江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1002民初2295号原告：中国银行股份有限公司抚州市分行，住所地：江西省抚州市临川区赣东大道996号。统一社会信用代码：91361000862581099P。负责人：刘靖平，系该分行行长。委托诉讼代理人：王婧，女，1988年12月23日出生，汉族，抚州市临川区人，系该分行客户经理，住江西省抚州市临川区。被告:洪海平，男，1993年2月14日出生，汉族，抚州市临川区人，住江西省抚州市临川区。被告：江西电联实业（抚州）有限责任公司，住所地：江西省抚州市玉茗大道1199号（丰源宜合）13幢1-99号，统一社会信用代码：91361003MA35F7G779。法定代表人：吴晓光，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭服桂，江西豫章律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司抚州市分行诉被告洪海平、江西电联实业（抚州）有限责任公司（下称江西电联公司）金融借款合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王婧、被告江西电联公司委托诉讼代理人谭服桂到庭参加诉讼,被告洪海平经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行股份有限公司抚州市分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告洪海平签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；2、被告洪海平立即清偿贷款本息376041.81元（截止2020年1月18日被告拖欠借款本金370540.30元，利息5433.83元，罚息67.68元）及后续产生的利息及罚息；3、原告对本案抵押物享有优先受偿权；4、被告江西电联公司对本案贷款本息承担连带保证责任；5、被告江西电联公司五天内补足保证金；6、因本案诉讼所产生的一切费用均由上述被告承担。事实和理由：2016年7月27日，被告洪海平为购买一手住房向原告申请个人一手住房按揭贷款，并于2016年8月18日与原告签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同编号为2016年抚中银房贷玉字第0042号），合同借款金额39万元，借款期限为360个月，借款利率为月利率3.675%，且遇国家利率调整而做相应调整，还款日为每月18日，按月还本付息。此后原告依约于2016年8月19日向被告洪海平发放了合同金额39万元，被告借款后前期均能正常还款，从2018年10月开始多次未按合同约定还本付息而使贷款产生逾期，但经原告催收，尚能偿还。2019年2月后，被告未能偿还应付本息。另外，原告于2016年7月19日与江西电联公司签订了《中国银行股份有限公司个人购房贷款合作协议》（协议编号为2016年玉按住字第02号），被告江西电联公司为被告洪海平提供了全额不可撤销连带责任保证。保证期限自借款合同生效之日起至原告取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《不动产登记证明》或《他项权证》止。截止2020年1月18日，被告江西电联公司并未办理本案抵押物他项权证。依照合作协议第八条，原告已从被告江西电联公司保证金账户扣收借款人洪海平贷款本息共15781.64元，被告江西电联公司必须五天内补足保证金。截止2020年1月18日，被告洪海平已违约4期，拖欠贷款本息（含罚息）376041.81元，原告经多次催收无果，特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告洪海平未作答辩。被告江西电联公司辩称，被告洪海平逾期后，本公司为其代偿了部分本金及利息，截止2020年1月18日，本公司已经为被告洪海平代偿银行款项15781.64元，被告洪海平还欠原告的贷款本金及利息应予以相应扣减，具体金额由法院查实后予以认定；本公司依约只承担阶段性连带责任保证担保（承担的只是本金、利息和罚息），对原告诉请的诉讼费和保全费等，本公司不承担；本公司对原告就抵押物的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权无异议；如法院认定本公司对被告洪海平归还贷款本金及利息等承担连带保证责任，则应依法判决本公司对被告洪海平享有追偿权。本院经审理，认定事实如下：2016年7月19日，原告与被告江西电联公司（开发商）签订《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》，约定被告江西电联公司为购买其开发的“丰源宜合”20#—22#楼的购房借款人提供阶段性担保，负有全额不可撤销连带责任保证。2016年8月18日，原告（贷款人）与被告洪海平(借款人)、江西电联公司（保证人）签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号为2016年抚中银房贷玉字第0042号）一份，合同约定，借款人借款39万元用于购置“丰源宜合”20#楼2202室，借款期限为360个月，借款利率为月利率3.675%，且遇国家利率调整而做相应调整，还款日为每月18日，按月还本付息；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%；担保方式为抵押加阶段性保证，借款人在合同抵押物清单上签名同意以其所购房产“丰源宜合”20#楼2202室为合同项下贷款提供抵押，保证人为合同项下贷款提供阶段性保证，自借款人办妥本合同项下所购抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用的，贷款人有权终止或解除本合同，宣布本合同项下贷款本息全部到期；贷款人受托支付：借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商即被告江西电联公司专用账户。为确保上述《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》(主合同)项下债务的履行，2017年12月21日原告（质权人）与被告江西电联公司（出质人）签订《中国银行股份有限公司个人贷款保证金质押合同》，约定出质人自愿提供保证金为质权人的债权设立阶段性质押担保，自借款人办妥主合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且质权人收到他项权证之日起，出质人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已发生的担保责任，出质人须以质押物予以承担；担保债权包括主合同项下本金、利息（含复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给质权人造成的损失和其他所有应付费用；在担保责任发生后，债权人有权以保证金优先清偿在主合同项下发生的费用，剩余部分用于清偿主债权。2016年8月19日，原告向被告洪海平指定的被告江西电联公司账户发放了贷款39万元，但被告洪海平未按约定履行还款义务，其向原告贷款购买的“丰源宜合”20#楼2202室房屋至今尚未办理他项权证。截止2020年1月18日，被告洪海平已违约4期，除去原告从被告江西电联公司保证金账户扣划的15781.64元，被告洪海平尚拖欠原告贷款本金370540.30元、利息5433.83元、罚息67.68元。原告经多次催讨未果，遂诉至本院。本院认为，原告与被告江西电联公司签订《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》和《中国银行股份有限公司个人贷款保证金质押合同》，与被告洪海平、江西电联公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，各当事人应遵照履行。原告依约履行了发放贷款的义务，被告洪海平未按合同约定按时还款，已构成违约，原告要求解除贷款合同并要求被告洪海平偿还全部剩余借款本金、利息及罚息的诉讼请求，应当予以支持。被告洪海平以其所购房产为该笔贷款提供抵押担保，但截止目前因被告未办理他项权证，原告对于抵押房产所享有的抵押权尚未设立，原告要求对本案抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的主张，没有依据，本院不予支持。被告江西电联公司作为保证人，其承担阶段性保证责任的解除条件尚未成就，应对被告洪海平的债务承担合同约定的连带保证责任，且根据合同约定，该担保责任包括原告实现债权的费用，故对被告江西电联公司关于其不应承担诉讼费和保全费的辩称，不予采信。被告江西电联公司承担清偿责任后，有权向被告洪海平追偿。对原告要求被告江西电联公司五天内补足质押保证金的诉请，因原告已宣布解除主合同并要求被告江西电联公司对主合同项下债务承担连带清偿责任，故该项主张已无依据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下:一、解除原告中国银行股份有限公司抚州市分行与被告洪海平、江西电联实业（抚州）有限责任公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；二、被告洪海平于本判决生效之日起五日内偿还原告中国银行股份有限公司抚州市分行借款本金370540.30元，利息5433.83元，罚息67.68元，合计376041.81元[暂计算至2020年1月18日，之后的利息及罚息按合同约定计算至欠款还清之日止（具体金额以《中国银行核心银行系统》记载的数额为准）]；三、被告江西电联实业（抚州）有限责任公司对上述第二项承担连带清偿责任；四、驳回原告中国银行股份有限公司抚州市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6942元，减半收取计3471元，保全费2520元，合计5991元，由被告洪海平、江西电联实业（抚州）有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须自觉履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审判员  邹节辉二〇二〇年六月八日法官助理熊奇书记员王大鹏