连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0707民初2589号原告:连云港市绿源饲料有限公司，统一社会信用代码91320707762800012D。住所地：连云港市赣榆区青口镇小盘社区。法定代表人：储厚明，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李晓、骆洲，江苏海郡律师事务所律师。被告：连云港市赣榆区青口镇小盘社区居民委员会，统一社会信用代码55320707MEA490248J。住所地：连云港市赣榆区青口镇G204中意嘉苑。法定代表人：祁洪团，主任。委托诉讼代理人：张家瑾、庄明，江苏四季青律师事务所律师。原告连云港市绿源饲料有限公司（以下简称绿源公司）与被告连云港市赣榆区青口镇小盘社区居民委员会（以下简称小盘居委会）农村土地地承包合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告绿源公司的法定代表人储厚明及委托诉讼代理人骆洲，被告小盘居委会的法定代表人祁洪团及委托诉讼代理人张家瑾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告绿源公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告2019年12月20日的《解除合同通知书》无效；2.请求判令被告继续履行2007年10月25日的《合同书》；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2007年10月25日，原、被告签订《合同书》，约定被告将小盘育苗场（整个院内）交由原告承包，承包期限自2008年1月1日至2028年1月1日，承包费每年2万元，共计40万元。双方同意执行“前期多交，后期少交”的方案，即承包费用前三年每年交5万元，第四年至第九年每年交2万元，第十年至第二十年每年交1万元，总计38万元。截至2019年年底，原告已累计支付被告承包费23.4万元。2019年12月17日，被告向原告发送《催缴通知书》，要求原告在2018年12月19日前将所欠8.5万元租赁费和违约金20万元缴纳至社区居委会。2019年12月18日原告收函后，即前往被告处交纳所欠租赁费用，但被告拒不接收。同年12月20日，被告又向原告发送了《解除合同通知书》，通知原告2007年10月25日签订的《合同书》已解除。原告认为，被告2019年12月17日《缴纳通知书》中主张的20万元违约金既不符合双方《合同书》约定的情形，亦不符合法律规定的情形。原告在收到被告寄送的催缴通知书后，在催告期限内前往被告处交纳租金，但被告明确表示拒绝接收，原告已履行了《合同书》、《催缴通知书》中的义务，被告无权要求解除合同，被告作出的2019年12月20日《解除合同通知书》系无效通知。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。故原告为维护合法权益，特提起本案诉讼。被告小盘社区居委会辩称:1.本案应系租赁合同纠纷，而非农村土地承包合同纠纷。2.本案涉及的《合同书》属于无效合同，原告的诉讼主张没有事实和法律依据，应当予以驳回。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，乡、村庄规划区内房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理；第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告承租的育苗场在建设时没有取得合法的建设规划手续，而且截至目前仍未取得合法建设规划手续，因此，双方就该育苗场签订的租赁合同因违反相关规定而无效。3.截至2019年年底，答辩人共收到原告交纳的租金21.4万元，原告尚欠答辩人8.6万元没有支付。原告所述其在收到《催缴通知书》后向答辩人交纳所欠费用，而答辩人拒收不是事实。原告当时并未按照催款通知书明确的8.5万元金额向答辩人足额交纳，而只是认为应缴纳6万余元，因此，答辩人才拒绝了原告。综上，答辩人认为本案所涉租赁合同无效，原告应当依法将租赁物返还给答辩人，并且按照约定的租金标准向答辩人支付其使用房屋期间的占用费。对原告的诉讼请求，应当依法驳回。本院经审理认定事实如下：被告连云港市赣榆区青口镇小盘社区居民委员会在“村改居”之前为赣榆县小盘村村民委员会。2007年10月25日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《合同书》一份，合同约定甲方将小盘育苗场承包给乙方使用，承包范围为土地28亩，房屋22间，承包期限为20年，自2008年1月1日至2028年1月1日止；乙方向甲方每年上交承包费2万元，共计40万元，但经双方商定，同意执行“前期多交，后期少交”的承包方案，即前三年每年5万元，第四年至第九年每年2万元，第十年至第二十年每年1万元，总计交租38万元为止（因执行上述方案，甲方给乙方优惠2万元）。权利义务部分约定：在承包合同期内，企业所有税源归小盘村所有；因建厂需要，除路边房外，场区内其余破旧房、棚等可根据乙方企业规模特点，拆除、改造、翻新等，甲方同意乙方自行处理；在合同履行期内，如遇镇以上政府征用土地，土地所赔偿一切属于小盘村所有，场区内办公后勤等用房22间，赔偿双方各得50%（因考虑所有房已年久失修，无法利用，乙方要投入大量资金更换全部门窗、房顶、大门、围墙等）。院内其他乙方自行建的车间、库房等归乙方所有。违约责任部分约定：乙方向甲方交纳承包费逾期10天，应按银行利息加收利息，逾期三个月自动放弃，甲方有权终止合同；任何一方单方无故中（终）止合同，过错方向对方支付违约金20万元。原告在使用育苗场期间改建、扩建了部分生产车间。截止2018年年底，原告共计向被告交纳承包费21.4万元。2019年5月27日，原告方通过微信向被告的法定代表人祁洪团转汇承包费2万，同年12月17日之后，祁洪团又将该款项退还原告。2019年12月17日，被告向原告送达了《催缴通知书》，要求原告于2019年12月19日前向其交纳土地、房屋租赁费共计8.5万元及违约金20万元，逾期不缴纳，将依法解除（终止）合同书。另还要求原告根据税法相关规定，交纳土地使用税约33万元。2019年12月20日，被告又向原告送达了《解除合同通知书》，以原告欠交承包费超过三个月为由，决定解除2007年10月25日与原告签订的合同书，并要求原告自通知书送达后10日内自行搬出该场地，逾期不搬出，将采取措施收回土地及地上所有建筑物，一切损失由原告自行承担。2019年12月24日，原告向被告寄送了《关于2019年12月20日解除合同通知书的回函》，认为被告要求其支付违约金20万元没有事实和法律依据，并认为2019年12月20日的《解除合同通知书》无效，要求被告履行2007年10月25日的合同书，接收承包费。另查明，案涉小盘育苗场原为城东乡小盘村苗种一厂，系村办企业，兴建于1996年6月份，于1996年12月份补办了用地审批手续，土地性质为集体土地。苗种厂初始用地面积为4.5亩，建有办公室两排、锅炉房一间、育苗室一座，后扩大至28亩。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交视频3段、录音1份，拟证明其收到被告的《催缴通知书》后即前往被告处交纳所欠租赁费，但被告明确表示不收。视频显示原告带着钱到被告交纳承包费，录音载明被告的法定代表人祁洪团拒收承包费，并要求原告方一并交纳8.5万元承包费和20万元违约金，还要求原告去税务部门交纳33万元税款。被告认为录音内容不清楚，不能证实原告当时带了8.5万元到被告处，原告只认可尚欠6.6万元承包费，因此，原告到被告处带的费用应当为6.6万元。本院经审查认为，录音和视频可证明原告收到《催缴通知书》后到被告处交纳承包费及被告法定代表人拒收承包费的事实。2.被告提交1992年4月《赣榆县城总体规划文件》复印件一份、1994年11月《赣榆县县城总体规划文本》（1991-2010年）复印件一份、1994年12月赣榆县人民政府赣政发[1994]140号文件，关于印发《赣榆县实施细则》的通知复印件一份，拟证明案涉小盘育苗场属于城市规划区范围，建设需要办理建设工程规划许可证，但育苗场在建设时没有办理建设工程规划许可证，因此，违反了城市规划法的规定。原告对上述三份证据的真实性无异议，但对被告的证明目的不予认可，辩称即使案涉育苗场处于城市规划区范围内，但育苗场已于1996年年底经过原赣榆县人民政府批复，办理了相关手续，应为合法建筑，案涉合同应为有效合同。本院经审查认为，原《中华人民共和国城市规划法》第三十二条规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划征主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建筑工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。因此，案涉小盘育苗场位于赣榆县城规划区范围内，在开工建设前依法应当办理建设工程规划许可证。本院认为，原、被告签订的《合同书》涉及的标的物为小盘苗种场的土地和房屋，合同主要内容系被告将苗种场的土地和房屋交付给原告使用、收益，原告向被告支付使用费，因此，双方签订的合同应系租赁合同。本案案由应为租赁合同纠纷。关于案涉租赁合同效力的认定。被告认为原告承租的育苗厂没有取得建设工程规划许可证，违反了原城市规划法的规定，应属无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。依据上述规定，出租未取得建设工程规划许可证的房屋，租赁合同属于无效合同。但上述规定仅适用于房屋租赁合同纠纷案件。案涉租赁合同的标物不仅包括小盘苗种场的房屋，还包括28亩的土地，因此，案涉合同并非单纯的房屋租赁合同。根据合同的约定，除路边房外，原告可根据自身企业的特点，对育苗场内其余破旧房屋、棚等进行拆除、改造、翻新，因此，原告租赁育苗场的主要目的应系使用土地。即使育苗场的房屋在建设时未取得建设规划许可证，按照上述司法解释的规定，即使关于房屋部分租赁关系无效，也不影响土地部分租赁关系的效力。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。因此，案涉合同至多是部分无效，而非全部无效。关于《解除合同通知书》效力的认定。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。案涉租赁合同约定，租金按“前期多交、后期少交”的方案交纳，原告应当按约向被告交纳租金，其欠付租金的行为属于违约行为，依法应承担相应的违约责任。合同约定逾期交纳承包费超过10天的，应按银行利率加付利息，逾期超过三个月的，被告方有权终止合同。因此，原告逾期交纳租金，被告可以要求原告支付逾期利息也可行使解除权。合同中的20万元违约金是针对一方无故终止合同而设定的违约责任，被告向原告发出催缴通知时，双方的合同尚未终止，因此，被告要求原告支付20万元违约金依法无据。被告在发出催缴通知后又拒收原告的租金，再以欠付租金为由向原告发出解除合同通知书，原告对解除合同持有异议，依法有权请求人民法院确认解除合同的效力。本院认为，被告出租育苗场的主要目的是收取租赁费用，原告欠付部分租金并不必然导致其合同目的不能实现，其既可以向原告催缴，也可提起诉讼要求原告交纳租金。案涉租赁合同已履行了十余年，原告也已进行了较大投入，因此，不应当随意解除。充分考量双方当事人的利益，本院认为案涉合同不应解除，因此，本院确认解除合同书无效。关于原告请求被告继续履行案涉租赁合同的诉讼请求，因该请求没有具体的履行内容，且被告在合同签订后已经履行了交付租赁物的义务，对于被告拒收租金的问题，原告依法可采取提存等方式解决。因此，对原告该请求本院不予支持。综上所述，对原告的诉讼请求本院在合理、合法范围内予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百零一条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告连云港市赣榆区青口镇小盘社区居民委员会于2019年12月20日向原告连云港市绿源饲料有限公司送达的《解除合同通知书》无效。二、驳回原告连云港市绿源饲料有限公司的其他诉讼请求。案件受理费160元，由被告连云港市赣榆区青口镇小盘社区居民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费160元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行，账号：10×××94。审 判 长 李 虎人民陪审员 徐 维人民陪审员 蒋招娣二〇二〇年十月十一日书 记 员 金媛媛