广西壮族自治区资源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0329民初534号 原告：广西龙图房地产开发有限公司，住所地：广西资源县城南开发区丹霞花园，办公地址：广西资源县时代城。 法定代表人：李奇，该公司董事长。 委托代理人：龚文达，广西桂山律师事务所律师。 被告：李涛，男，1995年8月28日出生，瑶族，户籍：广西龙胜各族自治县，现住资源县城北开发区。 原告广西龙图房地产开发有限公司与被告李涛租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理，依法适用简易程序于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告广西龙图房地产开发有限公司的委托代理人龚文达到庭参加诉讼，被告李涛经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告广西龙图房地产开发有限公司起诉请求：一、判决被告立即向原告支付租金本金143316元并按日万分之五计至实际付清之日止的违约金（截止起诉日违约金计10749元，具体明细见事实和理由部分内容）；二、判决被告向原告支付原告为本案诉讼聘请律师的费用（截止一审律师代理费为6000元）；三、判令被告承担本案的全部诉讼费用。原告在庭审中变更诉请中的第一项为：判决被告立即向原告支付租金133316元及按日万分之五计至实际付清之日止的违约金。 事实及理由:2015年11月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将开发的位于资源县城北开发区、112与113之间的通道出租给被告经营使用，租赁期限为2015年11月15日到2024年11月14日，租金交付方式为先交租金后使用，每次一次性交纳3个月租金，逾期违约金为日万分之五。在履行合同过程中，按照合同约定，2019年10月15日前，被告应当交纳下一个一次性3个月租金35829元；2020年1月15日前，被告应当交纳下一个一次性3个月租金35829元；2020年4月15日前，被告应当交纳下一个一次性3个月租金35829元；2020年7月15日前，被告应当交纳下一个一次性3个月租金35829元，而被告却未按合同履行交纳租金，已构成违约，按照合同约定，被告应当按如下方式支付违约金（均暂时计算至起诉日2020年7月28日）：1、2019年10月15日欠交租金本金35829元，违约金为5150元（因立案后，即2020年8月27日李涛交纳了10000元租金，原告认为可以抵扣该期部分租金，2019年10月15日期以35829元计算违约金到2020年8月27日为5687元。从2020年8月28日后的违约金以25829元为基数计算至实际清偿日止。）；2、2020年1月15日欠交租金本金35829元，违约金为3499元；3、2020年4月15日欠交租金本金35829元，违约金为1866元；4、2020年7月15日欠交租金本金35829元，违约金为233元。原告多次催告租金未果，故诉至法院。 原告广西龙图房地产开发有限公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有： 1、《房屋租赁合同》1份、《不动产权证》11本复印件，证明原、被告双方合同关系及双方约定的权利与义务； 2、《律师委托代理合同》1份、广西农村信用社网上银行电子回单1张复印件、广西专用增值税发票1张，证明原告为本案聘请律师支付律师一审代理费6000元； 3、收据复印件，证明被告于2020年8月27日交纳了10000元的房租租金。 被告李涛经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据，本院视为其自愿放弃举证、质证、答辩的权利。 本院认为原告提供的证据1-3客观真实，来源合法，证据与待证事实相关联，且各证据能够证明案件同一事实，本院予以确认。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告广西龙图房地产开发有限公司（甲方）与被告李涛（乙方）于2015年11月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于广西资源县城北龙图.御景园（盛源大酒店对面）106-116、112与113之间通道商业用房租赁给乙方经营使用，出租房屋的建筑结构为框架，建筑面积（含公摊面积）约517平方米。第二条约定：该房屋租赁期共108个月，即自2015年11月15日起至2024年11月14日止。第三条约定：2019年2月15日至2022年2月14日租金为11943元/月。本合同项下的租金支付方式为：租金均按每三个完整的月（即每月的15日至间隔一个月的14日）为一个交租期交纳。乙方应当在每个交租期的最后一个月内，向甲方一次性足额支付下个交租期租金。第十三条约定违约责任：乙方应按合同规定的期限交租金，乙方拖欠租金的，应向甲方支付违约金，每拖欠租金一日违约金按乙方应付款的0.5‰收取。第十五条约定：本 合同履行过程中如有争议，双方应协商解决，协商不成的，向甲方所在地人民法院提起诉讼。合同过错方自愿承担因诉讼产生的一切费用，包括但不仅限于诉讼费、律师代理费、保全费、执行费、鉴定费、办案费用等。合同签订后，原告依约将租赁物交付被告。在履行合同过程中，按照合同约定，被告应当于2019年10月15日、2020年1月15日、2020年4月15日、2020年7月15日前分别交纳下一个一次性三个月的租金35829元，而被告却未按合同约定履行交纳租金的义务，故原告于2020年7月28日诉至本院要求被告支付租金及违约金。 另查明，该案在审理过程中，被告李涛于2020年8月27日交纳了10000元租金。原告主张该租金在2019年10月15日期租金35829元中抵扣。2019年10月15日以35829元为基数按日万分之五计算违约金至2020年8月27日，违约金为5679元（从2020年8月28日起至实际清偿日止，该期违约金以25829元为基数按日万分之五另行计算）；2020年1月15日、2020年4月15日、2020年7月15日分别应交租金35829元，应交违约金分别为3493元、1863元、233元（该三期违约金均算至2020年7月28日，自2020年7月29日至实际付清之日止的违约金按双方合同约定另行计算）。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有约束力。本案原、被告双方自愿签订《房屋租赁合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立且生效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。原告依约向被告交付了租赁物，被告应履行按时足额交纳租金的义务，但被告一再拖欠租金，故原告要求被告支付房屋租金共计25829元＋107487元（35829×3）=133316元于法有据，本院依法予以支持。被告拖欠租金行为构成违约，应当承担逾期付款的违约责任。按合同约定向原告支付违约金，每拖欠租金一日，违约金按被告应付款的0.5‰收取，该条款系双方当事人真实意思表示，且未违反法律规定，本院予以支持，被告应支付原告违约金5679元＋5589元（3493+1863+233）=11268元。原告要求被告承担本案的律师代理费6000元，符合双方合同约定，理由正当，亦未违法，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下： 一、被告李涛支付原告广西龙图房地产开发有限公司2019年10月15日期房屋租金25829元，并支付2019年10月15日期以35829元为基数按日万分之五计算至2020年8月27日的违约金5679元，以上租金和违约金合计31508元(从2020年8月28日起至实际付清之日止的违约金以25829元为基数按双方合同约定另行计算)； 二、被告李涛支付原告广西龙图房地产开发有限公司2020年1月15日、2020年4月15日、2020年7月15日三期房屋租金共计107487元（35829元/期×3），并支付该三期违约金共计5589元，以上租金和违约金合计113076元（该三期违约金均已计算至2020年7月28日，自2020年7月29日起至实际付清之日止的违约金以每期35829元为基数按双方合同约定另行计算）； 三、被告李涛支付原告广西龙图房地产开发有限公司本案律师代理费6000元； 四、驳回原告广西龙图房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费3502元,因适用简易程序审理减半收取1751元，由被告李涛负担。 上述应付款，义务人应在本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书确定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时预交上诉受理费3502元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：桂林市农行高新支行）上诉于桂林市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 孟昭晖 二〇二〇年十月十五日 法官助理 莫秀兰 书 记 员 李 园 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为 合同法 第一百一十四条 第二款规定的“过分高于造成的损失”。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。