中华人民共和国江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初8316号原告：姜天俊，男，1964年6月27日出生，荷兰籍，住荷兰，中国联系地址浙江省温州市鹿城区。原告：董兰妹，女，1964年1月15日出生，荷兰籍，住荷兰，中国联系地址浙江省温州市鹿城区。两原告共同委托诉讼代理人：刘学勤，浙江浙合律师事务所律师。被告：夏倡信，男，1988年10月13日出生，汉族，住中华人民共和国江苏省苏州市。委托诉讼代理人：金惠明，江苏大名大律师事务所律师。原告姜天俊、董兰妹诉被告夏倡信共有物分割纠纷一案，本院于2019年11月8日受理后，依法由审判员沈琳适用简易程序独任审判。因审理需要，本案转为普通程序，且根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》和《最高人民法院关于民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的相关规定，由审判员沈琳独任审理，分别于2020年5月18日和2020年9月3日两次公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人刘学勤，被告夏倡信的委托诉讼代理人金惠明两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜天俊、董兰妹向本院提出诉讼请求，1、依法对原、被告共有的坐落于江苏省苏州市相城区房屋（建筑面积141.63平方米；产权登记人：夏倡信，50%；姜天俊，25%；董兰妹，25%）的价款予以分割（房屋价款具体以拍卖成交价为准，暂按购入价113.7724万元计算，其中原告姜天俊应分得价款的1/4即28.4431万元，原告董兰妹应分得价款的1/4即28.4431万元）；2、本案的诉讼费用（包括但不限于诉讼费、评估费、拍卖佣金、公告费等）由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻，原、被告系亲戚。2006年11月12日，原告姜天俊与被告夏倡信与案外人苏州弘大置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原、被告平等出资共同购买坐落于苏州市相城区房屋，该房建筑面积141.63平方米，总房款为113.7724万元。双方对半支付了该购房款，取得了涉案房屋。2009年4月，涉案房屋办理产权登记时，各方的权属份额为：夏倡信50%、姜天俊25%、董兰妹25%。此后，涉案房屋由被告进行打理（包括出租），但被告从不将房屋租赁情况告知原告。初，被告尚能将所获得的租金与原告进行结算（两原告分得5.6万元/年），但后来逐渐不正常。自2018年1月至今，被告既没有向原告支付过租金，也拒不同原告进行租金结算。2018年12月，原告回中国探亲。期间与被告多次协商解决欠款（包括涉案房屋的租金及另案的借款等）问题，双方不欢而散，无法达成共识。鉴于此，双方对涉案房屋已无共有必要。综上所述，涉案房屋系原、被告共有，原告方共享有50%的产权。被告的行为，破坏了双方共有的基础，已无共有必要。为定纷止争，根据物权法第100条及合同法、民事诉讼法的相关法律规定，原告提出上述诉请，请依法判决予以支持。被告夏倡信辩称，我方认为本案共有物在实体的分割是不现实的，原告要求对房屋进行拍卖分割房屋款，被告认为是不妥的，目前房地产市场低迷，市场价较低，按照分割拍卖的方式会影响双方实际的利益，损失很大。本案房子双方都有50%的产权份额，原告可以主张对自己50%提出相应的处理方式，但无权对被告的50%提出处分权，要求驳回原告的诉请。我方认为双方当事人一方拿下房子支付对价给对方，或通过寻找购买方进行议价。原告姜天俊、董兰妹为证明其诉讼请求，向本院举证：1、原告护照、驾驶证复印件各一份、被告户籍人口一份，证明原、被告主体资格；2、房屋买卖合同一份（原件与复印件核对无异，原件退还原告），证明2006年11月，原告姜天俊与被告与第三方签订《商品房买卖合同》，共同出资购买涉案房屋；涉案房地址、面积、买入价款等。3、房产证复印件两份、土地证复印件一份（证件原件在被告父亲夏克崇处）、不动产登记簿查询记录一份，证明2009年4月，涉案房屋初始登记，各方分割为：夏倡信50%；姜天俊25%；董兰妹25%。经质证，被告夏倡信发表如下质证意见：对上述证据真实性均无异议，认可两原告对涉案房屋各拥有25%的份额，被告拥有50%的份额。经审理查明，原、被告系亲戚关系。2006年11月，原、被告共同出资购买位于相城区的房屋，建筑面积141.63平方米，房屋用途为非居住，登记所有权人为两原告及被告，其中各共有权人的共有比例分别为：姜天俊25%，董兰妹25%，夏倡信50%。涉讼房屋没有设定抵押，目前处于出租状态。涉讼房屋购买后，原、被告因故产生纠纷，故原告诉讼来院，要求依法分割涉讼房屋。本案审理过程中，本院根据原告的鉴定申请，委托苏州名典房地产土地资产评估经纪有限公司对位于苏州市相城区房地产的市场价值（不包含室内装修及室内可移动物品的价值）进行评估，该公司于2020年8月12日出具《房地产估价报告》一份，评估结论为：本次估价对象的估价结果为人民币201.13万元。原告姜天俊垫付鉴定费17300元。庭审中，两原告陈述，两原告是夫妻关系，董兰妹和被告的母亲是表姐妹关系。实物分割也不好分割，要求拍卖，原告本人在国外，疫情原因不能回来，变卖不能签字。原告是外籍，归并不了给原告，无法过户，可以折价归并给被告，需要被告把钱给原告，金额以评估价格为准。涉案房屋可行方案就是拍卖。拍卖给双方造成损失，对双方是公平的，要求法院依法拍卖，分割价款。两原告庭后发表意见称，如果归并给我方或我方指定的人，愿意按照被告对应份额评估价的70%价款支付给被告，交易产生的税费各自承担，我方要支付的价款与被告结欠的借款本息相应的扣减结算。但如果归并给我方需要我方支付全部评估价的50%给被告的话，这种情况下原告不愿意接收涉案房屋。如果归并给被告，我方要求被告支付全部评估价的一半。目前两原告在厦门隔离，是2020年10月24日入境的。被告陈述，渭塘商业城商铺一层一共是141.63平方米，隔成了3间可以独立使用，门朝南，西边两边面积差不多，东边一边面积差一点。实物分割影响使用价值。现在外籍人员不好办理产权证，参考关于规范房地产市场外资准入和管理的意见。同意归并给我方，但不能按照评估价格来折价，我方要求根据目前实际的价格来，折价不超过50万。我方同意以评估价归并给原告，不同意原告提出的按我方份额评估价的70%支付对价的调解方案。变卖和我方提出找一个第三方是一个概念，我方同意变卖，不同意拍卖，拍卖价格太低了。以上事实，有当事人提供的身份信息、房屋买卖合同、房产证、土地证、不动产登记簿查询记录，本院委托鉴定的评估报告、鉴定费发票及当事人陈述等证实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十九条规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。本案原、被告未约定不得分割共有的涉案房产，现两原告要求对按份共有的房产进行分割，该诉讼请求符合法律规定，本院应予支持。另《中华人民共和国物权法》第一百条规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。因案涉房屋无法进行实物分割，也不具有内部分割后单独进行产权登记的条件，且双方对折价归并及支付相应合理对价的金额均不能达成协议，故依照法律规定，应当对案涉共有房产进行拍卖、变卖后取得的价款予以分割。因本案系因双方对涉案房屋的分割方案无法达成一致引发的诉讼，故诉讼费及鉴定费由双方共同负担。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第九十九条、第一百条及相关法律规定，判决如下：一、原告姜天俊、董兰妹与被告夏倡信应于本判决生效之日起六个月内自行变卖位于苏州市相城区房屋，对变卖价款在扣除相关税费后予以分割，由原告姜天俊分得25%，原告董兰妹分得25%，被告夏倡信分得50%。二、如原告姜天俊、董兰妹与被告夏倡信未能于本判决生效之日起六个月内自行变卖位于苏州市相城区房屋，则双方均可就前述房屋向法院申请拍卖，对该房屋的拍卖价款在扣除相关费用后予以分割，由原告姜天俊分得25%，原告董兰妹分得25%，被告夏倡信分得50%。本案案件受理费收取为人民币15040元，由原告姜天俊、董兰妹负担7520元，由被告夏倡信负担7520元（两原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331051623）；鉴定费17300元，由原告姜天俊、董兰妹负担8650元，由被告夏倡信负担8650元（被告负担部分，于本判决生效之日起十日内直接给付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员 沈 琳二〇二〇年十月三十日书记员 莫叶清