江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0923民初983号原告：毛玉娣，女，1955年7月6日出生，汉族，居民，住盐城市阜宁县。委托诉讼代理人：郑海文（系原告毛玉娣的长子），住苏州市姑苏区。被告：江苏闻新房地产开发有限公司，住所地盐城市解放北路**。法定代表人：刘万东，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈新，江苏众想律师事务所律师。第三人：阜宁闻新房地产开发有限公司，住所地盐城市阜宁县芦蒲镇马集村建新街**。法定代表人：程如虎，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王红兵，男，该公司监事。委托诉讼代理人：徐建，男，该公司员工。原告毛玉娣与被告江苏闻新房地产开发有限公司（以下简称江苏闻新公司）、第三人阜宁闻新房地产开发有限公司（以下简称阜宁闻新公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告毛玉娣及其委托诉讼代理人郑海文、被告江苏闻新公司的委托诉讼代理人陈新、第三人阜宁闻新公司的委托诉讼代理人王红兵、徐建到庭参加诉讼讼。本案现已审理终结。原告毛玉娣向本院提出诉讼请求：1.判令被告江苏闻新公司按照《阜宁县城市房屋拆迁补偿安置协议》的约定交付位置在面北西向东第二间房屋产权（面积58.25平方米）；2.判令被告江苏闻新公司按照《阜宁县城市房屋拆迁补偿安置协议》约定支付2013年3月12日之前的过渡费6万元（3年×2万/年），2013年3月12日之后的过渡费参照盐城市拆迁管理相关文件的规定按照6万元/年的标准支付；3.判令被告江苏闻新公司按照《阜宁县城市房屋拆迁补偿安置协议》的约定，因未支付拆迁补偿价款15000元、过渡安置费承担逾期支付付违约金（2019年8月20日之前按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；2019年8月21日起至实际还款之日止，按照按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.本案诉讼费用由被告江苏闻新公司负担。事实和理由：2010年3月13日，毛玉娣与江苏闻新公司签订《阜宁县城市房屋拆迁补偿安置协议》、《拆迁安置补充协议》各1份，约定：保留原有位置在面北西向东第二间，门市宽度保证4米净宽；在门市原面积保持不变的情况下增加18平方米，并且按照毛玉娣要求做好中间隔层；搬迁时的各项费用补偿价款为15000元；毛玉娣自行过渡，过渡期为3年，过渡费用2万元/年，每年一结，过渡期自接到江苏闻新公司通知之日起计算，最后按实结算。后江苏闻新公司并未按照上述约定履行。2019年9月13日，江苏闻新公司通知毛玉娣2019年9月16日已经达到交房条件，并通知毛玉娣携带资料办理交房手续。在办理交付安置手续时，毛玉娣发现所交付房屋的位置、面积及延期付款搬迁费、延期付款过渡费均与约定不符。后经多次协商未果，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》、《中华人民共和国民事诉讼法》以及《盐城市城市房屋拆迁管理办法》的规定，毛玉娣遂诉至法院，要求江苏闻新公司安置房屋，如不能安置则赔偿损失，并支付过渡安置费及利息损失。被告江苏闻新公司辩称，1.双方签订的拆迁安置协议是经过阜宁县拆迁事务所见证的，后江苏闻新公司并未实际开发案涉工程项目，而是由阜宁闻新公司取得案涉土地并实际开发建设。2.毛玉娣与江苏闻新公司签订的补充协议不具有合法性，该协议完全是毛玉娣利用其与周某之间的亲属关系签订的，完全系周某的个人行为，江苏闻新公司并不知情，该协议亦未加盖阜宁县拆迁事务所的公章，该协议对江苏闻新公司没有约束力。另外，该份协议约定在门市房原面积保持不变的情况下增加18平方米，也不能直接证明江苏闻新公司同意按58.25平方米进行安置。综上请求驳回原告毛玉娣的诉讼请求。第三人阜宁闻新公司述称，阜宁闻新公司于2015年成立，案涉土地是由阜宁闻新公司通过公开招标拍卖竞得，并开发建设房屋。阜宁闻新公司通过阜宁县城市房屋拆迁安置事务所与拆迁户对接，按照之前江苏闻新公司与拆迁户之间在该事务所存档的协议履行拆迁安置手续。毛玉娣户通过拆迁协议安置的，至于案涉补充协议阜宁闻新公司不予认可。阜宁闻新公司同意将阜宁县.27平方米房屋安置给毛玉娣，承担2014年11月至2019年10月期间的过渡费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：江苏闻新公司于2007年4月25日成立，经营范围为房地产开发经营、建材批发及零售，登记股东为盐阜大众报报社集团、程如虎、蔡某。阜宁闻新公司于2015年7月2日成立，经营范围为房地产开发，登记股东为程如虎、王红兵。1999年2月23日，毛玉娣从中国人民解放军江苏省阜宁县人民武装部购买案涉地块东向西第四间门市房，面积40.25平方米，房屋价款为221375元。2010年3月13日，江苏闻新公司作为拆迁人、毛玉娣作为被拆迁人签订《阜宁县城市房屋拆迁补偿安置协议》1份，约定：因城市规划建设需要，根据有关城市房屋拆迁管理条例和我县拆迁安置有关规定，现对被拆迁人所在的原人武部面北西向东第二间的商业用房进行拆迁，经双方协商同意签订拆迁补偿安置如下：毛玉娣的房屋建筑面积、门市宽度、门市长度、门市高度按照实际测量为准；安置原则为拆迁面积拆一还一，门市的宽度保证4米同时确保原有层高，位置在面北西向东第二间。毛玉娣在拆迁面积之外购房按照市场价下浮10%。拆迁时的各项费用（除过渡费）补偿款为1.5万元。毛玉娣自行过渡，过渡期为3年，过渡费用2万元/年，过渡费用每年一结，过渡期自接到江苏闻新公司通知之日起算起，最后按实结算。搬迁时间为15天，逾期一天罚款5000元。后江苏闻新公司作为拆迁人、毛玉娣作为被拆迁人签订了《拆迁安置补充协议》约定：双方于2010年3月13日签订拆迁安置协议。经双方协商，再次签订补充协议，本协议与已签订的拆迁安置协议同等有效，江苏闻新公司所建的底层门市高度不低于5.8米，安置时毛玉娣不参照原房的高度无偿享受5.8米高度，并按照毛玉娣的要求做好中间隔层，在门市原面积保持不变的情况下增加18平方米。协议签订后，江苏闻新公司将《阜宁县城市房屋拆迁补偿安置协议》备案于阜宁县城市房屋拆迁安置事务所，未将《拆迁安置补充协议》备案。签订上述两份协议时，江苏闻新公司的经办人为周某，毛玉娣系其舅母。本案审理过程中，周某到庭陈述，其是江苏闻新公司的工作人员，因与毛玉娣系亲戚关系，所以就由其出面与毛玉娣商谈拆迁补偿事宜。2014年10月毛玉娣的房屋被拆除。2015年6月3日阜宁县国土资源局将案涉地块挂牌出让，挂牌时要求无偿代建安置保障房48套，建筑面积5850平方米，代建商业用房8884平方米。阜宁闻新公司竞买该地块开发建设成星汇大厦。2019年9月13日，阜宁闻新公司通知毛玉娣于2019年9月16日交付房屋。现双方对安置门市房面积差发生争议。阜宁闻新公司对江苏闻新公司与毛玉娣签订的《阜宁县城市房屋拆迁补偿安置协议》予以认可，对《拆迁安置补充协议》不予认可。案件审理过程中，毛玉娣对阜宁闻新公司同意安置的阜宁县.27平方米房屋予以接受。庭审中经议价，毛玉娣、江苏闻新公司、阜宁闻新公司一致认可面积差额部分房价为46700元/平方米。阜宁闻新公司同意按照0.98平方米的差额部分按照市场成交价46700元/平方米进行补偿；而毛玉娣则要求赔偿18.98平方米房屋的差价。本院认为，依法成立的合同，各方当事人应依约全面履行各自的义务。有一方不履行协议约定的义务或者履行义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，毛玉娣与江苏闻新公司签订《阜宁县城市房屋拆迁补偿安置协议》、《拆迁安置补充协议》系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。现江苏闻新公司对《阜宁县城市房屋拆迁补偿安置协议》无异议，而对《拆迁安置补充协议》提出异议的辩解，本院根据庭审调查的事实及江苏闻新公司经办人周某的陈述，符合日常交易习惯和常识，案涉《拆迁安置补充协议》应对合同双方当事人具有拘束力，江苏闻新公司的相应辩解本院不予采信。江苏闻新公司与毛玉娣签订拆迁安置协议后，并未实际参与拆迁事宜，而是将相应的拆迁安置协议备案于阜宁县拆迁事务所，后阜宁闻新公司进场施工，对毛玉娣与江苏闻新公司《拆迁安置补充协议》不予认可，阜宁闻新公司是依据与阜宁县国土部门招投标合同进场施工，即阜宁闻新公司对备案合同附条件认可。现因江苏闻新公司的原因导致毛玉娣合同目的无法实现，且阜宁闻新公司不予认可，江苏闻新公司依法应对毛玉娣就《拆迁安置补充协议》承担赔偿责任。本案审理过程中，各方当事人就房屋单价达成一致意见，即每平方米单价为46700元，故江苏闻新公司应赔偿毛玉娣18平方米×46700元/平方米即840600元。对阜宁闻新公司自愿承接江苏闻新公司与毛玉娣之间就《阜宁县城市房屋拆迁补偿安置协议》权利与义务。阜宁闻新公司将位于阜宁县.27平方米房屋安置给毛玉娣，各方当事人均无异议，本院依法予以准许。对合同面积差额部分，依法由阜宁闻新公司承担补偿责任，补偿0.98平方米×46700元/平方米即45766元。对毛玉娣主张过渡安置费的请求，毛玉娣与江苏闻新公司签订的《阜宁县城市房屋拆迁补偿安置协议》约定，由毛玉娣自行过渡3年，过渡费2万元/年。因案涉合同对阜宁闻新公司附条件约束，故毛玉娣的相应损失仍由江苏闻新公司承担。江苏闻新公司应当按照该约定向毛玉娣支付过渡安置费。关于支付起止时间。根据《阜宁县城市房屋拆迁补偿安置协议》的约定自江苏闻新公司通知起算，江苏闻新公司未举证证明通知时间，协议签订时间为2010年3月13日，阜宁闻新公司通知交房时间为2019年9月13日。江苏闻新公司应当向毛玉娣支付自协议签订的次日至2019年9月13日期间的过渡安置费。协议约定每年过渡安置费为2万元/年，由江苏闻新公司支付2010年3月14日起至阜宁闻新公司安置星汇大厦1幢S118室止按照2万元/年计算的过渡安置费。对毛玉娣主张适用《盐城市城市房屋拆迁管理办法》按照6万元/年的标准要求支付2013年3月12日之后过渡安置费的诉讼请求。该办法中所称的拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。本案中，江苏闻新公司作为房地产开发企业，未取得房屋拆迁许可证，本案不适用《盐城市城市房屋拆迁管理办法》，对毛玉娣的主张，本院不予采信。对毛玉娣主张拆迁补偿价款15000元及过渡费计算违约金的诉讼请求。因毛玉娣与江苏闻新公司未就拆迁补偿价款15000元的支付时间作出约定，未约定逾期支付过渡安置费的违约责任，且双方一直未对过渡安置费进行结算，故毛玉娣的相应请求缺乏依据。本院确定由江苏闻新公司承担以拆迁补偿款15000元为基数自起诉之日起至实际还款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十三条规定，判决如下：一、被告江苏闻新房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告毛玉娣支付安置房屋差额面积18平方米的赔偿款840600元，并支付自2010年3月14日起至阜宁闻新公司安置星汇大厦1幢S118室止按2万元/年标准计算的过渡安置费；二、被告江苏闻新房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告毛玉娣支付拆迁补偿价款15000元的利息损失（以15000元为基数自2020年3月9日起至实际还款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、第三人阜宁闻新房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告毛玉娣交付阜宁县阜城大街南、大关路东星汇大厦1幢S118室面积39.27平方米房屋，并协助办理产权登记手续至原告毛玉娣名下，并支付毛玉娣安置房屋差额面积0.98平方米的补偿款45766元；四、驳回原告毛玉娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41200元（原告已预交），由原告毛玉娣负担13200元，由被告江苏闻新房地产开发有限公司负担28000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  曹礼坤审 判 员  季加石人民陪审员  毛育民二〇二〇年九月八日书 记 员  王 曦