江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初3216号原告：无锡久钢不锈钢有限公司，统一社会信用代码91320205692563743U，住所地无锡市锡山区东亭太湖大道**（卡摩尔汽车广场F403）。法定代表人:顾必利，该公司总经理。委托诉讼代理人：王英，北京市炜衡（无锡）律师事务所律师。被告：无锡金天威工贸有限公司，统一社会信用代码91320205755865854H，住所，住所地无锡市锡山区东北塘镇梓旺村div>法定代表人：陈建桥，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴蔚、何晶晶，江苏迅安律师事务所律师。原告无锡久钢不锈钢有限公司（以下简称久钢公司）与被告无锡金天威工贸有限公司（以下简称金天威公司）不当得利纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理，依法适用简易程序由审判员杨琦东独任审理，于2020年8月5日公开开庭进行了审理，原告久钢公司的委托诉讼代理人王英，被告金天威公司的委托诉讼代理人吴蔚、何晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告久钢公司向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告金天威公司支付其装饰补偿155268.6元、附属物补偿140541.21元、停产停业损失110766.11元及搬迁奖励13845.76元，以上合计420421.68元，同时由金天威公司承担其逾期支付的利息，该利息以420421.68元为基数，自2020年6月25日资金由金天威公司实际占有之日起至给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、请求判令被告金天威公司返还保证金20000元;3、本案财产保全费及保函费由被告承担。事实和理由：其公司与被告金天威公司于2017年12月20日签订《工业厂房租赁合同》，久钢公司承租金天威公司名下位于无锡市锡山区东北塘镇梓旺村锦旺路2号办公楼二楼，租赁期限为2018年2月20日至2021年2月19日。在承租期内该工业厂房及附属物等被政府征收需拆迁，拆迁过程中，金天威公司以自己的名义与无锡市锡山区东北塘街道拆迁办公室（以下简称拆迁办）签订了对东北塘街道锦旺路2号工业厂房等资产的拆迁补偿安置协议。久钢公司认为，其为被拆迁厂房的承租人，是实际经营人，也是相关拆迁补偿利益的权利人之一，依据《无锡市市区集体土地房屋拆迁管理办法》等的规定，因拆迁而获得的利益包括装饰装修补偿、停产停业损失补偿、不可移动设备评估损失费、搬迁损失补偿、固定设备移装费用等等，现征收人给付金天威公司的拆迁补偿利益中包含了应由久钢公司享有的利益，故久钢公司要求金天威公司支付归属于其的相关拆迁补偿款，但经久钢公司多次与金天威公司协商未果，且金天威公司拒不提供其相关评估报告、拆迁协议明细表，拒绝支付相关补偿款，金天威公司的行为严重侵害了久钢公司的合法权益。经久钢公司调查，按照金天威公司在拆迁过程中的评估报告计算，金天威公司应当返还其公司装饰补偿155268.6元、附属物补偿140541.21元、停产停业损失110766.11元及搬迁奖励13845.76元，合计420421.68元。以上补偿款属于久钢公司的拆迁利益，因久钢公司向金天威公司主张返还未果，故现诉至法院以求保护。关于诉讼请求中主张返还的20000元保证金，经过法院审理查明的事实，久钢公司表示已经结清，故不再主张。被告金天威公司辩称：原告久钢公司主张的事实以及提出的诉讼请求没有事实和法律依据。案涉房屋的所有权为其金天威公司，金天威公司基于房屋所有权人作为被拆迁人应当获得全部补偿，所获拆迁补偿款与久钢公司无关；根据双方签订的房屋租赁合同第七条第三款，租赁期间的厂房因不可抗拒的原因和市政府动迁造成合同无法履行的，双方互不承担责任，据此，金天威公司也不负有对久钢公司补偿的责任；久钢公司租赁使用的房屋仅为办公所用不属于经营，其在房屋拆迁前已经搬离，其中房屋的装饰装修也均为金天威公司完成，并非久钢公司装修，双方的租赁合同中也没有记载出租房屋为毛坯房，故久钢公司主张的装饰装修补偿款，没有根据；金天威公司是拆迁补偿协议的相对方，对于被拆迁方除拆迁人向金天威公司披露的相关承租人获得的利益外，其余利益均归金天威公司而与久钢公司无关，本案中拆迁人向金天威公司披露的拆迁利益中，名单中没有久钢公司，故久钢公司主张的利益并不含在金天威公司所受拆迁补偿款中；久钢公司根据拆迁评估报告推算承租的面积，继而推算应获得拆迁利益份额没有法律依据；关于久钢公司主张的停产停业损失，拆迁协议和评估报告中均未显示有针对久钢公司的计算依据，久钢公司有法定的注册经营地址，承租金天威公司房屋仅作为办公所用，办公室的拆迁并不导致停产停业，所以该部分补偿利益与久钢公司无关；关于搬迁奖励并没有针对久钢公司列明，且根据久钢公司实际搬离金天威公司用房的时间，也不符合搬迁奖励的条件。综上，请求法院驳回久钢公司的诉讼请求。经审理查明：原告久钢公司与被告金天威公司经协商，于2017年12月20日签订书面房屋租赁合同一份，约定由久钢公司承租金天威公司的办公楼二楼作为其办公所用（实际租赁的具体位置为二号楼二层），但合同未记载明确的租赁面积；厂房租赁期间为2018年2月20日至2021年2月19日，租期三年；第一年的租金为70000元，第二、第三年的租金均为60000元，合同生效之日久钢公司向金天威公司支付保证金20000元。合同第五条约定：租赁期间，久钢公司应当合理使用并爱护厂房及其附属设施，因久钢公司使用不当或不合理使用，致使租赁厂房及其附属设施损坏或发生故障的，久钢公司应当负责维修，拒不维修的，金天威公司可代为维修，费用由久钢公司负担；租赁期间，金天威公司保证厂房及其附属设施处于正常可使用状态；出租方的厂房有漏雨或坏的地方，金天威公司应当维修，久钢公司不承担该维修费用；久钢公司另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得金天威公司书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应当由金天威公司报请有关部门批准后，方可进行。合同第七条约定：租赁期间，厂房因不可抗力的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任；租赁期间，久钢公司可以根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由久钢公司自负，租赁期满后在不破坏金天威公司原房结构的情况下，久钢公司可以拆除自建物，拆除时金天威公司必须在场。合同还约定有其它相关条款。上述合同签订后，双方均按约履行合同，久钢公司按期支付租金及20000元押金，金天威公司按约交付出租房屋。2018年间，金天威公司所涉地块遇政府征收拆迁，征收实施单位为无锡市锡山区人民政府东北塘街道办事处（以下简称东北塘街道）。东北塘街道拆迁安置工作人员即与金天威公司协议拆迁补偿事宜。期间，通过无锡市百勤房地产估价有限公司（以下简称评估公司）对金天威公司财产及相关承租户的财产利益进行评估，2019年1月8日，评估公司出具《金天威公司征收评估报告》，按照2018年12月18日的价值时点，按照成本法估价，对金天威公司的估价结果为征收货币补偿金额6804980元。由于金天威公司对估价结果提出异议，评估公司重新进行了评估，重新评估后的估价结果为8673649元，对该评估报告金天威公司没有异议。该份评估报告对金天威公司内相关承租企业的搬迁补偿费也进行了评估，但名单中未列出久钢公司。在拆迁安置实施过程中，久钢公司对承租房屋遇拆迁事实知情，经金天威公司要求，久钢公司与金天威公司办理了搬离手续，双方对应付租金及应退押金进行了结算，双方对此不存争议。久钢公司虽然搬离承租房，但认为其作为承租房的经营者也应享有拆迁利益，其曾向金天威公司要求察看评估报告，但始终未得。2020年4月28日，金天威公司与东北塘街道签订了《锡山区征收土地涉及非住宅房屋及构建筑物补偿协议书》（以下简称拆迁补偿协议书），该补偿协议书载明，因锦旺路东地块项目建设需要，征收金天威公司位于锦旺路东地块的房屋，被征收房屋产权性质为私产，房屋建筑面积4926.95平方米，其中有证建筑面积2160.97平方米，无证面积2765.98平方米。双方就补偿等事宜自愿达成如下协议：一、房屋征收补偿。1、房屋评估。根据相关评估办法等有关规定，由评估公司对被征收房屋进行评估，房屋产权面积评估价（不含装潢及附属物补偿款）为6910213元，装潢装饰610948元，附属物698779元，设备搬迁453710元，合计补偿款为8673650元。2、停产停业损失。征收生产或营业中的非住宅房屋，按照被征收房屋评估价格（不含装潢及附属物）8%给予停产停业损失补偿627969元。3、改变用途补偿。无。4、未评估隐蔽工程（附明细）计341216元。5、其他补偿包括流转土地补偿、设备基础补偿、无证房屋补偿计1928669元。6、金天威公司在规定期限内签订房屋征收补偿协议书并在搬迁期限内交房实施拆迁的，东北塘街道给予金天威公司提前搬迁奖励费78496元。以上合计金天威公司应得房屋征收补偿款为1165万元。二、付款方式及其他约定。1、金天威公司在本协议签订后，东北塘街道应在15个工作日内将补偿款的30%计349.5万元支付给金天威公司；在本协议签订之日起至2020年7月28日前，金天威公司应将被征收房屋腾空搬离，并交由东北塘街道验收，经验收后，东北塘街道应在15个工作日内将剩余补偿款815.5万元全额一次性支付金天威公司。2、金天威公司应保持被征收房屋内门窗及装潢附属物齐全，如有自行拆除，将扣除相应评估补偿，一经签约金天威公司将产权证书及原件交给东北塘街道注销。2020年6月24日，金天威公司收到了东北塘街道交付的第二期补偿款815.5万元。又查明：根据评估公司出具的评估报告，2幢2层的面积包括二层519.36平米、25.83平米、61平米，及厨房7.11平米、三个卫生间分别为6.73平米、6.04平米、11.22平米，以上合计637.29平米。根据评估报告整个2幢为4层，总建筑面积为2080.81平方米，总作价补偿款为4520768元，据此可以计算出该幢楼的每平方米补偿款单价为2172.6元。综上，可以计算出久钢公司承租面积的房屋补偿总价款为1384576.25元。按照东北塘街道与金天威公司签署的补偿协议书附件中的《非住宅（企业）拆迁补偿预算表》的具体计算规则，停产停业损失的标准系按照房屋补偿款总价的8%计算，故涉及637.29平米承租房面积的停产停业损失为1384576.25元的8%，经计算为110766.1元。同样根据《非住宅（企业）拆迁补偿预算表》的具体计算规则，搬迁奖励为房屋补偿总价的1%，故可以得出涉及637.29平米承租房面积的搬迁奖励费为13845.76元。按照评估报告中装饰补偿价格评估表记载的内容，可以计算2幢2层的装饰物补偿价格，按此表格中对二层637.29平米装饰的评估价，补偿价格为评估价的85%，故经对表中所列数据计算637.29平米装饰补偿款为182668.95元的85%，计155268.60元。根据评估报告中的附属物补偿价格评估表所列内容，久钢公司主张其中2号房中的下列财产为其财产：无框玻璃门5平方米，计价2500元；门套8个，计价2400元；不锈钢防盗珊108.6平方，计价26064元；蹲便器3个，计价1050元；厕所隔断10平方米，计价2000元；铝合金卷帘门4平方米，计价640元；大门套5个，计价2500元；中控移门3.5平方米，计价1750元；夹板隔断双层639.98平方米，计价76797.60元；地毯；地毯14平方米，计价701元；马桶1个，计价800元；形象墙4.5平方米，计价2250元；铝塑板玻璃隔断115.5平方米，计价43890元；固定淋浴房1个，计价2000元。以上合计165342.6元，按照评估报告中附属物补偿价格评估表确定的补偿款计算规则，按重置单价85%计算，该部分附属物补偿款为140541.21元。因久钢公司就其主张所享有的拆迁补偿利益与金天威公司沟通协商无果，久钢公司遂诉至本院。本案审理过程中，久钢公司申请财产保全，提供了中国平安财产保险有限公司宜兴中心支公司（以下简称保险公司）就保全申请提供的担保，承担保险费500元。上述事实，由原告久钢公司举证的房屋租赁合同、租金支付凭证、拆迁补偿协议书、评估报告、锡房权证字第**房产证及房屋四界测绘图、无锡市非住宅房屋征收补偿综合评估表、申请财产保全支出的保险公司保险费发票等，由被告金天威公司举证的初次评估报告、证明20000元押金已经退还的微信聊天截屏，以及双方的陈述及抗辩意见经本院审查判断作出认定。本院认为：原告久钢公司与被告金天威公司协商订立的房屋租赁合同真实有效。双方在租赁合同履行期间遇政府征收征用土地财产的，其因房屋租赁关系而享有的拆迁利益应当得到法律保护。同时，本案作为民事纠纷，当事人自身诉求能否得到法律支持，主要依赖于当事人就其主张事实的举证证明，主张的事实未获充分举证证明的，依法承担不利后果。本案中，久钢公司提出了要求金天威公司返还其装饰补偿155268.6元、附属物补偿140541.21元、停产停业损失110766.11元及搬迁奖励13845.76元，以及该部分资金被金天威公司自2020年6月25日占用之日起的全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算的利息。对此本院认为，久钢公司主张的拆迁利益首先是否真实存在，其次能否归属于其公司。关于久钢公司主张的拆迁利益是否真实存在及归属问题。首先对于装饰补偿，依据双方当事人均无异议的房屋租赁合同、重新评估报告及拆迁补偿协议、计算附件记载的内容，久钢公司主张的计算依据计算无误，能够确认2幢2层为637.29平米，根据表格中所列价格累计该面积的装饰补偿款为182668.95元的85%，计155268.60元。对此本院予以确认。由于双方均主张该部分拆迁利益归属于自己，而重新评估报告记载的系针对金天威公司财产的评估，故久钢公司的主张在未获金天威公司承认的情况下，负有继续举证的义务。本案中久钢公司就其主张除提出陈述外，未提供其他证据予以证明，而从双方合同内容及合同履行的证据中也不能得出久钢公司承租使用房屋后对房屋进行装修的事实，故久钢公司对该部分事实的主张因举证不能而不能获得本院支持。按照一般常理，出租人出租房屋供承租人使用的，房屋应当处于适租状态，久钢公司将承租房作为办公房使用，出租人提供的房屋自然应当符合办公用途的状态，否则双方在签署合同中一般应当特别注明并约定权利义务，而本案合同中没有此项约定。金天威公司称房屋出租时其已经装修，且合同约定久钢公司租赁使用中需要装修的应当征得金天威公司的同意是事实，基于这些事实，并综合以上判断理由，本院采信金天威公司的意见，即认定装饰装修系由金天威公司完成，故2幢2层房中的装饰补偿款的享有应当归属于金天威公司。当然，本院不能排除久钢公司入驻承租房后会进行一些零星装饰，但如要确认，久钢公司应当举证证明，现久钢公司没有进行必要举证，应由其承担不利法律后果。其次，对于久钢公司主张的附属物补偿的归属问题。经本院核实，按照久钢公司主张的归属于其的财产对照重新评估报告中的评估表格进行计算，久钢公司主张的附属物补偿款计算无误，为140541.21元。但对该部分附属物的所有权，双方均主张归属于自己，而对此，久钢公司除自己陈述外，未提供证据证明。本院注意到，久钢公司搬离承租房屋系基于拆迁的原因，该事实表明久钢公司搬离时对拆迁事实系明知的，如其认为该部分财产所有权属其公司，按照合同其在不破坏承租房屋时可以自行拆除，如不拆除的，在东北塘街道办理拆迁过程中也可以直接提出自己的权利，但本案中没有证据显示久钢公司实施了该项行为。故基于此，同时基于上述认定装饰补偿款归属同样的理由，本院认为，久钢公司的此项请求不能获得本院支持，其因举证不能，应当承担不利后果。再次，对于久钢公司主张的停产停业损失及搬迁奖励的归属问题。经本院按照重新评估报告及拆迁安置协议书附件的内容及确立的计算规则进行计算，停产停业损失认定为110766.1元，搬迁奖励费认定为13845.76元。本院注意到，无锡市人民政府办公室于2012年1月18日发布施行的《无锡市人民政府办公室关于明确无锡市市区国有土地上房屋征收与补偿相关费用标准的通知》（以下简称《房屋征收补偿通知》）的规定，征收非住宅房屋造成停产停业损失的补偿，按照被征收非住宅房屋评估价（不含装潢及附属物）5%至8%给予被征收房屋产权人和经营者停产停业损失补偿，被征收房屋产权人和经营者对停产停业损失分配有约定的从其约定，没有约定的由产权人和经营者协商确定；对于在征收补偿方案明确签约期限内签约搬离并交房的被征收房屋产权人和经营者，按照被征收非住宅房屋评估价（不含装潢及附属物）的1%分别给予提前搬迁奖励。上述规定适用于无锡地区，在无可操作上位法具体规定的情况下，本案应参照适用该规定确立的规则分配相应补偿款。依据上述《房屋征收补偿通知》规定，征收非住宅房屋的，房屋产权人和经营者分离情况下，应给予其被征收非住宅房屋评估价（不含装潢及附属物）的5%至8%和1%的停产停业损失补偿及提前搬迁奖励，该部分补偿款项应由房屋产权人和经营者共享。据此，东北塘街道给予金天威公司的停产停业损失110766.1元，搬迁奖励费为13845.76元，应认定为属于久钢公司和金天威公司共同享有的拆迁利益。原因在于，金天威公司经营房屋出租和久钢公司从事企业经营进行办公都属于经营的范畴，久钢公司并在金天威公司明确的签约期限内提前终止合同搬离并交房是由于配合拆迁，这使其符合获得搬迁奖励的条件。至于对该部分拆迁利益如何分配，在双方都没给出更多理由的情形下，本院认为按照各半分配更符合公平。据此，本院认定对停产停业损失，久钢公司享有55383.05元，对搬迁奖励享有6922.88元。金天威公司主张该部分拆迁利益全部归属于其公司，没有事实根据，金天威公司虽然抗辩称其为合同相对人享有合同权利，拆迁补偿款都属于其权益，但应当认识到，其双方所签合同为行政合同而非民事合同，行政合同相较于民事合同由其特殊性，行政合同更多排除了行政相对人的意思自治，故不能以民事合同的观点对待行政合同。金天威公司的该部分观点本院不予采纳。综上，金天威公司占有的停产停业损失55383.05元、搬迁奖励6922.88元应当及时返还久钢公司，金天威公司长期占用并认为属其所有，构成不当得利，不当得利应予以返还并依法承担相应孳息。关于久钢公司要求金天威公司承担自2020年6月25日起资金实际占有之日起至给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占有期间的逾期付款的利息的问题，本院认为于法无悖，属其享有孳息的权利范围，本院予以支持。关于久钢公司诉请返还的20000元保证金，因在审理中久钢公司根据法庭调查的事实，作出了不再主张的表示，对此，本院予以准许。关于久钢公司要求金天威公司承担本案中因申请保全而支出的保险费500元，本院认为该保险费为非必要开支，应由其自行承担，其该项请求也没有法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《最高人民法院关于贯彻执行一、被告无锡金天威工贸有限公司应于本判决生效后三日内清偿原告无锡久钢不锈钢有限公司停产停业损失55383.05元及搬迁奖励6922.88元，合计62305.93元，同时承担该款自2020年6月25日起至给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。二、驳回原告无锡久钢不锈钢有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7615元减半收取3807.5元，财产保全费2170元，合计5977.5元，由原告久钢公司负担5191.15元，由被告金天威公司负担786.35元（久钢公司同意其预交的上述费用中由金天威公司负担的部分，由金天威公司于本判决生效后立即向其直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  杨琦东二〇二〇年十月十日书记员  张 麟