江西省乐安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1025民初154号 原告：黄保莲，女，汉族，1976年7月19日出生，户籍地：江西省乐安县所地。， 委托诉讼代理人：代凤生，男，汉族，1974年2月25日出生，住江西省乐安县,代理权限：特别授权。 被告：江西炜基置业有限公司，地址：乐安县鳌溪镇前坪路**，统一社会信用代码91361025MA35J62MX8。 法定代表人：谢乐忠，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：游高宗，江西炜基置业有限公司法律顾问,代理权限：特别授权。 原告黄保莲与被告江西炜基置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄保莲及其委托诉讼代理人代凤生、被告委托诉讼代理人游高宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的认购协议；2、判令被告双倍返还原告支付的房屋定金50000元，并双倍返还，即100000元；3、判令被告赔偿经济损失200000元；4、由被告承担本诉的一切诉讼费用。事实和理由：2017年3月份，被告通过散发宣传单、微信等各种渠道大肆宣传，称其开发的翰林世家楼盘项目有别墅（案涉房屋）出售。2017年4月5日，原告与被告签订了《唯康·翰林世家选房意向认购书》，约定原告意向购买被告开发销售的唯康翰林世家C1-C9栋C3号房，建筑面积159.12㎡，表单价为4950元/㎡,总价为787644元，折后价为727644元。认购书签订后，原告依约于当天向被告缴纳了定金50000元，按照《认购书》第五条的规定，被告应及时通知原告签订《商品房买卖合同书》，但一直未接到被告要求签订《商品房买卖合同》的通知。2017年6月至8月间，原告多次找被告沟通有关签署《商品房买卖合同》的事宜，被告一直承诺可以签订《商品房买卖合同》，并能办理产权证书。直至2018年9月份，被告突然告知原告，出售给原告的房屋土地用途为仓储，政府禁止买卖，只能租赁，所以只能签订租赁合同，不能签订买卖合同且不能办理产权证，由于原告要求购买的是商品房住宅，所以原告拒绝签订租赁合同。被告明知案涉房屋所占土地的性质不能作为商品房开发销售，公然违背法律，仍然按商品房的格局设计建造，并以商品房（别墅）的性质和价格进行宣传和销售。同时，在与原告签订认购书时，刻意隐瞒案涉房屋的性质为仓储（只能租赁，不能移转产权）这一重要事实，且在原告与其交涉的过程中，一再承诺可以转让和办理产权证书。被告的行为既违反了国家有关土地管理的法律法规，也对消费者构成恶意欺诈。被告的违法行为导致原、被告双方无法就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，原告更不能获得房屋产权，耽误了原告到别处购买房屋的最佳时机，造成房价上涨的巨额经济损失。据此，提起诉讼，请求依法判准前列诉请。 江西炜基置业有限公司辩称，同意解除双方签订的选房意向认购书，并双倍返还定金共计10万元，原告要求赔偿的20万元经济损失不合理，依法不成立。理由如下：一是原、被告签订的是选房意向认购书，不是商品房买卖合同，双方只是形成意向关系；二是原、被告在签订选房意向认购书的时候收取的5万元是定金，我方认可此定金，因被告方的原因造成不能签订商品房买卖合同，被告愿意双倍返还；三、除定金外，不存在另外赔偿损失的问题，赔偿缺乏法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告提交的身份证、营业执照、《唯康·翰林世家选房意向认购书》、定金收据、乐安住建设局、城管局、房管局共同下发的《函告》、销售宣传广告、建设用地使用权出让网上拍卖公告、成交确认书、乐安县房地产局2018055号答复意见书、协商现场照片、赣（2018）乐安县不动产权第0008279号不动产权证、江西炜基置业有限公司通知函等证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的同地段同类型商品房销售价格复印件一份，经质证认为真实性、合法性无法确定，本院不予采信；对被告提交的增值税发票，经质证原告认为不能实现被告举证的证明目的，本院不予采信。另外，对于本院依职权调查的笔录及《乐安县2018年商品房销售与开发投资情况表》，经组织原、被告双方进行质证，原告认为真实性无异议，但提出该价格与市场价对比偏低，被告认为对市场价格不清楚，无法确认证据三性，本院认为原、被告虽提出异议，但对证据三性均未提出否认的具体意见，故予以确认作为本案证据使用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年，被告江西炜基置业有限公司通过拍卖取得“县城南环路与前坪路交叉口”地块出让土地使用权，土地面积为73442.36平方米，土地用途包括仓储、住宅及商服设施用地，其中仓储用地20.16亩，住宅、商服设施用地90亩，土地使用权出让年期分别为仓储用地50年、住宅用地70年、商服设施用地40年。拍卖成交后，被告江西炜基置业有限公司投建完成了唯康翰林世家房地产项目，并将以仓储用地性质建成的C1-C9栋C3号等仓库作为“别墅”、“仓墅”进行销售宣传。 2017年4月5日，原告黄保莲与被告江西炜基置业有限公司签订《唯康·翰林世家选房意向认购书》，原告黄保莲作为合同乙方，被告江西炜基置业有限公司作为合同甲方，约定：“一、乙方意向购买甲方开发销售的维康.翰林世家C1-C9栋/单元C3号房，建筑面积约159.12㎡（面积以房管部门最后测量为准），表单价为:4950元/㎡，表总价为787644元。二、乙方自愿缴纳人民币50000元，作为认购金。三、乙方必须在接到甲方通知的10天内，需携本意向认购书至甲方售楼处，与甲方签订《商品房买卖合同》。上述所交款在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时，由甲方抵作该房屋的正式购房款。四、本意向认购书不是《商品房买卖合同》的内容及其组成部分，仅作为客户保留房源的目的使用。当事人之间的权利、义务及房屋的各种标准，以今后双方签订的正式的《商品房买卖合同》的约定为准。五、在本协议签订之日至甲方正式通知乙方签约10天内，甲方须为乙方保留该房屋的购买权，不得与第三方签订该房屋之《商品房意向认购协议》或《商品房买卖合同》，并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房买卖合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。六、甲方将以电话或书面通知乙方办理商品房买卖手续，如甲方发出通知后10日内乙方不签订《商品房买卖合同》，则视为客户已放弃选择购买该房屋，公司有权另行处置，认购金不予退还。七、乙方确保以上联系电话及通讯地址能畅通联系到本人，如联系电话和通信地址有变动，乙方需及时通知甲方予以更改，否则乙方愿意承担无法联系造成的一切后果。八、备注：1.优惠1万抵5万元；2.一次性优惠1万元或按揭优惠0元。”，上述协议签订后，原告黄保莲按照约定交付了认购金5万元。 2017年4月21日，乐安县住建设局、乐安县城管局、乐安县房管局三家单位联合向被告江西炜基置业有限公司发函，告知“贵公司开发位于县城南环路与前坪路交叉口的翰林世家项目，C1至C45#建筑的二层报建施工蓝图的分隔露台部分未按经县城市划委员会审定方案文本的露天走廊绘制，现责令公司必须按照通畅的露天走廊施工，且不得改变仓储用地性质及建筑功能”。被告江西炜基置业有限公司在收到上述《函告》后，一直未按照《唯康·翰林世家选房意向认购书》约定与原告黄保莲签订《商品房买卖合同》。 另查明，翰林世家C1-C9栋C3号不动产权利人为被告江西炜基置业有限公司，规划土地用途为仓储，被告江西炜基置业有限公司至今未取得商品房预售许可证。同时，根据乐安县房地产信息网查询，2017年全年房地产销售均价为4026.2元每平米，2018年均价为4874.8元每平米，对比上升幅度为21.08%。 综合原告诉请和被告答辩的意见，本案的争议焦点评议如下： 1、关于原、被告订立《唯康·翰林世家选房意向认购书》的性质及效力问题。本案中，原、被告双方自愿签订了《唯康·翰林世家选房意向认购书》，上述合同虽符合商品房预售合同的形式要求，但涉案建筑系被告江西炜基置业有限公司在改变土地使用性质情况下违规建设的商品住宅，政府职责部门也对更改用地性质问题发《函》予以纠正，原、被告双方虽就违法建筑物预售通过契约形式确定权利义务，但因为合同标的不合法，导致双方之间成立的合同不能发生法律效力，故上述《唯康·翰林世家选房意向认购书》应认定无效，原告关于诉请解除上述合同的主张，不符合法律规定，不予支持。 2、关于认购金是否适用定金罚则问题。所谓定金，是指当事人双方为了确保合同的履行，约定由当事人一方先行支付给对方一定数额的货币作为担保。定金罚则根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案中，原、被告双方均对交付的50000元认购金适用定金罚则没有异议，但依据认购书的约定内容，双方仅是明确购房者对意向选定房屋保留优先购买权、开发商在限定期限内不得将此房转卖他人以及开发商在限期内不准加价等内容，并无违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿及债权的担保等定约内容，虽然被告江西炜基置业有限公司在收据上载明“定金”，但结合认购金协议约定的内容，可以确认原告黄保莲给付的认购金性质上不属于定金；同时，原、被告双方签订的《唯康·翰林世家选房意向认购书》亦属于无效合同，不发生效力。综上，原告缴纳的认购金不能适用定金罚则。 3、关于已给付款项返还及赔偿损失问题。无效合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原、被告双方签订《唯康·翰林世家选房意向认购书》，因合同标的本身不合法，导致合同自始无效，被告江西炜基置业有限公司因合同取得的款项5万元，应当予以返还。同时，合同无效情况下，原、被告双方在签订《唯康·翰林世家选房意向认购书》过程中，被告江西炜基置业有限公司作为出卖方，故意隐瞒标的不合法事实，明显存在较大过错，理应承担相应的过错责任;原告黄保莲作为购买方，疏于审查所购房屋的用地性质，亦存在一定过错，也应承担相应的过错责任，综合原、被告双方过错、原告交付资金数额、被告江西炜基置业有限公司不当占用资金时限以及不动产住房市场均价上涨幅度等事实，予以酌情确定由被告江西炜基置业有限公司赔付原告黄保莲损失5万元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下： 一、原告黄保莲与被告江西炜基置业有限公司签订的《唯康翰林世家选房意向认购书》无效； 二、被告江西炜基置业有限公司于本判决生效之日起5日内返还原告黄保莲已交付的认购金、购房款合计5万元； 三、被告江西炜基置业有限公司于本判决生效之日起5日内赔偿原告黄保莲经济损失5万元； 四、驳回原告黄保莲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5800元，减半收取计2900元，由被告江西炜基置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚州市中级人民法院。 审判员  唐晶 二〇二〇年五月二十日 书记员  黄娟 附： 如当事人自动履行，请将标的款汇至乐安县人民法院账户79×××16（户名：乐安县人民法院；开户行：江西银行抚州乐安支行）。 （如需上诉，则在上诉期满后七日内，交纳上诉案件受理费14434元，并将缴费回单交至所提交上诉状的法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：江西省抚州市中级人民法院，开户行：中国农业银行抚州抚河支行，账号：14×××29）