上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初8653号原告：赵春岳，男，1966年3月5日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：朱兆武，浙江光正大律师事务所律师。被告：上海健梳投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区封周路XXX号XXX号XXX室。法定代表人：丁百胜，执行董事。委托诉讼代理人：张明敏,北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告赵春岳与被告上海健梳投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵春岳的委托诉讼代理人朱兆武律师、被告上海健梳投资管理有限公司的委托诉讼代理人张明敏律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵春岳向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年11月19日解除；2、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金14万元(2019年6月20日-2019年11月19日，按28,000元/月的标准)，房屋占用费112,000元(自2019年11月20日-2020年3月19日，按28,000元/月的标准)及支付违约金(以933.33元为本金，按933.33元的日租金的5%计算，即46.67元/天，自2019.7.20起算至被告实际履行之日止)暂算至2019年11月19日为5,600.4元(共计120天)；3、判令被告支付解除合同违约金84,000元；4、判令被告向原告支付物业管理、公共水电费用，共计40,435.2元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年2月18日,原、被告签订《上海市房屋租赁合同》,约定由被告(乙方)承租原告(甲方)座落于上海市四川北路XXX号XXX室的房屋(以下简称案涉房屋)，月净租金28,000元,租赁期限自2019年2月20日至2020年2月19日。截至起诉之日,累计拖欠房屋租金140,000元。依据双方合同第九条第6款关于解除合同的约定,“乙方逾期不支付租金累计超过20天的”原告有权解除租赁合同,并要求乙方按照月租金三倍支付违约金。2020年3月20日，原告为减少损失先行代被告交付了被告拖欠的物业管理费及水电费共计40,435.20元。2020年3月底，被告才派人搬离了被告公司的办公桌椅和电脑等办公物品，将租赁房屋返还给原告。综上,为维护原告的合法权益特起诉至贵院,请依法支持原告的诉请。被告上海健梳投资管理有限公司辩称：同意原、被告之间的租赁合同于2019年11月19日解除，认为被告租金支付至2019年9月20日，不同意支付14万元的租金；关于房屋占用费，合同没有约定，认为被告已于2019年9月搬离了租赁房屋，原告可自行处理案涉房屋内的物品，房屋空置损失是原告处理不当所致，被告不同意支付；关于逾期违约金，被告不同意支付;不同意支付解除合同违约金84,000元，因为原告没有84,000元的损失；物业管理费及水电费不应该由原告来主张，应当由物业公司来主张。另外，被告曾在原告处支付了押金84,000元，要求用来抵扣欠付费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：房屋租赁合同、中信广场物业管理中心缴款通知书若干、2019年12月23日中信广场物业管理中心向原告发出欠费汇总表、中信广场物业管理中心情况说明、网上银行电子回单，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2019年2月25日、原告(甲方)与被告(乙方)签订上海市房屋租赁合同,约定：原告将座落上海市四川北路XXX号XXX室、建筑面积224.64平方米出租给被告作为办公使用。双方约定,甲方于2019年2月21日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2019年2月20日起至2020年2月19日止，其中房屋免租期自2019年2月20日至2019年3月19日,免租期间房屋物业管理费有乙方支付。甲、乙双方约定,该房屋月净租金为28,000元,不包含物业费和发票税费,乙方需要开发票甲方应配合乙方办理,税费有乙方承担。乙方应于付款期满提前7日内向甲方支付租金。逾期支付的,逾期一日,则乙方需按日租金的5%支付违约金。乙方支付租金的方式为押三付一。甲、乙双方约定,甲方交付该房屋时,乙方应向甲方支付房屋租赁保证金,保证金为3个月的租金，即84,000元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。乙方于2019年2月18日,支付人民币壹万元整元,作为定金,(定金应在乙方支付保证金和租金的当日转为保证金)，甲乙双方约定第一期保证金84,000元及租金28,000元，首期租金及保证金应于双方签订合同2日内支付甲方。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理等费用由乙方承担。乙方承担上述费用，计算或分摊办法、支付方式和时间以物业公司和电力公司出具的账单为准。双方约定了解除本合同的条件：甲、乙双方同意，有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金;给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方未按时交付该房屋,经乙方催告后7日内仍未交付的;2、乙方未按时交付房租,经甲方催告后7日内仍未付清的;乙方逾期不支付租金累计超过20天的。双方约定了违约责任的承担：租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应当按月租金的3倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。补充条款约定：室内附属设备及状况，以现有装修为准。乙方在租赁期间增加的装修隔断,租赁到期之日无偿保留,不再另算费用。另中信广场1706办公室内的家具为甲方所有,乙方在使用期间要尽到爱护的责任,在租赁期满后,完好的交付给甲方。另约定：现有家具由租客使用，退房时需留在办公室由房东自行处理，其中会议室小圆桌、小茶几、柜子客户可以丢掉。2、2019年12月23日中信广场物业管理中心向原告发出案涉房屋欠费汇总表，载明案涉房屋从2019年8月至同年12月欠付物业管理费及水电费共计52,089.30元。3、2020年6月16日中信广场物业管理中心向原告出具书面情况说明一份，认可原告于2020年3月20日已付案涉房屋拖欠物业费40,435.20元。4、原告提供交易时间为2020年3月20日、交易金额为40,435.20元的网上银行电子回单，付款方为章国微，收款方为上海海泰物业管理有限公司。审理中，原告同意被告用租赁保证金抵扣被告欠付费用。审理中，原告认为：原、被告实际按月支付租金,被告从2019年6月开始就已经不支付租金了，但双方都有沟通，原告给被告时间处理，没有收到过被告不再租赁案涉房屋的通知。按照合同约定，被告应于2019年11月19日支付租金，当时被告已拖欠了五个月的租金，且物业公司也一直在催缴物业费，2019年11月19日前就已经联系不上被告了，现要求以2019年11月19日作为双方租赁合同解除日。被告同意2019年11月19日作为双方租赁合同解除日。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当恪守。原、被告双方一致确定2019年11月19日为案涉房屋租赁合同解除之日，本院予以照准。被告辩称，被告租金已支付至2019年9月20日，但未提供付款凭据证明，本院不予采信。现原告要求被告支付2019年6月20日至2019年11月19日期间的租金，本院应予支持。被告应当按照合同约定支付租金，现被告因其自身的原因未按约支付租金，构成违约，应按照双方签订的租赁合同承担相应的违约责任。现原告要求被告按照合同约定，以46.67元/天的标准计算自2019年7月20日起至付清欠租之日止的欠租违约金，有合同依据，应予支持。因被告违约，原告要求被告按照合同约定按月租金的3倍支付违约金的诉讼请求，有合同依据，本院予以支持。关于房屋空置损失费，原告称被告于2020年3月底才搬离案涉房屋，但未提供相应证据予以证明，原告要求被告支付自2019年11月20日至2020年3月19日期间的房屋占用费112,000元,无事实依据,本院不予支持，且本院已支持原告主张的要求被告支付原告3倍月租金的违约赔偿金，应可弥补原告相关损失。原告要求被告支付欠付的物业管理费，并提供了原告已向物业公司缴付的相关凭据，并无不当，本院应予支持。原告同意被告用租赁保证金抵扣被告欠付费用，本院予以照准。综上所述,，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七的规定，判决如下：一、确认原告赵春岳与被告上海健梳投资管理有限公司签订的房屋租赁合同于2019年11月19日解除；二、被告上海健梳投资管理有限公司应支付原告赵春岳拖欠的房屋租金140,000元(2019年6月20日-2019年11月19日，按28,000元/月计算),扣除被告上海健梳投资管理有限公司已付租赁保证金84,000元，被告上海健梳投资管理有限公司还应支付原告赵春岳租金56,000元；三、被告上海健梳投资管理有限公司支付原告赵春岳逾期支付租金违约金(以46.67元/天的标准计算，自2019年7月20日起算至被告付清之日止)；四、被告上海健梳投资管理有限公司支付原告赵春岳违约金84,000元；五、被告上海健梳投资管理有限公司支付原告赵春岳物业管理费40,435.20元。上述二、三、四、五项于本判决生效之日起7日内履行。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7,201.53元，由原告赵春岳负担2,457.53元，被告上海健梳投资管理有限公司负担4,744元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 林 军二〇二〇年九月十日书记员 荀蓓莉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。