河南省方城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1322民初5587号原告：李建兵，男，1994年1月18日生，汉族，住方城县。被告：杨建伟，男，1974年5月18日生，汉族，住方城县。委托诉讼代理人：高娜，方城县弘正法律服务所法律工作者。被告：尹万幸，男，1982年8月12日生，汉族，住方城县。委托诉讼代理人：王爽，河南宛东律师事务所律师。原告李建兵与被告杨建伟、尹万幸为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李建兵，被告杨建伟及其委托诉讼代理人高娜、被告尹万幸及其委托诉讼代理人王爽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李建兵诉称：2020年7月28日，原告与二被告签订《房屋买卖（居间）合同》，购买被告杨建伟位于方城县城关××路东侧××楼××单元××1-702的房屋。房屋成交价为860000元，原告按照合同约定于2020年7月27日支付被告定金20000元，次日支付被告购房款280000元用于被告杨建伟办理中国工商银行还款解压手续；款项支付后，经原告多次催促，二被告拒不办理房屋解压手续。根据合同的约定，卖方应于签署本合同之日起30日内还清贷款，还款、解压、出证时间非特殊原因最多不超过60日。二被告已构成根本违约，合同第七条第五款约定“卖方如违反合同约定或其他由于卖方原因而无法将该房屋售于买方的，必须退回买方已缴纳的所有款项，并且应向买方支付该房屋成交价的30%作为违约金”，被告未按约定办理房屋解压手续，违反合同约定，应支付原告违约金258000元。被告上海昊扬房地产经纪有限公司方城花亭路分公司作为经纪方，怠于履行其职责，给原告造成了巨大的经纪损失和精神损失，依法应对上述款项承担连带责任。原告诉至法院，请求人民法院依法判令：1、解除原、被告2020年7月28日签订的《房屋买卖（居间）合同》，返还原告已支付的购房款300000元，并按约定支付逾期利息；2、被告杨建伟支付原告违约金258000元；3、被告上海昊扬房地产经纪有限公司方城花亭路分公司对上述款项承担连带责任；4、诉讼费、保全费等由二被告负担。原告为支持其诉讼请求及理由的成立，向法庭提交证据材料为：1、身份证复印件；2、房屋买卖合同；3、收据；4、微信聊天记录；5、微信转账记录。被告杨建伟辩称：原告所诉要求解除合同依法不能成立，因在合同签订时原告是明知所购买房屋系被告杨建伟与妻子田国范的共有财产，原告为了购得房屋在明知存在共有人的情况下让被告去办理解约手续，而解约手续需要夫妻二人共同签字。后出现合同不能履行是由于原告自身存在过错造成的，原告在明知存在共有人的情况下而要求被告想办法办理解约手续，由此所带来的风险应当由原告自己承担。被告不存在不履行的情况，而是无法履行。合同目的无法实现也是由于原告方自己未注意到审慎义务造成的，故原告诉称的合同应为无效合同。原告所诉称要求被告支付违约金缺乏法律依据，该违约金不应由被告承担，造成合同无法履行，过错在原告。根据合同法的规定，对于有过错的一方无权请求所受到的损失，且本合同属自始无效合同，并非本案被告单方原因造成的，故不存在赔偿违约金之说。原告所诉称中介费是由于原告自身原因产生的，该费用不应由被告承担。综上，原告所诉缺乏事实根据，除返还购房款已支付的共计30万元外，被告杨建伟不应再承担其他责任。应依法驳回原告其他诉讼请求。被告杨建伟为支持其抗辩理由的成立，向法庭提交以下证据材料：1、2015年8月18日合同信息备案摘要；2、2015年8月18日商品房买卖合同；3、2015年8月31日销售不动产发票。被告尹万幸辩称：原告要求解除与被告杨建伟签订的房屋买卖合同，是买卖双方之间的事，是否符合解除条件法院应依法判决。但是要求尹万幸承担连带责任无事实和法律依据，因为作为被告尹万幸仅仅是居间人，原告的购房款、定金全部交给了杨建伟，至今被告尹万幸没有收到双方分文中介费，但是为双方达成协议，多次电话、微信联系，让他们双方到场沟通。被告方尹万幸做了大量工作，消耗大量精力、人力、财力，已经履行了其作为中介的义务。按照各方签订的房屋买卖居间合同其他违约责任中的第六条，一方违约，卖方应退回全部已收款项，并向买方承担30%违约金的义务，是卖方的义务，不是中介的义务，所以原告起诉要求中介人承担连带责任无事实和法律依据。另外中介费按照各方签订的合同第八条中，中介费用由违约方承担，要求法院依法判决违约方承担中介费。退还购房款及定金是违约方的义务，不是中介。本案诉讼费、保全费也不应由中介人承担。被告尹万幸为支持其抗辩理由的成立，向法庭提交以下证据材料：1、照片6张；2、通话记录；3、聊天记录；4、清税证明、注销登记信息。经审理查明：2020年7月28日，原告李建兵、被告杨建伟（甲方）、上海昊扬房地产经纪有限公司方城花亭路分公司（居间方）签订《房屋买卖居间合同》，合同内容约定：甲方自愿将其合法所有的位于方城县城关××路东侧××楼××单元××1-702的房产依法转让给乙方，商品房预售合同编号：1587731；该房屋现处于抵押状态，卖方应于签署和他那个之日起30日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，并将该房屋产权证原件托管于经纪方作为办理产权转移登记手续之用；房产成交价格为860000元整，该价格包含已经包括卖方自买入该房屋后至本次出售前已产生及支付的一切费用（包括银行按揭未还本金、水、电、煤气、燃气初装费、物业管理费等）；过户税费、过户过程中产生继承税/赠与税、增值税、个人所得税由卖方承担，契税费、评估费、按揭服务费、配套设施的更名费由买方承担；付款约定：买卖双方经协商一致选择一次性付款；买方在2020年7月27日交付给卖方人民币20000元予卖方作为定金，在充分保证买卖双方利益的前提下，为防止卖方将该房产二次出售，卖方将该房产的房屋买卖合同、契税收据、大修基金发票、购房发票等与该房产相关的原始文件交存经纪方代为保管（经纪方出具保管清单）。此房在中国工商银行抵押按揭贷款剩余29万元，买房于2020年7月28日交付人民币28万元（由卖方办理还款解压手续，还款、解压、出证时间非特殊原因最多不超过60日）；买方于银行面签当日交付人民币10万元予卖方作为第三期房价款；买方委托经纪方向银行申请二手房商业按揭贷款，预计贷款金额45万元支付卖方第四期房款，贷款额以银行实际审批额度为准，如审批金额低于申请贷款金额，不足部分由卖方于该房屋产权转移登记之日交付给卖方；买方于交房当日交付人民币1万元予卖方作为第五期房价款；……若买方逾期支付任何一期款项或逾期提供贷款所需资料、不配合办理贷款手续等，应按房款总额每日万分之五向卖方支付违约金。中介服务费：甲、乙双方签定本合同后、甲乙双方应按照成交总房价款的1％各自向丙方支付佣金，甲、乙双方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金。在丙方居间成功后，若因甲方或乙方任何一方违约行为导致本次买卖交易未能完成，则丙方仍有权依约收取佣金，或者有权将违约金的50％作为此次交易的佣金；……买方按约定交清全款或已付首付款通过银行或公积金贷款审批的情况下，买卖双方按经纪方要求于2020年11月30日前到房产局现场办理该房屋产权转移登记手续，卖方同意将该房屋产权转移登记给买方或买方书面指定的任何第三方。买卖双方应互相配合到现场办理手续，逾期未到现场的延误方应按成交价每日万分之五向对方支付违的金。卖方已征得产权共有人及所有子女（包括但不限于配偶等）书面同意并受委托出售此房。卖方须在该房屋产权转移登记完成前或将该房交付买方占有使用前，付清一切有关该房屋之杂费（包括但不限于水、电、暖气费、煤气费、物业管理费等），接房后产生的一切费用由买方支付。卖方应在办理产权转移登记手续前将该房屋的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕。卖方同意于过户当日交付房屋予买方使用，卖方期交付房屋的，应按已收款每日万分之五向买方支付违约金。其他违约贵任：1、买方支付定金后，若卖方悔约，不将上述房屋出售与买方，卖方同意按照上述定金的2倍赔偿买方，并视为经纪方居间服务已完成，卖方仍应支付经纪方房屋成交价1％的服务佣金。2、买方支付定金后，若买方悔约，不购买该房屋，则无权要求退还已付定金，该定金归卖方所有，并视为经纪方居间服务已完成，买方仍应支付经纪方房屋成交价1％的服务佣金。3、合同签订后，无论房价涨与跌，买、卖双方均不得违约，否则违约方除返还既得利益外并按房价的30％支付违约金。4、如买方需将房款交经纪方代管，应将款项存入经纪方指定账户后凭银行存款回单向经纪方换取代收款收据。5、卖方如违反本合同约定或其他由于卖方原因而无法将该房屋售于买方的，必须退回买方已缴纳的所有款项，并且应向买方支付该房屋成交价的30％作为违金。6、卖方逾期交付该房屋，或未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按该房屋成交价的万分之五向买方付违约金：逾期30天，买方有权不再购买该房屋，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该房屋成交价的30％作为违约金。7、买方逾期支付房款，或未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按未付房款的万分之五向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该房屋，买方应向卖方支付该房屋成交价的30％作违约金。原告李建兵、被告杨建伟作为买卖双方在合同上签字并按指印，上海昊扬房地产经纪有限公司方城花亭路分公司作为经纪方在合同上加盖公司印章。原告李建兵于2020年7月27日通过微信转账给被告杨建伟20000元定金，又于2020年7月28日向被告杨建伟支付280000元，被告杨建伟向原告出具收据一份，内容为：“收据今收到李建兵购买本人位于花亭路××楼××单元××室购房款人民币大写贰拾捌万元整，人民币小写280000.00以下空白收款人：杨建伟身份证日期2020.7.28”。后原被告发生纠纷，原告诉至本院，请求人民法院依法判令：1、解除原、被告2020年7月28日签订的《房屋买卖（居间）合同》，返还原告已支付的购房款300000元，并按约定支付逾期利息；2、被告杨建伟支付原告违约金258000元；3、被告上海昊扬房地产经纪有限公司方城花亭路分公司对上述款项承担连带责任；4、诉讼费、保全费等由二被告负担。审理中，原告增加诉讼请求，请求被告自2020年7月28日起按日利率万分之一支付利息至款清之日止，被告支付原告中介费8600元。另查明：一、上海昊扬房地产经纪有限公司方城花亭路分公司已注销，被告尹万幸系该公司的法定代表人，该公司系自然人独资。审理中，原告将被告上海昊扬房地产经纪有限公司方城花亭路分公司变更为被告尹万幸。二、被告杨建伟于2020年7月28日出具代签承诺书一份，内容为：“代签承诺书上海昊扬房地产经纪有限公司方城花亭路分公司：本人田国范系方城县凤瑞街道花亭路中央公馆小区14栋1单元702室以及/号车位房地产（以下简称“该房地产”）的产权人之一，现由于有事因故不能来签约，故全权委托杨建伟代为签订该房地产的居间合同、全权处理该房地产所有事项，凡受托人签署的相关文件，我均与认可。本人在此承诺，全体产权人关于该房地产的出售已达成一致意见，由此产生的法律责任由本人承担。承诺人：田国范承诺代签人：杨建伟身份证号码：联系电话：17737299062日起：2020.7.28”。三、被告杨建伟与案外人田国范系夫妻关系。本院认为：合法有效的合同对双方当事人均具有法律约束力。本案争议焦点是：1、原被告合同是否无效；2、原告请求的违约金应否得到支持；3、被告尹万幸是否应承担连带赔偿责任。争议房屋系由被告杨建伟从宇信房地产公司购得，并交纳相应房款，且在房产登记部门办理现房网上签约登记取得了商品房预售合同，被告杨建伟对该房屋仍享有法律规定的相应物权权利。其与原告李建兵、上海昊扬房地产经纪有限公司方城花亭路分公司就争议房屋签订房屋买卖（居间）合同，拟通过上海昊扬房地产经纪有限公司方城花亭路分公司将争议房屋卖予原告李建兵，系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。就被告杨建伟庭审关于争议房屋系其与妻子田国范共有，出卖争议房屋未经田国范同意的辩称意见，鉴于三方协议中约定被告杨建伟应保证房屋买卖已充分与房屋共有人协商，并经房屋共有人同意，即被告杨建伟对出卖的争议房屋负有权利担保义务，且争议房屋现房网上签约登记的共有方式为共同所有，共有人为田国范，依照物权公示公信原则，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，被告杨建伟与原告李建兵、上海昊扬房地产经纪有限公司方城花亭路分公司签订三方协议后，又以妻子田国范不知情，不同意为由主张三方协议无效，于法无据，本院对其关于三方协议无效的辩称意见不予采信。原被告三方签订的合法有效的三方协议对三方均具有法律约束力。依照三方协议约定，原告李建兵向被告杨建伟交纳保证金2万元，但原告李建兵和被告杨建伟均未向上海昊扬房地产经纪有限公司方城花亭路分公司交纳中介服务费。原告李建兵已按约履行其相应合同义务。被告杨建伟负有按约交付争议房屋及协助办理房屋产权登记的义务。通过庭审，原告李建兵交纳相应款项后，被告杨建伟未将争议房屋交付原告，也未办理银行解押手续，同时因被告杨建伟称其妻子田国范不同意卖房，买卖合同无效，显属违约。鉴于被告杨建伟无法将争议房屋过户登记至原告李建兵名下，原告李建兵的合同目的不能实现，其要求解除三方签订的房屋买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况及合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，三方合同解除后，被告杨建伟的款项30万元应予退还，故原告要求被告退还已付房款300000元，有事实依据及法律依据本院予以支持。原告请求自2020年7月28日起按月利率万分之五支付利息至款清之日止应自2020年7月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率支付利息至款清之日止。原告要求被告杨建伟支付收取原告的被告上海昊扬房地产经纪有限公司方城花亭路分公司的居间服务费8600元，依照三方签订的协议的约定，鉴于被告杨建伟违约，违约方居间报酬不予退还，其不仅应承担违约金，同时应承担交易相关的居间报酬及手续费用，故原告要求被告杨建伟支付原告应承担的中介费8600元，应予支持。因原告未交纳中介费，被告尹万幸在本案中未主张中介费，可在中介费实际发生后另行主张权利。就原告主张的违约金258000元（房屋总价款860000的30%）的诉讼请求，违约金规则为违约方按房屋成交总价款的30%向守约方支付违约金，此约定不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。但是，被告杨建伟庭审以协议无效进行抗辩，其目的是抵消、动摇或者吞并原告的违约金请求，其认为自己不应支付违约金，无论法院判定其支付多少违约金，其均会认为违约金过高，为了妥当解决原被告双方的违约金纠纷，同时结合原被告双方就所签订合同的实际履行情况，以及被告违约给原告造成的实际损失，就原告主张的违约金本院酌情支持60000元。关于原告请求昊扬经纪公司的法人尹万幸承担连带责任的问题，因昊扬公司系自然人独资公司，依据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条规定：“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人其他财产予以清偿”，故上海昊扬房地产经纪有限公司方城花亭路分公司的法定代表人尹万幸个人对该公司注销前的民事行为承担民事责任。昊扬经纪公司在居间本合同过程中，未对被告杨建伟妻子田国范签名卖方情况予以查明，在履行居间服务合同义务存在瑕疵，但尚不至于与被告杨建伟承担连带责任，鉴于该公司未收取原告的中介费用，本院确定其在本案中不承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李建兵、被告杨建伟、上海昊扬房地产经纪有限公司方城花亭路分公司三方签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、被告杨建伟于本判决生效后立即退还收取原告李建兵已付房款280000元及定金20000元，共计300000元，并自2020年7月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率支付利息至款清之日止；三、被告杨建伟于本判决生效后立即支付原告李建兵违约金60000元；四、驳回原告李建兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，减半收取4900元，保全费3420元，共计8320元，由被告杨建伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  曹天祥二〇二〇年十二月二十二日书记员  张苗苗