安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1102民初1612号原告：滁州市琅琊区发展和改革委员会,住所地安徽省滁州市环滁西路699号，现办公地址滁州市琅琊新区欧阳修大道99号琅琊政务中心14楼，统一社会信用代码113411023438049164。法定代表人:朱全文,该单位主任。委托诉讼代理人：高志文，北京市京师（南京）律师事务所律师。被告:乐世尧，男,1972年10月22日出生,汉族,住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：刘旭，安徽曙春律师事务所律师。委托诉讼代理人：於亚，安徽曙春律师事务所律师。原告滁州市琅琊区发展和改革委员会（以下简称琅琊区发改委）与被告乐世尧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，诉讼过程中，本院依琅琊区发改委的申请，追加了第三人李婉婉、刘国芹、余光到庭参加诉讼，于2020年7月15日公开开庭进行了审理，原告琅琊区发改委的委托诉讼代理人高志文，被告乐世尧的委托诉讼代理人於亚、第三人刘国芹、余光到庭参加诉讼，第三人李婉婉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后琅琊区发改委撤回了对第三人李婉婉、刘国芹、余光的追加，本院对其撤回予以准许。本案现已审理终结。琅琊区发改委向本院提出诉讼请求：乐世尧支付房租27.5万元并自起诉之日起按月利率0.5%支付违约金至全部支付租金之日止。诉讼过程中，琅琊区发改委变更诉讼请求为：1、判令解除2011年1月29日签订的《房屋租赁协议》；2、乐世尧自2020年1月1日起按45833.33元/月的标准支付租金至合同解除之日（截止2020年6月30日的租金为27.5万元），并自起诉之日起以27.5万元为基数按月利率0.5%支付违约金至全部租金之日止；3、第三人李婉婉、余光、刘国芹腾退租赁的房屋，并自合同解除之日按月租金45833.33元的标准支付占有使用费至实际腾房之日止。诉讼过程中，琅琊区发改委撤回第3项诉讼请求。事实与理由：因国家机关机构改革,琅琊区发改委承继了滁州市琅琊区粮食局的职能及资产。2011年1月28日,原滁州市琅琊区粮食局将位于滁州市凤凰西路60号的门面房12间约1170平方米出租给乐世尧用于经营,租期自2011年7月1日起至2021年6月30日止,其中2019年7月1日至2021年6月30日的租金为55万元/年,合同约定租金于每季度首月5日前交纳,先交房租后使用房屋。自2019年以来,乐世尧陆续拖欠房租,琅琊区发改委于2019年起诉,经调解结案,截止2019年第四季度欠付的租金25.5万元已经进入贵院执行阶段。但是截止2020年4月5日,乐世尧应当按13.75万元/季度支付2020年前两个季度的房租合计27.5万元，其未支付。另，乐世尧将涉案房屋转租给了李婉婉、刘国芹、余光。乐世尧辩称：1、同意解除涉案《房屋租赁协议》；2、欠付2020年上半年租金27.5万元属实，但琅琊区发改委要求月利率0.5%支付违约金不同意，租赁协议没有约定；3、基于第三人逾期向乐世尧支付租金，乐世尧已发函解除与第三人余光、顾长海（刘国芹）之间的房屋租赁合同，涉案租赁协议解除后，第三人所产生的一切损失与乐世尧无关；4、要求享有三个月的免租政策。琅琊区发改委为支持其诉讼请求，举证下列证据：证据一、琅琊区发改委的统一社会信用代码证一份。证明琅琊区发改委的基本情况；证据二、中共琅琊区委、琅琊区人民政府《关于区级机构改革的实施意见》一份。证明琅琊区发改委承继了原琅琊区粮食局的机构职能；证据三、房屋产权证、房屋租赁协议各一份。证明2011年1月28日,原滁州市琅琊区粮食局涉案房屋出租给乐世尧用于经营,双方对租赁期限、租金的支付标准均进行了约定；证据四、安徽省滁州市琅琊区人民法院(2019)皖1102民初4463号民事调解书一份。证明琅琊区发改委已经起诉了2019年的房租,乐世尧欠2020年度房租。证据五、2015年9月14日乐世尧与刘国芹签订的房屋租赁合同一份。证明刘国芹是次承租人；证据六、滁州市财政局（国资委）《关于做好国有资产类房租减免工作的通知》一份。证明乐世尧不符合减免房租的条件，其并非直接的经营户，第三人与琅琊区发改委没有合同关系，也无法落实减免政策。上述证据经乐世尧质证，均对证据一至证据五无异议；对证据六的真实性不认可。乐世尧为支持其答辩意见，举证下列证据：证据一、房屋租赁合同三份及解除函二份，证明乐世尧将涉案房屋分别转租给余光、顾长海（刘国芹）、李婉婉，其中余光、顾长海（刘国芹）因逾期支付租金，乐世尧已与其解除租赁关系；证据二、建设工程造价单、低压供用电合同、电力建设预决算书各一份。证明乐世尧为涉案房屋花费了169421.28元进行电力建设一户一表改造，该附属设施的所有权属于乐世尧，如涉案合同解除，琅琊区发改委应当予以折价补偿或由乐世尧自行拆除。上述证据经琅琊区发改委质证，对证据一中的房屋租赁协议三性无异议，对解除函认为与琅琊区发改委无关；对证据二认为对其实施建设工程改造不知情，乐世尧实施该建设工程改造应该是为了满足其转租经营的需要。本院认为：琅琊区发改委举证的六组证据符合证据的客观性，合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认。乐世尧举证的证据一，因琅琊区发改委撤回了对第三人的追加，该证据与本案无关联性；乐世尧举证的证据二，无证据证明其征得了琅琊区发改委的同意进行安装，本院对其证明效力不予确认。本院查明如下事实：2011年1月28日,原滁州市琅琊区粮食局（甲方）与乐世尧（乙方）签订一份《房屋租赁协议》，约定甲方将其所有的位于滁州市凤凰西路60号的门面房一、二层共12间约1170平方米出租给乐世尧用于经营,租期10年,自2011年7月1日起至2021年6月30日止,租金第1、2年度为30万元,第3、4年度为35万元,第5、6年度为40万元,第7、8年度为48万元,第9、10年度为55万元,租金于每季度首月5日前交纳,先交房租后使用房屋。合同签订后，原滁州市琅琊区粮食局将房屋交给乐世尧使用，乐世尧于2015年9月14日、2017年7月10日、2017年11月20日、将涉案房屋转租给刘国芹、余光、李婉婉，李婉婉于签订房屋租赁合同时已将2021年6月30日之前的租金全部支付给了乐世尧，刘国芹、余光已将2020年6月30日之前的租金支付给了乐世尧。截止2020年4月5日,乐世尧应当按13.75万元/季度支付2020年前两个季度的房租，但其未支付。2019年2月13日，滁州市琅琊区下发了琅发（2019）1号《中共琅琊区委、琅琊区人民政府关于区级机构改革的实施意见》,将区农业委员会（区粮食局）的粮食工作相关职责划入琅琊区发改委。经国务院同意，国家发改委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局八部委联合印发了《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，指导意见第二条规定：推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金，转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。本院认为：原滁州市琅琊区粮食局与乐世尧签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，双方理应严格按约履行，合同约定2020年度租金为55万元，租金于每季度首月5日前交纳,先交房租后使用房屋。乐世尧应于1月5日支付第一季度的租金13.75万元、于4月5日前支付第二季度的租金13.75万元，实际承租人已将2020年6月30日之前的租金交给了乐世尧，而乐世尧未按合同约定向琅琊区发改委履行支付租金的义务，已构成违约，鉴于双方均同意解除涉案《房屋租赁合同》，本院对琅琊区发改委要求解除该合同并要求乐世尧按45833.33元/月（55万元÷12个月）的标准支付2020年1月至合同解除之日的租金予以支持。根据相关规定，承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金，转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。乐世尧作为涉案合同相对人，享受免除三个月的租金45833.33元/月×3个月计137500元。琅琊区发改委主张的违约金请求，因双方在合同中未约定违约金，故本院对该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原滁州市琅琊区粮食局与被告乐世尧2011年1月28日签订的《房屋租赁协议》；二、被告乐世尧于判决生效之日起十日内支付原告滁州市琅琊区发展和改革委员会租金（自2020年1月1日起至《房屋租赁协议》解除之日止，按45833.33元/月标准支付，扣除免租期的房屋137500元）；三、驳回原告滁州市琅琊区发展和改革委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5420元，减半收取2710元，由原告滁州市琅琊区发展和改革委员会负担300元，被告乐世尧负担2410元，于判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（账号见附件二）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  齐丽丽二〇二〇年八月十四日代理书记员  杨 雯附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。附件二、本院诉讼费账户收款人户名：滁州市琅琊区人民法院开户行：工行开发区支行账号：13×××96诉讼费缴纳时应在用途中注明“诉讼费”和“案号”，在交款人中注明交款人“姓名或单位”。