文书内容江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初6664号原告：顾苏平，男，1977年11月7日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：陈青青，张家港市暨阳法律服务所法律工作者。被告：何贤，男，1963年10月1日出生，汉族，住张家港市。原告顾苏平与被告何贤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月23日、9月10日公开开庭进行了审理。原告顾苏平委托诉讼代理人陈青青到庭参加了两次诉讼、被告何贤到庭参加了第二次诉讼。本案现已审理终结。原告顾苏平向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告订立的《房屋买卖协议》，被告返还原告已付房款36万元，及赔偿原告损失(损失额为案涉房屋—张家港市前溪锦苑6幢602室至本起诉状到达被告之日的市场价格与合同价格的差额)；2、本案诉讼费用及财产保全担保保险费由被告承担。事实与理由：2014年9月5日，经张家港市济房产营销策划有限公司佳安分公司居间，原告与被告何贤签订《房屋买卖协议》，约定被告将其拆迁所得的张家港市前溪锦苑6幢602室（建筑面积128.08平方米）毛坯房出买给原告，房价每平方8833.3元，总价1131369元，合同订立当日原告先付定金50000元，9月25日付310000元，余款待被告将房产过户给原告后二个月内付清。合同订立后，原告依约向被告支付了50000元定金和310000元房款，后原告又于2019年12月26日向张家港市人民法院交付协助执行款771375元，共计支付111375元。被告2014年底将案涉房屋交付给原告，原告遂装修入住。被告因与陈益雄之间的民间借贷纠纷，陈益雄向张家港市人民法院申请财产保全，张家港市人民法院于2014年12月29日查封了案涉房屋，2016年11月17日、2019年12月25日又对案涉房屋进行了预查封。原告于2016年8月29日得知案涉房屋被查封及执行，遂向张家港市人民法院提出执行异议。张家港市人民法院2019年12月6日作出（2019）苏0582执异238号及（2019）苏0582执异239号执行裁定书，驳回原告的执行异议请求。原告认为，被告明知自己欠下高额债务难以偿还，却仍通过中介卖房，致使原告购买的案涉房屋被张家港市人民法院查封、执行，无端遭受巨大财产损失，故原告向贵院提出前述诉讼请求，恳望支持！审理中，原告顾苏平明确诉讼请求为：1、解除原被告签订的房屋买卖协议；2、被告返还已付购房款36万；3、被告赔偿原告可得利益损失1023125元（房屋价值214.61万元＋车库价值0.84万元－合同价格1131375元）及直接损失（房屋装修价值）10.16万元；4、被告承担评估费用16000元以及财产保全担保保险费720元；5、被告承担本案的诉讼费用(案件受理费及保全费)。被告何贤辩称，同意解除房屋买卖协议并返还原告已支付的购房款36万元；损失同意以36万元为基数从原告支付36万元之日起按照银行同期贷款利率支付原告；另外，装修的10.16万元也同意支付原告；其他不同意。本院经审理查明，2010年5月25日，张家港市土地储备中心与何贤签订《张家港市房屋拆迁产权调换协议书》一份，何贤据此获得三套拆迁定销商品房（100㎡左右二套，120㎡左右一套）。2014年9月5日，何贤（出售方、甲方）与顾苏平（购买方、乙方）在张家港市济房产营销策划有限公司佳安分公司的居间下签订《房屋买卖协议》一份，经甲乙双方友好协商，现达成如下购房协议：甲方自愿将其名下位于张家港市前溪锦苑（期房）由乙方抽签决定幢号，建筑面积暂定120平方米，自行车库8平方米，产权证号以甲方领取房产证号为准。甲乙双方协定上述房地产成交价格为每平米8833.3元。根据甲方的（拆迁产权调换协议书）暂定为120平方，按抽签的实际面积结算，多退少补。上述房地产办理产权过户手续所需缴纳的税费，由乙方全部承担。注：甲方领取产权证费用由甲方自负。在签订本协议时，乙方于2014年9月5日先付甲方购房定金5万元。甲乙双方互相配合办理过户手续，余额中31万元在2014年9月25日办理交易手续时付清，并将房屋使用权交于乙方，同时结清剩余房款70万元，以甲方将房产证过户给乙方后二个月内付清。违约责任：甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起当日内将定金退还给乙方，另给乙方相当定金的违约金。甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方付相当于上述房产价款千分之三的滞纳金。补充：甲方接抽签通知后及时通知乙方抽签。抽签后，甲方应及时办理该房的产权证及土地证并过户给乙方。甲方所领取产权证的费用由甲方自己承担，自行车库、汽车位的费用由乙方自行承担。楼层差价贰万以下由乙方承担，超过贰万以上的费用由甲方承担。该协议签订当日，顾苏平转账给何贤女儿何菲菲5万元定金，何贤出具了收条。同日，顾苏平支出1000元中介费。2014年9月25日，顾苏平又转账给何贤女儿何菲菲31万元，何贤出具收条。根据抽签分房的公告，杨舍镇前溪锦苑拆迁安置房于2014年12月20日进行抽签，抽签结束后抽到现房者自2014年12月25日至2015年3月24日到张家港市投资发展有限公司办理房屋相关手续。案涉《房屋买卖协议》签订后，因被告何贤与案外人有债务纠纷，案涉的张家港市前溪锦苑6幢602室房屋自2014年12月29日起被查封。2019年12月3日，顾苏平提起执行异议之诉要求解除对案涉房屋的查封，本院作出执行裁定书驳回了异议人顾苏平的异议请求。为了解除上述查封，顾苏平于2019年12月26日代何贤向本院支付了执行款771375元，因未能成功解封，该款已经退回顾苏平。本案审理中，顾苏平申请本案诉讼财产保全，本院于2020年6月24日作出（2020）苏0582民初6664号民事裁定，并据此查封了案涉的张家港市前溪锦苑6幢602室房屋，顾苏平为此向担保人浙商财产保险股份有限公司苏州中心支公司支出保费720元。另，根据原告顾苏平的申请，本院委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司对案涉的张家港市前溪锦苑6幢602室及Z23自行车库（包含装璜、装修）于本案起诉状副本送达被告之日的价值进行鉴定。2020年8月24日，江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具苏信房地估字（2020）（张家港）第F0002号房地产估价报告，认为该房产在满足全部假设及限制条件下于价值时点2020年07月02日房地产市场价值为225.61万元（其中602室价值为214.61万元，Z23价值为0.84万元，装修价值为10.16万元）。顾苏平为此支出评估费16000元。另查明，案涉的张家港市前溪锦苑6幢602室及Z23自行车库建筑面积分别为128.08㎡、4.66㎡，建筑总面积132.74㎡。该房屋现登记在张家港市城投置业有限公司名下，何贤为该不动产的权利人，因存在查封，何贤尚未与拆迁人办理结算及过户登记。双方当事人在审理中一致确认：案涉房屋的合同价款为1131375元。以上事实，有《张家港市房屋拆迁产权调换协议书》《房屋买卖协议》、收条、收据、银行转账记录、（2019）苏0582执异239号执行裁定书、（2019）苏0582执异238号执行裁定书、房地产评估报告、增值税发票、不动产登记簿查询记录及本院庭审笔录等予以佐证，本院予以确认。审理中，顾苏平陈述，其在接到何贤抽签的通知后，于2012年12月20日与何贤共同抽签抽到了案涉房屋，一周后从何贤处拿到房屋及车库钥匙，物业费、装修押金等手续均是其办理缴纳的。2015年年初，其开始对案涉房屋进行装修，2015年四、五月份装修好后使用案涉房屋及车库至今。2016年，其在收到法院的执行裁定书及协助执行通知书后才知道案涉房屋已被查封的事实。何贤陈述，其在卖房时就已经告知顾苏平房子查封的事情，当时是2014年12月29日，顾苏平说由他来法院进行协调，将剩余房款77万余元打到法院账上，法院解除查封后再由其协助顾苏平完成过户。但是顾苏平未及时将房款打到法院账户，故未能及时办理过户，直到2019年12月才将77万余元打到法院账户，这时案涉房屋因其欠案外人陈益雄款而处理给陈益雄了，无法过户了。因为顾苏平说要看看房子，其在抽签后过了一个多月将房子和车库钥匙交给顾苏平的。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示且不违反有关法律规定，协议合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据张家港市土地储备中心与何贤签订的《张家港市房屋拆迁产权调换协议书》中的内容可知，案涉《房屋买卖协议》的买卖标的为张家港市前溪锦苑6幢602室房屋。案涉合同签订后，顾苏平按约支付了36万元房款，但被告始终未能配合将案涉房屋过户至原告名下，致使原告签订合同目的无法实现，被告构成违约，应当承担相应的违约责任。因此，原告顾苏平申请解除双方签订的《房屋买卖协议》，被告何贤对此亦无异议，本院予以支持。本院确认案涉《房屋买卖协议》于2020年7月2日解除。合同解除后，原告顾苏平要求被告何贤返还购房款36万元，符合法律规定，本院予以准许。双方之间《房屋买卖协议》解除，被告因未按原价购得房屋造成可得利益损失，对于被告而言，系获得该利益。被告违约致使原告遭受可得利益之损失，被告应予赔偿。根据《房屋买卖协议》的约定，原告无需向被告支付自行车库的对价，因此，原告的可得利益系案涉房屋于价值时点的市场价值与双方签订合同时价格差，本院综合本案案情，参照估价报告，确认原告的可得利益为1014725元（2146100元－1131375元）。原告主张直接损失为10.16万元的装修价值，被告对此予以认可，本院予以支持。关于原告主张的诉讼保全担保保险费，因当事人之间并未对该费用进行明确约定，且该费用亦非进行诉讼所必须发生的费用，故原告的该项诉讼请求无相应的事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十四条第（四）项、第一百一十三条之规定，判决如下：一、原告顾苏平与被告何贤于2014年9月5日签订的《房屋买卖协议》于2020年7月2日解除。二、被告何贤于本判决生效后十日内返还原告顾苏平购房款360000元、赔偿原告顾苏平可得利益损失1014725元及直接损失101600元，共计1476325元。三、驳回原告顾苏平的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7491元（已减半收取）、财产保全费2320元，合计9811元，由被告何贤负担，限被告于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（详见当事人须知）。评估费16000元，由被告何贤负担。该费用原告顾苏平已预交，由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审 判 员 宋会谱二〇二〇年十月十五日法官助理 詹 慧书 记 员 许婷苇张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，账号：62×××69。2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，执行款账号：62×××68。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。张家港市人民法院