江西省樟树市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0982民初1210号原告（反诉被告）：熊国标，男，1973年11月30日出生，汉族，住江西省樟树市。委托诉讼代理人：杨建平，江西新青年律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘小英，女，1974年9月29日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：胡智林，湖南宇能律师事务所律师。原告（反诉被告）熊国标与被告（反诉原告）刘小英租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）熊国标及其委托诉讼代理人杨建平，被告（反诉原告）刘小英及其委托诉讼代理人胡智林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊国标向本院提出诉讼请求：1.调解或判令刘小英支付租金270,000元，并自2020年2月2日起按日万分之五支付违约金至租金付清之日止；2.调解或判令刘小英赔偿三个月的寻租期的租金损失210,000元；3.诉讼费由刘小英承担。事实与理由：2019年7月1日，熊国标与刘小英签订《转租合同》，约定熊国标将樟树市药都南大道94号一层约670㎡、二层约2150㎡的商铺转租给刘小英，租期为四年（2019年7月1日至2023年9月30日），每年租金840,000元（不含税），第一年租金分两期交付，合同签订时一次性交付半年租金420,000元，2020年2月1日交纳下半年租金420,000元，迟延交付的，从未缴之日起按日万分之五计算滞纳金至交清租金之日止。合同签订后，熊国标按约定将商铺交付给刘小英，刘小英利用该商铺经营超市近一年。按照合同约定刘小英应于2020年2月1日交付第一年下半年的租金420,000元，但刘小英仅支付150,000元，余款270,000元一直未付。2020年5月12日，刘小英的员工告诉熊国标，刘小英在甩货清场,准备撤场。刘小英的行为已构成根本违约，应承担违约责任，并赔偿损失。刘小英辩称，1.因受新冠××疫情影响，我无法继续履行本案租赁合同，经双方协商，于2020年5月12日通知熊国标将合同解除、终止，该解除合同行为不构成违约；2.我已足额支付了租金，不存在拖欠租金的情形；3.我租赁场地不到一年，装修形成的装饰装修附合物、视频监控系统、音响系统及收银台、称台、局域网、综合布线系统等，价值达400000元以上，熊国标应给予适当补偿。综上，熊国标的诉讼请求不能成立，请求人民法院予以驳回。刘小英向本院提出反诉请求：判令解除熊国标与刘小英于2019年7月1日签订的租赁樟树市药都南大道94号铺位的《转租合同》，并免租赁期三个月租金。事实与理由：我租赁本案商铺开办了一家实体店，登记名称为“悦民便利店”（店面挂牌为“悦民特价批发超市”）。在2020年1月爆发新冠××疫情后，因疫情防控要求，门店曾停业二十多天。此后，虽勉强恢复营业，但受疫情持续影响，很少有顾客进店购物，营业收入锐减，连人员工资、水电费都支付不了，更遑论支付房租费和供应商的货款，造成店员停工、辞职，供应商停止供货，我们完全无法继续经营，无法继续履行租赁合同。2020年3月，我们多次同熊国标协商请求解除合同，经协商，熊国标同意了我们解除合同的请求，只是要求我们坚持到5月底，如果我们5月底仍不能盈利或不能转租，就租赁至2020年6月1日止。之后，疫情持续影响，实在无法继续运营，我只得于2020年5月12日通知熊国标解除合同，5月20日，我再次书面通知熊国标终止合同。新冠××疫情属于不可抗力情形，我因不可抗力无法继续履行合同，可以解除合同。而且，在解除合同前已同熊国标协商并征得同意，为此，特申请人民法院准予解除合同。熊国标对反诉辩称，1.根据合同约定，刘小英提前终止合同，需提前书面通知我方。新冠××疫情不是导致合同目的无法实现的理由，不存在解除合同的法定情形，刘小英违约，无权解除合同；2.刘小英要求免除三个月的租金，没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.刘小英提交熊国标2020年3月15日出具的收据一份，该收据载明：收到“悦民特价批发超市”交纳押金150,000元，以作为延续经营的前提，便于“悦民特价批发超市”经营期间继续和医院商谈租赁事宜，即在2020年3月1日至2020年6月1日内与医院商谈有无结果，此押金自动转为三个月的租金。刘小英以该证据证明刘小英支付了2020年3月1日至6月的租金150,000元；2020年3月1日之后的租金改为每月50,000元。熊国标提出异议，称双方并未约定2020年3月1日之后的租金改为每月50,000元，150,000元是押金，后来转成部分租金。本院认为，该证据仅能说明双方对继续租赁及转租给第三方进行过协商，不能证明双方已达成变更租金的一致意见。2.刘小英提交熊国标2020年3月15日出具的《告知》一份，该《告知》载明：在双方协商下，自2020年3月1日至2022年3月1日年租金按600,000元收租。2023年按600,000元基础上，在“悦民特价批发超市”当年盈利不亏损的前提下加100,000元租金，如有违约，追究“悦民特价批发超市”违约责任。饶卫红代表“悦民特价批发超市”同意接收。刘小英以该证据证明2020年3月1日之后的租金改为每月50,000元，熊国标对该证据的关联性及证明目的有异议，称《告知》并不是自己与刘小英更改租金的合意，因刘小英迟迟不付租金的情况下，自己与案外人饶卫红达成的意向性协议，并不是《转租合同》的补充或变更。本院认为，《告知》中变更租金所附的条件是“悦民特价批发超市”经营到2023年，而“悦民特价批发超市”在2020年5月已停止经营，双方变更租金的合意不能成立。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月1日，熊国标与刘小英签订《转租合同》，约定熊国标将樟树市药都南大道94号一层约670㎡、二层约2150㎡的商铺转租给刘小英，租期从2019年7月1日至2023年9月30日，每年租金840,000元（不含税），第一年租金分两期交付，合同签订时一次性交付半年租金420,000元，2020年2月1日交纳下半年租金420,000元，迟延交付的，从未缴之日起按日万分之五计算滞纳金至交清租金之日止。合同签订后，刘小英于2019年7月1日交纳了半年的租金420,000元，熊国标按约定将商铺交付给刘小英，刘小英利用该商铺开办“悦民特价批发超市”,2020年2月1日，刘小英没有按合同约定交纳第一年的剩余租金420,000元。当日，熊国标向刘小英催款，刘小英称2019年亏损严重。2020年3月，刘小英提出解除合同，双方进行过协商，但未达成一致。刘小英于2020年3月15日向熊国标支付150,000元。熊国标提起诉讼后，刘小英于2020年5月20日书面向熊国标提出终止租赁合同，并于2020年5月28日腾空了商铺。本院认为，熊国标与刘小英签订的《转租合同》是双方真实意思表示，且不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行义务。新冠××疫情属于不可抗力，但超市并未限制正常经营，刘小英不享有单方解除合同的权利。刘小英未按约定交纳租金，已构成违约，应承担违约责任。诉讼过程中，刘小英腾空了商铺，这一行为致使不能实现合同目的，熊国标也有在刘小英承担违约责任的前提下同意解除合同的意思表示，因此，对刘小英解除《转租合同》的请求，应予准许。鉴于新冠××疫情的影响，适当减轻刘小英赔偿损失的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）熊国标与被告（反诉原告）刘小英于2019年7月1日签订的《转租合同》；二、被告（反诉原告）刘小英于本判决发生法律效力之日起三日内向原告（反诉被告）熊国标支付租金270,000元及违约金，违约金以270,000元为基数，自2020年2月2日起，按日万分之五计算至付清租金之日；三、被告（反诉原告）刘小英于本判决发生法律效力之日起三日内向原告（反诉被告）熊国标支付一个月的寻租期的租金损失70,000元；四、驳回原告（反诉被告）熊国标的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）刘小英的其他反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8743元，财产保全申请费3070元，反诉费2225元，合计14,038元，由原告（反诉被告）熊国标负担3000元，由被告（反诉原告）刘小英负担11,038元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院；开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行；户名：江西省宜春市中级人民法院；账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱桂民人民陪审员  张文胜人民陪审员  严卫东二〇二〇年七月十五日法官助理尧豫楠书记员彭昱