广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初11024号原告（反诉被告）:叶金芳，女，汉族，1970年9月8日出生，身份证住址：广东省五华县。委托诉讼代理人：王旭锐，广东生龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶鹏辉，广东生龙律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：深圳市聚友诚通物业管理有限公司，住所地：深圳市龙岗区平湖街道山厦社区平龙西路**顺平大厦**202，统一社会信用代码：9144030059186247X9。法定代表人：吴明锋，总经理。委托诉讼代理人：陈**兆，广东铭派律师事务所律师。委托诉讼代理人：塔娜，广东铭派律师事务所实习律师。第三人：深圳市顺平达实业有限公司，，住所地：深圳市龙岗区平湖平龙西路**统一社会信用代码：91440300723010704G。法定代表人：袁顺龙，执行董事。委托诉讼代理人：邹国峰，广东君一律师事务所律师。委托诉讼代理人：江琴，广东君一律师事务所律师。原告叶金芳与被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司、第三人深圳市顺平达实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司在法定期限内提起反诉，本院受理后依法将本诉和反诉合并审理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶金芳及其委托诉讼代理人王旭锐、叶鹏辉，被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈**兆、第三人深圳市顺平达实业有限公司的委托诉讼代理人邹国峰到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求是：1、原告与被告之间的租赁合同于2020年2月25日解除；2、被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司向原告返还保证金10500元，并支付违约金10500元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由如下：第三人系顺平达商业中心的房东，被告与第三人之间存在租赁合同关系。2019年6月2日，原告与被告签订商铺租赁合同，约定了租赁标的和租赁期限。受疫情影响，被告于2020年2月7日单方解除与第三人的租赁合同，于2020年2月25日通知第三人请求撤场，第三人于2020年3月3日通知原告要求收回物业重新办理出租手续。被告在租赁合同存续期间单方解除与第三人的租赁合同，致使原、被告之间的合同关系无法继续履行，该行为属于违约行为，被告应当返还原告缴纳的保证金10500元，并支付违约金10500元。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司的反诉请求是：1、原告与被告签订的《商铺租赁合同》无效，原告将涉案租赁物业腾空返还给被告；2、原告向被告支付自2020年2月起至租赁物业实际归还之日止的占有使用费，占有使用费按每月3500元计算，暂计至2020年4月30日为10500元；3、原告向被告支付自2020年2月起至租赁物业实际归还之日止的管理费，管理费按每月50元计算，暂计至2020年4月30日为150元；4、原告向被告支付自2020年2月起至租赁物业实际归还之日止的水电费，暂计至2020年1月为143.22元；5、第三人承担被告因处理涉案租赁物引发争议事项所产生的一切经济损失和赔偿款；6、本诉和反诉受理费均由原告承担。事实和理由如下：2019年3月22日，被告与第三人签订的《租赁顺平达商业城合同》，约定第三人将深圳市龙岗区平湖街道平龙西路75号顺平达商业城及宿舍出租给被告。2019年6月2日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将深圳市龙岗区平湖街道平龙西路75号顺平达商业中心A栋A03号商铺出租给原告，合同签订时，被告将涉案商铺交付给原告使用。2020年2月起原告一直未向被告支付租赁物占有使用费，也没有支付任何水电费和物业管理费。2020年2月期间，被告与第三人因深圳市龙岗区平湖街道平龙西路75号顺平达商业城及宿舍租赁事项产生争议，被告得知本案所涉的租赁物业不具有建设工程规划许可证，原告与被告、被告与第三人之间的该部分物业租赁合同无效，原告需将涉案物业归还给被告，结清占有使用费、管理费和水电费等，第三人应当承担被告因处理涉案房屋租赁争议事项所产生的一切经济损失和赔偿款。为了保障被告的合法权益，故向法院提起反诉，请求驳回原告的全部诉讼请求，并支持被告的全部反诉请求针对原告的起诉，被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司的答辩意见与其反诉意见一致。针对被告的反诉，原告的答辩意见与其起诉意见一致。第三人深圳市顺平达实业有限公司辩称，原告租赁的物业已取得房产证，不存在合同无效的理由，请求法庭支持原告的诉求，驳回被告的反诉请求。经审理查明，2019年6月2日，原告与被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司签订《商铺租赁合同》，约定被告将坐落于深圳市龙岗区平湖街道平龙西路75号的顺平商业城A栋A03的商铺出租给原告使用，租赁期限从2019年6月2日至2020年6月1日止，租金为每月3500元、管理费每月50月，押金10500元。合同第十八条至二十条约定了合同解除的条件。其中第十八条约定，在合同有效期内发生下列情形之一，合同自动解除，双方均免负责任：1、因战争等不可抗力因素致使出租商铺及其附属设施损坏，合同无法继续履行；2、发生自然灾害等意外事件使合同不能继续履行；3、政府征用出租商铺所在土地而需拆出租商铺；4、国家法律、政策明文规定。第十九条约定因原告存在以下情形之一，被告有权单方解除合同并可不予退还保证金：1、拖欠租金一个月以上；2、拖欠各项费用500元以上；3、未经被告同意及有关部门批准，擅自改变出租商铺用途或利用出租商铺进行违法违章活动的；4、原告侵犯消费者权益造成重大社会影响或引起民事诉讼的，被告认为原告影响商业城整体商誉；5、原告违反合同约定不承担维修责任或支付维修费用致使商铺或设备严重损坏；6原告未经被告书面同意将出租商铺进行装修；7、原告未经被告同意将商铺转租。第二十条约定被告有下列行为的，原告有权解除合同并要求被告返还保证金：1、被告不承担维修责任或支付维修费用致使原告无法继续租用；2、被告将出租商铺进行改建、扩建和装修。同时约定被告未按合同第十九条规定的情形单方解除合同的，应向原告返还保证金；原告未按合同第二十条规定的情形单方解除合同的，被告不退还当月租金和保证金。关于违约责任，合同第二十六约定，一方违约造成对方损失的，应向对方支付违约金10500元。合同签订后，原告向被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司支付了保证金10500元，并支付租金和水电费至2020年1月份。涉案商铺系被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司从第三人深圳市顺平达实业有限公司处承租。2020年2月至3月期间，因新冠××导致大部分商铺无法正常经营、未按时缴纳租金，被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司与第三人深圳市顺平达实业有限公司协商租金减免及合同解除的相关事宜。2020年3月3日，第三人深圳市顺平达实业有限公司发布告知书，内容是因被告聚友诚通公司于2020年2月25日单方提出解除合同并要求撤场，要求各商户在2020年3月8日前与被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司终结租赁关系并结清相关费用，与深圳市顺平达实业有限公司签订新的租赁合同并交纳押金。2020年3月11日，被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司向商户发布告知书，内容是原告与被告签订的合同继续有效，应继续向被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司支付租金。2020年3月12日，第三人深圳市顺平达实业有限公司向各租户发送《租户通知函》，内容是要求租户与深圳市顺平达实业有限公司重新签订租赁合同，并对租户2020年3月份的租金予以减免。从2020年3月份起，原告开始向第三人深圳市顺平达实业有限公司交纳房租，并与第三人结清了2020年1-5月份的水电费。第三人提供了部分房地产证、建设用地规划许可证、深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执、深圳市出租屋（自建房）使用证明等证据。经与原告、被告、第三人确认涉案租赁物的位置，本院向深圳市规划和自然资源局龙岗管理局进行调查，该局回复称未核查到有相关报建信息。另查明，被告与第三人之间的租赁合同关系，第三人已向本院起诉本案被告，案号为（2020）粤0307民初11501号。第三人在该案中要求解除与本案被告之间的租赁合同关系，并要求本案被告腾空租赁物、支付拖欠的租金及水电费等。该案正在审理过程中。该案中，本院致函深圳市不动产登记中心，该中心复函内容是：深房地字第**房地产证上记载的建筑物为1#厂房，房屋性质为自建，房屋用途为工业厂房，土地坐落为龙岗区平湖街道山××社区××号；；深房地字第**地产证上记载的建筑物为2#宿舍，房屋性质为自建，房屋用途为工业配套，土地坐落为龙岗区平湖街道山××社区××号；深；深房地字第**产证上记载的建筑物为3#办公楼、宿舍，房屋性质为自建，房屋用途为工业配套，土地坐落为龙岗区平湖街道山××社区××号。上述三栋建筑物均于2011年根据《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》处理结果进行登记。深房。深房地字第**证（土地证）记载的宗地号为G04212-6，土地坐落为平湖镇山厦，土地用途为工业仓储，权利人袁顺龙于2002年7月5日通过土地转移登记取得该宗地的土地使用权。不动产登记系统中无来函所述位于深圳市龙岗区平湖街道平龙西路75号的顺平商业中心的不动产权登记记录。上述事实，有原告、被告、第三人提供的证据及庭审陈述为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。第三人虽提供了部分房地产证、建设用地规划许可证、深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执、深圳市出租屋（自建房）使用证明等证据，经本院与原告、被告、第三人确认涉案租赁物的位置，根据深圳市规划和自然资源局龙岗管理局的回复，涉案租赁物在深圳市规划和自然资源局龙岗管理局未核查到有相关报建信息。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效”的规定,本院依法认定原、被告签订的《房屋租赁合同》无效。无效的合同自始无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告收取了原告保证金共计10500元，现双方已不存在租赁合同关系，被告收取的保证金应当予以退回。原告要求被告支付违约金，因双方签订的租赁合同无效，对于原告要求被告支付违约金10500元的诉求，本院不予支持。被告认可其与第三人之间的租赁合同无效，而原告与第三人已重新达成租赁协议，第三人同意原告继续使用涉案房产，且原告自2020年3月起已向第三人缴纳租金，故被告要求原告将涉案租赁物腾空并返还，并要求原告向其支付2020年3月份至实际归还之日的占有使用费、管理费、水电费，无事实和法律依据，本院不予支持。2020年2月份，因受疫情影响，涉案商铺处于关闭状态，并未营业，且原告已与第三人结清了2020年1-5月份的水电费，被告要求原告支付2020年2月份的水电费和管理费，无事实和法律依据，本院不予支持。原告未向被告支付2020年2月份的房屋占有使用费，虽然被告未提供证据其已向第三人支付了该月的房屋占有使用费，但第三人已另案要求被告支付相应的租金，故被告有权要求原告支付2020年2月份的房屋占用使用费3500元。因原告与第三人之间就涉案商铺另行达成租赁协议，故原告与被告之间已不存在租赁合同关系，相关的房屋占有使用费可以从保证金中予以抵扣，故被告须退还原告保证金7000元（10500元-3500元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定,判决如下:一、被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告叶金芳保证金7000元；二、驳回原告叶金芳的其他诉讼请求；三、驳回被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司如未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费162.5元（已按简易程序减半核算）、反诉费35元,共计197.5元，由原告叶金芳承担132.5元；由被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司承担65元；被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内迳付原告叶金芳受理费30元。如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  吴珊二〇二〇年九月十日书记员  伍眯