北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初3987号原告：北京礼悦天香贸易有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇白辛庄村南（名都园**会所**202），统一社会信用代码911101050628424060。法定代表人：张其彩，执行董事。委托诉讼代理人：张楠，北京市玖典律师事务所律师。被告：北京奥德雷鹰健身俱乐部有限公司，住，住所地北京市顺义区后沙峪镇白辛庄村南（名都园）******一社会信用代码91110113MA007HHP47。法定代表人：张楠，总经理。委托诉讼代理人：常韦，北京市天拓律师事务所律师。原告北京礼悦天香贸易有限公司（以下简称礼悦天香公司）与被告北京奥德雷鹰健身俱乐部有限公司（以下简称奥德雷鹰公司）占有排除妨害纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员谢彩凤适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告礼悦天香公司之委托诉讼代理人张楠，被告奥德雷鹰公司之委托诉讼代理人常韦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告礼悦天香公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告将顺义区后沙峪镇白辛庄村南（名都园）414幢会所一层、二层健身区域腾退后并归还原告；2.判令被告按每天每平米3.5元的标准向原告支付自2018年12月7日至实际腾退之日止的占有使用费（计算方式1617平方米*3.5元*实际占有天数）；3.判令被告支付原告2019至2020年度暖气费72972元；4.判令被告支付原告2019年2月至2019年12月23日水费（具体金额待核实后确定）；5.判令被告支付原告2019年2月至2019年12月23日电费（具体金额待核实后确定）；6.判令被告负担本案诉讼费。诉讼过程中，原告向本院申请撤回水费、电费的诉讼请求。事实和理由：2016年6月，原告与北京灵客先锋广告有限公司签订《房屋租赁合同》，取得了北京市顺义区后沙峪镇白辛庄村南（名都园414幢）会所一层二层的占有使用权。2016年9月1日，原告与北京奥德健身俱乐部有限公司（以下简称奥德健身公司）签订《商铺租赁合同》，将涉诉房屋转租给奥德健身公司经营健身俱乐部。2018年12月底，原告发现奥德健身公司已经于2018年12月6日注销。随即到被告经营的健身会所进行核实，发现实际占有使用房屋的已经为被告公司。因奥德健身公司系一家颇具实力的公司，有着一定的品牌知名度，所以原告才与奥德健身公司签订《商铺租赁合同》。但是被告仅为个人注册的不具有品牌知名度的公司，但是却一直以奥德健身公司的名义对外经营，招揽客户。在与原告进行交涉的过程中也始终打着奥德健身公司的名义。在健身会所纷纷倒闭跑路的情况下，原告本着对附近客户负责的态度，要求被告立即搬离涉诉房屋。遭到被告拒绝。经原告多次与被告协商未果的情况下，为维护原告合法权益，起诉至法院。被告奥德雷鹰公司辩称：不同意原告的诉讼请求。对原告的第1项诉讼请求，被告一直在履行原告与奥德健身公司签订的房屋租赁合同，原告对此也始终知情，被告是实际承租人。在合同未到期的时候，被告不同意退还房屋；对原告的第2项诉讼请求，占有使用费实际上是房租，因为双方一直在协商原告退被告几个月的房屋，因为漏水，所以确实有几个月没交。在谈的过程中，原告突然起诉，被告再交费，原告不收，让去法院说；对原告的第3、4、5项诉讼请求，水费、电费、暖气费这些被告都交给了北京凯莱物业管理公司，物业公司给被告开具了发票，所以这些费用不可能再交给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，本院对下列事实予以确认：2016年，原告（出租方）与奥德健身公司（承租方）签订《商品租赁合同》，约定由奥德健身公司承租原告拥有的位于顺义区后沙峪镇白辛庄村南名都园会所内一、二层的部分区域，承租面积1617平方米。合同有效期为10年，自2016年9月1日起至2026年8月31日。7.1在租赁期内，承租方应在会所承租空间内严格按照本合同之规定，进行经营活动，所经营品牌主要为[奥德OTB-SRC健身]。承租方应确保经营的合法性，同时不应以任何方式影响出租方之声誉。7.5承租方在该商铺内进行经营活动前，应取得政府有关部门颁发的所有必要的执照、批准证书或许可证照等（如法律法规等要求），出租方应提供必要的协助，有关费用由承租方承担。承租方应按照该等执照、批准证书或许可证照的规定进行经营活动。承租方签订租赁合同时或最晚不迟于该商品开业日前，将营业执照、批准证书或许可证照的复印件等加盖承租方公章后提供给出租方备案，并向出租方提交该等执照、批准证书或许可证照的原件供出租方核对。8.1租金标准为第一年52万元，第二年55万元，第三年55万元，第四年58万元，第五年58万元，第六年58万元，第七年62万元，第八年62万元，第九年65万元，第十年65万元。每月按30日计，乙方在签署本合同之日起5日内，应向甲方交纳合计25万元的保证押金，同时支付25万元租金，当年剩余租金在合同生效后一月内全部付清即32万元。10.3在本合同有效期内，承租方应以年为单位向出租方全额支付租金和以月为单位全额支付其他应向出租方交纳的费用（水、电、燃气、供暖等），上述费用的交纳承租方须在每季的前三天向出租方预付当季租金。11.14非经出租方的事先书面同意，不向任何第三方转租和/或与任何第三方分享所承租空间的全部或部分。奥德健身公司于2018年12月6日登记注销。被告奥德雷鹰公司于2016年8月8日注册成立，当时股东为张楠、雷某。法定代表人为张楠。关于涉诉场地的实际经营主体是否为被告及原告对此是否知情，双方存在分歧，被告称上述合同签订后是被告一直在履行原告与奥德健身公司所签订的租赁合同，主要理由如下。1.奥德健身公司与被告存在加盟关系，并提交《特许连锁加盟合同》予以证明，该合同双方为奥德健身公司（甲方、加盟总部）和顺义名都园会所健身俱乐部（乙方、加盟店），记载：第二条1.本合同当事双方为各自独立的事业者，双方之间不存在任何共同投资、代理、雇佣、承包关系……。第四条在本合同执行期间，总部给予加盟店使用本部开发、完善的店面装修设计（平面设计）、营销（包括健身卡、运动饮料、营养补剂、运动服装）策划技巧、管理系统植入、技术业务支持等运营管理模式。第五条：1.总部承诺在本合同执行期间加盟店可以使用总部商标及服务标识及有关的标志、表格、记号、样式、标签和招牌。第二十八条：本合同有效期为十年，甲乙双方盖章签字并在甲方收到全部加盟金费用后生效。合同落款处甲方奥德健身公司加盖公章，乙方处空白。原告辩称该合同没有乙方的盖章及签字，不符合生效条件，因此其证明目的不予认可；2.涉诉房屋的“不动产证明”，该证明上手写“仅限会所健身办理营业执照使用”，被告以此证明原告曾向其提供该场地不动产登记证明供被告办理营业执照，故原告对于被告注册公司并实际经营健身房是知情的。原告称该证明是用于办理奥德健身公司的注册地址迁移使用，不是办理营业执照使用。3.以汇款人“李怡晴”或“张楠”“白云鹏”的名义向收款人“徐莉”交纳水电费的银行转账凭证。被告称不清楚徐莉的身份，原告主张徐莉是顺泽明珠公司的员工，因此被告主张水电费交给物业公司是虚假的；4.展示被告公司营业执照及卫生许可证等证照的照片，证明被告的营业执照一直在公司柜台悬挂，任何人可以看到。原告认为该照片是摆拍的，且照片中没有显示时间；另外原告主张另案庭审中，被告提交的卫生许可证及高危证的办理时间是2018年10月，所以照片即使存在也是后期摆拍的，因此对被告该证明目的不予认可。5.被告申请证人雷某出庭作证。雷某陈述：我是被告公司的股东，另外一个股东是张楠，我占49%份额，在我没生病之前负责公司日常运营和管理。原告一开始就知道奥德雷鹰公司，从找地方到谈判、招投标、办照、装修、注入资金，都是我跟法定代表人张楠做的。名都园的物业是凯莱物业在经营，后来想外包，但是物业不能直接经营，必须由产权方租赁给我们，我们知道这个消息后就找到凯莱物业的经理戴宏，他把产权方中粮集团负责招投标的经理魏术国介绍给我们谈招投标的事情，我们说我们想经营健身房，魏术国问我们旗下有无关于健身的产业，我们说没有。魏术国说我们是国企，害怕租下去你卖了卡就跑路，就让我们找一个有连锁的健身房做担保，我就找到了奥德雷鸟体育健身有限公司，因为我最初就是奥德雷鸟教练学校的股东，奥德雷鸟是总公司，下面一个公司就是帮我们签合同的北京奥德健身俱乐部有限公司，奥德雷鸟的老板是魏术超，他说安排奥德雷鸟给我做担保，就签了一个加盟协议，这个加盟协议实际上就是做担保，因为当时我们没有公司，无法跟中粮旗下的原告签合同。魏术国在招投标过程中是考察过奥德雷鸟公司的，魏术国让我们交材料看有没有真实的这个店，奥德雷鸟在建工大厦，奥德雷鸟公司还在正常经营，魏术超是奥德雷鸟的负责人、法定代表人、股东。我有申总的联系方式，但是不知道全名。都谈妥了之后，我跟张楠和魏术超，跟原告的申总继续谈签合同的事宜。签完合同之后，原告给我们提供产权证，给我们的复印件，上面写着只供办照使用，我们要成立新公司必须要有产权证才能办理，一共要了我们50万元的押金，我们先支付了25万元，然后就开始了正式工作。驻场公司叫天香公司，驻场经理朱国良，这是跟我们具体接触的人，经常处理水电等问题，体育局规定我们的营业执照、高危许可证等都要挂在前台，这些证件下来后我们就一直挂在前台。期间，申总找到我，让我将室外布置一下，说中粮的领导要来。当时是第二任物业经理张凯、申总、朱国良陪同检查我们和旁边的幼儿园，中粮的领导进到我们的健身房视察项目还专门问我们的证件是否齐全，我们就将前台挂的证件都给领导看了，包括高危证、卫生许可证等，这些证件都是奥德雷鹰的名字，包括每年街道、体育局也都检查我们这些证件，有的是来我们这检查，有的是我们送去检查，中粮领导应该是在2017年来的。2018年底时候张楠移民了，有时候也回北京，张楠走之前，2018年7月我所承包的健身房的所有地方都漏水，非常严重，我有漏水的视频，大概有70%的物品都损坏了，中粮的地产商和原告公司去我们那里考察过。朱国良去现场处理事情的时候，2018年8月底，在我的电卡里还有2万多余额的时候我的健身房全部停电了，因为凯莱物业欠供电局电费，被停电。持续了一个多月，停电后，游泳馆的水无法循环，卫生局罚了我2万元钱。我找申总协商，申总让我统计人员开支、器械损失，我计算大概70多万元。我交给原告的公司之后，中粮的代表也在场，申总口头反馈说赔我5万元钱，问我是否同意。我不同意，因为我的损失太大了。本来我们是要准备起诉原告的，结果原告先起诉了。但是我方得知中粮公司已经赔给原告这笔钱了。我有魏术国的联系方式微信，原告起诉我们公司后，他就把我删了，我跟魏术国没有什么沟通，是张楠跟他联系的。我的手机换了，现在没有魏术国的联系方式了。朱国良、徐敏都是原告的驻场经理。签租赁合同的时候因为人太多，我没有进屋，我在门口，签约双方是张楠、魏术国、魏术超，还有中粮的杨总，原告的申总，主要是这些人。我不知道礼悦天香公司，我只知道他们收水电费。前两年水电费、房租都是交给朱国良，汇款是汇给徐莉，徐莉是顺泽明珠的人。2019年暖气费没有交，一直在协商这个事。原告礼悦天香公司陈述：徐敏、申总、朱国良都是大房东顺泽明珠的人，顺泽明珠从开发商中粮集团租过来的房子，原告再从顺泽明珠租房子，一开始水电费都是原告收的，后来是顺泽明珠收的。原告主张其与被告不存在任何合同关系，且直至奥德健身公司注销后，才发现是被告在涉诉场地实际经营。主要理由如下：1.奥德健身公司和奥德雷鹰公司的企业工商信息登记，显示该两家公司为两个主体，奥德健身公司于2018年12月6日注销。双方纠纷发生在奥德健身公司注销后。被告主张双方纠纷产生的原因是2018年7月发生涉诉场地漏水事件；2.涉诉场地外的宣传照片及馆内照片，证明被告一直以奥德健身名义对外宣传，因此原告认为使用涉诉场地的是奥德健身公司。被告称因其与奥德健身公司由加盟合同，因此奥德健身公司允许被告使用其名义宣传。3.催款函，证明大房东“顺泽明珠公司”向奥德健身公司发送的关于能源费的数份《催款函》，《催款函》上记载的接收单位为“奥德健身公司”。其中2017年11月17日的催款函记载2017年11月15日至2018年3月15日供暖季应缴纳供暖费72972元；2018年11月19日的催款函记载2018年11月15日至2019年3月15日供暖季的供暖费72972元。原告对上述《催款函》的真实性认可。4.漏水报告及两份授权委托书。《漏水报告》系2018年8月10日，由奥德健身公司出具，并发送至顺泽明珠公司。内容：一、2月6号，由于名都园物业漏水把我方健身房器械造成的损坏，附有图片。二、7月24号下雨由于会所房顶漏雨把我方健身房多处损坏……。奥德健身公司于2018年8月10日出具《授权委托书》，记载“本公司奥德健身公司委托本公司员工白云鹏为我公司授权代理人，全权代表我公司处理奥德OTB-SRC健身名都园漏水事宜。我公司奥德健身公司对代理人依授权办理事宜承担法律责任。”另外一份授权委托书记载“本公司奥德健身公司委托本公司员工雷某为我公司授权代理人，全权代表我公司处理奥德OTB-SRC健身名都园漏水事宜。我公司奥德健身公司对代理人依授权办理事宜承担法律责任。”原告据此拟证明被告以奥德健身的名义处理漏水事件。被告称其对外就叫奥德健身，至于为何不以奥德雷鹰公司的名义，需要问白云鹏。雷某陈述，授权委托书上“雷某”的签字不是本人签的，其跟申总协商漏水的事情，申总说雷某在奥德健身没有职务，不是奥德健身的法定代表人，需要法定代表人出面，雷某没有这份授权委托书。5.北京市公安局消防局建设工程施工现场消防安全备案凭证，记载工程名称为“奥德健身公司顺义分公司”，工程地址“顺义区榆阳路6号”，开工日期2016年7月11日，预计竣工日期2016年8月1日。证明签订租赁合同并使用房屋的是奥德健身公司顺义分公司，顺义分公司当时不存在，这是临时名称，证明是总公司与分公司的关系，不是加盟关系。被告认可真实性，不认可证明目的。6.“奥德游泳健身”公众号的内容，证明被告一直以奥德健身的名义对外宣传。被告对真实性及证明目的认可。7.2019年5月20日“顺泽明珠公司”出具的向北京名都房地产开发有限公司发送的“针对奥德雷鹰健身无合同非法经营的沟通函”，记载：“在我公司管理使用的名都园会所健身区域范围内，奥德雷鹰公司在没有任何合同依据的情况下非法占用健身区域经营办卡……”。2019年5月27日，北京名都房地产开发有限公司发送至凯莱物业公司并抄送给“顺泽明珠公司”的函，记载：“近日，我司接到会所实际经营单位顺泽明珠公司，称奥德雷鹰公司已经丧失连锁经营授权并存在非法经营的可能，在其履约能力业已存疑的情况下仍面向消费者办理预付费式储值卡。对此，我司高度重视，为避免广大业主及贵司蒙受不必要的经济损失，在此函请贵司查证后依照贵我双方的物业服务合同采取必要的限制经营措施，望物业公司慎重对待，防止群体性纠纷发生。”被告对上述证据的真实性不予认可，主张顺泽明珠公司允许被告在此开公司，名都园房地产公司给被告开具了房屋所有权证明并注明仅限会所健身办理营业执照使用，因此顺泽明珠公司是知道奥德雷鹰公司的。关于租金的支付，原告提交以付款方“魏术超”的名义向收款方“礼悦天香公司”交纳租金的银行凭证，分别记载2016年6月8日转账50万元，2016年7月26日转账30万元，2016年7月27日转账2万元。被告提交以雷某的名义于2018年9月11日向“徐莉”转账30万元的银行凭证，该凭证记载给收款人附言：“2018年至2019年房租”。关于供暖费，原告主张暖气费是按照往年的交费情况计算的。另查：奥德健身的项目经理魏术超在双方的前案（2019）京0113民初6682号案件中出庭作证，魏术超陈述：“顺义的店是我负责接洽、谈的。当时我跟中粮、原告洽谈的相关细节。签订合同时候，对方要求用公司形式签订合同，故用了石景山的注册的公司签订的合同，签订合同后，这边要实际经营，注册一家新公司，经甲方同意我们注册了新公司，我们的义务一直是这边注册的公司履行，一直履行合同，甲方提出质疑，原签订合同公司注销了，才有今天的事。每次打租金费用都是被告奥德雷鹰打的。项目接洽，奥德健身的法人、股东一直在和原告公司负责人、股东接洽，多年接洽工作负责人是雷某、张楠在与原告负责人接洽，原告负责人是朱国良在这边负责，双方一直在接洽。3年中合同履行未出现过问题，当时希望合同主体变更成被告，但当时一直在正常履行，原告也未提异议，故没考虑，政府要求签订合同的公司注册地拆迁，我们（奥德健身）才注销的。房屋存在漏水问题造成相关损失，经营公司提出赔偿，对方一直在考虑，执行过程中，雷某反映是还在协商，原告提出原签订合同的公司不存在了，对被告实际经营权不认可了，需要处理这事。雷某表示可以先支付房租，再协商赔偿问题，原告表示暂时不用。其到项目现场看过，雷某提供了与原告沟通的相关视频、材料。”上述事实，有原告提交的企业工商登记信息、照片、商铺租赁合同、催款函、漏水报告、授权委托书、沟通函等，被告提交的加盟合同、商铺租赁合同、付款凭证、照片等，以及本院庭审笔录等在案佐证。本院经审理认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。综合全案证据，可以看出自签约开始，出租方就知晓实际使用涉诉场地的是雷某、张楠等人，但为了满足出租方对商户的资质要求，雷某、张楠找到奥德健身代签合同。签订房屋租赁合同以后，开发商提供了房本复印件，并明确仅供办理营业执照使用，雷某、张楠使用出租方提供的房本复印件办理了营业执照相关手续，成立了奥德雷鹰公司，而奥德雷鹰公司的营业执照登记地址就是涉案房屋所在地，二者可以相互印证。自2016年签约至2018年底双方发生争议，合同履行了两年之久，被告方作为健身房，在其大厅悬挂了营业执照等证件，原告方完全有条件有机会发现实际经营者。原告方，或者按照其所述，原告委托大房东顺泽明珠收取涉案场所的租金、物业费、供暖费，并派人去现场查看了漏水情况等等，可以看出原告方知晓实际承租人且并未提出任何异议。因此，本院认为，双方存在事实上的租赁合同关系。现原告以签订租赁合同的相对方注销为由，主张被告无权占有场地，本院认为依据不足，不予支持。关于原告主张的占有使用费，被告实际占用了涉案房屋，且被告认为其就是租赁合同的实际履行方，故被告应当按照租赁合同约定支付租金。但原告并未主张租金，而是主张占有使用费，且其依据是无权占有，故本院对原告的占有使用费暂不予支持，原告可另行主张租金。关于暖气费，按照合同约定，被告应当按照出租方和管理公司的缴费通知，按时支付何清偿所有电费、水费、煤气费等，故被告应当交纳2019年-2020年度的暖气费72972元。诉讼过程中，原告申请撤回关于水费、电费的诉讼请求，系其真实意思表示，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京奥德雷鹰健身俱乐部有限公司于本判决生效后七日内向原告北京礼悦天香贸易有限公司支付2019-2020年度的供暖费72972元；二、驳回原告北京礼悦天香贸易有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1624元，由被告北京奥德雷鹰健身俱乐部有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 谢彩凤二〇二〇年十一月三十日法官助理 赵 杰书 记 员 徐苑馨