江西省进贤县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0124民初1466号原告：周白露,男,汉族,1959年9月12日出生,进贤县人,住江西省南昌市进贤县。委托诉讼代理人：陈辉宇，江西卓天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秋敏，江西卓天律师事务所律师。被告：谭胜云，男，汉族,1955年10月28日出生,进贤县人，住江西省南昌市进贤县。原告周白露与被告谭胜云租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告周白露及其委托诉讼代理人陈辉宇、被告谭胜云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周白露向本院提起诉讼请求：1、判令立即解除原、被告之间于2016年10月1日签订的《协议书》；2、判令被告立即退出租赁场地，腾空、交还农场的所有租赁物（被告在租赁期间造成的损失及场地占用费用，原告将另案主张）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月1日，原告周白露（甲方）与被告谭胜云（乙方）签订了一份《协议书》。因被告从未按照原告的意图，履行该协议书中的义务，致使原告让被告管理农场的目的无法实现。原告向进贤县人民法院提出诉讼请求，要求解除租赁关系，经进贤县人民法院判决解除，而后被告上诉，南昌市中级人民法院做出（2018）赣01民终1471号民事判决，判令被告继续履行《协议书》。但被告未按协议书及判决书的要求履行，继续违约。原告只能向进贤县人民法院申请执行，但进贤县人民法院以判决书没有具体执行内容、执行标的为由，终结了执行。原、被告间《协议书》主要内容为：甲方将整个农场场地出租给乙方（房屋及荒山），由乙方负责整个农场的一切管理和承担（如被风吹掉了瓦，由乙方维修好）。房屋用于出租及养殖，荒山用于栽花果树，租期20年。一、荒山栽花果树。1.乙方负责好种植花果山上的工作，如施肥、打农药等等，甲方无须付乙方工资。2.甲乙请机械耕种荒山种植花果、买花果树苗等，费用甲乙各付壹半；花果成熟出售甲乙双方赢利各壹半。二、房屋。1.乙方可在院子内搞各种养殖，如养鸡、养鱼均归乙方管理和收费，鱼塘到年与甲方结算。2.甲方拾间房屋可以出租，乙方可用来办养老院，具体如下：（1）如只出租了5间房屋即2至10个人（注：每间可住2个人），乙方支付给甲方房屋出租金额为伍佰元/月。（2）如出租了5间以上房屋即10个人以上，乙方付给甲方房屋出租金额为壹仟元/月。（3）房屋出租费为一年一付。三、如协议未到期，乙方不租荒山，甲方转租给另一方，甲方无需付给乙方任何费用，如甲方提前中止协议，则荒山上花果树，甲方要按合理价格算给乙方。如协议到期，乙方还要租用，乙方享有优先租用权。四、如协议到期，乙方不租荒山，则荒山上花果树，甲方要按合理价格算给乙方。协议签订后，被告未按约定履行其义务，从未维修、打理屋顶片瓦，擅自改变租赁场地及房屋用途，将原告建设用于人居的房屋、院落用于饲养鸡禽，并在大门口显目张贴“养殖重地、闲人免进”字样，将林地变为菜地，从未真正改善农场。现如今农场的场地内杂草丛生，多株名贵树木被毁，被告擅自将林地变为菜地，故意让休闲房屋倒塌、拒绝维修，养殖房也是瓦片四处散落，房顶木料外露，破败不堪。被告的未履约严重损耗租赁房屋的使用寿命。被告既不种植花果、也不办养老院，也不管理鱼塘，三年多来，只为自己的利益饲养家禽。对农场的破坏程度可谓粗暴、野蛮、严重不负责任，从未让原告得到任何收益，严重侵犯了原告的业主权利。被告的行为，构成了严重违约，致使租赁合同的目的无法实现。特别是在南昌中院（2018）赣01民终1471号民事判决作出后，其仍继续违约。综上，原告为维护合法权益，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十八条之规定，依法提出如前诉请，望判如所请。被告谭胜云辩称：当时和原告约定由答辩人承包原告的荒山，开荒种树。按协议上约定，种出来的花果收益一人一半，结果答辩人开好荒山，栽好了树，原告一分钱不给，还要解除合同，答辩人投入了资金和人力，只要原告和答辩人结清账，答辩人同意解除合同。原告周白露向本院提交以下证据：证据一、原告身份证、被告常住人口信息表。证明原、被告基本身份信息及诉讼主体资格；证据二、《协议书》一份。证明：2016年10月1日，原、被告签订一份《协议书》，约定原告将用于休闲娱乐及获取经济收益的整个农场场地出租给被告，被告负责整个农场的一切管理和承担修缮义务，并应提供免费劳工和通过积极的管理、经营为原告创造租赁利益；证据三、㈠江西省进贤县人民法院（2018）赣0124民初263号民事判决书；㈡南昌市中级人民法院（2018）赣01民终1471号民事判决书；㈢南昌市中级人民法院生效法律文书证明书；㈣江西省进贤县人民法院（2020）赣0124执570号执行裁定书；㈤出租场地照片、视频。证明：㈠原、被告间的租赁关系早在2018年4月10日就被江西省进贤县人民法院认定为构成根本违约，并以（2018）赣0124民初263号民事判决书判决解除双方之间的《协议书》；㈡2018年9月20日，南昌市中级人民法院以（2018）赣01民终1471号民事判决书确认了（2018）赣0124民初263号的事实，但认为被告在管理农场中存在着瑕疵，不构成根本违约，判令被告应尽到谨慎的管理义务，使农场产生最大的效益。㈢南昌市中级人民法院（2018）赣01民终1471号民事判决书已于2018年11月29日生效，被告谭胜云履行《协议书》的义务在约定义务的基础上具备了法定义务的强制力。㈣被告怠于履行南昌市中级人民法院（2018）赣01民终1471号民事判决书的法定履行义务后，原告向进贤县人民法院申请了执行，被江西省进贤县人民法院（2020）赣0124执570号执行裁定书以判决没有具体执行内容、执行标的为由，终结了执行。㈤照片、视频证明被告非但不履行法院判决义务，还变本加厉破坏出租场地内的树木、设施，四处荒芜、破败，并在主门口设置“防疫重地，闲人免入”、“出售正宗土鸡”的牌匾，严重改变了出租物的性质，致使原告出租目的完全无法实现；证据四、㈠《通知》一份；㈡江西卓天律师事务所赣卓天律函字[2019]0077律师函，中国邮政专递邮寄回证一份；㈢谭胜云回复函一份。证明：㈠南昌市中级人民法院（2018）赣01民终1471号民事判决书生效后，原告以通知的方式，要求被告履行《协议书》中的义务，谨慎的管理，停止损益、破坏行为，使农场产生最大的效益。㈡原告在被告拒不履行判决义务，万般无奈的情况下，通过江西卓天律师事务所以赣卓天律函字[2019]0077律师函通知解除《协议书》，完成修复义务，办理交接手续。㈢被告回复律师函认可未开办养老院，将房屋用于私人生活，利用人居直接关联部分养鸡，用房屋厅堂摆放饲料、禽蛋，没有经营管理鱼塘，没有管理养殖区房屋等行为；证据五、现场视频刻录光盘一张（拍摄于2020年9月7日）。证明：被告肆意妄为地破坏租赁场地，到处杂物，大量饲养鸡只，完好的休闲亭房或倒塌或拆除，部分墙体开裂严重，危险欲塌，并无理阻止原告进入、查看，以致场地面目全非，原告的租赁目的彻底无法实现。被告谭胜云对原告提交的证据质证如下：对证据一无异议；对证据二有异议，只是承包了荒山，其他的没有；对证据三，合同约定了可以搞养殖，其只种了点玉米。原告将其种好的树推掉，2017年原告租给他人养狗养鸭养鹅，租金由原告收取。按合同约定，其开好荒山，种出来的花果收益一人一半就是原告的租金；对证据四质证其没有违反合同，合同约定其可以搞养殖；对证据五质证就是放了其收的玉米。被告谭胜云向本院提交了以下证据：《土地出让协议书》、《协议书》、南昌市中级人民法院（2019）赣01民终3124号《民事判决书》。证明土地是原告的儿子周觉晓租的，《协议书》上约定了原、被告开支一人一半，收益一人一半，原告收益后一分钱没有给被告，判决书证明南昌市中级人民法院派人看了现场后驳回原告的上诉请求。原告对被告所提交证据的质证意见为：《土地出让协议书》没有原件，与本案事实不符合，关于该土地的实际权利人应该以经过行政机关审批的作为依据。《协议书》“三性”均无异议，证明目的有异议。该协议书开头的第一句话是由乙方负责全部管理和承担修缮义务，被告没有履行，被告完成第一条第二款约定耕种荒山和种植花果，买花果树苗，原告无需支付被告的任何费用。经过现场勘查，农场中一部分是人居的，一部分是养殖的，协议书明确约定是养鸽、养鱼，到年和原告结算，第二条约定出租做养老院，这些被告都没有履行其义务，反而自己住进去，并利用该房屋关联部分大量养鸡，没有用养殖的部分进行养殖，改变了租赁的性质，第三款，原告提前终止合同，要给合理价格进行结算，这份协议书有关被告履行的义务均没有履行，原告的租赁目的没有实现。判决书存在一定问题，已经申请再审，南昌中院（2018）赣01民终1471号对本案事实做出认定，原告已经完成了整个农场的交付，3124号判决书只是认定养殖区域没有向被告进行交付，原告在本案中主张被告没有履行的义务，是人居区域，其改变了人居部分的租赁性质。本院对原告所提交证据的认证意见为：对证据一予以认定；对证据二的“三性”予以认定；对证据三中江西省进贤县人民法院（2018）赣0124民初263号民事判决书真实性予以认定，对南昌市中级人民法院（2018）赣01民终1471号民事判决书、生效法律文书证明、裁定书予以认定，对照片与视频的真实性予以认定，证明目的综合评定；对证据四真实性予以认定；对证据五真实性、关联性予以认定，证明目的综合评定。本院对被告所提交证据中的《土地出让协议书》因系复印件，真实性无法认定，对其余证据“三性”予以认定。根据当事人的陈述及审查确认的证据，本案事实认定如下：2016年10月1日，原告周白露和被告谭胜云签订了一份《协议书》，协议约定：“甲方（周白露）将整个农场场地出租给乙方（谭胜云）（房屋及荒山），由乙方负责整个农场的一切管理和承担（如风吹掉了瓦由乙方维修好），房屋用于出租及养殖，荒山用于栽花果树；租赁期限为贰拾年。一、荒山栽花果树。1.乙方负责好种植花果山上的工作，如施肥、打农药等等，甲方无须付乙方工资。2.甲乙请机械耕种荒山种植花果、买花果树苗等，费用甲乙各付壹半；花果成熟出售甲乙双方赢利各壹半。二、房屋。1.乙方可在院子内搞各种养殖，如养鸽、养鱼均归乙方管理和收费，鱼塘到年与甲方结算。2.甲方拾间房屋可以出租，乙方可用来办养老院，具体如下：（1）如只出租了5间房屋即2至10个人（注：每间可住2个人），乙方只付给甲方房屋出租金额为伍佰元/月。（2）如出租了5间以上房屋即10个人以上，乙方付给甲方房屋出租金额为壹仟元/月。（3）房屋出租费为一年一付。三、如协议未到期，乙方（谭胜云）不租荒山，甲方（周白露）转租给另一方，甲方无需付给乙方任何费用，如甲方提前中止协议，则荒山上花果树，甲方要以按合理价格算给乙方。如协议到期，乙方还要租用，乙方享有优租用权…”。《协议书》签订后，被告在农场内从事开垦荒山、栽种花果树苗、养殖等事务。原告以被告未履行《协议书》约定的义务为由，于2018年向本院提出诉讼，要求解除双方2016年10月1日签订的《协议书》，本院于2018年4月10日做出（2018）赣0124民初263号民事判决，判令解除双方2016年10月1日签订的《协议书》。被告谭胜云上诉至南昌市中级人民法院，该院做出（2018）赣01民终1471号民事判决，撤销本院（2018）赣0124民初263号民事判决，判决继续履行2016年10月1日签订的《协议书》。原告向本院申请执行，本院以（2018）赣01民终1471号民事判决无具体执行内容、执行标的为由终结该判决的执行。2019年7月原告向本院提起诉讼，请求1、解除协议；2、交纳租金，腾退房屋；3、修复养殖房屋的瓦或赔偿维修款等，后周白露撤销了请求第1项及第2项中的腾退房屋，本院审理后判决驳回原告诉讼请求。原告上诉至南昌市中级人民法院，该院做出（2019）赣01赣民终3124号民事判决，维持了一审判决。嗣后原告诉至本院，提出如上诉请。本院认为，原告周白露与被告谭胜云20**年10月1日签订的《协议书》是双方真实的意思表示，该协议合法有效，当事人均应按照协议内容切实履行各自义务。协议签订后，原告多次诉讼至法院，原被告双方已缺乏继续履行合同的信任基础，已无法实现当初订立合同实现双赢的目的。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。《协议书》第三条“…如甲方提前中止协议，则荒山上花果树，甲方要以按合理价格算给乙方…”。根据该条规定，原告有权提前终止协议，同时被告称只要原告支付其合理费用，其同意解除合同。原告应按照2016年10月1日《协议书》的书面约定支付被告合理费用，因本院组织双方协商不成，被告可以另案主张。据此，本院对原告请求解除《协议书》及被告退出租赁场地的诉请予以支持。因原告未能举证证明其交付给被告经营农场的具体物品，故对原告返还农场的所有租赁物的诉请，因证据不足，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告周白露与被告谭胜云于2016年10月1日签订的《协议书》；二、被告谭胜云于本判决生效后三十日内搬离租赁场地；三、驳回原告周白露的其他诉讼请求。案件受理费500元，由原告周白露负担300元，被告谭胜云负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  刘贵娇人民陪审员  付 伟人民陪审员  邱林泉二〇二〇年十月二十七日法官 助理  余建敏书 记 员  袁海燕