贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初1255号原告：徐雪梅，女，汉族，1983年12月30日生。委托诉讼代理人：袁桂芳，贵州大谋律师事务所律师，特别代理。被告：马明，男，汉族，1983年12月12日生。被告：吕奉琪，男，汉族，1982年6月8日生。原告徐雪梅与被告马明、吕奉琪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理，本案现已审理终结。徐雪梅向本院提出诉讼请求：一、撤销原、被告于2019年11月14日签订的《金元国际新城商品租赁合同》；二、判令被告马明立即返回原告保证金及预付租金44,000元及利息（利息按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至起诉之日起至实际清偿之日止）；三、判令被告马明、吕奉琪赔偿原告装修损失94096元及利息（计算方式同上）；四、判令被告马明、吕奉琪支付原告代为补交的税费（含罚款）2487.75元、网络费1618元，上述金额暂合计142201.75元；五、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年11月14日，原告与被告吕奉琪签订《酒店转让协议》，协议约定被告吕奉琪以250000元价款将贵阳金阳怡豪酒店整体转让给原告经营。同日被告吕奉琪称酒店房间已出租给被告马明，邀约马明作为出租人，三方再行签订《金元国际新城商铺租赁合同》，约定被告马明将上述酒店包含的坐落于贵阳市金阳大道北段2号商铺24间客房、1楼2楼大厅租赁给原告作为经营酒店使用，租赁期限10年，自2019年11月21日至2029年11月20日，二被告保证上述出租房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等事宜均在出租前办妥，出租后如因前述事项影响原告使用，造成原告无法正常经营的，由出租人承担全部责任并赔偿由此给原告造成的全部经济损失。如造成原告无法正常经营的，房屋所有人即被告吕奉琪向原告赔偿25万元。同时被告吕奉琪还向原告出示了其购房合同，以令原告相信酒店所占用的房屋所有权人均为被告吕奉琪，二被告能保证租赁合同的正常履行。后为装修酒店经营，于2019年11月23日与贵州诚品诚建筑装饰工程有限公司签订《装修工程合同》，工程总价款94096元。2019年12月下旬，原告在酒店处遇贵阳市明。区人民法院法官和评估公司现场勘察人员，经了解，系因被告对外欠有大量债务未予清偿，法院将依法拍卖其购买的案涉酒店房间及所有设备。经与被告吕奉琪沟通，被告吕奉琪方才将其拖欠他人债务的情况告知原告。至2020年1月7日，酒店继续经营不到半月，被告吕奉琪通知物业公司对酒店断水断电，再度让酒店无法正常经营。为此发生争议后，原告向公安机关报案，请求公安机关协调物业公司恢复酒店水电供应。后又有案外人吴华楹、罗敏到酒店收取房租，原告方知酒店房间并非全部系吕奉琪购买，部分房间系二案外人购买，二案外人购买的房间亦非出租给马明，而是出租给吕奉琪，转租房屋并未令二案外人知晓及同意，吕奉琪已拖欠多月房租和水电、物业费。又经原告与物业公司协商缴纳原告承租期内的水电、物业费，以期继续经营酒店，但被物业公司告知未结清吕奉琪拖欠的部分，物业公司不予收取之后的费用。原告认为，二被告恶意隐瞒案涉吕奉琪名下的房屋已被查封并进入拍卖程序的事实，隐瞒案外人购买的房间转租未经案外人同意及无法缴纳物业、水电费，酒店客观上无法正常经营的事实，导致原告陷入错误认识与二人签订合同。案涉酒店占用的房屋所有权人还有贵州元龙房地产开发有限公司。为此，为维护原告合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，望予以支持为感。被告马明辩称：吕奉琪把房屋租金抵债给我马明，我们之间有债务关系，吕奉琪欠我的钱还不起就把酒店抵押给我，徐雪梅找我租赁酒店使用，然后徐雪梅于2019年11月14日转了44000元（一个月房租及押金）给我，次月我找徐雪梅催缴房租她就再没有给我打房租，一直到现再也没有转房租给我。合同写明若甲方故意拖欠或不交房租滞纳金按20％计算。2020年5月我的银行卡被冻结，她不交房租还要告我，有异议。装修的钱，装修的话合同写的是要经过我同意，原告没有经过我同意，对94096元我不认可，我要求解除合同，把到截止交退房给我为止的房租及利息补偿给我。被告吕奉琪辩称：因房屋是马明租赁给徐雪梅的，我是房东，我只是同意马明租赁给徐雪梅，我在2013年我欠马明的钱，由于资金周转不过来，2018年就以房租来抵还马明的债务，我房子有债务徐雪梅是清楚的，因我们房子给她的时候包括25万经营权都是低于市场价的，至今为止25万只给了23万，还有两万没给，她诉状说的我1月7日我喊物业停水停电，是因为原告接手酒店到今天都没有交过水电物管费，物管停水电费情有可原。房屋有两个不是我的这是事实，我和罗敏、罗明以前就有租赁合同，当马明接手后有罗敏、罗明的协议，是他们同意租赁给马明的。经审理查明：贵阳金阳怡豪酒店位于房屋为××大道北段××金元国际××城××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号房屋共计1200余平方米，48间客房。其中1层17号、19号、22号、23号房屋系吕奉琪所有，1层18号房屋系案外人吴华楹所有，20号系案外人罗明所有。1层21号、24号、25号、26号系案外人贵州元龙房地产开发有限公司所有，系被告吕奉琪向三案外人承租的。本案被告马明租赁给原告的商铺涉及1层16号、17号、18号、19号、20号、21号房，共计24间房。贵州元龙房地产开发有限公司与吕奉琪、欧俊就金阳大道北段XX号金元国际新城二期贵阳金阳怡豪酒店所涉的商铺因买卖、租赁纠纷有多起诉讼，受理法院已作出相应裁判，其中金阳大道北段XX号金元国际新城二期37-41栋1层17号、1层19号商铺买卖纠纷，贵阳市观山湖区人民法院作出（2018）黔0115民初4122号《民事判决书》，判决：“一、被告吕奉琪于本判决生效之日十日内向原告贵州元龙房地产开发有限公司支付金阳大道北段XX号金元国际新城二期37-41栋1层17号商铺尾款187210.00元及逾期违约金……。”。后吕奉琪不服该判决，向贵阳市中级人民法院提起上诉，2019年12月18日贵阳市中级人民法院作出（2019）黔01民终8672号《民事判决书》，判决：“驳回上诉，维持原判。”在该判决查明事实部分载明：“金元国际新城二期37-41栋1层17号、1层19号、1-22号、1-23号商铺均办理不动产权登记，权利人为上诉人（吕奉琪），其中1-17号、1-23号商铺分别被南明区人民法院和观山湖区人民法院查封。”。贵阳市观山湖区人民法院作出（2018）黔0115民初4120号《民事判决书》，判决：“一、被告吕奉琪于本判决生效之日十日内向原告贵州元龙房地产开发有限公司支付金阳大道北段XX号金元国际新城二期37-41栋1层19号商铺尾款380000.00元及逾期违约金……。”。后吕奉琪不服该判决，向贵阳市中级人民法院提起上诉，2019年12月18日贵阳市中级人民法院作出（2019）黔01民终8674号《民事判决书》，判决：“驳回上诉，维持原判。”贵州元龙房地产开发有限公司与吕奉琪、欧俊就金阳大道北段XX号金元国际新城二期37-41栋1层21号等商铺房屋租赁合同纠纷一案，贵阳市观山湖区人民法院作出（2018）黔0115民初3924号《民事判决书》，判决：“一、解除原告贵州元龙房地产开发有限公司与被告吕奉琪签订的《金元国际新城商铺租赁合同》；二、被告吕奉琪于本判决生效之日十日内将金元国际新城二期37-41栋1层21号、24、……商铺腾空退还给原告贵州元龙房地产开发有限公司……。”上述生效裁判文书已进入执行程序。2020年3月12日贵州元龙房地产开发有限公司向吕奉琪发出《催收函》要求吕奉琪履行上述生效法律文书义务，将金元国际新城二期37-41栋1层21号、24等商铺恢复原状交换该公司。后贵州元龙房地产开发有限公司向法院申请强制执行。贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102执恢324号案件《查封公告》，载明：本院依据（2018）黔0102执保第59-1执行裁定书于2018年2月6日依法查封了被执行人吕奉琪如下财产：……吕奉琪名下所有位于观山湖区房屋（权证号：黔（2016）观山湖不动产权第0015896号）、位于观山湖区房屋黔（2016）观山湖不动产权第0015889号）……查封期限自2018年2月6日至2021年2月6日止。在上述期限内，非经本院同意，任何人不得对被查封的财产有转移、隐匿、……等处分行为，否则，本院将依法追究其法律责任。现责令被执行人自本公告张贴之日起三日内履行法律文书确定的义务，若不履行，请将房屋腾空至本院选择评估机构拍卖……。被告马明提供《借条》一份，载明截止2019年3月5日吕奉其欠马明本息共计1524000.00元，吕奉其用贵阳市金元国际新城37-41栋房租抵扣。2019年11月14日，原告徐雪梅与被告吕奉琪签订《酒店转让协议》，协议约定被告吕奉琪以250,000元价款将贵阳金阳怡豪酒店整体转让给原告经营。同日原告徐雪梅与被告马明签订《金元国际新城商铺租赁合同》，该合同第一条约定：“甲方（马明）出租的商铺坐落地址金阳大道北段2号，出租商铺号以照片为准，（24间客房、一楼、二楼大厅）面积为1200平方米。”，第二条：“租赁期限十年，自2019年11月21日至2029年11月20日止。乙方（徐雪梅）承租甲方的租赁房屋作为酒店使用，……。甲方（马明）保证该出租房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等事项，甲方均在出租该房屋前办妥。出租后如有上述事项影响乙方使用房屋，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。”第三条：“该租赁房屋每月租金为22000元……。2、本合同一经签署，乙方即应缴纳22000元人民币的保证金。……”。合同尾部载明：“本人同意甲方转租给乙方，”及“吕奉琪”的签名。徐雪梅与吕奉琪就《酒店转让协议》纠纷已向贵阳市南明区人民法院起诉。2020年6月17日贵阳市南明区人民法院作出（2020）黔0102民初4295号《民事审判决书》。合同签订后，原告徐雪梅向被告马明支付了保证金及一个月的租金共计44000元，原告徐雪梅向被告吕奉琪支付了酒店转让费250000元。原告徐雪梅对已承租的商铺进行了装修，装修费为94096.00元。另查明，国家税务总局贵阳市观山湖区税务局《税务行政处罚决定书》（观税罚【2019】35888号），载明涉案酒店因2019年7月1日至2019年9月30日的存在违法行为被处罚款500元；编号为：N0.352015200100061158《税收完税证明》载明，城市维护建设税，税款所属时期2019年10月1日至2019年12月31日，入库时间2020.1.10，实缴金额16.32元；个人所得税，税款所属时期2019年10月1日至2019年12月31日，入库时间2020.1.10，实缴金额744.00元；编号为：N0.352015200100061157《税收完税证明》载明，增值税，税款所属时期2019年10月1日至2019年12月31日，入库时间2020.1.10，实缴金额466.43元；编号为：N0.352015191200032463《税收完税证明》载明，个人所得税，滞纳金，税款所属时期2019年7月1日至2019年9月30日，入库时间2019.12.06，实缴金额16元，经营所得，税款所属时期2019年7月1日至2019年9月30日，入库时间2019.12.06，实缴金额744.00元。《贵州增值税电子普通发票》载明，发票号码：64037280，开票时间：2019年12月25日，购买方：贵阳金阳怡豪酒店，应税劳务、服务名称：电信服务通信服务费，金额：1618元，上述税款均由原告徐雪梅缴纳。上述事实，有原、被告当庭陈述、《酒店转让协议》、《金元国际新城商铺租赁合同》《收条》、《微信转让记录》、贵阳市住房查封情况查询记录、催收函、（2020）黔01民终6019号民事判决书复印件、（2020）黔0115执726执行裁定书、查封公告、腾房公告、《装修施工合同》、录音录像等证据在卷佐证，经庭审举证、质证，予以认定。关于原告诉请撤销原告与被告马明于2019年11月14日签订的《金元国际新城商品租赁合同》的问题。本院认为，依法成立生效的合同受法律保护，依照《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第五十四条第二款：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”之规定，本案中被告吕奉琪欠马明的借款，双方约定吕奉其用贵阳市金元国际新城37-41栋房租抵扣马明的借款。后原告与被告马明签订《金元国际新城商铺租赁合同》，原告承租了金阳大道北段2号金元国际新城二期37-41栋1层16号、17号、18号、19号、20号、21号商铺作为经营酒店之用，但1层17号商铺在双方签订租赁合同之前已涉及诉讼，且已被法院查封，1层21号商铺也被生效裁判文书判决被告吕奉琪腾房。上述商铺情况被告吕奉琪在与原告签订酒店转让协议及被告马明在与原告签订租赁合同时并未告知原告，存在欺诈，使原告陷入错误认识，违背其真实意思表示，故原告该项诉请本院予以支持。关于原告诉请被告马明立即返回原告保证金及预付租金44,000元及利息的问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……。”、第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本案中因，被告马明与原告双方签订的《金元国际新城商品租赁合同》已撤销，被告马明应返还向原告已收取的保证金及预付租金44,000元，对于原告诉请马明支付利息的诉请本院不予以支持。三、关于原告诉请判令被告马明、吕奉琪赔偿原告装修损失94096元及利息的问题。本案中，原告承租后对涉案酒店进行了装修，原告提供了装修合同及相关收据予以证明装修金额，两被告均不认可，本院庭审中已向两被告释明，但两被告未申请对涉案酒店装修进行评估，应承担举证不能责任，故本院对原告主张涉案酒店装修费94096元予以支持。又因为2019年11月14日原告徐雪梅与被告吕奉琪签订《酒店转让协议》，约定以250,000元价款将贵阳金阳怡豪酒店整体转让给原告经营。同日原告徐雪梅与被告马明签订《金元国际新城商铺租赁合同》。但被告吕奉琪欠马明的借款，双方约定吕奉其用贵阳市金元国际新城37-41栋房租抵扣马明的借款，被告马明与原告签订《金元国际新城商铺租赁合同》主要目的是为了便于收取涉案酒店房租予以抵扣借款。而被告吕奉琪作为涉案酒店的经营者及部分涉案酒店商铺的所有人又是商铺涉诉的当事人，又与原告签订《酒店转让协议》，将涉案酒店整体转让给原告经营，导致合同撤销过错在于被告吕奉琪，故被告吕奉琪应对原告装修损失承担赔偿责任。四、关于原告诉请被告马明、吕奉琪支付原告代为补交的税费（含罚款）2486.75元、电信服务通信服务费1618元，共计4104.75元的问题。本案中，原告徐雪梅与被告马明签订《金元国际新城商铺租赁合同》予以撤销，涉案酒店转让之前其被告吕奉琪经营，原告缴纳的上述税费也基本上是被告吕奉琪经营期间产生的，故应由被告吕奉琪返还给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和民法总则》第一百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、撤销原告徐雪梅与被告马明于2019年11月14日签订的《金元国际新城商铺租赁合同》；二、被告马明于本判决书生效后十日内返还原告徐雪梅保证金及房屋租金44,000元；三、被告吕奉琪于本判决书生效后十日内赔偿原告徐雪梅装修费94，096.00元；四、被告吕奉琪于本判决书生效后十日内返还原告徐雪梅缴纳的税款、罚款、电信服务通信服务费共计4104.75元；五、驳回原告徐雪梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1672.00元（原告徐雪梅已预缴），由原告徐雪梅负担167.20元，被告马明、吕奉琪负担1504.8元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 韩 龙二〇二〇年七月二十七日书记员 杨梦江