北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2056号上诉人（原审原告）：赵彦，女，1979年7月30日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：韩春超，男，1978年6月16日出生，汉族，住北京市通州区。上诉人（原审被告）：贾立峰，男，1974年3月9日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人贾立峰因与上诉人赵彦房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初23220号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵彦上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持赵彦一审第二项诉讼请求，即判令贾立峰依据双方于2015年2月14日经北京链家房地产经纪有限公司提供的居间服务签署的《北京市存量房屋买卖合同》【合同编号：xxxxxx】第九条权属转移登记中第三项的约定，于2016年6月24日位于北京市通州区房屋的房产登记于赵彦名下之日起180天以后，贾立峰及相关户口因自身原因未迁出承担违约责任，支付赵彦违约金124500元；逾期超过15日起，贾立峰按日计算向赵彦支付全部已付款（房屋总价款）万分之五的违约金。事实和理由：1．贾立峰职业为律师，其利用律师身份、法律专业优势，在与赵彦订立房屋买卖合同履约过程中，屡次恶意违约、拖延履行。2．按照相应的户籍管理规定，当事人订立房屋买卖合同，其目的除享有房屋所有权、另一重要目的在于业主落户。贾立峰恶意拖延拒不迁出户口，严重影响赵彦相关对房屋户口支配的权利。贾立峰针对赵彦的上诉辩称：1．诉争房屋买卖合同系格式条款，约定的违约金数额过高，对贾立峰显失公平。2．户口不能迁出是政策原因导致，并非贾立峰本人原因，并且未给赵彦造成损失，也不影响赵彦落户。3．赵彦已就房屋买卖合同纠纷案件包括赵彦要求贾立峰因户口未能迁出支付违约金的诉讼请求提起过诉讼，赵彦现就同一事实、同一诉求又提起诉讼，属于重复诉讼。贾立峰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵彦的诉讼请求。事实和理由同其针对赵彦上诉的答辩意见。赵彦针对贾立峰的上诉辩称：贾立峰是专业的律师，应当认识到合同条款的效力，如果认为有政策原因导致不能迁出户口等情形，可以签订补充协议，否则不应否定房屋买卖合同的效力，双方应当全面履行合同。本案中，贾立峰未按照房屋买卖合同的约定及时将户口迁出，给赵彦造成了损失，应当承担相应的违约责任。此外，贾立峰所述户口不能迁出系政策原因导致，该理由并不成立，赵彦对此不予认可。赵彦向一审法院起诉请求：1．请求法院依法判令贾立峰依据双方于2015年2月14日经北京链家房地产经纪有限公司提供的居间服务签署的《北京市存量房屋买卖合同》【合同编号：xxxxxx】第九条权属转移登记中第三项的约定从位于北京市通州区房屋将贾立峰及其相关户口迁出；2．请求法院依法判令贾立峰依据双方于2015年2月14日经北京链家房地产经纪有限公司提供的居间服务签署的《北京市存量房屋买卖合同》【合同编号：xxxxxx】第九条权属转移登记中第三项的约定，于2016年6月24日位于北京市通州区房屋的房产登记于赵彦名下之日起180天以后，贾立峰及相关户口因自身原因未迁出承担违约责任，支付赵彦违约金124500元；逾期超过15日起，贾立峰按日计算向赵彦支付全部已付款（房屋总价款）万分之五的违约金；3．本案诉讼费由贾立峰承担。一审法院认定事实：2015年2月14日,贾立峰（出卖人）、赵彦（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，双方约定出卖人所售房屋坐落于北京市通州区，该房屋成交价格为210万元。另双方在合同第九条第三款约定：“出卖人应当在房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”另查一，2015年7月8日，赵彦将贾立峰、中国银行股份有限公司北京海淀支行诉至一审法院要求：1．贾立峰将位于北京市通州区房屋交付赵彦；2．贾立峰协助赵彦办理位于北京市通州区房屋的解除抵押手续；3．贾立峰将位于北京市通州区房屋所有权转移登记至赵彦名下；4．贾立峰支付赵彦延期交房违约金33750元（暂计75天，自2015年5月20日计算至2015年8月3日）；5．诉讼费由贾立峰负担。贾立峰在该案中反诉要求：1．解除《房屋买卖合同》、《补充协议》及2015年4月27日签订的《补充协议（二）》；2．赵彦向贾立峰支付违约金80万元；3．赵彦返还房屋产权证及购房发票；4．赵彦承担反诉费。该院经审理于2015年12月17日作出（2015）通民初字第14535号民事判决书，判决：一、赵彦代贾立峰偿还中国银行股份有限公司北京海淀支行关于北京市通州区房屋的抵押贷款本金、利息及相关费用；二、贾立峰、中国银行股份有限公司北京海淀支行配合赵彦办理北京海淀支行关于北京市通州区房屋的解除抵押手续；三、贾立峰配合赵彦将位于北京海淀支行关于北京市通州区房屋的所有权转移登记至赵彦名下；四、贾立峰将北京海淀支行关于北京市通州区房屋交付赵彦；五、驳回赵彦的其他诉讼请求；六、驳回贾立峰的全部反诉请求。该判决作出后，贾立峰提出上诉，本院于2016年3月31日作出（2016）京03民终3355号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。另查二，2017年3月27日，赵彦将贾立峰、北京链家房地产经纪有限公司诉至一审法院，要求：1．请求贾立峰偿还赵彦垫付费用631254元；2．请求贾立峰赔偿各项损失292600元；3．请求北京链家房地产经纪有限公司就上述前两项请求承担连带赔偿责任；4．贾立峰偿还赵彦垫付的物业费8106元。贾立峰提出反诉请求，要求：1．请求赵彦赔偿损失60万元；2．请求赵彦返还贾立峰所有物品；3．反诉费由赵彦负担。该院经审理，于2018年11月27日作出（2017）京0112民初34871号民事判决书，判决：一、贾立峰返还赵彦垫付费用631254元；二、贾立峰赔偿赵彦借款利息、租金损失40208元；三、贾立峰给付赵彦垫付的物业费8106元；四、驳回赵彦的其他诉讼请求；五、驳回贾立峰的反诉请求。该判决作出后，贾立峰不服判决提起上诉，本院于2019年3月28日作出（2019）京03民终4602号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。另查三，2016年6月24日，涉案房屋权利人由贾立峰变更为赵彦，现贾立峰并未依约将户口迁出。在案件审理过程中，贾立峰称因为本人在北京和外地均没有住房，所以不是因为个人原因而是因为政策原因未能将户口从涉案房屋中迁出。赵彦表示因贾立峰的户口登记在涉案房屋，如果房屋交易会造成房屋贬值损失。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。赵彦与贾立峰签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，对双方具有约束力，双方应当按照合同约定履行合同义务。根据双方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定，贾立峰应于2016年12月21日前自行迁出户口，但其至今未履行该义务，贾立峰的行为违反了合同约定，应当承担相应的违约责任，但因户口迁移手续不属于法院受案范围，故对赵彦请求法院将诉争房屋内原有户口迁出的诉讼请求，该院不予支持。关于逾期迁户违约金一节，贾立峰虽辩称赵彦的诉请属于重复诉讼，但其提供的证据未能佐证其主张，故该院对贾立峰的该项抗辩意见不予采信。本案中，贾立峰未迁出户口的违约行为未造成赵彦有关物权登记、占有使用的直接利益损失，赵彦亦未就其实际损失进行有效举证，且贾立峰亦主张涉案违约金过高。为此，该院结合合同履行情况、逾期未迁出户口时间，兼顾公平、诚实信用原则对违约金的数额予以酌减，对赵彦请求过高的部分，该院不予支持。另，本判决仅针对本判决作出之日前的违约情况进行处理，若本判决作出后，贾立峰继续违约，赵彦可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、贾立峰于判决生效之日起七日内支付赵彦逾期迁出户口违约金6万元；二、驳回赵彦的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，结合当事人诉辩意见，本案二审争议焦点为：贾立峰是否应当就涉案户口未迁出问题承担违约责任，相应的违约金数额如何认定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，赵彦与贾立峰签订的房屋买卖合同，应系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据双方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定：“出卖人应当在房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”现贾立峰未按照合同约定履行迁出户口的合同义务，应当承担相应的违约责任。贾立峰主张其未能迁出户口系基于政策原因，故不应承担相关违约责任，但根据贾立峰所述，相关户籍管理规定在双方签署房屋买卖合同之前即客观存在，贾立峰名下是否具备可迁入户口的房屋条件，不应归属为确因政策原因而导致合同不能履行的情形，故贾立峰的该项抗辩理由，缺乏依据，本院不予采信。此外，根据查明事实，赵彦另案诉讼的生效判决并未处理因贾立峰户口未迁出而产生的违约金及相关损失问题，故本案并不存在赵彦重复诉讼的情形，贾立峰关于赵彦属于重复诉讼的上诉意见不能成立。因此，本院对于贾立峰的该项上诉理由不予支持。针对违约金的数额认定问题，因贾立峰未迁出户口的违约行为未造成赵彦有关物权登记、占有使用的直接利益损失，赵彦亦未就其实际损失进行有效举证，且贾立峰亦主张涉案违约金过高。故一审结合合同履行情况、逾期未迁出户口时间，兼顾公平、诚实信用原则对违约金的数额予以酌减，不违反法律规定，应予维持。综上所述，贾立峰、赵彦的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2790元，由贾立峰负担1395元（已交纳），由赵彦负担1395元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  田 璐审 判 员  刘 茵审 判 员  张丽新二〇二〇年五月六日法官助理  张 禾书 记 员  崔浩然