安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0303民初4264号原告：安徽水利和盛物业管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市，统一社会信用代码91340300MA2MQ7NB8T。法定代表人：潘俊，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐越峰，安徽径桥（蚌埠）律师事务所律师。被告：陈传梁，男，1992年10月11日出生，汉族，住安徽省蚌埠市经开区。原告安徽水利和盛物业管理有限公司（以下简称水利和盛物业公司）诉被告陈传梁物业服务合同纠纷一案。本院于2020年9月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告水利和盛物业公司的委托诉讼代理人徐越峰，被告陈传梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告水利和盛物业公司向本院提出诉讼请求:1、依法判令被告支付2019年1月5日起至2020年12月31日止的物业费2921.68元、电梯运行电费1368元、违约金1029.52元；2、依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系案涉房屋和顺名都城小区物业服务企业。2018年1月5日，原告与被告签订《前期物业服务合同》一份，合同约定：甲方（原告）为乙方（被告）所购物业的小区即和顺名都城小区提供物业服务，约定收费标准为按建筑面积每月每平方米1.05元（不含电梯运行的电费、二次供水能耗费用）；乙方在收楼时，需向甲方预交一年以上的物业服务费。在此之后，乙方向甲方预交物业服务费周期至少为十二个月。乙方应在每结算周期的10日之前向甲方缴付下周期物业服务费用；电梯运行电费二十八至三十层57元/月/户，电梯运行电费与物业服务费缴费时间一直；二次供水水泵电费由中环水务公司按用水量分摊电费；乙方不按合同约定的时间及标准交纳费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按3‰交纳违约金。协议生效后，原告依约为小区提供优质的物业服务至今。被告系和顺名都城小区8幢1单元2906室住宅的业主，该房屋建筑面积为115.94平方米，该房屋于2018年1月5日交付被告使用。自2018年1月5日至今，原告多次要求被告交纳物业费，被告每次都表示尽快交纳但至今未交费。经核算，被告截至2019年12月26日欠缴三年物业费4382.53元、电梯运行的电费2052元及违约金1544.29元。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求法院支持诉请。被告陈传梁辩称：原告所述事实与理由属实，但对物业费和电梯费欠缴金额有异议，计算时间不对，应为2019年1月5日至2020年10月31日，物业服务在卫生环境这方面做的不好，楼道卫生不达标，房屋出租物业不知道情况，小区消防应急车位占用太多车位，小区西门用石墩拦住不让车进，所有车位用钢筋铁链拦起来，小朋友在那里玩有风险，物业服务不到位，我不应缴纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告陈传梁未提供证据，对原告所举证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈传梁系蚌埠市和顺名都城小区8幢1单元2906室的业主，其房屋建筑面积为115.94平方米。2018年1月5日原告水利和盛物业公司（甲方）与被告陈传梁（乙方）签订了《前期物业服务协议》，合同约定由水利和盛物业公司为蚌埠市和顺名都城小区提供物业管理服务，住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米计1.05元（不含电梯运行的电费、二次供水运行能耗费用），电梯运行电费二十八至三十层57元/月/户，电梯运行电费的缴费时间与物业服务费用一致。乙方在收楼时，需向甲方预交一年以上的物业服务费。在此之后，乙方向甲方预交物业服务费周期至少为十二个月。乙方应在每结算周期的10日之前向甲方缴付下周期物业服务费用。物业服务内容为：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生的维护和管理；公共治安秩序；交通秩序与车辆停放维护和管理；房屋装饰装修管理、消防管理；公共绿化维护和管理；社区文化活动的组织及其他服务。甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交所欠费用，并从逾期之日起每天按3‰交纳违约金，或采取法律赋予的权利予以追收。合同签订后，水利和盛物业公司在和顺名都城小区提供物业服务至今。被告陈传梁自2019年1月5日起未缴纳物业费及电梯运行电费。本院认为：原告水利和盛物业公司与被告陈传梁签订的《前期物业服务协议》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对和顺名都城小区业主及物业使用人具有合同约束力。合同签订后，原告水利和盛物业公司依约为和顺名都城小区提供物业管理服务至今，被告陈传梁作为小区业主拖欠2019年1月1日至2020年12月31日间的物业服务费、电梯运行电费的事实清楚，被告辩称应缴纳2019年1月5日起至2020年10月31日物业费，本院经审查认为，《前期物业服务协议》明确约定，被告应在每结算周期的10日之前预交下周期物业费，预交物业服务费周期至少为十二个月，故对被告此项辩解意见不予采信，对原告此项诉讼请求予以支持。被告陈传梁虽辩称原告提供物业服务不到位，但未提供证据予以证明，本院不予采信。物业服务属于一种公共服务，具有持续性、整体性、公共性的特点，而判断物业公司是否按合同约定履行了合同义务，应从物业公司为小区整体的服务情况予以综合认定，在物业公司完成物业服务主要义务的情况下，若业主未交纳物业费，势必会导致物业公司运营资金不足，进而降低服务质量，影响小区正常缴费业主的利益，造成恶性循环。业主有权对物业服务不足之处提出合理化建议，原告作为物业服务企业，应认真听取业主意见，积极整改存在的问题，努力提高服务质量。被告作为业主，亦应主动履行义务，共同创造美丽和谐新家园。本案中，水利和盛物业公司不存在根本不履行或不完全履行物业服务合同约定义务的情形，故对原告要求被告支付拖欠的2019年1月1日至2020年12月31日间的物业服务费、电梯运行电费的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉请，因被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第四十一条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈传梁于本判决生效之日起十日内给付原告安徽水利和盛物业管理有限公司2019年1月1日起至2020年12月31日期间拖欠的物业费2921.68元、电梯运行电费1368元，合计4289.68元；二、驳回原告安徽水利和盛物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈传梁负担（原告已预交），于本判决生效之日起七日内向本院交纳。本判决为终审判决。审判员 罗 珊二〇二〇年十月十五日书记员 朱晓芳附相关法律条文：《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。