上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初22982号原告：上海佳宅房地产经纪有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：唐亚萍，执行董事。委托诉讼代理人：高翔，上海博和律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐青。被告：上海月星环球家饰博览中心有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：丁佐宏，董事长。委托诉讼代理人：马栋巍。第三人：戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX号。法定代表人：赵锦权，大中华区行政总裁。委托诉讼代理人：陈寅立。原告上海佳宅房地产经纪有限公司(以下简称佳宅公司)与被告上海月星环球家饰博览中心有限公司(以下简称月星公司)居间合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法追加戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司(以下简称戴德梁行公司)为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。佳宅公司的委托诉讼代理人高翔、唐青，月星公司的委托诉讼代理人马栋巍，戴德梁行公司的委托诉讼代理人陈寅立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳宅公司向本院提出诉讼请求：1、要求月星公司支付居间费1,015,765.55元；2、要求月星公司支付前述居间费的逾期利息，按照中国人民银行同期贷款利率自2018年4月1日起计算至实际支付之日止。事实与理由：佳宅公司与月星公司自2016年起建立长期合作关系，由佳宅公司为月星公司介绍意向承租方并促成双方签订租赁合同，之后由月星公司向佳宅公司支付居间服务费。2017年12月，佳宅公司接受案外人上海立品康饮料股份有限公司(以下简称立品康公司)的独家委托，与月星公司洽谈承租月星公司名下的上海市凯旋北路XXX号上海环球港的办公室相关事宜，2017年12月25日，佳宅公司经前期与月星公司、立品康公司的沟通促成双方订立了《上海环球港预租意向书》，立品康公司于同月28日向月星公司支付了一个月的租金、保证金、物业管理费合计849,244.44元。2018年1月31日，月星公司与立品康公司订立《上海环球港办公物业租赁合同》，约定由立品康公司承租月星公司名下的位于上海市凯旋北路XXX号40-43层(名义楼层49-52层)房屋(以下简称环球港49-52层房屋)做办公用途，建筑面积2758.78平方米，租期三年，自2018年7月1日至2021年6月31日，每平方米租金9.2元，月租金771,998.60元。合同订立后，月星公司向立品康公司交付了租赁物，2018年2月6日，立品康公司通过银行转账向月星公司支付了三个月的租金、保证金及物业管理费2,547,733.32元。至此，佳宅公司已完成所有居间服务，成功促成了月星公司与立品康公司订立租赁合同，并协助完成了房屋交付以及租金、保证金、物业管理费支付事宜。根据交易习惯，月星公司应当在交付租赁物后60日内支付佳宅公司居间服务费1,015,765.55元，但月星公司始终未支付，佳宅公司先后制作了《佣金确认书》和《佣金催款函》交付月星公司，并于2018年6月委托律师发送了《律师函》，嗣后双方就此事曾进行沟通未果。佳宅公司基于与月星公司长期合作关系在未订立书面居间协议的情况下就提供居间服务，在此之前佳宅公司曾为月星公司提供过数次居间服务，事前事后均未订立书面居间协议，双方形成的交易习惯是佳宅公司作为居间方促成月星公司与承租方订立租赁合同，合同订立后由承租方支付租金、保证金，在月星公司交房后，由佳宅公司向其出具《佣金确认书》，经确认后由月星公司在45至60天内支付佣金，佣金标准按照行业惯例和市场价格为成交标的物的净月租金的150%，本案中，净月租金的计算方式是合同约定的月租金乘以合同约定的租期36个月除以实际使用期限41个月(包含免租期)计算得出。月星公司辩称，不同意佳宅公司的诉讼请求。佳宅公司只为月星公司提供过两次居间服务，并不存在长期合作关系，未形成交易惯例，此前佳宅公司居间介绍的承租人为案外人乐其食品公司，但因为乐其食品公司涉嫌P2P，给月星公司造成较大损失，但月星公司仍然支付了佳宅公司全额居间服务费，此次佳宅公司居间介绍的承租人是立品康公司，但环球港49-52层房屋并没有完成交付，佳宅公司的居间行为未完成，戴德梁行公司是月星公司的代理方，如果居间成功，月星公司将向居间方支付居间服务费以及向戴德梁行公司支付代理费，但此次居间未成功故未向戴德梁行公司支付代理费。佳宅公司在居间过程中存在过错，其先后居间介绍的乐其食品公司和立品康公司，从公司名称和工商信息均显示经营食品，两家公司系关联公司，佳宅公司未如实告知两家公司的关系及存在P2P背景，导致月星公司与立品康公司订立租赁合同，最终给月星公司造成重大损失。佳宅公司与月星公司之间没有约定佣金金额以及支付时间，佣金是按照市场行情上下浮动，为不确定的金额，现同意由法院酌情确定月星公司应当支付的佣金金额。戴德梁行公司述称，其系月星公司的代理方，代理月星公司对外进行环球港写字楼租赁事宜，交易完成后收取代理费，一般情况下承租人押三付一、房屋交付后视为交易完成，才满足支付居间费用的条件，此次交易过程中佳宅公司作为居间方，居间介绍立品康公司与月星公司进行洽谈，最终促成双方订立租赁合同，但由于立品康公司自身原因，环球港49-52层房屋最终并没有交付使用，所以佳宅公司的居间未成功，戴德梁行公司也没有收取代理费。本院经审理认定事实如下：环球港49-52层房屋登记权利人为月星公司。根据戴德梁行公司的官方网站显示，上海环球港系其代理的出租项目之一，项目类型办公室。2017年，立品康公司向佳宅公司出具独家委托书，载明立品康公司全权委托佳宅公司代表立品康公司洽谈关于上海市普陀区凯旋北路XXX号上海环球港办公租赁事宜，直至合同签订。2017年12月，立品康公司与月星公司订立《上海环球港预租意向书》，约定出租方为月星公司，承租方为立品康公司，租赁面积为环球港49-52层房屋，建筑面积2758.78平方米，日租金为每平方米9.2元，租赁期限为3年，自2018年7月1日至2021年6月30日，进场装修时间2018年2月1日，起租2018年7月1日，计租期以外出租方向承租方提供5个月装修期，自2018年2月1日至2018年6月30日，装修期内承租方无需缴纳租金，该房屋的物业管理费为每平方米每月35元，按建筑面积计算，出租方承诺商务条件有效期到2017年12月21日下午17时00分等等。2018年1月31日，月星公司(甲方)与立品康公司(乙方)订立《上海环球港办公物业租赁合同》，约定甲方向乙方出租环球港49-52层房屋作为办公使用，甲方暂定于2018年2月1日向乙方预交租赁物业，以利乙方进场装修，租赁期限自2018年7月1日至2021年6月30日，租赁物业每日每平方米建筑面积租金9.2元，月租金771,998.60元，按月计租，物业管理费为建筑面积每平方米每月28元，每月金额77,245.84元，乙方于合同签署后五个工作日内，须向甲方支付相当于合同三个月的租金和物业管理费2,547,733.32元作为租赁保证金，甲方联系人严琦，地址上海市中山北路XXX号绿洲商务五楼，乙方联系人为庄姿等等。2018年11月，月星公司向本院起诉立品康公司，要求确认月星公司与立品康公司于2018年4月16日解除租赁法律关系，立品康公司支付应付未付的物业管理费和滞纳金、违约金。该案审理过程中立品康公司未做答辩，本院经审理查明2018年1月31日，月星公司与立品康公司签订《上海环球港办公物业租赁合同》，合同签订后，立品康公司缴付租赁保证金及2018年2月及3月的物业管理费，月星公司向立品康公司交付环球港49-52层房屋，自2018年3月7日起，立品康公司开始拖欠应付的物业管理费，月星公司于2018年4月收回环球港49-52层房屋等等。本院于2019年3月25日作出(2018)沪0107民初24967号民事判决书，判决：一、月星公司与立品康公司签订的《上海环球港办公物业租赁合同》于2018年4月16日解除；二、立品康公司支付物业管理费40,633.43元以及逾期付款滞纳金92,695元；三、立品康公司支付违约金2,547,733.32元；四、月星公司返还立品康公司租赁保证金2,547,733.32元。另查明，月星公司与佳宅公司曾订立两份《佣金确认书》，内容分别如下：1、成交房地产为普陀区凯旋北路XXX号29楼BC室，交易方式租赁，成交金额221,268.11元/月，月星公司交易地位是出租方，佣金数额是306,219.25元；2、成交房地产为普陀区凯旋北路XXX号名义楼层47楼整层实际楼层39楼整层，交易方式租赁，成交金额475,056.17元/月，佣金数额641,325.82元，支付时间交房后45日内。2017年9月27日，月星公司向佳宅公司转账支付了前述两笔佣金合计947,545.07元。月星公司与案外人上海优办信息科技有限公司曾订立《佣金确认书》一份，内容如下：成交房地产普陀区凯旋北路XXX号名义楼层27层AB单元实际楼层23层AB单元，交易方式租赁，成交金额232,670.83元/月，佣金数额321,766.73元，支付时间是合同成立时90天内支付。审理中，佳宅公司向本院递交了其委托诉讼代理人唐青与立品康公司负责人张士刑之间在2017年11月至2018年2月期间的微信聊天记录截屏和附件，以及唐青与戴德梁行公司的员工严某某之间在2017年10月至2018年1月期间的微信聊天记录截屏和附件，以证明佳宅公司在此次租赁洽谈过程中提供的居间服务。月星公司对此表示，微信聊天记录的相对方并非月星公司的工作人员，其对于微信聊天的内容并不清楚。戴德梁行公司对此表示，严某某系其员工，对于唐青与严某某之间的微信聊天记录无异议，对于唐青与张士刑之间的微信聊天记录不清楚。审理中，佳宅公司申请证人严某某到庭作证，严某某陈述：其原为戴德梁行公司写字楼部的员工，于2019年5月离职，戴德梁行公司是环球港租赁项目的代理方，月星公司委托戴德梁行公司作为独家代理，代理写字楼部分的独家招租，面向全市中介，唐青是佳宅公司的工作人员，从带看房屋到签约都是严某某作为月星公司的代理方和佳宅公司作为中介方负责的，因多次居间服务认识了唐青，2017年年末，唐青联系严某某并推荐了客户立品康公司，带看房屋、洽谈以及签订合同、付款的过程都是完善的，一般情况下是租赁合同签订后，中介和月星公司签订一份佣金确认书，确定支付佣金比例，自其2017年经手环球港项目以来最低佣金比例是150%，2018年、2019年曾经有过调高，在代理的环球港项目中，佣金由月星公司支付，承租人无需支付佣金，由于立品康公司的租赁合同和租金支付时间正逢过年，其和唐青确认过佣金金额，再由佳宅公司提供佣金确认书给月星公司盖章，但因为过年未敲章，过完年立品康公司出事了，一般情况下承租人支付首期租金和保证金后三十天内支付佣金，月星公司事先不会和居间方签订居间协议的。本院向严某某出示了佳宅公司提交的唐青与其之间的微信聊天记录截屏，严某某表示确实是其与唐青的微信聊天记录，内容真实无异议。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人在中介活动中，以促成委托人与第三人订立合同从而获取报酬为目的，故居间人收取佣金的前提之一是促成交易。本案中，结合各方当事人的当庭陈述、证人证言、各方当事人提交的证据，佳宅公司作为居间方，向立品康公司推荐了环球港49-52层房屋，同时将立品康公司作为承租方的信息提供给了月星公司的代理人戴德梁行公司，促使租赁双方就租赁意向书、租赁合同等在内的文件内容经过反复磋商确定了最终版本，最终促成月星公司与立品康公司订立了房屋租赁合同。另，根据他案查明的事实，可以认定月星公司与立品康公司已经实际履行租赁合同，月星公司向立品康公司交付了环球港49-52层房屋，立品康公司则按约支付了合同项下相应的费用，因此，佳宅公司与月星公司虽未签订书面居间合同，但月星公司通过佳宅公司的居间介绍就环球港49-52层房屋与立品康公司订立了房屋租赁合同并实际履行，佳宅公司已履行了居间合同的主要义务，双方形成事实居间合同关系，佳宅公司居间已经成功，月星公司支付佣金条件已成就。月星公司辩称环球港49-52层房屋并未实际交付，因此佳宅公司居间未成功，与事实不符，本院难以采信。佳宅公司在为月星公司提供居间服务时，立品康公司处于正常经营状态，立品康公司在租赁合同订立后涉嫌刑事犯罪是佳宅公司在向月星公司提供居间服务时无法预见的，月星公司亦未提供证据证明佳宅公司存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况损害月星公司利益的情形，因此对于月星公司认为佳宅公司在居间过程中未向其如实告知承租方的公司实情，对其造成巨大经济损失的观点，本院不予采信。关于居间服务费金额，佳宅公司与月星公司之间并未订立佣金确认书，双方未就佣金金额以及佣金支付时间进行书面确定。佳宅公司主张根据一般行业惯例，佣金金额是净月租金的150%，月星公司则认为佣金是按照市场行情上下浮动，为不确定的金额。本案中，结合佳宅公司提供的服务以及本案具体情况，并考虑立品康公司在承租环球港房屋后不久即发生违约行为，本院酌情确定居间报酬为880,000元。至于延期支付的利息，由于双方未订立佣金确认书，未就佣金支付时间有所约定，况且双方发生纠纷起因是未能签订规范的居间合同或佣金确认书所致，故本院对佳宅公司要求月星公司支付延期付款利息的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十六条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款规定，判决如下：一、被告上海月星环球家饰博览中心有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海佳宅房地产经纪有限公司支付居间报酬880,000元；二、驳回原告上海佳宅房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,614元，由原告上海佳宅房地产经纪有限公司负担1,953.28元，由被告上海月星环球家饰博览中心有限公司负担12,660.72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 曹 彬审 判 员 戴 燚人民陪审员 薛 菊二〇二〇年八月五日书 记 员 计晓菲附：相关法律条文第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。