辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0114民初4676号原告：沈阳澳源房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区乾沙街**7门，统一社会信用代码：91210100780090800D。法定代表人：王鹏，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：宋晓杰，辽宁同泽律师事务所律师。被告：张桂，男，1984年10月16日出生，土家族，住重庆市酉阳县，（缺席）第三人：中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行，，住所地沈阳市经济技术开发区花海路**统一社会信用代码：9121010681775013XL。（缺席）负责人：胡浩，该行行长。第三人：平安银行股份有限公司沈阳分公司，住，住所地沈阳市和平区南京北街**一社会信用代码：912101003131322823。（缺席）负责人：赵曾政，该行行长。原告沈阳澳源房地产开发有限公司（以下简称澳源公司）与被告张桂、第三人中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行（以下简称工行开发区支行）、第三人平安银行股份有限公司沈阳分公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告澳源公司委托诉讼代理人宋晓杰到庭参加诉讼，被告张桂、第三人中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行、第三人平安银行股份有限公司沈阳分公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告澳源公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令确认原、被告之间的《商品房买卖合同》及补充协议已于2019年11月28日解除，并判令被告支付解除合同违约金232,336元（按总房款的20%计算）；2、判令被告配合原告到沈阳市房产局办理沈阳市于洪区房屋的《商品房买卖合同》的合同备案和预购商品房预告登记撤销手续合同编号：E1809037658），并将房屋返还给原告，被告、第三人中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行协助原告到沈阳市房产局办理撤销该套房屋的预购商品房抵押权预告登记手续；3、判令被告一次性结清原告向有关收费单位结清的欠费（截止实际交还原告房屋之日止）包括物业费2,593元（暂计自2019年8月8日至2020年3月31日止，具体偿还金额以实际发生为准）、采暖费4,326.4元（自2019年11月1日至2020年3月30日止），备案信息费99.84元、印花税580.8元、刷卡手续费80元；4、判令被告向原告支付其代为清偿债务所遭受的经济损失15万元；5、判令被告支付保函费2,323.36元、律师费10,000元；6、本案诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由：原告与被告于2018年4月12日签订《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定：被告购买原告开发的位于沈阳市于洪区商品房，房屋建筑面积166.4平方米，房屋单价6981.25元，房屋总价1,161,680元；付款方式为“买受人于合同签订日当天支付首付款351,680元，剩余房款810,000元买受人向商业银行申请按揭贷款”；合同第七条第1款（2）约定，“买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付房款的40%支付解除合同违约金。”补充协议第六条第1款（3）-④项约定：“如因买受人逾期偿还贷款，导致银行解除贷款合同或宣布全部贷款提前到期的，出卖人有权单方解除合同。……出卖人解除合同的，买受人应承担总房款40%的违约金和出卖人的所有实际支出（含差旅费、公告费、鉴定费、评估费、执行费用、律师费、实现债权费用等），买受人交回房屋，装修部分无偿交回，不得损坏。”合同还对双方的权利义务、违约责任等作了明确的约定。被告与原告、第三人工行铁西区支行签订了《个人住房借款/担保合同》，约定由第三人为被告提供81万元按揭贷款，原告为被告的按揭贷款提供阶段式连带保证责任。上述合同签订后，原告按约履行了义务，但被告却违约为履行约定的义务，仅向原告支付了首付款234,454元，银行按揭贷款810,000元，合计支付购房款1,044,454元。剩余房款117,226元至今仍未按约支付。同时，在第三人为被告发放贷款后，被告未按约履行归还贷款本息的义务，导致原告于2019年12月23日承担连带保证责任，包括贷款本金、利息、罚息、违约金等，共计人民币819,000元。2019年11月28日，原告与被告签订《解除商品房买卖合同协议书》，该份协议解除了双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，但该协议签订后，被告至今仍拒不配合原告到房管局办理撤销合同备案、抵押预告登记等，也未将房屋交还原告。同时，因被告与第三人平安银行沈阳分行金融借款合同纠纷案，和平区人民法院从原告银行账户强制执行扣划原告40万元用于代偿平安银行的债务本息，给原告造成了直接经济损失共计15万元。被告的上述违约行为严重违反了商品房买卖合同及补充协议、《解除商品房买卖合同协议书》约定，损害了原告的利益，根据《中华人民共和国合同法》以及双方合同约定，原告诉至法院，请求判令双方签订的《解除商品房买卖合同协议书》已于2019年11月28日解除，被告应依法履行该协议，承担违约责任并赔偿原告各项经济损失。被告张桂未提出书面答辩意见。第三人工行开发区支行未提出书面答辩意见。第三人平安银行股份有限公司沈阳分公司未提出书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月12日，澳源公司与被告张桂签订一份《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：E1809037658），约定：被告购买原告澳源公司开发的位于沈阳市于洪区房屋，建筑面积为166.4平方米，房屋总成交金额为1,161,680元。付款方式为按揭贷款，首付款351,680元，剩余房款810,000元，买受人向第三人工行开发区支行申请贷款。补充协议第六条第1款（3）-④项约定：“如因买受人逾期偿还贷款，导致银行解除贷款合同或宣布全部贷款提前到期的，出卖人有权单方解除合同。……出卖人解除合同的，买受人应承担总房款40%的违约金和出卖人的所有实际支出（含差旅费、公告费、鉴定费、评估费、执行费用、律师费、实现债权费用等），买受人交回房屋，装修部分无偿交回，不得损坏。”合同还对双方的权利义务、违约责任等作了明确的约定。上述合同签订后，原告按约履行了义务。并在沈阳市房产局办理了该房屋商品房备案登记，被告交付了首付款234,454元，剩余首付款117,226元至今未付。另外被告与原告、第三人工行开发区支行签订了《个人住房借款/担保合同》，约定由第三人工行开发区支行为被告提供81万元按揭贷款，原告为被告张桂的按揭贷款提供阶段式连带保证责任。借款合同签订后，第三人工行开发区支行为被告发放贷款81万元，但被告未按约履行归还贷款本息的义务，导致第三人工行开发区支行诉讼，由原告承担连带保证责任，按约垫付了包括贷款本金、利息、罚息、诉讼费等，共计人民币819,000元。另查明，2019年11月28日，原告与被告签订《解除商品房买卖合同协议书》，该份协议解除了双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，但该协议签订后，被告至今仍拒不配合原告到房管局办理撤销合同备案、抵押预告登记等，也未将房屋交还原告。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院对原告提供的证据依据民事诉讼相应的证据判断规则并结合原告的陈述意见，对本案相关法律事实依法予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告澳源公司与被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方真实的意思表示，内容未违反法律、法规的强制规定，该合同、补充协议均合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，因被告怠于履行偿还贷款义务，导致第三人工行开发区支行诉讼，法院判令原告承担连带保证责任，按约实际垫付了包括贷款本金、利息、罚息、违约金、诉讼费等，合同中约定的解除条件已经成就，致使原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的合同目的无法实现。现原告澳源公司要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》,符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同解除后，本案所涉房屋应返还给澳源公司，同时澳源公司应将被告所付款项予以返还。被告应赔偿由于其违约给原告造成的经济损失，并协助、配合原告办理撤销合同备案等相关手续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。现澳源公司因代被告履行还款义务而取得追偿权，澳源公司向被告主张代偿费用和相关的损失，本院予以支持。因被告违约，其还应向原告支付违约金。但双方约定“买受人按累计应付款的40%向出卖人支付违约金”。澳源公司虽在诉讼请求中将违约金标准下调为房价款20%，但明显过高。根据被告过错程度、原告的损失程度及公平原则本院将违约金调整为房价款1161680元的5%，即58,084元。综合本案，商品房买卖合同解除后，涉案房屋仍归澳源公司所有，澳源公司应返还被告已付的首付款234,454元及偿还银行贷款本金810,000元，共计1,044,454元。被告应支付澳源公司代为垫付的银行贷款本金、利息、罚息共计819,000元及违约金58,084元和相关损失即支付原告律师费10,000元、住宅备案费及信息费99.84元、保函保险费2,323.36元。原告的其他诉讼请求，原告没有提供相关的证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、确认原告沈阳澳源房地产开发有限公司与被告张桂于2018年4月12日签订的关于沈阳市于洪区房屋的《商品房买卖合同》已于2019年11月28日协议解除（合同编号：E1809037658）；二、被告张桂于本判决发生法律效力后三十日内将位于沈阳市于洪区房屋返还给原告沈阳澳源房地产开发有限公司，并协助原告办理撤销该套房屋的合同备案和预购商品房预告登记手续；三、被告张桂于本判决发生法律效力后十日内返还原告沈阳澳源房地产开发有限公司为其垫付的银行贷款本金、利息、罚息共计819,000元；四、被告张桂于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳澳源房地产开发有限公司违约金58,084元、原告律师费10,000元、住宅备案费及信息费99.84元、保函保险费2,323.36元，共计70,507.2元；五、原告沈阳澳源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还给被告张桂交付购房款1,044,454元；六、被告张桂、第三人中国工商银行股份有限公司沈阳开发区支行于本判决发生法律效力后十日内协助原告沈阳澳源房地产开发有限公司办理撤销该套房屋的预购商品房抵押权预告登记手续；七、驳回原告沈阳澳源房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,335元，保全费5,000元均由被告张桂负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王洪达人民陪审员  赵克冰人民陪审员  王中举二〇二〇年十月二十日书 记 员  马晓明