广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初5203号原告：江门农村商业银行股份有限公司古井支行。住所地：江门市新会区********（西座）。统一社会信用代码：914***********206N。负责人：区振华。委托诉讼代理人：李秋虹，江门农村商业银行股份有限公司职员。委托诉讼代理人：周健锋，江门农村商业银行股份有限公司职员。被告：李华杰，男，汉族，1980年9月15日出生，住江门市新会区************。公民身份号码：440************350。被告：沈蕙冰，女，汉族，1978年7月9日出生，住江门市新会区*****************。公民身份号码：440************681。被告：胡某1，男，汉族，1968年3月30日出生，住江门市新会区会城东湖里**。公民身份号码：440************031。被告：江门市新会区合和房地产开发有限公司。住所地：江门市新会区********。统一社会信用代码：914************903。法定代表人：胡某1。原告江门农村商业银行股份有限公司古井支行（以下简称：江门农商行古井支行）与被告李华杰、沈蕙冰、胡某1、江门市新会区合和房地产开发有限公司（以下简称：合和房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江门农商行古井支行的委托诉讼代理人李秋虹、周健锋到庭参加诉讼，被告李华杰、沈蕙冰、胡某1、合和房地产公司经本院合法传唤无正当理由均拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江门农商行古井支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告李华杰签订的合同编号为100***********021《个人购房抵押借款合同》，判令被告李华杰向原告偿还该合同项下的借款本金185038.75元及应收利息2813.64元，本金罚息38.82元，应收利息罚息28.43元，复利0.36元，本息合计187920元，暂计至2020年6月4日，从2020年6月5日起按上述合同约定的利率计算利息、罚息及复利至贷款清偿完毕为止；2.被告沈蕙冰、胡某1、合和房地产公司对被告李华杰的上述债务承担连带保证责任；3.原告对处置被告李华杰抵押给原告的江门市新会区********号*****产所得款项在本案债权范围内享有优先受偿权；4.本案的案件受理费、保全费、公告费等全部诉讼费用由各被告承担。被告李华杰、沈蕙冰、胡某1、合和房地产公司均未答辩。本院查明，2016年12月6日，原告与被告合和房地产公司签订《个人购房按揭贷款项目合作协议书》（编号：农商房合字[古井]第002号）一份，被告合和房地产公司为“房地产开发商（以下简称甲方）”，原告为“贷款人（以下简称乙方）”。合同约定：为配合甲方销售其所开发的房地产项目，解决购房人的资金问题，甲乙双方同意就甲方开发的房地产项目进行购房按揭贷款项目合作，乙方同意为符合乙方规定之贷款条件的购买甲方所开发的古井地王广场房地产项目（以下简称“合作项目”）的自然人提供购房按揭贷款。合同第一、二条约定：项目名称为古井地王广场，宗地位置新会区古井镇古泗村（土名）；乙方同意依据本协议向合作项目的购房人提供购房按揭贷款。本协议中的购房人是指与甲方签订购房合同，并与乙方签订《个人购房借款合同》（以下简称“借款合同”）和《个人购房担保合同》的借款人。合同第五条约定：除购房人应以其所购买的房地产及购房合同项下之全部权益抵押予乙方以作为其履行借款合同的担保外，为保证依据本协议所形成的购房人与乙方所签订之借款合同项下的全部借款本息按期足额归还，甲方同意为购房人向乙方提供不可撤销的连带责任保证担保；保证范围为全部购房人在借款合同项下的全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金及乙方为实现债权所实际支付的合理费用；保证期间，本协议生效之日起，至依据本协议所形成的全部购房人所购房产依法办妥房地产权证书并按乙方的要求办妥及完善抵押登记手续之日止（具体保证期间应以经签署的具体担保文件之约定为准）；保证期间，若购房人连续三期或累计六期未按借款合同的约定还款的，甲方应按乙方的要求代为偿还借款本息，并承担相关责任。对于甲方在保证范围内的全部应付款项，乙方有权从甲方在乙方银行系统开立的账户中直接扣收等内容。根据广东省江门市新会区商品房预售许可证（编号为2016120）显示，项目坐落于新会区古井镇新建路11号。被告李华杰因购买江门市新会区**************产向原告申请借款。2019年2月26日，被告李华杰作为借款人、被告沈蕙冰作为保证人与原告作为贷款人签订编号为100***********021《个人购房抵押借款合同》，合同约定被告李华杰向原告借款20万元，借款期限为2019年2月26日至2029年2月26日止，商业贷款利率在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上上浮25%（即年利率6.125%），利率实行一年一定，逾期借款的罚息利率在本合同确定的借款利率水平上加收50%（即年利率9.1875%），对逾期借款本金从逾期之日起，按相应罚息利率计收利息，直至本息清偿完毕为止，不能按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利，借款采用按月等额本息法归还借款本息，借款人出现未能按合同约定偿还或支付到期借款本金、利息、罚息和复利的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即归还全部借款本息，解除与借款人的借贷关系。合同还约定沈蕙冰作为保证人自愿为李华杰依该合同所形成的债务提供不可撤销的连带责任保证担保，保证范围为包括但不限于全部借款本金、利息、违约金和债权人为实现债权及担保权而实际发生的合理费用，债权人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。被告李华杰作为抵押人与原告作为抵押权人签订《主债权合同及不动产抵押合同》，约定被告李华杰以坐落于江门市新会区**************产作为抵押，债权数额为20万元，债务履行期限为2019年2月26日至2029年2月26日。签订该合同后，原告与被告李华杰于2019年3月4日就上述房屋办理预售商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告，义务人为被告李华杰。但该房屋至今仍未办理不动产权登记及抵押登记。2019年2月26日，被告胡某1作为保证人与原告作为债权人签订编号为101***********194的《最高额保证合同》，约定被告胡某1为被告李华杰自2019年2月26日起至2030年12月20日止，在原告处办理约定的各类业务，所实际形成的债务的最高债权数额折合200万元提供不可撤销的连带保证担保。保证范围包括每份主合同项下债务人应承担的全部债务，包括但不限于全部本金、利息、违约金、损害赔偿金和债权人为实现债权及担保权而实际发生的合理费用。债权人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年，债务人未按时足额偿还融资本息或违反主合同的约定，保证人无条件向债权人支付债务人全部到期应付的款项。原告于2019年3月5日向被告李华杰发放贷款200000元。被告李华杰借款后起初能依约偿还本息，但从2020年4月开始出现逾期支付本息。暂计至2020年9月8日，被告李华杰尚欠原告借款本金185038.75元、借款期限内利息5657.94元、逾期罚息173.52元、借款期限内利息的复利125.38元。被告经催收仍未还款，原告遂提起本案诉讼。本院于2020年9月8日向被告李华杰送达本案的民事起诉状等有关应诉资料，因此，本院确认编号100***********021《个人购房抵押借款合同》于2020年9月8日解除。另查明，原告在本案诉讼中还主张被告李华杰支付逾期罚息的复利。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发2003第251号）第三条规定：“……对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”这里的“不能按时支付的利息”应理解为借款期间内正常的利息，故复利的计算基数应仅为正常利息即合同期内的应付利息，不包括罚息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告江门农村商业银行股份有限公司古井支行与被告李华杰于2019年2月26日签订的编号为100***********021《个人购房抵押借款合同》于2020年9月8日解除；二、被告李华杰应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门农村商业银行股份有限公司古井支行偿还借款本金185038.75元、利息5657.94元、复利（暂计至2020年9月8日为125.38元，之后的复利以5657.94元为基数，按年利率9.1875%自2020年9月9日起计至实际清偿之日止）及罚息（暂计至2020年9月8日为173.52元，之后的罚息以尚欠借款本金为基数，按年利率9.1875%自2020年9月9日起计至实际清偿之日止）；三、被告沈蕙冰对被告李华杰的前述第一项判决的债务承担连带清偿责任；四、被告江门市新会区合和房地产开发有限公司对被告李华杰的前述第一项判决的债务承担连带清偿责任；五、被告胡某1在最高债权200万元的限额内对被告李华杰的前述第一项判决的债务承担连带清偿责任；六、驳回原告江门农村商业银行股份有限公司古井支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2029.2元、财产保全费1459.6元，合共3488.8元（已由原告江门农村商业银行股份有限公司古井支行预交），由被告李华杰、沈蕙冰、胡某1、江门市新会区合和房地产开发有限公司共同负担。原告预交的诉讼费3488.8元，由本院予以退回；四被告应自本判决书发生法律效力之日起七日内向本院补缴诉讼费3488.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  袁婷姗二〇二〇年十月三十日本件与原本核对无误法官助理邝结红书记员伍颖瑜附：本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。