贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初3031号原告：罗宏，男，汉族，1969年8月2日生，住所地贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：侯纯，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪晓谦，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被告：吴娟，女，壮族，1979年4月4日生，住所地贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：马二凤，贵州公成律师事务所律师。被告：陈廷萍，女，汉族，1985年10月20日生，住所地贵州省六枝特区。委托诉讼代理人：戢骁，贵州公成律师事务所律师。第三人：余天红，女，汉族，1968年6月26日生，住所地贵州省贵阳市云岩区。第三人：贵州名园天地房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中山东路188号。法定代表人：梁建军，该公司经理。委托诉讼代理人：杨健，男。原告罗宏与被告吴娟、陈廷萍，第三人余天红、贵州名园天地房地产经纪有限公司（以下简称名园公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月13日公开开庭进行了审理，原告罗宏及其委托诉讼代理人侯纯，被告吴娟及其委托诉讼代理人马二凤、被告陈廷萍及其委托诉讼代理人戢骁，第三人余天红，第三人名园公司委托诉讼代理人杨健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗宏向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告吴娟与被告陈廷萍关于“贵阳市观山湖区”房屋的转让行为无效；2、判令被告吴娟、被告陈廷萍将案涉房屋产权转移到原告名下；3、本案诉讼、保全、保函费用由二被告共同承担。事实及理由：原告与被告吴娟系夫妻，双方于2008年1月14日登记结婚，2009年8月，夫妻双方共同出资购买贵阳世纪城房地产开发有限责任公司开发的位于贵阳市观山湖区房屋，房屋建筑面积139.34平方米，由被告吴娟作为买受人签订《商品房买卖合同》，后房屋登记在被告吴娟名下。现原告与被告吴娟感情恶化，双方在协商离婚过程中。2020年3月27日，被告吴娟未经原告同意，与被告陈廷萍签订《存量房屋买卖合同》，将夫妻双方共有的位于贵阳市观山湖区房屋以48万元的不合理低价转让给被告陈廷萍，并于当日办理过户登记，该转让行为一直未得到原告的追认，且经原告了解，被告陈廷萍办理产权登记后，将房屋挂网出售，原告为保障自身的合法利益，已向贵阳市不动产登记中心申请了国有建设用地使用权及房屋所有权异议登记，并申请人民法院对案涉房屋进行了保全。被告吴娟未经原告同意将房屋以明显不合理的低价转让给陈廷萍，陈廷萍明知该房屋的市场交易价格，且在明知吴娟以明显不合理的低价出售房屋的情形下仍然购买，具有明显恶意。被告吴娟与陈廷萍之间恶意串通签订的《存量房屋买卖合同》损害了原告的合法利益，原告特诉诸法院，请求依法支持原告如前诉请。被告吴娟辩称，1、案涉房屋登记在吴娟名下，吴娟有权与他人签订合同，不管是在房管局备案的合同还是实际履行的合同均为有效，不存在无效情形，只是实际履行的是居间合同。吴娟实际已收到余天红、陈廷萍购房款合计75万元，实际交易的契税系按房款943544元缴纳，未低于实际房价的70%。2、陈廷萍与余天红系善意取得，卖房的时候只向他们出具了房产证，房产证上的名字只有吴娟一人，签订居间合同前吴娟与陈廷萍、余天红不认识，原告2年多来没有给吴娟任何家用，吴娟只是基于生活无着落、为维持正常生活需归还此前借款、用于孩子教育、医疗、家庭日常支出而将房屋出卖，并未存在原告所述恶意串通。余天红、陈廷萍已支付合理对价且房屋已登记在陈廷萍名下，属善意取得。3、如合同无效吴娟没有能力退还购房款给陈廷萍和余天红。被告陈廷萍辩称，1、原告第一项诉请不符合民事案件的案由，要求将房转移到原告名下没有法律依据。2、陈廷萍和余天红系案涉房屋的实际购买人，实际履行的是最初的三方协议，房产交易中心备案的48万元的合同并未履行，备案合同之所以书写48万元是由于前期已支付了30万元购房款，若购房款均需进监管账户会给被告带来损失，所以书写48万元，但履行中是按照80万元售价，国家收取的税费是按90余万元的价格收取，该笔交易并未损害国家和案外人合法权利，余天红和陈廷萍已按合同将75万元购房款全部支付吴娟，剩余5万元价款待吴娟将户口迁出后再支付，尚未达到支付条件。3、购房时根据吴娟提供的房屋产权信息及在房管处查询的结果，案涉房屋系吴娟个人所有，在办理抵押时也看不出原告对该房屋享有权利的任何证据，陈廷萍与余天红应认定为善意第三人，且支付了不低于市场价值70%的购房款，房屋亦已过户完成，应认定为善意取得，原告主张恶意未提供任何证据证明，应承担举证不能的法律后果。4、原告提出发生权属变更的合同系备案合同，但本案真正发生权属变更的合同是三方在中介公司签订的80万元的合同而非备案合同，合同有效，行为亦有效。第三人余天红述称，付款时间与合同时间不一致是因为疫情影响，合同是1月20日签的，还签了分期付款。不动产中心要求监管资金，我们已经付了30万元，不可能再写75万元，故备案的合同写了48万元。因我名下有多处房产，故产权证写了陈廷萍，可以少缴税费，我们是正当买卖。第三人名园公司述称，当时房屋在网上出售，我们的顾客需要房子，带客户去看了房子，他们就谈好了，整个买卖过程中没有任何一点违规、违法，房屋是单独所有，我们也实际收取了中介费，收取的中介费是合理的。本院经审理认定事实如下：原告罗宏与被告吴娟于2008年1月14日登记结婚。2009年8月21日，吴娟以个人名义、按揭贷款方式购买了贵阳世纪城S1组团4号楼1单元1层1号房屋。在签订该房的《个人购房借款合同/担保合同》时，吴娟为借款人、抵押人，罗宏为抵押物共有人。2013年6月15日，吴娟取得案涉房屋所有权证，权证号010378288，登记为其个人单独所有，建筑面积139.34平方米。2020年1月20日，吴娟（卖方、甲方）、余天红（买方、乙方）与名园公司（经纪方）签订一份《房地产买卖预约（居间）合同》，约定乙方以80万元价款向甲方购买上述房屋，乙方于2020年1月20日前支付第一期购房款10万元，于2020年2月15日支付第二期购房款20万元给甲方的借款账户作为银行贷款提前还款，余款于过户当日结清。上述成交价包含车位，由于甲方一家人的户口在此房内，甲方保证于过户后半个月内全部迁出，并同意押款5万元作为户口迁出保障，如不能将全部户口迁出，乙方有权不再支付此尾款。该合同尾部经纪方代理人处由范高勇签名。上述合同签订当日，余天红通过银行转账及微信转账向吴娟支付10万元，吴娟出具《定金收条》确认收到余天红交付的购买案涉房屋定金10万元，确认于2020年2月30日（原文如此）前办理过户手续。当日，吴娟还配合办理了案涉房屋的抵押权登记，抵押权人余天红。后因疫情影响，双方未能在约定期限内完成提前还贷手续。2020年3月10日、3月11日，余天红分两次向吴娟转账20万元，吴娟于2020年3月11日出具《房款收据》确认收到余天红支付的20万元购房款。2020年3月27日，案涉房屋办理完毕原银行抵押登记注销手续，并将房屋所有权变更登记为陈廷萍，陈廷萍缴纳了购买该房的契税14513.16元，按此契税标准计算，案涉房屋价值943544元。在办理变更登记时，吴娟、陈廷萍向不动产登记中心提交了一份吴娟为出卖人、陈廷萍为买受人的《存量房买卖合同》，载明购买案涉房屋购房价款为48万元，于当日一次性付清。上述产权变更手续完成当日，范高勇向吴娟转账支付45万元，吴娟出具一份《收条》确认收到范高勇代陈廷萍付购买案涉房屋尾款45万元。庭审中，范高勇出庭确认其系名园公司业务经理，案涉房屋非其居间，由其同事在网上搜寻到出售信息，陈廷萍与其系多年朋友，陈廷萍曾告知其想买房，即通知陈廷萍看房，陈廷萍与余天红一起前来，达成共识后其代表名园公司签合同，和吴娟此前不认识，其代支付的购房款系借给陈廷萍，未要求陈廷萍出具借条。2020年3月30日，余天红通过微信支付名园公司居间服务费2万元，名园公司向其出具《收款收据》。2020年5月6日，原告以诉称事实与理由向本院提起诉讼并提出如前诉请。诉讼过程中其申请财产保全，以向保险公司购买诉讼财产保全责任险的方式提供担保，支付保费3360元。本院认为，本案争议的焦点系吴娟与陈廷萍之间房屋买卖行为的效力。对此焦点，本院意见如下：本案中原告的诉请系要求确认被告吴娟与陈廷萍就案涉房屋的转让行为无效，所谓被告吴娟与陈廷萍就案涉房屋的转让行为，原告在诉状中指向吴娟与陈廷萍签订的在不动产登记中心备案的《存量房买卖合同》，该合同载明购房价款为48万元，原告据此主张交易价格明显低于市场价值，吴娟与陈廷萍恶意串通损害其利益。而经审理查明，在备案的《存量房买卖合同》之前，吴娟就案涉房屋经名园公司提供居间服务，与余天红于2020年1月20日即签订了《房地产买卖预约（居间）合同》，约定交易房款为80万元，实际履行过程中作为共同购买人的余天红、陈廷萍亦系按该合同履行，庭审中经本院释明，原告并未增加或变更诉讼请求对《房地产买卖预约（居间）合同》效力提出异议，则原告仅凭《存量房买卖合同》约定价格主张吴娟与陈廷萍恶意串通不能成立，事实上原告自身亦确认该《存量房买卖合同》在形式上存在极大瑕疵，原告应承担举证不能的法律后果，其以此为由要求确认吴娟与陈廷萍转让行为无效的诉请，本院不予支持。余天红、陈廷萍与吴娟实际履行的《房地产买卖预约（居间）合同》效力并非本案审理范围，本院不予处理，双方应另行解决。至于原告要求将案涉房屋产权转移登记至其名下的诉请，无论案涉房屋买卖合同是否有效，均无事实基础及法律依据，本院不予支持。原告要求被告承担诉讼保全保险费，因本院未支持其前述诉请，应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，判决如下：驳回原告罗宏的诉讼请求。案件受理费7540元（已减半收取），诉讼保全费5000元，共计12540元，由原告罗宏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 张 铮二〇二〇年八月三日书记员 邵曦霖