上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初5739号原告：陈怀，男，1989年11月5日生，汉族，户籍所在地江苏省盐城市。原告：陈明，男，1968年6月5日生，汉族，户籍所在地江苏省盐城市。两原告共同委托诉讼代理人：周君理，上海小城律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：周豪，上海小城律师事务所实习律师。被告：沈文贤，男，1966年2月3日生，汉族，户籍所在地上海市松江区。原告陈怀、陈明与被告沈文贤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年5月27日、8月17日两次公开开庭进行了审理。原告陈明及原告陈明、陈怀的共同委托诉讼代理人周君理、周豪到庭参加诉讼。被告沈文贤经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告陈怀、陈明向本院提出诉讼请求：1、判令解除两原告与被告签订的两份房屋转让协议书；2、判令被告退还两原告向其支付的房款1,400,000元；3、判令被告向两原告支付赔偿金3,000,000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告沈文贤欲出售其位于松江区洞泾镇王家厍路XXX弄XXX号XXX室拆迁安置房，经其远方亲戚屠青介绍，与原告陈怀、陈明达成合意，同意将上述房屋以1,500,000元价格转让，协商完成后，原告陈怀通过其妻子李梅与原告陈明的银行账户于2015年5月15日、2015年6月3日向被告沈文贤支付了首期房款1,000,000元，原告陈怀全家于2015年6月搬入上述房屋，并于2015年6月17日至介绍人屠青处签订房屋转让协议，协议中约定剩余500,000元房款于办理房屋产证时一次性付清，双方任意一方违约将向对方承担该房屋市场价两倍的经济赔偿。2016年1月，又因被告沈文贤急需资金，以优惠100,000元房价的条件与两原告协商提前支付剩余房款，两原告也同意，故向被告支付了余下400,000元房款，并且于2016年1月16日与原告陈怀签订了第二份房屋转让协议，协议内容除房款由1,500,000元变更为1,400,000元以外，其余皆与上一份房屋转让协议一致。时至2020年3月，已可以办理房产证时，原告陈怀却收到案外人沈某(被告沈文贤之子，非拆迁安置对象)的起诉材料，才得知上述房屋的产权已登记在案外人名下，案外人提出诉请要求原告陈怀搬离并腾空上述房屋。至此，被告沈文贤非上述房屋的权利人，其与两原告签订的房屋转让协议无法继续履行，两原告为维护自身权益，特起诉至法院，望判如所请。被告沈文贤未进行答辩，也未提供证据。本院经审理认定事实如下：2015年6月17日，原告陈怀、陈明(乙方)与被告沈文贤(甲方)签订《房屋转让协议》一份，协议约定：“甲乙双方根据诚实信用的原则，就甲方对于松江区洞泾镇王家厍路775弄17幢13号1002室(以开发商文件为准，建筑面积124.8平方米)所享有的认购权或房屋产权转让一事达成如下协议：一、甲方基于与乙方达成的房屋转让协议对王家厍路775弄17幢13号1002室，享有合法的认购权和其他的权利现根据此协议将上述权利一次性转让给乙方，转让费150万元。二、自本协议签订且乙方付清全部转让费给甲方之日起，甲方对该房屋享有的所有权自动转让为乙方所有，同样，由于办理该房屋产权事宜产生的一切费用均与甲方无关，而应由乙方自行支付，但如在办理产权的过程中需要原权利人提交有关个人资料方能完成的情况下，甲方必须无条件的配合乙方直至转让产权为止。三、甲、乙双方须承诺今后房价涨价还是跌价，均不可向对方提出有关经济方面的补偿。四、甲、乙双方签字生效后，任何一方不可违约，如有任何一方违约将承担当时房屋市场价全部转让费两倍的经济赔偿，并承担一切法律责任。”该协议下方附有收据一份，载明：“今收到陈明支付的王家厍路775弄17幢13号1002室房屋转让款共计100万元。收款人沈文贤，2015年6月17日。注已付100万元，剩余50万元于办房产证时一次性付清。”。2015年5月15日，原告陈明通过银行转账向被告沈文贤支付房款200,000元，2015年6月3日，原告陈怀通过其妻子银行卡转账被告沈文贤房款800,000元。根据楼宇交接书显示，2015年5月15日，上述房屋由上海海桥置业有限公司(开发商)交付原告陈明入住使用。2016年1月16日，原告陈怀(乙方)与被告沈文贤(甲方)又签订《房屋转让协议》一份，协议约定：“甲乙双方根据诚实信用的原则，就甲方对于松江区洞泾镇王家厍路775弄17幢13号1002室所享有的认购权或房屋产权转让一事达成如下协议：一、甲方基于与乙方达成的房屋转让协议对王家厍路775弄17幢13号1002室，享有合法的认购权和其他的权利现根据此协议将上述权利一次性转让给乙方，转让费140万元。二、自本协议签订且乙方付清全部转让费给甲方之日起，甲方对该房屋享有的所有权自动转让为乙方所有，同样，由于办理该房屋产权事宜产生的一切费用均与甲方无关，而应由乙方自行支付，但如在办理产权的过程中需要原权利人提交有关个人资料方能完成的情况下，甲方必须无条件的配合乙方直至转让产权为止。三、甲、乙双方须承诺今后房价涨价还是跌价，均不可向对方提出有关经济方面的补偿。四、甲、乙双方签字生效后，任何一方不可违约，如有任何一方违约将承担当时房屋市场价全部转让费两倍的经济赔偿，并承担一切法律责任。”该协议下方又附有收据一份，载明：“今收到陈怀支付的洞泾镇王家厍路XXX弄XXX号XXX室房屋转让款共计140万元。收款人沈文贤，2016年1月16日。”。2016年1月17日，原告陈怀通过银行转账向被告沈文贤支付房款200,000元，2016年1月18日，原告陈怀通过银行转账向被告沈文贤支付房款100,000元，2016年2月27日，原告陈怀通过银行向被告沈文贤支付房款100,000元。根据不动产登记信息显示，2019年5月22日，上述系争房屋的产权已经登记在被告沈文贤儿子沈某名下。本案在审理中，经原告申请，本院委托上海信衡房地产估价有限公司对系争房屋的市场价值进行评估(含装修)。2020年7月3日，该估价公司致函，估价结果为：估价对象在全部假设和限制条件下的市场价值为人民币319万元，折合建筑面积单价为25,561元／平方米。对此估价报告，原告认为该价值仅仅是房屋本身的价值，没有包括装修的价值。被告对估价报告未提出异议。本院认为，该估价报告已明确载明，本次评估结果包含估价对象房地产价格及室内装饰装修价格，故对于原告的上述异议，不予采纳。以上事实，有房屋转让协议、银行转账凭证、楼宇交接书、拆迁安置材料、不动产登记信息、房地产估价报告、涉案房屋同一小区房屋交易信息材料、当事人的陈述等证据证实。本院认为，原、被告签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，被告应当恪守。被告在与原告签订房屋转让协议后，又将系争房屋的产权登记于其儿子名下，致使原告无法对该房屋办理过户登记手续，被告的行为已经构成违约，故原告要求解除房屋转让协议、被告返还房款及支付赔偿金，符合相关法律规定及合同约定。关于赔偿金的金额，如按照协议约定计算赔偿金，被告沈文贤将承担当时房屋市场价全部转让费两倍的经济赔偿，合计2,800,000元，但本院根据目前系争房屋价格上涨情况、原告的实际损失、被告的违约程度等因素，酌情调整赔偿金为2,300,000元。被告沈文贤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈怀、陈明与被告沈文贤就上海市松江区洞泾镇王家厍路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的两份房屋转让协议；二、被告沈文贤于本判决生效之日起十日内，返还原告陈怀、陈明购房款1,400,000元；三、被告沈文贤于本判决生效之日起十日内，支付原告陈怀、陈明赔偿金2,300,000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42,000元，减半收取21,000元，财产保全申请费5,000元，评估费8,000元，合计诉讼费34,000元，由原告陈怀、陈明负担2,800元(已付)，由被告沈文贤负担31,200元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  孙文华二〇二〇年九月三日书记员  周莉莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。