江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0791民初458号 原告：陶海林，男，1990年6月25日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。 委托诉讼代理人：戴高明、王誉诺，江苏海郡律师事务所律师。 被告：连云港馨华房地产开发有限公司，住所地连云港开发区朝阳镇前进路**。 法定代表人：徐鼎善，该公司执行董事。 被告：连云港市义龙置业有限公司，，住所地连云港市海州区解放中路** 法定代表人：宁玉春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张义成，该公司员工。 被告：高明，男，1989年6月7日生，汉族，住连云港市海州区。 原告陶海林与被告连云港馨华房地产开发有限公司（以下简称馨华公司）、被告连云港市义龙置业有限公司（以下简称义龙公司）、被告高明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陶海林及其委托诉讼代理人戴高明、王誉诺，被告义龙公司的委托诉讼代理人张义成，被告高明到庭参加了诉讼，被告馨华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告陶海林向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告义龙公司与被告高明之间订立的景山秀水小区D2号楼1单元402室房屋买卖合同无效；2、判令被告馨华公司和被告义龙公司协助原告办理景山秀水小区D2号楼1单元402室的房产产权登记；3、判令三被告承担原告支付的律师费2万元；4、判令本案的诉讼费由三被告承担。事实与理由：2011年1月29日原告与景山秀水D2号楼实际开发主体被告馨华公司签订认购单，认购D2号楼1单元402室房屋。2016年5月17日，原告向被告馨华公司交清全部房款，被告馨华公司向原告出具房款收据，并向该房屋名义上开发主体被告简称义龙公司出具网签通知单。其后，被告馨华公司向原告实际交付了房屋，原告进行装修，并居住至今。但被告馨华公司和被告义龙公司至今未向原告提供办理房屋产权证的必要材料。被告义龙公司在明知无权处分涉案房屋所在整个楼栋情形下，和被告高明恶意串通订立了涉案房屋的商品房买卖合同，属于无效合同。严重损害了原告合法权益。根据《合同法》第五十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十条等相关规定，特向贵院提起诉讼，请依法判决。 被告义龙公司答辩称：一、原告所述购房过程不是事实，纯属虚假。经查原告根本就没有支付给馨华公司购房款，双方不存在商品房买卖关系。二、馨华公司与义龙公司在协议中明确约定，所有的买卖合同均应加盖义龙公司印章，也就是说应征得义龙公司同意。本案中馨华公司对外的所谓认购单，义龙公司并不知情，其行为义龙公司既未确认也未追认。三、2018年涉案房屋由义龙公司出让他人是馨华公司提供的房源，当时并未办理网签手续，也没有人装修入住该房屋。答辩人处分涉案房屋无不当之处:其一、具备资质和权利。其二、馨华公司没有按协议履行支付统建费，违背契约精神，丧失了处分权力。四、义龙公司与高明之间不存在恶意串通行为，是买卖双方真实意思的表示，原告无任何证据证明双方存在买卖合同有无效情形。综上，原告诉求无事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回。 被告高明答辩称：一、本案中答辩人与原告之间未发生过任何关系，原告对答辩人无任何请求权。二、涉案房屋答辩人购买时并未办理过网签手续，且登记在义龙公司名下，具有销售资质，由答辩人合法购买取得，经依法审核登记取得不动产权证书，理应得到保护。三、答辩人与义龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效。原告诉称答辩人与义龙公司之间恶意串通，纯属主观臆断，没有事实与法律依据，无权以损害其利益为由要求确认答辩人与义龙公司之间房屋买卖合同无效。同时也没有证据证明该房屋买卖合同存在无效情形，其诉求对答辩人不产生效力。综上，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求人民法院依法予以驳回。 被告馨华公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提供了《景山秀水小区认购单》、收据、物业费、水费卡、（2019）苏07民终4029号民事判决书、（2019）苏07民终3128号民事判决书、（2019）苏07民终2741号民事判决书、（2019）苏07民终4052号民事判决书、不动产登记簿查询记录、律师费发票、《商品房买卖合同》、《关于陶某成涂料施工班组结算有关事项协议书》等证据，本院依法组织双方当事人进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2006年3月30日，连云港市房屋建筑开发总公司、原连云港市经济实用住房发展中心（现变更为义龙公司）作为甲方，馨华公司作为乙方，签订《合作开发协议》，约定甲方将景山秀水小区D-1、D-2、D-4、D-5四栋楼让给乙方开发，合作方式为参加统建，土地不办理过户手续，所有报批、报建、销售等均以甲方名义进行。由乙方向甲方缴纳统建配套费，该工程以甲方名义进行开发建设，销售合同须经乙方签字、甲方签章方正式生效，甲方可以协助乙方进行相关部门的协调工作。销售管理方面统一组织销售，销售方式由乙方拿主要意见。协议第五条约定：“甲方为乙方设独立帐户，预收房款全部进入该专用帐户，乙方定期将由乙方应缴税费付给甲方。剩余资金由乙方自行支配。如遇政策性退税或税费优惠，甲方协助办理，按实返还并归乙方所有。”协议还对费用缴纳时间、双方责任等事项进行了约定。协议签订后，连云港市房屋建筑开发总公司未参与合作协议的实际履行。 2011年1月29日，原告陶海林与被告馨华公司签订《景山秀水小区认购单》，约定陶海林认购景山秀水小区D2号楼1单元402室房屋，面积暂定104.81㎡，单价5302.53元/㎡，房款555758元。 2014年7月10日，案外人董某与案外人陶某成签订《关于陶某成涂料施工班组结算有关事项协议书》，明确董某欠陶某成工程款计人民币425118元，约定董某以涉案房屋作价562118元作为工程款抵给陶某成，董某有义务协助陶某成（或陶某成的委托代理人）办理该处房产的认购协议及其他相关手续。对于超出部分，陶某成或其代理人先给付董某68500元，在涉案房屋的产权证书及其他相关手续办理在陶某成或其代理人名下后，再给付余款68500元。该协议落款处，陶某成、董某作为协议双方签名，陶海林作为陶某成委托代理人也在协议上签名。 被告馨华公司于2016年5月17日向原告出具收据，收款项目为D2-1-402房款555758元。 2018年7月31日，被告义龙公司与被告高明签订了《商品房买卖合同》，约定被告义龙公司将上述涉案房屋以315480元的价格出售给被告高明，并且办理了网签。对于购房款的支付，高明在庭审中称，先支付了首付款90000元。取得不动产权证书后，以该房抵押贷款660000元，将剩余房款支付完毕。 2018年8月21日，被告义龙公司配合被告高明为涉案房屋办理了不动产权登记。不动产权登记载明，海州区郁洲南路169-2号1单元402室的所有人为高明。不动产证号为苏（2018）连云港市不动产权第0061076号。 另查明，原告陶海林与陶某成系父子关系，被告高明与被告馨华公司法定代表人宁玉春系亲戚关系。因馨华房产公司欠董某工程款，将包括涉案房屋在内的数套房屋作价充抵给董某，董某欠陶某成工程款，董某又将涉案房屋抵给陶某成冲抵工程款，由原告陶海林直接与馨华房产公司签订认购单。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，馨华房产公司与原告签订的认购单对房屋的具体房号、位置、单价、面积等作出了明确约定，具备商品房买卖合同的性质，双方认可以董某享有的工程款债权进行冲抵支付的方式进行价款交付，认购单应认定为商品房买卖合同。 本案争议焦点之一、被告馨华房产公司与原告之间房屋买卖合同是否有效。本院认为，被告义龙公司与馨华房产公司系合作开发房地产关系，根据双方合作开发协议约定，涉案楼号的商品房权属登记在义龙公司名下，但销售所得款项经馨华房产公司向义龙公司缴纳相关税费后，剩余资金归馨华房产公司自行支配。根据上述约定，馨华房产公司系涉案房屋的实际开发者，有权处分涉案房屋，卖房款在应缴税费给付义龙公司之后归馨华房产公司所有。馨华房产公司将归其所有的商品房售与原告陶海林，且双方约定的房屋价格符合市场行情，不明显低于市场价格。馨华房产公司有权决定购房人以到期工程款抵充的方式交付房款，其未将售房款汇入专用账户以及未向义龙公司支付税费的责任与购房人无关。因此，被告馨华房产公司与原告之间房屋买卖合同合法有效，被告义龙公司辩称原告与馨华房产公司之间的购房过程不真实，被告馨华房产公司无房屋买卖权利，义龙公司对原告与被告馨华房产公司之间的买卖不知情等辩解意见，本院不予采纳。 本案争议焦点之二、被告义龙公司与被告宁玉春之间签订的房屋买卖合同效力。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条以及《中人民共和国合同法》第五十二条的规定，恶意串通，损害第三人合法权益的民事法律行为无效。涉案房屋已由馨华房产公司交付给原告，因义龙公司是涉案房屋名义上的开发主体，房屋所有权登记只能由义龙公司办理，原告向义龙公司申请办证未果，义龙公司显然知晓涉案房屋已由馨华房产公司抵债给原告的事实。房屋所有权人高明与宁玉春为亲戚关系，并且被告义龙公司的法定代表人是宁玉春。高明与义龙公司签订的《商品房买卖合同》中约定的购房价格为314580元。而高明随后以该房抵押贷款的金额为660000元。即义龙公司与高明签订商品房买卖合同中的价格明显低于市场价格。且双方在快速办理不动产登记后，高明又迅速以该房进行抵押贷款。义龙公司和高明的行为属于恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为，所签订的《商品房买卖合同》属无效合同，双方基于无效合同办理的不动产权证应当予以撤销。故被告义龙公司及被告高明辩称二被告之间不存在恶意串通行为，是买卖双方真实意思的表示的辩解意见，本院不予采纳。 综上所述，原告陶海林与被告馨华公司之间签订的房屋买卖合同合法有效，被告义龙公司与被告高明签订的《商品房买卖合同》无效，被告馨华公司、义龙公司有义务为原告办理房屋登记过户手续。原告提出的诉讼请求，符合事实及法律依据，本院予以支持。被告馨华公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果。关于原告主张的20000元律师费，因双方无明确约定。原告该项诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认被告连云港市义龙置业有限公司与被告高明于2018年7月31日签订的合同编号为LYGSPF20181057742的《商品房买卖合同》无效； 二、被告连云港市义龙置业有限公司、连云港馨华房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告陶海林办理景山秀水小区D2号楼1单元402室的房产产权登记。 三、驳回原告陶海林其他诉讼请求。 案件受理费14984元、保全费5000元，合计19984元（原告已预交），由被告馨华公司负担4995元，被告连云港市义龙置业有限公司负担7495元，被告高明负担7494元，三被告于本判决生效后十日内给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  张坤瑞 人民陪审员  赵扣凤 人民陪审员  唐善芝 二〇二〇年九月十日 书 记 员  陈婉玥 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 [一]、《中华人民共和民法总则》 第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 [二]、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 [三]、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 [四]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。