广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初18994号原告：何平，男，1986年12月30日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。原告：史慧芳，女，1987年12月19日出生，汉族，住湖南省临澧县。两原告的共同委托诉讼代理人：赵彦斌，广东万士达律师事务所律师。被告：吴坤，男，1991年4月25日出生，汉族，住贵州省湄潭县。委托诉讼代理人:黄志江，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人:颜利民，广东聚理律师事务所实习律师。第三人：佛山市好家圆房地产中介服务有限责任公司，住所地广东省佛山市顺德区****办事处南江社区居民委员会德胜西路8号龙湖春江名宸花园2号商铺。法定代表人：温林飞，执行董事兼经理。原告何平、史慧芳与被告吴坤、第三人佛山市好家圆房地产中介服务有限责任公司因房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案开庭时，两原告的共同委托诉讼代理人赵彦斌，被告的委托诉讼代理人黄志江、颜利民，第三人的法定代表人温林飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除2020年5月14日原告、被告、第三人签订的《不动产买卖合同》；2.被告向原告支付违约金28.36万元；3.被告向原告赔偿中介费21270元；4.被告向原告支付律师费1.8万元；5.被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2020年5月14日，原告、被告、第三人签订《不动产买卖合同》一份，约定原告购买被告位于大良街道****房屋，总价款为141.8万元，原告先向被告支付定金5万元，第一期款42.8万元在完税并成功向不动产权属登记部门递件申请过户之日支付，余款通过办理银行按揭支付。被告最迟应在2020年6月25日前办妥该房屋的注销抵押登记。如被告逾期履行本合同任何义务超过15日，构成根本违约，原告有权以书面通知的方式解除不动产买卖合同，并有权要求被告双倍返还定金或要求被告支付不动产成交价20%的违约金，同时要求被告退还其他款项。守约方向违约方主张权利的，还可要求违约方支付律师费、中介费等费用。合同签订后，原告根据约定支付了定金并履行了其他义务，支付了中介费21270元。但时至今日，被告仍未注销该房屋的抵押登记，其行为已构成根本违约。原告在2020年7月13日下午17时左右通过短信方式告知被告解除案涉买卖合同并要求被告支付违约金28.36万元、中介费21270元，被告没有作合理的回复，原告因此提起本案的诉讼。被告辩称，一、原告违反合同在先，未在约定的时间内申请按揭贷款，导致后续整个交易流程延后，原告负有直接责任。原、被告于2020年5月14日签订案涉《不动产买卖合同》，根据合同第三条第（三）款的规定，原告选择商业贷款，拟贷款金额85万元，原告应于本合同签署后15日内向银行办理贷款申请手续。合同签订后，原告支付了定金5万元，但由于原告前期资金不足，首期款需要延迟至6月初才能筹集，且要求增加贷款的金额，故原告在合同签订后的15日内并未办理贷款申请手续。直至2020年6月2日，原告就增加后的贷款金额（94万元）向银行申请按揭贷款，最终于6月5日取得银行贷款意向。按照一般的二手房买卖交易习惯，选择商业贷款方式支付购房款的，买受人能否取得银行的贷款意向存在较多不确定的因素，而买受人按时申请贷款应当是基本的房屋买卖交易前提。结合本案的交易情况，由于被告的房屋同样存在按揭贷款，提前申请还贷需要通过第三方机构的资金过桥，必然会产生较高的服务费用，而在前述基本的交易前提尚未明确时，被告出于交易安全的考虑当然不能贸然申请提前还贷即注销登记。二、被告已按照合同的约定及第三人的要求切实履行了合同约定的义务，已在合同约定的时间内提出提前还贷申请，并满足注销抵押登记及过户条件，后续是由于原告个人原因单方终止交易。首先，原、被告自5月14日签订《不动产买卖合同》以来，被告一直在按照合同的约定及第三人的要求积极履行合同义务，从交易起初的原告资金不足而需要增加贷款金额，导致按揭贷款的时间延后。被告出于顺利交易的考虑给予谅解，于6月2日配合原告办理按揭贷款及首付款资金存管，于6月5日（原告取得银行贷款意向书的当天）向房贷银行申请提前还贷，再后来于6月19日预约不动产登记过户时间等，被告在上述各个交易环节中始终积极、主动配合。其次，就提前还贷及注销登记登记而言，如前所述，原告对后续交易流程的延后负有直接的责任，而被告也已在原告取得银行贷款意向后第一时间申请提前还贷，同时于6月22日与第三方金融机构签订《信托贷款合同》，并于6月23日支付过桥手续费5.4万元，暂定于7月2日交付还贷资金。由于受疫情影响，政府部门以及银行的各项业务办理均受到延误，被告已预约了最早为7月31日9时的过户时间，同时为加快银行审批，被告还另行支付了5000元加急费，最终银行于2020年7月3日通知可提前还款。至此，案涉房产的交易已满足过户登记的所有条件，但原告在此期间因个人原因一再提出暂缓过户的要求，经被告与第三人的多次沟通及提出的各种切实可行的解决方案，原告均予以否决并拒绝回应，并最终以其行为表明不再继续履行合同，单方终止了交易。三、被告的行为不构成根本违约，并不会导致合同目的的无法实现。第一、从合同条款层面分析，根据《不动产买卖合同》第八条的约定，被告逾期履行合同义务15日才构成根本违约，即被告要在7月10日以后完成注销抵押登记才构成根本违约，原告才有权解除合同。而事实上，被告的还贷申请于7月3日审批通过，过桥资金也落实到位，若非原告提出暂缓过户要求并最终单方终止交易，被告已第一时间偿还贷款并申请办理注销抵押登记，完全可能在前述合同宽限期的时间内完成注销抵押登记。因此，被告的行为不构成合同约定的根本违约的情形。第二，从事实层面分析，被告关于申请提前还贷、银行审批、预约过户、资金过桥等信息均已在交流群中明确告知原告，原告均已知晓且从未提出异议，双方一致同意于7月31日办理交税过户手续。退一步说，即便被告未能在7月10日前完成注销抵押登记，按照交易惯例，也必然能在双方预约的7月31日过户登记时间前完成，合同目的可在预期时间内得以实现。但正是在满足各项交易条件时，原告反复的延期要求，导致后续的整个交易陷入不确定的局面，且原告最终以其行为明确表明不再履行合同，继续提前还贷并注销抵押登记将给被告造成巨大的经济损失。被告基于原告单方终止交易的行为，同时为避免造成不必要的损失，最终放弃提前还贷及注销抵押登记，合同目的不能实现的原因完全在于原告，不能就此认定被告的行为构成根本违约。因此，无论是对合同条款的理解，还是对履约情况及交易事实进行分析，被告的行为均不构成根本违约。综上所述，被告已切实地履行了合同的各项义务，不存在任何违约的行为，请法院驳回原告的诉讼请求。被告始终愿意配合原告办理各项手续，如果原告坚持解除合同，被告同意解除合同。第三人无意见发表。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对本案证据，本院认定如下：原告提供的证据均真实合法，与本案有关联性，本院对真实性予以确认；关于相关证明内容的争议，是本案争议认定问题。被告提供的证据，虽然原告对部分证据的真实性有异议，但是被告的证据能与聊天记录相互印证，原告无反证推翻，因此本院对真实性均予以确认；关于相关证明内容的争议，是本案争议认定问题。本院经审理认定事实如下：2020年5月14日，第三人提供居间服务促成原、被告签订了《不动产买卖合同》一份，约定原告购买被告位于大良街道****的房产，总价款为141.8万元，原告先向被告支付定金5万元，第一期款42.8万元在完税并成功向不动产权属登记部门递件申请过户之日支付，余款85万元通过办理银行按揭支付（关于总价与各期付款金额之和不同的原因，原告的说法是贷款金额写错了，被告的说法是42.8万元的金额写错了，第三人先是称42.8万元的金额写错了，其后改称是贷款金额写错了）。合同第一条第（四）款约定：被告采用使用第三方机构金融产品筹集赎楼款解押赎楼的，应于本合同签署之日起40日内；解押赎楼费用承担方应按第三方机构要求的期限按时付清相关费用；被告不能成功通过第三方机构提供的金融产品筹集赎楼款的，须自知道或者应当知道之日起3个工作日内还清贷款；即便本条有关于解押赎楼各项业务办理时限的约定，双方一致同意，最终注销抵押登记完成的时间不得晚于2020年6月25日。合同第三条第（三）款约定：关于按揭贷款，原告应于本合同签订后15日内前往贷款机构办理贷款申请手续，被告应配合原告办理贷款申请手续，双方应提交贷款机构所需全部资料并按贷款机构要求签署所需法律文书；如首家贷款机构不批准贷款或不足额批准贷款的，原告须于贷款机构通知之日起3个工作日内继续申请其他贷款机构贷款（不超过3家贷款机构）；如原告在首家贷款机构不批贷或不足额批贷后7日仍未获得批贷或未足额批贷的，原告应在前述期间届满后7日内自行筹齐剩余房款并划转支付至被告的银行账户。合同第五条第1款约定：在被告办理完毕解押赎楼手续，且确认产权无抵押、无查封情形，且贷款机构出具同意贷款通知，原告已根据本合同约定支付完毕所有应于递交不动产权属转移登记申请资料前支付的款项后，由原被告于上述条件全部达成之日起3个工作日内向相关政府部门交税并共同向不动产权属登记部门申请办理不动产权属转移登记手续。合同第八条第（一）款约定：原告和被告任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付不动产总价款万分之五的违约金，本合同有特别约定的除外。合同第八条第（二）款约定：被告若逾期履行本合同约定的义务超过15日的，构成根本违约，原告有权以书面通知的方式解除合同，并有权要求被告双倍返还定金或要求被告支付不动产成交价20%的违约金，同时要求被告退还原告已支付的其他款项。合同第八条第（三）款约定：原告若逾期履行本合同约定的义务超过15日的，构成根本违约，被告有权以书面通知的方式解除合同，并有权没收原告的定金或要求原告支付不动产成交价20%的违约金。合同第八条第（五）款约定：合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的相关费用（包括诉讼费、财产保全费、律师费等），并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）。原告于合同签订当日向被告支付了定金5万元，并按照约定向第三人支付了中介费21270元。被告亦已于合同签订当日向原告提供了案涉房产的登记信息查询结果。原告、被告、第三人、还有当事人所称的资金公司人员“媚姐”组成了微信聊天群。2020年5月29日，第三人称原告资金已到位、户口本亦于5月30日可以寄到，询问何时去办理银行按揭手续。“媚姐”提议下周二。随后，“媚姐”就申请按揭贷款及进行资金监管问题告知了相关事项（特别提醒银行电核时要回答案涉房产成交价是157万元）。双方于2020年6月2日去办理申请按揭贷款的相关手续，申请按揭贷款金额是94万元，并按照“媚姐”的嘱咐，告知银行案涉房产成交价是157万元。原告还去银行办理了资金监管。2020年6月4日，“媚姐”告知已电核批贷。原告于2020年6月5日取得银行同意贷款94万元的贷款意向书。2020年6月5日，第三人在群内告知：被告已申请提前还款，但需要等待银行审批，目前暂没有扣款时间及涂销抵押时间，待银行电话或者短信通知。原告问需要他做什么。第三人回复暂时不需要原告做什么，先处理被告的赎楼问题。原告回复“OK”。2020年6月19日，第三人告知已抢到2020年7月31日的过户预约号。原告何平提出原告史慧芳可能提前生孩子，现在住院保胎，医生要求7月中旬回家生孩子，因为回家需要14小时，所以要求过户时间改期，原告最迟国庆之后会回顺德。第三人回复原告：这样有点难搞了，存在两个问题，第一是如果重新拿号过户，要到8月6日才有号，第二是被告7月初就要进行垫资扣款100万元并开始计算利息，如果到10月利息就很吓人。2020年6月底，原告表示生育孩子关系到人命。第三人征询各方意见：出现这种特殊情况，能否往后延迟交易手续，安排在9月扣款，10月拿抵押涂销证明去办理过户。2020年6月30日，第三人又在群内通知：原告可以按照之前的流程正常走。“媚姐”亦说：7月31日正常过户。2020年7月2日，原告又告知第三人：生孩子的事还定不下来，过户的事暂缓。被告称：一切按合同来，原告有困难不能按时进行，那被告在银行加急的钱（被告与案外人微信聊天确实提到银行加急款项并有相应转账记录）及一些不必要的损失（被告与案外人的微信聊天确实提及垫资款的利息计算并有5.4万元利息的转账记录）是否应由被告一方承担，希望原告给一个确切的过户时间答复，否则没有办法进行以后的安排。原告表示需要咨询专业人士。被告要求原告尽快答复，因为被告5万多元的利息及银行加急费都交了。原告认为自己没有拖延时间，合同约定是6月25日完成过户，但现在被告和第三人却预约到7月31日。第三人解释：因为当时是5月14日签订的合同，等证够2年了6月底就去过户，后来是原告想提高贷款金额，要做资金监管，且是原告说首期款要6月初才到位，那时才做按揭，被告要办理垫资赎楼，所以大家都在等原告取得银行的同意贷款书后才能进行下一步。“媚姐”亦在群内对大概流程进行说明：面签-必须资料齐全-约2周同贷-业主申请还贷（落实扣款时间、出注销时间、过户时间）-垫资方出资业主还贷-银行扣款-业主已经还贷拿到注销资料-交税（需预约）过户-注销，抵押联办-出新证、出押-抵押银行发款到旧业主账户-资方回款-结案。2020年7月3日，原告要求被告及第三人确认案涉房产的还贷及涂销抵押登记是否已在2020年6月25日前办妥。第三人告知6月5日批贷、6月5日申请还贷。被告于2020年7月3日收到银行还贷的短信通知，要求收到信息之日起一周内存款98.7万元至合同还贷账户以备银行扣收。2020年7月4日，被告向原告提出三个方案（一、交易继续按照程序走，关于原告史慧芳的提前预产、即使做了加急但银行对于还贷审批还是太慢，这些都是不可控的因素；二、按照原告的意见处理，延期至2020年9月过户；三、双方解约）让原告确定。被告还称如果原告要按时过户，被告可以马上还贷，10日内拿到涂销抵押登记证明。原告回复按照合同约定办理。被告告知原告：赎楼时间就剩这两天了，请原告确定是否在7月31日前过户，还是9月初办理过户，如果都不愿意就和平解约、定金退还，被告一直按合同办事的。2020年7月13日，原告通知被告解除合同，要求被告3日内支付违约金28.36万元、中介费21270元。原告认为被告违约，遂委托律师事务所指派律师代理于2020年7月20日提起本案诉讼，并因此支出了律师费1.8万元。本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。关于合同过程中哪方违约的争议。一、合同约定原告应于本合同签订后15日内前往贷款机构办理贷款申请手续，合同签订时间是2020年5月14日，实际上办理贷款申请的时间是2020年6月2日，取得银行同意贷款书的时间是2020年6月5日。因此，如果单从合同约定内容分析，原告逾期办理贷款申请手续事实清楚。但是，根据微信聊天记录可知，第三人于2020年5月29日称原告资金已到位、户口本亦于5月30日可以寄到，询问何时去办理银行按揭手续，然而结合“媚姐”的安排大家确定在6月2日办理，被告当时对此没有任何异议。原告在庭审中就6月2日才去办理申请按揭贷款的解释是：“根据第三人的指引及预约来确定时间，需要第三人沟通各方当事人的时间”。上述事实可知，案涉房屋交易流程都是在中介人员的引导、安排下进行的，这是双方认可的操作方式，因此原告于2020年6月2日才办理申请按揭贷款并不构成违约。这段微信聊天不应理解为双方协商一致变更了合同中关于原告申请按揭贷款期限的约定（其他约定不变）。另，在此需要对原、被告及中介人员（包括“媚姐”）故意向银行隐瞒案涉房产真实交易价格的行为予以批评指正。二、合同约定被告最终完成注销抵押登记的时间不得晚于2020年6月25日。被告至今确实未完成涂销抵押登记，如果单从合同约定内容分析，被告逾期办理涂销抵押登记事实清楚。但是，正如上文所指出的，双方认可的操作方式是案涉房屋交易流程都是在中介人员的引导、安排下进行。在原告获得银行同意贷款书当日，被告亦申请了提前还贷，还应中介人员的要求配合申请垫资资金积极为涂销抵押做了准备，即被告一直积极按第三人的指引、安排履行合同。2020年6月19日，第三人告知已抢到2020年7月31日的过户预约号，但原告因该时间是临近预产期需要回家，被告随后提出相应损失的承担问题，这才引发双方矛盾纠纷。第三，即使根据合同第五条关于过户的约定，原告认为应在6月25日完成过户的说法与该约定不符。双方根据第三人的指引及预约来确定时间，需要第三人沟通各方当事人的时间。原告确实因为预产期临近而回家，亦是“与第三人沟通确定时间”的表现且理由正当，并非违约行为。因此，被告以此认为原告存在责任亦不成立。第四，当第三人于2020年6月19日告知已抢到7月31日的预约过户号后不久原告提出了延期要求；被告已于2020年7月3日收到银行同意并限期被告提前还贷的短信通知，而原告亦知道被告确实需要借用他人资金还款给银行以涂销抵押登记，一旦还款给银行后，银行不会因双方案涉房屋买卖合同解除或者履行期延后而将款项退还。因此，在原告的不确定7月31日的预约过户时间情况下，被告本着向第三方借款需支付高额利息等考虑而一直未偿还银行贷款涂销抵押登记亦是为了减少损失，并不构成违约。综上分析，原、被告发生矛盾是因为合同签订时对于交易流程不熟悉，没有了解清楚相应风险，第三人亦没有就合同细节与当事人说明风险（第三人在诉讼中关于交易流程的解释与合同约定不符，合同中只约定各方履行合同义务的期限，并无约定原告取得银行同意贷款书是被告还按揭贷款注销抵押登记的前提条件），原被告在发生矛盾后又提出根据合同约定要追究对方责任，导致丧失了合同继续履行基础。原告要求解除合同，虽然解除合同的事由不成立，但是被告亦同意解除合同，因此本院对解除合同的请求予以支持，并根据原告解除合同的意思表示到达被告的时间，确认合同解除时间为2020年7月13日。基于上述对于导致合同解除的责任分析，原告要求被告承担违约责任没有事实依据，本院不予采纳。在诉讼中，本院询问定金是否已退还。原告称合同约定可适用双倍返还定金或者支付违约金，原告选择了违约金提出请求，若不支持违约金请求，则请法院支持双倍返还定金。由此可见，原告的违约金请求中包含了被告应退还定金的意思表示，本院虽然不支持原告要求被告承担违约责任的诉讼主张，但是案涉合同已解除，被告无依据没收定金，因此被告应将定金5万元退还给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告何平、史慧芳与被告吴坤于2020年5月14日签订的《不动产买卖合同》已于2020年7月13日解除；二、被告吴坤应于本判决发生法律效力之日起十日内退还定金50000元给原告何平、史慧芳；三、驳回原告何平、史慧芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为8781元（原告已预交），由原告何平、史慧芳共同负担4390.5元，被告吴坤负担4390.5元（被告应连同上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁逵二〇二〇年八月二十七日书记员  范文