广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初1499号原告（反诉被告）：周雅男，女，1986年7月23日出生，汉族，身份证住址江苏省太仓市，委托诉讼代理人：吴子亨，广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：林俊言，广东金本色律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：孙高坤，男，1971年9月5日出生，汉族，身份证住址江苏省高邮市，被告（反诉原告）：李青，女，1985年3月15日出生，土家族，身份证住址广州市南沙区，两被告共同委托诉讼代理人：龚军伟，广东华宪律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：廖燕妃，广东华宪律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）周雅男与被告（反诉原告，以下简称被告）孙高坤、李青物权保护纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周雅男的委托诉讼代理人吴子亨、林俊言，被告李青及两被告的共同委托诉讼代理人龚军伟、廖燕妃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周雅男向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告返还广州市白云区花××街××房；2.要求两被告将物业恢复原状，修复1802房的大门和间隔墙；3.要求两被告向原告支付占有物业期间占有费，自2010年1月至实际腾房之日止，按照广州市住房和城乡建设局公布的涉案小区所在镇街房屋租赁参考价，其中2010年按照21元/平方米·月，2011年按照23元/平方米·月，2012年按照25元/平方米·月，2013年按照27元/平方米·月，2014年按照26元/平方米·月，2015年按照28元/平方米·月，2016年按照37元/平方米·月，2017年按照30元/平方米·月，2018年按照33元/平方米·月，2019年按照34元/平方米·月，2020年1-4月按35元平方米·月的标准计付。4.要求两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由如下：原告于2009年9月11日签订《商品房买卖合同》，购买位于白云区花××街××房，与被告孙高坤所购房屋1801房属于相邻单位。根据合同约定及收楼现状，两单位为独立单位，据原告所签订的《商品房预售合同》附件六第二条约定，该物业交付标准为毛坯，且中间有间隔墙隔开。近期原告了解到被告未经原告同意擅自将两物业的间墙拆除进行装修入住。原告作为该物业的产权人，对该物业享有无可争议的物业权利，被告的行为已构成侵权，严重损害原告的合法权益。故诉至法院，请求法院判如所请。被告孙高坤、李青答辩并提起反诉称：一、原、被告之间为借名买房的关系，1802房虽以周雅男名义签订商品房买卖合同，但房屋的首付款、前期按揭款、装修款、物管费等均由被告支付，并由被告实际居住使用至今，被告为实际所有权人。1.孙高坤借名买房是受政策影响，是开发商为了规避契税政策。1801房和1802房物业总面积达186.38平方米，为了规避税费，开发商将上述两个物业拆分为两个单元进行销售，是由于当时政策规定90-144平方米的房屋契税税率按1.5%收取，超过144平方米的契税税率按3%计算。孙高坤为了取得完整产权，同时为了规避第二套住宅契税税率3%，便借用周雅男的名义购买1802房，孙高坤则购买1801房。双方虽然没有书面的借名买房协议，但当时口头约定了由孙高坤全额支付1801房和1802房的房款，如果双方顺利结婚，就不存在过户的问题，1802房仍然登记在周雅男名下；如果分手了，就将1802房过户给孙高坤。2.1802房首期款174570元及前期房屋贷款25万余元均由孙高坤支付。后因周雅男不配合偿还贷款，且将孙高坤预存的还贷款卷走，导致孙高坤无法支付剩余贷款。如果孙高坤真的欠周雅男钱，向周雅男账户汇款就是还钱，那周雅男为何在2011年-2013年期间不断发信息要钱？说明孙高坤向周雅男汇款还贷的款项，与周雅男无关，进而证明孙高坤是在偿还自己房屋的贷款。3.1801、1802房实际上是一户房子，仅有一个大门和一个大厅，两房之间没有间隔墙。孙高坤收楼后，于2011年上半年开始进行装修、购置家具，随后入住至今，周雅男未在该房屋内居住过。二、孙高坤曾多次要求周雅男协助过户，对方表示同意，但企图索要高额钱款。因周雅男不配合还贷并将贷款取走，孙高坤于2013年10月委托律师与周雅男沟通将1802房过户给孙高坤，周雅男一开始要求孙高坤支付十几万元，后又要求支付30万元方协助办理过户，孙高坤不同意周雅男的无理要求，1802房过户事宜被搁置。三、周雅男被房贷银行追索，完全是周雅男恶意侵占孙高坤的还款，不配合偿还1802房贷款所致。周雅男迫于司法执行压力偿还剩余贷款属于代孙高坤还贷，孙高坤同意向周雅男支付其代偿的564999.22元贷款及其他相关费用。四、李青系孙高坤的合法配偶，与孙高坤于2011年2月10日登记结婚。1802房系孙高坤于2009年（婚前）借用周雅男名义购买，用夫妻共同财产偿还贷款的房屋，并由于夫妻二人共同居住使用至今，属于孙高坤和李青的共同财产，周雅男仅为出名人，不是1802房的实际所有人。故共同提出反诉诉讼请求如下：1.判令原告协助两被告办理广州市白云区花××街××房的房屋过户登记手续，并将该房屋过户至两被告名下；2.由原告承担本案的诉讼费用。针对被告孙高坤和李青的反诉，原告周雅男辩称：1.原告与被告不存在借名买房的协议。购买1802房时，原告与孙高坤是男女朋友关系，双方在买房之前一起生活了大约一年的时间，并已经准备结婚了。双方说好一起购买相邻的两套物业，然后每人一套。根据开发商提供的房屋买卖合同以及房产证附图，1801房和1802房是分开两个户型相对独立的房屋。由于购买1802房时，原告与孙高坤处于恋爱中，原告也有资助孙高坤一些资金，其实双方在买房之前也有一些资金的往来，当时由孙高坤先来支付首期款，但是恋爱过程中双方的钱都是混在一起的，因此即使孙高坤支付这些款项也不代表这些钱全部是孙高坤的。双方分手时，由于孙高坤欠周雅男大约20万元的欠款没有清偿，周雅男要求孙高坤偿还借款，所以在后来的按揭还款过程中，孙高坤偿还按揭款的行为实际上是偿还向周雅男的借款的一个行为。1802房断供以后，原告就被按揭银行起诉偿还贷款，该案件直到2018年才终结，在这期间，如果房子是被告的，被告也没有向法院偿还该笔贷款，也没有跟原告协商剩余贷款的偿还方式。是原告主动跟银行协商去处理剩余贷款的。如果双方是借名买房的话，原告完全可以不用理会后面的贷款，而不管该房产是否被法院拍卖。原告才是真正的产权人。同时由于1802房此前由于欠银行借款未偿还而被法院查封至2018年期间，在此期间周雅男一直未能取得该房产的房产证，直至2019年2月，周雅男才取得该房产的产权证，而该房产孙高坤装修入住后，一直与1801房共用一扇入户门，周雅男在未取得产权证的情况很难去维权。因此直到2018年周雅男偿还了银行贷款，办理了涂销抵押和解封手续，并办理房屋产权证后才来维权的。当事人围绕着诉讼请求进行了举证质证，本院对原告提交的《广州市商品房买卖合同（预售）》、购房款发票、广州市不动产权证、现场照片，被告提交的商品房认购书、首期款支付凭证、数据、现场照片、结婚证、银行转账记录明细及转账凭证、装修费明细表、装修设计协议、支付凭证、水电煤气费缴费凭证、质量保证书使用说明书、管理费发票等予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2009年7月，孙高坤与广州富力地产股份有限公司（以下简称富力公司）签订认购书，约定孙高坤向富力公司认购广州市白云区新市镇平沙村新广花公路东侧富力城花园G3栋1801房(以下简称1801房)，建筑面积94.24㎡。同日，周雅男与富力公司也签订认购书，约定周雅男向富力公司认购广州市白云区新市镇平沙村新广花公路东侧富力城花园G3栋1802房（以下简称1802房），建筑面积为92.14㎡。上述两份认购书现由孙高坤持有。案件审理过程中，孙高坤和周雅男确认，两人于2008年确定情侣关系，在认购上述房产时，两人已经到了谈婚论嫁的阶段。2009年9月11日，周雅男作为买方（乙方），富力公司作为卖方（甲方），双方签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买1802房，购房款总金额为844570元，付款方式为按揭付款，按揭款在2009年9月16日前支付670000元，除按揭款外，剩余款分1期支付，在2009年9月11日前支付174570元。甲方应当在2009年11月30日前将1802房交付给乙方使用。甲方应在该商品房交付之日起730日内向产权登记机关为乙方办妥产权登记。等等。1802房的首期购房款174570元由孙高坤支付给富力公司。2009年9月24日，周雅男与中国工商银行股份有限公司广州西华路支行（以下简称工商银行）签订了《个人购房借款/合同》，约定周雅男向工商银行贷款67万元用于购买1802房，贷款为一次性全额发放，本金及贷款利息由周雅男按月分期偿还。上述《广州市商品房买卖合同（预售）》及购房款发票现由周雅男持有。2010年上半年，周雅男与孙高坤分手。2011年2月10日，孙高坤与李青登记结婚。现1801房和1802房由孙高坤和李青居住使用并承担相关费用，两套房屋现仅有一个入户门。孙高坤陈述其于2009年11月开发商处接收了1801房和1802房，并对房屋进行装修；收房时，1801房和1802房间就已经被打通，且两套房仅有一个入户门。周雅男则主张1802房是其自行收楼的，收楼时1801房和1802房间是各自独立的，并且有两个入户门，周雅男确认其从未在1802房居住过。2009年9月至2013年5月期间，孙高坤、李青通过孙高坤、李青本人的账户，或者通过两人的亲属的账户，向周雅男用于偿还工商银行按揭贷款的银行账户转账20余万元用于偿还工商银行按揭贷款。2013年5月，由于周雅男将账户内用于还款的款项取走，孙高坤、李青遂停止向还款账户内转入款项。周雅男亦曾于2012年8月和2012年9月向工商银行还贷账户内转入款项合计9000元用于偿还银行贷款。2013年4月，工商银行以周雅男和富力公司为被告诉至广州市荔湾区人民法院，主张周雅男没有按合同约定按月分期偿还工商银行贷款本息，已出现连续的逾期记录5次，要求解除工商银行与周雅男签订的《个人购房借款/担保合同》，及要求周雅男归还工商银行贷款本息，富力公司对周雅男的债务承担连带责任。2013年6月7日，广州市荔湾区人民法院作出（2013）穗荔法民二初字第225号《民事判决书》，判令：解除工商银行与周雅男于2009年9月24日签订的《个人购房借款/担保合同》，并判令周雅男向工商银行偿还借款本金564999.22元及利息，确认工商银行有权以1802房的房产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，判令富力公司对处分1802房后不足以清偿的部分承担连带清偿责任等等。上述判决生效后，工商银行向广州市荔湾区人民法院申请强制执行，该院以(2013)穗荔法执字第2137号执行裁定书裁定查封1802房。2018年8月29日，周雅男向工商银行还清了该笔贷款的全部贷款本息（739608.24元），并取得了工商银行向其出具的《还清证明》。2019年2月22日，周雅男取得1802房的《不动产权证书》，产权证号为粤（2019）广州市不动产权第04002095号，载明房屋坐落于白云区花××街××房，权利人周雅男，共有情况为单独使用，房屋用途为住宅，建筑面积92.5平方米。周雅男提交其与孙高坤在2011年1月至2013年7月的短信聊天记录，显示：在2011年至2013年期间，周雅男一直通过短信向孙高坤催讨偿还借款，孙高坤在短信中多次称其正在想办法筹款偿还欠周雅男的借款。周雅男称孙高坤向其借款14万元，周雅男向孙高坤催讨欠款三年多，孙高坤一直不偿还，因此周雅男将孙高坤存入还贷账户中的款项取走减少损失。周雅男要求孙高坤赶紧准备好钱还给其，并陈述房子的事稍后会解决。孙高坤申请证人黄某到庭，黄某陈述：我于2012年-2014年期间担任广州市新华视讯文化传播有限公司的法律顾问，当时孙高坤是这个公司的股东和负责人。我在做法律顾问期间，孙高坤说他有个私人事情要我处理一下，给了我一个叫周雅男的人的电话，说1802房产权人是周雅男，因为银行按揭没有偿还，被起诉到法院并已经到了执行阶段了，孙高坤让我协商好这个事情。孙高坤告诉我周雅男购买1802房时没有出钱，所有首期和按揭都是孙高坤出的。我跟周雅男约在2013年10月14日下午4点半在东站建国酒店见面，当时周雅男要求孙高坤给她10多万元，由孙高坤按照银行按揭诉讼确认的金额给钱给周雅男去执行法院偿还债务，然后周雅男协助把1802房过户给孙高坤，所有手续孙高坤委托我去办，当时双方初步达成一致意见。后来周雅男委托了一个姓梁的律师，后来梁律师又说要30万元，我告知孙高坤后，孙高坤觉得30万元太多，只同意给20万元。12月10日孙高坤又同意给30万元。后来双方有无签署协议我不清楚。本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。1802房现登记在周雅男名下，故1802房属于周雅男所有。即使周雅男与孙高坤之间确实存在借名买房的约定，该约定也仅仅具有债权的效力而不具有物权法上的效力，因此孙高坤主张其是1802房的实际所有权人，李青主张基于其与孙高坤的婚姻关系，其为1802房的共有权人的主张均不能成立。本案争议的焦点在于孙高坤与周雅男之间就1802房是否存在借名买房的约定。孙高坤陈述双方没有签订书面的借名买房协议，但当时口头约定由孙高坤支付1802房价款，如果结婚，就不存在房屋过户的问题；如果双方分手了，就将1802房过户给孙高坤。由于周雅男对孙高坤主张的上述口头约定不予确认，故对于双方之间是否存在借名买房的合意，应由孙高坤提交足以达到“具有高度可能性”程度的证据，才足以认定。双方是否存在借名买房的约定，需要考虑孙高坤和周雅男在购房之初的合意内容。孙高坤和周雅男在购买1801房和1802房时，两人为准备结婚的情侣关系，从常理上说，两人购入相邻的两套房产应当是为了结婚后共同生活，故从购房之初双方的合意内容来说，并非孙高坤所说的借名购房，该事实可从孙高坤陈述的“如果结婚，就不存在房屋过户的问题”可以得到印证。而孙高坤陈述的双方购房时口头约定“如果双方分手了，就将1802房过户给孙高坤”，事实上，从常理上看，热恋中且有结婚购房打算的情侣，如果能对分手后房屋的处理问题达成一致口头协议的话，自然也应当想到签署一份书面协议保证其权益，而孙高坤陈述双方对此达成口头约定的主张很难让人信服。孙高坤支付了1802房的首期款及偿还了部分按揭贷款，以及孙高坤自2009年收楼后一直居住使用1802房的事实，并不能排除双方之间存在其他债权债务关系，也并不足以证明双方存在借名买房的合意。而孙高坤申请的证人黄某的证言，仅能证明双方曾经就将1802房过户给孙高坤进行过协商，从双方协商的方案来看，是由孙高坤代周雅男偿还银行借款，并由孙高坤支付一定金额的款项给周雅男后，周雅男配合将1802房过户给孙高坤，故从双方协商的内容来看，孙高坤获得1802房的产权需要是需要付出对价的，亦不符合借名买房的特征。综上，由于现有证据并不足以达到证明孙高坤主张的借名买房“具有高度可能性”的证明标准，因此本院对孙高坤主张的借名买房的事实不予确认。故对孙高坤和李青反诉要求周雅男协助其办理将1802房过户登记至其两人名下的反诉请求不予支持。鉴于1802房现已登记在周雅男名下，周雅男作为1802房的所有权人，对1802房依法享有占有、使用、收益和处分的权利。而孙高坤现亦未再支付1802房的按揭款项，故从根本上解决双方纠纷的角度出发，孙高坤应当将1802房归还给周雅男，至于孙高坤因支付1802房的首期款及偿还的部分按揭贷款而与周雅男成立的其他债权债务关系，双方可另循途径解决。鉴于现1801房和1802房之间的并无间隔墙，且1802房并无独立的入户门，孙高坤应当将按照不动产权证附图所示，在1801房和1802房分隔处设置隔离墙，并恢复1802房的入户门。李青作为孙高坤的同住家属，对孙高坤返还1802房及修复间隔墙及入户门均负有协助的义务。对于周雅男提出要求孙高坤与李青支付自2010年1月至实际腾房之日止的房屋占用费的诉讼请求。对此本院认为，孙高坤与周雅男之间虽非借名买房关系，但孙高坤支付了1802房的首期款及偿还的部分按揭贷款，并于2009年收楼入住1802房多年，周雅男均未提出异议，周雅男主张孙高坤未经其同意擅自装修入住1802房不符合常理，本院不予采信。孙高坤并非强行侵占使用房屋，而是基于其与周雅男之间的其他债权债务的约定而入住1802房，并无证据证实双方约定孙高坤应当支付占用1802房的占有使用费，现周雅男要求孙高坤和李青支付自2010年1月开始占用1802房至实际腾房之日止占有费的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第（一）项之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起四十五日内，李青协助孙高坤在粤（2019）广州市不动产权第04002095号《不动产权证》附图所示的广州市白云区花语街74号1801房和广州市白云区花语街74号1802房的分隔处设置隔离墙，并恢复1802房的入户门后，将广州市白云区花语街74号1802房腾空并交还给周雅男；二、驳回周雅男的其他诉讼请求；三、驳回孙高坤、李青的全部反诉请求。本案本诉受理费7484元，由周雅男负担7384元，孙高坤、李青负担100元；反诉受理费6946.13元，由孙高坤、李青共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  李 青人民陪审员  黄建开二〇二〇年五月十五日书 记 员  林嘉仪