广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初21618号原告：彭超，男，1986年9月20日出生，汉族，身份证住址湖南省邵阳县*************，公民身份证号码430************576。委托诉讼代理人：金骅，广东品政律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈锦活，广东品政律师事务所律师。被告：中山市嘉利木地板有限公司，住所地广东省中山市南区***，统一社会信用代码914**********086XD。法定代表人：富强,经理。委托诉讼代理人：何卉，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏敏静，广东凯行律师事务所律师。原告彭超诉被告中山市嘉利木地板有限公司（以下简称嘉利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭超的委托诉讼代理人金骅、陈锦活，被告嘉利公司的委托诉讼代理人苏敏静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭超向本院提出诉讼请求：判令1.被告向原告返还租金508773.75元、厂房押金（保证金）446666元、广告费146800元，合计1102239.95元；2.被告向原告退回一倍租赁押金（保证金）446666元及3个月租金669999元。庭审过程中，原告以被告已返还租金20万元为由，变更诉讼请求第一项中要求返还的租金金额为308773.75元。其他诉讼请求不变。事实和理由：2019年3月22日，原告与被告签订《房地产租赁合同》，约定被告将位于中山市南区***沙田“园山”的土地及土地上的建筑物、空地出租给原告使用；该租赁物2019年的月租金为223333元，签订合同时原告应先付三个月租金以及租赁保证金446666元给被告，同时约定被告最迟于2019年5月31日将租赁物交付原告使用。签订合同后，原告向被告支付了3个月的租金及保证金合计1116666元。然而被告却未能在约定时间交付租赁物。原、被告双方于2019年6月28日签订《补充协议》，约定了有关租赁合同处理事宜。但被告又未按《补充协议》的约定履行义务。原、被告双方又于2019年10月25日签订《租赁合同补充协议》，约定被告分三期退还原告剩余租金及押金955440.95元及原告前期支付的广告费146800元，合计1102240.95元；同时约定，如被告未按约履行，需要双倍退回原告所交的厂房押金，并另外赔偿乙方3个月租金作为补偿。《租赁合同补充协议》后，被告除支付了10万元外，就没有再按《租赁合同补充协议》约定履行还款义务，经过原告多次催告，依然未果。被告嘉利公司辩称，1.被告于2019年6月至2020年5月期间，陆续向原告退还租金及相关款项合计95万元，该款应在原告主张的金额中扣减；2.《租赁合同补充协议》中约定的违约赔偿金包括双方退还押金及三个月租金，该约定金额过高，违约金应不高于原告彭超要求嘉利公司退还款项1102239.95元的百分之三十，请求法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，经核对原件后在卷佐证。本案经审理认定事实如下：2019年3月22日，嘉利公司与彭超签订《房地产租赁合同》一份，合同约定嘉利公司出租位于中山市南区***沙田“园山”房地产给彭超，建筑面积14691.16平方米；租赁时间从2019年至2029年，用于工业制造、办公、仓库及商业；月租金223333元；彭超于合同签订之日向嘉利公司交付保证金446666元；嘉利公司将厂房清空后交付彭超使用，最迟2019年5月31日前交付使用；嘉利公司逾期支付房地产给彭超，逾期交付达3日以上的，彭超选择继续履行合同的，有权以交纳的保证金为基数按照每日万分之三收取嘉利公司的违约金；如彭超选择解除合同的，有权要求嘉利公司双倍返还租赁保证金。合同签订后，彭超向嘉利公司交付了三个月租金合计669999元及租赁保证金446666元，合计1116666元。嘉利公司未能在交房期限内交付租赁房屋，双方于2019年6月28日签订《补充协议》一份，协议约定，嘉利公司交付时间延期至2019年8月31日，如在此期间还未能交房，此协议及合同终止，彭超由此产生的费用，嘉利公司应在3个工作日内返还；彭超交付的租金（合计1116666元）从2019年3月22日起开始按月息1.5%计算计息至2019年8月31日；彭超与彭超的客户在本合同内发生的违约金50万元由嘉利公司承担。2019年10月25日，双方再次签订《租赁合同补充协议》一份，合同约定嘉利公司尚欠彭超厂房押金、租金955440.95元及彭超前期支付的广告费146800元，合计1102240.95元，嘉利公司在2020年1月15日之前分期偿还；嘉利公司未按约定偿还款项，嘉利公司需双倍退回彭超厂房押金并赔偿彭超三个月租金作为补偿。另查，嘉利公司在2019年6月至2020年5月18日期间分多笔共向彭超偿还款项合计95万元。其中偿还彭超与彭超在合同内发生的违约金50万元，偿还2019年3月22日至2019年8月31日期间占用的租金及保证金11166666元的利息88774.95元，剩余361225.05元用于返还彭超已交的租金。彭超称嘉利公司除偿还上述95万元外，未返还剩余租金、租赁保险金、广告费及支付违约金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。彭超与嘉利公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同合法有效。嘉利公司未依约交付租赁房屋，已构成违约，应承担返还租金、租赁保证金及支付违约金的违约责任。双方对嘉利公司应返还彭超租金308774.95元及厂房保证金446666元、广告费146800元合计902240.9元均没有异议，本院予以确认。双方争议焦点是嘉利公司因违约是否应另行向彭超返还厂房保证金446666元并赔偿三个月租金669999元合计1116665元。本院认为，嘉利公司未依约按时交付租赁房产，已构成违约，对彭超造成损失，应承担违约责任。违约损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，约定的违约金过分高于造成损失的，应适当减少。本案中，双方约定的双方返还厂房保证金及赔偿三个月租金均属于违约金的约定范围，嘉利公司实际已经支付彭超的租金损失50万元、支付了资金占有期间的利息88774.95元并承诺支付彭超前期已支付的广告费146800元，这两项费用均属于弥补彭超实际损失的费用，彭超另行再要求偿还一倍厂房保证金及赔偿三个月租金合计1116666元，明显高出其实际损失及可预见损失的范围，该合同条款的约定，显失公平，本院予以调整。嘉利公司主张应按不超过嘉利公司应退还金额1102239.95元的30%计算违约金。本院结合案涉房屋状况、嘉利公司未返还金额情况及预期损失情况，本院将嘉利公司应支付彭超违约金酌定为330672元（1102239.95元×30%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第二百十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告中山市嘉利木地板有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告彭超返还厂房保证金446666元、租金308773.75元及支付广告费146800元二、被告中山市嘉利木地板有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告彭超支付违约金330672元。三、驳回原告彭超其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12275元，诉讼保全费5000元，合计17275元（原告彭超已预交），由原告彭超负担6119元，由被告中山市嘉利木地板有限公司负担11156（被告中山市嘉利木地板有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告彭超）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  周光辉二〇二〇年十月十日书记员  雷绮婷车晓晴