陕西省洛南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕1021民初829号 原告：洛南县乐多超市，住所地洛南县四皓街道南沟社区。 经营者：周其航，男，生于1979年6月3日，住西安市未央区。 委托诉讼代理人：闵克，陕西书宝律师事务所律师。 被告：屈洛军，男，生于1969年7月2日，住洛南县。 被告：左建玲，男，生于1972年8月28日，住洛南县。 原告洛南县乐多超市与被告屈洛军、左建玲房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年7月15日立案后，依法适用普通程序于9月2日公开开庭进行了审理，原告乐多超市的经营者周其航及其委托诉讼代理人闵克，被告屈洛军、左建玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告洛南县乐多超市向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原告与二被告2018年5月3日签订的房屋租赁合同；2、判令二被告依法支付原告各项损失共计614397元；3、判令二被告向原告承担违约金30万元；4、案件受理费由二被告负担。事实和理由：原告与二被告2018年5月3日自愿平等的签订《房屋租赁合同》，合同一至七条约定：“被告将其位于洛南县广电家属区楼下院内停车场地下室租赁给原告，租赁期限为10年，从2018年5月5日至2028年5月4日止；租赁房屋性质为商用；年租金为第一年租金12万元，自第二年开始租金为每年15万元，在租赁期内前三年不变，自第四年开始以后每三年递增一次，增幅为5％；租赁房屋设独立水表、电表。”另外还约定被告应保证所有移交给原告的租赁物及设施处于良好的正常使用状态，租赁合同签订时房屋现状为毛墙毛地，因此合同第六条第一款约定“被告给予原告两个月的装修期。”上述租赁合同签订后，原告于2018年5月25日与陕西美丽佳建筑有限公司签订了《装修合同》，对房屋进行整体装修并支付装修费292080元；原告还与西安青竹智能照明工程有限公司签订了《照明配电安装工程合同》，并支付该公司灯具、线路、设备、配电系统工程费用８万元。除此之外，原告还先后支付了超市门头发光字和喷绘广告费、收银系统软件费、监控设备费、音响费、消防器材安装工程费等，投资额达60余万元。原告于2018年8月18日开业后，超市经营状况一直良好。2020年3月13日，商洛供电局洛南分局突然给该租赁房屋的供电业主周杰（供电用户号67400*****）下发通知一份，载明“按照陕西省物价局关于规范销售电价分类适用范围有关事项的通知，客户变更用电用途后，未向洛南县供电公司申请用电变更，自2018年7月1日起对你单位少计量电费差价电费23606.22元，并承担违约使用电费47212.44元。现于2020年3月13日以书面送达，如用户拒交上述电费，将于2020年3月24日对你单位进行停电处理。”通知下发后，原告当日联系了被告请求其积极解决用电问题，但被告置之不理。因原告不认识供电业主周杰，原告主动与供电部门沟通请求暂停处理，但供电部门以业主未到场无法变更用电性质而沟通无果。供电部门后对原告租赁用房进行停电处理，致使原告超市无法正常营业，大量新鲜果蔬食品腐烂发霉。原告购买了发电机勉强度日，最终于2020年4月30日关门歇业至今。原告多次寻找被告协商解决纠纷被拒，无奈起诉至法院。原告认为，原、被告自愿签订的《房屋租赁合同》依法成立并生效，应受法律保护。二被告提供的租赁房屋不能正常使用，导致原告合同目的不能实现，故原告请求依法解除房屋租赁合同，因二被告存在严重过错，其还应当对原告相关损失承担连带赔偿责任，故原告依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条等规定提起诉讼，请求法院依法审理，作出公正裁判。 被告屈洛军、左建玲辩称，1、原告诉称的原、被告签订房屋租赁合同属实，原告要求解除房屋租赁合同，二被告均表示同意，但是导致合同解除的违约责任在于原告，原告要求被告承担违约金30万元，与事实不符。原告主张提前解除房屋租赁合同，被告保留追究原告承担违约金的权利。2、被告的房屋在租赁前是民用性质，用民用电理所当然，而原告租赁后改为商用，商业用电是基于原告的经营形成，原告是商业用电的主体。供电部门要求原告补缴电费差价和违约使用的电费时，原告拒绝缴纳，供电部门才对原告下发了停电通知，该通知下达原告后由原告的经营者周其航签收。后因停电原告无法经营，被告和原告共同找供电部门协商二次，二被告单独找供电部门二次，供电部门说让补缴电费差价和违约使用电费后可恢复用电，但原告仍拒不补缴，供电部门才没有给其恢复用电。原、被告房屋租赁合同履行中，原告无法用电是原告自身引起，不是被告的原因。原告要求提前解除合同，按照双方合同的约定，租赁房屋装修设施应归被告所有，原告以其装修等支出要求被告承担赔偿于理不通。被告不要原告装修等设施，解除合同后原告应将租赁房屋恢复到合同前状态，被告保留对恢复费用的诉权。4、按照双方签订的房屋租赁合同规定，被告已经全面履行了自己的义务，不论原告以何种形式承担水电费均与被告无关；5、双方签订的合同并未约定被告为原告提供用电的模式是居民生活用电还是商业用电，未明确约定即表明被告无义务，被告仅保证原告经营场所通电即可，被告已全面履行了该义务；6、原告从接受房屋并开始经营活动后从未向被告提出任何异议，说明被告对原告提供的设施是认可的，由此可见被告并未违约；7、原告是商业经营户，理应清楚自己承担何种性质的用电及承担何种性质的电费，原告一意孤行，长期不予改正，导致供电部门下发停电通知，作出处罚决定，这是原告行为所致，作为实际使用电者，原告应当承担这一后果，不应推诿于被告。被告认为，原告要求被告承担违约责任，并赔偿其经济损失没有法律依据，且于理不通，原告的诉讼请求应当驳回。 经审理查明,2014年1月20日，左建玲和张弓与陕西紫晨御景房地产开发有限公司签订了《广电网络综合楼南侧后院开发使用合同》，约定陕西紫晨御景房地产开发有限公司将其所有的洛南县广电网络综合楼南侧后院约760平方米空闲地交由左建玲、张弓开发使用。左建玲、张弓后按合同的约定，自行投资对该地进行了开发，取得了开发地块所建的地下建筑物及附属物的所有权、使用权，后张弓于2018年5月将其对地下建筑物及附属物的所有权、使用权份额转让给屈洛军。 2018年5月4日，周其航与被告屈洛军、左建玲经充分协商后签订《房屋租赁合同》，约定二被告将其位于洛南县广电家属区楼下院内停车场地下室所有的房屋租赁给周其航使用。《房屋租赁合同》第三条约定，乙方（指原告）确认承租的房屋为商用；第四条约定，双方租赁期限为10年，自2018年5月5日起到2028年5月4日止，租赁期限届满，乙方享有同等条件下的优先租赁权；第六条第二款约定，甲方（指被告）为乙方租赁场地设独立水表、电表，水费、电费按照国家标准执行，由相关部门定期收取；第七条第三款约定，甲方应保证乙方营业场基本用电量；第十一条约定，合同期内，若因甲方违约，需给予乙方店内基础总设施赔偿，甲方并承担当时市价价值和房屋后期收入，若因乙方违约，店内基础设施归甲方所有；第十二条约定，本合同双方签字盖章后生效。 原、被告合同签订前后，周其航开始对所承租的房屋进行装修，并购买添置了经营超市所需的其他设备、设施。2018年7月17日，周其航以洛南县乐多超市为字号登记办理了工商营业执照，同年8月开始经营乐多超市。周其航作为经营者，在装修期间及经营超市期间，均以被告提供的以周杰为户名的电表使用缴费，双方因使用电的问题未发生争议。2020年3月13日，商洛供电局洛南分局用电检查工作人员发现周其航经营的超市用电未执行一般工商业电价，即书面通知，以客户变更用电用途后未按照要求向供电部门申请变更，致使在2018年7月至2020年3月电价按照乡村居民合表户计费，现要求按一般工商业电力价格补交少计电量差价电费23606.22元，并追补违约使用电费47212.44元，如用户拒缴纳上述费用，供电部门将于3月24日对该用户进行停电处理。周其航签收该通知后，同意交纳差价电费，不同意交纳处罚金额。被告屈洛军经周其航告知有关情况后，也与商洛供电局洛南分局相关工作人员协商处理问题未果。因周其航未能在规定的期限内缴纳上述费用，商洛供电局洛南分局于2020年3月24日对周其航经营的乐多超市进行了停电处理。 2020年4月30日前，乐多超市停止营业,周其航将其超市内的经营物品、可移动的设备设施，搬迁拿走或作其他处理。2020年4月30日、5月19日周其航同人两次到被告屈洛军住处，提出要求终止双方签订的房屋租赁合同，退还所租赁房屋门钥匙，被告屈洛军不同意终止双方合同。现原告起诉要求解除与被告屈洛军、左建玲签订的房屋租赁合同，并赔偿原告装修等各项费用损失共计614397元，同时支付原告违约金300000元。2020年9月16日，双方当事人在法庭就交付租赁房屋达成一致意见，周其航将所租赁被告房屋的房门钥匙交给被告，被告接受该房屋。 另查明，2020年7月3日，被告屈洛军给供电部门缴纳了差价电费23606.22元，供电部门当日恢复供电。周其航在合同履行期间，已按约定已向二被告付清了2020年5月3日前的房屋租金，还欠付房租被告已另行起诉要求处理。 诉讼中经对原告租赁被告的房屋查看，对于原告仍留存在租赁房屋内的装饰装修物残值，经庭审后调解未果。被告于10月13日向法庭提出书面意见及在庭谈话，同意对原告原铺设的地板砖、台阶改造、安装雨棚及消防设施予以经济补偿58830元。 上述事实,有原告提供的乐多超市营业执照、房屋租赁合同、房屋装修合同、购销合同、供电部门通知、收款收据、广电网络综合楼开发使用合同、聊天记录、电话录音光盘、证人付某某、吕某某证言，被告提供的房屋租赁合同、通知、信访事项处理意见书、交费发票、广电网络后院地下室合同转让协议、超市照片，及当事人陈述等证据佐卷证明，予以确认。 本院认为,当事人协商一致,可以解除合同,合同解除后,尚未履行的终止履行。原、被告于2018年5月4日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，应受法律保护。但合同在履行过程中，原告提前提出解除合同，被告同意，鉴于原告已停止经营数月，并将超市相关的货物等财产搬走，所租赁房屋已交付原告接受，故双方当事人现对解除合同的意思表示一致，该合同依法予以解除。 原告诉称解除合同的原因，是被告提供的租赁房屋因停电问题不能正常使用，导致原告合同目的不能实现，被告存在严重过错，依据合同约定构成违约，据此请求判令被告支付原告各项经济损失及违约金，被告辩解其没有违约，不同意赔付原告所诉损失。本案当事人争议的焦点主要是，原告乐多超市被停电，被告是否构成违约。根据双方签订的合同第六条第二款‘甲方（被告）为乙方（原告）租赁场地设独立水表、电表，水费、电费按照国家标准执行，由相关部门定期收取’的约定，原告在租赁房屋后，虽然被告给原告提供的电表是以周杰的名义在供电部门登记，但原告使用该电表完全能够正常用电经营，原告在用电过程中一直以周杰的名义给供电部门交纳电费，原告对此并无异议，予以认可，该事实证明被告已经按合同上述约定履行了相关义务，并无违约行为；供电部门发现原告用电违规后，给原告的经营者周其航通知要求限期补交少计电量差价电费及交纳违约使用电费处罚金额，按照双方合同约定，用电电费应由原告按照国家标准缴纳，周其航在庭审中亦表示根据其经营也知道超市用电应按一般工商业电价价格缴纳电费，但其在签收该通知后未能在期限内补缴电费，导致供电部门对其经营的超市停电处理，过错及责任在原告。按照合同约定，被告没有交纳原告超市用电电费的义务。原告还提出其不是周杰，用电变更用途问题只能由被告或者周杰解决，被告不解决就构成违约，根据供电部门通知载明的内容，该通知明确告知如用户不缴纳电费则予以停电处理，可见停电的原因主要是原告拒绝补交电费，是否申请用电用途变更不是供电部门停电的原因，且停电处理系供电部门采取的措施，非被告行为所致；周其航在停电后，仍未能补交电费，并将超市相关财产搬走，停止营业，同人两次给被告送交租赁房屋钥匙，要求提前解除合同，在双方协商未果后起诉请求解除合同，故能否继续履行合同，实现合同目的，在于原告决定。作为房屋租赁合同一方的被告，主要义务是提供房屋，而被告并没有强行收回房屋等违约行为阻碍原告使用房屋。综上，原告提出被告构成违约的观点，理由不足，不予采纳，其请求判令被告支付的各项经济损失及违约金，证据不足，不予支持。原告其他留存在租赁房屋内外的装饰装修物残值，被告同意对原告原铺设的地板砖、台阶改造、安装雨棚及消防设施予以利用，并自愿补偿原告58830元，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告洛南县乐多超市与被告屈洛军、左建玲2018年5月4日签订的《房屋租赁合同》。 二、驳回原告洛南县乐多超市的其他诉讼请求。 三、由被告屈洛军、左建玲给原告洛南县乐多超市经济补偿58830元，限本判决生效之日起10日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12944元，由原告洛南县乐多超市负担12111元，被告屈洛军、左建玲负担833元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。 审 判 长  于济生 审 判 员  李军锋 人民陪审员  杨灵芝 二〇二〇年十月二十二日 法官 助理  王 平 书 记 员  徐家杨 1