内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2020）内0121民初311号原告（反诉被告）：张春颖，女，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：付玉霞，内蒙古启安律师事务所律师。被告（反诉原告）：呼和浩特市立鑫商务运营有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市金山开发区金山大道南（内蒙古胜利钢业制造公司院内）。法定代表人：王孝维，该公司董事长。委托诉讼代理人：王晓曼，慧聪律师事务所律师。原告张春颖诉被告呼和浩特市立鑫商务运营有限公司委托合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案受理,2020年3月10日呼和浩特市立鑫商务运营有限公司作为反诉原告提起反诉。本院依法适用普通程序，于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告张春颖的委托诉讼代理人付玉霞，被告呼和浩特市立鑫商务运营有限公司的委托诉讼代理人王晓曼，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张春颖向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付原告2014年8月1日起至2015年7月31日止房屋租金17363.44元和2019年8月1日至2020年7月31日剩余房屋租金17363.3元（21704.3-4341元）共计34726.74元。二、依法判令被告承担逾期支付租金违约金（2014年8月15日起以本金17363.44元为基数计算的逾期支付租金违约金和2019年8月15日起以本金21704.3元为基数计算的逾期支付租金都应算至实际给付之日，暂算至2019年12月11日）44367.63元。三、依法判令被告将委托经营期后三年的租金依照合同约定分别在2020年8月15日、2021年8月15日将年租金返给原告，2019年度未付租金16964.3元（217043元×10%-4740元）在判决生效后及时给付。四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年11月25日，原告与被告签订了《“雅格时代广场”商铺委托经营合同书》，双方约定以原告位于呼和浩特市××区“雅格时代广场”项目第4层，铺位编号145号的商铺委托给被告经营，返租总价为217043元，委托经营期限为8年，自2014年8月1日起算至2022年7月30日截止。合同第三条约定:委托经营期内，年租金前五年按照返租总价的百分之八进行计算;后三年按照返租总价的百分之十进行计算；甲方收益结算期以年为单位，在每年8月15日支付。结算方式为划款或现金，乙方支付甲方租金后，甲方应及时出具有效收款凭据。合同签订后，被告与原告商议以第一年租金抵顶内蒙古阜兴房地产开发有限责任公司的房款，故当时购房款是按照实际房价减掉第一年的租金收取。直到2018年，原告起诉内蒙古阜兴房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷要求其返还房屋差价时，其矢口否认以租金抵顶房款的事实，且依据书面合同约定，房款只是按照抵顶后的房款记载在房屋买卖合同中，导致房屋单价比买房时低，返还房屋差价时即是按照抵顶后的房款计算出的房屋单价返还(因双方抵顶是口头协议，且在房屋买卖合同和商铺委托经营合同中均未体现以租金抵顶房款的条款，只是当时交付房款时按照实际房款减掉第一年租金收取)原告才知道第一年租金未被抵顶的事实。另外，被告在合同签订后，并未按照合同约定按期返还租金。原告认为:原告与被告签订《“雅格时代广场”商铺委托经营合同书》，被告理应依据合同约定承担返还租金的义务。现被告未按约定返还租金已构成违约，且在原告一再催要的情形下仍不按照约定返还租金，应承担违约责任。被告呼和浩特市立鑫商务运营有限公司辩称，一、双方履约事实是三个月一返租，被告已向原告返租金至2019年11月14日。双方在履行委托经营合同期间，长期遵循三月一返租的事实，合同约定双方结算期以年为单位，并未约定一次性支付，且双方在履约过程中，从2016年开始就按三个月一返租来履行合同。双方对此也从未产生过任何争议。因此，原告一次性主张2019年8月1日至2020年7月31日前的反租款是对双方合约的违反及履约惯例的破坏。二、疫情期间租金应当免除。立鑫公司可依据双方履约惯例在原告退还多收取被告的返租款项8783.04元及相应利息损失(按年利率6％计算)的前提下，向反诉被告支付2019年11月15日至2020年2月15日期间的租金。但，本案中还有一个事实需要法院在审理时予以关注，即我国目前正在发生新冠状病毒重大疫情事件，此事件不亚于2003年非典疫情，也导致反诉被告委托给立鑫公司管理的商铺均因疫情而采取了强制封闭停业措施，疫情停业期间商户及立鑫公司遭受了巨大的经营损失。因此，2020年2月租金受重大疫情影响，属法律规定的不可抗力事由，应当本着公平原则依照《最高人民法院关于防治传染性非典型肺炎期同依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》及《合同法》第117条、18条规定对于疫情期间的租金子以免除。三、被告立鑫公司未违约，不应当承担违约责任。反诉原告（本诉被告）呼和浩特市立鑫商务运营有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令反诉被告退还多收原告租金8783.04元，并按银行同期贷款利率（6%）向原告支付自2015年8月1日至实际给付之日的利息1394.31元；2、请求反诉被告向反诉原告出具2015年8月1日至2019年10月31日所收反租款65413元的正规发票并自行办理相关纳税事宜。3、请求反诉被告承担本诉及反诉的诉讼费用。事实与理由：1、反诉原告于2012年11月25日与反诉被告签订《“雅格时代广场”商铺委托经营合同书》，约定被告将其购买的位于呼和浩特市××区的位于呼和浩特市××区“雅格时代广场”项目第4层，铺位编号145，建筑面积21.43平方米委托给反诉原告经营管理，反诉原告按合同约定为反诉被告支付租金。委托经营期限为8年，自2014年8月1日起算至2022年7月30日。合同签订后，反诉被告所委托经营铺位经测量部门测量实际面积为18.72平方米，比双方所签订的委托经营合同约定的实际面积少2.71平方米，导致反诉原告自2015年8月1日起多给反诉被告支付租金共计8783.04元(计算公式:(原返租金额－实际返祖金额)×返租比例8％×4年)，同时造成反诉原告相应款项的利息损失1394.31元。反诉原告曾多次向反诉被告提出返还多支付的租金并按实际面积变更合同相应条款，但反诉被告屡以各种理由推托返还，并拒绝按实际测量面积变更合同条款。反诉原告认为，反诉被告明知所出租房屋面积小于合同签订面积，却不愿依据事实情况与反诉原告变更合同条款，反诉被告出租的商铺面积与实际面积不符的行为已构成违约，造成反诉原告经济损失10177.35元，应当承担相应的民事责任。反诉被告张春颖辩称，对第一项诉讼请求不认可，租金是按照返租总价返还的不是按照面积返还的。对第二项合同中没有约定，个人也不应开具发票。第三项诉讼请求不认可。原告张春颖为证明其主张，向本院提交以下证据：委托经营合同书、银行流水。拟证明被告违约的事实，其应承担违约责任。被告呼和浩特市立鑫商务运营有限公司发表质证意见：1.对于证据《商铺委托经营合同书》的真实性、合法性认可，对所要证明的问题不认可，该证据约定双方以最终实测面积为准计算返租价，而依据事实原告所委托被告经营管理的商铺面积是18.72㎡，并非合同签订的21.43㎡，原告理应退还多收取的租金。2.因原告长期不予退还多收取被告的租金且对按实测面积计算返租费有争议，因此导致被告不能按实测面积返租，原告违约在先，应承担违约责任。3.对于银行流水被告仅认可与被告所出示第二组证据相一致的凭证，其他不予认可。经审查，本院对原告张春颖举证据的真实性予以采信。被告（反诉原告）呼和浩特市立鑫商务运营有限公司为证明其观点，向本院提交如下证据：证据一1.《商铺委托经营合同书》，2.《房屋面积测绘成果报告书》，3.（2019）内0121民初671号《民事判决书》。拟证明1.原告(反诉被告)张春颖诉被告(反诉原告)呼和浩特市立鑫商务运营有限公司《委托经营合同》纠纷一案中，原告将雅格时代广场第4层，铺位编号145号委托给被告经营管理;协议约定铺位面积为21.43平方米(以最终实测面积为准)反租金价是217043元，委托期限8年，自2014年8月1日起算至2022年7月30日，年租金前五年按返租总价8％计算；后三年按返租总价10％计算。2.原告铺位经测绘部门测量后，实际面积为18.72平方米。土默特左旗人民法院(2019)内0121民初671号《民事判决书》也予以认定。原告位于雅格时代广场上述铺位面积实为18.97平方米，比合同约定面积少2.71平方米。而被告自受托经营管理以来存在按21.43平方米向原告多返租金8783.04元;原告(反诉被告)应予以退还，并依法支付逾期退还被告(反诉原告)的利息损失。证据二返租凭证。拟证明1.被告已向原告返2014年8月1日至2019年11月14日租金。原告主张2019年8月1日起算租金存在计算错误。2.依据双方委托经营合同约定及双方多年的履约事实，双方长期遵循三月一返租的履约习惯，合同约定双方结算期以年为单位，并未约定一次性支付，且双方在履约过程中，从2016年开始就按三个月一返租来履行合同。原告主张一次性支付2019年8月1日至2020年7月31日租金是对双方合约的违反及履约惯例的破坏。且被告已支付原告返租款至2019年11月14日。3、原告未向被告退还多收租金，直接导致双方无法继续履行合同正确核算租金，原告违约在先，被告不应当承担违约责任。证据三1.《呼和浩特市市场监督管理局第3号公告》，2.《金川工业园区服务企业恢复经营备案表》，3.《最高人民法院关于防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》。拟证明目前我国发生新冠状病毒重大疫情事件，此事件不亚于2003年非典疫情，也导致原告委托给被告管理的商铺均因疫情而采取了强制封闭停业措施。经被告多次申请，商场终于在3月8日正常恢复经营，但事实上商场客流较往年明显减少，疫情期间商场商户及被告立鑫公司均遭受了巨大的经营损失。疫情期间租金因受重大疫情影响，属法律规定的不可抗力事由，应当本着公平原则依照《最高人民法院关于防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》及《合同法》第117条、118条规定，对于疫情期间的租金酌情予以免除。原告（反诉被告）张春颖发表质证意见：对于证据一真实性认可，关联性不认可，因双方签订的合同是按返租总价计算，而非按面积计算，但未约定面积变化对租金的影响，故其无依据，该证据证明不了其所要证明的问题。对证据二不认可，2014年8月1日到2015年7月底的租金，并没有返还。合同约定是按年付租金，且约定在每年8月15日支付，故应按合同约定，在每年8月15日按年付租金，且被告是格式合同提供者、制定者，当时合同条款发生歧义时，应做出有利于非格式条款制作者一方的解释，故其主张不成立。对于证据三不认可，我方只是私人商铺，且租金每年只是2万多元，租金很少，不予免除。经审查，本院对本诉原告（反诉被告）呼和浩特市立鑫商务运营有限公司提交的证据真实性予以采信。本院经审理认定事实如下：2012年11月25日，呼和浩特市立鑫商务运营有限公司与张春颖签订《“雅格时代广场”商铺委托经营合同书》。合同第一条约定：张春颖将其购买的位于呼和浩特市××区的位于呼和浩特市××区雅格时代广场项目第4层、铺位编号145号、建筑面积为21.43平方米（以最终实测面积为准）的铺位委托给呼和浩特市立鑫商务运营有限公司经营管理，甲方（原告）在签署房屋认购协议书时已完成第一年的返租事宜，时间为2014年8月1日至2015年8月1日，返祖总价217043元。合同第二条约定：委托经营期限为8年，自2014年8月1日起算至2022年7月30日截止。合同第三条约定：委托经营期内，年租金：前五年按照返租总价的百分之八进行计算，后三年按照返租总价的百分之十进行计算。租金支付以年为单位，在每年8月15日支付，结算方式为划款或现金，租金支付后，应出具有效收款凭据。合同第八条约定，未按时支付约定的租金，应承担违约责任，除本合同规定支付应得金额外，应自应付租金时间第10日起，每逾期一日按拖欠金额1‰支付违约金。2014年，案涉商铺经测量后实际面积为18.72平方米。呼和浩特市立鑫商务运营有限公司于2019年8月20日支付张春颖2019年8月1日至2020年7月31日租金4740元。另查明，2020年1月29日，内蒙古自治区人民政府办公厅发电（内政办发电【2020】5号）《内蒙古自治区人民政府办公厅关于延迟企业复工、学校开学和行政事业单位实行弹性工作制的通知》载明自治区内各类企业不早于2月9日24时前复工……；2020年2月8日，呼和浩特市应对新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作指挥部文件（呼防指通【2020】31号）《关于印发呼和浩特市工业企业复工复产疫情防控工作方案的通知》载明实行工业企业复工复产审批制度，各类工业企业复工复产时间原则上不得早于2020年2月9日……；2020年2月12日呼和浩特市市场监督管理局《呼和浩特市市场监督管理局第3号公告》载明全市大型商场、购物中心未经批准不得营业……；《金川工业园区服务业企业恢复经营备案表》，2020年3月8日呼和浩特市立鑫商务运营有限公司提出恢复经营获批。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人应当遵循公平原则和诚实信用原则确定各方的权利和义务并按照约定全面履行自己的义务。本案原被告双方签订的《“雅格时代广场”商铺委托经营合同书》第一条约定原告在签署房屋认购协议书时已完成第一年的返租事宜，时间为2014年8月1日至2015年8月1日，故原告请求判令被告支付2014年8月1日起至2015年7月31日止房屋租金17363.44元及相应违约金的诉请，证据不足，本院不予支持。关于原告请求判令被告支付2019年8月1日至2020年7月31日剩余房屋租金17363.3元（21704.3-4341元）的诉请，根据该商铺实测面积该租期的租金为18959.6元（217043元/21.43平方米×18.72平方米×10%），核减已经支付的4740元，被告实际欠付租金14219.6元。被告呼和浩特市立鑫商务运营有限公司提出的因新冠肺炎疫情引起不可抗力因素，减免租金的抗辩理由，因新冠肺炎疫情是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于民法总则第一百八十条第二款规定的不可抗力，应适用公平原则处理。本院对该抗辩意见予以采纳。从1月24日至3月8日期间商场未营业，而商场原定正月初七正式上班，故从1月24日-1月31日正常放假期间不予核减，从2月1日至3月8日的租金应按公平原则，由出租方和承租方各自负担50%。本年度每日平均租金为52元（18959.6元÷365天），共停业38天，造成损失1976元，应由双方当事人各自承担50%的租金损失，即988元。故本院对原告请求判令被告支付2019年8月1日至2020年7月31日剩余房屋租金的诉请，支持的金额为13231.6元（14219.6元-988元）。合同书中约定支付以年为单位，在每年8月15日支付，且未对合同约定内容形成书面变更，故对租金支付方式应按合同约定在每年8月15日支付全年租金。呼和浩特市立鑫商务运营有限公司仍有部分租金未给付，应按合同约定自应付租金时间第10日起，每逾期一日按拖欠金额1‰支付违约金。因此，原告请求判令被告承担以本金21704.3元为基数计算的，自2019年8月15日起至实际给付之日止逾期支付租金违约金的诉请，因本院支持以应付租金13231.6元为基数，自2019年8月25日起至实际给付之日止，按照日千分之一计算的逾期支付租金违约金。原告诉请判令被告将委托经营期后三年的租金依照合同约定分别在2020年8月15日、2021年8月15日将年租金返给原告，2019年度未付租金16964.3元，在判决生效后及时给付的诉请，本院不予支持。本案反诉原告呼和浩特市立鑫商务运营有限公司已付租金是按合同约定21.43平方米计算，应返租金应按实测面积18.72平方米计算，依据交易公平原则，反诉被告张春颖对于多收取的租金应予退还，故反诉原告呼和浩特市立鑫商务运营有限公司请求反诉被告张春颖退还多收的租金8783.04元的诉讼请求，本院予以支持。但多支付租金的原因并非张春颖过错所致，对于利息损失的请求，本院不予支持。反诉原告呼和浩特市立鑫商务运营有限公司请求反诉被告出具2015年8月1日至2019年10月31日所收反租款65413元的正规发票并自行办理相关纳税事宜的诉请，因张春颖出租房屋收取租金，系在从事经营活动，依法向租金付款方开具发票是其法定义务，故原告请求反诉被告出具2015年8月1日至201910月31日所收反租款65413元的正规发票的诉请，符合法律规定，本院予以支持。。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告呼和浩特市立鑫商务运营有限公司于判决生效后立即给付原告张春颖2019年8月1日至2020年7月31日的房屋租金13231.6元，并承担以13231.6元为基数按照每日1‰计算的、从2019年8月25日起至租金付清为止的逾期支付租金违约金。二、反诉被告张春颖于判决生效后立即退还反诉原告呼和浩特市立鑫商务运营有限公司8783.04元。三、反诉被告张春颖于判决生效后一个月内为反诉原告呼和浩特市立鑫商务运营有限公司具2015年8月1日至2019年10月31日所收反租款65413元的发票。四、驳回原告张春颖的其他反诉请求。五、驳回反诉原告呼和浩特市立鑫商务运营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2201元，由呼和浩特市立鑫商务运营有限公司负担447元，由张春颖负担1754元。反诉案件受理费55元由张春颖负担。反诉保全费133元，由张春颖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。审 判 长 王 烁审 判 员 丁 洁人民陪审员 陈永红 二〇二〇年六月一日书 记 员 王婷婷附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条：当事人行使权力、履行义务应当遵循诚信原则。第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国发票管理办法》第十九条:销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。