上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初5720号原告：上海城开集团龙城置业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：梁衍锋，董事长。委托诉讼代理人：费华平，国浩律师(上海)事务所律师。委托诉讼代理人：王卫东，国浩律师(上海)事务所律师。被告：上海八通投资管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：成志刚。原告上海城开集团龙城置业有限公司与被告上海八通投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，先适用简易程序进行了审理。因被告上海八通投资管理有限公司下落不明，故本院适用普通程序，依法组成合议庭，以公告方式向被告上海八通投资管理有限公司送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，并于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告上海城开集团龙城置业有限公司的委托诉讼代理人王卫东到庭参加诉讼，被告上海八通投资管理有限公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海城开集团龙城置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告间的上海市房屋租赁合同解除；2.被告支付原告2017年4月21日至2017年6月20日的免租期租金人民币(币种下同)184,559.40元；3.被告支付原告2019年1月1日至2019年3月31日的欠付租金276,839.10元；4.被告支付的保证金269,853元不予退还；5.被告支付原告2019年2月1日至2019年3月31日的欠付物业费35,303.04元。事实与理由：2017年4月19日，原告与被告签订房屋租赁合同，原告将上海市闵虹路XXX弄XXX号XXX-XXX、XXX室(即本案涉案房屋)出租给被告使用，面积为551.61平方米，租赁起始日为2017年4月21日，到期日为2020年6月20日，免租期为2个月，日租金5.50元/平方米，付款方式为押三付一，先付后用，保证金为三个月租金，若被告拖欠租金，原告有权扣除保证金；若被告违约导致合同解除，则被告承担三个月租金的违约金，且不享受免租优惠；若合同终止后，被告没有搬离，则按租金的1.5倍承担房屋占用费。合同签订后，原告按期将房屋交付被告使用，被告支付保证金269,853元，合计支付租金1,693,784.42元。因被告拖欠租金，经多次催讨未果，2019年2月27日，原告向被告发函，通知2019年2月28日解除合同。原告认为，原告与被告间租赁合同合法有效，因被告拖欠租金，导致合同解除，被告当然要承担违约责任，故原告起诉至法院。被告上海八通投资管理有限公司未作答辩亦未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：2017年4月19日，原告上海城开集团龙城置业有限公司(作为出租方，签约甲方)与被告上海八通投资管理有限公司(作为承租方，签约乙方)签订《上海市房屋租赁合同》1份，约定：甲方出租给乙方的房屋座落在上海市闵行区闵虹路XXX弄XXX号XXX-XXX、XXX室。合同补充条款约定：乙方向甲方租赁的该房屋位于上海市闵行区闵虹路166弄城开中心1号楼办公楼内，该房屋所在的实际楼层是该大厦第10层，而租赁楼层是该大厦第11层；12-3条第(5)项约定：装修期内，乙方享有优惠租金，并须支付该房屋的物业管理费及本合同项下乙方应付的其它费用；若本合同由于乙方的原因提前终止，甲方有权向乙方索取因装修期租金优惠所减免的租金(5.50元/平方米/天*租赁面积与优惠租金的差额为租金优惠)；12-6条第(2)项约定：如乙方违反本合同之规定，甲方有权利(但是没有义务)扣除全部或部分租赁保证金用于支付乙方逾期未付的款项或用于赔偿甲方及/或第三人的损失等；12-14条约定：在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下，甲方有权在下列任一事件发生后经书面通知乙方而提前终止本合同：(1)乙方在本合同规定的必须支付租金、物业管理费、其它费用的日期后的三十天内仍未支付该租金、物业管理费、其它费用(无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付)……(5)出现其他归因于乙方，法律法规允许甲方解除合同之情形的；12-15条约定：若乙方未经甲方事先书面认可擅自提前终止本合同，或甲方根据本合同第12-14条的约定提前终止本合同，则在不影响甲方根据法律法规和本合同所享有的其它权利的前提下，乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项，并在本合同提前终止时向甲方支付违约金，违约金的金额按该房屋在本合同提前终止时的三个月租金和三个月物业管理费之和计算；甲方可通过不予返还租赁保证金及用乙方根据本合同向甲方支付的租金(未实际使用部分)充抵上述款项；如果乙方根据上述规定支付的违约金不足补偿甲方所受之损失，甲方有权向乙方追索差额。合同附表一第一部分约定：该房屋的交付日为2017年4月21日；租赁期为2017年4月21日至2020年6月20日，共计38个月；应乙方要求，甲方同意在整个租赁期间内给予乙方享有3个月装修优惠期，在此期间乙方享有优惠租金，具体分布如下：2017年4月21日至2017年7月20日，期间支付租金总额相当于一个月的租金；第二部分约定：该房屋的实测建筑面积为537.69平方米；该房屋只限用于办公；第三部分约定：该房屋的日租金为每日每平方米建筑面积5.50元，该房屋每月的租金为89,951元；该房屋的租金按公历月支付；在租赁期内，乙方须于每个公历月的第一日或之前向甲方支付该房屋当月的租金；本合同签署之日，物业管理费的标准为每月按建筑面积每平方米32元，该房屋的物业管理费为每月17,206.08元；该房屋的物业管理费按公历月支付，乙方须于每公历月的第一日或之前向管理处支付该房屋的物业管理费；第五部分约定：租赁保证金相当于该房屋三个月租金的总和；在本合同签订时，租赁保证金的金额为269,853元；乙方应于签署本合同的同时或之前向甲方付清租赁保证金。上述合同还对其他事项亦作了约定。根据上海泓诚测绘服务有限公司出具的《房屋土地权属调查报告书》，闵行区闵虹路XXX弄XXX号XXX-XXX、XXX室合计建筑面积为551.61平方米。后，被告按照前述面积支付租金，根据发票记载，被告每月支付租金92,280元。诉讼中，原告陈述被告已支付了租赁保证金269,853元以及截止至2018年12月31日止的租金和截止至2019年1月31日止的物业管理费，并确认原告已于2019年4月1日收回了涉案房屋。原告还陈述其曾于2019年2月27日向被告发出过《合同解除函》，但该《合同解除函》并未送达被告。以上事实，由原告上海城开集团龙城置业有限公司提供的《上海市房屋租赁合同》、《房屋土地权属调查报告书》、《合同解除函》、发票、客户回单、支付凭证以及原告的庭审陈述所证实，并均经庭审质证。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证的权利。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。本案中，被告未按合同约定履行支付租金的义务，构成违约，原告有权根据合同约定主张解除合同，原告曾于2019年2月27日向被告发出过《合同解除函》，但该《合同解除函》并未送达被告，故实际未发生合同解除之效力。现涉案租赁合同的租赁期限已于2020年6月20日届满，涉案租赁合同亦无解除之必要，故本院对原告确认合同解除的诉讼请求，不予支持。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告不履行合同约定的租金支付义务，显属被告违约，理应承担合同约定的各项违约责任。原告确认被告已支付截止至2018年12月31日止的租金和截止至2019年1月31日止的物业管理费，并确认原告已于2019年4月1日自行收回了涉案房屋，故原告主张被告支付自2019年1月1日起至2019年3月31日止的欠付租金(每月租金=551.61平方米×5.5元/平方米/日×365日/12个月=92,279.76元，原告主张以92,279.70元/月×3个月=276,839.10元)，及支付自2019年2月1日起至2019年3月31日止的欠付物业费(每月物业费=551.61平方米×32元/平方米/月=17,651.52元/月，原告主张以17,651.52元/月×2个月=35,303.04元)，于法有据，本院予以支持。根据双方合同约定，如果由于承租方的原因导致合同提前终止，则出租方有权向承租方索取因装修期租金优惠所减免的租金，故对于原告要求被告支付免租期租金(每月租金=551.61平方米×5.5元/平方米/日×365日/12个月=92,279.76元，原告主张以92,279.70元/月×2个月=184,559.40元)的诉讼请求，本院亦予以支持。关于被告向原告支付的租赁保证金269,853元，根据双方合同约定，如被告违约导致合同解除，应向原告支付违约金，违约金的金额按涉案房屋在合同提前终止时的三个月租金和三个月物业管理费之和计算，原告可通过不予返还租赁保证金充抵上述款项，现原告基于合同约定主张不返还该笔保证金，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告上海八通投资管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由被告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海八通投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司免租期租金人民币184,559.40元；二、被告上海八通投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司自2019年1月1日起至2019年3月31日止的欠付租金人民币276,839.10元；三、被告上海八通投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司自2019年2月1日起至2019年3月31日止的欠付物业费人民币35,303.04元；四、被告上海八通投资管理有限公司已支付给原告上海城开集团龙城置业有限公司的租赁保证金人民币269,853元，原告上海城开集团龙城置业有限公司不予返还；五、驳回原告上海城开集团龙城置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,073.64元，由被告上海八通投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 颖审 判 员  林 叶人民陪审员  施菊英二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。