广东省怀集县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1224民初392号原告：怀集县天翔物业管理有限责任公司。住所地：广东省肇庆市怀集县怀城镇怀高锦江新城**楼****[住改商]。统一社会信用代码：91441224L16372469X。法定代表人：施升华，总经理。委托诉讼代理人：刘东妮，女，该公司职员。委托诉讼代理人：刘极生，男，该公司职员。被告：刘新发，男，1980年5月12日出生，汉族，住广东省怀集县******************，公民身份号码：441************050。原告怀集县天翔物业管理有限责任公司（以下简称天翔物业公司）与被告刘新发物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天翔物业公司的委托诉讼代理人刘极生到庭参加诉讼。被告刘新发经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告天翔物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费1349.16元、违约金1026.26元、公共水电费208.33元，合计共2583.75元（欠费起止日期：2017年6月16日至2019年4月30日）。事实和理由：2010年1月开始，原告按照与业主签订的《前期物业管理服务协议》负责管理怀集县******，原告按照协议约定对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护，管理、小区绿化、环境卫生、秩序维护等管理服务。相应被告应按照约定支付相关费用，根据《物业管理条例》经原告多次催收及发出的催缴通知，被告都以各种理由拒尽义务，至今还拖欠原告物业服务有关费用。本院于2020年3月31日向被告刘新发送达起诉状副本和开庭传票，但被告刘新发既不到庭参加诉讼，也没有向法庭说明正当理由。本院经审理认定事实如下：天翔物业公司是一家具有三级物业管理资质的企业。被告刘新发是怀集县******************（以下简称****）的业主，该物业属步梯楼住宅。2014年6月10日，天翔物业公司与刘新发签订了《前期物业管理服务协议》，约定****的建筑面积为99.94㎡，在物业交付使用时预交壹年物业管理费，以后按月缴交，每月10日前交付当月费用。住宅部分的物业管理费按建筑面积小高层0.6元/平方米/月，电梯房0.8元/平方米/月，公共水、电费的分摊按实际数分摊，物业管理服务费用标准按物价部门批准收费标准调整；业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天0.2%交纳违约金等。《前期物业管理服务协议》签订后，双方均按协议履行各自的义务。但自2017年6月16日起被告拒交物业管理费等费用。后天翔物业公司向被告催告，要求被告交纳自2017年6月16日至2019年4月30日期间拖欠的物业管理费1349.16元、违约金1026.26元、公共水电费208.33元，合计共2583.75元。另查明，2016年3月15日，怀集县发展和改革局（以下简称县发改局）、县住建局联合发文怀发改﹝2016﹞5号《关于物业服务收费问题的通知》，明确将怀集县物业服务收费的相关事项通知如下：物业服务收费实行包干制的，小区的公共水电费分摊计入物业服务成本，不得另行向业主收取；本通知从2016年4月1日起执行。附件1：怀集县前期物业服务收费基准价及浮动幅度：企业资格等级一级以下基准价：步梯楼为0.7～1元/㎡·月，电梯楼为1～1.5元/㎡·月，自有车库（车位）为0.7元/㎡·月，浮动幅度不超过50%。备注：具体收费标准由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定并报县发改局备案等。同年4月7日，县发改局批准天翔物业公司按照﹝2016﹞5号《关于物业服务收费问题的通知》的收费标准收费，天翔物业公司调整物业管理费，确定电梯房住宅的物业管理费为0.8元/㎡·月，小高层的物业管理费为0.6元/㎡·月。又查明，天翔物业公司于2019年4月29日与怀集县****业主委员会签订《天翔物业管理移交锁匙清单》，于2019年4月30日撤出金佳花园。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议焦点是刘新发应否向天翔物业公司支付物业管理费、公共水电费，并对其欠付费用支付滞纳金。从本案查明事实来看，天翔物业公司具有物业服务资质，其与刘新发就涉案小区物业服务问题所签订的《前期物业管理服务协议》系双方在自愿平等的基础上签订，主体适格，内容合法，各方应按照该协议进行履行。鉴于天翔物业公司按照《前期物业管理服务协议》约定对刘新发在内的业主提供了物业管理服务，且产生相应的维护费用，刘新发事实上亦享受了天翔物业公司的物业服务，依照公平原则，天翔物业公司要求刘新发支付相应的物业管理费合情合理，本院予以支持。刘新发经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证辩证的权利，因无相反证据反驳，本院对天翔物业公司主张刘新发自2017年6月16日起拖欠物业服务费的事实予以确认。经核算，301房共99.94㎡，每月物业管理费为59.96元（99.94㎡×0.6元），自2017年6月16日计至2019年4月30日，共22.5个月的物业管理费为1349.1元（59.96元×22.5月），由于刘新发未提供确实充分的证据证实其存有正当的拒交相关费用的合理事由，在天翔物业公司依据合同提供了相应的物业管理服务的情况下，刘新发拒交物业管理费及相关水电费的情形构成违约，应承担继续履行支付物业管理费的民事责任。故本院对天翔物业公司请求刘新发支付经本院核准的1349.1元物业管理费予以支持。关于公共分摊电费的问题，根据《广东省物业管理条例》第四十九条第三款规定：“物业服务企业应当定期公布公共场地、公共设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定和约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。”，物业公司虽然可以按照实际费用和物业合同的约定收取公摊电费，但在未明文约定收取公摊电费方式的情况下，应当按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊，因此，物业公司应当提供所属小区建筑总面积及公摊电费的实际金额，但天翔物业公司在本案中并未提供上述证据，故对天翔物业公司的该项诉讼请求，不予支持。天翔物业公司可在相关证据完备后，另案向刘新发主张权利。关于违约金问题，该公司在本案中主张物业服务费实际上是按季度支付,对此，本院予以确认。由此，相应的逾期付款违约金应自下一季度的首日起开始计算。涉案《前期物业管理服务协议》约定了物业服务费逾期交纳按每天0.2%支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，天翔物业公司在本案中并未提交证据证明被告刘新发的逾期交纳物业服务费行为所导致的损失，为此，本院确定该损失仅为逾期付款导致的利息损失，故此，结合中国人民银行公布的同期贷款的利率，天翔物业公司请求按每日0.2%（每月6%）计算逾期付款违约金，显然远高于其实际损失。根据公平原则，对违约金的支付，本院确定由刘新发自每季度逾期支付物业服务费次日起，按照中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍支付违约金至2019年8月19日，但自2019年8月20日起，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至全部清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百七十一条、第二百七十四条之规定，判决如下：一、刘新发自本判决生效之日起十日内向怀集县天翔物业管理有限责任公司支付自2017年6月16日至2019年4月30日的物业管理费1349.1元及逾期付款违约金（违约金计算：自2017年6月16日起，每季度所欠物业管理费相应的违约金从次季度以上季度实欠物业管理费为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，以1349.1元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至全部清偿之日止）；二、驳回怀集县天翔物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由天翔物业公司负担10元，刘新发负担15元。本判决为终审判决。审判员  梁桃嘉二〇二〇年五月二十日书记员  蔡宝仪附:相关主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。执行申请提示申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。温馨提示若对判决书无异议，原、被告可在判决书生效后自行联系付款事宜，也可将赔偿款及诉讼费汇入以下执行代管款账户：户名：怀集县人民法院账号：800200000********开户行：广东怀集农村商业银行股份有限公司注：汇款后应及时将相关银行凭证传真至本院综合审判庭2室，以备查帐。银行凭证上应注明本案案号及书记员姓名。传真号：075******515（传真件上注明转综合审判庭2室）