大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民再8号原审原告大连西岗建设投资有限公司，住所地大连市西岗区长江路539号1607室。法定代表人阎崇飞，董事长兼总经理。委托代理人刘甲明、秦芳菲，辽宁仕鹏律师事务所律师。原审被告大连金华房地产开发有限公司，住所地大连市金州区友谊街道和平路9号。法定代表人王云忠，经理。委托代理人孙广为、王明旭，辽宁生辉律师事务所律师。原审原告大连西岗建设投资有限公司与原审被告大连金华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月15日作出（2015）西民初字第4131号民事判决。原审被告不服该判决提出上诉，大连市中级人民法院作出（2016）辽02民终7068号民事判决书，判决：一、维持大连市西岗区人民法院（2015）西民初字第4131号民事判决第二项；二、变更大连市西岗区人民法院（2015）西民初字第4131号民事判决第一项为：大连金华房地产开发有限公司返还大连西岗建设投资有限公司房屋转让款差价19,812,862.18元；三、驳回大连西岗建设投资有限公司其他诉讼请求。上述款项于本判决生效之日起十日内支付。该判决书生效后，原审原告不服终审判决，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院经过审查，于2017年12月25日作出（2017）辽民申4104号民事裁定提审本案，2018年12月24日，辽宁省高级人民法院作出（2018）辽民再306号民事裁定，裁定撤销辽宁省大连市中级人民法院（2016）辽02民终7068号民事判决及本院（2015）西民初字第4131号民事判决并发回本院重审。本院立案后，适用普通程序，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告的委托代理人刘甲明、秦芳菲，原审被告的委托代理人孙广为、王明旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告原审中诉称，2011年1月27日，原告与被告签订《大连市西岗区胜利东路333号军产房屋转让协议书》，就原告通过拍卖以5850万元购买被告胜利东路333号军产房屋等均相关事宜作出约定，该协议第四条及第七条约定：被告保证此次拍卖给原告的该房屋的使用期限为50年，即自2011年1月27日至2061年1月26日；若该房屋登记的使用年限少于50年，原告有权单方面解除本协议，被告应一次性退还原告已付房款。同时被告还应向原告承担本协议中该房屋转让款10%的违约金，该违约金不可调整。协议签订后，2014年7月31日，大连市西岗区人民法院就案外人中国人民解放军沈阳军区大连特运办事处提起的诉讼作出（2014）西民初字第126号民事判决书，判决原、被告签订的大连市西岗区胜利东路333号军产房屋转让协议书约定使用期限中的2044年2月21日至2061年1月26日期间无效。原、被告不服一审判决，上诉至大连市中级人民法院，大连市中级人民法院作出了（2014）大民二终字第01210号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告认为，原被告间的房屋转让合同关系是合法有效的，原告已如约履行了合同，但被告未能保证该房屋50年的使用期限，构成违约，损害了原告的合法权益，应退还相应房款差价并承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》等有关规定，现起诉至法院，请求判令：1、被告退还原告房屋转让款差价19890000元人民币，并承担总房款的10%的违约金5850000元，总计25740000元。2、原告律师费7000元被告承担。原审被告原审时辩称，不同意原告的诉讼请求。案涉房屋系军产房屋。原、被告之间签署该协议后，被告对该房屋进行了相关的装饰装修，并且将房屋全部交付给原告使用至今。至今原告并没有将约定的全部价款5850万元交付给被告，实际交付了5500万元。被告认为虽然经确认案涉房屋的有效使用年限截止至2044年2月21日，但原告依此计算房屋的折价款应该由被告返还1989万元没有依据，双方在本协议书中并没有约定原告主张的涉及到房屋使用年限有瑕疵应如何折价赔偿的内容。另外，按照协议约定，如被告违约，应承担相应的违约责任，但原告根据本合同同时向被告主张违约金以及损害赔偿金没有相关的依据。原告不能同时主张损害赔偿金与违约金，只能择一主张。最后，该房屋未能达到合同约定的期限，责任并不在被告，相关的责任应该由沈阳军区政治部联络局办公室予以承担。原审查明，2006年7月15日，被告大连金华房地产开发有限公司与沈阳军区政治部办公室签订房屋买卖合同，取得大连市西岗区胜利东路333号房屋使用权。2011年1月27日，原告大连西岗建设投资有限公司与被告大连金华房地产开发有限公司签订《大连市西岗区胜利东路333号军产房屋转让协议书》，双方约定：原告通过拍卖以5850万元购买被告胜利东路333号军产房屋的使用权，总房款为5850万元；被告保证此次拍卖给原告的该房屋的使用期限为50年，即自2011年1月27日至2061年1月26日；付款方式为原告分两次向被告支付房屋转让价款，首批款项为4850万元，原告应当在与中联拍卖签订《拍卖成交确认书》当日支付给被告；剩余1000万元，待被告在约定的时间内将该房屋的产权凭证过户到原告名下后且原告收到该房屋产权凭证后的三日内将剩余的1000万元一次性支付给被告。双方在协议第七条约定，1、（A）若被告未能按照本协议约定的时限内将该房屋的产权办至原告的名下，（B）或者在该房屋交付后，因被告或者因被告与第三人纠纷等，导致乙方无法使用或者无法有效使用该房屋的，（C）或者在该房屋交付后，原告依然需要向第三人交付该房屋的租金或者房屋使用费等，（D）或者该房屋登记的使用年限少于50年，凡出现上述任何一种情形的，则乙方有权单方面解除本协议，被告应一次性退还乙方已付房款；该房屋的装修物归被告，被告应另行承担原告装修等相关损失；同时，被告还应向乙方承担本协议中房屋转让款10%的违约金，该违约金不可调整。但若双方因客观原因书面同意延期办理该房屋产权手续的除外。2、若原告未能按照本协议约定期限付款，则被告有权解除本协议，并收回该房屋，原告因装修造成的损失等均与被告无关，同时原告须承担本协议该房屋转让款10%的违约金。3、若双方一旦发生诉讼的，则由该房屋所在地法院管辖，违约方还应承担守约方为此支付的律师代理费等相关费用。合同签订后，原告于2011年1月28日向被告支付4850万元，于2011年6月3日向被告支付1000万元。被告为原告开具5850万款项的专用收款收据。案涉房屋现作为西岗区365市民中心使用。2014年7月31日，本院作出的（2014）西民初字第126号民事判决书及2014年11月14日大连市中级人民法院作出的（2014）大民二终字第01210号民事判决书判决确认原、被告签订的大连市西岗区胜利东路333号军产房屋转让协议书约定使用期限中的2044年2月21日至2061年1月26日期间无效。原告因本案花费律师费70000元。另查，2011年1月27日至2061年1月26日，共计18262天；2044年2月21日至2061年1月26日，共计6185天。原审认为，原、被告签订的《大连市西岗区胜利东路333号军产房屋转让协议书》是双方真实意思表示，其约定不违背法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。在合同中，双方约定案涉房屋的使用期限为50年即2011年1月27日至2061年1月26日，原告依约向被告支付50年的房屋使用费5850万元，但经法院认定原、被告签订的房屋转让协议书约定使用期限中的2044年2月21日至2061年1月26日期间无效。因此，被告未能按合同约定保证该房屋的使用期限，被告的行为已构成违约。现原告要求被告返还2044年2月21日至2061年1月26日期间房款，且向原告承担该房屋转让款10%即585万元违约金的诉请合理，本院予以支持。应予返还的款项为19812862.78元（5850万元÷18262天×6185天）。关于律师费一节，现原告为本案花费律师费70000元，主张由被告负担，符合双方约定，本院予以支持。关于被告提出原告未足额交付全部5850万元房款的辩称，从原告转账的支票、被告为原告开具的收款收据及发票看，数额均为5850万元，被告并未能提交相关证据证明原告未足额支付房款。故被告的该项辩称没有事实依据，本院不予采纳。关于被告提出原告要求的房屋折价款和违约金不能同时适用的抗辩一节，本院认为无效期限的房款返还与损害赔偿金性质不同。被告的该项辩称没有法律依据，本院不予采纳。关于被告提出案涉房屋未能达到合同约定期，应由最终责任方沈阳军区政治部联络局办公室承担相应的违约责任的抗辩一节。本院认为合同具有相对性。原、被告双方在合同中明确约定了违约情形及违约金，现因被告违约产生的后果应由被告承担违约责任。故对于被告的该项抗辩，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、一百一十四条，原审判决如下：一、被告大连金华房地产开发有限公司返还原告大连西岗建设投资有限公司房屋转让款差价19812862.18元，并支付违约金5850000元，合计25662862.18元；二、被告大连金华房地产开发有限公司赔偿原告大连西岗建设投资有限公司律师费损失70000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170500元（原告已预交），由被告大连金华房地产开发有限公司负担。原审被告不服该判决，向大连市中级人民法院提起上诉，大连市中级人民法院作出（2016）辽02民终7068号民事判决书，判决：一、维持大连市西岗区人民法院（2015）西民初字第4131号民事判决第二项；二、变更大连市西岗区人民法院（2015）西民初字第4131号民事判决第一项为：大连金华房地产开发有限公司返还大连西岗建设投资有限公司房屋转让款差价19,812,862.18元；三、驳回大连西岗建设投资有限公司的其他诉讼请求；上述款项于本判决生效之日起十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费170500元（原告已预交），由大连西岗建设投资有限公司负担29,403元，大连金华房地产开发有限公司负担141,097元；二审案件受理费170,500元，由大连西岗建设投资有限公司负担29,403元，大连金华房地产开发有限公司负担141,097元。原审原告不服终审判决，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院经过审查于2017年12月25日作出（2017）辽民申4104号民事裁定提审本案。2018年12月24日，辽宁省高级人民法院审理作出（2018）辽民再306号民事裁定，裁定撤销辽宁省大连市中级人民法院（2016）辽02民终7068号民事判决及本院（2016）西民初字第4131号民事判决并发回本院重审。原审原告申请再审时称，双方在房屋转让协议书第七条中明确约定了违约金的适用条件，且协议是双方真实的意思表示，对再审申请人就违约金的诉讼请求应当予以支持；由于金华公司的违约行为，导致西岗建设公司支付房屋转让款1989万元遭受利息损失，被申请人应当予以赔偿，请求再审法院支持再审申请人的再审请求。原审被告再审时辩称，原审法院已经判决被申请人向再审申请人支付房屋转让价款19812862.18元，该款具有损害赔偿金的性质，再审申请人主张的585万元违约金不应该同时主张；按照房屋转让合同关于违约金条款的约定，再审申请们主张违约金的前提条件是与被申请人解除合同关系，由于双方的合同仍在履行中，再审申请人主张违约金的条件并未成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回西岗建设公司的再审请求。辽宁省高级人民法院再审认为，对于本案金华公司应否向西岗建设公司支付585万元违约金的争议问题，根据双方当事人在案涉房屋转让协议书中第七条约定，房屋登记的使用年限少于50年，西岗建设公司有权单方面解除本协议，金华公司应一次性退还西岗建设公司已付房款；同时，金华公司还应向西岗建设公司承担本协议中房屋转让款违约金的适用条件，应在房屋使用年限少于50年，导致案涉协议书解除，而非合同继续履行的情形下适用并无不当。对于本案的处理，由于金华公司在履行房屋转让协议过程中，因房屋使用年限少于约定的50年，应认定金华公司存在违约行为，对因此给西岗建设公司造成的实际损失应予赔偿。在双方约定的违约金条款不能适用的情况下，应结合西岗建设公司的资金被占用以及金华公司违约的客观情况，妥善解决西岗建设构思损失的承担问题。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项规定，裁定如下：一、撤销辽宁省大连市中级人民法院（2016）辽02民终7068号民事判决及大连市西岗区（2016）西民初字第4131号民事判决；二、本案发回大连市西岗区人民法院重审。再审中，原审原告的诉讼请求及事实与理由与原审不一致。诉讼请求有减少。由于在2018年6月6日，被告向原告支付了款项5,140,335.71元，因此该部分款项从原来的诉讼请求中应予以扣除。诉讼请求变更为：请求法院判令被告退还原告房屋转让款差价17,166,470.50元及相应利息（利息自原告起诉之日即2015年10月26日起至被告实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）。事实与理由：2011年1月27日，原告与被告签订《大连市西岗区胜利东路33号军产房屋转让协议书》，就原告通过拍卖以5850万元购买被告胜利东路333军产房屋等均相关事宜作出约定，该协议第四条及第七条约定：被告保证此次拍卖给原告的该房屋的使用期限为50年即自2011年1月27日至2061年1月26日；若该房屋登记的使用年限少于50年，原告有权单方面解除本协议，被告应一次性退还原告已付房款。同时被告还应向原告承担本协议中该房屋转让款10%的违约金，该违约金不可调整。协议签订后,2014年7月31日，大连市西岗区人民法院就第三人中国人民解放军沈阳军区大连特运办事处提起的诉讼作出(2014)西民初字第126号《民事判决书》，判决原、被告签订的大连市西岗区胜利东路333号军产房屋转让协议书约定使用期限中的2042年2月21日至2061年1月26日期间无效、原、被告不服一审判决，上诉至大连市中级人民法院，大连市中级人民法院作出了(2014)大民二终第01210号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告认为，原被告间的房屋转让合同关系是合法有效的，原告已如约履行了合同，但被告未能保证该房屋50年的使用期限，构成违约，损害了原告的合法权益，应退还相应房款差价并承拒违约责任。因本案为再审案件，经原审判决后原告已申请强制执行，并已于2018年6月6日通过执行法院扣划了被告账户内金额共计5,140,335.71元至原告账户。因双方对债务清偿顺序没有约定，因此被告除应当按照案涉协议中已被法院依法确认为无效使用期限而计算得出的购房差价款，自法院受理原告起诉之日起，按照合同法解释二规定，将执行扣划回款额以先利息后主债务的顺序抵充后，将剩余差价款返还原告外，还应按照央行同期贷款利率计算的差价款利息一并给付原告。根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》等法律法规相关规定，现特向贵院提出变更诉讼请求申请，望法院支持原告的诉讼请求。原审被告在再审时辩称，不同意原告的诉讼请求，具体事实与理由如下：1、原告主张被告向其支付19812862.18元房屋转让款差价没有事实和法律依据。在原告与被告签订的《转让协议书》中仅约定了房屋转让价款为5850万元，并未约定房屋转让价款与使用年限之间的换算关系，更没有约定如果案涉房屋使用年限出现瑕疵时，被告是否应当返还房屋差价款以及差价的计算方式。且被告为装饰装修案涉房屋花费装修款2000余万元，即便需要按照使用年限计算转让款差价，也应当将被告已经花费的装修款从转让款项中扣除。2、原审二审判决生效后，原告即向贵院申请强制执行，后贵院于2018年6月7日从被告银行账户中扣划走5140335.71元支付给原告。即便最终法院认为被告应向原告支付房屋转让价款差价，也应当将该笔款项应当从被告应付款项本金中予以扣除。3、原被告双方签订的《转让协议书》中仅约定了房屋登记的使用年限少于50年原告可单方面解除协议后要求被告承担违约金，并未约定协议正在履行期间被告应当向原告支付利息。因此原告要求被告支付利息一事没有事实和法律依据。即便人民法院判令被告应当向原告支付利息，基于2018年贵院从被告处扣划5140335.71元执行款支付给原告一事，利息也应当分段计算。本院再审认定案件事实如下：再审查明的事实与原审基本一致。另查，一审、二审判决生效后，原告申请强制执行，我院于2018年6月6日扣划了被告5,140,335.71元，现该款项法院已经支付给了原告。本院再审认为，原、被告签订的《大连市西岗区胜利东路333号军产房屋转让协议书》是双方真实意思表示，其约定不违背法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。在合同中，双方约定案涉房屋的使用期限为50年即2011年1月27日至2061年1月26日，原告依约向被告支付50年的房屋使用费5850万元，但经法院认定原、被告签订的房屋转让协议书约定使用期限中的2044年2月21日至2061年1月26日期间无效。因此，被告未能按合同约定保证该房屋的使用期限，被告的行为已构成违约。现原告要求被告返还2044年2月21日至2061年1月26日期间房款的诉请合理，本院予以支持。应予返还的款项为19,812,862.18元（5,850万元÷18,262天×6,185天）。关于律师费一节，现原告为本案花费律师费70,000元，主张由被告负担，符合双方约定，本院予以支持。关于被告提出原告未足额交付全部5,850万元房款的辩称，从原告转账的支票、被告为原告开具的收款收据及发票看，数额均为5,850万元，被告并未能提交相关证据证明原告未足额支付房款。故被告的该项辩称没有事实依据，本院不予采纳。因一审、二审判决书发生法律效力后，原被告未就房屋差价款的数额及律师费的判项进行申诉，因此应认定原被告双方有争议的问题仅是违约金的判项。关于金华公司应否向西岗建设公司支付585万元违约金的争议问题，根据双方当事人在案涉房屋转让协议书中第七条约定，房屋登记的使用年限少于50年，西岗建设公司有权单方面解除本协议，金华公司应一次性退还西岗建设公司已付房款；同时，金华公司还应向西岗建设公司承担本协议中房屋转让款违约金的适用条件，应在房屋使用年限少于50年，导致案涉协议书解除，而非合同继续履行的情形下适用并无不当。由于金华公司在履行房屋转让协议过程中，因房屋使用年限少于约定的50年，应认定金华公司存在违约行为，对因此给西岗建设公司造成的实际损失应予赔偿。在双方约定的违约金条款不能适用的情况下，西岗建设公司的资金被占用，因此原告西岗建设公司主张其资金被占用期间的利息损失的诉讼请求中的合理部分，本院应予支持。该利息损失应该分段计算：以本金19,812,862.78元为基数自原告起诉之日即2015年10月26日起至2018年6月6日起，利率按照中国人民银行同期贷款基准利率计算。利息自2018年6月7日起以本金14,672,526.47元（19,812,862.18元-5,140,335.71元=14,672,526.47元）为基数，利率按照中国人民银行同期贷款基准利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、一百一十四条判决如下：一、被告大连金华房地产开发有限公司返还原告大连西岗建设投资有限公司房屋转让款差价19,812,862.18元（被告大连金华房地产开发有限公司已于2018年6月6日给付5,140,335.71元，仍需给付14,672,526.47元）。二、被告大连金华房地产开发有限公司赔偿原告大连西岗建设投资有限公司律师费损失70,000元。三、被告大连金华房地产开发有限公司给付原告大连西岗建设投资有限公司资金被占用期间的利息损失，该利息损失应该分段计算：以本金19,812,862.78元为基数自原告起诉之日即2015年10月26日起至2018年6月6日起，利率按照中国人民银行同期贷款基准利率计算。利息自2018年6月7日起以本金14,672,526.47元（19,812,862.18元-5,140,335.71元=14,672,526.47元）为基数，利率按照中国人民银行同期贷款基准利率计算。四、驳回原告其他诉讼请求。上述款项于本判决生效之日起十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费170,500元（原审原告已预交），由原审原告负担29,000元，由原审被告负担14,1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审 判 长  黄玉敏人民陪审员  申梓雍人民陪审员  焦秋红二〇二〇年九月二十一日法官 助理  刘 莹书 记 员  董 月