广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初327号原告：林沃富，男，1964年10月5日出生，汉族，住广东省江门市江海区****办事处麻一东山里2路5号，公民身份号码：440************353。委托诉讼代理人：谭伟斌，广东领拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳青莹，广东领拓律师事务所律师。被告：鹤山市远景物业发展有限公司，住所地：鹤山市**********单号五楼，统一社会信用代码：914***********198T。法定代表人：陈某1。诉讼代表人：江门北斗会计师事务所有限公司，该公司破产管理人。委托诉讼代理人：房海滨，广东方尚律师事务所律师。原告林沃富与被告鹤山市远景物业发展有限公司（以下简称“远景公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序。后因防疫需要，本院于同年2月17日裁定中止本案诉讼，后于同年3月30日决定恢复审理，并于同年4月15日进行了第一次审理。2020年4月24日，本院受理了债务人远景公司的破产清算申请，并于同日裁定本案中止审理。后经公开摇珠选定，于同年6月17日指定江门北斗会计师事务所有限公司担任债务人远景公司的管理人。本院于2020年9月22日恢复审理，并于同月26日公开开庭审理了本案。原告林沃富的委托诉讼代理人谭伟斌、欧阳青莹和被告远景公司的诉讼代表人江门北斗会计师事务所有限公司及其委托诉讼代理人房海滨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告林沃富向本院提出诉讼请求：1．被告继续履行《商品房买卖合同》（合同编号：201501290042），协助原告办理鹤山市雅瑶镇必登高财富广场2至3座、5至8座商铺1101的房屋权属证书（该商铺价值939683元）；2.本案诉讼费由被告承担。在第二次庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为判令被告及破产管理人协助原告办理鹤山市雅瑶镇必登高财富广场2至3座、5至8座商铺1101不动产登记。事实和理由：2015年2月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201501290042），约定原告购买被告预售的鹤山市雅瑶镇必登高财富广场2至3座、5至8座商铺1101。2015年3月19日，双方共同到鹤山市*******办理了预售商品房备案登记。合同履行过程中，因被告工程进度等原因，双方于2018年6月15日签订《补充协议书（壹）》，约定原告付款时间延长至2019年10月31日前。2019年4月10日，原告付了相应购房款给被告。同日双方签订《补充协议书（贰）》明确了被告于当日按现状交付商铺给原告，并承诺在交付之日起180日内为原告办理房屋权属证书。期限届满后，原告经多次催促，被告仍未能为原告办理商铺的产权登记手续，原告遂诉至法院。被告远景公司辩称，原、被告之间不存在商品房买卖合同关系，请求法院裁定驳回起诉。理由如下：一、本案名为房屋买卖实为借贷，应当按民间借贷法律关系进行审理。2015年2月11日，原告向远景公司出借600万元（根据原告提交的《委托书》、《业务委托书》实质只有582万元），并签订借款协议。同时，双方签订《广东省商品房买卖合同》，作为借贷的保证。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》最新的司法解释第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，故，请求法院裁定驳回起诉；二、双方以虚假的意思表示签署的《广东省商品房买卖合同》无效，因此原告无权要求管理人继续履行合同。根据《民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实”的规定，双方以虚假的意思表示签署商品房买卖合同，系不符合有效民事法律行为的构成要件。因此，该合同无效。对此，原告无权要求管理人继续履行合同。而以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理；三、商品房买卖合同无效，其项下的权利以及义务均无效。涉案商铺虽已在鹤山市*******办理预售备案登记。但根据主合同无效从合同无效原则，预售备案登记系以商品房买卖合同的存在而存在的。由于商品房买卖合同无效，预售备案登记亦随之无效。请求原告立刻办理解除预售备案登记；四、《广东省商品房买卖合同》因严重损害其他债权人合法权益，管理人未向原告作出继续履行合同的通知，该合同视为解除。退一步说，如法院认为该合同有效，据此，原告可100%受领债权，此将损害公司及广大债权人的利益。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”的规定，管理人在破产申请受理之日起两个月内未通知原告继续履行《广东省商品房买卖合同》；同时，原告亦未向管理人进行催告，该合同视为解除合同。经核查，被告远景公司未收取过原告的购房款，因此，原告的相关诉请法院不应采纳。综上，原告的诉请不应确认，法院应驳回其诉讼请求并请求解除涉案商铺的预售备案登记。本院经审理认定事实如下：2015年2月11日，以被告远景公司为甲方（借款方）、原告林沃富为乙方（贷款方），案外人潘孟言为丙方（担保人），三方签订了《借款协议》，约定：甲方因资金周转需要，向乙方借款6000000元，期限为16个月，即从2015年2月11日起至2016年6月9日止。自款项划入到甲方账户起算。月利息为20‰,即每月应付利息为120000元。丙方自愿作为甲方的借款保证人，对甲方向乙方的借款本息承担连带清偿责任。后原告于次日通过银行转账的形式向潘孟言共转账5820000元，余款180000元为现金交付。同日，以原告林沃富为买受人、被告远景公司为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201501290042），约定：原告购买被告预售的位于鹤山市雅瑶镇必登高财富广场2至3座、5至8座商铺1101，单价为每平方米16134.67元，总金额为939683元，原告要在2015年2月28日前一次性付清购房款，被告应当在2016年3月31日前将验收合格的商品房交付给原告使用；被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。该合同并对违约责任等进行了约定。同年3月19日，鹤山市*******对案涉商铺出具了《鹤山市商品房销售备案证明》，载明：房屋坐落于雅瑶镇必登高财富广场2至3座、5至8座商铺1101，出卖人为鹤山市远景物业发展有限公司，买受人为林沃富，合同签订日期为2015年2月11日，合同编号为201501290042号，总房价为939683元。2018年6月15日，以原告为乙方、被告远景公司为甲方，双方签订了《补充协议书（壹）》，约定：一、双方确认分别于2015年2月11日签订5份《广东省商品房买卖合同》的合同编号分别为：201501290025、201501290026、201501290027、201501290028、201501290029,2015年3月9日签订1份《广东省商品房买卖合同》的合同编号为：201501290042，并确认6份《广东省商品房买卖合同》继续履行；二、双方确认6份《广东省商品房买卖合同》中乙方付款时间的约定，因远景公司工程进度等原因，经远景公司要求，双方约定林沃富应在2019年10月31日前付清6份《广东省商品房买卖合同》的购房款。2019年4月10日，以原告为乙方、被告远景公司为甲方，双方签订了《补充协议书（贰）》，载明：鉴于甲乙双方分别于2015年2月11日签订5份《广东省商品房买卖合同》（编号分别为：201501290025、201501290026、201501290027、201501290028、201501290029）和2015年3月9日签订1份《广东省商品房买卖合同》（编号为：201501290042），现因乙方多次催促要求甲方交付商铺，双方经协商一致后，作如下补充约定：一、双方确认鹤山市雅瑶镇必登高财富广场2至3座、5至8座首层1101、1102、1103、1105、1127、1162属乙方的商铺，已符合上述6份《广东省商品房买卖合同》中第八条约定的交付条件，并于2019年4月10日按现状交付给乙方；二、双方同意上述6份《广东省商品房买卖合同》中第十五条的约定，变更为在商品房交付使用后180天内由甲方为乙方办理上述商铺的房屋权属证书；三、双方同意上述6份《广东省商品房买卖合同》中第十九条的约定，变更为在合同履行过程中发生的争议，任何一方有权向人民法院提起诉讼。2019年4月10日，被告远景公司向原告出具了《对账单》，确认截至2019年4月10日止尚欠林沃富借款本金6000000元及利息6327273元，合计本息12327273元。同日，以被告远景公司为甲方、原告林沃富为乙方，双方签订了《债务互相抵销协议》，约定如下：一、甲乙双方经对账共同确认截至2019年4月10日止，甲方尚欠乙方2015年2月11日签订《借款协议》的借款本金6000000元及利息6327273元，合计12327273元；二、双方共同确认2015年2月11日签订的5份《广东省商品房买卖合同》（合同编号分别为：201501290025、201501290026、201501290027、201501290028、201501290029）及2015年3月9日签订的一份《广东省商品房买卖合同》（编号为：201501290042），根据双方于2018年6月15日签订的《补充协议书（壹）》，乙方应于2019年10月31日前将6份《广东省商品房买卖合同》的购房款付清给甲方；三、双方一致同意，甲方尚欠乙方的借款本息12327273元，全部抵作乙方付给甲方上述6份《广东省商品房买卖合同》的购房款，乙方同意按该抵销金额购买甲方相应商品房（即：鹤山市雅瑶镇必登高财富广场2至3座、5至8座1101、1102、1103、1105、1162和1127号商铺），甲方同意按该金额销售相应商品房给乙方，但双方同意对外仍按照6份《广东省商品房买卖合同》约定的售价缴纳办理商品房所有权初始登记的税费及出具资料；四、协议生效后，甲方欠乙方的2015年2月11日签订的《借款协议》中借款本息，视为全部清偿完毕；五、协议生效后，乙方欠甲方6份《广东省商品房买卖合同》（合同编号分别为：201501290025、201501290026、201501290027、201501290028、201501290029、201501290042）的购房款，视为全部支付完毕。同时甲方交付相应商品房给乙方使用，并承诺后续协助乙方办理商品房所有权初始登记，及办理不动产权证；六、本协议自双方签名或盖章后即生效。同月12日，被告远景公司向原告出具了《收据》，内容为：今收到林沃富购买财富广场2至3座、5至8座交来商铺1101房款（抵债收入）939683元。后因被告远景公司未能协助原告办理过户手续，原告遂诉至法院。另查明：一、本院所受理的原告林沃富与被告远景公司商品房预售合同纠纷系列案[（案号分别为（2020）粤0784民初324、325、327、332、334、336、349、352、356、358、360、361号]）的争议标的总额为1100万元；二、根据鹤山市*******出具的《查询结果通知书》，案涉商铺没有抵押登记。案涉商铺未能完成确权的原因有：1、远景公司在申请办理商铺首次登记时发现用途变更，以致申请办理登记的状况与预售状况不同；2、远景公司存在司法查封。三、根据鹤山市住房和城乡建设局出具的《告知书》，案涉商铺仅有原告的查封登记。四、原告在庭审中陈述被告远景公司于2019年4月10日将案涉商铺交付给原告使用。上述事实，有原告提供及本院依职权调取的证据、庭审笔录证实，足以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据原、被告的诉、辩意见，本案的争议焦点为：案涉《广东省商品房买卖合同》、《补充协议书（壹）》、《补充协议书（贰）》的法律效力问题。现本院综合评析如下：本案中，原、被告双方对《广东省商品房买卖合同》、《补充协议书（壹）》、《补充协议书（贰）》的真实性均无异议，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款的规定，《广东省商品房买卖合同》和《补充协议书（壹）》、《补充协议书（贰）》均已依法成立。在签订《广东省商品房买卖合同》的同时，原告与被告远景公司确实存在借款合同关系，但被告未能提供证据证明所签订的《广东省商品房买卖合同》是为履行《借款协议》提供事前担保。且根据《补充协议书（壹）》的约定及2019年4月10日的对账情况，双方签订的《债务互相抵销协议》是在被告远景公司长期拖欠借款及利息并已确定无能力偿还借款本金及利息的情况下，双方经协商同意将对账确认的借款本息转为购房款，抵销案涉商品房买卖关系中原告向被告支付购房款的债务。本院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过双方当事人的意思表示一致形成，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案中，借款合同的双方当事人即原、被告双方经协商一致终止借款合同关系，将对账确认的借款本息转变为已付购房款，是双方真实意思表示，符合《中华人民共和国合同法》第一百条“当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销”的规定，因此该《广东省商品房买卖合同》并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期远景公司难以清偿债务时，双方协商通过将双方互负的债务进行抵销的方式，以实现双方权利义务平衡。《广东省商品房买卖合同》及与其相关的《补充协议》的内容及原告实际占有案涉商铺的行为均表明，林沃富具有实际向远景公司购买案涉商铺的真实意愿，远景公司亦具有向林沃富出售该商铺的真实意愿。双方之间的债权抵偿房款的协议，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，故远景公司有关双方之间名为商品房买卖实为民间借贷、《广东省商品房买卖合同》的性质为让与担保的辩称意见与事实不符，本院不予采纳。另远景公司有关《广东省商品房买卖合同》侵犯了远景公司其他债权人合法权益的辩称意见，应根据《中华人民共和国企业破产法》第三十一条的规定，依法行使撤销权；远景公司又辩称根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”的规定，因远景公司的管理人在破产申请受理之日起两个月内未通知林沃富继续履行双方所签订的《广东省商品房买卖合同》，视为解除合同。本院认为，案涉商铺办理了销售备案登记并已实际交付给原告使用，原告林沃富亦履行了房款支付义务，案涉合同双方均已履行完毕，故远景公司的该点辩称意见于法无据，本院不予采纳。综上，原告林沃富与被告远景公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议书（壹）》、《补充协议书（贰）》均是各方当事人真实的意思表示，并无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，各方当事人应依合同约定和法律规定履行各自的义务。上述合同签订后，林沃富已按合同约定向远景公司足额支付了购房款并已合法占有案涉商铺，但远景公司未能按合同约定履行协助办理过户手续，已构成违约，现原告有关被告远景公司协助办理鹤山市雅瑶镇必登高财富广场2至3座、5至8座商铺1101过户手续的诉讼请求理据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：被告鹤山市远景物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告林沃富办理鹤山市雅瑶镇必登高财富广场2至3座、5至8座商铺1101的过户手续。本案受理费减半收取为6598.42元，保全费5000元，诉讼费合计11598.42元（已由原告林沃富预交），由被告鹤山市远景物业发展有限公司负担。原告已预交的诉讼费11598.42元，由本院予以退回；被告应向本院补缴诉讼费11598.42元。如果不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 汤有为二〇二〇年十月二十日法官助理 马惠娴书 记 员 胡小红