人：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇环湖西二路888号B楼425室。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：许灵华，男，上海中原物业顾问有限公司员工。上诉人苏克明、仲文因与被上诉人才磊、徐翀及原审被告、反诉原告苏婧，原审第三人上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初69823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏克明、仲文上诉请求：撤销一审判决，改判驳回才磊、徐翀（以下简称才磊方）一审的全部诉讼请求。事实和理由：才磊方与苏克明、仲文、苏婧（以下简称苏克明方）就上海市浦东新区XX路XX弄XX号房屋（以下简称系争房屋）签订《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》。才磊方未依约定在合同签订的7日内补足定金至50万元，存在违约。双方合同签订后约定与中原公司中介人员共同到房产交易中心办理房屋买卖相关手续，但才磊方并未到场，故一审法院认定是因苏克明方拖延签订正式买卖合同，将房屋另售他人，缺乏事实依据。因才磊方的违约，双方已协议解除房屋买卖合同，苏克明、仲文已退还已收取的5万元定金。在此之后才磊方仍向苏克明方要求继续交易，亦属合同解除后的另行磋商，与原合同无关联性，苏克明方有权选择是否与才磊方再次达成交易。一审法院对已解除的合同再次判决解除，存在错误。才磊方在签约时就不具备上海市的购房资格，违反法律、行政法规的强制性规定，故双方所签为无效合同，且才磊方实际不能履行“7月30日前办理过户手续”的合同约定。本案中并无证据证明才磊方存在实际损失，其无购房资格，也没有实际购房，不存在预期损失。综上所述，苏克明方不存在违约行为，反而是才磊方未按时支付购房定金，故双方已据此协商一致解除合同。一审法院判决合同解除、由苏克明方承担违约责任，于法无据。请求二审法院支持苏克明、仲文的上诉请求。才磊方辩称：不同意苏克明、仲文的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。苏婧、中原公司未作陈述。才磊方向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、判令苏克明方支付违约金280万元。苏克明、仲文向一审法院反诉请求：确认双方签订的《房屋买卖合同》无效。一审法院认定事实如下：2019年6月16日，才磊方（乙方）和苏克明方（甲方）以及中原公司（丙方）签订《房地产买卖居间协议》，合同第三条约定，乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金5万元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，并且乙方应于甲方签署《房屋买卖合同》7日内补足定金至50万元。同日，才磊方（乙方）和苏克明方（甲方）就系争房屋签订《房屋买卖合同》，合同第2条约定房屋转让价款为1,400万元。合同第3条约定为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后7天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期。合同第4.1条约定，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款（含甲方已实际收到的定金）700万元。合同第4.2条约定乙方通过自筹资金方式支付第二期房价款700万元。合同第7条约定甲、乙双方应于2019年7月30日向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续。合同第10条约定，本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证的所有产证原件交居间方保管且依约提供全套产调资料后，则甲方可以从居间方处取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，乙方逾期履行本合同超过二十日的视为根本违约，若甲方根本违约，则应向乙方双倍返还定金；若乙方根本违约，则已支付甲方的定金不予返还。在甲、乙双方签订示范合同后定金可构成首期房价款的一部分，但并不改变定金的性质，守约方仍可依据本条约定追究违约方定金责任。合同第11条约定，甲乙双方任何乙方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。上述合同签订后，才磊方向苏克明方支付定金5万元。2019年6月26日，苏克明与才磊相约碰面，才磊将自己的银行卡号通过微信发送给苏克明，当日苏克明将5万元定金打入才磊账户。2019年6月26日，苏克明方与案外人签订系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，房屋转让价款为1,490万元。2019年7月2日系争房屋已登记在案外人名下。一审中，才磊方提供了与中原公司中介工作人员唐某及与苏克明的聊天记录，证明因苏克明方违约导致无法正常履行合同。与唐某的聊天记录显示2019年6月20日，唐某发微信给才磊“姐，那边说房东贷款下周三、四能审批好。批好后约时间签合同”，与苏克明的聊天记录显示2019年6月30日，苏克明发微信称“银行提前还贷周四会议上没过，我们贷款合同上签的是五年期，满十二个月可以提前还款……”“下半年房价走势上涨，市房地局的朋友昨天通知我提价。昨天上午九点太平洋通知我去见客户，报价是1660……提前还款事没有之前想的那么顺利，所以现在只能按兵不动，待银行有结论了再做决定。”对于唐某的微信聊天记录苏克明方表示不认可真实性，对于与苏克明的微信聊天记录苏克明方认可真实性，但不认可关联性。中原公司对于与唐某聊天记录的真实性予以确认，并表示唐某确为负责系争房屋交易的中介工作人员之一。一审中，苏克明方亦提供与中介方工作人员及与才磊的微信聊天记录证明双方已就合同解除达成一致，其中2019年6月26日，苏克明发微信给才磊称“……他们还没有意识到问题的严重性，还认为我们主动取消交易，还想继续由他们来办交易手续……，我讲明终止交易状况的发生，根本原因是中原地产……。建议你们尽快去门店取回意向金。”同日才磊回复称“好的，收到，明天我们也去找他们和您这边统一追究口径。”2019年6月30日，才磊向苏克明发送微信称“您这两天心情平静下来了吗我们后续如何操作？我这边想尽快和您确定下……。”对于上述微信聊天记录，才磊方对苏克明与中介人员的聊天记录真实性不予认可，其余均予以认可，但表示从双方聊天记录来看，是苏克明方以与中介存在纠纷为由要求才磊方予以配合，并不能证明双方已经就合同解除达成一致，事实上2019年6月30日才磊仍就系争房屋的网签问题与苏克明方进行沟通联系。中原公司对苏克明方提交的上述聊天记录的真实性难以确认。一审另查明，2019年7月1日，才磊方向苏克明方发送催告函，要求苏克明方于2019年7月5日前往指定地点就系争房屋签订房屋买卖示范文本。2019年7月14日，才磊方向苏克明方发送解除函称，贵方在收到书面催告后的宽限期内仍未与我方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，致使该房地产买卖交易至今无法正常进行。基于贵方的违约行为，我方要求解除合同，并保留追究贵方其他法律责任的权利。苏克明方表示该份解除函于2019年7月15日左右收到。一审法院认为，才磊方和苏克明方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，苏克明方以才磊方签订合同时不具备购房资格为由认为合同无效，于法无据，一审法院不予支持，双方签订的合同应属合法有效，双方均应恪守。现双方就合同是否协议解除以及哪方违约各执一词。一审法院认为，首先，苏克明方仅以已退还了定金5万元主张双方合同解除，缺乏依据亦与事实不符，从双方的微信聊天记录来看，无法看出双方于2019年6月26日就合同解除达成一致，相反才磊还于2019年6月30日就继续履行合同与苏克明进行沟通。可见5万元定金退还并非因双方一致认可解除合同所致。其次，苏克明方以才磊方未按约补足定金以及才磊方不具备购房资格为由，认为违约方为才磊方。然苏克明方并无充分证据证明才磊方存在违约及合同无法履行的情况，且从合同履行过程来看，苏克明方也并未以上述理由提出暂缓签订网签合同甚至解除双方的《房屋买卖合同》，相反在此过程中，苏克明以与中原公司之间存在纠纷以及系争房屋无法提前还贷等为由拖延签订合同。2019年6月26日，苏克明方在双方合同并未解除的情况下，将系争房屋加价出售给案外人的行为，导致才磊方和苏克明方签订的《房屋买卖合同》客观上履行不能，其行为显属违约。才磊方以苏克明方拒不履行合同义务且合同客观上已无法履行为由，主张合同解除，一审法院予以支持。合同解除后，违约方即苏克明方理应承担相应的违约责任，一审法院根据合同履行情况、损失等酌情确定违约金为90万元。一审法院审理后，于2019年12月20日依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除才磊、徐翀与苏克明、仲文、苏婧签订的《房屋买卖合同》；二、苏克明、仲文、苏婧应于判决生效之日起十日内支付才磊、徐翀违约金90万元；三、驳回苏克明、仲文、苏婧的反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29,200元，减半收取计14,600元，保全费5,000元，合计15,100元，由才磊、徐翀承担9,400元，苏克明、仲文、苏婧承担5,700元；反诉案件受理费40元（已减半收取），由苏克明、仲文、苏婧承担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应恪守合同约定履行各自义务。苏克明方以才磊方在签约时不具备上海市的购房资格，不可能履行在2019年7月30日前办理过户手续的合同约定，而主张双方合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。才磊方虽未依约定在合同签订的7日内补足定金，但并无证据证明苏克明方就此向才磊方进行催告，亦无证据证明双方系因此解除合同。根据当事人各方陈述并结合微信记录，才磊方于2019年6月26日收回5万元定金系为配合苏克明方解决与中原公司之间的纠纷，而非为解除双方房屋买卖合同，何况苏克明于2019年6月30日还回复才磊方关于系争房屋无法提前还贷，需等银行有回复再做决定等等事宜。从在案证据来看，在2019年7月14日才磊方向苏克明方发送解除函之前，双方并未协商一致解除房屋买卖合同。苏克明方在未与才磊方解除买卖合同的情况下，于2019年6月26日就系争房屋与案外人签订房屋买卖合同，并于同年7月2日完成产权过户手续，同时以种种理由拖延与才磊方继续履行双方合同。据此，本院认为系因苏克明方根本性违约，导致其与才磊方之间的房屋买卖合同无法履行，才磊方有权单方解除双方合同。鉴于苏克明方于2019年7月15日收到才磊方发送的解除函，故本院确认双方签订的房屋买卖合同于2019年7月15日解除。根据合同约定违约方需按总房价款的20%计280万元支付违约金，一审法院根据合同履行情况、损失情况酌情降低违约金金额至90万元，本院认为系属合理，并无不当。综上所述，苏克明方的上诉请求不成立，一审判决未确认合同解除日，诉讼费用计算存在差错，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初69823号民事判决第二、三项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初69823号民事判决第一项；三、确认才磊、徐翀与苏克明、仲文、苏婧签订的《房屋买卖合同》于2019年7月15日解除。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29,200元，减半收取计14,600元，保全费5,000元，合计19,600元，由才磊、徐翀共同负担13,300元，苏克明、仲文、苏婧共同负担6,300元；反诉案件受理费40元，由苏克明、仲文、苏婧共同负担。二审案件受理费12,800元，由苏克明、仲文共同负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年六月二日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……