湖北省宣恩县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2825民初1215号原告：王祥耀，男，生于1980年10月14日，住恩施市。委托诉讼代理人：李名海，恩施州广源法律服务所法律工作者，特别授权。被告:宣恩新苑房地产开发有限公司，住所地宣恩县珠山镇建设路**，椒园镇玉泉路**，统一社会信用代码91422825597166635P。法定代表人：向兴树，该公司总经理。委托诉讼代理人：王达，男，生于1962年1月8日，住宣恩县，该公司实际控制人，一般代理。原告王祥耀与被告宣恩新苑房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本案2019年5月15日立案后，于2019年6月17日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王祥耀及其委托诉讼代理人李名海，被告宣恩新苑房地产开发有限公司法定代理人向兴树及其委托诉讼代理人王达到庭参加诉讼。2020年5月15日，本院裁定本案转为普通程序审理，并于2020年5月29日依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告王祥耀及其委托诉讼代理人李名海，被告宣恩新苑房地产开发有限公司委托诉讼代理人王达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王祥耀向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的合同编号为ESZ201701709号商品房买卖合同有效；2、要求被告交付其购买的位于宣恩县椒园镇××城××单元××号房屋，并协助办理不动产登记手续。事实和理由：2014年，重庆诚信建筑公司（以下简称诚信建筑公司）承包湖北嘉邦科技开发有限公司（以下简称嘉邦公司）宣恩县科技示范园建设工程后转包给杨松芳、李大美修建。杨松芳、李大美成立了科技示范园建设项目部（以下简称项目部），同年农历12月，原告与陈庆轩、秦四海三人从项目部承包了部分劳务工程。为确保工程质量，项目部根据嘉邦公司法定代表人王达的要求，要求原告、陈庆轩、秦四海三人缴纳质量保证金60万元，同年农历12月20日，原告等三人将60万元转入项目部的银行账户，项目部随后将该保证金转入嘉邦公司法定代表人王达的银行账户。原告等三人在施工一段时间后，由于主体工程未得到开工许可，遂要求项目部退还工程质量保证金。2015年11月16日，杨松芳、李大美书面委托秦四海找嘉邦公司法人代表王达退回工程质量保证金，王达在杨松芳、李大美出具的委托书上签名认可，并约定了还款期限。逾期后，原告等三人与杨松芳、李大美多次找王达协商退还工程质量保证金事宜，王达遂向原告等人出具了60万元的欠条。2017年1月20日，在原告等三人多次索要工程质量保证金无果的情况下，王达决定用被告公司修建的位于椒园镇××城××单元××房屋以22万元价款抵付原告缴纳的工程质量保证金，双方为之签订了ESZ201701709号商品房买卖合同，并报宣恩县住建局备案。事后，原告多次要求被告交付房屋未果。被告宣恩新苑房地产开发有限公司辩称，第一，嘉邦公司与被告公司是两家独立的公司，原告与嘉邦公司的纠纷与被告公司无关，且嘉邦公司还有财产偿还债务。第二，嘉邦公司与诚信建筑公司签订建设施工合同，原告与诚信建筑公司签订劳务合同，原告与嘉邦公司没有合同关系，故其无权要求嘉邦公司或被告公司承担责任。第三，原告与诚信建筑公司是否具有劳务合同关系没有相关证据证明，被告公司也未收到原告等人的保证金，因此，被告公司无返还保证金的义务。第四，被告公司与诚信建筑公司的合同已经结算，并全部支付价款。另外王达在催收保证金委托书上签名确认，及签订的商品房买卖合同均系原告、陈庆轩、秦四海三人雇请他人强迫王达、被告公司所为。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的ESZ201701709号商品房买卖合同、吴民夫与被告公司签订的协议书及公证书，拟证实吴民夫受原告、陈庆轩、秦四海三人委托向王达披露后以自己的名义与被告公司达成协议、签订商品房买卖合同，并对商品房买卖合同予以公证，嗣后，原告以应退还的保证金及利息作为购房款，购买被告公司位于宣恩县椒园镇××城××单元××号房屋。原告提交杨松芳和李大美出具的证明复印件（与原件核对无异）、委托书复印件（与原件核对无异）、银行交易记录复印件，拟证明原告等三人缴纳的60万元工程质量保证金由工程建设项目部收取后汇入王达账户，事后原告等三人与王达就退还保证金事宜协商，王达同意退还并在委托书上签字同意。原告提交的原告等人与重庆诚信建筑公司签订的劳务合同复印件，拟证明诚信建筑公司承建湖北嘉邦科技开发有限公司科技示范园的建设修建工程后，原告等三人分包该工程的劳务工程。原告提交的秦四海、陈庆轩及本案原告三人的合伙协议，拟证明原告与秦四海、陈庆轩系合伙关系，且三人出资份额相等。被告对原告提交的证据均有异议，认为ESZ201701709号商品房买卖合同、委托书、吴民夫与被告公司签订的协议书及公证书上的签名确认，均系在受胁迫的情形下形成，应属无效；杨松芳和李大美出具的证明，银行交易记录，原告等人与重庆诚信建筑公司签订的劳务合同，被告认为不能证明王达收取了原告、秦四海、陈庆轩三人的保证金；秦四海、陈庆轩及本案原告三人的合伙协议，被告认为与本案无关。本院认为，原告提交的ESZ201701709号商品房买卖合同、吴民夫与被告公司签订的协议书及公证书、秦四海和陈庆轩及本案原告三人的合伙协议、原告等人与重庆诚信建筑公司签订的劳务合同复印件、杨松芳和李大美出具的证明复印件、委托书复印件、银行交易记录复印件客观真实，内容能相互印证，且与本案争议有关，本院予以采信。被告提交的杨松芳说明复印件，拟证明嘉邦公司与诚信建筑公司之间的建设施工合同所涉债务已经结清；提交的照片打印件，拟证明陈庆轩案所涉房屋门锁被撬并更换了门锁。原告认为杨松芳出具的说明不能证明被告已将案涉保证金向杨松芳或李大美返还；照片打印件与本案无关。本院认为，王达作为嘉邦公司法定代表人于2016年1月4日同意向原告等人返还案涉保证金，表明该项债权债务的当事人并非诚信建筑公司与嘉邦公司，因此该份说明在没有其他证据佐证的情况下，不能单独证明案涉保证金已向诚信建筑公司的杨松芳、李大美返还，即使嘉邦公司有证据证明已向杨松芳或李大美返还案涉保证金，亦属另一法律关系，故原告的质证意见成立，该证据本院不予采信；照片打印件与本案无关，本院不予采信。根据当事人陈述及经本院认证的证据，本院查明案件事实如下：嘉邦公司系王达、朱红霞夫妻二人设立的有限公司，被告系王达设立的自然人独资公司，杨松芳于2015年3月17日前系重庆诚信建筑工程（集团）有限公司恩施分公司负责人，该公司后更名为重庆诚信建筑集团有限公司恩施分公司。2014年，重庆诚信建筑工程（集团）有限公司恩施分公司承建嘉邦公司的湖北嘉邦科技开发有限公司科技示范园建设修建工程。次年，该分公司负责人杨松芳又邀请李大美入伙共同承建该工程。2015年1月5日，重庆诚信建筑工程（集团）有限公司恩施分公司负责人杨松芳与原告、秦四海、张廷辉签订了上述建设工程劳务承包合同，后张廷辉退伙，陈庆轩入伙。原告、秦四海、陈庆轩三人各自出资20万元向重庆诚信建筑工程（集团）有限公司恩施分公司交纳了履约保证金。嘉邦公司法定代表人王达自认收取重庆诚信建筑工程（集团）有限公司恩施分公司工程保证金一百余万。原告等三人进场施工一段时间后，因湖北嘉邦科技开发有限公司科技示范园的建设修建工程未取得开工许可，原告、秦四海、陈庆轩退场并要求重庆诚信建筑工程（集团）有限公司恩施分公司负责人杨松芳返还合同履约保证金60万元，杨松芳、李大美以保证金已作为分公司的保证金向嘉邦公司法定代表人王达交纳为由，向原告等三人出具委托书，由原告等三人向嘉邦公司追讨。2016年1月4日，嘉邦公司法定代表人王达在该委托书上签名确认，注明“认同此委托生效”，并承诺“定于2016年2月1日付款，如没付款按2016年1月1日计息为5分付款”。约定还款日期逾期后，原告等人共同委托吴民夫与嘉邦公司法定代表人王达协商还款事宜并向王达予以披露，2016年3月17日吴民夫以其个人名义与被告签订协议书及商品房买卖合同，并对商品房买卖合同予以公证。2017年1月20日，原告与被告公司签订ESZ201701709号商品房买卖合同，约定原告以嘉邦公司应予返还的保证金及利息共计22万元作为购房款购买被告位于新××城棚户区××椒园镇××＃楼××单元××房，同时约定2017年7月30日前交房。另查明，王达举报被限制人身自由、逼迫签订合同的线索，经宣恩县公安局扫黑除恶专项斗争领导小组办公室核查认定，王达在涉案委托书上签名确认，以及涉案ESZ201701709号商品房买卖合同签订过程中，无违法犯罪嫌疑。同时，宣恩新苑城1#楼（椒园镇玉泉街30号）建设项目验收程序仅完成主体验收。本院认为，原告、重庆诚信建筑工程（集团）有限公司恩施分公司、嘉邦公司（股东为王达、朱红霞夫妻）均同意重庆诚信建筑工程（集团）有限公司恩施分公司返还原告履约保证金的义务转由嘉邦公司承担，该行为属债务转移，符合有关法律规定，嘉邦公司应承担向原告返还履约保证金的义务。该债务履行超过约定履行期限后，被告（系王达独资）以其开发的商品房代为抵偿嘉邦公司应向原告返还的履约保证金本息，并签订了ESZ201701709号商品房买卖合同，系债务合法转移后以物抵债行为，且利息计算未超过年利率24%，符合有关法律规定，双方因此签订的ESZ201701709号商品房买卖合同合法有效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，“房地产开发项目竣工验收合格后方可交付使用”。被告公司开发的案涉房地产项目尚未竣工验收合格，不具备房产交付条件。故原告主张被告应将原告购买的位于宣恩县椒园镇××城××单元××号房屋交付原告，并协助原告办理不动产登记手续的诉讼请求本院不予支持，原告待条件成就后可另行主张权利。被告主张案涉履约保证金本息的返还与其无关，与查明的事实不符，本院不予支持。被告主张王达签署委托书、与原告签订ESZ201701709号商品房买卖合同均存在受胁迫的情形，被告并未提供相关证据，且与宣恩县公安局扫黑除恶专项斗争领导小组办公室核查的事实不符，该主张不成立。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第八十四条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告王祥耀与被告宣恩新苑房地产开发有限公司签订的ESZ201701709号商品房买卖合同有效；二、驳回原告王祥耀的其他诉讼请求。案件受理费200元，由被告宣恩新苑房地产开发有限公司负担；原告王祥耀已交纳的案件受理费2100元，予以退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘云飞审 判 员  范 韬人民陪审员  龚光荣二〇二〇年八月十三日书 记 员  田 辉