江西省铜鼓县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0926民初1067号原告：黄贵良，男，1966年6月14日出生，汉族，铜鼓县人，住江西省宜春市铜鼓县。被告：周元清，男，1963年3月15日出生，汉族，铜鼓县人，住江西省宜春市袁州区。被告：宜春市建源实业发展有限公司，住所地：江西省宜春市铜鼓县定江东路小广场，统一社会信用代码：91360926092910174U。法定代表人：周元清，系该公司负责人。以上两位被告共同委托诉讼代理人：余爱民，铜鼓县永宁法律服务所法律工作者。原告黄贵良（以下简称原告）与被告周元清、宜春市建源实业发展有限公司（以下简称两被告）装饰装修合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄贵良、被告周元清、宜春市建源实业发展有限公司共同委托诉讼代理人余爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告返还原告履约保证金47,910元；2．请求判令被告支付原告赔偿金47,910元（合同第六条规定）；3．请求判令被告返还原告装修押金10,000元；4．请求判令被告赔偿支付原告店面装修费用225,430元（338,149元÷6年×4年=225,432.7元），合同第十二条（一）的1、2条规定；5．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月18日，原告与被告在平等自愿的基础上，以书面合同的形式签订了建源广场一层101#、102#、103#、104#、105#、106#商铺的租赁合同。2018年4月底，在被告周元清的要求下，开始进行店面装修，在装修期间，先后城管和消防来找麻烦均由被告周元清出面解决了，历经两个多月的装修，同年7月中旬完工，于2018年7月16日开始营业，可是好景不长，同年8月4日就因楼顶施工，为了安全，围栏四周，关门停业至8月15日，8月16日开门营业了8天，8月25日到9月11日因省安全检查而关门停业18天，9月12日开门营业了5天，又因省安全检查复检，从9月17日到9月21日关门停业5天，9月22日开门营业了3天，9月25日起县安检联合执法强制围栏，关门停业至2019年5月。在7月16日开业至9月25日强制停业的70天里，开门营业只有34天，中途三次停业36天，根本就无法正常经营，而店员工资等开支却还是要支付，所以一直就处于亏本状态。而105#、106#鞋店因为要完成厂家的销售任务，否则所交的保证金就没有了，所以，库存了47万元的鞋子。在强制关停的情况下，不得已临时在菜市场对面租赁了一个店面，以保本甚至亏本的价格在那里销售，鞋店又因店租、装修、搬迁等费用而增加了52,693元支出。2019年6月至2020年元月虽然正常营业，可是由于环境差和前期长时间关门的原因，生意非常清淡，除部分老顾客外，很少有人光临，所以店里除了店员工资和店里水电等开支外，也基本就是保本。2020年元月底，由于疫情的原因又被迫关门至2020年5月中旬，虽但是由于货品的积压和对商场开业后会变好的憧憬而不得不坚持下来，展望着商场开业后生意会更好，能收回装修的几十万元成本，甚至赚到一些利润，可是，由于2018年8月28日法院公开拍卖了101#、102#、103#、104#店铺，现在各买受人纷纷要求归还店面的所有权，而我签订的合同却得不到保障，投资出去的店铺预订金、装修押金和店铺装修的费用却无人愿出。与被告进行协商，被告未予理睬。为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告周元清辩称，根据合同相对性，本案中出租方为宜春市建源实业发展有限公司，被告周元清不是合同当事人，在本案中不是合格的被告，请求法院驳回原告对被告周元清的诉讼请求。被告宜春市建源实业发展有限公司辩称，一、双方签订了租赁合同属实，并收取了原告的履约保证金和装修押金，但双方签订合同后，原告并未支付任何租赁费用，且在合同履行过程中，因政府行为才造成原告不能正常使用租赁物，因此被告在合同履行中并不存在过错，不应当承担赔偿责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。二、双方签订该合同后造成原告不能正常使用租赁物的原因是涉案店面还在继续施工中，鉴于施工安全的考虑才导致原告的店面无法正常使用，在此过程中，双方均有过错，原告作为完全民事行为能力人应当预料后期施工将给他店面经营造成中断的原因，因此我方认为原告方存在一定过错。三、履约保证金应在双方履行完合同后，依据合同约定返还给原告，根据双方签订合同的期限为2017年10月1日至2020年9月30日，如果原被告双方解除该合同，我方将履约保证金返还给原告。四、装修押金根据合同约定应在装修完成后验收合格后三个月内予以返还，但原告对店面的装修至今未履行验收手续，因此才未返还。五、原告未提供任何证据证明在履约过程中因我方违约而给其造成了实际损失，本案中造成合同未能全面履行的均为外部原因，我方无主观过错，因此不应当承担赔偿责任。六、关于原告提出的装修费用应按租赁合同相关法律规定和最高人民法院相关司法解释予以协商解决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2017年6月18日被告宜春市建源实业发展有限公司与原告签署了一份《建源中央广场租赁合同》，合同中约定：“出租方（甲方）：建源实业发展有限公司承租方（乙方）：新百伦（品牌待定）、李宁…第一条甲方受建源中央广场一层101#、102#、103#、104#、105#、106#商铺业主委托，将此商铺租赁给乙方使用…第二条该商铺租赁期限自2017年10月1日起至2020年9月30日止，共计36个月。…第四条租金及租赁保证金1．乙方承租该商铺的租金为每月人民币（大写）壹万伍仟玖佰柒拾元整（RMB：15,790元整）。2．乙方签订本合同之时支付叁个月履约保证金人民币（大写）肆万柒仟玖佰壹拾零元整（RMB：47,910元整）；履约保证金在本租赁合约到期后，叁个月内无息返还。…第六条商铺交付时间2017年10月1日，试营业时间2018年1月1日。备注：商铺每晚交付一个月多7天免租，晚半年以上双倍赔偿金。第七条商铺的装修、维修和保养…在办理装修手续后并交纳装修保证金人民币（大写）壹万元整（RMB：10,000元整）用后方可进行。…第十二条违约认定及违约责任（一）甲方有下列情形之一，属严重违约行为，乙方有权终止合同，甲方仍须承担赔偿责任和法律责任：1．甲方单方违约收回商铺，则将按合同未履行租赁月份总租金的双倍予以赔偿；同时赔偿乙方的所有装修成本费。2．甲方在合同期内可以出售物业或变更业主，但必须保证本合同正常履行，直至合同结束，如不能保证正常履行合同，则视为甲方违约，同时承担相应赔偿责任，按上述第一款执行；…出租方：周元清、宜春市建源实业发展有限公司签订时间：2017年6月18日承租方：黄贵良…签订时间2017年6月18日”。原告于2017年6月18日给付被告商铺定金（履约保证金）47,910元，于2018年4月27日给付被告装修押金10,000元。另查明，2018年8月3日两被告向原告出具了一份承诺，承诺中写明：“新百伦领跑、男人衣柜、皇家玫瑰店：本公司研究决定你三个店面在2018年8月4日停止营业，保证8月16日开业，不得其他麻烦。宜春市建源实业发展有限公司周元清2018.8.3”。被告承诺2017年10月1日能够全面完成建源广场的建设，但是直到如今都还没有完工。本院认为：2017年6月18日被告宜春市建源实业发展有限公司与原告签署了一份《建源中央广场租赁合同》时，建源中央广场没有完工，甚至脚手架都未拆下，更没有通过工程验收。在此情况下将在建楼房底层租赁从事经营活动，有很大的危险性，不符合维护公共安全的规定，是损害社会公共利益的行为，因此，原、被告所签订的《建源中央广场租赁合同》是无效的。依照法律的规定，因该无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，被告收取原告的履约保证金47,910元、装修押金10,000元应当返还原告。原告提出要求被告依据双方签订的合同向其支付赔偿金47,910元，但因该合同是无效的，故其该项诉讼请求本院不予支持。原告提出要求判令被告赔偿原告店面装修费用225,430元，但是原告的店面装修费用数额是原告单方提出，没有经过有资质的部门鉴定，本院向原告释明后，原告仍未提出店面装修费用的鉴定申请，故本院对原告的该项诉讼请求，在本案中不予处理，原告可以另行主张。本案调解不成，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告周元清、宜春市建源实业发展有限公司在判决生效之日起十日内返还原告黄贵良的履约保证金47,910元、装修押金10,000元，共计57,910元。二、驳回原告黄贵良要求被告向其支付赔偿金47,910元的诉讼请求。被告周元清、宜春市建源实业发展有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若逾期给付，原告黄贵良可在二年内向本院申请执行。案件受理费6,268元，由被告周元清、宜春市建源实业发展有限公司负担1,247元，原告负担997元，其他4,024元退还原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。审判员  杨宪辉二〇二〇年十二月十七日法官助理卢在红书记员吴丽红