福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0626民初786号 原告：漳州愿景食品有限公司，住所地福建省东山县康美镇东山水产品综合市场内。统一社会信用代码91350626MA31GOW71E。 法定代表人：姜化伟，任执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张朝阳，福建华闽南方律师事务所执业律师。 被告：东山县国旺水产食品有限公司，住所地福建省东山县康美镇城垵村水产品综合市场东港路**。统一社会信用代码91350626MA32C4ME5T。 法定代表人：陈平，任总经理。 委托诉讼代理人：林秀福，福建劲节律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：谢毅彬，福建劲节律师事务所实习律师。 第三人：漳州市达罐食品有限公司，，住所地福建省东山县康美镇东山水产品综合市场内统一社会信用913506265653996XN。 法定代表人：罗锡栋，任总经理。 原告漳州愿景食品有限公司（以下简称愿景公司）与被告东山县国旺水产食品有限公司（以下简称国旺公司）、第三人漳州市达罐食品有限公司（以下简称达罐公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告愿景公司的委托诉讼代理人张朝阳、被告国旺公司的委托诉讼代理人林秀福、谢毅彬到庭参加诉讼，第三人达罐公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 愿景公司向本院提出诉讼请求：判令国旺公司赔偿愿景公司经济损失16万元（暂定）。事实与理由：2017年9月20日，愿景公司的法定代表人姜化伟通过东山县人民政府招商引资的方式在东山县西埔镇人民政府的主持下与第三人达罐公司签订了《厂房租赁合同》，合同约定愿景公司向达罐公司承租车间二楼3800平方米的厂房作为愿景公司生产经营场所，租赁期限10年（自2017年9月25日至2027年9月24日止），租金每平方米每月8元（即每月租金30400元）。租赁合同还约定，愿景公司应于2018年2月25日前一次性支付24个月（自2018年2月25日至2020年2月24日止）的租金60万元，自2020年3月份起，逐月支付剩余租金（即每月10日前支付租金30400元，直至租期届满）。合同签订后，愿景公司依约支付了租金，达罐公司也将租赁厂房交付给愿景公司生产使用。2019年10月15日，国旺公司通过法院拍卖的方式取得了达罐公司的厂房及土地使用权。国旺公司于2020年1月、2月共向愿景公司预收了租金10万元（自2020年2月25日至2020年5月31日的租金），国旺公司以收取愿景公司租金的方式认可并延续了愿景公司与达罐公司的租赁关系。然而，收取10万元租金之后，国旺公司多次非法撬掉愿景公司承租的厂房，对愿景公司承租的宿舍进行破坏，并非法阻扰愿景公司工作人员的出入，致使愿景公司无法进行生产，给愿景公司造成严重的经济损失，国旺公司的行为已构成严重违约。故恳请贵院支持愿景公司的诉讼请求。 国旺公司辩称，一、国旺公司名称是东山县国旺水产食品有限公司而非东山县国旺食品有限公司。二、愿景公司的起诉没有任何事实与法律依据。1、达罐公司位于东山水产品综合市场内的不动产（包含愿景公司原向达罐公司承租的厂房），于2017年3月9日由厦门市思明区人民法院首次查封，后漳州市中级人民法院等多家法院又先后轮封。而愿景公司是在租赁标的被人民法院查封后才于2017年9月20日与达罐公司签订了所谓的《厂房租赁合同》。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。案涉租赁物在出租前已经被法院查封，由此产生所有权变动，将不能适用所谓的“买卖不破租赁”的规则，所以愿景公司与被告国旺公司并不存在租赁关系，至于原告与达罐公司存在租赁关系应当自行另案解决，愿景公司的起诉属于告错对象，依法应当驳回其对国旺公司的起诉。2、国旺公司于2019年6月21日通过网拍形式竞得该涉案不动产后立即要求愿景公司返还涉案的占有物，但愿景公司无理拒绝。2019年8月28日，漳州市中级人民法院作出（2018）闽06执173号之一《执行裁定书》，将该涉案不动产移交给国旺公司。2019年10月10日，国旺公司持《执行裁定书》办理了涉案不动产的过户登记手续，取得权属证明。嗣后，国旺公司又多次要求愿景公司腾空返还占用的厂房，愿景公司因生产需要拒绝腾还，才恳请国旺公司协商由其限期占用到2020年1月份，并同意按照每月租金（每月50000元）补偿对国旺公司的涉案不动产占用使用费。经过国旺公司多次催要后，愿景公司才迟迟于2020年1月3日、2月20日分两次共计支付了10万元的占用费。之后，由于愿景公司经营不善和内部问题，于2020年1月份停止生产经营，2020年2月21日对该占用的物品进行清点后，于2020年2月22日开始撤离，但是目前仍然有些无关紧要的小件物品故意堆放占用国旺公司的办公地方，也没有将其恢复原状，导致影响国旺公司的生产经营。假使国旺公司同意愿景公司暂用该占有物，也是因为允许的占用期限已经届满。而愿景公司拒绝返还恢复原状，属于非法占有，何况，愿景公司也未能继续支付占用使用费，已经侵害国旺公司的合法权利。而国旺公司没有任何违约和侵权行为，所以愿景公司的起诉没有任何事实与法律依据。3、退一步讲，假使原被告之间的租赁关系存在，根据《合同法》第二百一十五条规定“租赁期六个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁”。本案愿景公司与国旺公司之间未签订书面的租赁合同，应视为不定期租赁。根据《合同法》第二百三十三条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同。故国旺公司的行为并无不妥之处。愿景公司述称“国旺公司于2020年1月、2月共向愿景公司预收租金10万元（自2020年2月25日至2020年5月31日的租金），是国旺公司以收取愿景公司租金的方式认可并延续了愿景公司与达罐公司的租赁关系”，因愿景公司所缴交的所谓10万元租金也不符合从2019年6月份开始的使用费，故该陈述是不成立的。4、愿景公司提出16万元的经济损失毫无根据。即使抛开租赁关系是否存在不谈，愿景公司提出16万元的经济损失要求也毫无根据，从证据角度上看，愿景公司无法证明其经济损失16万元，根据《民诉法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。其次根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。综上请求法院依法驳回愿景公司的诉讼请求。 第三人达罐公司未作答辩。 在本案审理过程中，愿景公司为证明其主张，提供以下证据：1.《厂房租赁合同》，以证明：①愿景公司系通过东山县人民政府的招商引资入驻东山生产经营。②2017年9月20日，愿景公司的法定代表人姜化伟在东山县西埔镇人民政府的主持下与达罐公司签订了《厂房租赁合同》。③合同约定愿景公司向达罐公司租赁了3800平方米的厂房，租赁期限10年（自2017年9月25日至2027年9月24日止），每平方米租金为8元，每月租金30400元，租赁期限自2017年9月25日至2027年9月24日止。④愿景公司应于2018年2月25日前一次性支付24个月（自2018年2月25日至2020年2月24日止）的租金60万元，自2020年3月份起，逐月支付剩余租金（即每月10日前支付租金人民币30400元，直至租期届满）。2.中国工商银行凭证，3.在职证明，2-3共同证明：国旺公司于2020年1月、2月共向愿景公司预收了租金10万元（自2020年2月25日至2020年5月31日的租金），国旺公司以收取愿景公司租金的方式认可并延续了愿景公司与达罐公司的租赁关系，即国旺公司以实际行为承认了原租赁合同的效力。4.照片，以证明国旺公司收取10万元租金后，还多次非法撬掉愿景公司承租的厂房，对愿景公司承租的宿舍进行破坏，并非法阻扰愿景公司工作人员的出入，致使愿景公司无法进行生产，给愿景公司造成严重的经济损失。 国旺公司质证认为：《厂房租赁合同》不是国旺公司所签，所以真实性无法审查。从乙方的签字“姜化伟”与我们要举证的固定资产登记表里面的书写字体是一致的。国旺公司不是该合同的相对方，愿景公司与国旺公司的关系并不符合“买卖不破租赁”原则，所以国旺公司并不受该合同条款约束。愿景公司确实在占用期间支付给国旺公司两个月的占用费10万元。关于照片的真实性无法确认，愿景公司的举证不符合证据规则，在拍照的过程中并没有双方进行确认或者公证，该照片无法证明现场状况，假使该照片是真实的，也应是属于国旺公司约定给愿景公司无偿使用的宿舍楼，因为临时借用后来交还给国旺公司，国旺公司之后更换锁头，是属于国旺公司依法进行维修以及依法进行处置，并无不当，所以照片不能证明愿景公司要证明的内容。 国旺公司就其主张提供以下证据：1.厦门市思明区法院协助执行通知书，2.思明区法院民事裁定书，1-2共同证明于2017年3月9日已经查封了原达罐公司财产，愿景公司与达罐公司之间签订的租赁合同时间在后，所以不应适用“买卖不破租赁”原则。3.成交确认书，证明漳州市中级人民法院于2019年5月21日进行拍卖公告后，国旺公司于2019年6月7日竞买取得达罐公司财产。4.漳州市中级人民法院执行裁定书，证明漳州市中级人民法院于2019年8月28日裁定将达罐公司的土地厂房已经移交给国旺公司。5.固定资产登记表，证明愿景公司于2020年1月份后经营不善停产后，于2020年2月21日清点后自行作出处理，该证据书写系愿景公司法定代表人姜化伟所写。没有原件，当时是愿景公司要进行搬离的时候，愿景公司的法定代表人姜化伟自行书写的，复印了一份给国旺公司，要求国旺公司能不能折抵占用费。6.不动产登记证，证明国旺公司于2019年6月7日取得物权后于2019年10月10日办理了涉案不动产登记。7.上访信，8.通知，7-8共同证明因愿景公司经营管理不善于2020年元月1日起就开始停止生产，并不像愿景公司提供的损失清单里计算的减产损失、租金损失等等。上访信没有原件，当时愿景公司的员工是有暂时借用国旺公司的地方，由于愿景公司拖欠工资所以一直在国旺公司里面闹，愿景公司直接在国旺公司的电脑上打印的上访信。《通知》也是因为愿景公司员工准备上访的时候，通过手机拍照给愿景公司员工的。 愿景公司质证认为：协助执行通知书、民事裁定书裁定与本案缺乏关联性。协助执行通知书请求协助的是冻结达罐公司名下的综合市场内的房产，而不是查封。民事裁定书裁定的是“查封、冻结被申请人达罐公司、郭忠河、罗锡栋价值3353082元的存款或等值财产”而不是查封案涉房产，所以本案继续适用买卖不破租赁的规则。对成交确认书的证明内容有异议。因为愿景公司作为达罐公司的承租者，在租赁期间内对租赁物（即执行标的）依法享有优先购买权。然而漳州市中级人民法院在未通知愿景公司的情况下拍卖了达罐公司，剥夺了愿景公司的优先购买权，导致拍卖程序违法，由于拍卖程序违法，故成交确认书也不合法。由于拍卖程序违法，故拍卖标的的移交执行裁定书也不合法。固定资产登记表没有原件，对其真实性、合法性有异议，与本案缺乏关联性，即使是真的，愿景公司并未停产，转让的是洗衣机、沙发、空调、彩电等与生产无关的生活用品，并且从该登记表中可以看出愿景公司是计划6个月注销，也就是说计划2020年8月份注销，但当时还在生产。由于拍卖程序违法，故不动产转移登记也不合法，相关的行政案件也正在进行中。《上访信》、《通知》的真实性、关联性、合法性均有异议，即使《通知》是真的，根据《通知》记载，只是暂停生产，况且愿景公司已向国旺公司缴纳至2020年5月份的租金，且通知里载明保留员工在里面，所以造成工资损失等，愿景公司的诉求合理合法。 本院对双方当事人提供的上述证据分析认定如下：国旺公司对愿景公司向其汇款2次各50000元的真实性没有异议，本院对该汇款的真实性予以认定。愿景公司提供的《厂房租赁合同》系原件，国旺公司也认可愿景公司法人姜化伟的书写字体，本院对《厂房租赁合同》的真实性也予以认定。国旺公司提供的证据1、2、3、4、6的真实性愿景公司没有异议，本院对其真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 达罐公司的住所地位于东山县康美镇东山水产品综合市场内。2017年2月28日，厦门市思明区人民法院作出（2017）闽0203民初3166号民事裁定书后于2017年3月9日作出（2017）闽0203执保187号协助执行通知书，查封、冻结达罐公司于东山县康美镇东山水产品综合市场内房产。后漳州市中级人民法院等多家法院又先后轮封。2017年9月20日，愿景公司与达罐公司签订了《厂房租赁合同》，约定愿景公司向达罐公司承租厂房二层3800平方米的厂房作为愿景公司的前期场地，租赁期限10年，自2017年9月25日至2027年9月24日止。租金每平方米每月8元，每月租金为30400元。愿景公司应于2018年2月25日前一次性支付达罐公司24个月的第一期租金60万元（自2018年2月25日至2020年2月24日），自2020年3月份起，逐月支付剩余租金，即每月10日前支付租金30400元，直至租期届满。2019年6月7日，国旺公司通过网拍形式竞得该涉案不动产，2019年6月21日签订成交确认书，2019年8月28日，漳州市中级人民法院作出（2018）闽06执173号之一执行裁定书，解除对达罐公司的土地、厂房的查封，将其转移给国旺公司。2019年10月15日，国旺公司持漳州市中级人民法院作出（2018）闽06执173号之一执行裁定书办理产权登记过户手续，取得产权证。因愿景公司在达罐公司的土地、厂房被拍卖后仍然占用租赁物拒绝腾空移交给国旺公司而产生纠纷，原告因此诉至本院。 另查明，愿景公司于2020年1月3日、2月20日向国旺公司转账汇款各50000元作为租赁物占用费；2020年1月份愿景公司停止生产经营，2020年2月21日对该占用的物品进行清点后，于2020年2月22日开始撤离，但是目前仍然有些无关紧要的小件物品故意堆放占用国旺公司的办公地方，也没有将其恢复原状。 本案争议焦点如下：1、讼争厂房是否适用“买卖不破租赁”原则的问题。 本院认为，达罐公司位于东山水产品综合市场内的不动产（包含愿景公司原向达罐公司承租的厂房），于2017年3月9日由厦门市思明区人民法院首次查封，后漳州市中级人民法院等多家法院又先后轮封。而愿景公司是在租赁标的被人民法院查封后才于2017年9月20日与达罐公司签订了《厂房租赁合同》。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的规定，本案愿景公司是在讼争厂房、土地被查封、冻结之后才承租该厂房，不适用“买卖不破租赁”原则，不得对抗现所有权人的物权主张。国旺公司收取愿景公司的租赁物占用费并非是愿景公司与达罐公司《厂房租赁合同》的延续，愿景公司只能另行与国旺公司重新确定租赁关系，否则无权继续使用租赁的厂房。愿景公司认为其于2020年1月、2月共计缴纳的100000元系支付2020年2月25日至2020年5月31日的租金，因未能提供租赁合同等证据予以证明，本院不予采信。 2、愿景公司主张国旺公司赔偿其经济损失16万元是否有事实和法律依据问题。 本院认为，本案愿景公司主张国旺公司赔偿其经济损失16万元，但仅提供无法确认其真实性、合法性、关联性的照片，没有提供损失依据，不能证明国旺公司存在破坏愿景公司宿舍、非法阻扰其工作人员出入，致其无法进行生产，造成16万元的经济损失。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，其诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。 综上所述，本院认为，愿景公司在案涉租赁物被查封、冻结之后才承租该厂房，不适用“买卖不破租赁”原则，国旺公司收取愿景公司的租赁物占用费并非是愿景公司与达罐公司《厂房租赁合同》的延续，双方需重新确定租赁关系。愿景公司只凭2020年1月、2月缴纳的共计100000元款项欲证明系支付2020年2月25日至2020年5月31日的租金，证据不足，不予采信。愿景公司仅以照片欲主张其经济损失16万元，同样也缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下： 驳回漳州愿景食品有限公司的诉讼请求。 案件受理费3500元，由漳州愿景食品有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  林金生 审 判 员  王旭东 人民陪审员  林雄彬 二〇二〇年十一月二日 书 记 员  林丽玲