文书内容江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初7527号原告：陈思伊，女，1991年5月28日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：陈铭华，男，1969年11月5日出生，汉族，住张家港市，系原告父亲。委托诉讼代理人：刘俊华，张家港市港区法律服务所法律工作者。被告：苏州正信置业发展有限公司，住所地张家港市锦丰镇（江苏扬子江国际冶金工业园锦绣路****）。法定代表人：傅明建，该公司总经理。委托诉讼代理人：王莹莹，该公司员工。委托诉讼代理人：刘伟，该公司员工。原告陈思伊与被告苏州正信置业发展有限公司（以下简称正信置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告陈思伊委托诉讼代理人陈铭华、刘俊华、被告正信置业公司委托诉讼代理人王莹莹、刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈思伊向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同，向原告交付合同约定条件的商品房(样板房)；2.如被告不能交付样板房，则要赔偿原告装修差价损失1378959元及原毁坏装修的拆除费用50000元，合计1428959元；3.被告承担逾期交房违约金(自2020年5月31日起至被告装修竣工交付之日或原告装修竣工之日止，按每天1089元计算)；4.被告返还多计算房屋面积部分的价款489245元；5.被告偿付原告诉讼代理费损失76728元；6.本案诉讼费、保全保函费由被告承担。事实与理由：2019年9月6日，原告在被告售楼处签订了《商品房买卖合同》一份，原告向被告购买了位于张家港市，总价款为363万元，约定交房时间为2020年5月30日前，应当交付的房屋为备案的装修完备的样板房，2020年5月20日，原告到即将交房的现场查看，发现应当交付给原告的样板房室内被破坏得十分严重，地，地下室层高不符合约定告遂委托张家港市港区法律服务所向被告发《催告函》，要求被告严格遵照合同约定交房，拿出整改意见，但事后被告未有任何答复。2020年5月29日，被告通知原告到被告售楼处办理验房、交房手续，原告到现场查看，发现涉诉房屋仍然与发函催告前一样，丝毫未整改，原告当即邀请物业公司工作人员代表一同前去察看、记录，并向售楼处管理人员提出问题，但仅口头答复称向公司高层领导汇报后再说，但时至今日被告仍没有任何动静答复，现原告多次催告未果，故依法提起诉讼，请求人民法院公正裁决。审理中，原告陈思伊自愿撤回第一项诉讼请求。被告正信置业公司辩称，一、其已按约交付案涉商品房，商品房未交接成功系因原告拒绝接收所致，原告要求其按合同约定交付商品房并承担逾期交付违约金，缺乏事实及法律依据。2019年12月25日，含案涉商品房在内的十里锦绣花园64幢、53幢等商品房经竣工验收合格，获张家港市住房和城乡建设局审核同意竣工验收备案，2020年5月18日，含案涉商品房在内的十里锦绣花园1-80幢及地库经张家港市住房和城乡建设局审批通过商品房交付使用备案，其取得商品房交付使用通知书，至此案涉商品房在约定的交付日即2020年5月30日前已具备法定及案涉商品房买卖合同第九条约定的交付条件。2020年5月29日，其将案涉商品房交付原告，但原告因装修饰品瑕疵问题拒绝收楼。根据案涉商品房买卖合同第12条的约定，由于买受人原因拒绝接收商品房或未按期办理交付手续的，视为出卖人已按期交付该商品，该商品房毁损灭失的风险及有关商品房的所有费用，包括但不限于水电、燃气、卫生、物业管理、有线电视费等全部由买受人承担；二、原告要求其赔偿装修差价以及拆除费用缺乏事实及法律依据。根据案涉商品房买卖合同第13条的约定，出卖人交付使用商品房的装饰、设备标准，若不符合约定标准即附录二的约定的，买受人有权要求出卖人负责更换并承担更换费用，更换期间按每日人民币80元补偿买受人使用损失，出卖人无需承担逾期交楼责任。原告主张案涉商品房装饰破损，要求其赔偿装修差价以及拆除费用。但依据合同约定，被告仅负有更换及按每天80元赔偿原告损失的义务，原告主张装修差价损失及拆除费用缺乏事实及法律依据；三、案涉商品房实测面积与合同约定的面积相差仅1.1平方米，原告要求其返还面积差异款489245元，缺乏事实及法律依据。根据张家港市房产测绘队出具的十里锦绣花园64幢房产测绘成果报告，案涉商品房1到3层实测建筑面积为161.82平方米，与合同约定的建筑面积161.1平方米，仅相差0.28平方米，-1夹层建筑面积为59平方米，与合同约定的建筑面积59.82平方米仅相差0.82平方米，合计相差1.1平方米，面积差异为0.49%，按合同约定其仅需返还地上差异款4580元、地、地下差异款13413元计17993元。综上，其已依约交付案涉商品房，即便案涉商品房存在装饰设备不一致情形，依据合同约定，其仅负有更换以及按80元每天赔偿原告损失的义务。原告围绕诉讼请求提交了：《商品房买卖合同》及《补充协议》、增值税发票、催告函及快递回单、验房记录单、现场照片、十里锦绣花园商品住房预（销）售价格（一房一价）申报表、委托代理合同等证据，被告提交了：竣工验收备案表、商品房交付使用通知书、房产测绘成果报告等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实与证据，本院予以确认并在卷佐证，并归纳如下：2019年9月6日，正信置业公司（甲方、卖方）与陈思伊（乙方、买方）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，陈思伊购买正信置业公司开发的张家港市锦丰镇十里锦绣花园64幢101、-101（以下简称案涉商品房），建筑面积分别为162.1㎡、59.82㎡，101的所在层次为1-3层，层高为一层3.3m，二、三层3.15m；-101所在层次为-1层及夹层，层高为5.8m。房屋平面图见本合同附件一。第五条约定，计价方式为建筑面积，商品房总价款3630000元（含增值税）。第六条及附件七补充协议第四条约定，商品房交付后，产权登记面积于合同约定面积发生差异，双方一致同意：该商品房地上部分、地、地下部分的产权登记面积与合同约定面积发生差异的，地上部分、地下部分按各自面积差异比例分别办理退补事宜合并计算面积差异比例。买卖双方一致同意按如下原则处理：面积差异百分比为±3％以内（含本数）的，买卖双方按合同第五条约定的单价进行多退少补；面积差异百分比超过±3％以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或解除合同。选择多退少补的，按合同第五条约定的单价进行退补。面积差异百分比＝（产权登记面积-合同约定计价面积）∕合同约定计价面积×100%。第九条约定，出卖人应当在2020年5月30日前，将具备相关条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十条及附件七补充协议第八条约定，出卖人未按约定时间交楼的，逾期不超过90日的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日或视为交付之日（以二者孰早发生为准）止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日或视为交付之日（以二者孰早发生为准）止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金，但该违约金最高不超过买受人已支付房价款的15%。合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：出卖人负责更换并承担更换费用，更换期间按每日人民币80元补偿买受人使用损失，出卖人无须承担逾期交楼责任。合同附件三及附件七合同补充协议附录二约定了毛坯房的交付标准及配套设施。另合同附件一约定，买受人知悉并同意，因配合验收可能需要暂时将商品房面积改造部分拆除，出卖人承诺在验收完成后帮助买受人恢复该部位及装修，买受人承诺不会因恢复产生的色差和材质更换事宜，向出卖人提出任何索赔或其他主张。合同附件二约定了样板房的装修交付标准及配套设施，并在最后明确：买受人承诺在买卖合同约定的交楼日期按照交付时的房屋现状接收该商品房，并承诺不得因该商品房的现状及所述的陈旧缺陷问题而拒绝收楼或者向出卖人主张相应的保修、维修、赔偿等责任，也不以此为任何借口拒绝收楼。补充协议第十七条约定，合同因法定或约定原因解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用（包括因买受人违约导致出卖人需支付的诉讼费、律师费用等费用），不足扣减的，买受人应当支付给出卖人。双方在合同中还对其他事项作出了约定。合同签订后，陈思伊按约支付了3630000元购房款。2020年5月29日，正信置业公司通知陈思伊收房，经查看，陈思伊认为案涉商品房的装修已破坏，未达到交房合同条件，在验房记录单上注明了上述问题，并拒绝收房。案涉商品房所属的十里锦绣花园64幢于2019年12月27日完成竣工验收备案，于2020年5月18日取得商品房交付使用通知书。2019年11月14日，张家港市房产测绘队出具房产测绘成果报告，查明案涉十里锦绣花园64幢101、-101房屋的建筑面积分别为161.82㎡、59㎡。十里锦绣花园商品住房预（销）售价格（一房一价）申报表载明，案涉商品房系样板房，备案总价为3925889.08元；除案涉商品房外，其所属的64幢其他商品房均为毛坯房。陈思伊主张，其曾于2020年5月20日委托张家港市港区法律服务所向正信置业公司发送《催告函》一份，称其发现目前准备交付的房屋不符合约定，主要表现为地下室层高及装修标准不符合约定，现要求贵公司严格按照合同约定认真整改，若在交房期限届满时仍不能整改的，则将通过诉讼依法向贵公司主张权利。被告正信置业公司对此质证认为，其并未收到该函件。2020年6月17日，陈思伊（甲方、委托人）与张家港市港区法律服务所（乙方、受委托人）签订委托代理合同，乙方接受甲方的委托，指派法律工作者刘俊华担任本案纠纷代理人，手续费、代理费共计人民币76728元。为此，陈思伊支出代理费76728元。为申请本案诉讼财产保全，陈思伊支出担保保险费3600元。审理中，双方当事人均确认案涉《商品房买卖合同》标的系样板房，正信置业公司确认其无法交付装修完好的样板房。陈思伊确认其已于2020年8月22日与正信置业公司办理了收房手续，且已收到1.1㎡面积差异的房款17992.97元，并同意将主张的逾期交房违约金计算至2020年8月17日。同时，双方一致认可案涉商品房原有装修的拆除费用为5万元；均明确因不具备鉴定条件，对案涉商品房的原装修价值不申请鉴定。在本案审理过程中，双方当事人的主要争议焦点为：一、被告是否应承担逾期交房违约金？原告陈思伊认为，其购买的是样板房，被告应交付完整的样板房。被告通知其收房时，案涉商品房装修已被破坏，不符合交付条件，被告构成逾期交房。被告正信置业公司辩称，其在交付前已经取得商品房交付使用通知书，案涉商品房已符合按期交付条件，交付条件并不包括装修。其已将房屋按期交付，是原告拒收，因此不存在逾期交付。本院认为，案涉商品房买卖合同约定的买卖标的为样板房，原、被告双方在合同中也已对装修标准作出约定，故案涉商品房的交付条件应当包含装饰装修。现因案涉商品房的装饰装修被破坏，被告亦明确不能向原告交付符合合同约定装修标准的商品房，故原告有权拒绝收房，被告理应向原告承担逾期交房违约责任。根据合同第十条及合同附件七补充协议第八条约定，出卖人未按约定时间交楼的，逾期不超过90日的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日或视为交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行，原告于2020年8月22日办理了收房手续，并同意逾期交房违约金计算至2020年8月17日，故被告应向原告支付逾期交房违约金应以已付购房款总额3630000元为基数，按每日万分之三标准自2020年5月31日起计算至2020年8月17日的逾期交房违约金，即84942元。二、装修差价损失及原装修的拆除费如何计算？原告主张，装修差价损失应按照案涉商品房所属的十里锦绣花园64幢102到106号毛坯房的平均备案价格2546930.08元与案涉101号样板房备案价格3925889.08元的差价计算，为1378959元。被告正信置业公司不认可上述计算方式，认为因备案价并非实际成交价，且非01户型的毛坯价格，对本案无参考意义，因原告是按照该幢所有房屋总价的均价计算，不同户型面积不同，该计算方式无参考价值。应当按照该项目内所有相同位置及户型的毛坯房（54幢101室、55幢101室、56幢101室、57幢101室、58幢101室、59幢101室、60幢101室、61幢101室、62幢101室、63幢101室、65幢101室、66幢101室、67幢101室、68幢101室）实际成交价计算单价平均值为12521.35元，计算与案涉商品房实际成交单价16357.25元的差值3835.9元，再乘以案涉商品房的面积221.92㎡，得出装修差价为851262.93元。为证明其主张，被告提交了十里锦绣花园54幢101室、55幢101室、56幢101室、57幢101室、58幢101室、59幢101室、60幢101室、61幢101室、62幢101室、63幢101室、65幢101室、66幢101室、67幢101室、68幢101室在商品房网上备案系统中的合同信息截屏（包含上述商品房的建筑面积及总价等信息）、上述商品房的成交价格及预测面积的清单。原告陈思伊对此质证认为，一、涉案房产坐落的位置不同，必然会导致销售价格上的差异，其购买的商品房地理位置区别于其他业主，价格上当然不能按所有房产的均价来计算，因此被告的该组证据不具有证明力；二、被告的房产存在多种销售经营模式，被告为了经济效益采取攻关策略销售，针对特定人员（关系户等）、不特定人员，在销售中完全会出现故意降低或抬高销售价格的情况，从而影响毛坯房均价的价格波动变化，但是不管毛坯房均价如何变化，样板房装修成本预算是不会变的，应当是固定的，并且装修损坏后的拆除费用也是客观存在的。所以原告以样板房备案价格与毛坯房备案价格之差，来确认样板房的装修损失，具有合理性、合法性；三、被告提供的销售价格数据毕竟是其单方制作的电脑数据，但是其真实数据无从查证，出于利益考虑，被告的销售内幕，外人无法知悉，且其销售过程没有第三方或公证处人员参与监督，其有合理理由怀疑其真实性。综上，其对于被告补充提供的该组证据的真实性、合法性有异议，对该证据不予认可，请求法庭不予采信。本院认为，因案涉商品房的原有装修被破坏，且原有装修显然无法仅通过“更换”的方式进行修复，因此，被告辩称其仅需负责更换并承担更换费用，更换期间按每日人民币80元补偿原告使用损失，本院不予支持。因被告无法交付装修完好的样板房，原告有权要求被告赔偿样板房价款与毛坯房价款之间的装修差价，根据合同约定，案涉商品房系按套内建筑面积计算购房总价款，购房总价款没有针对装修部分单独计价或拆分销售，因此，案涉商品房的装修价值无法直接认定，且因不具备鉴定条件，案涉商品房的装修价值亦不能通过司法鉴定的方式得出。对此，本院认为，因商品房销售时可能有因销售策略的不同导致对不同买受人给出不同报价的情形存在，导致实际成交价的均值可能偏低；因商品房坐落位置的不同，即使是相同户型相同面积的商品房售价也会有所不同，以相同户型相同面积的毛坯房售价作为参照值无法体现案涉商品房的坐落位置在实际成交价中的影响。同时，因案涉商品房为01户型，位于阳光最为充足的最东面，该位置的毛坯房售价必然高于同**的其他毛坯房。如果以案涉商品房所属同一幢的其他商品房售价为参照值，则在实际上提高了案涉商品房的装修价格。综上，原、被告提出了最有利于己方的计算方式，均不能反映真实的装修差价，仅能作为判断案涉商品房装修价值的参考。因双方均不申请对案涉房屋的装修价值进行鉴定，故本院综合原、被告双方提出的计算方式及案涉房屋的实际状况，酌定被告向原告赔偿装修差价损失110万元。因案涉商品房原有装修已被破坏，无法继续使用，故原告主张的拆除费用必然发生，双方经协商一致确认拆除费用为50000元，本院对此予以确认，被告应予赔偿原告。三、案涉商品房是否存在多计算面积的情况？原告主张，合同约定的地下室-101层高5.8米，但建筑面积为29.91㎡，现被告将负一层隔为两层，与合同不符，面积重复计算29.91㎡，根据合同约定单价价格489245元应予以退还。被告抗辩称，合同约定的-101室5.8米层高已明确为负一层及夹层合计层高，建筑面积为58.92㎡，且合同附件一房屋平面图也已明确负一及夹层具体框架及平面，该附件由原告本人签字确认，另外，案涉商品房竣工验收实测面积与合同约定面积仅相差1.1㎡，该误差在合同约定的允许误差范围内，因此，被告并未重复计算地下室面积。本院认为，根据合同第三条商品房基本情况的约定，101建筑面积162.1㎡，所在层次为1-3层，层高为一层3.3m，二、三层3.15m；-101建筑面积59.82㎡，所在层次为-1层及夹层，层高为5.8m。案涉商品房地下室-101是包含夹层的，层高5.8m、建筑面积59.82㎡应为-1层及夹层共同计算的数值。因此，原告主张退还多计算房屋面积29.91㎡的价款489245元，无事实和法律依据，本院难予支持。四、被告是否应承担原告的诉讼代理费、保全保函费？原告陈思伊认为，合同补充协议第十七条已约定被告有权向原告主张律师费，故根据权利义务对等原则，原告也有权向被告主张律师费。根据合同法规定，因被告方存在违约，原告方为此聘请专业法律工作人员提供专业法律服务要支出的合理费用，故违约方违约对守约方造成的损失因当由违约方承担。被告正信置业公司抗辩称，不认可原告的主张，因为合同中无律师费用的相关约定。本院认为，补充协议第十七条仅约定了合同解除时出卖人有权扣减买受人应承担的包括律师费在内的违约金，但对合同继续履行时违约方应承担的违约金是否包含律师费未作约定。本案中，《商品房买卖合同》并未解除，不符合该条款的适用条件。双方当事人未对律师费、保全保函费进行明确约定，且上述费用亦非进行诉讼所必须发生的费用，故原告的该项诉讼请求无相应的事实和法律依据，本院不予支持。综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。因案涉商品房的装修被破坏，被告不能向原告交付符合合同约定的商品房，应向原告承担自2020年5月31日起至2020年8月17日止的逾期交房违约金84942元，并赔偿原告装修差价损失110万元及拆除费用5万元。原告主张被告返还房屋差价款489245元并支付律师费76728元，无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告苏州正信置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈思伊逾期交房违约金84942元、装修差价损失110万元及拆除费用5万元，合计1234942元。二、驳回原告陈思伊的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17920元（已减半收取）、财产保全费5000元，合计22920元，由原告陈思伊负担9963元，由被告苏州正信置业发展有限公司负担12957元。被告应负担部分限其于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（详见当事人须知）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审 判 员 曾宪佳二〇二〇年十月十日法官助理 詹 慧书 记 员 许婷苇张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，账号：62×××68；2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，执行款账号：62×××68。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。张家港市人民法院