湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1081民初1339号原告（反诉被告，以下称原告）：湖南华广商业有限公司，住所地湖南省资兴市鲤鱼江林海广场旁湘中城市广场。法定代表人：张美娥，系公司总经理。委托诉讼代理人：何丽花，湖南宇剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：段秀峰，女，1972年5月2日出生，汉族，住湖南省资兴市。被告（反诉原告，以下称被告）：资兴市经济开发区民间资金登记服务中心有限公司，住所地湖南省资兴市鲤鱼江湘中城市广场****商铺。法定代表人：张红萍，系公司董事长。委托诉讼代理人：谢春丽，湖南春鸿律师事务所律师。原告湖南华广商业有限公司（以下简称华广商业公司）与被告资兴市经济开发区民间资金登记服务中心有限公司（以下简称民间资金登记中心）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，2020年9月9日依法适用简易程序第一次公开开庭进行了审理。原告华广商业公司的工作人员段秀峰及委托诉讼代理人何丽花、被告民间资金登记中心的委托诉讼代理人谢春丽到庭参加诉讼。因该案案情复杂，2020年10月9日将本案转为普通程序审理。2020年10月19日依法适用普通程序第二次公开开庭进行了审理。原告华广商业公司的法定代表人张美娥与委托诉讼代理人何丽花、被告民间资金登记中心的委托诉讼代理人谢春丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华广商业公司于2020年8月10日向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付从2020年4月至2020年8月拖欠的租金共173250元；2、判令被告支付原告违约金10503.22元（按年利率24%的标准暂计算到2020年8月，具体以被告实际支付时间为止）；3、判令被告按照合同约定向原告支付2020年8月以后的租金；4、本案诉讼费由被告承担。原告对被告反诉请求未予答辩。原告于2020年9月22日变更诉讼请求：1、判令被告按合同约定向原告支付迟延的租赁费（租赁费为34650元／月，从2020年4月1日起计算至合同解除之日止）；2、判令被告依据双方签订的租赁合同约定支付违约金及损失共4198356元；3、解除双方签订的《资兴湘中城市广场租赁合同》；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月12日，原、被告签订《资兴湘中城市广场租赁合同》，约定被告承租原告管理的位于原资兴市××镇××广场××广场××栋××号商铺（房产证号：湘20**资兴市不动产权第**），租赁期15年，从2014年11月30日起至2029年11月29日止。合同签订后，原告依约将商铺租赁给了被告，前期被告尚能按时交纳租金。2020年1月19日被告以《退租函》的形式向原告提出提前退租，原告不同意，但被告还是在合同尚未解除的前提擅自搬离。原告在2020年4月20日、4月29日分别两次出具工作函，催促被告支付租赁费，被告在2020年4月30日向原告提出延迟支付租赁费，原告明确回复不同意，并要求被告按时支付租赁费。原告认为，被告的行为已经构成违约，其并不具备法定和约定的解除权，但其不缴纳租赁费且擅自搬离，迫使原告只能同意解除合同。原告认为，被告的行为严重损害了原告的经济损失，故原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告民间资金登记中心于2020年9月6日提起反诉：1、请求法院依法解除原、被告签订的《资兴湘中城市广场租赁合同》，解除的时间从2020年4月1日起计算；2、由原告在裁判文书生效后30日内，补开好未及时开好的增值税发票给被告（从2015年6月2日至2019年5月10日期间的增值税发票，开票金额为1602156元）；3、本案诉讼费由原告承担。被告民间资金登记中心根据原告华广商业公司于2020年8月10日提出的诉讼请求辩称：被告民间资金登记中心认为无义务支付从2020年4月至2020年8月的房租173250元，请求法院驳回原告华广商业公司的诉请。1、原告应提供证据证明其对原资兴市鲤鱼江镇湘中城市广场旁湘中城市广场2栋101号商铺具有所有权，并享有出租权；2、被告行使不安抗辩权；3、原告不具备诉讼主体资格；4、原告交付给被告的商铺实际使用面积与约定的面积具有差异；5、被告与原告签订的《资兴湘中城市广场租赁合同》已经于2020年4月份开始解除；6、被告已经支付租金1988502元，但原告从未开具增值税发票给被告；7、被告与原告未约定违约金按年利息24%计算。被告民间资金登记中心根据原告华广商业公司于2020年9月22日变更的诉讼请求辩称：1、被告与原告签订的《资兴湘中城市广场租赁合同》于2020年4月15日之日起已经解除。2、被告已经穷尽各种办法替原告挽回解除租赁合同期间的经济损失，被告再无义务赔偿原告其他损失。导致租赁物未租赁出去的事实是原告过错所致。3、依据《资兴相中城市广场租赁合同》第七条第三点约定：“租赁期间届满或者合同解除时，可移动的物品，乙方自行搬迁搬离，装修物品其余物件乙方无条件转移给甲方所有”。可见被告与原告对解除《资兴湘中城市广场租赁合同》之事，已经有明确约定和处理。被告再无义务对租赁物进行恢复原状。4、被告与原告签订《资兴相中城市广场租赁合同》违约金200万元过高，应当予以调整减少。5、当事人不能同时主张违约金和损失赔偿，只能作选择性主张。本院经审理认定事实如下：2014年6月30日，资兴市湘中地产开发有限公司将其开发的湘中城市广场全权委托给原告华广商业公司出租与管理，并收取租金及物业管理、设备使用费等。2014年12月12日，原告与被告民间资金登记中心签订《资兴湘中城市广场租赁合同》，约定被告承租原告管理的位于原资兴市××镇××广场××广场××栋××号商铺（房产证号：湘20**：湘20**资兴市不动产权第**21平方米）；租赁期15年，自2014年11月30日起至2029年11月29日止；头3年每月租金33000元，头5个月为免租期，自2014年11月30日起至2015年4月30日止；从2015年5月1日起计付租金，租金每月度交纳1次，每3年为一个租程，第二个租程在原来租赁费用标准上递增5%。违约条款：第3项：双方均不得单方面提前终止合同，否则违约方赔偿守约方2000000元；第5项：被告在原告正常履约时必须保证租满10年，但被告主体解散除外，否则被告单方面提前终止合同，必须向原告支付提前终止合同后未履行的合同租赁期限的总租金作为惩罚等。双方还约定了有关权利与义务、未尽事宜如何处理以及合同届满、合同解除时如何处理的有关事宜等。合同签订后，原告依约将商铺租赁给了被告，被告在免租期内对该商铺进行了80%以上的主体改造，地，地面挖下去部分后使**变为**造完成后被告正常办公且被告主动交纳租金至2019年12月30日。2020年1月19日被告以《退租函》的形式向原告提出提前退租，原告答复过年放假不同意被告退租，等上班后具体面谈。但被告在合同尚未解除时于2020年1月——2月份搬离租赁商铺至资兴市东江开放开发区办公。被告搬离租赁商铺后忘记关灯，原告发现后拉了总电匣。原告上班后催促被告支付所欠租赁费，被告支付原告租赁费至2020年3月30日。在2020年4月份起，双方为被告退租事宜多次协调，互发函件，但没有结果。在此期间被告曾引进新的承租人，但由于原告要求被告在原双方合同租期内为新的承租人担保未果。2020年6月4日，双方为被告退租事宜到资兴市××街道人民调解委员会调解，因原告要求被告赔偿金额巨大调解未成。2020年8月10日，原告诉至本院，要求被告支付所欠租赁费及逾期违约金。被告在答辩期内提出反诉，要求解除原、被告签订的《资兴湘中城市广场租赁合同》及要求原告补开增值税发票。2020年9月22日原告变更诉讼请求：要求被告按合同约定向原告支付迟延的租赁费至合同解除之日止、赔偿违约金及损失、解除双方签订的《资兴湘中城市广场租赁合同》等。另查明：被告租赁期间从未受到原告及案外人阻挠其正常经营，原告也未擅自给被告断水、断电。上述事实，有原、被告双方的信息、《租赁合同》、证明、函件、微信聊天记录、证人证言及当事人的陈述等证据证实，并经庭审查证属实，足以认定。本院认为，原告华广商业公司受资兴市湘中地产开发有限公司委托将其开发的湘中城市广场全权交予其出租与管理，并收取租金及物业管理、设备使用费等，因此，原告对出租给被告民间资金登记中心的位于原资兴市××镇××广场××广场××栋××号商铺享有出租、管理，并收取租金的权利，原告具备诉讼主体资格。原、被告签订的《资兴湘中城市广场租赁合同》合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现被告由于自身原因未经原告同意擅自提前退租并搬离租赁场所，其行为属于单方面违约，依法应承担违约责任。根据双方合同约定被告作为违约方未经原告同意不得提前解除合同，其反诉要求解除原、被告签订的《资兴湘中城市广场租赁合同》，依法不予支持；但鉴于被告已搬离租赁场所，合同继续履行已不现实，原告又变更同意解除合同，依法应予准许，其解除时间以本院判决为准；由于被告单方面违约致使合同不能继续履行而提前解除合同，被告依法应承担违约责任，其造成原告损失如何计算，原告诉请被告按合同约定向原告赔偿违约金及损失4198356元，其金额巨大过高，依法予以调整；违约条款的约定是对违约方不遵守合同规定、不讲诚信的一种惩罚性措施，因此，对原告损失应以实际损失为基础，其实际损失的计算应比照被告对该商铺进行了80%以上的主体改造，地，地面挖下去部分后使**变为**恢复至原状及给予招租时间的共同经济损失根据被告单方面违约过错、合同尚有近十年不能履行造成原告巨大预期收益不能实现等因素综合考虑1000000元。关于被告反诉要求原告补开增值税发票，因合同没有约定，本庭不予审理，以双方协商解决或找有关职能部门处理为妥。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十七条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告湖南华广商业有限公司与被告资兴市经济开发区民间资金登记服务中心有限公司于2014年12月12日签订的《资兴湘中城市广场租赁合同》；二、被告资兴市经济开发区民间资金登记服务中心有限公司在判决生效后十日内支付原告湖南华广商业有限公司2020年4月1日至2020年10月30日的租金共计242550元（34650元/月×7月）；三、被告资兴市经济开发区民间资金登记服务中心有限公司于判决生效后十日内赔偿原告湖南华广商业有限公司经济损失1000000元；四、驳回原告湖南华广商业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告资兴市经济开发区民间资金登记服务中心有限公司的反诉请求。如未按本判决指定期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39868元，由原告湖南华广商业有限公司负担23368元，由被告资兴市经济开发区民间资金登记服务中心有限公司负担16500元，案件反诉受理费80元，由被告资兴市经济开发区民间资金登记服务中心有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  刘杜钢人民陪审员  廖秀玲人民陪审员  李 哲二〇二〇年十月三十日书 记 员  何苇杭附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。解读：约定的违约金低于造成的损失的或过分高于造成的损失的，当事人可以通过反诉和抗辩提请请求人民法院或者仲裁机构予以适当调整。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。