广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0109民初2013号 原告：钟晓平，女，1974年3月14日出生，汉族，住广西灵山县。 委托诉讼代理人：潘宋霞，广西林鹰律师事务所律师。 被告:南宁万达茂投资有限公司，统一社会信用代码：91450100310222194T，住所地：广西南宁市邕宁区银峰路**水产畜牧培训中心大楼****。 法定代表人：吕正韬，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张蓉，女，1982年11月3日出生，汉族，该公司法务，住广西南宁市良庆区。 委托诉讼代理人：卢达琴，女，1991年7月1日出生，汉族，该公司法务,住广西横县。 原告钟晓平与被告南宁万达茂投资有限公司（以下简称“万达茂公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告钟晓平及其委托诉讼代理人潘宋霞，被告万达茂公司的委托诉讼代理人张蓉、卢达琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟晓平向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2020年4月28日签订的《商品房认购协议》（编号：0530130）； 2.判决被告向原告双倍返还定金60000元；3.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由:2020年4月中旬，被告万达茂公司在社会上发布信息，以资金回笼、房产大促销为由，以每平方米6999元到8500元不等的价格销售万达茂•天樾商业公寓。原告通过被告委托的销售中介了解到该项目在2020年4月28日开盘，先预交一定金额的预约金，才能参加开盘仪式抢购商品房，明码标价，先到先得。因此原告于2020年4月22日在被告售楼部交付10000元预约金，并当场询问专属销售代表蓝艳婷、销售中介卢顺明商品房具体价格，该两人均答复房屋价格以开盘时展板上公布的价格为准。2020年4月28日晚上18时原告应邀参加南宁万达茂•天樾项目开盘仪式。开盘现场以摇号方式选房，先领取号码牌作为摇号凭证在场外等候摇号，摇中号的客户再进入现场在房源展板上选房。每间公寓均以房源信息标签的形式标明建筑面积、单价、折后总价等内容粘贴在展板上。被告要求选到房号的购房者必须尽快当场缴纳相应定金后才能凭收据或支付凭证签订商品房认购协议，否则被告将重新拿出该房号供其他人选择。当晚21时左右，原告摇中号码后进入现场选房，原告在选定E7-1801号房后，被告工作人员随即在展板上取下E7-1801号房贴纸（房号E7-1801、建筑面积：57.41㎡、单价：8200元/㎡、折后总价：470762元），将原告带到收费处以刷卡的形式交付了30000元定金，再前往合同签订处签订《商品房认购协议》等文件。原告交付定金前反复询问被告工作人员、置业顾问及中介是否会再另外收取别的费用，被告工作人员均回复房屋价格以取下的房号标签上注明的价格为准，不会收取额外费用。因现场人员众多，被告工作人员不断催促原告尽快交钱、签字。签订协议时被告仅将签字页给原告签字，并未给予原告查阅协议及相关文件内容，也拒绝原告拍照，原告并不清楚认购协议上的价格如何约定。在原告签字后被告也未将已签协议交付原告一份。原告交完定金后，被告要求原告须于2020年4月30日原告前往被告售楼部缴纳首付款、签订商品房买卖合同，否则逾期将没收原告已缴纳的定金。直到2020年4月29日，原告前往被告售楼部缴纳首付款时，被告工作人员拿出职业计划表计算原告应缴纳的首付款，原告发现被告要求另外缴纳40000元。被告对此声称该费用不能开具增值税发票，单可以从470762元总价中扣除，并随即拿出一份关于服务费的协议要求原告签署，但暗中将置业计划表中的房屋价格在470762元的基础上加上40000元，总价变成510762元，并非被告承诺的从总价扣除40000元，并且被告拒绝原告拍照或查看协议内容。原告要求被告按开盘时8200元/㎡的价格签订商品房买卖合同、缴纳首付款，但被告要求原告先缴纳40000元后才能按照该价格签订合同。但原告认为被告开盘时已承诺给予原告8200元/㎡的价格，在缴纳定金、签订商品房认购协议后，又要求原告额外支付其他费用，被告的此种行为不仅违背诚信原则，出尔反尔，构成违约，也违反我国相关法律的规定，因此原告当日并未缴纳首付款。后原告才发现销售中介在微信上发给原告的《商品房认购协议》上约定的房屋价格居然达13765.61元/㎡、总价550762元，并非开盘仪式上展板贴纸上写明的8200元/㎡、购房总价470762元。原告质问被告原因，被告答复原告须额外缴纳40000元费用才能享受开盘8200元/㎡。原告于2020年4月29日、30日均在被告万达茂售楼部于被告销售代表、中介及销售主管王经理（女）等工作人员多次商议，质疑被告收取该40000元为何种款项以及收取该费用的合法性，但被告工作人员均未给予正面回复，只答复原告如不支付该40000元费用，原告缴纳的定金将被没收不予退还。经了解，其他购房者同样也面临被要求额外支付40000元费用的问题，在被告销售中介、职业顾问等工作人员向其他购房者推销、介绍该房源信息时均以开盘时展板上公告的价格为准，从未明确或提及需要额外支付费用问题，但在缴纳首付款、签订商品房买卖合同时均被要求另行支付40000元，否则不予签订商品房买卖合同。因此，原告提出解除合同，要求退回已交付的预约金、定金共40000元。但被告拒绝退款。原告认为，被告要求原告额外支付40000元的行为已构成违约，原告有权解除商品房认购协议。被告工作人员在开盘前以及开盘时均承诺房屋价格以开盘时的价格为准，即E7-1801号房价格应以被告开盘仪式展板上贴纸上写明的8200元/㎡为准，原告选定E7-1801号房后，被告工作人员即撕下该号房在展板上的贴纸并要求原告立即支付定金，在原告支付定金、签订认购协议时，被告工作人员均明确房屋价格即为该房号贴纸上的8200元/㎡，并没有任何人告知将收取额外费用。虽被告在《商品房认购协议》上约定的价格与开盘仪式展板上贴纸上写明的价格不一致，但该协议为被告的格式条款，签订协议时被告并未向原告提示或解释，甚至未给原告查阅的时间和权利。根据我国《合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，对原告拟购买的E7-1801房价格应作出对原告有利的解释，即该房屋价格应为8200元/㎡。但原告签订商品房买卖合同、缴纳首付款时，被告却要求先另外缴纳40000元费用，否则将不与原告签订商品房买卖合同，实际上是被告单方涨价、变更合同价款，其行为已构成根本违约，原告有权解除商品房认购协议。再根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，被告在原告未交付40000元费用前拒绝与原告签订商品房买卖合同，不按照约定履行签订商品房买卖合同构成违约，应当双倍返还原告定金共60000元。其次，被告无权收取任何未予标明的费用，其行为也涉嫌价格欺诈。根据《南宁市新建商品房销售明码标价管理暂行规定》第九条“房地产经营者不得在标价之外加价出售新建商品房；不得收取任何未予标明的费用；不得在销售新建商品房时利用虚假的或者使人误解的标价内容及标价方式或广告进行价格欺诈”之规定，被告在已给予原告8200元/㎡的前提下，在原告交付定金后，欺骗原告签订商品房认购协议、确认书等一系列对原告不利的格式合同，又以这一系列格式条款要求原告缴纳40000元费用，涉嫌利用虚假的或者使人误解的标价内容及标价方式或广告进行价格欺诈。此外，被告要求缴纳的40000元并未标明属于何种费用，按照被告的计算方式，该40000元并不属于购房款，甚至要求原告转至其他公司的账户，且不能开具合法的增值税发票，其行为不仅构成违约，涉嫌价格欺诈，并且涉嫌偷税漏税，违反我国税法的相关规定。 综上，被告要求原告支付未予标明的40000元费用作为签订商品房买卖合同的附加条件，不按照其已承诺的优惠价格进行交易，其行为已构成根本违约。现被告既不同意以开盘时的8200/㎡的价格与原告签订商品房买卖合同，也不同意解除商品房认购协议、向原告退款，已严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求法院支持原告的全部诉讼请求。 被告万达茂公司辩称：一、《商品房认购协议》意思表示真实且合法有效，签订双方都应按约定履行，现因原告未履行认购协议所约定的付款及签约义务，被告依约解除协议并没收定金，于法有据。原、被告双方在2020年4月28日签订的《商品房认购协议》（编号为0530130）已生效，该协议预定原告向被告认购的万达茂E7-1801号商品房房款总价为550762元，原告应于2020年4月30日前到被告处缴纳购房款并签订《商品房买卖合同》及相关文件。签署认购协议后，经被告多次催告，原告均未配合办理签署商品房买卖合同事宜，已构成根本违约。根据认购协议第六条第1款及第八条约定，被告分别于2020年5月11日、5月22日向原告认购协议约定的地址书面邮寄《E7-1801〈南宁万达茂逾期签署商品房买卖合同催告函〉》及《E7-1801解除南宁万达茂〈商品房认购协议〉通知书》，上述函件均被退回，视为送达，已经发生解除认购协议书的法律效力。二、被告销售商品房的价格具体、清晰、明确，不存在任何误导、引人误导、欺诈的情形。原告认购的南宁万达茂E7-1801号商品房备案价格为789263元，被告在开盘当天给予了大幅优惠，优惠后认购协议书价格为550762元，在此基础上，被告额外又给予原告“交4万抵认购协议书价格8万元”的优惠，也即原告交40000元后，签订商品房合同的价格在认购协议书550762元的基础上再减少80000元，减少以后的价格为470762元，该价格与销控板标签价470762元一致，也跟被告承诺的优惠完全一致，前提是原告需要缴纳40000元才能享受该优惠，而对于该40000元，被告也是给原告开具正式的购房发票。并且即使原告缴纳40000元，其购买的房屋也未超过合同备案价，被告收取的40000元可计入房价，且明确标识，因此被告不存在违反法律及行政规章的情况。三、对于商品房的价格及优惠，被告已经用非常明显的字体在显著的位置进行明确提示、告知，且原告也书面签字确认购房优惠，在被告已经充分履行告知义务的情况下，原告还以不了解商品房价格及优惠为由，主张解除认购协议，严重违背契约精神，应当按照协议约定及法律规定承担违约责任。首先，被告在开盘现场用极为明显且巨大的字体在销控板上予以公示。一方面，在销控表正上方用大的字体注明“以下价格均为‘交4万抵扣《商品房认购协议》总价8万’后的价格”，另一方面，为了加强对购房者的提示，在销控表上的每一个楼层正下方也注明了该字样。其次，为确保购房者能了解商品房价格及优惠，被告又再次通过房屋折扣《确认书》的方式让原告对其购买的房屋价格及折扣签字确认：“本人如在约定的时间与贵公司签署购房合同并支付首付款的，本人可在签署购房合同时享受的优惠为‘交4万抵扣《商品房认购协议》总价8万’，如本人逾期签订购房合同及支付首付款，贵司有权收回上述购房优惠，并按照认购协议价格签约”。再次，至于原告主张被告的置业顾问未提前告知折扣，这与商品房销售市场的行业惯例有关，在全国、全南宁市，每一个开盘项目的开盘价格及优惠需要根据客户认筹的数量进行确定，都要开盘当天才能最终作出决策并予以确定，并非被告置业顾问故意不告知，而是所有的价格都只能在开盘当天才确定，也必须以开发商开盘当天官方公布为准。而原告作为一个具备完全民事行为能力的成年人，购买一处不动产完全是其自由选择的行为，即使开盘现场人员众多，若原告对价格有质疑，也可以选择是否购买、何时购买，被告绝不会也没有强迫原告购买，而原告为了以开盘价购买到房屋，连价格是怎样都不清楚，就匆忙签字，反而以开盘人数多，无法看清楚为由，主张被告未进行告知，违背了法律规定，也丧失了锲约精神。且在原告签署认购协议中，房屋价格为550762元，该价格与销控板标签价格470762元不一致，对于为何出现价格差异，有销控板优惠提示、折扣优惠《确认书》及被告工作人员的解释作为说明，购买商品房的价款是合同的最重要组成部分，而原告作为完全民事行为能力人，竟然称其对这样的信息不知情完全违背常理。原告支出这样的大笔资金购买不动产，却连基本的审慎义务都不尽到，反而把责任全归责于被告没有充分提示和告知，违背了基本的诚实信用原则。最后，原告在诉状及证据中多次陈述“每间公寓均以房源信息标签的形式表明建筑面积、单价、折扣总价等内容粘贴在展板上”，说明原告是看了展板（销控板）的内容的，但却对巨大字体的“以下价格均为‘交4万抵扣《商品房认购协议》总价8万”视而不见，这与常理严重不符，若仅仅以原告没有看见就归于被告未告知，显失公平。四、被告承诺的“交4万抵扣《商品房认购协议》总价8万”的优惠并非格式条款，原告有权选择是否享受该优惠，若原告拒绝接受缴纳40000元后享受该优惠，则应当以认购协议价格与被告签约，但原告既不愿意接纳40000元也不愿意以认购协议价格签约，严重违反协议约定，被告解除协议并没收定金于法有据。五、被告不存在任何虚假宣传、欺诈情形，原告作为完全民事行为能力人，应当依据法律规定，对其行为承担民事责任。首先，被告已在营销中心显著位置向买受人展示了五证及行政主管部门要求应当公示的文件，包括拟签定的《南宁市商品房买卖合同》示范文本，原告在阅读后自愿选择是否签字确认，现原告已经签字确认，所签字确认的文件就应当对其有约束力。其次，原告签署合同及相关文件完全是其自愿，无任何强买强卖的情况，被告所承诺的优惠价格也确实存在，对于房屋优惠“以下价格为交4万抵扣《商品房认购协议》总价8万”也不存在歧义，只是原告自己不履行任何审慎义务，不看被告的公示，进而以不了解情况为由不愿意与被告签约，责任在原告，被告不存在任何虚假宣传、欺诈等情形。六、因原告违约导致无法签订商品房合同，依据协议约定及法律规定，给付定金一方不履行约定义务的，无权要求返还定金，因此被告没收定金于法有据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用问题的解释》第四条规定，本案系由于原告自身原因导致《商品房认购协议》解除，关于定金的约定，给付定金一方不履行约定义务的无权要求返还定金。七、民营企业营商环境应当得到合法保护。根据本案庭审情况，原告多次、反复强调被告应当告知其房价优惠政策，而实际上原告已经尽可能的穷尽能采用的方式履行告知义务，事实上也已经做到如实告知、充分提示，若本案中，就因为原告自己不尽审慎义务，签署过的文件都以“不知情、不了解、很匆忙、没时间看”等为由，予以推翻，并以此归责于被告，由被告承担所有的责任，则市场交易还能用什么进行约束？如消费者都以此效仿，那么本地企业的营商环境如何得到保护？2019年12月22日国务院出台《中共中央、国务院关于营造更好发展支持民营企业改革发展的意见》，为贯彻落实保护民营企业的意见，广西壮族自治区党委、自治区人民政府于2020年3月27日出台《广西营造更好发展环境支持民营企业改革发展实施方案》，将保护民营企业落到实处，其中第一点就强调给予民营企业公平的市场环境。而在商品房买卖过程中，双方当事人均为平等的民事主体，都应当履行各自的义务，被告已经履行告知义务，原告也应当有契约精神，对自己的民事行为承担相应的民事责任。综上，原告的主张及诉请缺乏事实基础及法律依据，请求法院驳回其第二及第三项诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告万达茂公司企业类型为有限责任公司（外商投资企业法人独资），经营范围为房地产开发经营等。 2020年4月中旬，原告通过中介得知被告面向社会销售万达茂﹒天樾商业公寓，该公寓将于4月28日开盘。开盘当日，现场以摇号方式选房，先领取号码牌作为摇号凭证在场外等候，摇中号后再进入现场在房源销控板上选房。该销控板上的房源信息标明了该公寓各间房的房号、建筑面积、单价、折后总价。原告经过摇号进场选取了E7-1801号房，该房源信息展示：房号：E7-1801号，建筑面积：57.41㎡，单价：8200元/㎡，折后总价：470762元。选取该房后，被告工作人员将原告带到收费处交付30000元定金。在交付定金后，被告工作人员即带原告前往合同签订处签署《商品房认购协议》、《确认书》等材料，由于当天购买者众多，原告未仔细阅读相关材料便在被告工作人员的催促下在相关材料中签字，且被告也未将《商品房认购协议》原件交给原告。 另查明，被告当天在房源销控板最上方用白色加大字体标注“以下价格为‘交4万折扣《商品房认购协议书》总价8万’后的价格”，在该销控板的最下方也用白色字体标注“以上价格为‘交4万折扣《商品房认购协议书》总价8万’后的价格”。 再查明，在原告签署的相关材料中，《商品房认购协议书》主要载明：原告自愿认购位于南宁市邕宁区商品房，建筑面积57.41平方米，套内建筑面积40.01平方米，单价为13765.61元/平方米，购房款总价550762元。原告应于2020年4月30日前持《商品房认购协议》原件等材料与被告签订商品房买卖合同及相关文件。如因原告未带齐相关材料或者未交纳全部购房款（如为按揭贷款或分期付款购房，则为首期房款）或其他原告原因导致双方未能在期限内签订商品房买卖合同，视为原告不购买该商品房，被告有权解除本认购协议，被告据此解除本认购协议的，被告有权在不通知原告的情况下另行出售该商品房，且被告有权没收原告所付定金及承担因此所遭受的全部损失。《确认书》主要载明：如原告在约定的时间与被告签署购房合同并支付首付款，原告可在签署合同时享受交4万抵扣《商品房认购协议》总价8万，如原告逾期签订购房合同及支付首付款，被告有权收回上述购房优惠，并按照认购协议价格签约。 2020年4月30日，原告按约到被告处换签合同，被告要求原告除支付470762元外需再支付40000元时，原告以被告置业顾问在开盘当天告知其房价以房源展板上的折后总价470762元为准，不存在其他费用为由，拒绝与被告签订《南宁市商品房买卖合同》，之后，被告于2020年5月11日按照原告在《商品房认购协议》上填写的地址向原告邮寄《南宁万达茂逾期签署商品房买卖合同催告函》，要求原告于2020年5月16日前与被告签订《南宁市商品房买卖合同》，逾期将不予退还定金，但该邮件未投妥；此后被告又于2020年5月22日向原告邮寄《解除南宁万达茂〈商品房认购协议〉通知书》，通知原告自收到该解除通知书之日认购协议解除，原告已付定金不予返还，该邮件也未投妥。后因双方协商不成，原告便诉至本院，提出如上诉请。 一、关于原告钟晓平与被告万达茂公司于2020年4月28日签订的《商品房认购协议》（编号：0530130）应否解除的问题。 依法成立的合同，自成立时生效。《商品房认购协议》是商品房买卖合同当事人在签署正式合同前所订立的文书，是对双方买卖房屋有关事项的初步确认，其性质是商品房买卖的预约合同。依照预约合同与本约合同的关系，预约具有先于本约且以订立本约为合同目的的法律性质。本案中，原告依照双方签订的《商品房认购协议》的约定于2020年4月30日到被告处换签合同，因双方没有对被告要求原告除交纳房屋价格470762元之外需另外再支付被告40000元达成一致意见而未签订《商品房买卖合同》，之后双方协商未果，被告分别于2020年5月11日及5月22日向原告邮寄《南宁万达茂逾期签署商品房买卖合同催告函》及《解除南宁万达茂〈商品房认购协议〉通知书》，原告诉至本院后亦主张解除合同，可见双方均无继续签订本约的合意，本院认为原告钟晓平与被告万达茂投资公司签订的《商品房认购协议》应当解除，故对原告要求解除双方之间签订的《商品房认购协议》，本院予以支持。 二、关于被告万达茂公司应否向原告钟晓平双倍返还定金 60000元的问题。 当事人在签订《商品房认购协议》且一方已交付定金之后，仍负有进一步协商签订商品房买卖合同的义务。本案中，虽然被告在销控板上注明了“交4万折扣《商品房认购协议书》总价8万”，但被告在开盘当日先要求原告交付30000元定金，再与原告签署《商品房认购协议》等相关材料，且被告亦没有举证证明其在开盘当天尽到明确向原告作出还需另交40000元才能享受房价为房源展板上470762元的合理解释和充分的提示义务，一定程度上排除了原告在合同订立过程中享有的磋商、要约及承诺的权利。同时，原告作为成年人，在购买房屋时没有尽到合理的审慎义务，在没有详细了解优惠方式的前提下便轻率在被告出示的相关材料上签字，双方均有一定的过错。为平衡双方当事人之间的利益关系，实现最终的实质正义，根据诚实信用原则、公平原则及《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，预约合同解除后，合同目的不能实现，被告应将30000元定金返还给原告。由于原告没有尽到审慎义务，存在一定的过错，故原告主张要求被告双倍返还定金没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第二款、第九十七条、及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告钟晓平与被告南宁万达茂投资有限公司于2020年4月28日签订的《商品房认购协议》（编号：0530130）于本案判决生效之日解除； 二、被告南宁万达茂投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告钟晓平返还定金30000元； 三、驳回原告钟晓平的其他诉讼请求。 如义务人未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费650元（已按简易程序审理规定减半计收），由原告钟晓平负担325元，由被告南宁万达茂投资有限公司负担325元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 俸梓烨 二〇二〇年八月十八日 法官助理 池明志 书 记 员 陈雅洁