湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初3984号原告：张捷，男，1990年9月20日出生，汉族，住湖南省新宁县。委托诉讼代理人：李倩，上海建纬（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙海军，上海建纬（长沙）律师事务所律师。原告：孙志霞，女，1987年6月20日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：李倩，上海建纬（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙海军，上海建纬（长沙）律师事务所律师。被告：魏爽，女，1980年7月15日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告：何录伟，男，1982年1月8日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告张捷、孙志霞（以下简称二原告）诉被告魏爽、何录伟（以下简称二被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告张捷及其与原告孙志霞的共同委托诉讼代理人李倩、被告何录伟到庭参加了诉讼。被告魏爽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、确认二原告与二被告于2019年11月28日签订的《房屋买卖合同》已于2020年4月17日解除；2、判令二被告向二原告返还购房定金50000元；3、判令二被告向二原告支付违约金214000元；4、本案诉讼费用与保全费用由二被告承担。事实与理由：2019年11月28日，二原告与二被告经中介居间介绍签订《房屋买卖合同》，合同约定二被告将其名下坐落于长沙市雨花区房屋出售给二原告，二被告应于2019年12月30日前办理完毕解除抵押登记手续，否则将依约承担违约责任。二原告于合同签订当日支付购房定金50000元，并依约办理相关手续和准备首付款项。经二原告及中介多次催促，二被告仍未办理解除抵押登记手续，二原告遂委托律师于2020年4月17日向二被告发送律师函，依法依约解除合同，并要求二被告退还定金和承担相应违约责任，但至今二被告仍未支付任何款项。为维护原告自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。本案审理过程中，二原告增加二项诉讼请求：1、判令二被告赔偿二原告居间服务费损失16050元、贷款服务费损失11250元、担保服务费损失13050元；2、判令二被告赔偿二原告律师费损失10000元；变更第三项诉讼请求为“判令二被告向二原告支付违约金163650元”。被告何录伟辩称，我没有说不卖房，房屋未能按时办理解押手续，我承认我存在一定过错，但是原告的诉请过高。年前我就答应了把定金退给原告，还把车押给了原告。我可以退还定金，请求驳回原告的其他诉讼请求。被告魏爽未答辩。经审理查明，原告张捷、孙志霞系夫妻关系，被告魏爽、何录伟系夫妻关系。原告张捷与被告何录伟均陈述其通过链家中介协商房屋买卖事宜。2019年11月28日，二被告（甲方）与二原告（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：甲方将坐落于长沙市雨花区房屋（权证号为715254887／715254879）出售给乙方，建筑面积为89.95平方米；该房屋已经设定抵押，甲方应于2019年12月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年12月30日前办理完毕解除抵押登记手续，提前还款产生的利息和费用由甲方承担；甲方和乙方通过房地产经纪机构居间介绍成交；房屋成交价为1070000元（本价款包含专项维修基金、但不包含税费），定金50000元于甲乙双方交接房款时冲抵房款，乙方应于本合同签订之日支付定金50000元，其他购房款1020000元甲方同意乙方以商业贷款和市公积金贷款组合方式支付，其中向银行申请的贷款金额为150000元，向公积金申请的贷款金额为600000元；乙方以组合贷款支付购房款的甲方赎楼当天将首付款260000元以自行支付的方式支付给甲方；甲乙双方约定，乙方留存物业交割保证金10000元，该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方；乙方以组合贷款方式支付购房款的，自组合贷款所涉贷款申请均通过审批之日起且甲方注销抵押完毕后3日内取得网上过户预约号，具体以预约时间为准，甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同第五条、第六条约定的义务超过20个工作日的；4、拒绝将该房屋出售或者擅自提高房屋交易价格的；5、将该房屋出售给第三方的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；此外，双方还对合同其他相关事项进行了约定。合同签订当日，二原告向二被告支付了案涉房屋的购房定金50000元，被告魏爽向二原告出具了《收据》。后二原告又于2019年11月29日通过微信转账向链家中介的工作人员李超支付了案涉房屋的居间服务费16050元、贷款服务费11250元，李超向二原告出具了《收据》。2019年12月3日，二原告向长沙中鑫房地产信息咨询服务有限公司支付了案涉房屋贷款的担保服务费13050元，该公司向原告张捷出具了《收据》。合同签订后，原告张捷准备了购房首付款，并委托中介办理贷款手续。被告何录伟陈述其委托担保公司帮其垫资偿还案涉房屋的贷款后解除房屋抵押，因垫资费用太高未成，故案涉房屋一直未予解除抵押登记。后原告张捷于2020年1月14日通过微信聊天要求被告何录伟退还定金及赔偿损失，被告何录伟表示同意。后双方多次协商未果，2020年4月17日，原告张捷通过微信、手机短信、邮寄及张贴的方式向二被告发出《律师函》，内容为：……根据《房屋买卖合同》的约定，贵方应于2019年12月30日前办理完毕解除抵押登记手续，但贵方至今未办理完毕抵押登记手续。……贵方的行为已构成根本违约，我方依法依约解除《房屋买卖合同》，请贵方于收到本律师函之日起2日内退还我方已支付的定金伍万元，并依约支付违约金。二被告对此未予回复，原告遂于2020年5月6日诉至本院，请求判如所请。另查明，2020年4月15日，原告张捷与上海建纬（长沙）律师事务所律师签订一份《委托代理合同》，约定上海建纬（长沙）律师事务所律师为原告张捷代理本案的诉讼，原告张捷承担律师代理费10000元。后原告张捷支付了律师代理费10000元，上海建纬（长沙）律师事务所开具了发票。还查明，根据二原告提供的《不动产登记情况表》显示，案涉房屋的抵押权人为中国光大银行股份有限公司长沙溁湾支行，贷款金额为750000元，他项权证为20180349932。以上事实，有《房屋买卖合同》、《不动产登记情况表》、长沙市不动产信息查询证明、个人参保证明、结婚证、《收据》、建设银行个人活期账户交易明细、民生银行个人账户对账单、《律师函》及邮件回执、微信聊天记录、手机短信记录、《委托代理合同》及发票、当事人的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原告张捷、孙志霞与被告魏爽、何录伟签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应严格履行各自的义务。合同签订后，二原告按约定向二被告支付了购房定金，并按约定准备了购房首付款及办理购房贷款手续，但二被告未按约定解除案涉房屋的抵押登记手续，以致二原告购房的合同目的不能实现，二被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。但二原告主张二被告拒绝卖房，与事实不符，故对二原告主张二被告的行为构成根本违约，并要求二被告支付违约金163650元的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项之规定，二被告未按约定履行解除房屋抵押登记的义务，致使二原告购房的合同目的不能实现，二原告有权解除合同，故二原告主张解除案涉《房屋买卖合同》，符合双方的约定和法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，二原告于2020年4月17日通过微信、手机短信、邮寄及张贴的方式向二被告发出《律师函》，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，故本院确认二原告与二被告签订的上述《房屋买卖合同》已于2020年4月17日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因二被告违约，故二被告应在合同解除后共同返还二原告已支付的购房定金50000元，对二原告的该项诉讼请求，本院予以支持。同时，二原告为购买案涉房屋支付了居间服务费16050元、贷款服务费11250元、担保服务费13050元，该损失因二被告的违约行为造成，应由二被告赔偿，故二原告主张二被告共同赔偿其居间服务费16050元、贷款服务费11250元、担保服务费13050元，符合法律规定，本院亦予以支持。此外，二原告主张二被告赔偿其律师代理费10000元，因原、被告双方在合同中对此未作明确约定，且该费用不是必然发生的费用，故对二原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条、第四百二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张捷、孙志霞与被告魏爽、何录伟于2019年11月28日签订的《房屋买卖合同》已于2020年4月17日解除；二、被告魏爽、何录伟应于本判决生效后10日内共同返还原告张捷、孙志霞购房定金50000元；三、被告魏爽、何录伟应于本判决生效后10日内共同赔偿原告张捷、孙志霞居间服务费16050元、贷款服务费11250元、担保服务费13050元；四、驳回原告张捷、孙志霞的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5260元，因适用简易程序减半收取2630元，财产保全费1840元，合计4470元，由原告张捷、孙志霞共同负担2940元，被告魏爽、何录伟共同负担1530元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  唐战胜二〇二〇年六月十五日书记员  王晓纯附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。