广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终376号上诉人（原审被告）：阳江市坚骏房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区东风一路32号。法定代表人：陈宝林，该公司董事长。委托诉讼代理人：林进慎，广东智盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢汝运，男，1979年10月4日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。被上诉人（原审原告）：洪洁妹，女，1981年10月6日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。上列被上诉人共同的委托诉讼代理人：林国锐，广东隽良律师事务所律师。上诉人阳江市坚骏房地产开发有限公司（以下简称坚骏公司）因与被上诉人谢汝运、洪洁妹商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初7147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。坚骏公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回谢汝运、洪洁妹所有的诉讼请求；二、本案的一、二审诉讼费由谢汝运、洪洁妹承担。事实与理由：一、阳江市甲小区业主委员会与坚骏公司于2016年9月18日签订的承诺书应为无效，理由如下：（一）该承诺书是阳江市甲小区业主委员会违反《物业管理条例》第十五条的规定，超越业主委员会职责与坚骏公司签订的，且内容与物业管理活动无关。（二）根据合同相对性原则，商品房买卖合同的主体是业主与坚骏公司，阳江市甲小区业主委员会不是商品房买卖合同的主体，其不能主张商品房买卖合同的权利。二、坚骏公司积极办理甲小区北区x幢的房产证手续，但业主却不积极配合整改，导致坚骏公司不能按时将办理权属登记的有关资料报送房管部门，根据双方签订的商品房买卖合同第十五条“如因买受人的原因导致不能按时将办理权属登记的有关资料报送房管部门，逾期责任由买受人自行承担”以及承诺书的约定，逾期责任应由业主自行承担，与坚骏公司无关。（一）2016年11月22日，坚骏公司取得甲小区北区x幢的《建设工程竣工档案预验收合格证明书》；（二）2017年1月23日，在坚骏公司递交了申请核发《建设工程规划验收合格证》所需的全部材料后，阳江市住房和城乡规划建设局向坚骏公司出具了受理通知书；（三）2017年2月13日，阳江市环境保护局出具《关于甲小区北区x栋建设项目竣工环境保护验收意见的函》，同意甲小区北区x栋建设项目竣工通过环保验收；（四）2017年4月11日，阳江市住房和城乡规划建设局向坚骏公司出具《整改通知书》，其中整改的第2、4点需要业主配合。第2点是“立即申请小区配套开关站规划批建手续，并尽快按规划要求建设”，第4点是“立即组织x栋住宅楼业主对已封闭的入户花园和阳台按规划要求整改”。1.由于第2点遭到甲小区业主的反对，2017年4月28日至30日，坚骏公司向甲小区北区全体业主征求整改意见，征求意见结果是绝大部分业主不同意坚骏公司提出的整改意见。2017年5月22日，广东电网有限公司阳江供电局对阳江市住房和城乡规划建设局《关于征求甲小区北区开发项目开关站建设意见的函》回复，甲小区被诉项目东北侧现有开关站主要供电服务范围为康泰路周边的甲小区、乙小区、丙小区、丁小区。如需在原规划开关站位置新建美式变压器，建议建设的地块规格不小于3.5米×20米。2017年5月26日，阳江市甲小区业主委员会就甲小区开关站整改问题上访；2017年6月13日，阳江市住房和城乡规划建设局作出《关于江城区甲小区小区开关站整改问题的复函》，对2017年5月26日阳江市甲小区业主委员会的上访进行回复，该复函提出“现请你们尽快将业主意见及确认的签名送我局，以便我局督促开发单位尽快完善整改后办理规划验收手续”，但是阳江市甲小区业主委员会一直未向业主征求意见，也没有把业主意见及确认的签名送阳江市住房和城乡规划建设局，导致坚骏公司无法开工建设。2.关于整改的第4点，坚骏公司于2017年6月18日、28日两次向甲小区北区x幢业主发出通知，请求业主议定“托开封闭”的统一时间，以便联系住建部门派员到小区现场进行验收拍照，但直至2017年8月3日仍有一些住户的入户花园和阳台没有按规定拆开封闭，导致甲小区北区x幢楼外观照片不合格，不能通过验收。由于业主拖延，导致上述两点整改要求直至2018年初才完成。2018年4月，坚骏公司才拿到甲小区北区x幢的建设工程规划验收许可证原件。根据《关于甲小区业主办理不动产证的承诺书》的约定，业主不配合整改导致坚骏公司延迟完成工程竣工验收的期间即2017年4月至2018年4月应予扣除，因此办理涉案商品房权属证书的时间应顺延至2019年4月。三、一审酌定的逾期办证违约金仍过高，应予调整。（一）根据《合同法》第一百一十三条的规定及坚骏公司与谢汝运、洪洁妹签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，坚骏公司与谢汝运、洪洁妹签订合同时都预见到逾期办证可能造成的损失是已付房价款的1%。（二）根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，谢汝运、洪洁妹自始至终都没有提供证据证明逾期办证给其造成的实际损失，且坚骏公司已经为谢汝运、洪洁妹办出了《不动产权证书》。因此，逾期办证违约金应以业主的实际损失为基础，根据公平原则予以衡量，即本案适用合同第十五条的约定来计付坚骏公司逾期办证的违约责任。（三）在商品房买卖合同中，坚骏公司的主要义务是交房，办证是附随义务，《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任是出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1.5，根据公平原则，作为附随义务的逾期办证违约责任不应比作为主要义务的逾期交房违约责任高。四、涉案商品房合同第五条约定：“1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；”因此扣减差异值为±0.6%以内（含本数）的部分后再多退少补。另外，根据该条约定，差异值±3%以内的，不可以退房，只可以按房屋单价多退少补，不需要支付利息。只有在差异值为±3%以上的，且买受人选择退房的，出卖人才需要退回已收的全部购房款及利息。因此，谢汝运、洪洁妹主张房屋面积差异价款的利息没有法律依据。五、谢汝运、洪洁妹与代理费收取方存在委托关系，谢汝运、洪洁妹授权代理费收取方及其员工代为办证，代理费收取方收取代理费合法合理，且坚骏公司已代谢汝运、洪洁妹支付了该代理费，因此代理费应当从谢汝运、洪洁妹支付的办证费中扣减。谢汝运、洪洁妹辩称：一、甲小区业主委员会代表全体业主与坚骏公司在2016年9月18日签订的《关于甲小区业主办理不动产证的承诺书》，是业主与坚骏公司对商品房买卖合同内容的变更，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。双方应按合同及承诺书的约定全面履行各自的义务。该承诺书是坚骏公司对全体业主作出的承诺，业委会只是代表全体业主的意思与坚骏公司签订该承诺书，因此该承诺书对坚骏公司及全体业主都发生法律效力。坚骏公司称业委会不是合同相对人，该承诺书无效没有依据。二、由于坚骏公司逾期为涉案商品房办理权属证书的行为已构成违约，理应按该承诺书的约定支付逾期办证违约金，一审法院酌定按年利率的6%计算该违约金不当，违反双方的意思自治，谢汝运、洪洁妹为了息诉才没有提起上诉。坚骏公司主张按已付房价款的1%支付违约金没有理据。三、双方在合同中已明确约定对面积差异部分多退少补，坚骏公司交付商品房的面积比合同约定的面积少，坚骏公司占用面积差异部分的购房款没有理据，应予退还给谢汝运、洪洁妹。同时，该部分面积差异款的利息，坚骏公司亦应支付给谢汝运、洪洁妹。四、双方在合同中明确约定坚骏公司履行代为办证的义务，并且双方签订的承诺书约定坚骏公司代办证到谢汝运、洪洁妹名下，为此，坚骏公司另行雇请他人办证所产生的费用应由其独自承担，与谢汝运、洪洁妹无关。综上，请求二审法院驳回坚骏公司的上诉，维持原判。谢汝运、洪洁妹向一审法院起诉请求：一、坚骏公司退还办证费43315元给谢汝运、洪洁妹并支付资金占用期间的利息（按年利率6%计算，自2018年3月1日起计至退清时止）；二、坚骏公司支付逾期办证违约金104424.66元给谢汝运、洪洁妹（自2018年3月1日起计至2019年8月29日止，每月按总房款580137元的1%计算）；三、坚骏公司退还商品房面积差异价款4783元及利息（自2014年8月3日起计至还清之日止，按年利率6%计算）给谢汝运、洪洁妹；四、坚骏公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年8月31日，谢汝运、洪洁妹（买受人）与坚骏公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：坚骏公司将位于阳江市江城区甲小区北区x幢x层x房出售给谢汝运、洪洁妹，该房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字20xxxx7号；该房建筑面积共129.68平方米，套内建筑面积110.37平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.31平方米；房价款按套内建筑面积计算，每平方米5256.29元，总价款为580137元；买受人在签订合同时交付房款首期180137元，余款400000元由银行提供按揭支付。合同第五条关于面积差异处理的约定：合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准：差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房；选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2012年12月9日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金；3、如因买受人的原因导致不能按时将办理权属登记的有关资料报送房管部门，逾期责任由买受人自行承担。谢汝运、洪洁妹按约定付清了全部购房款给坚骏公司。坚骏公司还于2012年8月30日收取了谢汝运、洪洁妹的办证费43315元，坚骏公司于2014年8月3日开具购房款580137元的发票给谢汝运、洪洁妹，坚骏公司按合同约定的交付期限将未经验收合格的商品房交付给谢汝运、洪洁妹。由于涉案商品房一直未能办理不动产权证，坚骏公司于2016年9月18日向甲小区全体业主出具一份《关于甲小区业主办理不动产证的承诺书》，其中第3条关于x幢办证费的承诺：“（1）已一次性付清房款的和已经还清银行贷款的，不动产证出证后60日内退清全部办证费余额给业主；（2）银行按揭的业主办理好不动产权证和他项权证及银行手续后60日内退清全部办证费余额给业主；若出现逾期未能退清，则我司每月按业主所交办证费的1%作为违约金赔付给逾期未能退清剩余办证费的业主。”其中第6条承诺在2018年2月28日前办好甲小区北区x幢房产证，如在约定日期前未能办理好房产证，则须按每月向甲小区x幢未能办理好房产证的业主支付所购买商品房总房款的1%作为违约金。在办理不动产证及他项权证等手续的过程中，需要业主的积极配合，如因为电话联系不到、不积极配合等业主自身问题，导致不能办理不动产证或者逾期办理不动产证的，其将不承担该部分业主因无配合造成自身逾期办理房产证的违约金和违约相关责任。其中第7条载明：“本承诺书一式三份，由阳江市住房和城乡规划建设局、甲小区业主委员会与我司各执一份，具有同等法律效力（甲小区所有业主持有本承诺书的复印件同样具有同等法律效力）”。上述承诺书有坚骏公司作为承诺单位加盖公章，并有法定代表人陈宝林签名；甲小区业主委员会在承诺书中盖章，业主代表阮彩霞在承诺书中签名。坚骏公司在向有关部门申请对涉案商品房的工程竣工验收过程中，阳江市住房和城乡规划建设局于2017年4月11日向坚骏公司出具了一份《整改通知书》，需整改内容包括：1、立即拆除超出规划的现有小区围墙并退至规划红线内建设；2、立即申请小区配套开关站规划批建手续，并尽快按规划要求建设；3、立即补办小区配套垃圾房规划批建手续；4、立即组织x栋住宅楼业主对已封闭的入户花园和阳台按规划要求整改。之后，坚骏公司按上述《整改通知书》的内容进行整改。坚骏公司主张该整改通知的第2点和第4点需要业主配合，由于业主不同意在图纸原规划位置建设开关站以及业主封闭了入户花园和阳台导致验收迟延，应由业主承担逾期责任。坚骏公司在一审庭审中称，关于配套开关站的问题，业主委员会至今没有向业主征求意见，也没有建设开关站；关于封闭入户花园的问题，是由坚骏公司的员工去托开部分封闭的入户花园给住建部门拍照验收。一审另查明，甲小区x幢商品房在2018年1月24日取得《建设工程规划验收合格证》（建筑类），于2018年8月8日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。谢汝运、洪洁妹作为权利人于2019年8月29日取得涉案商品房的《不动产权证》，该证载明：专有建筑面积109.46㎡，分摊建筑面积18.48㎡。产权登记专有面积与合同约定的专有面积相差-0.91㎡（109.46㎡-110.37㎡），差异百分比为-0.82%。坚骏公司为证明在办理不动产权证过程中为谢汝运、洪洁妹支出了合理费用，提交了维修资金存折、发票、收据等为证，其中包括：维修资金8507.01元、档案证明费50元、初始登记费160元、评估费2901元、贷款资料工本费100元、契税8702.06元、不动产登记费90元、代理费300元，以上款项共20810.07元。谢汝运、洪洁妹对上述款项中的评估费和代理费不予认可，其他费用均予以确认。坚骏公司于2019年10月30日通过邮政快递向谢汝运、洪洁妹邮寄《退办证费通知》，该通知载明：现我司通知贵方即日起三天内到我公司办理退办证费事宜。请贵方百忙之中，抽时间来办理，逾期不来办理退办证费的责任，由贵方承担，与我司无关。洪洁妹于2019年11月1日签收了该邮件。一审法院认为：谢汝运、洪洁妹与坚骏公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点是：一、坚骏公司是否逾期办证，若逾期，违约金如何计算；二、坚骏公司应退还多少办证费给谢汝运、洪洁妹及如何计付利息；三、坚骏公司应否退还面积差异价款及如何计付利息。关于逾期办证及违约金的计算标准。因坚骏公司未依约履行商品房买卖合同，甲小区业主委员会代表全体业主与坚骏公司在2016年9月18日经协商后签订了《关于甲小区业主办理不动产证的承诺书》。该承诺书是业主与坚骏公司对商品房买卖合同内容的变更，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效，双方应按承诺书约定履行各自的义务。坚骏公司主张承诺书无效缺乏依据，不予采纳。坚骏公司未能按承诺书所约定的期限（2018年2月28日）协助谢汝运、洪洁妹办好涉案商品房的不动产权证，坚骏公司已构成违约，应依法承担违约责任。至于坚骏公司主张由于谢汝运、洪洁妹不配合《整改通知书》中第2点和第4点的整改导致迟延验收的期间应予扣减，从本案实际情况来看，业主未提交对小区配套开关站的整改意见最终并没有影响小区通过竣工验收，本案也没有充分证据证明是由于谢汝运、洪洁妹的过错导致竣工验收迟延，故坚骏公司的该项主张理据不足，不予采纳。坚骏公司在承诺书中承诺如在约定日期前未能办理好房产证，按照商品房总房款的月利率1%作为违约金。由于坚骏公司已将涉案商品房交付给谢汝运、洪洁妹使用，而谢汝运、洪洁妹没有证据证实因此受到的损失，涉案商品房也已于2019年8月29日办好不动产权证书，现谢汝运、洪洁妹请求按该约定的月利率1%计算逾期办证的违约金明显过高，依法将违约金调整为年利率6%。坚骏公司主张逾期办证违约金过分高于实际损失、应以商品房买卖合同中约定的已付房价款的1%来计算违约金，理据不足，不予采纳。故本案的逾期办证违约金应从2018年3月1日起计至2019年8月29日止（共547天），坚骏公司应支付逾期办证违约金为52164.65元（580137元×6%/365天×547天）给谢汝运、洪洁妹。关于退还办证费及利息支付。坚骏公司主张在办证过程中为谢汝运、洪洁妹支出了维修资金、档案证明费、初始登记费、评估费、贷款资料工本费、契税、不动产登记费、代理费共20810.07元，谢汝运、洪洁妹对上述款项中的评估费2901元和代理费300元不予认可，其他费用均予以确认。关于评估费，由于谢汝运、洪洁妹需向银行办理按揭贷款，客观上会产生评估费，虽然评估费不是办证产生的费用，但坚骏公司为谢汝运、洪洁妹的利益而代为支付，坚骏公司主张在收取谢汝运、洪洁妹的办证费中予以扣减，应予以准许。而对于代理费，由于双方没有约定，亦非办证必须支出的费用，坚骏公司主张扣减不予支持。故坚骏公司办证支出的合理费用为20510.07元（20810.07元-300元），坚骏公司应退还办证费22804.93元（43315元-20510.07元）。坚骏公司在承诺书第3条承诺关于办证费的退还及利息支付：“已一次性付清房款的和已经还清银行贷款的不动产证出证后60日内退清全部办证费余额给业主；银行按揭的业主办理好不动产权证和他项权证及银行手续后60日内退清全部办证费余额给业主；若出现逾期未能退清，则我司每月按业主所交办证费的1%作为违约金赔付给逾期未能退清剩余办证费的业主。”坚骏公司在承诺书中承诺于2018年2月28日前办好不动产权证书，从承诺办证期满60日为坚骏公司退费的合理期间（2018年3月1日至2018年4月29日），2018年4月30日后坚骏公司占用谢汝运、洪洁妹的办证税费期间应计付相应利息给谢汝运、洪洁妹。坚骏公司于2019年11月1日已通知谢汝运、洪洁妹办理退费事宜，应酌定发出通知后三天（2019年11月2日至11月4日）为谢汝运、洪洁妹前往办理退费的合理期间，此后谢汝运、洪洁妹未前往办理退费的责任由谢汝运、洪洁妹承担。谢汝运、洪洁妹请求按照年利率6%计算利息，由于谢汝运、洪洁妹没有证据证明因占用办证费受到的实际损失，根据公平原则，酌定按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付利息给谢汝运、洪洁妹，从2018年4月30日起至2019年11月4日止。关于退还面积差异价款及利息。涉案商品房的不动产权证书载明房屋专有建筑面积与合同约定的专有面积相差-0.91㎡（109.46㎡-110.37㎡），差异百分比为-0.82%。按照双方签订的商品房买卖合同约定，差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补，故坚骏公司应退还面积差异价款4783.22元（0.91㎡×5256.29元/㎡），谢汝运、洪洁妹请求4783元，应予以支持。至于坚骏公司主张应扣减差异值为±0.6%以内的部分后再多退少补，缺乏理据，不予采纳。至于面积差异价款的利息，坚骏公司于2014年8月3日开具购房款580137元的发票给谢汝运、洪洁妹，谢汝运、洪洁妹请求坚骏公司从2014年8月3日起支付面积差异价款的利息，应予以支持，酌定按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付利息。至于坚骏公司主张不应支付利息，缺乏理据，不予采纳。综上所述，谢汝运、洪洁妹请求坚骏公司支付逾期办证违约金、退还办证费及利息、退还面积差异价款及利息，应予以支持，但具体数额以一审法院核定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，作出判决：一、限坚骏公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金52164.65元给谢汝运、洪洁妹；二、限坚骏公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费22804.93元及利息（从2018年4月30日起计至2019年11月4日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）给谢汝运、洪洁妹；三、限坚骏公司在判决发生法律效力之日起十日内退还面积差异价款4783元及利息（从2014年8月3日起计至实际付清之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）给谢汝运、洪洁妹；四、驳回谢汝运、洪洁妹的其他诉讼请求。一审案件受理费1730.73元，由谢汝运、洪洁妹负担789.73元，坚骏公司负担941元。二审期间，坚骏公司提交如下证据：证据一，《委托书》《证明》《广东增值税普通发票》，拟证明谢汝运、洪洁妹委托阳江市江城区汇城房地产信息咨询服务中心及其员工林小兰为涉案商品房代办产权过户及领取不动产权证书，阳江市江城区汇城房地产信息咨询服务中心收取谢汝运、洪洁妹代理服务费300元，坚骏公司从收取谢汝运、洪洁妹的办证费用中支付了代理服务费300元给阳江市江城区汇城房地产信息咨询服务中心；证据二，《民事判决书》两份，拟证明涉坚骏公司同类商品房预售合同纠纷案件中，阳江市江城区人民法院、阳江市中级人民法院均认定坚骏公司退还办证费用中应扣减代理费300元，因此本案亦应扣减该300元代理费。经组织质证，谢汝运、洪洁妹对上述《委托书》的真实性无异议，对其合法性和关联性有异议。双方在签订商品房买卖合同时，已经明确约定是由坚骏公司代办房产证，坚骏公司是办理房产证的义务人。该委托书也是谢汝运、洪洁妹应坚骏公司的要求签具，不能证明谢汝运、洪洁妹委托第三方公司代为办证。对《证明》的真实性不予确认，也与涉案商品房的办证无关。对《广东增值税普通发票》的真实性无异议，但合法性、关联性有异议，坚骏公司支付该款给第三人未经谢汝运、洪洁妹的同意，并且该发票开具的时间是2019年12月13日，即在本案一审开庭之后二审上诉期间，而《委托书》的落款时间为2019年7月20日，坚骏公司开具该发票的目的明显就是为了应付本案的诉讼，并且是否实际支付该款项也不得而知。对证据二的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该案与本案是独立的案件，不能作为本案判决的参考依据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，坚骏公司提供的证据《委托书》中主要载明：委托人为谢汝运、洪洁妹，受托人为林小兰，代理房屋座落于阳江市江城区甲小区北区x幢x房，委托事项及权限为代办产权过户及领取不动产权证书，委托人签名处有谢汝运、洪洁妹签名及指模，受委托人签名处有林小兰签名及指模。《证明》中载明，林小兰是阳江市江城区汇城房地产信息咨询服务中心的员工，“在我公司受理甲小区北区业主委托代办商品房不动产登记工作中，是我公司的指定代办人。”落款处有阳江市江城区汇城房地产信息咨询服务中心的盖章，日期为2019年12月13日。《广东增值税普通发票》中主要载明：购买方为谢汝运、洪洁妹，销售方为阳江市江城区汇城房地产信息咨询服务中心，发票项目为经纪代理服务、代理服务费，发票金额为300元。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，谢汝运、洪洁妹与坚骏公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，应为有效。因坚骏公司未按约履行商品房买卖合同，甲小区业主委员会代表全体业主与坚骏公司在2016年9月18日经协商后签订了《关于甲小区业主办理不动产证的承诺书》。该承诺书是业主与坚骏公司对商品房买卖合同内容的变更，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，亦应为有效。双方应按合同及承诺书全面履行各自的义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：一、坚骏公司主张因谢汝运、洪洁妹等业主不配合整改，导致迟延完成甲小区北区x幢商品房的工程竣工验收手续而需扣减相应的办证时间的理据是否充分；二、坚骏公司是否存在逾期办证行为，逾期办证违约金的计算标准应如何确定；三、坚骏公司应退还的办证费数额如何认定；四、坚骏公司退还的面积差异款应如何计算及应否支付面积差异款的利息。关于争议焦点一，坚骏公司主张在进行阳江市住房和城乡规划建设局出具的《整改通知书》中第2、4点整改时，由于包括谢汝运、洪洁妹在内的甲小区北区x幢业主不配合坚骏公司的整改，导致其在2018年1月24日才取得《建设工程规划验收合格证》（建筑类），因此应将业主不配合整改导致办证拖延的时间予以扣减。关于第2点的整改，从本案实际情况来看，业主未提交对小区配套开关站的整改意见最终并没有影响小区通过建设工程规划验收；关于第4点的整改，虽然因部分业主不配合坚骏公司的整改对坚骏公司取得甲小区北区x幢《建设工程规划验收合格证》（建筑类）造成一定的影响，但坚骏公司在2018年1月24日取得该证，后于同年7月16日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，期间长达7个月，而涉及工程竣工验收除取得《建设工程规划验收合格证》（建筑类）外，还包括市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料,规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等，即工程竣工验收需经过多个环节审批及受多种因素影响。本案没有证据证实完全因上述两点整改导致甲小区北区x幢商品房工程竣工验收延迟，亦没有充分的证据证明是谢汝运、洪洁妹的过错导致涉案工程竣工验收延迟，坚骏公司的该项主张理据不足，本院不予采纳。关于争议焦点二，涉案商品房的权属转移登记于2019年8月29日办至谢汝运、洪洁妹名下，超出承诺书约定的最迟办证时间（2018年2月28日），坚骏公司未按承诺书的约定协助办证已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然承诺书约定按业主已付总房款月利率1%追究违约责任，但由于坚骏公司已将涉案商品房交付给谢汝运、洪洁妹，且谢汝运、洪洁妹没有证据证实其因坚骏公司逾期办证所造成的实际损失，故一审法院判决本案的逾期办证违约金从2018年3月1日起至2019年8月29日止，按已付购房款年利率6%的标准计付逾期办证违约金给谢汝运、洪洁妹并无不当，且谢汝运、洪洁妹亦未提出上诉，本院予以维持。坚骏公司主张该违约金计算标准应按双方签订的商品房买卖合同约定的已付房价款的1%来计算理据不足，本院不予采纳。关于争议焦点三，谢汝运、洪洁妹对一审判决认定坚骏公司代为支付的维修资金、档案证明费、初始登记费、评估费、贷款资料工本费、契税、不动产登记费合共20510.07元未提出上诉，本院予以确认。双方争议的是代理费300元应否扣减。关于该代理费，坚骏公司二审提交的证据《委托书》显示谢汝运、洪洁妹与阳江市江城区汇城房地产信息咨询服务中心就办理涉案商品房的产权登记事项成立了委托关系，而《广东增值税普通发票》载明的支付方、收款方分别为谢汝运、洪洁妹及阳江市江城区汇城房地产信息咨询服务中心，且该票据原件由坚骏公司持有，因此可以认定谢汝运、洪洁妹委托阳江市江城区汇城房地产信息咨询服务中心代为办理涉案商品房的产权登记手续，坚骏公司的办证费中代谢汝运、洪洁妹支付了该款项给阳江市江城区汇城房地产信息咨询服务中心。故坚骏公司主张退还的代办证费应扣减该300元代理费理据成立，本院予以采纳。据此，坚骏公司应退还给谢汝运、洪洁妹的办证费数额为22504.93元（43315元-20510.07元-300元）。一审法院认为该300元不应扣减不当，本院予以纠正。关于争议焦点四，坚骏公司与谢汝运、洪洁妹对涉案商品房的面积差异值为-0.91㎡，差异百分比为-0.82%没有异议，应予以确认。依据双方合同约定，差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补，故一审结合谢汝运、洪洁妹的诉讼请求认定坚骏公司应退还面积差异款4783元正确，本院予以维持。至于面积差异款的利息，虽然合同对此没有约定，但考虑到载明专有建筑面积的合同由坚骏公司提供，谢汝运、洪洁妹亦是根据该面积数支付房屋价款给坚骏公司，且坚骏公司在占有该款期间享受了收益，因此一审法院判决坚骏公司计付该面积差异价款的利息给谢汝运、洪洁妹并无不妥，本院予以维持。由于涉案商品房的专有建筑面积在房产证出具时才能确定，在此前坚骏公司和谢汝运、洪洁妹均不知道合同载明的专有建筑面积有误，该面积差异款的利息应从房产证出具之日（2019年8月29日）起计，结合中国人民银行贷款基准利率这一标准自2019年8月20日起已经取消，并改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。因此，坚骏公司应以退还面积差异款4783元为基数，自2019年8月29日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息给谢汝运、洪洁妹。一审判决从出具购房款发票之日起计欠妥，本院予以纠正。综上所述，坚骏公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对坚骏公司主张的代理费300元未予扣减和以发票开具时间确定坚骏公司支付退还面积差异款的利息起算时间，均处理不当，本院作相应调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初7147号民事判决第一项及案件受理费负担部分；二、撤销阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初7147号民事判决第四项；三、变更阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初7147号民事判决第二项为：阳江市坚骏房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费22504.93元及支付该款利息（利息以22504.93元为基数，自2018年4月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2019年11月4日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给谢汝运、洪洁妹；四、变更阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初7147号民事判决第三项为：阳江市坚骏房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还面积差异款4783元及支付该款利息（利息以4783元为基数，自2019年8月29日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给谢汝运、洪洁妹；五、驳回谢汝运、洪洁妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1793元，由阳江市坚骏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年五月十二日法官助理  詹礼迪书 记 员  凌尤健附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。