河南省宝丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0421民初226号原告：王天化，男，1969年10月18日出生，汉族，住河南省宝丰县。原告：徐继红，女，1969年11月10日出生，汉族，住河南省宝丰县。二原告共同委托的诉讼代理人：王德洲，河南碧野律师事务所律师。被告：谢小平，女，1957年10月4日出生，汉族，住河南省宝丰县。被告：宋新生，男，1957年5月20日出生，汉族，住河南省宝丰县。二被告共同委托的诉讼代理人：温绍，平顶山市宝丰县旭徽法律服务所法律工作者。原告王天化、徐继红与被告谢小平、宋新生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王天化及其与徐继红共同委托的诉讼代理人王德洲，被告宋新生及其与谢小平共同委托的诉讼代理人温绍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王天化、徐继红向本院提出诉讼请求：1.判令谢小平、宋新生返还购房款24300元及自2000年10月14日到2018年3月14日之间的利息52488元，共计76788元；2.判令谢小平、宋新生因出售给王天化、徐继红的房屋买卖协议无效所造成的各项损失80万元（损失数额待评估后变更）；3.诉讼费由谢小平、宋新生承担。诉讼过程中,王天化、徐继红将诉讼请求变更为1.请求判令二被告返还购房款24300元，利息自2000年10月14日至2020年10月14日的利息39879.24元，共计64179.24元；2.判令二被告赔偿二原告添附的建筑物造价款40100元；3.判令二被告赔偿二原告房屋损失410911元；4.判令二被告赔偿二原告超市停业损失14000元；5.判令二被告赔偿二原告精神损失费20万元；6.判令二被告赔偿二原告搬迁费2600元；7.本案的诉讼费、鉴定费由二被告负担。事实和理由：2000年10月14日，谢小平、宋新生因户口迁出陈营村而出售住房，经村委会同意，王天化、徐继红以24300元购买该宅院，谢小平、宋新生将土地使用证交付王天化、徐继红。王天化、徐继红购房后进行了修建和粉刷，改建部分房屋，于当年11月入住至今，后将改建房屋做超市使用。随着城镇化，宅院升值，面临拆迁，谢小平以出卖宅院不知情为由提起诉讼，宝丰法院做出（2014）宝民初字第923号民事判决，判决买卖协议违反国家强制性规定无效。2016年，谢小平、宋新生提起返还房屋，赔偿已拆除房屋的损失及租金，宝丰法院做出（2016）豫0421民初1503号民事判决，支持了谢小平、宋新生的部分请求，王天化、徐继红上诉至平顶山市中级人民法院，二审维持原判。但王天化、徐继红的损失未予处理，因王天化、徐继红改建、增建房屋，且经营超市，购房已经18年，价值相差巨大，造成王天化、徐继红可信赖利益及实际价值的损失。谢小平、宋新生辩称，1.（2014）宝民初字第923号民事判决已认定协议书无效，原、被告均不懂法，均不知集体土地房产不能转让，原被告存在同等过错，应以同等责任分担；2.本案是合同无效后的相互返还纠纷，不是房屋买卖合同纠纷，法律规定的返还仅指因合同取得的财产，合同之外的财产或可预见未发生的可得利益不在此范围之内，被告应返还购房款及产生的利息（以存款利率为准），原告申请对房产价值评估，评估机构以拆迁标准评估，评估依据结论超出申请范围，以拆迁标准对房屋作出评估价值不是返还房产而是把房屋买卖合同认定有效后再将房屋以评估价格卖给被告，其实质违背合同无效相互返还的法律规定；3.涉案房屋在签订买卖协议后，已转让给原告。而宅基地使用权至今未转让，该集体土地使用权人是宋新生而非王天化，豫华平宝丰估【2020】第A0704-1号评估依据为“应补偿安置面积的认定标准：村民持有宅基地使用证、宅基地范围内三层以下的房屋主体部分”。评估明细表中序号2的主房一层奖励是持有宅基地使用证，而本案原告无宅基地使用证，此项奖励应归宋新生。序号1房屋安置面积是以宅基地为准，因宅基地证为宋新生，此项应由宋新生享有，空调、太阳能迁移费、搬家费、过渡安置费如果让被告承担，这不是合同无效后的相互返还，是重置购买。704-1评估结论书依据宝政文【2017】264号征收补偿实施办法的制作日期为2017年12月29日，实施日期为2018年1月1日，涉案房屋的价格评估基准日为2017年12月26日，因此，704-1评估结论书不应采信；4.当事人增加变更诉讼请求是在案件受理后，法庭辩论终结前，本案原告在评估结论书质证时，第二次变更诉讼请求不应支持；5.原告主张的改扩建部分40100元已包含在704-2、704-1评估范围序号3-13中，如果支持豫兴源【2017】第008号改扩建40100元，系重复评估，只能采信一次。综上，原告的诉讼请求部分违背法律规定，不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对真实性无异议及经质证与本案事实相关联的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年10月14日，王天化与宋新生签订协议书一份，约定宋新生将其所有的位于宝丰县周庄镇陈营村六组所建住宅一处（正房四间、厢房三间、所建其他附属物在内）以24300元的价格（2000年10月14日王天化付款20000元，2001年7月22日王天化付款4300元）卖给王天化。王天化、徐继红购买上述房产后，对房屋进行扩建、改建、装修，并在该宅院内居住、经营超市。另查明，谢小平以王天化、宋新生为被告，向本院提起诉讼，请求确认房屋买卖合同无效，返还房屋，本院于2014年12月20日做出（2014）宝民初字第923号民事判决书，判决王天化与宋新生签订《协议书》无效。谢小平、宋新生作为原告，以王天化、徐继红为被告，于2016年5月18日向本院提起诉讼，要求王天化、徐继红返还房屋，支付拆除房屋部分价值21440元，并支付租赁损失30800元，本院于2017年12月26日做出（2016）豫0421民初1303号判决书，认定王天化承担30%的过错责任，宋新生承担70%的过错责任；判决王天化、徐继红返还房屋，支付拆除房屋补偿款21440元，支付房屋租金损失9240元。该判决送达后，王天化、徐继红提起上诉，平顶山市中级人民法院做出（2018）豫04民终304号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2017年3月8日，经本院委托，河南兴源资产评估事务所有限责任公司作出豫兴源评报字[2017]第008号评估报告，评估对象为：1.门楼改建部分、扩建贴瓷片面积9.31平方米、扩建地坪9.8平方米、扩建防盗门2个、扩建砖混24墙3.5米；2.超市用房面积143.1平方米；3.四间宅院装修面积85.26平方米。该面积经相关当事方签字确认。该评估结论为房产改建、装修价值评估价值为40100元。价格评估基准日为2016年12月15日。王天化、徐继红支付鉴定费3000元。2018年9月20日，平顶山市顺鑫价格评估服务有限公司受本院委托，作出豫平顺评字[2018]第0825号价格评估报告，该评估报告显示的评估标的为：北屋平房四间、院墙、门楼地坪、超市用房、东厢房一间，价值为417000元。价格评估基准日为2018年8月25日。王天化、徐继红支付鉴定费4500元。2018年9月21日，平顶山市文泰价格评估有限公司受徐继红的委托，作出文评报〔2018〕039号价格评估报告，该评估报告显示的评估标的为：宝丰县城关镇家乐烟酒店停业损失，营业面积70平方米，停业损失价值为14000元。价格评估基准日为2018年9月21日。王天化、徐继红支付鉴定费1400元。2020年9月24日，河南省豫华价格事务所有限公司受本院委托，作出豫华平宝丰估【2020】第A0704-1号、第A0704-2号价格评估报告，【2020】第A0704-1号评估报告显示评估标的为：房屋应安置面积、主房一层奖励、装修装饰、主房、卫生间、厨房、东院墙、西院墙、南院墙、大门（内玻璃门，外铝合金卷闸门）、彩钢棚、院内地坪、化粪池、门口水泥地坪、门口小彩钢棚、屋顶隔热瓦、空调（挂机）迁移费、太阳能热水器迁移费、搬家费、过渡安置费等，总价410911元，评估基准日为2017年12月26日，评估依据宝政文【2017】264号文件和平政【2017】33号文件；第A0704-2号价格评估报告评估标的为：房屋应安置面积、主房、卫生间、厨房、东院墙、西院墙、南院墙、大门（内玻璃门，外铝合金卷闸门）、彩钢棚、院内地坪、化粪池、门口水泥地坪、门口小彩钢棚、屋顶隔热瓦、空调（挂机）迁移费、太阳能热水器迁移费等，总价330645元，评估基准日为2017年12月26日，评估依据宝政办【2016】115号文件和平政【2017】33号文件。王天化、徐继红支付鉴定费11000元，谢小平、宋新生支付鉴定费5000元。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案涉案《协议书》被确认无效后，买受人应当向出卖人返还宅基地及地上房屋，并对被拆除部分进行折价补偿；同时，因其长期占有、使用涉案房屋，还应当向出卖人支付占有使用费用。同时，出卖人应向买受人返还购房款，并向买受人支付占有使用购房款的利息，赔偿买受人因丧失与其他人另订合同的机会而因房屋价格上涨所带来的另行购房的损失。宋新生和王天化签订的《协议书》已经法院依法确定无效，并进行了责任划分:宋新生承担70%的过错责任,王天化承担30%的过错责任。谢小平、宋新生因《协议书》被确认无效后主张的返还宅基地及地上房屋、被拆除部分折价补偿及房屋租金损失，本院已依法判决确认。因此，谢小平、宋新生应返还王天化、徐继红购房款24300元并支付占有使用购房款的利息损失的70%，2019年8月19日以前的利息应按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，2019年8月20日以后的利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息,购房款24300元中的20000元的利息应从2000年10月14日计算至2020年10月14日，4300元的利息应从2001年7月22日计算至2020年10月14日。关于王天化、徐继红要求赔偿房屋损失410911元诉讼请求，王天化、徐继红作为买受人信赖利益的赔偿，应当考虑房屋价值升值和原房购买价格的差异，故本院根据鉴定结论所确定的数额，按照责任比例计算损失。2018年9月20日，平顶山市顺鑫价格评估服务有限公司作出的豫平顺评字[2018]第0825号价格评估报告，价格评估基准日为2018年8月25日，因本院于2017年12月26日作出（2016）豫0421民初1303号判决书，判决王天化、徐继红返还房屋，涉案房屋增值部分的价值评估应以2017年12月26日为评估基准日，故该评估报告本院不予采信。在诉讼过程中，河南省豫华价格事务所有限公司受本院委托，作出豫华平宝丰估【2020】第A0704-1号、第A0704-2号价格评估报告，该两份评估报告所依据的评估标准不一致，第A0704-1号价格评估报告所依据的是宝政文【2017】264号文件和平政【2017】33号文件，第A0704-2号价格评估报告所依据的是宝政办【2016】115号文件和平政【2017】33号文件，本院认为本案应采信【2020】第A0704-1号价格评估报告，理由是：宝政文【2017】264号文件【宝丰县人民政府关于印发宝丰县房屋征收补偿办法（试行）的通知】自2018年1月1日起施行，该文件施行日期与评估基准日2017年12月26日相近，且在庭审中该文件被谢小平、宋新生作为证据向法庭提供，以此证明房屋补偿标准，按照公平原则，本院对该报告予以采信，但【2020】第A0704-1号价格评估报告是按照拆迁补偿标准所作的评估报告，拆迁行为尚未发生，且本案系房屋买卖关系，故该报告评估项目中按拆迁补偿作出的主房为一层奖励（52500元）、空调（挂机）迁移费（180元）、太阳能热水器迁移费（280元）、搬家费（2180元）、过渡安置费（9810元），共计64950元，在计算涉案房屋及附属物价值数额时应予以扣除，故涉案房屋及附属物价值的数额应为345961元（410911元-64950元），综上，谢小平、宋新生应赔付王天化、徐继红的损失为225162.70元【（345961元-24300元）×70%）】。关于王天化、徐继红要求谢小平、宋新生赔偿添附的建筑物造价款40100元的诉讼请求，王天化、徐继红购房后对原有部分房屋拆除后进行了扩建、改建、装修，但因其扩建、改建、装修致使涉案房屋增值部分已在【2020】第A0704-1号价格评估报告中包含，不应再重复计算，故王天化、徐继红上述诉讼请求，本院不予支持。关于王天化、徐继红主张判令二被告赔偿超市停业损失14000元的诉讼请求，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条规定，一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许。王天化、徐继红提交的平顶山市文泰价格评估有限公司文评报〔2018〕039号价格评估报告书，系其单方个人委托。在诉讼过程中，王天化、徐继红申请对超市停业损失重新鉴定，河南省豫华价格事务所有限公司退回通知书上显示，因王天化、徐继红无法提供超市经营情况的会计报表和纳税证明，无法进行评估，且谢小平、宋新生对〔2018〕039号价格评估报告亦不予认可，故本院对文评报〔2018〕039号价格评估报告书及其超市损失14000元的鉴定意见不予采信，王天化、徐继红有新证据后，可以协商或另行诉讼。关于王天化、徐继红主张赔偿搬迁费2600元，因其未提供证据，本院不予支持；其主张赔偿精神损失费20万元，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条、第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、谢小平、宋新生于本判决生效后十日内返还王天化、徐继红购房款24300元并支付利息的70%（利息以24300元为基数，其中20000元的利息自2000年10月14日计算至2020年10月14日，4300元的利息自2001年7月22日计算至2020年10月14日；利息计算标准：2000年10月14日至2019年8月19日之间的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至2020年10月14日之间的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、谢小平、宋新生于本判决生效后十日内赔偿王天化、徐继红损失225162.70元；三、驳回王天化、徐继红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11117元，鉴定费24900元(其中王天化、徐继红垫付19900元、谢小平、宋新生垫付5000元)，保全费2020元，以上共计38037元，由王天化、徐继红负担14677元，谢小平、宋新生负担23360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  牛克横人民陪审员  李秋红人民陪审员  孟改营二〇二〇年十一月三日书 记 员  许金琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。第二十七条当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。第二十八条一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。