上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初5563号原告：上海杰企实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：余林君，执行董事。委托诉讼代理人：张倍利，上海市诚至信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙吉，上海市诚至信律师事务所律师。被告：凯笙(上海)文化传播有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：梁海木，执行董事。委托诉讼代理人：李茂，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄海诺，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告上海杰企实业有限公司(以下简称“杰企公司”)与被告凯笙(上海)文化传播有限公司(以下简称“凯笙公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日受理后，依法适用简易程序并于2020年6月3日、7月8日和7月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张倍利、孙吉均到庭参加诉讼。被告的法定代表人梁海木参加前两次庭审，被告的委托诉讼代理人李茂参加第三次庭审。本案经院长审批，简易程序适用延长一个月。本案现已审理终结。原告杰企公司向本院提出诉讼请求如下：1、判令原、被告2016年1月27日签订的《房屋租赁合同》、2018年6月22日签订的《补充合同》于2020年4月1日解除；2、判令被告支付原告欠付的2019年12月1日至2020年2月28日租金54,478.38元和2020年3月1日至2020年4月1日租金83,159.46元；3、判令被告支付原告2020年4月5日起至实际腾退房屋日期止的房屋使用费(按照每天8,060.17元计算)；4、判令被告返还原告租赁房屋；5、判令被告支付违约金612,222元；6、判令被告补交四个月免租期租金408,148元。事实和理由如下：2016年1月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市松江区嘉松南路XXX号三楼部分商铺及场地(以下简称“系争房屋”)。租赁面积2,096.654平方米，租赁期限从2016年6月1日起至2026年5月31日止，免租期从2016年2月1日起至2016年5月31日止。该合同还对租金及支付方式等进行了约定。2018年6月22日，原、被告签订《补充合同》一份，约定被告退租484.62平方米，双方重新确定租赁面积。后被告经营恶化，未能按期支付2019年底的租金。原告于2020年4月1日正式通知被告解除合同。据此,原告诉至本院，请求判如所请。被告凯笙公司辩称：同意原、被告的租赁合同于2020年4月1日解除。前两次庭审中，被告对于截至2020年4月1日的租金数额认可。第三次庭审中，被告提出由于该期间涉及疫情请求法院适当减免或者判令延期支付。2020年4月1日之后的租金及违约金，被告均不予认可。经审理查明，案外人朱某某、张某某系上海市松江区嘉松南路XXX号3楼部分房屋的产权人。2015年9月11日，原告向朱某某、张某某承租嘉松南路XXX号三楼面积3,145.94平方米的商铺，租期从2016年9月15日至2031年9月14日，起租期从2015年9月15日开始。原告享有商铺的转租权。2016年1月27日，原告作为甲方、出租方，被告作为乙方、承租方签订《房屋租赁合同》。合同第一条约定，甲方将座落于上海市松江区嘉松南路XXX号的(原上海市松江区新城九号商业广场)三楼部分店铺及场地出租给乙方使用,计2,096.654平方米(租赁范围详见三层商铺C区划分平面布置图黑色粗线区域)按照本合同第四条第4.2款约定的租金标准计算租金及场地使用费、物业费。……合同第二条约定，租赁期限为十年：从2016年6月1日起至2026年5月31日止。甲方于2016年2月1日向乙方当场交付租赁物。……合同第三条约定，租赁房屋免租金期为4月,即从2016年2月1日起至2016年5月31日止。免租期届满次日起开始计收租金及场地使用费。免租期内,除租金外,物业管理费、水、电、通讯等其他费用由乙方承担。合同第四条约定，本租赁合同保证金(押金)为人民币306,111元,另4个月(2016年2月1日至2016年5月31日)的物业费人民币51,018元,合计：人民币357,129元,于本合同签订后当2日内支付到账,甲方在收取保证金(即押金)后向乙方出具保证金收据;若租赁期满后乙方不再续租,甲方从保证金中扣除乙方应付的款项后,剩余部分在3天内甲方无息退还给乙方。第4.2条约定，第一条第1.1款当中2,096.654平方米租赁物的租金标准为：每天每平米人民币1.6元(含物业费)。租金及场地使用费递增方式为：每2年增加6%。即2016年6月1日至2018年5月31日期间的租金为人民币1.6元每天每平米(含物业);2018年6月1日至2020年5月31日期间的租金及场地使用费为人民币1.696元每天每平方米(含物业);2020年6月1日至2022年5月31日期间的租金及场地使用费为人民币1.79776元每天每平方米(含物业);2022年6月1日至2024年5月31日期间的租金及场地使用费为人民币1.9056元每天每平方米(含物业);2024年6月1日至2026年5月31日期间的租金及场地使用费为人民币2.02元每天每平方米(含物业)。物业费标准为：每天每平米人民币0.2元,由乙方同租金一起交付给甲方。如不统一调整物业费,则物业费不变。租赁物内部范围卫生及消防设施等均由乙方负责,与甲方无关。租金及物业费采取先付后用的方式,以后每3个月为一个支付周期。首期(2016年6月1日至2016年8月31日)租金及场地使用费、物业费为人民币306,111元,应于2016年2月1日前付清。以后每期租金应于当期开始前5日付清。……合同第七条第7.3款约定，若在合同终止或解除时,乙方及时返还租赁房屋,逾期达3天的,自第4天起按照每天每平米人民币5元标准向甲方承担房屋占用费乙方无任何异议。合同第九条第9.1款约定，若乙方未能按照合同约定支付租金及物业费,每逾期1日,乙方应当向甲方另行承担逾期金额的千分之二的迟延履行金。逾期5天,甲方可委托物业公司停水停电停电梯(损失由乙方自负),逾期达30(或累积45)天的,甲方可不通过法律途径单方解除本合同,可将房屋出租给第三方,并可要求乙方补足欠付的租金、并承担相当于6个月租金及场地使用费(即人民币612,222元)的违约金且取消乙方免租期优惠,乙方并补交前四个月免租期的租金(即人民币408,148元)。此种情形下,乙方所装修物及租赁物内预留物品由甲方当作弃物处理。乙方违约提前解除合同的,承担相当于6个月租金及场地使用费(即人民币612,222元)及乙方未到期的租金补足给甲方做为违约金。该合同还对装修、转租等事宜进行了约定。2018年6月22日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《补充合同》。补充合同约定，乙方原租赁房屋面积2,096.654平方米,从2018年7月1日开始,现退还给甲方484.62平方米,原乙方租赁面积2,096.654平方米即从2018年7月1日更正为1,612.034平方米。甲方返还乙方在2018年5月25日支付的2018年6月1日至2018年8月31日期内484.62平方米的租金,返还数额为2018年7月份和8月份未使用部分,计算结果为5万元人民币。自乙方下一期支付租金日起,乙方实际支付租赁面积为1,612.034平方米,下一个乙方向甲方支付租赁面积,租金日为2018年8月25日。根据新的租赁面积,甲乙双方另行制定租金支付表备忘,原合同其他内容则不变。补充合同签署后,甲方根据乙方的要求在乙方退租面积484.64平方米范围内的装修及设施投入折合人民币8万元整,甲方一次性补偿给乙方。合同后附租金支付表，载明月租金计算公式为1612.034*1.696*365/12=83,159.46元(含物业费)。2018年6月25日，被告出具收据，载明根据凯笙与杰企2018年6月22日签订的退租协议,凯笙文化公司已经收到上海杰企实业有限公司8万元装修补偿款。装修补偿款是指原办公区域和茶水间355-361号部分面积484.62平。同日，被告还出具另一份收据，载明根据凯笙与杰企2018年6月22日签订的退租协议,凯坐文化公司已经收到上海杰企实业有限公司5万元房租退租租金。该款是湖南学成教育柏洪涛先生在凯笙POS机刷卡,现在由杰企转给凯笙作为退租租金。房屋退租是指原办公茶水间区域,对应产证是355-361号内部分面积484.62平方,租金是指2018年7月1日至2018年8月31日已付返还。后被告开始欠付2019年11月开始的部分租金。原告多次催讨，但被告仍未能足额支付。2020年4月1日，原告在系争商铺上张贴《欠费告知书》和《解除租赁合同通知书》。《欠费告知书》载明贵公司欠付上期租金59,478元已逾125日(2019年11月25日至今)，欠付本期租金249,478元已逾35日(2020年2月25日至今)，经本司于2020年2月25日催告后贵公司仍未支付。《解除租赁合同通知书》载明，2020年2月25日，因贵公司长期拖欠租金，我司依法进行了催讨，但贵司置若罔闻，至2020年3月19日，贵公司已累计欠付两期租金，合计金额达30余万元。我司无奈于当日向贵司发出《解除租赁合同通知书》，同时要求贵司补足欠付租金，3日内腾退房屋。但至今，贵司仍未主动履行上述义务。现再次予以通告，如贵司未能在3日内(2020年3月26日前)腾退房屋，并支付拖欠的租金，我司将行使合同权利，对贵公司工作人员及相关财产、物品做强制清场处理。2020年4月7日，被告工作人员赵娇向被告法定代表人梁海木发送微信照片。照片系原告张贴在系争商铺门上的告知书。梁海木回复称“边门可以进；扭符”。赵娇回复称“能进的，房东没有拉闸断电”。2020年5月5日，赵娇向梁海木发送微信照片。照片显示商铺门口上有两把锁，一个红色和一个蓝色。赵娇称“梁总，我们的门上面加了一把锁，应该是房东加的”。梁海木回复称“没关系。准备法院解决。”2020年6月2日，赵娇向梁海木发送微信照片。照片显示商铺门口上有一把红色的锁。就上锁的过程。原告多次称4月1日解除合同约一周后，担心财物不知去向，故采取了紧急加锁的行为以防止被告将物品搬走(原告加的锁是红色的)。但在7月8日庭审中陈述其于起诉后5月初采取的锁门行为。但被告房屋同另一家租赁户租赁区域是连通的，原告上锁并未实际影响被告进出，被告可以从另一租赁户门口进入房屋。于2020年6月5日法院至现场采取财保措施后原告解除了对门店的上锁。但之后并未告知被告已经解除上锁。被告称2020年3月底被告就采取了锁门行为，直至2020年7月1日被告员工发现门口已经没有锁了。被告称2020年1月20日放假，之后员工回家，后来因为疫情原因未开业。本院询问被告未营业是否需要上锁、被告自己锁的样式。被告无法回复本院。审理中，双方确认原告持有被告交付的租赁保证金235,357元。原告同意将上述款项抵扣被告欠付费用和违约金。就合同解除的后果，双方明确并无其他需在本案中主张。本院在审理中询问被告是否愿意返还房屋，被告称无法决定。审理中，原告陈述其4月1日解约通知中载明的3月19日发送通知系笔误，实际并未发送解约通知。以上事实，由上海市房地产登记薄、说明、转租证明、《房屋租赁合同》、《补充合同》、微信记录、转账记录、照片及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》，逾期支付租金及物业费达30天或累计达45天的，原告可以解除合同。被告认可欠付2019年12月开始的房租，原告据此解约符合合同约定。庭审中双方确认以2020年4月1日被告收到原告解除通知之日作为解除时间，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现合同解除，被告应当向原告返还系争房屋。就原告主张的2019年12月至2020年4月1日止的租金，被告前两次都予以认可，第三次开庭时提出疫情抗辩。本院认为被告租赁房屋系从事教育培训业务，疫情期间尤其是2020年2、3月份使用房屋客观上产生重大影响，据此，本院酌定被告应付原告该期间欠付租金为60,000元。就2020年4月5日开始房屋使用费，本院认为根据原告多次自述，其于4月1日开始一周采取了加锁行为，后虽自述于6月5日解锁，但未告知被告，故以被告自述的7月1日发现没有锁门的时间作为解锁时间，故2020年4月5日至2020年7月1日期间作为原告锁门时间。就合同解除后，被告未按期归还房屋的占有使用费的标准，原告按5元/平米主张，显然过高，本院酌定为2.1元/平方米(不考虑疫情和其他因素)。就锁门期间的影响，本院认为根据被告的微信可知，该锁门虽未影响被告的进出，但客观上给被告正常经营造成一定影响，综合考虑本案实际情况，本院酌定该期间使用费按0.7元/平方米计，上述期间的占有使用费为99,301元。2020年7月以后被告使用房屋已无其他非被告因素引起的障碍，故使用费按2.1元/平方米/日，即每日3,385元执行。就原告主张的违约金和免租期租金，均系合同解除的违约责任。现被告不予认可，且认为约定过高。本院根据实际情况酌定为4个月租金即332,637.84元。就系争房屋的保证金，原告同意抵扣，故违约金抵扣后剩余97,280.84元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条及第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告上海杰企实业有限公司与被告凯笙(上海)文化传播有限公司于2016年1月27日签订的《房屋租赁合同》及2018年6月22日签订的《补充合同》于2020年4月1日解除；二、被告凯笙(上海)文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海杰企实业有限公司位于上海市松江区嘉松南路XXX号松江新城九号商业广场三楼租赁房屋；三、被告凯笙(上海)文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海杰企实业有限公司2019年12月1日至2020年4月1日的欠付租金60,000元；四、被告凯笙(上海)文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海杰企实业有限公司房屋占有使用费：其中2020年4月5日至2020年7月1日期间的实际占有使用费99,301元，2020年7月2日开始至实际返还之日止的占有使用费按每日3,385元计算；五、被告凯笙(上海)文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海杰企实业有限公司违约金和免租期租金合计97,280.84元【已扣除被告凯笙(上海)文化传播有限公司交纳的租赁保证金235,357元】；案件受理费23,317元，减半收取11,658.5元，财产保全费5,000元，合计诉讼费用16,658.5元，由原告上海杰企实业有限公司负担8，494.5元(已付)，被告凯笙(上海)文化传播有限公司负担8,164元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吕荣珍二〇二〇年八月十日书记员  石文琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……