北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初5197号原告：李建和，男，1963年9月14日出生，汉族，住北京市大兴区。原告：潘玉香，女，1961年11月14日出生，汉族，住北京市大兴区。原告：郝某，女，1993年6月2日出生，汉族，住北京市大兴区。原告：李某1，男，2016年12月25日出生，汉族，住北京市大兴区。法定代理人：郝某（李某1之母），住北京市大兴区。原告：李某2，女，2019年9月19日出生，汉族，住北京市大兴区。法定代理人：郝某（李某2之母），住北京市大兴区。以上五原告共同委托诉讼代理人：武惠惠，北京市京师律师事务所律师。以上五原告共同委托诉讼代理人：王晓伟，北京市京师律师事务所实习律师。被告：闫亭，男，1982年3月26日出生，汉族，住北京市石景山区。原告李建和、原告潘玉香、原告郝某、原告李某1、原告李某2与被告闫亭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告李建和、原告潘玉香、原告郝某及原告李某1、原告李某2的法定代理人郝某，五原告的委托诉讼代理人武惠惠、王晓伟，被告闫亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李建和、潘玉香、郝某、李某1、李某2向本院提出诉讼请求：1.请求贵院判令解除李楠与闫亭签订的《北京市存量房屋买卖及居间服务合同》（合同编号0001074）；2.请求贵院判令闫亭向原告返还李楠已支付的购房款135万元及利息（以100万元为基数，自2016年9月23日，按同期银行贷款利率计算至实际支付之日止；以25万元为基数，自2016年11月4日，按同期银行贷款利率计算至实际支付之日止；以10万元为基数，自2017年1月17日，按同期银行贷款利率计算至实际支付之日止）；3.请求贵院判令闫亭向原告支付李楠已支付购房款30%的违约金40.5万元；4.请求贵院判令本案诉讼费、保全费、诉讼保全担保保险费由闫亭承担。案件审理中，五原告明确其第一项诉讼请求中要解除的是李楠与闫亭签订的《北京市存量房屋买卖及居间服务合同》中涉及的《北京市存量房屋买卖合同》。事实与理由：2016年9月11日，买受人李楠与出卖人闫亭签订了北京市存量房屋买卖及居间服务合同，约定闫亭将坐落于北京市大兴区永兴路5号院的16幢1单元1906室出卖给李楠，成交价格为270万元，闫亭应自合同签订之日起180日内协助李楠向房屋权属登记部门办理完毕权属转移登记手续。合同签订后，李楠按照合同约定分别于2016年9月23日、2016年11月4日、2017年1月17日分三次向闫亭支付了购房款100万元、25万元、10万元，合计135万元，均有闫亭亲笔书写的收条作为证据。李楠按照约定履行了合同义务且没有其他违约情形，但截至2019年12月18日，闫亭仍未向李楠转移房屋所有权并协助办理房屋过户登记。据调查所知，现房屋存在纠纷并且无法达到签订合同时购买房屋的合同目的及使用功能，且无法办理房屋所有权证，本合同已经无法履行，李楠于2019年8月5日去世，无遗嘱，李建和、潘玉香、郝某、李某1、李某2为李楠的全体法定继承人，故请求解除合同。闫亭辩称，同意解除房屋买卖的法律关系，不认可需要支付违约金，对方主张的违约金过高要求法院予以调整。闫亭与李楠于2016年9月11日通过龙湖物业有限公司签订房屋买卖合同，签订合同时闫亭、中介和闫亭的债权人均在场，闫亭当时明确告知房屋有贷款没有还清且卖房子是为了还债，因为李楠未及时支付房款导致闫亭的贷款产生了逾期，闫亭的相关案件在北京市朝阳区人民法院立案并宣判。闫亭的债权人全程跟着闫亭就是为了还债，李楠和中介都清楚。2017年2月，房屋被债权人查封，在这期间李楠一直未将房款给清，李楠想要继续履行合同，想要这个房屋，闫亭的债权人都是可以作证，都有录音。闫亭的债务从300720元增加到了目前是80万元左右，是因为李楠未及时付清房款导致了闫亭的损失。2016年9月30日之前闫亭已将房屋交付李楠，对方已经使用了42个月，相应的房租、物业费23200元、利息损失要求对方支付。因为对方逾期付款违约在先，第二笔房款90万元解押款没有支付。闫亭要求返还房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李建和、潘玉香系李楠之父母，郝某系李楠之妻，李某1系李楠与郝某之子，李某2系李楠与郝某之女。李楠于2019年8月5日去世。2012年2月18日，闫亭与北京龙湖兴润置业有限公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，合同编号为Y1272083，约定闫亭购买位于北京市大兴区北臧村镇生物医药基地东配套6号及7号0505-053、0505-062号地块住宅混合公建用地项目东区10#住宅及商业楼19层1906房屋（以下简称涉案房屋）。2016年9月9日，出售人（甲方）闫亭、购买人（乙方）李楠与居间方（丙方）北京龙湖物业服务有限公司签订定金协议书，约定李楠向闫亭购买涉案房屋，成交价格270万元，购房定金20万元。同日，李楠向闫亭支付购房定金20万元。2016年9月11日，出卖人（甲方）闫亭、买受人（乙方）李楠签订了编号为0001074的北京市存量房屋买卖合同，约定：李楠向闫亭购买涉案房屋，该房屋面积85.27平方米，购房合同编号为Y1272083，该房屋已经设定抵押；成交价格为270万元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金20万元，买受人采取自行交割方式付款，具体付款方式及付款期限为：1.2016年9月25日前，支付房款80万元；2.甲方申请公积金还款解押当天乙方支付90万元；3.尾款80万元由乙方向银行申请贷款支付给甲方；出卖人应当在支付定金和房款100万元当天将该房屋交付给买受人。该合同第十条权属转移登记记载：（一）双方同意自本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，出卖人不按约定协助买受人办理房屋权属转移登记手续的，出卖人需按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。（二）买受人未能在支付全部房款内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起七日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期利率付给利息。李楠于2016年9月23日支付购房款80万元，2016年11月4日支付购房款25万元，2017年1月17日支付购房款10万元。2017年1月17日，闫亭出具收条，记载：剩余房款135万元根据卖房进展支付相应金额。庭审中，双方均认可闫亭向李楠交付了涉案房屋，现房屋由原告实际占有使用，原告主张在本案中解除的是其与闫亭的房屋买卖合同法律关系。闫亭于2020年5月19日收到了本院送达的原告的变更诉讼请求申请书，闫亭认可此日收到对方解除合同通知。2017年2月22日，涉案房屋被查封，现仍处于查封状态。本院认为，当事人签订的北京市存量房屋买卖合同，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。李楠去世后，李建和、潘玉香、郝某、李某1、李某2作为李楠的法定继承人，有权继承闫亭在涉案房屋买卖合同项下的相关权利，并应履行相应的义务。本案的争议焦点在闫亭是否存在违约行为，五原告是否有权基于闫亭的违约行为主张解除合同并要求闫亭承担违约责任。李建和、潘玉香、郝某、李某1、李某2主张李楠按照合同约定履行，闫亭未能按照约定办理房屋所有权转移登记构成违约，应当承担违约责任。闫亭主张李楠是在完全知情的情况下签订的合同，李楠没有按时支付第二笔房款导致闫亭无法按时偿还房屋贷款，进而导致房屋被查封没有办法过户。本院认为双方约定闫亭申请公积金还款解押当天李楠支付90万元房款，双方并未约定申请公积金还款解押的具体日期，闫亭并未提供充足的证据证明房屋被查封系李楠未及时支付购房款所致，故对闫亭的主张本院不予采信。现涉案房屋被查封无法办理房屋所有权转移登记，闫亭的行为构成违约，致使合同目的不能实现，应当承担违约责任，李建和、潘玉香、郝某、李某1、李某2有权解除合同。现双方均同意解除房屋买卖合同，对此本院不持异议，闫亭认可于2020年5月19日收到本院送达的变更诉讼请求通知书，本院以此日认定双方2016年9月11日签订的北京市存量房屋买卖合同解除。房屋买卖合同系双务合同，合同解除后，闫亭应按照合同约定在合理期限内返还已收取的购房款，李建和、潘玉香、郝某、李某1、李某2亦应在合理期限内将涉案房屋予以返还。闫亭明确提出在本案中处理返还房屋，为便于纠纷一次性解决，考虑到当事人的意愿，故本案对返还房屋和退还购房款事宜一并处理。关于退还购房款，闫亭应当按照合同约定在合同解除后的合理期限内退还购房款，闫亭未及时返还购房款应当赔偿李建和、潘玉香、郝某、李某1、李某2资金占用期间的利息损失，本院确定利息应以1350000元为基数，自2020年5月27日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于返还房屋，考虑到腾退房屋所需合理时间，本院将返还房屋时间确定为本判决生效后20日内。闫亭未按约定办理房屋权属转移登记手续，应当按照合同约定支付违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。闫亭认为违约金过高，请求法院调整，故结合各方提交的证据，对于违约金的数额，本院参考合同约定、履行情况、当事人的过错程度、损失情况等因素考虑，酌情确定违约金为30万元。对于李建和、潘玉香、郝某、李某1、李某2主张的保全担保保险费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、确认李楠与闫亭2016年9月11日签订的北京市存量房屋买卖合同于2020年5月19日解除；二、闫亭于本判决生效后七日内返还李建和、潘玉香、郝某、李某1、李某2购房款1350000元及利息损失（以1350000元为基数，自2020年5月27日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、闫亭于本判决生效后七日内支付李建和、潘玉香、郝某、李某1、李某2违约金300000元；四、李建和、潘玉香、郝某、李某1、李某2于本判决生效后二十日内向闫亭返还位于北京市大兴区北臧村镇生物医药基地东配套6号及7号0505-053、0505-062号地块住宅混合公建用地项目东区10#住宅及商业楼19层1906的房屋；五、驳回李建和、潘玉香、郝某、李某1、李某2的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28436元，由李建和、潘玉香、郝某、李某1、李某2负担1001元，由闫亭负担27435元；保全费5000元，由闫亭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  蒋怡琴人民陪审员  刘学文人民陪审员  秦海燕二〇二〇年七月十四日书 记 员  黄冰瑶