福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0322民初7747、7748、8001号 原告：朱梅琳，男，汉族，1990年11月18日出生，汉族，住仙游县。 原告：陈开地，男，汉族，1963年11月23日出生，汉族，住仙游县。 原告：黄开元，男，1971年3月14日出生，汉族，住仙游县。 上列三原告委托诉讼代理人：张顺代，福建华忠盛律师事务所律师，代理权限：特别代理。 原告：林龙洪，男，1957年2月8日出生，汉族，住仙游县。 原告：余金永，男，1960年8月10日出生，汉族，住仙游县。 原告：林良清，男，1963年1月3日出生，汉族，住仙游县。 被告：颜文钦，男，1966年8月12日出生，汉族，住仙游县。 委托诉讼代理人：张明龙，男，1950年12月12日出生，汉族，住仙游县，系仙游县鲤南镇横塘村民委员会推荐。 第三人：仙游县大济镇大济社区居委会，住所地：仙游县大济镇大济社区。统一社会信用代码：55350322550987006W。 法定代表人：陈栋湖，系该社区居委会主任。 委托诉讼代理人：詹元灿，仙游县大济法律服务所法律工作者，代理权限：特别代理。 原告朱梅琳、陈开地、黄开元各起诉与被告颜文钦租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日受理后，于2019年7月8日分别作出（2019）闽0322民初563号、（2019）闽0322民初564号、（2019）闽0322民初565号民事判决，朱梅琳、陈开地、黄开元、颜文钦均不服本院判决，各自向莆田市中级人民法院提出上诉，莆田市中级人民法院于2019年10月10日分别作出（2019）闽03民终2474号、（2019）闽03民终2473号、（2019）闽03民终2475号民事裁定，撤销本院上述三个民事判决，将上述三案发回仙游县人民法院重审，本院分别于2019年10月22日、2019年10月22日、2019年10月29日重新立案，因本案诉讼标的是同一的，故本院决定将上述三案合并审理，并追加林龙洪、余金永、林良清作为原告参加诉讼，且通知仙游县大济镇大济社区居委会（以下简称：大济居委会）作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告朱梅琳、陈开地、黄开元及其上列三原告的委托诉讼代理人张顺代、原告林龙洪、原告林良清、原告余金永、被告颜文钦的委托诉讼代理人张明龙、第三人大济居委会的委托诉讼代理人詹元灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱梅琳向本院提出诉讼请求：1．颜文钦立即将坐落于仙游县大济村农贸市场东楼混凝土钢筋空架八份之一店面（原朱加梅名下，东起一号店面，面积80平方米）腾空返还朱梅琳；2．颜文钦立即支付朱梅琳店面占用租金28,500元（自2018年4月20日起至2019年1月19日止暂计9个月占用费），并支付逾期利息（自2018年4月30日应付租金日起至被告实际支付租金之日止，参照中国人民银行规定的同期贷款利率计算利息）；3．颜文钦自2019年1月20日起至其实际腾空返还原告朱梅琳店面之日，每月支付店面占用租金3,166.67元，并支付逾期付款的利息（自拖欠租金之日起至被告实际支付租金之日止，参照中国人民银行规定的同期贷款利率计算）。事实与理由：1993年10月5日仙游县村民委员会与大济村民陈春华签订《农贸市场买卖合同》，该合同经过仙游县公证处公证，并于1993年10月27日出具（93）仙证民字第453号公证书。当时与陈春华共同出资购买人有颜文钦和朱加梅等12人（其中朱加梅分得的店面及房屋位置在农贸市场东楼一号店面及上层建筑物）。朱加梅依法取得上述店面后，于2000年7月22日，将其农贸市场东楼一号店面及上层建筑物（四至：东与巷界；西与林文如房屋合墙；南与巷界；北与巷界，面积80平方米，共四层），以立《房屋断卖契约》方式转让给朱宗明所有，转让时价68,860元。该《房屋断卖契约》经过仙游县大济法律服务所见证，并于2000年7月26日出具见证书，朱宗明依法享有该店面及上层建筑物的出租等权益。2005年2月25日，陈春华、朱宗明作为出租方等六人与承租方被告颜文钦签订《混凝土钢筋空架租赁合同》，该合同约定：租赁时间：自2005年4月20日起至2017年4月20日止（计12年）。每年租金每小格为800元。乙方应于当年4月30日前各支付甲方当年度的租金直至合同期满止。2017年4月20日上述租赁合同期满，颜文钦拒不返还朱宗明租赁物即农贸市场东楼一号店面，也不与朱宗明等出租方协商续签租赁合同，自2018年4月30日颜文钦拒不支付租金，属于根本性违约，朱梅琳有权要求其腾空返还，并参照市场行情计算（参照颜丽钦与余增签订的房屋租赁合同一年度租金的中间价38,000元）支付拖欠的租金及逾期付款利息。 陈开地向本院提出诉讼请求：1．颜文钦立即将坐落于仙游县大济村农贸市场东楼混凝土钢筋空架八份之一店面（原林文如名下，东起一号店面第二间，面积56.87平方米）腾空返还陈开地；2．颜文钦立即支付陈开地店面占用租金28,500元（自2018年4月20日起至2019年1月19日止暂计9个月占用费），并支付逾期利息（自2018年4月30日应付租金日起至被告实际支付租金之日止，参照中国人民银行规定的同期贷款利率计算利息）；3．颜文钦自2019年1月20日起至其实际腾空返还原告陈开地店面之日，每月支付店面占用租金3,166.67元，并支付逾期付款的利息（自拖欠租金之日起至被告实际支付租金之日止，参照中国人民银行规定的同期贷款利率计算）。事实和理由：1993年10月5日仙游县村民委员会与大济村民陈春华签订《农贸市场买卖合同》，该合同经过仙游县公证处公证，并于1993年10月27日出具（93）仙证民字第453号公证书。当时与陈春华共同出资购买人有被告颜文钦和朱加梅、林文如等12人（其中林文如分得的店面及房屋位置在农贸市场东楼一号店面第二间及上层建筑物）。林文如依法取得上述店面后，于2005年2月25日，林文如作为出租方等六人与承租方被告颜文钦签订《混凝土钢筋空架租赁合同》，该合同约定：租赁时间：自2005年4月20日起至2017年4月20日止（计12年）。每年租金每小格为800元。乙方应于当年4月30日前各支付甲方当年度的租金直至合同期满止。2008年12月2日，林文如与陈开地签订《房屋转让协议书》将其农贸市场倒数第二间（东楼一号店面）及上层建筑物转让给陈开地所有，转让金额为128,000元。2018年9月4日林文如与陈开地补签《房屋买卖合同》，约定甲方自置房屋一幢，坐落在大济农贸市场，砖混结构五层房屋，四至为：东与朱宗明房屋合墙，以墙中线为界；西与余金永房屋合墙，以墙中线为界；南与路界；北与路界，面积56.87平方米，该《房屋买卖合同》经过仙游县大济法律服务所见证。2017年4月20日上述租赁合同期满，颜文钦拒不返还陈开地租赁物即农贸市场东楼一号店面倒数第二间，也不与陈开地等出租方协商续签租赁合同，自2018年4月30日颜文钦拒不支付租金，属于根本性违约，陈开地有权要求其腾空返还，并参照市场行情计算（参照颜丽钦与余增签订的房屋租赁合同一年度租金的中间价38,000元）支付拖欠的租金及逾期付款利息。 黄开元向本院提出诉讼请求：1．颜文钦立即将坐落于仙游县大济村农贸市场东楼混凝土钢筋空架八份之一店面（原陈春华名下，东幢第一坎房屋即四号店面，面积60平方米）腾空返还黄开元；2．颜文钦立即支付黄开元店面占用租金28,500元（自2018年4月20日起至2019年1月19日止暂计9个月占用费），并支付逾期利息（自2018年4月30日应付租金日起至被告实际支付租金之日止，参照中国人民银行规定的同期贷款利率计算利息）；3．颜文钦自2019年1月20日起至其实际腾空返还原告黄开元店面之日，每月支付店面占用租金3,166.67元，并支付逾期付款的利息（自拖欠租金之日起至被告实际支付租金之日止，参照中国人民银行规定的同期贷款利率计算）。事实和理由：1993年10月5日仙游县村民委员会与大济村民陈春华签订《农贸市场买卖合同》，该合同经过仙游县公证处公证，并于1993年10月27日出具（93）仙证民字第453号公证书。当时与陈春华共同出资购买人有颜文钦和朱加梅等12人（其中陈春华分得的店面及房屋位置在农贸市场东幢第一坎房屋即四号店面和二号店面及上层建筑物）。陈春华依法取得上述店面后，于2005年2月25日，陈春华作为出租方等六人与承租方颜文钦签订《混凝土钢筋空架租赁合同》，该合同约定：租赁时间：自2005年4月20日起至2017年4月20日止（计12年）。每年租金每小格为800元。乙方应于当年4月30日前各支付甲方当年度的租金直至合同期满止。2010年2月19日，陈春华将其农贸市场东幢第一坎房屋即四号店面及上层建筑物（四至：东与林良洪厝合墙，以墙中线为界；西边市场通道；南边市场通道；北边市场通道，占地面积约60多平方米，共四层），以立《房屋断卖契约》方式转让给黄开元所有，转让时价23万元。该《房屋断卖契约》经过仙游县大济法律服务所见证，并于2010年2月20日出具见证书，黄开元依法享有该店面及上层建筑物的出租等权益。2017年4月20日上述租赁合同期满，颜文钦拒不返还黄开元租赁物即农贸市场东楼四号店面，也不与黄开元等出租方协商续签租赁合同，自2018年4月30日颜文钦拒不支付租金，属于根本性违约，黄开元有权要求其腾空返还，并参照市场行情计算（参照颜丽钦与余增签订的房屋租赁合同一年度租金的中间价38,000元）支付拖欠的租金及逾期付款利息。 林龙洪向本院提出诉讼请求：判令被告颜文钦立即偿还坐落在仙游县坎店面归还给林龙洪。事实和理由：1993年10月5日大济村村民陈春华作为代表，与大济村民委员会签订《农贸市场买卖合同》，该合同经过仙游县公证处公证，且于1993年10月27日取得（93）仙证民字公证书。1993年陈春华及大济农贸市场东幢第七坎（东与颜文钦为界，西与黄开元为界，南与屋后路为界，北与门前路为界）底层店面面积约60平方米及上面建筑物出售给林龙洪，有买卖契约为凭。2005年2月25日，陈春华及本人作为出租房与承租方颜文钦签订钢筋混凝土框架，连同林龙洪店面一同出租，因林龙洪在外经营生意不在家，租赁时间自2005年1月20日至2017年1月20日止，计12年，当时租赁合同期满，颜文钦又通过占加森与林龙洪联系，续租至2020年4月20日止，租金没有经过商量，续租属于强租，其租金已收到2020年4月20日，每年6,000元，是颜文钦给的，其现在也同意。 余金永向本院提出诉讼请求：判令颜文钦立即将坐落在仙游县大济村农贸市场东幢自东起第三坎混凝土钢筋框架的店面返还给余金永及支付自2019年4月21日起至其实际腾空返还原告余金永店面之日，每月支付店面占用租金3,166.67元，并支付逾期付款的利息（自拖欠租金之日起至被告实际支付租金之日止，参照中国人民银行规定的同期贷款利率计算）。事实和理由：1993年10月5日大济村陈春华作为代表与仙游县大济村民委员会签订《农贸市场买卖合同》，该合同经过仙游县公证处公证，且于1993年10月27日取得（93）仙证民字公证书。当时陈春华共同出资购买人有颜文钦和朱加梅等12人。余金永从陈春华份额中取得东起第三坎店面（四至为：东与陈开地厝合墙中线界；西至林良清厝合墙中线界，南、北为公共通道；面积约60平方米）。1994年10月15日，以立《房屋买卖合同》方式转让给余金永所有，转让费为4.5万元整，该《房屋买卖合同》经过仙游县大济法律服务所见证，并于2018年10月5日出具见证书，余金永依法享有该店面及上层建筑物的权益，故余金永要求颜文钦应将店面腾空归还余金永自主掌管。因为曾于2005年2月25日，陈春华作为出租方等六人与承租方颜文钦签订《混凝土钢筋框架租赁合同》，该合同约定：租赁时间：自2005年1月20日起至2017年1月20日止（计12年）。2017年4月20日上述租赁合同期满，颜文钦拒不返还余金永的租赁物，又绑架租赁，但租期及租金都由颜文钦自主控制，从未签订合同和当面与余金永商量，故颜文钦违约行为属于根本性违约，余金永有权要求其腾空返还余金永的租赁物及租金，其租金收到2019年4月20日，每年6,000元，2019年4月20日后的租金颜文钦有委托放在林龙洪处，其没签合同，不同意。 林良清向本院提出诉讼请求：判令颜文钦立即将坐落在仙游县大济村农贸市场东幢自东起第二坎二号混凝土钢筋框架店面租赁物腾空返还给林良清。事实和理由：1993年10月5日大济村陈春华作为代表与仙游县大济村民委员会签订《农贸市场买卖合同》，该合同经过仙游县公证处公证，且于1993年10月27日取得（93）仙证民字公证书。当时陈春华共同出资购买人有颜文钦和朱加梅等12人。颜元高从陈春华份额中依法取得上述东幢自东起第二坎店面后（四至为：东与余金永厝合墙中线界；西与颜文钦厝合墙中线界，南、北为公共通道；面积约60平方米）。2016年7月28日，以立《房屋断卖契约》方式转让给林良清所有，转让费为44.8万元整，该《房屋断卖契约》经过仙游县大济法律服务所见证，并于2016年7月28日出具见证书，林良清依法享有该店面及上层建筑物的权益，故林良清要求颜文钦应将店面腾空归还余金永自主掌管。因为曾于2005年2月25日，陈春华作为出租方等六人与承租方颜文钦签订《混凝土钢筋框架租赁合同》，该合同约定：租赁时间：自2005年1月20日起至2017年1月20日止（计12年）。2017年4月20日上述租赁合同期满，颜文钦拒不返还余金永的租赁物，又绑架租赁，但租期及租金都由颜文钦自主控制，从未签订合同和当面与余金永商量，故颜文钦违约行为属于根本性违约，余金永有权要求其腾空返还余金永的租赁物及租金，其租金已经收到2020年4月份，如果法院判决颜文钦将租赁房屋腾空返还，其同意将租金返还给颜文钦。 颜文钦辩称，1、本案原、被告诉讼主体不适格，诉争的房产为大济村的农贸市场，县政府批准明确该市场为大济村委会集体所有，用地的规划为集体基建范畴，所以该市场使用权租赁权的纠纷只有大济村委会才有权提出，产权是属于第三人，虽然当时出售给陈春华，即使有产权纠纷，也是陈春华与大济社区之间的纠纷；2、本案案由应进行变更，租赁合同纠纷作为本案案由并不适合，朱梅琳、陈开地、黄开元、林龙洪、余金永、林良清诉求是返还所拥有的产权，朱梅琳、陈开地、黄开元、林龙洪、余金永、林良清认为其产权受到侵占，所以应是房屋产权纠纷；3、原告不是从社区居委会处购买，朱加梅及部分原告未出现，不能从其提供的证据证明其已取得合法产权，本案除了朱梅琳是大济社区居民，其他原告均不是本社区人员，根据相关法律规定，其无法取得该社区房屋产权；4、因无人管理为避免农贸市场变为垃圾场，当时农贸市场是暂时交由颜文钦或陈春华看管，因此造成颜文钦两头支付租金，既付给六原告也支付给第三人，所以颜文钦将租金交给居委会，不存在六原告所述不继续签合同，因为未确认产权，不能根据之前签订的合同来确认产权，村委会与农贸市场才是真正的诉讼适格主体；5、林龙洪与林良钦已经收取了租金，原、被告之间已经进行口头合同约定，因原告要求返还的产权时间未到，故林良钦与林龙洪诉求不合理，至于余金永其所述租金未拿，但颜文钦已经将租金托付，该受托人告知余金永，且租金也未退还给颜文钦，因此颜文钦认为余金永默认房屋是续租状态。 大济居委会述称，1、原告出租给颜文钦作为商场的大济农贸市场的空架底层系大济居委会于1988年5月向顶街村民组征地所建设的大济农贸市场，权属大济居委会集体所有，依据1989年12月10日仙游县人民政府仙字（87）第265号《关于大济村基建农贸市场要求使用土地的批复》文件规定，大济农贸市场东、西二大块空架结构底层用地2.5亩土地使用权属大济居委会集体所有，1993年10月15日大济居委会虽将农贸市场出卖给案外人陈春华的，但双方签订并经公证的《农贸市场买卖合同》第二条约定，农贸市场的空架底层永远做农贸市场使用，此表示当时大济居委会并无将大济农贸市场的空架底层出卖给陈春华，只将第二层以上出卖给陈春华作为住房使用，因此1994年10月5日陈春华将大济农贸市场的房屋作为二手房转卖给林龙洪时也同样加此约定，且大济农贸市场是历史遗留产权待定的不动产，至今原告尚未取得大济农贸市场空架底层及第二层以上房屋的土地使用证及产权证，加上原田地权属者顶街组为支持建设大济农贸市场才将田地低价转让给大济居委会使用，现若轻易改变用途，将农贸市场空架底层确权归给陈春华或二手房，三手房买受人必遭顶街组强烈反对，产生矛盾纠纷，影响了社会稳定，故原告请求判决颜文钦将大济农贸市场空架底层腾空，返还给原告，缺乏法律依据，也不合实际，法院不予支持。且大济居委会当时只将农贸市场房屋出卖陈春华，事后无经大济居委会允许陈春华又将房屋转卖原告等，甚至转卖外村人，大济居委会不同意，故除陈春华外，原告等并无诉权，作为本案诉讼主体不适格，法院应予驳回；2、大济居委会为了搞活农村经济，促进大济社区经济发展，能使农村劳动力有出路，原告若保持现状，颜文钦又同意支付租金，大济居委会也不予干涉和反对，如原告坚持诉讼，请求法院判决颜文钦腾空大济农贸市场空架底层，那么仙游县大济镇大济社区居委会请求法院应确认原、被告签订的《混凝土钢筋空架租赁合同》无效，判决解除租赁合同，并判决颜文钦拆除商场设施，恢复大济农贸市场空架底层原状，交由大济居委会统一管理，作为农贸市场使用；3．六位原告的诉讼请求底层店面并不存在，1994年并不存在店面，直至2005年初，颜文钦征得第三人同意，才将其进行装修，因此六位原告要求返还的店面并不存在。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，朱梅琳、陈开地、黄开元向本院提供以下证据：1、公证书及附件、建设用地申请表、（87）仙计字第093号福建省仙游县计划委员会（批复）、大政（87）第076号仙游县大济乡人民政府文件、《关于筹建农贸市场征地合同书》、资信证明、仙游县大济乡大济村农贸市场征地地形图、仙政字（87）第265号批复、陈春华对1993年购买大济农贸市场情况陈述及证明一份，欲证明大济村民委员会1993年依法转让农贸市场使用权及所有权给陈春华、朱加梅等十二人，系朱梅琳、陈开地、黄开元权属原始来源。2、黄开元见证书及房屋买卖合同、房屋转让协议书复印件各一份，欲证明2010年2月19日，陈春华名下，东幢第一坎房屋即四号店面（四至为；东与林良洪房屋合墙中线为界，西边市场通道，南边市场通道，北边市场通道，面积为60平方米，共四层），以立《房屋断卖契约》方式转让给黄开元，并经过仙游县大济法律服务所见证，转让时价格人民币23万元；朱梅琳父亲与朱加梅夫妻签订的房屋转让合同及见证书，证明朱梅琳父亲与朱加梅夫妻房屋买卖关系合法有效，并经过见证的事实，朱梅琳是合法产权继承人；陈开地与林文如房屋买卖合同及见证书，证明陈开地与林文如之间的房屋买卖合法有效，并经过见证的事实。3、混凝土钢筋空架租赁合同复印件一份，欲证明2005年2月25日，陈春华等六人与承租方颜文钦签订《混凝土钢筋空架租赁合同》，该合同约定：租赁时间自2005年4月20日起至2017年4月20日止（计12年），每年租金每小格为800元，朱梅琳、陈开地、黄开元依法享有该店面及建筑物的出租权益，颜文钦应于当年4月30日前各支付朱梅琳、陈开地、黄开元等人当年度的租金直至合同期满止。4、《房屋租赁合同》复印件两份（颜丽钦与余增签订的房屋租赁合同、广电集团与林龙洪租赁合同），欲证明第一排租金每年38,000元，第三排租金每年1.8万元，颜文钦单方支付给林龙洪、余金永、林良清每年6,000元租金，明显低于第三排租金，显失公平，朱梅琳、陈开地、黄开元诉求颜文钦支付店面占用租金依据参照颜丽钦与余增签订的房屋租赁合同一年租金的中间价38,000元计算，朱梅琳、陈开地、黄开元店面属于第二排，参照中间价至少每年也应有2.8万元。5、录音资料一份，欲证明大济村社区在调解在本案纠纷的时候，主任及书记均在场，主任陈栋湖确认农贸市场已经卖给朱梅琳、陈开地、黄开元等人，与社区是无关的，社区主任也表态没有向颜文钦收取租金，只收取卫生管理费，反驳颜文钦提供的证据内容是虚假的。6、《关于尽快解决大济农贸市场的通知》、《大济农贸市场拍卖会议纪要》各一份，欲证明农贸市场是经过合法拍卖流程，以陈春华为代表进行参股购买，与朱梅琳、陈开地、黄开元举证的公证书可以互相印证。 对有争议的证据和事实，林龙洪、余金永、林良清表示朱梅琳、陈开地、黄开元提供的与他们有关联的证据不再另行提供，林龙洪、余金永向本院另提供其与陈春华的见证书及买卖合同各一份，证明其产权来源合法。林良清向本院另提供其与颜元高的见证书及买卖合同、结婚证及王燕玲的说明一份，证明其产权来源合法。 对于上述六原告提供的证据，颜文钦质证认为：对证据1中的公证书及附件中的农贸市场买卖合同的真实性无异议，合法性有异议，虽然合同经过公证，但村委会允许其在市场以上建套房，其实市场二层以上住宅没有审批是不合法的，而且也不能证明市场是朱加梅等八人共同购买的，只能证明是陈春华购买的，公证处的公证时间是1993年，陈春华买入是47万元，后陈春华以50.2万元转卖给他人，是六原告二手购买，不能证明来源合法，买卖合同约定有四层，那是不合法的，二层以上是违章建筑，因此其买卖合同是无效的，其他的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，可以证明农贸市场的产权属于大济镇大济村委会。对证据2真实性无异议，合法性、证明内容都有异议，村委会是出售给陈春华，朱加梅是否是合法产权拥有者尚未确定，见证人未知其真实来源就进行见证，因此该见证不合法，林文如向陈春华购买是事实，但其中陈开地、黄开元不是大济村民，买受人资格不具备，因此不能购买该农贸市场，农贸市场的所有权是大济村委会，在县政府没有批准其转让的情况下，其转让的行为无效；其次，县政府批准的是指农贸市场，没有批准农贸市场上层建筑，上层建筑属于非法建筑，私下的没有产权没有合法性转让的都是无效的。对证据3真实性无异议，证明对象有异议，因该份合同是不完整的，合同有严重瑕疵，合同现已履行完毕，但不能以该合同证明原告是适格主体，合同已经到期但颜文钦未续签合同，只因原告产权未确认，颜文钦不敢续签。对证据4真实性有异议，位置也不同，该合同与本案无关，不能证明本案的租金情况，据现场勘查，颜丽钦的店面靠306省道，地理位置不一样，不能作为参考依据；林龙洪那份真实性无异议，但不能进行比照；对证据5录音的真实性由法院进行辨别，从朱梅琳、陈开地、黄开元的这个调解时间是在2018年年底，在颜文钦提供村委会证明之前，属于调解意见，调解意见不能作为确定权属的证据使用；对证据6真实性无异议，但只能证明出售给陈春华的过程，最终是保留市场的管理权，是属于村委会的；对林龙洪、余金永、林良清提供证据的真实性均无异议，但合法性有异议，是市场二层以上的，是不合法的违章建筑，林龙洪、余金永、林良清均不是大济社区居民，不是属于该集体的，无法获得该集体产权。 对于六原告提供的证据，大济居委会质证认为：对证据1真实性无异议，但对原告证明内容有异议，大济居委会并无将大济农贸市场第一层使用权转让给陈春华、朱加梅等人，依据朱梅琳、陈开地、黄开元提供仙游县人民政府仙政字（87）第265号文件及1993年10月15日大济居委会与陈春华签订的并经公证《农贸市场买卖合同》约定，大济居委会向顶街组征用田地2.5亩作为基建农贸市场用地，土地使用权属大济居委会集体所有，承受方陈春华应将市场的空架底层永远作为农贸市场使用，故不论陈春华、朱加梅等人及二手房或三手房买受者的原告在未取得土地使用证或房产权证前，均不拥有大济农贸市场第一层所有权和使用权。对证据2真实性无异议，但此房屋买卖协议或契约不等同于原告所买受房屋的产权证，出卖方也无权将大济农贸市场的空架底层出卖或转让给买受方，且出卖方与买受方没有办理房屋产权过户流转手续。对证据3真实性无异议，但对合法性有异议，因为原告并无取得大济农贸市场空架第一层土地使用证和房屋产权证，其与颜文钦签订的租赁合同无效，且租赁合同也超过履行期限。对证据4合法性、真实性和关联性均有异议，不能证明朱梅琳、陈开地、黄开元要证明内容，且与本案无关。对证据5录音来源不合法，真实性有异议，不能证明朱梅琳、陈开地、黄开元要证明的内容。对证据6真实性无异议，但至今农贸市场第一层权属纠纷未解决，是历史遗留问题。对林龙洪、余金永、林良清提供证据的真实性无异议，但不能证明其要证明的内容。 颜文钦向本院提供大济社区两委干部会议、福建省村集体专用收款票据、大济社区居委会证明复印件各一份，欲证明村委会已经收取颜文钦从2005年至2018年的租金。 对于颜文钦提供的证据，六原告质证认为，1、证明来源都是大济社区提供，但没有经办人签名，真实性无法确认，该证明内容每年租金4，000-5,000元，与法院调取的证明自相矛盾，该证明系被告要求第三人出具的伪证；2、对证据的三性都有异议，大济社区在调解在本案纠纷的时候，主任及书记均在场，主任陈栋湖确认农贸市场已经卖给原告等人，与社区是无关的，社区主任也表态没有向颜文钦收取租金，只收取卫生管理费；3、这组证据是颜文钦提供的伪证，涉嫌提供伪证、虚假诉讼，会议纪要里面有八个人的签名，签名的真实性无法确认，会议纪要的第四点收取颜文钦租金5,000元，没有事实根据和法律依据，因为，农贸市场早在1993年通过公证的方式依法卖给陈春华等十二人，买卖之后，大济村委会（社区）对农贸市场就没有所有权和土地使用权，也没有权利收取2018年度的租金，这份证据是起诉后，颜文钦与大济社区伪造的伪证，“证明”中部分内容违背事实，其中前面五行部分的真实性无异议，中间从即表示没有将此底层农贸市场出卖给陈春华这段话有异议，及架空层由大济社区管理、向颜文钦收取每年4000-5,000元的租金这段也是违背事实的伪证，是颜文钦通过私人关系伪造的证据，请求法庭追究颜文钦提供伪证人员的法律责任，村委会配合颜文钦做伪证。 对于颜文钦提供的证据，大济居委会质证认为没有异议。 大济居委会向本院提供了以下证据，1．买卖契约一份，欲证明1994年10月5日陈春华将大济农贸市场房屋转卖西南村民林龙洪时，双方签订的买卖契约第二条约定，林龙洪愿意将大济农贸市场空架第一层作为农贸市场使用，此表明了林春华也没有将大济农贸市场的空架底层转卖林龙洪，故原告不拥有大济农贸市场空架底层的所有权和使用权；2．大济社区居委会顶街村民小组向第三人递交的申请书一份，欲证明建设大济农贸市场所征用的土地原权属者顶街村民小组不同意第三人及原告等改变建设农贸市场的土地使用性质，要求追加支付征地补偿款，若原告诉求颜文钦将大济农贸市场空架底层腾空返还原告的主张得到法院支持，必受顶街村民组反对，甚至引发群体性上访，不但影响了社会稳定，还制约了经济发展。 对于大济居委会提供的证据，朱梅琳、陈开地、黄开元质证认为，真实性无法确认，申请书是颜文钦找大济社区做的伪证，相关人也没有身份证明，即使是这些人所签，但也与颜文钦是亲戚朋友，有利害关系，在1987年顶街村民已经与大济社区签订征地合同，征用款付清后，村民已经在30年前将所有权转让给大济社区为建设用地，农贸市场已经过拍卖形式卖给陈春华，村民现要求支付补偿款没有法律依据，与本案也没关联性。林龙洪、余金永、林良清质证认为，真实性无异议，但无法证明其证明内容，且余金永认为应以见证的为准。颜文钦质认为没有异议。 本院根据朱梅琳、陈开地、黄开元申请，本院向大济委员会调查取证，大济居委会于2019年6月19日向本院出具了证明一份（内容为：“兹证明我社区于2019.1.9向颜文钦出具的2018年度市场租金5,000元的收具及2019.1.20向贵院出具的证明是真实的，是由我社区出具的，但2005年至2018年向颜文钦收取的4,000元至5,000元，其中为管理费和部分租金，各业主与承租户的问题，与我社区无关”）。对于大济居委会向本院出具的证据，六原告质证认为，与颜文钦前述证明内容相互矛盾，没有其他证据相互佐证，证明不真实、不客观，系第三人出具的伪证。颜文钦及大济社区居委会质证认为，对该证明无异议。在审理过程中，本院出示2019年12月18日本院的现场勘验笔录及现状照片各一份，对该两份证据，六原告均无异议；颜文钦认为对现实情况无异议，但对注明位置有意见，不能作为产权依据；大济居委会表示没有异议，但农贸市场底层的商场设施是颜文钦建设的。 对于上述各方提供所证据，结合各方争议的焦点：六原告是否是本案适格主体？六原告的诉求能否成立？本院审查认为，朱梅琳、陈开地、黄开元提供的公证书及附件、建设用地申请表、（87）仙计字第093号福建省仙游县计划委员会（批复）、大政（87）第076号仙游县大济乡人民政府文件、《关于筹建农贸市场征地合同书》、资信证明、仙游县大济乡大济村农贸市场征地地形图、仙政字（87）第265号批复，上述证据均系相关部门作出或出具的，真实性、合法性、关联性可予认定，可以证实涉诉房产权属来源及相关流转过程，颜文钦及大济居委会对陈春华的情况陈述及证明的真实性无异议，对陈春华证据的真实性予以确认，至于市场第一层权属问题，待下一并分析认定；房屋断卖契约系朱加梅、郑勇金与朱宗明以及陈春华与黄开元双方真实意思表示，且经大济法律服务所见证，其内容不违反法律、法规强制性规定，该合同依法成立并生效；房屋转让协议书、房屋买卖合同系林文如与陈开地双方真实意思表示，且经大济法律服务所见证，其内容不违反法律、法规强制性规定，该合同依法成立并生效，同理，对2018年10月5日林龙洪与陈春华签订的房屋买卖合同、余金永与陈春华签订的房屋买卖合同以及2016年7月28日颜永高、方兰英与林良清、王燕玲签订的房屋买卖合同，上述证据能相互印证，对上述买卖合同、转让协议、断卖协议的真实性、关联性应以确认。混凝土钢筋空架租赁合同系陈春华、林良洪、颜燕萍、朱宗明、余珍连、林文如六人与颜文钦签订《混凝土钢筋空架租赁合同》，朱宗明、颜文钦在该合同上签字，在该合同约定的租赁期间，双方均依约实际履行，颜文钦按时支付租金给出租方，该合同对双方均有约束力，三性可予认定，虽然陈春华、林文如未在该合同上签字，但在该合同约定的租赁期间，双方均依约实际履行，颜文钦按时支付租金给出租方，该合同得到陈春华、林文如事后追认，对双方均有约束力，三性可予认定。房屋租赁合同因朱梅琳、陈开地、黄开元无法证实案外人颜丽钦所有的房产与涉案房产是否在同一位置，且无法证实租金同一可比性，该合同的真实性亦无法认定，本院不予采纳，林龙洪与大济广电站签订的房屋租赁合同的关联性也无法确认；对于朱梅琳、陈开地、黄开元提供的录音资料，所涉及的房屋买卖合同上述已作分析，应以当事人签订的合同为准，对于大济居委会是否收取租金问题，待下分析；对于《关于尽快解决大济农贸市场的通知》、《大济农贸市场拍卖会议纪要》的真实性、合法性、关联性应予确认，可以证明大济居委会有将农贸市场出卖给陈春华等人。颜文钦提供的大济社区两委干部会议、福建省村集体专用收款票据、2019年1月19日大济居委会的证明与大济居委会于2019年6月19日向本院出具的证明均是大济居委会所作出的，可以相互印证，证实大济社区居民委员会确实自2005年至2018年向颜文钦收取4,000元-5,000元的管理费及部分租金。对于大济居委会提供的陈春华与林龙洪的买卖契约，该契约能与经大济法律服务所见证的2018年10月5日的房屋买卖合同相吻合，对该证据的真实性应予确认，但该契约无法证明农贸市场的所有权；至于大济社区顶街村民小组部分村民的申请书，因该申请书系变更土地用途应追加支付征地补偿款的申请，与本案无关联。对于本案的原告主体是否适格的问题，本院审查认为，2005年2月25日，甲方（出租方）林文如、朱宗明等6人与乙方（承租方）颜文钦签订《混凝土钢筋空架租赁合同》，合同中仅载明每小格的租金，并未明确甲方林文如、朱宗明等六人各自所有的混凝土钢筋空架小格之位置，故林文如、朱宗明等六人是以整体的名义将六人所有的混凝土钢筋空架小格共同出租给颜文钦，林文如、朱宗明等六人对整个租赁合同共同享有权利和承担义务，诉讼标的是同一的。后朱梅琳、陈开地、黄开元、林龙洪、余金永、林良清分别通过法定继承或约定承受的方式承受《混凝土钢筋空架租赁合同》的权利和义务，在租赁期间届满，颜文钦继续使用租赁物，六原告对农贸市场享有的使用权益受到侵犯而提起民事诉讼，是可以的，六原告具有诉讼主体资格，至于各方争议的混凝土钢筋空架所有权问题，因各方均未向本院提供有关权属证书，故应由争议各方向有关部门咨询处理。各方签订的《混凝土钢筋空架租赁合同》租赁期限已届满，颜文钦仍继续使用租赁物，租赁期限视为不定期，六原告作为出租人要求颜文钦腾空并搬离讼争租赁房产，符合法律规定，予以支持，且朱梅琳、陈开地、黄开元、余金永有权要求承租人颜文钦支付房屋占用租金，因朱梅琳、陈开地、黄开元、余金永诉求占用租金参照案外人的租赁合同中约定年租金38,000元，该主张无法得到合法有效的证据支持，不予支持，《混凝土钢筋空架租赁合同》约定的租赁期满后，承租人颜文钦已按每格每年租金6,000元各支付给林龙洪、余金永、林良清（余金永租金已收至2019年4月19日，林龙洪、林龙清租金已收至2020年4月20日），林龙洪、林良清亦同意颜文钦继续使用租赁物，故现颜文钦应按每格每年租金6,000元的标准支付自2018年4月21日起至实际腾空返还房屋之日止的占有使用费（余金永已收的租金应予扣除），因颜文钦逾期支付租金造成朱梅琳、陈开地、黄开元、余金永的利息损失，颜文钦应另支付朱梅琳、陈开地、黄开元、余金永自2018年4月30日起至实际腾空返还房屋之日止参照中国人民银行同期同类贷款利率计算（自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率计算）的利息。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、1985年4月1日仙游县大济乡大济村民委员会（现为大济居委会）申请建设大济农贸市场，并开展筹建事宜，经层层审批，1987年12月10日仙游县人民政府批复同意基建该市场（土地使用权属村委会集体所有）。1993年10月5日出卖方仙游县大济村民委员会与承受方陈春华签订《农贸市场买卖合同》，约定仙游县大济村民委员会将自建混凝土钢筋空架结构农贸市场一块以47万元价格出卖给陈春华；并约定承受方将该市场的空架底层永远做农贸市场使用，非经出卖方及有关部门同意，不得以任何借口变更其用途；该市场第二层以上可作住房使用，层数不限，由承受方自行处理等内容。1993年10月27日福建省仙游县公证处出具（93）仙证民字第453号公证书对上述合同予以公证。1993年11月15日陈春华与颜文钦和朱加梅等人就共同出资购买上述农贸市场进行份额约定，其中朱加梅分得农贸市场东幢一号店面，陈春华分得农贸市场东幢二号和四号店面，颜文钦分得农贸市场东幢三号店面。1993年11月20日陈春华依约向仙游县大济村民委员会交纳款项47万元。 2、2000年7月22日，朱加梅、郑勇金与朱宗明签订《房屋断卖契约》，约定朱加梅、郑勇金将其大济街市场自置房屋一处（四至：东与巷界；西与林文如房屋合墙界；南与巷界；北与巷界；面积80平方米，共四层）以68,860元价格转让给朱宗明所有。该《房屋断卖契约》于2000年7月26日经过仙游县大济法律服务所见证。另查明，朱宗明于2019年2月14日死亡，其法定继承人有妻子朱梅英、女儿朱冬梅、儿子朱梅琳，其妻子朱梅英、女儿朱冬梅同意放弃参加本案诉讼。 2008年12月2日，林文如与陈开地签订《房屋转让协议书》，约定林文如将其农贸市场倒算第二间及上层建筑物转让给陈开地，面积56.87平方米，房屋五层，约定转让金额128,000元，并注明（林文如原先向朱加梅购买房屋大济镇农贸市场倒算第二间，面积56.87㎡）。2018年9月4日，林文如与陈开地补充签订《房屋买卖合同》，约定：甲方有自置房屋一幢，坐落在大济农贸市场，砖混结构五层房屋，四至为：东与朱宗明房屋合墙中线为界；西与余金永房屋合墙，以墙中线为界；南与路界；北与路界；面积为56.87平方米。该合同经过仙游县大济法律服务所见证。 2010年2月19日，陈春华与黄开元签订《房屋断卖契约》，约定陈春华将其农贸市场东幢（西边）第一坎房屋及上层建筑物（四至：东与林良洪厝合墙，以墙中线为界；西边市场通道；南边市场通道；北边市场通道，占地面积约60多平方米，共四层）以23万元价格转让给黄开元所有。该《房屋断卖契约》于2010年2月20日经过仙游县大济法律服务所见证。 2016年7月28日，颜元高与林良清、王燕玲签订《房屋买卖合同》，约定颜元高将其农贸市场房屋一幢四屋（四至：东与余金永厝合墙，以墙中线为界；西与颜文钦房屋合墙，以墙中为界，南至房屋滴水界，并至房屋滴水界）以44.8万元价格转让给黄开元所有。该《房屋买卖合同》于2016年7月28日经过仙游县大济法律服务所见证。在庭审中，王燕玲同意上述房屋租赁权益归林良清所有，其不申请作为原告参加诉讼。 2018年10月5日，陈春华与余金永补签订《房屋买卖合同》，约定陈春华将其农贸市场房屋一幢四屋（四至：东与陈开地厝合墙，以墙中线为界；西与颜永高房屋合墙，以墙中为界）于1994年10月15日以4.5万元价格转让给余金永所有。该《房屋买卖合同》于2018年10月5日经过仙游县大济法律服务所见证。 2018年10月5日，陈春华与林龙洪补签订《房屋买卖合同》，约定陈春华将其农贸市场房屋一幢四屋（四至：东与颜文钦厝合墙，以墙中线为界；西与黄开元房屋合墙，以墙中为界）于1994年10月5日以4万元价格转让给黄开元所有。该《房屋买卖合同》于2018年10月5日经过仙游县大济法律服务所见证。 3、2005年2月25日，陈春华、林良洪、颜燕萍、朱宗明、余珍连、林文如六人与颜文钦签订《混凝土钢筋空架租赁合同》（陈春华、林文如未在该合同上签字），该合同约定：租赁时间自2005年4月20日起至2017年4月20日止（计12年）；每年租金每小格为800元，租金自2006年4月21日起计算，乙方应于当年4月30日前各支付甲方当年度的租金直至合同期满止等内容。2005年至2017年，颜文钦按约支付相应的租金，大济社区居民委员会自2005年至2018年向颜文钦收取4,000元-5,000元的管理费及部分租金。2017年4月20日《混凝土钢筋空架租赁合同》期满后，颜文钦继续使用上述租赁物，但未与六原告续签租赁合同，2018年4月20日之后因颜文钦与朱宗明、陈开地、黄开元等人对租金无法达成合意，2019年4月21日之后因颜文钦与余金永也对租金无法达成合意，也未返还租赁物，引发诉讼，颜文钦已支付余金永租金（每年6,000元）至2019年4月20日。颜文钦已支付林龙洪、林良清租金（每年6,000元）至2020年4月20日。本院于2019年12月18日组织双方当事人对诉争租赁物现状进行现场勘验，当场对勘验情况予以确认并制作勘验笔录，争议租赁物位于仙游县大济镇大济社区农贸市场内，第一层四周为封闭式墙体（长13.4米，宽28.4米），内部为空架超市，东起第五、六格（长13.4米，宽自东起14.2米至21.2米）归颜文钦使用，其余房屋归六原告管理使用。 综上，本院认为，本案是租赁合同纠纷，六原告通过法定继承或约定承受的方式承受《混凝土钢筋空架租赁合同》中的权利义务，具有诉讼主体资格，现该合同约定的租赁期届满，颜文钦继续占有租赁物无理，应返还给六原告；颜文钦应支付给朱梅琳、陈开地、黄开元自2018年4月21日起至2019年4月20日期间的租金18,000元及逾期利息（利息计算方法：以租金18,000元为基数，自2018年4月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至颜文钦付清租金18,000元之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率计算）；且颜文钦应支付给朱梅琳、陈开地、黄开元、余金永2019年4月21日后的租金及逾期利息（租金及逾期利息计算办法：租金自2019年4月21日起计至腾空之日止以年租金24,000元标准计算，利息计算方法：以2019年4月21日起的租金为基数，自2019年4月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至颜文钦付清本项计算的租金之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率计算）；六原告的诉讼请求有理的部分，予以支持，无理的部分，予以驳回。颜文钦辩称六原告不是适格主体的主张均不能成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国继承法》第二条、第十条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、颜文钦于本判决生效之日起十日内将坐落仙游县大济镇大济社区居委会大济农贸市场东幢第一层东起第一格至第四格的房屋（长13.4米×宽14.2米）及第一层西起第一格、第二格的房屋（长13.4米×宽7.2米）腾空交还给朱梅琳、陈开地、黄开元、林龙洪、余金永、林良清； 二、颜文钦于本判决生效之日起十日内支付给朱梅琳、陈开地、黄开元租金18,000元（2018年4月21日起至2019年4月20日期间租金）及逾期利息，利息计算方法：以租金18,000元为基数，自2018年4月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至颜文钦付清租金18,000元之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率计算； 三、颜文钦于本判决生效之日起十日内支付给朱梅琳、陈开地、黄开元、余金永租金（2019年4月21日后的租金）及逾期利息，租金及利息计算方法：租金自2019年4月21日起计至腾空之日止以年租金24,000元标准计算，利息计算方法：以本项计算的租金为基数，自2019年4月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至颜文钦付清本项计算的租金之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率计算； 四、驳回朱梅琳、陈开地、黄开元、余金永、林龙洪、林良清的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,045元，由朱梅琳、陈开地、黄开元各负担490元，余金永负担475元，颜文钦负担1,100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  郑玉珍 人民陪审员  李金模 人民陪审员  陈瑞锦 二〇二〇年五月十八日 书 记 员  张慧钒 附相关法律条文及申请执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国继承法》 第二条继承从被继承人死亡时开始。 第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括： （一）公民的收入； （二）公民的房屋、储蓄和生活用品； （三）公民的林木、牲畜和家禽； （四）公民的文物、图书资料； （五）法律允许公民所有的生产资料； （六）公民的著作权、专利权中的财产权利； （七）公民的其他合法财产。 第十条遗产按照下列顺序继承： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。 受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。