大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初2596号原告：张虹，女，1967年11月1日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：马荟华，系辽宁得一律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟，系辽宁得一律师事务所律师。被告：刘红岭，男，1964年11月26日出生，汉族，系大连长兴岛经济区合丰海产养殖有限公司经理，住辽宁省大连市沙河口区。原告张虹与被告刘红岭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张虹的委托诉讼代理人马荟华、被告刘红岭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张虹向本院提出诉讼请求：要求被告赔偿原告自2019年12月9日起至房屋交付之日止的租金损失，按每月16666元（壹万陆仟陆佰陆拾陆元整）房租损失。事实和理由：2019年12月5日原告在京东网以7033040元（柒佰零叁万叁仟零肆拾元整）最高价竟得被执行人关兰颖所有的位于大连市中山区号（华侨别墅）6号楼房屋。2019年12月9日大连经济技术开发区人民法院出具拍卖成交款为7，033，040元(柒佰零叁万叁仟零肆拾元整）收款收据，原告领取成交确认书。大连经济技术开发区人民法院于2019年12月9日向原告送达大连经济开发区人民法院（2019)辽0291执71号执行裁定书，确认位大连市中山区号（华侨别墅）6号楼房屋归原告所有。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖，变卖财产的规定》第二十九条第二款;不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权，其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。故自2019年12月9日送达成交裁定时起，该房屋所有权发生转移。2015年7月14日该拍卖房屋原产权人关兰颖出具授权委托书，受权给关运科办理涉案房屋租赁等相关事宜。2015年8月7日该涉案房屋产权人关兰颖用该涉案房屋在大连银行股份有限公司第四中心支行做了抵押担保。2015年9月20日关运科与被告刘红岭签订了租期自2015年9月20日起，租赁期限为10年，年租金为200000(贰拾万元整）的房屋租赁合同。该房屋现由被告刘红岭实际占用并拒绝腾退房屋，因被告拒不腾退房屋，致使原告自2019年12月9日起每月产生租金损失16,666元（壹万陆仟陆佰陆拾陆元整），现请求法院要求被告承担给原告造成的租金损失，望法院依法维护！被告刘红岭辩称：原告购买房屋之前隐瞒了一个事实，在京东拍卖网公告上明确载明截至2019年10月29日实际占有人我提供了两份房屋租赁合同，其中一份合同租期为自2014年6月1日起，租期为15个月，另一份合同租期为自2015年9月20日起，租期为10年。执行期间本案不会对租赁合同的实体进行审查，买受人如对租赁合同有异议，可以与承租人进行协商或者另行起诉。原告购买房屋的时候知道案涉房屋有瑕疵，应该承担对其不利的法律后果。二份租赁合同是一体的，我于2014年5月27日当日一次性签订二份合同，当时我支付了2套房屋合计410万元的房租费用，我租赁房屋用于月子会馆使用。原告拿着开发区法院出具的一份租赁合同来向我主张权利，实际上原告本人是知道案涉房屋有瑕疵对其有不利的法律后果的。法院找我针对案涉房屋进行评估，我对房屋进行装修及改造，案涉房屋的地下室也是我自行改造的，产生的费用均系我支付的，且物业费、电费也是我缴纳的。我替关兰颖缴纳了2009年至2014年的物业费。原告明知案涉房屋有瑕疵，在购买房屋之前找我进行了沟通，也找过现在的物业公司进行沟通，物业公司明确告知原告房屋有租赁协议，实际占有人为本案被告，且物业公司至今不让购买人即原告进入小区。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院认定事实如下：一、开发区法院判决情况大连银行股份有限公司第四中心支行与松通系统网络科技（大连）有限公司、关兰颖、大连迪尔电脑有限公司（以下简称迪尔公司）、矫贞勇、关运科、方维云金融借款合同纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院于2018年6月4日作出（2017）辽0291民初5175号民事判决书。该案查明，2015年7月21日大连银行股份有限公司第四中心支行与关兰颖签订了《最高额抵押合同》，关兰颖以自有位大连市中山区号（华侨别墅）6号楼房屋为松通公司《综合授信协议》项下债务提供抵押担保。2015年8月7日大连银行股份有限公司第四中心支行取得了他项权利证，他项权证号：（中私有）15025502号。该判决确认大连银行股份有限公司第四中心支行对关兰颖所有位大连市中山区号（华侨别墅）6号楼抵押物享有抵押权，对抵押物折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。二、原告竞得房屋过程2019年12月5日，大连经济技术开发区人民法院在京东网对关兰颖位大连市中山区号（华侨别墅）6号楼房屋进行司法拍卖，原告以7033040元的最高价竞得案涉房屋。2019年12月9日大连经济技术开发区人民法院出具拍卖成交款7033040元收款收据，原告领取成交确认书。大连经济技术开发区人民法院于2019年12月9日向原告送达（2019）辽0291执71号执行裁定书，确认位大连市中山区号（华侨别墅）6号楼房屋归原告所有。现案涉由被告占用，经原告与被告协商，被告拒绝腾退房屋，占用至今。三、开发区法院公告情况（2019）辽0291执71号案件拍卖公告租赁情况表述如下“瑕疵告知：截止2019年10月29日，实际占用人刘红岭提交两份房屋租赁合同，其中一份合同租期为2014年6月1日起，租期为15个月；另一份合同租期为2015年9月20日起，租期为10年。执行期间，本案不对租赁合同的实体进行审查，买受人如对租赁合同有异议，可自行与承租人协商或另行起诉。”被告提交的租赁协议体现，年租金200000（贰拾万元），即每月租金16666元。本院认为，本案诉争案涉房屋抵押给大连银行的时间为2015年8月7日，被告提交给大连经济技术开发区法院的与关兰颖（关运科代签）之间租赁协议书面记载的时间为2015年9月20日起生效，为抵押后产生的租赁，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。原告参加司法拍卖的执行案件为大连银行股份有限公司第四中心支行申请执行松通系统网络科技（大连）有限公司、关兰颖、大连迪尔电脑有限公司、矫贞勇、方维云金融借款执行案件，系实现抵押权的案件，故原抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。原告对案涉房屋享有物权，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条的规定，原告通过拍卖方式取得了案涉房屋物权。被告无任何合法理由，占有原告竞得房屋至今，给原告造成经济损失，原告据此要求参照被告提交的租赁协议的租金标准计算占用期间的经济损失，于法有据，但原告起诉时仅缴纳自2019年12月9日起至2020年4月8日4个月的诉讼费用，该部分诉请本院予以支持，原告未缴纳诉讼费的部分，本院不予处理，原告可另行起诉主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条的规定，判决如下：被告刘红岭于本判决生效之日起十日内赔偿原告张虹自2019年12月9日起至2020年4月8日止的租金损失66664元。若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1470元，由被告刘红岭承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  王 婧人民陪审员  任乐存人民陪审员  关红梅二〇二〇年十一月二十四日书 记 员  罗美微