-14- -13- 山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初6795号 原告：刘某某，男，1988年2月13日出生，汉族，住山东省莘县。 委托诉讼代理人：房姝轶（特别授权代理），山东东标律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文静，山东东标律师事务所实习律师。 被告：延某某，女，1987年8月7日出生，汉族，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：王东强、潘红杉（均系特别授权代理），北京市君致（济南）律师事务所律师。 被告：济南居之乐房地产信息咨询有限公司，住所地山东省济南市历城区，统一社会信用代码91370112307093694N。 法定代表人：孙永辉，总经理。 委托诉讼代理人；王东强、潘红杉（均系特别授权代理），北京市君致（济南）律师事务所律师。 原告刘某某与被告济南居之乐房地产信息咨询有限公司（以下简称居之乐房产公司）、王某某、延某某居间合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案。原告刘某某于2020年10月19日向本院提出撤回对王某某的起诉，本院裁定予以准许。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某的委托诉讼代理人房姝轶、文静，被告居之乐房产公司的法定代表人孙永辉、延某某及二被告共同委托诉讼代理人王东强、潘红杉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘某某向本院提出诉讼请求：一、依法判令撤销原告与王某某签订的《房屋买卖合同》，并判令延某某、居之乐房产公司立即返还中介费3000元并赔偿原告损失，王某某立即返还原告70000元购房款；二、判令三被告承担本案诉讼费、保全费、保全保险费等费用。 原告庭前提交变更诉讼请求申请书，变更诉讼请求为：一、判令撤销刘某某与延某某、居之乐房产公司之间的合同；二、判令延某某、居之乐房产公司立即赔偿原告损失7万元；三、判令二被告承担本案诉讼费、保全费、保全保险费等费用。 事实和理由：2019年8月，刘某某因购房需求与延宇晴（后核实其真实姓名为延某某）建立了联系，在沟通过程中刘某某明确表示自己手中只有21万，延某某声称可以为其提供首付款不超21万的房源。刘某某遂同意由延某某为其提供房源。后延某某提供了坐落于济南市历城区路劲东城2-2-3205室的房源，延某某自知首付价格远超21万，便向刘某某承诺首付款可以从六成降到三成，且购房首付资金不够的话可以想办法帮其“垫资”购买（此处垫资是指延某某通过寻找相关机构贷款补足首付款扣除21万后的差额部分，下同）。遂刘某某签订了《买卖意向书》《房屋买卖合同》及补充协议，缴纳费用3000元及购房定金7万元。后延某某并未进行“垫资”导致刘某某无法继续履行买卖合同，购房定金7万元无法返还造成损失。延某某不具备房地产经纪专业人员资质使用虚假姓名及应退回已收取费用并赔偿因此造成的损失。在刘某某多次交涉并起诉后，延某某退回费用3000元，但7万损失拒不赔偿。延某某作为济南居之乐房地产信息咨询有限公司的员工，济南居之乐房地产信息咨询有限公司应承担赔偿责任。故申请人申请变更诉讼请求，请予以准许。 延某某辩称，一、延某某、济南居之乐房地产信息咨询有限公司不存在欺诈的行为，刘某某、延某某、济南居之乐房地产信息咨询有限公司双方签订的合同不存在合同撤销的法定情形。根据《民法总则》第148条“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销”之规定，撤销合同包括两个条件：1.一方实施了欺诈行为；2.对方在违背真实意思的情况下实施法律行为。首先，延某某并未实施欺诈行为。2019年8月，刘某某因购房需求与延某某建立联系，延某某依照刘某某的要求向其提供了房源，在经延某某、济南居之乐房地产信息咨询有限公司挑选后其选中了坐落于济南市历城区路劲东城2-2-3205的房屋，2019年8月19日，刘某某、延某某、济南居之乐房地产信息咨询有限公司双方以及卖方达成合意，由刘某某先向卖方支付定金7万元，2019年11月15日前将全部首付款31.8万元支付给卖方。在达成房屋买卖的过程中，延某某并未实施任何虚构事实、隐瞒真相或者故意告知虚假事实等手段诱使刘某某做出错误的意思表示，延某某并未实施欺诈；第二，刘某某购买坐落于济南市历城区路劲东城2-2-3205的房屋并未违背其真实意思表示。刘某某在购买该房屋之前，经过了验房、价格协商等一系列活动，因首付款及贷款的原因，刘某某、延某某、济南居之乐房地产信息咨询有限公司双方亦经过多次商讨并达成了协议。其中，关于银行贷款问题，延某某并未做出虚假承诺，因济南市政府政策原因，刘某某可以通过“集体户”、“租房落户”的方式达到办理三成贷款的目的，并非延某某、济南居之乐房地产信息咨询有限公司为了赚取居间费用对刘某某进行欺诈；第三，撤销合同适用一年的除斥期间，《房屋买卖合同》签订的时间是2019年8月16日，而刘某某起诉的时间是2020年9月4日，已经超过了撤销合同的法定期间。 二、刘某某的损失是因其自身原因所导致的，延某某、济南居之乐房地产信息咨询有限公司对此并无过错，刘某某因违约造成的损失不应当由延某某、济南居之乐房地产信息咨询有限公司承担。第一，2019年10月初，刘某某因无法凑够首付款，向延某某表示不再购买坐落于济南市历城区路劲东城2-2-3205的房屋，并表示希望延某某、济南居之乐房地产信息咨询有限公司帮忙协商让卖方退一部分定金，且在刘某某向延某某告知该情况时，其已经与卖方进行了沟通交流，故导致刘某某定金无法退回的原因是刘某某单方面违约，与延某某、济南居之乐房地产信息咨询有限公司并无关联；第二、延某某无房地产经纪人资格并不能发生撤销合同的法律后果，亦不能表示其具有欺诈的故意。首先，导致合同撤销的情形只包括《民法总则》第147条至151条所规定的五种情形即重大误解、欺诈、第三人欺诈、胁迫、显示公平，至于中介人员是否具有资质，并不能作为撤销合同的理由；其次，延某某是否具有资质也不能作为判断其是否欺诈的条件，判断延某某是否构成诈骗，应当从其行为来看其是否符合诈骗的客观情形，而不能以其没有资质来判断其是否是构成诈骗。 三、刘某某属于恶意诉讼。刘某某因房屋价格原因违约导致房屋买卖合同解除后，刘某某曾要求房主退还部分定金，但因协商不成，房主不予退还，遂起诉延某某、济南居之乐房地产信息咨询有限公司，恶意称延某某、济南居之乐房地产信息咨询有限公司具有欺诈行为，要求刘某某赔偿其因自身过错导致的损失来减少自身风险，其行为属于恶意诉讼。 综上所述，刘某某、延某某、济南居之乐房地产信息咨询有限公司之间的合同不具备法定的撤销条件，不应当被撤销，刘某某损失的7万元是因其自身过错所导致，延某某、济南居之乐房地产信息咨询有限公司不应当承担赔偿责任。 居之乐房产公司辩称，居之乐房产公司于2019年8月左右向刘某某提供了真实合法有效的涉案房屋，并与买卖双方就合同的买卖条款达成一致，就买卖合同中所涉及的重要事项也向买卖双方进行了如实的告知。刘某某对此是知晓的，居之乐房产公司在订立合同过程中，并没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或虚假的情况，涉案买卖合同真实合法有效。其次，关于刘某某的第二项诉求，居之乐房产公司认为其相应的损失，没有任何的计算基础。退一步讲，其即使有相应的损失，也是其违反买卖合同约定导致违约，最终导致订金无法退回，其应当对其违约承担相应的法律责任。 本院经审理认定事实如下：2019年8月16日，刘某某与延某某互加微信好友后，延某某多次向刘某某推介二手房源，并约定时间面谈。 2019年8月18日，刘某某签订《买卖意向书》，约定刘某某委托居之乐房产公司购买济南市历城区北园大街12号路劲东城2-2-3205室房屋，并约定于签订购买意向书时，支付1000元作为意向金，意向书有效期至2019年8月22日。刘某某在买方处签字。当日，刘某某向居之乐房产公司转账1000元。 2019年8月19日，王某某（甲方）、刘某某（乙方）与居之乐房产公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲乙双方共同委托丙方见证甲乙双方之间的房屋买卖行为的相关事宜。第一条房屋状况约定，甲方自愿出售位于济南市历城区北园大街12号路劲东城2-2-3205室的房产给乙方，房屋所有权证书号：0134774，房屋所有权人为王某某，为私有房产，房屋建筑面积68.64平方米，房屋无租赁、有抵押。甲方承诺和保证此房产无任何权属及其它经济纠纷，并如实陈述房产权属状况、设施、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房产具体状况已做了充分了解，自愿购买甲方上述房产。第二条成交价格约定，甲乙双方协商一致，同意本合同上述房产及配套设施的成交总价格为1068000元。乙方先交付甲方购房定金70000元。甲方收到乙方定金后不得擅自将房屋转租或转售。如甲方违约，赔偿乙方双倍定金；如乙方违约，甲方收到定金不退；合同签订当日，定金自动转为房款。第三条付款方式约定，甲乙双方同意使用按揭贷款的付款方式。乙方于2019年11月15日前向甲方交付首付款318000元，甲方收到首付款后，经贷款银行对乙方贷款资质审核通过批准时三日内积极配合乙方办理过户手续。银行贷款一经发放，乙方当日将剩余购房款750000元支付给甲方。第四条约定，甲乙双方办理过户手续所产生的税费；甲方承担零费用、零税金；乙方承担全部费用、全部税金。第五条约定，甲乙双方应在本合同签订当日起，委托并协助居之乐房产公司办理房产过户及相关手续。第九条其他约定事项：2019年11月15日乙方获取购房资格，其中2019年11月15日至2019年11月29日购房资格、贷款审批通过，2019年11月30日过户完毕。若上述三条在规定时间内完成不了，定金不退、合同取消。若乙方贷款额度不够，追加首付款支付给甲方。买方保证2017年12月至2019年11月社保不间断，丙方保证协助乙方完成后面一系列手续。王某某在甲方处签字捺印，刘某某在乙方处签字捺印，延某某在丙方处签字“延宇晴”并捺印。庭审中，延某某陈述其身份证登记姓名为延某某，在日常生活中习惯用延宇晴。 2019年8月19日，刘某某（乙方）与延某某（丙方）签订《补充协议》一份，约定办理限购审核、面签、网签、贷款审批的相关事宜。其中，中介费用约定为8000元，已付中介费1000元，于2019年8月28日交2000元，于10月15日交3000元，剩余2000元过户当天一早来公司交清。贷款费用7500元、评估费用5350元共计12850元于2019年10月15日当天交齐。刘某某在乙方处签字捺印，延某某在丙方处签字“延宇晴”并捺印。 2019年8月19日，王某某（甲方）、刘某某（乙方）、延某某（丙方）签订《补充协议》一份，约定：乙方购买甲方的房子，首付款不够需丙方配合去垫子，贷款总额下来，甲方支付乙方的垫资额度。垫资额度以实际为准，垫资所产生的费用由乙方承担百分之五十，丙方承担百分之五十。王某某在甲方处签字捺印、刘某某在乙方处签字捺印、延某某在丙方处签字“延宇晴”并捺印。 2019年8月19日，刘某某向王某某转账5000元。2019年8月23日，刘某某向王某某转账65000元。2019年8月29日，刘某某向居之乐房产公司转账2000元。 形成本案诉讼后，2020年9月14日，居之乐房产公司将居间服务费3000元退还刘某某。 对延某某是否在《房屋买卖合同》丙方处签署虚假刘某某主张延某某在《房屋买卖合同》上不仅签了假名，还留了假的签合同时要求延某某出示身份证，但延某某拒不提供，在刘某某的要求下延某某在刘某某持有的那份合同上签署了假的延某某抗辩称，《房屋买卖合同》丙方处的也不是其写的。并提交丙方处未签署本院经审理查明：居之乐房产公司持有的《房屋买卖合同》丙方处未签署该可以确定与“延宇晴”非同时签署，对该延某某不予认可，刘某某亦未提交其他证据予以证实。故本院对刘某某持有的《房屋买卖合同》上丙方处身份证号系延某某签署不予认定。 对刘某某无法继续履行合同的原因，双方形成争议。刘某某主张，延某某要求刘某某提供的首付款从一开始约定的21万，变更到40万左右，与最初约定不符，延某某不提“垫资”事宜，导致刘某某无法继续履行房屋买卖合同，并提交其与延某某的微信聊天记录予以证明。居之乐房产公司、延某某抗辩称，刘某某是因自身无法凑够首付款而解除合同，并不是因为被告不履行补充协议导致合同无法履行。合同签订时，三方约定刘某某需要交31.8万元首付款，刘某某表示其手中有21万元，其中10万元需要“垫资”。40余万元包括31.8万元首付款，办理垫资的费用、办理房屋过户的税费等，而不仅仅是首付款40余万元。居之乐房产公司、延某某提供2019年10月14日刘某某与延某某的对话录音予以证明。 刘某某提供的其与延某某的微信聊天记录。2019年9月7日，刘某某在微信中向延某某表示：粗算了一下，这次买方得拿出尽40万，突然感觉压力很大，原本不是21万的首付款吗，怎么差距那么多呢？延某某回复：首付是三成。刘某某再次表示：之前说好的垫资，这个不能错吧。延某某回复：没错。2019年9月21日，刘某某向延某某表示：我现在不想那么多，凑钱交首付，你这边顺利给我办下来手续，我就烧高香了。2019年10月9日，刘某某向延某某表示：昨天我给你说的我这边首付凑不够了，我也给房主说过了，你帮帮忙给房主说说好话，把定金给退一部分吧，家里真凑不够了，麻烦再把人家的房子挂网上再卖吧，不能耽误人家卖房子对吧。 2019年10月14日，刘某某与延某某的对于房屋买卖合同的履行进行了对话。延某某提交了对话录音。延某某要求刘某某说说想法。刘某某表示：一是首付凑不够了；二是家里边认为合同签的不行，贷款费和评估费太高。因首付款凑不够，现在不想买了……刘某某表示：买房子的时候我也说了，我只能出21万。延某某答复：21万就行，因为剩下的不是贷款或者垫资吗……延某某询问：签合同的时候，你应该知道有30来万的事吧。刘某某答复：30来万我是知道，但是我跟你说的是我只出21万。延某某表示：“垫资”10多万，加上21万，正好30多万给王某某，去解除房屋抵押。刘某某表示：后来一算账，全部加起来我得出40万了……多出来的7万块钱就是税。总房款107万，首付款付三成就是32万，一下子又多出7万元税。延某某答复：过户税费这一块，本身房价在这放着，人家有高税。刘某某表示：我知道，家里边现在真是凑不出来了，没办法。延某某答复：可以选择给房主说，贷款可以多贷一点，或者跟亲戚朋友借……延某某询问：我看你发的信息上，意思就是不买了。刘某某答复：对，我的意思就是现在首付拿不了，所以就目前暂时先不买了……刘某某表示：你给房主打电话，让房主看啥时候来。延某某表示：让房主把合同带过来，一块把合同作废，是吧？刘某某答复：对。延某某询问：定金这块，房主怎么说的？刘某某答复：房主意思是定金不退，当时也没想那么多，一下损失那么多钱…… 对以上两份证据，双方均认可其真实性。上述证据中，刘某某多次表示，首付款凑不够了、贷款费和评估费太高等，延某某亦在刘某某询问“垫资”事宜时，给予刘某某同意“垫资”的答复。该两份证据足以证实，刘某某无法继续履行合同，并非因延某某拒绝“垫资”。 另查明，延某某无房地产经纪人员资质，庭审中居之乐房产公司承认延某某系其工作人员。手机号“1396913****”系延某某用其该手机号一直由延某某使用。 上述事实，有刘某某提供的《房屋买卖合同》、《买卖意向书》、两份《补充协议》、建设银行个人账户支出交易明细、刘某某与延某某的微信聊天记录，居之乐房产公司、延某某提交的《房屋买卖合同》、刘某某与延某某的微信聊天记录、刘某某与延某某的对话录音等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，刘某某与居之乐房产公司之间系居间合同关系，案由应更改为居间合同纠纷。 本案的争议焦点如下：一是居之乐房产公司及延某某的行为是否构成欺诈；二是刘某某向王某某支付的7万元是否是其损失，应否由居之乐房产公司、延某某赔偿；三是刘某某要求撤销与居之乐房产公司签订的居间合同，有无事实及法律依据。 关于焦点一。所谓欺诈，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。依据以上查明的事实，刘某某无法继续履行合同，并非因延某某拒绝“垫资”，刘某某主张延某某存在虚假承诺“垫资”的行为，本院不予采信。同时，刘某某认为延某某不具备房地产经纪人员资质，在合同上签署与身份证不一致的假名，构成欺诈。对此，本院认为，居间合同的主体为刘某某与居之乐房产公司，延某某只是作为居之乐房产公司的工作人员，具体经办该业务，庭审中居之乐房产公司对此予以认可。延某某签名与否，不影响该居间合同的效力。延某某一直用实名认证的手机号与刘某某保持联系，仅凭延某某在合同丙方处签署与身份证不一致的姓名，不能认定居之乐房产公司、延某某存在欺诈的故意。国务院于2014年7月22日发布的国发【2014】27号文件已经取消了房地产经纪人的职业资格许可，意味着房地产经纪人职业资格证不再是房地产经纪业务从业人员的准入门槛。综上，刘某某认为居之乐房产公司及延某某的行为构成欺诈，证据不足，本院不予支持。 关于焦点二。刘某某主张，依据房屋买卖合同的约定定金不退，通过与王某某交涉，王某某拒不退还7万元定金。居之乐房产公司、延某某抗辩称，对于王某某是否将7万元定金退还刘某某，其不知情；起诉之前，刘某某与王某某单方解除了合同，并就定金的退还问题进行了协商；一开始起诉时，也把王某某列为被告，被告未作出是否退定金的意思表示；刘某某未提交证据证明王某某拒不退还定金，故对其损失无法确认。本院认为，刘某某变更诉讼请求，撤回要求王某某返还7万元定金的诉讼请求，并撤回对王某某的起诉，是对其民事权利的行使，本案中无法确认7万元定金系刘某某的实际损失。如上所述，无证据证实居之乐房产公司及延某某的行为构成欺诈，刘某某以居之乐房产公司、延某某存在欺诈行为导致房屋买卖合同无法继续履行为由，要求居之乐房产公司、延某某赔偿7万元损失，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于焦点三。本院认为，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。本案原被告之间的居间合同系特殊的委托合同，双方均有任意解除权。通过双方的对话录音可以认定，刘某某已向延某某明确表示了解除合同，涉案合同也未继续履行，且居之乐房产公司已将收取的3000元中介费予以退还，故双方的居间合同关系已实际解除，无需再行撤销。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第四百一十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回刘某某的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1626元，减半收取计813元，由原告刘某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  李    晓    丽 二〇二〇年十一月十六日 法官助理  于彩霞书记员韩欢欢