江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初6038号 原告（反诉被告）：刘春镇，男，1963年4月3日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：李佳，江苏铸辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘辉，江苏铸辉律师事务所律师。 被告（反诉原告）:刘海军，男，1978年9月24日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：沈中华，江苏德沛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周洲，江苏德沛律师事务所律师。 原告刘春镇诉被告刘海军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理，原告刘春镇及其委托诉讼代理人李佳、被告刘海军及其委托诉讼代理人沈中华到庭参加诉讼。后因案情需要，依法转为普通程序，于2020年10月9日再次公开开庭进行了审理，原告刘春镇的委托诉讼代理人李佳、被告刘海军及其委托诉讼代理人沈中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘春镇向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘海军给付原告租金48000元；2、判令被告刘海军给付原告违约金21600元。事实与理由：2015年10月26日，被告租赁原告所有的位于沭阳县城北小区的门面房，面积为200平方米，租赁期限为2016年1月1日至2022年1月1日，前三年租金为60000元/年，后三年租金为72000元/年，于每年到期前一个月一次性付清，否则应承担租金总额30%的违约金。关于2020年1月1日至2020年12月31日的租金，被告仅支付了24000元，尚欠48000元未付，请求支持原告的诉讼请求。 被告刘海军辩称并反诉称：一、原、被告于2020年4月9日协商一致，于2020年6月1日前解除双方签订的《门面房租赁合同》，且被告于2020年5月15日搬离涉案房屋，并于2020年5月16日通知原告，故原、被告签订的《门面房租赁合同》于2020年5月16日正式解除，不存在继续履行合同。二、原告要求被告支付违约金21600元无事实和法律依据，双方签订的《门面房租赁合同》第二条约定租金于每年到期前一个月一次性付清，否则承担租金总额30%的违约金，即2020年1月1日至2020年12月31日的租金需在2021年1月1日前一个月即2020年12月1日前付清即可，现原告无权要求被告支付租金。2019年12月，被告就租金与原告进行协商，原告同意被告分期支付租金，两个月支付一次，被告于2019年12月28日给付原告15000元，于2020年4月9日给付原告9000元，故被告不存在违约行为，无需向原告支付违约金。三、即使法院认定原、被告签订的《门面房租赁合同》未于2020年5月16日解除，被告租赁原告房屋是用于经营饭店，疫情期间，饭店无法正常经营，疫情属于不可抗力，根据法律规定，应当部分或全部免除被告应当承担的法律责任，请求法院将违约金调低。根据双方签订的《门面房租赁合同》第四条第7项约定，租赁期间，如承租方确因特殊情况要退房，必须提前两个月通知出租方解除合同，应付给出租方违约金，违约金以剩余租期内年租金应交租金总额的20%计算。2020年4月9日，被告与原告协商于2020年6月1日前解除双方签订的《门面房租赁合同》，2020年5月15日，被告搬离案涉房屋，并于2020年5月16日通知原告，2020年1月1日至2020年12月31日的租金是72000元，被告已给付原告24000元，尚欠48000元，即使计算违约金，也应当按照48000元的20%计算，为9600元。四、原、被告签订的《门面房租赁合同》载明案涉房屋面积为200平方米，但是经被告测量，案涉房屋实际面积为175平方米，小于《门面房租赁合同》载明的面积，原告收取的超出合同载明面积部分的租金，属于不当得利，现被告提起反诉，要求原告返还被告不当得利款34500元。 针对被告刘海军的答辩及反诉，原告称：一、原、被告从未协商一致解除《门面房租赁合同》，被告称其于2020年5月15日搬离案涉房屋，原告不清楚，被告也没有通知原告，案涉房屋的钥匙、水卡、电卡至今还在被告手里，没有与原告交接，门头还是被告经营饭店的门头，好百年饭店。二、被告于2019年12月28日给付原告15000元，2020年4月9日给付原告9000元属实。按照合同约定，2020年1月1日至2020年12月31日的租金应在2019年12月1日前一次付清。2019年12月，原、被告就租金进行协商属实，但原告没有说两个月付一次，也没有同意免除一个月租金，被告称2020年度的租金要分期给，原告不同意，要求被告一次性付清，但是被告只能先付15000元，承诺余款于春节时支付。三、疫情是不可抗力，但是不能成为被告拒绝支付违约金的理由，沭阳县疫情防控期间是2020年1月28日至2020年2月20日，之后已全面恢复生产生活秩序，复工复产，原、被告签订的是长期租赁合同，具备继续履行的条件。被告没有提前两个月通知原告解除合同，原告认为被告应当按照双方签订的《门面房租赁合同》第二条的约定支付违约金21600元。四、案涉房屋套内面积是177平方米，原、被告签订的《门面房租赁合同》载明案涉房屋面积200平方米是笔误，租金不是按面积计算，是根据市场价约定的。被告在租赁案涉房屋前，多次去案涉房屋看过，对案涉房屋的周边环境、房屋面积、房屋内房间的数量等信息均明确掌握后，才与原告签订《门面房租赁合同》，约定每年租金的数额。原告收取租金不构成不当得利，不同意被告的反诉请求。 对此，被告（反诉原告）刘海军称：一、2020年5月17日，被告通知原告接收案涉房屋钥匙，原告拒绝接收，被告就将门锁挂在门上，钥匙挂在锁上，并告知原告，案涉房屋水卡、电卡不在被告处，水电费都是通过支付宝支付的。二、认可原告关于案涉房屋室内面积为177平方米的陈述，变更反诉请求为：判令反诉被告返还反诉原告不当得利款31740元。 本院经审理认定事实如下：2015年10月26日，原告刘春镇（甲方）与被告刘海军（乙方）签订《门面房租赁合同》，载明：位于大连小区现有门面房200平方米，地势优越、房间宽敞、结构坚固，现予以租赁。合同第一条约定，房屋租期陆年，从2016年1月1日至2022年1月1日，前三年房租为陆万元，第四至六年房租为柒万贰仟元。合同第二条约定付款方式：于每年到期前一个月一次性付清，否则甲方有权停业乙方营业和收取租金总额30%的违约金。合同第四条第7项约定：“租赁期间，如承租方确因特殊情况要退房，必须提前两个月通知出租方私解除合同，应付给出租方违约金，违约金以剩余租期内年租金应交租金总额的20%计算。” 2020年4月9日，被告拨打原告电话，通话中，被告称：我还说这些怎么的，我要知道有生意，我全力我不去想想法子看看，我当弄开开好，关键又没有生意，关键小孩子三个，我自己做事又没法做，一家整陷上去了，我没说捉急的汉。原告称：哦。被告称：恩恩，或来我跟钱转给你号，等到6月1号之前，我就说大爷啊，就十天八天的，就假如说明天就有人租，我随时就打电话给你，还来签合同还是什么东西的，没有人租呢，我就说6月1号之前给十天八天的，我跟东西拖拖弄弄，对对汉，就是跟弄弄，就是说什么东西呢，我跟这房子反正什么东西也不缺，我不会带走上面任何一样东西的，上面的这些墙上的。原告称：那里本来就没有东西带啊。被告称：对啊。原告称：另外你要说你要到时间，不要跟两家分开来，山头弄起来，人家就让你了蛮。被告称：肯定弄起来，我要找人跟这门封起来，封起来，我跟他家这边还要弄个门在上啦，弄滴滴当当的到时候。原告问：你跟他怎说的？被告称：他也这样说的，我旁没有法子，我当时就说给你两个月房租，等到6月1号之前，就这现在子，随时人家要租，都租给人家，就是说租给人家很好，租不给人家呢，我就说6月1号之前饭店要没法开了，我对你说一声，他说行呢，旁没有法子，怎弄啊，旁就说这两个月之内我给这钱，管他什么样，就是说我不苦钱，我就是说多一份，不希望多一份那个嘛，能跟转掉了。原告称：恩。被告称：这两天，正好说来谈，本来都谈滴滴当当的，说准备叫你签合同，当时头一天其实我是有一点激动的啦，不是说激动，他已经是滴当的啦，我心想我说抽空，我怕你没在家的，叫你说签合同，其实我打过电话，你心里面也心想也要好一点，一像这样弄，心情不不好啊。原告称：哦，我没有什么。被告称：行啊行啊，大爷啊，或来我微信，我弄那支付宝转给你，还是转支付宝上次好。原告称：随你啊。被告称：好的好的，行啊，大爷好。 2020年5月16日，被告拨打原告电话，被告称：我就说叫你来看看的，就是说哪边大小我就是说叫人家封一分一毫都不差啊。原告称：弄就行了好，行。被告称：哦哦，你不要过来看看啊。原告称：不去。 2020年5月17日，被告拨打原告电话，被告称：那个钥匙啊。原告称：在你范围内，我不能好。被告称：不是说不能交这东西的，那我这门就不锁了，我就说这放给上了。原告称：不碍我，反正那事情不碍我，你房子还没交给我，不碍我。被告称：怎字，怎字说没交给你的汉，我就说对你说一声，我就说钥匙。原告称：你说因为不要对我说，你等到期再对我说，好就这样子，我还有事。被告称：好好好，等你啊，我跟钥匙反正锁给这里。 2020年7月15日，本院与原、被告及其委托诉讼代理人进行谈话，原告称现在案涉房屋没有人占有使用。 2020年10月12日，本院询问原告，如本院认定原、被告双方签订的《门面房租赁合同》于2020年6月9日解除，是否变更诉讼请求。原告称，如法院认定原、被告双方签订的《门面房租赁合同》于2020年6月9日解除，变更诉讼请求为：一、判令被告给付原告2020年5月1日至2020年6月9日前的租金7600元；二、判令被告给付原告违约金14400元。对此，被告答辩意见为：一、被告只同意给付原告2020年6月1日至2020年6月9日的租金1600元，因为原告免除了被告2020年3月1日至2020年4月1日的租金；二、按照《门面房租赁合同》第四条第7项约定，违约金应为9600元，但是疫情属于不可抗力，应当部分或全部免除被告提前解除合同应承担的违约金，请求法院将违约金调低，被告只同意给付原告6000元违约金。 另查明：就2020年1月1日至2020年12月31日的租金，被告于2019年12月28日给付原告15000元，于2020年4月9日给付原告9000元，共计24000元。 上述事实，有原告陈述、被告答辩、《门面房租赁合同》、通话录音、微信聊天记录等证据证明，足以认定。 本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《门面房租赁合同》是否解除，如解除，何时解除；二、被告应给付原告多少租金；三、被告是否违约，如违约，应给付原告多少违约金；四、被告的反诉请求有无事实和法律依据。 本院认为：关于本案第一个争议焦点。被告承租案涉房屋经营饭店，2020年春节期间，是新冠××疫情防控期间，疫情防控影响饭店正常经营，在此情况下，被告于2020年4月9日与原告协商，欲将案涉房屋转租，如转租不成，将在6月1日前搬离案涉房屋，从双方的通话录音来看，无法得出原、被告双方协商一致解除《门面房租赁合同》的结论。《门面房租赁合同》第四条第7项约定：“租赁期间，如承租方确因特殊情况要退房，必须提前两个月通知出租方私解除合同…”被告以疫情防控影响其正常经营为由，于2020年4月9日通知原告解除合同，且之后搬离案涉房屋，并于2020年5月17日通知原告接收案涉房屋钥匙，应认定原、被告签订的《门面房租赁合同》已解除，解除时间为2020年6月9日。被告辩称其于2020年5月15日搬离案涉房屋，于2020年5月16日通知原告，双方签订的《门面房租赁合同》于2020年5月16日解除，本院认为，被告搬离案涉房屋，只是单方作出解除合同的意思表示，原、被告双方并未协商一致解除合同，故本院对被告的上述辩解不予采纳。 关于本案第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，原、被告签订的《门面房租赁合同》于2020年6月9日解除，就2020年1月1日至2020年12月31日的租金，被告已给付原告24000元（四个月租金），故被告应给付原告2020年5月1日至2020年6月9日前的租金7600元。被告辩称原告同意免除2020年3月1日至2020年4月1日的租金6000元，原告予以否认，被告也未提供充分的证据证明，本院不予采纳。 关于本案第三个争议焦点。原、被告签订的《门面房买卖合同》第四条第7项约定：“租赁期间，如承租方确因特殊情况要退房，必须提前两个月通知出租方私解除合同，应付给出租方违约金，违约金以剩余租期内年租金应交租金总额的20%计算。”本案中，被告提前解除合同，构成违约，按照合同约定，违约金以剩余租期内年租金应交租金总额的20%计算，剩余租期内年租金应交租金总额为72000元，故被告应给付原告违约金14400元，原告要求被告给付违约金14400元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称其不存在违约行为，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。被告辩称即使其存在违约行为，违约金也应以2020年度尚欠租金48000元为基数，按20%计算为9600元，无事实依据，本院不予采纳。被告辩称疫情属于不可抗力，应当部分或全部免除被告提前解除合同应承担的违约金，请求法院将违约金调低。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，原、被告签订的《门面房租赁合同》约定，租金于每年到期前一个月一次性付清，就2020年1月1日至2020年12月31日的租金，被告应在2020年1月1日前一个月一次性付清，但被告逾期付款，疫情发生在被告逾期付款后，不能免除被告的责任，且被告未提供证据证明双方约定的违约金过分高于给原告造成的损失，故本院对被告要求减少违约金的主张不予支持。 关于本案第四个争议焦点。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”本案中，原、被告签订的《门面房租赁合同》约定的租赁期限为六年，双方对每年的租金进行了明确约定，虽然合同载明的房屋面积与实际面积有差异，但差异不大，且被告未提供证据证明双方约定的租金与房屋面积有关，原告收取案涉房屋租金并非没有法律根据，不构成不当得利。现反诉原告要求反诉被告返还不当得利款31740元，无事实和法律依据，本院不予支持。 调解不成，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原、被告签订的《门面房租赁合同》于2020年6月9日解除； 二、被告刘海军于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告刘春镇租金7600元、违约金14400元，共计22000元； 三、驳回反诉原告刘海军的反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1540元，反诉费297元，共计1837元，由原告（反诉被告）刘春镇负担1190元，由被告（反诉原告）刘海军负担647元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费1837元。 审 判 长  周思梦 人民陪审员  王松生 人民陪审员  王育强 二〇二〇年十月十三日 书 记 员  程 跃 书 记 员  王浩茹 附录 一、履行义务提示 判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××81（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。