广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初1881号 原告：广西永恒投资有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市良庆区宋厢路21号永恒·智慧广场2号楼十五层1501号办公，统一社会信用代码：91450100732233619B。 法定代表人：黄虹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王建群，广西沃诚律师事务所律师。 被告：蓝飞玲，女，1987年4月12日出生，壮族，住广西壮族自治区马山县。 第三人：招商银行股份有限公司南宁分行，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区民族大道**华润大厦**1F、13F、14F、15F，统一社会信用代码：91450000682139076Q。 负责人：刘飞舟。 原告广西永恒投资有限公司（以下简称“永恒公司”）与被告蓝飞玲、第三人招商银行股份有限公司南宁分行（以下简称“招行南宁分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告广西永恒投资有限公司的委托诉讼代理人王建群、被告蓝飞玲、第三人招商银行股份有限公司南宁分行的委托诉讼代理人沈慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西永恒投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01691485）及补充协议于2019年11月5日解除；2.判令被告将备案登记在被告名下位于南宁市兴宁区返还原告，价值24万元；3.判令被告协助原告办理合同编号为YS01429492，标的房屋位于南宁市兴宁区的商品房买卖合同备案登记证明（登记编号：201502041724）注销手续、房屋预告登记证明注销手续；4.判令被告向原告偿还代偿的银行按揭贷款3438.31元及代偿款项20%的违约金687.67元;5.判令被告蓝飞玲向原告支付房屋折旧费至办理合同备案登记注销手续之日止，现暂计至2020年5月27日为34161.54元（计算方法：房屋总价262394元×年4%×(逾期天数)/365，自2017年2月24日装修起算）;6.判令被告蓝飞玲向原告支付逾期支付款项违约金至实际付款之日止，现暂计至2020年5月27日为35160.80元（计算方法：房屋总价262394元×月2%×(逾期天数)/30，自2019年11月8日装修起算）;7.本案诉讼费用和保全费用由被告承担。事实和理由：2015年1月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》(合同编号：YS01429492)，被告购买原告开发位于南宁市兴宁区，合同明确了送达地址,合同约定：因买受人未依《借款合同》约定向银行偿还贷款本息、罚息和相关费用而导致出卖人承担保证责任而银行账户资金被划转等，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之日起10日内向出卖人偿还代偿款项（包括本息、罚息和相关费用），并向出卖人支付全部代偿付金额的百分之二十作为违约金……否则出卖人有权解除买卖合同。合同签订后，原、被告及第三人签订了担保借款合同，由被告向第三人贷款支付购房款，原告承担保证责任，原告亦按合同约定办理了商品房买卖合同登记备案证明（登记编号：201502041724)、房屋预告登记证明(201503150294)等手续。原、被告于2016年7月3日办理了房屋交接。因被告未按时偿还银行贷款本息，导致原告承担保证责任，至2019年7月11日被扣划贷款本息及罚息共计3438.31元（2019年7月11日后还有被扣划的情况）。原告于2019年10月23日向被告发出《通知书》追偿原告承担的保证责任款，但被告至今分文未还。因被告未按通知时间向原告支付代偿款，根据合同的约定，原告解除与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》条件已成就，合同已于2019年11月5日解除。原告认为，被告拖欠银行贷款，导致原告承担保证责任为其代偿贷款本息，且被告拒绝偿还原告代偿的款项，已经严重违反了《商品房买卖合同》的约定，导致原告出售房屋的目的无法实现，原告可据此解除双方签订的《商品房买卖合同》收回房屋。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 庭审结束后，被告撤回第5、6项诉讼请求。 被告蓝飞玲答辩称：被告是在不知情的情况下帮助老板做了法人的变更，导致了一系列的问题，所以现在经济有困难，财产方面就不能进行偿还；对原告提出的诉请都没有意见，不是恶意拖欠故意不还银行贷款，希望开发商在后续减免一部分的费用，本人也愿意配合开发商去办理后续的手续。 第三人招商银行股份有限公司南宁分行陈述称：被告已支付全部价款，原告已交房给被告，现在房屋的登记产权人是被告，双方签订的合同及房屋登记手续均合法有效，至于原告请求解除合同等诉请因原被告之间签订的商品房买卖合同系格式合同，其附件6的第3条第10款，没有采取合理方式提醒对方注意有加重对方责任事实，本案违约产生的费用相对于房屋价款极少，并未达到合同法规定的解除条件，认为原告相关诉请没有法律依据；涉案房屋已办理了抵押预告登记，但原被告没有办理相关抵押手续，因此无论本案判决结果，原告诉请是否得到支持与否，也不能免除原告在与原、被告及第三人签订的借款担保合同中约定的保证责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年1月16日，原告（出卖人）永恒公司与被告（买受人）蓝飞玲签订了《商品房买卖合同》，主要约定：被告向原告购买由原告开发的位于南宁市兴宁区房屋，建筑面积为41.4平方米，总金额为262394元。付款方式为银行按揭，买受人向出卖人支付合同总价款的30%作为首期付款，其余70%的房款由买受人向银行办理按揭贷款手续。因买受人为依《借款合同》向银行偿还贷款本息、罚息和相关费用而导致出卖人承担保证责任而银行账户资金被划转等，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之日第二日起10日内向出卖人偿还代偿款项（包括本息、罚息和相关费用），并向出卖人支付全部代偿付金额的百分之二十作为违约金，合同还就其他事项进行了约定。 2015年4月1日，第三人（贷款人）招行南宁分行与被告（借款人）蓝飞玲签订了《个人购房借款及担保合同》，主要约定：借款人从广西永恒投资有限公司购买兴宁区望州路北一里166号永恒·朗晴花园1号楼602号房产，借款人向贷款人申请个人购房贷用于支付购房款，贷款人同意提供此项贷款。贷款币种与金额为人民币183000元，贷款期限360个月。2015年4月7日，第三人出具《个人贷款借款借据》，主要载明：借款人姓名蓝飞玲，借款金额183000元，期限自2015年4月7日起至2045年4月7日止，借款用途为一手住房，支付方式为贷款人受托支付，单个收款方广西永恒投资有限公司在招商银行南宁支行开立的账号为77×××08的账户，被告蓝飞玲在借款人签章处签名。 2016年7月3日，原，被告签订了《房屋交接单》，原告将涉案房屋交付给被告。 2019年7月11日第三人招行南宁分行向原告永恒公司出具《关于蓝飞玲所欠银行贷款本息承担连带保证责任的通知函》，主要载明：贵司与我行及蓝飞玲于2015年4月1日签订的《个人购房借款及担保合同》，约定蓝飞玲向我行申请借款183000元用于购买贵司开发建设的座落于南宁市兴宁区的房产，截至2019年7月11日，借款人已经连续4个月未按合同约定按时偿还我行贷款，拖欠我行本息共3438.31元，请贵司收到本通知函之日起五日内将蓝飞玲所欠贷款本息3438.31元存入以下账户……2019年7月15日原告向第三人出具《回执》，同意第三人从原告账户直接扣划所欠款项。第三人于2019年7月23日从原告保证金账户划扣3438.31元。 2019年10月23日，原告永恒公司向被告蓝飞玲送达了《通知书》，主要载明：您于2016年1月16日购买我司开发的位于南宁市兴宁区的房屋，向招商银行贷款183000元，该笔贷款由我司提供阶段性连带责任保证担保，截止2019年7月11日，您在招商银行贷款已连续逾期132天，合计3438.31元未还，经招商银行催收无果，银行于2019年7月11日通知我司，并已从我司保证金账户扣收您的逾期贷款本息3438.31元……请你在本通知送达次日起10日内向我司偿还代偿款项3438.31元，并支付违约金687.67元，如不按时足额偿还代偿款项及支付违约金，我司将在本通知送达次日起第12日解除与您签订的《商品房买卖合同》并不再另行通知，届时您需按房屋总价款的10%支付违约金26239.4元。 庭审结束后，被告书面确认已无能力继续履行合同，同意解除合同，承认原告提出的全部诉讼请求。 本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。被告因自身经济状况恶化，确认已无能力继续履行合同，导致合同目的无法实现，符合解除合同的条件。被告同意解除合同，承认原告的各项诉讼请求，不违反法律规定，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告主张被告返还房屋、协助办理注销案涉房屋的相关登记证明手续、支付代偿款及xi违约金依法有据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下： 确认原告广西永恒投资有限公司与被告蓝飞玲签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01691485）及补充协议于2019年11月5日解除; 被告蓝飞玲向原告广西永恒投资有限公司返还位于南宁市兴宁区屋； 被告蓝飞玲协助原告广西永恒投资有限公司办理合同编号为YS01429492，标的房屋位于南宁市兴宁区的商品房买卖合同备案登记证明（登记编号：201502041724）注销手续、房屋预告登记证明注销手续； 被告蓝飞玲向原告广西永恒投资有限公司偿还代偿的银行按揭贷款3438.31元及代偿款项20%的违约金687.67元; 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2455元，财产保全费1720元，由被告蓝飞玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  林炜明 二〇二〇年六月二十三日 书记员  黄丁鸣 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。