安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1322民初3142号 原告：安徽安粮新城置业有限公司，住所地安徽省萧县龙城镇龙凤大道北侧行政大道东侧。 法定代表人：刘超，公司董事长。 委托诉讼代理人：查显兵，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈亚庆，安徽天禾律师事务所律师。 被告：董荣花，女，1968年12月13日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 委托诉讼代理人：欧阳逸秋（系董荣花之女），住住安徽省宿州市萧县。 原告安徽安粮新城置业有限公司（以下简称安粮公司）与被告董荣花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告安粮公司的委托诉讼代理人查显兵、被告董荣花及其委托诉讼代理人欧阳逸秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安粮公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除安粮公司与董荣花于2011年10月21日签订的《商品房买卖合同》，并判令董荣花立即向安粮公司返还前述合同所涉房屋、储藏室；2．依法判令董荣花立即偿还安粮公司因承担保证责任所垫付的个人住房贷款本息合计205934.34元及利息32117.18元（利息以205934.34元为基数，按同期银行贷款利率标准，从2016年5月24日暂计算至2019年8月19日，之后利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；3.依法判令董荣花立即向安粮公司支付违约金20000元；4．本案案件受理费、保全费及保全担保费由董荣花承担。诉讼过程中，安粮公司变更诉讼请求为：1.依法判令解除安粮公司与董荣花于2011年10月21日所签订的《商品房买卖合同》，要求返还房屋、储藏室，并责令董荣花协助安粮公司办理备案撤销手续；2.依法判令董荣花支付安粮公司违约损失32117.18元（违约损失以代偿款205934.34为基数，按同期银行贷款利率标准，从2016年5月24日暂计算至2019年8月19日，之后利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。事实和理由：2011年10月21日，安粮公司与董荣花签订了《商品房买卖合同》，约定董荣花以384489元的价格购买了安粮·中央花园B21幢3单元0505号商品房，该商品房所带储藏室编号为9124，价款为15192元。合同签订后，董荣花支付了首付款115489元及储藏室价款15192元，余款269000元以银行按揭的方式支付。董荣花与中国工商银行股份有限公司萧县支行签订《个人住房借款合同》，向萧县支行借款269000元，同时约定由安粮公司对董荣花借款合同项下的借款本金、利息以及其他费用承担连带保证责任。之后因董荣花未能按期向萧县支行偿还借款，萧县支行从安粮公司的保证金账户强制扣除董荣花的违约本息205934.34元。案涉合同附件四补充条款第3条约定：如果董荣花对银行违约则视为对安粮公司违约，安粮公司有权解除合同，要求支付违约金，并有权从董荣花已付款的房款中代为扣除应支付银行的借款本息、罚息、违约金及其他各项费用。安粮公司多次要求董荣花偿还被萧县支行扣除的借款本息，但董荣花至今仍未偿还。 董荣花辩称，她不同意解除合同，房屋已经装修了，就这一套房屋，她全家人住着。当时的价值与现在的价值有悬殊，在安粮公司起诉前已经被查封，也做过财产保全，安粮公司无权解除合同。房贷她可以慢慢还。安粮公司主张的3万元的违约损失及2万元的违约金，没有依据，不同意支付。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对安粮公司提供的证据2《商品房买卖合同》1份，欲证明：1、2011年10月21日，安粮公司与董荣花双方签订了《商品房买卖合同》，董荣花以384489元的价格购买了安粮·中央花园B21幢3单元0505号商品房，该商品房所带储藏室编号为9124，储藏室价款为15192元；2、案涉合同附件四补充条款第3条约定：如果董荣花对银行违约则视为对安粮公司违约，安粮公司有权解除案涉合同，要求董荣花支付违约金，并有权从董荣花已付款的房款中代为扣除应支付的借款本息、罚息、违约金及其他各项费用。董荣花对真实性无异议，但认为具体内容她没看清，签字是她签的，捺印是她按的；对补充条款有异议，认为是格式条款，严重损害董荣花利益，应属无效。经审核，董荣花异议理由不成立，故对该证据予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月21日，安粮公司（出卖人）与董荣花（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：安粮公司将其开发的位于萧县龙城镇安粮·中央花园B21幢3单元0505号商品房出售给董荣花，建筑面积124.66平方米；房屋总价款384489元，该商品房所带的储藏室编号为9124，建筑面积18.99平方米，总价15192元；买受人选择以银行按揭贷款方式支付全部房款，应于本合同签订之日支付首付款115489元，余款269000元办理银行按揭，并于签约当庭同时与贷款银行签订抵押借款合同；该商品房储藏室的价款在签订本合同时，一次性付清；买受人如未按本合同规定时间付款，按照逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的原告规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用等。该合同附件四补充条款约定：买受人采用银行贷款方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，买受人对银行的违约视为对出卖人的违约。如买受人对银行构成违约，出卖人有权解除本合同，有权将合同标的物另行出售，买受人应向出卖人支付贰万元违约金。出卖人有权从买受人已支付的房款中代为扣除应支付银行的借款本息、罚息、违约金及其他各项费用等。合同签订后，董荣花依约支付了首付款115489元及储藏室款15192元。2012年11月16日，董荣花与中国工商银行股份有限公司萧县支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定董荣花向该银行借款269000元，由安粮公司提供阶段性连带责任保证。此后，安粮公司依约向董荣花交付了房屋。2016年期间，董荣花因未能按约定偿还银行贷款，2016年5月10日，中国工商银行股份有限公司萧县支行向安粮公司送达个人贷款逾期催收通知书，要求安粮公司督促董荣花还款或承担连带保证责任。2016年5月24日，该支行向安粮公司送达通知，载明：根据原与你公司签订的《个人住房借款合同》扣划保证金条款之规定，借款人董荣花连续违约4期，我行已宣布贷款提前到期，并于2016年5月24日从你行保证金账户，强制扣划其违约本息合计205934.34元，至此董荣花个人住房贷款一次性结清。因董荣花没有将银行扣款的款项偿还安粮公司。2017年5月9日，安粮公司曾起诉董荣花，后撤诉。现安粮公司再次提起诉讼。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”本案中，涉案《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，董荣花履行了支付首付款115489元、储藏室款15192元及办理银行按揭贷款的义务；安粮公司履行了交付案涉商品房的义务。2016年期间，董荣花因连续4期没有按照约定偿还银行贷款，贷款银行宣布贷款提前到期，并从安粮公司保证金账户强制扣划违约本息合计205934.34元。因董荣花没有将该笔款项偿还安粮公司，现安粮公司依据涉案《商品房买卖合同》附件四补充条款“买受人采用银行贷款方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，买受人对银行的违约视为对出卖人的违约。如买受人对银行构成违约，出卖人有权解除本合同。”的约定，主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合双方约定及相关法律规定，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现安粮公司主张董荣花返还案涉商品房及所带储藏室，符合上述法律规定，应予支持。安粮公司主张董荣花协助其公司办理备案撤销手续，经查，案涉商品房已被法院多次查封，尚在查封期间，不符合办理备案撤销手续的条件，安粮公司可在条件成就时，另行主张。合同解除后，安粮公司应将董荣花支付的购房款130681元及偿还银行贷款部分本息114452.36元，合计245133.36元予以返还。董荣花辩称不同意解除合同的辩解理由不成立，不予采信。 关于安粮公司主张董荣花承担违约金20000元的诉讼请求。涉案《商品房买卖合同》附件四补充条款约定：“买受人采用银行贷款方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，买受人对银行的违约视为对出卖人的违约。如买受人对银行构成违约，出卖人有权解除本合同，有权将合同标的物另行出售，买受人应向出卖人支付贰万元违约金。”本案中，因董荣花没有按照约定偿还银行贷款，已构成违约；按照双方合同的上述约定，董荣花对银行违约视为对安粮公司的违约。现安粮公司主张董荣花给付违约金20000元，符合双方约定及相关法律规定，应予支持。 关于安粮公司主张董荣花支付违约损失32117.18元的诉讼请求。本案中，虽然因董荣花没有依约偿还银行贷款，导致贷款银行强制扣划安粮公司保证金账户205934.34元，但安粮公司已主张解除合同，返还房屋，并要求董荣花按照合同约定承担违约金20000元，安粮公司再要求董荣花承担违约损失，缺乏事实和法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除安徽安粮新城置业有限公司与董荣花于2011年10月21日签订的《商品房买卖合同》； 二、董荣花于本判决生效后十五日内将位于萧县龙城镇安粮·中央花园B21幢3单元0505号商品房及所带储藏室返还给安徽安粮新城置业有限公司； 三、董荣花于本判决生效后十五日内给付安徽安粮新城置业有限公司违约金20000元； 四、驳回安徽安粮新城置业有限公司的其他诉讼请求； 五、安徽安粮新城置业有限公司于本判决生效后十五日内返还董荣花购房款130681元及偿还银行贷款本息114452.36元，合计245133.36元。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5171元，减半收取计2586元，保全费2442元，合计5028元，由董荣花负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员 孙 伟 二〇二〇年八月十二日 书记员 晁晓晓 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。