江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0303民初1284号 原告：张文军，男，1958年3月24日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：孟滨，江苏忠清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张艳，江苏忠清律师事务所律师。 被告：权学武，男，1972年7月16日生，汉族，住徐州市云龙区。 被告：王春华，女，1971年11月14日生，汉族，住徐州市云龙区。 二被告共同委托诉讼代理人：宋伟，江苏徐州工业园区法律服务中心法律工作者。 原告张文军与被告权学武、王春华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告张文军及其委托诉讼代理人孟滨、张艳，被告权学武、王春华及二被告共同委托诉讼代理人宋伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认位于征收编号为S1-6的房屋及宅基地使用权对应的征收权益（919192元）归原告所有；2、判令被告承担本案的诉讼费用和保全费用及保费1800元。 事实和理由：2011年8月20日，原、被告双方签订了《房屋转让》合同，原告购买位于被告房产一套，房产建筑面积128平方，双方约定房产价格为人民币10万元。合同签订后原告分两次以现金的形式将购房款10万元支付给被告后装修房屋并实际居住至今。现房屋坐落土地已变更为国有土地性质，案涉房屋正在被云龙区政府大郭庄街道办事处实施征迁，征迁编号为S1-6。房屋已经被征收部门拆除，因政府征收房屋市场价值及补偿利益剧增，被告违反诚实信用原则已向征收单位申报并要求获取征收权益。原告百般无奈，为了维护自身居住的基本生存保障诉至法院请求依法判决予以保护。 被告辩称，原被告双方房屋买卖关系的产生是基于以物抵债产生的，并非是二被告真实意思表示房屋买卖，原告也未有足额交付相应的购房款项。双方签订的房屋转让合同违反了行政法规强制性规定，属于无效合同，案涉房屋是二被告建在自留地上，该工程未取得土地使用证、建设用地规划、建设工程规划许可证等，同时根据我国宪法第4条规定，根据国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知国办法（1999）39号第二条规定，关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知国办法（2007）71号规定，以上规定明确看出法律明文规定禁止向城镇居民出售上述房产，原被告签订的房屋转让协议买卖的标的物不仅仅是房屋，还包括相应的集体土地使用权，因此违反相关法律规定，属于无效行为，请求驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：2011年8月20日，原告张文军与被告权学武、王春华签订房屋转让协议，载明：甲方权学武、王春华（出售方）、乙方张文军（购买方），1.甲方自愿将位于出售给乙方，房产东邻权学德，西邻权学明，南邻权学武，北邻杨芳田，房屋建筑面积大约128平方，建筑面积长8米宽8米上下2层，乙方自愿购买，双方商定价格为100000元。2.甲方此房屋无纠纷，如有纠纷由甲方及时处理，如甲方中途反悔，给乙方造成的经济损失由甲方承担，如乙方中途反悔，给甲方造成的经济损失由乙方承担，甲方出售此房后，不再主张该房的任何权利。3.转让费10万元，乙方在2011年8月20日一次性付清，交房日期2011年9月6日，逾期按每天一百元违约金支付。4.甲、乙双方永不反悔，如一方反悔，按当时市价十倍的违约金赔偿，乙方在购买房屋后需进行装修，如甲方违约，装修费10万由甲方另行赔付。5.一旦能办理房证，甲方应无条件协助乙方办理房产过户手续，费用由乙方承担，如不配合属违约。……7.如遇拆迁，该房屋所有土地及所有建筑的拆迁赔偿归乙方所有，甲方应无条件的配合办理各项手续，无论亏盈均归乙方所有。8.双方签字后生效。原告张文军在乙方处签字并捺印，被告权学武、王春华在甲方处签字并捺印，郑卫岳在中间人处签字并捺印。 协议签订后，原告向被告给付转让费10万元，房屋交接后由原告装修居住使用。 2020年3月24日，原告与被告权学武通话录音显示：（张）“咱这个房子你想怎么弄滴”，（权）“怎么弄，你说到时候还能亏你吗”，（张）“我这个房子，我买的是十万块钱买的，对吧”，（权）“这个十万块钱就不要说了，一分钱都不少，对吧”，（张）“咱弟俩达成共识之后，咱弟俩简单签个协议是吧”，（权）“协议不协议的都无所谓”。 因大郭庄机场周边改造项目需要，案涉房屋被征收，征收编号S1-6。2020年4月5日确权公示表载明征收编号S1-6权属人为王春华。2020年5月5日房屋征收部门徐州市云龙区住房和城乡建设局（甲方）、征收实施单位徐州市云龙区大郭庄街道办事处与被征收人王春华（乙方）签订《房屋征收补偿协议》，载明：因大郭庄机场周边改造项目需要征收案涉房屋，建筑面积94.70平方米，用地面积67.64平方米，土地性质集体土地，补偿方式为产权调换，产权调换房屋如下：翠屏山定销房住宅小区L14幢01单元0303室98.63平方米，用于产权调换房屋具备签订《商品房买卖合同》条件时，由乙方凭本协议及《徐州市区定销商品房产权调换备案表》与定销商品建设单位签订《商品房买卖合同》，并根据产权部门确认的面积结算差价。乙方被征收房屋补偿总额919192元（包括：1、房屋价值634490元；2、附属物22847元；3、搬迁、过渡、奖励等费用261855元）。乙方同意以被征收房屋补偿款与甲方产权调换房屋房款相互结算差价，甲方提供的产权调换房屋总价款为701259元，乙方补偿总款919192元，差价款217933元由甲方支付乙方（由乙方凭《房屋征收补偿变现表》及有效证件到银行自行领取房屋征收补偿费用）。乙方自收到被征收房屋补偿的相关手续之日起三日内应完成搬迁。本协议签订后，因被征收房屋及其附属物的产权、使用权等产生纠纷的，由乙方负责处理并承担相应的法律责任。《住宅房屋征收补偿核算表》载明：合法用地面积67.64平方米，被征收合法建筑面积94.70平方米，两层以下房屋测量面积135.27平方米，选购定销房面积98.63平方米，定销房款701259元（7110元/平方米*98.63平方米）。被告签订上述补偿协议未告知原告。案涉房屋2020年5月已被拆除。差价款217933元被告现未领取。 二被告于1995年6月6日登记结婚，2013年3月18日登记离婚。原告非徐州市云龙区村民，户籍也不在该村。 本院认为，原告与被告签订房屋转让协议，约定被告将其在宅基地上建造的案涉房屋转让给原告，因宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的与身份密不可分的权利，具有社会保障性质，其享有的主体只能是该集体经济组织成员，原告并非案涉宅基地所在地的集体经济组织成员，故原被告之间签订的房屋转让协议违反了法律的强制性规定，应为无效合同。依照法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉房屋已经因征收被拆除，因房屋征收所获得的安置补偿全部由被告享有，在案涉房屋无法返还的情况下，应当由被告对原告给予折价补偿。原被告双方均应知道宅基地使用权禁止转让给非集体经济组织成员，对合同无效双方均有过错且过错程度相当。被告不愿按照“如遇拆迁，该房屋所有土地及所有建筑的拆迁赔偿归乙方所有，甲方应无条件的配合办理各项手续，无论亏盈均归乙方所有”约定履行，有违诚实信用原则，对征收补偿款应予少分。综合权衡买卖双方的利益，尤其是出卖人因土地升值或征收补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失，案涉房屋拆迁补偿款总计919192元，本院确定由被告折价补偿原告643434.4元（919192元*70%）。 综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认位于徐州市云龙区征收编号为S1-6的房屋及宅基地使用权对应的征收权益643434.4元（919192元*70%）归原告张文军所有； 二、驳回原告张文军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元、财产保全费5000元、诉讼保全保费1800元，共计6880元，由原告张文军负担2064元，由被告权学武、王春华各负担2408元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  李守忠 人民陪审员  戴洪武 人民陪审员  朱广义 二〇二〇年十二月三十一日 书 记 员  胡 玥