鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0303民初962号原告：候秀华，女，汉族，1955年5月22日出生，住址：鞍山市铁西区。委托诉讼代理人：郁然，鞍山市深南法律服务所法律工作者。原告：张晓明，男，汉族，1983年7月16日出生，住址：鞍山市铁西区。委托诉讼代理人：郁然，鞍山市深南法律服务所法律工作者。被告：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司，住所地，鞍山市铁西区人民路207号。负责人：李振东，该公司经理委托诉讼代理人：李权，辽宁弘扬律师事务所律师。原告候秀华、张晓明与被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司（以下简称新玛特鞍山人民路分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告候秀华及其委托诉讼代理人郁然、被告新玛特鞍山人民路分公司负责人李振东及其委托诉讼代理人李权到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付原告房屋租赁押金3万元整，违约损失赔偿款20万元整，装修款15万元整，寄存箱返还损失费28800元，共计408800元；二、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告侯秀华与原告张晓明系母子关系，原告侯秀华与被告新玛特鞍山人民路分公司于2016年7月1日签订了房屋租赁合同，此合同是一份分期签署的租赁合同，头期的合同期限是2016年7月1日至2017年11月30日止。另原被告双方在签订合同的当时，以口头形式达成了头期合同期限结束后，展期三年的合同期限的协议条款，应为合同的一部分。后如口头协议内容双方履约，又连续签署三分期的房屋租赁合同，该四分期合同是整体上一份租赁合同的组成部分。按照口头形式的合同约定，双方的合同履行期限应截止到2020年11月31日。被告于2018年8月15日单方解除合同，并且离场。又于2018年9月19日单方通知原告于2018年10月1日起暂停营业，闭店。原告方于2018年9月就已经无法营业，事实上已经停业闭店，经与被告方协调索赔无果，诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告书面辩称，答辩人不同意原告的诉讼请求。一、原、被告双方于2016年7月1日签订的租赁合同至2017年11月30日履行完毕，双方未续订新的租赁合同。《租赁合同》第2.3条约定：本合同有效期限自2016年7月1日起至2017年11月30日止。第3.1条约定：2016年7月1日至2017年6月30日，每月租金为16667元，2017年7月1日至2017年11月30日，每月租金为17500元。2017年9月7日，被告书面通知原告不能续签2018年租赁合同，要求原告在租赁期满前办理终止租赁合同手续。2017年11月30日租赁期满后，双方未续订新的租赁合同手续。根据《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，原告与被告签订的租赁合同期满后，原告按照合同交纳租金、被告亦接受，双方形成不定期租赁合同关系。故被告要求解除租赁关系并不构成违约不应承担违约责任，原告诉求给付20万元违约赔偿款，缺乏事实依据。二、双方的不定期租赁关系于2018年8月31日终止。2018年8月15日被告向原告送达书面解除合同通知，告知原告2018年8月31日正式解除租赁关系、返还租赁物。自2018年9月1日起，原告也没有向被告交纳房屋租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。双方《租赁合同》第10.4条约定，如果甲方重大决策或调整涉及到乙方所租场地的，甲方应提前十五日通知乙方，乙方同意解除本合同并不要求甲方承担任何违约及赔偿责任。因此，被告要求解除不定期的租赁合同关系，无论按照法律规定还是双方的合同约定，对装饰费用均不应赔偿。原告诉求给付15万元装修款，缺乏事实和法律依据。三、原告逾期至2018年10月25日腾退案涉租赁场地，并不存在任何财物损失。2018年8月15日，被告通知原告于2018年8月31日解除租赁合同、返还租赁物，但原告并未按时腾退租赁场地。2018年9月19日，被告发布2018年10月1日起商场停业的通知，但原告实际经营至2018年10月25日才停业。原告逾期两个月腾退房屋，且没有交纳房屋的占用费。因此，原告无偿占有使用租赁场地两个月，且没有遭受任何财务损失。原告诉求赔偿寄存箱损失费28800元，缺乏事实和法律依据。原告拖欠被告房屋占用费、水费、电费共计34487元。综上，答辩人不同意返还租赁押金3万元。本案当事人围绕诉讼请求向本院提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。原告向本院提供的证据有：原告陈述、租赁合同两份、照片一组、原告的营业执照两份。被告向法庭提供的证据有：被告陈述、租赁合同、2018年8月15日停业通知及照片各一份、2018年10月20日退箱子通知照片两份、鞍山市公安局调取的印章信息及情况说明一份。2018年9月19日停业通知及停业公告，2018年10月8日停业公告，2018年9月28日舞厅正常营业通知照片对当事人无异议的证据本院依法予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的事实和证据，本院认定如下：关于原告提供的签署日期为2018年6月1日的《租赁合同》，其上所加盖的印章与此前双方签订的《租赁合同》所加盖的印章并不一致，且与被告提供的其公司在公安印章备案系统中的印章亦不一致，且在该份《租赁合同》封面亦载明了仅限于文化局办理证件使用，结合原告侯秀华当庭陈述，该份《租赁合同》系为在文化局办理证件使用形成，不能证明双方就房屋租赁达成合意，因此对该份证据本院不予采信。原告提供的赔偿协议及沟通函，因被告对此予以否认，且上并无被告所加盖的公章，故对该份证据，本院不予采信。原告提供的记账单一组，被告对该份证据予以否认，该份证据系原告单方制作，并不能客观证明其所证事实，故对该份证据，本院不予采信。被告提供的2018年9月19日停业通知及停业公告，2018年10月8日停业公告，2018年9月28日舞厅正常营业通知照片，原告对此予以否认，且被告未能提供其他证据予以佐证，故对上述证据，本院不予采信。根据当事人陈述和本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年原告侯秀华与被告签订《租赁合同》一份，约定：被告提供鞍山人民路店一层490平方米的场地出租给原告经营大众舞厅；租赁期限为2016年7月1日至2017年11月30日止；租金标准为：0.61元/㎡/天，月租金捌仟玖佰陆拾柒元，租金总额壹拾伍万肆仟捌佰元；固定租金每三个月支付一次，缴纳方式为上打租。为保证合同履行，原告需缴纳保证金20000元；如遇甲方(被告)重大决策或调整涉及乙方(原告)所租场地的，甲方应提前十五日通知乙方，乙方同意解除本合同并不要求甲方承担任何违约及赔偿责任。合同签订后，原告依约向被告缴纳保证金，并入住被告提供的场地内经营大众舞厅。2016年5月24日，原告张晓明与被告签订《租赁合同》一份，约定：被告提供鞍山人民路店一层398平方米的场地出租给原告经营台球、乒乓球；租赁期限为2016年7月1日至2017年11月30日止；租金标准为：0.61元/㎡/天，月租金壹仟柒佰玖拾叁元，租金总额叁万壹仟元整；固定租金每三个月支付一次，缴纳方式为上打租。为保证合同履行，原告需缴纳保证金5000元；如遇甲方(被告)重大决策或调整涉及乙方(原告)所租场地的，甲方应提前十五日通知乙方，乙方同意解除本合同并不要求甲方承担任何违约及赔偿责任。合同签订后，原告依约向被告缴纳保证金，并入住被告提供的场地内经营台球、乒乓球。2018年8月15日，被告向原告侯秀华送达停止合作通知，该通知内容为：“你我双方租赁合同已经到期，根据集团要求合约期满后，我公司与贵方将不再继续合作，最终解除时间为2018年8月31日。请贵方做好2018年8月31日撤场前的相关准备工作，并负责将所租场地恢复原状，届时如未按时撤离我司将保留采取其他措施的权利，对此给贵方带来的不便敬请原谅！”。2018年9月19日，被告在原告承租的场地内张贴《停业通知》，向各商铺负责人发出通知，该通知内容为：“本公司因经营转型调整，定于2018年10月1日起暂停营业”。2018年10月8日，被告在其经营的商场门口张贴《停业公告》，告知其超市将于2018年10月19日停止营业。另查，原告的租金交纳至2018年8月，被告至今未将30000元保证金返还给原告。本院认为，原告侯秀华、张晓明与被告之间于2016年签订的两份《租赁合同》是双方真实的意思表示，且未违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当依约履行各自的义务。本案中，双方合同约定的租赁期限到期后，双方未再重新签订新的书面合同，但原告仍继续承租使用上述场地，并向被告交纳租金，被告对此没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”及第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的相关规定，从双方签订的租赁合同到期后即2017年12月，至被告向原告发出《解除租赁合同通知》上所记载的时间到期时即2018年8月31日，双方一直存在不定期租赁关系，在被告在合理期限内通知解除租赁关系后，原被告租赁关系在201年8月31日解除。关于原告主张双方口头承诺租赁期至2020年11月30日止，要求被告赔偿原告违约损失20万元一节，因原告未能提供相应证据证明双方约定租赁期至2020年11月30日止，且被告对此当庭予以否认，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，原告该项主张，并无事实及法律依据，故对原告该项主张，本院不予支持。关于原告要求被告给付装修款15万元整一节，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。”，本案中双方租赁期间届满后并未进行续签租赁合同，双方一直存在不定期租赁关系，考虑原告对租赁场地的投入及相关使用年限，结合本案的实际情况，本院酌定，根据公平原则，被告对原告已经形成附合装饰装修残值损失补偿15000元。关于原告要求被告给付寄存箱返还损失费28800元一节，原告未能向法庭充分的证据，证明其出租寄存箱的数量，且该部分钱款亦全部由原告收取，现原告要求被告赔偿该部分损失无事实根据，故对原告该项主张，本院不予支持。关于原告要求被告给付房屋租赁押金3万元一节，被告对原告已缴纳押金3万元予以认同，但被告辩称原告未按时腾退租赁场地，要求其支付房屋占用费、水费、电费一节，对此原告予以否认，被告未能提供证据证明其主张，故对被告该项辩解，本院不予采信。根据双方租赁合同约定，被告应当返还原告租赁押金3万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司自本判决生效之日起十日内补偿原告候秀华、张晓明装饰装修残值损失15000元；二、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司自本判决生效之日起十日内返还原告候秀华、张晓明保证金30000元；三、驳回原告候秀华其他诉讼请求。案件受理费7432元，原告已预交，由原告承担6614元，由被告承担818元，此款随上述义务一并给付给原告。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  冯 萍审 判 员  赵紫峰人民陪审员  周 为二〇二〇年五月二十八日书 记 员  畅诚蕊