山东省莒南县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1327民初2031号原告：朱某1，男，2004年1月15日出生，汉族，居民，住莒南县。法定代理人：朱某2（系原告朱某1之父），男，1969年3月19日出生，汉族，居民，住莒南县。委托诉讼代理人：宋军生，山东广春律师事务所律师。委托诉讼代理人：王传博，山东广春律师事务所律师。被告：山东天星置业有限公司，住所地：莒南县隆山路南段西侧，统一社会信用代码：91371327599285961B。法定代表人：王济台，经理。委托诉讼代理人：吴琼清，该公司监事，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：王学功，临沭沭河法律服务所法律工作者。原告朱某1与被告山东天星置业有限公司（以下简称天星公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱某1的法定代理人朱某2、委托诉讼代理人宋军生、被告天星公司的委托诉讼代理人吴琼清、王学功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱某1向本院提出诉讼请求：1.要求天星公司每日按照总房款万分之三即每日509元的标准支付逾期交房的违约金，自2020年1月1日至2020年4月30日的违约金为61615.62元，并以此标准支付自2020年5月1日起至实际交付房屋之日止的违约金；2.与本案有关费用由天星公司承担。事实与理由：朱某1与天星公司签订商品房买卖合同（预售），以1697404.5元的价格购买了天星公司的商品房一套，合同中明确约定天星公司应当在2019年12月31日前交付商品房；如未按照约定时间交付商品房，天星公司按日计算向朱某1支付全部房价款万分之三的违约金。自合同签订后至今，天星公司没有向朱某1交付该商品房，天星公司的违约行为侵犯了朱某1的合法权益，应当承担违约责任，支付违约金。综上所述，特诉至法院，请求人民法院依法支持诉讼请求。天星公司辩称，双方存在商品房买卖合同关系属实，朱某1已经缴纳了1652677元购房款，天星公司已于2014年4月在朱某1交付一半房款时将商铺交付朱某1，天星公司并不存在违约情形，朱某1主张天星公司承担该商铺的违约责任没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱某1提交证据一：山东省新建商品房买卖合同（预售）一份，证实朱某1购买商品房事实，合同约定交房时间为2019年12月31日，并约定逾期交房按照每日万分之一支付违约金，但该约定低于实际损失。证据二：工程签证单一份，证实朱某1之父为天星公司垫付工程款，该款项已从房价中抵扣。证据三：商品房预售合同复印件一份，证明在同类的商品房买卖交易中天星公司与其他买受人约定的逾期交付房屋的违约金为每日万分之三，故朱某1的损失应比照同类合同按照每日万分之三进行计算；证据四：山东省非税收入通用票据（电子）一份，证实朱某1为实现债权向法院申请诉讼保全，支出申请费636元；证据五：民事裁定书复印件一份，证实依朱某1申请法院依法冻结天星公司银行存款；证据六：莒南县天成国际商贸物流园4号楼（107号、208号）沿街商铺年租赁费价值评估报告书复印件一份，证实商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金过低。天星公司对证据一真实性无异议，但该合同是2013年朱某1购买天星公司商铺后于2018年4月11日补签的。涉案商铺已于2014年初交付朱某1，天星公司不存在违约情形。对证据二真实性无异议。对证据三有异议，认为该证据不具有合法性，仅是复印件，该证据也不具有客观性，该证据与本案没有关联性。对证据四、五无异议。对证据六真实性、客观性、关联性均有异议，认为该评估报告与涉案房产不具有关联性，不能以此作为涉案房产出租的价格予以认定。该评估报告第三条对评估范围进行说明，其评估目的是涉案商铺的租赁费的市场价值，也就是说平时所述的行情，可评估报告的第七条的评估依据确没有参照涉案房产所处的位置及相邻商铺的租赁费，由于该评估报告所依据的相关证据不符合相关法律规定，其评估结论不能作为本案认定租赁费的依据，且评估结论远远超出涉案房产的市场价值，请求法院通知评估部门到庭说明。天星公司提交证据一：房屋租赁合同、商铺租赁合同各一份，证实涉案商铺的租赁费市场行情。朱某1对该份证据的真实性、关联性及客观性均有异议，认为两份租赁合同使用了固定的格式条款，不能确定是否是当事人的真实意思表示。王济台系天星公司的法定代表人，与本案有利害关系，在该关系下所提供的相关证据不能作为认定事实的依据。两份租赁合同约定的租金数额差距明显，在签订租赁合同时租赁费的约定具有随意性，故两份租赁合同不能客观显示租赁费的市场行情。本院经审理认定事实如下：2018年4月9日，天星公司与朱某1签订山东省新建商品房买卖合同（预售）一份，约定朱某1购买天星公司开发的天成国际商贸物流园3号楼1层104号、3号楼2层204号商业用商品房，其预测建筑面积分别为182.2平方米、200.7平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4316.21元，总价款为1652677元，买受人应当于2018年4月9日前支付该商品房全部价款。出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。商品房交付条件为商品房交付时应当已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件及房屋测绘报告。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间交付商品房的，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。朱某1自2014年开始使用涉案商品房，并按照合同约定支付购房款1652677元。现该商品房尚未进行竣工综合验收，未取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件。本院认为，天星公司与朱某1之间签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据当事人陈述、答辩以及举证、质证情况，本案存在以下争议焦点。争议焦点一：天星公司是否应承担逾期交房的违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。故朱某1提前使用涉案商品房的行为不应视为买卖双方对房屋交付条件进行了变更。逾期交房是指逾期交付质量验收合格和竣工验收合格的房屋，其包含两层含义：一是房屋逾期交付使用；二是交付使用的房屋质量验收合格和竣工验收合格逾期。朱某1虽于2014年开始实际使用涉案商品房，但该商品房尚未进行竣工综合验收，不符合合同约定和法律规定的交房条件，天星公司仍应承担交付的房屋竣工验收合格逾期的责任。争议焦点二：天星公司应如何承担房屋竣工验收合格逾期的违约责任。朱某1要求天星公司每日按照总房款万分之三的标准支付逾期交房违约金，并为此提交证据三，但天星公司对证据三的合法性、关联性均有异议。本院认为证据三的合同双方当事人系天星公司与案外人孙迪迪、韩晓磊，因合同具有相对性，该合同内容对本案当事人不具有约束力，故本院对该证据不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，朱某1自2014年开始使用涉案商品房，天星公司的违约行为并未造成朱某1的经营损失，故天星公司应按照合同约定，即每日按照总房款的万分之一支付违约金，每日应支付的违约金为1652677元×0.01%≈165.27元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，判决如下：被告山东天星置业有限公司于本判决书生效后十日内给付原告朱某1逾期交房违约金（自2020年1月1日起至2020年4月30日止为19997.67元，自2020年5月1日起至交房之日止，按照每日165.27元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1340元、保全费636元，共计1976元，由被告山东天星置业有限公司负担520元，由原告朱某1负担1456元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  孙成省人民陪审员  胡尊胜人民陪审员  孙运广二〇二〇年十月二十二日法官 助理  翟少华书 记 员  杜慧慧