吉林省梅河口市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0581民初752号 原告：梅河口市人民防空办公室，住所地梅河口市银河大街2061号。 法定代表人：陈连发，局长。 委托诉讼代理人：马玉强，男，汉族，1974年12月29日出生，梅河口市人民防空办公室人防工程科科长。 被告：梅河口市维港城商业中心有限公司，住所地梅河口市。 法定代表人：陈秀荣，经理。 委托诉讼代理人：李晶，吉林金梅律师事务所律师。 原告梅河口市人民防空办公室与被告梅河口市维港城商业中心有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梅河口市人民防空办公室委托诉讼代理人马玉强、被告梅河口市维港城商业中心有限公司法定代表人陈秀荣及其委托诉讼代理人李晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梅河口市人民防空办公室向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付2019年8月29至2020年8月28日租赁使用费50万元，并缴纳违约滞纳金259000.00元（截至2020年4月13日，每天千分之二，9个月259天），共计759000.00元，且违约滞纳金缴纳至判决日止。2、案件受理费、保全费及其他诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年8月28日梅河口市维港城商业中心有限公司与梅河口市人民防空办公室签订了《人民防空工程租赁使用合同（梅河口市站前人防地下商场）》，双方约定梅河口市人民防空办公室将站前人防地下商场（地下3205m’、地面出入口掩蔽房756.22m〈已做产权置换处置〉，共3961.22m’）出租给梅河口市维港城商业中心有限公司有偿使用，使用期限自2018年8月29日至2038年8月28日，年租金50万元，付租金方式为“上打租”方式，以后每年合同到期日前一个月付清，未按时交纳人民防空工程租赁使用费，应如数补交，并按每天千分之二的比例向出租方交纳滞纳金。梅河口市维港城商业中心有限公司支付第一年使用费后，2019年7月28日，未按合同约定继续交纳下年度站前人防地下商场租赁使用费，该站前人防地下商场仍由被告实际使用。经过原告催告，要求被告交纳2019年8月份至2020年8月份的站前人防地下商场使用费。被告梅河口市维港城商业中心有限公司已侵犯了我单位的合法权益，故原告诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。 梅河口市维港城商业中心有限公司辩称，一、原告诉状所述的事实与客观情况不符，诉状称该地下商场一直由被告实际使用，与事实不符。事实是该场地一直处于闲置状态，无法投入使用，原因是该地下商场于交付前（2018年5月）因自来水管道爆裂跑水（积水深度达1.5米），导致人防地下配电室、发电机房、消防监控室等设施全部被积水浸泡、损坏。原告交付给被告的商场因上述基础设施损坏，消防系统不能正常运行，无法通过消防验收，导致停车场无法投入使用。就此问题，被告多次与原告有关人员协调解决，但原告一直未拿出解决方案。为避免影响使用，被告垫资维修了部分设备，但因进一步维修需要大量资金，故被告没有继续垫资维修。二、原告作为该地下商场的产权人及出租人，并没有尽到法定和约定的义务，承租人不能对租赁物使用、收益，原告无权收取租金。《中华人民共和国消防法》十三条的规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；原告对外出租的人防工程，无法通过消防验收投入使用，这是原告未履行法定和约定义务所导致的，根据权利和义务对等原则，原告无权收取租金。三、被告不存在违约及拖欠出租的行为，被告与原告签订租赁合同后，即按约定履行了支付租金50万元的义务，非但不存在违约行为，而且又投入资金对地下商场进行改建和部分设备维修，但因该地下停车场无法投入使用，已造成严重的经济损失，被告有权不支付租金。因原告提供的地下场地不符合法律规定及合同约定，导致合同目的不能实现，被告将另行提起解除合同之诉。基于上述事实与理由，因原告交付的标的物基础设施已损坏，不能正常运行，无法通过消防验收，导致被告始终不能使用及收益，原告无权收取租金，原告诉请没有事实依据，请法庭予以驳回。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本案争议的焦点：一、原告出租的房屋是否符合使用目的。二、被告是否拖欠原告的房租，是否违约。围绕本案争议的焦点： 原告举出证据1、2018年8月份我们与原告签订合同。同约定了工程出租的状态，期限以及缴费方式维修要求、装修要求及租赁违约责任，合同在双方自愿平等情况下所签订是真实有效的。第一条租赁工程状态已经明确界定了，用途为地下停车场。第四条租赁期间工程维修承租方应承担人防工程维修维护责任，保持主体工程及附属设施完好，及人防功能齐备，定期检测消防安全设备，符合消防标准，保持人防工程各项设施处于良好运行状态。维修维护费用由承租方承担。第六条，租赁工程的装修改造，工程租赁期间内，承租方如将工程按使用需要及逆行装修改造，承租方必须向出租方及时提供完备的装修改造方案和施工图纸，效果图等相关资料，承租方应先经过出租方同意后承租方才可以进装修改造。第九条，违约责任，承租人责任，未按时缴纳人民防空工程租赁使用费应如数补交，并按每天千分之二的比例向出租方缴纳滞纳金。第十一条，其他约定事项，合同租赁期间内任意一方除不可抗拒因素外，这里指（国家战备、自然灾害、政府改造项目）这三项之外提前解除合同给对方造成经济损失的，追究违约方赔偿责任，违约赔偿金为合同未履行部分总金额的百分之三十。 被告质证，对这个合同文本的真实性没有异议，但是不能证明原告提供的人防工程符合使用目的，第一、工程质量状况合同中虽约定是良好，但实际交付给被告的地下工程基础设施损坏严重，并未达到良好的质量标准，第四条，1、维修维护的义务约定的是承租方使用期间，但原告交付使用前该工程及存在设施损坏问题。原告对交付前的损坏设施负有修复义务及应当向被告交付完好、符合使用标准的房屋。2、该第四条的规定违反了人民防空工程维修管理办法第六条第四项的规定，即平时以开发利用的公共人防工程主体结构防护设备设施评述主要风水电暖通信和消防系统由人防主管部门负责，其余设备设施如装修照明灯由使用单位负责。依据该条被告只对装修照明灯设备的维修维护负有义务。所以该条款因违反该条规定而无效。3、原告提出关于装修改造与本案诉情没有关联，其他违约条款在原告方不能举证证明被告存在违约的情况下不应适用该违约条款。 证据2、站前人防地下商场用电消防等设施交接表。证明站前地下商场在租赁前是完好可用的，双方经过了确认。 被告质证，对于这份交接表只能证明双方对所列设施数量进行了交接，上面并没有质量完好的双方的确认，所以不能证明原告交付被告的设施质量完好。证据3、图片十九张，当时交接过程中拍摄的图片，证明签订合同时人防工程处于良好状态。 被告质证，照片拍摄的时间并非双方交接时，经双方在场所拍摄的照片，不能证明交付当时的房屋真实状况。 证据4、两张是地面口部房在拆除阶段的图片，同样具有真实性，照片的时间是在交付租赁物之前拍摄的，这两张图片也能充分的佐证上诉十九张图片的真实性。 被告质证，这两张也不是交付当时拍摄的图片。 证据5、2015年建筑消防设施检测报告及建设工程竣工验收消防备案凭证。证明消防系统功能符合要求。 被告质证，原告交付房屋的同时应当提交上述检测报告，原告未提交消防部门的验收合格手续，不能视为已提供使用标准的标的物。 被告对人民防空工程租赁使用合同文本的真实性没有异议，本院予以确认。站前人防地下商场用电消防等设施交接表，是经原被告签字确认的，对交接表记载内容的真实性予以确认。原告提出图片21张是在交付租赁物之前拍摄的。因图片无记载拍摄时间，本院不予认定。建筑消防设施检测报告及消防备案凭证，证明租赁物消防系统功能符合要求，本院予以确认。 被告举出证据1、照片7页共计24张，E停车场（人防商场）水淹痕迹及后期影响，证明原告交付商场前该商场跑水导致配电室发动机房及消防监控室等设施均被水淹损坏，该照片能够明显显示水淹的位置，墙面上留有明显的痕迹以及管道上被水淹位置以下均生锈以及上诉设备在水位以下的情况。这组照片就是现在停车场的被水淹之后的现状。完全能证明该地下场地被水淹的实际情况。一直没有使用，没有经消防部门验收合格不能投入使用。跑水时间是2018年5月15日，双方签订合同的时间是2018年8月28日。是在签约之前发生的跑水。 原告质证，被告提供的照片不足以说明商场跑水问题，尤其是第一张图片所标识的区域为停车区区域，本区域应为改造为停车场出现的情况，不是租赁前的图片。后续图片不足以证明是跑水所致。原告对跑水事件不认可。 证据2、《维港城地下参茸市场维修改造预算》，需要1158929.33元，由梅河口市泰安消防工程有限公司做出来的预算。 原告质证，此预算违背了租赁合同装修改造要求，承租方必须向出租方及时提供反馈装修各方施工图纸。应先经出租方同意后才进行装修改造。此次被告提出的改造预算是被告单方的行为。 照片24张是否租赁物交付前拍摄的，照片无记载拍摄时间。本院不予认定。《维港城地下参茸市场维修改造预算》违反合同约定，是被告单方的行为，本院不予采信。 通过原被告举证、质证认定事实如下：2018年8月28日，被告梅河口市维港城商业中心有限公司与原告梅河口市人民防空办公室签订了《人民防空工程租赁使用合同（梅河口市站前人防地下商场）》。合同约定内容：第一条、原告将站前人防地下商场（地下3205m’、地面出入口掩蔽房756.22m〈已做产权置换处置〉，共3961.22m’）出租给被告有偿使用，工程质量状况良好。第二条、租赁期限自2018年8月29日起至2038年8月28日止。第三条、1、年租金50万元。2、签订合同3日内承租方向出租方支付第一年租金。付租金方式为“上打租”方式，以后每年合同到期日前一个月付清。第四条、承租方租赁使用期间应承担人防工程维修维护责任，保持主体工程及附属设施完好，及人防功能齐备，定期检测消防安全设备，符合消防标准，保持人防工程各项设施处于良好运行状态。维修、维护费用由承租方承担。第六条、租赁工程的装修改造，工程租赁期间内，承租方如将工程按使用需要及逆行装修改造，承租方必须向出租方及时提供完备的装修改造方案和施工图纸，效果图等相关资料，承租方应先经过出租方同意后，承租方才可以进装修改造。第九条、违约责任。承租人责任，未按时缴纳人民防空工程租赁使用费应如数补交，并按每天千分之二的比例向出租方缴纳滞纳金。 本院认为，事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。 被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。双方当事人签订的《人民防空工程租赁使用合同》，约定了租赁物、租赁期间、租金及各方权利、义务等，系双方在自愿、平等基础上所达成，为双方的真实意思表示，除滞纳金条款外合同内容不违反法律规定，该租赁合同合法有效，各方均应遵守。 1、关于租赁物是否符合使用目的。原告提供的租赁使用合同、站前人防地下商场用电消防等设施交接表，证明原告交付给被告的租赁物工程质量状况良好，双方签字确认符合使用目的。建筑消防设施检测报告及消防备案凭证，证明消防系统功能符合要求。被告提出工程质量状况合同中虽约定是良好，但实际交付的地下工程基础设施损坏严重，并未达到良好的质量标准，并提供照片24张加以证明。因照片无记载拍摄时间，无法判定该照片的客观真实性。但被告接受租赁物并支付租金是对租赁物工程质量状况良好的认可，被告应当按照合同约定支付租金。被告抗辩原告提供的标的物不符合使用标准，无法通过消防验收不能投入使用，无权收取租金的理由，本院不予采信。 2、关于租赁物被告是否承担维修义务。租赁合同第四条约定，被告承担租赁物的维修维护和定期检测消防安全设备的义务。《合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。故双方约定维修义务由被告承担符合法律规定。被告抗辩，原告对交付前的损坏设施负有修复义务。根据人民防空工程维护管理办法第六条第四项的规定，涉案人防工程主体结构防护设备设施水电暖通信及消防系统由人民防空主管部门负责，其余设备如照明装修由使用单位负责。双方合同约定应受到上述法律的约束，不应完全依照当事人自治原则。被告否定当事人意思自治优先原则，并且提供的照片不能证明原告交付使用前该工程存在设施损坏问题。因此被告抗辩理由缺乏事实证据，本院不予采纳。 3、关于违约责任被告是否缴纳滞纳金。租赁合同第九条约定，承租人责任，未按时缴纳人民防空工程租赁使用费应如数补交，并按每天千分之二的比例向出租方缴纳滞纳金。被告违约应当支付违约金而非缴纳滞纳金，二者有着本质的区别，是根本不同的两个概念。违约金是平等主体间的一种民事责任形式；滞纳金则是在行政管理中对行政相对人违反行政管理的规定而承担的行政责任形式。违约金规定在《民法通则》、《合同法》中；滞纳金规定在各个行政法规中。因为滞纳金不是民事责任形式，在调整民事法律关系的民法中根本找不出也不可能找出法律根据。原被告签订的租赁合同属于民事行为，所产生的责任应当为民事责任，而非行政责任。因此原告要求被告缴纳滞纳金的主张，应不予支持。 4、关于违约责任被告是否支付违约金。是否承担违约金取决于租赁合同的约定。合同未约定的，依据《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。该条规定承租人违约不承担违约金，这是法定条款。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。这是约定条款。既然双方约定了违约责任，本着合约必守原则，被告违约应当支付违约金。若被告不支付违约金则违背民法的公平原则和诚实信用原则，对原告有失公允。违约金就是损失赔偿，即对守约方所遭受损失的一种补偿，而不是对违约行为的惩罚。《民法通则》第一百一十二条规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。原告所受到的损失是获取租金收益的利息损失，该利息可参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定的年利率24%标准计算。 综上所述，原告要求被告支付2019年8月29日至2020年8月28日租赁使用费50万元，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告按每天千分之二的比例缴纳滞纳金，违反民事法律关于违约责任应当支付违约金而非缴纳滞纳金的规定。被告不应缴纳滞纳金，但应支付一定数额的违约金。违约金数额可比照民间借贷年利率24%标准向原告赔偿利息损失。被告抗辩原告交付的标的物基础设施已损坏，不能正常运行，无法通过消防验收，导致被告始终不能使用及收益，原告无权收取租金，原告诉请没有事实依据，请求法院予以驳回的理由，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、一百一十四条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条之规定，判决如下： 一、被告梅河口市维港城商业中心有限公司欠原告梅河口市人民防空办公室2019年8月29日至2020年8月28日期间租赁使用费50万元及违约金（违约金以50万元为基数，自2019年7月30日起至实际给付之日止，按年利率24%计算），在本判决生效后立即给付； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5695.00元（已减半），由被告梅河口市维港城商业中心有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通化市中级人民法院。 审判员  王绿江 二〇二〇年五月十八日 书记员  刘方宇