陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕01民终13493号上诉人（原审被告、反诉原告）：王慧敏，女，1977年12月21日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：程仪容，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李峰超，男，1974年1月3日出生，汉族，住西安市雁塔区。原审第三人：西安达宏房地产营销策划有限公司，住所地：西安经济技术开发区白桦林居34幢2单元1层20101。法定代表人：邹盟，该公司经理。委托诉讼代理人：曾胜兰，女，1989年6月11日出生，汉族，职员，住。委托诉讼代理人：牟海迪，男，1995年3月22日出生，汉族，员工，住。上诉人王慧敏因与被上诉人李峰超，原审第三人西安达宏房地产营销策划有限公司（以下简称达宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初18013号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。王慧敏上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审判决第二、三项内容，判决支持王慧敏的反诉请求；2、一、二审诉讼费用由李峰超承担。事实与理由：一、原审法院对李峰超是否具有购房资格的认定错误。1、一审法院认定李峰超离婚后具有购房资格错误。2、李峰超一审时提供的证据仅是其离婚析产的证据，该证据不能证明其购房资格审查是否已被通过。3、案涉《房屋买卖居间合同》无法履行的原因是李峰超在约定时间内不具有购房资格。二、原审判决对违约金与赔偿溢价损失同时支持的判决错误。案涉《房屋买卖居间合同》对违约金有约定，但没有约定赔偿损失条款。根据违约金与赔偿损失不能并用的原则，只有当违约金低于实际损失时，才可要求适当增加违约金，并不是在违约金之外再要求赔偿金。三、达宏公司不应当收取佣金。四、李峰超是违约方，王慧敏行使解除权，符合法律与合同约定。五、一审法院遗漏重要当事人。案涉合同系李峰超与其前妻共同意思表示，应当将其前妻列为案件重要当事人，本案应当依法发回重审。综上所述，李峰超应当承担违约责任。李峰超辩称，一审判决查明事实正确，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回王慧敏的上诉请求。李峰超诉至一审法院请求：1.请求依法解除原被告及第三人签订的房屋买卖居间合同；2.请求依法判令被告立即退还购房定金3万元；3.请求依法判令被告支付违约造成的违约金9.1万元；4.请求依法判令被告支付因违约造成的中介费2.73万元及律师费0.5万元；5.请求依法判令被告支付因违约造成原告购买同区域房屋溢价款。诉讼中，李峰超明确溢价损失为57.83万元；6.诉讼费用及评估费由被告承担。王慧敏向一审法院提出反诉请求：1.撤销原、被告及第三人2018年3月4日签订的《房屋买卖居间合同》。诉讼中，王慧敏明确诉讼请求为撤销《房屋买卖居间合同》中的买卖合同关系；2.李峰超承担缔约过失责任，赔偿反诉原告王慧敏经济损失9.74万元（购房款以91万元为基数按照年利率24%自2018年4月4日起至2018年11月4日，再减去定金3万元）；3.诉讼费用由李峰超承担。一审法院认定事实：2018年3月4日，王慧敏（卖方）、李峰超（买方）经达宏公司居间签订《房屋买卖（居间）合同》（以下简称合同），约定王慧敏将位于西安市碑林区金叶家园建筑面积为154.23平方米的40401号房屋以91万元的价格出卖给李峰超，定金3万元；李峰超采用银行贷款的方式支付购房款，在合同签订15个工作日内准备好购房款并于银行审批通过10个工作日内将首付款37万元存入资金监管账户，剩余54万元通过银行按揭贷款形式支付；中介服务费2.73万元，由李峰超支付。合同“备注”条款第7条约定，“买方是西安市户口有购房资格（2018年3月4日到5月4日前国家关于二套房的限购政策）等”。合同第九条第3款约定，签署本合同后，若本合同非因居间方原因被撤销、解除或未被实际履行，均不影响居间方收取上述中介服务费的权利。第十一条第2款约定，卖方逾期交付房屋或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，买方有权不再购买该房屋，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该房屋成交价的10%作为违约金。第十二条约定，由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担。合同签订后，李峰超向王慧敏支付定金3万元，向达宏公司支付中介服务费2.73万元。2018年4月12日，王慧敏向达宏公司表示办理房屋买卖相关手续需在5月中旬前完成，6月15日又表示不再出卖房屋，并称“因为不讲实话，把我们耽误了”“前几天去房管局才知道的”不再出卖房屋。在本院审理期间，李峰超申请对房屋溢价损失进行鉴定。经西安市中级人民法院委托评估，西安天正房地产资产评估顾问有限公司以2018年6月15日作为价值时点，采用市场价值类型及比较法的估价方法，认为案涉房屋在价值时点的市场价值为148万元，房屋溢价损失为57万元（148万元减去购买总价91万元）。另，评估报告载明本次鉴定收费金额为6221元。李峰超因本案诉讼产生法律服务费5000元。另查明，李峰超为本市户籍居民。李峰超与王彦于2018年4月18日协议离婚。离婚协议约定，位于本市陈家庄商住楼1号楼的一套房屋和本市永松路3号4幢的一套房屋，分别归王彦和李峰超所有。经查询，截至2018年12月3日，李峰超、王彦名下登记的房屋分别为离婚协议涉及的房屋，未成年子女名下未登记房屋。再查明，2017年9月13日，西安市人民政府发布了市政发﹝2017﹞51号《西安市人民政府关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》，将住房限购政策调整为包括碑林区、雁塔区、高新区等的区域范围内，暂停向已拥有2套及以上住房（含新建商品住房和二手房）的本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女）售房。一审法院认为，关于李峰超就购房资格问题是否实施欺诈行为以及合同应否撤销的问题。经查。从合同“备注”第7条“买方是西安市户口有购房资格（2018年3月4日到5月4日前国家关于二套房的限购政策等）”的文义来看，2018年3月4日至5月4日系对李峰超具有购房资格的进一步限定和说明，应理解为李峰超在2018年3月4日至2018年5月4日具有购房资格即可。前述解释结论也符合促进交易的合同目的。李峰超在2018年4月18日协议离婚，离婚后登记在其名下的房屋仅有一套，未成年子女名下并未登记房屋。综上来看，李峰超在合同约定的期间具有购房资格，并未隐瞒不具有购房资格的事实。另外，王慧敏也未提交其陷入认识错误的证据材料。故在案的证据并不能证明李峰超实施欺诈行为以及王慧敏因此陷入认识错误的事实，本案案件事实不符合欺诈及撤销合同的构成要件。故本院对王慧敏关于撤销合同及基于撤销合同的相关诉请，不予支持。关于买卖合同关系应否解除的问题。经查。王慧敏拒不履行合同的行为并无正当事由，属违约行为，已造成李峰超的合同目的无法实现。故李峰超有权据此解除买卖合同关系并要求王慧敏赔偿损失。李峰超关于返还定金3万元的主张，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，本院予以支持。李峰超关于违约金的主张，符合合同的约定，本院予以支持。关于法律服务费（律师费）、居间费问题。双方在违约金之外对律师费的负担问题亦进行了约定，对双方均具有法律约束力，故本院对李峰超主张的法律服务费（律师费）的主张予以支持。居间费损失亦属王慧敏的违约行为造成的损失，故本院对李峰超的该项主张，予以支持。至于房屋溢价损失的问题。经查。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，就李峰超的损失而言，李峰超的损失包括已付定金的利息损失、房屋溢价损失、居间费、律师费等损失。李峰超主张的房屋溢价损失应属合同履行利益损失，且因王慧敏的行为而无法获得，故王慧敏应予以赔偿。案涉房屋在评估价值时点的价值与购房总价之差即为房屋溢价损失，该溢价损失为57万元。考虑到本院已支持李峰超退还定金、违约金、律师费、居间费的主张，以及案涉合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院根据公平原则和诚实信用原则，酌定王慧敏赔偿李峰超房屋溢价损失10万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李峰超、被告（反诉原告）王慧敏于2018年3月4日签订的《房屋买卖（居间）合同》中的买卖合同部分予以解除；二、被告（反诉原告）王慧敏于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李峰超退还定金30000元，支付违约金91000元，赔偿中介服务费27300元、法律服务费5000元、房屋溢价损失100000元。前述款项共计253300元；三、驳回原告（反诉被告）李峰超的其他诉讼请求、被告（反诉原告）王慧敏的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14057元、鉴定费6221元，共计20278（李峰超已预交），由李峰超负担4267元，王慧敏负担16011元并于履行本判决金钱给付义务时一并支付给李峰超。反诉案件受理费6450元（王慧敏已预交），由王慧敏负担。本院经审理查明，一审法院查明事实属实。本院认为，案涉《房屋买卖（居间）合同》合法有效，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，双方当事人对于合同解除均无异议，本案二审争议的焦点问题是违约责任的承担问题。案涉合同签订时，购房人李峰超家庭名下有两套房屋，按照本市房屋限购政策的规定，购房人李峰超此时不具备购房资格。根据政府部门对住房政策的调控，不具备购房资格的购房人不能网签备案并过户登记，购房资格必然影响到买卖双方合同目的的实现，属于对合同具有重大影响的内容。二审庭审中，李峰超及达宏公司均表示签订合同时未向王慧敏披露李峰超不具有购房资格的事实。虽然无法认定李峰超及达宏公司是否具有欺诈的故意，但是李峰超及达宏公司未能如实披露李峰超不具备购房资格的事实明显不符合本市二手房交易习惯，亦违背了诚实信用原则，故应认定李峰超及达宏公司具有过错。合同签订以后，出卖人王慧敏及时联系达宏公司的工作人员催促办理房屋交易手续，但达宏公司以李峰超家中有事为由表示在2018年4月中下旬办理房屋过户交易手续。从上述内容看，王慧敏对李峰超在签订合同时不具备购房资格的情况并不知晓，王慧敏此时并无违约的故意。但是，王慧敏在知悉李峰超签订合同时并不具有购房资格后并拒绝交易时，李峰超已经具备购房资格，案涉合同可以继续履行，故王慧敏对于合同的解除亦存在过错。案涉合同签订以后，李峰超仅支付了购房定金30000元，并且李峰超并未提交证据证明其在履行案涉合同时除中介费以外所产生的其他实际损失，故原审法院判决王慧敏承担全部违约责任及赔偿李峰超房屋溢价损失与本案事实不符。综合考虑本案合同的履行情况，以实际损失为基础，结合当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，本院认定由王慧敏返还李峰超交付的定金3万元并向李峰超支付违约金及其他损失共计91000元，李峰超的其余诉讼请求应予驳回。至于王慧敏的反诉请求，一审法院未予支持并无不妥。综上，本案应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初18013号民事判决第一、三项；二、变更西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初18013号民事判决第二项为：王慧敏于本判决生效之日起十日内向李峰超退还定金30000元并支付违约金及其他损失91000元，共计121000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14057元、鉴定费6221元，共计20278（李峰超已预交），由李峰超负担17953元，王慧敏负担2325元。反诉案件受理费6450元（王慧敏已预交），由王慧敏负担；二审案件受理费18120元（王慧敏已预交），由王慧敏负担18120元。本判决为终审判决。审判长 侯 静审判员 高 玮审判员 侯新省二〇二〇年五月十五日书记员 尹佳佳