湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民初1759号原告：兴业银行股份有限公司襄阳分行，住所地襄阳市高新区长虹北路**。负责人：李波，该行行长。委托诉讼代理人：李咏、任飞，湖北卧龙律师事务所律师。被告：罗超，男，1986年10月3日出生，汉族，住南漳县。被告：李静，女，1987年5月1日出生，汉族，住南漳县。被告：中房集团襄阳房地产开发股份有限公司，，住所地襄阳市樊城区大庆西路**法定代表人：郭朝晖，该公司经理。委托诉讼代理人：范建召、王东，湖北隆中律师事务所律师。被告：中房集团襄阳房地产开发股份有限公司直属分公司，住，住所地襄阳市樊城区人民路**/div>负责人：马永红。委托诉讼代理人：范建召、王东，湖北隆中律师事务所律师。原告兴业银行股份有限公司襄阳分行（以下简称兴业银行襄阳分行）与被告罗超、李静、中房集团襄阳房地产开发股份有限公司（以下简称中房襄阳公司）、中房集团襄阳房地产开发股份有限公司直属分公司（以下简称中房襄阳直属分公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告兴业银行襄阳分行的委托诉讼代理人任飞，被告中房襄阳公司、中房襄阳直属分公司的共同委托诉讼代理人王东到庭参加诉讼，被告罗超、李静经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴业银行襄阳分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告所签订的个人购房抵押（保证）借款合同；2.判令罗超、李静偿还原告借款本金404186.42元、违约金4200元、利息罚息35844.88元（利息、罚息计算至2019年9月30日），2019年10月1日起至实际还清之日止的罚息按照合同约定计算；3.判令罗超、李静承担本案律师代理费5000元以及原告实现债权的其他费用；4.判令中房襄阳公司、中房襄阳直属分公司对罗超、李静的上述债务（本金、利息、罚息、违约金）、律师代理费及原告实现债权的费用向原告承担连带清偿责任；5.判令原告对登记在罗超、李静名下位于襄阳市樊城区松鹤路中房·祥和名邸第3幢1单元3-4号房屋享有优先受偿权，并就前述房屋折价或者变卖、拍卖所得之价款在本诉的债务（本金、利息、罚息、违约金）、律师代理费及原告实现债权的费用限额范围内优先受偿；6.判令四被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：罗超、李静系夫妻关系，二人向原告提出住房按揭贷款42万元的申请，承诺以襄阳市樊城区松鹤路中房·祥和名邸第3幢1单元3-4号房屋为贷款抵押担保，中房襄阳公司、中房襄阳直属分公司为罗超、李静的借款提供连带保证责任担保。2015年8月25日，罗超、李静、中房襄阳直属分公司与原告签订编号为兴银鄂襄A字2015第0288号个人购房抵押（保证）借款合同，合同对借款金额、时间、利率、还款时间及方式、抵押物、保证人、保证方式、保证期间、违约责任、实现债权费用承担等内容进行了详细规定。随后，罗超、李静以其购买的位于樊城区松鹤路中房·祥和名邸第3幢1单元3-4号房屋为合同项下的借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。原告于2015年8月25日向被告发放贷款42万元，罗超、李静未按照合同约定履行还本付息的义务，已构成违约。根据合同约定，原告有权提前收贷，并解除合同，罗超、李静应当按照合同约定承担还本付息及违约责任，中房襄阳公司、中房襄阳直属分公司应承担连带保证责任。被告中房襄阳公司、中房襄阳直属分公司共同答辩称：1.商品房买卖合同中表明中房襄阳直属分公司仅是委托代理机构，兴业银行襄阳分行在发放按揭贷款的过程中应已知晓中房襄阳直属分公司和中房襄阳公司之间的代理关系，因此中房襄阳直属分公司并非购房合同和按揭贷款合同的当事人，不应承担连带责任；2.中房襄阳公司于2017年8月28日，被襄阳市中级人民法院裁定受理破产重整，依据破产法解释（三）第四条的规定，保证人被裁定进入破产程序的，债权人有权申报其对保证人的保证债权，原告对中房襄阳公司的保证债权形成于2015年8月28日，属于破产债权，债权人未依照破产法规定申报债权的，不得依照破产法规定的程序行使权利。2019年1月4日，襄阳市中级人民法院裁定批准中房襄阳公司重整计划、终止中房襄阳公司重整程序，因此对于遗留的破产债权，债权人应当补充申报，并经管理人审查认定，对管理人审查认定结果有异议的，才能提起破产债权确认之诉，否则依据相关规定，破产申请受理后、重整计划执行完毕前，债权人新提起的要求债务人清偿的民事诉讼，人民法院不予受理，因此原告应先向破产管理人补充申报保证债权，对认定结果有异议才能提起诉讼，且不得要求中房襄阳公司个别清偿；3.原告对主债务人的一个违约行为同时主张了违约金和逾期罚息，属于重复主张，请求人民法院作相应核减，并严格审查主债务人的还款还息情况。被告罗超、李静未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告兴业银行襄阳分行为支持其主张，向本院提交如下证据：证据一：兴业银行襄阳分行营业执照、法定代表人身份证明。证明原告主体资格。证据二：中房襄阳直属分公司、中房襄阳公司营业执照、授权委托书、董事会决议。证据三：罗超、李静身份证和结婚证复印件。证据二和证据三用于证明被告的主体资格。证据四：个人购房抵押（保证）借款合同。证据五：借款借据。证据六：贷款利息计算标准及利息计算表。证据四、证据五、证据六证明原告如约向被告发放了贷款，被告未按照合同约定履行还本付息义务，被告应当承担合同所规定的违约责任。证据七：代理合同和发票。证明原告为此支付的律师费用，按照合同约定应当由被告承担。被告中房襄阳公司、中房襄阳直属分公司共同发表如下质证意见：证据一无异议；证据二授权委托书和董事会决议内容有瑕疵，中房襄阳直属分公司是代理人身份所以不应承担连带责任；证据三真实性不清楚；证据四借款合同真实性无异议；证据五的真实性不清楚；证据六不能证明主债务人罗超、李静到底偿还了多少贷款。被告中房襄阳公司、中房襄阳直属分公司向本院提交两组证据：证据一：罗超与中房襄阳公司签订的商品房买卖合同，证明被告中房襄阳直属分公司不应承担连带责任。证据二：襄阳市中级人民法院作出的（2017）鄂06破申6号民事裁定书及（2017）鄂06破6号之一民事裁定书。证明中房襄阳公司已破产重整。原告兴业银行襄阳分行的质证意见为：证据一真实性无异议，但是证明目的有异议，该商品房买卖合同售卖人均为被告中房襄阳直属分公司，且办理的有营业执照，是独立的法人，根据合同的相对性原则，中房襄阳直属分公司应当承担责任，在其财产不足以承担的情况下再由中房襄阳公司承担；证据二的民事裁定书均是复印件，从证明力上来说有瑕疵。被告罗超、李静未提交证据。对当事人无异议的证据和事实，本院认定如下：2015年8月25日，被告罗超、李静因购买房产资金不足，向兴业银行襄阳分行申请个人购房借款，罗超、李静（债务人、抵押人）与兴业银行襄阳分行（债权人、抵押权人）、中房襄阳直属分公司（保证人）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，合同主要约定：罗超、李静向兴业银行襄阳分行借款420000元，借款期限为240个月，自2015年8月25日至2035年8月25日，本笔贷款适用于第1套房的房贷贷款政策，借款定价基准利率按央行人民币贷款基准利率五年以上期限档次，借款利率定价公式按比例浮动定价，借款利率等于定价基准利率乘以系数1，借款利率浮动方式采用固定日浮动，利率调整日为借款发放之日起每个公历年的第壹天；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；借款偿还方式为固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的16日及借款到期日为还款日，债务人按照等额本息偿还法的方式偿还借款本息，直至债务人还清全部借款本息为止。所购（抵押）房产为襄阳市樊城区松鹤路中房·祥和名邸第3幢1单元3-4号房屋，购买（评估）总价为603471元。如债务人未根据本合同的约定履行到期债务或者发生本合同约定的实现抵押权的情况，抵押人在此不可撤销地授权抵押权人无须经过诉讼或仲裁等法律程序有权以折价、拍卖、变卖等方式直接处分抵押物，所得价款在优先支付抵押物处分费用和本合同项下抵押人应支付或偿付给抵押权人的费用后，用于清偿担保债务。因债务人、担保人未履行本合同项下的义务而引起诉讼或其他法律纠纷的，则债权人所支付的实现债权的费用由债务人、担保人承担，实现债权的费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、申请执行费、律师代理费、办案费用、公告费、评估费、拍卖费、鉴定费、变卖费、差旅费、电讯费、处置费等。债务人不按本合同规定按时偿还借款本息构成违约，违约发生后，债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；针对债务人、担保人的其他每一项违约行为，债权人可要求债务人、担保人支付本合同项下借款金额1%的违约金，连续发生壹期违约后，本合同项下的借款执行利率调整为在调整当时借款定价基准利率的基础上上浮50%，浮动方式同本合同借款利率定价公式确定的浮动定价方式。合同签订后，原告兴业银行襄阳分行向被告罗超的账户发放贷款420000元；借款发放后，原告兴业银行襄阳分行从被告罗超的账户扣收本金、利息、罚息共计40842.17元。截止2019年9月30日，案涉合同尚欠借款本金404186.42元、利息罚息35844.88元。2017年8月18日，被告中房襄阳公司以其资不抵债，资产不足以清偿全部债务为由，向本院提出重整申请，本院于2017年8月28日作出（2017）鄂06破申6号民事裁定，裁定受理中房集团襄阳房地产开发股份有限公司重整申请。2018年12月26日，中房集团襄阳房地产开发股份有限公司管理人向本院提出申请，请求批准其重整计划，本院于2019年1月4日作出（2017）鄂06破6号之一民事裁定，批准中房集团襄阳房地产开发股份有限公司重整计划。另查明，原告兴业银行襄阳分行因本案诉讼支出律师代理费5000元。本院认为，《个人购房抵押(保证)借款合同》系各方当事人真实意思表示,内容并不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为合法有效。合法的债权债务受法律保护,原告兴业银行襄阳分行已依约向被告罗超、李静发放贷款,罗超、李静应按照合同约定履行按期还款义务。因被告罗超、李静未按合同约定按时偿还贷款本息,构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任，即支付相应的利息、罚息。原告兴业银行襄阳分行主张的本金、利息、罚息，不违反《中国人民银行利率规定》、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定和借款合同约定，因此对于原告兴业银行襄阳分行主张罗超、李静偿还借款本金404186.42元、利息罚息35844.88元（利息、罚息计算至2019年9月30日），2019年10月1日起至实际还清之日止的罚息按照合同约定计算的诉讼请求，本院予以支持。《个人购房抵押（保证）借款合同》中约定债务人不按本合同规定按时偿还借款本息构成违约，违约发生后，债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用，针对债务人的违约行为债权人可要求债务人支付本合同项下借款金额1%的违约金，因此对原告兴业银行襄阳分行主张解除《个人购房抵押（保证）借款合同》及要求被告罗超、李静支付违约金4200元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告兴业银行襄阳分行主张的律师代理费及实现债权的费用，因兴业银行襄阳分行仅提供证据证明其因本案诉讼支付了5000元的律师代理费，故本院仅对该5000元的律师代理费予以支持，对于原告未举证证明的其他实现债权的费用，本院依法不予支持。人民法院受理破产申请后，债权人新提起的要求债务人清偿的民事诉讼，人民法院不予受理，原告兴业银行股份有限公司襄阳分行应当先向中房集团襄阳房地产开发股份有限公司管理人申报债权，若原告对债权有异议的，可依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第八条的规定，向人民法院提起债权确认的诉讼。因此被告中房襄阳公司、中房襄阳直属分公司的辩称意见成立，本院予以采纳。本院于2020年10月9日另裁定驳回了原告兴业银行襄阳分行对被告中房襄阳公司、中房襄阳直属分公司的起诉，原告兴业银行襄阳分行在收到裁定书后未在法律规定的时间内提起上诉。因此本院对原告兴业银行襄阳分行起诉被告中房襄阳公司、中房襄阳直属分公司的诉讼请求依法不予审理。被告罗超、李静经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，不影响本案的审理。其拒不到庭，应视为放弃质证权利和抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、兴业银行股份有限公司襄阳分行与罗超、李静签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》于2019年10月12日解除；二、罗超、李静于本判决生效之日起十日内偿还兴业银行股份有限公司襄阳分行借款本金404186.42元、利息罚息35844.88元（利息、罚息计算至2019年9月30日），2019年10月1日起至实际还清之日止的罚息按照合同约定计算；三、罗超、李静偿还兴业银行股份有限公司襄阳分行违约金4200元；四、罗超、李静偿还兴业银行股份有限公司襄阳分行律师代理费5000元；五、兴业银行股份有限公司襄阳分行对登记在罗超、李静名下位于襄阳市樊城区松鹤路中房·祥和名邸第3幢1单元3-4号房屋享有优先受偿权，并就前述房屋折价或者变卖、拍卖所得之价款在本诉的债务（本金、利息、罚息、违约金）、律师代理费限额范围内优先受偿；六、驳回兴业银行股份有限公司襄阳分行其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7964元，公告费260元，共计8224元，由被告罗超、李静负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长  王剑波审判员  刘茂强审判员  余以祥二〇二〇年十一月九日法官助理熊秋月书记员张焕兰