广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤03民终674-680号 上诉人（原审原告）：深圳市中建弘建筑工程有限公司，住所地：深圳市福田区福田街道深南大道6006华丰大厦2304，统一社会信用代码：914403003116311330。 法定代表人：胡权辉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：祖冲，广东卓科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晶玲，广东卓科律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）谢奕龙，男，汉族，1964年1月28日出生，住所地：深圳市宝安区。 委托诉讼代理人：杨文，广东业晟律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：曾慧珍，女，汉族，1964年5月12日出生，住所地：深圳市南山区。 委托诉讼代理人：杨文，广东业晟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：深圳市伟信达实业有限公司，住所地：深圳市宝安区西乡街道宝民二路臣田综合楼南边****，统一社会信用代码：914403007649570568。 法定代表人：张伟强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈佳，广东国晖律师事务所律师。 上诉人深圳市中建弘建筑工程有限公司（以下简称中建弘公司）因与上诉人谢奕龙、曾慧珍及被上诉人深圳市伟信达实业有限公司（以下简称伟信达公司）所有权纠纷共7案，不服深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初9500、9501、9505-9509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了合并审理。各案现已审理终结。 中建弘公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判或发回重审；2.改判谢奕龙、曾慧珍停止对中建弘公司位于宝安区西乡镇草围村宗地号Ａ125-××6的房产的侵权行为，拆除涉案房产所在地的地上建筑物；3.改判谢奕龙、曾慧珍在上述房产所在地块范围上恢复中建弘公司原房产的状态；4.改判谢奕龙、曾慧珍、伟信达公司赔偿租金损失（以实际评估为准，租金暂从2014年8月起计算至2019年11月，实际计算至法院判决执行为止，租金暂以每月每平方10元计算）；5.改判谢奕龙、曾慧珍赔偿因此造成的损失（以实际评估为准，暂以登记价计算）；6.改判谢奕龙、曾慧珍、伟信达公司承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由： （一）一审法院认定谢奕龙、曾慧珍在房产原址上拆除重建是错误的，事实上谢奕龙、曾慧珍是在原址上违法加建。深圳市不动产登记中心出具的《历史用地遗留问题竣工项目处理决定书》中的附件5、附件6明确记载了谢奕龙、曾慧珍的房产均为违法加建，而非拆除重建。 一审法院认定谢奕龙、曾慧珍损毁涉案房产的事实不清、证据不足，中建弘公司的7套房产，均办理了相应房产证，原始取得均经人民法院拍卖程序取得，后为二手交易所得，均为合法。 （二）一审法院认定证据错误。一审法院把草围社区居委会岀具的《关于草围第二工业区物业的情况说明》（复印件）作为认定是否侵权的重要证据，是严重错误的。该份《说明》为复印件，并非原件，不应作为认定事实的主要依据。即使该份《说明》为原件，其作出主体也不具有证明的资质和能力，国家主管机关出具的档案文件，在效力上优于居委会岀具的复印件。该份《说明》是草围社区居民委员会于2017年6月2日作出，时隔13年之后，居委会在没有任何书面材料证明的情况下，不能证明2004年的建筑物状态。该份《说明》与深圳市中级人民法院与规划部门的相关材料相违背，其所说明内容不具有参考价值。 一审法院对于深圳市不动产登记中出具的《历史用地遗留问题竣工项目处理决定书》所证明事实未进行认定，却认定了复印件所反映的内容。《历史用地遗留问题竣工项目处理决定书》中的附件5、附件6中明确记载中建弘公司的7套房产均在谢奕龙、曾慧珍所加建的范围之内。 中建弘公司在一审审理过程中，申请对涉案7套房产进行测绘，而谢奕龙、曾慧珍百般阻挠导致无法进行测绘，影响对案件基本事实的认定，法院应当推定涉案房产在其重建范围，而一审法院只推定谢奕龙、曾慧珍占用了公摊面积，选择了对谢奕龙、曾慧珍最为有利的推定方式，有违证据认定规则。 （三）一审法院适用法律错误。对于中建弘公司提出的恢复原状请求，一审法院认为土地规划监察局已经作出行政处罚决定书，在处罚决定实施后侵权行为已经结束，中建弘公司无需通过诉讼的方式重复要求拆除。本案中，涉案建筑是违法加建而非重建，行政处罚是要求拆除其他加建的房产，而非拆除中建弘公司的合法建筑，中建弘公司基于合法建筑的基础要求恢复原状，合理合法。一审法院把拆除违法建筑和恢复合法建筑混为一谈，导致其在法律适用时把行政权和司法权混为一谈，导致错误判决。 （四）一审法院的认定事实和判决结果相互矛盾。一审法院判决谢奕龙、曾慧珍支付部分侵权租金，而在基本的房产侵权事实上驳回中建弘公司的起诉，二者之间存在明显矛盾。如果被不存在基础的房产侵权事实，如何还要判决谢奕龙、曾慧珍支付相应侵权租金。从另一个角度说，一审法院明确知道谢奕龙、曾慧珍存在上述侵权事实，却驳回了中建弘公司的其他诉讼请求。 （五）一审法院违反法定程序，对涉案7套房产进行测绘时，因谢奕龙、曾慧珍拒绝协助配合，一审法院就终止了测绘，而根据双方提供的资料，不需要谢奕龙、曾慧珍配合，可以直接测绘并确定涉案房产是否被谢奕龙、曾慧珍侵占。一审法院在处理鉴定时违反了法定程序，应当进行鉴定而未进行鉴定。 谢奕龙、曾慧珍上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判谢奕龙、曾慧珍无需赔付中建弘公司土地使用费，无须自2019年8月起继续支付土地使用费至涉案土地纠纷或厂房处置解决之日止；2.中建弘公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由： （一）谢奕龙、曾慧珍未侵犯中建弘公司的合法权益。谢奕龙、曾慧珍在2004年3月通过拍卖取得涉案土地上的厂房、宿舍、别墅共3栋建筑物，共取得政府相关部门核发的房地产证15本，均有载明该本房地产证对应建筑物的用地面积，15本房地产证中用地面积合计为9362.4平方米，谢奕龙、曾慧珍对于该9362.4平方米有占有使用和收益的权利。目前，谢奕龙、曾慧珍在涉案土地上所有建筑物的用地面积合计未超过9362.4平方米，未侵犯中建弘公司的相关权益，且谢奕龙、曾慧珍在2004年取得拍卖物业时，涉案宗地上并无中建弘公司主张属于其所有的建筑物。 （二）深圳市中建弘建筑工程限公司的相关权益自2016年12月才取得，一审法院从2014年8月起计算土地使用费没有事实依据，且2016年12月前的土地使用费早已过诉讼时效。根据中建弘公司在一审提供的证据，其最早是在2017年3月向相关部门反映并主张权益，一审法院从2014年8月起计土地占用费没有法律依据。 伟信达公司辩称，其与中建弘公司没有合同关系，应驳回中建弘公司的诉讼请求。 中建弘公司向一审法院起诉请求：1.谢奕龙停止对中建弘公司位于宝安区西乡镇草围村宗地号Ａ125—××6的7处房产的侵权行为，拆除涉案房产所在地上的建筑物；2.谢奕龙在上述房产所在地上恢复中建弘公司原房产状态；3.谢奕龙、伟信达公司赔偿中建弘公司的租金损失（暂从2004年7月起计算至2018年7月，实际计算至法院判决执行为止，租金从2018年7月后以30元/月/平方米计算）；4.谢奕龙、伟信达公司赔偿公摊面积其他损失；5.谢奕龙赔偿中建弘公司因此造成的房屋价值损失（以实际评估为准）；6.由谢奕龙、伟信达公司承担全部诉讼费用。后一审法院追加曾慧珍作为被告参加诉讼。中建弘公司的诉讼请求金额详见下表：                            案号                       房产                       房地产证号                       诉求租金损失（元）                       诉求公摊面积损失（元）                       诉求房屋价值损失（元）                               （2018）粤0306民初9500号                       设备厂房四栋一层                       粤(2016)深圳市不动产权第XXXX号                       1570464                       3976399.10                       4340235.86                               （2018）粤0306民初9501号                       设备厂房四栋二层                       粤(2016)深圳市不动产权第XXXX号                       261408                       661882.43                       722444.052                               （2018）粤0306民初9505号                       娱乐室车库八栋一层                       粤(2016)深圳市不动产权第0XXXX号                       240912                       609986.768                       665799.981                               （2018）粤0306民初9506号                       娱乐室六栋二层                       粤(2016)深圳市不动产权第XXXX号                       514752                       1303346.90                       1422601.91                               （2018）粤0306民初9507号                       仓库七栋一层                       粤(2016)深圳市不动产权第XXXX号                       257376                       651673.451                       711300.956                               （2018）粤0306民初9508号                       娱乐室六栋一层                       粤(2016)深圳市不动产权第XXXX号                       464352                       1175734.61                       1283313.21                               （2018）粤0306民初9509号                       汽修厂房五栋一层                       粤(2016)深圳市不动产权第XXXX号                       309120                       782688.74                       854304.021                一审法院认定事实：（一）涉案土地宗地号为Ａ125-××6，宗地面积10365.2平方米，用途为工业用地，位于深圳市××××街道草围社区。 1993年，XX电业制品（深圳）有限公司在该址建设了8栋建筑物。1996年，深圳市宝安区处理历史用地遗留问题办公室作出决定书，核准Ａ125-××6宗地权利人为XX电业制品（深圳）有限公司。此后，XX电业制品（深圳）有限公司就该8栋建筑物办理了22本房产证。现其中7本房产证对应涉案5栋建筑物的权利人为中建弘公司，15本房产证对应3栋相邻建筑物的权利人为谢奕龙和曾慧珍。 （二）关于权利人为谢奕龙和曾慧珍的15套房产。2004年3月3日，经深圳市福田区人民法院拍卖，谢奕龙竞拍取得建筑面积总计为10057.6平方米的3栋建筑物所有权，分别是厂房三栋1-5层、宿舍一栋1-4层、别墅二栋1-4层。以上3栋建筑物，办有15本《房地产证》，原登记权利人为XX电业制品（深圳）有限公司，由深圳市福田区人民法院按执行拍卖程序确认归属谢奕龙。执行法院向谢奕龙交付上述建筑物后，谢奕龙未重新办理产权证书。 2007年10月17日，一审法院另案作出（2007）深宝法民一初字第3000号民事调解书，内容为：曾慧珍称其与谢奕龙共同出资拍得10057.6平方米建筑，经法院调解，曾慧珍与谢奕龙达成协议，谢奕龙应于调解笔录签字生效后30天内将拍卖竞得的上述建筑物产权的一半过户至曾慧珍名下。2007年12月18日，一审法院向原深圳市国土资源和房产管理局宝安分局发出《协助执行通知书》，执行内容为：“将谢奕龙于2004年3月3日与深圳市土地房产交易中心签订《拍卖成交确认书》中编号为N0200-XXXX号房产（建筑面积共为10057.6平方米，拍卖成交价格为人民币8562216元，产权证号分别为7224178、7224179、7224180、7224181、7224182、7224183、7224185、7224186、7224189、7224192、7224194、7224196、7224199、7224208、7224213）的50%产权过户给申请人曾慧珍。” 相关行政登记部门对上述两次执行情况予以备案登记，谢奕龙与曾慧珍至今未重新办理产权证书。 （三）关于权利人为中建弘公司的7套房产。2002年3月25日，深圳市中级人民法院就廖X畅诉XX电业制品（深圳）有限公司借款合同纠纷一案，作出（2002）深中法经一初字第66号民事调解书，内容为：XX电业制品（深圳）有限公司确认拖欠廖X畅本息650万元，以其拥有的设备厂房、汽修厂房、娱乐室、仓库、车库共五栋房产在内的若干财产作以物抵债。2003年7月28日，深圳市中级人民法院作出（2002）深中法执登字第714号、（2003）深中法执二字第219号民事裁定书，裁定将XX电业制品（深圳）有限公司上述五栋房产抵偿给廖X畅。 此后，廖X畅办理上述5栋房产的7本房产证。2016年8月23日，廖X畅与中建弘公司申请房地产转移登记。2016年9月21日，经核准登记，中建弘公司随即办理了新房产证：粤（2016）深圳市不动产权第XX**、第XXXX号、第0XXXX号、第XXXX号、第XXXX号、第XXXX号、第XXXX号。 据中建弘公司提供的其与廖X畅于2016年8月30日签订的《补充协议》，廖X畅将涉案不动产上在签订合同前的因第三方使用导致的租金损失请求权一并转让给中建弘公司。 （四）涉案宗地上八栋建筑物相关基本情况。据房产登记档案留存的由核工业华南地勘局第三测绘所作出的查丈资料，归结如下：                            序号                       建筑物                       层数                       使用面积                       分摊面积                       基底面积                       权属                               1                       宿舍楼                       六层                       4251.10                       411.51                       761.85                       六本房地产证，实际归属谢奕龙、曾慧珍                               2                       别墅                       四层                       322.82                       61.01                       127.16                       四本房地产证，实际归属谢奕龙、曾慧珍                               3                       厂房                       五层                       4435.75                       575.44                       929.23                       五本房地产证，实际归属谢奕龙、曾慧珍                               4                       设备厂房                       二层                       545.22                       0                       467.41                       二本房地产证，登记归属中建弘公司                               5                       汽修厂房                       一层                       91.98                       0                       91.98                       一本房地产证，登记归属中建弘公司                               6                       娱乐室                       二层                       265.10                       26.25                       138.88                       二本房地产证，登记归属中建弘公司                               7                       仓库                       一层                       76.56                       0                       76.56                       一本房地产证，登记归属中建弘公司                               8                       车库                       一层                       71.08                       0                       71.68                       一本房地产证，登记归属中建弘公司                （五）2004年7月，谢奕龙将其拍卖竞得的别墅二栋1-4层（占地面积121.2平方米）拆除，在原址上并占用周边土地，建设了1栋4层厂房（总建筑面积约5276平方米）。同时，谢奕龙在涉案地块上另建设了1栋6层厂房（总建筑面积约9509平方米）。该两栋厂房于2004年7月开始施工，于2005年5月完工。建成后，谢奕龙就该厂房与伟信达公司订立租赁合同，并已向深圳市宝安区房屋租赁管理办公室备案登记。 （六）中建弘公司受让涉案7套房产后，认为其建筑物因谢奕龙拆毁所致灭失，与谢奕龙产生纠纷，向多个行政部门反映侵权事实，要求拆除违章建筑。2017年8月8日，深圳市宝安区土地规划监察局收到有关“草围社区金德路草围第二工业区伟信达工业园”违法建筑的举报，遂对该工业园内两栋厂房进行勘验，查实：两栋厂房所涉土地分别为1492.79平方米、1449.89平方米，规划用地性质为居住用地，均位于Ａ125-××6号宗地，该宗地建筑已核发22本房地产证。2017年8月24日，深圳市宝安区土地规划监察局向谢奕龙发出《行政处罚告知书》。 2017年9月21日，深圳市宝安区土地规划监察局作出《行政处罚决定书》，责令谢奕龙拆除该两栋厂房。2018年11月20日，深圳市盐田区人民法院作出行政判决书，以程序不当，撤销深圳市宝安区土地规划监察局作出的上述《行政处罚决定书》。 2017年9月12日，谢奕龙以深圳市不动产登记中心为被告提起行政诉讼，对涉案7套房产的转移登记行为不服，要求确认转移登记行为无效，注销不动产权证书。2018年4月18日，深圳市盐田区人民法院认定谢奕龙与被诉行政行为无利害关系，裁定驳回起诉。谢奕龙上诉，深圳市中级人民法院于2018年11月14日裁定驳回上诉，维持原裁定。 （七）中建弘公司主张前述两栋厂房系谢奕龙拆除中建弘公司所有的7套房产后所建设。一审庭审中，谢奕龙与曾慧珍确认该两栋厂房为两人共同建设，并辩称建设厂房时地上并无中建弘公司所称的5栋建筑物。为此，谢奕龙提供辖区基层自治组织深圳市宝安区航城街道草围社区居民委员会出具的《关于草围第二工业区物业的情况说明》（复印件），该《说明》称谢奕龙拍卖竞得15套房产时，不存在其他建筑物，谢奕龙是在原空地上加建了两栋厂房，且已向深圳市宝安区申报处理历史遗留生产经营性违法建筑，申报编号为T1-0700-B00370。 经一审法院向深圳市中级人民法院、深圳市福田区人民法院调取22套房产转移的关联卷宗，均未发现有涉案7套房产的原状照片、书面陈述或笔录等。深圳市福田区人民法院的执行卷宗显示，武汉市农村信用社合作社武昌营业部曾申请参与分配，在其申请书中提及涉案7套房产的财产线索，但卷宗内无涉案7套房产的处理资料。 经一审法院向深圳市规划国土资源委员会宝安管理局、深圳市不动产登记中心调查取证，两单位关于权利登记情况的回复内容与前述查明事实一致，均未查找到建筑物所在土地坐标记录。但就平面图问题，深圳市规划国土资源委员会宝安管理局复函称：“未能查询到Ａ125-××6宗地涉案七处房产的平面图及所在建筑物一层的土地坐标记录。经与市规划国土房产信息中心沟通，所协助提供的1994年度地形图仅供贵院参考。”深圳市不动产登记中心则复函称：“在《深圳市房屋建筑面积查丈报告》中有来函所述七处房产的平面图资料，但未查到所在建筑物一层的土地坐标记录，该《深圳市房屋建筑面积查丈报告》为登记所依据的测绘材料。”并附有籍测绘大队出具的建筑面积查丈图。 一审中，中建弘公司要求比对涉案7套房屋与新建两栋厂房的所在土地位置，并测量重合面积，一审法院责令中建弘公司与谢奕龙、曾慧珍相互协助，配合地籍测绘大队进行勘察、测量。谢奕龙和曾慧珍提出异议，以建设两栋厂房时并无地上建筑物，无有效行政登记的平面图和土地坐标等为由拒不配合测绘。经一审法院释明不利后果后，谢奕龙和曾慧珍仍不同意测绘。 （八）一审法院委托对涉案7套房产对应的土地使用价值进行评估。评估费用共计13,856元，中建弘公司已预缴。经异议、修正后的评估意见为：2004年7月1日至2019年7月31日期间，涉案7套房产对应的土地使用价值为994,300元。 一审法院据评估报告详细列表核得：2014年8月至2019年7月期间，涉案7套房产对应的土地使用价值为438,814元；其中2019年7月涉案7套房产对应的土地使用价值为6056元。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，民事主体依法取得的物权受法律保护，任何个人不得侵犯；不动产物权的设立和消灭，经依法登记，发生法律效力。中建弘公司经不动产登记部门核准登记享有涉案7套房产（即涉案5栋建筑物）的所有权利，依法受法律保护。谢奕龙、曾慧珍辩称中建弘公司受让时建筑物已灭失，因而转让行为无效，中建弘公司非适格权利人，一审法院认为，建筑物灭失，所有权人依法享有相应受偿权利，而中建弘公司系不动产登记部门核准登记的所有权人，在无证据或事实证实有其他所有权人的情况下，应由中建弘公司行使相关权利。谢奕龙、曾慧珍对转移登记有异议，非本案民事诉讼审理范围。 关于涉案建筑物是否为谢奕龙与曾慧珍拆毁的事实认定问题，据现状，中建弘公司所享有权利的涉案5栋建筑物确已灭失，但中建弘公司并未提供证据证明灭失的原因，而是根据土地使用现状推论谢奕龙实施了损毁行为。一审法院认为，民事主体主张他人以占有土地目的拆毁多处建筑物，属于重大的损坏私人财物的行为，既无任何直接证据证明，亦无形成证据链的间接证据证明，在民事纠纷案件中不宜直接推定同宗地其他土地使用者实施了拆毁建筑物的行为。从反证的角度分析，亦存在几处疑点：1.中建弘公司未能提供涉案5栋建筑物原状的照片或其他书面描述材料。2.无论是涉案5栋建筑物以物抵债的关联案件，还是涉案3栋相邻建筑物由谢奕龙拍卖竞得的关联案件，均未查找到5栋建筑物原状的照片或其他书面描述材料。3.中建弘公司与原物权人廖X畅十多年未勘察、核查过涉案5栋建筑物的状况，有悖常理。4.辖区基层自治组织草围社区居委会出具的《关于草围第二工业区物业的情况说明》，虽为复印件，但具备一定参考、辅证意义，该《说明》称谢奕龙拍卖竞得3栋相邻建筑物时，不存在其他建筑物，谢奕龙是在原空地上加建两栋厂房，因此，在无法核查多年前建筑物状况的情况下，辖区基层自治组织的陈述更具可信度。 综合上述多方面分析，一审法院不采纳中建弘公司关于谢奕龙拆毁涉案5栋建筑物的事实主张。故而，中建弘公司关于建筑物方面的赔偿主张，证据不足，一审法院不予支持，若此后中建弘公司完备证据或出现新事实证实该事实主张的，可再诉主张。 关于谢奕龙、曾慧珍有否侵占灭失的5栋建筑物土地的问题。由于涉案5栋建筑物灭失已十几年，国土规划部门及不动产登记部门未能核查到建筑物的土地坐标，但深圳市不动产登记中心在档案中核查到房屋建筑面积查丈报告，该查丈报告虽非行政管理部门出具，但存放于档案中，具备一定的可信度。可否依据查丈报告核查两栋厂房有无占用涉案5栋建筑物的基底面积，属于土地测绘专业问题，中建弘公司申请测绘核实，合符情理，有利于查明事实，谢奕龙、曾慧珍作为现土地使用者，拒不配合测绘，依法应承担相应不利后果，一审法院按推定事实主张成立的情形判令谢奕龙、曾慧珍承担民事责任。 关于有无间接侵害土地使用权益的问题，涉案宗地原由XX电业制品（深圳）有限公司建设共8栋建筑物，申办了22本房产证，各建筑物除自占基底面积以外，尚有其他空地供共同使用，宗地上所有不动产权利人未经行政审批，不得改变规划，多占用地。谢奕龙、曾慧珍拆除其所享有用地面积仅121.2平方米的建筑物，通过原址扩建、加建的方式建设两栋基底面积均达1400多平方米的厂房，违反原宗地建设规划，必然影响到同宗地其他房产所有权人的土地使用权益。因此，谢奕龙、曾慧珍间接侵害中建弘公司合法权益，一审法院予以确认。 涉案宗地地块的权利人原为XX电业制品（深圳）有限公司，其办理房地产证后转让，土地权利附于建筑所有权一并转让。客观上，涉案5栋建筑物灭失，行政部门截至一审庭审之日未对相应土地使用权作出处理，中建弘公司则为相应土地使用权的合法权利人，谢奕龙、曾慧珍实际使用土地或间接侵害其土地使用权，应当支付对价或赔偿损失。由于实际使用建筑物基底面积与间接侵害公共面积使用权的过错责任有别，前者应当赔付全部土地使用费，后者则应根据过错程度赔付部分土地使用费，因此，一审法院准予中建弘公司关于测绘土地的申请，有利于准确核实谢奕龙和曾慧珍的赔偿责任，但谢奕龙、曾慧珍拒不配合测绘，经一审法院释明后仍不配合，一审法院择其重者确定民事责任。评估报告经异议、修正后作出结论，一审法院予以认可。 谢奕龙与曾慧珍提出中建弘公司无权主张转移登记之前的部分土地使用费用、以及部分土地使用费用主张已超诉讼时效。据查明事实分析，首先，中建弘公司已通过《补充协议》获得转移登记之前损害受偿的权利，该部分诉求不存在主体不适格的问题。其次，普通侵权赔偿主张的时效自知道或应当知道权利受到损害之日起算，而2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实施前，普通诉讼时效适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年期限。中建弘公司于2016年8月受让涉案7套房产后陆续向相关行政部门反映情况，开始主张权利，法院应保护自2014年8月起的民事权利。中建弘公司辩称时2016年8月方知道权利受到侵害，但建筑物拆毁、土地使用纠纷在侵害发生之时即可发现，客观上不存在阻碍权利人知悉情况的条件，此情形对于积极行使权利的民事主体来说，两年期限是充裕的，中建弘公司怠于履行合理注意义务，一审法院不予采纳，故应从2014年8月份起保护其民事权利。据评估报告核实，2014年8月至2019年7月的相应土地使用费用为438,814元。 中建弘公司诉求谢奕龙拆除涉案两栋厂房，一审法院认为，此诉求以建筑物合法性问题为前提，建筑物合法性的认定、是否属于违法建筑拆除范围、拆除面积的核定等，应由相关行政部门处理，中建弘公司该诉求非民事审理范围。中建弘公司提供深圳市宝安区土地规划监察局作出的涉案《行政处罚决定书》，主张已符合违法建筑拆除范围，但该决定书已循行政诉讼途径撤销，不具备法律效力。若相关行政部门责令拆除涉案厂房，则处罚决定实施后中建弘公司所述的土地方面的侵权即已结束，中建弘公司无需通过民事诉讼重复要求拆除。另一方面，在涉案土地使用纠纷或厂房处置事宜未完结前，谢奕龙、曾慧珍必然继续实际使用涉案土地或间接侵害中建弘公司的土地使用权益，应当继续赔付土地使用费用。一审庭审中，中建弘公司同意按2019年7月标准继续主张土地方面的权利，一审法院予以采纳。 伟信达公司的承租行为，与中建弘公司所述的侵权事实无法律上的因果关系，中建弘公司主张伟信达公司承担责任，无事实及法律依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国土地管理法》第十三条、第六十六条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、谢奕龙、曾慧珍应于判决生效之日起五日内赔付深圳市中建弘建筑工程有限公司土地使用费用438,814元，并自2019年8月起按6056元/月标准继续支付土地使用费，至涉案土地使用纠纷或厂房处置事宜解决之日止；二、驳回深圳市中建弘建筑工程有限公司其他诉讼请求。7案受理费分别为81,010元、19,612元、30,187.19元、19,383元、18,450元、32,726元、22,315.01元，保全费用每案5000元，由谢奕龙、曾慧珍合计负担7万元，其余诉讼费用由深圳市中建弘建筑工程有限公司承担。评估费用13,856元，由谢奕龙、曾慧珍承担，谢奕龙、曾慧珍应迳付深圳市中建弘建筑工程有限公司。 本院经审理查明：（一）中建弘公司的一审起诉状中有如下记载：“在原告取得房产后，查看房产现状时，发现不动产证范围内的地块被被告擅自扩建为两栋大厂房…” 2019年3月1日一审庭审时，经法庭询问，谢奕龙称其在竞拍其3套房产时曾现场看房，且当时地上并无中建弘公司后受让的另5套房产。中建弘公司诉讼代理人称该公司有无实地看过涉案5套房产的问题，需庭后跟当事人核实，也不清楚廖X畅在竞拍时有无看过房屋现场。 经本院二审调查谢奕龙竞得房产后的交付情况，谢奕龙庭后提交书面说明称，其拍卖竞得房产交付时，有草围村委（社区）工作人员在场，但不记得执行法院是否有派员参加。 经本院二审调查询问中建弘公司购房时有无实地看房，中建弘公司诉讼代理人称“由公司安排人员去看，具体本代理人不清楚”。经本院释明应就有无查看房屋现场、何人查看、何人带领查看以及当时现场如何等问题向法庭作出详细说明后，至本判决作出时，中建弘公司未就前述问题作出说明。 （二）就其在一审提交的草围社区居委会《关于草围第二工业区物业的情况说明》复制件，经本院调查询问不能提交原件的原因，谢奕龙、曾慧珍称原件在查处违建听证时向行政机关提交。庭后，谢奕龙、曾慧珍向本院提交了该《情况说明》的照片打印件，草围社区居委会在该打印件上书写了“该情况说明为我单位出具”，并由居委会经手人、负责人签名并加盖了该居委会印章。 （三）按中建弘公司一审起诉状记载，其系在2017年3月3日向行政主管部门提出《强制拆除违章建筑申请》。经本院二审调查询问其向主管部门反映情况的时间，中建弘公司称“大概时间是2017年、2018年”，经本院询问为何一审判决认定在2016年8月已开始陆续反映违建情况，中建弘公司称其在2016年有口头反映。 中建弘公司一审提交的《再次申请强制拆除违法建筑》所载日期为2017年8月14日。根据已发生法律效力的深圳市盐田区人民法院（2018）粤0308行初735号行政判决书的认定，深圳市宝安区土地规划监察局于2017年8月8日收到涉案工业园违法建筑的举报。 （四）按一审法院委托作出的《房地产估价报告》（修正后）所载《土地使用费（空地租金）价值明细表》，涉案7套房产在2015年的占地使用费及利息合计86,126元，2016年至2019年7月的占地使用费及利息合计318,121元。 （五）本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本7案为所有权纠纷。根据双方当事人的上诉意见，二审争议的焦点在于：（一）谢奕龙、曾慧珍应否承担拆除涉案7套房屋的侵权责任；（二）谢奕龙、曾慧珍应否赔偿涉案房屋对应土地的占用损失；（三）中建弘公司是否有权要求拆除谢奕龙、曾慧珍所建的两栋厂房。 关于谢奕龙、曾慧珍应否承担拆除涉案7套房屋的侵权责任的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款、第九十一条关于举证责任分配的规定，当事人应对于己有利事实承担举证证明责任，根据《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条的规定，侵权责任的承担主体是实施了侵权行为的行为人，中建弘公司本案主张谢奕龙、曾慧珍承担因拆除房屋产生的恢复原状、赔偿损失等侵权责任，则应对谢奕龙、曾慧珍实施了拆除房屋行为这一待证事实承担举证证明责任。本案中，谢奕龙、曾慧珍在法院执行拍卖中竞得3栋房产后，拆除了其中1栋别墅并另修建了两栋基底面积均达1400多平方米的厂房，鉴于该别墅原占地面积仅为127.16平方米，可推知谢奕龙、曾慧珍修建的厂房占用了同一宗地内的其他土地，在新建厂房与涉案7套房屋在基地上存在重合的情况下，如涉案房屋被拆除与谢奕龙、曾慧珍修建厂房发生在同一时期，则谢奕龙、曾慧珍拆除涉案房屋的待证事实存在具有高度可能性，但对于房屋何时被拆除，综合本案现有证据和两审调查情况，仍存在如下较大疑点： 其一，除涉案7套房屋在1996年经历史遗留用地问题处理后办理不动产登记所依据的平面图资料外，中建弘公司对该7套房产的原状不能作出说明描述，经一审法院调阅核查廖X畅通过以物抵债取得涉案房产的执行案件卷宗，亦未发现房屋照片或其他对房屋状况的描述材料。其二，中建弘公司向案外人廖X畅购买的涉案7套房屋，登记的建筑实用面积合计超过1000平方米，按一般交易常理和生活经验，基于不动产的特殊性质，中建弘公司在决定是否购买时不可能不关注房屋在宗地内的具体位置和结构现状，理应会在购买前实地查看房屋。而中建弘公司在一审中对此语焉不详，其在二审中虽述称曾经看房，但经本院专门释明后，仍不能就当时看房情形作出具体说明，相反按其一审起诉所称内容，则是“在取得房产后，查看房产现状时”才发现所涉地块上建有厂房，其在决定购房时不关注房屋现状，结合现有证据亦未显示廖X畅在抵债取得涉案房屋后十余年内曾向谢奕龙提出过异议或权利主张，明显有异于常理。其三，谢奕龙为证明其修建厂房时涉案土地上不存在他人的建筑物，在一审中提交了涉案宗地所在草围社区居委会出具的《关于草围第二工业区物业的情况说明》，一审中的《情况说明》虽为复制件，但在本案二审中，草围社区居委会经办人员及负责人在该《情况说明》的照片打印件上又签名确认该《证明》系其出具，并再次加盖了该居委会印章，证据形式上的瑕疵已得到补正，符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条关于单位证明材料的形式要求。按该《情况说明》记载，谢奕龙在参加拍卖竞得其3栋房产时，涉案土地上并不存在其他建筑物，谢奕龙系在空地上加建了两栋厂房。 综合以上情形，本院难以确信涉案房屋系由谢奕龙、曾慧珍拆除的待证事实存在具有高度可能性，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第二款的规定，在该待证事实真伪不明的情况下，本院对该事实不予认定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，应由中建弘公司对此承担不利后果，本院对其关于由谢奕龙、曾慧珍赔偿房屋本体租金损失、房屋重置损失以及恢复房屋原状的请求不予支持。同理，因本案更无证据显示系伟信达公司拆除了涉案7套房屋，本院对中建弘公司关于由伟信达公司共同赔偿房屋本体租金损失的上诉请求亦不予支持。 关于谢奕龙、曾慧珍应否赔偿占用土地损失的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条有关建设用地使用权与房屋所有权一并处分的规定，虽然涉案7套房产已灭失，但在无相反证据的情况下，可视为中建弘公司在取得涉案房屋所有权登记时已同时取得对应的建设用地使用权。谢奕龙、曾慧珍虽上诉称其竞得房屋的基地面积总计为9362.4平方米，新建厂房面积仍在其房屋基地面积范围内，但根据行政主管部门对厂房修建的核实情况和谢奕龙、曾慧珍的自认，其仅拆除了原基地面积为127.16平方米的别墅，却修建了基地面积共计2942.68平方米的两栋厂房，谢奕龙、曾慧珍所修建厂房已占用或部分占用涉案7套房产对应基地及共有土地的待证事实具有高度可能性。因此，本案虽不足以认定系谢奕龙、曾慧珍拆除了涉案房屋，但就土地占用现状而言，存在对中建弘公司享有使用权的土地的无权占有，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第六项的规定，谢奕龙、曾慧珍作为占用他人土地的厂房修建人，应当向土地权利人承担占地期间的损失赔偿责任。鉴于谢奕龙、曾慧珍经一审法院释明不利后果后，仍然不同意一审法院对双方房产用地重合部分进行测量，导致未能准确计量侵占面积，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条规定的证明妨害规则，一审法院按照涉案7套房产对应用地面积计算赔偿金额，并无明显不当。 至于谢奕龙、曾慧珍上诉提出的诉讼时效问题，就前述占用土地赔偿请求权，因土地占用状态自2004年7月以来一直持续，根据深圳市盐田区人民法院（2018）粤0308行初735号生效行政判决书的认定，行政机关系在2017年8月8日收到中建弘公司的占地违建举报，根据当时施行的《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于普通诉讼时效期间为两年以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条关于权利人向国家机关提出保护民事权利请求可中断时效的规定，2015年8月8日起的赔偿请求权的时效中断并自2017年8月8日起重新计算，至中建弘公司于2018年3月16日向一审法院起诉时，时效期间尚未届满。至于2015年8月8日前的赔偿请求权，至《中华人民共和国民法总则》2017年10月1日施行时，已超出原《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的两年诉讼时效期间，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，亦不应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款关于诉讼时效期间为3年的规定。至于中建弘公司所称其在2017年8月前亦曾向行政机关反映，则仅有其单方陈述为证，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条第一项的规定，本院对此不予采信。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第一款的规定，谢奕龙、曾慧珍有权拒付2015年8月8日前的占用土地赔偿金，按一审法院委托作出的鉴定意见内容计算，其本案应赔偿的2015年8月8日至2019年7月的土地占用损失金额为352,386.18元[86,126元÷12月×（4＋24天÷31天）月＋318,121元]，因双方上诉意见中均未对2019年8月起的土地占用损失计算标准提出具体异议，2019年8月起的占用损失继续按一审法院认定的每月6056元赔偿。 关于中建弘公司本案是否有权要求谢奕龙、曾慧珍拆除所建两栋厂房的问题。因中建弘公司向行政机关举报，深圳市宝安区土地规划监察局本已作出《行政处罚决定书》，责令谢奕龙拆除该两栋厂房，（2018）粤0308行初735号生效行政判决书亦明确该行政处罚决定“具有事实和法律依据”，仅系因行政机关未将曾慧珍列为行政相对人并告知权利义务，构成程序不当而判决撤销该处罚决定。因此，在行政机关已经启动拆除违建处理程序的情况下，中建弘公司循该行政法律途径亦可实现清除地上建筑物的民事权益保护目的，在现有证据并未显示行政主管部门已终止查处或者已决定不予拆除的情况下，一审法院认为中建弘公司“无需通过民事诉讼重复要求拆除”，无明显失当之处，本院对此予以维持，如本判决生效后出现新的事实，中建弘公司可另循法律途径解决。 综上所述，中建弘公司的上诉请求不成立，应予驳回；谢奕龙、曾慧珍的上诉请求部分成立，予以相应支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条第一款、第十五条第一款第六项、第十九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、变更深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初9500、9501、9505-9509号民事判决第一项为：谢奕龙、曾慧珍应于本判决生效之日起五日内向深圳市中建弘建筑工程有限公司赔偿占用土地损失352,386.18元，并自2019年8月起按6056元/月标准继续赔偿至涉案土地使用纠纷或厂房处置事宜解决之日止； 二、撤销深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初9500、9501、9505-9509号民事判决第二项； 三、驳回深圳市中建弘建筑工程有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 各案一审案件受理费共计223,683.2元、诉讼保全费共计35,000元，由谢奕龙、曾慧珍负担63,000元，由深圳市中建弘建筑工程有限公司负担195,683.2元。一审鉴定申请费13,856元，由谢奕龙、曾慧珍负担。各案二审案件受理费共计15,764.42元，由深圳市中建弘建筑工程有限公司负担9282.21元，由谢奕龙、曾慧珍负担6482.21元。谢奕龙、曾慧珍已预缴的二审受理费共计7882.21元，由本院退还1400元，深圳市中建弘建筑工程有限公司应在本判决生效之日起五日内向本院缴纳二审案件受理费1400元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。 本判决为终审判决。 审  判  长  唐 毅 审  判  员  蔡妍婷 审  判  员  刘灵玲 二〇二〇年五月二十六日 书记员（兼）  李开宇 附本判决所适用法律、司法解释： 《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。 《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条：诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。 诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 《中华人民共和国物权法》第一百四十七条：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 《中华人民共和国侵权责任法》第三条：被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。 《中华人民共和国侵权责任法》第六条：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。 《中华人民共和国侵权责任法》第十五条：承担侵权责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）赔偿损失； （七）赔礼道歉； （八）消除影响、恢复名誉。 以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 《中华人民共和国侵权责任法》第十九条：侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条：权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。