江西省进贤县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0124民初863号原告：李丽芳，女，汉族，1984年2月28日出生，江西省进贤县人，住江西省南昌市进贤县。委托诉讼代理人：熊向飞，进贤县罗溪镇法律服务所法律工作者。原告：左建设，男，1960年12月6日生，汉族，江西省进贤县人，住江西省南昌市进贤县。第三人：付清华，男，1968年5月9日生，汉族，江西省进贤县人，住江西省南昌市进贤县。第三人：何风娥，女，1970年9月4日出生，汉族，江西省进贤县人，住江西省南昌市进贤县。原告李丽芳与被告左建设、第三人付清华、何凤娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月15日第一次公开开庭进行了审理，原告李丽芳及其代理人熊向飞到庭参加诉讼，被告左建设到庭参加诉讼。于2020年6月10日第二次公开开庭进行了审理，原告李丽芳及其代理人熊向飞到庭参加诉讼，被告左建设、第三人付清华经本庭传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。于2020年8月26日第三次公开开庭进行了审理，原告李丽芳到庭参加诉讼，第三人何风娥到庭参加诉讼，被告左建设、第三人付清华经本庭传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李丽芳向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《进贤县房屋转让协议书》；2、要求被告向原告归还购房款（按揭款）83328.93元及占用购房款期间的利息损失（按同期银行贷款利率计算）；3、要求被告向原告支付违约金100000元；4、要求被告向原告支付实际损失金额7009元；5、要求被告承担本案的诉讼费、保全费等费用。事实和理由：原告于2020年1月13日购买被告位于进贤县的房子，并签订了房屋转让协议书，由于被告房子仍在按揭中，原告当天在建设银行为被告还清了按揭尾款83328.93元，然后到天集广场开发商领房产证，此房屋的物业费6339元由原告代被告支付。原、被告一并在房屋资金托管中办理托管，托管资金300000元，然后到进贤县行政服务中心房产交易窗口办理过户，由于过户政策改变，被告提供的离婚协议书中明确了此房子归左建设所有，仍不能办理过户，还需左建设和其前妻双方签字才能办理过户到原告名下。因左建设前妻不配合签字过户，原告丈夫同左建设于2020年1月16日到进贤县法院起诉左建设前妻，起诉费250元是原告丈夫支付的。左建设和其前妻房产纠纷一案于2020年4月2日在进贤县温圳法庭开庭，因左建设在外地上班，左建设向原告丈夫提出报销路费才能回来开庭，无奈之下，原告丈夫通过微信转账420元给左建设，直至现在被告仍未成功办理过户手续。为维护原告合法权益，原告特具状请求贵院依法判决如请为盼。被告左建设第一次开庭时辩称，本案的房子我在2016年12月1日卖给了第三人付清华，因为那时候房产证还没下来，也就没办理过户手续。后来原告丈夫梅剑找到我，说付清华替他人担保向他借了1000000元，他拿着我之前给付清华的购房合同、以及房屋的房产证，说是付清华为了还债把房子抵押给他，法院已经判付清华承担担保责任，付清华同意将房子抵债给其，由于房子还在我和我前妻何风娥名下，他叫我与他妻子即原告签订一份新的房屋买卖合同，方便将房子直接过户到原告名下。为此，他将该房屋的银行按揭尾款83328.93元，以及拖欠的物业费6339元都交了，同时愿意把付清华欠我的购房尾款48051元支付给我。我并不是把房子卖给原告，我和原告之前都不认识，房子我已经卖给了付清华，房子的按揭款本来就是付清华还，所以本案原告起诉的按揭款和物业费等相关费用应该由付清华承担。原告李丽芳在第二次开庭时称，我知道左建设与付清华之间的房屋买卖协议。因为付清华在2018年借了我老公梅剑的钱，付清华当时写了一份《担保抵押协议》，其中自愿将名下的房产抵押给梅剑，当时就给了他与左建设签订的《房屋买卖协议书》和左建设、何风娥的《进贤县商品房买卖合同》的原件给我，由于当时房产证尚未下来，且房产证下来还要办理过户之后才能抵押，就未办理抵押登记手续。当时我老公梅剑和左建设、付清华商量过后，打算签订一份新的购房合同，由我将房屋剩余的按揭款和拖欠的物业费交清，便于将房子直接过户到我名下，用于抵偿付清华的部分债务，打算过户之后，我老公再与付清华清算剩余的款项。我老公和左建设、付清华谈好了之后。在2020年1月13日，左建设带着我去了房屋的贷款银行，我通过转账的方式向左建设交房贷的建行的银行账户转了83328元，用于支付剩余的按揭款，手续都是左建设带我去办理的。由于该房屋还拖欠物业费6339元，左建设就又带着我去交完了所有的物业费，就从物管中心拿回了该房的产权证。在交清了上述所有款项后，2020年1月14日，左建设带着我一起到进贤县行政服务中心办理房屋过户，因为办理不动产登记的工作人员要求左建设的前妻何风娥也要到场签字，当时就没有办成过户。因为左建设当时拿出来的离婚协议书上是写房屋归其个人所有，所以我才交清了剩余的按揭款和物业费的。根本不知道左建设提供的离婚协议书是假的，该房屋在其离婚时根本未处理。现在他前妻不同意过户，房屋也过户不了了。被告左建设在第二次开庭时未到庭答辩，也未提交书面答辩状，视为放弃答辩权利。第三人付清华在第二次开庭时未到庭答辩，也未提交书面答辩状，视为放弃答辩权利。原告李丽芳在第三次开庭时称，当时左建设是拿出来的离婚协议上是约定房子给他个人所有，我不知道他伪造了离婚协议，左建设把房子卖给了第三人付清华，因房产证当时没下来，两人就没有办理过户手续。我和左建设签订买卖合同，付清华是知道的，当时归还银行的按揭款及水电变更账户名时，付清华的老婆也知道。被告左建设在第三次开庭时未到庭答辩，也未提交书面答辩状，视为放弃答辩权利。第三人付清华在第三次开庭时未到庭答辩，也未提交书面答辩状，视为放弃答辩权利。第三人何风娥在第三次开庭时辩称，本案所涉房屋属于我和被告左建设的共同财产，不管他是卖给付清华还是卖给李丽芳，没有经过我的同意，左建设个人无权处理该房产。左建设将该房产卖给付清华和李丽芳，我均不知情。我不同意出售该房屋，付清华明知该房是我和左建设共同所有，付清华也有一定的过错，且原告与第三人付清华之间存在诈骗行为，我将依法向有关部门主张权利。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告向本院提交了以下证据：1、原、被告身份信息，证明主体资格；2、《进贤县房屋转让协议》、不动产产权证书，证明该争议房屋权利义务约定，合同价款等情况，合同已发生法律效力；3、存量房交易资金托管凭证、中国建设银行出具的《个人贷款还款凭证》，证明原告依照房屋转让协议依约履行了付款义务；4、被告左建设提供的离婚证一本和2015年10月21日离婚协议书一份、进贤县人民法院向进贤县民政局调取的左建设的《离婚协议书》，证明被告左建设向原告提供虚假凭证，具有欺诈行为，导致原告无法取得涉案房屋；5、中国建设银行房屋结清证明，证明原告替被告向银行支付83328.93元房贷尾款。被告在举证期限内提交以下证据：《房屋买卖协议书》一份，用于证明被告于2016年12月1日将进贤县民和镇胜利南路天集商业广场8栋1单元17层1703室的房产卖给了第三人付清华。第三人何凤娥在举证期限内提交以下证据：《离婚协议》一份，用于证明本案所涉财产在离婚时未做出分割，还是双方的共同财产。经庭审质证：被告对原告提供的证据1三性无异议；对证据2中不动产产权证书三性无异议，对《进贤县房屋转让协议》的真实性有异议，具体内容不清楚也不是本人签字；对证据3的真实性没有异议，原告交物业费6339元和按揭尾款83328.93元时被告都在场，但不认可300000元的托管资金；对证据4的真实行没有异议，但是被告和原告丈夫梅剑没有任何关系，只是和付清华有过房屋买卖协议；对证据5的三性无异议。原告对被告提交的证据的真实性、合法性有异议，被告没有提供他有权出售房屋的相关授权，从这份协议可以看出被告存在一房二卖的行为，被告对房屋出卖是知情的。原告对第三人提供的证据的三性没有异议，但被告和其签订房屋买卖协议时出具的离婚协议是另外一份协议，该协议约定房屋由被告一人所有，事后才知道被告出具的协议是假的。本院对原、被告及第三人何风娥提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人陈述和确认的证据，本案查明事实如下：被告左建设和第三人何风娥在婚姻存续期间购买了本案所涉房屋，该房屋坐落于进贤县，房屋总价款为300706元。2015年10月21日，被告左建设和第三人何风娥在进贤县民政局协议离婚，双方对共有房产即本案所涉房屋在离婚协议中并未分配。之后被告左建设为出卖上述房屋，伪造了一份《离婚协议书》，在其中约定上述房屋归左建设个人所有。上述事实已在生效的（2020）赣0124民初454号民事判决书中予以确认。2016年12月1日被告左建设（甲方）与第三人付清华（乙方）就本案所涉房屋签订了一份《房屋买卖协议》，双方约定：“甲方拟定将一套按揭中的商品房卖给乙方，乙方经实地察看，表示同意购买。??????2、经双方约定，甲方房屋出卖价为396800元。3、在协议签订后，甲方必须将购房合同、银行按揭、物业管理等相关手续提供给乙方。4、房产证办理、过户由甲方协助办理，费用由乙方独立承担。??????8、余款结算：购房款总价（396800元）中扣除乙方先行支付给甲方的购房款（200000元）以及余下按银行核算标准至该房屋按揭期满需由乙方承担的按揭费用（148749元）所产生的余款（48051元），在甲方向乙方完成房产过户手续后，由乙方一次性付清给甲方??????”。本案所涉房屋已交付给付清华，并由其装修居住至今。另查明，第三人付清华系原告李丽芳的丈夫梅剑与案外人黄德林、江西茂兴农业综合开发有限公司民间借贷纠纷中的担保人，在已生效的（2018）赣0124民初2588号民事判决书中被判决承担债务的连带清偿责任。原告李丽芳的丈夫梅剑多次找第三人付清华要求其还款，因第三人付清华无法偿还，梅剑就要求将其房屋即本案所涉房屋过户给原告，但当时房屋的产证尚未办好，为了尽快拿到房屋，梅剑找左建设协商要求其待房屋产证办好后直接过户到原告名下。梅剑找左建设确认房屋的权利人，左建设向梅剑出具了上述其伪造的《离婚协议书》，称房屋是由其个人所有。本案所涉房屋在2019年9月16日取得了不动产权证。梅剑即与左建设协商过户事项，其中因拖欠物业费，房屋不动产权证被物业扣押，为了办理过户手续，原告支付本案所涉房屋拖欠的物业费、剩余的房贷、同时答应左建设待房屋过户手续办理完毕，会替付清华支付剩余房款48051元。为此，原告先付清了拖欠52个月的物业费6339元、剩余的房贷83328.93元。在2020年1月13日，被告左建设（甲方）与原告李丽芳（乙方）签订了《进贤县房屋转让协议书》，双方就房屋的基本信息、成交价格等进行了约定。原告李丽芳与被告左建设在办理上述房屋过户手续时，被相关部门告知需要左建设的前妻即第三人何风娥签字。因何风娥未配合签字，原告丈夫梅剑要求被告左建设履行过户手续，为了将房屋顺利过户，同时基于对左建设出具的离婚协议书的信任，梅剑要求被告左建设起诉何风娥要其履行离婚协议，并为此垫付了诉讼费250元、左建设的路费420元。左建设遂起诉何风娥要求其配合过户，在已在生效的（2020）赣0124民初454号民事判决书中查明左建设出具的系假的离婚协议书。因左建设出具的系假的离婚协议书，何风娥又拒绝协助过户，原告李丽芳无法取得该房屋的所有权，遂多次找被告左建设催讨已垫付的物业费、剩余银行贷款等费用未果，遂起诉至法院提出前述诉讼请求。本院认为，综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：1、原告李丽芳与被告左建设签订的《进贤县房屋转让协议书》效力如何认定？2、被告左建设与第三人付清华订立的《房屋买卖协议》效力如何认定？3、谁是本案所涉房屋的所有权人？4、原告李丽芳的诉讼请求是否应予以支持？一、原告李丽芳与被告左建设签订的《进贤县房屋转让协议书》效力如何认定。上述协议书并不是双方真实意思表示，原告李丽芳并未实际支付被告左建设购房款300000元，原、被告签订上述协议的真实目的系原告的丈夫梅剑想让第三人付清华以房抵债的方式来承担相应的担保责任。同时，被告左建设为了拿回剩余的购房款，也同意配合原告办理过户手续，并告知原告该房屋系其个人所有。通过上述虚假的房屋转让协议来达到直接办理房屋过户手续的目的，且原、被告的上述行为没有证据证明得到了第三人付清华的同意，故上述协议还涉及损害他人的合法利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原、被告签订的上述协议书无效。二、被告左建设与第三人付清华订立的《房屋买卖协议》效力如何认定。被告左建设与第三人何风娥协议离婚后，称本案所涉房屋系其个人所有，将本案所涉房屋卖给了第三人付清华。经本案查明，上述房屋属被告左建设与何风娥的共同共有财产，法律规定处分共有的不动产或者动产的应当经全体共同共有人同意，现何风娥对左建设的处分行为拒绝认可，故左建设对共有财产的处分系无权处分，但法律并未规定无权处分行为无效，合同无效的认定情形亦不包含无权处分，且何风娥也无证据证明付清华系故意与左建设串通损害其利益。同时，第三人付清华已支付了该房的相应对价并已装修入住。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，左建设与第三人付清华签订的房屋买卖协议成立且有效。三、谁是本案所涉房屋的所有权人。本案所涉房屋虽涉及两个房屋买卖协议，但只有一个房屋买卖协议有效，即被告左建设与第三人付清华签订的房屋买卖协议。但付清华是否能取得上述房屋的所有权，得看其是否是符合善意取得。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。（一）受让人受让该不动产或者动产是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意”。本案中，左建设与何风娥系在2015年10月协议离婚，左建设对外称本案所涉房屋系其个人所有，且从左建设伪造离婚协议书的行为来看，第三人付清华有理由相信本案所涉房屋系左建设个人所有，应当认定其购买涉案房屋时系善意的。2016年12月左建设将本案所涉房屋卖给了付清华，房屋总价为396800元，在合同履行过程中，左建设收取了购房款200000元，剩余的按揭费用148749元约定由付清华承担，因当时尚未取得房屋不动产权证，双方约定待完成房屋过户手续后，付清华再支付余款48051元。付清华依照合同约定已支付了大部分购房款，并承担了相应的按揭费用。同时，付清华对房屋进行了装修并入住至今且以自己的名义交纳了水、电费等费用。至于房屋尚未办理过户手续，并无证据证明系付清华的过错，因此付清华作为善意受让人，符合《物权法》第一百零六条第三人善意取得的情形。故本案所涉房屋的所有权人系付清华，第三人何风娥有权向无处分权人即被告左建设请求赔偿损失。四、原告李丽芳的诉讼请求是否应予以支持。关于原告要求解除与被告签订的《进贤县房屋转让协议书》的请求，由于此协议书系无效协议不具有相应的法律效力，具体理由上文已经论述此处不再赘述，故对于原告要求解除上述协议书的请求，本院不予以支持。关于原告要求被告归还按揭款83328.93元及占用购房款期间的利息损失的请求，经本院查明本案所涉房屋的所有权人系第三人付清华，首先，原告明知房屋的实际所有权人为付清华，其垫付的上述按揭尾款系为方便与被告办理过户手续，并不是支付给被告的购房款。其次，根据被告左建设与付清华签订的《房屋买卖协议》中的约定涉案房屋的剩余按揭款由付清华承担。因此，本院认为原告垫付的按揭款83328.93元应由收益人即房屋的所有权人付清华偿还。至于原告要求被告归还占用购房款期间的利息损失的请求，原、被告之间并没有买卖房屋的真实意思表示，原告也并没有证据表明系被告要求其支付上述款项，因此对于原告要求被告归还占用购房款期间的利息损失的请求，本院不予以支持。关于原告要被告支付违约金100000元的请求，因原、被告之间达成的《进贤县房屋转让协议书》系无效协议，其中的违约条款亦不能产生相应的法律效力，故对于原告要求被告承担违约责任100000元的请求，本院不予以支持。关于原告要求被告支付实际损失金额7009元的请求，该请求是包括其支付的涉案房屋的物业费6339元、原告丈夫梅剑为让左建设起诉何风娥而支付的诉讼费250元、路费420元。其中原告支付的物业费是拖欠了52个月的物业费，即从2015年7月1日至2019年10月31日的费用，平均每个月的物业费为121.9元（6339元/52月），根据被告左建设（甲方）与第三人付清华（乙方）在2016年12月1日签订的《房屋买卖协议》中约定：“5、甲方在协议签订之日须与物业管理联系前期物业管理费用缴纳事宜并领取钥匙交于乙方，费用由乙方承担”，即2015年7月1日至2016年12月1日期间产生的物业费由付清华承担，在此之后的物业费，应由房屋的所有权人付清华承担，故物业费6339元应由第三人付清华承担。对于原告支付的670元，系原告及其丈夫与被告左建设达成的协议，约定由左建设起诉何风娥要求其协助办理过户手续，双方达成上述协议是基于对被告左建设提供的离婚协议书的信任，原告已依约支付了670元，但因被告左建设提供是伪造的离婚协议书，其诉讼请求已被法院判决驳回。因被告左建设的欺骗行为，导致原、被告达成的上述协议系无效协议，被告左建设应承担协议无效的法律后果，故对于原告要求被告左建设支付实际损失670元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、第三人付清华于本判决生效后十日内向原告李丽芳偿还房屋贷款83328.93元及物业费6339元；二、被告左建设于本判决生效后十日内向原告李丽芳支付损失670元；三、驳回原告李丽芳的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2053元，由原告李丽芳负担1026元，被告左建设负担1027元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 员 余志远二〇二〇年九月十四日法官助理 龚靖超书 记 员 陶 锐