广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初1062号原告：彭晖晖，女，1973年3月7日出生，汉族，户籍地广东省深圳市罗湖区*********经泽大厦A501，公民身份号码430************528。委托诉讼代理人：黄力，广东德纳（前海）律师事务所律师。被告：罗文河，男，1981年10月14日出生，汉族，户籍地广东省大埔县******且付，公民身份号码441************91X。委托诉讼代理人：肖力超，广东生龙律师事务所律师。原告彭晖晖与被告罗文河房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月22日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告彭晖晖的委托诉讼代理人黄力，被告罗文河的委托诉讼代理人肖力超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭晖晖向本院提出以下诉讼请求：一、请求确认原告彭晖晖与被告罗文河签订的《合作建房协议书》无效；二、判令被告罗文河向原告彭晖晖返还109980元购房款及利息13426元（利息以109980元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率自2017年6月2日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至被告全部退还之日止的利息，以上利息合并暂计算至2019年12月30日为13426元）；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月2日，原告经人介绍与被告签订《合作建房协议书》（以下简称：协议），约定被告将其拥有的尚未建设完成的位于惠州市惠东县*******海边栋房产的第12层F室、G室共两套作价人民币366600元出售给原告，约定自签订合同之日起18个月内交付房产，原告需支付第一期购房款人民币109980元。协议签订后，原告当日向被告交付人民币109980元购房款,被告向原告出具了《收款收据》。后原告得知标的房产被当地相关政府部门停工，原告遂多次找到被告询问，被告均未给予原告解决方案，只称正在协调。后原告了解到，涉案标的房产系属于未依法登记领取权属证书的违建房产，原告亦多次找到被告要求退还购房款项，但被告均以各种理由推脱，截止至原告起诉之日，被告仍未向原告退还购房款项。原告认为，涉案标的房产系属于未依法登记领取权属证书的违建房产，原告与被告签订的《合作建房协议书》因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定，依法应当认定为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。原告据此要求被告返还购房款109980元合法有据，综上所述，原告为维护自身合法权益，特具此状，请求判如所请。被告罗文河答辩称：原告在起诉状中有认可涉案标的房产系因当地相关政府部门原因停工，导致合同无法继续履行，该原因并非被告的责任。其次，原、被告双方签订的系合作建房协议书，双方系合作关系，对于非一方原因导致的合同无法继续履行，双方应当共同承担相关风险，且根据双方签订的合作建房协议第九条约定“如无特别重大原因不可抗力除外，在双方约定建设时间未能交付该楼房，双方应根据实际情况适当归还投资金”，因为被告已经建成部分涉案房产，原告对相关风险也已经清楚且被告知，因此原告主张返还的投资款应折扣涉案房产相关建设费用。原告彭晖晖围绕其诉讼请求提交了如下证据：合作建房合同、收款收据。被告罗文河未向本院提交证据。本院对本案的事实查明如下：2017年6月2日，原告彭晖晖作为乙方与被告罗文河作为甲方签订《合作建房协议书》，约定双方就合作建房事宜达成协议如下：甲方拥惠州惠东亚婆角樟山大道海边栋；乙方出资资金366600元，建成后分得该楼的第十二层F、G室贰套，建筑面积约为141㎡的房产所有权，居住权；合作建房每平方单价为2600元，如按股份比例投入资金，则按公司规定利润分成，并统一销售楼盘；付款方式为动工建设签署协议付总金额的30%、建设到所分得楼层时40%、封顶完付30%、毛胚交楼、保证水电三通，第一期支付109980元；工程建设内容为按提供图纸要求施工，土建工程、水电安装工程、防雷工程、化粪池，室内、外连通排水，水表到户；政府通知做房地产证时，甲方全权负责协助办理房产证，费用由乙方负责；交楼公正后，乙方拥有该房产的所有权，有权出租、转让、赠送、继承，甲方无权干涉，乙方与楼宇有关联的公共利益，注意公共卫生，并按时缴纳卫生费，水电费等物业管理费；本楼如遇政府征用拆迁，所获补偿款项，按本栋楼乙方占有物业面积比例分配进行赔偿支付到乙方账户；如无特别重大原因，（不可抗力除外）在双方约定建设时间未能交付该楼房的，可经双方友好协商延期，如协商不成甲方无条件按当时银行贷款利率按约支付利息，并根据实际情况适当归还投资金，（预计本项目完工交楼工期为18个月）按合同签订日期起计算，甲方拥有最终决议权；该楼宇建成封顶后，经乙方自愿并同意，甲方可回收乙方持有比例股份份额，回收价格按成交价的10%-20%增长比例回收，根据实际楼层定价成交。同日，被告出具一份《收款收据》，内容为“今收到惠州惠东亚婆角樟山大道海边栋合作建房首付款109980元。”2020年2月21日，原告向本院提起诉讼，提出了上述诉讼请求。庭审中，被告称该项目所涉土地未有相关权属证书，亦未有相关的建设工程许可证、建筑用地规划许可证及乡村建设规划许可证；该项目仅建设部分，现已停工，该项目未进行结算。另，被告确认收取原告所支付的款项109980元。本院认为，本案原告彭晖晖与被告罗文河签订的《合作建房协议书》，从合同内容看，被告系将案涉“惠州惠东亚婆角樟山大道海边栋第十二层F室、G室”这特定房屋出让给原告，即双方签订涉案合同的真实意思就是买卖房屋。且原告仅系以取得房屋为目的支付相应款项，而不承担所谓的“合作”风险，亦不享有因“合作”产生的收益，因此，原被告之间系名为合作建房，实则为房屋买卖。关于原、被告签订的《合作建房协议书》的效力问题。从现有证据看，该《合作建房协议书》项下的土地未取得权属证书，被告在未取得案涉房屋权属的情况下与原告签订案涉协议书。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原告彭晖晖与被告罗文河签订的涉案《合作建房协议书》应为无效合同。关于被告罗文河应否向原告返还购房款及利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告诉请被告罗文河返还109980元购房款，理由充分，本院予以支持。关于被告抗辩称应扣减案涉房屋的相关费用，但未提交相关证据，故对被告该项辩称，本院不予采信。关于利息的诉请，从本案的交易过程来看，原告作为涉案协议书的合同主体，是具有完全民事行为能力的自然人，其在交易过程中未保持审慎的态度，对土地的性质、使用状况等问题进行查询核实，亦未要求合同相对方出具相关的权属证明如建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，其对自身损失的产生存在过错，据此，对于原告诉请要求被告支付利息，本院不予支持。综上所述，对当事人的主张，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告彭晖晖与被告罗文河于2017年6月2日签订的《合作建房协议书》无效；二、被告罗文河于本判决发生法律效力之日起7日内向原告彭晖晖返还109980元；三、驳回原告彭晖晖的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2768元，由原告彭晖晖负担301元，由被告罗文河2467元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  吴润明审 判 员  林耀驰人民陪审员  钟海雄二〇二〇年五月十日法官 助理  陈丹茹书 记 员  陈俊彬