山东省青岛市李沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0213民初2329号 原告：青岛中文优品咖啡有限公司，住所地青岛市李沧区。 法定代表人：侯淑琴。 委托诉讼代理人：綦松涛，山东加舜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段海龙，山东加舜律师事务所实习律师。 被告：青岛华帝塑料包装有限公司，住所地青岛市李沧区。 法定代表人：王茜慧。 委托诉讼代理人：吴杰，山东盈涛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：官海青，山东盈涛律师事务所律师。 原告青岛中文优品咖啡有限公司与被告青岛华帝塑料包装有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青岛中文优品咖啡有限公司的委托诉讼代理人綦松涛、段海龙，被告青岛华帝塑料包装有限公司的委托诉讼代理人官海青、吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 青岛中文优品咖啡有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付搬迁补偿费26800元、停产停业损失费643200元、速迁奖励1万元、房屋装修补偿费286342.76元（最终金额以评估为准）；2、被告向原告返还房屋押金10000元、房租2100元；3、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：2016年4月28日，原告作为承租方，被告作为出租方，签订《工业厂房租赁合同书》，约定被告将位于青岛市李沧区九水东路320号3号楼2层，建筑面积670平方米的厂房租赁给钟云鹏使用，租期自2016年5月1日至2021年4月30日。2020年3月27日，青岛市李沧区政府发布青李沧政发[2020]4号《李沧区人民政府关于对青岛国际院士港产业核心区试验区智能制造板块（一期）项目规划范围内国有土地上房屋征收的决定》，涉案厂房在上述决定确定的范围内。经人民法院判决，双方解除了租赁合同。原告认为，依据《青岛双创高新技术产业园（一期）项目规划范围内国有土地上非住宅房屋征收补偿方案》所确定的搬迁补偿费、停产停业补偿金、速迁奖励以及房屋装修补偿费应当归原告所有。 青岛华帝塑料包装有限公司辩称，1、原告的诉讼请求没有法律依据，也不具备任何事实基础。被告于2020年4月24日与李沧区房屋征收办公室签订了《房屋征收补偿协议》，房屋的被征收人为被告，与本案原告没有任何关系。同时，《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》均明确指出，房屋征收补偿的对象为被征收房屋所有权人，并未规定承租人可以获得房屋征收补偿；同时，依据前述条例的规定，对被征收人进行补偿的主体应当是征收人。按照上述条例的规定，原告对被告提起诉讼没有法律依据。同时，上述条例未规定装修损失补偿，即使涉案房屋有征收事实发生，装修损失也不应属于拆迁补偿的范围。另外，截至目前，李沧区房屋征收办公室按照《房屋征收补偿协议》约定应付的所有补偿款并未给付完毕，已经付款的征收款部分也未列明具体补偿内容，该点亦说明原告的诉讼请求不应得到支持。2、原告起诉的事实依据系与被告签订的房屋租赁合同，该房屋租赁合同已经被人民法院判决解除。青岛市李沧区法院已经做出（2019）鲁0213民初6398号民事判决，于2020年4月20日判决解除了青岛华帝塑料包装有限公司与被告钟云鹏（青岛中文优品咖啡有限公司）于2016年4月28日签订的《工业厂房租赁合同书》，该判决书目前已经生效。被告与李沧区房屋征收办公室签订征收补偿协议的时间为2020年4月24日，拆迁事实系发生于涉案厂房租赁合同解除后，原告无权就合同解除后发生的拆迁事项主张权利。3、原告早在2019年8月12日之后就已经停产停业，其停产停业的事实并非因被告与李沧区房屋征收办公室签订补偿协议而产生，其拖延不解除合同的目的就是获取其不应取得的补偿款，存在主观恶意。涉案土地和房屋要被拆迁的消息早在几年之前就基本被知悉，所以在原告知悉上述拆迁消息后，为了在征收补偿上能够分到一杯羹，获得相应利益，便采取了在基本不使用房屋的情况下仍然占据租赁房屋的办法，其目的就是在征收拆迁时取得收益，而事实上原告早已经停产停业，所以，原告存在明显的主观恶意，也违背了相关法律规定中诚实信用的基本法律原则。4、原告诉讼请求主张的项目和数额没有任何事实依据。关于原告主张的速迁奖励、搬迁补偿费，在被告与李沧区征收办签订的房屋征收补偿协议中，速迁费共计奖励1万元，而且仅仅针对被告，是被告整个房屋、土地的款项，与原告毫无关系；关于原告主张的停产停业补偿金，原告早在2019年8月12日之后就已经停工停业，根本不存在停产停业补偿的问题，而该款项，是依据补偿协议给予被告的停工损失、房屋损失以及房屋不能对外租赁的损失等；关于原告主张的装修补偿金，因为双方之间的租赁合同约定如果原告要进行装修，应当书面取得被告的同意，原告从未向被告发出过通知，不能证明原告具有进行装修的事实，并且，双方之间的租赁合同不到一年即将到期，即使有小部分装修也早已折旧完毕，因此，原告的主张不应得到支持。5、关于原告主张的房屋押金和租金。因原告系以拆迁补偿为由提起诉讼，而房屋押金与租金与拆迁行为无关，该两项请求不应当属于本案解决的范围，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：1、《工业厂房租赁合同书》及中国光大银行对私活期帐户对账单；2、《青岛院士双创高新技术产业园（一期）项目规划范围内国有土地上非住宅房屋征收补偿方案》；3、青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初8398号民事判决书及《交接房屋确认书》；4、《青岛国际院士港产业核心区试验区智能制造板块（一期）项目规划范围内国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿）》及中国建设银行股份有限公司标准回单。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告提交催收通知单、合同解除通知书4份，证实自2017年9月起因涉案租赁合同涉及土地预征收，原、被告双方即协商合同解除事宜，直至征收项目正式启动，一直未达成一致意见，双方仍存在租赁关系。 被告对上述证据的真实性没有异议，但称，原告已于2019年的7、8月份停止经营，只是未将涉案房屋交还被告，且双方的租赁关系已经李沧法院于2020年4月20日判决解除。 被告对上述证据的真实性没有异议，本院予以采信。 2、原告提交《装饰工程施工合同》、江苏省淮海建设集团有限公司装修报价单各1份及收款收据4张，证实原告对租赁房屋进行房屋装修，花费286342.76元。原告称，最终的装修补偿值以征收部门出具的装修评估价值为准。 被告对该证据的真实性及证明目的均不予认可。被告称，相关证据出具的时间显示是2016年，但肉眼辨别应是刚出具不久；双方合同约定原告装修需经被告同意，但原告并未通知被告；原告仅提交收款收据，没有银行转账凭证予以证实，收据有可能为后续伪造；装修合同也应有正规的装修费发票。 上述证据因涉及案外人，合同是否实际履行及是否与本案相关均无法查证，且原告亦主张以征收部门出具的装修评估价值为准，上述证据的真实性本院不予采信。 3、被告提交视频资料2段及水电费抄表记录1份，证实原告早在2019年8月12日之后就已经自行停工停业，被告与李沧区房屋征收办公室签订补偿协议时，原告已自行停工停业达9个月之久，其停工停业事实并非因被告与李沧区房屋征收办公室签订补偿协议而产生，涉案房屋被征收未导致其发生任何实际损失，原告无权基于涉案房屋被征收而要求停产停业补偿。 原告称第1段视频资料无法确认录制时间及地点，与原告无关；水电费抄表记录为被告自行制作，真实性不认可；原告对第2段视频资料的真实性没有异议，称该视频系2020年4月21日双方办理房屋交接手续时拍摄，该视频可以看出涉案房屋的装修和使用情况。原告并称，2017年4月李沧区政府就已经开展了涉案房屋征收的前期工作，2019年8月，李沧区房屋征收办公室主持原、被告双方就涉案房屋的征收进行协商，原告为配合政府工作，于2019年8月15日即开始搬离涉案房屋。 被告提交的抄表记录，无原告签字确认，真实性本院不予采信；被告提交的第1段视频资料，原告对其真实性持有异议，本院不予采信；第2段视频资料，原告对其真实性没有异议，本院予以采信。 4、根据原告申请，本院调取了涉案《青岛国际院士港产业核心区试验区智能制造板块（一期）国有土地上房屋征收分户报告》。 原告称，分户报告所附《装修及附属物评估明细表》所列3号楼2层南即为原告所租赁的房屋（序列号自234-258），其中236-251项、258项为原告装修，总计金额213894元，其他项目为被告所有；分户报告所附《机器设备评估明细表》（3#楼2楼南户中文优品咖啡）涉及的机器设备搬迁补偿评估值总计43037元均应为原告所有。原告并称，评估报告中有遗漏项，如上下水改造、配电线路等，包含在了涉案房屋总评估造价内，结合原告提交的建筑装修施工合同、装修报价清单，希望被告适当补偿原告48835元。 被告对分户报告真实性没有异议，但称，234项、241-243、245-248、250、251、258为原告装修，其余为被告装修；被告认可《机器设备评估明细表》（3#楼2楼南户中文优品咖啡）所涉设备均为原告所有。被告并称，装修应以分户评估明细表为准，原告提交的施工装修报价清单被告不予认可。 被告自认，《装修及附属物评估明细表》所涉序列号234项、241-243、245-248、250、251、258项为原告装修。因原告并未举证证明涉案厂房交付时的状态，原告主张的装修范围无有效证据予以证实，本院不予采信。关于原告的装修，本院确认以被告自认为准，上述234项、241-243、245-248、250、251、258项费用合计75046元应为原告所有；本院确认《机器设备评估明细表》（3#楼2楼南户中文优品咖啡）涉及的机器设备搬迁补偿评估值总计43037元亦为原告所有。 原告称，根据原告提交的补偿方案，原告租赁房屋面积为670平方米，搬迁补偿费按每平方米40元计发，应为26800元；停产停业补偿金按照每平方米80元计发12个月，应为643200元，另有速迁奖励1万元，上述费用应归原告所有。 被告称，关于搬迁补偿费、停产停业补偿金的支付标准没有异议，但原告于2019年8月中旬即已实际停产，其停产原因并非因为征收；搬迁补偿费原告是否应享有由法院裁定；速迁奖励费只给每个产权户1万元，不应由原告享有。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 青岛市李沧区九水东路320号房地产权利人为被告青岛华帝塑料包装有限公司。 2016年4月28日，原告青岛中文优品咖啡有限公司的股东钟云鹏（乙方）与被告青岛华帝塑料包装有限公司（甲方）签订《工业厂房租赁合同书》，约定：甲方将青岛市李沧区九水东路320号华帝公司内3号楼2层租赁给乙方，厂房建筑面积约670平方米，租赁期限自2016年5月1日起至2021年4月30日止；协议签订生效之日起乙方向甲方支付押金1万元；租金为8万元/年，租赁期限3年，第4年开始按5%递增；在租赁期限内如乙方对租赁物进行装修、改建、扩建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意。合同同时约定了其他权利义务。同日，钟云鹏向被告交纳上述厂房租金4万元，押金1万元。 2017年9月5日，被告以无法抗拒的原因为由给钟云鹏发送《解除合同通知书》，要求解除上述《工业厂房租赁合同书》。 2018年3月9日，青岛市李沧区人民政府下发青李沧政发[2018]13号《李沧区人民政府关于对青岛院士双创高新技术产业园（一期）项目规划范围内（市南工业园）国有土地上房屋实施预征收的通知》及《预征收补偿方案》，青岛华帝塑料包装有限公司在上述预征收范围内。 2018年4月16日、2018年10月8日，被告两次给钟云鹏发送《租金缴纳通知书》，通知钟云鹏交纳相关租金。 2019年8月15日，被告以政府实施征收行为为由再次给钟云鹏发送《解除合同通知书》。 2019年10月16日，青岛华帝塑料包装有限公司向本院提起诉讼，要求解除与钟云鹏签订的《工业厂房租赁合同书》，钟云鹏与青岛中文优品咖啡有限公司返还涉案厂房并支付占有使用费，所立案号为（2019）鲁0213民初6398号。青岛中文优品咖啡有限公司在该案中认可钟云鹏为其公司股东，其签订《工业厂房租赁合同书》系履行职务行为；青岛中文优品咖啡有限公司与青岛华帝塑料包装有限公司并一致确认涉案厂房租赁费交纳至2020年4月30日。 案件审理过程中，青岛市李沧区人民政府于2020年3月27日下发《青岛院士双创高新技术产业园（一期）项目规划范围内国有土地上非住宅房屋征收补偿方案》，第十条规定：非住宅房屋搬迁补偿费按建筑面积每平方米40元计发；停产停业补偿金根据被征收房屋的建筑面积，按照每月每平方米80元的标准，一次性计发12个月；速迁奖励给予每产权户1万元。 2020年4月20日，本院做出（2019）鲁0213民初6398号民事判决，判决解除青岛华帝塑料包装有限公司与钟云鹏签订的涉案《工业厂房租赁合同书》，青岛中文优品咖啡有限公司于判决生效之日起10日内返还涉案厂房，若逾期履行，则向青岛华帝塑料包装有限公司支付自判决生效之日后第11日起至实际交还房屋之日止的双倍租金。该判决已发生法律效力。 2020年4月21日，原、被告就涉案厂房办理交接手续，双方并签署《交接房屋确认书》。 2020年4月24日，青岛华帝塑料包装有限公司与李沧区房屋征收办公室就青岛市李沧区九水东路320号房屋（房地产）签订《青岛国际院士港产业核心区试验区智能制造板块（一期）项目规划范围内国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿）》，涉案九水东路320号房屋建筑面积16133.65平方米，青岛华帝塑料包装有限公司取得货币补偿总额146051159元，其中包含：被征收房屋的货币补偿金112548276元，被征收房屋附属建筑、构筑物、附属物、装修补偿金14209257元，青苗附着物补偿71295元，搬迁补助费623193.6元，设备迁移费2555659元，停产停业损失补偿金16033478.4元，速迁奖励1万元。 2020年4月26日至2020年4月30日，李沧区房屋征收办公室分三次向被告青岛华帝塑料包装有限公司支付征收补偿款合计89383309元。 本院认为，本案应为房屋租赁合同纠纷，而非房屋拆迁安置补偿合同纠纷。 案外人钟云鹏与被告青岛华帝塑料包装有限公司就青岛市李沧区九水东路320号华帝公司内3号楼2层房屋签订的《工业厂房租赁合同书》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，原告青岛中文优品咖啡有限公司自认钟云鹏系代表其公司履行职务行为，上述合同对原、被告双方均具有法律约束力。上述合同已经本院生效判决于2020年4月20日解除，原告已于2020年4月21日将涉案房屋返还被告，原、被告一致确认原告已交纳涉案房屋租金至2020年4月30日，且原告已向被告交纳房屋押金1万元，原告主张被告返还2020年4月22日至2020年4月30日的租金并退还房屋押金1万元本院予以支持。原、被告双方于租赁合同中约定，2019年5月1日至2020年4月30日的租金为84000元，被告应返还原告2020年4月22日至2020年4月30日的租金2071元（84000元÷365天×9天）。 原告提交的被告向其送达的《解除合同通知书》、《租金缴纳通知书》，以及青岛市李沧区人民政府下发的预征收通知等，均可证实原、被告双方系因涉案厂房被纳入征收范围而致租赁合同最终履行不能。 我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽规定应当对被征收房屋所有权人给予补偿，但规定的补偿项目包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及因征收房屋造成的停产停业损失等补偿。其中搬迁补偿及停产停业损失补偿，其补偿对象虽然通常是被征收房屋的所有权人，但对于已经出租的经营性用房，在房屋被征收时，承租人亦势必会因此遭受房屋装修、搬迁费用及停产停业等损失，该损失与房屋征收行为之间存在利害关系，故，基于公平原则，承租人有权对此进行主张。本案中，涉案房屋现有的部分装修、设施设备等是原告的投入，原告在涉案房屋中从事经营活动，作为部分装修及设施设备的投资人、所有权人以及实际的经营主体，其系征收行为中房屋装修、搬迁、停产停业损失的最终承受人。且，本案征收过程中确定相应补偿数额的评估是以原告对涉案房屋的部分装修、设备价值等为标的进行的估值，被告就此获得的补偿款部分是基于原告的投入，原告获得上述项目的补偿符合公平原则以及谁投资谁受益的原则。故，关于原告的装修损失，本院确认的补偿费用合计75046元，为原告所有；《机器设备评估明细表》所涉机器设备搬迁补偿费43037元，亦为原告所有；原告主张的搬迁补助费应按照原告实际租赁面积和补助标准计算，即26800元（670平方米×40元/平方米）；原告亦有权取得适当的停产停业损失补偿，结合租赁合同的实际履行情况和公平原则，本院确定原告取得50%的停产停业损失补偿费，即321600元（670平方米×80元/平方米/月×12月×50%）；被告所获得的速迁奖励费1万元系针对被告整体的搬迁奖励，无法予以分割，亦应当归被告所有，原告主张该费用本院不予支持。 因涉案房屋征收的相关补偿费用，由征收部门直接支付给被告，因此，被告负有向原告支付上述费用的义务。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十五条之规定，判决如下： 一、被告青岛华帝塑料包装有限公司返还原告青岛中文优品咖啡有限公司租金2071元及押金1万元； 二、被告青岛华帝塑料包装有限公司给付原告青岛中文优品咖啡有限公司搬迁补偿费26800元； 三、被告青岛华帝塑料包装有限公司给付原告青岛中文优品咖啡有限公司停产停业损失补偿费321600元； 四、被告青岛华帝塑料包装有限公司给付原告青岛中文优品咖啡有限公司装修及附属物补偿费75046元； 五、被告青岛华帝塑料包装有限公司给付原告青岛中文优品咖啡有限公司机器设备搬迁补偿费43037元。 六、驳回原告青岛中文优品咖啡有限公司的其他诉讼请求。 上述一至五项合计478554元，被告青岛华帝塑料包装有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告青岛中文优品咖啡有限公司。 被告青岛华帝塑料包装有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13584元，原告负担5106元，被告负担8478元；保全费5000元,由被告负担。被告青岛华帝塑料包装有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告青岛中文优品咖啡有限公司13478元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  韩雪梅 人民陪审员  王海丽 人民陪审员  宋季玲 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理孔佳薇 书记员刘亚君