湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初18777号原告：杨芳，女，1985年2月1日出生，汉族，居民身份证登记住址武汉市武昌区，现住武昌区，委托诉讼代理人：叶敏，杨帆，湖北百思得律师事务所律师（一般授权）。被告：程巧玲，女，1985年8月1日出生，汉族，居民身份证登记住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：李卫波，湖北尚卓律师事务所律师（特别授权）。第三人：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地武汉市武昌区中北路118号复地东湖国际三期3幢1层1号。法定代表人：金莉，经理。委托诉讼代理人：夏小芳，系公司职工（一般授权）。原告杨芳与被告程巧玲房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年10月23日受理后，依法追加武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家公司）作为本案第三人参加诉讼。2019年12月20日对本案第一次公开开庭进行审理，原告杨芳及其委托诉讼代理人叶敏、杨帆，被告程巧玲委托诉讼代理人李卫波，第三人吉家公司委托诉讼代理人夏小芳到庭参加诉讼。被告程巧玲当庭提起反诉，本院依法将本诉和反诉合并，于2020年1月9日对本案第二次公开开庭进行了审理。原告杨芳及其委托诉讼代理人杨帆，被告程巧玲委托诉讼代理人李卫波，第三人吉家公司委托诉讼代理人夏小芳到庭参加诉讼。2020年5月21日，被告程巧玲申请撤回对原告杨芳的反诉，本院当日制发《民事裁定书》，准许被告程巧玲撤回对原告杨芳的反诉。本案现已审理终结。原告杨芳向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》、《补充协议》已经解除；2、被告向原告支付违约金21万元；3、被告向原告支付房屋占用费2.2万元；4、本案的诉讼费、保全费、担保费等由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年11月20日签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》约定：原告将武昌区中北路517号3栋5单元7楼1号的房屋卖给被告，房屋交易价格为105万元。合同第11条特别约定，甲方、乙方及丙方不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，因此给无过错方造成损失的，应承担赔偿责任。合同签订后，被告向原告支付了5万元定金，后又陆续支付20万元。然而，在签订合同时被告向原告隐瞒了其不具备购房资格的事实，致使其申请的贷款无法通过银行审批，时至今日原告也没有收到合同约定的大部分房款。原告出售房屋的目的是急需资金用于经营，从签合同至今十个月过去了，原告却没有收到大部分房款，被告构成根本违约，原告有权解除合同。原告于2019年10月14日当面向被告送达了解除合同的函件，并发送短信给被告，被告已经接收原告解除合同的意思表示，原被告之间的合同已经解除。且被告构成违约，原告要求被告支付全部购房款20%的违约金。原被告签订合同之后，被告称因房屋只差过户手续，要求先行入住。原告在错误的相信被告是诚信的。以及房屋迟早要过户给被告的错误认知下，该房屋一直由被告居住至今。现因被告的过错导致原告解除合同，即被告无权享有该房屋的使用权，被告应当支付房屋的占用费。为此，诉至法院，要求判如所请。被告程巧玲辩称，1、原被告之间签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》合法有效，不存在任何解除理由，买卖双方应该依合同约定继续履行。被告程巧玲与原告杨芳在2018年11月20日签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》。标的房屋地址为武昌区首义街道中山路517号5栋3单元701室，合同价格为105万元整。被告从合同签订之日起至今共计已支付房款24.5万元（含购房定金）。后经原告同意，被告家庭对诉争房屋进行了装修并已经入住。2、原告诉称被告违反购房合同第十一条，与实际事实不符。被告购买上述房屋的目的是为了自己的孩子能就近上学。在买卖双方签订购房合同时买方就明确将购房的目的告诉给卖方及中介方。因为被告是代表家庭与原告签订房屋买卖合同，是在婚姻关系存续期间购买房屋，其所购买的房屋系夫妻的共同财产。作为家庭购房单位，被告家庭具备在武汉市购买房屋的资格。且从原告收到的购房定金及首付款等资金都是由被告的丈夫郑俊敏支付。因此，原告是将自己所有的房屋出售给被告家庭的。被告没有对原告及中介方隐瞒任何与订立合同有关的重要事实，也没有提供任何虚假情况。3、被告不存在违约的情形。根据购房合同第十二条约定，本合同交易房屋过户到乙方或乙方指定人名下。被告家庭具备购房资格，经家庭成员协商将上述过户至被告名下。且在签订购房合同时买卖双方及中介方就明知买方的目的及想要将房屋过户到被告名下的事实。签订买卖合同后被告因与丈夫郑俊敏感情不和于2018年11月26日办理离婚。在被告的婚姻发生变化后及时将情况告知原告，因被告暂时未能取得武汉市购房资格，为了不给原告造成损失，被告与原告为此于2019年1月4日签订《补充协议》。补充协议内容为：乙方（被告）在2019年1月4日当天支付购房款2万元给甲方（原告），在2019年1月18日内支付5万元购房款给甲方，在2019年1月29日内支付2.5万元给甲方；交易房屋自2019年1月起银行按揭贷款月供人民币5000元整由乙方代为偿还，乙方于每月6日内将人民币5000元整月供打入甲方还款卡。由此可以证明被告没有任何违约行为，一直在按合同约定履行义务，且已经超额支付首付款。4、对于诉争房屋，该房屋尚有银行贷款80万元，房屋售价105万元，被告已支付24.5万元，除去应偿还给银行的贷款80万元后，原告实际还能收到的售房款为5000元，也就是说对于诉争房屋，卖方基本上是获得了出售房屋能够达到的全部款项。被告认为，在买卖双方签订房屋买卖合同时，买方将购买房屋的目的及家庭情况如实告知给卖方及中介方。在家庭情况发生变化的情况下与卖方经协商签订补充协议，其已经尽到详细告知义务。而且买卖双方签订补充协议，被告严格按补充协议履行了自己的义务。故原告所诉的情况与实际事实严重不符，其擅自解除合同的行为构成根本违约。被告恳请人民法院依法查清事实，驳回原告的全部诉请。第三人吉家公司述称，吉家公司作为居间方无过错，不同意解除居间合同。经庭审举证、质证及本院认证，本院确认如下事实：2018年11月20日，在吉家公司居间下，杨芳和程巧玲签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定：杨芳出售坐落于武昌区首义路街中山路517号3栋5单元7楼1号建筑面积74.30平方米房屋，交易成交价105万元；合同签订当日程巧玲支付定金5万元给杨芳；首付款10万元程巧玲于2018年11月20日前支付2万元给杨芳，于2018年11月23日前支付3万元给杨芳，于2018年11月30日前支付5万元给杨芳；尾款90万元程巧玲委托吉家公司办理商业贷款，如首次贷款金额、年限不足或因程巧玲方原因银行拒签，程巧玲在得到银行或吉家公司通知后7日内更换贷款银行，如程巧玲在更换贷款银行后，再次出现贷款金额、年限不足或因程巧玲方原因银行拒签的情况，则程巧玲在得到银行或吉家公司通知后30日内以现金方式补齐；吉家公司在贷款审批通过后30日内协助杨芳和程巧玲双方办理过户手续；杨芳因房屋产权、债权或租赁等原因不交付房屋或不过户给程巧玲，程巧玲不解除合同的，杨芳每逾期一日，按已付房款的0.1%向程巧玲支付违约金；程巧玲因怠于履行等原因逾期不交付房款给杨芳或不配合办理过户，根本违约导致杨芳解除合同的，按全部房款的20%向杨芳支付违约金；各方不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，因此给无过错方造成损失的，应承担赔偿责任；程巧玲告知杨芳和吉家公司其具有武汉市购房资格；本合同交易房屋过户到程巧玲或程巧玲指定的人名下。上述合同签订时，程巧玲与郑俊敏系夫妻关系。郑俊敏于上述合同签订当日向杨芳招商银行账户转账支付3.5万元、1.9万元、0.6万元;同日杨芳出具收条，说明收到郑俊敏购买案涉房屋定金7万元。2018年11月23日，郑俊敏向杨芳招商银行账户转账支付3万元；同日，杨芳出具收条，说明收到程巧玲购买案涉房屋定金3万元。2018年11月26日，程巧玲与郑俊敏离婚（二人2009年3月9日结婚）。2018年11月30日，程巧玲向杨芳招商银行账户转账支付5万元。同日，杨芳出具收条，说明收到程巧玲购买案涉房屋定金5万元。2019年1月4日，杨芳和程巧玲签订《补充协议》，约定：2018年11月20日，杨芳和程巧玲双方就位于武昌区首义路街中山路517号3栋5单元7楼1号房屋签署了《武汉市存量房居间（买卖）合同》，程巧玲已按合同约定按时向杨芳支付了5万元定金和10万元首付款，现双方协议如下：1、程巧玲于本协议签订当天支付2万元房款给杨芳，于2019年1月18日内支付5万元房款给杨芳，于2019年1月29日支付2.5万元的房款给杨芳；交易房屋自2019年1月起银行按揭贷款的月供5000元由程巧玲代为偿还，程巧玲于每月6日将5000元月供打入杨芳还款卡。上述协议签订当日，程巧玲向杨芳招商银行账户转账支付2万元。同日，杨芳出具收条，说明收到程巧玲购买案涉房屋定金2万元。庭审中，杨芳确认《武汉市存量房居间（买卖）合同》和《补充协议》约定的应付款项程巧玲已经付清，合计支付24.5万元。2019年1月6日，郑俊敏向杨芳发送微信“1月份的房贷5000元已转到你的工行房贷卡里了”，杨芳回复“嗯，收到了”。2019年1月18日，杨芳向程巧玲借款2万元。2019年7月10日，程巧玲直接向杨芳办理案涉房屋按揭贷款所在工商银行信贷人员归还3758.81元。2019年7月22日，杨芳向郑俊敏发送微信“这个月你那边还不能过户的话，请把这个月房贷转我”,郑俊敏回复“你的房贷我已经处理一期了，银行的在催你吗？我已经去工行一次了，并处理了这件事”，杨芳问“你这个月处理过一期了，对吗？”，郑俊敏回复“是的”“没过户之前我会通过银行提供的后台账户，帮你还款，房贷不会影响你”，杨芳回复“嗯”。2019年8月7日，杨芳向郑俊敏发送微信“今天又到还房贷都（的）日子了，你记得处理”，郑俊敏“今天我联系工行那个人一直没联系上啊！你能联系上吗？”、“我打到你卡里，有没有问题，会不会被其他卡划走”，杨芳回复“我不记得这个卡还绑了其他什么没有，你还是直接转银行比较靠谱”、“我微信联系了，你明天去银行直接找人处理吧”，郑俊敏回复“好的，那我明天过去”。2019年8月9日，程巧玲直接向杨芳办理案涉房屋按揭贷款所在工商银行信贷人员归还3787.92元。程巧玲主张和杨芳合意用借款2万元抵销2019年2月至2019年6月期间程巧玲应向杨芳还款卡支付的5000元月供，杨芳不予认可。2019年8月14日，经武汉市公安局首义路街派出所登记，程巧玲因大学生落户由湖北省潜江市杨市刘岭街13号迁入武汉市武昌区首义路63号（首义所社区公共户）。程巧玲庭审中陈述因2019年9月杨芳拒绝向程巧玲办理案涉房屋的过户登记手续，从该月开始未代杨芳偿还案涉房屋上的按揭贷款每月月供5000元。2019年10月14日，杨芳向程巧玲发送短信，称因程巧玲未如实告知当时不具备武汉市购房资格的情况，签订房屋买卖合同因程巧玲不具备购房资格申请住房贷款未获批准；2019年1月4日签订《补充协议》但程巧玲又没有遵守补充协议；从签合同至今十个月过去了，程巧玲未支付尚欠购房款80万元；多次催要购房款程巧玲一直未予支付，不遵守诚实信用，已经构成根本违约，而且签订合同时程巧玲已构成欺诈；通知程巧玲从收到此函件之日起，签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》即解除，同时程巧玲搬出房屋。杨芳并通过微信向程巧玲前夫郑俊敏发送上述消息，郑俊敏在微信上回复称不同意解除合同，并通知杨芳2019年10月22日到场办理房屋的过户手续，过户手续办理完成，一次性付清全部剩余房款。程巧玲庭审中主张应由杨芳自行结清其在案涉房屋上办理的按揭贷款并将案涉房屋向程巧玲办理转移登记手续后，程巧玲才有义务一次性对杨芳结清全部剩余房款。在庭审中，程巧玲明确向法院表示其愿意将剩余购房款一次性支付给法院，作为其履行合同的担保。2020年5月21日，程巧玲向本院表示其撤回对杨芳要求继续履行合同的反诉请求，并将通过另行起诉的方式主张解除和杨芳间《武汉市存量房居间（买卖）合同》、《补充协议》，要求杨芳承担违约责任。考虑到杨芳和程巧玲各自提交的《武汉市存量房居间（买卖）合同》复印件关于补充条款内容明显不一致，本院庭审结束后通知杨芳和程巧玲分别提交《武汉市存量房居间（买卖）合同》原件，杨芳回复称其原件已经丢失，无法向法院提供；程巧玲回复因需要《武汉市存量房居间（买卖）合同》原件作为另案起诉的证据，因此在本案中无法提交，但向本院提交合同原件与复印件核对，并经杨芳质证认可。本院认为，杨芳、程巧玲、吉家公司间签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》及杨芳和程巧玲签订的《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。从本案查明事实来看：程巧玲依约向杨芳支付《武汉市存量房居间（买卖）合同》和《补充协议》项下款项合计24.5万元；2019年9月，程巧玲未向杨芳支付当月的月供金额。2019年10月，杨芳即向程巧玲发出解除合同的通知；2019年12月，程巧玲通过当庭提出抗辩的形式对杨芳行使解除权提出异议。本院确认程巧玲的上述异议有效成立，杨芳主张确认《武汉市存量房居间（买卖）合同》、《补充协议》已经解除的请求，本院不予支持，理由如下：其一，杨芳与程巧玲签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》时，程巧玲与其前夫郑俊敏处于夫妻关系存续期间，程巧玲与郑俊敏夫妇向杨芳购房不受政府限购令限制，则程巧玲向杨芳购房的合同关系应受维护。其二，程巧玲与前夫郑俊敏离婚后，因程巧玲外地户籍，在武汉市购房及贷款受限，程巧玲与杨芳就《武汉市存量房居间（买卖）合同》约定的付款方式通过《补充协议》的方式进行了调整，且双方就房款的支付按《补充协议》的约定，进行了履行。其三，程巧玲因杨芳要求，向杨芳出借二万元后，暂停2019年2月至6月五个月月供垫付的方式收回对杨芳的出借款二万元，符合常情常理，杨芳未提出异议，可印证双方对此存在合意；2019年7月、8月程巧玲继续按《补充协议》约定代杨芳偿还杨芳名下的案涉房屋按揭款，可以确认程巧玲在以杨芳借款2万元抵销代杨芳偿还银行贷款月供义务后，继续履行《补充协议》约定义务；杨芳称其未与程巧玲约定以还借款方式抵销程巧玲代还房贷的合同义务，与杨芳在2019年2月至6月未向程巧玲提出贷款偿还主张，且在2019年7月开始要求程巧玲代还贷款的事实不能相互印证，故本院确认杨芳2019年1月至8月对案涉房屋的贷款本息已经由程巧玲代还。其四，2019年8月14日程巧玲的户口迁入武汉市后，程巧玲已经在武汉市取得购房资格，不存在因其住房资格导致本案合同履约不能的问题，杨芳以程巧玲购房资格受限及已经因双方《补充协议》变更的原《武汉市存量房居间（买卖）合同》约定付款方式程巧玲未履行为由主张程巧玲根本违约，其理由不能成立。程巧玲未按《补充协议》约定代杨芳支付2019年9月银行按揭月供，虽未构成根本违约，但亦属违约行为；在程巧玲没有提供证据证明其拒绝支付该笔款项是杨芳拒绝对其办理产权变更登记的情况下，应对杨芳承担违约责任。程巧玲对杨芳的违约行为，不构成根本违约，杨芳主张程巧玲按根本违约标准对其支付违约金21万元，本院不予支持。《武汉市存量房居间（买卖）合同》、《补充协议》尚未解除，程巧玲占有使用案涉房屋具有合同依据，杨芳向程巧玲主张房屋占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。杨芳作为根本违约方主张程巧玲对其承担保全费、担保费损失，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告杨芳的诉讼请求。本案案件受理费14088元，减半收取7044元，由原告杨芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  蔡萍二〇二〇年六月二日书记员  樊高