广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1739号上诉人（原审被告）：阳江市中集房地产开发有限公司（原称阳江市中集富日房地产开发有限公司）。住所：广东省阳江市江城区************。法定代表人：王永飚，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢锐湘，广东迅恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴志敏，女，1981年4月22日出生，汉族，住海南省定安县************。公民身份号码：4417************。委托诉讼代理人：谢镇灿，广东真智（阳西）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢丽丹，广东真智（阳西）律师事务所律师。上诉人阳江市中集房地产开发有限公司（以下简称中集房地产公司）因与被上诉人吴志敏商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初2887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中集房地产公司上诉请求：一、判令撤销一审判决第一项，改判中集房地产公司支付吴志敏2000元违约金；二、一、二审诉讼费用全部由吴志敏承担。事实和理由：一、关于谁为办理商品房房屋产权登记的义务主体。《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，……”，及根据《城市房屋登记管理办法》的相关规定，房屋权属登记义务主体为权利人，即本案中吴志敏为办理所购房屋权属登记义务人，中集房地产公司承担的是协助义务。按照双方当事人的约定，吴志敏完成缴税、规费以及个人相关材料后，中集房地产公司将办理涉案房屋权属登记相关资料移交不动产登记部门，即履行了义务。二、关于中集房地产公司是否违约的认定。双方在合同中约定，如因出卖人的责任，致使买受人未在规定期限内取得权属证书，承担违约责任。因此，本案约定的“逾期”仅仅是承担违约责任的其中一个要件，其还应满足约定的“如因出卖人的责任”造成逾期的，中集房地产公司才应承担违约责任。而在出卖人已将相关资料交给办证机关后，办证机关何时能够办理完毕，不属“出卖人的原因”，中集房地产公司不应承担违约责任。而且，办证机关是国家行政机关，不属与出卖人、买受人地位平等民事主体之间的债权债务关系，故行政机关的行政行为不属合同法调整范围，从这一角度来讲，该案亦不应适用合同法调整的范畴。按照《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2点：“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。”。三、本案是因办理房产证引起的纠纷，法院应查明在办理房产证的过程中双方当事人应履行哪些义务。涉案房屋是属于一手商品房，吴志敏取得房屋产权证书必须经过二次登记，第一次是初始登记，责任在中集房地产公司，第二次是转移登记，从中集房地产公司提供的不动产登记收件收据（存根）显示，吴志敏是申请人，除了初始登记证书外，资料全都由吴志敏提供。既然吴志敏委托了中集房地产公司代办，应及时出具委托书（在登记中心的工作人员面前签名委托手续），依法缴纳契税，同时吴志敏必须亲自到有关部门接受询问、当面签署文件。另外，不动产行政管理部门在办理过程中也需要进行各种审批、测绘、核准等，该过程需要一定时间，中集房地产公司不应承担吴志敏延迟履行上述义务和办证部门办理业务所需时间导致的逾期违约责任。四、即便办证延迟，因涉案商品房已经抵押给银行，吴志敏不能利用房产证进行诸如抵押借款等商业用途，对吴志敏没有任何损失，也没有影响吴志敏对房屋的使用。所以，应以赔偿为主、惩罚为辅的原则来确定中集房地产公司承担的违约金，最多不超过2000元。综上所述，请求二审法院支持中集房地产公司上诉请求。吴志敏辩称：一、中集房地产公司存在对于“预售合同登记备案义务”及“房屋所有权权属登记义务”概念偷换的错误。吴志敏主张按《商品房买卖合同（预售）》第二十条的规定，即要求中集房地产公司办理和给付房屋所有权证书（即办理所有权转移登记手续），而非中集房地产公司主张的预售合同登记备案义务或初始登记。二、中集房地产公司存在事实违约。中集房地产公司主张其已尽到协助吴志敏办理商品房房地产权属证书的义务，这根本不属实。根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条的规定，办理商品房房地产权属证书的义务在于中集房地产公司。而且，中集房地产公司办理初始登记时间亦是延期并构成违约的，就是由于中集房地产公司一再逾期，导致吴志敏办理并拿到房屋产权证的时间一再被延期。即便中集房地产公司仅是履行协助办证的义务，中集房地产公司亦未能在规定期限内将房产权属证书办至吴志敏名下，中集房地产公司应当为自己逾期办证承担相应的违约金责任。三、中集房地产公司主张吴志敏未能及时取得房屋权属证书是行政机关的责任，但根据在一审庭审过程中提供的证据显示，其并没有依约在合同约定的期限内为业主办理好房地产权属证书，逾期后才把相关申报材料提交给不动产登记部门构成违约，而不动产登记部门在规定的时间把房屋所有权证书办理完成，并没有失职。四、中集房地产公司存在对于“商品房确权登记”与“房地产转移登记”概念认识不清及混淆的问题。中集房地产公司主张其已履行了将涉案商品房转移登记的材料交至阳江市不动产登记中心的义务，剩下的事情就是阳江市不动产登记中心的义务，与中集房地产公司无关。这显然是对于“商品房确权登记”（即初始登记）与“房地产转移登记”（所有权转移登记）概念认识不清，理解错误。一审适用法律正确，逾期违约金计算清楚，本案应依法驳回中集房地产公司的上诉。吴志敏向一审法院起诉请求：一、判令中集房地产公司立即支付逾期办证违约金21776.8元（逾期办证违约金以668000元为基数按每日万分之一计算，从2018年8月26日计至2019年7月18日为21776.8元）给吴志敏；二、本案诉讼费等费用由中集房地产公司承担。一审法院认定事实：2016年10月10日，吴志敏（买受人）与中集房地产公司（原称阳江市中集富日房地产开发有限公司，出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区************，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字20******号，预测建筑面积共148.15平方米，按套内建筑面积计算商品房价款，单价为每平方米5613.92元，总价款为668000元，买受人应当于2016年10月10日前支付首期款368000元，余款300000元向指定贷款银行申请贷款支付。其中合同第十一条约定：出卖人应当在2018年5月28日前向买受人交付该商品房。合同第二十条关于房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。同日，吴志敏支付了代收办证费23380元给阳江市中集物业服务有限公司（以下简称中集物业公司）。签订上述合同后，吴志敏已付清全部购房款668000元给中集房地产公司。吴志敏、中集房地产公司双方共同确认涉案商品房已提前（于2018年5月28日前）交付使用。涉案商品房的所有权转移登记至吴志敏名下的时间为2019年7月18日。另查明，阳江市中集富日房地产开发有限公司于2017年7月5日经核准变更名称为阳江市中集房地产开发有限公司。中集物业公司是中集房地产公司中集房地产公司的关联企业，是双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定的前期物业管理公司。在诉讼过程中，中集房地产公司中集房地产公司未能举证证明其通知了吴志敏前往阳江市不动产登记中心办理签名等登记手续的事实存在。庭审中，吴志敏主张中集房地产公司以其关联公司中集物业公司的名义向吴志敏超额收取了办证费用，其在办证后扣除了委托代办证服务费300元，并将代收办证费余款退还给吴志敏。为此，吴志敏提供了日期为2019年12月4日的委托代办证服务费《收款收据》佐证。一审法院认为，吴志敏、中集房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同，双方应恪守合同义务。吴志敏已依约支付了全部购房款给中集房地产公司，中集房地产公司也依约交付了商品房给吴志敏使用，但没有在约定的期限内协助吴志敏办理商品房房地产权属证书，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”，本案中，双方合同约定涉案房屋的交付时间是2018年5月28日前，中集房地产公司最迟应在合同约定的最后交房之日起90日内，即2018年8月26日前协助吴志敏取得该商品房的房屋所有权证书。但中集房地产公司没有举证证实在此日期前将权属登记的资料报产权登记机关备案，致使吴志敏不能在规定期限内取得房地产权属证书。因此，中集房地产公司应承担违约责任。涉案房屋所有权权属登记时间为2019年7月18日，中集房地产公司逾期办证的违约金的计算时间应从2018年8月27日起计至2019年7月18日止（共326天），每天按全部房价款的万分之一向吴志敏支付违约金，故中集房地产公司应向吴志敏支付逾期办证违约金21776.8元（668000元×0.0001/天×326天）。中集房地产公司通过其关联企业中集物业公司代收了吴志敏的办证费，中集房地产公司负有为吴志敏办理产权登记的具体事务的义务，即使阳江市不动产登记中心在办理登记手续时需要吴志敏当面签名，中集房地产公司也负有通知吴志敏的义务。因中集房地产公司未能举证证明其依阳江市不动产登记中心的要求，通知了吴志敏前往阳江市不动产登记中心办理签名等必须由当事人亲为的事项的事实存在，故中集房地产公司主张其已经履行了自己的办证义务理据不足，一审法院不予采纳。中集房地产公司抗辩认为吴志敏未预先支付代办证服务费导致迟延办证，中集房地产公司不应承担迟延办证的责任，理据不足，一审法院不予采纳。综上所述，吴志敏请求中集房地产公司支付逾期办证违约金，理据充分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决：限中集房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金21776.8元给吴志敏。一审案件受理费172元，由中集房地产公司负担。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。吴志敏与中集房地产公司订立的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，争议的焦点是中集房地产公司是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期办证违约金给吴志敏，及逾期办证违约金的计算问题。吴志敏与中集房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》约定:“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。本案中，合同约定涉案房屋的交付时间是2018年5月28日前，中集房地产公司最迟应在合同约定的最后交房之日起90日内，即2018年8月26日前协助吴志敏取得该商品房的房屋所有权证书，但涉案商品房所有权权属登记时间为2019年7月18日，故一审判决认定中集房地产公司已构成违约，应承担违约责任并无不当。由此，中集房地产公司应从2018年8月27日起至2019年7月18日止，以已付房价款为基数按日万分之一的利率向吴志敏支付违约金，一审判决对该违约金的计算正确，本院予以维持。双方合同约定中集房地产公司负有为吴志敏办理产权登记具体事务的义务，即使阳江市不动产登记中心在办理登记手续时需要吴志敏当面签名，中集房地产公司也负有通知吴志敏的义务。因中集房地产公司未能举证证明其依阳江市不动产登记中心的要求，通知了吴志敏前往阳江市不动产登记中心办理签名等必须由当事人亲为的事项的事实存在，故中集房地产公司主张其已履行了自己的办证义务理据不足，本院不予采纳。综上所述，中集房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费294元，由阳江市中集房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘丽婵审 判 员 姜玉华审 判 员 施震宇二〇二〇年十月二十日法官助理 李凤霞书 记 员 刘 婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。