江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019)苏0507民初9266号原告：吴义秀，女，1965年12月10日出生，汉族，住安徽省霍邱县，现暂住江苏省苏州市相城区。原告：李金祥，男，1970年10月16日出生，汉族，住安徽省霍邱县马店镇**村大塘组，现住江苏省苏州市相城区。两原告共同委托诉讼代理人：李伟明，苏州市相城区黄桥法律服务所法律工作者。被告：王金男，男，1946年2月14日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：王小娟，女，1949年10月7日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。以上两被告共同委托诉讼代理人：濮天赠，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。被告：赵建明，男，1962年2月24日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：徐斌，男，1972年5月1日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告吴义秀、李金祥与被告王金男、王小娟、赵建明、徐斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案受理后，依法由审判员周文明适用简易程序独任审判，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告蔡文杰、田秀荣及其共同的委托诉讼代理人李伟明、被告王金男、王小娟共同的委托诉讼代理人濮天赠、被告徐斌到庭参加诉讼。被告赵建明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告吴义秀、李金祥向本院提出诉讼请求，请求判令：1、请求依法判令原被告之间签订的《房屋所有权转让协议》合法有效。2、要求四被告继续履行协议，将苏州市相城区不动产证过户至两原告名下。3、由四被告承担本案诉讼费。审理中原告方增加请求要求确认被告间于2013年7月17日签订的《协议书》合法有效。事实与理由：被告王金男、王小娟因儿子债务原告将所有的座落在相城区黄桥荷馨苑小区14幢512室安置房屋一套（面积111.79平方米）抵债转让给了被告赵建明和被告徐斌两人，双方于2013年7月17日签订了转让协议，协议第三条约定此后若该房屋再作转让，被告王金男、王小娟应随时协助配合，后经四被告协商一致后于同年7月29日又将该房屋转让给了两原告，价款为人民币60万元，《转让协议》有两原告和四被告共同签字，并经黄桥法律服务所见证，同时该房屋交付原告使用至今，因该房屋不动产权证已办理登记于被告王金男、王小娟名下，现被告方拒不配合办理过户。为了维护原告合法权益不受侵害，特向法院提起诉讼，请求依法解决。被告王金男、王小娟辩称，一、关于房屋所有权在转让协议书王金男、王小娟不是合同的履行义务人。2013年7月29日，被告赵建明（代理人金大妹）、被告四徐斌与原告吴义秀、李金祥签订房屋所有权在转让协议书。虽转让协议书出让方处列明王金男（原房屋所有权人现已转让给赵建明、徐斌）。另在甲方落款处有王金男、王小娟签字及手印，但该内容是仅为证明被告王金男、王小娟系案涉房屋的权利人，2人并不是转让协议书的出让方，既不是转让协议书项下履行的义务方。二、关于协议书做如下答辩：答辩人认为协议书的效力是不明确或者是有争议的，理由如下：1、拆迁过程及协议书签订过程可能存在非法情形。案涉房屋系王金男夫妇的拆迁安置房。2013年被告赵建明及其家属，被告徐斌及其家属未向王金男、王小娟催讨其儿子王伟仁的债务，强行赶走王金男夫妇原宅基地的租客，强行要求两人预拆迁，并通过长时间骚扰辱骂、威胁王金男夫妇及其家属等方式，让王金男夫妇预先拆迁其宅基地，并要求通过签订协议的方式以安置房用来抵消其主张的债权，且主张的债权不明确。协议书所涉借款关系、主体是被告赵建明、徐斌与王金男、王小娟儿子王仁伟之间的债权债务。王金男、王小娟对此债务的构成并不清楚。另与原告方签订的转让协议的交易价格明显低于以房抵债协议书中的债权金额，该交易不符合正常的市场情况，且违背交易习惯。因此答辩人对该协议效力持有异议。综上对原告的诉讼请求1中所涉协议的效力持有异议，且被告不是再转让协议书的合同履行一方，所以请求法院判决驳回原告对王金男、王小娟的诉讼请求。被告赵建明未作答辩。被告徐斌辩称，对原告请求无异议。经审理查明，2012年7月16日，王金男与苏州市相城区黄桥房地产开发公司签订《安置房安置合同》1份，约定，被安置方王金男，被安置房确定为****，建筑面积为111.79㎡。合同另约定了双方其他权利义务告示相应事宜。2013年7月17日，赵建明（妻子金大妹）作为甲方、徐斌（戈阿六之婿）作为乙方、王金男（子王仁伟、媳王燕琴）作为丙方共同签订《协议书》1份，载明“甲、乙方曾为丙方之子王仁伟、王燕琴代还贷款（33万、50万），现经甲、乙、丙三方协商一致：丙方经其拆迁安置房111.79㎡(位于之房产所有权转让给甲、乙方(其中甲方占39%、乙方占61%份额)达成本协议下五角星要款，各方遵照执行：一、丙方除将上述512室所有权转让给予甲、乙方外（丙方已将512室钥匙交付给予甲、乙方）再给付壹万元给予乙方（7天内给付）；二、甲、乙双方承诺，丙方履行上述第一款后，甲、乙双方视为与丙方父子（媳）之间所有债务已全部了结。此后，再不向丙方父子（媳）作出任何其它要求。三、丙方承诺：若此后甲、乙双方协商一致后将上述512室再转让，丙方随时给予协助、配合。四、本协议为甲、乙、丙三方及亲属协商一致后的真实意思表示，各方签字生效，一式叁份，签字即生效。”，甲方处由金大妹签名、乙方处由徐斌签名、丙方处由王金男、王小娟分别签名并捺指印。2013年7月29日，赵建明（全权委托人妻子金大妹）、徐斌、王金男、王小娟（原房屋所有人，现赵建明、徐斌）共同作为出让方（甲方），吴义秀、李金祥共同作为受让方（乙方）签订了《房屋所有权再转让协议书》1份，载明“经甲、乙双方协商一致，并经乙方现场堪察认可，甲方将位于㎡）的所有权整体转让给予乙方，下列条款双方共同遵照执行：一、甲方将上述房屋所有权（111.79㎡）一并转让给乙方，转让价款为（人民币、不含税价）陆拾万元正；二、协议签订日甲方收乙方定金贰万元正，后在三天内乙将余款伍拾捌万元一次性给付甲方，同时，甲方将上述512室房钥匙及所有相关资料一并给付乙方；三、待政策允许办理上述房屋证过户登记时，甲方全力配合，税费等均由乙方承担，未尽事宜以国颁法律、法规为准；四、本协议甲、乙双方所有人员签字生效，为甲、乙双方真实意思的表示，日后，任何一方违约，即向守约方付叁万元违约金。”，甲方处由金大妹、徐斌、王金男、王小娟签名并捺指印，乙方由吴义秀、李金祥签名并捺指印。同日，吴义秀、李金祥、赵建明、徐斌至苏州市相城区黄桥法律服务所作见证，见证书载明见证事项为“一、甲方将黄桥镇安置房原旺埂村王金男名下荷馨苑安置小区14幢512室面积111.79㎡的房屋受让取得后再转让给乙方。二、转让金额为人民币陆拾万元，付款方式：本协议签订三天内一次性付清。三、上述房屋系王金男抵债转让所得，如今后房屋能办理过户、登记手续的，甲方与王金男均有义务协助乙方办理，一切过户手续费用均由乙方承担。”，赵建明、徐斌、吴义秀、李金祥在下部署名。至2013年10月31日，两原告已向赵建明、徐斌付清了600000元的房款。自2013年7月底起，两原告即开始实际占有、使用权涉案房屋至今。另查，现案涉房屋即位于苏州市相城区房屋的不动产权证号为：苏（2019）苏州市不动产权第7030059号，权利人为王金男、王小娟，共有方式为共同共有，建筑面积为111.79平方米。以上事实，由原告提供的身份证明、人口信息、证明、《安置房安置合同》、《协议书》、《房屋所有权再转让协议书》、收条、见证书、户表、不动产登记簿查询记录及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。审理中，原告方称王金男的小舅子叫王文贤，其介绍给吴义秀，说赵建明和徐斌有一套房子要出卖。然后原告方去找了赵建明的老婆，再找到王金男一起签了合同，对方就说只要60万就可以了。王金男和王小娟都同意了。现原告就是要求四被告共同配合将涉案房屋不动产权证过户至原告名下。被告赵建明向本院提供：（2012）相商初字第0599号民事调解书、该案民事诉状、2012年8月16日的现金解款单，证明2012年7月12日，苏州市相城区永大农村小额贷款有限公司向本院提起诉讼，诉称，2010年10月26日王仁伟、苏州市相城区赵氏涤纶有限公司、赵建明、金大妹、王燕琴与苏州市相城区永大农村小额贷款有限公司签订《最高额保证担保借款合同》，约定总额度为人民币300000元，循环额度，授信期限自2010年10月26日至2012年10月26日，苏州市相城区赵氏涤纶有限公司、赵建明、金大妹、王燕琴为上述合同项下债务提供连带责任保证担保。2011年4月25日，苏州市相城区永大农村小额贷款有限公司按约放款，但王仁伟并未按约还本付息，至2012年6月12日，王仁伟尚欠贷款本金300000元，欠息16275元（之后罚息、复早按合同约定计算至本息还清之日止）。故提起诉讼。请求，1、判令王仁伟偿还苏州市相城区永大农村小额贷款有限公司贷款本金300000元，欠息16275元，合计316275元（截至2012年6月12日，之后罚息、复早按合同约定计算至本息还清之日止）；2、判令王仁伟承担苏州市相城区永大农村小额贷款有限公司为实现债权支付的律师费人民币11588.25元；3、判令王仁伟承担本案诉讼费用；4、判令苏州市相城区赵氏涤纶有限公司、赵建明、金大妹、王燕琴对上述债务承担连带清偿责任。后经调解，苏州市相城区赵氏涤纶有限公司、赵建明与苏州市相城区永大农村小额贷款有限公司达成协议，确认于2012年8月16日前一次性支付苏州市相城区永大农村小额贷款有限公司贷款本金300000元，利息22000元、律师费9200元，共计人民币331200元。另诉令费3107元由苏州市相城区赵氏涤纶有限公司、赵建明负担。2012年8月16日赵建明向苏州市相城区永大农村小额贷款有限公司按调解书支付了334307元。被告徐斌提供：1、2013年4月11日，甲方苏州工业园区金鸡湖农村小额贷款有限公司与乙方戈阿六(苏州市达华金笔有限公司法人代表)签订协议书1份，载明“鉴于1、王仁伟(“借款人”)与甲方于2010年04月29日签订编号为JMCJK2010084的《借款合同》(“借款合同”)，苏州市达华金笔有限公司与甲方于2010年04月29日签订了编号为JMCJK2010084DB的《保证合同》，为借款人在借款合同项下的借款提供连带保证责任；2、借款于2012年04月27日全部到期，借款人现无法偿还该笔借款，截止到本协议签订之日该笔借款本息合计玖拾捌万元零陆佰肆拾捌元人民币；3、苏州市达华金笔有限公司作为保证人自愿为王仁伟的借款承担保证责任；4、戈阿六(以下称乙方)作为苏州市达华金笔有限公司法人代表自愿为苏州市达华金笔有限公司承担代偿责任；甲、乙双方经友好协商，就乙方承担责任的相关事宜达成如下协议：一、本协议签署后三个工作日内，乙方支付代偿款伍拾万元整；甲方收到此伍拾万元后，乙方及苏州市达华金笔有限公司作为王仁伟借款合同编号为JMCJK2010084的《借款合同》担保人的担保责任解除(担保合同编号JMCJK2010084DB)；甲方承诺在乙方或者戈阿六按照本协议第一条支付代偿款伍拾万元后，不再追究该项目借款人及所有担保人责任，即王仁伟与我司债权债务关系解除，苏州市达华金笔有限公司、王金康夫妇、王晓东夫妇担保责任解除；三、若乙方或苏州市达华金笔有限公司未按本协议履行代偿义务，甲方有权按照苏州工业园区人民法院依法作出的判决书申请执行，追究借款人和所有担保人的还款责任。四、本协议一式叁份，相关人各执一份，自签订之日起生效。因本协议发生的纠纷双方应提交苏州市工业园区人民法院诉讼处理。”。2、苏州工业园区金鸡湖农村小额贷款有限公司于2013年4月11日盖章出具的代偿证明书（通知联），载明“戈阿六：我司于2013年04月11日收到您担保代偿款伍拾万元，您在我在编号为：JMCJK2010084DB《最高额担保合同》项下的保证责任已经解除，您有权利向债务人王仁伟索偿相关款项。”，赵建明、徐斌证明上述代偿款项即为2013年7月17日签订的《协议书》中为王金男、王小娟儿子王仁伟代还的贷款，该款作为购房款，另按《协议书》约定另支付了王金男、王小娟10000元。徐斌称其系戈阿六女婿，2013年7月签协议书时戈阿六已重病，现已死亡，故协议书中写了徐斌的名字，在后面加写了（戈阿六）。徐斌又称因为当时急于还款，所以急于出手，所以低价600000元卖出。是王金男的儿子王仁伟的借的贷款，戈阿六和王金男的儿子互担互保，戈阿六出面借的已经还掉了，但是王仁伟借的没有还，是戈阿六担保的。所以为了还这个贷款，所以急于出手，替王金男的儿子还掉了。赵建明他们之间的担保也是这样子担保的。徐斌和王金男和赵建明在一起的时候写的协议书。写这个协议的时候，贷款还没还，是王金男的儿子和他老婆借的，戈阿六是担保人，还了50万元。赵建明具体多少金额也不清楚，大概也是这种情况。两个人合计起来是83万元，当时为了还贷款，所以60万元徐斌与赵建明也愿意出售房屋。徐斌拿了35万元左右，剩下15万元自己贴钱的。后来那个再转让协议，是一起签的，当时都是王金男在场同意签的。当时房产证还没有。老虎是赵建明的老婆金大妹。经质证，被告王金男、王小娟认为《民事起诉状》、《民事调解书》、《现金解款单》的真实性无法确认。理由如下：(1）王金男、王小娟不是该组证据的参与人。(2）该组证据虽涉及案外人王仁伟，但该债权金额系苏州市相城区永大农村小额贷款有限公司与被告人赵建明、案外人苏州市相城区赵氏涤纶有限公司调解协商的结果，该组证据所涉债权未经法院计算确认或王仁伟的签字确认。故，该组证据不能证明王仁伟与赵建明之间的真实债权金额。对《协议书》、《代偿证明书》的真实性无法确认。理由如下：(1）王金男、王小娟不是该组证据的参与人。(2）该组证据虽涉及案外人王仁伟，但该债权金额系苏州工业园区金鸡湖农村小额贷款有限公司与案外人戈阿六调解协商的结果，且该组证据所涉债权未经法院计算确认或王仁伟的签字确认。另综合在案现有证据来看，被告人徐斌并非是王仁伟的债权人。故，该组证据不能证明王仁伟与徐斌之间存在债权债务关系。另对《协议书》、《房屋所有权再转让协议书》对该两份证据的真实性予以认可；但对其效力无法确认。理由如下：(1）被告赵建明、徐斌作为被告王金男、王小娟儿子的债权人，其二人主张通过以房贷债的方式结清被告王金男、王小娟儿子的债务，对应金额为83万（赵建明33万、徐斌50万），现该债权无相应证据印证，代理人对该债权的构成有合理怀疑。(2）《协议书》系2013年7月16日签订的，抵债金额为83万元；后被告赵建明、徐斌在签订后的十五日内，以远低于该债权金额的价格60万元转售给原告，另根据网络查询，该地区（黄桥）在2013年7月的市场房价在8000至9000元期间，房屋总建筑面积为111.79平方米，市场总价应当在80余万元至90余万元期间，故该行为不符合正常的市场交易习惯和逻辑，对该交易的合法性有异议。故，请求法庭必要时对两份证据的效力作严格审查。2、《房屋所有权再转让协议书》出让方处列名“王金男（原房屋所有权人，现已转让给赵建明、徐斌）”，另在甲方落款处有”王金男、王小娟”签字及手印，但该内容是为证明被告王金男、王小娟系案涉房屋的权利人，双方并不是《转让协议书》的出让方，也不是《转让协议书》项下履行的义务方。因为《见证书》的主体与被告王金男、王小娟无关，不发表质证意见。原告方称其对赵建明、徐斌与王金男、王小娟的经济关系其不清楚。但与两原告签的协议时被告均签字的。本院认为，原、被告对2013年7月17日，赵建明（妻子金大妹）作为甲方、徐斌（戈阿六之婿）作为乙方、王金男（子王仁伟、媳王燕琴）作为丙方共同签订的《协议书》、2013年7月29日，赵建明（全权委托人妻子金大妹）、徐斌、王金男、王小娟（原房屋所有人，现赵建明、徐斌）共同作为出让方（甲方），吴义秀、李金祥共同作为受让方（乙方）签订的《房屋所有权再转让协议书》真实性均无异议，本院予以认定。被告王金男、王小娟虽对上述两分协议的效力有异议，以房贷债的方式结清被告王金男、王小娟儿子的债务是否真实有异议，但其未提供相反证据，且被告徐斌、赵建明提供了相关证据，证实赵建明和徐斌的岳父戈阿六代王金男、王小娟儿子归还了共830000多元的债务，故本院认为上述2013年7月17日的《协议书》，系签订双方真实意思表示，合法有效。两原告及被告徐斌、赵建明未对2013年7月29日的《房屋所有权再转让协议书》有异议，故该协议也系各方真实意思表示，合法有效，但该协议系表明徐斌、赵建明将自王金男、王小娟处购得房屋再行转让给两原告的约定，王金男、王小娟在此协议签名只是表明其同意此次再转手，且明确在可办证过户，应配合过户。综上，本案中涉案房屋经过了两次转让，即王金男、王小娟转让给徐斌、赵建明，徐斌、赵建明再转让给两原告。故王金男、王小娟只对赵建明、徐斌负有协助赵建明、徐斌将涉案房屋的不动主权证过户至赵建明、徐斌名下的手续的义务，后再由赵建明、徐斌协助原告方办理将涉案房的不动产权证过户至两原告名下的手续。关于过户费用，依《房屋所有权再转让协议书》约定均应由原告方负担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律规定，判决如下：一、2013年7月17日，被告赵建明、被告徐斌与被告王金男、被告王小娟签订的《协议书》合法有效。二、2013年7月29日，被告赵建明、徐斌、王金男、王小娟、原告吴义秀、李金祥签订的《房屋所有权再转让协议书》合法有效。三、被告王金男、王小娟于本判决生效之日起十日内协助被告赵建明、徐斌办理将位于苏州市相城区房屋的不动产权证（证号为：苏（2019）苏州市不动产权第7030059号，权利人为王金男、王小娟，共有方式为共同共有，建筑面积为111.79平方米）过户登记于被告赵建明、徐斌名下的手续。被告赵建明、徐斌在取得上述房屋的登记于赵建明、徐斌名下的不动产权证后十日协助原告吴义秀、李金祥办理将该不动产权证过户登记于吴义秀、李金祥名下的手续。两次过户所需所有费用均由原告吴义秀、李金祥负担。本案案件受理费减半收取为4900人民币元，财产保全费3520元，合计人民币8420元，由被告王金男、王小娟负担4210元，被告徐斌、赵建明负担4210元（该款原告吴义秀、李金祥已自愿垫付不再退还，由被告王金男、王小娟、被告徐斌、赵建明于本判决生效之日起十日直接给付原告吴义秀、李金祥）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  周文明二〇二〇年六月二十八日书记员  施 晴