江西省泰和县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0826民初2840号原告：周兴俊，男，汉族，1966年9月18日出生，住江西省吉安市泰和县。原告：孙瑞芬，女，汉族，1972年2月1日出生，住江西省吉安市泰和县。两原告委托诉讼代理人:曹勇，江西文冠律师事务所律师。被告：吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司，住所江西省吉安市泰和县澄江镇澄江社区旁，统一社会信用代码：91360826MA35UE9P03。法定代表人：赵立，公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：秦章飞，江西赣中律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司泰和县支行，住所地：泰和县城工农兵大道；统一社会信用代码：91360826862277054J。负责人：兰德华，系该支行行长。委托诉讼代理人：陈锋，公司职员。原告周兴俊、孙瑞芬与被告吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司（以下简称鑫瑞源公司）、第三人中国农业银行股份有限公司泰和县支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周兴俊及两原告委托诉讼代理人曹勇，第三人中国农业银行股份有限公司泰和县支行的委托诉讼代理人陈锋到庭参加诉讼。被告鑫瑞源公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周兴俊、孙瑞芬向本院提出诉讼请求：1、判令解除两原告与被告于2017年12月8日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，解除原告与第三人于2018年1月1日签订的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告向两原告返还购房款935686元，赔偿原告自2018年2月1日起至合同解除之日止的利息损失（截止2020年9月1日已支付利息91949.41元），向原告支付违约金187137.2元，合计1214772.61元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。本案在审理过程中，原告明确第2项诉讼请求购房款935686元为原告在判决生效之日前支付的部分由被告直接支付给原告，未付本金部分，由被告支付给第三人。事实与理由：2017年12月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告购买被告开发的位于泰和县，合同单价7287.84元，合同总价款935686元，付款方式为首付235686元，余款700000元通过银行贷款支付；合同约定被告应当在2019年12月31日前将验收合格并且符合本合同约定的商品房交付给买受人；如出卖人逾期交房，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。商品房买卖合同签订后，原告支付了首付款235686元。2019年1月1日，原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，约定由原告向第三人抵押借款70万元，贷款期限180个月，该款已支付至被告账户。至2020年9月1日，原告已归还借款本金124444.48元，支付利息91949.41元。合同签订后，原告按约履行了付款义务，但由于被告自身的原因，涉案商品房一直未能办理竣工验收手续。2019年12月，被告为规避自己的违约责任，向原告寄送了交房通知，原告认为所购买的商品房未能办理竣工验收手续，且商品房存在诸多质量问题，不符合合同约定的交付条件，拒绝了被告的交付要求。2020年8月11日，被告向原告发出“入伙通知书”，要求原告8月12日办理交房手续，但该“入伙通知书”并没有附房屋已验收合格的证明，且截止2020年8月20日，已经超过合同约定的交付时间200余天，原告可以不予收房，并有权依据合同约定解除合同。综上，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已明确约定了房屋交付条件，涉案商品房不符合交付条件，且迟延交付时间已超过60日，原告依据合同约定，可以解除合同，并要求被告承担违约责任，鉴于《商品房买卖合同》一旦解除，原告与第三人的《个人购房担保借款合同》无法继续履行，也应一并予以解除，故原告诉至法院，请求法院依法判决。被告鑫瑞源公司提交书面答辩状辩称，请求驳回原告的诉请，被告不存在逾期交房的违约情形。一、被告在合同约定的期满前通知了原告收房，且被告交付的房屋具备双方合同中约定的交付条件。原、被告签订的《商品房买卖合同》第8条明确约定了交付的商品房需具备的条件是经验收合格，而非综合验收合格以及取得商品房住宅交付使用批准文件。被告出售给原告的房屋在2019年12月13日已经验收合格，故被告出售给原告的房屋在合同约定的交付期限2019年12月31日之前已经验收合格，具备交房条件，原告单方认为房屋存在诸多质量问题，以不符合约定的交付条件拒绝收房，对此原告也没有证据证实，因此，原告主张解除合同的理由不成立。二、如果新规定要求交付条件高于双方合同约定的条件，从公平角度出发，则应允许被告顺延交房（按新要求的交付条件），且退一步讲，被告因为出现了双方约定的顺延交付情形，有权在约定的顺延交房期限内继续整改，以达到交付条件。1、如果要求被告交房具备的条件高于双方合同约定的交付条件，则应对等、公平地允许被告交房时间展期于双方合同约定的交付期限；2、退一步，被告因执行泰和县政府及相关行政部门行政命令、遭遇灾害性天气（大风大雨）、全国发生新冠疫情不可抗力事件，根据双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的约定，被告有权顺延交房。在顺延交房期限届满前，被告未按新标准高要求交付房屋，都不应视为违约交房。三、被告现已取得竣工验收备案文件，具备交付房屋条件，原告仍可实现其购房合同目的。2020年8月10日，被告取得竣工验收备案文件，具备了新规要求的交付房屋条件。若考虑各种顺延交房情形，被告还不构成根本性违约。根据《九民会议纪要》的规定，违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。原告认可受到被告交房通知，仅以未附验收合格文件为由拒收房，不能成立。原告可在办理收费手续时查看。故原告仍可收房装修入住，实现其合同目的，为维护市场交易秩序和稳定，亦不应解除本案合同。第三人中国农业银行股份有限公司泰和县支行述称：原告与第三人之间的合同是双方自愿签订的，抵押贷款也是双方真实意思表示。原告要解除合同的前提是要将贷款还清，第三人才同意解除合同。至于贷款由谁偿还由原告与鑫瑞源公司协商。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月8日，原告周兴俊、孙瑞芬与被告鑫瑞源公司签订了一份《商品房买卖合同》及补充协议，合同编号为ＴＨ2017023613。合同约定：原告购买被告位于泰和县，房屋总价款为935686元。合同第八条关于交付期限，双方约定“出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如果遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、若因政策性因素，或由于严重恶劣天气等非出卖人原因造成工期延长的，则交付期限相应顺延，出卖人不承担逾期交付违约责任。具体顺延期限以政府相关职能部门出具的书面证明为准”。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任，双方约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。2018年1月1日，原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，约定由原告向第三人抵押借款70万元，贷款期限180个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准。第三人已将该款支付至被告账户。原告周兴俊、孙瑞芬以所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。被告鑫瑞源公司为本合同项下周兴俊、孙瑞芬的全部债务提供阶段性连带保证担保。周兴俊、孙瑞芬自2018年2月1日起逐月向第三人归还贷款本息至今。但被告至今未将上述商品房交付原告使用。另查明，被告曾于合同约定的交房期限届满前通知原告及其他业主收房，但因房屋存在质量问题，原告及其他业主拒绝收房，其他业主向政府相关部门进行了反映，政府相关部门便将被告的相关验收文件收回，被告后来在2020年8月10日才取得建设工程竣工验收表。2020年1月25日，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，江西省新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部发出第1号令，要求全省各地自2020年1月25日晚上18时起，停止公众聚集性活动。2020年3月9日，江西省促进中小企业发展工作领导小组下发“关于加快推进中小微企业复工复产的指导意见”，要求地方各级政府及相关部门根据本地疫情况，分区分级制定中小微企业差异化复工复产安排计划，精准推进复工复产。本院认为，原告周兴俊、孙瑞芬与被告鑫瑞源公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。被告虽然于2020年8月10日才取得经设计、建设、施工、勘察、监理五方主体验收的《竣工验收备案表》，但没有证据证明其主张的出售给原告的房屋在2019年12月13日已经验收合格的事实。被告鑫瑞源公司辩称因执行泰和县政府及相关行政部门行政命令、遭遇灾害性天气（大风大雨）、全国发生新冠疫情不可抗力事件等，认为交房期限应当依法顺延。本院认为，第一，被告所主张的执行泰和县政府及相关行政部门行政命令、遭遇灾害性天气（大风大雨），均发生在合同约定的交房期限届满前，而在交房期限届满前，被告已通知原告交房，说明该情形并不影响被告按期交房；第二，被告之所以至今都未交房，一方面是因为其房屋存在质量问题，原告拒绝收房，另一方面也是因为其房屋的质量问题导致其至今未完成建设工程竣工验收备案登记造成，并不是因为其在约定交房期限届满前工程无法完工造成；第三，新冠疫情发生在合同约定的交房期限届满之后，并不影响被告按约交房。故对被告鑫瑞源公司的辩解意见，本院依法不予采纳。新冠疫情属于不可抗力，虽然该疫情发生在合同约定的交房期限届满之后，但疫情在一定程度上影响了被告采取补救措施，故本院认为，在计算被告逾期交房天数时应当核减疫情期间天数。根据政府相关部门发布的相关文件，本院认定核减的天数为44日（2020年1月26日至2020年3月9日）。综上，被告鑫瑞源公司无法在合同约定的期限交付符合交付条件的房屋给原告，属于逾期交房，且逾期交房的天数截至原告起诉时已达200日（2020年1月1日起至2020年9月9日止，已核减44日），被告的行为已经构成违约。根据双方在合同中的约定，被告逾期交房超过60日后，买受人即原告有权解除合同，出卖人应当返还全部已付款，故本院对原告要求解除与被告的《商品房买卖合同》并要求被告返还全部已付首付款及归还的贷款本金的诉请予以支持。原告向被告购买车位属于购买房屋的附属行为，双方虽然没有签订书面的车位买卖合同，但相关权利义务可以参照双方签订的《商品房买卖合同》的约定履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除、致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”因此，原告主张解除与第三人的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；当事人已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因此，自判决生效之日起剩余贷款应当由被告向第三人返还。被告清偿剩余贷款本息等债务后，第三人应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。原、被告在合同中约定了被告逾期交房超过60日后解除合同时被告承担的违约金是按已付款的20%计算，该约定是双方当事人意思的一致表示，没有违反法律规定，且综合考虑合同的履行情况、被告的违约程度及违约时间、房价的上涨等综合因素，本院认为该违约金的计算标准并不过高，原、被告均应遵守合同的约定，不应调整。本案中约定的违约金高于原告支付的贷款利息，约定的违约金已经完全能够弥补原告的损失，原告主张被告赔偿其贷款利息损失，加重了违约方的违约责任，显失公平，因此，对原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告周兴俊、孙瑞芬与被告吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司在2017年12月8日签订的编号为TH2017023613的《商品房买卖合同》及补充协议；二、解除原告周兴俊、孙瑞芬与第三人中国农业银行股份有限公司泰和县支行在2018年1月1日签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告周兴俊、孙瑞芬返还购房款235686元及自2018年2月1日起至判决生效之日止周兴俊、孙瑞芬已向中国农业银行股份有限公司泰和县支行归还的贷款本金（以中国农业银行股份有限公司泰和县支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、被告吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告周兴俊、孙瑞芬支付违约金187137.2元（935686元×20%）；五、被告吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向第三人中国农业银行股份有限公司泰和县支行偿还周兴俊、孙瑞芬自判决生效之日起就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款。自吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司清偿上述贷款之日起七日内，第三人中国农业银行股份有限公司泰和县支行办理泰和县房屋上抵押登记的涤除手续；六、驳回原告周兴俊、孙瑞芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。当事人一方未在规定期限内履行义务，另一方要求履行的，应当在规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行，由此发生的费用，由不履行义务的当事人承担。案件受理费15733元、诉讼保全申请费5000元，共计20733元，由被告吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  刘玉珍审 判 员  刘辉明人民陪审员  李晓妲二〇二〇年十月二十八日书 记 员  肖婷婷