广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初1214号原告：佛山市嘉诚物业管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区****************，统一社会信用代码914***************。法定代表人：程某1。委托诉讼代理人：陈彦，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓晴雯，广东共明律师事务所实习律师。被告：麦伟坚，男，1971年7月28日出生，汉族，住广东省佛山市高明区************，公民身份号码440***************。原告佛山市嘉诚物业管理有限公司（以下简称原告嘉诚物业公司）与被告麦伟坚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭审理本案。原告的委托诉讼代理人陈彦到庭参加诉讼，被告麦伟坚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告依法支付物业管理费5446.54元，滞纳金（从2019年1月1日开始以每月所欠费用为本金，按年利率24%计算至实际付清之日止，暂计至2019年12月31日为108.93元，合共5555.47元）；2.被告承担律师费1250元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年11月15日，原告与被告签订银海广场3座前期物业服务协议（X座XXX号）。约定：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，物业管理费用为每月每平方米3.2元，若业主逾期交纳物业管理费，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之五交纳滞纳金，若业主违反合同，未按时交纳足额的有关费用，则原告依法向法院起诉的，业主承担一切后果及费用，等。被告名下的X座XXX房产，拖欠了原告2018年12月-2019年12月的物业管理费（其中2018年12月-2019年12月业主擅自将物业管理费按每平方米1.5元汇入），物业管理费、滞纳金共5555.47元。原告于2020年1月8日在银海广场电梯出入口张贴《关于拖欠物管费的催告函》，将上述事宜进行公告，催促被告尽快交纳物管费。鉴于以上事实，被告已经以其行为表明，将不会履行支付义务。被告拖延支付的行为已构成违约，严重损害原告的合法权益。原告为实现本案债权委托广东共明律师事务所代理诉讼工作，发生律师费1250元，根据双方约定（协议第九章第四条），该律师费由被告承担。被告书面辩称，一、被告无需按照每月每平方米3.2元的标准向原告支付物业管理费，而应当按照每月每平方米1.5元的标准支付。1.银海广场小区分为住宅楼区域及办公楼区域，涉案物业属于办公楼，物业管理费的收费标准为每月每平方米3.2元，而住宅楼区域的收费标准为每月每平方米1.5元。实际上在同一个银海广场小区，原告为住宅楼及办公楼提供的物业管理服务完全一致。反而住宅楼区域平时在前台处有保安值班，有外人到访时保安会进行登记备案或联系业主，而办公楼区域虽然有保安值班，但任何人都可以随意进出，保安从未对到访者进行登记备案或采取适当的安保措施。在这种情况下，住宅楼区的收费标准反而比办公楼低一大截，对于办公楼区域的业主极不公平，也不合理。2.原告为被告所在的银海广场小区提供的物业服务存在重大瑕疵，不符合《前期物业服务协议》的约定。原告为银海广场小区提供物业服务期间长期存在以下问题：①生活用水不卫生，经常出现浑浊；②公用电梯因维护不当经常出现坠梯及困人等故障；③办公楼外层因老化严重，经常出现高空坠物；④保安监管不到位，快递乱放在地上无人管理，办公楼区域外来人员随意出入，没有进行严格排查，小区经常出现财物丢失的情况，停放的车辆被人打碎玻璃被盗车内的财物；⑤公共卫生脏乱，步梯从未用水冲洗，垃圾房出现异味，蟑螂等害虫遍布，小区较多积水未清理，以往高楼层不会出现蚊虫，现在经常出现；⑥小区内的树木维护不到位，出现干枯死亡的情况，等。小区业主一直向原告反映上述问题，但未能得到解决。另外，根据《前期物业服务协议》第二章第一条第七点之规定，原告须编制物业管理服务及财务年度计划和工作计划，并每一年向全体业主和物业使用人公布一次经营收入、物业维修、养护等费用收支账目。但原告从未向小区业主公布过任何收支账目，被告作为业主对小区的经营收支情况完全不了解。3.根据2019年5月1日开始执行的《佛山市发展和改革局、佛山市住房和城乡建设局关于进一步加强物业服务收费管理的通知》之规定，佛山市内物业服务收费的最高指导价为每月每平方米2.7元。又根据《前期物业服务协议》第三章第一条第六点之约定，原告在收费方面执行政府规定，但实际上原告向被告收取的物业管理费每月每平方米3.2元高于该指导价，请求法院对原告收取物业管理费的定价的合法性进行审查。综上，根据原告向被告提供的物业服务水平及实际情况，被告向原告按每月每平方米1.5元的标准更为合理。二、原告请求的滞纳金及律师费没有事实和法律依据。1.原告应当按《前期物业服务合同》之约定为被告提供物业服务，但原告在提供物业服务过程中存在重大瑕疵，未全面履行合同约定，原告存在过错。在原告解决上述瑕疵之前，被告拒绝向原告支付物业管理费构成同时履行抗辩，此行为不属于违约，且被告已经按照每月每平方米1.5元的标准向原告支付物业管理费，被告无需向原告支付滞纳金及律师费。2.退一步说，即使法院最终认定被告须向原告支付滞纳金，但原告请求的滞纳金计算标准明显过高，根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条之规定，法院也应当酌情调低滞纳金标准，参照银行贷款利率标准计算。3.原告并未提供与律师所签订的《民事委托代理合同》及相应律师费收费票据，无法证实其确实因提起本案诉讼实际支付律师费的事实。本案案情比较简单，诉讼标的为5000元左右，并不一定需要聘请律师参加诉讼。退一步说，即时法院认定被告需要支付律师费，结合本案的案情及标的额，律师费1250元明显过高，应当予以调整。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，原告提供的证据，内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告提供的银海广场业主群聊天记录截图、图片，原告不确认真实性，因被告未提交原件核对，本院对该组证据的真实性不予确认；被告提供的不动产权证、增值税普通发票、佛发改价[2019]4号文件，原告确认真实性，本院对上述证据的真实性予以确认。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下案件事实予以确认：被告向佛山市高明银海广场有限公司购买了佛山市高明区******************，建筑面积为246.45平方米，房屋用途：非住宅，土地用途：商服用地。2011年11月15日，被告（乙方）与原告（甲方）签订《前期物业服务协议》，约定：物业管理费为每平方米3.2元每月，按房屋建筑面积计收，当月物业管理费缴纳时间为每月的第五日到二十日；乙方依据本合同按时、按标准向甲方缴纳物业管理费用；乙方逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之五交纳滞纳金；乙方违反合同，不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起收取违约金或滞纳金，超过两个月不缴费的，甲方可将欠缴费用的业主名单予以公布，同时亦可采取停止供应服务等措施，逾期仍未交纳的，由甲方依法向人民法院起诉，由此产生的一切后果及费用（该费用包括：诉讼费、律师费、鉴定费及评估费等），由乙方承担。被告从2018年12月1日至2019年12月31日期间按每月每平方米1.5元的标准向原告支付物业管理费。原告主张被告未按《前期物业服务协议》的标准足额缴纳物业管理费，提起本次诉讼并支付律师费1250元。本院认为,本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订了《前期物业服务协议》，原告为被告提供物业管理服务至今，被告应当按照协议的约定在享受服务的同时履行义务，向原告交纳物业管理费。本案中，被告未按《前期物业服务协议》的标准足额缴纳2018年12月1日至2019年12月31日期间的物业管理费，违反双方约定，被告应向原告缴纳相应的物业管理费。2018年12月1日至2019年12月31日期间的物业管理费为788.64元/月（246.45平方米×3.2元/平方米），被告按每月每平方米1.5元的标准缴纳了该期间的管理费，被告拖欠物业管理费金额为5446.55元（1.7元/平方米×246.45平方米×13个月），现原告主张被告向其支付管理费5446.54元，系其对自身权利的处分，本院予以确认。关于物业管理费的标准，被告主张原告的物业管理存在质量问题以及收费标准超过了《佛山市发展和改革局、佛山市住房和城乡建设局关于进一步加强物业服务收费管理的通知》所规定的最高指导价，应按每月每平方米1.5元的标准计算，经审查，被告提交的证据未能证明原告的物业管理存在质量问题，《佛山市发展和改革局、佛山市住房和城乡建设局关于进一步加强物业服务收费管理的通知》明确规定非住宅物业服务收费实行市场调节价，案涉房屋属于非住宅性质，被告的主张没有事实和法律依据，且与双方协议约定不符，因此本院不予采纳。被告未按合同约定的缴费标准足额缴纳物业管理费的行为违反合同约定，应承担违约责任。被告主张原告提供物业服务过程中存在重大瑕疵，在解决瑕疵前其拒绝支付物业管理费构成同时履行抗辩，此行为不构成违约。本院认为，若被告认为原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，且被告提交的证据不足以证实原告未按照《前期物业服务协议》的约定履行其义务，对于被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。《前期物业服务协议》约定拖欠物业管理费，每逾期一日，按所拖欠管理费金额的千分之五计算滞纳金，原告起诉时主张按照年利率24%的标准计算滞纳金，被告认为原告主张的滞纳金过高，应调整为银行贷款利率标准。本院认为，《前期物业服务协议》约定的日千分之五及原告诉请主张的年利率24%滞纳金标准过高，本院酌定调整为按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍的标准计算。原告在诉讼中主张当月欠的物业管理费的违约金从次月1日开始计算，没有违反合同约定，本院予以采纳。因此，2018年12月1日起至2019年7月31日被告拖欠的物业服务费滞纳金，应以当月欠缴的物业服务费418.97元（1.7元/平方米×246.45平方米）为本金，从次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算至实际付清之日止；2019年8月1日起到2019年12月31日被告拖欠的物业服务费滞纳金，应以当月欠缴的物业服务费418.97元为本金，从次月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算实际付清之日止。对于原告请求超出本院核定部分，本院不予支持。关于原告主张律师费问题。《前期物业服务协议》第九章第四条规定，被告逾期未交纳物业管理费的，原告可向人民法院提起诉讼，由此产生的一切后果及费用（该费用包括诉讼费、律师费、鉴定费、评估费等），由被告承担。原告请求被告支付律师费1250元，理据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告麦伟坚应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市嘉诚物业管理有限公司支付物业管理费5446.54元及滞纳金[2018年12月1日起至2019年7月31日被告拖欠的物业服务费的滞纳金，应以当月欠缴的物业服务费418.97元（1.7元/平方米×246.45平方米）为本金，从次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算至实际付清之日止；2019年8月1日起到2019年12月31日被告拖欠的物业服务费的滞纳金，应以当月欠缴的物业服务费418.97元为本金，从次月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算实际付清之日止]；二、被告麦伟坚应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市嘉诚物业管理有限公司支付律师费1250元；三、驳回原告佛山市嘉诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告麦伟坚负担。被告负担的受理费，由被告于支付判项确认的款项时一并支付给原告，本院不再另行收退。本判决为终审判决。审 判 员 彭智聪二〇二〇年五月八日法官助理 区君萍书 记 员 陈欣琪