安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0102民初5105号 原告：缪家龙，男，1979年3月19日出生，汉族，住安徽省芜湖市无为县。 委托诉讼代理人：贾梦林，北京尚公（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王总立，安徽皖大律师事务所律师。 被告：梁松林，男，1963年8月15日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：张容容，安徽众城高昕律师事务所律师。 原告缪家龙与被告梁松林房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告缪家龙的委托诉讼代理人贾梦林、王总立，被告梁松林的委托诉讼代理人张容容均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告缪家龙向本院提出诉讼请求：1、确认缪家龙、梁松林之间签订的《安徽白马服装城/商贸城(白马一期)商铺租赁合同》已于2020年4月18日解除；2、梁松林立即退还缪家龙租金135245.9元，并自2020年4月19日开始按照年利率6%的标准承担利息损失至款清之日止；3、梁松林承担本案全部诉讼、保全费用。 事实与理由：2019年9月3日，缪家龙、梁松林签订了一份《安徽白马服装城／商贸城（白马一期）商铺租赁合同》，约定：梁松林将位于安徽省合肥市安徽白马服装城／商贸城（白马）一期商铺号为2-Ｂ027的商铺出租给缪家龙使用。合同签订后，缪家龙依约履行了支付租金的义务。后因新冠××疫情影响，安徽白马商业经营管理有限公司减免了租户50天的租金，现缪家龙已向梁松林发出了解除合同的书面通知，但其至今未收到免租期及剩余租期内退还的租金。为维护自身的合法权益，特诉至法院。 被告梁松林辩称，双方之间签订的商铺租赁合同未解除。缪家龙于2020年4月18日单方擅自向梁松林发出解除合同通知书，并未得到被告的书面认可，违反涉案租赁合同第八条第三项“任何一方单方预终止合同应提前60天通知对方并得到对方书面允许之后方可提前终止合同”的约定。截止2020年7月20日，缪家龙仍未将房屋钥匙交给梁松林，涉案租赁合同仍有效，故不存在梁松林退还缪家龙租金及利息的情形，请求驳回缪家龙的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年9月3日，缪家龙与梁松林签订《安徽白马服装城／商贸城（白马一期）商铺租赁合同》一份，约定：梁松林将位于安徽省合肥市安徽白马服装城／商贸城（白马）一期，商铺号为2-Ｂ027出租给缪家龙，租赁期共壹年，自2019年10月20日起至2020年10月19日止；缪家龙租赁该商铺仅作为经营女装使用；租金为225000元，缪家龙于2019年9月3日前付清；任何一方单方面欲提前终止合同，应提前60天通知对方并得到对方书面允许后方可提前终止合同。在租赁期间，承租人违反上述约定，且未立即纠正消除影响和损失，出租方有权终止合同，收回商铺，承租方除放弃租金余额（作为违约金一部分），另按照合同总租金的50%向出租方支付违约金。合同签订后，缪家龙向梁松林支付涉案商铺租金225000元。 2020年3月22日，安徽白马商业经营管理有限公司与合肥盛装物业管理有限公司联合发出“致白马家人的一封信”，其中载明：新冠疫情发生以来，全国上下同心抗疫……白马市场于2020年3月22日全面顺利复市……经白马公司董事会研究并做出如下决定，与大家共度难关：一、租金：减免白马公司经营单元50天的租金……针对租赁业主商铺的租金，白马公司的态度是：一定会积极号召并坚决督促与广大业主沟通，让业主拿出诚意，给出合情合理的租金减免。虽然白马商铺绝大部分为私人产权，白马公司并无直接决定权，但公司一定会按照政府的政策导向和实际可能，积极与业主沟通并劝导……。 2020年4月18日，缪家龙通过微信向梁松林发出《解除合同通知书》；4月29日，缪家龙又通过微信向梁松林发出《交房通知书》；5月2日，缪家龙通过微信向梁松林发送信息“房东你好，5月3日商铺里一切属于我的物品我全部撤走，你当天准时过来拿钥匙，特此通知”；5月3日，缪家龙通过微信向梁松林发送腾空涉案商铺的照片。 上述事实，有原、被告陈述及提交的证据在卷予以佐证。 本院认为，缪家龙与梁松林签订《安徽白马服装城／商贸城（白马一期）商铺租赁合同》，系当事人真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点在于涉案商铺租赁合同是否应解除问题。2020年1月起发生在我国的新冠××疫情，各级政府为应对疫情所采取的管控措施，客观上确使社会大部分行业的经营行为受到限制，这是缪家龙与梁松林在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，该种情形一定程度地对缪家龙所经营的服装销售活动产生了影响，客观上使缪家龙的经营收益受到一定的损失，但这种损失是否造成缪家龙从根本上不能实现合同目的，其并无相关证据予以证实。且案涉商铺所在的白马服装城实际于2020年3月22日就已全面复市，此时影响商铺经营的事由已经消除。缪家龙于2020年4月18日要求解除涉案租赁合同，同年5月3日将涉案商铺腾空，在此情况下，如强令其继续履行合同、使用租赁房屋，已不能实现合同目的，故从定纷止争、防止损失扩大、减少诉累的角度出发，本院对缪家龙与梁松林签订的《安徽白马服装城／商贸城（白马一期）商铺租赁合同》予以解除。根据合同约定，任何一方单方面提前终止合同，应提前60天通知对方。缪家龙于2020年4月18日要求解除合同，故本院确定涉案合同于2020年6月18日解除。 因新冠××疫情及疫情防控措施，虽导致继续履行租赁合同出现困难，但双方原本可以通过协商租金及租期等方式予以妥善解决，并不必然导致合同不能继续履行，现缪家龙要求提前解除合同，且在双方未能达成一致的情况下，擅自撤离商铺，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。另虽缪家龙与梁松林签订的租赁合同中约定如承租方违约除放弃租金余额（作为违约金一部分），还需按照合同总租金的50%向出租方支付违约金。因该约定违约金过高，超出了法律规定的范围，对此应予调整。因本案系租赁合同纠纷，梁松林因缪家龙的违约行为而受到的实际损失主要系租金损失，本院酌定缪家龙应承担的违约金为18000元。另缪家龙在疫情期间因经营活动受到限制，客观上造成了一定的损失，缪家龙与梁松林均无责任，故根据公平原则，梁松林也应承担部分损失，此损失可以适当减少缪家龙的租赁费用，各承担25天。综上，因本院确定涉案合同系于2020年6月18日解除，缪家龙已经将案涉房租交到2020年10月19日，故本院综合权衡案涉合同的剩余租期（2020年6月18日至2020年10月19日为123天）、租金标准、新冠疫情对案涉商铺经营的实际影响及合同当事人的违约情形等因素，酌定应由梁松林向缪家龙返还的案涉租金为73232.88元［（225000元／年÷365天×123天）＋（225000元／年÷365天×50天）÷2－违约金18000元］。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下： 一、原告缪家龙与被告梁松林签订的《安徽白马服装城/商贸城（白马一期）商铺租赁合同》于2020年6月18日解除； 二、被告梁松林于本判决生效之日起十日内返还原告缪家龙租金73232.88元； 三、驳回原告缪家龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3005元，减半收取1502.5元，由原告缪家龙负担687.5元，被告梁松林负担815元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  石庆 二〇二〇年十月十三日 书记员  李欢 附：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵消； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债务人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律法规或者当事人约定终止的其他情形。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。