北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初1346号原告：周航，男，1992年10月24日出生，汉族，户籍地重庆市奉节县，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：何桂花，北京首润律师事务所律师。被告：刘丹，女，1985年10月6日出生，汉族，户籍地河北省三河市燕郊开发区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：彭金城，北京市玖典律师事务所律师。原告周航与被告刘丹房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员谢彩凤独任审判，公开开庭进行了审理。原告周航及其委托诉讼代理人何桂花，被告刘丹及其委托诉讼代理人彭金城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周航向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签署的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2、判令被告向原告返还超额收取的房屋租金7006元；3、判令被告向原告返还2019年9月30日至2019年11月19日期间的剩余租金39203元；4、判令被告向原告退还其所收取的装修费80000元；5、判令被告向原告退还已经收取的房屋押金23060元；6、判令被告向原告赔偿燃气表花费4800元；7、判令被告向原告退还截止2019年9月30日房屋内所剩余的水、燃气卡等费用200元；8、诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告变更第一项诉讼请求为:确认双方签署的《房屋租赁协议》及《补充协议》无效，并明确第二项诉讼请求中的租金差价7006元实际包括3个月的租金和1个月的押金差价。事实和理由：原、被告双方及北京华笙房地产经纪有限公司(即中介公司)于2019年7月1日签订合同编号为0000201的《艾迪城租售中心签约文件(租赁)》(简称“租赁合同”)及补充协议，约定将被告位于北京市顺义区的一套面积62.75平米的房屋出租给原告用于经营餐饮使用，租赁期自2019年7月16日至2022年7月15日，租金标准为24812元/月(按每日每平米13.18元核算)，租金按季度缴纳，押金为一个月房租，同时原告向被告缴纳房屋装修款(即装修转让费)80000元整，被告于2019年7月2日向原告交付房屋及水电、燃气卡等，且被告及中介公司多次强调房屋内的水电燃气都是正常的。原告于签约当日依约向被告缴纳了三个月的房租74436元，房屋押金24812元及装修转让费80000元，共计179248元。但被告交付房屋后原告才发现屋内燃气并未开通，导致原告根本无法正常经营使用，后在原告的多番努力下房屋燃气于2019年8月19日方才开通，原告为此还自行花费4800元。2019年9月份，原告又发现被告在房屋面积一事上也对原告进行了欺瞒。即原告所承租房屋的实际面积为58.32平米，而被告在合同中却将房屋面积写为62.75平米，面积误差为4.43米。因双方协商的房屋租金按房屋面积核算，因此被告的这一欺骗行为导致原告实际上向被告超额支付了租金及押金合计7006元。若非原告发现，原告在未来履约过程中还需按季超额交付租金7000余元，如此推算，如继续履行合同，原告在整个合同期内将向被告额外支付租金高达84000余元。原告认为:1、合同双方在签约时应当本着诚实、守信、意思自治的原则,《中华人民共和国合同法》也明确规定:一方以欺诈、胁迫手段订立的合同为无效合同。被告在燃气、房屋面积等事宜上对原告进行欺诈,导致原告在错误的认识下与被告签署了房屋租赁合同并支付了相关款项,从而给原告造成了严重的经济损失。双方之间签署的房屋租赁合同及补充协议应为无效合同;2、《租赁合同》第六条第三项明确约定出租方迟延交付房屋达5日的,承租方有权单方面解除合同，被告在明知原告承租房屋为经营餐饮使用的前提下,长达一个月不开通屋内燃气，导致原告根本无法正常使用房屋,该行为本质上与迟延交房并无区别。综上，被告的欺诈及违约行为已经导致原告彻底失去了对被告的信任，双方之间已无合作的基础。因此原告已正式向被告表达了解除房屋租赁合同的意向，但被告对原告的请求不予以认可。原告无奈之下只能诉至法院，请求法院依法维护原告的合法利益。被告刘丹辩称：1、不同意第一项诉讼请求，双方签署的租赁合同及补充协议有效，于2019年9月30日协商解除；2、同意第二项诉讼请求，同意退还多收的租金7006元；3、同意第三项诉讼请求；4、不同意第四项诉讼请求，双方未就此约定且原告已经使用，装修是饭店专属的装修，装修费包括排风系统等都是饭店专用，被告实际装修花费20多万元，8万元是双方协商确定的数额，租房不包括装修费，装修应该由原告出；5、不同意第五项诉讼请求。不同意退还押金，根据合同约定，因原告违约，押金不退；6、不同意赔偿燃气表花费，这是原告用于经营所需。合同约定，被告提供燃气接口，不负责提供表的下端，应该由原告根据自身需求向燃气公司申请报批安装，与被告无关；7、不同意第七项诉讼请求，原告未提供证据证明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，本院对下列事实予以确认：2016年6月14日，被告自案外人北京中航油置业有限公司处购买顺义区房屋（以下简称涉案房屋），双方签署的《北京市商品房预售合同》中记载房屋的预测建筑面积共58.31平方米。其中，套内建筑面积53.76平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积4.55平方米。2019年9月14日，被告取得上述房屋的权属证书，该权属证书上载明房屋建筑面积58.32平方米，其中专有建筑面积53.89平方米，分摊建筑面积4.43平方米。2019年7月1日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告的房屋，合同第一条约定，房屋建筑面积62.75平方米。第二条：（一）房屋租赁期限自2019年7月16日至2022年7月15日。甲方应于2019年7月2日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水、电、燃气卡等后视为交付完成。（二）租赁期满后或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。第三条：（一）租金标准：24812元/月，支付方式:季付，租金总计74436元。（二）押金：24812元。第四条：（一）物业费由甲方承担；水电费、供暖费、燃气费、车位费、租赁税费由乙方承担。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。第六条：（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达5日的。2、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。第七条：（二）乙方提前退租的，甲方退还乙方相应租金，押金不予退还。同日，双方签署《补充协议》，约定：1、房屋装修折价款为8万元，乙方一次性支付给甲方；2、房租从第二年开始每年递增百分之六……。上述《租赁合同》及《补充协议》签订当天，被告向原告出具《收据》，内容：今收到周航交来2019年7月16日至2019年10月16日房屋租金74436元，押金24812元，装修折扣款（装修转让费）80000元。共计179248元。租房地址：安宁街7号院23号楼1层116室。双方均确认实收金额为178800元。被告称，房屋交付时间就是合同签订时间，即2019年7月1日，因当时涉诉房屋没有安装燃气设备，需要用户根据自身需求由专业人员设计安装，被告只负责提供气源到气表，因此房屋交付时没有交付原告燃气卡。原告接收房屋后开始报装和开通燃气，直至2019年8月19日燃气开通，因此原告主张房屋的交付日期为2019年8月19日。原告称其于2019年9月发现涉诉房屋的实际面积小于约定的建筑面积，遂于2019年9月30日通过微信方式向被告发送《通知书》，内容为：您我双方签订的编号为0000201的《艾迪城租售中心签约文件》，约定贵方出租给我方的房屋面积为62.75平米，但后经我方核实，该房屋的实际面积仅为58.32平方米。且上述合同签署后，贵方并未按照约定及时开通燃气，导致我方一个多月无法正常使用该房屋。我方认为贵方的上述行为严重违背了诚实信用原则，不但违反了合同约定，还构成了合同欺诈。且贵方的违法及违约行为已经给我造成了严重的经济损失。鉴于贵方的上述事实，我方现正式通知贵方：一、2019年7月1日签订的编号为0000201的《艾迪城租售中心签约文件》及补充协议未无效合同，自本通知送达贵方之日（即2019年9月30日）起，我方将不再使用上述房屋，也不再向贵方缴纳租金及任何费用，贵我双方的租金计算日截止到2019年9月30日。二、我已经将上述房屋内属于我方的设施物品全部搬走，请贵方在2019年10月7日前来查验房屋并交接水、电、燃气等。被告主张其于2019年9月取得涉诉房屋产权证书时才知晓房屋的实际面积为58.32平方米，因此不存在欺诈行为。原告称其曾看房两次。涉诉房屋的中介经纪人李某陈述：原告一共看了四、五回房，签租赁合同时约定房屋面积等房本下来再确定，多退少补，先按照62点多平米写，其之所以书写为62.75平方米，是用58.32平方米+公摊4.43平方米得出的，也是原被告双方同意的；燃气需要根据每家的灶台位置安排走管道，原告当时没买灶台，开通燃气需要具体的设计，天然气当时是通的，原告说燃气要通，得有燃气，看房时没去看过燃气；签租赁合同的时候，租赁合同上除双方签名外的字都是中介写的，对于合同第2条关于交付水、点、燃气卡等后视为交付完成的条款，是因为这份合同是制式合同，一般针对住宅，本合同跟住宅的合同不一样，没有根据该合同的具体需求进行相应的修改，这个问题在签合同时证人没有给双方解释过，签合同三个多月后，原告才跟证人说天然气和面积差的问题，说要退房，原告要一个月的免租期，被告只给半个月。关于燃气的安装事宜，双方存在分歧。原告主张其去看房的时候没有看到管道和燃气表，签署合同后发现没有燃气表就准备不租，但是被告说帮忙报装，之前的租金不收，后被告一直拖延，原告不得不自行安装，为此原告花费燃气表费用4800元，但被告对此不予认可，原告亦未提交证据予以证实。被告称燃气安装需要根据用户的需求由专业人员设计安装，燃气公司有规定的安装流程，被告提供气源到燃气表，不负责提供表的下端，应由原告根据自身需求向燃气公司申请报批安装。被告提交的原告与被告丈夫林觉荣的微信聊天记录显示：2019年7月7日，原告发微信：“林哥，营业执照送过来了，大门钥匙也拿到了”；7月19日，原告：“嗯，问清楚了。要我们自己去买一个商用天然气预警设备，然后找个人来帮忙安装上就可以了”；7月26日：“林哥，食品许可证拿到了，燃气一到就可以开张了。”；8月14日：“林哥，燃气昨天安装好了，燃气报警器今天也安上了。现在就等燃气公司派人过来验收就能通气了。我刚给燃气公司的人打电话了，可是没找到验收的人，林哥您帮我问下可以吗？”8月15日：“林哥，燃气验收合格了。不过还要等燃气公司的人上门开表，他们说明天来不了就得等下周一了，我们准备下周一开业的。”9月26日：“林哥，如果退租的话，起租期是从8月19日开始算吗”，对此，林觉荣答复：“你从8月19日起算，那燃气你算几天延期的。”原告：“燃气是8月14安装的，燃气卡是8月19下午5点左右拿到的。”审理过程中，原告明确其之所以主张被告退还2019年9月30日至2019年11月19日期间的剩余租金39203元，是因为燃气直到2019年8月19日才开通，燃气开通之前属于免租期，租期相应后延至2019年11月19日。被告认为，同意按照合同约定金额退还剩余租期的租金，但不认可退还39203元，原告使用房屋的租期应当自2019年7月16日计算至2019年9月30日。上述事实，有原告提交的房屋租赁合同及补充协议、收据、商品房预售合同及补差协议、燃气缴费单、通知书、照片，被告提交的房屋预售合同、房本、燃气报装流程、微信聊天记录，证人李某的证人证言，以及本院庭审笔录、工作记录等在案佐证。本院经审理认为：本案的争议焦点是：1.被告是否存在欺诈行为，以及是否导致房屋租赁合同无效；2.被告应否退还原告装修费和电表费的损失。关于房屋租赁合同的效力。原告主张被告存在面积欺诈及燃气安装欺诈，进而导致合同无效。本院认为，合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”首先，即便存在欺诈，也不一定导致合同无效，还需要损害国家利益。本案是普通的民事房屋租赁合同，并不涉及国家利益。其次，从是否存在欺诈的事实来看：1、双方在签署《房屋租赁合同》时房屋尚未办理产权证，且均未实际测量房屋面积，因此当时各方无法确认房屋的准确面积；2、在承租涉诉房屋前，原告自述曾两次查看房并最终决定承租房屋，可知房屋面积的误差应不会对被告合同目的实现产生实质影响；3、根据房屋中介经纪人的陈述，双方在签订合同时均知晓合同记载的房屋面积为协商确定，且同意待房本下来后多退少补。关于燃气报装问题是否存在欺诈。原告自述在租房前曾两次看房，且自述因要从事餐饮活动特别注意燃气问题，可见其当时对房屋内并不存在现成的、可立即开火使用的燃气设备的事实是知晓或应当知晓的。原告主张被告承诺报装燃气，报装责任在被告，但双方签订的租赁合同并未对此明确约定，原告并未提交证据证明。尽管租赁合同约定2019年7月2日被告方需要移交房门钥匙及水、电、燃气卡，但结合签约的实际情况，合同签订日期为2019年7月1日，房内当时并未有现成的燃气设备，原告从开始报装燃气到安装成功前后花费共计将近1个月，因此被告根本不可能在签约次日就交付燃气卡，且结合房屋中介的陈述，可以看出关于燃气卡的交付条款书写可能存在误差，不能反映双方当事人的真实意思表示。而且从被告提交的微信聊天记录来看，租赁合同签订后，原告没有对此提出异议，也没有催促被告交付燃气卡，而是自己主动去办理燃气开通手续和购买相应设备，因此，原告据此主张报装责任在被告，被告存在欺诈，本院不予支持。综合上述，本院认定被告在签署合同时不存在故意隐瞒真实情况的欺诈情形，也不属于法律规定的无效情形。因此，对原告关于《租赁合同无效》及《补充协议》无效的主张，本院不予支持。本院认为，双方签订的《租赁合同无效》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效。原告于自述于2019年9月30日发出书面解除通知，被告也认可合同于2019年9月30日解除，本院对此不持异议，确认双方签订的《租赁合同无效》及《补充协议》于2019年9月30日解除。关于多缴纳的租金，原告主张，因燃气开通时间是2019年8月19日，应当自燃气开通后计算租期，其交纳了三个月的租金，故租期相应顺延至2019年11月19日，因原告自2019年9月30日已经腾退涉诉房屋，故要求被告退还2019年9月30日至2019年11月19日期间的租赁费39203元（每天768.16元乘以51天）。被告认为原告实际占有使用的租期是2019年7月16日至2019年9月30日，不同意原告的计算方式。本院认为，发生纠纷后双方虽然重新协商过免租期的问题，但并未就免租期达成一致意见，应当按照租赁合同约定确定免租期。且根据上文分析，报装燃气并非被告的合同义务，故本院确认原告占有使用房屋的租赁期间应当遵从合同的约定，自2019年7月16日开始计算至2019年9月30日，剩余租期的租金被告应当退还。关于面积差导致的租金差额，被告明确同意多退少补，同意返还原告超额收取的房屋租金7006元，对此本院不持异议。关于装修费用，因双方签订的合同并未明确约定提前解除合同时装修费如何退还的问题，双方协商过程中也未对装修费问题达成一致意见。本院认为，涉案的房屋装修并非是被告为原告专门量身定制的装修，根据补充协议的约定，装修折价款8万元实际上是被告提供的房屋装修在租赁期间的折旧费用。因双方约定的租赁期限尚未履行完毕，剩余租赁期限的装修折价款，被告应返还原告。结合原告占有房屋的时间、装修的使用和折旧情况，本院酌情确定被告返还原告装修费7万元。关于押金，根据本案查明的事实，本案系原告主动提出解约，且被告不存在欺诈及其他明显的违约行为，故解约责任主要在原告方，根据《房屋租赁合同》第七条约定，被告有权不予退还押金，据此，对于原告的押金退还诉求，本院不予支持。关于燃气表花费，因燃气表为原告经营所需自行安装，且未提供证据证明实际支出数额，但电表安装完成后，事实上有利于被告今后的使用或者对外出租，故本院酌情确定被告支付原告报装燃气表的费用2000元。关于剩余的水、燃气费用，因原告未提交证据证明剩余的实际数额，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘丹于本判决生效后七日内退还原告周航房屋租金和押金的差价7006元、剩余租期的租金11530元、装修费7万元、燃气表费用2000元，以上共计90536元；二、驳回原告周航其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3385元，由原告周航负担1399元（已交纳），被告刘丹负担1986元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 谢彩凤二〇二〇年六月二十四日法官助理 赵 杰书 记 员 徐苑馨