湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0581民初231号原告：肖洪(反诉被告)，男，1981年3月13日出生，汉族，重庆市长寿区人，住宜都市。原告：杨运兰(反诉被告)，女，1985年5月8日出生，汉族，重庆市大足县人，住宜都市。被告：湖北九州方园投资有限公司(反诉原告)，住所地宜都市宜华大道108号，统一社会信用代码91420581550653276Y。法定代表人张崇超，公司总经理。委托诉讼代理人徐会忠，湖北峡光律师事务所律师。原告肖洪、杨运兰诉被告湖北九州方园投资有限公司（以下简称九州方园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理，原告肖洪、杨运兰、被告九州方园公司的委托诉讼代理人徐会忠到庭参加诉讼。诉讼过程中，被告九州方园公司提出反诉，但在规定的期限内未缴纳诉讼费，已按撤诉处理。本案现已审理终结。原告肖洪、杨运兰向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告向原告支付迟延交房的违约金共计12842元。2、限期按相关标准完成8-2904安全护栏的安装。3、判决被告向原告支付商品房所有权登记延迟的违约金10932元。4、本案诉讼费由被告承担。事实理由：原告与被告于2015年10月20日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于九州丽景苑8－2904号房屋一套，房屋总价款424551元，原告依约交付了房款，被告应于2015年12月30日前交付房屋，但被告直到2017年8月30日才完成竣工验收交房，总计逾期一年零八个月，合计605天。合同约定被告按日向原告赔偿总房款万分之零点五的违约金，即424551×0.00005×605＝12842.67元，取整12842元。合同约定被告应于2015年12月30日交付房屋，并于此后90日内即办理房屋过户，由于被告未取得竣工验收备案证明书导致无法办理不动产证书，造成事实上的违约，违约515天，合同约定被告按日向原告赔偿房价的万分之0.5违约金，即424551×0.00005×515＝10932元。高层住宅必须安装护栏，但收房时并没有安装到位，当时被告提供两个解决方案，一是安装，二是经济补偿。由于被告安装的安全护栏质量太差，根本不能达到安全效果，并且小孩子更容易攀爬，因此拒绝安装，拒绝领取经济补偿。要求被告按照别的小区方式将和窗户同材料，同质量的护栏安装于户外。被告九州方园公司辩称：关于护栏安装，高层应该在室内加装护栏，在验收过程中，因为验收小组提出，小区没有完成护栏安装，决定了两个方案供业主选择，一是答辩人直接按设计为业主安装，二是给予一定经济补偿，根据护栏长度定，单价120元/米，原告的诉请要求是安装在户外，但至今为止，我们小区没有一个在户外安装的，不符合设计要求，也不能保证小区统一外观，原告在入住的时候已于2016年3月21日书立承诺书，第二项保证栏杆与小区其他人保持一致，保持外观统一。原告要求安装在户外的请求，无法得到满足。关于违约交房，1、答辩人已于2016年3月21日向原告实际交付了案涉房屋8-2904室，自该日开始原告就取得了该房屋的实际权利。2、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条，原告在收房时应当对照《商品房买卖合同》第九、十条约定的交付条件进行验收，办理交付时，原告通过查验明知答辩人未取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，本可以依照合同第十一条拒绝收房，但原告仍然实际收房，其实际收房行为证明已经对答辩人未达到交付条件做出了谅解或者双方默认对合同交房条件条款（第九、十条）达成了一致变更协议，原告现在又主张该权利，违反了诚实信用原则。3、根据《中华人民共和国建筑法》第61条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条均规定须经验收合格后才能交付使用，但竣工验收合格和取得竣工备案证是两个不同的概念，不能混为一谈，即使答辩人开发建设的房屋未经验收合格，但也只能证明答辩人违反了上述行政法律、法规的规定，承担的是行政责任，而2016年3月21日向原告实际交付了案涉房屋是一个客观事实，充其量证明了答辩人交付的房屋存在瑕疵，属瑕疵交付，答辩人承担的是瑕疵交付的民事责任，而不能认定为没有交付，原告以答辩人于2017年8月30日才取得备案证，便要求于该日认定为交付时间，之前时间则为交付迟延时间因违反已经交付的客观事实，其主张不能成立。4、事实证明，答辩人交付的房屋从2016年3月21日交付给原告后，由原告先装修后使用，直至答辩人取得备案证，并无事实上的质量瑕疵，完全没有影响原告的居住使用。5、原告于2016年3月21日收房时是对照合同约定查验收房的，于当日就已明知答辩人尚未取得备案证，而于2019年12月才向人民法院起诉主张权利，早已超过法定的诉讼时效，其胜诉权已消灭，不管最终查明的事实如何，人民法院均应驳回其全部诉讼请求。关于增加的诉请：1、原告于2019年11月8日办理不动产转移登记手续，2、根据双方签订的合同第二十条第2项，办理不动产转移登记须经原被告双方共同向房屋登记机关进行申请，原告作为买受人应当履行填写不动产登记申请表，提供房屋买卖合同原件、本人及共有人的身份证、契税完税凭证。原告到2019年11月8日才办理不动产证的事实证明是原告自己主观上的原因，与答辩人是否取得备案证并无实质上的因果关系，3、答辩状承担逾期办证责任只有一种情形，按照第二十条第3项规定，因答辩人的原因造成的，但根据前述事实，原告未先履行办理不动产转移登记的义务致使不管什么时候都是不可能办理转移登记的，因此答辩人不能依据该条款承担逾期办证的违约责任。4、原告收房时已明知答辩人未取得备案证，也就明知了不可能按合同约定办理产权转移登记，原告同意收房，也即视为，对于办证登记条款的变更。收房行为视为变更了合同逾期办证的违约条款。5、原告收房时和收房后满三个月就已经知道答辩人不可能在书面合同约定的情况下办证，这个时间为2016年9月30日之前，至原告起诉也超过了三年的法定诉讼时效。请求法院查明事实后驳回原告诉请。原、被告围绕诉讼主张依法提交了证据，本院根据原、被告提交的证据和当庭陈述，认定如下事实：原告肖洪、杨运兰与被告九州方园公司于2015年10月20日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告肖洪、杨运兰购买被告九州方园公司九州丽景苑8－2904号房屋一套，房屋总价款424551元。原告肖洪、杨运兰按合同约定的时间付清了房款。《商品房买卖合同》第九条约定，商品房交付条件：……完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用证）……；第十一条约定，出卖人应当在2015年12月30日前，向买受人交付房屋；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；第十二条约定逾期交付责任，逾期超过30日的，买受人可以解除合同，买受人要求继续履行的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；第十九条约定，因出卖人的原因造成买受人在该商品房交付后90日内不能办理房屋所有权转移登记的，买受人可解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。因买受人自身原因造成在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，出卖人不承担责任。另查明，原告肖洪、杨运兰与被告九州方园公司于2016年3月21日办理九州丽景苑8－2904号房屋交付使用手续。原告肖洪、杨运兰于2019年11月取得产权证。被告九州方园公司于2017年8月30日取得九州丽景苑8号楼的《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。九州丽景苑8－2904号房屋的落地窗至今未安装护栏。本院认为：原告肖洪、杨运兰与被告九州方园公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方都应按合同约定履行自己的义务。关于原告肖洪、杨运兰要求追究被告九州方园公司逾期交房、逾期办证的违约责任的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原被告双方约定的交房时间是2015年12月30日前，原告肖洪、杨运兰追究被告九州方园公司逾期交房的诉讼时效期间应从2015年12月31日开始计算；原被告双方约定，因被告的原因造成原告在该商品房交付后90日内不能办理房屋所有权转移登记的，被告应承担违约责任，原被告双方在2016年3月21日办理了交房手续，原告肖洪、杨运兰追究被告九州方园公司逾期办证的诉讼时效期间应从2016年6月22日开始计算，但原告肖洪、杨运兰在2020年1月才向法院递交起诉状追究逾期交房的违约责任，2020年5月在诉讼中才追加诉讼请求追究逾期办证的违约责任，均已超过了三年诉讼时效期间，而且原告肖洪、杨运兰也未提供诉讼时效中止、中断、延长的相关证据，因此，原告肖洪、杨运兰要求追究被告九州方园公司逾期交房及逾期办证的违约责任的诉讼请求，因超过了诉讼时效，本院不予支持。关于原告肖洪、杨运兰要求被告九州方园公司安装护栏的问题。根据《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）6.6.3规定，九州丽景苑8号楼属于高层建筑，应该安装护栏，但该小区的护栏都设计安装在室内，为满足小区的外观统一、美观要求，故诉争房屋的护栏也应安装在室内，安装的具体位置应为餐厅、主卧室、客房（书房）的落地窗处，共三处，因工具房（入户花园）已安装护栏，儿童房在设计上没有落地窗，对于原告肖洪、杨运兰要求在上述两处安装护栏的请求不予支持。关于护栏的样式，为了小区的美观，应与本楼栋相同户型外观保持一致，对于护栏的质量要求，原告要求达到《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）标准，该标准应是该房屋建设时的通用标准，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告湖北九州方园投资有限公司于本判决生效之日起三十日内按照本楼栋同户型护栏的样式在九州丽景苑8－2904号房室内的餐厅、主卧室、客房（书房）三处落地窗安装质量按《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）标准的护栏；二、驳回原告肖洪、杨运兰的其他诉讼请求。案件受理费396元，因适用简易程序减半收取198元，由原告肖洪、杨运兰负担148元，由被告湖北九州方园投资有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状三份，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  徐**二〇二〇年六月二十九日书记员  邹 清