广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初14547号原告：李华鸿，男，1967年10月6日出生，汉族，住广东省中山市**********，公民身份号码440************911。委托诉讼代理人：张天国，广东弘力律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁和英，广东弘力律师事务所律师。被告：郑雪明，男，1959年12月27日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县*********，公民身份号码362************93X。被告：郑军，男，1984年10月10日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县*********，公民身份号码362************918。上列两被告共同委托诉讼代理人：黄书华，广东通建律师事务所律师。原告李华鸿与被告郑雪明、郑军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李华鸿委托诉讼代理人梁和英，被告郑雪明、郑军及其诉讼代理人黄书华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李华鸿向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告郑雪明于2013年7月10日签订的坦洲大厦租赁合同，解除合同金额为70000元，被告所交的70000元押金归原告所有；2.两被告立即腾空位于中山市**********产，将物业归还给原告；3.被告向原告支付2020年3月1日至2020年5月31日期间租金76250元及利息（自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率1.5倍支付至清偿全部租金之日止）；4.被告自2020年6月1日起，按38500元/月标准向原告支付房屋使用费至交还物业之日止及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率1.5倍支付至清偿全部租金之日止）。事实和理由：原告与被告郑雪明于2013年7月10日签订坦洲大厦租赁合同，由被告承租原告名下位于中山市*********（整栋）房产经营民宿。租赁期限为2013年10月1日至2023年9月30日止。第1年至第3年每月租金为33800元，第4年至第6年每月租金为35000元，第7年至第10年每月租金为38500元，收取押金70000元，每个月1至3号支付下一个月的租金。原告向被告交付房产，两被告系父子关系，两被告以家庭的形式对承租的物业对外进行民宿经营。每月的租金均由被告郑军通过银行转账的方式向原告支付。承租的物业实质主要经营人是被告郑军，物业均由被告郑军使用。2020年3月份起，两被告开始拖欠租金，因受“新冠肺炎”疫情的影响，原告对被告2020年2月份的租金进行减半收取，即19250元。3月份疫情基本控制，被告己恢复营业，租金不减免，但3月份的另一半的租金可以延迟支付。被告4月份起租金应按时支付，但被告郑军在2020年4月份、5月份各支付10000元租金并拒付剩余的租金，至起诉之日两被告拖欠租金合计76250元（3月份欠19250元、4月份欠28500元、5月份欠28500元）。两被告的行为严重损害了原告合法权益，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。被告郑雪明辩称，1.郑雪明与原告签订的坦洲大厦租赁合同是双方的真实意思表示，内容合法有效。合同签订之后，郑雪明按时交付了押金，并自2014年至2019年12月均依约按时向原告支付租金，不存在违约行为。“新冠肺炎”疫情期间，原告同意减半收取2020年2月至3月的租金。因此2020年2月和3月的租金为19250元，郑雪明均已按时支付。2.郑雪明无法继续经营本案租赁物1至3层，已经返还给原告自己出租。2020年4月29日，李华鸿在微信上回复同意郑雪明2020年4月、5月、6月三个月只需支付本案租赁物的4至5层的租金10000元，本案租赁物1至3层等有人承租后再付。郑雪明随后在微信中对上述临时协议进行了确认，并向李华鸿确认返还本案租赁物1至3层，租赁临时协议成立并生效。3.2020年1月至5月属于疫情期间，为了保障交易双方的健康，双方通过微信进行沟通交流，符合现实的政策与要求。4.郑雪明租赁李华鸿的房屋经营，与被告郑军无关，郑军不是本案适格被告。与李华鸿签订租赁合同的是郑雪明，郑军作为郑雪明的儿子，其仅是受郑雪明之托前往验收房屋及向原告支付押金、租金，并在疫情期间与原告进行协商相关事宜。根据合同的相对性，本案的租赁合同发生在郑雪明与李华鸿之间，郑军不是本案当事人。综上所述，李华鸿的诉请没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。被告郑军辩称，郑军不是本案适格被告。郑军与李华鸿未签订任何的租赁合同，双方没有租赁关系。郑军在微信上与李华鸿针对疫情期间的租赁事宜进行协商处理是受郑雪明委托而为，相应的租赁权利义务由承租人郑雪明享有与承担，与郑军无关。本案租赁物由承租人郑雪明自行经营管理，李华鸿与其发生纠纷与郑军无关。综上所述，李华鸿的诉讼请求，没有任何事实和法律依据，应当依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：李华鸿提供粤房地权证中府字第**13025929号不动产权属证书显示，位于中山市*********的房屋于2013年12月25日登记至李华鸿名下。2013年7月10日，李华鸿（出租方、甲方）与郑雪明（承租方、乙方）签订坦洲大厦租赁合同，将上述房屋出租给郑雪明使用。并约定：头两个月免租给乙方作装修使用，甲方于2013年10月1日前向乙方交付该房屋；房屋租赁期自2013年10月1月起至2023年9月30日止；头三年租金为33800元/月，第4至第6年租金为35000元/月，第7至第10年为38500元/月，首期房屋租金于合同签订当日结清，下月房屋租金于第一个月的1至3日内结清；押金70000元，再预付房租款130000元，双方签订本合同后，200000元要转到甲方账户，而130000元预付款分半年在月租金里扣除（1至5月平均扣除20000元，即每月付租金13800元，第6个月扣除30000元，即月付租金33800元，第7个月租金为33800元，以下类推）；甲乙双方租赁关系终止时，甲方收取的房屋押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方不按本合同规定逾期支付房屋租金的，甲方有权单方面终止合同，并不返还合同押金。合同还约定了其他内容。李华鸿提供现有装修附属设施及设备状况表，该表中“承租人验收通过签名”处有郑军签名，该签名下文备注“是郑雪明儿子”，“验收通过日期”处填写内容为：2013年11月15日下午4时。李华鸿提供其账户明细显示，郑军于2019年5月15日、6月18日、7月18日、8月16日、9月20日、10月29日、11月22日、12月23日，向李华鸿转账35000元、35000元、35000元、35000元、35000元、38500元、38500元、38500元；于2020年1月23日、2月23日、3月22日、4月29日、5月11日向李华鸿转账38500元、19250元、19250元、10000元、10000元。2020年5月8日，李华鸿委托广东弘力律师事务所向郑雪明发出律师函，以郑雪明拖欠租金为由，提出两个解决方案：一是继续履行合同，由郑雪明于同年5月15日前补足租金；二是解除合同，由郑雪明于同年5月15日前搬离租赁场地并付清所欠租金。并要求郑雪明对上述解决方案予以选择，若逾期不选择，将通过诉讼解决。该律师函于同年5月9日被签收。庭审中，郑雪明对该律师函真实性予以确认。郑军向本院提交其与李华鸿的微信聊天记录显示，2020年2月1日，郑军以“新冠肺炎”疫情影响生意为由向李华鸿提出减租请求，李华鸿回复称：“看情况，考虑中，看适当减少些二月租金。”2月19日，李华鸿称：“考虑到疫情影响生意，大家都很难，二月份减租半个月，意思是共同承担各一半的损失。”4月16日，郑军称疫情影响严重，经济困难。李华鸿回复：“困难自己想办法，4月份先付一半租金，另一半迟些再付，先过了难关。”4月25日，李华鸿催促郑军支付租金。4月26日，郑军称受疫情影响，亏损严重，并询问李华鸿是“铺位收回去，还是全部收回去，还是上面先继续做着铺位继续招租”。4月29日，李华鸿称：“因疫情影响，经营困难暂定4、5、6三个月4－5楼租金为10000元，1、2、3楼有人租再付。”郑军未就此进行回复。5月2日，郑军向李华鸿发送临时租赁协议照片，并称：“我们同意1－3层的租金由您负责收取，或收回都同意。李华鸿回复：“明天拿过来给你们签名。”郑军称：“我爸说不用签，答应你就算数，微信也有字，放心，我也会尽力租。”李华鸿称：“没关系，我已经写好了，签名就是。大家都要尽力把它租出去。”郑军称：“一定会尽力。我爸说不想签。”李华鸿称：“我想签，上次已经跟你说过的了。”5月4日，李华鸿称：“约了3点为什么不出现，快跟你老爸一起过去。”郑军回复：“好。”5月6日，李华鸿称：“通知承租方郑雪明，因为新的租赁临时协议在2020年5月4日与你们商榷时，你们没有同意并签名认可，故该协议已无效。目前按原来租赁合同执行。请按时补交所欠的租金。”郑军回复称：“5月1日、2日经过2天的两方通话协商已经达成4楼5楼继续租，一至三楼租金归李先生直接负责收取，我方已同意。口头已答应微信文字已表达。”李华鸿称：“口头协商必须再加以书面的签名才能生效，我方已派人前往接洽，但你们没有签名接受，所以新的临时租赁协议不能生效。”该聊天记录与李华鸿向本院提交的聊天记录内容一致。庭审中，当事人对该聊天记录真实性均予以确认。郑军向本院提供临时租赁协议复印件一份，该协议内容有：“由2020年4月1日起由于郑雪明没有履行原来所签的合同，双方同意拟定一份临时简单的协议（只限于2020年4月、5月、6月），三个月，郑雪明只支付4楼5楼的租金，每月租金为10000元，在此期间1－3楼租金由李华鸿直接负责收取。”该协议尾部“出租方”处有李华鸿签章，“承租人”处无人签名，日期为2020年5月1日。庭审中郑雪明称其之所以未在该协议中签名，是因为其不同意李华鸿收回租赁合同原件并且没收押金要求。李华鸿述称，即使双方签订了上述临时协议，期限只有三个月，7月、8月应按原租赁合同约定的租金支付，事实上被告并没有按原租赁合同支付。假如双方签订了租赁临时协议，双方还是需要重新签订新的租赁协议。庭审中，李华鸿述称，确认已收取押金70000元；于2013年7月10交付涉案租赁房屋；被告从2020年4月开始每月支付租金10000元，支付至8月；郑雪明述称，于2013年10月1日对涉案租赁房屋进行交接；2020年1月租金全交，2月、3月租金经李华鸿同意减半，4月原告要求被告撤场，从4月开始，被告只承租4－5楼，经原告同意，每月只需要支付10000元租金。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。李华鸿与郑雪明签订的坦洲大厦租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。合同签订后，李华鸿依约交付了涉案租赁物，郑雪明应依约支付租金。李华鸿主张郑雪明自2020年3月起未足额支付租金，并提供租赁合同、收款明细、律师函等证据予以佐证。郑雪明辩称，双方已就租金的支付达成新的协议，并提供微信聊天记录予以证明。根据该微信聊天记录，针对2020年3月份的租金，李华鸿并未作出减免的意思表示，仅是同意其中一半租金可延缓支付，即郑雪明仍应足额支付2020年3月份租金38500元；而对于2020年4月至6月租金，虽李华鸿在微信聊天表示仅收取4楼、5楼租金10000元，但在李华鸿就上述变更租金金额的内容拟定临时协议后，郑雪明并未签名确认，即双方并未就变更租金事宜达成一致意见，郑雪明仍应按原合同约定的标准（38500元/月）支付上述期间租金。退一步讲，即使上述临时协议有效，也仅是对2020年4月至6月期间租金金额调整，并非对涉案租赁合同的根本性变更。根据当事人提交的证据，郑雪明2020年3月仅支付租金19250元、4月份起每月仅支付10000元，经催告后，仍未补足，显属违约。根据合同约定，李华鸿在郑雪明逾期不支付房屋租金的情况下有权单方终止合同并没收合同押金，故对于李华鸿要求解除合同并没收押金70000元的主张，本院予以支持。合同解除后，郑雪明应向李华鸿返还租赁物。郑雪明自2020年3月起未足额支付租金，李华鸿据此要求其自2020年3月起支付未付租金、占有使用费（按原约定租金38500元/月标准）及利息至实际交还涉案租赁物之日止，合法有据，本院予以支持。关于利息的计算方式，李华鸿主张按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率1.5倍支付，本院认为，该利息的计算应当以实际损失为基础，兼顾本案综合因素予以衡量，由于李华鸿未能举证证明其所遭受的实际损失，故本院综合考虑本案案情，酌情认定该部分损失为资金占用期间利息损失，将利息调整为以每月拖欠金额为基数，自次月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。李华鸿以涉案租赁物的验收人为郑军，且租金均为郑军支付为由，主张涉案租赁物实际由郑雪明、郑军共同承租，进而主张由郑军与郑雪明共同承担上述违约责任。根据合同相对性，郑军并非合同当事人一方，且郑雪明也确认郑军上述行为均是受郑雪明所托，李华鸿要求郑军承担上述违约责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、解除原告李华鸿与被告郑雪明于2013年7月10签订的坦洲大厦租赁合同；二、原告李华鸿不予退还被告郑雪明已付押金70000元；三、被告郑雪明于本判决生效之日起七日内搬离位于中山市**********产；四、被告郑雪明于本判决生效之日起七日内向原告李华鸿支付2020年3月1日至实际交还涉案租赁物之日止的租金、占有使用费及利息（租金计算方式：按38500元/月标准，自2020年3月1日起计算至涉案租赁合同解除之日止，其中2020年3月已付19250元，4月至8月每月已付10000元，均应当予以扣减；占有使用费计算方式：按38500元/月标准，自涉案租赁合同解除次日起计算至实际交还涉案租赁物之日止；利息计算方式：以每月未付金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自次月1日起计算至实际清偿之日止）；五、驳回原告李华鸿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19700元，减半收取9850元（原告已预交），由被告郑雪明负担（被告于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇二〇年九月二十九日书记员  陈嘉婷郭乐茹