广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终4793号上诉人（原审原告）：郜澍，男，汉族，1989年3月15日出生，住辽宁省抚顺市新抚区**************，公民身份号码210************916。委托诉讼代理人：陈晓丽，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏坤锋，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东荔盈置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区************************，统一社会信用代码914************490。法定代表人：庄佳玲，该公司经理。委托诉讼代理人：刘艳平，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕方圆，广东君厚律师事务所律师。上诉人郜澍、广东荔盈置业有限公司（以下简称荔盈公司）因双方之间租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初26487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。郜澍上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判荔盈公司向郜澍返还306105元，并以306105元为本金自2019年2月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率、自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予郜澍；2.撤销一审判决第四项，依法改判荔盈公司向郜澍支付违约金119221元；3.本案一、二审诉讼费用由荔盈公司承担。事实与理由：第一，郜澍依约按时支付定金、首期款，并积极配合荔盈公司办理贷款手续，积极履行自身的合同义务，不存在违约行为。第二，某农村商业银行番禺支行（以下简称某农商行番禺支行）是荔盈公司指定的郜澍办理贷款的银行，对于郜澍的有关贷款申请、贷款办理进度、结果、更正方式等信息的反馈，以及贷款材料的交接，某农商行番禺支行均只通过荔盈公司指定的贷款服务公司广州市资某按揭服务有限公司（以下简称资某公司）与荔盈公司对接。换言之，荔盈公司完全知晓郜澍办理银行贷款的全过程，但在其得知郜澍的贷款无法办理后，却刻意隐瞒，制造郜澍未能结清款项的假象，故郜澍未能付清以贷款方式支付的部分款项，过错完全在于荔盈公司。第三，郜澍与荔盈公司签订的《使用权益转让合同》（以下简称涉讼合同）中有关荔盈公司有权顺延涉讼房屋交付日期的约定，应只针对买受人郜澍存在违约的情形，但涉讼房屋的房款未付清的过错在于荔盈公司，故荔盈公司无权主张顺延涉讼房屋的交付日期。第四，一审法院认定款项未付清系因荔盈公司的过错造成，却得出荔盈公司可获得涉讼房屋顺延交付利益的结论，明显有违诚实信用、公平正义的原则。第五，结合涉讼合同的全文理解，以贷款方式支付的房款应于何时付清，实际上与涉讼房屋的交付日期不存在必然的前后关系，不排除以贷款方式支付的房款的支付时间在荔盈公司交付涉讼房屋之后。郜澍认为，对于以贷款方式支付的房款，只要贷款成功办理，即视为郜澍已履行完毕付款义务，不论贷款银行何时放款，荔盈公司均应于约定的期限交付涉讼房屋，若贷款办理不成功或需要变更，则应根据荔盈公司通知变更付款方式或变更贷款金额之日起计算合理期限。第六，荔盈公司未依约交付涉讼房屋，逾期超过180日。根据涉讼合同约定，郜澍有权要求解除合同，并要求荔盈公司承担违约责任，赔偿损失。综上，请求二审法院支持郜澍的上诉请求。荔盈公司答辩称：第一，本案的关键是租赁合同纠纷中双方当事人的权利义务，对郜澍而言，其合同义务是依约按时付清房款。在银行按揭贷款未批准的情况下，郜澍应当更换付款方式并支付剩余房款。根据涉讼合同约定，荔盈公司交付涉讼房屋的前提是郜澍支付房款并且缴纳了相应的物业服务费和押金，郜澍并未举证证明其履行了上述先合同义务。第二，涉讼房产的有关手续，是由郜澍委托资某公司办理的，其完全可以通过咨询资某公司获取银行按揭办理手续的进度，故其主张自2017年12月至2019年12月都对涉讼房产的有关手续不知情是不符合实际的，其怠于了解情况，本身存在过错。第三，郜澍主张的未成功办理按揭贷款手续的过错在于荔盈公司，且双方未就剩余款项如何支付进行过协商，都是不属实的。根据某农商行番禺支行的回函可知，郜澍是可以申请1000000元的个人消费贷款的，其声称从提交办理银行按揭贷款的材料到起诉的将近两年时间内对上述情况不知情是不合常理的。事实上郜澍在2018年的时候多次到荔盈公司进行协商，要求解除合同。但荔盈公司不同意并要求郜澍支付剩余房款。第四，郜澍主张的荔盈公司应当支付逾期交楼违约金的适用情形，应限于郜澍付清全部房款或剩余房款按揭成功办理的情形，不包括郜澍主动解除合同。根据一审法院的认定，荔盈公司有权顺延涉讼房屋的交付日期，郜澍无权依据涉讼房屋的交付逾期超过180天的合同条款来解除涉讼合同。郜澍的付款义务在先，至于郜澍主张荔盈公司未履行通知义务，该义务仅属附随义务，不能作为荔盈公司违约的依据，而且郜澍也委托了资某公司处理银行按揭贷款事务。荔盈公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回郜澍的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由郜澍承担。事实与理由：第一，银行按揭贷款业务是郜澍另外委托其他公司办理，与荔盈公司无关。且本案纠纷因郜澍不积极履行合同义务所致，故一审判决荔盈公司返还按揭服务费、律师费没有依据。第二，郜澍虽未能申请银行按揭贷款，但荔盈公司为其提供了分期付款的方案，合同目的完全可以实现，因此不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第二十三条规定，涉讼合同可以继续履行。而且，涉讼房屋也已符合交付条件，故涉讼合同不具备解除的条件。综上，请求二审法院支持荔盈公司的上诉请求。二审庭审期间，荔盈公司补充上诉理由认为，一审判决认定按揭服务费是由广州市盛某十咨询服务公司收取，与荔盈公司无关，故不应由荔盈公司承担该按揭服务费。郜澍答辩称：第一，涉讼合同因荔盈公司违约而解除，荔盈公司理应赔偿郜澍支付的按揭服务费、律师费等损失。第二，郜澍就涉讼房屋办理贷款的全程，均是按照荔盈公司的安排，贷款的全程也由荔盈公司控制。第三，郜澍是以荔盈公司逾期交房超过180天主张解除涉讼合同，并要求荔盈公司承担相应的违约责任。郜澍向一审法院起诉请求：1.郜澍、荔盈公司签订的《使用权益转让合同》于2019年2月22日解除；2.荔盈公司返还郜澍已支付的合同价款306105元及利息暂计8646元（以306105元为本金自2019年2月22日计至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.荔盈公司赔偿郜澍已支付的按揭服务费6972元、律师服务费500元的损失；4.荔盈公司支付郜澍违约金119221元；5.本案诉讼费用由荔盈公司承担。一审法院认定事实：2017年3月23日，郜澍（受让方、乙方）与荔盈公司（转让方、甲方）签订涉讼合同，合同第一条约定：涉讼房屋用地性质为商业用地，土地性质集体土地，为甲方与南海区大沥镇某溪村某溪股份合作经济社通过合作开发的方式取得40年的使用权（从2014年6月30日起计），并由甲方负责开发建设。甲方将涉讼房屋的使用权益转让给乙方，使用权益年限同甲方取得的使用权年限一致。第二条约定：转让价款596105元。乙方应于签订涉讼合同当日支付定金50000元和首期款256105元，并同意按照甲方工作安排提交贷款所需要的相关文件，配合银行办妥290000元的商业贷款手续。首付金额按银行审核确定标准多退少补（乙方的贷款申请由银行审批确定，如银行认为需要乙方增加首付款或不同意放贷，乙方须增加首付款或更换付款方式）。第三条约定：双方同意涉讼房屋经相关主管部门竣工验收合格后，甲方将使用权益交付给乙方；在乙方依照约定缴纳转让价款等前提下，甲方于2017年12月31日前，将使用权益交付给乙方；如乙方未能按照约定付清款项，使用权益交付日期顺延，具体日期以甲方书面通知为准。第六条约定：甲乙双方任一方无正当理由单方面解除或终止合同，应按总款项的20%向对方支付违约金，已交付的款项及物业各自返还；合同生效后且乙方已按照合同约定履行付款义务后，甲方未能如期交付的，每逾期一天，按乙方已付金额万分之二的标准向乙方支付违约金；逾期超过180日的，乙方有权选择解除合同，要求甲方退还合同款项并按本条第一款约定承担违约责任。双方并约定其他权利义务。同日，荔盈公司向郜澍出具收款收据，载明收到郜澍就涉讼房屋使用权转让的定金50000元及首期款256105元。同日，郜澍收到加盖广州市盛某十咨询服务有限公司印章的收据，载明收到郜澍某港城E栋1322、1222、1201、1501、13A01服务费34860元。广东广大律师事务所向郜澍出具收据，载明收到某港城E楼盘E1501、E1201、E12-22、E1322号房郜澍交的律师费2000元。2018年4月，郜澍母亲朱某通过微信向荔盈公司员工黄某君询问贷款进程并请黄某君帮忙要按揭公司负责人的电话，黄某君称“按揭公司尚未答复，因按揭公司换了一批人，不清楚负责人是谁，交接事情有点乱，再去问一下。”2019年2月22日，郜澍母亲朱某通过微信向荔盈公司员工黄某明要求退房和退还贷款手续费，黄某明称“你一直都没有做按揭，这个我得问问领导那边看看怎么样”并要求朱某发送载明房号的收款收据。另查明，某港国际广场服饰中心（地块一）（地块二）工程于2019年2月13日通过联合验收。郜澍于2019年10月22日提起本案诉讼。一审中，郜澍明确表示要求解除涉讼合同，不同意继续履行，荔盈公司表示不同意解除涉讼合同，要求双方继续履行。某农商行番禺支行向一审法院出具的复函内容为：荔盈公司关于其租赁物业项目与该行合作开展的贷款业务是个人消费贷款，并非楼宇按揭贷款。资某公司是荔盈公司指定的贷款服务公司。2017年12月13日，资某公司将郜澍的贷款申请资料送达该行，申请贷款1660000元，该行回复因人民银行规定个人消费贷款金额不得超过1000000元，违反规定的申请不能受理，应调整申请金额，故将资料退回资某公司。该行未受理郜澍的贷款申请，后续也未接收过郜澍的贷款申请资料。该行与荔盈公司的合作协议于2018年10月19日到期，当天开始暂停受理相关贷款。荔盈公司陈述郜澍系委托资某公司向某农商行番禺支行申请贷款。郜澍陈述其向荔盈公司租赁了包含涉讼房屋在内的五套房屋，主张每套房屋的按揭服务费损失为6972元（34860元/5）、律师费损失500元。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。涉讼合同约定郜澍就涉讼房屋的使用权益年限与荔盈公司取得的使用权年限一致，即从2014年6月30日起计算40年至2054年6月29日，超过了20年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，涉讼合同关于未超过二十年部分的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，超过二十年部分的约定无效。关于涉讼合同的解除问题。首先，涉讼房屋约定的交付日期为2017年12月31日前，但通过联合验收的日期为2019年2月13日，即涉讼房屋在2019年2月13日才符合交付使用的条件，远迟于约定的交付日期。其次，涉讼合同约定郜澍应根据荔盈公司的安排提交贷款所需要的文件，郜澍未能按约定付清款项，荔盈公司顺延交付房屋的日期，具体日期需以荔盈公司书面通知为准，且根据贷款银行的复函可知涉讼房屋的贷款银行及服务公司均是荔盈公司的合作公司，荔盈公司应当就通知郜澍提交办理贷款的资料及在贷款申请不通过的情况下变更付款方式等进行举证，现荔盈公司未能举证证明就相关事项已及时告知郜澍，应当承担举证不能的不利后果。因郜澍尚未付清涉讼房屋的价款，根据涉讼合同的约定，荔盈公司有权顺延涉讼房屋的交付日期，荔盈公司的行为尚未构成根本违约，郜澍无权根据荔盈公司迟延交付房屋超过180日单方解除涉讼合同。涉讼房屋无法办理按揭贷款，郜澍、荔盈公司双方原先约定的贷款方式不符合相关政策规定，现双方就剩余房款的支付方式不能达成一致，合同无法继续履行，故一审法院判决解除涉讼合同关于二十年租期内的约定。郜澍主张其享有单方解除权，涉讼合同于2019年2月22日解除的诉请缺乏依据，一审法院不予支持。涉讼合同部分无效，有效部分亦已解除，因此荔盈公司应返还已收取的款项306105元予郜澍。荔盈公司占用上述款项期间，造成郜澍资金占用损失，一审法院根据涉讼合同的履行情况、双方的过错程度酌情确定荔盈公司应从郜澍起诉之日即2019年10月22日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予郜澍。郜澍请求超过的部分过高，一审法院不予支持。因一审法院已根据实际情况支持郜澍的利息损失，且郜澍尚未付清涉讼房屋的款项予荔盈公司，郜澍依据涉讼合同第六条第一款“任一方无正当理由单方面解除或终止本合同，均应按总款项的20%向对方支付违约金”的约定，要求荔盈公司支付违约金缺乏事实依据。关于郜澍主张荔盈公司支付按揭服务费损失6972元、律师服务费500元的诉请。本案因荔盈公司未能按照约定的交付日期交付符合租赁条件的房屋予郜澍引发，根据涉讼合同的履行及解除情况、荔盈公司的过错程度、郜澍的实际损失等因素，郜澍主张荔盈公司支付按揭服务费损失6972元、律师费损失500元，一审法院予以支持。荔盈公司部分抗辩具有理据，一审法院予以支持，抗辩缺乏理据的部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除郜澍与荔盈公司就南海区大沥镇黄岐建设大道南地段某港国际广场E栋13层22号国际单位于2017年3月23日签订的《使用权益转让合同》中关于二十年租期内的约定；二、荔盈公司于判决发生法律效力之日起十日内返还306105元，并以306105元为本金从2019年10月22日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予郜澍；三、荔盈公司于判决发生法律效力之日起十日内支付按揭服务费损失6972元、律师费损失500元予郜澍；四、驳回郜澍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计4917.89元，由郜澍负担2362.89元，由荔盈公司负担2555元。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。一审法院认定涉讼合同关于未超过二十年部分的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，超过二十年部分的约定无效，处理正确，本院予以维持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，结合已查明事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：1.涉讼合同是否应予解除；2.按揭服务费损失应当由谁承担。关于争议焦点一。郜澍上诉主张，因荔盈公司迟延交付涉讼房屋超过180日，其依照涉讼合同的约定享有单方解除权，并有权要求荔盈公司支付违约金119221元。经核查，涉讼房屋通过联合验收的日期为2019年2月13日，即符合约定交付条件的时间远迟于约定的交付时间。但涉讼合同第三条第三项约定，如郜澍未能按照约定付清款项则交付日期可顺延。郜澍上诉认为，双方约定剩余款项通过贷款方式支付，办理贷款的银行以及代办贷款业务的机构均由荔盈公司指定，荔盈公司完全知晓郜澍的贷款情况，却故意隐瞒贷款未能成功办理的事实，故郜澍未能以贷款方式支付剩余房款的责任在于荔盈公司。本院认为，涉讼合同项下郜澍所承担的合同义务为付清全部款项，且郜澍作为贷款方，本身对贷款事宜应具备更高的注意义务并应积极处理有关贷款的事务。郜澍上诉主张其对贷款事宜不知情，荔盈公司应承担郜澍未能以贷款方式支付剩余房款的责任，缺乏理据，本院不予支持。据此，因郜澍未支付剩余的290000元款项，荔盈公司有权顺延涉讼房屋的交付日期，郜澍不享有单方解除合同的权利。另外，涉讼合同第六条第二项约定，荔盈公司支付违约金的前提是郜澍已按照合同约定履行付款义务，既然郜澍未能支付剩余290000元款项，其亦无权要求荔盈公司承担违约金。由此，郜澍的相关上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。荔盈公司上诉主张，虽郜澍未能申请银行按揭贷款，但荔盈公司为其提供了分期付款的方案，涉讼合同仍可继续履行，一审判决解除涉讼合同不当。本院认为，既然办理贷款的银行及代办贷款业务的机构均由荔盈公司指定，荔盈公司也具有一定程度的义务去跟踪落实贷款情况，现荔盈公司并未就通知郜澍提交办理贷款的资料、通知郜澍其贷款不通过以及通知郜澍需要变更贷款方式或付款方式等进行举证，应承担举证不能的法律后果。由于涉讼合同约定的贷款方式不符合相关政策规定，导致涉讼房屋无法办理按揭贷款，且双方就剩余款项的支付方式无法达成一致，一审判决以合同无法继续履行为由判决解除涉讼合同关于二十年租期内的约定，合法有据，本院予以维持。荔盈公司的该上诉理由依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。经核查，郜澍为购买涉讼房屋支出了按揭服务费6972元，但涉讼房屋却在约定的交付日期后一年多的时间才满足交付条件，一审法院综合考虑涉讼合同的履行及解除情况、荔盈公司的过错程度、郜澍的实际损失等因素，对郜澍主张荔盈公司向其赔偿按揭服务费损失6972元予以支持并无不妥，本院予以维持。荔盈公司关于按揭服务费并非由其收取的辩解，与其是否应当承担该按揭服务费损失费用并无关联，本院不予采纳。另外，一审法院并未支持郜澍有关律师服务费的损失，本院对荔盈公司的相关上诉主张不予审查。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。郜澍、荔盈公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12520.2元，由上诉人郜澍负担2684.42元，由上诉人广东荔盈置业有限公司负担9835.78元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年十月十日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 许佩珊