山东省枣庄市台儿庄区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0405民初1486号 原告：王素春，男，1955年2月12日出生，汉族，住枣庄市市中区。 原告：孙华玉，男，1962年4月12日出生，汉族，住台儿庄区。 共同委托诉讼代理人：姜佰鸣，山东铸鼎律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：王士城，山东铸鼎律师事务所实习律师。 被告：刘厚金，男，1965年5月2日出生，汉族，住台儿庄区。 被告：张兴玲，女，1966年2月5日出生，汉族，住台儿庄区，系刘厚金之妻。 被告：潘恒，男，1990年2月25日出生，汉族，住枣庄市峄城区。 被告：许洪梅，女，1966年3月16日出生，汉族，住台儿庄区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：黄岩，山东京杭律师事务所律师。 以上二被告共同委托诉讼代理人：王昆，山东京杭律师事务所实习律师。 原告王素春、孙华玉与被告刘厚金、张兴玲、潘恒、许洪梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王素春、孙华玉共同委托诉讼代理人姜佰鸣、王士城，被告刘厚金，被告潘恒、许洪梅共同委托诉讼代理人黄岩、王昆到庭参加诉讼。被告张兴玲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王素春、孙华玉向本院提出诉讼请求：1.解除原告王素春与被告刘厚金、张兴玲签订的房屋买卖协议；2.判令被告刘厚金、张兴玲返还原告购房款55万元；3.判令被告刘厚金、张兴玲以10万元为基数按月利率2%的标准赔偿二原告自2018年11月2日至2019年1月4日间的损失4000元，以5万元为基数按月利率2%的标准赔偿二原告自2018年12月11日至2019年1月4日间的损失833元，以55万元为基数按月利率2%的标准赔偿二原告自2019年1月5日至2020年6月4日间的损失187000元，2020年6月5日后的赔偿款以55万元为基数按月利率2%的标准计算至判决生效之日；4.判令被告潘恒返还原告购房款30万元；5.判令被告潘恒赔偿原告损失30万元；6.判令被告许洪梅返还原告购房款15万元；7.判令被告许洪梅赔偿原告损失15万元；8.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月，被告刘厚金找到二原告声称对位于玉山路东首、运河大道西侧第二号展厅四门牌号一二三层面积约420平方米门市房享有所有权并承诺无产权纠纷，愿以100万元出卖给二原告，但100万元价款分别给付刘厚金55万元、潘恒30万元、许洪梅15万元，此外刘厚金再借原告25万元。各方达成一致意见后，原告王素春与被告刘厚金、张兴玲于2019年2月16日签订房屋买卖协议予以确认。被告潘恒、许洪梅于2019年2月21日向二原告出具保证书“保证自收到45万元房款之日起（房屋位于台儿庄经济开发区玉山路东首运河大道西侧第二号展厅四门牌号××自愿放弃与刘厚金签署的该房屋抵押、买卖的一切合同及相关资料，同时证明本房屋的所有权归孙华玉、王素春所有，否则，潘恒、许洪梅自愿返还所收房款二倍给孙华玉、王素春”。原告通过银行转账的方式先后支付了上述款项。2020年3月，原告得知早在2014年8月14日案涉房屋所处的土地因兰陵县荣庆小额贷款股份有限公司与枣庄龙达汽车销售有限公司借款合同纠纷案被枣庄市中级人民法院查封，后该案经枣庄市中级人民法院指定由枣庄市台儿庄区人民法院执行。因案涉房屋坐落在被查封土地范围内，原告作为异议人以“查封土地范围内有异议人的房屋，请求法院解除对异议人所有的房屋占用范围内的土地使用权的查封并终止对该面积土地使用权的执行”为由提出执行异议，枣庄市台儿庄区人民法院作出（2020××鲁04**执异10号执行裁定书，裁定驳回了原告的执行异议，案涉房屋仍被执行。综上，因被告的行为导致原告不能实现合同目的，原告同被告刘厚金、张兴玲签订的《房屋买卖协议》应当解除，各被告因此取得的财产应予返还。因各被告存在过错，对原告的损失应当承担赔偿责任。原告依法提起诉讼，请求判决。 刘厚金辩称，我没有什么意见，不管是原告还是另外两位被告，都是我欠人家的钱，我积极去偿还。这处房子我是合理取得的，我卖给二原告房屋的时候，我根本不知道这处房子已经被查封了。 张兴玲未出庭，未答辩。 潘恒、许洪梅辩称，原告起诉被告潘恒和许洪梅没有任何事实和法律依据，二被告分别得到的30万元和15万元均是被告刘厚金得到卖房款后，偿还给二被告以前的借款，故请驳回原告对二被告的所有诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年至2019年1月期间，被告刘厚金先后从被告潘恒处借款100万元（截至2019年2月17日尚欠85万元××，从被告许洪梅处借款31万元，从原告王素春处借款50万元，从原告孙华玉处借款30万元。2018年11月7日，被告刘厚金与被告潘恒、许洪梅就案涉房屋（台儿庄区经济开发区玉山路东首运河大道西侧第二号展厅四门牌号一二三层门市房××签订房屋买卖协议，作为被告刘厚金向被告潘恒、许洪梅借款的担保。2019年2月16日，被告刘厚金与原告王素春签订房屋买卖协议，约定将案涉房屋作价100万元出售给原告王素春，付款方式为银行转账。该协议另约定，被告刘厚金应保证签订协议前案涉房屋对外无债务、无纠纷，如发生与被告刘厚金有关的纠纷和债权债务概由刘厚金负责，并赔偿给原告王素春造成的经济损失；该协议如一方违约，由违约方向守约方支付违约金100万元。2019年2月21日，被告潘恒、许洪梅向原告王素春、孙华玉出具两份保证书。其一内容为“本人潘恒、许洪梅保证自收到四十五万元房款之日起（房屋位于台儿庄经济开发区玉山路东首运河大道西侧第二号展厅四门牌号××自愿放弃与刘厚金所签署的该房屋的抵押、买卖的一切合同及相关资料，同时证明本房屋的所有权归孙华玉、王素春所有。否则，潘恒、许洪梅自愿返还所收房款的二倍给孙华玉、王素春”。其二内容为“一、今有甲方（即原告王素春、孙华玉××购买乙方（即被告刘厚金××位于台儿庄经济开发区玉山路东首运河大道西侧第**展厅四门牌号**门市房，面积约420平方米出让给甲方。二、价格为壹佰万整，乙方保证该房屋无异议，乙方委托甲方分别付给：王素春35万元，孙华玉20万元，潘恒30万元，许洪梅15万元，共计100万元整。此房屋若存在异议，如被法院查封、被其他人占有等纠纷，收款人无条件返还款项给孙华玉、王素春。从孙华玉、王素春提出异议起三日内返还款项，若三日内不返还款项，付双倍收到款项的违约金给王素春、孙华玉”。同日，被告刘厚金书写了说明一份，内容为“本人刘厚金自愿出售位于台儿庄经济开发区房屋所得的房款，偿还给所借的许洪梅壹拾伍万元整，偿还给潘恒叁拾万元整，偿还方式由孙华玉负责付给许洪梅、潘恒二人作为偿还以上所欠二人的借款，剩余借许洪梅壹拾陆万元整、潘恒伍拾伍万元整，继续偿还”。2019年2月22日，原告孙华玉通过其子孙瑶的银行账户向被告潘恒转账30万元，向被告许洪梅转账15万元。原告王素春、孙华玉分别以之前向被告刘厚金出借的35万元和20万元折抵剩余的应付房款55万元。王素春对刘厚金出借的剩余款项15万元，由被告刘厚金于2019年1月4日重新出具借条。孙华玉将对刘厚金享有的剩余债权10万元转给案外人韩永，并由刘厚金于2019年2月21日出具借条。另查明，被告张兴玲系被告刘厚金配偶。2014年8月14日，枣庄市中级人民法院查封了案涉房屋所在的土地使用权证号为枣台国用（2014××第04023号土地一宗。 本院认为，被告刘厚金在与原告王素春签订房屋买卖协议前对案涉房屋并不享有所有权，其无权对案涉房屋进行处分，因此原告要求解除与被告刘厚金所签订的房屋买卖协议，符合法律规定，本院予以支持。被告潘恒、许洪梅向原告王素春、孙华玉出具的两份保证书名为保证实为附属于房屋买卖协议、附条件的合同，即案涉房屋“若存在异议，如被法院查封、被其他人占有等纠纷”，收款人无条件返还款项给孙华玉、王素春。保证书的意思表示真实，内容不违反相关法律的规定，亦未侵害他人的合法权益，因此本院予以确认。因案涉房屋所在的土地已被法院依法查封，被告刘厚金并未取得案涉房屋的所有权，且原告要求解除房屋买卖协议，故四被告依据房屋买卖协议和保证书所收取的原告支付的购房款应退还给原告。根据已查明的事实，原告王素春、孙华玉向被告潘恒、许洪梅分别支付了30万元和15万元购房款，剩余55万购房款并未实际向被告刘厚金支付，而是用之前向刘厚金出借的55万元予以折抵，现房屋买卖协议解除，被告潘恒、许洪梅应分别将收取的30万元和15万元购房款返还给二原告，另外用以折抵购房款的借款55万元应由被告刘厚金偿还给二原告。被告张兴玲作为被告刘厚金的配偶，应与刘厚金共同承担连带清偿责任。被告刘厚金将其未取得所有权的案涉房屋出售给原告，最终导致原告的合同目的无法实现，其对原告因此而受到的损失应当予以赔偿。因原告王素春与被告刘厚金签订房屋买卖协议的时间为2019年2月16日，协议中对损失的计算未有约定，故对原告主张的损失，本院支持以55万元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍，自2019年2月17日起计算至判决生效之日止。关于原告主张的房屋买卖协议签订之前的损失，因当时原被告之间的法律关系与本案并非同一法律关系，本院不予处理，其可另案予以主张。关于原告向被告潘恒、许洪梅主张的损失赔偿金，虽是按照二被告在保证书中的承诺予以计算，但明显过分高于其所受到的损失，对二被告显失公平，故对其主张的数额本院不予支持，本院支持分别以30万元和15万元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的2倍，自2020年7月7日原告起诉之日起计算至实际履行之日止。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、第一百五十八条，《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十五条、第五十一条、第五十八条、第九十一条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下: 一、解除原告王素春与被告刘厚金签订的房屋买卖协议； 二、被告刘厚金、张兴玲于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王素春、孙华玉购房款550000元并赔偿损失（以55万元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍，自2019年2月17日起计算至判决生效之日止）； 三、被告潘恒于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王素春、孙华玉购房款300000元并赔偿损失（以30万元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的2倍，自2020年7月7日起计算至实际履行之日止）； 四、被告许洪梅于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王素春、孙华玉购房款150000元并赔偿损失（以15万元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的2倍，自2020年7月7日起计算至实际履行之日止）； 五、驳回原告王素春、孙华玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19576元,减半收取计9788元，保全费5000元，合计14788元，原告王素春、孙华玉负担1788元，被告刘厚金、张兴玲负担7150元，被告潘恒负担3900元，被告许洪梅负担1950元。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  刘广汉 二〇二〇年十月十六日 书记员  范珍珍