河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终1018号 上诉人（原审被告、反诉原告）：河北硕宇房地产开发集团有限公司，住所地邢台市桥西区钢铁北路消防科技综合楼四层。 法定代表人：史布阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张春远，河北章理桥律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司，营业场所南宫市育才路西侧。 负责人：史布阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张春远，河北章理桥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢晓敬，女，1979年9月25日出生，汉族，住南宫市。 上诉人河北硕宇房地产开发集团有限公司（以下简称硕宇公司）、河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司（以下简称硕宇南宫分公司）因与被上诉人谢晓敬房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省南宫市人民法院（2019）冀0581民初614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人硕宇公司、硕宇南宫分公司的共同委托诉讼代理人张春远，被上诉人谢晓敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 硕宇公司、硕宇南宫分公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审反诉请求。2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审法院适用法律错误，认定事实错误，依法应支持上诉人的上诉请求。1.本案认购协议书不属于商品房买卖合同。从涉案认购协议的约定内容看其不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该认购协议仅仅是双方为了签订商品房买卖合同所签署的预约合同，认购协议的性质并不是正式的商品房买卖合同。2.一审法院认定事实错误，被上诉人存在违约行为，应当解除双方签订的认购协议。上诉人一审提交的证据及被上诉人一审提交的通话录音，足以证明上诉人多次通知被上诉人提交相应材料的对话，但被上诉人未在7日内提交相关资料，依据认购协议第五条约定，正是由于被上诉人的违约行为导致双方签订的商品房认购协议无法继续履行，被上诉人应当承担对其不利后果，上诉人有权单方解除协议。3.一审法院认定事实错误，现有证据不足以证明本案认购协议中记载的602室与一审判决中认定的702室是同一套房屋。上诉人一审中向南宫市房屋交易与产权管理中心的函告及南宫市房屋交易与产权管理中心的回复可以看出南宫市房屋交易与产权管理中心并不确定涉案的602室是否与702室是同一套房屋。因此，被上诉人提交的证据不足以认定上述两个编号的房屋是同一房屋，一审法院判决将702室交付给被上诉人没有事实依据。 谢晓敬辩称，根据与本案相关联的史延辰的案件能够推算出，史延辰买的是一层，但现在一层是车库，史延辰不可能买一个车库。涉案房屋认购协议就是商品房买卖合同。应当维持一审判决。 谢晓敬向一审法院起诉请求：1.依法确认原告与被告2013年12月5日签订的南宫市兰德花园小区1号楼1单元602室的《兰德花园认购协议》合法有效。2.依法判令二被告履行合同义务，立即与原告签订南宫市兰德花园小区1号楼1单元602室的《商品房买卖合同》并办理备案手续。3.诉讼费由被告承担。第一次庭审时原告的诉讼请求增加一项为：依法确认原被告之间签订的兰德花园认购协议的性质为商品房买卖合同。 硕宇公司、硕宇南宫分公司提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《兰德花园认购协议书》。2.判令被反诉人承担全部诉讼费。 原审法院认定事实：2013年12月5日谢晓敬（买受人）与硕宇分公司（出卖人）签订兰德花园认购协议，约定：1、谢晓敬认购兰德花园小区1号楼1单元602室房屋，建筑面积约105.42平方米，价格2868元/平方米，房屋总价302345元。2、同时认购1号楼1单元6号储藏间，建筑面积16.15平方米，价格1788元/平方米，总价28876元。3、约定付款方式为按揭贷款：首付101221元，剩余230000元办理按揭贷款。4、交工时间为2015年4月30日前。5、约定买受人接到出卖人通知7日内签订《商品房买卖合同》。2018年8月15日，被告取得兰德花园小区1号楼预售许可证。2019年4月1日硕宇公司将兰德花园1号楼1单元602室卖与苗焕成并签订《商品房买卖合同》，办理了合同备案。2019年6月底硕宇公司将该房屋交付苗焕成。 另查明，硕宇公司开发的兰德花园小区1号楼为6+1层，共计7层，1层为车库和储藏间，车库和储藏间编号为1-01至1-36号，住宅为2至7层，1单元住宅编号从201至701，202至702。苗焕成购买的1号楼1单元602室位于兰德花园小区1号楼的住宅第六层。南宫市房屋交易与产权管理中心出具的证明显示盘表中没有兰德花园小区1号楼1单元101室及1单元6号储藏间，只有1号楼地下储藏间。兰德花园小区1号楼1单元702室及1号楼地下6号储藏间，未出售。 原审法院认为，谢晓敬与河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司2013年12月5日签订的兰德花园认购协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该认购协议合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。从本案双方签订的认购协议的内容看，双方对房号、房屋单价、房屋总价、首付款数额、付款方式、交付时间等作出明确约定，说明该认购协议的主要条款已具备了商品房买卖合同的主要内容，并且河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司已按认购协议的约定收受了购房款，案涉房屋现已取得商品房预售许可证。综上，谢晓敬与河北硕宇房地产开发（集团）有限公司南宫分公司签订的兰德花园认购协议应当认定为商品房买卖合同。关于双方签订的协议应当解除还是继续履行的问题，二被告称谢晓敬未在被告通知的期间内提交办理商品房按揭贷款的相关资料导致认购协议无法继续履行，原告对其说法不予认可，二被告未能提供证据证明，故其主张，本院不予认可。南宫市房屋交易与产权管理中心出具的证明、情况说明及买受人史延辰在同一楼盘的认购协议书能断定兰德花园小区1号楼住宅层数编号与认购协议书中的编号不一致，即认购协议的住宅楼层从101号、102号逐层递增，备案的住宅楼层编号从201号和202号开始逐层递增至701号、702号，且储藏间在地下进而认定谢晓敬认购的是南宫市房屋交易与产权管理中心备案的兰德花园小区1号楼1单元702室及1号楼地下6号储藏间。因该房屋及储藏间尚未出售，双方应继续履行合同，故不应解除该认购协议。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决：一、确认原告谢晓敬与被告河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司2013年12月5日签订的兰德花园认购协议有效。二、确认原告谢晓敬与被告河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司2013年12月5日签订的兰德花园认购协议为商品房买卖合同。三、被告河北硕宇房地产开发集团有限公司、河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司将兰德花园小区1号楼1单元702室1号及1号楼地下6号储藏间交付给原告谢晓敬。四、原告谢晓敬一次性给付被告河北硕宇房地产开发集团有限公司、河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司剩余房款230000元。五、驳回原告的其他诉讼请求。六、驳回被告河北硕宇房地产开发集团有限公司、河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司的反诉请求。上述第三、四项于本判决生效后二十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费100元及反诉费50元，由被告河北硕宇房地产开发集团有限公司、河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司共同负担。 二审审理中，双方当事人均未提交新证据。二审对一审查明的案件事实予以认定。 本院认为，二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，《兰德花园认购协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该《认购协议》对被上诉人购买房屋的位置、面积、价款及付款方式、交工时间等内容均有明确约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，结合涉案《兰德花园认购协议》的以上约定内容和上诉人已按约收取被上诉人首付购房款的事实，一审法院认定该认购协议为商品房买卖合同并无不妥。被上诉人在认购协议中选择按揭贷款的付款方式，而上诉人于2018年8月15日始取得兰德花园小区1号楼预售许可证。上诉人主张被上诉人未按协议约定提供办理正式商品房买卖合同备案及房屋贷款的相应手续材料存在违约行为，但未提交充分证据证明，上诉人要求解除双方签订的认购协议的主张无合同和法律依据，不予支持。从一审法院已查明的案件事实看，上诉人于2014年3月13日与案外人史延辰签订的《兰德花园认购协议》中约定向史延辰出售的房屋为“1号楼2单元101室”，而上诉人现开发建成的兰德花园小区1号楼为6+1层，共计7层，1层为非住宅的车库和储藏间，住宅为2至7层，编号从201至701，202至702，701与702室均为顶层。上诉人的委托诉讼代理人在一、二审庭审中均未否认被上诉人谢晓敬所购1-1-602室亦为顶层的事实。基于以上分析，结合兰德花园1号楼存在加层设计变更的事实和双方当事人的陈述意见，一审法院运用逻辑推理和日常生活经验法则，考虑认购协议中1号楼的住宅楼层自101、102号逐层递增为601、602，而已建成且备案的1号住宅楼层自201号和202号逐层递增至701号、702号的实际情况，判定上诉人向被上诉人交付与认购协议约定的1-1-602号室相对应的1-1-702室并无不妥。一审判决主文第三项将上诉人应交付给被上诉人的“兰德花园小区1号楼1单元702室”表述为“兰德花园小区1号楼1单元702室1号”明显属于笔误，本院直接予以纠正。综上，上诉人的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，判决结果妥当，应予维持。本案经调解无效，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下： 一、维持河北省南宫市人民法院（2019）冀0581民初614号民事判决第一、二、五、六项； 二、变更河北省南宫市人民法院（2019）冀0581民初614号民事判决第三项为“被告河北硕宇房地产开发集团有限公司、河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司于本判决生效后二十日内将兰德花园小区1号楼1单元702室及1号楼地下6号储藏间交付给原告谢晓敬”； 三、变更河北省南宫市人民法院（2019）冀0581民初614号民事判决第四项为“原告谢晓敬于本判决生效后二十日内一次性给付被告河北硕宇房地产开发集团有限公司、河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司剩余房款230000元”。 一审案件受理费按原判决负担；二审案件受理费150元，由上诉人河北硕宇房地产开发集团有限公司、河北硕宇房地产开发集团有限公司南宫分公司共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨月花 审判员  王华青 审判员  武丽萍 二〇二〇年五月二十九日 书记员  张伟沙