湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初4302号原告（反诉被告）：岳阳城陵矶港务有限责任公司，住所地岳阳市岳阳楼区。法定代表人：尹显东，董事长。委托诉讼代理人：苏军，公司行政中心经理。委托诉讼代理人：刘小方，湖南理威律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘春凤(曾用名刘新平)，男，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：纪岳森，湖南惠风律师事务所律师。委托诉讼代理人：周旺，湖南惠风律师事务所律师。原告（反诉被告）岳阳城陵矶港务有限责任公司（以下简称城港公司）与被告（反诉原告）刘春凤租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）城港公司委托诉讼代理人刘小方、苏军，被告（反诉原告）刘春凤及委托诉讼代理人纪岳森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）城港公司向本院提出本诉诉求：1、判令刘春凤交还所租桂园路门面1号楼某号门面；2、判令刘春凤支付截止2019年4月至2019年7月的租金1160元，并按租金标准支付2019年8月至2020年6月的门面占用费3190元；3、判令刘春凤拆除私自搭建的建筑物；4、判令刘春凤腾空租赁门面，移除租赁门面内可移动的装饰装修设施；5、判令刘春凤按每天50元的标准支付自2020年7月起至腾空并移交租赁门面之日止的门面占用费。事实与理由：2018年1月1日，原、被告签订《门面租赁合同》。约定城港公司将其坐落于桂花园路1号楼某号门面出租给刘春凤。租期1年（截止2018年12月31日），租金为290元/月。租赁期满后，双方没有续签合同，但被告向原告支付了3个月租金。2019年7月12日，原告书面通知被告于7月30日前交还门面，但被告未按通知要求交还。此后，城港公司多次催告要求交还门面未果。另刘春凤的改扩建行为未征得城港公司同意，刘春凤应当拆除其擅自搭建的门面。根据合同约定，城港公司对装修概不负责，不补偿。门面移交城港公司，刘春凤应将其恢复装饰装修原状。如有违者，按每天50元收取租金，故刘春凤应腾空房屋、移除可移动的装饰装修设施，并按50元/的标准支付门面占用费。城港公司为维护合法权益，特诉至人民法院。刘春凤辩称：1、答辩人的租金已交至2019年6月底；2、2019年8月16日城港公司派人断水断电直至2019年12月19日。而且城港公司多次封门堵路，破坏水电设备，严重影响了刘春凤的正常经营和生活。城港公司应当赔偿全部经济损失。3、刘春凤修建的门面，城港公司无权要求拆除。刘春凤修建的门面在1999年以前就已经修建完成，建成将近20年，属于刘春凤的财产。城港公司要求刘春凤拆除可以，应足额赔偿刘春凤的全部损失，包括但不限于经营损失、门面价值等。否则刘春凤不同意交还门面，也不同意拆除门面。刘春凤向本院提出反诉诉求：1、判令城港公司支付改扩建和装修改造补偿费，根据鉴定评估结论确认为92552元。2、判令城港公司返还租房押金2000元。事实与理由：原、被告有十几年的租赁合同关系，在签订合同时交有2000元押金。刘春凤除了承租原有门面的部分，还在原有门面的基础上进行了改扩建和装修改造。该改扩建和装修改造属于添附。如果城港公司收回门面，应当就上述添附进行补偿。城港公司反诉辩称：1、刘春凤对租赁门面进行扩建没有经过城港公司同意，装修部分合同已明确约定不补偿，故刘春凤要求城港公司补偿没有事实和法律依据。需特别指出的是，城港公司事后知道刘春凤进行了扩建而未提出异议，并不构成“同意”或“追认”。因为同意的表示应在行为人行为之前作出，同时，不作为构成意思表示，需法律有明确规定或当事人有明确约定为前提。2、现行法律与司法解释规定承租人未经出租人同意进行装修扩建的，承租人要恢复原状的责任，而不是由出租人予以补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：刘春凤于2003年自前任承租人处转租获取城港公司位于桂园路1号楼某号门面的承租权，并向原告交纳押金2000元，此后一直按290元/月的标准向城港公司交纳租金。双方最后一份租赁合同于2018年1月1日签订。该合同约定，租赁期从2018年1月1日至2018年12月31日。门面租金340元/月。无论何种方式终止合同，城港公司对门面的装修概不负责，不补偿。门面移交城港公司时，刘春凤应将装饰装修恢复原状，不影响门面正常交接和继续出租。如有违者，按每天50元收取租金，或从押金中扣除。2018年12月31日合同到期，双方未再签订合同。但刘春凤仍按290元/月的标准向城港公司交纳了截止2019年6月30日的租金，此后，刘春凤未再交纳租金。2019年7月12日，城港公司向刘春凤等租赁户发出通知一份。内容为：因刘春凤所承租的门面存在重大安全隐患，现市政要求需要进行拆除。通知刘春凤于2019年7月30日前将所承租门面无条件退回。2020年1月20日，城港公司又发出通知一份，要求刘春凤在2020年2月20日前退还门面。2020年4月3日，城港公司与刘春凤等承租户就退回租赁门面一事进行协商。各租赁户要求城港公司进行补偿，城港公司认为承租户要求的补偿和搬迁费没有依据。双方协商未果。2020年4月28日、2020年5月8日，城港公司再次向刘春凤等承租户下发通知，要求2020年5月10日前归还门面。另查明，刘春凤陈述，自己于2003年承租城港公司位于桂园路1号楼某号门面时，对门面进行了改扩建。刘春凤在本案审理过程中，申请对租赁门面改扩建部分现在的造价及现值进行评估。结论为：改扩建部分现在的造价48238元，现值为92552元。城港公司出租的门面未办理产权证，也未提交合法的报建手续。而刘春凤对承租门面的改建部分，既无合法报建手续，也未办理产权证。因刘春凤至今未将租赁门面返还城港公司，遂酿成纠纷。城港公司与刘春凤均认可，城港公司在诉状中所主张返还的门面就是被告现在实际使用的门面。上述案件事实有原告提交的《门面租赁合同》、〈欠缴租金信息表》、书面通知四份、《协调会议纪要》、签到表，被告刘春凤提交的押金收据、微信聊天记录、评估报告书及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，城港公司与刘春凤于2018年签订的《门面租赁合同》，因承租门面既无产权证，也未向本院提交合法的报建手续，租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，刘春凤作为承租人应当返还租赁物，并支付门面占有使用费。承租门面的改扩建部分系依附于承租门面而添附建造，刘春凤返还承租门面时应将改扩建部分一并返还。改扩建部分未办理合法建造手续应否予以拆除，应由相关行政机关作出认定后予以处理，法院不予处理。《门面租赁合同》系无效合同，城港公司要求按合同约定的违约标准50元/天支付占用费没有法律依据，本院参照租金标准计算占用费。关于刘春凤主张的改扩建损失，应否予以支持的问题。《最高人民法院关于审理城镇门面租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。第十四条规定，“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按过错分担”。首先，刘春凤未提供任何证据证明双方对改扩建费用有书面约定。其次，刘春凤没有任何证据证明城港公司对于改扩建有积极、主动的作为。第三，城港公司在改扩建发生后未提出异议不等于同意改扩建的意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定，“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示”。城港公司在改扩建发生后未提出异议，是一种沉默的行为方式，与法律规定的三种情形均不相符，不能认定城港公司存在同意改扩建的意思表示。因此，刘春凤要求城港公司对该部分费用进行赔偿，没有法律依据。刘春凤要求返还押金2000元，因租赁合同无效，在刘春凤返还承租门面的同时，原告应将刘春凤前期交纳的押金2000元予以退还。故刘春凤的该项反诉请求，本院予以支持。综上，城港公司的本诉诉求，部分符合法律规定，本院予以支持。刘春凤的反诉请求部分合法，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇门面租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、由被告（反诉原告）刘春凤向原告（反诉被告）岳阳城陵矶港务有限责任公司返还所承租的桂花园路门面（含改扩建部分），并腾空租赁门面，移除门面内可移动的设施设备。二、由被告（反诉原告）刘春凤按290元/月的标准，向原告（反诉被告）岳阳城陵矶港务有限责任公司支付自2019年7月1日起至门面实际返还之日止的占有使用费（被告刘春凤所交纳的押金2000元可抵扣相应的占有使用费）。以上款项，限在本判决生效后十日内履行完毕。逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。四、驳回原告（反诉被告）岳阳城陵矶港务有限责任公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）刘春凤的其他反诉请求。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费300元，合计350元，由被告刘春凤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判长 许 东审判员 钟 宁审判员 朱潇峰二〇二〇年十二月九日书记员 冯静楠附法律条文：《最高人民法院关于审理城镇门面租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。