江西省贵溪市人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0681民初559号原告（反诉被告）：贵溪市恋宴春天里大酒店，统一社会信用代码92360681MA381HXK5B，住所地江西省贵溪市信江国际维也纳国际酒店裙楼。经营者：江和忠，男，汉族，1972年4月10日出生，住江西省贵溪市。委托诉讼代理人：王烽，江西赣星律师事务所律师。被告（反诉原告）：江西伟豪投资有限公司，统一社会信用代码91360681558497175D，住所地江西省贵溪市中心区D地块都市佳苑****。法定代表人：聂菊花，公司总经理。委托诉讼代理人：何云，江西秦风（进贤）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈凯，江西秦风（进贤）律师事务所实习律师。第三人：虞新成，男，1974年7月19日出生，汉族，住江西省贵溪市，现住贵溪市。委托诉讼代理人：叶吉平，贵溪市大众法律服务所法律工作者。原告贵溪市恋宴春天里大酒店（以下简称春天里酒店）与被告江西伟豪投资有限公司（以下简称伟豪公司）合同纠纷一案及反诉原告伟豪公司与反诉被告春天里酒店、第三人虞新成合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法变更为普通程序，公开合并开庭进行了审理。原告春天里酒店经营者江和忠及委托诉讼代理人王烽、被告伟豪公司委托诉讼代理人何云、第三人虞新成委托诉讼代理人叶吉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告春天里酒店向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告资产转让款2624962元及违约金825038元（违约金计算至2020年4月5日，详见计算清单），并承担资产评估费5000元，合计3455000元；二、由被告承担以2624962元为本金从2020年4月6日开始按月息2分计算违约金至本金付清之日止；三、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年3月，江和忠、虞新成等人合伙，并由虞新成与被告伟豪公司签订了《酒店裙楼铺位租赁合同》（以下简称《租赁合同》），租赁了被告经营的贵溪市酒店裙楼之一楼1006、四层4001(大会议室除外）、五层5001商铺，用于经营餐饮业，起字号为“贵溪市恋宴春天里大酒店”。原告用于装修及添置各种经营设施、设备、物品等投资五百余万元。在经营过程中，原、被告经充分协商于2019年5月6日签订了《解除租赁合同协议书》（以下简称《解除合同》），主要约定：第一条双方同意从2019年5月30日解除双方签订的《租赁合同》。第二条关于租金结算的问题：由被告在2019年8月10日之前一次性支付原告475514元。第三条关于解除合同、乙方（原告）退场后遗留问题的处理，主要约定了应由被告接收原告投入的装修、物品，双方一致同意委托有资质的评估机构进行评估，以评估价作为最终双方结算的依据，双方均予以认可。被告应在2019年8月10日之前一次性付清此款，评估费各承担一半，还约定了被告所收原告装修保证金、水电押金、保证金共计211600元在2019年8月10日之前一次性退还给原告。第四条约定了被告未按约定支付上述款项，按应付未付款日千分之一支付违约金等内容。之后原告按约定与被告做了资产交割手续，被告委托贵溪宏铭餐饮管理服务有限公司接收了原告春天里酒店的相关设施、设备、物品、材料等。根据上述约定除资产转让外被告应付原告687114元，被告分别于2019年6月27日付100000元,2019年8月14日付100000元整，2019年9月14日付250000元，余款237114元于2019年12月13日才付清。不仅如此，被告对原告已交割的资产迟迟不肯评估，在原告多次催促下，被告仍然置之不理也不予配合，原告只有委托具有资质的评估机构进行评估，资产评估价值为2460348元，原告并将该评估报告送达给被告，要求被告支付2460348元资产转让费及一半的评估费5000元，但被告一直拒绝付款。另外，己交割给被告但未计入评估的，尚有五楼库存商品酒水款18479元（注：酒水款98479元于2020年1月22日支付80000元）、厨房库存商品菜品款18183元、四楼夹层仓库库存商品127952元被告至今也未支付。被告上述总计未付款为2629962元，总计应付违约金825038元。为此，原告为了维护自己的合法权益，特具状起诉，请法院如前述请求依法判决。被告伟豪公司辩称，请求依法驳回原告全部诉请。第三人虞新成辩称，支持原告诉请。被告伟豪公司向本院提出反诉请求：一、请求依法撤销反诉原告与反诉被告2019年5月6日签订的《解除合同》协议书；二、本案本诉、反诉案件诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由:2016年3月，反诉原告与第三人虞新成签订了《租赁合同》，约定反诉原告将贵溪市酒店裙楼部分即一楼1006、四层4001(大会议室除外）、五层5001商业铺位出租给第三人虞新成用于经营“春天里”餐饮。合同签订后，虞新成于2017年10月18日在贵溪市市场监管局注册成立了春天里酒店（个体工商户，统一社会信用代码：92360681MA36UYR49K)经营餐饮服务。2019年4月，因春天里酒店经营不善，无法满足市政府接待要求，乙方提出与反诉原告解除《租赁合同》，2019年5月6日春天里酒店委派代表王俊与反诉原告签署了《解除合同》，后由于双方对合同解除后遗留问题的处理产生争议，反诉被告向贵溪市人民法院起诉。在2020年4月27日双方进行证据交换时反诉原告才得知：原来2018年3月，第三人虞新成就将该租赁物转让给了现在的经营者江和忠，并于2018年7月13日注销了“春天里酒店”的登记。而现有经营者江和忠于2018年7月18日注册了“春天里酒店”个体工商户用于继续经营餐饮服务。根据反诉原告与第三人虞新成签订的租赁合同第十一条第8款之约定：“乙方（虞新成）在本租赁期限内不得代表甲方或以甲方名义行使权利或承担义务，不得将甲方授予的权利转让给第三方，或将该商铺的全部/部分转租、转包、出租、抵押、与裙楼的其他经营者进行该商铺交换，或就该商铺与第三方合作营业或委托第三方经营或由第三方进行承包经营，不得以任何方式令其他主体参与该商铺的经营和使用。”同时，合同第十四条第2.2款d项约定：“乙方未征得甲方书面同意，发生就该商铺进行转租、转包、出借、抵押、与他人交换或共同使用等其他一切非乙方自用的行为的”甲方可单方提前终止合同并要求乙方支付10万元违约金。合同第十三条第1款约定：“本租赁合同期限届满或提前终止，乙方有责任保护好该商铺现有固定的装饰、装修及固定安装的设施设备部分，完好无损地无条件交还甲方（活动家俱、厨具及活动厨房设备除外）。”反诉原告认为：反诉被告与第三人虞新成恶意串通，采取不同人员（虞新成和江和忠）注册、使用同一个体工商户名称（春天大酒店）的方式规避租赁合同不得转租、转租后反诉原告可单方提前终止合同并追究违约责任的约定，变相将租赁商铺转租给反诉被告，严重违反了双方合同约定，侵害了反诉原告的知情权、解除权。反诉被告在反诉原告不知情的情况下于2019年5月6日签订了《解除租赁合同协议书》，明显是欺诈行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十四条之规定，反诉原告特诉请法院依法解除反诉原被告双方2019年5月6日签订的《解除租赁合同协议书》，请求法院依法判如所求。反诉被告春天里酒店对反诉辩称，反诉被告与反诉原告伟豪公司2019年5月6日签订的《解除合同》合法有效，无任何法定可撤销之情形，应依法驳回其反诉请求。理由如下：一、双方在签订《解除合同》之前及协商过程中，反诉原告知晓反诉被告工商注册的经营者从原来虞新成变更为江和忠，且知道有多名股东合伙经营的事实，反诉原告一直未提出任何异议。因春天里酒店为贵溪市政府指定的接待酒店，反诉原告在2019年3月开始在一、二、三楼开始装修经营与四、五楼春天里酒店相同的餐饮，导致反诉被告股东与反诉原告发生了纠纷和矛盾。为了解决纠纷，贵溪市政府指派杜立朝书记，贵溪市公安局指派烧箕山派出所副所长匡向东作为双方的调解人，对反诉原告收购反诉被告资产等事宜进行调解。在调解时，一直是反诉被告股东江和忠等人与反诉原告龙正中、龙凯父子及其律师等人直接协商谈判，从纠纷发生到协商过程再到达成协议，虞新成从来就没有出现过，在协商谈判过程中反诉原告均知道江和忠等人是反诉被告股东，是反诉被告的经营者的事实，根本不存在反诉原告诉称的反诉被告与虞新成恶意串通，故意隐瞒和欺骗反诉原告的情况。由于虞新成退出合伙，由股东江和忠重新进行个体户商户注册，完全是按法律的规定和经营的需要而进行，根本谈不上是在规避不得转租的合同约定，更谈不上答辩人是故意隐瞒和欺诈，反诉原告完全是在偷换概念。二、双方签订《解除合同》是双方真实的意思表示。纵观整个协议内容，其本质是对解除租赁关系后双方债务的结算及对反诉被告遗留资产的接收购问题，而该协议是经过双方反复谈判协商，且该协议还是反诉原告的律师起草的，怎么可能存在是违背反诉原告真实意思的情况下订立的合同呢。三、反诉被告之所以向法院提起诉讼，完全是反诉原告丧失诚信，故意不履行合同所致。综上所述，反诉被告认为双方签订《解除合同》是双方真实意思表示，该协议无任何法定可撤销之情形，是合法有效的，应依法驳回反诉原告的反诉请求。第三人虞新成对反诉辩称，请求驳回反诉原告的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：1、租赁合同复印件，本院对其真实性予以采纳。2、解除合同协议书，被告对其真实性无异议，对关联性、合法性有异议，认为租赁合同是与虞新成签订，与原告签订解除合同无法律依据。本院认为，被告对解除合同真实性无异议，本院对其真实性予以采纳。3、江西智宸公司资产评估报告，被告对其真实性有异议，因双方已申请重新鉴定，本院对该资产评估报告不予采纳。4、评估费收据，被告对其合法性有异议，因原告提供的是收据，不是正式发票，本院对其合法性不予采纳。5、厨房自助餐盘点表、干货、食材盘点表，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以采纳。6、退股协议，本院对其关联性不予采纳。7、江西百伦资产评估有限公司《资产评估被告》，系本院委托，原被告双方抽签决定，本院对该资产评估报告真实性予以采纳。8、对证人证言，对与本案事实相符部分予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下，2016年3月，第三人虞新成为乙方与被告伟豪公司为甲方签订《信江国际酒店裙楼铺位租赁合同》。合同约定与本案有关的主要内容为：1、乙方租赁甲方贵溪市酒店裙楼部分之一楼1006、四层4001（大会议室除外）、五层5001商业铺位。2、乙方向甲方承诺租赁该商铺用于经营，品牌为“春天里”餐饮。3、乙方在开始营业前，必须取得在该商铺进行本合同约定的经营所需的所有合法证照，向甲方提供营业执照，税务登记证等，在本合同履行期间前述文件的变更或新形成的文件，乙方应于获得该文件后的5日内提供复印件，乙方若需在商铺上设定任何注册或登记信息，应事先取得甲方的同意。4、乙方在本租赁期限内不得代表甲方或以甲方名义行使权利或承担义务，不得将甲方授予的权利转让给第三方，或将该商铺的全部、部分转租、转包、出借、抵押、与裙楼的其他经营者进行商铺交换，或就该商铺与第三方合作营业或委托第三方经营或由第三方进行承包经营，不得以任何方式令其他主体参与该商铺的经营和使用。5、合同终止的有关事宜约定，本租赁期限届满或提前终止，乙方有责任保护好该商铺现有固定的装饰、装修及固定安装的设施设备部分，完好无损地无条件交还甲方（活动家具、厨具及活动厨房设备除外）等内容。6、甲方行使解除权的情形包括乙方未征得甲方书面同意，发生就该商铺进行转租、转包、出借、抵押、与他人交换或共同使用等其他一切非乙方自用的行为的。租赁合同还对租赁期限、装修、营业时间、保证金、租金、违约责任、争议解决等事项进行了约定。2017年10月18日，第三人虞新成在贵溪市市场监管局申请成立了字号为“贵溪市恋宴春天里大酒店”的个体工商户，经营者为虞新成，经营地，经营地址在贵溪市维也纳国际酒店裙楼8年7月13日，第三人虞新成注销了字号为“贵溪市恋宴春天里大酒店”个体工商户营业执照。2018年7月18日，江和忠在贵溪市市场监管局另申请成立字号为“贵溪市恋宴春天里大酒店”的个体工商户，新登记的“贵溪市恋宴春天里大酒店”仍在贵溪市维也纳国际酒店裙楼经营餐饮。新“贵溪市恋宴春天里大酒店”个体工商户登记后，第三人虞新成及江和忠未书面告知被告伟豪公司。庭审中，原告春天里酒店辩称被告伟豪公司知晓“春天里酒店”经营者由第三人虞新成变更为江和忠、第三人虞新成与江和忠等人系合伙经营春天里酒店，但其提供的证据不足以证明其主张。2019年5月6日，被告伟豪公司为甲方与原告春天里酒店为乙方签订《解除租赁合同协议书》，合同约定：一、双方同意从2019年5月30日起解除双方之间的租赁合同；二、经双方结算相互冲抵，甲方应支付乙方475514元等内容。协议签订后，原告春天里酒店于2019年5月30日退出经营。2019年6月12日至6月17日期间，原告春天里酒店与被告伟豪公司指定的贵溪宏铭餐饮管理服务有限公司就厨房菜品、设施、酒水等盘点。2020年1月22日，被告伟豪公司支付原告春天里酒店80000元。2019年6月27日至2019年12月13日期间，被告伟豪公司支付完毕双方结算租金475514元和收取的装修押金、保证金211600元。因原、被告双方对接收的物品、五楼装修价值存在争议，原告春天里酒店自行委托评估后于2020年4月14日向本院起诉。被告伟豪公司于2020年4月30日提出反诉。另查明，诉讼过程中，经原被告双方申请，就原告春天里酒店五楼装修工程、盘点资产价值，本院于2020年10月23日委托江西百伦资产评估有限公司予以评估。2020年12月20日，经评估确定：房屋装饰工程评估价值1031610元（包括厨房、阳光房装饰工程211270元、消防25700元），设备评估价值246430元，低值易耗品评估价值302905元，存货（包括酒水）评估价值135565元。被告伟豪公司对接收固定资产设备、低值易耗品、存货、五楼房屋装饰工程中阳光房、厨房区装饰工程、消防设施无异议，对接收五楼房屋装饰工程中的包厢、公共区域装饰工程、中央空调、灯、窗帘等其他部分有异议。本院认为，本案争议焦点为原告春天里酒店与被告伟豪公司2019年5月6日签订的《解除租赁合同协议书》是否属于可撤销合同。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）、因重大误解订立的。”最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第七十一条规定:行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中，2016年3月，被告伟豪公司与第三人虞新成签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。根据租赁合同约定，经营期间营业执照、税务凭证等变更或新形成的文件，应在5日内提供复印件给被告伟豪公司；若在该商铺上设定任何注册或登记信息，应征得被告同意。在租赁期间，不得将权利转让，或将商铺的全部、部分转租、转包等，或就该商铺与第三方合作营业或委托第三方经营或由第三方承包经营，不得以任何形式令其他主体参与该商铺的经营使用。第三人虞新成在租赁期间，登记成立贵溪市恋宴春天里大酒店并以该字号经营，后于2018年3月退出经营并于2018年7月13日注销了字号为贵溪市恋宴春天里大酒店个体工商户营业执照，第三人虞新成未书面告知被告伟豪公司上述情况。2018年7月18日，江和忠在贵溪市市场监管局重新登记贵溪市恋宴春天里大酒店个体工商户，该个体工商户信息登记在贵溪市维也纳大酒店裙楼事先未征得被告伟豪公司同意，已违反了租赁合同约定。2019年5月6日，原告春天里酒店与被告伟豪公司签订《解除租赁合同协议书》，因第三人虞新成登记的“贵溪市恋宴春天里大酒店”名称与江和忠登记的酒店名称一致，在签订该解除合同时，原告春天里酒店未能尽到充分、详尽的说明义务，造成被告伟豪公司在签订解除合同时对原告春天里酒店经营主体认识存在误解，致使被告签订合同的行为有违其真实意思表示，本院认定原告春天里酒店与被告伟豪公司签订的《解除合同》存在可撤销的情形。因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院撤销合同，被告伟豪公司反诉要求撤销与原告春天里酒店签订《解除合同》的请求，符合法律规定，本院予以支持。因第三人虞新成于2018年7月13日注销了字号为贵溪市恋宴春天里大酒店个体工商户，退出经营，视为通过自己行为解除与被告伟豪公司签订的租赁合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。被告伟豪公司对接收原告春天里酒店规定资产中设备、低值易耗品、存货、五楼装饰中消防设施、阳光房、厨房区装饰工程无异议。经鉴定，其中规定资产设备评估值246430元，低值易耗品评估值302905元，存货评估值135565元，五楼装饰中消防评设施评估值25700元，阳光房、厨房区装饰工程评估值211270元，合计921870元，被告伟豪公司无异议，本院予以支持。对原告春天里酒店诉称的酒水款、厨房库存菜品、四楼夹层库存商品价款，原告庭审中认可已包含在本次评估的存货价值中，以江西百伦资产评估有限公司评估为准。庭审中，原告认可被告已支付了80000元物品款。对原、被告双方存在争议的五楼包厢、公共区域装饰工程、中央空调、窗帘、灯饰、假山等其他部分房屋装饰。本院认为，第三人虞新成通过注销字号为贵溪市恋宴春天里大酒店个体工商户，退出经营的行为，视为解除与被告伟豪公司签订的《租赁合同》。依据租赁合同约定，合同提前终止，第三人虞新成有责任保护好该商铺现有固定的装饰、装修及固定安装的设施设备，完好无损地无条件交还被告。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内适当补偿。”结合本案第三人虞新成提前解除租赁合同，五楼房屋装饰装修现存价值和利用情况，本院酌情由被告伟豪公司补偿原告春天里酒店五楼房屋中包厢、公共区域装饰工程、中央空调、窗帘、灯饰、假山等其他部分房屋装饰款310000元。鉴定费，系原、被告双方各自主张自身权益所产生，由原、被告各自负担。综上所述，被告伟豪投资应支付原告春天里酒店资产款1231870元（921870元+310000元），扣除被告已支付的80000元，应付1151870元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十四条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、撤销原告贵溪市恋宴春天里大酒店与被告江西伟豪投资有限公司于2019年5月6日签订的《解除租赁合同协议书》，由被告江西伟豪投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告贵溪市恋宴春天里大酒店支付1151870元；二、驳回原告贵溪市恋宴春天里大酒店其他诉讼请求；三、驳回被告江西伟豪投资有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34440元，由原告贵溪市恋宴春天里大酒店负担17220元，被告江西伟豪投资有限公司负担17220元。反诉费减半收取17220元，由被告江西伟豪投资有限公司负担8610元，原告贵溪市恋宴春天里大酒店负担8610元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审 判 长  陈建华人民陪审员  敖慧红人民陪审员  汪安娜二〇二〇年十二月三十日书 记 员  邱 乾