上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9334号上诉人（原审原告）：上海亚天贸易有限公司，住所地上海市徐汇区冠生园路**-14。法定代表人：袁洁，董事长。委托诉讼代理人：潘黎明，男，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：上海徐汇园林发展有限公司，住，住所地上海市徐汇区钦州路**/div>法定代表人：杨华，董事长。委托诉讼代理人：金漪，女，该公司工作人员。上诉人上海亚天贸易有限公司（以下简称亚天公司）因与被上诉人上海徐汇园林发展有限公司（以下简称园林公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初6417号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亚天公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持亚天公司一审诉讼请求。事实和理由：2002年2月，园林公司违约致亚天公司遭受重大经济损失，故双方于2005年5月18日就系争房屋签订租赁合同，约定亚天公司以每月人民币1,500元的优惠价格持续承租系争房屋，以弥补此前部分损失。2018年7月27日，双方就系争房屋再次签订租赁合同，约定系争房屋使用费为每月2,300元。亚天公司依此标准向园林公司支付了系争房屋2018年全年的使用费。然而，该合同被生效判决认定为无效，故双方仍应按照2005年5月18日签订的租赁合同履行，即系争房屋的使用费标准仍为每月1,500元。根据我国合同法第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，园林公司根据2018年7月27日无效租赁合同，于2018年度每月多收取亚天公司的800元应予返还。此外，自2019年1月1日起，XX菜市场根据其与园林公司约定，向亚天公司收取10,000元的管理费及每月3,500元的系争房屋使用费。XX菜市场收取该费用后实际转付给了园林公司，故园林公司应向亚天公司返还上述管理费及每月多收取的2,000元，本案中，亚天公司暂主张至2020年6月30日。园林公司辩称，不同意亚天公司的上诉请求。事实和理由：双方于2018年7月27日签订的租赁合同虽为无效，但亚天公司实际占有系争房屋，应当参照约定的租金标准支付使用费，园林公司无需向其返还2018年度的部分使用费。2019年起，园林公司并未收取亚天公司管理费或系争房屋使用费，故亚天公司要求园林公司返还上述款项，缺乏依据。虽然，园林公司与Z公司（筹）（以下简称Z公司）约定，后者每月向园林公司支付系争房屋使用费3,500元，但该约定与亚天公司无关。园林公司不清楚亚天公司支付系争房屋使用费的具体情况。亚天公司向一审法院起诉请求：判令园林公司返还2018年1月1日至2020年6月30日多收取的租赁费55,600元。一审法院认定事实：2005年5月18日，园林公司（甲方）与上海A有限公司（乙方，以下简称A公司，亚天公司原名称）签订《租赁合同》，约定，甲方将冠生园路公园大门旁一间17平米门面房出租给乙方，租赁期为三年，自2005年6月1日起至2008年5月31日止，每月租金1,500元，一季度一付，每次4,500元。甲方承诺，协议到期后仍然与乙方持续续签合同且租金从优。2008年1月1日，园林公司与上海B有限公司（以下简称B公司）签订场地租赁合同，园林公司将冠生园路以北、康健公园东侧场地面积约2,200平方米租赁给B公司作经营场所使用，租期自2008年1月1日至2012年12月31日。2008年4月25日，B公司与亚天公司签订摊位租赁协议书，B公司将市场内加1号房租赁给亚天公司经营烟草食品，月租金1,500元，签约期为2008年4月24日至2008年12月31日止。2008年12月16日，双方又续签协议将租赁期延长至2009年12月31日。2013年1月1日，园林公司与B公司续签场地出租合同，租期自2013年1月1日至2017年12月31日。2013年10月1日，B公司与亚天公司签订摊位租赁协议书，B公司将市场内-14号摊位租赁给亚天公司经营香烟食品，租金1,500元，签约期为2013年10月1日至2018年10月31日止。亚天公司称租金付至2017年12月底。2018年7月27日，园林公司与亚天公司签订房屋使用合同，约定园林公司借给亚天公司XX路XX号康健公园南门一间半摊位房屋，面积17.86平方米，用途为蛋糕配送，使用期为2018年1月1日至2018年12月31日止，月使用费2,300元，使用保证金4,600元。亚天公司向园林公司支付了一年租金及4,600元的使用保证金。后亚天公司与园林公司未签订合同，现亚天公司仍占用系争房屋。2019年1月17日，园林公司（甲方）与Z公司（乙方）签订房屋使用合同，园林公司将XX街道XX街坊XX/XX丘地块全部房屋宗地面积2,467平方米，XX路XX号康健公园南门一间半摊位（面积17.86平方米）借给乙方作农贸市场，租期自2019年1月1日至2019年12月31日。该合同落款处乙方签署人为周某。一审另查明，徐汇区康健公园原门牌号为XX路XX号、XX号、XX号，因整顿门弄牌需要，将原XX路XX号门牌号码更改为XX路XX号-XX。在（2019）沪0104民初22199号一案中，亚天公司与园林公司均确认，亚天公司分别与园林公司、B公司签订的合同中的租赁物表述不一，但实为同一标的物。一审再查明，亚天公司于2019年曾起诉园林公司，请求判令园林公司履行2005年5月18日与亚天公司签订的租赁合同，继续与亚天公司签订房屋租赁合同（按照月租金2,300元标准签订三年），一审法院于2019年4月9日作出（2019）沪0104民初2192号判决，驳回亚天公司的诉讼请求。2019年，亚天公司起诉园林公司，请求确认2018年7月27日与园林公司签订的租赁合同无效。一审法院作出（2019）沪0104民初22199号生效判决，认定，园林公司作为房屋权利人仅是划拨取得了2,467平方米土地的使用权，系争房屋无任何经相关部门批准建造的许可文件，也未取得不动产登记，因此双方就系争房屋签订的租赁合同无效，园林公司退还亚天公司房屋保证金4,600元。现园林公司已将4,600元押金退回给亚天公司。一审审理中，亚天公司提供一张由上海C有限公司于2019年7月17日开具的发票（显示市场管理费42,000元，2019年1月1日-12月31日）、2019年12月31日出具的《收据》（显示摊位费21,000元）以及2019年9月出具的发票（显示市场服务费10,000元，购买方为高仕龙），拟证明亚天公司称其按照3,500元/月的租金标准向XX菜市场支付了2019年1月1日至2019年6月31日的房屋租金以及10,000元管理费，XX菜市场已经将上述费用支付给园林公司，园林公司应将多收取的费用返还给亚天公司（超过每月1,500元部分）。园林公司称，亚天公司支付给菜市场的钱园林公司并不清楚，菜市场从未将亚天公司支付给菜市场的钱支付给园林公司。亚天公司称B公司与上海C有限公司是原班人马，只是名称不同。园林公司称2019年后，园林公司已将房屋出租给Z公司，Z公司与B公司系不同主体，因为2019年正在筹建中，故由上海C有限公司开具发票。一审法院认为，亚天公司与园林公司于2018年7月27日签订的租赁合同虽经生效判决确认无效，但亚天公司实际占用系争房屋，应向园林公司支付房屋使用费，园林公司按照2,300元/月的标准向亚天公司收取2018年1月至12月期间的房屋使用费符合法律规定，亚天公司要求按照2005年与园林公司签订合同确定的租金标准1,500元/月支付，缺乏依据，不予支持，亚天公司要求园林公司按照1,500元/月的标准退还多收取的2019年1月至2020年6月期间的租赁费以及市场管理费，因亚天公司未提供充分证据证明园林公司收取了上述期间的租赁费以及市场管理费，故对亚天公司要求园林公司退还多收取的租赁费以及市场管理费的诉讼请求，不予支持。一审法院审理后，依照《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于二〇二〇年六月二十九日作出判决：驳回上海亚天贸易有限公司全部诉讼请求。案件受理费减半收取计595元，由上海亚天贸易有限公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方二审中的争议焦点为：2018年度系争房屋使用费的标准；园林公司是否实际收取了亚天公司支付的管理费及2019年1月1日起的使用费。依据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。2018年7月27日，双方就系争房屋签订租赁合同，约定系争房屋租金标准为每月2,300元。因生效判决认定该合同无效，园林公司主张参照该合同约定的租金标准收取亚天公司系争房屋使用费，并无不当。亚天公司主张双方2005年5月18日签订的租赁合同约定的租金标准具有补偿性质，应按照该标准支付使用费而非其他，但并未提交有效证据予以证明，该项主张缺乏依据，本院不能支持。关于管理费、使用费的收取问题，亚天公司确认，系争房屋2019年1月1日起的管理费及使用费向XX菜市场支付，至于XX菜市场的公司名称，因多次更改，其不清楚。查亚天公司主张由园林公司返还款项的依据在于，园林公司与Z公司约定后者每月向前者支付系争房屋使用费3,500元。对此，本院认为，合同法律关系具有明确相对性，园林公司与Z公司就包括系争房屋在内的房屋签订的使用合同，对亚天公司并无约束力。即便Z公司向亚天公司收取的使用费金额与其向园林公司支付的使用费金额一致，在无其他证据佐证的情况下，显然不能证明园林公司系实际、直接收取亚天公司管理费、使用费的主体。因此，亚天公司要求园林公司返还管理费、使用费缺乏依据。综上，亚天公司的上诉请求，缺乏依据，应予驳回。一审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,190元，由上海亚天贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年十月二十一日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……