湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0408民初114号原告：唐华，男，1982年1月6日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。被告：湖南特变电工房地产开发责任有限公司，住所地湖南省衡阳市高新区杨柳路39号特变水木融城商业楼一楼。法定代表人：刘明山，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢添星，北京市立方（广州）律师事务所律师。原告唐华与被告湖南特变电工房地产开发责任有限公司（以下简称为特变房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐华和被告特变房产公司的委托诉讼代理人谢添星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐华向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付被延期取得房地产权属证书的违约金21135.1元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2014年3月29日签订《衡阳市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于蒸湘区蔡伦路39号特变．水木融城10栋1005室房屋一套，购房总金额为463498元。签订合同后，原告按照《商品房买卖合同》的约定向被告支付了全部购房款，但被告至今尚未替原告办理好涉案房屋产权登记证，违反了涉案《衡阳市商品房买卖合同》第十五条的约定，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。为此，原告为维护其合法权益，特诉至本院。被告特变房产公司辩称，第一、涉案办证期限自商品房交付使用后（即从2016年4月2日）起算，且及时原告主张逾期办证违约金也只能计算至被告向衡阳市自然资源和规划局为办理涉案商品房所在楼栋整体房屋产权证提交所需资料之日止，本案中被告于2018年10月15日向衡阳市资源和规划局提交了办理该栋整体房屋产权证所需资料进行办证申请时已经具备办证条件，导致涉案楼栋直至2019年5月才完成大产权证的办理系当时的衡阳市国土局与衡阳市规划局进行机构合并导致，衡阳市资源自然和规划局于2019年2月1日正式揭牌成立，故2018年10月15日至2019年2月1日期间办证处于停滞状态，该延误期间不属于出卖人责任，不应计入逾期办证违约期间。第二、原、被告双方签订的补充协议三中已经将办证期限变更约定为房屋交付使用后的720天，即2018年10月15日，因此应承担的逾期办证违约责任的天数实际为927天-720天=207天。第三，涉案商品房买卖合同及补充协议中约定的逾期办证违约金计算标准过高，请求法院依法予以核减，并参照湖南省其他法院的判例按每天万分之零点二计算，对于原告超出部分的诉请，依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2014年3月29日，原告及其前妻刘雯作为购房人，被告作为售房单位，双方签订了合同编号为HY2014014128号《衡阳市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于蒸湘区蔡伦路39号特变．水木融城10栋1005室商品房，建筑面积为106.61平方米，总价款为463498元；合同第六条约定，买受人于2014年3月29日支付购房首付款143498元，剩余房款320000元申请贷款；第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2016年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经综合验收合格”条件的商品房交付买受人使用；合同第十五条“关于产权登记的约定”，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理即出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；因产权登记机关原因和买受人未付清房款及费用的时间顺延；出卖人未按合同约定时间办理房屋交接手续及贷款手续的时间顺延；同时，双方还于同日签订了四份《补充协议》，补充协议三中约定，出卖人应当积极协助买受人办理房屋所有权登记，1、出卖人应当在新建商品房交付使用后360日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（如商品房竣工验收备案表、竣工图纸、面积测绘报告等资料）；2、出卖人在完成上述备案手续且买受人同时具备协议第二条1至4项条件后，出卖人在在360日内协助买受人办理完毕房屋所有权登记，如因买受人的责任时间顺延。签订合同后，原告按约向被告支付了全部购房款（包括按揭贷款部分）。2016年3月25日，被告向原告发出房屋交接通知书，原告于2016年4月1日接收了涉案房屋。另查明被告开发建设的位于蒸湘区蔡伦路39号特变．水木融城10栋房屋于2019年5月17日办理了不动产权证总证，权利人为被告，证号为湘（2019）衡阳市不动产权第0015122号，并且涉案房屋已经于2019年7月份办理了不动产权证至原告名下。再查明，原告与其前妻刘雯于2015年4月离婚，并经衡阳市珠晖区人民法院（2015）珠民确调字第1号民事裁定书，确认涉案特变．水木融城10栋1005室商品房归唐华所有。上述事实有双方当事人的陈述、商品房买卖合同、四份补充协议、民事裁定书、房屋交接通知书、水木融城10栋1501室的不动产权证书等证据予以证实并在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告所签订的《衡阳市商品房买卖合同》及附件《补充协议》系双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。本案中，双方于同日签订的《衡阳市商品房买卖合同》和补充协议（三）中关于办理房屋权属登记的期限约定不一致，由于补充协议一般为主合同内容的补充等，根据特别规定优先于一般规定，故办理房屋权属登记期限应以补充协议（三）约定为准即在商品房交付使用后720日内协助买受人办理房屋所有权登记手续，且原告诉请中亦以该约定计算逾期期限（自2018年3月23日至2019年7月，合计456日）。涉案房屋的交付时间为2016年4月1日，故本案逾期办证期间为2018年3月23日（2016年4月2日起720日）至2019年5月17日（不动产权属总证办理之日），合计逾期天数为420天。另外，关于涉案逾期办证违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款约定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。以及根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并未提供任何证据证实因被告逾期办理不动产权属证书的行为所造成的损失，本案被告于2016年4月1日向原告交付了涉案房屋，并且涉案房屋已经于2019年7月办理了房屋不动产权证。现原告要求按照合同约定每日按已付房款的万分之一的标准支付违约金，其诉请过分高于因此所造成的损失。因此，本院综合原告因被告的违约行为可能造成的损失、被告的过错程度、实际违约情况等因素，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，酌情确定被告应向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金3893.38元（463498元×万分之零点二×420天=3893.38元），对原告所主张的诉讼请求中超出的部分，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告湖南特变电工房地产开发责任有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告唐华支付逾期办证违约金3893.38元。二、驳回原告唐华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取164元，由原告唐华负担134元，被告湖南特变电工房地产开发责任有限公司负担30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  肖军二〇二〇年五月十三日法官助理付平书记员赵湘斌附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条第二款第一款（一）项合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。