湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初704号原告：刘雄兵，男，1969年9月2日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：景京，女，1970年1月1日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省黄石市黄石港区，系刘雄兵之妻。被告：黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司，住所地黄石市湖滨大道138号2206室。法定代表人：翁武华，董事长。被告：翁武华，男，1954年5月25日出生，汉族，居民身份证登记住址黄石市西塞山区。被告：陈希平，男，1963年2月28日出生，汉族，户籍登记住址湖北省黄石市。委托诉讼代理人：周斌、张艳，黄石裕达酒店管理有限公司丽晶酒店推荐。原告刘雄兵与被告黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司（以下简称欣曼晶酒店）、翁武华、陈希平合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘雄兵及其委托诉讼代理人景京，被告欣曼晶酒店的法定代表人及被告翁武华，被告陈希平的委托诉讼代理人周斌、张艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘雄兵向本院提出诉讼请求：1、判令被告翁武华及被告欣曼晶酒店连带赔偿原告2016.5.1—2016.10.31侵占房屋赔偿金及利息合计7038.39元，并以4110元为基数按利率18%/年的利息支付至付清为止；2、判令被告陈希平及被告欣曼晶酒店连带赔偿原告2016.5.1—2017.6.30侵占房屋赔偿金及利息合计11231.20元，并以6870元为基数按利率18%/年的利息支付至付清为止；3、诉讼费用及保全费全部由三被告以成诉金额按比例分摊；4、判令被告翁武华、陈希平连带赔偿原告住宿房卡（福利）折合388元/天×14天（从2016年5月至2017年6月期间每月一天共14天）=4732元（以诉成金额据实分摊）。后经核实，原告收到了陈希平支付的2016年5月租金695元，同意从第二项诉讼请求中予以扣减。事实和理由：原告于2009年5月9日购买黄石市湖滨大道138号曼晶产权式酒店1702室一间，购房金额44.31万元，购房目的对外出租，房屋使用性质是集体整体出租。2016年5月，被告翁武华以“欠购房尾款”为由侵占原告房屋并擅自将原告的房屋私下低租价出租给另一被告陈希平多年，给原告的投资造成了较大的经济损失。2017年6月12日，原告无奈签订了不平等的《产权式酒店委托经营合同》，但矛盾始终没有得到解决。原告曾多次与被告翁武华、陈希平提出赔偿要求无果，也多次求助业委会解决，业委会尝试几次也无回音。据此，原告诉至法院，望判如所请。被告翁武华与欣曼晶酒店共同辩称，首先，被告翁武华及欣曼晶酒店未侵占原告房屋及房屋租金收益。原告陈述与事实不符，原告购买曼晶酒店1702号房屋，尚欠房款22万元，尚欠房款的债权人系被告翁武华，被告翁武华2016年5月1日至2016年10月31日收取的4110元系依约收取原告所欠房款应当支付的利息，而不是该房屋租金收益，同时，被告翁武华从未私自侵占该房屋。其次，黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司的实际经营者是本案被告陈希平。从2016年3月1日开始，陈希平是黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司的实际经营者，有法院生效法律文书以及陈希平在法院的调查笔录中亲自陈述确认，被告翁武华是挂名的法定代表人，从未参与经营，无任何职权。综上，请求法院驳回原告对被告翁武华及欣曼晶酒店的起诉。被告陈希平辩称，原告刘雄兵与被告陈希平签订合同时间是2017年6月27日，签订合同前的2016年5月至2017年6月期间，都是按照前期的约定也就是全款租金1380元，原告刘雄兵得695元、被告翁武华得685元的约定向原告及翁武华支付租金，没有任何差欠。同时，陈希平只是欣曼晶酒店的经营人，不是法定代表人，原告将陈希平列为被告没有法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的欣曼晶酒店出具的翁武华领取租金总额的函告以及业主领取租金明细表，用来证明被告翁武华领取了案涉房屋原告未付尾款对应的租金情况，被告翁武华对领取的金额不持异议，本院予以确认；被告翁武华辩称该款项系其债权的利息和违约金的意见，但未提供充足证据予以证明，本院不予采信。对原告提交的（2018）鄂0202民初249号民事判决书，系生效裁判文书，对该文书中确认的基本事实，本院予以确认。对原告提交的网上房价打印件，虽能够反映目前案涉房屋对外在网上的报价，但无法真实反映原告诉求期间酒店经营时的房价且作为福利房免费居住的真实价值，本院将根据当时的时间、酒店级别、当地经济水平等因素进行综合认定。对原告提交的关于修改合同的请求以及请求意见，有多处修改，且无被告陈希平的回复或签收情况，本院不予确认。对被告翁武华提交的债权转让书，一方面被告翁武华未提交证据证明其与湖北联创房地产开发有限公司的债权转让通知了债务人即原告，另一方面已生效的（2018）鄂0202民初249号民事判决书已认定该债权转让因并未得到实际履行从而翁武华并未取得湖北联创房地产开发有限公司对原告的购房尾款之债权，故对于该证据本院不予确认。对被告陈希平提交的产权酒店委托经营合同、租房确认表系原件或与原件核对无异，能够证明本案事实的部分，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2009年5月9日，原告与湖北联创房地产开发有限公司（以下简称联创房地产公司）签订了一份商品房买卖合同，约定原告购买联创房地产公司开发的位于黄石市湖滨中路1250号（黄石市黄石港区湖滨大道138号）地块暂定名为曼晶酒店中的第1座17单元1702号房，总房价款为443100元。原告于2009年5月9日支付首期款223100元，余款220000元办理银行按揭。因曼晶酒店是产权式酒店，不能单独出租，2016年5月22日，原告与黄石市欣曼晶酒店业主委员会（以下简称欣曼晶业委会）签订了一份《房屋委托租赁协议》，约定原告自愿将自己名下的案涉房产委托给欣曼晶业委会管理，并由该业委会集中租赁给第三方承租人，引资进来的第三方成立酒店管理有限责任公司。2015年3月20日，被告翁武华作为甲方，联创房地产公司作为乙方签订了一份《债权转让协议》，约定因乙方无法偿还拖欠甲方的材料款，将乙方开发的位于黄石市湖滨大道138号用于酒店经营的售卖房屋中部分购房户应交清而未交清的购房款债权转让给甲方，该债权中包含了本案原告案涉房屋尾款。2016年3月，被告陈希平以个人名义进驻被告欣曼晶酒店，与原告在内的业主进行对接，并从2016年5月起通过欣曼晶酒店的账户向原告及被告翁武华发放租金及福利房卡次数。租金具体发放的情况如下：2016年5月支付原告695元（按照原告实际支付房款23.16万元的3.6%计算月租金），支付被告翁武华685元（按照22.84万元的3.6%计算月租金）；2016年6月支付被告翁武华685元，未向原告支付租金；2016年7月至2016年10月，支付原告每月695元，支付被告翁武华每月685元；2016年11月至2017年6月，支付原告每月695元，未向被告翁武华支付租金；2017年7月之后，均按房款全款的年3.6%支付月租金1380元。2016年5月至2017年6月期间福利房卡发放情况如下：2015年12月31日向原告业主卡充2016年福利房卡6次；2017年1月23日、2017年6月22日分别向原告业主卡充2017年福利房卡6次计12次，共欠6次。2017年6月21日，原告与被告陈希平签订一份《产权酒店委托经营合同》，约定从2016年7月1日起至2026年4月30日止，原告将案涉房屋租赁给被告陈希平用于经营，陈希平按照23.16万元的3.6%向原告交付年租金，原告拥有同档次客房每年12天免费居住权。合同之后原告手写了一份承诺，内容为“乙方（陈希平）按全部数额向甲方（原告）付租金后，如有联创或曼晶公司其他债权人主张租金收益，则其法律后果由本人承担，同时如经确定甲方物权全额收租的，甲方愿退还多收部分的租金”。2017年7月开始，被告陈希平按全款房价比例向原告支付租金。本院认为，本案的争议焦点主要有四点：一是原告是否有权主张全部物权的租金；二是支付租金的主体是欣曼晶酒店还是陈希平；三是原告主张租金利息的计算标准；四是福利房卡折现的依据和标准。现分别论述如下。关于原告是否有权主张全部物权租金的问题。与本案有关联的已生效的（2018）鄂0202民初249号民事判决书对翁武华是否有权主张诉争类案房屋租金收益的问题认定为：“原告（翁武华）基于《协议书》中约定的债权转让对第三人所享有的债权无法对抗第三人所享有的物权，在翁武华未取得诉争房屋处分权亦未经权利人追认的情况下，翁武华与欣曼晶签订的《产权委托经营合同》无效。”由此可知，翁武华不能凭借其债权取得应由物权享有的收益。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，被告翁武华并非案涉房屋的物权人，其亦没有充分证据证明其收取陈希平通过欣曼晶酒店支付的款项系债权利息及违约金，故被告翁武华收取应由作为物权人的原告基于物权享有的全部租金收益无事实和法律依据，被告陈希平通过欣曼晶酒店支付给被告翁武华的租金应归原告所有。因此，对于原告要求被告翁武华返还2016年5月至10月租金4110元（685元/月×6个月）的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告欣曼晶酒店及被告陈希平对上述租金承担连带偿还责任的诉讼请求没有法律和事实依据，本院不予支持。关于支付租金的主体问题。本案中，陈希平以个人名义经营、管理和控制欣曼晶酒店，并以其个人的名义与原告签订《产权酒店委托经营合同》，故对于向原告在内的业主支付租金的责任应由其个人承担。因此，对于原告要求被告陈希平向原告支付2016年6月未支付给原告的租金695元、2016年11月至2017年6月未支付给被告翁武华的5480元（685元/月×8个月）共计6175元的诉讼请求，本院予以支持；对于原告要求欣曼晶酒店承担连带偿还责任的诉讼请求，本院不予支持。关于租金利息的计算标准。被告翁武华未返还租金及被告陈希平支付欠付租金使原告遭受的损失主要为相应租金的可得利益。原告主张的按年利率18%的标准计算租金利息但未提供证据证明双方对此有明确约定，而该标准明显高于原告为此遭受的损失。根据公平原则和诚实信用原则，本院对租金利息调整为中国人民银行同期同类贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于福利房卡折现的问题。因福利房卡存在一定的内部福利性质，直接适用市场报价有失公平，故综合案涉酒店级别、当地经济条件、内部协议价格、酒店客房入住率等因素，本院对福利房卡折现统一酌定为280元/天。故对于原告要求被告陈希平赔偿未充入业主卡的福利房卡天数折现金额1680元（280元/天×6天）的诉讼请求予以支持，超过部分不予支持。对于原告要求被告翁武华承担连带责任的诉讼请求，无法律及事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告翁武华于本判决生效后五日内返还原告刘雄兵租金4110元并支付利息（利息计算方式如下：1、以685元为基数，从2016年6月1日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。2、以685元为基数，从2016年7月1日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。3、以685元为基数，从2016年8月1日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。4、以685元为基数，从2016年9月1日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。5、以685元为基数，从2016年10月1日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。6、以685元为基数，从2016年11月1日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。被告陈希平于本判决生效后五日内支付原告刘雄兵欠付租金6175元并支付利息（利息计算方式：1、以695元为基数从2016年7月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。2、以685元为基数，从2016年12月1日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。3、以685元为基数，从2017年1月1日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。4、以685元为基数，从2017年2月1日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。5、以685元为基数，从2017年3月1日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。6、以685元为基数，从2017年4月1日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。7、以685元为基数，从2017年5月1日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。8、以685元为基数，从2017年6月1日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。9、以685元为基数，从2017年7月1日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。被告陈希平于本判决生效后五日内支付原告刘雄兵福利房卡次数折现款1680元。驳回原告刘雄兵的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费256元，减半收取计128元，财产保全费132元，由被告翁武华负担120元，被告陈希平负担140元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  许卫武二〇二〇年七月二十三日法官助理何雷书记员余松泉