河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初1155号原告：郑州瀚宇置业有限公司，统一社会信用代码914101820675534008，住所地荥阳市郑上路与滨河东路交叉口向南300米瀚宇天悦湾。法定代表人：杨宝宏，董事长。委托诉讼代理人：戚魁，河南绿城律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨振宇，河南绿城律师事务所实习律师。被告:平博文，男，汉族，1989年11月17日出生，住河南省泌阳县。第三人：中国建设银行股份有限公司河南省分行，统一社会信用代码9141000086995250X4，住所地郑州市花园路80号。负责人：石永拴，行长。委托诉讼代理人：李大明，河南睿辰律师事务所律师。原告郑州瀚宇置业有限公司（以下简称瀚宇公司）与被告平博文、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建设银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瀚宇公司的委托诉讼代理人戚魁、杨振宇、第三人建设银行的委托诉讼代理人李大明到庭参加诉讼，被告平博文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瀚宇公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2017年6月30日签订的编号为XY17003428238的《商房买卖合同》及附件；2.判令被告配合原告办理编号为XY17003428238的《商品房买卖合同》信息备案的注销手续和豫（2008）荥阳市不动产权第0016897号预售商品房买卖预告登记的注销手续；3、判令解除原、被告和第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；4、判令被告向原告支付违约金203491.8元，该款项由原告从被告已付的购房款中直接扣除；5、判令被告向原告支付代被告偿还第三人的本息60450元，以及补偿金4823.95元（暂计算至2020年1月18日），合计65273.95元，该款项由原告从被告已付的购房款中直接扣除；6、判令被告负担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年6月30日，原告与被告签订编号为XY17003428238的《商房买卖合同》，约定被告平博文购买原告开发的位于荥阳市××与××路交叉口西南××瀚××天××单元××层××房屋××套，总房款为1017459元，被告以现金支付305459元，向银行商业贷款712000元。2017年8月30日，原、被告与第三建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，该合同约定被告平博文为购买荥阳市涉案房屋，向建设银行借款712000元，原告提供最高额连带保证责任。上述合同签订后，原、被告及第三人到房屋管理部门办理了《商品房买卖合同》信息备案、预售商品房买卖预告登记和预售商品房抵押权预告登记。自2019年2月起，被告未按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定向第三人还款，导致原告承担担保责任，代被告向第三人还款，被告至今仍未将该代偿款项支付原告。第三人因被告逾期偿还借款将原、被告诉至法院，郑州市金水区人民法院经审理于2019年12月31日作出（2019）豫0105民初33767号判决，判令被告偿还第三人借款本金664533.28元及利息2405.51元、提前还款违约金664.53元，2019年10月26日至借款本息全部还清之日止的利息，罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计收，由原告对上述债务承担连带保证责任，并由原、被告负担案件受理费5405元。原、被告签订《合同补充协议》第二条第3款约定，原告为被告提供阶段性贷款担保的，被告未按期还款，导致原告承担担保责任的，被告应偿还全部款项及损失（包括补偿金、律师费等），被告未向原告支付代偿款项迟延达30日，构成严重违约，原告有权立即解除合同；被告未按期还款导致按揭银行终止贷款合同并要求原告承担但保责任，自原告代被告偿还担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除，被告应承担违约责任。原告为维护合法权益提起诉讼，请支持原告的诉请。被告平博文未进行答辩。第三人建设银行辩称：第三人针对原告的诉讼请求第二项、第三项和第五项答辩如下，2019年12月31日郑州市金水区人民法院已作出（2019）豫0105民初第33767号判决，判决生效后，瀚宇公司偿还了银行全部的剩余贷款本息。第三人与平博文的债权债务已经消灭，借款合同已终止。第三人在起诉前瀚宇公司于2016年3月、6月、9月、12月共四次代平博文偿还贷款本息60450元，第三人予以确认。针对诉讼请求第一、第二、第四项，第三人不发表意见。本院经审理查明事实和原告所诉一致。另查明：1.原、被告签署上述《商品房买卖合同》、《合同补充协议》后，被告向原告支付了首付款305459元，剩余房款712000元由第三人建设银行以发放贷款的形式支付给原告，双方办理了合同备案及预告登记等手续，后因被告未按时偿还银行贷款，导致第三人累计扣划了原告相应保证金60450元。后因被告未能按时足额归还银行贷款本息，第三人建设银行向郑州市金水区人民法院起诉原、被告，该法院作出民事判决和执行结案通知书，2020年4月21日原告又代被告向第三人垫付了借款本息等各项费用669904.54元。以上共计730354.54元。2.2020年1月22日，原告通过中国邮政以特快专递形式向被告邮寄《解除合同通知书》，要求被告接到本通知书后返还房屋，配合办理注销合同备案、预售商品房预告登记和预售商品房抵押权登记手续。3.荥阳市自然资源和规划局不动产登记中心于2019年6月11日出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示：位于荥阳市××与××路交叉口西南侧瀚宇?天悦湾5号院一期6号楼2单元12层1208号房产的产权人为郑州瀚宇置业有限公司，该房产于2018年5月31日设立预告信息为：豫（2018）荥阳市不动产证明第0016897号，权利人为平博文；该房产无抵押信息。本院认为，原、被告于2017年6月30日签订的《商品房买卖合同》及附件以及与第三人签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应自觉履行。由于被告未按约定偿还银行按揭贷款，导致原告履行代偿责任，按照原、被告双方《商品房买卖合同》附件四的约定，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件，故对原告要求解除上述协议的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助等义务，被告应当返还案涉房屋并配合原告办理合同备案登记及预告登记的注销手续。因本案所涉房屋贷款已经由原告代偿全部结清，第三人应协助履行办理预售商品房抵押登记的注销手续，原告以上诉讼请求，本院予以支持。双方解除合同后，原告应退还已收取被告的购房款（包括首付款及被告已偿还的银行贷款本金），因被告未按期还款的行为构成违约，按照双方《合同补充协议》约定，原告因承担担保责任造成的代偿利息、律师费等相关损失可在退还房款时协商予以冲抵。原告主张的违约金因合同对此约定不明，本院不予支持。原告瀚宇公司请求解除原、被告和第三人签订的《个人购房担保借款合同》，该借款合同现已履行完毕，故不存在解除问题，故对原告瀚宇公司的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑州瀚宇置业有限公司与被告平博文于2017年6月30日签订的合同编号为XY17003428238的《商品房买卖合同》及附件；二、被告平博文于本判决生效后十日内协助原告郑州瀚宇置业有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号为XY17003428238）信息备案的注销手续和预售商品房买卖预告登记（编号为0016897号）的注销手续；三、被告平博文及第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行于本判决生效后十日内协助原告郑州瀚宇置业有限公司办理预售商品房抵押权登记（编号为0016897号）的注销手续；四、驳回原告郑州瀚宇置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2666元（已减半收取），由被告平博文负担，保全费5000元，由被告平博文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 赵 霞二〇二〇年七月一日书记员 王锦鹏