安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0104民初672号原告：合肥市中房物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市安庆路85号，统一社会信用代码91340100149044036A。法定代表人：杨治青，董事长。委托诉讼代理人：张颜，上海建纬（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁东，上海建纬（合肥）律师事务所实习律师。被告：夏天宇，男，1976年10月13日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。原告合肥市中房物业管理有限公司（以下简称中房物业公司）与被告夏天宇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张颜、鲁东，被告夏天宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中房物业公司向本院提出诉讼请求:1、判决被告立即支付原告物业费欠款10199.84元及违约金3059.95元(违约金按欠款总额30%计算)；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2001年4月28日,中国房地产开发合肥公司与原告中房物业公司签订《物业管理委托合同》,约定由原告为安居苑西村提供物业管理服务并向业主及物业使用人收取物业管理服务费,委托管理期限自2001年5月30日至2004年5月30日,物业管理服务费按每月每平方米建筑面积0.40元的标准收取,逾期不交的每日按欠款总额的1‰缴纳滞纳金。之后,安居苑业主委员会与原告中房物业公司分别在2004年10月18日、2010年9月18日、2012年12月10日签订《物业管理委托合同》,约定物业管理服务费按每月每平方米建筑面积0.43元的标准收取,逾期不交的每日按欠款总额的1‰缴纳滞纳金,之后,原告经合肥市蜀山区物价局审核批准,物业费调至每月每平方米建筑面积0.53元的标准收取,至2017年12月31日原告结束物业服务。被告夏天宇系安居苑小区85幢503室业主,房屋建筑面积130.47平方米,自2004年1月1日起未缴纳物业费。原告长期催要无果,现为维护自身合法利益，特诉至贵院，望判如所请。被告夏天宇辩称：原告诉称向被告催缴物业费不属实，原告从未向被告催缴过物业费；原告与小区业委会签订的物业管理委托合同不成立，案涉物业合同未按法律法规规定履行业主大会讨论和必要的公示程序，也未按规定备案且时间上也不具有连续性，真实性与合法性都无法确认；2014年7月18日签订的《临时物业管理合同》约定的管理区域是所有安居苑小区，但安居苑小区是由三家物业公司服务，该合同未说明安居苑西村由三家物业公司中哪一家承担；原告提供的物价部门备案证明没有连续性，绝大多数时间收费是非法的；物业公司在服务期间没有尽到应尽的义务，服务很差。本院经审理认定事实如下：2001年4月28日，中房物业公司同中国房地产开发合肥公司签订了《安居苑西村（北片）物业管理委托合同》，约定由中房物业公司为中国房地产开发合肥公司建设的安居苑西村提供前期物业管理服务。委托管理期限自2001年5月30日起至2004年5月30日止。委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、楼内消防设施设备、卫生设施设备。市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点。公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。交通与车辆停放秩序的管理。维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门卫执勤。加强对物业管理区内住户的巡视，协助公安机关、住户搞好防火、防盗和安全管理工作。负责向业主和物业使用人收取物业管理费用等。物业管理费按每月每平方米0.4元交给物业公司。2004年10月18日，安居苑业主委员会（合同中甲方）同中房物业公司（合同中乙方）签定了一份《物业管理委托合同》，物业管理服务内容为：房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，安防，交通秩序与车辆停放，房屋装饰装修管理及协助开发建设单位做好房屋及配套设施设备保修期内维修受理登记和联络协调工作等。物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅房屋建筑面积暂按照每月每平方米0.43元收取。物业管理服务费用标准最终按物价部门的1‰缴纳滞纳金；合同期限自2004年10月18日至2007年10月17日止。之后安居苑业主委员会与中房物业公司分别于2007年10月17日、2010年9月18日、2012年12月10日续签了《物业管理委托合同》，内容与2004年10月18日所签合同基本一致。2014年7月18日，安居苑小区业主委员会（甲方）与中房物业公司（乙方）又签订《安居苑物业管理临时合同》一份，约定：由于安居苑目前正处在小区改造阶段，水表出户、道路修建，小区封闭等各项改造工程都在进行当中，现对多家物业服务公司无法统一规划，为了使物业服务公司更好地为广大业主服务，确保广大业主在小区改造期间都能正常的稳定生活，经双方协商拟定以下临时合同：一、甲乙双方仍延续以往合同的责任和义务，要求物业服务公司认真做好安全保卫等；……三、本临时合同期限到安居苑小区封闭管理后对三家物业服务公司整合结束为止。中房物业公司自2001年起一直在该小区服务至2017年12月31日，之后撤出安居苑小区。安居苑小区无电梯物业服务费除2001年5月30日至2004年5月30日间为0.40元/月?平方米外，2014年1月1日之前为0.43元/月?平方米，2014年1月1日起提高为0.53元/月?平方米。中房物业公司服务期间，夏天宇为安居苑西村85栋503室业主，房屋面积130.47平方米，该房屋系无电梯住宅。自2004年1月1日起，夏天宇未交纳物业费至今。另查，2016年12月15日，中房物业公司因服务的安居苑小区存在卫生管理差、未按物业服务合同提供服务等问题，被合肥市蜀山区住房和城乡建设局通报批评，并责令其整改，提高服务质量。上述事实，有原告提供的物业服务委托合同、经营性服务收费许可证、物价局文件、服务价格登记证，被告提供的合肥市蜀山区住房和城乡建设局的通知以及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，中房物业公司与中国房地产开发合肥公司签订的前期物业服务合同以及与安居苑业主委员会签订物业服务合同后，一直对该小区提供了物业管理服务，物业管理区内的业主应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。夏天宇辩称中房物业公司提供的物业服务存在问题，结合本院同期审理的该小区其他物业服务合同案件中提交的证据，本院认定中房物业公司物业服务确实存在瑕疵，并给安居苑小区的业主带来影响，故本院酌情减免夏天宇应缴纳的部分物业费，并对违约金部分不予支持。但夏天宇等欠费业主须明确，物业公司所提供的物业服务具有公共性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果部分业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，从而导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。综上，结合中房物业公司提供的物业服务质量及夏天宇拖欠物业费的时间等因素，本院认定夏天宇应当向中房物业公司缴纳物业费9028元[(130.47㎡×0.40元/㎡/月×5个月+130.47㎡×0.43元/㎡/月×115个月+130.47㎡×0.53元/㎡/月×48个月)×90%]）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告夏天宇于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥市中房物业管理有限公司2004年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费9028元；二、驳回原告合肥市中房物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费136元，本院减半收取计68元，原告负担43元，被告负担25元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  司明秀二〇二〇年五月七日书记员  崔 艳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。