河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初2382号原告：周福源，女，1980年9月27日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：代超，河南华珠律师事务所律师。被告：驻马店福华御苑房地产开发有限公司。住所地：驻马店市天中山大道南段。统一社会信用代码：914117026646514477。法定代表人：韩家亮，总经理。委托诉讼代理人：程松涛，河南成盛律师事务所律师。原告周福源诉被告驻马店福华御苑房地产开发有限公司（以下简称福华御苑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周福源的委托诉讼代理人代超，被告福华御苑公司的委托诉讼代理人程松涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周福源向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金50882.63元（按照本金513966元，利率按照日万分之一计算，自2016年12月1日起暂计至2019年9月1日，并继续自2019年9月1日起计算至被告向原告交付房屋之日止）。二、判令被告向原告支付逾期办证违约金26212.27元（按照本金513966元，利率按照日万分之一计算，自2018年4月1日起暂计至2019年9月1日，并继续自2019年9月1日起计算至被告协助原告办理房产证之日止）。三、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年12月28日，原、被告签订合同编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，合同约定被告向原告交付房屋的时间为2016年11月30日，被告向原告出具《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，并在房屋交付后420日内将原告办理产权登记需要被告提供的资料向产权登记机关报备；合同约定了原告逾期付款、被告逾期交房及逾期办理产权登记的违约责任，原告已经按照合同约定向被告支付全部购房款，被告却迟迟不肯向原告交付验收合格的房屋，房屋产权证书办理遥遥无期，被告的违约行为严重侵犯原告的合法权益。被告福华御苑公司辩称，1、原告请求逾期交房违约金已超过法定诉讼时效。按照合同约定原告应当知道被告逾期交房的起算时间为2016年12月1日，诉讼时效也应当至2016年12月1日开始起算。2、原告要求逾期交房违约金截止时间与事实不符，4号楼的通知交房时间为2017年11月1日，原告实际接房时间为2018年3月14日，根据合同约定被告认为截止时间应以4号楼通知接房时间2017年11月1日截止。逾期交房的原因并不完全在被告，当时我市因创文创卫多次要求市区在建工程停工，根据合同约定，非因被告自身原因导致的期限应予以扣除。3、根据合同约定，办证的起算时间自原告接房之后开始起算，而不是合同约定的交房时间开始起算。4、被告认为约定违约金标准过高，请求核减。经审理查明，2015年12月28日，原告周福源（××）与被告福华御苑公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：××购买出卖人开发的位于驿城区××大道与××大道交叉口东北角××住宅小区××单元××住房××套；建筑面积为135.4平方米，单价为3795.91元/平方米，总价款为513966元；付款方式为签订合同当日付清首付款233966元，余额280000元作为公积金按揭，同时备齐公积金资料，并在7日内与公积金签订借款抵押合同，否则出卖人有权解除合同；出卖人应当在2016年11月30日前将经验收合格的商品房交付给××使用；出卖人逾期交房的，按逾期时间分别处理：逾期超过90日后，××有权解除合同，××解除合同的出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后420日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××同意给予60天顺延期以配合出卖人和政府主管部门尽早取得房产登记，在顺延期结束时出卖人未达到产权登记，出卖人按已付房款的日万分之一向××支付违约金等条款。合同签订当日，原告向被告交纳首付款233966元，下欠房款原告办理了公积金贷款手续，现原告购房款已经全部交清。被告于2018年3月14将房屋交付原告。原告于2020年4月14日以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。诉讼中，被告提交了《福华御苑收钥匙手续流转单》，用以证明被告通知原告接收房屋的时间是2017年11月，原告实际接房时间是2018年3月14日，被告认为接房时间应当以被告通知为依据。原告质证称，其于2018年3月14日接收房屋，但不能证明被告2017年11月份通知过原告，原、被告签订合同第十条约定如果被告材料不全，原告有权拒绝交接，合同明确约定应提交住宅质量书。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、契税，被告提交的收钥匙手续流转单及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，被告福华御苑公司将其开发建设的福华御苑住宅小区的4号楼东2单元803号房屋出售给原告周福源，双方并签订《商品房买卖合同》一份，原、被告之间系商品房预售合同关系，合同双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。原、被告应当依照合同约定全面履行合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告未按合同约定的履行期限即2016年11月30日前，履行交房义务，构成违约。关于被告提出延期交房是因政府的行为而延误，其不应承担违约责任的辩称，因其未提交相关证据加以证明，被告的该项辩解，无事实依据，本院不予采纳。关于诉讼时效问题，《中华人民共和国民法总则》规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。本案中，原、被告签订商品房买卖合同约定的交房时间为2016年11月30日前，而原告实际领取诉争房屋钥匙的时间是2018年3月14日，原告于2020年4月14日向本院提起诉讼，并未超3年诉讼时效，对被告辩称原告诉求超过诉讼时效的抗辩不予采纳。故原告请求被告支付逾期交房违约金，本院予以支持。本案逾期交房违约金应从合同约定的交房时间的次日（2016年12月1日）计算至原告领取房屋钥匙之日2018年3月14日，共计468日，按已付购房款的日万分之一计算，被告应支付的逾期交房违约金计款24053.6元（513966元×468天×日万分之一），原告主张实际交付房屋后的逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。关于逾期办证违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在商品房交付使用后420日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××同意给予60天顺延期以配合出卖人和政府主管部门尽早取得房产登记，在顺延期结束时出卖人未达到产权登记，出卖人按已付房款的日万分之一向××支付违约金。”，但该合同约定的逾期办证违约金支付标准明显过高，且被告福华御苑公司诉讼中要求核减违约金，故本院以实际损失为基础，综合考量合同的履行情况，当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定被告福华御苑公司按照已付房款的千分之一的标准向原告支付逾期办证违约金，计款514元（513966元×0.001=514元），原告请求被告按照已付房款的日万分之一的标准支付逾期办证违约金至被告实际履行协助办证义务，本院不予支持。关于被告辩称应以2017年11月作为原告接收案涉房屋的时间，原告不予认可，被告提交的相关证据不足以证明被告履行了通知义务，故被告的该项辩解，无事实依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告驻马店福华御苑房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告周福源支付逾期交房违约金24053.6元。二、限被告驻马店福华御苑房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告周福源支付逾期办证违约金514元。二、驳回原告周福源的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1728元，原告周福源负担1313元，被告驻马店福华御苑房地产开发有限公司负担415元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  赵丽莉人民陪审员  王桂红人民陪审员  朱雪平二〇二〇年十月九日书 记 员  刘 然