黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初3177号原告：北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司，住所地大庆高新区翔安大街8号新华联城A-S5号商服楼一层。负责人：程章义，该公司总经理。委托诉讼代理人:张冬香，女，该公司职员。委托诉讼代理人:高文嘉，黑龙江峰衡律师事务所律师。被告：贾洪涛，男，1977年4月1日出生，汉族，住大庆高新区。委托诉讼代理人:王盼盼，黑龙江羿洪刚律师事务所律师。原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司（以下简称悦豪物业公司）诉被告贾洪涛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告悦豪物业公司委托诉讼代理人张冬香、高文嘉，被告贾洪涛及其委托诉讼代理人王盼盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。悦豪物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令贾洪涛支付物业服务费15,957.12元及自2017年9月4日起至2019年12月31日期间逾期违约金3289.52元，共计19,246.64元；2.案件受理费由贾洪涛承担。事实和理由：2016年3月10日，贾洪涛接房入住悦豪物业公司管理的阿斯兰小镇4号地10-2-101室，并与悦豪物业公司签订物业管理服务协议。协议第十五条约定，物业服务费用为24元/平方米/年，如贾洪涛不能按期缴费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。贾洪涛入住后，悦豪物业公司为其提供了相应的物业管理服务，履行了应尽义务。但贾洪涛未按照物业管理服务协议的约定履行交纳物业服务费的义务，拖欠悦豪物业公司2017年至2020年的物业服务费15,957.12元及逾期违约金3289.52元，合计19,246.64元。因贾洪涛不履行义务,悦豪物业公司诉至法院。贾洪涛辩称：1.贾洪涛没有拖欠悦豪物业公司的物业服务费，悦豪物业公司不履行物业服务协议约定的义务,贾洪涛不应支付物业服务费及滞纳金；2.2014年贾洪涛作为业主收房时，商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书中载明的物业公司是大庆市悦豪物业管理有限公司(以下简称大庆悦豪公司)，仅具有物业服务企业三级资质。与悦豪物业公司不相符。物业公司的更换应根据相关法律规定的程序及方式进行，而悦豪物业公司擅自更换物业的行为属于严重违法。2016年3月10日，贾洪涛与悦豪物业公司签订的物业服务合同加盖悦豪物业公司公章。2017年12月8日，由悦豪物业公司出具的“关于小区业主反映问题的回复”文件虽盖有悦豪物业公司公章，但文件页眉仍为大庆悦豪公司。以上情况说明二者出现混淆、并用的情形，业主无从得知提供物业服务者究竟为何人、何种资质、以及资质的不同将带来物业服务费的何许差异；3.贾洪涛与悦豪物业公司签订的物业管理服务协议第三章对物业管理服务标准进行了详细、明确的规定，但在2017年12月8日悦豪物业公司出具的业主反映问题回复中，悦豪物业公司承认小区至少出现15项物业服务问题，包括物业电话停电后不通、投诉电话未公示、小区灯光不亮、单元门损坏、喷泉未投入使用、门岗不严、垃圾清理不及时、小区水域有异味、灭鼠不到位、保洁人员工作不力、绿化补植不及时、清雪速度慢等问题。尽管悦豪物业公司在该文件中表示已解决部分问题，但贾洪涛及其他业主提供的照片和视频显示，仍然有大量问题至今没有解决，悦豪物业公司至今未能全部履行物业管理服务协议规定的义务；4.大庆市物价监督管理局于2015年12月1日作出《关于阿斯兰小镇前期物业服务收费标准的批复》，明确说明文件规定的收费标准有效期至2016年12月31日，且应以业主委员会和物业公司双方协商确定的收费标准代替。但悦豪物业公司2017年至2020年的收费标准既未经物价局备案，也非与业主委员会双方协商的结果，收费标准仍不明确；5.物业公司催缴物业服务费应该每年催缴一次，但悦豪物业公司在2017、2018两年未对贾洪涛催缴，却在2019年8月24日的缴费通知单中要求被告交纳2017至2019年的物业服务费用，不符合法律规定；6.根据《大庆市物业管理条例》第32条的规定，物业服务企业应该每半年公布一次物业服务企业的履行情况，同时应向相关部门进行备案监督履行情况，悦豪物业公司却一次都没有公布自己的物业履行情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。悦豪物业公司就其主张向本院提交如下证据：1.物业管理服务协议1份（出示原件，提交复印件），欲证明2016年03月10日，悦豪物业公司与贾洪涛签订物业管理服务协议，协议第十五条第1项约定“物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期每12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业服务费”、第2项约定“物业管理服务费标准为2元/平方米/月”、第3项约定“如贾洪涛不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金”，同时对悦豪物业公司提供的物业服务内容进行了约定，悦豪物业公司是协议相对方，有权依据协议向贾洪涛收取物业服务费。经质证，贾洪涛对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。认为该份证据恰恰证明物业管理服务的期限仅到2016年，同时该份证据仅能证明悦豪物业公司与贾洪涛签订了物业管理服务协议，但不能证明悦豪物业公司已按协议内容及标准提供了相应的服务。因贾洪涛对该证据真实性无异议，且证据与本案有关联，形式符合要求，故本院对该证据予以采信。2.欠费明细表（原件）、催缴通知单2页（照片打印件）、2019年电话催费录音光盘1张（含录音整理稿），欲证明贾洪涛自2016年3月10日接房入住即接受悦豪物业公司提供的物业服务，但贾洪涛自2017年9月4日起一直未交纳物业服务费，截止到目前为止，贾洪涛已欠缴3年多物业服务费，贾洪涛未交纳物业服务费的行为已严重违反协议约定，应依物业管理服务协议第十五条第3项约定，除支付物业服务费本金15,957.12元外，还应向悦豪物业公司支付逾期缴费违约金3289.52元，合计19,246.64元。经质证，贾洪涛对两张催缴通知单真实性及证明问题均有异议，认为悦豪物业公司未提供证据原件，无法确认真实性，也无法证明该份通知单贴在贾洪涛能收到的位置及能看到的位置，且该通知单恰恰证明了2018年悦豪物业公司没有向贾洪涛进行书面催缴；对录音真实性及证明问题均有异议，贾洪涛在2019年8月1日没有接到悦豪物业公司的电话，录音内容不属实；对欠费明细表不予认可，该明细表是悦豪物业公司单方制作，没有在相关主管部门备案。本院认为，催缴通知单虽是照片打印件，但是按照物业的行业习惯，催缴单张贴的目的是为了让业主看到，张贴后只能拍照留存不会予以收回，没有原件符合行业习惯，故本院对催缴通知单的真实性予以确认并予以采信；因贾洪涛对电话催费录音真实性及证明问题均有异议，且悦豪物业公司未能提供原始载体进行核对，故本院不予采信；欠费明细表虽是悦豪物业公司单方面制作，但是是在正常的工作中形成的，故本院予以采信。贾洪涛向本院提交证据如下：1.大庆新华联房地产开发有限公司商品住宅质量保证书1份（出示原件，提交复印件）、大庆新华联房地产开发有限公司商品住宅使用说明书1份（出示原件，提交复印件）、北京悦豪物业管理有限公司资质证书1份（复印件），欲证明2014年8月，业主收房当时，小区物业公司是大庆悦豪公司，而2016年却是悦豪物业公司，物业公司的更换没有根据物权法等相关法律的规定程序进行，属于违法行为。经质证，悦豪物业公司对该组证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该组证据提供主体是房地产开发公司，房地产开发公司记载的物业服务企业与备案的管理公司不一致是开发商提供材料打印错误，悦豪物业公司作为该小区的物业服务公司自贾洪涛入住后即与其单独签订了物业管理服务协议，说明贾洪涛对物业服务主体是认可的，该份证据不能证明贾洪涛居住区域存在物业公司更换的情形，贾洪涛如对主体有异议应当在入住时即提出，其在2016年入住取得该组证据后与悦豪物业公司签订了合同，应当以双方签订的合同为准。因悦豪物业公司对该组证据的真实性均予以认可，故本院对该组证据的真实性予以确认。2.物业管理服务协议1份、悦豪物业公司关于小区业主反映物业问题的回复1份（出示原件，提交复印件），欲证明贾洪涛与悦豪物业公司签订的物业协议对物业服务标准进行了明确规定，2017年12月8日，悦豪物业公司在答复业主反映的问题时，承认15项物业服务未达标准，悦豪物业公司的行为构成根本违约。经质证，悦豪物业公司对该组证据中物业管理服务协议的真实性、合法性无异议，证明问题有异议，认为该协议恰能证实悦豪物业公司是贾洪涛居住区域的合法物业服务者；对问题回复真实性无异议，关联性和证明问题有异议，认为该证据无法证明有关问题是否已经解决，贾洪涛在2017年以前一直按照与悦豪物业公司签订的协议向悦豪物业公司交纳物业服务费，足以证明贾洪涛对悦豪物业公司主体的认可，贾洪涛主张悦豪物业公司物业服务不合格应提供充分证据证明。该回复证明悦豪物业公司对于小区业主反映的问题积极进行整改并协助业主协调各方责任主体，但贾洪涛仍未交纳物业服务费的行为已经构成违约。因悦豪物业公司对该组证据的真实性均无异议，且证据与本案有关联，形式符合要求，故本院对该组证据予以采信。3.大庆市物价监督管理局关于阿斯兰小镇前期物业服务标准的批复1份（复印件），欲证明大庆市物价监督管理局对悦豪物业公司服务收费标准批复的文件有效期至2016年12月31日为止。悦豪物业公司2017年、2018年、2019年的服务收费标准未经物价局备案，相关收费标准不明确。而向物价局或相关部门备案是法律明确规定的义务。经质证，悦豪物业公司对证据真实性无异议，关联性及证明问题均有异议，认为该证据已经明确体现阿斯兰小镇物业服务收费标准且悦豪物业公司与贾洪涛签订的物业管理服务协议也是依据该标准合法签订的，根据现行的物业管理政策贾洪涛居住的区域物业服务收费标准已经实行市场调节价以业主与物业公司签订的服务合同约定为准，在悦豪物业公司提供了物业服务的情形下贾洪涛应依据协议的约定向悦豪物业公司支付物业服务费。因悦豪物业公司对该证据的真实性无异议，且证据与本案有关联，形式符合要求，故本院对该证据予以采信。4.涉案小区物业服务状况照片27张（打印件）和视频光盘1张（包含20段视频），欲证明小区物业服务明显不达标，严重违反物业服务合同的约定，如路灯不亮、垃圾土渣清理不及时、广告牌修缮不良带来安全隐患等，未达物业管理服务协议规定的标准。经质证，悦豪物业公司对该组证据的真实性、关联性及证明问题均有异议，认为贾洪涛未能提供证据原始载体进行核实无法证实拍摄的时间地点，该组证据的27张照片中多数照片下方虽然显示了经纬度、地址、时间等信息，但不能证明该信息是拍摄照片时直接生成的，同时照片和视频显示的仅是部分短暂的静态的内容，不能证明小区内存在贾洪涛所述的上述任何问题。照片中显示的垃圾均为建筑垃圾，原则上建筑垃圾是由业主自行处理或业主交纳清理费用聘用他人进行处理；夜间路灯不亮是由于开发商最初设计安装规划所遗留的问题，悦豪物业公司已投入资金进行整改并多次协调开发商，今年采购了多批太阳能路灯和别墅柱头灯进行更换解决亮化问题；围挡属于开发商建设施工，不属于物业服务改建范畴，同时照片形成的时间是台风期间，悦豪物业公司和开发商没有不予以处理。因悦豪物业公司对该组证据的真实性有异议，且贾洪涛未提供原始载体，故本院对该组证据均不予采信。5.微信聊天记录1份（打印件），欲证明“美沙克”台风十一天之后贾洪涛向物业管家出示了瓦片摇摇欲坠的照片，说明需要维修，但物业管家隔了一段时间才回复“收到”两字，也没有对坏损处进行处理。经质证，悦豪物业公司对该证据真实性无异议，对证明问题有异议，认为该证据体现出悦豪物业公司工作人员在收到贾洪涛提出的问题后十几分钟内给予了答复，并在提出问题后两天内联系到了专业的高空作业人员。因屋顶瓦片维修属于高空作业范畴并非一般的维修人员可以处理的问题，悦豪物业公司在台风期间以及台风过去后均已积极的开展了巡查和维修处理，不存在逾期不回复不处理的情形。因悦豪物业公司对证据的真实性无异议，且证据与本案有关联，形式符合要求，故本院对该证据予以采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月10日，贾洪涛办理了阿斯兰小镇4号地10-2-101室入住交房相关手续，并与悦豪物业公司签订物业管理服务协议。协议第四条约定，物业服务期限为业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务公司且签订物业服务合同生效止。第十五条约定，物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期每12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业服务费，物业管理服务费标准为2元/平方米/月，如贾洪涛不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。协议签订后，悦豪物业公司依约对贾洪涛居住的小区实施物业管理服务至今。贾洪涛拖欠悦豪物业公司2017年至2020年物业服务费共计15,957.12元，自2017年9月4日至2019年12月31日期间逾期违约金3289.52元，共计19,246.64元。经悦豪物业公司悦豪物业公司催要，贾洪涛拒绝支付物业服务费，故诉至法院。另查明，贾洪涛所有的房屋建筑面积为199.97平方米。阿斯兰小镇没有设立业主大会。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业服务费的合同。本案中，双方签订的物业管理服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律强制性效力性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。悦豪物业公司履行了其物业管理服务的相应职责，为贾洪涛提供物业服务，贾洪涛应承担交纳物业服务费的义务。故悦豪物业公司要求贾洪涛支付2017年至2020年物业服务费15,957.12元的诉请，本院予以支持。关于2017年9月4日至2019年12月31日期间逾期违约金3289.52元，物业协议虽约定了违约金，但违约金具有惩罚性，悦豪物业公司未能举证证明已履行了法定督促催收程序，且悦豪物业公司与贾洪涛等部分业主就物业服务费等相关问题存在分歧和争议，考虑到双方后续合同的履行及社会效果，为利于物业服务和谐与小区稳定，故对悦豪物业公司该项诉请不予支持。关于贾洪涛辩称没有拖欠悦豪物业公司物业服务费的意见，从庭审中可知双方签订物业管理服务协议，且悦豪物业公司已经实际提供物业管理与服务，贾洪涛也已实际接受悦豪物业公司的物业服务，则应支付相应的物业服务费；关于贾洪涛提出商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书中载明的物业公司是大庆悦豪公司后变更为悦豪物业公司，二者出现混淆、并用的情形，业主无从得知提供物业服务者究竟为何人、何种资质、以及资质的不同将带来物业服务费的何许差异的辩解意见，本院认为贾洪涛入住阿斯兰小镇且与悦豪物业公司签订物业管理服务协议，证明为其服务的是悦豪物业公司，且合同对物业收费标准等情况约定明确，不存在不知提供物业服务为何人等情况；关于是否更换物业公司及物业公司更换是否符合法律规定问题，此理由不是贾洪涛不交物业服务费的法定事由；关于贾洪涛辩称悦豪物业公司在2017年12月8日承认小区至少出现15项物业服务问题的意见，对此其未能提交确实充分的证据证实所陈述的问题究竟在多大范围、多长时间内存在，故本院对此抗辩理由不予支持；关于贾洪涛2017年至2020年收费标准不明确、未经物价局备案，也非与业主委员会协商的辩解意见，本院认为贾洪涛2016年入住阿斯兰小镇时签订的协议中约定的物业服务费符合大庆市物价监督管理局于2015年12月1日作出《关于阿斯兰小镇前期物业服务收费标准的批复》的规定，双方当事人签订协议第十五条约定了物业服务费2元/平方米/月，具体明确，不存在费用不明确的说法；物业服务期限为业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务公司且签订的物业服务合同生效止，合同的履行期限尚未届满，双方应按照协议约定履行各自的义务；关于物业公司催缴物业服务费应该每年催缴一次，悦豪物业公司在2017、2018两年未对贾洪涛催缴，却在2019年8月24日的缴费通知单中要求交纳2017年至2019年的物业服务费用，不符合法律规定的抗辩意见，本院认为悦豪物业公司对贾洪涛2018年物业服务费虽没有按照法定督促程序催收，但是贾洪涛已实际接受悦豪物业公司的物业管理与服务，理应支付物业服务费；关于悦豪物业公司没有公布自己的物业履行情况的抗辩，本院认为此非贾洪涛不交纳物业服务费的合理依据。综上，本院对贾洪涛的上述抗辩理由均不予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、贾洪涛于本判决生效之日起十日内给付北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司2017年至2020年物业服务费共计15,957.12元；二、驳回北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费141元（已减半），由贾洪涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。本判决生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本判决所涉币种均为人民币）审判员  迟雪莲二〇二〇年九月二十一日书记员  高 磊附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则。根据合同的性质。目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。