上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终3158号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海联心餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区杨高南路********。法定代表人：张克胜，执行董事。委托诉讼代理人：乔智，上海业盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海厨膳科技有限公司，住所地上海市长宁，住所地上海市长宁区长宁路****iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：孙文华，总经理。委托诉讼代理人：宋勉，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘莎，女，该公司员工。上诉人上海联心餐饮管理有限公司（以下简称联心公司）因与被上诉人上海厨膳科技有限公司（以下简称厨膳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初7949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。审理中，联心公司以其诉上海市徐汇区市场监督管理局作出的食品经营许可驳回通知书一案的审理结果与本案合同解除及违约责任的认定存在关联性为由申请中止本案审理，本院予以准许，并于2020年5月25日作出裁定：本案中止诉讼。现该案审理完毕并已生效，故本案于2020年11月26日恢复审理。本案现已审理终结。上诉人联心公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求。事实和理由：1.根据上诉人之前办理相关证照的情况及环保相关规定，上诉人出租给被上诉人的上海市徐汇区XX路XX号（XX咖啡）（产证登记为201室、202室，以下简称系争房屋）具备办理食品经营许可的条件，但上海市徐汇区市场监督管理局作出食品经营许可（新办）不予许可的驳回通知书，上诉人认为行政机关作出的不予许可驳回通知书存在错误，上诉人为此起诉上海市徐汇区市场监督管理局，要求撤销该项行政决定。鉴于另案诉讼结果对上诉人在本案中是否承担合同解除违约责任存在关联性，故请求二审法院中止本案诉讼。2.如果该行政决定被撤销，则上诉人在本案中不构成违约，故不应承担任何责任。反之，被上诉人未尽到谨慎义务充分了解系争房屋是否可以办理相关证照即进行装修，并且被上诉人存在未按时支付租金的违约行为，故合同解除系被上诉人违约导致，被上诉人应对上诉人的损失及案外人的损失承担违约赔偿责任，被上诉人的装修损失则由被上诉人自行承担。被上诉人厨膳公司辩称，不同意上诉人上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.行政机关对被上诉人厨膳公司的关联企业上海A有限公司申请办理食品经营许可作出不予许可的决定，导致被上诉人租赁系争房屋进行经营的合同目的不能实现，因上诉人在签约时向被上诉人保证系争房屋可以办理营业执照、食品经营许可等证照，故被上诉人行使单方解除权条件成就。2.上诉人起诉上海市徐汇区市场监督管理局作出食品经营许可驳回通知书一案，该案件审理结果与本案并无关联性，不影响上诉人在本案中应承担合同解除的违约责任，故不同意中止本案审理。厨膳公司向一审法院起诉请求：1.要求确认厨膳公司、联心公司的租赁合同于2018年12月12日解除；2.要求联心公司退还履约保证金及首期租金共计人民币（以下币种同）550,235元,并支付违约金220,094元；3.要求联心公司赔偿装修损失2,348,982.38元（包括装修损失1,743,982.38元、电力改造增容28万元、电力增容45,000元、燃气改造28万元）。联心公司向一审法院提出反诉请求：1.要求确认双方租赁合同于2019年2月27日解除；2.要求厨膳公司支付房屋租金及占有使用费，自2018年11月6日起至2019年6月5日共计770,329元，按每月110,047元计算；3.要求厨膳公司支付逾期支付租金利息，自2019年1月6日起计算至实际付清之日止，分别以330,141元、330,141元、110,047元为本金分段计算；4.要求厨膳公司支付电费328.64元；5.要求厨膳公司支付赔偿案外人装修损失30,000元。一审法院认定事实：2018年7月26日，联心公司（出租方、甲方）与厨膳公司（原名称上海厨膳餐饮管理有限公司，承租方、乙方）签订《商业房屋租赁合同》，主要内容为：约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积605.57平方米，用于开设XX星厨的经营模式，租赁期限自2018年8月1日起至2024年12月31日止；免租期为2018年8月1日至2018年9月30日，乙方在免租期内免付租金及物业管理费；前三年租金每月110,047元；租金每季度支付一次，乙方应于每期租期届满前一日最晚不超过届满后三日向甲方支付租金。乙方应向甲方支付房屋租赁保证金220,094元,乙方应在支付保证金的同时支付首期租金共计550,235元。租赁房屋的返还，因甲方原因导致合同提前解除，乙方不需要对租赁房屋恢复原状，仅需将房屋腾退给甲方且乙方对腾退产生的房屋损坏不承担任何责任。甲方保证该经营场地具备乙方办理餐饮经营所需证照、资质的能力(包括排污许可及二次消防报批的通过,最终以政府监管部门的要求为准)。第五条合同解除（三）甲方有下列情形之一的,乙方有权单方解除合同:……5、因租赁房屋的客观条件导致乙方不能办理相关经营证照的(包含但不限于营业执照、食品经营许可证(餐饮类)/餐饮服务许可证、食品流通许可证、消防验收手续等)……(四)乙方有下列情形之一的,甲方有权单方解除合同,收回房屋:1、不按照约定支付租金逾期达30日的；2、擅自改变房屋用途的；3、擅自损坏房屋主体结构的；4、利用房屋从事违法活动、损害公共利益；5、乙方无故解除本合同的。第六条违约责任：（一）甲方违反《通用条款》第五条第(三)款约定的相关情形之一的,乙方有权以书面形式单方解除本合同,甲方应自收到乙方书面解除通知后10日内退还乙方已付的保证金及未到期租金,并赔偿乙方因装修、搬迁等所产生的装修折旧、设备款、搬迁费、甲方对商户的赔偿等等(装修费用由乙方提供相应合法票据进行证明计算,搬迁费按照实际支出费用计算)；甲方还应按保证金的1倍向乙方支付违约金。乙方自甲方履行上述违约责任后10个工作日内搬出该房屋。甲方逾期未付上述款项,甲方同意按前述约定的保证金5%/日,支付乙方滞纳金。（二）乙方有《通用条款》第五条第(四)款约定的相关情形之一的,甲方有权以书面形式单方解除本合同,乙方应自收到甲方书面解除通知之日起10个工作日内搬出该房屋,甲方不予退还乙方已缴纳的保证金,但应返还乙方已缴纳的剩余租赁期的租金。除此之外,乙方不再承担其他违约责任。2018年8月2日，厨膳公司向联心公司转账支付租金及保证金550,235元。8月6日，联心公司向厨膳公司交付房屋，厨膳公司对系争房屋进行了装修。2018年12月10日，厨膳公司向联心公司发送解约函件，内容主要为：贵司提供的租赁房屋导致无法办理相关证照，至今无法开业，贵司构成违约且导致合同根本不能履行，故决定于2018年12月12日解除合同，并追究违约责任，要求返还已付全部款项并赔偿损失、支付违约金。联心公司收到该函件。2019年2月26日，联心公司委托律师向厨膳公司发送律师函，主要内容为因厨膳公司逾期支付租金构成违约，要求解除双方租赁合同，保证金不予退还，并要求对方搬离房屋及支付拖欠租金。厨膳公司收到律师函。2019年4月，上海A有限公司就系争房屋申请食品经营许可。4月29日，上海市徐汇区市场监督管理局作出食品经营许可（新办）驳回通知书，载明不予许可的理由为：申请食品经营许可的经营场所离居民住宅楼不足10米，不符合上海市食品药品监督管理局《餐饮服务环保选址专题会议纪要》（2018-6）的相关规定。2019年6月5日,双方就系争房屋进行了交接。一审庭审中，关于电费，联心公司提交电费通知单两份146.72元、90.96元，表示有三个电表，三张通知单共计328.64元，但现在只有两张单据，当时直接付钱给抄表员了。厨膳公司表示未支付该两份通知单的费用。一审庭审中，联心公司提供工程施工联系函、整改通知单、赔偿协议、转账凭证、证明书等证明因厨膳公司违规施工导致漏水，联心公司赔偿了3万元修复费用。厨膳公司对此均不予认可，认为工程联系单是联心公司单方制作，赔偿协议称2018年5月漏水，但我方是8月份承租房屋，证明书属于证人证言，需要证人出庭作证。一审审理中，厨膳公司申请就房屋装修价值进行评估。上海市高级人民法院委托上海大华工程造价咨询有限公司对系争房屋装修损失进行了评估，鉴定造价为1,743,982.38元。厨膳公司对鉴定意见书无异议，表示燃气改造28万元并未包括在内，应另行计算。联心公司对鉴定意见书无异议，表示房屋交接时厨膳公司将房屋内的设备、主材都拆走了，燃气改造在现场，但电力改造费已经包括在鉴定意见书内，电力增容设备厨膳公司也拆走了,造价鉴定意见书1-5、7主材、9-11、23-28、45-48、50-52、54-58、60-65、92、99-100、102、103项都拆走了，并提供现场房屋交接书为证。厨膳公司对房屋交接书真实性予以认可，空调和灯、插座是拆走了，防火门留在现场。庭后，厨膳公司书面确认自房屋内搬离以下物品（根据造价鉴定意见书）：1、广告灯箱；2.审价书1-5、9-12、23-28、45-48、50-52、54-58、60-65、92、99-100、102、103项，并表示电力增容费用已经包括在9-12项的设备中。一审法院认为：厨膳公司、联心公司就系争房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，一审法院予以确认，双方均应恪守履行。提供符合租赁用途的房屋系出租人的主要义务，双方租赁合同明确约定出租人保证系争房屋具备乙方办理餐饮经营所需证照、资质的能力，因租赁房屋的客观条件导致承租人不能办理相关经营证照的，承租人有权单方解除合同，现相关行政部门已经就系争房屋作出不予食品经营许可的行政决定，且不予许可的理由系因经营场所离居民住宅不足10米，故系争房屋属于在客观上不能办理食品经营许可，联心公司应对此承担违约责任，故厨膳公司要求确认合同解除、联心公司承担违约金、返还租赁保证金的诉请，具有合同和法律依据，一审法院予以支持。联心公司关于该不予许可决定的理由存在错误的抗辩意见，并非本案审查范围，一审法院亦不予采纳。联心公司反诉要求确认合同解除时间为2019年2月27日，缺乏依据，一审法院不予支持。关于厨膳公司要求退还全部租金，及联心公司反诉要求厨膳公司支付2018年11月6日至2019年6月5日的租金及使用费的诉请。一审法院认为，租赁房屋虽不能进行营业，但仍然具有房屋一般使用功能，厨膳公司作为实际经营人在承租房屋时亦应充分考察系争房屋是否具备办理证照条件，一审法院综合考虑系争房屋处于不能营业状态及厨膳公司联心公司过错程度，酌情调整租金及使用费为每月38,000元。2018年8月6日联心公司向厨膳公司交付了系争房屋，故按合同约定，8月6日至10月5日期间为免租期，厨膳公司租金的起算时间为2018年10月6日，联心公司计算起始时间有误，一审法院予以调整。关于厨膳公司主张的装修赔偿，本案审理过程中已经就系争房屋装修损失进行了评估，但厨膳公司在房屋交接时取走了空调、电力设备、灯等设施设备，该些相关费用应自评估价格中直接扣除。厨膳公司书面确认单中未有联心公司提出的第7项主材空调面板，但结合双方房屋交接清单及双方陈述，该物品属于空调设备的组成部分，应已取走。故厨膳公司取走的设备设施相关费用共计923,525.79元。电力改造增容和电力增容的费用已包括在装修损失评估中，不应另行赔偿。厨膳公司主张燃气改造费用28万元，但仅提供支付50,000元的凭据和发票，一审法院判决联心公司赔偿该部分损失50,000元。综上，联心公司应赔偿厨膳公司装修损失共计870,456.59元（1,743,982.38元-923,525.79元+50,000元）。联心公司反诉要求厨膳公司支付逾期支付租金的滞纳金，因联心公司提供的租赁房屋不能实现合同目的，厨膳公司不支付租金系合理抗辩，故联心公司该反诉诉请一审法院不予支持。关于联心公司主张的电费，因其提供的电费账单仅有两份共计237.68元，故厨膳公司应支付电费237.68元。关于联心公司主张的对案外人的赔偿，厨膳公司对此予以否认，联心公司仅有相关当事人出具的证明，性质上等同于证人证言，不足以证明厨膳公司存在侵权行为，联心公司该诉请，一审法院不予支持。一审法院据此判决：一、上海厨膳科技有限公司与上海联心餐饮管理有限公司就上海市徐汇区XX路XX号201室、202室房屋签订的《商业房屋租赁合同》于2018年12月12日解除；二、上海联心餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海厨膳科技有限公司支付违约金220,094元；三、上海联心餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海厨膳科技有限公司支付装修赔偿金870,456.59元;四、上海联心餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海厨膳科技有限公司退还租赁保证金220,094元；五、上海联心餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海厨膳科技有限公司退还租金216,141元；六、上海厨膳科技有限公司于判决生效之日起十日内向上海联心餐饮管理有限公司支付2019年1月6日至2019年6月5日的房屋使用费228,000元，该款可与前述第二、三、四项款项互相抵扣；七、上海厨膳科技有限公司于判决生效之日起十日内向上海联心餐饮管理有限公司支付电费237.68元，该款可与前述第二、三、四项款项互相抵扣；八、驳回上海联心餐饮管理有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计16,238元，由上海厨膳科技有限公司负担8,467元，上海联心餐饮管理有限公司负担7,771元；评估费51,450元，由上海厨膳科技有限公司负担26,268元，上海联心餐饮管理有限公司负担25,182元；反诉案件受理费减半收取计4,886元，由上海联心餐饮管理有限公司负担1,887元，上海厨膳科技有限公司负担2,999元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。另查明，联心公司诉上海市徐汇区市场监督管理局作出的食品经营许可驳回通知书一案，上海铁路运输法院于二〇二〇年五月二十九日作出（2020）沪7101行初288号行政裁定：驳回原告上海联心餐饮管理有限公司的起诉。联心公司不服,向上海市第三中级人民法院提起上诉。上海市第三中级人民法院于二〇二〇年九月二十二日作出（2020）沪03行终357号行政裁定：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。本院认为，上诉人联心公司与被上诉人厨膳公司于2018年7月26日签订的《商业房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法有效。关于合同解除原因及责任之争议。本院认为，首先，双方在租赁合同中约定了厨膳公司租赁系争房屋的用途为餐饮经营，因此厨膳公司在租赁系争房屋期间需要办理餐饮经营的证照等，对此联心公司在合同中保证系争房屋具备厨膳公司办理餐饮经营所需证照、资质的能力；此外，双方还约定了因系争房屋的客观条件导致厨膳公司不能办理相关经营证照的，厨膳公司有权单方解除合同等。其次，租赁合同签订后，厨膳公司在系争房屋注册成立关联企业上海A有限公司，该公司向上海市徐汇区市场监督管理局申请办理食品经营许可，上海市徐汇区市场监督管理局于2019年4月29日对该公司的食品经营许可（新办）申请作出不予许可的驳回通知书，不予许可的理由是经营场所离居民住宅不足10米，即不能办理食品经营许可的原因在于系争房屋自身条件的受限，鉴于联心公司出租给厨膳公司的系争房屋无法满足厨膳公司的经营要求，故联心公司构成违约，厨膳公司就此行使单方解除权，符合合同约定。再次，虽然联心公司另行起诉上海市徐汇区市场监督管理局作出食品经营许可驳回通知书一案，但法院认定联心公司的行政诉讼主体资格不适格故而裁定驳回起诉，故其不同意承担合同解除的违约责任，缺乏依据。据此，厨膳公司于2018年12月10日向联心公司发出解约函，主张双方之间的租赁合同于2018年12月12日解除，符合双方在租赁合同中的约定，即厨膳公司有权单方解除合同，故一审法院对厨膳公司要求确认双方之间的租赁合同于2018年12月12日解除的诉请予以支持，并无不当。至于联心公司于2019年2月26日向厨膳公司发律师函，以厨膳公司逾期支付租金构成违约的理由行使合同解除权，因与上述认定不符，且联心公司违约在先，其并无合同解除权，故联心公司反诉要求确认2019年2月27日为双方租赁合同解除时间，因缺乏依据，本院不予采信。一审法院对合同解除的原因及责任所作的认定并无不当，本院予以认同。关于合同解除后果的争议。本院认为，基于认定联心公司对合同解除应承担违约责任以及厨膳公司于2019年6月5日已将系争房屋移交给联心公司，考虑到厨膳公司在签约时就经营证照是否可以办理未进行充分考察，厨膳公司在此方面也有一定的过错，同时厨膳公司对系争房屋进行装修但一直处于不能营业状态，基于此，一审法院在认定厨膳公司仍需向联心公司支付租金及使用费但租金及使用费的给付标准综合考虑上述履行情况予以酌情调整，最终确定的租金及房屋使用费数额尚属合理。关于厨膳公司的装修损失，一审法院在一审审理期间已经委托评估机构进行了评估，且评估结论可予采信；此外，一审法院综合双方所作的陈述以及合同解除的责任归属于联心公司，对厨膳公司的装修损失认定为870,456.59元，尚无不妥。关于违约金，一审法院也是基于联心公司对合同解除应承担违约责任，对厨膳公司要求联心公司承担合同解除违约金220,094元的诉请予以支持，亦无不当。此外，一审法院对厨膳公司要求返还租赁保证金的诉请予以支持，亦无不妥。本案中，上诉人联心公司要求被上诉人厨膳公司对欠付的租金及房屋使用费参照合同约定的租金标准支付以及要求赔偿案外人装修损失等，均因缺乏依据，故本院不予采信。一审法院在合同解除后果处理认定上并无不妥，本院予以认同。综上所述，上诉人联心公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币15,542元，由上诉人上海联心餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年十一月二十七日书记员  渠 啸附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……