天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0119民初1302号原告（反诉被告）：天津渔阳建工集团有限公司，住所地天津市蓟州区中昌北路南端两侧鸿昌广场7-1-101。法定代表人：杨超，总经理。委托诉讼代理人：周广明，天津仁合律师事务所律师。被告（反诉原告）：卢柠杉，男，1985年8月4日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：孙佳丽，蓟州区和谐法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈宝堂，天津陈宝堂律师事务所律师。原告天津渔阳建工集团有限公司（以下简称：渔阳建工）与被告卢柠杉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2020年6月4日庭审时，渔阳建工委托诉讼代理人周广明及卢柠杉的委托诉讼代理人孙佳丽到庭参加诉讼，2020年7月21日、8月20日庭审时，渔阳建工委托诉讼代理人周广明及卢柠杉的委托诉讼代理人孙佳丽、陈宝堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。渔阳建工向本院提出诉讼请求：1.请依法解除渔阳建工与卢柠杉签订的租赁合同，终止履行租赁协议；2.卢柠杉将其承租的房屋无损交付渔阳建工；3.由卢柠杉给付渔阳建工租赁费2200000元及滞纳金330000元。事实及理由：2015年1月15日，渔阳建工与卢柠杉签订了办公楼租赁协议，约定租赁期限及租金缴纳方式及滞纳金问题。后双方于2016年6月3日签订补充协议，对给付租金时间进行了调整。依照原协议及补充协议约定，卢柠杉应于2018年3月1日前及2019年3月1日前分别各给付渔阳建工租金1100000元。另外，协议还约定卢柠杉对楼房装修，需要经渔阳建工同意，并不得破坏房屋主体结构。但卢柠杉未依照协议约定履行，且违反协议多处约定。经渔阳建工催要租金未果，故具状起诉。卢柠杉辩称，不同意渔阳建工的诉讼请求。其未按时缴纳租金的原因为渔阳建工提供的租赁房屋无法正常取暖。在卢柠杉对租赁房屋进行装修后，因冬季无法正常供热导致租赁房屋内取暖设备冻裂损坏，致使租赁房屋内的装修受损，且卢柠杉因此无法正常开业造成损失。后卢柠杉多次函告渔阳建工要求协商解决其损失问题，但渔阳建工不予答复，故至今未能对租赁费问题及损失问题达成一致意见。在渔阳建工未对其损失进行赔付的情况下，其有权拒绝缴纳房租。同时，因卢柠杉在租赁房屋已投资巨大，同时还涉及部分门市房已对外转租，如解除合同会造成其巨额损失。卢柠杉向本院提出反诉请求：1.继续履行双方签订的租赁合同及补充协议；2.渔阳建工赔偿卢柠杉损失3667820元。事实和理由：双方于2015年1月25日签订租赁合同，卢柠杉按约交纳一年的房租及保证金。后渔阳建工以租赁物另有他用为由告知卢柠杉暂停装修等工作，2016年6月份渔阳建工在无法出售涉案房屋的情况下，双方签订补充协议，对给付租金时间进行调整。卢柠杉经渔阳建工同意后启动装修，期间发现因渔阳建工尚欠供暖费被供热部门暂停供暖。卢柠杉多次找渔阳建工协商未果，只得放空暖气中的水，由于无法放净，致使供热管道被冻裂，造成装修房屋损坏。卢柠杉重新进行返修造成维修损失一百余万元，致使酒店延迟营业。卢柠杉多次要求渔阳建工赔付损失未果。后渔阳建工要求卢柠杉给付租金，卢柠杉再次书面告知渔阳建工要求赔偿损失。现因渔阳建工提起本诉，卢柠杉就其损失提起反诉。针对卢柠杉提起的反诉渔阳建工辩称，不同意卢柠杉的反诉请求，请法庭驳回卢柠杉的全部诉讼请求。卢柠杉在签订租赁协议时，对涉案房屋无法正常取暖是明知的，且合同中并未约定取暖事宜。卢柠杉并未按照合同约定将装修方案提供给渔阳建工。对于卢柠杉主张的损失成因存有异议，其私自加装地暖及消防设备，且对其主张因暖气管道内水无法放尽造成管道冻裂不予认可。同时，对于卢柠杉主张的损失金额不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月15日，渔阳建工与卢柠杉签订办公楼租赁协议，约定渔阳建工为甲方，卢柠杉为乙方；经甲、乙双方协商，甲方将坐落于天津市蓟县商贸街**号原天津渔阳建工集团第三工程分公司1-5层办公楼(含后建三层配楼,伙房、伙房上二层、车库、车库上二层)租给乙方使用；租赁期限为十五年，即自2015年10月1日起至2030年9月30日止，租赁期限为三年一个周期；第一年至第三年租金合计为330万元，协议签订时乙方一次性给付甲方租金共计110万元，2016年10月1日给付租金110万元；2017年10月1日给付租金110万元；由第四年起每个租赁周期租金将比上一租赁周期提高10%，乙方如到期未及时交付甲方租金，甲方将按应交纳租金的15%收取滞纳金，甲方收取租金后，乙方同意甲方开具普通收款收据给乙方作凭证；乙方交纳租金后有房屋的使用权，乙方对楼房进行装修改造时，要将施工图纸报给甲方，要经甲方书面同意，并不得破坏房屋的主体结构，装修改造的全部费用由乙方承担，与甲方无关；乙方负责房屋及附属设施的修缮、养护、保养，全部费用由乙方承担，乙方改造后增大面积由乙方无偿使用，产权归甲方所有；租赁期间乙方未经甲方书面同意，整体转租、转借承租房屋，未经甲方书面同意拆改变动房屋主体结构，甲方有权终止协议，收回租赁房屋,给甲方造成损失的照价赔偿，租金不退；合同签订后任何一方不得违约,乙方不按时交纳租金，租赁协议自行终止，甲方无偿收回租赁房屋，乙方需将十五年的租金全部交齐，并支付交纳租金15%的违约金等内容。2015年11月1日，卢柠杉与天津金德诚酒店管理有限公司签订加盟合作协议书，将涉案房屋加盟为**酒店。2016年6月3日，渔阳建工与卢柠杉签订补充协议。约定：1、原协议第二条的给付租金时间规定的2016年10月1日支付110万元调整为2018年3月1日前给付租金，以后每次给付租金时间按原协议规定时间延长1年5个月；2、最后一年2031年3月31日交齐租金，2032年3月1日期满后，乙方再无偿使用一年，协议到期日为2033年3月1日；3、其他条款以原协议规定为准。2016年6月6日，卢柠杉开始对涉案租赁房屋进行装修。2016年冬季，因自2011年开始渔阳建工就涉案房屋拖欠供热部门取暖费，供热部门自2012年开始不再对涉案房屋供热。因涉案房屋无法正常取暖，致使管道冻裂造成房屋受损，卢柠杉再次对租赁房屋进行返修。经渔阳建工、卢柠杉与供热部门协商，2017年冬季供热部门开始正常供暖。后卢柠杉多次就其损失与渔阳建工函告协商要求将损失与尚欠租金进行折抵。2019年10月21日，渔阳建工函告卢柠杉缴纳房屋租赁费。2019年10月23日，卢柠杉再次回函要求以其因供暖设备冻裂造成的损失与尚欠租金进行抵顶。但双方就此协商未果，渔阳建工具状起诉。本院认为，综合原被告的诉辩意见及双方提交的证据，本案的争议焦点有以下几点：一、是否应解除双方签订的租赁协议及补充协议。合同解除是指在合同履行过程中，基于特定情形的出现，法律规定或者双方当事人约定可以终结该合同的权利。本案中，重点审查解除合同的条件是否成就。渔阳建工以卢柠杉有以下违约行为为由要求解除合同：未按合同约定支付租赁费；装修改造时未将图纸交给渔阳建工并未取得其同意；违反了合同中不得破坏整体结构的约定；对租赁物及附属设施未尽到修缮养护保养的义务；对租赁物进行了转租。卢柠杉对此不予认可。根据法律规定的法定合同解除事由，卢柠杉虽未按约定时间缴纳房屋租金，但原因在于渔阳建工出租的涉案房屋无法正常取暖造成其损失尚未解决。其行为并不是以故意拖延、拒绝支付租金为目的，故不属于法定解除合同的事由。根据渔阳建工与卢柠杉签订的办公楼租赁协议，双方约定的解除事由为对于未经渔阳建工书面同意整体转租房屋、拆改变动房屋主体结构。本案中卢柠杉并未整体转租涉案房屋，故不属于上述约定解除合同情形，同时渔阳建工并未向本院举证证明卢柠杉对租赁房屋拆改了房屋的主体结构，故对其该主张不予采信。渔阳建工主张的卢柠杉的其他违约行为，不属于合同解除事由，本院不予评述。对于租赁协议中“不按时缴纳租金，租赁协议自行终止”的约定。本院认为，对于卢柠杉因涉案房屋无法正常取暖致使其损失为由未按期缴纳租金，其不具备违背诚实信用原则的故意，系希望双方就损失与租金进行协商抵顶，对于渔阳建工交付的租赁房屋无法正常取暖是否为违约行为下文予以论述。卢柠杉租赁房屋用于开办酒店，其前期已经投入大量资金，且部分门市房已对外转租，从衡平双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，依照公平和诚实信用原则，不应解除租赁协议及补充协议，亦不存在返还租赁房屋的问题。二、卢柠杉是否应给付渔阳建工房屋租金2200000元、违约金330000元。根据双方签订的办公楼租赁协议及补充协议，卢柠杉应于2018年3月1日给付租金1100000元，2019年3月1日给付租金1100000元。本院认为，双方存在房屋租赁合同关系，卢柠杉理应按约按期缴纳租金，现其以渔阳建工未赔付其损失为由拒绝缴纳理据不足，本院不予支持。但是因渔阳建工交付的租赁房屋无法正常取暖致使卢柠杉对受损房屋进行返修期间无法正常对外营业，对此期间的租金应予以扣减，根据卢柠杉向本院提交的证据以及本院对返修施工人梁永刚的询问笔录，可以得知返修工期自2017年2月至2017年6月，共计四个月。根据双方签订的协议中年租金1100000元的标准计算，四个月租金约为366668元。综上，卢柠杉应支付渔阳建工尚欠租金1833332元。对于渔阳建工主张的按照合同中“如到期未及时交付租金，将按交纳租赁费的15%收取滞纳金”的约定计付违约金问题，庭审中卢柠杉认为违约金标准过高，要求本院依法予以调整，本院认为以中国人民银行同期贷款基准利率、同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付为宜，最多不得超过渔阳建工主张的330000元。三、渔阳建工是否应赔偿卢柠杉损失3667820元。就此问题有两项内容分别评述：1、对于卢柠杉的损失渔阳建工是否应承担赔偿责任。渔阳建工以卢柠杉对于租赁房屋无法正常取暖签订合同时系明知，且合同中对于取暖问题并未进行约定为由拒绝赔付损失。卢柠杉对此不予认可，主张其签订合同时对租赁房屋无法取暖并不知情。本院认为，虽然合同中并未明确载明租赁房屋的供暖问题，但根据日常生活经验，承租人租赁房屋均以租赁物能够满足房屋的基本使用功能为前提，供暖问题作为房屋租赁中重要组成部分，无需合同明确约定，出租人理应交付满足日常生活可以正常使用的租赁房屋。现渔阳建工交付的租赁房屋存在瑕疵明显存在违约行为。同时，渔阳建工并未向本院提交证据证实卢柠杉签订合同时对此明知，虽渔阳建工主张合同签订时属于冬季，卢柠杉理应明知租赁房屋无法取暖，但结合补充协议签订的内容及卢柠杉向本院提交的证据综合判断，签订办公楼租赁协议后，因渔阳建工有意将租赁房屋出售他人，要求卢柠杉暂时不要进驻现场装修，因出售未果，2016年6月3日双方签订了延长租赁期限及更改缴纳租金日期的补充协议。此后，卢柠杉才开始装修的事实具有高度盖然性，如卢柠杉在一开始便知晓租赁房屋无法取暖仍积极装修明显不符合常理。因租赁房屋冬季无法正常取暖致使供暖管道冻裂造成卢柠杉损失，渔阳建工理应承担相应的违约责任。2、赔付的具体金额应为多少。卢柠杉主张因上述情况造成其支付品牌违约金250000元、品牌使用费及加盟费129000元、酒店返工装修损失1439248元、管理及工作人员工资391752元、停业损失1457820元，共计3667820元。本院认为，对于品牌违约金及加盟费损失379000元，卢柠杉和天津金德诚酒店管理有限公司签订的加盟合同协议书并未约定明确的开业时间亦无法明确得知该损失的计算方式，同时卢柠杉向本院提交的收据及双方签订的补充协议三前后矛盾，收据载明天津金德诚酒店管理有限公司实际收到卢柠杉交付的上述费用，而补充协议三则载明该笔损失系通过客房及场地使用权抵顶。故本院对其主张的该部分损失不予采信。卢柠杉向本院提交的工资表无法达到其证明目的，不能证实因租赁房屋受损致使其支出返修期间的员工工资情况，故本院对其该部分损失亦不予采信。卢柠杉主张的停业损失理据不足，本院不予支持。对于卢柠杉主张的酒店返工装修损失部分，经本院与返工施工负责人梁永刚核实，可以证实其该部分损失的真实性，本院对此部分依法予以采信，同时该部分系由于租赁房屋冬季无法正常取暖导致管道冻裂造成的损失，应由渔阳建工集团予以赔付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条规定，判决如下：一、天津渔阳建工集团有限公司、卢柠杉继续履行双方于2015年1月15日签订的办公楼租赁协议及2016年6月3日签订的补充协议；二、卢柠杉于本判决生效之日起十日内给付天津渔阳建工集团有限公司租金1833332元；三、卢柠杉于本判决生效之日起十日内支付天津渔阳建工集团有限公司违约金（其中自2018年3月2日至2019年8月19日以1100000元作为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年3月2日至2019年8月19日以733332元作为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至款项付清之日止以1833332元作为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），最多不得超过330000元；四、天津渔阳建工集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿卢柠杉损失1439248元；五、驳回天津渔阳建工集团有限公司的其他诉讼请求；六、驳回卢柠杉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26960元，由天津渔阳建工集团有限公司负担2853元，由卢柠杉负担24107元。反诉案件受理费36142元，减半收取计18071元，由卢柠杉负担9194元，天津渔阳建工集团有限公司负担8877元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  曹希兴审 判 员  徐宏鹏人民陪审员  卢春燕二〇二〇年九月十日书 记 员  林嘉奇附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。