广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初7090号原告：凌偲，男，1986年12月2日出生，汉族，住广州市番禺区，原告：刘敏，女，1987年3月13日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区，两原告共同委托诉讼代理人：邓彬，广东一粤（白云）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：罗俊，广东一粤律师事务所律师。被告：广州碧花园房地产开发有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇南航碧花园会所，统一社会信用代码91440114708213466G。法定代表人：林榜昭,该公司董事长。委托诉讼代理人：吴裕斌，男，该公司职员。原告凌偲、刘敏与被告广州碧花园房地产开发有限公司（以下简称碧花园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后。本院依法适用简易程序于2020年6月17日公开开庭审理了本案。原告凌偲、刘敏的共同委托诉讼代理人罗俊、邓彬,被告碧花园公司的委托诉讼代理人吴裕斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凌偲、刘敏向本院提出诉讼请求：1.判令碧花园公司向凌偲、刘敏支付逾期交楼违约金760400.30元（根据合同14条，按总房价款2947288元的日万分之五，从2018年12月31日开始暂计算至起诉之日，实际计至碧花园公司交付之日）；2.判令碧花园公司向凌偲、刘敏支付因未按时交房而产生的另行租房的额外支出19500元（每月800元，从2018年12月31日开始暂计至起诉之日，实际计至碧花园公司交付之日）；3.判令碧花园公司承担本案诉讼费。事实与理由：凌偲、刘敏系夫妻，2017年3月22日，凌偲、刘敏与碧花园公司签订《广州市花都区南航碧花园房地产认购书》，认购碧花园公司开发的位于广州市花都区狮岭镇的“南航碧花园”xx房，总价为2947288元，认购当日缴纳10万元定金，签订认购书的7个自然日内交纳除定金外的首付款787288元，余款2060000元办理银行按揭。2017年3月23日，凌偲、刘敏凌偲向碧花园公司支付定金10万元，同年4月1日支付首付款787288元。2017年4月15日，凌偲、刘敏与碧花园公司签订《广州市商品买卖合同》，按碧花园公司的要求，合同约定凌偲、刘敏首付款调整为787288元，按揭房款为1760000元，总金额为2520000元。同时合同约定交房日期为2018年12月31日，延期交房的违约责任大致为逾期不超过30日，甲方（碧花园公司）支付违约金合同继续履行；逾期超过30日，乙方（凌偲、刘敏）有权单方解除合同，如果要求继续履行，甲方（碧花园公司）自本合同约定的交房日期起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方（凌偲、刘敏）支付违约金。合同签订后，凌偲、刘敏按碧花园公司要求，于2017年7月1日、2018年2月5日分别向其支付了购房款2万元和3万元，2018年5月24日向碧花园公司名下的广州碧花园物业管理有限公司支付了购房款25万元，三笔款项的收款收据却都注明为合同外款项，经手人都是于菊花。2017年6月1日，凌偲、刘敏与中国建设银行广东省分行签订《个人住房（商业）借款合同》，借款1760000元用于购买上述物业，该款项已经按时如数划入碧花园公司公司账户，故凌偲、刘敏已按照合同约定支付全部购房款，共计2947288元。从合同约定的交房日期向凌偲、刘敏发出交楼通知书，也从未说明延期交房的原因，凌偲、刘敏曾多次向碧花园公司咨询交房时间，但均未得到明确答复。为维护凌偲、刘敏的合法权益，现向法院起诉，望法院查明事实依法裁判。被告碧花园公司辩称，一、因国家政策变动，要求小区配套幼儿园方可进行竣工验收，碧花园公司不应承担延迟交房的违约责任。自2019年1月，国务院办公厅印发《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》要求小区必须配套幼儿园方可进行小区的竣工验收，因为政策变动，碧花园公司已积极配合，配套的幼儿园已规划验收，涉案房屋已规划验收，争取可以早日交房。二、即便认为碧花园公司需要承担违约责任，凌偲、刘敏主张的违约金亦过高，根据商品房合同附件七补充协议约定，碧花园公司因延迟交楼所支付的违约金是不应超过总房价1%的。碧花园公司认为，逾期交房违约金以及租金损失均是承担违约责任的形式，凌偲、刘敏只能主张逾期交房违约金和租金损失的其中一种，凌偲、刘敏在本案中同时要求碧花园公司承担上述两种违约责任是没有法律依据的。再者，根据商品房合同附件七的补充协议第九条第六款约定：“发生买卖合同延迟交楼、延迟办证情形的，支付的违约金不超过总房价的1%”。又，根据合同法第113条、第114条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条等相关规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据“补偿性为主、惩罚性为辅”的原则作出裁决。守约方也不应通过违约金的约定获得合同法规定的实际损失之外的额外收益。在本案中，凌偲、刘敏的损失应当为已付款项的银行利息损失，而商品房合同约定的日万分之五超过了银行贷款率的1.3倍，即便认为碧花园公司需要承担违约责任，凌偲、刘敏主张的违约金也过高。综上所述，碧花园公司认为凌偲、刘敏主张的违约金过高，要求碧花园公司承担租金损失并无法律依据。请求法院依法查明事实，驳回凌偲、刘敏的诉讼请求。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区xx房，碧花园公司是南航碧花园项目的开发商，已取得编号为穗房预（网）字第××号《商品房预售许可证》。2017年4月15日，凌偲、刘敏（买方、乙方）与碧花园公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七。合同约定：乙方向甲方购买涉案房屋，该商品房套内建筑面积共235.7平方米，以套出售，总房价2520000元，按揭贷款方式付款。第十条，逾期付款的违约责任：按揭付款的：如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同。第十二条，交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，房屋交付：甲方应当在2018年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条，延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过30日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十九条，规划、设计的变更：该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准……因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。合同还对其他事项进行了约定。合同附件七为本合同补充协议，其第九条第6款约定：发生买卖合同迟延交楼、迟延办证情形的，支付的违约金不超过总房价的1%。凌偲、刘敏认为该约定有失公平，应认定为格式条款，不予适用。诉讼中，双方一致确认虽合同载明的房价款为2520000元，但双方约定和实际履行的总房价款是2947288元。合同签订后，凌偲、刘敏于2018年5月25日前向碧花园公司付清了全部购房款2947288元。截至法庭辩论终结，涉案房屋未取得竣工验收备案表，碧花园公司尚未将涉案房屋交付给凌偲、刘敏使用。诉讼中，本院询问碧花园公司涉案房屋未能取得竣工验收备案表的原因如何？何时能取得竣工验收备案表？碧花园公司做了哪些积极行为？碧花园公司对此回应称，目前碧花园已经有配套幼儿园并且取得了规划验收，竣工验收的时间无法明确，争取在2020年下半年竣工验收。凌偲、刘敏认为因碧花园公司不能交房，导致其需要租房因此产生损失，并提交其与张笑荷签订的《房屋租赁合同》拟证明其上述主张。诉讼中，依照凌偲、刘敏的财产保全申请，本院作出（2020）粤0114民初7090号民事裁定，裁定如下：冻结被申请人广州碧花园房地产开发有限公司的银行存款779900.3元或查封等值的其他财产。后本院对碧花园公司的财产采取了保全措施。本院认为：凌偲、刘敏与碧花园公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第十三条的约定，碧花园公司应在2018年12月31日前将符合交付条件的房屋交付给凌偲、刘敏，但是碧花园公司迄今未取得竣工验收备案表，未将符合房屋交付条件的房屋交付给凌偲、刘敏，已经构成违约，因此碧花园公司应支付逾期交楼违约金，但是由于涉案房屋何时具备交付条件尚不确定，因此逾期交楼违约金暂计至法庭辩论终结之日即2020年6月17日。之后的违约金，凌偲、刘敏可待涉案房屋具备交付条件后与碧花园公司另行协商或另案主张。关于违约金的计算标准，合同约定逾期交楼超过30日的，碧花园公司应按照每日0.05%的标准支付违约金，但是违约金不能超过总房价款的1%。碧花园公司抗辩称该标准过高，应予以调整，并以总房价款的1%为限。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”法院可以依据当事人的申请，综合考虑买受人是否已收楼、逾期交楼的原因、逾期的时长及当事人过错程度、给买受人造成损失等具体案情对违约金进行调整。本案中，涉案房屋所在的楼宇至今未取得竣工验收备案表，对此碧花园公司也未给出明确的答复，何时交楼仍处于不确定的状态，若以总房款的1%为限计算违约金，显然有违公平合理、诚实信用原则，以此为准计算得出的违约金亦不足以弥补碧花园公司给凌偲、刘敏所造成的损失，因此凌偲、刘敏要求不适用该违约金上限条款合法有据，本院予以支持。但是由于碧花园公司逾期交楼给凌偲、刘敏造成的损失主要为房屋占有使用费的损失，如果按照每日0.05%的标准计算违约金，每月的违约金超过40000元，该标准明显超过了凌偲、刘敏每月所受损失，因此，本院调整为银行贷款利率的1.3倍为宜。由于自2019年8月20日开始中国人民银行同期同类贷款利率标准被全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率所取代，因此违约金具体计算标准为：以2947288元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍自2019年1月1日起计算至2019年8月19日的违约金和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年8月20日起计算至2020年6月17日止的违约金。至于碧花园公司抗辩称因国家政策变化，需要配套幼儿园方可竣工验收，才导致逾期交楼，故认为不应承担违约责任的意见。由于碧花园公司并未提交证据证明其主张，且合同及附件也未约定国家政策调整导致逾期交楼时碧花园公司可以免责，因此碧花园公司的抗辩意见理据不足，本院不予采纳。凌偲、刘敏请求支付因逾期交房造成的租房损失，凌偲、刘敏并未提交充足证据证明因碧花园公司逾期交楼对其造成的损失超出了上述赔偿的违约金范围，因此，凌偲、刘敏请求碧花园公司支付租房损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，凌偲、刘敏诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州碧花园房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告凌偲、刘敏支付逾期交楼违约金，以2947288元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍自2019年1月1日起计算至2019年8月19日的违约金和按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年8月20日起计算至2020年6月17日止的违约金；二、驳回原告凌偲、刘敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由原告凌偲、刘敏负担4024元，由被告广州碧花园房地产开发有限公司负担1776元。财产保全费4419.50元，由原告凌偲、刘敏负担3066.50元，由被告广州碧花园房地产开发有限公司负担1353元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员  白一帆二〇二〇年六月二十八日法官助理李诗琪书记员孙诗韵