四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0703民初3601号 原告（反诉被告）四川省烟草公司绵阳市公司，住所地：绵阳市游仙区。 法定代表人王斌，公司经理。 原告（反诉被告）绵阳市五牛餐饮娱乐有限责任公司，住所地：绵阳市涪城区。 法定代表人王斌，公司董事长。 委托诉讼代理人赵国强，公司员工。 委托诉讼代理人杨敏，中豪律师集团（四川）事务所律师。 被告（反诉原告）营山天胜国际大酒店有限责任公司，住所地：营山县城。 法定代表人陈虎，公司执行董事。 被告（反诉原告）绵阳天源舞牛酒店有限公司，住所地：绵阳市涪城区。 法定代表人勒洪亮，公司执行董事。 委托诉讼代理人郑毅，四川春雷律师事务所律师。 被告陈虎，男，1970年9月22日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人张道远，四川春雷律师事务所律师。 原告四川省烟草公司绵阳市公司、绵阳市五牛餐饮娱乐有限责任公司与被告营山天胜国际大酒店有限责任公司、绵阳天源舞牛酒店有限公司、陈虎租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，在审理过程中，被告营山天胜国际大酒店有限责任公司、绵阳天源舞牛酒店有限公司于2020年7月24日提起反诉，本院经审查决定受理，并依法组成合议庭，公开开庭进行合并审理。原告四川省烟草公司绵阳市公司（以下简称绵阳烟草公司）、绵阳市五牛餐饮娱乐有限责任公司（以下简称绵阳五牛餐饮公司）的共同委托诉讼代理人赵国强、杨敏，被告营山天胜国际大酒店有限责任公司（以下简称营山天胜公司）法定代表人陈虎、绵阳天源舞牛酒店有限公司（以下简称绵阳天源公司）的法定代表人勒洪亮及被告营山天胜公司、绵阳天源公司的共同委托诉讼代理人郑毅，被告陈虎及其委托诉讼代理人张道远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告绵阳烟草公司、绵阳五牛餐饮公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《绵阳市五牛餐饮娱乐有限责任公司资产租赁合同》及《关于〈绵阳市五牛餐饮娱乐有限责任公司资产租赁合同〉的补充协议》；2、被告返还租赁物业；3、被告向原告连带偿还拖欠的租金1564083.35元，支付滞纳金1743495.95元，违约金856249.95元，合计4163829.25元；4、被告承担诉讼费。事实和理由：2015年12月，案涉资产以公开招租的形式将坐落于绵阳市涪城区富乐路22号之物业租给被告营山天胜国际大酒店有限责任公司，2016年10月11日，绵阳市五牛餐饮娱乐有限责任公司与营山天胜国际大酒店有限责任公司签订了《绵阳市五牛餐饮娱乐有限责任公司资产租赁合同》。租金为137万元/年。支付方式为三月一付，承租人于每个支付期开始前10日以银行转账方式支付当期租金（首期自接房后10日内支付）。同时，承租人应当向出租人缴纳履约保证金1027500元；被告公司股东对本协议承担无限连带担保责任。2016年11月16日，原告与营山天胜国际大酒店有限责任公司完成了租赁资产的交付。2017年8月3日，营山天胜国际大酒店有限责任公司成立项目公司绵阳天源舞牛酒店有限公司。原被告四方签订了《关于的补充协议》，约定绵阳天源舞牛酒店有限公司对营山天胜国际大酒店有限责任公司在《资产租赁合同》中的所有义务和责任承担连带担保责任，租金缴纳时间自2017年8月1日起算，绵阳天源舞牛酒店有限公司应当在2017年8月4日前支付原《资产租赁合同》第三季度的租金。自2016年被告实际占用物业以来，被告数次拖欠租金。截止2020年5月，被告仅支付了2017年8月至10月，2018年8月至2019年5月的租金。在此期间，原告依据《资产租赁合同》的约定，以划扣履约保证金的方式收缴了2017年11月至2018年7月的租金。同时，在租赁期间，被告违反合同约定，在2019年11月27日将租赁物业承包至绵阳圣源涪春酒店管理有限公司。现被告欠付租金、擅自将物业承包至第三人之行为已构成违约。原告有权依据《资产租赁合同》解除合同，收回租赁物业；同时有权请求被告支付欠缴的租金和违约金。 被告营山天胜公司、绵阳天源公司辩称：原告主张的租金计取有误，租赁合同约定每三个月租金为342500元，租金缴纳时间从2017年8月1日开始起算。租金合同约定的违约金、滞纳金无效且过高，违约金以及滞纳金实质都为违约金，超过其应收租金按同期银行贷款利率计取利息的130％，违约金过高，应依法予以调低。被告存在免交租金的法定理由及对原告主张支付租金的抗辩理由，由于2020年1月以来，受新型冠状病毒感染肺炎疫情的影响，案涉租赁物业经营的酒店至2020年1月28日开始停业至2020年4月1日，开业后亦生意惨淡。因此自2020年1月起至疫情结束，原告应该免除该期间的租金。同时，由于租赁物业外墙存在安全隐患，原告组织施工队伍进行整改。施工期间导致损失。在原告未就其造成的损失进行赔偿前，被告有权利暂缓支付原告相关租金，不存在违约的情形，原告诉称的违约金与滞纳金没有事实和法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。 被告陈虎辩称：同意被告营山天胜公司、绵阳天源公司答辩意见。被告陈虎从未在租赁合同及补充协议上以担保人签字或盖章，补充协议对租赁合同的租金支付时间进行了变更，被告陈虎未接到任何通知，更未同意变更，请求驳回原告对被告陈虎的诉讼请求。 被告营山天胜公司、绵阳天源公司向本院提出反诉诉讼请求：1、被反诉人支付外墙整改施工导致反诉人损失696088.5元；2、被反诉人支付反诉人租赁物业酒店消防系统改造费63000元；3、被反诉人支付反诉人交割租赁物业后被反诉人占用物业造成的损失43500元；4、被反诉人支付外墙整改施工一直未恢复原状造成反诉人的营业损失6324000元；5、被反诉人支付反诉人代垫的电费101649.96元；6、被反诉人承担本案诉讼费。事实和理由：由于租赁物业外墙存在安全隐患，被反诉人组织施工队伍进行整改，施工队伍于2017年8月22日进场，截至2017年11月8日仍未完全施工完毕。施工期间（2017年8月22日—2017年11月8日）导致的污染，反诉人天源舞牛公司支付清洁费用8000元，水电费75026.5元。被反诉人的施工行为导致酒店无法经营、无法使用租赁资产，反诉人天源舞牛公司支付员工工资320295元。由于酒店无法经营、无法使用租赁资产，被反诉人应该赔偿反诉人已经支付的施工期间物业租金共计292767元，前述损失共计696088.5元。被反诉人外墙施工一直未恢复原状，导致反诉人营业损失共计6324000元，包括客房、查房、停车场营业损失。被反诉人交付的物业，并不符合国家消防安全标准。反诉人天源舞牛公司花费60000元进行消防系统的改造，以及维修消防水泵3000元。前述费用合计63000元，该笔费用应由被反诉人承担。由于被反诉另行出租的门面以及被反诉人办公所有的电费由反诉人垫付，金额为101649.96元。签订《资产租赁合同》后，案涉租赁物业一直被原告占用，直至2017年3月30日原告将租赁资产内的资产处置给被告后进行交割，反诉人产生工资共计43500元。 原告绵阳烟草公司、绵阳五牛餐饮公司针对被告营山天胜公司、绵阳天源公司的反诉辩称：施工期间的水电费、清洁费已结清，员工工资为反诉原告正常支出，反诉被告无权请求反诉原告支付该费用，反诉原告对施工期间的主张与事实不符。案涉租赁物业符合国家消防安全标准，根据合同约定，消防系统改造费用应当由反诉原告自行承担，反诉原告不能证明其为改造消防系统支付了63000元。反诉原告不存在占用租赁物业的行为，租金起算日期为2017年8月1日。反诉原告提供的证据无法证明其存在营业收入损失，不能证明外墙施工导致其无法正常营业。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年12月，原告绵阳五牛餐饮公司对位于绵阳市涪城区富乐路22号的房屋租赁经营项目向社会公开招标。招标文书中的“合同主要条款（供参考）”载明：绵阳五牛餐饮公司是甲方（出租方），承租方是乙方，租赁物业位于绵阳市涪城区富乐路22号，租赁物业标的范围为第一幢主楼6层，但一楼已对外出租的临街商铺371.6平方米不在租赁范围，第二幢副楼餐厅所在共计3层，但第3层财务室不在租赁范围，第3幢会议中心所在第2层属于租赁范围，院内停车场一处（包括45个车位），租赁物以现状出租，实际面积仅作参考使用，不作为确定租金的依据，租金按租赁物整体计算。乙方承租的物业作为酒店及酒店相关项目经营使用，在承租期内不得改变酒店原来的经营范围，承租期间乙方须按规定在30日内完成工商登记，做好各种证照年检，确保证照有效性，对酒店内的载人电梯及消防设施等必须按照国家有关规定进行保养和年检，承担维修保养及年检费用，乙方逾期未交纳按约定应当交纳的各项费用及拖欠房租逾期15日，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方按照合同总租金的10%支付违约金，乙方逾期交纳租金，逾期一天按应交租金总额0.1%支付滞纳金；乙方逾期交纳租金，甲方有权从乙方交纳的履约保证金中直接扣划。同时，“合同主要条款（供参考）”中特别注明“乙方公司股东对乙方履行本协议承担连带担保责任，担保期限自债权到期开始起算2年。” 2016年10月11日，原告（反诉被告）绵阳五牛餐饮公司为甲方（出租房），被告（反诉原告）营山天胜公司为乙方（承租方），双方签订《绵阳市五牛餐饮娱乐有限责任公司资产租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的资产位于绵阳市涪城区富乐路22号，租赁物业标的范围为第一幢主楼6层，但一楼已对外出租的临街商铺371.6平方米不在租赁范围，第二幢副楼餐厅所在共计3层，但第3层财务室不在租赁范围，第3幢会议中心所在第2层属于租赁范围，院内停车场一处（包括45个车位），酒店的家具、电脑、餐具及可移动的设备不在招租范围，甲方交付该房屋时符合国家消防安全标准；租赁期限5年，自2016年10月11日起至2021年10月10日，乙方承租的物业作为酒店及酒店相关项目经营使用，在承租期内不得改变酒店原来的经营范围，在该处资产的经营项目需提前书面告知甲方，经甲方同意后经营，交付租赁物业时间在合同签订后一个月内，甲方给与乙方2个月免租期（自交房之日计算），乙方须按规定在30日内完成工商登记，做好各种证照年检，确保证照有效性，乙方不得将租赁物业承包、发包、转包给他人经营；租赁物的租金不以面积计算，以租赁物的整体确定价格，年租金1370000元（不含税），每3个月租金为342500元，每3个月为一次租金支付期，于当个租金支付期开始10日内以银行转账的方式支付本期租金；乙方在签订合同十日，一次性向甲方交付履约保证金1027500元；乙方对租赁物业提出的合理维修请求，甲方应根据实际情况及时进行维修，未经甲方同意，乙方不得转租、转借、分租租赁物业，乙方作为消防安全责任主体，需自行申报消防验收手续，甲方予以协助，乙方违反合同约定如转租、转借、分租、逾期未交纳按约定应当交纳的各项费用及拖欠房租逾期15日，甲方有权解除合同，乙方支付按照合同租金发生总额15%支付违约金；乙方逾期交纳租金，逾期一天按应交租金总额0.3%支付滞纳金，甲方有权从乙方交纳的履约保证金中直接扣划，乙方需于扣划3日内将履约保证金补足，逾期不补足等同于逾期交纳房租的违约责任；乙方公司股东对乙方履行本协议承担无限连带保证责任，担保期限自本合同终止或解除之日起2年；甲方不能提供本合同约定条件的租赁物业而导致解除合同，支付乙方本合同租金发生总额的15%违约金；合同同时载明：“本合同如有与招标文件存在不一致之处，以本合同为准。”合同《附件四》特别载明：乙方应当具备《中华人民共和国安全生产法》和有关法律、行政法规和国家标准、行业标准规定的安全生产条件，不具备安全生产条件，不得从事生产经营活动，并履行安全生产管理职责；甲方将该资产租赁合同涉及的房屋、设施设备以当前现状交付给乙方，按租赁合同中《租赁物业交割确认书》对租赁物业的各项设施、设备进行核对、验收，乙方对租赁合同期内的消防设施、安防设施等设施设备进行维护保养和检测，并承担维护保养及检测费用，所有设施设备必须取得相应资质证书。被告营山天胜公司在合同上加盖公司印章，并授权靳洪亮在租赁合同“乙方处委托代理人”处签名，租赁合同“乙方担保股东”栏盖有雕刻“陈虎”姓名的印章。2016年10月26日，被告（反诉原告）营山天胜公司按照合同约定向原告（反诉被告）绵阳五牛餐饮公司交纳履约保证金1027500元；同年11月16日，原告（反诉被告）绵阳五牛餐饮公司将案涉租赁资产交付被告（反诉原告）营山天胜公司。 2017年8月3日，原告（反诉被告）绵阳烟草公司为甲方一、绵阳五牛餐饮公司为甲方二，被告（反诉原告）营山天胜公司为乙方一、绵阳天源公司为乙方二，签订《关于的补充协议》，协议载明：资产租赁合同所出租的资产是甲方一所有，乙方二是乙方一为履行资产租赁合同在资产所在地设立的“项目公司”，由乙方一的工作人员靳洪亮担任法定代表人，乙方二运营酒店，对乙方一在资产租赁合同中义务承担连带担保责任，担保期从约定租赁期限届满之日起两年，乙方一授权营山天胜公司的工作人员靳洪亮作为原《资产租赁合同》履约的特别授权人，全面代表乙方一；租金交纳从2017年8月1日正式起算，并按原合同每3个月为一次租金支付期，乙方于当个租金支付期开始10日内以银行转账方式支付本期租金，且全额支付，乙方二应在2017年8月4日之前将原《资产租赁合同》的第三季度租金足额支付至甲方二账户，因水电气表均是甲方一的名义开设，暂时无法分户，乙方需以甲方一的名义自行交纳资产租赁产生的水电气费。本协议生效后，成为原《资产租赁合同》不可分割的部分，与原合同具有同等法律效力，除本协议中明确所作修改的条款外，原合同的其余部分应完全继续有效。被告陈虎在营山天胜公司的“法定代表人”栏签名，并加盖公司印章。2017年8月3日，被告（反诉原告）绵阳天源公司按照合同约定支付原告（反诉被告）绵阳五牛餐饮公司2017年8月至10月31日房屋租金342500元。 2017年7月26日、8月4日、8月16日，被告（反诉原告）绵阳天源公司以案涉租赁房屋二楼顶部漏水、616室屋顶漏水、外墙有瓷砖滑落为由，向原告（反诉被告）绵阳五牛餐饮公司发出书面函，要求进行维修。2017年9月7日，原告（反诉被告）绵阳五牛餐饮公司与四川绵阳朝阳园林建筑有限公司签订《房屋建筑零星维修工程施工合同》，对案涉租赁房屋临街的外墙等进行维修。四川绵阳朝阳园林建筑有限公司于2017年9月12日对案涉租赁房屋的外墙等进行维修，至11月23日维修完工，共计维修工程共计工期73日。12月27日，四川绵阳朝阳园林建筑有限公司向原告绵阳五牛餐饮公司、被告绵阳天源公司出具《工程移交单》，载明：“我公司施工单位‘绵阳市五牛酒店外墙（乳胶漆）装饰工程’，工程目前已完成全部施工任务并通过了贵单位组织的竣工验收，验收合格并已交付使用。对于我公司施工过程中搭设外脚手架需拆除老化玻钢雨棚未恢复，损坏石材、门套、线条、窗扇玻璃已修复，施工过程中室内清洁卫生、室内局部污染等我公司已与绵阳天源舞牛酒店有限公司友好协商，已无任何费用。施工过程中产生的水电费用我公司均已结清，现对工程进行移交确认”。原告绵阳五牛餐饮公司、被告绵阳天源公司在《工程移交单》上加盖公司印章予以确认。 2017年9月13日、11月16日、2018年1月2日、1月5日，被告（反诉原告）绵阳天源公司以租赁房屋外墙维修等致使酒店无法经营为由，要求原告（反诉被告）承担支付员工工资、消防改造等费用，暂缓支付并减免租金。2017年11月至2018年7月31日，被告（反诉原告）绵阳天源公司未按照合同约定交纳租金，原告（反诉被告）绵阳五牛餐饮公司从被告（反诉原告）的履约保证金账户抵扣该期间应交纳租金1027500元。2018年8月10日至2019年11月15日，被告（反诉原告）绵阳天源公司应支付原告（反诉被告）绵阳五牛餐饮公司在2018年8月1日至2019年7月31日期间的房屋租金合计1370000元，已支付1141667元，未支付租金为228333元。2019年8月1日至今，被告（反诉原告）未再向原告（反诉被告）支付房屋租金。2019年1月、9月、10月，原告（反诉被告）向被告发出催收租金函，要求被告（反诉原告）支付拖欠租金，并补足履约保证金。2019年11月7日，被告（反诉原告）出具《承诺书》，承诺在2019年11月15日前缴纳2019年3至6月租金，2019年12月30日前付清2019年7月至12月租金685000元。 2018年10月25日，2019年3月28日，2020年9月16日，原告（反诉被告）向被告出具房租的增值税普通发票3份，支付税金共计40158.75元，税金金额分别为：16309.52元、16309.52元、539.71元。 2019年11月16日，被告（反诉原告）将案涉租赁资产以承包经营名义交付绵阳圣源涪春酒店管理有限公司租赁经营，同月27日，被告（反诉原告）与绵阳圣源涪春酒店管理有限公司签订《责任承包合同》，合同关于租赁期限、年租金、履约保证金、租金支付方式等主要条款的内容与《绵阳市五牛餐饮娱乐有限责任公司资产租赁合同》、《关于的补充协议》一致。 另查明：2017年12月15日，被告（反诉原告）取得案涉租赁房屋从事酒店的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》证书，同月19日，取得案涉租赁房屋从事住宿的《特种行业许可证》证书。 在房屋租赁期间，被告（反诉原告）绵阳天源公司垫付原告（反诉被告）应交纳2018年9月至2019年11月期间的电费101379.96元。 还查明：案涉绵阳市涪城区富乐路22号的租赁房屋产权系原告绵阳烟草公司，2016年8月10日，中国烟草总公司四川省公司同意绵阳五牛餐饮公司按每月烟草公司授权委托范围将该资产出租经营。营山天胜公司成立于2004年12月8日，是自然人独资的有限责任公司，在原告起诉时，公司由被告陈虎出资并持有公司100%股权。签订《资产租赁合同》时，被告（反诉原告）营山天胜公司向原告（反诉被告）绵阳五牛餐饮公司出具《法定代表人授权委托书》、《授权委托书》、《营业执照》等，载明：营山天胜公司是自然人独资的有限责任公司，特别授权公司员工靳洪亮与绵阳五牛餐饮有限责任公司签订酒店租赁合同。 在庭审过程中，被告（反诉原告）提出受国内新型冠状病毒肺炎疫情影响，原告应减免案涉租赁房屋3个月的租金，原告（反诉被告）按照国家相关政策，同意减免被告（反诉原告）2个月租赁房屋的租金。 本院认为，原告（反诉被告）绵阳烟草公司、绵阳五牛餐饮公司与被告（反诉原告）营山天胜公司、绵阳天源公司签订的租赁合同，意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，当事人均应履行各自义务。原告按照合同约定向被告交付租赁房屋，被告应当按照合同向原告支付房屋租金。 关于原告诉请合同解除方面。按照双方合同“乙方违反合同约定如转租、转借、分租、逾期未交纳按约定应当交纳的各项费用及拖欠房租逾期15日，甲方有权解除合同”的约定，被告在履约过程中存在违反合同约定的行为。自2019年8月1日起，被告未向原告支付房屋租金；同时，被告将案涉租赁资产以承包经营名义与他人签订《责任承包合同》，交由交付绵阳圣源涪春酒店管理有限公司经营，但责任承包合同第四条关于“承包费、履约保证金及支付方式”的条款内容明确表述为“年租金、履约保证金、租金支付方式”，且与原《绵阳市五牛餐饮娱乐有限责任公司资产租赁合同》、《关于的补充协议》一致，被告签订的《责任承包合同》名为承包经营，内容实为租赁房屋在租赁期间未经原告同意将租赁物交付第三人使用、收益，第三人支付租金的行为，属于法律意义上的转租行为。故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，原告主张解除租赁合同，符合双方合同的约定，解除合同的条件已成就，故原告诉请解除租赁合同依法应当予以支持。同时，原告以提起诉讼方式解除合同，起诉状副本于2020年6月24日送达被告营山天胜公司法定代表人陈虎，则双方的资产租赁合同及补充协议自本案起诉状副本送达之日已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，被告应向原告返还租赁房屋，并支付原告从2020年6月25日起，自租赁房屋返还原告之日止，按照年租金1370000元计算的租赁房屋支付占用费。 关于原告诉请租金的问题。按照租赁合同计算租金。1、被告未支付2018年8月1日至2019年7月31日期间租金为228333元。2、从2019年8月1日至2020年6月24日，租赁期共计10个月24天，租金计算为：342500元×3个季度＋342500元÷3个月×1个月＋（1370000元÷365天×24天），计1231748.86元。3、租金合计：228333元＋1231748.86元，计1460081.86元。4、税金方面。租赁合同约定的租赁费用未包含税金，原告向被告出具税务发票，支付税金40158.75元，应当由被告承担。被告截止合同解除之日，尚拖欠原告租金1460081.86元未付。被告抗辩认为自2020年1月起至疫情结束，原告应该免除该期间的租金。原告同意因新冠疫情原因减免被告2个月租赁房屋的租金。本院认为新冠疫情对租赁合同双方均有影响，因疫情原因造成的损失应当兼顾平衡双方利益，原告同意因新冠疫情原因减免被告2个月租赁房屋的租金较为合理，本院按照342500元÷3个月×2个月，计228333.33元予以确认。 关于原告诉请违约金、滞纳金方面。按照查明的事实，被告在履约过程中存在未经原告同意将租赁物转租的违约行为及拖欠租金的违约行为。按照《资产租赁合同》第十二条第（三）款约定，承租人拖欠租金的，每逾期一天，出租人有权按当季租金总额的0.3%请求承租人支付滞纳金。该款约定是双方对于拖欠租金违约行为的约定违约金。《资产租赁合同》第十二条第（二）款约定，其他严重违反本合同约定的，出租人有权解除合同、收回租赁物业，请求承租人支付合同总金额15%的违约金，并赔偿相应损失，同时承租人已缴纳的履约保证金不予退还。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”当事人双方可以约定违约金。但上述两项约定均是对同一违约行为的约定，违约金并本质上讲，是补偿性的，是为了弥补守约方因为违约方的违约行为所遭受的损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，因被告已提出违约金过高之抗辩，本院依法对该项违约金的计算方法予以调整为以原告主张的合同期50个月，计总租金5708333.33元（计算方式：1370000元×4年＋342500元÷3个月×2个月）为基数的15%计算，计856250元，并予以支持。 关于被告陈虎保证责任方面。首先，案涉租赁房屋的招投标文本载明的合同主要条款及签订的租赁合同对承租方的股东承担保证责任均进行了明确约定，被告陈虎对股东承担保证责任应当知晓。其次，租赁合同是被告陈虎授权靳洪亮签订并交换合同文本，交换给原告的合同文本“乙方担保股东”栏盖有雕刻“陈虎”姓名的印章。庭审中，靳洪亮明确表示知晓租赁合同股东需担保履行合同事项。最后，补充协议是由被告陈虎签字确认，与原合同并无重大变化，协议载明：“除本协议中明确所作修改的条款外，原合同的其余部分应完全继续有效”，证实被告陈虎对原合同内容的认可，在合同履行过程中，陈虎也从未对合同担保条款提出异议。综上，被告辩称不承担保证责任的意见本院不予采信。与此同时，被告绵阳天源公司为被告营山天胜公司提供连带责任保证担保，依照《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同约定的债务履行期满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，被告陈虎、被告绵阳天源公司应当对被告营山天胜公司履行租赁合同承担连带责任保证担保。 关于被告反诉损失方面。原告于2017年9月12日至11月23日对案涉租赁房屋的外墙等进行维修。维修期间被告未取得酒店营业资质，并不能开展酒店经营活动。被告取得酒店营业资质后，未举出前期房屋维修至酒店无法开展经营活动及营业损失的证据，证实其主张，故反诉诉请的营业损失本院不予支持。 被告向原告提出维修请求，原告根据实际情况对租赁房屋的临街外墙等部位进行维修，符合双方资产租赁合同第七条的规定。其次，维修期内对租赁房屋正常使用确有妨碍，但案涉租赁资产包括主楼5层、副楼2层、会议中心的第2层及停车场，被告提出维修的是主楼临街外墙及屋顶等部位，原告也未对租赁房屋进行全部整修、改造，并不会造成全部租赁房屋无法使用。最后，维修期内，被告占有并使用租赁房屋，未将房屋退还原告。故该维修行为确实会对被告的占有、使用造成妨害，客观上形成部分损失，本院参照2个月租金标准，确定该部分损失为342500元÷3个月×2个月，计228333.33元。 原告提交《工程移交单》证实四川绵阳朝阳园林建筑有限公司对租赁物业维修完工后，被告绵阳天源公司确认“施工过程中室内清洁卫生、室内局部污染等我公司已与绵阳天源舞牛酒店有限公司友好协商，已无任何费用。施工过程中产生的水电费用我公司均已结清”，故被告反诉诉请的清洁费、水电费，证据不足，不予支持。关于酒店消防改造方面。租赁合同载明原告出租的是房屋、停车场，不是酒店出租，对被告租赁物业的用途进行了限制，明确约定只能用于酒店。从合同《附件四》特别载明：“资产租赁合同涉及的房屋、设施设备以当前现状交付给乙方，按租赁合同中《租赁物业交割确认书》对租赁物业的各项设施、设备进行核对、验收，乙方对租赁合同期内的消防设施、安防设施等设施设备进行维护保养和检测，并承担维护保养及检测费用，所有设施设备必须取得相应资质证书”可以看出，房屋是以现状出租，合同并未约定被告基于酒店经营对消防、安防改造产生的费用由原告承担，故被告为酒店经营对消防等的改造支出的费用，应自行承担，原告不承担消防、安防改造产生的费用。关于被告反诉聘用酒店员工工资方面。被告因酒店经营确需聘用员工，房屋维修期间对被告使用租赁房屋的影响，本院已有前述，维修不会造成全部租赁房屋无法使用，对员工的前期培训并无较大影响，同时，被告虽提交有员工工资发放名册，但没有提交工资发放的银行账单及公司财务凭证，不能达到被告已实际支付员工工资的证明目的。租赁物业交割确认书证实原告于2016年11月16日交付租赁物业，故被告反诉租赁物业由原告占用至2017年3月30日，证据不足，其反诉请求两人现场产生的工资43500元不予支持。被告租赁经营期间，垫付原告应当交纳的电费101379.96元，其反诉请求由原告承担，本院予以支持。 综上，被告（反诉原告）应当支付原告（反诉被告）租金、违约金，抵扣被告垫付的电费等，还应当支付原告租金等费用共计人民币1798443.99元（计算方式：1460081.86元＋856250元＋40158.75元－228333.33元－228333.33元－101379.96元），并承担租赁房屋从2020年6月25日起自返还原告之日止，按照年租金1370000元计算的占用费，被告绵阳天源公司、被告陈虎承担连带清偿责任。 为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）营山天胜国际大酒店有限责任公司、绵阳天源舞牛酒店有限公司与原告（反诉被告）四川省烟草公司绵阳市公司、绵阳市五牛餐饮娱乐有限责任公司签订的租赁合同于2020年6月24日解除； 二、被告（反诉原告）营山天胜国际大酒店有限责任公司在判决生效后十日内支付原告（反诉被告）四川省烟草公司绵阳市公司、绵阳市五牛餐饮娱乐有限责任公司租金等共计人民币1798443.99元； 三、被告（反诉原告）营山天胜国际大酒店有限责任公司在判决生效后三十日内返还原告（反诉被告）四川省烟草公司绵阳市公司、绵阳市五牛餐饮娱乐有限责任公司租赁房屋，并承担从2020年6月25日起自返还租赁房屋之日止，按照年租金1370000元计算的租赁房屋占用费； 四、被告（反诉原告）绵阳天源舞牛酒店有限公司、被告陈虎对判决第二项、第三项款项承担连带清偿责任； 五、驳回被告（反诉原告）营山天胜国际大酒店有限责任公司、绵阳天源舞牛酒店有限公司的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费40110元，反诉费62398元，合计102508元，由被告（反诉原告）营山天胜国际大酒店有限责任公司、绵阳天源舞牛酒店有限公司、被告陈虎负担76085元，原告（反诉被告）四川省烟草公司绵阳市公司、绵阳市五牛餐饮娱乐有限责任公司负担26443元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长 王 沉 人民陪审员 何 梅 人民陪审员 陈 虹 二〇二〇年十月二十三日 书 记 员 吴林娟