贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4215号 原告：贵州薪鸿安房地产置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区花果园后街彭家湾花果园项目E区第E7号楼1单元24层12号（花果园社区），统一社会信用代码：91520102MA6DYU9T1M。 法定代表人：李言旭，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谷昊（特别授权代理），贵州屋脊律师事务所律师，执业证号：15202201810048484。 委托诉讼代理人：郝丽丽（特别授权代理），该公司会计。 被告：贵州泰然房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区文峰路，统一社会信用代码：91520500573310903W。 法定代表人：陈黎，该公司董事长。 原告贵州薪鸿安房地产置业有限公司（以下简称薪鸿安置业公司）与被告贵州泰然房地产开发有限公司（以下简称泰然房开公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告薪鸿安置业公司的委托诉讼代理人谷昊、郝丽丽到庭参加诉讼。被告泰然房开公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告薪鸿安置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋销售佣金5762992元；2、判令被告按年利率24%的标准支付原告逾期付款滞纳金，暂算至2020年4月5日计2538267元（2020年4月5日起的滞纳金仍按此标准计算至全部佣金付清时止）；3、本案诉讼费、保全费、执行费等费用均由被告承担。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告支付原告逾期付款滞纳金，以5762292元为基数按年利率24%的标准，从2019年5月22日（被告支付最后一笔佣金之日）起计算至全部佣金及滞纳金付清之日止。事实和理由：2017年11月，原告受被告委托代理销售被告开发建设的位于毕节市七星关区的“碧海龙苑”项目，双方就此签订《碧海龙苑项目全程营销策划推广、销售代理合同》。合同签订后，双方按照合同内容各自履行合同责任及义务，乙方按照合同约定对“碧海龙苑”项目房产进行策划销售，期间按照合同约定对甲方提出结佣报告请求支付佣金，但被告未按合同约定的时间和结算数额支付佣金，原告仍继续服务。2019年5月以后，被告再未向原告支付佣金，至今被告欠付原告佣金5762992元。因销售合同中约定了被告逾期支付佣金需向原告支付滞纳金，现原告按照年利率24%的标准要求被告支付滞纳金暂计至2020年4月5日，计2538267元，总计8301259元。综上，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判如所诉。 被告泰然房开公司未作答辩，亦未提交证据。 原告薪鸿安置业公司为支持其诉讼主张，提交如下证据： 第一组:原告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、被告营业执照。 证明目的：原、被告身份信息及诉讼主体适格。 第二组：《碧海龙苑项目全程营销策划推广、销售代理合同》、《碧海龙苑全程代理合同补充协议》。 证明目的：原告为被告开发建设的碧海龙苑项目提供销售代理服务，合同约定了销售佣金的计算标准、付款方式以及逾期付款的违约责任。 第三组：贵阳银行电子回执单16份。 证明目的：2018年2月12日至2019年5月22日期间，被告分16次共计向原告支付佣金8292988.28元。 第四组：碧海龙苑应结佣明细表（2018年住房及商业结佣总表）、碧海龙苑住房结佣明细表2019年1月份、3月份、5月份、6月份、8月份。 证明目的：经原、被告双方结算2018年商业及住房总结算佣金为12951456.86元；2019年1月份住房佣金结算为346939元；2019年3月份住房佣金结算为570617元；2019年5月份住房佣金结算为86651元；2019年6月份住房佣金结算为74659元；2019年8月份住房佣金结算为25655元。 第五组：李萍所购住房签约确认单、特殊申请单、认购书、首付款收据、换房申请单。 证明目的：与碧海龙苑住房结佣明细表2019年8月份，相互佐证，原告销售的李萍所购住房，因该住房为一楼带平台，销售底价比不带平台的销售底价高，原告最初核算该房的佣金为50640元，但经原告最终核算应为25655元。 经审查，原告提交的第一组至第五组证据，内容真实、来源合法与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证，作为认定本案事实的依据。 根据原告陈述和经审查确认证据，本院认定如下事实：2017年11月3日，被告泰然房开公司作为委托方（甲方），原告新鸿安置业公司作为受托方（乙方），双方签订《碧海龙苑项目全程营销策划推广、销售代理合同》，合同约定：甲方将位于毕节市七星关区商业部分，二期住房部分，一期、二期车位部分（以下简称“本项目”）委托乙方独家代为推广策划、销售代理。乙方负责本项目营销策划推广服务（包含营销顾问和推广策划），独家销售代理服务的工作，乙方负责本项目委托期内甲方委托的住宅、商业及车位等的策划、销售工作。本项目一期负三层（地上一层）商业委托期限自2018年1月1日起至2018年6月30日止。二期住房委托销售时间为8个月，销售期限自甲方取得《商品房预售许可证》之日起开始计算。销售对象面积及均底价：详见附件一。合同期内，本项目所有面积套数的销控权归乙方所有。乙方负责收集已销售业主的相关资料，供甲方办理相关证件。本项目销售佣金计算标准：1、商业部分：乙方已销售合同底价总金额的4.0%。2、住宅部分：乙方已销售合同底价总金额的3.0%。车位：5000元／个。支付时间：1、一次性付款客户：在签订购房合同并全额支付房款后7日内支付。2、按揭客户：购买商铺的业主由乙方收集资料交给甲方银行专员审核（3个工作日），银行审查通过后才能办理购房合同，首付交清之日起7日内支付。支付方式：每套房源销售完成后，乙方提交佣金结算表给甲方财务审核，甲方财务在约定期限内审核完成，准时发放佣金。支付条件：1、按揭销售房屋：甲方收到所售房源首付款，银行收取按揭资料客户签字后，甲方及时发放100%应结佣金。2、一次性付款的，100%结算。3、分期付款销售房源，甲方收到所售房源分期房款后，以已收房款为基数计算，支付100%佣金。计算公式：住宅销售佣金＝合同成交底单价＊成交面积＊3.0%。商业销售佣金＝合同成交底单价＊成交面积＊4.0%。溢价分成：即超过双方约定销售均底价的部分为溢价，溢价部分甲乙双方按照7:3分成，即甲方70%，乙方30%。支付时间：1、一次性客户签订购房合同并交清房款、按揭客户签订购房合同和收齐相关资料后7日内。2、支付方式：每套房源销售完成后，乙方提交佣金结算表给甲方财务审核，甲方财务在约定期限内审核完成，准时发放。3、底价与溢价的认定标准。根据底均价制定分层分户各单位产品的销售底价，并以各分户单位底价作为结算底价。在此分户单位上的溢价均为双方认可溢价（详见后期价格表格）。甲乙双方按照以下标准制定项目产品底价：1、本项目一期负三层（地上一层）临街第一排商业部分Ｑ轴线—Ｘ轴线位置，每个商铺的全部均底价为19800元／㎡。2、本项目一期负三层（地上一层）第二排商业部分Ｘ轴线—ＪＨ轴线位置，每个商铺的全部均底价为12000元／㎡。3、本项目一期负三层（地上一层）第三排商业部分ＹＧ轴线—Ｆ轴线位置，每个商铺的全部均底价为9000元／㎡。4、本项目二期住房不论楼层户型，每套底价为3880元／㎡。5、本项目一期负四层车位75000元／个，负五层车位70000元／个，全部一次性全款销售，无产权证。计算公式：以上5条约定的价格为销售底价，超出底价部分为溢价，溢价部分乙方不得再计算佣金，超出的溢价甲、乙双方7:3分成。违约责任：甲乙双方如有任何一方违约，守约方将追究违约方经济责任，具体为：1、如在签署本合同后，甲方违约不将“本项目”交由乙方，或中途无故终止合同，甲方须向乙方赔偿解约经济损失壹佰万元。如乙方因非甲方违约因素中途撤走无故终止合同，乙方向甲方赔偿经济损失壹佰万元。2、如甲方不按期向乙方支付其应得的销售策划代理佣金，每迟延一天，甲方须向乙方支付百分之二（2%）的滞纳金。3、如因乙方原因导致营销代理工作未能在约定的时间节点完成视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，乙方无条件退还甲方营销策划、团队组建及培训费15万元。合同还约定了其他事项。《碧海龙苑全程代理合同补充协议》约定，针对按揭房源作出以下结佣标准：按揭销售住房或商业铺面，甲方收到所售住房或商业铺面首付款后，收取完整按揭资料，交至银行客户面签后7日内发放50%应结佣金，客户于银行面签之日起算一个月发放50%剩余应结佣金。关于一号楼负3层商业第三排商铺赠送面积佣金结算标准如下：房号为负3-127、负3-128、负3-129、负3-130、负3-131、负3-132、负3-133号商铺，以上商铺均有附带赠送面积，经双方约定，以上商铺佣金结算标准为：12000元每平方米以内（含12000）的按原合同约定佣金结算标准结算。单价高于12000元每平米以上部分的按佣金4%标准结算，不参与分成。 合同签订后，原告按照约定对合同项下“碧海龙苑”项目房产进行策划销售，向被告提交佣金结算明细表请求支付佣金。 2019年2月，经原、被告结算2018年商业及住房应结算佣金为12951456.86元，已结算5992988.28元，未结6958468.58元。2018年住房及商业结佣总表上有被告公司法定代表人陈黎及该公司工作人员唐小杰、王辉、李华厚签字。 碧海龙苑住房结佣明细表2019年1月，载明：底价佣金合计150382元，溢价佣金合计196557元，佣金、溢价合计346939元。原告公司工作人员陈叶，被告公司法定代表人陈黎及该公司工作人员王翠、陈碧、李华厚、王辉在该结佣明细表上签字。 碧海龙苑住房结佣明细表2019年3月，载明：底价佣金合计249299元，溢价佣金合计300298元，佣金、溢价合计549596元。原告公司工作人员陈叶，被告公司工作人员王翠、陈碧、李华厚、唐小杰在该结佣明细表上签字。 碧海龙苑住房结佣明细表2019年5月，载明：底价佣金合计40537元，溢价佣金合计46114元，佣金、溢价合计86651元。原告公司工作人员陈叶，被告公司法定代表人陈黎及该公司工作人员王翠、陈碧、李华厚、王辉在该结佣明细表上签字。 碧海龙苑住房结佣明细表2019年6月，载明：底价佣金合计27711元，溢价佣金合计46948元，佣金、溢价合计74659元。原告公司工作人员陈叶，被告公司法定代表人陈黎及该公司工作人员王翠、陈碧、李华厚、王辉在该结佣明细表上签字。 碧海龙苑住房结佣明细表2019年8月，载明：底价佣金合计13204元，溢价佣金合计37435元，佣金、溢价合计50640元。该结佣明细表上只有原告公司工作人员陈叶签字，而无被告公司工作人员签字。庭审中，法庭询问该结佣明细表上无被告公司工作人员签字的原因是否是双方对佣金价格存在争议？原告陈述该表中业主李萍购买的为一楼带平台住房，销售底价比不带平台住房销售底价3880元/㎡高，因双方对佣金价格存在争议，故被告公司工作人员未在该结佣明细表上签字。根据原告提交的李萍住房签约确认单、特殊申请单、认购书、首付款收据、换房申请单以及《碧海龙苑项目全程营销策划推广、销售代理合同》，销售李萍住房底价佣金应为13204元，溢价佣金应为12451元，佣金、溢价合计25655元。 2018年2月12日至2019年5月22日期间，被告分16次向原告支付佣金8292988.28元。被告应支付原告房屋销售佣金为：5741968.58元（12951456.86元+1083500元-8292988.28元=5741968.58元）。因被告未按合同约定向原告支付房屋销售佣金，原告遂以前述诉请诉至本院。 本院认为,原告薪鸿安置业公司与被告泰然房开公司签订的《碧海龙苑项目全程营销策划推广、销售代理合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已按合同约定对合同项下“碧海龙苑”项目房产进行策划销售，被告应按合同约定向原告支付房屋销售佣金。根据原告提交的《碧海龙苑项目全程营销策划推广、销售代理合同》、《碧海龙苑全程代理合同补充协议》、贵阳银行电子回单16份、结佣明细表、李萍所购住房签约确认单、特殊申请单、认购书、首付款收据、换房申请单，能够证明被告欠付原告房屋销售佣金共计5741968.58元的事实，本院予以确认。被告未按合同约定向原告支付房屋销售佣金的行为，已构成违约，原告请求被告支付房屋销售佣金的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。经核算，被告欠付原告房屋销售佣金数额为：5741968.58元（12951456.86元+1083500元-8292988.28元=5741968.58元），故对原告请求被告支付房屋销售佣金5762992元的诉请，本院予以支持5741968.58元，超出部分无事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告主张按年利率24%支付逾期付款滞纳金（违约金）的问题。本案中，由于被告负有的是金钱给付义务，其迟延付款给原告造成的损失为资金的法定孳息损失，即以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准计算的损失。原告主张按年利率24%计算逾期付款违约金，因过分高于造成的损失，应予以调整。结合原、被告双方的履约情况，对于原告主张的逾期付款违约金的计算标准，本院按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍予以支持。但因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的逾期付款违约金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。对于逾期付款违约金的起算时间，原告主张从被告支付最后一笔房屋销售佣金之日，即2019年5月22日起开始计算，不违反法律规定及合同约定，本院予以支持。即原告主张的逾期付款违约金，以被告未付房屋销售佣金5741968.58元为基数，自2019年5月22日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告付清全部房屋销售佣金之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州薪鸿安房地产置业有限公司房屋销售佣金5741968.58元及逾期付款违约金，该违约金以5741968.58元为基数，自2019年5月22日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告贵州泰然房地产开发有限公司付清全部房屋销售佣金之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、驳回原告贵州薪鸿安房地产置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34954元，由原告贵州薪鸿安房地产置业有限公司负担8848元，被告贵州泰然房地产开发有限公司负担26106元，保全申请费5000元，由被告贵州泰然房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇二〇年七月八日 书记员  邓理成