贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0302民初12605号 原告:张小立，男，1991年9月16日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住贵州省桐梓县。 被告：遵义恒志房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市红花岗区海尔大道富华路中段遵义城市广场15#楼16楼，统一社会信用代码915203020677459714。 法定代表人：刘洪光，该公司总经理。 委托诉讼代理人：安正茂。 原告张小立与被告遵义恒志房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张小立、被告委托诉讼代理人安正茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张小立向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告于2018年10月28日签订的《商品房买卖合同》；2判令被告返还原告购房款、维修基金共计562433元；3、判令被告支付原告违约金（项目及计算方式：1租金从2020年1月起至付清之日止每月1000元,截止至起诉日的租金为10000元；2利息从2019年8月12日至付清之日以562433为基数按年利率6%计算；3提前偿还贷款违约金523.5元）；4、判令被告承担本案诉讼费、保全申请费。 事实和理由：2018年10月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》,约定原告按揭购买被告修建的位于红花岗区，建筑面积89.38平方米，房价款554925元。合同载明交房日期为2019年12月30日。合同第十三条逾期交房责任“逾期交房超过30日后，买房人有权退房，出卖人应按买受人已付款的1%支付违约金”。原告按照合同约定支付购房款554925元和维修基金7508元。因被告逾期交房多月，其行为已构成违约。为了保障原告的权利，特提起诉讼。 被告遵义恒志房地产开发有限责任公司辩称，第一、对于原告在我司购买的商品房和签订的合同无异议，但对于原告诉请我司不认可。我司将于2020年12月30日前交房，现距离交房时间很近，并不是遥无可期的。另外我司虽然是问题房开，但是与其他问题房开相比，我们马上可以交房，这也是我司的一个优势。我司于2017年停工一整年，也是基于红花岗区人民政府进行招商引资，由资金方投资后重新启动，项目目前已经实现了五栋六栋的交房，七栋已开工、施工，不存在无法交房。我司在2018年至2020年之间也克服了包括债务关系、工地纠纷、项目重建等诸多障碍，才能够实现今天相对顺畅的局面。第二、对于合同的解除我司的第一意见是不予解除，理由为：原告采取的是组合贷贷款，贷款金额约44万，贷款将本套房屋进行了抵押，以获得混合贷。该房屋的产权、物权发生了转移。请求驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求向本院提交了《商品房买卖合同》、《补充协议》、《遵义市住房公积金个人住房贷款及抵押合同》、《提取住房公积金冲还个人贷款协议》、个人贷款支付凭证、收据、银行凭证、贷款详情、英伦国际交房事宜告客户通知书、《承诺书》、《承诺函》、租房合同、微信截图等书证。结合上述证据及原、被告的陈述，本院经审理认定事实如下：2018年10月28日，原告与被告签订编号2018447009《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的位于红花岗区，建筑面积89.38平方米，单价每平方米7568.54元，总价款554925元；原告采用贷款方式付款，即于本合同签订之日向出卖人交付首期房款114925元，余款440000元以银行按揭支付；房屋的交付时间为2018年6月30日前，并约定了交付条件；合同第十三条逾期交房责任：逾期交房在30日内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金，逾期超过30日后，买房人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。该合同还约定了商品房买卖合同中的其他基本条款。同日，双方签订《补充协议》，变更交房时间至2019年12月30日，如出卖人不履行本协议约定，买受人有权按照主合同约定的违约金计算方法自本补充协议约定的期限届满之日起向出卖人索赔。2018年6月18日、7月6日，原告通过其农业银行账户62×××75及银联卡621779＊＊＊＊＊＊＊＊＊6104转账122433元给被告，向被告缴纳了首期房款114925元及维修基金7508元，被告亦向原告出具了维修基金收据。2019年5月13日，原告与案外人中国建设银行股份有限公司南京路支行签订《遵义市住房公积金个人住房贷款及抵押合同》，约定原告向该行申请公积金贷款350000元，按公积金贷款利率即年利率3.25%计付利息。贷款期限在一年以内（含一年）的，按合同利率执行。贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整时，在调整后的次年1月1日起执行新的利率。该行收到原告以银行为抵押权人的抵押权预告登记证明文件或他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件之日起发放贷款，并将贷款资金转账至原告指定的被告账户内。还款方式为等额本息还款，还款期限为240个月。同日，原告与遵义市住房公积金管理中心签订《提取住房公积金冲还个人贷款协议》，作为《遵义市住房公积金个人住房贷款及抵押合同》的补充条款。约定原告以等额本息还款方式贷款350000元，自协议签订之日起在协议有效期内，原告授权遵义市住房公积金管理中心（管理部）从代扣账户中扣划公积金用于偿还应还本金、利息、罚息、违约金等。该款已于2019年7月30日转账至被告账户。2019年6月17日，原告与案外人中国建设银行股份有限公司遵义市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向该行借款90000元，借款期限240个月，利率为基准利率上浮13%，并已将贷款资金90000元于2019年8月12日转账至原告指定的被告账户内。至此，原告向被告支付了全部购房款554925元。 2019年12月23日，被告向原告等业主发“英伦国际交房事宜告客户通知书”，告知业主因该项目自2012年启动后连续两次烂尾，新投资方于2018年2月重新启动进场，7号楼交房时间调整至2020年6月30日，交房时房开会根据合同约定进行赔付。2020年8月28日，被告向业主出具《承诺书》，承诺7号楼二单元交付时期调整为2020年10月20日。同年9月21日，被告向业主出具《承诺函》，再次承诺交房时间为2020年11月15日。被告逾期交房期间，原告另租房屋居住支出2020年全年租金为12000元。截至2020年10月30日，原告通过公积金代扣本金15857.55元及利息13920.3元；截至2020年11月12日，原告已归还贷款本金3187.26元及利息6127.44元。 另查，本案审理过程中原告申请诉讼保全。同时，本庭通知中国建设银行股份有限公司遵义南京路支行、中国建设银行股份有限公司遵义市分行，针对原告的房屋组合贷款，建行陈述原告以其向被告购买的房屋办理了（2019）遵义市不动产证明第0040941号《抵押预告登记》。表示不参与本案诉讼，另案主张其诉讼权利。 本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且未违反相关法律及行政法规规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。被告逾期交房的行为已构成违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，双方约定解除合同的条件已成就，原告请求解除案涉合同于法有据，本院予以支持。 关于原告的第二项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，案涉合同解除后，原告诉请返还费用562433元（已支付首付购房款及按揭贷款共计554925元及维修基金7508元），本院予以支持。 关于原告的第三项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，被告对其逾期交房的违约行为应承担相应的违约责任。在本案中被告的损失为支付给被告购房款的利息与租房支付的租金损失。已付购房款的利息应分别计算，即原告购房支付的三笔款项：首期房款114925元（2019年7月6日支付）、公积金贷款350000元（2019年7月30日划至被告账上）和商业贷款90000元（2019年8月12日划至被告账上）的利息。首期房款114925的利息标准按中国人民银行同期存款利率计算，从2019年7月6日起算至付清之日止。公积金贷款350000元的利息按双方签订的《遵义市住房公积金个人住房贷款及抵押合同》约定利率计算，从原告还款之日2019年8月30日起算至付清之日止。商业贷款90000元的利息按原告办理按揭贷款约定的基准利率上浮13%计算。从原告还款之日2019年9月12日起算至付清之日止，对原告诉请以562433为基数按年利率6%计算超出的部分不予支持。除已付房款的利息损失外，原告要求被告承担其租赁房屋的费用10000元，并提供了租房合同及支付租金的依据，该损失系因被告迟延交房造成的直接损失，本院予以支持。双方在合同中约定了被告应承担的逾期交房责任，被告除退还原告已付购房款外，还应按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，双方的约定符合法律规定，本院予以支持。被告应承担以已支付购房款554925元为基数按照1%计算的违约金，原告主张523.50元未超过双方约定，本院予以支持。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，因原告购买涉案商品房系按揭贷款购买，本院已告知办理贷款银行可作为有独立请求权第三人参加诉讼。银行自愿放弃该权利，系其自行处理其享有民事权利，故本院在本案中不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下： 一、解除原告张小立与被告遵义恒志房地产开发有限责任公司于2018年10月28日签订的编号2018447009《商品房买卖合同》； 二、被告遵义恒志房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告张小立购房款554925元及维修基金7508元，合计562433元； 三、被告遵义恒志房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告张小立购房款利息：首期房款114925的利息标准按中国人民银行同期存款利率计算，从2019年7月6日起算；公积金贷款350000元的利息按原被告签订的《遵义市住房公积金个人住房贷款及抵押合同》约定利率计算，从原告还款之日2019年8月30日起算；商业贷款90000元的利息按原告办理按揭贷款约定的基准利率上浮13%计算，从原告还款之日2019年9月12日起算。上述三笔款项利息均计算至本金还清之日止，并支付原告张小立已付购房款554925元为基数按照1%计算的违约金523.50元； 四、被告遵义恒志房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告张小立租赁房屋费用10000元； 五、驳回原告张小立的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4960.00元（已减半收取）、保全费3582.00元，共计8542.00元，由被告遵义恒志房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。 审判员  夏冰 二〇二〇年十二月十八日 书记员  黄颖