上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初5821号原告：李宇，女，1970年4月25日出生，汉族，住上海市松江区。原告：李治平，男，2000年12月7日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：李宇(系原告李治平之母)，住上海市松江区。被告：上海青客创意产业配套物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：宋磊，执行董事。委托诉讼代理人：胡伟，男。原告李宇、李治平与被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司(以下简称“青客公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，因案情复杂，本案依法转为适用普通程序进行审理。本案分别于2020年6月11日、2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告李宇及其作为原告李治平的委托诉讼代理人，被告青客公司的委托诉讼代理人胡伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宇、李治平向本院提出诉讼请求：1.判令解除与被告的房屋托管租赁合同，清退租客并返还房屋；2.判令被告支付未付的房租和占有使用费(按每月4,656元的标准计算，暂计算至5月12日为7,449.60元)；3.判令被告支付返还房屋前未付清的电费、水费(暂计算至5月12日，电费为1,108.13元，水费为251.80元，共计1,359.93元)；4.判令被告支付2020年1月25日前未足额支付的租金共3,102.56元；5.判令被告支付合同未履行部分的免租期房租10,864元；6.判令被告支付违约金13,968元。审理中，原告表示其已于2020年6月6日更换门锁，所以对于清退租客、返还房屋不再主张。同时，原告将上述诉请2变更为：2.判令被告支付未付的房租和占有使用费(自2020年3月25日起至2020年6月5日止，共计11,174.40元)；将上述诉请3变更为：3.判令被告支付返还房屋前未付清的电费、水费(截至2020年5月31日，电费1,242.06元、水费286.30元，合计1,528.36元)；将上述诉请4变更为：判令被告支付2020年3月24日前未足额支付的租金共3,102.56元。事实与理由：2017年12月21日，二原告与被告签订了《房屋托管租赁合同》一份，约定二原告将坐落于本区新松江路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“涉案房屋”)交给被告托管租赁，2017年12月21日至2018年4月20日为免租期，2018年4月21日起支付房租。合同签订后，被告拖欠租金、水电费，未代缴税款，并通知原告合同解除，被告应承担相应的违约责任。故原告诉至法院，请求判如诉请。被告青客公司辩称：同意诉请1、2、3。假如没有交税，被告认可诉请4，但现在不清楚是否交过，若交过，庭后提交材料给法庭，若未提交，视为未缴纳税费。不同意诉请5，因为合同并没有对此约定。对于诉请6，根据合同约定，因不可抗力解除合同，双方不承担责任，被告在疫情期间有4个月无收入，导致公司资金链出现问题，合同无法继续履行。对诉请5、6计算的金额没有异议，但被告不应支付，如果法院要支持诉请5、6，希望法院对金额进行调整。经审理认定事实如下：2006年9月30日，涉案房屋登记于二原告名下。2017年11月27日，二原告与被告签订《房屋托管租赁合同》一份，约定二原告将涉案房屋交给被告托管租赁，起租日2018年4月21日，截止日2026年4月24日，租赁期限96个月又4天，月租金4,656元，付三押零。2017年12月22日后10个工作日内支付4天的租金620.80元。合同一般条款约定，房屋租赁期限为8年；租赁关系终止时，乙方按照现状返还房屋；非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的1倍向乙方支付违约金；乙方非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金；若支付的违约金不足抵付对方损失的，违约方还应负责赔偿；因不可抗力、国家政策需要或政府要求拆除房屋等原因致使本合同不能继续履行，合同自行解除，双方互不承担责任。合同另对其他相关事宜进行了约定。2017年12月21日，二原告与被告签署《补充协议一》，约定该房屋托管合同履行届满60月又4天(即2018年4月21日起至2023年4月24日)前2个月，若甲方需自用该套房屋，可通知乙方解除该房屋的托管合同，双方互不承担违约责任。逾期甲方未通知的，继续按托管合同约定的租赁期限履行。同日，双方签订授权书一份，约定二原告委托乙方代收代缴各种公用事业费，费用由承租方承担等。同日，二原告将涉案房屋交付给被告。期间，涉案房屋产生了水、电费，但被告却未按时缴纳。期间，被告将涉案房屋转租案外人郑西跃、刘昱邑、周薇等并分别签订了《住宿服务合同》，被告自认已经于2020年6月1日与周薇、郑西跃解约，于2020年6月2日与刘昱邑解约。2020年4月29日，被告向原告发送解约通知：因不可抗力肺炎疫情影响，青客公司依据法律及合同约定与原告解除房屋托管租赁合同，解除日期为本短信、微信发出之日即2020年4月29日，考虑小区封闭情况，无法当面交接，被告按照房屋现状将房屋返还原告。2020年6月6日，原告换锁并实际收回涉案房屋。审理中，被告确认涉案房屋的租客没有拖欠房租的情况。双方均确认涉案房屋存在4个月的免租期。双方均同意诉状副本送达被告之日作为合同解除之日。双方均认可被告对涉案房屋进行的装饰装修、配置的家具家电包括：贴了地皮，厨房贴瓷砖、安装了抽烟机、橱柜、添置冰箱、微波炉，公共区域安置洗衣机、安装浴霸、马桶，4房间里有4张床包括床垫和床架、4个衣柜、4个电脑桌、4把椅子、4台分体式空调、4扇门、4把密码锁，5个电表，对此，双方均同意上述装饰装修、家具家电抵扣10,000元，均同意在本案中一并进行处理。被告确认其并未代原告实际缴纳税费，并同意支付给原告。双方均确认没有其他合同解除后果需要在本案中处理。以上事实，由房屋托管租赁合同、补充协议一、授权书、发票、上海市不动产登记簿、住宿服务合同以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。现被告对于原告的诉请1、2、3、4均表示同意，本院对此予以支持。至于合同解除的原因，被告主张系因疫情导致无收入而未付应付款项。但是，被告自认涉案房屋的租客没有拖欠房租的情况，并且确认租客实际至2020年6月初才解约。本院认为，对于涉案房屋来说，2020年4月时存在租客，被告在涉案房屋并非没有房租收入的情况下，于2020年4月29日即向原告以疫情为由要求解约，缺乏依据。被告的行为构成违约，按约应承担相应的违约责任。原告主张的免租期租金、三个月租金的合同解除违约金，性质上均属于违约金。然而，原告并未提交充分证据证明其因被告违约而遭受的实际损失的金额，同时被告要求法院对违约金数额进行调整。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定被告应付的违约金金额为19,000元。本院对于该违约金金额综合考量时已经将免租期的因素考量在内，故对于返还免租期租金的诉请，本院不再另行予以支持。对于装饰装修、家具家电，双方均同意在本案中一并予以处理，并一致同意抵扣10,000元，故本院在此将其与违约金相抵扣，被告应支付原告抵扣之后的违约金9,000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、原告李宇、李治平与被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司之间的《房屋托管租赁合同》于2020年5月10日解除；二、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李宇、李治平自2020年3月25日起至2020年6月5日止的房租和占有使用费共计11,174.40元；三、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李宇、李治平截至2020年5月31日欠付的电费1,242.06元、水费286.30元，合计1,528.36元；四、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李宇、李治平2020年3月24日前未足额支付的租金共计3,102.56元；五、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李宇、李治平违约金9,000元(已抵扣装饰装修、家具家电10,000元)。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费896元，由原告李宇、李治平负担146元(已付)，被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司负担750元(于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  梁峙涛二〇二〇年十月三十日书记员  黄思雨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。