广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初10170号原告：李少开，女，1953年9月17日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码440************222。委托诉讼代理人：郭家贤，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡少强，广东都汇律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码914***********058L。法定代表人：梁某1。上列两被告共同委托诉讼代理人：梁溢华，男，公司员工。被告：佛山市戴斯物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码91440605MA4W0PJW40。法定代表人：崔政文原告李少开诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称“盛明公司”）、佛山市盛明投资咨询有限公司（以下简称“盛明投资公司”）、佛山市戴斯物业管理有限公司（以下简称“戴斯公司”）合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序于同年7月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡少强及被告盛明公司、盛明投资公司的共同委托诉讼代理人梁溢华到庭参加诉讼，被告戴斯公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告盛明公司于2019年12月6日签订的《物业使用权转让合同》，被告盛明公司向原告退还物业转让款260000元；2.被告盛明公司以260000元为基数自2018年8月31日起至实际清偿完毕之日止按年利率24%标准向原告支付违约金；3.解除原告与被告盛明公司、被告戴斯公司于2019年12月6日签订的《协议书》，被告盛明公司向原告支付2019年9月至2020年4月的补贴款20800元（每月2600元）；4.解除原告与被告戴斯公司于2019年12月6日签订的《委托经营管理合同》；5.被告盛明投资公司对被告盛明公司的上述债务承担连带清偿责任；6.由三被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告主张与被告盛明公司于庭前就合同不再履行已达成一致意见，故申请撤回诉请第1项中关于《物业使用权转让合同》解除部分的主张。事实和理由：案外人张水娇原承租佛山市南海区*********************物业（以下统称303物业）。2018年8月14日，在取得出租方被告盛明公司的同意下，案外人张水娇与案外人李焕兰签订《关于盛明广场6座303物业使用权转名协议》，约定将303物业的承租人由张水娇更名为李焕兰，并由被告盛明公司盖章确认。并且李焕兰向被告盛明公司支付3000元的转名费，在刷卡后，被告盛明公司向李焕兰出具一份收据，确认收到李焕兰转名费3000元。2019年12月6日，再次取得被告盛明公司的同意下，原告与案外人李焕兰签订《关于盛明广场6座303、7座首层外街B01号、B02号、B03号物业使用权转名协议》，约定将303物业的承租人由李焕兰更名为李少开，与303物业有关的权利义务均由新业主原告李少开享有履行，被告盛明公司与原告重新签订《物业使用权转让合同》（合同编号为WYD6303号，以下统称转让合同），303物业总转让款为260000元，被告盛明公司须于2018年8月31日前将303物业毛坯交付给原告。同日，被告戴斯公司与原告重新签订《委托经营管理合同》（合同编号HJY60303号，以下统称管理合同）约定原告委托被告戴斯公司对303物业进行统一经营管理；因被告盛明公司未能按期向原告交付303物业，所以被告盛明公司、被告戴斯公司与原告重新签订《协议书》，约定被告盛明公司向原告每月支付2600的补贴，直至被告盛明公司将303物业交付给原告为止。上述合同重新签订之前，案外人张水娇已向被告盛明公司支付了303物业转让款260000元，但被告盛明公司至今未将303物业交付给原告，被告盛明公司也未按照《协议书》的约定每月向原告支付补贴2600元，仅支付了2018年8月-2019年8月合计13个月的补贴。根据转让合同第十条关于违约责任约定，被告盛明公司向原告逾期交付303物业超过90天的，原告有权解除合同，并有权要求被告盛明公司退还原告已付全部款项，且被告盛明公司须从应交付303物业之日起按照合同约定转让款每日千分之一的标准向原告支付违约金。因转让合同约定的违约金计算标准过高，原告酌情按年利率24%计算。另管理合同、《协议书》的实际履行须以转让合同为前提，现原告主张解除转让合同，故管理合同、《协议书》应一并予以解除。此外，被告盛明公司系一人有限责任公司，被告盛明投资公司是被告盛明公司的股东，故被告盛明投资公司应对被告盛明公司欠原告的上述债务承担连带清偿责任。被告盛明公司辩称，被告盛明公司与原告在庭前就合同不再履行已经达成一致意见，仅就款项退还尚有争议。现被告盛明公司明确同意按照此前其他类似案件的判决结果支付，具体同意退还款项及支付违约金详细如下：同意退还《物业使用权转让合同》项下已付的转让款260000元及支付违约金（以260000元为本金按日万分之五的标准从2018年9月1日起至实际付清之日止，违约金以为260000元×30%再扣减补贴款后的金额为上限）。超出部分盛明公司不同意支付。原告已经收取了14期补贴款，共计36400元。被告盛明投资公司辩称，同意对上述被告盛明公司同意退还的款项及支付的违约金部分承担连带清偿责任。被告戴斯公司没有到庭答辩，亦没有提交书面答辩意见。被告戴斯公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人有提交原件核对或虽无原件核对但对方当事人对真实性予以确认的证据，本院对真实性予以采信并在卷佐证。对当事人无提供原件核对的证据，本院对其证据效力不予采信。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2019年12月6日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编6座303房号物业（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给乙方。总转让款金额为260000元，乙方分期付款，首期款在182000元于合同签订当日支付（含定金），余款78000元在三年内平均分12期免息付清，自2017年5月25日起至2020年2月25日止，每三个月为1期。甲方在2018年8月31日前将该物业毛坯交付给乙方使用。双方并约定其他权利义务。被告盛明公司陈述涉案物业所在楼栋尚未办理竣工验收备案。同日，原告（乙方、委托方）与被告戴斯公司(甲方、受托方)签订《委托经营管理合同》，约定乙方将其拥有使用权的物业委托甲方进行统一代理招商及经营管理事宜，委托经营管理期限十年，自2018年8月31日至2028年8月30日止。同日，原告与被告盛明公司、戴斯公司签订《协议书》，约定涉案物业交付时间将会延迟，盛明公司自愿补贴原告2600元/月，直到物业实际交付。原告主张涉案物业为原业主张水娇转名予李焕兰，后由李焕兰转名予原告而取得，并在取得后与被告盛明公司、戴斯公司重新签订合同，原业主就合同关系中的相应权利义务均由原告享有，原告提供张水娇与李焕兰、李焕兰与原告之间就涉案物业签订的《物业使用权转名协议》予以查证。2020年4月29日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告同意被告盛明公司、盛明投资公司答辩意见中的款项退还及责任承担的方式，但主张补贴款实际收取了13期为33800元，并非被告盛明公司答辩的14期共36400元，相应计算金额应以补贴款33800元为准，并表示就被告盛明公司、盛明投资公司的诉请内容超出上述被告盛明公司、盛明投资公司同意支付部分的，原告亦不再向盛明公司及盛明投资公司主张。本院认为，原告与被告盛明公司、盛明投资公司已于庭前自行协商不再履行《物业使用权转让合同》，并于庭审中就《物业使用权转让合同》项下的款项退还方式及责任承担方式达成一致意见，本院予以确认。因被告盛明公司未能举证支付了第14期补贴款予原告，本院采信原告自认的33800元为补贴款金额。按照原告与被告盛明公司确认的违约金计算方式，被告盛明公司应支付以260000元为本金按日万分之五的标准计算从2018年9月1日起至实际付清之日止的违约金，且违约金以44200元（已付转让款260000元×30%-补贴款后33800元）为上限，因2018年9月1日至庭审辩论终结之日（2020年7月2日）共671天的违约金87230元（260000元×0.0005×671天）已超出违约金上限标准，则被告盛明公司应付的违约金仅以上限金额即44200元为准。《物业使用权转让合同》已经合同双方协商不再履行，则《委托经营管理合同》、《协议书》丧失履行基础，亦应予以解除。被告戴斯公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告李少开与被告佛山市戴斯物业管理有限公司于2019年12月6日签订的《委托经营管理合同》；二、解除原告李少开、被告佛山盛明置业有限公司及被告佛山市戴斯物业管理有限公司于2019年12月6日签订的《协议书》；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款260000元及支付违约金44200元予原告李少开；四、被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司的上述第三项确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告李少开的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3529.5元、财产保全费2439.67元，合共5969.17元（原告已预交），由被告佛山盛明置业有限公司、佛山市盛明投资咨询有限公司共同负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告已预交的诉讼费5969.17元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇二〇年七月二十九日书记员 孙王成欣