文书内容江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初17949号原告：黄瑞元，男，1956年12月15日出生，汉族，住江苏省昆山市。原告：刘频萍，女，1959年4月14日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：陈丽萍，上海市金茂(昆山)律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨芷涵，上海市金茂(昆山)律师事务所实习律师。被告：黄继生，男，1946年1月2日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：黄大荣，男，系被告儿子。原告黄瑞元、刘频萍与被告黄继生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，由审判员叶翌晨独任审理，于2019年11月28日第一次公开开庭进行审理，原告黄瑞元、刘频萍及其委托诉讼代理人陈丽萍、杨芷涵、被告黄继生及其委托诉讼代理人黄大荣到庭参加诉讼，后由于案情复杂转为普通程序进行审理，由审判员孙学谦、审判员叶翌晨、人民陪审员郭静芳组成合议庭，审判员孙学谦担任审判长，于2020年4月13日第二次公开开庭审理了本案，原告黄瑞元、刘频萍及其委托诉讼代理人陈丽萍、杨芷涵、被告黄继生及其委托诉讼代理人黄大荣到庭参加诉讼，于2020年10月29日第三次公开开庭审理了本案，原告黄瑞元、刘频萍及其委托诉讼代理人陈丽萍、杨芷涵、被告黄继生及其委托诉讼代理人黄大荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄瑞元、刘频萍向本院提出诉讼请求：请求被告向原告返还昆山市陆家镇杏花南苑8号的宅基地使用权，本案诉讼费由被告承担，后原告将诉请变更为：1、请求判令被告折价赔偿原告宅基地不能返还的折价损失2762661.57元、鉴定费26250元（包含鉴定房屋价值的50%和中转费的50%，以及这两笔金额自2015年4月至2020年10月31日的利息，及66个月的租房费用）；2、请求判令被告支付原告为本案花费的律师费80000元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由，原告刘频萍与被告黄继生于2001年签署的《协议书》(关于农村房屋买卖及移宅新建，动迁利益分配)经昆山市人民法院审理，被判决确认合同无效【案号(2014)昆花民初字第01149号】。根据《中华人民共和国合同法》关于合同无效的相关约定，双方依法均负有返还原物之责。但被告现仍占据以原告黄瑞元名义申请的位于陆家镇杏花南苑8号宅基地，导致二原告无房可居。故二原告依法向法院起诉要求被告返还房屋，若该房屋不具备返还条件则要求被告支付相应价款弥补原告损失故提出如上诉请。被告黄继生辩称，1、诉讼费不同意负担；2、律师费不同意负担；3、对3000000元也不同意支付，因为土地是集体的，不是原告的个人财产，原告只有使用权没有所有权，目前的局面是原告一手造成的，当时若原告不肯将房屋出售给我，村里不同意，政府不同意，我也不会愿意购买该房屋，所以不承担3000000元宅基地返还费用。我移宅支付了相关费用53224元并经过了相关审批建造，因此我应当使用该房屋。经审理查明，2001年，原告刘频萍与被告黄继生二人签署了甲方为黄继生、黄大荣（黄继生之子），乙方为黄瑞元又名黄寿元、王寿元、王瑞元（刘频萍丈夫）、刘频萍的协议书一份，该协议书中载明“黄继生先买下黄寿元旧房屋三间，价格四千元并拆除，土地归集体所有。二、黄继生以黄寿元名义向政府规划区申请宅基地一块，并且建造住房一幢。三、政府要造房子一切费用全部由黄继生负担。四、宅基地无年限归黄继生使用，黄寿元决不提出任何经济要求，并决不毁约。五、如铁路或政府开发动迁黄继生宅基动迁可转让，按转偿费各50%分摊。六、以后政府要黄瑞元宅基地收费由黄大荣负担。七、今后政策许可黄寿元应协同黄继生把土地证和房产证转为黄继生，一切费用由黄继生负担。八、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，夏桥村委会一份。”后双方达成补充协议一份，载明“王瑞元（黄瑞元）刘频萍决不提出拆黄继生旧屋造新屋，如王瑞元要造小洋房再和其他调节移宅，宅移房屋财产移宅费由王瑞元支付。铁路碰迁，宅基费各50%，如王瑞元要造房50%宅基费归黄继生，如黄继生想建房50%宅基费付王寿元。”2001年9月24日黄继生支付4000元房款给原告刘频萍。双方买卖的房屋系位于，该房屋系王寿元、刘频萍所有，土地权属登记在王寿元名下。后被告黄继生以王寿元名义申请移宅至杏花南苑。移宅至杏花南苑后的房屋系被告黄继生建造，并由其家人居住。原被告对涉案现有移宅后的房屋由黄继生建造并装修不持异议。庭审中被告陈述连同装修在内包括人工、材料等全部花费在400000元左右，包括审批费用50000元在内，合计450000元。2010年9月被告的老宅被动迁，动迁所得为昆山市陆家镇夏桥花园16号楼1203室、昆山市陆家镇夏桥花园16号楼701室、昆山市陆家镇夏桥花园16号楼1802室、1802阁楼。因原告儿子刘晨曾因要求被告归还河浦村七组宅基地及再次申请宅基地上访，陆家镇人民政府作出昆陆信复(2012)2号答复意见载明经调查，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。所以对你要求归还老宅的信访诉求不予支持，后昆山市人民政府作出昆府查(2012)18号复查意见，对刘晨(刘频萍之子)要求再次申请宅基地的请求不予支持。目前原告及其家庭名下无可拆迁房屋。原告依据原、被告的协议书，曾起诉至昆山法院要求判令被告向原告交付198.94平米的安置房（三套房总面积397.88平米的50%）及50215.6元的中转费。后昆山市人民法院作出（2014）昆花民初字第01149号生效判决，明确原被告签订的协议违反法律法规的强制性规定，系无效协议。驳回了原告的全部诉讼请求。另查明，原告申请对被告动迁所得的房屋位于昆山市陆家镇夏桥花园16号楼1203室、昆山市陆家镇夏桥花园16号楼701室、昆山市陆家镇夏桥花园16号楼1802室、1802阁楼的房屋价值评估，江苏苏信房地产评估咨询有限公司于2020年10月22日作出评估报告，明确该被鉴定房屋（不含内部装修价值）为4119500元。本案鉴定费花费26250元，由原告垫付。以上事实有协议书、生效判决书、证明、农房建设施工合同、核准工程明细表、不动产登记信息等以及到庭当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为：原告刘频萍与被告黄继生于2001年签署的《协议书》系双方真实意思表示，双方本应依据合同约定各自履行合同义务，但因该协议涉及“一户二宅”的问题被（2014）昆花民初字第01149号生效判决认定为无效合同，因合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，双方对对方出售时及购买时的主体身份均了解、知情，应当预见购买和出售可能导致的违反政策情形，双方对合同无效均存在相应责任，该协议虽被认定无效，但涉案房屋已不是当初合同中约定的出售房屋，目前该房屋系经被告移宅后修建，已由被告装修并入住多年，被告明确不同意返还，原协议无效但不具备返还条件，故被告对原告因出售房屋而现无房屋居住的损失应予以赔偿，双方协议中约定“如铁路或政府开发动迁黄继生宅基动迁可转让，按转偿费各50%分摊”，本院参照该约定以及鉴定结果,及原被告的实际投入及损失情况，认定被告应折价赔偿的金额为4119500元的40%，即1647800元。关于律师费，因双方协议中未约定，且并非必要支出,故本院不予支持。关于鉴定费及诉讼费本院也按照原告承担百分之六十，被告承担百分之四十的比例予以认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定之规定，判决如下：一、被告黄继生于本判决生效后十日内支付原告黄瑞元、刘频萍赔偿款1647800元及鉴定费10500元,共计1658300元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费28901元，保全措施费5000元,共计33901元,由原告负担20340.6元，被告负担13560.4元。此款原告已经交至本院，本院不再退还，被告负担部分由被告在履行本判决时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院开户行中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  孙学谦审 判 员  叶翌晨人民陪审员  郭静芳二〇二〇年十月二十九日书 记 员  孟 伟