上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初10662号原告(反诉被告)：丁果，男，1988年4月15日出生，汉族，户籍所在地湖南省醴陵市。原告(反诉被告)：樊思伟，女，1987年4月1日出生，汉族，户籍所在地湖南省醴陵市。委托诉讼代理人：丁果，男，1988年4月15日出生，汉族，户籍所在地湖南省醴陵市。被告(反诉原告)：戴南敏，女，1955年3月8日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区。原告丁果、樊思伟诉被告戴南敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序(小额诉讼)，因被告戴南敏提出反诉，本院依法转为简易程序审理。本案于2020年5月25日公开开庭进行审理，原告丁果(并作为樊思伟的委托诉讼代理人)、被告戴南敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁果、樊思伟向本院提出诉讼请求：1、确认丁果、樊思伟与戴南敏于2019年11月11日签订的上海市房屋租赁合同于2020年1月5日解除；2、判令戴南敏退还丁果、樊思伟2020年1月的房屋租金人民币(以下币种均同)1,800元及押金1,700元，共计3,500元；3、判令戴南敏退还丁果、樊思伟家具、电器及生活物品赔偿金15,536.70元。事实和理由：丁果、樊思伟与戴南敏于2018年8月6日签订上海市房屋租赁合同，约定戴南敏将上海市青浦区华新镇凤马塘路XXX弄XXX号XXX室出租给丁果、樊思伟，租赁期限自2018年8月6日至2019年8月5日，后双方续租一年，租金每月1,800元，押金为一个月房租1,700元，合同并对租金支付方式、物业费等事宜进行了约定。丁果、樊思伟因个人原因，2020年1月5日与戴南敏电话沟通不能续租，戴南敏也同意退回2020年1月份整月租金及押金。2020年1月6日戴南敏与第三方签订房屋租赁合同，第三方也支付了租金，后由于戴南敏原因不愿将房屋租给第三方，也没有交付房屋及钥匙。戴南敏同意丁果、樊思伟的家具、电器及生活物品可放置房间内待过年后来取。由于疫情原因,丁果、樊思伟于2020年2月25日与戴南敏电话沟通家具、电器及生活物品于3月份搬走，但2020年3月24日到系争房屋搬东西时被告知已将房屋内物品全部处理，并将房屋转租于他人(原告的家具、电器及生活物品包括：1、海尔冰箱1,680元、奥克斯冰箱980元；2、长虹电视机990元；3、小天鹅洗衣机一台1,580元；4,美的热水器一台1,099元；5、格力空调一台2,599元；6、大人床两套，一套880元，另外一套450元；7、儿童床一套580元；8、衣柜一件650元；9、梳妆台一件500元；10、电视柜一件480元；11、150元的书桌两件，共计300元；12、立式电风扇一台430元；13、壁式电风扇一台85元；14、油烟机一台680元；15、液化气灶台一台350元；16、美的电磁炉一套580元；17、电饭锅两件，分别为250元、380元，共计630元；18、锅碗瓢盆一套500元；19、美的取暖器一台440元；20、衣服棉被800元。以上共计17,263元，按照9成新计算为15,536.7元)。双方经报警、司法所调解未果后，丁果、樊思伟提起诉讼。戴南敏辩称，示范文本的合同是为了给丁果、樊思伟的孩子办暂住证，所以其中有些事项都没有填写，合同实际履行了，月租金标准是1800元，2019年11月11日是起租日。同意解除的是2018年合同的口头续租合同，无书面协议。示范文本也是根据口头的续租协议的内容来填写的。1700元押金已经退还给了樊思伟，樊思伟写了收据，但是收据不见了。本来要收取新合同的保证金1800元，但是实际没有支付。没有押金可退。认可实际承租人是丁果、樊思伟。丁果2019年11月8日支付了2019年11月6日至2020年2月5日的房租5,400元。2020年1月5日丁果电话告知不再续租，要求转租给他人，并找到了新租户，2020年1月5日与新承租人签订的合同。对转租及解除合同是同意的。当时丁果没有提出要退还房租。因为丁果没有把房屋中的东西搬走，导致自己不能按合同于2020年1月7日向新承租人交房，与新承租人之间的租赁也还没有完全解决。2020年1月7日丁果开始搬家，2020年1月10日还在房屋中遗留了橱柜、电视柜、梳妆台等，之后自己多次要求搬离房屋中的物品，但丁果以疫情为借口未搬。丁果最后承诺最晚2020年3月上旬搬走，自己表示最多将物品保留至3月中旬。2020年3月23日处理掉了系争房屋中的所有物品，包括破损的大床、小床、橱柜、梳妆台、电视柜、沙发，没有其他物品，自己为此花费了200元。2020年3月24日丁果家人上门要求搬家具，要求赔偿。调解时自己同意支付200元给丁果，因为其物品是以1,000元的价格自上家转让来的。戴南敏认为，丁果、樊思伟实际占用房屋1个月18天，且有水电煤费用68.10元未付，因此提出反诉要求：1、丁果、樊思伟支付垫付的2020年1月的水电煤费用共计68.10元；2、丁果、樊思伟支付违约金2,400元；3、丁果、樊思伟支付2020年2月6日至2020年3月23日的占有使用费2,880元(按照月租金1,800元标准计算)；4、丁果、樊思伟支付垃圾清理费200元。丁果、樊思伟针对反诉辩称：同意支付68.10元的水电煤费用。不同意支付违约金，2020年1月5日戴南敏已经与案外人签订合同，自己2020年1月7日已经将钥匙返还。不同意支付租金，因为没有再承租系争房屋，物品放置是经戴南敏同意的，不需要支付房租。不同意支付垃圾清运费，不存在清理垃圾，自己物品在房间里，不应当作为垃圾清理掉。经开庭审理查明，2018年8月6日，戴南敏(出租方、甲方)与丁果、樊思伟(承租方、乙方)签订《租赁协议》，约定甲方将上海市青满区凤马塘路XXX弄XXX号XXX室出租给乙方，租期自2018年8月6日起至2019年8月5日止，月租金为1,700元，押金1,700元，租赁期满由甲方或中介方对出租房屋及所属设施检查无损，结清各种应缴纳费用后全额无息退还给乙方。合同并对租金支付方式、双方责任等进行了约定。2019年11月11日，双方再次达成《上海市居住房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)并备案，租赁合同中就上述房屋的租赁事宜约定，租期自2019年11月3日起至2021年11月2日，月租金1,800元，保证金为1,800元，合同终止时，保证金除用以抵充合同约定的由乙方承担但还未缴纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方，对违约金未做约定。上述协议签订后，丁果、樊思伟支付租金至2020年2月5日。2020年1月5日，丁果向戴南敏提出要求解除合同，戴南敏表示同意。同日，戴南敏将系争房屋出租给丁果找寻的案外的李姓承租人，并签订房屋租赁合同，丁果当日亦在场。2020年1月7日，丁果将房屋钥匙交给戴南敏并陆续搬走部分物品，但仍有剩余物品经戴南敏同意存放在屋内。2020年3月23日，戴南敏清理屋内的丁果物品。2020年3月24日，丁果家人上门索要物品时发现被清理，双方协商无果而致诉。以上事实，由丁果、樊思伟、戴南敏的陈述，租赁协议、租赁合同、房屋租赁合同、缴费通知单等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，丁果、樊思伟表示，主张的物品损失是以购买价格的九成折旧计算的，都是2017、2018年购买的。戴南敏从未返还过押金。戴南敏口头同意将物品放置至2020年3月的，没说具体时间。钥匙返还后戴南敏就换锁了。为此提供：1、照片，2020年1月2日拍摄，证明系争房屋中的物品，也即其主张的物品损失。2、光盘，系与戴南敏及与居委会工作人员的两段通话录音。证明戴南敏要求拆除热水器等，承认房屋内有电器等物品。丁果2020年2月亦告知居委会工作人员自己已经退租。戴南敏对此质证称，1、是系争房屋的照片，但2020年1月7日丁果还搬家了，不能证明后来房屋内还有这些物品。2、是自己与丁果的通话，是在春节之前让其拆掉空调、油烟机、热水器、电视等四样东西，后来丁果有没有拆掉不清楚，但是清理房屋的时候这些都不在了。也没有换过锁，只是故意这么说，让搬东西的时候说一下，要去物业办理手续。对丁果与案外人的通话录音不清楚。戴南敏表示，丁果只还了1把钥匙，还留有钥匙。自己从未换锁。反诉主张的违约金是依据与案外人的租赁合同，未向案外人支付违约金。为此，申请证人徐某某出庭作证，证人陈述，其是戴南敏的邻居，2020年3月20几号帮戴南敏去凤溪镇上找了2个人清理房屋，戴南敏说通知了前面租客清理但还是不搬走东西，清理了一个大床、一个小床、大厨、梳妆台，没有家电，戴南敏为此支付了200元清理费。对此，丁果、樊思伟质证称证人与戴南敏是串通好的，屋内确实有自己的家具和电器。根据庭审查明的事实，本院认为，2019年11月11日的租赁合同约定的租金标准与双方实际支付的租金一致，戴南敏亦认可租赁合同实际履行，租赁合同内容是依据双方达成的口头续租协议，因此该租赁合同成立并约束双方当事人。丁果、樊思伟于2020年1月5日提出解除合同，戴南敏表示同意，同时与丁果介绍的案外人就系争房屋另行签订租赁协议，因此租赁合同于2020年1月5日经双方协商一致解除。戴南敏以其与案外人的租赁协议向丁果、樊思伟主张违约金，无事实与法律依据，本院不予支持。合同解除后，丁果、樊思伟并未及时腾退并返还房屋，其在系争房屋内存放物品虽经过了戴南敏的同意，但戴南敏亦未放弃主张占有使用费的权利，现戴南敏以原租金标准向丁果、樊思伟主张占有使用费，于法有据，本院予以支持。丁果、樊思伟要求返还其占有房屋期间的已付租金，无事实与法律依据，本院不予支持。戴南敏同意丁果、樊思伟在系争房屋内存放物品，又擅自将屋内物品抛弃，应负赔偿责任，但丁果、樊思伟未能举证证明2020年3月23日存放于屋内的却被戴南敏清理的物品的种类、数量及价值，故本院综合双方的举证情况、戴南敏认可的抛弃物品的情况等因素，酌情确认戴南敏赔偿物品损失1,000元。戴南敏要求支付垃圾清运费，无事实与法律依据，本院不予支持。丁果、樊思伟认可并同意支付戴南敏反诉主张的水电煤的费用68.10元，本院予以确认。戴南敏称已经返还押金，但未能提供收条证明，故丁果、樊思伟要求返还押金1,700元的请求，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告丁果、樊思伟与被告戴南敏于2019年11月11日签订的《上海市居住房屋租赁合同》于2020年1月5日解除；二、被告戴南敏应于本判决生效之日起十日内返还原告丁果、樊思伟押金1,700元；三、被告戴南敏应于本判决生效之日起十日内赔偿原告丁果、樊思伟物品损失1,000元；四、原告丁果、樊思伟的其余诉讼请求不予支持；五、反诉被告丁果、樊思伟应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告戴南敏水、电、煤气的费用共计68.10元；六、反诉被告丁果、樊思伟应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告戴南敏自2020年2月6日起至2020年3月23日止的房屋占有费2,880元；七、反诉原告戴南敏的其余反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费275.92元，减半收取计137.96元，由原告丁果、樊思伟负担112.96元、被告戴南敏负担25元；反诉受理费25元，由反诉被告丁果、樊思伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧二〇二〇年六月十八日书记员  怀丽慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。