安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1103民初938号原告：滁州市同创建设投资有限责任公司，住所地安徽省滁州市经济技术开发区全椒路77号,统一社会信用代码91341100680831675A。法定代表人：张明程，系该公司总经理。委托诉讼代理人：倪升山，安徽会峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：昌德晶，安徽会峰律师事务所律师。被告:简国雄,男,1961年5月15日出生,汉族,住广东省广州市荔湾区，系已被注销的原广州市友德发展有限公司的法定代表人及股东。被告:吴兆桓,男,1961年7月18日出生,汉族,住广东省广州市海珠区，系已被注销的原广州市友德发展有限公司的的监事及股东。以上两被告共同委托诉讼代理人：霍旭光，江苏霍旭光律师事务所律师。原告滁州市同创建设投资有限责任公司与被告滁州市广海假日大酒店有限公司、简国雄、吴兆桓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理，依法适用普通程序，于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告滁州市同创建设投资有限责任公司的委托诉讼代理人昌德晶，被告简国雄、吴兆桓的共同委托诉讼代理人霍旭光到庭参加了诉讼。本案在审理过程中，原告公司撤回对被告滁州市广海假日大酒店有限公司的起诉，本院予以准许。本案现已审理终结。原告滁州市同创建设投资有限责任公司向本院提出的诉讼请求：1、被告简国雄、吴兆桓立即向原告同创公司支付拖欠租金2140843.58元及滞纳金787753.24元;2、被告滁州市广海假日大酒店有限公司、简国雄、吴兆桓立即腾退位于滁州市全椒路79-83号的4号厂房（原告当庭撤回该项诉请）；3、本案的诉讼费用由被告简国雄、吴兆桓承担。事实与理由:原广州市友德发展有限公司由被告简国雄、吴兆桓出资设立,注册资本180万元,简国雄出资比例90%即162万元,吴兆桓出资比例10%即18万元。2009年6月26日,原告同创公司作为甲方与广州市友德发展有限公司作为乙方,双方签订一份《标准厂房租赁协议》,协议约定:“甲方租赁给乙方的厂房座落在滁州市全椒路79-83号的开发区2、3、4号三栋标准厂房(第一期为4号厂房,第二期为2、3号厂房);乙方租赁用于经营娱乐、餐饮、桑拿、休闲、电子游戏机为一体的活动中心;厂房租赁自2009年7月1日起,至2019年6月30日止,租赁期十年;合同签订之日起至2010年7月1日止,为一年免租期作为乙方装修期和试用期;租赁期满,甲方有权收回出租厂房,乙方应如期归还;甲、乙双方约定,每栋厂房租金为人民币25万元,第一年租金于2010年7月5日前一次性支付到甲方指定账户,以此类推,先付租金后使用,第一年至第五年租金不变,第六年起每年租金递增率为8%等;租赁期间,乙方应及时支付房租及其他应支付的费用,如拖欠满一个月甲方有权按月房租额每天增收5%滞纳金等”。由于友德公司在2016年7月1日起开始拖欠租金,2018年8月1日,原告同创公司即发《租金催款函》给友德公司,然而友德公司却未能按约定履行支付租金义务,并且将所租赁的4号厂房转租给广海假日酒店使用。2019年6月12日,友德公司被被告简国雄、吴兆桓注销,依据最高人民法院《关于适用的解释》第六十四条的规定,被告简国雄、吴兆桓应作为本案的当事人。原告为维护自己的合法权利，特诉至法院。原告为证明自己的主张，向本院提交下列证据：1、原告的营业执照以及广州友德公司的工商信息，拟证明原告的主体情况以及友德公司已经注销及注销前股东情况；2、标准厂房租赁协议、委托书，拟证明原告将坐落于滁州市开发区的2/3/4号厂房出租给广州友德公司使用，租赁期是十年，租赁到期时间为2019年6月30日，每栋厂房租金每年为25万元，自第六年起每年租金递增为8%，3号厂房受凤凰实业中心委托，由原告对外出租和收益；3、2016年5月3日、2018年8月1日催款函各一份，拟证明从2016年7月1日起开始拖欠租金，拖欠租金到租赁期限期满，以及租赁期届满后仍占用房屋。被告简国雄、吴兆桓辩称：1、两被告不是本案的被诉主体，本案被告主体不适格，理由：本案租赁合同的相对方的承租方是原友德公司，该公司已经于2019年6月12日依法经过清算注销，依照最高院民诉法解释规定企业法人解散的，依法清算注销前以该企业法人为当事人，未依法清算注销的以该企业发起人为当事人，本案广州市友德公司注销前已经履行清算手续，因此，经过合法依法清算注销企业的固股东，两被告不能成为本案租赁合同的诉讼主体和被告当事人；2、依照最高院公司法司法解释（二）的规定，即使原告认为原友德公司清算过程中存在问题，原告也只能要求股东在清算结果有剩余财产范围内承担相应责任，而不是对已经注销的友德公司的债务承担责任。因此，如本案原告认为对清算存在异议，可以依法向注销企业所在地广州市越秀区法院提出清算诉讼；3、本案原告不是本案租赁合同中3号厂房的产权人，3号产权人为滁州经济技术开发区凤凰实业中心，因此，原告不是本案3号厂房的诉讼主体，对3号厂房不具有诉权，原告对3号厂房的诉讼主体不适格，原告在2009年6月16日接受凤凰实业中心委托，在其授权范围内代签租赁合同，依据民法通则63条规定，由被代理人凤凰实业中心承担民事责任，另外根据合同法规定，双方订立合同时，均明知3号厂房产权人是凤凰实业公司，不是原告公司，签订协议时同创公司拿着委托书给原友德公司，以表示其经过委托授权代签协议，本案原告不是本案租赁合同3号厂房的产权人；4、对于原告的诉讼请求，其要求支付的所谓欠租的诉讼请求，绝大部分已经超过诉讼时效，依照法律规定，延付租金特别诉讼时效规定为一年，按照租赁协议及原告提供的3/4号厂房租金支付时间表，能够证明自2014年开始，出现拖欠租金情况，2014年的7月至2015年6月，2015年的7月至2016年的6月，两年欠租112.32万元，实际支付12万元，但原告并未提起任何诉讼，2016年7月至2017年6月的欠租56.16万元，也未提出任何诉讼，2017年7月至2018年6月，68万元欠租，也未提出诉讼，且原告没有任何引起时效中断的证据，依照一年诉讼时效的规定，只有2018年11月之后的欠租，大约12.4万元（包括两栋）可以提出诉请，原告于2019年11月向原广东友德提起诉讼，后因公司注销而撤诉，因此，2018年7月之前的诉请均已超过诉讼时效，原告提出的2019年7月至2019年10月的费用26.4万元，与本案租赁合同的相对方无关，原告提出的滞纳金78.7万余元的计算标准和诉请，也违反法律规定，原告提交的2018年8月1日的催收函，对该份材料，原友德公司从未收到，我方认为该租金催收函为虚假材料，不产生任何法律效力；5、原告和原广州友德公司签订的租赁协议，已于2013年2月27日发生《合同法》上的转让，原告明知且认可该房屋的承租人已于2013年2月27日变更为合同的受让人周庆林、赵亮，也即滁州市银河假日大酒店（后改名为绿林湾大酒店、滁州市广海大酒店），并7年来实际收取受让人周庆林、赵亮的租金。因此，应当认定该房屋的经营权及房屋使用权转让合同关系成立。原租赁合同的主体及承租人均已在原告认可的情况下发生变更。依照合同法第88条规定，合同可以转让，原广州友德公司转让租赁权，原承租人退出租赁关系是符合法律规定的，2013年2月27日后，本案的租赁关系实际是存在于原告与新的受让人周庆林、赵亮，即滁州市银河假日大酒店（后改名为绿林湾大酒店、滁州市广海大酒店），原承租人广州友德已退出租赁关系。因此，本案不是转租，而是房屋经营权使用权及租赁权的转让，与转租在法律性质上有根本不同，原告对此事是明知的，是认可和同意原友德公司退出租赁关系，由变更后的承租人继续履行原承租人的权利义务，从2013年2月开始，收取变更后的承租人的租金，这一点原告财务有具体的汇款往来账户明细、汇款凭证，7年来，原告就房屋使用租赁事宜，一直与变更后的实际承租人进行往来、交涉，包括在此次诉讼之前若干次的租赁交涉过程中，均是与变更后的新承租人进行沟通，我方认为，原告因直接向租赁合同转让变更后的实际承租人周庆林、赵亮，即滁州市银河假日大酒店（后改名为绿林湾大酒店、滁州市广海大酒店）提出诉讼请求，原广州友德已经退出租赁关系，作为转让前的承租方，与本案无关，其股东在公司注销后更不能作为被告；6、原告自身在本租赁协议欠租过程中存在重大过失，原告放弃租赁合同约定的在一方欠租3个月的时候可以收回房屋的权利，在时隔7年，合同终止履行，且超过诉讼时效后才提出其所谓的要求租金的诉讼，因此应当自行承担相应的法律后果。两被告为证明自己的抗辩理由，提交下列证据：1、企业注销申请书、广州市友德发展有限公司股东会协议、公司清算组备案登记通知书、广东建设报关于公司注销的公告、清税证明、广州市友德发展有限公司的清算报告、友德公司第二次股东会决议、企业核准注销通知书、友德公司执照正本复印件一组，拟证明广州市友德发展有限公司依法经过清算程序，因此两被告作为经过清算程序公司的股东，不承担法律责任；2、2013年2月27日协议复印件一份，拟证明原告公司见证下原广州市友德发展有限公司将经营权、租赁权、使用权均转让给周庆林、赵亮，即滁州市银河假日大酒店（后改名为绿林湾大酒店、滁州市广海大酒店）。经审理查明：2009年6月26日,原告同创公司作为甲方与被告简国雄、吴兆桓出资设立的广州市友德发展有限公司作为乙方,双方签订一份《标准厂房租赁协议》,协议约定:“甲方租赁给乙方的厂房座落在滁州市全椒路79-83号的开发区2、3、4号三栋标准厂房(第一期为4号厂房,第二期为2、3号厂房);乙方租赁用于经营娱乐、餐饮、桑拿、休闲、电子游戏机为一体的活动中心;厂房租赁自2009年7月1日起,至2019年6月30日止,租赁期十年;合同签订之日起至2010年7月1日止,为一年免租期作为乙方装修期和试用期;租赁期满,甲方有权收回出租厂房,乙方应如期归还;甲、乙双方约定,每栋厂房租金为人民币25万元,第一年租金于2010年7月5日前一次性支付到甲方指定账户,以此类推,先付租金后使用,第一年至第五年租金不变,第六年起每年租金递增率为8%等;租赁期间,乙方应及时支付房租及其他应支付的费用,如拖欠满一个月甲方有权按月房租额每天增收5%滞纳金等”。合同签订后，双方实际交付使用的租赁物仅为3、4号两栋标准厂房，原告公司认可广州市友德发展有限公司的租赁费用在2016年6月30日前都能够按约定正常付清，在2016年7月1日起以后的房屋租赁费支付存在时断时续的拖欠现象。租赁期满后的2019年下半年至该年年底，原告公司已经通过启动行政程序将案涉3、4号厂房房屋收回。另查明，2013年2月27日，被告简国雄以广州市友德发展有限公司名义与案外人周庆林、赵亮签订一份《协议》，约定案外人周庆林、赵亮作价120万元买断广州市友德发展有限公司于2009年6月26日从原告同创公司承租来的《标准厂房租赁协议》约定项下3号、4号厂房下剩租赁期限的经营权。2019年3月29日，本案被告简国雄、吴兆桓向广州市越秀区工商分局申请对广州市友德发展有限公司停止经营、办理注销，2019年6月12日，广州市友德发展有限公司被核准注销。本院认为：原告公司与被告简国雄、吴兆桓出资设立的广州市友德发展有限公司之间在2009年6月26日签订的《标准厂房租赁协议》，是双方当事人真实意思表示，合法有效，合同当事人均应当按照该《标准厂房租赁协议》履行各自义务。本案中，原告公司认可被告简国雄、吴兆桓出资设立的广州市友德发展有限公司的租赁费用在2016年6月30日前都能够按约定正常付清，在2016年7月1日起以后的房屋租赁费经常出现时断时续的拖欠现象。租赁合同到期后，原告公司作为出租人有权向承租义务人广州市友德发展有限公司追要案涉房屋拖欠的租赁费及返还租赁物，但2019年6月12日，被告简国雄、吴兆桓出资设立的广州市友德发展有限公司因申请被核准注销，且原告公司认可出租的租赁物已经被原告公司收回。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二〉》第十一条规定“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。”即本案原告公司若认为原广州市友德发展有限公司在清算过程中存在过错需要承担责任的话，可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十六条规定，另行提起清算责任纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二十六条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二〉》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告滁州市同创建设投资有限责任公司的诉讼请求。案件受理费30309元，由滁州市同创建设投资有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  许安源人民陪审员  朱龙霞人民陪审员  朱开芳二〇二〇年六月一日书 记 员  朱 静附本案适用的相关法律、司法解释条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合应当的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二十六条因公司设立、确认股东资格、分配利润、解散等纠纷提起的诉讼，由公司住所地人民法院管辖。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二〉》第十一条公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。