苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初897号原告：汪毅，男，1988年5月10日出生，汉族，住苏州市相城区。原告：徐琰蕾，女，1991年6月23日出生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：张立新，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师，代理上述两原告。被告：苏州禾发房地产开发有限公司，住所地苏州市。法定代表人：李兆荣。委托诉讼代理人：周宁，江苏尚韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴莉莉，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。第三人：中城建设有限责任公司，住所地福建省闽清县。法定代表人：林礼钦，执行董事。原告汪毅、徐琰蕾与被告苏州禾发房地产开发有限公司（以下简称禾发公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月22日公开开庭进行了审理。后因部分事实需进一步核实，本院裁定转为独任制普通程序，并依法追加中城建设有限责任公司（以下简称中城公司）为本案第三人参加诉讼，于2020年8月28日再次公开开庭进行了审理。原告汪毅、徐琰蕾及其委托诉讼代理人张立新两次开庭到庭参加诉讼，被告禾发公司的委托诉讼代理人周宁、吴莉莉分别到庭参加第一次和第二次庭审，第三人中城公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪毅、徐琰蕾向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金319626元（按购房款4402564元每日万分之三的标准，自2019年7月1日计算至2020年3月29日）；2.被告支付原告律师代理费5000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年9月29日与被告签订《苏州市商品房买卖合同》，约定：原告出资4402564元购买被告开发的苏州市**路66号**小区*幢*室的全装修商品房；被告应于2019年6月30日前将上述商品房交付给原告，并约定了被告逾期交房的违约责任为每逾期一日按房屋总价万分之三计付违约金。合同签订后，原告按约履行了付款义务，但被告并未按约在2019年6月30日前交付房屋，直至2020年1月3日才通过中城公司通知原告要交付房屋。然原告2020年1月6日至现场发现，案涉房屋燃气尚未开通，不符合交付条件，后于2020年3月29日接收了房屋。原告认为，被告迟延交付房屋半年有余，给原告造成极大不便和经济损失，应当承担违约责任，请求法院判如所请。被告禾发公司辩称，1.本案项目迟延系因案涉小区建设过程中发现古墓，因考古发掘导致延期竣工；另，在项目施工过程中，政府行政命令要求停工，故房屋交房时间应相应顺延。2.双方在订立商品房买卖合同以后又订立有《**小区装修改造协议》，该协议将房屋交付时间变更为2019年12月31日，且将逾期交房违约金变更为每日100元；3.逾期交房违约金日万分之三过高，原告并无证据证明其遭受损失，违约金应当按照双方协议变更的100元每日进行计算，且逾期时间应自2020年1月1日起算，至实际通知交付的2020年1月4日，实际逾期天数为3天。第三人中城公司书面述称，我方系案涉纠纷所涉项目的施工总承包方，项目施工因发现古墓造成整体工期迟于2019年6月30日完工；禾发公司与购房人进行了沟通，并以委托我方与购房人签订装修改造协议的形式将交房日期变更至2019年12月31日，同时降低了迟延交房违约金计算标准；装修改造协议系我方受禾发公司委托签订，签订协议的目的即为变更交房日期及违约责任、签订过程系由禾发公司业务员与购房人沟通的，案涉法律关系与我方无关。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织质证，根据汪毅、徐琰蕾提交的《商品房买卖合同》、付款凭证、发票、燃气公司网站答复、禾发公司提交的《建设项目涉及考古调查、勘探审核意见书》、《建设项目涉及考古发掘意见书》、《苏州虎丘路新村土墩考古发掘情况报告》、停工情况及通知、《**小区装修改造协议》、交付使用通知书的邮寄凭证及查询记录，本院依法向燃气公司调取了禾发公司的燃气开通材料，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下：汪毅、徐琰蕾于2018年10月10日与禾发公司签订《苏州市商品房买卖合同》，约定：汪毅、徐琰蕾以4402564元价格购买禾发公司开发的苏州市**路66号**小区*幢*室的全装修商品房（以下简称案涉房屋）；禾发公司应于2019年6月30日前将上述全装修商品房交付给汪毅、徐琰蕾，逾期交付，需按购房款每日万分之三承担违约金。嗣后，汪毅、徐琰蕾向禾发公司支付了全部购房款。2019年9月30日，禾发公司取得市住建局颁发的商品房交付通知书，其中载明禾发公司建设开发的苏地2016-WG-3号地块北区一期工程25#、30-32#、37-44#楼通过商品房交付使用备案。2019年12月30日，中城公司向汪毅、徐琰蕾发送收房通知，通知其于2020年1月4日前接收案涉房屋。汪毅、徐琰蕾于2020年1月6日前往案涉房屋现场，因发现房屋燃气尚未开通，无法使用，认为不符合交付条件，故未接收房屋。2020年1月19日，禾发公司向燃气公司就案涉商品房项目申请燃气表增容；2020年3月2日，燃气公司将包括案涉房屋在内的燃气开通资料交付禾发公司；禾发公司后于2020年3月29日交付汪毅、徐琰蕾。汪毅、徐琰蕾于2020年3月29日接收案涉房屋。另查明：在汪毅、徐琰蕾与禾发公司签订《商品房买卖合同》之前，中城公司（乙方）与汪毅、徐琰蕾（甲方）于2018年7月31日订立《**小区装修改造协议》（以下简称改造协议）一份，约定由乙方为甲方进行装修改造施工（协议附件三明确改造项有拆改隔墙、水电改造、加板加楼梯、功能房间调整、外立面调整、精装修），并明确由甲方委托乙方与开发商办理房屋验收交付手续，乙方承诺最迟在2019年12月31日前完成合同改造施工并向甲方交付房屋；协议第四条约定工程价款为0元；协议第六条约定因乙方原因造成工程逾期交付的，每逾期一天，乙方应赔偿甲方100元。上述协议附件包括授权委托书一份，内容为委托人委托受托人办理《苏州市商品房买卖合同》约定的**路66号**小区*幢*室房屋交接手续，代表委托人办理房屋验收并负责保管房屋；汪毅、徐琰蕾在该委托书中签字。再查明：案涉房屋所在2016-WG-3号地块开发初期（2016年）发现古墓，因古墓勘探需要，工程施工受影响，建设地块受考古发掘影响的面积在1000平方米左右，发掘期为2016年7月至2017年6月，文物搬迁工作于2018年4月11日完成。根据规划局对建设项目涉及考古调查、勘探审核意见书，2016年7月20日要求禾发公司项目北地块东南角区域的土墩墓葬群（约1000平方米）进行抢救性发掘，待考古发掘清理结束后方可施工，已探明无地下文化遗存区域或考古勘探清理完毕区域可以先期开工。2018年4月28日，规划局明确考古搬迁工作于2018年4月11日完成，该地块可以施工作业。又查明：汪毅、徐琰蕾为本案诉讼，聘请律师，支出律师费5000元。审理中，禾发公司认可其向住建局备案的系毛坯房，故在2019年9月30日取得交付使用通知书后，还需按合同约定进行相应的室内精装修施工。此外，禾发公司还提交常熟市住房和城乡建设局的关于转发苏州市大气办“关于采取果断措施应对重污染天气的紧急通知”等停工情况及通知材料复印件，欲证明2018年1月至2019年1月期间，出于应对污染天气等原因，相关部门要求工地全部停工，导致涉案项目停工，导致涉案项目停工共计40天；然汪毅、徐琰蕾则认为，禾发公司作为房地产开发企业，对项目施工中可能存在的政府要求停工或恶劣天气等不利因素应有预见，不能作为逾期交付房屋的免责事由。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定合同合法有效。禾发公司按约应于2019年6月30日前向汪毅、徐琰蕾交付全装修房屋，禾发公司未能按约交付房屋并抗辩认为其口头委托中城公司代为签订改造协议将交房时间推迟至2019年12月31日；然该装修改造协议的内容实质上属禾发公司不合理地免除自身承担逾期交房责任、排除购房人主要权利的条款，故该装修改造协议关于工程逾期交付责任的相关约定亦属无效，本院对禾发公司的该项抗辩意见不予采纳。禾发公司应向汪毅、徐琰蕾承担逾期交付房屋的违约责任。关于禾发公司抗辩称其在开发过程中因考古发掘给施工带来不利影响的观点，因其在销售案涉房屋时考古发掘已近尾声，对于考古发掘给工程施工带来的不利影响应当知晓,然其仍在合同中约定交付时间为2019年6月30日，故合同约定的交付时间对双方均具拘束力。禾发公司现因逾期竣工导致后期迟延交付，按约应当承担违约责任。至于禾发公司辩称政府要求停工及恶劣天气影响施工合计40天的不利因素，因被告作为房地产开发商，对于施工期间内可能存在的降雨、高温天气及政府管制措施均应有所预见，在施工期内被告应可以合理消化上述不利于施工的因素，故上述不利因素并非禾发公司免于承担逾期交房违约责任的合法事由，本院对其前述抗辩意见不予采纳。关于违约金的认定。汪毅、徐琰蕾主张按合同约定，按实际逾期天数以总房款每日万分之三计算；禾发公司则主张违约金过高，应参照实际损失即租金标准进行调整。鉴于合同约定的万分之三折合年利率为10.95%，而被告逾期交付房屋给原告造成的实际损失系迟延利用房屋的收益损失或相应未能入住房屋而额外支出的租金损失。因案涉房屋总价较高，参考同类市场租金行情比较，合同约定的每日万分之三的计算违约金确显高于前述实际损失，故本院对禾发公司提出调整违约金的抗辩意见予以采纳；另虑及本案系禾发公司违约所致，故在确定违约金时除考虑违约金弥补损失的作用之外，亦应考虑违约责任的惩戒功能。本院综合考虑汪毅、徐琰蕾的购房支出、房屋租金损失、违约方的过错程度等因素，酌情确定禾发公司应承担的逾期交房违约金以购房款总价的每日万分之一点六计算，且计算基数应为汪毅、徐琰蕾实际交付的购房款4402564元。关于违约金的计算时间，起始点应以合同约定的交付日期次日起算，即2019年7月1日；关于截止时间，汪毅、徐琰蕾要求计算违约金至禾发公司实际交付房屋的2020年3月29日，虽禾发公司抗辩称已通知于2020年1月4日交付房屋，然现有证据证实当时案涉房屋燃气尚不具备使用条件，不符合全装修房的使用条件；虽禾发公司于2020年3月2日取得房屋燃气开通资料，然未有证据证明禾发公司已及时通知汪毅、徐琰蕾再次收房，结合汪毅、徐琰蕾陈述的其于2020年3月29日接收房屋时燃气已具备开通条件的事实，本院认定禾发公司逾期交房违约金的截止时间为2020年3月29日。按照上述认定标准及期间，禾发公司共计逾期交付房屋272日，应支付违约金191600元（4402564元*1.6/10000*272天）。关于汪毅、徐琰蕾主张的律师费，因案涉商品房买卖合同对禾发公司逾期交付房屋情形下应赔偿购房人律师费没有明确约定，且本院判定的违约金亦足以弥补原告的前述损失，故本院对该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告苏州禾发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告汪毅、徐琰蕾支付逾期交房违约金191600元。二、驳回原告汪毅、徐琰蕾其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6169元，财产保全费2143元，合计8312元，由原告汪毅、徐琰蕾负担3325元、被告苏州禾发房地产开发有限公司负担4987元。被告苏州禾发房地产开发有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告汪毅、徐琰蕾履行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 李 尧二〇二〇年十二月十二日书记员 季碧珺