安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0705民初1244号原告：铜陵市至诚招商服务有限公司,住所地安徽省铜陵市经济技术开发区翠湖五路西段**,统一社会信用代码:91340700MA2NDKHY3B。法定代表人:齐长荣,该公司董事长。委托诉讼代理人：余鲲，庞国芳，安徽景旺律师事务所律师。被告:铜陵宏昌机械制造有限责任公司,住,住所地:安徽省铜陵市官塘新村****一社会信用代码:91340700MA2N668W32(1-1)。法定代表人:李齐建，该公司总经理。原告铜陵市至诚招商服务有限公司（以下简称至诚招商公司）与被告铜陵宏昌机械制造有限责任公司（以下简称宏昌机械公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人余鲲，被告宏昌机械公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。至诚招商公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《租房意向协议书》；2、判令被告立即腾空租赁物并返还给原告；3、判令被告立即向原告支付拖欠的房屋租金1591037.44元（自2015年1月20日暂计至2020年3月16日，此后占用费按853.18元/日的标准计算至被告腾空租赁物时止）；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月28日，原告作为受托经营人与作为产权人的铜陵大江投资控股有限公司（以下简称大江公司）以及被告签订《租房意向协议书》，约定由被告承租翠湖三路西段892号工业园内厂房用于工业生产。《租房意向协议书》中第三条约定房屋面积约为2000平方米（具体面积以产权登记证明为准），租金标准为12元/平方米/月。第四条约定大江公司负责园区清场以及资产移交前的相关工作，原告负责移交后的经营和管理。涉案的翠湖三路西段892号工业用途房地产原所有权人为铜陵卓成金属粉体新材料科技有限公司（以下简称卓成科技公司），经依法拍卖后被大江公司竞买成交，铜陵市中级人民法院于2015年1月20日作出（2014）铜中执字第00235－2号执行裁定书，裁定案涉房地产归大江公司所有。大江公司于2018年8月22日办理了案涉892号工业用途房地产的不动产权证书，其中被告承租的房屋系翠湖三路西段892号（2号厂房－5号），建筑面积为2143.10平方米，不动产权证号为皖（2018）铜陵市不动产权第0023637号。2019年4月15日，大江公司与原告签订了《资产委托运营管理协议》，约定：资产的租金由原告代为收取，按季将代为收取的租金转入指定账户，对于长期拖欠的租金及房款，原告根据合同采取合法合规的方式进行催收。协议签订后，被告长期不支付租金，原告多次要求被告支付租金，但被告置若罔闻。2019年12月25日，原告委托律师向被告送达律师函告知其七日内支付全部拖欠租金并腾空厂房交付原告，被告仍未予以回应。为维护原告的合法权益，请求法院依法支持原告诉求。宏昌机械公司辩称：1、本案案涉租赁合同系宏昌公司于2012年9月与原卓成科技公司签订的书面长期租赁合同。2、由于原卓成科技公司与开发区之间有未尽事宜，故与原告暂订意向协议，且约定房租、面积、资金、起止日期等相关事宜，以后期商谈签订正式合同为开始，被告与原告只签订了意向协议，并没有签订正式房屋租赁合同，且没有签订正式合同的原因在于原告。签订意向协议两三个月以后我就不在案涉房屋干了。3、由于被告一直未与原卓成科技公司之间解决问题，故此与原告意向协议一直未生效，也无法协商正式租房协议，因此需要原告承担一切相应责任，以及退还押金及相应的赔偿等。经审理查明：2012年9月2日，宏昌机械公司（乙方）与卓成科技公司（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将卓成科技一万平米厂房内第二号车间租赁给乙方使用，面积约两千平方米；厂房每月租金为人民币一万五千元整（15000.00）含车间内设备及行车使用；如乙方每月有一周（7日）以上未使用厂房与设备，其厂房租金按实际使用天数收取租金（剩余材料及未发货产品摆放不收取租金），使用电费由二号车间内电表指数收费；乙方将长期租用厂房（若甲方停租，将于三个月前通知乙方）。被告宏昌机械公司依据该合同，租赁使用翠湖三路西段892号（第二号车间）厂房。2014年12月1日，铜陵市中级人民法院对卓成科技公司所有的翠湖三路西段892号工业用途房地产进行拍卖，大江公司竞买成交。2015年1月20日，铜陵市中级人民法院作出（2014）铜中执字第00235－2号执行裁定书，裁定卓成科技公司所有的翠湖三路西段892号工业用途房地产归大江公司所有，其中包括被告租赁使用的厂房。大江公司取得该房地产所有权后于2018年8月22日办理了不动产登记。2018年4月28日，大江公司作为产权人、原告作为受托经营人、被告作为承租人共同签订了一份《租房意向协议书》，约定，大江公司将位于翠湖三路西段892号工业园内厂房出租给被告使用，面积约为2000平方米（正式签约时以双方确定的面积为准）；租金标准约为12元/平方米/月；被告在签订本协议后3个月内支付押金50000元用于移交过渡时间内的房租、水电费等；本协议经三方签章并在被告交纳押金后生效。该协议签订后，被告交付了押金10000元，但双方未签订正式房屋租赁合同。2019年4月15日，原告与大江公司签订《资产委托运营管理协议》，大江公司委托原告运营管理大江公司物业资产，代为收取资产租金等。另查明，2013年11月16日，卓成科技公司向被告法定代表人李齐建借款200000元。2014年7月23日，卓成科技公司（甲方）与宏昌机械公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，载明：经双方协商一致，甲方出租给乙方厂房坐落在铜陵市经济技术开发区翠湖三路892号，租赁建筑面积约为500平方米，厂房租赁自2014年7月23日起至2017年12月31日止；甲乙双方约定，该厂房租赁，租金按10元/平方米结算，租金共计20万元整，在铜陵宏昌机械制造有限责任公司法人代表李齐建私人借给铜陵卓成金属粉体科技有限公司借款中扣除，租赁期内租金不变。合同还约定了其他事项。上述事实，有企业法人营业执照副本、执行裁定书、资产委托管理清单、《资产委托运营管理协议》、《租房意向协议书》、不动产权证书，《厂房租赁合同》、收款收据等证据在卷，经庭审质证，予以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《租房意向协议书》、被告与案外人卓成科技公司之间签订的《厂房租赁合同》均系当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，对当事人均有约束力，各方当事人都要依约履行。2015年1月，大江公司经过司法拍卖取得了案涉租赁厂房所有权，但大江公司怠于行使权利，直至2018年4月28日才与被告签订《租房意向协议书》，协议书签订日期不明，原被告庭审中认可其同类同地段他人租房意向协议书签订时间，但始终未签订正式租房合同，也未向被告主张过权利，主要责任在于大江公司。2019年4月15日，大江公司与原告签订《资产委托运营管理协议》，直至2019年12月25日，原告才委托律师向被告送达律师函，向被告主张拖欠租金等权利。《中华人民共和国合同法》规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，被告依据与涉案厂房原产权人卓成科技公司签订的《厂房租赁合同》取得涉案厂房的租赁使用权，在被告租赁过程中，大江公司虽取得了涉案厂房的所有权，但并不因此影响《厂房租赁合同》的效力。该合同约定的租赁厂房面积、租赁费价格、租赁期限等内容对租赁双方均具有约束力。被告自2012年9月至2017年12月31日，与案外人卓成科技有限公司签订租赁合同，双方就本案案涉厂房形成租赁合同已全部履行，且被告已经依约向案外人卓成科技公司缴纳了房租，原告可以另行向案外人卓成科技公司追讨此项不当得利。故对原告诉请要求被告支付2015年1月20日至2018年4月28日期间房租的诉讼请求不予支持。本案原被告租赁厂房时间应从2018年4月28日双方签订租房意向协议书起算，租金应参照被告与案外人卓成科技公司第一次签订《厂房租赁合同》约定标准15000元/月。对原告要求解除《租房意向协议书》、腾空租赁物并返还给原告的诉讼请求，本院予以支持。被告有义务按合同约定从2018年4月28日起至2020年3月16日止，向该厂房实际产权人大江公司支付租赁费，具体为15000元/月×23个月＝345000，减去被告缴纳押金10000元。原告依据与大江公司签订的《资产委托运营管理协议》向被告主张尚欠租赁费，主体适格。对被告提出的意向协议未生效，签订意向协议两三个月后就不租赁案涉房屋，不应承担厂房租赁费以及退还押金及相应的赔偿等辩解意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十九条的规定，判决如下：一、解除原告铜陵市至诚招商服务有限公司与被告铜陵宏昌机械制造有限责任公司签订的《租房意向协议书》；二、被告铜陵宏昌机械制造有限责任公司于本判决生效后十日内腾空租赁物并返还给原告；三、被告铜陵宏昌机械制造有限责任公司于本判决生效后十日内向原告铜陵市至诚招商服务有限公司支付租赁费335000元；四、驳回原告铜陵市至诚招商服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19119元，减半收取9559.5元，被告铜陵宏昌机械制造有限责任公司负担2103.09元，原告铜陵市至诚招商服务有限公司负担7456.41元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  查飞行二〇二〇年五月十四日书记员  李曼曼附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。