大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初2323号原告矫磊，女，1976年6月20日生，汉族，大连展坤实业发展有限公司会计，户籍地辽宁省大连市金州区，现住大连市。原告王阳，男，1976年2月9日生，汉族，大连展坤实业发展有限公司法人，户籍地辽宁省大连市西岗区，现住大连市。二原告共同委托代理人叶长青、海宽（实习人员），辽宁恒信律师事务所律师。被告韩洪荣，女，1972年12月25日生，汉族，无职业，住辽宁省大连市中山区。第三人大连嘉城置业代理有限公司，统一社会信用代码：91210203679973465L，住所地大连市西岗区黄河街********。法定代表人沈成，该公司董事长。委托代理人吕金秀，女，1983年7月19日生，汉族，该公司职员，住辽宁省普兰店市。原告矫磊、王阳与被告韩洪荣、第三人大连嘉城置业代理有限公司（以下简称“嘉城置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告矫磊、王阳及其委托代理人叶长青、海宽，被告韩洪荣，第三人嘉城置业的委托代理人吕金秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年10月30日，原告矫磊与被告及嘉城置业签订《房屋买卖居间服务合同》（编号0002689），约定原告购买被告所有的位于大连市中山区房屋，嘉城置业提供中介服务。合同约定原告所购买的房屋面积为52.78平方米，房屋售价为2000000元；原告应付的居间服务费为25000元；定金50000元，交由第三人代被告保管，交易完成后冲抵房款；合同约定原告采取商业贷款方式支付购房款，贷款金额为1000000元，并于本合同签订之日起15日内将首付款人民币950000元备齐存入银行监管。合同第三条约定对于被告所出售的房屋尚欠的银行贷款，在原告贷款审核通过3日内由被告还清，解除房屋抵押贷款，并保证其房屋可以办理过户，否则承担合同约定的违约责任。在合同第五条违约责任中约定守约方因本合同发生争议产生的律师费、诉讼及执行费、调查取证费及复印件费等各项费用由违约方承担；一方未按合同约定时间履行义务，每逾期一日由违约方向守约方支付房款总额千分之一的违约金；因双方或一方导致合同无法履行或解除的，违约方应赔偿因此给守约方造成的全部经济损失，中介方的佣金不予退还，产生的佣金损失由违约方承担。合同还约定了争议解决方式，协商或调解不成的，向人民法院提起诉讼。原告于合同签订当日向第三人支付了中介费25000元，并按合同约定将50000元定金交付第三人保管。2019年11月20日，原告王阳与被告及华夏银行签订《个人房屋交易资金托管协议》，并于当日将首付款950000元存入银行监管。2019年11月29日，原告王阳通过了银行的贷款审核并与银行签署了《个人房屋抵押借款合同》，但是经原告及第三人多次催促，被告拒绝配合办理所出售房屋的还款及解押手续，导致合同无法继续履行。原告签订合同的目的是购买案涉房屋用以办理孩子入学手续，现因被告违约导致合同不能履行，合同的目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原告有权解除房屋买卖合同，要求返还已付购房款及定金。按照合同约定，违约方未按合同约定时间履行义务，每逾期一日由违约方向守约方支付房款总额千分之一的违约金，故原告主张被告支付以2000000元房款为基数，自2019年11月30日起至2020年4月30日止，按每日千分之一计算的违约金。根据合同约定，原告支付的中介费25000元、律师费10000元均应由被告承担。综上所述，被告未能履行合同义务已经构成了违约，请求判令解除原告与被告签订的《房屋买卖居间服务合同》；判令被告配合原告办理解除资金托管手续，返还被监管的购房资金950000元及利息；判令被告向原告返还已付定金50000元，并判令由第三人直接支付给原告；判令被告以2000000元房款为基数，支付自2019年11月30日起至2020年4月30日止，按每日千分之一计算的违约金304000元；判令被告赔偿原告所支付的房屋中介费25000元、律师费10000元。被告辩称，不同意原告诉讼请求。我在卖房过程中，因急需用钱，房屋价格较低，中介公司说老板的朋友要买我的房子，我当时告诉中介，我的房证在小贷公司抵押。买卖合同上也写了原告是贷款买房，在贷款批下来后3日内我把我的房证拿出来给他们过户。要求我过户的时候，中介告诉我，原告和第三人制作了假房证，在华夏银行办理了贷款1000000元已经批下来了。我听说是制作假房证，担心以后会有其他的情况出现，我不同意继续和原告履行合同了。我的房证一直在小贷公司，我只是给中介提供过房证的复印件，但当时中介没有跟我说是去做假房证。原告曾经起诉过我，4月15日上午开庭，下午原告就撤诉了。我以为这个事就完了，现在原告又起诉我。我就不能和原告和中介继续交易下去了，制作假房证是在我不知情的情况下，如果违法了我不能和原告继续履行合同，我担心以后将来有违法的事，我不能和原告继续履行合同，原告明明知道他们是朋友，办假房证的时候原告应该是知情的。第三人嘉城置业辩称，对原告诉讼请求没有意见，定金、中介费在第三人处，监管的事情也属实。经审理查明，二原告系夫妻关系。2019年10月30日，原告矫磊（乙方）与被告韩洪荣（甲方）及第三人嘉城置业（丙方）签订《房屋买卖居间服务合同》，约定：甲、乙双方通过丙方居间，出售及购买位于大连市中山区房屋，建筑面积52.78平方米；丙方已向甲、乙双方提供居间服务，甲方自愿给付丙方20000元，乙方自愿给付丙方25000元，于合同签订当日交付丙方；甲乙双方协商同意房屋售价为2000000元；定金50000元，乙方应在签署合同当日支付，由丙方无息代甲方保管，交易完成后冲抵房款；乙方采取商业贷款方式支付购房款，贷款金额为1000000元，由丙方协助乙方联络贷款银行，具体贷款额度以最终审核为准；乙方于本合同签订之日起15日内将首付款950000元备齐，存入履约保证银行监管。合同第三条约定因甲方所出售的房屋尚欠银行贷款，甲方自愿出资，于本合同签订之日起，乙方贷款审核通过三日内还清银行贷款，解除房屋抵押贷款；解除房屋抵押贷款后，甲方需保证其房屋可以办理过户，如甲方原因导致不能过户，则承担合同约定的违约责任。合同第五条违约责任约定，乙方中途毁约，乙方交纳的定金归甲方所有，甲方有权将该房屋再转让给任何人；甲方中途毁约，甲方须返还乙方已交定金；守约方因本合同发生争议，产生的律师费、诉讼及执行费、调查取证及复印件费等各项费用由违约方承担；甲、乙任何一方未按合同约定时间履行义务的，每逾期一日由违约方向守约方支付房款总额1‰的违约金；因甲乙双方或一方导致合同无法履行或解除的，违约方应赔偿因此给守约方造成的全部经济损失；丙方已收取的佣金不予退还，因此产生的佣金损失由违约方承担。合同签订后，原告于当日向第三人支付了中介费25000元，并按合同约定将50000元定金交付第三人保管。2019年11月20日，原告王阳与被告韩洪荣及华夏银行股份有限公司大连胜利路支行签订《个人房屋交易资金托管协议》，原告将首付款950000元存入银行监管。2019年11月29日，原告王阳通过了华夏银行股份有限公司大连胜利路支行的贷款审核并签署了《个人房屋抵押借款合同》，后虽经原告及第三人催促，被告仍未清偿所欠债务及办理案涉房屋解押手续，导致合同无法继续履行。诉讼中，被告称原告及第三人制作案涉房屋假房证办理手续无据可证。原告因本次诉讼与辽宁恒信律师事务所签订委托律师合同，支付律师费10000元。本院所确认的上述事实，有原告提供的《房屋买卖居间服务合同》、结婚证、户口簿、大房权证中私字第**（复印件）、专用收款收据、《个人房屋交易资金托管协议》、个人转账回单流水、《个人房屋抵押借款合同》、微信聊天记录、委托律师合同及律师费发票等证据材料及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖居间服务合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应依照合同约定履行各自义务。本案中，原告已按合同约定支付了定金、首付款及中介费用，被告亦应按合同约定履行清偿债务，解除案涉房屋抵押，配合原告办理案涉房屋过户的合同义务。因被告拒绝履行合同义务，原告主张解除《房屋买卖居间服务合同》、返还定金及资金监管的购房款的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，《房屋买卖居间服务合同》约定原告贷款审核通过三日内，被告解除房屋抵押。原告已按合同约定完成了贷款审核，但被告未履行该约定，导致案涉房屋无法办理过户，被告的行为已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。但合同约定过高，应予调整。以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准上浮30%计算至款项实际给付日止。原告主张被告赔偿中介费及律师费符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四项之规定，判决如下：一、解除原告矫磊与被告韩洪荣及第三人大连嘉城置业代理有限公司签订的《房屋买卖居间服务合同》。二、被告韩洪荣于本判决生效之日起10日内配合原告办理解除资金托管手续，返还被监管的购房资金950000元及利息。三、被告韩洪荣于本判决生效之日起10日内返还原告矫磊、王阳定金50000元，由第三人大连嘉城置业代理有限公司在其保管的定金中予以给付。四、被告韩洪荣于本判决生效之日起10日内给付原告矫磊、王阳逾期付款违约金（自2019年11月30日起，以2000000元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准上浮30%计算至款项实际给付日止）。五、被告韩洪荣于本判决生效之日起10日内赔偿原告矫磊、王阳中介费及律师费损失共计35000元。六、驳回原告矫磊、王阳其他诉讼请求。案件受理费13283元、保全费3567元，合计16850元（原告已预交），由原告矫磊、王阳负担2850元，被告韩洪荣负担14000元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。审 判 长  杨**人民陪审员  李飞人民陪审员  李慧二〇二〇年十一月六日书 记 员  张颖