呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初3999号原告：焦志军，男，1986年9月10日出生，汉族，住呼和浩特市金桥开发区电力家园****楼******，，住呼和浩特市委托诉讼代理人：杨志福，内蒙古铭鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：景晓燕，内蒙古铭鼎律师事务所律师。被告：北京市日盛达建筑企业集团有限公司，，住所地北京市朝阳区大郊亭北站法定代表人：律文秋，董事长。委托诉讼代理人：王洪涛，北京市海泓达律师事务所律师。被告：马杰，男，1979年11月14日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市新城区曙光街曙光小区**楼****，，住呼和浩特市委托诉讼代理人：李嘉方，内蒙古若辉律师事务所律师。被告：呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯大街养鱼池巷**商铺。法定代表人：张文斌，董事长。委托诉讼代理人：郝晶晶，系呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司法务。第三人：池宏亮，男，1981年7月31日出生，蒙古族，无固定职业，，住呼和浩特市赛罕区锡林郭勒南路恩和家园**楼****住呼和浩特市。原告焦志军与被告北京市日盛达建筑企业集团有限公司（以下简称日盛达公司）、被告马杰、被告呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司（以下简称蒙海和公司）、第三人池宏亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，于2020年6月8日作出（2020）内0105民初3999号民事裁定书，裁定本案中止审理。本案依法适用简易程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告焦志军的委托诉讼代理人景晓燕、被告日盛达公司的委托诉讼代理人王洪涛、被告马杰、第三人池宏亮到庭参加诉讼，被告蒙海和公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。焦志军向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告日盛达公司、被告马杰签订的《购房认购协议书》；2.被告日盛达公司、被告马杰返还购房款150,000元及支付利息至实际付清之日（以150,000元为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率6.55%，自2013年7月28日至2019年8月19日的利息为60,396.45元，其余利息自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日，暂计至2020年6月5日为5860元）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：被告日盛达公司系蒙海和公司开发的“8090爱巢”项目的施工方，2013年7月28日，原告与被告日盛达公司、被告马杰达成《购房认购协议书》，将抵顶的8号楼1010号房屋出售给原告，合同约定房屋面积为52平方米，总金额350,000元，付款方式为分期付款，首付款150,000元，被告日盛达公司和第三人池宏亮分别在合同上盖章签字。原告于当日交纳了首付款150,000元，被告出具收条一份。2019年原告得知该房又卖于他人，多次联系被告未果，诉至法院。综上所述，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。日盛达公司辩称，日盛达公司认为该协议本身就是无效协议，且该协议与日盛达公司没有关系，日盛达公司不具备商品房的销售资格，且日盛达公司没有收到过原告所谓的预付款。原告的起诉已经超过诉讼时效的规定，应驳回原告对日盛达公司的起诉。马杰辩称，不同意解除《购房认购协议书》，也不同意返还预付款及利息。第一，根据合同的签订时间及票据的支付时间，本案已经超过诉讼时效。第二，根据《商品房销售管理办法》第16条，涉案协议不具备合同的主要条款，因此只是一个预约合同，是双方为了将来签订正式的商品房买卖合同而达成的合议，因此不可能就商品房的交付标准进行明确详细的约定，也就不具备履行内容，不可能构成违约。第三，本案不符合约定及法定解除的要求，合同不应解除。认购协议书没有约定解除的条件，因此不适用约定解除的情况，该认购协议书是一个预约合同，存在事实及法律上的障碍，双方没有约定履行期限、交房时间、违约责任，因此不存在违约行为，更不存在不可抗力，既不符合约定解除又不符合法定解除，因此合同不应予以解除。第四，马杰已收4万元购房款，没有收到过现金，也没有收到过其他费用。第五，涉案协议没有对交房时间进行约定，因此不存在违约交房，也无法算清违约金额及延期交房违约金，马杰不应支付任何利息。蒙海和公司未到庭参加诉讼，向本院提交书面答辩意见辩称，蒙海和公司作为“爱巢8090”项目开发商，日盛达公司、马杰是该项目1#、2#的施工承包方，双方均签订有施工协议，即《建设工程施工框架协议书》、《建设工程施工协议书》，由日盛达公司及项目负责人马杰进行施工，以房屋抵顶工程款，双方约定工程完工，按照面积五五分房。但由于施工方资金问题，双方实际变更抵顶方式，按照工程进度完成情况，以单独房屋面积乘以固定单价的形式抵顶工程款，用于抵顶工程款的划房手续均由蒙海和公司进行办理，均用蒙海和公司统一格式的合同进行。由于资金问题，涉案房屋是由项目负责人马杰私自销售的，出具的合同及收据也不是蒙海和公司办理顶账房统一格式的手续，明显属于无权处分，对原告来说属于明显的欺诈行为，由此产生的责任应当由日盛达公司及项目负责人马杰承担，与蒙海和公司无关。池宏亮述称，池宏亮是马杰项目部的出纳，受马杰委托办理出售房屋及收款的相关事宜，池宏亮认可原告与马杰存在买卖关系，因为涉案协议是池宏亮办理的，认可收到15万元房款，一部分用于马杰的工地建设，一部分转给了马杰。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对焦志军提交的《购房认购协议书》、转账凭条、存款凭条、收据，对马杰提交的《建设工程施工框架协议书》，对池宏亮提交的《授权委托书》，予以采信并在卷作证。日盛达公司、蒙海和公司均未提交证据。对于焦志军提交的《呼和浩特市公安局赛罕区分局接报案回执》，载明“焦志军于2020年4月2日报称的经济案件类警情一案，我局案件管理部门已经接报案。……”，该接报案回执未载明案件、被报案人身份等信息，与本案的关联性，本院不予采信。结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2012年12月28日，蒙海和公司（甲方）与北京市日盛达建筑企业集团有限公司内蒙古分公司（乙方）签订《建设工程施工框架协议书》，约定乙方承包建设“爱巢8090”小区工程。协议第五条约定工程款支付：乙方同意以全部垫资的形式，完成所承包工程施工图纸设计全部内容，五五分房抵顶工程款（抵顶房屋规则另订协议）。协议第六条约定费用承担：开工时间为2013年4月20日。协议第七条约定楼号、面积及比例的分配：1.甲方将本项目“爱巢8090”1号楼和2号楼给乙方承建施工，所有的建安费、税由乙方垫资承担，按甲方提供的全套施工要求、全部内容直到竣工交付；2.根据甲乙双方所签订补充协议及本协议的规定，甲方同意乙方1号楼与2号楼建成房屋按5:5分房后、乙方所得面积等面积置换甲方6号楼和8号楼房屋，乙方按5:5分房比例所分得面积自行销售（房屋的位置按竖向划分），甲方按国家规定为购房者办理产权证。该协议尾部乙方处有马杰签名。合同首部载明“日盛达公司（甲方、开发商）”与“焦志军（乙方、认购方）”的《购房认购协议书》，约定：一、购房认购事项，经甲乙双方商定，乙方愿意认购甲方“爱巢8090”项目住宅8号楼10层阳面1010房号，建筑面积52平米，房屋总价款350,000元；二、双方约定付款方式、时间和金额，乙方分期付款，2013年7月28日前付首付款15万元，结算清全部购房款项（尾款）（付款时间未写明）；三、双方约定的其它事项，1.认购方须在上述第二条第2款约定的时间内付清约定的款项。逾期付款视为乙方自动放弃其所认购的房屋，甲方有权终止履行认购书，另行出售乙方所放弃的认购房屋，并追加乙方所认购房屋总价5%的违约金；2.认购定金为乙方购房的第一款付款，乙方违约或退房，认购定金甲方不予退还乙方；3.双方签订《商品房买卖合同》后本认购书自行终止，以《商品房买卖合同》的约定为准；4.认购方所认购房屋的面积以实际交付面积为准，并以实际交付面积结算房款，多退少补；5.本协议书为甲乙双方买卖协议，相关规定以《商品房买卖合同》为准，甲方保留最终解释权。该协议尾部甲方处有“北京市日盛达建筑企业集团有限公司呼和浩特市东大黑河1、2号楼工程部回迁安置房”的印章及池宏亮签名。焦志军于2013年7月28日向池宏亮的中国建设银行账号×××转款120,000元。同日，池宏亮的该银行账号存款30,000元。时间为2013年7月28日的收据载明“收到焦志军交来世纪春天8号楼1010号房款15万元”，池宏亮认可收到该款项。于2013年9月1日向蒙海和公司作出的《授权委托书》载明，“委托池宏亮为本项目部的合法代理人，授权代理人在世纪春天爱巢8090项目中，负责8号楼的销售及财务相关事宜。……”另一份《授权委托书》上载明“委托池宏亮代为办理呼和浩特世纪春天爱巢8090项目8号楼房屋的销售及财务相关事宜，代理权限如下：1.签订出售上述房屋的买卖协议；2.收取上述房屋的售房款。……”上述两份《授权委托书》尾部有马杰签字。马杰对此予以认可。本院认为，虽《购房认购协议书》首部打印有“日盛达公司”的名称，但马杰明确表示该房屋由其个人出售，并实际收取款项和出具收据，焦志军亦认可将购房款支付给马杰，故该协议对马杰与焦志军产生法律约束力，马杰与焦志军均应按照协议约定履行各自义务。关于焦志军主张解除《购房认购协议书》的诉讼请求，本院认为，虽马杰表示不同意解除该协议并要求继续履行，但马杰、蒙海和公司均认可双方尚未完成抵顶结算，涉案房屋在签订涉案协议时仍在建设中，蒙海和公司也未将该房屋抵顶或销售给马杰，马杰对该房屋现为无权占有状态，不具有履行《购房认购协议书》的基础，涉案协议书的合同目的无法实现，且焦志军表示，该房屋现已另售他人，与马杰无法取得联系，亦无法就涉案交易进行协商，故对焦志军的该项诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，双方《购房认购协议书》解除后，马杰应向焦志军返还其收取的购房款。庭审中，作为马杰在涉案项目的委托代理人及出纳，池宏亮表示，涉案交易由自己经手，认可焦志军支付的款项为150,000元，又，焦志军提交的转款凭条、存款凭条、收据表明，其向马杰及其出纳池宏亮转款的数额为共计150,000元，故马杰应向焦志军返还购房款150,000元并支付资金占用期间的利息（利息以150,000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，自2013年7月28日计算至2019年8月19日止；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2019年8月20日起计算至实际付清之日止）。综合全案证据，对于焦志军主张日盛达公司向其返还购房款并支付利息的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认焦志军与马杰签订的《购房认购协议书》于本判决生效之日起解除；二、马杰于本判决生效之日起十五日内返还焦志军购房款150,000元并支付利息（利息以150,000元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，自2013年7月28日计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2019年8月20日起计算至实际付清之日止）；三、驳回焦志军的其他诉讼请求。如当事人未在指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计1709元（原告已预交），由被告马杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 李丽萍二〇二〇年十月二十七日书记员 米文欢