广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初17271号原告（反诉被告）：黄麓红，女，1966年3月25日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区****号，公民身份号码230************526。被告（反诉原告）：佛山市*******有限公司，住所地：佛山市南海区***，统一社会信用代码914********694135T。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：李山，公司法务。委托诉讼代理人：黄绮芳，公司行政人员。原告黄麓红与被告佛山市*******有限公司（以下简称凯泰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月18日受理后，依法适用简易程序进行审理，诉讼中，被告在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定予以驳回。管辖权异议处理期间依法不计入审理期限。被告提起反诉，本院经审查后决定受理并于本案合并审理，并于同年10月13日公开开庭审理了本案。原告黄麓红与被告委托诉讼代理人李山、黄绮芳均到庭参加了诉讼。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告377181元；2.被告支付装修设计费8000元、门把手65元、立案快递费12元、吊顶700元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月6日，原告与被告就佛山市南海区***********签订《使用权转让合同》，根据合同约定，被告负责维修该物业的任何瑕疵。原告于2018年10月开始装修，因房屋有6米高，收房时无法看到3米以上的墙面与窗玻璃之间7厘米的空隙，与隔壁的房屋相通。3月22日，原告当即找物业负责人前来查看，物业回复让原告自己找装修工人修补该空隙。因急于入住，无耐之下原告自己花钱找装修公司补好空隙。原告于2018年的5月份收房，当时物业人员帮原告开门查看时就发现入户门锁不灵，勉强打开和关上，要求物业维修，但物业多次推诿，原告因急于收房装修，当时就未计较此事，当装修时无法开门了，物业才同意更换锁芯。但未过一个月，还在装修期间，门把手也坏掉无法正常使用了，原告再次找物业时，物业一再推诿说锁坏是因为装修工人没有正常使用，造成锁坏了，原告委托正规知名装修公司华浔品味装饰公司，装修师傅都是受过专业训练，遵守行业规范，并有较高个人修养的。不可能没有正常使用门锁把手。原告无耐自己花钱换锁。原告刷好墙面清理房间时需撕下装修时贴在门框上的保护贴纸，但仅仅是撕下贴纸，门框全部脱落，差点砸到人，仔细查看，掉下的门框与镶嵌在墙上部分是有个槽的，有两边轻推再拍一下就塞进去了，但靠开门口的一边无法塞进去，专门请了师傅来修，说修不了，因为槽和掉下的门框之间的榫卯不相配，无法装起来，只能重新做一个门框，整个门框换掉，多次与物业协商，均遭拒绝。原告无耐找到佛山市消费者协会，经过两个多月的等待，最终无果。《佛山市南海区***********时代南海互联网产业园二期1号楼8楼812单元的使用权转让合同》附件中所说的公共卫生间根本不存在。鉴于上述情况，原告租用此房屋尚在装修之际，已出现种种的不愉快，被告已违反合同及附件约定，未能履行自己的义务，原告要求与被告解除该合同。并赔偿原告的全部租房款及装修费用。被告辩称，被告与案外人佛山市南海区***夏北经济联合社于2012年8月2日签订《租赁合同》，约定佛山市南海区***夏北经济联合社将涉案物业所在地块出租给被告，被告有权在该地块上规划自资建设建筑物，被告对地块上的建筑物有转租权。租赁期间为30年。被告为涉案物业的合法使用权人。涉案物业所属的建筑，即C时代南海互联网产业园1座综合办公楼，于2013年12月25日取得建设工程规划许可证。2018年2月27日，C时代南海互联网产业园1座综合办公楼竣工验收。2018年4月12日，C时代南海互联网产业园1座综合办公楼竣工验收备案。2019年3月6日，C时代南海互联网产业园1座综合办公楼取得不动产产权证。被告和原告于2016年12月11日签订《C时代公寓使用权转让合同》，约定被告将涉案物业出租给原告。双方于同日签订《C时代物业管理服务合同》，约定被告在原告对涉案物业享有使用权期间，为其提供物业管理服务。被告于2018年5月24日将房屋交付给原告。原告在《C时代业权人/租户收楼确认书》和《业主（住户）房屋验收记录表》上签字，确认除涉案物业阳台门锁不能正常使用外，原告对涉案物业无其他异议。涉案物业在交房之时经原告确认，墙面和窗玻璃之间留有缝隙是正常设计，不属于质量瑕疵。涉案物业已经过相关的政府部门验收，完全达到了工程质量合格的标准，系合法建筑。原告在《确认书》以及《记录表》中并没有对涉案物业内墙面和玻璃之间存在空隙提出任何异议。同时，根据《确认书》中的相关约定，原告如发现涉案物业有任何质量瑕疵，均可在《确认书》签署之后三日内向被告提交《遗漏工程申请表》请求解决，但截止至本答辩状作出之时，被告从未收到过原告提交的上述文件。综上，被告已按《转让合同》的相关约定，在涉案物业通过政府部门竣工验收后，向原告予以交付。原告对涉案物业验收后也在《确认书》和《记录表》中确认该物业符合《转让合同》的交楼标准，事后，原告也并未遵循《确认书》约定的方式向被告就涉案单元内墙面和玻璃之间的空隙提出异议，故该空隙不属于《转让合同》所约定的“物业瑕疵”，被告对此并无维修义务。涉案物业入户门门把手和门框在交房时已经原告验收，确认无质量问题，事后损坏与被告无关。原告在收房之后，对涉案物业入户门门把手的使用状况疏于管理，且物业门把手在装修期间曾经被多人、高频次使用。自2018年10月始，物业处于装修施工状态，每日有大量的装修工人携带装修材料以及施工工具进出涉案物业，入户门门把手被多次、反复地使用，不能排除入户门门把手损害系由第三方导致的可能。原告在入户门门把手损坏后接近五个月后才告知被告。原告声称，在其更换锁芯后一个月内，入户门门把手已经不能正常使用。原告更换锁芯的时间应在2018年11月20日前后，即原告所称的门把手损坏的时间应在2018年12月前后,而原告首次向被告员工提出门把手损坏的时间为2019年4月19日，两个时间相距接近五个月。《转让合同》的相关约定，原告有义务采取适当的预防措施，以防止涉案物业收到损坏，且应在发现物业设备损坏后一周内通知被告。原告在发现入户门门把手和门框已经损坏后将近五个月后才将此事告知被告并要求赔偿，不仅违反了《转让合同》的相关约定，也显然不符合生活常理。由此可见，原告对入户门门把手损坏的时间很可能存在记忆不清甚至故意隐瞒的情形，其对该门把手的日常使用情况也很大可能不甚关注，也反映出原告对涉案物业的装修工程疏于监管。综上，原告在收楼之时已确认入户门门把手不存在质量问题。此后，原告没有履行好《转让合同》的相关义务，因疏于对涉案物业入户门门把手的监管而导致其受损，应自行承担相应的责任。原告在收楼之时已确认入户门门框不存在质量问题。此后，原告在对涉案物业进行装修时，并未对物业内设备尽到监管义务，应自行对入户门门框的损坏承担责任。被告严格按照《转让合同》的约定向原告交付涉案物业以及提供物业管理服务，对入户门门框脱落并无过错，无需承担赔偿责任。涉案物业公共卫生间被取消已取得原告同意，《转让合同》关于该卫生间的约定已被实质性变更，原告以此为由请求解除《转让合同》于法无据。被告与原告签订的《转让合同》附件中所约定了涉案物业所处楼层的公共卫生间，因为房屋设计功能的改变而被取消。被告在交付涉案物业之前已经口头告知原告上述卫生间被取消的事宜。原告并未向被告提出异议，且自愿签订了《记录表》以及《确认书》，确认被告交付的租赁物业符合《转让合同》的相关约定。自2018年5月24日收楼之日，在期间长达2年的时间内，原告亦从来未就该卫生间被取消向被告表达过任何异议。根据《合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。被告和原告通过签订《记录表》以及《确认书》，应视为双方已经就该卫生间房屋设计功能改变而被取消达成一致意见，《转让合同》关于原公共卫生间的约定已被实质性变更，原告以变更前的合同约定请求解除变更后《转让合同》并无法律依据。被告严格履行了其在《转让合同》中的全部义务，不存在违约行为，原告请求解除合同并赔偿损失无法律依据。《转让合同》系两个具有完全民事行为能力的交易主体，基于真实的意思表示订立的契约性文件。该合同自双方签字确认之后成立并生效，受《合同法》以及相关法律的约束和保护，非双方协议商一致或法定事由不应被解除。原告提出的事实和理由不足以让被告单方面解除《转让合同》。退一万步而言，即使违背事实，十分勉强地认为原告所声称的事实理由确实存在，所谓涉案物业内墙体和玻璃之间的空隙、入户门门把手以及入户门门框等瑕疵均为可修复、可补救的轻微瑕疵，公共卫生间的存在与否也不影响涉案物业的房屋价值，对原告正常使用、出租涉案物业并无实质性影响。上述这些假设的情形均不足以、不可能使得涉案物业部分或者全部毁损、灭失以致合同目的不能实现或存在其他危及承租人安全或健康的危险。因此，被告并不存在《合同法》第九十四条第（四）款，二百三十一条以及二百三十三条所规定的将导致《转让合同》合同目的不能实现的根本违约行为。原告对涉案房屋的设计及装修是由其自行委托第三方进行，所产生的相关费用与被告无关，原告提出的由被告赔偿上述费用的请求并无法律依据。请法院依法驳回原告的所有诉讼请求。被告向本院提起反诉请求：1.原告支付2019年8月7日至2020年9月7日期间的物业管理服务费2090.48元及支付以每月物管费149.32元为本金按每日千分之三从2019年8月7日起至物管费实际支付日止的滞纳金；2.原告支付2019年7月7日至2020年8月7日期间被告代为垫付的水电费234.04元；3.原告承担本案诉讼费。事实与理由：被告和原告于2016年12月11日签订《C时代物业管理服务合同》，约定被告在原告在对****享有使用权期间，为其提供物业管理服务2017年6月1日至2020年12月31日期间，涉案物业的物业管理服务费用为149.32元/月，如原告逾期缴纳物业管理服务费的，被告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收向原告加收滞纳金。原告在使用涉案物业期间应自行承担水电费，包括涉案物业产生的水电费以及公共部分的水电费。自《物管合同》生效后，被告一直为原告提供优质的物业管理服务并为其代缴每月产生的水电费，但原告自2019年7月22日最后一次向被告缴纳物业管理服务费和水电费（该水电费用的产生时间为2019年6月）后，尽管经被告每月多次催收，至今一直再未向被告支付任何费用。在新型冠状病毒疫情期间，虽然被告在经营上同样面临巨大的压力和挑战，但依然本着友好合作、体谅互助和共度时艰的精神，并未对原告提起诉讼，而是多次给与原告宽限期，希望原告本着诚实信用的原则，能尽快向被告清偿拖欠的费用。现被告为维护自身的合法权益，故反诉，望判如所求。针对被告反诉，原告辩称：涉讼物业存在严重瑕疵；与相邻房相通的超过款8厘米长达一米的孔洞；门框在装修期间脱落；入户大门门把手脱落；阳台门不能锁；整栋大楼无公共卫生间。合同约定被告负责维修该物业的任何瑕疵，现被告拒绝违约，违反合同约定，严重违约，原告无需支付涉案物业费及滞纳金、公摊水电费。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行质证，当事人对证据真实性无异议或有异议但未能提供反驳证据，本院经审查后确认双方当事人提交的全部证据材料的真实性。综合以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2012年8月2日，佛山市南海区***联合社（甲方、出租方）与被告凯泰公司（乙方、承租方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区桂城****处面积33亩的集体用地租予乙方；甲方同意乙方以支付建设补偿金的方式获得上述土地上建筑面积为13638.7平方米的已建综合楼30年使用权，甲方收取上述建设补偿金后，不再就该综合楼以及乙方在租赁土地上建设的建筑物向乙方收取其他费用，也不得干涉乙方对综合楼以及乙方在租赁土地上建设的建筑物的使用、改造、运营和管理；租赁期限为30年，从2012年8月16日至2042年8月15日；乙方对租赁土地上的建筑物有转租权，乙方将地上建筑物全部或者部分转租时，应书面告知甲方；等等。2013年12月25日，佛山市国土资源和城乡规划局核发涉讼房屋所在楼宇的建设工程规划许可证。2016年11月27日，被告开具《收据》确认收取原告支付的承租涉讼物业定金50000元。2016年12月11日，原、被告签订《C时代公寓使用权转让合同》，约定：被告将C时代南海互联网产业载体1座综合办公楼812单元公寓的使用权转让给原告作商业使用；涉讼房屋的建筑面积为37.33平方米（含公摊面积）；涉讼房屋为毛坯交楼；物业使用期限自2017年6月1日起至2037年5月31日止，使用期限届满之后，被告同意无偿（不再另收转让款，物业管理费除外）给予原告5年使用期，再使用从2037年6月1日至2042年5月31日止；涉讼房屋使用权转让款281912元；原告应于2016年12月11日前支付首期定金140956元，租金余款140956元原告应于2017年1月22日前付清；涉讼房屋的物业管理服务及收费按原告与被告或被告指定的专业物业服务公司签订的《物业管理服务合同》执行；等等。2016年12月10日，被告出具《收据》确认收取原告支付的涉讼物业租金（2017年6月1日至2042年5月31日）90956元。2016年12月11日，原告（委托方）与被告（受委托方）签订《C时代物业管理服务合同》，约定原告将涉讼物业委托被告实行物业管理服务，物管费标准为：2017年6月1日至2020年12月31日按每平方米4元，即149.32元每月；每月7号前交纳物业管理费；原告逾期交付该款项，被告可从逾期日起按每日千分之三加收滞纳金；承租期间，原告自负水电费；公共部分水电费和房屋设备维护所产生的费用由甲方按照建筑面积比例公摊；等等。2017年1月19日，被告出具《收据》确认收取原告支付的涉讼物业租金（2017年6月1日至2042年5月31日）140956元。2018年5月24日，原告签署收楼确认书，根据被告按合同约定的交楼标准将上述物业移交给原告，如有任何遗漏工程，原告于签署确认书后三天内递交《遗漏工程申报表》。原告在房屋验收记录表中仅注明阳台门锁坏了。2018年2月27日，涉讼房屋所在楼宇办理竣工验收手续。2018年4月12日，涉讼房屋所在楼宇办理竣工验收备案手续。2019年2月6日，佛山市南海区国土城建和水务局核发涉讼房屋所在楼宇的不动产权证，登记权利人为佛山市南海区***夏北经济联合社。2020年7月18日，原告提起本案诉讼。庭审中原告明确若合同无效，要求退还无效部分期限的款项。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告签订的《C时代公寓使用权转让合同》约定原告支付一定对价、被告交付合同项下物业予原告使用一定期限，该合同权利义务符合租赁合同特征，本案为租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”现《物业使用权转让合同》约定涉讼物业使用权转让期限从2017年6月1日起至2037年5月31日止，转让期限届满之日起，被告同意无偿给予原告5年使用期至2042年5月31日止，即实际租赁期限超过二十年，故《物业使用权转让合同》中有关物业使用权转让期限超出二十年的部分无效。现涉讼物业已办理了不动产权登记，《物业使用权转让合同》其余约定的内容为双方当事人真实意思表示，未违约法律或行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告于2018年5月24日签署收楼确认书并填写房屋验收记录表，并未对房屋交付情况提出异议，也未在三天内递交《遗漏工程申报表》，应视为原告同意按现状接收房屋，该房屋已办理竣工验收备案手续，原告提出房屋存在质量问题依据不足，本院不予采纳。另外，从原告接收房屋至提起本案诉讼，已长达二年时间，原告未提供证据证明曾向被告主张过解除转让合同，故原告在本案中提出解除转让合同也超过合理期限，主张被告构成根本违约的理由均不能成立，本院对原告主张解除《C时代公寓使用权转让合同》的理由不能采纳。并对原告基于解除合同提起的诉讼请求均不予支持。如前所述，《物业使用权转让合同》约定使用权转让期间超出二十年部分无效，现原告所支付的转让款为二十五使用期间的对价，即被告应返还2037年6月1日至2042年5月31日期间对应的转让费56382元（281912元÷25年×5年）予原告，原告请求全额返还理据不足，超出部分本院不予支持。原告主张被告赔偿的其他项目均无事实与法律依据，本院依法也不予支持。原、被告签订的《C时代物业管理服务合同》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人具有法律约束力。被告主张原告支付2019年8月7日至2020年9月7日期间物业管理费2090.48元符合该合同约定，本院依法予以支持。原告辩解无须缴纳物业管理费的理由不能成立，本院不予采纳。被告主张原告支付滞纳金实为向原告主张逾期交纳物业管理费的违约金，被告主张按日千分之三计算过高，根据本案实际情况，本院酌情确定按日万分一计算，被告主张超出部分本院不予支持。被告所主张2019年7月至2020年8月期间公摊水电费234.04元，其提供了分摊费用明细说明且金额合理，本院对被告该项诉讼请求予以支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第六十条、第二百一十四条之规定，判决如下：一、佛山市*******有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还2037年6月1日至2042年5月31日期间对应的转让费56382元予黄麓红；二、黄麓红应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年8月7日至2020年9月7日期间物业管理费2090.48元并支付此期间每月均以149.32元为本金分别从下一个月8日起计算至实际支付日止按日万分之一标准计算的违约金予佛山市*******有限公司；三、黄麓红应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年7月至2020年8月期间公摊水电费234.04元予佛山市*******有限公司；四、驳回黄麓红的其他诉讼请求；五、驳回佛山市*******有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取3478.86元（原告已预交），由原告负担2873.86元，由被告负担605元。反诉受理费50元（被告已预交），由原告负担。二者抵扣后被告佛山市*******有限公司应于上述付款同期迳付还受理费555元予原告黄麓红，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇二〇年十月三十日书记员  黄晓璇