湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初1486号原告：湖南湘天才华房地产有限公司，住所地为湖南省长沙市雨花区万芙北路600号才子佳都9栋2层201。法定代表人：蔡玉宝。委托诉讼代理人：徐攀，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被告：龙科，男，1981年8月3日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：熊鹏，湖南唯楚律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告湖南湘天才华房地产有限公司（以下简称原告）与被告尹晓琪（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐攀到庭参加了诉讼。被告尹晓琪经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方2017年12月6日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20160121610）权证号：20180098927；2、请求判令被告支付原告代其偿还的银行按揭贷款本金、利息、罚息等（一下简称本息）4099.8（暂计算至2020年1月5日），剩余本息以原告支付至涉案房屋完成撤销网签手续完成之日据实计算：3、请求判令被告支付原告违约金48188元；4、请求判令被告协助原告办理长沙市雨花区万高升路465号14幢6层601房撤销网签，注销备案登记及银行抵押等相关手续。5、请求判令被告承担本案的诉讼费、财产保全费用、公告费、财产保全保单费、律师费20000元等费用。事实与理由：原被告双方于2017年12月6日签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20160121610），原告购买被告开发商的商品房——才子嘉都14幢6层601房，房款总价481887元。根据合同附件九补充协议约定：“出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上（含二个月）不偿还银行贷款本息的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金”。被告方未履行偿还银行贷款本金及利息义务，已经违反合同约定。原告为维护自身合法权益，故向法院起诉，请求判如所请。被告辩称：1、其条款也是由原告方单方事先制定的，符合格式条款的条款特征，违反了合同法相关规定，免除了原告方自身的责任，加重了我方的责任，且排除了我方主要权利，并原告方未对该合同的条款对我方予以任何解释说明，没有尽到提醒注意的义务，故该格式条款应当无效，也及原告主张的理由不成立；2、合同解除分为约定解除和法定解除，但根据合同法第93条、94条，及结合96条的规定，当事人依照合同法应依照本法的相关规定应当通知对方，借此应当作为通知合同解除之诉的前置条件，而本案中，无论原告是否具备合同法中约定的法定解除权，都应当通知我方；3、在本案中，我方积极偿还银行的贷款，未足额偿还贷款的行为并未构成根本违约，致使合同目的不能实现，因此合同解除条件不成就，同时根据合同的规定，设立根本违约的制度，是在鼓励交易，最大限度的实现社会价值，而不是放任在另一方违约时，是否造成严重后果而随意解除合同提供，则不利于交易原则，也不利于稳定社会经营，故合同应当继续履行。经审理查明，2017年12月6日，原告与被告签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20160121610），约定被告以481887元的价格购买原告开发的位于长沙市雨花区房屋。合同签订之日向原告支付首付款（含定金）241887元，剩余房款240000元向银行申请贷款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款。逾期未超过90日，自本合同规定的应付期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同还对其他事项进行了约定。同日，双方就上述买卖合同及未尽事宜另行订立附件九《合同补充协议》其中第一部分第三条第二款内容载明：出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期两个月以上（含二个月）不能偿还银行贷款本息的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金。买受人为房屋投入的装修不作任何补偿。被告方向中国银行申请贷款481887元人民币，原告方提供了担保，担保责任为连带保证责任。被告方未履行偿还银行贷款本金及利息义务，已经违反合同约定。故向法院起诉，请求判如所请。上述事实，有《长沙市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、中国建设银行个人账户支出交易明细、收据、当事人陈述以及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》当事人真实意思表示，内容不违反法律与行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应严格按照合同约定履行。1、关于合同的解除。原告为被告提供按揭贷款担保，但被告未依约履行还款义务。因被告未按偿还贷款，导致原告承担保证责任，原告代被告向银行偿还了贷款本息共计4099.8元。根据双方签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》。本院对原告要求解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持，并确认《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》于本案起诉状副本送达之日解除。2、关于违约金的支付。原告请求被告按全部购房款的10%支付违约金48188元，本院综合考量被告的违约情节及原告的实际损失，依法酌情调整为按房屋价款1%支付违约金，即被告应支付原告违约金4818.8元，对原告主张超过该部分的违约金不予支持。3、关于代偿借款的本息。原告要求被告归还已代其向银行偿还的借款本息4099.8元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告湖南湘天才华房地产有限公司与被告龙科于2017年12月6日签订的编号为（20160121610）《长沙市商品房买卖合同》已解除；二、被告龙科于本判决生效后15日内协助原告湖南湘天才华房地产有限公司办理“长沙市雨花区万芙北路600号14幢6层601房”撤销网签、注销备案登记及银行抵押等相关手续；三、被告龙科于本判决生效之日起5日内支付原告湖南湘天才华房地产有限公司违约金4818.8元；四、被告龙科于本判决生效之日起5日内归还原告湖南湘天才华房地产有限公司代偿款4099.8元；五、驳回原告湖南湘天才华房地产有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1607.2元，应适用简易程序减半收取803.6元，保全费2929元，共计3732.6元，由被告龙科负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  宁昊杰二〇二〇年五月二十八日法官助理彭傲书记员吴叶佳附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。