惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初4292号原告（反诉被告）：黄**，女，汉族，1976年4月18日出生，住深圳市南山区×××××××，身份证号码：350××××××××××××029。委托代理人：王济明，广东中圳律师事务所律师。被告（反诉原告）：唐明德，男，汉族，1967年3月3日出生，住惠州市大亚湾区×××××××××××××××××××，身份证号码：430××××××××××××413。原告黄**与被告唐明德房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年9月29日立案受理后，被告唐明德向本院提出反诉，本院依法决定两诉合并审理，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄**及其委托代理人王济明，被告唐明德均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄**向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房地产买卖合同》；2.判令被告退还原告已付定金2万元（另外2万元由原告自行向中介公司要回）及支付违约金19.2万元；3.本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：签订买卖合同当天，原告已按约支付了定金2万元在中介处托管，被告出具了定金托管收据。2020年8月3日，原告通过转账支付了定金2万元给被告。同时，向银行申请了按揭贷款。原告按银行的要求，支付了5万元存在按揭银行的账户中作为首期款。2020年8月18日，原告向银行按揭员支付了按揭手续费8000元，银行出具了贷款承诺函，承诺贷款86万元。至此，原告告知被告银行贷款已获准，但被告自签订合同至今，未履行任何义务，包括合同中的赎楼义务及相关约定。综上，被告自签订合同至今，消极履行合同，只是一味让原告付款，是被告违约。2020年9月初，被告向原告明确已将房屋出卖第三人，并收取了第三人定金8万。为此，原告特向法院起诉，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告唐明德辩称，本案系原告违约。原告没有按约交纳定金、首付款，也没有按期办理按揭手续。此后双方协商，被告想退1万元给原告，但原告不同意。被告唐明德向本院提出反诉请求：1.判令解除原、被告于2020年6月23日签订的编号0001552《房地产买卖合同》；2.判令原告向被告赔偿合同价20%的违约金19.2万元；3.本案的诉讼费及反诉费由原告承担。事实与理由：一、原、被告于2020年6月23日签订了《房地产买卖合同》，约定由原告应在七日内（6月30日前）向被告支付定金2万元。签订合同当日，被告出具了一份《定金托管》，约定由经纪方托管，但该托管中没有提及具体托管经纪方为谁，也没有托管方签字盖章，并且原告也没有证据证明已托管了2万元定金，故被告认为此定金托管无效。原告于2020年8月3日才将定金2万元支付给被告，已逾期履行超过20天。二、合同约定原告须于2020年7月23日将首期款进行第三方监管，但原告至今未履行。签订合同时，被告已告知原告及中介最晚不得迟于2020年7月31日支付首期款。三、原告不但不能按时履约，也不愿意支付应付定金及首付款，而且在按揭审批期间多次欺骗被告。在被告多次催促按揭审批结果时，原告多次告知虚假内容，甚至不予回复，原告已构成实质性违约。四、原告与中介、债权人乐享金服均是朋友关系，赎楼方也是原告所找的。并且签合同前，原告已知晓涉案房屋已被乐享金服采取查封保全措施，乐享金服是抵押权人中兰德小额贷公司的债权受让人。综上，原告的行为造成了被告时间、房贷及利息上的损失，定金2万元远不能弥补其损失，甚至作了查封保全处理。为此，被告特提起反诉，请法院依法判决支持被告的反诉请求。原告黄**进行反诉答辩称，签订买卖合同当天，原告已按约支付了定金2万元在中介处托管，被告出具了定金托管收据。2020年8月3日，原告通过转账支付了定金2万元给被告。同时，向银行申请了按揭贷款。原告按银行的要求，支付了5万元存在按揭银行的账户中作为首期款。2020年8月18日，原告向银行按揭员支付了按揭手续费8000元，银行出具了贷款承诺函，承诺贷款86万元。至此，原告告知被告银行贷款已获准，但被告自签订合同至今，未履行任何义务，包括合同中的赎楼义务及相关约定。综上，被告自签订合同至今，消极履行合同，只是一味让原告付款，是被告违约。2020年9月初，被告向原告明确已将房屋出卖第三人，并收取了第三人定金8万。本院经审理查明本案事实如下：2020年6月23日，经经纪方惠州市捷迅投资咨询有限公司介绍，原告作为买方，被告作为卖方，双方签订《房地产买卖合同》，约定由原告购买被告名下的位于惠州大亚湾石化大道416号×××××××，总价款为96万元。关于付款方式及期限，合同第三、四条约定：卖方同意在本合同生效之日起柒日内（含当日）向卖方支付定金2万元，本条约所约定的定金交由双方所约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项以买卖双方与第三人所签订的协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向卖方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；买方须于2020年7月23日之前（含当日）将除定金、交房押金之外的剩余首期款以银行评估为准支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中；买方须于2020年7月23日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件抵押贷款金额以银行承诺的为准。关于递件过户时间，合同第五条约定：在买方按照本合同第四条约定将房款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行按揭贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方共同向房地产所在地土地房屋登记机构申请办理递件过户手续，但最晚不得迟于2020年7月31日（含当日）。关于房地产产权现状，合同第六条约定：该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起伍日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理。卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记后三日内将房地产权原件交于上述第三方或第三方指定的担保公司。关于买方违约的违约责任，合同第十一条约定：如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过叁拾日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价的百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。关于卖方违约的违约责任，合同第十二条约定：如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过叁拾日，买方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价的百分之二十的违约金承担违约责任或没收双倍返还买方已支付的定金。合同第十六条备注栏目手写文字内容为：“买卖双方自行协商如下①业主负责处理房产查封银行的解封，赎楼利息和银行罚息，为期从赎出房产证到收到款项支付一个月之内的赎楼利息，多出来的利息由买方承担②银行欠款大约23万元，由买方找担保公司，所产生的赎楼费由买方承担，卖方承担银行的违约利息和罚金”。合同签订后，原、被告没有办理资金委托监管手续。2020年6月23日。原、被告签订《定金托管》，内容为：“买方黄**支付卖方唐明德购买惠州大亚湾石化大道416号×××××××，定金20000元。卖方已承诺收到该定金，现由居间方托管。此定金，由卖方赎出房地产权证，做完公证委托于买方指定的担保公司后，支付定金2万元”。同日，惠州市捷迅投资咨询有限公司向原告出具收据，注明收到唐明德出售惠州大亚湾石化大道416号新天名城彼得堡901号房托管定金20000元。2020年7月6日，原告向珠海华润银行惠州大亚湾支行提交了银行按揭申请。2020年7月9日，原、被告一同前往该银行办理了按揭贷款申请手续。此后，原告为被告介绍了办理赎楼手续的担保公司，被告也找过该担保公司，但被告未办理相关的担保赎楼等手续。2020年8月3日，原告向被告支付定金2万元。2020年8月18日，原告在自己申请按揭贷款的银行开立的银行账户内存入款项5万元。2020年8月18日，原告的按揭贷款申请获得银行审批通过，贷款审批金额为86万元。此后，原告以存在风险为由未向原告支付首期款，被告以原告违约为由未办理赎楼手续。2020年8月，被告就本案房屋向案外他人收取了几万元款项。原告认为该款项是被告将房屋另行出售给他人的定金，被告则陈述该款项不是定金，而是用于解决困难的款项。另查明，2011年3月，上述房屋办理抵押登记，登记抵押权人为中国银行股份有限公司惠州大亚湾支行，抵押债权数额为45万元。2019年11月，上述房屋再次办理抵押登记，登记抵押权人为深圳市中兰德小额贷款有限责任公司，抵押债权数额为102万元。2020年5月20日，经深圳市乐享金服信息科技有限公司另案申请诉前财产保全，该房屋产权被本院查封。2020年10月16日，经本案原告申请财产保全，该房屋产权被本院裁定轮候查封。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》，是当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。《房地产买卖合同》备注条款的内容，属于对合同第六条相应内容的变更。故对于合同赎楼义务的承担问题，应当按照《房地产买卖合同》备注条款的约定执行。当事人应当按约诚实履行自己的合同义务。在原、被告签订《房地产买卖合同》前，本案房屋既有银行的按揭贷款抵押，又有深圳市中兰德小额贷款有限责任公司的一般债权抵押，还有另案的查封。其抵押债权数额已经达到147万元，已超过了原告购买本案房屋的价格。《房地产买卖合同》备注关于“买卖双方自行协商如下①业主负责处理房产查封银行的解封，赎楼利息和银行罚息，为期从赎出房产证到收到款项支付一个月之内的赎楼利息，多出来的利息由买方承担②银行欠款大约23万元，由买方找担保公司，所产生的赎楼费由买方承担，卖方承担银行的违约利息和罚金”的约定，没有明确深圳市中兰德小额贷款有限责任公司债权抵押的解押义务承担方式，也没有明确本案房屋被另案查封的解封义务承担方式，并且没有明确相应义务的履行期限。因此，应当视为原、被告对该约定涉及的相关合同权利义务约定不明。在合同履行过程中，原告未按“2020年7月23日之前（含当日）将除定金、交房押金之外的剩余首期款以银行评估为准支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中”的约定，积极促成资金监管，或及时采取相应补救措施，以履行其作为买受人应当履行的支付首期款的合同义务。被告未按“卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方共同向房地产所在地土地房屋登记机构申请办理递件过户手续，但最晚不得迟于2020年7月31日（含当日）”的约定期限，履行属于自身的赎楼义务，另外还就本案房屋收取他人的款项。原、被告均有不符合合同约定及目的的行为。现因为合同关于房屋解押、解封义务的具体承担问题约定不明，以及原、被告为此均有违约行为，致使双方就合同继续履行的问题无法协商一致。故该合同因为相关约定不明而无法继续履行，应当依法予以解除。对于原、被告提出的解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。合同因为相关约定不明的原因而解除，而原、被告均要求解除合同。合同解除的效力应溯及到合同成立之时。因此，在合同解除的情况下，对于原、被告双方互相提出的违约金请求，本院依法不予支持。合同解除后，被告应当将收取的定金款项退还给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告黄**与被告唐明德签订的关于惠州大亚湾石化大道416号新天名城彼德堡901号房的《房地产买卖合同》；二、被告唐明德于本判决生效之日起10日内向原告黄**退还定金款20000元；三、驳回原告黄**的其他诉讼请求；四、驳回被告唐明德的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6700元，保全费964元，合计7664元，由原告黄**负担3832元，被告唐明德负担3832元；反诉案件受理费6700元，由原告黄**负担3350元，被告唐明德负担3350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 罗亚鸼二〇二〇年十一月九日法官助理 汪凤玲书 记 员 陈梓莹