广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终2669号上诉人（原审原告）：王志聪，男，1983年4月23日出生，汉族，住清远市清城区****************。委托诉讼代理人：莫丽贞，广东捷高律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈弘，广东捷高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡振成，男，1985年2月8日出生，汉族，住清远市清城区***************。被上诉人（原审被告）：蔡金河，男，1953年3月25日出生，汉族，住清远市清城区***************。被上诉人（原审被告）：孔金菊，女，1957年5月7日出生，汉族，住清远市清城区***************。被上诉人（原审被告）：蔡振兴，男，1982年6月17日出生，汉族，住清远市清城区***************。被上诉人（原审被告）：蔡银欢，女，1987年2月5日出生，汉族，住清远市清城区***************。被上诉人（原审被告）：周利容，女，1982年6月5日出生，汉族，住清远市清城区***************。上诉人王志聪因与被上诉人蔡振成、蔡金河、孔金菊、蔡振兴、蔡银欢、周利容房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初924号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王志聪的上诉请求：1.请求二审法院撤销清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初924号民事判决书，改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审及案件财产保全申请费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院以上诉人无法提供涉案房屋被查封为由驳回上诉人的诉讼请求，是事实认定不清适用法律错误。上诉人在一审庭审中已明确告知涉案房屋已被一审法院查封，法院并未当庭表示是依职权查实该事实还是要上诉人自行去不动产登记中心查询；后上诉人的代理人在收到案件判决书前将清远市不动产登记资料查询结果证明以邮寄的方式寄给一审法院时，一审法院收到材料后置之不理，一审法院随即向上诉人寄送了判决书。上诉人认为：上诉人因涉案房屋被查封无法达到上诉人与被上诉人签订的合同目的要求与被上诉人解除房屋买卖合同并要求被上诉人按照合同要求承担违约责任有充分的事实依据。蔡振成、蔡金河、孔金菊、蔡振兴、蔡银欢、周利容经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。王志聪向原审法院起诉请求：1、解除王志聪与蔡振成于2019年5月22日签订的《房屋买卖合同》；2、蔡振成向王志聪返还购房款（截止起诉之日起已支付的购房款为530520元）；3、蔡振成向王志聪赔偿225000元的违约金；4、蔡振成自2019年5月22日起以750000元为基数按2%的月利率向王志聪支付利息至以上款项履行完毕止（截至起诉之日的利息为105000元）；5、蔡振成向王志聪支付处理案件所支出的律师代理费用30000元；6、蔡金河、孔金菊、蔡振兴、蔡银欢、周利容对蔡振成的以上债务承担连带保证责任；7、本案的诉讼费用、财产保全费用由蔡振成、蔡金河、孔金菊、蔡振兴、蔡银欢、周利容承担。原审法院认定事实：2019年5月22日，王志聪（买方）与蔡振成（卖方）、蔡金河（保证人）、孔金菊（保证人）、蔡振兴（担保人）、蔡银欢（担保人）、周利容（担保人）签订一份《房屋买卖合同》，约定蔡振成将坐落于清远市清城区**********************屋卖给王志聪，蔡金河、孔金菊、蔡振兴、蔡银欢、周利容作为保证人或担保人承担相应责任。随后，王志聪以涉案房屋被查封无法实现合同目的为由提出本案诉讼请求。但是，王志聪并不能提供证据证明涉案房屋被查封。原审法院认为：根据法律的规定，当事人对自己提出的主张。有责任提供证据，王志聪并不能提供证据证明涉案房屋被查封，依法应承担举证不能的责任。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2020年3月13日判决如下：驳回王志聪的诉讼请求。案件受理费7395元，案件财产保全申请费4973元，合共12368元，由王志聪负担。本院二审期间，王志聪提交清远市自然资源局不动产登记信息出具的《清远市不动登记资料查询结果证明》。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，2019年5月22日，王志聪（买方）与蔡振成（卖方）、蔡金河、孔金菊、蔡振兴、蔡银欢、周利容签订一份《房屋买卖合同》，约定蔡振成将坐落于清远市清城区**********************屋卖给王志聪，房屋总价款为750000元。约定付款方式为：1.由于此前蔡振成欠王志聪270000元，本合同签订后，王志聪用270000元的债权作为支付给蔡振兴的一部分购房款；2.由于房屋未达到办理不动产登记证书的条件，蔡振成欠招商银行股份有限公司清远分行的250000元房贷，在签订本合同后，由王志聪支付。在不动产登记中心出具不动产登记证3日内，双方共同向不动产登记部门申请办理权属转移登记手续的同时，王志聪一次性向银行支付该笔房贷费用；3.由于蔡振成还欠第三人潘国兴的借款230000元，蔡振成委托王志聪直接将该部分购房款支付到潘国兴指定的个人账户。还约定违约责任，即蔡振成保证该房屋没有产权纠纷，因蔡振成原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债务纠纷的，蔡振成应支付房价总价100%的违约金；已付房款部分的损失，按照以房价总为基数，按年利率24%向王志聪支付利息，利息从签订本合同之日起归还所有购房款之日止。以及买卖双方任一方违约，违约方应赔偿对方一切经济损失，包括但不限于为追讨违约方责任所支付的律师费、差旅费等。对于蔡金河、孔金菊、蔡振兴、蔡银欢、周利容作为保证人的保证责任，约定保证人对卖方在本合同项下产生的债务承担连带担保责任，被确定于本合同买方的债权，则基于该债权之本所发生的利息、违约金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因债务人违约而给买方造成的损失和其他所有应付费用等，担保期限从房屋变更登记至买方名下后两年内。蔡振成、王志聪及蔡金河、孔金菊、蔡振兴、蔡银欢、周利容在该合同上签名确认。2019年5月24日，蔡振成作为甲方、王志聪作为乙方、潘国兴作为丙方签订一份《协议书》。约定蔡振成欠潘国兴的款项，且潘国兴起诉并查封了清远市清城区**********************屋，蔡振成将上述房屋买卖给王志聪，王志聪还有230000元房款未支付蔡振成。王志聪同意将欠蔡振成230000元购房款直接支付给潘国兴，潘国兴收到230000元后，申请解除对上述房屋的查封。三人签名确认。2019年5月27日，王志聪向潘国兴支付230000元，并按每月代蔡振成偿还银行贷款。同日，王志聪、蔡金河以及蔡振成三方签订《抵押合同》。约定该为确保王志聪与蔡振成签订的《房屋买卖合同》的履行，蔡金河愿意以其有权处分的位于清远市清城区飞来峡镇，面积773.8平方米的土地[初始核发证号：清新国用（2007）第104973号]作抵押，直至蔡振成将该房屋主更至王志聪名下。该土地未到不动产登记中心办理抵押登记。再查明，王志聪提交清远市自然资源局不动产登记信息出具的《清远市不动登记资料查询结果证明》显示，清远市*******************屋于2019年9月2日被原审法院作出（2019）粤1802执保483号裁定查封。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，按照王志聪的上诉请求，归纳本案争议焦点：一、双方当事人于2019年5月22日签订《房屋买卖合同》是否达到解除条件；二、蔡振成应否向王志聪返还购房款530520元，承担违约金225000元、利息以及律师代理费30000元；三、蔡金河、孔金菊、蔡振兴、蔡银欢、周利容应否对蔡振成的债务承担连带保证责任。关于争议焦点一。本案中，蔡振成、蔡金河、孔金菊、蔡振兴、蔡银欢、周利容与王志聪签订《房屋买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律禁止性规定，应为有效合同。双方应按合同的约定积极履行合同的义务。依据查明的事实，截止提起本案诉讼之日止，王志聪按照合同约定已支付购房款530520元。蔡振成因其他债务纠纷原因使案涉房屋被查封，造成案涉合同在事实上履行不能，导致王志聪的合同目的无法实现。王志聪主张解除合同的理由符合法律规定，本院予以支持。关于争议焦点二。如前所述，双方当事人签订的《房屋买卖合同》达到解除条件，且造成案涉合同被解除的原因在于蔡振兴。故，王志聪主张蔡振成返还购房款530520元，及承担违约责任的请求，符合双方的约定及法律规定，本院予以支持。关于违约金。按照案涉合同的约定，由于蔡振成的违约行为应承担违约责任由两部分构成，即一是蔡振成向王志聪支付总房款100%违约金；二是以已付房款为基数，从签订合同之日起按年利率24%支付利息。按照法律规定，利息其性质也属于违约金。且按照我国《合同法》的规定，当事人可以要求支付违约金，也可以要求按照定金或利息，仅能选择其中一项。王志聪在本案中并无举证证明其实际损失的数额，但在诉讼期间将违约金数额调整为225000元。根据双方当事人合同的履行情况以及当地的实际情况，以及当事人过错程度。本院认为，王志聪主张蔡振成支付违约金225000元合理，本院予以支持。对于以已付购房为基数，按年利率24%计算利息的请求，于法无据，予以驳回。关于律师费的问题。按照《房屋买卖合同》的约定，违约方应赔偿对方一切经济损失，包括但不限于为追讨违约方责任所支付的律师费、差旅费等。王志聪主张蔡振成承担律师费30000元，符合双方的约定，应予支持。关于争议焦点三。王志聪主张蔡金河、孔金菊、蔡振兴、蔡银欢、周利容因蔡振成的违约行为造成王志聪承担连带保证责任，于法有据，本院予以支持。综上所述，王志聪的上诉理由部分成立，部分予以支持。原审判决认定事实不清，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更广东省清远市清城区人民法院粤18**民初924号民事判决为：解除王志聪与蔡振成、蔡金河、孔金菊、蔡振兴、蔡银欢、周利容于2019年5月22日签订的《房屋买卖合同》；二、限蔡振成在判决发生法律效力之日起十日内向王志聪返还购房款530520元；三、限蔡振成在判决发生法律效力之日起十日内向王志聪支付违约金225000元；四、限蔡振成在判决发生法律效力之日起十日内向王志聪支付律师费30000元；五、蔡金河、孔金菊、蔡振兴、蔡银欢、周利容对上述第二项、第三项、第四项款项承担连带清偿责任；六、驳回王志聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7395元、财产保全费4973元，共计12368元，由蔡振成、蔡金河、孔金菊、蔡振兴、蔡银欢、周利容共同负担。二审案件受理费14790元，由蔡振成、蔡金河、孔金菊、蔡振兴、蔡银欢、周利容负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇二〇年九月八日书记员 范小婷书记员 邓海欣附相关法律条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。