天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初648号原告：吴秉绪，男，1960年6月17日生，汉族，住辽宁省抚顺市东洲区。委托诉讼代理人：左丽，北京市仁人德赛律师事务所律师。被告：天津宇傲福地房地产开发有限公司，住所地天津市武清区大孟庄镇大程庄村。法定代表人：诸葛海军,总经理。委托诉讼代理人：刘树澎，天津沃和翼律师事务所律师。原告吴秉绪与被告天津宇傲福地房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴秉绪委托诉讼代理人左丽，被告天津宇傲福地房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘树澎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴秉绪向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告签订的《协议书》及其附件；2、请求被告返还购房款961409元；3、请求被告按照中国人民银行同期贷款利率计算自2018年4月9日起至实际付清日止，支付前述购房款的利息损失；4、请求被告承担案件诉讼费、财产保全申请费、财产保全担保保险费。事实及理由：2018年4月8日，原告与被告签订了《买卖合同协议书》及协议附件，约定原告购买被告开发的位于天津市武清区××镇庄××号楼××单元××室房屋，房屋总价款是961409元，原告应于2017年11月15日前支付全部房屋价款，在原告符合购房条件后，原告和被告另行签订正式的商品房买卖合同，被告将符合合同约定条件的商品房交付给原告使用。原被告双方签订合同后，原告已于2017年11月25日前按照协议约定，向被告支付了全部的房屋价款，积极履行了其付款义务，但根据原告在房屋所在地现场勘查的情况来看，被告已经全面停工，根本没有在施工建设，截止开庭日，该房屋也没有竣工验收完成，根本无法向原告交付房屋。据原告了解，被告和施工建设单位以及委托的商品房销售公司均产生了较大的经济纠纷，并已经在司法诉讼的过程中，经天津市武清区区委和武清区大孟庄镇人民政府确认，该庄胜家园项目应于2019年6月底前交房，已经逾期一年多，未向业主交付房屋，至今也没有竣工验收，进而证明无论原告是否符合购房条件，被告都不可能如期向原告交付房屋。所以当原告已经符合购房条件后，被告并没有联系原告要求和原告签订正式的商品房买卖合同，主要原因在于被告开发的该庄胜家园小区一直没有施工完成并竣工验收，根本达不到交付房屋的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，被告现在已经严重违反合同约定，原告有权依法解除合同。同时根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，一方约定双方当事人签订了这种认购书等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务的，对方请求其承担预约合同的违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。综上所述，请人民法院在查明事实的基础上依法支持原告的诉讼请求。被告天津宇傲福地房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。首先，原被告签订的涉案合同合法有效，且被告不存在任何违约情形，只是因为涉案房屋因为缺乏某些手续问题没有完成交付，所以导致一直未能交付给原告，但这个不代表说房屋无法交付。所以说原告所述的情况与事实是不符的。其次，涉案合同不存在合同法第94条规定的需要依法解除的情形，也不存在解除的条件。所以说被告认为原告应当对于被告不履行或者以自己行为不履行义务承担举证责任。第三，原告在购买涉案房屋时不具备购房资格，其本身也存在一定过错，故被告不同意赔偿原告的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实及证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及提交的证据，本院认定事实如下：2018年4月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订买卖合同一份，约定：鉴于:1、乙方意向购买甲方（已取得该房屋的全部正式销售手续）位于天津市武清区××镇庄××商品房（下简称“该商品房”）。按照相关政策规定,双方应正式签署该商品房的《商品房买卖合同》及附件、附录（下简称“买卖合同”）。2、由于受当地限购政策的影响,乙方暂不具备限购政策规定的购房条件,故双方不能即时签署买卖合同。现甲乙双方经友好协商,就签署买卖合同时间、补交资料、房款支付等事宜达成本协议,供甲乙双方遵照履行。一、乙方同意最终以单价9031元/㎡,购买《庄胜家园》项目4号楼2单元302室房屋。该房屋建筑面积106.46㎡,总房款961409元乙方应于2017年11月15日一次性支付于甲方。二、因乙方尚须向甲方提供限购政策规定的购房条件所需的相关证明,方能满足当地购买条件,故乙方承诺在2020年2月15日前向甲方提交客观、真实的上述资料,并同时签署甲方已明示的该商品房的买卖合同,该商品房的总价款、暂测面积、付款方式及时间按上述第一条约定签署。甲乙双方签署该商品房的买卖合同时,本协议书自动终止。三、如乙方未在本协议第二条约定的日期前将真实、客观的上述资料提交给甲方的、或者乙方未在本协议第二条约定的时间前往甲方销售中心与甲方签署买卖合同的、或者乙方在本协议第二条约定的时间前往甲方销售中心但拒绝与甲方签署买卖合同的,则本协议于本协议第二条约定的日期届满时自动解除。合同自动解除后甲方有权不另行通知乙方而将该商品房转售他人,同时甲方应将乙方所交款项无息退还乙方。四、如乙方在本协议第二条约定的时间前的任意时提前取得满足当地政策规定的购房条件则甲方应保证配合乙方提前完成正式的《商品房买卖合同》的签署。五、除本协议另有约定外,如因不可抗力、当地限购政策变化等原因导致乙方无法在第二条约定时间内提交资料并签署买卖合同的,则本协议于该原因发生时自动解除,甲方应向乙方无息退回已收房价款。除此之外,甲乙双方互不追究对方的其他任何责任。六、乙方确认本协议书所记载的通迅地址为乙方的送达地址。乙方如变更上述联系地址或电话,应立即书面通知甲方。如因未能及时通知甲方而导致甲方的通知无法到达或无法顺利、及时到达乙方等一切后果,均由乙方承担。七、乙方取得购房资质后所签署的商品房买卖合同见协议附件。七、七、乙方取得购房资质后所签署的商品房买卖合同见协议附件。八、本协议经甲乙双方签字盖章生效。八、八、本协议经甲乙双方签字盖章生效。九、本协议一式贰份,甲乙双方各持壹份,具有同等法律效力。九、九、本协议一式贰份,甲乙双方各持壹份,具有同等法律效力。合同签订后，原告向被告交纳了购房意向金961409元，被告为原告出具了收款收据。另，原告自认其在2020年4月份满足天津市限购政策规定。本院认为，原告与被告签订的买卖合同，该买卖合同中双方均已明确知晓原告在签订该买卖合同时不具备限购政策规定的购房条件，双方不能即时签署买卖合同。原告尚须向被告提供限购政策规定的购房条件所需的相关证明，才能签署被告已明示的该商品房的买卖合同，原被告双方签署该商品房买卖合同时，本协议书自动失效。通过以上意思表示，应认定原、被告签订的该协议书属于商品房销售预约合同。该协议书系当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应认定合法有效。该合同第三条约定，如乙方（原告）未在本协议第二条约定的日期前将真实、客观的上述资料提交给甲方（被告）的、或者乙方未在本协议第二条约定的时间前往甲方销售中心与甲方签署买卖合同的、或者乙方在本协议第二条约定的时间前往甲方销售中心但拒绝与甲方签署买卖合同的,则本协议于本协议第二条约定的日期届满时自动解除。合同自动解除后甲方有权不另行通知乙方而将该商品房转售他人,同时甲方应将乙方所交款项无息退还乙方。原告并未按约定向被告提交符合约定的材料，且庭审中，原告自认其在2020年4月才满足天津市的购房条件，故此，按照合同约定原、被告签订的涉案协议书自2020年2月15日已经自动解除。因此，原告在本案中主张解除原、被告之间的买卖合同已无意义。合同解除后，被告应自2020年2月15日将原告所交款项无息退还原告，未能如此，其行为违约，应承担违约责任，被告应返还原告所交961409元。原告主张被告自2018年4月9日开始按同期银行贷款利率支付利息，实际是要求被告承担未退还已付款的违约责任，但是被告退还款项的时间根据合同约定应为2020年2月15日，故被告应自2020年2月16日开始向原告支付利息。但是，自2019年8月20日，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故，计算标准应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于原告主张的要求被告承担保全保险费用，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告于本判决生效后5日内返还原告961409元及利息（自2020年2月16日开始至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13414元及保全费5000元，由被告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  刘云鹏审 判 员  简福新人民陪审员  陈子超二〇二〇年十月十四日书 记 员  王 茜附本案引用的法律条文：《中华人民共和国民合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。窗体顶端第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。