江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0381民初2702号原告：刘尚志，男，1956年10月9日出生，住新沂市。委托诉讼代理人：许钦、吴刚，江苏苏沂律师事务所律师。被告：刘寒，男，1982年12月2日出生，住徐州市铜山区。被告：张方圆，男，1988年10月19日出生，住新沂市。被告：沈华，女，1989年6月25日出生，住新沂市。被告张方圆、沈华共同委托诉讼代理人：吴长前、汪海洋，江苏彭邦律师事务所律师。原告刘尚志与被告刘寒、张方圆、沈华债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年8月2日作出（2019）苏0381民初1537号民事判决。刘尚志不服该判决，向江苏省徐州市中级人民法院提出上诉；该院于2019年12月26日作出（2019）苏03民终6987号民事裁定：一、撤销江苏省新沂市人民法院（2019）苏0381民初1537号民事判决；二、本案发回江苏省新沂市人民法院重审。本院立案后，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘尚志向本院提出诉讼请求：撤销刘寒、张方圆于2018年11月23日签订的关于新沂市北沟街道温馨家园20号楼3单元501室房屋的《存量房买卖合同》（合同编号:201811230019）。事实和理由：刘尚志诉刘寒民间借贷纠纷一案，新沂法院于2018年11月27日作出（2018）苏0381民初7708号民事判决。在该案执行过程中，刘尚志得知刘寒于2018年11月23日将其所有的新沂市北沟街道温馨家园20号楼3单元501室房屋（以下称涉案房屋）作价15万元出售给张方圆，该交易价格远远低于市场价格。刘尚志认为，刘寒与张方圆所签协议有恶意转移财产、逃避债务之嫌，严重侵犯了刘尚志的合法权益。故提起诉讼。刘寒辩称，涉案房屋是张方圆家人购买，与刘寒没有任何关系。涉案房屋系经济适用住房，因刘寒符合购房条件，张方圆父亲张某（刘寒舅舅）与刘寒协商，以刘寒、黄某（刘寒前妻）名义购买了涉案房屋。涉案房屋所有购房手续均是由张方圆父亲办理，刘寒、黄某只是出面签字，购房首付款也是由张方圆父亲支付。涉案房屋按揭贷款虽是以刘寒名义办理，但均是由张方圆及其家人偿还。两三年前，因涉案房屋按揭贷款出现逾期，刘寒与张方圆父亲还争论过两次。涉案房屋自购买后一直由张方圆及其家人居住，刘寒从未去过涉案房屋。刘寒与张方圆、沈华签订的《存量房买卖合同》只是为了履行房产局正常的过户手续。张方圆、沈华辩称，1.张方圆与刘寒两家人之前关系很好。因为张方圆在新沂没有房屋，在涉案经济适用房刚开始申购时，张方圆父亲就找刘寒父亲商量，想以刘寒名义购买涉案房屋。经申请摇号，最终以刘寒、黄某名义取得了购房资格。涉案房屋的首付款、按揭贷款以及办理过户手续所需税费均是由张方圆及其家人支付。自2009年起至今，涉案房屋一直由张方圆及其家人居住使用，刘寒从未在涉案房屋内居住过。债权人行使撤销权的前提是债务人实施了转让财产的行为。因涉案房屋系张方圆借用刘寒名义购买，张方圆应为实际所有人，不存在刘寒转让财产的行为，故刘尚志的诉讼请求没有事实依据。2.张方圆与刘寒之间的借名买房行为发生于2008年。2010年，因刘寒与他人有经济纠纷，涉案房屋又不符合过户条件。在此情况下，刘寒与张方圆签订了《售房协议》并至公证处想办理公证手续，后由于不符合公证条件未能办理。刘尚志与刘寒之间的借款形成时间为2011-2012年，因此无论是刘寒与张方圆之间的借名买房行为，还是双方为办理公证手续所签订的《售房协议》，均发生在刘尚志与刘寒之间的借款形成之前，故刘寒的行为并未损害刘尚志的权益。综上，请法庭驳回刘尚志的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对案件事实认定如下：刘尚志与刘寒民间借贷纠纷一案，本院于2018年11月27日作出（2018）苏0381民初7708号民事判决，判令刘寒偿还刘尚志借款本金20万元。因刘寒未履行上述生效判决确定的义务，刘尚志于2019年1月9日向本院申请强制执行。在执行过程中，经穷尽财产调查措施，未发现被执行人刘寒有其他可供执行的财产，本院于2019年4月22日作出（2019）苏0381执213号执行裁定，终结本次执行程序。2008年12月14日，新沂市经济适用住房发展中心（甲方）与刘寒、黄某（乙方）签订《新沂市经济适用住房买卖合同》一份，其中约定：甲方将涉案房屋以116362元的价格出售给乙方，其中首付款为56362元，其余60000元办理银行按揭贷款；甲方于2009年5月28日前将经验收合格的房屋交付乙方使用。2010年1月21日，刘寒（甲方）与张方圆（乙方）签订《售房协议》一份，载明：甲方自愿将涉案房屋的所有权卖予乙方；双方商定房屋价款为13.5万元，房款一次性付清，甲方待房款付清后把房屋产权证及钥匙交付给乙方；乙方如需办理房屋过后手续，甲方应积极配合，费用由乙方承担。2018年11月23日，刘寒、黄某与张方圆至新沂市房产服务中心办理涉案房屋过户手续，并签署了《存量房买卖合同》（合同备案号：201811230019），该合同文本系新沂市房产服务中心制定的示范文本，其中载明：卖方刘寒、黄某将涉案房屋以15万元的价格出售给张方圆。2018年12月11日，张方圆、沈华取得涉案房屋不动产权证书，证号为：苏（2018）新沂市不动产权第0034906号。在本院（2019）苏0381民初1537号案件（以下称原审）庭审中，黄某出庭作证称，涉案房屋是张方圆父亲借用其与刘寒名义购买，购房款均是由张方圆父亲支付，其只是出面参与涉案经济适用房申购摇号、选房及签署相关购房手续，对于之后的事情没有再过问。本案庭审中，张方圆、刘寒均表示上述《售房协议》并非双方真实意思表示。对于签订《售房协议》的原因，张方圆称当时涉案房屋无法办理过户，因刘寒有债务纠纷，担心会对其造成影响，在此情况下，双方签署该份协议是想去办理公证手续，但因不符合公证条件，最终未能办理。刘寒称当时涉案房屋不符合过户条件，因其有外债，张方圆家人有顾虑就找其签署了该协议。关于涉案房屋转让及购房款支付情况。在原审第一次庭审中，张方圆未到庭参加诉讼，其代理人称，2008年因刘寒手中缺少资金，与张方圆父亲协商将其取得的经济适用房转给张方圆父亲，购房款由张方圆父亲支付。2010年1月21日，张方圆及其家人不放心，找到刘寒，并与其签订了《售房协议》，约定刘寒将房屋以135000元转让给张方圆。2018年，因涉案房屋被刘寒的债权人保全，张方圆又代刘寒偿还借款72000元。在原审第二次庭审中，张方圆到庭称，因其系邳州炮车人，不能在新沂购买经济适用房，就借用刘寒的名义申购经济适用房，购房款均由张方圆及其家人支付。2010年1月21日，张方圆与刘寒签了《售房协议》，并现金支付给刘寒13万余元，将房屋的所有权买断。在原审第三次庭审中，张方圆未到庭参加诉讼，其代理人称，因刘寒具有购买经济适用住房的资格，张方圆借用刘寒的名义购买了涉案房屋，首付款及按揭贷款均是由张方圆及其家人支付。2010年，因刘寒欠外债，有人想保全涉案房屋，张方圆又与刘寒签订了《售房协议》，但实际上并没有支付协议中的13.5万元，当时是准备拿该协议去办理公证，后由于房屋性质没有办成公证，所以保留了该协议。本案庭审中，本院询问张方圆关于购房款支付情况的陈述为何前后不一致。张方圆称其实际上并未向刘寒支付13.5万元购房款，因原审中刘寒两次不到庭开庭，刘尚志又以刘寒低于市场价格转让涉案房屋为由提起诉讼，所以其在原审中才作出上述陈述。本案中，张方圆为证明涉案房屋系其借用刘寒名义购买并一直由其家人居住使用，向本院提供了以下证据：1.新沂市经济适用住房发展中心与刘寒、黄某签订的《新沂市经济适用住房买卖合同》及销售不动产统一发票原件各一份，新沂市住房保障工作领导小组办公室发放的购房顺序号、准购证、公开抽号入场券原件各一份，业主上房验房单原件一份。证明涉案房屋买卖合同及购房手续原件一直由张方圆及其家人保存，证明张方圆与刘寒之间存在借名买房的事实。2.江苏新沂农村商业银行新安镇支行贷款凭证一份（户名刘寒，账号3203812801109000320300，贷款日期2009年3月31日，记账日期2009年5月13日，贷款金额6万元）；该账号2009年5月13日的取款凭证原件一张，取款金额6万元。证明涉案房屋按揭贷款6万元由张某、刘寒共同取出后交至新沂市经济适用住房发展中心，用于支付涉案房屋购房款。江苏新沂农村商业银行存款凭条存根签名联4张（存款人签名栏分别由张某、张星、沈华的签名）。证明张方圆父亲张某、妹妹张星、妻子沈华分别于2010年9月14日，2014年9月21日、7月14日、12月25日通过银行柜台向上述贷款账户存款，存款金额每次700元、2100元，用于偿还涉案房屋按揭贷款。江苏新沂农村商业银行存款凭条存根签名联3张。证明张某分别于2009年6月10日、8月8日、9月11日通过银行柜台向上述贷款账户存款，并由张某在存根签名栏签署了“刘寒”的名字，每次存款700元均系用于偿还涉案房屋的按揭贷款。江苏新沂农村商业银行存款凭证原件15张（日期为2009年-2014年间），金额均为700元。证明该15笔款项均是由张某存入上述贷款账户，用于偿还房屋按揭贷款。2016年8月17日江苏新沂农村商业银行收贷收息凭证原件1张，金额为20141.67元;刘寒名下账户即涉案房按揭贷款账户交易明细打印件4张（2011年7月-2018年6月）。证明2016年8月17日，张方圆通过手机银行向涉案房屋按揭贷款账户转入18100元，同日该账户支出20141.67元，用于结清涉案房屋剩余按揭贷款。3.新沂市财政局于2018年11月22日向张方圆出具的政府土地收益等价款缴款书原件一份，金额39060元；新沂市税务局于2018年11月29日出具的个人所得税及契税缴款书原件各一份，纳税人名称分别为刘寒、黄婷婷及张方圆，金额合计6020元均系由张方圆支付。新沂市国土资源局于2018年11月23日向张方圆出具的土地出让金缴款书原件一张，金额17641元；2018年11月23日中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单原件1张，汇款人姓名为张方圆，汇款金额17641元，收款单位为新沂市财政局。张方圆通过手机银行查询的交易明细打印件三份，证明张方圆于2018年11月22日、11月23日分别取款4万元、2万元，用于缴纳上述税费。该组证据证明涉案房屋办理过户手续所需缴纳的政府土地收益、土地出让金、税费等均是由张方圆支付。4.涉案房屋2015年7月至2017年9月期间的电费缴费发票五张，证明张方圆及其家人在涉案房屋内居住并交纳电费的事实；江苏有线新沂主营业厅系统查询信息打印件1张、有线数字电视缴费业务凭证打印件7张、2017年4月13日数字电视维护费发票原件1张，证明张方圆于2010年3月23日在涉案房屋中安装了数字电视，用户名为张方圆。该组证据证明张方圆及其家人自2009年起一直对涉案房屋占有使用的事实。刘尚志对上述证据的质证意见为：对上述第1组证据的真实性无异议，但仅能证明涉案房屋购买人系刘寒、黄某。第2组证据不能证明原告的证明目的，其中贷款凭证仅能证明系刘寒贷款购房，存款凭条签名联仅能证明张某、张星、沈华向刘寒账户存款的事实，15张存款凭证只能证明刘寒账户内有资金存入的事实，刘寒账户交易流水反映的张方圆向刘寒账户转款，也只能证明其两人之间具有相应的法律关系。对于第3组证据，从个人所得税及契税缴款书原件可知涉案房屋的实际价值应不低于30万元，而刘寒与张方圆签订的《存量房买卖合同》约定的价款明显低于这一价格，由此可以证实刘寒存在逃避债务、恶意转移财产的行为。对第4组证据真实性不予认可，即便是真实的，也不能证明涉案房屋系张方圆所有。本院认为，实践中，借名买房的发生通常是因为实际购房人由于受限购、限贷政策影响，自身不符合购房或贷款的条件，或者出于转移财产等目的，借用他人名义办理购房及按揭贷款手续，但购房出资及房屋权益均由实际购房人享有。由于借名买房通常发生在家人及亲朋之间，往往出于信任关系而未签订书面协议。因此，在无书面借名买房协议等直接证据的情况下，可从借名买房的原因、购房款支付、房屋占有使用情况等因素予以审查判断房屋权益的实际享有人，并以此确定当事人之间是否存在借名买房关系。具体到本案中，涉案房屋系经济适用住房，刘寒、黄某具备购房资格，张方圆及其家人不具备在本市申请经济适用住房的资格。在此情况下，出于家庭信任关系，张方圆及其家人以刘寒、黄某名义购买涉案房屋，符合其自身实际情况，故张方圆、刘寒关于借名买房原因的陈述具有合理性。同时，涉案房屋原始购房手续系由张方圆及其家人持有，结合张方圆提供的按揭贷款还款凭证（银行存款凭条）、收贷收息凭证、土地出让金、税费凭证以及相应的银行交易记录等证据，亦能够证实涉案房屋按揭贷款系由张方圆及其家人负担，房屋过户相关税费系由张方圆支付。另从张方圆提供的业主上房验房单、电费发票、有线电视开户缴费信息以及双方当事人庭审陈述，可以证实涉案房屋一直系由张方圆及其家人实际居住使用。据此，可以确定涉案房屋权益实际系由张方圆及其家人享有。2010年1月21日，刘寒与张方圆虽签订了《售房协议》，但双方均表示该协议并非双方真实意思表示。而涉案房屋在2010年确系处于限制上市交易的期间内，故张方圆、刘寒关于签订该《售房协议》原因的解释具有一定的合理性，且本案中亦无证据证实该《售房协议》已实际履行，由此可以排除刘寒与张方圆之间就涉案房屋存在买卖关系的情形。综上，本院认为张方圆主张其与刘寒之间就涉案房屋系借名买房关系，具有高度的可能性，应当认定该事实存在。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定，因债务人放弃到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。据此，债权行使撤销权的前提条件系债务人实施了处分自身责任财产的行为。本案中，刘寒与张方圆之间就涉案房屋系借名买房关系，张方圆作为借名人实际享有房屋权益，并有权基于双方之间借名买房的约定要求刘寒协助办理房屋所有权转移登记手续。而刘寒仅是出名人，对涉案房屋并不享有财产权益。刘寒与张方圆至新沂市房产服务中心办理过户手续所签订的《存量房买卖合同》，实质是基于双方之间的借名买房关系而履行出名人协助办理过户手续的约定，并非系对自身责任财产的处分。综上，由于涉案房屋并非系刘寒的财产，不存在刘寒对自己所有的财产进行处分的行为，故刘尚志行使债权人撤销权无事实依据，本院对其诉讼请求不予支持。因刘寒与张方圆之间借名买房合同的效力问题，与刘尚志并无法律上的利害关系，故对刘寒与张方圆之间借名买房合同的效力问题，本案中不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，判决如下：驳回原告刘尚志的诉讼请求。案件受理费80元，由原告刘尚志负担如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  赵方方人民陪审员  刘 敏人民陪审员  韩 杰二〇二〇年十月二十八日书 记 员  张 鑫