河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初3425号原告：周金永，男，1982年4月28日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：宋西显，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闵彦涛，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师。被告：张会芬，女，1963年2月28日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：石闯，河南梅溪（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：信长通，河南梅溪（郑州）律师事务所实习律师。第三人：郑州家和房地产咨询服务有限公司，住所地郑州市二七区华中路14号附14号，统一社会信用代码：91410103745796496F。法定代表人：梁小燕。委托诉讼代理人：赵城都，系该公司员工。第三人：郑州妙家房地产营销策划有限公司，住所地：郑州市二七区陇海路南、庆丰街西6幢1层110号，社会统一信用代码：91410103MA3XCMHKX6。负责人：赵城都，系该公司法人。原告周金永与被告张会芬、第三人郑州家和房地产咨询服务有限公司（以下简称“家和公司”）、郑州妙家房地产营销策划有限公司（以下简称“妙家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周金永及其委托诉讼代理人宋西显、闵彦涛，被告张会芬及其委托诉讼代理人石闯、信长通，第三人家和公司的委托诉讼代理人赵城都及妙家公司的法定代表人赵城都到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周金永向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告退还定金、佣金及代办费50000元，支付违约金279000元，共计329000元，第三人承担连带责任；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告在2016年8月27日与被告张会芬通过郑州家和房地产咨询服务有限公司陇海路分公司（以下简称“家和陇海路分公司”）签订了《房屋买卖合同》，合同编号为8000546，合同约定，原告自愿购买被告位于二七区京广南路12号豪邦花园1号楼43号房屋一套，房屋产权证号为郑房权证字第××号，房屋所有权人为张会芬，房屋面积为172.24平方米，房屋及其配套设施总价款为1395000元；合同约定的付款方式，双方签订本合同后60个工作日共同到贷款机构办理按揭贷款手续；该房屋处于抵押状态，原告在合同签订后的50个工作日内向贷款银行提出还款请求，进行解押，但被告明确拒绝办理房地产房屋解押手续，致房屋买卖合同无法继续履行。同时合同中第十六条第二款约定：买卖双方任意一方违约按总房款的20%赔偿给守约方。故按照合同约定的总房款为1395000元，违约金金额为279000元。合同签订后，原告按照合同约定支付了定金等费用共计50000元整，由“家和陇海路分公司”保管至今。“家和陇海路分公司”原负责人赵城都在（2019）豫0103民初15814号案件中也证实了原告支付的50000元至今由其保管。签完合同后不久，因房价上涨，被告违反合同约定，以种种借口拒绝履行合同义务。期间原告多次通过“家和陇海路分公司”积极协调，但被告明确拒绝办理房屋解押手续及网签、过户手续，致使合同无法履行，已构成根本违约，应承担违约责任。2019年8月，原告向郑州市二七区人民法院进行了起诉，诉讼过程中，第三人郑州妙家房地产营销策划有限公司（以下简称“妙家公司”）负责人赵城都自述称涉案合同中“家和陇海路分公司”已注销，但公司的门头和人员均未进行更换，因公司改革，“家和陇海路分公司”在原注册地重新注册了“妙家公司”，负责人仍是赵城都，该事实由赵城都在法院的询问笔录中已自认，并称“妙家公司”对“家和陇海路分公司”已签订过的合同仍负责进行处理。原告因此申请了撤诉，郑州市二七区人民法院作出了（2019）豫0103民初15814号民事裁定书，准许原告撤回起诉。原告认为，原被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，被告单方拒绝履行已构成根本违约，应承担违约责任。虽然第三人“妙家公司”不属于涉案合同的当事人，但合同的原居间方已注销，负责人是同一人，注册地址也一致，并且第三人“妙家公司”负责人在（2019）豫0103民初15814号案件中对此进行了自认，因此第三人“妙家公司”应承担连带责任，而第三人郑州家和房地产咨询服务有限公司作为买卖合同的原居间方“家和陇海路分公司”的总公司，也应当承担连带责任。为维护自身合法权益，现依法起诉，请求法庭查明事实，依法做出公正的裁决。被告张会芬辩称，1．被告与原告之间签订的《房屋买卖合同》为无效合同；2．被告与原告之间签订的《房屋买卖合同》已经解除；3．原告提交的第三方家和陇海路分公司的情况说明不具有真实性、合法性、有效性，依法不予采信；4．原告在起诉书中称是被告在签订合同后拒绝办理解押，并因房价上涨而拒绝履行合同义务，原告多次通过家和陇海路分公司积极协调，但被告依然明确拒绝履行合同，被告认为其所声称内容系捏造事实，为自己开脱，与事实不符；5．被告与家和陇海路分公司之间存在恶意串通，利用合同骗取被告违约金的情节，已涉嫌构成合同诈骗罪；6．原告对“因房价上涨，被告违反合同约定”的陈述没有举出相关证据予以证明，依法不予认定；7．原告诉请已过诉讼时效；8．原告无购房资格。第三人家和公司、妙家公司辩称，签订合同后，本公司多次督促双方尽快办理相关手续，并未有进展，后出现合同纠纷，并多次协调双方沟通解决，尽到了第三方的相关义务，故不应承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理认定事实如下：2016年8月27日，原告周金永作为买方（乙方）与被告张会芬作为卖方（甲方）、家和公司陇海路分公司作为居间方（丙方）签订《房屋买卖合同》，合同编号为8000546，主要约定：原告购买被告位于二七区京广南路12号豪邦花园1号楼43号的房屋一套，房屋所有权证号：0101063467，面积为172.24平方米，总价款：1395000元；乙方应在本合同签订时支付定金、佣金及代办费共计50000元（其中佣金及代办费25000元，余额作为丙方代甲方保管的定金），甲方同意该定金在办理完房屋立契过户手续前有丙方代为保管，甲方于本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方保管；乙方应向丙方支付佣金25000元。第九条付款方式约定双方签订本合同后60个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续；该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签订后的50个工作日内向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款，同时乙方应于还款现场向甲方支付解押款人民币60万元，专用于甲方办理解押事宜，剩余解押款由甲方自行筹集。第十五条违约责任：1．甲方违约致使《房屋买卖合同》不能拿履行的，应双倍返还乙方交付的定金，并承担乙方由此产生的其他经济损失；2．乙方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，则无权要求返还定金，并承担甲方由此产生的其他经济损失。3．本合同签订后甲方拒绝出售同时乙方拒绝购买或甲乙双方协商解除合同的，丙方已收取的费用除佣金外如数退还。第十六条其他约定事项：2．买卖双方任意一方违约按总房款的20%赔偿给守约方。各方当事人在合同落款处签字并按指印、加盖公章。合同签订当日，原告按照合同约定支付了定金、佣金、代办费等费用共计50000元整，（2019）豫0103民初15814号案件的询问笔录中，妙家公司的代理人赵城都承认原告支付的50000元至今由其保管。合同签订后，被告张会芬于2016年9月5日以邮政特快专递形式向原告及第三人发出《合同解除通知书》，邮单收件人处分别记录“家和不动产”及“家和不动产转周金永”，主要载明：合同第十条第3款项约定的先期支付解押款60万元与之前甲乙方在中介方协商约定的先期支付解押款70万元（乙方手上有现金60万元，再筹集10万元）不一致，郑重通知双方接到通知后2日内就上述约定不一致的条款作出明确约定，否则双方合同解除。居间方所押甲方房屋证件一套（三件）退还甲方。第三人家和公司提供《情况说明》一份，主要载明周金永在合同约定期限内表示愿意提供解押款，经居间方积极协调，但因张会芬明确表示拒绝办理房屋解押致合同不能履行。2016年11月3日，原告与案外人李庆伟签订《郑州市存量房交易结算资金监管协议》，约定原告将自己位于中原区中原中路148号7号楼7层734号房屋出售给李庆伟。后双方发生纠纷，拒绝履行合同义务。另查明，原告于2019年就本案纠纷在本院起诉被告，因原告申请撤诉，本院作出（2019）豫0103民初15814号民事裁定书。该案询问笔录中第三人原家和公司陇海路分公司现在的妙家公司承认实际保管原告交来的5万元。根据（2017）豫0103民初9424号民事判决书中查明部分，郑州家和房地产咨询服务有限公司陇海路分公司于2016年7月7日注销，注销前的法定代表人为赵城都，住所地为郑州市二七区陇海路南、庆丰街西6幢1层110号，第三人妙家公司成立于2016年8月12日，法定代表人为赵城都，住所地为郑州市二七区陇海路南、庆丰街西6幢1层110号，第三人妙家公司的经营场所、办公设备、公司员工等亦均与原郑州家和房地产咨询服务有限公司陇海路分公司一致，并当庭认可涉案合同的真实性及履行义务。上述事实，有《房屋买卖合同》、《情况说明》、《询问笔录》、《郑州市存量房交易结算资金监管协议》、EMS快递存单、《通知》等证据在卷为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案中，原告与被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律禁止性规定，被告称合同无效的答辩意见本院不予采信。案涉合同对原告应付款额、付款时间、方式、被告解押时间、过户等内容均作明确约定，合法有效，对双方均有约束力，双方应当恪守履行，被告辩称双方口头约定由原告交付70万元解押款，未提交有效证据，不足以对抗双方已生效合同的约定，故被告怠于履行合同义务的行为已然构成违约，且被告也以行动明确表示不再履行合同，本案合同目的已经不能实现，合同应当解除。故原告的第一项诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。根据合同约定，订金、佣金及代办费50000元均由第三人妙家公司收取并保管，故第三人妙家公司应当返还原告上述费用。原告要求被告支付违约金279000元，本院认为应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定被告支付违约金20000元。第三人妙家公司作为居间方，应当如实提供服务，在原公司注销的情况下仍以原名称订立合同，具有订约过失，但庭审中第三人明确认可并愿意承担原公司的合同义务，故第三人应当返还已收取的费用。原告主张妙家公司对被告张会芬的赔付义务承担连带赔偿责任，于法无据，本院不予支持。对于被告辩称通过邮寄实施的单方解决合同的行为，缺乏法律依据，本院不予采信；被告认为第三人以欺诈手段骗取订立合同，具有诈骗嫌疑，可另行向公安机关主张权利。第三人家和公司与本案无法律关系，不应承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张会芬于本判决生效之日起十日内向原告周金永支付违约金20000元；二、第三人郑州妙家房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周金永订金、佣金、代办费等共计50000元；二、驳回原告周金永的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6235元，减半收取3117.5元，由原告周金永负担2454元，被告张会芬负担189.5元，第三人郑州妙家房地产营销策划有限公司负担474元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李丽二〇二〇年七月二十八日法官助理顾百灵书记员张永泽