湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初3187号原告：中化石油湖南有限公司，住所地湖南省长沙市天心区新韶东路**天心创业大厦**西头。法定代表人：李建军，总经理。委托诉讼代理人：王**，上海市汇业（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李强华，上海市汇业（长沙）律师事务所律师。被告：岳阳康隆石油化工有限公司，住，住所地湖南省岳阳市岳阳经济技术开发区长康路以西与畈嘴路以北交汇处/div>法定代表人：张新耀，执行董事兼总经理。被告：张新耀，男，1960年10月12日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。二被告共同委托诉讼代理人：江万**，湖南中楚律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：潘显才，湖南华良国路律师事务所律师。原告中化石油湖南有限公司与被告岳阳康隆石油化工有限公司（以下简称康隆石化公司）、张新耀合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王**、李强华，被告康隆石化公司的法定代表人即被告张新耀及委托诉讼代理人江万**、潘显才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告康隆石化公司、张新耀向原告返还租金1350万元；2．判决被告康隆石化公司、张新耀向原告支付违约金7583304.17元；3．确认原告在2544万元范围内，对位于岳阳市，畈嘴路以北，湘（2018）岳阳市不动产权第0009097号国土地证号登记范围内的国有建设用地及地上附着物享有抵押优先受偿权；4．由被告康隆石化公司、张新耀负担本案全部诉讼费用。被告康隆石化公司、张新耀辩称：双方签订的加油站租赁合同无效；原告存在重大违约行为，双方实际履行合同过程中，已经变更了合同约定的定金及租金支付方式，变更为先支付款项，后出具收据，已支付的1,350万元均如此，原告未在约定期限内支付350万元款项，被告康隆石化公司、张新耀当然可以解除合同；原告所依据的违约金条款不适用本案，原告在其认为被告康隆石化公司、张新耀发生违约行为后，一直未提出解除合同，不适用该条款要求支付违约金，同时，即使被告康隆石化公司、张新耀存在违约，但原告并未要求解除合同或要求承担违约责任，并未及时采取止损措施，不得就损失扩大部分要求被告康隆石化公司、张新耀承担责任；原告主张的违约金过高，请求法院予以调低。经审理查明：2018年5月30日，原告与被告康隆石化公司、张新耀签订了《岳阳经济技术开发区长康路加油站租赁合同》，其中约定：被告康隆石化公司、张新耀拟在位于岳阳市畈嘴路以北开发建设岳阳经济开发区长康路加油站，该加油站建成后，由被告康隆石化公司、张新耀出租给原告分支机构；被告康隆石化公司、张新耀应在本合同签订后240日内将加油站合法经营所必需的全部证照和手续（包括但不限于营业执照、成品油零售经营批准证书、危险化学品经营许可证、排污许可证明、建设工程消防验收意见书、道路开口有效文件、加油机计量检定合格证、防雷防静电合格证、加油站站前立式招牌设置许可文件等）办理至原告分支机构名下并交付证照原件，有关费用由被告康隆石化公司、张新耀承担；租赁期限为12年，起租日为加油站达到正式营业条件（即被告康隆石化公司、张新耀将营业执照、成品油零售经营许可证、危险化学品经营许可证、消防验收合格意见书办理至原告指定的分支机构名下），且长康路前段建成通车，双方完成加油站资产交接，具体日期以双方签订的相应文件为准；本合同签订之日，原告已将500万元的定金支付至被告张新耀账户；被告康隆石化公司、张新耀将土地抵押给原告，原告支付被告康隆石化公司、张新耀850万元；被告康隆石化公司、张新耀办理好加油站建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，工程正式进场施工，原告向被告康隆石化公司、张新耀支付租金350万元；第1至第8年租金为每年318万元，第9至第12年租金为每年339万合计2883万元；主合同约定的每笔租金付款节点达到后，被告康隆石化公司、张新耀应向原告提供符合法律规定及合同约定、且原告认可的正式收据，原告在收到被告康隆石化公司、张新耀提供的正式收据后15个工作日向被告康隆石化公司、张新耀支付款项；被告康隆石化公司、张新耀未按合同约定履行义务，每延迟一日，应当按当年年租金的千分之一支付违约金（起租日前按第一年的年租金计算）；被告康隆石化公司、张新耀的下列行为属于实质性违约：1．逾期履行合同义务超过30日。2．因非原告原因致使原告不能正常营业连续超过30日或者在任意连续的12个月内累计超过30日。3．因土地使用权纠纷、原加油站违反政府规划、原加油站建设违法违规等原因，致使加油站占用土地减少的面积达到加油站原占用面积的10%或者土地面积减少导致原告不能正常经营或者加油站被责令停业、拆除等；如果被告康隆石化公司、张新耀有实质性违约行为，原告有权单方解除合同，原告选择继续履行合同的，被告康隆石化公司、张新耀应按合同约定承担违约责任，选择单方解除合同的，被告康隆石化公司、张新耀应向原告支付发生违约行为当年年租金（起租日之前按第一年的年租金计算）的二倍金额作为违约金，并赔偿因此给原告造成的全部损失（包括但不限于原告无法正常经营期间的租金、对加油站投资的账面净值以及按本合同履行后可获得的利益等。）；本合同正式签订后，除非因原告的实质性违约行为使被告康隆石化公司、张新耀遭受重大损失，被告康隆石化公司、张新耀不得单方解除本合同，如被告康隆石化公司、张新耀确实要求且原告最终同意解除本合同，则应向原告支付解除合同当年租金（起租日之前按第一年的年租金计算）的二倍金额作为违约金，并赔偿因此给原告造成的全部损失（包括但不限于原告无法正常经营期间的租金、对加油站投资的账面净值以及按本合同履行后可获得的利益等）。2018年6月21日，康隆石化公司将位于岳阳市，畈嘴路以北，康隆石化公司的国有土地使用权抵押给原告，并办理了抵押登记。原告共计向被告康隆石化公司、张新耀支付了三笔款项，分别是2017年12月14日支付300万元，2017年11月15日支付200万元，2018年6月25日支付850万元，以上合计1350万元。2019年5月17日，被告康隆石化公司、张新耀办好了建筑工程规划许可证、建筑工程许可证后，未向原告出示收款收据，原告也就没有按照此付款节点向被告康隆石化公司、张新耀支付租金350万元。2019年9月20日，被告康隆石化公司与案外人湖南跃腾投资管理有限公司签订了《岳阳经济技术开发区长康路加油站租赁合同》，被告康隆石化公司将加油站租赁给湖南跃腾投资管理有限公司，租赁期限为十年，每十二个月为一个租赁年度，前五年租金的支付方式为三次付款，每次分别为500万元、1,000万元、1,000万元；后五年为两次付清，合计为3,250万元。从2019年9月23日至2019年10月15日期间，湖南跃腾投资管理有限公司共计支付被告康隆石化公司1,500万元。2019年10月11日，被告康隆石化公司将岳阳经济技术开发区长康路加油站所有资产交付给湖南跃腾投资管理有限公司使用。另查明，2019年9月19日，原告将被告康隆石化公司、张新耀诉至本院，被告康隆石化公司、张新耀随后提起反诉。2019年12月13日，本院作出（2019）湘0103民初9173号民事判决，其中认为：“……中化石油公司与康隆石化公司、张新耀存在真实、合法的租赁合同关系……尚没有证据证明康隆石化公司与湖南跃腾投资管理有限公司之间的《岳阳经济技术开发区长康路加油站租赁合同》属于双方恶意串通，损害中化石油公司利益的无效合同……康隆石化公司在没有依法解除其与中化石油公司之间的《岳阳经济技术开发区长康路加油站租赁合同》情形下，将本案的岳阳经济技术开发区长康路加油站租赁给湖南跃腾投资管理有限公司的行为，属于康隆石化公司的违约行为……判决解除原告（反诉被告）中化石油湖南有限公司与被告（反诉原告）岳阳康隆石油化工有限公司、张新耀于2018年5月30日签订的《岳阳经济技术开发区长康路加油站租赁合同》……”该民事判决现已发生法律效力。本院认为，原、被告签订的《岳阳经济技术开发区长康路加油站租赁合同》已被本院生效判决解除，原告请求二被告返还租金1350万元，本院予以支持。本院生效判决认定二被告存在违约行为，原告请求二被告支付违约金7583304.17元，经本院释明，二被告认为原告的请求过高而申请减少，本院酌情按日万分之四左右的标准计算调整为420万元。原告请求在2544万元范围内对位于岳阳市，畈嘴路以北的湘（2018）岳阳市不动产权第0009097号证书登记范围内的土地及地上建筑物享有优先受偿权，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十二条规定，判决如下：一、被告岳阳康隆石油化工有限公司、张新耀于本判决生效后10日内返还原告中化石油湖南有限公司租金1,350万元；二、被告岳阳康隆石油化工有限公司、张新耀于本判决生效后10日内给付原告中化石油湖南有限公司违约金420万元；三、原告中化石油湖南有限公司在2544万元范围内对位于岳阳市，畈嘴路以北的湘（2018）岳阳市不动产权第0009097号证书登记范围内的土地及地上建筑物折价或者拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；四、驳回原告中化石油湖南有限公司的其他诉讼请求。如被告未按照本判决指定的期限履行支付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费150,816元，减半收取75,408元，保全费5,000元，合计81,408元，由被告岳阳康隆石油化工有限公司、张新耀负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张永进二〇二〇年五月二十九日法官助理段琴书记员任艳辉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。