黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初3185号原告：北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司，住所地大庆高新区翔安大街8号新华联城A-S5号商服楼一层。负责人：程章义，该公司总经理。委托诉讼代理人:张冬香，女，北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司职员。委托诉讼代理人:高文嘉，黑龙江峰衡律师事务所律师。被告：王立平，女，1977年3月15日出生，汉族，住大庆高新区。原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司（以下简称悦豪物业公司）与被告王立平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告悦豪物业公司委托诉讼代理人张冬香、高文嘉，被告王立平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。悦豪物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令王立平支付物业服务费34,712.16元及自2017年12月4日起至2019年12月31日期间逾期违约金5476.17元，共计40,188.33元；2.案件受理费由王立平承担。事实和理由：2016年7月1日，王立平接房入住悦豪物业公司管理的阿斯兰4号地14-101室，并与悦豪物业公司签订物业管理服务协议。协议第十五条约定，物业服务费采用预收方式收取，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业服务费，物业服务费用为3元/平方米/月，如王立平不能按期缴费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。王立平入住后，悦豪物业公司为其提供了相应的物业管理服务，履行了应尽义务。但王立平未按照物业管理服务协议的约定履行交纳物业服务费的义务，拖欠悦豪物业公司2017年至2020的物业服务费34,712.16元及逾期违约金5476.17元，合计40,188.33元。因王立平不履行义务,故诉至法院。王立平辩称，悦豪物业公司不是本案适格主体，无权向其主张物业服务费。案涉同一小区内有多个物业公司提供服务，其不清楚提供物业服务和收取物业服务费公司是哪一家公司，王立平不知道哪家物业公司为其服务，无论谁提供服务均没有达到一级物业服务标准，无权要求按照一级标准付费。物业一级、二级收费的标准已在2015年废止，物业企业一级、二级的资质也取消了，该份协议是2016年7月签订，内容所涵盖的一级物业服务的内容不成立，是一份无效合同，请求驳回悦豪物业公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。悦豪物业公司就其主张向本院提交如下证据：1.物业管理服务协议1份（出示原件，提交复印件），欲证明2016年3月10日，悦豪物业公司与王立平签订物业管理服务协议，协议第十五条第1项约定“物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期每12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业服务费”、第2项约定“物业管理服务费标准为3元/平方米/月”、第3项约定“如王立平不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金”，同时对悦豪物业公司提供的物业服务内容进行了约定，悦豪物业公司是协议相对方，有权依据协议向王立平收取物业服务费。经质证，王立平对证据的真实性及证明问题均有异议，认为该份协议不是王立平本人签字，对其不具有约束力。悦豪物业公司不是本案适格主体，房地产开发公司没有明确告知悦豪物业公司为涉案小区提供物业服务。前期物业资质为三级物业，对于物业公司资质、物业服务费标准以及服务标准的约定属于协议主要内容，主要内容变更应经双方协商一致，未经王立平确认该协议无效。协议中物业服务费的约定及物业服务费的预收方式属于格式条款，加重王立平的责任，前悦豪物业公司未尽到提示义务。每周期最后一个月25日前交纳下一周期物业服务费的约定无效，2020年12月25日前付款期限尚未届满，悦豪物业公司无权收取王立平2020年物业服务费。悦豪物业公司违约在先，王立平没有违约，收取滞纳金没有依据。协议约定的全部内容与其它房屋高层物业管理服务协议内容完全相同，王立平与其它高层业主可以享有的物业服务项目明显不同，该协议中包含了其它房屋以及高层业主的独有服务项目，在协议中没有加以区分，显失公平，应在收费项目中予以扣除。悦豪物业公司无权要求王立平支付物业服务费，对于王立平已经支付的费用应予退还。因该证据系与原件核对无异的复印件，且证据与本案有关联，形式符合要求，故本院对该证据予以采信。2.欠费明细表1页（原件）、催缴通知单2页（照片打印件）、律师催收函1页（照片打印件）及2019年电话催费录音光盘1张（含录音整理稿），欲证明王立平自2016年7月1日接房入住即接受悦豪物业公司提供的物业服务，但王立平自2017年12月4日起至今一直未交纳物业服务费，已严重违反协议约定，应支付物业服务费34,712.16元及逾期缴费违约金5476.17元，合计40,188.33元。经质证，王立平对证据的真实性及证明问题均有异议，认为悦豪物业公司未提供原始载体，无法确认真实性。悦豪物业公司未提供收费标准及收费资质，单位无法交费。本院认为，催缴通知单及律师催收函虽是照片打印件，但按照物业催收的行业习惯，催缴单张贴的目的是为了让业主看到、取走而后缴费，张贴后只能拍照留存不会予以收回，没有原件是符合行业习惯的，且证据的形式、来源符合法律规定，与本案具有关联性，故本院对催缴通知单和律师催收函的真实性予以确认并予以采信；关于电话催费录音，因王立平对真实性和证明问题均有异议，故本院对该录音不予采信；关于欠费明细表，虽是悦豪物业公司单方制作，但是在正常的工作中形成的，且证据的形式、来源符合法律规定，与本案具有关联性，故本院予以采信。3.百湖民生大庆市网络问政平台截图及黑龙江省发展和改革委员会公布的黑龙江省定价目录各1份（均系打印件），欲证明物业服务住宅收费仅需备案前期物业服务收费标准，同时洋房、别墅的物业服务收费标准由业主同物业公司在签订的服务合同中约定，悦豪物业公司已经依法进行了法定的备案程序并依据与业主签订的合同及备案价格收取物业服务费。经质证，王立平对证据的真实性及证明问题均有异议，认为该组证据没有政府部门盖章，不予认可。经与网站核对，内容一致，故本院对该组证据予以采信。4.王立平房屋交付验收表1页（出示原件，提交复印件）、商品房买卖合同1份（复印件），欲证明签订购房合同的主体与接房主体及签订物业协议的主体一致。经质证，王立平对证据真实性无法辨别，认为悦豪物业公司所提供的房屋交付验收表和房屋购房合同签名与物业管理服务协议中的签名完全不同，申请对笔记进行鉴定。因房屋交付验收表系出示的原件，商品房买卖合同虽是复印件，但该证据原件在王立平处，且该组证据与本案具有关联性，故本院对该组证据均予以采信。王立平向本院提交证据如下：1.国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告3份（打印件）、一期业主物业管理服务协议及二期业主物业管理服务协议各1份（均系复印件）、一期大庆市商品住宅质量保证书、一期大庆市住宅使用说明书、二期大庆市商品住宅质量保证书、二期大庆市住宅使用说明书各一份（均系出示原件提交复印件）、王立平与悦豪物业公司签订的物业管理服务协议1份（复印件）、物业费服务收据5张（出示原件提交复印件），欲证明在同一物业服务小区有三个物业服务公司，且物业合同主体与收据加盖印章主体均不符。经质证，悦豪物业公司对证据真实性、合法性无异议、对关联性有异议，认为该组证据涉及到案外人，与本案不具有关联性，该组证据提供主体是房地产开发公司，房地产开发公司记载的物业服务企业与备案的管理公司不一致的原因是房地产开发公司提供材料打印错误，悦豪物业公司作为阿斯兰的物业服务公司，自王立平入住后即与其单独签订了物业管理服务协议，说明王立平对物业服务主体是认可的，该份证据不能证明王立平居住区域存在物业公司更换的情形，王立平如对服务主体有异议应当在入住时提出，而其在2016年入住时取得该组证据后仍与悦豪物业公司签订合同，应当以双方签订的合同为准；关于该组证据中王立平提供的居住房屋物业管理服务协议，结合王立平在2016年7月1日签订的房屋交付验收表以及其签署的阿斯兰商品房购买合同，可以证实王立平对本协议是知晓并认可的；该组证据中的5张票据体现的业主不是王立平，其中仅有2张涉及到物业管理费，其余为装修保证金、垃圾清运费、临时物业费各一张，该组证据与王立平是否应该交纳物业服务费无关联性，同时2张涉及物业费用的票据体现的收费主体均为悦豪物业公司，业主已将物业服务费用支付给了悦豪物业公司；企业信息公示报告内容不完整，悦豪物业公司与大庆悦豪物业管理有限公司均是北京悦豪物业管理有限公司的全资子公司，悦豪物业公司是北京悦豪物业管理有限公司的分公司，出资主体及受益人均是北京悦豪物业管理有限公司，不存在主体混乱情形。因悦豪物业公司对该组证据的真实性均无异议，故本院对该组证据的真实性均予以确认。2.法庭审理笔录2页（复印件），欲证明笔录上王立平的亲笔签名与悦豪物业公司提供的物业服务协议上的签名不一致，该协议对王立平没有约束力。经质证，悦豪物业公司对证据的真实性无异议，对关联性及证明问题有异议，认为王立平在2019年11月11日的庭审笔录第七页已经确认接房主体为王立平本人，其在接房时已明确知晓应尽的权利义务，王立平与悦豪物业公司签订的物业管理服务协议最后一页及骑缝签名与其在阿斯兰商品房买卖合同签名并按手印的字体一致，说明其既是该房屋的买售人也是该房屋的接收对象。因悦豪物业公司对该组证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。3.关于小区业主反映问题回复1份（出示原件，提交复印件）、2020年9月6日关于阿斯兰物业对物业服务打折的通知1份（照片打印件）、2017年12月25日对小区业主物业服务费用打七折的交费签证单1份（照片打印件），欲证明小区物业管理服务存在严重问题且一直没有得到整改。由于得不到广大业主的认可，采取打折的方式来承认悦豪物业公司服务不达标。经质证，悦豪物业公司对证据中的问题回复真实性无异议，对关联性和证明问题有异议，该份证据形成时间是2017年，王立平在2018年以前一直按照与悦豪物业公司签订的物业管理服务协议向悦豪物业公司交纳物业服务费，证明王立平对悦豪物业公司主体的认可，若要证明悦豪物业公司提供的物业服务不合格，应提供充分证据证明，该证据可以证明悦豪物业公司对小区业主反映的问题已经积极进行整改协助业主协调各方责任主体；关于打折缴费单，不能体现该笔费用的支付对象及该费用的组成结构，悦豪物业公司对交纳物业服务费的业主开具正规发票，不存在只有小票的情形；该组证据中的打折通知，时间是2020年9月，是悦豪物业公司积极响应国家因疫情出台的相关政策，充分考虑到疫情对业主的不良影响以补贴政策的方式为业主减轻负担，悦豪物业公司此前没有打折情况。因悦豪物业公司对该组证据中的小区业主反映问题回复及2020年9月6日关于阿斯兰物业对物业服务打折的通知的真实性均无异议，且该证据与本案有关联，形式符合要求，故本院对以上证据均予以采信，关于交费签证单，因王立平提供的是复印件，且悦豪物业公司对真实性及证明问题均不予认可，故本院对该证据不予采信。4.照片1组（打印件）、光盘1张（含多段视频），欲证明王立平房屋漏雨，导致家中墙面被泡，悦豪物业公司在报修后未能及时处理，未尽到义务，承当给王立平造成的损失。经质证，悦豪物业公司对该组证据真实性无异议，对关联性及证明问题均有异议，认为该组证据显示的为王立平的房屋因房屋质量产生的相关问题，悦豪物业公司在接到业主报修时已经及时反馈给房地产开发公司，悦豪物业公司作为物业服务企业仅具有对公共部位进行维修的职责，已经在超出服务范围外多次联系房地产开发公司解决相关问题。因悦豪物业公司对该组证据真实性无异议，故本院对该组证据真实性予以确认。5.照片1组（打印件），欲证明小区大门栏杆长期处在抬起状态，未达到协议中关于门岗的服务标准，随意出入小区，围挡倒塌导致阿斯兰不是全封闭小区，摄像头灯竿和路灯灯竿倾斜存在安全隐患，由于物业管理服务不到位，导致阿斯兰小区多家被盗。6.照片1组（打印件），欲证明小区内水污染严重，至今未整改，未能达到悦豪物业公司提交的物业管理合同载明的一级物业标准，且小区内喷水池长时间不运行，没有水景显示。7.照片1组（打印件），欲证明小区内地面垃圾已经滞留2天以上、别墅区内杂草1米以上，物业公司没有及时清理，与物业管理服务协议关于公共区域清洁卫生的标准严重不符。8.照片1组（打印件），欲证明阿斯兰物业管理人员没有佩带胸卡，保安没有配备相关对讲设备，保安没有立岗，大门栏杆长期处于抬起状态。9.照片1组（打印件）及光盘2张，欲证明小区车辆乱停严重阻碍交通，水系内杂草一人高，草坪大部分损毁，树木死掉很多没有得到很好的维护。经质证，悦豪物业公司对证据5、证据6、证据7、证据8、证据9的真实性、关联性及证明问题均有异议，认为王立平未能提供证据原始载体进行核实，无法证实拍摄的时间、地点，多数照片下方虽然显示了经纬度、地址、时间等信息，但不能证明该信息是拍摄照片时直接生成的，也不能证明其真实性，照片显示的仅是部分短暂的静态的内容，不能证明小区内存在王立平所述的上述任何问题。夜间路灯不亮是房地产开发公司最初设计安装规划遗留问题，悦豪物业公司已投入资金进行整改并多次协调房地产开发公司，今年已采购多批太阳能路灯和别墅柱头灯进行更换解决亮化问题；围挡属于房地产开发公司建设施工问题，不属于物业服务改建范畴，照片形成时间是台风期间，悦豪物业公司和房地产开发公司没有不予处理；报纸照片截图没有提供原始载体予以核实，图片显示为监控静态照片，没有证据证实悦豪物业公司管理的小区内没有设立相关的安保设施，报纸内容应当结合正式的出警记录确认真实性，且经悦豪物业公司的工作人员多次与相关业主沟通，相关业主拒绝报警处理，无法证实其所述的情况；依据物业管理服务协议第十四条第七项悦豪物业公司对于水景每周巡视检查一次，对损害部位及时维修，保证节日期间各项设施运行正常；悦豪物业公司有专业的垃圾清运车，清理时间每天早晚各一次，但建筑垃圾不按此标准执行，原则上建筑垃圾是由业主自行处理或业主交纳清理费用聘用他人进行处理。王立平提供的该组照片不能体现时间的连续性，照片中已经明确体现垃圾为沙石辅料等建筑性垃圾。从该组证据显示的杂草位置来看属于别墅院内，是业主自己的个人财产，物业公司无权私自进入但对于提出需求的业主物业公司也会帮助处理业主的个人院内杂草；2张客服中心人员照片恰好证明王立平对悦豪物业公司主体身份是承认的，因照片中明确体现了悦豪物业公司的主体身份；照片不能证实大门栏杆一直处理抬起状态；关于水系问题，物业公司按照服务协议及工作标准定期进行换水及青苔的打捞；关于道路停车情况，物业公司仅能对不文明停车行为进行劝阻，但无行政执法权，不能强令将车辆停在指定位置，小区内共有道路归小区业主共同所有，将此责任强加于悦豪物业公司没有法律依据。照片中充分显示出小区内的亮化设施是正常的，视频中体现的区域是房地产开发公司原规划幼儿园用地，不是设计的绿化用地。因悦豪物业公司对证据5、证据6、证据7、证据8及证据9的真实性、关联性及证明问题均有异议，且王立平无法提供原始载体进行核对，故本院对以上证据均不予采信。10．“绝对现场”人员陈述打印件、物业监督管理局前期收费标准批复一份（庆价函发[2015]29号）、关于阿斯兰前期物业服务收费标准的批复（黑价[2015]119号）、大庆市前期物业管理招标或协议方式合同备案通知书各1份（均系复印件），欲证明阿斯兰前期的物业收费标准已经失效，悦豪物业公司无法提供正规的收费证明，根据物业管理服务协议第四章第二十一条的规定，上述所需交纳的费用将根据国家及大庆地区相关收费标准的调整而调整。经质证，悦豪物业公司对“关于阿斯兰前期物业服务收费标准的批复（黑价[2015]119号）”的内容与“物业监督管理局前期收费标准批复（庆价函发[2015]29号）”内容一致，认可该文件内容，但对出具主体的真实性无法考证；依据“绝对现场”人员陈述，说明已经明确我省的定价目录规定仅备案前期物业收费，与业主委员会或业主签订合同时，以合同的收费标准为最终收费标准，该份说明内容已经证明了物业的资质并不是物业收费的依据，依据《黑龙江省物业服务收费管理办法》规定，物业收费的标准是与服务的内容相关而非资质，王立平提供的大庆前期物业管理招标的基本情况证明已经明确中标单位是北京悦豪物业管理有限公司，悦豪物业公司作为其下属分公司是依法依约提供物业服务。因悦豪物业公司对该组证据的真实性均无异议，故本院对该组证据的真实性均予以确认。11.不动产权证1份（出示原件提交复印件），欲证明王立平购买的房屋不是别墅。经质证，悦豪物业公司对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。认为该证据明确体现出王立平房屋性质为市场化商品房，属于市场调解价的规定范围。因悦豪物业公司对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月17日，王立平办理了阿斯兰4号地14-101室入住交房相关手续，并与悦豪物业公司签订物业管理服务协议。协议第四条约定，物业服务期限为业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务公司且签订的物业服务合同生效止。第十五条约定，物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期第12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业服务费，物业管理服务费标准为3元/平方米/月，如王立平不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。协议签订后，悦豪物业公司依约对王立平居住的小区实施物业管理服务至今。王立平拖欠悦豪物业公司2017年至2020年物业服务费共计34,712.16元，自2017年12月4日至2019年12月31日期间逾期违约金5476.17元，计40,188.33元。经悦豪物业公司催要，王立平拒绝支付物业服务费，故悦豪物业公司诉至法院。另查明，王立平所有的房屋建筑面积为346.10平方米。阿斯兰至今没有设立业主大会。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务业主支付物业服务费的合同。本案中，双方签订的物业管理服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性效力性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。悦豪物业公司履行其物业管理服务的相应职责，为王立平提供物业服务，王立平应承担交纳物业服务费的义务。故悦豪物业公司要求王立平支付2017年至2020年物业服务费34,712.16元的诉请，本院予以支持。关于2017年12月4日至2019年12月31日期间逾期违约金5476.17元的诉请，悦豪物业公司提供的物业管理服务协议中虽然约定了违约金，但违约金具有惩罚性，悦豪物业公司未能举证证明已履行了法定督促催收程序，且悦豪物业公司与王立平等部分业主就物业服务费等相关问题存在分歧和争议，考虑到双方后续合同的履行及社会效果，为利于物业服务和谐与小区稳定，故对悦豪物业公司该项诉请不予支持。王立平虽辩称双方签订的协议不是本人签字，合同无效及悦豪物业公司不是本案适格原告，无权向其主张物业服务费。对此王立平没有提供充分证据，并已交纳2016年物业服务费用，且一直接受悦豪物业公司的物业管理与服务。另即使协议中非王立平本人签字，但其已接受悦豪物业公司的物业管理及服务至今，双方由此形成了事实上的物业服务合同关系，亦应视为其对悦豪物业公司提供服务的认可，故本院对王立平此项抗辩意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、王立平于本判决生效之日起十日内给付北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司2017年至2020年物业服务费共计34,712.16元；二、驳回北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费402元（已减半），由王立平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。本判决生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本判决所涉币种均为人民币）审判员  迟雪莲二〇二〇年九月二十一日书记员  高 磊附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则。根据合同的性质。目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。