河南省新乡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0721民初918号原告：新乡县农村信用合作联社，住所地：新乡县府前街和中央大道交叉口。法定代表人：王晓民，任理事长。委托诉讼代理人：张晓云，女，汉族，1969年9月16日出生，住新乡市，该社员工。委托诉讼代理人：田婧，女，汉族，1982年4月7日出生，住新乡县，该社员工。被告：李得江，男，汉族，1989年12月4日出生，新乡市。被告：朱止倩，男，汉族，1985年8月10日出生，住新乡县。被告：朱小艳，女，汉族，1983年12月31日出生，住新乡县，系朱止倩之妻。被告：新乡市晟源房地产开发有限公司，住所地：新乡县七里营镇刘庄路109号。法定代表人：秦书方。原告新乡县农村信用合作联社（下称县联社）诉被告李得江、朱止倩、朱小艳、新乡市晟源房地产开发有限公司（下称晟源公司）金融借款合同纠纷一案，原告于2020年5月21日诉至本院。依法适用简易程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理，原告县联社之委托诉讼代理人张晓云到庭参加诉讼，被告朱止倩、朱小艳、李得江、晟源公司经传票合法传唤未到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告县联社向本院提出诉讼请求：1.判令被告李得江偿还原告贷款本金627770.65元及利息和罚息（要求自欠息之日起按合同约定计至债务清偿之日止）的清偿责任；2.判决原告有权对预抵押的新乡市劳动南街××明珠广场××单元608商品房处分所得价款中优先受偿；3.判决原告对晟源公司保证金账户中的存款按涉案贷款总额的5%即31750元享有优先受偿权；4.判令被告晟源公司、朱止倩、朱小艳对上述第一项债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2018年4月28日，被告李得江为购买晟源公司出售的位于新乡市劳动南街××明珠广场××单元608房屋，与原告、晟源公司签定了《个人购房借款（综合）合同》，约定由原告向被告李得江发放贷款635000元，贷款期限360个月，预计自2018年4月28日起至2048年4月28日，贷款利率6.37%（年利率），贷款还款采用等额本息还款法，每月还款日为20日。本合同项下的抵押物为被告李得江购买的涉案商品房。在合同履行中当借款人构成违约的，按中国人民银行有关规定计收罚息、宣布本合同项下的贷款本息立即部分或全权提前到期，主动从借款人开立的全部存款账户中划收，并通过各种形式向借款人及担保人追索。为保证还款，2018年8月31日被告朱止倩与原告签订《保证合同》，约定被告朱止倩对被告李得江前述贷款本息等承担连带清偿责任，被告朱小艳作为被告朱止倩配偶书面承诺承担连带清偿责任。被告晟源公司对涉案借款提供连带责任保证，保证期间为两年，在本合同签订之日起至主债务履行期限届满之日起两年。2018年5月2日原告对涉案商品房办理了抵押预告登记。2016年1月13日，原告与被告晟源公司订立《按揭贷款业务银企合作协议书》，约定原告向合作项目“明珠花园”的购房人发放个人购房贷款合计不超过15000万元；2017年2月9日，原告与被告晟源公司订立《按揭贷款业务银企合作协议书》，约定原告向合作项目“明珠广场”的购房人发放个人购房贷款合计不超过8000万元，约定晟源公司按发放贷款余额的5%缴纳保证金作为质押，存入保证金专户，当购房人未按借款合同约定按期还本付息的，由晟源公司代为偿还，原告有权直接从上述保证金账号中划收相关款项。上述合同签订后，原告于2018年8月31日向被告李得江发放贷款635000元。自2019年8月23日起被告李得江不能如约偿还本息，原告向被告李得江、刘钰涵邮寄送达了《律师函》和《提前收回贷款通知书》、向晟源公司送达了《提前收回贷款通知书》，决定提前收回涉案贷款本息，并要求被告抓紧时间筹措资金，于3天内办理贷款本息清偿手续。但被告收到通知书后至今未清偿，原告为维护自身合法权益，特向法院提出起诉，请求依法支持原告的诉求。原告向本院提交的证据材料有，第一组：1、李得江身份证复印件一份；2、商品房买卖合同一份（编号：2018-0425017）一份；3、新房预新乡市不动产证明第0018074号预告抵押登记证一份；4、单身承诺书一份；5、房产抵押清单一份；6、原告与担保人朱止倩签订的《保证合同》一份，担保人责任告知书一份，担保承诺书一份；7、担保人朱小艳签订的担保人配偶承诺书一份；8、朱止倩、朱小艳身份证复印件各一份9、新乡县农村信用合作联社按揭贷款银企合作协议两份；10、晟源公司营业执照复印件各一份；商品房预（销）售许可证复印件二份。证明目的：李得江购买晟源公司开发的涉案商品房，并向原告申请个人购房贷款。李得江自愿以其购买的涉案商品房进行预告抵押担保，并签订抵押担保声明。同时证明被告朱止倩、朱小艳对涉案借款提供连带责任保证及其个人基本信息。同时晟源公司为借款合同提供连带保证责任，并对担保范围、担保期间等内容作出详细约定，承诺在两借款人不能按期偿还贷款时向原告承担连带清偿责任。第二组：1、个人购房借款（综合）合同一份；2、新乡市预购商品房抵押合同一份；3、河南省农村信用社贷款发放通知单一份；4、借款借据两份（2018年8月31日）；5、收款收据（客户联）1份；6、河南农信贷款业务查询明细一份；7、律师函二份；8、河南省农村信用社信贷业务提前收回通知书三份；9、EMS快递邮寄回执单二份。证明目的：2018年4月28日原告与被告李得江签订购房借款（综合）合同，合同对借款金额、期限、数额、利息、罚息、抵押、担保等内容作了详细约定，原告依借款合同约定向被告李得江按期发放贷款63.5万元，李得江（借款人）于2018年8月31日收到购房贷款。自2018年8月至2019年8月期间李得江（借款人）能依约还贷，自2019年9月起，李得江（借款人）不能依约偿还贷款，后原告向被告李得江、朱止倩、朱小艳、晟源公司发出律师函、提前收回贷款通知书，被告在收到逾期还款提示后至今未向原告清偿贷款本息，应承担违约责任。第三组：1.保证金质押合同3份；2.交纳保证金明细3份。证明：3个保证金账户作为质押担保，我们对晟源公司提供的保证金享有质权。被告李得江、朱止倩、朱小艳、晟源公司庭审时未到庭，亦未向本院提交答辩材料和证据材料。经审查，原告的证据具有合法性、真实性，与本案有关联性，因此，本院对原告的证据予以采信。依据有效证据结合庭审调查，本院可以认定以下案件事实：2016年1月13日，原告与晟源公司签订了一份《按揭贷款业务银企合作协议》，主要内容有：1、原告同意对购买晟源公司开发的明珠花园项目（具有商品房预售许可证，以下简称“合作项目”）的购房人发放购房贷款，合计不超过15000万元，2、晟源公司为购房人因购买本合作项目项下房屋而以借款合同产生的债务提供连带责任保证，3、晟源公司按购买本协议项下房屋产生的购房贷款余额的5%交纳保证金作为质押，存入晟源公司保证金专户（账号：25×××15），当购房人未按照借款合同约定还本付息的，晟源公司代为偿还。2017年2月9日，原告与晟源公司签订了一份《按揭贷款业务银企合作协议》，内容除了发放购房贷款为合计不超过8000万元和晟源公司保证金专户不一样外（这份合同约定的保证金账号为：25×××75），其余内容同双方2016年1月13日的协议。另外，原告与晟源公司于2016年1月23日、2017年2月9日、2018年1月24日分别签订了三份《保证金质押合同》，约定了三个保证金专用账号：25×××95、25×××75、25×××15。2018年4月25日，晟源公司与李得江签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定：李得江购买晟源公司开发的新乡市劳动南街××明珠广场××单元××号商品房，总金额907842元，首付272842元，按揭贷款635000元。2018年4月28日，原告与李得江签订了合同编号为新农信房贷借字【2018】第1475号的《个人购房借款（综合）合同》，主要内容有：1、原告向李得江发放贷款635000元用于购买新乡市劳动南街××明珠广场××单元××号商品房，借款期限为360个月，预计自2018年4月28日起至2048年4月28日止，实际借款起始日期以贷款实际发放日为准，借款人所欠债务的有效凭证以贷款人按业务操作规定出具的会计凭证为准；2、签订贷款时的年利率为6.37%，执行利率按贷款实际发放日人民银行规定的基准利率及合同规定的浮动比例确定；3、等额本息还款，每月还款日为20日；4、抵押物为李得江购买的涉案商品房；5、借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用时，构成违约，贷款人按中国人民银行有关规定计收罚息，逾期贷款的罚息率按逾期当日执行利率上浮50%执行，罚息自上述行为发生之日起按罚息率计收，贷款人可以宣布本合同项下的贷款本息立即部分或全部提前到期，并通过各种形式向借款人及担保人追偿。2018年4月28日，原告与李得江签订了房产抵押清单，2018年5月2日，原告与李得江在新乡市国土资源局对新乡市劳动南街××明珠广场××单元××号商品房做了不动产登记，登记证明号为“豫（2018）新乡市不动产证明第0018074号”。2018年8月20日、8月27日，被告朱止倩、朱小艳分别与原告签订担保承诺书，2018年8月31日被告朱止倩作为保证人与原告签订《保证合同》，同日原告向李得江发放贷款635000元。贷款发放通知单、借款借据载明：贷款期间为2018年8月31日至2048年8月31日，贷款利率为月利率5.308333‰。同日，晟源公司将贷款总额的5%即31750元存入晟源公司保证金专户（账号：25×××15）。李得江在借款后，支付了部分贷款本息。李得江还款至2019年8月23日后未再偿还本息，原告以李得江未按合同约定按时足额偿还贷款本息为由，向李得江及保证人朱止倩、朱小艳发出提前收回贷款通知书、律师函等，要求李得江、朱止倩、朱小艳办理贷款的偿还手续，但李得江、朱止倩、朱小艳至今未履行义务。截止2019年8月23日，被告李得江尚欠贷款本金627770.65元及利息未能按期清偿。本院认为，原告与李得江之间的借款合同合法有效，李得江应按借款合同约定按时向原告支付借款本息。借款合同第十三条第二款约定如果被告违约，原告有权宣布本合同项下的贷款本息立即部分或全部提前到期，现原告要求李得江提前偿还借款本息并按约定支付罚息，予以支持；原告对李得江提供的抵押担保物，享有优先受偿权。原告与晟源公司签订的合作协议中约定了保证和保证金质押担保，原告对本案涉及的晟源公司保证金账户中的31750元，享有优先受偿权。因案涉的商品房至今未办理房产证，亦无法办理抵押权登记，另被告朱止倩、朱小艳作为保证人与原告签订保证合同，因此，朱止倩、朱小艳、晟源公司应按照合同约定对李得江的债务承担连带清偿责任。朱止倩、朱小艳、晟源公司承担担保责任后，有权向李得江追偿。依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第六十三条、第七十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限李得江于本判决生效之日起十日内偿还新乡县农村信用合作联社本金627770.65元及利息（以627770.65元为基数，从2019年8月23日起至借款还清之日止，在月息5.308333‰的基础上加收50%的罚息标准计算）；二、对李得江提供抵押担保的房产（位于新乡市劳动南街138号明珠广场1单元608号商品房，不动产登记证明号：豫（2018）新乡市不动产证明第0018074号），新乡县农村信用合作联社有权在该房产所担保的债务范围内，以该房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿；三、朱止倩、朱小艳、新乡市晟源房地产开发有限公司对李得江的上述债务，承担连带清偿责任；四、对新乡市晟源房地产开发有限公司提供质押的保证金账户（账号为：25×××15）内的存款31750元，新乡县农村信用合作联社享有优先受偿权；五、朱止倩、朱小艳、新乡市晟源房地产开发有限公司承担担保责任后，有权向李得江追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10078元，减半收取计5039元，保全费3770元，由李得江、朱止倩、朱小艳、新乡市晟源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  孟令旺二〇二〇年八月十七日书记员  张新林