上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初11198号原告：上海银汇房地产发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：林如涛，董事长。委托诉讼代理人：孙伟，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪江峰，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：上海凝蜜餐饮管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：李然清，执行董事。被告：李然清，女，1982年6月8日出生，汉族，住上海市。两被告的共同委托诉讼代理人：黄晓舒，上海融孚律师事务所律师。原告上海银汇房地产发展有限公司与被告上海凝蜜餐饮管理有限公司、被告李然清房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海银汇房地产发展有限公司(以下简称银汇公司)的委托诉讼代理人缪江峰律师、被告上海凝蜜餐饮管理有限公司(以下简称凝蜜公司)及被告李然清的委托诉讼代理人黄晓舒律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银汇公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告银汇公司和被告凝蜜公司之间签订的商铺租赁合同于2019年6月15日解除；2、判令被告凝蜜公司向原告支付2017年8月1日至2019年6月15日期间的租金47,4281.47元；3、判令被告凝蜜餐饮公司支付2018年2月至2019年6月15日期间的物业管理费111,749.22元；4、判令被告凝蜜公司支付逾期支付租金违约金,截止至2020年6月12日，暂计312,507.33元(约定按月支付，每月的25日前支付，根据合同补充协议第三条的第六项，即每月25日计算，利率是根据该协议第四条的违约责任的补充约定是百分之一/日，原告现是以日千分之一/日为标准主张,详见表格清单)；5、判令被告凝蜜公司自2019年4月27日起至合同解除之日止按每日1,075元标准支付擅自停业违约金52,675元；6、判令被告上海凝蜜餐饮管理有限公司支付合同解除违约金132,366.72元(根据商铺租赁合同的13.2条，标准是违约金应当向守约方按当时月租金标准的6倍计算，原告认为是按照解除的当时，即2019年5月的租金计算，5,420.79+16,640.73，即总额是22,061.12元，再*6倍，即得出132,366.72元)；7、判令被告凝蜜公司支付2019年6月16日至2019年8月5日期间的租赁房屋占用费26,840元(以日租金536.80元/日为标准计算，536.80元*50天，即26,840元)；8、判令被告凝蜜公司支付剩余租赁期间23.5个月的保底租金共计127,379.17元；9、判令被告李然清就上述义务向原告承担连带保证责任。事实和理由：2014年11月3日,原告与凝蜜公司签署《商铺租赁合同》,约定凝蜜公司向原告承租位于上海市公平路XXX号地下一层9-1单元房屋(以下简称“案涉商铺”),租赁期限为6年,自装修期届满之次日起开始计算6年止,交付日期暂定2014年10月18日,最终以原告书面《商铺交付通知》所载日期为准。自商铺交付日起算,凝蜜公司享有60日的装修期,并自装修期届满之次日起计算并缴纳租金。其后，原告为被告的租赁房屋进行装修并支付了装修费390,268元，原、被告约定将上述装修费用分摊到全部租赁期限内作为保底租金方式按月返还原告。2015年3月17日,原告与凝蜜公司、李然清签署了《补充协议》,约定从租赁合同正式生效之日起,凝蜜公司除每月按租赁合同第5条支付租金外,还须支付保底租金每月人民币5,420.39元,逾期支付保底租金的违约责任同租赁合同中逾期支付租金的违约责任。另外,同时约定李然清对凝蜜公司的义务承担不可撤销的担保责任。2015年7月22日,原告与凝蜜公司签署《租赁合同补充协议》,约定实际租期为六年,从2015年5月27日起至2021年5月26日止。物业管理费从2015年6月1日起支付,每月合计物业管理费为6,772.68元。保底租金从2015年6月1日起开始收取,此外,凝蜜公司还应按“固定租金”(即按租赁面积的固定单价计算租金)和“提成租金”(即按凝蜜公司税后营业净额抽成计算租金)中较高者支付每月租金。凝蜜公司应当于当月25日之前缴纳上个月的租金(不限于约定租金、固定租金、提成租金)等。根据租赁合同第13.2条的约定：有下列情形之一的,守约方有权书面通知违约方解除本合同……违约方应向守约方按当时月租金标准的6倍支付违约金……13.2.10条被告逾期缴付租赁保证金、租金、物业管理费以及本合同约定的应由被告支付的任何一项费用连续超过15日或者累计超过30日。根据租赁合同第14.9条的约定：如果凝蜜公司擅自停业或不按原告规定的正常整体营业时间营业、迟开早收,则每天或每次凝蜜公司须向甲方支付相当于当时日租金的1.5倍的违约金。根据补充协议二第四条第1款的约定：凝蜜公司承诺严格按照租赁合同规定的时间、程序支付租金、物业管理费、公共事业费(包括但不限于水、电、煤气等)以及本合同约定的应由凝蜜公司支付的任何一项费用,逾期一日,凝蜜公司应按欠付费用总额的1%向原告支付违约金。上述合同签署后,原告如约向凝蜜公司交付了租赁房屋。但是,凝蜜公司并未按照租赁合同及其补充协议的约定向原告支付相关费用。截止目前,凝蜜公司已经拖欠原告2017年8月至今的租金以及2018年2月份至今的物业管理费、水费、电费,并且,凝蜜公司已经于2019年4月27日擅自停止经营。原告曾多次向凝蜜公司发函要求凝蜜公司支付拖欠租金、水费、电费、物业管理费等费用,并要求凝蜜公司立即恢复营业,但凝蜜公司始终未予履行,亦未给予明确答复。2019年6月14日,原告向凝蜜公司发送《租赁合同解除的通知函》,通知凝蜜公司因逾期支付租金等费用超过15日,且擅自停业超过15日,原告依据租赁合同的约定通知凝蜜公司双方之间的租赁合同于2019年6月15日解除。2019年8月5日,原告与凝蜜公司就租赁房屋搬离撤场事宜办理了撤场验收手续。综上所述,凝蜜公司的上述行为已经违反了租赁合同及其补充协议的相关约定,构成根本违约,凝蜜公司的违约行为已经严重损害了原告的合法权益,给原告造成了极大的经济损失,凝蜜公司应当按照上述合同的约定向原告履行款项支付义务并承担相应违约责任。李然清作为凝蜜公司的担保人,应当就凝蜜公司的义务向原告承担担保责任。因此,为维护原告的合法权益,特诉诸法院,请求法院判如所请。被告凝蜜公司、被告李然清辩称：同意原告诉请1，同意原告银汇公司和被告凝蜜公司之间的《商铺租赁合同》于2019年6月15日解除；关于诉请2，同意支付欠付的租金，但是计算应当从2017年8月1日计算至2019年5月5日，为了迫使凝蜜公司主动与原告商谈欠租支付事宜,原告于2019年5月5日在案涉商铺前后门另外加锁,直接导致商铺无法正常营业,故不同意支付2019年5月5日以后的租金。同意租金按照717元/天的标准计算，即原告的计算租金的总额中需要扣除42天(2019年5月5日原告将商铺锁门时起算至2019年6月15日，共计42天)，即30,114元，且从原告的租金计算金额中，应扣除租赁保证金4万，所以被告同意支付的金额为404,167元；关于原告诉请3，物业管理费一直都是由物业公司仲量联行收取的，原告无权收取。认为凝蜜公司已付清2018年4月之前的物业管理费，认可从2018年5月起未支付物业管理费；关于原告诉请4，认为逾期支付租金的违约金应当按照银行同期贷款利率计算，合同依据是原商铺租赁合同的14.6条，认可起算日是每月的25日，每逾期一日，应当按照银行同期贷款利率计算，计算至付清为止；关于原告诉请5，被告擅自停业系因商铺所在商业街缺少人流，商业营业收入无法覆盖店铺租金。被告认可1,075元/日，即原告的计算标准，但是应当计算8天(2019年4月27日-2019年5月5日)，2019年5月5日之后原告给商铺加锁，导致凝蜜公司无法营业，认为应当是8,600元；关于原告诉请6，被告不同意，因为合同解除，是商场单方面发出的解除函，解除责任不在被告。认为凝蜜公司从2017年8月起至原告2019年6月发出合同解除通知近2年时间均未支付过租金，并且2019年5月5日原告停业未满15日就已在店铺前后门加锁，因此，认为原告直至2019年6月才单方面解除合同显然是在随意滥用合同解除权，原告要求凝蜜公司支付解除合同违约金无法律依据。认为原告同时要求凝蜜公司支付多项逾期违约金，明显超出了原告的实际损失，且认为违约金约定过高，要求减少；关于原告诉请7，被告不同意，因为原、被告于2019年7月16日的商户沟通记录表中已达成了书面一致意见，约定2019年8月15日前将店面所有物品撤出，并于2019年8月10日前完成营业执照的工商变更，原告并未要求凝蜜公司支付在上述房屋占用期间的费用。被告实际于2019年8月5日已经经原告验收，完成撤场，并且于2019年7月19日完成营业执照变更，并不存在房屋占用；关于原告诉请8，认可原告所述剩余店铺装修款即剩余保底租金的数额为127,379.17元，但认为原告该项主张已经与逾期租金的违约金等重复计算违约责任，所以要求驳回；关于原告诉请9，李然清从未口头或书面签署任何关于商铺租金的保证合同，补充协议中的李然清印章系代表凝蜜公司法定代表人盖章，与被告凝蜜公司公章合并使用，仅代表凝蜜公司签署协议，并非李然清本人签字同意担保事宜，李然清不同意承担担保责任。当事人围绕诉讼请求及辩称意见依法提交了：《商铺租赁协议》、《补充协议》、《租赁合同补充协议》、催缴函、租赁合同解除通知函、搬场验收单、活期账户交易明细单证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2014年11月3日，原告出租方(甲方)与凝蜜公司承租方(乙方)签订《商铺租赁协议》，原告将坐落于上海市公平路XXX号地下一层9-1单元、计租面积128平方米出租给凝蜜公司经营西点、简餐使用。本合同的租赁期限为6年,自装修期届满之次日，亦即“租金起算日”起开始计算届满6年止。该商铺交付日期：暂定2014年10月18日,最终以甲方书面《商铺交付通知》所载日期为准。自商铺交付日起算,乙方享有60日的装修期(乙方承诺10月18日前装修完毕),并自装修期届满之次日(亦即“租金起算日”)起计算并缴纳租金。在上述装修期内,乙方享有无需缴纳租金之权益,但在该期间内乙方仍需缴纳相关费用(包括但不限于实际发生的水费、电费、煤气费、通讯费等)。合同第5条约定租金和支付方式：该商铺的租金计算方式如下：5.1.1条固定租金：每月支付一期,每期支付年租金的十二分之一。各期固定租金应当在当月的前5日内支付,上述付款日期逢法定节假日的,则相应提前。免租期届满次日,乙方应当按照当月剩余天数支付当月固定租金。第一年至第二年(从2014年11月18日至2016年11月17日)，固定租金为人民币0.00元/天/平米，第三年固定租金为人民币4.00元/天/平米,以后每年在前一年固定租金的基础上递增7%。即第四年固定租金为4.28元/天/平米。第五年从2018年11月18日至2019年11月17日第五年固定租金为4.6元/天/平米。第六年从2019年11月18日至2020年11月17日第六年固定租金为4.9元/天/平米。5.1.2条第一第二年采用提成租金的计算方式：第一年至第二年(2014年11月18日至2016年11月17日)税后营业净额抽成8%：第三年至第四年(2016年11月18日至2018年11月17日)税后营业净额抽成9%;第五年至第六条(2018年11月18日至2020年11月17日)税后营业净额抽成10%。5.1.3条租赁物业每月应支付租金为下述情况之一选项：(1)上述”固定租金”和“提成租金”中较高者(2)上述”固定租金”(3)上述“固定租金”加”提成租金”,双方确定(1)为本租赁物业之租金计算方式。合同第6条租赁保证金、物业管理费和其他费用6.1条租赁保证金：乙方应于签署本合同之同时向甲方支付租赁保证金,计人民币40,000元。租赁保证金的指定账户请见本合同5.5条,甲方收取上述租赁保证金后应向乙方开具收款凭证。6.4条租赁期限届满或发生本合同提前解除的情形,上述租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担的费用外,甲方应在乙方交还该商铺并且提交了乙方之前注册于该商铺的各类证照的注销或变更证明之后30日内将租赁保证金及任何其它尚未退还的保证金(如有)一次性无息退还乙方。6.5条本合同有效期内,乙方应向甲方委托的物业管理方支付物业管理费。物业管理费标准为每平方米计租面积每月人民币54.00元,每月合计人民币6,912元。具体可参见(上海国际航运服务中心管理公约。一计租面积以实际测量面积为准。6.11条甲方将根据实际情况不定期对本商场进行整体的宣传推广活动。13条解除本合同的条件13.2条甲乙双方同意,有下列情形之一的,守约方有权书面通知违约方解除本合同,本合同将于该解约通知所告知的日期提前终止。违约方应向守约方按当时月租金标准的6倍支付违约金;给守约方造成直接损失的,支付的违约金不足抵付守约方损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分,但是经甲乙双方协商另行达成补充协议的除外：13.2.10条乙方逾期缴付租赁保证金、租金、物业管理费以及本合同约定的应由乙方支付的任何一项费用连续超过15日或者累计超过30日。合同14条违约责任14.6条逾期支付相应费用的违约责任：乙方逾期支付租赁保证金、租金、物业管理费、公用事业费用以及本合同约定的应由乙方支付的任何一项费用,则每逾期一日,乙方应按中国银行同期贷款利率向甲方支付违约金。14.9条擅自停业或迟开早收的违约责任：如果乙方擅自停业或不按甲方规定的正常整体营业时间营业、迟开早收,则每天或每次乙方须向甲方支付相当于当时日租金的1.5倍的违约金。14.13条乙方未满合同期解约,需按尚未支付完的年保底租金对甲方进行一次性的现金赔偿。在乙方提出提前退租申请后,经甲方同意,乙方于三十个工作日内一次性支付上述约定之赔偿金额。甲方在收到赔偿金额后双方方可解除本合同,甲方须退还乙方缴纳的租赁保证金。租赁合同附件四，明确了租赁期限自2014年11月至2020年11月。二、2015年3月17日，原告(甲方)与凝蜜公司(乙方)签订《补充协议》约定：(一)、甲乙双方一致确认,从租赁合同正式生效之日起,乙方除每月按“租赁合同”第5条支付租金外,还须支付保底租金每月人民币5,420.39元,逾期支付保底租金的违约责任同“租赁合同”中逾期支付租金的违约责任。(二)、乙方的股东对乙方的上述义务承担不可撤销的担保责任。(三)、本补充协议自甲乙双方签署之日起生效。(四)、本补充协议与“租赁合同”具有同等法律效力,本补充协议与租赁合同不一致的以本补充协议为准。甲、乙双方在该协议上加盖单位公章及法定代表人印章。三、2015年7月22日原告与凝蜜公司签订了《租赁合同补充协议》，约定：一、对《商铺租赁合同》2商铺概述的补充约定：该商铺的计租面积即使用面积为125.42平方米。甲方同意免收装修期管理费,其他费用(水、电、煤其他如有)按其实际用量照实支付。二、对《商铺租赁合同》4交付日期和租赁期限、6租赁保证金、物业管理费和其他费用补充约定：免租期从2015年5月27日开业开始计算并给予三个月的免租期,实际租期六年,从2015年5月27日起至2021年5月26止。物业管理费从2015年6月1日起支付,管理费为每平方米计租面积每月人民币54元,每月物业管理费合计为6,772.68元。三、对《商铺租赁合同》5租金和支付方式5.6条款中补充约定：1、租金(1)约定租金：根据甲、乙双方签署的补充协议中约定每月需支付租金5,420.39元。约定租金从2015年6月1日开始收取。(2)固定租金：第一年至第二年(从2015年05月27日至2017年05月26日)固定租金为人民币0.00元/天/平米；第三年(从2017年05月27日至2018年05月26日)固定租金为人民币4.0元/天/平米,以后每年在前一年固定租金的基础上递增7%；第四年(从2018年05月27日至2019年05月26日)固定租金为人民币4.28元/天/平米；第五年从2019年05月27日至2020年05月26日第五年固定租金为人民币4.6元/天/平米；第六年从2020年05月27日至2021年05月26日第六年固定租金为人民币4.9元/天/平米。(3)提成租金：第一至第二年采用提成租金的计算方式：第一年、第二年(2015年5月27日至2017年5月26日)税后营业净额抽成8%；第三年至第四年(2017年5月27日至2019年5月26日)税后营业净额抽成9%：第五年至第六年(2019年5月27日至2021年5月7日)税后营业净额抽成10%。(4)租赁物业每月应支付租金为下述情况之一选项：(1)、上述”固定租金”和”“提成租金”中较高者(2)、上述”固定租金”(3)、上述“固定租金”加”提成租金”(4)、双方确定(1)为本租赁物业之租金计算方式。6、对5.2条款中补充：甲方派遣专人监管乙方该商铺的财务情况,甲方应于每月的15日前,向乙方提供上一个月该商铺的租金发票(不限于约定租金、固定租金、提成租金等),乙方应于当月25日之前缴纳上个月的租金(不限于约定租金、固定租金、提成租金)等,以上日期遇节假日相应顺延。四、对《商铺租赁合同》14违约责任的补充约定：1、乙方承诺严格按照《该商铺租赁合同》规定的时间、程序支付租金、物业管理费、公共事业费(包括但不限于水、电、煤气等)以及本合同约定的应由乙方支付的任何一项费用,逾期一日,乙方应按欠付费用总额的1%向甲方支付违约金,逾期累计超过10日,甲方有权采取停止公共事业供应以及阻止乙方进入或使用该商铺等措施,因此造成的一切后果由乙方承担。四、2018年4月原告向被告凝蜜公司催讨2017年8月至2018年2月欠付租金，2018年11月原告向被告凝蜜公司催讨2018年10月租金，均未果。2019年5月6日原告向被告发出限期恢复营业催告函及铺位租赁费用催缴函。五、2019年6月14日，原告向凝蜜公司发出租赁合同解除通知函，称截止发函日，凝蜜公司欠付租赁费等已达736873.56元，款项逾期均已超过15日，被告擅自停业已过15天，上述行为已严重违反了租赁合同的有关约定，故通知被告双方的租赁合同于2019年6月15日解除，不予返还被告已缴纳的租赁保证金。要求被告立即付清欠费并于合同解除之日起5日内按照租赁合同约定办理铺位交还等事宜，并于解除之日起30日内注销或变更以该商铺为注册地址的执照等……六、2019年8月5日，原告与被告办理了案涉租赁房屋搬场验收手续。被告凝蜜公司将案涉商铺归还原告。七、2015年3月原、被告曾签订备忘录，原告向凝蜜公司提供案涉房屋的基础装修，双方一致确认对租赁合同第7条作以下补充：1、由原告提供装修补贴款，其数额为凝蜜公司确认后的实际设计费和施工包工包料费用为最终装修补贴费。并约定由被告(发包方)、装修公司、原告委托的上海建工集团股份有限公司签订三方协议。2、双方一致确认，装修补贴款以保底租金的形式按租赁期限逐月扣回，计算方式为：保底租金=装修补贴款/租赁合同总租赁月数，根据最后实际费用凝蜜公司按72个月以保底租金的形式支付给原告。3双方一致确认：原告提供的“装修补贴款”，如凝蜜公司按“租赁合同”约定履行满租赁期限，凝蜜公司无需支付任何费用；如凝蜜公司提前终止“租赁合同”，每提前一月，凝蜜公司除承担“租赁合同”约定的违约责任外，还应向原告返还扣除已累计支付“保底租金”之后剩余的“装修补贴款”，不足一月的按一月计算；上述“装修补贴款”由原告直接从“租赁合同”保证金中直接扣除，不足部分由凝蜜公司补足。4、双方一致确认，待装修补贴款经决算并实际支付后由双方签订租赁合同补充协议，以明确如凝蜜公司提前解除租赁合同须返还原告的装修补贴款。5、凝蜜公司的股东对凝蜜公司的上述义务承担不可撤销的连带责任……八、2015年3月9日，凝蜜公司(甲方)与上海凡舒建筑装潢有限公司(乙方)、上海建工集团股份有限公司(丙方)签订《建筑装饰工程施工合同》，约定了案涉房屋施工包工包料费用280,000元，工期自2015年3月7日至2015年4月25日。嗣后，上海建工集团股份有限公司与上海凡舒建筑装潢有限公司就案涉房屋签订了《商铺装饰工程补充合同》，约定：原商铺装饰工程施工合同金额暂定为280,000元，因施工内容增加，现增加工作量为110,268元，增加后工程造价为390,268元。同日，上海建工集团股份有限公司与上海凡舒建筑装潢有限公司签订案涉商铺装饰工程结算单，确认工程结算金额为390,268元。装修期间，凝蜜公司按照工程进度向上海建工集团股份有限公司发出书面同意支付装饰工程款函。九、2019年5月10日，原告通过短信向李然清发出限期恢复营业催告函、铺位租赁费用催缴函，称：原告发现凝蜜公司于2019年4月27日停止店铺经营，并要求凝蜜公司立即恢复经营。十、2017年8月1日至2018年10月31日原告委托仲量联行测量师事务所(上海)有限公司对案涉商铺进行物业管理，并签订物业管理服务合同，物业管理服务合同第十九条约定：于本合同终止之日或双方协商解除本合同之日，双方就可能存在的应付、应收款项约定如下：第2条对于管理费账户的全部物业管理人应收账款，物业公司同意将追索权转让原告，原告同意接受。十一、2018年11月至2019年10月31日期间，原告委托金茂(上海)物业服务有限公司对案涉商铺进行物业管理，双方签订的物业管理服务委托合同第4.2.1条约定与租户相关费用由原告收取，费用包括1、出租区域的租金；2、租户应分摊的大物业(仲量联行)根据物业管理合同收取的物业管理费和空调能耗费；3、商铺租户根据租赁合同确定的单价应支付的物业管理费。十二、凝蜜公司提供的活期账户交易明细显示，凝蜜公司于2018年4月16日向仲量联行测量师事务所(上海)有限公司支付15,448.12元、17,057.12元。2019年4月至6月、2019年8月至2019年11月及2020年8月原告收到仲量联行物业公司发出要求凝蜜公司支付2018年5月起2018年10月期间每月管理费为4,264.28元的欠付物业管理费的催款单。审理中，原告同意将凝蜜公司已付的租赁保证金4万元与凝蜜公司欠付费用进行抵扣。但对其他争议事项各执己见，致无法调解。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方当事人一致确认案涉商铺租赁合同于2019年6月15日解除，符合法律规定，并无不当，应予照准。被告凝蜜公司辩称2019年5月5日原告在案涉商铺的前、后门加锁致使凝蜜公司无法营业，对该事实凝蜜公司提供了照片一张及2019年5月8日商户沟通访谈记录表予以证明。原告对被告提供的证据认为照片与本案无关联性，否认原告加锁。原告对2019年5月8日商户沟通访谈记录表的真实性认可，仅证明凝蜜公司擅自停业等。本院认为，凝蜜公司提供的该两份证据的内容中无法证明被告所述2019年5月5日原告对案涉商铺加锁的事实，故对凝蜜公司的该辩称意见，本院不予采信。原告现要求凝蜜公司按照合同约定支付2017年8月1日至2019年6月15日期间所欠付租金，本院应予支持。原告同意被告扣除租赁保证金4万元后支付欠付租金，并无不当，可予准许。关于物业管理费，原、被告签订的租赁合同虽约定由被告直接向物业公司缴纳物业管理费,但根据原告提供的其分别与仲量联行测量师事务所(上海)有限公司及金茂(上海)物业服务有限公司签订的物业服务合同约定，原告均有权要求凝蜜公司缴付物业管理费。凝蜜公司认为原告无权向其收取物业管理费的辩称意见，无事实依据，本院不予采信。至于欠付物业管理费的期间，凝蜜公司称从2018年5月起欠付物业管理费，根据凝蜜公司提供的原物业公司发出的催款函记载的催款数额4,264.28元/月及催款起算月为2018年5月起,与凝蜜公司提供的活期账户交易明细单记载的凝蜜公司于2018年4月16日曾支付了4个月的该项物业管理费17,057.12元的数额相吻合,故本院确认凝蜜公司已支付2018年1月至2018年4月部分物业管理费17,057.12元。根据合同约定物业管理费每月应为6,772.68元,被告称其于2018年4月16日还支付了物业公司15,448.12元,其中包括了剩余的物业管理费2,508.40元/月共计4个月及2018年1月至2018年3月水电费5,414.52元,被告的该辩称意见尚属合理,本院予以采信。故对原告主张2018年2月至4月的物业管理费的诉请，本院不予支持。关于逾期支付租金的违约金，原告与凝蜜公司对逾期支付租金从2017年8月起算及每月欠付租金的数额和应付违约金日期的起算日期所达成的一致意见，并无不当，本院予以照准。至于利率，原告虽对2015年7月22日租赁合同补充协议约定的每日百分之一调减为每日千分之一，即相当于年利率36.50%，被告不予认可。本院认为,原告主张按照年利率36.50%计算逾期支付租金的违约金，无合同及法律依据，本院不予采纳。而凝蜜公司要求按照2014年11月3日商铺租赁协议中约定的按照中国银行同期贷款利率向原告支付违约金，因2015年7月22日租赁合同补充协议对之前的2014年11月3日商铺租赁协议中违约金的计算方式已作变更，被告的辩称意见，于法无据，本院亦不予采纳。故对逾期支付租金违约金所适用的利率，由本院酌情合理确定。关于停业违约金，原告要求被告按照合同约定支付从2019年4月27日至2019年6月15日合同解除之日止以日租金的1.5倍即1,075元/日支付，有合同依据,应予支持。被告辩称同意支付到2019年5月5日，无事实依据，本院不予采纳。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告要求被告支付合同解除后即2019年6月16日至凝蜜公司搬离案涉商铺即2019年8月5日期间的房屋占用费26,840元，有合同及事实依据。凝蜜公司辩称原告滥用合同解除权及原告已放弃该权利，无事实及法律依据。相反，凝蜜公司在无力承担租金且长期欠付租金的情况下，不主动向出租方提出解除合同及时返还案涉商铺以及时止损，是凝蜜公司对自己权利的漠视。原告要求被告凝蜜公司支付剩余租赁期间的保底租金127,379.17元，因该费用实际上系原告预先支付被告店铺的装修款，根据双2015年3月签署的备忘录约定，如承租人提前终止租赁合同，承租人应向原告支付剩余的装修补贴款。对剩余的装修补贴款的具体数额凝蜜公司无异议，因原告的该项主张有合同及事实依据，本院应予支持。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因凝蜜公司逾期支付租金,致使案涉租赁合同解除,凝蜜公司构成违约,故原告有权要求被告凝蜜公司按照合同的约定支付解除合同违约金。被告辩称根据合同约定，原告作为出租人应对商铺进行不定期的推广活动，但原告未举行过任何推广活动，是被告的停业原因之一，且原告已主张了停业违约金、逾期支付租金违约金及保底租金，故要求对解除合同违约金予以酌减。本院认为，违约金实际兼具补偿性和惩罚性，由于凝蜜公司未按约定支付租金达到一定期限，原告有权按照合同约定要求凝蜜公司支付违约金。原告现主张6个月的租金作为违约金，有合同依据，本院予以支持。被告凝蜜公司认为该违约金过高要求法院予以调整，但未提供证据予以证明，本院不予采信。原告要求李然清对凝蜜公司的支付义务承担担保责任，其提供了2015年3月17日由原告与凝蜜公司签订的补充协议，李然清辩称该补充协议上李然清的印章是作为凝蜜公司的法定代表人盖章，不是作为凝蜜公司的股东盖章。本院认为，原告与凝蜜公司签订的补充协议虽约定由被告凝蜜公司的股东对保底租金的支付等事宜承担担保责任，但未明确具体股东的名称且凝蜜公司的股东并未在该补充协议上签名认可并达成合意，故原告的该项诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。综上所述,，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告上海银汇房地产发展有限公司与被告上海凝蜜餐饮管理有限公司之间签订的商铺租赁协议、补充协议、租赁合同补充协议于2019年6月15日解除；二、被告上海凝蜜餐饮管理有限公司应支付原告上海银汇房地产发展有限公司2017年8月1日至2019年6月15日期间的租金共计434,281.48元(474,281.47元-40,000元)；三、被告上海凝蜜餐饮管理有限公司应支付原告上海银汇房地产发展有限公司2018年5月1日至2019年6月15日期间的物业管理费共计91,431.18元(6,772.68元/月*13.5个月)；四、被告上海凝蜜餐饮管理有限公司应支付原告上海银汇房地产发展有限公司逾期支付租金违约金[计算方法：自2017年9月25日至2019年8月19日期间按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率的4倍计付；自2019年8月20日起至付清之日止按照同期一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的4倍计付。其中以本金19,048.86元，从2017年9月25日起算，至付清之日止；以本金20,470.79元，从2017年10月25日起算，至付清之日止；以本金20,972.47元，从2017年11月25日起算，至付清之日止；以本金20,470.79元，从2017年12月25日起算，至付清之日止；以本金20,972.47元，从2018年1月25日起算，至付清之日止；以本金20,972.47元，从2018年2月25日起算，至付清之日止；以本金19,467.43元，从2018年3月25日起算，至付清之日止；以本金20,972.47元，从2018年4月25日起算，至付清之日止；以本金20,470.79元，从2018年5月25日起算，至付清之日止；以本金20,972.47元，从2018年6月25日起算，至付清之日止；以本金20,470.79元，从2018年7月25日起算，至付清之日止；以本金20,972.47元，从2018年8月25日起算，至付清之日止；以本金21,955.76元，从2018年9月25日起算，至付清之日止；以本金21,524.32元，从2018年10月25日起算，至付清之日止；以本金22,061.12元，从2018年11月25日起算，至付清之日止；以本金21,524.32元，从2018年12月25日起算，至付清之日止；以本金22,061.12元，从2019年1月25日起算，至付清之日止；以本金22,061.12元，从2019年2月25日起算，至付清之日止；以本金20,450.72元，从2019年3月25日起算，至付清之日止；以本金22,061.12元，从2019年4月25日起算，至付清之日止；以本金21,524.32元，从2019年5月25日起算，至付清之日止；以本金22,061.12元，从2019年6月25日起算，至付清之日止；以本金10,762.17元，从2019年7月25日起算，至付清之日止]；五、被告上海凝蜜餐饮管理有限公司应支付原告上海银汇房地产发展有限公司停业违约金52,675元；六、被告上海凝蜜餐饮管理有限公司应支付原告上海银汇房地产发展有限公司合同解除违约金132,366.72元(22,061.12元/月*6个月)；七、被告上海凝蜜餐饮管理有限公司应支付原告上海银汇房地产发展有限公司2016年6月16日至2019年8月5日期间房屋占用费26,840元(4.28元/平方米*125.42平方米*50天)；八、被告上海凝蜜餐饮管理有限公司应支付原告上海银汇房地产发展有限公司剩余租赁期间的保底租金127,379.17元(5,420.39元/月*23.5个月)；九、原告上海银汇房地产发展有限公司其余诉讼请求，不予支持。上述第一项至第八项，于本判决生效之日起10日内履行。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15,580.19元，由原告上海银汇房地产发展有限公司负担1,555.43元,由被告上海凝蜜餐饮管理有限公司负担14,024.76元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 林 军二〇二〇年十月三十日书记员 荀蓓莉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。