河南省清丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0922民初2154号原告：姜建淑，女，汉族，1985年7月30日出生，住河南省。委托诉讼代理人：王守印，河南导航律师事务所律师。被告：濮阳市永安置业有限公司清丰分公司，住所地：清丰县汽车站**。法定代表人：连开达，该公司总经理。委托诉讼代理人：王凯，河南优诚律师事务所律师。原告姜建淑与被告濮阳市永安置业有限公司清丰分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告姜建淑及委托诉讼代理人王守印，被告濮阳市永安置业有限公司清丰分公司委托诉讼代理人王凯均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告姜建淑向本院提出如下诉讼请求：一、请求法院依法解除与被告于2019年1月21日签订的商品房买卖合同（预售）合同编号为：20190121161104。二、要求被告返还房款505291元及利息（利息按照房屋在农村商业银行的合同约定的贷款同期利率计算），并要求被告惩罚性一倍的赔偿房款损失505291元，共计1010582元。三、本案的诉讼费应有被告承担。事实与理由：2019年1月21日原告与被告签订了商品房买卖合同，原告按照合同的约定已支付了首付款及办理了房屋贷款，但未办理不动产房屋所有证书。现原告对于所购买的房屋装修时，被案外人姚孝民阻挡，并出示了两份《房屋置换合同》。原告一看，被告开发商就属于一房二卖行为。在我国，基于合同引起无权变动为两种模式即：强制公示和任意公示。房屋系不动产，不动产系要公示原则。而房屋买卖属于强制公示，强制公示系通过合同引起无权变动，是必须要公示的，不公示所有权转移不了。原被告虽签订买卖合同，合同虽已生效，但房屋的所有权还是未转移，买卖标的物所有权转移不了，也就意味着无权没有发生效力。房屋还是被告开发商的，不是买受人的。总而言之，在强制公示的情况下，原被告签订的合同不能引起物权变动，但是合同本身有法律效力，那么，合同效力可以引起债权关系产生，则原告可以要求被告返还房屋的首付款。其次，原被告签订的合同，根据《中华人民共和国物权法》的规定，开发商属于一房二卖，原告与被告解除2019年1月12日签订的商品房买卖合同系法定解除事由。故此诉至贵院，请求法院依法解除与被告签订的合同，并赔偿一倍的房款损失。被告濮阳市永安置业有限公司清丰分公司答辩称，一、原告姜建淑与我公司签订商品房买卖合同，购买“东城尚品”小区三号楼二单元201室房屋属实，我公司已经依约履行了房屋交付义务，房屋交付后案外人姚孝民对原告占有的房屋横加阻拦，阻止其装修房屋，原告的合法权益实际是受案外人姚孝民侵害。姚孝民与我公司曾签订房屋置换合同，但置换合同并未约定具体的置换房屋房号，且姚孝民也未按照合同约定及时履行自身的拆除义务，我公司不同意继续履行置换合同，其不能依约取得置换房屋，因此姚孝民的置换房屋，无论取得与否，都与姜建淑购买的房屋不是同一房屋，姜建淑因为案外人的非法阻挠而主张被告承担一房二卖的违法责任，没有事实依据。二、商品房买卖司法解释第八条，规定的一房二卖赔偿一倍购房款的规定，是针对开发商违背诚信原则恶意将对外出售的商品房重复出卖，扰乱房地产市场秩序，侵害合法购房者的权益，而进行的惩罚性规定，本案中无论法院最终是否认定案涉房屋系姚孝民置换房，被告始终不存在恶意。三、原告在已接收房屋的情况下，不愿与案外人姚孝民纠缠，要求解除案涉买卖合同，是其对自身权利的放弃，而非被告未向其交付房屋导致其无法取得房屋，原告的主张不符合该司法解释的规定，没有法律依据，鉴于案外人姚孝民不断无理阻挠，被告在庭前本与原告协商一致，同意解除买卖合同，退还购房款，无奈在协议签订之前原告受他人鼓动，企图以本案获取更高的经济利益，被告认为原告与案外人姚孝民恶意串通，滥用法律规定，企图侵害被告的合法权益，恳请法庭依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2019年1月21日,原告姜建淑与被告濮阳市永安置业有限公司清丰分公司签订《商品房买卖合同（预售）》并在清丰县房管局备案。合同约定，购买被告开发销售的东城尚品第3幢2单元2层2-201号房产一套，房屋面积134.47平方米，房屋总价款为505291元。第七条付款方式及期限约定，买受人已付首付款155291元，余款35万元向银行申请贷款，签订合同之日起30日内办理完毕相关手续。第十一条交付时间和手续，出卖人濮阳市永安置业有限公司清丰分公司应当在2019年3月15日前向买受人交付该商品房。原告姜建淑于2018年8月25日支付了首付款155291元，2019年2月1日就余款办理银行按揭手续贷款350000元，后一直偿还贷款至今，2019年9月1缴纳了物业费等其他费用，但未办理房屋不动产权证书。2011年1月3日，时任永安清丰分公司的法定代表人端木永杰和姚孝民、清丰县农机修造厂（以下简称农机修造厂）签订一份《房屋置换合同》，约定将姚孝民所有的位于农机修造厂家属院的门面房两层在原址上东、西14米，南、北11.5米置换一层门面房和居住房125-130平米，公摊面积5.5平米，，地下室一间该门面房北侧姚孝民所有的4间上房一间侧房和大门置换在门面房楼北第一幢二楼居住房125-130平米，公摊面积5.5平方米，，地下室一间2013年3月7日，永安清丰分公司和姚孝民签订一份《房屋置换合同》（该合同加盖端木永杰的印章），约定将姚孝民位于农机修造厂家属院现朝阳路东段北侧四间二层楼房及后面四间堂屋一小院房产及土地与永安清丰分公司进行置换。乙方增补甲方差价10万交付钥匙后付款，甲方给与乙方门面房东西长约13.7米，面积160平方米，二层一梯三户均给与乙方面积约360.98平方米。被告永安公司开发的“东城尚品”小区东城尚品第3幢2单元2层2-201号房屋建设在姚孝民享有国有土地使用权的宅基地上。原告姜建淑在装修上述购买的房屋时遭到姚孝民的阻挡。经我院勘验，案涉房屋“客厅中间部分以东南方向”坐落在案外人姚孝民宅基地。上述事实有原告提供的证据、身份证复印件、商品房买卖合同、缴费票据、被告与姚孝民签订的房屋置换楼房合同及房屋置换合同、（2020）豫0922民初579号民事判决书、（2020）豫09民终1199号民事判决书、现场勘验笔录及庭审笔录等予以证实。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效,双方当事人应按合同约定各自履行合同义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予以支持。永安清丰分公司的法定代表人端木永杰代表永安清丰分公司2011年和姚孝民、农机修造厂签订的《房屋置换合同》、2013年永安公司和姚孝民签订的《房屋置换合同》，依照该两份合同永安公司在姚孝民宅基上建设了“东城尚品”3号楼2单元楼房，两份《房屋置换合同》明确约定将姚孝民位于农机修造厂家属院现朝阳路东段北侧四间二层楼房及后面四间堂屋一小院房产及土地与永安清丰分公司进行置换。乙方增补甲方差价10万交付钥匙后付款，甲方给与乙方门面房东西长约13.7米，面积160平方米，二层一梯三户均给与乙方面积约360.98平方米。故按照现场勘验的结果，“东城尚品”小区3号楼2单元2层2-201号房屋虽只有部分与置换合同约定的位置对应，多出面积可按照乙方的意愿用房款增补，不能因此让案外人姚孝民丧失被安置的优先权，涉案房屋作为补偿安置房屋符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定的情形，姚孝民对该房屋享有优先取得的权利。被告濮阳市永安置业有限公司清丰分公司明知案外人姚孝民对东城尚品第3幢2单元2层2-201号房产享有优先取得的权利，但隐瞒该情况将上述房屋出售给原告姜建淑。现原告姜建淑无法实现《商品房买卖合同（预售）》的合同目的，取得房屋所有权。故原告请求解除《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院予以支持。原告请求被告返还已付购房款及利息、赔偿损失，并请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、解除原告姜建淑与被告濮阳市永安置业有限公司清丰分公司于2019年1月21日签订的商品房买卖合同（预售）合同编号为：20190121161104；二、被告濮阳市永安置业有限公司清丰分公司于本判决生效后十日内返还原告姜建淑购房款505291元；三、被告濮阳市永安置业有限公司清丰分公司于本判决生效后十日内返还原告姜建淑上述购房款利息（首付款155291元从2018年8月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算、从2019年8月20日至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，贷款350000元从2019年2月1日起按照该房屋在河南清丰农村商业银行股份有限公司贷款合同约定的贷款率计算至付清之日止）；四、被告濮阳市永安置业有限公司清丰分公司于本判决生效后十日内赔偿原告姜建淑505291元。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延付款期间的债务利息。案件受理费13896元，减半收取6948元，由被告濮阳市永安置业有限公司清丰分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判员  韩清蓉二〇二〇年九月十四日书记员  郭兆鹏