天津市南开区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0104民初15552号原告：祁楠，女，1980年8月5日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：闫林韬（祁楠之夫），1983年6月18日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：杨乐升，天津旌宇律师事务所律师。被告：天津市汇川房地产开发有限公司，住所地天津市津**上海街长青科技园715。法定代表人：龚兆勇，总经理。委托诉讼代理人：鲍雅丹，天津融煦律师事务所律师。原告祁楠与被告天津市汇川房地产开发有限公司（以下简称汇川公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告祁楠的委托诉讼代理人闫林韬、杨乐升，被告汇川公司的委托诉讼代理人鲍雅丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祁楠向本院提出诉讼请求：1.判令汇川公司继续履行祁楠与汇川公司于2019年4月29日签订的《天津市存量房屋买卖协议》；2.判令汇川公司协助祁楠将坐落于南开区××路××公寓××号楼××的房屋所有权登记到祁楠名下并交付该房屋；3.判令汇川公司以300万为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付祁楠自2019年5月31日至实际协助办理所有权转移登记手续之日止的违约金；4.本案诉讼费由汇川公司承担，由汇川公司直接给付祁楠。事实和理由：2019年4月29日，祁楠在汇川公司委托人赵克宝的带领下,双方签订了《天津市存量房屋买卖协议》,约定房屋价款为300万元,双方同意以一次性付款的方式支付全部房款,祁楠应将全部房屋价款于2019年5月30日前一次性存入天津市房地产交易资金监管中心在中国银行设立的专用账户中，双方应于2019年5月30日前办理不动产登记手续，2019年7月30日前汇川公司应将房屋及相关证明交付祁楠。2019年5月5日，祁楠依约向资金监管账户转账300万元。同年5月10日，祁楠与汇川公司约定办理房屋登记变更手续,祁楠缴纳不动产登记费、私房交易土地出让金、契税和印花税后,汇川公司拒绝协助办理过户,祁楠多次催促,汇川公司以各种理由相互推诿,故成讼。汇川公司辩称，一、汇川公司与祁楠之间不存在法律关系，祁楠提交的所有证据材料中汇川公司的公章均为伪造。2018年12月16日，汇川公司就南开区士英路翠泉公寓35套房屋通过评估、公示、公开拍卖的形式，与北京市保通置业有限公司建立房屋买卖关系。2019年4月18日，汇川公司与该公司签署房屋买卖合同，并于4月底打印了35份存量房买卖协议，开立了资金监管账户，将35个房产证原件交付房管局监管，故基于以上基础才发生本案纠纷，让不法分子有可乘之机，汇川公司与北京市保通置业有限公司的买卖合同关系一直延续至今。同时，祁楠就买房的一系列行为（资金汇入、缴纳税金），汇川公司均不知情，也从未委派人员参与，祁楠就房屋买卖关系形成的一系列文件并非汇川公司的真实意思表示，不应由汇川公司承担责任。二、祁楠的诉讼案件涉嫌刑事案件，应当中止审理。祁楠提交的证据材料中汇川公司的委托代理人为赵克宝，汇川公司已向天津市公安局双港派出所报案伪造公章并已立案调查，所有赵克宝经手的盖有汇川公司的印鉴均为伪造，汇川公司不应为涉嫌犯罪的法律行为承担任何责任和后果。且本案与已立案的刑事案件之间存在直接、必然的联系，刑事案件的结果必然影响本案的结果，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》及刑法的相关规定，本案中止审理。三、公安机关多次要求祁楠配合调查，祁楠均予以推脱，汇川公司有理由认为祁楠与伪造公章的犯罪分子有恶意串通的嫌疑，损害了汇川公司的利益，且祁楠的合同为虚假，其行为损害了国有资产利益，根据合同法第五十二条规定，案涉合同属于无效合同。四、退一步而言，汇川公司为国企，南开区士英路翠泉公寓35套房屋均为国有资产，祁楠未参与拍卖竞价程序，低于评估价的行为无效。汇川公司是整体出售35套房屋，未就案涉房屋进行过单独评估公告和拍卖程序，也未获得过上级部门的单独批复，且汇川公司整体出售35套房屋的评估金额不低于26000元，案涉合同的单价低于评估价格，严重侵害了国有资产利益，属无效行为。综上，汇川公司有理由认为，在存量房屋买卖协议上签字的委托人“赵克宝”，其所办理的所有买卖合同中的公章均是伪造，故双方不存在真实有效的、合法的交易关系，请求法院驳回祁楠的全部诉讼请求，或将本案涉嫌的相关犯罪事实移交公安机关处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月29日，案外人赵克宝手持“天津市汇川房地产开发有限公司”的公章、营业执照复印件、委托书、南开区××路××公寓××号楼××房屋产权证原件等材料，与祁楠签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定：房屋坐落南开区××路××公寓××号楼××，产别企业产，建筑面积138.92平方米，权利人为汇川公司；房屋价款为3000000元；双方同意以一次性付款方式支付全部房屋价款，祁楠应将全部监管房屋价款于2019年5月30日前一次性存入天津市房地产交易资金监管中心在中国银行设立的专用账户；协议订立后，双方应在2019年5月30日前，到不动产登记机构办理不动产转移登记手续,并缴纳相关税费。该合同上加盖有“天津市汇川房地产开发有限公司”的公章，赵克宝在委托代理人处签署姓名。委托书上加盖有“天津市汇川房地产开发有限公司”的公章。上述合同签订后，祁楠于2019年5月5日将房款3000000元转账至天津市房地产交易资金监管中心在中国银行设立的专用账户内。同年5月10日，祁楠交纳了不动产登记费、土地出让金、契税等费用。2019年10月，祁楠到汇川公司处要求办理上述房屋的过户手续，汇川公司未配合。随后，汇川公司的法定代表人龚兆勇以汇川公司公章被伪造，向天津市公安局津南分局双港派出所报案，该公安机关于同年10月26日受理。2019年11月23日，天津市公安局津南分局向龚兆勇出具津南公（刑）鉴通字【2019】10023号《鉴定意见通知书》，内容为：我局聘请有关人员，对龚兆勇报称公章被伪造案进行了“天津市汇川房地产开发有限公司”公章的真伪鉴定。鉴定意见是WJ-2019-381-J0001检材“代理人（签章）”处、WJ-2019-0381-J0002检材“委托人”处、WJ-2019-0381-J0003检材上、WJ-2019-0381-J0004检材落款“委托人”处、WJ-2019-0381-J0005检材第四页“甲方”处留有的“天津市汇川房地产开发有限公司”印文与WJ-2019-0381-Y0001样本上相同内容的印文不是同一枚印章盖印的。庭审中，祁楠认可上述鉴定意见结论及于其本人。另，本案诉讼期间，本院向天津市公安局津南分局双港派出所了解相关情况。该派出所民警介绍，赵克宝不是汇川公司的员工，没有经过汇川公司委托为代理人，不是汇川公司的委托代理人。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：案涉《天津市存量房屋买卖协议》是否成立。民事法律行为须如实反映当事人的真实意思表示。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，虽祁楠与汇川公司签订了案涉《天津市存量房屋买卖协议》，但根据公安机关出具的鉴定意见书所示，案涉买卖协议上加盖的“天津市汇川房地产开发有限公司”公章及案外人赵克宝所持委托书上加盖的“天津市汇川房地产开发有限公司”公章均并非汇川公司的公章，且赵克宝向公安局机关所作的陈述也表明，汇川公司并未委托赵克宝与祁楠签订案涉买卖协议，祁楠也未提供证据证实案涉协议中赵克宝的签名系由汇川公司授权代签，赵克宝在案涉买卖协议中委托代理人处签名不符合表见代理的法律规定，且汇川公司对案涉买卖协议也不予追认。故应认定涉案《天津市存量房屋买卖协议》不是汇川公司的真实意思表示，涉案《天津市存量房屋买卖协议》不成立，对汇川公司不具有法律约束力，故祁楠的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。关于祁楠主张的案涉房屋所有权证系原件问题。案外人赵克宝在签订案涉存量房屋买卖协议之时出示了案涉房屋的所有权证原件，但该所有权证原件并不必然导致案涉存量房房屋买卖协议的成立、有效，而应该考量案涉存量房房屋买卖协议是否是买卖双方的真实意思表示或委托人取得出卖人的合法授权，故祁楠主张案涉房屋所有权证系原件即认定买卖合同合法有效，缺乏依据，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第一百三十三条，《中华人民共和国合同法》第三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告祁楠的诉讼请求。案件受理费1874元，由原告祁楠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  郝家琨人民陪审员  刘丽平人民陪审员  郑运良二〇二〇年十月二十八日书 记 员  谭嘉欣附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民法总则》第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第一百三十三条民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。