江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初2748号原告：徐建安，男，1963年5月12日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：高家顺，无锡市锡山区锡州法律服务所法律工作者。被告：陶炳良，男，1953年9月5日出生，汉族，户籍地无锡市锡山区，现住无锡市锡山区。第三人：钱丽琴，女，1963年11月7日出生，汉族，户籍地无锡市锡山区，现住无锡市锡山区。被告陶炳良及第三人钱丽琴的共同委托诉讼代理人：钱建平，男，1959年10月3日出生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。第三人：无锡市锡山区人民政府东亭街道办事处，住所地无锡市锡山区锡沪东路**。负责人：华晓，该单位主任。委托诉讼代理人：陆建栋、王淼，北京德恒（无锡）律师事务所律师。原告徐建安与被告陶炳良、第三人无锡市锡山区人民政府东亭街道办事处（以下简称东亭街道办事处）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日受理后,依申请追加钱丽琴作为第三人参加诉讼并依法适用简易程序于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告徐建安的委托诉讼代理人高家顺，被告陶炳良、第三人钱丽琴及二人的共同委托诉讼代理人钱建平，第三人东亭街道办事处的委托诉讼代理人王淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐建安向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告房屋买卖合约有效并继续履行，要求被告立即将竹苑新村286号601室房屋及房屋对应车库3-11完成办理登记至自己名下的不动产所有权手续，并要求第三人予以协助；2、要求被告在取得房产证后，立即协助原告将该房屋过户登记至原告名下，并要求第三人予以协助；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：其与陶炳良系亲戚关系，2014年8月10日其与陶炳良签订房屋买卖协议，约定将位于锡山区东亭街道竹苑新村286号601室及车库3-11的拆迁安置房出售给徐建安，价款35万元。合同签订后，徐建安按约履行了付款义务，现案涉房屋符合上市交易条件，但陶炳良拒不配合办理过户手续，遂诉至法院。被告陶炳良、钱丽琴辩称：案涉房屋系夫妻共同财产，徐建安系陶炳良的外甥，协议未对付款时间进行约定，付款时间持续四年且至今未付清，陶炳良共安置房屋三套，目前已领取两套，尚有一套安置房未领取结算，车库系与房屋连在一起，故无法配合办理产证及过户手续。第三人东亭街道办事处述称：房屋买卖的事实与其无关，陶炳良户共拆迁安置三套房屋，尚有一套安置房未安置，根据目前的拆迁政策在最后一套房屋安置前，前两套房屋不具备办理房屋变更登记的手续，故无法办理案涉房屋的不动产所有权登记。经审理查明：2014年5月22日，陶炳良为被拆迁人（户主）与无锡市东亭城建投资开发有限公司（以下简称城建公司）为拆迁人签订拆迁补偿协议书1份，约定因城区改造和国家建设需要，根据原《锡山市城镇房屋拆迁管理暂行办法》和锡山市城区管理委员会锡管发[2000]2号文件，陶炳良同意城建公司对座落于新屯居委藤庄巷自然村（组）128号的建筑物及其他附着物实施拆迁，经丈量、评估，确认城建公司应支付陶炳良经济补偿款96850元，返还产权置换面积250.35平方米，今后以接近面积安排的安置房户型为多层1小套，高层1大套、1小套，面积约为310平方米。陶炳良户分别于2014年6月17日、7月18日安置了竹苑西区2幢286号601室（安置表上载明的住宅面积100.09平方米，住房面积95.09平方米）及车库（安置表上载明的编号为3-11，面积21平方米，住房面积19.95平方米）、金锡南苑（高层）30幢171号901室（安置表上载明的住宅及住房面积均为136.84平方米，比应安置面积超1.53平方米，应缴金额612元，楼层差价8210元，抵8822元，余98028元）两套房屋。被拆迁的坐落于东亭镇新屯村四组128号的房屋所有权人登记为陶炳良，庭审中陶炳良、钱丽琴陈述该房屋由二人于1986年共同建造，未有其他人参与。2014年8月10日，陶炳良与徐建安签订房屋买卖合约，约定陶炳良将位于竹苑西区2幢286-601计95.09平方米、车库3-11，计19.95平方米二项合计115.04平方米（包括赠送阁楼在内）出售给徐建安，房屋总价叁拾伍万元整，以现金支付分三次付清，由陶炳良出具收款凭证签收为证，徐建安如果办理房屋变更登记手续，陶炳良应提供方便配合办理。徐建安分别于2014年9月19日支付10万元，2014年9月30日支付10万元，2018年2月13日支付10万元，2019年2月2日支付5万元。陶炳良出具了收条四份，其中前三份收条均写明款项性质为“房款”，2019年2月2日收条写明的款项性质为“房租款”并将“款”涂抹。对此徐建安称为笔误，陶炳良称因徐建安一直未付清房款故其与徐建安父亲协商时要求徐建安支付房屋使用费5万元，当时徐建安父亲并未说话，其就出具了写有房租的收条。合同签订后，徐建安于2014年底2015年初搬入案涉房屋至今。钱丽琴称对于陶炳良将房屋卖给徐建安的事情不知情，2019年去办房产证时才知道，徐建安称钱丽琴对此知情，因钱丽琴想在金锡南苑置换房屋，故与徐建安父亲协商想将案涉房产出售。经本院询问，钱丽琴认可曾让徐建安的父亲帮其找中介出售案涉房产，具体事宜均由徐建安、陶炳良操作，其未见过合同也未收到过房款，其知道房屋已经卖给他人，但不知道是卖给徐建安。2016年11月19日，无锡市人民政府出台了锡政发[2016]252号文件《市政府关于做好市区征地拆迁安置住房上市交易相关工作的通知》，征地拆迁安置住房在满足条件后可以办理相关手续及上市交易等。案涉房屋竹苑新村286-601所有权初始登记在东亭街道办事处名下。关于竹苑新村286-601房屋拆迁房安置表上载明的车库3-11，本院至东亭街道调查时该街道工作人员称经与拆迁办核实竹苑新村286-601房屋带有车库，现在编号为284-7，已不再是安置表上的3-11，该车库不单独办理产权证书，在办理竹苑新村286-601房屋的产权证时会附在上面同房屋一起登记办证，登记的号码是284-7。本案审理过程中，徐建安表示愿意承担办理不动产所有权登记及变更登记中产生的契税、手续费、土地出让金等全部费用。以上事实，有拆迁补偿协议书、拆迁房安置表、房屋所有权证、不动产登记簿证明、房屋买卖合约、收条、调查笔录、当事人陈述、证据交换笔录及庭审笔录等在卷佐证。本院认为：徐建安与陶炳良签订的安置房买卖合同，不违反法律法规，亦未损害社会公共利益，系双方当事人的意思自治，应属有效。本案的争议点为：1、案涉安置房买卖合同是否应继续履行；2、购房款的支付情况；3、案涉房屋包括车库是否满足办理不动产所有权证书条件。关于争议点1，根据现有证据及陶炳良、钱丽琴的陈述，案涉房屋及车库系拆迁的登记在陶炳良名下坐落于新屯村四组128号的房屋置换而来，该房屋由陶炳良、钱丽琴共同建造，属夫妻二人共同财产，故案涉安置房屋、车库产权应归陶炳良、钱丽琴所有。现陶炳良已在转让合同上签字同意出售案涉房屋及车库，钱丽琴称对徐建安购买房屋的事实不知情，但又认可对于房屋出售知情且在其自述的因办理房产证而知道房屋由徐建安购买后并未对此提出过异议，本院认定钱丽琴对陶炳良将案涉安置房屋及车库出卖给徐建安的行为知情并认可，案涉房屋买卖合同应当继续履行。关于争议点2，陶炳良认可已收到徐建安支付的35万元，但对于其中2019年2月2日支付的5万元款项的性质提出异议，本院认为虽然房屋买卖合同约定了购房款应分三次付清，但未明确约定付款时间及逾期付款的违约责任，现有证据无法证明徐建安认可陶炳良提出的5万元系作为房屋使用费的意见，且陶炳良在合同中明确其与徐建安就案涉房屋系买卖而非租赁关系，主张房租于法无据，自2019年2月2日后陶炳良也未向徐建安主张过剩余购房款，故本院对陶炳良称已收到购房款30万元、房租5万元的抗辩意见不予采纳，认定徐建安已将合同约定的购房款35万元全部付清。关于争议点3，本院认为陶炳良户于2014年6月领取了案涉安置房及车库，已实际取得案涉房屋不动产所有权权能，拆迁安置部门从未明确禁止陶炳良户对安置房屋予以处置，陶炳良户仅是因为政策原因未领取产证，但其已实际对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。东亭街道办事处称因陶炳良尚有一套安置房未领取，案涉安置房不具备办理产证条件的抗辩意见，本院不予采纳。关于安置表上载明的3-11车库，根据本院的调查情况竹苑新村286-601房屋确带车库，现编号为284-7，该车库需与竹苑新村286-601房屋一起登记办证，故东亭街道办事处应予配合办理案涉房屋及车库的不动产所有权登记手续，陶炳良、钱丽琴在取得上述房屋及车库权属登记后应协助徐建安将案涉房屋及车库不动产所有权变更登记至徐建安名下，根据徐建安的意愿，上述登记及变更登记产生的土地出让金、税费、手续费等全部费用均由徐建安负担。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认徐建安与陶炳良于2014年8月10日签订的房屋买卖合约有效并继续履行。二、陶炳良、钱丽琴应于本判决生效之日起十日内办理竹苑新村286-601室房屋及该房屋对应车库（安置表载明编号3-11，现编号284-7）的不动产所有权登记手续，无锡市锡山区人民政府东亭街道办事处予以协助，相应费用由徐建安负担。三、陶炳良、钱丽琴应于取得上述房屋及车库权属登记之日起三日内，协助徐建安将竹苑新村286-601室房屋及该房屋对应车库（安置表载明编号3-11，现编号284-7）不动产所有权变更登记至徐建安名下，变更登记产生的费用由徐建安负担。四、驳回徐建安的其他诉讼请求。案件受理费11090元减半收取5545元，由陶炳良、钱丽琴共同负担（徐建安已先行垫付该诉讼费，其同意垫付的诉讼费由被告直接向其支付，本院不再退还，被告应于本判决生效之日起十日内支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 刘家强二〇二〇年十月十五日法官助理 王亦华书 记 员 张 麟