河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初14834号原告王夏丽，女，1974年6月14日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人王召，河南良笛律师事务所律师。被告王晓东，男，1976年5月22日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。被告崔强，男，1975年3月13日出生，汉族，住河南省郑州市。被告曹惠敏，女，1975年10月3日出生，汉族，住河南省郑州市。被告王燕娟，女，1980年7月15日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。四被告委托代理人吴会亚，河南译达律师事务所律师。四被告委托代理人孙威风，河南译达律师事务所律师。原告王夏丽与被告王晓东、崔强、曹惠敏、王燕娟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王召、被告王晓东及四被告委托代理人吴会亚、孙威风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年4月16日，原告与王晓东签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于郑州高新区梧桐街与碧桃路交叉口汉威物联网科技产业园北地块机械加工车间西半部，建筑面积6676平方米的房屋出租给王晓东。王晓东多次未按照约定向原告支付房租、水电费，截止2020年3月23日，王晓东尚欠原告租金、水电费、利息共计4847000元。王晓东至今未按约定履行付款义务，为维护原告合法权益，请求：1、确认原告与王晓东2015年4月16日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月29日解除；2、王晓东立即搬离租房房屋；3、王晓东、王燕娟支付原告租金、水电费、违约金共计5787477.5元；4、崔强、曹惠敏对王晓东债务承担连带清偿责任。被告王晓东辩称：原告发出的解除合同通知无效，不符合法定、约定的解除条件，在一方迟延履行主要债务不会导致合同目的不能实现的情况下，以鼓励交易为原则，双方的《房屋租赁合同》应当继续履行。原告多次故意断水、断电致使王晓东经营的酒店不能正常营业，王晓东被迫向原告出具欠条，欠条所载金额与实际不符，双方并未对租金、水电费、利息进行核对结算。2020年4月1日至2020年10月10日期间，王晓东向原告支付各项费用913932元，原告诉请金额与实际不符。受新冠肺炎疫情防控影响，王晓东的应付租金应当予以减免。被告王燕娟辩称：王燕娟并非合同相对人，本案涉及的租金、水电费、利息等不应当由其支付。本案争议债务并未用于夫妻共同生活，且王燕娟也未参与王晓东的经营活动，目前，王燕娟与王晓东已经离婚，本案争议债务并非夫妻共同债务，应当驳回原告对王燕娟的诉讼请求。被告崔强辩称：崔强并非合同相对人，对本案争议租金、水电费及利息不应当承担支付责任。崔强作为担保人，同意对欠条显示数额符合实际的部分承担担保责任，不应当对本案全部请求承担连带支付责任。其他答辩意见与王晓东一致。被告曹惠敏的答辩意见与被告崔强一致。经审理查明：2015年4月16日，原告作为出租人、王晓东作为承租人，签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、原告同意将位于郑州高新区梧桐街与碧桃路交叉口汉威物联网科技产业园北地块机械加工车间1西半部，建筑面积6676平方米的房屋（含一层酒店大堂、二层楼梯及电梯间、3至6层及中部会议室的毛坯房，以下简称本案争议房屋）租赁给王晓东经营餐饮及酒店（昆仑乐居），租赁期限12年。2、2015年5月1日至2018年4月30日期间，每年租金225.28万元，2018年5月1日至2021年4月30日期间，每年租金256.8万元，2021年5月1日至2024年4月30日期间，每年租金292.76万元，2024年5月1日至2027年4月30日期间，每年租金333.74万元。3、房屋租金每年的4月、10月5日前，以银行转账方式足额支付下个半年的租金，不得逾期，租金不包含水、电、燃气、物业、保洁、电梯维修保养和工商、税务费用，水电、燃气及物业费按河南汉威科技有限公司标准计算。4、王晓东必须依约足额缴纳租金及其他应自行负担的费用，如逾期王晓东每天需向原告支付逾期金额万分之七的利息。5、租赁期满或合同解除，除可拆卸的设备设施外，王晓东须将附着于建筑物上的装修移交给原告，租赁期内或合同终止时，除可拆卸的设施设备外，王晓东应将店铺完整无损移交原告，并交清水、电、物业和一切工商、税务费用。6、王晓东未按时足额向原告支付租金及其他费用，超过十天，原告有权断水断电且终止合同。2019年6月3日，王晓东向原告出具欠条一份，载明：“王晓东欠王夏丽截至2019年5月31日现金叁佰叁拾捌万元整（3380000），以前还款计划均以此为准”。2019年10月9日，王晓东向原告出具欠条一份，载明：“根据两方签订之房屋租赁协议，截止2019.9.30日，王晓东欠王夏丽叁佰捌拾玖万肆仟元整（3894000）”。2019年12月6日，王晓东作为欠款人、王燕娟作为担保人、崔强作为担保人，向原告出具欠条一份，载明：“根据2015年4月16日，王夏丽与王晓东签订之房屋租赁协议，截止2019年11月30日，王晓东共欠王夏丽房租、水电费及利息共计肆佰壹拾叁万元整（4130000），还款期限为一年（2020年12月31日止）”。2020年3月23日，王晓东作为欠款人、崔强作为担保人、曹惠敏作为担保人，向原告出具欠条一份，载明：“根据2015年4月16日王晓东与王夏丽双方签订之房屋租赁协议，截至2020年3月31日王晓东共欠王夏丽房屋租金、水电费及利息，共计4847000元（肆佰捌拾肆万柒仟元整）。另双方约定，如2020年4月15日前，王晓东支付王夏丽现金2500000元（贰佰伍拾万元整），余款另支付2000000元（贰佰万元整），否则按原欠款支付（此欠条之前开据之欠条以此欠条为准）”。该欠条出具时，王燕娟作为担保人在欠条上签字，该欠条出具后，王燕娟向原告偿还了部分款项，原告删除了王燕娟的签名，免除了王燕娟的担保责任。2020年3月23日欠条出具后，王晓东向原告支付913932元（其中包括王燕娟支付了部分款项）。2020年7月29日，王夏丽以微信形式向王晓东发送通知一份，显示：因王晓东长期未履行双方《房屋租赁合同》的付款义务，已经严重违约。2020年3月23日双方结算时，王晓东已拖欠租金、水电费、利息484.7万元，但至今未按3月23日欠条承诺支付欠款。现王夏丽依据《房屋租赁合同》的约定，解除双方2015年4月16日签订的《房屋租赁合同》，要求王晓东立即支付拖欠的欠款，并尽快搬离腾空租赁房屋，租金及违约金将计算至交房之日。王晓东至今占有使用本案争议房屋经营酒店，该酒店工商登记的企业名称为河南琦麟酒店管理有限公司。现原告与王晓东之间因租赁合同纠纷协商未果，遂引起本案纠纷。另查明：1、2017年11月27日，王晓东向原告转账支付车位费12500元。庭审中，王晓东承认自2017年11月起开始向原告支付车位费，2020年5月至10月的车位费确实未支付。2、2020年3月23日欠条出具时，王晓东与王燕娟系夫妻关系。3、本案争议房屋系原告从河南汉威电子股份有限公司承租的六层房屋的一部分，除本案争议房屋外，原告还将其承租的房屋转租给四家饭店、一家烟酒店。河南汉威电子股份有限公司的工作人员记录各租户的水、电使用情况后，将各户需要交纳的水、电费金额发送原告，再由原告向包括王晓东在内的承租人收取。根据原告的记录显示：2020年4月、5月的水电费共计51421元、2020年6月的水电费共计49706.5元、2020年7月的水电费29701.5元、2020年8月和9月水电费共计81103.8元。以上事实由下列证据及庭审笔录在案佐证：原告提交的《房屋租赁合同》一份、欠条四张、聊天截图二张、招商银行交易明细表一份、租户用电、用水记录表三份、发票两张。王晓东提交的《房屋租赁合同》二份、河南琦麟酒店管理有限公司企业信用信息公示报告一份、原告提交的借据一张，与本案无关联性，本院不予采纳。王晓东提交的曹惠敏、崔强、贺冰、李雅轲、王晓东、河南琦麟酒店管理有限公司银行交易明细、微信转账单、交易明细手机截屏一组，证明截至2020年3月31日，王晓东已经向原告转账支付1136.4857万元，2020年3月23日欠条中所载明的欠款金额与实际不符。本院认为，2020年3月23日欠条出具时，王晓东、曹惠敏、崔强、王燕娟四人均签字确认，且该欠条能够与王晓东之前出具的欠条相互佐证，能够认定2020年3月23日欠条系原告与王晓东对2020年3月23日之前租金、水电费、违约金的结算。王晓东提交的上述证据，不足以证明其证明目的，本院不予采纳。本院认为：原告与王晓东2015年4月16日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原告与王晓东签订的《房屋租赁合同》约定，王晓东未按时足额向原告支付租金及其他费用，超过十天，原告有权断水断电且终止合同。截至2020年3月31日，王晓东尚欠原告租金、水电费及利息4847000元。2020年7月29日，原告以王晓东拖欠租金为由解除双方《房屋租赁合同》，具有事实和法律依据，本院予以支持。因此，本院确认原告与王晓东2015年4月16日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月29日解除。原告请求王晓东搬离本案争议房屋，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，原告与王晓东之间的《房屋租赁合同》已经于2020年7月29日解除，王晓东应当搬离本案争议房屋，并将本案争议房屋返还原告。根据2020年3月23日王晓东出具的欠条显示，截至2020年3月31日，王晓东应当支付原告房租、水电费及利息4847000元。扣除该欠条出具后王晓东支付的913932元，王晓东还应当支付原告2020年3月31日之前的房租、水电费及利息3933068元。根据《房屋租赁合同》约定，王晓东应当于每年4月前足额支付下半年的租金，如逾期王晓东每天需向原告支付逾期金额万分之七的利息。王晓东至今未足额支付2020年4月1日至2020年10月10日期间房租的行为已经构成违约，但结合新冠肺炎疫情防控对王晓东酒店经营产生的影响，本院酌情免除王晓东半个月租金，并酌情对逾期付款的利息标准予以降低，降低后的标准为年利率3.85%。扣除半个月租金后，王晓东应当支付原告2020年4月1日至2020年10月10日期间的租金1241200元（2568000元÷12个月×5.8个月）及逾期付款利息21106元（该利息自2020年5月1日起，以本金1241200为基础，按照年利率3.85%的标准计算至2020年10月10日）。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定”。本案中，王晓东应当向原告支付2020年4月至2020年10月9日期间的水电费，但双方对上述期间内的水电费约定不明，且双方无法达成一致意见。在本案争议之前，王晓东对其使用的水表、电表均未提出异议，因此，按照双方之前的交易习惯，本院对原告提供的2020年4月、5月的水电费51421元、2020年6月的水电费49706.5元、2020年7月的水电费29701.5元、2020年8月和9月水电费81103.8元予以确认。上述合计，王晓东应当支付原告2020年4月至2020年10月9日期间的水电费211932.8元。因2020年3月23日欠条中双方已经对2020年3月31日之前的水电费进行了结算，故原告请求王晓东支付2020年1月至2020年3月期间的水电费，本院不予支持。王晓东自认2017年11月起开始向原告支付车位费，2020年5月至10月的车位费确实未支付。因此，按照王晓东之前的支付标准12500元/年计算，王晓东应当支付原告2020年5月至2020年10月期间的车位费6250元。原告请求崔强、曹惠敏对王晓东债务承担连带清偿责任，本院认为，曹惠敏、崔强作为担保人在2020年3月23日欠条上签字，能够认定其自愿对该欠条中王晓东的债务承担保证责任。因此，崔强、曹惠敏应当对2020年3月23日欠条中的尚欠债务3933068元承担连带清偿责任。原告请求王燕娟承担共同还款责任，本院认为，本案争议债务系王晓东因房屋租赁合同拖欠原告的租金、水电费及利息，并非用于夫妻共同生活，不属于夫妻共同债务，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，原告与王晓东2015年4月16日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月29日解除，王晓东应当搬离本案争议房屋，并支付原告2020年3月31日之前的房租、水电费及利息3933068元、2020年4月1日至2020年10月10日期间的租金1241200元及逾期付款利息21106元、2020年4月至2020年10月9日期间的水电费211932.8元、2020年5月至2020年10月期间的车位费6250元，共计5413566.8元。崔强、曹惠敏应当对上述债务中的3933068元承担连带清偿责任。原告请求过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告王夏丽与被告王晓东2015年4月16日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月29日解除。二、被告王晓东于本判决生效后15日内搬离承租房屋（该承租房屋位于郑州高新技术产业开发区梧桐街与碧桃路交叉口汉威物联网科技产业园北地块机械加工车间1西半部，房屋具体情况详见2015年4月16日《房屋租赁合同》第三条第二项约定）。三、被告王晓东于本判决生效后10日内支付原告王夏丽5413566.8元。四、被告崔强、曹惠敏对本判决第三项确定债务中的3933068元承担连带清偿责任。五、驳回原告王夏丽对被告王燕娟的诉讼请求。六、驳回原告王夏丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49418元，减半收取24709元，案件保全费5000元，共计29709元，由被告王晓东负担11757元、由被告王晓东、崔强、曹惠敏共同负担17952元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 王 青二〇二〇年十月二十七日书记员 王艳玺