建昌县人民法院行 政 判 决 书（2020）辽1422行初21号原告：杨洋，男。被告：绥中县自然资源局。负责人：王玉常，系该局局长。委托诉讼代理人：张玉良，系该局政策法规科科长。委托诉讼代理人：于洪波，系辽宁兴连律师事务所律师。第三人：葫芦岛银行股份有限公司绥中支行。法定代表人：郝云峰，系该行行长。委托诉讼代理人：徐恒，系该行工作人员。委托诉讼代理人：陈明，系该行工作人员。第三人：辽宁维远集团房地产开发有限责任公司。法定代表人：郭大维，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王永新，系兴城市东辛庄镇法律服务所法律工作者。原告杨洋诉被告绥中县自然资源局房屋登记一案,本院于2020年5月7日立案后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭适用普通程序进行审理，于2020年5月20日原告杨洋申请要求追加第三人葫芦岛银行股份有限公司绥中支行（下文简称绥中支行）参加诉讼，本院于当日予以准许。分别于2020年5月21日、6月22日进行两次公开开庭审理，其中6月22日庭审通过辽宁互联网智慧云庭审平台进行。两次庭审活动中原告杨洋，绥中县自然资源局的委托诉讼代理人于洪波、张玉良，第三人辽宁维远集团房地产开发有限责任公司（下文简称维远集团）的委托诉讼代理人王永新，第三人绥中支行的委托诉讼代理人徐恒、陈明，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告绥中县自然资源局于2016年9月30日为第三人绥中支行办理的绥中县房他证绥字第××号抵押登记，涉案房屋由第三人维远集团开发建设位于绥中县绥××镇碧海蓝天小区××＃××层7门，楼房建筑面积为1601.37平方米。该房屋于2014年4月25日产权登记在第三人维远集团名下，所有权证号为绥中县房权证绥字第××号。原告杨洋诉称：2016年6月20日，原告杨洋购买了维远集团出售的绥中县碧海蓝天小区6-A栋1-4层楼房，登记了《商品房买卖合同》编号为GE-2015-0171号，同日，绥中县城乡建设综合开发管理办公室依法予以备案，备案号为134203000123.原告购得房屋后，因第三人自身的原因，未能及时给原告办理产权登记（房权证）。2016年9月30日，葫芦岛嘉隆进出口贸易有限责任公司在银行申请贷款，第三人维远集团用己经出售给原告的房屋做抵押。第三人维远集团与绥中支行签订了抵押合同，合同编号Y6605010089604号。第三人维远集团在银行办理涉案房屋抵押时，故意隐瞒房屋出售的事实，在明知房屋己经出售并于2016年6月20日办理了房屋备案的情况下，又与银行办理抵押合同，属恶意抵押行为，被告在办理他项权利证时，未尽到注意审查义务，仅凭绥中县城乡建设综合管理办公室出具的证明，（绥中县碧海蓝天小区4#1层1门，6#1层7门未进行《商品房买卖合同》备案）为由，办理他项权利证。该证明是2016年9月29日出具的，而原告在开发办己经于2016年6月20日进行了备案，从证据的效力上考量，开发办的原始备案手续大于开发办出具“证明”的效力。因此，不难看出，被告在为涉案房屋办理他项权利证时，属严重失职，未对房屋的占有及相关的法定手续。未对取得房权证房屋和在建工程的项目房屋进行核查，导致其具体行政行为错误，并侵害了原告的合法权益。被告为第三人颁发的他项权利证应予撤销。2019年10月，第三人绥中支行在申请执行时，原告才发现自己购买的房屋被抵押，并向葫芦岛市中级人民法院提出执行异议，葫芦岛中级人民法院认为：“被抵押人维远集团与杨洋签订写字间《商品房买卖合同》和交付房屋之后，又与抵押权人葫芦岛银行绥中支行办理抵押登记，存在恶意抵押行为，而抵押权人也未尽到审查义务，杨洋对上述房屋的物权其待权享有足以排除强制执行的权益”故此，终止了对涉案房屋的执行。上述事实，被告在明知案情的情况下，拒不为原告办理产权证，并以设定他项权利无法变更为由，不履行应尽的行政作为，原告认为：第一，被告在为第三人的涉案房屋办理他项权利证时，违反法定程序，为恶意抵押创造了条件。第二，在明知中级人民法院已经涤除了抵押合同效力的前下，不依法撤销他项权利证为原告办理产权证，又是行政不作为。综上，请法院依法撤销被告出具的他项权证，为原告办理产权登记。原告杨洋向本院提交如下证据：2016年6月20日原告与维远集团签订的编号为134203000123号商品房买卖合同复印件、（2019）辽14执异165号执行裁定书、交付楼款专用收款收据、维远集团证明、施德勇的证明。被告绥中县自然资源局辩称：原告所诉与事实不符，我局对他项权利设定只是形式审查，只要申请人提供的材料符合条件，我局就应予以办理，所以该他项权利设定的过程中我局没有过错，依法不应撤销。被告绥中县自然资源局向本院提交如下证据：1、房地产登记受理审核业务书；2、抵押权设立登记申请书；3、绥中县房屋抵押权登记申请表；4、身份证和委托书；5、房地产抵押贷款契约；6、房屋开发办公室未进行房屋买卖合同证明；7、股东会决议；8、房屋登记信息证明。被告用以上证明拟证明办理他项权证维远集团提供了全部的材料，被告按照法律规定进行形式审查办理的。第三人维远集团的参诉意见：绥中县自然资源局办理绥中县房地证字第××号抵押登记行为具有违法性，应予撤销。2016年6月20日维远集团与买受人杨洋签订《商品房买卖合同》，维远房地产开发公司将碧海蓝天小区6#楼1层7门，1601.37平方米门市房卖与杨洋，总价款肆佰万元整，杨洋交付了全部价款。同日买卖双方到绥中县城乡建设综合开发管理办公室对《商品房买卖合同》进行备案登记。杨洋占有使用该户门市房至今。2016年9月30日，维远集团将已经出卖给杨洋的楼房对葫芦岛嘉隆进出口贸易有限责任公司借款提供抵押担保,其原因是公司内部管理不严，销售和综合工作相互脱节所致。杨洋对门市房购买在先，交付全部价款并办理备案登记。维远集团将已经出卖的房产进行抵押，存在严重瑕疵和过错。绥中县自然资源局在案涉房屋已经办理商品房买卖合同备案登记的情况下，依然就案涉房屋办理他项权利证并办理抵押登记，也存在过失。请人民法院依法判决。第三人维远集团未向本院提交证据。第三人绥中支行的参诉意见，我行按照不动产登记中心发放的他项权属证明发放贷款，不同意撤销他项权证。第三人绥中支行未向本院提交证据。经审理查明：被告绥中县自然资源局于2016年9月30日为第三人绥中支行办理了绥中县房他证绥字第××号抵押登记，涉案房屋由第三人维远集团开发建设位于绥中镇碧海蓝天小区6#1层7门房屋，楼房建筑面积为1601.37平方米。该房屋于2014年4月25日产权登记在第三人维远集团名下，所有权证号为绥中县房权证绥字第××号。另查明，第三人维远集团于2016年6月20日将该房屋出售给原告杨洋，商品房买卖合同编号为134203000123（价款为4000000元）。预售许可证号为绥建开第2013030号，该合同于签订之日至绥中县城乡建设综合开发管理办公室备案。于2016年6月20日、6月28日原告杨洋分两次银行转账交付购楼款计400万，于2016年7月2日原告杨洋分别向第三人维远集团足额交付了装修保证金和预存电费计22000元，于2016年7月2日第三人维远集团将案涉房屋的钥匙交给原告杨洋，房屋完成了交付。之后，杨洋开始实际占有该房屋至今，由原告杨洋经第三人维远集团将房屋出租给承租人施德勇用于开办补课班使用，租金由维远集团代为收取后支付给杨洋。再查明，第三人绥中支行与葫芦岛嘉隆进出口贸易有限责任公司、维远集团借款合同纠纷一案，葫芦岛市中级人民法院于2018年8月21日作出(2018)辽14民初25号民事判决，判决条款包括原告绥中支行对维远集团抵押的绥中镇碧海蓝天小区6#1层7门、4#1层1门房地产在借款本金1490万元、利息、复息、罚息、违约金、损害赔偿金，保管担保财产和实现抵押权及担保权所发生的一切费用范围内享有优先受偿权。在强制执行阶段，葫芦岛市中级人民法院于2019年4月10日作出(2019)辽14执27号执行裁定，查封了第三人维远集团所有的位于绥中县绥××镇碧海蓝天小区××＃××层7门所有权证为SY00001169号房屋，该房屋即前述原告杨洋于2016年6月20日自第三人维远集团所购买的房屋。原告杨洋向执行法院提出案外人异议，葫芦岛市中级人民法院于2019年10月30日作出（2019）辽14执异165号执行裁定，裁定中止对维远集团开发位于绥中县绥中镇碧海蓝天小区6-A栋1层7门房屋（面积1601.37平方米，证号SY00001169）的执行。上述案件事实，有被告向本院提交的登记受理审核业务书、抵押权设立登记申请书、绥中县房屋抵押权登记申请表、身份证和委托书、抵押贷款契约、房屋开发办公室未进行房屋买卖合同证明、股东会决议、房屋登记信息证明；原告向本院提交的134203000123号商品房买卖合同复印件、（2019）辽14执异165号执行裁定书、交付楼款专用收款收据、维远集团证明、施德勇的证明，以及各方当事人的法庭陈述等证据予以证实，经法庭质证及本院审查，足以认定，载卷为凭。本院认为：一、被告就涉案房产为绥中支行办理的抵押权登记过程中，未尽到合理审慎审查义务。根据现已查明的本案所需要查清的案件事实，第三人维远集团故意隐瞒了其将涉案房产已出售给原告杨洋的事实，虽然被告有可能无法知悉第三人维远集团将涉案房屋出售给原告杨洋的事实，亦有可能无法知悉原告杨洋已经将全部房款400万付清的事实，但对于抵押登记所需的书面材料应当要求提供全面而进行认真核实，本案的LD015616093000440407号流动资金借款合同即借款合同时间为2016年9月30日，而房地产抵押贷款契约即抵押合同的签订时间为2016年9月29日，常识即可知借款合同是主合同、抵押合同是从合同，这两个合同或者同时存在，或者借款合同在先，不应该出现抵押在先而借款在后的情形。由于第三人维远集团提材料时故意隐瞒前述的重要事实并不具备办理房屋抵押登记的要求，且被告在办理涉案抵押权登记过程中如前所述未尽审慎的审查义务，属于程序违法；二、被告就涉案房产为绥中支行办理的抵押登记时，因第三人维远集团隐瞒真实情况及被告未尽到其如上的审慎审查义务，被诉行政行为属于主要证据不足。错误抵押登记行为产生的除行政诉讼司法审查之外的法律后果，应由具有相当过错的主体承担法律责任，不在本行政诉讼认定范围之内；三、关于本案涉及到的原告杨洋的债权与第三人绥中支行的抵押权，属于物权优先于债权保护的例外情形。理由如下：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的“第一条人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权、第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。依据该规定,购房人全部价款并实际占有房屋,但没有实际取得所有权的,可以免于查封,免于查封的法律后果即具备以上要件的房屋买受人的债权优先于不动产登记物权包括抵押权的保护。显然，本案原告杨洋作为房屋买受人的权益优于抵押权人第三人绥中支行的优先受偿权。综上所述，被告就涉案房产办理的抵押登记行为过程中，主要证据不足，亦未尽到审慎的审查义务，给原告杨洋办理产权证及对房屋处分造成了障碍，为依法优先保护原告杨洋作为房屋买受人的合法权益，本院应当依法支持原告杨洋的诉讼请求，被告就涉案房产为绥中支行办理的绥中县房他证绥字第××号抵押登记应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（三）项之规定，判决如下：撤销被告绥中县自然资源局于2016年9月30日为第三人葫芦岛银行股份有限公司绥中支行办理的绥中县房他证绥字第××号抵押登记。案件受理费50元，由被告绥中县自然资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  刘恩来人民陪审员  陈红娟人民陪审员  李海彬二〇二〇年六月二十三日书 记 员  刘利堂