大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初1286号原告：金桂琴，女，1950年2月26日出生，汉族，户籍地沈阳市大东区,现住大连市西岗区。原告：李雪，女，1976年11月1日出生，汉族，户籍地沈阳市大东区,现住大连市西岗区。委托诉讼代理人：金桂琴，系母女关系。被告：房身丞，男，1985年5月18日出生，汉族，户籍地辽宁省大连市中山区。原告金桂琴、李雪与被告房身丞房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金桂琴，被告房身丞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金桂琴向本院提出诉讼请求：1.请求法院直接判决解除原告金桂琴与被告房身丞的房屋买卖合同书，合同号0004370；2.请求被告房身丞赔偿原告房屋买卖违约金贰万元；3.请求被告房身丞承担诉讼费。事实和理由：被告房身丞2019年5月31日与原告金桂琴共同签订房屋买卖合同书，并于当日在西岗区公证处同原告金桂琴及女儿李雪共同做了合同的公证。等到大众房产审核批准后通知去办更名过户手续时，被告房身丞突然说不买我房子了。当初签合同是19万元，现在被告提出想用10万元买我的房子。因我不同意，被告房身丞就不配合我去公证处撤销合同的公证书。大众房产说不撤销先前的公证，我的房子就不能再卖别人。公证处也说，不撤销我和房身丞的公证书，我再想把房子卖给别人就不给再做公证。被告房身丞拒绝配合撤销公证，逼迫我卖他10万元。现在造成我的房子无法再卖别人。房身丞还不给我违约金2万元。因我被逼无奈，才来人民法院起诉房身丞。被告房身丞辩称，不同意原告的诉讼请求。1、针对原告的第一条诉求，被告要求驳回。被告和原告的房地产买卖合同（0004370）是真实有效的，是受合同法保护的《合同法第一章、第一条立法目的：为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制订本法。合同法第一章、第八条依合同履行义务原则：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。合同法第二章合同的订立、第十九条要约不得撤销的情形：有下列情形之一，要约不得撤销：（一）要约人确定了承诺期限或者以其他形式要约不可撤销；（二）受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同做了准备工作，证人可以证实。2、针对原告的第二条诉求，被告要求驳回，并赔偿被告4万元整违约金。被告和原告的房地产买卖合同（0004370）和公证书、第二条甲方原告应在二零一九年七月一日前将房屋交付给乙方被告，但甲方原告未在二零一九年七月一日前将房屋交付给乙方被告，甲方原告已经违约。原告的房地产买卖合同（0004370）第二条、第二项：付款方式中清楚写的定金贰万元整是被告交的，与原告无任何关系；被告和原告的房地产买卖合同（0004370）中第六条、违约责任如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方需双倍返还定金给买方作为违约赔偿。证人可以证实。3、针对原告的第三条诉求，被告要求驳回，原告金桂琴、李雪承担诉讼费。被告房身丞相本着大事化小小事化了的态度，不想占用国家资源，不想给政府法院领导添麻烦的心态处理和原告处理违约事宜。原告从二零一九年七月开始不但不承认违约，种种刁难，反而起诉我。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年5月31日，原告金桂琴（卖方）与被告房身丞（买方）、大连明亮房屋置业有限公司（居间方）签订《房地产买卖合同》，约定：卖方所有的房产位于大连市西岗区，权属为使用权，建筑面积35.80平方米，房屋成交价格19万元，定金2万元，于买卖双方交接房屋时冲抵房款。买方应于合同签订之日支付定金人民币2万元，余额需于本合同签订后10日内补齐。定金以实际支付数额为准，买卖双方同意由居间方代卖方保管定金。买方于本合同签订之日起10日内，备齐购房余款17万元，同时三方将该款项存入银行资金监管。合同第三条约定，卖方须保证对上述房屋享有完整的所有权，能完全支配或处理，关于上述房屋在本次转让之前已产生的权属纠纷、债务、税项、出租、抵押等事宜，卖方应在房屋转让完成之前清理完毕，并保证转让后买方无需负责，如因此而产生的一切损失由卖方赔偿。合同第十六条约定，如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将该房屋转让于任何人。如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方。合同签订后，被告于当日交付20000元定金。另查，案涉西岗区X号房屋产权人为大连大众房屋经营有限公司，承租人方世敏，建筑面积35.80平方米，月租金48.86元。金桂琴与方世敏系夫妻关系，两人均系再婚，原告李雪系金桂琴之女，非金桂琴与方世敏婚生女。2012年8月9日，方世敏死亡。2019年5月31日，大连市西岗区公证处作出（2019）辽大西证民字第653号《公证书》，金桂琴、李雪作如下声明：一、坐落于大连市西岗区（自管房大众租字第××号，建筑面积：35.80平方米、房地号：65-66-4）公有住房承租人方世敏于2012年8月9日去世，其配偶金桂琴健在，二人系再婚夫妻，于2010年6月9日登记再婚。承租人方世敏去世后，配偶金桂琴至今没有再婚，二人再婚后未生育子女。承租人方世敏与前妻邵蓉于1993年登记结婚，1996年8月经大连市旅顺口区人民法院调解离婚，二人无子女。承租人方世敏与孙秀霞于1999年11月登记再婚，2002年2月4日协议离婚，二人无子女。配偶金桂琴与前夫李文齐于1985年2月9日协议离婚，生有一女李雪，系独生子女，未与承租人方世敏形成抚养关系。承租人方世敏的父亲方永发于1998年6月19日、母亲刘满云于1975年均先于方世敏死亡，其弟弟出生8个月死亡。李雪同意母亲金桂琴将继父方世敏名下的上述公有住房有偿转让给房身丞，李雪自愿表示对上述公有住房不主张权利。2019年6月3日，大连市西岗区公证处作出（2019）辽大西证民字第654号《公证书》，对金桂琴、李雪（甲方、转让方）与房身丞（乙方、受让方）2019年5月31日签订的协议书进行公证，协议内容为：1.甲方自愿将大连市西岗区（自管房大众租字第××号，建筑面积：35.80平方米、房地号：65-66-4）的公有住房承租权有偿转让给乙方，转让金额人民19万元，乙方于2019年7月1日前向甲方支付订金2万元，交付的定金在付款时冲抵。乙方中途无故终止协议，甲方无须向乙方退还定金；甲方中途无故终止协议，应在1个月内将定金双倍返还给乙方，甲方于乙方付款之日倒房。2.甲方应在2019年7月1日前将上述房屋交付给乙方使用，并结清有关房租、水、电、气、暖等费用；3.甲方协助乙方于2019年7月1日前办理上述公有住房承租权过户事宜，公有住房承租权过户费用由乙方承担；公证费用各承担一半。2019年8月21日，大连市西岗区公证处作出（2019）辽大西证民字第1084号《公证书》，对证人赵某的证人证言进行保全；2019年10月11日，大连市西岗区公证处作出（2019）辽大西证民字第1429号《公证书》，对证人郭某的证人证言进行保全；2019年10月14日，大连市西岗区公证处作出（2019）辽大西证民字第1440号《公证书》，对证人陈某的证人证言进行保全。2019年10月31日，原告金桂琴、李雪向大连大众房屋经营有限公司递交《关于转让房屋的申请》及《申请书》、《保证书》；2019年11月1日，房身丞向大连大众房屋经营有限公司递交《关于购买房屋的申请》。大连大众房屋经营有限公司于2019年11月6日、11月7日对房身丞及其配偶的身份信息等进行审核。现被告房身丞表示欲用10万元购买案涉房屋而非之前的19万元，否则将不予购买案涉房屋。被告于庭审最后陈述中同意解除双方签订的《房屋买卖合同》。本院认为，原告与被告签订的《房地产买卖合同》及经过公证的《协议书》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效。各方均应按协议约定履行义务，不履行或履行义务有瑕疵，应承担相应的违约责任。现原告诉请解除双方签订的《房地产买卖合同》，被告于庭审中同意该项诉讼请求，同时原告不同意被告在庭审中主张的以10万元价格购买案涉房屋，故合同目的已无法实现，原告要求解除与被告签订的《房地产买卖合同》，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金2万元的诉讼请求，首先，案涉房屋系使用权转让，且使用权人非登记于原告名下，需征得产权单位同意并获得相应的审批手续。原告在出售案涉房屋时，对相关困难预估不足，虽在协议书中承诺于2019年7月1日前交付房屋、办理承租权过户，但直至2019年11月方备齐产权单位需要的相关过户材料。被告因办理手续时间过长而拒绝购买房屋存在合理性，但办理手续时间过长系因案涉房屋为使用权房屋，且登记于案外人名下，故需要的证明材料相对较多较复杂，被告无证据证明系因原告主观怠慢所致，故原告仅存在对困难预估不足的错误，亦未达到违约的程度。其次，被告同意解除案涉合同，不予购买案涉房屋，其应当配合原告撤销相关公证手续，以便原告将房屋出售于他人。被告无证据证明其存在实际损失，其主张以10万元价格购买案涉房屋缺乏合理性。被告在同意解除合同后，应配合原告办理撤销公证手续，因被告不配合而给原告造成的损失，被告应承担不利后果。故鉴于案涉房屋的特殊性，原、被告双方虽存在过错，但尚未达到违约的程度，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告金桂琴、李雪与被告房身丞签订的《房地产买卖合同》（编号：0004370）；二、驳回原告的其他诉讼请求；案件受理费4600元，由原告负担600元，被告负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 刘 璐人民陪审员 张 平人民陪审员 辛淑芹二〇二〇年五月二十日书 记 员 兰美玉