江西省金溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1027民初1086号 原告：金溪县某某物业管理有限公司，住所地江西省抚州市金溪县秀谷镇锦绣华城。 法定代表人：谭某，总经理。 委托诉讼代理人：黄某某，金溪县某某物业管理有限公司员工，代理权为特权代理。 被告：朱某某，男，1968年1月25日出生，汉族，住金溪县。 委托代理人：万某某，女，1970年12月17日出生，汉族，住金溪县，系被告朱小明配偶，代理权限为特别授权。 原告金溪县某某物业管理有限公司（以下简称某某物业公司）与被告朱某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某某物业公司委托诉讼代理人黄某某、被告朱某某委托代理人万某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某某物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付某某豪门XX栋1XX号、1XX号、1XX号楼上商铺物业管理费60812元、违约金6081元，合计66893元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告为某某豪门小区XX-1XX、1XX、1XX楼上商铺业主。被告与江西上饶某某物业有限公司于2012年12月13日签订了前期物业管理服务合同，约定江西上饶某某物业有限公司为该小区提供物业服务，商业用房物业费为每月每平方米0.35元。2012年7月25日，金溪县物价局（2012）10号文件《关于上饶市某某物业管理有限公司物业管理服务费收费的批复》载明商业用房按每月每平方米建筑面积1.5元收取。2015年8月27日，原告与金溪县某某豪门业主委员会签订物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，商铺物业费单价为每月每平方米1.5元，车库每月10元，被告的建筑面积为717.55平方米。2017年8月6日，原告与金溪县某某豪门业主委员会继续签订物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，商铺物业费单价为每月每平方米1.5元，车库每月10元。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2014年12月13日起停止交纳物业管理费，截止2019年8月31日，欠费56.5个月，被告欠缴物业费60812元。同时，按照约定被告应承担逾期交纳物业费的违约金，但原告酌情要求被告承担违约金6081元。综上，各项请求金额合计66893元。至今，被告未付分文。原告为维护自己的合法权益故诉至法院。 被告朱小明辩称，我们没有和物业公司签订合同，原告也没有履行和完善服务。楼上的化粪池全都漏到我店面，我自己整修花了几万元。水管破了，自来水被别人锯了，一直漏水，水费都浪费了。店面享受不到电梯等服务，这个物业费我是不会给的。 本院经审理认定事实如下：原告某某物业公司是一家从事物业管理、清洁服务、绿化管理、房屋维修、房屋家政中介等业务的有限责任公司（自然人独资）。某某房地产公司开发了金溪县某某豪门小区。2009年7月23日，某某房地产公司与上饶市某某物业管理有限公司（以下简称某某物业公司）签订了《前期物业管理合同书》。该合同约定的主要内容有：由某某房产公司委托某某物业公司负责某某豪门小区提供物业管理服务，委托方式是酬金制，因物业服务产生的水电费等等费用由某某房地产公司支付，某某房地产公司每年支付某某物业利润4万元等。同时约定严格按照物价部门核定收费标准向业主收取各项管理费。2010年，被告朱某某购买了某某豪门小区XX栋1XX号店（建筑面积102.32㎡）、1XX号店（建筑面积102.32㎡）、2XX号店（建筑面积102.33㎡）、2XX号店（建筑面积102.32㎡）、2XX号店（建筑面积102.32㎡）、2XX号店（建筑面积102.33㎡）、2XX号店（102.33㎡），以上合计建筑面积716.27㎡，同时签订了前期物业管理服务合同，并交纳了部分物业管理服务费。 2012年7月25日，金溪县物价局对某某豪门小区物业管理服务收费进行了调整：商业用房按每月每平方米建筑面积1.5元收取，该收费标准执行时间为自2012年8月1日至2013年7月31日止。 2014年9月，某某豪门小区成立业主委员会，金溪县房管局予以批复并备案、金溪县民政局予以登记。2015年8月27日，某某豪门业主委员会聘请某某物业公司为金灿豪门小区的物业服务公司，并签订了《物业服务合同》。该合同约定由某某物业公司负责某某豪门小区的物业管理，物业管理合同期限为二年，从2015年9月1日起至2017年8月31日止，物业服务费楼梯房按每月0.5元/㎡，电梯房每平方米1元，店铺每月每平方米1.5元。2015年8月31日，江西某某房地产开发有限公司出具了一份《关于某某豪门小区物业费交接证明》，证明在2015年8月31日以前该公司超期收取的物业费、赠送的物业费、装修押金、装修垃圾清运费、物业费抵扣违约金等费用归属该公司，但因此所产生的责任由某某物业公司承担；同时，在此之前因物业服务所产生的其他应付费用也由佳园物业公司承担；该公司同意在2015年8月31日以前该公司因物业服务未收取的物业费等均由某某物业公司收取。2016年11月16日，金溪县房地产管理局出具证明，证实原告按金溪县物价局批复的价格进行收费并进行了为其一个月的公示（2015年8月1日至2015年8月31日），金溪县某某豪门小区业主委员会与金溪县某某物业管理有限公司签订的《物业服务合同》于2015年9月1日正式生效。 2016年11月7日，原告发出公告将于2016年11月8日停止营业。之后，某某豪门业主委员会并未解聘原告。2016年11月10日，原告与某某豪门业主委员会签订了一份《补充协议》，该协议约定业主须按照《物业服务合同》的规定，按时足额缴纳物业管理费；业主不按规定缴纳物业管理费的，物业公司有权要求业主补交全额物业服务费并从违约之日起按每月5%交纳违约金。2017年8月6日，某某豪门业主委员会继续聘请某某物业公司为某某豪门小区的物业服务公司，并签订了《物业服务合同》。该合同约定由某某物业公司负责某某豪门小区的物业管理，物业管理合同期限为二年，从2017年9月1日起至2019年8月31日止，物业服务费楼梯房按每月0.5元/㎡，电梯房每平方米1元及二次供水每年200元，店铺每月每平方米1.5元。被告朱某某自2014年12月13日起开始未交纳物业管理费。现原告同意放弃对被告主张违约金的诉请。 本院认为，被告朱某某虽辩称未与物业公司签订合同，但是其在庭审中认可在交房的时候交了物业费，由此可知被告朱某某与原物业公司即上饶市某某物业管理有限公司签订了前期物业管理服务合同。后某某物业公司依法承继了某某物业公司的权利义务，某某物业公司当然享有向被告朱某某主张物业费的权利。同时本案某某豪门业主委员会是在金溪县房地产主管部门指导下依法成立，并登记备案。2015年8月27日与2017年8月6日，某某豪门小区业主委员会与某某物业公司先后签订了《物业服务合同》，合同约定由某某物业公司负责某某豪门小区的物业管理。业主委员会代表该小区所有业主与物业公司签订的合同，是双方真实意思表示。某某豪门小区业主委员会在职权范围内与某某物业公司签订的《物业服务合同》对全体业主具有约束力，原告物业公司为该小区业主提供了物业管理服务，某某豪门小区的所有业主均应按照该物业服务合同履行权利和义务。被告认为原告没有对其购买的商铺提供物业服务，却未能提交相应的证据予以证明，应承担举证不能所带来的不利后果。因此，原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求本院予以支持。另本案某某物业公司考虑到为了缓和双方的矛盾，同意放弃对被告主张违约金的诉请，某某物业公司该行为系对自己民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。 综上所述，被告应以购房面积716.27㎡为基数，支付自2014年12月14日至2019年8月31日（计56.5个月）按每月每平方米1.5元的标准的物业管理费计60704元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款之规定，判决如下： 一、被告朱某某应于本判决生效之日起六十日内给付原告金溪县某某物业管理有限公司物业管理费60704元； 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1472元减半收取736元，由被告朱某某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。 审判员 徐 瑶 二〇二〇年十月二十六日 书记员 谌玉婷