黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0203民初2923号原告：刘清波，男，1950年4月15日出生，汉族，铁锋区政协退休干部，住齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：刘文娟，黑龙江法佳律师事务所律师。被告：齐齐哈尔润泰商业有限公司，住所地齐齐哈尔市建华区军校街300号，统一社会信用代码91230200717881706Q。法定代表人：恽鹏洲，该公司董事长。委托诉讼代理人：马宪君，黑龙江嵩岩律师事务所律师。原告刘清波与被告齐齐哈尔润泰商业有限公司合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘清波、被告齐齐哈尔润泰商业有限公司的委托诉讼代理人马宪君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘清波向本院提出诉讼请求：1.判令被告补付2014年8月10日至2019年8月10日共计5年的占用使用费差额部分共计178,367.00元；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：原告刘清波与被告齐齐哈尔润泰商业有限公司房屋（商铺）使用纠纷一案于2018年10月30日结案。判决给付刘清波的占用使用费是61,633.00元，标准是按2006年2月刘清波和华联房产开发公司的返租合同计算的。显然从2006年2月到2018年10月市场经过10多年的变化，房价（房租）早已翻了多少倍，在法律上有显失公平。建华区人民法院（2016）黑0203民初1442号判决上也明确指出“关于低于市场租金水平差额部分可另行主张”。近期双方已重新签订了租赁合同，合同确定的租金是每年48,000.00元。这次起诉请求给付差额部分的租金也是按照双方签订的合同计算的，故原告诉至法院。原告刘清波为支持诉讼请求向法庭出示下列证据:1.建华法院（2016）黑0203民初1442号民事判决书复印件1份，证实判决体现润泰公司非法占用原告商铺5年，原告当时起诉的是2014年8月10日至2019年8月10日共计5年的占用使用费；判决书已经否定了被告的答辩意见。非法占用期间的使用费，被告按照判决已经给付到2019年8月10日金额6.6万余元，判决中认定的如果低于市场租金水平差额部分，可另行主张权利；2.房屋租赁合同1份（原件质证后已返还），证实此次租金请求的依据。被告齐齐哈尔润泰商业有限公司辩称，原告起诉属于重复诉讼，应当依法驳回。原告就案涉商铺曾经以华联公司和被告为被告提起过民事诉讼，贵院作出了（2016）黑0203民初1442号民事判决书，对案涉商铺的使用费及华联公司和被告应当给付的租金及使用费数额和标准都进行了认定和裁判。原告本次仍以使用费的事由就同一商铺在同一时间段提起诉讼，有违我国民事诉讼法一事不再理原则，属于重复诉讼，应当驳回。被告对案涉商铺的使用有合同依据和法律依据，对（2016）黑0203民初1442号民事判决书不服，经二审法院审理做出裁判后，已经向黑龙江省高级人民法院申请再审。被告是通过与华联公司签订的商业用房租赁合同取得的案涉商铺使用权，而且在被告与华联公司订立租赁合同的时候，华联公司并没有披露将案涉商铺卖给原告的事实，鉴于涉案商铺是华联公司基于开发原始取得的，因此被告从原始所有人手中租赁房屋在法律上属没有问题的。被告并非无端的非法使用，与华联公司签订了租赁合同并支付了对价。在此情况下，该判决判令被告应承担商铺占用的责任，被告无法接受，被告也是华联公司一房多卖行为的受害人。对于在支付对价后又被要求承担责任不能认可。被告即使支付使用费也仅就与华联公司的租赁合同范围内承担责任，超出的部分应当由华联公司向原告承担侵权责任。被告与华联公司签订租赁合同的时候，案涉商铺的所有权人是华联公司，原告取得案涉商铺的房屋产权登记手续时间是在被告承租案涉商铺之后。根据买卖不破租赁的原则，在租赁有效期内，即使所有权发生变动，租赁合同仍然有效，被告支付使用费的范围应当限于与华联公司租赁合同的租金范围，超出部分是因为华联公司一房多卖的行为造成的侵权损失，原告应当向华联公司追究侵权责任，而不应当由被告承担。被告与原告签订的租赁合同不能溯及既往，不应作为计算差价的依据，合同价格也不等同于市场价格。被告为避免纠纷，为正常经营需要，在做出很大让步的情况下与原告签订了租赁合同。这份合同并不代表被告认可（2016）黑0203民初1442号民事判决书。一方面，与原告的租赁合同签订时间是2019年，根据法律规定，合同自生效之日起对合同当事具有法律约束力。本案中，原告以本年签订的合同为依据去请求此前的租金，不合法也不合理，合同是不存在溯及力的。另一方面，合同价格不等同于市场价格，该合同是被告为正常经营迫于无奈与原告签订的，价格方面做出了很大的让步；而且用2019年的合同价格来计算此前价格也不合理。综上，原告的诉讼请求既无事实依据也无法律依据，属重复起诉，应予驳回。被告齐齐哈尔润泰商业有限公司为支持抗辩理由向法庭出示下列证据:1.华联公司与康成公司租赁合同1份、华联公司和康成公司及润泰公司三方协议1份、华联公司与润泰公司租赁合同1份，以上均为复印件，证实原告取得案涉商铺产权之前，被告与华联公司就案涉商铺的使用存在租赁合同关系，对其使用有合同依据，该合同租期仍在有效期内；2.齐齐哈尔市中院（2014）齐商再终字第20号民事判决书复印件1份，证实该生效判决确认被告与华联公司的租赁合同合法有效，润泰公司仅应在租赁合同约定的租金标准范围内承担给付义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘清波于2006年2月14日购买了案外人齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司开发的建华区鸿福大厦一层B144商铺一处。本院于2014年11月7日作出（2014）建民初字第560号民事判决书，判决案外人齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司于条件具备时协助原告刘清波办理所购商铺（B144）的产权证。该房屋于2016年7月11日在房产部门进行所有权登记，登记时确定的建筑面积为20.93平方米。2006年8月5日，原告刘清波与案外人齐齐哈尔市华联房地产开发有限公司签订商铺租赁合同，约定每年租金12,326.60元，租期8年，合同截止时间2014年8月9日，合同约定承租方在租期内有转租权。合同租赁期内，即2007年案外人齐齐哈尔市华联房地产开发有限公司将商铺转租给被告齐齐哈尔润泰商业有限公司使用，租赁期限为20年，租金标准为每日每平方米0.25元。以上事实有本院生效判决予以佐证。本院于2018年10月30日作出（2016）黑0203民初1442号民事判决，判决：“一、被告齐齐哈尔华联房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内一次性给付原告刘清波2008年8月5日至2014年8月9日租金73,959.60元，及利息4807.37元。并以租金73,959.60元为基数，按照双方约定的日罚千分之五支付违约金；二、齐齐哈尔华联房地产开发有限责任公司与齐齐哈尔润泰商业有限公司于2007年9月5日签订的《商业用房租赁共同》自2014年8月10日以后的部分无效；三、被告齐齐哈尔润泰商业有限公司于本判决生效之日起10日内按照年租金12,326.60元标准给付原告刘清波自2014年8月10日起的占有、使用费；四、被告齐齐哈尔润泰商业有限公司于本判决生效之日起30日内迁出建华区中华路军校街口高层商居综合楼00单元01层70号房屋；五、驳回原告刘清波的其他诉讼请求”。后被告齐齐哈尔润泰商业有限公司不服，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。齐齐哈尔市中级人民法院于2019年6月10日作出（2019）黑02民终1103号民事判决，判决：“一、维持齐齐哈尔市建华区人民法院（2016）黑0203民初1442号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；二、变更齐齐哈尔市建华区人民法院（2016）黑0203民初1442号民事判决第二项为齐齐哈尔华联房地产开发有限责任公司与齐齐哈尔润泰商业有限公司于2007年9月5日签订的《商业用房租赁共同》中涉及刘清波所有的房屋即位于齐齐哈尔市××区××军校街口高层商居综合楼00单元01层70号房屋的约定部分自2014年8月10日起无效”。后原、被告双方于2019年8月6日签订房屋租赁合同一份，双方约定被告齐齐哈尔润泰商业有限公司租赁原告刘清波所有的案涉商铺，房屋租赁期限自2019年8月10日起至2024年12月31日止，年租金48,000.00元。本案审理过程中，原告刘清波于2019年10月18日申请对其案涉商铺2014年8月10日至2019年8月10日的租金价格进行价格评估鉴定，2019年12月20日因原告刘清波人在海南经通知未到齐齐哈尔市中级人民法院技术室选择鉴定机构，退回委托。本院第二次委托鉴定，鉴定过程中，黑龙江省高级人民法院于2020年1月17日作出（2019）黑民申4858号民事裁定书，裁定指令齐齐哈尔市中级人民法院再审本案，原告刘清波于2020年5月21日向本院提交中止审理申请书，本院于2020年5月22日裁定中止审理；原告刘清波在申请中止审理的同时亦申请中止鉴定程序，齐齐哈尔市中级人民法院技术室退回委托。齐齐哈尔市中级人民法院于2020年8月10日作出（2020）黑02民再42号民事判决书，判决：维持本院（2019）黑02民终1103号民事判决。原告刘清波于2020年9月14日向本院申请继续审理此案。本院于2020年9月23日再次委托鉴定，双方摇号选择黑龙江国威房地产估价有限责任公司进行鉴定，2020年10月23日该鉴定机构以“因我机构人员工作安排时间比较紧张，近期对该项目不能顺利展开工作，无法达到工作时限要求”将该鉴定申请退回。本院于2020年10月24日再次委托鉴定，双方摇号选择黑龙江省瑞宸土地房地产估价有限公司进行鉴定，2020年11月23日该鉴定机构以“我公司缺少该标的评估用历史资料，无法进行评估鉴定”退回委托。本院于2020年11月27日第五次委托鉴定，双方协商选择第四次鉴定摇号时的备选鉴定机构哈尔滨瑞鑫房地产估价咨询有限责任公司进行鉴定，2020年12月14日该鉴定机构以“现因评估物无明确理论依据，致使无法进行司法评估鉴定”退回委托。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案原告刘清波主张案涉商铺2014年8月10日至2019年8月10日期间的房租按照市场行情比2006年2月14日其与案外人齐齐哈尔华联房地产开发有限责任公司签订返租合同约定的租金有所增长，要求被告齐齐哈尔润泰商业有限公司按照2019年8月6日签订的房屋租赁合同的租金价格增加租金，但被告齐齐哈尔润泰商业有限公司不予认可，原告刘清波在庭审中亦未提供证据证实该主张。第一次开庭后原告刘清波向本院提交了案涉商铺租金价格评估申请，本院五次组织鉴定，一次因原告刘清波其个人原因未能鉴定；一次因鉴定机构缺少该标的评估用历史资料，无法进行评估鉴定；一次因评估物无明确理论依据，致使无法进行司法评估鉴定。故可以认定原告刘清波未能提供证据证明其事实主张，对该事实原告刘清波应负有举证证明责任，其应承担不利的后果，故对于原告刘清波的诉讼请求本院不予支持。综上所述，应驳回原告刘清波的诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘清波的诉讼请求。案件受理费3868.00元，由原告刘清波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  耿鸿雁人民陪审员  宿福胜人民陪审员  王敏华二〇二〇年十二月十九日书 记 员  任美琪