河南省郸城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1625民初187号原告：郸城县远景置业有限公司，住所郸城县府厚街东段路北。统一社会信用代码：914116253960402196。法定代表人：吴楠，职务经理。委托诉讼代理人：王俊杰，河南文浩律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：张黄杰，男，汉族，生于1985年5月3日，住郸城县。委托诉讼代理人：崔效林，河南大象（鹿邑）律师事务所律师。代理权限:特别授权。郸城县远景置业有限公司与张黄杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日作出（2019）豫1625民初4869号民事判决。当事人上诉后，河南省周口市中级人民法院于2019年12月9日作出（2019）豫16民终4982号民事裁定，撤销上述判决，发回郸城县法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告委托诉讼代理人王俊杰、被告张黄杰的委托诉讼代理人崔效林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郸城县远景置业有限公司（远景置业公司）向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、诉讼费及其他费用由被告负担。事实和理由：2015年4月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告位于郸城县交通路西××路西侧××域华府小区××单元××房，建筑面积约为113.6平方米，约定该商品房单价为（人民币）每平方米3058.1元，总价款为347400元。合同签订后被告交购房款147400元，下欠200000元按约定被告应办理银行按揭。我公司多次催促被告，被告仍拒不履行合同约定义务，其行为严重违约，致使合同目的无法实现。张黄杰辩称，原告所述部分不属实，在本案中，原被告签订房屋买卖合同后，被告严格按照合同约定履行了付款义务，且涉案房屋在2015年4月25日交付给被告，被告缴纳了水电初装费2000元、天然气费2800元、垃圾清运费500元、装修保证金2000元，并对房屋进行了装修且居住至今，期间被告多次催促原告办理银行按揭手续，但由于原告没有取得商品房预售许可，无法办理银行按揭手续，2019年6月21日，原告用短信通知被告办理银行过户手续，被告从外地赶回及时到原告售楼部缴纳手续，并要求办理银行按揭，但原告告知被告应当首先补足房屋面积差额及阳台封闭费用才能办理按揭，被告认为原告此项要求不符合合同约定，拒绝补交。纵观本案事实，被告没有任何违约行为，而恰恰是原告随意对原房屋买卖合同附加条件，致使银行按揭手续不能办理，其过错在原告方，应当由原告承担相应的违约责任；原告诉请没有任何事实及法律依据，原被告双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，对原被告双方具有法律约束力，原告在合同约定之外附加任何条件均有违诚实信用原则，依法不应当得到支持，在被告没有任何违约行为的情况下，原告因自己的违约行为不能得到满足而诉请解除房屋买卖协议，依法不应当得到支持。故原告的诉请没有任何事实及法律依据，应当驳回原告诉请。另外，补充一点:现在被告同意补交建筑面积的差价。远景置业公司为支持其主张，向本院提交如下证据：第一组证据，2份。1、营业执照（内容略）。2、商品房预售许可证。主要内容：?售房单位：郸城县远景置业有限公司；项目名称：金域华府住宅小区。?预售总建筑面积：32402.55平方米；共住宅232套，商业49间。?房屋坐落地点：交通路与和谐路交叉口西南角；房屋用途性质：商住；预售对象：社会。?经审查，批准以上所列其中：住宅：2幢8#、10#、商住：6幢1#、3#、5#、7#、9#、11#、住宅面积：25441.95㎡商业面积：6960.6㎡总面积：32402.55㎡商品房屋公开预售。?发证机关：郸城县房地产交易管理所（章），2018年7月31日。证明目的：证明原告远景置业公司具有合法的开发销售房地产的资质。第二组证据，2份。1、商品房买卖合同。主要内容：?出卖人：郸城县远景置业有限公司；买受人：张黄杰。?第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于交通路西段中州路西侧地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名金域华府。?第二条：买受人所购商品房的基本情况。买受人所购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：1幢3单元701号房。该商品房的用途为商住，阳台是封闭式，合同约定面积共113.6平方米。计价方式与价款。按建筑面积计算该商品房价款：单价为每平方米3058.1元，金额347400元。?第三条：面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。双方自行约定：1、按合同约定单价多退少补。2、商品房建筑面积的确认均以产权登记面积为准。?第四条：付款方式及期限。2015年4月25日交来首付款147400元。剩余房款200000元办理银行按揭。特别约定：……选择银行按揭贷款的客户，需根据银行的要求，提供完备的工作单位的证明、个人收入证明等相关资料，如因客户提供资料不完备或银行审核达不到银行要求，客户须选择一次性付款或分期付款，或者选择退房。?第五条：买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同额（的），经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日起至实际金额支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应小于⑴项中的比率）的违约金。?第六条：交付期限。出卖人应当在2015年5月1日前（按：按揭付款客户需银行按揭贷款审核通过后），将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。?第七条：出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该房屋交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（工作累加）。⑴逾期不超过90日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约（金）。?出卖人（签章）：（远景置业公司合同专用章）；买受人（签章）：张黄杰。2015年4月25日。2、郸城县众鑫不动产测绘有限公司金域华府小区1号楼《房屋面积预测绘报告》。主要内容：?房屋面积测绘结果。房屋名称：1号楼。预测日期：2017-5-15。?分户面积明细表。楼层/房名/套内面积/公摊系数/公摊面积/其中阳台面积/建筑总面积/所在功能区：7层/1-701/100.020/0.194920/19.500/8.985/119.52/住宅。证明目的：被告未按双方的约定交付购房款，被告已构成严重违约。房屋面积已测量登记面积进行计算，被告应当补交差额面积的款项。第三组证据：1、短信截屏照片二张。主要内容：⑴张黄杰业主你好：请您于2019年6月30日之前携带夫妻双方身份证，户口本，结婚证，银行流水（近6个月），收入证明，个人征信，购房认购单和所有交款收据到售楼部办理面积差价补（多退少补）及房屋按揭手续。2019年6月15日金域华府通知。⑵内容同⑴。2019年6月21日金域华府通知。2、通话记录四次（内容略）。3、通话录音一份［刻录光盘在（2019）豫1625民初4869号卷，无书面整理材料］。证明目的：经多次通知被告拒不交付购房款，也拒不办理银行按揭手续。被告的行为已构成严重违约，致使合同目的无法实现，合同应予解除。第四组：3份。（2018）豫1625民初3387号、3673号、4570号民事判决书（内容略）。证明目的：该小区与被告相似的经多次通知拒不办理银行按揭手续，拒不交付购房款的，构成严重违约，合同应予解除。张黄杰代理人的质证意见：对营业执照和商品房预售许可证真实性没有异议，但是对证明目的有异议。该证标明的是金域华府小区。这个没法证明商品房预售许可证与涉案房屋有关系。原告被告签订合同是在2014年，但是该证是在2018年获得的，而且上面显示的是住宅2栋8号、10号、商铺6栋l号、3号、5号、7号、9号、11号，但本案房屋是l栋3单元701号房，该商品预售许可证与本案不具有关联性。对房屋买卖合同的真实性无异议，根据该合同约定，该商品房阳台是封闭式，而非原告主张的半封闭式，房屋面积的处理是以商品房产权登记的面积为准的，而非原告所主张的房屋面积预测绘报告，同时该合同明确约定被告于20l5年4月25日缴纳首付款l47400元，剩余房款20万元办理银行按揭手续，该合同明确约定是办理银行按揭而非被告一次性付完，且该合同也明确约定，出卖人解除合同必须逾期超过90日，而本案中原告第一次通知被告办理过户手续时间为2019年6月2l日，且其限定时间为2019年6月30。截止到目前原告第二次起诉本案的被告仍未超过90日；对房屋面积预测绘报告，由于该测绘报告没有明确出测绘单位，且其是复印件，真实性无法核实，而房屋买卖合同明确约定的房屋的面积以产权登记为准。对原告提供的短信通知，原告要求办理面积差价明显有违约行为，因此被告没有缴纳差价是守约行为，并非违约行为；对录音第一段，原告明显在电话中有违约行为，录音第二段也说明原告在履行合同中擅自增加履行合同的附加条件。综上原告提供的证据没有能证明被告有违约行为，而恰恰证明了原告有违约行为，因此该五组证据均不能证明原告的主张。本院认为，被告方对于上述证据的真实性没有异议，这些证据能够作为本案定案根据。张黄杰没有向本院提交证据。在（2019）豫1625民初4869号案件开庭时，张黄杰回答了原告代理人的发问。问：你签订房屋买卖的日期是否正确？答：正确。问：你是什么时间购买房屋入住的？答：2015年4月25日拿到钥匙开始装修，入住时间记不清了。问：在交付你房屋钥匙时你的阳台是什么情况？答：阳台是封闭的。问：在2019年6月15日，售房部工作人员是否通知你办理银行按揭？答：通知了，但他们让我补差价，不补差价就办不了。问：当庭播放的录音内容是不是你跟原告工作人员的对话？答：是。问：截至目前，你是否已经办理银行按揭手续？答：原告不给我办按揭，说要等到判决书下来。在（2019）豫1625民初4869号案件开庭时，原告代理人回答了审判人员的发问。问：商品房买卖合同是2015年签订的，为什么那么久没有办理按揭？答：因为政策的变化由原来的房产登记证书改为不动产登记证书，职能部门也做了相应调整，由原来的房地产监管管理所，到从新组建的不动产登记中心，导致按揭手续2018年才能进行办理按揭手续。后多次通知被告，被告至今仍未办理。问：补交差价是什么时间告知被告的？答：在小区内进行了张贴方式，并由工作人员对被告进行告知。问：按照你司算法，被告应补交多少钱？答：封阳台是五千多元，补交面积差额是一万八千多。在（2019）豫1625民初4869号案件开庭时，张黄杰回答了审判人员的发问。问：买卖合同是否你本人签的？答：是我签的，也理解了合同上的约定。问：假如原告不通知你，你是否就不办理银行按揭？答：我在2015年及2017年均催过原告，原告让我等通知。问：让你补交多少钱？答：一共两万三千多。问：这二十万的贷款从你入住至今银行利息就不少了吧？答：是因为原告的原因才没能办理按揭，跟我没有关系。在本案开庭时，原告代理人回答了审判人员的发问。问：现在房屋由谁占有？答：目前被告也没有正常使用，现在原告处，空着没有使用。问：当时房屋是否交付，交付的方式是什么？答：已经交付，交付的钥匙。交付的时间记不清了。在本案开庭时，被告代理人回答了审判人员的发问。问：原告的回答是否正确？答：不正确，房屋现在由被告占有，已经装修入住。本院对争议的房屋进行了勘验。看验笔录和现场拍照显示该房屋已经装修完毕，阳台全封闭，由张黄杰入住生活使用。原被告对上述证据均无异议。本院认为，该证据能够作为本案定案根据。根据以上证据，本院认定如下事实：2015年4月25日，原被告双方签订商品房买卖合同。原告远景置业有限公司是出卖人，被告张黄杰是买受人。原告将金域华府1幢3单元701号房屋卖给被告。该商品房的用途为商住，阳台是封闭式，合同约定面积共113.6平方米，单价为每平方米3058.1元，金额347400元。合同对面积确认及面积差异处理约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。双方自行约定：1、按合同约定单价多退少补。2、商品房建筑面积的确认均以产权登记面积为准。”合同对付款方式及期限约定：“2015年4月25日交来首付款147400元。剩余房款200000元办理银行按揭。特别约定：……选择银行按揭贷款的客户，需根据银行的要求，提供完备的工作单位的证明、个人收入证明等相关资料，如因客户提供资料不完备或银行审核达不到银行要求，客户须选择一次性付款或分期付款，或者选择退房。”合同对买受人逾期付款的违约责任约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同额（的），经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日起至实际金额支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应小于⑴项中的比率）的违约金。”合同签订当日被告交付原告首付款147400元。后原告将房屋阳台全封闭后交付被告，被告进行了装修并入住。2017年5月15日，郸城县众鑫不动产测绘有限公司对金域华府小区1号楼房屋面积进行预测绘。涉案房屋面积测绘结果：套内面积100.02平方米，公摊面积9.5平方米，阳台面积8.985平方米，建筑总面积119.52平方米。2018年7月31日，郸城县房地产交易管理所为原告金域华府住宅小区颁发了商品房预售许可证。2019年6月15日和6月21日，原告两次向被告发短信主要内容：“张黄杰业主你好：请您于2019年6月30日之前携带夫妻双方身份证，户口本，结婚证，银行流水（近6个月），收入证明，个人征信，购房认购单和所有交款收据到售楼部办理面积差价补（多退少补）及房屋按揭手续。金域华府通知。”原告让被告补交封阳台费五千多元和房屋面积差额是一万八千多元。被告对数额没有异议，但是认为合同没有约定，不愿补交。双方发生争议，引起纠纷。本院认为，首先，原被告之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且原告在本案起诉前已取得商品房预售许可证明，所以该合同是有效合同。其次，原告依照合同选择了交付首付款，余款办理银行按揭贷款的付款方式。但是原告在合同签订后三年多的时间才领取商品房预售许可证，导致被告不能及时办理银行按揭贷款。被告对此没有责任。被告有权依照合同“如因客户提供资料不完备或银行审核达不到银行要求，客户须选择一次性付款或分期付款，或者选择退房。”所以，原告通过短信通知被告办理面积差价补及房屋按揭手续限制了被告付款方式等选择权。再次，原告提供的证据不能证明本案房屋买卖合同符合解除的情形。又由于被告通过装修对房屋进行添附，如果解除合同将导致装修成本无法估算，房屋价值无法分割。所以对原告此项诉讼请求本院不予支持。再次，根据合同目的和交易习惯，被告应当按实际建筑总面积支付房屋价款365504.11元（119.52㎡×3058.1元/㎡）。扣除首付款后，余额为218104.11元。再次，根据权利义务相一致，被告应当支付原告封阳台费用。根据原被告双方的陈述，该费用确定为5000元。最后，原被告双方签订房屋买卖合同已经五年有余，被告也没有要求房价余款办理银行按揭，所以被告应当一次性支付原告上述款项。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百五十九条规定，判决如下：一、驳回原告郸城县远景置业有限公司解除与被告张黄杰签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求；二、被告张黄杰在2020年10月1日前支付原告郸城县远景置业有限公司房屋价款余额218104.11元和封阳台费用5000元，共计223104.11元；三、原告郸城县远景置业有限公司在被告张黄杰履行完毕上述第二项的付款义务之日起十四个工作日内，协助被告张黄杰办理位于郸城县交通路与和谐路交叉口西南角金域华府小区1幢（1号楼）3单元701号房屋的所有权登记。如果未按本判决指定的日期履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4646元，原告郸城县远景置业有限公司负担2323元，被告张黄杰负担2323元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  于清田审判员  李文静审判员  屈克志二〇二〇年五月十八日书记员  王莹莹