上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初4417号原告：上海辰展物业管理有限公司。被告：上海绥猷贸易有限公司。被告：江建林。原告上海辰展物业管理有限公司与被告上海绥猷贸易有限公司(以下简称绥猷公司)、江建林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月3日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月30日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法组成合议庭继续审理。2020年6月11日，本院再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张越和邵涵菁、被告委托诉讼代理人瞿琼君到庭参加庭审，被告江建林经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告上海辰展物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告绥猷公司支付原告物业服务费人民币(以下币种同)122,598元、违约金36,779.40元；2、判令被告江建林对被告绥猷公司上述债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由二被告负担。事实和理由：原告系上海金山豪庭小区物业管理服务企业，自2008年9月1日至2018年9月30日为该住宅小区及商铺提供物业服务。位于卫清东路XXX号XXX-XXX层房屋自2013年7月1日起未曾缴纳物业费，至2018年9月30日拖欠物业费122,598元，根据物业服务合同每日千分之三的约定标准产生违约金36,779.40元。后该房屋由上海市金山区人民法院强制执行并在公拍网上拍卖，被告绥猷公司作为买受人拍得该房屋，并于2019年11月13日办理了不动产登记。根据拍卖公告，被告绥猷公司应承担所拖欠的物业费。另因被告绥猷公司为自然人独资的有限责任公司，根据法律规定股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应对公司债务承担连带责任，故要求被告江建林对被告绥猷公司债务承担连带责任。庭审过程中，原告表示根据合同约定的违约金计算标准得出的金额已超过尚欠物业费，故原告自愿按照尚欠物业费的30%主张违约金。被告绥猷公司辩称：原告于2019年11月29日方提起诉讼，根据诉讼时效的规定倒推，2016年11月29日前的物业费均已超过诉讼时效；涉案房屋至今尚未开通水电、处于空置状态，且被告绥猷公司并非接受物业服务方，原告应举证证明已提供物业服务；拍卖公告仅载明需承担物业费和滞纳金，未曾提到违约金，原告向被告方主张违约金缺乏依据；违约金计算基数所涉及的部分物业费已超过诉讼时效，且计算标准过高，如果法庭认定需支付违约金，则应调整为按照同期银行贷款利率或银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率；被告江建林系被告绥猷公司法定代表人和股东，但仅持有公司40%的股份，被告绥猷公司并非一人公司，故被告江建林不应承担责任。被告江建林未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的不动产登记证明、工商信息资料、民事起诉状、送达回证、被告提交的工商信息资料，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的物业服务合同，原告提交了原件供核对且与讼争纠纷存在关联，本院予以采信；原告提交的公拍网信息，经本院核实属实，本院予以采信；原告提交的收支情况表、技防设施设备检查表及金山豪庭周界报警电子地图、巡查记录簿、门岗交接班记录、车辆进出登记表、监控交接班记录、商铺楼人员进出登记表、物业费发票、银行转账凭证，均为证明原告已履行提供物业服务的义务，被告未对真实性提出异议或虽有异议未提交证据推翻，本院予以采信；原告提交的催缴凭证，无法判断催缴函张贴时间及照片拍摄时间，仅凭该证据难以认定原告在催缴函落款时间曾向业主主张权利，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年至2018年间，原告陆续与上海市金山区金山豪庭业主委员会签订《物业服务合同》7份，约定由原告对金山豪庭小区进行物业服务，物业费商业用房为1.6元/月/平方米，服务期限自2012年4月25日起至2018年9月30日止，物业服务费用按季缴纳，业主应在每季首月5日前履行缴纳义务。除2013年1月1日所签合同(服务期限对应2012年4月25日至2013年12月31日)外，另外6份合同(服务期限对应2014年1月1日至2018年9月30日)第十条均约定：逾期缴纳物业服务费的，自应付之次日起按未支付物业费每日千分之三计算违约金至实际付清之日止。案外人万轩实业实业集团有限公司原系该小区业主，房屋坐落于金山区卫清东路XXX号，房屋建筑总面积为1,216.22平方米，房屋用途为商业，每月物业服务费为1,945.95元。2015年12月21日，原告向本院提起诉讼要求万轩实业实业集团有限公司支付拖欠的2013年7月至2015年9月物业费52,540.70元。2016年1月26日，因原告未按期缴纳诉讼费，该案按原告自动撤诉处理。2019年3月13日，上海市浦东新区人民法院在“公拍网”就金山区卫清东路XXX号房屋发布公开拍卖公告，竞买公告、拍卖须知、拍品介绍均包含以下内容：“该标的物自2013年7月至今欠缴物业管理费，物业管理费为每月人民币1,945.95元。由于时间延长，欠费时间相应增加，以实际缴纳的欠费为准”、“成交执行裁定书送达买受人之前拍卖标的可能存在的水、电、煤、物业管理费、车位管理费等欠费及所有滞纳金均由买受人支付”。2019年4月28日，被告绥猷公司拍卖竞得上述房屋。2019年8月27日，讼争房屋权利人登记为被告绥猷公司。2019年12月21日，原告向本院提起本案诉讼。另查明，被告绥猷公司原为被告江建林一人投资的有限责任公司，2020年1月7日被告绥猷公司的股东由江建林变更为江建林、江勇泽。本院认为，本案主要争议焦点在于原告主张的物业服务费是否已过诉讼时效。原告现提起诉讼所主张的物业费对应服务期限为2013年7月1日至2018年9月30日，根据《物业服务合同》中缴费期限的约定，对应缴费期限分别为每个季度首月5日前，即2013年7月1日至2013年9月30日的物业费应于2013年7月5日前缴纳，2013年10月1日至2013年12月31日的物业费应于2013年10月5日前缴纳，2014年1月1日至2014年3月31日的物业费应于2014年1月5日前缴纳……以此类推，2018年7月1日至2018年9月30日的物业费应于2018年7月5日前缴纳。相应的，每季度物业费诉讼时效的起算点亦为对应季度首月第6日，即2013年7月1日至2013年9月30日的物业费诉讼时效应自2013年7月6日起算、2013年10月1日至2013年12月31日的物业费诉讼时效应自2013年10月6日起算、2014年1月1日至2014年3月31日的物业费诉讼时效应自2014年1月6日起算……。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外，诉讼时效因提起诉讼而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。原告首次提起诉讼主张物业费的时间为2015年12月21日，该次诉讼时2013年7月1日至2013年12月31日的物业费对应二年诉讼时效期间已过，被告绥猷公司关于该部分物业费的诉讼时效已过的抗辩意见符合法律规定，本院予以采纳。而2014年1月1日至2015年9月30日的物业费诉讼时效因该次起诉而应自中断时即2015年12月21日重新起算。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，而原告提起本次诉讼的时间为2019年12月21日，至提起诉讼之时，自2015年12月21日重新起算的这部分物业费已过三年时效，故被告绥猷公司关于该部分物业费的诉讼时效已过的抗辩意见亦符合法律规定，本院予以采纳。另2015年10月1日至2015年12月31日物业费对应诉讼时效应于2015年10月6日起算、2016年1月1日至2016年3月31日的物业费对应诉讼时效应于2016年1月6日起算……2016年10月1日至2016年12月31日的物业费对应诉讼时效应于2016年10月6日起算，故2015年10月1日至2016年12月31日的物业费至2019年12月29日原告起诉时均已过三年诉讼时效，被告绥猷公司关于2016年11月29日前的物业费已过诉讼时效之抗辩意见，本院亦应予支持。而2016年11月30日至2016年12月31日的物业费虽然亦已超过三年诉讼时效，但被告绥猷公司对此未作抗辩，视为对自身权利的放弃，故不受诉讼时效的限制。综上，被告绥猷公司关于2016年11月29日前的物业费已过诉讼时效之抗辩有事实和法律依据，本院予以采纳，原告要求被告绥猷公司支付该部分物业费之诉讼请求应予驳回。原告主张已张贴催款函向原业主主张权利，如前所述，仅凭原告提交的照片和催款函并不能证明原告已在时效期间内向万轩实业集团有限公司催款，对此原告应承担举证不能的不利后果。原告关于诉讼时效应自被告绥猷公司拍得讼争房屋日重新计算的主张，因诉讼时效制度的目的在于督促权利人积极行使权利，法院就讼争房屋进行司法拍卖并非原告主张权利的形式，不构成法律规定的时效中止、中断或延长事由，且被告绥猷公司系因司法拍卖竞得讼争房屋所有权、承担原房屋所有人应负债务，类似于债务人转移义务，被告绥猷公司承担债务的同时可以主张原债务人对原告的抗辩权，故原告该项主张无法律依据，本院不予采纳。原告与上海市金山区金山豪庭小区业主委员会签订的《物业服务合同》对小区内的全体业主具有法律约束力，原告现提供的证据已能够证明其已履行物业服务义务，原业主万轩实业集团有限公司未能履行按期缴纳物业费的义务，被告绥猷公司作为讼争物业强制拍卖买受人，其参与拍卖出价竞买视为自愿接受拍卖公告的各项条款，应当按照拍卖公告所示承担该物业尚未缴纳的物业费及滞纳金，故原告要求被告绥猷公司支付2016年11月30日至2018年9月30日的物业费42,810.90元的诉讼主张，本院应予支持，被告绥猷公司关于房屋空置的抗辩意见与被告是否应履行缴纳物业费无关，本院不予采纳。原告要求被告绥猷公司支付逾期违约金的诉讼主张，系依据《物业服务合同》第十条之约定，相应款项部分合同表述为“滞纳金”，部分合同表述为“违约金”，但其性质均系针对逾期缴纳物业费行为应承担的损失赔偿额预先约定的计算方法，即就迟延履行预先约定的违约金，原告该项主张有合同依据，被告绥猷公司关于违约金缺乏依据之抗辩意见与事实不符，本院不予采纳。另被告绥猷公司主张违约金标准过高，现原告已将违约金计算标准自合同约定的每日千分之三下调为按照欠款金额计收30%，被告绥猷公司并未就违约金计收标准过分高于损失举证，本院对被告绥猷公司该项辩称意见不予采纳。原告要求被告江建林就被告绥猷公司上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，因讼争债务发生时被告江建林系被告绥猷公司唯一股东，被告江建林未能提交证据证明公司财产独立于个人财产，应对公司债务承担连带清偿责任，且该项责任不应因其之后转让部分股份而免除，本院对原告该项主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八十五条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：一、被告上海绥猷贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海辰展物业管理有限公司物业服务费42,810.90元、违约金12,843.27元；二、被告江建林对被告上海绥猷贸易有限公司上述债务承担连带清偿责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币3,488元，由原告上海辰展物业管理有限公司负担2,297元，被告上海绥猷贸易有限公司、江建林负担1,191元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张建国审 判 员  谢荣华人民陪审员  彭宏伟二〇二〇年七月十六日书 记 员  沈 奕附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。2、《中华人民共和国合同法》第八十五条：债务人转移义务的，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩。3、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。4、《中华人民共和国公司法》第六十三条：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。5、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。6、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。7、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。8、《物业管理条例》第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。9、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。10、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。11、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。12、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。13、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外