福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2085号 上诉人（原审被告）：黄继东，男，1969年2月24日出生，汉族，住厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：王雪莲，女，1974年2月26日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王鹭杰，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈芳芳，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 原审被告：薛伟丽，女，1973年8月26日出生，汉族，住厦门市思明区。 上诉人黄继东因与被上诉人王雪莲，原审被告薛伟丽物权保护纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初20902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄继东上诉请求：1.依法撤销一审判决，将案件发回重审或改判驳回王雪莲的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由王雪莲承担；3.判令黄继东对坐落于厦门市思明区及6-8号地下一层第5号车位享有承租权；4.判令黄继东对坐落于厦门市思明区内的装修、设施、家具等生活物品享有所有权，王雪莲应负责归还，并承担赔偿责任。事实与理由：一审法院事实认定不清，适用法律不当，判决理由缺乏事实和法律依据，判决结果存在严重错误，具体体现在如下几个方面：一、黄继东、薛伟丽对厦门市思明区房屋的占有是基于合法的承租权，系合法占有。一审认为“黄继东陈述其与刘晓轩签订的《天泉装修租用协议》是为了在借用刘晓轩名义购买讼争房屋的情况下保障其对房屋的占用使用权利”，首先，黄继东从来没有如此陈述过，在黄继东陈述的原文内容里也没有这样的陈述词句，而且租房显然不能达到借名买房占有的目的。其次，一审只是想当然的错误理解为借名买房是租房的前提和租赁合同关系的真实意思表示，借名买房绝不是黄继东租房的真实意。实际上，从一开始要买房，黄继东就发现借名买房是个错误，黄继东在陈述租房的过程中，答辩意见的原文表达的是“在施行该方案的过程中，黄继东们发现借名买房存在隐患，即房产产权登记是登记在刘晓轩名下的，如何过户无法保证”，是因为发现了借名买房存在隐患，所以才及时做了纠正，因为房子在刘晓轩名下，黄继东才向刘晓轩租房，并签订办理了装修租房合同，付清了租金，装修了，入住了，事实上租赁关系完全符合租房的法律要件，租房不仅是真实的意思表示，而且是事实上已经成为履行合同的行为，借名买房绝不是黄继东办理租房的真实意思表示；第三，黄继东的答辩意见明确提出黄继东是讼争房产的租赁实际使用人，而不是实际所有人，可判决书刻意把黄继东曲解认定为实际所有人，判决书中“综合来看，黄继东、薛伟丽系主张基于黄继东为讼争房屋实际所有人而占用使用房屋”，就综合而言既没有事实依据又没有法律依据，黄继东只是提供天泉房产装修租用协议，银行支付房租凭证，水电气物业交款凭证，装修合同银行付款凭证来证明黄继东是实际租赁使用人，判决书中以“为了在情况下”、“综合来看”代替考察辨别事实真伪，没有逻辑关联和事实依据，更没有援引具体的法律规定，对事实认定没有丝毫说服力。第四，正如（2019）闽02民终1400号民事判决书已经认定“黄继东上诉主张讼争房屋及车位系其已刘晓轩名义购买，实际产权人应为黄继东。但黄继东在一审、二审中所提交的证据不足以证实该主张，故其该项上诉请求本院不予采纳”，进步说明了借名买房不成立，故法庭不予认可，同时肯定了黄继东不是实际所有人，仅仅说明了是因为黄继东不是所有人所以占用使用不合法。但黄继东提供的其是讼争房产的实际租赁使用人，这才是黄继东占有使用讼争房屋合法的权利来源，租用属于合法有权占有。总而言之，天泉房产黄继东花了钱装修了实际也在居住了，合同签订了、履行了，结果因为有人拿一纸房产证就罔顾黄继东的合法居住事实，黄继东虽然不是该房产实际所有人，但还是该房产的合法的实际使用人，请问王雪莲是从什么时间开始登记成为所有人的？黄继东从2013年2月5日拿到钥匙成为事实上的实际使用人，这是无可辩驳的事实，属于无权占有使用吗？岂能因为后来房产2016年转移登记到王雪莲名下，就剥夺掉黄继东租用天泉房产的合法权利。之前房产证在刘晓轩名下，黄继东是合法的租赁使用人（不合法早被刘晓轩撵出去了），之后房产证转移到王雪莲名下，黄继东仍是合法的租赁使用人，黄继东合法使用该房产的权利来源一直没有变。“根据买卖不破租赁”的基本原则，应该保护合法使用人的权利。基本事实是这样的：在2012年12月10日，经双方协商黄继东和刘晓轩签订了一份《天泉房产装修租用协议书》，一致确认黄继东负责装修并以86万元的价格租用涉案房产20年，双方于当日在银行交付了该笔款项。涉案房产钥匙交付给黄继东后，黄继东花费近180万元对涉案房产进行了装修，随后由黄继东陆续购置室内设施家具家电等开支30余万元，以上资产共计210余万元，入住后直由黄继东实际占有和使用，涉案房产使用期间产生的水电气费用、物业管理费用全部由黄继东缴交，该房产一直由黄继东和用至今（此期间20153年10月黄继东出国，黄继东将该房产分别转租，车库租给石凡一年，房屋租给何芳三年实际使用十个月），事实上属于合法有权居住使用。2016年刘晓轩出售该涉案房产并没有通知黄继东，黄继东及其他承租人也没有接待过任何人包括陈志斌买房看房。黄继东对坐落于厦门市思明区及6-8号地下一层第5号车位享有承租权，其行为真实合法有效。二、黄继东对坐落于厦门市思明区内的装修、设施、家具等生活物品享有所有权，王雪莲应负责归还，并承担赔偿责任。首先是黄继东装修并购置了天泉西里8号505室内设施、家具等生活物品。涉案房产钥匙交付给黄继东后，黄继东委托厦门海实中御建筑设计咨询有限公司进行装修，共花费近180万元;随后由黄继东陆续购置室内设施家具家电等开支30余万元，以上资产共计210余万元。请求判令黄继东对坐落于厦门市思明区内的装修、设施、家具等生活物品享有所有权，王雪莲应负责归还，并承担赔偿责任。其次，需要澄清的有三件事实:（一）关于刘晓轩和陈志斌签的售房合同里该房产内部装修设施家具家电移交问题。首先，刘晓轩、陈志斌不是该房产内部装修设施家具家电的所有权人，所以无权对以上资产转让处置受益。依照物权法之规定，刘晓轩将动产转让给受让人的，所有权人有权追回。其次，刘晓轩和陈志斌签的售房合同里中第五条“交房时该房产的附属设施、室内固定装修及下列物品:（1）六台空调（2）热水器贰台随之转移，”而天泉西里8号505室内物品空调热水器实际情况是：（1）四台空调:客厅是台型号ＦＣＲ6.5／Ｂ格力牌3匹空调，餐厅是一台塑号Ｒ／8格力牌2匹空调，阳面两间路室各安装台型号4ＫＦＲ26ＧＷ／26570格力牌1.5匹空调，共安装四台空调:（2）热水器壹台:在阳面阳台处安装1台纽恩泰牌空气能热泵热水器，共安装热水器一台。卖房合同里列明的物品与实际全部无法一对应。除此之外，经清点天泉西里8号505室内物品还有:组合沙发（三二一人位）1套，电视柜1台，长茶几1台，方茶几1台，衣柜3组，书柜2组，酒柜1组，木门6个，铜门1套，推拉门2组，书桌1个，餐桌1个，圆桌1个，藤椅1组8个，木椅1组4个，摇椅1个，床4个（1个2米床，2个1.5米床，1个小孩床），床头柜4个。电视1台，组合音响1套，冰箱1台，洗衣机1台，电暖器1台，电风扇1台，燃气灶具抽油烟机1套，微波炉、烤箱、电炸锅、烤面包机、电蒸锅、电饭煲等厨房电器餐具1套。纯毛地毯三块，鱼缸1个，茶台1套，斯坦威钢琴一部。合同约定与实际不能对应，造成实际交付无法履行，所以刘晓轩和陈志斌签的售房合同里:第五条“交房时该房产的附属设施、室内固定装修及下列物品（1）六台空调（2）热水器贰台随之转移。”条款应属无效合同。（二）王雪莲不是善意购买人。刘晓轩和陈志斌签的售房合同中第五条约定“交房时该房产的附属设施、室内固定装修及下列物品:（1）六台空调（2）热水器贰台随之转移。”表明陈志斌是无偿受让该房产价值210万元的附属设施、室内固定装修及家具家电的，说明陈志斌不是善意购买人。王雪莲及案外人陈志斌是以不合理的低价“受让”案涉房产，王雪莲及案外人陈志斌“受让”案涉房产的行为并非善意取得。退一步讲《司法鉴定意见书》显示，涉案房产在2016年2月1日的市场总价格为745495元，而王雪莲及案外人陈志斌的实际“受让”价格为5100元，仅为评估价格的69.62%。需要说明的是，黄继东申请对案涉房产进行评估时，已申请对房屋的装饰装修及家具家电在2010年2月1日的价格进行评估，但《司法鉴定意见书》对该部分价格末于体现，鉴定意见载明的房产总价格也未包含房屋装饰装修及家具家电部分的价格。根据黄继东已提交的证据可以看出，黄继东装修房屋已支出了180万余元，加上家具家电部分，房屋的装饰装修及家具家电价格已超过210万元。也就是说，房屋（含装饰装修及家具家电）及车位在2016年2月1日的价格已近1000万元，王雪莲及案外人陈志斌实际“受让”案涉房产的价格约为评估价格的50%。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价.....”.，故王雪莲及案外人陈志斌是以不合理的低价“受让”案涉房产及室内装修设施家具家电物品。王雪莲及案外人陈志斌“受让”案涉房产的行为不符合《物权法》第106条第一款第（一）、（二）项有关“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”及“以合理的价格转让”的规定，故王雪莲及案外人陈志斌的行为不符合善意取得的构成要件，不属于善意取得。（三）王雪莲及案外人陈志斌从未实地查看过案涉房产，对房屋、配套车位、承租主体、房内物品等基本情况毫不知情，详论如下：1.王雪莲及案外人陈志斌称通过房产中介完成交易并看房，绝非事实。王雪莲及案外人陈志斌谎称购买案涉房产是通过房产中介公司促成并完成交易，系房产中介公司工作人员带其看房，但王雪莲及案外人陈志斌始终不能说明房产中介公司的具体名称，也无法提供房产中介公司的什么人员、何时带其看房，对于看房的具体细节更是语焉不详。事实情况是案涉房屋自201年0月起出租给案外人何芳，何芳在承租期间从未接待过任何人员前来看房，2.王雪莲对房屋和车位分别出租的情况浑然不知。案涉房屋出租案外人何芳，车位出租案外人石凡，王雪莲对于房屋出售时存在两份租赁合同全然不知，尤其是车位的出租情况完全不知情，甚至想当然地把车位和房屋的承租人当作同一人（即误认为何芳亦承租车位，完全不知另有承租的案外人石凡）。试问，真正的购房人怎么可能对房屋的出租情况（如是否出租、租期多长、租金多少等，尤其是承租人是否放弃优先购买权）不进行了解呢。3.刘晓轩的诉讼代理人在另案中有关看房的陈述，与事实不符。刘晓轩的诉讼代理人在另案中有关陈志斌已实地查看房屋的陈述，是在未与刘晓轩确认的前提下作出的，不能以此证明已实地查看过房产。对此，刘晓轩亦已出具书面证言说明原委，澄清从未带陈志斌看过房。4.《房产转让协议》所约定的房屋室内电器数量严重错误，再次说明王雪莲未入户看房。《房产转让协议》对房屋室内空调、热水器数量的统计与记载是错误的，其它家电、家俱一应俱全，其中比如相对值钱的钢琴等却只字未提，不做统计，不予登记，亦显属情理不通，匪夷所思，这恰恰再次印证双方并不了解房屋的实际情况，明知房产为他人所有，利用黄继东身处海外，草草签订格式化的买卖合同，欲图生米煮成熟饭，以合法的形式侵占他人财产。以上证明了:一是陈志斌没有看过房就买房，不是善意购买人。起码根本不了解该房产的实际情况，所签合同没有实际履行的可能。更严重的是刘晓轩和陈志斌二人以买卖房屋为名，擅自侵占他人财产。以上室内装修及设施物品价值近210余万元，资产数额巨大，刘晓轩、陈志斌都不是该资产的所有权人，本无权处置获益，该行为不仅无权，还是在无偿转让的情况下，况且合同中物品与实际无法核对，陈志斌竟图谋凭借一纸房屋买卖合同就将他人巨额资产据为己有，属擅自侵占他人财产，法庭应当不予支持。特请求法庭就该房产室内装修、设施、物品的真实来源，合法属性进一步调查，黄继东实际上才是天泉西里8号505室内的装修、设施、家具等生活物品的所有权人。 王雪莲辩称，：一、本案历经房屋买卖合同纠纷一审、二审，确认合同无效一审、二审，执行异议之诉一审，还有本案的一审，在本次开庭之外，前前后后黄继东与王雪莲有七个纠纷案件，法庭均认定我方为合法的物权所有人。二、黄继东在确认合同无效之诉中主张其为房屋的实际购买人，其在执行异议之诉中也提出之所以签订租赁协议是为了保护其房屋所有权，自认虚假通谋的行为，正因为租赁并非其真实意思，所以其在本案中提出的上诉请求确实法律和事实依据。 薛伟丽未作陈述。 王雪莲向一审法院提出诉讼请求：黄继东、薛伟丽立即将其非法侵占的厦门市思明区房屋返还给王雪莲。 一审法院认定事实如下：厦门市思明区房屋及厦门市思明区天泉西里6-8号地下一层第5号车位原登记于刘晓轩名下。2016年2月1日，陈志斌与刘晓轩签订一份《房产转让协议》，约定陈志斌以519万元的价格向刘晓轩购买前述讼争房屋及车位，刘晓轩应于2016年3月31日前将房屋及车位交付给陈志斌。2016年2月4日，讼争房屋及车位转移登记至陈志斌指定的其配偶王雪莲名下。 2016年6月13日，陈志斌向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求刘晓轩交付讼争房屋及车位，并支付逾期交房违约金。本院于2016年8月1日作出（2016）闽0203民初9208号民事判决，判决：一、刘晓轩应于本判决生效之日起十日内将讼争房屋及车位腾空交付给陈志斌；二、刘晓轩应于本判决生效之日起十日内向陈志斌支付讼争房屋及车位的逾期交房违约金（按778.5元/日的标准，自2016年4月1日起计算至实际交付前述房屋及车位之日止）；三、驳回陈志斌的其他诉讼请求。刘晓轩不服该判决，向厦门市中级人民法院提起上诉。厦门市中级人民法院于2018年12月21日作出（2016）闽02民终4807号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 2019年8月1日，陈志斌就上述生效民事判决向本院申请执行。2019年8月23日，厦门市思明区人民法院发出公告，责令被执行人刘晓轩及实际使用人在2019年9月30日前将讼争房屋及车位腾空并交还给申请执行人陈志斌。但因讼争房屋及车位由黄继东、薛伟丽在占有使用，故未能通过执行程序将讼争房屋及车位交付给陈志斌。 另查明，黄继东与刘晓轩、王雪莲、陈志斌确认合同效力纠纷一案，一审法院于2017年11月29日作出（2016）闽0203民初17896号民事判决，其中载明“为证明黄继东系讼争房屋及车位的权利人及陈志斌、刘晓轩之间存在恶意串通的行为，黄继东提供如下证据：证据1．《关于落实居民家庭限购商品住房政策的通知》、《厦门市人民政府办公厅关于继续执行住房限购政策的通知》、《居民身份证》，拟证明黄继东非厦门市户籍居民，属厦门市限购对象；证据2．刘晓轩出具的证明（落款日期为2016年10月23日），载明坐落于厦门市思明区的名义购买，实际所有人为黄继东。证据3．案外人李晓航与刘晓轩签订的房产买卖协议书及厦门市土地房屋权证，拟证明讼争房屋系黄继东以刘晓轩的名义签订。证据4．《银行转账记录》、《收条》及《个人客户账户明细清单》，拟证明黄继东将讼争房屋及车位的购房款466万元支付给刘晓轩后，刘晓轩已代黄继东将466万元购房款支付给了案外人李晓航。证据5．银行流水及《收据》，购买讼争房屋及车位的中介费用4万元是黄继东支付，黄继东为讼争房屋的实际买受人。证据6．银行转账明细清单、税收通用缴款书、厦门市地方税务局通用机打发票及厦门市政府非税收入专用票据，证明讼争房屋及车位购买过程中应缴纳的个税、契税、印花税、土地增值税、转移登记手续费、房屋及土地登记费、过户费等税费全部由黄继东缴纳和负担。证据7．《装饰装修工程施工合同书》、《收据》及银行转账记录，证明讼争房屋及车位由黄继东装修，黄继东支出了装修款1745718.80元。证据8．《证明》、《厦门海谊楼宇经营管理有限公司统一票据》、银行对账单及支付宝缴费账单，证明讼争房屋及车位自2012年12月8日购买时起，一直由黄继东实际占有和使用，使用过程中的水电费、物业管理费均由黄继东缴纳和承担。证据9．护照、出入境记录及《房屋租赁合同》，证明黄继东全家5人于2015年10月18日出境，2016年9月7日入境，在此期间黄继东及家人均不在国内，黄继东将讼争房屋出租给了案外人何芳。刘晓轩趁黄继东出境之机将讼争房屋及车位变更过户至王雪莲名下。证据10．《海谊物业来客来访登记簿》，证明王雪莲、陈志斌在签订《房产转让协议》前未实地查看过讼争房屋及车位”，认为“黄继东主张的陈志斌、王雪莲与刘晓轩就讼争房屋及车位签订的房产买卖协议及存量房买卖合同存在的无效情形均不能成立，其要求确认上述协议无效之诉求本院不予支持”，判决：驳回黄继东的诉讼请求。 黄继东不服上述判决，向厦门市中级人民法院提起上诉。厦门市中级人民法院于2019年6月10日作出（2019）闽02民终1400号民事判决，认为“黄继东上诉主张讼争房屋及车位系其以刘晓轩名义购买，实际产权人应为黄继东。但黄继东在一、二审中所提交的证据不足以证实该主张，故其该项上诉请求本院不予采纳”，判决：驳回上诉，维持原判。 审理中，黄继东、薛伟丽还提交《天泉装修租用协议》及银行账户交易明细作为证据，拟证明黄继东对讼争房屋及车位享有承租权，讼争房屋及车位一直由黄继东、薛伟丽在占有使用。王雪莲对《天泉装修租用协议》的真实性、合法性、关联性均不予认可；对银行账户交易明细的真实性予以认可，但对关联性不予认可。 一审法院认为，物权人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。现讼争房屋已转移登记至王雪莲名下，故王雪莲作为物权人有权依法要求无权占有使用人返还讼争房屋。黄继东陈述其与刘晓轩签订的《天泉装修租用协议》是为了在借用刘晓轩名义购买讼争房屋的情况下保障其对房屋的占有使用权利，可见双方就讼争房屋并不存在成立租赁合同关系的真实意思表示。综合来看，黄继东、薛伟丽系主张基于黄继东为讼争房屋实际所有人而占有使用房屋，但（2019）闽02民终1400号民事判决已经认定“黄继东上诉主张讼争房屋及车位系其以刘晓轩名义购买，实际产权人应为黄继东。但黄继东在一、二审中所提交的证据不足以证实该主张，故其该项上诉请求本院不予采纳”，故黄继东、薛伟丽的前述主张缺乏法律依据，法院认定黄继东、薛伟丽占有使用讼争房屋不具有合法的权利来源，属无权占有。因此，现王雪莲要求黄继东、薛伟丽返还讼争房屋，具有事实和法律依据，应予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：黄继东、薛伟丽于判决生效之日起十日内将厦门市思明区房屋腾空返还给王雪莲。本案一审案件受理费100元，减半收取计50元，由黄继东、薛伟丽负担。 二审审理期间，各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。各方当事人均未提交新的证据。 本院补充认定事实如下：一审法院在庭审中询问黄继东“二被告（即黄继东与薛伟丽）既然主张系与刘晓轩名义购买讼争房屋，被告一（即黄继东）为何要与刘晓轩签订天泉装修租用协议”。黄继东答“被告一属于限购对象，为了规避限购政策，为了保障自身对讼争房屋的权利，避免此后刘晓轩反悔，所以签了该协议，被告支付的86万元实际上是购买讼争房屋的钱”。 本院认为，首先，黄继东上诉主张其对讼争房屋享有合法的租赁使用权，虽黄继东与刘晓轩签订《天泉装修租用协议》，但根据其在一审庭审中的自认，该协议仅是为了保障其借用刘晓轩名义购买而签订的，其真实意思为借名买房，而非建立租赁合同关系，双方之间并不成立真实有效的租赁合同关系。黄继东的该项上诉主张，明显违反“禁反言”原则，故本院不予采信。其次，黄继东上主张王雪莲应当返还讼争房屋内的装修、设施、家具等生活物品，但黄继东在一审中并未提出反诉主张，根据“诉讼恒定”原则，该上诉主张不在本案的审理范围之内。再次，黄继东上诉主张王雪莲对讼争房屋及车位不构成善意取得。本院作出的（2019）闽02民终1400号生效民事判决中，黄继东同样主张王雪莲、陈志斌不构成善意取得，该主张业已被生效判决予以驳回。本案受在先生效判决之拘束，故对黄继东的该项上诉主张不予采纳。综上，黄继东的上诉主张均缺乏事实和法律依据，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费100元，由上诉人黄继东负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘文珍 审 判 员 李向阳 审 判 员 胡林蓉 二〇二〇年五月二十八日 代书记员 肖子发 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。