广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初1961号 原告：广西新领域经贸有限公司，住所地：南宁市青秀区民族大道115-1号现代国际21层18号房，统一社会信用代码：914501007791338425。 法定代理人：周瑶，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周惠霞，广西全德律师事务所律师。 被告:韩丹丹，女，1986年2月9日出生，壮族，住广西南丹县。 原告广西新领域经贸有限公司（以下简称“新领域公司”）与被告韩丹丹商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告新领域公司的委托诉讼代理人周惠霞，被告经本院公告传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告新领域公司向本院提起诉讼：1、判决解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ01467443）及其《合同补充协议》；2、判令被告将南宁市兴宁区房屋返还给被告，并协助原告申请撤销《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ01467443）的登记备案；3、判令被告向原告偿还代其偿还银行贷款本金、利息、罚金、复利和案件受理费、执行费等而产生的债务286889.48元；4、判令被告向原告支付违约金98448.25元，赔偿原告因本案诉讼而支付的律师费损失33185元；5、本案诉讼费、财产保全费、财产保全保险费等由被告承担。庭审结束后原告补充提交说明，诉请2中撤销《商品房买卖合同》（合同编号：YS01467443）的登记备案中的登记备案是指编号为201507141779的预售备案登记。 事实和理由：2015年6月2日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ01467443）,合同约定：买受人向出卖人购买的商品房为兴宁区长堽路××号嘉印象2单元XXXX号；买受人采取贷款支付的方式付款，首付款为118793元，贷款支付的金额为275000元。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第一条“付款方式”第9款约定，买受人因未依约向金融机构偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的代偿行为发生之次日起的五个工作日内向出卖人偿还全部款项（包括出卖人承担保证责任代买受人偿还的所有债务和出卖人为此支付的诉讼费、诉讼保全费、评估鉴定费、拍卖费、执行费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用等），并按《商品房买卖合同》约定的总价款的5%计付违约金给出卖人，同时出卖人有权解除《商品房买卖合同》及本补充协议并要求买受人赔偿经济损失；第10款约定，出卖人因履行担保责任而为买受人代偿所欠的全部贷款后，买受人应当将该商品房抵押给出卖人并承担办理抵押的所有费用。买受人应在出卖人完成前述代偿贷款的事实发生之次日起五日内与出卖人及贷款的金融机构管理部门共同到房屋抵押登记机关同时办理解除原房屋抵押登记手续及将该商品房抵押给出卖人的登记手续，买受人拒不办理解除原抵押登记手续，或者拒不办理抵押给出卖人的登记手续等行为，视为买受人恶意逃避债务，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及本补充协议，并有权要求买受人按合同总价款的20%计付违约金。2015年10月13日，广西北部湾银行股份有限公司南宁市东盟支行（以下简称“北部湾东盟支行”）与原告、被告签订了《个人房屋借款/担保合同》（合同编号：北部湾银行贷字HT053015101300776号）。合同约定北部湾东盟支行向韩丹丹发放人民币275000元贷款，借款期限为叁拾陆个月，自2015年10月13日起至2045年10月13日止，借款用途为用于韩丹丹购房，广西新领域经贸有限公司为韩丹丹的该笔贷款承担阶段性连带担保责任。由于韩丹丹未按照约定履行还款义务，北部湾东盟支行向南宁市武鸣区法院提起诉讼，要求提前收回全部贷款及相应利息、罚金、复利，2019年4月17日，南宁市武鸣区人民法院作出（2018)桂0122民初3374号民事判决书，判决韩丹丹偿还贷款本金、利息、罚息、复利，承担各种诉讼费用等，广西新领域经贸有限公司承担连带清偿责任。由于判决生效后韩丹丹未按时依判决履行义务，原告被迫承担保证责任代韩丹丹支付了贷款本金、利息、罚金、复利和案件受理费、执行费等共计262371.81元。综上所述，被告因未依约向金融机构偿还贷款本息而导致原告承担保证责任代被告还贷，原告有权解除《商品房买卖合同》，同时有权向被告主张《商品房买卖合同》约定的总价款的5%的违约金（19689.65元）。另外，由于被告在经原告方催促后仍未配合办理转抵押手续，原告有权向被告主张《商品房买卖合同》约定的总价款的20%的违约金(78758.6元）。再根据双方的约定，原告方实现债权所支付的诉讼费、律师费等费用应由被告承担。鉴于原告致函催告被告配合处理无果，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，起诉至贵院，请求法院查明事实，判如所请。 被告韩丹丹未作答辩，亦未在举证期限内提供任何证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告韩丹丹经公告传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃举证、质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年6月2日，原告（出卖人）新领域公司与被告（买受人）韩丹丹签订一份《南宁市商品房买卖合同》及合同补充协议，主要约定：被告购买原告出卖的位于南宁市兴宁区，建筑面积共62.65平方米，该房属于预售商品房，购房价款为393793元；付款方式为银行按揭，买受人于签订本合同前付清按揭首期款118793元，余款275000元在办理完银行按揭手续时即付清。《合同补充协议》约定包括：第一条第（9）款，买受人因未依约向金融机构偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还款，买受人应在出卖人的代偿行为发生之日起五个工作日内向出卖人偿还全部款项（包括出卖人承担保证责任代买受人偿还的所有债务和出卖人为此支付的诉讼费、诉讼保全费、评估鉴定费、拍卖费、执行费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用等），并按《商品房买卖合同》约定的总价款的5%计付违约金给出卖人。同时出卖人有权解除《商品房买卖合同》及本补充协议并要求买受人赔偿经济损失，《合同补充协议》第一条第（10）款约定，出卖人因履行担保责任而为买受人代偿所欠的全部贷款后，买受人应当将该商品房抵押给出卖人并承担办理抵押的所有费用。买受人应在出卖人完成前述代偿贷款的事实发生之次日起五日内与出卖人及贷款的金融机构管理部门共同到房屋抵押登记机关同时办理解除原房屋抵押登记手续及将该商品房抵押给出卖人的登记手续，买受人拒不办理解除原抵押登记手续，或者拒不办理抵押给出卖人的登记手续等行为，视为买受人恶意逃避债务，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及本补充协议，并有权要求买受人按合同总价款的20%计付违约金。该合同及补充协议还对其他事项进行了约定。 2015年2月15日，南宁市住房保障和房产管理局向颁发南房预字（2015）第028号《商品房预售许可证》，载明预售范围：嘉印象住宅、商业、车库部分；项预售目名称：嘉印象；预售项目地址：长堽路××号；预售项目用途：住宅、车库、商业等内容。 2015年10月13日，韩丹丹与北部湾东盟支行签订《个人房屋借款/担保合同》，向该银行申请了涉案房屋的抵押贷款。借款金额为275000元，借款期限为360个月，即从2015年10月13日起至2045年10月13日止。该合同还对其他事项进行了约定。 2018年10月15日，南宁市武鸣区人民法院立案受理涉案房屋金融借款合同纠纷案件，2019年4月17日作出（2018）桂0122民初3374号判决，判决：一、被告韩丹丹向原告广西北部湾银行股份有限公司南宁市东盟支行偿还贷款本金260451.77元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利已暂计至2019年3月12日，此后计至债务实际清偿之日止的利息、罚息、复利，以本金260451.77为基数，按《广西北部湾银行个人房屋借款/担保合同》，编号：北部湾银行贷字HT053015101300776号约定的利率标准计付）；二、被告广西新领域经贸有限公司对第一项债务承担连带清偿责任，被告广西新领域经贸有限公司承担保证责任后，有权向被告韩丹丹追偿；三、驳回原告广西北部湾银行股份有公司南宁市东盟支行其他诉讼请求。案件受理费5206元，公告费260元，保全费1901元，由被告韩丹丹负担。 2020年3月5日，原告新领域公司向广西北部湾银行南宁市秀厢支行支付258454.53元，借款人为韩丹丹，还款人为新领域公司。 2020年3月24日，原告向南宁市武鸣区法院支付（2020）桂0122执309号案件执行费3917.28元。 2020年4月1日，原告（甲方）与广西全德律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，原告委托广西全德律师事务所律师处理与韩丹丹商品房买卖合同纠纷案件。合同约定：甲方向乙方支付的律师费为人民币33185元（大写：叁万叁仟壹佰捌拾伍元）（标的额：754613.06元）。合同还就其他内容进行了约定。 截止2020年10月28日，南宁市兴宁区房预告权人为韩丹丹，查封抵押情况为：2020年5月21日南宁市兴宁区人民法院（2020）桂0102桂1961号案（本案）预查封。 本院认为：一、关于涉案合同效力及合同解除的问题。 原告新领域公司与被告韩丹丹签订《南宁市商品房买卖合同》及相关补充协议，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法有效，双方应恪守履行。现被告韩丹丹未按期归还银行按揭贷款致使与银行的抵押贷款合同提前到期，原告新领域公司向北部湾东盟支行承担全部贷款的连带保证责任，被告行为已经构成违约，根据原、被告双方合同约定，原告新领域公司享有解除权，故原告要求解除双方签订的前述合同，符合法律规定，本院予以支持。 二、关于原告主张的返还房产的问题。 根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案中，《商品房买卖合同登记备案》及预告登记不是物权的设立、变更、转让，不产生物权变动效力；故在仅有买卖合同备案及预告登记的情况下，本案所涉房产的所有权并未转移至被告所有。至于该房产所涉查封，由于所涉查封的债务人均为被告韩丹丹，系为防止债务人韩丹丹转移财产而采取的保全或执行措施，而原告作为房产所有权人并非查封措施所限制的债务人，且存在查封为本案原告作为权利人所做保全，故不影响原告作为房产所有权人主张返还该房产。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告要求被告返还本案所涉房产的主张，符合事实及法律规定，本院予以支持。 三、关于办理各项登记手续注销问题。办理商品房买卖合同备案登记为签订房屋买卖合同后的附随义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，以及双方合同中关于办理合同备案登记注销等手续的约定，被告应配合原告办理商品房买卖合同备案登记等注销手续，故原告诉请被告协助原告申请撤销《商品房买卖合同》（合同编号：YS01467443）的登记备案，符合法律规定，本院予以支持。 四、关于原告代偿款项的承担问题。由于原告作为被告的连带保证人，已于2020年3月5日向广西北部湾银行支付258454.53元，2020年3月24日，向南宁市武鸣区法院支付（2020）桂0122执309号案件执行费3917.28元，合计代被告向北部湾东盟偿还债务262371.81元，根据《合同补充协议》第一条第（9）款的约定及《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，原告要求被告偿还已代偿的债务262371.81元，符合法律规定，本院予以支持。 五、关于原告主张的违约金98448.25元的问题。被告未依约向北部湾东盟支行按时偿还贷款本息，而导致北部湾东盟支行向原告主张保证责任，被告的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，及双方《合同补充协议》第一条第（9）款约定，买受人因未依约向金融机构偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，按《商品房买卖合同》约定的总价款的5%计付违约金给出卖人，《合同补充协议》第一条第（10）款约定出卖人因履行担保责任而为买受人代偿所欠的全部贷款后，买受人应当将该商品房抵押给出卖人并承担办理抵押的所有费用，并有权要求买受人按合同总价款的20%计付违约金。本案购房总价为393793元，原告诉请98448.25元违约金实则为要求被告承担《合同补充协议》第一条第（9）、（10）款约定违约金合计购房总价25%。因被告未能证明所受损失，而违约金的适用应以补偿为主，惩罚为辅的原则，故本院认为原告主张违约金过高，应予以调整，结合本案原告损失的证明情况以及被告违约情况综合考虑，根据公平原则，本院酌情支持原告诉请被告承担购房总价20%的违约金诉请，即78758.6元，超过部分本院不予支持。 六、关于律师费的支付问题。原被告在《合同补充协议》第一条第（9）款约定因被告违约产生的律师费由被告承担。本案原告委托广西全德律师事务所代为诉讼，造成原告支出律师费的损失，被告应依约承担。但根据原告与广西全德律师事务所签订的《委托代理合同》约定，按754613.06元标的计算律师费为33185元。该委托代理合同约定标的额超过本案购房总价（393793元），而按《广西律师服务收费管理暂行办法》和《广西律师服务收费试行标准》的收费标准，以393793元的标的计算，对应的律师费为12595元，即本院支持原告诉请被告承担律师费12595元，超过部分的律师费支出为订立合同时一方可预见的损失，超过部分本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告广西新领域经贸有限公司与被告韩丹丹于2015年6月2日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS0146744）及《合同补充协议》； 二、被告韩丹丹向原告广西新领域经贸有限公司返还南宁市兴宁区房； 三、被告韩丹丹协助原告广西新领域经贸有限公司办理《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号201507141779）的注销手续； 四、被告韩丹丹向原告广西新领域经贸有限公司支付代偿银行贷款、案件受理费、执行费等而产生的债务286889.48元； 五、被告韩丹丹向原告广西新领域经贸有限公司支付违约金78758.6元； 六、被告韩丹丹向原告广西新领域经贸有限公司支付律师费12595元； 七、驳回原告广西新领域经贸有限公司其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费7210元，财产保全费4708元，合计16883元，由被告韩丹丹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  林炜明 人民陪审员  周子信 人民陪审员  黄姣扬 二〇二〇年十二月十五日 法官 助理  卢秀逢 书 记 员  黄丁鸣 【附法律条文】 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。