湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0102民初2327号 原告：周晓平，女，1966年4月1日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。 委托诉讼代理人：冯特强，男，1963年9月11日出生，汉族，住址同上，系周晓平丈夫。 被告：湖南千江投资有限公司，住所地长沙市芙蓉区。 法定代表人：王春洁，执行董事。 委托诉讼代理人：王雨生，湖南湘一律师事务所律师。 原告周晓平与被告湖南千江投资有限公司（以下简称千江公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告周晓平及其委托诉讼代理人冯特强、被告千江公司的委托诉讼代理人王雨生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周晓平向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付延期交房违约金38894.96元（以已付房款387400元为基数按日万分之一的标准计算，暂从2017年7月1日起计算至2020年3月31日止，其后的违约金按相同方式计算至实际交房之日止）；2.被告向原告支付逾期办理预售合同备案与预告登记违约金4730元（从2016年12月19日起计算至2018年7月5日，但不包含90日，共计473日）；3.被告归还原告多收的房款3546.2元和利息（参照中国人民银行同期贷款利率，从2017年7月1日计算至2020年3月31日止）；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告购买千江公司开发的千江锦园小区商品房屋一套，并已交付给被告房款共计387400元。但至今千江公司未向原告交房。购买的面积为130平方米，交房的面积为128.81平方米。 被告千江公司辩称，1.原、被告之间并未签订书面的房屋买卖合同，不应依照相应的房屋买卖合同履行合同义务；00501号民事调解书中的相应条款不具备房屋买卖合同的基本条款要素，故原、被告没有商品房买卖合同关系；2.因湖南司法警官学院没有如期履行相关协议，导致本项目没有如期竣工，被告不构成违约；3.即便依据00501号民事调解书，但相应的时间应当按照调解书予以确定；4.根据被告与肖立的合同约定，房屋的面积差价应当自办理完结后予以登记，但本案房屋不具备退差价的条件。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2008年8月21日，为解决教职员工住房困难，湖南司法警官职业学院与千江公司签订《定向开发建设住宅小区协议书》，双方就合作定向开发长沙市芙蓉区东岸乡新安村约30亩土地建设教职工住宅小区达成协议。2012年12月15日，湖南司法警官职业学院与千江公司签订了《千江锦园小区项目团购协议》，双方就湖南司法警官职业学院243户购房户团购“千江锦园小区”项目事宜达成了协议，约定：湖南司法警官职业学院负责做好购房款的收取工作等；千江公司保证按约定的数量、面积向湖南司法警官职业学院提供房源，供其购房户购买，销售价格为2980元/平方米，千江公司确保在2014年10月1日前向湖南司法警官学院的购房户交房，千江公司在取得《商品房预售许可证》后三个月内必须与各购房户签订购房合同。原告作为湖南司法警官职业学院团购户，于2014年3月28日与被告签订了《内部认购协议》，约定房屋建筑面积为130平方米，单价为2980元，总价为387400元。之后，原告分次交足了购房款共387400元。 2.因千江公司拒绝与湖南司法警官职业学院单位购房户签订商品房买卖合同以及办理商品房预售登记等，湖南司法警官职业学院于2015年3月26日向长沙市中级人民法院提出诉讼，长沙市中级人民法院于2017年1月19日作出民事调解书，内容为：1、千江公司同意于2017年6月30日前向团购该项目商品房的214名购房户交房（部分购房户已退订），但因政府部门规范手续的原因延期，交房时间相应顺延；2、双方由审计确定成本价后，计算亏损金额，在通过其他措施不能减亏的前提下，由湖南司法警官职业学院协助千江公司做购房户工作，确定购房单价适当减轻千江公司的亏损；3、千江公司确保项目后续资金；4、在本协议签订之日起三日内千江公司和全体团购户到房产管理部门开始办理合同备案和预告登记手续，二个月内办结，但因政府审批延期，办结时间相应顺延，同时湖南司法警官职业学院向长沙市中级人民法院申请解除对相应房屋的冻结。备案的合同以购房户肖立与千江公司签订的《长沙市商品房买卖合同》为准，其中购房价格的约定不妨碍执行本协议第二条。网签条款与调解书不符合的，以本调解书为准。另，该民事调解书所附附件载明原告认购“千江▪锦园小区”1栋2001号房屋，房屋面积128.81平方米。 3.2016年1月29日，被告（出卖人）与肖立（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为坐落于芙蓉区合平路668号第4幢20层2001号房屋，建筑面积130平方米；单价2980元每平方米，房价387400元；出卖人应当在2016年12月18日前向买受人交付该商品房；逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付已付房款万分之一的违约金；自本合同生效之日起90个工作日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记，如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，买受人有权选择解除合同，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人向买受人支付10元/日的违约金。该合同附件四《合同补充协议》中约定，由于买受人原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或买受人未付清房款（含未取得足额贷款）、物业维修基金相关税费及合同约定的违约金（若有）等因买方原因合同未备案等，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人不承担由此造成延期交房的违约责任；因出买受人未足额缴纳物业维修基金及其他费用，导致买卖合同未能按时备案、房屋所有权证及土地所有权证不能按期办理的，出卖人不承担买卖合同约定的责任；买受人未提供税费或已缴纳税费的凭证，出卖人不接受其协助办证的委托，并不承担因此导致的延期办证责任。 4.2018年7月5日，原告购买的千江锦园1栋2001号房屋办理了不动产预告登记证明,建筑面积为128.81平方米，编号为湘（2018）长沙市不动产证明第0209076号。 本院认为，一、原告就诉争房屋向被告交纳购房款，被告出具相应收据，可以认定双方存在事实上的房屋买卖合同关系。二、长沙市中级人民法院作出的（2015）长中民三初字第00501号民事调解书已经发生法律效力，且已进入强制执行阶段。该调解书涉及原告等第三人的权利义务，原告以办理预告登记等行为表明其接受该调解书相关条款内容的约束。故该调解书内容对原告与被告均具有法律约束力，双方应依法履行该调解书所确定的权利义务。三、依据长沙市中级人民法院（2015）长中民三初字第00501号民事调解书，被告应在2017年6月30日前向原告交房。被告未能在上述确定的日期交付房屋应承担违约责任。违约责任可以依照被告与肖立签订的《长沙市商品房买卖合同》约定的违约条款认定。故对原告要求被告按照合同约定的标准自2017年7月1日起至实际交付之日止以已付房款为基数按照每日万分之一标准支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。四、长沙市中级人民法院（2015）长中民三初字第00501号民事调解书确定“在本协议签订之日起三日内湖南千江投资有限公司和全体团购户到房产管理部门开始办理合同备案和预告登记手续，二个月内办结”，因此被告应于2017年3月21日前为原告办理合同备案和预告登记手续，但被告迟至2018年7月5日才为原告办理预告登记手续。依照被告与肖立签订的《长沙市商品房买卖合同》约定的违约条款，被告应按每日10元的标准向原告支付自2017年3月21日至2018年7月5日期间的违约金，经计算为4720元。故本院对原告要求被告支付逾期办理预售合同备案与预告登记的违约金4730元的诉讼请求，本院支持被告向原告支付4720元，其余部分不予支持。五、根据《内部认购协议》，原告购买的房屋建筑面积为130平方米，单价为2980元，总价为387400元。原告按合同约定实际支付了387400元购房款，但不动产预告登记的房屋建筑面积为128.81平方米，比约定面积少了1.19平方米，被告应退还多收的购房款3546.2元。对原告要求支付该部分资金利息的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、湖南千江投资有限公司于本判决生效之日起十日内向周晓平支付逾期交房违约金（以387400元为基数，从2017年7月1日起按日利率万分之一标准计算至实际交房之日止）； 二、湖南千江投资有限公司于本判决生效之日起十日内向周晓平支付逾期办理合同备案、预告登记的违约金4720元； 三、湖南千江投资有限公司于本判决生效之日起十日内向周晓平返还购房款3546.2元及利息（以3546.2元为基数，从2017年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至2020年3月31日止）； 四、驳回周晓平的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费891元，因适用简易程序减半收取445.5元，由湖南千江投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员 刘超臣 二〇二〇年五月六日 法官助理 吉江艳 书 记 员 王 萍 附：判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。