湖南省攸县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0223民初463号 原告：攸县晓峰物业管理有限公司，住所地湖南省株洲市攸县石羊塘镇南街居委会****。 法定代表人：张晓荣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李亦风，男，1967年2月21日出生，汉族，湖南省攸县人,住湖南省攸县。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：蔡仲喜，男，1966年4月1日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。代理权限：特别授权。 被告：刘玉芳，女，1979年6月25日出生，汉族，湖南省茶陵县人，住湖南省攸县。 原告攸县晓峰物业管理有限公司（以下简称晓峰物业公司）与被告刘玉芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序，后因争议较大，于2020年5月15日裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭原告委托诉讼代理人李亦风、蔡仲喜、被告刘玉芳及其委托诉讼代理人刘玉芳到庭参加诉讼，第二次开庭原告公司法定代表人张晓荣及其委托诉讼代理人蔡仲喜、被告刘玉芳及其委托诉讼代理人陈亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告晓峰物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告刘玉芳支付拖欠原告的物业费1700元（自2019年4月1日起计算至2020年1月31日止）；2、判令被告承担本案诉讼费。在本案的审理过程中，原告向本院申请自愿放弃2020年1月份的物业费以及生活垃圾处理费。事实和理由：2014年7月6日，原告晓峰物业公司与攸县凯顺房地产开发有限公司（以下简称凯顺房地产公司）签订物业前期管理服务合同，明确了双方的权利义务。合同签订后，原告依约履行了合同约定的义务，但被告刘玉芳未按照合同约定缴纳物业服务费，至今共拖欠2019年4月1日起至2019年12月31日的物业费1458元。原告催收未果，故诉至法院。 原告为支持自己的诉讼请求，向本院提供了如下证据： 1、前期物业管理服务合同、终止合同协议、延期服务合同复印件各1份，拟证明双方明确了权利与义务及管理的合法性； 2、继续服务凯顺新城小区的情况说明、会议记录、2019年4月-12月份工作日志及财务支出的员工工资和缴纳的水电费单据复印件各1份，拟证明后续服务的真实性； 3、协议书复印件1份，拟证明晓峰物业公司与攸县惠泽物业有限公司（以下简称惠泽物业公司）达成协议，服务凯顺新城小区2020年元月31日止，依据的事实及收费是按前期合同收费的； 4、攸县发展和改革局关于核定凯顺新城小区商品住宅前期物业服务收费标准的函(攸发改价函[2018]37号函)、攸县环境卫生服务中心的委托函复印件各1份，拟证明原告收取生活垃圾处理费用的合法性； 5、物业费结算单、物业费明细表、催缴通知单复印件各1份，拟证明被告所欠物业费情况及原告上门催收的事实； 6、被告身份证、承诺书复印件各1份，拟证明被告系凯顺新城小区业主且对有关管理条款知晓的事实； 7、说明书及缴费票据复印件各1份，拟证明2019年4月1日起至2020年1月30日止晓峰物业为凯顺新城小区缴纳电费和生活垃圾费的事实； 8、关于凯顺新城小区物业纠纷的处理意见书复印件1份，拟证明惠泽物业公司不是原告赶出去的，而是由攸县联星街道办事处小区综合服务中心以及高岭社区要求其撤出的； 被告刘玉芳辩称，原告与答辩人所在的凯顺新城小区的前期物业服务合同已于2019年3月31日终止，原告2019年4月1日起在凯顺新城小区拒不退出，属于强行提供物业服务，答辩人依法有权拒交2019年4月1日后的物业服务费。 被告刘玉芳为支持自己的答辩主张，向本院提供了如下证据： 1、攸县人民法院（2019）湘0223民初6867号民事判决书、株洲市中级人民法院（2019）民初2946号民事判决书复印件各1份，拟证明原告晓峰物业公司从2019年4月1日起拒不退出凯顺新城小区，强行提供物业服务的基本事实； 2、攸县联星街道办事处小区综合服务中心《有关凯顺新城小区物业管理纠纷情况说明》1份，拟证明街道办事处负责小区事务的综合服务中心证实，晓峰物业公司以未收齐物业服务费拒不移交物业服务，拒不退出小区，以致与小区业主和业主委员会发生纠纷的事实； 3、凯顺新城小区业主要求终止合同不予缴纳物业费签名单1份，拟证明凯顺新城小区绝大部分业主坚决反对晓峰物业公司强行提供服务，要求终止服务关系的签名册； 4、电费缴费单、垃圾费、转运单、电梯维修费用单，拟证明晓峰物业小区强行服务期间，服务质量低下，有晓峰物业公司开具的证明，小区业主委员会被迫自行管理小区； 5、小区日常照片，拟证明凯顺新城小区物业管理混乱，导致无门禁、乱搭建、油烟乱排放、绿化无养护、消防道堵塞，原告的强行服务不是有效、合格的服务； 6、新物业服务企业入场,晓峰物业公司人员打砸新物业办公场所的照片，拟证明为排除晓峰物业公司的服务，凯顺新城小区业委会选聘新的物业公司进驻，晓峰物业公司阻止新公司进驻，打砸新公司的办公场地。 在庭审中，本院组织双方当事人对本案证据进行质证，被告对原告提供的证据质证意见如下：对证据1的真实性无异议，证明原、被告之间的物业合同关系已经在2019年3月31日终止；证据2的真实性有异议，该说明是高岭社区出具的，没有经手人经办人的签字，系原告方单方制作，不符合法律规定，且该证据在二审也未被采纳，对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，只能证明2020年元月31日晓峰物业撤出小区的事实，并不能证明晓峰物业的管理是合法的服务；对证据4的真实性有异议，系原告方单方制作，我方不承认，对证明目的有异议，服务费的标准只能适用正常的服务阶段；对证据5的合法性和证明目的有异议，原告方的收费标准，并没有得到被告的认可与承认；对证据6的真实性无异议，对证明目的有异议，我方认为不应按原告方的标准缴纳物业费；证据7属实，最初该费用是由业主委员会出的，本案的诉讼过程中原告向凯顺新城业主委员会支付了2.2万元，这个是事实；对证据8我方不知情。 原告对被告提供的证据质证意见如下：对证据1无异议，认为原告已经按判决书撤离了；证据2与事实不相符；证据3， 停电期间是被告自愿交费，并非我方不交；证据4是双方共享的证据；证据5，应该以派出所的出警结论为准；证据6，原告方已尽心做好小区服务，其他不清楚。 结合双方当事人的质证意见，本院对证据作出如下认证：原告提供的证据1、4、5、6、7，符合证据的有效要件，本院予以采信；证据2、3、8，本院需结合其他证据予以综合认定。对被告提供的证据1、2真实性本院予以采信，对其证明目的予以综合认定；证据3、4、5、6，本院需结合其他证据予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告刘玉芳系凯顺新城小区4栋902号房屋业主，该房产权证证载面积为135平方米。凯顺新城小区开发商凯顺房地产公司于2014年7月6日与株洲市话蝶物业工程有限责任公司（以下简称话蝶物业公司）签订《前期物业管理服务合同》，双方约定由话蝶物业公司为凯顺新城小区提供前期物业管理服务，高层住宅的物业费按1.2元/月/平方米收取，物业费按每半年或年度交纳，并对违约责任等相关事项进行了约定；于2016年5月26日与话蝶物业公司签订《终止合同协议》终止双方所签物业服务合同；于2016年5月29日与原告晓峰物业公司签订《协议》，约定凯顺新城小区的物业管理由原告承接，并维持原与话蝶物业公司合同基本条款不变。原告晓峰物业公司自此开始在凯顺新城小区从事物业管理服务。凯顺新城业主委员会于2018年9月18日成立，并于同年11月份两次分别向原告晓峰物业公司送达了《关于终止凯顺新城前期物业服务的通知》和《停止物业服务的通知》。原告晓峰物业公司与凯顺新城业主委员会经协调于2018年12月20日签订《前期物业延期服务协议》，约定原告在凯顺新城小区物业管理的延期时间为2018年12月1日至2019年3月31日。凯顺新城业主委员会于2019年3月31日延期届满当天再次向原告晓峰物业公司送达终止晓峰物业服务的通知，并于2019年4月7日向攸县房产局物业办递交了叫停物业公司强行服务的请求报告。2019年4、5月间，原告晓峰物业公司与凯顺新城业主委员会及部分业主就原告是否继续提供物业服务或退出服务未能达成一致而发生纠纷，经攸县联星街道高岭社区居民委员会及相关部门多次协调，商定在交接期间，继续由原告提供服务。凯顺新城小区业主委员会于2019年5月15日向本院提起诉讼，2019年10月10日，本院作出（2019）湘0223民初6867号民事判决，判决晓峰物业公司在判决生效之日起三十日内撤出凯顺新城小区物业服务区域，并向凯顺新城小区业主委员会移交物业服务用房和相关资料。晓峰物业公司不服本院判决于2019年12月26日上诉至株洲市中级人民法院，2019年12月31日，株洲市中级人民法院作出（2019）湘02民终2946号民事判决，驳回上诉，维持原判。2020年1月22日，原告与惠泽物业公司签订《协议书》，双方约定凯顺新城小区2020年1月30日前业主拖欠的物业费按前期物业服务合同由原告收取。凯顺新城业主委员会及相关部门作为见证方在协议书上签名、盖章。2020年1月23日，原告晓峰物业公司撤离凯顺新城小区。原告认为其在2019年4月1日至2019年12月31日期间为凯顺新城小区提供了物业服务，被告作为业主亦接受了服务，故诉至法院要求被告支付2019年3月31日至2019年12月31日期间的物业费1458元。 另查明，2019年1月22日，攸县环境卫生服务中心向原告晓峰物业公司出具委托书委托原告收取凯顺新城小区业主的生活垃圾收集费，每户每月8元。2019年4月1日至2019年12月31日期间原告在凯顺新城小区提供物业服务期间,小区内存在公共环境卫生清洁不及时、公共设施陈旧破败维护不及时、公共绿化明显缺乏养护等问题。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告晓峰物业公司在凯顺房地产公司终止话蝶物业公司所提供的前期物业管理服务后与该开发商签订《协议》，取得在凯顺新城小区进行物业管理服务的权利。凯顺新城业主委员会成立后经协调与原告签订《前期物业延期服务协议》对包括被告刘玉芳在内的所有业主均具有约束力。《前期物业延期服务协议》到期后，原告晓峰物业公司与凯顺新城业主委员会及部分业主就是否终止延期协议或再由原告继续服务发生纠纷，经当地社区及相关部门多次协调，商定在交接期间，继续由原告提供服务。凯顺新城小区业主委员会与晓峰物业公司就退出小区物业管理发生纠纷于2019年5月15日诉至本院，并经二审判决驳回上诉，维持原判。晓峰物业公司撤离凯顺新城小区物业服务区域。此后，原告晓峰物业公司于2020年1月22日与承接物业服务的惠泽物业公司签订《协议书》，双方就业主前期拖欠的物业费收取等事项进行了约定并进行了移交，原告晓峰物业公司随即撤离凯顺新城小区。因而原告晓峰物业公司在2019年4月1日至2019年12月31日期间向凯顺新城小区所提供的物业服务系经多部门协调同意，并投入了相应的人力、物力成本；被告刘玉芳作为该小区业主事实上亦接受了原告相应的物业服务，双方间形成了事实上的物业服务关系。但在上述期间内，原告未能与凯顺新城小区业主委员会续签合同，且与凯顺新城业主委员会及部分业主发生纠纷，影响了所提供的物业服务质量和业主的认同度，实际服务也存在一定的瑕疵。据此，对2019年4月1日至2019年12月31日期间的物业费，本院酌情认定被告按80%支付给原告，即135㎡×1.2元/月/㎡×9个月×80%=1166.4元，另由被告按标准支付生活垃圾处理费8元/月×9个月=72元。综上，被告刘玉芳应当支付原告晓峰物业公司共计1238.4元。 综上所述，被告刘玉芳应当支付原告晓峰物业公司共计1238.4元。原告提出的诉讼请求，本院部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、限被告刘玉芳在本判决生效之日起十日内向原告攸县晓峰物业管理有限公司支付1238.4元； 二、驳回原告攸县晓峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告刘玉芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告刘玉芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。上诉费直缴湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户；账号：810103210********；开户银行：华融湘江银行长沙分行营业部。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 长  罗曼华 人民陪审员  龙金良 人民陪审员  刘文全 二〇二〇年六月二十四日 法官 助理  罗 嫱 书 记 员  何桂华 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。