湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0211民初1264号原告：株洲市美的房地产发展有限公司，住所地湖南省株洲市天元区栗雨工业园促进园一期配套综合楼6层B606号。法定代表人：谭辉，系公司董事长。委托诉讼代理人：李燕，女，汉族，1991年1月14日出生，户籍地湖南省湘乡市。系公司员工。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，提起反诉或者上诉等。被告：孙霞，女，汉族1990年11月8日出生，住址湖南省南县。被告：廖锋，男，汉族1987年2月27日出生，住址湖南省南县。原告株洲市美的房地产发展有限公司（以下简称株洲美的房地产公司）与被告孙霞、廖锋商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，本案依法由审判员陈永红适用简易程序于2020年6月15日、6月29日公开开庭进行了审理，实习法官助理罗思协助审理，书记员胡裕昕担任法庭记录。原告株洲美的房地产公司的委托诉讼代理人李燕、被告廖锋到庭参加了诉讼，被告孙霞经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告株洲美的房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告孙霞、廖锋签订的出售株洲市天元区××××××的房屋的《商品房买卖合同（预售）》；2、判决被告孙霞、廖锋立即配合原告办理案涉房屋《商品房买卖合同（预售）》的撤销网签与解除备案手续；3、判决被告孙霞、廖锋办理撤销案涉房屋的预售商品房预告登记及预售商品房抵押权预告登记手续；4、判决被告孙霞、廖锋按购房总价8%的标准向原告支付违约金共计100571.2元（房屋总价款502856元＊20%＝100571.2元）；5、被告孙霞、廖锋对上述债务及配合义务承担连带责任；6、判决被告孙霞、廖锋承担本案全部诉讼费用（含案件受理费、保全费、担保费、公告费等）。庭审中，原告陈述：第四项诉讼请求中“按购房总价8%的标准向原告支付违约金”系存在笔误，更正为“按购房总价20%的标准向原告支付违约金”；对第六诉讼请求明确要求被告孙霞、廖锋承担本案案件受理费和保全费。事实与理由：被告孙霞、廖锋（系夫妻关系）于2017年1月13日向原告株洲美的房地产公司购买位于株洲市天元区，并签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“买卖合同”）。买卖合同约定购房总房款为502856元，首付款102856元，余款400000元通过向商业银行申请贷款的方式支付。2017年2月16日，被告孙霞、廖锋与渤海银行股份有限公司株洲支行（以下简称“渤海银行”）签订《个人一手房按揭抵押借款合同》，原告作为连带责任保证人在该借款合同书加盖了公章，之后银行发放贷款。2018年11月12日，原告按照买卖合同约定通知被告该房屋已具备交付条件，请被告于2018年11月25日前前往蓝溪谷中轴商业街蓝溪谷体验馆收楼。但被告未前往办理交付手续。被告孙霞、廖锋于2019年1月开始停止归还银行月供，至2020年2月25日止，其已经拖欠贷款月供13个月，银行分8次扣划了原告的保证金。2020年2月26日，渤海银行扣划原告保证金252221.75元，至此渤海银行共计扣划原告保证金282865.11元，被告的贷款全部结清。在此过程中，原告不断要求被告归还相关款项，并督促被告继续履行借款合同的还款义务，但未取得任何效果，渤海银行也多次催促被告偿还贷款，但被告置之不理，最终导致渤海银行扣划了原告全额保证金、提前收回全部贷款本息。原告全额偿付全部款项导致原告销售商品房并获得对价的合同目的无法实现。鉴于上述情况，根据买卖合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总房款、付款方式及期限的具体约定》第11条的约定“买受人连续3个月或累计5个月未能向按揭贷款银行偿还本息，或银行要求出卖人回购的，出卖人有权解除合同，买受人须向出卖人支付该房屋总价款20%的违约金。出卖人因签订、履行和解除合同而发生的费用或损失，均由出卖人负责赔偿”及附件十一《补充协议》第五条第7款的约定：“买受人未能履行其向银行应尽还款的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人作为担保人承担担保责任或可能承担担保责任的，出卖人有权解除原合同，买受人按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金，剩余房款优先偿还银行债务。出卖人因签订、履行和解除合同而发生的费用或损失，均由买受人负责赔偿”。原告于2020年3月16日向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，正式行使合同解除权，要求被告在收到函件之日起5日内或2020年3月24日之前配合原告办理网签注销等手续。函件送达后，被告孙霞电话回复称此事与她无关，被告廖锋至今无任何反馈。为维护合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。被告孙霞未向本院陈述或提交书面答辩意见，亦未提供证据，经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利。被告廖锋口头辩称：1、答辩人的能力无法完成剩余的房款，被告孙霞应当可以归还；2、答辩人愿意原告按照市场价对房屋进行出售，现在的市场价是7200-7500元/平方米；3、由于答辩人与被告孙霞正在处理离婚纠纷，被告孙霞骗取了答辩人的退役军费，退役军费应当是答辩人的个人财产，答辩人已将退役军费交付给孙霞缴纳房款。本院经审理查明：被告孙霞、廖锋系夫妻关系。原告株洲美的房地产公司系一家房地产开发经营企业，成立于2010年6月10日。2017年1月13日，原告株洲美的房地产公司（出卖人）与被告孙霞、廖锋（买受人）签订一份合同编号为9000401216的《商品房买卖合同（预售）》并网签备案，该合同包含十一个附件（其中附件十一为补充协议），合同约定的主要内容有：1、买受人购买出卖人开发的坐落于株洲市天元区房屋，房屋规划用途为成套住宅，据出卖人预测该房屋建筑面积共117.82平方米；2、买受人购买该房屋按建筑面积计算，该商品房毛坯单价为每平方米4268元，毛坯总价款为502856元（伍拾万贰仟捌佰伍拾陆圆整）实测面积与预测面积发生误差的，出卖人和买受人双方同意按该房屋实测后每平方米建筑面积单位计算多退少补；3、付款方式和付款期限由双方在合同中约定明确，即首付款加银行按揭付款，买受人在签订本合同的同时，向出卖人支付首付款102856元，剩余房款400000元买受人采取银行按揭贷款的方式支付；4、逾期付款责任：买受人连续3个月或累计5个月未能向按揭贷款银行偿还本息，或银行要求出卖人回购的，出卖人有权解除合同，买受人须向出卖人支付该房屋总价款20%的违约金。出卖人因签订、履行、解除合同而发生的费用或损失，均由买受人负责赔偿。买受人未能履行其向银行应尽还款的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人作为担保人承担担保责任的，出卖人有权解除原合同，买受人按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金，剩余房款优先偿还银行债务。出卖人因签订、履行和解除合同而发生的费用或损失，均由买受人负责赔偿；5、商品房交付条件：出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。…出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书；买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；6、送达：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。上述合同签订后，2017年2月16日，渤海银行股份有限公司株洲市支行（以下简称渤海银行株洲支行）作为贷款人、抵押权人，被告孙霞作为借款人（借款人配偶：廖锋），被告孙霞、廖锋作为抵押人，被告株洲美的房地产公司作为保证人共同签署了编号为ＣＭＮ010059168《渤海银行股份有限公司个人一手房按揭抵押借款合同》。被告孙霞向渤海银行株洲支行贷款400000元向原告支付房款，原告为该笔贷款提供了连带责任保证担保。2018年11月14日，原告通过邮政快递方式向被告孙霞、廖锋邮寄了《收楼通知书》。2020年3月5日，案外人渤海银行株洲支行出具了扣划保证金的证明，主要内容为：自2019年1月开始，被告未按期偿还按揭贷款本息，2019年3月5日至2020年2月26日期间，渤海银行株洲支行共划扣原告株洲美的房地产公司保证金共计282865.11元。至此，借款人的贷款已全部结清。2020年3月16日，原告通过邮政快递方式向被告孙霞、廖锋邮寄了《解除商品房买卖合同通知书》，主要内容为：原、被告就被告购买的美的蓝溪谷60栋2603号房屋事宜签订了《商品房买卖合同（预售）》及相关附件。购房合同签订后，两被告向原告支付了首付款102856元，剩余400000元购房款以按揭贷款的方式支付。根据商品房买卖合同附件四第11条及附件11补充协议第五条第七款之约定，若被告未按期足额偿还银行按揭贷款达到相应条件的，原告有权解除购房合同，并且被告应当向原告承担房屋总价款20%的违约金及其他相关费用。原告多次通过电话、发函等方式催促被告及时足额偿还所拖欠的银行按揭贷款，但被告至今仍未履行，被告的行为已经构成根本违约。即日起解除被告孙霞、廖锋与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》，请被告于收到《解除商品房买卖合同通知书》之日起5日内或者2020年3月24日之前配合原告办理网签注销或者变更登记等一切相关手续，并向原告支付总房款20%的违约金以及原告因履行本合同所支付的合理费用。原告因多次催讨未果，遂诉至法院，请求判如所请。另查明，2017年5月11日，案涉《商品房买卖合同（预售）》项下坐落于株洲市天元区抵押权预告登记手续。以上事实有原告工商登记信息、被告身份证复印件、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：9000401216）、《渤海银行股份有限公司个人一手房按揭抵押借款合同》、《收楼通知书》、扣划保证金的证明、不动产登记证明（预告登记）、《解除商品房买卖合同通知书》、邮件交寄单等证据及原、被告庭审中的陈述予以证实，足以认定。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。本案争议焦点为：原告的各项诉请有无事实与法律依据？具体分析如下：原、被告系自愿签订《商品房买卖合同（预售）》，合同内容系双方真实意思表示，双方商品房买卖合同关系依法成立有效，受法律保护。在履约过程中，被告孙霞未能按合同约定向渤海银行株洲支行履行按揭贷款的还款义务，构成违约，且在此过程中，原告作为按揭贷款的保证人承担了相应的保证责任，根据上述《商品房买卖合同（预售）》附件四“买受人连续3个月或累计5个月未能向按揭贷款银行偿还本息，或银行要求出卖人回购的，出卖人有权解除合同，买受人须向出卖人支付该房屋总价款20%的违约金。出卖人因签订、履行和解除合同而发生的费用或损失，均由出卖人负责赔偿”及补充协议“买受人未能履行其向银行应尽还款的义务而导致出卖人作为担保人承担担保责任的，出卖人有权解除原合同”之约定，原告要求解除其与被告孙霞、廖锋签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院予以支持。案涉《商品房买卖合同（预售）》解除后，原告有权要求被告孙霞、廖锋配合其办理撤销《商品房买卖合同（预售）》项下房屋的网签、备案登记、预售商品房预告登记及预售商品房抵押权预告登记手续。故本院对原告要求被告孙霞、廖锋配合其办理撤销《商品房买卖合同（预售）》项下房屋的网签、备案登记、预售商品房预告登记及预售商品房抵押权预告登记手续的诉讼请求亦予以支持。关于原告主张两被告按购房款20%支付违约金100,571.2元（502,856元×20%）。因原、被告双方约定的违约金标准过高，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整，酌定违约金按购房款10%计算为宜即为50,285.6元。故本院对原告要求被告孙霞、廖锋支付违约金100,571.2元的诉讼请求予以部分支持，原告诉请超过上述部分的不予支持。《商品房买卖合同（预售）》解除后，原告应向两被告退还已支付的购房款。经核算，两被告已支付购房首付款102,856元，并贷款400,000元，共向原告支付购房款502,856元，扣除原告为两被告代偿的贷款本息282,865.11元，原告还应向被告退还购房款219,990.89元（502,856元－282,865.11元）。被告孙霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院无法组织调解。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告株洲市美的房地产发展有限公司与被告孙霞、廖锋于2017年1月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同号：9000401216），双方的商品房买卖合同关系终止；二、限被告孙霞、廖锋于本判决生效之日起十日内配合原告株洲市美的房地产发展有限公司办理撤销《商品房买卖合同（预售）》（合同号：9000401216）项下坐落于株洲市天元区抵押权预告登记手续；三、限被告孙霞、廖锋于本判决生效之日起十日内向原告株洲市美的房地产发展有限公司支付违约金50,285.6元；四、驳回原告株洲市美的房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2512元，减半收取1256元，财产保全费3034元，合计4290元。由原告株洲市美的房地产发展有限公司承担727元；由被告孙霞、廖锋承担3563元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  陈永红二〇二〇年六月二十九日实习法官助理罗思书记员  胡裕昕附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。