湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0104民初1473号原告：姚珺，女，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：刘承侃，曾斌，系湖北自强律师事务所律师（特别授权）。被告：武汉国华礼品发展有限公司，住所地：武汉市硚口区沿河大道******。法定代表人：朱军伟，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：乐瑞，湖北祥平律师事务所律师（一般授权）。委托诉讼代理人：徐润东，系该公司员工（一般授权）。第三人：交通银行股份有限公司湖北省分行，住所地湖北，住所地湖北省武汉市江汉区建设大道**>负责人：单增建，系该行行长。委托诉讼代理人：章勇辉、程欢，北京大成（武汉）律师事务所律师（一般代理）。原告姚珺与被告武汉国华礼品发展有限公司（以下简称国华礼品公司）、第三人交通银行股份有限公司湖北省分行商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告姚珺的委托诉讼代理人刘承侃、曾斌，被告国华礼品公司的委托诉讼代理人乐瑞、徐润东及第三人交通银行股份有限公司湖北省分行的委托诉讼代理人章勇辉、程欢均到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告同意继续适用简易程序审理，经本院院长批准，延长三个月审理期限。本案现已审理终结。原告姚珺向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2016年1月30日签订的武汉市商品房买卖合同；2、判令被告返还原告已付购房款454732元及其利息损失（自2015年11月26日起按中国人民银行活期存款率标准计算至返还之日止）；3、判令被告向原告支付违约金，违约金按该商品房交易总价904732元的3%计算为27141.96元；4、解除原告与被告、第三人交通银行股份有限公司湖北省分行2016年2月22日签订的个人抵押贷款合同；5、判令被告向原告返还已偿还的按揭贷款本金和利息（截止2019年12月9日原告已偿还的本金为144651.21元，利息为77389.28元，被告应返还的本金和利息以第三人交通银行股份有限公司湖北省分行出具的实时贷款数据为准）；6、原告尚欠第三人交通银行股份有限公司湖北省分行的剩余贷款本金及利息由被告承担（剩余贷款本金和利息以第三人交通银行股份有限公司湖北省分行出具的实时贷款数据为准）；7、判令被告赔偿原告向案外人武汉房江湖信息科技有限公司支付的30000元电商费购房损失；8、本案诉讼费（含保全费）由被告承担。事实与理由：2016年1月30日，原被告就位于武汉市硚口区利济南路武汉国华礼品城第X幢/单元X层商XX号（建筑面积16.13平方米）商铺签订武汉市商品房买卖合同，约定原告购买上述商铺，购房总价904732元，合同第八条约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下列第1种方式进行处理：1、……（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付房款退还给买受人，并按同期活期存款利率付给利息……面积误差比=产权登记面积-合同约定面积/合同约定面积×100%。合同附件六：合同补充协议6.2约定：“如因一方违约导致合同被解除的，违约方应向守约方支付违约金，违约金按商品房交易总价的3%计算”，合同签订后，原告依约向被告支付了454732元首付款。2016年2月22日，原告与被告、第三人签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定原告向第三人贷款450000元，该款项直接支付至被告账户，被告为担保人。该合同在房屋管理部门办理了备案手续，备案登记的商铺建筑面积为15.41平方米。原告认为，案涉房屋登记备案的建筑面积和合同约定的建筑面积误差超过3%，根据合同约定，原告有权退房，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期活期存款利率付给利息，按照合同13.2条约定，规划变更没有通知，原告有权退房。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保合同的，应予以支持。”现双方合同约定的解除条件已成就，原告有权主张解除《武汉市商品房买卖合同》及《个人抵押贷款合同》，故原告起诉来院。被告国华礼品公司辩称：原告无权要求解除武汉市商品房买卖合同，签订合同后，合同是双方真实意思，合同已经履行，原告交付了房款，被告交付了房屋，也进行了出租收益，关于面积差的问题，被告因政府规划调整，对相关指标调整，因此产生了合同约定的面积差，当相关部门测量有面积差后，双方电话沟通已经合意，被告根据合同约定的数字将面积差价向原告退还了2倍的面积差房款，对此发生面积差的事实，原告收到办房权利凭证之后，也得知了面积差的比例，同时收到第一次退房款的时候知道面积差的数字是超过3%的，在我们第二次退款的时候也明确的相关内容和金额，因此原告的行为和原告被告多次电话当面沟通的行为，证明原被告对合同面积差有合意并且履行了合同约定的方案继续履行合同，因此合同已经履行完毕，为了保护交易安全和合同严肃性和双方的合法权益，请求驳回原告诉讼请求。由于原告无权要求解除合同，因此原告无权要求解除贷款合同，也无权要求其他诉讼请求即返还已偿还的本金利息和尚欠余额。电商费与本案无关，目前也没有看到证据证明国华指示过案外人，案外人和国华没有法律关系。综合，合同是双方真实意思，合法有效，双方按照合同和面积差的合意和行为的认可，请求保护交易安全，对原告由于地产形式和商铺投资行为风险转嫁给被告的行为不应支持，请求驳回原告所有诉讼请求。第三人交通银行股份有限公司湖北省分行辩称：第三人与原告被告签订的个人抵押贷款合同是三方真实意思，合法有效，第三人已经履行发放贷款的义务，原告应当按照合同约定还款，被告承担阶段性保证义务，现由于原告对被告提出解除购房合同，第三人从节约诉讼资源的目的出发，认为如果法院根据双方证据材料，确定双方的购房合同无效，则应由被告履行剩余还款义务待所有欠款偿还完毕后，第三人可以协助被告办理解除抵押手续。如法院裁判双方合同有效，则原告应当继续按照贷款合同约定履行还款义务，并办理相应的不动产的他项权证书。经审理查明：2016年1月30日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定由原告姚珺购买被告开发建设的位于武汉市硚口区利济南路武汉国华国际礼品城一期第X幢X层商XX号房，建筑面积16.13平方米，单价56090.02元每平方米，总价904732元，首付款454732元，其余价款办理贷款。合同第八条约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下列第1种方式进行处理：1、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）／合同约定面积×100%。……”合同第九条约定：“出卖人应当在2016年3月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件……5、供电：交房同期达到使用条件；6、给水：交房同期达到使用条件；……因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。”合同第十一条约定：“出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”合同第十三条规划、设计变更的约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内书面通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起45天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行一年期同期定期存款利率给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。”合同附件六补充协议第5条约定：“双方同意买卖合同第十六条修改和补充如下:5.1房屋产权交易过户的先决条件:无论产权登记手续是由出卖人代办、买受人自行办理或出卖人与买受人共同办理，在产权登记之前，买受人应按如下要求办妥有关手续，否则，出卖人有权拒绝将办理房屋产权所需的资料交买受人，并无须承担任何违约责任或赔偿责任：(1)该商品房的实测计价面积与买卖合同约定计价面积发生差异，买受人应于出卖人发出“房款退补的通知”中指定的期限内办理房款退补手续。“实测计价面积”是指:武汉市具有房地产测绘资质单位发出的《房产测算技术报告》的面积。如买受人对实测计价面积有异议，可向有关主管部门申请重测，但不影响买卖合同的全面履行。如合同约定计价面积与实测计价面积存在差异需进行房款退补，而买受人不按出卖人发出的“房款退补通知书”中要求的时间按期办理房款退补手续，则出卖人有权顺延办理房地产初始登记的期限，且从“房款退补通知书”中要求的房款补交时间届满之日起，每逾期一日，买受人应向出卖人支付逾期未补交房款之0.02%的违约金。(2)买受人应按买卖合同约定的条件向出卖人支付该商品房的全部房价款(含因实测计价面积与买卖合同约定计价面积发生差异而产生的须补交的房款)及专项维修资金。(3)买受人应办妥该商品房的收楼手续。”原告按照合同约定向被告支付首付款454732元。2016年2月22日原告姚珺与第三人交通银行股份有限公司湖北省分行签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定原告向第三人贷款450000元，该款项直接支付至被告账户，贷款期限为120个月。2017年11月30日，被告国华礼品公司向原告开具总金额为864347元的购房发票。2018年1月29日，被告将原告姚珺购买房屋的武汉市房屋交易申请书、宗地略图、房产分户图、不动产权属证明等文件交付于原告姚珺，其中武汉市不动产登记局于2017年10月13日颁发的不动产权属证明载明房屋建筑面积为15.41㎡。因涉案房屋最终登记面积小于合同约定面积，被告国华礼品公司分别于2018年2月2日、2019年11月5日依据双方合同约定将房屋差价款共计53628元退还至原告姚珺银行账户。原告姚珺在与被告签订《武汉市商品房买卖合同》后，与武汉和金伟业商业运营管理有限公司签订《产权商铺委托租赁及运营管理合同书》，约定原告将上述商铺委托给武汉和金伟业商业运营管理有限公司统一租赁及运营管理，期限为三年。为购买上述房屋，原告向案外人武汉房江湖信息科技有限公司支付电商服务费30000元。另查明，2016年4月11日，武汉市国土资源和规划局为国华礼品公司在保持原有审批的《建设工程规划许可证》(武规建【2012】225号)40102.12平方米总建筑面积不变的前提下，对原审批的4-6层商业的1-2层局部进行改造的工程重新颁发了《建设工程规划许可证》(武规建【2016】050号)。2016年10月24日，武汉国华国际礼品城一期工程办理了竣工验收备案。本院认为，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。原被告双方合同第八条约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”双方买卖合同约定的建筑面积为16.13平方米，最终涉案房屋交付的实测建筑面积为15.41平方米，面积误差比绝对值为4.46%，已超出3%，故原告姚珺有权解除《武汉市商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”2018年1月29日，被告国华礼品公司将案涉房屋的不动产权属证明、房产分户图、宗地略图、武汉市房屋交易申请书等办证所需原件交付于原告，此时原告已经知晓商铺面积误差比超过3%，其于2020年1月20日向本院递交起诉材料时已超过一年解除权行使期限，且原告于2018年2月2日、2019年11月5日两次接收被告退还的房屋差价款，其以其实际行动选择了继续履行合同，故两原告主张解除商品房买卖合同的请求，本院不予支持。因涉案商品房买卖合同未解除，故两原告主张解除与第三人交通银行股份有限公司湖北省分行签订的《个人房产抵押贷款合同》，要求被告退还购房款、利息、已偿还的贷款本金、利息、违约金及代偿剩余贷款本息的请求，本院不予支持。其要求被告赔偿向案外人支付的电商费30000元，于法无据，其可另行向案外人主张，故对该请求，本院不予支持。原告诉称因被告更改规划变更没有通知原告有权退房，本院认为虽案涉房屋所在项目规划有变更，但其是在总建筑面积不变的前提下，对原审批的4-6层商业的1-2层局部进行改造，原告购买的商铺并未因该变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能，故对原告该主张解除事由本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十五条第二款、第二十四条之规定，判决如下：驳回原告姚珺的全部诉讼请求。案件受理费本院减半收取5570元、保全费4190元，由原告姚珺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王林二〇二〇年十月九日书记员  罗丹