浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0110民初16232号原告：钟祺，男，1989年12月1日出生，汉族，住浙江省建德市。委托代理人：李波涛，浙江援手律师事务所律师。被告：杭州融辉置业有限公司，住所地杭州市余杭区闲林街道春天家园滴翠苑1幢204室。法定代表人：黄俊泉。委托代理人：喻云皓、胡云鹏，浙江金成太炎律师事务所律师。原告钟祺（以下简称原告）为与被告杭州融辉置业有限公司（以下简称被告）确认合同无效纠纷一案，于2019年8月28日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员卢燕独任审判，并于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李波涛、被告的委托代理人胡云鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2018年1月29日，原被告双方签署了《浙江省商品房买卖合同》。根据《商品房买卖合同》的约定，被告将悦优公寓（推广名为金辉·贤林信步）的1幢1单元702室房屋（以下简称“案涉房屋”）出售给原告。同日，原被告双方签署《补充协议》（以下简称“补充协议”）。根据《补充协议》的约定，双方就案涉房屋交易事项达成了补充意见。2019年2月20日，杭州市余杭区市场监督管理局（以下简称“余杭区监局”）作出《行政处罚决定书》（编号为杭余市管罚处字{2019}152号），认定被告提供的《补充协议》部分条款存在“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”情形，并对被告作出处罚。原告在得知《补充协议》侵害了原告的合法权益后，便多次尝试与被告沟通，希望双方通过协商就《补充协议》违法条款涉及的问题重新约定，但被告均以《补充协议》合法有效，无需重新约定为由推脱搪塞。综上所述，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，原告无奈诉至法院，望判如所请。诉讼请求：1、判令确认原被告双方签署的《补充协议》之第一条第3款、第四条第1、2、3、4款、第五条、第六条、第七条第1、2、3款、第八条第2、4款、第九条第1、3、5款、第十二条第2、3款、第十六条第2、10、14款无效；2、本案诉讼费由被告承担。后原告变更诉请为:1、判令确认原被告双方签署的《补充协议》之第一条第3款、第四条第1、2、3、4款、第五条、第六条、第七条第1、2、3、5款、第八条第2、4款、第九条第2款、第十条第2、3、5款、第十二条第2、3款、第十六条第2、10、14款、第十五条第2款无效；2、本案诉讼费由被告承担。原告为证明诉称事实，提供并陈述了如下证据材料：1、《浙江省商品房买卖合同》，证明《浙江省商品房买卖合同》为双方签署的《补充协议》的基础的事实；2、《补充协议》，证明被告利用其优势地位提供格式合同供原告签署，排除了被告的主要责任，加重了原告的主要责任的事实；3、《行政处罚决定书》，证明被告因《补充协议》的内容违法受到了监管部门处罚的事实。被告答辩称，1、合同系双方真实意思表示，原告在购买案涉商品房多次去售楼部看房。也在公布了买卖合同以及补偿协议，签约期间销售人员对合同及补充协议的异议部分向原告充分解释，原告之后签订的合同。2、案涉的补充协议，相关条款对主合同进行了补充、内容细化约定。细化和补充的约定是为了双方更好履行合同，对双方均有利，补充的条款都是各个相关。3、案涉补充协议的相关条款合法有效。不违反法律法规约定，不存在合同法52条、第40条约定的情形。综上驳回全部诉请。被告为证明答辩事实，提供并陈述了如下证据材料：1、照片，证明被告在售楼处公布了需要签订的买卖合同及相关补充协议供买受人进行查阅的事实；2、悦优公寓商品房认购协议书，证明被告在售楼处公布需要签订的买卖合同及相关补充协议且原告认可对签订的买卖合同及相关补充协议无异议的事实；3、浙江省商品房买卖合同及补充协议，证明原告是认可案涉买卖合同及补充协议并进行签字认可的事实。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2018年1月29日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《浙江省商品房买卖合同》，约定：…三、买受人购买的商品房为杭州市余杭区××街道××公寓××幢××单元××室，设计用途为住宅，层高2.8米。约定建筑面积89.74平方米，其中套内建筑面积为66.94平方米，应分摊的共有建筑面积22.8平方米。…五、该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米19277.76元，总价款1729986元。其中包含全装修总价为269220元。…七、付款方式及期限：买受人按第3种方式按期付款：3、买受人于2018年1月20日前支付首次付款529986元，剩余房款1200000元，通过贷款的方式支付。买受人应在本合同签署之日向（按揭银行或公积金管理中心）提交完备的贷款申请资料，办理购房贷款手续，缴纳办理购房贷款所需的费用。八、逾期付款责任：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列方式处理：1、逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二条起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付余款应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二条起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。九，交付期限及条件：出卖人应当在2019年12月31日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人。…十六、关于产权登记的约定：购买商品房，第三人可以申请预告登记。就该商品房预告登记有关事项，第三人约定于附件5。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2020年3月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。双方就其他权利义务一并作出约定。同日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订一份《补充协议》，约定买受人与出卖人经平等协商，就《商品房买卖合同》中未尽事宜，达成协议如下：第六条关于装饰、设备标准的补充约定规定“出卖人所交付房屋的装饰、设备、设施须符合合同双方所确认的买卖合同“附件四”所约定的标准。买受人在接收房屋时，对该商品房的装修、装饰及设备标准若有异议的，买受人应按买卖合同第十四条之约定要求出卖人承担违约责任或要求出卖人整改至符合双方约定标准为止。买受人应按时办理该商品房交接手续，不能以此为由拒绝接受该商品房。对于买受人提出的整改要求，出卖人应按照不低于买卖合同“附件四”所约定的标准进行修缮或替换。在此情况下，出卖人仅承担房屋整改责任，不承担其他责任“；第七条关于保修责任的补充约定第5项规定”保修期内出现的质量问题，如已完成保修工作，其对应部位的保修期限不再另外顺延、不重新计算。”；第十六条其他补充约定第14项规定“出卖人及买受人在签订买卖合同及本补充协议时，均具有完全权利和行为能力，对各自的权利、义务清楚、明白及同意接受其约定。买受人确认，在订立买卖合同及补充协议之前，其已充分理解并认可买卖合同及本补充协议之所以条款，并不可撤销地放弃任何对该条款的法律效力提出争议的权利。本补充协议系买卖合同的一部分，为双方真实意思表示，对于条文的意思，出卖人已经向买受人予以必要的说明和解释，双方自愿接受并自愿履行。”双方就其他权利义务一并作出约定。上述协议签订后，原告已按约付清房款。被告通知原告收房，原告拒绝收房。2019年2月20日，杭州市余杭区市场监督管理局对被告发出杭余市管罚处字［2019］152号行政处罚决定书，载明：经查明，当事人杭州融辉置业有限公司自2018年1月开始销售位于杭州市余杭区××街道××路××路××的“贤林信步”房产项目，该项目商品房自销售经营起即设立使用房屋销售《补充协议》，用于消费者购买商品房屋。该《补充协议》第六条关于装饰、设备标准的补充约定规定“出卖人所交付房屋的装饰、设备、设施须符合合同双方所确认的买卖合同“附件四”所约定的标准。买受人在接收房屋时，对该商品房的装修、装饰及设备标准若有异议的，买受人应按买卖合同第十四条之约定要求出卖人承担违约责任或要求出卖人整改至符合双方约定标准为止。买受人应按时办理该商品房交接手续，不能以此为由拒绝接受该商品房。对于买受人提出的整改要求，出卖人应按照不低于买卖合同“附件四”所约定的标准进行修缮或替换。在此情况下，出卖人仅承担房屋整改责任，不承担其他责任”；第七条关于保修责任的补充约定第5项规定“保修期内出现的质量问题，如已完成保修工作，其对应部位的保修期限不再另外顺延、不重新计算。”；第十六条其他补充约定第14项规定“出卖人及买受人在签订买卖合同及本补充协议时，均具有完全权利和行为能力，对各自的权利、义务清楚、明白及同意接受其约定。买受人确认，在订立买卖合同及补充协议之前，其已充分理解并认可买卖合同及本补充协议之所以条款，并不可撤销地放弃任何对该条款的法律效力提出争议的权利。本补充协议系买卖合同的一部分，为双方真实意思表示，对于条文的意思，出卖人已经向买受人予以必要的说明和解释，双方自愿接受并自愿履行。”截至2019年1月2日被杭州市余杭区市场监督管理局查获，当事人位于杭州市余杭区××街道××路××路××房××商品房屋，除一套用于建设样板房外均销售完毕。2019年1月3日我局向银行税务所协助调查获取当事人利润表。该局认为，依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第十一条、第五十二条的规定，消费者与当事人就装修商品房买卖关系确立后，当事人对交付给消费者的房屋以及装饰、设备、设施不仅须承担修缮、替换或整改的责任，还须承担由此造成损害的赔偿责任。消费者也有对当事人提供的商品房以及装饰、设备、设施造成的损害提出赔偿的权利。当事人《补充协议》第六条的规定，违反了《合同违法行为监督处理办法》第九条第（五）项和第十一条第（三）项的规定，属在格式条款中免除自身责任、排除消费者请求损害赔偿的权利的行为。同时，该局认为，依据浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法，第十五条第三款的规定，当事人对提供的商品房以及装饰、设备、设施等除应依法履行保修义务外，对完成修理部位还应当予以包修。当事人《补充协议》第七条第5项的规定，违反了《合同违法行为监督处理办法》第九条第（三）项的规定，属于在格式条款中免除自身责任的行为。另该局认为，消费者对与经营者订立的格式条款若因理解产生不同等原因由此提出争议，这是消费者应有的一项基本权利，依据浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法第八条第一款的规定，若因对格式条款产生不同理解，消费者是可以提出争议的，在有多重解释的情况下还优先适用有利于消费者的解释。该局也认为，诉讼也是提出争议、解决争议的一种形式。当事人《补充协议》第十六条第14项的规定，违反了《合同违法行为监督处理办法》第十一条第（五）、（六）项的规定，属在格式条款中排除消费者权利的行为。根据《合同违法行为监督处理办法》第十二条的规定，决定对当事人作如下处罚：1.警告；2.处罚人民币8000元，上缴国库。庭审中，双方确认补充协议第一条第3项的“商业功能”系笔误，应为“住宅功能”。原告放弃住宅该条款无效的诉请。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案中，原、被告签订的《补充协议》的条款系被告准备为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与原告协商的条款。现该《补充协议》中的第六条、第七条第5项、第十六条第14项因存在免除自身责任、排除消费者权利的情形，而被行政机关予以处罚，上述条款亦构成合同法中的关于格式条款无效的情形，故，对原告主张上述条款无效的诉请，本院予以支持。对原告主张的其他部分条款，经审核并非免除其自身责任、加重原告责任、排除原告主要权利的行为；原、被告若发生争议，对应部分条款亦应按照通常理解予以解释适用或以作出不利于被告方的解释适用。故对原告主张的其余诉请部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告钟祺与被告杭州融辉置业有限公司签订的《补充协议》中第六条、第七条第5项、第十六条第14项无效；二、驳回原告钟祺的其余诉讼请求。本案案件受理费40元，由被告杭州融辉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共五份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  卢燕二〇二〇年五月七日书记员  苏琪