湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘0105民初4616号 原告：陈洁。 委托诉讼代理人：唐辉，湖南宏声律师事务所律师。 被告：湖南福晟房地产开发有限公司，住所地长沙市开福区中山路589号万达广场A座36楼。 法定代表人：熊伟，董事长。 委托诉讼代理人：龚威威，系公司员工。 原告陈洁与被告湖南福晟房地产开发有限公司（以下简称福晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈洁的委托诉讼代理人唐辉，被告福晟公司的委托诉讼代理人龚威威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈洁向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原告和被告之间签订的《长沙市商品房买卖合同》。2、请求法院依法判决将原告购买的涉案房屋退房给被告，被告将收取原告的全部购房款项人民币332868元退还给原告，并按照银行同期贷款利率支付利息至购房款项全部返还给原告止。3、请求法院依法判决被告向原告支付违约金人民币332.87元。4、请求法院依法判决被告向原告支付赔偿金人民币332.87元。5、请求法院依法判决被告赔偿原告已经交纳的印花税人民币12847.09元、维修资金5208元。6、请求法院判决被告因没有对涉案房屋进行备案，被告应该向原告支付违约金暂定人民币1900元。7、请求法院依法判决本案全部诉讼费及其它相关费用由被告承担。事实与理由：2018年7月24日，原告与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同编号为：201802941608，原告购买被告开发的位于长沙市开福区兴联路360号福晟世家小区（推广名：钱隆世家）的商品房一套，房号为28栋1608号房，该商品房建筑面积为43.40m2，其中套内建筑面积32.50m2，商品房单价为每平方米人民币7669.77元，总价为332868元。原告按照合同约定一次性支付了全部购房款和税费，履行了全部合同义务。被告向原告宣传涉案房屋属于“可租公寓”、“商住公寓”，并有“燃气入户”，并在合同文本中写明了涉案房屋有燃气入户以及燃气接通的时间。原告办理了房屋交房手续后发现被告交付的房屋未接通燃气，原告购房的直接目的是为了满足自己的“居住”，被告将涉案房屋以“办公性质”在相关机关备案，却以“可租公寓”来进行宣传推广和销售，涉案房屋不符合“居家”使用条件、无法正常居住。后来原告经过多方打听和查询涉案房屋根本没有燃气入户和燃气接通的条件，被告虚假宣传并以欺诈手段与原告签订合同，使原告在违背自己真实意思的情况下订立合同。因此，双方签订的合同属于可撤销的合同。另外，被告的虚假宣传行为和欺诈行为已构成根本违约，致使原告购买的“公寓”不能正常入住，给原告正常的生活带来了困扰，在解除双方所签订合同的同时，被告还应按照合同约定承担相应的赔偿责任。双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第九条第一款约定2019年12月31日燃气达到接通条件，被告如果在约定期限内未达到交付使用条件，被告（出卖人）向原告（买受人）一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金，并采取措施保证相关设施于90日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿金额为买受人已付款的0.1%。原告经过查询，涉案房屋没有在相关机关备案。根据合同第二十条的规定，被告应该在合同签订之日起90日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案，否则应该按每日按照已付购房款的0.1%支付违约金。被告持续违约超过19个月，因此，被告应该向原告支付未履行涉案房屋备案义务的违约金暂定人民币1900元。原告从2019年12月初开始多次试图与被告沟通来解决纠纷，但被告总是以各种理由予以拒绝。被告的虚假宣传行为和欺诈行为严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及其它相关法律的规定向贵院提起诉讼，望贵院在查清事实的基础上，判如所诉! 被告福晟公司辩称：被告并未对外宣传涉案房屋的居住功能，并且所有的宣传广告及双方的合同均已明确宣传内容仅供参考，应以合同约定为准，双方的合同以明确约定涉案房屋的规划用途为办公，并且目前长沙市的相关政策并未禁止规划用途为办公的公寓用作居住使用，现实情况也是确实可以居住使用，因此被告称不能正常入住与事实不符；被告并未对外宣传涉案房屋有燃气入户，虽然主合同中有有关燃气的约定，但是补充协议中的第一条第八款已经明确约定包括燃气在内的基础设施及配套设施政府有关部门最终批准为准，如有更改，被告不需另行通知，原告不得以此为由解除合同，并要求被告承担违约责任，并且补充协议第二段证明被告在签署合同前已经了解了涉诉商品房不通燃气等设施设备情况，因此，被告无权以涉案房屋不满足居住、没有燃气为由要求解除合同并主张相应的诉讼请求，另涉诉商品房所有的28栋自始未规划燃气入户，政府审批的规划设计方案也未包括燃气入户，商品房买卖合同中关于燃气的约定完全是被告的工作人员在套用政府标准文本时未将相关内容根据实际情况进行调整所导致的，因此，被告将另案起诉，请求撤销商品房买卖合同中关于燃气的约定，本案的审判应以撤销商品房买卖合同中案件的判决结果作为依据进行审理。 各方当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据材料。经本院依法组织各方当事人证据交换及举证质证，就当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院确认的证据材料及本案诉争焦点，并结合当事人的陈述，本院确认如下事实： 2018年7月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同编号为：201802941608，原告购买被告开发的位于长沙市开福区兴联路360号第28栋16层1608号房屋，规划用途为办公。建筑面积为43.40m2，其中套内建筑面积32.50m2，分摊建筑面积10.91m2，该商品房单价为每平方米人民币7669.77元，总价为332868元。买受人采取一次性付款方式付款，首付款（含定金）332868元于本合同签订之日支付。出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付经验收合格，并双方按照补充协议的相关约定执行的商品房。第九条，关于城市基础设施约定，燃气在2019年12月31日达到接通条件。如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金，并采取措施保证相关设施于90日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿金额为买受人已付款的0.1%。出卖人除按本条约定承担违约责任和采取补救措施外，不承担其他法律责任。第二十条，关于产权登记的约定，买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90工作日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同的，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.01‰支付违约金。 同日，原被告双方签订《合同补充协议》约定该商品房的基础设施及配套设施等内容均以政府有关部门最终批准的为准，如有更改，出卖人不需另行通知。买受人不得以此为由解除合同并要求出卖人承担违约责任。第七条、合同的解除，已缴纳的契税等税费由买受人自行办理相关退费手续，出卖人予以必要的协助。 原告陈洁分别于2018年7月25日向被告支付购房332868元、支付不动产工本费10元、产权登记费550元，7月26日向长沙税务局缴纳契税12680.69元、印花税166.4元，7月26日向长沙市物业维修资金管理中心缴纳物业维修基金5208元。 另查明，福晟世家小区7栋开盘时间为2018年9月10日，28栋于2018年7月13日取得预售许可证。涉案房屋没有在相关机关备案，被告未按合同约定办理登记已超19个月。 本院认为：一、关于《长沙市商品房买卖合同》是否解除的问题。原、被告《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规效力性、强制性规定，应当认定为合法有效。对于原告主张涉案房屋不符合“居家”使用条件，无法正常居住。本院认为，涉案房屋虽以合同形式明确规划用途为办公，但长沙市并未禁止规划用途为办公的房屋就不能作为公寓居住使用。原告主张被告在商品房销售时宣传为“燃气入户”，但是原告提供的证据显示是7栋的宣传手册，而非本案涉案房屋所在栋数，原告未能提供其他证据证明被告在销售时进行虚假宣传，故本院认定被告不存在欺诈行为，本案涉案房屋不影响原告的实际居住使用。 关于双方在买卖合同中约定燃气应于2019年12月31日达到接通条件的问题。被告虽然辩称的根据政府的标准版本签写，由于工作人员的失误，没有对合同内容进行调整。但被告作为提供格式合同一方，应当对合同进行审查，基于合同未审查到位而给买受人造成的误解，应被告承担相应的责任。故本院对被告的辩称不予认可，被告未按照约定时间对28栋接通燃气，存在违约行为，但是否接通燃气并不影响原告的正常使用，因此原告主张接通燃气尚未接通未达到本商品房买卖合同目的不能实现的程度，为保障市场交易秩序的正常进行，该合同应继续履行为宜。原告诉请解除合同并主张返还已付购房款及其资金占用利息的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 二、关于原告诉请违约金和赔偿金的问题。根据《商品房买卖合同》约定，被告若在约定期限内未达到交付使用条件，被告应当向原告一次性支付相当于房屋总价款的0.1%的违约金，并采取措施保证相关设施于90日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予补偿，出卖人赔偿金额为买受人已付款的0.1%。因被告在合同中约定在2019年12月31日接通燃气，但没有接通，原告存在违约行为，但是，在合同中关于违约金、赔偿金的约定过低，本院酌情予以调整，故将违约金、赔偿金比例调整为合同标的总额的3%，即违约金、赔偿金共计9986.04元（332868元×3%）。 三、关于原告主张被告赔偿已缴纳印花税和维修资金的问题，因合同没有解除，应当继续履行，故原告主张赔偿印花税和维修资金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 四、关于备案违约金的问题，原、被告在合同第二十条约定，合同签订之日起，被告应于90工作日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案，如因被告的责任，致使原告未能在约定期限内办理上述登记，原告不解除合同的，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，被告每日按已付房款的0.01‰支付违约金。即被告应于2018年12月5日之前办理合同备案。截至起诉时，被告应支付因未办理备案的违约金1907.33元（332868元×0.01‰×573天）。截至起诉时，被告仍未按照合同约定对涉案房屋办理备案登记，因原告仅主张被告支付未履行涉案房屋备案义务的违约金1900元，故本院对该项诉讼请求予以支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、判决被告湖南福晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈洁支付违约金、赔偿金共计9986.04元。 二、判决被告湖南福晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈洁支付未备案违约金1900元。 三、驳回原告陈洁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6602元，由被告湖南福晟房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长 吴 宏 人民陪审员 黄 金 人民陪审员 兰彩霞 二〇二〇年十二月三十日 代理书记员 龙妙红 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。