湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初431号原告：中国工商银行股份有限公司黄石分行，住所地湖北省黄石市南京路18号，统一社会信用代码91420200878423941M。负责人：程先志，该分行行长。委托诉讼代理人：汪海燕，女，该分行员工。委托诉讼代理人：戴懋浩，湖北易圣律师事务所律师。被告：李明禄，男，1955年8月26日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省黄石市西塞山区。委托诉讼代理人：李萍，黄石市黄石港区来讯法律服务所法律工作者。第三人：柯其洪，男，1953年9月1日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：叶伟，湖北鸣伸律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司黄石分行（以下简称工行黄石分行）与被告李明禄、第三人柯其洪借款合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行黄石分行的委托诉讼代理人汪海燕、戴懋浩，被告李明禄的委托诉讼代理人李萍，第三人柯其洪及其委托诉讼代理人叶伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行黄石分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告李明禄立即偿还原告截止2019年10月25日的贷款本金379,653.15元及利息7,028.02元，共计386,681.17元；2019年10月25日后的利息及复利按《个人购房借款/担保合同》第四条、第九条约定计算至贷款还清之日止；2、判令原告与被告李明禄签订的《个人购房借款/担保合同》合法有效，原告对本案贷款抵押物享有优先受偿权，有权以处置抵押物的价款优先受偿本案贷款本息、复利及原告实现债权的费用；3、判令被告李明禄承担本案全部诉讼费用及保全费用。审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告李明禄立即偿还原告截止2019年10月25日的贷款本金379,653.15元及利息7,028.02元，共计386,681.17元；2019年10月26日起至2019年11月21日止的应还利息为138.31元、罚息利息为41.52元，复利为40.21元，合计220.04元；2019年11月22日之后的利息按《个人购房借款/担保合同》第四条、第九条约定计算至贷款还清之日止；2019年11月22日之后的复利按《个人购房借款/担保合同》第四条、第九条约定计算至利息还清之日止。事实和理由：2017年12月10日，原告与被告李明禄签订了[个贷]字[黄石分]行[营业部]支行[2018]年[31]号《个人购房借款/担保合同》，办理个人二手房贷款50万元，贷款期限5年，李明禄为借款人。2017年12月10日，李明禄以其名下位于黄石市西塞湖滨大道727-87号房屋为原告上述《个人购房借款/担保合同》办理了房产抵押登记，2018年2月24日原告依约定将50万元汇入合同约定账户。被告李明禄从2019年7月24日至2019年10月24日已连续4个月未按时足额偿还贷款本息，原告已依据《个人购房借款/担保合同》的约定，于2019年10月25日向李明禄宣布了该《个人购房借款/担保合同》项下贷款立即到期，要求立即归还贷款本息。但时至今日,李明禄没有归还全部贷款本息。本案审理过程中，原告于2020年5月22日前往不动产中心查询得知，涉案房屋现已登记在第三人柯其洪名下，原告要求就第三人柯其洪的涉案房屋原告享有优先受偿权。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告李明禄辩称：原告不应向被告李明禄主张到期债权，其已经按照正常抵押程序完成抵押，贷款审查是原告进行，未审查完全的责任在于原告，不在于被告。张友凤提供的离婚协议是原告审查，其也是受害者。本案通过很多判决了解到，张友凤与柯其洪之间就是骗局，骗了所有人。从抵押物和交易时间上来看，都是事前布局好的。在抵押行为完成、柯其洪在西塞山区法院起诉后，其意识到事情不对，就告知了原告，原告自己疏忽导致的抵押物丢失，其不承担任何过失责任。被告系按照合法的贷款抵押程序来进行贷款，被告对贷款的数额无异议，对从2019年7月开始违约的事实无异议。第三人柯其洪辩称：1、柯其洪是黄石市西塞湖滨大道727-87号房屋的所有权人，第三人的物权应当受到国家法律保护，黄石市西塞山区法院（2018）鄂0203民初1480号民事判决书，判决该房屋所有权归第三人所有，并经黄石市西塞山区法院（2019）鄂0203执824号执行裁定书裁定将涉案房屋不动产所有权变更登记至第三人名下。其后黄石市不动产登记中心为第三人办理了不动产权登记证书，证实该房屋归第三人所有。2、原告不再享有涉案房屋的优先受偿权。经黄石市中级人民法院（2019）鄂02民终1080号民事判决书认定，被告李明禄通过房屋买卖取得涉案房屋所有权，不构成善意取得，确认该房屋所有权归第三人柯其洪所有正确，中院予以维持。由于被告李明禄不构成善意取得，后经法院判决该房屋归第三人所有，故原告不再享有该房屋的优先受偿权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人柯其洪与案外人张友凤原系夫妻关系，案涉抵押房屋系二人婚后共同购买，房屋产权证登记载明：“所有权人：张友凤；共有情况：单独所有；登记时间：2013年11月18日”。2015年12月3日，柯其洪、张友凤在大冶市民政局办理了离婚登记，双方在民政部门备案的《离婚协议书》中约定，双方共有的案涉房屋作价100万元归柯其洪所有，柯其洪给予张友凤货币补偿。离婚后，二人一直未按离婚协议的约定办理案涉房屋权属变更登记手续。2017年11月10日，张友凤与李明禄协议以100万元的价格将案涉房屋出售给李明禄。2017年12月10日，被告李明禄与原告工行黄石分行签订了一份《个人购房借款/担保合同》，约定：为购买坐落于黄石市西塞湖滨大道727-87号，建筑面积159.75平方米的房屋，李明禄向工行黄石分行申请个人购置住房贷款，贷款金额为500,000元；担保方式为一般抵押；贷款期限为五年；第四条贷款利率贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率4.75%上浮15%确定，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；贷款发放或继续发放的前提条件，以取得产权的房屋做抵押的，已取得不动产登记证明（或房屋他项权证书）；借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息；第九条罚息借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按借款利率基础上加收30%确定；李明禄提供位于黄石市西塞湖滨大道727-87号，建筑面积159.75平方米的房屋为该笔贷款提供抵押担保；抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。2017年12月28日，张友凤与李明禄至房屋登记部门办理案涉房屋过户登记手续，将案涉房屋过户登记至李明禄名下，不动产权证号为鄂（2017）黄石市不动产权第0046984号。2018年1月22日，工行黄石分行及李明禄在房屋登记部门将已登记在李明禄名下的位于黄石市西塞湖滨大道727-87号房屋办理了抵押登记，不动产登记证号为鄂（2018）黄石市不动产证明第0001846号，抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额为50万元。2018年2月24日，工行黄石分行将贷款50万元发放至李明禄指定的张友凤账户中，李明禄在个人借款凭证上签名。2018年，柯其洪向黄石市西塞山区人民法院起诉其与张友凤，第三人李明禄、黄石港区住馨房产信息部离婚后财产纠纷一案。黄石市西塞山区人民法院于2018年5月28日作出（2018）鄂0203民初215号民事判决，判决驳回柯其洪的诉讼请求。判决作出后，柯其洪不服该判决，向黄石市中级人民法院提起上诉。黄石市中级人民法院于2018年9月21日作出（2018）鄂02民终1307号民事裁定，裁定撤销（2018）鄂0203民初215号民事判决，并发回黄石市西塞山区人民法院重审。黄石市西塞山区人民法院发回重审后于2018年12月18日作出（2018）鄂0203民初1480号民事判决，判决：一、位于黄石市西塞湖滨大道727-87号房屋所有权归柯其洪所有。二、张友凤、李明禄于判决生效后十日内协助柯其洪将位于黄石市西塞湖滨大道727-87号房屋（建筑面积159.75平方米）所有权转移登记至柯其洪名下。三、驳回柯其洪的其他诉讼请求。判决作出后，李明禄不服该重审判决，向黄石市中级人民法院提起上诉。黄石市中级人民法院于2019年8月13日作出（2019）鄂02民终1080号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。其中，（2018）鄂0203民初1480号及（2019）鄂02民终1080号民事判决均认定：张友凤在签订离婚协议并解除婚姻关系后，再行出卖案涉房屋，处分案涉房屋所有权，有违离婚协议约定，构成无权处分；李明禄的行为不构成善意取得，其并不能因办理了房产过户登记而必然取得涉案房屋的所有权，柯其洪有权追回房屋所有权。李明禄可另行主张购房款返还及赔偿问题。判决生效后，柯其洪向黄石市西塞山区人民法院申请强制执行。黄石市西塞山区人民法院于2019年12月23日作出（2019）鄂0203执824号执行裁定，裁定：一、将位于黄石市西塞湖滨大道727-87号房屋不动产权变更登记为柯其洪名下；二、柯其洪可持本裁定书到相关机构办理手续。2020年1月6日，柯其洪持（2019）鄂0203执824号执行裁定书至黄石市不动产登记中心，将案涉房屋所有权转移登记至其名下，不动产权证号为鄂（2020）黄石市不动产权第0000176号，登记类型为国有建筑用地使用权及房屋所有权依生效法律文书转移登记。《个人购房借款/担保合同》签订后，李明禄按期还本付息至2019年7月23日止。自2019年7月24日起，李明禄再未继续履行还本付息义务。2019年11月19日，工行黄石分行通过登报公告方式向李明禄发出一份《宣布提前到期通知书》，宣布贷款提前到期，请李明禄于通知见报之日起3日内归还全部贷款本息。李明禄尚欠工行黄石分行借款本金379,653.15元，截至2019年10月25日的利息为7,028.02元，2019年10月26日至2019年11月21日期间的利息为138.31元，合计7,166.33元；截至2019年11月21日罚息为41.52元、复利40.21元。本院认为，一、关于被告李明禄的还款义务。被告李明禄自愿与原告工行黄石分行签订《个人购房借款/担保合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。虽合同签订时被告李明禄尚未取得抵押房屋的所有权，但并不影响合同效力。原告诉请确认《个人购房借款/担保合同》有效的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。原告依合同约定已履行发放贷款义务，被告李明禄未按约履行还本付息义务，已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。原告提出将被告李明禄未到期的贷款提前还款，被告李明禄应偿还其贷款本金379,653.15元，并支付相应的利息、罚息、复利等诉讼请求，符合合同约定且不违反法律规定，本院依法予以支持。关于利息、罚息及复利。原告已于2019年11月19日通过登报公告方式宣布贷款提前到期，要求李明禄于通知见报之日起3日内归还全部贷款本息。故贷款期内应付利息应当计算至2019年11月21日止。原告依据双方对利息、罚息及复利的约定条款，主张截至2019年11月21日的利息7,166.33元、罚息利息41.52元、复利40.21元，合计7,248.06元；2019年11月22日之后的利息按《个人购房借款/担保合同》第四条、第九条约定计算至贷款还清之日止；2019年11月22日之后的复利按《个人购房借款/担保合同》第四条、第九条约定计算至利息还清之日止的诉讼请求，符合法律规定，本院亦予支持。二、关于原告对案涉抵押物的优先受偿权。第三人柯其洪辩称其已取得案涉房屋所有权，原告不再享有涉案房屋的优先受偿权。首先，本院认为，原告对案涉房屋的抵押权系善意取得。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。针对本案，其一，原告是在基于信赖李明禄可购得案涉房屋的情况下，与李明禄采用书面形式订立《个人购房借款/担保合同》，该合同合法有效。在合同履行过程中，案涉房屋经李明禄与出卖人张友凤在房屋登记部门办理了所有权转移登记后，李明禄取得了案涉房屋所有权证，该权利登记证明具有对世的物权公示效力，足以使原告相信李明禄系房屋所有权人并有权对房屋的权利进行处分。出于对不动产权利登记簿的信赖，依据公信原则，原告与李明禄在设立抵押权时是善意的。其二、原告已按约履行了向李明禄指定账户发放贷款的义务。其三、原告与李明禄已依照法律规定在房屋产权登记部门为案涉房屋办理了抵押登记，自抵押登记之日起原告对案涉房屋的抵押权即设立且合法有效。其次，依法办理了登记的抵押权，亦具有对世的物权公示效力，抵押权系为房屋所有权上所设立的权利负担，抵押权人对抵押房屋具有直接支配和排他（包括对房屋所有权人）的权利。抵押权本质上是“对物”的权利，而非“对人”的权利。因此，一旦抵押权依法设定，债权人即对抵押财产享有了排他的优先受偿的权利，只要抵押权人未表示同意放弃抵押权的，抵押财产不论是基于抵押人的自由转让行为，还是基于司法执行行为等导致变动，抵押权人均可基于有效的抵押权追及抵押财产行使权利。再次，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定，有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。本案中，主债权合法有效仍然存在，抵押权已依法登记设立但因抵押房屋所有权人已变更登记尚未实现，原告通过诉讼方式积极主张抵押权，故并未出现担保物权消灭的情形，原告依法设立的抵押权仍然存在。此外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十五条的规定，已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。由此可知，抵押物被法院采取强制措施的，不影响抵押权的效力。故本案案涉房屋的所有权人虽已变更登记为第三人柯其洪，但原告对案涉房屋依法享有的抵押权仍然有效，受法律保护。综上，原告主张被告李明禄应以提供的抵押物对上述债务承担抵押担保责任，其对抵押物拍卖、变卖、折价处置后的所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。第三人柯其洪提出的该项抗辩意见，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十五条、第八十条之规定，判决如下：一、被告李明禄在本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司黄石分行借款本金379,653.15元，并支付利息、罚息及复利。其中，截至2019年11月21日的利息7,166.33元、罚息41.52元、复利40.21元，合计7,248.06元；2019年11月22日之后的利息按《个人购房借款/担保合同》第四条、第九条约定计算至贷款还清之日止；2019年11月22日之后的复利按《个人购房借款/担保合同》第四条、第九条约定计算至利息还清之日止。二、原告中国工商银行股份有限公司黄石分行对被告李明禄提供抵押的现登记在第三人柯其洪名下的坐落于黄石市西塞山区湖滨大道727-87号、不动产权证号为鄂（2020）黄石市不动产权第0000176号、建筑面积159.75平方米的房屋，在上述第一项确定的债权金额范围内享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,100元、保全费2,670元，合计9,770元，由被告李明禄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  朱海鹰人民陪审员  陈 惠人民陪审员  李丽娜二〇二〇年八月七日法官助理陈玲书记员李娜