内蒙古鄂尔多斯市康巴什区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0603民初389号 原告：孟某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：宋某，内蒙古易非律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张某，内蒙古易非律师事务所律师。 被告：李某2，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：梁某，内蒙古智武律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢某，内蒙古智武律师事务所律师。 第三人：鄂尔多斯市福德房产中介有限公司，统一社会信用代码91150691MAOPW8QD87。 法定代表人：李某3。 委托诉讼代理人：李某1，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 第三人：内蒙古鸿峰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91150622772248786L。 法定代表人：史某。 委托诉讼代理人：黄某，内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师。 原告孟某与被告李某2、第三人鄂尔多斯市福德房产中介有限公司（以下简称福德中介公司）、内蒙古鸿峰房地产开发有限责任公司（以下简称鸿峰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依原告孟某申请，依法追加鸿峰房地产公司作为本案第三人参加诉讼，本院依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孟某及其委托诉讼代理人宋某、张某，被告李某2的委托诉讼代理人梁某、邢某，第三人福德中介公司的委托诉讼代理人李某1及第三人鸿峰房地产公司的委托诉讼代理人黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孟某向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《房屋买卖居间协议》；2.判令被告协助原告办理房屋权属变更登记及交接手续，房屋总价款为490000元；3.判令被告支付逾期交房的违约金70070元（违约金从2019年11月25日起至2020年4月16日止，以490000元为基数，按每日千分之一计算，490000元×143×0.1%＝70070元）及从起诉之日至实际交房之日止的违约金（违约金计算方式同上），房屋价款及违约金总计560070元；4.判令被告承担本案的案件受理费、保全费。审理过程中，原告于2020年6月10日向本院递交申请，将诉讼请求变更为：1.判令依法解除原被告及第三人福德中介公司签订的《房屋买卖居间协议》；2.判令被告返还原告购房定金50000元；3.判令被告向原告支付违约金100000元；4.判令被告承担本案的诉讼费用及保全费用。事实与理由：2019年11月15日，原、被告及第三人福德中介公司签订《房屋买卖居间协议》，居间方为福德中介公司，协议约定原告以490000元价款购买被告××区房屋（以下简称案涉房屋）协议签订后，原告依约向被告支付定金50000元，但被告以各种理由推脱拒不履行协议义务，鉴于案涉房屋直至申请变更诉讼请求之日仍不具备房屋权属变更登记的条件，原告的合同目的根本不能实现，以维护原告的合法权益，诉至法院。 被告李某2辩称，同意解除案涉《房屋买卖居间协议》，根据《合同法》第九十四条之规定，因原告孟某根本违约，被告行使的合同约定解除权，不同意原告返还定金及支付违约金的要求，该这两项诉讼请求无事实和法律依据，本案是原告违约，不是被告违约，因为原告的违约导致合同目的无法实现，所以解除该协议也符合法定解除权的要件。 第三人福德中介公司述称，被告出卖房屋的时候说案涉房屋能直接网签，但是实际办理的时候不能直接网签，被告出售房屋让原告交纳一部分钱，因无法办理网签，被告不愿意出过户相关费、两公积金，被告作为出卖人也不出现，福德中介公司组织过原告被告调解，但双方协商不成，福德中介公司没有办法处理此事。 第三人鸿峰房地产公司述称，原被告的纠纷与鸿峰房地产公司无关，房屋事实上变更的问题，被告从政府处购买案涉房屋，鸿峰房地产公司只认可被告，办理手续只能给被告办理，不存在变更网签登记的问题，只有办理的问题。案涉房屋的性质是政府从鸿峰房地产公司统一购买，用于政府棚改安置项目，具体项目名称鸿峰房地产公司不清楚，性质上是商品房，应当是被告从政府手中购买的案涉房屋，不是被告从鸿峰房地产公司购买的。 原告孟某为证明其主张提供的证据及被告李某2，第三人福德中介公司、鸿峰房地产公司质证意见如下： 第一组证据：证据1、《房屋买卖居间协议》一份；证据2、收据一张；证据3、电子转账凭证一张；证据4、银行历史明细一张，拟证明1.原、被告签订的《房屋买卖居间协议》真实有效，原告依约向被告支付购房定金50000元；2.被告承诺案涉房屋可以办理权属变更登记；3.签订协议时，原告持有的银行卡余额为447064元，原告具备履行房屋买卖协议的能力。被告李某2质证称，对该组证据的证据1、2、4的真实性认可，对证明目的1认可，对证明目的2、3不认可，理由是：1.通过《房屋买卖居间协议》可以证明原、被告及第三人福德中介公司签订合同时候原告对房屋的基本情况知情，按照合同约定，原告应当在2019年11月15日签订合同时付清全部购房款，原告银行卡中虽然有440000元的余额，但是原告没有履行合同约定的支付购房款的义务，原告违约，依照合同约定被告享有解除权，被告曾口头通知原告解除合同，退一步讲被告向法庭提出反诉请求时候，原告已经收到了反诉状，变更了诉讼请求，说明被告已经行使了解除权，合同已经解除；2.《收据》是原告向被告支付的购房款，没有载明是定金，通过收据和合同，原告的自认，这是定金。通过合同可以看出原告已经于2019年11月15日违反了先履行义务，根据合同的第5条违约责任5.2款约定，乙方应当保证全面履行合同义务，否则甲方有权解除合同，被告的行为合法合理，不应当向原告退回定金及支付违约金。第三人福德中介公司质证称，对该组证据的真实性及证明目的均认可。第三人鸿峰房地产公司质证称，与其公司无关，不发表质意见。 第二组证据，第三人福德中介公司李某1与被告李某2的部分呼叫记录五张，拟证明原告通过房产经纪人李某1积极联系被告，就协议履行与被告沟通，但被告却一直怠于履行协议义务。被告李某2质证称，对该组证据的三性不认可，手机原始载体上有呼叫记录，但对手机上的呼叫记录的证明目的不认可，不能证明李某1与被告积极沟通了此事，被告怠于履行协议的义务，无法证明就是沟通此事，因为被告已于2019年11月15日原告不履行付款义务，被告已经与原告沟通过解除了《房屋买卖居间协议》，且该组证据无法证明通话内容。第三人福德中介公司质证称，对该组证据的真实性及证明目的均认可。第三人鸿峰房地产公司质证称，与其公司无关，不发表质意见。 第三组证据，视频资料光盘一张，拟证明鄂尔多斯市东胜区房屋与土地兑换凭证管理结算中心工作人员证实，馨雅如小区房屋仅有回迁户可以办理变更登记，案涉房屋为被告使用房票购买，无法办理变更登记。被告李某2质证称，该组证据的三性不认，证据来源不合法，为偷拍摄偷录，视频中人员身份不清楚，原告所到的地方是专门办理棚户区改造，拆迁户领取房票的地方，所问问题是办理过户，不能证明被告的房屋就无法办理过户，根据庭审中鸿峰房地产公司代理人的陈述，此房性质是商品房，是可以自由流通的。第三人福德中介公司质证称，对该组证据的真实性及证明目的均认可。第三人鸿峰房地产公司质证称，对该组证据的三性不发表意见，事实上，案涉房屋是被告从政府手中购买，鸿峰房地产公司只能为被告办理网签登记，不能为其他人办理网签登记。 被告李某2为支持其答辩理由向本院提交的证据及原告孟某、第三人福德中介公司、鸿峰房地产公司的质证意见如下： 第一组证据，证据1、《房屋买卖居间协议》一份；证据2、李某2浦发银行交易流水一份；证据3、工商银行汇款记录一张，拟证明协议第三条约定原告于合同签订之日即2019年11月15日就一次性向被告付清全部房屋价款490000元，第四条约定被告收齐房款的当天向原告交付房屋。但是银行流水可证明原告只支付了50000元定金，后续价款截至开庭之日一直未支付，被告多次催要过要求原告给付房款，要求原告履行合同，原告以实际行动不履行合同，被告口头通知解除合同。原告违约行为导致合同目的不能实现，而被告一直按照合同履行义务，并不涉及违约，所以原告请求的退还定金及赔偿违约金没有事实与法律依据。协议第五条中5.2明确约定，乙方（原告）应保证全面履行合同义务，否则，甲方（被告）有权拒不退还定金，并解除本协议。本案中原告违约，被告口头通知解除合同，根据法律规定、合同约定所以被告有权不退换定金。协议第一条1.2证明原告买房前对案涉房屋情况进行了充分了解，包括网签情况等。同时银行流水第3页工商银行汇款记录证明，案涉房屋是李某2通过现金方式向鸿峰房地产购买，因此案涉房屋是可以在市场上自由流通交易的商品房。原告孟某质证称，对该组证据的真实性认可，证明目的不认可，证据2显示原告向被告转账时间2019年11月14日，不是收据显示的2019年11月15日，三方于2019年11月15日上午去鸿峰房地产公司和鄂尔多斯市东胜区房屋与土地兑换结算中心证实案涉房屋不属于回迁房，不能办理更名登记，此时原告才发现被告根本不具备继续履行合同的能力，案涉房屋为被告所有，被告明知案涉房屋不能进行更名，理应在出卖案涉房屋的时候向购房人说明，被告刻意隐瞒，向原告作出了可以更名的虚假承诺，此时原告已经告知被告剩余房款不能继续支付，原告根本无法实现购买案涉房屋的合同目的，证据3与本案无关。第三人福德中介公司质证称，对该组证据的真实性认可，证明目的不认可，当时被告承诺案涉房屋可以办理网签手续，但是在原告打款的时候发现不能办理网签手续，转账50000元认可，工商银行的汇款单被告买房的款与福德中介公司无关。第三人鸿峰房地产公司质证称，对该组证据的证据3的真实性认可，对证明目的不认可，无法体现房屋从鸿峰房地产公司购买，其他证据与鸿峰房地产公司无关，不发表质意见。 第二组证据：证据1、《选定房屋协议》一份；证据2、办理《商品房买卖合同通知书》一份；证据3、《东胜区惠和供热有限责任公司供暖费收据》一份；证据4、《停暖协议》一份；证据5、《供热合同》一份，拟证明被告对案涉房屋拥有合法的所有权，已经付清全部房款，并且案涉房屋在2019年之前已经可以交付使用，因此被告在2019年11月15日即合同签订当日，具备交付房屋给原告使用的条件，因此案涉合同的合同目的本可以实现，只因为原告违约、至今未交房款，导致现在合同目的已无法实现。原告孟某质证称，对该组证据的真实性认可，证明目的不认可，理由是：通过《选定房屋协议》证实，被告通过房票购买案涉房屋，通过该份协议证实要想更名通过两个单位，即鸿峰房地产公司、东胜区房屋与土地凭证兑换结算中心，案涉房屋不属于回迁房，不能办理权属变更登记，被告所举的取暖、供热协议只能证明案涉房屋可以使用，不能证明案涉房屋可以办理权属变更，被告的房屋的使用情况与房屋可以变更登记时两个概念。第三人福德中介公司质证称，对该组证据的真实性认可，证明目的不认可，理由是：被告的房屋能够使用，但不能证明案涉房屋能够变更网签登记，只有被告能用。第三人鸿峰房地产公司质证称，对该组证据的证据1、2认可，案涉房屋属于被告从政府处购买，鸿峰房地产公司只能给被告办理网签手续，不能给其他人办理，其他证据不发表质意见。 第三组证据：证据1、《王泽龙商品房买卖合同》一份；证据2、《王泽龙网签商品房买卖合同补充合同》一份；证据3、证人王泽龙证人证言，本人居住于馨雅如小区，所住的房屋可以网签，2018年通过政府购买了馨雅如小区房屋，在2019年3月办理了网签手续，拟证明案涉房屋所在小区的房屋已经在2019年1月21日进行了网签备案，因此案涉房屋同样可以网签备案并且交付使用，原告的合同目的即居住完全可以实现，被告也一直按合同履行，原告违反先履行义务，以实际行动表明不履行义务，构成根本违约，应当承担违约责任，不退还定金。原告孟某质证称，该组证据的真实性认可，该组证据可以证明证人购买房屋通过房票向政府购买，且购买后只网签到本人名下，与第三人鸿峰房地产公司陈述一致，即案涉房屋只能网签到被告名下，不能更名到原告名下，原告合同目的根本无法实现。第三人福德中介公司质证称，该组证据的真实性，证人网签自己名下与第三人鸿峰房地产公司所述一致。第三人鸿峰房地产公司质证称，对该组证据认可，办理流程是对的，可以办理到被告自己名下，但无法办理网签到他人名下。 第三人福德中介公司向本院提供的证据及原告孟某，被告李某2及第三人鸿峰房地产公司质证意见如下：福德中介公司代理人李某1与被告李某2之间的通话录音三份，拟证明显示出被告的房屋无法办理网签变更，被告知道房屋无法办理网签之后，同意原告不支付房款，让第三人福德中介公司找人协商办理网签登记手续，经过协商之后，无法达成一致意见，被告意思是让原告签订一个补充协议，让原告先把房款付了，原告先入住，后续办理网签手续，但是因为被告没有回来，所以没有签订补充协议。原告孟某质证称，对该组证据的三性及证明目的认可，该组证据可以证实，被告明知案涉房屋不具备办理产权变更条件，仍以各种理由推诿，拒不履行协议义务，致使原告合同目的根本不能实现。被告李某2质证称，1.对真实性、合法性、关联性均不认可；2.录音中未提及身份，录音未经过公证，所以无法查清录音是谁和谁的对话，不能排除伪造可能；3.该组证据无法体现是表述的什么事情，与本案待证事实无关联；4.因原告违反先履行义务并且以行为明确表明不履行合同后，被告已经通知其解除，解除合同后被告没有义务再与第三人福德中介公司无关系，所以其提供的该三段录音不具备证明的效力，不符合证据的法定要件，无法证明其待证事实，因此不应被采纳。第三人鸿峰房地产公司质证称，与其公司无关，不发表质证意见。 第三人鸿峰房地产公司未向本院提供证据。 本院针对上述证据认证，对原告孟某提供的证据认证意见如下：第一组证据真实存在，电子转账凭证的数额与收据数额一致，且收款人为被告李某2，故本院对该组证据的真实性予以采信。第二组证据真实存才，且第三人福德中介公司委托诉讼代理人认可，故本院对其真实性予以确认。第三组证据形式不合法，本院不予采信。对被告李某2提供的证据认证意见如下：第一组证据中证据1、2与内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院对其真实性予以采信，证据3与本案无关，本院不予采信。第二组证据内容真实、来源合法，其中证据1、2与本案具有关联性，证据3、4、5只能证明案涉房屋购买认为被告李某2，虽具备使用条件，但与本案争议事实无关，故本院对证据1、2的真实性予以确认，对证据3、4、5不予采纳。第三组证据中的证据1、2内容真实、来源合法，证据3中证人证言中案外人将购买房屋网签至自己名下，符合办理网签流程，故本院对该组证据予以采纳。对第三人福德中介公司提供的证据认证意见如下：该组证据真实存才，故本院对其真实性予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月1日，第三人鸿峰房地产公司（开发企业、甲方）、被告李某2（兑换人、乙方）与东胜区房屋与土地兑换凭证管理结算中心（协助选房单位，丙方）签订了《选定房屋协议》，约定：乙方选择了甲方馨雅如小区××号，终测面积150.7㎡；房屋结算方式为乙方提供实名房屋凭证兑换房屋。 2019年11月15日，被告李某2（甲方，出售方）与原告孟某（乙方，买售方）、第三人福德中介公司（丙方，居间方）签订《房屋买卖居间协议》，约定：原告孟某购买被告位于鄂尔多斯市××区，建筑面积为150.7㎡，房型为顶楼复式；甲乙双方协商后确定的成交价为490000元，产权过户至乙方名下所产生的税费由卖方承担，订立本协议时乙方支付甲方定金50000元，上述定金，乙方直接支付给甲方；付款方式为乙方，于2019年11月15日一次性向甲方支付440000元；甲乙双方同意，自2019年11月15日起10日内，双方共同到房屋登记机构申请办理房屋权属过户登记手续；甲方保证所售房屋不存在任何权属争议，债务纠纷或其他瑕疵，甲方保证有权出售该房屋，并已得到房屋共有人或者其他权利人的同意，保证全面履行合同义务。否则，乙方有权要求甲方赔付双倍定金的违约金，并解除本协议；乙方保证所提供的资料真实、有效且符合购房条件，具备订立合同的资格，并保证全面履行合同义务，否则，甲方有权拒不退还定金，并解除本协议；因甲方或乙方违反本合同约定，如不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不得履行本合同义务，则：（1）逾期未超过十个工作日的，违约方须按逾期每日总房价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十个工作日，仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）；（3）逾期超过十个工作日仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总房价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或居间方发出督促履行通知之日起一周为履行期限。甲乙双方在本协议履行过程中发生任何纠纷，应首先由福德中介公司协商解决，协商不成的，任何一方有权向康巴什区人民法院提起诉讼或提交当地仲裁委员会仲裁解决。除外还约定了其他事项。 《房屋买卖居间协议》中约定的办理房屋权属过户登记手续指的是办理案涉房屋网签手续。 2019年11月14日，原告孟某通过银行转账方式向被告李某2支付了案涉房屋定金50000元。原告孟某于2019年11月15日与被告李某2及第三人福德中介公司工作人员一同前往东胜区房屋与土地兑换凭证管理结算中心咨询案涉房屋网签事宜得知，案涉房屋因被告孟某没有回迁协议不能办理网签手续，且第三人鸿峰房地产公司表示，案涉房屋的网签手续只能办理在被告李某2名下，故原告以无法实现合同目为由向本院提起了诉讼。在审理本案过程中，被告李某2于2020年6月9日向本院提出反诉请求：1.依法判决解除反诉原告与反诉被告及第三人福德中介公司于2019年11月15日签订的《房屋买卖居间协议》，定金50000元不予返还；2.诉讼费、保全费由反诉被告承担。反诉原告李某2于2020年8月27日向本院本请撤回反诉请求，本院予以支持，开庭审理过程中被告李某2同意与原告孟某解除《房屋买卖居间协议》。 本院认为，原告孟某、被告李某2与第三人福德中介公司签订的《房屋买卖居间协议》系三方真实意思表示，其内容约定合法且未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同，本院依法予以确认；各方当事人均应依约全面履行各自的权利义务，在履行过程中，原、被告就案涉房屋买卖事宜发生了争议，原告孟某认为合同目的无法实现的原因是被告李某2违约导致的，其要求解除合同，被告李某2庭审中同意解除合同，但被告李某2认为原告孟某应按照《房屋买卖居间协议》约定先履行支付剩余购房款而未付，原告孟某存在根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中，虽然原被告双方在签订《房屋买卖居间协议》时，约定原告孟某向被告李某2支付购房定金50000元，但根据本案查明的事实，原告孟某于2019年11月14日向被告李某2支付了购房定金50000元，上述协议为2019年11月15日签订，后原告孟某得知案涉房屋不能在原告孟某名下办理网签手续事宜，对此第三人鸿峰房地产公司也表示，案涉房屋的网签手续只能办理在被告李某2名下，其作为案涉房屋出售方应清楚此事实，故被告李某2的行为导致合同目的无法实现，因此，原告孟某有权解除其与被告李某2之间的房屋买卖关系，故本院认定原告孟某与被告李某2在《房屋买卖居间协议》中的房屋买卖合同关系于2020年8月27日协商解除，被告李某2提出，原告孟某应先履行支付剩余购房款义务而未履行的抗辩意见不能成立，本院应予驳回。原告孟某向被告李某2支付的购房定金50000元，被告李某2应予返还。原告孟某主张合同约定的违约金数额为100000元，原、被告在《房屋买卖居间协议》中约定了违约条款，被告李某2认为原告孟某按照约定的违约条款主张违约金数额过高要求调低，现本院综合考虑合同履行情况、当事人的过错等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，本院酌定违约金为15000元，超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、最高人民法院《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下： 一、原告孟某、被告李某2与第三人鄂尔多斯市福德房产中介有限公司签订的《房屋买卖居间协议》中原告孟某与被告李某2房屋买卖合同关系于2020年8月27日解除； 二、被告李某2于本判决生效之日起三日内向原告孟某返还购房定金50000元，并支付违约金15000元，合计65000元； 三、驳回原告孟某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3300元，由被告李某2负担1425元，由原告孟某负担1875元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。 审 判 长 赛罕德力格尔 审 判 员 庆 达 玛 尼 人民陪审员 于  凤  梅 二〇二〇年十月十五日 书 记 员 冯  妮  妮 书 记 员 刘    静 本案引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使合同目的不能实现； （二）在履行期间届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 最高人民法院《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。