上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终4887号上诉人（原审被告）：陶武杰，男，1987年8月20日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：刘芳，上海市恒业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈喆，男，1982年12月20日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：金逸凯，上海达贤律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行，住所地上海市黄浦区四川东路346号。法定代表人：王卫政，行长。委托诉讼代理人：左玮，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：周畅，女，该公司工作人员。原审第三人：上海市住房置业担保有限公司,住所地中国（上海）自由贸易试验区崮山路322弄5号601室。法定代表人：殷俊，董事长。委托诉讼代理人：梁博雯，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王之璟，男，该公司工作人员。上诉人陶武杰与被上诉人陈喆、原审第三人中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行（以下简称工行黄浦支行）、上海市住房置业担保有限公司（以下简称住房担保公司）合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初13149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人陶武杰上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审中的全部诉讼请求。事实与理由：一、上海市徐汇区XX村XX号XX室房屋(以下简称系争房屋)为双方共同出资购买，一审法院认定的双方出资数额存在错误。上诉人基于和被上诉人共同生活为目的购置房产，且在2012年1月15日至2018年12月28日期间向被上诉人转账了982,647元，而被上诉人向上诉人还贷银行卡转入的527,665.34元是上诉人转给被上诉人其工资中用于购房的一部分。另2017年2月开始上诉人的公积金还款已能覆盖房贷，上诉人和被上诉人此后的往来款项与系争房屋并无关系。且至今上诉人仍在归还房贷，而一审判决对上诉人公积金还贷部分数额只字未提，对判决主文第五项中192,000元的判决依据也未予说明，明显缺乏事实依据。综上，除去被上诉人父母支付的系争房屋首付48万元及提前还贷的41万元，其他房款均为上诉人方支付，且被上诉人支付部分应为赠与。二、2014年和2016年上诉人在被上诉人欺诈和胁迫下所写的说明书，并非上诉人真实意思表示，两份书面材料不能认定为有效协议。三、上诉人和被上诉人非普通朋友关系，虽双方之间的特殊身份关系不符合我国婚姻法要求，但以同居方式共同生活长达八年之久，应按同居关系处理，且同居期间上诉人将所有收入转给了被上诉人，系对系争房屋的出资和贡献，应对系争房屋享有产权。被上诉人陈喆辩称，不同意陶武杰的上诉请求。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人工行黄浦支行提供书面意见称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人住房担保公司提供书面意见称，其对于本案涉及的房产纠纷并不清楚。但如需变更产权人，需先结清贷款并由主贷人到住房担保公司营业部办理抵押权注销手续。陈喆的一审诉讼请求：1.陶武杰协助陈喆办理系争房屋产权变更过户至陈喆名下的产权过户手续；2.陶武杰支付自2019年1月起至2019年7月止的房屋使用费21,000元（每月按3,000元计算）。一审法院认定事实：陈喆与陶武杰系朋友关系。2014年12月7日，陶武杰（买受人、乙方）与案外人周某、徐某（卖售人、甲方）经上海XX有限公司签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，建筑面积为54.29平方米；系争房屋房地产转让价款为152万元等条款。合同签订后，陶武杰向工行黄浦支行申请商业贷款80万元；陶武杰向住房担保公司申请公积金贷款20万元。2015年1月13日，陶武杰取得系争房屋的上海市房地产权证。2015年3月7日，陈喆与案外人周某、徐某办理系争房屋的房屋交接手续。2014年12月4日，陈喆通过浦发银行向上海XX有限公司转账支付中介费28,000元。当日，陈喆通过中国工商银行转账首付款48万元给陶武杰账户，陶武杰随即将上述款项转账给案外人徐某。2014年12月30日,陈喆支付税费30,400元。2015年2月7日，陈喆与案外人签订补充条款，约定家具、电器等折价21,000元。2015年3月7日，陈喆与案外人周某、徐某办理交房手续时，陈喆将尾款20,000元及家具、电器折价款21,000元一并支付给案外人周某、徐某，案外人周某、徐某出具收据。此后还贷过程中，陈喆不定期向陶武杰户名的还贷银行卡转账款项，用以返还系争房屋的公积金贷款和商业贷款;自2015年2月15日起至2018年8月15日止，陈喆向陶武杰户名的还贷银行卡转账共计527,665.34元。2017年6月，陶武杰向工行黄浦支行申请提前还贷共计41万元。至2019年9月20日，陶武杰尚欠商业贷款本金352,191.86元。至2019年10月18日，陶武杰尚欠公积金贷款本金147,382.49元。一审法院另查明，2014年12月20日，陈喆与陶武杰书写说明书，说明系争房屋房款均由陈喆出资，陶武杰仅作挂名，无任何份额。2016年9月23日，陈喆与陶武杰又书写说明书，说明系争房屋房款均由陈喆出资，陶武杰仅作挂名，无任何份额。系争房屋自购买后即由陶武杰居住。2018年8月20日后，系争房屋的公积金及商业贷款均由陶武杰还款。一审中，陶武杰确认首付款48万元确实由陈喆支付。陈喆确认：同意一次性代陶武杰返还工行黄浦支行、住房担保公司的商业贷款、公积金贷款本息，以便工行黄浦支行、住房担保公司注销系争房屋抵押登记手续，尽快将房屋产权变更过户至陈喆名下；关于陶武杰实际支付2018年8月20日之后的商业、公积金贷款及系争房屋的其他出资，陈喆同意给予补偿。第三人工行黄浦支行、住房担保公司出具银行历史交易明细，证明2018年8月20日之前，第三人通过陶武杰为户名的还贷银行卡共支付公积金、商业贷款本息约为60万元。一审法院认为，陈喆、陶武杰分别于2014年12月20日、2016年9月23日签订说明书，上述两份说明书系当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。上述两个时期的说明书均明确陶武杰作为系争房屋挂名产权人无任何产权份额，房屋均由陈喆出资购买的事实。当时，由于陈喆系他处房屋的主贷款人，系争房屋需要贷款，故陈喆诉称当时两人关系尚好，故借用陶武杰的名义买房、贷款。现陈喆以其已经具备系争房屋的购房资格，且陶武杰仅是房屋的挂名产权人，故起诉要求陶武杰配合办理产权变更手续，有事实依据，一审法院予以采信。根据庭审中查明的事实，系争房屋在居间过程中，均由陈喆出面与案外人周某、徐某磋商洽谈，房屋交接亦是陈喆与案外人签订交接协议、办理交接手续；购房的相关费用，包括交付给佣金、首付款、家具家电费用、物业管理费以及税金均是陈喆直接支付给中介公司和系争房屋出售人。银行贷款也是陈喆不定期将款项转账入陶武杰支付贷款的银行卡内，再由银行每月还贷。购房相关的合同、发票等原件也均由陈喆保管。现双方仅对定金2万元支付有争议。陈喆称，该2万元虽以陶武杰名义支付，但其之后以现金方式还给了陶武杰，而陶武杰则予以否认,因陈喆亦未提供相关证据予以作证,故一审法院对陈喆的主张不予采信。关于还贷金额。陈喆确认：自2015年2月15日起至2018年8月15日止，陈喆向陶武杰户名的还贷银行卡转账共计527,665.34元，但根据第三人出具的转账交易明细，陶武杰户名的还贷银行卡共计支付贷款金额约60万元，故在还贷过程中陶武杰实际亦支付了部分款项。同时，2018年8月20日之后的贷款均为陶武杰支付。现陈喆考虑到陶武杰的出资情况及双方的关系同意补偿陶武杰，应予准许。补偿的具体金额，一审法院根据双方关系、结合出资比例，予以酌情认定。关于房屋使用费。陈喆与陶武杰属于朋友关系，双方关系和睦，共同生活在系争房屋内。陈喆也未有证据证明要求陶武杰支付房屋使用费，故陈喆诉请要求陶武杰支付房屋使用费，无事实依据，不予支持。陶武杰虽辩称其近几年收入都投入到双方共同生活中，但该辩称意见与系争房屋无关，故一审法院不予以采纳。第三人住房担保公司经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，一审法院依法缺席判决。综上，陈喆的诉请，理由正当，一审法院予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2020年1月10日作出判决如下：一、陶武杰于判决生效之日起三十日内协助陈喆办理上海市徐汇区XX村XX号XX室房屋产权过户至陈喆名下的产权变更登记手续；二、陈喆在判决生效之日起十日内代陶武杰归还第三人中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行贷款本息，具体金额以该行当日的借款流水账为准（截止至2019年9月20日本金为人民币352,191.86元）；三、陈喆在判决生效之日起十日内代陶武杰归还第三人上海市住房置业担保有限公司贷款本息，具体金额以该公司当日的借款流水账为准（截止至2019年10月18日本金为147,382.49元）；四、中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行、上海市住房置业担保有限公司于贷款清偿之日起十日内办理上海市徐汇区XX村XX号XX室房屋的注销抵押登记手续；五、陈喆在判决生效之日起十日内补偿陶武杰192,000元；六、驳回陈喆其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计9,240元，由陶武杰负担。二审中，上诉人向本院提交：1.上诉人的公积金账户（含补充公积金）自2015年2月至2020年8月的账户明细查询单，证明除银行还贷账户外，从上诉人的公积金账户（含补充公积金）直接扣划的还贷数额为199,782.68元；2.还贷账户明细清单，证明2016年及2017年期间，上诉人通过本人银行卡转账或ATM机存入现金的方式向该还贷账户注资共计34,025.71元用于还贷。被上诉人对此发表质证意见：对于公积金查询单的真实性无异议，也认可该公积金账户每月扣划还贷的事实。对于上诉人主张的还贷账户的注资则不予认可，一则该银行卡一直由其保管并负责还款，如果去存款，一般都是两人一起或其单独去存款，二则该银行明细中款项有存入，也有取出，故不一定是用于还贷款。对此，本院认为，上诉人提交的公积金账户查询单，被上诉人对其真实性及相关金额不持异议，故本院对此予以确认。至于上诉人提交的还贷账户明细清单，被上诉人虽对其真实性未提出质疑，但对于注资不予认可。鉴于上诉人主张的六笔款项既无法显示实际的存款人，且账户内款项除还贷外，还有其他进出，故上诉人仅以此证明该六笔款项系其注资并用以还贷，证明力不足，本院对此不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2015年3月至2018年8月20日，上诉人名下的公积金账户直接归还系争房屋贷款101,434.55元；2017年2月17日至2018年8月20日，上诉人名下的补充公积金账户直接归还系争房屋贷款20,028.99元；2018年8月20日至2020年1月，上诉人名下的公积金账户直接归还系争房屋贷款54,227.66元，补充公积金账户直接归还贷款3,849.43元；2020年2月至2020年8月，上诉人名下的公积金账户直接归还系争房屋贷款17,131.46元，补充公积金账户直接归还贷款3,270.59元。二审中，上诉人对于其在涉案房屋的出资主张为：1.2014年11月29日支付定金2万元；2.截止于2020年8月15日公积金账户还款199,782.68元（其中2015年3月至2020年8月15日公积金账户共支付172,633.67元，2017年2月起至2020年8月15日补充公积金账户共支付27,149.01元）；3.商业贷款账户存入现金金额34,025.71元。上述三项共计金额255,379.35元。另外，上诉人还认为因借名购房丧失了其购房资格，产生了房价上涨的损失以及二次购房带来的利息损失。被上诉人陈喆则认为，在2018年8月之前陶武杰没有过出资，截止一审判决前陶武杰共出资12余万元。被上诉人明确表示，对于一审判决后上诉人一直在支付的贷款应与房租相抵，故被上诉人仅愿意根据一审判决的19.2万元给予上诉人补偿。本院认为，上诉人主张其与被上诉人以共同生活为目的，共同出资购买了系争房屋，但该主张与2014年12月20日及2016年9月23日本案双方签订的说明书内容相悖。虽然上诉人主张该两份说明书系其在受欺诈、受胁迫的情况下所签订，但上诉人并未就此提供相关证据予以佐证；且两份说明书时隔近两年，内容基本一致，一般情况下因受胁迫而先后两次出具同样内容的文本，也未就此寻求救济，其可能性不大。故本院对此不予采信。根据上述说明书的约定，上诉人仅为系争房屋的挂名产权人，无产权份额，且房屋均由被上诉人出资购买。结合2014年购房时，被上诉人系他处房屋的主贷人，故被上诉人关于因其与上诉人关系不错，因此借用上诉人名义购房并贷款的讲法，存在其合理性。再结合系争房屋购买过程中，均由被上诉人出面磋商洽谈、签订交接协议并办理交接手续；向中介方给付佣金，向出售方支付首付款、家具家电费用；上诉人的贷款账户也由被上诉人不定期地转入款项用于还贷；相关的房屋买卖合同、发票等原件亦由被上诉人保管。综合上述事实，一审法院认定系争房屋系被上诉人借用上诉人名义购买的事实成立，本院予以认同。现被上诉人已具备购房资格，其要求上诉人配合办理系争房屋产权变更手续，应予支持。上诉人关于系争房屋系双方为共同生活而共同购买的上诉意见，本院不予采纳。因系争房屋尚有上诉人名下未归还的公积金及商业贷款，现借名购房事实成立，故被上诉人借上诉人名义贷款购房的费用理应由被上诉人承担。被上诉人在一审中明确同意由其将上诉人名下的工行黄浦支行、住房担保公司处的贷款本息一次性予以归还，以便注销房屋抵押登记、办理房屋产权变更登记手续，并同意补偿上诉人2018年8月20日之后实际支付的贷款数额及系争房屋的其他出资，故一审法院就此在本案中一并作出处理，本院予以认同。补偿的具体金额应考量上诉人在系争房屋的实际出资情况。现双方对于上诉人对系争房屋的实际出资存在争议。二审中，上诉人主张其出资有三部分共计25万余元，被上诉人则仅认可上诉人出资12万元。对此，本院认为，双方对于2018年8月20日之后贷款均由上诉人实际归还至今不持异议，上诉人亦表示2017年2月之后其公积金账户的款项足以归还银行贷款，故2018年8月20日起至被上诉人一次性归还贷款时，上诉人名下公积金账户（含补充公积金）直接归还的贷款数额应认定为上诉人的出资。关于2018年8月20日之前的出资，根据上诉人二审中提交的公积金查询表，自2015年3月至2018年8月20日，上诉人名下的公积金账户（含补充公积金）直接归还系争房屋贷款121,463.54元，故该部分款项亦应认定为上诉人的出资。关于系争房屋的定金20,000元，该款项系以上诉人名义支付，被上诉人虽主张其之后以现金方式还给了上诉人，但被上诉人未就此提供证据予以佐证，上诉人对此亦不予认可，故本院对此不予采纳。该定金应作为上诉人的出资予以认定。考虑到双方之间的关系，一、二审判决的时间等本案实际情况，本院酌情认定被上诉人应向上诉人补偿款项219,000元。一审法院未考虑上诉人名下公积金账户的还贷数额，据此对于补偿款的数额认定有误，本院依法予以纠正。被上诉人不同意承担一审判决之后上诉人的还贷数额，主张用以抵扣上诉人居住期间的房屋使用费，一则双方对于房屋使用费并无约定，二则本案一并处理被上诉人应付上诉人的补偿款虽系基于被上诉人自愿，但一审判决后系争房屋的贷款实际仍由上诉人在归还，该部分款项若不在本案中一并处理，难免造成讼累，故被上诉人该项抗辩意见，本院不予采纳。综上，上诉人陶武杰的上诉请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初13149号民事判决第一、二、三、四、六项；二、变更上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初13149号民事判决第五项为“陈喆在本判决生效之日起十日内补偿陶武杰219,000元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计9,240元，由陶武杰负担。二审案件受理费1,384.48元，由陶武杰负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 陈蓓蓉二〇二〇年九月二十七日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……