上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3059号上诉人(原审被告、反诉原告)：维沙(上海)企业发展有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：程军建，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：余枫，上海九州通和律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱英文，上海九州通和律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海安信牡丹江置地有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：徐効，董事长。委托诉讼代理人：晏乐慧，上海欧瑞腾律师事务所律师。上诉人维沙(上海)企业发展有限公司(以下简称维沙公司)因与被上诉人上海安信牡丹江置地有限公司(以下简称安信公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初6015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。维沙公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一、一审法院认定2015年7月9日至2017年7月8日每月租金为人民币39,726.6元(以下币种均为人民币),判令维沙公司应于判决生效之日起十日内向安信公司支付免租期期间的租金119,179.8元，属于事实认定错误。维沙公司与安信公司就上海市宝山区牡丹江路XXX号安信商业广场F区2层214、215室商铺(以下简称系争商铺)签订的《安信商业广场商场租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，该合同附表六中所载2015年7月9日至2017年7月8日期间租金39,726.6元(第一期月租金,一审判决中的免租期期间月租金即适用该等第一期月租金)及2017年7月9日至2019年7月8日期间租金41,712.93元(第二期月租金)系由基本月租金以及管理费两部分组成。首先,《租赁合同》第2.1条约定,承租方应于2015年7月9日前向出租方预付一个月的租金、管理费合计39,726.6元(2015年10月9日至2015年11月8日)。该条款已经明确《租赁合同》附表六中所载租金,由基本月租金及管理费两部分组成这一事实。其次,在双方履行《租赁合同》期间,维沙公司除按附表六向安信公司支付租金外,安信公司或物业公司从未要求维沙公司单独支付任何管理费。可见，双方同样以践行的方式,确认了附表六所载租金由基本月租金及管理费两部分组成这一事实。最后,安信公司在一审庭审中提出的第一项诉讼请求为判令维沙公司支付违约金250,277.58元,该项请求的计算方式为第二期月租金*6个月(41,712.93元*6-250,277.58元),其依据为《租赁合同》第8.2条约定,即当发生本合同第八章第8.1条情况时,承租方已支付的保证金不予退还,并且承租方应承担如下违约责任(违约金赔偿)：…承租方应向出租方支付相当于合同终止前六(6)个月的平均租金和管理费的总和之违约金。可见,至少在一审法院审理时,安信公司亦知晓并同意,附表六中所载租金由基本月租金及管理费两部分组成这一事实。因此，装修免租期期间的租金应为104,486.4元(第一期月租金39,726.6元*3个月-免租期月管理费4,897.8元*3个月)。二、一审法院判令维沙公司支付免租期期间的租金119,179.8元、违约金100,000元、保证金79,453.2元不予退还，上述三项金额总计298,633元，其性质均系违约金,相当于7.5个月的租金之和,实属畸高。首先,根据《租赁合同》第8.2条约定,当发生本合同第八章第8.1条情况时,承租方已支付的保证金不予退还,并且承租方应承担如下违约责任(违约金赔偿)：…承租方应按本合同约定的租金标准向出租方支付其已享受的免租装修期间的租金。可见一审判决中所称的“免租期期间的租金”、“保证金”,论其性质当属“违约金”。其次,根据《租赁合同》的实际履行情况及双方的过错程度,基于公平原则,维沙公司不应承担如此高额的违约金。1.安信公司未提供良好租赁环境、管理不利,导致维沙公司正常经营难以为继。维沙公司系美容美发门店经营者,出于无奈解除合同，在履行《租赁合同》近两年后，因系争商铺所在的安信商业广场F区环境恶劣,部分基础设施存在故障,电梯始终未能正常运行,造成客户只能从远处绕行或从气味刺鼻的地下车库通行,多次遭到客户的投诉和不满,客户越来越少。事实上,截止至维沙公司解除《租赁合同》之时,大部分租户早已搬离,维沙公司系最后一批撤场的租户。安信公司对此具有不可推之责任,一审法院应当综合考虑双方过错及履约年限后确定违约金。2.维沙公司已于2017年5月发函要求解除《租赁合同》,并在2017年5月31日交付了系争商铺。安信公司于2018年9月才收回系争商铺,并于2018年10月即将系争商铺再次出租于案外人。可见,安信公司并未及时采取措施减少损失,以防止损失进一步扩大，其应自行承担损失扩大部分。3.《租赁合同》中存在着大量的安信公司为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与维沙公司协商的格式条款,例如《租赁合同》在关于维沙公司违约责任中约定了大量的违约条款,而关于安信公司违约责任的约定只有寥寥数句。根据该等格式条款,维沙公司违约解除合同时,应当支付约相当于11个月租金之和的违约金;若安信公司擅自解除合同时,安信公司仅需支付相当于保证金金额(即2个月租金之和)之违约金。该等格式条款,不合理地加重了维沙公司的责任,应根据公平原则予以重新调整。安信公司辩称，不同意维沙公司的上诉请求。一、一审判决书中每月租金为39,726.6元的认定正确。1.《租赁合同》第26页附表六(a)对租金有明确约定,明确租赁期2015年7月9日至2017年7月8日的租金为39,726.6元/月,1,306.08元/日。2015年7月9日至2015年10月8日的免租期租金理应按上述约定的租金标准支付。2.本案自立案到一审判决历时近一年,共经历过三、四次庭审,维沙公司在一审法院审理中从未对月租金为39,726.6元提出过任何异议或反对意见。3.安信公司在免租期间未收到过维沙公司的管理费。二、一审关于违约金金额的判定并非畸高,反而过低。1.《租赁合同》系双方在协商一致、自愿平等的基础上签订。维沙公司也是法人单位,其是经过现场考查及深思熟虑后承租系争商铺并与安信公司签订合同。《租赁合同》为合法有效合同,双方应依据诚信原则按约履行合同,维沙公司单方违约退租应按合同承担违约责任。2.一审判决判定的10万元违约金仅相当于2个多月租金金额,其远低于《租赁合同》约定的6个月违约金。3.补足免租期租金非违约金,免租期是出租方在承租方履行全部租期情况下给予的让利。《租赁合同》约定的租期为48个月,而维沙公司却在履行至22个月时即单方退租,维沙公司理应根据合同约定补足免租期租金。4.履约保证金是承租人的履约担保，《租赁合同》8.2条明确约定承租方违约导致合同终止,已支付保证金不予退还。5.由于维沙公司的中途擅自退租,导致系争商铺空置了近一年半的时间,一审判决认定的违约金,远不足以弥补安信公司的损失。安信公司向一审法院起诉请求：一、判令维沙公司支付违约金250,277.58元；二、判令维沙公司支付2015年7月9日至10月8日免租期期间的租金119,179.8元；三、判令维沙公司支付拖欠的水、电及污水处理费21,751.62元；四、判令维沙公司支付房屋复原费88,540元；五、确认维沙公司支付的保证金79,453.2元由安信公司罚没，归安信公司所有；六、判令维沙公司支付律师费8,000元。在一审法院审理过程中，安信公司撤回第三项诉请。维沙公司向一审法院提出反诉请求：判令安信公司赔偿9台空调的损失合计3万元。一审法院认定事实：2015年7月9日，安信公司(出租方)和维沙公司(承租方)签订《租赁合同》，约定安信公司将系争商铺出租给维沙公司用于美容美发，租赁期为48个月，自交付日起计，2015年7月9日至2017年7月8日每月租金为39,726.6元，2017年7月9日至2019年7月8日每月租金为41,712.93元。免租装修期为3个月，自交付日起计，承租方另应交付履约保证金79,453.2元。合同第4.35条主要约定，在租赁期结束日或者提前终止日，承租方必须把房屋连同其所有的附属物、装置、附加物按本合同附表七所列标准交还给出租方(正常损耗除外)。如承租方返还的房屋不符合上述要求，出租方(或管理公司)可要求承租方修缮，承租方拒绝或者怠于修缮的，出租方可代为修缮，但所有费用应由承租方承担。承租方在租赁期内任何时间或在租赁期结束时以任何理由迁出该房屋后，如房屋内有承租方遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其他任何物品，均视为承租方放弃前述物品，出租方有权以任何方式处理前述物品，承租方不得异议，也不得追究出租方责任和要求出租方赔偿等。合同第8.1条主要约定，在不影响出租方根据本合同约定行使任何权利的前提下，出租方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间，合法地提前收回房屋或其任何部分，本合同立即自行终止。在此情况下，出租方无须对承租方承担任何装修费、设备添加费的补偿：……(XV)非本合同规定情况，承租方中途擅自退租。因承租方违约导致本合同终止的，承租方应按照本合同第4.35条约定将房屋复原后交还出租方，承租方自行承担因此产生的任何责任和损失(包括但不限于承租方的任何装修以及添加设备损失)，出租方无须承担任何责任和费用。第8.2条约定，当发生本合同第八章第8.1条情况时，承租方已支付的保证金不予退还，并且承租方应承担如下违约责任(违约金赔偿)：(1)承租方应向出租方支付相当于合同终止前六个月的平均租金和管理费的总和之违约金；(2)承租方应按本合同约定的租金标准向出租方支付其已享受的免租装修期间的租金(按同期房屋租金计)，双方确认，承租方保证金仅为因承租方违约导致本合同提前解除而给承租方造成的损失赔偿的一部分，与违约金无涉。第8.4条约定，在不影响出租方因承租方违反、不遵守、不履行本合同而依照法律或本合同向承租方行使任何权利的前提下，如承租方未按时支付本合同所定的租金、管理费、代收费或任何其它费用的全部或一部分超过30天；或承租方违反、不履行本合同规定之任何条款、条件规定、义务并在出租方发出书面通知后三十天内未予纠正，出租方可行使下列权利：出租方为向出租方追讨欠款所需支付的所有合理的律师费用(包括律师费和诉讼费)，不管是否已开始法律程序。第8.5条约定，租赁期限届满或因本合同提前终止，如承租方逾期交还房屋，则承租方须赔偿出租方因此而遭受的一切损失(包括但不限于出租方因延迟向新租户交付房屋而需承担的违约金、中介费)。此外，每逾期交还房屋一天，承租方须向出租方支付相当于合同履行最后一个月的日租金2倍金额的房屋占有使用费，直至实际交还房屋之日止(实际交还以双方办理房屋交还手续为准)；如逾期交还房屋7天后，遗留在房屋内的所有装修、设施和物品均视为承租方放弃所有权，出租方有权予以处置(包括但不限于决定将该等装修、设施和物品保留或拆除或变卖)而无须征得承租方同意，且出租方无须为装修、设施和物品的剩余价值向承租方做出任何补偿。同时，出租方有权向承租方追索因拆除承租方装修和/或处置承租方设施设备而产生的合理开支等。上述合同签订后，安信公司将系争商铺于2015年7月9日交付维沙公司使用。维沙公司支付租金至2017年5月31日，另交付了保证金79,453.2元。2017年5月26日，维沙公司致函安信公司，称现商铺1层、2层部分商户已撤场，剩余商户亦纷纷处于搬离状态，电梯也已停运，我司目前已无法正常开展经营活动。鉴于上述情况已致使当初签订租赁合同之目的无法实现，故决定自2017年5月31日起解除租赁合同。2018年9月12日，安信公司向维沙公司发函，称安信公司将于2018年9月16日合法收回租赁房屋，如维沙公司在此时间内仍未将租赁房屋复原后交还，安信公司将根据租赁合同约定进入租赁房屋，并对租赁房屋进行清理、收回，由此产生的清理费用、见证/公证费及损失等均由维沙公司承担。双方在一审法院审理中一致确认，维沙公司于2017年5月搬离系争商铺。安信公司表示，维沙公司在搬离次月仍有人员进出商铺，其于2018年9月收回系争商铺，并在施工复原后于10月8日出租给案外人使用。维沙公司表示其无证据证明其在搬离后向安信公司返还商铺。另查明，安信公司因本案支付律师费用8,000元。在一审法院审理过程中，安信公司向一审法院提交了其与上海旭傲建筑装潢有限公司签订的《拆除工程合同书》、预算书、发票以及工商银行业务回单，其中预算书记载的工程项目包括清除顶面其他装饰物、内侧钢管墙体拆除、玻璃面贴花铲除及清洗等，证明就复原商铺支付费用88,540元；安信公司另表示因工程较简单，故无施工日志或者签证。维沙公司发表质证意见：不认可相关证据，复原费用过高且不合理。为证明己方主张，维沙公司向一审法院提交了如下证据：1.维沙公司与上海元笙机电设备有限公司签订的空调销售安装合同、空调安装材料报价单、发票及交通银行电子回单，证明维沙公司就空调购置及安装花费共计65,780元。2.“大众点评网”网页截图，证明商场经营环境恶劣，无法提供正常经营所需的环境和条件，租赁合同目的无法实现，故其有权依法解除租赁合同。安信公司发表质证意见：1.真实性无法确认，安信公司在进入房屋时未见上述空调，即使安装了空调，按照合同约定，如维沙公司未搬走，安信公司也有权处置。2.大众点评上的点评都是2019年的点评，不是2017年的点评。经安信公司申请，一审法院通过上海市高级人民法院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对系争商铺的复原工程造价进行司法审价。根据该鉴定机构出具的沪万价鉴字(2019)第3612号鉴定意见书(以下简称鉴定意见)，系争商铺可确定的装修拆除恢复工程造价为25,813元，存在争议的装修拆除恢复工程造价为19,268元，争议的拆除恢复工程内容有：主入口玻璃隔断和玻璃门的拆除和恢复工程、拆除钢管墙体隔墙工程、玻璃面贴花铲除及清洗工程、玻璃隔断拆除后的现场围挡工程。安信公司表示，其不认可鉴定意见所审定的金额，其中确定部分计价较低，且有部分漏项，其也对争议部分实际进行了施工。维沙公司表示，认可确定部分的金额，安信公司未实施有争议部分，相关审定金额不应计取。鉴定机构表示：1.安信公司施工合同预算单价偏高，审价原则是参照上海市2018年9月建设工程价格市场信息及相关定额，根据安信公司提供的恢复工程合同、预算书及照片，对于恢复工程进行审价，并结合维沙公司的确认，区分确定和争议项；2.争议项部分，安信公司提供的证据材料无法证明其进行了拆除复原施工。其中主入口玻璃隔断和玻璃门的拆除、恢复工程，无法判断安信公司进行了拆除并重新安装；拆除钢管墙体隔墙工程，从外观上无法判断且维沙公司也未确认；玻璃面贴花铲除及清洗工程，无法确认安信工程实际进行了施工，从其提供的照片上也无法反映张贴的是维沙公司的店招。一审法院认为，安信公司与维沙公司就系争商铺签订的《租赁合同》，是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。维沙公司以周边商户撤场为由提出解约退租，无相关合同依据，其行为已构成违约，安信公司以此为由要求追究维沙公司的违约责任，符合合同约定。故其要求维沙公司支付免租期内的租金119,179.8元、律师费8,000元并罚没保证金79,453.2元，一审法院予以准许。安信公司另求偿违约金，虽符合合同约定，但相关标准明显过高，一审法院考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定维沙公司向安信公司支付违约金10万元。关于复原费用，按照租赁合同约定，合同终止时，承租方应将商铺复原后交还给出租方。维沙公司在撤场后未将商铺进行复原，现安信公司主张其承担复原费用，一审法院予以支持。但复原费用，应以合理性和必要性为原则，同时因安信公司单方实施了复原工程且商铺现已出租给案外人，故其应就是否实际实施了合同预算书中所列明的各项工程提供证据予以佐证。根据鉴定机构提供的鉴定意见以及当事人陈述，目前无证据证明安信公司实施了争议项工程，故相关审价金额一审法院不予计取。确定工程项金额，一审法院予以认定，故维沙公司应向安信公司支付复原费用25,813元。维沙公司另反诉要求安信公司赔偿空调损失3万元，无事实依据，一审法院不予支持。据此，一审法院判决如下：一、维沙公司于判决生效之日起十日内，向安信公司支付免租期期间的租金119,179.8元、违约金100,000元、复原费25,813元和律师费8,000元；二、维沙公司交付的保证金79,453.2元归安信公司所有，不予退还；三、驳回安信公司的其余诉讼请求；四、驳回维沙公司的反诉请求。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，安信公司与维沙公司就系争商铺签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，均应按约履行自己的义务。本案中，维沙公司以周边商户撤场为由提前解约，已构成违约，按照《租赁合同》约定将承担相关违约责任，故一审法院判令维沙公司向安信公司支付免租期内的租金、律师费并罚没保证金，于法有据，本院予以维持。一审法院综合《租赁合同》的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定维沙公司向安信公司支付违约金10万元，并无不妥，本院予以认可。按照《租赁合同》约定，合同终止时，承租方应将商铺复原后交还给出租方。因维沙公司在撤场后未将商铺进行复原，故一审法院根据鉴定机构提供的鉴定意见以及当事人陈述，认定系争商铺的复原费用为25,813元，并无不当，本院予以认同。维沙公司认为一审法院错误认定免租期期间的租金总额119,179.8元，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，维沙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12,074元，由维沙(上海)企业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张常青审判员  成 皿审判员  姚 跃二〇二〇年五月二十七日书记员  夏 歆附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……