内蒙古自治区根河市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0785民初457号 原告（反诉被告）：王龙，男，住内蒙古自治区根河市。 委托诉讼代理人：黄春燕(与王龙系夫妻关系)，住内蒙古自治区根河市。 原告（反诉被告）：黄春燕，住内蒙古自治区根河市。 委托诉讼代理人：罗建东，男，住内蒙古自治区根河市。 被告（反诉原告）：呼伦贝尔文化旅游投资(集团)有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。 法定代表人：崔新宇。 委托诉讼代理人：周世伟，内蒙古百帮律师事务所律师。 原告（反诉被告）王龙、黄春燕与被告（反诉原告）呼伦贝尔文化旅游投资(集团)有限责任公司（以下简称呼伦贝尔文旅投公司）房屋买卖合同纠纷一案，我院于2019年8月1日立案受理后,被告提出管辖权异议，我院依法对管辖权异议进行了审理，裁定驳回了被告管辖权异议的申请，被告不服，提出上诉，2019年11月7日呼伦贝尔市中级人民法院维持后发回我院，我院依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告王龙的委托诉讼代理人黄春燕、原告黄春燕及委托诉讼代理人罗建东,被告呼伦贝尔文旅投公司的委托诉讼代理人周世伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王龙、黄春燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行原、被告签订的《房屋买卖合同书》的内容，给付购房款220万元；2.判令被告给付迟延履行违约金418000元;3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月14日，原、被告经充分协商，原告将位于根河市××乡的两座房屋，一座建筑面积96.08平方米的砖混结构房屋，一座建筑面积60平方米的板加泥房屋，作价220万元卖给被告，并签订书面协议。随即，被告将所属上列两房屋的板杖子全部拆除，并竖起了长达几十米，高达十几米的广告宣传牌，将两座房屋安全遮挡。但是，被告至今没有按照协议约定的内容给付原告定金和购房款，经原告多次找被告协商，但被告以各种理由推诿，故诉至法院给付购房款，并给付迟延履行违约金418000元，自2017年9月14日至2019年9月15日，按中国人民银行贷款利率4.75%计算。 被告（反诉原告）呼伦贝尔文旅投公司辩称，双方2017年9月17日签订的房屋买卖合同书尚未生效。理由是：双方合同书中并没有约定合同生效时间，房屋的产权登记人不是二原告。王龙、黄春燕二原告不具备处分涉案房屋的资格。涉案房屋并没有登记在王龙、黄春燕名下。即便该房屋买卖合同生效也因为违反了合同法、物权法的强制性规定而无效。第二点双方属于合同缔约阶段，合同没有实际履行。房屋没有过户，也没有实际交付。双方均没有产生损失，请法院查明事实，驳回二原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）呼伦贝尔文旅投公司向本院提出诉讼请求：请求法院确认2017年9月17日签订的《房屋买卖合同书》未生效，处于缔约阶段。事实和理由：首先，涉案房地产的产权证登记人大部分不是王龙、黄春燕，导致2017年9月17日《房屋买卖合同书》无效，对对方没有约束力。其次，该合同书处于合同缔约阶段，因合同生效条件未成就对双方不具有约束力，文旅投公司无支付义务。综上，双方的合同未生效，敬请法院查明事实，驳回王龙、黄春燕的诉讼请求。 原告（反诉被告）王龙、黄春燕辩称，首先双方2017年9月17日签订的《房屋买卖合同书》是在充分协商，双方自愿的基础上订立的，而且双方都具有完全的民事行为能力。合同书中对房屋的具体情况、面积、结构、价格以及该房屋的证件和付款方式等客观情况都做了详尽的说明。第二，该合同书签订以后，被答辩人马上将该房屋前原有的板杖子等进行了拆除。树立起规模巨大的广告牌匾。以上行为在事实上充分说明以上合同书在部分履行中，只是因被答辩人违约没有及时将购房款给付答辩人。第三，被答辩人在法定时效内没有行使撤销权，是对房屋买卖合同书的自愿认同。所以说答辩人认为上列房屋买卖协议应当视为真实有效，请人民法院依据本案事实，依法驳回反诉人的诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对本诉的证据，1.房屋买卖合同书一份，证明诉争房屋的位置概况，房屋的价格和支付方式，房屋如何交付及违约的内容。被告质证认为，对证据的真实性认可，对证明的目的不认可，该合同恰恰证明双方正处在合同缔约阶段，因原告没有涉案房屋的所有权证，也没有按合同将房屋拆除，也没有将房屋的相关手续交于被告，所以双方的房屋买卖合同处在缔约阶段。本院对该份证据的真实性予以确认；2.赵某某房屋所有权证一份、赵某某国有土地使用证一份、王龙国有土地证一份、王龙与赵某某的买卖协议一份，证明二原告是按照房屋买卖协议上的内容对房产进行处置，原告所提供的证据与房屋买卖合同约定的内容一致。被告质证认为，对证据的真实性认可，对证明的目的不认可，这组证据除王龙的土地证外，其它证据二原告均没有处分权，因此双方的合同是处于缔约阶段，没有过户，导致双方签订的合同无效。本院对该组证据的真实性予以确认；3.根河市建设工程项目规划审批会签表一份、图片两张，证明没有房证的房屋是经过政府审批合法建造的，照片证明合同签订后被告在诉争房屋前竖立的广告牌。被告质证认为，对根河市建设工程项目规划审批会签表是复印件，对其真实性不认可，对证明的目的也不认可，无法证明是二原告的合法财产，对两张图片的真实性、合法性、关联性均不认可。本院认为，因是复印件，对该组证据本院不予确认。对反诉的证据：房屋买卖合同书一份，证明因该合同没有注明合同生效日期，双方均没有履行，所以合同处于缔约阶段。被反诉人质证认为，对证据的真实性无异议，对证明的问题不认可。本院对该组证据的真实性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月13日，原告（反诉被告）王龙、黄春燕为甲方与被告（反诉原告）呼伦贝尔文旅投公司为乙方签订了《房屋买卖合同书》，合同约定：甲方将位于根河市××乡的两座房屋，一座建筑面积96.08平方米的砖混结构房屋，一座建筑面积60平方米的板加泥房屋卖给乙方，房屋价款220万元，支付方式是乙方先交定金110万元，甲方于2017年10月1日前将出售的房屋拆除，余款110万元乙方在2017年12月1日前一次性付清。房屋的交付，合同签订后将房屋交给乙方，连同房屋的相关手续：王龙与赵某某的买卖协议、赵某某房屋所有权证、赵某某国有土地使用证、王龙国有土地证，并约定了违约责任。 本院认为，王龙、黄春燕与呼伦贝尔文旅投公司签订的《房屋买卖合同书》，其合同的目的是将出售的房屋拆除，而不是出售房屋。所以该《房屋买卖合同书》不是房屋买卖合同。涉案房屋现没有拆除，呼伦贝尔文旅投公司明确表示不再继续履行合同，致使合同内容无法实现，故王龙、黄春燕的诉讼请求本院不予支持。呼伦贝尔文旅投公司反诉认为该购房合同，处于缔约阶段，未生效。合同的缔约阶段是要约人发出要约，受要约人作出承诺的意思表示，为缔约。本案中王龙、黄春燕与呼伦贝尔文旅投公司已签订的《房屋买卖合同书》，故呼伦贝尔文旅投公司的反诉本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民合同法》第四十四条、第六十条、第一百零八条的规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）王龙、黄春燕的诉讼请求。 二、驳回被告（反诉原告）呼伦贝尔文化旅游投资(集团)有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费27744元，由原告（反诉被告）王龙、黄春燕负担。反诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）呼伦贝尔文化旅游投资(集团)有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。 审 判 长  王进军 人民陪审员  石 敏 人民陪审员  王丹丹 二〇二〇年五月二十日 书 记 员  赵 岩