湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0581民初224号原告：黄晨炜（反诉被告），男，1978年5月13日出生，汉族，湖北宜都市人，住湖北宜都市。被告：湖北九州方园投资有限公司（反诉原告），住所地宜都市宜华大道108号，统一社会信用代码91420581550653276Y。法定代表人张崇超，公司总经理。委托诉讼代理人徐会忠，湖北峡光律师事务所律师，特别授权。原告黄晨炜诉被告湖北九州方园投资有限公司（以下简称九州方园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理，原告黄晨炜、被告九州方园公司的委托诉讼代理人徐会忠到庭参加诉讼。诉讼过程中，被告九州方园公司提出反诉，但在规定的期限内未缴纳诉讼费，已按撤诉处理。本案现已审理终结。原告黄晨炜向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告向原告支付迟延交房的违约金共计6355元及利息。2、判决被告向原告支付商品房所有权登记延迟的违约金4928元。3、本案诉讼费由被告承担。事实理由：原告与被告于2015年12月29日签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告购买被告位于九州丽景苑9号30楼3003号房屋一套，房屋总价款298339元人民币。该合同约定了被告应于2016年6月30日前交付房屋。原告已经依法交付了房款，但被告直到2017年8月30日才取得竣工备案，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定以及《房屋买卖合同法》的法释及规定，被告直到2017年8月30才交付房屋，被告应当承担延期交房的违约金和延期办理房屋所有权转移登记的违约金。迟延交房违约金计算：按总房价298336元，逾期天数426天；迟延办证违约金计算：按总房价298336元，逾期天数336天。被告九州方园公司辩称：1、答辩人已于2016年3月7日向原告实际交付了案涉房屋9-3003室，自该日开始原告就取得了该房屋的实际权利。2、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条，原告在收房时应当对照《商品房买卖合同》第九、十条约定的交付条件进行验收，办理交付时，原告通过查验明知答辩人未取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，本可以依照合同第十一条拒绝收房，但原告仍然实际收房，其实际收房行为证明已经对答辩人未达到交付条件作出了谅解或者双方默认对合同交房条件条款（第九、十条）达成了一致变更协议，原告现在又主张该权利，违反了诚实信用原则。3、根据《中华人民共和国建筑法》第61条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条均规定须经验收合格后才能交付使用，但竣工验收合格和取得竣工备案证是两个不同的概念，不能混为一谈，即使答辩人开发建设的房屋未经验收合格，但也只能证明答辩人违反了上述行政法律、法规的规定，承担的是行政责任，而2016年3月7日向原告实际交付了案涉房屋是一个客观事实，充其量证明了答辩人交付的房屋存在瑕疵，属瑕疵交付，答辩人承担的是瑕疵交付的民事责任，而不能认定为没有交付，原告以答辩人于2017年8月30日才取得备案证，便要求于该日认定为交付时间，之前时间则为交付迟延时间因违反已经交付的客观事实，其主张不能成立。4、事实证明，答辩人交付的房屋从2016年3月7日交付给原告后，由原告先装修后使用，直至答辩人取得备案证，并无事实上的质量瑕疵，完全没有影响原告的居住使用。5、原告于2016年3月7日收房时是对照合同约定查验收房的，于当日就已明知答辩人尚未取得备案证，而于2019年12月才向人民法院起诉主张权利，早已超过法定的诉讼时效，其胜诉权已消灭，不管最终查明的事实如何，人民法院均应驳回其全部诉讼请求。综上以上答辩意见，请求人民法院查明事实，驳回其全部诉讼请求。关于延期办证的违约金：1、原告至今未办理不动产转移登记手续，2、根据双方签订的合同第二十条第2项，办理不动产转移登记须经原被告双方共同向房屋登记机关进行申请，原告作为买受人应当履行填写不动产登记申请表，提供房屋买卖合同原件、本人及共有人的身份证、契税完税凭证，但是原告至今没有履行上述办理转移登记的义务，没有办理不动产转移登记，是原告主观上的原因，与被答辩人取得备案证关联性不大。3、答辩状承担逾期办证责任只有一种情形，按照第二十条第3项规定，因答辩人的原因造成的，但根据前述事实，原告未先履行办理不动产转移登记的义务致使不管什么时候都是不可能办理转移登记的，因此答辩人不能依据该条款承担逾期办证的违约责任。4、原告收房时已明知答辩人未取得备案证，也就明知了不可能按合同约定办理产权转移登记，原告同意收房，也即视为，对于办证登记条款的变更。收房行为视为变更了合同逾期办证的违约条款。5、原告收房时和收房后满三个月就已经知道答辩人不可能在书面合同约定的情况下办证，这个时间为2016年9月30日之前，至原告起诉也超过了三年的法定诉讼时效。请求法院查明事实后驳回原告诉请。原、被告围绕诉讼主张依法提交了证据，本院根据原、被告提交的证据和当庭陈述，认定如下事实：原告黄晨炜夫妇与被告九州方园公司于2015年12月29日签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告黄晨炜夫妇购买被告九州方园公司九州丽景苑9号30楼3003号房屋一套，房屋总价款298339元人民币。原告黄晨炜夫妇按合同约定的时间付清了房款。《房屋买卖合同》第九条约定，房屋交付条件之一是完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证），第十一条第（一）约定了被告九州方园公司应于2016年6月30日前交付房屋，第十二条约定逾期交付责任，逾期超过30日的，买受可以解除合同，买受人要求继续履行的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金，第二十条第（三）项约定，因出卖人的原因造成买受人在该商品房交付后90日内不能办理房屋所有权转移登记的，买受人可解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。另查明，原告黄晨炜夫妇与被告九州方园公司于2016年3月7日办理九州丽景苑9栋3003号房屋交付使用手续。2020年5月9日办理了房屋产权登记手续。被告九州方圆公司于2017年8月30日才取得九州丽景苑九号楼的《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。原告黄晨炜的妻子龚玉娇在本案审理过程中表示放弃对原告的诉权。本院认为：原告黄晨炜与被告九州方园公司签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方都应按合同约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。关于延期交房的问题，原被告双方约定的交房时间是2016年6月30日前，实际交房时间是2016年3月7日，最迟在2016年6月30日原告黄晨炜应该按合同约定查验了被告九州方园公司是否取得了竣工验收备案证明，应该知道自己的合格交房的权利是否受到损害；关于延期办证的问题，合同约定，因被告九州方园公司的原因造成买受人在该商品房交付后90日内不能办理房屋所有权转移登记的，被告九州方园公司应该承担相应责任，原告黄晨炜应该最迟在2019年9月30日知道自己办理房屋登记的权利是否受到损害，而原告黄晨炜在2019年12月才向法院递交起诉状，要求追究违约交房的责任，2020年5月在案件审理中要求追究违约办证的责任，均已超过了三年诉讼时效期间，而且原告黄晨炜也未向本院提供诉讼时效中止、中断、延长的证据，因此，原告黄晨炜要求追究被告九州方园公司逾期交房和逾期办证的违约责任的两项诉讼请求，因超过了诉讼时效，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判决如下：驳回原告黄晨炜的诉讼请求。案件受理费116元，因适用简易程序减半收取58元，由原告黄晨炜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状二份，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  徐**二〇二〇年六月二日书记员  邹 清