广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初1656号原告：廖春庆，男，1973年3月4日出生，汉族，户籍地广东省深圳市宝安区************，公民身份号码440************334。原告：胡凤梅，女，1982年12月7日出生，汉族，户籍地广东省深圳市宝安区************，公民身份号码421************563。委托诉讼代理人：吴春生，广东广和律师事务所律师。被告：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地惠东县稔山镇大埔屯富力湾会所二楼。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：何翠珊、吴秋霞，均系该公司员工。原告廖春庆、胡凤梅与被告惠州富茂房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告廖春庆、胡凤梅的委托诉讼代理人吴春生，被告惠州富茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何翠珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖春庆、胡凤梅向本院提出诉讼请求：一、被告支付逾期办理不动产权证的违约金49282.1元（以全部房价款为计算基数，按每日万分之一的标准计算违约金，自2018年12月26日暂计算至2019年5月30日为49282.1元，实际计算至被告办理出不动产权证之日止）；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋总价款为人民币3179490元，商品房用途为住宅，其中第二十条约定被告为原告办理房屋所有权证书的期限为商品房交付之日起360日内，若被告违约，以全部房价款为计算基数，按每日万分之一的标准计算违约金。另外，第二十八条第二款约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，被告应在2017年12月30日之前交付商品房，按照约定，被告于2017年12月30日之前向原告邮寄《楼宇交付使用通知书》。按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，被告必须于交付房屋时间2017年12月30日起360日内（即在2018年12月26日之前）为原告办理不动产权证，但迄今为止，被告已经迟延履行该合同义务，按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应向原告支付逾期办证的违约金。此外，依据《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第二款约定以及《中华人民共和国合同法》第三十九条规定、第四十条规定，《补充协议》第十一条约定的条款属于格式条款，被告作为提供格式条款一方免除其责任、排除原告主要权利，该格式条款无效。因此，应适用《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定计算违约金。综上所述，为保障原告的合法权益，请求依法审理，支持原告的诉讼请求。被告惠州富茂房地产开发有限公司辩称，一、答辩人只承担答辩人的原因导致逾期办证的责任，答辩人承担协助办理产权证的义务，只有在因答辩人原因导致逾期办证才承担逾期违约责任，换言之如果因原告或者政府办证部门原因导致的逾期办证，不能苛责答辩人。答辩人仅能控制自己在收齐办证资料的情况下在合理的时间内向政府部门提交办证资料，而无法控制原告配合办证义务的时间或政府出证的时间，本案答辩人已向原告寄发了办证通知，而截止至今原告均未履行相关办证义务，包括缴交契税和办理面签。二、补充协议中，已经对买卖合同的部分条款进行了修改，且实际履行也是按照补充协议来执行，因此违约办证责任应该按照补充协议第11条的约定来确认，原告并未提供证据证明其损失的事实，无权要求调整违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：原告廖春庆、胡凤梅（买受人）与被告惠州富茂房地产开发有限公司（出卖人）于2017年8月3日签订了编号为HT0049585的《商品房买卖合同》，合同约定标的房屋为惠东县稔山镇海滨城地段富茂海滨城熙景湾低层住宅M34栋1-3层01号房，约定交付日期为2017年12月30日前，总楼款为3179490元。商品房买卖合同第二十条约定“⑴双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；⑵因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第①种方式处理：①买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；②双方同意按附件十一补充协议第十一条执行。”附件十一补充协议第十一条约定“商品房买卖合同第二十条第（二）款变更为，如因出卖人责任，不能在该商品房交付使用后360日内提供该商品房项目资料报产权登记机关备案的，买受人不选择退房的，出卖人应自逾期之日起的次日每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，如因出卖人原因造成延期办证，出卖人承担违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%”，该条款同时约定“在出卖人书面通知买受人提供相应办证资料后，若因买受人不能在30天内提供完备办证资料并配合办理相关手续的，或其他非出卖人原因的，则视为出卖人的协助义务已完成，不用承担任何违约责任。”商品房买卖合同第二十五条约定“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。”原、被告确认原告已经支付完毕楼款，被告已按商品房买卖合同约定的时间将房屋交付原告。被告主张原告存在迟延履行自身应负的办证义务，提交：1.《关于办理产权证的通知》，内容为要求业主在收到该通知后的15个工作日内缴纳契税及到房管所办理面签等业务；2.EMS快递邮单，记载寄件物品名称为“关于办理产权证的通知”，寄件人为被告，收件人为原告，收件地址为合同所记载的原告地址，寄件日期为2018年12月20日；3.《关于再次催办不动产权证的通知》，内容为要求业主在2019年12月31日前缴纳契税及办理面签等业务；4.EMS快递邮单，记载的寄件物品名称为“关于再次催办不动产权证的通知”，寄件人为被告，收件人为原告，收件地址为合同所记载的原告地址，寄件日期为2019年12月16日；截止至本案辩论终结之日，原告自认仍未缴纳契税。对于是否有收到上述EMS快递，原告称不清楚。根据惠东县自然资源局的复函，被告取得案涉房产的初始登记日期为2019年1月9日，办理转移登记阶段批量申请出具权籍调查成果时间为2019年3月14日，转移登记阶段批量出具权籍调查成果完成时间为2019年3月14日，该房屋仍未送件。另查明，被告向本院另案提交：1.案涉房屋的不动产权籍调查成果表，记载案涉房屋的权籍调查成果取得日期为2019年3月19日；2.被告与案外人陈某霞于2016年6月12日签订的《商品房买卖合同》，记载的商品房所在地址为熙景湾低层住宅M23栋，交房日期为2017年8月30日；3.案外人陈某霞的不动产权证，记载登记日期为2019年6月28日。原告对上述证据的真实性予以认可，但对证明内容不予认可。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案的争议焦点系，1.补充协议中关于办证义务及逾期办证违约金条款效力问题；2.原告对于迟延办证是否存在过错；3.本案如何处理。关于第一个焦点，关于被告惠州富茂房地产开发有限公司的办证义务问题，商品房买卖合同约定被告惠州富茂房地产开发有限公司应当在规定期限内取得涉案房屋的所有权属证书并交付原告，但开发商办理完毕房屋初始登记后，能否按时取得房屋所有权属证书，既需要业主配合提供资料也有赖于政府部门的及时办理，故出卖人没有掌控何时能够取得权属证书的能力；补充协议约定被告惠州富茂房地产开发有限公司的办证义务系提供该商品房项目资料报产权登记机关备案，既符合惯例，也符合公平原则,是合法有效的，至于“商品房项目资料”应当理解为，开发商为办理转移登记所需应当由开发企业提供的有效的、齐全的资料，具体应当以产权登记部门的要求为准，判断开发企业是否有效、齐全提交资料的依据，也应当以产权登记部门最终出具的收件单为准。关于被告惠州富茂房地产开发有限公司逾期办证违约金条款问题，补充协议约定被告逾期办证而应承担的违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%，该条款大幅度减轻了出卖人逾期办证的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该限制违约金总额的条款为无效条款。关于第二个焦点，被告主张因原告迟延履行其自身所附的办证义务导致迟延办证，原告对此不予认可。根据本院查明，被告分别于2018年12月20日、2019年12月16日向原告发送办理不动产权证的通知，虽原告称不清楚有无收到，但根据被告所提交的EMS快递单记载的收件地址与合同所记载的原告地址一致，根据合同第二十五条的约定，应推定为原告已收到上述快递；被告于2019年1月9日取得案涉房屋的初始登记、于2019年3月14日完成了案涉房屋转移登记前的权籍调查；另，结合被告所提交的同一项目不同户型的办证情况（于2019年6月28日取得不动产权证）的事实；如原告能按被告所发送的第一次通知及时缴纳契税及办理面签手续，系不存在办证障碍的，故本院认定原告对于逾期办证存在一定的过错，对于系原告原因造成逾期办证的时间段应予以扣除。关于如何扣减问题，因被告在第一次向被告发送办理产权证的通知时尚未取得案涉房屋的初始登记，而根据《不动产登记暂行条例实施细则》，在办理转移登记前案涉房屋需先进行权籍调查，综合考虑以上因素，本院对于转移登记权籍调查成果取得日期即2019年3月14日至原告交纳契税及办理面签手续完毕日（两项条件需同时具备）在被告办证期限中予以扣除。另，被告主张因政府办证部门原因导致逾期办证，未提交相关证据，本院对此亦不予采信。关于第三个焦点，结合以上分析可知，被告惠州富茂房地产开发有限公司应当在涉案商品房交付之日起360日内提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案，逾期未提供相关资料，应当自应提交之次日起至实际提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案之日止以已付楼款总额为基数按日万分之一计算违约金。涉案商品房买卖合同约定房屋交付日期为2017年12月30日前，被告应当提交相关资料备案的截止日期为2018年12月25日，故本案违约金应自2018年12月26日起至被告惠州富茂房地产开发有限公司提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案之日以总楼款3179490元为基数按每日万分之一计付，扣除转移登记权籍调查成果取得之日即2019年3月14日至原告交纳契税及办理面签手续完毕日。即该违约金分两部分计算：以总楼款3179490元为基数按每日万分之一从2018年12月26日起至2019年3月13日止的违约金为24800.02元；从原告交纳契税及办理面签手续完毕之次日起至被告提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案之日止的违约金。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告廖春庆、胡凤梅支付逾期办理不动产权证的违约金24800.02元及以总楼款3179490元为基数按每日万分之一从原告交纳契税及办理面签手续完毕之次日起至被告提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案之日止的违约金。二、驳回原告廖春庆、胡凤梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1032元，由原告廖春庆、胡凤梅共同负担516元，由被告惠州富茂房地产开发有限公司负担516元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 彭崇峰审 判 员 吴润明审 判 员 林耀驰二〇二〇年五月二十七日法官助理 陈丹茹书 记 员 陈俊彬