贵州省水城县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0221民初1191号原告：康柱进，男，汉族，大专文化，1964年2月18日出生，住贵州省六盘水市钟山区。被告：马玉梅，女，汉族，1979年10月20日出生，住贵州省纳雍县，现住贵阳市白云区。第三人：六盘水嘉名房地产经纪有限公司，住所地：六盘水市钟山区川心小区泰丰商住楼，统一社会信用代码：91520200766071478W。法定代表人：陈羿宏，系该公司执行董事。特别授权委托诉讼代理人：金卫萍，系贵州灏峰律师事务所律师，执业证号：15202201011743931。原告康柱进诉被告马玉梅、第三人六盘水嘉名房地产经济有限公司（以下简称“嘉名房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告、第三人代理人到庭参加诉讼，被告马玉梅经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决请求被告赔偿损失8万元；2、判决请求被告马玉梅赔偿违约金83846.704元，给本案合同中位于高林路汇麒公寓A栋1单元702室的房产办理房屋产权证购房银行按揭贷款。3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：一、原告康柱进据被告与第三人签订《委托代理销售协议》的事实于2007年10月28日与第三人签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定了房屋价格、交房时间、房款交付方式及除闭路电视外的五通、办证及费用（委托代收代缴）等事项。合同签订后，原告按合同约定向第三人交了购房首付款27736元、除闭路电视外的五通及办理房屋产权费用即购房代收代缴费7334元。《委托代理销售协议》《房屋买卖合同》不违法律规定，合法有效。（合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务）。合同双方未完全履行的责任完全由二被告造成的。代收代缴费7334元中包含3400元的城市管道燃气安装费，房产交易费及其他费用，至今没有给合同中位于高林路汇麒公寓A栋1单元702室办理安装城市管道燃气。除水电外没有办理一项与办理房屋产权证相关的手续，其他费用也一直被占用，例如应当向税务部门交的房产交易税等。（据原告所知汇麒AB栋的代收代缴费用也被占用）。经过原告回忆09年1月涉案房产经过被告建设已经安装防盗门，可是楼梯护栏、门窗、没有安装，水电没通，原告在B栋看工地师傅处签字拿了一把装修钥匙进入涉案房产内查看发现墙上有开裂现象于是通知第三人，并将装修钥匙交还给第三人，以后多次催促第三人要求尽快安装水电等设施无果，于2010年12月31日发现水电己经通，可以装修入住，立即到第三人签字拿整套钥匙（被告水电装好后没有公告也没有通知原告），2010年12月31日距2008年6月30日共计914天，根据《房屋买卖合同》第四条、及合同法第一百一十四条（当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法）规定，914*91736*1/1000=83846.704元。给予装修钥匙很容易，只要主体工程完工，抬一扇门装上就有了，达不到使用居住条件有何用，反之达到了使用居住条件，即使丢失钥匙，换一道门或者一把锁的事情。实际上涉案房产至今没有取得验收合格证，安装燃气，只是按照交钥匙这一段可以计算天数的违约金时间。原告奉劝二被告，尽快完善合同。二、被告向水城县人民法院起诉，人民法院作出（2019）黔0221民初2094号判决，驳回了被告诉请旳《房屋买卖合同》无效和要求原告交回涉案房产的诉求。原告根据被告的起诉书了解到水城县宅基地建房后产权办理工作一直处于停滞，也就是不能办理产权证，可是在《代理销售协议》、《房屋买卖合同》领取钥匙，装修入住等过程中一直隐瞒这一重要事实，在装修入住之前如果告知这一重要事实，原告都会要求撤销合同，减少损失，赔偿违约金，根据合同法第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。1、由于被告没有办理房屋产权证至使涉案房产价格相比全产权房价格低20万~30万。原告在水钢旳工改房产只有房产证，没有土地权使用证，在出售时不能过户，不能按揭，只签了简单的合同，价格相较全产权房低10万左右，这就证明了产权旳重要性。现在双水全产权房价超5千，涉案房产房价如果产权齐全，应当值40万，由于没有产权，只10万左右，相差30万。2、由于被告隐瞒了不能办理产权证旳重要事实，至使原告购买了涉案房产，不能在2008年时购买钢城花园房产，2008年钢城花园正在热销，并且产权齐全，价位相近，己经十多年了，按揭早己还清，价格达到了四五十万元之多。现在卖出以买入差25万元以上。3、由于购买了涉案房产后，难以购买其他房产，可以说改变了后半生旳生活，居住在涉案房产里，在2014年在卡达凯斯往家路口处出车祸差点丢掉性命，造成九级伤残，治疗费就是3万左右根据侵权责任法第22条规定计算，赔偿金就是四十多万。与被告隐瞒该事实存在因果关联性。在被告隐瞒了不能办理产权证旳重要事实后购买了涉案房产，在原告没有任何过错的情况下被被告及第三人两次告上法庭而对博公堂，我们都是普通的老实人，自己买的房子要被收回。综上所述，1、被告延迟交钥匙达914天，原告根据合同规定计算的违约金；2、被告隐瞒了水城县宅基地在建房后一直处于停滞，也就是不能办理产权证，购买了涉案房产后原告损失惨重，所需赔偿只是原告损失的一小部分，请求法院支付原告的全部诉请。如果被告愿意以双水现在全产权价格40万元回购涉案房产，原告愿意协商放弃部分权利。为此，原告诉至法院。本院向被告马玉梅依法送达民事起诉状副本、诉讼通（告知）书、开庭传票等法律文书后，被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，未向本院提交证据，亦未作答辩。第三人辩称：根据2019黔02**民初4330号民事判决书，原告方错列本案被告，生效法律文书已经认定第三人与原告之间存在房屋买卖关系，与马玉梅之间无房屋买卖关系，二、原告方去提起本案诉讼，第二项诉讼请求，属于重复诉讼，且已经超过诉讼时效，在2019黔02**民初4330号民事判决书中，已经支持了原告主张逾期交房的违约金，驳回了原告其他诉请，所以是重复诉讼，原告主张由被告赔偿经济损失八万元，无损失依据，且被告不是案涉合同的当事人，现阶段第三人已经向水城县人民法院提起诉讼，要求被告支付剩余购房款，若原告认为有权利被损害，可在将来的诉讼中提起反诉，故请法院驳回原告全部诉请。经审理查明，2007年4月15日，第三人嘉名房地产公司（作为乙方）与被告马玉梅（作为甲方）签订了《委托代理销售协议》，该协议约定“为了促进汇麒公寓商住楼项目的销售，甲方委托乙方代理销售，双方本着平等、友好、互利互惠的原则，就委托销售事宜达成如下协议条款，甲、乙双方共同遵守执行。一、协议期限：委托期限从2007年4月15日起至本商住楼销售完毕。二、甲方的责任及义务。1、甲方委派专人配合乙方的销售工作。2、所有委托给乙方进行销售的住宅及门面，甲方不得自行销售、接待任何客户，甲方应将客户引向乙方销售人员，由乙方接待，确属甲方亲戚或朋友购房，甲方若愿意打折，低于基价销售，甲方应通知乙方，并告知客户做好价格保密工作。3、负责办理商品房预售许可证。4、保证工程质量和交房日期。5、提供售楼部及办公用品。6、负责办理房屋产权证。7、有权指导、检查乙方工作，对乙方的销售业务及内部分配不予干涉。8、有义务做好本合同的保密工作，以防止对销售造成不利影响。三、乙方责任及义务。1、本着使楼盘的社会效益、经济效益最大化的原则，通过广泛的市场调查和分析，制定营销策划和实施计划。2、负责销售款和定金的收取，财务专用章、商品房结算发票由甲方保管使用。3、不得超出甲方规定的书面宣传内容和范围进行宣传和承诺。……。8、负责办理银行按揭。9、负责销售过程中有关与工商、城管、税务等部分的对外协调工作。四、销售及提成费用事宜。（一）甲方将本项目可供乙方销售的楼宇房屋提供准确清单（住房**，面门11个），并以双方签字确认为销售范围。（二）销售价格及进度：……。4、本项目对客户的付款方式为三种：一次付款、分期付款和按揭付款。客户与甲方签订了商品房购房合同，视为买卖合同成立，乙方对该套房销售成功，甲方应付提成，提成按月结算，每月15日结算上一个月的提成。违约责任:(一)甲方1、任何因有关房屋质量及办理相关产权等问题造成客户与公司的纠纷，其后果由甲方独自承担。2、……。3、乙方已销售的房屋甲方无权退房，如甲方退房，必须照常给予乙方结算佣金。（二）乙方1、不得以虚假之辞欺骗客户，只能在甲方的统一范围内对客户进行销售承诺。2、不得以甲方名义从事协议规定销售楼宇以外的的任何商业活动，否则甲方有权终止本协议并追究乙方的法律责任。”第三人在该协议乙方处签章，被告在该协议甲方处签名捺印。2007年10月28日，第三人（作为甲方）与原告康柱进（作为乙方）签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：“一、甲方将高林路汇麒公寓A栋1单元A702号住房出让给乙方。二、双方协商一致，按建筑面积计算房屋价款，该房面积74.1㎡（最终以房产证面积为准）单价1238元/㎡，总价91736元。三、乙方选择下列第3种付款方式:3、按揭付款：即本协议签订之日支付总房款的30%，计27736元。按揭款64000元由甲方为乙方办理银行按揭，但乙方必须无条件提供所需证件。四、交付期限及违约责任：1、甲方定于2008年6月30日前将乙方所购房产交付给乙方。若超期不能交付，每拖一日，承担总房款1‰的违约金。……五、办理房屋产权、土地分户以及各项开户的费用由乙方承担，并于签定合同当日一次性缴付给甲方，由甲方代缴，详细收费标准见附件《收费清单》。六、若乙方不能提供合法证明文件办理房产证及银行按揭的，全部责任由乙方负责。若甲方不能为其办理房产所有权证和土地证的，全部责任由甲方负责。”第三人在该合同甲方处签章，原告在该合同乙方处签名捺印。同日，原告向第三人支付了购房款首付27736元及购房代收代缴款项7334元。2009年第三人将所出售房屋钥匙交付给了原告。2010年10月20日，水城县双水供水有限责任公司给原告位于汇麒公寓A栋1单元A702号房屋安装了水表。另外，被告分别于2013年10月30日取得了水国用（籍）第20131045号土地使用权证（该证载明:土地使用权人马玉梅，坐落双水新区石桥巷，地类（用途）城镇住宅，使用权面积220㎡）、2013年10月30日取得了水国用（籍）第20131046号土地使用权证（该证载明:土地使用权人马玉梅，坐落双水新区石桥巷，地类（用途）城镇住宅，使用权面积220㎡）、2013年11月20日取得了水国用（籍）第20131082号土地使用权证（该证载明:土地使用权人马玉梅，坐落双水新区高林路石桥巷，地类（用途）城镇住宅，使用权面积440㎡）。上述事实，有原告身份证复印件、委托代理销售协议、房屋买卖合同、土地使用权证复印件水国用（籍）第20131045号、证明、收款收据、第三人营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、（2019）黔0221民初4330号民事判决书等证据在卷佐证，结合当事人陈述，足以认定。本院认为，本案之起因，系被告马玉梅在双水新区楼后，于2007年4月15日与第三人嘉名房地产公司签订《委托代理销售协议》，委托嘉名房地产公司进行销售。嘉名房地产公司接受委托后，再于2007年10月28日以其名义与原告康柱进签订了本案《房屋买卖合同》，将汇麒公寓楼Ａ栋1单元Ａ702号住房以91736.00元的价格以按揭方式出售给康柱进，康柱进亦按约定支付了首付房款27736.00元及其他款项。2013年10月30日，被告正式取得了关于汇麒公寓楼的水国用（籍）第20131045号国有土地使用证。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，合同的效力与物权的效力应当区别对待,合同的生效不以物权的效力为前提,因此，原告与第三人签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同。本案中，对于原告提出要求被告赔偿损失8万元的诉请。庭审中，原告称该项诉请8万元损失涉及原告入住后于2014年12月26日从卡达凯斯往案涉房产方向发生交通事故而造成原告受伤的损失费用及案涉房屋没有房产证与具有房产证房屋价值之间的差额损失费用。由于本案系房屋买卖合同纠纷，原告提出的该项诉请损失费用涉及侵权行为，且原告提供的证据道路交通事故复核结论上载明系原告驾驶电动自行车与驾驶员左三平驾驶的拖拉机相撞，造成原告受伤及两车损坏的交通事故，故被告并非该交通事故的侵权人，因此对于原告要求被告赔偿原告因发生交通事故所产生的损失费用，本院不予支持。案涉《房屋买卖合同》系原告与第三人之间所签订，根据合同的相对性，被告并非系该合同的相对方，原告基于《房屋买卖合同》向被告提出赔偿案涉房屋没有房产证与具有房产证房屋价值之间的差额损失费用和要求被告赔偿违约金83846.704元，给本案合同中位于高林路汇麒公寓Ａ栋1单元702室的房产办理房屋产权证购房银行按揭贷款的诉请，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告康柱进的诉讼请求。案件受理费3578元，因适用简易程序减半收取1789元，由原告康柱进负担（原告已预交）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判员  张艳二〇二〇年六月三十日法官助理赵霞书记员席亚杰