广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初14368号原告：陈姗姗，女，汉族，1990年12月25日出生，住黑龙江省虎林市********，公民身份号码230************228。原告：祁文国，男，汉族，1981年5月10日出生，住广东省佛山市南海区*********************，公民身份号码230************711。共同委托诉讼代理人：衷幼宾，广东永隽律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：李展，广东永隽律师事务所实习律师。被告：伍惠宣，女，汉族，1971年9月13日出生，住广东省佛山市南海区********海逸锦绣蓝湾揽胜3座802室，公民身份号码452************143。第三人：佛山市广源兴房地产中介有限公司，住所地广东省佛山市南海区************************，统一社会信用代码91440605MA53RTTU5C。法定代表人：李某1。原告陈姗姗、祁文国与被告伍惠宣、第三人佛山市广源兴房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序于2020年9月25日公开开庭进行了审理，两原告及其共同委托诉讼代理人衷幼宾、李展，被告伍惠宣到庭参加诉讼，第三人经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》；2.被告向原告返还定金100000元，并支付违约金156000元；3.被告向原告支付佣金11700元、按揭咨询服务费5000元、律师费4000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2020年4月19日在第三人的居间服务下签订《房地产买卖合同》，约定原告购买被告位于广东省佛山市南海区**********************，合同第三条约定房屋总价款1560000元，该房屋已办理抵押登记，由被告出资赎契即涂销抵押权，被告应在签订合同25日内向抵押银行申请提前还贷，原告按揭支付购房款，并应向被告支付定金100000元；第八条约定，佣金即居间服务费23400元由原告负担，任何一方不履行合同的，违约方应代守约方向第三人支付佣金，守约方已支付的，第三人不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；第十条约定，任何一方违反合同约定，逾期超过七天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（被告双倍返还定金给原告）或支付等额于总楼价百分之十的违约金；第三十条约定，任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。原告依约向被告支付了定金100000元，向第三人支付了佣金11700元，办理了按揭贷款申请并为此支出了按揭咨询服务费5000元。至今，被告因个人原因仍未向银行申请提前还款并涂销抵押权，也未向原告返还定金并支付相应违约金。现为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，确认收到定金100000元，不同意按照原告主张的270000多元来支付。被告被中介误导，中介说税费80000元可以搞掂，后来又说需要230000元，被告没有钱就没有继续交易。诉讼中，被告无证据材料提交。第三人经本院合法传唤没有到庭，也没有提交证据，视为其放弃陈述、举证与质证的权利。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对证据的真实性均无异议，本院予以确认并附卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告的证据4-6中转账记录与收据可以对应，其他证据均为原件，本院对证据4-6的真实性均予以确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2020年4月19日，被告（甲方、卖方）、两原告（乙方、买方）与第三人（丙方、中介方）签订一份《房地产买卖合同》（以下简称涉案合同），约定：乙方以总价1560000元向甲方购买涉案房屋；该房屋已办理抵押登记，由甲方出资赎契；签订合同时原告支付定金100000元；买方应在签订本合同10日内办理按揭贷款申请；房产有抵押，赎契款由卖方承担，卖方应按银行通知还款的日期将赎契款汇入还款账号；买方首期款(不含定金)380000元于买卖双方到房管部门办理交易过户手续并取得递件受理回执时支付；提前还款所产生一切手续费用由卖方支付；卖方应在签订本合同25日内向抵押银行申请提前还贷，并于成功还款7天内完成涂销抵押登记及归档等手续；买卖双方应在物业涂销抵押且买方取得同贷书之日起10天内共同到房管部门办理交易过户手续；剩余楼款1080000元于过户完成并办妥他项权利证后，由贷款银行或公积金中心直接划入卖方银行帐号作为楼价余款；（第四条）甲方转让出售的该物业，在交易过程中所需的费用（包括增值税、个人所得税、契税、交易费等）按政府规定各付各税；（第八条）买方应向经纪方支付佣金23400元；任何一方不履行合同的，违约方应代守约方向经纪方支付佣金，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；（第十条）因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭、过户等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期不迁出户口等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则逾期超过七天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（卖方双倍返还定金给买方或卖方没收买方定金)或支付等额于总楼价百分之十的违约金；（第十三条）合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担；等等。同日，被告出具收款收据确认收到涉案房屋定金100000元；第三人出具收款收据确认收到两原告支付的服务费11700元。2020年6月4日，两原告（甲方）与广东永隽律师事务所（乙方）签订《民事诉讼委托代理合同》，约定甲方因与被告房屋买卖合同纠纷一案，聘请乙方提供法律服务，甲方于合同签订3日内向乙方支付办案费4000元，甲方于款项获得当日向乙方支付获得款项的15%的律师服务费。2020年6月8日，广东永隽律师事务所向两原告开具法律服务费4000元的发票。2020年6月18日，两原告提起本案诉讼，本案起诉状及应诉材料于2020年8月26日送达予被告。诉讼中，被告陈述被告曾向原告提出要帮忙出过桥费及个人所得税事情，如果个人所得税是80000元，被告可以承担；中介找了垫资公司，垫资公司将过桥费越说越高，被告已经亏本卖房，无法继续交易；现在没有向银行办理提前还贷。2020年8月24日，第三人出具《情况说明》，载明卖方（被告）在履行出资赎契的合同义务方面出现了问题，因其个人征信原因及税费问题也出现赎契方面的障碍，当时卖方表示想让买方帮其出过桥费约5万元以及后续个人所得税费用，我司了解后也积极居中协调，但协商过程中卖方对买方直接表态道，同意就帮付前述的款项，不同意就起诉她，最终买卖双方也未达成一致意见。据了解，至今卖方未向银行申请提前还款并涂销抵押权，该房屋存在抵押，无法交易。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉案合同包含了房屋买卖关系的内容及居间合同关系的内容，本案为房屋买卖合同纠纷，故本院仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。原、被告围绕涉案房屋的买卖合同关系是双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依合同约定全面履行各自的义务。涉案合同约定“提前还款所产生一切手续费用由卖方支付”“卖方应在签订本合同25日内向抵押银行申请提前还贷”，并约定交易各付各税，被告以因中介或垫资公司原因导致税费或过桥费等费用过高无法承担为由未向银行办理提前还贷，与合同约定不符，于法无据。直至庭审终结时，被告仍未完成注销房屋抵押，被告的行为已构成根本违约，原告请求确认解除涉案合同，本院予以支持，并确认涉案合同关于房屋买卖事项约定于被告收到本案应诉材料当日即2020年8月26日解除。涉案合同约定违约方逾期超过七天仍未履行的，“守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（卖方双倍返还定金给买方或卖方没收买方定金)或支付等额于总楼价百分之十的违约金”，被告对涉案合同的解除负有全部责任，综合原告的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院根据公平原则酌定被告应按定金标准计付违约金100000元予原告，原告请求超出部分本院不予支持。合同解除，原告请求被告返还已支付的定金100000元，本院予以支持。涉案合同约定一方不履行合同的，守约方已支付的佣金应由违约方直接赔偿守约方，现两原告请求被告赔偿原告已支付的佣金11700元有合同依据，本院予以支持。两原告请求被告赔偿按揭服务费5000元，因该费用不是因合同履行必须发生的费用，且本院在确定被告承担违约责任时已对原告的损失予以综合考量，本院对原告的按揭服务费请求不予支持。涉案合同约定“合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担”，即在承担违约责任之外，原、被告还明确约定了律师费的承担，故两原告请求被告支付原告已支付的律师费4000元有合同依据，本院予以支持。第三人经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、确认原告陈姗姗、祁文国与被告伍惠宣、第三人佛山市广源兴房地产中介有限公司于2020年4月19日签订的《房地产买卖合同》项下关于房屋买卖事项约定于2020年8月26日解除；二、被告伍惠宣应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金100000元予原告陈姗姗、祁文国；三、被告伍惠宣应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金100000元予原告陈姗姗、祁文国；四、被告伍惠宣应于本判决发生法律效力之日起十日内支付佣金11700元、律师费4000元予原告陈姗姗、祁文国；五、驳回原告陈姗姗、祁文国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19026.3元，减半收取计9513.15元，财产保全费1903.5元，合计11416.65元（两原告已预交），由两原告负担662.65元，由被告负担10754元。被告负担的10754元应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。两原告多预交的10754元，自本判决发生法律效力后，经两原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二〇年十月十日书记员  陈嘉瑜