陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终3477号上诉人（原审原告）：常海滨，男，1972年9月18日出生，汉族，住西安市新城区。被上诉人（原审被告）：姚会萍，女，1974年2月28日出生，汉族，住陕西省蒲城县。上诉人常海滨与被上诉人姚会萍租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初18408号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。常海滨上诉请求：撤销一审判决第二项，改判2019年4月1日起姚会萍违约，合同终止并解除，2019年4月1日之后，姚会萍收取的第三方房租、押金及转让金共计116445元交由常海滨处理与第三方的后续租房事情；本案一、二审诉讼费由姚会萍负担。事实与理由：1.一审认定事实错误，姚会萍提交微信聊天截图，该聊天记录中姚会萍的陈述未有转租起始时间及结束时间，也未由接转租人的姓名及经营行业情况，常海滨并未表达同意转租的意思，不能据此认定常海滨同意转租。2.双方合同约定“乙方需改变承租人的，乙方应提前通知甲方，待甲方书面同意后，合同继续履行”，根据该条约定，若未有常海滨书面同意，合同只能终止，故常海滨在收到商铺转租消息时希望收回租赁权合同终止；3.姚会萍已于2019年3月15日撤出商铺另行租赁他处，亦更换经营项目，合同终止不会对姚会萍造成困扰，商铺交由第三方使用，合同终止，有利于第三方正常经营；4.根据双方约定，没有对商铺内装修、剩余物品处分的权利。5.姚会萍收取第三方租金系非法收入应交给出租房，姚会萍收取超出合同期的租金有主观恶意，应交给出租方。姚会萍辩称，涉案商铺不达标，水电设施全无，姚会萍并未拖欠房租，涉案商铺高度不符合理疗店要求，且涉案商铺无消防措施。常海滨诉讼请求并无法律依据，且常海滨不退还押金没有依据。常海滨向一审法院起诉请求：1.判令姚会萍转租常海滨商铺的行为违约，解除出租合同，姚会萍缴付非法所得116445元；2.本案诉讼费由姚会萍负担。一审法院认定事实：2016年10月18日，常海滨、姚会萍签订了《房屋租赁合同》约定，姚会萍租赁常海滨位于西安市房屋分割的第2部分（面积：85㎡），租赁期限自2016年11月18日至2019年11月17日，每月租金为65元/㎡，支付方式为年付，于2016年10月18日支付66300元，于2017年11月18日支付66300元，于2018年11月18日支付69615元，姚会萍向常海滨支付押金5000元，姚会萍需改变承租人的，姚会萍应提前通知常海滨，待常海滨书面同意后，合同继续履行。合同期内，如常海滨收回房屋，退还剩余房租，并向姚会萍双倍退还押金，如姚会萍退房，常海滨不退押金，合同终止后，依附于房屋的装修归常海滨所有，姚会萍应不得破坏已有的固定装修。12月25日，姚会萍将房屋中的35㎡转租给陈川，租赁期限自2016年12月25日至2019年12月24日，每月租金为3500元，押金3500元。2017年7月1日，经姚会萍同意陈川将店铺转让给刘义娜，双方将押金变更为5000元，该房屋由刘义娜继续承租。后姚会萍按期交付房屋租金，2018年11月18日，姚会萍交付当日至2019年11月17日的租金69615元。2019年3月23日，姚会萍微信联系常海滨协商转租事宜，常海滨微信上同意姚会萍转租，姚会萍将房屋剩余部分转租给张磊，租赁期限自2019年4月1日至2022年3月31日，每月租金为6600元，押金6600元，转让费3万元含物品等。3月19日，姚会萍收取张磊半年房租及转让费5万元、押金6600元。4月1日，姚会萍收取张磊半年房屋及转让费剩余的24700元。6月25日，姚会萍收取刘义娜当日至12月24日的房屋租金23500元。10月8日，常海滨、姚会萍微信协商续租事宜未果，遂形成诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案中常海滨、姚会萍签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示，且不违反相关法律规定，依法成立并有效，对当事人具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。承租人未经同意转租的出租人可以解除合同。”姚会萍于2016年12月25日未经常海滨同意将房屋转租构成违约，违反了双方的合同约定，亦不符合法律规定，现常海滨要求解除合同，但合同已履行完毕，合同权利义务已终止，故对其诉请无法支持。常海滨主张姚会萍缴付转租非法所得116445元，虽双方对转租进行了约定，但姚会萍已按照合同约定支付了租金，常海滨的收益应以《房屋租赁合同》约定标准为限，不因姚会萍的转租行为有所损益，双方对此转租租金亦未约定归常海滨，故常海滨的诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。因姚会萍转租构成违约，应依法承担违约责任，参照双方合同关于违约责任的约定，故姚会萍支付的押金5000元抵为违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条之规定，判决：一、被告姚会萍支付原告常海滨违约金5000元,以被告姚会萍交付原告常海滨的押金抵付。二、驳回原告常海滨的其余诉讼请求。案件受理费2628元(原告已预交)，由常海滨负担2500元，由姚会萍负担128元。经审理查明，一审查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，常海滨、姚会萍租赁合同约定姚会萍需改变承租人的应提前通知常海滨，待常海滨书面同意后，合同继续履行，常海滨上诉主张姚会萍2019年4月1日违反合同约定转租涉案房屋，合同自2019年4月1日解除，但根据姚会萍一审微信聊天记录显示，常海滨对姚会萍该次转租知晓且同意，故本院对常海滨上述主张，不予采纳。关于常海滨主张的姚会萍2019年4月1日后收取案外人的租金、押金、转让金等，根据本案一审查明事实，姚会萍已依约向常海滨支付双方租赁合同约定租金，姚会萍收取案外人相关款项是否符合法律规定及其与案外人之间约定应属姚会萍与案外人之间事宜。根据本案审查情况，姚会萍、常海滨租赁合同租期届满再未续租，承租人姚会萍理应向常海滨腾交房屋，本案审理中，姚会萍未提交证据证明其已于租期届满时向常海滨腾交房屋，但根据常海滨本案陈述，涉案房屋的实际使用人已分别自2019年11月1日（张磊使用部分，50平方米）及2020年1月1日（刘义娜使用部分，35平方米）直接与其建立租赁关系并向其交纳租金，据此本案可以认定姚会萍应当向常海滨支付双方租赁合同2019年11月17日约定租期届满至2019年12月31日刘义娜使用部分即35平方米房屋的占有使用费3455.5元，但考虑张磊使用部分即50平方米房屋的租金姚会萍已交至2019年11月17日，而张磊基于其与姚会萍之间租赁合同仅使用房屋至2019年10月31日，即姚会萍就张磊使用的50平方米房屋剩余预交租金为1933.8元，综合计算姚会萍应向常海滨再行支付35平方米房屋的占有使用费1521.7元。再，关于违约责任，一审认定姚会萍2016年12月25日未经常海滨同意转租房屋构成违约，并判决姚会萍已付押金抵付违约金，姚会萍对此并未提起上诉，故本院对一审判决第一项予以维持。综上所述，一审判决第一项应予维持，第二项应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初18408号民事判决第一项；二、撤销西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初18408号民事判决第二项；三、本判决生效之日起十五日内姚会萍向常海滨支付房屋占用费1521.7元；四、驳回常海滨其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2628元（常海滨已预交），由常海滨负担2481元，姚会萍负担147元；二审案件受理费2529元，常海滨已预交，由常海滨负担2387元，姚会萍负担142元。本判决为终审判决。审判长 刘 琪审判员 师 婷审判员 卫婉莹二〇二〇年五月十四日书记员 程 姣