江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0102民初6743号 原告：南京市鼓楼国有资产投资发展控股集团有限公司，住所地南京市。 法定代表人：郝雷。 委托诉讼代理人：陆岩，江苏法德东恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏星星，江苏法德东恒律师事务所实习律师。 被告：南京三国能源公司，住所地南京市。 法定代表人：王苏翔。 委托诉讼代理人：王波水，北京市中银（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘大勇，北京市中银（南京）律师事务所律师。 被告：南京市下关区石粉琴小吃部，住所地南京市。 经营者：石粉琴，女，1963年1月28日生，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，汉族，住南京市。 被告：南京市下关区长江房产中介服务部，住所地南京市。 经营者：汪勇，男，1965年12月12日生，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，汉族，住南京市。 被告：南京亿舟电子服务有限公司，住所地南京市。 法定代表人：李玉海。 被告：南京市下关区方园礼品包装印刷经营部，住所地南京市。 经营者：孙彩华，女，1969年2月19日生，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，汉族，住南京市。 被告二至五共同委托诉讼代理人：屈国良，南京市鼓楼区商务法律服务所法律服务工作者。 原告南京市鼓楼国有资产投资发展控股集团有限公司（以下简称鼓楼国资公司）与被告南京三国能源公司（以下简称三国公司）、南京市下关区石粉琴小吃部（以下简称石粉琴小吃部）、南京市下关区长江房产中介服务部（以下简称长江服务部）、南京亿舟电子服务有限公司（以下简称亿舟公司）、南京市下关区方园礼品包装印刷经营部（以下简称方园经营部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鼓楼国资公司委托诉讼代理人陆岩、夏星星，被告三国公司委托诉讼代理人王波水，被告石粉琴小吃部、长江服务部、亿舟公司、方园经营部共同委托诉讼代理人屈国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鼓楼国资公司向本院提出诉讼请求：1.三国公司、石粉琴小吃部、长江服务部、亿舟公司、方园经营部立即将南京市；2.三国公司支付房屋占有使用费[2019年1月1日至2019年1月15日期间的房屋占有使用费按8450元/日计算，2019年1月16日至房屋实际返还之日期间的房屋占有使用费按1095.9元/日（20万元/年÷365天×2倍）计算]；3.三国公司支付律师费3万元；4.石粉琴小吃部、长江服务部、亿舟公司、方园经营部在各自欠付的房屋占有使用费范围内对三国公司的债务承担连带清偿责任；5.三国公司、石粉琴小吃部、长江服务部、亿舟公司、方园经营部承担本案的诉讼费用。 事实和理由：2015年9月28日，鼓楼国资公司与三国公司签订《房 屋租赁合同》，约定：鼓楼国资公司将南京市鼓楼区热河南路7 号房屋出租给三国公司，租期自2015年10月1日起至2018年9月30日止。2018年9月26日，因房屋租赁期限即将届满，三国公司向鼓楼国资公司出具《承诺书》，表示将积极参加该房屋的竞租活动，并对竞租失败后的房屋移交及房屋占有使用费问题作出承诺。2019年1月8日，鼓楼国资公司就案涉房屋进行现场竞租，最终竞拍成交价为20万元/年，三国公司未能竞租成功。根据承诺，三国公司应于2019年1月15日前无条件迁让，并将房屋完好无损地移交还鼓楼国资公司，但其一直未按承诺期限腾空并返还房屋。在竞租后，石粉琴小吃部、长江服务部、亿舟公司、方园经营部向鼓楼国资公司出具《情况说明》，载明其四人为案涉房屋的实际承租人。综上，请求判如所请。 三国公司辩称：其非案涉房屋的实际承租人，亦未占有和使用房屋，对腾空和返还不便发表意见，亦无义务支付房屋占有使用费；三国公司不应成为本案的被告，故不同意承担律师费；三国公司仅系代表四被告与鼓楼国资公司签订《房屋租赁合同》，每年仅收取管理费2万元。在合同签订时，其余四被告早已存在，三国公司只是为了服从政府的管理，为了明确权责，才与鼓楼国资公司签订《房屋租赁合同》；承诺函的真实意思是，如果三国公司竞租失败，将按照现状与新的竞租人进行新的交接，三国公司没有义务、权力和能力让历史形成的承租人搬走；虽然三国公司与本案关系不大，但愿意参与协商，配合处理矛盾。综上，请求驳回鼓楼国资公司对三国公司的诉讼请求。 石粉琴小吃部、长江服务部、亿舟公司、方园经营部共同辩称：本案系房屋租赁合同纠纷，鼓楼国资公司系出租方，三国公司系承租方，四被告非合同相对人，仅应作为本案第三人参加诉讼；腾空并返还房屋属于物权保护纠纷范畴，鼓楼国资公司将合同纠纷与物权保护纠纷放在同一个诉讼中提出，不符合法律规定；2015年后四被告系从三国公司处承租的房屋，租期内的所有租金和费用已经付清，租期届满后，四被告支付了2018年10月-12月的租金，此后三国公司未再收取租金；法律并未规定次承租人应对承租人的房屋占有使用费承担连带责任，鼓楼国资公司与三国公司签订的《房屋租赁合同》亦无相关约定，故鼓楼国资公司要求四被告在各自责任范围内承担连带责任无合同与法律依据；鼓楼国资公司明确知晓四被告系案涉房屋的实际承租人，但其在公开竞租时未通知四被告参与竞租，严重违反法律规定。综上，请求驳回鼓楼国资公司对四被告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：鼓楼国资公司曾用名为南京市下关区国有资产经营中心、南京外滩投资发展控股有限公司、南京外滩投资发展控股集团有限公司，于2019年6月5日变更为现名。该公司系南京市。 2015年9月28日，鼓楼国资公司（出租方）与三国公司（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：鼓楼国资公司将位于南京市，租期自2015年10月1日起至2018年9月30日止；该房屋仅作为商业使用，不允许转租他人；租赁期满，鼓楼国资公司有权收回房屋，三国公司应如期交还；该房屋第一年年租金总额为95160元，第二年年租金总额为98280元，第三年年租金总额为101400元，合同签订之日起三日内一次性支付年租金，且在合同期最后一个月内交付次年租金；三国公司按照房屋竞租价的10%向鼓楼国资公司缴付房屋使用保证金9516元，租赁关系终止且三国公司将该租赁房屋完好无损交还并付清所有应付费用后，鼓楼国资公司将保证金无息退还；租赁期间的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理费等费用由三国公司承担；三国公司应于房屋租赁期满后将承租房屋及附属设施、设备交还鼓楼国资公司（三国公司新增设施、设备除外），如逾期归还，三国公司除承担合同总租金3%的违约金外，还应承担因逾期归还给鼓楼国资公司造成的经济损失；因国家政策需要征收或改造已租赁房屋的，租赁双方应按照国家征收条例等有关规定执行，实施征收或改造给双方造成损失的，互不承担责任。合同还详细约定了其他相关事宜。 2015年10月，三国公司分别与石粉琴小吃部、长江房产服务部、亿舟公司、方园经营部签订《房屋租赁协议》，约定三国公司将热河南路7号一楼四间房屋分别出租给该四户使用，每户一间，面积均为32.5平方米，租赁期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止，年租金35800元，每半年预付一次，每次付款金额为17900元。 合同履行期间，石粉琴小吃部、长江房产服务部、亿舟公司、方园经营部按约向三国公司支付了全部租金，三国公司按约向鼓楼国资公司支付保证金9516元，并支付了全部租金。2018年9月30日租期届满后，石粉琴小吃部、长江房产服务部、亿舟公司、方园经营部继续使用案涉房屋，并向三国公司支付了2018年10月至12月期间的全部租金，此后未再继续支付。 2018年9月26日，三国公司向鼓楼国资公司出具《承诺书》一份，载明：“我司承租坐落于鼓楼区热河南路7号面积为130平方米房屋的期限将于2018年9月30日届满。根据鼓楼区政府公有房产租赁有关规定，该房屋在租赁期限届满后须采取公开招租方式重新对外出租，为配合该房屋的公开招租工作，我司特作如下承诺：1.严格遵守鼓楼区政府公开竞租规则，积极参加该房屋的竞租活动。2.若竞租成功，我司将按规定与贵司重新签订租赁合同，并严格履行合同约定的各项义务，规范经营；如竞租失败，我司将自竞租活动结束之日起五个工作日内无条件迁让，并将该房屋完好无损地移交给贵司，遗留在房屋内的物品视为废弃物，贵公司可以自行处分。3.按现合同约定月租金标准8450元支付自2018年10月1日至新租赁合同约定的起租日或应当迁出该房屋之日止的房屋使用费，按照先付后用的原则按月支付，2018年9月30日前支付第一个月的房屋使用费，2018年10月31日前支付第二个月的房屋使用费，以此类推。若我司竞租失败，又未能按照第2点约定的期限无条件迁让的，我司按照成交的竞租租金标准的双倍向贵司支付占用费，并承担因此给贵公司造成的损失。4.如因我司违反上述承诺造成贵司损失的，我司将予全额赔偿；引发诉讼的，贵司由此支付的律师服务费、诉讼费等一切费用也均由我司承担。” 2018年12月27日，三国公司填写申请书，申请参加案涉四间房屋（130平方米）的竞租。2019年1月8日，案涉房屋进行现场竞租，最终竞租成交价为20万元/年，三国公司竞租失败。2019年1月22日，鼓楼国资公司向三国公司发送《房屋迁让通知》，要求三国公司腾空并返还房屋，但三国公司及石粉琴小吃部、长江服务部、亿舟公司、方园经营部至今未返还。 另查明，鼓楼国资公司因本案与江苏法德东恒律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定该律所接受鼓楼国资公司的委托，指派郁永勋、陆岩担任本案一审、二审、执行阶段的代理人，一审律师费3万元。后鼓楼国资公司支付律师费3万元，律所开具了相应的发票。 再查明，石粉琴小吃部悬挂的招牌为“石粉琴小吃部”，长江服务部悬挂的招牌为“长江房产”，亿舟公司悬挂的招牌为“亿舟电子”，方园经营部悬挂的招牌为“方园印务”。 上述事实，有房屋所有权证、《房屋租赁合同》、租金支付凭证、《承诺书》、房屋竞租资料、《房屋迁让通知》、三国公司与石粉琴、长江服务部签订的《房屋租赁协议》、水电费支付凭证、《委托代理合同》、律师费发票及本院庭审笔录予以证实。 本院认为：鼓楼国资公司与三国公司于2015年9月28日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。 房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。本案中，因三国公司与鼓楼国资公司之间的《房屋租赁合同》租赁期限已届满，双方亦未重新签订新的租赁合同，故石粉琴小吃部、长江服务部、亿舟公司、方园经营部作为次承租人继续使用案涉房屋已失去前提基础。现鼓楼国资公司将该四户列为被告，并要求其将房屋腾空后返还，同时支付房屋占有使用费，具有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于石粉琴小吃部、长江服务部、亿舟公司、方园经营部已向三国公司付清2019年1月1日前的全部租金，故其应自2019年1月1日起分别向鼓楼国资公司支付房屋占有使用费，其中2019年1月1日至2019年1月15日期间的房屋占有使用费按25350元/年（101400元/年÷4间）计算，2019年1月16日以后的房屋占有使用费按竞租时的市场价5万元/年（20万元/年÷4）计算，三国公司对石粉琴小吃部、长江服务部、亿舟公司、方园经营部应承担的房屋占有使用费承担连带责任。 关于律师费。三国公司在《承诺书》中明确承诺，引发诉讼所支付的律师服务费、诉讼费等一切费用均由其承担。现鼓楼国资公司要求三国公司支付律师费3万元，具有合同依据，且未超出江苏省律师服务收费标准的规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，判决如下： 一、被告南京市下关区石粉琴小吃部于本判决生效之日起十五日内将南京市.5平方米）腾空后返还原告南京市鼓楼国有资产投资发展控股集团有限公司，并支付房屋占有使用费（2019年1月1日至2019年1月15日期间的房屋占有使用费按25350元/年计算，2019年1月16日至房屋实际返还期间的房屋占有使用费按5万元/年计算）； 二、被告南京市下关区长江房产中介服务部于本判决生效之日起十五日内将南京市.5平方米）腾空后返还原告南京市鼓楼国有资产投资发展控股集团有限公司，并支付房屋占有使用费（2019年1月1日至2019年1月15日期间的房屋占有使用费按25350元/年计算，2019年1月16日至房屋实际返还期间的房屋占有使用费按5万元/年计算）； 三、被告南京亿舟电子服务有限公司于本判决生效之日起十五日内将南京市.5平方米）腾空后返还原告南京市鼓楼国有资产投资发展控股集团有限公司，并支付房屋占有使用费（2019年1月1日至2019年1月15日期间的房屋占有使用费按25350元/年计算，2019年1月16日至房屋实际返还期间的房屋占有使用费按5万元/年计算）； 四、被告南京市下关区方园礼品包装印刷经营部于本判决生效之日起十五日内将南京市.5平方米）腾空后返还原告南京市鼓楼国有资产投资发展控股集团有限公司，并支付房屋占有使用费（2019年1月1日至2019年1月15日期间的房屋占有使用费按25350元/年计算，2019年1月16日至房屋实际返还期间的房屋占有使用费按5万元/年计算）； 五、被告南京三国能源公司对上述（一）、（二）、（三）、（四）项房屋占有使用费债务承担连带清偿责任； 六、被告南京三国能源公司于本判决生效之日起十五日内支付原告南京市鼓楼国有资产投资发展控股集团有限公司律师费3万元； 七、驳回原告南京市鼓楼国有资产投资发展控股集团有限公司的其他诉讼请求。 如果五被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9838元，减半收取4919元，由原告南京市鼓楼国有资产投资发展控股集团有限公司负担2321元，被告南京三国能源公司、南京市下关区石粉琴小吃部、南京市下关区长江房产中介服务部、南京亿舟电子服务有限公司、南京市下关区方园礼品包装印刷经营部共同负担2598元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 毛 锦 二〇二〇年十月二十日 书记员 蒋庆嫚