江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初5212号原告：马秋芳，女，1982年11月29日出生，汉族，户籍所在地无锡市锡山区，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：沈妍，江苏神阙律师事务所律师。被告：赵亚，女，1976年9月12日出生，汉族，户籍所在地无锡市锡山区，住无锡市新吴区。第三人：吴**，男，1972年1月26日出生，汉族，户籍所在地安徽省池州市贵池区，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：王俊逸，上海市协力（无锡）律师事务所律师。原告马秋芳诉被告赵亚、第三人吴**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理，原告马秋芳及其委托诉讼代理人沈妍、被告赵亚、第三人吴**的委托诉讼代理人王俊逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马秋芳向本院提出诉讼请求：1、请求判令第三人立即协助原告马秋芳办理无锡市锡山区房屋的抵押权注销登记手续；2、请求判令被告赵亚在抵押权注销登记完成后立即协助马秋芳办理无锡市锡山区××镇街道××室房屋的不动产所有权变更登记手续；3、请求判令赵亚支付马秋芳违约金（自2020年3月24日起至实际过户之日按458000元的每日万分之三计算）；4、本案诉讼费用由赵亚负担。事实和理由：2016年12月5日，原告马秋芳与被告赵亚签订房屋买卖合同一份，约定赵亚将坐落于无锡市锡山区××镇街道××室的拆迁安置房出售给马秋芳，成交总价458000元，今后该房屋在国家允许上市后，赵亚须配合马秋芳办理不动产权证。协议签订后，马秋芳按约付清了全部房款，赵亚亦按约交付了房屋，马秋芳于2017年1月起实际居住于该房屋中。2019年12月19日，马秋芳向无锡市不动产登记中心锡山分中心缴纳了该房屋的土地出让金118460.7元，该房屋已经符合上市条件，但马秋芳多次催促赵亚办理过户登记手续，赵亚一直推诿。现查得赵亚于2020年4月10日将案涉房屋抵押给了第三人吴**。根据相关法律规定，马秋芳在房屋买卖过程中并无过错，权利具有优先性。为维护马秋芳的合法权益，故诉至贵院，请求判如所请。被告赵亚辩称：其需要两周时间把钱还掉然后撤掉抵押完成过户。第三人吴**陈述：其在涉案房屋上享有抵押权，该抵押权合法有效，并且已在不动产登记中心予以登记，因此吴**对涉案房屋享有优先受偿权，该权利可以对抗财产所有人及本案原告马秋芳，故马秋芳无权要求第三人注销登记，请求驳回马秋芳对第三人的诉请。经审理查明事实如下：一、赵亚作为甲方与马秋芳作为乙方于2016年12月5日签订房屋买卖合同一份，该合同内容有：“第一条房屋基本情况载明：1、甲方自愿将坐落在锡山区安镇水岸佳苑C区10－1502室的房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。第二条成交价格：甲乙双方协商后的实际成交价格为458000元，上述转让的房屋只计总价，不论面积，面积差额由乙方实地勘察后自行负责或以产权处测量为准，该房屋产权过户时产生的个人所得税由乙方承担，营业税由乙方承担，其他过户相关费用由乙方承担，该房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担。该房屋所有税费征收标准均按实际交纳时各个相应区域公布的规定执行，在本合同签订以后，如因国家政策变动而出现的费用，按照国家规定由双方各自承担。第四条付款约定：1、乙方向甲方的交款约定：乙方于2016年12月5日交付定金伍万元，于2016年12月20日前交付房款肆拾万捌仟元。第五条相关事宜：4、甲方承诺于拿到全款一周内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交付于乙方，同时办理完毕户口迁移手续，甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理等过户手续及相关费用的交接事宜。第六条违约责任：5、甲乙双方在该房屋过户时，应积极配合，如果甲乙任何一方故意拖延或者不及时提供相关材料，导致未能按约定时间办理过户手续，那么每逾期一天按已付购房款的万分之三向对方赔偿损失。第八条约定其他事宜：1、今后该房屋在国家允许上市后，甲方须配合乙方办理不动产权证，办理不动产权证所需所有费用由乙方全部承担。2、今后如甲方单方违约须赔偿乙方人民币壹佰万圆整。”合同签订后的当日，马秋芳即向赵亚支付5万元，于2016年12月8日向赵亚支付20万元，于2016年12月9日支付208000元。后，赵亚将涉案房屋的钥匙交给了马秋芳，马秋芳陈述其至今一直住在该房屋内。赵亚于2018年12月14日办理了涉案房屋不动产登记证。二、马秋芳于2016年12月8日为水岸佳苑10－1502房屋交纳了2016年12月至2017年11月的物业费330元，于2020年11月14日交纳了2020年1月至12月的物业费330元。马秋芳于2019年12月19日为水岸佳苑C区10－1502交纳了安置房补缴土地出让金收入代收建设规费118460.70元。2020年3月6日，马秋芳与赵亚约定于2020年3月13日一起到不动产登记中心办理过户手续，因赵亚未到指定地点而未能办；双方于3月6日再次约定于3月23日办理过户登记手续，又因赵亚原因未能办理。之后，马秋芳发现赵亚将涉案房产于2020年4月10日抵押给了第三人吴**，抵押债权数额为70万元，抵押时间为2020年4月10日起至2020年10月10日止。马秋芳遂向本院提起诉讼。三、赵亚在庭中陈述其向吴**实际借款40万元，不是吴**提供的抵押借款协议中的借款70万元，且该协议中的签名也不是其所签。吴**陈述实际借款本金是40万元，并明确其是通过朋友介绍向赵亚出借借款的，其与赵亚并不认识，在向赵亚出借借款时也没有到涉案房屋中去看过是否有人居住。上述事实，有房屋买卖合同、中国工商银行本票、中国建设银行本票、收条、收据、补缴土地出让金收据、不动产预约服务信息、微信聊天记录打印件、水岸佳苑C区10－1502房屋的不动产登记簿证明、不动产登记抵押申请书、抵押借款协议、当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为：赵亚将其合法取得的安置房屋有偿转让给马秋芳，系赵亚对自己的合法财产进行处分，我国现行法律、行政法规对于拆迁安置房屋买卖未有禁止性规定，该买卖行为亦未损害社会公共利益，故本院认定赵亚与马秋芳之间签订的安置房屋买卖合同有效。关于赵亚向吴**借款后在涉案房屋上为借款进行了抵押登记，该抵押权能否对抗马秋芳的买卖合同的履行及要求办理产权转移登记的权利，本院认为，马秋芳的买房行为及占有涉案房屋的时间远远早于吴**的抵押权，且马秋芳在签订完买卖合同后即按约及时支付完房款，当时未能办理房屋产权过户的原因系国家对安置房屋办理过户的相关政策规定，在涉案房屋符合相关规定可以办理产权登记过户后，马秋芳即及时向相关部门交纳了涉案房屋应当交纳的费用，并与赵亚多次联系办理过户事宜，且与登记部门预约了时间，由于赵亚的违约行为而导致涉案房屋未能办理过户登记，马秋芳不存在怠于行使权利的过错责任。吴**在不认识赵亚的情况下应尽到审慎的注意义务，也就是既要审查涉案房屋的登记情况，还要到涉案房屋中去实地查看该房屋是否存在已经出租或者出卖而由他人占有并使用的情况，因为实际生活中存在许多拆迁安置房屋出租未向相关部门办理登记，或者出售后因政策原因未能及时办理产权过户的情况，拆迁安置房屋的登记信息与商品房的登记信息是有区别的，仅凭不动产登记部门登记的权属信息尚不能完全证明涉案房屋是没有争议的。而租赁房屋和出售房屋都是产权人将房屋占有使用权交付给租赁人或者买房人，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”本院认为赵亚在全额收到马秋芳房款后即将涉案房屋交给了马秋芳占有并使用，该买卖关系与租赁关系具有同等优先受保护的权利。赵亚在严重违约的情况下又向第三人吴**借款并在涉案房屋上办理了抵押担保，根据吴**与赵亚在庭审中的陈述，赵亚实际向吴**借款40万元，赵亚对吴**提供的70万元借款协议不予认可，吴**亦不能解释在不动产登记部门存档的70万元借款协议是什么原因，由于吴**提供的70万元借款协议系不真实的借款协议，故本院认定吴**在涉案房屋上设定的抵押权不能实现的风险由吴**自行承担。综上，马秋芳在本案中提出的诉讼请求，事实清楚，证据充分，亦符合法律规定，本院均予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、吴**应于本判决生效之日起3日内协助马秋芳办理水岸佳苑C区10－1502房屋抵押权注销登记手续。二、赵亚应于抵押权注销登记完成后3日内协助马秋芳办理水岸佳苑C区10－1502房屋不动产所有权变更登记手续，变更登记至马秋芳名下，变更登记费用由马秋芳负担。三、赵亚于本判决生效之日起3日内向马秋芳支付违约金（以金额458000元为基数，自2020年3月24日起至实际过户之日止，按每日万分之三计算）。案件受理费160元，减半收取计80元，保全费5000元，以上合计诉讼费用5080元，由赵亚承担。该费用已由马秋芳垫付，马秋芳同意赵亚承担部分不再由法院退还，由赵亚直接支付给马秋芳，赵亚应于本判决生效之日3日内向马秋芳支付5080元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  胡益新二〇二〇年十二月十日书记员  杨 慧