辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0281民初2678号 原告：中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行，营业场所辽宁省瓦房店市大宽街二段314号。 统一社会信用代码：912102818236189440。 负责人：矫智，该行行长。 委托诉讼代理人：王洪山，辽宁泓冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：哈群，女，1968年10月20日出生，回族，中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行对公业务部客户经理，现住辽宁省瓦房店市。 被告：隋文剑，男，1985年10月24日出生，汉族，户籍所在地辽宁省丹东市振兴区，现住辽宁省瓦房店市。 被告：大连诚泰房地产开发有限公司，住所地辽宁省瓦房店市岭东办事处东长春路二段51A号。 社会统一信用代码：91210281687090136T。 法定代表人：李会文，该公司总经理。 原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称工商银行瓦支行）与被告隋文剑、大连诚泰房地产开发有限公司（以下简称诚泰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行瓦支行委托诉讼代理人王洪山、哈群到庭参加诉讼。被告隋文剑、诚泰房地产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工商银行瓦支行向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告隋文剑提前偿还银行贷款296315.63元及积欠利息合计12495.29元，合计308810.92元（截止2020年1月13日）；2.请求法院依法判令被告隋文剑按合同约定偿还自2020年1月14日起至还清欠款之日的利息、罚息及复利；3.请求被告诚泰房地产公司对上述借款本金、利息、罚息、复利承担连带责任；4.请求法院依法判令原告对被告隋文剑提供抵押的位于辽宁省瓦房店市的房屋享有优先受偿权；5.诉讼费、保全费由被告隋文剑、诚泰房地产公司连带承担。事实和理由：2015年9月28日，被告隋文剑因购房需要同原告签订书面个人购房借款担保合同，合同约定：贷款金额320000元，年利率5.15%，还对提前还款、违约责任和罚息承担、借款期限等作出约定，并且被告隋文剑用位于辽宁省瓦房店市的房屋作抵押等。原告按合同约定于2010年10月15日向被告隋文剑发放全部款项。后被告隋文剑仅偿还了部分款项，自2018年10月15日起至2020年1月13日止被告隋文剑已违约10期，贷款余额296315.63元，积欠利息合计12495.29元，合计308810.92元。抵押房屋已办理预抵押登记，应优先受偿。因贷款前被告诚泰房地产公司与原告签订了按揭贷款业务合作协议，约定：借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交原告收押之前，被告诚泰房地产公司为被告隋文剑提供偿还贷款本金、利息等费用承担阶段性连带责任保证等。至今房屋他项权证被告诚泰房地产公司没有交付原告，没有按合同履行义务，故应承担连带保证责任。原告多次催要被告隋文剑没有还款，原告依据借款合同等约定向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼主张。 被告隋文剑、诚泰房地产公司未到庭，未答辩。 原告工商银行瓦支行围绕其诉讼请求依法提交下列证据： 证据1.被告隋文剑身份证、无婚姻登记记录证明，证明被告隋文剑身份、单身；证据2.个人购房借款/担保合同，证明被告隋文剑为购买住房于2015年9与28日同原告签订的个人借款/担保合同，约定贷款数额320000元，贷款期限25年，从2015年9月28日至2040年9月28日，借款人隋文剑本人签字；证据3.中国工商银行个人贷款凭证，证明原告于2015年10月15日向被告发放了320000元贷款；证据4.商品房买卖合同，证明被告隋文剑用位于辽宁省瓦房店市的房屋办理了抵押登记；证据5.自营贷款历史明细表，证明截止2020年1月13日被告已违约10期，要求被告偿还贷款余额296315.63元及利息12495.29元，合计308810.92元；证据6.按揭贷款业务合作协议，证明双方签订了书面合作协议，被告诚泰房地产公司在房屋他项权证交给银行之前承担阶段性连带保证责任。 本院经审核认为，原告工商银行瓦支行提供的证据客观真实，合法有效，且能相互佐证，本院予以确认。 根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年2月2日，被告隋文剑与被告诚泰房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定被告隋文剑购买被告诚泰房地产公司开发的位于辽宁省瓦房店市商品房，该商品房项目现定名诚泰·文教城。为支付该购房款，被告隋文剑于2015年9月28日与原告工商银行瓦支行签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：贷款金额为320000元；贷款用途为用于购买坐落于辽宁省瓦房店市，建筑面积92.28平方米的房屋；贷款期限300个月，2015年9月28日至2040年9月28日，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为合同的组成部分，与合同具有同等法律效力；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算:月利率=年利率/12，日利率=年利率/360；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）确定并执行新的利率；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在约定利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。 为了确保《个人购房借款/担保合同》项下债权人的债权得以实现，被告隋文剑以其购买的位于辽宁省瓦房店市房屋为借款提供抵押担保，并办理了预抵押登记。该房屋至法庭辩论终结前未取得房屋所有权证，亦未办理正式抵押登记。 另，被告诚泰房地产公司与原告工商银行瓦支行于2012年2月1日签订《按揭贷款业务合作协议》，约定由工商银行瓦支行作为文教城二期项目的按揭贷款办理银行。《按揭贷款业务合作协议》同时约定：在借款人办妥正式抵押手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交原告工商银行瓦支行收押之前，被告诚泰房地产公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。 2015年10月15日，原告工商银行瓦支行按照合同约定将借款320000元汇入被告诚泰房地产公司指定账户中。贷款凭证记载：贷款年利率5.15%，贷款到期日2040年10月15日，贷款逾期后利率上浮50%。被告隋文剑按约定履行部分还款义务后，不按约定日期和金额偿还贷款本息，截止至2020年1月13日，被告隋文剑已累计10次未按时足额偿还贷款本息。故原告工商银行瓦支行起诉至法院，请求被告隋文剑提前偿还尚欠全部借款本金296315.63元及利息12495.29元，合计308810.92元。 本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同，借款人应当按约定的期限返还借款。本案中，原告工商银行瓦支行与被告隋文剑签订的《个人购房借款/担保合同》系双方真实意思表示，合法有效，且原告工商银行瓦支行已经依照合同约定发放了贷款，被告隋文剑亦应按照《个人购房借款/担保合同》的约定偿还借款本金及利息，其逾期不还的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。因此，原告中国银行瓦支行请求被告隋文剑提前偿还尚欠全部借款本金及利息、罚息及复利，有事实和法律依据，本院予以支持。 被告诚泰房地产公司自愿为被告隋文剑的借款提供阶段性连带责任保证，且至今被告隋文剑未取得房屋权属证书，未办理房屋正式抵押登记手续，原告工商银行瓦支行亦未收到房屋权属证书和他项权证，因此被告诚泰房地产公司提供的连带保证担保仍在保证期限内，其应当按照约定承担连带保证责任。 此外，虽然被告隋文剑以其购买的位于辽宁省瓦房店市房屋为借款提供抵押担保，但该房屋未取得房屋权属证书，亦未办理房屋正式抵押登记手续，抵押权尚未设立。因此原告工商银行瓦支行主张对该房屋享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告隋文剑于本判决生效之日起二十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行借款本金296315.63元及截止至2020年1月13日所欠利息12495.29元，合计308810.92元； 二、被告隋文剑于本判决生效之日起二十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行自2020年1月14日起至付清欠款日止的利息、罚息及复利（利息、罚息及复利按《个人购房借款/担保合同》约定利率计算）； 三、被告大连诚泰房地产开发有限公司对被告隋文剑的上述第一、二项债务承担连带保证责任至将位于辽宁省大连市瓦房店市×号房屋办理的房屋权属证书、他项权利证书交付原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行收执之日止； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5932元，诉讼保全费2064元，合计7996元，由被告隋文剑、大连诚泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  李 玲 人民陪审员  孙洪敏 人民陪审员  王 宇 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员  尹丽葵