上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初5983号原告：上海国顺物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：谭景胜，总经理。委托诉讼代理人：朱平，上海朱平律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡于军，上海朱平律师事务所律师。被告：周潜，男，1977年8月14日生，汉族，住上海市松江区。原告上海国顺物业管理有限公司与被告周潜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序(小额诉讼)。因案情复杂，于同年5月19日依法转为适用普通程序审理。同年5月18日本院收到被告提交的反诉状，于同年5月22日裁定不予受理，被告不服提起上诉，上海市第一中级人民法院于同年8月25日裁定驳回上诉，维持原裁定。本案于同年6月29日、同年9月17日两次公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人胡于军，被告周潜两次均到庭参加诉讼，原告的委托诉讼代理人朱平到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告上海国顺物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2009年1月1日至2018年12月31日期间物业费13,428元及违约金13,428×180%=24,174.40元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系上海市松江区泗泾镇泗陈公路501弄西南名苑小区物业服务企业，被告系西南名苑小区20号502室及地下1层02室业主。被告自2009年1月1日至2018年12月31日期间未缴纳物业费，累计拖欠原告物业费13,428元。原告认为，原告作为物业服务企业提供了物业服务，被告应当支付相应的物业费。因此，原告诉至法院，要求判如所请。被告周潜辩称，第一，原告未提供2009年1月1日至2013年6月30日的物业服务合同，缺乏该期间物业服务费计价基准的事实和合同依据。法律从未规定物业服务是有偿服务，也不能排除物业服务企业强迫业主接受服务以及实际履行合同过程中违反承诺提供劣质服务的存在可能。第二，被告并非物业服务合同签订的经办人，对合同真实性无法辨别，合同签订过程无从知晓，故对于原告提供的物业服务合同不予认可，且被告也不确定上述合同能够适用于被告。第三，被告认可原告是为小区提供物业服务的单位，存在事实上的物业服务关系，但原告应当提供其提供服务的成本依据，作为计算物业费标准的依据，但原告并未举证，故其证据不足，无权向被告主张物业费。第四，原告在履行物业服务过程中存在瑕疵，造成被告损失应予赔偿。第五，只有在双方权利义务明确的情况下，不履行义务才构成违约，被告对原告提供物业服务的质量一直存疑，并通过多种途径投诉，权利义务关系和金额都不明确，故被告不构成违约。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。审理中，原告自愿放弃自2009年1月1日至2010年3月31日期间的物业费，并放弃关于违约金的诉讼请求，故原告明确其第1项诉讼请求为：判令被告支付原告2010年4月1日至2018年12月31日期间物业费11,749.50元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告周潜系该小区20号502室及20号地下1层02室业主，于2008年3月经核准登记为该房屋产权人，房屋建筑面积132.15平方米，地下建筑面积20.59平方米，合计152.74平方米，该栋建筑总层数为6层。原告上海国顺物业管理有限公司系上海市松江区泗泾镇泗陈公路501弄西南名苑小区的物业管理企业，自2005年该小区建成投入使用后即由原告提供前期物业服务，上海市松江区泗泾镇西南名苑小区业主大会成立后，续聘原告为小区提供物业服务至今。2011年6月5日、2013年1月23日、2014年3月12日、2017年7月1日，原告与上海市松江区泗泾镇西南名苑小区业主大会签订《物业服务合同》，四份合同的期限分别自2010年4月1日起至2011年12月31日，2012年1月1日起至2013年6月30日、2013年7月1日起至2016年12月31日、2017年7月1日起至2019年7月31日止。上述《物业服务合同》均约定原告按照包干制收费形式确定物业服务费用，由业主按照建筑面积向原告支付物业服务费，多层住宅的物业费收费标准为每月每平方米0.8元，物业服务费用按季缴纳，业主和物业使用人应在每季度内履行交纳义务。上述四份合同中，前两份合同对于地下储藏室物业费未作约定，后两份合同中均约定地下储藏室物业费按照每月每平方米0.3元收取。原、被告对于上述事实和证据均无争议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告对于原告提供的四份《物业服务合同》真实性无法辨别，签订经过无法确认，并认为无证据证明上述合同签订符合法律规定的程序，其中第一份、第二份《物业服务合同》系超过第一次庭审时法院规定的举证期限，且原告和开发商是关联企业，未对地下储藏室收取物业费进行约定；前三份合同都是补签的，第一份合同是第二届业委会补签而非第一届业委会存续期间签订，很可能是第一届业委会无法启动招投标程序而没有与原告签订，是存在隐情的；原告提供的合同不完整，合同中显示有附件十但原告未提供。对此，本院已核对四份《物业服务合同》的原件，关于第一份、第二份合同，虽系原告超过庭审指定的期限举证，但因该节事实属于本案必须查明的事实，本院重新指定双方举证期限，经第二次庭审质证，对四份《物业服务合同》的三性均予以确认。2、双方对于原告在前期物业管理期间的收费标准有异议：原告主张其自2005年进驻西南名苑小区后即实行前期物业管理，多层住宅物业费收费标准为每月每平方米0.8元，地下储藏室为每月每平方米0.3元，但前期物业管理合同已经遗失无法提供。为证明其主张，原告提供上海市松江区泗泾镇西南名苑小区业主委员会出具的两份《情况说明》、上海国申房地产开发有限公司出具的《证明》、上海国申房地产开发有限公司与朱良水签订的《上海市商品房出售合同》。被告对该组证据均有异议，认为业委会并未参与诉讼，无论说明真实与否，都不具有证明效力；对《证明》质证认为，该证据属于案外人言某，未出庭当面接受质询，不符合民事诉讼证据规则，且超期举证，应视为举证行为无效而不予采纳，且原告作为前期物业管理企业与证人属于关联企业，证据效力严重不足，朱良水与开发商实际控制人是同学关系，并非无利害关系的业主；同时，被告认为原告无法提供前期物业管理合同，起始日期无从查证，难以确定物业服务收费计价基准，无权向被告主张该期间物业服务费，且三份合同是补签的，补签前的时间段视为原告放弃主张物业费。被告提供房天下网页截图，欲证明朱良水、纪百珍均在本案中协助原告举证，原告证据来源都与开发商、业委会有关系，故被告对原告的证据证明效力存疑。原告对被告该组证据质证认为，是个人在网上发表的言论，未经核实不予认可，且言论是对业委会选举存在异议，与本案无关。本院对原告提供的两份《情况说明》、一份《证明》和《上海市商品房出售合同》真实性予以确认。被告提供的网页截图，因原告对其真实性未予认可，且被告未提供原件，本院未能核实，故对其真实性不予确认。3、被告对于原告履行物业服务合同的内容、质量有异议，认为原告服务应与合同附件约定的相符，原告是书证的控制方，并未提供证据证明其具体提供了哪些服务，如果原告拒不提交，应当认定被告的陈述为真，原告无权要求按照合同约定的标准收取物业费。原告认为被告的陈述多数都是主观臆断，物业合同和情况说明可以证明原告提供了物业服务。审理中，被告陈述：2008年8月其发现地下室质量问题，就去找物业交涉，物业让被告先交物业费，被告就交了一次，后来物业介入维修，但只是出于应付目的，在公共区域过道上铺了一些东西挡水，并不能解决问题，直到2013年和2014年物业公司都没有找过被告，2008年物业费也只是付了部分，没有付清。原告陈述被告已付清2008年物业费，但被告未就地下室问题向原告进行报修。本院认为，物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等综合项目的有偿服务行为。无论是开发商与物业公司签订的前期物业服务合同，还是业主大会与物业公司签订的物业服务合同，对全体业主均具有约束力，业主应按合同确定的标准支付物业服务费。原告在提供了物业管理服务后，被告作为该小区的业主应当依据合同及诚实信用的原则向原告支付物业服务费。现原告主张2010年4月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费于法有据，但计算方式不当，2011年6月5日、2013年1月23日签订的两份《物业服务合同》对于地下储藏室收取物业服务费并未进行约定，故原告主张2013年7月1日之前地下储藏室按照每月每平方米0.3元收取物业费，缺乏依据，本院予以调整，经本院核算，自2010年4月1日起至2018年12月31日止，被告应付原告物业服务费共计11,508.28元。被告的其余抗辩意见均缺乏依据，本院难以采纳。原告自愿放弃关于违约金的诉讼请求，此系原告自由处分其民事权利和诉讼权利，并无不当，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、国务院《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，判决如下：被告周潜于本判决生效之日起十日内支付原告上海国顺物业管理有限公司自2010年4月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费11,508.28元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94元，由原告上海国顺物业管理有限公司负担6元(已付)，被告周潜负担88元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 勇审 判 员  陆 贤人民陪审员  顾庆学二〇二〇年九月二十八日书 记 员  沈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、国务院《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……