上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初1740号原告(反诉被告)：依摩泰(上海)国际贸易有限公司,住所地中国(上海)自由贸易试验区台中南路２号新贸楼**。法定代表人：北村公一(KITAMURAKOICHI)，总经理。委托诉讼代理人：纪群,上海翰凌律师事务所律师。委托诉讼代理人：董珏,上海翰凌律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海申银瑞豪控股有限公司，住，住所地上海市/div>法定代表人：匡晓东，董事长。委托诉讼代理人：陈嘉康，上海市联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐新宇，上海市联合律师事务所律师。原告依摩泰(上海)国际贸易有限公司(以下简称依摩泰公司)与被告上海申银瑞豪控股有限公司(以下简称申银瑞豪公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，被告申银瑞豪公司提起反诉，本院依法一并进行了审理。原告(反诉被告)依摩泰公司的委托诉讼代理人纪群、董珏，被告(反诉原告)申银瑞豪公司的委托诉讼代理人徐新宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告依摩泰公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年11月签订的《博银国际大厦办公楼租赁合同》及《博银国际大厦物业管理合同》于2019年2月2日解除；2、判令被告向原告返还履约保证金451,531.14元、2019年4月房租131,542.38元、装修保证金54,194元、装修管理费74,962元；3、判令被告赔偿原告装修费损失266,598元；4、判令被告支付原告利息损失61,088.35元(以第二、三项诉请款项金额为基数，自2019年2月2日起按中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算至2020年5月21日止)；5、判令被告支付原告律师费90,000元。事实和理由：原、被告于2018年11月签订《博银国际大厦办公楼租赁合同》及《博银国际大厦物业管理合同》，约定原告向被告承租上海市黄浦区淮海中路XXX号博银国际大厦第20层CD单元(以下简称案涉房屋)，租赁期限自2019年1月1日至2022年3月31日，2019年1月1日至3月31日为装修免租期，月租金为131,542.38元(含税)，月物业管理费为18,968元(含税)。合同签订后，原告支付履约保证金、2019年4月租金、2019年1月物业管理费、装修管理费及装修保证金共计731,197.52元。原告于2018年12月21日就案涉房屋与装修公司签订装修合同，约定装修期为2019年1月1日至3月20日，工程总价为457,189元。装修期间，电力公司在大厦物业内张贴《催缴电费通知》，原告之后得知案涉大厦及被告账户均被查封，大厦处于无法正常运营状态，被告亦向原告确认该情况。2019年1月24日，被告向全体租户发《告全体租户书》称因原告公司财务问题，大厦各项运营已陷入停滞，无维保，存在极大安全隐患等，如不能妥善处理，将停止电梯使用，封闭大楼等。原告多次前往案涉大厦查看情况，发现大厦入口及前台无安保人员，进口门禁无人管理。在与被告工作人员多次沟通中，被告工作人员表示被告的实际负责人失联，被告公司处于混乱状态，大厦何时恢复正常运营均无法告知。鉴于上述情况，原告于2019年1月28日向被告发《通知书》并称若其三日内不能向原告提供书面资料证明案涉房屋已完全消除隐患并已恢复正常，原告将立即解除合同，但被告一直未予回复，故双方租赁合同已于《通知书》确定的日期即2019年2月2日解除。同时原告为减损于2019年2月12日与装修公司解除合同，原告实际支付装修费266,598元。合同解除后，原告多次发函给被告要求其返还原告已付各款项，均未果，故诉至法院，请求判如所请。被告申银瑞豪公司辩称，被告虽遇突发事件，名下博银国际大厦及银行账户遭内蒙古自治区监察委员会查封冻结，但该状况在相关部门及被告努力下，已得到妥善处理，大厦维保、水电费等已于2019年2月2日缴纳恢复正常，大厦物业服务也有浦江物业公司跟进配合，大厦进入平稳运行状态。该情况被告已在2019年2月2日左右以口头方式向原告工作人员告知，2019年4月16日、8月30日被告也多次书面告知原告大厦平稳运行状态，并善意提醒其履行合同、支付费用，均未果。被告认为即便被告之突发状况对原告造成不便，原告可与被告协商寻求租金减免等，但原告无权解除合同。此外，原告虽提出解除合同，但在案涉房屋安装了门禁，堆放了物料，仍实际长期占有控制案涉房屋。故被告不同意原告要求返还各项费用的诉请，要求原告继续履行合同。鉴于原告长期拖欠租金及物业管理费等,被告(反诉原告)申银瑞豪公司提出反诉请求：1、判令原告(反诉被告)继续履行租赁合同；2、判令原告(反诉被告)向被告(反诉原告)支付拖欠的2019年5月1日至2020年4月30日的租金1,578,508.56元(按每月131,542.38元计)；3、判令原告(反诉被告)向被告(反诉原告)支付拖欠的2019年2月1日至2020年4月30日的物业管理费284,520元(按每月18,968元计)；4、判令原告(反诉被告)向被告(反诉原告)支付租金滞纳金,以每月租金金额为基数，按日万分之五，自每期租金的当月6日起计算至实际付清之日止；5、判令原告(反诉被告)向被告(反诉原告)支付物业管理费滞纳金,以每期物业管理费为基数，按日万分之五,自每期物业管理费的当月6日起计算至实际付清之日止。审理中，被告申银瑞豪公司表示若其要求继续履行合同的主张未获支持，则其要求原告依摩泰公司承担房屋占用费。原告(反诉被告)依摩泰公司辩称，不同意被告反诉请求，被告于2019年1月书面告知大厦运营处于停滞，存在极大安全隐患。市场监督管理局亦对被告大楼进行检查，要求被告对大楼加强管理等。被告作为出租方无法向承租方提供安全和合乎标准的案涉房屋，无法保证承租方的安全健康，属于重大违约行为，原告享有法定解除权，原告的解除通知已于2019年1月29日送达被告，租赁合同及物业合同均于2019年2月2日解除，故原告无需支付相关租金及物业管理费。原告在解除合同后，多次与被告董事长助理口头沟通，但被告一直拒绝接收房屋。此外，原告原租赁他处物业，租赁期到2019年3月，原告公司搬迁至新租赁物业至少要有三个月准备期，故在2018年11月与被告签订租赁合同，之后进行装修。但被告大厦之状况对原告能否有稳定经营场所造成重大影响，原告只能在最短的时间内，基于被告能否作出大楼可正常运营的书面保证，而作出后续租赁决定，故原告行为合法也合理。经审理，本院认定事实如下：2018年11月，申银瑞豪公司(甲方)与依摩泰公司(乙方)签订《博银国际大厦办公楼租赁合同》及《博银国际大厦物业管理合同》，约定甲方将其拥有并自行管理的案涉上海市黄浦区淮海中路XXX号博银国际大厦物业第20层办公楼CD单元及其设施(建筑面积541.94平方米)出租给乙方办公使用；租赁期限自2019年1月1日至2022年3月31日；2019年1月1日至2019年3月31日为装修免租期，乙方无需支付租金，但需支付物业管理费及实际发生的公共事业费；案涉房屋每月租金为125,278.46元(不含税)，增值税由乙方自行承担；每月物业管理费为18,968元(含增值税)；乙方应于案涉房屋交付日或之前缴付首月租金(物业管理费)，之后应于每月5日或之前支付当月租金(物业管理费)；乙方逾期支付租金(物业管理费)或其他费用，应按实际逾期支付租金(物业管理费)或其他费用的天数，每逾期一日，向甲方支付未付款总金额0.5%的滞纳金直至乙方实际支付全部应付费用之日止；乙方须向甲方支付相当于案涉房屋三个月租金394,627.14元及三个月物业管理费56,904元之和的履约保证金451,531.14元；本合同期满或提前终止日的14日前，由甲方指定的承包商完成案涉房屋的复原工作，乙方应保持案涉房屋可正常使用的状态归还甲方，届时复原费用将根据乙方的现有装修标准进行评估，该复原费用由乙方承担，或乙方根据合同附件二(建筑结构、装修及设备标准)的状态自费将案涉房屋恢复归还甲方；本合同期满或提前终止日的14日前，乙方如不能按照本协议约定之条件将租赁单元及时归还给甲方(因甲方原因不能及时归还的除外)，甲方有权在任何时间自行进入租赁单元并对租赁单元内的全部物品、设施进行处置，将租赁单元恢复至附件二交付的状态，因此产生的一切费用与后果由乙方承担；如非因甲方过错导致乙方归还租赁单元或甲方按本合同规定收回租赁单元时，乙方不得以任何理由向甲方提出偿还因装修而支出的各种费用；由于一方的故意或过失行为而对另一方造成损害时，造成损害的一方应赔偿另一方因此而遭受的损失；本合同所指赔偿系针对一方对另一方造成的实际损失(包括但不仅限于诉讼或仲裁费和合理的律师费)的补偿；依照本合同向一方发出的任何通知应当采取书面形式。合同签订后，依摩泰公司向申银瑞豪公司支付2019年4月租金131,542.38元、2019年1月物业管理费18,968元、保证金451,531.14元、装修保证金54,194元及装修管理费74,962元。2018年12月21日，依摩泰公司(甲方)与案外人上海阿琪玛斯建设工程有限公司(乙方)签订《装修工程合同》，约定由乙方对案涉房屋进行办公室内装工程，工程款总计457,189元，包工包料，工程期自2019年1月1日至2019年3月20日。2019年1月初，该装修工程开始施工。同月，内蒙古自治区监察委员会对申银瑞豪公司名下博银国际大厦、银行账户等采取查封措施。2019年1月17日，电力公司在博银国际大厦张贴《催缴电费通知》，向申银瑞豪公司催缴2018年12月的电费及违约金。2019年1月24日，申银瑞豪公司向博银国际大厦办公楼内的租户发《告全体租户书》，主要内容为：如之前告知函所述，由于申银瑞豪公司财务问题，大楼各项运营已陷入停滞，因大楼已无法支付博银国际大厦2019年度所需的正常维保及保险费用，故大楼目前处于无维保，无保险之窘境，存在极大安全隐患。申银瑞豪公司自事件发生后，始终与有关政府方面积极沟通协调，希望相关事项得到妥善处理，尽力维护本大楼正常运营，但目前收效甚微。申银瑞豪公司为确保大楼各租户员工及访客安全，如上述安全隐患于2019年1月25日前未能得到妥善处理，申银瑞豪公司迫于无奈只能于2019年1月28日停止博银国际大厦楼内所有电梯的使用，并于2019年2月4日至2019年2月10日期间对大楼进行全面封闭。2019年1月28日，依摩泰公司通过EMS邮件向申银瑞豪公司发送《通知书》，主要内容为：依摩泰公司与申银瑞豪公司签署了租赁合同及物业管理合同，依摩泰公司正对案涉房屋进行装修，但申银瑞豪公司于2019年1月24日书面告知了大楼目前状况，基于该状况，依摩泰公司认为申银瑞豪公司已构成严重违约，致使依摩泰公司租赁合同的目的无法实现，依摩泰公司有权解除合同，若申银瑞豪公司在收到本通知之日起三日内仍不能向依摩泰公司提供必要的书面资料证明申银瑞豪公司就租赁大楼已完全消除安全隐患且各项运营已恢复正常的，届时依摩泰公司立即解除租赁合同并保留维护自身合法权益的权利。申银瑞豪公司于次日签收该《通知书》。2019年2月2日，申银瑞豪公司补缴案涉大厦2018年12月水、电费。2019年2月12日，依摩泰公司(甲方)与案外人上海阿琪玛斯建设工程有限公司(乙方)又签订《装修工程合同补充协议》，约定因甲方的出租方发生重大变故导致甲方无法继续履约，甲乙双方协商解除原《装修施工合同》，实际施工期为2019年1月6日至30日，实际施工总金额为266,598元。依摩泰公司于同年8月6日向案外人支付该笔工程款。2019年4月18日，依摩泰公司通过EMS邮件向申银瑞豪公司发送《通知函》，函告称依摩泰公司于2019年1月28日向申银瑞豪公司发送《通知书》，申银瑞豪公司于1月29日收讫后未在合理期间内向依摩泰公司提供相应书面证明资料，依摩泰公司认为双方租赁合同已于《通知书》载明的期间届满后解除，现通知申银瑞豪公司于收到本通知的5个工作日内向依摩泰公司(指定账户)返还已付保证金、租金、物业管理费、装修保证金、装修管理费及已发生的装修费共计997,795.52元。申银瑞豪公司于次日签收该《通知函》。2019年4月22日，申银瑞豪公司经电子邮件向依摩泰公司发送《告全体租户书》，主要内容为：在有关部门的关心和支持下，博银国际大厦前期经营管理中的困难态势已得到有效缓解，相关安全隐患已得到妥善处置，大厦正逐步进入平稳运行状态，申银瑞豪公司承诺积极做好大厦物业服务、安全保障等相关工作，确保各位租户对大厦的正常使用，也诚挚地希望各位租户继续履行《博银国际大厦租赁合同》，按时缴付租金、物业管理费等相关费用。2019年8月9日，依摩泰公司又通过EMS邮件向申银瑞豪公司发送《律师函》，函告称申银瑞豪公司一直未对依摩泰公司《通知函》予以回复，亦未进行任何返还、赔偿，现要求申银瑞豪公司在收到该《律师函》后5个工作日内作出书面回复并向依摩泰公司返还各项费用共计997,795.52元。8月29日，依摩泰公司就其与申银瑞豪公司的租赁合同纠纷与上海翰凌律师事务所签订《委托合同》，约定律师费90,000元。依摩泰公司于2019年10月至2020年5月期间共计向上海翰凌律师事务所支付律师费94,641.02元。2019年8月30日，申银瑞豪公司向依摩泰公司发《回复函》，函告称《律师函》已收悉，但无法认可依摩泰公司解除租赁合同并返还保证金及赔偿损失的要求，案涉大厦前期困难态势已得到有效缓解，租户的办公环境得到有效保障，因此申银瑞豪公司不存在依摩泰公司来函所述的违约情况，依摩泰公司无权单方面解除租赁合同，望依摩泰公司继续履行租赁合同并按时交付租金、物业管理费等费用。上述事实，有当事人陈述、博银国际大厦办公楼租赁合同、博银国际大厦物业管理合同、银行电子回单、收据、发票、装修工程合同、装修工程合同补充协议、告全体租户书、不动产登记簿、催缴电费通知、函件及送达凭证、委托合同等证据证明，本院予以确认。审理中，被告申银瑞豪公司提供一份落款日期为2019年2月2日，内容为大厦物业管理事宜将由上海浦江物业有限公司临时接管并负责运营的《告知函》，及一份《博银国际大厦客户》名单，名单中原告依摩泰公司的工作人员“王嘉雍”在其公司名称后签名。被告称该《告知函》及水电费缴纳凭证证明大厦于2019年2月2日进入平稳运行状态，原告工作人员签收了该《告知函》。对此，原告依摩泰公司质证称对原告工作人员签名真实性认可，因无签收日期，故对签收日期无法确认，但不会是在2月2日签收，因该日是依摩泰公司的特别休息日；名单并未显示是针对《告知函》的签收，原告签名是取得装修管理费等发票收据时被告要求作出的签名；《告知函》真实性不能确认，即便存在，物业公司的临时调整也不能证明被告此前所称的大楼状况已消除。本院认为，租赁物危及安全的，承租人可以随时解除合同。被告在其《告全体租户书》中自认大楼存在极大安全隐患，而原告租赁体量较大，在原租赁场所租期即将届满，新租赁场所存在安全隐患，前景不明情形下亦未立即解除租赁合同，仍是给予被告一定期限以证明大楼安全隐患消除，运营恢复正常，在被告证明不能情形下再予解除合同，其行为合法合情合理，而被告在期限内却未作任何回应，应就其消极行为承担后果，故本院依法确认双方所签合同于2019年2月2日解除。被告辩称其在2月2日口头告知原告工作人员恢复正常的意见，对原告已行使合同解除权的效力认定不产生影响，原告对被告所称事实也不予认可，被告的证据也不足以证明其主张事实。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案租赁合同解除系因被告申银瑞豪公司过错所致，原告依摩泰公司要求被告返还、赔偿除利息外各项费用的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告反诉要求原告继续履行合同，支付租金、物业费等的诉请主张，本院则均不予支持。鉴于原告解除合同后，在解约后果的处理上存在瑕疵，未适当交接房屋，原告诉讼中虽称已联系被告返还房屋，但未获被告认可，原告就其诉称亦无证据，本院对此不予采信。另一方面，被告作为大厦业主，应当清楚案涉房屋状况，在依摩泰公司已解除合同并停止装修情形下，其亦负有减损义务，应及时收回房屋，故本院综合本案情况，酌情确定原告承担部分房屋占用费。另，原告所作利息主张，部分系基于赔偿款提出，并无依据，且鉴于原告存在前述瑕疵，故本院对原告该主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百三十三条规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)依摩泰(上海)国际贸易有限公司与被告(反诉原告)上海申银瑞豪控股有限公司签订的《博银国际大厦办公楼租赁合同》及《博银国际大厦物业管理合同》于2019年2月2日解除；二、被告(反诉原告)上海申银瑞豪控股有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)依摩泰(上海)国际贸易有限公司返还履约保证金451,531.14元、租金131,542.38元、装修保证金54,194元、装修管理费74,962元；三、被告(反诉原告)上海申银瑞豪控股有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)依摩泰(上海)国际贸易有限公司装修费损失266,598元；四、被告(反诉原告)上海申银瑞豪控股有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)依摩泰(上海)国际贸易有限公司律师费90,000元；五、原告(反诉被告)依摩泰(上海)国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海申银瑞豪控股有限公司房屋占用费131,542.38元；六、驳回原告(反诉被告)依摩泰(上海)国际贸易有限公司其余本诉诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海申银瑞豪控股有限公司其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14,590元，保全费5,000元，均由上海申银瑞豪控股有限公司负担。反诉案件受理费10,783元，由上海申银瑞豪控股有限公司负担10,000元，依摩泰(上海)国际贸易有限公司负担783元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王蓓蕾审 判 员  赵海生人民陪审员  蒋新民二〇二〇年十月十二日法官 助理  周海月书 记 员  王亦男附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。