宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院   民事判决书   （2020）宁0105民初668号   原告：宁夏汇融房地产开发有限公司。   法定代表人：任某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：宋某，1979年12月14日出生，宁夏汇融房地产开发有限公司法务部经理。   委托诉讼代理人：石某，宁夏兴业律师事务所律师。   被告：邓某，住宁夏回族自治区银川市。   被告：宁夏君宜商贸有限公司。   法定代表人：邓某。   原告宁夏汇融房地产开发有限公司（以下简称汇融公司）与被告邓某、宁夏君宜商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。汇融公司的委托诉讼代理人宋某、石某到庭参加了诉讼。邓某、宁夏君宜商贸有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   汇融公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令邓某向汇融公司支付2018年2月1日至2020年1月31日期间的租金420000元、并承担逾期支付租金的违约金84000元（按照欠付租金的20%计算）；2.请求依法判令邓某向汇融公司支付2014年8月1日至2019年12月30日期间物业费109446元、2018年度至2020年度两个采暖期的采暖费124970.90元；3.请求依法判令宁夏君宜商贸有限公司对上述第一项、第二项诉请承担连带清偿责任；4.请求依法判令邓某向汇融公司支付2020年2月1日至2021年1月31日期间的租金360000元，并承担逾期支付租金的违约金72000元（按照欠付租金的20%计算）；5.判令本案诉讼费用由邓某承担。诉讼中，汇融公司撤回第四项诉请即请求依法判令邓某向汇融公司支付2020年2月1日至2021年1月31日期间的租金360000元，并承担逾期支付租金的违约金72000元（按照欠付租金的20%计算）。事实和理由：2009年7月21日，汇融公司与刘某签订《营业房租赁合同》一份，合同约定汇融公司将位于银川市××区、25-16、25-17号房产出租给刘某，建筑面积共计1683.79平方米；租期自2010年2月1日至2020年1月31日，共计十年；租金按照2010年2月1日至2013年1月31日期间每年30万元、2013年2月1日至2016年1月31日期间每年33万元、2016年2月1日至2020年1月31日期间每年36万元标准收取。承租人未能按照合同约定期限支付租金的，出租方可切断营业房的水、电，并要求承租人承担当年租金50%的违约金；在租赁期间内，承租人使用租赁物所产生的费用均由承租人承担。双方还对其他权利义务作了明确约定。上述租赁合同签订后，汇融公司依约向刘某交付房产。2015年3月25日，刘某、邓某、宁夏君宜商贸有限公司（变更前名称为宁夏君宜商务宾馆有限公司）共同签订《合同权利义务转让通知书》，载明：刘某将其与汇融公司签订的租赁合同的权利义务转让给邓某。2018年3月28日，汇融公司与邓某签订《租赁合同书》一份，约定汇融公司将位于嘉宝花园的25-6、25-16、25-17商业房出租给邓某，租赁期限自2020年2月1日至2023年1月31日共三年；租金按照前三年度每年360000元、后三年每年380000元收取，承租方于每年12月1日前支付下一年度租金，如果承租方未能按期支付租金的，出租方可切断营业房内供水、供电，并要求承租方承担租赁年度租金总额20%的违约金；租赁期内由承租人承担因使用租赁物所产生的一切费用。双方还对其他权利义务作了明确约定。自2009年7月，汇融公司将涉案房屋交付刘某使用后，包括免租期在内的2009年7月至2018年1月31日的房租已经全部缴纳，自2018年2月1日起，承租人并未缴清当年房租，此后房租一直处于拖欠状态，汇融公司多次催要未果，涉案房产的物业费、采暖费也存在拖欠情况，汇融公司已代承租人缴纳了物业费用。现为维护汇融公司合法权益，诉至法院，望判如所请。   邓某、宁夏君宜商贸有限公司未作答辩。   经审理查明，2009年7月21日，汇融公司（甲方、出租方）与案外人刘某（乙方、承租方）签订《营业房租赁合同书》一份，约定汇融公司将其所有的位于银川市××区、16号办公房、17号办公房（建筑面积合计1683.79平方米）出租给刘某使用。合同约定：乙方向甲方承诺租赁营业房用途为经营性宾馆，三年后可改为餐饮娱乐，甲方于2009年7月23日前向乙方交付租赁的营业房；租赁期自2010年2月1日至2020年1月31日，共计10年，免租期自2009年7月23日至2010年1月31日；租金按照2010年2月1日至2013年1月31日期间每年30万元、2013年2月1日至2016年1月31日期间每年33万元、2016年2月1日至2020年1月31日期间每年36万元标准收取；2012年1月31日之后的租金于租金到期前一年的11月30日前预付下年租金，特殊情况不迟于12月31日前付款（可免责），逾期则追溯承担违约金；租金为税后租金，因租赁产生的税费均由乙方承担。合同第七条对乙方权利义务进行约定，其中7-4约定：租赁期内（含优惠期），乙方承担因租赁和使用房屋所产生的一切相关税金和费用（包括但不限于有关该场地的营业税、水电费、燃料费、电话费、清洁费及其它一切国家法律、法规及规定应承担的费用，全部由乙方负担）；7-5约定：营业房外部物业管理由甲方指定的物业公司管理，管理费用由乙方按照物业公司的收费标准自合同约定交房之日起承担。合同第十条对违约责任进行约定，其中10-1约定：如乙方未按合同约定的期限支付租赁费，甲方可切断营业房内部供水、供电，乙方承担当年租金50%的违约金。   合同签订后，汇融公司将租赁房屋交付刘某使用。2015年3月25日，刘某、邓某、宁夏君宜商务宾馆有限公司共同签署《合同权利义务转让通知书》，载明：“宁夏汇融房地产开发有限公司：我本人刘某于2009年7月21日与贵公司签订房屋租赁合同，租赁房屋为银川市西夏区同心南路嘉宝花园25-06、25-16、25-17，建筑面积为1683.79平方米。现我将该合同权利义务装让给邓某，由邓某履行该合同的权利义务”，刘某在转让人处签字，邓某在受让人处签字，宁夏君宜商务宾馆有限公司在保证人处签章。宁夏君宜商贸有限公司原名称宁夏君宜商务宾馆有限公司，法定代表人均为邓某。现邓某欠汇融公司2018年2月1日至2019年1月31日期间租金6万元、2019年2月1日至2020年1月31日期间租金36万元未付。   另查明，2018年3月22日，汇融公司与邓某签订《租赁合同书》一份，汇融公司将位于银川市××区、16号办公房、17号办公房出租给邓某，合同约定租赁期限自2020年2月1日至2026年1月31日。邓某担任法定代表人的宁夏君宜商务宾馆有限公司2014年9月换发营业执照，登记的住所为银川市××区办公房，经营范围为住宿。   上述事实，有汇融公司提供的《营业房租赁合同书》（承租人刘某）一份、《合同权利义务转让通知书》一份、收据一份、《租赁合同书》（承租人邓某）一份及当事人的陈述等证据附卷佐证，上述证据经当庭举证、质证、认证，具有真实性、合法性、关联性，可以采信。   本院认为，汇融公司与刘某签订的租赁合同合法有效，刘某与邓某协议，将涉案《营业房租赁合同书》项下权利义务转让给邓某，并通知汇融公司，汇融公司未表异议，合同权利义务转让有效，邓某应当依据《营业房租赁合同书》约定全面履行承租人的义务。邓某未按期足额缴纳租赁费，构成违约，对汇融公司要求邓某支付租赁费和违约金的诉请应予支持。邓某欠付2018年2月1日至2019年1月31日期间租金6万元、2019年2月1日至2020年1月31日期间租金36万元的事实清楚，以上欠付租金合计42万元，因2020年1月下旬爆发的新冠肺炎疫情属不可抗力，对邓某租赁涉案房屋从事的经营活动带来影响，本院对2020年1月的租金3万元（360000元/年÷12）酌定扣除1万元，邓某再支付汇融公司租金41万元。双方对逾期交付租金的违约责任进行了约定，明显过高，原告自行调整要求按照欠付租金的20%支付违约金，依然过高，结合本案合同的实际履行情况、邓某的过错程度以及汇融公司预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院对汇融公司违约金诉请予以调整，邓某按照欠付租金的10%支付汇融公司违约金即违约金为41000元。汇融公司要求邓某支付物业费109446元，但提交的证据不能证明汇融公司实际支付了诉请的物业费及物业费的计算标准等事实，本院对汇融公司该项诉请不予支持。汇融公司要求邓某支付采暖费124970.90元，但未提交证据证明采暖费的数额及代为缴纳的事实，本院对汇融公司该项诉请不予支持。汇融公司要求宁夏君宜商贸有限公司对欠付租金承担连带清偿责任，因双方未约定担保期限，汇融公司应在主债务履行期限届满后六个月内要求担保人宁夏君宜商贸有限公司承担担保责任，汇融公司起诉时，合同约定的租金给付期限已过六个月，本院对汇融公司该项诉请不予支持。邓某、宁夏君宜商贸有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，亦未提交答辩及证据材料，视为对答辩、举证、质证等诉讼权利的放弃。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、邓某于本判决生效之日起十日内支付宁夏汇融房地产开发有限公司租金410000元、违约金41000元，共计451000元；   二、驳回宁夏汇融房地产开发有限公司的其他诉讼请求。   当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费11184元，由邓某负担8065元，由宁夏汇融房地产开发有限公司负担3119元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判长 罗 江   人民陪审员 张 辉   人民陪审员 柳发蓉     二0二0年六月二十三日   书记员 张苗苗   附本案判决所适用的法律条文：   《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。   《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。