苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初2045号 原告：蒋敬，女，汉族，住江苏省苏州市工业园区。 委托诉讼代理人：郭壮伟，国浩律师（苏州）事务所律师。 委托诉讼代理人：朱培培，国浩律师（苏州）事务所律师。 原告：刘杰，男，汉族，住江苏省苏州市工业园区。 委托诉讼代理人：郭壮伟，国浩律师（苏州）事务所律师。 委托诉讼代理人：朱培培，国浩律师（苏州）事务所律师。 被告：苏州禾发房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市西环路3068号（4号楼1017室）。 法定代表人：李兆荣。 委托诉讼代理人：周宁，江苏尚韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴莉莉，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。 第三人：中城建设有限责任公司，住所地福建省闽清县梅城镇南北大街122号。 法定代表人：林礼钦。 原告蒋敬、刘杰与被告苏州禾发房地产开发有限公司（以下简称“禾发公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，禾发公司申请追加中城建设有限公司（以下简称“中城公司”）为第三人参加本案诉讼，本院经审查后予以准许。本案于2020年6月19日、7月11日、9月22日分别公开开庭进行了审理。原告蒋敬、刘杰的共同委托诉讼代理人朱培培，被告禾发公司的委托诉讼代理人周宁、吴莉莉到庭参加诉讼。第三人中城公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告蒋敬、刘杰向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告之间签订的苏州市商品房买卖合同、地下车位使用权转让协议已于2020年5月8日解除；2、判令被告立即支付房款7357183元、车位转让款200000元，并承担违约金735718.3元；3、判令被告承担逾期付款利息损失514300.55元（以房款和车位转让款为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率计算，自实际付款之日起算至被告实际给付之日上，现暂计算至2020年5月11日为514300.55元）；4.判令被告承担原告的律师费损失244088元；5、判令本案案件受理费、保全费、担保手续费均由被告承担。 事实和理由：2019年5月18日，原告与被告签订编号为苏房商姑苏合同xxxx的《苏州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于苏州市姑苏区西园路66号贤雅居XX幢XXX室的商品房，房屋总价款为7357183元。《苏州市商品房买卖合同》第十七条约定，被告定于2019年12月30日前将房屋交付给原告。第二十条约定，被告未于2019年12月30日前交付的，逾期超过60日的，原告有权解除合同，被告应将房价款如数退还给原告，并按房屋总价款的10%支付违约金；造成原告其他损失的，被告另行依法承担赔偿责任。补充条款第5.2条明确约定，如一方通过法律途径追究另一方违约责任的，违约方还需承担守约方为此支出的律师费等仲裁相关费用。2019年8月，原告与被告签订《地下车位使用权转让协议》，约定原告受让被告贤雅居项目编号为南B区019号地下车位的使用权，转让价款200000元，车位的交付使用日期为2019年12月31日。第七条约定，本协议为《商品房买卖合同》的附属协议，如上述《商品房买卖合同》解除或终止，本协议自动失效或终止。合同签订后，原告已经支付全部房款、车位转让款，被告已经收到全部款项。截止2020年5月7日，被告仍未交付上述房屋及车位。被告逾期交付房屋及车位的行为已构成违约，应依据上述《苏州市商品房买卖合同》第二十条及补充条款第2.5条承担违约责任。2020年5月7日，原告向被告发送《解除合同通知书》，告知即日起立即解除双方签订的《苏州市商品房买卖合同》、《地下车位使用权转让协议》，并要求被告退还房款7357183元、车位转让款200000元，承担违约金735718.3元，支付逾期付款利息、律师费、案件受理费、担保费等各项损失等。然而，被告对此置之不理。为维护自己的合法权益，原告特诉至人民法院，请求依法判决支持诉讼请求。 被告禾发公司辩称：1、本案所涉房屋尚未届交付期限，因此本案原告的全部诉讼请求应当予以驳回。2、即便认定交房日期为2019年12月30日，根据合同约定，原告行使解除权的期限也已经届满和消灭，无权解除。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。 第三人中城公司述称：本案诉争项目“苏地2016-WG-3号”地块项目由被告发包，我司系该项目的施工总承包方。该项目房屋有小高层、叠拼、合院三中类型，其中叠拼的下叠和合院为毛坯房，叠拼的中上叠以及小高层为全装修房。虽然项目一期开工时即知晓项目的8幢楼（公安编号25、26、28、29、32、33、35、36）地下存在古墓，但并无法准确预估古墓发掘及之后决定的整体搬迁等工程的工期。同时，虽然该8幢楼属于三期，但鉴于整个项目地下部分是作为一个整体进行规划和建设，地下部分建设施工迟延必然导致其余楼幢的工期迟延。因古墓事宜导致项目整体工期受到影响，被告与购房人进行沟通，以签署房屋装修改造协议的形式将交房时间予以推迟变更，同时降低了违约金计算标准。因我司为该项目工程的施工总承包方，被告委托我司以我公司名义签订该装修改造协议。该装修改造协议约定的装修款项均为0，装修改造协议签订的目的其实就是由被告和购房人对网签房屋买卖合同中的交房日期和迟延交房违约责任进行变更确认，装修改造协议也是由被告的业务员具体联系购房人办理签署。本案中原告主张的是商品房买卖合同纠纷，出卖人为被告，买受人为原告，本案商品房预售法律关系是由原、被告之间建立。原告主张的诉求也都是与商品房预售合同相关的逾期交楼违约金，我方并非该法律关系下的主体，对于该法律关系无任何权利义务，故原告的诉请不应由我方来承担任何义务。 本院经审理查明： 2019年5月18日，禾发公司（甲方、出卖人）与蒋敬、刘杰（乙方、买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》（合同编号：苏房商姑苏合同xxxx），约定：1、买受人向出卖人购买苏州市姑苏区西园路66号贤雅居XX幢XXX室商品房，建筑面积311.68平方米，该商品房为毛坯房，总价款7357183元。2、出卖人定于2019年12月30日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外，本合同所称交房日期包括装修工程施工周期。3、出卖人未按上述约定的时间将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起60日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按本合同第四条约定房屋总价款的10%向买受人支付违约金，造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任。4、在本合同履行过程中出现没有约定、约定不明或约定不适用的情况下，双方当事人可协商订立补充条款或补充协议。经双方签字盖章的补充条款或补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同正文、补充条款、附件及补充协议中的手书文字与打印文字具有同等效力。5、任何根据本合同发出的文件，均应以面呈、快递或邮寄挂号信的方式送达至对方在本合同第一部分所列地址，任何一方变更送达地址应及时书面通知对方，若因怠于通知造成无法送达的，视为送达。6、补充协议第五条：（对主合同第七条买受人逾期付款的违约责任）补充约定：因乙方逾期付款导致甲方未能于合同约定日期交付该商品房的，乙方除承担逾期付款违约责任外，还应自交付通知中规定的收房截止日期次日起按照主合同中相关约定承担相应责任。一方通过法律途径追究另一方违约责任的，违约方还需承担守约方为此支出的律师费等仲裁相关费用。7、补充协议第18.1条中约定，乙方按主合同第二十条（甲方逾期交房的违约责任）行使解除权的，应于约定期限届满之日起十五日内向甲方发出解除合同的书面通知。如果乙方未在上述期限内将解除合同的书面通知送达甲方，则视为乙方放弃解除合同的权利。合同还对其他事项作了约定。 同时，蒋敬、刘杰（甲方、发包人）与中城公司（乙方，承包人）签订《贤雅居装修改造协议》一份，内容为：甲方授权乙方对苏州市姑苏区西园路66号贤雅居XX幢XXX室房屋进行装修改造施工，承包方式包工包料，全部工程款0元，工程款已经支付，甲方因任何原因与房屋开发商解除合同的，该合同一并解除；甲方授权乙方代表甲方进行房屋接收；乙方承诺最迟在2020年6月30日前完成本合同改造施工并向甲方交付房屋。因乙方原因造成工程逾期交付的，每逾期一天，乙方应赔偿给甲方100元。蒋敬、刘杰作为委托人签署了授权委托书2份，作为该协议的附件。 2018年7月23日，原告向被告支付购房款300000元，2018年7月29日支付1907183元，2018年8月16日支付1480000元，2018年11月27日支付700000元，2018年11月30日支付500000元，2018年12月27日支付800000元，2019年2月28日支付670000元，2019年7月4日支付500000元，2019年9月6日支付200000元，2019年9月16日支付300000元。 禾发公司（甲方、转让方）与蒋敬、刘杰（乙方、受让方）签订《地下车位使用权转让协议》一份，约定：1、乙方已向甲方购买贤雅居项目XX幢XXX室房屋，乙方确认受让甲方贤雅居项目编号为南B区019号地下车位，车位使用权转让价为20万元，使用年限为20年，交付日期为12月31日。2、本协议为甲乙双方签署的商品房买卖合同的附属协议，如商品房买卖合同解除或终止，本协议亦自动失效或终止，乙方应在上述协议解除或终止之日起1日内退还车位给甲方，甲方接收车位后30日内，有权将乙方应缴纳实际使用该车位期间（本协议约定车位交付之日至乙方交还车位之日止）所发生的相关费用（包括停车费、物业管理费、维修管护费等，其中停车费按照本项目同等标准车位的租赁费用标准进行计算）扣除后，将该车位价款余额无息退还乙方。3、甲乙双方的通讯联络以本协议书所载明的电话、传真、地址为准。以特快专递通知、答复的，以收件方签收日为送达时间；收件人不签收或无法签收的，同城以特快专递发出后的第二日为送达日，异地以特快专递发出后的第三日为送达日。 2019年8月11日，原告向被告支付车位转让费200000元。 2020年5月7日，蒋敬、刘杰向禾发公司、中城公司寄送《解除合同通知书》，要求从发函日解除《苏州市商品房买卖合同》、《地下车位使用权转让协议》、《贤雅居装修改造协议》，并要求禾发公司赔偿所有损失，包括退还房款、车位转让费、违约金以及逾期付款利息、律师费、案件受理费、担保费等各项损失。该通知书以EMS邮政快递方式向上述合同中约定的地址及案涉房屋工程项目所在地地址进行了邮寄，收件人为禾发公司、寄至苏州市西环路3068号的信件于2020年5月15日退回至寄件人，中城公司签收了信件。 2020年5月8日，蒋敬、刘杰与国浩律师（苏州）事务所签订《委托代理合同》一份，约定蒋敬、刘杰因与禾发公司商品房买卖合同纠纷，委托国浩律师（苏州）事务所律师作为该案的代理人，律师代理费用为244088元。2020年6月17日，原告向国浩律师（苏州）事务所支付了244088元。同日，国浩律师（苏州）事务所向原告开具了金额为244088元的增值税发票。 2020年6月11日，原告为本案财产保全向保险公司支付担保费13650元。 2020年9月4日，原告再次向禾发公司、中城公司以及苏州苏房网信息科技有限公司寄送《解除合同通知书》一份，再次要求解除所有案涉合同，并要求退还房款、车位费及承担相关的违约责任。 在本案审理过程中，禾发公司向本院举证了如下材料：1、建设项目设计考古调查、勘探审核意见书，意欲证明2016年7月20日，因考古挖掘需要，苏州文物局通知要求苏地2016-WG-3号地块建设项目待考古发掘清理结束后方可进行施工。2、建设项目涉及考古发掘意见书，意欲证明2018年4月28日，苏州市考古研究所于2016年6月28日-2016年7月14日期间对苏地2016-WG-3号地块进行调查、勘探，2016年7月至2017年6月进行考古发掘，于2018年4月11日完成古墓整体搬迁工作，并认为该地块可以施工作业。3、苏州虎丘路新村土墩考古发掘工作情况报告，意欲证明2018年4月24日苏州市考古研究所出具报告，建议苏州市文物行政主管部门允许建设方按照原计划施工。4、停工情况及通知材料，意欲证明2018年1月-2019年1月期间，出于应对污染天气等原因，应相关部门的要求，工地全面停工，导致涉案项目停工共计40天。 以上事实，由苏州市商品房买卖合同、地下车位使用权转让协议、房款付款凭证、车位款付款凭证、收据、解除合同通知书、邮寄凭证、委托代理合同、律师费付款凭证、发票、贤雅居装修改造协议、担保费付款凭证、建设项目设计考古调查、勘探审核意见书、建设项目涉及考古发掘意见书、苏州虎丘路新村土墩考古发掘工作情况报告、停工情况及通知材料及本院庭审笔录等予以证明。 本院认为，禾发公司与蒋敬、刘杰签订的苏州市商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务。根据双方签订的商品房买卖合同约定，禾发公司应当在2019年12月30日前将该商品房交付给买受人，且该交房日期包括装修工程施工周期，逾期超过60日的，原告有权解除合同。但禾发公司直至目前仍未按期交付，已构成违约，故原告有权要求解除合同。根据合同约定，双方之间的商品房买卖合同于解除函退回之日即2020年5月15日视为解除。 根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，禾发公司应当将已收取的购房款7357183元及车位转让款200000元退还原告。 关于原告主张的违约责任或损失：1、购房款7357183元和车位转让款20万元的利息损失。因商品房买卖合同和车位使用权转让协议均于2020年5月15日解除，故相应的利息损失应自2020年5月15日起计算至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。2、按合同约定以房屋总价款的10%的违约金。因合同解除系禾发公司违约导致，原告因合同解除所受的损失包括房价上涨的差价等损失，禾发公司未举证证明合同约定的违约金明显过分高于损失，故原告的该主张符合法律规定及合同约定，应予支持。3、保全担保费。同上，合同解除系禾发公司违约导致，原告为财产保全而支付的担保费属于必要合理支出，应由禾发公司负担。4、律师费损失244088元。原告主张以苏州市商品房买卖合同补充协议第5.2条约定要求禾发公司承担律师费，但该条系针对商品房买卖合同第七条买受人逾期付款违约责任的补充约定，即属于对主合同第七条的补充约定，有明确的适用范围和适用对象，故该5.2条不能扩大适用于逾期交房解除合同而产生的律师费。因此，原告的该项主张缺乏事实与法律依据，且以房屋总价款的10%计算的违约金也足以弥补原告的该项损失，故本院对此不予支持。 关于禾发公司提出的依据补充协议第18.1条约定原告已丧失解除权的抗辩意见，本院认为，因交付房屋属于禾发公司的主要核心义务，但禾发公司至今仍未交付，属于根本违约，原告有权以法定解除权要求合同解除。商品房买卖合同中约定解除权的行使期限无法适用于法定解除权。 禾发公司辩称，涉案工程受考古活动、政府行政命令等影响造成的停工期间应予扣除，房屋交付时间亦应相应顺延。本院认为，本案中禾发公司未对此提供证据予以证明，且双方亦无关于因上述事由应顺延交房时间的约定，故禾发公司的该项主张缺乏依据，本院不予支持。禾发公司还抗辩主张改造协议已约定交房时间变更为2020年6月30日。对此本院认为，原告与禾发公司签订的房屋买卖合同第十七条明确约定“本合同所称的交房日期包括装修工程施工周期”，故禾发公司主张双方已变更交房时间缺乏依据。且，根据双方商品房买卖合同约定，在合同履行过程中出现没有约定、约定不明或约定不适用的情况下，双方当事人可协商订立补充条款或补充协议。经双方签字盖章的补充条款或补充协议与本合同具有同等法律效力。可见，补充条款或补充协议需由原、被告双方签字盖章才有效力，并未约定可由第三人与原告签订协议来对主合同进行补充或变更，故本院对被告的上述观点不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告蒋敬、刘杰与被告苏州禾发房地产开发有限公司签订的《苏州市商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让协议》自2020年5月15日起解除。 二、被告苏州禾发房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告蒋敬、刘杰购房款7357183元、车位费200000元及逾期付款利息损失（以7557183元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的计算标准，自2020年5月15日起计算至实际给付之日止）。 三、被告苏州禾发房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告蒋敬、刘杰违约金735718.3元。 四、被告苏州禾发房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告蒋敬、刘杰保全担保费13650元。 五、驳回原告蒋敬、刘杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费75159元，减半收取37579.5元，财产保全费5000元，合计42579.5元，由原告蒋敬、刘杰负担5098元，由被告苏州禾发房地产开发有限公司负担37481.5，于本判决发生法律效力之日起十日内履行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州XXXX支行；账号：10×××76。 审判员  李成 二〇二〇年九月二十九日 书记员  罗瑶