江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0203民初1145号原告：周克旺，男，汉族，1953年10月5日出生，住浙江省文成县。原告：周守序，男，汉族，1982年4月25日出生，住浙江省文成县。两原告共同委托诉讼代理人：黄晓平，浙江六和（温州）律师事务所律师。被告：袁民，男，汉族，1973年8月29日出生，住江西省景德镇市昌江区。被告：袁军，男，汉族，1972年1月12日出生，住江西省景德镇市昌江区。被告：袁桃花，女，汉族，1978年3月28日出生，住江西省景德镇市珠山区。被告：景德镇魅力娱乐有限公司，住所地江西省景德镇市珠山区广场南路皇冠购物广场******复式店，统一社会信用代码91360203MA35UNQ17P。法定代表人：袁桃花,该公司总经理。被告：袁菊花，女，汉族，1969年10月16日出生，住江西省景德镇市珠山区。五被告共同委托诉讼代理人：方永红、丁小月，江西晨天律师事务所律师。原告周克旺、周守序与被告袁民、袁军、袁桃花、景德镇魅力娱乐有限公司（以下简称“魅力公司”）、袁菊花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告周守序及原告周克旺、周守序共同委托诉讼代理人黄晓平，被告袁民、袁军、袁桃花、魅力公司、袁菊花共同委托诉讼代理人丁小月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周克旺、周守序向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方租赁合同于2020年4月16日正式解除，并依法判令五被告腾空租赁物同时拆除违章建筑后返还原告；2.依法判令被告袁军、袁桃花、魅力公司向原告支付2019年11月30日前拖欠的租金570000元以及违约金171000元；3.依法判令被告袁民、袁军、袁桃花、魅力公司向原告支付拖欠的租金175000元（自2020年1月1日起至2020年4月16日止，每月50000元）；4.依法判令被告袁民、袁军、袁桃花、魅力公司向原告支付腾空期间占用租金16667元（自2020年4月17日至2020年4月25日），并支付逾期腾空期间赔偿金（自2020年4月起至实际腾空之日止，以日租金1667元的三倍为基数按日计算；5.依法判令被告袁菊花为上述债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费由五被告承担。事实与理由：2010年8月28日，原告经授权将其父名下坐落于景德镇市广场南路的温州商业街东一区2号楼6号复式店铺出租给案外人黄健作商业用途使用。2011年4月，案外人黄健将复式店铺一楼出租给案外人刘日旭经营酒吧使用。之后，又于2016年4月租给了袁民经营景德镇魅力有限公司（未签订书面合同）。2019年期间，因袁民拖欠黄健租金，黄健拖欠原告租金连锁纠纷事宜，各方均向法院提起诉讼，该案最终由景德镇市中级人民法院调解结案。调解之后，原告于2019年11月29日与被告袁民、袁军、袁桃花、魅力公司签订租赁合同。合同约定：原告将涉案房屋一楼租赁给被告经营酒吧，租期自2019年12月1日起至2024年11月30日止，月租金50000元，应当月15日前完成支付，押金50000元于签订合同当日支付，若被告迟延交付租金超过两个月的，原告有权单方通知被告解除租赁合同，并限期收回商铺，若被告在收到原告解除腾空通知后，未能如期腾空的，每逾期一日，需向原告支付当日租金三倍的金额作为赔偿。同时，被告应分期（每期15000元）向原告偿还此前拖欠的租金600000元直至清偿。之后，被告未如期履行支付义务。截止今日，被告共向原告支付了130000元人民币，其中50000元为押金，30000元为偿还此前债务，租金只支付了50000元，也即一个月。也就是说，从2020年1月1日起，被告就开始拖欠租金至今。2020年4月15日，浙江六和（温州）律师事务所受原告委托向被告袁民、袁军、袁桃花、魅力公司发送律师函，函告双方租赁合同于2020年4月16日起正式解除，并限期十日腾空租赁物返还原告，同时向原告支付拖欠的租金、此前欠款和违约金合计916000元（暂算至2020年4月15日）。原告本人同时向被告发送了短信和微信。被告收到原告解除腾空通知后，至今未能如期腾空。根据双方合同约定，被告应向原告支付逾期腾空违约金。被告袁菊花系被告魅力公司投资人，而该公司系自然人独资企业，因此，袁菊花应为公司债务承担无限责任。原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告袁民、袁军、袁桃花、魅力公司、袁菊花辩称，一、本案租赁合同依法不能解除。原告要求五被告腾空租赁物，不符合法律规定。1.本案被告经营的是酒吧娱乐场所，因疫情原因，江西省下达《江西省新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部令第一号》文件，从1月25日（正月初一）晚上18时起，停止公众聚集性活动，关闭影院、剧场、卡拉ｏｋ厅、图书馆、酒吧、网吧等公共场所。被告酒吧因疫情防控被迫停止营业，从1月25日开始零收入状态，但还要支付员工的工资，在恢复营业之前不可能有经济能力支付租金，原告在此时单方面宣布解除合同，并要求被告腾空租赁物，无疑是雪上加霜，且不符合法律规定。另据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定,承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。因此，人民法院依法不应支持原告该项诉讼请求。2.虽然合同中有约定延迟缴纳租金超过两个月的，原告有权单方通知被告解除租赁合同，但是疫情因素影响，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》里明确确定疫情属不可抗力，故因不可抗力导致延迟缴纳不能归责于被告。本案在酒吧恢复营业后，合同是可以继续履行的。江西省人民政府于2020年4月24日下发《关于有序推进娱乐场所、互联网上网服务营业场所复工复产的通知》，被告酒吧已于五月份有序开业，同时向原告寄送一份回复函，明确了被告酒吧复业后继续经营，并会积极履行租赁合同；二、被告方要求原告减免疫情期间的租金。因疫情不可抗力因素，禁止酒吧营业，根据江西省人民政府印发《关于有效应对疫情稳定经济增长20条政策》第六条，对于租用经济用房的，鼓励业主为租户减免租金。被告方要求原告减免疫情期间的租金，从2020年1月到2020年4月份期间的租金，共200000元；三、同一案件不能进行两次审理。原告要求被告袁军、袁桃花、景德镇魅力娱乐有限公司向原告支付以前拖欠的租金570000元及违约金171000元，属于重复诉讼，增加诉累，不符合法律规定。有关于该笔租金及违约金，原告已于2020年4月向景德镇市珠山区人民法院申请了执行，被申请人为袁民，该执行案件也于2020年5月9日下发了执行通知书。根据“一事不再理”原则，同一个案件不能两次向法院申请处理，既然原告已经申请了执行，就不能在本案中再次诉讼。另外，本案案由为房屋租赁合同纠纷，原告起诉以往拖欠的租金应为债权纠纷，并不是同一个法律纠纷，不应在同一案件中处理；四、被告袁菊花并不是适格被告。原告对被告袁菊花的起诉不符合法律规定，袁菊花并不是适格被告。被告袁菊花虽为魅力公司的股东，但该公司类型为有限责任公司，以其公司所有资产对外承担有限责任，袁菊花作为股东，并不需要承担公司对外的责任。原告要求被告袁菊花为上述债务承担连带清偿责任，没有法律依据；五、诉讼费被告不予承担。本案的诉讼费应由原告承担，被告对于房租的拖欠，是由于疫情发生，不可抗力。本着疫情当前，国民应当团结一致战胜疫情，共克时艰、对于租金的问题也应当协商调解为主，但原告由始至终都是单方面解除合同、单方面起诉，浪费司法资源，诉讼费应由原告承担。原告周克旺、周守序为证明其主张向本院提交了如下证据：1.原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2.户籍人口基本信息、企业信用信息公示报告复印件,证明被告诉讼主体资格；3.《租赁合同》一份，证明2019年11月29日原、被告签订租赁合同，将坐落在景德镇市广场南路温州商业街东一区2号楼6号铺位一楼店铺出租给被告袁民、袁军、袁桃花、魅力公司经营酒吧，双方约定租赁期共五年，自2019年12月1日起至2024年11月30日止，租金为50000元人民币/月；《租赁合同》第十一条补充条款约定，被告前期拖欠的租金600000元分期偿还，每期偿还15000元直至2023年3月30日止清偿，若被告有一期未还的或者不足额支付，原告有权就600000元总欠款减去已付部分向被告主张一次性付清并追究未付款项30%的违约金；《租赁合同》第四条第三款约定，押金50000元应于合同签订当日支付完毕，于被告清场清退原告验收之后退还；《租赁合同》第四条第四款约定，被告逾期（缴纳租金）超过两个月的，原告有权单方通知被告解除租赁合同，并限期收回商铺；《租赁合同》第九条约定，因被告违约导致原告解除合同的，被告应在收到原告通知后及时腾空，未能腾空的，每逾期一日，需向原告支付当日租金三倍的金额作为赔偿；4.产权证四份，证明出租产权6号铺位一共四个产权证（ABCD），均系原告周克旺名下所有；5.律师函、速递物流、快递单、微信、短信记录，证明原告周守序在2020年期间向被告发送律师函单方解除租赁合同并限期腾空，也同时向被告发送了短信和微信告知相关内容；6.收款记录，证明自2019年12月1日起至起诉之日止，被告共向原告支付了130000元，期中30000元是之前的欠款，50000元是押金，租金只缴纳了50000元；7.微信、短信记录、现场照片、移动公证，证明袁民、袁军等人收到原告函告通知后，不配合腾空，至今仍然占有着涉案店铺；被告租赁店铺后私自搭建违章建筑，该部分建筑应由被告拆除后恢复原状再返还原告；8.景德镇市中级人民法院调解书，证明2019年原告作为产权人、被告袁民作为次承租人，与案外人黄健三方经法院调解达成协议，确定被告袁民需向原告支付2019年11月30日前拖欠的租金600000元；9.《协议书》一份，证明《租赁合同》的签订目的旨在协助被告清偿600000元债务，最终能够实现原告的债权；根据双方约定，被告无论是迟延履行600000元债务或者逾期支付租期租金达到两个月以上，原告均有权单方面解除合同收回商铺；被告迟延履行600000元债务以及拒付租金的行为都违背了双方的合同目的，构成根本性违约，任何一项原告均有权收回商铺；10.《景德镇市场监管局关于加强全市疫情防控期间餐饮安全工作的通知》，证明根据景德镇当地政府文件规定，酒吧禁止营业从2020年2月4日起实施，并非从2020年1月24日开始；11.网络电子数据（大众点评），证明根据被告大众点评回复记载，2019年2月27日期间，被告在店铺进行装修过。其装修在本案租赁合同签订之前；被告酒吧于2020年5月初开始经营至今。被告袁民、袁军、袁桃花、魅力公司、袁菊花为证明其主张向本院提交了如下证据：1.景德镇市珠山区人民法院的执行通知书，证明2019年11月30日之前的租金570000元及违约金原告已经申请了执行，本案中不应该再次诉讼；2.寄件单、回复函、微信聊天记录截图各一份，证明被告书面回复原告酒吧是于2020年5月份有序开业，定会积极履行租赁合同中的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的身份证、户籍人口基本信息、企业信用信息公示报告、租赁合同、产权证、速递物流、快递单、微信、短信记录、收款记录、景德镇市中级人民法院调解书、协议书及原告对被告提交的景德镇市珠山区人民法院的执行通知书的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交的：1.律师函。被告质证认为该证据关联性有异议，本院认为该证据是原告真实意思表示，故予以采信；2.微信、短信记录、现场照片、移动公证。被告质证认为该证据的证明目的有异议，本院认为该组证据不能达到证明目的，故不予以采信；3.《景德镇市场监管局关于加强全市疫情防控期间餐饮安全工作的通知》。被告对其三性均有异议，本院认为该证据不能达到证明目的，故不予采信；4.网络电子数据（大众点评）。被告对其三性均有异议，本院认为该证据与本案无关联性且不能达到证明目的，故不予采信。二、被告提交的：寄件单一份、回复函一份、微信聊天记录截图一份。原告对其三性均有异议，本院认为该组证据均是被告单方面意思表示，故不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：景德镇城区广场南路皇冠购物广场东一区2栋6A号复式店、6B号复式店、6C号复式店、6D号复式店的所有权人为原告周克旺。2019年11月29日，原告周守序与被告袁军、袁民、袁桃花、魅力公司签订《租赁合同》一份，主要约定：“甲方（出租方、原告）将坐落于景德镇市广场南路的温州商业街东一区2号楼6号铺位出租给乙方（承租方、被告）使用；租赁期限为5年，自2019年12月1日始至2024年11月30日止；租金为50000元/月，按月支付，当月支付，每月15日前支付完成；合同签订后，乙方应支付甲方押金50000元，该笔金额于合同签订当日支付到位；逾期超过两个月的，甲方有权单方通知乙方解除租赁合同，并限期收回商铺；若乙方未能完全按照本合同约定履行，则甲方有权单方终止本合同的履行，解除与乙方的租赁关系并限期要求乙方腾空。若乙方在收到甲方通知后，未能如期腾空，每逾期一日，需向甲方支付当日租金三倍的金额作为赔偿；自2019年12月1日起，乙方每月应向甲方支付50000元的租金和15000元的前期拖欠的租金，共计65000元，直至2023年3月30日止。”同日，原告周守序与被告袁军、袁民、袁桃花、魅力公司签订《协议书》一份，主要约定：“乙方承诺向甲方清偿2019年11月30日前所欠的全部租金600000元（包括双方协商增加15000元的利息），自2019年12月1日起按月向甲方归还15000元整，于每月15号之前支付，直至清偿；本协议签订后，乙方继续承租甲方一楼店铺，租期为五年，自2019年12月1日起至2024年11月30日止，租金协商确定为50000元人民币/月，五年内租金不变，五年后另行协商。押金为一个月租金，于签订本协议之日起20日内向甲方支付。租赁期间的租金于每月15号之前支付”。该租赁合同签订后，原告将涉案商铺交由被告经营使用。被告按照合同约定于2019年12月17日和2020年1月20日分别向原告各支付65000元，共计130000元。2020年4月15日，原告周守序委托浙江六和（温州）律师事务所向被告袁军、袁民、袁桃花、魅力公司发出律师函，要求正式解除与被告袁军、袁民、袁桃花、魅力公司签订的租赁合同，并限期十日腾空租赁物，拆除违建部分返还予原告；被告在收到本函之日起一个工作日内向原告清偿拖欠的全部租金175000元人民币（暂算至2020年4月15日）及欠款570000元，并支付相应违约金171000元人民币，合计916000元人民币。同时，原告通过微信、短信方式亦向被告发送了律师函。截止今日，被告尚欠原告租金，且未搬离租赁物，为此双方发生纠纷，原告诉至法院。另查明，2019年11月29日，原告周克旺、周守序与被告袁民、案外人黄健在景德镇市中级人民法院主持下达成调解协议，确定被告袁民在本调解协议生效后十日内支付原告周克旺租金人民币租金600000元（该金额涵盖2019年11月30日之前的所有拖欠房租及违约金）。之后，被告袁民未按期还款，原告周克旺、周守序向本院申请执行，要求被告袁民支付原告周克旺、周守序租金570000元，违约金50000元。另查明，原告周克旺经过浙江省文成县复式店作为代理人包括代为办理上述房地产的出租相关手续。还查明，被告魅力公司系有限责任公司（自然人独资），其股东为被告袁桃花。本院认为，本案争议的焦点有：1.涉案合同是否予以解除及解除的时间的认定问题；2.被告尚欠原告租金多少，且租金是否予以减少问题；3.被告袁菊花是否承担连带责任问题；4.被告袁军、袁桃花、魅力公司是否应向原告支付拖欠的租金570000元及违约金171000元的问题。一、涉案合同是否予以解除及解除的时间的认定问题。本案中，原告周克旺、周守序与被告袁军、袁民、袁桃花、魅力公司签订的《租赁合同》和《协议书》，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制、禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告按约将涉案商铺交付给被告使用，履行了自身的义务，被告向原告支付130000元，被告抗辩该130000元包括2019年12月份和2020年1月份租金，押金未支付，但根据原、被告签订的租赁协议中双方约定押金应在合同签订当日支付到位，故本院认定该130000元中应包括50000元押金，对于被告的抗辩理由，本院不予支持。故本院认定被告支付的130000元包括押金50000元、2019年12月份租金50000元和之前拖欠的租金30000元，被告自2020年1月起未再向原告交纳租金，已构成违约。2020年4月15日虽然原告委托浙江六和（温州）律师事务所向被告要求正式解除双方租赁合同，但根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）的通知》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人租金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，被告承租的房屋主要用于经营酒吧，且自2020年1月底至2020年4月底处于疫情防控阶段，被告处于停业状态，收入明显减少，本院对原告委托浙江六和（温州）律师事务所向被告要求正式解除双方租赁合同本应不予支持，虽然被告抗辩拖欠租金的原因是因为受疫情的影响，但被告经营的酒吧于2020年5月起有序开业,被告应按照合同约定向原告支付房屋租金，但截止目前，被告仍未支付2020年1月起房屋租金，根据原、被告双方签订的《租赁合同》第四条第四项规定，被告迟延缴纳租金逾期超过两个月的，原告有权单方通知被告解除租赁合同，并限期收回商铺。故对原告要求解除原、被告双方之间的租赁合同本院予以支持。另据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告请求人民法院依法判令解除租赁合同，其提起诉讼可视为意思表示的一种表达方式，被告于2020年6月11日签收送达回证，故本院认定解除合同时间为2020年6月11日。同时根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对原告要求被告腾空租赁物恢复原状后返还原物的诉请，本院予以支持。二、关于原告要求被告袁民、袁军、袁桃花、魅力公司支付拖欠的租金175000元的诉讼请求。本案中，原、被告签订的租赁合同于2020年6月11日解除，被告自2020年1月起至2020年6月11日止未向原告缴纳租金，涉案租赁合同在此期间亦未解除，被告仍应按合同约定向原告支付租金，但依据《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）、（二），受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，可以按照国家政策免除一定期限内的租金，本院根据通行的政策规定，减免被告二个月的租金100000元（50000元／月），故被告应向原告支付租金168333元［50000元／月×5个月＋18333元（50000元／月÷30日×11日）-100000元＝168333元］。对于原告要求被告支付腾空期间的租金及逾期腾空期间的赔偿金的诉讼请求。本案中，涉案租赁房屋仍由被告在使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告腾空期间的租金应按租赁合同中约定的租金标准，即每月50000元计算，从2020年6月12日起算至被告实际搬离涉案店面之日止。至于原告要求被告支付逾期腾空期间的赔偿金。本案中，原、被告签订的《租赁合同》中约定，若被告在收到原告通知后，未能如期腾空，每逾期一日，需向原告支付当日租金三倍的金额作为赔偿。按照合同约定被告应每日向原告支付逾期腾空期间的赔偿金5000元，本院认为该约定明显高于法律规定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故本院酌定被告按照逾期交房期间租金损失的30%赔偿原告损失。三、关于被告袁菊花是否承担连带责任问题。本案中，被告魅力公司系一人有限责任公司，其股东为被告袁桃花，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司的债务承担连带责任。被告袁桃花未举证证明自己的财产独立于被告魅力公司财产，故被告袁桃花应对被告魅力公司上述欠款承担连带责任，对原告要求被告袁桃花为上述债务承担连带清偿责任的诉请，本院予以支持。四、关于被告袁军、袁桃花、魅力公司是否应向原告支付拖欠的租金570000元及违约金171000元的问题。本院认为，该笔租金及违约金系原告周守序、周克旺与被告袁民、案外人黄健在景德镇市中级人民法院主持下达成的调解协议，已产生法律效力。之后，被告袁民未按照协议还款，原告已于2020年5月8日向本院申请了执行，被告抗辩同一案件不能进行两次审理，本院认为，原告虽然在该诉请中未将被告袁民列为诉讼对象，但系相同的事实与理由，被告抗辩理由成立，故对原告的该项诉请，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）、（二），《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告周克旺、周守序与被告袁民、袁军、袁桃花、景德镇魅力娱乐有限公司签订的《租赁合同》于2020年6月11日解除，被告袁民、袁军、袁桃花、景德镇魅力娱乐有限公司自本判决生效之日起之日起三十日内腾空租赁物恢复原状后返还原告周克旺、周守序；二、被告袁军、袁民、袁桃花、景德镇魅力娱乐有限公司在本判决生效后十五日内向原告周克旺、周守序支付自2020年1月起至2020年6月11日止的租金人民币168333元，并支付自2020年6月12日起至实际腾空之日止的商铺占用租金（按照50000元/月计算）及自2020年6月12日起至实际腾空之日止的逾期腾空赔偿金（按照逾期交房期间租金损失的30%计算）；三、被告袁菊花对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告周克旺、周守序的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11210元，由被告袁民、袁军、袁桃花、景德镇市魅力娱乐有限公司、袁菊花负担2547元，原告周克旺、周守序负担8663元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  严 东人民陪审员  杨柏林人民陪审员  余明洲二〇二〇年十月二十六日书 记 员  张 群