上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初1223号原告：陈凤侠，女，1967年8月29日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：曹俊，上海市万达律师事务所律师。被告：上海顶样网络科技有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：何鑫，董事长。委托诉讼代理人：何成鹏，男。委托诉讼代理人：卞成中，男。原告陈凤侠诉被告上海顶样网络科技有限公司(下简称顶样公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案，依法适用简易程序进行审理。审理中，原告申请财产保全，本院依法采取保全措施。本案于2020年3月17日第一次公开开庭进行了审理，原告陈凤侠的委托诉讼代理人曹俊到庭参加诉讼，被告顶样公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案于2020年4月10日第二次公开开庭进行了审理，原告陈凤侠的委托诉讼代理人曹俊、被告顶样公司的委托诉讼代理人何成鹏、卞成中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈凤侠向本院提出诉讼请求判令：1、被告赔偿原告三个月房租标准的违约金合计人民币43,800元；2、诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年1月2日，原告与被告签订《租赁合同》，被告将从业主上海嬴华化工有限公司承租系争房屋，坐落于青浦区嘉松中路XXX弄XXX号贰幢(门卫室旁边)转租给原告用于生产经营，建筑面积400平方米，年租金175,200元。原告为经营使用进行了装修。2017年5月9日，政府相关部门将厂区进行封路，并通知原告搬迁。原告才得知华新镇政府在2016年12月已发出通知，要求业主在2016年12月30日前停止生产经营活动，原告才装修好，不得不搬离。根据合同7.1条约定，任何一方违约，应当以三个月租金作为违约金赔偿，原告在合同履行中没有过错，被告作为出租方应当履行较大的注意义务。本案中被告是违约导致原告无法使用房屋，应一次性给予原告三个月租金补偿，涉案合同由被告人员何成栋签订，被告在他案中承认何成栋是其员工，遂原告诉诸法院作如上诉请。被告顶样公司辩称：不同意原告诉请。被告也是损失方及被害方，不知道拆迁事实，无法提前三个月通知原告。承租前告知过原告，房屋有的有证、有的无证。合同8.2条约定如遇拆违、拆迁，给二个月租金补偿。承租前口头告知过原告只能用作仓储，不允许装修，如装修则损失自担，不予赔偿，就此无书面约定，但承租方都知晓，也明知涉案场地不能用作加工。被告也告知过所有承租户，系争场地有可能被拆迁，如拆迁赔偿二个月租金。合同7.1条及7.2.4条是针对违约责任，被告没有违约，不适用该条，应适用8.2条。原告主张的违约金过高，被告同意赔偿二个月租金，其他案件也赔偿二个月租金。何成栋是被告员工，涉案合同是原被告间的租赁合同。经开庭审理查明：2001年5月14日，上海嬴华化工有限公司(下简称赢华公司)取得(2001)第002814号上海市房地产权证，房地坐落于青浦区华新镇长浜村，权属性质为集体，用途为工业，地号为青浦区华新镇长浜村38-1丘，总面积4,000平方米。房屋建筑面积1,846.50平方米，共7幢建筑，具体为：第1幢建筑面积47.38平方米，第2幢建筑面积200.03平方米，第3幢2层建筑面积共250.29平方米，第4幢建筑面积591.75平方米，第5幢建筑面积50.83平方米，第6幢建筑面积17.85平方米，第7幢建筑面积是655.45平方米。2016年12月20日，赢华公司(出租方、甲方)与顶样公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方将其坐落在青浦区华新镇嘉松中路XXX弄XXX号内厂房、办公楼及相应的设施整体出租给乙方使用。房屋建筑面积约12,500平方米，租赁物占地面积共23亩，其中有证土地面积6亩，有证房屋面积1,846平方米。该房地产权登记号：沪房地青字(2001)第002814号。2017年1月2日，陈凤侠(承租方、乙方)与顶样公司(出租方、甲方)签订《租赁合同》，约定：甲方坐落于青浦区嘉松中路XXX弄XXX号的第贰幢(门卫室旁边)出租给乙方当仓库使用。建筑面积400平方米(含公摊面积)。乙方租赁该房屋仅作为舞台设备仓库使用，租赁期内，未事先征得甲方的书面同意，不得擅自更改该房屋的使用用途。租期共贰年，自2017年元月8日至2019年元月8日止。该房屋年租金175,200元。第7.1条约定，任何一方违约，将以三个月的租金作为违约金额赔偿给另一方，此外双方将不做其他任何赔偿。第7.2.4条约定，因国家建设、政府及相关单位征地，市政规划等不可抗拒因素，致使本合同无法履行的，甲方应提前三个月通知乙方，并提供政府相关文件原件证明，乙方必须在政府要求的时间内无条件撤离，乙方已付租金按实际使用天数核减后，将多收取租金核减后保证金退还乙方。第8.2条约定，所涉租赁房屋若属政府拆违范围，则甲方将于政府拆违工作完毕并获得政府相应补偿款后，给予乙方一次性相当于二个月租金的补偿(作为乙方搬迁误工装修费)，乙方对此确认并无异议，甲乙双方至此亦再无其他任何争议。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，顶样公司将涉案厂房交付陈凤侠，陈凤侠按约支付保证金和租金。后由于涉案厂房所在地块及厂房被收购，涉案厂房于2017年5月被拆除，陈凤侠搬离厂房，双方已就租金、押金结算完毕。审理中，陈凤侠持本院开具的调查令调取青浦区房屋土地管理局房地产专业档案(华新镇长浜村嬴华公司)，第18页显示嬴华公司建筑面积情况为：24.1㎡×8.3㎡=200.03㎡；4.25㎡×11.15㎡=47.39㎡；10.3㎡×12.15㎡(标记了2)=125.145㎡；48.3㎡×12.25㎡=591.675㎡；12.25㎡×4.15㎡=50.83㎡；12.25㎡×56.2㎡=688.45㎡，共7幢。另查明，在本院审结的(2018)沪0118民初3144号(下简称3144号)案件中，上海市青浦区华新镇政府(下简称华新镇政府)对嘉松中路XXX弄XXX号地块项目出具情况说明，表示收购的涉案地块涉及用地和不动产，具体分为：有证土地有证建筑、有证土地无证建筑、无证土地无证建筑，同时华新镇政府在土地使用现状面积示意图标示出有证土地，有证土地上包括有证建筑和无证建筑。审理中，双方一致确认：嬴华公司出租且交付给顶样公司前，对整个厂区上的有证建筑和无证建筑进行过重新编号。本案合同所涉租赁物的幢号位置与上海市房地产权证附记中的幢号并非一一对应。陈凤侠租赁范围中包含部分有证建筑和无证建筑。以上查明的事实，由原、被告的陈述，上海市房地产权证、租赁合同、民事判决书、庭审笔录、示意图、房地产专业档案等予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，陈凤侠主张：1、其租赁范围包括有证土地上的有证建筑、无证土地上的无证建筑、有证土地上的无证建筑，有证建筑是档案第18页中24.1㎡×8.3㎡的部分，实际有证面积为200.03㎡中的一大部分，有证建筑对应上海市不动产权证中的第2幢。根据华新镇政府的示意图，陈凤侠也承租了L型建筑的一部分，该部分是有证土地上的无证建筑。虽陈凤侠承租的有证建筑范围被顶样隔断，但陈凤侠承租的有证部分占该幢建筑面积的90%，案外人少某某。涉案合同约定租赁面积是400㎡，包含公摊，不清楚公摊如何计算。无证建筑面积比较小，不影响合同效力。2、华新政府确认在2016年12月已发通知系争地块减量化，基于顶样公司违约主张诉请。即使顶样公司未违约，也有拆迁的事实。合同7.2.4条约定应提前三个月通知陈凤侠，但未通知，与7.1条中三个月违约租金的赔偿相匹配。在其他诉讼是以合同8.2条补偿二个月租金，但8.2条针对的是拆违。本案所涉建筑物在有证范围内，不应适用8.2条。双方在2017年1月签订合同，厂房在2017年5月就被拆除，陈凤侠尚未投入使用，产生损失，因现场不存在，无法评估损失，但远超三个月租金。顶样公司在与赢华公司合同约定了免租期，自2016年12月21日至2017年2月29日，而本案合同无免租期，顶样公司在免租期内无损失，且在嬴华公司处拿到200万补偿。顶样公司主张：对陈凤侠租赁位置无异议，但陈凤侠是与瑞宝建筑及玻璃厂合租，无法确认陈凤侠租赁范围中有证建筑的比例，也无法确认与产权证对应的幢号，合同效力法院认定。履行过程中陈凤侠无违约行为，顶样公司给过租客10天到15天的免租期。顶样公司也存在损失，享有的免租期与陈凤侠无关。与嬴华公司的诉讼已结束，遇拆违赔偿5个半月租金，法院按照5个月判决嬴华赔偿损失。其他租户也可能包含有证建筑，但都按二个月租金赔偿，本案应适用8.2条。审理中，顶样公司提供了民事判决书(顶样公司与嬴华公司案件、顶样公司与部分承租户案件)，欲证明顶样公司与嬴华公司的诉讼赔偿、顶样公司与其他租客的诉讼赔偿。原告对真实性无异议，顶样公司与嬴华公司的判决，法院已就有证和无证部分作出区分。其他租户的判决都是指向无证土地上的无证建筑。根据庭审查明的事实，本院认为：嬴华公司取得的上海市房地产权证载明有证建筑的面积及层数，涉案合同约定了陈凤侠的承租位置和面积，双方对陈凤侠承租位置无异议，也均确认承租范围包含有证建筑和无证建筑，且从上海市房地产权证载明的建筑物面积层数幢号、原告调取原始档案中的建筑物面积位置及华新镇政府提供的示意图三份证据综合来看，陈凤侠承租的标的确系包含部分有证房屋和部分无合法批建手续的建筑面积，鉴于现场已不存在，无法区分具体有效和无效部分的面积，故本院认定涉案租赁合同部分有效、部分无效。无效合同自始无效，但不影响双方就有证房屋建立的租赁关系之有效性。涉案土地及全部建筑已被政府收购，双方已就租金、保证金进行结算，涉案合同有效的部分事实上已终止履行或解除。顶样公司作为出租方，其提供的标的物因政府行为致陈凤侠无法使用，顶样公司理应承担相应违约责任或赔偿损失。合同分别约定了不同情形下的赔偿标准，因合同部分有效、部分无效，故本院参照合同约定的相关标准、合同履行中的相关因素、履约双方的过错程度，基于公平合理原则，酌情确定顶样公司应支付陈凤侠违约金36,500元。顶样公司经本院合法传唤，无正当理由未参加第一次庭审，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第(五)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：被告上海顶样网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈凤侠违约金36,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费895元，减半收取计447.50元，由原告负担91.25元，被告负担356.25元；财产保全申请费458元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二〇年五月二十二日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。