上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初13697号原告：唐勤。原告：汪士栋。以上两原告共同委托诉讼代理人：傅朗，上海市汇业律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：李兴越，上海市汇业律师事务所实习律师。被告：褚毅俊。委托诉讼代理人：林坚，上海润言律师事务所律师。原告唐勤、汪士栋与被告褚毅俊排除妨害纠纷一案，本院于2020年4月18日立案受理。依法由审判员陈春芳适用简易程序于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告汪士栋及两原告的共同委托诉讼代理人傅朗，被告褚毅俊及其委托诉讼代理人林坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐勤、汪士栋向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退位于上海市闵行区xx路XXX弄XXX号XXX室房屋，并恢复房屋原状。2.判令被告赔偿原告房屋占用费暂计人民币(币种下同)9万元(从2017年4月至今，暂计36个月，每月2,500元)，最终以被告实际腾退房屋时间为计算标准。事实和理由：两原告系夫妻关系。诉争房产系原告唐勤拆迁补偿所得，该房屋于2019年6月17日取得不动产权证书，登记在原告唐勤名下。原告唐勤为该房产产权人。原告于2019年1月8日发现被告一家在此房屋居住。经了解，被告在2017年3月就冒用原告唐勤名义办理了入住手续，并一直居住于此，长期侵占此房屋。原告曾与被告多次交涉，意图协商解决此事，无奈被告态度强硬，避而不见，恶意拖延，直到原告迫于无奈，将其诉至贵院后，被告才将与案外人徐某某之间的《动迁房预售预购合同》出示，原告方知自己的房屋已被他人非法转卖的事实。原告认为，被告此举已严重侵犯了原告的物权，致使原告物上利益无法实现。原告为维护自身合法利益，遂依法提起本案诉讼要求判如所请。被告褚毅俊辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：原告的诉请不符合事实，原告在取得涉案房屋时，已授权动迁组人员张某和徐某某签订了房屋买卖合同，被告已经支付了全部房屋价款，原告也认可收到了全部房款，故原告应当继续履行买卖合同，配合被告办理房屋产权过户手续。原告唐勤、汪士栋为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据材料：1.《结婚证》1份，以此证明两原告为夫妻关系；2.《不动产权证书》1份，以此证明系争房产系原告所有；3.《业主入住登记表》1份，以此证明2017年3月15日被告冒用原告名义办理房屋入住手续，电话号码是被告而非原告；4.安居客查询到与xx路302弄小区内相似房型租金网页复印件1份，以此证明同小区内相似房型一年的租金在2,800元/月以上，以此证明原告的租金损失。经庭审质证，被告对原告提供证据1的三性表示没有异议，同时认为该证据恰恰证明授权委托转让房屋系两原告的共同意思表示；对证据2、3的真实性亦表示没有异议，但对证据3认为与事实不符，唐勤提供了自己的真实的身份证原件以及全套入户资料为被告办理相关的手续，故不同意两原告的证明目的；对证据4的三性均不予认可。被告褚毅俊为证实其抗辩主张，向本院提供了以下证据：1.(2019)沪0112民初40498号庭审笔录1份，以此证明(1)原告在庭审中确认委托过动迁部门人员出售过系争房屋；(2)原告在2016年6月7日、同年6月13日收到房款。2.《预订房源联系单》1份，以此证明2016年3月，房屋征收部门已经与原告签订了动迁协议，知道安置的房屋位置，故原告陈述不符合事实。被告就是看到原告的动迁协议和委托书才签订合同的。3.《动迁房屋预售预购合同》1份，以此证明2016年6月16目案外人徐某某以动迁房所有人的名义与被告签订购房合同。4.房款支付凭证和收据1组，以此证明被告已经付清了全额房款。5.物业管理费收据1份，以此证明原告在2017年3月收到全部房款并交付房屋，被告已经装修入住至今。经庭审质证，原告对被告提供证据1、2的真实性均表示没有异议；对证据3的真实性不予认可，认为原告从未见过该合同的出卖方是徐某某，如果认为徐某某是代理人，徐某某应当以被代理人的身份签订合同，而不是以自己的名义签订合同；对证据4的真实性不予认可，认为原告并不知晓被告与徐某某之间的付款情况；对证据5的真实性表示没有异议，认为结合原告的证据3，反而能够证明被告在没有合法取得产权的情况下入住系争房屋的事实。原告提供的证据3虽具有真实性，但无法证明原告的证明目的。原告提供的证据4系复印件，故本院对其真实性无法认定，证明目的亦无法采信。原、被告提供的上述其余证据均具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认。根据本院认定的证据，并结合双方当事人在庭审中的陈述，本院认定如下事实：原告唐勤、汪士栋系夫妻关系。涉案位于上海市闵行区xx路XXX弄XXX号XXX室房屋由原告唐勤因本市平凉路XXX弄XXX号XXX室房屋动迁安置取得。据2016年3月4日《预订房联系单》记载，原告唐勤的订房情况为：包括涉案房屋及xx路XXX弄XXX号XXX室等房屋在内的五套房屋。2016年6月16日，案外人徐某某(作为出卖方，签约甲方)与被告褚毅俊(作为购买方，签约乙方)以及案外人上海A房地产经纪事务所(作为居间方)签订《动迁房预售预购合同》1份，主要内容为：甲方与上海市政府动迁所签署《动迁补偿协议》于2015年依法取得涉案动迁安置房一套，并确定甲方已完成与该房屋开发商的交房手续，为该房屋的合法且唯一的所有权人。面积：84.64㎡(具体面积以产权证面积为准)，该房屋暂未办理以甲方为权利人的《上海市房地产权证》，甲方持有该房屋的动迁协议。甲方确认所卖的该房屋不是自己唯一拆迁安置配套商品房，且甲方确认该房屋依法具备出售转让资格。因甲方出售的该房屋是拆迁安置配套商品房受国家政策限制，限制期内无法进行该房屋的产权交易。同时国家政策限制期内无法办理该房屋以乙方为产权人的上海市房地产权证和签订《上海市房地产买卖合同》，乙方于2016年6月16日实地看房，看房后对以上情况已知道并且无异议。转让价款为1,780,000元整(大写壹佰柒拾捌万元整)，该价格为甲方到手价格，包含房屋的维修基金(若有)、水、电、煤初装(若有)、有线电视初装(若有)，该房自带固定设备(含全部)、装饰(若有)等均含在房屋转让价款内，乙方无需另行支付，但该价格不包含甲方办理以甲方为权利人的上述房屋的《上海市房地产权证》的相关费用，甲方办理该房地产权证所需要的费用由甲方自行承担，甲方无异议。乙方将上述房屋价款分期支付甲方，具体付款方式及金额如下：1.乙方于2016年6月16日支付甲方定金50,000元整；2.乙方于2016年6月23日支付甲方房款950,000元整；3.乙方于2016年10月15日支付甲方房款780,000元整……上述合同还对签约双方的其他权利和义务作了约定。2016年6月16日，案外人徐某某出具收到被告褚毅俊购买涉案房屋定金50,000元的《定金收据》。该《定金收据》载明：今本人收到褚毅俊购买房屋坐落于上海市闵行区浦江镇xx路XXX弄XXX号XXX室房屋定金50,000元。出卖方本人徐某某代唐勤确认收到此款。并在收款人处手写“徐某某(代)唐勤”签名。2016年6月23日，被告通过银行汇款1,900,000元(其中950,000元为系争房屋价款)支付给徐某某。同日，徐某某出具《房款收据》，载明：今收到褚毅俊购买本人位于上海市闵行区xx路XXX弄XXX号XXX室、34号401室之物业，现买受方褚毅俊支付出卖房屋款1,900,000元整。本人徐某某确认收到此款。收款人处手写“徐某某”签名，身份证号“XXXXXXXXXXXXXXXXXX”。2016年9月20日，被告通过银行转账分别向徐某某汇款500,000元、500,000元、500,000元、60,000元，总计转账金额为1,560,000元(其中780,000元为系争房屋价款)。同日，徐某某出具《房款收据》，载明：今收到褚毅俊付xx路XXX号XXX室、xx路XXX号XXX室房款1,560,000元。收款人处手写“徐某某”签名。2017年3月，被告褚毅俊向涉案房屋所在物业管理处交纳相应费用后取得涉案房屋钥匙，随后对涉案房屋进行了装修并入住至今。2019年6月17日，涉案房屋的产权被核准登记于原告唐勤名下。另查明，根据两原告曾起诉被告的(2019)沪0112民初40498号排除妨害纠纷案于2019年11月15日进行的庭审笔录记载，原告汪士栋陈述其和妻子在动迁前给动迁组的负责人张某出具过委托书，委托张某按照市场价出售浦江镇的房屋。原告不认识徐某某，但是徐某某转给过原告100万元。分别是2016年6月7日通过跨行转账20万元，2016年6月13日通过工行本人储蓄卡转账50万元、30万元。该两笔确认是徐某某，第一笔跨行的看不出名字。本案庭审中，原告汪士栋陈述，其确实出具过一份给动迁组张某的委托书，内容是要求张某以市场价销售两套房屋，但没有委托张某签约、谈判、收款。其也没有授权徐某某出售房屋，根本不认识徐某某。其是在2016年6月7日收到20万元，2016年6月13日收到一笔50万元，一笔30万元，合计收到100万元。但均未有款项备注，故无法证明是被告支付的房款。现原告认为，原告系涉案房屋的合法所有人，并未与被告签订合同，被告占有系争房屋属非法占有，故要求被告返还房屋。遂成讼。本院认为，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。无权占有不动产的，权利人可以请求排除妨害。本案的争议焦点在于两原告是否有权向被告主张排除妨害。原告唐勤虽于2019年6月17日取得涉案房屋的产权。但在此之前，被告通过与案外人徐某某订立《动迁房预购预售合同》，付清1,780,000元整的房价款，并入住涉案房屋居住达3年之久。因此，就现有证据而言，尚不足以认定被告占有该房屋的行为属于无权占有。关于被告与案外人徐某某间订立的《动迁房预购预售合同》的效力问题，原告可另案起诉予以确认。庭审中，本院向原告反复释明，要求原告对被告与案外人徐某某间订立的《动迁房预购预售合同》的效力问题另案诉讼予以确认，但原告坚持要求排除妨害，不同意另案诉讼合同效力之诉。故在涉案《动迁房预购预售合同》的效力问题尚未定论的情况下，原告径行要求行使排除妨害请求权，即要求被告腾退涉案房屋并恢复原状，缺乏法律依据。因此本院对原告的该项诉请不予支持。鉴于原告目前无权行使其排除妨害请求权、即要求被告腾退系争房屋并恢复原状，因此对于原告要求被告支付房屋占用费之诉请，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，判决如下：驳回原告唐勤、汪士栋的全部诉讼请求。案件受理费1,056.25元(减半收取)，由原告唐勤、汪士栋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈春芳二〇二〇年五月二十七日书记员  周 燕附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。