广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初5020号原告：周鹏，男，1991年7月17日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区，委托诉讼代理人：陈泽伟，广东固法律师事务所律师。被告：郭立芹，女，1973年10月1日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，原告周鹏与被告郭立芹合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周鹏及其委托诉讼代理人陈泽伟、被告郭立芹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周鹏诉称：2018年9月14日，原告在中介机构的介绍下与被告签订《房产转让协议书》，约定由被告向原告转让位于广州市白云区太和镇米龙村第三经济合作社（地名“门口田”即太和南路边原仓库位置）东二栋4层408房屋（以下简称“涉案房屋”）。协议签订后，原告向被告支付购房款275000元，并为此投入装修费用28000元。然而，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。”原告在签订合同时听信中介机构话术，并不清楚小产权房交易是政府禁止交易的行为。但实际上，原告与被告签订《房产转让协议书》中的涉案房屋，属于农村房屋，是未依法登记领取权属证书的小产权房，依法不得转让。因此，双方签订的《房产转让协议书》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应属于合同无效。综上所述，被告向原告转让房屋的行为违反法律规定，双方签订的《房产转让协议书》应自始无效。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，原告有权要求被告返还购房款项、利息及装修投入费用。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，恳请贵院依法查明事实，并判决如请。诉讼请求：l.判令原告与被告签订的《房产转让协议书》无效；2.判令被告向原告返还支付的房屋转让费275000元；3.判令被告向原告返还房屋转让费利息（自2018年9月14日起至被告返还款项之日止，暂计至本案起诉之日为15928.99元）；4.判令被告向原告支付房屋装修费用28000元；5.判令被告承担本案诉讼费用。（以上费用暂计318928.99元）被告郭立芹答辩称：1.原告主张合同无效是不合理的，原告是在买房的时候主动让中介找的被告，原告明知该房屋不允许办理房产证，该房产转让价格明显低于周边商品房价格；2.我只收到原告的260900元，其余是中介拿去了，如果退还也是退260900元，不同意支付利息；3.该房屋在转让前有租金收益1050元/月，房屋转让后由原告占有，自2018年9月14日起至今，我没有获得任何收益，该房产转让，对我造成实际损失；4.该房屋在转让前，我请人精装修并配齐了全屋家私家电，原告对房屋的装修进行改动，如果解除合同，难以恢复原状，不同意支付原告装修款；5.原告违反了诚实信用原则，并以当时不清楚小产权房交易情况欺骗法庭，恶意挑起讼争。经审理查明：2018年9月14日，原告在中介机构的介绍下与被告签订《房产转让协议书》，约定由被告向原告转让位于广州市白云区太和镇米龙村第三经济合作社（地名“门口田”即太和南路边原仓库位置）东二栋4层408房屋（以下简称“案涉房屋”）。协议签订后，原告向被告支付购房款275000元，被告遂将案涉房屋交付原告使用。原告收房后对该房屋进行了装修，总计花费装修费28000元。案涉房屋位于广州市白云区太和镇米龙村的集体土地，未取得建设工程规划许可证和产权证。原告认为原被告双方签订的《房产转让协议书》无效，要求被告返还购房款等款项未果。故原告向本院提起诉讼，要求判如所请。同时查明，原被告均不是广州市白云区太和镇米龙村的村民。被告将案涉房屋转让给原告前已经将该房屋对外出租，双方交付房屋时亦是带租约交付。后承租人退租，案涉房屋现为空置状态。以上事实，有房产转让协议书、银行个人明细对账单、收据、个人房屋装修合同、收条、借记卡账户历史明细清单、中国农业银行个人明细对账单、证人证言及当事人陈述等证据证实。本院认为：原被告签订的《房产转让协议书》涉及房屋所属土地性质是广州市白云区太和镇米龙村的集体土地，原告并非广州市白云区太和镇米龙村的村民，不具备购买该村集体土地上盖住房的资格，且案涉房屋未取得建设工程规划许可证和相应的产权证。原被告之间的买卖行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第九条、第二十一条、第五十九条的强制性规定，应属无效。原告主张原被告签订的《房产转让协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。被告因此取得的购房款275000元依法应当返还原告，原告亦应当将案涉房屋返还被告。被告抗辩仅收到原告260900元，另外14100元是由中介收取，不应由被告返还。庭审中，被告陈述实际收到原告的款项为260900元，原因是原被告在转让案涉房产时，约定由被告向中介人员支付中介费14100元，被告在收取中介人员转交的50000元时同意由中介人员从该50000元中直接扣除中介费14100元。本院认为，被告于2018年9月14日向原告出具收据一份，收据显示“今收到周鹏交来东二第四层408二房二厅合作建房款人民币275000元，已一次性付清。经手人郭立芹”，以确认收到原告支付的275000元，且被告所称的中介费14100元是被告同意在原告支付的部分购房款中直接扣除给中介人员，该14100元应当视为被告向中介人员支付的费用。被告抗辩仅收到原告260900元的主张，本院不予采纳。原告主张被告返还转让费275000元的诉讼请求，本院予以支持。关于利息。原告于2018年9月14日向被告支付了房屋转让款275000元，被告一直占有该资金，给原告造成一定的利息损失。另外，被告抗辩称案涉房屋交付原告时正在对外出租，租金为1050元/月，被告交付房屋后再未收租亦造成一定的损失。本院认为，被告将案涉房屋交付原告后，原告一直占有该房屋，依法应当支付被告该期间的占用费。本院结合原被告双方的过错责任及各自的损失，酌情认定原告的利息损失和原告占用案涉房屋应支付给被告的占用费相互抵销。原告主张被告支付利息的诉讼请求，本院不予支持。关于房屋装修费问题。原告向本院提交《个人房屋装修合同》及收条，以证明其为案涉房屋花费装修费28000元，被告对原告提供的证据予以确认，但不同意支付原告装修款。本院认为原告购买案涉房屋后对该房屋进行了装修并实际花费装修费28000元，该装修依附于案涉房屋，原告向被告返还房屋时不宜将已经投入的装修进行拆除，给原告造成一定的损失，被告依法应当给予补偿。另外，原告对《房产转让协议书》的无效，存在一定过错，且在购买案涉房屋后又进行装修进而扩大损失，原告依法应当对其扩大的损失承担一定的责任。本院结合双方的过错责任、原告的损失金额以及装修后的使用情况，酌情认定被告补偿原告装修损失14000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第二十一条、第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告周鹏与被告郭立芹于2018年9月14日签订的《房产转让协议书》无效；二、自本判决生效之日起五日内，被告郭立芹向原告周鹏返还房产转让费275000元，原告周鹏向被告郭立芹返还《房产转让协议书》中约定的位于广州市白云区太和镇米龙村第三经济合作社（地名“门口田”）即太和南路边原仓库位置东二栋第4层408房；三、自本判决生效之日起五日内，被告郭立芹向原告周鹏支付装修款14000元；四、驳回原告周鹏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3042元，由原告周鹏负担1521元、被告郭立芹负担1521元。原告周鹏已预交上述案件受理费，本院不予退回。被告郭立芹应自本判决生效之日起五日内向原告周鹏迳付案件受理费1521元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  宋富长二〇二〇年五月六日书记员  郑 连