湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初4221号原告（反诉被告）：岳阳城陵矶港务有限责任公司，住所地岳阳市岳阳楼区。法定代表人：尹显东，董事长。委托诉讼代理人：苏军，公司行政中心经理。委托诉讼代理人：刘小方，湖南理威律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵寒信，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：纪岳森，湖南惠风律师事务所律师。委托诉讼代理人：周旺，湖南惠风律师事务所律师。原告（反诉被告）岳阳城陵矶港务有限责任公司（以下简称城港公司）与被告（反诉原告）赵寒信租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人刘小方、苏军，被告（反诉原告）赵寒信的委托诉讼代理人纪岳森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）城港公司向本院提出本诉诉求：1、判令赵寒信交还所租桂园路门面1号楼某号门面；2、判令赵寒信支付截止2019年7月的租金1960元，并按租金标准支付2019年8月至2020年6月的门面占用费3080元；3、判令赵寒信拆除私自搭建的建筑物；4、判令赵寒信腾空租赁房屋，移除租赁房屋内可移动的装饰装修设施；5、判令赵寒信按每天50元的标准支付自2020年7月起至腾空并移交租赁房屋之日止的房屋占用费。事实与理由：2018年1月1日，原、被告签订《门面租赁合同》。约定原告将其坐落于桂花园路门面1号楼某号门面出租给赵寒信。租期1年。租赁期满后，双方没有续签合同，被告没有向原告交还门面也未支付租金。此后，城港公司多次催告要求交还门面未果。另赵寒信的改扩建行为未征得城港公司同意，赵寒信应当拆除其擅自搭建的房屋。根据合同约定，城港公司对装修概不负责，不补偿。赵寒信应按50元/的标准支付房屋占用费。城港公司为维护合法权益，特诉至人民法院。被告（反诉原告）赵寒信辩称：1、城港公司的诉状系虚假陈述与事实不符。赵寒信的租金交至2019年12月底，但在2019年7月却收到城港公司交还门面的通知。很明显城港公司构成了违约，应当承担违约责任。2、2019年8月城港公司派人断水断电直至2019年12月19日。而且城港公司多次封门堵路，破坏水电设备，严重影响了城港公司的正常经营和生活。城港公司应当赔偿全部经济损失。3、赵寒信修建的房屋，城港公司无权要求拆除。赵寒信修建的房屋在1999年以前就已经修建完成，建成将近20年，属于赵寒信的财产。城港公司要求赵寒信拆除可以，但必须足额赔偿赵寒信的全部损失，包括但不限于经营损失、房屋价值等。否则赵寒信不同意交还房屋，也不同意拆除房屋。被告（反诉原告）赵寒信向本院提出反诉诉求：1、判令城港公司支付改扩建和装修改造补偿费，根据鉴定评估结论确认为54533元。2、判令城港公司返还租房押金2000元。事实与理由：原、被告有二十几年的租赁合同关系，在签订合同时交有2000元押金。赵寒信除了承租原有门面的部分，还在原有门面的基础上进行了改扩建和装修改造。该改扩建和装修改造属于添附。如果城港公司收回门面，应当就上述添附进行补偿。原告（反诉被告）城港公司反诉辩称:1、赵寒信对租赁房屋进行扩建没有经过城港公司同意，装修部分合同已明确约定不补偿。故赵寒信要求城港公司补偿没有事实和法律依据。需特别指出的是，城港公司事后知道赵寒信进行了扩建而未提出异议，并不构成“同意”或“追认”。因为同意的表示应在行为人行为之前作出，同时，不作为构成意思表示，需法律有明确规定或当事人有明确约定为前提。2、现行法律与司法解释规定承租人未经出租人同意进行装修扩建的，承租人要恢复原状的责任，而不是由出租人予以补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：赵寒信自1998年开始承租城港公司位于桂园路1号楼某号门面。双方最后一份租赁合同于2018年1月1日签订。该合同约定，租赁期从2018年1月1日至2018年12月31日。门面租金280元/月。无论何种方式终止合同，城港公司对门面的装修概不负责，不补偿。门面移交城港公司时，赵寒信应将装饰装修恢复原状，不影响门面正常交接和继续出租。如有违者，按每天50元收取租金，或从押金中扣除。2018年12月31日合同到期，双方未再签订合同。2019年2月18日，赵寒信向城港公司交纳了2019年全年租金3360元。2019年7月12日，城港公司向赵寒信等租赁户发出通知一份。内容为：因赵寒信所承租的门面存在重大安全隐患，现市政要求需要进行拆除。通知赵寒信于2019年7月30日前将所承租门面无条件退回。2020年1月20日，城港公司又发出通知一份，要求赵寒信在2020年2月20日前退还门面。2020年4月3日，城港公司与赵寒信等承租户就退回租赁门面一事进行协商。各租赁户要求城港公司进行补偿，城港公司认为承租户要求的补偿和搬迁费没有依据。双方协商未果。2020年4月28日、2020年5月8日，城港公司再次向赵寒信等承租户下发通知，要求2020年5月10日前归还门面。赵寒信称其交了2000元押金，但是没有提供押金条。城港公司对赵寒信交纳2000元押金的事实不予认可，庭后城港公司在财务上再次复核后的反馈结果为，没有查到赵寒信的押金条。另查明，赵寒信在承租期间，对承租的门面进行了改扩建。承租的门面及改扩建部分，均无产权证。赵寒信在本案审理过程中，申请对租赁门面改扩建部分现在的造价及现值进行评估。结论为：现在的造价25042元，现值为54533元。因赵寒信至今未将租赁门面返还城港公司，遂酿成纠纷。本院认为，城港公司与赵寒信于2018年签订的《门面租赁合同》，因承租门面既无产权证，也未向本院提交合法的报建手续，租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，赵寒信作为承租人应当返还租赁物，并支付门面占有使用费。承租门面的改扩建部分系依附于承租门面而添附建造，赵寒信返还承租门面时应将改扩建部分一并返还。改扩建部分未办理合法建造手续应否予以拆除，应由相关行政机关作出认定后予以处理，法院不予处理。《门面租赁合同》系无效合同，城港公司要求按合同约定的违约标准50元/天支付占用费没有法律依据，本院参照租金标准计算占用费。关于赵寒信主张的改扩建损失，应否予以支持的问题。《最高人民法院关于审理城镇门面租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。第十四条规定，“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按过错分担”。首先，赵寒信未提供任何证据证明双方对改扩建费用有书面约定。其次，赵寒信没有任何证据证明城港公司对于改扩建有积极、主动的作为。第三，城港公司在改扩建发生后未提出异议不等于同意改扩建的意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定，“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示”。城港公司在改扩建发生后未提出异议，是一种沉默的行为方式，与法律规定的三种情形均不相符，不能认定城港公司存在同意改扩建的意思表示。因此，赵寒信要求城港公司对该部分费用进行赔偿，没有法律依据。赵寒信要求返还押金2000元，因赵寒信无证据证实其已交纳押金，对赵寒信的该反诉请求，本院不予支持。综上，城港公司的本诉诉求，部分符合法律规定，本院予以支持。赵寒信的反诉请求均没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、由被告（反诉原告）赵寒信向原告（反诉被告）岳阳城陵矶港务有限责任公司返还所承租的桂花园路门面（含改扩建部分），并腾空租赁房屋，移除房屋内可移动的设施设备。二、由被告（反诉原告）赵寒信按280元/月的标准，向原告（反诉被告）岳阳城陵矶港务有限责任公司支付自2020年1月1日起至门面实际返还之日止的占有使用费。以上款项，限在本判决生效后十日内履行。逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。三、驳回原告（反诉被告）岳阳城陵矶港务有限责任公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）赵寒信的全部反诉请求。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费300元，合计350元，由被告赵寒信负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判长 许 东审判员 钟 宁审判员 朱潇峰二〇二〇年十二月九日书记员 冯静楠