江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0111民初2195号 原告：熊名主。 委托诉讼代理人：涂宗华，江西中山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶冶，江西中山律师事务所律师。 被告：胡立凤。 委托诉讼代理人：熊钦健。 被告：胡立英。 委托诉讼代理人：吴浩，江西名大律师事务所律师。 原告熊名主诉被告胡立凤、胡立英确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告熊名主及其委托诉讼代理人涂宗华，被告胡立凤委托诉讼代理人熊钦健，被告胡立英委托诉讼代理人吴浩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 熊名主向本院提出诉讼请求：1.请求确认胡立凤与胡立英于2020年9月1日签订的《南昌市存量房买卖合同》无效；2.请求判决坐落于南昌市青山湖区的房屋属熊名主、胡立凤共同所有，该房屋产权登记更名回胡立凤名下；3.本案案件受理费、保全费及保函保险费由胡立凤、胡立英承担。事实和理由：熊名主与胡立凤为夫妻关系，胡立凤与胡立英为姐妹关系。坐落于南昌市青山湖区的房屋为熊名主与胡立凤婚内夫妻共同财产，登记在胡立凤一人名下。2020年8月3日，熊名主向南昌市青山湖区人民法院起诉与胡立凤离婚，并递交了离婚起诉状及相关的证据材料。2020年9月24日，经调查发现胡立凤已于2020年9月1日将前述房屋以1000元／平方米的远低于市场的价格出卖给了其妹妹胡立英。熊名主认为胡立凤与胡立英为姐妹关系，对于熊名主与胡立凤的离婚诉讼是知晓的，胡立凤、胡立英在熊名主起诉离婚以后以低价买卖房屋的行为属恶意串通，严重损害了原告的合法权益，依法应认定为无效并恢复该房屋产权登记原始状态。现原告为维护自身合法权益，诉至法院。 胡立凤辩称：房屋买卖合同是自愿的，对方已经把房款全部付清，所买卖合同是有效。 胡立英辩称：一是胡立英与胡立凤是在协商一致自愿的情况下签订的南昌市存量房屋买卖合同，该合同有效，对双方均有约束力；二是胡立英已按照合同约定支付胡立凤购房款，已完成支付购房款的义务；三是胡立英在购房时不知道胡立凤与其丈夫之间的离婚纠纷，双方买房行为属于正常交易，应受法律保护；四是胡立英已支付案涉房屋的购房款，签订房屋买卖合同并且已办理了过户手续，根据保护交易安全原则应认定双方签订的南昌市存量房买卖合同有效；五是胡立英取得案涉所有权属于善意取得，应当得到法律支持；六是胡立英与胡立凤的身份关系不影响双方签订的商品房买卖合同的效力。 熊名主在举证期限内向法庭提交了以下证据： 第一组证据：原、被告身份信息、结婚证，证明目的：证明原、被告的诉讼主体资格，原告与被告胡立凤于1989年12月1日登记结婚的事实； 第二组证据：南昌市青山湖区法院先行调解建议书一份、民调案件结案表一张、民事裁定书一份，证明目的：原告于2020年8月3日向法院起诉与被告胡立凤离婚，并进入调解程序的事实；法院调解员2020年9月8日确认被告胡立凤不同意离婚，移送立案的事实。因房屋被恶意变卖，原告于2020年10月16日向法院撤诉，原告与被告胡立凤至今仍为夫妻关系的事实； 第三组证据：南昌市商品房买卖合同一份、房屋产权档案一份、南昌市存量房买卖合同一份、南昌市不动产登记信息查询结果一份，证明目的：被告胡立凤于2004年1月19日与南昌同创基业房地产开发有限公司签订了购房合同，购买了坐落于南昌市青山湖区房屋，该房屋是婚内购买登记在胡立凤名下，属夫妻共同财产。胡立凤在与原告夫妻关系存续期间未经原告同意，擅自将属于夫妻共同财产的坐落于南昌市青山湖区房屋于原告起诉离婚后的2020年9月1日以每平米1000元的价格，低价恶意转让给其妹妹胡立英的事实，进而证明被告胡立凤恶意转移夫妻共同财产，妨害民事诉讼，给原告造成财产损失和诉累的事实； 第四组证据：保全裁定书一份、保险公司保函一张、保全费发票一张、保险费发票一张，证明目的：原告向法院申请财产保全并支付保全费1092元，保险费500元的事实。 胡立凤在举证期限内向法庭提交了以下证据： 证据1.原告检查单、胡立凤的病历及检查单、熊名主出具的借条一张，证明目的：原被告没有购买房屋的能力。 胡立英在举证期限内向法庭提交了以下证据： 证据一、农商银行转账凭证一份、农商银行交易回单一份、手机转账截图一份、赣（2020）南昌市不动产权第××号不动产权登记证一份，证明目的：被告胡立英已经向卖方胡立凤支付案涉房屋的购房款共190万元，两笔转款，有一笔99万元，另一笔91万元；案涉房屋已经办理过户登记在被告胡立英名下，根据保障交易安全的原则，应当认定被告胡立英与胡立凤签订的商品房买卖合同有效。 经庭审质证：胡立凤对熊名主提供的第一组证据的结婚证是后来2010年7月7日补办的，当时补领的原因也是因为要购买这套房屋；对第二组证据是事实；对第三组证据的这三份证据是事实，对真实性没有异议，但是原告未提供其出钱房屋的证据；对第四组证据与本案无关。胡立英对熊名主提供的第一组证据没有异议；对第二组证据的前两份是复印件，对三性都有异议，而且调解建议书上面没有案号，也不知道是什么案件。民调的案号是2020赣01**民调1145号，这是否是原告所诉的调解案件，从这上面看不出来，而且这上面仅有调解员的签字和时间落款。对裁定书真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议，与本案无关；对第三组证据的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议，胡立英与胡立凤之间通过协商一致购买案涉房屋属于双方自愿的行为，签订的房屋买卖合同有效，证明目的中所说的每平方米1000元的价格出售与事实不符，案涉房屋胡立英支付了胡立凤购房款190万元，而且该笔购房款已经支付完成；对第四组证据与本案无关。 熊名主对胡立凤提供的证据1的真实性没有异议，对证明目的和关联性有异议，案涉房屋于2004年购买，病案材料发生在2016年、2017年、2019年，且俩人所患病与其是否有能力购买房屋没有必然因果关系，不能达到被告证明目的。对借条的真实性没有异议，但是对借条的证明目的和关联性有异议，该份借条与本案没有关联。胡立英对胡立凤提供的证据1没有异议。 熊名主对胡立英提供的证据一的99万元的转账凭证三性均有异议，证据上没有银行印章，无法证明该款项是否实际支付，且支付对象并非被告胡立凤，而是无关的第三人。对91万元的转账真实性没有异议，对关联性有异议，收款人也并非被告胡立凤，而是无关的第三人，从该证据也可以反证，如果房屋变卖属实，被告胡立凤将变卖款转给无关第三人的做法，是在进一步的转移和隐匿财产。对不动产证三性没有异议。胡立凤对胡立英提供的证据一没有异议。 本院经审核双方当事人所举的证据，结合双方当事人的质证意见，并综合庭审，对本案证据认证如下： 对熊名主所举第一组、第二组、第四组证据的三性均予以认定并采信，对第三组证据的真实性、合法性予以采信，其证明目的应结合本案事实予以认定。 对胡立凤所举证据1因与本案无关，本院不予认定。 对胡立英所举证据一的真实性、合法性予以采信，其证明目的应结合本案事实予以认定。 本院根据上述采信的证据并结合庭审情况，认定本案事实如下： 熊名主与胡立凤于1989年12月1日登记结婚。1990年7月15日生育儿子熊钦健，1992年4月4日生育女儿熊棒棒。2004年1月19日，胡立凤与南昌同创基业房地产开发有限公司签订了《南昌市商品房买卖合同》，购买坐落于南昌市青山湖区房屋。2020年8月4日，熊名主向南昌市青山湖区人民法院起诉与胡立凤离婚，南昌市青山湖区人民法院依法受理并立诉前调解案号为（2020）赣0111民调1145号，因胡立凤不同意离婚致调解失败，于2020年9月22日进入民事一审诉讼程序，案号为（2020）赣0111民初2018号。2020年10月16日，熊名主申请撤诉，南昌市青山湖区人民法院于同日作出（2020）赣0111民初2018号民事裁定书，准许熊名主撤回起诉。 另查明，2020年9月1日，胡立凤与其妹妹胡立英签订《南昌市存量房买卖合同》，约定胡立凤将坐落于南昌市青山湖区房屋以1000元／平方米、总价114410元出售给胡立英，该案涉房屋于2020年9月2日登记于胡立英名下。2020年9月3日，胡立英转款99万元至熊钦健，2020年9月4日，胡立英转款91万元至熊棒棒。2020年10月15日，熊名主通过查询南昌市不动产登记信息，得知案涉房屋买卖的行为，故产生本案诉讼。 本院认为，本案的争议焦点为：1、胡立凤出售案涉房屋是否构成无权处分；2、胡立英是否属于善意第三人，其与胡立凤所签房屋买卖合同是否无效。 关于胡立凤出售案涉房屋是否构成无权处分。熊名主与胡立凤于1989年12月1日登记结婚，婚姻关系存续期间由胡立凤与南昌同创基业房地产开发有限公司签订购房合同即购买本案涉案房屋并登记于其名下，胡立凤在庭审中表示熊名主未提供其出钱买房的证据，但不影响该案涉房屋属于熊名主与胡立凤夫妻共同财产的事实。根据熊名主提供的向法院起诉与胡立凤离婚的相关材料及不动产登记信息查询结果可以看出，熊名主对于2020年9月1日胡立凤与胡立英签订的《南昌市存量房买卖合同》并不知情，现对该行为亦作出追认相反的表示，故胡立凤擅自出售夫妻共同财产的行为应认定为无权处分。 关于胡立英是否属于善意第三人，其与胡立凤所签房屋买卖合同是否无效。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，善意第三人必须同时满足三个条件，第一，受让人受让该不动产或者动产时是善意的；第二，以合理的价格转让；第三，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。在前述的三个条件已经具备的情况下，才能认定买受人属于善意第三人。首先，胡立英在庭审中表示其不知道熊名主于2020年8月3日起诉胡立凤离婚一事，其与胡立凤于2020年9月1日签订的购房合同是双方自愿的行为，主张购房合同有效。但根据现有证据及生活常理等判断，作为胡立凤亲妹妹的胡立英，对自己所购案涉房屋系熊名主与胡立凤共同所有且两者存在家庭矛盾产生诉讼不可能不知道。第二，胡立英已付的购房款虽胡立凤认可已收到，但该笔购房款存在瑕疵，该笔款项分两笔转至熊名主与胡立凤的儿子熊钦健和女儿熊棒棒处，无法确定款项性质。第三，胡立凤与胡立英均主张当时办理没有找任何人代办，房屋单价金额高于1000元，房款要做托管才会签订案涉房屋价格为1000/平方米的购房合同，但该合同对案涉房屋价格的约定明显低于市场价格。根据现有证据显示，虽胡立英购买涉案房屋后办理了产权登记，但不符合善意取得的构成要件，其不构成善意取得。故胡立凤在未征得夫妻一方即熊名主的同意而与胡立英签订的房屋买卖合同的行为属于无权处分，胡立英不构成善意取得，胡立凤与胡立英所签订的《南昌市存量房买卖合同》无效，案涉房屋产权登记应恢复至合同签订之前状态，胡立英转出款项可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 一、确认胡立凤与胡立英于2020年9月1日签订的《南昌市存量房买卖合同》无效； 二、胡立凤、胡立英于本判决生效之日起10日内将坐落于南昌市青山湖区房屋的房屋产权登记更名回胡立凤名下； 三、驳回熊名主的其他诉讼请求。 本案受理费100元、保全费1092元，共计1192元，由胡立凤、胡立英承担，多收诉讼费1195元退回熊名主。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  黄 刚 人民陪审员  屠剑豪 人民陪审员  李伟建 二〇二〇年十二月十四日 法官 助理  李 倩 书 记 员  张 卉