湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0102民初2878号 原告：彭建新，男，1967年6月16日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。 被告：湖南千江投资有限公司，住所地长沙市芙蓉区。 法定代表人：王春洁，执行董事。 委托诉讼代理人：王雨生，湖南湘一律师事务所律师。 原告彭建新与被告湖南千江投资有限公司（以下简称千江公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告彭建新、被告千江公司的委托诉讼代理人王雨生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭建新向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付延期交房违约金38856.22元（以已付房款387400元为基数，按每日万分之一的标准暂从2017年7月1日起计算至2020年3月31日止，其后的违约金按相同方式计算至实际交房之日止）；2.被告向原告支付逾期办理预售合同备案与预告登记违约金2270元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告购买千江公司开发的千江锦园小区商品房屋一套，并已交付给被告房款共计387400元。但至今千江公司未向原告交房。 被告千江公司辩称：1.原、被告之间并未签订书面的房屋买卖合同，不应依照相应的房屋买卖合同履行合同义务；00501号民事调解书系湖南司法警官学院和被告之间的诉讼纠纷，原告并非诉讼参与人，调解书中的相应条款不具备房屋买卖合同的基本条款要素，根据城市商品房预售管理办法及规定，房屋买卖合同应当以书面方式签订，故本案中的原、被告没有商品房买卖合同关系。2.涉案房屋系原告在职学校与被告合作建设，现因第三人没有如约履行和被告的相关协议，导致涉案房屋资金困难停工，根据补充协议第7条第3款，因第三人的原因，被告不承担违约责任。依照肖立所签的商品房买卖合同的约定，在合同的附件4，合同补充协议第7条第3款第10、11项约定，被告不构成违约情形。3、根据00501号民事调解书的约定备案登记履行期限为2017年3月20日前。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2008年8月21日，为解决教职员工住房困难，湖南司法警官职业学院与千江公司签订《定向开发建设住宅小区协议书》，双方就合作定向开发长沙市芙蓉区东岸乡新安村约30亩土地建设教职工住宅小区达成协议。2012年12月15日，湖南司法警官职业学院与千江公司签订了《千江锦园小区项目团购协议》，双方就湖南司法警官职业学院243户购房户团购“千江锦园小区”项目事宜达成了协议，约定：湖南司法警官职业学院负责做好购房款的收取工作等；千江公司保证按约定的数量、面积向湖南司法警官职业学院提供房源，供其购房户购买，销售价格为2980元/平方米，千江公司确保在2014年10月1日前向湖南司法警官学院的购房户交房，千江公司在取得《商品房预售许可证》后三个月内必须与各购房户签订购房合同。原告作为湖南司法警官职业学院团购户，于2014年3月31日与被告签订了《内部认购协议》，并交足购房款共387400元。 2.因千江公司拒绝与湖南司法警官职业学院单位购房户签订商品房买卖合同以及办理商品房预售登记等，湖南司法警官职业学院于2015年3月26日向长沙市中级人民法院提出诉讼，长沙市中级人民法院于2017年1月19日作出民事调解书，内容为：1、千江公司同意于2017年6月30日前向团购该项目商品房的214名购房户交房（部分购房户已退订），但因政府部门规范手续的原因延期，交房时间相应顺延；2、双方由审计确定成本价后，计算亏损金额，在通过其他措施不能减亏的前提下，由湖南司法警官职业学院协助千江公司做购房户工作，确定购房单价适当减轻千江公司的亏损；3、千江公司确保项目后续资金；4、在本协议签订之日起三日内千江公司和全体团购户到房产管理部门开始办理合同备案和预告登记手续，二个月内办结，但因政府审批延期，办结时间相应顺延，同时湖南司法警官职业学院向长沙市中级人民法院申请解除对相应房屋的冻结。备案的合同以购房户肖立与千江公司签订的《长沙市商品房买卖合同》为准，其中购房价格的约定不妨碍执行本协议第二条。网签条款与调解书不符合的，以本调解书为准。 3.2016年2月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：QJJY-123），合同约定：买受人购买的房屋坐落于长沙市芙蓉区东岸乡新安村合平路668号第1栋501房屋，房屋建筑面积130平方米，单价2980元/平方米，总房价387400元；出卖人应当在2016年12月18日前向买受人交付该商品房；除本合同约定的特殊原因外，出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.5‱的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款1‱的违约金；自本合同生效之日起90个工作日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记，如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意按下列方式处理：（1）买受人解除合同，出卖人在买受人提出解除合同要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%向买受人支付违约金；（2）买受人不解除合同，自本合同约定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人向买受人支付10元/日的违约金。本合同相关事项及未尽事宜，双方可在不违背法律法规强制性规定的前提下进行其他约定或另行签订补充协议，经双方签字或盖章的补充协议与本合同约定不一致的，以补充协议为准。合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同自双方签字或盖章之日起生效。 4.2017年8月3日，原告购买的千江锦园1栋501号房屋办理了不动产预告登记证明,编号为湘（2017）长沙市不动产证明第0190753号。 本院认为，一、原被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人真实意思的表示，内容及形式不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。本案中，原告依约已全部支付了购房款，被告未按照合同约定的履行期限履行相关义务，原告作为合同的一方有权向合同相对方主张权利，原告具有诉讼主体资格。二、合同约定的交房时间为2016年12月18日，长沙市中级人民法院民事调解书确定的交房时间为2017年6月30日，调解书确定的内容对本案原被告双方均有法律效力，应以此时间为准，被告至今仍未向原告交付房屋，故对原告要求被告按照合同约定的标准自2017年7月1日起至实际交付之日止以已付房款为基数按照每日万分之一标准支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告对其抗辩主张未提供证据予以证明，本院不予采纳。三、合同中约定，“自本合同生效之日起90个工作日内，双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记，如因被告的原因，未能在规定期限内为原告办理上述手续并取得相关权属证书的，原告不解除合同的，自本合同约定期限的第二天起至实际办理登记之日止，被告向原告支付10元/日的违约金”，长沙市中级人民法院民事调解书中确定“在本协议签订之日起三日内湖南千江投资有限公司和全体团购户到房产管理部门开始办理合同备案和预告登记手续，二个月内办结”的内容对本案原、被告双方均有法律效力，即被告应于2017年3月21日前为原告办理合同备案和预告登记手续，但被告迟至2017年8月3日才为原告办理预告登记手续，共逾期136日，按照合同约定的标准计算被告应支付逾期违约金1360元。故本院对原告要求被告支付逾期办理预售合同备案与预告登记的违约金2270元的诉讼请求，本院支持被告向原告支付1360元，其余部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、湖南千江投资有限公司于本判决生效之日起十日内向彭建新支付逾期交房违约金（以387400元为基数，从2017年7月1日起按日利率万分之一标准计算至实际交房之日止）； 二、湖南千江投资有限公司于本判决生效之日起十日内向彭建新支付逾期办理合同备案、预告登记的违约金1360元； 三、驳回彭建新的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费828元，因适用简易程序减半收取414元，由湖南千江投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员 刘超臣 二〇二〇年五月七日 法官助理 吉江艳 书 记 员 王 萍 附：判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。