淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初4729号原告（反诉被告）：徐秀琴，女，1961年8月13日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：刘凯，江苏泰耀律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴数，男，1969年9月24日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。被告（反诉原告）：支海丽，女，1975年12月20日出生，汉族，居民身份证号码3208261975********，住淮安经济技术开发区翔宇大道凯旋宫****。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：汪玲西，江苏群汇知缘律师事务所律师。原告（反诉被告）徐秀琴诉被告（反诉原告）吴数、支海丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐秀琴的委托诉讼代理人刘凯、曹瑞雪，被告（反诉原告）吴数、支海丽及共同委托诉讼代理人汪玲西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐秀琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行交付7平方米车库的义务，2、判令两被告支付违约金179360元。3、被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2019年11月24日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：原告购买两被告所有的坐落于淮安市清江浦区房屋，产权面积92.37平方米，总价896800元，卖方应当于2020年6月30日将该房地产交付买方。自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日千分之一向买方支付违约金，合同继续履行。签订合同当日原告预付定金3万元，在2019年11月27日支付购房款846800元。后被告称因孩子高考推迟到7月，原告考虑被告情况予以同意。但被告在7月12日交房时拒绝交付地下车库。缔约时被告明确告知购房有配套地下车库，原告也是基于电动车库的便利性才购买该套房屋，故合同明确约定此内容。现原告违反房屋买卖合同约定，应承担违约责任。被告吴数、支海丽辩称，对诉请均不予认可，两被告一直在积极履行7平方车库的义务，故不存在违约行为，不应当承担违约金。反诉原告吴数、支海丽向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告支付原告交房保证金2万元；2、判令反诉被告支付违约金1万元；3、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2019年11月24日，反诉原、被告签订《房屋买卖合同》，合同约定，反诉原告在收到反诉被告购房款876800元后即协助反诉被告完成产权变更登记，后依约将房屋交付，但反诉被告拒绝履行合同支付交房保证金2万元，反诉原告遂暂不交接地下车库。现反诉被告违约在先不予支付剩余保证金，其行为构成违约。故请求法院依法判决。反诉被告徐秀琴辩称，并非反诉被告不愿意支付2万元保证金，也不是履行不能，而是双方在沟通过程中，反诉被告明确要求反诉原告交付车库后支付尾款，反诉原告当时明确告知无法履行交付车库的义务，作为履约保证金的2万元反诉被告有权不支付给反诉原告。反诉原告在双方沟通过程中表示想通过免除2万元保证金的方式来免除交付车库的义务，因原告不同意，故只能通过诉讼解决。虽然合同约定该保证金交由居间方保管，因双方合同签订于2019年11月，且双方房屋过户已经完成，居间方认为其合同义务已经履行完毕，拒绝接收2万元保证金，因此，反诉被告不存在违约的行为，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：两被告吴数、支海丽系夫妻关系，坐落于淮安市清江浦区房屋为两被告共同共有。2019年11月24日，吴数、支海丽（卖方）与徐秀琴（买方）、淮安市我爱我家房产经纪有限公司（居间方，以下简称我爱我家公司）就卖方所有的坐落于淮安市.37平方米）房屋签订《淮安市房屋买卖及居间服务合同》一份，约定：房屋总价款896800元；在签订合同当日，买方需向卖方支付购房定金3万元，除定金之外的房款846800元，买方须于2019年过户付清。卖方应当于2020年6月30日将该房地产交付买方，并履行下列手续：1、买卖双方应共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，并办理交接手续。2、交付该房地产钥匙。除本合同另有约定外，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方应以该房地产转让总价款为基数按日千分之一向买方支付违约金，合同继续履行。为督促卖方按约定如期交付该房地产并结清所有费用，买卖双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中（可直接从定金中扣除）预留人民币2万元作为交房保证金。此款在卖方实际交付房地产及完成产权转移登记时进行结算。此交房保证金交由居间方托管。买卖双方于2019年11月30日之前办理转移登记手续，过户当日须交清846800元。合同第七条约定任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。备注条款约定：此总价含地下车库7平方左右……。被告吴数、支海丽及原告徐秀琴分别在合同上签名，中介我爱我家房产盖章确认。合同签订后，徐秀琴支付定金3万元，吴数出具收条。2019年11月27日，原告向被告支付846800元，双方完成涉案房屋产权过户手续。因今年高考延迟，双方协商交房时间延迟至2020年7月12日。2020年7月12日，被告吴数、支海丽将涉案房屋交付原告徐秀琴，当日双方产生争议，原告表示被告拒绝移交车库，被告抗辩原告不同意支付交房保证金2万元。为证明其主张，原告提供其侄儿与被告支海丽的通话录音，通话录音中其侄儿询问被告你家商量那个地下室就还是不给了是吧？被告回答关键就没得给的。原告侄儿再次询问就是说没有地下室给包，是吧。被告回答对。原告还提供我爱我家公司出具的情况说明1份，载明“因双方在2019年11月27号已经完成房屋过户手续，我方中介义务已经完成，而双方合同约定至2020年6月30日才交付房屋，故对后面的交房事宜未参与，也未接受徐秀琴交付的2万元保证金，吴数、支海丽也从未向我方索要徐秀琴的2万元保证金”。经质证，被告吴数、支海丽表示通电话时是陌生人，其随口回答。被告向法庭提交2020年8月16日的微信聊天记录及与原告亲属的通话录音，主张其积极履行交付车库义务，原告表示是在对车库改造后才通知原告交接车库，并未按约履行交付义务。对于本案涉及的车库，因并无产权证，双方对此各执一词。原告表示被告在出售房屋后将车库隔成两间，仅向其交付一半车库，被告对此不予认可。因双方均认可房屋买卖时双方仅对车库做了大致约定，并未实地查看具体车库，本院询问被告2020年7月12日双方交接房屋时，其当时预备交接的车库具体系哪一间时，被告表示不清楚，由其弟弟做决定，同时表示其弟弟卖房时并未在场。经本院现场勘验：玫瑰苑小区8幢4单元共6层，共有12户，地下车库编号分别为**（缺**），共有11个车库门上标有编号，车库门制式一样。1号车库东面门朝西有蓝色的铁门，3号车库北边与蓝色铁皮门之间有一不锈钢铁皮门。蓝色铁皮门和不锈钢铁皮门上均没有编号，且该两门进入的车库应为一间车库从中用空心墙隔开所得，根据现场调查，涉案房屋对应的车库应为2号车库，2号车库又从中隔开分别对应蓝色铁皮门和不锈钢铁皮门，故而现场缺少编号2号的车库门，且地下车库共有13个门。被告对蓝色铁皮门进入的车库系其所有无异议，并表示愿意将此车库交付原告，现场勘验面积约为5.6平方米；对不锈钢铁皮门内的车库与此系一间车库隔开所得，被告对此表示不清楚，辩称系其弟弟所有，亦无法进入查看。另查：玫瑰苑小区******房屋于2018年已由其弟弟吴功出售给案外人，并非被告所述其弟弟吴功所有。对于2号车库的改造情况，经本院调查涉案小区所涉楼幢住户，除2号车库外的1-12号有编号车库均由8幢4单元除208室外各住户所有，仅余2号车库。物业及所涉楼幢多名住户均表示2020年8月左右涉案房屋车库有人从中进行了改造，将车库中间砌墙隔开一分为二。本案在审理过程中，原告向本院申请财产保全，要求对冻结两被告名下银行存款18万元或查封、扣押价值相当的财产，本院采取保全措施中查无标的物可实施保全。本院认为，原告徐秀琴与被告吴数、支海丽签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。一、关于本诉部分。本诉原告要求被告交付合同约定约7平方米车库的诉讼请求。本院认为，双方签订的房屋买卖合同中明确约定此总价含地下车库7平方左右，从中可知原告购买涉案房屋应包含配套车库，故对原告要求被告交付车库的诉讼请求，本院予以支持。因双方对于具体交付的车库指向各执一词，被告当庭表示愿意交付1号车库东面门朝西有蓝色的铁门内的车库，原告不予认可。因双方均认可房屋买卖时未明确具体车库，本院结合涉案小区所在楼幢一户一车库的配套情况，按照市场交易逻辑以及正常的思维习惯，房屋出售时配套的车库应一并转让。本案通过现场勘察及实地走访调查，除2号车库外的1-12号车库均由8幢4单元除208室外各住户所有，仅余2号车库，故本院确认涉案8幢4单元208室对应车库为2号车库。车库交付状态应以签订房屋买卖合同时的现状为准。因2号车库于2020年8月初被分割为2间，该改造发生于双方买卖合同签订后，故被告仅同意交付2号车库隔出的一半，本院不予支持，被告应向原告交付玫瑰苑小区8幢4单元内的2号车库。二、关于本案所涉合同违约的问题。本诉原告主张被告未按时交付车库，构成违约，要求承担20%的违约金。本院认为双方的合同中明确约定任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。双方协商2020年7月12日交付房屋，虽车库未按约交付，但涉案房屋已经实际交付，车库未交付并不构成根本违约，致使合同无法履行，故原告据此主张20%的违约金不予支持。因原告并无证据证明被告延期交付车库所致损失，故本院结合车库的使用功能、逾期交房的情形等酌情确认被告赔偿原告逾期交房违约金200元。三、关于反诉部分。反诉原告主张反诉被告未交付2万元交房保证金，构成违约。本院认为，双方合同约定原告预留2万元作为交付保证金在卖方实际交付房地产及完成产权转移登记时进行结算。双方约定交房保证金，目的为了督促双方合同的顺利履行，2019年11月27日双方完成产权过户时均未提及2万元保证金，亦可知晓双方一致默认2万元交付保证金系在房屋最终交付完成后给付。反诉原告辩称反诉被告未按约将该款交付居间方，因我爱我家公司出具证明表示其在涉案房屋2019年11月27日过户完成后即完成中介义务，未再接收反诉原告缴纳的2万元交房保证金，反诉原告亦表示2020年7月12日交付涉案房屋时其要求反诉被告一手交钱一手交车库，向其支付2万元交房保证金，从中可知，反诉原告对于2万元未交给中介仍在反诉被告处亦是明知且认可的。且双方房屋买卖合同中明确房价含有车库，故车库的交付系涉案合同的应有之义。因双方合同约定2万元保证金在实际交房房地产时进行结算，买方在合同履行过程中享有同时履行抗辩权，在反诉原告未向其交付车库的情况下，反诉被告未向其交付2万元交付保证金并不构成违约，故本院对反诉原告主张反诉被告支付违约金1万元的诉讼请求本院不予支持。对于反诉原告主张反诉被告支付交房保证金2万元，双方应该按照合同约定依法履行相应的权利义务，卖方负有交付房屋的义务，买方负有支付购房款的义务，故本院对此予以支持。综上，经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十六条，第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告吴数、支海丽于本判决生效后十日内向原告徐秀琴交付淮安市上海路玫瑰苑小区8幢4单元楼下2号车库，原告徐秀琴于同日支付被告吴数、支海丽交房保证金2万元。二、被告吴数、支海丽于本判决生效后十日内向原告徐秀琴支付逾期交房违约金200元。三、驳回原告徐秀琴的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告吴数、支海丽的其他反诉请求。本诉案件受理费3887元，减半收取1944元、财产保全费1420元，合计3364元，由原告徐秀琴负担3318元，被告吴数、支海丽负担46元。反诉案件受理费275元，由反诉原告吴数、支海丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××80)。如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 员  张 天二〇二〇年十月九日法官助理  马 珂书 记 员  徐凤芝附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。