黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初3179号原告：北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司，住所地大庆高新区翔安大街**新华联城**商服楼**。负责人：程章义，该公司总经理。委托诉讼代理人:张冬香，女，该公司职员。委托诉讼代理人:高文嘉，黑龙江峰衡律师事务所律师。被告：康健楠，男，1992年1月23日出生，汉族，大庆石油管理局油建公司职工，住大庆高新区。委托诉讼代理人:康志波（系康健楠父亲），男，1959年9月5日出生，汉族，无固定职业，住大庆高新区。原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司（以下简称悦豪物业公司）诉被告康健楠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告悦豪物业公司委托诉讼代理人张冬香、高文嘉，被告康健楠的委托诉讼代理人康志波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。悦豪物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令康健楠支付物业服务费75,137.4元及自2016年1月1日起至2019年12月31日期间逾期违约金27,425.15元，共计102,562.6元；2.案件受理费由康健楠承担。事实和理由：2014年11月27日，康健楠入住悦豪物业公司管理的阿斯兰小镇4号地39-101室，并与悦豪物业公司签订物业管理服务协议。协议第十五条约定，物业服务费用为3元/平方米/月，如康健楠不能按期缴费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。康健楠入住后，悦豪物业公司为其提供了相应的物业管理服务，履行了应尽义务。但康健楠未按照物业管理服务协议的约定履行交纳物业服务费的义务，拖欠悦豪物业公司2016年至2020年的物业服务费75,137.4元及逾期违约金27,425.15元，合计102,562.6元。因康健楠不履行义务,悦豪物业公司诉至法院。康健楠辩称：1.康健楠所在小区存在两家物业服务企业，不能确定悦豪物业公司是为康健楠提供物业服务的物业公司，悦豪物业公司主体不适格，无权向康健楠主张物业服务费用；2.物业公司服务没有达到标准，未能尽到服务义务，存在违约行为；3.悦豪物业公司主张的滞纳金不符合法律规定，不予认可。综上，请求驳回悦豪物业公司诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。悦豪物业公司就其主张向本院提交如下证据：1.物业管理服务协议1份（出示原件，提交复印件），欲证明2014年11月27日，悦豪物业公司与康健楠签订物业管理服务协议，协议第十五条第1项约定“物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期每12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业服务费”、第2项约定“物业管理服务费标准为3元/平方米/月”、第3项约定“如康健楠不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金”，同时对悦豪物业公司提供的物业服务内容进行了约定，悦豪物业公司是协议相对方，有权依据协议向康健楠收取物业服务费。经质证，康健楠对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为物业管理服务协议中的签字系康志波代替康健楠签署，不签字不给钥匙。因康健楠对该证据真实性无异议，且证据与本案有关联，形式符合要求，故本院对该证据予以采信。2.欠费明细表1份（原件）、催缴通知单2页（照片打印件），欲证明自2014年11月27日接房入住即接受悦豪物业公司提供的物业服务，但康健楠自2016年1月1日起一直未交纳物业服务费，截止到目前为止，康健楠已欠缴5年物业服务费，康健楠未交纳物业服务费的行为已严重违反协议约定，应依物业管理服务协议第十五条第3项约定，除支付物业服务费本金75,137.4元外，还应向悦豪物业公司支付逾期缴费违约金27,425.15元，合计102,562.6元。经质证，康健楠对该组证据的真实性及证明问题均有异议，认为该组证据系悦豪物业公司单方出具，不知其依据物业服务合同还是政府指导价计算物业费。本院认为，催缴通知单虽是照片打印件，但是按照物业的行业习惯，催缴单张贴的目的是为了让业主看到，张贴后只能拍照留存不能予以收回，没有原件符合行业习惯，故本院对催缴通知单的真实性予以确认并予以采信；欠费明细表虽是悦豪物业公司单方面制作，但是在正常的工作中形成的，故本院予以采信。康健楠向本院提交证据如下：1.照片打印件23张，欲证明小区物业服务明显不达标，严重违反物业服务合同的约定，如路灯不亮、垃圾土渣清理不及时、广告牌修缮不良带来安全隐患等，未达到物业管理服务协议规定的标准。经质证，悦豪物业公司对该组证据的真实性、关联性及证明问题均有异议，认为康健楠未能提供该证据的原始载体进行核实，无法证实拍摄的时间、地点、地点证据中多数照片下方虽然显示了经纬度、地址、时间等信息，但不能证明该信息是拍摄照片时直接生成的，同时照片和视频显示的仅是部分短暂的静态内容，不能证明小区内存在康健楠所述的上述任何问题。照片中显示的垃圾均为建筑垃圾，原则上建筑垃圾是由业主自行处理或业主交纳清理费用聘用他人进行处理；夜间路灯不亮是由于开发商最初设计安装规划所遗留的问题，悦豪物业公司已投入资金进行整改并多次协调开发商，今年采购了多批太阳能路灯和别墅柱头灯进行更换解决亮化问题；围挡属于开发商建设施工，不属于物业服务改建范畴，同时照片形成的时间是台风期间，悦豪物业公司和开发商未不予以处理。因悦豪物业公司对该组证据的真实性有异议，且康健楠未提供原始载体，故本院对该组证据不予采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月27日，康健楠办理了阿斯兰小镇4号地39-101室入住交房相关手续，并与悦豪物业公司签订物业管理服务协议。协议第四条约定，物业服务期限为业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务公司且签订物业服务合同生效止。第十五条约定，物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期每12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业服务费，物业管理服务费标准为3元/平方米/月，如康健楠不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。协议签订后，悦豪物业公司依约对康健楠居住的小区实施物业管理服务至今。康健楠拖欠悦豪物业公司2016年至2020年物业服务费共计75,137.4元，自2016年1月1日至2019年12月31日期间逾期违约金27,425.15元，共计102,562.6元。经悦豪物业公司催要，康健楠拒绝支付物业服务费，故诉至法院。另查明，康健楠所有的房屋建筑面积为419.24平方米。阿斯兰小镇没有设立业主大会。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业服务费的合同。本案中，双方签订的物业管理服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律强制性效力性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。康健楠抗辩称案涉小区存在两家物业公司，不知是哪家公司提供的物业服务，但结合悦豪物业公司提供的物业管理服务协议，能够证实为案涉小区提供物业服务的公司为悦豪物业公司。康健楠抗辩称悦豪物业公司提供的物业服务没有达到约定的标准，但对其主张并未提供相应的证据予以证实，故康健楠的抗辩理由本院不予采纳。综上，悦豪物业公司履行了其物业管理服务的相应职责，为康健楠提供物业服务，其应承担交纳物业服务费的义务，故悦豪物业公司要求康健楠支付2016年至2020年物业服务费75,137.4的诉请，本院予以支持。关于2016年1月1日至2019年12月31日期间逾期违约金27,425.15元，物业管理服务协议虽约定了违约金，但违约金具有惩罚性，悦豪物业公司未能举证证明已履行了法定督促催收程序，且悦豪物业公司与康健楠等部分业主就物业服务费等相关问题存在分歧和争议，考虑到双方后续合同的履行及社会效果，为利于物业服务和谐与小区稳定，故对悦豪物业公司该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告康健楠于本判决生效之日起十日内给付原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司2016年至2020年物业服务费共计75,137.4元；二、驳回原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费1176元（已减半），由被告康健楠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。本判决生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本判决所涉币种均为人民币）审判员  魏艳琦二〇二〇年十一月四日书记员  王 峥附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则。根据合同的性质。目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。