上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初13032号原告：上海鸿浩物业管理有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：马爱丽，总经理。委托诉讼代理人：侯继萍，女。被告：龙太全，男，1976年8月18日出生，汉族，户籍地四川省，现住上海市闵行区。原告上海鸿浩物业管理有限公司(以下简称鸿浩物业公司)与被告龙太全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿浩物业公司的法定代表人马爱丽及其委托诉讼代理人侯继萍，被告龙太全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿浩物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告给付欠付的房租款130,000元。事实和理由：被告原为原告公司员工，2018年5月1日，原告与案外人深圳市金田房地产开发公司上海公司(以下简称金田上海公司)签订房屋租赁合同，由原告向金田上海公司承租上海市闵行区漕宝路XXX号XXX区悉尼园4号楼602室(以下简称悉尼园4号602室房屋)。同年7月，原告与被告签订房屋租赁合同，由被告承租悉尼园4号602室房屋的下层，租期自2018年7月1日起至2018年12月31日止；月租金5,000元，其中2,700元为原告公司补贴，2,300元由被告个人承担；另约定如果员工和公司发生劳动争议，则公司补贴租金部分需要员工返还公司。合同到期后，被告仍居住在悉尼园4号602室房屋，且拒绝与原告续签合同、缴纳租金。2019年4月30日，悉尼园4号602室房屋被法院司法拍卖，产权人变更为案外人庄某某。2019年5月1日，原告与庄某某签订房屋租赁合同，双方约定租期至2022年4月30日，每月租金12,500元，其中被告居住的悉尼园4号602室房屋下层月租金为10,000元。2019年9月24日，原告与被告之间解除劳动合同关系，嗣后，被告仍居住在悉尼园4号602室房屋内，且未支付房租。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告支付2018年7月1日至2018年12月31日期间按每月5,000元标准计算的房租30,000元；2.判令被告支付自2019年1月1日起至2019年4月30日期间按每月5,000元标准计算的房屋租金20,000元；3.判令被告支付自2019年5月1日起至2019年5月20日期间按照每月5,000元标准计算的房屋租金，以及自2019年5月21日起至实际搬离之日止按每月10,000元标准计算的房屋占有使用费；4.判令被告立即搬离上海市闵行区漕宝路XXX号XXX区XXX号XXX室房屋。龙太全辩称，其不同意原告的第一项诉请，在原告成立之初其就入职成为员工。1997年，其与金田上海公司签订劳动协议，由其负责整个大上海国际花园的保洁绿化，金田上海公司提供悉尼园4号602室房屋给其居住；2002年，金田公司倒闭，由原告接管。2018年7月1日，其确实和原告签订了房屋租赁合同，租期为2018年7月1日至同年12月31日，该期间其自付租金每月2,300元，其已经向原告支付了上述租期内的自付部分，每月2,700元部分属于原告的补贴，不应当由其支付；其不同意原告的第二项诉请，2019年1月1日至同年4月30日期间其仍然是原告的员工，双方没有续签房屋租赁合同，应当按照原房屋租赁合同继续履行。其已经向原告缴付了2019年1月至同年3月期间的每月自付租金部分。因为原告拖欠其2019年3月至同年9月的工资，故其确实未向原告缴付自2019年4月起的自付租金部分，对于该期间的每月2,700元应当由原告支付；对于原告的第三项诉请，2019年5月1日至同年9月24日期间其仍系原告的员工，其只需要每月缴付2,300元自付租金部分，该期间自付租金部分其确实未向原告缴付；2019年9月25日至今其确实仍居住在悉尼园4号602室房屋的下层，但不同意按照每月10,000元的标准，按市场价格应该在每月3,000元左右，其愿意按每月2,300元的标准向原告支付；对原告的第四项诉请，其已经在悉尼园4号602室房屋内居住了二十几年，原告什么时候支付拖欠的工资其就什么时候搬离，现在不同意搬离。本院经审理认定事实如下：原告于2002年8月26日注册成立，被告于同日入职原告处。2018年4月30日，金田上海公司作为出租方与原告作为承租方签订房屋租赁合同，由原告承租悉尼园4号602室房屋。2018年7月，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订房屋租赁合同，双方约定：租赁期限自2018年7月1日至2018年12月31日止。甲方房屋坐落于悉尼园4号602室，共2房，建筑面积99.96平方米。该房屋根据市场价格月租金为5,000元，因员工本人在公司工作，因此，该房屋租金当中的2,700元，作为公司给员工的福利补贴(加班、社保、其他福利)，剩余租金2,300元由员工自行承担，当月20日缴纳次月租金；租赁期满后，本合同即终止。届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，须在租赁期满30日前书面向甲方提出，如甲方同意继续租赁，在同等条件下续签租赁合同；如甲方不同意续租，则乙方应在租赁期满当日搬出此房。乙方每月租金当中的2,300元，由乙方每月20日向甲方缴纳次月租金，剩余部分以及物业管理费，均作为员工福利补贴(加班、社保、其他福利)，如员工在职或辞职与公司发生任何劳动纠纷，按照劳动纠纷处理程序正常办理，以往房租补贴、物业费补贴则按实际市场价格全额补缴(含说明(承诺)中所涉及的租金及物业费)。2018年8月，被告出具说明一份，载明：本人是环绿部龙太全于2018年至今居住在鸿浩物业公司房悉尼园4＃602，此房2间，全房面积为99.96平方米，市场出租价格5,000元，物业费0元，该房自2018年7月起至2018年12月，公司补贴租金2,700元，物业费0元给本人，剩余租金2,300元由本人承担(从工资中扣除)，如本人与公司发生任何劳动纠纷，自愿补缴公司给予的全部补贴。2019年4月10日，上海市第二中级人民法院作出(2002)沪二中执字第81号之二执行裁定书，裁定如下：解除对上海市闵行区漕宝路XXX号XXX区XXX号XXX室、XXX室，9区2号401室、304室，14区19号201室，15区4号602室、5号601室、6号601、602室、7号601室、8号601室房产的查封，并注销该房产的抵押权及原产证书。上海市闵行区漕宝路XXX号XXX区XXX号XXX室、XXX室，9区2号401室、304室，14区19号201室，15区4号602室、5号601室、6号601、602室、7号601室、8号601室房产的所有权及相应的其它权利归买受人庄某某所有。同年11月15日，庄某某经核准登记为漕宝路XXX号XXX区XXX号XXX室房屋权利人。2019年4月30日，庄某某(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)签订房屋租赁合同，双方约定：甲方房屋坐落于大上海国际花园悉尼园4号602室；共一套房，建筑面积171.63平方米。租赁期限自2019年5月1日至2022年4月30日止。该房屋是复式结构，每月租金12,500元(楼下每月10,000元，楼上2,500元)。2019年11月6日，被告因解除劳动合同等事宜与原告发生争议，向上海市闵行区劳动人事争议仲裁委员会申请仲裁。该会于同年12月11日出具闵劳人仲(2019)办字第6961号裁决书。裁决书查明：原告每月15日左右通过银行转账方式发放被告上月整月工资。该会认定2019年9月24日，原告与被告之间劳动关系终结。另查明，被告已于2020年5月18日向上海大众燃气有限公司补缴悉尼园4号602室房屋，自2018年12月起至2020年4月止的燃气费。2020年6月17日，本院就悉尼园4号602室房屋自2019年5月21日起至今的租金价格情况向位于本市闵行区漕宝路XXX号大上海国际花园周边的三家房屋中介进行询价。三家房屋中介均表示悉尼园小区房屋租金自2018年下半年至今涨幅很小，大概2019年下半年会比2018年下半年月租金高几百块。庭审中，原告确认2018年7月至2018年12月期间，被告已经向其支付每月自付租金2,300元，但之后并未支付自付租金。对此，被告辩称其2019年2月20日发放的工资中已经扣除2019年1月自付租金；2019年3月18日发放的工资中已经扣除2019年2月自付租金；2019年3月的自付租金是其于2019年3月15日至同月20日中的某一天以现金方式向原告的财务人员支付，但原告的财务人员并未开具收据；2019年4月起其确实未曾支付自付租金部分。根据被告提供的其名下中国银行交易流水明细清单显示，2019年1月16日，原告转账支付被告5,032.63元，交易名称奖金；同年2月20日，原告转账支付被告1,850.60元，交易名称工资；同年3月18日，原告转账支付被告1,795.60元，交易名称工资。根据原告提供的工资表显示，2019年1月工资，被告出勤天数17天，实发工资1,850.60元；同年2月工资，被告出勤天数7天，实发工资1,795.60元。庭审中，原告提供了国内挂号信函收据、照片打印件，旨在证明其于2019年5月20日在被告居住的悉尼园4号602室房屋门口张贴《租赁期满不续租告知函》，并通过挂号信方式向被告邮寄该告知函。该函载明：我公司所管理的位于闵行区漕宝路1555弄大上海国际花园15区4号602室，与你签订的《房屋租赁合同》已于2018年12月31日到期。该合同租赁期满后，你仍继续使用并未与我公司续签租赁合同，故你我双方存在不定期租赁合同关系，根据相关合同法规定，我公司作为出租方有权随时通知你解除租赁关系，在此期间已多次口头通知你合同不能续签请你搬离，但你始终置若罔闻，特发此函告：1.自本通知函发之日起，你与我公司之间的不定期房屋租赁关系终止，请您在收到本书面通知后7日内(最迟在2019年5月27日前)搬出大上海国际花园15区4号602室。2.若你在上述期限内仍未搬离大上海国际花园15区4号602室，所产生的一切后果由你全部承担，我公司有权要求你承担相应的损失。3.现因该房屋已拍卖，并已由法院张贴限期搬离公告，由此与该房主产生的责任与后果与我公司无关。本通知函一式两份，挂号信邮寄一份给你，另一份本公司留存，内容相同。对该告知函，被告认为其从未收到。诉讼中，原告为证明其主张自2019年5月21日起至被告实际搬离之日止，按每月10,000元标准计算的房屋占有使用费符合市场价格，提供了2019年10月22日庄某某与案外人上海南沃酒店管理有限公司签订的房屋租赁合同，该份合同约定由上海南沃酒店管理有限公司承租坐落于上海市闵行区漕宝路1555弄大上海国际花园15区6号602室、15区7号601室两套房屋，建筑面积344.44平方米，其中2020年1月1日至2020年12月31日，每月租金24,000元。原告还提供了其与案外人王某某签订的房屋租赁合同，该份合同约定原告将坐落在上海市闵行区漕宝路1555弄15区8号601室复式部分，建筑面积51.70平方米的一套房屋出租给王某某，租期自2020年1月1日至2020年12月31日止，房屋租金为2,200元/月。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方应严格按约履行。2018年12月31日该房屋租赁合同到期，被告仍继续使用悉尼园4号602室房屋，原告没有提出异议，双方原租赁合同继续有效，但因双方未重新签订书面租赁合同，视为不定期租赁关系，双方亦有权随时解除租赁关系。现原告主张其于2019年5月20日向被告送达了《租赁期满不续租告知函》，已经于同日解除了双方的不定期租赁关系，要求被告立即搬离悉尼园4号602室房屋。被告辩称从未收到该告知函。本院认为，原告提供了国内挂号信函收据，可以证明其已经通过挂号信方式向被告邮寄该告知函，本院据此推定原告已经通过挂号信方式向被告送达。根据该告知函记载，原告于2019年5月20日解除了双方之间的不定期租赁关系，本院对此予以确认。合同解除后，被告即应搬离，逾期搬离的，应支付房屋占有使用费。关于被告认为其已经实际居住二十余年，原告拖欠其工资未支付的抗辩主张，不构成被告继续占有使用该房屋的理由，本院对此不予支持。原告要求被告搬离悉尼园4号602室房屋之诉请，符合相关法律规定，本院予以支持。关于被告自2019年5月21日至今占有使用该房屋，原告主张按照月租金10,000元计算房屋占有使用费。对此，本院认为，原告对其主张的占有使用费标准并未提供充分、有效证据予以佐证，占有使用费标准应当参照市场租金标准合理确定。本院出于节约当事人诉讼成本，不扩大损失之考量，以询价方式评判悉尼园4号602室房屋的市场租金价格。参照本院向位于本市闵行区漕宝路XXX号周边三家房屋中介询价的结果，结合双方签订的房屋租赁合同约定的2018年下半年房屋租金价格，本院酌情确定占有使用费按照每月5,500元计算。至于被告抗辩其在2019年9月24日前仍为原告的员工，每月2,700元应当由原告负担之意见。本院认为，双方之间的不定期租赁关系已经于2019年5月20日解除，被告无理由要求原告仍按照房屋租赁合同继续履行。退一步讲，即使仍按照房屋租赁合同履行，根据双方签订的房屋租赁合同及被告出具的说明，双方发生任何劳动纠纷，被告应当自愿补缴公司给予的补贴，结合被告于2019年11月6日因解除劳动合同等事宜与原告发生争议，向上海市闵行区劳动人事争议仲裁委员会申请仲裁的事实，原告无需向被告补贴部分租金。因此，本院酌情支持被告应向原告支付自2019年5月21日起至实际搬离之日止，按照每月5,500元标准计算的房屋占有使用费。关于原告主张的要求被告支付自2019年1月1日起至2019年5月20日止，按照每月5,000元标准计算的房屋租金之诉请。本院认为，租赁合同到期后，被告向原告不定期租赁房屋，应向原告支付房屋租赁费用。对此，被告抗辩其已经向原告缴付了2019年1月至同年3月期间的每月自付租金2,300元，且2019年1月1日至同年4月30日期间其仍然是原告的员工，因为原告拖欠其2019年3月至同年9月的工资，故该期间的每月2,700元应当由原告支付之意见。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告虽主张2019年1月至同年2月的自付租金部分已经通过工资直接抵扣，但根据在案证据无法推定原告向被告发放的上述2个月的工资中扣除了被告的自付租金，本院对被告的该抗辩意见不予采信；至于被告抗辩其2019年3月的自付租金已经通过现金方式向原告的财务人员支付的意见，被告未提供任何证据予以佐证，本院对此不予采信；至于被告抗辩该期间每月2,700元租金应当由原告负担之意见。本院认为，根据前述，因双方发生劳动争议，按照双方约定，被告应当向原告补缴上述期间属原告补贴部分的租金。因此，原告要求被告支付自2019年1月1日起至2019年5月20日止，按照每月5,000元标准计算的房屋租金之诉请，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的要求被告支付2018年7月1日至2018年12月31日期间按每月5,000元标准计算的房租30,000元之诉请。根据前述，因双方发生劳动争议，按照双方约定，被告应当向原告补缴上述期间属原告补贴部分的租金。然因被告已经向原告支付该期间其承担的自付部分，故对原告的该项诉请金额，本院予以调整。经计算，被告应支付原告2018年7月1日至2018年12月31日期间的房屋租金16,200元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决如下：一、被告龙太全于本判决生效之日起十日内支付原告上海鸿浩物业管理有限公司2018年7月1日至2018年12月31日期间的房屋租金16,200元；二、被告龙太全于本判决生效之日起十日内支付原告上海鸿浩物业管理有限公司2019年1月1日起至2019年5月20日止，按照每月5,000元的标准计算的房屋租金；三、被告龙太全于本判决生效之日起十日内支付原告上海鸿浩物业管理有限公司2019年5月21日起至实际搬离之日止，按照每月5,500元标准计算的房屋占有使用费；四、被告龙太全于本判决生效之日起十日内搬离上海市闵行区漕宝路XXX号XXX区XXX号XXX室房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,900元，减半收取计1,450元，财产保全费1,170元，共计2,620元，由原告上海鸿浩物业管理有限公司负担620元，被告龙太全负担2,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  徐杰云二〇二〇年六月十九日书记员  陆 艳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。