宁夏回族自治区灵武市人民法院民事判决书（2020）宁0181民初3727号原告：吴生有，男，1987年2月5日出生，回族，个体，住宁夏回族自治区灵武市。委托诉讼代理人：马娟，宁夏灵州律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莉，宁夏灵州律师事务所律师。被告：韩少华，男，1973年9月24日出生，汉族，住宁夏回族自治区灵武市。原告吴生有与被告韩少华合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依照《最高人民法院关于民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴生有委托诉讼代理人马娟、李莉到庭参加诉讼，被告韩少华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴生有向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告吴生有与被告韩少华于2018年7月5日签订的《换房协议书》；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：吴生有承揽宁夏富兴达房地产开发集团有限公司（以下简称富兴达公司）在灵武市兴达悦府玉湖林湾二期的单项工程，工程完工后富兴达公司将灵武市XXXX小区18号楼1单元102-202室房屋采取以房抵顶工程款的形式顶给吴生有。2018年7月5日，吴生有以灵武市XXXX小区18-1-102-202室住房（复式楼带地下室）作价80万元与韩少华签订《换房协议书》，韩少华将其名下灵武市XXX二期26-2-201室带9号楼7号、33号两个车库作价50万元，韩少华另外给吴生有支付现金30万元进行置换。协议签订后，原告积极履行合同内容，协助被告办理兴达悦府房屋的《商品房买卖合同》，并向被告交付涉案房产，但被告却未履行约定义务。后原告多次催促办理相关过户手续，被告均以等一等不给房就给钱不要着急为由推诿，且30万元的现金至今亦未支付。2020年7月15日，原告吴生有得知，被告在2018年5月22日已将与原告吴生有交换的房屋进行了抵押，根本无法实现合同目的。为此，原告提起诉讼。韩少华未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提交的证据认定如下：原告提交的证据1《换房协议书》能够证明2018年7月5日，吴生有与韩少华就涉案房屋签订《换房协议书》并对相应权利义务进行约定的事实，予以采信；证据2中中国银行交易流水明细清单系案外人吴万云的交易流水，与本案无关，不予采信；证据2中宁夏回族自治区物业专项维修资金交存凭证仅能证明2018年6月28日，韩少华向灵武市房地产物业管理中心缴存物业专项维修金12309元，对原告的证明目的不予采信；证据2中宁夏增值税普通发票系复印件，不符合证据的有效形式，不予采信；证据2中《灵武市商品房买卖合同（预售）》、收据、证据4证明能够证明吴生有因承包富兴达公司工程并完工，富兴达公司将涉案灵武市XXXX（XXXX二期）18号楼1单元102室（复式）房屋抵顶给吴生有，吴生有为履行《换房协议书》于2018年6月25日以韩少华名义向富兴达公司支付房屋首付款387808元，后富兴达公司与韩少华于2018年6月26日签订《灵武市商品房买卖合同（预售）》的事实，予以采信；证据3中不动产登记信息查询结果证明能够证明位于灵武市XX街X侧XXX二区26号楼2-201室房屋所有权人是韩少华，该房屋在2018年5月24日办理抵押登记，抵押权人为宁夏宁东本富村镇银行股份有限公司，且该房屋被灵武市人民法院分别于2018年8月28日、2020年5月22日查封的事实，予以采信；证据3中备案情况说明能够证明XXXX（XXXX二期）18#楼1单元102室（复式）房屋的购房人在2018年6月28日备案为韩少华的事实，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月5日，吴生有与韩少华口头约定吴生有以灵武市XXXX小区房屋面积为382.18㎡的18-1-102-202室（复式楼带地下室）房屋，置换韩少华位于灵武市XXX二期房屋建筑面积为124.66㎡的26-2-201室房屋、灵武市XX二期9号楼面积为22.49㎡的7号车库及灵武市XXX二期33号车库，韩少华另外付给吴生有现金30万元；交换后双方不得违约、不会更改，过户时双方必须配合过户。2018年7月5日，吴生有与韩少华就上述口头协议补充签订《换房协议书》，同时约定自2018年6月5日至9月5日其二人均须把房屋过户到对方名下。2018年6月25日，为履行上述《换房协议书》，吴生有以韩少华名义向富兴达公司支付房屋首付款387808元，富兴达公司出具收据一张，吴生有在收据中交款人处签写“韩少华（吴生有）”。2018年6月26日，富兴达公司在吴生有授意下与韩少华就涉案XXXX（XXXX二期）18#楼1单元102室（复式）房屋签订《灵武市商品房买卖合同（预售）》。2016年6月28日，富兴达公司在灵武市房屋管理所将XXXX（XXXX二期）18#楼1单元102室（复式）房屋备案至韩少华名下。截至吴生有起诉之日即2020年9月10日，韩少华未将《换房协议书》中约定的灵武市XXX二期建筑面积为124.66㎡的26-2-201室房屋、灵武市XXX二期9号楼面积为22.49㎡的7号车库及灵武市XXX二期33号车库交付并过户至吴生有名下，亦未向吴生有支付协议约定的30万元款项。另查明，吴生有承包富兴达公司在灵武市兴达悦府玉湖林湾二期的单项工程，工程完工后富兴达公司将XXXX（XXXX二期）18#楼1单元102室（复式）房屋抵顶给吴生有。再查明，2020年7月15日，吴生有经不动产登记信息查询后得知，韩少华名下的位于灵武市XX街X侧XXX二区26号楼2-201室房屋在2018年5月24日已被登记抵押，抵押权人为宁夏宁东本富村镇银行股份有限公司，且该房屋被灵武市人民法院分别于2018年8月28日及2020年5月22日依法查封。本院认为，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，吴生有与韩少华签订的《换房协议书》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。吴生有在协议签订后，积极协助韩少华与富兴达公司签订《灵武市商品房买卖合同（预售）》，且富兴达公司在合同签订后亦履行了房屋备案手续，涉案XXXX（XXXX二期）18#楼1单元102室（复式）房屋已备案登记在韩少华名下。而截至起诉之日韩少华仍未按协议约定履行合同义务，且涉案灵武市XX街X侧XXX二区26号楼2-201室房屋在《换房协议》签订前即2018年5月24日已被登记抵押，后又被灵武市人民法院依法查封，《换房协议书》客观上已无法继续履行，致使合同目的无法实现，故对吴生有要求解除《换房协议书》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除的时间，本院以2020年9月18日即韩少华收到本案民事诉状之日予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定，判决如下：原告吴生有与被告韩少华于2018年7月5日签订的《换房协议书》于2020年9月18日解除。案件受理费100元（按件收取），由被告韩少华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本判决发生法律效力后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、扣留、划拨、拍（变）卖及对被执行人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 马 慧二〇二〇年十一月六日书记员 宋玉丹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。