湖南省株洲市石峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0204民初1281号原告：舒建萍，女，1964年7月17日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市石峰区。委托诉讼代理人：阳金昌（系原告丈夫），男，1964年2月6日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市石峰区。被告：湖南顺安房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉中路**（新世纪大厦**）。法定代表人：周铁明，系该公司董事长。被告：株洲顺安物业管理有限公司，住所地湖，住所地湖南省株洲市石峰区田心泉塘小区第****v>法定代表人：何小雁，系该公司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：刘吉春，湖南金州律师事务所律师。原告舒建萍诉被告湖南顺安房地产开发有限公司（以下简称顺安房产公司）、株洲顺安物业管理有限公司（以下简称株洲顺安物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人阳金昌两次均开庭参加诉讼，被告顺安房产公司、株洲顺安物业公司共同委托诉讼代理人刘吉春第一次开庭到庭参加诉讼，被告顺安房产公司、株洲顺安物业公司第二次开庭未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舒建萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告对主卧外墙渗水进行修复并赔偿原告经济损失2000元（墙面仿瓷和墙纸）；2、判令被告对客厅与厕所墙面渗水进行修复并赔偿原料行署经济损失4500元（每年修补一次，每次500元，因工序需要十几天才能完成）；3、判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2009年5月，被告顺安房产公司与原告签订了《泉塘湾小区危房改造项目购房合同》（合同号290），双方约定，在房屋保修范围和保修期内发生质量问题，应当及时履行保修义务，因质量问题造成经济损失的，应赔偿损失。2013年7月，被告顺安房产公司复函，其中对房屋漏水、厕所漏水、外渗水等情况，督促物业公司尽快加强维修，并要求业主对维修情况签字确认。自入住以来，餐厅与厕所墙面第一年未发现漏水，自第二年开始，楼上业主租给别人（未装修）厕所开始使用后，墙面就开始渗水。主卧墙面在第三年后就开始渗水，墙纸脱落。问题发现后，原告多次向被告反映，每次看一下但就是不修。怎么复一年，主卧外墙中途修了一下，用防水胶刷了一层，没有从根本上解决问题，到目前为止，这两处还一直在渗水，给原告的生活造成了困扰。综上所述，被告顺安房产公司没有履行国务院第279号令和购房合同约定的保修义务，被告株洲顺安物业公司未按复函要求进行实施及质量，故原告为维护其合法权益诉至法院，请求法院判如所请。被告顺安房产公司及株洲顺安物业公司共同辩称：1、本案被告主体资格不适合，本案实际开发商为中国南车集团株洲电力机车厂，被告顺安房产公司仅为委托建设方并非实际开发主体，不承担原告所述的赔偿；2、原告居住的涉案泉塘湾小区，经过验收备案房屋符合交付的条件；3、原告所述的房屋漏水发生在质保期之外，可以通过物业维修基金进行维修；4、原告对于其损失赔偿部分并未提交任何证据，不能证明具体的损失；5、原告的诉讼请求已过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原被告双方有争议的证据，本院认定如下：对于原告提交的《泉塘湾小区危房改造项目购房合同》（合同编号290），两被告对该证据有异议，认为中国南车集团株洲电力机车厂系涉案房屋泉塘湾小区的实际开发商，理应承担开发商的全部责任和义务；原告所述的保修责任是保修范围和质保期内发生问题时生效，但原告的房屋漏水已经过了质保期，同时也超过了其诉讼时效；本院经审查认为，对该证据的真实性予以认定；对原告提交的2013年7月5日顺安房产公司作出的复函，两被告对该证据有异议，认为原告未提供原件，无法核实真实性，认为原告庭审自述被告曾经对其房屋进行过维修，已经尽到了维修义务，即使按照原告所述的维修后5年质保期，自2013年7月5日开始计算已超过质保期；本院经审查认为，因该复函系被告顺安房产公司出具给株洲市石峰区田心街道办事处、泉塘湾小区业主委员会的，原告不能提供原件属客观情况，被告亦未提供证据予以抗辩，故对该证据的真实性予以认定，本院在第一次开庭后向两被告示明要求其提供复函所涉80多户屋面、外墙漏水情况及维修现场造册情况的证据材料，在本案宣判前两被告未提交，故应承担相应的举证不能的后果；对原告提交的主卧房屋渗漏水照片；两被告对该证据有异议，认为该主卧墙壁属于外墙，在质保期外漏水应用物业维修基金，而据原告提供的证据，无法确定是否渗水，强制起鼓开裂的原因很多，渗水并非唯一原因；本院经审查认为，根据现场勘查情况，对该证据的真实性予以认定，对其关联性本院在判决说理部分综合认证；对原告提交的餐厅与厕所墙壁渗水照片及客厅未渗水对比照片，两被告对该证据有异议，认为原告庭审中自述渗水系其楼上住房使用造成，实际侵权方应系楼上住户，原告起诉适格被告应系楼上住房及产权所有人；本院经审查认为，根据现场勘查情况，对该证据的真实性予以认定，对其关联性本院在判决说理部分综合认证；对于原告提交的主卧外墙维修痕迹照片，两被告对该证据有异议，认为原告庭审中自述被告已对外墙履行了维修义务，在质保期外出现渗水应当用物业维修基金维修；本院经审查认为，根据现场勘查情况，对该证据的真实性予以认定，原告庭审称该渗水系在2011年2月楼上住户在未装修情况下用水后产生的，直至2019年楼上住户无人入住后该渗水问题开始缓解，对其关联性本院在判决说理部分综合认证；对于原告提交的被告顺安房产公司的企业信用信息，两被告对该证据有异议，认为不能证明两被告系关联公司；本院经审查认为，对两被告的质证意见予以采信。对两被告提交的建设工程竣工验收备案材料，原告对该证据有异议，认为该工程验收合格系对整体的验收，并未对房屋渗水及外墙渗水等个另问题逐一解决；本案经审查认为，对该证据的真实性予以认定；对两被告提交的涉案房屋装饰装修申请表及装饰装修管理服务协议，原告对该证据的真实性没有异议，但其认为装修前对房屋验收时并未发现房屋墙面渗水情况，2011年2月份在其楼上有人入住后出现餐厅和厕所的墙面渗水情况，而2012年发现主卧外墙有渗水，后虽对主卧外墙进行修复但仍存在渗水问题；本案经审查认为，对该证据的真实性予以认定；对于两被告提交的泉塘湾小区质保期外屋顶外墙渗水登记表，被告对该证据有异议，认为原告房屋渗水问题系在质保期内就漏水，一直到质保期外还在渗水，故被告应当依照合同提供保修义务；本院经审查认为，该登记表格系被告株洲顺安物业公司制作，不能证明原告所作登记的主卧外墙渗水系发生在质保期外。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：2009年3月6日，原告舒建萍（丙方）与中国南车集团株洲电力机车厂（甲方）、被告顺安房产公司（乙方）签订了《泉塘湾小区危房改造项目购房合同》（合同编号290），约定原告购买中国南车集团株洲电力机车厂委托被告顺安房产公司开发的××小区××栋××单元××号商品房一套，该房屋建筑面积为157.01平方米，该房屋单价每平方米为1470元，总价款为230805元。该《泉塘湾小区危房改造项目购房合同》第十五条约定：在房屋保修范围和保修期限内发生质量问题，乙方应当及时履行保修义务。乙方扎约整修或在合理期限内拖延整修的，丙方可以自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由乙方承担。房屋因质量问题造成丙方经济损失的，乙方应赔偿丙方损失。因不可抗力或者非乙方原因造成的损坏，乙方不承担责任，但可协助维修，维修费用由丙方承担。合同签订后，被告顺安房产公司于2009年10月15日将涉案房屋交付给原告舒建萍。后原告舒建萍对涉案房屋进行装修并于2010年2月入住。2012年，原告舒建萍发现涉案房屋的主卧出现外墙渗水问题，原告就质量问题多次向被告反映，被告顺安房产公司于2013年7月5日向株洲市石峰区田心街道办事处、泉塘湾小区业主委员会出具了复函，载明：“业主反应的80多户出现屋面、外墙漏水情况，我司对此情况都非常重视，将派出以法律顾问为首的工作组，现场造册登记，预算维修费用，督促物业公司尽快加强维修，并要求每个有屋面、外墙漏水的业主对维修情况签字确认”。被告顺安房产公司约2015年左右对涉案房屋的主卧外墙渗水问题进行过维修，但主卧外墙渗水问题至今仍未未完全修复，故原告诉至法院。另查明，原告舒建萍（丙方）系在知悉涉案房屋系由中国南车集团株洲电力机车厂（甲方）委托、被告顺安房产公司（乙方）开发，乙方以甲方名义进行立项、报建、及招标、销售，乙方对本项目开发建设任务全过程总负责，乙方自主开发、自负盈亏，为本项目的实际责任主体，并独立承担开发中的一切经济和法律责任的前提下签订的涉案房屋买卖合同。本案涉案房屋于2009年3月12日完成竣工验收。原告舒建萍于2012年3月9日办理了涉案房屋即位于株洲市石峰区××路××号××小区（顺安苑）5号楼104号房屋的房屋所有权证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告舒建萍与被告顺安房产公司签订了《泉塘湾小区危房改造项目购房合同》合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。关于原告要求被告对主卧外墙渗水进行修复并赔偿经济损失2000元的诉讼请求，本案中原告庭审称涉案主卧外墙于2012年开始渗水，多次向被告反映后，被告顺安房产公司虽后来进行过修复但未能解决该渗水问题，原告认为该渗水问题系在涉案房屋保修期间内发生的，应由被告承担修复责任；被告顺安房产公司认为根据原告当庭自述其已对主卧外墙渗水问题履行了修复义务，但其认为原告诉讼主张的渗水问题系发生在房屋保修期外，应动用物业维修基金进行修复，其不承担修复责任；本院认为被告顺安房产公司作为房屋出售方应当对出售房屋的质量提供保障，对交付房屋存在质量问题的应当承担修复责任，涉案房屋于2009年3月12日完成竣工验收，原、被告双方签订的《泉塘湾小区危房改造项目购房合同》虽未对房屋质量保修期作明确规定，但根据国务院《建设工程质量管理条例》第四十条第一款（二）项“建设工程的最低保修期为自竣工验收之日起，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”的规定，本案涉案房屋主卧外墙渗水问题发生在房屋质量保修期内，被告顺安房产公司虽对其进行过修复但该渗水问题至今未完全修复。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定，被告顺安房产公司应当履行修复义务，故对原告要求被告顺安房产公司修复涉案房屋主卧外墙的诉讼请求，本院予以支持；对原告主张因该渗水造成的损失，因原告损失无法确切计算，本院结合原告提供的主卧墙面损失情况，酌情确定被告顺安房产公司赔偿1000元，超出部分，本院不予支持。因被告株洲顺安物业公司并非本案涉案房屋买卖合同的相对方，原告主张其承担修复及赔偿的责任，于法无据，本院不予支持。两被告主张原告的诉讼请求已过诉讼时效的辩称，因该渗水问题至今未修复，原告诉至法院主张其权利并未超过诉讼时效，故对被告的该辩称，本院不予采信。关于原告要求被告对餐厅与厕所墙面渗水进行修复并赔偿经济损失4500元的诉讼请求，原告庭审称餐厅与厕所墙面渗水系在2011年其楼上住房未装修状况下入住时发生，且原告未能举证证明该处渗水问题系因涉案房屋存在质量问题所造成，故本院对原告的该项诉求不予支持。被告顺安房产公司、株洲顺安物业公司经依法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由自行承担，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告湖南顺安房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内完成对原告舒建萍位于株洲市石峰区××路××号××小区（顺安苑）5号楼104号房屋主卧外墙渗漏水问题的维修，并达到符合国家防水工程质量验收的标准；二、被告湖南顺安房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内赔偿原告舒建萍经济损失1000元；三、驳回原告舒建萍的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告舒建萍负担21元，被告湖南顺安房地产开发有限公司负担4元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向华融湘江银行长沙分行营业部交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101********。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。当事人应当在规定的期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。审判员  谭姣二〇二〇年十月二十日法官助理张新华书记员黄佳梦附本判决法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。