广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1408号上诉人（原审被告）：朱锦威，男，汉族，住广东省佛山市南海区**********，公民身份号码440**********336。委托诉讼代理人：孔繁钊，广东佛南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市南海区狮山镇山南社区荷溪股份经济合作社，住所地广东省佛山市南海区********，统一社会信用代码N144********4521XH。法定代表人：陈永飞，社长。委托诉讼代理人：吕代兵，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：成威，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。上诉人朱锦威因与被上诉人佛山市南海区狮山镇山南社区荷溪股份经济合作社（以下简称山南荷溪经济社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初8213号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱锦威上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回山南荷溪经济社的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由山南荷溪经济社承担。事实和理由:一、案涉《租地合同书》《续租补充协议（附件）》是双方在平等自愿、协商一致的情况下签订的，是双方的真实意思表示，不存在合同无效的情形，已依法成立生效，双方应依约履行。二、朱锦威在本案中不存在任何过错，山南荷溪经济社在《租地合同书》《续租补充协议（附件）》上盖公章及村委领导成员签字确认，足以证明山南荷溪经济社村集体内部是已经通过合法的表决程序同意签署上述两份协议，并确认该两份协议的有效性。三、《租地合同书》《续租补充协议（附件）》是两份相互独立，均具有法律效力的协议。《租地合同书》的条款内容明确约定双方承租期间的权利义务，该合同并没有约定双方承租期限届满前的续租签订时间，因此，双方在《租地合同书》签订之日同时签署《续租补充协议（附件）》不影响两份协议的合法有效性，不违反法律的强制性规定，应受法律保护。四、《租赁合同书》的约定租赁期限是1996年4月1日至2016年3月31日，合同到期后，双方已开始实际履行《续租补充协议（附件）》所约定的10年租赁期限，本案不存在不定期的租赁期限，对于山南荷溪经济社主张的租金，朱锦威也已经转账缴纳，不存在拖欠的情形，朱锦威也无需交还案涉租赁物。五、朱锦威基于《租地合同书》《续租补充协议（附件）》两份保障性有效合同，经核算案涉土地的利用价值，对厂房建设投入大量资金，如山南荷溪经济社毁约，对朱锦威造成巨大损失。六、根据《广东省高级人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农建设纠纷案件若干问题的指导意见》第一条的规定，本案应驳回山南荷溪经济社的诉讼请求。被上诉人山南荷溪经济社答辩称，续租的10年的租赁合同违反法律的强制性规定，也违反了村民组织法相应程序的规定，一审法院对此已经作出认定，应予维持。山南荷溪经济社向一审法院提出诉讼请求：1.山南荷溪经济社、朱锦威2004年4月19日签订的《续租补充协议（附件）》没有法律效力；2.朱锦威立即返还土名**塘1260.35平方米土地及建筑物；3.朱锦威支付不定期租赁期间欠付的租金34869元（自2016年4月1日起至2017年5月25日）；4.朱锦威支付至租赁物返还时止的土地使用费（自2017年5月27日起，按每平方米每月16元的标准计算）；5.由朱锦威承担全部诉讼费用。一审法院查明：山南荷溪经济社原名称为佛山市南海区******荷溪经济合作社。涉讼土地所在地块所有权人为佛山市南海区******荷溪股份合作经济社农民集体，土地证号为佛府南集有（****）0****3号，地号为4**********6，土地权属性质为集体土地所有权。2004年4月19日，山南荷溪经济社与朱锦威签订《租地合同书》，约定：山南荷溪经济社将土名**塘的土地出租给朱锦威，面积为1260.35平方米；全租期为20年（即自1996年4月1日至2016年3月31日）；全租期分四个档次分别计算，每五年为一个档次，以第一个五年每月每平方米租金为1元，以后第二个档次比第一个档次递增30%，但最高每月每平方米租金2元封顶，以后不再递增，租金金额如下表；当年7月初至12月30日前交纳全年租金，逾期半年不交者属违约，山南荷溪经济社有权没收该厂房或产品以抵偿租金处理；租期满后，朱锦威厂内一切建筑物归山南荷溪经济社所有，可动产及机械设备由朱锦威自行处理。山南荷溪经济社除了在该合同上加盖了公章之外，并有签约代表叶某1、杨某1、杨某2签名；另外，管理单位佛山市南海区******也在该合同上加盖了承包合同管理专用章。时间租金单价（元）月租金（元）年租金（元）1996.4.1-2001.3.3111260.3515124.22001.4.1-2006.3.311.31638.4519661.42006.4.1-2011.3.311.692129.9925559.882011.4.1-2016.3.3122520.730248.4同日，山南荷溪经济社还与朱锦威签订《续租补充协议（附件）》，约定：为保障投资者经营利益和稳定集体经济收入，经甲乙双方协商，一致同意将原20年租期延长10年，2004年4月19日所签订的合同第三条至十二条不变；延长10年（两个档次）的租金标准仍按每档次递增30%，2元封顶计算。山南荷溪经济社除了在该合同上加盖了公章之外，并有叶某1、杨某1、陈某、叶某2、杨某2、杨某3的签名。2017年5月23日，佛山市南海区狮山镇山南社区居民委员会出具《证明》，明确：山南荷溪经济社与朱锦威于2004年4月19日签订的关于“双方一致同意将原20年租期延长10年”的《续租补充协议（附件）》未到山南居委会合同鉴证小组办理鉴证。2017年5月19日，山南荷溪经济社委托律师向朱锦威邮寄关于土地租赁合同解除及租赁物返还事宜的《律师函》，主张《续租补充协议（附件）》为无效合同，要求解除双方关于涉讼土地的不定期租赁合同，要求朱锦威收函五日内向山南荷溪经济社返还涉讼土地及地上建筑物，清空动产及机械设备。该函于同月20日妥投。2018年6月2日，山南荷溪经济社提起本案诉讼。诉讼中，一审法院根据朱锦威申请，依法委托佛山市测绘地理信息研究院对**塘上的厂房建筑面积进行实地测量，该公司经测绘后依法出具了《测绘成果报告》，认定**塘上厂房建筑面积为2048.43平方米。朱锦威为此支出了鉴定费用10811元。一审法院另根据朱锦威的申请，依法委托广东***土地房地产评估有限公司对**塘上厂房建筑的价值进行评定估算，该公司经评估后依法出具了《房地产估价报告》，认定**塘上厂房建筑于价值时点（2018年7月31日）的评估总价值为1454375元。朱锦威为此支出了鉴定费用6135.94元。诉讼中，双方确认涉讼土地由朱锦威承租后，朱锦威在该土地上加建工业厂房用于生产经营；朱锦威以按2元/月/平方米的标准支付涉讼土地截至2018年年底的使用费。一审法院另在诉讼中就涉讼土地的使用问题发函区查治办调查处理，该办经查后复函一审法院，认定涉讼土地利用现状地类为建设用地，存在违法用地违法建设的行为，将交相关属地国土部门立案查处。一审法院认为，山南荷溪经济社、朱锦威在2004年4月19日分别签订了《租地合同书》《续租补充协议（附件）》，从内容上看，《租地合同书》为主合同，《续租补充协议（附件）》是依附于《租地合同书》、不能独立存在的从合同，现山南荷溪经济社起诉请求一审法院对《续租补充协议（附件）》的效力进行认定，故应综合双方的签约情况进行综合认定，不能将《租地合同书》《续租补充协议（附件）》人为割裂认定。首先，涉讼土地为农民集体所有土地，未办理非农用地手续，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，山南荷溪经济社、朱锦威签订《租地合同书》《续租补充协议（附件）》，约定将涉讼土地用于非农用途，属于违法用地，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，双方签订的《租地合同书》《续租补充协议（附件）》均违反法律强制性规定，合同无效。其次，依照《中华人民共和国村民组织法》第二十四条第一款的规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产，应经村民会议讨论决定方可办理。现双方提交的证据均不足以证明双方于2004年4月19日签订的《续租补充协议（附件）》已经通过村民会议讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定，《续租补充协议（附件）》应为无效协议。综上，山南荷溪经济社诉请一审法院确认《续租补充协议（附件）》无效理据充分，一审法院予以支持。关于山南荷溪经济社第2-4项诉讼请求的处理，另见一审法院（2017）粤0605民初8213号民事裁定书。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：确认山南荷溪经济社与朱锦威于2004年4月19日签订的《续租补充协议（附件）》无效。案件适用普通程序结案，案件受理费100元（山南荷溪经济社已预交755.76元），由山南荷溪经济社负担50元，由朱锦威负担50元。鉴定费用16946.94元属于朱锦威主张权利的成本，朱锦威已预交，由朱锦威负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。另查明，佛山市南海区******荷溪股份合作经济社于2020年1月3日变更登记为佛山市南海区狮山镇山南社区荷溪股份经济合作社。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系案涉《续租补充协议（附件）》的效力问题。根据本案的现有证据以及法院查明的事实，2004年4月19日，朱锦威与山南荷溪经济社同时签订《租地合同书》以及《续租补充协议（附件）》。《续租补充协议（附件）》是在《租地合同书》的内容基础上延长租期10年，并相应调整了租金标准。上述合同以及补充协议均约定将涉讼土地用于非农用途，而本案所涉土地为农民集体所有土地，未办理非农用地手续。故上述合同及补充协议违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之强制性规定，应属无效合同，故一审法院对此认定正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。朱锦威的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人朱锦威负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年五月九日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽