江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初4429号 原告：周敏，女，1986年12月13日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：戚鑫鑫，江苏勤辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶锋，江苏勤辉律师事务所律师。 被告：沭阳苏诚资产投资管理有限公司，统一社会信用代码9132132206458181X7，住所地沭阳县上海南路与松江路交汇处东100米中国沭阳国际图书城售楼部。 法定代表人：蒋华志，该公司总经理。 被告：沭阳洛博物业管理有限公司，统一社会信用代码91321322MA1PX8YA1E，住所地沭阳县南部新城松江路沭阳国际图书城**。 法定代表人：徐行，该公司总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：戚祥飞，江苏天帆(沭阳)律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：秦媛媛，江苏天帆(沭阳)律师事务所律师。 第三人：江苏书诚市场经营管理有限公司，统一社会信用代码913213223018867811，住所，住所地沭阳县南部新城区上海路与学院路交汇处（沭阳智慧大酒店有限公司**）div> 法定代表人：蒋华志，该公司总经理。 原告周敏诉被告沭阳苏某资产投资管理有限公司（以下简称为苏某公司）、沭阳洛博物业管理有限公司（以下简称为洛博公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月1日公开开庭进行了审理，后因案情需要，本院依法追加江苏书诚市场经营管理有限公司（以下简称为书诚公司）为第三人，并转为普通程序，于2020年9月8日再次公开开庭进行了审理，原告周敏的委托诉讼代理人戚鑫鑫、被告苏某公司、洛博公司的委托诉讼代理人戚祥飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周敏向本院提出诉讼请求：一、判令被告苏某公司向原告交付中国沭阳国际图书城市场1082号房屋；二、判令被告苏某公司给付原告逾期交房违约金（自2019年3月30日起按59.18元/天计算至实际交房之日止）；三、判令被告洛博公司对第二项诉讼请求承担连带责任。事实与理由：2014年，原告与被告苏某公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的中国沭阳国际图书城市场1082号房屋，总价款为240000元。原告依约付清购房款，被告苏某公司通知原告2019年3月24日收房，原告随后去收房，但被告苏某公司要求原告重新签订租赁协议，并且要求原告签订其他不合理条款，否则不交房。原告与被告苏某公司约定的逾期交房违约金过低，不足以弥补原告损失，请求法院将逾期交房违约金调高，原告要求被告苏某公司按照原告与第三人书诚公司签订的《商铺租赁合同》约定的标准向原告支付逾期交房违约金。被告苏某公司将案涉房屋出租给被告洛博公司，被告洛博公司租赁案涉房屋，未尽到必要的注意义务，应承担连带责任。请求支持原告的诉讼请求。 被告苏某公司辩称：一、原告从我公司处购买案涉房屋、付清购房款240000元属实。二、原告称我公司要求其签订不合理条款，否则不交房不属实。原告称我公司将案涉房屋出租给被告洛博公司不属实。三、2020年6月30日，案涉房屋通过竣工验收，因案涉房屋被案外人占用，我公司于当日将案涉房屋清空，并通知原告丈夫办理交房手续，我公司同意向原告交付案涉房屋。四、原告主张的逾期交房违约金是根据其与第三人书诚公司签订的《商铺租赁合同》计算的，该《商铺租赁合同》与本案无关，原告与我公司签订的《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金按已付房价款日万分之一计算，我公司同意给付原告逾期交房违约金（以240000元为基数，自2019年3月30日起按日万分之一计算至2020年6月30日）。 被告洛博公司辩称：被告苏某公司逾期交房与我公司无关，我公司从未占有使用案涉房屋，不应当对逾期交房违约金承担连带责任。 第三人书诚公司未作陈述。 针对被告苏某公司的答辩，原告称：2020年6月30日，原告丈夫接到被告通知交房的电话属实，原告委托诉讼代理人于2020年7月7日去收房，发现案涉房屋没有清空，还有被告洛博公司的物品，且案涉房屋没有门，面积比合同约定小，原告认为被告苏某公司2020年6月30日通知交房无效，逾期交房违约金应计算至实际交房之日止。 对此，被告苏某公司补充答辩：我公司需要庭后核实案涉房屋是否清空、是否有门，如确实未清空，我公司将协助原告对物品进行清理，如确实没有门，我公司将协助原告开门，另行通知原告收房。我公司不清楚案涉房屋是否存在面积差，即使存在，也不是原告拒绝收房的理由，原告应当在收房后按照合同约定处理。 2020年10月13日，被告苏某公司变更答辩意见为：同意给付原告逾期交房违约金（以240000元为基数，自2019年3月30日起按日万分之一计算至2020年9月18日）。 本院经审理认定事实如下：2014年11月14日，原告与被告苏某公司签订《商品房买卖合同》，约定原告从被告处购买中国沭阳国际图书城市场1082号房屋，建筑面积共31.8平方米，总价款为240000元。合同第八条约定，被告应当在2016年6月30日前将经验收合格的房屋交付给原告。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。附件四补充协议第七条约定，本合同第九条补充约定如下：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过180日，该时间作为房屋交付整改期，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的180天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告向被告苏某公司支付了全部购房款240000元。 2019年11月7日，原告周敏、被告苏某公司经江苏青炜律师事务所主持调解，达成如下调解协议：“一、申请人沭阳苏某资产投资管理有限公司于2019年12月7日前向申请人周敏支付逾期交房违约金19728元（以240000元为基数，从2016年12月27日起按日万分之一计算至2019年3月29日止）、逾期办证违约金2400元，共计22128元（款项汇入以下账户：开户行江苏沭阳农村商业银行天津路支行，户名周敏，账号62×××03）；二、本调解协议自双方当事人签字后即具有效力。”2019年11月21日，本院立案受理原告周敏、被告苏某公司关于司法确认调解协议的申请，同日，本院作出（2019）苏1322民特74号民事裁定书，内容为：“申请人周敏与沭阳苏某资产投资管理有限公司于2019年11月7日经江苏青炜律师事务所主持调解达成的调解协议有效。” 2015年10月16日，中国沭阳国际图书城市场楼通过单位（子单位）工程质量竣工验收。2020年6月30日，中国沭阳国际图书城市场取得《工程竣工验收备案表》。同日，被告苏某公司通知原告丈夫接收案涉房屋。2020年7月7日，原告委托诉讼代理人发现案涉房屋尚未清空，且没有门，故原告没有接收案涉房屋。 2020年9月18日，被告苏某公司再次通知原告接收案涉房屋。原告丈夫于2020年9月20日准备接收案涉房屋时，发现案涉房屋仍未清空，且没有门，故没有接收案涉房屋。 另查明：2017年3月28日，原告周敏（甲方）与第三人书诚公司（乙方）签订《商铺租赁合同》。第一条约定，甲方出租给乙方的商铺位于沭阳南部新城松江路东段中国沭阳国际图书城市场1082号房屋，建筑面积31.8平方米（最终以房产证登记为准）。第二条约定：1、乙方全权负责该商铺所在市场的整体运营和管理，并进行统一规划、统一招商和统一物业管理等，在租赁期限内未经乙方同意，甲方不得解除合同；2、甲方授权乙方代表甲方签署商铺租赁合同并代为收取租金，在本合同期限内，除双方另行书面约定外，甲方遵循并配合乙方关于委托标的物的统一经营与管理；3、租赁期限为10年，自2016年1月1日起至2025年12月31日止。第三条约定：1、从签订本协议至2018年12月31日，甲方免收租金，乙方向市场经营户收取租金归乙方自行支配，主要用于补贴市场装修费用；2、2019年1月1日到2023年12月31日，乙方在这5年内分别按购房合同备案价的7%、8%、9%、10%、11%作为甲方的物业租金回报，租金按每半年的月末结算一次；3、2024年1月1日起至2025年12月31日止，根据市场实际租金情况，12%以内的100%支配给甲方，作为甲方的物业租金回报，超过12%的部分甲乙双方按7:3分成，其中甲方70%，乙方30%，租金每半年结算一次；4、乙方应按上述约定及时支付甲方租金，甲方在乙方指定银行开设账户，由乙方按合同约定时间将租金回报直接打到甲方账户；5、在2018年12月31日前，如若甲方违约将商铺用于自用或租赁给第三方经营的，甲方须按乙方统一业态要求经营，并按1500元/平米的标准向乙方赔偿装修费用。 本案在审理过程中，本院根据案件实际情况，委托沭阳居源房产经纪有限公司、沭阳居阳房地产经纪有限公司、沭阳民信房地产经纪有限公司对案涉房屋2019年3月30日至2020年5月15日的租金进行估价，上述公司对案涉房屋在上述期间的租金分别评估为10000元/年、9800元/年、9500元/年。为此，被告苏某公司支付咨询费600元。 上述事实，有原告陈述、被告答辩、《商品房买卖合同》、《商铺租赁合同》、（2019）苏1322民特74号民事裁定书等证据证明，足以认定。 本院认为：原告周敏与被告苏某公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。双方均应按照合同约定，全面履行自己的义务。关于《商品房买卖合同》第八条约定交付条件之一“该商品房经验收合格”如何理解问题，2000年国家工商行政管理局《商品房买卖合同示范文本》第8条对商品房交付条件规定了五种选择：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.空白。上述五种选择，前四种交付标准是逐步提高的，当事人选择第一种交付标准，该交付标准只需设计、建设、监理、施工四方验收合格即可，无需经过验收备案，故案涉房屋于2015年10月16日已符合合同约定的交付条件。被告苏某公司称其于2020年6月30日、2020年9月18日通知原告办理交房手续，但案涉房屋并未清空，且没有门，原告有权拒绝接收案涉房屋，原告主张的逾期交房违约金应计算至实际交房之日止。 关于原告主张的逾期交房违约金计算标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加…”本案中，原告主张其与被告苏某公司约定的逾期交房违约金低于被告苏某公司逾期交房给其造成的损失，请求法院将逾期交房违约金调高，经本院询价，本院酌定逾期交房违约金按26.76元/天计算。被告苏某公司要求按其与原告签订的《商品房买卖合同》约定的标准计算支付逾期交房违约金，该《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金按已付房价款日万分之一计算，为24元/天，低于被告苏某公司逾期交房给原告造成的损失，故本院将逾期交房违约金调高至按26.76元/天计算，对被告苏某公司的上述辩解，本院不予采纳。原告要求被告苏某公司按其与第三人书诚公司签订的《商铺租赁合同》约定的租金标准计算支付逾期交房违约金，无事实和法律依据，本院对原告主张的超出上述范围部分的诉讼请求不予支持。原告主张苏某公司将案涉房屋出租给被告洛博公司，被告洛博公司在承租案涉房屋时，未尽到必要的注意义务，应对逾期交房违约金承担连带责任，无法律依据，本院不予支持。 调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告沭阳苏诚资产投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周敏交付中国沭阳国际图书城市场1082号房屋； 二、被告沭阳苏诚资产投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周敏支付逾期交房违约金（以240000元为基数，自2019年3月30日起至实际交房之日止，按26.76元/天计算）； 三、驳回原告周敏的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5125元，咨询费600元，共计5725元，由原告周敏负担300元，由被告沭阳苏诚资产投资管理有限公司负担5425元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5125元。 审 判 长  周思梦 人民陪审员  刘光霞 人民陪审员  王秀富 二〇二〇年十月十五日 书 记 员  孙嘉璐 书 记 员  王浩茹 附录 一、履行义务提示 判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××97（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。