山东省郯城县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1322民初4666号 原告：郯城县电影发行放映公司，住所地郯城县人民路**文体中心**楼**，统一社会信用代码：91371322168410409A。 法定代表人：杨卫东，该公司经理。 委托诉讼代理人：吴伟，山东师郯律师事务所律师。 被告：郯城县天意置业有限公司，住所地郯城县城区郯西路**，统一社会信用代码：913713227677548447。 法定代表人：高希胜，该公司经理。 原告郯城县电影发行放映公司与被告郯城县天意置业有限公司合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郯城县电影发行放映公司的法定代表人杨卫东及其委托诉讼代理人吴伟到庭参加诉讼，被告郯城县天意置业有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郯城县电影发行放映公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告郯城县天意置业有限公司履行合同，将位于郯城县××路××街××层××房总数的一半间数、沿街楼3层整个楼层交付给原告（楼房价值800万元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月1日，原告与被告郯城县天意置业有限公司签订合作开发协议，协议约定该宗地位于郯城县××路××号，建设使用性质为沿街商住综合楼（详见协议书），协议第二条第4项约定项目建成后甲方享有沿街1-2层门面房总数的一半间数、沿街楼3层整个楼层。该楼房已经竣工，时至今日，被告没有把房产交付原告，且被告擅自将上述房产予以出售，严重侵害了原告的合法权益。原告依法提起诉讼，请求人民法院依据事实和法律，判准原告的上述请求。 被告郯城县天意置业有限公司在开庭前向本院提交的答辩状中辩称，一、被告多次邀请原告前来交接原告所诉的沿街1-2层门面房总数的一半间数，原告没有来办理交接手续，责任在原告。二、合作开发协议虽约定沿街楼三层建成后归原告，但因原告2013年、2014年三次借被告款项一直未还，在被告办公室，原告领导同意用出售三层楼房价款折抵借款本息和地下室(193.69平方米)的欠款，且被告在出售前，已书面通知原告，现三层楼已出售，按揭贷款、抵押、网签等手续已全部办理完毕，原告诉求交付三层楼已不可能，如原告同意另行偿还借款本息及地下室欠款，被告可用未出售的该楼其他房产等价折抵交付原告。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告郯城县电影发行放映公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.原告营业执照（副本）、法人代表人证明书及法定代表人身份证复印件；2.合作开发协议书等一组，证明涉案沿街房三层整个楼层及门面房总数的一半间数所有权归原告所有，沿街商住楼于2015年5月1日前交付使用，如不能按期完成造成的损失全部由乙方承担，协议一经签订，双方应认真履行，否则违约方向守约方支付实际损失的5倍罚金，被告没有按协议履行，应该承担违约责任，“影星佳嘉苑开发成本一览表”项目中牵扯的三户拆迁补偿分别是陆永建49600元、张朝法350000元、王振350000元，合计74.96万元，“郯城县电影公司棚户区改造合作开发财政返还资金分配协议”中返还财政补助资金501.72万中的176.53万元加上74.96万元共计251.49万元已经支付给被告，原告从未向被告借款；3、保全保函费12000元、保全费5000票据，证明原告因被告违反协议而支出的合理费用应由被告承担。被告郯城县天意置业有限公司于开庭前提交了营业执照（副本）、法定代表人身份证、催款通知函、欠款明细、催款通知函EMS邮寄单及查询信息单。针对被告答辩意见及提交证据，原告郯城县电影发行放映公司称：合同约定房屋应于2015年5月1日前交付，被告一直没按合作协议约定的时间施工，建成后被告从未通知原告将涉案房产进行交付，1-2层门面房没有交付的原因在被告，并不是由于原告的责任没有办理交接手续，原告没有向被告借过款，涉及的三户拆迁补偿款合计为74.96万元，当时是被告垫付的，但是原告已返还给被告，被告应该按合作协议将涉案沿街三层楼房完成的交给原告，被告称已将三层楼出售属于严重违约，且没有证据证明涉案房产已经出售的事实，对被告提供的营业执照副本及法定代表人身份证复印件无异议，原告不否认2020年5月20日收到被告邮寄的催款通知函，但是不认可被告证明的内容，原告从未向被告借过款，催款通知函及其明细没有加盖被告公章，与本案无关联性，储藏室和地下室是1号楼的，与本案房屋没有关系，也没有卖给原告，卖给了住宅户的，66万元中只有35万元垫付款，其他的原告不知情，原告没有给被告出具过借条或者欠条，沿街1-2层总共12间，每层6间，楼房系东西走向，当时没有明确约定哪边给原告，只是说被告选完原告选，原告认为哪边给原告都可以，涉案房屋价值800万元。经审查，本院确认原告提交证据1、证据2中的合作开发协议书及郯城县人民政府文件、证据3的证明力，证据2中影星佳嘉苑开发成本一览表和郯城县电影公司棚户区改造合作开发财政返还资金分配协议加盖了原、被告公章，真实性应予认定，但不足以证明原告已支付被告财政返还资金251.49万元，两份补充协议也加盖了原、被告公章，真实性应予认定，但与涉案争议问题没有关联性；本院确认被告提交的营业执照（副本）及法定代表人身份证的证明力，被告提交的其他证据可以证明被告将催款通知函及被告主张的欠款明细通过EMS邮寄给原告的事实，不足以证明被告主张的原告拖欠被告房款及借款本息共计4568095.85元及原告同意被告出售三层楼房用楼房价款折抵借款本息和欠款的事实，被告主张三层楼已出售完毕并已办理按揭、抵押、网签等手续。 本院认定事实如下：2013年8月1日，原告郯城县电影发行放映公司(甲方)与被告郯城县天意置业有限公司（乙方）就电影公司棚户区改造和沿街开发达成合作开发协议书，协议约定了土地基本情况、双方权利义务、违约责任、其他等内容，由双方法定代表人签字并加盖公章，协议载明该宗土地位于人民路252号，建设使用性质为沿街商住综合楼，河南用地为棚户区还建多层住宅楼，该土地为乙方通过郯城县土地交易市场摘牌竞得土地；甲方负责协调土地招标摘牌事宜，确保乙方独家底价摘牌，摘牌后所有权归乙方，地，地上附属物由甲方负责拆除保净地摘牌、土地转让手续合法，并保证提供的规划方案顺利通过审批、实施，政府返还的房屋拆迁补偿归电影公司所有，每户2万元棚户区改造补贴归26户拆迁户所有，土地返还归开发商所有，项目建成后甲方享有沿街楼1-2层门面房总数一半的间数，沿街楼3层整个楼层所有权归甲方，门面房、办公用房因产权转让产生的各项税、费均由甲方承担，项目建成后乙方将1#住宅楼西半部2400m²(以单元计算)交由甲方负责安置拆迁户，协助甲方办理1#楼26户住户的房屋产权登记，房屋产权登记、手续办理各项费用由甲方和住户各自承担，乙方向甲方分配60万元补偿金，于土地摘牌并开工前10日内一次性支付，乙方摘牌后尽快开工，保证完成棚户区改造建设进度，10月10日前必须开工，2014年9月1日前交付使用，沿街商住楼于2015年5月1日前交付使用。如不能按期完成造成的损失，乙方承担全部损失；协议一经签订，双方应认真履行，否则违约方向守约方支付实际损失的5倍罚金，如提出证明是不可抗力或政策性调整造成的损失，该方不承担违约责任；未尽事宜双方协商解决，协议双方各执一份，自双方盖章签字后生效。该宗土地经政府办理批准手续。楼房建成后，因沿街楼1-2层门面房及沿街楼3层的交付问题，原、被告产生纠纷。2020年5月20日，原告郯城县电影发行放映公司收到被告邮寄的催款通知函及附件（拖欠放款及借款本息计算单），催款通知函载明：“郯城县天意置业有限公司：你公司于2013年10月18日向我公司借款350000元，2014年3月11日借款49600元，2014年7月28日借款660000元，借款时约定的月利率均是2分，截止到2020年5月1日，共计拖欠本息2616495元，你公司多次表示偿还，就是未见实际行动。另外，交付你公司的储藏室----地下室一二单元，面积427.62平方米，单价2600元/平方米，共计1111812元的房款也未向我公司支付。为维护我公司合法权益，现我公司正式书面通知你公司，限你公司在接到本通知三日内，到我公司协商签订具体还款计划。逾期，我公司将按市场价处置开发时约定的预交付给你公司的沿街门面房，以折抵你公司拖欠的借款及储藏室的房款。郯城县天意置业有限公司2020年5月1日”。原告郯城县电影发行放映公司于2020年7月17日向本院提起诉讼，被告郯城县天意置业有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。原告向本院申请保全相关财产，支出申请费5000元、保全保函费12000元。 本院认为，原告郯城县电影发行放映公司与被告郯城县天意置业有限公司协商签订的《合作开发协议书》，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情况，系有效合同，当事人应当按照协议书约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。协议书约定沿街商住楼于2015年5月1日前交付使用，结合协议书其他内容，被告作为开发商应对楼房交付事项承担举证责任，被告主张多次要求原告前来交接沿街楼1-2层门面房总数一半间数而原告没有办理，未提交相关证据证明，应承担不利后果，应认定被告没有履行沿街楼1-2层门面房交接义务。被告没有提交证据证实原告欠其房款及借款本息4568095.86元的事实，也未有证据证实沿街楼3层整个楼层用以折抵其主张的房款及借款本息及整个3层楼房已全部出售完毕的事实，被告主张3层楼房折抵欠款已无交付可能，不能成立。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适用强制履行或者履行费用过高；（三）债务人在合理期限内未要求履行。根据上述两条法律规定，被告应按协议书约定将沿街楼1-2层门面房总数一半的间数及沿街楼3层整个楼层交付给原告。原告支出的申请费5000元及保全保函费12000元，系其为实现债权支出的合理费用，原告诉求被告承担该费用，本院予以采纳。 综上所述，原告郯城县电影发行放映公司诉求被告郯城县天意置业有限公司将位于郯城县××路××街××层××房总数的一半间数、沿街楼3层整个楼层交付给原告，并由被告承担申请费、保全保函费，于法有据，本院予以支持，被告答辩意见无证据证明，本院不予采纳，被告经传票传唤不到庭参加诉讼，应承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告郯城县天意置业有限公司于判决生效后十日内将位于郯城县××路××街××层××房总数的一半间数、沿街楼3层整个楼层交付给原告郯城县电影发行放映公司； 二、被告郯城县天意置业有限公司于判决生效后十日内给付原告郯城县电影发行放映公司申请费5000元、保全保函费12000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费67800元，由被告郯城县天意置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  张志刚 人民陪审员  杜玉林 人民陪审员  孟凡魁 二〇二〇年十月十六日 书 记 员  侯存存