山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初3188号 原告：郝晓虹，女，1970年2月21日出生，汉族，住济南市市中区。 原告：杨泽栋，男，1997年7月11日出生，汉族，住济南市市中区。 两原告共同委托诉讼代理人：杨为旺，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 被告：济南联谊润通实业有限公司，住所地济南市历城区港沟街道办事处田庄村**，工商注册号：3701122806303。 法定代表人：陈卫东，执行董事兼总经理。 被告：陈卫东，男，1968年7月22日出生，汉族，济南联谊润通实业有限公司法定代表人，住济南市。 被告：薛慧华，女，1971年5月15日出生，汉族，无业，住济南市市中区。 委托诉讼代理人：陈卫东（薛慧华配偶），男，1968年7月22日出生，汉族，济南联谊润通实业有限公司法定代表人，住济南市市中区。 原告郝晓虹、杨泽栋与被告济南联谊润通实业有限公司（以下简称济南联谊润通公司）、陈卫东、薛慧华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告郝晓虹及其与杨泽栋的共同委托诉讼代理人杨为旺，被告济南联谊润通公司的法定代表人陈卫东（同时为薛慧华的诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郝晓虹、杨泽栋向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令济南联谊润通公司向原告返还原告代为垫付的各项费用共计人民币119851.8元（包含代收维修基金10350元、其他为垫付税费、测绘费）；2.请求依法判令被告二、三对上述诉讼请求承担连带责任；3.请求依法判令本案诉讼费、保全费、保全保险费、律师费等合理损失由被告一、二、三承担。事实与理由：2007年8月26日原被告双方签订《购房合同》，约定原告购买被告开发的位于济南市历城区港沟镇田庄村的第1座东单元3层302号房屋。合同签订后，原告依约全面履行了合同义务。在办理房屋产权证的过程中，原告替济南联谊润通公司代为垫付土地出让金及相关税费等共计119851.8元，被告应予返还。被告二、三系济南联谊润通公司的股东，因其怠于履行相关清算义务，应对济南联谊润通公司的债务承担连带清偿责任。被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，在沟通无果的情况下，原告特诉至贵院，请求贵院依法判如所请。 济南联谊润通公司、陈卫东、薛慧华共同辩称，1.原告不适格，案涉房屋卖给了吴绍煜而不是郝晓虹、杨泽栋。根据一事不二审的原则，原被告已经进行过调解，调解书第二条明确无其他争议，任何一方不再向对方主张任何权利，应驳回原告的诉讼请求。2.原告的诉讼请求无事实和法律依据，该费用是原告自愿缴纳与被告无关，根据业主大会和业主代表的录音材料，足以证明每个平方700元补缴的是房款而不是垫付的其他费用，济南联谊润通公司的证据可以证明补缴的部分款项是业主自愿的。3.本案的争议房产属于历史遗留问题，该手续是历城区2004年越权审批的，业主协商后补缴房款根据合同法若干规定第二十六条，合同成立以后客观发生了当事人在订立合同时无法预见的非不可抗力造成的属于商业风险重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者是不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同，人民法院应当根据公平的原则并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除，故应将业主缴纳的700元认定为因形势变更自愿达成对原购房合同的变更而增加的购房款。依据法院的判决，这相当于需要原告补缴税费后继续与被告履行合同，该房屋的价格明显低于同时期同位置的房屋价格，该情况明显对被告不公平。4.第二、三被告不应该承担连带责任，因为如果济南联谊润通通过公司进行了注销，那么所有的房产手续不能进行办理，所以被告也不存在怠于履行清算的情况，保全费、保险费和律师费不应该由被告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原被告双方提供的证据及庭审质证，本院认定事实如下： 一、2004年，案外人吴绍煜（乙方）与济南联谊润通公司（甲方）签订《购房合同》，约定：甲方以出让方式取得位于济南市历城区港沟镇田庄村地块的土地使用权。该地块土地面积为5413平方米，规划用途为住宅用地。乙方所购房屋是第1座东单元3层302室，建筑面积共150平方米，总价款452850元。2006年2月14日，吴绍煜向济南联谊润通公司缴纳维修基金、暖气炉、燃气开户费共计26463.33元，其中维修基金系按照房款的3%缴纳。2007年8月26日，吴绍煜（卖方）与郝晓虹、杨泽栋（买方）签订房屋买卖合同，约定吴绍煜将坐落在济南市经十路田庄村西的房产，建筑面积152.12平方米，阳台建筑面积7.55平方米，分摊公用建筑面积13.82平方米，附属建筑物车库3号出售给买方。双方议定上述房地产（含附属建筑物）的总价款为人民币伍拾万叁仟元整（￥503000元）。本契约自双方签章并经开发商认可签章之日发生效力，不得毁约。办理房屋产权登记手续所需缴纳的有关税、费，由开发商济南联谊润通有限公司承担。本契约一式三份，双方各持一份，开发商存档一份。合同签订地点：济南联谊润通实业有限公司。合同落款处盖有御景园小区收费专用章，马洪华签字并注明“情况属实”。济南联谊润通公司于2007年8月26日收取过户费5000元。同日，郝晓虹、杨泽栋（乙方）与济南联谊润通公司（甲方）于2007年签订《购房合同》，约定：甲方以出让方式取得位于济南市历城区港沟镇田庄村地块的土地使用权。该地块土地面积为5413平方米，规划用途为住宅用地。乙方所购房屋是第1座东单元3层302室，建筑面积共151.52平方米，每平方米2700元，车库60000元，总房款为452850元（优惠3%后）。上述合同税费的承担约定：房产交易过程中发生的下列税费，由买卖双方按照国家有关法律和政府有关规定分别缴纳：1.因签订和执有主契约之正本而发生的印花税，由乙方缴纳；2.因房产买卖而发生的契税，由乙方缴纳；3.因房产交易而发生的交易手续费，由买卖双方各自缴纳；4.因乙方取得房屋产权和相关土地使用权证而发生的登记费、工本费等费用，由乙方缴纳；5.公共维修基金由乙方承担，具体事宜按政府相关规定办理；6.其他应缴纳而未在此列明之税费，以及因国家开新税种而发生的税费，按国家有关规定办理。房屋交付后，因乙方占有、使用、收益、处分所购房屋而发生的各项税费，由乙方按国家有关规定自行承担。 二、济南联谊润通公司是2002年8月6日注册登记的有限责任公司（自然人投资或控股），注册资金为50万元，公司股东为陈卫东和薛慧华，陈卫东出资40万元，薛慧华出资10万元，该公司的经营范围是：电子产品开发；节能灯具制作；家具加工销售；房产营销策划及代理；无房地产开发资质及经营范围。2008年11月28日济南联谊润通公司现因未依照规定接受年度检验处于被吊销营业执照状态，济南联谊润通公司曾于2019年4月8日申请注销。 三、2001年3月6日，济南市历城区土地管理局（甲方）作为出让方与济南市中十六里河镇雨露餐厅（乙方）作为受让方签订了济历城土储合字（2001）第06号国有土地使用权出让合同，该合同约定，甲方出让给乙方的宗地位于历城区港沟镇田庄村，面积为5413.33平方米，现用途为综合用地，本合同项下的宗地按照批准的总体规划是建设综合用地项目。总计出让金21.65万元。2004年3月24日，济南市历城区发展计划局下发济历城计投资［2004］第42号《关于对济南联谊润通实业有限公司（雨露餐厅）新建办公、宿舍楼项目结转计划的批复》文件，该文件的内容是：关于济南联谊润通公司新建办公、宿舍楼项目已由我局济历城计投资［2003］第99号文批复，由于进行前期工作，未能按原计划实施，经研究同意结转今年继续实施。该项目征用港沟镇田庄路段土地8亩，新建宿舍楼6000平方米，办公区域1000平方米，计划投资500万元，资金自筹解决。请据此办理规划、用地、环保等手续并组织实施。同年11月10日和24日，济南联谊润通公司分别取得济南市历城区建设管理局颁发的建筑工程规划许可证和建筑工程施工许可证。后济南联谊润通公司开始施工，郝晓虹、杨泽栋购买的楼房既是上述文件中提到的济南联谊润通公司的宿舍楼。 济南联谊润通公司曾取得上述出让土地的国有土地使用证，编号是历城国有（2004）0500067号。后在济南市建筑工程“双清”期间，该国有土地使用证被注销。2005年7月13日，济南市城市管理行政执法局下发了济城执督查综处字（2005）第118号行政处罚决定书，以济南联谊润通公司在未取得《建设工程规划许可证》的情况下，在经十东路田庄村村西建设职工宿舍楼工程，违反城市规划管理规定为由，对济南联谊润通公司罚款26万元。同年7月25日济南联谊润通公司缴纳了上述罚款。济南联谊润通公司为建设宿舍楼于2004年11月5日向济南市历城区建设管理局缴纳了城市基础设施配套费20万元，于2005年2月21日向济南市财政局缴纳土地转让契税99707元，于2005年3月28日向济南市人民防空办公室缴纳了防空地下室易地建设费4万元，于2005年3月30日向济南市历城区消防大队补交消防费1万元，于2005年8月18日向济南港华燃气有限公司缴纳了燃气安装工程款71252元，于2006年10月27日向济南市建设委员会缴纳燃气配套费124000元，于2011年11月17日向济南市城市园林绿化局补交了城市绿化补偿费35715.84元，于2011年11月21日向济南市高新技术产业开发区管理委员会建设局补交了供水配套费51964.64元。济南联谊润通公司虽多次找有关部门进行协调，并补交了部分费用，但直至济南市建设工程“双清”办公室停止工作，对被告济南联谊润通公司所建的宿舍楼仍没有具体的处理意见。 四、涉案宿舍楼的购买人之一焦杨曾于2009年向济南市历城区人民法院提起诉讼，请求判令其与济南联谊润通公司签订的《购房合同》无效，并要求济南联谊润通公司、陈卫东退还购房款646891.34元、赔偿经济损失818308.66元以及承担诉讼费用。经审理，我院作出（2009）历城民商重初字第2472号民事裁定书，认为：“被告济南联谊润通公司建设的宿舍楼，有无合法手续，能否办理相关的房屋所有权证书，有关职能部门在济南市建筑工程双清期间，并未做出明确的处理意见。原告以被告无房地产企业开发资质，该土地用途也非约定用途为由，要求法院确定原告与被告济南联谊润通公司间的房屋买卖合同无效。本院认为在有关部门对被告济南联谊润通公司建设宿舍楼工程未明确处理意见的前提下，原告的上述诉讼请求，不属人民法院的处理范围”，裁定驳回焦杨的起诉。焦杨不服该裁定，提起上诉。（2014）济民一终字第337号民事裁定书认为，在政府有关职能部门未做出审查处理意见之前，本案不属于人民法院民事案件的受案范围，裁定驳回上诉，维持原裁定。 五、2017年8月2日，济南市国土资源局与济南联谊润通公司签订《国有建设用地使用权出让合同》。合同载明：根据济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组（以下简称“市领导小组”）《关于妥善处理国有土地上历史遗留无证住宅问题的意见》（济解决城建遗留问题[2014]1号）文件精神，经乙方申请，市领导小组审核认定，乙方在历城区港沟镇田庄村济南联谊润通住宅楼建设过程中未规划要求实施建设，存在违建行为。现根据我市开展妥善处理国有土地上历史遗留无证住宅问题的统一部署和要求，甲乙双方本着尊重历史，实事求是，切实解决历史遗留问题，维护群众根本利益的原则，订立本合同。（一）该宗地坐落于历城区港沟镇田庄村，原土地证号为历城国用（2005）第05000**，用途为仓储用地，使用权类型为出让，土地证载明面积5413平方米。根据规划组审查意见，本次规划将地块一用地条件变更为居住用地，面积为3930.5平方米。（二）根据历城区历史遗留问题无证住宅项目规划审查意见，2001年3月，历城区土地管理局与济南市中十六里河镇雨露餐厅签订土地出让合同，出让5413.33平方米国有土地使用权，用途为综合用地，年限为50年。2004年3月雨露餐厅取得土地证（历城国用[2004]第0500067号），用途为城镇单一住宅用地，2005年2月济南联谊润通实业有限公司通过转让获得该土地使用权，并取得土地证（历城国用[2005]第0500018号），地，地类用途为仓储用地004年11月，历城区建设管理局越权审批，为济南联谊润通公司办理了宿舍楼、商业楼的建设工程规划许可证（编号[2004]年第1301号），与该公司2005年取得的土地证上仓储用地的用途不符。（三）2014年10月15日市领导小组联合办公室规划审查组出具了规划意见，将项目地块一用地性质按现状认可为居住，实测总建筑面积为7870.32平方米。（四）市领导小组联合办公室认定乙方建设的济南联谊润通住宅楼项目形成时间为2004年11月10日。根据济解决城建遗留问题[2014]1号文件、市解决城市建设遗留问题领导小组联合办公室主任办公会会议纪要（纪要[2014]1号）文件精神，该宗地评估时点为2014年11月10日，土地出让金按当时政策予以缴纳。（五）应补缴出让金计算方式2014年11月27日，经我局土地组审查，市解决城市建设历史遗留问题领导小组办公室对该土地估价报告结果予以备案。根据研究和备案结果应补缴土地出让金226.7899万元（大写贰佰贰拾陆万柒仟捌佰玖拾玖元）。（六）该宗用地出让年限为50年，使用年限至2051年4月26日。（七）该宗地建筑物，构筑物及其附属设施，须利用原有房产维持现状使用，不得进行改建、翻建、重建。（八）乙方同意于本合同签订后30日内一次性全部缴纳。超过缴纳期限，自翌日起，每日按延迟支付款项的1‰向甲方缴纳违约金。（九）本合同壹式肆份，甲、乙双方各执贰份。 六、包括郝晓虹、杨泽栋在内的47户业主经协商，同意按照每平方米700元的标准集资缴纳各项费用，并将费用交至魏丽娟处，数额合计5605600元。魏丽娟在缴纳了部分费用后，于2018年3月12日将2116877.63元款项转入业主陈乃锋账户，后陈乃锋用该款项缴纳了部分税费。根据生效文书查明，业主缴纳费用明细如下：1.2017年2月14日，吴学军向山东建大工程鉴定加固研究院支付70000元住宅楼鉴定费；2.2017年2月28日，魏丽娟向济南市城乡建设委员会缴纳城市基础设施配套费793585.44元；3.2017年3月6日，魏丽娟向济南市人民政府防空办公室缴纳防空地下室易地建设费196109.6元；4.2017年6月1日，魏丽娟向济南市国土资源局缴纳国土部门罚没收入40591元；5.2017年8月7日，魏丽娟向济南市国土资源局缴纳土地出让价款2267899元；6.2017年9月19日，魏丽娟向济南市地方税务局缴纳契税90715.96元；7.2017年9月19日，魏丽娟向济南市地方税务局缴纳印花税1134元；8.2017年10月31日，魏丽娟向济南市地方税务局缴纳城市基础设施配套费契税31743.42元；9.2018年3月12日，陈乃锋向济南市房产测绘研究院缴纳了测绘费15914元；10.2018年3月30日，陈乃锋向济南市勘察测绘研究院缴纳了测绘技术服务费3000元；11.2018年6月6日及2018年8月2日，分别向济南市不动产登记中心缴纳不动产登记费550元、2310元、1920元。以上费用合计3515472.42元，相关票据记载的缴款人均为济南联谊润通公司。 七、涉案住宅楼于2018年取得不动产权证书，登记权利人为济南联谊润通公司，证号分别为（2018）济南市不动产权第0144725号、第0149134号。上述不动产权证书载明涉案房屋共有情况为单独所有，权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质为出让/自建房，用途为居住用地/住宅。（2018）济南市不动产权第0144725号证书系历城区港沟镇田庄村济南联谊润通住宅楼1号楼的证书，该证书载明累计套数24套，共有宗地面积3930.5平方米/房屋建筑面积4042.4平方米。（2018）济南市不动产权第0149134号证书系历城区港沟镇田庄村济南联谊润通住宅楼2号楼的证书，该证书载明累计套数23套，共有宗地面积3930.5平方米/房屋建筑面积4050.2平方米。济南联谊润通公司于2019年5月20日向济南市不动产登记中心提交申请，主张鲁（2018）济南市不动产权第149134号和鲁（2018）济南市不动产权第0144725号不动产权证书丢失，申请补办。后补办的不动产权登记证号为：鲁（2019）济南市不动产权第0174010号和鲁（2019）济南市不动产权第0126945号。 八、其他案件审理中，本院曾向济南国土资源局调查，济南市国土资源局向我院出具济国土资函[2019]29号复函，内容为：经核查档案，济南联谊润通公司所有的证号为鲁（2018）济南市不动产权第0144725号、第0149134号不动产，为市历史遗留问题领导小组审批通过的项目。上述不动产所占土地为国有出让地，权利人为济南联谊润通公司，用途为居住用地，证号为鲁（2018）济南市不动产权第00108565号。上述住宅楼占用土地为单宗住宅用地，函询的两幢不动产不是产业配套住房，可以办理转移登记。 九、2018年9月，郝晓虹、杨泽栋提起（2018）鲁0112民初9298号民事诉讼，诉讼请求为：一、请求依法判令济南市历城区港沟镇田庄村济南联谊润通住宅楼1号楼1单元302号房屋归原告所有；二、请求依法判令被告履行合同义务、于判决生效之日起十日为原告办理不动产产权变更登记手续；三、本案诉讼费、保全费、公告费等全部费用由被告承担。审理后，经法院调解，双方达成如下调解协议：一、被告济南联谊润通实业有限公司于2019年4月10日前协助原告郝晓虹、杨泽栋办理坐落于济南市历城区港沟镇田庄村济南联谊润通住宅楼1号楼1单元302室的不动产权证书。二、双方就诉争请求再无其他争议，任一方不再向对方主张任何权利。三、案件受理费50元，由原告郝晓虹、杨泽栋负担。本院（2018）鲁0112民初9298号民事调解书对上述调解协议予以确认。 十、2018年11月，案涉小区廖萍等27户业主向本院提起诉讼，廖萍诉讼请求为：1.依法判令济南联谊润通公司为廖萍办理济南市历城区港沟镇田庄村济南联谊润通住宅楼（不动产权证号：鲁（2018）济南市不动产权第0144725号）1号楼2-602房屋（不动产单元号：370112013202GB01038F10010024）的房屋产权证书；2.请求依法判令济南联谊润通公司返还廖萍垫付的费用共计111556.49元；3.请求依法判令陈卫东、薛慧华对上述诉讼请求承担连带责任；4.本案的案件受理费、保全费、保险费、律师费、交通费等由济南联谊润通公司、陈卫东、薛慧华承担。其他26户业主的诉讼请求与廖萍诉讼请求一致。经审理，法院判决：一、被告济南联谊润通实业有限公司于判决生效之日起十日内协助原告廖萍办理济南市历城区港沟镇田庄村济南联谊润通住宅楼1号楼2-602房屋的不动产权证书；二、被告济南联谊润通实业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告廖萍垫付款111555.41元；三、被告济南联谊润通实业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告廖萍律师费4000元；四、被告陈卫东、被告薛慧华对上述二、三项所列款项承担连带清偿责任；五、驳回原告廖萍的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1266元、财产保全费1077.78元，均由被告济南联谊润通实业有限公司、陈卫东、薛慧华连带负担。济南联谊润通公司、陈卫东、薛慧华不服判决，提起上诉，后济南市中级人民法院作出判决，驳回上诉，维持原判。2020年4月，济南联谊润通公司、陈卫东、薛慧华就部分案件向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院予以受理，后裁定驳回再审申请。 十一、郝晓虹、杨泽栋于2019年4月28日缴纳水利建设专项收入96.43元、印花税202.5元、土地增值税（旧房转让）23142.86元、教育费附加289.28元、地、地方教育附加1925元、增值税（销售不动产）19285.71元、城市维护建设税675元。税务部门出具的税收完税证明中载明的纳税人名称为济南联谊润通公司。郝晓虹、杨泽栋于2019年8月16日缴纳测绘费200元，测绘部门出具的相应发票记载的购买人为济南联谊润通公司。郝晓虹、杨泽栋于2019年8月21日取得该房屋的不动产权证书，该不动产权证书记载的房屋建筑面积为150.59平方米。郝晓虹、杨泽栋因本案诉讼支出基础律师代理费500元，并约定另支付后期实际获得款项的20%作为律师费。郝晓虹、杨泽栋另因在本案中申请对济南联谊润通公司等的财产予以保全支出申请费1270元、保全保险费500元。 本案争议焦点为：郝晓虹、杨泽栋支出的119851.8元应否由济南联谊润通公司、陈卫东、薛慧华连带负担。济南联谊润通公司、陈卫东、薛慧华称上述费用系郝晓虹、杨泽栋等业主自愿缴纳，并提供录音2份、承诺书2份、证明1份、（2018）鲁0112民初9298号民事调解书1份、税务局缴税的现场照片4份拟证实其主张，并要求郝晓虹、杨泽栋提供其向魏丽娟出具的授权书予以印证。2019年11月2日录音中，王卓（业主王国柱的家人）称：“老陈（陈卫东），我们给拿这个一平方700块钱的时候谁说是让你什么来，就是老陈啊你让他拿钱他也不现实是吧？他也不会拿这个钱，有没有这个说法……咱拿这个钱办咱房产证，都是这么个想法”，2019年4月12日的录音中，陈卫东与魏丽娟、李应全、杨樊辉、洪兴及律师沟通，怎么让陈乃锋在补交的房款中配合支付相关税费问题，魏丽娟提到“我不能在管这个钱的原因就是他们不给我签这种授权委托书……前期已经有三十多户已经给我签了那个授权委托书，还有十几户没签”；承诺书系刘伟、洪兴书写，内容为其办证所产生的增值税等相关税费在其补交的房款中支出；说明系赵建华、刘小妹出具，内容为业主同意按每平方米700元补交办证费，并自愿把办证费汇入郝晓虹、杨泽栋中信银行的账户中。经质证，郝晓虹、杨泽栋称录音有断章取义嫌疑无法证实拟证明的观点，如济南联谊润通公司、陈卫东、薛慧华配合执行，也不会出现其注销公司及郝晓虹、杨泽栋申请强制执行的问题；对证明、承诺书的真实性无法确认，且相关内容对郝晓虹、杨泽栋没有约束力；（2018）鲁0112民初9298号民事调解书载明双方就诉争请求无异议，而郝晓虹、杨泽栋在该案中的诉求仅为确认房屋的所有权、办理不动产权变更登记；业主在税务局的照片恰恰说明费用系垫付，如果业主自愿缴纳，那么款项应全部交给济南联谊润通公司，由应缴费主体济南联谊润通公司去缴纳款项、开具发票。魏丽娟在其他案件中提交小区业主通讯录一份，部分业主在该通讯录“是否同意交钱签字按手印”处签字、捺印。郝晓虹、杨泽栋称，上述证据仅能证明业主同意将钱交给魏丽娟，并不能证实济南联谊润通公司的观点。济南联谊润通公司另提交2016年12月的通告一份，内容包括：“各位邻居我公司1.2号宿舍楼由济南市历城区城市建设历史遗留问题领导小组，报请济南市城市建设历史遗留问题联合办公室审核并批准补办各种手续、补交费用后办理不动产证书……费用的缴纳每平方米按照700元人民币收，由住户个人承担……请您务必到银行柜台缴费带好银行的回执单到物业办公室办理（不接受网上银行）。请您于2016年12月31日前汇款”。郝晓虹、杨泽栋称，业主没有在济南联谊润通公司的通告上签字，每平方米700元的交费，是济南联谊润通公司根据拖欠的税费总额计算出的。 庭审中，济南联谊润通公司称其出售给郝晓虹、杨泽栋的房屋远低于当时的市场价，并申请对案涉房屋的价格进行评估。 本院认为，济南联谊润通公司系经济南市历城区发展计划局批复同意开发建设涉案房地产，并在取得济南市历城区建设管理局颁发的建筑工程规划许可证和建筑工程施工许可证以后才与郝晓虹、杨泽栋签订的涉案房屋的购房合同，后因政策对相关审批权限的调整导致涉案房屋形成违法违建，在交房后无法办理产权登记。现济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组将涉案住宅楼存在的历史遗留问题处理完毕，业主已经集资缴纳了相关税费，涉案住宅楼现为登记在济南联谊润通公司名下的合法财产，济南市国土资源局明确上述住宅楼不是产业配套住房，可以办理配套转移登记。郝晓虹、杨泽栋与济南联谊润通公司所签订的《购房合同》系双方当事人的真实意思表示，双方已经按照该合同约定，履行了房屋交付及款项交付的主要合同义务，现济南联谊润通公司已取得涉案房屋的合法所有权，故应认定双方签订的《购房合同》合法有效。济南联谊润通公司收取了案涉房屋的过户费后，另行与郝晓虹、杨泽栋签订购房合同，且在房屋出售并交付十余年后，济南联谊润通公司与郝晓虹、杨泽栋达成办理不动产权证书的协议，郝晓虹、杨泽栋已依据相应调解书取得了不动产权证书，本院对济南联谊润通公司称郝晓虹、杨泽栋非适格主体的观点以及案涉房屋出售低于市场价值，要求在本案中对案涉房屋价值进行评估的请求不予支持。 济南联谊润通公司虽张贴通告，但并未与业主达成后续的相关费用由业主负担的书面协议，且缴费业主并未按照通告要求将款项交付至济南联谊润通公司的账户，而是将款项交付至魏丽娟处，由魏丽娟根据政府部门的要求支付。济南联谊润通公司称案涉小区的业主系因情势变更自愿按照每平方米700元缴纳的费用，其提供的录音资料等证据不能证实其观点。案涉小区共有47户业主，截至本案庭审，提起诉讼主张济南联谊润通公司等返还垫付费用的业主有37户，其中27户的案件已经结案，虽有部分业主诉讼后与济南联谊润通公司达成和解，但通过诉讼主张权利本身亦可证实其缴费本意并非自愿负担。济南市国土资源局与济南联谊润通公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》中约定了土地出让金的补缴人为济南联谊润通公司，涉案小区业主缴纳的3515472.42元，对应的缴费票据中载明的缴款人名称为济南联谊润通公司，济南联谊润通公司正是基于上述款项的补缴取得涉案住宅楼的合法所有权，故上述费用应由济南联谊润通公司承担。2018年9月，郝晓虹、杨泽栋提起（2018）鲁0112民初9298号民事诉讼中，诉讼请求不涉及垫付费用的负担，相应调解协议亦载明“双方就诉争请求再无其他争议，任一方不再向对方主张任何权利”，济南联谊润通公司称调解协议内容涉及垫付费用的负担，但未举证证实其观点，本院济南联谊润通公司的观点不予采纳。因涉案住宅楼业主均系根据各自房屋的建筑面积缴纳的垫付款，郝晓虹、杨泽栋主张济南联谊润通公司返还其垫付款65417.17元【3515472.42元/（4050.2平方米+4042.4平方米）*150.59平方米】，符合本案实际，本院予以支持。 在济南联谊润通公司取得不动产权证书后，案涉房屋所有权人变更登记为郝晓虹、杨泽栋的过程中，郝晓虹、杨泽栋缴纳的水利建设专项收入96.43元、印花税202.5元、土地增值税（旧房转让）23142.86元、教育费附加289.28元、地、地方教育附加1925元、增值税（销售不动产）19285.71元、城市维护建设税675元、测绘费200元，税务部门出具的税收完税证明中载明的纳税人名称为济南联谊润通公司。上述费用应根据双方的合同约定、法律规定确定负担义务人。案涉《购房合同》约定：房产交易过程中发生的下列税费，由买卖双方按照国家有关法律和政府有关规定分别缴纳：1.因签订和执有主契约之正本而发生的印花税，由乙方缴纳……5.公共维修基金由乙方承担，具体事宜按政府相关规定办理；6.其他应缴纳而未在此列明之税费，以及因国家开新税种而发生的税费，按国家有关规定办理。房屋交付后，因乙方占有、使用、收益、处分所购房屋而发生的各项税费，由乙方按国家有关规定自行承担。因双方约定印花税由房屋买受人负担，该约定系合同当事人自愿处分权利，不违反法律规定，郝晓虹、杨泽栋主张其支出的印花税由济南联谊润通公司负担没有合同依据，本院不予支持。郝晓虹、杨泽栋支付的水利建设专项收入96.43元、土地增值税（旧房转让）23142.86元、教育费附加289.28元、地、地方教育附加1925元、增值税（销售不动产）19285.71元、城市维护建设税675元、测绘费200元，税务部门出具的税收完税证明中载明的纳税人名称为济南联谊润通公司，且双方在合同中均未明确约定由房屋买受人负担上述费用，郝晓虹、杨泽栋主张上述费用由济南联谊润通公司负担于法有据，本院予以支持。 郝晓虹、杨泽栋主张济南联谊润通公司返还其代收的维修基金10350元，当庭认可维修基金系按照当时房款的3%缴纳。济南联谊润通公司称单据中有作废内容，但未提供证据予以反驳。吴绍煜将案涉房屋转售郝晓虹、杨泽栋，在交付房屋时，一并将其缴纳的维修基金票据原件交付郝晓虹、杨泽栋，应认定郝晓虹、杨泽栋取得案涉房屋包括维修基金在内的全部权利、义务。济南联谊润通公司未举证证实其代收款项后向有关部门缴纳，且郝晓虹、杨泽栋主张其返还的维修基金10350元，不高于济南联谊润通公司代收的维修基金数额，本院对此予以支持。郝晓虹、杨泽栋另行根据相关部门要求自行缴纳维修基金。因双方在合同中未对律师费的负担进行约定，且相应历史遗留问题所涉复杂专业问题在其他生效案件已有涉及，本院对郝晓虹、杨泽栋主张济南联谊润通公司负担其支出的律师费的请求不予支持。郝晓虹、杨泽栋因财产保全支出的申请费1270元属于诉讼费用，根据《诉讼费用交纳办法》规定，应由败诉方承担。郝晓虹、杨泽栋支出的保全保险费500元，属于其因保全产生的合理损失，其主张由济南联谊润通公司负担，本院予以支持。 陈卫东、薛慧华作为济南联谊润通公司的股东，在公司被吊销营业执照后，未在法定期限内成立清算组进行清算，怠于履行清算义务，郝晓虹、杨泽栋要求其两人对济南联谊润通公司的债务承担连带清偿责任符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第二十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第十八条规定，判决如下： 一、被告济南联谊润通实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郝晓虹、杨泽栋垫付款109299.3元； 二、被告济南联谊润通实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郝晓虹、杨泽栋维修基金10350元； 三、被告济南联谊润通实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郝晓虹、杨泽栋其他合理损失（保全保险费）500元； 四、被告陈卫东、被告薛慧华对上述第一、二、三条所列款项承担连带清偿责任； 五、驳回原告郝晓虹、杨泽栋其他诉讼请求。 案件受理费减半收取1349元、财产保全费1270元，均由被告济南联谊润通实业有限公司、陈卫东、薛慧华连带负担。 如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并缴纳上诉费，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张本荣 二〇二〇年六月二十八日 书记员  牛美玲