广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初10386号原告：周桂清，女，1987年4月26日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************。委托诉讼代理人：周玉舒，广东广信君达律师事务所律师。被告：陈龙，男，1980年6月12日出生，汉族，住广西博白县*************。委托诉讼代理人：黄秋霞，广东开广律师事务所律师。第三人：佛山市华星辰咨询服务有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********************。法定代表人：黄**。委托诉讼代理人：欧志坚，该司员工。原告周桂清与被告陈龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月16日公开开庭审理了本案。后本院根据被告的申请依法追加佛山市华星辰咨询服务有限公司为本案第三人参加诉讼，并于2020年7月17日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人周玉舒，被告的委托诉讼代理人黄秋霞，均到庭参加了两次诉讼；原告周桂清到庭参加了第一次庭审；第三人的委托诉讼代理人欧志坚到庭参加了第二次庭审。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即履行《房地产买卖居间合同》；2.本案的诉讼费用均由被告承担。后原告变更其诉讼请求为：1.解除《房地产买卖居间合同》；2.被告向原告双倍返还购房定金40000元；3.被告向原告赔偿损失354820元；4.本案的诉讼费、财保费由被告承担。事实与理由：被告因资金周转困难急需将位于佛山市南海区*************************（以下简称涉讼房屋）转让变现。涉讼房屋市值1328000元，但因其已设置了两个抵押权，买家一般不会考虑购买有多个抵押权的房产，因此，涉讼房屋出售困难。被告急需资金周转，故以低于市场价格340000元的标准，以988000元的价格委托第三人出售涉讼房屋。2020年3月16日，原被告签订《房地产买卖居间合同》（以下简称涉讼合同），约定：被告自愿将涉讼房屋出售给原告,总价为988000元；于2020年4月16日前按银行要求提供相关资料到银行办理签名手续。同日，原告向被告支付了20000元购房定金。合同签订后，原告已着手办理按揭等事宜。但2020年4月2日后，被告拒绝履行合同，拒绝配合原告到银行办理按揭手续。原告委托第三人多次要求被告按约配合原告办理房屋买卖手续，无奈被告拒绝回微信、电话。后原告了解得知，被告已将涉讼房屋交予其他中介出售，涉嫌一房数卖。原告向被告发送律师函要求其继续履行合同。原告起诉后还与被告联系，希望被告继续履行合同。但被告明确拒绝。被告拒绝履行合同，涉讼房屋有两个抵押权，在被告不配合解押和不配合办理按揭手续的情况下，涉讼房屋难以过户，合同难以继续履行，故原告申请变更诉请要求解约。原告与第三人签订佣金协议，约定原告应向第三人支付14820元佣金，现因被告违约，涉讼合同无法履行，原告产生了佣金损失，被告应赔偿予原告。被告辩称：一、被告同意解除涉讼合同，但原告逾期未办理手续违约在先，原告要求被告承担违约责任无事实和法律依据。因受疫情影响，被告急需资金周转，拖欠房屋抵押贷款面临征信风险，因此委托陈*全权办理涉讼房屋转让事宜。陈*于2020年3月12日委托房产中介欧阳**出售涉讼房屋。2020年3月16日，被告打印了房产查册资料后，随欧阳**与原告到第三人处签订了涉讼合同。后被告数次追问办理银行手续事宜，欧阳**均表示很快可以办理。但第三人在2020年3月18日、4月8、9、13、14日多次带不同人员看房，原告却从未联系被告办理房屋转让事宜，原告称被告于2020年4月2日拒绝配合到银行办理按揭手续不属实，被告对原告已无信任基础，继续履行合同已无必要。直至2020年4月16日，原告仍未联系被告，已构成违约，被告有权不退还已收订金，原告无权要求被告双倍返还定金40000元。二、原告要求赔偿损失340000元无事实和法律依据。1、原告违约，被告曾向原告提出协商解决，但原告恶意诉讼并查封涉讼房屋，严重损害被告合法权益，造成被告债务加大、面临巨大还债压力，被告保留向原告追偿的权利。被告没有违约，原告的诉请无合法依据。2、原告通过中介提出以988000元购买涉讼房屋，被告同意后会同第三人三方共同签订涉讼合同，被告从未表示涉讼房屋优惠差价340000元转让给被告，若涉讼房屋真的价值1328000元，原告购买应支付1328000元，以988000元成交的差价340000元不是原告的损失，而是被告的损失。且原告如明知涉讼房屋价值1328000元而被告却不知情，不排除原告趁人之危或被告有重大误解，被告可与原告重新协商按1328000元成交涉讼房屋。3、退一步说，即使被告违约，按约只是按定金双倍返还，原告交付20000元定金，却要求被告赔偿340000元，无事实依据，也不符合合同约定。综上，被告目前的困境急需资金，原告仅是占用被告房源信息找下一手买家，原告明知被告的困难却无视合同约束，不履行合同义务违约在先，原告的诉请无事实和法律依据，应全部驳回。三、关于佣金损失，涉讼合同未约定佣金，原告也未举证证实有实际支付相应的佣金，佣金支付的真实性存疑，且不符合合同关于违约责任的约定，应驳回原告该诉请。第三人陈述：原被告若同意解约的，第三人没有意见，但中介费应由违约方承担。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证如下：1.原告身份证复印件1份，被告身份证复印件1份，用以证明原被告诉讼主体资格。2.《房地产买卖居间合同》原件1份，用以证明2020年3月16日，原被告签订涉讼合同，约定被告自愿将涉讼房屋出售予原告。根据涉讼合同第7.1条约定，被告有支付佣金的义务。3.定金收据原件1份，用以证明2020年3月16日原告向被告支付购房定金20000元。4.《律师函》及其EMS快递单原件各1份，用以证明2020年4月26日，原告向被告发函要求其继续履行合同，但被告拒绝履行。5.《房地产初步评估意见书》原件1份，用以证明被告违约导致原告遭受了340000元的损失。6.《佣金协议书》、收据原件各1份，用以证明被告的违约行为造成了原告14820元的佣金损失。7.同意贷款审批承诺书原件1份。8.个人住房贷款诚信承诺书原件1份。9.个人信贷业务申报表原件1份。10.《自然人法人在佛山银行业金融机构开设银行结算账户涉电信网络新型违法犯罪法律责任及防范提示告知书》原件1份。11.个人税收居民身份声明文件原件1份。12.个人信用报告打印件1份。13.《广东省房地产买卖合同》原件1份。14.中国农业银行银行卡复印件1份。15.收入证明原件1份。16.粤20**佛南不动产权第0128046号不动产权证复印件1份。17.贷款期限及金额确认表原件1份。18.个人购房贷款面谈笔录原件1份。19.授权书原件1份。20.同意房产抵押承诺书原件1份。21.个人住房贷款客户信息表原件1份。举证7-21，用以证明原告于2020年4月16日前已按合同约定准备按揭资料，原告不存在任何违约。被告举证如下：1.手机信息截图打印件6页，用以证明被告出售涉讼房屋系因资金周转困难，急需资金偿还贷款。2.陈*身份证复印件1份，授权委托书原件1份。3.微信聊天记录截图打印件1组。4.光盘1张附语音内容文字整理件1份。5.情况说明原件1份。举证2-5，用以证明陈*受被告委托全权处理涉讼房屋出售事宜。2020年3月12日，陈*联系欧阳**代为出售房屋，15日欧阳**带原告来看房，16日签订了涉讼合同。涉讼房屋的出售事宜至始至终都是陈*与欧阳**联系，原告从未与陈*及被告联系，陈*委托欧阳**卖房时明确表示稍微低于市价都可以，就是要快一点卖。欧阳**多次表示办理同贷很快。2020年3月18日、4月8、9、13、14日，欧阳**多次带人到涉讼房屋看房，说是落户的人要看房，陈*问欧阳**是不是自己拿着房再卖出去。直至2020年4月16日，原告及欧阳**都未按约通知被告到银行办理手续，陈*于2020年4月20日还追问欧阳**办手续事宜。原告未按约办理银行手续违约在先，故被告提出解除合同。6.到访记录表复印件1份，用以证明2020年4月15、18日带客户上门查看涉讼房屋的登记记录。第三人举证如下：1.微信聊天记录截图打印件1组，用以证明被告确认其违约。2.通话记录打印件1份，用以证明第三人多次与被告沟通。经审查，对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告举证5、7-21，被告举证5、6，到庭相对方对其真实性有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。2.原告举证6《佣金协议书》、收据为原件，第三人对其真实性无异议，被告虽有异议但未能举证予以推翻，本院对其真实性予以确认。本院综合采信的证据及到庭各方的陈述，确认以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区*************************，登记权属人为被告陈龙，证号为粤（2016）佛南不动产权第0128046号。被告委托其姐姐陈*联系第三人出售涉讼房屋。2020年3月16日，原告（乙方、购买方）与被告（甲方、出售方）、第三人（丙方、居间方）签订《房地产买卖居间合同》（即涉讼合同），约定：甲方自愿将涉讼房屋出售给乙方，成交价格为988000元；于办理好二手房贷申请手续并取得同贷书后七个工作日之内办理产权过户手续（于旧业主还好银行所欠房贷解好押七个工作日内过户）；乙方于签订本合同当日一次性向甲方支付20000元作为购房定金；房款首期68000元乙方在办理产权过户当天签名出税单后一次性支付给甲方；购房款余额900000元由乙方在银行办理抵押按揭支付（于乙方取得房产证及他项权证交于银行后，由银行直接转入甲方账户）；甲方同意乙方在银行办理抵押贷款支付房款并无条件提供相关资料多次协助乙方到银行办理相关手续；丙方须协助甲乙双方办理产权、物管过户手续、二手房贷申请手续；甲方中途违约不卖，或按本合同约定时间逾期七个工作日不能办理相关手续的视为甲方违约，甲方须在违约之日起七日内双倍返还定金给乙方，如逾期则每日按定金额百分之一的滞纳金赔偿给乙方，该合同自然终止；乙方中途违约不买或按本合同约定时间逾期七个工作日不能办理相关手续及未付清应交购房款时，视为乙方违约，乙方所交定金甲方无须退还，该合同自然终止；甲乙丙方一经签订本合同且付购房定金后，签订本合同当日甲乙双方就有向丙方支付佣金的义务，交易过程中无论是一方或双方违约导致交易无法进行的，违约方须按本合同成交金额的1.5%支付佣金给丙方；经甲乙双方协商定于2020年4月16日前按银行要求提供相关资料到银行办理签名手续，甲乙双方须在2020年6月30日前办理过户手续，若甲乙双方有一方导致逾期未能过户，视为该方违约并负相应责任；因乙方未落实落户人，办理产权过户时甲方同意乙方将该房屋登记在乙方指定人名下。同日，原告支付了购买涉讼房屋的定金20000元给被告。同日，原告（甲方、委托方）与第三人（乙方、受委托方）签订《佣金协议书》，约定：将乙方推荐，甲方已签约完成对涉讼房屋的买卖交易，甲方同意并确认应交纳佣金14820元，签订涉讼合同当天先交8000元。同日，第三人出具《收据》确认：收到原告交来购买涉讼房屋的中介费8000元。同日，原告打印了案外人周**的个人信用报告，为购买涉讼房屋申请贷款作准备。2020年3月24日，案外人佛山市*****土地评估有限公司就涉讼房屋的正常市场评估价格出具《房地产初步评估意见书》。2020年4月初，被告离开佛山市，之后一直没有返回佛山市。诉讼中，被告确认其未就委托陈*办理涉讼房屋出售事宜办理公证授权。第三人多次通过微信号“**************”与陈*沟通涉讼房屋的交易事宜，部分聊天记录详见下表：发送日期发送人发送内容二〇二〇年四月一日陈*我弟说他要回乡下搞清明第三人到时有银行资料要他配合签，到时配合新买家2020年4月14日陈*同贷什么时候出来啊？第三人如果你弟这两天银行资料搞定给他签就可以了原告先看下以哪个亲戚名落户，她给钱落户自己亲戚名2020年4月17日第三人你叫弟弟尽快过来啊，签资料办同贷，接着还款陈*我上次让他寄征信过来，想看看房子抵押看行不行，征信过不了2020年4月27日陈*我弟很明确和我说了，他现在不卖了合约买方可以违约，卖方就不能违约吗？第三人与被告、陈*就涉讼房屋的交易事宜组建了“*******”微信群进行沟通，部分聊天记录如下表：发送日期发送人发送内容2020年4月2日第三人卖家准备（旧业主）：夫妻双方身份证、户口本、结婚证、房产证复印件、尾款汇入银行卡正反面复印件2020年4月21日第三人被告的资料准备好了吗？什么时候可以签银行资料？2020年4月23日第三人买家老是催我们，怎么办？陈*我弟签了合同在这里等了20天都没等到你们签，现在他回了家里发生太多了事情，现在在外面找他老婆去了，你说咋办吗其实你们也有责任说好十天到十五天可以出同贷的，看那么久没出，他老婆又天天催他回去第三人你弟弟没回复我们中介方我们都说了可以去你弟弟老家找他签我们中介方打你弟弟这个业主电话又不接，微信又不回我们你叫我们中介方怎么和买家交待陈*我打他也很少接第三人希望你这个姐姐尽快联系你弟弟，然后我们中介方去你弟弟老家找他签资料陈*他现在也没在家，我爸说他出去了，说是去找他老婆了第三人你怎么也要叫他打个电话给我们中介方啊我们4月2号评估出来就找你弟弟了陈*你只有叫他准备资料而已吧现在我也联系不了他，因为这事我都和他吵架第三人如果找不到旧业主真是很严重的陈*最多给毁约金第三人我们作为中介方，给多3天时间你帮忙找找你弟弟这个旧业主，如果3天旧业主都不出现，3天后我们中介方就会告诉买家2020年4月25日第三人（发送微信朋友圈出售房屋信息的截图）你们不会是一房多卖吧你们回一下我们中介好吗2020年5月4日陈*合同写得清清楚楚卖方毁约赔毁约金，卖方没有权利毁约的吗第三人你们微信不回，电话不接，不出现令买家乱想事情了陈*24号和欧阳说了，我弟老婆找不到，和买家说当我们毁约2020年3月29日至2020年6月3日期间，被告通过微信多次与陈*沟通联系。2020年5月15日，佛山市自然资源局出具的《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》反映：涉讼房屋存在两项抵押权登记，抵押权人分别为中国****股份有限公司佛山南庄支行、中国****保险股份有限公司。2020年5月22日，原告的《诉讼请求变更申请书》送达予被告。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，涉讼合同项下关于买卖双方权利义务的约定是原被告的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效，原被告应按约行使权利、履行义务。被告签订涉讼合同后拒绝配合原告办理涉讼房屋的贷款申请手续，构成根本违约，原告有权要求解约，原告在本案诉讼中明确要求解除涉讼合同，故本院确认涉讼合同项下关于买卖双方权利义务的约定于原告的解约请求送达被告之日即2020年5月22日解除。被告单方违约致合同解除，应承担相应的违约责任，现原告请求被告双倍返还定金40000元，并承担原告已向第三人支付的中介费8000元，符合双方约定，本院予以支持。原告诉请的其余中介费用尚未实际支付，被告有异议，本院在本案中不予支持。原告请求被告赔偿房屋差价损失340000元，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告周桂清与被告陈龙于2020年3月16日签订的《房地产买卖居间合同》项下关于买卖双方权利义务的约定于2020年5月22日解除；二、被告陈龙应于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金共40000元予原告周桂清；三、被告陈龙应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿中介费8000元予原告周桂清。四、驳回原告周桂清的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取6840元（原告已预交），由被告陈龙负担并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。原被告如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员梁惠妍二〇二〇年八月十四日书记员程学斌