天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初1147号原告：张分良，男，1963年6月2日出生，汉族，居民，户籍地址河北省邯郸市临漳县，现住天津市河东区。委托诉讼代理人：杨某某（张分良的儿媳），女,1987年6月6日出生，汉族，居民，住天津市河东区。被告：天津盛行置业有限公司，住所地天津市宝坻区节能环保工业区办公楼101-A。法定代表人：李辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：李健。原告张分良与被告天津盛行置业有限公司（以下简称盛行置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张分良及其委托诉讼代理人**晶、被告盛行置业公司的委托诉讼代理人李健到庭参加诉讼。诉讼中，因本案需以另一案的处理结果为依据，故中止诉讼，中止诉讼事由消除后恢复审理。本案现已审理终结。张分良向本院提出诉讼请求：1.判令盛行置业公司返还张分良购房款1699524元；2.判令盛行置业公司赔偿张分良自2016年9月30日起至返还之日止的利息损失（按照中国人民银行同期贷款年利率4.75%的1.5倍计算）；3.判令盛行置业公司承担购房款1倍的赔偿损失1699524元；4.诉讼费用由盛行置业公司负担。诉讼过程中，张分良增加诉讼请求：解除张分良与盛行置业公司2016年9月30日签订的《商品房认购协议书》。事实和理由：2016年9月30日，张分良与盛行置业公司签订《商品房认购协议书》，协议约定，张分良认购盛行置业公司位于宝坻区南侧交口（注册名玉都商业中心）17号楼02号房屋，张分良交付购房款1699524元。协议还约定，双方在签订协议书7日内签订正式的《天津市商品房买卖合同》。协议签订后，张分良多次催促盛行置业公司签订正式的《天津市商品房买卖合同》办理相关手续，但盛行置业公司以多种理由拖延，后张分良经多方咨询获知盛行置业公司已将房屋出售他人，故张分良提起诉讼。盛行置业公司辩称，同意解除与张分良签订的《商品房认购协议书》，不同意张分良其他诉讼请求。张分良与盛行置业公司签订《商品房认购协议书》是用于抵顶天津海滨宏泰装饰工程有限公司（以下简称宏泰公司）欠付张分良的工程款，并不是张分良实际购买房屋，张分良也没有产生实际损失。本院经审理对双方没有争议的事实认定如下：2016年9月30日，盛行置业公司作为甲方、张分良作为乙方，双方签订《商品房认购协议书》。协议约定，一、乙方已对商品房的相关情况有了充分的了解和认识后认购甲方位于宝坻区南侧交口（注册名：玉都商业中心）17号楼02号房屋，销售建筑面积214.83元，优惠后成交单价7911元／平米，成交总价1699524元；此套房屋在具备办理合同备案手续后甲方通知乙方办理相关手续，相关税费、契税、维修基金、抵押登记费等所有所需一切费用由乙方承担，乙方在签订本协议同时一次性支付全部房款。协议签订当日，盛行置业公司为张分良出具收取购房款167500元及24524元的收据2张。协议签订后，盛行置业公司一直未通知张分良办理涉案房屋的合同备案手续。2017年10月10日，盛行置业公司将涉案房屋出售给喻银松，价款2175500元。2019年4月12日，喻银松办理了涉案房屋的产权登记。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.张分良与盛行置业公司之间是否构成房屋买卖合同关系。盛行置业公司称张分良没有实际交纳购房款，是宏泰公司欠付张分良工程款，盛行置业公司同意用其公司的房屋抵顶宏泰公司欠付张分良的工程款，双方签订《商品房认购协议书》，盛行置业公司为张分良出具收取购房款收据2张；张分良主张虽然是宏泰公司欠付其工程款，但实际是盛行置业公司与其进行工程结算，盛行置业公司给付工程款的同时与张分良签订《商品房认购协议书》，将工程款转为购房款。张分良提交2016年7月至2019年1月其与盛行置业公司李健的微信聊天记录1份、2019年6月26日其与李健的电话录音1份予以证实。2.违约责任的承担问题。张分良主张盛行置业公司擅自将涉案房屋售予他人，属于根本违约，应承担违约责任；盛行置业公司称涉案房屋是抵顶的工程款，盛行置业公司与张分良之间没有发生交易行为，不同意赔偿张分良损失。本院认为，本案的争议焦点是原、被告之间是否存在商品房买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本案虽然宏泰公司与张分良之间存在建设工程施工合同关系，但盛行置业公司与张分良签订《商品房认购协议书》的行为，表明张分良同意宏泰公司将给付其工程款的义务转移给盛行置业公司，盛行置业公司以将其开发建设的坐落于宝坻区宝坻区南侧交口（注册名：玉都商业中心）17号楼02号房屋出售给张分良的方式承接了宏泰公司给付张分良工程款的义务，房屋价款1699524元用于抵偿宏泰公司欠付张分良的工程款1699524元。虽然张分良未实际支付购房款1699524元，但盛行置业公司为张分良出具购房款收据的行为表明欠付的工程款1699524元已经转化为张分良的购房款。由此可见，宏泰公司与张分良之间的建设工程施工合同关系已经转化为盛行置业公司与张分良之间的房屋买卖合同关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故本院确认盛行置业公司与张分良签订的《商品房认购协议书》已经成立，双方签订的《商品房认购协议书》应认定为商品房买卖合同。合同法第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案涉案房屋已另行出售他人，张分良的购房目的已无法实现，张分良请求解除双方确定的《商品房认购协议书》符合法律规定，本院予以支持。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案盛行置业公司在涉案房屋具备交付条件时，未通知张分良办理相关收房手续，而是将涉案房屋出售给案外人喻银松，构成一房二卖。应承担违约责任，盛行置业公司应将张分良交纳的购房款1699524元全部返还，并自2016年9月30日起，以1699524元为基数，向张分良支付利息损失。张分良请求按照中国人民银行同期贷款年利率4.75%的1.5倍计算利息损失无事实和法律依据，本院不予支持。盛行置业公司收取张分良购房款1699524元后将涉案房屋另行出售他人，取得的房屋差价款475976元（计算方式475976=2175500-1699524）是基于涉案房屋所得，应归张分良所有，故盛行置业公司应给付张分良房屋差价款475976元，对张分良请求盛行置业公司承担已付购房款一倍赔偿责任的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十四条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《最高人民法院〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告张分良与被告天津盛行置业有限公司2016年9月30日订立的《商品房认购协议书》；二、被告天津盛行置业有限公司于判决生效后十日内返还原告张分良购房款1699524元及利息（利息以1699524元为基数，自2016年9月30日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至判决确定的给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）；三、被告天津盛行置业有限公司于判决生效后十日内赔偿原告张分良房屋差价款475976元；四、驳回原告张分良其他诉讼请求。（上述款项可直接汇入本院账户，汇款时注明案号及承办人姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：90×××36）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37382元，减半收取计18691元（张分良已预交），由被告天津盛行置业有限公司负担，于本判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  郝志军二〇二〇年七月二十日书记员  韩 璐附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《最高人民法院的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。