上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初1985号原告：万大龙，男，1952年5月24日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：上海申华物业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：张宝林，总经理。委托诉讼代理人：梁燕萍，女。委托诉讼代理人：潘峰，男。原告万大龙与被告上海申华物业有限公司(以下简称申华物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理，依法由审判员陈雪琼独任审判。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告万大龙,被告申华物业公司的委托诉讼代理人梁燕萍、潘峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万大龙向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告将上海市闵行区龙柏七村XXX号XXX室(以下简称501室)小房间四面墙体、顶部墙体、大房间西墙墙体(与小房间的夹墙)上受损的墙纸恢复原状即要求更换墙纸；2、判令被告承担修复期间原告在外居住3天的住宿费共计人民币(以下币种同)900元；3、判令被告修复后对501室房屋进行环保评估。事实及理由：原告系501室房屋的业主，被告系该房屋所在小区的物业管理单位。2019年6月13日，下雨后造成501室房屋漏水。次日上午，原告向被告报修，当天虽不再漏水，但原告已发现501室中存在水渍。报修后，被告处的维修工至原告家中查看，但未能找到漏水点。原告当即告知被告处工作人员过几天仍要下雨并要求尽快修复。6月15日，原告找到同幢相邻楼上601室业主询问601室是否存在漏水情况，但601室业主表示其家里并未漏水，601室地面也未敷设水管。6月17日，又下起了大雨，大雨导致501室房屋遭受了严重损失，原告遂再次向物业报修。6月18日上午，被告的维修人员才至楼顶找出漏水点进行了修复，但此时漏水已经导致原告家中房间受损。后经多次调解，被告都拒绝对房屋进行修复。综上，原告为维护自身的合法权益特诉至法院。被告申华物业公司辩称：原告确于2019年6月14日向被告公司报修501室房屋存在水渍情况，但当时原告没有报修明确位置且当日未下雨。被告公司的维修人员当天就去原告家里进行查看，但未能发现漏水痕迹。被告遂向楼上601室业主询问漏水原因，因601室业主很晚下班，故被告当日未能至601室进行现场查看。但被告及时通过电话向601室业主询问其家中是否漏水，601室业主回复不漏水，被告便告知原告需要观察。6月17日又下了大雨，此时501室及601室业主均向被告报修房屋存在漏水，被告检查后发现系58号楼楼顶公共部位漏水所致，楼顶的防水层可能破损或开裂，遇雨水后发生漏水。501室所在楼房系老房子，事发时水先漏至601室，再从601室漏入501室内。由于6月17日当天下大雨，故被告无法马上凿开屋顶修理，只能等到雨停后再进行维修。但是，6月17日等了一天雨也没有停。直到第二天雨停后，被告上午七点多就派工作人员对58号楼屋顶进行了修复。综上，被告申华物业公司认为原告的每次报修，被告公司都及时进行了查看，被告在本案中不存在过错。双方的纠纷已经过多次调解，在调解中被告曾自愿补偿原告3,000元，故在本案中处理中被告也最多自愿补偿原告3,000元，但原告超出3,000元的其余诉讼请求被告均不同意。经审理查明，原告系501室业主，被告系501室房屋所在小区的物业服务单位。2019年6月14日，原告向被告公司报修501室房屋内的小房间顶部发现漏水。当日，被告处维修人员即至501室进行现场查看，但未能发现漏水点。同日，被告处工作人员以电话方式向同幢601室业主询问其家中是否存在漏水情况，欲寻得漏水点，但601室业主回复其室内未发现漏水情况。次日，原告亦至同幢601室询问该户业主房屋内是否发生漏水或601室地面是否敷设有水管，601室业主均予以否认。2019年6月17日，又发生大雨，501室及601室业主均向被告报修房屋漏水。当日，被告处维修人员勘查后发现58号楼屋顶受损，因此导致漏水。次日雨止，被告处维修人员修复了58号楼屋顶漏水部位。此后，原告向被告主张遭漏水的损失赔偿，但因被告认为其在物业管理过程中无过错，遂致调解未成。以上事实，由原告提供的报修记录、照片、房产证、调解中止通知书及当事人的庭审陈述等证据并均经庭审质证所证实。本院认为，本案的争议焦点为501室房屋漏水是否由于被告的违约行为造成。本案中，原告主张其曾两次向被告报修漏水，如被告可在第一次房屋漏水时及时进行屋顶维修便不会产生第二次更为严重的漏水损害。就此，被告辩称原告两次报修后，其处工作人员均积极上门查看情况并及时与601室业主联系询问漏水事宜。对此，本院注意到，501室房屋第一次遭遇漏水时，被告处工作人员及原告本人均先后向同幢601室业主询问其户有无漏水情况，但601室业主两次均表示了房屋不存在漏水，并向原告表示601室的地面也未敷设水管。本案的特殊之处在于，原告非顶楼住户，其室内如发生漏水一般而言水源来自于公共管道、外立面及毗邻的楼上房屋，物业公司接业主报修后通常依据漏水点对应部位进行排查。本案中，被告第一次接报后与601室业主联系排查601室房屋室内漏水与否符合一般物业服务中处理漏水报修的通常做法。同时，结合被告与原告本人两次与601室业主的沟通所获得相同回复这一点来看，故本院有理由相信原告第一次报修家中发生漏水后，被告已积极为原告寻找漏水原因，履行了物业服务合同的义务。501室第二次遭遇漏水后，601室及501室业主均报修房屋漏水，经查漏水系该幢房屋屋顶受损致漏水。501室所在房屋于1995年竣工，庭审中被告表示58号楼屋顶有含水层、柏油卷材，加盖水泥封闭，数年前的“平改坡”工程又加盖了尖顶。本院认为在房屋屋顶使用年限较长的实际情况下，确有可能产生屋顶开裂受损，但此种情况难以凭肉眼在日常保养中通过观察发现，而物业公司一般仅在接报后根据对应漏水部位查找水源，难以擅自凿开屋顶检修。综合分析被告的该项辩称意见，本院认为物业公司对屋顶的日常维修保养义务一般在于去除积垢、杂物及外观的维护，而就外观上难以发现的内部损害，难以苛责于物业公司在无人报修的情况下主动以破坏楼顶结构方式进行排查。事发时，在仅有五楼业主报修且六楼业主否认漏水的情况下，被告未查得系房屋屋顶损坏导致漏水，并非被告怠于履行物业服务合同义务所致。原告第二次报修后，601室业主亦发现了房屋漏水，此次报修后，被告于当日即查得漏水点，但确因下雨无法打凿开屋顶予以维修。次日雨止后，被告随即修复了屋顶的漏水部位，可见被告公司确已在原告两次报修后妥善履行了物业服务合同中的已方义务。综上，本院认为导致原告家中漏水损害的原因并非被告违反物业服务合同义务所致，故对于原告以此为由要求被告承担赔偿责任之主张，本院不予以支持。当然，被告自愿给付原告损失补偿款3,000元，未违反法律规定，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、驳回原告万大龙全部诉讼请求；二、被告上海申华物业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告万大龙补偿款人民币3,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由原告万大龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  方 敏审 判 员  陈雪琼人民陪审员  张 顺二〇二〇年七月二十八日法官 助理  杨琼吟书 记 员  薛 芹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。