成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初1771号 原告：邓吉俊，女，1973年8月3日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：帅林利，国浩律师（成都）事务所律师。 被告：候英，女，1971年5月12日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人：李建兵，四川亚峰律师事务所律师。 第三人：邓凯（曾用名：邓礼裕），男，1986年7月1日出生，汉族，住四川省营山县。 第三人：双流区兴隆房屋中介部，经营场所成都市双流区九江街道乌江路**。 经营者：申发彪，男，1986年6月11日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 原告邓吉俊与被告候英、第三人邓凯、第三人双流区兴隆房屋中介部（以下简称兴隆中介部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓吉俊及其委托诉讼代理人帅林利、被告候英的委托诉讼代理人李建兵、第三人兴隆中介部的经营者申发彪到庭参加诉讼，第三人邓凯经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓吉俊向本院提出诉讼请求：1.判令解除邓吉俊与候英及兴隆中介部于2019年12月27日签订的、编号为0000325号《员工住房转租协议》；2.判令候英向邓吉俊支付违约金10000元。事实和理由：2019年10月29日，第三人邓凯、邓吉俊及双流区明亮房介服务部签订《员工住房转租协议》（编号0000262）约定：第三人邓凯将成都蛟龙投资有限责任公司修建的、位于蛟龙港（双流园区）海港广场小区******、面积112.99㎡租赁住房转租给邓吉俊，转租金额为55.8万元；双方于2019年10月29日到蛟龙公司办理转租协议更名，双方还特别备注“因邓凯身份证原件丢失，正在补办中，等身份证补办下来后3天内办理转租手续”。邓吉俊按约履行支付款项的义务，并取得案涉租赁房屋的租赁权并实际取得该租赁房屋的占有、管理、使用和处分权，但邓凯一直未能补办到身份证，致双方未能到蛟龙公司办理案涉房屋转租协议的更名。取得租赁房屋后，邓吉俊欲将案涉房屋转租，故在第三人兴隆中介部挂出，2019年12月27日，邓吉俊、候英、兴隆中介部签订编号为0000325号的《员工住房转租协议》（因在房东蛟龙公司登记的案涉房屋承租方还是邓凯，为符合该公司转租的更名要求，名义上仍只能以邓凯名字签订合同，邓吉俊以其委托代理人身份签字，但邓吉俊才是案涉房屋实际处分人）约定：候英自愿转租案涉房屋，总转租金额为58.8万元，合同签订当日支付1万元定金、于2019年12月30日到蛟龙公司办理转租协议更名，同时候英应支付租赁尾款57.8万。但案涉房屋转租更名后，候英未支付相应款项，邓吉俊诉至法院，请求判如所请。 候英辩称，涉案房屋根据合同相对性转租方不是邓吉俊而是邓凯，邓吉俊并无主张相关权利的资格，并非本案的适格原告，其诉请没有事实和法律依据，请求驳回邓吉俊的全部诉讼请求。 邓凯未作陈述。 兴隆中介部述称，邓吉俊在起诉状中事实和理由部分陈述的均是真实的。 本院经审理认定事实如下：2013年11月11日，甲方双流蛟龙投资有限责任公司(以下简称蛟龙公司)与乙方邓凯签订《蛟龙工业港双流园区员工生活配套房屋租赁协议书》，约定：甲方租赁给乙方的房屋位于蛟龙工业港双流园区海港广场3栋7楼1号，租赁期为二十年自2012年3月31日至2032年3月30日止，并约定租赁期内，乙方有权转租该房屋，转租时应在甲方办理转租手续。未办理转租手续的，由乙方自行承担责任，由此引发的其他相关责任均与甲方无关。 2019年10月29日，邓凯、邓吉俊与中介方明亮房介签订《员工住房转租协议》（0000262），将邓凯位于蛟龙港（双流园区）海港广场小区3栋7楼1号112.99平方米的租赁住房转租给邓吉俊，总转租金额为558000元，邓吉俊于2019年10月29日向邓凯支付该房屋定金叁拾万元整，邓凯于2019年10月29日收到邓吉俊所交房屋租赁定金。经双方协商同意于2019年11月29日之前到蛟龙港管委会办理转租协议，双方应带齐相关证件办理转租手续，所产生的一切费用由邓吉俊支付，同时邓吉俊向邓凯支付剩余租赁尾款贰拾伍万捌仟元整；双方办理转租协议完毕后，租赁屋的一切租赁权属归邓吉俊所有，与邓凯无关。如因蛟龙港管委会原因暂时无法办理转租手续，则办理时间顺延至能办理转租手续为止；该协议的备注载明：因甲方（邓凯）身份证原件丢失正在补办中，等甲方身份证补下来后3天内办理转租手续。同日，甲方邓凯与乙方邓吉俊在明亮房介的见证下签订《协议书》约定：2019年10月29日甲乙双方在明亮房介的见证下，双方就双流区蛟龙港海港广场3栋701号房达成转让协议总转租金额为伍拾伍万捌仟元整，小写558000元整，属甲方净收。过户费用和中介服务费由乙方支付。因甲方身份证原件丢失，暂时不能办理转租手续于2019年10月29日支付该房屋的转让定金大写叁拾万元整，小写300000元整，剩余尾款大写贰拾伍万捌仟元整，小写258000元整，等甲方身份证补办下来3日内办理完转让手续再付清尾款。甲方收到乙方定金后在2019年11月10日之前将该房屋交付给乙方使用，甲方收到乙方定金后不得以任何形式违反双方签订的员工住房转租协议，协议编号为0000262号。协议签订后，邓吉俊向邓凯缴纳相应的款项，邓凯分别于2019年10月29日、2019年11月20日出具两份收条，载明邓凯共计收到邓吉俊支付的款项558000元。后邓凯、邓吉俊未至蛟龙公司办理更名手续。2019年11月20日，《成都蛟龙工业港双流园区（生活配套区）员工住房/员工配套房屋转租过户申请书》载明，邓凯拟于2019年11月20日将位于蛟龙工业港双流园区海港广场小区******的房屋转租他人。该申请书上的委托书一栏载明邓凯因工作原因无法亲自办理该房屋的转租过户及转租相关的手续，邓凯委托邓吉俊全权办理该房屋转租过户及收款等所有事宜，有权处理与该房产相关的所有事宜。并承诺邓凯的委托行为引发经济损失及法律责任由邓凯自行承担。该委托书一栏由邓凯、邓吉俊签名并捺印。 2019年12月27日，邓吉俊以邓凯（甲方）代理人的名义与候英（乙方）、中介方申发彪（兴隆房屋中介部）签订《员工住房转租协议》0000325，约定邓凯将双流区海港广场小区3栋7楼1号112.99平方米租赁住房以伍拾伍万捌仟元整，小写558000元的价格转租给候英，558000元属于甲方净收，乙方于2019年12月27日向甲方支付该房屋定金壹万元整，甲方于2019年12月27日收到乙方所交租赁房屋定金。双方协商同意于2019年12月30日内到蛟龙港政务中心办理转租协议，甲乙双方应带上相关证件办理转租手续，所产生的一切费用由2万乙方支付，同时乙方向甲方支付剩余租赁尾款伍拾柒万捌仟元整。甲乙双方办理转租协议完毕后，租赁屋的一切租赁权属归乙方所有，与甲方无关。违约责任约定：甲乙双方自签订转租协议后任何一方不得推翻此协议，否则追究其违约责任。（1）甲方违约则双倍赔偿乙方所交定金贰万元整，乙方违约则甲方所收定金不予退还，即壹万元整。（2）甲乙双方任何一方违约，则中介佣金按该房屋总转让金额中的2%提取，即人民币大写壹万壹仟捌佰元整，小写11800元。2019年12月30日，邓吉俊以邓凯委托代理人的名义与候英（侯英）至蛟龙公司办理转租过户手续。2019年12月30日的《成都蛟龙工业港双流园区（生活配套区）员工住房/员工配套房屋转租过户申请书》房屋转租过户证明情况：证明：本人邓吉俊代表邓凯于2019年12月30日将邓凯位于成都蛟龙工业港双流园区海港广场小区房号为3栋7层1号，面积为112.99㎡的房屋资源转租给候英，该房屋今后与邓凯再无任何经济和法律关系，如本人代表邓凯行使的所有行为与受转租方发生任何经济及法律纠纷，与成都蛟龙投资有限责任公司无关，由邓吉俊自行承担。声明书：本人候英现在蛟龙工业港乌江路从事销售工作，本人自愿于2019年12月30日承租位于成都蛟龙工业港双流园区海港广场小区房号为3栋7层1号，面积为112.99㎡的房屋。为避免歧义，现本人声明如下：1.本人知晓双方签订的该房屋合同为租赁法律关系。签订合同过程中本人已明确知晓合同中所有内容及权利义务关系，并承诺自愿遵守。2.签订上述合同系本人自愿且意思表示真实，签订合同过程中不存在任何欺诈、胁迫、重大误解等情形。上述证明部分由邓吉俊本人签名并捺印，声明书部分由候英签名并捺印。后，侯英未按照协议约定按时足额向邓吉俊支付尾款，邓吉俊诉至本院，请求如前所述。 庭审中，邓吉俊陈述，其原打算将案涉房屋过户给其儿子，当时是为了规避税费才让邓凯办理了全权委托给邓吉俊，但后其儿子称不要案涉房屋，故邓吉俊将案涉房屋挂在兴隆中介部房屋进行转让。同时，邓吉俊与侯英均认可候英仅通过兴隆中介部向邓吉俊支付了定金9000元，邓吉俊主张根据双方签订的《员工住房转租协议》，该9000元不予退还。 以上事实，有双方当事人的身份信息、《员工住房转租协议》、《蛟龙工业港双流园区员工生活配套房屋租赁协议书》、《成都蛟龙工业港双流园区（生活配套区）员工住房/员工配套房屋转租过户申请书》以及双方当事人的陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为，本案中各方签订的协议，系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应按约履行，依法成立的合同自合同成立时生效。 关于邓吉俊主张解除与候英及兴隆中介部于2019年12月27日签订的、编号为0000325号《员工住房转租协议》的诉讼请求。据邓凯与蛟龙公司于2013年11月11日签订《蛟龙工业港双流园区员工生活配套房屋租赁协议书》约定邓凯有权转租该房屋，转租时应在蛟龙公司办理转租手续。未办理转租手续的，由邓凯自行承担责任。2019年10月29日，邓凯、邓吉俊与中介方明亮房介签订《员工住房转租协议》，将涉案房屋转租给邓吉俊，并约定“双方办理转租协议完毕后，租赁屋的一切租赁权属归邓吉俊所有，与邓凯无关”，该协议系转让承租资格的协议，后邓吉俊按照合同约定向邓凯支付相应款项，虽邓凯、邓吉俊未能至蛟龙公司办理完成更名手续，但并不影响邓吉俊已取得案涉房屋的合同权利。且，邓吉俊陈述2019年12月30日的《成都蛟龙工业港双流园区（生活配套区）员工住房/员工配套房屋转租过户申请书》以及2019年12月27日，邓吉俊以邓凯（甲方）代理人的名义与候英（乙方）、中介方申发彪（兴隆房屋中介部）签订《员工住房转租协议》，系为了符合蛟龙公司的转租的更名要求，联系前述邓凯与邓吉俊的转租协议约定，以及邓吉俊在《成都蛟龙工业港双流园区（生活配套区）员工住房/员工配套房屋转租过户申请书》证明部分“该房屋今后与邓凯再无任何经济和法律关系，如本人代表邓凯行使的所有行为与受转租方发生任何经济及法律纠纷，与成都蛟龙投资有限责任公司无关，由邓吉俊自行承担”，且据兴隆中介部的陈述签订合同及办理转租手续的全过程邓凯均未出现过，候英对于案涉房屋系转租的情况应当是知晓的，同时，邓吉俊为规避税费的行为不能否认其作为案涉房屋实际权利人的身份。综上，邓吉俊的陈述可得到印证，对于候英主张的转租协议的签订主体系邓凯，邓吉俊不是本案适格原告的意见，本院不予采信。对于邓吉俊主张的要求解除邓吉俊与候英及兴隆中介部于2019年12月27日签订的、编号为0000325号《员工住房转租协议》的诉讼请求。据协议，双方并未约定有解除协议的情形，而在本案中因候英未履行合同的主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，在候英已构成了根本违约的情况下，邓吉俊提出解除合同是行使其法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，邓吉俊、候英双方签订的《员工住房转租协议》应于本院起诉状副本送达候英时解除，即2020年4月23日。 关于邓吉俊要求候英支付违约金10000元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》一百零一十五条规定：“当事人可以根据《中华人民共和国担保法》约定向对方给付定金作为债权的担保。债权人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一份不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，根据双方签订的《员工住房转租协议》第四条第（1）款“乙方违约则甲方所受定金不予退还”的约定，本案中，候英未按约定支付相应款项，构成根本违约，邓吉俊在庭审中明确定金9000元不予退还，现邓吉俊要求侯英向其支付违约金10000元，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告邓吉俊、被告候英及第三人双流区兴隆房屋中介部签订的《员工住房转租协议》于2020年4月23日解除； 二、驳回原告邓吉俊的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告候英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  夏 颜 人民陪审员  李开成 人民陪审员  刘 平 二〇二〇年十月十二日 法官 助理  曾 琴 书 记 员  李 莹