山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初5272号 原告：银座集团股份有限公司，住所地：济南市泺源大街中段。统一社会信用代码：913700002671701644。 法定代表人：布廷现，董事长。 委托诉讼代理人：孙亚男（特别授权代理），山东舜翔律师事务所律师。 被告：山东顺泰投资置业有限公司，住所地：济南市历城区二环东咱******。统一社会信用代码：9137010066486512XU。 法定代表人：田成功，总经理。 委托诉讼代理人：孙裕、徐龙宝（均系特别授权代理），均系北京市百瑞（济南）律师事务所律师。 被告：日照银行股份有限公司，住所地：，住所地：日照市烟台路**信用代码：91370000727543743A。 法定代表人：王森，董事长。 委托诉讼代理人：张立洁（特别授权代理），山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 第三人：济南百御物业管理有限公司，住所地：山东，住所地：山东省济南市历城区二环东路******代码：91370103MA3CEPDX04。 法定代表人：王小枚，经理。 委托诉讼代理人：郭建敏（特别授权代理），山东律尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王慧慧，山东律尚律师事务所实习律师。 原告银座集团股份有限公司（以下简称银座集团）与被告山东顺泰投资置业有限公司（以下简称顺泰公司）、日照银行股份有限公司（以下简称日照银行）、山东美润物业管理有限公司、济南景协商贸有限公司、第三人济南百御物业管理有限公司（以下简称百御物业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。庭审前原告申请撤回对山东美润物业管理有限公司、济南景协商贸有限公司的起诉，本院裁定予以准许。原告银座集团的委托诉讼代理人孙亚男，被告顺泰公司的委托诉讼代理人孙裕、徐龙宝，被告日照银行的委托诉讼代理人张立洁，第三人百御物业的委托诉讼代理人郭建敏、王慧慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 银座集团向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签署的《租赁合同》已于2020年6月3日解除。2.判令二被告向原告支付违约金2000万元。3.本案诉讼费、保全费、财产保全责任保险费、律师费等费用由被告承担。 事实与理由：原告与被告一顺泰公司于2013年10月8日签署《租赁合同》一份，约定原告承租被告一顺泰公司位于济南市二环东路3749号的商业地产，租赁期限20年。在上述《租赁合同》的履行过程中，被告一存在多项违约行为，包括但不限于强行抢占、控制租赁物业的重要配套设施--停车场，强行拆除、置换了租赁物业的外墙广告位，强行停用租赁物业两部电梯四月余，未依约履行维护维修义务，存在严重安全隐患，不予配合办理独立计量且独立开户的水、电且不予配合充电、强行断电，未予办理环保及排污报批验收手续，抵押租赁房屋未事先书面通知原告，且未提供抵押权人同意函等；第三人作为被告一选聘的物业公司，未依约履行物业服务职责，存在停用电梯、不履行维护维修义务、拒绝进行电费充值、强行断电等行为。上述违约行为经原告多次催告整改后，被告一及第三人拒不整改。 另，在原告与被告一签署《租赁合同》后，被告一未经原告同意，将租赁物业进行了抵押，且存在多起借贷纠纷，导致租赁物业的产权发生了变更，被告二日照银行、济南景协商贸有限公司、山东美润物业管理有限公司成为大部分租赁物业的实际房屋所有权人，其作为租赁物业的所有权人具备确保原告依约正常使用租赁物业的义务。2020年4月24日，被告一向原告寄送《工作联系函》，明确其经营困难、房屋产权变更、新产权人拒不配合履行租赁合同、房屋附属设备损坏急需维修等重大事项将严重影响与原告签署的《租赁合同》的继续履行，甚至有解除合同的风险。该文件说明被告一丧失履约能力及履约诚意，为此，原告委托律师于2020年5月13日向四被告及第三人寄送了《律师函》，要求其就《租赁合同》履行过程中存在的违约行为进行整改，但遗憾的是，四被告未在原告要求的合理期限内整改完毕。被告顺泰公司在履行合同过程中违反合同第九条、第二条，符合合同第14.4款规定的情形。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”。根据上述约定及法律规定，原告于2020年6月3日向四被告送达了解除合同通知书。 原告认为，鉴于被告一顺泰公司未依约履行合同义务，导致租赁合同无法继续履行，应按照合同约定向原告支付违约金；被告二作为实际的房屋所有权人未能保障原告正常使用租赁物业，经原告催告后未依约整改，亦应共同承担赔偿责任。为维护原告合法权益，特诉诸法院，请求人民法院依法判如所请。 被告顺泰公司辩称，一、顺泰公司在合同履行期间不存在违约行为，银座集团系单方要求解除租赁合同。 顺泰公司自2013年与银座集团签订《租赁合同》以来，始终严格遵守合同约定，不存在任何违约行为，对于银座集团在诉状中陈述的所谓顺泰公司的违约行为，反驳如下： 关于顺泰公司擅自控制停车场的问题，根据《租赁合同》的约定，停车场及空地由顺泰公司提供给银座东环店不计租金独立使用，一直由银座东环店管理。后顺泰公司接客户反映，银座东环店员工私自将部分停车位以月租的形式出租给在东环国际广场办公的客户，租金每月每辆300元至400元不等，以收现金、微信转账等不入账的方式将该部分停车费贪污，每月贪污数万元，导致该部分收入流失，从而影响顺泰公司的最终收入，银座东环店的行为已严重侵犯了顺泰公司的合法权益，顺泰公司多次向银座东环店反映情况，银座东环店始终未予理会。为解决这一问题，顺泰公司提出由物业公司接管停车场，双方磋商达半年之久，银座东环店以集团公司不同意修改租赁合同为由否定了这一提议，但始终没有停止贪污行为，无奈之下，为防止损失的进一步扩大，顺泰公司于2020年4月30日自行更换了停车场道闸杆，加强了管理。即使如此，对于来银座东环店购物的商户仍继续免费，未对银座东环店的经营造成任何的影响，银座东环店自4月30日停车场道闸杆更换以来，自6月24日最终闭店，始终正常经营，银座集团所谓妨碍了银座东环店的正常经营、造成重大经济损失的陈述无任何事实依据。相反，银座集团纵容员工贪污，鉴于银座集团国有企业的性质，顺泰公司将依法向监察部门举报，并依法追究银座集团管理不善的违约责任。 关于强行拆除、置换外墙广告位的问题，由于租赁房屋外墙广告位已破旧不堪，2018年底因济南市“创城”需要，城市执法局要求顺泰公司对租赁房屋外墙广告位进行更新改造，银座集团拒不投资改造的情况下，顺泰公司投入数十万元进行了改造，为弥补该部分投入，银座集团认可由顺泰公司对前述广告位进行出租，并不存在顺泰公司未经银座集团同意夜间强行拆除并置换的情况。 关于商场电梯因损坏而停用、部分屋面、广场出现破损、漏水、变压器设备出现电火花等情况，系租赁房产不可避免的自然老化，租赁房产自2009年建造至今已十余年，一直作为大型商超使用，客流巨大，其中需要大量的日常维护。尽管租赁合同约定由顺泰公司负责，但顺泰公司近年来涉及多起诉讼，账户被查封，资金被冻结，无法有效维护租赁房产的设施设备，在顺泰公司无力维护的情况下，为保障商场的正常经营，顺泰公司于2017年初将租赁房产的物业管理委托于第三人百御物业负责，银座东环店与顺泰公司应向百御物业按时缴纳物业管理费，确保租赁房产设施设备的日常维护。对于使用租赁房产所产生的应向第三人支付的费用，银座东环店理应与顺泰公司成为一个整体共同承担，因此银座东环店作为实际承租人，应当先于垫付。而实际情况是，由于银座东环店自2013年开业以来，不仅未向顺泰公司支付过任何租金，亦没有为租赁承担过任何的费用，第三人百御物业始终是在垫款服务，在银座集团和顺泰公司都不缴纳物业管理费的情况下，物业管理服务不到位实属正常，即使设施设备因维护不力出现损坏，其原因也是系银座集团不支付物业管理费导致，与顺泰公司和百御物业没有关系。 关于顺泰公司没有为银座东环店办理独立计量的水表、电表问题。银座集团亦承认，顺泰公司在2017年就将水、电、燃气过户于百御物业，至2020年6月24日银座东环店撤店，百御物业已为银座东环店提供了三年半的代收代缴服务，未对银座东环店的经营造成任何影响，银座东环店对此表示认可，在享受了三年半的服务之后又主张顺泰公司违约，法院应不予采纳。 关于未予办理环保、排污报批验收手续的问题。顺泰公司已严格按照合同约定将符合环保标准的房屋及设备交付银座东环店，银座集团的陈述没有任何依据，顺泰公司不予认可。 关于抵押租赁房产未事先通知银座集团且未提供抵押权人同意函的问题。顺泰公司因融资需要，于2016年将租赁房产向借款人抵押，即使抵押权人没有出具相关同意函，根据“买卖不破租赁”的司法原则，不会影响租赁合同的履行，至银座东环店闭店为止，抵押权人从未对房产的租赁制造过任何妨碍，房产抵押未对银座东环店产生影响，并非银座集团解除租赁合同的原因。 而自2013年10月8日签订租赁合同至2020年6月24日银座东环店正式闭店之前，该店不论硬件、软件均运行正常，始终处于正常经营状态，充分说明银座集团所谓顺泰公司存在的违约行为，并没有影响银座东环店的经营，并未导致租赁合同继续履行，银座集团解除租赁合同系其单方面的意思表示，顺泰公司不承担任何责任。 二、顺泰公司本着诚实信用的原则向银座集团发函提示未来面临的风险，银座集团为此要求解除租赁合同，不应视为顺泰公司违约。 由于银座集团未向顺泰公司支付租金，顺泰公司无力偿还债务，租赁房产被多名债权人申请人民法院查封，并均进入强制执行程序，同时因维护不力，设施设备亦出现了一些问题，由于租赁房产的状态直接影响银座集团对银座东环店的经营，顺泰公司本着诚实信用的原则，将所了解债权人即未来产权人的对银座东环店的态度，如实告知银座集团，以便银座集团提前采取应对措施，避免不必要的损失，同时与银座集团探讨新的经营思路，其本质目的希望银座东环店能够继续经营，租赁合同得以顺利履行，如顺泰公司在明知未来可能出现影响经营风险的情况下，故意隐瞒，则风险及损失将由银座集团自行承担，银座集团正是在充分评估风险后，在经营全部正常的情况下主动要求解除租赁合同，而并非顺泰公司存在违约行为导致。 综上所述，顺泰公司认可双方租赁合同于2020年6月3日解除，但顺泰公司不存在任何违约行为，银座集团系单方解除租赁合同，无权向顺泰公司主张违约金，请求人民法院依法驳回其第二、三项诉讼请求。 被告日照银行辩称，一、银座集团起诉所依据的《租赁合同》，实际涉及多个租赁合同关系，并非依据同一法律事实和同一法律关系，且本案不属于必要共同诉讼，不应当一案审理，原告应当分案起诉。 （一）依据银座集团起诉的被告架构，虽然承租方均为银座集团，但涉诉房产对应的产权人并非同一方，亦分别指向了不同的法律关系。首先，银座集团起诉顺泰公司是基于顺泰公司系租赁房产的原产权人，且系《租赁合同》的签署方，涉及的租赁房产是16967平方米，包含地上一层（1-101）、地上二层（1-201）、地上**（1-201）和地上**（1-301）、1-201、1-301仍归顺泰公司所有。其次，银座集团起诉日照银行是基于2018年1月29日之后日照银行成为地下一层（1-负101）的继受所有权人，但1-负101系原权利人顺泰公司免费提供给银座集团使用，不在承租范围，且按照合同约定由银座集团自行管理，日照银行与银座集团之间并不存在租赁合同关系。第三，银座集团起诉山东美润物业管理有限公司是因为其依据已经被撤销的（2017）鲁01执92号执行财产分配方案，在该分配方案中，地上一层（1-101），地上**（1-101）、地上**物业管理有限公司所有。第四，银座集团起诉济南景协商贸有限公司是因为其依据已经被撤销的（2017）鲁01执92号执行财产分配方案，在该分配方案中地上三层（1-301）归济南景协商贸有限公司、74名自然人债权人、顺泰公司按份所有。且银座集团漏诉了74名自然人。 （二）各权利人对名下房产各自所有，并非共同共有或按份共有，本案不符合共同诉讼的法律规定。依据《民事诉讼法》第52条“当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼”。本案中，涉诉房产虽地处同一商圈，但并非各被告共同所有，涉诉标的也非同一种类，本案不符合共同诉讼的法律规定。原告将至少4个法律关系混为一谈统一起诉，属于诉讼程序性错误。原告应当分别依据单一的合同关系分别起诉，并依据合同相对性，追究每个合同关系中相对方的违约责任，而不是一并起诉。 二、即便本案合并审理，银座集团第二项诉讼请求依旧不明确，其并未明确各被告如何承担支付2000万违约金的责任。即便不论银座集团是否应当按照法律关系分别起诉，本案中，银座集团在起诉时亦未能明确四被告向银座集团支付2000万违约金的责任承担方式，是连带承担还是按份承担。若银座集团主张为连带承担，依据已颁布的《中华人民共和国民法典》第八章第178条规定“连带责任，由法律规定或者当事人约定”，本案中银座集团起诉依据的《租赁合同》并未约定该案情形下四被告应当向银座集团承担何种责任以及具体的承担方式，本案也并非法律规定承担连带责任的情形，故银座集团主张的连带责任不应当予以支持。若银座集团主张为按份承担，则需要举证明确各被告的过错或责任，依据分别建立的合同关系，向各被告分别主张各自过错对应的份额责任。 三、日照银行继受的1-负101系原权利人顺泰公司免费提供给银座集团使用，约定由银座集团自行管理，日照银行与银座集团之间不存在租赁合同关系。（一）日照银行以物抵债取得的1-负101、1-102、1-103、1-105、1-106号房产中，除却1-负101即地下停车场外，其余均与银座集团及本案无关。（二）银座集团占有使用的1-负101并非银座集团承租的房屋，系原出租人顺泰公司免费提供给银座集团使用且约定由银座集团独立自行管理的区域。本质上属于“赠予”行为，而非“出租”行为。（三）顺泰公司免费提供给银座集团使用1-负101，亦同时约定停车场由银座集团独立自行管理，故1-负101不适用关于合同其他关于租赁物管理维修等相关条款的约束。 四、日照银行不存在任何违约行为和过错行为，银座集团单方违约解除《租赁合同》，日照银行不应当承担支付违约金的责任。 （一）银座集团起诉所依据的解约事由，均与日照银行无关。1.诉状起诉解约事由之一系“抵押租赁房屋未事先告知原告，且未提供抵押权人同意函”，对应《租赁合同》第2.3条，且系14.4条（4）约定的解约事由，该事由与日照银行无关。首先，该事由发生在2015年12月，当时日照银行并非涉诉房产的权利人，该事由的发生与日照银行无关；其次，依据合同相对性，且不论顺泰公司有无提供上述材料，银座集团不应因顺泰公司的该行为，要求日照银行承担相应的违约责任；第三，抵押发生在2015年，原告依据该事由起诉却发生在2020年，其诉求背后的目的不言而喻，就是为了捆绑日照银行。2.诉状起诉解约事由之二系“甲方违反合同第9条约定的维修、更换义务”，主要事由是原告认为存在电梯停运，地面破损、漏水，电压器，地面破损情况。首先，依据《租赁合同》，1-负101免费提供给银座集团使用，由其自行管理，不受合同第9条维修管理的约束；其次，电梯和变压器属于整个楼盘共同使用设备，产权不属于日照银行，据日照银行咨询国家电网得知，变压器属于百御物业所有，日照银行无法对他人产权作出维修、更换或分表分户的行为。3.银座集团起诉的其他违约事由，均无证据证实真实性，且均与日照银行无关。 （二）银座集团向日照银行提出维修申请至银座集团单方解约仅相距20天，不符合合同第9条约定的“30日仍不维修或更换”，银座集团属于违约行使解除权。首先，依据合同第9条约定，超过30日不维修或更换的，银座集团才有权解除合同。2020年5月13日银座集团向不是产权人的日照银行济南分行发出律师函，第一次提出要求日照银行履行维修义务，在此之前从未要求过，在日照银行尚未来得及核实情况履行相关义务的情况下，银座集团在短短20天后的2020年6月2日就直接发送解除合同的通知，并当日办理了公证随即搬离租赁物，不符合合同约定的“30日仍不维修或更换”解约事由，且不论日照银行是否应当履行维修义务，在银座集团与日照银行对应的合同关系中，银座集团属于单方违约解除合同，其不能要求日照银行承担解除合同的违约金。其次，依据原告起诉依据的《合同法》第94条，2020年5月13日之前原告并未催告日照银行履行维修义务，2020年5月13日催告之后也未留足合同约定的30日“合理期限”就解除了合同，不符合法定及约定事由。银座集团违约行使合同解除权，无权要求日照银行承担违约责任。 五、依据权利义务对等、客观公平以及诚实信用原则，日照银行不应当支付巨额违约金。 （一）依据权利义务对等原则，日照银行不应当支付巨额违约金。《租赁合同》第3.2条特别约定，1-负101房产系原产权人顺泰公司免费赠予银座集团使用，依据权利义务对等原则，同样约定了银座集团自行管理、自行承担相应权利义务。现银座集团因自行管理不善或与物业公司沟通不畅导致的停车场使用障碍，反过来追究日照银行的责任，要求日照银行承担违约责任，严重违反了合同约定及权利义务对等原则。 （二）依据客观公正原则，日照银行不应当支付巨额违约金。顺泰公司与银座集团签署合同订立的2000万元巨额违约金，对应的租赁物面积应当为计租的地上三层共计16967平方米租赁房产，不包含免费使用的1-负101。银座集团解除的是地上三层房产的租赁关系，亦附带返还了其免费使用的1-负101，若银座集团主张违约性解除，亦应当综合依据租赁物面积16967平方米对应相应违约金金额2000万，按照过错责任划分主张，而非一并主张。在日照银行从未收取任何租金的情况下，却因非己方原因支付如此巨额的违约金，属实严重违反了公平原则，理应不予支持。 （三）银座集团放任损失的扩大，违反诚实信用原则。暂且不论银座集团主张的电力变压器出现火花存在严重安全隐患、电梯继续维修等情况是否客观真实，在其已经与物业公司与原权利人顺泰公司沟通无效的情况下，面对如此紧迫严重的情况，其并未及时采取补救措施，而是直接解除合同搬离租赁物，依据民法典及合同法规定，亦应承担其过错相当的责任。 （四）合同约定的违约金明显过高，理应不予支持。自《租赁合同》签订之日起，银座集团已免费使用涉诉房产近7年，其从未向顺泰公司或日照银行支付过任何租金，不论是其继续使用租赁物，还是搬离租赁物，其均不存在任何损失。依据法律规定，违约金不得超过实际损失的30%，在银座集团不存在任何损失的情况下，其单方解除合同却索要2000万的违约金不符合法律规定。 综上，不论在涉诉法律关系层面，还是过错程度划分层面，以及法律规定的权利义务对等及公平诚信原则，日照银行均不应当承担支付违约金的责任，请求法院驳回银座集团第二项、第三项诉讼请求中对日照银行的起诉或驳回其对日照银行的诉讼请求。 第三人述称，一、第三人不存在起诉状中提到的恶意停电、停用电梯，不履行维护义务等情况。二、原告从未向第三人交纳过物业费，第三人在垫款的情况下尽全力保障物业服务，有瑕疵的地方，责任不在第三人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及提交的证据，本院认定以下事实：2013年10月8日，顺泰公司为甲方，银座集团为乙方，双方签订租赁合同，约定将位于济南市二环东路3749号的商业房产，在按乙方要求整修竣工将该商业房产及附属场地、设施设备等整体出租给乙方进行经营，商业房产的现状为：该项目已取得国有土地使用证、房屋使用证（甲方出租房屋的产权证号分别为济房权证历城字第147331-147339号，其中济南房权证历城字第147333号和第147337号的房屋仅出租一半面积）。租赁房屋及计租面积双方约定：该租赁房屋总体为地下一层、地上五层；乙方计租建设、地上**967平方米，其中地下一层7300平方米，地上一层4970平方米，地上**4970平方米，地上**5852平方米，地上**6145平方米的场地面积约8800平方米，其中包括地下一层面积不少于7300平方米的专用停车场，租赁房屋外围的地面广场区域面积不少1500平方米的专用停车场及其他场地，停车场及空地和其他主体建筑以外部分不计算租金并由乙方独立自行管理。合同约定租赁期限为20年。乙方在下列条件成就时向甲方支付本租赁年度租赁费用：1.该租赁房屋已取得建筑工程消防验收合格的意见书等消防审核手续；2.该分公司（或子公司）本租赁年度的利润表中净利润为正数且该分公司（或子公司）自成立之日起累计净利润为正数。租赁费用包括设施设备租赁费、共用物业租赁费和房屋租金，其中设施设备租赁费占50%，房屋租金占50%。租赁费用采用后付原则，即乙方在本租赁年度的下一个年度的4月1日即聘请有资质的会计师事务所对该分公司（或子公司）本租赁年度财务状况和经营成果进行审计并出具审计报告，乙方在取得会计师事务所出具的审计报告之日起30日内根据本合同确定的租赁费用支付金额向甲方支付本租赁年度的租赁费用。在达到本合同约定的租赁费用支付条件的前提下，乙方将该公司（或子公司）本租赁年度利润表中净利润的50%作为本租赁年度租赁费用支付给甲方。在该租赁合同中双方还对合同履行期间的租赁房屋及配套设施设备的维修、物业管理、违约责任等予以约定。合同签订后，银座集团入驻涉案房屋，开设银座奥特莱斯东环购物广场店，并一直经营。2020年6月3日，银座集团向顺泰公司发出解除合同通知，于同年6月24日撤场。银座集团主张顺泰公司在履行合同过程中违约，根据合同第14.4条的约定，应向其支付2000万元违约金，形成本案诉讼。 租赁合同第14.4条约定：“甲方有以下违约情形之一的，乙方有权解除本合同，甲方除应返还乙方预付的租赁费用外，还应向乙方支付人民币2000万元作为违约金，甲方支付的违约金不足以弥补乙方损失的，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿：……（3）甲方违反本合同第九条约定的维修、更换义务，逾期三十（30）天仍不维修或更换；（4）甲方违反第二条陈述与保证2.1、2.3-2.8、2.10项任一条款的；……”。合同第九条系关于租赁房屋及配套设施设备的维修的约定。第9.2约定：承租期内，乙方负责租赁房屋设备的日常维护和维修，但电扶梯、直升客梯、货梯、制冷机、变压器等主要设备在质保期内的大修由甲方负责，租赁期内上述设备的更换由甲方负责，对本合同中约定的甲方负有更换义务的设备，甲方应最迟出现下列情形之一时起30日内更换完毕并承担因此产生的全部费用：（1）需进行法定检验（如电梯年检）的设备，经维修仍达不到合格标准的；（2）无需进行年检的设备，出现运行故障，经具备法定资格的检测机构检验不符合使用标准的；（3）设备生产厂家的技术资料或使用说明书标明有使用期限的设备，使用期限届满的；（4）因质量问题致使设施设备无法使用且无法修复的。上述设备的大修及更换，如经具备法定资格的检测机构证明系由于乙方使用不当造成的，则由乙方负责维修、更换并承担该设备的更换费用。第9.3条约定：甲方应当保证租赁房屋相关配套设施的正常运行，由于甲方原因造成的或与甲方有租赁、使用关系的第三人造成的供电、供水中断或其它严重事故，致使乙方无法继续正常营业的，则在乙方无法正常营业期间，甲方应免收租赁费用并赔偿乙方因此而遭受的全部损失。乙方有权从应付甲方的租赁费用中相应扣除与其所受全部损失相当的款项直至全部损失抵扣完毕为止。合同第二条系关于陈述和保证的约定，第2.3约定：甲方保证合同签订时该物业和所涉及的土地使用权未被查封，该租赁房屋和所涉及的土地使用权无权属争议，合同签订后如果甲方对该物业和所涉及的土地使用权设置全部或部分抵押，须事先书出通知乙方，甲方应出具关于抵押情况的详细书面说明，并提供抵押权人同意甲方将该租赁房屋出租给乙方及抵押权人不因实现抵押权而致乙方丧失本合同项下租赁权的同意函……。 2015年，顺泰公司因向日照银行借款，将其部分房屋办理了抵押，2018年1月29日，济南市中级人民法院下发（2017）鲁01执92号之二民执行裁定书，裁定将顺泰公司名下的涉案1--101《房屋所有权证》证号为济房权证历城字第147331号、1-102《房屋所有权证》证号为济房权证历城字第147334号、1-103《房屋所有权证》证号为济房权证历城字第147333号、1-105《房屋所有权证》证号为济房权证历城字第147335号、1-106《房屋所有权证》证号为济房权证历城字第147336号房屋及相应的土地使用权作价11761.3515万元，交付日照银行抵偿顺泰公司所欠日照银行2015年日照银分流借字第496号流动资金借款合同项下的债务，所有权自本裁定送达日照银行起转移，日照银行可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。日照银行取得上述房屋的所有权后，未改变房屋的使用现状，仍由原承租人使用房屋。银座集团租赁的房屋中包含1--101及1-103的部分面积。1--101房屋即为租赁合同中的地下停车场。2018年3月5日，日照银行济南分行向银座集团在内的承租人发出告知函。告知银座集团根据济南市中级人民法院执行裁定，位于济南市历城区二环东路**1—101的房屋所有权归银行所有，请承租人即刻暂停向原出租人缴纳租金，并于5个工作日内与我行取得联系，提供真实有效的租赁协议的缴款凭证。庭审中，银座集团对于日照银行的付款责任明确为，其租赁涉案房屋的总面积25767平方米（地下停车场8800平方（地下停车场8800平方米+16967平方方米屋面积为7429.44平方米，对顺泰公司的违约承担连带责任，占28.83%，金额为576万元。 银座集团租赁使用顺泰公司的房屋用于商场经营，店名为银座奥特莱斯东环购物广场，由顺泰公司提供物业服务。2017年，顺泰公司与第三人签订物业服务合同，委托第三人百御物业对涉案楼房内的商户提供服务，其中亦包括对银座集团东环购物广场的物业服务，东环购物广场的物业费由顺泰公司向第三人交纳，水电费由东环购物广场向第三人交纳。2019年7月8日，东环购物广场曾分别向顺泰公司及第三人百御物业发函，要求顺泰公司及第三人按照租赁合同约定办理水、电、燃气等独立开户。顺泰公司及第三人以根据相关部门要求，一个物业管理区域只能开设一个总户，无法单独为东环购物广场独立分户为由，未为其独立开户。在第三人百御物业名下开设总水、电表，在其服务的所有商户下均有单独的水、电表，相关部门每月抄表后，向物业公司收取电费，物业公司再向各商户收取，东环购物广场亦是按该模式每月将水、电费交给物业公司。2019年12月14日，商场停电一天。银座集团主张系顺泰公司无故恶意断电。顺泰公司提交第三人百御物业发送的告知函，从而证明：第三人工作人员在日常维护过程中，发现租赁房产负一层电力变压器存在异常声响，且每到用电高峰期设备温度过高，偶尔出现电火花现象，可能引发火灾，同时，一层门头房烟感及喷淋系统全部失效，为防止重大安全责任事故，第三人百御物业于2019年11月28日分别向消防支队历城区大队、山大路派出所、山大路街道办事处和顺泰公司送达了告知函，顺泰公司为安全考虑，要求第三人暂停对设备的使用。同时还提交山东特安供电有限公司《银座奥特莱斯（东环店）高压设备检修试验方案》，证明：2019年12月18日，山东特安供电有限公司作为市供电局指定的检测单位，对租赁房产高压配电设备进行了检测，结论为设备随时发生爆炸、自燃隐患。由此可证实停电系因变压器老化，存在安全隐患，在征求了相关部门的意见后，且事先通知银座集团后进行的停电检修，并非无故停电。 银座集团与顺泰公司签订的合同中约定，将地下一层作为专用停车场由银座集团免费使用，并由银座集团自行管理，2020年4月30日，顺泰公司将进入地下停车场的道闸杆更换，未影响到东环购物广场购物的顾客车辆的免费停用。 2020年4月24日，顺泰公司向银座集团发出一份工作联系函，告知自双方约定租金交纳方式为收益分成，自2013年签订合同至今，银座集团始终未向顺泰公司分配任何收益，造成公司经营困难。因公司债务问题，其名下的房产经济南市中级人民法院裁定，部分产权发生了变更，新产权人拒不配合履行租赁合同、房屋附属设备损坏急需维修等重大事项，将严重影响双方租赁合同的履行，甚至解除合同的风险。为妥善解决以上问题，提出以下建议：我司拟与第三方合作，共同租赁东环商业广场四、五层，与贵司目前运营的银座奥特莱斯东环购物广场合并经营，其中负一至三层仍保留原业态，四、五层增加教育培训、影院、儿童游乐场等板块，整合负一至地上五层为统一经营区域。双方在租赁合同的框架下，合议改变银座奥特莱斯东环购物广场运营方式，变更为由我司与第三方合作负责具体运营，贵司退出购物广场的管理经营，并冠以贵司“银座购物广场”品牌，第三方向贵司交纳品牌使用费，运营成本包括物业管理费、水电、员工工资等均由第三方承担……。 2020年5月13日，银座集团委托律师向顺泰公司、日照银行及第三人百御物业发函，在函件中列述了诉状中所称的违约行为，作出如下函告：一、相关各方在收到本律师函之日起15日内对上述违约行为进行整改，以达到符合银座集团与顺泰公司所签署租赁合同的约定标准；二、相关抵押权人/租赁物业产权人在收到本律师函之日起15日内向银座集团出具同意顺泰公司将该租赁房屋出租给银座集团不因实现抵押权再致银座集团丧失合同项下租赁权的同意函；三、如相关各方未在上述期限内整改完成或银座集团未在上述期限内收到相关方出具的同意函，银座集团依法依约解除与顺泰公司的租赁合同，由此所造成的损失由相关各方承担。2020年6月2日，东环购物广场委托济南市泉城公证处对该店的现状以拍摄照片和视频的方式进行保全证据公证。同年6月2日，银座集团拟制解除合同通知书，并于同年6月3日向顺泰公司、日照银行及第三人百御物业发出，要求解除该公司与顺泰公司于2013年10月8日签署的租赁合同，要求支付违约金2000万元，于2020年6月30日上午10：00在济南市二环东路3749号交接租赁物业。2020年6月24日，东环购物广场撤出，交付房屋。自撤出之前，该商场一直正常营业。 银座集团为本次诉讼聘用律师，支付律师代理费25万元。 本院认为，银座集团与顺泰公司之间签订的租赁合同是双方的真实意思表示，内容不违背法律的强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。银座集团租赁房屋的目的系用于经营大型商场，自其经营的东环购物广场开业，至2020年6月3日提出解除合同，于同年6月24日撤场前，该商场一直正常经营，实现了合同的目的。银座集团向顺泰公司支付租金的方式系收益分成，商场运营良好，顺泰公司亦受益，双方在合同的履行上属于利益共同体，顺泰公司无理由不维护东环购物广场的正常运营。现银座集团提交的双方之间的往来函件等证据，不足以证实因顺泰公司的行为导致其无法继续正常经营。2019年12月14日停电，系因设备老化停电检修，亦不能证实系顺泰公司恶意断电。顺泰公司2020年4月24日向银座集团发出的函件旨在商议寻求解决摆脱困境的办法，不能以此证实顺泰公司违约。2020年6月2日，银座集团在拟制解除合同通知书的当天，委托公证处对东环购物广场现状进行公证，该公证书只能证实当天的现状，不能证实其主张。双方签订的租赁合同属于双务合同，合同中对于双方的权利、义务均有约定。顺泰公司在履行合同过程中，对于设备的维修、更换等物业服务存在不及时、不到位的情形，但构不成根本违约，且银座集团亦未提交证据证实因顺泰公司违约给其造成的实际损失。顺泰公司关于银座集团主张2000万元违约金的抗辩成立。银座集团与顺泰公司之间存在租赁合同关系，顺泰公司将房产抵押给日照银行，及经法院裁定以房抵债，未影响租赁合同的履行，银座集团要求日照银行对顺泰公司的债务承担连带责任，无事实及法律依据，日照银行的抗辩亦成立。为此，对于银座集团的该部分诉讼请求，本院不予支持。顺泰公司已收到银座集团发出的解除合同通知书，并配合银座集团于同年6月24日撤场，双方对于解除合同已形成合议，对于合同的解除本院予以确认。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认银座集团股份有限公司与山东顺泰投资置业有限公司于2013年10月8日签订的《租赁合同》已于2020年6月3日解除； 二、驳回银座集团股份有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费141800元，减半收取计70900元，由银座集团股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 李晓丽 二〇二〇年十月二十二日 法官助理 于彩霞 书 记 员 韩欢欢