辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0114民初13030号原告：阙连文，男，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：王英明、张明辉，辽宁观策律师事务所律师。原告：赵惠敏，女，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：王英明、张明辉，辽宁观策律师事务所律师。被告：任颖，女，汉族，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：王程成，辽宁腾达律师事务所律师。被告：胡南，男，汉族，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：王程成，辽宁腾达律师事务所律师。原告阙连文、赵惠敏与被告任颖、胡南房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阙连文及其委托诉讼代理人王英明，原告赵惠敏及其委托诉讼代理人张明辉，被告任颖、胡南及其委托诉讼代理人王程成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认位于沈阳市于洪区房屋归原告所有，并判令二被告配合原告办理该房屋过户手续；2.二被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告增加诉讼请求“要求二被告依法承担案涉房屋过户费用”。事实和理由：1998年2月28日，原告阙连文与胡全禄签订《房屋个人产权转栘契约》，约定胡全禄将其名下从于洪区公路管理处购得的位于沈阳市于洪区房屋转让给原告阙连文、赵惠敏（二人系夫妻关系）。合同签订后，原告阙连文依约向胡全禄支付了全部房款3万元，胡全禄向原告阙连文交付了房产证更名申请书，并与被告任颖共同向原告出具了承诺书，承诺1999年五一前将案涉房屋腾空。房屋腾空后，原告二人即搬入居住。该房屋具备办证条件后，原告多次联系胡全禄办理过户，因其本人不出面，故无法办理。因此原告向于洪区公路管理处缴纳了案涉房屋的售房款、房屋差价款及公共设施维修基金，并领取了登记在胡全禄名下的案涉房屋的房屋所有权证、国有土地使用证及契证。1999年5月胡全禄及任颖搬出后，原告阙连文、赵惠敏搬入案涉房屋并居住至今，期间多次试图联系胡全祿办理产权过户，因无法与其取得联系，遂无法办理。2020年，原告得知胡全禄死亡被告任颖、胡南将案涉房屋登记在其二人名下。由于原告与胡全禄签订的《房屋个人个人产权转移契约》系双方真实意思表示，该房屋买卖合同合法有效，原告依约已履行完全部义务，并占有使用案涉房屋多年，被告任颖、胡南应继续履行案涉房屋买卖合同，配合原告办理房屋过户手续。综上，为了维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告全部诉讼请求。被告辩称，原告的诉讼请求和理由不能成立，请依法驳回被答辩人的起诉，具体理由如下：一、被答辩人与胡全禄之间不存在房屋买卖关系，事实上存在的是借贷的法律关系。答辩人任颖与胡全禄于1978年1月15日登记结婚，在1992年胡全禄当时所在单位沈阳市于洪区公路管理处建造职工公助房，职工出钱购买部分产权。1992年3月25日，二人缴纳了12,000元买房公助款，该笔款项是由任颖所在单位沈阳市铁西区精神病医院以员工补助的形式发放给任颖，用于缴纳买房公助款。后胡全禄、任颖、胡南实际在涉案房屋中居住。1998年2月23日，因胡全禄经常对外欠债并长期在外做生意不回家，导致二人感情不和，答辩人任颖与胡全禄离婚。由于经济条件有限，离婚后任颖仍与胡南在涉案房屋居住。后胡全禄跟答辩人任颖表示其向被答辩人阙连文借款3万元用于做生意，房子先给阙连文一家居住，等过几个月做生意挣了钱就把钱还上，把房子拿回来。答辩人任颖就带着胡南搬出了涉案房屋。被答辩人在起诉状中称其与胡全禄是于1998年签订的“房产个人产权转移契约”，距今已经过去了22年的时间，被答辩人在这么久的时间中都没有主张过房屋的更名过户不符合常理。即便像被答辩人所述无法得到胡全禄的配合，也可以通过诉讼的方式主张权利。但其在20多年的时间内均没有通过法定途径主张权利，这明显与房屋买卖关系的交易习惯不符。这也从侧面证明了，双方之间形成的不是房屋买卖合同关系而是民间借贷的关系，只是胡全禄当时以让被答辩人实际居住自己的房屋的方式作为还款的担保，被答辩人也因此多年来没有主张履行房屋更名过户手续。综上，胡全禄与被答辩人阙连文事实上形成的是民间借贷的法律关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案按照事实上的民间借贷的法律关系审理本案。同时，在胡全禄借款时已经与答辩人任颖离婚，形成的债务为胡全禄的个人债务，答辩人任颖不应对该笔债务承担偿还责任。二、胡全禄无权将涉案房屋出卖给被答辩人。从不动产登记部门的资料记载可以看出，胡全禄是在2002年才通过出售公有住房的方式获得涉案房屋的产权。并且其在1992年交纳的“买房公助款”属于与答辩人任颖的夫妻共同财产。因此，在1998年时胡全禄不享有完全的房屋产权，无权单方将房屋出卖给被答辩人。三、被答辩人向二答辩人主张权利已经超过了法定的诉讼时效。根据《民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”无论是基于民间借贷的法律关系还是房屋买卖的法律关系，被答辩人主张权利均已远超过法律规定的三年的诉讼时效。综上，被答辩人所主张的房屋买卖关系事实上并不存在，请法庭查清事实，依法驳回被答辩人的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1998年2月28日，胡全禄与阙连文签订《房屋个人产权转移契约》，约定：“一、甲方于1992年花壹万贰仟元从工作单位公路处购得于洪区XXX室建筑面积为59.57平方米的二室一厅三阳居室一套。经甲、乙双方协商一致，乙方付甲方3万元。甲方即将此房的产权永久转移给乙方。3万元房款，乙方将分二次付给甲方。二、1998年2月28日前，乙方付给甲方1万。当时甲方须向乙方交出该房的房产证，房产证更名申请书及房门钥匙。并取尽甲方钱款、各种有价证券、卡折以及除简陋物品外的所有贵重物品，付清已发生的水电费，甲方人员办处居住。乙方对此期间室内物品丢失，不负赔偿责任。三、1998年7月1日前，乙方付清余款2万元整，该房即归乙方所有。四、如在1998年7月1日前，甲方不能将该房转交给乙方，须在1998年7月1日前将乙方所由房款全退还给乙方，甲方还须加付给乙方3%的月息。乙方在接款的同时，将房产证、更名申请书、房门钥匙交还甲方。产权转移契约作废。当月退款不收利息。五、本契约自双方签字三日起生效。本契约一式三份，甲乙双方各执一份，另一份由乙方办更名手续备用。”当日，胡全禄出具收条，记载收到房款1万元。1998年3月23日，胡全禄出具《收据》，记载收到房款2000元。1999年1月8日，胡全禄出具《收条》，记载收到房款1500元。1998年8月19日，胡全禄出具《收条》，记载收到购房款3000元，10日内腾房。1998年9月30日，胡全禄向于洪区公路处出具《房产证更名申请书》，内容为：“我自愿将我于1993年1月13日分得的位于于洪区[原公证书（93）沈于证民字第031号为十]的二室一厅住房转让（赠与）给我出职工阙连文。请予更名。1998年10月22日，胡全禄、任颖出具《承诺书》。内容为“现有胡全禄二室一厅的59.6平方米住房兑给本单位同志阙连文现将承诺条件说明如下：一、搬家时间1999年5月1日前给对方倒出空房。二、如到期不能兑现胡全禄将所欠阙连文借款按本息付清。三、空房倒出后阙连文应将剩余应付款1.5万元付给胡全禄。该承诺从签订之日起生效”。1999年3月22日，胡全禄出具《收条》，记载收到房款3900元。1999年3月26日，胡全禄出具《收条》，内容为：“胡全禄兹收到阙连文交来的最后一笔购房款9600元整。购房款已全部付清。自此，阙连文承接原属于胡全禄对东湖街2-5号楼312房的全部权益。日后房改时，胡全禄负责仍以房主名义为阙连文办理变私产的手续。并及时正式更名。变私产需补交费用由阙连文负担；更名费由阙连文、胡全禄各承担一半。日后，如出现单位干涉该房权益或纠纷由胡全禄解决”。1999年5月，胡全禄、任颖全家腾房。阙连文全家居住至今。2002年8月，案涉房屋具备办理产权登记条件后，阙连文向房屋原所有人即于洪区公路管理处支付房改费用，包括售房款7417.44元、房差价款2468.80元、公共设施维修基金550.43元。2002年9月20日，房屋登记在胡全禄名下，该房屋的所有权证、契税证、发票原件均由阙连文保管。2015年10月17日，胡全禄死亡。2020年7月17日，胡全禄的儿子胡南等人到公证处申请继承房产，包括案涉房屋。辽宁省沈阳市于洪公证处出具（2020）辽沈于证民字第3813号《公证书》。记载案涉房屋由胡南与任颖按份共有。另查明，任颖与胡全禄原系夫妻，于1998年2月23日离婚，庭审中，任颖陈述离婚后，仍在案涉房屋共同居住。本院认为：本案的争议焦点为：1.原告起诉是否适用诉讼时效；2.房屋买卖合同关系是否真实。关于第1项争议焦点，原告基于《房屋买卖合同》欲作为物权人请求确权，并认为被告更名行为侵害其权利。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定，此种情形，不适用诉讼时效，故对被告的此项抗辩，不予采纳。关于第2项争议焦点，阙连文与胡全禄签订《房屋买卖合同》，并由胡全禄出具多张收条，记载已收到全部房款，且在收款后，由胡全禄、任颖腾退了房屋，阙连文一直居住在案涉房屋中，房屋手续原件也均由阙连文保管。原告提供的有关房屋交易过程的证据能够证明房屋买卖合同关系真实存在。虽被告抗辩本案系民间借贷关系，但并未提供初步证据证明，故对其此项抗辩，不予采纳。关于被告抗辩，胡全禄在合同签字为“胡全录”的问题，胡全禄在向原告出具的所有材料中签名均统一为“胡全录”，包括向其工作单位出具的证明材料可以认定是其本人所为。关于任颖抗辩，案涉房屋其享有部分份额，胡全禄属于无权处分。对此，房屋交易过程中，任颖也在案涉房屋中居住，并在腾房《承诺书》上签字，参与腾房，故其称对房屋买卖事宜不知情，与事实不符，不予采纳。关于原告请求房屋确权的问题，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”具体到本案，案涉房屋原登记在胡全禄名下，原告在签订买卖合同后并未办理更名过户，物权并未发生变动，故对其确权的请求，不予支持。但原告与胡全禄之间的房屋买卖合同关系是真实的，原告有权请求胡全禄履行合同约定的更名义务。考虑胡全禄已经死亡，房屋已由被告更名至其名下，原告只能请求二被告办理房屋更名过户手续，故对原告的此项请求，予以支持。关于更名过户产生的费用，被告明知房屋由原告居住，仍办理继承手续，存在恶意，应当承担过户费用。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，判决如下：一、被告任颖、胡南于本判决发生法律效力之日起30日内协助原告阙连文、赵惠敏将位于沈阳市于洪区XX房屋更名至原告阙连文、赵惠敏名下，并支付由此产生的相关费用；二、驳回原告阙连文、赵惠敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元（已减半收取）及保全申请费2020元由被告任颖、胡南负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 王 畅二〇二〇年十二月三日书记员 张明明