上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初13508号原告(反诉被告，住所地上海市松江区。法定代表人：张银垒，执行董事。委托诉讼代理人：段建发。委托诉讼代理人：胡力国，上海海耀律师事务所律师。被告(反诉原告，住所地上海市金山工业区。法定代表人：梁景泉，董事长。委托诉讼代理人：王松梅，上海锦维律师事务所律师。原告上海盛允自动化科技有限公司诉被告上海锐爽捷通用机械股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月12日第一次公开开庭进行了审理，原告法定代表人张银垒、委托诉讼代理人段建发、胡力国及被告委托诉讼代理人王松梅均到庭参加诉讼。庭审前，被告向本院提起反诉，本院经审查依法予以准许，在征求原告意见同意放弃答辩期的情况下，对于反诉部分一并公开开庭进行了审理。并于2020年4月22日第二次公开开庭进行了审理，原告法定代表人张银垒、委托诉讼代理人段建发、胡力国及被告委托诉讼代理人王松梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告就本诉部分向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告返还原告如下物品：71台机架Q345B，48件Q345B机架半成品，110套Q345B板材，9台1800主阀Q235，2台2350主阀Q235,15台1800主阀半成品Q235，8台550主阀半成品Q235,13件1800不锈钢封头SUS400,40件1800阀盖Q235,3件1800主阀铝板，1个平台，1根方管400*400*10,2根方管100*180*8,15根方管150*150*6,16根方管120*80*5,20件1060*942*40法兰Q235,1台架台工装，1件侣行工装，50米铜管1件2256*4000*20Q235。如被告无法返还原件的，要求照价赔偿1,431,797元；2、判令被告退还三个月租金和一个月保证金共计212,920元；3、本案诉讼费由被告承担。第二次庭审中，原告变更第一项诉讼请求，要求照价赔偿的金额减为1,272,107元;另增加一项诉讼请求，要求被告支付违约金159,690元。事实和理由：原告向被告租赁厂房进行生产，被告承诺配合原告办理环评所需手续，但未予提供配合手续，原告向被告支付的租金至2019年7月底，且还交付了一个月保证金。2019年4月28日，被告单方通知原告解除合同，并将原告租赁的厂房实施断电措施，致使原告无法生产只得匆忙搬离，尚余部分生产资料留在租赁厂房内。2019年9月12日，原告前往租赁厂房准备搬动剩余生产资料时，发现货物不知所踪。现原告催讨无果，诉至法院请求判决如前所述。被告就本诉部分在庭审中答辩称，原告从未将讼争物品交付被告，原告所述留存在被告处物品的数量和价值由其单方制作，无法确认。原告直至2019年11月5日才腾空厂房，租金应支付至该日，原告至今还拖欠三个月租金，在反诉中要求原告履行。被告就反诉部分向本院提出如下诉讼请求：1、判令原告支付自2019年8月1日起至同年11月5日止的租金126,165元；2、支付水电费、代缴社会保险费、代发门卫工资48,494.31元。3、本案反诉费由原告承担。事实和理由：原告承租被告部分厂房和办公场地。2019年4月17日，金山工业区相关部门在巡查过程中发现原告部分项目未取得相关环评手续，要求其停产，为此被告要求原告立即停止违法生产，原告在未与被告沟通的情况下陆续开始搬离，被告发现原告搬离后多次要求其清空厂房，返还钥匙，原告均以太忙为由拒绝沟通，截止2019年11月5日，原告才清空厂房，拆卸掉最后一部行车装置，至今办公区域的钥匙还在原告处。故反诉至法院请求判决如前所述。原告就反诉部分在庭审中辩称，双方于2019年5月3日发生争议后，原告已承租其他厂房并搬离，遗留在原厂房内的物品被被告于2019年9月10日私自处理，原告的租金交付至2019年7月31日，另缴纳一个月的保证金，实际交纳租金至同年8月31日。至5月3日起，原告不再在被告租赁场所生产，故不应再由原告承担5月3日后的水电费、垃圾清运费和门卫工资。关于代缴的社会保险，由被告明确代缴姓名和月份。经审理查明，2010年11月29日，锐爽捷通用机械(上海)有限公司(以下简称锐爽捷公司)与案外人上海中繁建材科技有限公司(以下简称中繁公司)签订一份三号厂房租赁协议，由中繁公司将其合法享有的上海金山工业区金百路XXX号第3号厂房壹幢和配套建筑，总建筑面积8,829.54平方米，其中厂房面积8720平方米，配套建筑的面积为109.54平方米出租给锐爽捷公司使用，租赁期限为十年，自2011年4月1日起至2021年3月31日止。双方还约定，未经出租人书面同意，不得擅自转租，依法律转租的，应保证新的承租方按照约定履行安全管理义务。2016年8月16日，上海市工商行政管理局核准锐爽捷通用机械(上海)有限公司更名为上海锐爽捷通用机械股份有限公司。2018年10月19日，原、被告签订一份租赁协议，由被告将其承租的上海市金山工业区金百路XXX号厂房中1,944.25平方米转租给原告使用，租赁期限为5年，自2018年10月19日起至2023年10月17日止。2018年10月19日至2018年10月31日为装修免租期，租金从2018年11月1日起支付。厂房租金金额以每平方米0.9元/天为基准，被告不提供租赁发票。本协议租赁合同期限为5年，由于被告目前租赁期还剩2年，2年后原告继续租赁该厂房，而被告2年后的租金价格尚未确定，故原告2年后的厂房租赁价格在被告租赁该厂房租金的基础上，涨幅不能超过10%。厂房租金每年638,750元，每季租金为159,690元，办公室每月租金为5000元，年租金60,000元。合同签署之日起3日内，原告向被告一次性支付232,920元，包括一个月的厂房租赁保证金53,230元，一个月办公室租赁保证金5000元，三个月的厂房租金159,690元和三个月的办公室租金15,000元。之后租金的支付周期为六个月结算期，支付金额为六个月厂房租金319,380元和六个月的办公室租金30,000元合计349,380元。在租赁期内，如果原告因经营需要租赁新的厂房或别的原因提前终止租赁协议，应提前六个月书面通知被告。如果原告未提前六个月通知被告，则应支付被告相当于三个月的租金作为违约金方可解除合约。如在原告正常履行合约的情况下，被告因自身原因提前终止合约，则同样需提前六个月采用书面方式通知原告，并向原告支付相当于三个月的租金作为违约金则可以解除合约。之后原、被告签订补充协议，约定被告向房东租赁的期限至2021年3月，被告向房东提出厂房续签协议，如房东提出租金价格高于市场价的30%，被告放弃租赁该厂房，被告不承担原告的设备安装费及搬迁费，原告则愿意放弃租赁该厂房，重新选址。合同订立后，双方均按约履行租赁协议约定内容。原告支付租金至2019年7月31日，并交付被告一个月的厂房租金和办公室租金共计58,230元作为保证金。2019年5月3日下午2时许，因被告安排的工作人员对原告租赁的生产场所实施了断电措施，原告法定代表人向公安机关报案。因原告无法再行组织生产，便陆续将大部分设备和物资搬离讼争场所，部分钢材、半成品等物资仍留存在租赁场所。2019年9月12日，原告工作人员再次向公安机关报案，称原告遗留在被告公司内的钢材和成品丢失，要求公安机关帮助查找。2019年9月16日，原告委托律师向被告发出律师函，针对原告存放在金山区金百路XXX号租赁厂房内的生产资料及物品，被钟海和被告非法占有，要求于9月18日前归还，否则将通过诉讼途径维护权利。信函于次日送达被告。2019年10月10日，原告方工作人员向被告方工作人员提出要求拆除另外一辆行车，但被告方工作人员以账未结清为由拒绝拆除。2019年9月17日，被告的工作人员曹玉强在公安机关所作的询问笔录中陈述，原告在5月20日左右将大部分物资搬走，且曹在8月份曾电话联系过原告法定代表人，要求其尽快取走剩下的铁块。9月5日通过微信再次通知原告法定代表人张银垒将剩余物品搬走，还将剩余的东西拍了照片发送给张，并将物品留存情况报告了公司总经理钟海。9月8日，钟海打电话告之曹玉强两天内有人来清理原告剩余物品，同月10日，厂内开来三辆货车，将原告留存在被告厂区的铁块全部装走。2019年11月5日，原告前往被告处，并写下一份申明，双方的租赁合同已解除，并于当日完成最后一部行车拆除工作。还查明，讼争厂房的产权属案外人中繁公司所有。2018年11月21日及2018年12月21日，中繁公司两次发函，指出被告擅自将租赁厂房转租给第三方公司，违反了租赁协议的约定，明显存在违约，要求立即停止。另被告也存在着私自毁坏绿化、建造有关设施，并在生产中存在不安全，不符合规定的操作行为，严重损害租赁厂房等。要求年前完成整改，否则将通过法律途径追究被告的违约责任。2019年3月7日，中繁公司再次发函给被告，告之自2018年11月始，被告违反双方协议规定，未书面告知征得中繁公司同意，擅自将厂房部分转租给其他第三方企业(该企业未办理准入工业园区的相关手续)从事生产经营活动。为此公司已于2018年11月20日和同年12月11日分别两次以书面“告知函”、“律师函”形式，致函被告，要求被告立即整改，将违规转租的第三方企业搬离厂区。但被告既无回复，也未予整改。2019年2月28日，被告的钟总来中繁公司面洽杨总，双方就厂房部分转租给无任何关联企业，违反双方协议规定，严重侵害中繁公司利益问题进行了交涉，达成了一致意见，被告同意在2019年5月31日前，将厂房部分已转租的第三方企业搬离厂房，并负责一切事宜。逾期未能搬离的，中繁公司将按约终止与被告的厂房租赁协议的继续履行，并通过法律途径追究被告的违约责任，收回中繁公司出租给被告的厂房及附属设施，并责令被告将厂房及附属设施恢复原样。被告在庭审中自认收到2018年11月20日和同年12月11日函件，但未收到2019年3月7日及2019年12月2日的信函。以上事实，由租赁协议、接报回执单、询问笔录、照片、律师函、快递单、微信聊天记录、厂房租赁协议、安全生产管理协议、补充协议、房地产权证复印件、准予迁入通知书、更名申请附件、补充协议、评估说明、陈述笔录、律师函、告知函等证据及当事人的当庭陈述所证实。本院认为，被告从案外人中繁公司处租赁取得讼争厂房的使用权，根据其与中繁公司租赁协议约定转租需取得中繁公司的书面同意。本案中，被告将讼争厂房部分转租给原告使用，有证据表明中繁公司得知转租事宜后书面发函指出被告的转租行为违约，要求予以整改并商议搬离事宜，原告在庭审中亦表示租赁始初曾接到中繁公司不同意转租，要求搬离的口头通知。综上，根据被告与案外人租赁协议的约定，原、被告之间的转租协议无效，原告要求被告按协议约定支付违约金的诉讼请求不予支持。对于原告诉请的搬离后尚遗留在租赁厂房内的半成品及钢材，被告未征得原告同意将上述物品作为废品出售给案外人，造成原告无法追回的损失，对此被告应承担赔偿责任。鉴于出售的物品双方未办理过交接手续，对于物品的品名、数量、价值均存在异议，且本院根据原告的申请，亦无法委托相关评估机构根据照片评估物品的价值，故本院根据物品处理前被告工作人员拍摄的照片及向公安机关陈述的装送三卡车总量,酌定物品损失价值为150,000元。对于原告要求退还已付的三个月租金及一个月保证金，考虑到被告于2019年5月3日采取断电措施，造成原告无法正常生产并陆续搬离，原告虽无证据证明大部分设备和物品何时搬离结束，但根据被告工作人员曹玉强向公安机关所作的陈述笔录记载当年5月20日左右完成，结合遗留物品于2019年9月10日被被告擅自处置，原告于2019年9月12日搬离一部行车，及受被告阻止原告于2019年11月5日搬走最后一部行车等客观事实，本院酌定原告需要支付自2019年5月1日起至全部搬离日止的占用使用费为87345元，据此被告应退还原告已付的租金87345元及押金58230元。对于被告提出的反诉要求原告支付自2019年8月1日起至同年11月5日止的租金，因本诉中对于应支付的占有使用费已予表述，在此不再赘述，该诉请依法予以驳回。对于第二项诉讼请求，因代缴社会保险费及代发门卫工资非租赁合同约定的权利义务，亦非本租赁合同的附随义务，与本案系两个法律关系，被告可另案诉讼。对于被告提出的占用使用厂房期间为原告代缴的水电费，因无证据佐证其为原告代付的费用金额和双方约定的计算依据，本院难以支持。综上，为保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告上海锐爽捷通用机械股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海盛允自动化科技有限公司财产损失150,000元；二、被告于本判决生效之日起十日内退还原告占有使用费87,345元和保证金58,230元；三、驳回原告的其它诉讼请求；四、驳回被告的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取9793元(原告预交)，由原告负担8030元，被告负担1963元；反诉受理费减半收取1897元(被告预交)，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  干华丽二〇二〇年五月二十九日书记员  秦晓英附：相关法律条文1、《中华人民共和国民法总则》第一百二十条民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。