上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初6009号原告(反诉被告)：杜东东，男，1989年12月2日生，汉族，住上海市长宁区。原告(反诉被告)：孟田，女，1992年11月5日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：杜东东(系孟田丈夫)。被告(反诉原告)：周晓春，男，1974年3月23日生，汉族，住江苏省东台市。被告(反诉原告)：朱亚芹，女，1977年11月1日生，汉族，住江苏省东台市。共同委托诉讼代理人：闫军伟，上海国狮律师事务所律师。第三人：上海远桥房地产经纪有限公司，住所地上海市陈翔路**。法定代表人：程学鹏，总经理。委托诉讼代理人：郑晓军。原告杜东东、孟田与被告周晓春、朱亚芹及反诉原告(以下统称被告)周晓春、朱亚芹与反诉被告(以下统称原告)杜东东、孟田房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加了上海远桥房地产经纪有限公司(以下简称远桥公司)为第三人参加诉讼，并适用简易程序公开开庭进行了审理。两次庭审，原告杜东东暨作为原告孟田的委托诉讼代理人，被告周晓春及两被告的共同委托诉讼代理人闫军伟，第三人远桥公司的委托诉讼代理人郑晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告就上海市嘉定区中佳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称案涉房屋)签订的所有买卖合同；2、判令被告退还房款人民币(以下币种同)156万元；3、判令被告按合同总价的20%支付违约金70万元。事实与理由：2019年8月29日，原、被告在第三人居间下签署了《上海市房地产买卖合同》，其中约定：原告向被告购买案涉房屋，总价款350万元；原告于签约前向被告支付156万元；被告应于2019年10月31日前协助原告办理过户手续；如再出现其他债务导致案涉房屋被查封，被告需支付总房价款5%的违约金，无法过户的，被告则应支付总房价款20%的违约金。交易过程中，原告协助被告解除两个查封后，双方签署了上述网签版买卖合同，约定于同年10月底过户，并在办理过户手续前向案外人广州拉卡拉网络小额借贷有限公司(以下简称拉卡拉公司，系案涉房屋的抵押权人)还款并涤除抵押。然而在办理贷款审批手续过程中，原告得知案涉房屋又被江苏的两家法院查封。原告为此多次联系被告，但被告却至今未能解决，且处于失联状态。因此，交易未成系因被告的债务问题导致案涉房屋又被江苏两家法院查封。目前，案涉房屋价格上涨已超过70万元，原告另行购房必将额外支出。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。被告辩称：同意解除与原告就案涉房屋签订的所有买卖合同，但不同意原告的其他诉讼请求，理由为：1、2018年9月4日，原、被告通过第三人居间签订《房地产买卖(居间)合同》，约定被告涤除拉卡拉公司设定在案涉房屋上的抵押权后(债权数额130万元)，将案涉房屋抵押给原告，原告于本合同签署后2日内向被告支付首付款130万元。2018年10月27日，原、被告及第三人又签署《房屋买卖协议》，进一步明确案涉房屋基本情况、交易条件、房款支付、过户登记等。该协议第四条第四款对如何涤除拉卡拉公司设定在案涉房屋上的抵押进行了具体约定。双方还另外签署过房屋买卖补充协议，再次就涤除拉卡拉公司的抵押权进行了约定。但是第三人收到原告支付的首付款后，经被告多次催促，均未能在约定时间即2018年10月29日前向拉卡拉公司清偿债务并涤除抵押，致使被告需要承担高额利息及罚息，案涉房屋也因此被查封。此后，原告亦未能按约于2019年8月15日前将监管资金补足至135万元。综上，本案纠纷系因原告及第三人违约造成，被告无需承担违约金。2、被告虽于2018年10月31日向原告出具了6万元的收条，但实际收到5.4万元。原告支付的款项，被告实际收取的仅为480,513.05元(含原告代为偿还的款项及向原告所借款项)，其他款项均在第三人处，应当由第三人返还给原告。基于以上情况，被告提出反诉，要求：1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖协议》及房屋买卖补充协议；2、判令原告支付房屋占有使用费(按7,000元/月的标准，自2018年10月27日起计算至实际返还房屋之日止)；3、判令原告支付违约金73万元、律师费5.8万元。原告针对反诉请求辩称：不同意全部反诉请求，理由为：1、被告只有在承担违约金后，才有权利要求解除买卖合同。2、原告按约支付了首付款等房款后，获得了案涉房屋的使用权，属于合法占有，故原告无需支付房屋占用费。3、因被告原因导致案涉房屋被多次查封，致使交易无法完成，故本案纠纷的违约方为被告，原告不应承担违约金及律师费。第三人述称：确实仍有房款在第三人处，具体金额仍需庭后核实。第三人未在2018年10月29日前向拉卡拉公司还款系受被告指示，被告称需和拉卡拉公司协商争取降低还款金额，从而要求第三人暂停向拉卡拉公司还款。此后，原、被告就何时向拉卡拉公司还款一直未能协商一致。但案涉房屋最终未能交易成功，系因被告的债务问题导致案涉房屋被各种查封，故第三人认为本案纠纷的违约方系被告。至于钱款应该退还给哪一方，请法院依法裁决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋登记为周晓春、朱亚芹所有。2015年9月，案外人中国银行股份有限公司上海市普陀支行(以下简称中行普陀支行)及上海市公积金管理中心登记为案涉房屋的抵押权人，债权数额为131.8万元。2018年6月，拉卡拉公司登记为案涉房屋的抵押权人，债权数额为130万元。2018年9月4日，杜东东(乙方)、周晓春(甲方)在远桥公司(丙方)居间下签订《房地产买卖(居间)合同》，其中约定：乙方向甲方购买案涉房屋，总价365万元；乙方应于本合同签署之日起2日内支付甲方首付款130万元(含已付定金5万元)；如该房屋存在抵押，甲方应于本协议签署之日起三十日内偿还相关借款并涤除抵押登记；双方应于2019年6月10日前办理过户登记手续；甲方同意于2018年9月30日将该房屋交付乙方；因房屋存在抵押，为双方安全，甲方撤销抵押后将房屋抵押给乙方。当日，杜东东支付定金5万元。2018年9月5日，杜东东向朱亚芹转账100万元。随后，朱亚芹将该100万元转入远桥公司账户。当日，周晓春出具收据确认收到该100万元。2018年9月14日，杜东东向远桥公司转账20万元。次日，杜东东向远桥公司转账10万元。当日，周晓春出具收据，载明：本人收到杜东东支付的购房款30万元(本人已知晓杜东东购房款130万元打入远桥公司账户，该购房款由远桥公司监管，本人已领取定金5万元，今日领取购房款3万元)。2018年9月17日，周晓春又出具收款收据一份，载明：本人已知晓杜东东购房款130万元打入远桥公司账户，该购房款由远桥公司监管，本人已领取定金5万元，2018年9月15日领取购房款3万元，今日领取购房款7万元。2018年10月15日，杜东东向远桥公司转账10万元。2018年10月27日，杜东东(乙方)、周晓春、朱亚芹(甲方)在远桥公司处签订《房屋买卖协议》，载明：该房屋因甲方个人债务抵押给拉卡拉公司，债权数额为135万元(实际偿还数额以拉卡拉公司计算为准)；乙方向甲方购买案涉房屋，总价365万元(包含装修)；付款方式：1、乙方在2018年10月15日前已支付145万元，其中甲方领取了15万元；2、剩余130万元整在远桥公司资金监管，由该公司代甲方偿还拉卡拉公司抵押款；3、待甲方将案涉房屋抵押到杜东东名下当日，乙方支付175万元。该协议还约定：案涉房屋上存在按揭贷款110万元，该笔贷款由甲方在2019年6月20日前自行还款；双方最晚于2019年6月20日办理过户登记手续；双方确定交房时间为2018年10月27日；居间方承诺于2018年10月29日前往拉卡拉公司涤除甲方个人抵押，如远桥公司拖延，本公司承诺承担总房价20%违约金支付给甲乙双方；甲方如未能按期偿还所欠债务致使该房屋司法查封未能解除，导致2019年6月20日前无法办理房屋过户事宜，则乙方有权解除本协议，并要求甲方按照本合同总房价款的20%支付违约金；本协议任何一方需要对协议条款进行变更的，应与其余各方协商一致并订立补充协议；本协议生效后，双方均应依据诚实信用原则切实履行本方所承担的责任和义务，如任何一方违反相关约定则其余各方有权单方解除合同，违约方须依本协议约定承担违约责任，同时还须承担解除协议过程中所发生的各类费用，包括但不限于交通费、律师费、误工费等。当日，周晓春、朱亚芹与杜东东办理了交接手续，将案涉房屋交予杜东东。此后，杜东东将该房屋对外出租。2018年10月31日，杜东东向周晓春转帐5.4万元(周晓春却出具了收到房款6万元的收据)。2018年11月21日，杜东东向周晓春转帐5万元。2018年12月20日，杜东东向周晓春转帐8,600元。2018年12月29日周晓春出具的收条，载明向杜东东借款36,600元，借款期限自2018年11月2日至2018年12月29日(该款实际从远桥公司处的监管资金中支付给周晓春)。又查明，2019年4月，中银消费金融有限公司(以下简称中银公司)向黄浦区人民法院申请诉前财产保全，黄浦区人民法院作出(2019)沪0101财保60号民事裁定书，裁定查封案涉房屋。同月，中行普陀支行向静安区人民法院起诉周晓春、朱亚芹并申请财产保全【案号：(2019)沪0106民初17998号】，该案于2019年7月22日以调解方式结案，确定周晓春及朱亚芹应承担本息、逾期利息、诉讼费用共计42,672.05元、律师费28,641元。2019年7月4日，杜东东(乙方)、周晓春(甲方)另签订过一份房屋买卖补充协议(以下简称《补充协议一》)，载明：案涉房屋因甲方个人债务被黄浦区人民法院查封【案号：(2019)沪0101财保60号】，债权数额为12万元；乙方购房总价调整为350万元；因甲方需要乙方的购房款用以归还债务以解除司法查封，故乙方同意甲方在交于远桥公司的130万元里拿走12万元(不超过此金额的情况下以实际金额为准)前往司法机关偿还债务并解除查封，甲方同意乙方在130万元中拿走18万元，甲乙双方确定剩余100万元在远桥公司账户，该笔款项用于替甲方偿还拉卡拉公司的债务，乙方于2019年8月15日之前补足到135万元至远桥公司；解除查封后10个工作日内乙方再支付给甲方35万元用于还清拉卡拉公司的贷款；按揭贷款130万元由甲方自行还款；甲乙双方应于该房屋上司法查封被解除之日7日起签署网签版《上海市房地产买卖合同》；甲乙双方应于2019年8月31日前办理过户登记手续；甲方如未能按期协同乙方偿还所欠债务致使该房屋司法查封未能解除，乙方有权解除本协议，甲方应当依据合同总价的5%支付违约金；解除查封后如再次出现查封，乙方有权要求远桥公司停止偿还拉卡拉债务，如甲方在10个工作日内未解决新的查封，乙方有权单方面解除所有双方签订的合同及补充协议，甲方支付乙方购房款总价的20%作为违约金，如甲方未出现新的查封，乙方无权干涉甲方使用保管在远桥公司的135万元用于偿还拉卡拉公司。协议签订后，远桥公司实际向杜东东转账30万元，并未向周晓春转账(协议中约定周晓春提取的12万元远桥公司亦转账给杜东东，由杜东东代周晓春偿还债务并解除查封)。此后，(具体日期，三方陈述均不一致且各方陈述亦有反复)，杜东东、孟田(乙方)、周晓春、朱亚芹(甲方)还签订过另一份房屋买卖补充协议(以下简称《补充协议二》)，载明：案涉房屋因甲方个人债务被黄浦区人民法院查封【案号：(2019)沪0101财保60号】，债权数额为12万元；另被静安区人民法院查封【案号：(2019)沪0106民初17998号】，债权数额为7万元；乙方购房总价调整为350万元；因甲方需要乙方的购房款用以归还债务以解除司法查封，故乙方同意甲方在交于远桥公司的130万元里拿走12万元(不超过此金额的情况下以实际金额为准)前往黄浦区人民法院偿还债务并解除查封，甲方同意乙方在130万元中拿走18万元，甲乙双方确定剩余100万元在远桥公司账户，该笔款项用于替甲方偿还拉卡拉公司的债务；乙方同意甲方在剩余100万元中支出7万元去静安区人民法院偿还债务，甲方承诺在解决拉卡拉公司的抵押时自行补足7万元，甲乙双方已知晓剩余93万元在远桥公司。其他内容同《补充协议一》。《补充协议二》签订后，远桥公司实际向杜东东转账7万元，并未向周晓春一方转账。2019年7月12日，杜东东向周晓春转帐5,000元。2019年7月，杜东东代周晓春、朱亚芹向中银公司支付10.5万元。2019年7月30日，杜东东另代周晓春、朱亚芹支付了(2019)沪0106民初17998号民事调解书中的本息等42,672.05元、律师费28,641元。再查明，2019年8月28日，杜东东向周晓春发送微信，提出明天先签网签，然后由周晓春约垫资公司到远桥公司谈接来下的流程，并提到十月份贷款利率调整，要求下面流程要快。2019年8月29日，杜东东、孟田(乙方)与周晓春、朱亚芹(甲方)订立网签版《上海市房地产买卖合同》(记载居间方非远桥公司，系案外人)，其中约定：甲方将案涉房屋作价350万元转让给乙方；双方于2019年10月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。双方另对其他权利义务进行了约定。之后直至2019年10月1日，杜东东与周晓春一直在微信中就周晓春如何垫资归还房屋按揭贷款、杜东东如何申请贷款进行沟通。2019年10月25日，杜东东微信上催促周晓春尽快联系拉卡拉还款。2019年12月26日后至2020年5月期间，杜东东在微信上联系周晓春，均无回应。另查明，2019年10月21日，案涉房屋因周晓春的其他债务被江苏省海安市人民法院查封。2019年11月22日，案涉房屋又因周晓春的其他债务被江苏省响水县人民法院轮候查封。涉讼后，本案诉状副本于2020年4月20日由周晓春签收。审理中，杜东东与周晓春一致确认：1、黄浦区人民法院的查封于2019年8月26日解除，静安区人民法院的查封于2019年8月中旬解除；2、杜东东代周晓春偿还的款项及周晓春向杜东东的借款，在本案中均作为房款处理。此外，杜东东陈述：远桥公司已退还了部分监管资金，目前远桥公司处尚存的监管资金为49万元，该款要求远桥公司退还。周晓春则表示：基于对等原则而不要求法院调整违约金比例，如法院认定其存在违约行为，违约金亦应按照合同总价的5%计算。本院认为，杜东东一方与周晓春一方就案涉房屋的买卖事宜签订有多份协议，这些协议均系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应遵照履行。本案争议在于，案涉房屋最终交易未成的根本原因在于哪一方？本院注意到，2018年10月29日前，远桥公司未以监管资金130万元向拉卡拉公司还款，确实有违《房屋买卖协议》的约定。虽然周晓春与远桥公司对于原因何在各执一词，却又均未举证证明。但从买卖双方之后签订的补充协议中能够反映，对未能在2018年10月29日前以监管资金130万元向拉卡拉公司还款这节事实，买卖双方均已明知并予以认可。之后，因发现案涉房屋被黄浦区人民法院和静安区人民法院查封，买卖双方又签订了两份补充协议，就解除查封、监管资金的提取及补交、网签时间等进行补充约定。按照补充协议的安排，杜东东自监管资金130万中提取18万元，周晓春自监管资金中提取19万元(实际由杜东东提取后代周晓春还款)用以解除黄浦区人民法院和静安区人民法院的查封，之后须由杜东东补充35万元至监管资金，由周晓春在向拉卡拉还款时补充7万元。实际操作中，上述两个查封中最晚的在2019年8月下旬才得以解除。之后，杜东东一直未补交35万元至监管资金，不论是按照补充协议约定的2019年8月15日前或是解除查封后十个工作日内，杜东东确已违约，但尚不足以构成根本性违约。同时，周晓春并未以此为由向杜东东提出买卖合同不能继续履行的主张，相反双方还于2019年8月29日签署了网签版买卖合同，并在网签后直至2019年10月1日期间一直在微信中就周晓春如何垫资归还房屋按揭贷款、杜东东如何申请贷款进行沟通，洽谈的内容均是围绕买卖合同继续履行。然而，案涉房屋又于2019年10月21日被江苏省海安人民法院查封，周晓春于2019年12月26日后无法联系，导致买卖合同彻底无法履行。综上，案涉房屋交易未成的根本原因在于周晓春一方，系因周晓春一方的债务问题导致案涉房屋解封后又被查封，故杜东东一方有权依据约定行使解除权，解除通知自到达对方时双方就案涉房屋签订的所有买卖合同即告解除。合同解除后，周晓春一方应退还已收取的房款，杜东东一方则应返还案涉房屋。周晓春一方已收取的房款实际为480,513.05元(含杜东东代为偿还的款项及向杜东东所借款项)，该款由周晓春一方负责退还。其他款项已由远桥公司退还了部分，目前远桥公司处尚有49万元，由远桥公司负责退还。关于违约金，本院综合考虑杜东东一方的损失情况、买卖双方的过错程度、合同的履行情况等因素后酌定为50万元。关于周晓春一方主张的房屋占有使用费，买卖双方在签署《房屋买卖协议》后，杜东东依照该协议支付了相应房款，周晓春也依据该协议交付了案涉房屋，故杜东东是在支付相应房款的基础上占有使用案涉房屋，本院对该反诉请求不予支持。周晓春一方另主张的违约金、律师费，因案涉房屋无法交易的根本责任在于自身，本院对该两项反诉请求均无法支持。两次庭审中买卖双方一致表示解除买卖关系，在此情况下远桥公司仍一直占用部分监管资金，严重影响本次纠纷的妥善解决，应当承担部分诉讼费用。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告杜东东、孟田与被告周晓春、朱亚芹就上海市嘉定区中佳路XXX弄XXX号XXX室房屋建立的买卖关系(包含《房屋买卖协议》及《上海市房地产买卖合同》等在内的所有买卖合同及补充协议)于2020年4月20日解除；二、被告周晓春、朱亚芹应于本判决生效之日起十日内向原告杜东东、孟田退还购房款480,513.05元；三、被告周晓春、朱亚芹应于本判决生效之日起十日内向原告杜东东、孟田支付违约金50万元；四、原告杜东东、孟田应于本判决生效之日起十日内向被告周晓春、朱亚芹返还上海市嘉定区中佳路XXX弄XXX号XXX室房屋；五、第三人上海远桥房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告杜东东、孟田退还监管资金49万元；六、原告杜东东、孟田的其他诉讼请求不予支持；七、反诉原告周晓春、朱亚芹的全部反诉请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24,880元，减半收取12,440元，保全费5,000元，诉讼费用合计17,440元，由原告负担6,093元、被告负担7,566元、第三人负担3,781元(被告及第三人应负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。反诉案件受理费12,940元，减半收取6,470元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  许雯雯二〇二〇年十一月二十七日书记员  李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……