江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初2128号原告：周永明，男，1962年3月23日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：陈敏慧，江苏苏诚律师事务所律师。被告：沈建国，男，1970年4月8日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：吴明芳，女，1974年11月20日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。两被告共同委托诉讼代理人：陆进冬，北京市中银（苏州）律师事务所律师。第三人：招商银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州市工业园区万盛街36号。法定代表人：崔家鲲。委托诉讼代理人：马真，该公司员工。原告周永明诉被告沈建国、吴明芳、第三人招商银行股份有限公司苏州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日依法受理后，依法适用简易程序，由审判员宁璐独任审判。本案于2020年6月18日、2020年8月20日两次公开开庭进行了审理，原告周永明及其委托诉讼代理人陈敏慧两次庭审均到庭，被告沈建国、吴明芳的共同委托诉讼代理人陆进冬两次庭审均到庭参加诉讼，第三人招商银行股份有限公司苏州分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告周永明向本院提出诉讼请求，请求判令：1.第三人涤除案涉房屋苏州市相城区汽车车库他项权，如需要被告协助，由被告方予以协助;2.两被告协助原告将位于苏州市相城区汽车车库不动产权转移登记至原告名下;3.诉讼费和保全费由被告承担。事实和理由：2008年3月7日，原告与被告沈建国签订了一份《房屋买卖转让协议》，合同约定被告将其自有的位于苏州市相城区汽车车库出售给原告，房屋总价款为392000元，合同签订后预付购房款100000元，在被告向原告交付房屋全部钥匙，及拆迁安置房定销合同、销售不动产统一发票时，原告应支付剩余房款292000元。被告沈建国又于2009年3月10日向原告出具承诺书，承诺该房产未设抵押担保。原告在合同签订之日，向被告支付了100000元定金，在房屋交付时原告付清了剩余的购房款292000元。过后，原告就对上述房屋进行了装修，并一直居住使用至今。因被告不肯配合过户手续，2017年4月14日，原告将被告诉至法院，要求两被告协助将涉案房屋产权转移登记至原告名下，法院立案受理后，原告前往苏州市相城区不动产登记中心查询，发现涉案房屋在2014年5月26日抵押给了招商银行股份有限公司苏州分行，设定的权利价值为410000元，期限至2019年7月26日。因涉诉的房产存在抵押登记，权属存在瑕疵，当时不具备过户条件，故法院作出了(2017)苏0507民初1879号民事判决书：确认原告周永明与被告沈建国于2009年3月7日签订的《房屋转让协议》合法有效，驳回了周永明的其它诉讼请求。现涉案房屋他项权利期限已届满，已具备过户条件。被告沈建国、吴明芳共同辩称，因为该案有过一次诉讼，合同虽然确认有效，据向被告了解，没有达到过户的条件，原告没有依约完成房屋购房款的支付，还差242000元未向被告支付，基于该事实要求驳回原告诉请。第三人招商银行股份有限公司苏州分行书面述称，本案被告沈建国于2014年6月5日以其所有的位于苏州市相城区和苏州市相城区黄埭镇裴圩家园10幢504室的房产作为抵押物向其银行申请小微抵押授信65万元，授信期限5年，其中本案所涉位于苏州市相城区的房产抵押物授信41万元。2014年5月30日，本案所涉房产取得抵押他项权证，并由其银行执管。本案所涉抵押物授信项下贷款于2015年5月28日、2019年5月28日已结清，2019年6月12日被告沈建国本人至其银行贷后服务中心签收他项权证、结清证明以及相关注销材料，其银行委托沈建国本人办理涉案不动产权注销登记事宜，相关材料及签收记录详见附件。其银行已按合同约定履行了全部的义务，目前本案所涉房产未解除抵押登记，责任不在其银行。经审理查明，2009年1月21日，苏州市相城区黄埭镇房产开发公司作为卖方（甲方）、沈建国作为买方（乙方）签订《拆迁安置房定销合同》1份，约定乙方购买甲方拆迁安置房座落位置苏州市相城区，汽车库位10幢15号；实际合同房款总额137382.4元。合同另约定了双方其他权利义务等相应事宜。2009年3月7日，沈建国作为转让方（甲方）与作为受让方的周永明（乙方）签订《房屋转让协议》1份，约定甲方将自已合法拥有的位于苏州市相城区房屋（建筑面积119.68平方米）、10幢5号汽车库（建筑面积22.8平方米）转让给乙方；双方商定该房屋转让价格为人民币392000元；合同签订预付房款100000元作为定金；在甲方向乙方交付房屋全部钥匙及拆迁安置房定销合同、销售不动产统一发票，乙方应支付剩余房款292000元，甲方在收款时应向乙方出具收据；甲方应于合同生效之日起7日内，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使用；甲方保证自已对该转让房屋拥有处分权，转让房屋不存在法律上的障碍；甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利，本合同签订前该房购房款、物业管理费及其他应当交纳的费用已全部交清，如有尚未交纳或拖欠的费用，由甲方全部承担；甲方违反本合同约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日，甲方应按乙方已付购房款的万分之二承担违约责任，逾期超过三个月时，乙方有权单方解除本合同，甲方应承担全部购房款20%的违约金；乙方违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日，甲方按应付购房款的万分之二滞纳金，逾期超过三个月时，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部购房款20%的违约金；合同自甲、乙双方签字之日起生效。合同另约定争议解决方式等相应事宜。另查，本案所涉房屋现已办理房屋权属登记，所有权证号为：苏房权证相城字第××号、所有权人为沈建国、共有权人为吴明芳、房屋建筑面积119.68平方米、附车库15。依权属登记载明，本案所涉房屋因被告向招商银行股份有限公司苏州分行借款而在房管部门办理了抵押登记，他项权证号为0430075934。以上事实，由当事人提供的身份证复印件、国家企业信用信息、《房屋转让协议》、承诺书、《拆迁安置房定销合同》、权属登记信息、（2017）苏0507民初1879号民事判决书等证据及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。审理中，原告周永明为证明其主张，向本院提供收条复印件两份（金额分别为100000元和292000元）加现金解款单（金额为100000元）复印件一份，其拟证明其向两被告购买房产，并且房屋价款已经全部付清，房屋也交付使用至今，房屋交付时间是在2009年3月15日，其将所有购房款付清当日之后交付的。经质证，被告沈建国、吴明芳共同认为，第一张100000元收条出具过原件给原告，第二张收条没有出具过，真实性不认可，因原告无法提供该第二张收条的证据原件，无法核对其真实性，确实是收到了100000元定金，还收到过50000元，50000元是现金，不是存单，100000元定金是签合同当天就收到了，存到被告自己经营的舒展公司名下，该100000元是支付给被告的购房定金，50000元存单给过被告，但是未到期，就把存单还给了原告，之后给了50000元的现金，总共是收到150000元。为进一步证明房款交付的事实，原告补充提供如下证据：1.周某江苏东吴农村商业银行存单1份，金额为70000元，到期日为2009年3月10日及2009年3月15日取款记录复印件2页（银行加盖公章），其拟证明原告支付房款的来源系向原告哥哥的借款。2.周永明江苏东吴农村商业银行存单1份，金额为128000元，到期日为2009年3月12日及2009年3月15日取款记录复印件2页（银行加盖公章），拟证明其支付房款的来源。3.吴玉珍建设银行黄埭支行定期存款取款记录复印件1页（银行加盖公章），拟证明其支付房款的来源。4.周某证人证言复印件1页，拟证明其支付房款的来源。5.吴某证人证言复印件1页，拟证明其支付房款的来源。同时原告申请证人周某、吴某出庭作证。其中证人周某陈述“问我借了7万多块钱，因为我是原告哥哥，所以我知道原告去买房子，是向我们同村的一个叫沈建国的去买房子，我弟弟买房子的事情早就知道了，这次是来找我借钱的，我是给了原告存单，因为存单刚好到期，所以原告拿了我的身份证去取钱的，在当时银行是可以这样取钱的。”证人吴某陈述“原告是我的姐夫，是我亲姐姐嫁给了原告，沈建国也认识的，是一个村上的，所以我知道买房子的事情。我当时是和原告一起取的钱，取钱的银行以前是叫东吴合作社，现在这个地址开的银行是苏州银行，在黄埭邮电局旁边，是我和原告一起到沈建国的店里，在方桥路的店里面，店面叫美的空调门市部，当时我在场，原告从包里将钱拿出，除了我和原告外，还有沈建国的家人应该也在场。”经质证，原告认为，首先对于周某的证言予以认可，结合其提供的证据1以及存单后面取款人的签名是周永明，所以认可该证言，该证明与其提供的证据1相应证。对于第二位证言也认可，其也能证明周某向被告沈建国交付了剩余的购房款，并且原告当时钱交付完之后，沈建国在店里将所有的收条以及现金结款单进行复印，其把复印件给了原告，原件由被告自己拿了。经质证，两被告认为，对证据1、2、3的真实性以及取款的事实认可，但是对是否用于支付购房款及取款目的不认可。对两位证人的证言均不认可，两位证人与本案原告有特殊的亲属关系。第一位证人职业是教师，第二位证人是做工程的，基于两位证人的职业背景，去陪同原告取钱交款的同时，是有义务有能力提醒原告交付购房款之后是要向被告要收条等凭据。证人在陈述事实部分，都是用应该或者可能这种主观心理来推测当时的场景，所以两位证人都某不清当时的情况了，无这样的交房经过的事实。本院认为，原告周永明与被告沈建国于2009年1月21日签订的《房屋转让协议》系双方真实意思的表示，并未违反法律的强制性规定，应为合法有效。另，在（2017）苏0507民初1879号民事判决书有如下认定“在2009年3月10日做见证时的见证申请书上的吴明芳签名系其所签，且被告称两被告系夫妻，居住在一起，而涉案房屋自2009年3月起由原告居住使用至今，故本院认定被告吴明芳系明知且同意沈建国将涉案房屋转让给原告，只是其未在《房屋转让协议》签名，故本院认为该《房屋转让协议》系双方真实意思表示，合法有效。原告要求两被告协助其办理将涉案房屋的产权过户于原告名下，但双方对购房款是否付清存在争议，且本案所涉房屋存在抵押登记，即权属存在瑕疵,现不具备过户条件”，对于上述认定的情况，本案原、被告双方均无异议，本院予以确认。现双方争议焦点为原告购房款是否已全额支付。本院认为，虽原告提供的收条仅为复印件，但结合原告提供的取款记录，且被告对其中一份收条的真实性予以认可，以及证人证言的陈述，虽然证人与原告存在亲属关系，但不能完全否定证言的证明力，且证人均作出清晰明确的陈述。另外，被告主张，其仅收到不足一半的购房款时，却将房屋交付原告，因是同村人，碍于面子虚荣，而多年未向原告催讨剩余购房款，与常理有悖，本院不予认可该辩解意见。综上分析，对于原告已经付清协议约定的全部房款的事实，已足以形成完整的证据链，本院予以确认。故房屋出卖人现应按照合同的约定，由被告沈建国、吴明芳协助原告周永明将上述房屋及车库的不动产权转移登记至原告周永明名下。原告周永明自愿承担登记过程中的所有税费，本院予以准许。另外，涉案房屋上尚登记有招商银行股份有限公司苏州分行最高额抵押41万元未注销。对此，招商银行股份有限公司苏州分书面表示“本案所涉抵押物授信项下贷款于2019年5月28日已结清，2019年6月12日被告沈建国本人至贷后服务中心签收他项权证、结清证明以及相关注销材料，其已委托沈建国本人办理涉案不动产权注销登记事宜”，故被告沈建国应根据《房屋转让协议》关于“甲方（沈建国）保证转让房产不涉及第三方的权利”约定以及贷款已结清的事实，注销涉案房屋上的抵押权，对此第三人应予以配合。第三人招商银行股份有限公司苏州分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系自行放弃应诉抗辩权利，应承担相应的法律后果。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告沈建国、吴明芳于本判决生效之日起十日内注销苏州市相城区及10幢15号车库上的抵押权，第三人招商银行股份有限公司苏州分行协助办理上述抵押权注销登记手续。被告沈建国、吴明芳在上述抵押权注销登记后十日内协助原告周永明将苏州市相城区及10幢15号车库的不动产权转移登记至原告周永明名下,登记过程中产生的全部税费由原告周永明承担。本案案件受理费减半收取为人民币40元，保全费2480元，合计人民币2520元，由被告沈建国、吴明芳负担（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331044831）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 员  宁 璐二〇二〇年九月二日法官助理  戚鸣宇书 记 员  计鼎星