广东省佛山市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤06民终1408号上诉人（原审原告）：佛山市南海区狮山镇山南社区荷溪股份经济合作社，住所地广东省佛山市南海区********，统一社会信用代码N144********4521XH。法定代表人：陈永飞，社长。委托诉讼代理人：吕代兵，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：成威，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱锦威，男，汉族，住广东省佛山市南海区**********，公民身份号码440**********336。委托诉讼代理人：孔繁钊，广东佛南律师事务所律师。上诉人佛山市南海区狮山镇山南社区荷溪股份经济合作社（以下简称山南荷溪经济社）因与被上诉人朱锦威土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初8213号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人山南荷溪经济社上诉请求：撤销一审裁定，裁定一审法院对本案进行实体审理；2.由朱锦威承担诉讼费用。事实和理由:一、案涉土地为山南荷溪经济社所有，一审判决《续租补充协议（附件）》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，朱锦威应向山南荷溪经济社返还租赁标的“**塘”的1260.35平方米土地。二、双方的20年全租期《租地合同书》已履行完毕，根据该合同，合同到期后，地上建筑物已归属山南荷溪经济社所有，且《续租补充协议（附件）》无效，主要系因违反村民组织法法定程序侵害集体利益无效，故《续租补充协议（附件）》无效，不涉及地上建筑物性质认定及朱锦威返还的问题。在2016年3月31日《租地合同书》约定的全租期20年租期届满、《续租补充协议（附件）》被判决无效的前提下，双方的关系转为不定期租赁合同，山南荷溪经济社享有不定期租赁合同的解除权。2017年5月19日，山南荷溪经济社寄发律师函解除了与朱锦威的不定期租赁合同，要求朱锦威收到函件后五日内返还土地。朱锦威于2017年5月20日收到该函件，不定期租赁合同已经解除，朱锦威没有在五日内返还土地。双方的不定期租赁合同解除，朱锦威应当支付合同解除前不定期租赁期间欠付的租金34869元、自2017年5月27日起按每平方米每月16元计算标准计算至租赁物返还时止的土地使用费。无论行政机关对案涉土地上建筑物性质如何认定、是否应拆除处理，也不影响一审法院对山南荷溪经济社主张租金及使用费的诉讼请求的判定。三、在司法实践中，一审法院以行政机关未处理地上违法建筑为由不予实体审理或实体驳回返还土地诉求的判决，二审法院予以了纠正，支持了返还土地的诉讼请求，详见（2019）粤06民终9138、9139、9140、9141、9142号民事判决书。被上诉人朱锦威答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。山南荷溪经济社向一审法院提出诉讼请求：1.山南荷溪经济社、朱锦威2004年4月19日签订的《续租补充协议（附件）》没有法律效力；2.朱锦威立即返还土名**塘1260.35平方米土地及建筑物；3.朱锦威支付不定期租赁期间欠付的租金34869元（自2016年4月1日起至2017年5月25日）；4.朱锦威支付至租赁物返还时止的土地使用费（自2017年5月27日起，按每平方米每月16元的标准计算）；5.由朱锦威承担全部诉讼费用。一审法院查明：山南荷溪经济社原名称为佛山市南海区******荷溪经济合作社。涉讼土地所在地块所有权人为佛山市南海区******荷溪股份合作经济社农民集体，土地证号为佛府南集有（****）******号，地号为4**********6，土地权属性质为集体土地所有权。2004年4月19日，山南荷溪经济社与朱锦威签订《租地合同书》，约定：山南荷溪经济社将土名**塘的土地出租给朱锦威，面积为1260.35平方米；全租期为20年（即自1996年4月1日至2016年3月31日）；全租期分四个档次分别计算，每五年为一个档次，以第一个五年每月每平方米租金为1元，以后第二个档次比第一个档次递增30%，但最高每月每平方米租金2元封顶，以后不再递增，租金金额如下表；当年7月初至12月30日前交纳全年租金，逾期半年不交者属违约，山南荷溪经济社有权没收该厂房或产品以抵偿租金处理；租期满后，朱锦威厂内一切建筑物归山南荷溪经济社所有，可动产及机械设备由朱锦威自行处理。山南荷溪经济社除了在该合同上加盖了公章之外，并有签约代表叶某1、杨某1、杨某2签名；另外，管理单位佛山市南海区******也在该合同上加盖了承包合同管理专用章。时间租金单价（元）月租金（元）年租金（元）1996.4.1-2001.3.3111260.3515124.22001.4.1-2006.3.311.31638.4519661.42006.4.1-2011.3.311.692129.9925559.882011.4.1-2016.3.3122520.730248.4同日，山南荷溪经济社还与朱锦威签订《续租补充协议（附件）》，约定：为保障投资者经营利益和稳定集体经济收入，经甲乙双方协商，一致同意将原20年租期延长10年，2004年4月19日所签订的合同第三条至十二条不变；延长10年（两个档次）的租金标准仍按每档次递增30%，2元封顶计算。山南荷溪经济社除了在该合同上加盖了公章之外，并有叶某1、杨某1、陈某、叶某2、杨某2、杨某3的签名。2017年5月23日，佛山市南海区狮山镇山南社区居民委员会出具《证明》，明确：山南荷溪经济社与朱锦威于2004年4月19日签订的关于“双方一致同意将原20年租期延长10年”的《续租补充协议（附件）》未到山南居委会合同鉴证小组办理鉴证。2017年5月19日，山南荷溪经济社委托律师向朱锦威邮寄关于土地租赁合同解除及租赁物返还事宜的《律师函》，主张《续租补充协议（附件）》为无效合同，要求解除双方关于涉讼土地的不定期租赁合同，要求朱锦威收函五日内向山南荷溪经济社返还涉讼土地及地上建筑物，清空动产及机械设备。该函于同月20日妥投。2018年6月2日，山南荷溪经济社提起本案诉讼。诉讼中，一审法院根据朱锦威申请，依法委托佛山市测绘地理信息研究院对**塘上的厂房建筑面积进行实地测量，该公司经测绘后依法出具了《测绘成果报告》，认定**塘上厂房建筑面积为2048.43平方米。朱锦威为此支出了鉴定费用10811元。一审法院另根据朱锦威的申请，依法委托广东***土地房地产评估有限公司对**塘上厂房建筑的价值进行评定估算，该公司经评估后依法出具了《房地产估价报告》，认定**塘上厂房建筑于价值时点（2018年7月31日）的评估总价值为1454375元。朱锦威为此支出了鉴定费用6135.94元。诉讼中，双方确认涉讼土地由朱锦威承租后，朱锦威在该土地上加建工业厂房用于生产经营；朱锦威以按2元/月/平方米的标准支付涉讼土地截至2018年年底的使用费。一审法院另在诉讼中就涉讼土地的使用问题发函区查治办调查处理，该办经查后复函一审法院，认定涉讼土地利用现状地类为建设用地，存在违法用地违法建设的行为，将交相关属地国土部门立案查处。一审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款规定：国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。由此可见，法律对农用地转为建设用地实行严格的限制和审批制度。同时，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款规定：农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。因此，农业用地用于非农建设，应由土地使用者向当地土地行政主管部门提出申请，核发集体土地使用权证书、确认建设用地使用权后方可进行开发建设。本案涉讼土地用于非农建设开发，没有依法履行相应的用地手续，且经行政部门认定为违法用地行为，并立案查处，故对涉讼地上建筑物性质如何认定，是否应拆除处理，均不属于法院民事案件的受理范围，当事人应向行政主管部门申请处理。在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，当事人可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。为此，一审法院对山南荷溪经济社请求朱锦威立即返还涉讼土地及建筑物、支付不定期租赁期间欠付的租金34869元、自2017年5月27日起按每平方米每月16元的标准计算至租赁物返还时止的土地使用费的起诉予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项及第一百五十四条第一款第三项及第二款之规定，裁定：驳回山南荷溪经济社请求朱锦威立即返还涉讼土地及建筑物、支付不定期租赁期间欠付的租金34869元、自2017年5月27日起按每平方米每月16元的标准计算至租赁物返还时止的土地使用费的起诉。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审裁定认定的案件事实予以确认。另查明，佛山市南海区******荷溪股份合作经济社于2020年1月3日变更登记为佛山市南海区狮山镇山南社区荷溪股份经济合作社。本院认为，根据本案的现有证据以及法院查明的事实，本案所涉土地为农民集体所有土地，未办理非农用地手续,而在2004年4月19日，朱锦威与山南荷溪经济社同时签订《租地合同书》以及《续租补充协议（附件）》，将涉讼土地用于非农用途。案涉土地用于非农建设开发，没有依法履行相应的用地手续，且根据《佛山市自然资源局南海分局关于〈关于移交（2017）粤0605民初4969号等8宗涉嫌违法用地违法建设线索的函〉的回复》可知，本案所涉违法用地行为，已经相关行政主管部门立案查处。在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，当事人可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。一审法院据此对山南荷溪经济社请求朱锦威立即返还案涉土地及建筑物、支付相应租金以及土地使用费的起诉予以驳回，处理正确，本院予以维持。综上所述，山南荷溪经济社的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年五月九日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽