湖南省衡阳市雁峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0406民初55号 原告：韩燕，女，1977年6月22日出生，住湖南省衡阳市蒸湘区。 被告：衡阳市鑫玉房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市雁峰区雁城路88号。 法定代表人：刘凤英。 原告韩燕与被告衡阳市鑫玉房地产开发有限公司（以下简称鑫玉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告韩燕到庭参加了诉讼，被告鑫玉公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告开具销售发票并办理好房产证给原告；2、判令被告从2019年11月3日起，每日向原告支付30元违约金，直至实际完成房屋所有权登记之日止；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年8月3日，原告与被告签订了《衡阳市商品房买卖合同》，并交齐了买卖房屋的全部房款。合同中约定了原告9月3日做好该商品房的行政备案登记。该合同至今未完成备案登记和开具发票，以致房屋所有权不能登记。原告多次与被告协商无果，故原告提起本案诉讼。 被告鑫玉公司未到庭，亦未提供书面答辩意见。 原告韩燕为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据： 1、编号为HY****4、HY****6的2份《衡阳市商品房买卖合同（预售）》，拟证明原告韩燕与被告鑫玉公司对涉案的两套房屋的买卖进行了约定的事实； 2、收据2份及中国建设银行转账电回单6份，拟证明原告韩燕已向被告鑫玉公司支付两套房屋的购房款总计30万元的事实； 3、编号为JY****2《房屋委托经营管理合同》一份，拟证明原告韩燕已就涉案的两套房屋委托给案外人衡阳江佑时尚酒店管理有限公司（以下简称江佑酒店）经营管理的事实。 上述证据经庭审质证，鑫玉公司拒不到庭参加诉讼，应视为放弃其答辩和质证的权利。韩燕提供的上述证据，经庭审审核，其证据来源合法，内容真实，且与本案相关联，可以作为认定案件事实的依据，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月3日，原告韩燕（买受人）与被告鑫玉公司（出卖人）签订了一份编号为ＨＹ****4的《衡阳市商品房买卖合同（预售）》，约定买受人购买的商品房位于衡阳市雁峰区，该房的规划用途为商服，其预测建筑面积为35.6平方米，套内建筑面积为25.8平方米，分摊共有面积为9.8平方米，每平方米单价为4213.48元，总价款为150000元。买受人应当在2019年8月15日前支付该商品房的全部价款，出卖人应当在2019年8月15日前向买受人交付该商品房。对预售合同登记备案的约定是出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。对房屋登记的约定是：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。买受人办理房屋登记手续，双方约定按委托代办方式进行处理。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下面方式处理，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。前期物业管理以出卖人提供的物业公司为准。物业服务时间从2019年8月15日到2021年8月14日。物业服务期间，不交纳物业服务费。同日，原告韩燕（买受人）又与被告鑫玉公司（出卖人）另行签订了一份编号为ＨＹ****6的《衡阳市商品房买卖合同（预售）》，约定买受人购买的商品房位于衡阳市雁峰区，其预测建筑面积为34.27平方米，套内建筑面积为24.84平方米，分摊共有面积为9.43平方米，每平方米单价为4377元，总价款为150000元。其他约定同编号为ＨＹ****4的《衡阳市商品房买卖合同（预售）》一样。在签订上述合同之前，原告韩燕通过其建行的账户（账号为62×××97）将上述两套房屋的购房款共计30万元转至鑫玉公司账户（账号为83×××72），鑫玉公司于2019年7月26日向韩燕出具了上述两套房屋的购房款收据，并加盖鑫玉公司的财务专用章，鑫玉公司的法定代表人刘凤英亦在收据上签名。 另查明，2019年8月19日，原告韩燕（甲方）与案外人江佑酒店签（乙方）订了一份编号为JY****2的《房屋委托经营管理合同》，主要内容为：韩燕将涉案的两套商品房委托给江佑酒店经营。委托经营期限自2019年9月1日起至2022年9月1日止。委托经营方式为甲方在本合同委托经营期限内将涉及涉案两套商品房经营酒店管理的一切事项全部委托给乙方管理。具体委托经营事项为：男方按涉案房屋现有状态交付给乙方，乙方在不改变和破坏房屋原建筑结构的前提下自行确定、调整涉案房屋经营范围及经营模式。乙方可对房屋进行装修、编号、命名等与使用房屋有关的事务。双方权利义务约定为甲方自2019年9月1日起开始计算收益，经营管理时间自2019年9月1日至2022年9月1日止。甲方在委托经营期间，以定期定额方式向乙方收取收益。第一年乙方按年度支付甲方收益，第一年度的最后一个月30号一次性支付年度收益，每年度的收益为36000元，第二、三年度乙方按季度支付甲方收益，每季度的最后一个月30号一次性支付季度收益，每季度收益为9000元。考虑到酒店经营的长期性的稳定性，经双方协商同意，在本合同签订日起至到期后的30天内，乙方按期支付该房收益时，甲方无条件同意乙方可以按甲方当时购买的原价向甲方购买该房屋，相关税费由乙方承担，如果甲方拒绝，甲方应赔偿乙方三倍的房款的违约金，否则乙方有权力不提供相关办证手续，如果乙方在约定期间内未进行购买该房屋，则视为乙方放弃购买权利，甲方可自行处理该房屋。甲方在本协议规定的相关权益不受影响的情况下，允许乙方将本协议转让给第三方，由第三方与甲方重新签订委托经营协议。乙方在本协议规定的权益不受影响的情况下，允许甲方变更房屋所有人，由变更后的房屋所有人与乙方重新签订委托经营协议。如中途变更房屋所有人，收益按实际时间计付给不同时段持有该房屋的所有人。双方还对其他事项进行了约定。 再查明，韩燕与鑫玉公司的两份《衡阳市商品房买卖合同（预售）》目前的状态为已签约状态，因鑫玉公司的原因并未到有权部门办理合同备案登记手续。韩燕将涉案的两套房屋于2019年8月19日委托案外人江佑酒店经营管理后，江佑酒店至今未向韩燕支付委托经营期间的收益。 本院认为：韩燕与鑫玉公司签订的涉案两套房屋的《衡阳市商品房买卖合同（预售）》及韩燕与案外人江佑酒店签订的《房屋委托经营管理合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。现韩燕已依约向鑫玉公司支付了涉案两套房屋的购房款，已履行了合同的主要义务，但鑫玉公司未按合同约定为涉案的两套品房办理商品房预售合同登记备案手续与房屋登记手续，属违约，应承担相应的违约责任。根据双方合同约定，韩燕有权解除合同，亦可要求鑫玉公司承担违约责任，现韩燕主张继续履行合同，不解除合同，合法合理，理应得到支持。根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定:“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人,对外发生经营业务收取款项,收款方应当向付款方开具发票;特殊情况下,由付款方向收款方开具发票”。且出卖人开具购房发票是商品房买卖合同的附随义务,故韩燕要求鑫玉公司开具销售发票的诉讼请求理由充分,本院应予支持。对韩燕要求鑫玉公司办理好房屋所有权证书给其的诉讼主张，因韩燕与案外人江佑酒店在《房屋委托经营管理合同》中对涉案两套房屋的办证有特别约定，根据该合同的约定，现办证条件暂未成就，故对韩燕的上述诉讼请求，本院不予支持，韩燕可待条件成熟后另行向鑫玉公司及案外人江佑酒店主张。关于韩燕要求鑫玉公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，根据韩燕与鑫玉公司的《衡阳市商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起到实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因韩燕与案外人江佑酒店于2019年8月19日签订的《房屋委托经营管理合同》，可见鑫玉公司已于该日之前将涉案房屋交付给了韩燕，故鑫玉公司最迟应在2019年11月18日之前将涉案房屋办理好房屋所有权证书给韩燕，故对韩燕要求判决鑫玉公司从2019年11月3日起每日向韩燕支付违约金30元直至实际完成房屋所有权登记之日止的诉讼请求，本院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告衡阳市鑫玉房地产开发有限公司应按实际收取的购房款向原告韩燕开具位于衡阳市雁峰区的销售不动产统一发票; 二、被告衡阳市鑫玉房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告韩燕支付自2019年11月18日起至涉案两套房屋实际取得房屋所有权证书之日止，以原告韩燕已付购房款30万元为基数，按照每日万分之一的标准计算的逾期办证违约金； 三、驳回原告韩燕的其他诉讼请求。 如被告衡阳市鑫玉房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5800元，财产保全费2270元，公告费560元，合计8630元，由被告衡阳市鑫玉房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  李林民 人民陪审员  田丽萍 人民陪审员  董振义 二〇二〇年五月二十八日                                                    法官助理  熊彬羽                                                      书 记 员韦  萍                            校对责任人：熊彬羽                附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国发票管理办法》 第十九条销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人,对外发生经营业务收取款项,收款方应当向付款方开具发票;特殊情况下,由付款方向收款方开具发票。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。