河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终2509号上诉人（原审原告）：邵六合，男，1967年3月5日出生，汉族，住平顶山市卫**。委托诉讼代理人：王壮飞，北京海润天睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：平顶山广厦森原房地产开发有限公司，住所地：平顶山市卫**建设路**物资大厦******，统一社会信用代码：91410400MA44A5K2XN。法定代表人：牛高义，总经理。委托诉讼代理人：李红乐，河南大乘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南广厦集团房地产开发有限公司，住所地：河，住所地：河南省平顶山市卫**建设中路**用代码：914104001718086880。法定代表人：王德林，董事长。委托诉讼代理人：李珂娟，女，公司员工。上诉人邵六合因与被上诉人河南广厦集团房地产开发有限公司（以下简称广厦集团）、平顶山广厦森原房地产开发有限公司（以下简称广厦森原）房屋拆迁安置补偿纠纷一案，不服平顶山市卫东区人民法院（2020）豫0403民初46号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邵六合及其委托诉讼代理人王壮飞、被上诉人广厦森原的委托诉讼代理人李红乐、广厦集团的委托诉讼代理人李珂娟参加诉讼。本案现已审理终结。邵六合上诉请求：撤销平顶山市卫东区人民法院（2020）豫0403民初46号民事判决第三项，改判广厦森原、广厦集团交付坐落于平顶山市××东区黄金路黄金花园××套补偿安置房，共计315平方米；本案上诉费由广厦森原、广厦集团承担。事实与理由：一、2011年7月10日，上诉人与被上诉人签订的《黄金路旧城改造住户拆迁安置及工程建设合同书》和《补充合同》，是当事人双方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，为合法的有效的合同，这一事实也得到了一审判决的确认，在此情况下，一审法院就应该判决按照合同的约定，判决二被上诉人交付合同约定的3套房屋，共计315平方米。合同第三条第（一）项甲方的权利和义务“工程开工28个月竣工交付使用”，现已过9年，5号、6号楼早已竣工，但被上诉人严重违反合同约定，拒不交付。二、2019年12月16日，上诉人与被上诉人签订的《安置房选房确认书》，不应当成为判决被上诉人交付3套补偿安置房共315平方米的障碍。首先，一审判决第11页7至10行已经确认：“广厦森原主张撤销该确认书，理由为邵六合不是涉案被拆迁房屋及宅基地的权利人，故该确认书存在重大误解；邵六合同意撤销该确认书，理由为该确认书其在被逼无奈下签署”。这一认定表明《安置房选房确认书》已不影响双方签订的合同和补充合同的履行，已不会成为法院判决被上诉人按照合同和补充合同的约定交付3套补偿安置房共315平方米的障碍。其次，上诉人与被上诉人签订合同和补充合同后，被上诉人长达9年不交付房屋，无奈之下，上诉人2019年11月向一审法院递交民事起诉状，并申请诉讼保全，根据一审法院的要求先行办理担保保险，并于2019年12月10日缴纳了保险费（有中国人寿财险平顶山中心支公司发票为凭），而上诉人和被上诉人签订的《安置房选房确认书》是2019年12月16日，这就清楚的表明邵六合向一审法院提起诉讼在前，签订确认书在后。邵六合等了九年才等到了被上诉人二给选房确认书让签字选房，也就理所当然地签字先选一套房，这是其真实的意思表示，而选房确认书是被上诉人提前印制好的格式，邵六合看到了后面写的保证内容，但邵六合认为，长达9年间，两被上诉人几十次保证承诺等都没有兑现，自己在选房确认书上的保证当然也可以不兑现，况且已经起诉了，因此，选房确认书后面的保证内容是其被逼无奈的虚假意思表示。根据《民法总则》第四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定”处理之规定，邵六合虚假意思表示的保证无效。综上所述，请求平顶山市中级人民法院支持上诉人的上诉请求。广厦森原辩称，上邵六合的上诉请求不能成立，请法院依法驳回其上诉请求。1.黄金路旧城改造住户拆迁安置及工程协议书记补充协议、安置房选房确认书系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，三份合同均合法有效，双方应当依法履行。2.安置房选房确认书系双方对剩余安置房屋面积的交付时间进行变更，现未到合同的履行期限，上诉人主张交付安置房屋无事实依据。3.一审法院认定“广厦森原主张撤销该确认书，理由是邵六合不是拆迁房屋及涉案土地的权利人，故该确认书存在重大误解。邵六合同意撤销该确认书，理由为：该确认书是其在被逼无奈下签署”，一审庭审中森原公司提交了反诉状以邵六合并非涉案拆迁房屋和宅基地的实际权利人，要求撤销涉案双方签订的三份合同，后森原公司向一审法院提交了撤诉申请，一审法院做出裁定书准许森原公司的撤诉。因此，一审法院在判决书中做出这样的认定与事实不符。其次法院虽然在判决书中有这样的表述，但是对该协议书的效力予以肯定。4.选房确认书虽然是由森原公司提供的格式条款，但该格式条款并不存在无效和可撤销的情形，也没有免除己方责任加重对方责任、排除对方主要权利的情形，该确认书系双方处分自己民事权利所达成的一致意思表示，双方应当按照约定履行义务。邵六合如果认为该协议书有可撤销的情形，其应当另行提出撤销之诉。5.选房确认书签订的时间为2019年12月16日，而本案中邵六合提起一审诉讼的时间为2019年12月27日，当事人是在签订选房确认书后提起的诉讼，该行为也有违反诚实信用原则。综上，请法院查明事实后，依法驳回上诉人的上诉请求。广厦集团辩称，1.同森原公司的答辩意见。2.该项目黄金花园是由广厦森原公司实际运营，相关权利义务已转让给广厦森原，之后的相关事宜，广厦集团并不知情，请法庭公正处理。广厦森原公司及广厦集团没有使用威胁手段，我们认为邵六合与广厦森公司在签署同意挑选房屋签字表，安置选房确认书时已经同意并认可了广厦与森原之间的债权债务转让，安置费的补偿主体应为广厦森原公司，广厦集团不应该再承担连带责任。作为成年人理应为自己的行为负责，当时上诉人并没有主张撤销，说明上述行为是有效的。邵六合向一审法院起诉请求：1.依法判令广厦集团、广厦森原交付邵六合坐落于平顶山市××东区黄金路黄金花园××楼××套补偿安置房，共计315平方米（黄金路黄金花园A2地块5号楼16层的1601、1602、1603号，价值1800000元）；2.依法判令广厦集团、广厦森原公司交付邵六合位于平顶山市××东区黄金路黄金花园××车位一个，现价值100000元；3.依法判令广厦集团、广厦森原向邵六合支付临时安置费共计108000元（43200元的临时安置费及64800元的加倍支付）；4.本案诉讼费用由广厦集团、广厦森原承担。一审法院认定事实：1998年11月7日，邵六合购买张方平位于平顶山市黄金路××3间建筑面积131.25平方米的房屋，双方以张方平为出卖人（甲方）、以邵六合为买受人（乙方）签订房屋买卖合同，约定上述房屋包括附属设施48000元；乙方分两次付给甲方，第一次在双方签订合同之日付人民币20000元，第二次在交付房屋之日付人民币28000元，每次付款甲方应出具发票；甲方应由本合同签订之日起7日内将房屋腾空，连同原房屋所有权、证等有关证件，上交乙方由乙方出具收到凭证；甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚绝无他项权利或其他纠纷，乙方买卖后和该房屋产权有纠葛，以致影响乙方权利的行使，概由甲方负责处理，并赔偿乙方损失；房屋所占有的土地（包括庭院围墙等）是通过出让方式取得的，乙方取得上述房屋占有相应比例的土地使用权，并依照国家法律规定缴纳土地使用税及其他有关费用，并在改建后享受所有房屋产权。”1998年11月25日，以邵六合为甲方（买方）、以张方平、王爱莲（张方平母亲）为乙方（卖方）就涉案房屋再次签订《房屋买卖协议》，主要内容为：“第一：乙方将自己所有的坐落在平顶山市黄金路路北三间平房（还包括一个院，院内厨房意一间、水、电、煤气齐全）以肆万捌仟元（48000.00）卖给甲方；第二：甲方在收到乙方给付的三间平房及其以上设施之时，甲方将购房款肆万捌仟元（48000.00）交给乙方，甲、乙双方以收到房屋条和收款条为凭证；第三：此房屋如遇到城建改造，拆迁等问题，乙方应积极配合甲方协助办理该房屋房产手续，甲方对该房屋改建后的房屋享有所有权。”邵六合称因为不放心，所以签订该《房屋买卖协议》时才让出卖方张方平母亲王爱莲签字。合同签订后，张方平将上述房屋及附属物交付给邵六合占有使用。邵六合在原有房屋基础上又加固了一层，共两层。后因平顶山市卫东区黄金路旧城改造，涉及包括邵六合在内的部分拆迁户的安置补偿问题，经卫东区东环路办事处与各拆迁户协商并确定补偿方案后，2011年7月10日，以广厦集团为甲方、以邵六合等拆迁户为乙方签订《黄金路旧城改造住户拆迁安置及工程建设合同书》（以下简称拆迁安置合同书），其中与邵六合所签合同的主要内容为：“一、补偿安置办法：1、居民宅基地与安置住宅楼补偿：乙方同意拆迁自建房，提供宅基地土地，由甲方建设住宅楼。乙方同意甲方按宅基地面积补偿居民楼房面积，补偿比例为1：1.4。即乙方向甲方提供1平方米的宅基地面积，甲方补偿乙方1.4平方米的的楼房面积，补偿乙方楼房面积以房产部门测绘为准。因房屋设计及不可分割的原因乙方应得补偿住宅面积按设计图纸户型总面积上下浮动不得超过15平方米（含本数）。若在该范围内按合同每平方米价格优惠人民币200元结算。若超出15平方米，超出部分按市场销售价结算，差额交房时一次结清。住房安置时，按补偿标准面最接近的户型面积予以安置。2、乙方原有宅基地面积150平方米，按补偿规定甲方应补偿乙方新楼房建筑面积280平方米。（其中含二楼房屋面积补偿及全部装修补偿折合面积柒拾平方米）。3、乙方原有二层以上的楼房面积平方米。甲方根据质量年限，每平房米按均价补偿人民币570元，拆除乙方一层以下建筑物和地面附着物，甲方不再补偿乙方。4、甲方对乙方补助往返搬家费用人民币500元。乙方在新居分配前的过渡期，甲方补助乙方临时安置补助费700元／户／月。5、过渡期补助费付款方式：签订协议书搬迁完毕交出旧房钥匙之日起，先支付一年费用，一年到期支付第二年的费用，余额到搬入新楼日止一次付清。6、甲方补偿乙方的楼房位置在黄金路以北集中安置。二、新建楼房标准：室内毛地面、内墙仿瓷涂料、进户防盗门、室内无门、塑钢窗、室内白炽灯，卫生间、厨房设水管阀门，宽带、电视预留接口，水、电、燃气通。暖气安装费用由乙方负责。三、权利和义务：（一）甲方的权利和义务：1、甲方所建楼房及配设施质量应达到国家规定的标准。否则，所造成的一切损失，由甲方承担经济赔偿及法律责任。2、工程开工28个月竣工交付使用。如不能按合同工期（28个月）按期完成，影响乙方搬迁，甲方每超出一个月时间需继续支付乙方每月安置费。3、小区建成后由物业管理公司统一物业管理……。”2011年7月10日，以广厦集团为甲方、以邵六合为乙方签订《补充合同》，主要内容为：“一、为了拆迁安置工作的稳定，乙方必须严格保密本合同的内容，一旦外泄，全部取消超出政府规定补偿标准以外的一切优惠条件。如果对甲方造成损失，将对乙方追究赔偿。二、本补充合同一式贰份，甲乙双方各执壹份，双方签字盖章生效。1、……2、甲方动工二十八个月后，不能按时交付房屋使用，甲方需按双倍支付给乙方临时安置补助费。3、甲方按一户一月900元（玖佰元整）支付给乙方临时安置费。4、甲方无偿给乙方安置汽车车位一个……5、装修及二楼房屋面积赔偿共计现金十四万元整。6、甲方交付房屋后免除乙方暖气安装费。7、甲方补偿乙方原装修赔偿折合新楼面积35平方米。8、超出补偿面积15平方米内按3000元／㎡计算，15平方米以外按市场价计。9、乙方享有楼层优先挑选权。”2011年7月10日合同签订后，邵六合将房子钥匙交付给广厦集团，广厦集团先行支付邵六合2011年7月10日-2012年7月10日过渡期房屋安置费10800元。后广厦集团将邵六合的房子拆除。此后，广厦集团按每年10800元向邵六合支付过渡期房屋安置费至2016年7月10日。2016年7月10日后，由广厦森原支付过渡期房屋安置费6000元。2019年12月5日，广厦森原制作了涉案房地产项目的选房顺序表，抬头为：“黄金路地块安置安置房同意按每处宅基地先安置一套住房，剩余补偿面积待三号楼竣工后再进行安置，安置房挑选按拆迁安置合同签订时间先后顺序进行。”邵六合在第7序号签署了姓名、身份证号、联系电话，并在同意一栏签了“同意”并按指印（“同意”前还有一个被涂改的“不”字）。2019年12月16日，广厦森原与邵六合签订安置房选房确认书（以下简称确认书），主要内容为：“根据拆迁安置协议签订时间，你为07号安置房选房户，你已选定位于黄金花园5号楼18层西户1804号房，面积131.71平方米。我邵六合保证领取此选房确认书后统一拆迁安置协议剩余面积在项目3号楼完工后进行分配，期间不对开发商有任何滋扰行为。代邵六合提供宅基地原件后领取此确认书，并办理安置房交接手续。”广厦森原主张撤销该确认书，理由为邵六合不是涉案被拆迁房屋及宅基地的权利人，故该确认书存在重大误解；邵六合同意撤销该确认书，理由为该确认书其在被逼无奈下签署。2017年10月16日，以广厦集团为原承建方（甲方）、以广厦森原为现承建方（乙方）签订“关于黄金花园项目承接协议”，主要内容为：“第一条承接黄金花园项目概况1.该项目原由河南广厦集团房地产开发有限公司公司于2011年开始拆迁，2015年9月开始施工。由于2017年8月河南广厦集团房地产开发有限公司内部架构调整，把原来黄金花园项目部重组成立平项山广厦森原房地产开发有限公司，遵循原项目管理及核算原则，项目开发主体由河南广厦集团房地产开发有限公司变更为平顶山广厦森原房地产开发有限公司，并对该项目继续开发。2.平顶山广厦森原房地产开发有限公司对该项目总体承接，其内容和性质一致。第二条承接事项要求1.河南广厦集团房地产开发有限公司与平顶山广厦森原房地产开发有限公司在承接建设过程中发生的经济结算关系由平顶山广厦森原房地产开发有限公司负责。2.河南广厦集团房地产开发有限公司在建设黄金花园过程中因该项目建设实施发生的债权、债务由平顶山广厦森原房地产开发有限公司负责。3.甲方的权利义务转让给乙方，尚未履行的债权债务由乙方继续履行，甲方不再承担履行义务，相关手续在标的承接后由乙方继续办理。4.相关承接手续由乙方办理，甲方应该予以协助。第三条自本协议生效起十日内，甲方应将项目相关权属证书、工程技术资料清单、合同文书及本协议附件等移交给乙方，由乙方核验查收并签字盖章……”。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、邵六合与广厦集团签订的《黄金路旧城改造住户拆迁安置及工程建设合同书》、《补充合同》、广厦集团与广厦森原签订的《关于黄金花园项目承接协议》、《安置房选房确认书》这四个合同是否有效；二、广厦森原是否应当向邵六合交付其诉请的三套补偿安置房以及车位和安置费补偿108000元；三、广厦集团是否应当对上述诉请承担责任。关于焦点一，邵六合于1998年即取得涉案房屋的使用权，直至拆迁前一直在使用，并无他人主张权利，且出卖人张方平亦在2013年5月23日出具证明，因涉案房屋产生的收益全部归买方邵六合所有，本着诚信交易及保护债权人的利益的原则，可以认定邵六合为涉案房屋的权利人。该四份合同皆有双方的盖章或签名，能够认定系双方真实性意思表示，不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，为合法、有效的合同。关于焦点二，1.邵六合其诉请广厦集团、广厦森原交付的三套补偿安置房（黄金路黄金花园A2地块5号楼16层的1601、1602、1603号）不在其与广厦森原签订的《安置房选房确认书》中约定的房屋范围内，且在《安置房选房确认书》中承诺剩余面积在项目3号楼完工后进行分配，而黄金花园3号楼尚未完工。邵六合辩称该《安置房选房确认书》不是其真实的意思表示，但未提供证据证明；其作为完全民事行为能力人，应当对自己的民事法律行为承担责任。故邵六合要求广厦集团、广厦集团交付上述三套补偿安置房的诉讼请求，原审法院不予支持。2.关于邵六合诉请的车位，是广厦集团、广厦森原的合同义务，广厦集团、广厦森原应当在车位具备交付条件时向其交付。3.针对安置补偿费10800元，根据广厦集团与邵六合签订的《拆迁安置合同书》第三条第2款：“工程开工28个月竣工交付使用。如不能按合同工期（28个月）按期完成，影响乙方搬迁，甲方每超出一个月时间需继续支付乙方每月安置费。”但双方于同天签订的《补充合同》第二条第2款又约定：“甲方动工二十八个月后，不能按时交付房屋使用，甲方需按双倍支付给乙方临时安置补助费。”按签订合同的惯例，应是签订《拆迁安置合同书》在前，签订《补充合同》在后，故双方关于安置补助费的规定应以《补充合同》约定为准。邵六合认可安置补助费已支付至2016年7月10日，此后，广厦森原又支付6000元。黄金花园项目于2015年9月开始施工，工期28个月至2018年1月。2016年7月10日-2018年1月，共计18个月，广厦森原应支付邵六合16200元，扣除已经支付的6000元，应为10200元。2018年2月起直至广厦森原向邵六合交付房屋止应双倍支付安置补助费。关于焦点三，《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本案中，广厦集团与广厦森原所签订的承接协议中，广厦集团将其债务转让给广厦森原，二被告未提交证据证实该债务转移经作为债权人的邵六合同意。故广厦集团仍应承担责任。因黄金花园项目现实际开发主体为广厦森原。邵六合要求广厦集团与广厦森原共同承担责任，理由正当，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十三条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十四条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、河南广厦集团房地产开发有限公司、平顶山广厦森原房地产开发有限公司在具备交付条件起十日内向邵六合交付其公司开发的平顶山市卫东区黄金路“黄金花园”项目车位一个；二、河南广厦集团房地产开发有限公司、平顶山广厦森原房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向邵六合支付安置补助费10200元，并自2018年2月起按合同约定双倍支付安置补助费至交付房屋之日止；三、驳回邵六合的其他诉讼请求。案件受理费22864元，由河南广厦集团房地产开发有限公司、平顶山广厦森原房地产开发有限公司负担864元，由邵六合负担22000元。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：森原公司及广厦集团是否应当向邵六合交付黄金花园三套安置补偿房共计315平方米。对此，本院评析如下：邵六合上诉认为，其与广厦森原签订的《安置房选房确认书》是在被逼无奈的情况下做出的虚假意思表示，该协议书不应当成为广厦森原向其交付三套补偿安置房的障碍，广厦森原应当按照《黄金路旧城改造住户拆迁安置及工程建设合同书》和《补充协议》的约定向其交付房屋。对此，本院认为，无证据证明《安置房选房确认书》存在无效的情形，故应当认定其效力。邵六合也未提供充分有效的证据证明《安置房选房确认书》存在应予撤销的情形，故《安置房选房确认书》应对邵六合和广厦森原产生约束力。邵六合作为完全民事行为能力人，应当知道其在《安置房选房确认书》上签字的后果，也应当对自己的民事法律行为所产生的法律后果负责。《黄金路旧城改造住户拆迁安置及工程建设合同书》和《补充协议》的签订时间在前，《安置房选房确认书》的签订时间在后，故关于补偿安置房的交付时间和交付条件应以《安置房选房确认书》中的约定为准。在《安置房选房确认书》中双方明确约定，邵六合选定位于黄金花园5号楼18层西户1804号房，面积131.71平方米，剩余面积在项目3号楼完工后进行分配。现3号楼尚未完工，故邵六合要求森原公司向其交付三套补偿安置房的上诉理由不能成立。综上所述，邵六合的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21000元，由邵六合负担。本判决为终审判决。审判长 郭国会审判员李洁审判员李泉钦二〇二〇年十月三十日法官助理孔宪宇书记员张皓硕