陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终15446号上诉人（原审被告）：杜亮亮，男，1985年1月9日出生，汉族，住西安市高陵区。委托诉讼代理人：赵栋奎，陕西仁和万国律师事务所律师。上诉人（原审被告）：樊宇，女，1984年4月8日出生，汉族，住西安市高陵区。系杜亮亮之妻。委托诉讼代理人：赵栋奎，陕西仁和万国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常昌辉，男，1972年7月28日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：何江涛，陕西集思得律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕素蓉，女，1970年3月2日出生，汉族，住西安市未央区。系常昌辉之妻。委托诉讼代理人：何江涛，陕西集思得律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：翟军军，男，1979年6月13日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。被上诉人（原审被告）：翟艳丽，女，1979年3月13日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。系翟军军之妻。上诉人杜亮亮、樊宇因与被上诉人常昌辉、吕素蓉、翟军军、翟艳丽房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市高陵区人民法院（2019）陕0117民初589号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜亮亮、樊宇上诉请求：1、依法确认杜亮亮、樊宇与常昌辉、吕素蓉、翟军军、翟艳丽于2018年6月6日签订的《房屋买卖合同》自始无效；2、依法变更一审判决第二项为：翟军军、翟艳丽于本判决生效后十日内返还常昌辉、吕素蓉的购房款800000元；3、依法撤销一审判决第三项，并确认杜亮亮、樊宇不承担本案债务；4、一、二审诉讼费由常昌辉、吕素蓉、翟军军、翟艳丽承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，《房屋买卖合同书》自始无效，杜亮亮、樊宇担保责任条款自始无效。本案中，常昌辉、吕素蓉明知案涉房屋未取得房屋初始登记，为达到规避房屋买卖增值税与个人所得税的非法目的，与杜亮亮、樊宇于2018年6月6日签订《房屋买卖合同书》，明确约定房屋交付方式为购房合同更名方式，其本质系以合法形式掩盖非法目的。案涉房屋因至今未办理竣工验收而无法取得房屋初始登记。依据《城市房地产管理法》第三十八条规定：“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”，同时，依据《关于做好稳定住房价格工作的意见（建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会2005年4月30曰）》（下称《国务院决定》）“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。”的法律规定，《房屋买卖合同书》违反了《城市房地产管理法》及《《国务院决定》的规定，依据《合同法》第五十二条规定，《房屋买卖合同书》自始无效。依据《担保法》第五条“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。”的法律规定，杜亮亮、樊宇担保责任条款自始无效。二、《房屋买卖合同书》系因不可抗力导致无法履行，且常昌辉、吕素蓉、翟军军、翟艳丽刻意促成违约条件成就，杜亮亮、樊宇依法不应当承担违约责任。本案中，《房屋买卖合同书》签订于2018年6月6日，2018年6月23日《西安市人民政府办公厅关于进一步规范商品房交易秩序有关问题的通知》（市政办发【2018】61号文件）第二条第十一项第二款“商品房买卖合同网签备案后不得擅自更改购房人姓名，不予办理网签备案撤销手续。”的规定，《房屋买卖合同书》约定的约定房屋交付方式为购房合同更名方式的合同目的已经无法履行。市政办发【2018】61号文件系政府行为，符合《合同法》不可抗力所规定的不能预见、不能避免、不能克服的要件，应属于不可抗力行为。且在常昌辉、吕素蓉、翟军军、翟艳丽得如无法更名时，多次通知杜亮亮、樊宇要求协商解决合同履行事宜，均被常昌辉、吕素蓉拒绝。常昌辉、吕素蓉刻意促成房屋更名时间三个月期限的条件届满。依据《合同法》第四十五条第二款的规定，常昌辉、吕素蓉、翟军军、翟艳丽无法主张违约责任。三、一审法院刻意加重杜亮亮、樊宇违约责任，侵害杜亮亮、樊宇合法权益。一审法院认定案涉房屋市场价为每平方米9000元左右，并以此认定常昌辉、吕素蓉、翟军军、翟艳丽实际损失不低于约定违约金200000元，无任何证据支持，且不符合客观事实。案涉房屋至今未取得房屋权属证书，根本无法交易，常昌辉、吕素蓉、翟军军、翟艳丽的实际损失为所交付800000万元的利息损失，一审法院认定常昌辉、吕素蓉、翟军军、翟艳丽实际损失并不低于违约金200000元，明显加重杜亮亮、樊宇违约责任，侵害其合法权益。常昌辉、吕素蓉辩称，《房屋买卖合同书》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系合法有效成立的合同。《民法总则》关于合同无效的规定已取代《合同法》的规定，因此，以合法形式掩盖非法目的已经不是合同无效的法定事由。《城市房地产管理法》的规定有别于效力性强制性规定，属管理性强制性规定，未依法领取权属证书不导致《房屋买卖合同书》无效的结果。根据《物权法》第十五条规定，未依法办理权属登记不影响房屋买卖合同的效力。《房屋买卖合同书》各方约定转让方式为合同更名且转让过程中全部费用由翟军军、翟艳丽承担，该约定虽违反西安市政府办公厅《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》文件规定，但未违反我国法律法规强制性规定。根据《房屋买卖合同书》第六条约定，翟军军、翟艳丽应退还购房款80万元并支付违约金20万元。杜亮亮和樊宇承诺自愿对合同的履行提供担保，并与违约方承担连带责任，应对翟军军、翟艳丽应付款和违约金承担连带清偿责任。根据一审中被答辩人所述，涉案房屋市场售价在9100元左右，按照此计算房屋总价126万元，约定总价96万元，增值部分达到30万元，不应进行降低违约金。翟军军、翟艳丽经本院传票传唤未到庭，未提交答辩意见。常昌辉、吕素蓉向一审法院起诉请求：1.解除常昌辉、吕素蓉与翟军军、翟艳丽、杜亮亮、樊宇签订的《房屋买卖合同书》；2.翟军军、翟艳丽、杜亮亮、樊宇退还已支付房款800000元；3.翟军军、翟艳丽、杜亮亮、樊宇支付违约金200000元；4.翟军军、翟艳丽、杜亮亮、樊宇支付未及时退还款项的违约金505000元（自2018年9月9日暂计算至2018年12月23日，请求按照每天5000元支付至实际退还全部已支付房款之日）；5.翟军军、翟艳丽、杜亮亮、樊宇承担本案全部诉讼费、鉴定费、评估费、保全费、担保保险费用等费用。一审法院认定事实：2018年6月6日，常昌辉、吕素蓉夫妇为甲方，与翟军军、翟艳丽夫妇为乙方，在杜亮亮、樊宇夫妇俩为丙方的见证与担保下，经过协商，双方当事人签订了《房屋买卖合同书》，该合同主要内容为：甲方自愿将坐落于西安市高陵区长庆东路泾渭分明生态半岛玫瑰苑小区3幢2单元16层21601号房出售给二原告，房屋面积138.51㎡，合同约定房款总价960000元，于合同签订之日两原告支付800000元，剩余160000元办理完毕更名手续后支付。转让方式为合同更名，转让过程全部费用均由甲方承担，甲方不得以任何理由收取上述价款之外的任何费用，被告杜亮亮与樊宇作为担保人，负责监督、督促甲乙双方按时办理更名移交及收尾款，甲方指定的丙方（担保方）指定账户户名：樊宇，开户行：建行6210814220007768087，代为负责甲方对乙方交易过程收款。担保方以坐落在西安市高陵区长庆东路泾渭分明生态半岛玫瑰苑小区3幢2单元8层20801号房作为甲乙双方交易安全担保。如果甲乙双方未按协议履行义务，丙方对甲乙双方的违约承担连带责任。本合同签订之日，乙方以银行转账的方式向甲方指定账号转账支付房款800000元，由丙方出具收条（甲方认可），丙方需为乙方所付款的安全负责任；本合同签订后，甲乙双方均不得反悔，否则，反悔方向对方支付违约金200000元。在合同签订后90天内完成房屋更名手续，若到期未完成，丙方负责监管催促甲方立即退还乙方房款800000元，并支付违约金200000元，若在约定期过后2日内未全额退款，乙方有权按照每滞后2天赔偿1万元向甲方进一步索赔。合同签订的当日，原告通过银行转账的方式向被告支付了800000元房款，由被告樊宇出具收条，被告翟军军、翟艳丽签字确认。2018年8月19日，原告为房产更名问题与被告协商，并答应给被告一个月的时间办理，但最终没有办成，为此，双方就解除合同事宜进行协商，由于被告只是同意退还原告已交的房款，对违约金一事双方各持己见，由此产生纠纷。原告于2019年1月3日诉至本院，庭审中，被告同意解除购房合同并退还原告已交的房款，但认为原告对涉案房屋的状况完全知情，明知涉案房屋未取得房屋权属证书，仍与其签订房屋买卖合同，房屋未取得权属登记证书下签订的合同属无效合同，且房屋买卖合同的签订早于西安市人民政府有关房产交易规范性文件前，属于不可抗力，并以此为由不愿承担违约责任。另，本案在审理过程中，常昌辉、吕素蓉向一审法院提起诉讼保全申请，并缴纳保全费5000元，一审法院依法作出（2019）陕0117民初589-1号民事裁定书，对翟军军、翟艳丽、杜亮亮、樊宇名下房屋及银行存款予以查封、冻结。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，常昌辉、吕素蓉与翟军军、翟艳丽及杜亮亮、樊宇签订《房屋买卖合同书》，是双方当事人真实意思表示，在合同订立时，各方对合同主要内容经过慎重考虑后翟军军、翟艳丽也对房屋更名能成的自信情况下签订，双方约定以合同更名作为转让方式虽不符合政府部门发布的管理性规定，但并不违反法律、行政法规等强制性规定，故该合同应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。该合同签订后，常昌辉、吕素蓉依约按照翟军军、翟艳丽的要求将800000元购房款交付樊宇，但翟军军、翟艳丽并未在约定时限内将该房屋合同变更登记在常昌辉、吕素蓉名下，且双方均认可无法继续履行，故常昌辉、吕素蓉要求解除双方签订的《房屋买卖合同书》合理合法，予以支持；合同解除后，双方因合同而取得的利益依法应当返还，故常昌辉、吕素蓉要求返还已付购房款800000元有事实及法律依据，予以支持；双方约定在合同签订后90天内完成房屋更名手续，若到期未完成，翟军军、翟艳丽应立即退还常昌辉、吕素蓉房款800000元，并支付违约金200000元，若在约定期过后2日内未全额退款，常昌辉、吕素蓉有权按照每滞后2天赔偿10000元向翟军军、翟艳丽进一步索赔，庭审中，翟军军、翟艳丽称双方所约定的违约金过高，明显违反国家法律规定，人民法院应当依法调整、驳回，经查，案涉房屋目前市场价为每平方米9000元左右，即常昌辉、吕素蓉的实际损失并不低于约定的违约金200000元，但未按时退还800000元的滞纳金过高，考虑常昌辉、吕素蓉在交易期限届满后仍对交易持乐观态度，并未及时要求翟军军、翟艳丽退款，在一审法院受理案件后又立即申请财产保全，冻结了被告的银行账户，故酌情支持由翟军军、翟艳丽支付常昌辉、吕素蓉违约金200000元，已付购房款800000元的滞纳金不予支持；杜亮亮、樊宇自愿对合同的履行提供担保，并与违约方承担连带责任，故其对翟军军、翟艳丽的应付款应承担连带清偿责任。庭审中，常昌辉、吕素蓉主张保全费5000元及保险费4515元，因保险费并非保全案件的必要支出，故支持保全费5000元由翟军军、翟艳丽承担，保险费不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，遂判决：一、解除常昌辉、吕素蓉与翟军军、翟艳丽、杜亮亮、樊宇于2018年6月6日签订的《房屋买卖合同书》；二、翟军军、翟艳丽于本判决生效后十日内返还常昌辉、吕素蓉购房款800000元并支付违约金200000元；三、杜亮亮、樊宇对翟军军、翟艳丽的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回常昌辉、吕素蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18350元、保全费5000元，由被告翟军军、翟艳丽负担，原告已预交，由被告翟军军、翟艳丽在履行本判决时一并支付原告。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，常昌辉、吕素蓉与翟军军、翟艳丽及杜亮亮、樊宇签订的《房屋买卖合同书》，系各方当事人真实意思表示，合同内容约定以合同更名作为转让方式，虽与政府部门发布的管理性规定不符，但并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，一审法院予以认定该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，裁量得当。合同签订后，常昌辉、吕素蓉依约支付了房款，但翟军军、翟艳丽并未履行合同约定将涉案房屋合同变更登记在常昌辉、吕素蓉名下，构成违约，应承担相应的违约责任。现双方当事人均明确合同无法继续履行，常昌辉、吕素蓉要求翟军军、翟艳丽返还已付购房款800000元，于法有据，予以支持。一审法院结合涉案房屋市场价格及常昌辉、吕素蓉实际损失等因素，同时兼顾未按时退还800000元的滞纳金过高，酌定由翟军军、翟艳丽向常昌辉、吕素蓉支付违约金200000元，裁量符合公平原则，应予以维持。根据合同约定，杜亮亮、樊宇自愿对《房屋买卖合同书》的履行提供担保，并与违约方承担连带责任，一审法院判令杜亮亮、樊宇对翟军军、翟艳丽应付款承担连带清楚责任，裁量有据。综上，杜亮亮、樊宇的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13400元（杜亮亮、樊宇已预交），由杜亮亮、樊宇负担。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  朱利安审判员  张 伟二〇二〇年五月十八日书记员  孙 妍