江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0402民初1367号原告常州宾馆有限公司，住所地常州市化龙巷**。法定代表人谢艺彬，该公司总经理。诉讼代表人石华忠。委托诉讼代理人荆钰，江苏常联律师事务所律师。委托诉讼代理人张含琪，江苏常联律师事务所律师。被告余焕明，男，1951年7月29日生，汉族，常州市人，户籍地常州市天宁区。原告常州宾馆有限公司（以下简称常州宾馆）与被告余焕明房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年4月26日向本院提起诉讼，本院于同日日立案受理。本案依法由审判员范凌岐适用简易程序进行了审理，后因案情复杂转为普通程序审理。本案分别于2020年6月16日、2020年7月21日、2020年8月31日公开开庭进行审理。原告常州宾馆的委托诉讼代理人荆钰、张含琪，被告余焕明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常州宾馆诉称，2017年5月7日，原、被告签订一份《常州宾馆店面房租赁协议书》，约定由被告承租晋陵路××号房屋，租赁合同期限从2017年7月1日至2018年6月30日止，租金95000元／年。原告于2017年3月3日开出收据，注明收到被告租金95000元。2017年6月1日，原、被告又签订一份《常州宾馆店面房租赁协议书》，约定由被告承租位于晋陵路××、××号房屋，租赁合同期限从2017年6月1日至2018年5月30日，租金70000元／年，该合同未见被告交付租金依据。2018年10月9日，天宁法院作出（2018）苏0402破2号民事裁定书，裁定受理原告破产清算一案，同日作出决定书，指定常州宾馆有限公司破产清算工作小组担任破产管理人。2018年11月13日，管理人根据法律规定，向被告发出《解除租赁合同通知书》，通知其解除上述租赁合同并归还承租房屋，然被告未予理睬。2019年9月23日，管理人再次向被告发出通知书，敦促其归还房屋，但其仍置之不理，至今不交还房屋。在此期间，在原租赁合同到期后，被告未支付过任何房屋使用费。被告的上述行为已严重侵害了原告的破产财产，为维护全体债权人利益，提起诉讼。请求法院：1、确认原、被告签订的418-02、03、04号《常州宾馆店面房租赁协议书》已解除；2、判令被告将承租房屋交还原告，并交纳欠付租金及房屋使用费共计269583.33元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，经法庭询问，原告明确第二项诉求中房屋使用费计算至2020年3月31日止，其余权利另行主张。被告余焕明辩称，对于02、03号房2017年至2018年签订的合同，该房屋本来是从案外人王旭强手中租来的，被告交了70000元房租，房屋交给王旭强了。但实际使用的时候只用了房屋的前半部分，后半部分由第一个房客陈玉秀用围墙拦起来不让我用，所以我要延期一年，到2019年8月30日房屋租赁合同才到期。现在02号和03号房屋是我在延期使用期间的。对04号房屋，被告已经交了95000元，实际只使用了前半部分，后半部分没有使用，而且只使用了一年，后面就没有用了。2017年8月23日，我报警就是针对第一任房客敲墙的事情，当时派出所让我十日内把墙砌好，所以就隔起来了。2018年6月以后，第一任房客连前半部分也不让我用了，所以我只用到了2018年6月。第二年我想继续使用房屋，所以和谢艺彬签订了第二份合同，因为第一年我只用了一半房屋。经审理查明，2017年6月1日，常州宾馆（甲方）与余焕明（乙方）就晋陵路418-02、418-03商铺签订租赁协议书，约定：一、甲方将上述商铺出租给乙方使用，建筑面积约计52平方米，租赁期限从2017年6月1日至2018年5月30日。二、本房屋租金人民币70000元/年，按年结算先付后用。甲方收取租金后需开具收据给乙方。甲方处有田建华签字并盖有常州宾馆的印章。2017年5月17日，常州宾馆（甲方）与余焕明（乙方）就晋陵路××号商铺签订房屋租赁协议书，约定：一、甲方将上述门面房出租给乙方使用，建筑面积约计60平方米，租赁期限从2017年7月1日至2018年6月30日。二、本房屋租金人民币95000元／年，按年结算先付后用。甲方收取租金后需开具收据给乙方。甲方处有工作人员签字并盖有常州宾馆印章。2017年3月3日，常州宾馆出具95000元的收据，收款事由为余焕明晋陵路新开店面房北边第一间。2018年6月29日，常州宾馆与余焕明就418-04号房屋签订租赁协议，约定房租为人民币50000元。谢艺彬在甲方处签字，但无常州宾馆盖章。2018年10月9日，常州市天宁区人民法院作出（2018）苏0402破2号民事裁定书，裁定受理常州宾馆破产清算，并作出决定书，指定常州宾馆破产清算工作小组为破产管理人。2018年11月13日，常州宾馆破产清算工作小组作出（2018）常宾破管字第2号解除租赁合同通知书并送达给余焕明，通知内容为：在收到该通知书之日起解除常州宾馆与你之间的房屋租赁合同，并于7日内向管理人归还所承租房屋。若你仍然希望继续承租该房屋，请你务必在收到本通知书之日起7日内前来管理人办公室重新签订租赁合同，并提供原合同付款依据。逾期不重新签订合同也不搬离的，管理人将依法申请法院予以强制清场。若你仍有未支付的租金，也请于7日内向管理人支付，并不得向管理人之外的任何人支付，否则一切法律后果由你自行承担。被告余焕明收到上述解除租赁合同通知书后，未与原告重新签订租赁合同，也未搬离涉案房屋。2019年9月23日，常州宾馆破产管理人向余焕明发送通知书，通知余焕明：你于2017年6月1日承租常州宾馆位于晋陵路××、××号房屋，租赁合同期限至2018年5月30日止。你于2017年7月1日承租常州宾馆位于晋陵路××号房屋，租赁合同期限至2018年6月30日止。请你于2019年10月31日之前务必将房屋归还，如逾期管理人将切断租赁房屋中水电，由此造成的一切后果及损失均由你承担。另查明，2016年11月3日，常州宾馆（甲方）与王旭强签订房租租赁协议，约定：一、甲方将位于常州市门面房出租给乙方使用，房屋用途为商铺，建筑面积约为Ｂ28.8平方米，Ｃ29平方米，租赁期限从2017年1月1日至2021年12月31日；二、房屋租金为75000万／年。甲方处有田建华签字并盖有常州宾馆的印章。2016年11月2日，常州宾馆公司出具收条，收到王旭强租常州宾馆晋陵路418-Ｂ、418-Ｃ号店面房定金20000元。该收条落款处无常州宾馆印章。2016年11月11日，常州宾馆工作人员田建华出具收条，收到王旭强租金50000元整。2017年5月16日，王旭强出具收条，表明收到余老板常宾房屋定金5000元。2017年5月25日，王旭强出具收条，表明收到余老板常宾门面房租金60000元。本院于2020年7月22日至现场勘察。经双方同意，请江苏鑫洋土地房地产有限公司的工作人员进行测量。经测量后，418-02号房屋现实际面积为27.3平方米，418-03房屋现实际面积为12.21平方米，418-04号房屋现实际面积为32.59平方米。418-02号房屋和418-03号房屋摆放经营用品，418-03号房屋一部分用于堆放杂物，418-03与418-04号房屋通过由天井搭建的房屋进行连接，可以互相通行。双方对现场状况予以确认。上述事实有常州宾馆店面房租赁协议书、收据、解除租赁合同通知书、照片、及当事人的当庭陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，一、关于房屋租赁协议的问题。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。此系破产程序中特别赋予破产管理人的合同解除权，其本意在于企业出现资不抵债情形时，保障破产财产价值最大化，从而最大限度维护全体债权人的合法权益。本案中，租赁合同为持续性合同，在租赁结束之前，双方均未履行完毕，故破产管理人具有上述合同解除权。破产管理人自人民法院裁定受理破产申请后两个月内向承租人发送解除租赁合同通知书，告知其解除涉案房屋租赁合同并归还所承租的房屋，若希望继续承租该房屋，请在收到通知书之日起7日内前来管理人办公室重新签订租赁合同，并提供原合同付款依据。逾期不重新签订合同也不搬离的，管理人将依法申请法院予以强制清场。其表示行为属于对涉案合同行使破产法赋予的合同解除权，该行为于法有据，本院予以认可，认定该解除行为已发生法律效力。合同解除后，被告亦应当将承租房屋交还原告。综上，对原告要求确认其与××就晋××号、××号、××门面房签订的关于《常州宾馆店面房租赁协议书》已解除的诉讼请求应予支持。余焕明应在合理期限内将房屋腾空并交还原告。二、关于房屋租金及占有使用费的问题。关于418-02、418-03号房屋的租金及占有使用费问题。本案中，被告提供的证据能够证明其从王旭强处转租上述房屋，并向王旭强支付了合计65000元。王旭强向常州宾馆缴纳了合计70000元的租金，租赁期限从2017年1月1日起计算。余焕明自王旭强处转租该房屋，其房屋租金并未直接支付给常州宾馆，与常州宾馆之间签订的租赁合同自2017年6月1日起。经本庭询问，原告未找到王旭强缴费证据，被告除上述证据外无其他证据予以证明其缴纳了其他款项。考虑到常州宾馆当时的经营管理状况，对被告提供的证据予以采信，对上述款项予以确认。王旭强缴纳的租金去除其按合同标准应予支付的租金外，剩余的32500元为被告缴纳的房屋租金。原告对于房屋交付及使用的问题在多次庭审中陈述存在不一致的地方，且其经法庭要求后未能提供确实有效的证据证明关于房屋实际使用情况的陈述。但从现场测量来看，原告实际使用的面积与房屋租赁合同载明的面积不一致。综合原告陈述、原告提供的证据以及常州宾馆当时的经营管理情况，酌定以原告提供照片显示的日期即2017年9月12日为依据确定其现在实际使用面积形成的时间。即从2017年6月1日至2017年9月11日，原告应以70000元/年的租金标准支付房屋租金。自2017年9月12日起，其房屋租金的支付标准，应以418-02、418-03号房屋的实际使用面积39.5平方米为基础按比例计算，约为53173元/年。参照上述标准及方法计算后，扣除视为其已经支付的租金数额32500元，截至2020年3月31日，忽略计算误差酌定被告支付原告房屋租金及占用使用费122689元。关于418-04号房屋的租金及占用使用费问题。经原告陈述，因破产方面原因，该房屋于2019年3月26日被查封。则该房屋在此之后，不能达到使用目的，故对于自2019年3月26日至2020年3月31日期间的房屋租金及占用使用费不予计算在内。根据合同约定，该房屋的租金自2017年7月1日起计算，至2017年9月11日，原告应以95000元/年的租金标准支付房屋租金。自2017年9月12日起至2018年8月31日，房屋租金的支付标准应以418-04号房屋的实际使用面积32.59平方米为基础按比例计算，约为51600元/年。自2018年9月1日起至2019年3月25日，以合同约定以50000元/年的标准支付房屋租金及占有使用费。参照上述标准和方法计算，至2020年3月31日，忽略计算误差酌定被告支付原告房屋租金及占有使用费1725元。此外，需要指出的是418-02、418-03号房屋现在原告的实际控制中，418-04号房屋与02、03号房屋相通，被告仍可控制，故如被告仍负有在合同解除后腾空并交还房屋的义务，如被告未在法院判定期限内腾空房屋，则被告应自逾期之日起继续计算并支付实际占用有使用费。综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十五条、的规定，判决如下：一、确认原告常州宾馆有限公司与被告余焕明就常州市晋陵路418-02号、418-03号、418-04号房屋签订的关于《常州宾馆店面房租赁协议书》已解除；二、被告余焕明将承租房屋常州市晋陵路418-02号、418-03号、418-04号房屋在本判决生效之日起三十日内腾空并交还原告常州宾馆有限公司。三、被告余焕明自本判决生效之日起十五日内支付原告常州宾馆有限公司418-02、418-03号房屋截至2020年3月31日的房屋租金及占有使用费122689元。四、被告余焕明自本判决生效之日起十五日内支付原告常州宾馆有限公司418-04号房屋截至2020年3月31日的房屋租金及占有使用费1725元。案件受理费5344元，由被告余焕明负担2466元，原告常州宾馆有限公司负担2878元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  范凌岐人民陪审员  高学群人民陪审员  张淑娟二〇二〇年十月二十日书 记 员  高 莉