河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0403民初3734号 原告（反诉被告）：单予平，男，1978年11月1日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：赵智安，河北群星律师事务所律师。 被告（反诉原告）：蔡诚，男，1988年11月18日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：靳辉，河北熙坤律师事务所律师。 原告（反诉被告）单予平与被告（反诉原告）蔡诚为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）单予平委托诉讼代理人赵智安，被告（反诉原告）蔡诚委托诉讼代理人靳辉到庭参加庭审。本案现已审理终结。 单予平向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾空邯郸市丛台区房屋并返还交付给原告；2、判令被告支付自2020年6月15日起至2020年8月18日的租金70136.96元及自2020年8月19日至交付房屋之日的租金（按照日租金1095.89元计算）；3、案件受理费及其他费用由被告承担。事实与理由：2018年1月23日，原被告签订房屋租赁合同及附加协议。约定原告将丛台区滏东北大街187号门市出租给被告使用，门市面积720平方米，期限ｌ8个月，自2018车12月15日至2020年6月14日，年租金40万元。协议还约定了租金的支付方式、租赁物的交付及使用、合同的解除和终止、解决纠纷方式等条款。协议签订后，原告按照约定将房屋交付被告使用，被告交付了租金。2020年6月14日到期后，原告提前通知被告不再续约，但被告拒不腾空交付。为维护原告的合法权益，特具状起诉。 蔡诚辩称，1、原告曾经多次承诺过该房屋租赁合同可以延期十年，或长期租赁，因此我方投入大量的装修费用，准备继续租赁该房屋，因此应驳回原告第一项诉讼请求；2、原告本人以书面通知的方式告知房租延期至2020年8月14日，因此其无权利和理由要求我方支付租金；3、案件受理费由原告承担。 庭审中，原告提交如下证据： 1、身份证复印件，证明原告主体资格。 2、房屋租赁合同一份、准予变更登记通知书一份、房产证一份，证明原告承租河北欣和电力建设集团有限公司房屋。 3、房屋租赁合同附加协议一份，证明被告承租原告房屋的事实，合同约定了租赁期限、租金等条款。被告在合同到期后至今没有按照约定向原告交付房屋。 4、邯郸市康业茶艺园有限公司工商登记证明一份，证明该公司与原告没有关联性。 蔡诚质证意见如下：证据1、3无异议。证据2、房屋租赁合同、准予变更登记通知书、房产证真实性无异议，但是合同第十条第一款规定原告未经甲方允许不得转租，说明原告方在订立合同时没有权利决定房屋合同的续租及长期租赁的权利。证据4、真实性、合法性无异议，被告员工可以证明原告本人拿该份通知送至反诉原告茶楼处，如与原告没有关系则反诉原告方申请法院通知该公司法定代表人核实该公章及通知的合法性内容或申请该公司为第三人参加诉讼。对该证据，我方不认可。 蔡诚举证如下： 1、电话录音两段，被告和原告在2020年8月14日、15日就合同续约问题的电话录音，证明被告答应房屋租赁合同延续十年并同意长期与我方租赁。 2、通知一份，证明被告以书面通知的方式告知原告因疫情房屋租赁合同免费延期到2020年8月14日。 单予平发表质证意见如下： 证据1、真实性、合法性均有异议，不能证明原告承诺租赁合同延期十年，应以双方签订的书面协议为准。证据2、真实性、合法性、关联性均有异议，不是原告送达的通知，与原告无关，也说明在2020年8月14日被告没有返还房屋。 蔡诚提出反诉请求：1、请求依法判令反诉被告赔偿因合同欺诈给反诉原告造成的房屋装修费损失650000元；2、请求依法判令反诉被告赔偿因暴力阻止反诉原告正常营业造成的营业损失96000元；3、请求依法判令反诉被告赔偿因暴力阻止反诉原告正常营业造成的预售会员卡退费损失161243元；4、请求依法判令反诉被告按反诉原告交纳的房屋租金数额开具正式发票；5、本案诉讼费用全部由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告与反诉原告双方签订房屋租赁合同后，双方商议可以长期续签至10年，反诉原告遂对房屋进行装修。2020年疫情期间，反诉被告向反诉原告出具房屋租赁合同延期俩月的书面通知，不再延期。但单予平不是该房屋实际所有权人，其是否有转租权、续租权不得而知。单予平终止房屋租赁合同，不再延续租赁，导致反诉原告房屋装修费用全部损失，且其通过暴力手段阻止反诉原告正常营业，导致损失，且反诉被告未开具租金增值税发票。特提出反诉。 单予平辩称，反诉被告不存在欺诈行为，从未承诺让反诉原告续租十年。双方应该按照合同的约定履行，不应该承担装修等损失。没有暴力阻止反诉原告正常营业，反诉原告在合同到期后违反约定，拒不返还房屋，其所谓的营业和预售会员卡不受法律保护，不应该赔偿。双方约定的租金含税，不应该开具发票，如要求开具发票，被告应该补缴税款，且是否开具发票不属于法院受理范围。请求人民法院驳回反诉原告的全部反诉请求。 蔡诚就其反诉请求，举证如下： 1、身份证复印件，证明反诉原告的主体资格。 2、房屋租赁附加协议，证明双方存在房屋租赁关系。 3、报警案件登记表三份及报警事件经过的视频，证明被告采用非法堵门，多人到茶楼闹事，强要房费等方式强行阻碍反诉原告正常营业，造成重大损失的事实。 4、电话录音两段，被告和原告在2020年8月14日、15日就合同续约问题的电话录音，证明被告答应房屋租赁合同延续十年并同意长期与我方租赁。由于反诉被告合同欺诈的行为给反诉原告造成房屋装修费损失及无法正常营业的经济损失。 5、反诉原告装修本案租赁房屋价格项目清单及装修费收据9张，证明反诉原告装修房屋的损失65万元。 6、反诉原告茶楼六月份一个月的收入流水及微信支付交易明细，证明反诉被告应该赔偿反诉原告正常营业损失96000元。 7、反诉原告预售会员卡费用清单一份，证明因反诉被告暴力阻止正常营业导致反诉原告会员卡退费损失161243元。 单予平发表质证意见如下： 证据1、无异议。证据2、真实性无异议，但是合同已经到期，被告应该按期返还房屋。证据3、真实性无异议，但是记录的部分内容及事实经过有异议，合同到期后被告应该按照约定返还房屋，但是并没有依约履行，原告要求被告履行合同返还房屋于法有据，原告并没有停水、停电、锁门。被告在租赁到期后所从事的所谓经营活动，不受法律保护且没有证据证明有经营活动的发生，更没有损失的证据。证据4、真实性、合法性均有异议，不能证明原告承诺租赁合同延期十年，应该以双方签订的书面协议为准。证据5、三性均有异议，是被告单方打印，所谓的装修清单，不具有合法性，没有具体的时间、地点，装修人员的单位及姓名，支付装修费用的票据没有加盖印章，明显是伪造，再者双方约定的合同期限是十八个月，被告即使有装修，也应该考虑到经营的风险，租赁协议中也没有约定合同到期后装修费由出租方承担，因此即使有装修损失，也应该由被告自行承担。证据6、7、三性均有异议，是被告单方打印，不能证明真实的经营情况，被告所举的录音中自己承认月收入不足3万元，与该证据相矛盾，且合同已经到期，被告应该搬离房屋停止营业，因此主张的停业损失于法无据。 本院经审理认定事实如下：2018年1月31日，河北欣和电力建设集团公司（原名邯郸市电力实业总公司）就其名下所有的邯郸市房屋出租给单予平。租期为2018年1月31日至2023年1月30日止。合同约定承租方将房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交还，必须事先征得出租方书面同意。 2018年12月23日，单予平作为甲方和蔡诚作为乙方签订《房屋租赁合同附加协议》，约定，甲方将房屋出租给乙方。租赁期限为18个月，2018年12月15日至2020年6月14日。租金为每年40万元。乙方可根据自身经营需要对房屋进行装修和改造。甲方应予以协助。但乙方不得破坏房屋的主体结构，确保房屋安全。 合同签订后，双方依约履行合同义务。合同到期后，单予平要求蔡诚交还房屋，蔡诚不同意返还房屋，双方产生纠纷。邯郸市康业茶艺园有限公司于2020年8月9日出具《通知》，内容为：“我公司与贵公司签订租赁合同于2020年6月14日到期，体谅疫情关系，免费延期俩月，于2020年8月14日到期。我公司业务需要，到期后将房屋收回自用，通知贵公司在2020年8月14日前腾出该房屋。”邯郸市公安局丛台分局光明桥派出所曾出警调解未果，出警记录显示有单予平工作单位为康业。 庭审中，单予平未提交房屋所有权人河北欣和电力建设集团公司书面同意转租的材料。 另查明，邯郸市现处于新型冠状肺炎疫情常态化防控期间。 本院认为，关于涉案租赁合同的效力问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”原告单予平作为出租方和被告蔡诚作为承租方，签订的租赁合同虽未取得房屋所有权人书面授权，但鉴于房屋所有权人未在六个月内提出异议，且单予平和蔡诚的租赁合同，未超出房屋所有权人和单予平租赁合同的租赁期间，可以认定单予平和蔡诚之间的租赁合同不违反法律规定，合法有效，受法律保护。 关于被告蔡诚是否应该返还房屋的问题，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”蔡诚和单予平之间的租赁合同已经届满，蔡诚应腾清并返还房屋。单予平的第一项诉讼请求，予以支持。被告蔡诚辩称原告承诺续租十年的意见，没有证据支持，且超出了房屋所有权人和单予平的租赁期间，不予采信。 关于单予平的第二项诉讼请求，鉴于邯郸本地处于疫情常态化防控期间，结合公安机关出警记录，可以达到证据的高度盖然性的程度，被告蔡诚有关单予平承诺免费租用到2020年8月14日的答辩意见，本院予以采信。故2020年6月14日到8月14日期间的租金，本院不予支持。但蔡诚在两个月宽限期届满后，无正当理由拒不返还房屋，显属违约，应继续按照合同约定的租金标准（每年40万元，折合每日1095.89元）从2020年8月15日起支付租金至实际腾清并返还房屋止。 关于反诉原告蔡诚有关房屋装修损失的反诉请求，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”本案单予平和蔡诚签订的租赁合同约定了蔡诚可以进行装饰装修，但是没有约定合同期满后装饰装修物的处理内容，蔡诚依法将相关装饰装修在不毁损房屋的前提下予以拆除。其第一项反诉请求，于法无据，不予支持。 关于反诉原告蔡诚的第二、三项诉讼请求，在租赁合同宽限期届满后，蔡诚应本着诚实信用原则，应自行停止占用、使用房屋，立即将房屋返还给单予平。其拒不返还房屋，违约在先，所谓营业损失的市场风险应自行承担。故对反诉原告蔡诚该两项反诉请求，不予支持。 关于反诉原告蔡诚的第四项反诉请求，增值税发票开具不属于人民法院民事诉讼审理范畴，不予处理。 综上所述，为维护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告蔡诚自本判决生效之日起十日内，将位于邯郸市丛台区门市腾清、拆除装饰装修物并返还给原告单予平； 二、被告蔡诚自本判决生效之日起十日内，以每日1095.89元的标准支付原告单予平自2020年8月15日起计算至其履行完第一项判决义务止的租金； 三、驳回原告单予平的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告蔡诚的反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1554元，减半收取计777元，由被告蔡诚负担；反诉费6436元，由反诉原告蔡诚负担；保全费1020元，由原告单予平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  张建周 二〇二〇年十月十九日 书记员  孙晓轩 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。