湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0581民初251号原告：尤应华(反诉被告)，男，1989年4月28日出生，汉族，宜都市人，住宜都市。原告：戴兰兰(反诉被告)，女，1990年5月12日出生，汉族，江西省赣州市上犹县人，现住深圳市。委托诉讼代理人：尤应华，系戴兰兰丈夫。被告：湖北九州方园投资有限公司(反诉原告)，住所地宜都市宜华大道108号，统一社会信用代码91420581550653276Y。法定代表人张崇超，公司董事长。委托诉讼代理人徐会忠，湖北峡光律师事务所律师。原告尤应华、戴兰兰诉被告湖北九州方园投资有限公司（以下简称九州方园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理，原告尤应华、被告九州方园公司的委托诉讼代理人徐会忠到庭参加诉讼。诉讼过程中，被告九州方园公司提出反诉，但在规定的期限内未缴纳诉讼费，已按撤诉处理。本案现已审理终结。原告尤应华、戴兰兰向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告向原告支付迟延交房的违约金共计4620元。2、判决被告向原告支付商品房所有权登记延迟的违约金5742元。（逾期交房违约时间为2015年10月1日至2017年8月29日，逾期办证的违约时间为2016年1月1日至2017年8月30日）。3、本案诉讼费由被告承担。事实理由：原告与被告于2014年10月5日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于九州丽景苑8号22楼2202号房屋一套，房屋总价款330000元人民币。该合同约定了被告应于2016年6月30日前交付房屋，同时交付时应取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程验收证明书》的最迟时间为2015年9月30日前，但到达合同约定交付时间后，被告未按合同之要求办理交接手续，出现逾期后也未按合同第九条之规定书面告知原告，直到2017年8月30日被告才取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程验收证明书》。被告之前为了不违约交房，电话通知原告办理交房手续并收取相关费用，未达到验收合格标准的房屋不能交付使用，被告这种行为既违规又违约，根据合同约定，被告应当承担延期交房违约金和延期办证违约金。逾期交房时间为700天，逾期办证时间为578天。被告九州方园公司辩称：1、答辩人已于2016年4月27日向原告实际交付了案涉房屋8-2202室，自该日开始原告就取得了该房屋的实际权利。2、根据双方签订的《商品房买卖合同》（下称合同）第十一条，原告在收房时应当对照《商品房买卖合同》（下称合同）第九、十条约定的交付条件进行验收，办理交付时，原告通过查验明知答辩人未取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》（下称备案证），本可以依照合同第十一条拒绝收房，但原告仍然实际收房，其实际收房行为证明已经对答辩人未达到交付条件做出了谅解或者双方默认对合同交房条件条款（第九、十条）达成了一致变更协议，原告现在又主张该权利，违反了诚实信用原则。3、根据《中华人民共和国建筑法》第61条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条均规定须经验收合格后才能交付使用，但竣工验收合格和取得竣工备案证是两个不同的概念，不能混为一谈，即使答辩人开发建设的房屋未经验收合格，但也只能证明答辩人违反了上述行政法律、法规的规定，承担的是行政责任，而2016年4月27日向原告实际交付了案涉房屋是一个客观事实，充其量证明了答辩人交付的房屋存在瑕疵，属瑕疵交付，答辩人承担的是瑕疵交付的民事责任，而不能认定为没有交付，原告以答辩人于2017年8月30日才取得备案证，便要求于该日认定为交付时间，之前时间则为交付迟延时间因违反已经交付的客观事实，其主张不能成立。4、事实证明，答辩人交付的房屋从2016年4月27日交付给原告后，由原告先装修后使用，直至答辩人取得备案证，并无事实上的质量瑕疵，完全没有影响原告的居住使用。5、原告于2016年4月27日收房时是对照合同约定查验收房的，于当日就已明知答辩人尚未取得备案证，而于2019年12月才向人民法院起诉主张权利，早已超过法定的诉讼时效，其胜诉权已消灭，不管最终查明的事实如何，人民法院均应驳回其全部诉讼请求。6、如果经人民法院认定原告的主张成立，将2017年8月30日视为交付房屋时间，那么答辩人认为，在该日之前，案涉房屋属答道人所有，原告自2016年4月27日居住使用该房屋至2017年8月30日，长达490天，该期间应当向答辩人支付占用租赁费，答辩人将反诉（详见民事反诉状）请求，原告附加诉求第（1）项不但不能成立，相反按该标准应当向答辩人支付租金4832元。关于原告原告要求被告支付逾期办证的违约金的诉请，1、原告至今未办理不动产转移登记手续，2、根据双方签订的合同第十五条，办理不动产转移登记须经买受人即原告共同向房屋登记机关进行申请，原告作为买受人应当履行填写不动产登记申请表，提供房屋买卖合同原件、本人及共有人的身份证、契税完税凭证，但是原告一直没有履行上述办理转移登记的义务，没有办理不动产转移登记，是原告主观上的原因，与答辩人未取得备案证关联性不大。3、原告收房时已明知答辩人未取得备案证，也就明知了不可能按合同约定办理产权转移登记，原告同意收房，也即视为，对于办证登记条款的变更。收房行为视为变更了合同逾期办证的违约条款。4、原告收房时和收房后满三个月就已经知道答辩人不可能在书面合同约定的情况下办证，这个时间为2016年7月27日，至原告起诉也超过了三年的法定诉讼时效。请求法院查明事实后驳回原告诉请。原、被告围绕诉讼主张依法提交了证据，本院根据原、被告提交的证据和当庭陈述，认定如下事实：原告尤应华、戴兰兰与被告九州方园公司于2014年10月5日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告尤应华、戴兰兰购买被告九州方园公司九州丽景苑8号22楼2202号房屋一套，房屋总价款330000元人民币。原告尤应华、戴兰兰按合同约定的时间付清了房款。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应当在2015年6月30日前，将商品房交付买受人使用；出卖人交付的商品房应符合下列条件：……完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收证明书》）……；第十条约定逾期交付责任，逾期超过90日的，买受可以解除合同，买受人要求继续履行的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.2的违约金；第十一条约定，商品房达到合同约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件等内容报刊公告通知买受人，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，买受人应对楼地面、墙面和天棚面层质量等核验后签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐或所购商品房质量有明显缺陷的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，并按第十条处理；第十五条约定，因出卖人的原因造成买受人在该商品房交付后90日内不能办理房屋所有权转移登记的，买受人可解除合同，买受人不解除合同的，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金，出卖人只负责按约定期限提供符合办理房地产产权登记的资料，因买受人自身原因造成在商品房交付后90日内不能办理房地产产权证书的，出卖人不承担责任。另查明，被告九州方园公司于2015年9月24日在《三峡商报》上刊登了诉争所涉房屋的《收房公告》。原告尤应华、戴兰兰与被告九州方园公司于2016年4月27日办理九州丽景苑8栋2202号房屋交付使用手续。原告尤应华、戴兰兰于2018年9月取得产权证。被告九州方园公司于2017年8月30日取得九州丽景苑8号楼的《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。本院认为：原告尤应华、戴兰兰与被告九州方园公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方都应按合同约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原被告双方约定的交房时间是2015年6月30日前，原告在2015年6月30日就应该知道自己的按约收房的权利受到了损害；同时合同约定，因被告九州方园公司的原因造成买受人在该商品房交付后90日内不能办理房屋所有权转移登记的，被告九州方园公司应该承担相应责任，原被告双方的实际交房时间是2016年4月27日，原告尤应华、戴兰兰最迟在2016年7月27日应该知道自己办理房屋登记的权利受到损害，而原告尤应华、戴兰兰在2020年1月才向法院递交起诉状，要求追究违约交房的责任；2020年5月在案件审理中要求追究违约办证的责任，均已超过了三年诉讼时效期间，而且原告尤应华、戴兰兰虽然向本院提交了2017年6月5日部分业主在九州丽景苑营销中心打横幅“九州开发商，还我房产证”的照片，但不能证明原告尤应华、戴兰兰本人参与了维权，不能中断诉讼时效。因此，原告尤应华、戴兰兰要求追究被告九州方园公司逾期交房和逾期办证的违约责任的两项诉讼请求，因超过了诉讼时效，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告尤应华、戴兰兰的诉讼请求。案件受理费51元，因适用简易程序减半收取26元，由原告尤应华、戴兰兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状二份，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  徐**二〇二〇年六月二十四日书记员  邹 清