广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终35558号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市念家实业投资有限公司。法定代表人：周俊江，经理。委托诉讼代理人：叶向前，广东腾丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周惠军，男。委托诉讼代理人：刘旭，广东乐为律师事务所律师。上诉人深圳市念家实业投资有限公司（以下简称念家公司）与被上诉人周惠军房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初13461号民事判决，上诉于本院。本院于2019年12月19日立案，组成合议庭审理，现已审理终结。念家公司上诉请求：1、撤销一审判决第二、四、五、六项；2、改判被上诉人向上诉人支付租金575392元及利息（利息以575392元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2018年3月10日起计至款项付清之日止）；3、改判被上诉人向上诉人支付租赁房屋恢复原状的费用800000元；4、改判被上诉人向上诉人支付工人工资损失20746元；5、改判上诉人无需向被上诉人退还租赁押金282240元；6、改判上诉人无需向被上诉人赔偿损失377350元；7、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由如下：一、原审法院认定上诉人出租给被上诉人的房产不包括一楼大堂及106铺位系错误的，从而导致其计算应付租金错误。理由如下：1、上诉人与被上诉人之间虽未就一楼大堂及106铺位签订书面的租赁合同，但上诉人把一楼的大堂及106铺位交付被上诉人使用，且被上诉人已经支付2017年11、12月份租金（大堂13000元/月；106铺位11500元/每月），双方已经形成的事实上的租赁关系。2、一楼大堂属于被上诉人所承租的2-5楼的公寓及酒店的前台及门面，106铺位作为被上诉人的物业管理用房，该两部分房产与楼上的公寓及酒店属于一个整体，同时，又是作为经营公寓及酒店的不可缺少组成部分，上诉人将该两处房产交付被上诉人经营使用，且被上诉人也确认在使用，因此，上诉人请求支付租金或使用费有事实依据，也符合常理及社会认知度，除非上诉人同意免费供被上诉人使用。综上，被上诉人应支付使用一楼大堂及106铺位的租金。因此，本案中被上诉人拖欠的租金共合计为575392元。二、原审法院认定租赁合同解除的原因错误，从而错误认定上诉人在涉案合同履行过程中需承担50%的过错责任。理由如下：1、涉案租赁合同解除的原因系被上诉人因资金不够，存在拖欠上诉人租金575392元、物业管理费46200元、水电费46538元以及拖欠工人工资等严重违约情形，上诉人根据租赁合同第10.1.5条、10.1.6条、10.1.9之约定，依法解除合同并且已经通知被上诉人。同时，被上诉人也并不否认拖欠租金、物业管理费、水电费及工人工资的事实，并且也确认收到上诉人发出的《解除合同通知书》（2018年2月26日）。基于上述的事实，本案合同解除的原因应系被上诉人严重违反涉案合同之约定，上诉人依约定解除租赁合同，且已经通知上诉人，故上诉人对涉案合同的解除没有任何过错及责任。因此，原审法院认定的合同解除原因及判定上诉人需承担50%的过错责任没有事实与法律依据，系错误的。2、原审法院认定上诉人未向被上诉人提供房产证、主体消防验收批文等文件，也与事实不符。涉案的租赁房屋属于中粮地产（集团）股份有限公司（下称中粮地产）所有，上诉人从中粮地产处承租涉案房产后再转租被上诉人经营使用。被上诉人从未明确提出要房产证书办理相关消防事宜，只是强调资金紧张，要将百思特酒店的“法人代表换一下”，要拿酒店抵押贷款，上诉人不同意后，然后被上诉人才找各种借口，说什么房屋面积不够，说什么消防难搞，要求上诉人拿出房产证书证明房屋面积相符。事实上上诉人早已将相应证书的复印件交给被上诉人办理消防事宜，2017年12月15日，上诉人已在微信上向被上诉人发送了房产证书及“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”等，被上诉人回复“收到”（详见2017年12月15日微信聊天记录），并积极协助中粮地产请求提供上述文件材料原件（另证据“录音5”及“录音7”也可证明上诉人也将相应证书交给被上诉人）。2018年2月26日，上诉人再次在微信上将相应证书发送给被上诉人（详见2018年2月26日微信聊天记录）。并解释租赁房屋可以办理消防，因为五楼百思特酒店已办理消防并正在正常经营中。后来，上诉人与被上诉人多次去中粮地产、及工作站调解，但被上诉人从来不曾提出要求房产证书办理消防事宜，特别是中粮地产，因为是国企的原因，特别注重和谐社会的建设，多次向被上诉人周惠军强调，若需要一切证件，都可以配合。另，根据向消防管理部门咨询得知，由于历史及政策原因，1999年之前所建设的房屋不一定都有消除验收批文，涉案房屋是1989年建筑的。即使涉案的房产没有主体消防验收批文也是历史遗留原因，而这点被上诉人租赁房屋前就已知情。但这并不影响涉案的房产办理二次消防验收手续，因为五楼的“百思特商务酒店”就已经办理了二次消防验收手续，现正常经营中。再者，租赁合同第6.1条已经明确约定，上诉人将租赁物业按“现有状态”交付被上诉人使用。也就是上诉人是按租赁房屋的现有状态（包括但不限于房屋现有的外形状态、装修、房屋质量、面积以及房屋所有的证件证照、消防手续、环保手续以及相关批文等）交付被上诉人使用，即上诉人只要把现有的上述房产及资料交付被上诉人后，上诉人的义务即已经完成。同时，租赁合同第6.3条也明确，所有涉及到环保、工商、消防等一切事宜均由被上诉人自行承担。退一万步说，假定上诉人存在义务，也仅限于协助义务，而上诉人多次与被上诉人到中粮地产调解，在调解过程中，上诉人与中粮地产的工作人员也多次询问被上诉人需要什么配合，有什么要求，只要被上诉人愿意交租继续经营，上诉人与中粮地产什么都愿意配合，包括提供房产证书等，因此，上诉人认为自己履行了协助的义务。在这一纠纷中，被上诉人因资金不足而造成的烂摊子，上诉人为其“擦屁股”，而支付了酒店员工工资20746元，包工头及施工工人工资约50万，已被上诉人搞得焦头烂额，上诉人的心态是，只要被上诉人肯交租，什么都肯答应，不存在上诉人不肯配合被上诉人办理消防的主观故意。基于以上事实及情况，原审法院以上诉人未配合提供房产证、主体消防验收批文等文件材料，从而认定上诉人在履行合同过程中存在过错是错误的。综上，无论在合同的解除或合同的履行过程中，上诉人均没有任何过错及责任。三、原审法院认定“被上诉人收回房屋未与被告对房屋装修现状进行清点，或申请公证固定证据，且提供的合同均与案外人签订，未提交正式发票，应承担举证不能的责任”与事实不符，且有失公平。上诉人请求被上诉人支付恢复房屋原状的费用80万元，有事实与法律依据。理由如下：1、合同解除后，上诉人已经多次通知被上诉人限期拆除装修、自行清理物品（被上诉人也确认收到上诉人发出的书面《通知书》(2018年3月4日）），至此，上诉人已经履行解除合同后的通知等全部义务，但被上诉人却置之不理，被上诉人作为完全民事行为能人应承担因此而产生的一切后果。因此，原审法院认定上诉人未与被上诉人对房屋现状进行清点，或申请公证固定证据而承担举证不能的后果有失公平。2、上诉人为继续使用房屋，减少损失，不得已委托第三方代为拆除装修，由此而产生的费用应属于上诉人的直接损失，依法应由违约方即上诉人承担。为此，上诉人委托黄某进行施工，并支付了费用80多万元。该事实有上诉人与黄某签订了相关合同、黄某出具的收款据予以证实。上诉人虽未提供发票，但已经提供收款收据及相关的转账记录证明付款事实，这已经符合实践中的交易习惯，发票更多的用途在于证明纳税事实。因此，原审法院认为上诉人所提供的上述合同系与案外人签订的、且未提交正式发票而不能确认恢复房屋原状的费用系不客观的、错误的。综上，被上诉人应向上诉人支付房屋拆除装修恢复原状的费用80万元。四、原审法院不予处理上诉人请求被上诉人支付代付工人工资损失20746元，系错误的。理由如下：1、因上诉人违反双方所签订的《租赁合同》之约定，未向其员工支付工资，在街道办及社区工作站的介入下，从维稳角度出发，上诉人向被上诉人的员工垫付了工资，从而导致上诉人遭受损失。因此，上诉人垫付工资所遭受的直接损失是基于被上诉人违反《租赁合同》约定而产生的，且依法应由违约方承担。原审法院认定该项诉求非基于房屋租赁关系，不予处理，是对法律关系认定错误。2、如果法院不一并处理该诉求，需上诉人另案起诉的，不但增加诉累及诉讼成本，也浪费司法资源，同时也不符合便民的司法举措。综上，上诉人请求被上诉人支付代垫员工工资20746元而造成的损失有事实基础与法律依据。五、原审法院认定上诉人在履行合同过程中存在过错，应承担50%过错责任，判定上诉人退还被上诉人租赁押金282240元，系事实认定错误及法律适用错误。理由如下：1、前面已述，上诉人在履行租赁合同中不存在过错，在此不再详述。2、依据相关法律规定，在履行合同过程中一方当事人违约或存在过错，导致另一方当事人遭受损失的，守约方可以依合同约定主张违约责任或主张赔偿损失。因此，假定上诉人在履行租赁合同中存在过错，被上诉人可向上诉人主张违约责任或赔偿损失，由裁决机关依法予以认定。但，原审法院根据过错原则判定上诉人退还一半的租赁押金依法无据。3、上诉人依法没收被上诉人所交付的租赁押金，有事实与法律依据。根据租赁合同第4.3条“租赁期间，如果因乙方原因提前终止合同或乙方存在违约、侵权行为，租赁保证金不予退还”之约定，现因被上诉人严重违约后，上诉人依法解除租赁合同，因此，上诉人有权没收租赁保证金，不予退还。综上，原审法院的该项裁决认定事实错误，适用法律也错误，上诉人依法无需退还被上诉人任何租赁押金。六、原审法院判决上诉人向被上诉人赔偿损失，没有事实与法律依据。理由如下：1、原审认定涉案房屋三、四楼为被告进行的二次装修是错误的。首先，上诉人已经提供大量装修及支付对价的证据用于证明装修涉案房屋的事实。其次，如果三、四楼为被上诉人进行的二次装修所形成，那么涉案房屋当时即具备出租条件投入经营使用，被上诉人营业收入后便可支付租金，便不会产生本案的纠纷，因此，涉案房屋三、四楼为被上诉人所装修，不符合社会常理及社会认知度。再次，从评估人员现场勘查情况显示三、四楼装修较新，五楼装修较陈旧。上诉人一直主张涉案房屋三、四楼由其装修，五楼则是原来“百思特商务酒店”装修，与评估人员现场勘查的新旧陈度一致；但被上诉人一直主张涉案房屋的三至五楼均为其装修，明显与评估人员现场勘查的新旧程度矛盾。2、被上诉向上诉人主张赔偿损失，应由其举证证明上诉人存在违约行为导致其遭受损失的事实。但在本案中，被上诉人未能就此进行举证，应承担举证不能的后果。3、租赁合同的解除是被上诉人严重违约导致，依法应由其承担因此而产生的一切后果。即使被上诉人存在装修事实，也是因其自身违约导致，同时，上诉人在解除合同后已经通知其进行处理，被上诉人置之不理，上诉人己经履行了解除合同后的通知义务。因此，被上诉人向上诉人主张因其自身违约而遭受的损失，没有任何法律依据。综上，原审法院判决上诉人赔偿被上诉人损失，没有事实与法律依据。综上所述，上诉人认为一审判决部分认定事实错误、适用法律错误，导致部分判决错误，请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。周惠军辩称：一、一审判决以“合同约定被告装修应通过相关部门批准后方可进行，被告承租房屋后未就装修工程向相关部门报批即进行”为由，认为“被告在履行合同中亦存在一定过错”的观点是错误的。首先，到目前为止，还没有任何法律、法规或规章要求装修方案需要到哪个政府主管部门批准。如果有的话，请一审法院或念家公司指出来是哪个部门，依据是什么？如果双方当事人以及法院法官都不知道是哪个部门有权批准的话，却要求周惠军必须经有关部门批准之后才能装修施工，岂不是强人所难？另外实践中确实有一些花园小区的物业管理公司要求装修公司的装修方案须到物业管理处备案，但是本案的物业是很久以前的老物业，没有物业管理公司进行管理，也无须交物业管理费（听说念家公司向其他转租的次承租人收取过物业管理费，但周惠军没有交过，不清楚是否属实，如果是真有，那也是违法的），所以也就不存在到物业管理处备案的问题。双方的租赁合同之所有这样的约定，是因为念家公司套用了别人的格式合同版本，不加修改就用于签约了，但对于本案的租赁物业是不适用的。其次，退一步说，即便确有什么规定需要到一个具体的部门去批准，周惠军没有去报批就施工，那也是履行瑕疵问题，是可以补正的，不构成根本违约，更不能因此作为念家公司解除合同的理由，事实上念家公司在解除合同时也没有以此作为理由。而且整个装修过程，被上诉人与周惠军是随时沟通交流的，念家公司也从未通知或督促周惠军先将装修方案送到哪个部门去报批。其三，一审判决使用“被告在履行合同中亦存在一定过错”，“本院酌情认定原被告在涉案合同履行过程中各承担50%的过错责任”这样的表述方式，这样表述很不应该，这实际上是偷换概念、转移话题，因为本案是念家公司（一审原告）提出解除合同的，本案审查的重点应该是念家公司解除合同的理由是否成立，而不是重点审查双方在履行合同过程中是否有过错及过错程度，如果一方在履行合同过程中虽有一定的过错或瑕疵，但没有达到解除合同所应当具备的必要条件时，另一方也不应当解除合同，如果另一方在没有充分理由的情况下解除合同，应当认定为违法解除。本案念家公司就是违法解除合同，理由后面再说。二、原一审判决认为“被告拖欠租金，已构成违约”的观点是错误的。理由分述如下：1、从双方签订的租赁合同的第三条可以看出，本案的租金是通过租赁单价（50.4元/M2)乘以租赁物业的建筑面积（5600平方米）计算出来的，在合同面积（5600平方米）与实际面积不符的情况下，应当以实际面积来计算租金。2、但一审判决对被告提出的租赁面积不足的问题，不予采信，不予采信的原因讲了两点，第一点是说被告没有充分有效的证据证明涉案房屋的实际面积，第二点是说被告在签订合同时没有尽到审慎义务。一审判决讲的这两点理由给人的感觉是欲偏袓一方何患无辞。首先，关于租赁面积的举证责任应当是由出租方承担，而不应由承租方承担，不只是因为念家公司作为出租方离证据更近，更是因为作为租赁合同法律关系，出租方的主要义务是向承租人移交符合约定面积的租赁物，承租人的主要义务是支付租金，所以应由履行义务一方承担举证责任。本案的特殊之处在于涉案物业是由多个房产证组成，且分属于多个不同的业主，而且这些物业也没有构成一个整体，是分别处于不同的位置，（如果只有一间房或是一个不可分割的整体，周惠军也不会在一审提这个问题），所以出租方的义务除了提供这些房产证以证明其租赁面积之外，还应当举证证明这些物业都已经移交给了承租人，但是本案的出租人在一审阶段第一次开庭时，都没有提交任何房产证以证明其租赁面积，在一审法官责令其提交的情况下，第二次开庭时出租方提交了房产证，但这些房产证的面积加起来只有1323.2平方米，如果不计一楼（一楼不属于本案双方租赁合同的范围，如有争议应另案解决）的两个房产证的面积，其他二、三、四、五楼的房产证的面积加起来只有1115.4平方米，远远不够合同面积5600平方米，另外，念家公司也没有证据证明其已将这些物业全部移交给了周惠军（周惠军却有相反的证据可以说明念家公司将部分物业转租给了除周惠军之外的其他次承租人）。所以，在念家公司作为出租方对实际租赁面积有责任举证而举证不能的情况下，应承担不利后果，即应当采信承租方关于实际租赁面积的主张，更何况承租人还委托了独立的第三方测绘机构进行测绘，测绘出来的实际租赁面积是3856.36平方米。其次，关于周惠军在签订合同时有没有尽到审慎义务的问题，周惠军签订合同时就曾要求念家公司提供涉案物业的房产证复印件，念家公司当时答应事后提供，当时情况下，如果周惠军因此便不签合同也不合常理吧！周惠军当时确实没有想到念家公司事后拖了那么久都没有提供大部分或主要的房产证复印件，直到打官司之前都没有提供，更没有想到念家公司在租赁面积上存在欺诈。一般来说没有尽到审慎义务是指在对方无过错的情况下，行为人没有尽到审慎义务导致自己受损，但不应适用于对方故意欺诈的情况。即便周惠军确实没有尽到审慎义务，但比起念家公司故意隐瞒实际面积、存在欺诈的情况来看，周惠军这点错算什么呢？应该说故意欺诈才是主要过错吧，一审判决为何对欺诈一方主要过错只字不提，却认为受骗的一方有过错呢？就好比不去谴责和惩罚诈骗一方，却指责受骗的人愚蠢、活该，这是什么逻辑呢？当然周惠军这些说法的前提是实际租赁面积少于合同约定的面积。这个问题下面接着说。其三，关于实际租赁面积的问题，一审判决没有查明（或者说回避了这个问题），周惠军不免有下面几个疑问：一审为何不去查明或回避这个问题？是这个问题不重要？无须查明吗？是这个问题无法查明或很难查明吗？没有查明的不利后果应当由周惠军承担吗？大家都知道，实际租赁面积的问题关系到租金的计算，关系周惠军有没有拖欠租金？拖欠租金有没有达到可以解除合同的程度？关系到念家公司解除合同的理由是否成立的问题，应该是本案的关键问题，怎么能说不重要呢？怎么可以不查明呢？所以，请求二审查明本案的实际租赁面积，那么，实际租赁面积无法查明或很难查明吗？一般来说建筑物的面积应该以房产证为准吧，念家公司作为出租人至少应该提供房产证复印件吧，念家公司在一审法官责令其举证时确实提交了一些房证复印件，但这些房产证复印件加起来只有1115.4平方米，远远不够5600平方米啊！念家公司应该有义务作出合理的解释吧？如果你说有一些房产证复印件因故无法提供，那么怎么证明实际租赁面积，应该申请测绘吧，但是念家公司却又不申请测绘，那好，你不申请没关系，我方作为承租人提出了的申请，但是关于测绘的范围，双方又发生了争议，念家公司竟然要求将其租给其他次承租人的房屋也作为测绘的范围，周惠军当时当然不同意（早知这样的结局，周惠军现在后悔当时没有同意，周惠军现在可以推断，即便加上其他租给案外人的房间，也没有5600平方米），周惠军在不同意的同时，又增加了一项申请，即申请现场勘验，以确定哪些是租赁范围，哪些不是。现场勘验很简单，只要在法院的主持和监督下，打开有争议的房间一看，看看里面有没有其他次承租人或者其日常生活物品等，如果没有就算是租赁范围，列入测绘范围。如果有其他人在承租使用，还能算是周惠军的租赁范围吗？这不就可以确定了吗？但是一审法院对于周惠军关于现场勘验的申请，却没有作出任何回应，即便不同意申请，也应该向申请人说明不同意的理由吧？由上可见，不该周惠军申请人的测绘，周惠军申请了，不该周惠军申请的现场勘验，周惠军也申请了，但最终仍然没有查明实际租赁面积，还要申请人怎么做呢？申请人错在哪里呢？凭什么让申请承担不利后果呢？周惠军再强调一下，关于实际租赁面积与合同约定面积不符的问题，周惠军在一审阶段已尽了最大的举证能力，先是在与周俊江的沟通过程中（包括当面沟通和微信沟通），多次要求念家公司提供房产证印件，后来在装修过程中对实际面积表示怀疑也告知了周俊江，在双方沟通未果的情况下，周惠军更是急着催念家公司提供房产证复印件，单是2018年1月9日这天就催了两次，念家公司虽然发了少量的几页房产证复印件，但因为没有全部发，周惠军仍然无法统计和核实房产证的面积到底是多少？周惠军便暂缓交租金，念家公司在1月下旬加急催收租金，周惠军于2月7日以微信方式正式通知念家公司，提到了4点，一是面积不符，二是请求提供房屋凭证，三是告知出租的物业无法进行二次消防备案，四是告知已按合同交租（实质意思是不欠租金），并且申请人立即申请第三方测绘机构对租赁面积进行测绘，此后双方矛盾越来越大，直至解除合同。在一审诉讼过程中，关于面积不符的问题，周惠军提交有微信通知、测绘报告、测绘申请、现场勘验申请，虽不足以证明实际租赁面积，但已尽了最大的努力。3、关于实际租赁面积的问题，念家公司隐瞒了足以影响公正判决的重要证据。在诉讼过程中，念家公司一直不承认有将本案的部分房屋直接租给其他案外人。但念家公司自己提交给法院的一份证据却露了马脚。从念家公司与凌某于2016年12月31日签订的《转让协议书》可以看出，他们将次承租人称为商户，凌某在转让时向念家公司移交了各商户的资料以及次承租人交给他们的租赁保证金（押金）及明细清单。但是念家公司只提交转让协议，却故意不提交合同附件：商户资料和商户保证金明细清单。4、如果按实际租赁面积计算租金，周惠军在念家公司提出解除合同时并不拖欠租金。至于理由，周惠军在一审反诉状第五页第二段已有详细说明，这时不再赘述。5、退一万步说，假设在念家公司提出解除合同时确实拖欠租金，且拖欠的金额达到一个月以上，念家公司也不能提出解除合同，因为周惠军暂缓支付租金是行使先履行抗辩权和不安抗辩权的表现，周惠军多次催促念家公司提交房产证复印件、提供主体消防备案的资料，但念家公司故意拖延或拒不能提交，这足以导致无法实现合同目的，周惠军暂缓交租也是合理合法的，不应认为是违约行为。直至本案一审阶段结束，念家公司至今都没有提交全部的房产证复印件和提供主体消防备案资料。三、一审法院酌情认定五楼的装修是念家公司进行的一次装修是错误的。一审法院作出如此认定的理由是：1、原被告确认在签订合同时五楼为百思特酒店，2、评估人员庭审时陈述说三、四楼装修较新、五楼的装修较陈旧。这算什么理由呢？双方签订租赁合同的时间是2017年10月16日，但是双方在10月12日签订的协议中就是约定要改建的，凭什么认为整个酒店要改建的情况下，却独独留着五楼不重新装修，有这样做生意的吗？另外关于较新较旧的说法都是个人的主观看法，要知道五楼的装修时间是2017年11月，评估人员的查看现场的时间是2018年11月，时间过了一年多时间，毕竟一年多时间天天做生意，旅客来来往往，说他较陈旧，也是可以这么说的，对不对？另外三、四楼与五楼不是同一个装修公司，施工人员不一样，施工的时间也不一样，有些打旧墙砌新墙以装修，有些是利用旧墙进行装修，最后是功能用途及客流量不一样，最后造成新旧程度不一样，也不奇怪吧。关键是作为法院判案认定事实要凭证据，请问认定五楼是念家公司一次装修的证据在哪里呢？付款的证据在哪里呢？一份都没有，难道是凌某装修的吗？凌某可是2010年就开始经营这家酒店了，那装修应该是十分陈旧的，评估时双方当事人，双方律师、评估人员及法官都到五楼现场去看了，有谁认为那是八九年前的装修呢？相反，周惠军在一审中已经提交了关于五楼的装修合同及付款凭证，但是一审判决对此却视为不见，这是明显不公平的。一方是没有五楼装修的任何证据，一方是有五楼装修的合同、预算单、收款收据、多次付款银行清单及微信转账凭证，即便是根据优势证据规则，也应当认定五楼的装修是周惠军做的。四、一审判决对于周惠军496183元的工程款的损失不予支持，是错误的。一审不予支持的理由讲了两点，一是讲因为双方对该费用的性质的认定不同，二是讲周惠军没有提交进一步的证据证明该部分费用的支付依据。但从双方的表述来看，无论按谁的说法，都应当认为是周惠军的损失，即便按念家公司的说法，他说是周俊江的表哥先包下来，已经开始装修了（实际前期拆除打墙等工程），并做了一些事情，现在转给周惠军，所以周惠军应当付钱给他表哥，他只是代为接收并转交。即便按他这种说法，周惠军把钱付出去了，难道不是损失吗？难道不是装修损失的一部分吗？另外一点，一审判决讲周惠军没有进一步证据可以证明这个费用已经支付，这更加让人无语了，首先周俊江本人亲自出具了收款收据，念家公司在庭审也确认收到上述款项。五、一审判决认为价值429600元的可移动物品的损失不应计入装修损失的观点是错误的。关于这一部分俗称软装，可移动可取回是没错，但是否应当列入损失，以及损失由谁承担？需要具体分析。假设是因为周惠军过错导致合同被解除，周惠军买的东西，周惠军享有物权，自然有义务取回，但如果是念家公司不准周惠军取回呢？难道就可以白白侵占周惠军的物权？本案的情况恰恰是这种情况，周惠军在一审过程中也说了，也提交了一些相应的证据，念家公司在2018年3月8日找了一些不明身份的人强行将周惠军聘请的工作人员赶走，周惠军的员工报了警，但最后该酒店还是念家公司强占（因为登记注册的投资人、负责人是周俊江），百思特酒店在3月8日之前就已经处于装修后的营业状态，所以念家公司接管之后，继续经营酒店，周惠军在3月9日之后多次到百思特酒店，要求搬走酒店内的物品和用品，念家公司不但不同意，还强行将周惠军赶出酒店。但是却在一年多之后的法庭上同意周惠军将酒店内的可移动物品取回，周惠军应该怎么表示呢？难道周惠军必须同意吗？这些物品还是一年多以前的状态吗？那些空调、电视机、柜子、窗帘、毛巾、被子、桌子、凳子、枕头、床垫、拖鞋等被酒店客人用了一年多，还有使用价值吗？这样归还给周惠军？公平合理吗？一年多时间难道是白用了吗？如果念家公司是一个遵纪守法的市场主体，应该明白即便是周惠军违约导致合同解除，但东西还是周惠军的东西，你应该在3月8日之后主动通知周惠军上门到现场清点搬离，即便周惠军不来，也不能强行占为己用，念家公司完全可以请求公证处进行提存。但念家公司并没有这么做，而是强行占有使用至今，难道不应该赔偿周惠军的损失吗？刚才分析的是在因为周惠军的过错解除合同的情况下，可移动物品应当如何处理情况，而本案合同的解除是因为念家公司过错造成的，损失如何承担，就无须再分析了，更应当由念家公司承担。六、一审判决在认定事实方面有下列错误。1、一审判决书第2页倒数第第二行：原告承租上述房屋后，将X区X栋综合楼五楼装修成为“百思特商务酒店”对外经营。这一段表述是错误的。“承租之后装修成为酒店”这样的表述与事实不符，因为在念家公司承租之前，百思特商务酒店早已存在且经营多年，工商登记信息显示百思特商务酒店是2010年11月26日成立的，其后每年都有年报，最初的投资人是凌某，后来变更为王冬，再后来变更为周俊江，所以不存在念家公司承租之后装修成为酒店的问题，而且念家公司是2017年9月1日承租的，到2017年10月16日转租给周惠军，短短一个半月的时间，既要打掉原来的装修，又要装修成新酒店对外经营，先不说他们有没有这么快?假设他们以最快的速度打掉了原来的装修，并改成了新的酒店装修，为何不自己经营？为何在2017年10月12日就要转让呢？更为奇怪的是，假设是新装修的酒店转让，周惠军李惠军2017年10月16日签订了合之后，为何要打掉原来的装修，然后又重新装修呢？谁能作出合理的解释呢？难道念家公司和周惠军都是神经病吗?而且更为重要的是，一审阶段没有一份证据可以证明2017年9月1日至10月16日期间存在装修行为，包括装修合同或装修付款行为等，都没有。那么一审判决是怎么认定念家公司承租后装修成酒店对外经营的呢?所以原一审判决中的前述认定是错误的。事实情况是，周俊江接手(具体时间不清楚)百思特酒店之后，在经营期间见酒店装修已很陈旧，影响生意，便打算重新装修，正是在周俊江拆除和打掉了一部分装修之后，周惠军才开始与周俊江商谈转让百思特酒店经营权或内部承包的问题，最后双方于2017年10月12日签订的协议等于是内部合作协议，周俊江以百思特酒店的经营权转让费入股，按酒店经营利润的25%分红，周惠军以重新装修的费用入股，按酒店经营利润的75%分红。对于周俊江拆除或打掉以前的装修所产生的费用496183，元，由周惠军付给周俊江，周俊江也出具了收款收据。这是整个案件的背景事实，对后面主要事实的查明也会有重大影响，不应作出错误的认定。2、一审判决书第六页提到的《退文通知书》，周惠军至今都没有见过，也没有发表质证意见，根据民事诉讼法的相关规定，所有的证据都必须质证，才能作为认定本案事实的依据。3、一审判决书没有提及周惠军在一审阶段提交了《现场勘验申请书》是错误的。周惠军在一审阶段正是考虑到双方对测绘的范围可能会有争议，所以周惠军在一审阶段除了测绘申请之外，还提交了《现场勘验申请书》，但一审法院对周惠军的该项申请没有作出任何回应，在判决书中也只字未提，就好像申请人没有提出过申请一样。七、请求法院责令念家公司念家公司在二审当中提交下列证据材料：（次承租人）商户资料和商户保证金明细清单。念家公司一审阶段提交给法院的证据中有一份证据是：念家公司念家公司与凌某于2016年12月31日签订的《转让协议书》，从该协议书可以看出，他们将次承租人称为商户，凌某在转让时向念家公司移交了各商户的资料以及次承租人交给他们的租赁保证金(押金)及明细清单。但是念家公司只提交转让协议，却故意不提交合同附件：商户资料和商户保证金明细清单。可以认为是念家公司念家公司隐瞒了足以影响公正判决的重要证据，因为这些证据对于查明本案的实际租赁面积非常重要，而租赁面积又决定租金的数额及是否欠交租金的问题，从而影响解除租赁合同的理由是否成立的问题。所以该证据很关键，念家公司念家公司明明持有这份证据，却故意不提交，所以请求二审法院责令念家公司念家公司提交。如果念家公司仍不提交，周惠军请求法院依据最高人民法院关于民事诉讼的证据规则第七十五条：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人”之规定，可以推定周惠军的该主张成立。八、本案二审阶段发生一些新的事实，有新的证据可以证明案涉百思特酒店的装修在2020年6月期间被毁掉，并在重新装修。不管这些重新装修的行为是念家公司所为，还是念家公司转给案外人所为，那么新发生的事实，足以导致一审评估中价值429600元的软装物品（可移动物品）在事实上已无法返还。该损失应当由念家公司念家公司承担。另外补充一句，一审判决没有支持的理由是可以取回，但一审判决在没有支持赔偿损失的情况下，却也没有判决让念家公司返还。念家公司向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告于2017年10月16日签订的《租赁合同》已于2018年3月8日解除；2、被告支付原告拖欠房屋租金575,392元，并赔偿利息损失2,877元（自2018年3月10日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告履行之日止,暂计至2018年4月10日为2,877元）；3、被告支付为出租房屋恢复原状的费用80万元；4、被告支付拖欠水电费46,538元、物业管理费46,200元；5、被告返还原告代被告支付的工人工资20,746元；6、本案诉讼费、保全费由被告承担。周惠军反诉请求：1、原告赔偿被告因出租房违法解除租赁合同而造成的各项直接损失合计人民币4,015,213.00元；2、原告酌情赔偿被告可得利益损失100万元；3、原告向被告返还租金押金564,480元及资金占用利息（利息按人民银行同期同类贷款利率计算，自2017年10月17日起计算至实际返还全部押金之日止）；4、本案的诉讼费用由反诉被告承担。被告当庭变更第1项诉讼请求为原告赔偿被告因出租房违法解除租赁合同而造成的各项直接损失合计人民币4,296,073元，变更第2项诉讼请求为原告酌情赔偿被告可得利益损失719,140元。一审法院认定事实：2017年9月1日，原告与案外人中粮地产（集团）股份有限公司（以下简称中粮公司）签订一份《租赁合同》，约定中粮公司将位于深圳市宝安区X区X栋综合楼出租给原告，建筑面积为4898.72平方米，并约定若原告擅自转租，中粮公司有权单方解除合同。此外，原告于2017年左右分别与阮金明等多个案外小业主签订租赁合同，承租涉案X区X栋综合楼第二、三、四、五层的部分房屋，其中大部分租赁合同中约定原告未经业主同意不得转租。原告承租上述房屋后，将X区X栋综合楼五楼装修成为“百思特商务酒店”对外经营。2017年10月12日，原告法定代表人周俊江作为甲方、被告作为乙方，签订一份《协议》，约定甲方将百思特酒店每平方米50.4元单价与乙方共同合作改建营业，乙方应付甲方二至五楼工程款496,183元。原告主张该496,183元款项系被告支付给案外人郑成林的转让费，原告仅是代为收取。被告对此不予认可，主张该496,183元款项系涉案房屋原有装修拆除费用。2017年10月16日，原告作为甲方、被告作为乙方，签订一份《租赁合同》，相关约定如下：1、租赁物业位于深圳市宝安区X区X栋综合楼2、3、4、5楼，总出租面积为5600平方米；2、租赁期限为3+N年（只要原告与中粮公司存在物业关系，则与被告租赁关系一直存续）；3、2017年10月16日至2018年10月15日租金单价为50.4元/平方米，月租金总额为282,240元，乙方在每月15日前将当月租金及上月水电费一次性汇入甲方指定账户或现金交付给甲方；4、被告签订合同时即向原告支付租赁保证金846,720元，租赁期满乙方结清费用后，甲方不计息一次性退还乙方，若因乙方原因提前终止合同或乙方违约，租赁保证金不予退还;5、租赁期间租赁屋内所发生的物业管理费、本体维修基金等相关费用由乙方自行承担，由乙方按规定依时向相关部门缴纳；6、本合同签字盖章且甲方收到乙方缴纳的租赁保证金后，甲方按现有状态交付至乙方使用；7、租赁物业用途为酒店、公寓，所有涉及环保、工商、消防等一切事宜均由乙方自行承担；8、乙方需要对租赁物业进行装修（包括承租期间重新装修）、加建、改建或扩建，乙方的装修报批方案应与甲方协商，并通过相关部门批准后方可实施；9、乙方须在合同期满、合同提前解除或终止之日起三日内结清全部租金及其他相关费用，逾期后，租赁物业内仍有余物，视为乙方放弃所有余物的所有权，甲方有权自行委托第三方进行清理；10、出现下列情形时，甲方有权单方解除合同并提前收回租赁物业：①乙方拖欠租金累计达三十日以上或欠租总额累计达一个月租金②乙方未能按合同约定期限缴纳租赁保证金③乙方擅自对物业进行装修、加建、改建或扩建。上述合同签订后，被告即对涉案房屋进行重新装修，被告主张对五楼百思特酒店进行了重新翻新装修，对三、四楼装修成为公寓，并提交了装修合同、消防安装工程合同、木工承包合同、收款收据等予以证明。原告对此不予认可，主张被告未对五楼进行装修，三、四楼装修工程也仅完成部分内容。庭审中，原告主张涉案房屋存在三次装修，第一次为原告进行的装修（仅将五楼装修为酒店），第二次为被告承租房屋后进行的装修，第三次为原告收回房屋后进行的装修，为此原告提交了装修采购清单及付款记录等予以证明。被告确认承租涉案房屋时三、四楼为毛坯，五楼虽为酒店，但交接时原告已将五楼酒店部分装修拆除，并主张被告承租后，将五楼重新装修，将三、四楼装修为公寓。2017年10月17日，原告公司法定代表人周俊江分别出具两份《收条》，确认收到被告交来X区X栋押金564,480元、工程款496,183元，原告在庭审中确认收到上述款项。关于被告已付租金。原告于2019年7月12日当庭提交一份统计表，主张被告于2017年10月12日通过案外人陈某甲向其支付款项2万元、于2017年10月12日通过案外人陈某乙向其支付款项5万元、于2017年10月13日通过案外人陈某甲向其支付款项9万元、于2017年10月16日通过案外人陈某乙向其支付款项13万元、于2017年10月17日通过案外人陈某乙向其支付款项27万元、于2017年10月18日通过案外人陈某乙向其支付款项80,663元、于2017年11月17日案外人陈某乙向其支付款项10万元、于2017年11月20日通过案外人陈某乙向其支付款项182,240元、于2017年12月17日通过案外人陈某乙向其支付款项11万元、于2017年12月17日向其支付款项4万元、于2018年1月6日通过案外人陈某乙向其支付款项25万元、于2018年2月27日案外人陈某乙向其支付12月至1月水电费20,013元，上述款项总计1,342,916元，原告主张上述款项中包含工程款49183元及押金564,480元。被告对此不予确认，主张工程款49183元及押金564,480元系2017年10月17日开具收据之前支付的，之后支付的款项为租金。原告主张被告自2018年1月开始拖欠租金，故于2018年2月26日向被告发出一份《解除合同通知书》，要求解除双方签订的租赁合同，并于2018年3月4日向被告发出一份《通知书》，要求被告于2018年3月5日前自行清理被告物品，被告均确认收到。被告主张拒付租金系因原告不提供房产证、主体消防验收批文，导致其无法办理二次装修消防验收手续，且认为涉案房屋实际面积未达5600平方米。庭审中，原被告确认原告于2018年3月8日收回涉案房屋。在一审审理过程中：1、被告申请对涉案房屋实际租赁面积进行测绘，发院依法委托深圳市地籍测绘大队负责本案测绘事宜，深圳市地籍测绘大队于2018年12月4日向法院发出一份《退文通知书》，称因原被告对测绘范围未达成一致，故予以退回；2、被告申请对涉案房屋二、三、四、五楼装修价值及室内可移动物品价值进行评估，后法院依法委托深圳市中天运和资产评估有限公司负责本案评估事宜，该公司于2019年3月5日出具【2019】评报字第009号评估报告，评估结论为宝安区X区X栋综合楼二、三、四、五楼二次装修价值为1,448,000元、可移动物品价值为429,600元。原告对该评估结论不予认可，主张评估公司按现状进行评估，将其对涉案房屋进行的第一次、第三次装修评估在内，不能反映被告二次装修的实际情况。被告对此不予确认，主张涉案房屋装修现状均为其所完成。庭审时，原被告及评估人员均确认因二楼未进行过装修，未进入评估范围。此外，评估人员称现场无法区分二次装修和三次装修，外观来看三四楼装修较新，五楼装修较陈旧。2019年7月29日，深圳市中天运和资产评估有限公司于向法院出具一份《情况说明》，明确宝安区X区X栋综合楼三、四、五楼二次装修价值分别为376,700元、378,000元、693,300元。另查：1、原告主张其实际出租给被告的房产还包括一楼大堂、106铺位，被告对此不予确认；2、被告在承租涉案房屋时，双方未对涉案房屋第一次装修内容进行书面清点确认；3、被告提交的微信聊天记录显示被告于2017年12月开始催促原告提供主体消防验收批文、房产证，原告对微信聊天记录真实性予以确认；4、原告主张被告拖欠2018年1月1日至2018年3月8日期间的水电费46538元，并提供《用户水费清单》、电费增值税发票予以证明。被告对水费清单真实性予以确认，对电费不予确认；5、庭审中，评估公司人员称涉案房屋内可移动物品中有属于原被告各自的物品，原告表示要求被告取回属于被告的物品。一审法院认为：原被告签订的《租赁合同》系各方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于被告主张原告未经过原业主同意而转租，合同应属无效的抗辩意见，法院认为，原告是否经业主同意转租，仅在于认定其在履行与业主租赁合同中是否存在违约行为，业主是否享有合同解除权，但此情形并不影响原被告合同效力的认定，故对于被告该项抗辩意见，法院不予采信。原被告在庭审中均确认合同于2018年2月26日解除，且原告已于2018年3月8日收回涉案房屋，故原被告签订的《租赁合同》于2018年2月26日解除。关于合同解除的原因。法院认为，原被告在履行合同中均存在过错，理由如下：1、被告承租涉案房屋用于经营酒店、公寓，需进行二次装修消防验收手续，否则不能实现其合同目的，原告作为出租人，应当配合提供房产证、主体消防验收批文等，根据双方微信聊天记录，原告未向被告提供上述文件，故原告在履行合同中存在过错；2、合同约定被告装修应通过相关部门批准后方可进行，被告承租房屋后未就装修工程向相关部门报批即进行，被告在履行合同中亦存在一定过错；3、被告占有使用涉案房屋就应承担支付租金的责任，被告拖欠租金，已经构成违约。综上，法院酌情认定原被告在涉案合同履行过程中各承担50%的过错责任。关于原告要求被告支付租金575,392元及利息的诉讼请求。被告抗辩涉案房屋租赁面积不足，其未有拖欠租金行为，法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据，现被告未提出相关证据证明其主张，且被告签订合同时应尽到审慎义务，并进行实地勘察，原被告合同约定的租金系基于租赁合同现状而达成的合意，现被告无充分有效证据证明涉案房屋实际面积，且由于原被告自身原因导致深圳市地籍测绘大队无法对涉案房屋实际面积进行测绘，故法院对被告该项抗辩理由不予采信。关于原告主张其实际出租给被告的房产还包括一楼大堂、106铺位，法院认为，被告对原告该项主张不予确认，原告亦未提交充分有效证据予以证明，故原告应承担举证不能的责任，故对于原告要求被告支付一楼大堂、106铺位的租金，法院不予支持。关于被告拖欠租金的数额，其中原告法定代表人周俊江在微信聊天记录中向被告发出一份计算明细（日期为2018年1月29日），原告在该明细中明确被告欠缴租金包括2018年12月租金，结合被告提交的聊天记录及原告确认的付租金情况，被告2018年12月仅付租金15万元，2018年1月仅付租金25万元，故被告拖欠2018年12月租金132,240元、2018年1月租金32,240元、2018年2月租金282,240元、2018年3月租金75,264元(282240÷30×8)，共计521,984元，因此，被告应向原告支付租金521,984元。关于利息，原告主张自2018年3月10日起按照中国人民银行同期贷款利率计算，符合法律规定，法院予以支持。关于原告要求被告支付恢复原状费用80万元的诉讼请求。原告主张其在收回房屋后对房屋进行了恢复原状，现场已不具备对恢复原状费用进行评估的可能，法院认为，原告收回房屋后未与被告对房屋装修现状进行清点，或申请公证固定证据，且原告提供的合同均与案外人签订，未提交正式发票，被告亦不予确认，故根据现有证据，法院无法确定原告恢复原状的费用，原告依法应承担举证不能的责任，故对于原告该项诉讼请求，法院不予支持。关于原告要求被告支付水电费46,538元的诉讼请求。原告当庭明确其主张的是2018年1月1月1日至2018年3月期间的费用，原告2019年7月12日当庭提交的统计表显示2018年2月27日案外人陈某乙向其支付12月至1月水电费20,013元。被告在第一次庭审中确认原告提交的水费清单，该水费清单显示2017年12月至2018年3月水费分别为2,618.17元、2,836.76元、2,314.04元、2,150.57元。被告庭后提交深圳宝安供电局出具的电费清单，显示2017年12月1日至2018年2月1日、2018年2月1日至2018年3月1日涉案房屋电费分别为37,661.42元、16,286.52元。经核算，2017年12月至2018年1月水电费为43,116.35元，被告已支付2017年12月至2018年1月水电费20,013元，尚欠23,103.35元。此外，2018年2月至3月8日水费为2,887.53元、2018年2月1日至2018年3月1日电费为16,286.52元，故被告须向原告支付水电费42,277.4元。关于原告要求被告支付物业管理费46,200元的诉讼请求。关于物业管理费，双方并未签订物业管理合同，且租赁合同中约定物业管理费由被告向相关部门缴纳，原告亦未提交充分有效证据证明其对被告承租物业进行了物业管理的事实，原告依法应当承担举证不能的责任，故对于原告要求被告支付物业费的诉讼请求，法院不予支持。关于原告要求被告返还代付工人工资20,746元的诉讼请求。法院认为，本案为房屋租赁纠纷，原告该项诉讼请求非基于房屋租赁关系，故本案中不予处理，原告可另寻法律途径解决。关于被告要求原告赔偿损失4,296,073元的反诉请求。被告当庭明确上述损失包含五楼装修造价损失731,844元、三楼和四楼装修造价损失103万元、消防工程款损失7万元、木工工资损失72000元、装修前的拆除工程损失496,183元。法院认为，原被告对于被告进行的二次装修内容不能达成一致意见，现场亦无法识别，依据现有证据及庭审双方表述，法院酌情认定涉案房屋五楼为原告进行的一次装修、三楼和四楼为被告进行的二次装修，理由如下：1、原被告确认在签订租赁合同时五楼为百思特酒店；2、评估公司人员庭审时明确现场勘查情况显示三、四楼装修较新，五楼装修较陈旧；3、原告主张其收回房屋后进行了第三次装修，但其收回房屋后，未与被告就现场装修内容进行清点即进行再次装修，导致现场无法还原，存在较大过错。综上，法院认定三、四楼装修造价即为被告的装修损失，因双方在履行合同中均存在过错，双方均应按照各自过错比例承担各项损失，故原告应向被告赔偿50%装修损失即377,350元【（376700+378000）×50%】。关于评估结论中可移动物品价值为429,600元部分，法院认为，该部分可移动物品可由原被告各自取回，不应计入装修损失内。关于被告主张的装修前拆除工程损失496,183元，法院认为，原被告对该部分费用性质认定不同，被告亦未提交进一步证据证明该部分费用的支付依据，根据现有证据，法院无法确认该费用用途，亦无法认定该费用系被告损失，故对于原告要求被告赔偿工程款损失496,183元的反诉请求，法院不予支持。综上，原告应向被告赔偿损失377,350元，对于被告反诉请求超过法院认定部分，法院不予支持。关于被告要求原告赔偿可得利益损失719,140元的诉讼请求，法院认为，被告在履行合同中亦存在过错，原告已对被告装修承担损失赔偿责任，且被告未提交充分有效证据证明其可得利益损失，故对于被告该项反诉请求，法院不予支持。关于被告要求原告返还租赁押金564,480元及利息的反诉请求。法院认为，被告在履行合同中亦存在过错，应承担50%过错责任，故法院酌定原告向被告退还租赁押金282,240元。关于利息，法院认为，被告亦存在违约行为，法院对被告要求原告支付租赁押金的利息不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告深圳市念家实业投资有限公司与被告周惠军签订的《租赁合同》于2018年2月26日解除；二、被告周惠军应于判决生效之日起十日内向原告深圳市念家实业投资有限公司支付租金521,984元及利息（利息以521,984元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2018年3月10日起计至款项付清之日止）；三、被告周惠军应于判决生效之日起十日内向原告深圳市念家实业投资有限公司支付水电费42,277.4元；四、原告深圳市念家实业投资有限公司应于判决生效之日起十日内向被告周惠军赔偿损失377,350元；五、原告深圳市念家实业投资有限公司应于判决生效之日起十日内向被告周惠军返还租赁押金282,240元；六、驳回原告深圳市念家实业投资有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告周惠军的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18,226元，由原告负担11,332元，由被告负担6,894元，受理费原告已预交。反诉费25,294元，评估费63,000元，由原告负担10,437元，由被告负担77,857元,反诉费被告已预交。本院确认一审查明的事实。本院认为，本案为房屋租赁纠纷，二审主要争议焦点是一楼大堂和106商铺是否应当另行交纳租金，一审认定上诉人承担一半的合同解除过错是否正确，被上诉人是否应当支付房屋恢复原状费用80万元，上诉人是否应退还押金、是否应赔偿被上诉人损失，一审未处理上诉人代付的工人工资是否严重违反法定程序。关于一楼大堂和106商铺是否应当另行交纳租金。合同约定被上诉人租赁2到5楼，并约定月租金总额，未约定一楼大堂和106商铺应当另行交租金。故一审按合同约定的租金计算，并无不当。上诉人主张一楼大堂和106商铺是否应当另行交纳租金，缺乏合同依据，该上诉请求，本院不予支持。关于上诉人对合同解除的过错。上诉人未能提供出租的房屋的所有房产证以及主体消防验收批文，实质影响了被上诉人的二次装修消防验收。上诉人主张涉案的房屋是1989年建造，没有主体消防验收不影响消防验收，并主张已提交出租房产证给被上诉人，但未提交证据证明，并且与双方在微信中的交谈内容不一致，其该主张，本院不予采信。故一审认定上诉人存在过错，酌定应承担一半责任，并无不当。关于被上诉人是否应当支付房屋恢复原状费用80万元。合同第八条约定，出租人应将租赁物业清理后返还。从字义的通常理解上看，该“清理”并非如上诉人所认为的拆除装修、恢复毛坯状态，故其主张恢拆除装修的费用80万元，缺乏合同依据，本院不予支持。关于上诉人是否应退还押金、是否应赔偿被上诉人损失。由于上诉人对合同的解除有过错，故应当按其过错程度退还押金；而被上诉人实际也重新装修部分租赁物业，一审对装修的认定和损失的酌定，均无不当，被上诉人在其责任范围，应承担赔偿责任。上诉人代付工人工资，虽然与租赁合同有关，但并非合同的权利和义务范围，非本案必须处理的范围，上诉人可以另循法律途径处理。综上，上诉人的上诉缺乏证据和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定的基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18604元，由上诉人深圳市念家实业投资有限公司负担，该款已由上诉人预交。本判决为终审判决。审判长  黎康养审判员  李东慧审判员  陈俊松二〇二〇年十月十三日书记员  陈 嘉附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。