陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民 事 判  决 书 （2019）陕01民终10146号 上诉人（原审被告）：陕西恒和房地产开发有限公司。住所地：陕西省西安市莲湖区板。委托诉讼代理人：王治平，陕西海普睿城律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴凤玲，陕西海普睿城律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杜在强，男，1969年12月6日出生，汉族，陕西省神木县村民，住陕西省神木县。委托诉讼代理人：樊温博，陕西新庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佳，陕西新庆律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杨建国，男，1971年12月22日出生，汉族，陕西省神木县村民，住陕西省神木县。委托诉讼代理人：樊温博，陕西新庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佳，陕西新庆律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：赵二斌，男，1981年5月1日出生，汉族，陕西省神木县村民，住陕西省神木县。委托诉讼代理人：樊温博，陕西新庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佳，陕西新庆律师事务所实习律师。 上诉人陕西恒和房地产开发有限公司（以下简称恒和公司）因与被上诉人杜在强、杨建国、赵二斌商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初1734号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒和公司上诉请求：1、撤销西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初1734号民事判决，发回重审；2、一、二审诉讼费由杜在强、杨建国、赵二斌承担。事实与理由：一、一审遗漏必要诉讼主体，导致案件事实不清。案涉房屋的《商品房买卖合同》签订主体为恒和公司与杜在强、案外人屈某某、双方约定将莲湖区XX路XX号XX城XX幢XX层出售给杜在强、屈某某，房屋总价为10450万元。2018年7月3日，恒和公司与杜在强、杨建国、赵二斌签订《补充协议（二）》，将杜在强、屈某某所购买的XX城XX号楼XX层商业用房实测面积变更为4568.04㎡，总价款5000万元。案外人屈某某未在《补充协议（二）》签字。2012年7月16日，案外人王某某向恒和公司支付2000万元，2012年7月30日，案外人王某某向恒和公司支付3000万元。基于以上事实可见，本案系房屋买卖合同纠纷，案外人屈某某作为案涉房屋购房人，应当作为一方当事人或第三人参加诉讼，以便查明房屋实际购买人，并以判决形式明确案外人屈某某的权利义务，避免就案涉房屋权利主体不明，导致恒和公司面临二次交付或履约的风险，同样本案中恒和公司收到5000万元系案外人王某某支付，而非杜在强、杨建国、赵二斌支付，应当将案外人王某某作为一方或第三人参加诉讼，以便查明5000万的付款目的及实际付款人，并以判决的形式明确案外人王某某的权利义务，避免案外人另行向恒和公司主张5000万的权利。因此一审遗漏必要诉讼主体屈某某和王某某，导致案件事实不清，权利义务不明确，应当依法撤销一审，发回重审。二、一审适用法律错误。案涉房屋如何具体分割系恒和公司、杜在强、杨建国、赵二斌、案外人屈某某自行约定的内容。一审法院以法院判决的形式支持杜在强、杨建国、赵二斌主张，限制了恒和公司意思自治的权利，应当认定适用法律错误。恒和公司与杜在强、案外人屈某某签订的《商品房买卖合同》，仅购买9500平方米的房屋，并未约定房屋具体如何分割。恒和公司与杜在强、杨建国、赵二斌签约的《补充协议（二）》，亦未约定如何分割的内容。而本案一审中杜在强、杨建国、赵二斌却直接主张将案涉房屋分割网签，确属超出合同约定内容。没有合同依据，依据《中华热念共和国合同法》第六十一条之约定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”应当由案涉各方及案外人屈某某签订协议另行约定，而非由法院进行判决。综上，一审案件事实不清，适用法律错误，应当依法发回重审，以期待查明案件事实，维护各方权利。杜在强、杨建国、赵二斌辩称：1、王某某与杜在强系夫妻关系，赵二斌与杨建国是借用王某某账户汇的款；2、屈某某在一审时出庭作证，陈述5000万元与自己无关，同意房子让杜在强、杨建国、赵二斌购买；3、其提供的证据证明对房屋进行了分割，恒和房地产公司对该情况也是认可的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。 杜在强、杨建国、赵二斌向一审法院诉讼请求：1、要求恒和公司继续履行合同，并请求法院判令恒和公司为杜在强在西安市住房保障和房屋管理局办理西安市莲湖区XX路XX城XX号楼XX层XX、XX、XX，二层10209、10211、10216、10218、10219、10220，三层10314号商业用房合同登记备案；请求法院判令恒和公司为杨建国在西安市住房保障和房屋管理局办理西安市莲湖区XX路XX城XX号楼XX层XX、XX号商业用房合同登记备案；请求法院判令恒和公司为赵二斌在西安市住房保障和房屋管理局办理西安市莲湖区XX路XX城XX号楼XX层XX，二层10208，三层10320号商业用房合同登记备案；2、请求法院判令恒和公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年7月13日出卖人恒和公司与买受人杜在强、屈某某签订《商品房买卖合同》，约定由买受人购买位于本市莲湖区XX路XX号XX城XX幢XX层，用途为商业，单价每平方米11000元，该商品房总价10450万元。付款方式为：买受人于2012年7月31日前向出卖人支付该商品房总价的50%首付款，即5225万元，余款办理银行按揭贷款。2014年10月31日房屋交付时，出卖人应当保证该房屋预售许可证等五证齐全。在五证齐全的情况下买受人于7个工作日内递交办理按揭的全部资料。经银行审核后如因买受人原因，无法办理按揭贷款，则在银行通知后15日内买受人应当付清全部购房款。约定房屋交付时间为2014年10月31日前。合同签订后，杜在强通过其爱人王某某账户向恒和公司分别转账2000万元、3000万元，恒和公司于2012年7月30日出具收款收据，载明收到杜在强、屈志强XX城XX号楼（1-3层）商业房购房款5000万元整。2018年7月13日甲方恒和公司与乙方杜在强、杨建国、赵二斌签订《补充协议（二）》，约定，乙方购买甲方开发建设的位于西安市莲湖区大庆路XX城XX号楼XX层商业用房，双方已于2012年7月13日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，鉴于：1、原合同约定甲方将1-3层商业用房出售给乙方，总价款10450万元，合同签订后乙方分别于2012年7月16日、7月30日共计向甲方支付了5000万元，首付款尚欠225万元未支付，50%余款乙方通过银行按揭贷款方式支付。2、由于各种原因甲方开发建设的该商业用房证照不齐，导致无法办理银行贷款，故余款5450万元未能支付。3、原合同约定交房时间为2014年10月31日，但至今未能交付。4、甲乙双方于2012年7月13日签署的《补充协议》，实际未履行，双方互不追究对方任何责任。基于以上客观事实，甲乙双方本着平等、自愿的原则，经过协商达成如下一致协议：1、乙方所购买的XX城XX号楼XX层商业用房实测建筑面积变更为：一层948.72平方米，二层2553.46平方米，三层1065.86平方米，变更后合计实测面积为4568.04平方米，商业用房10945.62元/平方米，合计总价款5000万元。网签手续甲方应当在具备网签条件后3个月内为乙方办理完毕，不动产权证书应在本协议签订后720个工作日内办理完毕。3、双方确定，因甲方之前的逾期交房等违约行为给乙方造成了严重的经济损失，为此甲方愿向乙方支付440万元的经济补偿款，甲方承诺在2018年7月13日前向乙方支付人民币220万元，剩余220万元在本协议签订生效后满4个月之日一次性支付。5、本协议签订前，乙方已经向甲方支付了5000万元款项，该款项包含了本协议第1、2、4条所涉的全部房屋、车位的财产价款，原《商品房买卖合同》的剩余款项5450万元乙方不再向甲方支付。7、除不可抗力原因外，本协议第1、2、4条所涉的全部房屋、车位，甲方应在2018年7月31日前将符合协议约定的房屋、车位交付乙方。2018年6月20日杜在强、杨建国、赵二斌就所购买的XX城XX号楼XX层总面积为4568.04平方米进行了分割。根据恒和公司分配的《建筑物实测分户明细表》，分配给杜在强、杨建国、赵二斌房号为：10107、10109、10112、10117、10208、10209、10210、10211、10216、10217、10218、10219、10220、10314、10320。2019年1月29日杜在强、王某某、屈某某共同出具《情况说明》，2012年7月30日，恒和公司出具的编号为4783781号收款收据载明：今收到杜在强、屈某某XX城XX号楼（1-3）层商业购房款人民币5000万元。该款项通过杜在强妻子王某某中国银行的账户于2012年7月16日、7月30日分两笔汇入恒和公司账户。该5000万元款项完全由杜在强、杨建国、赵二斌三人支付。其中，杜在强实际支付3960万元，杨建国实际支付250万元，赵二斌实际支付790万元。审理中，屈某某出庭作证，称其、杜在强与恒和公司签订的《商品房买卖合同》中款项均系杜在强支付，其对合同中的权利亦不主张，全部归杜在强所有。案涉房屋于2018年5月取得预售许可证，编号为2018199号。2018年7月14日杜在强、杨建国、赵二斌与陕西百业都汇商业运营管理有限公司签订《商业用房租赁协议》将案涉房屋进行出租。 一审法院认为：2012年7月13日恒和公司与杜在强、屈某某签订的《商品房买卖合同》及2018年7月13日恒和公司与杜在强、杨建国、赵二斌签订的《补充协议（二）》均系其真实意思表示，亦不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,根据双方签订的《补充协议》约定,网签手续恒和公司应在具备网签条件后3个月内为杜在强、杨建国、赵二斌办理完毕。杜在强、杨建国、赵二斌在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》后已依约支付全部购房款,恒和公司虽将房屋交付给杜在强、杨建国、赵二斌但却未依约办理涉案房屋的网签备案手续,已构成违约,因此，杜在强、杨建国、赵二斌要求恒和公司按协议约定办理网签备案手续，有事实根据和法律依据,本院予以支持。关于合同主体，签订《商品房买卖合同》时系恒和公司与杜在强、屈某某签订，后杜在强、杨建国、赵二斌与恒和公司签订《补充协议》，屈某某在审理中认可《商品房买卖合同》中房屋款项系杜在强支付，其表示放弃其在该合同中的权利，故《补充协议》系对原《商品房买卖合同》中部分事项的变更，买受人变更为杜在强、杨建国、赵二斌，故可由杜在强、杨建国、赵二斌向恒和公司主张权利。综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定,判决如下:一、本判决生效后三十日内，被告陕西恒和房地产开发有限公司协助原告杜在强办理本市莲湖区大庆路2号XX城XX号楼10109、10112、10117、10209、10211、10216、10218、10219、10220、10314号房屋网签备案登记手续；二、本判决生效后三十日内，被告陕西恒和房地产开发有限公司协助原告杨建国办理本市莲湖区大庆路2号XX城XX号楼10210、10217号房屋网签备案登记手续；三、本判决生效后三十日内，被告陕西恒和房地产开发有限公司协助原告赵二斌办理本市莲湖区大庆路2号XX城XX号楼10107、10208、10320号房屋网签备案登记手续。案件受理费100元(原告杜在强、杨建国、赵二斌已预交),由陕西恒和房地产开发有限公司承担。 二审经审理查明，一审法院查明事实属实,本院予以确认。 本院认为：杜在强、杨建国、赵二斌与恒和公司订立涉案商品房买卖合同，符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杜在强、杨建国、赵二斌诉请涉案合同有效继续履行，具体履行内容为恒和公司为其三人分别办理涉案房屋登记备案，因杜在强、杨建国、赵二斌系共同购买涉案房屋，并未与恒和公司达成分别办理涉案房屋登记备案的合意，故杜在强、杨建国、赵二斌诉请恒和公司为其分别办理涉案房屋登记备案，不符合合同约定，依法不予支持。综上所述，一审判决错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初1734号民事判决；二、驳回杜在强、杨建国、赵二斌诉讼请求。一审案件受理费100元，杜在强、杨建国、赵二斌已预交,由杜在强、杨建国、赵二斌负担。二审案件受理费100元，陕西恒和房地产开发有限公司已预交，由杜在强、杨建国、赵二斌负担。本判决为终审判决。    审 判 长  王  宏审  判  员  侯新省审  判  员  张  伟二〇二〇年五月十八日 法官助理      窦  敏书 记 员  宁  越