广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初592号原告：余社洪，男，1962年12月27日出生，汉族，住广东省江门市新会区会城如求社10号401，公民身份号码：440************115。委托诉讼代理人：容国维，广东邦能律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳红，广东邦能律师事务所律师。被告：鹤山市远景物业发展有限公司，住所地：鹤山市**********单号五楼，统一社会信用代码：914***********198T。法定代表人：陈某1。诉讼代表人：江门北斗会计师事务所有限公司，该公司破产管理人。委托诉讼代理人：房海滨，广东方尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕丹丹，广东方尚律师事务所律师。原告余社洪与被告鹤山市远景物业发展有限公司（以下简称“远景公司”）民间借贷纠纷一案，广东省江门市新会区人民法院于2019年11月11日立案后，于同年12月5日作出（2019）粤0705民初7493号民事裁定书，将本案移送至本院审理。本院于2020年2月19日立案后，依法适用简易程序于同年4月9日进行了第一次审理。2020年4月24日，本院受理了债务人远景公司的破产清算申请，并于同日裁定本案中止审理。后经公开摇珠选定，于同年6月17日指定江门北斗会计师事务所有限公司担任债务人远景公司的管理人。本院于2020年9月23日恢复审理，并于同月27日公开开庭审理了本案。原告余社洪的委托诉讼代理人容国维、李艳红和被告远景公司的诉讼代表人江门北斗会计师事务所有限公司的委托诉讼代理人毕丹丹到庭参加诉讼，现已审理终结。原告余社洪向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告于2017年5月10日签订的《商品房买卖合同》（编号：201701290098）、于2017年5月15日签订的《房屋回购协议》合法有效；2.被告马上将符合商品房买卖合同约定的鹤山市雅瑶镇必登高财富广场2至3座、5至8座商铺1223房产交付给原告使用，并协助原告办理上述涉案房产的不动产权权属登记手续，因办理权属登记手续产生的一切税费由被告承担；3.被告向原告支付场地资金占用费（以4550000元为计算基数，月利率2.3%，自2017年6月7日起计算至被告将上述涉案房产过户至原告名下为止，暂计至2019年10月20日为3017408.33元）；4.本案诉讼费及保全费用由被告承担。后原告于2020年4月1日将第三项诉讼请求变更为判令被告向原告支付逾期交房的违约金（以已交付房款2951280元为基数，日利率0.03%，自2017年11月1日起计算至实际交付之日止，暂计至2020年4月8日为787106.38元）。事实和理由：2017年5月10日，原告与被告签订的《商品房买卖合同》（编号：201701290098），约定被告将其已取得商品房预售许可证（证号：鹤预许字第20140156号）的鹤山市雅瑶镇必登高财富广场2至3座、5至8座商铺1223以总价2951280元预售给原告，该商品房用途为非住宅，建筑面积共798.75平方米，并约定被告应于2017年10月31日前将符合合同约定的上述房产交付原告使用。合同签订后，原告已向被告支付了全部购房款并于2017年8月14日取得《鹤山市商品房销售备案证明》。后原、被告于2017年5月15日签订了《房屋回购协议》，约定自签订本协议之日起6个月内，被告有权以5500000元的价格回购上述交易房产，若被告未能在上述时间内回购的视为自动放弃回购权利，被告应将上述房产无条件过户到原告名下。并约定被告回购上述房产需每月向原告支付资金占用费，资金占用费计算公式为：4550000元×2.3%，至2017年11月15日回购期限届满，视为被告自动放弃其回购权利。经原告多次催促被告马上将上述涉案房产交付给原告使用并为原告办理不动产权属登记手续，支付资金占用费，被告一直拖延履行，原告遂诉至法院。在第二次庭审中，经本院释明后，原告将第一、二、三项诉讼请求变更为判令被告向原告返还借款本金2951280元及相应的利息（以本金2951280元为基数，月利率2%，从原告付款之日即2017年5月8日起计算至清偿之日止，暂计至2020年4月10日为2101311.36元）。并将事实和理由变更为：原告余社洪与远景公司商品房销售合同纠纷一案，已经鹤山市人民法院受理，因诉讼中被告答辩认为双方不存在商品房买卖合同关系，原告是以购买商铺的名义向被告提供周转资金进行开发建设，综合庭审调查质证情况，并经法官依法释明，结合双方签订的《商品房买卖合同》、《房屋回购协议》、还款协议及被告答辩情况等，若在认为本案属于民间借贷法律关系的前提下，涉案1223商铺所占的借款本金为购房款金额2951280元，利息参照《房屋回购协议》约定的资金占用费为月利率2.3%，从原告付款之日起计算至清偿之日止。故原告根据法律的相关规定提出变更诉讼请求的申请。被告远景公司辩称，原告对涉案金额的利息计算截止时间及要求被告以月利率2%支付利息不符合当前的法律规定。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款的规定，江门市中级人民法院于2020年4月3日作出（2020）粤07破终2号民事裁定书，裁定指令鹤山市人民法院受理被告破产申请，综上，本债权的截止日期应为2020年4月2日。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十二条第二款规定：借贷行为发生在2019年8月20日之前的，可参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍确定受保护的利率上限，当前的一年期贷款市场报价利率为3.85%，即当前的利率应按年利率15.4%进行计算；二、原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》、《房屋回购协议》为以物抵债，代物清偿协议，应按普通债权向远景公司的管理人进行申报，通过破产程序公平受偿；三、因双方无约定偿还顺序，被告偿还部分款项应在借款本金中扣减。本院经审理认定事实如下：2017年5月，余社洪拟向被告远景公司出借资金2000万元。远景公司与原告余社洪于2017年5月2日、8日、9日、10日及同年8月14日共签订了28份《广东省商品房买卖合同》以作担保，其中本案的合同编号为201701290098，该合同约定：原告购买被告预售的位于鹤山市雅瑶镇必登高财富广场2至3座、5至8座商铺1223，单价为每平方米6007.327元，总金额为2951280元。同年8月14日，鹤山市*******对案涉商铺出具了《鹤山市商品房销售备案证明》，载明：房屋坐落于雅瑶镇必登高财富广场2至3座、5至8座商铺1223，出卖人为鹤山市远景物业发展有限公司，买受人为余社洪，合同签订日期为2017年5月10日，合同编号为201701290098号，总房价为2951280元。签订《广东省商品房买卖合同》前后，原告余社洪分别于2017年5月3日、4日、8日通过银行转账方式向远景公司支付了借款400万元、400万元、1200万元，合计2000万元。被告远景公司并于同月10日向原告出具了《收据》，内容为：今收到余社洪购房款（商铺1223号、合同号：201701290098）2951280元。2017年5月15日，以远景公司为甲方、原告余社洪为乙方，双方签订了《房屋回购协议》，其中第二条“甲乙双方权利义务”约定：自签订本协议之日起6个月内，甲方有权以5500000元的价格回购上述交易房产；若甲方未能在上述第1条的时间内以5500000元价格回购的，视为自动放弃回购权利。甲方则将上述标的物无条件过户到乙方名下；第三条“甲方回购前提条件”约定：甲方需付清上述房产回购金额5500000元；甲方如在2017年6月7日前未能回购上述房产的，需每月向乙方支付资金占用费，每月的资金占用费计算公式为：实际占用资金4550000元×2.3%。如甲方在本协议规定时间内未回购上述房产，其他月份甲方仍需向乙方支付资金占用费，直至甲方将上述房产过户到乙方名下为止。2018年2月1日，原、被告签订了《借款补充协议》，确认从2016年1月28日至2017年8月14日，被告共向原告借款本金共计4300万元。从2016年7月21日起至2017年12月31日止，产生的利息款项合共为11439550元未归还；同年5月15日，原、被告签订了《还款协议书》，确认从2016年1月28日至2017年8月14日期间，被告共向原告借款本金共计4300万元。从2016年7月21日起至2018年4月30日止，产生的利息款项合共为15432047.33元，本息合共58432047.33元未归还。另查明：本院所受理的原告余社洪与被告远景公司民间借贷纠纷系列案[（案号分别为（2020）粤0784民初564、565、566、568、569、570、571、572、573、574、575、576、577、578、579、580、581、582、583、584、585、586、587、588、589、590、591、592号]）的争议标的总额为2000万元。上述事实，有原、被告提供的证据、庭审笔录证实，足以认定。本院认为，原告余社洪与被告远景公司签订的案涉《广东省商品房买卖合同》，名为商品房买卖实为借贷，双方为借贷关系，所签订的《广东省商品房买卖合同》真实目的是为借贷设定担保的事实，双方均没有异议；且经庭审释明后，原告亦变更了诉讼请求，故本案案由应为民间借贷纠纷，立案案由为商品房销售合同纠纷，现予以调整。被告远景公司共向原告余社洪借款2000万元，并通过签订28份《广东省商品房买卖合同》的形式将款项拆分，其中本案款项为2951280元。现原告请求被告偿还借款本金2951280元理据充分，本院予以支持。关于原告主张的利息，首先利率方面，原、被告双方签订的《房屋回购协议》第二条中有关“自签订本协议之日起6个月内，甲方有权以5500000元的价格回购上述交易房产”所约定的借期利率经折算为月利率14.393%，已超过年利率36%，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”的规定，现原告主动将月利率调整为2%，本院予以支持；其次利息的起算日期方面，双方于2017年5月15日签订《房屋回购协议》时方对借期利息予以约定，故应从2017年5月15日起开始计算利息；另本院于2020年4月24日受理了远景公司的破产清算申请，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款“附利息的债权自破产申请受理时起停止计算”的规定，应自2020年4月24日起停止计息。经核算，被告应向原告支付2017年5月15日至2020年4月24日期间的利息为2088050.81元（2951280元×24%÷365天×1076天）。原告请求多出部分于法无据，本院不予支持。故被告有关利息截止时间的辩称意见有法律依据，本院予以采纳；另本案受理时间为2020年2月19日，而《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》修正版尚未施行，故本案按照年利率24%计算利息。被告有关利息应按年利率15.4%计算的辩称意见于法无据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条、第二百一十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告鹤山市远景物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告余社洪偿还借款本金2951280元及利息2088050.81元；二、驳回原告余社洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为23584.07元、诉前财产保全费5000元，诉讼费合计28584.07元，由原告余社洪负担75.02元，被告鹤山市远景物业发展有限公司负担28509.05元。原告已预交诉讼费合共31790.41元，其多预交的诉讼费31715.39元，由本院予以退回；被告应向本院补缴诉讼费28509.05元。如果不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 雷永忠二〇二〇年十月二十三日法官助理 李慧虹书 记 员 黄兆勤