上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初6310号原告：吴忠华。委托诉讼代理人：韦家凯，上海华勤基信律师事务所律师。委托诉讼代理人：马俊杰，上海华勤基信律师事务所律师。被告：宋清理。原告吴忠华诉被告宋清理房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月12日、2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韦家凯、马俊杰，被告宋清理均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴忠华向本院提出诉讼请求：1、判令双方于2009年6月1日签订的《房屋租赁协议》无效；2、判令被告返还装修折价款人民币(下同)303,542.70元，装修损失164,623.90元；3、判令被告赔偿其他经济损失29,524元(前案诉讼费和评估费)。事实与理由：2009年6月1日，原、被告就位于上海市奉贤区南桥镇环城东路红星721号的房屋签订了《房屋租赁协议》，租赁期限十年，即2009年6月1日起至2019年6月1日；租赁用途为经营饭店使用。该合同第二条约定被告保证土地、房屋的使用性，可用于经营农家饭店，同时约定了如碰到违章等原因由被告负责处理；第六条约定了租赁期间如遇动拆迁情形被告向原告补偿方式，第九条约定了原告有权转租。2014年9月13日，原告与案外人陆某某签订了《饭店转让协议》，该协议实为房屋租赁合同，原告将系争房屋转租给案外人陆某某，租赁期限为五年，即2014年9月15日起至2019年9月14日；租赁用途为经营饭店之用。2016年下半年期间，村委会通知被告系争房屋为违章建筑，需关店拆房。2017年9月初，系争房屋被拆除。案外人陆某某与原、被告双方协商未果，同年案外人陆某某诉请原告返还装修折价款和赔偿装修损失，本院一审(案号为2017沪0120民初15243号)认定因案外人陆某某仅与原告存在房屋租赁合同关系，不直接与被告发生关系，故判令原告作为出租人向案外人陆某某返还装修折价款303,542.70元和承担部分装修损失164,623.90元，并判令原告承担案件受理费及评估费合计20,000元。原告上诉，但该案二审维持一审判决，并判令原告承担二审案件受理费9,524元。原、被告所签订《房屋租赁协议》第二条约定了被告应保证土地、房屋的使用性，现系争房屋属于违章建筑，属于出租人违约的情形，被告违约给原告造成损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，现因被告出租的标的物违法导致合同无效，故被告应赔偿相应的剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，并向原告返还相应的装修折价款。此外，原告在与案外人陆某某的诉讼中所承担的案件受理费及评估费，属于本案中被告出租房屋没有合法产证导致的损失，被告应赔偿因此而产生损失29,524元，故原告诉讼来院。被告宋清理辩称，根据双方租赁合同第三条，租金半年一付，原告一直拖欠租金。2006年接到违章通知后，才知道原告和案外人陆某某签订了转让协议，原告收到了案外人1,350,000元的转让费。案外人在被告不知情的情况下对房屋进行了装修，原告没有告知被告转让的事情。合同第九条约定损失要原告自行处理。根据租赁合同第二条，原、被告签订协议时已经明确，拆违是政府行为，被告不应当承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2009年6月1日，原、被告签订《房屋租赁协议》,约定：被告将位于奉贤区南桥镇环城东路六墩村红星721号房屋、场地租赁给原告使用；建筑面积1,500平方米，场地3,300平方米；被告保证土地、房屋的使用性，可做经营农家饭店，执照及其他证件办理及费用由原告自负；租赁期限十年，第一年至第五年每年285,000元，第六年到第十年每年305,000元，租金每半年已付，先付后用，每次应提前一个月支付；被告给予原告装修施工期四个月，装修期间被告不予计算租金费用；租赁期间原告有权转租，但被告仅与原告发生租赁关系，同时原告保证按期交付租金，原告如有转租，改变房屋结构，需得到被告许可，同意签字后方可施工。2014年9月13日，原告与案外人陆某某签订《饭店转让协议》，约定：原告将系争房屋转让给陆某某使用，建筑面积约1,500平方米；租期五年，自2014年9月15日起至2019年9月14日止；陆某某一次性支付原告转让费1,350,000元；饭店转让给陆某某后，陆某某同意代替原告向房东履行原有租赁合同中所规定的条款，并且每年定期缴纳该合同所约定的应由原告缴纳的房租水电费及其他各项费用；转让后如房屋需要改建(装修不算)，应与原告沟通，否则一切后果由陆某某承担；为了陆某某更好的开展经营(原告应积极配合陆某某)，陆某某租赁后对外不得讲该店由原告转让使用，要讲陆某某与原告共同经营，避免造成不必要的麻烦和解释。另查明，2017年7月14日，案外人陆某某以本案原告为被告，本案被告为第三人向本院提起诉讼，要求判令转让协议无效及返还装修折价款、赔偿装饰装修损失。该案审理过程中，本院依法对系争房屋内的装饰装修进行了审价，评估单位于2017年9月15日出具评估结论为：装修工程(2009年完工)在评估基准日的评估价值为337,269.67元，维修工程在评估基准日的评估价值为235,177元。上述评估进行过程中，评估单位亦通知本案被告宋清理到场参加，但宋清理未参加。对于评估报告中的装修工程和维修工程，经本院向评估单位和在庭审中与原、被告确认，装修工程为原告于2009年进行的装修，维修工程为案外人陆某某在承租后进行的新装修，两项装修工程估价不重合。本院于2017年11月8日作出(2017)沪0120民初15243号民事判决书，认定系争房屋被认定违章已被拆除，租赁合同无效，案外人陆某某与本案原告之间应为转租关系，故《饭店转让协议》无效；约定转让费中包括已形成附合的装饰装修物，经评估确认的装饰装修损失由陆某某承担10%，其余由本案原告返还陆某某。租赁期间维修工程由陆某某和本案原告按三七分担。故判决：一、确认陆某某与吴忠华签订的《饭店转让协议》无效；二、吴忠华返还陆某某原装修折价款303,542.70元；三、吴忠华赔偿陆某某装修损失164,623.90元。案件受理费4,762元、评估费16,000元，由陆某某负担762元，吴忠华负担20,000元。后本案原告吴忠华不服判决，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2018年4月10日作出(2018)沪01民终1314号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,524元，由上诉人吴忠华负担。现吴忠华已向案外人陆某某履行了上述判决书确定的付款义务。再查明，系争房屋未办理建设工程规划许可证，于上述评估结束后的2017年9月至10月被拆除。被告宋清理称已由其签订减量化清拆协议，但未向本院提供该协议。原告在庭审中确认现根据双方租赁合同及已生效判决主张装饰装修损失，不会再按照减量化清拆主张装饰装修损失。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案中被告出租的房屋未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间订立的租赁合同无效，本院对原告要求确认双方签订的《房屋租赁协议》无效的诉讼请求，依法予以支持。租赁合同无效，双方应按照导致合同无效的过错分担已形成附合的装饰装修的现值损失。原、被告对导致合同无效均有过错，本院根据过错大小、房屋现状及被告自认的减量化情况等综合考虑，酌定被告承担装饰装修现值损失中的百分之七十，原告承担百分之三十。原告将系争房屋转租给案外人陆某某，陆某某在系争房屋中的新装修以及转让款中的原装修的损失承担已由前案生效判决处理完毕。对于原、被告之间的租赁合同而言，原告经生效案件确定的付款义务原装修损失303,542.70元及新装修损失164,623.90元，均属于因原、被告租赁合同无效而导致的原告方的装饰装修现值损失，综上，被告应承担上述损失468,166.60元中的百分之七十，故本院对原告要求被告赔偿装饰装修损失327,716.62元的诉讼请求，依法予以支持。对于原告要求被告承担前案诉讼费、评估费损失的诉讼请求，本院认为，前案诉讼费系因原告将系争房屋转租案外人而某某，该损失的产生与被告无关，故本院对原告要求被告赔偿前案诉讼费损失的诉讼请求不予支持。而前案中的装饰装修评估费，因被告作为出租人，对因合同无效导致的装饰装修损失应当承担相应的责任，且该评估产生于原、被告及案外人共某某与的案件中，评估结论本院在本案中仍予以采纳，故被告亦应当承担与其责任相当的部分评估费，综上，本院对原告要求被告赔偿评估费6,720元的诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院》第二条、第九条,判决如下：一、确认原告吴忠华与被告宋清理于2009年６月１日签订的《房屋租赁协议》无效。二、被告宋清理于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴忠华装饰装修损失人民币327,716.62元。三、被告宋清理于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴忠华评估费损失人民币6,720元。四、对原告吴忠华的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,764元，由原告负担人民币4,382元，由原告负担1,314元，由被告负担3,068元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  苏姝二〇二〇年五月二十八日书记员  倪璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。…第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。