贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初4919号原告：杨洁菁，女，1984年9月5日出生，苗族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：曹泽永（特别授权代理），系贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：梁松（特别授权代理），系贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。被告：贵州省毕节福明房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路博泰大厦****。统一社会信用代码：91520502055034224B。法定代表人：李当明，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄佳（特别授权代理），系贵州中创联律师事务所律师。委托诉讼代理人：万涛（特别授权代理），系贵州中创联律师事务所律师。原告杨洁菁诉被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司（以下简称“福明房开公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁松，被告福明房开公司委托诉讼代理人黄佳、万涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司签订的购买双树望城第一期7栋1层12号商业用房《商品房预购合同》；2、请求法院判令被告贵州省毕节福明房地产开发有限司返还二原告已付购房款80万元、给付原告购房款80万元从2018年3月11日起至返还完购房款4倍同期银行贷款利息、并承担已付房款一倍的赔偿责任80万元；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2018年3月11日，原告在被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司(以下简称福明房开公司)售楼处购买福明房开公司商铺，原告与被告福明房开公司签订《商品房预购合同》购买福明房开公司开发的毕节市七星关区滨河路第一期7栋1层12号商铺，总价款为1777875.00元，于当日支付80万元购房款给福明房开公司，合同约定商铺交付时间2018年5月30日，但福明房开公司于2020年1月20日才交付给原告使用，且未通知、未取得原告同意情况下将原告所购房抵押给他人贷款，并办理了抵押登记，被告福明房开公司行为严重侵害原告权益，致使原告与被告福明房开公司购房目的不能实现。依据商品房买卖合同相关法律规定，提出如上对被告福明房开公司请求。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定向法院提起诉讼，请求依法判决。被告福明房开公司答辩称：1、根据双方签订的预约合同第三条的约定，在2018年的5月30日前，交付标准是以正式的商品房买卖合同为准。但是双方没有签订正式商品房买卖合同，房屋达不到交付条件，根据合同第4条的约定，逾期超过90天的原告有权解除合同，被告应当按照合同约定的已付款日万分之一向原告承担违约金并退还已付房款。2、原、被告双方签订的合同性质为预约合同而不是商品房买卖合同，合同第12.6条也明确约定了双方的权利义务是最终的商品房买卖合同的约定为准，因此，预约合同不适用最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释要求出卖人承担不超过一倍房款的赔偿责任。3、根据双方合同第12条第3款第4款的约定，结合第2、第3、第4条的约定，双方并没有其他的约定其他的违约责任，因此应当遵守双方合同的约定承担违约责任，故原告要求的4倍同期银行贷款利息以及一倍房款的要求没有法律依据，原告也没有按照合同第2条第3款的约定足额支付前期款项。结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2018年3月11日，福明房开公司作为甲方与原告杨洁菁作为乙方签订《商品房预购合同》，合同约定：“乙方确定购买甲方所开发建设的位于毕节市七星关区房屋，根据设计图纸预测建筑面积约为47.41平方米；乙方一次性支付购房款1777875.00元，本合同签订当日，乙方向甲方支付897875.00元，剩余房屋款880000.00元，通过银行商业按揭贷款方式在本房屋可以进行按揭贷款后10日内负责通过向甲方指定的银行申请按揭贷款的方式全额支付；甲方应在2018年5月30日交付使用，因甲方自身原因导致逾期交房的，甲方按照已付房款的万分之一／日向乙方支付违约金；逾期超过90日的，乙方有权解除合同并要求甲方退还已付房款；乙方委托甲方代为办理房屋产权分户手续，甲方在取得房屋大产权后365工作日内为乙方办理房屋分户产权；第十二条、其他约定：本合同为预购合同，乙方对本合同签订时甲方所取得的建设手续状况及开发建设实际情况均已经充分了解并完全认可，甲方今后取得乙方预购房屋的预售许可证后本合同即为房屋买卖合同的基本条款，为了备案双方应根据行政主管部门的要求签订最终商品买卖合同价及其补充协议、前期物业服务协议等合同，但本合同所约定的购房条件不变；2、乙方在签订本协议时，甲方已向乙方出示正式的商品房买卖合同及其补充协议、前期物业服务协议等合同文本，并知晓其内容，在满足上述第1条列明的签订正式商品房买卖合同的条件时，乙方不得以合同条件不能协商一致为由拒绝签订，否则应按总房款的5%向甲方支付违约金。3、本合同约定条款双方均应遵守，除了本合同所明确约定的违约责任之外，双方均不得要求对方承担其他未明确约定的违约责任。其中，乙方违约的，甲方不得全部没收已付房款；甲方违约的，乙方不得要求甲方双方退还房款。”合同签订后，原告于当日通过银行转账方式向原告交付了800000.00元购房款，被告向原告出具了相应的收据。2020年1月20日，被告向贵州省平安盛世物业管理有限公司出具一份《交房确认单》，表示涉案商铺原告已经办理完毕相关手续，要求物管公司在原告办理物管手续后将涉案房屋交付原告。另查明，毕节市住房和城乡建设局于2020年6月8日出具一份查询结果，载明：经查毕节市房产交易管理系统楼盘表，未查询到贵州省毕节福明房地产开发有限公司双树·望城7幢1层12号的房屋信息。被告向本院出具一份情况说明：将案涉商铺出售给杨洁菁时，房屋仅有预测报告，预测报告当时没有对杨洁菁预购的商铺单独划分，不动产登记中心现在的分户表是依据当时的预测报告建立的。现房屋实测报告已对案涉房屋进行了分户，我司正在根据实测报告向相关部门办理变更分户信息中，故杨洁菁所购商铺包含在双树望城七栋1-9号商铺内。再查明，原告于2016年3月21日即取得了涉案商品房所属楼栋的《商品房预售许可证》。另，根据不动产登记中心出具的不动产登记查询结果显示，双树·望城项目7幢1层9号办理有抵押登记，抵押权人为长岭县农村信用合作联社，抵押期限为2018年11月28日起至2020年11月27日止。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。”本案中，被告在已取得《商品房预售许可证》的情形下，为规避法律风险，隐瞒涉案房屋已抵押的事实，在签订《商品房预购合同》后在两年有余的时间内一直未与原告签订正式的《商品房买卖合同》，有悖于诚信原则，损害了原告的合法权益。另外，原、被告签订的《商品房预购合同》就当事人的身份信息、商品房基本状况、商品房价款及支付方式、商品房的交付时间及交房表、逾期交房责任、面积误差处理方式、办理权属登记事宜、共有权益以及前期物业服务等进行了约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，应当认定为《商品房买卖合同》。被告出售给原告的双树·望城7幢1层12号房屋并未登记于毕节市房产交易管理系统，按照被告所述，该房屋包含在双树·望城7幢1层9号商铺内，而双树·望城7幢1层9号已经办理了抵押登记，但被告提供的证据并不足以证明原告对涉案商品房在办理抵押时就已经明知的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；……”之规定，原告要求解除合同、返还购房款及利息的诉讼请求，有事实及法律依据，本院应予支持。对于原告主张的利息，本院支持以800000.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率从2018年3月11日计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日计算至本判决生效之日止。对于原告主张的已付购房款一倍的赔偿责任。原告并未提供证据证明因合同解除给其造成的损失，考虑到合同的解除给原告造成的损失除资金占用损失外，还包括合同履行后原告可获得的比如租金收入、房屋增值等预期利益，结合合同的履行情况及被告的过错程度，对于原告主张的赔偿款，本院酌定被告按原告已付购房款50%的比例予以赔偿，即对原告所诉的赔偿款，本院予以支持400000.00元。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告杨洁菁与被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于2018年3月11日签订的《商品房预购合同》；二、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告杨洁菁已付购房款800000.00元并支付利息（利息以800000.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率从2018年3月11日计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日计算至本判决生效之日止）；三、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告杨洁菁400000.00元；四、驳回原告杨洁菁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9600.00元（已减半收取），保全费5000.00元，由被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  孔羽佳二〇二〇年七月十七日书记员  申开旭