江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1102民初2456号原告：镇江香江汇投资管理有限公司，住所地镇江市京口区学府路**香江世纪名城****。法定代表人：吴树斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：张明辉，江苏路韬律师事务所律师。被告：赵尔峰，男，1979年4月30日出生，汉族，户籍地甘肃省张掖市甘州区。原告镇江香江汇投资管理有限公司与被告赵尔峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理，依法适用简易程序，由审判员胡绪美独任审理该案，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告镇江香江汇投资管理有限公司的委托诉讼代理人张明辉，被告赵尔峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告镇江香江汇投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告合同于2020年4月28日解除；2.判令被告支付截止2020年4月28日租金及4月29日至5月12日房屋占有使用费合计107478元及违约金（违约金以107478元为基数自2019年10月4日按日千分之1.5计算至实际给付之日止）；3.判令被告支付免租期租金91236元；4.判令被告支付水费614.49元、电费19647元。事实和理由为，原告受业主委托对镇江市京口区学府路188号不夜街1幢的商铺进行招租和管理。2015年11月16日，原告与承租方签订租赁合同，约定由被告承租位于不夜街1幢105-111上、111下的商铺，2016年1月4日，承租方收到原告出具的《商户进场装修通知书》。按照合同约定和交易习惯，除首年租金外，以后各年度租金均应提前三个月缴纳，即被告应于2019年10月4日前支付第五年租金为301765元。2020年4月被告要求提前解除合同，后被告于2020年4月28日收到原告寄出的通知，载明被告违约解除，按合同约定需支付已发生的租金、免租期租金、恢复房屋费用费。被告赵尔峰辩称，被告于2019年9月进场，租金缴纳至2020年1月3日。但受新冠××疫情影响，被告自2020年1月起关停商铺，2020年4月份退场，双方合同应自2020年1月4日解除。不同意支付剩余期间租金及免租期租金。本案原告围绕诉讼请求提供了下列证据材料：1.《香江·不夜街委托经营管理合同》、《商品房买卖合同》各7份，证明涉案商铺所有权人将上述商品委托原告对外招租。2.《香江·不夜街租赁管理合同》、商户进场装修通知书，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，被告于2016年1月4日进场。3.解除合同通知书，证明被告于2020年4月底向原告主张解除合同。4.催款函、告知函，证明原告于2020年5月11日向被告主张缴纳租金及恢复房屋费用。5.水电交接单、水电费发票，证明原告垫付水费614.73元、电费18647元。6.保全责任保险发票，证明原告为提起诉讼支付保全保全费800元。被告赵尔峰经质证后认为，对证据1的真实性无异议，对证据2内容的真实性无异议，但实际签订时间为2019年9月，对证据3的真实性无异议，对证据4认为未收到上述材料，对证据5的真实性有异议，被告自2019年12月份关停，不存在水电费，对证据6的真实性无异议。本院经审查后认为，证据1被告无异议，本院予以确认，证据2系原、被告签订，本院对其真实性予以确认，但根据原、被告双方的当庭陈述，可以确认被告接手房屋时间为2019年9月。证据3、4系双方函件往来记录，本院对其真实性予以确认。证据5、6系水电费、保全保险费发票，本院对其真实性予以确认。被告赵尔峰向本院提交了下列证据：1.租金、物业费收据，证明被告于2019年10月24日缴纳保证金68427元，缴纳物业费9000元。原承租户于2018年12月20日缴纳租金87501元，于2019年1月2日缴纳租金56260元。2.房屋终止合同申请书，证明被告于2020年4月24日要求终止租赁合同。原告镇江香江汇投资管理有限公司经质证后认为，对证据1的真实性无异议。对证据2认为未收到上述材料。本院经审查后认为，双方在庭审中一致确认租金缴纳至2020年1月3日，本院对证据1的真实性予以确认。证据2系被告单方发函陈述，原告在举证中已经认可被告于2020年4月底提出解除合同，故本院对该函件的真实性予以确认，关于双方合同解除的时间本院将在其后论述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年左右，镇江香江汇投资管理有限公司曾与多位房产买受人签订委托合同，代为经营管理香江世纪名城商业街1幢105室、106室、107室、108室、109室、110室上、111室，期限为五年。合同还约定，受托方则在委托到期后通知委托方交接商铺，交接标准在保证该商铺产权界线清晰、房屋主体结构完好的情况下，按承租人最后撤场时的格局交还委托方。2015年11月，案外人潘孝之（乙方）与原告镇江香江汇投资管理有限公司（甲方）签订《香江·不夜街租赁管理合同》并约定，乙方承租学府路188号商业街1幢楼105室上-111上、111下（合计8间），建筑面积354.03平方米；乙方在该商铺经营商品范围为餐饮，如调整经营范围，须征得甲方同意；租赁周期为五年；合同终止时，乙方商铺内的装修无偿归甲方所有；第一年租金182473元（免91236元），第二年租金273709元，第三年租金273709元，第四年租金287395元，第五年租金301765元；乙方办理进场手续时缴纳首年租金182473元，以后各年度租金均在该年度租赁周期到期前3个月向甲方缴纳；乙方缴纳保证金68427元，合同期满如无应扣除款项，10日内无息退还；乙方装修方案须在装修前提供给甲方，经甲方指定的物业管理公司审核书面认可后方可施工；乙方装修在不破坏房屋原有建筑结构与消防设备的前提下，自行进行装修，如在装修过程中造成有关建筑物及公共设备损毁的，乙方应及时恢复并承担赔偿责任；乙方按时支付商业管理费、水费、电费、物业管理费等各项费用。如乙方未经甲方同意在租赁期限内擅自退场的，视为乙方违约解除本合同，甲方将全额追缴已免收租金并追究乙方退场造成的其他经济损失，乙方已缴纳租金、保证金及其他交纳费用不予退还，从退场之日起甲方有权将上述房屋另行出租。2016年1月4日，香江汇公司向潘孝之发放通知一份，载明该日可进场装修，并为商铺租赁起始日。2019年9月，被告赵尔峰从案外人潘孝之处接手上述租赁房屋，并重新与原告签订《香江·不夜街租赁管理合同》，合同内容与原合同内容一致。被告赵尔峰于2019年10月24日缴纳保证金68427元及物业费9000元。租金缴纳至2020年1月3日。另查明，受新冠××疫情影响，被告赵尔峰经营的餐饮店于2020年1月左右关停。原告镇江香江汇投资管理有限公司分别于2020年1月14日、3月26日、4月28日、5月11日向被告赵尔峰主张房屋租金。又查明，截至法庭辩论终结，原告镇江香江汇投资管理有限公司代被告赵尔峰缴纳水费614.49元，电费18647元。本院认为，原告镇江香江汇投资管理有限公司与被告赵尔峰签订的《香江·不夜街租赁管理合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行义务。被告赵尔峰于2019年9月承租上述房屋，双方之间的租赁合同关系应自该日成立，被告赵尔峰租金缴纳至2020年1月3日，根据合同约定，被告应在2019年10月3日前缴纳2020年1月4日至2021年1月3日租金301765元。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。本案原告在被告迟延未缴纳租金后向被告发函催收，被告仍未缴纳，原告有权解除合同。原告主张其于2020年4月28日解除与被告之间的租赁合同于法有据，本院予以支持。关于原告主张的被告支付2020年1月4日至2020年4月28日租金及4月29日至5月12日房屋占有使用费合计107478元及违约金的诉讼请求，本院认为，根据《江苏省高级人民法院审判第一庭关于规范涉新冠××疫情相关民事法律纠纷的指导意见》第一条第8项规定，承租人以疫情导致无法使用租赁标的物要求减免部分租金或者延长租期的，一般应予支持。本案中，受疫情影响，被告自2020年1月停止经营，无法使用标的物，兼顾原、被告双方当事人的利益，本院酌定给予减免2个月租金50294.16元。被告在收到原告催款函后及向原告发送终止合同申请书后一直未办理退场手续，本院依据原告主张确定被告使用房屋至2020年5月12日，被告仍需缴纳房租及房屋占有使用费合计57000.05元。关于违约金，本院酌定以57000.05元为基数，自2019年10月4日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付日止。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案双方合同解除后，原告应当在结清水电、物业费后将剩余押金退还被告。经核算，尚欠水费614.49元，电费18647元，押金68427元，剩余49165.51元。关于原告向被告主张缴纳免租期租金91236元的诉讼请求，本院认为，虽然双方在合同中约定如被告未经原告同意在租赁期限内擅自退场的，原告将全额追缴已免收租金并追究被告退场造成的其他经济损失，被告已缴纳租金、保证金及其他交纳费用不予退还，该约定内容属于被告违约应当支付的违约金。但是考虑到被告系接手其他商户继续租赁上述房屋，并未享受到免租期优惠，同时该约定也明显超过了原告的实际损失，本院结合被告违约的程度及新冠××疫情的社会因素，酌定该部分违约金3万元。以上款项折抵后，被告赵尔峰应当支付原告镇江香江汇投资管理有限公司37834.64元及违约金，违约金以57000.05元为基数，自2019年10月4日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告镇江香江汇投资管理有限公司与被告赵尔峰签订的《香江·不夜街租赁管理合同》于2020年4月28日解除。二、被告赵尔峰于本判决生效后十日内支付原告镇江香江汇投资管理有限公司37834.64元及违约金（违约金以57000.05元为基数，自2019年10月4日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付日止）。如果金钱给付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2083元，已减半收取，保全费1520元，由被告赵尔峰负担806元，原告镇江香江汇投资管理有限公司负担2797元（该款已由原告预交至本院，被告在履行判决主文确定的义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号11×××61）审判员  胡绪美二〇二〇年十月十二日书记员  蒋天麟附：相应法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。