江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0582民初4605号原告：沈玉平，男，1969年7月24日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：王中华，江苏联合-合力律师事务所律师。委托诉讼代理人：高璋晨，江苏联合-合力律师事务所律师。被告：肖向立，男，1982年8月20日出生，汉族，住张家港市。被告：杨美芬，女，1960年3月18日出生，汉族，住张家港市。上述二被告共同委托诉讼代理人：葛国柱，张家港市杨舍法律服务所法律工作者。原告沈玉平与被告肖向立、杨美芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈玉平及其委托诉讼代理人王中华、被告杨美芬及被告肖向立、杨美芬的共同委托诉讼代理人葛国柱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈玉平向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2013年1月5日签订的《房屋买卖合同》；2.被告退还购房款13.4万元，双倍返还定金15.2万元，赔偿房屋市场差价损失暂定54.4万元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月5日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》一份。合同约定：二被告将拆迁安置到的新南小区建筑面积约115平方米及对应的自行车库出售给原告，价格38万元；原告先付定金20万元，余款在办好房屋产权过户后二个月内付清；房屋的具体位置，在政府交付房屋时由原告自己抓阎确定，楼层差价由原告承担和享受；任何一方违约，需承担违约金20万元。合同生效后，原告依约支付了20万元定金。2014年1月29日，原告又支付购房款1万元。2016年12月10日前后，原告抽签确定了新南小区14幢402室及36号自行车库。同月26日，二被告与政府完成了房屋结算。当日，二被告将房屋钥匙、接电联系单、接水联系单、信息登记回执单交给原告，完成了房屋交付。2018年12月前后，二被告向原告提出，要求收回案涉房屋，原告表示不同意。2019年9月，案涉房屋可以办理产权证。随后，原告要求二被告办理案涉房屋的产权证并办理过户手续，但二被告表示不同意。2019年11月初，原告向法院起诉，诉请二被告将案涉房屋产权过户到原告名下。诉讼期间，二被告表示不同意过户。为了阻止合同履行和产权过户，二被告将案涉房屋设置了担保抵押，且担保债权额高达100万元。原告认为：二被告的恶意抵押行为，已导致原告订立《房屋买卖合同》的目的落空，双方签订的《房屋买卖合同》因抵押权的存在无法过户，依法应予解除。合同解除系二被告的过错所致，合同解除后二被告应双倍返还定金、退还已收取的房款、赔偿房屋差价损失。被告肖向立、杨美芬辩称，1.对2013年1月5日原、被告签订的房屋买卖合同真实性无异议，房屋买卖合同已经在2016年原告交还钥匙的时候解除。本案系原告违约解除，原告对抽到的房号不满意，于是向被告明确不再购买该房屋，原告把钥匙、接电单、接水单、信息登记回执放到了物业处，并打电话向肖向立要求返还预付款，同时，原告到物业处退回了装修押金。本案系原告违约，被告没有违约，无需双倍返还定金；2.假设被告违约，应按照合同约定和法律规定，双倍返还定金即15.2万元、返还房款13.4万元，经济损失应对应2016年交还钥匙时的市场价格计算，不应按目前房屋价格。本院经审理认定事实如下：2013年1月5日，肖向立、杨美芬（甲方）与沈玉平（乙方）签订《房屋买卖合同》，内容概括如下：乙方同意购买甲方拥有的坐落在张家港市社区房屋，建筑面积115㎡（中套）含自行车库。交易价格38万元，乙方向甲方支付20万元作为定金。签订合同当日付购房定金15万元，剩余定金5万元于1月20日结清；余下的购房款在甲方办理好房屋产权(房产证、土地证)过户手续后2月左右结清。甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，甲方赔偿乙方双倍购房定金人民币40万元。2012年7月19日沈玉平向肖向立、杨美芬支付了购房定金15万元；2013年1月支付了购买定金5万元；2014年1月29日，支付购房款1万元，共计21万元。后沈玉平依照《房屋买卖合同》抽签确定了大新镇新南小区14幢402室、14幢36号自行车库（以下简称案涉房屋）为合同项下的房屋。肖向立、杨美芬向沈玉平交付了案涉房屋。2019年11月5日，沈玉平起诉要求肖向立、杨美芬协助办理案涉房屋过户手续，案号为（2019）苏0582民初14398号。2019年11月25日，肖向立将案涉房屋的所有权登记到其名下。2020年3月18日，肖向立将该案涉房屋抵押给江苏张家港渝农商村镇银行股份有限公司，设立最高额抵押权100万元，期限为2020年3月17日至2030年3月16日。2020年4月28日，沈玉平向本院撤回（2019）苏0582民初14398号案件的诉讼，同日，本院准许其撤回起诉。本案庭审中，沈玉平、肖向立、杨美芬均确认2016年沈玉平将钥匙交付到物业门卫上时案涉房屋的市场价值为45万元，房屋差价损失为7万元；2020年案涉房屋市场价值为80.5万元，房屋差价损失为42.5万元。本案争议焦点：是谁违约沈玉平认为，其收房后，因考虑到暂时不装修，为了减少物业费交纳，遂将钥匙交给物业保管。后肖向立打电话问其要钥匙，要求解除合同，其明确表示不同意，如果肖向立要解除合同，必须赔偿损失。因肖向立不同意赔偿损失，所以其起诉要求办理房屋过户手续。其在整个购房中没有任何违约行为。肖向立、杨美芬认为是沈玉平违约，沈玉平于2016年抽签拿到房屋后，认为楼层不好就不再购买该房屋，并把钥匙交到物业后，打电话给肖向立表示不再购买房屋，并要求退回房款。2016年，沈玉平交还钥匙和接水单、接电单等时，购房合同已经解除。本院认为，肖向立、杨美芬与沈玉平之间签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。沈玉平要求解除合同，肖向立、杨美芬认为在2016年时合同已解除，故本院确认沈玉平、肖向立、杨美芬于2013年1月5日签订的《房屋买卖合同》于本案民事诉状送达肖向立、杨美芬之日为解除日，即2020年6月2日。沈玉平依照《房屋买卖合同》履行了付款义务，现因肖向立、杨美芬将案涉房屋抵押给银行为该房屋办理过户手续造成了障碍，肖向立、杨美芬存在违约行为。虽肖向立、杨美芬辩解在2016年沈玉平表示不再要案涉房屋，双方已经解除合同，但对此未进行充分的举证。现《房屋买卖合同》解除，肖向立、杨美芬应当返还沈玉平购房款21万元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。目前房屋差价损失42.5万元明显超过肖向立、杨美芬订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，按此认定为沈玉平的损失将会导致双方权利失衡。综上，根据本案具体情况和当事人过错程度，本院酌定沈玉平的损失为34万元（42.5×80%）。关于沈玉平主张的双方返还定金的诉讼请求，因其已主张赔偿房屋差价损失，故不可一并行使，对此诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，判决如下：一、原告沈玉平与被告肖向立、杨美芬于2013年1月5日签订的《房屋买卖合同》于2020年6月2日解除；二、被告肖向立、杨美芬返还原告沈玉平购房款210000元、赔偿损失340000元，共计550000元。于本判决生效后的10日内履行；三、驳回原告沈玉平的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的债务利息。案件受理费12100元，减半收取6050元，保全费5000元，共计11050元，由被告肖向立、杨美芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审判员  钱凌虹二〇二〇年七月二十八日书记员  陆 慧