山东省新泰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0982民初3422号 原告：山东金鼎广告装饰有限公司，住所地山东省新泰市青龙路中段，统一社会信用代码91370982169625567N。 法定代表人：李万国，执行董事。 委托诉讼代理人：桂友德、李占义，山东海那律师事务所律师。 被告：山东和润置业有限公司，住所地山东省济南市历城区唐冶新区围子山1号，统一社会信用代码91370000580413302W。 法定代表人：胡玉冰，董事长。 委托诉讼代理人：周茂海，国浩律师（济南）事务所律师。 被告：水发（山东）文旅康养产业发展有限公司，住所地山东省济南市历城区经十东路33399号山东水利发展大厦10楼1019室，统一社会信用代码91370000081754233Q。 法定代表人：胡玉冰，董事长。 委托诉讼代理人：周茂海，国浩律师（济南）事务所律师。 委托诉讼代理人：王萌，男，该公司工作人员。 原告山东金鼎广告装饰有限公司（以下简称金鼎公司）与被告山东和润置业有限公司（以下简称和润公司）、水发（山东）文旅康养产业发展有限公司（以下简称水发公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东金鼎广告装饰有限公司委托诉讼代理人李占义、桂友德，被告和润公司委托诉讼代理人周茂海，被告水发公司委托诉讼代理人周茂海、王萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金鼎公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原告与和润公司签订的《新泰青龙路地块项目开发合作协议》；2、请求法院依法判令和润公司支付原告违约金4500000元、可得利益损失10252081元，被告水发公司承担共同支付责任；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年4月3日，原告与和润公司签订《新泰青龙路地块项目开发合作协议》，约定原告与和润公司共同在新泰注册成立房地产开发公司，对新泰市青龙路地块进行房地产项目开发。和润公司指定水发公司（原山东润齐置业有限公司，于2020年4月29日变更名称为山东水投康旅产业发展有限公司，于2020年6月17日变更名称为水发（山东）文旅康养产业发展有限公司）代表其在项目公司山东臻和置业有限公司中作为股东，原告在项目公司中拥有15%的股份；和润公司作为臻和公司的控股股东，负责项目中缴纳土地出让竞买保证金等投、融资工作，在土地竞买成功后派出经营管理团队，操盘该房地产项目。原告与和润公司指定的代表水发公司及案外人山东泰奎商业发展有限公司于2019年4月23日成立臻和公司。根据新泰市自然资源和规划局发布的《新泰市国有建设用地使用权公开出让文件（新储2018-11号、12号、13号）》要求，缴纳竞买保证金的截止时间为2019年4月26日下午16时30分，经原告不断敦促、通知，和润公司一直以资金未到位为由拖延缴纳竞买保证金，直接导致项目公司无法参加竞买政府出让的青龙路地块，造成原告与和润公司所签署的《新泰青龙路地块项目开发合作协议》协议目的无法实现，和润公司的行为属于严重违约。原告与和润公司约定，项目土地使用证全部办理完成，原告即可发起向和润公司转让所持有的项目公司股份，转让固定价格为人民币45000000元，由于和润公司不履行协议，给原告造成巨大的可得利益损失。原告要求和润公司承担违约责任、支付可得利益损失，和润公司承认应当支付，但一直未履行。 和润公司辩称：原告与我公司签订的《新泰青龙路地块项目合作开发协议》，名为合作开发，实为委托合同关系；该协议约定事项违反法律规定，应为无效合同；原告主张的违约金及可得利益损失无事实及法律依据，且违约金过高。应驳回原告第2、3项诉讼请求。 水发公司辩称，我公司不是涉案合作协议的当事人，不应承担责任，原告起诉我公司无依据，应驳回对我公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告法定代表人李万国同时系山东中房城投置业有限公司（以下简称中房公司）法定代表人，其对新泰市青龙路原新泰市白酒厂27亩土地享有土地使用权及地上附属物的所有权。2018年4月3日，和润公司工作人员王萌代表和润公司与李万国通过微信交流，协商合作开发新泰市白酒厂地块事宜。李万国将拟定的《关于新泰原酒厂项目开发搬拆迁补偿的框架协议》发送给王萌，和润公司进行修改后拟定为《关于新泰青龙路地块项目开发合作的框架协议》，由王萌发送给李万国。以上述框架协议为基础，和润公司与中房公司于2018年4月25日签订《关于新泰青龙路地块项目开发合作的框架协议》，协议载明，中房公司是新泰青龙路地块的招商引资人，因该地块内包含中房公司法定代表人李万国所有的27亩土地使用权及地上附属物未拆迁完毕，政府拟以现状情况将整个地块挂牌出让，由土地竞买人负责解决土地内拆迁户搬迁问题。协议约定，中房公司同意在达成本协议全部条件下，配合政府及和润公司进行搬、拆迁工作；和润公司决定在项目所在地注册（控股）项目公司，通过摘牌竞得新泰市青龙路地块土地并开发此项目；中房公司作为招商引资人，确保和润公司或其控股的项目公司成为本地块的唯一合格竞买人，按政府公示的土地起拍价且不高于200万元/亩的价格竞买成交，如不能实现，和润公司有权立即终止本协议；双方拟在项目所在地合资注册成立项目公司，持股比例为中房公司15%，和润公司85%。协议还约定了其他事项。经李万国协调，和润公司2018年6月与新泰市青云街道办事处签订《新泰市青龙路项目开发合作协议书》，约定双方合作开发新泰青龙路地块，协议载明的地块基本情况与前述框架协议一致。2019年3月26日，王萌将涉案地块的国有土地使用权公开出让文件发送给李万国，该文件载明了出让地块基本情况、规划指标要求、挂牌截止时间等。2019年4月3日，金鼎公司与和润公司在《关于新泰青龙路抵款项目开发合作的框架协议》基础上签订《新泰青龙路项目开发合作协议》，约定双方合作开发新泰青龙路地块（地块编号新储2018-11、新储2018-12、新储2018-13），协议载明地块基本情况与前述2份协议一致，并约定和润公司与金鼎公司共同在新泰注册成立房地产开发公司作为项目开发的实施主体；和润公司控股，负责项目投、融资等工作，在项目土地成交后派出经营管理团队操盘；金鼎公司以土地上待搬、拆迁不动产所含价值及预期收益为出资，占股15%，负责协调政府部门完成土地挂牌工作，确保项目公司以本协议约定的价格获取本项目土地，金鼎公司法定代表人李万国同时履行本协议中金鼎公司的全部责任和义务；项目土地使用证全部办理完成，金鼎公司向和润公司转让所持有的项目公司股份，和润公司保证由本公司或由其认可的第三方以固定价格45000000元受让金鼎公司在项目公司的股份；本合同生效后，和润公司在涉案地块土地出让条件没有原则变化的情况下，不得以任何原因停止土地摘牌工作，否则视为违约，但若出现不归属于双方的原因导致摘牌不成功则互不追究违约责任；在合同履行过程中如一方出现违约，守约方可要求违约方更正，如不更正按金鼎公司在项目公司的股权价值（45000000元）的10%承担违约责任。以上协议还约定了其他事项。2019年4月23日，金鼎公司与和润公司指定的代表水发公司及案外人山东泰奎商业发展有限公司注册成立山东臻和置业有限公司；其中山东泰奎商业发展有限公司认缴出资39000000元，占股30%，金鼎公司认缴出资19500000元，占股15%，水发公司认缴出资71500000元，占股55%；认缴时间均为2049年12月31日。新泰市自然资源和规划局于2019年4月17日至2019年4月28日挂牌出让新储2018-11、新储2018-12、新储2018-13号国有土地使用权，期间经原告多次催促，和润公司因调度资金困难等原因，未能在指定期限交纳保证金，上述国有土地使用权由山东泰安恒基置业发展有限公司摘牌受让，成交价格为每亩2050000元。金鼎公司要求和润公司支付违约金并赔偿可得利益损失，双方协商和润公司将其开发建设项目中的室内外装饰工程的设计、施工在同等条件下优先交由原告负责，并就相关事项草拟战略合作协议，由王萌发送给李万国。李万国对协议进行修改，添加了要求和润公司在3年内提供给原告的工程净利润达到一千万人民币，金鼎公司不再向和润公司追究任何责任；如未达到此目标，金鼎公司在一千万人民币基础上扣除已得净利润，就剩余部分保留向和润公司追偿的权利等内容；双方未能达成协议。2019年5月17日，新泰市房屋征收中心与李万国签订地上附属物拆迁补偿协议，并向李万国支付拆迁补偿款15252081元。另查明，水发公司原名称为山东润齐置业有限公司，于2020年4月29日变更为山东水投康旅产业发展有限公司，于2020年6月17日变更为水发（山东）文旅康养产业发展有限公司。为证明以上事实，原告提交《新泰青龙路项目开发合作协议》、新国土告字[2019]16号中标公告、（2020）鲁新泰证民字第528号公证书（内容为对李万国个人手机中与王萌微信聊天记录进行保全证据公证）、王萌与李万国电话录音、水发公司企业登记信息表、山东臻和置业有限公司企业登记信息表、李万国地上附属物拆迁补偿协议、拆迁补偿款收据；被告和润公司提交《关于新泰青龙路地块项目开发合作的框架协议》、《新泰青龙路地块项目合作开发协议》、山东金鼎广告装饰有限公司企业信用公示报告、山东臻和置业有限公司章程。经质证及审查，上述证据与原、被告在庭审中的陈述相印证，能够证明案件事实，本院予以确认。 原、被告对以下事实有争议： 1、关于金鼎公司与和润公司签订的《新泰青龙路地块项目开发合作协议》的性质。 和润公司主张，根据协议第一条记载，新储2018-11、12、13号地块尚属政府储备用地，协议双方均不是该土地的使用权人。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。既然所涉土地使用权不属于协议任何一方，不符合房地产合作开发合同特征，应当按照合同内容确定法律关系。根据双方签订的协议，双方的权利义务关系是和润公司委托金鼎公司及法人代表协调政府关系，如果和润公司按约定的条件获取土地，就以45000000元的价格收购金鼎公司在臻和公司的15%股权，该价格实际上是和润公司向金鼎公司支付的报酬，因此该协议为委托合同。 经审查，根据前述查明的事实，金鼎公司、中房公司法定代表人李万国在涉案地块有27亩国有土地使用权及地上附属物的所有权。2018年4月3日，李万国最初向王萌发送的协议名称为《关于新泰原酒厂项目开发搬拆迁补偿的框架协议》。中房公司与和润公司签订的《关于新泰青龙路地块项目开发合作的框架协议》第一条记载“因地块内包含甲方法人代表所有的原新泰市白酒厂27亩土地及地上建筑物未拆迁完毕，政府拟以现状情况将整个地块挂牌出让，由土地竞买人负责解决土地内拆迁户搬迁问题。”第二条约定“甲方法人代表合法拥有原新泰白酒厂27亩土地的使用权及地上建筑物的所有权，土地性质为工业用地，目前政府的征收价格远远不能涵盖此地块真正的市场价值，甲方同意在达成本协议全部条件下，配合政府及乙方进行搬拆迁工作”。金鼎公司与和润公司签订的《新泰青龙路地块项目开发合作协议》第四条约定“乙方作为股东方占项目公司15%股权，以土地上待搬迁不动产所含价值及预期收益为出资，并负责协调政府相关部门完成土地挂牌工作，确保项目公司以本协议约定的价格获取本项目土地工作。乙方法人代表（大股东）同时履行本协议中一方的全部责任和义务。”根据上述查明的签订合同的过程及合同内容，能够确认金鼎公司与和润公司订立合同的目的是通过对涉案地块的开发，使李万国在该地块中的土地使用权及地上附属物在搬、拆迁中取得更高的对价，并在项目开发中获取一定收益。体现在合同中即为金鼎公司以李万国拥有的不动产及进行开发的预期收益为出资，在臻和公司占股15%；和润公司在取得项目土地使用证后以45000000元的价格收购金鼎公司在臻和公司的股份；该价格即金鼎公司预期的拆迁对价及房地产开发收益。综上，双方订立的《新泰青龙路地块项目开发合作协议》符合合资、合作开发房地产合同的特征，不符合委托合同的特征。对被告的主张，本院不予采信。 2、关于《新泰青龙路地块项目开发合作协议》的效力。 和润公司主张，在中房公司与和润公司签订的《关于新泰青龙路抵款项目开发合作的框架协议》第四条约定“甲方依靠自身在本地良好的政商资源优势和协调能力，确保乙方成为唯一合格竞买人，按政府公示的土地起拍价且不高于200万元/亩的价格...竞买成交此地块”；第五条约定“如甲方能协调土地价格低于200万元/亩成交，乙方愿意支付甲方一定的奖励”；第七条约定“叁佰万履约保证金入账金鼎公司后，甲方立即协调政府启动本地块的招拍挂工作，保证本地块在50天内挂牌公示”。和润公司与新泰市青云街道办事处签订的《新泰市青龙路项目开发合作协议书》第二条第1项约定“本项目地块规划条件由乙方提出”，第3项约定“本项目土地价格不高于205万元/亩”。通过上述约定可以看出，金鼎公司及其实际控制人李万国有能力排除其他土地竞买人、能够干预政府部门设定土地规划条件和土地起拍价格及操控土地挂牌的进度，违反国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，扰乱正常的土地市场秩序。根据《民法总则》第一百五十三条第二款、最高院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第31项规定，该合同无效。 经审查，和润公司引用的上述条款系《关于新泰青龙路地块项目开发合作的框架协议》、《新泰市青龙路项目开发合作协议书》的内容，合同主体均非金鼎公司。该二份协议与《新泰青龙路地块项目开发合作协议》虽然存在一定的延续及关联关系，但《新泰青龙路地块项目开发合作协议》有效与否，应以本协议约定内容确定。《新泰青龙路地块项目开发合作协议》对双方权利义务约定明确，内容不违反法律法规的规定，为有效合同。对和润公司的该项主张，本院不予采信。 3、关于双方约定的4500000元违约金是否过高，金鼎公司请求的可得利益损失10252081元有无事实及法律依据。 和润公司主张，臻和公司注册资本为130000000元，股东实缴出资为零，双方约定金鼎公司的15%股权价值45000000元不真实，依此计算的违约金不成立。原、被告签订的合同为委托合同，不存在可得利益损失；涉案地块挂牌后被其他人摘牌，原告法定代表人李万国未完成确保和润公司成为唯一合格竞买人的承诺，无权要求支付报酬及违约金。 经审查，根据《中华人民共和国合同法》第113条、第114条的立法精神，违约金的性质主要以补偿损失为主；《全国法院民商事审判工作会议纪要》第五十条规定，认定违约金是否过高，一般应当以《中华人民共和国合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，兼顾合同履行情况、当事人过错程度、以及预期利益等因素综合确定。根据前述确认的事实，首先原、被告签订的是合资、合作开发房地产合同而非委托合同，且合法有效；其次，和润公司作为具有房地产开发经验的房地产开发公司，对李万国在涉案地块中的资产价值及将来通过土地开发能够取得的收益应当有充分的了解、预见，双方约定和润公司以45000000元的对价收购金鼎公司在臻和公司的股份是其与金鼎公司法定代表人经长时间、多次协商的结果，说明和润公司确认，如协议履行完毕，金鼎公司能够获得上述收益；再次，合同未能履行完毕的原因是和润公司违反约定、未在新泰市自然资源和规划局指定期限内缴纳竞买保证金，该违约行为直接导致原告合同目的无法实现，属根本违约；最后，在涉案土地由其他公司摘牌受让后，李万国从新泰市房屋征收中心获得拆迁补偿款15252081元，对比双方约定的45000000元，减少收益29747919元，金鼎公司请求的违约金及可得利益损失并未超过该数额。综上，金鼎公司请求的违约金及可得利益损失未超过其实际受到的损失。对和润公司的该项主张，本院不予采信。 4、关于被告水发公司应否对金鼎公司的诉讼请求承担责任。 被告水发公司辩称，该公司不是涉案合作协议的当事人，不应承担责任，应驳回原告对其诉讼请求。 经审查，水发公司虽然受和润公司指派与金鼎公司、山东泰奎商业发展有限公司成立臻和公司，但不是《新泰青龙路地块项目开发合作协议》合同主体，未与金鼎公司约定权利义务，金鼎公司请求水发公司与和润公司共同承担支付责任无约定与法律依据。对水发公司的辩称，本院予以采信。 本院认为，金鼎公司与和润公司签订的《新泰青龙路地块项目开发合作协议》意思表示真实，内容不违反法律法规的规定，为有效合同。和润公司未按约定履行义务，导致合同目的不能实现，应当承担违约责任。金鼎公司根据该合同应当取得的可得利益已经双方明确约定，其请求的违约金及预期利益损失有事实及法律依据，本院予以支持。因涉案地块已由第三方摘牌受让，双方签订的协议已无继续履行的可能，对金鼎公司解除合同的诉讼请求本院予以支持。被告水发公司不是合同当事人，金鼎公司请求水发公司与和润公司共同承担责任无约定及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、解除原告山东金鼎广告装饰有限公司与被告山东和润置业有限公司于2019年4月3日签订的《新泰青龙路地块项目开发合作协议》。 二、被告山东和润置业有限公司于判决生效后十日内支付原告山东金鼎广告装饰有限公司违约金4500000元。 三、被告山东和润置业有限公司于判决生效后十日内赔偿原告山东金鼎广告装饰有限公司可得利益损失10252081元。 四、驳回原告山东金鼎广告装饰有限公司对被告山东水投康旅产业发展有限公司的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费110312元、减半收取计55156元，保全费5000元，由被告山东和润置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审判员 陈 刚 二〇二〇年八月十八日 书记员 朱光霞