江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2169号上诉人（原审被告）：余小琴，女，1955年6月1日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：张太中，江苏裕和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余小萍，女，1957年10月9日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：**，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京格林东方工艺美术饰品有限公司，住所地南京市鼓楼区五所村35号。法定代表人：贾志东，该公司总经理。委托诉讼代理人：汤加彬，江苏博聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈协平，江苏博聪律师事务所律师。上诉人余小琴因与被上诉人余小萍、南京格林东方工艺美术饰品有限公司（以下简称格林东方公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初9712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余小琴上诉请求：撤销原审判决，依法发回重审或驳回余小萍一审全部诉讼请求，二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、关于本案程序，上诉人系有独立请求权的第三人。上诉人既不同意余小萍的诉讼请求，也不同意格林东方公司的答辩意见，而是认为涉案房屋应属自己所有，上诉人是有独立请求权的第三人。本案诉讼系余小萍基于房屋买卖合同的法律关系提起，而上诉人与其不存在这一法律关系，因此将上诉人追加为被告显然错误。“被告”这一诉讼地位客观上限制和剥夺了上诉人对诉讼标的主张独立请求权的权利，亦陷上诉人以后于无法律救济的困境之中（如未参加本案诉讼，后续尚可能有第三人撤销之诉、案外人执行异议之诉等救济渠道；因已列为本案被告，上述救济途径己变为不可能）。故根据民事诉讼法第一百七十条第四项、最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释第三百二十七条之规定，原判决遗漏当事人，有独立请求权的第三人在第一审程序中未参加诉讼的，应发回重审。二、关于法律适用，涉案《职工集资建房购房合同》依法无效。1.涉案房屋为单位集资建房，属政策性住房。2004年施行的《经济适用住房管理办法》将集资建房正式纳入经济适用住房范围。集资建房是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，以拥有的划拨土地建设、按成本价出售给内部职工的房屋，国家予以减免部分税费，不能在市场上自由流通，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足规定的条件，购买资格具有专属性。本案中，格林东方公司的《关于集资建房的决定》明确，本次集资建房目的是“为解决格林公司兼并的所有企业及格林公司总部员工部分职工住房困难问题”；购房条件是“正式职工经本人申请可以给本人或直系亲属购买一套集资建房，每一人限购一套”；房屋产权是“按政府职工集资建房的有关规定归个人所有”，“公司按房改政策为住户办理有关产权手续。”上诉人系格林东方公司职工，具备购房资格，而被上诉人余小萍并非职工，亦非上诉人直系亲属，不具备购房资格。2.涉案《职工集资建房购房合同》无效，不应继续履行。2001年3月1日签约之日，上诉人因腰伤行动不便，余小萍主动代办购房手续，借机耍手段以自己名义签约。涉案房屋用地系国家无偿划拨土地，且国家减免相关税费，故余小萍以欺诈手段订立合同，损害了国家利益，损害了包括上诉人在内的符合购房条件职工申购集资房解决住房困难的利益，扰乱了作为涉案房屋所有权人的格林东方公司依政策分配集资房的秩序，损害了社会公共利益。同时，涉案购房合同也是余小萍以表面合法的合同形式掩盖其获取政策性住房的非法目的，故依法无效。根据合同法第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。余小萍构成欺诈签约。三、关于案件事实：上诉人系实际购房人。一审法院在听取了双方的诉辩意见后，总结“本案争议在于谁是真正的房屋购买人”，但是没有查明该关键事实。一审庭审中余小萍的陈述明显违背常理，本案购买的是政策性集资房而不是市场化商品房，不可能“她买她的房子，我买我的房子”，且余小萍如系真实买房，不可能在房屋2005年就建成可交付的情况下，拖到14年后的2019年才起诉，也不可能连房屋在2005年就建成交付的事实都不知道（说是2015年建成）。相反，上诉人如未购房，也不可能仅凭职工身份就敢非法占房十几年。格林东方公司的部分陈述不能单独作为认定案件事实的依据。四、本案诉讼已过诉讼时效。对于房屋买卖合同而言，出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋，其请求权属于债权请求权，应当适用民法通则有关诉讼时效的规定。涉案《职工集资建房购房合同》约定，房屋交付时间为2002年12月30日，实际建成时间为2005年。关于交付事宜，格林东方公司2005年12月30日的《郑重通知》载明“2006年1月16日前结束此项工作，逾期仍然未办理入住手续的住户，公司管委会视同自愿放弃该房屋入住权……”及本案诉讼时效至2008年1月16日止。余小萍主张交付房屋的请求权应在两年诉讼时效期间内行使，超过诉讼时效期间请求出卖人交房的，因其怠于行使权利而丧失胜诉权。余小萍辩称：1.依据民事诉讼法第十三条，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，申请追加被告是原告行使基本诉讼权利，和民事诉讼法处分原则的体现，符合法律规定。本案系因余小萍要求格林东方公司交付房屋，房屋被余小琴占有而提起诉讼，因案涉房屋尚未办理不动产登记证书，被上诉人将余小琴列为被告，对余小琴和格林东方公司之间是否存在其他的房屋买卖或者债权债务关系，本案一审中并未处理，因此对余小琴的实体权利和诉讼权利没有任何影响。余小琴如认为其与格林东方公司存在其他法律关系均可另案主张，故上诉人余小琴认为其是有独立请求权的第三人，本案限制了其行使诉权不能成立。2.上诉人余小琴认为案涉购房合同无效不能成立。合同具有相对性，余小琴并非本案购房合同的签约主体，对购房合同没有法律权利，且合同相对方格林东方公司在本案一审时也认可余小萍的购房行为和购房合同，同时否认其与上诉人余小琴之间存在房屋买卖关系，余小琴没有权利质疑余小萍的购房资格。更何况在当时实际执行中所谓的购房条件并未严格执行，现在该小区存在着大量非职工或亲属人员购房的情况，均正常执行，没有争议。上诉人余小琴主张案涉合同无效，其既未提交证据予以证实，也与客观事实不符，不能成立。即使按照余小琴的主张，根据民法总则的规定，其所述情形也应为合同的可撤销情形，并非当然无效情形。3.上诉人认为“事发后至原告起诉时间过长，不合常理，其是真正的购房人”，也不能成立，余小萍一直认为案涉房屋建成后，因上诉人余小琴利用其职工的便利条件，通过给予好处等行为，导致格林东方公司负责具体房产办理的一位姓杨的工作人员一直故意不予配合交付房屋。此后，余小萍夫妇每年都到格林东方公司交涉，但因该杨姓工作人员推脱，要求余小萍自行找余小琴解决，才经数年仍未解决。后来该工作人员又通过言语恐吓等打压余小萍，余小萍无奈，直至近年来确诊癌症，才不得已提起诉讼维权。上诉人余小琴在一审时提交一份告知函，主张在2001年3月10日，其向格林东方公司发出告知函，告知房子弄错了。既然如此，案涉合同签订是在同一年的3月1日，仅仅时隔十天，上诉人既然当时就知道买房签约人不是自己，为何在当时不以自己的名义直接买房，更何况在该函第二条载明“当年余小萍代交房款”，既然落款时间在2001年，何来“当年”，明显是以现在的口吻事后进行的陈述，而且还存在严重的涂抹痕迹。格林东方公司的违约行为持续至今，不存在诉讼时效的起算时间点，且格林东方公司一审时也未以诉讼时效抗辩，根据合同相对性原则，余小琴不是涉案合同的签约方，也无权以相对人的诉讼时效权利进行抗辩。综上所述，一审认定清楚。适用法律正确，程序正当合法，请求二审依法驳回上诉，维持原判。格林东方公司辩称：1.同意上诉人余小琴的上诉意见。2.一审判决无法执行。3.本案的实质是借名买房，还是借款买房，一审法院未查明。综上，请求二审法院在查明事实的基础上发回重审或者改判。余小萍向一审法院提出诉讼请求：1.格林东方公司继续履行合同，向余小萍交付南京市鼓楼区伍佰村二号3幢1单元502室房屋（以下简称502室房屋），余小琴协助履行该项义务；2.本案诉讼费用由格林东方公司、余小琴承担。一审法院认定的事实：2001年3月1日，余小萍（乙方）与格林东方公司（甲方）签订《职工集资建房购房合同》一份。合同约定：为解决格林东方公司及其所属各企业职工住房困难问题，经公司董事会和职工代表大会讨论通过，甲方决定在伍佰村二号南京小市服装厂宗地上划出3500平方米土地建造职工集资建房，建筑层数为六层，属砖混结构。就上述项目房屋之买卖，甲、乙双方经平等协商订立本合同；乙方向甲方购买上述项目3幢1单元502室房屋，该房屋使用功能为住宅，建筑面积109.38平方米；乙方购置该房屋单价为每平方米1300元，购房款合计142194元，一次性交纳；甲方定于2002年12月30日前将上述房屋交付给乙方使用，并在房屋正式交付后三个月内，为乙方办理相关产权手续；甲方如未按合同的规定期限将该房屋交付给乙方，甲方承担违约责任，并向乙方支付违约金。合同签订当日，余小萍支付了购房款142194元。关于合同签订情况，余小琴陈述，其向余小萍借款买房，签订合同时腰部受伤，让余小萍代为办理，结果余小萍以自己名义签订了合同，事后多次与格林东方公司交涉未果。余小萍对此予以否认，并主张其与余小琴共同去买房，后余小萍与格林东方公司签订了购房合同。格林东方公司主张，合同是余小萍与公司签订的，余小琴并未与格林东方公司交涉过合同购房人签名错误事宜，对余小萍与余小琴是借名买房还是借钱买房，格林东方公司并不清楚。关于购房资格，余小琴表示，其是格林东方公司的职工，只有公司职工才有购房资格。格林东方公司表示，502室房屋是公司的集资建房，作为福利卖给公司职工，根据公司的决定，公司职工或直系亲属都可以购房，实际执行中也并没有如此严格。关于房屋交付情况，余小琴陈述，其于2008年1月从格林东方公司处拿到钥匙并入住，现一直居住在该房屋内。格林东方公司陈述，因为开始房屋没有建好，直到2005年才开始交付房屋，当时没有交接手续，故余小琴如何入住的，公司现在并不清楚。余小萍主张，格林东方公司将房屋交付给余小琴后，其一直向格林东方公司、余小琴主张权利，始终未能解决。另查明，2001年2月19日，格林东方公司作出《关于集资建房的决定》，明确为解决公司兼并的所有企业及公司总部部分职工住房困难问题，决定在原南京市小市服装厂所在宗地进行职工集资建房，格林东方公司正式职工经本人申请，可以给本人或直系亲属购买一套集资建房，每人限购一套。2001年，格林东方公司曾发出通知，明确自2001年3月1日下午1：00起开始办理职工集资建房购房交款手续，有购房意向的职工速来洪武路342号6楼公司总部办理交款选房手续。通知名单中有“余晓琴”。余小萍与余小琴系姐妹关系。余小琴是格林东方公司职工，余小萍并非格林东方公司职工。一审法院认为，根据格林东方公司作出的《关于集资建房的决定》及陈述事实，2001年，格林东方公司为解决职工住房困难问题进行集资建房，公司的正式职工或直系亲属可以购买集资房，在实际操作中，格林东方公司并未严格执行上述决定。余小琴主张，余小萍在代其办理签订合同事宜时以自己名义签订了购房合同。余小琴提供的证据不足以证明上述事实，且格林东方公司明确合同是与余小萍签订的，并否认余小琴曾因合同签名错误与公司交涉过。因此，余小琴提交的证据不能否认余小萍的购房资格，余小萍与格林东方公司签订的《职工集资建房购房合同》系双方真实意思表示，合法有效。《职工集资建房购房合同》约定，格林东方公司应于2002年12月30日前将502室房屋交付给余小萍。格林东方公司自认，因房屋未能建好，实际于2005年开始交付房屋。因此，格林东方公司负有向余小萍交付房屋的义务。502室房屋目前由余小琴居住使用，余小琴陈述其于2008年从格林东方公司房管部门领取到房屋钥匙。格林东方公司当庭未能提供证据证明其房屋交付事宜，且无证据证明余小萍曾委托余小琴代为领取房屋钥匙，故格林东方公司并未依约履行向余小萍交付502室房屋的义务，余小萍要求格林东方公司交付502室房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。502室房屋尚未办理不动产权证，余小萍尚未取得502室房屋所有权，余小琴并非《职工集资建房购房合同》的相对方。余小萍要求余小琴协助格林东方公司履行房屋交付义务的诉讼请求没有事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四之规定，一审法院判决：一、南京格林东方工艺美术饰品有限公司于判决生效之日起十日内将南京市鼓楼区伍佰村二号3幢1单元502室房屋交付给余小萍。二、驳回余小萍其他诉讼请求。一审案件受理费3144元，由南京格林东方工艺美术饰品有限公司负担。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审另查明，涉案《职工集资建房购房合同》第三条约定，甲方定于2002年12月30日前，将上述房屋交付给乙方使用，并在房屋正式交付后三个月内，为乙方办理相关产权手续。甲方如未按本合同约定的规定期限将该房屋交付给乙方，甲方承担违约责任，并向乙方支付违约金，违约金按总房款的银行同期固定资产贷款利率计算。第四条约定，甲方正式交付房屋时，将提供房屋竣工验收报告及房屋质量检验合格证书，同时将按照《建筑工程质量管理办法》的有关规定，对该房屋进行维修和保修。二审期间，格林东方公司明确涉案房屋实际建成时间是在2005年左右，并在建成后就陆陆续续交付了。虽然实际建成时间与合同约定有所变化，但也没有和购房人再另行签订补充协议对交付时间和标准予以进一步明确。现在房屋产权证还没有办下来。余小琴明确，其上诉状存在笔误，涉案房屋实际是在2005年建成。当时是单位发了通知，如果不居住，就视为自动放弃，其是凭着单位给其发的通知拿钥匙的。拿房的时候没有收到过房屋竣工验收报告、房屋质量检验合格证书等东西，就是拿了钥匙，然后交了一些费用。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。二审期间，本案的争议焦点为：格林东方公司是否应向余小萍交付案涉房屋。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被上诉人余小萍提供了其与格林东方公司签订的《职工集资建房购房合同》及其缴纳购房款的相应凭证，结合格林东方公司关于集资建房中并未严格执行相关操作、否认余小琴曾因合同签名错误问题与公司交涉过的陈述，上述证据能够形成证据链，能够证明余小萍与格林东方公司之间签订的购房合同系双方真实意思表示，该合同并未违反法律、法规的禁止性规定，一审认定该合同合法有效，于法有据，并无不当。上诉人余小琴认为其与余小萍之间系借款买房关系，余小萍系在代其办理签订合同事宜时以自己名义签订合同，但并未提供充分证据证明自身观点，举证不力的法律后果由其自行承担。其认为原审未将其列为第三人，程序违法的观点，缺乏事实及法律依据，本院对此不予采信。本案系房屋买卖合同纠纷，现余小萍已按约支付房款，格林东方公司作为合同相对方，应向被上诉人余小萍履行合同项下的交付义务，结合现有证据，不能认定其已按约完成交付义务，且其一审时亦并未对时效问题提出抗辩，一审认定格林东方公司应履行房屋交付义务并无不当。综上所述，余小琴的上诉请求不能成立，但一审认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3144元，由上诉人余小琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 汪德全审 判 员 李任飞二〇二〇年五月二十日法官助理 谢新辉书 记 员 陈晓君