山西省五台县人民法院民事判决书（2020）晋0922民初603号原告:五台县房产服务中心，住所地:五台县台城镇新建路县社**，统一社会信用代码：×××。法定代表人:胡伟,系该中心主任。委托诉讼代理人：白俊杰，山西杰昌律师事务所律师。被告:段三妮(曾用名“段林梅”),女,1972年9月7日生,汉族,五台县人。委托诉讼代理人：檀新玉，女，1993年7月10日生，汉族，五台县人，住太原市，系被告段三妮之女。原告五台县房产服务中心诉被告段三妮租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理，原告五台县房产服务中心委托诉讼代理人白俊杰，被告段三妮委托诉讼代理人檀新玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告五台县房产服务中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金4万元及利息(从2016年3月1日起算至履行完毕止,利率按国家规定执行);2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告五台县房产服务中心将位于五台县东冶镇东街路北门面房五间租给被告段三妮使用,2016年3月到期后,被告想继续租赁,双方协商一致又签订了《房屋租赁协议书(续租)》,该协议中就租赁期限、租金、双方的权利义务等进行了明确约定:租赁期于2019年3月1日到期,共三年;租金每年壹万元,在2016年3月1日前一次性付清,共计人民币叁万元整。后该房屋就一直由被告租赁使用,期间因被告一直未交纳租金,原告一直派人催要,但被告总是找借口拖延。后来租赁到期,被告仍然分文未交纳租金,而且被告还将房屋未经原告同意转租他人使用个人谋利,现双方约定的租期已超过一年多,被告一直未给付原告租金。被告段三妮辩称，1.据被告段三妮说，按照原被告多年的交易习惯，在支付全额租金后才同意续签房租租赁协议，2016年3月1日至2019年3月1日的租金已经在2016年3月1日前全部付清，2019年3月1日之后合同期外占用的租金1万元没有支付。2.房租租赁协议书明确约定租金应在2016年3月1日前付清，原告在2020年7月28日提起诉讼，已经超过法定诉讼时效，丧失胜诉权。3.涉案的房屋由被告于2019年5月1日对外转租，共收取一年的租金1万元，现房屋实际由次承租人占有使用，如原告要求腾房，需向次承租人主张权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告五台县房产服务中心提交原被告双方签订的房屋租赁协议书（续租）一份，并质证称，1.本案不存在超过诉讼时效的说法。根据查明的事实，被告多年租赁原告房屋，而且至现在仍在被告使用期内，当时双方协议约定了支付租金的时间是为了对被告有约束，但事后被告未按时交纳租金是为了想减免部分，当时被告找了县里好多领导，中间说和，后来被告仍然没有交纳，直至现在。后来被告不在本村居住，原告方多次派人寻找，催要租金，也找不到人，找到现在的房屋使用人，使用人说他们是从被告手里租的，房租也已经给了被告，但由于找不到被告，所以一直没要下，最后被迫向法院起诉，因此原告一直在主张自己的权利，被告找人多次协商过减免租金的事情，但没有结果，租金一直未交。2.根据原告查找账务，并未发现被告交纳2016年-2019年租金的相关记载和票据，所以被告所陈述的已经交清3年的租金无法确认，要求被告提供相关证据来证明。3.鉴于2019年3月1日以后的房屋仍由被告对外租赁，并收取了租金，所以该租金应该归原告所有，所以原告主张协议3年的租金3万元及2019年3月1日至2020年3月1日的租金1万元，共4万元，是有理有据、合情合法的。被告段三妮质证称，对该房屋租赁协议书（续租）本身无异议。该租赁协议约定有明确的租金支付时间，在租金支付时间到期后，原告没有向法庭提供其有中断、中止诉讼时效的依据，因此诉讼时效已过。房屋租期到期后，被告认可2019年3月1日-2020年3月1日支付占用费1万元。本院认为，对原告提供的原被告双方签订的房屋租赁协议书（续租）予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告五台县房产服务中心将位于五台县东冶镇东街路北门面房五间租给被告段三妮使用。2016年3月该房屋的租赁到期后,被告想继续租赁,原告（甲方）与被告（乙方）双方协商一致签订了《房屋租赁协议书(续租)》,该协议约定：1.由于乙方于2016年3月租赁该房屋至今，现已到期，乙方需继续承租，重新签订本协议。2.租赁期限自2016年3月1日至2019年3月1日止。3.租金每年1万元，乙方在2016年3月1日前一次付清，共计3万元，否则甲方有权终止合同。4.租赁期间乙方对房屋及其附属设施有保养维护义务。5.租赁期间乙方因经营需要对门窗、地面、采暖设施在甲方同意的情况下可以改造，但不得影响主体结构个房屋的安全使用，所有费用由乙方自理，租赁期满乙方无条件交付甲方。协议签订后被告在租赁期内租赁该房屋使用。据原告称被告一直未按约定向其支付租金。但被告称其已经向原告付清租金，但未提交证据。该房屋租赁期满后,被告继续占用，并在未经原告同意的情况下，将该房屋转租给他人使用,收取次承租人1万元租金。本院认为，民法总则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，原被告之间签订的房屋租赁合同合法有效，系双方真实意思的表示，内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，双方对租期、租金、双方权利义务等进行了明确约定，原被告理应按照合同的约定全面履行自己的义务。关于被告辩称原告主张的被告支付其租金3万元已过诉讼时效。原被告在该房屋租赁合同第三项中明确约定，被告于2016年3月1日之前向原告一次性付清租金3万元。故原告于2016年3月1日前被告未向其支付租金就知道其权利受到损害，后原告于2020年7月28日向本院提起诉讼，其起诉已超过向人民法院请求保护民事权利的3年诉讼时效。原告也未提交有效证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，应承担怠于行使权利的法律后果，故本院对原告主张被告支付其2016年3月1日至2019年3月1日期间3万元租金的诉讼请求不予支持。关于原告主张被告支付其2019年3月1日至2020年3月1日期间的占用费1万元，该费用的具体数额系参照双方之前关于租金的约定，被告予以认可，本院对该主张依法予以支持。关于原告主张的利息，应从2019年3月1日起参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率3.85%计算至全部支付完毕之日止。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十四条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告五台县房产服务中心主张被告段三妮支付其2016年3月1日至2019年3月1日期间3万元租金的诉讼请求；二、被告段三妮于判决生效后十日内一次性支付原告五台县房产服务中心2019年3月1日至2020年3月1日期间的占用费1万元及其利息，利息从2019年3月1日起参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率3.85%计算至全部支付完毕之日止。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取400元，由原告五台县房产服务中心负担375元，由被告段三妮负担25元；保全申请费420元，由原告五台县房产服务中心负担300元，由被告段三妮负担120元.如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于忻州市中级人民法院。审 判 员 白云瑞 二〇二〇年十月二十二日法官助理 霍 媛书 记 员 毛 宁