河南省漯河市召陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1104民初611号原告（反诉被告）刘明华，男，汉族，1968年12月30日出生，住漯河市召陵区。原告（反诉被告）郭春华，男，汉族，1965年9月24日出生，住漯河市召陵区。二原告共同委托诉讼代理人黄亚明，漯河市召陵区诚信法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）河南省中巴生物能源有限公司，住所地漯河市经济技术开发区解放路南段。法定代表人陈刚，该公司总经理。委托诉讼代理人马立新，男，汉族，1966年9月12日，系该公司员工。委托诉讼代理人吕红娟，女，汉族，1976年1月13日，系该公司员工。原告刘明华、郭春华与被告河南省中巴生物能源有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理,原告刘明华、郭春华及其委托诉讼代理人黄亚明、被告法定代表人陈刚、委托诉讼代理人马立新、吕红娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘明华、郭春华向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方2016年10月28日签订的厂房租赁协议书；2、判令被告支付原告租赁费85000元及给原告造成的损失15000元，以上合计100000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月28日，原被告签订了厂房租赁协议，约定甲方郭春华，刘明华，将其拥有的位于漯河市邵陵区召陵镇归东村村东漯周路南厂区租赁给被告使用，租赁期限是2017年1月1日至2026年12月31日，共计10年，场地交付被告前，原告必须清理场地内的各种设备、煤灰等，确保被告在2016年12月9日进厂，所租场地在平整期内及电力等基础设施不完善期间不计租金。租金标准为年租金55000元，每5年一周期，每一周期结束后，租金随行就市进行调整，租金支付时间为自本合同生效之日起3日内支付第一笔预付租金20000元，在场地完全平整及电力设施正常，并完成交付后，将尾款付清。被告每期租金支付时间为上一年终结前日，以原告实际收到为准，付款方式为银行转账支付租金。合同签订后，原告如约履行了自己的义务，对所租场地进行清理、平整，将场区交付被告使用。2018年之前的租赁费，被告按照约定已经交付，2019年的租金被告只支付了30000元，2019年下余租金，2020年的租金至今未付。双方多次协商被告仍拒不支付租金，现双方签订的协议无法履行，被告已经构成违约，为维护原告权益，故起诉。被告辩称：一、依法认定涉案合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管理制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”被答辩人对外出租的厂院，系在圈占农用地的基础上搭建的厂院，没有相应的土地规划审批手续，违反《土地管理法》第四十四条等相关法律的强制性规定。根据＜最高法《关于审理城镇房屋租赁纠纷》的司法解释＞第二条的规定，案涉合同属无效合同。二、被答辩人要求答辩人支付85000元租金及15000元的损失的诉讼请求，没有事实和法律依据。1、本案租赁合同实际履行的起始日期为2017年5月31日。2016年11月28日双方签订租赁合同时，约定合同从2017年1月1日开始履行，但因被答辩人怠于清理厂院堆积物，租赁物达不到交付条件，造成合同延迟履行，2017年5月31日被答辩人才交付部分厂院。根据案涉合同的约定和厂院交付时间，可以确定2017年5月31日为合同实际履行的起始日，那么2017年5月31日至2018年5月30日为第一个计费年周期，2018年5月31日至2019年5月30日为第二个计费周期，答辩人已支付上述租金，被答辩人诉状对此也予以认可。2、2019年4月28日答辩人通过银行转账向被答辩人郭春华汇入30000元的租金，是答辩人交纳的2019年5月31日至2020年5月30日第三个计费年周期的租金。被答辩人2020年4月6日向法院提起诉讼时，还在第三个计费年租期内，尚未达到1年的租赁时间段。3、被答辩人未履行涉案合同第一条约定的义务，不能提供土地，建设规划审批手续，不能提供工业用地证明，导致答辩人环保评定申请未通过，生产经营陷入困境，又适逢全国范围内整治违法占用土地乱象，加重了答辩人对本案一期投资的担忧，二期设备投资无法实施，全产业链生产活动无法推进。由于被答辩人的原因，造成合同履行实际不能，无奈之下，2019年初，答辩人口头告知被答辩人，要么提供完整的合法用地手续，继续履行合同，要么答辩人拆除设备，终止合同，2019年5月份，双方约定期间届满，被答辩人仍不能提供合法厂院建设手续。答辩人拆除设备，被答辩人采取封锁大门、人为阻挠等方式，扣押答辩人的相关设备至今，实质上2019年5月份至今，是被答辩人扣押被告设备占用厂院的时间，并非答辩人诉称的合同履行期间，因此，被答辩人诉请85000元租金，没有事实根据。4、涉案出租厂院，没有建设规划手续，违反《土地管理法》的相关规定，被答辩人收取租金不具有合法性基础，根据《民法通则》《民法总则》《合同法》原则性规定，上述法规是为保护公民、法人合法权益而创设的，不应当保护公民、法人的非法利益，被答辩人要求支付85000元租金及15000赔偿属于非法利益，不属于上述法规保护的对象，不应受上述的保护，被答辩人的诉请，依法应予驳回。5、被答辩人隐瞒租赁合同没有合法建设手续的真相，误导答辩人签署涉案合同，不能履行合同第一条约定义务，造成答辩人环评评定申请未通过，生产经营活动无法进行，合同目的无法实现，给答辩人投资造成重大损失，合同履行期间，被答辩人利用自身地缘优势，擅自变更增加3000元年租金，并追溯至合同签订之日，根据本案事实，被答辩人作为过错方，要求守约方赔偿损失，没有法律依据。三、被答辩人应返还预交租金3万元。2019年4月28日，被答辩人以资金周转困难为由，要求预付3万元钱款，将来充抵租金，被告通过银行转账向原告郭春华账户汇入3万元。因租赁合同终止，该款项并未实际使用，答辩人要求被答辩人返还该款项。四、被答辩人未尽全部合同义务，存在违约的情形，系过错方，答辩人作为守约方，要求被答辩人赔偿损失，合法有据。被答辩人的过错主要表现以下几点：1、被答辩人未尽合同第一条约定的义务，造成环保评定申请未通过，二期设备投资无法进驻，答辩人经营陷入困难，造成答辩人150余万元投资损失。2、擅自变更增加3000元年租金，并追溯至合同签订之日，答辩人不同意增加租金，被答辩人就拉闸断电。3、答辩人作为守约方，定期支付租金，电费，合同实际履行不能时，也尽到了终止合同的通知义务，同时对答辩人造成150余万元的经济损失，考虑到实际情况，答辩人尽最大的善意，要求被答辩人赔偿七万元，依法有据。五、新冠疫情，众所周知，最高法已将新完疫情定性为不可抗力，根据公平原则，疫情期间的租金应当全部免除。被告向我院提出反诉请求，1、依法确认反诉人和被反诉人双方签署的租赁协议无效。2、依法判令被反诉人返还原告预付款3万元。3、依法判令被反诉人支付反诉人设备拆除、运输费用2万元。4、依法责令被反诉人归还其扣押反诉人的相关设备及原材料。（附清单）5、依法判令被反诉人赔偿反诉人的经营损失5元。6、依法判令由被反诉人承担本案一审的（本诉、反诉）全部诉讼费用。事实和理由：反诉人系生物柴油的生产企业，因扩大产能需要生产场地。2016年11月28日和被反诉人签订了厂院的租赁协议，（简易厂房；约800平方米。厂区占地面积；约6666平方米）并支付55000元年租金，2017年7月底被反诉人向反诉人交付该厂院。反诉人自进驻该厂院之日起，历时五个多月，投资150多万元对厂区进行改造建设和一期生产设备购置和安装。其中，硬化厂区地面约300平方米，承建办公用房七间，安装电动推拉门和铁制大门各一座。陆续安装生物柴油过滤设备十套，调配输油泵十余套，50立方米卧式、地埋式储存罐**，，地磅**等相关的设备反诉人在对厂院建设之前和建设期间，多次催促被反诉人按照合同的约定提供农用地转为建设用地、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证等相关手续。被反诉人一味推拖，迟迟不予提供。直至2018年被反诉人仍不能提供相应的合法手续。反诉人感觉被反诉人提供厂院的合法手续无望，再增加二期固定资产投入无形中放大自身风险，又由于现有的设备只能用于储存过滤生物柴油半成品，二期配套的生产设备进入才能完成全产业链生产活动，二期配套的生产设备不进驻，不进驻生产活动无法达到全产业链预期要求，反诉人生产经营活动就一直处于半产业链半停滞的生产状态，反诉人处于左右为难的焦虑境地。2019年被反诉人擅自要求增加三千元年租金，并追溯至合同签订之日。反诉人不同意被反诉人的无理要求，据理力争，被反诉人就采取断电、断路、堵门等非法手段，最终导致反诉人的生产经营活动完全停滞。据上，被反诉人不能按照合同约定提供厂院合法用地手续，导致反诉人二期配套生产设备无法顺利进入，生产经营活动不能如期进行，合同目的无法实现。又擅自变更增加租金，并采取断电、断路、堵门的手段相胁。反诉人无奈要求拆除相关设备，被反诉人无故阻挠，扣押反诉人的相关设备至今。被反诉人的不法行为，严重侵害了反诉人的合法权益。特此具状起诉，要求依法确认案涉租赁协议无效。请求贵院查清事实，依法公判，准允反诉人的诉求。原告针对被告反诉辩称：一、反诉人反诉答辩人确认合同无效一案不应当合并审理，首先本案本诉是租赁合同纠纷，两个案由不同属于与一个法律关系，不应当以同一案件进行审理，应当不准予反诉人合并审理。二、反诉人反诉请求确认双方签署的租赁协议无效没有事实和法律依据，且已经超过诉讼时效应当驳回其诉讼请求。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，本案租赁合同签订的日期为2016年11月28日，现反诉人提起确认合同无效之诉已经超过3年的诉讼时效，应当予以驳回诉讼请求。另外反诉人所诉称的合同无效也不能成立，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。答辩人与反诉人所签订的合同是其真实意思的表示，属于合法有效的合同。该合同的版本也是反诉人制作的，不违反法律行政法规，应当认定为合法有效的合同。另外，该合同签订后双方已经履行至今，反诉人也没有提出任何异议。所以说双方签订的合同是合法有效的。三、关于反诉人所诉理由不属实，反诉人以答辩人无法提供农用地转为建设用地、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证等相关手续为由，再增加二期固定资产投入无形中放大自身风险为由要答辩人承担责任明显是在推脱自己责任，逃避支付租金的义务。双方签订的合同并没有约定答辩人要将农用地转为建设用地，也没有约定要办理建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证等相关手续。根据合同第6、1约定，场地租赁期自2017年1月1日至2026年12月31日，共计10年，场地交付乙方前，答辩人必须负责清理所租场地内的各种设备、煤灰等，确保乙方在2016年12月9日顺利进场。答辩人在合同签订后如约履行了全部义务，积极的按照要求对场地设备、煤灰进行了清理。并将厂房交付反诉人使用，现反诉人称2017年7月才交付该厂房，明显与事实不符。从反诉人的反诉状中可以看出，双方签订的租赁合同已经如约履行，反诉人也已经将生产设备进行了安装，并已经进行了投产。反诉人也已经支付了2018年的租赁费用，现拖欠2019年部分租赁费用和2020年的租赁费用至今未支付，造成违约的是反诉人河南省中巴生物能源有限公司。至于反诉人所说的采取断电、断路、堵门等非法手续，导致反诉人的生产经营活动完全停滞，纯属无中生有，根本不存在。即使存在也是由于反诉人拖欠电费及水费不予交纳，造成的停水停电，与答辩人没有任何的关系。至于反诉人生不生产是其自己决定的，不是答辩人能够当家的，其生不生产与答辩人没有任何关系，反诉人所说的理由完全不能成立。综上所述，请求法院查明事实，依法驳回反诉人的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2016年11月28日，原被告签订了厂房租赁协议，原告将其拥有的位于漯河市召陵区召陵镇归东村村东漯周路南厂区租赁给被告使用，租赁期限是2017年1月1日至2026年12月31日，共计10年，场地交付被告前，原告需要清理、平整厂区土地，清理杂物。原告须确保被告在2016年12月9日进厂，所租场地在平整期内及电力等基础设施不完善期间不计租金。租金为年租金55000元，每5年一周期，每一周期结束后，租金随行就市进行调整，租金支付的时间为协议生效之日起3日内支付第一笔预付租金20000元，在场地完全平整及电力设施正常，并完成交付后，将尾款付清。被告每期租金支付时间为上一年终结前日，以原告实际收到为准，付款方式为银行转账支付租金。合同签订后，原告对被告所租场地进行清理、平整，将场区交付被告使用。被告已经将2018年之前的租赁费，被告按照约定已经交，2019年的租金被告只支付了30000元，2019年下余租金25000元与2020年的租金至今未付。双方有争议事实对认定：一、场地交付时间，原告称是2016年12月9日，该日期是合同约定进厂日期，被告称是2017年5月31日，并提供了被告缴纳租赁费的收据，对此原告不认可，被告没有提供进厂时间的其他证据。本院认定进厂时间为2016年12月9日，因该时间是合同约定的进厂时间，故被告支付租赁费的期间应当从2017年1月1日起计算。被告庭审时提供的收款收据不能证明是被告的进厂时间，其辩称应从2017年5月31日起计算租赁费的事实，本院不予确认。二、双方是否对涉案厂区对土地性质进行约定，被告称需要原告提供的厂区是工业用地，并且需要有土地、建设规划手续，因原告未提供上述手续，导致损失，原告依据对是租赁协议第一条，该条内容为：“甲方必须保证所出租对厂房符合国家法律法规对规定，甲方针对乙方对该厂区的出租行为完全合法有效，且不损害乙方及任何第三方对合法权益”。从该条的约定看，双方并未明确约定原告出租的厂房、土地必须要有土地建设规划许可证，也未明确约定涉案土地必须是工业用地，故本院对被告辩称及反诉的该事实部分不予确认。三、被告辩称原告要求增加租赁费，原告称是因为被告要增加租赁土地场地，双方对该事实均为提供证据，本院对此不予确认。四、被告称原告扣押其设备，没有提供证据予以证明，且原告不认可，对此本院不予确认。五、被告反诉称原告扣押其设备及原材料，没有提供证据原告不认可，故对该事实，本院不予确认。本院认为，原被告争议对焦点是，一、原被告签订对租赁协议是否合法有效；二、原被告哪一方存在违约行为；三、因违约行为导致的损失数额；四、被告反诉是否超过诉讼时效；针对第一个争议焦点，被告没有证据证明双方签订对协议存在无效对情形，且原被告签订对租赁协议在履行至2019年后，双方才因租金对收取发生争议，故本院认定原被告签订的租赁协议为有效协议，双方应当按照约定履行义务，承担责任。针对第二个焦点，因被告未按照协议约定履行租金支付义务，故本院认定被告存在违约行为。针对第三个焦点，因原被告之间签订的租赁协议为有效协议，且被告未履行及时支付租金的义务，故原告诉求被告支付2019年下余租金与2020年租金，符合约定，鉴于原告要求解除租赁协议，故被告应当支付解除租赁协议之前的租金。2019年对租金被告未支付数额为25000元，2020年度的租金按照约定被告应当支付完毕，鉴于被告要求确认租赁协议无效并要求损失，且还在占用涉案厂房、土地，故2020年度的租金55000元，被告应当支付。被告所诉预付款损失，拆除设备、运输费损失与经营损失，没有提供证据证明，且不是因原告违约引起，且双方租赁协议未约定，故本院不予支持。针对第四个焦点，被告反诉时效问题，因双方发生争议是在2019年，故不存在超过诉讼时效的情形，故对原告辩称被告反诉超过诉讼时效，本院不予采纳。综上所述，原告诉求解除租赁协议，本院予以支持，原告诉求2019年度下余损失及2020年度的租赁费合计为80000元，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。原告诉求对其他损失15000元，没有证据证明，本院不予支持。被告反诉确认合同无效，本院不予支持，被告反诉损失均无证据证明，且被告违约在先，故对其反诉，本院不予支持。鉴于本院准予解除原被告签订的租赁合同，被告应当及时将设备拆除，返还租赁厂房土地。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：一、被告河南省中巴生物能源有限公司在判决生效后五日内向原告支付租金合计80000元；二、驳回原告对被告的其他诉讼请求；三、驳回被告河南省中巴生物能源有限公司对原告的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2300元，减半收取1150元，反诉费1250元，合计2400元，由被告河南省中巴生物能源有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  于胜华审 判 员  张 俭人民陪审员  庞喜梅二〇二〇年七月六日书 记 员  李 畅