四川省天全县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1825民初263号 原告：中国工商银行股份有限公司雅安分行，住所地：雅安市雨城区东大街**。 负责人：周星玙。 委托诉讼代理人（一般授权）：赵纪川，四川兆盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权）：何玉婵，四川兆盛律师事务所律师。 被告：罗霞，女，汉族，生于1970年9月16日，住四川省雨城区。 被告：曾少龙，男，汉族，生于2000年10月19日，住四川省雨城区。 被告：曾宣诗，男，汉族，生于1942年10月13日，住四川省雅安市天全县。 被告：高志秀，女，汉族，生于1942年2月13日，住四川省天全县。 被告曾少龙、高志秀委托诉讼代理人：彭中英，女，汉族，生于1963年4月3日，住四川省天全县。 原告中国工商银行股份有限公司雅安分行与被告罗霞、曾少龙、曾宣诗、高志秀房屋买卖合同纠纷一案，于2020年4月28日起诉来院。本院受理后，依法由审判员王军独任审判，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何玉婵、被告罗霞、曾少龙、曾宣诗及被告曾少龙、高志秀委托诉讼代理人彭中英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告协助原告将天全县音乐广场向阳大道1-1-20号房屋过户到原告名下，并由被告承担本案诉讼费。事实和理由：曾世敏生前是天全县音乐广场向阳大道**房屋的物权登记所有人，于2005年因病去世。被告罗霞是曾世敏的妻子，曾少龙是曾世敏的儿子，被告曾宣诗、高志秀是曾世敏的父母。2017年10月，被告罗霞、曾宣诗与原告签订《房产买卖合同》，约定由原告购买曾世敏生前名下位于天全县音乐广场向阳大道1-1-20号房屋一间，建筑面积为14.18平方米，房屋交易价格为95006元。合同签订后，原告依约向被告支付了全部合同价款，并一直使用至今。但被告至今拒绝协助原告办理房屋过户登记，故诉至法院，请求支持上述诉请。 其提供的证据为：1、原告营业执照、负责人身份证明及身份证复印件；2、四被告身份信息；3、天全县公安局城厢派出所证明；4、《房产买卖合同》；5、财务报销单、税务发票、税收缴款书、契税完税证；6、工商银行系统截图。 四被告辩称，一、高志秀2017年未与原告签订过《房屋买卖合同》，原告所诉与事实不符。因涉案房屋房主曾世敏于2005年2月1日病逝，根据《继承法》曾世敏生前没有遗嘱，四被告为法定继承人，所继承的遗产在未进行分割的情况下，归全体继承人共有。根据最高人民法院关于《民法通则》若干问题意见第八十九条规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”；二、《房屋买卖合同》第七条合同主体不适格，原告明知房主曾世敏已去世，涉案房屋未进行遗产继承更名登记，合同中甲方即被告罗霞、曾宣诗没有房主任何授权委托，合同中却作为委托代理人与乙方签订。因为房屋权属尚未确定，岀售人不拥有绝对的所有权，违反《合同法》第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”，及《物权法》第九十五条、第九十七条关于共同共有人对共有的不动产享有所有权，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意的规定；三、《房屋买卖合同》第八条注明本合同经国家公证机关天全县公证处公证，与事实不符。该合同于2007年10月10日签订后，原告与被告罗霞去办理公证，公证处明确告知本合同有违规，首先应由所有继承人办理遗产继承公证，遗产房屋产权更名登记后，再签订卖房合同，才能办理《房屋买卖合同》公证。而且告知本合同也办不了房屋产权过户手续，拒绝办理公证。当时原告找到被告，高志秀不同意卖房，拒绝签字公证。被告罗霞提出解除合同，因为本合同已经无法完全履行合法手续，但是原告不同意，因为原告已经买了涉案房屋左右两侧的房屋，坚持要购买涉案房屋，其明确表示过户手续由其自己解决与被告无关，并于同年12月28日支付房款到曾世敏的银行卡里。今天却诉请四被告协助办理，2007年签订合同时已被告知无法办理过户，原告作为国企法人知法犯法，毫无诚信；四、《城市房地产管理法》第三十八条第四款规定，“共有房地产,未经其他共有人书面同意的，不得转让”。《房屋买卖合同》中还有两位继承人不同意出卖房产，也未签字认可。第三十八条第五款规定，“权属有争议的”，不得转让，上述法律条文是《城市房地产管理法》专项特别法规的禁止性规范，属于强制性规定；五、原告为达到自己目的，违反《银行卡业务管理办法》为已经去世的曾世敏新开户办理银行卡；六、《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。综上所述，2007年10月10日双方的签订《房产买卖合同》，违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 其提供的证据：《房产买卖合同》。 本院经审理认定事实如下：曾世敏生前是天全县音是天全县音乐广场向阳大道**房屋的物权登记所有人，年因病去世。被告罗霞是曾世敏的妻子，曾少龙是曾世敏与罗霞的儿子，被告曾宣诗、高志秀是曾世敏的父母。2017年10月10日，被告罗霞、曾宣诗以曾世敏委托代理人的身份（甲方）与原告（乙方）签订《房产买卖合同》，约定由原告购买曾世敏名下位于天全县音乐广场向阳大道1-1-20号房屋一间，建筑面积为14.18平方米，房屋交易价格为95006元；付款时间与办法：1、乙方应于收到发票后半个月内向甲方支付95%的房产款项（交款日期以汇款时间为准），其余5%款项待收到房产证、国有土地使用证后全部付清。2、乙方按甲方提供的汇款地点、收款人汇给甲方。3、收款人为：（空白）帐号：（空白）（注：原告提供的该合同复印件上载明的收款人为：曾世敏，帐号为：23×××42）；甲方应于签订合同后一个月内将交易的房产全部交付给乙方使用；甲、乙双方各自承担房产交易中按国家规定征收的一切税费；违约责任：1、乙方必须按期向甲方付款，如逾期一个月，应向甲方偿付总房款20%的违约金。2、甲方必须按期将房产交付乙方使用，否则，如逾期一个月，应向乙方偿付总房产款20%的违约金；本合同主体：1、甲方是曾世敏，共1人，委托代理人罗霞、曾宣诗，即甲方代表人。2、乙方是中国工商银行股份有限公司雅安分行，代表人是周晓保；本合同经国家公证机关天全县公证处公证；本合同一式四份。甲、乙双方各执一份。天全县房产管理所、天全县公证处各一份。被告罗霞、曾宣诗在该合同甲方处签名捺印，原告在乙方处加盖公章及代表周晓保签名。2007年12月21日，原告因该购房向税务部门缴纳了契税3800.2元和印花税47.5元，并在税务部门开具了收到原告房款95006元的税务发票，发票上载明的收款人为曾世敏。同月28日，原告将房款的95%计人民币90255.7元转至曾世敏23×××42银行账户，后该款由被告罗霞支取。此间，被告罗霞将讼争房屋交付原告使用至今。因被告高志秀不同意卖房，未在《房产买卖合同》上签字，也不配合办理相关过户手续，故双方未办理成该《房产买卖合同》公证，且至今也未办理该房屋过户登记。2020年4月28日，原告起诉来院，提出上述诉讼请求。 以上事实，有双方当事人陈述及提供的证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为原告与被告罗霞、曾宣诗2007年10月10日签订的《房产买卖合同》是否有效问题。 一、从合同的真实性上看：1、合同上载明的甲方即出卖方是曾世敏，罗霞、曾宣诗是委托代理人，是甲方代表人。而事实上当时曾世敏已去世，真正出卖房屋的是罗霞、曾宣诗，故该表述与事实不符；2、原告提交的合同复印件上载明了“收款人为：曾世敏，帐号为：23×××42”，而被告提交的合同原件载明该收款人、帐号处为空白，虽后来房款也转到了曾世敏该帐户，但两份合同就该内容存在不一致；3、合同约定“本合同经国家公证机关天全县公证处公证”，而事实上该合同并未办理成公证。故该合同部分内容不真实。 二、从合同的合法性上看：《中华人民共和国继承法》第二条规定，“继承从被继承人死亡时开始”；第五条规定，“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理”；第十条规定，“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。……。继承开始后，由第一顺序继承人，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人的，由第二顺序继承人继承”。《中华人民共和国物权法》第九十五条规定，“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”；第九十七条规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”；第一百零三条规定，“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：……；(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；……”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……；(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，登记在曾世敏名下的位于天全县音乐广场向阳大道1-1-20号房屋，属于曾世敏与妻子罗霞的夫妻共同财产。曾世敏去世后，因未立有遗嘱，其在该房屋中享有的财产份额作为遗产依照法定继承顺序由四被告继承。而本案无证据证明四被告对曾世敏的该遗产进行了分割，故依照上述《物权法》的规定，该房屋属于四被告共同共有，处分该房屋必须经全体共有人同意。因被告高志秀未在《房产买卖合同》上签字，且不配合办理相关过户手续，故原告与罗霞、曾宣诗签订《房产买卖合同》未经共有人高志秀书面同意，事后也未经高志秀追认，根据上述《城市房地产管理法》、《合同法》的规定，该房屋买卖行为因违反法律的强制性规定，所签订的《房产买卖合同》依法认定为无效。 综上，原告与被告罗霞、曾宣诗签订的《房产买卖合同》缺乏真实性、合法性，是无效合同。其要求四被告协助办理房屋过户登记，证据不足，不符合法律规定，本院不予支持。 审理中，因双方各持已见，致本案调解无效。据此，依照《中华人民共和国继承法》第二条、第五条、第十条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、第一百零三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(四)项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告中国工商银行股份有限公司雅安分行的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1088元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审判员 王 军 二〇二〇年七月十四日 书记员 杨妤婕 附： 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。