上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初5074号原告：梁军鹏，男，1986年9月25日出生，汉族，户籍地甘肃省，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：闫彦彦，广东广信君达(北京)律师事务所律师。被告：徐晓勇，男，1970年5月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：金丽娟，女，1970年7月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：上海浦东富美工贸有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王玉妹，总经理。委托诉讼代理人：唐启新，男。上述三被告共同委托诉讼代理人：胡志铁，北京市京大(上海)律师事务所律师。原告梁军鹏与被告徐晓勇、金丽娟、上海浦东富美工贸有限公司(以下简称富美公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁军鹏及其委托诉讼代理人闫彦彦，被告富美公司的委托诉讼代理人唐启新及三被告的共同委托诉讼代理人胡志铁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁军鹏向本院提出诉讼请求：1.被告支付所欠厂房拆迁理赔款人民币(币种下同)1,449,105.20元；2.被告退还原告支付的租赁厂房押金42,000元及超额支付的厂房租金32,680元，共计74,680元；3.被告支付利息，以1,449,105.20元为基数，自2019年8月2日起至实际支付之日，按照全国银行业间拆借中心公布的利率计算；4.被告支付利息，以74,680元为基数，自2017年5月2日起至实际支付之日，按同期银行贷款利率4.75%计算。审理中，原告撤回第二、四项诉讼请求。事实和理由：2013年11月1日，原告与被告徐晓勇签订《厂房租赁合同》，原告承租上海市浦东新区六灶镇会龙村朱店路XXX号房屋(以下简称系争房屋)，应被告徐晓勇要求，原告将租金和押金支付至被告金丽娟个人账户。2017年，租赁房屋被纳入减量化项目。2017年9月14日，上海市浦东新区六灶镇会龙村民委员会(以下简称会龙村委会)召集原告、原告在租赁房屋内经营的上海鹏怡木业有限公司(以下简称鹏怡公司)、被告徐晓勇、富美公司等举行座谈会，并形成了会议纪要。2017年11月23日，被告徐晓勇、富美公司与原告、鹏怡公司在会龙村委会的见证下就拆迁补偿问题签订《协议》，后原告搬离租赁房屋。2018年8月23日，被告徐晓勇、富美公司又与原告、鹏怡公司达成新的《协议书》。2019年8月1日，三被告在已经取得部分拆迁补偿款的情况下，拒绝向原告支付相关款项。同时，被告徐晓勇系被告富美公司的控股股东及监事，租赁房屋虽然名义上属于被告富美公司的财产，但一直由被告徐晓勇处分并享有收益。被告徐晓勇与被告富美公司之间的关系不清，二人应对原告的债务承担连带清偿责任。另外，被告徐晓勇与金丽娟系夫妻关系，租金收益归被告金丽娟，故也应对被告徐晓勇的债务承担连带清偿责任。审理中，原告明确第一项诉讼请求的具体组成为：1、评估报告记载的属于原告的补偿款2,568,763元，实际补偿金额为2,568,763元*50%*80%=1,027,505.20元；2、奖励费(配合补贴)527,000元，实际补偿金额为527,000元*80%=421,600元，以上合计1,449,105.20元。被告徐晓勇、金丽娟、富美公司共同辩称，1、原告主体不适格，承租人实际为鹏怡公司。2、被告徐晓勇、金丽娟主体不适格，出租人为富美公司。3、系争房屋为违法建筑，租赁合同无效。4、原告计算的补偿款金额有误，2号房装修原先就存在，应当由被告取得补偿款，配合补贴并非奖励费，也应由被告取得。5、实际补偿款的计算公式为评估报告和配合补贴的金额*50%*80%*95%。目前被告仅收到一半的补偿款，不同意全额支付原告。6、鹏怡公司尚欠被告占有使用费、水电费等费用。经审理查明，2010年2月23日，会龙村委会(甲方)与富美公司(乙方)签订《土地租赁合同(转户变更)》，约定甲方将会龙村14组的土地(系争房屋所在土地)租给乙方，面积9675平方米。2010年6月4日，浦东新区规划和土地管理局六灶管理所出具房屋证明，系争房屋产权属富美公司所有，房屋结构、办公大楼及厂房建筑面积总共9800平方米。2013年11月1日，原告(乙方)与被告徐晓勇(甲方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租乙方，总建筑面积5250平方米(减去230平方米)。租期自2014年1月28日起至2020年1月27日止。除房屋内已有装修设施外，乙方如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方书面同意后方可进行。厂房租赁期间，因不可抗拒的原因或市政动迁时，本合同自然终止，双方均不承担违约责任。如遇市政动迁时，双方必须无条件服从。有关动迁赔偿按国家相关规定执行。合同履行过程中，系争房屋被纳入减量化项目。上海港城房地产土地估价有限公司对包括系争房屋在内的浦东新区川沙新镇会龙村14组土地及房屋出具了评估报告，评估时点为2017年5月2日，评估总价为21,887,402元。原、被告对评估报告中应属原告的无争议部分包括：1、5号房自建房屋，面积117.74平方米，建安重置单价568元/平方米，房屋评估总价66,876元；2、17号彩钢房，面积47.04平方米，建安重置单价400元/平方米，房屋评估总价18,816元；3、8号房装修评估价格171,900元；4、10号房装修评估价格22,200元；5、可恢复使用机器设备搬迁和安装费用评估价为202,228元；6、无法恢复使用机器设备价值428,533元；7、物资搬迁费用3,210元。双方争议的部分为2号房装修，评估价格1,655,000元，内容主要有地砖、不锈钢扶手、复合地板、PVC吊顶、涂料、工艺门、门窗套、防盗门、卫生间(含小卫生、便池、淋浴房、瓷砖等)等。原告为证明2号房由其装修，提供了现场照片、装修设计图、装修费用明细、转账明细(2015年向案外人楼迪锋转账37,119元，用于购买窗帘)。被告认为交付原告时，2号房便存在装修，为此，被告提供了富美公司与案外人上海木荣贸易有限公司签订的包括购买2号房(别墅)在内的厂房转让协议、徐晓勇与上海玖欣印刷包装有限公司(以下简称玖欣公司，朱店路XXX号房屋另一承租人)签订的房屋租赁合同(约定由玖欣公司承租2号房)。同时，被告申请了上海木荣贸易有限公司负责人邬宏斌、玖欣公司负责人叶继华作为证人出庭作证。邬宏斌表示，其购买2号房时，本身就有装修，估计价值40万元左右，后来转让给富美公司。在翻阅原告提供的现场照片后，邬宏斌表示，装修与其居住时一样，但增加了家具和探头等物品。叶继华表示，原先由其承租2号房，2014年转由原告承租。在翻阅原告提供的现场照片后，叶继华表示，与其承租时的装修有点区别，包括：1、原先只有办公室，没有卧室；2、原先没有厨房；3、原先没有梳妆台。原告表示，更换的部分包括灯具、窗帘、橱柜、地板等，保留了房屋内1楼的瓷砖和鱼池。装修时间为2014年6月，持续了4个月左右。装修后1楼用于办公、展厅，2楼全部是展厅，阁楼用于居住。被告认为，原告提供的现场照片确实是评估时的状态，但认为是原告买来贴上去的，实际使用时并没有这些装修。2017年8月29日，被告徐晓勇签署鹏怡公司资产证明，认可设备、办公室所有装修、厂房内所有电线、自建房700平方米(彩钢结构)等归鹏怡公司所有。2017年9月14日，会龙村委会召开会议，案外人上海浦东黄工印刷有限公司、上海励美家具装饰工程有限公司、富美公司、鹏怡公司参会，会议纪要显示，上海浦东黄工印刷有限公司(东厂)、富美公司(部分)纳入川沙新镇2017年度第二批减量化计划。上海浦东黄工印刷有限公司(房东)租赁于上海励美家具装饰工程有限公司(房客)、富美公司(房东)租赁于鹏怡公司(房客)。各方协商一致，最后减量款结算按照“川沙新镇关于集体土地企事业单位协议搬迁补偿补贴口径”，最终评估报告上该付给房东的全部给房东，该付给房客的全部给房客。2017年11月23日，原告梁军鹏(乙方)与被告徐晓勇(甲方)签署《协议》，约定：1、甲方认可于2017年8月29日签订的《鹏怡公司资产证明》；2、甲乙双方同意将系争房屋纳入土地减量化的赔偿评估报告分开做，甲方享受甲方自己的评估方案，乙方享受乙方自己的评估方案；3、甲乙双方同意，自协议签订后15天内拆系争房屋。2017年12月28日，上海市浦东新区川沙新镇人民政府(甲方，协议搬迁人)与会龙村委会(乙方，被协议搬迁人，富美公司)签订《“川沙新镇2017集中建设区外建设用地减量化企业清拆补偿项目”集体土地企业协议搬迁补偿协议书》，约定乙方坐落于会龙村14组的房屋、设施及场地被列入减量化范围，需要进行搬迁。经评估，总建筑面积为9900.02平方米，均为无证。协议补偿总金额9,481,080元。补偿结算单显示，无证建筑物补偿费评估金额19,323,344元，参照评估补偿9,661,673元；设备搬迁补贴评估金额2,546,878元，参照评估补偿1,273,439元；物资搬迁补贴17,180元，参照评估补偿17,180元。评估总金额为21,887,402元，参照评估补偿总金额为10,952,292元。货物运输费236,800元。其他栏目中，搬迁奖励费、速迁费、速搬费均无金额，配合补贴为9990.02平方米×100元/平方米=999,002元(按2005年至2012年期间无证建筑面积计算)。以上费用小计12,188,094元，减量化补偿计算为12,188,094元×80%=9,750,475元。实际补偿金额为9,481,080元。关于实际补偿金额的具体计算方式，原、被告均无法准确说明，原告表示，原告同意按照实际补偿金额(9,481,080元)与减量化补偿金额(9,750,475元)的比例相应计算被告应补偿原告的费用。2018年8月23日，富美公司、鹏怡公司、玖欣公司签订《协议书》，富美公司就系争房屋拆迁之事与租房单位玖欣公司、鹏怡公司达成如下协议：一、根据上海港城房地产土地估价有限公司对三方各自的评估价格，三方按各自评估价格给付；二、在房屋拆迁中政府有每平方米100元的奖励费，按玖欣公司与鹏怡公司各自租借的房屋面积各自享受，富美公司放弃享受；三、政府所赔偿的设备搬迁费用归富美公司(车费)；四、政府所赔偿的停产损失等其他费用归玖欣公司、鹏怡公司、富美公司均分；五、每家的费用按各自评估的价格由会龙村委会打到各自的账户上或卡上；六、各家的评估费用于2018年8月各自算出备案，作为以后费用发放的依据。该协议由徐晓勇、梁军鹏、叶继华签署。另查明，川沙新镇关于集体土地企事业单位协议搬迁补偿补贴口径规定的配合补贴是指对在规定期限内签约搬迁交钥匙的，按2012年度卫星遥感前的建筑面积，给予100元/平方米补贴。鹏怡公司成立于2010年10月27日，原告为鹏怡公司股东。鹏怡公司向本院出具说明，表示系争房屋由原告个人承租，因房屋产生的一切费用(包括但不限于房租、水电费等)由原告个人负担。会龙村委会向本院出具说明，表示富美公司于2019年8月2日收到动迁款4,740,540元，由会龙村代收代付减量化补偿款的50%。审理中，原、被告一致确认，原告实际承租面积为5020平方米。因双方对合同主体存在争议，本案仅处理补偿款，暂不处理租金、水电费等租赁事宜。本院认为，根据法律规定，房屋租赁合同的标的必须为合法建筑，否则租赁合同应为无效。本案中，被告未能提供系争房屋为合法建筑的相关证据，并且因减量化而被拆除，说明系争房屋乃违法建筑，原、被告签订的《厂房租赁合同》应为无效。本案争议焦点之一在于《厂房租赁合同》项下权利义务的承担主体。第一，合同由原告及被告徐晓勇签署，虽然实际由鹏怡公司使用，但原告在签订租赁合同时，鹏怡公司已经设立长达三年，并不适用公司法司法解释中关于发起人为设立公司以自己名义对外签订合同的情形，且鹏怡公司明确向本院表示，原告为承租人，故原告以租赁合同为依据向被告主张权利，主体适格。第二，被告主张富美公司为出租人，合同权利义务由富美公司承担，因系争房屋所在土地由富美公司承租，本案减量化补偿款亦由富美公司收取，徐晓勇以自己名义签订租赁合同，得到富美公司的追认，原告对富美公司作为出租人亦未明确表示反对，故被告该项主张可以成立。原告以徐晓勇与富美公司关系不清、徐晓勇处分富美公司房屋并享有收益为由要求徐晓勇对富美公司的债务承担连带责任，缺乏依据，本院难以支持。故而，原告要求金丽娟对徐晓勇的债务承担连带责任，本院亦予驳回。本案争议焦点之二在于原告应当获得的补偿款金额。1、会龙村委会代表富美公司与协议搬迁人签订了补偿协议书，约定补偿总金额为9,481,080元，原告为系争房屋承租人，亦受该协议约束。原告以该协议作为主张补偿款的依据，本院予以认可。2、原、被告对评估报告中除2号房装修外其余原告投入的费用予以确定，本院亦予认可。关于2号房装修，一方面，原告提供的证据不足以证明原告装修的具体部位和金额，另一方面，被告提供的证据及申请的两名证人亦无法证明原告未进行装修。鉴于原、被告均未尽到相关的证明责任，本院根据实际情况，结合现场照片、证人证言，酌情由原、被告平均享有评估报告中关于2号房的装修利益。3、《协议书》约定，在房屋拆迁中政府有每平方米100元的奖励费，按玖欣公司与鹏怡公司各自租借的房屋面积各自享受，富美公司放弃享受。而补偿结算单中并无奖励费，仅有配合补贴。原告主张配合补贴就是奖励费，被告则不予认可。本院认为，首先，原告和鹏怡公司并非补偿协议书签约主体，对补偿结算单的具体名目认识有偏差，实属正常。其次，根据操作口径的规定，配合补贴是指对在规定期限内签约搬迁交钥匙的，按2012年度卫星遥感前的建筑面积，给予100元/㎡补贴。从以上定义可以看出，配合补贴并非是固定特有的项目，而是对在规定期限内签约搬迁交钥匙的被搬迁人和实际使用人的奖励。同时，操作口径并未直接规定奖励费，亦可说明配合补贴具有类似于奖励费的功能。因此，原告主张配合补贴即《协议书》约定的奖励费，具有合理依据，本院予以采信。原告承租面积为5020平方米，配合补贴金额应为502,000元，原告计算的基数有误，本院予以调整。4、根据补偿结算单的记载，参照评估补偿总金额计算方式为无证建筑物补偿费评估金额*50%+设备搬迁补贴评估费*50%+物资搬迁补贴，原告主张物资搬迁补贴也按照50%计算，系对自身权利的放弃，本院可予照准。5、鉴于原、被告均无法准确说明实际补偿金额的具体计算方式，原告主张按照实际补偿金额(9,481,080元)与减量化补偿金额(9,750,475元)的比例相应计算原告的补偿款数额，并无不当，本院予以照准。6、截至本案诉讼，被告仅获得50%的补偿款，原告全额主张补偿款，缺乏依据，本院按照相同比例予以支持，剩余款项，原告可待被告实际取得后再行主张。综上，本案中，原告可以获得的补偿款金额计算方式为【(66,876元+18,816元+171,900元+22,200元+202,228元+428,533元+3,210元+1,655,000元*0.5)*0.5+502,000元】*0.8*0.5*948/975，计算得出金额为533,848.07元。本案中，原、被告均同意仅处理补偿款，其余租赁事项另行解决，系当事人对自身诉讼权利的处分，于法不悖，本院予以准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告梁军鹏与被告上海浦东富美工贸有限公司签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告上海浦东富美工贸有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告梁军鹏补偿款533,848.07元及利息(以533,848.07元为本金，自2019年8月2日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；三、驳回原告梁军鹏其余的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,497元，减半收取9,248.50元，保全费5,000元，合计14,248.50元，由原告梁军鹏负担6,490.50元，被告上海浦东富美工贸有限公司负担7,758元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇二〇年九月二十四日书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。