上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初9625号原告(反诉被告)：章建华，男，汉族，住上海市徐汇区。原告(反诉被告)：伍蓬春，女，汉族，住江西省九江市。两原告共同委托诉讼代理人：张翀，上海市康正律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：孙再冉，上海市康正律师事务所律师。被告(反诉原告)：周安森，男，汉族，住贵州省。被告(反诉原告)：刘明，女，汉族，住武汉市。两被告共同委托诉讼代理人：邱本清，上海同脉律师事务所律师。第三人：上海超德物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区沪宜公路XXX号XXX层XXX室。法定代表人：赵玉莲。原告(反诉被告)章建华、伍蓬春与被告(反诉原告)周安森、刘明、第三人上海超德物业管理有限公司(以下简称超德物业公司)间房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告及其委托诉讼代理人张翀、孙再冉、被告周安森及两被告的委托诉讼代理人邱本清参加了庭审，第三人超德物业公司无正当理由未到庭，不影响案件审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告将嘉定区玉麦路XXX弄XXX号房屋交付两原告；2、两被告配合原告办理过户手续，将上述房屋过户登记至两原告名下；3、第三人履行房屋买卖居间协议，履行配合过户的协助义务。事实与理由：2019年5月21日,原告与两被告在第三人的居间下达成房屋买卖交易意向。同日,原告与两被告、第三人共同签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》一份,后又签署了网签合同。《房地产买卖居间协议》上由第三人加盖公章并由其店长余小琛签字。根据上述合同约定：两被告将其名下坐落于本市嘉定区玉麦路339弄(菜英郡)164号(建筑面积189.2平方米)房屋出卖给原告,总房价款710万,其中购房首付款160万,余款由原告申请银行贷款支付,甲乙双方在正常履行情况下,丙方承诺将无条件提供房屋交易过户等协助服务。合同签订后,第三人店长余小琛多次催促原告付款,并告知房东在外地要求尽快完成交易,要求原告将购房款150万元支付至第三人店长指定银行账号。故原告于2020年1月13日通过银行转账将150万元划入余小琛指定账户。后因银行实际批准贷款为470万元,原告另向两被告支付60万元房款,尾款30万元约定于过户当天当面支付。原告支付210万房款后,两被告迟迟未履行过户义务。原告认为，原告已经履行了房屋买卖合同规定的付款义务,现因被告的拖延,导致原告购买的房屋至今未完成过户,原告现在面临无房居住的窘迫状态。两被告辩称：被告不同意原告的诉讼请求。被告至今为止仅收到原告支付的购房款60万元。150万购房款原告应直接支付给被告，不应该支付给第三人的员工。被告从未同意原告将购房款支付至第三人账户或第三人员工账户。因原告未按约支付首付款，被告提出反诉：1、解除原、被告及第三人签订的《房地产买卖居间协议》；2、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》及双方签订的网上备案的《上海市房地产买卖合同》。第三人超德物业公司未到庭发表意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：章建华与伍蓬春系夫妻关系。2019年5月21日，出卖方(甲方)周安森、刘明与买受方(乙方)章建华、居间方(丙方)余小琛签订《房地产买卖居间协议》，甲方将位于上海市嘉定区玉麦路XXX弄XXX号房屋出售给乙方，总房款710万元。意向金2万元，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，乙方应在签署本协议30日内补足定金至5万元。该协议落款处，超德物业公司加盖了公司合同专用章。同日，章建华(乙方)与周安森、刘明(甲方)还签订了《房屋买卖合同》，约定自双方在签署本合同后90日内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。首期房价款，乙方应于签订示范合同后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含定金)160万元(含尾款2万元)。第二期房价款，乙方通过银行贷款支付550万元。乙方应于本合同约定的过户期限内或满足该条件约定的过户条件前办理出符合过户条件的银行余款手续，若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在过户同时将相应部分房价款支付甲方。2019年8月31日之前双方向房地产交易中心申请办理产权过户手续，款清交房。双方补充约定，甲方配合乙方将合同价做高至850万元，乙方定于2019年7月15日前支付甲方首付款160万元，若未能支付，甲方有权单方面解除合同，并退还已收到乙方的定金，双方互不追究违约责任，因甲方有贷款未结清，若涉及居间方垫资，甲方承担垫资费用3.5万元，超出部分由乙方承担。2019年10月10日，周安森、刘明(甲方)与伍蓬春(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，价格850万元，双方约定过户时间为2019年12月31日前。关于付款条件，双方在附件三中约定，在签订本合同前，乙方向甲方支付首付款300万元，此款由甲方向乙方书面签收后直接收取。甲方同意乙方以贷款方式支付甲方部分房款550万元，该笔款项乙方委托贷款银行放贷时直接划入甲方账户。具体放款时间以贷款银行为准。该合同落款处甲方为周安森、刘明签字，乙方为伍蓬春签字。2019年5月21日，章建华向周安森支付2万元。2019年8月27日，章建华向周安森支付3万元。2019年10月8日，章建华、伍蓬春向周安森支付首付款50万元。2019年10月14日，伍蓬春向周安森支付首付款5万元。章建华、伍蓬春累计共向周安森、刘明支付购房款60万元。2020年1月13日，伍蓬春向上海超德物业管理有限公司员工余小琛个人账户转账140万元。2020年1月15日、16日，章建华、伍蓬春又分两笔通过手机向余小琛转账10万元。庭审中，章建华、伍蓬春陈述其支付给余小琛150万元款项的性质是涉案房屋的购房款，因涉案房屋上存在抵押权未涤除，章建华、伍蓬春担心直接将该笔款项支付给周安森、刘明后，其会将房款挪作他用，故选择直接支付给了余小琛。另查明，1、涉案房屋上设立有抵押权人为中国银行股份有限公司上海宝山支行的抵押权，债权数额为283万元，债务履行期限为2016年4月26日至2044年4月26日。周安森、刘明尚未办理上述抵押权的注销手续。2、余小琛于2020年2月10日死亡。3、余小琛收取章建华、伍蓬春150万元后并未转交周安森、刘明。对于该笔钱款的去向，承办法官前往建设银行江桥支行进行了调查。调查结果显示，余小琛于2020年1月13日将其中的100万元转账给了案外人候某某，将其中的40万元转账给了案外人成都市成华区芹照水产品店。4、涉案房屋的买卖双方均确认：涉案房屋的购房总价实际为710万元，网签合同中将价格约定为850万元是为了将房价做高提高贷款额度。5、章建华、伍蓬春在2020年9月7日的调查笔录中陈述，涉案房屋的贷款已经审批通过，额度为470万元，除了贷款部分其余房款均作为首付款，不留尾款，首付款应为240万元。6、反诉状副本送达原告之日为2020年6月9日。本院认为，原告伍蓬春与被告周安森、刘明签订的《上海市房地产买卖合同》、原告章建华与被告周安森、刘明签订的《房屋买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应依约履行。上述合同签订后，原告章建华、伍蓬春仅向被告周安森、刘明支付购房款60万元。因周安森、刘明并未委托第三人的员工余小琛代为收取房款，且《上海市房地产买卖合同》也明确约定首付款由甲方向乙方书面签收后直接收取，故章建华、伍蓬春向余小琛支付的150万元无法认定为已向周安森、刘明支付。且余小琛也并未将上述款项转交周安森、刘明。根据《房屋买卖合同》的约定，章建华、伍蓬春需支付的首付款为160万元。但截止目前原告向被告支付的首付款仅为60万元，远远少于其应当支付的数额。原告因未能足额支付首付款，构成根本违约。根据章建华、伍蓬春的陈述，贷款审批的额度为470万元，在过户的同时章建华、伍蓬春还需要补足80万元才能符合办理过户的条件。但在本案诉讼中原告已明确表示其已无能力再向被告支付180万元，故本案房屋买卖合同难以继续履行，应予解除。对于原告主张被告交付房屋及办理过户手续的诉请，本院不予支持。对于被告反诉要求与原告解除《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》的诉请，本院予以支持。上述合同解除后，《房地产买卖居间协议》中原、被告之间的房屋买卖合同法律关系也一并解除。被告应当将其收到的60万元购房款返还原告。第三人未到庭参加庭审，不影响本案审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、确认原告章建华与被告周安森、刘明于2019年5月21日签订的《房屋买卖合同》于2020年6月9日解除；二、确认原告伍蓬春与被告周安森、刘明于2019年10月10日签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年6月9日解除；三、确认原告章建华与被告周安森、刘明于2019年5月21日签订的《房地产买卖居间协议》中原、被告之间的房屋买卖合同法律关系于2020年6月9日解除；四、被告周安森、刘明应于本判决生效之日起十日内返还原告章建华、伍蓬春购房款人民币600,000元；五、对原告章建华、伍蓬春的全部诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费80元，减半收取40元，保全费5,000元，合计5,040元，由原告章建华、伍蓬春负担。反诉受理费40元，由反诉被告章建华、伍蓬春负担。(反诉被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  韩颖二〇二〇年十月十六日书记员  朱雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。