广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初907号 原告:范晓阳，男，1969年2月16日出生，汉族，住南宁市青秀区。 原告：杨福球，男，1946年1月15日出生，汉族，住南宁市。 原告：林耀飞，男，1974年5月6日出生，壮族，住贵州省贵阳市云岩区。 三原告共同委托诉讼代理人：骆祖进，广西冠能律师事务所律师。 三原告共同委托诉讼代理人：李承意，广西金懿晟律师事务所律师。 被告：宋大专，男，1983年1月26日出生，汉族，住南宁市。 第三人：廖锦城，男，1951年12月22日出生，汉族，住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：罗文才，北京市金开（南宁）律师事务所律师。 案由：房屋租赁合同纠纷 适用程序：小额诉讼程序 立案时间：2020年3月18日 开庭时间：2020年5月29日 当事人到庭情况 原告：原告范晓阳，原告范晓阳、杨福球、林耀飞的委托诉讼代理人骆祖进、李承意到庭。 被告：被告宋大专到庭。 第三人：第三人廖锦城及其委托诉讼代理人罗文才到庭。 原告诉讼请求 诉讼请求：1、判令解除三原告与被告于2016年7月1日签订的《新村路一号新村三队综合楼租赁合同》；2、判令被告立即归还占用的全部租赁房屋，即新村路一号楼新村三队综合楼，合计2193.6平方米；3、判令被告支付已拖欠的租金暂计382529元；（计算方法：租金30248元/年，暂计自2017年3月1日至2019年9月30日的租金，2019年10月及以后的租金另计至实际归还占用的房间为止）；4、判令被告支付已拖欠的租金利息暂计23461.78元（计算方法：以382529元为基数，按月利率2%计算，自2019年7月1日至10月1日，2019年10月2日及以后的租金利息另计至实际归还占用的房间为止）；5、判令被告向原告赔付违约金20万元；6、本案的全部诉讼费用由被告承担。原告于庭审中变更第三项诉讼请求为：判令被告支付已拖欠的租金暂计382529元；（计算方法：租金43872元/月，暂计自2017年3月1日至2019年9月30日的租金，2019年10月及以后的租金另计至实际归还占用的房间为止）。 被告答辩意见 被告答辩称：1、三原告也是南宁市翔鹭宾馆的股东，即三原告是房东同时也是宾馆的股东，被告只是宾馆的其中一个股东，被推举为法人，并和房东即三原告签订租赁合同，被告不应承担房租缴纳的全部责任，而应承担投资合作合同中规定承担的那部分。2、南宁市翔鹭宾馆有个微信群，三原告均在微信群里，宾馆经营情况都发布在群里，三原告均知道的实际营业情况，及各种经营费用的支出情况，包括房租的缴纳情况。3、南宁市翔鹭宾馆的租金确实有欠款情况，由于股东有部分投资款未到位，宾馆的经营情况不及预期，亏损所致。宾馆的美团账户绑定的是原告杨福球的银行卡，每周美团订单的营业额都会固定打到原告杨福球的银行卡上，所以租金的缴纳只存在足不足额的问题，不存在主观故意拖欠的问题。被告没有违反租赁合同中关于解除租赁的相关条款。综上，原告的诉讼请求无效，不应得到支持。 第三人陈述意见 第三人对原告的诉讼请求无异议，对租金的拖欠情况表示并不清楚，以原告所述的为准。 查明事实 2010年12月12日，杨福球、林耀飞、廖锦城、范晓阳四方签订《合作开发土地合同》，共同投资合作南宁市西乡塘区心圩镇新三组部分村民蓬塘岭自留地，建设楼房用以进行第三产业开发。2016年7月1日，原告范晓阳、杨福球、林耀飞，第三人廖锦城与被告宋大专签订《新村路一号新村三队综合楼租赁合同》，合同约定：被告承租新村路一号新村三队综合楼，该楼共五层，现出租第三、第四、第五层（其中首期先租用第三、第四层）及底层一个单元。面积分别为三到五层681.2平方米/层，三、四层共1362.4平方，大堂150平方，共计1512.46平方；租金按30248元/月计算，（第五层681.2平方于2016年12月1日启用记租，在第五层启用计算租金后，使用面积为2193.6平方，月租金变为43872元）。租用期限八年，2016年9月1日到2024年8月31日，租金第一年按20元/月每平方计算，前三年不增加，第四年起在上一年的基础上，按当年国家公布CPI同步递增。租赁期间，不得拖欠租金，如出现拖欠则每日按千分之一计罚违约金，连续满三个月不缴付租金，则视为自动放弃租赁，租赁方需将楼房完整交还，押金或抵押物不退。合同还注明：林耀飞、杨福球、范晓阳三人占楼房股份85%，通过少数服从多数原则，决议通过与该房屋租赁合同，另一股东廖锦城对此合同无论同意弃权或反对，均不能否决此合同成立，也不影响合同的执行；租赁双方均清楚明白该新村三队综合楼为林耀飞、杨福球、范晓阳、廖锦城与村民合作，在村民自留地上临时建设的，无准建证、规划证、土地证等合法手续。被告租用上述楼房后，于2016年8月10日注册了个体工商户“南宁市翔鹭宾馆”，该宾馆经营者为宋大专，组成形式为个人经营。 本院意见 关于合同效力问题。原告与被告签订的《新村路一号新村三队综合楼租赁合同》，因案涉楼房未办理建设工程规划许可证等合法建设手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该合同属无效合同。合同有效情况下才存在解除的问题，无效合同自始没有法律约束力。原告诉请解除《新村路一号新村三队综合楼租赁合同》，因无法律依据，本院不予支持。 关于合同无效后的责任承担问题。原告主张拖欠的租金利息及违约金（即履约保证金），均是依据双方签订的《新村路一号新村三队综合楼租赁合同》所提出，因该合同无效，双方约定的上述条款均无效，原告上述诉讼请求均不成立。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”具体到本案,因本案租赁合同被确认无效后，被告应将楼房返还给原告，并参照双方签订的租赁合同约定的租金标准支付楼房使用费。现被告自认欠付租金，但具体数额因2018年3月以后财务由原告掌握，被告并不清楚欠付的租金数额，故本院只能根据原告的自认进行核算，自2017年3月1日起至2019年9月30日，被告尚欠的租金为382592元。自2019年10月1日起直至返还楼房之日止的楼房使用费，被告仍应参照租赁合同约定的租金标准承担。原告主张其申请财产保全而向保险公司办理诉讼财产保全责任保险，并支出保险费用，该费用应由被告承担，由于原告提供担保的方式包括但不限于投保诉讼财产保全责任保险，即原告支出该保险费用不属于必然造成的损失，同时，原告的主张缺乏合同依据，故本院不予支持。 另外，根据南宁市翔鹭宾馆的营业执照所载明的情况，该宾馆的类型为个体工商户，经营者为宋大专，组成形式为个人经营。被告作为租赁合同的承租方，以及宾馆的经营者，应承担支付相应使用费的义务，被告主张与原告及案外人存在合作关系，三原告作为合作者应承担相应义务，该主张系另一法律关系，不在本案处理范围，应另案处理。 裁判结果 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 1被告宋大专于本判决生效之日起五日内向原告范晓阳、杨福球、林耀飞支付2017年3月1日至2019年9月30日的楼房使用费382592元； 2被告宋大专于本判决生效之日起五日内向原告范晓阳、杨福球、林耀飞支付2019年10月1日后的楼房使用费（计算方法：以每月43872元为标准，计算至返还楼房之日止）； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4930元，保全费2433元，两项合计7363元（原告已预交），由原告范晓阳、杨福球、林耀飞负担3094元，由被告宋大专负担4269元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 马宇清 二〇二〇年六月十五日 法官助理 吕 繁 书 记 员 宁小艳 附相关法律条文： 《中华人民共和国城乡规划法》 第四十条第一款在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。