江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0505民初1704号原告：姚永康，男，1965年12月2日生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：项伟东，江苏筹胜律师事务所律师。被告：陆福明，男，1964年10月26日生，汉族，住苏州市虎丘区。被告：蒋永珍，女，1964年10月5日生，汉族，住苏州市虎丘区。两被告共同委托诉讼代理人：樊琪，江苏茵之杰律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：茹沁怡，江苏茵之杰律师事务所实习律师。原告姚永康与被告陆福明、蒋永珍所有权确认纠纷一案，本院于2020年5月7日受理后，依法适用简易程序，由审判员万玉明独任审理，于2020年6月24日、9月1日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人项伟东、两被告委托诉讼代理人樊琪到庭参加诉讼。后因工作调整，改由审判员徐文杰独任审理，于2020年10月26日、12月1日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人项伟东、两被告委托诉讼代理人樊琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚永康向本院提出诉讼请求：一、要求确认苏州高新区华通花园二区79幢203室为原告所有；二、要求被告协助原告办理苏州高新区华通花园二区79幢203室的过户手续；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年1月，原告与案外人姚文敏等签订《苏州市存量房买卖合同》，案外人将位于苏州高新区产出售给原告，合同总价为450000元。同时案外人与原告办理了苏州市存量房交易资金监管手续，原告将房屋总价的30%(即140000元)汇入房管部门指定的托管账户。后在办理该房屋的按揭贷款过程中，因原告的个人信用报告存在多次逾期还款的情况，银行未同意发放剩余房款310000元。2013年3月，原告找到被告，以被告的名义购买华通花园79幢203室房产并办理的银行的按揭贷款310000元。2014年4月1日原、被告双方出具《立此凭证》，凭证明确上述房产暂时过户给被告，按揭贷款由原告偿还，该房产过户后也一直由原告的朋友居住使用至今。后因原告逾期未归还按揭贷款，被告代原告偿还部分贷款就主张该房产为其所有，并准备出售上述房产。原告无奈，只得提起诉讼，要求法院确认该房产为原告所有，支持原告诉请以维护原告的合法权益。2020年8月28日，原告变更诉讼请求为：要求被告赔偿因擅自出售华通花园二区79幢203室造成原告经济损失706664.81元；2、本案诉讼费用由被告承担。2020年10月26日的庭审中，原告又变更为要求赔偿经济损失为735799.45元。被告陆福明、蒋永珍共同辩称，1、原告所称的“借被告名义买房”的事实不存在，案涉房屋是两被告所有，两被告支付了房款，并办理了过户，两被告拥有完全所有权。2、2014年两被告因经济状况无力偿还房贷，欲出售该房屋时原告表示愿意购买，双方商定房价即为房贷总额，原告须负责帮被告偿还完全部贷款后，被告将该房屋过户至原告，但原告让被告签完其制作的凭证后即消失，未兑现全额偿还贷款的承诺。故原告无权要求将房屋过户至原告名下。3、两被告为偿还该房屋贷款，于2020年5月9日将该房屋出售给案外人曾诚、王华，并且已经完成了过户手续。两被告对该房屋有处分权，原告要求被告赔偿损失的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回原告诉请。另外，即便原告能够证明借名买房的事实，根据原告的陈述，借名买房是原告与被告陆福明之间的约定，被告蒋永珍从未参与其中。根据合同相对性，相应的赔偿责任也应由被告陆福明承担。两被告于2014年12月即已办理了离婚手续，离婚时案涉房屋是归被告陆福明所有，根据双方的离婚协议，陆福明有处分房屋的权利。因房屋最初登记在2人名下，蒋永珍有配合过户的义务，故该房屋于2020年卖给案外人时蒋永珍也仅是配合完成过户义务，所有的钱款均不经其手，因此即使需要赔偿损失，也应是由陆福明承担赔偿责任，与蒋永珍无关。原告为证明其诉讼主张，在2020年6月24日当庭提交了如下证据：1、苏州市房屋登记信息一份，证明案涉华通花园二区79幢203室系动迁安置房，原为姚文敏、金小娥、奚菊珍、姚才金、姚卫萍、姚文霞六人共同共有。2、《存量房交易资金监管协议》及《苏州市存量房交易资金监管存款凭证》、《个人借款凭证》各一份，证明原告购买华通花园二区79幢203室支付首付款14万元至托管账号，及监管协议约定监管总房款45万元、姚永康向中国工商银行借款31万元的事实。3、姚永康、陆福明于2014年4月1日签署的《立此凭证》一份，证明华通花园二区79幢203室为原告所有，原告于2013年3月份暂时过户给被告陆福明，陆福明无条件配合归回过户回姚永康，并约定贷款由原告偿还。4、2020年4月21日查询的《不动产登记簿查询记录》，证明华通花园二区79幢203室于2013年3月8日登记到被告陆福明、蒋永珍名下。5、2013年2月22日签订《存量房买卖合同》一份，证明华通花园二区79幢203室案外人姚文敏过户给被告陆福明、蒋永珍的事实。两被告的质证意见是：对证据1无异议，对证据2的真实性无异议，但据被告了解，原告当时并无购买该房屋的真实意思表示，其只是想借买房套取银行贷款。原告家住望亭，2013年的通安也相对偏远，原告没有理由以高价购买该处动迁房。对证据3的真实性没有异议，但是凭证中所述内容不实。首先，两人之间的债务并没有完全平账，事实上当时说好的只是姚永康刷陆福明信用卡的钱与陆福明欠款相抵平账；其次，凭证中并没有确认该房屋所有权属于姚永康，双方协商的是姚永康购买陆福明名下华通花园二区29幢203室的房屋，房款即为贷款金额，姚永康须偿还全部贷款后，陆福明将房屋过户给姚永康。因当时房贷已逾期，银行随时可能启动诉讼程序，若房贷不能及时偿还，则该房屋陆福明将任由法院处置，不再出售给姚永康。因陆福明从小听力残疾，沟通能力与理解能力相对于常人而言均有欠缺，又基于被告陆福明跟随原告做工程多年的信任，对于姚永康制作的该份内容与真实意思表示不一致且表述存在歧义的凭证，并未仔细研读，草率地签了字。对证据4真实性无异议，但该不动产已于2020年5月9日出售给案外人，并完成了过户手续，该不动产现已不在被告名下。对证据5无异议，该房屋买卖合同是被告的真实意思表示，被告确实购买了该房屋并且支付了相应的房款。两被告为证明自己的诉讼主张，在2020年6月24日当庭提交了如下证据：一、不动产和契税发票，证明被告为购买该房屋支付了房款和契税。二、电费缴费卡，证明被告购买房屋后，将电卡过户至自己名下。三、2013年3月4日至2018年1月23日止的《贷款交易明细》一份、姑苏区法院（2014）姑苏商初字第01026号民事判决书一份、农业银行个人贷款对账单，证明该房屋贷款全部由被告偿还。四、苏州市存量房买卖合同（编号：苏房存高新合同202005070112），证明被告为偿还贷款及债务，已将案涉房屋卖给了案外人曾诚、王华。原告的质证意见是：对证据一真实性认可，但不动产及契税发票是被告起诉后调取的档案内的复印件，并不能证明该税费由原告支付。事实上因为过户时只是借用被告的身份办理银行按揭手续，实际在过户时都是由原告支付。对证据二电卡真实性认可，确实是被告的名字，但电卡肯定是与房产证的所有人一致，2013年后，该房产一直由原告的朋友负责出租给他人使用，房租也由原告朋友收取，所有的水、电、煤气费用的缴纳都是由原告朋友支付的。对证据三的真实性原告认可。贷款明细中从2013年3月起的银行贷款一直由原告负责归还，至2013年12月。后原告无力支付所以银行于2014年7月提出诉讼，被告从未归还过银行贷款。2014年银行提起诉讼，被告既未答辩，也未参与诉讼，可以证明被告不是该房产的真正所有人，该贷款他们也不会去还，该房产银行要怎么处理他们都无所谓。2020年4月1日，被告归还银行贷款本金及利息41万元，是为了出售诉争的房产，获取利益而为。对证据四的真实性认可，但该存量房买卖合同是原告起诉后，被告才与他人签订的，我们对其内容不予认可。2020年9月1日庭审中，被告为证明自己的诉讼主张，提交了如下证据：证据五、2020年3月29日陆福明、蒋永珍与案外人徐文兵签订的《房屋买卖（居间）合同》一份及2020年4月1日签订的《补充协议》一份，证明被告将案涉房屋出售给案外人徐文兵，双方约定房屋总价款为100万元，徐文兵须先预付购房款用于还清银行贷款及陆福明其他债务，以解除房屋抵押和查封，其后陆福明根据买方指示将房屋过户至指定人名下，配合徐文兵和指定过户人办理房屋贷款手续，并承诺在拿到房款之日须将房款全部退还徐文兵，此后，徐文兵再支付剩余房款。证据六、收据两份、转账记录一份，虎丘法院（2015）虎执字第1905-1号执行裁定书一份，证明案外人徐文兵为被告陆福明偿还了银行贷款及律师费、诉讼费共计443335.19元，偿还债权人洪某300000元。证据七、手机银行明细两份，证明买方按照备案合同约定的金额支付了房款115万元，被告于2020年5月11日收到监管账户支付的房款后，于当天按照双方协议约定将房款返还买方。证据八：手机银行查询汇款明细、企业信息查询记录、收据、收条。证明买方收到退还的房款后，将交易余款支付至中介公司老板账户，中介公司老板扣除2万元中介费用后将剩余216665元转至经办人员刘岩账户，刘岩代陆福明归还洪某194490元、归还周铭亮18000元（前期定金2万元已直接支付周铭亮，故总计偿还周铭亮38000元），并扣除了代付的物业费1025.14元及粉刷墙壁的费用1700元，剩余1449元转给被告。证据九、苏州市存量房交易资金监管存款凭证，证明被告向姚文敏购买房屋时支付了首付14万元以及商业贷款31万元。原告的质证意见是：对证据五真实性不认可，该居间合同是案外人和被告私下签订的，房屋的交易价格100万元不符合市场价格，应该以网签合同的115万的成交价为准。对证据六被告偿还银行贷款、律师费诉讼费这些合理支出原告认可，但是偿还洪某的钱，与本案没有关系。对证据七认可，能够证明该房屋的网签价格为115万，实际购房人支付的购房款也是115万元。对证据八被告与案外人的收据我们均不予认可，与本案无关。对证据九14万的首付款我们认可，是从姚永康转到陆福明的。2020年10月26日庭审中，原告为证明其诉讼主张，提交了如下证据：6、农业银行借记卡一张，卡号为62×××76，该卡号户名为陆福明，该银行卡系华通花园二区79幢203室的银行贷款还款卡号。该卡现在原告处，证明原告偿还贷款的事实。7、借条一份，证明原告于2013年2月23日向第三人狄某借款人民币14万元，该借款应是支付华通花园二区79幢203室的首付款。我们房屋买卖办理贷款是委托的狄某。第一天办完以后，第二天就要求原告书写借条一份。8、房屋租赁合同书以及房屋租赁协议，证明华通花园二区79幢203室从2013年开始就租给第三人赵江伟使用，签订合同的出租方为原告的朋友陈建媛。证明该房屋一直由原告在使用。9、证明及第三人赵江伟的身份证复印件，证明赵江伟认可了上述房屋从2013年12月份至2020年5月份一直由赵江伟向陈建媛租赁并居住使用。10、陈建媛的中国建设银行个人活期账户交易明细。证明从2015年9月11日至2020年的5月10日，第三人赵江伟租住上述房屋的房租，通过银行转账的方式支付给原告的朋友陈建媛。其中王秋霞是赵江伟的老婆，有的房租由王秋霞支付。11、水、电、燃气的发票共7份，证明华通花园二区79幢203室的水、电、燃气各项费用都是由原告的朋友陈建媛缴纳。燃气是由陈建媛的名义开户的。水、电是以陆福明的名字但是都是由原告朋友陈建媛缴纳。两被告的质证意见是：证据6该卡确实是陆福明用于偿还案涉房屋贷款的银行卡，但是该卡是在2014年双方签订立此凭证时，陆福明交付给原告。因为当时原告答应为陆福明偿还银行贷款。但实际上原告并未偿还，且导致陆福明被银行起诉，并且执行了房产。对证据7借条不予认可，该证据是原告自己书写，无法确认借款真实存在，且案涉房款、首付款交至托管账户的时间为2013年2月22日，即便该借款真实存在，也是在案涉房屋首付款交款之后，与本案无关。对证据8、9不予认可。首先被告不认识陈建媛，范巧福不清楚他们是什么身份，就证据本身而言，2014年的房屋租赁合同存在多处修改，在租赁日期以及租金上均做了涂改。2019年的租赁合同租赁的房屋为79幢204室，非案涉房产。对于证人证言也应当要求证人出庭接受询问，且证明中关于租赁起始日期与合同不符，租住的房屋也并非203室。此外，被告调取了赵江伟在苏州的居住信息，根据该信息推算，赵江伟最早在苏州有居住信息，是2015年，2014年赵江伟还没有在苏州，并且根据原告的该组证据，该房屋租金自2014年至今几乎未涨价，这也与常理不符。以上均可以看出2014年的租赁合同是为此次诉讼后补，且赵江伟出具的证明也是虚假的。此外，原告未履行双方约定还贷款，却擅自将被告房屋出租，收取租金系不当得利，我方将保留向原告主张不当得利返还的权利。对证据10银行交易明细真实性没有异议，但根据该交易明细，赵江伟最早支付租金是2017年也可以印证上一组证据我方的质证意见。同时根据原告的证据可以看出陈建媛在华通花园有多处房产，无法确认赵江伟支付的租金是否用于租赁案涉房屋。对于证据11燃气收据以及电费收据对燃气的户名、登记情况我方不清楚。该房屋2014年由原、被告签完协议后，因为原告答应还贷款，被告即交给原告处置，后来因为被告陆福明因为债务问题躲藏起来，一直不敢露面，所以这期间房屋的状况被告并不清楚。当日庭审被告为证明自己的诉讼主张，提交了如下证据:证据十、徐文兵的农行卡流水，证明陆福明在卖房后将收取的115万元全额返还给徐文兵，以此来证明我方房屋实际交易价格是100万元。证据十一、两被告的离婚证以及离婚协议，证明两被告于1988年10月4日结婚，2014年12月25日办理离婚，同时约定案涉房屋归陆福明个人所有。证据十二、人口流动信息查询单一份，证明至2020年9月22日，赵江伟在苏州大市逗留的时间为65.7个月。据此推算，赵江伟在苏州最早居住时间是2015年。原告的质证意见是：对证据十不认可，与本案没有关联。不能证明购房款。对证据十一真实性没有异议，但是这个房屋在办理买卖的过程中被告蒋永珍也进行了签字确认。他们之间的约定把所有的债务全都归陆福明，所以我们认为离婚协议不合理。对证据十二真实性认可，证明目的不认可，办理暂住证的时间并不代表到苏州的时间。有很多人到了苏州并不是第一天就办理的，只是居住了一段时间以后才会办理相关手续。2020年12月1日的庭审中，两被告申请了证人狄某、洪某出庭作证，证明原告在2013年2月份购房的行为并非真实意思表示，而是为了套取银行贷款。证人狄某（男，1973年3月29日出生，汉族，住辽宁省抚顺市望花区的证言如下：房子最初是范巧福的，但登记在原房东名下，姚永康跟我说范巧福欠他钱，委托他去做贷款的。当时是姚永康去做贷款，但是因为信用问题没有做出来。后来我帮姚永康去找的中介，后来找到陆福明去做了过户贷款，当时姚永康和我说是把房子卖给陆福明了。陆福明贷的款，然后把钱给姚永康了，姚永康去还了外面的债务。首付14万是中介垫的，银行贷款出来后中介先扣了首付款14万元，剩下的钱给了姚永康。和我借给姚永康的钱是两回事。我借他的钱与房子没有关系，14万没有还我。陆福明在房屋买卖中没有出钱。两被告的质证意见是：证人证言可以证明原告当时并没有经济能力，也没有购房的真实意思表示，本案不存在借名买房的行为。原告的质证意见是：对证人证言真实性无异议。1、证人证言也明确表示，本案涉争的房屋其实是范巧福所有。范巧福和姚永康系朋友。两人本来想通过办理银行贷款，套取部分银行贷款进行使用。范巧福、姚永康的征信都有问题，无法办理贷款所以他才找到本案的被告陆福明要求办理房屋套取部分银行贷款。从证人证言可以明确看到本案中房屋预付款都是由中介垫付的。被告在整个房屋交易过程中间没有出资一分钱，所以就有了后原、被告之间书写的立此凭证。该凭证中也明确约定姚永康2013年3月暂时过户给陆福明。所以从证人证言也可以看出是暂时过户。2、涉案房屋的实际使用人从2013年至今一直是范巧福、陈建媛夫妇。代理的户主是范巧福的老婆陈建媛。被告在整个房屋中间从来没有出资过一分钱，只是后来因为有了债务纠纷，在2019年归还了银行的40万余元贷款，将房屋以100多万元的价格去过户给了别人。证人洪某（女，1976年2月22日出生，公民身份号码：，汉族，住江苏省苏州市姑苏区体育场路**）的证言如下：2012年的时候狄某介绍我认识了范巧福和姚永康向我借钱。范巧福拿了一本房产证，名字是姚文敏的。说范巧福和姚永康都缺钱，让姚永康去贷款。然后就问我借钱了，姚文敏做的全部委托给房产公证，当时姚永康征信有问题贷款没有做出来，到了时间没有还我钱，我就一直问他要。姚永康说把房子卖给了陆福明，说拿到钱就给我。姚永康和陆福明说个人所得税应该由买房人承担，当时陆福明也同意的。我只是听到他们这么说，具体过户契税谁付的我不清楚。狄某通过我找的中介，所有的过户手续都是委托中介办理的，然后首付款也是由中介垫付的。两被告的质证意见是：证人证言可以确认原告与范巧福将房屋出售以后，所得房款全部用于自己还债。在过户过程当中，原告与被告之间沟通过契税的问题，如果是借名买房的行为是完全不需要去沟通由谁来支付契税，而是直接由原告全额承担的。现原告认为契税是由其承担的，应当承担举证责任。原告的质证意见是：对证人证言真实性无异议。正常情况下全权委托房屋中介办理过户手续。房屋中介会从贷下来的款项中扣除相关垫资款及契税，被告陆福明在整个交易过程中间不存在任何出资行为。房屋贷款办下后，那张户名陆福明的贷款的银行卡办下来以后就直接给姚永康，然后所有的贷款手续也都是由姚永康直接打到该账该还款账户里面的。目前为止这张卡也一直在原告手上，所以说整个房屋交易过程中间，就两笔费用，一笔是首付款一笔是银行的按揭贷款，从相关证据就能证明这两笔款项都是由原告支付的，所以该房屋的所有权应当归原告所有。该日庭审中，两被告提交如下证据：证据十三、被告蒋永珍的农业银行流水一份。2015年6月16日被告蒋永珍账户中，因为逾期贷款扣划了5534.73元。从该扣款的用途当中可以看出是用于偿还案涉房屋贷款，交易行就是农行新区支行105555。原告的质证意见是：从交易记录上并不能看出该笔扣款是涉及到本案涉争房屋的逾期贷款，因为姑苏法院的银行的判决书，如果申请执行的话，他整个账户都会被冻结，后面的款项整个账户就不能使用的，它后面我看6月16日她还继续可以有钱进出，也可以正常在使用，如果该笔款项确实是因为姑苏法院的执行被划掉的，我觉得对方还应当继续举确凿的证据。如果说新区支行的话，和本案就是没有直接关系的，因为本案的贷款银行是农行姑苏支行，姑苏法院的判决书就是姑苏支行，姑苏支行不可能通过新区支行来扣逾期款。本院对上述证据的认证意见是：对原被告确认真实性的证据，本院予以确认，可以作为定案证据。对于其他证据，本院综合分析认定其效力。综合原被告举证、质证意见及本院庭审调查情况，本院查明如下案件事实：苏州市虎丘区华通花园二区79幢某室（以下简称案涉房屋）系动迁安置房，原由姚文敏等六人共同共有。姚文敏等六人将案涉房屋转让并交付给范巧福，但未办理过户，仅将房产证等交给了范巧福。范巧福与原告姚永康之间有经济纠葛，商议用案涉房屋办理买卖取得银行贷款的方式来处理债务。原告姚永康找到狄某帮助办理贷款，并由狄某联系了房产中介公司办理房屋买卖及过户事宜。姚文敏对案涉房屋的买卖办理了委托公证，全权委托彭军代理。2013年1月4日，姚文敏作为甲方（卖方），姚永康作为乙方（买方）签订《存量房交易资金监管协议》，约定：“甲方将案涉房屋以45万元的成交价格出售给乙方。乙方将购房款45万元存入工商银行监管账户。同时卖出方在指定银行以彭军名义开设结算账户，买进方在指定银行以姚永康名义开设结算账户。买方向银行申请贷款后，应委托银行将贷款直接划入第二条规定的资金监管账户。”彭军在甲方代理人处签名，姚永康在乙方处签名，苏州高新区房产交易管理中心在丙方加盖“资金监管业务专用章”。按照《协议》约定，姚永康于同日存入指定的工商银行监管账户14万元，苏州高新区房产交易管理中心出具《苏州市存量房交易资金监管存款凭证》。庭审中原被告双方确认该14万元系房屋买卖首付款，由中介公司提供。同日，姚永康填写了向工商银行申请贷款31万元的《个人借款凭证》，贷款用途是购房。由于姚永康银行征信信用不良该贷款请求未获批准。原告姚永康遂找到被告陆福明，商定由陆福明来签订房屋买卖合同并申请银行贷款。2013年2月22日，委托代理人彭军以姚文敏作为出卖方，被告陆福明、蒋永珍作为买受方签订编号为苏存新合同201302220024的《存量房买卖合同》，约定涉案房屋以人民币45万元的价款转让，房屋买卖过程中应当缴纳的税费由受让方支付。彭军在出卖方签名，被告陆福明、蒋永珍在买受方签名。2013年3月4日，被告陆福明、蒋永珍与中国农业银行股份有限公司苏州姑苏支行（以下简称农行姑苏支行）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定由农行姑苏支行向陆福明发放购房借款31万元，用于购买苏州市虎丘区华通花园二区79幢某室房屋。借款期限自2013年3月4日至2033年3月3日止。本合同项下的借款采用抵押担保方式，抵押人陆福明、蒋永珍同意以苏州市虎丘区通安镇华通花园二区79幢203室的房屋设立抵押，抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。在违约责任部分合同约定，借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款、有权提前行使担保权。合同签订同日，农行姑苏支行向陆福明发放了贷款31万元。贷款到账后，仍然由中介公司提供14万元作为买受方支付的首付款付入指定资金监管账户，办理了房屋买卖及过户手续。2013年3月6日，税务机关开具了45万元房款的发票和13500元契税的现金完税证。2013年3月8日，涉案房屋转移登记到被告陆福明、蒋永珍名下，为两人共同共有。同日，农业姑苏支行与陆福明、蒋永珍就抵押房屋办理抵押登记手续。房款到账后，中介公司在扣除了代支的首付款14万元等费用后，将该款由原告姚永康领取。庭审中，被告陆福明主张房屋买卖的契税由其承担，但未能提供支付证据。原告姚永康认为，正常情况下全权委托房屋中介办理过户手续。房屋中介会从贷下来的款项中扣除相关垫资款及契税，被告陆福明在整个交易过程中间不存在任何出资行为，但亦未能提供证据。庭审中，被告陆福明确认不认识范巧福，房子是姚永康介绍我买的，贷款也是人家介绍的。房屋过户前，涉案房屋由范巧福及其妻子陈建媛出租给他人使用；房屋过户完成后，被告陆福明并未接收和入住涉案房屋。该房屋仍然由范巧福妻子陈建媛作为出租方将房屋出租他人并收取租金至2020年5月。电费卡虽过户到陆福明名下，但仍由陈建媛支付水电等费用。庭审中，被告陆福明确认未入住房屋但称拿到了涉案房屋钥匙，对此未能提供拿到钥匙的证据，其称后来发现房屋有人居住后曾找原告姚永康询问，但未进一步处理，未改变房屋出租的状态，亦未由其收取租金。嗣后，涉案房屋的银行贷款正常偿还至2013年12月。庭审中，原告姚永康称该期间贷款由其偿还，并提供了其持有的户名为陆福明的用以偿还贷款的农行卡来证明。但被告陆福明称该期间贷款由本人偿还，农行卡是2014年4月因其无力偿还贷款，姚永康答应代为偿还贷款，并签订《立此凭证》后交给姚永康的。但陆福明亦未能提供其偿还银行贷款的证据。2014年4月1日，原告姚永康与被告陆福明签订《立此凭证》一份，内容为：“经姚永康与陆福明双方对帐后，双方所有债务没有一张借条凭证。后经两人对帐后双方经济债务对冲（两人平帐）。而姚永康2013年3月份暂时过户为陆福明（华通花园二区79幢203室），陆福明无条件配合归回过户回姚永康。备注：（华通花园二区79幢203室）的贷款由姚永康全额偿还，否则法院封房陆福明同意。双方立此凭证一致同意。此凭证一式两份，双方可持一份，双方认可签字生效！”此后，原告姚永康未偿还贷款。庭审中，法庭询问“《立此凭证》是否你签的？”陆福明回答：“我不记得哪里签的。”法庭询问：“而姚永康2013年3月份暂时过户为陆福明（华通花园二区79幢203室），陆福明无条件配合归回过户回姚永康。这句话什么意思？”陆福明回答：“我不记得这个凭证什么时候写的。”嗣后，涉案房屋贷款仍未按期偿还。2014年7月24日，苏州市姑苏区人民法院受理了农业姑苏支行与陆福明、蒋永珍金融借款合同纠纷一案，被告陆福明、蒋永珍未应诉。姑苏法院经缺席审理，查明该案贷款自2014年1月起未按期归还借款本息，于2014年12月8日判决：一、被告陆福明、蒋永珍于本判决生效之日起10日内归还原告中国农业银行股份有限公司苏州姑苏支行借款本金304262.25元、利息10959.21元、罚息140.83元、复利344.77元（暂计算至2014年7月4日，之后按合同约定的计算标准计算至实际履行之日止）。二、被告陆福明、蒋永珍于本判决生效之日起10日内赔偿原告中国农业银行股份有限公司苏州姑苏支行律师费损失12570元。三、如被告陆福明、蒋永珍不履行上述债务，原告中国农业银行股份有限公司苏州姑苏支行有权就被告陆福明、蒋永珍抵押的位于苏州市虎丘区华通花园二区79幢某室的房屋经过协议折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。两被告负担诉讼费9138元，直接支付给原告。判决生效后，被告陆福明、蒋永珍未履行，农行姑苏支行于2015年6月5日申请执行，姑苏法院经执行后以无财产可供执行为由于2015年11月10日裁定终结本次执行程序，执行到位标的0元。2020年3月29日，被告陆福明、蒋永珍作为售房人（甲方），案外人徐文兵作为购房人（乙方）、苏州永恒房产中介服务部作为居间方签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定甲方将苏州市虎丘区华通花园二区79幢某室房屋以人民币100万元的价格转让给乙方。房屋情况方面，在该房屋是否存在抵押一栏明确“是”，在该房屋是否出租一栏明确“是”，房屋附属设施简单装修，里面除租客东西带走外，其余东西全部留下。甲方承诺同意乙方将该房屋过户到指定人名下。甲乙双方必须配合中介方按时还清贷款、解除掉相关抵押手续。合同中洪某女士为第三方，房东陆福明同意乙方将房款中的三十万元直接转给洪某女士，用来还自己的欠款。洪某同意并承诺配合中介方办理过户手续。陆福明欠洪某女士的剩余欠款，待过户后三方当面解决还清。2020年4月1日，上述双方又签订《补充协议》一份，明确：1、买卖双方约定房屋实际成交总价为人民币100万元。2、(1)甲乙双方于2020年3月29日签订房屋买卖(居间)合同；由乙方向甲方支付购房定贰万元整(￥：20000.00元)。(2)甲乙双方协商决定，由乙方帮助甲方还清该房屋内所欠的银行贷款和小额贷款，共计人民币玖拾捌万元整(￥：980000.00)，甲方承诺积极配合乙方办理资金托管、调档、过户等手续，并同意配合乙方将该房屋过户到乙方指定的人名下。(3)甲方同意配合乙方和指定过户人办理银行贷款手续，并承诺在拿到所有房款之日，无条件的退还所有房款给甲方。上述《合同》及《补充协议》签订后，案外人徐文兵直接向农行姑苏支行支付了拖欠的银行贷款本息421627.19元、诉讼费及律师费21708元。直接向洪某支付了30万元用以代为偿还陆福明的欠款。被告陆福明、蒋永珍出具收据予以确认。农行姑苏支行办理了解除抵押手续。案外人徐文兵代为支付了案涉房屋拖欠的物业费1025.14元，将陆福明应收的定金2万元直接支付给周铭亮代为偿还陆福明的欠款。2020年5月9日，被告陆福明、蒋永珍作为出卖人，案外人曾诚、王华作为买受人签订编号为苏房存高新合同202005070112的《苏州市存量房买卖合同》一份，明确将案涉房屋以115万元的价格转让。嗣后双方办理房屋过户手续，2020年5月11日13时33分52秒，被告陆福明收到苏州高新区（虎丘区）房产交易管理中心支付到其工行银行卡上的房款115万元，同日13时41分00秒，被告陆福明按约将115万元支付到徐文兵银行卡。同日，苏州市虎丘区华通花园二区79幢某室房屋变更登记到案外人曾诚、王华名下。同日，徐文兵通过中介公司再次支付了洪某19499元代为偿还陆福明的欠款，洪某出具收条确认收到陆福明归还的该款，所有欠款已结清，双方再无任何纠纷。徐文兵通过中介公司再次支付给周铭亮1.8万元代为偿还陆福明的欠款，周铭亮出具收条，确认今收到陆福明本金加利息38000元，结束无经济纠纷。周福明在收条上签名确认。另外，中介公司收取了陆福明应支付的中介费2万元，徐文兵扣除了其代付的案涉房屋墙壁粉刷人工及材料费1700元，尚余房款1449.67元，实际支付给陆福明1449元。另查明，被告陆福明与被告蒋永珍于1988年10月4日登记结婚，2014年12月25日登记离婚。《自愿离婚协议书》约定，虎丘区华通花园四区16幢102室归蒋永珍、陆小红（女儿），虎丘区华通花园二区79幢203室归陆福明。双方领取离婚证后，虎丘区华通花园二区79幢203室的产权人并未变更登记。本院认为，借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益。当事人之间关于借名买房的约定，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，即应认定为有效，当事人应严格按照约定履行义务。因此，本案的争议焦点是：原告姚永康主张案涉讼争房屋系借被告陆福明、蒋永珍名义买房的理由是否能得到支持，对此应具体分析，不能简单地就《存量房买卖合同》、《不动产登记簿证明》的表面形式进行认定，应看购房时双方当事人的真实意思表示，并结合房款支付、实际居住、使用情况等据实进行综合分析从而确定房屋归属。对此分析如下：1、从购房时双方当事人的真实意思表示来看。原告姚永康因与范巧福之间有经济纠葛，商定用买卖范巧福有处分权利的案涉房屋获取银行贷款的方式来处理，双方之间的这种房屋买卖行为不违反法律规定，其办理贷款依法进行，不会损害贷款人的利益，亦无证据显示损害了国家、集体或第三人的合法权益，故签订该房屋买卖合同合法有效，原告姚永康购买案涉房屋是真实意思表示。原告姚永康因自身征信问题无法获取贷款导致购房行为无法实现，商议借被告陆福明的名义购买案涉房屋，不违反法律、行政法规的强制性规定，即属有效，当事人应当依据约定履行。而被告陆福明与范巧福并不相识，事先就买房事宜并无磋商，系在姚永康无法实现购房行为后，根据原告姚永康的要求以自己的名义签订房屋买卖合同，并据此将房屋登记到自己和妻子蒋永珍名下。房产中介公司、贷款事宜均由姚永康事先安排完成，故其当时并无真正的购房意图，房屋买卖完成贷款到账后房款全部由姚永康获得并使用，也可证明被告陆福明、蒋永珍签订房屋买卖合同的目的是为了帮助原告姚永康获得资金处理债权债务，并非自己有购房意图。另外，从姚永康、陆福明于2014年4月1日签署的《立此凭证》的内容来看，“而姚永康2013年3月份暂时过户为陆福明（华通花园二区79幢203室），陆福明无条件配合归回过户回姚永康。”这段文字能比较明确的证实借名买房的事实。而陆福明对此没有合理解释，其在回答法庭提问时以“我不记得哪里签的。”“我不记得这个凭证什么时候写的。”这种答非所问的方式来搪塞，而在回答其他问题是思路清楚，内容属实。其代理人对签订《立此凭证》的解释是因为当时陆福明无力偿还剩余贷款时，商定由姚永康代为偿还剩余贷款，房屋即归姚永康所有。对该理由，剩余贷款仅是房产价值的一部分，仅负责代为归还部分房款，且不考虑房产升值的因素，房屋就全部归他人所有，不符合一个理性人的价值判断，且该理由无法解释“而姚永康2013年3月份暂时过户为陆福明”的意思，故对该解释本院不予采纳。相反，在2013年12月后房屋贷款连续未正常归还的情况下，被告陆福明担心贷款银行起诉，自己成为法律上的被告的情况下，为督促原告姚永康继续负责偿还贷款，从而签订《立此凭证》，强调并明确房屋归属问题、贷款归还责任，从而避免自己的风险，更为符合常理。故《立此凭证》能够证实借名买房，陆福明仅是名义上的房屋登记人的事实。2、从购房款的支付情况和贷款归还情况来看。原告姚永康在意图自己买房的情况下，商定了由中介公司垫支14万元预付款的方案，且中介公司已按约履行提供了14万元以姚永康的名义付入监管账户。嗣后改由被告陆福明的名义买房时，该14万元预付款仍由中介提供，改为以陆福明的名义付入监管账户。该预付款由中介垫支的方案并非陆福明商定，陆福明亦未承担这14万元房屋预付款。相反，在房屋买卖完成房款到账后，中介公司在扣除包括14万元垫支预付款等费用在内的款项后，余款全部支付给了姚永康，因此，可以认定该14万元预付款系由原告姚永康支付，而被告陆福明并未支付房屋预付款。关于过户契税问题，双方均未能提交证据证明系由自己支付，但根据整个房屋买卖过程均由中介公司全权代理处理的情况，结合14万元房屋预付款亦由中介公司垫支并在房款到账后再扣回的情况看，该契税亦由中介公司垫支并在房款到账后扣回，更具有高度盖然性，因此，本院认定房屋契税由原告姚永康承担，而被告陆福明并未承担该契税费用。关于贷款归还问题，原告姚永康无法提供直接证据证明自己偿还了2013年3月至12月间的贷款本息，但提供了其持有的户名为陆福明，用于偿还银行贷款的银行卡，具有一定的证明效力。陆福明辩称该银行卡系2014年4月签订了《立此凭证》后才交给姚永康，但并未提供证据证明其交付的时间，故不能完全否定系在2013年3月办理贷款后即交给姚永康由其负责偿还贷款的可能性。同时，在《立此凭证》中，“备注：（华通花园二区79幢203室）的贷款由姚永康全额偿还……”并未明确是剩余贷款，且有“全额”二字，应理解为对贷款全部应由姚永康负责偿还的强调和明确，结合上文对《立此凭证》的分析，亦能映证前期贷款系由姚永康偿还的事实，该《立此凭证》的签订，仅是因为姚永康在2014年开始未按期偿还贷款后，陆福明为避免自己的法律风险，督促并强调由姚永康负责偿还贷款，并非改变贷款偿还人的意思。在农行姑苏支行起诉后，两被告并未应诉。在强制执行阶段，两被告亦未支付款项。关于两被告提供蒋永珍银行卡明细证明蒋永珍在2015年6月16日被扣除逾期贷5534.73元，主张系用于本涉案房屋归还贷款，经查，蒋永珍并非涉案房屋的贷款人而仅系抵押人，贷款银行不会直接从蒋永珍账户扣收贷款。该账户扣款交易行为农行新区支行，贷款人农行姑苏支行不会从新区支行扣收贷款，且该时间点农行姑苏支行起诉被告陆福明、蒋永珍一案已经判决生效进入执行。同时，姑苏法院在执行过程中执行到位金额为0元，亦排除了该款系由法院因涉案房屋贷款案执行而强制扣划的可能。综上，本院认定2013年3月-12月之间的贷款由原告姚永康偿还，被告陆福明、蒋永珍未偿还房屋贷款。3、从涉案房屋的实际居住和使用情况看。涉案房屋买卖完成过户登记到两被告名下后，两被告并没有入住该房屋，未占有、使用和收益。其称办理了房屋接收并拿到了钥匙，但并无证据证明；其提供了已过户到自己名下的电费交费卡，但嗣后直至2020年5月期间的电费并非陆福明缴纳，故仍不足于证明其接收了房屋。根据查明的事实，涉案房屋在过户到两被告名下前，由原房主范巧福及其妻子陈建媛出租收益，过户到两被告名下后，仍由陈建媛出租收益，同时负责缴纳水电费。从为完成出卖涉案房屋的需要，在2020年5月11日缴纳的物业费数额看，金额较小，即之前的物业费并未拖欠，亦非陆福明缴纳。从2020年3月29日两被告与案外人徐文兵签订的《房屋买卖（居间）合同》中可以看出，被告陆福明是明知该房屋出租情况的。庭审中被告陆福明称发现房屋被他人居住后曾找姚永康交涉，但未提供证据，亦未对此情况进一步处理，陆福明在长达七年的时间内对涉案房屋被人占用却放任不管，可以映证其并非房屋真正所有人而仅是登记人。根据上述情况分析，本院认定原告姚永康是购房的实际出资人，借名被告陆福明、蒋永珍名义买房的事实成立。涉案房屋虽登记在被告陆福明、蒋永珍名下，但真正的权利人应该是原告姚永康。在房屋依法能够办理转移登记的情况下，借名人依据约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，应予支持。但本案中涉案房屋已经出卖给了案外人曾诚、王华并完成了房产登记变更，案外人曾诚、王华在该房屋买卖中并无过错，是善意第三人，故该房屋买卖合同有效。侵害物权，造成权利人损害的，原告姚永康要求赔偿由此造成的经济损失的请求应予支持。关于赔偿的经济损失的数额，首先，该房屋买卖的实际交易价格应当认定为100万元。理由是：1、根据两被告与案外人徐文兵签订的《房屋买卖（居间）合同》及《补充协议》，都明确约定涉案房屋的交易价格为100万元，合同约定“甲方同意配合乙方将该房屋过户到乙方指定的人名下。”而两被告与案外人曾诚、王华签订的《苏州市存量房买卖合同》系根据此约定所为。房款115万是案外人徐文兵与曾诚、王华商定的交易价，与陆福明无关。2、为办理房产过户到曾诚、王华名下的需要，在新区（虎丘区）房产交易管理中心完成了115万房款的支付过程，但陆福明在收款后立即将该款归还了徐文兵，其并未真正收到115万元房款。3、房屋买卖完成后，实际也是按房款100万元来分配使用来。实际应赔偿的金额，应当按房款100万元扣除合理费用来确定，包括涉案房屋拖欠的贷款本息421627.19元及因被起诉产生的诉讼费和律师费21708元；房屋买卖中介费20000元；应缴纳的物业费1025.14元；墙壁粉刷人工及材料费1700元也是必要的费用。据此，被告应赔偿原告姚永康经济损失533939.67元。关于被告蒋永珍辩称其不应承担赔偿责任的问题，本院认为，首先，关于借名买房仅是原告姚永康与被告陆福明之间达成的合意，《立此凭证》也是原告姚永康与被告陆福明两人签订，并无证据证实被告蒋永珍知道借名买房的约定，根据合同相对性原则，蒋永珍并非借名买房的民事法律关系相对方。其在《存量房买卖合同》签名并最后登记到其名下，仅是根据房产交易的政策规定，必须由夫妻双方共同买房而配合陆福明办理。其次，被告蒋永珍与被告陆福明于2014年12月25日离婚，当时原告姚永康与被告陆福明之间并无纠纷，也无证据表明离婚是为了逃避债务，损害第三方利益。按照离婚协议约定，涉案房屋归被告陆福明所有，但由于房屋存在抵押等因素未能办理变更登记，未能按照离婚协议约定自涉案房屋移除共有人蒋永珍的名字。其在2020年的房屋买卖中签名，仅是出于诚实信用的原则，配合陆福明出卖房屋，以履行离婚协议的约定。最后，从房款使用情况看，均是陆福明收取并用于偿还了个人债务，被告蒋永珍并无收益。综上，被告蒋永珍并非借名买房的相对方，在出卖涉案房屋中既无过错，也未获益，故不应承担赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告陆福明自本判决生效之日起十日内赔偿原告姚永康经济损失人民币533939.67元；二、驳回原告姚永康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11158元，减半收取5579元，财产保全费4020元，合计9599元，由被告陆福明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：105553010********）审判员  徐文杰二〇二〇年十二月三十一日书记员  吴 越