西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终6894号     上诉人（原审原告）:冉令山，男，1985年7月28日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：翟阳，陕西融德律师事务所律师委托诉讼代理人：张亦奇，陕西融德律师事务所实习律师。     被上诉人（原审被告）：邹清礼，男，1969年11月18日出生，汉族，河南省淅川县居民，住河南省淅川县楼上。委托诉讼代理人：周飞，河南赏春律师事务所律师。 上诉人冉令山因与被上诉人邹清礼房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初2301号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。冉令山上诉请求：1、撤销一审民事判决书，改判邹清礼继续履行《商品房售房协议》并配合冉令山办理房屋过户登记手续；2、判令邹清礼承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，《商品房售房协议》的性质属本约合同，而非预约合同。原审判决认为涉案《商品房售房协议》不属于正式的商品房买卖合同，依据合同性质仅系预约合同的性质，是严重的事实认定错误。涉案《商品房售房协议》虽形式较为简单，但其中对房屋坐落、交易价格、双方权利义务、房屋过户时间及违约责任等房屋买卖合同核心条款都有明确约定。且协议较为简单的主要原因在于冉令山一直租住于涉案房屋中，对房屋情况已充分了解，《商品房售房协议》签订后双方也一直依据合同约定履行各自义务。故协议双方对《商品房售房协议》的性质并无争议， 《商品房售房协议》已具备房屋买卖合同性质，属于正式的本约合同。 二、原审判决适用法律错误，本案不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“法律上或事实上的不能履行”情形。原审判决认为依据西安市XX房交易流程，网签合同的成立并生效、签订资金监管协议及全额将购房款存入资金监管账户，系房屋办理所有权移转过户登记的必要的前提条件。本案中冉令山和邹清礼未签订正式的房屋买卖合同，未办理网签及资金监管，本案所涉合同存在法律及事实上的履行不能。原审判决的认定存在明显的法律适用错误。西安市XX房交易流程仅属于管理性规定，不是法律上的强制性规定。并且在协议履行过程中，冉令山多次积极表现出履约意愿及履约诚意，也具备履约能力。邹清礼正是因为房屋价格上涨拒绝履行合同，不配合冉令山办理网签等过户登记手续，是严重的违背诚实信用原则的行为。如因为邹清礼的严重违约行为认定《商品房售房协议》存在法律上和事实上的履行不能，无异于纵容此等基于房价上涨恶意毁约的行为，与《合同法》的诚实信用原则相违背。综上所述，原审在审理该案时事实认定及适用法律均严重错误，是违反合同最基本的诚实信用原则的错误判决。故冉令山为了维护自身合法权益，特向贵院提起上诉，望判如所请。邹清礼辩称，一、本案中商品房售房协议确属预约性质合同。案涉商品房售房协议是我和冉令山之间就二手房的买卖达成的意向，虽然对房屋的买卖作出了部分约定，但约定的内容过于简单，比如对合同价款是由冉令山自行付清还是通过银行按揭方式付清就没有约定。最为关键的是，双方在协议特别约定：未付清购房款前双方按之前的租住协议履行。如果该协议属于买卖房屋合同，那么房屋买卖与房屋租赁是相互排斥的，不能同时并存。双方在协议中特别约定双方仍按租赁合同履行，很显然是对房屋的买卖进行了预约。由此可见，双方协议属预约的性质十分明显。一审中，冉令山向法庭陈述自己为了办理房贷向中介支付了高额费用，冉令山自己在寻找经纪机构办理二手房买卖，也就是说，最终会排除自行成交方式。事实上，金融机构是不可能根据我与冉令山签订的不足200字的“商品房售房协议”为其办理房贷。根据西安市《关于实行二手房买卖合同网上签约和交易资金监管有关问题的通知》第一条的规定，自2015年1月1日起，在城六区范围内已取得房屋所有权证的二手房进行买卖的，当事人必须通过市住房保障和XX房买卖合同网上签约系统签订买卖合同，并委托市XX中心设立的交易保证机构实施交易资金监管。所以说，本案中的商品房售房协议无论在事实上还是在法律意义上都不能称之为本合同，再结合西安市本地二手房买卖必须通过网签系统签订买卖合同的实际情况，本案中商品房售房协议确属预约性质合同无疑，原审判决认定正确，法律关系把握精确。二、原审判决适用法律正确。本案是房屋买卖合同纠纷，结合本案事实，我认为商品房售房协议已经不具有继续履行的可能。首先，在诉讼中，冉令山在租赁期内欺骗我提供我与妻子的身份证件、结婚证件、房屋所有权证件，在我不知情的情况下准备以我的房产抵押贷款，给我的财产安全造成威胁，由此我已表示不愿向冉令山出售房屋。其次，冉令山在预约的2018年12月8日付款期限前并未付房款。不仅如此，冉令山对约定的房租也未再支付。在此情形下，冉令山仍提出要求我继续履行合同为其办理房屋过户登记是极其不合理的。原审判决综合案情，适用《合同法》第一百一十条的规定准确、恰当、合理。综上，请二审法院维持原审判决，驳回冉令山的上诉请求。冉令山向一审法院起诉请求：1、邹清礼继续履行《商品房售房协议》，向冉令山交付位于白沙路 3 号摩登 BOBO 第 11 幢 2 单元 1303 室房屋（房产证号：西安市房权证雁塔区字第 10751040413-20-11-21303-1）并配合冉令山办理过户登记手续；2、 本案的诉讼费用由邹清礼承担。 一审法院认定事实：冉令山（乙方）、邹清礼（甲方）及第三人西安旭诚房地产营销策划有限公司（中介方）于 2016 年 12 月签订《房屋租赁合同》，合同约定：“1、甲方自愿将坐落在西安市雁塔区摩登 BOBO 第 11 幢 2 单元 1303 室的房屋通过中介有偿出租给乙方作为居家使用；2、甲、乙双方议定的上述房屋月租为壹仟陆佰伍拾元。租赁期限自 2016 年 12 月 8 日至 2017 年 11 月 7 日止； 3、乙方向甲方缴纳房屋保证金 1650 元整，合同到期终止后，乙方将所有费用结清且房屋设施完好无损时，甲方将保证金退还给乙方。否则将按规定从中抵扣，不足部分由乙方补齐；4、承租期内，房屋自然损坏由出租方修缮，人为损坏由承租方修缮；5、 甲方的责任与义务：甲方已依法取得该房屋所有权或使用权，权属清晰，无争议；出租时不在建设拆迁公告范围内；已取得房屋其他共有人同意，能保证正常居住和使用；不在有关法律法规限制出租范围内；出租前房屋的物业管理及配套设施等基础费用由甲方结清。6、乙方的责任和义务：保证自己及居住人身份合法，并保证对该房屋的安全及使用承担责任；乙方无权擅自将房屋转租、借让他方，若遇特殊原因确需转租的，必须经甲方书面同意，并禁止逾期居住；对房屋进行装饰、改动需经甲方书面同意，若由于自身原因造成火灾或房屋破损应维修至原建筑装饰标准；乙 方不得利用承租房屋进行非法活动，损害公众利益；合同期间内该房屋的水电费、物业管理费、暖气费、有线电视使用费、通讯网络费等由乙方承担；乙方的人身财产安全自行承担责任；逾期交纳房租的，除应及时如数补交外并应支付月租金30%的违约金， 经甲方催告 10 日内仍未交付房租，甲方有权收回房屋并罚扣保证金；自然磨损折旧，不承担责任；人为损坏议价补偿或恢复至原状；乙方明确表示不再续租的，甲方或委托的中介方有权带领新承租人看房，乙方给予配合；7、中介方责任和义务:督促双方按合同条款顺利履行义务，调解合同期内双方出现的纠纷，帮助被侵害方追讨违约金，按规定金额收取中介费用。8、合同期内，若任何一方违约须提前一个月通知对方，并支付对方一个月房租作为违约金；9、免责条件：房屋因不可抗力毁坏造成甲乙双方损失，双方互不承担责任。”2018 年 2 月 6 日，冉令山（乙方）、 邹清礼（甲方）签订《商品房售房协议》，约定：“邹清礼将位于白沙路 3 号摩登 BOBO 第 11 幢 2 单元 1303 室房屋（房产证号：西安市房权证雁塔区字第 10751040413-20-11-21303-1），以 355000 元的价格出售给冉令山，并约定冉令山应支付定金 5000 元，于 2018 年 12 月 8 日前付清房款并过户。逾期未付清视为违约，定金不退。若邹清礼违约赔付冉令山定金并支付一倍定金作为赔偿。未付清房款前，双方按之前租房协议履行。”冉令山分别于 2018 年 2 月 6 日、2018 年 3 月 7 日以现金及支付宝转账方式向邹清礼支付定金 5000 元。邹清礼于 2018 年 6 月 7 日与冉令山的微信聊天中明确表示其不愿继续履行上述协议，并自愿退还定金及赔偿定金同等的违约金。庭审中，冉令山坚持其诉讼请求，邹清礼不愿与冉令山继续履行商品房售房协议。另查，冉令山、邹清礼双方未就本案所涉房屋的买卖办理网签及资金监管手续。 一审法院认为，冉令山、邹清礼双方签订的《商品房售房协议》系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应当认定为有效协议。但该协议内容仅包括双方当事人基本情况，房屋的基本情况，价款计算及支付房款时间的约定，该协议相对正式订立的房屋买卖合同比较简单，仅是在订立正式的商品房买卖合同之前所签订的合同，并非对房屋买卖结果进行直接确认，不属于正式的商品房买卖合同，依据合同性质仅系预约合同的性质。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务 的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。经释明，冉令山在庭审中坚持其诉讼请求，要求邹清礼继续履行协议，交付房屋并配合冉令山办理过户登记手续。依据西安市XX房交易流程，网签合同的成立并生效、签订资金监管协议及全额将购房款存入资金监管账户，系房屋办理所有权移转过户登记的必要的前提条件。而本案中，冉令山、 邹清礼双方未签订正式的房屋买卖合同，也未至西安市房屋管理局办理网签及资金监管，本案所涉合同存在法律及事实上的履行不能，现邹清礼已明确拒绝履行本案所涉协议，故对于冉令山要求交付房屋办理房屋过户登记的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，兹依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告冉令山的诉讼请求。 本案案件受理费 6625 元，由原告承担。 本院二审期间，当事人均未向本院提交新证据。本院查明一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，冉令山与邹清礼订立的《商品房售房协议》符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。冉令山与邹清礼在涉案房屋买卖合同中约定了双方当事人的基本信息，交易房屋的基本情况，交易价格及支付方式、期限，房屋过户期限，违约责任等内容，虽然内容简单，但已具备房屋买卖合同的基本内容，为房屋买卖本约合同，非房屋买卖预约合同。一审法院对此合同性质认定错误，应予纠正。关于西安市XX房交易流程规定，属地方政府关于规范房屋买卖行为的行政规定，不影响涉案合同的效力，亦不构成涉案合同法律及事实上的履行不能，一审法院认定涉案合同存在法律及事实上的履行不能错误，本院予以纠正。邹清礼在合同履行期间，明确表示拒绝继续履行涉案合同，属违约行为。鉴于涉案合同不存在法律及事实上履行不能的情形，以及鼓励交易、诚实信用的法律原则，冉令山诉请继续履行涉案合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。因双方在合同中约定支付购房款与过户同时履行，冉令山应在涉案合同继续履行时及时支付购房款，故关于购房款本院在本案一并处理。因涉案房屋现由冉令山实际占有、使用，故冉令山诉请邹清礼交付房屋，本院不予支持。综上所述，冉令山的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初2301号民事判决；二、冉令山与邹清礼于2018年2月6日签订《商品房售房协议》有效，继续履行；三、本判决生效30日内冉令山向邹清礼支付房款350000 元；四、本判决生效30日内邹清礼将位于西安市白沙路 3 号摩登 BOBO 第 11 幢 2 单元 1303 室房屋（房产证号：西安市房权证雁塔区字第 10751040413-20-11-21303-1）变更登记至冉令山名下；五、驳回冉令山其余诉讼请求。一审案件受理费 6625 元，冉令山已预交，由冉令山负担1325元，邹清礼负担5300元。 二审案件受理费6625元，冉令山已预交，由冉令山负担1325元，邹清礼负担5300元。邹清礼应负担之诉讼费冉令山在支付购房款时予以扣减。 本判决为终审判决。审判长  王  宏    审判员  张  伟    审判员  侯新省二〇二〇年一月十七日（院印）书记员 宁  越