广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初908号 原告（反诉被告）：广西永宁大酒店运营有限公司，住所地广西河池市金城江区百旺路**，统一社会信用代码91451200MA5L6M9G6U。 法定代表人：刘海艳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谭振猛，广西博爱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：班晨瑞，广西博爱律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：南宁正合家具市场有限公司，，住所地南宁市秀厢大道**统一社会信用代码91450100775980681P。 法定代表人：陈桂芳，该公司董事长。 被告：陈桂芳，女，1969年10月18日出生，汉族，住南宁市青秀区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：唐磊，广西广合律师事务所律师。 第三人：广西永宁房地产开发集团有限公司，住，住所地南宁市青秀区佛子岭路**荣和e中心**一社会信用代码91451200564002343L。 法定代表人：杨丽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：骆祖进，广西冠能律师事务所律师。 原告（反诉被告）广西永宁大酒店运营有限公司（以下简称“永宁运营公司”）与被告（反诉原告）南宁正合家具市场有限公司（以下简称“正合公司”）、陈桂芳，第三人广西永宁房地产开发集团有限公司（以下简称“永宁房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，拟适用简易程序进行审理，后因案情复杂依法转为适用普通程序公开开庭进行了审理。原告永宁运营公司的委托诉讼代理人谭振猛、班晨瑞，被告正合公司、陈桂芳的共同委托诉讼代理人唐磊，第三人永宁房地产公司的委托诉讼代理人骆祖进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永宁运营公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告广西永宁大酒店运营有限公司与被告南宁正合家具市场有限公司于2018年7月3日签订的《房屋、商铺、停车位租赁合同》及2018年7月26日签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告南宁正合家具市场有限公司、陈桂芳共同双倍返还原告定金共计160万元；3、判令被告南宁正合家具市场有限公司、陈桂芳共同赔偿原告工程款共计427055.76元。事实和事由：2018年7月3日，永宁运营公司与正合公司签订《房屋、商铺、停车位租赁合同》，约定正合公司将其享有使用权位于南宁市停车位出租给原告使用，租赁期限2019年7月31日至2046年12月31日。合同的主要条款对租金、租金支付方式及双方权利义务进行了约定，且合同第七条对租赁物的交付期限和交付条件特别约定为“甲方在上述四处物业达到交付条件并经相关部门验收合格后，于2019年7月31日前交付给乙方…”。2018年7月26日，永宁运营公司与正合公司签订《商铺租赁合同》，该合同除第六条第二款第1项约定由永宁运营公司向正合公司支付80万元定金外，其他条款的内容与《房屋、商铺、停车位租赁合同》的条款基本一致。为履行上述合同，2018年7月3日，永宁运营公司按正合公司的要求向陈桂芳的银行账户转账了80万元，用作支付上述两份合同的定金，正合公司于同日向永宁运营公司出具收据确认收到永宁运营公司所交付的定金。后因租赁物交付期限临近，租赁物尚未达到交付条件，正合公司将2＃楼6至13层房屋的隔墙交给永宁运营公司施工，单价按100元／平方米计算。为此，永宁运营公司支付工程款427055.76元。合同约定的交付期限届至，正合公司仍无法按约将租赁物交付永宁运营公司使用，经原告多次催告，正合公司不但不履行合同，还于2019年10月21日以永宁运营公司违约为由向原告发出《关于解除租赁合同的通知》，要求解除双方签订《房屋、商铺、停车位租赁合同》及《商铺租赁合同》。原告永宁运营公司认为，正合公司作为收取定金一方未能按合同约定将租赁物交付原告使用，其单方面要求解除合同，拒不履行约定义务，应双倍返还定金。被告陈桂芳作为正合公司的股东，通过个人账户收取公司定金，股东财产与公司财产混同，应对正合公司债务承担连带责任。 被告正合公司、陈桂芳共同辩称：1、双方在合同中对双方的权利义务进行了明确约定；2、被告正合公司已经于2019年7月13日向原告交付了租赁物，永宁运营公司和永宁房地产公司司未履行合同明确约定的先交租金后使用的义务并补足租赁保证金且未经正合公司同意单方擅自将租赁物转卖转租构成了合同的根本违约，致使不能实现合同目的，应承担不利的法律责任，正合公司依约解除合同依法减损合法有据；3、被告陈桂芳的账户系正合公司和永宁运营公司、永宁房地产公司在《商铺租赁合同》、《房屋、商铺、停车位租赁合同》共同指定的收款账户，目前没有任何的法律法规禁止合同双方指定他人的账户代为收取合同款项，故永宁运营公司请求被告陈桂芳承担连带没有任何的事实和法律依据。 第三人永宁房地产公司述称：永宁运营公司与正合公司签订的合同合法有效，正合公司、陈桂芳违约解除合同应当双倍返还定金并赔偿其他损失。 反诉原告正合公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉原告无需向反诉被告返还定金80万元；2、判令反诉被告向反诉原告赔偿损失（含垫付的装修工程款、材料款、农民工工资、公证费等）共计184163元。事实和理由：反诉原告与广西永宁房地产开发集团有限公司分别于2018年7月3日和2018年7月26日签订了《商铺租赁合同》和《房屋、商铺、停车位租赁合同》，将本案的租赁物出租给永宁房地产公司使用，《商铺租赁合同》和《房屋、商铺、停车位租赁合同》，对双方的权利和义务进行了明确的约定。《商铺租赁合同》第六条租赁款付款方式及期限：一、甲方收取上述租赁款账户为：户名：陈桂芳，开户行：广西南宁市区农村信用社合作联社北湖分社，账户：62×××19。二、乙方按下列方式支付上述租金：1、在与甲方签署本《商铺租赁合同》前，已方承诺暂以其于2028件7月3日为履行双方签署的《房屋、商铺、停车位租赁合同》而支付给甲方的房屋、商铺、停车位租赁定金合计人民币捌拾万元整（80万元），作为租赁合同中商铺的共同定金，否则，本合同即时签署也不发生法律效益。2、在甲方交付该商铺给乙方装修之日…乙方应再向甲方支付该商铺的租赁保证金合计人民币贰拾陆万壹仟贰佰陆拾肆元整（26.1264万元）。…6、乙方按先付租金后使用原则，以12个月为一期支付租金给甲方，每期均须提前30日一次性支付12个月租金；乙方支付第一期租金给甲方的时间也应在甲方支付该商铺给乙方装修之日。…第十一条：因乙方责任终止合同的约定：乙方有下列情形之一，甲方可终止合同并收回该商铺，所造成损失由乙方全部责任：1、擅自将承租的商铺转租。2、擅自将承担的商铺转让、转借他人或擅自调换使用。…第十二条违约责任…四、乙方逾期支付租金全款，逾期超过30日（含30日）须向甲方支付违约金人民币贰拾万元整（20万元），且甲方有权单方解除合同；如甲方为此解除合同的，甲方有权要求乙方支付上述违约金、有权不返还乙方此前支付给的租赁保证金、有权不退换乙方已发生的装修费用，在甲方提出解除合同30日内，只退回扣除乙方上述违约金所剩下的预付租金。 反诉原告与广西永宁房地产开发集团有限公司签订《商铺租赁合同》、《房屋、商铺、停车位租赁合同》后应反诉原告与广西永宁房地产开发集团有限公司的请求，因为反诉原告与与广西永宁房地产开发集团有限公司同属于永宁集团属于关联公司，故为了配合广西永宁房地产开发集团公司以反诉原告的名义向银行贷款的需要，反诉原告与反诉被告补签了内容和日期一模一样的《商铺租赁合同》和《房屋、商铺、停车位租赁合同》各一份。在此次基础上，2019年7月4日广西永宁房地产开发集团有限公司与案外人广西铭凯建设工程有限公司签订了《广西南宁永宁大酒店室内装饰修工程合同》委托其本案租赁物进行装修装饰。2019年7月13日反诉原告正式将本案租赁物交付了反诉被告和广西永宁房地产开发集团有限公司，反诉被告和广西永宁房地产开发集团有限公司在接收了反诉原告交付的租赁物后于2019年7月27日正式委托了案外人广西铭凯建设工程有限公司进驻本案租赁物进行了装修装饰，故反诉原告已经依法依约履行合同义务。但是反诉被告和广西永宁房地产开发集团有限公司在2019年7月3日交付了80万元定金后，就不再按照《商铺租金合同》和《房屋、商铺、停车位租赁合同》的约定向反诉原告交付应当支付的租赁保证金和租金，同时反诉被告于广西永宁房地产开发集团有限公司未经反诉原告同意单方将本案的租赁物进行转卖转租，因为反诉被告与广西永宁房地产开发集团有限公司根本违约行为导致合同无法继续履行以致于无法实现合同目的，反诉原告为了减少损失于2019年10年21日发函给反诉被告和广西永宁房地产开发集团有限公司解除了双方签订的《商铺租赁合同》和《房屋、商铺、停车位租赁合同》。反诉被告与永宁房地产公司长期不向案外人广西铭凯公司建设工程有限公司支付应当支付的工程进度款造成工期停顿和农民工闹事的不良社会影响，为了及时减少解除两份租赁合同带来的损失，自2019年12月6日起反诉原告代替反诉被告和永宁房地产公司向案外人广西铭凯公司建设工程有限公司支付了装修工程款、材料款等共计184163元，以上款项属于反诉被告和永宁房地产公司依法应支付的款项，故正合公司向法院提出反诉请求，请求判如所请。 反诉被告永宁运营公司辩称：正合公司的诉请缺乏事实及法律依据请求驳回其反诉请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院将在下文本院认为处一并论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月3日，广西永宁大酒店运营有限公司与南宁正合家具市场有限公司签订《房屋、商铺、停车位租赁合同》，约定正合公司将其享有使用权位于南宁市停车位出租给永宁运营公司使用，租赁期限2019年7月31日至2046年12月31日。合同的主要条款对租金、租金支付方式及双方权利义务进行了约定，且合同第七条对租赁物的交付期限和交付条件特别约定为“甲方在上述四处物业达到交付条件并经相关部门验收合格后，于2019年7月31日前交付给乙方……”。 2018年7月26日，永宁运营公司与正合公司签订《商铺租赁合同》，该合同除第六条第二款第1项约定由永宁运营公司向正合公司支付80万元定金外，其他条款的内容与《房屋、商铺、停车位租赁合同》的条款基本一致。为履行上述合同，2018年7月3日，永宁运营公司按正合公司的要求向陈桂芳的银行账户转账了80万元，用作支付上述两份合同的定金，正合公司于同日向永宁运营公司出具收据确认收到永宁运营公司所交付的定金。 2019年7月5日，正合公司与永宁房地产公司签订《确认书》，约定因涉案2#楼地上6层至13层房屋（面积为7368平方米）尚未砌墙，已初步具备交付条件，现因建设方施工人员紧张，双方达成协商达成一致，1、房间隔墙甲方按100元/每平方米（包含批灰）的单价支付给永宁房地产公司，由永宁房地产公司包工包料保质保量完成上述房屋的砌墙工作…..4、上述房屋砌墙工作完成后，按100元/每平方米单价支付的砌墙工程款…最终由正合公司承担。 因正合公司未按合同约定时间将商铺交给永宁房地产公司装修，2019年9月3日,正合公司与永宁房地产公司签订《商铺租赁合同补充条款》，约定正合公司于2019年8月1日起将涉案楼6至13层房屋的卫生间改建、水电、防暑、钻孔、地板砖铺贴施、地板砖铺贴施工12层的墙体砌砖施工交给永宁房地产公司自行安排施工队进行部分装修，装修范围为正合工资同意的装修部位。 2019年10月21日，正合公司向永宁运营公司发出《关于解除租赁合同的通知》，以永宁运营公司违约为由（未按合同约定交纳租金）要求解除双方签订《房屋、商铺、停车位租赁合同》及《商铺租赁合同》。 另查明，正合公司于2005年7月15日成立，系有限责任公司，陈桂芳系正合公司的股东及法定代表人。 本院认为，永宁运营公司与正合公司签订的租赁合同是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应严格履行合同义务。对于各方的主张，综合评判如下： 一、正合公司是否已经将涉案物业交付永宁运营公司。正合公司答辩称，其已将涉案商铺交付永宁运营公司，并提供装修现场交接确认书、收条、永宁大酒店财富手册、公证书、相关照片及《建设工程质量竣工验收结论意见》等证据，但双方签订的租赁合同中明确约定正合公司应当在涉案物业达到交付条件并经相关部门验收合格后，于2019年7月31日前交付给永宁运营公司，另2019年7月5日正合公司与永宁房地产公司签订的《确认书》、2019年9月3日正合公司与永宁房地产公司签订的《商铺租赁合同补充条款》均证实，正合公司未能按照合同第七条约定将涉案物业交付永宁运营公司，且正合公司提供的《建设工程质量竣工验收结论意见》亦表明竣工验收时间为2019年11月29日，综上可见，正合公司未能依照合同约定将涉案物业交付永宁运营公司。 二、是否应当解除涉案租赁合同。经查，2019年10月21日，正合公司已向永宁运营公司发出《关于解除租赁合同的通知》，表达了解除租赁合同的意思，现永宁运营公司亦主张解除上述合同，由此可见，双方均无意再继续履行该合同，另，正合公司未能依照合同约定将涉案物业交付永宁运营公司，且发出解除租赁合同的通知，致使不能实现合同目的，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…”之规定，原告现主张解除永宁运营公司与正合公司于2018年7月3日签订的《房屋、商铺、停车位租赁合同》及2018年7月26日签订的《商铺租赁合同》，于法有据，本院确定双方签订的上述租赁合同于永宁运营公司起诉之日即2020年2月24日解除。 三、正合公司是否应当双倍返还原告定金160万元。永宁运营公司与正合公司签订的《商铺租赁合同》中明确约定涉案的80万元系定金，正合公司于2018年7月3日向永宁运营公司出具收据，证实永宁运营公司已支付上述定金。正合公司未能依照合同约定将涉案物业交付永宁运营公司，已构成违约，而2019年10月21日，正合公司向永宁运营公司发出《关于解除租赁合同的通知》表明，正合公司已无意继续履行合同，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定：“…收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返回定金”，现原告主张正合公司返回定金160万元，于法有据，本院予以支持。对反诉原告正合公司主张无需向永宁运营公司返还定金80万元，本院不予支持。 四、陈桂芳是否应当双倍返还原告定金160万元。永宁运营公司按照正合公司的要求，将80万元定金转入正合公司法人陈桂芳私人账户，上述事实足以让人对正合公司与陈桂芳个人财产是否相互独立产生合理怀疑，此种情况下，陈桂芳作为正合公司的法定代表人、股东，完全有可能也有义务对其财产独立于正合公司，独立承担举证责任，但从始至终陈桂芳未能提供相关证据，亦未对该款的去向做出合理解释，仅称系按合同约定转入，而该辩解不能体现陈桂芳收取的定金是否有进入公司账户，并用于公司经营，亦无法证明正合公司的财产独立于陈桂芳的个人财产，且《中华人民共和国公司法》第一百七十一条规定：“公司除法定的会计账簿外，不得另立会计账簿。对公司资产，不得以任何个人名义开立账户存储。”，故现永宁运营公司主张陈桂芳与正合公司共同返还定金160万元，本院予以支持。 五、正合公司和陈桂芳是否应当共同赔偿永宁运营公司装修损失427055.76元。涉案的《确认书》和《商铺租赁补充条款》均系正合公司与永宁房地产公司签订，根据合同相对性原则，永宁运营公司非该合同的当事人，无权要求赔偿损失，故对永宁运营公司的该主张，本院不予支持。 六、永宁运营公司是否应当赔偿正合公司损失（含垫付的装修工程款、材料款、农民工工资、公证费等）。涉案租赁合同最终未能履行的原因系正合公司未能依照合同约定交付涉案物业，并在未依约交付物业的前提下，要求永宁运营公司支付租金，并最终发出解除租赁合同通知，其应当对违约行为承担责任。现正合公司主张永宁运营公司赔偿其损失，于法无据，本院不予支持。 另，正合公司称为了配合永宁房地产公司以正合公司的名义向银行贷款的需要，正合公司与永宁运营公司补签了内容和日期一模一样的《商铺租赁合同》和《房屋、商铺、停车位租赁合同》各一份。虽然正合公司提供了一份《商铺租赁合同》和《房屋、商铺、停车位租赁合同》的复印件，但未能提供原件，正合公司所称系配合永宁房地产公司以正合公司的名义向银行贷款的需要，无证据予以证实，永宁运营公司与永宁房地产公司是不同的民事主体，且本案中签订合同、支付定金、履行合同相关义务的均系永宁运营公司，故对于正合公司的该辩解，本院不予采纳。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第二百一十六条、《中华人民共和国公司法》第一百七十一条之规定，判决如下： 一、确认原告广西永宁大酒店运营有限公司与被告南宁正合家具市场有限公司2018年7月3日签订的《房屋、商铺、停车位租赁合同》及2018年7月26日签订的《商铺租赁合同》于2020年2月24日解除； 二、被告南宁正合家具市场有限公司与陈桂芳于本判决生效之日起十日内共同返还原告广西永宁大酒店运营有限公司定金160万元； 三、驳回原告广西永宁大酒店运营有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告南宁正合家具市场有限公司的反诉请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费23016元，保全申请费5000元，共计28016元（广西永宁大酒店运营有限公司已预交），由广西永宁大酒店运营有限公司负担7004元，南宁正合家具市场有限公司负担10506元，陈桂芳负担10506元；反诉费6821元（南宁正合家具市场有限公司已预交），由南宁正合家具市场有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  孙炜磊 人民陪审员  黄丽娟 人民陪审员  玉子孙 二〇二〇年八月二十日 法官 助理  吕 繁 书 记 员  廖羽冰 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第二百一十六条【出租人基本义务】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《中华人民共和国公司法》 第一百七十一条公司除法定的会计账簿外，不得另立会计账簿。 对公司资产，不得以任何个人名义开立账户存储。