甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0502民初566号 原告：于福泉，男，汉族，住天水市秦州区。 委托诉讼代理人：崔文奎，甘肃端方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗云飞，甘肃端方律师事务所律师。 被告：李小英，女，汉族，住天水市秦州区。 委托诉讼代理人：杨晓云，甘肃畅和律师事务所律师。 原告于福泉与被告李小英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告于福泉及委托诉讼代理人崔文奎、罗云飞，被告李小英委托诉讼代理人杨晓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于福泉向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2019年11月28日签订的《商铺租赁合同》；2.请求判令被告返还原告预付2020年12月28日至2021年12月27日的房租21万元。事实与理由：原告自2000年起承租被告所有的位于秦州区中华西路步行街鑫厦XXXX号商铺，根据原、被告双方于2010年10月20日签订的《商铺租赁合同》约定，租赁期于2020年12月28日到期，合同期内原告已完全履行自己的合同义务，商铺租金已交至2020年12月28日,被告收取的14万元转让费已转为第十年房租。原、被告于2019年11月28日续签了一份租期自2020年12月28日至2023年12月28日的《商铺租赁合同》，合同签订前，原告按被告的要求向被告支付了2020年12月28日至2021年12月28日的租金21万元。2019年12月13日被告的侄子程鹏到原告承租的商铺内威胁、辱骂原告并封堵商铺大门，被告的丈夫通过电话辱骂原告，原告多次联系被告要求协商解决此事，但被告均予以拒绝。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定，被告的行为已严重影响原告的正常经营，且被告明确表示双方于2019年11月28日签订的《商铺租赁合同》中有关转租权的条款被告不认可，故该合同无继续履行之可能，原告依据不安抗辩权，现起诉法院，请求法院依法处理。 李小英辩称：1.原告与被告侄子程鹏及被告丈夫之所以发生争吵，是因为原告故意曲解合同履行方式，企图抵赖双方已明知转让费属出租人所有的事实，对合同已履行完毕的事实企图反悔，引起程鹏及被告丈夫的不满，进而发生争执，当然程鹏和被告丈夫辱骂原告确实不妥，存在过错，但这并不是原告要求解除合同的真实理由，且合同应约束相对方，原、被告之间未发生争执，故被告不同意解除合同；2.关于原告于2019年11月26日交纳21万元房屋租金的性质，是双方履行前一个租赁合同最后一年的房租，即2019年12月28日至2020年12月28日期间的房租。3.关于原告要求解除2019年11月28日签订的《商铺租赁合同》，原告之所以在前一个合同未到期之前，要求与被告续签合同，目的是要保证前一个合同到期后，提前获得继续租赁的权利。4.原告要求返还21万元租金，无事实和法律依据，被告不同意返还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告为证明其主张向本院提交了以下证据： 1.原、被告于2010年10月20日签订的《商铺租赁合同》，拟证明原告与被告约定的租期为10年，2020年尚在租期内的事实； 2.收据，拟证明原告按照合同约定于2010年12月21日支付首月租金及14万转让费的事实； 3.原告与被告于2019年11月28日签订的《商铺租赁合同》，拟证明原告与被告于2019年11月28日续签合同的事实； 4.银行转账记录，拟证明原告已按照被告的要求于2019年11月26日向被告预先支付2020年12月28日至2021年12月28日的租金的事实； 5.监控视频及录音光盘，拟证明被告的丈夫及侄子威胁、辱骂原告的事实。 经质证，被告对五组证据真实性没有异议，证据1、2、3、5证明目的没有异议，对证据4证明目的不认可，银行转账记录上面书写的“转2020年12月28号到2021年12月28号的一年房租”因为是是原告单方所写，被告不予认可，该21万元交易时间为2019年11月26日，而续签的租赁合同签订时间是2019年11月28日，两者没有关联性，续签合同并没有实际履行，银行交易证明原告支付的只是前一个租赁合同最后一年的房租而非续签合同第一年的房租。经审核，证据1、2、3、5当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于证据4真实性原、被告均认可，本院也予以确认，对证明目的本院将结合法庭审理情况综合认定。 被告为证明其主张向本院提交了以下证据： 2018年12月24日中国农业银行交易明细单，拟证明原告支付的2018年房租为182505元，依据合同约定2020年房租为209880元，所以双方口头约定四舍五入最后一年的房租为21万元的事实。 经质证，原告对该证据的真实性没有异议，证明目的不认可，认为前9年租赁期间原告支付房租都精确到圆角分，从未四舍五入过，所以不存在2020年房租四舍五入为21万元的事实。本院审核认为，中国农业银行交易明细单能够证明原告支付的2018年房租为182505元的事实，本院予以确认并在卷佐证，对于原告支付的21万元房租是否为该合同第十年的房租本院将结合审理情况综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原、被告于2010年10月20日签订《商铺租赁合同》，约定原告承租被告所有的位于秦州区中华西路步行街鑫厦XXXX号商铺；年租金为12万元，租金每年提前一个月付清；租赁期限自2010年12月28日至2020年12月28日，租金前三年（2010年12月28日至2013年12月28日）不变，三年后租金参照市场价格上下浮动，最大增幅不得超过年租金的15%，调整后两年内不得变化；被告收取原告年转让费14万元，此项转让费在十年合同期内必须转为任意一年房租，十年合同期满后自动灭失；被告同意原告在合同期内进行转让、转租，不影响本合同履行（转让费超过14万元，超过部分原被告各获50%，并通知被告同意，由被告与第三方协商承租价格）等。同年12月21日，原告付给被告首期租金12万元及转让费14万元，共计26万元。合同履行期间，原告按年租金12万向被告支付了2010年12月28日至2013年12月28日的租金，按年租金138000元向被告支付了2013年12月29日至2015年12月28日的租金，按年租金158700元向被告支付了2015年12月29日至2017年12月28日的租金，按年租金182505元向被告支付了2017年12月29日至2019年12月28日的租金，每两年的涨幅均为15%。原、被告于2019年11月28日就本案所涉商铺续签了一份《商铺租赁合同》，约定租赁期限为2020年12月28日至2023年12月28日；租金第一年为21万元，下一年租金由双方提前两个月协商决定，原则上三年房租不变；合同期限内，被告同意原告转租等。2019年11月26日，原告通过银行转账向被告支付21万元租金。后原、被告因14万元转让费问题发生争议，被告侄子到原告承租的商铺内威胁、辱骂原告，被告的丈夫通过电话辱骂原告，原告多次联系被告要求协商解决此事，但被告均拒绝协商。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告于2019年11月28日签订的《商铺租赁合同》是否可以解除；二、2019年11月26日原告向被告支付的21万元租金是2010年10月20日签订的《商铺租赁合同》中最后一年的租金还是2019年11月28日续签的《商铺租赁合同》中第一年的租金，该21万元租金是否应予返还。三、案涉14万元如何认定。 关于第一个争议焦点，本院认为2019年11月28日签订的《商铺租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定享有权利，履行义务，不得擅自变更或解除合同。本案中被告不同意解除合同，原告主张解除合同的理由亦不符合法定解除的情形，原告以其与被告亲属发生争执主张解除合同于法无据；其次，原告主张被告在已签署合同中对转租权条款不予认可违反合同约定，对已预付租金也予以否认，主张不安抗辩权亦不符合法律规定。不安抗辩权为双务合同的效力表现，其成立须双方当事人因同一双务合同而互负债务，并且该两项债务存在对价关系。本案系租赁合同纠纷，原告支付租金，被告交付租赁物，原告转而占有使用租赁物，为双方应负的主要义务，现原告已经实际占有使用该租赁物，其现无证据证明双方在履行续签合同时被告可能出现履行能力明显下降或无法履行的情况，故原告主张不安抗辩权亦不符合法律规定。综上，原告要求解除双方于2019年11月28日签订的《商铺租赁合同》的诉请，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，原告于2019年11月26日向被告预付21万元租金，双方于2019年11月28日续签了《商铺租赁合同》，合同中明确约定第一年（2020年11月29日至2021年12月28日）房屋租金即为21万元，数额与原告提前预付租金的数额一致，应认定为续签的租赁合同中第一年的租金。对于被告辩称原、被告双方口头约定将2010年10月20日签订的《商铺租赁合同》中最后一年的房租四舍五入为21万元，原告对此不予认可，也与原告以往支付商铺租金精确到圆角分的做法不符，被告也未提供证据证明其主张，其应当承担举证不能的法律责任。且双方合同约定，如原告在合同期内无转租、转让情形，则存在以14万元转让费折抵任意一年租金的可能，故对被告该辩称意见不予支持。因原、被告双方续签合同并未解除，故对于原告要求被告返还预付租金21万元的诉请本院亦不予支持。 关于第三个争议焦点，关于14万元的转让费其性质为合同租赁期内对房屋转租权的限制条件，合同约定，被告收取原告年转让费14万元，此项转让费在十年合同期内必须转为任意一年房租，十年合同期满后自动灭失；又约定，被告同意原告在合同期内进行转让、转租，不影响本合同履行（转让费超过14万元，超过部分原被告各获50%，并通知被告同意由被告与第三方协商承租价格）。该14万元是否能转为任意一年房租必须以原告在十年租期内未进行转租为前提条件，但现在该合同并未到期，双方仍在合同期内，原告是否转租还未可知，故应待合同期满后视原告是否有转租、转让情形，再另行认定14万元能否抵扣最后一年房租。 综上所述，原告要求解除原、被告于2019年11月28日签订的《商铺租赁合同》无法律依据，要求被告返还原告预付2020年12月28日至2021年12月27日的房租21万元本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第六十九条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告于福泉的诉讼请求。 案件受理费2230元,由原告于福泉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员  穆 琳 二〇二〇年五月二十八日 法官助理  刘兴荣 书 记 员  邓 榕