江西省黎川县人民法院民 事 判 决 书(2020)赣1022民初922号原告抚州市全城置业有限公司，住所地在抚州市临川区西湖西岸西湖绿洲栖贤园****，统一社会信用代码91361000351348869F。法定代表人陈立娥，该公司总经理。委托代理人周文明，江西赣东律师事务所律师。被告黎川县同恒房地产开发有限公司，住，住所地在黎川县日峰镇状元路一社会信用代码91361022MA388J400R。法定代表人陈小明，该公司总经理。委托代理人邓卫民，江西赣鼎律师事务所律师。原告抚州市全城置业有限公司诉被告黎川县同恒房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法由审判员邓英智适用简易程序公开开庭进行了审理。原告抚州市全城置业有限公司的法定代表人陈立娥及其委托代理人周文明、被告黎川县同恒房地产开发有限公司的委托代理人邓卫民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告抚州市全城置业有限公司诉称，被告是黎川县“同胜.幸福里”商住房地产项目的开发商。2019年1月25日，原告与被告签订《全程策划、销售代理委托合同》，合同约定：一项目名称“同胜.幸福里”，规划计容建筑面积约37531平方米，其中商业2565.91平方米，住宅31558.78平方米，储藏间1163.63平方米，即甲方（被告）委托乙方（原告）销售的面积约35288.35平方米；二委托内容：甲方委托乙方进行全程策划、销售独家代理，配合进行新闻传播、策划推广、平面设计、销售代理四项业务；三合同履行方式；四乙方就本项目提供全程策划、销售代理服务内容；五甲方的权利义务；六乙方的权利义务；七代理佣金支付方式和考核标准中佣金结算：每一批的结算划定，以当批所推售房源销售率为准。当批开盘所推售房源在开盘两个月内，销售套数比例未能达到当批所推售房源套数50%，即该批房源的全部销售代理费按1%结算，如6个月内达到当批所推售房源套数的70%（含70%），则该批所有房源均按1.1%结算；八甲方权利与责任；九违约责任等。合同签订后，原告组织团队进场，开展市场调查、进行宣传、营销策划。2019年7月开盘，当天销售房产就达到50%以上，到2019年年底，住宅全部销售完成，商铺也卖出2套，储物间卖了46个，销售金额达到了211459172元，按合同约定的1.1%比例计算，被告应支付佣金2409014元，但被告仅支付987352元，拖欠佣金1421662元。被告虽认可原告的销售业绩，并按照合同对原告进行了奖励，但却拖欠佣金，没有按月支付，故起诉要求与被告解除2019年1月25日签订的《全程策划、销售代理委托合同》，并判令被告支付代理销售佣金1421662元及违约金142166元，两项合计1563828元。被告黎川县同恒房地产开发有限公司辩称，对合同签订的事实认可，不同意解除合同，未达到解除合同的要件；因原告未履行完合同就不存在取得佣金；本案公司实际控制人因刑事案件被拘押、公司账户冻结，会计凭证被专案组调走，对一些证据无法调取，而申请延期开庭。经审理查明，2019年1月25日，原告抚州市全城置业有限公司与被告黎川县同恒房地产开发有限公司签订《全程策划、销售代理委托合同》，合同约定：“一、项目名称“同胜.幸福里”，规划计容建筑面积约37531平方米，其中商业2565.91平方米，住宅31558.78平方米，储藏间1163.63平方米，即甲方（被告）委托乙方（原告）销售的面积约35288.35平方米；二、委托内容：甲方委托乙方进行全程策划、销售独家代理，配合进行新闻传播、策划推广、平面设计、销售代理四项业务；三、合同履行方式，营销代理期限为本合同签订生效之日起至代理住宅、沿街底商销售至95%，售楼形式以现场销售为主，同时负责寻找其他潜在客户，工作人员在开盘前团队不少于6人等；四、乙方就本项目提供全程策划、销售代理服务；五、甲方的权利义务；六、乙方的权利义务，其中约定在单体验收后1年内时间，乙方负责预留2名工作人员配合甲方或物业管理公司进行交房工作，如1年后仍需配合交房，则2名工作人员的薪酬及各方面福利待遇均由甲方负责；七、代理佣金支付方式和考核标准中佣金结算：甲乙双方同意以购房客户签订《商品房买卖合同》房屋总价合计总金额为销售业绩标准，计算和支付乙方销售代理佣金，每一批的结算划定，以当批所推售房源销售率为准。当批开盘所推售房源在开盘两个月内，销售套数比例未能达到当批所推售房源套数50%，即该批房源的全部销售代理费按1%结算，如6个月内达到当批所推售房源套数的70%（含70%），则该批所有房源均按1.1%结算；在合同期内任何一方提出终止合同，必须提前30天以书面方式通知对方。如甲方单方面违约终止合同，违约方应承担相应的责任等”。合同签订后，原告即派人员进场进行宣传、策划。2019年7月“同胜.幸福里”开盘销售。截止2020年11月13日，原告为被告代理销售的房产在房管部门备案登记的有:网签商品房买卖合同住宅258套、商铺1套，总网签面积30317.4平方米，总签约金额为人民币203455702元。另外，原告还与客户签订了46个储藏间买卖协议、1套商铺认购协议书、13套商品房认筹协议书，均未签订正式的商品房买卖合同及到房管部门办理网签手续。期间，被告陆续支付原告销售代理佣金987352元。另查明，被告黎川县同恒房地产开发有限公司成立于2018年11月20日，股东为江西同胜文化旅游农业休闲投资有限公司、南丰县明立农业发展有限公司。因江西同胜文化旅游农业休闲投资有限公司的股东及南丰县明立农业发展有限公司的股东渋嫌刑事犯罪被拘押，被告的银行账户被宜春市公安局冻结，公司的会计凭证及账簿被宜春市公安局调走。本院认为，原告抚州市全城置业有限公司与黎川县同恒房地产开发有限公司于2019年1月25日签订《全程策划、销售代理委托合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。该合同双方均在实际履行，现被告公司的实际控制人因渋嫌刑事犯罪被拘押，导致合同履行出现问题而产生纠纷，但双方在签订合同时并没有约定解除合同的情形，本案中也没有出现《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的五种解除合同的情况，另合同约定“在合同期内任何一方提出终止合同，必须提前30天以书面方式通知对方”，而原告也没有书面通知被告终止合同，故原告要求与被告解除合同的诉请依法不予支持；对原告要求被告支付销售代理佣金的诉请，根据黎川县住房和城乡建设局的证明，可以认定原告为被告代理销售已网签商品房268套、商铺1套，总面积为30317.4平方米，总签约金额为203455702元，按照合同约定销售代理佣金按1.1%计算，被告应支付原告佣金2238012.7元，被告已支付987352元，被告还应支付原告销售代理佣金1250660.7元。对原告与客户签订了46个储藏间买卖协议、1套商铺认购协议书、13套商品房认筹协议书，因原告与客户没有签订正式的商品房买卖合同，也没有到房管部门办理网签手续，故该销售行为并没有完成，该销售代理佣金暂不能计算，待销售行为完成后才能计算。对原告要求被告支付拖欠佣金10%的违约金的诉请，根据合同约定“在单体验收后1年内时间，乙方负责预留2名工作人员配合甲方或物业管理公司进行交房工作”，目前交房工作没有完成，也没到合同约定的交房时间，故原告的该项诉请依法不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零九条的规定，判决如下：一、原告抚州市全城置业有限公司与黎川县同恒房地产开发有限公司于2019年1月25日签订的《全程策划、销售代理委托合同》继续履行。二、被告黎川县同恒房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告抚州市全城置业有限公司代理销售佣金1250660.7元。三、驳回原告抚州市全城置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18874元，减半收取为9437元，由原告抚州市全城置业有限公司负担1437元、被告黎川县同恒房地产开发有限公司8000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审判员  邓英智二〇二〇年十一月二十五日书记员  蓝桂美