文书内容广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申2827-2844号再审申请人（一审被告、二审上诉人）:深圳市越翔房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南中路田面村常欢楼**B16。法定代表人：周海娜，总经理。委托诉讼代理人：苏玉鸿，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郗黎，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：广州市越秀区辉煌大厦业主委员会，住所地广东省广州市越秀区白云路**。负责人：张智行，主任。委托诉讼代理人：莫晓韵。再审申请人深圳市越翔房地产开发有限公司（以下简称越翔公司）因与被申请人广州市越秀区辉煌大厦业主委员会（以下简称辉煌大厦业委会）物业服务合同纠纷系列案，不服广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民终16804-16110号民事判决（详细情况见附表），向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。越翔公司申请再审称：一、本案一、二审判决以本案不存在的物业服务合同和物业管理行为为由，支持辉煌大厦业委会的相关诉请，属认定事实错误，适用法律错误。（一）本案案由是物业服务合同纠纷，但本案不存在任何物业服务合同，故适用法律明显错误。一、二审法院单凭业主大会单方面的决定认定辉煌大厦小区全体业主和辉煌大厦业委会之间成立合同，导致错误概括本案法律关系的性质，错误适用法律。（二）辉煌大厦业委会不具备提供物业管理服务的资格，无权与业主签订物业服务合同，与业主之间不存在物业服务合同关系，故其不是本案适格主体，也没有实际管理行为。（三）辉煌大厦业委会主张的管理费和违约金收取标准缺乏事实和法律依据，又明显过分高于造成的损失，但一、二审法院却错误支持该项诉讼请求。二、业主自行管理建筑物及其附属设施并不等于由业委会对建筑物及其附属设施进行自治管理，一、二审法院混淆两者概念。事实上，申请人的行为就是自行管理行为，不存在违反业主大会决定的情形。三、辉煌大厦业委会从未提供过物业服务，提供物业管理服务的是广州祈乐源物业管理有限公司。申请人提交两张广东省增值税普通发票，证明业委会与第三人恶意串通，违反业主大会要求业主自行管理的诉请，变相攫取高额利润。请求：撤销二审判决并依法再审，本案全部诉讼费由辉煌大厦业委会承担。辉煌大厦业委会提交意见称：不同意越翔公司的所有请求。一、辉煌大厦业委会根据《中华人民共和国物权法》第八十一条及业主大会决定，代表业主实行自行管理完全合法。辉煌大厦业主大会决议同意小区实行自行管理，并由广州祈乐源物业管理有限公司协助管理。《广州市物业管理暂行办法》第二条第二款的规定也认可了自行管理的合法性。二、辉煌大厦是一栋单体楼，住宅、商铺以及地下停车、路面停车位均不可分割。三、关于管理主体，辉煌大厦业委会接管小区时，需要团队协助，经业主大会表决同意，聘请广州祈乐源物业管理有限公司协助辉煌大厦业委会接管小区。四、关于发票问题，根据第四次业主大会的授权，决定改变小区管理模式，正式委托广州祈乐源物业管理有限公司管理，不实行自行管理，故自2019年8月16日起，小区由该公司管理。五、越翔公司恶意拖欠管理费应承担责任。越翔公司利用其业主身份，拒绝履行支付管理费义务，增加管理成本和难度，依法应支付违约金，一、二审对违约金计算完全合法合理。本院经审查认为,本案系民事再审审查案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十六条的规定，本院应对再审申请人越翔公司主张的再审事由进行审查。关于越翔公司是否应向辉煌大厦业委会支付管理费的问题。根据一、二审法院查明的事实，辉煌大厦业委会是辉煌大厦依法成立的业主委员会，《辉煌大厦紧急自行管理方案》已由辉煌大厦业主大会表决通过并由辉煌大厦业委会通过决议实行，该决议的法律效力亦得到了另案生效判决的确认。《辉煌大厦紧急自行管理方案》规定，授权业主委员会代表业主与业主大会聘请专业服务团队，协助业主委员会实施《辉煌大厦紧急自行管理方案》，并规定了相应的管理费标准。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”及第八十一条第一款规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”，越翔公司作为涉案小区业主，应受《辉煌大厦紧急自行管理方案》的约束，并按《辉煌大厦紧急自行管理方案》支付管理费。一、二审法院对辉煌大厦业委会要求越翔公司支付管理费的主张予以支持，并无不当。越翔公司主张辉煌大厦业委会未提供物业服务而是由广州祈乐源物业管理有限公司提供，辉煌大厦业委会不具备物业管理资格，无权收取管理费。根据《辉煌大厦紧急自行管理方案》的规定，辉煌大厦业委会聘请广州祈乐源物业管理有限公司，协助辉煌大厦业委会实施紧急自行管理方案，而非直接聘用广州祈乐源物业管理有限公司为涉案小区的物业管理公司。故越翔公司的上述主张缺乏充分的事实和法律依据，一、二审判决对其主张不予支持，并无不当。关于涉案违约金是否应予调整的问题。根据一、二审查明的事实，《辉煌大厦紧急自行管理方案》规定，如业主或物业使用人拖欠向业主委员会支付管理费及其他费用，每日需按拖欠管理费或其他费用金额的1%支付滞纳金。由于越翔公司逾期未支付管理费，辉煌大厦业委会请求越翔公司按欠付管理费每日1%的标准支付逾期付款的违约金，并以诉请所欠的管理费总额为限。越翔公司主张违约金过分高于实际损失应予调整，一、二审法院经审理认为违约金按欠付管理费每日1%的标准计算符合《辉煌大厦紧急自行管理方案》的规定，据此判决依据上述标准计付违约金，同时确定违约金总额以涉案欠付的管理费总额为限，该处理实际上已对违约金计付作出了相应的调整，并无不当。越翔公司主张一、二审判决的违约金过分高于实际损失应予重新调整，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予采纳。关于越翔公司是否可以自行管理涉案物业的问题。辉煌大厦包括业主自有区域和公共区域，涉案物业属于辉煌大厦整体建筑的一部分，越翔公司并未提供证据证明其在辉煌大厦内拥有的涉案物业可以划定为独立的物业管理区域，故越翔公司主张其可自行管理涉案物业，并以此为由拒绝支付管理费，缺乏充分的理据。一、二审判决对其主张不予采纳，并无不当。综上，越翔公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回深圳市越翔房地产开发有限公司的再审申请。审判长  陈小丽审判员  钟向芬审判员  晏 鹏二〇二〇年十月二十三日书记员  王晓微附表：            序号              再审申请案号              二审案号                  1              （2020）粤民申2827号              （2019）粤01民终16804号                  2              （2020）粤民申2828号              （2019）粤01民终16805号                  3              （2020）粤民申2829号              （2019）粤01民终16806号                  4              （2020）粤民申2830号              （2019）粤01民终16807号                  5              （2020）粤民申2831号              （2019）粤01民终16808号                  6              （2020）粤民申2832号              （2019）粤01民终16809号                  7              （2020）粤民申2833号              （2019）粤01民终16810号                  8              （2020）粤民申2834号              （2019）粤01民终16811号                  9              （2020）粤民申2835号              （2019）粤01民终16101号                  10              （2020）粤民申2836号              （2019）粤01民终16102号                  11              （2020）粤民申2837号              （2019）粤01民终16103号                  12              （2020）粤民申2838号              （2019）粤01民终16104号                  13              （2020）粤民申2839号              （2019）粤01民终16105号                  14              （2020）粤民申2840号              （2019）粤01民终16106号                  15              （2020）粤民申2841号              （2019）粤01民终16107号                  16              （2020）粤民申2842号              （2019）粤01民终16108号                  17              （2020）粤民申2843号              （2019）粤01民终16109号                  18              （2020）粤民申2844号              （2019）粤01民终16110号