江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0303民初2170号原告：徐州科桥物业管理有限公司，住所地徐州市和平路57号。法定代表人：周媛媛，总经理。委托诉讼代理人：赵明，江苏义行律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈磊，江苏义行律师事务所律师。被告：唐进，男，1968年5月14日生，汉族，住江苏省海安县。被告：陈惠红，女，1970年2月13日生，汉族，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：唐进，男，1968年5月14日生，汉族，住江苏省海安县。被告：江苏新原破产清算有限公司，住所地徐州市泉山区泰山路文化市场6#-03。法定代表人：牟新军，总经理。委托诉讼代理人：肖丰，男，1963年7月20日生，汉族，住徐州市泉山区。原告徐州科桥物业管理有限公司诉被告唐进、被告陈惠红、被告江苏新原破产清算有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈磊，被告唐进并作为陈惠红的委托代理人，被告江苏新原破产清算有限公司的委托代理人肖丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：三被告共同支付原告物业服务费14626元及违约金（实际金额以被告付清物业费之日为准）；诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：被告唐进、陈惠红投资的徐州九运红企业管理咨询有限公司于2018年9月21日和原告签订《前期物业管理服务协议》，约定由九运红公司向原告支付该公司租赁的文远大楼1号楼105室（房屋面积393.91平方米）物业费、中央空调使用费等费用。合同签订后，原告如约提供物业服务，但原告尚欠2019年9月22日至2020年3月11日物业费用，原告向九运红公司催要无果。因九运红公司已经注销工商登记，但未进行清算，公司债务应由该公司股东唐进、陈惠红承担连带清偿责任。同时，江苏新原破产清算有限公司于2020年3月11日向本案原告的母公司江苏师范大学科技园有限责任公司出具《关于文远105室420室租赁情况说明》，明确承诺对文远105室的物业费及时解决，且该公司为文远105室的实际承租人，故该公司也应当对上述欠费承担连带清偿责任。请求法院判如所请。被告唐进、陈惠红辩称：关于这个案件的诉请跟我和陈惠红没有任何关系，我们没有付款责任。我俩实际上是夫妻关系，我们两人都是涉案九运红公司股东。涉案的物业合同是2018年9月份九运红公司和原告签的物业合同，然后我们实际使用房屋到2018年12月份，我们公司就从这个物业房屋搬走了，同时新原破产公司进入涉案物业使用的房屋，因此这个物业费应该由江苏新原破产清算有限公司支付。被告江苏新原破产清算有限公司辩称：我公司同意上述两被告答辩意见。本院经审理认定事实如下：2018年9月21日，甲方徐州科桥物业管理有限公司和乙方徐州九运红企业管理咨询有限公司签订《前期物业管理服务协议》，物业名称江苏师范大学文化创意产业园文远大楼，文远楼105室，建筑面积393.91平方米。甲方主要权利义务为进行物业管理服务，收取物业管理服务费及其他服务费用，建立健全本物业的物业管理档案资料等，乙方主要权利义务为监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议，遵守本物业的物业管理制度和《业主临时管理规约》，向甲方缴纳物业管理、服务费用等。物业服务主要内容包括房屋共用部位的维护和管理，公共环境卫生，公共绿地、花木等的养护和管理等等。物业服务费（含公共能耗费）5.55元/月/平方米。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。乙方在办理房屋交接手续时，预交全年的物业服务费，第二次预交物业服务费由乙方按每年交纳一次，于每年的第一日前预先交纳其单元每年度应付的服务费。另查明，徐州市云龙区和平路59号文远大楼1号楼1-105房屋登记产权人是江苏师范大学科技园有限公司，房屋建筑面积393.91平方米。2018年9月21日，承租方（乙方）徐州九运红企业管理咨询有限公司和出租方（甲方）江苏师范大学科技园有限公司签订《房屋租赁合同》，约定乙方从甲方处租赁上述房屋，租赁期限从2018年9月22日至2020年9月21日。租赁期内，乙方承担物业管理费、水电费等费用。2019年4月21日，上述甲乙双方签订《房屋租赁合同终止协议》，约定由于乙方公司注销，提出变更公司名称申请，经双方协商，甲方同意办理该房屋的变更申请，原105房屋租赁合同执行至2019年4月21日，自2019年4月22日起合同终止。甲乙双方重新签订新的《房屋租赁合同》，双方均不承担任何违约责任。同日，承租方（乙方）云龙区九运红社区超市和出租方（甲方）江苏师范大学科技园有限公司签订《房屋租赁合同》，乙方从甲方处继续租赁上述105房屋，租赁期限从2019年4月22日至2020年9月21日。双方约定，租赁期内，乙方承担物业管理费、水电费等费用。2020年3月11日，江苏新原破产清算有限公司向江苏师范大学科技园有限公司出具《关于文远楼105室420室租赁情况说明》，主要内容为我公司租赁文远楼105室（云龙区九运红社区超市）、420室（江苏新原破产清算有限公司）作为我公司经营性活动场所。因经营需要，公司申请复工，且我公司决定不再租赁105室，仅保留420室。对租赁期间产生的租赁费用及物业费等费用，我公司将于疫情结束后及时解决。但是，截至本次诉讼时，新原公司未缴纳上述105室2019年9月22日至2020年3月11日期间的物业费，且徐州九运红企业管理咨询有限公司、唐进、陈惠红也未缴纳该物业费。再查明，徐州九运红企业管理咨询有限公司已于2019年4月25日注销工商登记，公司注销前原股东为唐进、陈惠红二人。云龙区九运红社区超市登记经营者是韩梅。该超市成立日期是2019年1月21日，截至2020年8月23日，工商登记信息显示为在业状态。本院认为:涉案《前期物业管理服务协议》是徐州九运红企业管理咨询有限公司和原告自愿签订，协议合法有效，合同当事人均当诚信履行该协议。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例等法规规定的业主法定义务。原告为涉案物业提供了物业服务，徐州九运红企业管理咨询有限公司本应当及时、足额交纳物业服务费。但是，徐州九运红企业管理咨询有限公司于2019年4月25日注销工商登记，按照有关规定，被告唐进、陈惠红作为原公司股东，应当对公司注销前未清算债务承担连带清偿责任。按照徐州九运红企业管理咨询有限公司签订的租赁合同，原告主张的物业费是2019年9月22日开始的第二年度租赁期间的物业费，按照物业协议约定应在该年度开始的第一日前预交该年度物业费，故该第二年度物业费债务实际发生在上述公司注销之后（即2019年4月25日之后），此时原告主张仍由被告唐进、陈惠对上述公司注销后的债务承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。况且，2019年9月22日发生的物业费债务实际属于云龙区九运红社区超市签订租赁合同承租105房屋的约定承租期限内，且该合同约定该超市作为承租人有缴纳物业费的合同义务。而原告在本次诉讼中，并未对云龙区九运红社区超市主张权利，至于该超市是否免除承担给付物业费的责任，也应视该租赁合同实际履行情况而定，即该房屋实际使用人是该超市，还是另有他人或其他单位等具体情况。况且，原告已经在诉状中陈述“江苏新原破产清算有限公司为文远105室的实际承租人”。本案中，被告江苏新原破产清算有限公司自认其实际承租使用涉案105房屋，原告对此自认并无异议且基于该自认事实向该被告主张权利，要求其承担给付物业费的责任。故该被告应当向原告支付2019年9月22日至2020年3月11日的105房屋物业费合计12461元（5.55*393.91/30*171天）。违约金，物业合同约定“从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金”，日千分之三的违约金标准过高，本院酌定调整为日万分五的利率标准计算，以12461元为本金，从2019年9月22日计算至该物业费付清之日止。综上，依照《国务院物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第七条规定，判决如下：一、被告江苏新原破产清算有限公司于本判决生效后五日内，给付原告徐州科桥物业管理有限公司物业服务费12461元及违约金（以12461元为本金，按照日万分五的利率标准计算，从2019年9月22日计算至该物业费付清之日止）。二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为174元，由被告江苏新原破产清算有限公司负担；财产保全费240元，由原告负担。本判决为终审判决。审判员 马 宁二〇二〇年八月二十四日书记员 耿艺伟