贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4403号 原告：孔某1，男，汉族，2008年3月13日出生，住贵州省毕节市七星关区。 法定代理人：孔某2，男，汉族，1981年5月25日出生，住贵州省毕节市七星关区，系原告孔某1之父。 法定代理人：吴某，女，汉族，1986年12月20日出生，住贵州省毕节市七星关区，系原告孔某1之母。 委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），贵州本芳（织金）律师事务所律师，执业证号：15224201611458443。 被告：毕节市鼎盛房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区环东路（新客车站旁边），统一社会信用代码：9152050067073306XQ。 法定代表人：吴正华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王会强（特别授权代理)，贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201610604979。 委托诉讼代理人：朱超（一般授权代理)，贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201710675742。 原告孔某1与被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司（下称：鼎盛房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孔某1的法定代理人孔某2及其委托诉讼代理人翟进，被告鼎盛房开的委托诉讼代理人王会强、朱超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孔某1向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金52204元，具体以房屋总价款310000元为基数，按日万分之二的标准从2017年1月1日起计算至2019年4月23日；2、判令被告退还原告实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积的房价款共计2986.06元；3、判令被告退还原告三通费用共计4425元；4、本案保全费以及因保全购买的保险费由被告承担。事实及理由：2013年12月7日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区，建筑面积96.04平方米，套内面积79.66平方米，总房款310000元。合同第二十二条约定，出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期之后的180日内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生由买受人承担。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告已支付完毕所有房款，履行了房款支付义务。但被告未能按合同约定期限办理完毕房屋转移登记的有关文书，已经构成违约，理应按照合同约定支付原告按已付购房款310000元为基数，以合同约定日万分之二的标准从2017年1月1日起计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止的违约金。合同第十五条约定了面积差异的处理方式。《商品房买卖合同》中预测的套内面积为79.66平方米，大于不动产权证书中的套内建筑面积78.90平方米，面积差异为0.76平方米。按照合同约定实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人退还买受人。故被告应当退还面积差异的房价款。同时，被告收取了原告三通费共计4425元，根据相关规定，该费用应当退还原告。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所诉。 被告鼎盛房开公司辩称，一、被答辩人要求答辩人支付逾期办证违约金这一诉求违背了公平原则及诚实信用原则，用时也属于不可抗力，应依法判决驳回。1、在案涉《商品房买卖合同》签订后，在国家对不动产登记政策作出重大调整的情况下，被答辩人以原合同约定2016年12月31日取得商品房所有权初始登记为依据并要求答辩人承担违约责任对答辩人显失公平。案涉《商品房买卖合同》签订于2014年6月16日，虽然双方约定案涉商品房转移登记时间为2016年12月31日前，但是《不动产登记暂行条例》由国务院于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，《不动产登记暂行条例实施细则》作为《不动产登记暂行条例》的重要配套规范性文件，由国土资源部起草，于2015年6月29日审议，2016年1月1日公布并实施，由于《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记暂行条例》的发布实施直接改变了以往办理房屋转移登记等诸多模式，如“二证合一”导致答辩人并不能直接依据毕市七星区国用（2012）第1897号、毕市国用（2008）第533号建设用地使用权证书办理房屋所有权初始登记。因为毕市七星区国用（2012）第1897号国有土地使用权证载明的土地用途为：住宅兼商业，住宅终止日期为2082年7月25日，商业终止日期为2052年7月25日；毕市国用（2008）第533号国有土地使用证土地用途为综合用地，终止年限为2051年4月29日。可看出两块土地的使用年限、用途均有不同，依据新法律法规以及房产政策政府部门需将两块地“合宗”，只有合并落宗后统一土地使用权年限及用途方可办理房屋登记有关手续，基于此答辩人不得不重新办理土地使用权证，而答辩人重新取得的黔（2017）毕节市不动产权第0000151号国有建设用地使用权证书即是上述两块地合并而成。故被答辩人以原合同约定2016年12月31日取得商品房所有权初始登记为依据并要求答辩人承担违约责任对答辩人显失公平，也属于不可抗力。2、被答辩人在与答辩人签订的《委托书》《＜不动产权证书＞资料移交单》中，均承诺不再追究答辩人逾期办证的违约责任，因此被答辩人此后起诉要求答辩人支付逾期办证违约金，显然违背诚实信用原则，不应得到支持。2019年4月23日，原告在其签订的《委托书》中，在继续委托答辩人为其办理案涉房屋《不动产权属证书》的同时，已明确：不追究房开公司签订合同中的一切违约责任。之后，答辩人在尽职尽责为被答辩人办理《不动产权证书》并向被答辩人移交，被答辩人在领取案涉房屋《不动产权证书》的同时，已声明：不再以任何方式就《商品房买卖合同》及其补充协议向毕节市鼎盛房地产开发有限公司主张任何权利。如上所述，被答辩人起诉要求答辩人支付逾期办证违约金既违反公平原则又违背诚实信用原则，不应得到支持。二、被答辩人要求答辩人退还房屋面积差价款的诉求也不应得到支持。一是案涉《商品房买卖合同》登记的户型、尺寸和不动产权属证书登记的完全一致，面积误差是因为测绘机构的计算方法错误，体现在阳台的测量上，案涉商品房的阳台长度实为2.2米，而测绘机构对阳台超过1.5米的部分仅按一半来计算，同时对阳台圆弧部分未计算面积，故而导致被答辩人所称的误差。二是答辩人和被答辩人真实意思表示是按套售房，而非按照建筑面积售房，之所以在合同中明确房屋面积，仅是为办证需要。三是对同项目其他业主存在产权证面积超出合同面积，被告也本着诚实信用原则并未要求其他业主补交超出部分的差价。三、被答辩人要求答辩人退还已交的三通费已超过诉讼时效，依法应予驳回其诉求。1、被答辩人委托答辩人代交的“三通”费是于2013年7月7日收取，如被答辩人认为答辩人应当返还已收取的上述“三通”费，根据当时《民法通则》相关规定，应当于二年的诉讼时效内即2015年7月7日前向答辩人主张，而被答辩人于2020年4月方才提起本案诉讼，显然已超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百一十九条：“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。”之规定，应当判决驳回被答辩人的该项诉讼请求。2、三通费答辩人已经代被答辩人提交相应的行政主管部门，被答辩人主张返还无事实和法律依据。四、诉讼财产保全责任保险并不是必然需要购买的，原告可以提供财产作担保，故其要求被告承担诉讼财产保全责任保险的保险费没有法律依据，且对超标的额保全的部分也不应得到支持。五、退一步讲，即使对原告主张的违约金予以支持，但违约金明显过高，依法应当予以调低，原告应该提供实际损失的证据。综上，原告的诉求无事实和法律依据，请求贵院依法裁定驳回原告起诉。 本院经审理查明如下事实：2013年12月17日，原告孔某1作为买受人，被告鼎盛房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014-0056），合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区房，房号为6-11-3；该商品房合同约定建筑面积96.04平方米，套内建筑面积79.66平方米；出卖人与买受人约定按下述第2种方式，计算该商品房价款：2、按照套（单元）计算，该商品房总价款为310000元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；买受人以一次性付款方式付款，应在2014年3月前支付全部房价款310000元；面积差异处理：实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理：2、按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围，该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：按照国家相关法律法规执行；转移登记：出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期之后的180日内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金；双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告付清了购房款310000元。2013年7月7日，被告向原告收取了天然气费2500元、电通625元、高清电视费1300元，共计4425元，以及契税、维修基金等费用。原告认为，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书以及多收取了房屋面积差价款和三通费，损害了原告的合法权益，故以前述诉请诉至本院。 另查明，2018年11月30日，被告取得毕节市七星关区学院路都市港湾（2号地块）6幢（1-24层）住宅部分的《不动产权证书》。2018年11月30日，被告在都市港湾6号楼1楼电梯口张贴通知，通知业主提交办理房屋产权证的相关资料。2019年4月23日，原告孔某1的法定代理人吴某（孔某1之母）代表孔某1出具《委托书》，载明：“本人购买毕节市鼎盛房地产开发有限公司的都市港湾（2号地块）6幢11层3号住宅，已交付使用，已了解办理不动产登记证需要的文书及办证流程。全权委托房开公司免费代办不动产登记证，本人负责提供办证要件并保证真实性，如提供的办证要件不真实，由本人全权负责。不追究房开公司签订合同中的一切违约责任。注：办证要件包含身份证、户口本、婚姻状况证明书、房产状况证明等。”2019年7月，被告为原告办理了涉案商品房的不动产权证书，原告孔某1法定代理人孔某2（孔某1之父）在被告处领取涉案商品房不动产权证书原件、不动产发票原件、维修基金发票原件、契税发票原件，并在《不动产权证书》资料移交单上签字、捺印，该资料移交单接收声明处载明：“本人接收上述证书、资料后，与毕节市鼎盛房地产开发有限公司之间因《商品房买卖合同》及其补充协议所产生的权利义务全面终止，双方均互不负任何债务。本人不再以任何方式就《商品房买卖合同》及其补充协议向毕节市鼎盛房地产开发有限公司主张任何权利。”涉案商品房不动产权证书载明：专有建筑面积：78.90平方米，分摊建筑面积：15.99平方米。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定付清了购房款，被告亦应按合同约定于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告并未在合同约定的期限内履行其义务，构成违约，故被告原则上应当自约定日期届满之次日开始向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。但在本案中，2019年4月23日，原告孔某1的法定代理人吴某（孔某1之母）代表孔某1出具《委托书》，载明：“本人购买毕节市鼎盛房地产开发有限公司的都市港湾（2号地块）6幢11层3号住宅，已交付使用，已了解办理不动产登记证需要的文书及办证流程。全权委托房开公司免费代办不动产登记证，本人负责提供办证要件并保证真实性，如提供的办证要件不真实，由本人全权负责。不追究房开公司签订合同中一切违约责任。注：办证要件包含身份证、户口本、婚姻状况证明书、房产状况证明等。”被告为原告办理了涉案商品房的不动产权证后，原告孔某1法定代理人孔某2（孔某1之父）在被告处领取了涉案商品房的不动产权证书原件、不动产发票原件、维修基金发票原件、契税发票原件，并在《不动产权证书》资料移交单上签字、捺印，该资料移交单接收声明处载明：“本人接收上述证书、资料后，与毕节市鼎盛房地产开发有限公司之间因《商品房买卖合同》及其补充协议所产生的权利义务全面终止，双方均互不负任何债务。本人不再以任何方式就《商品房买卖合同》及其补充协议向毕节市鼎盛房地产开发有限公司主张任何权利。”在原告孔某1法定代理人吴某（孔某1之母）出具《委托书》及原告孔某1法定代理人孔某2（孔某1之父）在《不动产权证书》资料移交单上签字时，被告基于《商品房买卖合同》负有的向原告交付办理商品房转移登记有关文书的义务的履行期限已经届满，而根据《委托书》及《不动产权证书》资料移交单载明的内容，可知，原告已经放弃要求被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，故对原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉请，本院不予支持。 关于原告主张被告退还房屋面积差价款的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定，该商品房合同约定建筑面积96.04平方米，套内建筑面积79.66平方米，按照套（单元）计算，该商品房总价款为310000元，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，按照第2种方式处理：2、按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围，该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：按照国家相关法律法规执行。涉案商品房不动产权证书载明：专有建筑面积78.90平方米，分摊建筑面积15.99平方米，与《商品房买卖合同》约定的建筑面积96.04平方米，套内建筑面积79.66平方米存在面积差异，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”之规定，被告应当退还原告房屋面积差价款，涉案商品房实测套内建筑面积与预测套内建筑面积差为0.76平方米（79.66-78.90=0.76），涉案商品房按套内建筑面积每平方米单价为3891.54元（310000÷79.66=3891.54），被告应当退还原告房屋面积差价款2957.57元（0.76×3891.54=2957.57），故对原告要求被告退还房屋面积差价款2986.06元的诉请，本院予以支持2957.57元，超出部分无事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告主张被告退还三通费的问题。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电开户费、燃气开户费、高清电视入户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩，但上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故对被告关于诉讼时效的抗辩主张，本院不予采纳。原告诉请被告退还电开户费、燃气开户费、高清电视入户费共计4425元，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告孔某1房屋面积差价款2957.57元； 二、被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告孔某1三通费4425元； 三、驳回原告孔某1的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费608元（已减半收取），由原告孔某1负担533元，由被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司负担75元；保全申请费620元，由原告孔某1负担526元，由被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司负担94元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇二〇年七月十日 书记员  邓理成