河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫9001民初995号原告（反诉被告）：王婕，女，1969年2月28日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。委托诉讼代理人：蒋惠多，浙江新中大律师事务所律师。被告（反诉原告）：济源泰宏置业有限公司，住所地：济源市愚公路**，统一社会信用代码：914190015735504722。法定代表人：聂小丽，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴小飞，系该公司工作人员。委托诉讼代理人:李海伟，河南九威律师事务所律师。第三人：王李涛，男，1982年5月11日出生，汉族，住济源市。原告王婕与济源泰宏置业有限公司（以下简称泰宏公司）、第三人王李涛商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王婕的委托诉讼代理人蒋惠多，被告泰宏公司的法定代表人聂小丽、委托代理人吴小飞、李海伟，被告王李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王婕向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告及时交付原告购买的泰宏*天安广场酒店附楼一层102号商品房，并按合同约定的期限内办理商品房产权登记手续。2、依法判令被告向原告偿付逾期交房违约金（按照已付房款日万分之一的标准计算，从2020年1月1日至2020年4月30日，金额为76084.8元）。3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：约在2010年原告的姐姐王某通过当时的济源市有关领导的招商引资到济源投资相关项目。原告于2013年10月22日由其姐姐王某的引荐下与被告签订了《泰宏*天安广场商辅订购合同》。该合同记载了原告向被告购买泰宏*天安广场项目A区01、02户，建筑面积为640平方米，房款为6080000元，房屋交付时间为2014年6月30日；如逾期交房按所交房款的1%月息支付违约金。合同签订后，原告依约全额向被告支付了购房款6080000元。到了合同约定的交房期满，被告未能交房，为此原告派员数次催促，后经商定，原、被告于2019年6月3日签订了《济源市商品房买卖合同》，该合同经济源市房地产管理局备案登记。合同签订后，原、被告原签订的《泰宏*天安广场商辅订购合同》原件已被被告收回。合同约定了原告购买被告开发的位于沁园办事处××大道××号泰宏*天安广场的酒店附楼一层102号，房屋代码为83795，建筑面积为510.22平方米，房款为5590466元（多付房款489534元，代外甥李宇栋支付购买101商品房的不足部分房款），交房时间为2019年12月31日。合同还约定了被告逾期交房应当承担逾期交房的违约责任。2019年6月19日，被告向原告发出了交房通知，原告收取后派员前去验房及办理房屋的交接手续，该商品房物业管理处向原告办理了泰宏*天安广场住户入住手册，并出具了与住房有关的相关书面资料，但其不让原告验房也不向原告交付房屋钥匙，造成房屋未能实际交付。期间，原告向济源市住房维修资金中心缴付了房屋专项维修资金42384元。根据原、被告签订的合同约定，被告应在2019年12月31日前交房。时至今日，被告仍未能向原告实际交房。被告泰宏公司辩称：本案原告据以起诉的2019年6月3日签订的商品房预售合同是由第三人王李涛和被告以虚假的意思表示签订的，且侵犯案外人李建峰的利益，该合同依法应确认无效。原、被告双方应当按照2013年10月22日签订的泰宏天安广场商铺定购协议履行，被告也同意按照定购协议约定与原告签订正式的商品房预售合同，且原告也实际接受了定购协议项下的房屋，综上，应当驳回原告的起诉。并提起反诉，请求：依法确认被反诉人提供的2019年6月3日商品房预售合同无效。事实与理由：2013年10月22日反诉人和被反诉人双方签订了《泰宏天安广场商铺定购协议》约定被反诉人以总价6080000元购买反诉人开发的泰宏天广场项目A区01、02户酒店附楼，建筑面积640平方米。协议附件载明，A区01、02户为上下两层结构。被上诉人订购上述房屋时，房屋暂不具备权属分割条件，在济源市房地产管理局备案系统中与其他房屋处于连片整体状态，不能签订单独正式备案的商品房买卖合同。2019年6月3日，王李涛以被反诉人所购房屋已经出租给其，现因办理工商登记需要正式合同为由，让反诉人单位售楼部工作人员魏娟暂时先将酒店附楼102号房屋（102号房屋包含部分A区01、02房屋和部分已经法院判决归他人所有的房屋，该部分房产因涉及刑事案件，现由济源市打非办接管对外出租，房屋实际所有人现在监狱服刑），签至被反诉人名下。待反诉人将权属登记分割完毕后，双方再解除酒店附楼102号的商品房预售合同，并按定购协议约定的内容签订最终的A区01、02户商品房预售合同。反诉人售楼部工作人员轻信案外人王李涛的许诺，为给其出租房屋提供便利条件，同意案外人王李涛以被反诉人的名义与反诉人签订编号为jYYS00020598的酒店辅楼102号商品房预售合同、2019年11月28日定购协议下房屋具备了权属分割登记条件，但被反诉人和案外人王立涛却拒绝与反诉人解除暂时签订的酒店辅楼102号商品房预售合同。针对被告反诉，原告辩称：1、反诉原告陈述的事实有误。事实上2019年5月，反诉人单位的实际控制人邓全义通过王李涛联系王某去济源泰宏置业公司。同年5月31日，王某到济源，6月2日王某在王李涛的陪同下到邓全义的办公室。当时邓全义讲房屋快要交付了，要求重新签订房屋买卖合同。经双方商定后，邓全义让当天下午15:00找他的销售经理魏娟签订合同，王某联系魏娟，魏说：今天是星期天不能办理网签合同。约好第二天早上8:00到售楼部。3号早上，王某及王李涛到魏娟处，魏娟将新的商品房预售合同已打印装订，并要求收回原始《商铺定购协议》后才能办理新的商品房预售合同。次日，反诉原告收了原始的《商铺定购协议》，当场办妥了新的商品房预售合同。双方重新签订了商品房预售合同已经实际履行，合同签订后，以宋频为出租方分别出租给白义涛、黄锦星、薛博文、赵向阳。该房在出租前根据反诉被告的要求向所属的物业公司交付了2020年的物业费，由此可见反诉原告与反诉被告重新签订的位于酒店附楼102商品房预售合同是真实的。2、双方重新签订的商品房预售合同合法有效，应受法律保护。3、反诉原告诉请2019年6月3日签订的商品房预售合同确认无效没有依据。4、济源市人民法院的（2017）豫9001民初5029号民事判决书不能作为确认涉案合同无效的依据。第三人王李涛辩称：其不认可被告方所说的被告是以虚假意思表示签订的2019年合同。当时签订合同的时候，其作为原、被告双方的中间人，只是在帮原、被告办理他们之间的事，至于2019年的定购协议，是原、被告之间的事情，是原、被告自己协商的。王某让其帮她代签合同，因为她不在济源。邓全义先给其打电话，让王某过来，他们俩协商，协商好后，王某在济源，其就陪着王某去办理手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认证如下：1、原告提供的3份房屋租赁合同，被告虽对其真实性有异议，但对出租的事实认可，本院对房屋出租的事实予以认定。2、被告提供的李建峰《泰宏天安广场商铺定购协议》已经本院(2017)豫9001民初5029号民事判决书确认，对两份证据的真实性本院予以认定。3、被告提供的济源市公安局济公委字（2015）011号委托书、租赁合同及图纸2张，均客观真实，本院对其真实性予以认定。4、原告提供的证人王某出庭作证称：2008年时候其汇给李静静、邓素青等人的账户的钱是借款，2013年变更为了房款。2017年、2018年其找过很多次被告的法定代表人，要求按照定购取得协议项下房屋。2019年5月31日，第三人打电话说邓总让其来一趟。6月2号早上8点多其在邓总的办公室见到了邓总，其和邓总还有第三人在场，其问他是否是因为房子的事情，他说是的。我说得抓紧时间办房子的手续，后来我们商量了一些细节，他说一层和二层因为还没有分割好无法给其。我们就商量了一下，他说一层就全部给其，把二层的一部分置换到一层后，我俩又商量了违约金，有1000多万。协商时就是按被告提供的房屋房号变更前后的对照图确定的房屋位置。邓总告诉其下午来办手续，找魏娟办理。其给魏娟打电话，魏娟跟其说因为是星期天无法办理网签，等第二天来办。2019年6月3日早上其和第三人去售楼部找魏娟，6月2日已经和魏娟联系过了，因为6月2日是星期天，所以只能是3号早上去。3号早上其和王李涛一起去售楼部，售楼部的人已经在打合同了，合同打好之后，魏娟问其之前的定购协议是否带了，其说没带，魏娟说如果没带今天就办不成了。其就回宁波找合同，没有找到，其就打了一个在济源朋友的电话，他说合同放在他那里，6月4号早上其就让这个朋友拿着合同去售楼部，其也给第三人打了电话，让第三人去售楼部给其办手续。等第三人把手续办好后交给了其朋友，其朋友告诉我手续已经办好了。王婕是其小妹，宋频是王婕的丈夫，李宇栋是其儿子。其以这三人的名义购买的本案涉案房产，其是该部分房产的实际控制人。宋频、王婕、李宇栋三人知道王李涛代签房屋买卖合同。在王李涛签订完房屋买卖合同之后，2019年6月通知其收房，8月份其委托王李涛去收房，办手续。收房的时候，有业主手册和物业手册，收房的手续，王李涛也交给了其。2019年12月后涉案的房屋已经对外出租，维修基金、物业费是其出的。租金是王李涛收取后，转给其和宋频。宋频、王婕、李宇栋及其和王李涛之间租金上无纠纷。涉案的房子有一部分委托王李涛出租。被告对该证言有异议，因证人王某与本案有利害关系，本院对其证言中对其不利的部分予以采信。5、被告提供的证人魏娟娟出庭作证称：2016年6月3日，其在房管局办业务，王李涛给其打电话，说要签订正式的1楼、2楼的商铺合同，其说因为还没有分割好，无法签订。其下午见到王立涛，他说因为房子要出租，需要备过案的合同，所以要签一个备过案的合同，因为和王李涛很熟悉，为了帮他出租房子，6月3号和王李涛签了合同，王李涛还找了其他关系，不想交维修基金，但是没有说通。在交了维修基金后，6月19日合同备案。当时说好后期还要变更合同。邓总或王某没有告知过其让其按照101、102、103这种形式签订合同，王某6月1号至6月3日没有见过其。当时就是为了帮忙，6月3日签订的商品房预售合同，公章保存在办公室，不是其保管的。其在盖章的时候，说是正常的备案合同，联系的办公室，说合同因为要备案，所以需要盖章。办公室给合同盖章的时候，只要是正常的合同就可以盖章。因为其和王李涛比较熟，所以给他盖了章，备了案。办公室不知道是否是正常的合同，是其自己办的手续，6月19日是其通知负责备案登记的人员去备案的，记不清楚王李涛是什么时候领走的合同，肯定是在6月19号之后。李建峰诉黄中良、泰宏公司抵押合同纠纷一案，其知道这个案件的结果。现在权属分割已经明确了可以重新变更合同，原来01-06对应二楼的房子现在还没有备案登记给谁。原告对该证言有异议，因证人魏娟娟系被告员工与本案有利害关系，本院对其证言中对被告不利的部分予以采信。6、本院依职权在济源市房地产管理局调取的涉案房屋登记资料，系涉案房屋备案登记手续，本院对其真实性予以认定。本院经审理认定案件事实如下：2013年10月22日，原告为买受人，被告为出卖人签订了《泰宏天安广场商铺定购协议》，协议约定“买受人所购商铺位置：泰宏天安广场项目A区01、02户，建筑面积640平方米。该商铺以出卖人测算建筑面积计价，单价为一层10000二层9000元/平方米，总价为6080000元。买受人选择一次性付款方式。买卖双方约定买受人于10月25日前支付总房价款的100%。买卖双方约定买受人所购买商铺于2014年6月30日前完工，且达到交付标准”。该合同附件图显示，写字楼一层、二层从西往东的商铺分别上下层对应编号01-12。2013年10月22日，被告给原告出具收据两份，载明：收到定金（借款转入500万元，现金87500元）、现金992500元。2013年11月14日，李建峰为买受人，被告为出卖人签订了《泰宏天安广场商铺定购协议》，协议约定“买受人所购商铺位置：泰宏天安广场项目A区07-12户，建筑面积2140平方米，总价为26322000元。”该合同系卫慧慧代李建峰签订。2017年8月10日，李建峰就其与原告黄中良及被告泰宏公司的纠纷向本院提起诉讼，该案中审理查明部分载明：“2013年11月14日，原告李建峰与被告泰宏公司签订了《泰宏·天安广场商铺定购协议》，合同约定：李建峰购买泰宏公司开发的泰宏﹒天安广场项目A区07、08、09、10、11、12户，建筑面积2140平米，总价共计26322000元。合同签订后，李建峰分14次向泰宏公司支付房款2500万元。后李建峰因资金紧张，欲向被告黄中良借款3000万元。经协商，双方于2014年9月11日签订了《抵押协议》，约定将李建峰定购的泰宏﹒天安广场项目A区07-12户抵押给黄中良作担保，黄中良向其提供借款3000万元。同日，依据黄中良要求，李建峰向泰宏公司提出换名申请，该公司在收回双方于2013年11月14日签订的《泰宏·天安广场商铺定购协议》及原告的购房款收据后，另行与黄中良签订了《泰宏·天安广场商铺定购协议》，并为黄中良出具了付款收据。此后，经多次催要，黄中良并未向李建峰支付双方约定的借款”。依据以上事实，本院于2017年11月27日作出（2017）豫9001民初5029号民事判决书，判决：“一、解除原告李建峰与被告黄中良于2014年9月11日签订的《抵押协议》。二、被告济源泰宏置业有限公司于判决生效后30日内将泰宏﹒天安广场项目A区07、08、09、10、11、12户定购户名称变更为原告李建峰，并重新为原告出具付款收据。”后因济源市智盛卓鼎资产管理有限公司非法吸收公众存款一案，济源市公安局2015年12月25日将泰宏﹒天安广场项目A区07、08、09、10、11、12号商铺委托给济源市打击和处置非法集资工作领导小组资产处置组全权处理。2019年12月31日，济源市打击和处置非法集资工作领导小组资产处置组后将该区域一层56平方米、二层1005平方米出租给齐跃，12号铺面出租给李新军使用。本案所涉商铺原定购协议显示的房屋号码01至12为被告自行编号，被告就该楼一层分别于2016年5月23日与赵素霞、2016年4月25日与常海云、2015年11月7日与翟倩瑜签订房屋买卖合同，与赵素霞签订的房号为103，与常海云签订的房号为102，与翟倩瑜签订的房号为101。房管部门依据以上合同将涉案房屋一层房号排序为101、102、103，二层房号为201。重新排序后的101号包含了原一层的09号-12号，还包含一层08号的一部分；102包含了原一层排序的06、07号，还包含一层的04号、05号、08号的一部分；103号房屋包含了原一层的01号-03号，还有04号、05号的一部分。2018年11月7日，赵素霞与被告就103房屋买卖合同在房管部门办理注销手续；2018年11月8日，常海云与被告就102房屋买卖合同在房管部门办理注销手续；2018年11月7日，翟倩瑜与被告就101房屋买卖合同在房管部门办理注销手续。2018年11月26日，被告就101、102、103房屋分别与第三人王李涛签订《商品房买卖合同》。2019年6月3日，王李涛与被告对101、102、103房屋买卖合同在房管部门办理注销手续。2019年6月3日，原告为买受人、被告为出卖人又签订《济源市商品房买卖合同》一份，约定：“买受人购买的商品为酒店辅楼一层102号房，该商品房预测建筑面积652.07平方米，其中套内建筑面积510.22平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积141.85平方米。按建筑面积计算该商品房单价每平方米8573.41元，总金额5590466元。付款方式为一次性付款。出卖人应当在2019年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的该商品房交付买受人。除合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该合同系第三人王李涛代原告签字。原告2013年10月22日所交款项即为本合同房款。2019年6月19日，被告向原告发出交房通知书，称酒店辅楼102室已经竣工验收合格，交房时间为2019年6月30日。2019年8月21日，原告与河南省百德物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》和物业服务《承诺书》，该合同系第三人王李涛代原告签字。2019年6月18日，原告向济源市住房维修资金管理中心支付维修基金42384元。本院认为：2013年原、被告签订的《订购协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，本院予以确认。2019年6月3日，原告委托王李涛与被告签订的《济源市商品房买卖合同》，被告虽辩称系其工作人员私自签订，合同的签订不是其公司的真实意思表示，但该合同加盖有被告单位公章，且向登记机关备案，被告也向原告发出了交房通知，原告也按约定缴纳了维修基金等其他费用，完成了房屋的交付行为，故该合同的签订应视为原、被告对2013年《订购协议》标的物的变更，该合同系有效合同，原、被告应当按照2019年6月3日协议履行。现原告要求履行2019年6月3日双方签订的《商品房买卖合同》，涉及到该合同能否履行问题，而按照原告与被告《订购协议》的约定，双方在签订正式的《商品房预售合同》时，对合同约定购买的房屋应与订购协议确定的房屋相对应。订购协议项下的房屋是01、02号，经过重新编号后分别编在重新编号后的103号房屋中。该合同项下的102号房屋原系订购协议中的04、05、08（部分）06、07号房屋。但原告提供的证人王某及第三人王李涛已经认可102号房屋（其中原04、05、06部分）已经交付原告，原告提供的被告《交房通知书》显示交房时间是2019年6月30日，而102号房屋（其中原07、08号房屋）实际上李建峰与泰宏公司2013年11月14日签订的《泰宏·天安广场商铺定购协议》时，已经由李建峰订购。且并经本院审理于2017年11月27日做出（2017）豫9001民初5029号民事判决书，已经确认给李建峰所有，这一客观事实存在，又因涉及到非法集资被相关部门处置，实质上不能交付，合同也不能履行。在此情况下，本院向原告释明是否变更诉讼请求，原告坚持要求履行该合同。综上，原告要求被告交付房屋并承担逾期交付违约金，证据不足，本院不予支持。对于原告要求的办理房屋产权登记手续的诉讼请求，因办理房屋权属证书属于行政管理部门的职权，被告所负协助义务，受限于行政部门规定的各种条件是否成就，故对原告该项诉讼请求，本院亦不予支持。由于2019年6月30日的《商品房买卖合同》系有效合同，被告反诉合同无效的理由不能成立，对被告的反诉，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告王婕的诉讼请求；二、驳回被告济源泰宏置业有限公司的反诉请求。案件受理费51003元，原告宋频负担25501.5元，被告济源泰宏置业有限公司负担25501.5元；反诉费50元由被告济源泰宏置业有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审判长  徐晶晶审判员  席顺义审判员  王小奇二〇二〇年九月十八日书记员  吕林倩