广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初16943号原告（反诉被告）:盈动力投资集团有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：林显江委托诉讼代理人：胡绮婷，该公司工作人员。委托诉讼代理人：卢淑芬，广东星宇律师事务所律师。被告（反诉原告）：李东海，男，汉族，1972年4月20日，住广东省英德市。委托诉讼代理人：吴仕琴，广东盈益律师事务所律师。原告盈动力投资集团有限公司诉被告李东海租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序于2020年8月31日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人卢淑芬、胡绮婷，被告李东海及其委托诉讼代理人吴仕琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的2020年4月份起至2020年6月份的租金105444元及逾期缴纳违约金3913元（以拖欠金额为本金，从拖欠之日即当月6日起按年利率24%计至实际清偿之日止，暂计至2020年6月30日）。2.被告向原告支付拖欠的2020年4月份起至2020年6月份的公共水电费8493元及逾期缴纳违约金315元（以拖欠金额为本金，从拖欠之日即当月6日起按年利率24%计至实际清偿之日止，暂计至2020年6月30日）。3.被告向原告支付违约金163982元，。4.被告向原告支付诉讼财产保全责任险费500元。5.本案诉讼费（包括但不限于案件受理费、诉讼保全申请费、评估鉴定费、拍卖费、执行费等）由被告承担。事实和理由：2018年10月17日，原告与被告签订《租赁合同》(合同编号为********)、《关于公共水电费的补充协议》及其他相关文件，约定被告承租原告坐落于佛山市南海区****************一层内商铺编号为1F55号的房产，租期自2018年10月17日起至2020年10月16日止，其中，2019年10月17日至2020年10月16日期间每月租金为35148元；被告应承担使用租赁物业发生的全部费用，包括但不限于水费、电费、燃气费、通讯费等，被告应按租赁物业独立水电表度数加损耗度数向原告计付水电费；被告应于每月五日前向原告支付当月租金及上月水电费、燃气费等各项费用。另外，根据《关于公共水电费的补充协议》第一条约定，在租赁期间，被告每月5日前应向原告支付当月公共水电费2831元。《租赁合同》约定，被告享有与装修期内租金同等金额的减租优惠，并约定租赁期内被告有违约或违法行为的，原告有权要求被告补足已减免的租金等各项费用。另约定，被告逾期支付本合同约定的各项费用，被告应按应付未付金额的百分之一向原告支付违约金，逾期达十五日的，原告除有权继续向被告追偿应付费用和违约金外，并有权要求被告按租赁期间租金总额的20%支付违约金，违约金不足以赔偿原告损失的，原告有权继续向被告追偿，同时有权立即解除合同、收回租赁物业、没收保证金。上述合同及相关文件签订后，原告依约向被告交付了租赁物业，但被告自2020年4月开始拖欠租金、铺内电费、公共水电费等费用，至今仍无任何交代。为此，原告多次催促被告支付拖欠的费用,被告仍置之不理。原告认为，被告拖欠租金、铺内电费、公共水电费等费用的行为已严重损害原告的合法权益。被告辩称，2018年10月17日，被告李东海与原告签订《租赁合同》《廉洁协议》《关于公共水电费的补充协议》《关于履约保证金等费用的补充协议》，约定由被告承租原告位于佛山市南海区*********1F55号商铺，由原告指定的物业公司（佛山市南海新都会物业管理有限公司）提供物业管理服务，租期自2018年10月17日至2020年10月16日。签订《租赁合同》以及有关补充协议后，被告依约向原告缴纳租赁押金（履约保证金）78812元、水电费押金566元、设施设备更新折旧费10000元，合计99378元。合同期间，合同双方均自觉依约行使和履行合同权利义务。直至2020年年初，一场突如其来的新型冠状病毒疫情席卷全国各地。2020年1月24日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，本应销售旺季的春节假期及第一季度，受疫情及疫情防控影响，被告的营业收入急剧减少，锐减的营业收入根本无法支付庞大的店铺租金、货款、工人工资等费用，被告不堪重负。2020年3月7日，被告向原告提出书面申请，希望原告从2020年4月份起可酌情减免部分租金和管理费，但经被告多次反复约见沟通均未果。迫于经营困难的无奈，被告于2020年3月30日向原告提出撤场申请。2020年3月31日，原告安排其工作人员协助被告办理一系列的撤场手续及工作，包括填写撤场申请书、共同抄表确认3月份店铺水电费、拆除店铺内货架及有关经营标识，清空店铺内已清点完毕的货物，完成店铺交还等工作。撤场当日，被告在结清店铺的租金、公共水电费、水电费、物管费等全部费用，没有拖欠原告任何费用的情况下，搬离大沥新都会1F55号商铺，并将商铺交还原告。二、原告诉请被告支付2020年4月至6月的租金、公共水电费、违约金、财产保险金等费用缺乏事实和法律依据，被告在结清店铺的租金、公共水电费、水电费、物管费、撤场电费等全部费用、没有拖欠原告任何费用的情况下，搬离案涉商铺，并将案涉商铺交还原告。原告以被告逾期支付合同约定各项费用，向被告提出支付租赁期间租金总额的20%的违约金显然缺乏事实和法律依据。《租赁合同》中并未对等约定出租方即原告违约的情况下需要向承租方支付租赁期间租金总额的20%作为违约金，该违约条款显然是出租方滥用其强势地位额外附加给承租方的格式条款，显失公平。根据合同法第40条以及公平合理原则，原告以不存在的违约事实向被告提出支付违约金163982元的主张，显然依法不应得到法律支持。原告在明知《租赁合同》以及有关补充协议已于2020年3月31日经双方协商一致解除的情况下，仍向南海区人民法院提起诉讼要求被告支付租金、公共水电费、违约金等费用是毫无事实和法律依据的，因此，原告提出要求被告支付诉讼财产保全责任险费以及承担本案全部诉讼费用，依法不应得到法律支持。三、因新型冠状病毒疫情这一不可抗力的情况出现，2020年3月31日，双方已协商一致解除《租赁合同》以及《廉洁协议》《关于公共水电费的补充协议》《关于履约保证金等费用的补充协议》等补充协议，被告在结清店铺的租金、公共水电费、水电费、物管费、撤场电费等费用、没有拖欠原告任何费用的情况下，搬离案涉商铺，并将案涉商铺交还原告。根据《中华人民共和国合同法》第93、97条、《最高院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条以及租赁合同约定，原告应退还租赁押金（履约保证金）78812元及水电费押金566元。另因设施设备更新折旧费是被告在租赁合同期间内使用租赁物附属设备的对价，被告2020年3月31日已搬离涉案商铺的情况下，自2020年4月1日未实际使用涉案商铺期间（2020年4月至10月）所对应的部分应退还给被告。因此，原告依法应向被告退还履约保证金78812元+水电费押金566元+设施设备更新折旧费2916元（10000/24×7）,合计82294元。被告向本院提出反诉请求：1.确认被告与原告于2018年10月17日签订的《租赁合同》（合同编号：XDH-2018FZ/1F55-2018.10.17）、《廉洁协议》、《关于公共水电费的补充协议》、《关于履约保证金等费用的补充协议》已于2020年3月31日解除；2.原告向被告退还租赁押金78812元及水电押金566元，合计79378元。3.返还设备设施的更新折旧费2916元。4.原告承担本案的诉讼费用。反诉事实和理由见本诉答辩意见。当事人在诉讼中向本院提交了证据材料，本院依法组织当事人进行了举证和质证。双方当事人对对方证据的真实性均无异议，本院对真实性予以确认。综合当事人的陈述及本院采信的证据，本院认定以下事实：位于佛山市南海区****************首层的房产已办理房地产权证，登记权利人为广东信盈投资有限公司。2018年10月17日，广东信盈投资有限公司（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租用合同》，约定：甲方将坐落于佛山市南海区*********的1层内编号为1F55号的房产出租给乙方使用。租期从2018年10月17日至2020年10月16日。装修期/天。租金2019年10月16日前每月33178元。2019年10月17日至2020年10月16日每月35148元。租用期内乙方有违约或违法行为的，甲方有权要求乙方立即补足已减免的场地租用费、物业管理费等各项费用。乙方一次性支付两个月场地租用费作为合同的履约保证金。履约保证金不用于折抵场地租用费、水电费及其他各项费用，合同履行期间乙方违约的，甲方有权直接在保证金中扣除乙方应付的违约金、赔偿金。租用期间乙方单方解除合同的，履约保证金不予退还；无违约事由的，乙方应在租用期满之日向甲方退还履约保证金收据原件，甲方收到收据之日起十五个工作日内无息返还履约保证金。逾期支付合同约定的各项费用，每逾期一日，乙方按应付未付金额的百分之一向甲方支付违约金，逾期达十五日的，甲方有权继续追偿乙方应付费用外，并有权要求乙方按租用期间场地租用费总额的百分之二十支付违约金。合同第7.2.1、7.2.2条约定（乙方违约）的损失，包括但不限于律师费、公证费、审计费、调查取证费、诉讼费等。双方并约定其他权利义务。同日，广东信盈投资有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《廉洁协议》。同日，广东信盈投资有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《关于履约保证金等费用的补充协议》，约定被告一次性支付履约保证金66356元和水电费押金566元给甲方等等。合同履行期间，乙方任何违反合同约定的，除依合同原约定承担违约责任外，水电费押金不予退还。乙方应于合同签订之日向甲方支付设施设备更新折旧费10000元。同日，双方并签订《关于公共水电费的补充协议》，约定公共水电费每月2831元，乙方一次性支付公共水电费押金5662元。合同履行期间，乙方任何违反合同约定的，除依合同原约定承担违约责任外，公共水电费押金不予退还。被告签署《确认函》，确认2018年10月17日接收涉讼商铺。2019年1月30日，原告出具收据，确认收到租赁押金78812元，水电周转金566元，设施更新折旧和宣传推广费用10000元。原告主张租赁押金中的6794元是被告和物业公司的服务合同中的履约保证金。广东信盈投资有限公司变更企业名称为盈动力投资集团有限公司。2020年5月8日，原告向被告通过快递发送催款函，催促被告支付未付租金费用，快递于2020年5月9日送达。2019年3月30日，被告向潘小姐表示，如申请减租不通过就在31号撤场。当日，潘小姐回复公司不批。2020年3月31日，被告向潘小姐询问撤铺需要办什么手续。潘小姐回复上7楼找营运部。2020年3月31日，被告向原告提交《撤场申请书》，主张于2020年3月31日撤场，并承诺缴清费用，自愿放弃租赁保证金。当日佛山市南海新都会物业管理有限公司收取被告支付的3月电费725元。被告于2020年3月31日搬离涉讼商铺。原告知悉被告于当日搬离。2020年5月11日，被告微信询问潘小姐为什么，当时已办好手续，已经同意撤场，商铺内的东西已经清空。潘小姐回复营运部有上呈批的。被告回复：“物管已叫我交齐电费才撤场的哦，证明已同意了”“我十几万押金不要还问我租金不是吧”。本院认为，原告和被告签订的《租用合同》是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。被告没有合理依据单方提出提前解除合同，被告对合同确没有解除权。但被告已于2020年3月31日搬离涉讼商铺并已有效通知原告，原告也实际知悉该情况，涉讼合同已于当日实际解除，本院对原告主张被告解除合同未经原告同意故没有在2020年3月31日解除的意见不予采纳，对被告反诉请求确认合同及附属协议于当日解除予以支持。被告在2020年4月1日起并未占用涉讼商铺，原告没有及时收回商铺的损失应自行承担，本院对原告请求被告支付后续租金费用、逾期违约金及诉讼费用不予支持。双方在《关于公共水电费的补充协议》《关于履约保证金等费用的补充协议》和《租用合同》约定被告有违反合同约定行为的，租赁押金、水电费押金及公共水电费押金不予退还，且根据被告提供的2020年5月11日的微信记录，证明被告在撤场时已和原告就租赁押金、水电费押金及公共水电费押金不予退还达成合意，本院对被告反诉请求原告返还押金不予支持。关于设施设备折旧费，《关于履约保证金等费用的补充协议》并未约定被告违约的情况下作没收处理，且该费用为被告在租赁合同履行期间内使用租赁物附属设备的对价，被告未实际使用商铺期间所对应的部分（2020年4月1日至2020年10月16日）原告应于返还，即原告应返还设备折旧费3137.50元（10000元÷24个月×7个月16天）予被告，本院对被告请求原告返还2916元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认盈动力投资集团有限公司和李东海签订的《租赁合同》《廉洁协议》《关于公共水电费的补充协议》《关于履约保证金等费用的补充协议》于2020年3月31日解除；二、盈动力投资集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还2916元予李东海；三、驳回原告盈动力投资集团有限公司的诉讼请求；四、驳回李东海的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取计2796.86元，财产保全费1113.33元，合计3883.19元（盈动力投资集团有限公司已预交），由盈动力投资集团有限公司负担；反诉受理费减半收取计892.23元（李东海已预交），由李东海负担867.23元，由盈动力投资集团有限公司负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予李东海，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇二〇年十月九日书记员 陆美羽