上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初4990号原告：杭州中大物业服务有限公司，住所地浙江省杭州市。法定代表人：骆逸波，董事长。委托诉讼代理人：秦伟，浙江金道律师事务所律师。被告：新金仕堡体育发展(上海)有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：李彬。第三人：上海燕堡仕体育咨询管理有限公司，住所地上海市松江区九亭镇九杜路******06。法定代表人：陆乐，总经理。原告杭州中大物业服务有限公司(以下简称“杭州中大物业公司”)诉被告新金仕堡体育发展(上海)有限公司(以下简称“新金仕堡公司”)、第三人上海燕堡仕体育咨询管理有限公司(以下简称“燕堡仕公司”)房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，因无法通过邮寄或直接方式向被告新金仕堡公司送达诉讼文书，于2020年5月21日转为适用普通程序，并采用公告送达。本案于2020年8月24日公开开庭进行了审理，原告杭州中大物业公司的委托诉讼代理人秦伟、第三人燕堡仕公司的法定代表人陆乐到庭参加诉讼，被告新金仕堡公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告杭州中大物业公司向本院提出诉讼请求判令：一、判令确认原、被告之间的《房屋租赁合同》、《协议书》于2019年12月17日解除；二、被告及第三人立即向原告腾空并交付位于上海市松江区九亭镇九杜路XXX弄XXX号中大九里德会所租赁房屋；三、被告向原告支付2018年1月15日至2019年12月17日的房屋租金705,264.25元；四、被告向原告支付自从2019年12月18日起至被告腾空并交付房屋之日止的房屋占用金，按照每年399,300元标准计算；五、被告向原告支付租金及房屋占用金的利息损失，以797,157.95元为基数，自2019年12月18日起，按照年利率6%计算至被告腾空并交付房屋之日止；六、被告支付原告暂计至2020年3月的水费25,435.33元、电费118,175.42元。审理中，原告变更诉讼请求如下：一、解除原、被告之间的《房屋租赁合同》及《协议书》(解除时间由法院认定)；二、撤回第二项诉讼请求(因第三人已于2020年4月16日将租赁房屋返还给了原告)；三、被告向原告支付自2018年1月15日起至合同解除之日的租金及自合同解除之日至房屋实际返还之日的使用费；其中2018年1月15日至2019年10月14日按照363,000元/年标准计算；2019年10月15日至房屋实际返还之日止，按照399,300元/年标准计算；四、被告向原告支付租金及房屋占用金的利息损失60,000元；五、被告向原告支付水费25,435.33元、电费81,499.80元，合计106,935.13元。事实和理由：2010年10月15日，上海中大亮桥房地产有限公司(以下简称“上海中大房产公司”)与被告签订《房屋租赁合同》。合同约定：上海中大房产公司将位于上海市松江区九亭镇九杜路XXX弄XXX号中大九里德会所出租给被告；房屋租赁期限为12年，自2010年10月15日起至2022年10月14日止。合同另对租金及水电费等支付进行了约定。在履行过程中，上海中大房产公司将租赁房屋转让给原告，并于2015年1月完成了过户手续。2015年12月14日，原、被告及上海中大房产公司签订《协议书》一份，约定如下：自2015年1月起，原《房屋租赁合同》转由原、被告继续履行，原告作为出租方，被告作为承租方。协议书另对费用结算等其他事项进行约定。《协议书》签订后，原、被告继续履行《房屋租赁合同》，因为被告未按约支付租金，原告曾起诉过一次，法院判决后，被告并未履行判决。之后，被告也未按约支付租金，原告多次催讨未果。2019年12月，原告发送律师函要求解除双方合同。现原告起诉至法院，请求判如所请。被告新金仕堡公司未作答辩。第三人燕堡仕公司述称，原告所述属实，原、被告的确存在房屋租赁合同关系，租赁合同签订之初是被告在使用经营，第三人的法定代表人当时作为被告的工作人员负责现场管理。2017年被告因经营不善，主要负责人跑掉了，当时考虑到大量的会员问题，第三人的法定代表人不得不将第三人的团队带过去继续经营，一直经营到2019年12月，之后因为过年及疫情的原因，房屋就一直空关着，直到2020年4月，原告找到了新的承租人，第三人就将房屋交还给了原告。本案合同主体是原、被告，故原告所提的诉讼请求与第三人无关。本院认定事实如下：2010年10月15日，上海中大房产公司作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》一份。合同第一条约定，甲方出租给乙方的房屋为整体商业用房，目前正在办理房地产证，该用房坐落在松江区九亭镇九杜路XXX弄XXX号中大九里德会所内(除居委、业委会、物业管理等公共配套用房外)(以下简称“系争房屋”)。合同第二条约定，乙方租赁系争房屋用于健身会所经营。合同第三条约定，租赁期限为20年，自2010年10月15日(起租日)起至2022年10月14日。合同第四条约定，甲方同意在满足本合同要求的条件下第一、二、三(自2010年10月15日至2013年10月14日)免计租金，第四至第五年租金每年300,000元，第六年(含第六年)起每两年租金上浮10%；租金的支付办法是先付后租，按季度支付，第一期租金须在第四年第一季度前十日内付清，第二期及以后租金以此类推；乙方应按时支付系争房屋的水、电、煤气、电话、有线或数字电视、宽带、设备等费用，上述费用均按实际使用量计算，从2011年1月起支付。合同第七条约定，乙方应在本合同的租期届满后的10日内或合同解除后10日内返还系争房屋，每逾期一日，乙方应按照合同约定的当年租金的六倍向甲方支付占有使用费。合同第八条约定，如果甲方将房产所有权转移给第三方时，本合同对新的房产所有者继续有效；乙方拖欠水电费或者其他费用30天以上的，甲方可以无须承担任何责任单方解除合同，收回房屋。合同第十一条约定，与本合同有关的任何一方通知需以挂号邮寄或特快专递递送合同所载地址，乙方通信地址为本合同中注明地址，任何一方发函5天后视为对方收到相关函件。该合同落款处由租赁双方盖章，其中被告所留的联络地址为上海市马当路XXX号。2015年12月14日，上海中大房产公司作为甲方、被告作为乙方与原告作为丙方签订《协议书》一份，合同载明：甲方将会所转让给丙方，并于2015年1月完成产权过户手续。甲、乙、丙三方就中大九里德所涉及到的相关费用及租金的结算及支付事宜，达成协议。协议第一条至第三条系甲乙双方的费用结算。协议第四条约定：1、甲方、乙方、丙方一致确认，自2015年1月起会所租赁合同转由乙方(承租方)、丙方(出租方)继续履行；2、乙方、丙方确认，本协议签署时，乙方应付租金合计600,000元(2015年租金300,000元、预付2016年租金300,000元)，丙方同意自2015年12月起，每月15日前乙方向丙方支付人民币50,000元，直至付清；……4、自2015年11月1日起，乙方使用会所产生的电费、水费及其他费用，均由乙方自行承担并按时缴纳(其中电费支付时间为每月10日前)，丙方不予垫付。合同第五条约定：若乙方未能按本协议约定向甲方、丙方付款，则乙方需按逾期应付款项目的日5‰作为违约金，支付给甲方、丙方。逾期两月以上，丙方作为业主方，有权断水、断电、并终止租赁合同关系，收回乙方租赁房产。2018年原告曾以被告未按约支付租金为由以房屋租赁合同纠纷起诉至本院，本院于2018年1月9日立案，案号为(2018)沪0117民初1226号，第三人在该案审理中曾向原告支付了300,000元租金，该租金在该案中予以了抵扣，该案经审理判决：被告向原告支付2016年1月1日至2018年1月14日的租金680,907.53元；同时被告还应向原告支付逾期支付租金的违约金。嗣后，被告仍未按约支付租金等费用，原告于2019年12月13日向原告发送《解除、函》，函件载明：被告自2015年12月16日起至今，长期拖欠原告房屋租金拒不支付，已构成严重违约，即日解除双方之间的《房屋租赁合同》以及《协议书》。原告将该函快递至上海市黄浦区马当路XXX弄XXX号XXX层XXX号商铺，后因收件人迁移新址不明遭退信。另查明，位于上海市松江区九亭镇九杜路****登记的权利人为原告，建筑面积为2,868.47平方米，产权证原登记日为2015年1月18日，后两次补发，分别为2016年5月23日及2016年12月28日。审理中，原告、第三人一致确认，第三人于2020年4月16日将系争房屋返还给了原告。原告称被告未缴纳过押金及保证金。原告还称其已为被告垫付水费25,435.33元，为此原告向本院提供了水费缴费通知单、缴费凭证。水费缴费通知单显示抄表日起为2020年3月12日，应缴金额为25,435.33元；缴费凭证显示该费用由上海中大房产公司缴纳。原告还称已为被告垫付电费81,499.80元，原告为此向本院提交电费账单、缴费凭证及发票联、案外人上海恩诺教育科技集团有限公司出具的情况说明。电费账单及发票联显示，电费针对期间及金额为2020年1月50,200元、2月27,886.27元，4月3,413.53元，合计81,499.80元；情况说明及缴费凭证显示上述电费由案外人代为交纳，案外人知晓并同意由原告在本案中向被告主张该笔费用。第三人对于原告的陈述及所提供的上述证据均无异议。本院认为，上海中大房产公司作为出租方与被告作为承租方于2010年10月15日签订了《房屋租赁合同》，后因原告受让了系争房屋，故该《房屋租赁合同》的出租方合同权利义务概括转移于原告，为此原、被告及上海中大房房产公司三方于2015年12月14日签订了《协议书》，该《协议书》明确约定原告承受《房屋租赁合同》成为出租人，至此《房屋租赁合同》的合同相对方变更为原、被告，该《房屋租赁合同》系原、被告真实意思表示，且未违反法律及行政法规的规定，应属有效，原、被告应按约定全面履行义务。现被告逾期支付租金等费用，该情形已符合租赁合同解约条件，原告据此行使合同解除权，并无不当，本院予以支持，同时本院确认合同解除归责于被告。关于合同解除时间，因原告并未按照原、被告约定的被告联络地址寄送解除合同函，且该函件实际遭退信，故原告主张的解除时间无相应依据。本院以本案诉状副本送达之日即2020年7月19日为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于房屋的返还。审理中，原告及实际使用人即第三人确认，第三人已于2020年4月16日将返还原告，本院认定房屋已经返还。关于租金及使用费。根据查明的事实，应付款项的起止日起应自2018年1月15日至2020年4月16日，原告要求被告按照合同约定标准支付，有相应依据，本院予以支持。因房屋系在合同解除前就已经返还，故此期间表述均为房屋租金。经计算，被告尚欠原告的租金为837,088元，具体计算方式：2018年1月15日至2019年10月14日，按照363,000元/年计算为635,250元(363,000元/年÷12月/年×21个月)；2019年10月15日至2020年4月16日，按照399,300元/年计算为201,838元(399,300元/年÷12月/年×6个月+399,300元/年÷365天/年×2天)。关于逾期支付租金的利息损失，为了方便计算原告仅计算至房屋返还之日，且酌情调低至60,000元，对于房屋返还之后的部分也表示不再主张，经计算原告的此项诉讼，符合法律规定，本院予以支持。关于水电费。原告就被告尚欠的水电费向本院提供了相关部门的催缴单，原告实际缴款凭证以及缴款后相关部门开具的发票，故原告的此项主张有事实和法律依据，本院予以支持。被告新金仕堡体育发展(上海)有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证及质证等权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告杭州中大物业服务有限公司与被告新金仕堡体育发展(上海)有限公司之间的《房屋租赁合同》(签订时间为2010年10月15日)及2015年12月14日签订的《协议书》中有关原告杭州中大物业服务有限公司与被告新金仕堡体育发展(上海)有限公司涉及双方租赁合同关系于2020年7月19日解除；二、被告新金仕堡体育发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州中大物业服务有限公司自2018年1月15日至2020年4月16日的租金837,088元；三、被告新金仕堡体育发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州中大物业服务有限公司逾期支付租金利息损失60,000元；四、被告新金仕堡体育发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州中大物业服务有限公司水费25,435.33元、电费81,499.80元，合计106,935.13元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,809元，由被告新金仕堡体育发展(上海)有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 勇审 判 员  张 莉人民陪审员  梁鸣光二〇二〇年十二月九日书 记 员  吴诗婕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。