湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初2677号 原告：朱建文，男，1969年12月15日出生，汉族，住长沙市望城区。 委托诉讼代理人：刘尔卿，湖南仁润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张淑元，湖南仁润律师事务所律师。 被告：周洋，男，1992年5月19日出生，汉族，住湖南省岳阳市湘阴县。 委托诉讼代理人：陈文冶，湖南君信律师事务所律师。 原告朱建文与被告周洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱建文及其委托诉讼代理人张淑元，被告周洋及其委托诉讼代理人陈文冶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱建文向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；二、请求判令被告立即向原告支付欠付的2020年2月2日至2020年6月19日租金104239.68元，以及违约金35200元，共计139439.68元（违约金按照每日200元暂时自2020年1月23日计算至2020年6月19日，要求计算至租金及房屋占用费全部付清之日）；三、请求判令被告立即腾退占用的原告房屋；四、请求判令被告依照双方约定的租金标准支付房屋后续占用费直至房屋腾退之日止，并向原告支付因被告违约而造成的四个月租金损失90643.2元；五、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2019年4月2日签订《房屋租赁合同》，约定将原告坐落于长沙市望城区月亮岛街道润和星城润和长郡第五期面积377.68平米的9#二层205号商铺出租给被告用于经营餐饮，租期五年，前三年租金月每平米60元，季付，提前10日支付下一季租金，逾期则按200元/日标准由被告支付原告违约金，逾期20日支付，原告可以解除合同，收回房屋。然而，被告本应在2020年1月23日提前支付原告2020年2月2日至2020年5月1日租金，并于2020年4月23日支付2020年5月2日至2020年8月1日期间租金，却连接两次逾期支付，并置原告多次主张于不顾，已符合合同约定的原告单方解除合同的情形。原告故而诉至本院，要求判如所请。 被告周洋辩称，一、原告的诉讼请求不能成立。原告在今年5月就将涉案租赁房屋上锁，将出租的房屋强行收回，双方租赁合同应同时得以解除，房租只能计算至今年5月底，从6月起原告无权主张租金。疫情属于不可抗力事件，原、被告均无过错，原告无权要求被告支付违约金。原告要求被告腾房，但原告早已将房屋上锁，导致被告无法及时腾房，且原告上锁行为侵犯了被告的合法经营权，被告保留追究损失的权利。原告因上锁行为导致的房屋租金损失应由原告自行承担。本案诉讼费用应由人民法院根据双方过错确定，而非作为一项诉讼请求提出；二、原告诉称遗漏事实。被告于2020年4月10日与原告达成协议，双方约定以被告交纳的23000元押金充抵房租，故应视为被告向原告交纳了23000元房租。2020年4月12日，案外人梁某代被告微信支付原告房租1万元。上述两项合计共33000元，应当予以抵扣。 本院经审理查明如下案件事实：2019年4月2日，原告朱建文作为（甲方，出租方）与被告周洋（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落于月亮岛街道的润和星城·润和长郡第9#2层205号，建筑面积377.68平方米的商铺出租给乙方；租期5年，自2019年4月2日起至2024年4月1日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为餐饮使用，并遵守国家和本市有关房屋使用及物业管理等规定，乙方保证按规定须经有关部门审批的由其自行办理相关手续，不擅自改变上述约定的使用用途；承租方有下列情形之一的，出租方有权解除合同，收回房屋：1、承租方利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的，2、承租方拖欠租金累计达20天；每月租金为60元每平方米，在承租第三年期满后即第四年起，每年租金在前一年租金的基础上递增6%；租金从2019年5月2日起开始计算（4月2日至5月1日为甲方赠送乙方装修期，甲方不收取租金）；押金为23000元（合同期满或经双方协商终止合同后无息退还其押金给乙方）；承租方以现金或者转账方式向出租方支付租金，按照先付后租原则，租金定为按季度支付，承租方必须提前10天时间交至出租方，逾期一日，按200元/日支付违约金，甲方不提供租赁发票；乙方从签署合同之日起向物业管理公司交纳物业费，水电费由乙方交纳，租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等维修费由乙方负责；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，甲方不退租房保证金，乙方负责赔偿违约金叁万元，且需提前叁个月向甲方作出书面申请，否则就再需向甲方支付叁个月房租，并承担甲方其他损失。 合同签订后，周洋向朱建文交纳押金23000元。2019年12月周洋退出饭店经营，并将饭店经营权转让给合伙人梁某，朱建文对此知情。周洋与朱建文当庭认可双方在2020年2月1日之前房租均已结清。2020年4月10日，由朱建文提议并起草“房屋租赁押金条解除凭证”范本，由周洋抄写并签字确认用押金23000元抵扣已拖欠的房屋租金；2020年4月12日，梁某代周洋向朱建文支付租金1万元。以上两笔共计支付房租33000元。 另查明，朱建文为长沙瑞阳网吧连锁管理有限公司（以下简称瑞阳网吧公司）分店的负责人和小股东。涉案商铺系瑞阳网吧公司于2018年12月28日从房东何新征承租，租期为12年，瑞阳网吧公司于2019年2月18日将其与何新征签订的房屋租赁合同中关于涉案商铺的全部权利义务转让给朱建文，允许其自主租赁并使用该商铺。朱建文转租时并未征得何新征同意，转租后亦未将相关事宜主动告知何新征，仅告知周洋将门面租金直接支付给何新征，周洋知道门面系朱建文转租。因并未收到全部应收租金，何新征于2020年3月通过电话方式向朱建文询问相关事宜，后朱建文承认门面已向他人转租。 还查明，涉案门面于2020年5月已停止经营并于2020年7月19日物品腾空，截止庭审日房内仅剩周洋在承租案涉门面时安装的天然气管道相关设施。庭审结束后，何新征就该门面内的天然气管道相关设施已与周洋协商处理完毕。朱建文同意涉案门面租金计算至2020年7月20日止，且自认周洋已于2020年7月20日交还房屋并已腾空。 以上事实有原告提交《房屋租赁合同》、被告提交的房屋租赁押金解除凭证、1万元微信转账记录、出庭证人梁某的证言及原、被告的当庭陈述予以证实，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，原告朱建文与被告周洋签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告当庭一致认可租赁合同已于2020年4月30日解除，本院对此予以确认。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉租赁合同解除后，周洋应交还房屋并腾空，还应向朱建文支付欠交的租金，并支付场地占用费至房屋腾空之日止。诉讼过程中，原告已自认周洋已于2020年7月20日交还房屋并已腾空，本院予以确认。关于欠交租金数额。虽然周洋已退出涉案门面具体经营，但其仍为该合同项下的租金支付义务承担者。庭审中双方一致确认截止2020年2月1日的租金已经全部结清。按合同约定为22661元／月，但原告当庭认可按22658元／月计算，故自2020年2月2日起至2020年4月30日止，周洋应向朱建文支付门面租金66463元（22658元／月＊2个月＋22658元／30天＊28天，四舍五入后取整）。现原告已通过案外人梁某向被告支付1万元，押金23000元经双方协商已抵扣房租，共计已付33000元，仍欠付33463元。同时，门面内其余物品已于2020年7月19日搬离，虽然门面内天然气管道相关设施尚未移除，但原告同意租金计算至2020年7月20日，故周洋还应支付自2020年5月1日起至2020年7月20日按照22658元／月的租金支付标准计算的场地占用费，经计算为59203元（22658元／月＊2个月＋22658元／31天＊19天，四舍五入后取整）。周洋抗辩称因受疫情影响，案涉门面曾停止经营3个月，请求减免1.5个月租金。本院考虑到案涉门面非朱建文本人所有，其也需依合同约定向房东何新征支付房租，基于公平原则考虑，对周洋该抗辩意见，本院不予采纳，对其欠交租金数额不支持减免。 关于违约责任。朱建文诉请的违约责任包括两个方面：1、周洋承担逾期付款违约金，按照“200元/日的标准”自应付款之日即2020年1月23日起计付至2020年6月19日为35200元，实际计算至租金及房屋占用费全部付清之日；2、周洋承担4个月租金损失90643.2元。原告与被告在合同中明确约定了租金按季度支付，且须提前10天支付，逾期交付租金应“按200元/日支付违约金”及“若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，甲方不退租房保证金，乙方负责赔偿违约金叁万元整，且需提前叁个月向甲方作出书面申请，否则就再需要向甲方支付叁个月的租金，并承担甲方其他损失”。本院认为违约金的主要功能在于弥补守约方的损失并兼顾对违约方进行惩罚,如果合同约定的违约金严重超出守约方实际损失，将会导致对违约方的惩罚不适度而有违公平原则，故弥补守约方的损失应当与客观损失相当，对违约方的惩罚应当适度。对本案中周洋应承担的违约责任分析如下：1、关于逾期付款违约金，双方在合同中约定的以200元/日作为逾期交纳租金违约金的计算标准过高，不宜以此标准对周洋进行过度惩罚，但周洋的逾期付款行为确系给朱建文造成利息损失，应当要承担相应违约责任。结合涉案门面的实际经营情况，基于未能及时支付租金主要给朱建文造成的是资金占用期间的利息损失，虽对周洋提出的受疫情影响希望减免1.5个月租金的意见，本院未予采纳，但在逾期付款违约责任方面，为切实化解矛盾纠纷，对逾期付款违约金的计算标准进行调整，酌定周洋自2020年1月23日起以欠付租金33463元为基数按照日利率0.5‰计付，经计算，截止2020年9月10日，已产生违约金3865元（33463元*0.5‰*231天，四舍五入后取整）。关于2020年9月11日起至欠付租金清偿之日止的后段违约金，以未付租金为基数按照日利率0.5‰计付至租金全部清偿之日止；2、关于朱建文主张的周洋应当赔偿的4个月租金损失90643.2元。虽然涉案合同因周洋未及时支付租金而提前解除，但朱建文并未举证证实由此给其造成的实际损失，且朱建文并非涉案门面的房屋所有权人，其转租行为未经房东同意，自身即存在过错，故对该主张本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、确认原告朱建文与被告周洋签订的《房屋租赁合同》于2020年4月30日解除； 二、被告周洋于本判决生效后十日内向原告朱建文支付房屋租金33463元； 三、被告周洋于本判决生效后十日内向原告朱建文支付截止2020年9月10日的逾期付款违约金3865元，自2020年9月11日起的后续违约金仍以未付租金为基数按照日利率0.5‰继续计付至租金全部清偿日止； 四、被告周洋于本判决生效后十日内向原告朱建文支付房屋场地占用费59203元； 五、驳回原告朱建文的其他诉讼请求。 若未按本判决指定期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4752元，因适用简易程序减半收取2376元，由原告朱建文负担1379元，由被告周洋负担997元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员 张 蕾 二〇二〇年九月十五日 书记员 唐朝慧 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。