山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1402民初2515号原告:郭振涛，男，1975年5月1日出生，汉族，住山东省德州市德城区。原告：卜祥静，女，1974年4月8日出生，汉族，住址同上。二原告委托代理人：王洪涛，德州开发大明镜法律服务所法律工作者。被告：李建军，男，1972年7月2日出生，汉族，住山东省德州市德城区。被告：甘真，女，1972年6月4日出生，汉族，住址同上。二被告委托代理人：张景华，山东天衢律师事务所律师。原告郭振涛、原告卜祥静诉被告李建军、被告甘真房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告郭振涛、原告卜祥静及二原告委托代理人王洪涛，被告甘真及二被告委托代理人张景华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郭振涛、原告卜祥静诉称，2016年6月5日，原告与被告签订房屋买卖合同，两原告购买两被告坐落于德州市德城区房屋，购房款621000元，原告已支付购房款570000元。双方约定：房产证下证后满两年办理过户手续，剩余购房款51000元过户当天全部结清。被告不配合办理过户手续违约，应承担房屋总价款30％的违约金186300元。原告于2016年8月实际入住该房屋居住至今，现房产证已下发满两年，原告多次催促被告协助办理过户手续，被告无故推脱，拒不协助办理过户手续。为此诉至法院，请求法院1、确认原、被告签订的房屋买卖合同有效；2、被告协助原告办理房屋过户手续并支付违约金186300元（后变更为1500000元）；3、诉讼费、保全费由被告承担。被告李建军、被告甘真辩称，第一、双方在2016年6月5日订立的《房屋买卖合同》是合法有效的，答辩人一直认为是具有法律效力的，并不存在主张无效、可撤销的情形。答辩人也将涉案的房屋在2016年交付被答辩人，目前已实际居住多年，被答辩人在起诉书中的诉讼请求第一项答辩人也予以认可。第二、答辩人也积极协助办理过户，根本不存在违约事实，更不应承担186300元的违约金。在2018年1月22日不动产登记簿证书已下发，根据德州市2017年10月23日发布的《关于实行存量住房限制转让工作的通告》规定，取得产权证书至少满2年后方可上市交易的规定，答辩人取得产权证后也积极联系中介德州市德城区鑫地房屋信息咨询服务部将产权证放在此处，但是他们不收。直到2020年4月13日7：08卜祥静用尾号2285的电话找过答辩人，答辩人也将产权证的复印件交给了被答辩人用于办理测绘事宜，积极协助的义务。在测绘完成后也愿意积极配合被答辩人给予办理过户事宜，根本不存在违约的事实。为了表示答辩人履约的诚意，在被答辩人未将德州市德城区鑫地房屋信息咨询服务部列为被告/第三人的情况下，愿意将涉案房产证交付到法院，进一步体现了答辩人积极协助过户的诚意，不存在违约的情形。此房屋买卖协议已经履行并交付4年后，未办理过户并不影响被答辩人的任何权利，同时补充协议也没有明确具体哪天办理过户，在满2年之后的接到被答辩人的通知后积极协助办理过户符合约定，根本不存在经催告后在合理期限内仍未配合的情形。同时答辩人李建军、甘真也未将涉案房产进行抵押，买卖等处置影响被答辩人的权利实现，不存在法律上或者事实上不能履行过户的情形。第三、退一步讲，被答辩人也未将剩余的房款51000元在过户当日先行交付给答辩人，也未将房款交付给德州市德城区鑫地房屋信息咨询服务部中介，也未进行提存，无法证实被答辩人已履行交付剩余价款51000元的义务。根据《合同法》第六十七条的规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据事实和法律的规定，基于公平的原则，答辩人李建军、甘真有权不予协助过户也可要求被答辩人承担186300元的违约金。综上所述，要求答辩人李建军、甘真承担186300元的违约金没有事实的依据，但是答辩人也本着诚实信用的原则积极处理此事，根本不存在恶意违约的事实。请求法院“综合权衡买卖双方的利益”之原则，结合案件的事实，根据法律的规定，依法做出公正的判决。根据原告的主张，涉案房屋的价值为150万元，而双方签订房屋买卖合同的标的价值为621000元，那么被告也同意变更合同，将房屋的价值变更为150万元，原告应再次支付合同变更后的价值82.9万元房款。经审理查明，2016年6月5日，二原告（乙方）与二被告（甲方）、德州市德城区鑫地房屋信息服务部（居间方）签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，约定：乙方购买甲方坐落于德州市德城区房屋，该房屋成交价格为621000元。《补充协议》约定：1、付款方式：因房产证开发商处暂未办理，甲乙双方协商决定，乙方先付甲方570000元包含定金，剩余房款51000元，待房产证下证后满两年办理过户手续，过户当天将剩余房款全部结清。2、违约责任：甲乙双方协定，如果甲方原因违约（包含房屋涨价），不配合办理过户手续等均属违约，甲方将承担房屋总价30％的违约金。3、房产证归属：甲乙双方协定，房产证下证后未办理过户前，此房产证放于中介公司代为保管。5、税费承担方式：甲方承担开发商处办理房产证时所缴费用（物业基金、契税、办证费），乙方承担甲乙双方二手房过户时所缴费用，中介费乙方承担。二原告于2016年6月5日交付被告购房款570000元。二原告于2016年8月实际入住该房屋至今。2018年1月22日，德州市国土资源局就涉案房屋颁发《不动产权证书》，双方均认可二被告于2018年4月份实际取得涉案房屋产权证。二原告要求诉讼保全金额150万元，二原告为此支付诉讼保全保险费4500元。原告提供录音光盘、笔录、短信记录用以证明被告拒不配合办理过户手续。二被告提供手机记录、短信记录、光盘用以证明被告不存在违约的事实及原告未交付剩余房款。二被告主张双方约定的违约金过高，应予调整。以上事实有二原告提交的房屋买卖居间合同、补充协议、收条、对账单、交易明细、查询证明、证明、收据、录音光盘、笔录、短信记录、被告提交的手机记录、短信记录、光盘及开庭笔录等在卷证实。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》系双方真实意思的表示，符合有关法律规定，为有效合同，二被告应依约协助二原告办理房屋过户手续。二被告房屋不动产权证证书系2018年1月22日颁发，依据双方《补充协议》约定应在房产证下证后满两年办理过户手续，即在2020年1月22日为二原告办理过户手续，二被告未依约为二原告办理过户手续，应依约承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：······；约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；······。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案二原告未依约取得房产证，违约损失数额难以确定，可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，自2020年1月22日起至二被告将涉案房屋过户给二原告之日止，原、被告双方约定，二被告不配合办理过户手续等将承担房屋总价30％的违约金过高，二被告请求调整减少，应予准许。原、被告双方约定，房产证下证后满两年办理过户手续，过户当天二原告将剩余房款全部结清，故原告支付剩余房款与被告协助办理房屋过户手续应同时履行，二被告协助二原告办理过户手续的同时，二原告应给付二被告购房余额51000元。二原告要求二被告承担保全保险费4500元，因本案二被告违约使二原告认为不立即申请保全会使其合法权益受到难以弥补的损害，故二原告要求申请保全，购买保险保全费的费用由二被告负担并无不当，应予支持，但本案涉案房屋价值621000元，二原告购买价值150万元的保全保险费，由此扩大的损失应有二原告自行承担，二被告应赔偿二原告保全保险费为1863元（62.1万元÷150万元×4500元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、原告郭振涛、原告卜祥静与被告李建军、被告甘真2016年6月5日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》为有效合同，被告李建军、被告甘真于本判决生效后十日内协助原告郭振涛、原告卜祥静办理本案涉案房屋德城区新华路460号新湖家园二期高层1号楼1单元9层903号的过户手续。二、被告李建军、被告甘真支付原告郭振涛、原告卜祥静违约金自2020年1月22日起按照原告郭振涛、原告卜祥静已付购房款总额570000元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算至被告李建军、被告甘真将本案涉案房屋过户给原告郭振涛、原告卜祥静之日止。三，被告李建军、被告甘真赔偿原告郭振涛、原告卜祥静保全保险费1863元，限判决生效后十日内付清。四，原告郭振涛、原告卜祥静给付被告李建军、被告甘真购房款51000元，于本判决生效后十日内被告李建军、被告甘真协助原告郭振涛、原告卜祥静办理本案涉案房屋过户手续之日给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9150元、诉讼保全费5000元，原告郭振涛、原告卜祥静负担8154元，被告李建军、被告甘真负担5996元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  王伟力二〇二〇年七月六日书记员  董晓艳