北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初15232号原告：李瑗，女，1980年12月27日出生，汉族，户籍所在地河北省石家庄市桥东区。委托诉讼代理人：王红军，北京元赫律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵童，北京元赫律师事务所律师。被告：北京太合嘉园房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区经济开发区。法定代表人：魏虹。委托诉讼代理人：唐旭，北京安生律师事务所律师。委托诉讼代理人：包怡强，男，1970年5月29日出生，汉族，北京太合嘉园房地产开发有限责任公司财务总监。被告：北京太合嘉园房地产开发有限责任公司朝阳销售分公司，营业场所北京市朝阳区东四环北路7号一层。负责人：魏虹。委托诉讼代理人：唐旭，北京安生律师事务所律师。委托诉讼代理人：包怡强，男，1970年5月29日出生，汉族，北京太合嘉园房地产开发有限责任公司财务总监。原告李瑗与被告北京太合嘉园房地产开发有限责任公司、被告北京太合嘉园房地产开发有限责任公司朝阳销售分公司（以下同时表述时称二被告，分别表述时称太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李瑗的委托诉讼代理人王红军、赵童，二被告的共同委托诉讼代理人唐旭、包怡强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李瑗向本院提出诉讼请求：要求二被告共同向李瑗支付自2018年1月1日起至2020年5月22日止的逾期交房违约金3453229元（以39601251元为基数，按照日万分之一的标准计算）。事实和理由：2016年9月27日，李瑗与太合嘉园朝阳分公司签订《北京市商品房预售合同》，约定李瑗购买太合嘉园公司开发的位于北京市朝阳区东四环北路7号太合嘉园宗地四602号房屋（以下称涉诉房屋），房屋总价款为39601251元，交房日期为2017年12月31日。合同签订后，李瑗分别于2016年11月30日、2016年12月15日向太合嘉园朝阳分公司支付了房款共计39601251元。现已过交房期限，太合嘉园朝阳分公司未能如期交房，构成违约，应按合同约定承担逾期交房的违约责任。太合嘉园公司作为太合嘉园朝阳分公司的总公司，应共同承担违约责任。二被告共同辩称，不同意李瑗的诉讼请求。一、李瑗与太合嘉园公司签订的《北京市商品房预售合同》第十四条第2款及《商品房预售合同补充协议》第八条第9款明确约定了免责条款。二、本案存在政府行为导致延误的事实，符合前述约定免责条款，二被告依约可予以免责。1、本案中，因区政府过去的部分行为导致太合嘉园公司不能自原土地方北京市东风农场有限公司（以下称东方农场公司）处依法取得该代征绿地，进而导致不能取得园林相关文件，不能办结竣工备案手续。在涉及代征绿地的项目中，园林局对规划许可证上划定的代征绿地予以接收并出具书面接收文件，是项目办理竣工备案手续的必要条件之一，取得该书面文件的流程为：施工单位以建设用地规划许可证为据，自项目原土地方处征得该代征绿地，移交园林局，园林局出具接收文件。本案中，太合嘉园公司在施工过程中多次催促东风农场公司依照规划许可证划定内容移交代征绿地，东风农场公司迟迟不予交付，导致太合嘉园公司至今不能对代征绿地实施绿化并向园林局交付，因而一直不能取得园林局接收绿地的文件，并最终导致不能办理竣工备案手续及向李瑗交付涉诉房屋的现状。在办理上述手续过程中，太合嘉园公司得知：因区政府曾在2007年、2009年两次召开会议，准许东风农场公司及其子公司北京东方奥景体育文化发展有限责任公司（以下称东方奥景公司）在代征绿地上实施“东方奥景运动中心”的建设，故此后东风农场公司和东方奥景公司在未申办用地审批手续的情况下，即在代征绿地上大型建设民居住宅。该等占地、建设行为于2012年被国土资源局认定为非法占地、建设，并对此作出行政处罚，该行政处罚目前正在法院强制执行程序中。了解到以上情况后，太合嘉园公司自2017年至今多方向各级政府及领导、各职能部门（包括园林局、规划委员会、国土资源局）、人大等反映情况，请示、沟通、寻求救济，力争寻找解决代征绿地的办法，然而都未能得到解决。综上，本案确因区政府过去的行为导致太合嘉园公司不能自原土地方东风农场公司处取得代征绿地，进而不能取得园林相关手续，不能办结竣工备案手续。2、本案属于不可预估、不可避免、不能克服的情况。3、前述政府行为是导致太合嘉园公司不能交付房屋的直接原因，两者具有因果关系。三、本案施工过程中存在因政府原因和不可抗力导致部分期日停工或无法施工因而导致不能交房的情况，二被告不应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年11月29日，太合嘉园公司取得《建设用地规划许可证》，显示用地单位为太合嘉园公司，用地项目名称为居住用地，用地位置为朝阳区东四环北路*号，用地面积为129683平方米。《建设用地规划许可证》附件显示，代征城市道路用地34232平方米、代征城市绿化用地350655平方米，注意事项中注明“你单位应按有关规定及时腾退代征道路用地和代征绿地并负责实施绿化”。2014年12月30日，太合嘉园公司取得《建设工程规划许可证》，显示建设单位为太合嘉园公司，建设项目名称为1#住宅楼等9项（太合嘉园项目），建设位置为朝阳区东四环北路*，建设规模为39018平方米，其中住房项目包括1#、2#、3#住宅楼。2016年9月27日，李瑗作为买受人与太合嘉园公司作为出卖人签订《北京市商品房预售合同》，约定由李瑗购买涉诉房屋，预测建筑面积为394.89平方米，其中套内建筑面积为334.19平方米，房屋单价为每平方米118499.21元（按套内建筑面积计算），总价款为39601251元。关于交付条件约定（第十二条），出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付涉诉房屋，涉诉房屋交付时应当符合下列条件：1、已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的涉诉房屋面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件，同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。关于逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按合同约定的期限和条件将涉诉房屋交付买受人的，按以下方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于涉诉房屋实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于涉诉房屋实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2、如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府部门有关机构的行为而引起延误的，出卖人可以据实予以延期。关于不可抗力约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。李瑗在合同尾部的买受人处签字，太合嘉园朝阳分公司在合同尾部的出卖人处盖章。经询，二被告称，太合嘉园公司是涉诉房屋的开发建设单位，因太合嘉园公司的注册地位于北京市通州区，涉诉房屋所在项目位于北京市朝阳区，故为方便缴税等，太合嘉园公司设立朝阳分公司，太合嘉园朝阳分公司系代表太合嘉园公司与李瑗签订本案合同，合同主体应为太合嘉园公司和李瑗。上述合同的附件十为《商品房预售合同补充协议》，其中关于主合同第十二条补充约定，发生下列情形之一，致使出卖人无法按约定时间向买受人交付房屋的，出卖人获得相关证明文件后可按实际影响天数延期交付房屋，在此情况下出卖人不承担逾期交房的违约责任：（1）因遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门或有关政府机构的行为而导致的延误；（2）因配合市政配套工程规划而导致的延误；（3）为配合国家级、市级重大工程、重大活动的进行而导致的延误；（4）因施工中遇到异常困难或重大技术问题而不能解决导致的延误；（5）其他不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。关于主合同第十六条（交接手续）补充约定，如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：1、因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付；2、因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；3、因政府部门举办大型活动或政府临时出台限制污染的措施而对该项目周边采取交通管制措施（三天以上）而引起的房屋延期交付；4、因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设周期延长；5、政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致房屋延期交付；6、买受人在房屋交付前仍有购房款、违约金或其他费用（含契税、公共维修基金/专项维修资金等税费）尚未付清；7、任何其他非出卖人所能控制或不可抗力因素导致的情形。太合嘉园朝阳分公司分别于2016年11月30日、2016年12月15日向李瑗开具名称为房款的发票，发票金额分别为1881251元、10000000元、10000000元、7720000元、10000000元，共计39601251元。二被告认可涉诉房屋目前尚不具备交付条件，但主张系因政府行为导致太合嘉园公司不能向园林局交付本项目代征绿地，园林局不予出具代征绿地接收文件，进而导致涉诉房屋所在住宅楼不能办理竣工备案手续。同时表示，太合嘉园公司在施工过程中多次催促东风农场公司移交代征绿地，但东风农场公司迟迟不予交付，后太合嘉园公司得知，因区政府曾批文将本项目代征绿地划归“北京东方奥景运动中心”，故东风农场公司及其子公司东方奥景公司在代征绿地上实施了一系列建设行为，即是政府的批准行为导致太合嘉园公司不能自东风农场公司处取得代征绿地，进而不能取得园林接收文件，不能办结竣工备案手续，为此太合嘉园公司长期尽最大努力与政府、东风农场公司沟通，寻求解决问题方案。为证明上述主张，二被告提交如下证据：1、关于太合嘉园项目代征绿地问题的紧急请示（致郭*书记并北京市朝阳区东风乡人民政府）；2、关于太合嘉园项目代征绿地问题的请示（致北京市朝阳区人民政府）；3、关于太合嘉园（一期）宗地四项目进行代征绿地验收的请示（致朝阳区园林绿化局）；4、关于太合嘉园（一期）宗地四项目进行规划验收的请示（致北京市规划委员会朝阳分局）；5、关于东山公寓项目受违章建设影响无法按期入住的紧急反映（致北京市政府并隋市长）；6、关于东山公寓项目受违章建设影响无法按期入住的紧急反映（致朝阳区东风乡人民政府并郭书记）；7、关于东山公寓项目受违章建设影响无法按期入住的紧急反映（致北京市政府并隋市长）；8、关于太合嘉园项目代征绿地问题的请示（致北京市朝阳区人民政府并王*区长）；9、关于东山公寓项目受违章建设影响无法按期入住的紧急反映（致北京市委领导）；10、关于尽快解决东山公寓项目受违章建设严重影响无法按期入住问题向市人大代表的紧急求助信（致人大代表）；11、关于东山墅项目公寓部分受违章建设影响无法按期入住的情况反映；12、关于东山公寓因代征绿地上违章建设无法按期入住问题的紧急反映（业主致朝阳区政府领导）；13、致张*主任的函件；14、致北京市东风农场有限公司的函件；15、关于太合嘉园住宅小区一期代征绿地情况说明（致北京市朝阳区园林绿化局）；16、关于太合嘉园住宅小区一期代征绿地情况说明（致北京市规划和国土管理委员会朝阳分局）；17、关于太合嘉园住宅小区一期规划验收的请示（致北京市规划和国土管理委员会朝阳分局）；18、关于东山墅规划验收情况的请示（致王*书记）；19、关于太合嘉园住宅小区一期规划验收的请示（致北京市规划和国土管理委员会）；20、关于东山嘉园项目（一期）入住问题的紧急反映（致北京市朝阳区区委、区政府）；21、关于东山墅规划验收进展情况的汇报（致人大代表）；22、关于“东山公寓”因代征绿地上违法建设无法入住问题的紧急反映（业主致北京市规划和自然资源委员会领导）；23、代征绿地上的违法建筑绑架合法的房地产开发项目恳请北京市政府帮助解决规划验收无法完成的困难（致蔡*书记）；24、关于太合嘉园一期项目代征绿化用地的情况说明；25、关于太合嘉园住宅小区一期规划验收的请示（致北京市规划和自然资源委员会朝阳分局）。李瑗对该组证据的真实性均不持异议，但不认可证明目的，表示根据该组证据显示，代征绿地上的违建出现在2008年，并且是太合嘉园公司的股东东风农场公司所建，具体实施单位是东方奥景公司（东风农场公司也是东方奥景公司的股东）。本案合同于2016年签订，在此之前出现的违建不属于不可预见，基于东方奥景公司、东风农场公司与太合嘉园公司的关系，二被告对违建是知晓并同意的，且二被告作为专业的房地产开发公司，对涉诉房屋交付之前的法律手续和市场风险都应有自身的评估能力。《建设用地规划许可证》已注明了移交代征绿地的程序，二被告对法律风险有一定预见性，但仍开发涉诉土地，可见其有自己的经营计划和规划，故应承担相应的法律后果，造成不能按时交房的主要原因是二被告与其合作方产生矛盾。二被告主张由于政府原因和不可抗力导致部分期日停工或无法施工，具体停工情况为：1、2014年因亚太经合组织会议召开停工15天；2、2015年因抗日战争胜利70周年活动及全市安全监管通知停工20天；3、2016年因绿色施工专题活动半停工50天；4、2017年至2018年因全市空气质量专项整治停工45天，上述停工期间（共计289天）二被告不应承担违约责任，就此其提交了停工情况记录、京建发[2014]390号文件、京建发[2015]275号文件、朝建发[2015]16号文件、京建发[2015]289号文件、朝建发[2015]17号文件、京建发[2016]377号文件、京建发[2017]390号文件。其中，京建发[2016]377号文件显示，自2016年11月1日至2017年2月11日期间在全市范围内组织开展“百日绿色安全施工活动”，活动目标为做到十个不（即：不扬尘、不冒烟、不违章违规作业、不挖断管线、不中毒、不坍塌、不抢工、不亡人、不掉队、不投诉），开展形式为对工程项目进行检查；京建发[2017]390号文件（发布时间为2017年9月15日）显示，停工时间自2017年11月15日至2018年3月15日。李瑗对该组证据的真实性均不持异议，但不认可关联性和证明目的，表示本案合同签订时间是2016年9月27日，此前的停工与本案无关，政府发布[2017]390号文件时，涉诉房屋已经建设完毕，不存在政府要求二被告停止施工的情况。关于涉诉房屋所在项目的完工时间，二被告表示为2017年4月。经询，各方均表示东风农场公司系太合嘉园公司和东方奥景公司的股东。在本案审理过程中，李瑗向本院提出财产保全申请，要求查封、冻结二被告名下价值1362244元的财产，并就此提供了保单保函作为担保。2019年3月4日，本院作出（2019）京0105民初15232号民事裁定，查封、冻结二被告名下价值1362244元的财产。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李瑗与太合嘉园公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。根据合同约定，交房期限为2017年12月31日，现双方约定的交房期限早已届满，太合嘉园公司未按期交房，已构成违约，应按合同约定承担违约责任，合同中约定的违约金标准即已付购房款的日万分之一并未超过合理范围，本院予以支持。虽《北京市商品房预售合同》的尾部由太合嘉园朝阳分公司盖章，但合同首部已载明出卖人为太合嘉园公司，且太合嘉园公司系涉诉房屋所在楼宇的开发建筑单位，二被告亦就太合嘉园朝阳分公司的盖章行为作出了合理解释，故本案合同主体应为李瑗和太合嘉园公司。退一步讲，即使合同签订主体为太合嘉园朝阳分公司，其民事责任也应由总公司承担，故李瑗要求太合嘉园朝阳分公司承担责任的请求缺乏依据，本院不予支持。关于二被告主张的因政府行为导致太合嘉园公司不能向园林局交付代征绿地的抗辩意见，一方面，二被告的举证不足以证明其未能将代征绿地移交给园林局系政府行为导致。另一方面，太合嘉园公司作为专业的房地产开发公司，在取得《建设用地规划许可证》时应对其负责腾退的代征绿地的情况有充分了解，并负有保证及时腾退代征绿地的义务。而根据二被告提交的证据显示，代征绿地上的违章建筑早在2011年之前即已建成，在此情况下太合嘉园公司仍于2016年9月与李瑗签订合同，并约定2017年12月31日前交房，可见其对腾退代征绿地一事已作出充分预估和判断。综上，二被告的该项抗辩缺乏依据，本院不予采信。关于二被告主张的在施工过程中因政府原因和不可抗力导致部分期日停工的抗辩意见，其中关于2014年、2015年的停工，发生于本案合同签订前，2017年至2018年的停工，发生于涉诉房屋所在项目完工后，均与本案无关，不能成为二被告的免责事由。关于2016年的停工，一方面，根据相关通知的内容可知，并无停工的要求；另一方面，太合嘉园公司作为专业的房地产开发公司在预算工期及交房时间时，应将该通知中涉及的施工检查等因素予以充分考虑，故本院对其该项抗辩意见亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京太合嘉园房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内原告李瑗支付自二○一八年一月一日起至二○二○年五月二十二日止的逾期交房违约金3453229元；二、驳回原告李瑗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34426元、保全费5000元，由被告北京太合嘉园房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效后七日内给付原告李瑗）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 柯 岩审判员 张燕钧审判员 谷培培二〇二〇年五月二十六日书记员 王贺情书记员 徐梦桥