河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民初144号原告（案外人）：郑彦军，男，1972年9月17日出生，汉族，住河南省温县。委托诉讼代理人：程晨，河南嘉鑫律师事务所律师。被告（申请执行人）：闫小毛，男，1977年9月6日出生，汉族，住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：何海旺，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程霖杰，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：焦作市东成房地产开发有限公司，住所地：河南省温县古温大街中段新时代小区1号楼1楼北1层。法定代表人：李迎春，公司总经理。原告郑彦军与被告闫小毛、第三人焦作市东成房地产开发有限公司（以下简称东成公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑彦军及其委托诉讼代理人程晨，被告闫小毛及其委托诉讼代理人何海旺、程霖杰到庭参加诉讼，第三人东成公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。郑彦军向本院提出诉讼请求：1．请求立即停止对郑彦军所有的位于温县子夏大街与太行路交叉口的新东城未来城2号楼108、208商铺的强制执行并解除对该房屋的查封。2．请求确认原告与第三人所签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认位于温县子夏大街与太行路交叉口的新东城未来城2号楼108、208商铺归原告所有。3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1．2017年5月16日张保金在东成公司购买了位于温县子夏大街与太行路交叉口的新东城未来城2号楼108、208商铺，交纳了全部购房款735317元。并将该房屋出租给月满大江饭店的老板王春艳，后因张保金资金困难，将上述房屋转卖给了原告郑彦军，郑彦军和张保金于2018年1月16日共同到东成公司更换了购房手续，重新出具的收据，签订了商品房买卖合同（张保金的购房合同同时销毁），由于开发商一直拿不到竣工验收的手续，导致至今不能办理房屋权属登记，2017年焦作市中级人民法院下达的（2017）豫08民初55号民事裁定书查封了原告所购买的上述房屋。原告认为该查封实属错误，侵犯了其合法权益，因此向焦作市中级人民法院提出了书面的异议，请求依法撤销或者变更（2017）豫08民初55号民事裁定书，解除对上述房屋的查封。焦作市中级人民法院做出了（2019）豫08执异109号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为焦作市中级人民法院作出的（2019）豫08执异109号执行裁定书有误，与实际事实不符，损害了原告的合法权益。2．本案中，原告与第三人签订了《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，原告向第三人交纳了购房款，被告给第三人出具了购房款的收据。双方之间存在真实合法有效的商品房买卖合同关系。对于执行裁定书所述的张保金于2017年5月26日向东成公司购买了涉案房产，于2018年2月18日签订了租赁合同将房屋租赁给了王春艳。为何出现这种情况，经原告询问张保金得知，开发商在卖房之前就将房屋已经出租了，后来张保金购买此房后，又签了租房合同，出租日期从开发商将房屋出租出去的时候写起。所以出现了上述情况。而且，原告在购买此房屋时，对该情况也不知道，而且该情况并不影响原告和第三人东成公司所签商品房买卖合同的效力。张保金和原告是直接去第三人东成公司直接换签合同，由原告直接和东成公司签订商品房买卖合同，因此，原告与张保金之间没有转卖协议，也实属正常。而且东成公司对此也予以认可。因此原告与第三人东成公司之间的房屋买卖关系合法真实有效，而且，原告已经对该房屋合法占有使用。因此原告享有足以排除强制执行的民事权益。闫小毛辩称，第一、原告不具有提起异议的诉讼主体资格，第二、原告与东成公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，第三、原告没有支付购房款，没有真实的现金支付依据、事实依据，第四、原告也没有占有该商铺，实际上也没有占有该商铺，所以原告不具备提出异议的权利，不能对抗被告的优先受偿权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于原告是否与第三人东成公司签订购房合同以及交款的事实。原告提供了商品房买卖合同三份合同，均证明原告购买第三人东成公司2号楼108、208商铺的合同，合同落款时间分别是2017年6月8日，2018年1月6日，2017年3月20日。庭审中，原告认可其与第三人东成公司于2018年9月28签订了第一份购房款数额为138万元的购房合同，之后，和第三人商量后对合同签订的时间以及购房款数额进行了多次修改，因此，结合东成公司给其出具的数额为1380317元的收据以及原告在第三人东成公司支付购房款的POS机刷卡单（数额为1380317元），本院认定以下案件事实：2018年9月28日，原告与东成公司签订了购房合同，购买东成公司开发的位于温县子夏大街与太行路交叉口的新东未来城2号楼108、208商铺，每平方米单价为9048.89元，总价款为1380317元，并于同日支付购房款1380317元。2、关于原告主张的案涉房屋是从张保金处购买的事实，虽然郑彦君提供了张保金中国建设银行个人活期账户交易明细3张、王素芬的河南省农村信用社账户历史交易明细清单、张保金王素芬夫妇出具的证明、张保金出具的证明2份、原告的中国农业银行卡交易明细清单、第三人焦作市东成房地产有限公司出具的证明等证据，但张保金和王素芬的银行交易明细不显示交易对方的名称，且张保金也未到庭作证，原告所举的现有证据不能证明张保金和郑彦君之间存在房屋交易的事实，对该事实本院不予认定。另查明，焦作市黎阳建筑安装工程有限公司（以下简称黎阳公司）与东成公司建筑工程施工合同纠纷一案，焦作市中级人民法院于2017年7月3日受理后，经审理判决：一、东成公司于本判决生效之日起十日内支付黎阳公司工程款12502943.05元及利息（自2017年4月5日期按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的还款义务期限届满之日止）；二、黎阳公司有权对温县新东未来城1#、2#、3#楼及人防、商铺、地下车库工程以折价或拍卖的价款，在12502943.05元范围内享有优先受偿权；三、驳回黎阳公司的其他诉讼请求。一审判决后，黎阳公司与东成公司均不服，向河南省高级人民法院提起上诉。河南省高级人民法院经审理判决：一、维持河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民初55号民事判决第三项及保全费、鉴定费、反诉费负担部分；二、变更河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民初55号民事判决第一项为：东成公司于本判决生效之日起10日内支付黎阳公司工程款19372188.8元及利息（自2017年4月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至东成公司实际清偿之日止）；三、变更河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民初55号民事判决第二项为：黎阳公司有权对温县新东城1#、2#、3#楼及人防、商铺、地下车库工程以折价或拍卖的价款，在19372188.8元范围内享有优先受偿权。2019年5月16日，闫小毛与黎阳公司签订债权转让协议书，协议约定：鉴于闫小毛为黎阳公司承建的温县新东未来城项目的全额投资人，黎阳公司自愿将河南省高级人民法院（2018）豫民终1418号生效判决书所确定的黎阳公司的全部债权及相关权利一并转让给闫小毛。黎阳公司于2019年5月17日通知东成公司自接到该债权转让通知书后依法向闫小毛履行全部义务。闫小毛于2019年5月21日向焦作市中级人民法院申请强制执行。2018年2月11日，焦作市中级人民法院依据（2017）豫08民初55号民事裁定对新东未来城2号楼108、208商铺予以查封。本院认为，本案的争议焦点是郑彦君对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，必须符合以下三个条件才能够排除执行：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，焦作市中级人民法院法院于2018年2月11日对新东未来城2号楼108、208商铺予以查封，而郑彦君于2018年9月28日才与东成公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，故郑彦君没有在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，因此，郑彦君对案涉房产的权益不符合法律规定的排除执行的情形。综上所述，郑彦君对案涉房产不享有排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回郑彦君的诉讼请求。案件受理费11153元，由郑彦君负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  李军审判员  苏杭审判员  赵歆法官助理刘成功二〇二〇年五月十八日书记员  靳园