呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初1709号原告：呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯大街养鱼池巷西2号商铺。法定代表人：张文斌，董事长。委托诉讼代理人：郝晶晶，系呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司法务。被告：刘彩凤，女，1973年6月16日出生，汉族，住呼和浩特市玉泉区桃花乡茂林太村副171号，住呼和浩特市。原告呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司（以下简称蒙海和公司）与被告刘彩凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，于2020年5月21日作出（2020）内0105民初1709号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。本案依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理，原告蒙海和公司的委托诉讼代理人郝晶晶到庭参加诉讼，被告刘彩凤经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒙海和公司向本院提出诉讼请求：1.继续履行双方签订的《商品房认购协议书》及《补充协议书》，由被告支付购房款99,852元，逾期利息4791元，共计104,643元（逾期利息参照商业银行贷款年利率6%的标准，从2018年2月21日暂计至2020年2月21日，实际利息数额以被告清偿完毕之日止）；2.本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2012年8月20日，原、被告签订《商品房认购协议书》，被告购买世纪春天·千禧园1号楼2单元1304号房屋，面积87平米，每平米单价3800元，总房款330,600元。协议签订后，被告依约支付首付款170,600元。因各种原因，原告未能按期交付房屋，2017年2月21日，原、被告双方经协商一致，就分期支付剩余购房款和交付房屋等事项达成《补充协议书》，由原告向被告交付房屋，以延期交付房屋的违约金冲抵被告购房款2388元，被告则按照《补充协议书》的内容补交27,760元，并办理入住。被告本应按《补充协议书》约定的内容，履行分期支付剩余购房款的义务，期限届满后，经原告多次催告，被告无理由拒不支付，尚欠原告剩余购房款99,852元，并产生逾期利息。被告的行为已构成违约，原告提起诉讼以维护合法权益。刘彩凤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭举证、质证。对原告提交的《商品房认购协议书》、《世纪春天·千禧园内部认购协议住宅补充协议书》、收款收据，本院予以确认并在案佐证。根据经审查确认的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2012年8月20日，蒙海和公司（甲方）与刘彩凤（乙方）签订《商品房认购协议书》，协议第一条约定房屋确认，乙方自愿认购世纪春天·千禧园小区1号楼2单元1304室，总建筑面积87平方米，单价3800元/平方米，总价330,600元。协议第二条约定付款方式及付款时限为分期+按揭贷款，乙方于签订认购协议时首付170,600元，剩余房款160,000元，办理银行按揭贷款。协议第三条约定乙方逾期付款的违约责任：（1）逾期不交者，甲方有权将该房屋另行出售，所交款项不予退还；（2）分期+贷款客户，需于支付最后一笔分期款时，签署房屋贷款相关手续，如因乙方不配合或乙方原因造成贷款不能顺利完成的，甲方不予交房，并有权解除认购协议。协议第四条约定甲方交房日期及逾期交房违约责任：1.甲方承诺于2013年10月1日交房；2.如甲方不能按时交房，甲方将向乙方赔付乙方所交款项银行活期利率的双倍利息；3.遭遇不可抗力，双方免责。同日，蒙海和公司出具收款收据一张，载明收到刘彩凤交来购房款170,600元。蒙海和公司（甲方、出售人）与刘彩凤（乙方、购房人）签订《世纪春天·千禧园内部认购协议住宅补充协议书》，约定甲乙双方就购买赛罕区东大黑河村世纪春天·千禧园项目住宅楼事宜曾经签订了内部认购协议，协议约定乙方分期付款。乙方按约定预付了购房首付款（含定金），余款办理分期付款。在协议履行期间，因种种原因，甲方未能按期交房，甲乙双方达成补充协议如下：一、甲乙双方继续承认并履行已签的《世纪春天·千禧园》中有关楼房号位、面积、价款及交付首付款方式等事项的约定。二、住宅楼定于2015年10月10日开始交付。甲方同意乙方将房款交付至全部房款的60%即可交付楼房，剩余40%的房款乙方分期交付。如乙方不按约定交付房款，甲方有权收回此房，由此造成的一切经济损失由乙方承担。具体分期付款计划：乙方剩余房款132,240元，买受人于2017年2月21日办理接房，违约金2388元已抵扣房款，剩余119,852元办理三年分期：2018年2月21日前交39,952元、2019年2月21日前交39,950元、2020年2月21日前交39,950元，剩余10,000元房款待办理房本时一次性付清。2017年2月21日，蒙海和公司出具收款收据一张，载明收到刘彩凤交来补交房款27,760元。2018年4月27日，蒙海和公司出具收款收据一张，载明收到刘彩凤交来分期房款20,000元。庭审中，蒙海和公司表示涉案房屋已经交付，该房屋所在楼宇“五证不全”，尚不具备办理不动产权属证书的条件。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。在商品房买卖合同法律关系中，房地产开发企业的主要义务为保证房屋竣工并向买受人转移房屋所有权，买受人的主要义务则为依约按时向房地产开发企业交付购房款。具体到本案中，蒙海和公司已将房屋建成并实际交付给刘彩凤使用，刘彩凤亦已交付了部分购房款，合同内容和主要合同义务均已开始实际履行。故本案所涉合同并非双方当事人就将来事项进行磋商、规划的预约合同，应认定为本约合同。因涉案房屋已为现房并实际交付，故其合同效力不受是否取得商品房预售许可证的约束，涉案合同截至目前尚不具备法定的生效条件，可参照认定为效力待定。在此状态下，刘彩凤选择接收并使用房屋，应视为对房屋现状的认可。同时，作为合同相对方，刘彩凤在合同订立及履行过程中，应尽到基本的审查义务和注意义务，并有权选择是否购买、接收或使用。但其在订立合同、交纳部分购房款以及接收、使用房屋时，均未就合同效力、涉案房屋的状态等问题提出异议，亦未积极主张权利，在蒙海和公司要求其支付房屋剩余价款时，却以此作为抗辩理由，显然有失诚实信用，亦不符合公平原则，故本院对此不予支持。需要特别说明的是，即使认定涉案合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。在双方当事人并未要求互相返还，且刘彩凤继续占有、使用涉案房屋的情况下，刘彩凤亦应依照“折价补偿”原则向蒙海和公司支付剩余购房款。故关于蒙海和公司主张刘彩凤支付剩余购房款的诉讼请求，事实清楚、于法有据，本院予以支持。关于蒙海和公司主张刘彩凤支付逾期付款利息的诉讼请求，本院认为，基于上文认定的付款义务，刘彩凤应向蒙海和公司支付以欠付购房款为本金，自蒙海和公司起诉之日起至刘彩凤实际支付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告刘彩凤于本判决生效之日起十五日内向原告呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司支付剩余购房款99,852元及利息（以99,852元为本金，自2020年4月13日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1196元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 李丽萍二〇二〇年七月十七日书记员 米文欢