青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院   民事判决书   （2020）青28民终499号   上诉人（原审被告、反诉原告）：张玥，男，1988年11月13日生，汉族，住河南省封丘县。   委托诉讼代理人：辛平，陕西高得律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：王新财，男，1971年1月28日生，汉族，住青海省德令哈市。   上诉人张玥因与被上诉人王新财房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省德令哈市人民法院（2019）青2802民初1357号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张玥委托诉讼代理人辛平到庭参加诉讼。被上诉人王新财，经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   张玥上诉请求：撤销（2019）青2802民初1357号民事判决书,依法改判支持上诉人一审全部反诉请求,驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实与理由：原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。首先，人民法院应当先审查合同效力。被上诉人出租给上诉人的涉案房屋,至今未取得建设工程规划许可证，依照《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》第二条:出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效；其次,一审法院在认定事实不清，证据不足的情况下，必然导致适用法律的错误。人民法院在审理房屋租赁合同时，应适用合同法中关于房屋租赁合同的法律规定和相关的司法解释,否则不能直接适用合同法总则中关于合同效力的相关条款；最后，因为被上诉人无法提供涉案房屋的建设工程规划许可证，导致被上诉人无法办理通过消防验收，由此导致上诉人的损失，必然应当由被上诉人承担。《公安部消防检查监督规定》第八条第三项:公众聚集场所在投入使用、营业前,建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查，并提交下列材料:（三)依法取得的建设工程消防验收或者进行竣工验收消防备案的法律文件复印件。被上诉人至今连涉案房屋的建设工程规划许可证都无法提供，必然也无法提供上述规定中的资料,这也导致涉案房屋的消防验收必然无法通过，因被上诉人的过错导致合同目的无法实现，并给上诉人造成了巨大损失，该损失应由被上诉人承担。综上所述，请求海西州中级人民法院在查清事实的基础上改判支持上诉人的上诉请求。   王新财未提交书面答辩意见。   王新财向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2.被告向原告支付租金450000元；3.被告向原告支付违约金45000元；4.本案诉讼费由被告承担。   张玥向一审法院反诉请求：1.确认反诉人和被反诉人签订的《房屋租赁合同》无效；2.依法被反诉人期限赔偿反诉人损失1,000,000元；3.本案全部诉讼费用（包括但不仅限于诉讼费、保全费、担保费）由被反诉人承担。   一审法院认定事实：2016年9月21日，德令哈市房屋征收中心委托青海天纬拍卖有限公司将位于德令哈市××路房屋（原海西州第二办公区办公楼）进行拍卖并签订了委托拍卖合同。德令哈市新华都商贸有限公司2017年4月22日上午九时在青海天纬爬麦有限公司举办的拍卖会上，拍得德令哈市长江路11号房屋（原海西州第二办公区办公楼），德令哈市新华都商贸有限公司于2017年5月26日缴清房款并完成了房屋移交手续。德令哈市新华都商贸有限公司法定代表人为本案原告（反诉被告）王新财。2017年9月7日，原、被告签订房屋租赁合同，合同1.1-1.3.3条约定了原告将位于德令哈市××路（原海西州司法局海西州第二行政办公区）西侧一层大厅、二、三、四层、五层储物间，建筑面积2100㎡，承租给本案被告张玥。承租期为2017年9月7日至2025年9月6日；合同2.1-2.5条约定了租金、租金交纳方式及逾期交纳租金的滞纳金；合同3.1约定了履约保证金为100,000元，此款被告于2017年9月6日已向原告支付并用于冲抵2017年9月7日至2018年9月6日的房租，剩余350,000元租金也已通过银行转款的方式付清。合同8.2.1约定了违约责任及违约金的承担方式为年资金10%的违约金。合同落款处有原、被告双方的签字。另查明，被告张玥将承租的涉案房屋（德令哈翔玥宾馆）进行装修后，通过原告申请调取的国家税务总局德令哈市税务局的增值税普通发票数据查询单，涉案房屋（德令哈翔玥宾馆）于2018年7月1日正式开业并一直营业至2019年8月26日。被告张玥于2018年8月26日向原告出具函一份，载明：“由于翔玥商务宾馆支付不了每年的高额房屋租金，现（2019年8月26日）递交停止营业手续，在停业之后我们翔玥商务宾馆暂停一切租金同时翔玥宾馆进行转让。如果新华都商务宾馆有限公司不同意占地转让，由我们翔玥商务宾馆自行搬走设施。”，在被告营业期间内2018年9月7日至2019年9月6日的租金至今未付。再查明，被告依法申请法院调取的海西蒙古族藏族自治州德令哈市消防救援大队德（消）行罚决字〔2019〕0010号行政处罚决定书，载明处罚原因为：“2017年7月9日，我大队监督检察员孟俊阳、张乘对位于德令哈市××路的德令哈翔玥商务宾馆进行检查时，发现该单位未设置排烟系统；配电室未设置防火门，违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项。并根据《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第一项《青海省消防行政处罚自由裁量实施办法》第十七条第一款第二项之规定，现决定给予德令哈翔玥商务宾馆责任限期整改，并处罚人民币壹万元整的处罚；”被告依法申请调取的德令哈市公安局德公（长）责通字〔2018〕06号责令改正通知书，责令改正内容为：“经调查，发现你（单位）存在下述违法行为：在日常检查中发现该宾馆未办理特种行业许可证，根据《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十四条第三款之规定，现责令你（单位）立即予以整改。以上调取的两组证据，被告要求取证单位说明所调取的证据与原告无法提供所租赁房屋的规划许可证、房屋产权证有关联性，取证单位无法说明。   一审法院认为：一、本诉部分原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同。原、被告双方应当本着诚实信用原则全面履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的。”之规定，本案被告张玥未按合同约定交纳2018年9月7日至2019年9月6日的房屋租赁费属于迟延履行债务的行为，故对原告提出要求与被告解除《房屋租赁合同》的主张，合法有据，一审法院予以支持。被告未按合同约定履行支付租赁费的义务，致使合同目的无法实现，属根本违约，原告要求被告支付年资金10%违约金计45,000元的诉求，不违反法律规定，一审法院予以支持。对被告代理人提出装修期应当在合同履行期限内扣除的意见，因原、被告双方在签订合同中未对此项进行约定，且被告未提交能证实双方就装修期间应从合同履行期间中扣除的相关证据，故对被告代理人的上述意见，一审法院不予采纳。   二、关于反诉部分原、被告双方在签订的《房屋租赁合同》时，对案涉房屋来源、房屋状况、房屋用途、租赁期限、房屋租赁费及支付方式，违约责任等进行了约定，并经双方当事人签字确认。该《房屋租赁合同》是在原、被告双方自愿、平等的基础上签订，不违法律法规的强制性规定，属合法有效。对被告（反诉原告）提出原告（反诉被告）所出租的房屋因房产证和规划许可证等不齐全，无法办理消防验收及特种行业许可证，导致合同无法实现，请求确认合同无效的主张，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定确认合同无效的情形，对该诉讼主张一审法院不予支持。   对被告（反诉原告）提出的要求原告（反诉被告）承担1,000,000元损失的主张，因双方在合同中未对办理消防验收及特种行业许可证进行约定，且被告（反诉原告）作为翔玥宾馆的实际经营者，应当知道办理消防验收和特种行业许可证是经营宾馆的必要条件，其作为收益者应当承担办理消防验收和特种行业许可证的责任，且通过原告申请调取的国家税务总局德令哈市税务局的增值税普通发票数据查询单可以证实被告（反诉原告）一直经营宾馆至2019年8月26日，对被告（反诉原告）提出的合同目的无法实现并要求原告（反诉被告）承担1，000，000元损失的主张，依法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、依法解除原告王新财（反诉被告）与被告张玥（反诉原告）于2017年9月7日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）张玥自本判决生效之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）王新财房屋租赁费450,000元及违约金45,000元；三、驳回被告（反诉原告）张玥的全部诉讼请求。本案本诉费8，725元、反诉费6，900元，计15,625元由被告（反诉原告）张玥承担。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。   二审查明事实与一审查明一致，本院予以确认。   本院认为，上诉人张玥上诉认为依照《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效……”规定，双方签订的《房屋租赁合同》无效，被上诉人王新财应当赔偿其损失的意见，经查，首先，违法建筑是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的房屋及建筑物为违法建筑。本案中，被上诉人王新财根据海西州政府〔2016〕第52次专题会议纪要，拍卖取得案涉房屋，上诉人张玥未提供证据证实案涉房屋是违法建筑，一审法院依上诉人张玥申请调取的德令哈市消防救援大队德（消）行罚决字【2019】0010号行政处罚决定书及德令哈市公安局公（长）责字【2018】06号责令改正通知书，均系上诉人张玥经营宾馆期间个人原因，被相关部门处罚，与上诉人张玥主张事实不符；其次，上诉人张玥在与被上诉人王新财签订案涉《房屋租赁合同》约定，案涉房屋“作为宾馆用房”，上诉人张玥应当对其开设宾馆需要办理的相关手续及房屋的现状是明知的；再次，上诉人张玥承租案涉房屋后已领取营业执照，并实际经营，并交纳了一年租金；最后，上诉人张玥提交的证据无法证实其主张的损失数额及无法提供应当由被上诉人王新财承担赔偿责任的依据，故上诉人张玥的该主张既无事实依据亦无其他证据予以证实，其应承担相应的法律后果，该上诉理由，本院不予采纳。   综上所述，上诉人张玥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费6900元，由上诉人张玥负担。   本判决为终审判决。   审判长 王 青   审判员 吕福成   审判员 彭建玉     二〇二〇年八月三十一日   法官助理 罗丽娟   书记员 刘霞青