河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民终74号上诉人（原审原告、执行案外人）：牛守忠，男，汉族，1965年11月1日出生，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：冯跃春、平一方，河南三多律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：长垣县投资集团有限公司。住所地：河南省长垣县蒲西人民路南侧、宏力大道东。法定代表人：吴凤兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱威，河南天基律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：河南省金鑫饲料工业有限公司。住所地：河南省长填長华垣路西段南侧。法定代表人：韩国府，该公司总经理。委托诉讼代理人：申红平、王畯磊（实习），金博大律师事务所律师。上诉人牛守忠因与被上诉人长垣县投资集团有限公司（以下简称长投公司）、原审第三人河南省金鑫饲料工业有限公司（以下简称金鑫公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省新乡市中级人民法院（2019）豫07民初344号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人牛守忠的委托诉讼代理人冯跃春、平一方，被上诉人长投公司的委托诉讼代理人朱威，原审第三人金鑫公司的委托诉讼代理人申红平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛守忠上诉请求：一、依法撤销一审法院（2019）豫07民初344号民事判决，并在查清案件事实的基础上依法改判：（一）立即停止对上诉人牛守忠购买的位于长垣县浦西区兴华路西侧人民路北侧西栋3层，面积为388.82平方米的商业房（房产证号：长房登字第××号）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；（二）确认上述房产归牛守忠所有；二、本案一二审诉讼费用由长投公司承担。事实与理由：一、牛守忠系案涉房屋的实际所有权人，牛守忠的权利足以排除法院对案涉房屋的强制执行，一审判决认定“牛守忠因不具有案涉房屋买受人所享有的物权期待权，不能排除执行”，系认定事实，适用法律错误，依法应予纠正。（一）牛守忠提供的证据相互印证足以证明其与第三人之间的房屋买卖合同依法成立并生效，一审法院认定“牛守忠称双方之间系房屋买卖合同关系证据不足”是错误的，依法应予纠正。1、本案不存在一审判决认定的起诉的房款与总房款不符的情形。案涉房屋四层总价款310万元，因一、二、三层有证被查封，第四层无证未被查封，故牛守忠起诉时仅对第一、二、三屋的房款2650002.71元提出异议。2、牛守忠已经按照金鑫公司的要求支付了全部购房款。（1）牛守忠在签订合同前一天即向金鑫公司法定代表人韩国府支付60万元，同年9月20日其妻骆雅群向金鑫公司财务人员韩亚楠转账支付250万元购房款。3、一审判决以“合同未对迟延支付房款的违约责任进行约定，有违真实买卖房屋的常理”不能反推出牛守忠与金鑫公司之间房屋买卖合同关系不成立的结论。（二）牛守忠购买案涉房屋后占有使用至今，已经合法占有该不动产，一审判决认定“牛守忠不能证明已经合法占用使用案涉房屋”错误，应予以纠正。因牛守忠购买的案涉房屋与其弟牛守卫购买的案涉房屋相邻，特委托牛守卫和弟媳胡瑞芳负责对房屋统一进行装修，对外出租、管理。（三）因案涉房屋占用的土地（大证）被抵押给他人，导致金鑫公司无法为牛守忠办理过户登记手续，并不是因牛守忠自身原因未办理过户登记，一审判决认定“案涉房屋至本院查封期间不能办理房屋过户手续与牛守忠自身原因有关”明显不当。牛守忠提供的证据足以证明其购房案涉房屋完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，牛守忠对案涉房屋的权利足以排除本案的强制执行。二、牛守忠系案涉房屋的真实权利人，有权请求法院确认案涉房屋归牛守忠所有，一审判决认定“现案涉房屋确权登记的所有权人为金鑫公司，牛守忠诉请本案为其确认，不符合物权法的相关规定，本院不予支持”是错误的，依法应予纠正。牛守忠早在法院查封前购买案涉房屋并支付相应的对价，也已经合法占有，且非因牛守忠自身原因未办理过户手续，根据物权法及司法解释，其提供的证据足以证实案涉房屋不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，牛守忠作为案涉房屋的真实权利人，故牛守忠证请求法院依法确认案涉房屋归牛守忠所有，于法有据。请求判如所请。长投公司辩称：1、上诉人在一审时提供的交纳两份房款的证据，其中60万元的明确标注为还款，而非支付相应的房款，仅证明双方之间存在债权债务关系。第二笔250万元与双方之间签订的购房合同有较长时间差，不符合正常购房并支付房款的交易习惯。2、上诉人在购买案涉房屋之时，应当对案涉房屋土地抵押的事实了解，并应当承担因土地抵押而导致房屋无法过户的相应风险。本案一审法院认定事实、适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。金鑫公司述称，上诉人所称的案涉房屋第一至三层有证，第四层没证是实际情况。关于60万元转款的问题，在一审时经向公司法定代表人及财务人员核实，确实是购买案涉房屋的购房款，其他意见与一审意见相同，请二审法院依法判决。牛守忠一审诉讼请求：1、停止对位于长垣县浦西区兴华路西侧人民路北侧西栋3层，面积为388.82平方米商业房（房产证号：长房登字第××号）的强制执行，并解除查封；2、确认上述房产归牛守忠所有；3、诉讼费用由长投公司承担。一审法院认定事实：长投公司申请执行金鑫公司借款合同纠纷一案，河南省高级人民法院作出的（2018）豫民终222号民事判决生效后，长投公司申请该院执行金鑫公司，该院于2019年4月8日作出（2019）豫07执81号执行裁定，查封金鑫公司名下32处房产，期限三年。查封房产包括本案争议的房产号为100946号、100947号房产。牛守忠向该院执行部门提出执行异议，该院于2019年8月19日作出（2019）豫07执异50号执行裁定，驳回牛守忠的异议请求。牛守忠提起本案。另查明，2016年4月30日，牛守忠与金鑫公司的韩国府签订二手房买卖合同，约定牛守忠购买金鑫公司位于长垣县××区××小区××房产（房产号为××号），其中第四层未办理房产手续。单价为1-3层每平方米6815.5元，第4层每平方米3472.2元，总价款310万元。付款方式为一次性付清。金鑫公司收到房款后三日内将房屋交付，金鑫公司在该房屋买卖合同上加盖有公司印章。同日，金鑫公司向牛守忠出具收据一份，载明收到牛守忠310万元。2016年5月至本案期间，牛守忠交纳案涉房屋的物业费、水电费。2014年6月15日，金鑫公司将案涉房产在内的土地证、房产证（大证）向中国农业银行新乡市支行抵押贷款，因未偿还贷款涉案房产的土地证未解押不能办理不动产登记过户手续。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付全部价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依照上述规定买受人对登记在被执行人名下的不动产主张实体权利，原则上只要同时满足上述四个条件的，就能排除执行，本案中，牛守忠不享有排除执行的权利，理由如下：1、牛守忠称双方之间系房屋买卖合同关系证据不足。合同中约定付款方式为一次性付款，签订合同当日开具收到全部房款收据。就此问题，牛守忠在证明目录中称为支付购房款，但牛守忠提交的其向金鑫公司法定代表人韩国府的2016年4月29日转款清单上显示为还款。之后，2016年9月20日，牛守忠称其妻子骆雅群向金鑫公司财务人员韩亚楠转账支付250万元购房款。对此牛守忠提交的该组支付房款证据及作出的解释，不足以证明与金鑫公司之间形成房屋买卖合同关系。一方面，牛守忠在起诉状中称房屋买卖合同价款总价为2650002.71元，与其提供的购房协议约定的总房款310万元不符。另一方面，合同约定支付房款方式为一次性付款，未对迟延支付房款的违约责任进行约定，有违真实买卖房屋的常理。同时，牛守忠与韩国府之间的银行清单显示，2016年4月29日还款60万元，牛守忠对该60万元解释为购房款，显然与银行流水显示的还款不符。在此之后半年，牛守忠仅凭提交的其妻子向韩亚楠转账250万元主张为购房款，韩亚楠与金鑫公司之间的关系、该款金鑫公司是否收到均无其他证据佐证该款系购房款。2、牛守忠不能证明已经合法占有使用案涉房屋。牛守忠所提交的证据均是另案牛守卫妻子与他人签订的租赁合同，不能证明其对房产号为××号的案涉房屋已经实际合法占有。3、2014年6月15日金鑫公司已经将案涉房屋在内的土地证、房产证向银行抵押贷款，双方于2016年4月30日签订房屋买卖合同时，案涉房屋至本院查封期间不能办理房屋过户手续与牛守忠自身原因有关。故，牛守忠因不具有案涉房屋买受人所享有的物权期待权，不能排除执行。现案涉房屋确权登记的所有权人为金鑫公司，牛守忠诉请本院为其确权，不符合物权法的相关规定，该院不予支持。综上，原告牛守忠的起诉请求，该院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，一审法院于2019年11月20日作出（2019）豫07民初344号民事判决，驳回牛守忠的诉讼请求。案件受理费28001元，由牛守忠负担。本院二审期间，上诉人提交了其弟牛守卫出具的情况说明、牛守卫与胡瑞芳结婚证复印件、牛守忠妻子骆雅群、女儿的户口页及牛守忠夫妻在外地的房产证等证据，拟证明因牛守忠长期在外地生活，在牛守卫购买了两套房屋后，为便于管理，由牛守忠又购买了相邻的案涉房屋，并由牛守卫和胡瑞芳一同对案涉房屋进行装修、管理和经营。牛守忠已经实际占有使用案涉房屋。被上诉人长投公司发表质证意见认为，因牛守卫与本案有利害关系，且未到庭参加询问，对其证言不应予以采信。结婚证、房产证及户口页均为复印件，对相关证据的真实性无法核实，也不能证实上述记账凭证与本案的关联性。第三人质证意见认为，当时与牛守忠就案涉房屋交易时，对相应的风险都是告之过的，所括案涉房屋所占的土地证被抵押的事实，实际各自都明白各自的风险。因上述证据缺乏与本案的关联性，本院不予采纳。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，牛守忠与金鑫公司签订的二手房屋买卖合同协议书，第三条付款时间与办法：甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在产权交割完毕当日付给甲方。第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起三天内将交易的房产全部交付给乙方使用。本院认为，本案争议焦点是：牛守忠对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。这就意味着在执行异议之诉案件中，案外人应当就其主张的事实承担举证责任。实践中，案外人与被执行人恶意串通规避执行，损害申请执行人利益的行为时有发生。因此，法院在证据审查上要从严把握，并限制当事人自认原则的适用，即使被执行人对案外人的主张表示承认，也不能免除案外人的举证责任，否则将承担举证不能的责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付全部价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述四个条件的缺一不可，只有同时满足才能排除执行。本案中，首先，根据牛守忠与金鑫公司签订的二手房屋买卖合同协议书第三条和第四条的约定，只有在产权交割即产权过户手续办理完毕当日牛守忠才一次性付款给金鑫公司，金鑫公司在收到全额房款之日起三天内将交易的房产全部交付给牛守忠使用。可见牛守忠依约占有案涉房屋的前提是案涉房屋产权过户登记手续办理完毕及房款交付完毕。而案涉案房屋至今仍未办理产权过户登记手续，即使牛守忠主张签订合同之后即对案涉房屋的占有，也并不符合双方合同约定，不符合该条规定第二项规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件。其次，牛守忠但牛守忠主张其分两次已按合同约定向金鑫公司交纳了全部的购房款，但其提交的第一笔于2016年4月29日向金鑫公司法定代表人韩国府转款60万元单据显示为还款。第二笔牛守忠称其妻子骆雅群向金鑫公司财务人员韩亚楠转账支付250万元购房款，但该款转款时间为2016年9月20日，亦与购房合同约定不符。不足以证明与牛守忠及骆雅群支付的上述款项系案涉房屋的购房款，且在房屋未办理过户登记手续前买房人已支付全部购房款也不符合一般房屋买卖的习惯，不符合该条规定第三项规定的条件。第三，金鑫公司在与牛守忠就案涉房屋签订房屋买卖合同之前已将案涉房屋所在的土地证大证及相应房产向银行抵押贷款，在案涉房屋所占用的土地证大证及相应房产未办理解除抵押之前不能办理房屋过户手续应系明知。即使如牛守忠所主张的其对案涉房屋因所占用的土地证大证上的相应房产有抵押并不知情，其也未尽到应尽的审慎注意的义务，其对无法办理过户登记手续亦存在一定过错，不符合上述规定的第四项的条件。综上所述，牛守忠对案涉房屋并不享有排除本案强制执行的民事权益。牛守忠上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28001元，由牛守忠负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  王朝阳审判员  刘海全二〇二〇年五月十五日书记员  杨博文