湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终1825号上诉人（原审被告）：阳帆，男，1991年8月12日出生，汉族，住湖南省隆回县。委托诉讼代理人：刘诗琦，湖南湘和律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：刘利文，女，1968年11月8日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市，现住湖南省株洲市芦淞区。被上诉人（原审原告）：肖梅良，男，1969年11月6日出生，汉族，户籍地湖南省攸县，现住湖南省株洲市天元区。共同委托诉讼代理人：胡少清，株洲市芦淞区金达法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。原审被告：尹进，男，1990年10月28日出生，汉族，住湖南省隆回县。上诉人阳帆因与被上诉人刘利文、肖梅良、原审被告尹进房屋租赁合同纠纷一案，不服株洲市芦淞区人民法院（2020）湘0203民初928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阳帆上诉请求：1、撤销原审判决并改判上诉人不应承担支付租金、物业费、燃气费、电费的责任。2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原审判决事实认定错误，适用法律错误，必须予以纠正。1、上诉人在涉案《房屋租赁合同》的签名属于职务行为，依法不应由上诉人承担支付租金、物业费、燃气费、电费的责任。2、上诉人并非《房屋租赁合同》的实际承租人，依法不应承担支付义务。刘利文、肖梅良辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，签订合同时已将违约责任告知，双方的权利义务关系已经明确，上诉人承担违约责任符合法律规定，请求二审法院驳回上诉，维持原判。尹进未发表陈述意见。刘利文、肖梅良向一审法院起诉请求：1.自2019年11月9日起解除原、被告《房屋租赁合同》，被告返还租赁房屋；2.被告支付拖欠房屋租金16万元，利息19200元（自2019年7月9日起暂算至2019年11月9日，实际利息按约定月息2分算至付清时止）;3.被告支付拖欠物业费2480元、燃气费14359.71元，电费7751元，共24590.71元；3.被告已交保证金4万元作违约金，不予返还；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年1月9日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定两原告将其名下位于株洲市芦淞区××路××大厦××楼××层面积1318平方米的房屋出租给两被告，用于经营餐饮、娱乐办公，租赁期限五年，自2018年1月9日至2023年1月8日止，租金为每年24万元，5年内租金不变，每半年交纳一次计12万元，租金支付时间定为每年的1月9日前付清第一次租金，每年的7月9日前付清第二次租金，如乙方延期交付超过7天，视为自动放弃租赁权，甲方有权终止本合同，所有的承租保证金有权不予退还。乙方（两被告）须在本合同签订之日向甲方（两原告）交纳房屋保证金4万元整，在合同终止后，乙方须交清所有一切应交费用后，办理完该场所的物业部门的交接手续后，甲方将上述保证金无息退还给乙方，如乙方违约或拖欠相关交纳的费用，甲方有权追索应交纳的费用外，可以用保证金作为乙方的违约金来处理，如乙方对甲方建筑设施及场地有损坏，甲方有权要求乙方维修赔偿，如保证金不足扣除，甲方有权继续追索。租赁期内乙方须及时交清所产生的工商税务，水电消防物管，有线电视网络费及公用水电费，观光电梯的维护费等一切费用，（水电等费用计算标准，水电表提供，乙方与物业公司另签合同）。该合同签字处有被告阳帆、尹进共同签字。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，被告支付了租赁保证金40000元以及2018年的租金240000元；但自2019年1月起，被告便开始拖原告租金。经原告催收，被告尹进于2019年8月7日，向原告出具了承诺书，该承诺书确认了被告拖欠2019年上半年租金12万元，先支付4万元，剩余8万元承诺在2019年10月9日前结清，并给予之后的两个月免租期，如在10月9日未结清所欠房租，所欠余额按2分计息。承诺书签订后，被告尹进支付了4万元租金，后未再支付租金。原告于2019年10月8日将租赁房屋门锁进行更换。同时，截止2019年10月8日，被告还拖欠物业费2480元，燃气费14359.71元，电费7751元，共计24590.71元。原告多次催收，被告拒不支付，遂酿成本案纠纷。原审另查明，因与两被告房屋租赁合同纠纷，原告于2019年11月13日向法院提起诉讼，请求：1.解除原、被告《房屋租赁合同》，被告返还租赁房屋；2.被告支付拖欠房屋租金16万元，利息19200元（自2019年7月9日起暂算至2019年11月9日，实际利息按约定月息2分算至付清时止）;3.被告支付拖欠物业费2480元、燃气费14359.71元，电费7751元，共24590.71元；3.被告已交保证金4万元作违约金，不予返还；4.诉讼费由被告承担。后原告于2019年11月22日撤回起诉。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，双方的争议焦点为责任的承担。本案中，原、被告双方之间的房屋租赁合同，系经被告阳帆、尹进共同签署，被告阳帆辩称其系被告尹进所聘用员工，其在租赁合同上签字，系代被告尹进所签，但其未能提供充分证据佐证其签署行为系代被告尹进所为，应承担举证不能的法律后果，且被告阳帆作为完全民事行为能力人，应对其本人在租赁合同上签名的行为所产生的法律效力具有明确认识，且其并未在乙方签字处注明其系代签，因此，法院对被告阳帆的辩称不予支持，被告阳帆应与被告尹进共同承担因与两原告签订租赁合同所形成的租赁合同关系应承担的法律责任。原、被告双方之间的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原审认为，依法成立的合同，对双方均有约束力。被告自2019年1月起拖欠租金，根据协议约定，被告拖欠租金达7日，原告便有权解除合同，结合本案已查明的事实，原告于2019年10月8日将租赁房屋门锁更换，视为原告行使单方解除权，并收回租赁物，故法院确认原、被告签署的《房屋租赁合同》于2019年10月8日解除；因租赁物已实际由原告占有，故对于原告要求被告返还租赁物的诉请法院不予支持。经核算，两被告尚欠原告租金140000元（20000元/月×9个月－40000元），被告阳帆、尹进应向原告支付租金140000元，对于超出部分的诉请，法院不予支持。被告应按照租赁合同约定的期限及数额支付租金，其逾期未付的行为属于违约，依法应承担相应的违约责任。根据租赁合同约定，被告逾期付款超过7天，原告有权不予退还租赁保证金，故对于原告关于扣除40000元保证金作违约金的诉请法院予以支持。至于原告要求被告按月息2%的标准支付利息的诉请，因保证金已作为违约金进行处理，如再按月息2%计算逾期付款利息，则明显过高（40000÷14000＋24%＝52.57%），根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，故法院对该诉请不予支持。另原告要求被告支付拖欠的物业费、燃气费、电费等共计24590.71元的诉请，根据租赁合同约定，该费用应由两被告承担，故法院对该诉请予以支持。被告尹进经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加本案诉讼，法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百四十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、确认原告刘利文、肖梅良与被告尹进、阳帆签订的《房屋租赁合同》于2019年10月8日解除；二、限被告尹进、阳帆于本判决生效后十日内向原告刘利文、肖梅良支付2019年3月9日至2019年10月8日的租金140000元；三、限被告尹进、阳帆于本判决生效后十日内向原告刘利文、肖梅良支付拖欠物业费2480元、燃气费14359.71元、电费7751元，合计24590.71元；四、被告尹进、阳帆已交保证金40000元作违约金，不予退还；五、驳回原告刘利文、肖梅良的其他诉讼请求。二审中，上诉人阳帆向本院提交了一份2018年6月8日凌勇、刘利文与尹进签订的房屋租赁协议，拟证明涉案出租房屋是被上诉人与尹进签订的，与上诉人无关。被上诉人质证认为，该证据的真实性异议，被上诉人没有与尹进签订该协议，其关联性也有异议，与本案的房屋租赁协议没有关联性，不能达到上诉人的证明目的。本院审查认为，该证据不符合证据的形式要件，亦与本案诉争的事实无关联性，本院不予采信。被上诉人无新的证据提交。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案中，上诉人阳帆、原审被告尹进于2018年1月9日共同与被上诉人刘利文、肖梅良签订房屋租赁合同，对房屋租赁期限、租赁费用、违约责任等进行了约定，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，受法律保护。双方当事人应严格履行合同约定。上诉人阳帆称其系原审被告尹进所聘用的员工，在租赁合同上签字，系代尹进所签，并非实际承租人，但未提供充分证据予以佐证，且上诉人阳帆系完全民事行为能力人，应知其在租赁合同上签名所产生的法律效力，故本院对该上诉理由不予采信。综上，上诉人阳帆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3592元,由上诉人阳帆负担。本判决为终审判决。审判长  祁湘清审判员  彭德华审判员  肖 晶二〇二〇年十月二十九日法官助理彭华书记员梁琨