天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初8315号原告：天津港城房地产经营有限公司,住所地天津市滨海新区塘沽河北路4862副**,统一社会信用代码9112011679497181XM。法定代表人:宋秀东,经理。委托诉讼代理人：孙希文，天津滨新律师事务所律师。委托诉讼代理人：张智军，天津滨新律师事务所律师。被告:天津秀雅丽社健康管理有限公司,住所地天津市滨海新区塘沽贻悦福地广场望发街****,统一社会信用代码91120116MAO6FAMM1W。法定代表人:李洋,经理。被告:北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司,住所地北京市,住所地北京市朝阳区高碑店乡西店村**楼******代码91110105MAOODADU3T。法定代表人:乌菁,经理。委托诉讼代理人：李洋，男，1983年2月14日出生，汉族，该公司员工。原告天津港城房地产经营有限公司（以下简称港城公司）与被告天津秀雅丽社健康管理有限公司（以下简称秀雅公司）、北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司（以下简称囿文公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙希文，被告秀雅公司法定代表人李洋，被告囿文公司委托诉讼代理人李洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。港城公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告秀雅公司支付从2019年7月10日至2019年11月22日的房屋租金95251元,违约金51633.4元。并自2019年11月23日起至实际给付之日止,以95251元为本金,按照中国人民银行同期贷款罚息利率上浮30%,即年利率7.3515%计算利息。2、被告囿文公司承担连带担保责任。3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2018年7月,原告与被告囿文公司签订《租赁合同》,双方约定由囿文公司承租位于天津市滨海新区××广场××街××层××层房屋,租期5年,自2018年7月10日起至2023年7月9日止;首年租金为215140元,第二年租金为258167元,从第三年起每年年租金递增5%;租金每三个月交纳一次。《租赁合同》第5条第3款约定,按日按年租金的0.5%支付违约金,若被告延迟给付租金,超过1个月的,原告有权单方解除合同并收回房屋,同时被告还应当按照当年租金的20%向原告支付违约金,合同签订后,原告向囿文公司交付了房屋,囿文公司依约交纳租金。2018年11月,二被告与原告三方协商在《租赁合同》的基础上签订了《补充协议》,三方约定将承租人囿文公司变更为被告秀雅公司,概括承受囿文公司的全部权利义务,囿文公司对秀雅公司履行《租赁合同》项下的全部义务承担连带保证责任。自2019年7月10日起,被告秀雅公司拒不交纳租金,截止至2019年11月22日,被告拖欠房屋租金总计95251元,故2019年11月22日原告向被告要求解除房屋租赁合同并撤场,经双方协商确认后2019年11月22日为租金截止日,后被告撤场并交还房屋。因欠款一直未付，故原告起诉。被告秀雅公司、囿文公司辩称，我方需要原告明确房屋租金的期限，提交相关证据以及合同解除时间的证据，才能确定租金金额。对于补充协议，实际上签署协议及实际经营的是囿文公司，秀雅公司实际上没有运营，不应当由秀雅公司承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的房屋租赁合同、房产证、补充协议、往来收据等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月，原告（甲方、出租方）港城公司与被告囿文公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，约定港城公司将天津市滨海新区塘沽贻悦福地广场望发街162一层、154一层商业出租给被告囿文公司，租期60个月，自2018年7月10日至2023年7月9日。首个租赁年租金为215140元，第二年年租金为258167元，从第三年起每年年租金递增5%。保证金45413元，乙方于本合同签订当日交付甲方，其中5000元，待合同期满自动解除或合同提前解除时，乙方完成工商执照和食品经营许可证的变更注销手续后，由甲方无息返还给乙方；保证金待合同期满半年后，经甲方确认乙方无其他扣款行为，由甲方无息返还乙方。合同第5.3条约定：乙方须按时、足额向甲方支付租金，乙方若逾期支付租金，则每日按年租金的0.5%支付违约金，拖欠租金超过一个月，甲方有权解除合同并收回房屋，同时乙方须按实际承租期交纳租金外还应向甲方支付当年租金总额的20%的违约金，并承担由此造成的一切后果。第5.4条约定：乙方应按期足额自行交纳应由其承担交纳的全部费用，否则全部责任由乙方承担，由此导致甲方承担责任而支付的任何款项，乙方应全额偿还甲方并支付利息（利息按同期人民银行贷款利率计算），甲方可在保证金中扣除。第5.17条约定：合同期内，乙方如果提前解除本合同，应提前三个月通知甲方，且乙方应向甲方支付当年租金总额的20%作为违约金，同时乙方按照实际承租期向甲方交纳租金，如果乙方还存在其他违约行为，还应承担其他相应违约责任。双方还约定了其他权利义务。2018年11月13日，原告（甲方、出租方）、被告囿文公司（乙方、原承租方）、被告秀雅公司（丙方、现承租方）又签订《补充协议》，约定：一、三方一致同意：将天津市滨海新区塘沽贻悦福地广场望发街162一层、154一层商铺租赁合同的承租人由乙方北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司变更为丙方天津秀雅丽社健康管理有限公司，丙方概括承受原乙方的全部权利义务。甲方仍作为原租赁合同的出租方。二、原合同中约定的乙方已交纳的保证金，甲方待租赁期满或租赁关系解除后按照原合同约定退还给丙方，乙丙双方另行结算。三、乙方对丙方履行原租赁合同项下全部义务承担连带保证义务。四、甲乙双方所签原租赁合同、补充协议其他条款不变。庭审中，经各方当事人确认原告收取被告的两笔保证金，一笔为45413元，一笔为5000元，租金已经支付至2019年7月9日，此后的租金未付。本院认为，双方签订的《租赁合同》以及三方签订的《补充协议》系各方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效，各方应当按照合同履行义务。因《补充协议》已经确认秀雅公司概括承受囿文公司的全部权利义务，故秀雅公司应为承租人承担义务，被告秀雅公司否认其承租人地位的抗辩意见，本院不予支持。因秀雅公司提前解约，故应当承担违约责任。对于解约及交还房屋的时间，原告陈述是2019年11月22日，被告陈述是2019年8月，双方均未提交证据，本院认为因被告违约，且对于房屋的交还系被告方的义务，故被告应当承担举证责任，本院对于原告主张的时间予以确认。依据合同，原告主张从2019年7月10日至2019年11月22日的租金95251元，本院予以支持。对于原告主张的违约金及利息，因均系原告主张的违约责任，被告提出违约金约定过高要求调减，原告对于实际损失未提交证据，本院根据合同法及司法解释的相关规定，考虑双方过错程度、逾期利益，被告提前解约，原告需要另寻租户的合理期间等，依据公平原则，确定被告应当向原告支付一个月租金作为违约金21513元，并应支付欠付租金95251元按贷款市场报价利率计算的利息。被告主张扣减保证金，因租赁房屋已经交还原告，故保证金45413元应当按照合同约定扣减未付租金。至于证照保证金5000元，现被告秀雅公司未将工商登记地址迁出，故不应返还该保证金，待被告秀雅公司工商注册地址从涉诉房屋迁出后，双方可据证另行解决。对于原告要求被告囿文公司承担连带付款责任，符合补充协议的约定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告天津秀雅丽社健康管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津港城房地产经营有限公司租金49838元（已抵扣保证金45413元），违约金21513元，及欠付租金的利息（以95251元为基数，自2019年11月23日起至实际付款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司对上述第一项承担连带付款责任；三、驳回原告天津港城房地产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1619元（原告已预交），由原告负担332元，由被告天津秀雅丽社健康管理有限公司、北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司负担1287元，于本判决生效后十日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  吕东辉二〇二〇年十月二十一日书记员  龙孟燕