河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0811民初1280号原告：中国工商银行股份有限公司焦作解放路支行，住所地：河南省焦作市解放中路**。法定代表人：吴虓华，行长。委托诉讼代理人：彭松，河南路通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张松云，河南路通律师事务所律师。被告：董小喜，男，1971年6月2日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。被告：马新连，女，1972年6月5日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：董小喜，系马新连丈夫，男，1971年6月2日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。被告：焦作市三洲房地产开发有限公司，住，住所地：河南省焦作市山阳区焦东南路****北侧/div>法定代表人：刘伟。原告中国工商银行股份有限公司焦作解放路支行（以下简称工行解放路支行）与被告董小喜、马新连、焦作市三洲房地产开发有限公司（以下简称三洲公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张松云、被告董小喜及被告马新连的委托诉讼代理人董小喜到庭参加诉讼，被告三洲公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行解放路支行向本院提出诉讼请求：1.依法判令立即解除原告与被告之间签订的《个人购房借款/担保合同》（编号为：A[个]字[焦作]行[解放路]支行[2015]年[040]号）；2.依法判令被告董小喜、马新连共同偿还原告借款本金2950970.74元及利息54567.29元，共计3005538.03元（利息暂计算至2020年1月21日，之后的利息、罚息、复利等按双方合同约定的标准计算至被告还清借款之日止）；3.依法判令被告三洲公司对上述借款本息承担连带还款责任；4.依法确定原告对登记于被告名下位于焦作市山阳区××号新丰净菜商场地下车库(房屋编号为221495，建筑面积为2607.79平方米)变现所得价款享有优先受偿权；5.本案的诉讼费、保全费、公告费、评估拍卖费、律师费等因诉讼产生的相关费用由三被告承担。事实与理由：2015年5月26日，董小喜与三洲公司订立《商品房买卖合同》，约定由董小喜购买三洲公司开发的位于焦作市山阳区××号房产（房屋代码为221495，建筑面积为2607.79平方米），房屋总价款为9000000元。2015年8月6日，董小喜、马新连（夫妻关系）作为共同借款人，与工行解放路支行订立《个人购房借款/担保合同》，向工行解放路支行贷款4500000元用于购买上述房产。双方约定借款期限为10年，每月10日还款，还款方式为按月等额本息还款。贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮30%确定；贷款发放后如遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）按合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定利率基础上加收30%确定;复利按罚息利率的标准计收。2015年8月7日，三洲公司向原告出具《担保函》，承诺为前述450万元贷款本金及利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及实现债权所需费用提供连带责任担保。2015年8月11日，双方办理了前述房产的“预购商品房抵押权预告登记”，权证号为焦房预山阳字第10055831号。2015年8月12日，原告将4500000元贷款发放至被告三洲公司账户。被告董小喜、马新连在偿还部分贷款后，未按合同约定的期限和数额履行还款义务。根据双方贷款合同的约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用。双方合同第十七条亦明确约定：贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。综上，鉴于被告存在严重违约行为，为避免双方损失进一步扩大，原告依法提起诉讼，请求查明事实，支持原告各项诉请。被告董小喜、马新连辩称，对原告第二项诉讼请求中利息同意承担，对罚息和复利有异议，认为加收的30%罚息不合理。对律师费、评估拍卖费也有异议，认为不应由被告董小喜、马新连承担。对其他诉讼请求及事实理由无异议，原告陈述属实。被告三洲公司未出庭应诉，亦未提交答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了8组证据，三被告均未提交证据材料。被告董小喜、马新连对原告所举证据1-证据7均无异议，对该部分证据均予以认定。被告董小喜、马新连对原告所举证据8有异议，认为律师费过高。该证据中显示原告委托河南路通律师事务所的代理范围包括“一审、二审、重审、执行等阶段，及本案执行终结前的再审阶段”，而未对已经发生的本案一审的代理费进行明确，故该组证据不能证明原告为本案一审诉讼阶段支付的律师代理费数额为150277元，本院对该组证据不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月26日，被告三洲公司（出卖人）与被告董小喜（××）签订编号为HNJZYS00050048的商品房买卖合同，约定董小喜购买三洲公司开发的位于山阳区××号的商业用房，建筑面积2607.79㎡，价款为3451.2元/㎡，付款方式为采用银行按揭付款。2015年8月6日，原告工行解放路支行（贷款人）与被告董小喜（借款人、抵押人）、马新连（共同借款人、抵押物共有人）、三洲公司（保证人）签订编号为A[个]字[焦作]行[解放路]支行[2015]年[040]号的《个人购房借款/担保合同》，约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人商用房贷款，金额为人民币4500000元，用于购买坐落于山阳区××、建筑面积2607.79平方米的房屋，贷款期限为10年。合同第四条及第四十四条约定：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮30%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率处理方式为：……贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的上述利率浮动比例确定并执行新的利率。合同第六条第一款及第四十条约定：借款人按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息，借款人自愿选择每月10日为还款日。合同第九条及第五十二条约定：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按第四条约定的利率基础上加收30%确定。贷款利率按合同第四条约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致。合同第十条及第五十四条约定：保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，即本合同第20.2条约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件。合同第十四条第一款约定：发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；……第二款约定：借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……（4）宣布本合同或贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清除未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同；……第十五条约定：本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用。第十七条约定：贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日起计收活期存款利息。第十八条约定：抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。第十九条约定：抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。合同第二十条第二款（即20.2）约定：抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。……合同第二十一条第一款约定：发生下列情形之一，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按第18.9条约定的其他方式处理；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。A、贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿；……该合同所附抵押物清单中载明抵押房产位于山阳区××号，建筑面积2607.79平方米，抵押物价值9000000元。2015年8月7日，被告三洲公司向原告出具担保函，载明其作为借款人董小喜的保证人，同意为原告为借款人在个人购房借款/担保合同项下发放的个人商用房贷款金额4500000元提供阶段性担保，有关担保事项如下：一、从《个人购房借款/担保合同》项下贷款发生之日起至该《借款合同》项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交原告之日止；本担保函的保证期间自《借款合同》确定的每期还款之日次日起两年。如贷款人根据《借款合同》的约定提前收回贷款的，则保证期间为自原告向借款人通知的还款日之次日起两年；本担保函担保范围为《借款合同》项下贷款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需要费用；其自愿向原告提供阶段性连带责任保证担保，其还对借款人的个人住房贷款承担保证金担保责任，并在原告开立保证金专户，保证金金额为225000元；如借款人未按借款合同有关约定履行还款义务时，原告可从三洲公司保证金账户和三洲公司在中国工商银行其他分支机构开立的所有账户中扣收全部贷款本息，如账户存款不足，其将继续负责偿还借款人应偿还贷款本息及费用。2015年8月11日，原告作为抵押权人、被告董小喜作为抵押人，签订《焦作市预购商品房抵押合同》，约定董小喜自愿将山阳区××号房屋（项目名称新丰净菜商场）抵押与原告。同日，原告作为抵押权人，被告董小喜、马新连作为抵押人就位于山阳区××号新丰净菜商场地下车库向焦作市房地产交易所申请办理房地产抵押权设立登记，原告取得焦房预山阳字第10055831号房屋预告登记证明，预告登记业务种类系预购商品房抵押权预告登记。2015年8月12日，原告向被告三洲公司账户中发放贷款4500000元。个人借款凭证上载明“基准利率（年）5.4”，“浮动值10”，“利率变动周期次年1月1日调整”，“当期执行利率5.94”，“逾期利率（年）8.91”，“逾期浮动值50”。截止2020年1月21日，被告共计偿还原告借款本金1549029.26元，被告积欠本金合计142475.23元，积欠利息合计54567.29元。期间被告已超过六次未按时足额偿还贷款本息。原告于2020年4月13日提起本案诉讼。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行等违约责任。本案中，原告与各被告签订的《个人购房借款/担保合同》、《焦作市预购商品房抵押合同》及被告三洲公司出具的担保函均合法有效，双方均应按照约定履行。原告已依约履行发放贷款义务，被告董小喜、马新连未按约归还借款本息，应承担违约责任；被告三洲公司作为阶段性连带责任保证人，在抵押物办妥抵押登记之日前应对被告董小喜、马新连应偿还的借款本金、利息、罚息、复利承担连带保证责任。故原告要求与被告解除《个人购房借款/担保合同》，被告董小喜、马新连偿还借款本金、利息、罚息、复利，并要求被告三洲公司承担连带还款责任，并确定原告对抵押物变现所得价款享有优先受偿权，理由正当，应予支持。借款凭证中约定的当期执行利率是基准利率上浮10%，逾期利率是当期执行利率上浮50%，与合同中约定的上浮比例不一致，因合同第四十三条约定了“据此确定的利率以借款凭证记载为准”，且原告提交的“自营历史明细列表”显示原告实际执行的利率系基准利率上浮10%，故应按借款凭证上记载的利息利率、罚息利率的上浮比例计算应偿还的利息、罚息、复利。被告董小喜、马新连对罚息、复利有异议，认为加收30%罚息不合理，但原、被告在合同中对罚息、复利的约定并不违反《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条第二款“对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利”的规定，故被告董小喜、马新连的该项辩称意见不能成立，本院不予采信。原告主张被告承担原告为本案支出的律师费150277元，虽借款合同中对律师费进行了约定，但未约定具体数额，且原告所举证据显示的代理费包括一审、二审、重审、执行、再审等阶段，而这些阶段除一审已发生外，其他阶段是否发生尚不确定，故已经发生的一审诉讼律师费数额无法确定，本院对原告该项请求不予支持。被告三洲公司经本院合法传唤未到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第五十三条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司焦作解放路支行与被告董小喜、马新连、焦作市三洲房地产开发有限公司签订的编号为A[个]字[焦作]行[解放路]支行[2015]年[040]号的《个人购房借款/担保合同》；二、被告董小喜、马新连于本判决生效之日起七日内返还原告中国工商银行股份有限公司焦作解放路支行借款本金2950970.74元并支付利息、罚息、复利（2020年1月21日前的利息、罚息、复利共计54567.29元；自2020年1月22日起至借款实际清偿之日，按合同约定的基准利率上浮10%计算应付利息，按上述利息利率标准上浮50%计算应付罚息、复利）；三、原告中国工商银行股份有限公司焦作解放路支行就本判决判令由被告董小喜、马新连承担的款项，对位于山阳区新丰一街609号新丰净菜商场地下车库变现后的价款享有优先受偿权；四、被告焦作市三洲房地产开发有限公司对上述第二项判决中的借款本金及利息、罚息、复利承担连带还款责任；五、被告焦作市三洲房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告董小喜、马新连追偿；六、驳回原告中国工商银行股份有限公司焦作解放路支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15422元、保全费5000元，由被告董小喜、马新连、焦作市三洲房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审判员  王惠敏二〇二〇年六月二十五日书记员  刘亚欣