陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终9212号 上诉人（原审被告）：史红梅，女，汉族，1976年09月10日出生，住西安市。委托诉讼代理人：崔晓锋，男，汉族，1976年9月29日，住和湖南省新郑市。被上诉人（原审原告）：梁凡晨，女，汉族，1995年10月10日出生，住陕西省XX城县。被上诉人（原审原告）:王碧霞，女，汉族，1998年09月12日出生，住西安市未央区。被上诉人（原审原告）:陈梦璐，女，汉族，1995年08月09日出生，住西安市未央区。上诉人史红梅与被上诉人梁凡晨、王碧霞、陈梦璐房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2019)陕0116民初8142号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。史红梅上诉请求：1、请求依法撤销西安市长安区人民法院(2019)陕0116民初8142号民事判决，并对装修损失依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由梁凡晨、王碧霞、陈梦璐承担。事实与理由：第一，一审法院认定事实错误，梁凡晨、王碧霞、陈梦璐对签订合同存在过错。在签订合同之初，梁凡晨、王碧霞、陈梦璐知晓该房屋属于小产权房，但还是与史红梅签订合同，对签订该无效合同存在过错，交付后梁凡晨、王碧霞、陈梦璐对房屋装修并占有使用至今也对房屋造成了损失，应向史红梅支付房屋占有使用费3000元/月，支付自2019年5月1日起至实际返还房屋为止。第二，本案在一审中的举证质证程序不合法，对房屋装修的鉴定结论未经史红梅质证，剥夺了史红梅对鉴定资料提出异议的权利。梁凡晨、王碧霞、陈梦璐辩称，对史红梅上诉状所述事实不予认可，梁凡晨、王碧霞、XX房XX房，梁凡晨、王碧霞、陈梦璐是通过售楼部租赁的涉案房屋，房屋还没有交付、没有水电、毛墙毛地，当时对方承诺装修好就有水电，装修时梁凡晨、王碧霞、陈梦璐用的是临时水电，在装修过程中电不稳定。后双方还签订一个附加合同，对相关的赔偿约定的很清楚，一审法院判决正确，请求二审法院依法驳回史红梅的上诉请求。梁凡晨、王碧霞、陈梦璐向一审法院起诉请求：1、判令双方签订的《房屋租赁合同》无效；2、请求判决史红梅退还梁凡晨、王碧霞、陈梦璐租金3万元，并退还租房押金3000元，装修押金4000元，装修费47000元，机关制作费25000元，并赔偿一个月月租，共计112000元。一审法院认定事实：2017年10月17日史红梅和西安吉成置业有限公司签订房屋买卖合同，购买位于西安市未央区XX村XX村XX小组XX大厦XX幢XX单元XX层XX号商住房，该房屋属于XX村XX村XX小组的新农村社区建设有形改造工程，未取得相应的土地和建筑物规划许可等审批手续。2017年10月18日，梁凡晨、王碧霞、陈梦璐因经营“密室逃脱”同史红梅签订《房屋租赁合同》，约定由梁凡晨、王碧霞、陈梦璐租赁史红梅购买的上述房屋。租赁时间为2017年11月1日至2020年1月1日，租金每月3000元，交房时间为2017年11月1日。合同中约定，史红梅承诺此房屋归史红梅所有，产权明晰没有纠纷，若因房屋权属瑕疵或非法出租而导致本合同无效，梁凡晨、王碧霞、陈梦璐有权解除合同，史红梅据实结算，退还租金和押金，并承担梁凡晨、王碧霞、陈梦璐装修及投入所有相关的经济损失，以及按照合同约定月租金的一倍对梁凡晨、王碧霞、陈梦璐进行赔偿。合同签订后梁凡晨、王碧霞、陈梦璐一次性支付了3万元的租金，并支付押金3000元。其后梁凡晨、王碧霞、陈梦璐对房屋进行了装修，期间房屋无法正常供电，导致梁凡晨、王碧霞、陈梦璐无法正常使用房屋。2018年7月21日，梁凡晨、王碧霞、陈梦璐和史红梅签订《附加合同》，约定：一、双方约定2017年12月31日交房，至今仍未交房，史红梅已经违约；……三、如2018年12月31日不能交房,经协商最晚截止2019年2月28日必须交付，……2019年2月28日未交付房屋,于2019年3月30日前双方经济往来及责任划分清楚，按违约赔偿后账务结清，合同终止。史红梅称因为所购房屋与开发商发生纠纷，开发商直至2019年5月后才将水电彻底接通。庭审中，经梁凡晨、王碧霞、陈梦璐申请鉴定，梁凡晨、王碧霞、陈梦璐在史红梅房屋中装修共计花费47000元，其中木柜、吸顶灯、木方桌、床、桌子、棺材、柜子等未形成符合的装饰装修价值4136元。梁凡晨、王碧霞、陈梦璐称因自己是经营密室类的项目，故还存在机关制作费25000元，史红梅对此不予认可。史红梅称梁凡晨、王碧霞、陈梦璐先看好房屋然后要求史红梅购买，梁凡晨、王碧霞、陈梦璐知晓该房屋属于小产权房，存在过错，梁凡晨、王碧霞、陈梦璐对此不予认可。一审法院认为，因史红梅购买的本案所涉出租房屋属于“小产权房”，故双方签订的《房屋租赁合同》属于无效合同。梁凡晨、王碧霞、陈梦璐租赁房屋后进行了装修，但由于该房屋不能正常供电故无法正常使用，故梁凡晨、王碧霞、陈梦璐要求史红梅退还已经缴纳的租金和押金的诉讼请求于法有据，依法应予支持。梁凡晨、王碧霞、陈梦璐经史红梅同意进行房屋装修，在双方签订的租赁合同中约定，史红梅需提供合法的房屋出租，但因史红梅房屋无规划许可证，因此合同无效，史红梅应当承担梁凡晨、王碧霞、陈梦璐因此产生的装修损失。现合同无效是因为产权瑕疵，故梁凡晨、王碧霞、陈梦璐要求史红梅赔偿房屋装修损失依法应予支持，史红梅虽对鉴定有异议，但是却未提出有效的证据证明鉴定不合法、不合理，故应以此鉴定结论认定梁凡晨、王碧霞、陈梦璐的装修损失。因装修中除木柜、吸顶灯、木方桌、床、桌子、棺材、柜子等价值4136元未形成附和，史红梅要求拆除，故应当在总装修费用中予以扣除，梁凡晨、王碧霞、陈梦璐应与史红梅协商尽快恢复原状。梁凡晨、王碧霞、陈梦璐所缴纳的装修押金是向物业缴纳，史红梅并未收取，故梁凡晨、王碧霞、陈梦璐要求史红梅支付装修押金的诉讼请求于法无据依法不予支持。梁凡晨、王碧霞、陈梦璐请求史红梅支付“机关”制作损失，但无充分证据证明在该租赁房屋中实际发生该笔损失，故依法不予支持。双方签订的合同无效，故不应按合同约定由史红梅向梁凡晨、王碧霞、陈梦璐赔偿一个月的租金作为违约金。综上所述，根据《合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、梁凡晨、王碧霞、陈梦璐与史红梅签订的《房屋租赁合同》及《附加合同》无效；二、史红梅向梁凡晨、王碧霞、陈梦璐退还租金30000元，押金3000元，并赔偿装修损失42864元。三、驳回梁凡晨、王碧霞、陈梦璐其余诉讼请求。诉讼费2810元，梁凡晨、王碧霞、陈梦璐已预交，由史红梅负担2000元，梁凡晨、王碧霞、陈梦璐负担810元。本院二审期间：当事人没有提交新证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案房屋未取得相应的土地和建筑物规划等审批手续，系“小产权房”，双方签订的《房屋租赁合同》及《附加合同》依法应认定为无效合同。上述合同签订后，由于该房屋不能正常供电，致房屋始终无法正常使用。现史红梅上诉认为，梁凡晨、王碧霞、陈梦璐应支付房屋占用费理由不足，该请求依法不予支持，原审判令史红梅向梁凡晨、王碧霞、陈梦璐退还租金30000元、押金3000元并无不当。关于装修损失部分，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，梁凡晨、王碧霞、陈梦璐经史红梅同意采用临时接电等措施对房屋进行了装修，经鉴定，梁凡晨、王碧霞、陈梦璐对房屋进行装修共计花费47000元，其中木柜、吸顶灯、木方桌、床、桌子、棺材、柜子等价值4136元未形成附和，史红梅要求对未形成附和的部分予以拆除，故装修费用中对4136元应予以扣减。现梁凡晨、王碧霞、陈梦璐要求史红梅赔偿其装修损失，理由正当，其请求中合理部分予以支持。鉴于导致合同无效的原因系出租人房屋瑕疵造成，同时史红梅亦无证据证明梁凡晨、王碧霞、陈梦璐在签订合同时对房屋瑕疵知晓，故史红梅应赔偿梁凡晨、王碧霞、陈梦璐装修损失42864元。史红梅上诉认为，其不应该承担装修损失理由不能成立。关于史红梅上诉认为鉴定报告未经质证，经查与事实不符，其所述本院不予采纳。综上所述，史红梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2252元，由史红梅负担。本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  陈   帅 二〇二〇年十月二十二日 书 记 员  李   伟  1