安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1202民初4387号原告：阜阳市新皖金属制品有限公司，住所安徽省阜阳市颍州区颍西办事处卜子东路**，统一社会信用代码91341200680835799G(1-1)。法定代表人：杨景涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈志明，安徽乐途律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈红丽，该公司员工。被告：阜阳华东医院，住，住所安徽省阜阳市颍州区颍西办事处卜子东路**一社会信用代码91341202MA2RR6AR3L。法定代表人：张标，该院院长。委托诉讼代理人：张运领，安徽弘大律师事务所律师。原告阜阳市新皖金属制品有限公司（以下简称新皖公司）与被告阜阳华东医院房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年5月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新皖公司的委托诉讼代理人陈志明、陈红丽，被告阜阳华东医院法定代表人张标及其委托诉讼代理人张运领到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新皖公司向本院提出诉讼请求：1判令原、被告解除2015年11月31日签订的《房屋租赁合同》；2判决被告拆除装修装饰附属物,并恢复房屋原状；3判决被告立即腾出房屋；4判决在租赁期限内产生的水、电、物业等费用由被告承担；5判决被告向原告支付拖欠租金4325000元,(自2015年11月31日合同成立之日起,暂时计算到2020年5月31日,实际至被告返还房屋之日止)；6、判决被告支付迟延支付租金的违约金100800元(逾期按月息千分之2支付违约金,自2015年11月31日合同成立之日起,暂计算到2020年5月31日，实际至被告履行完毕之日)；7、案件受理费，保全费由被告承担。原告2020年5月20日向本院提出增加诉讼请求申请，将其诉请房屋租金增加至1325000元，违约金增加至272543元，增加水、电、物业费125068元。事实和理由：原、被告于2015年11月31日签订了《房屋租赁合同》，原告把自己所有的位于阜阳市颍州区颍西办事处卜子东路556号1号办公楼租给被告使用，约定租赁期限为2015年11月31日至2025年11月31日，每年租金1050000元整。租金每半年支付一次，每次支付租金金额的50%，首次于2015年11月31日前支付，逾期按月息干分之2支付违约金。合同签订后原告依约向被告交付了房屋使用权，而被告仅向原告支付了首期租金400000元，余款至今未付，并且擅自改变了房屋的部分结构。原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告依约履行了义务，而被告不能依约定支付租金给原告，导致原告签订合同目的无法实现，被告的行为严重损害了原告的合法权益。故依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼，请依法判决。被告阜阳华东医院于2020年5月20日向本院提起反诉，后于2020年8月25日庭审前撤回反诉，本院准许其撤回反诉。被告阜阳华东医院辩称，1、被答辩人不具《合同法》第九十四条规定的法定解除权。《合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，一方面被答辩人从未催告答辩人在合理期限内未履行支付租金的义务，另一方面答辩人迟延履行支付租金义务并不致使合同目的不能实现；2、被答辩人未依据合同法第96条的规定行使解除权，其直接通过诉讼方式请求解除合同没有法律依据。2、答辩人迟延支付租金因被答辩人未按《房屋租赁合同》约定向答辩人交付租赁房屋存在违约行为。《房屋租赁合同》合同约定“4、甲方将1号办公楼租赁给乙方使用，同时为乙方无偿提供水、道路、排污等（必须在交付前完成）并满足正常使用，1号办公楼实际使用面积8560平方米（根据建筑和市政设施工程图文件审查面积为准），电费、水费、由乙方自理，办公楼院内的绿化、消防通道、后院的绿化空地暂时由甲乙双方使用，但是后院绿化空地如因正常甲方规划或建设终止使用应书面告知乙方，甲方无赔偿，乙方无条件移除。”被答辩人将房屋交付答辩人时并未达到上述约定的使用条件，先履行义务并未完成，答辩人为此进行改造施工、安装供电设施共计支出费用144.7万元。并且房消防至今未正式验收，答辩人既不能按照医院设计要求进行装修，也不能正常按设计收治病人。在被答辩人未全面履行义务的情况下，答辩人享有先履行义务抗辩权。3、本案违约金合同约定为万分之二，而不是千分之二，即使答辩人存在违约行为，违约金应按万分之二计算；另，答辩人使用该房屋并未对房屋结构进行任何改变，相反在被答辩人未履行义务的情况下，答辩人为使用该房屋对房屋的相关配套设施包括供水、供电等进行了完善，鉴于上述事实，被答辩人的诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年11月31日，原告新皖公司（甲方出租方）与被告（乙方承租方）签订一份《房屋租赁合同》，该合同主要内容包括：原告新皖公司将其所有的位于阜阳市颍州区颍西办事处卜子东路556号1号办公楼（实际使用面积8560㎡）租赁给被告作为医院、养老院经营使用，约定租赁期限为2015年11月31日至2025年11月31日，甲方于2015年11月31日前将合法房屋交给乙方正常使用，乙方进入装修期视为交付完成；每年租金1050000元整；租金每半年支付一次，每次支付租金金额的50%，首次于2015年11月31日前支付，逾期按月息万分之二支付违约金；租赁期内甲方负责办公楼的维修和维护。原告在合同签订后将涉案房屋按约定交付给被告，截止到2020年5月31日被告仅向原告支付400000元租金，尚欠原告租金4325000元未付。另查明，涉案房屋于2011年1月6日取得建设工程规划许可证，但没有消防验收合格相关资料及工程竣工验收合格相关资料。本院认为，合法、有效的合同系合同双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告与被告签订《房屋租赁合同》中的涉案房屋未经消防验收合格及工程竣工验收合格，违反《中华人民共和国消防法》第十三条国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。及《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用的规定。该《房屋租赁合同》违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。因合同无效取得的财产应于返还。原告主张租金4325000元的请求可参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费；原告诉请要求被告立即腾退房屋，本院予以支持，但因被告系经营医院，综合考虑医院搬迁需要妥善安置患者等其他因素，故给予被告三个月时间搬迁较为适宜；原告诉请被告拆除装修装饰附属物,并恢复房屋原状，因涉案房屋没有工程竣工验收合格相关资料及交付房屋相关记录等资料，原告亦未提供证据证明涉案房屋交付时的状态，故对该项请求本院不予支持；原告诉请租赁期限内产生的水、电、物业等费用，其提供的费用清单系原告单方制作且没有其他相关证据加以佐证，被告亦未认可，故本院对该证据不予采信。原告请求支付违约金272543元，合同虽约定违约金，但该案合同为无效合同，原告方具有一定过错，故本院对该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告阜阳市新皖金属制品有限公司与被告阜阳华东医院2015年11月31日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告阜阳华东医院于本判决发生法律效力之日起二十内支付原告阜阳市新皖金属制品有限公司2015年11月31日至2020年5月31日的房屋占有使用费4325000元，2020年5月31日至被告阜阳华东医院实际返还涉案房屋之日的房屋占有使用费按每天2876.71元支付；三、被告阜阳华东医院于本判决发生法律效力之日起三个月内向原告阜阳市新皖金属制品有限公司腾退租赁房屋（阜阳市颍州区颍西办事处卜子东路556号1号办公楼）；四、驳回原告阜阳市新皖金属制品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费43706元，减半收取21853元，诉讼保全费5000元，合计26853元，由被告负担25700元，由原告负担1153元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  樊晓明二〇二〇年八月二十五日书记员  郭腾天