江西省进贤县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0124民初210号 原告：卢桃媛，女，1988年2月12日出生，汉族，住浙江省金华市金**。 原告：付丽芳，女，1986年4月24日出生，汉族，住江西省进贤县。 两原告委托诉讼代理人：洪浪，江西皆诚律师事务所律师。 被告：付国英，女，1971年5月27日出生，汉族，住江西省进贤县。 委托诉讼代理人：胡滢、崔雨轩，北京大成（南昌）律师事务所律师。 被告：曹吉兵，男，1969年10月8日出生，汉族，住江西省进贤县。 第三人：江西佑华实业有限公司，住所地：南昌市进贤县钟陵路**，统一社会信用代码91360124772382600Y。 法定代表人：曹小清。 原告卢桃媛、付丽芳与被告付国英、曹吉兵第三人江西佑华实业有限公司（以下简称“佑华公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢桃媛、付丽芳及其委托诉讼代理人、被告付国英及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告曹吉兵、第三人佑华公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告卢桃媛、付丽芳诉称，2014年12月16日，原告与被告付国英就涉案的进贤县云桥北路388号佑华小区2＃楼一楼5-6商铺买卖签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告付国英将其所有的位于进贤县店铺转让给原告，总价款为130万元。双方并购房款的支付方式和其他事宜、违约责任等作了约定，并强调被告一应全力协助原告办理产权证等相关事宜。合同签订后，原告如约支付了购房款，完成了合同约定的付款义务【见进贤县人民法院（2017）赣0124民初1171号民事判决书和南昌市中级人民法院（2018）赣01民终684号民事判决书】。但时至今日，被告付国英却拒不配合原告办理房屋产权证书等相关事宜，导致原告至今仍没有取得该涉案房屋的不动产权属凭证，被告付国英的行为严重违反了双方协议约定的全力协助原告办理相关产权证书的义务。另查，第三人系该涉案商铺的开发公司，被告付国英与被告曹吉兵系夫妻关系，其通过与第三人共同集资建房而取得涉案商铺的合法权益。目前包含涉案商铺的整栋楼仅办理了总不动产证书【证号：赣（2016）进贤县不动产权第003290号】，单独不动产证书均没有办理。现原告依据合同约定和相关法律规定要求两被告与第三人配合原告就涉案商铺办理产权证书的义务，上述请求合理合法，故请求贵院能支持原告的诉请，以维护原告的合法权益。 被告付国英辩称，截至目前，第一，原告向付国英只支付了40万元购房款，按照合同约定原告未完全付清房款，被告无需办理产权变更登记手续；第二，付国英与曹吉兵在签订房屋买卖合同之前已办理离婚，案涉房屋归付国英所有，与曹吉兵无关，原告对付国英和曹吉兵离婚的事实知晓。按合同约定原告是不能损害店铺装修等的，原告擅自使用该店铺，现在被告要求租金装修等损失42万。 被告曹吉兵未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 第三人佑华公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 原告围绕其诉讼请求向我院提交以下证据：证据一、原、被告身份信息和第三人营业执照信息，证明原、被告和第三人诉讼主体资格。证据二、2014年12月16日两份房屋买卖中介合同，其中一份是付国英和曹吉兵签订的合同，另外一份是付国英单独签订的。证明被告付国英和被告曹吉兵是夫妻关系，双方就房产证办理的约定做了详细的约定。证据三、佑华公司的证明一份，证明涉案的房产系被告曹吉兵与佑华公司共同集资建房的，开发公司是佑华公司。证据四、两份判决书，进贤县人民法院2017-1171号判决书和南昌中院2018-684号判决书，证明判决书上写明案涉房产是曹吉兵和付国英和原告签订的买卖合同。在事实认定的第八页，原告已经全部付清了付款的义务，在南昌市中级人民法院的事实认定第八页也注明了5-6号店面款已经付清。由此可以证明原告的购房款的付款义务已履行完毕。明确案涉的房产已由第三人办理了整栋楼主不动产证书。 被告付国英对原告提交的证据的质证意见为：对证据一、付国英的身份信息无异议，其他无法核实。对证据二、合法性无异议，对真实性关联性有异议，该证据不能证明被告付国英和被告曹吉兵是夫妻关系，恰恰证明原告知道被告付国英和曹吉兵离婚的事实，后面有效的合同代替了前面两个人签字的合同，因为他们知道了该房子是付国英所有的房子，所以改成付国英一个人签字的合同。其中合同约定是建立在原告支付了购房款的义务的前提下才办理房屋产权证，在原告没有向被告付国英缴纳足额购房款之前，原告都没有处置房屋的权利。对付国英个人签订的房屋买卖合同与付国英手上持有的经办人不一致，原告持有的合同上有公乐的签字，而我方的是没有的。对证据三、对真实性不予质证，即使证据是真的，该证明系涉案房屋是曹吉兵，但签订房屋买卖合同的是付国英一个人，恰恰证明原告是知道双方离婚的，这房是付国英所有。对证据四、合法性真实性没有异议，对判决书的内容真实性有异议，对关联性有异议，对曹吉标已经向检察院提起抗诉，判决书认定的事项与真实情况不一致的，该判决书认定的事实不能成为本案的既定事实，该判决书判定的权利义务的内容本身与付国英的关联性不大，也不能说明曹吉兵可以代替付国英进行收款。 被告付国英在举证期限内向本院提交以下证据：证据一、离婚证和离婚协议，证明被告付国英与曹吉兵于2014年12月4日解除婚姻关系，涉案财产离婚协议中约定为被告付国英个人所有，与曹吉兵无关。结合原告提供的相关证据，原告签订房屋中介买卖合同时，原告已经知晓被告付国英和曹吉兵离婚的事实。证据二、购房合同，证明原告未按合同约定支付购房款义务，根据合同约定，甲方有权收回房屋。 原告卢桃媛、付丽芳对被告付国英提交的证据的质证意见为：对证据一、合法性真实性没有异议，对关联性有异议。该证据并不不能证明被告主张。本案是一起买卖合同，是由买卖引起的纠纷，被告付国英收取了原告的购房款，之后也向原告出具了收条，见进贤县人民法院的判决书第七页，因此可以证明被告付国英与原告签订房屋买卖合同是真实意思表示，是合法有效的，无论被告付国英和被告曹吉兵是否办理了离婚手续，并不影响被告付国英对该案涉房产的处置。原告并不是因被告曹吉兵提起诉讼，然后列被告付国英为本案被告，不是以夫妻列的，是以合同主体对付国英提起诉讼。因此被告依据离婚证和离婚协议否定本案的主体资格，原告认为证据明显不能支持其主张。对证据二、真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，恰恰相反，原告是认真履行了合同的义务，将购房款应被告付国英和曹吉兵的要求支付给被告付国英和被告曹吉兵的债权人胡成芳、李金才、陈小荣、付美珍等支付了购房款，并且两被告还出具了收条给原告，并注明5、6、7、8号店铺购房款全部付清的事实，见中级人民法院判决书第八页。进贤县人民法院判决书第七页、第八页都做了认定，两被告收取了原告的购房款并出具了相应的收条。所以我们对该证据的关联性和证明目的有异议。 被告曹吉兵，第三人佑华公司未到庭，无法组织其对两原告和被告付国英提交的证据进行质证。 被告曹吉兵，第三人佑华公司在举证期限内未向本院提交证据，视为放弃举证的权利。 本院对原告卢桃媛、付丽芳提交的证据的认证意见为：对证据一、来源于职能部门，本院予以认定。对证据二、对该房屋买卖中介合同的真实性予以认定。对证据三、第三人佑华公司未到庭，本院无法核实其真实性，不予认定。对证据四、系本院及南昌市中级人民法院生效的法律文书，对其真实性、合法性予以认定。因该两份判决书处理的是另一法律关系，与本案虽有一定的关联性，其在事实认定部分和本院认为部门涉及本案事实的关联性认定及评价，应有所区别地进行运用。 对被告付国英提交的证据的认证意见为：对证据一、可以认定被告付国英与曹吉兵于2014年12月4日登记离婚的事实。对证据二、原告对该购房合同的真实性没有异议，本院对其真实性予以认定。 结合原、被告举证、本院的认证和庭审中当事人的相关陈述及生效判决书中认定的关联事实，本案的基本事实可以作如下认定： 被告付国英与被告曹吉兵原系夫妻关系，于2014年12月4日协议离婚，在当地民政部门办理离婚登记。离婚协议中约定，坐落在进贤县店面两间归被告付国英所有，被告曹吉兵自愿放弃等。 2014年12月16日，原告卢桃媛、付丽芳（作为乙方）、被告付国英、曹吉兵（作为甲方）、中介柏岸居置业作为丙方就坐落在进贤县间店面签订了《中国柏岸居置业有限公司（进贤店）房屋买卖中介合同》，该份合同约定：四间店面总价款为260万元；付款方式为2014年12月16日之前支付第一笔款项40万元、2015年2月17日之前支付第二笔款项60万元、2015年8月27日之前支付第三笔款项30万元、2016年2月6日之前支付第四笔款项130万元；甲方收到乙方每笔购房款时，必须写收条给乙方，所有交接款项以收据或银行转账记录为凭据等（内容详见该份合同）。合同签订的此日即2014年12月17日，原告给付第一笔购房款40万元，被告付国英、曹吉兵共同签名出具收条一张。后由于案外人曹吉标主张四间店面中的7-8号店面归其所有，要求以自己的名义与买受人重新签订7-8号二间店面的房屋买卖合同，为此，本案原、被告将上述5-8号的四间店面的房屋买卖合同作废。嗣后，原告卢桃媛与案外人曹吉标就7-8号二间店面重新签订房屋买卖合同、原告卢桃媛、付丽芳亦就5-6号二间店面重新签订房屋买卖合同，合同签订时间仍签为2014年12月16日。重新签订的合同约定：被告付国英将坐落在进贤县店面二间出售给原告卢桃媛和付丽芳，价款总额为130万元，付款方式为2014年12月16日之前支付第一笔款项30万元、2015年2月17日之前支付第二笔款项60万元、2015年8月27日之前支付第三笔款项30万元、2016年2月6日之前支付第四笔款项10万元；甲方收到乙方每笔购房款时，必须写收条给乙方，所有交接款项以收据或银行转账记录为凭据；如乙方未按照合同付款方式如期付款，甲方有权收回房屋，无息退回乙方所付款项等（内容详见该份合同）。至重新签订的5-8号店面的二份合同之日，对就已作废的5-8号四间店面的房屋买卖合同收到的第一笔购房款40万元，案外人曹吉标称经与原告协商，30万元视为支付5-6号二间店面的第一笔应付款、10万元视为支付7-8号二间店面的第一笔应付款。重新签订合同之后，因被告曹吉兵欠案外人付美珍60万元债务，2015年2、3月份，经被告曹吉兵的同意，原告卢桃媛丈夫洪晶代被告曹吉兵归还其债权人付美珍60万元，为此，被告付国英于2015年2月18日向原告出具10万元的收条一张，被告曹吉兵于2015年3月6日向原告卢桃媛的丈夫洪晶出具50万元的收条一张。因被告曹吉兵欠案外人胡成芳、陈小荣、李金才的债务，案外人胡成芳、陈小荣、李金才向曹吉兵催款，曹吉兵便找到原告卢桃媛的丈夫洪晶，要求其提前支付四间店面的购房余款160万元，洪晶同意提前支付购房款，前提是少支付购房款，经过协商，被告曹吉兵同意原告少支付20万元购房款，只要求收取四间店面的余款140万元。经过各方协商，由原告卢桃媛的丈夫洪晶替被告曹吉兵代偿所欠胡成芳、陈小荣、李金才的债务128万元。为此，由原告卢桃媛的丈夫洪晶向被告曹吉兵的上述债权人出具了借条的形式接受曹吉兵的债务，并陆续归还曹吉兵原债主的欠款。之后，被告曹吉兵于2015年9月26日向原告出具138万元收条一张，并在该收条的下方注明佑华小区5、6、7、8号店面款已付清。后原告要求本案二被告和第三人佑华公司配合原告办理案涉店面产权证书未果，遂起诉来院。 本院认为，本案的争议焦点是：一是原告以关联案件的裁判文书主张本案的事实如何认定的问题。二是被告曹吉兵收取原告的购房款或原告代被告曹吉兵偿还债务冲抵购房款的行为对被告付国英是否具有效力的问题。三是原告是否已向合同相对方即被告付国英履行完毕支付房款义务的问题。 本院认为，一、本院（2017）赣0124民初1171号民事判决书和南昌市中级人民法院（2018）赣01民终684号民事判决书处理的是原告卢桃媛与案外人曹吉标之间7-8号二间店面的房屋买卖合同纠纷，与本案审理的房屋买卖合同虽有一定的关联性，即均为基于之前被告付国英、曹吉兵与原告签订的5-8号四间店面的总合同后分别重新签订、曹吉兵与付国英原系夫妻关系、与曹吉标系兄弟关系，之前的四间店面的合同签订、收款，被告曹吉兵均有介入，两份文书在事实认定部分和本院认为部分涉及本案事实的关联性认定及评价，不宜全面运用，应结合本案全案案情进行综合分析，有所区别地进行运用。二、案涉合同是在作为之前5-8号四间店面的总合同之后重新签订，买方明确为二原告、卖方明确为被告付国英一个人（之前合同为付国英、曹吉兵二人，重新签订合同时曹吉兵除名），且重新签订合同之日发生在被告付国英、曹吉兵协议离婚之后，亦即案涉5-6号二间店面协议约定归付国英个人所有，与曹吉兵无关，自此，被告付国英、曹吉兵对各自的民事活动应独立地享有民事权利，承担民事责任。由此可见，二原告履行本案案涉合同付款义务的对象应为被告付国英，在没有其委托的情况下，不能将房款支付他人。本案中，原告没有提供证据证明被告付国英已委托被告曹吉兵收取购房款的事实存在，被告付国英事后亦未对曹吉兵收取原告房款的行为追认其已授权或同意冲抵其个人应收取的购房款，按照合同相对性原则，二原告向被告曹吉兵支付购房款和为被告曹吉兵代偿债务冲抵购房款的行为，不能视为其已向被告付国英履行了支付购房款的义务，即不能产生被告付国英已收取原告购房款的效力。加之，原告为曹吉兵代偿的债务中存在合法性的问题，如曹吉兵向债主陈小荣的借款约定月息五分等，因其系另一法律关系，本案不宜进行评价。三、本案查明，有被告付国英签名的收条有二张，一张2014年12月17日40万元的收条，一张是2015年2月18日10万元的收条，共计50万元，对被告曹吉兵的收款行为或原告为曹吉兵代偿债务的行为，在原告未进行事后追认的情况下，不宜认定原告已向被告付国英履行完毕支付购房款的义务。综上，原告未履行完毕支付房款给被告付国英的义务，对其提出由被告配合案涉店面办理产权登记的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第六十条、第一百六十一条，《中华人民共和国婚姻法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告卢桃媛、付丽芳诉讼请求。 案件受理费500元，由原告卢桃媛、付丽芳承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  万文斌 人民陪审员  周一兵 人民陪审员  付玉平 二〇二〇年七月二十八日 法官 助理  甘美英 书 记 员  万 波