贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0523民初1769号原告（反诉被告）：贵州开明房地产开发有限公司，住所贵州省毕节市金沙县鼓场街道玉屏社区泰山路开明大厦，统一社会信用代码915205235733280463。法定代表人：陈治岁，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：李嘉燕，贵州山一（金沙）律师事务律师。被告（反诉原告）：杨世静，女，1976年7月8日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。被告（反诉原告）：杜子春，男，1976年5月30日生，汉族，住贵州省金沙县。委托诉讼代理人（特别授权）：刘宏，金沙县城东法律服务所法律工作者。原告贵州开明房地产开发有限公司（以下至主文前简称开明公司）与被告杨世静、杜子春商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，被告杨世静、杜子春提出反诉，本院于2020年6月1日依法受理后，适用简易程序公开对本诉及反诉进行了合并审理。原告开明公司的委托诉讼代理人李嘉燕、被告杨世静、杜子春及其委托诉讼代理人刘宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开明公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决二被告支付购房款4000000元；2.诉讼费、财产保全费由被告承担。事实及理由：2018年5月25日，被告认购了原告开发的开明·同心城Ｃ区、4Ｂ、4Ｃ、4Ｄ共计4套商业用房，建筑面积共计750.48平方米，并于2018年6月1日每套交纳了定金5万元，共计20万元。2018年8月20日，被告向原告提供了金沙县鼓场街道办事处出具的《棚户区改造房屋征收情况证明》一份，棚改款为2545734元，足以支付认购房屋的首付购房款，剩余房款双方约定支付方式为银行按揭。2018年8月29日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》4份，其中每套商业用房购房款为1050000元，4套商业房屋价款共计4200000元，随即原告向被告交付了房屋钥匙。2018年9月7日，该4份《商品房买卖合同》在金沙县房产管理局完成备案。由于棚改款的支付方式由原来的直接支付给房开公司变为支付给棚改户本人，再由棚改户本人支付给房开公司，该买卖合同项下的棚改款已支付给被告，但被告至今未支付给原告，造成被告至今都无法办理银行按揭手续，根据合同约定，被告交纳的共计20万元定金自动转为购房款后，被告还应支付原告购房款共计4000000元。综上，原告特起诉请求支持如前诉请。被告杨世静、杜子春辩称，原告所诉被告于2018年5月25日以原告认购了开明同心城C区4栋4A、4B、4C、4D共4套商品房总计750.18平方米，并于2018年6月1日每套缴纳了认购定金5万元，共计20万元是事实，但被告缴纳该定金过后已于2018年8月29日和2018年的9月5日签订了上述4套商品房的买卖合同，但由于原告方案涉商品房不具备交付条件，且建筑主体设施明显瑕疵，没有楼梯通道上楼，且墙体破烂不堪，存在开裂渗水现象，也没有提供案涉商品房可交付使用的相关法定文书证明，由此造成原告方违约，给被告造成直接经济损失，被告根据买卖合同约定，案涉房屋的交付条件及付款方式均明显可以确认原告违约行为，被告因此提出解除合同，按合同约定应当双倍返还被告已交定金共计40万元，也就是本案被告的反诉请求，本答辩意见与反诉意见相同，请求驳回原告的诉讼请求，支持被告的反诉请求并由原告承担保全费。反诉原告杨世静、杜子春向本院提出反诉请求：1.请求判决驳回被反诉人开明公司的本诉全部诉讼请求；2.请求判决解除反诉人杨世静、杜子春与被反诉人开明公司于2018年8月29日、2018年9月5日签订的开明同心城C区4幢4A、4B、4C、4D共计4套《商品房买卖合同》，并判决被反诉人开明公司立即双倍返还反诉人杨世静、杜子春支付给被反诉人开明公司的购房定金400000元；3.本案本诉、反诉诉讼费全部由被反诉人开明公司承担。事实及理由：反诉人杨世静、杜子春于2018年6月1日向被反诉人交纳了购买4套商品房的购房定金，每套商品房购房定金为5万元，共计交纳定金20万元。反诉人杨世静、杜子春与被反诉人开明公司于2018年8月29日、2018年9月5日签订了开明同心城C区4幢4A、4B、4C、4D共计4套《商品房买卖合同》，双方签订上述合同后，被反诉人未按合同第十一条约定至今未按期向反诉人交付上述商品房及其他被反诉人应履行约定义务，涉案商品房设施不完善，有严重安全隐患，构成被反诉人严重违约，由此给反诉人造成重大经济损失，反诉人请求解除上述商品房买卖合同不安抗辩及被反诉人违约行为应该双倍返还反诉人定金之反诉请求符合法律规定，理应受到法律的保护，据此，请求法院支持反诉人的反诉请求。反诉被告开明公司辩称，反诉人与被反诉人签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合同合法有效且该案涉房屋已经备案登记在反诉人名下，反诉人应当全面履行支付房款的义务，其解除合同无约定和法定的解除事由，依法不能成立，其双倍返还定金的要求也没有相关法律依据支撑；被反诉人已于2018年8月底前将案涉房屋腾空交付给反诉人，是因为反诉人自身资金的原因至今未将案涉房屋装修使用；本应由反诉人先履行的支付房屋首付款的义务至今未履行，被反诉人可以行使先履行抗辩权进行抗辩，暂时不予交付房屋，综上请求依法驳回其反诉请求，诉讼费用、反诉费用、保全费用由被告及反诉人承担。原告开明公司在举证期限内向本院提交了本诉与反诉证据：1、开明公司营业执照复印件一份、开明公司《法定代表人身份证明》文件一份、开明公司法定代表人陈治岁《居民身份证》复印件，拟证明原告开明公司的基本信息及法定代表人的身份信息。经质证，二被告无异议。2、《开明·同心城认购协议书》复印件、定金收据复印件，拟证明被告杨世静于2018年5月25日认购开明·同心城C区4幢-层4A、4B、4C、4D号共计4个商业门面用房并交纳了定金20万元的事实。经质证，二被告无异议。3、金沙县鼓场街道办事处2018年8月20日出具的《棚户区改造房屋征收情况证明》原件1份，拟证明金沙县鼓场街道向开明公司出具的棚改证明中共计金额为2545734元，足以支付被告所购4套商业用房的首付房款。经质证，二被告认为该证据与本案没有法律关系。4、《商品房买卖合同》、《毕节市商品房现售合同备案登记表》原件，拟证明案涉房屋为现房销售，原被告双方于2018年8月29日签订了《商品房买卖合同》并于2018年9月25日在金沙县房产管理局完成被告所购4套商业用房的现售合同备案登记工作，但被告至今未按照约定在合同签订之日支付购房首付款，更没有按照约定办理按揭贷款支付剩余购房款。经质证，二被告对真实性无异议，没有支付其首付款是鉴于原告方没有按期交付房屋违约，案涉房屋主体及质量有瑕疵缺陷，没有案涉房屋具备法定交付条件的法律文书，系被告不安抗辩的行为。5、原告当时招商运营部工作人员杨某与案涉小区物业经理马代旭的《微信聊天截图》打印件一份，拟证明该案涉房屋在2018年8月底已经腾空准备交付给买受人。经质证，被告认为其内部管理人员的聊天记录的身份被告方不清楚，上面聊天记录的4号楼也不清楚是否是案涉房屋的4号楼，与本案无关。6、《贵州省建设工程竣工验收备案表》原件一份，拟证明该案涉房屋质量已经相关行业主管部门竣工验收备案，验收备案日期为2015年1月8日。经质证，二被告对真实性无异议，对其证明目的有异议。这个验收只是对整个楼盘的验收备案，而对于案涉房屋的主体设备实施及其他附属设施没有具体的验收合格证明，因此该证据不能证明其案涉房屋具备交付使用条件，没有消防等验收证明，具有安全隐患，因为案涉房屋为商业用房，且4套房屋是独立的铺面，是3层，没有主体楼梯连接2、3楼，其主体设计明显严重缺陷，缺乏安全及商业使用条件。7、证人杨某的证言：我是开明公司的员工。我之前负责公司的招商运营这一块，被告是我和销售部同事确认被告有购买意向后，我就要求员工把房屋腾空之后交给被告，已经达到了交付条件后才交付给被告的。交付时间大概在去年或前年的8月份，我们要求筑城物业公司把商铺达到交付条件之后再交付给客户，具体是谁来交付我不清楚。这套房屋有没有实际交付给被告我不清楚，也不清楚被告是否有案涉房屋钥匙，我是负责招商运营不是销售，但是房屋必须要达到法律规定的相关条件才会予以验收，消防就是其中之一。在实际交房中会签订一些交付手续的，也有先交付钥匙要去验收房屋，或者客户没有交清房款这种情况下没有签订交付手续。经质证，原告对真实性无异议，该证人证言证明了原告在2018年8月底将案涉房屋腾空交付给被告。经质证，二被告对证人所说的其腾空交付的说法有异议，腾空只是对案涉房屋的内部管理而不是交付行为，对交钥匙也是交付行为持有异议且该证人无法证明案涉房屋已进行了法定的实际交付，其余无异议。8、证人周某的证言：我是开明公司的销售经理，我们是2018年6月份交的定金，8月25号和9月5号签订的合同，签订合同时就已经做好了交房准备，他说拆迁款项没有得到，就一直拖延没有来，他当时已经准备装修了，来看了很多次，后面说钱不够就没有装修成。商铺没有交付，交定金之前就已经看过多次，确定之后才交的定金。案涉房屋是现售，小区边上有一个小门，钥匙应该在物业那里，他怎么拿到钥匙的我就不知道了，被告手里应该有案涉房屋的钥匙。被告交清全部房款后可以现在就交付房屋给被告。原被告双方签订合同后是由业务员打电话的方式通知被告办理按揭手续的。经质证，原告对真实性无异议，该证人证言证明了原告在2018年8月底准备将案涉房屋交付给被告使用，但被告因为自身资金原因未装修入住，被告多次进入该案涉房屋查验因该房屋为现房销售，当初约定的部分购房款按揭现在已经不能办理，因此原告要求被告一次性支付清楚首付款及按揭款。经质证，二被告认为证人系原告公司员工，与原告有直接利害关系，其所称已将案涉房屋交付被告使用不实，其称在签订合同前后对案涉房屋进行现场查勘不实，其所述由业务员通知办理按揭贷款不实，其上述陈述均为个人陈述，没有其他证据佐证，形成孤证，就其所述该案涉房屋至今不能办理按揭是事实，导致该案涉房屋合同不能达到履行目的，如果不能按合同按揭贷款，就可能加重买受人支付价款负担，形成案涉房屋出售人违约，且证人所述该案涉房屋资金未与交某，其所述称买受人获得案涉房屋钥匙只是其个人推断认为，案涉房屋其结构设施并没有得到原告方任何通知现场查验，买受人也没有对案涉房屋进行过任何现场勘验。被告杨世静、杜子春向本院提交了本诉与反诉证据：1、二被告身份证复印件，拟证明被告主体资格。经质证，原告无异议。2、开明同心城认购书4份及收据4份，付款凭证1份，拟证明反诉人与被反诉人交付定金每套5万元共计20万元，证明其案涉房屋是独立的商业铺面用房1-3层，且明确了定金的形式，违约方应当承担双倍返还的义务，主张反诉人按认购合同约定交纳定金的义务。经质证，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，该组证据不能证明案涉4套商业用房为独立商业用房，且被告应在合同签订之日支付首付款每套55万元的义务没有履行，其主张双倍返还定金没有法律支撑。3、博雅精装工程有限公司的工程施工合同原件和收据一份，拟证明被告签订认购合同后对该房屋的后期打算明确进行装修并已缴纳10000元定金，因为原告方违约未按期交付案涉房屋致使反诉人遭受重大经济损失，也证明了其合同不能够履行系原告违约行为所致。经质证，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，该组证据正好证明了被告对案涉房屋质量的认可已经反复进场查勘并且出台了装修的方案，对案涉房屋的质量是没有异议的，其未能装修的根本原因是因为没有在合同签订之日支付首付款每套55万元，其所谓的损失应由其自行承担。4、商品房买卖合同4份，拟证明买卖合同约定了出卖人与买受人之间的权利义务，双方对案涉合同的地点面积，层高均做了约定，对价款的支付方式约定是按揭贷款支付，商品房的交付使用条件及交付时间及逾期交付房屋的违约责任及交付手续的方式和质量保修责任及面积差异的处理均做了明确的约定，因出卖人未按照案涉合同约定，满足交付房屋条件，没有法定的交付房屋的相关证明文件至今没有进行房屋交付，对案涉房屋的房屋面积没有双方约定的以金沙县房屋管理局实测的文件，其价款计算不明确，没有案涉房屋的消防验收证明，主体没有设计楼梯无法正常使用，原告方有违约。经质证，原告对真实性有异议，对证明目的有异议，该合同签订于2018年8月29日和同年9月5日，在合同价款支付的约定中明确被告在合同签订之日支付首付款共计2000000元，同时该合同约定房屋的交付时间为2018年12月31日前，可以看出在合同的履行顺序方面是有先后顺序之分的，被告未履行本应由其先履行的支付购房首付款共计2000000元的义务，至今未履行，因此其丧失了主张后续房屋交付等权利，并且原告只要被告履行其应该先履行支付购房款的义务，原告可以随时交付房屋。5、案涉房屋的现场图共14张，拟证明案涉房屋4套其中只有1套有临时简易的楼梯。且楼梯占据整个案涉房屋的铺面面积，其余3套没有上2、3楼的主体设计，无法进入2、3楼，且案涉房屋的墙体破烂不堪，渗水开裂，具有安全隐患，其楼梯的占据明显使案涉房屋的套内使用面积缩水，达不到原告方法定交付的条件，致使案涉合同达不到履行目的。经质证，原告对证据的三性均持异议，该组照片无法显示拍摄的时间、地点，看不出与本案的关联且该案涉房屋为现房销售，并不是房屋预售，并且有竣工验收备案登记表证明案涉房屋质量合格。本院对双方所举证据认定情况：原告开明公司提交的第1、2、4、6组证据经被告质证对真实性无异议，本院予以认定；第3组证据，结合庭审被告陈述的没有得到棚改资金看，本院对该证据的真实性予以认定；第5组证据，因无其他证据予以佐证，无法核实其真实性，本院不予认定；证人杨某及周某的证言，与本案二被告买房过程相关的本院予以认定，其余证言无其他证据予以佐证，本院不予采信；被告举证的第1、2、3、4组证据，经原告质证对真实性无异议，本院予以认定；第5组证据因系案涉房屋的真实图片，本院予以认定。本院经审理查明事实如下，2018年5月25日，开明公司与杨世静签订《开明·同心城认购协议书》四份，协议约定杨世静购买开明公司开发的开明·同心城Ｃ区、4Ｂ、4Ｃ、4Ｄ共4套商业用房，单价每平方米6500元，建筑面积共计750.48平方米，支付方式为按揭，协议约定乙方每套房屋支付定金5万元。认购合同签订后，杨世静向开明公司缴纳了四套商业用房的定金各共20万元。2018年8月20日，金沙县鼓场街道办事处出具《情况证明》载明杨世静已签订《金沙县2018年棚户区改造房屋征收补偿合同》，该户房屋征收补偿款共计2545734元，预留购房款50万元。2018年8月29日，原告开明公司与被告杨世静、杜子春签订《商品房买卖合同》，合同约定杨世静、杜子春购买开明公司开发建设的位于开明·同心城Ｃ区的商业用房，建筑面积为187.62平方米，总价款为1050000元，付款方式为本合同签订之日向出卖人交付首期房款550000元，余款500000元以银行按揭方式支付。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起3日内，支付不足款项，不承担本合同约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。2018年8月29日，双方再次签订《商品房买卖合同》，合同约定杨世静、杜子春购买开明公司开发建设的位于开明·同心城Ｃ区的商业用房，建筑面积为187.62平方米，总价款为1050000元，付款方式为本合同签订之日向出卖人交付首期房款620000元，余款430000元以银行按揭方式支付。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起3日内，支付不足款项，不承担本合同约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。同日，双方又签订《商品房买卖合同》，合同约定杨世静、杜子春购买开明公司开发建设的位于开明·同心城Ｃ区的商业用房，建筑面积为187.62平方米，总价款为1050000元，付款方式为本合同签订之日向出卖人交付首期房款550000元，余款500000元以银行按揭方式支付。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起3日内，支付不足款项，不承担本合同约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。2018年9月5日，开明公司与杨世静、杜子春签订《商品房买卖合同》，合同约定杨世静、杜子春购买开明公司开发建设的位于开明·同心城Ｃ区的商业用房，建筑面积为187.62平方米，总价款为1050000元，付款方式为本合同签订之日向出卖人交付首期房款550000元，余款500000元以银行按揭方式支付。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起3日内，支付不足款项，不承担本合同约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。以上四份合同均约定如交付的该商品房不符合工程质量规范，或其对人体有害物质超过国家强制性标准，危及买受人健康，或出卖人交付的该商品房达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第一种方式处理：（1）及时更换、重作、修理。四份合同所附《合同补充协议》第六条第5款约定：“乙方购买时该房屋已经是完成竣工验收后的现房，则乙方须在签订本合同前对该房屋的现状进行实地查看，双方以该房屋的现状进行交付，乙方不得以该房屋现状与本合同及附件约定的交付标准不一致为由，拒绝接房或向甲方提出索赔、退房及其他要求。”。2018年9月7日，杨世静、杜子春购买的开明同心城C区4幢4B、4C、4D三套商业用房在金沙县房产管理局进行了备案登记。2018年9月25日杨世静、杜子春购买的开明同心城C区4幢4A一套商业用房在金沙县房产管理局进行了备案登记。因被告未向原告支付购房首付款，原告开明公司提起本案诉讼。另查明，2015年1月8日，金沙县开明·同心城C区市场工程3-15#楼经金沙县建筑工程质量监督站竣工验收备案。诉讼中，原告开明公司向本院提出财产保全申请，本院经审查作出（2020）黔0523民初1769号民事裁定，裁定冻结被申请人杨世静、杜子春的银行账户存款共计4000000元，冻结期限12个月。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的四份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示、不违反法律的规定和损害他人利益，因此该合同合法有效，双方在签订合同后应当全面履行各自的义务。对于原、被告双方谁违约在先的问题，案涉合同约定交付首付款的时间为签订合同当日即2018年8月29日、2018年9月5日，原告交付房屋的时间为2018年12月31日，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，二被告支付合同首付款的义务应先履行，但其并未按照约定履行付款义务已构成违约，现原告开明公司要求二被告履行支付全部购房款义务的请求，因该合同并不存在无效、可撤销的情形，且该案属于买受人原因导致其未能办理贷款手续，因此根据合同的约定二被告应当履行支付全部剩余购房款4000000元的义务。反诉原告杨世静、杜子春反诉称案涉房屋存在质量问题不具备交付条件请求解除双方签订的《商品房买卖合同》的主张，本案诉争房屋于2015年1月8日经金沙县建筑工程质量监督站竣工验收备案，且房屋为现房销售，被告在签订合同前实地查看过案涉房屋，其对所购房屋现状已充分了解，另在双方签订的《合同补充协议》第六条第5款已对现房销售的房屋进行了明确约定，因此该案并不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条解除合同的情形，故反诉原告杨世静、杜子春提出的解除合同及双倍返还定金的反诉请求于法无据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、由被告杨世静、杜子春在本判决生效后十日内支付原告贵州开明房地产开发有限公司剩余购房款4000000元。二、驳回反诉原告杨世静、杜子春的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费已减半收取19400元、财产保全费5000元，反诉案件受理费3650元，合计28050元，由被告杨世静、杜子春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人申请强制执行的期限为二年，从判决书确定的履行期限届满次日起算。审判员  龚雪莹二〇二〇年六月二十四日书记员  石朝鹏