湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书湘1202民初1465号原告阳昌德，男，汉族，1985年2月22日出生。原告肖锡金，女，汉族，1988年6月29日出生。委托诉讼代理人：熊永东（特别授权），男，湖南兴沅律师事务所律师。被告湖南润兰房地产开发集团有限责任公司，住所：怀化市经开区润兰路2号5楼1号。法定代表人：向懿，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵时运（特别授权），男，湖南五溪律师事务所律师。原告阳昌德、肖锡金诉被告湖南润兰房地产开发集团有限责任公司（以下简称“润兰房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人熊永东、被告委托诉讼代理人赵时运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳昌德、肖锡金向本院提出诉讼请求：1、判令被告及时办理并交付不动产权证书；2、判令被告支付逾期办证违约金49925元；3、本案诉讼费由被告承担。被告润兰房产公司辩称：一、对于被答辩人要求办理并交付不动产权证的诉讼请求，答辩人认为其主张与基本事实不符，应当被驳回。首先，案涉房屋于2019年11月04日已经办理了不动产权证，答辩人已经尽到自身义务，不存在再要求答辩人办理的问题；其次，根据《不动产登记管理暂行条例》第十五条、第二十条、第二十一条，《条例实施细则》第二十条之规定：办理、核发以及交付不动产权证的主体均为不动产登记机构。即使根据合同约定，答辩人也只有协助办理之义务，由此看该项诉请也与法无据。再者，根据怀政办发（2018）35号文件及通知内容规定：只能是被答辩人自己依法缴纳契税及维修资金，持结清证明等相关凭证领取。这些被答辩人均已明知，却怠于履行应尽义务，还要起诉要求答辩人，明显有违诚实信用原则。二、对于被答辩人要求支付逾期办证违约金的诉讼请求，答辩人认为仍然没有事实及法律依据，不应当得到支持。首先，合同约定需协助办理两种证：房产证及土地证，而根据现行法律法规及规范性文件的规定，又统一为不动产权证。被答辩人并未明确诉请的究竟是哪一种，不同的诉请所需承担的责任后果不同，根据不告不理的法理原则人民法院又不能超出诉请范围进行审理，故对此类争议较大的诉讼请求，其产生的法律后果应当是被驳回。其次，如果被答辩人要求的是逾期办理房产证或土地证，根据怀政函（2016）225号文件规定：怀化市自2016年8月2日起即开始实施不动产统一登记，自该时间起不再办理房产证和土地证。也即因政府行为导致该条款实际履行不能。虽然难以认定为不可抗力，但确因发生了无法预见且不可归责于双方的客观情况变化，根据《合同法司法解释（二）》第二十六条的规定，此种情况属于情势变更，当事双方均可以要求变更或解除。那么，本案在双方未就约定办证条款解除或变更之前，应互不承担责任。第三，如果被答辩人要求的是逾期办理不动产权证的违约金，因为不动产权证系房产证和土地证合并而来，当然应从实际交房日后再延长730天才符合合同十八条约定的办证截止日期；另外根据怀政办发（2018）35号文件及通知内容规定，不动产权证必须被答辩人自己依法缴纳契税及维修资金才能办理，而本案被答辩人2019年11月1日才补缴，所以，原因在被答辩人，答辩人无过错不应当担责。三、对于被答辩人诉称的事实与理由，其中对于交房时间及合同十八条内容的表述与基本事实不符。首先，本案实际交房的时间是2015年10月26日。且事实上因政府原因导致，答辩人还为被答辩人赠送了相关物业费用。答辩人希望被答辩人能够向法庭如实陈述，而不是以此来谋取不当利益。其次，合同十八条内容完全被被答辩人拆分曲解，第十八条除约定了办理房产证的时间，同时也约定了办理土地证的时间，而且约定的是如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述两项登记或手续，才同意按第二项处理。本案被答辩人断章取意明显是有违诚实信用原则的。再者，被答辩人对于自身责任条款未有表述。补充协议第三条第2点明确约定：“由于乙方原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或乙方未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，甲方有权拒绝交付房屋，甲方由此延期交房无需承担违约责任。同时该延期交房期间房屋风险由乙方承担，乙方须支付延期交房期间的物业管理费等一切费用。”而具体到本案中，被答辩人分别于2019年11月1日才缴纳相关费用，也就是说，被答辩人才是过错方，其自身应当承担延期交房及逾期办证的风险，答辩人无需担责，同时答辩人可以保留追究被答辩人相关责任的权利。综上，答辩人认为：本案被答辩人的诉请没有事实及法律依据，恳请贵院依法查明事实，驳回被答辩人的诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的“润兰.天星商业广场”项目中商品房一套，总购房款452228元；被告应当在2016年3月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同，若原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；原告委托被告代办所购商品房权属登记，自行承担相关办证税费。被告应当在商品房交付使用后365日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证，逾期，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，被告按日支付原告已付购房款万分之一的违约金。合同签订后，原告交清了全部购房款,原告于2015年10月26日向被告出示接收房屋申请及声明，“到实际情况，本人提前收房，并自愿放弃诉讼及其他任何损失索赔的权利”。原告于当天接收房屋，并向被告交纳了代办证费1728元，2015年8月28日交纳契税9044.58元，2019年11月1日交纳物业专项维修资金9044元。2018年12月20日，怀政办发(2018)35号《怀化市城区国有土地上房地产项目办证历史遗留问题处理办法》第六条(新建商品房转移登记)规定：纳入遗留问题处理范围的项目办理房屋所有权转移登记需提交下列材料(……契税完税凭证，房屋维修资金交纳凭证……),2019年9月2日，怀房处联办(2019)16号《关于2019年新增处遗办证项目的通知》将本案所涉建设工程项目纳入处遗范围。2019年11月4日,被告代为原告办理好了所购商品房的不动产权证。本院认为：原告的收房申请及书面声明是基于“政府拆迁原因导致推迟交房”，原告承诺放弃追究延期交房的违约责任，与本案的诉请无关联性，本院不予采信。《商品房买卖合同》约定被告在交房后730日内为原告办理好土地使用权证，按照怀化市房地产交易市场的一般习惯，该“交房后”应理解为“实际交房之日后”，因此，被告依约应在2018年10月26日之前为原告代办理好所购商品房不动产权证(实际交房日2015年10月26日730日后是2018年10月26日)，但原告于2019年11月1日才交纳物业专项维修资金，应给予被告履行办证工作顺延宽限期(本院酌定为3个月)，因此，被告只要在2020年2月1日前完成代办证工作即可。被告于2019年11月4日代为原告办理好所购商品房的不动产权证，不构成逾期办证违约，故原告诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告阳昌德、肖锡金的诉讼请求。案件受理费减半收取524元，由原告阳昌德、肖锡金承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  杨志勇二〇二〇年五月七日代理书记员  杨沙沙