上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初6618号原告(反诉被告)：费振华，男，1985年10月11日生，汉族，住上海市松江区。原告(反诉被告)：朱琳，女，1986年9月23日生，汉族，住上海市松江区。两原告共同的委托诉讼代理人：苏荣清，上海正策律师事务所律师。两原告共同的委托诉讼代理人：钱欣，上海正策律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈卫，男，1968年10月25日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：徐德红，上海明伦律师事务所律师。原告费振华、朱琳与被告陈卫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用简易程序审理。其后，被告陈卫向本院提出反诉，本院依法受理后于2020年7月2日公开开庭进行了合并审理。原告费振华及其委托诉讼代理人苏荣清、钱欣、被告陈卫的委托诉讼代理人徐德红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告费振华、朱琳向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2019年9月20日签订的《上海市房地产买卖合同》;2.被告返还购房款人民币400万元;3.被告支付资金利息损失(以400万元为基数,以一年期贷款利率年化4.35%为标准,自合同解除之日起至被告实际返还购房款之日为准。)4.被告赔偿原告律师费损失12万元;5.被告支付延期交房违约金暂记44,000元(自2020年4月16日起至合同解除之日,暂计至2020年5月8日共计22天,400万元乘以0.05%乘以22天44,000元,以合同解除之日为准)。事实与理由：2019年9月20日原、被告签订《上海市房地产买卖合同》,约定原告购买被告位于上海市松江区人民北路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)及123号地下1层车位354室(部位：602)(以下简称“地下车位”),房屋总价款人民币1,235万元。原告已经如约支付购房款共计400万元。合同约定被告应当于2020年3月7日之前办理系争房屋及地下车位产权过户手续,于2020年4月15日前腾空房屋并通知原告进行验收交接。合同附件五中披露系争房屋存在抵押。然截至原告起诉之日,被告并未涤除抵押,系争房屋尚不具备办理产权过户手续的条件。且被告也未如约将房屋交付给原告。被告的上述行为表明了其不配合办理房屋过户登记的主要义务。原告多次以电话、微信、短信形式催告,并在2020年4月21日、2020年4月30日两次以律师函形式催告,被告仍然拒绝履行过户和交付房屋的义务。据此,被告的上述行为已经构成根本违约,原告有权解除合同,并要求被告赔偿相应损失及支付相应违约金，遂涉诉。被告陈卫辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告所称解约理由与事实不符，原告要求解除合同的诉请缺乏事实依据和法律依据，故原告的第一、二、三项诉请均不应支持。原告逾期支付购房款违约在先，造成被告未能配合涤除抵押及过户、交房，故被告有权拒绝交房，原告的第四、五项诉请均缺乏依据。如法院认定被告需承担违约责任，则对原告主张的律师费、逾期交房违约金标准均无异议。被告陈卫向本院提起反诉请求：1、判令原、被告继续履行于2019年9月20日签署的《上海市房地产买卖合同》;2、判令两原告向被告支付剩余购房款人民币850万元;3、判令两原告向被告支付逾期付款违约金,以未支付购房款850万为基数,按日0.05%计算,自2020年3月8日起,暂计至起诉之日为36.1万元,最终计算至付清剩余购房款之日；4、判令两原告赔偿被告律师费损失25.5万元。事实与理由：2019年9月7日,原、被告与案外人上海新维度房地产经纪有限公司签署一份《房地产买卖居间协议》,约定经案外人居间介绍,原、被告就系争房屋及地下车位达成房屋买卖合同,总价1,250万元。2019年9月20日,网签房屋买卖合同时,新维度公司因密钥问题,临时借用案外人上海爱裳家房产经纪事务所的名义作为居间方,与原、被告签署两份《上海市房地产买卖合同》,约定,系争房屋价格1,235万元,地下车库价格15万元,原告于2019年9月7日支付50万元,于2019年9月20日支付150万元,于2019年10月31日支付200万元,于2020年3月7日办理房产过户手续前支付475万元,剩余375万通过银行按揭贷款支付。原告依约支付了前三笔购房款,却未按期支付第四笔购房款。虽经被告多次催讨,原告仍以各种理由推诿拖延至今,故引发纠纷。原告费振华、朱琳针对被告陈卫的反诉请求辩称，不同意被告的全部反诉请求。居间合同约定原告在过户当日支付第四期房款，网签合同也约定在过户之前支付第四期房款，但系争房屋至今未涤除抵押，故房屋过户条件未成就。且居间合同约定被告应将收取的400万用于归还贷款，注销抵押，但被告并未履行。原告有权拒绝履行后续义务。又鉴于被告经原告多次催告，仍未涤除系争房屋抵押，故被告的违约行为已经导致合同无法履行，双方丧失了信任基础，原告有权解除合同，被告的反诉请求均不应得到支持。如法院认为原告存在违约行为，则对被告主张的逾期付款违约金标准有异议，该标准过高，应予以调整，对被告主张的律师费标准无异议。经审理查明，系争房屋及地下车位产权人为被告，房屋建筑面积为214.06平方米，抵押权人为北京银行股份有效公司上海分行，债权数额为400万元。车位建筑面积为51.21平方米，房屋类型为公寓。车位类型为其他。2019年9月7日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房地产买卖居间协议》，约定原告向被告购买系争房屋及地下车位，总价款为1,250万元。协议第二条约定，“购房总价款1,250万元整。1.签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同当天乙方支付房款200万元整(含定金50万元整)。……2.乙方于办理产权过户手续当日支付房款475万元整。……备注：甲方若有抵押则第一笔的房款用于归还银行贷款，不足部分由甲方自行补足……。协议底部手写有“付款流程：1.签订本协议当日支付50万元；2.签订正式合同(2019.9.20)付150万元；3.2019年10月31日支付200万元；4.办理过户之前支付475万元整；5.贷款支付375万元整……。”上述协议另对其他相关事项进行了约定。同日，原告向被告汇款50万元，附言为购房定金。被告出具收条一张，载明收到上述款项。2019年9月20日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)合同签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告将其名下的系争房屋出售给原告。合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意系争房屋转让价款共计1,235万元。合同第四条约定：甲、乙双方同意，甲方于2020年4月15日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2020年3月7日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……。合同第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(一)款内容处理：每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行。合同第十条约定：甲方未按本合同第四条约定的期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(一)款内容处理：每逾期一日，甲方应当向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。合同补充条款(一)第8条约定，甲、乙双方如因本合同而发生纠纷的，应协商解决，协商不成的，可诉至房屋所在地法院，且诉讼的所有费用(包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、执行费、误工费、交通费)由败诉方承担。合同附件三约定：1、甲、乙双方协商一致，乙方于2019年9月7日支付甲方购房款50万元整；2、乙方于2019年9月20日支付甲方购房款150万元整；3、乙方于2019年10月31日支付甲方购房款200万元整；4、乙方于办理过户手续交易前(含当日)支付甲方购房款460万元整；5、剩余购房款375万元乙方通过银行贷款支付给甲方，具体付款时间以银行放款时间为准。合同另对其他相关事项进行了约定。同日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告将其名下的地下车位出售给原告。合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意地下车位转让价款共计15万元。合同第四条约定：甲、乙双方同意，甲方于2020年4月15日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2020年3月7日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……。合同第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(一)款内容处理：每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行。合同第十条约定：甲方未按本合同第四条约定的期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(一)款内容处理：每逾期一日，甲方应当向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。合同附件三约定：乙方于交易过户前一次性支付给甲方。合同另对其他相关事项进行了约定。同日，原告向被告汇款150万元，附言为购房款。被告出具收款收据一张，载明收到上述款项。2019年10月31日，原告向被告汇款200万元，附言为购房款。被告出具收款收据一张，载明收到上述款项。2019年10月13日至2020年4月17日期间，原告费振华与姚某某多次微信沟通。其中，原告表示本次交易的中介有问题，尽量双方直接联系。姚某某回复称，不清楚原告与中介的纠纷，但会按约履行。其后，双方曾就姚某某从中介处取回产证、双方如何推进后续交易等进行过协商。2020年4月16日，原告催促被告涤除抵押并交付房屋。姚某某回复催促原告支付购房款460万元并承担逾期付款的违约责任。原告随即表示，没有产证，肯定无法付款，作为房东应先将产证问题解决。2020年3月10日至4月30日期间，原告费振华与被告及姚某某多次通过微信沟通。其中，3月10日，姚某某向原告发出催款通知，载明双方约定于3月7日前原告支付购房款460万元并办理过户手续，现被告随时可办理上述事务，但因原告逾期，故要求原告及时准备相应款项、办理贷款的相关材料及过户材料，并将办理过户的大致时间告知被告。原告随即向被告回复微信称，截至3月10日，被告未告知抵押已经涤除的任何消息，抵押涤除之前不具备过户条件，故原告有权根据不安抗辩权，暂缓支付第四期房款，请被告立即办理抵押手续，并在办理完毕后且出示材料经原告确认后，原告将立即安排付款并办理过户登记。4月16日，原告再次联系被告称中介扣留产证并影响双方交易，继而催促被告涤除抵押并交付房屋。被告表示转告姚某某。4月17日，被告向原告催款，要求原告于十日内支付应于3月7日支付的购房款460万元及逾期付款违约金20万元。原告回复表示贷款已审批通过。2020年4月21日，原告向被告发出《律师函》，要求被告自收到函件3日内涤除房屋抵押，配合原告办理过户手续并交房，否则原告将追究其违约责任。2020年5月6日，原告再次向被告发出《律师函》，要求被告自收到函件3日内涤除房屋抵押，配合原告办理过户手续并交房，否则原告将追究其违约责任。庭审中，被告称涉案合同应继续履行，但系争房屋抵押尚未涤除，如原告将475万元作为保证金交至法院，则可以筹款涤除抵押，加急办理时间大概在一周左右，此前原告已付购房款400万元均作他用。原告对此表示不能接受，并认为其已付购房款400万元即应用于涤除抵押。被告另提供2020年4月12日原告费振华、姚某某及陈剑峰的谈话录音一份。其中，陈某某称，费振华的意思是资金都到位了，如果能见到产证，就把钱付给被告，被告去办理抵押，费振华去办理贷款。费振华表示付款能力没有问题，但是产证是影响过户的。陈某某表示，产证肯定拿得出来的。费振华随即表示大家一起赶紧把这个事情弄好。陈某某表示姚某某问一下，银行什么时候扣款。姚某某表示4月20日钱打进去，5月初扣款。三人对抵押涤除流程进行了交流。姚某某表示其是开开心心卖房，但因为原告与中介的不愉快，影响交易。被告以该证据证明，双方曾约定原告先支付475万元购房款，再由被告涤除抵押，是原告与中介发生矛盾及未按时付款导致交易障碍。原告认为，录音中双方仅仅是磋商，并未达成一致意见，原告朱琳也未参与磋商，且原告费振华提出该方案的前提是被告能够取回产证，但被告并未取回。被告又提供还款计划表一份，以证明系争房屋尚有按揭贷款3,515,627.15元未归还，原告的第四笔购房款足以覆盖贷款，交易并无风险。原告对该证据真实性无异议，但认为根据不动产登记薄显示，抵押担保债权数额为400万元，故原告已付购房款400万元就是用于涤除抵押。被告还申请证人姚某某、陈某某出庭作证。证人姚某某表示，其与被告合伙购买了系争房屋及地下车库，因无购房资格，故登记在被告名下，买入购房款均是其支付，本次交易中原告已付的400万元购房款也由其收取，交易过程中，曾口头与原告约定，原告在2020年4月20日前支付购房款475万元，并以该笔款项涤除抵押，双方商谈时，原告提出要从中介处取回产证，跳过中介交易，其表示尽量，但中介不肯还回产证。证人陈某某称，姚某某曾委托其出售系争房屋及地下车位，但本次交易系其他中介促成，基于姚某某对其比较信任，参与过前期磋商，签订合同以及后续协商等，当时原告与姚某某口头谈好2020年4月20日前支付475万元，相关证据即为被告提交的录音资料。签约后姚某某曾支付过3,000元辛苦费。原、被告协商过两次，第一次确定了方案，原告付款，姚某某涤除抵押，第二次商谈时，对于是否另办产证及交房时间问题没有谈成。原告认为，证人姚某某是系争房屋及地下车位的真实权利人，存在利害关系，且书面证人证言及当庭陈述存在矛盾，故对真实性不予认可。证人陈剑峰与姚某某是朋友关系，单方收取了费用，证言也有瑕疵，且也说明双方在协商过程中对于交房并未达成一致意见，另被告提交的录音是证人陈某某私自录音，可以印证录音证明不具备合法性，对证言不予认可。被告认为，两位证人的证言能够互相印证，足以证明被告在收到原告支付第四笔购房款之后再去办理涤除抵押手续，且与被告提交的微信聊天记录、录音相互印证，是客观真实的，证人陈剑峰虽未经过当事人同意录音，但三方的谈话是在公共场所，并非隐私话题，无需取得当事人的同意。该录音证据合法有效。以上事实，有上海市房地产登记簿、房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、汇款凭证、收款收据、微信、律师函、谈话录音、证人证言以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。按照双方约定，原告方应于2020年3月7日前向被告支付系争房屋及地下车位的购房款共计475万元，而被告配合原告办理过户手续。然截至当日，系争房屋上的抵押尚未注销，显然会对正常过户产生影响，故原告拒绝付款系行使抗辩权，并无不当，未能按约过户系被告违约所致。被告又称，双方曾口头约定，原告应于2020年3月7日前支付购房款460万元方才系注销抵押之用，然一则原告对此不予认可，二则该主张显然与双方所签房地产买卖居间协议及房屋买卖合同之约定相悖，三则即便从被告提供的证据材料来看，双方虽曾就原告支付前述购房款用以涤除抵押进行过磋商，但原告亦坚持此需以被告取回产证为前提。鉴于此，被告关于双方就涤除抵押款项另行约定的抗辩意见，本院实难采信，双方仍应按约履行各自义务。本案中，被告未能按期涤除抵押导致过户未果在先，后经原告多次催告，仍怠于涤除抵押、交付房屋在后，已使法定解除条件成就。故原告要求解除与被告签署的上海市房地产买卖合同的本诉请求，本院予以支持，解除时间为原告解除通知送达被告之日解除，即本案诉状副本送达之日2020年5月23日。合同解除后，被告应将原告已付购房款400万元予以返还，并支付原告自合同解除之日起至上述购房款实际返还之日止，按按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付的利息损失。对于原告主张的律师费，系双方合同明确约定，原告也已实际支出，被告亦表示如其系违约方，则对原告主张律师费及标准无异议，故被告应将上述费用12万元赔偿给原告。对于原告主张的逾期交房违约金，被告未能按约涤除抵押在先，其后又未能按约交房，故应支付自2020年4月16日起至合同解除之日2020年5月23日止的逾期交房违约金，被告对合同约定的标准并无异议，故被告应将上述期间的逾期交房违约金76,000元支付给原告。另，因原告已向被告行使了解除权，且被告系导致解约的违约方，故本院对于被告要求继续履行房屋买卖合同、原告支付购房款、逾期付款违约金及赔偿律师费损失的反诉请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条第一款、第九十四条第三款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)费振华、朱琳与被告(反诉原告)陈卫于2019年9月20日签订的合同编号为XXXXXXX以及合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》于2020年5月23日解除；二、被告(反诉原告)陈卫于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)费振华、朱琳购房款4,000,000元；三、被告(反诉原告)陈卫于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)费振华、朱琳利息损失[以4,000,000元为基数，自2020年5月23日起至前述款项实际返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付]；四、被告(反诉原告)陈卫于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)费振华、朱琳律师费损失120,000元；五、被告(反诉原告)陈卫于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)费振华、朱琳逾期交房违约金76,000元；六、驳回被告(反诉原告)陈卫的全部反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费40,112元，减半收取20,056元，反诉案件受理费36,542.50元，财产保全费5,000元，合计诉讼费61,598.50元，由被告(反诉原告)陈卫负担(已付36,542.50元，剩余25,056元于本判决生效之日起七日内交付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沙 莎二〇二〇年八月三日法官助理  林梅均书 记 员  林梅均附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。