湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘05民终138号 上诉人（原审被告）：上海红星美凯龙品牌管理有限公司邵阳分公司。 负责人：陈兵。 委托诉讼代理人：李超，北京盈科（武汉）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：湖南卓嵩置业发展有限公司。 法定代表人：卿春林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓伟，湖南森力（邵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许祥富，湖南森力（邵阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邓建辉。 委托诉讼代理人：袁旭昭，湖南九天阳律师事务所律师。 上诉人上海红星美凯龙品牌管理有限公司邵阳分公司（以下简称红星美凯龙）、湖南卓嵩置业发展有限公司（以下简称卓嵩公司）因与被上诉人邓建辉租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市双清区人民法院（2019）湘0502民初1043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 红星美凯龙上诉请求：1、撤销原判，改判红星美凯龙无须承担任何赔偿责任；2、由邓建辉承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、已经生效的湖南省邵阳市中级人民法院（2019）湘05民终1787号民事判决认定导致本案合同关系解除的违约方系邓建辉，虽然该判决也认定红星美凯龙存在一定的违约行为，但邓建辉不支付租金系违反合同主要义务，红星美凯龙未提供场地的空调服务仅是违反合同的附随义务，因此邓建辉应承担合同解除的主要责任，对其损失应按照过错责任自行承担；2、本案租赁合同三方已对场地内的装饰装修如何处置进行了约定，应当依照三方的合同约定履行，且本案是因邓建辉违约导致租赁合同解除，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，邓建辉要求红星美凯龙赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，人民法院不应支持；3、在本案租赁合同中，红星美凯龙与邓建辉已明确约定质保金在合同终止三年后一次退还，原审判决红星美凯龙立即退还质保金没有合同依据；4、红星美凯龙依法于2019年3月28日解除了租赁合同，但邓建辉在近三个月的时间内未履行交还场地义务，红星美凯龙不得已于同年6月26日将场地清空，货品搬离至仓库。邓建辉逾期占用展位三个月，其货品占用仓库近四个月，请人民法院认定邓建辉应当赔偿场地占用费、仓储费及保管费。 卓嵩公司上诉请求：1、撤销原判第一项，改判卓嵩公司不承担邓建辉展位装修损失197460元；2、本案上诉费用由邓建辉承担。事实和理由：本案租赁合同三方已对场地内的装饰装修等问题进行了约定，卓嵩公司完全履行了三方签订的租赁合同。红星美凯龙于2019年3月27日向邓建辉发出解除合同、收回展位的通知后，邓建辉未给红星美凯龙和卓嵩公司任何回复，也就是邓建辉同意与红星美凯龙和卓嵩公司解除合同、收回展位，对此卓嵩公司没有任何责任，原审判决红星美凯龙和卓嵩公司连带赔偿邓建辉装修损失197460元违背事实，处理错误。 邓建辉辩称：1、导致租赁合同解除的责任是红星美凯龙和卓嵩公司，邓建辉没有按时交纳租赁费是因为红星美凯龙和卓嵩公司没有开暖气，造成邓建辉等租户无法营业，显然红星美凯龙和卓嵩公司违约在先，应承担合同解除的主要责任；2、邓建辉除要求赔偿装修损失外，还要求赔偿无法经营的损失，邓建辉的实际损失远不止原审认定的损失，因此红星美凯龙和卓嵩公司认为生效判决认定邓建辉的损失可以相抵红星美凯龙的损失、已对邓建辉的损失做出了处理的意见是错误的；3、红星美凯龙、卓嵩公司与邓建辉签订的租赁合同是格式合同，其中有很多只对邓建辉进行严格约定的霸王条款，且对红星美凯龙有7条免责条款。根据法律规定，提供格式条款一方免除一方责任，加重一方责任的条款无效。本案租赁合同约定质保金在合同终止后三年后才能返还的条款就是霸王条款，原审判决立即返还质保金是符合规定的。请求驳回上诉，维持原判。 邓建辉向一审法院起诉请求：1.判令红星美凯龙、卓嵩公司赔偿邓建辉因空调影响造成的损失98853.12元（4个月的租赁费用）；2.红星美凯龙、卓嵩公司连带赔偿邓建辉装修损失413708元；3.红星美凯龙、卓嵩公司退还质量保证金3万元及代收货款20600元；4.红星美凯龙、卓嵩公司退还邓建辉展位内152组商品或赔偿同等价值390032.25元；5.本案诉讼费由红星美凯龙、卓嵩公司承担。 一审法院认定事实：邓建辉通过红星美凯龙的招商活动（红星美凯龙提供市场管理、营销、推广、培训等商业服务），有意承租邵阳某某商场的展位，双方前期签订了意向金协议、定金协议等。邓建辉按协议交纳了保证金和装修保证金。之后，邓建辉按约定对所租赁的展位进行了装修，装修款由邓建辉承担。展位装修完毕后，2018年9月21日，卓嵩公司（出租方）与红星美凯龙（管理方）、邓建辉（承租方）签订了《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，三方就邓建辉承租邵阳某某商场的商场展位，红星美凯龙提供市场服务等事宜进行了约定：邓建辉承租的展位位置为综合馆一楼A8027，A8030-1，计租数量为343.24平方米（包括公摊）；租金标准为36元/平方米/月，市场推广费标准为7.20元/平方米/月，管理费的标准为28.80元/平方米/月，租金、市场推广费、管理费的起算时间为2018年9月21日，付款周期均为三个月。租赁期和服务期均自2018年9月21日起至2019年9月20日止。并约定若承租方未按合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、市场推广费、管理费等）的，应按未付款项金额每日千分之三支付逾期付款违约金；如未按时交纳租金、市场推广费、管理费等费用，经红星美凯龙书面催缴仍未交纳的，红星美凯龙有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿红星美凯龙因此发生的全部损失。同时合同约定，出租方可以根据实际经营需要向承租方提供空调服务，承租方应在出租方提供空调服务期间向出租方支付空调费。空调费由出租方自行收取。2019年初，因冬季商场气温低，邓建辉等商户要求红星美凯龙、卓嵩公司提供空调供暖，但红星美凯龙、卓嵩公司未提供空调供暖。邓建辉等商户生意惨淡要求红星美凯龙、卓嵩公司减免租金，双方发生了矛盾。因邓建辉欠付红星美凯龙、卓嵩公司租金，红星美凯龙催收后，邓建辉仍未交纳。红星美凯龙于2019年3月27日向邓建辉发出《解除合同、收回展位通知》，通知邓建辉于2019年3月28日17点交纳租金及违约金，若逾期未付，红星美凯龙将解除合同，收回展位。2019年3月28日，红星美凯龙封闭了邓建辉的展位，并将展位内的货物拿走。 另查明，红星美凯龙收取了邓建辉质量保证金3万元、货款17542.30元。邓建辉租赁的展位装修费用经湖南某某房地产评估有限责任公司鉴定，工程总造价为407191.53元。红星美凯龙已将邓建辉原租赁的展位（包括装饰）租给他人使用。 一审法院认为，邓建辉未按合同约定交纳相关费用，构成违约，红星美凯龙、卓嵩公司未按约定向邓建辉等商户提供空调供暖服务，也构成违约，三方签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》自2019年3月28日起解除，已在另案中处理完毕。邓建辉向红星美凯龙交纳保证金的目的是为了保证合同的履行，现三方签订的合同已解除，收取的保证金3万元，应予以退还。红星美凯龙代收邓建辉的货款17542.30元，没有合法依据，应当返还邓建辉。对于邓建辉要求红星美凯龙、卓嵩公司赔偿其因空调影响造成的损失98853.12元（4个月的租赁费用）的诉讼请求，因邓建辉没有提交证据证明红星美凯龙、卓嵩公司未提供空调供暖服务与其损失之间的因果关系及损失的具体金额，故对其该项请求，不予支持。对于邓建辉要求红星美凯龙、卓嵩公司赔偿其装修损失413708元，邓建辉的装修工程造价经鉴定为407191.53元，双方约定租赁和服务期自2018年9月21日至2019年9月20日，而红星美凯龙于2019年3月28日在未告知邓建辉的情况下封闭了邓建辉的展位，导致双方合同无法继续履行，因此红星美凯龙应赔偿邓建辉自2019年3月28日至2019年9月20日的展位装修损失，按比例计算为197460元（407191.53元×177天÷365天）。对于邓建辉要求红星美凯龙退还展位内152组商品或赔偿同等价值390032.25元的诉讼请求，因双方对展位内的商品数量存在争议，未能达成一致意见，双方亦未按要求对商品进行清点核实，根据本案的实际情况，对于邓建辉的该项诉讼请求在本案中不予处理，邓建辉可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、上海红星美凯龙品牌管理有限公司邵阳分公司、湖南卓嵩置业发展有限公司连带赔偿邓建辉装修损失197460元；二、上海红星美凯龙品牌管理有限公司邵阳分公司退还邓建辉质量保证金3万元及代收货款17542.30元；三、驳回邓建辉其他诉讼请求。案件受理费4715元，由上海红星美凯龙品牌管理有限公司邵阳分公司、湖南卓嵩置业发展有限公司负担3000元，邓建辉负担1715元。 本案二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审查确认原审认定的事实。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据当事人的诉、辩意见，本案二审争议的主要焦点是：一、红星美凯龙和卓嵩公司应否连带赔偿邓建辉的展位装修损失；二、红星美凯龙应否返还邓建辉质量保证金3万元。本案中，红星美凯龙、卓嵩公司和邓建辉签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》是商场展位租赁及管理服务合同，出租方是卓嵩公司，管理方是红星美凯龙，承租方是邓建辉，在合同履行过程中，因2019年年初天气寒冷，红星美凯龙、卓嵩公司未依邓建辉等商户的要求和合同的约定，为商场提供空调供暖服务，造成邓建辉等商户生意惨淡。双方协商不成产生矛盾，邓建辉因此拒交租赁费。红星美凯龙经催收，邓建辉仍未交纳。红星美凯龙遂于2019年3月27日向邓建辉发出《解除合同、收回展位通知》，通知邓建辉于次日17点交纳租金及违约金，若逾期未付，红星美凯龙将解除合同，收回展位。2019年3月28日，红星美凯龙在未重新通知邓建辉及与邓建辉协商的情况下封闭了邓建辉的展位，并将展位内的货物拿走，致使三方合同无法继续履行。因此，对邓建辉2019年3月28日至2019年9月20日的展位装修损失，卓嵩公司、红星美凯龙作为《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》的出租方和管理方，理应承担连带赔偿责任。邓建辉在履行合同过程中未采取合法方式维护自己的权益，对自己的损失亦应承担相应的责任。综合本案实际，酌定由卓嵩公司、红星美凯龙承担邓建辉展位装修损失的80%，即157968元（197460元×80%），其余损失由邓建辉自负。红星美凯龙提出不应承担邓建辉装修损失、卓嵩公司提出不应与红星美凯龙连带承担邓建辉装修损失的上诉理由部分成立，本院予以部分采纳。至于质量保证金应否返还的问题，一审法院考虑本案涉案合同系非正常终止、邓建辉经营时间不长、生意不好等情况，判决红星美凯龙返还邓建辉3万元质量保证金并无不妥。红星美凯龙提出不应立即返还邓建辉3万元质量保证金的上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。 综上所述，红星美凯龙、卓嵩公司的上诉请求部分成立，予以部分采纳；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理欠妥，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持湖南省邵阳市双清区人民法院（2019）湘0502民初1043号民事判决第二项，即“上海红星美凯龙品牌管理有限公司邵阳分公司退还邓建辉质量保证金3万元及代收货款17542.30元”； 二、撤销湖南省邵阳市双清区人民法院（2019）湘0502民初1043号民事判决第一项、第三项； 三、上海红星美凯龙品牌管理有限公司邵阳分公司、湖南卓嵩置业发展有限公司连带赔偿邓建辉装修损失157968元； 四、驳回邓建辉的其他诉讼请求。 上述应付款项，限上海红星美凯龙品牌管理有限公司邵阳分公司、湖南卓嵩置业发展有限公司在本判决送达后十日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4715元，由上海红星美凯龙品牌管理有限公司邵阳分公司、湖南卓嵩置业发展有限公司负担3000元，邓建辉负担1715元；二审案件受理费8498元，由负担上海红星美凯龙品牌管理有限公司邵阳分公司、湖南卓嵩置业发展有限公司负担7098元，邓建辉负担1400元。 本判决为终审判决。 （本页无正文） 审 判 长  李文明 审 判 员  肖碧兰 审 判 员  申 杰 二〇二〇年五月二十八日 代理书记员  朱文利 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……