广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初2240号原告：李腾开，男，1980年3月21日出生，汉族，住广东省高要市************队149号，公民身份号码441************07X。委托诉讼代理人：吴少波，广东毅隽达律师事务所律师。被告：程紫娟，女，1993年3月27日出生，汉族，住广东省广宁县**************，公民身份号码441************583。委托诉讼代理人：王进，广东国龙律师事务所律师。第三人：佛山市三水区***创锋房屋中介服务部，住所地广东省佛山市三水区*************之2，统一社会信用代码92440607MA4X4F9C2P。经营者：唐永祥，男，1987年11月12日出生，汉族，住广东省佛山市三水区************。原告李腾开与被告程紫娟、第三人佛山市三水区***创锋房屋中介服务部（以下简称创锋服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托诉讼代理人吴少波、被告程紫娟及其委托诉讼代理人王进、第三人创锋服务部的经营者唐永祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李腾开向本院提出以下诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年8月27日签订的合同编号为0000722的《房地产买卖合同》；2.判令被告返还原告已支付购房款950000元，并赔偿违约金430000元；3.判令被告与第三人共同向原告赔偿原告已支付的购房中介服务费21500元；4.判令本案诉讼费用全部由被告和第三人承担。事实和理由：原告因购房置业需要，接受第三人的居间服务，于2019年8月27日与被告签订涉案《房地产买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于佛山市三水区**********御江南国际社区九区10座104的房屋，总价2150000元，被告最迟应于2019年12月1日前协助原告办理递件过户手续，否则逾期十日的，原告有权解除合同并要求被告按转让成交价的20%承担违约责任。签订合同后，原告按合同约定支付了定金150000元和首期款800000元，并办理了银行贷款手续。但在原告准备办理过户时，发现涉案房产无法办理过户手续，2019年10月25日经第三人查询方知涉案房产存在被查封的情形。由于被告已使用原告支付的定金和首期款办理提前还贷，无法返还原告已支付费用，经原、被告与第三人三方协商，三方于2019年11月23日签订《补充协议》，约定被告承诺于2020年5月1日前与原告共同办理过户手续，否则被告愿意按《房地产买卖合同》的约定解除合同，并按转让成交价20%承担违约责任。但截至起诉之日，被告仍未能履约办理涉案房产的过户手续，故原告有权解除合同，要求被告返还购房款和承担违约责任。另外，因原告系接受第三人居间服务签订涉案合同，于2019年8月27日向被告支付21500元中介服务费，现涉案房产未能在合同约定期内办理过户，该笔款项已属原告的损失。鉴于涉案房产未能在合同约定期限内办理过户的过错在于被告瞒报房产情况和第三人未能事先履行审查房屋状况的义务，被告与第三人应共同向被告承担赔偿原告21500元损失的责任。综上，被告与第三人的违约行为严重损害原告的权益，故诉至法院。程紫娟辩称，一、答辩人在2019年8月27日在第三人居间下与原告签订《房屋买卖合同》时，不知道案涉房屋已被肇庆市公安局鼎湖分局查封，从未接收过公安查封房产的任何通知。直到第三人通知办理过户手续时，才发现房产被肇庆市公安局鼎湖分局查封，答辩人不存在恶意隐瞒的情况。二、公安机关的查封行为并非答辩人过错所致。案涉房产被查封是受一名叫陈卓朋的朋友牵连所致，该人因涉嫌组织领导黑社会性质组织罪（现被鼎湖区检察院以非法采矿罪提起公诉，案件正在审理中）被鼎湖区公安分局立案侦查。侦查期间，鼎湖区公安分局对许多与陈卓朋有牵连的账号和资产都进行了冻结和查封，现因陈卓朋的案件尚未审结，故所有被冻结和查封的资产均未解封。三、在得知案涉房屋被查封后，答辩人积极联系第三人与原告沟通协商解决办法，与原告及第三人签订《补充协议》。因答辩人无力退还原告用于代为涂销银行抵押权的款项，答辩人主动提出可提前交付案涉房产，由原告先占有使用，并在签订《补充协议》当天将钥匙和房产证都拿给第三人。由此可见，答辩人对解决问题诚实履约始终持有积极负责的态度。四、第三人没有尽到专业中介机构应有的专业、勤勉义务。答辩人经朋友介绍委托第三人创锋服务部出售案涉房屋，答辩人已将房屋有银行按揭贷款、不清楚是否仍有其他权利受限情况告知唐永祥，但唐永祥未经查册就找到原告并安排签约。签约前，原告也问答辩人案涉房产是否存在权利受限情况，答辩人均答复只知有银行按揭贷款，其他不清楚。但唐永祥为促进交易，再次承诺他会去查册，仍然继续推进《房屋买卖合同》的签订。2019年10月17日，唐永祥又在未核实案涉房产权利受限的情况下还安排原告提前清偿了答辩人的银行按揭款，直到双方到交易中心办理过户手续时才发现案涉房屋被公安机关查封。此时，原告已替答辩人偿还了800000元银行按揭贷款，而答辩人没有能力筹措如此巨款再归还原告。于是，唐永祥又组织答辩人和原告于2019年11月23日签订了《补充协议》。五、过错及责任承担。纵观整个交易过程，第三人难辞其咎。第三人是2017年9月注册登记的专业房屋中介服务机构，根据《房地产经纪管理办法》第八条、第九条、第十条规定，作为房屋中介机构的第三人，其从业人员应该具备房地产经纪专业知识和技能，应该清楚房屋交易流程和相关风险，但第三人经营者唐永祥在本案中介服务中没有尽到专业、尽职、勤勉的义务，致使答辩人和被答辩人陷入困境，其应该承担本案所有损失。对于答辩人而言，在整个交易过程中主观上并无欺瞒故意。案涉房屋被查封致使不能完成交易，完全是无辜受牵连所致，被不尽职勤勉的中介所累，答辩人本身无过错。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定“因不可归责于当事人双方的事由”，答辩人作为出卖人只需要返还定金和购房款即可，不应该再承担任何赔偿责任。创锋服务部述称，一、原告已签署佣金支付承诺书，约定服务佣金为43000元，现已支付21500元。第三人已提供了居间服务，导致本次交易不能如期进行的主要原因是被告单方面违约，第三人无过错，案涉房屋的所有居间服务佣金应由违约方承担。二、第三人受被告委托出售案涉房屋，被告承诺该物业只有中国农业银行房贷抵押并没有其他债权债务与查封等纠纷。2019年8月27日晚上9时，原告和被告通过了第三人居间服务签订《房地产买卖合同》。第三人在协助原告和被告办理案涉物业的银行还贷及解押涂销手续后，当天在不动产登记中心查询得知案涉物业存在被肇庆市公安局鼎湖分局查封情况。2019年11月23日，三方再次协商签订《补充协议》，被告自知是自身瞒报房产情况原因导致本次交易不能按原合同约定时间进行，所以被告在补充协议上承诺在2020年5月1号前与原告办理过户等相关手续，否则按原合同上的违约责任处理。原告李腾开在诉讼中提供以下证据：1.《房地产买卖合同》一份，证明原告向被告购买案涉房屋总价为2150000元，约定最迟不得迟于2019年12月1日递件过户，卖方违约的，应当向买方支付转让成交价20%的违约金。2.《补充协议》一份，证明由于案涉房产被查封无法正常过户，原、被告、第三人三方签订补充协议同意延期至2020年5月1日递件，逾期过户的，按照原合同承担责任。3.不动产登记信息查询结果一份，证明第三人于2019年10月25日第一次对案涉房产进行查询，没有履行尽责义务，导致原告基于错误信息与被告签订房屋买卖合同并支付了大额首付款。4.收据三张，证明原告向被告支付了首期房款800000元、定金150000元，向第三人支付了中介服务费21500元。5.业务凭证一张，证明被告已使用原告支付的款项提前还款。6.佣金支付承诺书一份，证明原告向第三人支付了中介服务费21500元。7.中国农业银行个人明细对账单一份，证明原告支付款项情况。8.不动产登记信息查询结果（2020年6月18日）一份，证明涉案房产于2019年7月起即被查封，被告及第三人并未在签订合同时告知原告案涉房产的查封情况，存在过错。被告程紫娟在诉讼中提供以下证据：1.通话录音光盘及通话录音笔录一份，证明在被告委托第三人居间出售案涉房屋之后，被告多次告知第三人不清楚房屋是否存在除银行抵押权之外的权利受限情况，并告知第三人要去查册，第三人也答应被告进行查册，但实际上第三人直到组织原、被告双方过户交易前才进行了查册，第三人没有尽到勤勉义务，故案涉案房屋不能交易的过错在于第三人不在被告。2.佛山市不动产登记信息查询结果一份（查询日期为2020年6月2日）、佛山市（三水区）不动产登记信息查询结果一份（查询日期为2020年6月3日），证明被告要想查询到房屋详细的受限清单，需要到三水区行政服务中心的特别窗口进行查询。第三人创锋服务部在诉讼中没有提供证据。本院依法组织当事人对上述证据进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提供的证据1-证据8，被告提供的证据1、证据2，本院予以确认，并在卷佐证。综合本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2019年8月27日，原告李腾开作为买方，被告程紫娟作为卖方与第三人创锋服务部作为经纪方签订《房地产买卖合同》，第一条约定买卖双方交易的房地产位于佛山市三水区**********御江南国际社区九区10座104，建筑面积约为191.36平方米，房地产证号为第0041331号。第二条约定卖方自愿将该物业转让给买方，转让成交价为2150000元。第三条约定买方同意在本合同生效之日起1日内向卖方支付定金150000元。第四条约定付款方式为买方须于2019年11月15日前将除定金、交房押金之外的剩余首期款800000元整支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中。第五条约定在买方按照本合同第四条约定将房款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内，买卖双方须共同向房地产所在地土地房屋登记机构申请办理递件过户手续，但最晚不得迟于2019年12月1日。第六条第二款约定本条款中该物业产权现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际不符则卖方应按本合同第十二条承担违约责任。第十二条约定如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基础按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过10日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金额承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。同日，原告李腾开向被告程紫娟支付案涉房屋购房定金150000元。同日，原告李腾开作为甲方（承诺人）与第三人创锋服务部作为乙方（居间人）签订佣金支付承诺书，约定案涉房屋服务佣金为43000元，签合同当天支付50%，过户当天支付剩余50%。当日，原告李腾开向第三人创锋服务部支付中介服务费21500元。2019年10月17日，原告向被告程紫娟支付案涉房屋首期房款800000元。同日，被告程紫娟对案涉房屋办理了提前还贷手续。2019年10月25日，第三人创锋服务部对案涉房屋进行第一次查册，显示案涉房屋存在查封等限制情况。2019年11月23日，原告李腾开作为买方，被告程紫娟作为卖方，第三人创锋服务部的经营者唐永祥作为见证方签订《补充协议》，约定案涉房屋由于卖方个人原因导致交易时间有所变动，房屋交易总价为2150000元不变；原合同约定于2019年12月1日前办理过户手续，现更改为2020年5月1日前到所在地行政服务中心办理过户手续；若卖方不能按时履行上述义务及办理案涉房屋的解押查封，则卖方按原合同第十二条卖方违约责任处理。另查明，案涉房屋为被告程紫娟所有，于2019年7月10日被肇庆市公安局鼎湖分局查封，查封期限为2019年7月10日起至2022年7月9日止；直至本案一审法庭辩论终结前，案涉房屋仍未解封。再查明，第三人创锋服务部为个体工商户，经营者为唐永祥，组成形式为个人经营。本院认为，原告李腾开与被告程紫娟、第三人创锋服务部签订的《房地产买卖合同》《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。本案的争议问题为：1.《房地产买卖合同》应否解除；2.被告程紫娟违约责任的承担；3.第三人创锋服务部责任的承担。关于争议问题一，案涉合同签订后，原告李腾开依约向被告支付定金和首付款，而被告程紫娟在收取房屋定金和首付款后，虽已依约将房屋首付款用于银行还贷用途，但由于案涉房屋涉及其他纠纷被肇庆市公安局鼎湖分局查封至本案一审法庭辩论终结前仍未解押，致使案涉合同已无法履行，被告程紫娟的行为已构成根本违约，故原告李腾开主张解除与被告程紫娟及第三人创锋服务部签订的《房地产买卖合同》，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。关于争议问题二，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施的，并有权要求赔偿损失”的规定，案涉合同解除后，原告李腾开主张被告程紫娟返还购房款950000元（含定金150000元），合法有理，本院予以支持。对于被告程紫娟提出的其对案涉房屋被查封不存在过错，只需向原告返还定金和购房款而不需承担其他违约责任的辩解。被告程紫娟作为案涉《房地产买卖合同》的出卖人，其在出售案涉房屋时应确保所出卖房屋的所有权能够顺利转移给买受人，包括确保所出售的房屋不存在被查封等权利瑕疵，这是房屋出卖人的一项基本义务；且程紫娟已在上述合同中明确约定“卖方保证物业没有查封，如与实际不符则卖方应按本合同第十二条承担违约责任”及在《补充协议》中明确约定“卖方应于2020年5月1日前办理案涉房屋的过户手续，否则按原合同第十二条承担违约责任”，现案涉房屋因被查封致使上述合同、协议无法履行，程紫娟的行为已构成根本违约，应按照法律规定及上述合同约定承担相应的违约责任。故程紫娟的上述辩解，本院不予采纳。至于原告李腾开主张被告程紫娟支付违约金430000元，被告程紫娟辩解原告主张的违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”鉴于原告未能提供证据证明其实际损失的具体情况，本院以原告的实际损失为基础，综合案涉合同的履行情况、被告的过错程度以及原告预期利益等因素，将原告主张的违约金标准确定为150000元，对原告主张过高部分，本院不予支持。至于原告李腾开主张被告程紫娟赔偿中介费损失21500元，因案涉房屋买卖合同对该中介费损失的承担问题没有约定，且本院确定程紫娟支付的违约金数额亦足以弥补原告的中介费损失，原告的上述主张，理据不足，本院不予支持。关于争议问题三，原告李腾开主张第三人创锋服务部在案涉合同履行过程中未尽审查房屋状况的审慎义务，对案涉合同解除存在过错，应赔偿其中介费损失21500元。《房地产经纪管理办法》第二十二条第一款规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。”《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（建房[2016]168号）明确要求规范中介服务行为，“加强房源信息尽职调查。中介机构对外发布房源信息前，应当核对房屋产权信息和委托人身份证明等材料，经委托人同意后到房地产主管部门进行房源信息核验，并编制房屋状况说明书。房屋状况说明书要标明房源信息核验情况、房地产中介服务合同编号、房屋坐落、面积、产权状况、挂牌价格、物业服务费、房屋图片等，以及其它应当说明的重要事项。”上述行政规章和部门规范性文件规定了经纪机构从事房地产经纪活动的基本遵循。案涉房屋于2019年7月10日被肇庆市公安局鼎湖分局查封，而创锋服务部作为专门提供房屋买卖服务的中介机构未到房地产主管部门进行房源信息核验即发布房源信息，并居间撮合李腾开和程紫娟于2019年8月27日订立《房地产买卖合同》。案涉房屋是否存在查封，事关合同能否正常履行，创锋服务部未尽居间职责，未能促成案涉房屋的买卖交易，对上述合同的解除存在过错，应承担相应的责任。按照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第五十三条规定：“房屋买卖合同签订后，委托人以买卖合同被确认无效、被撤销或者解除为由，拒绝向居间人支付报酬的，不予支持。居间人因此减少服务项目的，应当减少报酬；居间人对买卖合同无效、被撤销或者解除有过错的，应当减少报酬，赔偿损失。”原告李腾开主张第三人创锋服务部赔偿中介服务费损失21500元，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认解除原告李腾开与被告程紫娟及第三人佛山市三水区***创锋房屋中介服务部于2019年8月27日签订的《房地产买卖合同》；二、被告程紫娟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李腾开返还购房款950000元；三、被告程紫娟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李腾开支付违约金150000元；四、第三人佛山市三水区***创锋房屋中介服务部于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李腾开赔偿中介费损失21500元；五、驳回原告李腾开的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即13806元、保全费5000元，合计18806元（原告已预交），由原告李腾开负担3758元，被告程紫娟负担14760元，第三人佛山市三水区***创锋房屋中介服务部负担288元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  劳楚文二〇二〇年七月三十日书记员  林平峰