河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终4281号上诉人（原审被告）：李爱英，女，1970年3月28日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：李欣，河南旺达律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘威言，曾用名刘金昊，男，1985年6月28日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：任东亚，河南旺达律师事务所律师。上诉人李爱英因与被上诉人刘威言定金合同纠纷一案，不服永城市人民法院(2020)豫1481民初5992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人的委托代理人李欣，被上诉人的委托诉讼代理人任东亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李爱英上诉请求：1、依法撤销(2020)豫1481民初5992号民事判决,改判为判决驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审;2、判决被上诉人承担本案的一审及工审案件受理费。事实和理由:一审判决认定事实错误;证人李某1在替上诉人收取购房定金50000元时,就已经向被上诉人明确告知首付款的金额为70万元以及支付首付款的时间为十日内,而且双方已经达成了合意,因此,由证人李某1于2019年12月29日收取被上诉人交付的定金;另外,被上诉人在其提供的在公安机关所做的《询问笔录》中明确认可首付款的金额为70万元,在起初交涉买卖房屋事宜时就已经谈妥,首付款于十日内付清,如像被上诉人所说的,于十日内支付50万元,于3个月内付20万元,首付款的付款时间肯定会在定金收条中进行约定,而在收条中的首付款的交付时间为10日内,被上诉人明显是在公安机关作虚假陈述。被上诉人在双方约定的付款时间届满之前,于2020年1月5日主动跟李某1联系,明确表示因首付款凑不齐,不再购买涉案房屋,其行为已经违约;因上诉人不愿意将其交纳的定金退回,被上诉人为达到退回定金的目的,于2020年1月6日恶意向公安机关报案称上诉人诈骗,还向房管局投诉,并且演集派出所民警在当日向李某1核实涉案房屋是上诉人从案外人邵香亭处所购买的情况后,就向被上诉人告知此情况,但被上诉人仍然于2020年3月21日向永城市公安局有组织犯罪侦查大队进行恶意控告,其行为已经构成诬告陷害,上诉人保留追究其刑事责任的权利;在2020年1月13日时,此时被上诉人已经违约,其本人主动跟李某1联系,声称确实凑不够买房子的首付款,希望能宽限点时间,由此可以看出,本案就是由于被上诉人在购买涉案房屋时无法按时向上诉人支付首付款,其为了逃避因本人因违约需要承担的责任,就采取控告、投诉的方式,一而再再而三的纠缠,在对方违约后,上诉人进行处置房屋也是在情理之中。刘威言辩称,上诉人所称的录音资料在原一审中已经播放，上诉人所提的文字资料与录音资料的事实不相符。但是在通话录音中并没有提及没有钱购买，缓期给付等相关的内容。因此我们坚持认为对于录音的内容应当以录音通话内容为主，而不能以上诉方提供的证明的文字内容为准，而且刘威言在公安笔录中陈述时总房款110万元，付现金70万元，付现金70万元，并非是首付款70万元。上诉人李爱英与李某1事实上是专业从事二手房销售及倒卖二手房的人员,案涉的房屋是2019年10月份购买,12月份卖给刘威言，但是按照约定的期限是2020年1月8日支付首付款,但是在支付首付款期间，双方就对房屋的交易、房屋的权属以及等诸多方面发生争议。而且刘威言也曾向公安机关报警以及后期向永城市房管局进行投诉。永城市房管局投诉在2020年1月13日处理未果的情况下，通知刘威言去进行诉讼等程序解决，但是在这期间，上诉人就已经将案涉的房屋出售，事实上在一审庭审笔录以及的证人李某2的证言中均能够显示出李爱英当时没有钱急着卖房，也就是说李爱英买房的目的并不是为了居住，而是为了倒卖二手房，争取最大化利益。他们专业的二手房市场事实上也就是一个像套路贷市场是一样，所谓的套路，按照套路借款的模式，在二手房交易市场中，他们这种模式就是利用这种购房人轻微违约的一个情节，恶意侵占购房人房款这样一个事实。事实上我们知道轻微的一个违约行为，退一步讲就是轻微的有一个违约行为，并不能足以导致合同的一个解除，但是在双方的录音中能够看清,能够认定超过了10月8日，他们就是李某1的说话比较态度比较坚决，就是说你已经违约了，你该上法院起诉你该咋地咋地，这种语气和方式。就是一个套路房的一个模式，因此我们认为本案的房屋交易并不是一个普通的商品房买卖，而是一个有专业的二手房人员在中间操作的二手房买卖问题。因此这一点能够看出本案是由于上诉人恶意侵占购房款这样一个事实。因此被上诉人认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请依法驳回上诉，维持原判。刘威言向一审法院起诉请求：依法判决被告双倍返还原告购房定金款100000元及利息，并由被告负担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原告刘威言通过信息网站查询到永城市东城区檀宫9号楼10楼东户房屋欲出售，后与被告李爱英联系，李爱英委托其堂妹李某1商谈售房事宜。2019年12月29日，李某1为刘威言出具收到条一份，“收到条今收到刘金昊购买檀宫9#10楼东户楼头购房定金伍万元整（50000元）。总房款壹佰壹拾万元（1100000）家具家电全送。首付款于10天之内付清。房东净落，所有费用由买方负责。收款人：李某141148119850414212X2019.12.29号”。后双方因付款金额和期限协商未果，原告诉至本院。庭审中，被告承认案涉房屋已出卖给他人。另查明，2019年10月11日，被告李爱英从案外人邵香亭处购得案涉房屋。2020年1月8日后，李爱英将该房屋出售给他人。一审法院认为，李某1受被告李爱英委托出具的收到条，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方均应按照约定善意、积极履行自己的义务。本案中，原、被告虽未签订正式的房屋买卖合同，但被告打算转让房屋，原告有意购买该房屋，双方就房屋买卖这一交易行为的意思表示明确，在经过协商后，原告为此向被告交付定金50000元，并由被告出具了收到条，双方从而形成了定金合同关系。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定，定金除可作为主合同债务履行的担保外，还可作为订立主合同的担保。本案中，双方已就房屋买卖事宜的核心内容（包括买卖的价款）达成合意，但由于未正式签订书面房屋买卖合同，双方仍可就交易的细节继续协商。原、被告在继续协商的过程中就付款金额和期限产生分歧，导致双方的约定未能继续履行。庭审中，被告承认案涉房屋已出卖给他人，可见被告在双方的争议尚未定论前已将案涉房屋另行出卖，导致双方不再具备签订房屋买卖合同的基础条件，被告应承担相应责任，返还原告购房定金50000元。同时，原告对不能订立房屋买卖合同亦有过错，对于原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告李爱英于本判决生效之日起十日内返还原告刘威言购房定金50000元；二、驳回原告刘威言的其他诉讼请求。案件受理费1150元（已减半收取），由原、被告各半负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人二审提交以下证据:1、2020年10月20日永城市公安局演集派出所出具的情况说明一份。证明2020年9月2日演集派出所出具的出警记录，因部分内容表述不准确，予以作废。同时该情况说明能够证明双方当事人因房屋买卖，被上诉人发现房屋并非是李爱英所有，怀疑被诈骗，向公安机关报警，说明在2020年1月6日，双方就因房屋的权属及相关问题发生纠纷，所以，被上诉人为了维护其合法权益，后又通过向永城市房管局进行核实，所以未在约定的期限内支付首付款50万元。未支付首付款50万元，是因为上诉人违约在先，而且上诉人已经将案涉的房屋进行出售，所以上诉人应返还被上诉人支付的购房款定金5万元。2、李某1在永城市房地产高管群的聊天记录及身份信息照片四张，证明双方案涉买卖的房屋系李某1与李爱英之间倒卖二手房，并非是一般的市场上的商品房买卖这种普通的关系。李爱英质证认为，对证据1的真实性没有异议，但是对于证明目的有异议，该份证据恰恰能证明被上诉人刘威言于2010年1月6日就向永城市公安局演集派出所进行报案。在被上诉人报案之后既向上诉人李爱英及一审证人李某1进行核实情况。据证人李某1所说，当时民警向其核实情况时，其本人就将李爱英与案外人邵香亭所签订的房屋买卖合同，通过微信发送给当时的办案民警，对该案件进行处理后，办案民警张恒硕即向被上诉人刘威言说明该房屋系上诉人李爱英从案外人邵香亭处进行购买，具有出售该房屋的权利。对证据2，在一审中证人李某1明确认可其本人从事中介兼职工作，该份证据也并不能当然否认李某1与上诉人李爱英系委托与被委托的关系。据上诉人李爱英所说，其本人与李某1是堂姐妹关系，其本人出售房屋委托李某1进行办理也是在合情合理的范围之内。根据当事人提交证据、质证意见和陈述，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李爱英发布出售信息，李某1出面与刘威言商谈售房事宜，而案涉房屋登记权利人为案外人邵香亭，李爱英发布出售信息未明示房产登记状况；双方未签订书面合同，关于首付款50万元还是70万元问题各执己见。上诉人自认李某1在房产中介做兼职。综合以上原因，双方发生争议。本院二审认定的其他事实与一审认定的事实相同。本院认为，李爱英发布出售信息，李某1出面与刘威言商谈售房事宜，而案涉房屋登记权利人为案外人邵香亭，李爱英发布出售信息未明示房产登记状况。李某1作为在房产中介工作的专业二手房交易人员，应知晓签订书面合同确定双方权利义务关系的重要性，也因此双方发生关于首付款如何支付及应付多少的争议，李爱英一方对此负有相对较大责任。购买房屋需要大额资金，是普通家庭中的重大事务，刘威言作为购房人鉴于上述状况作出谨慎付款行为并无明显不当。李爱英出售房屋信息披露不全面引起纠纷，在发生争议期间处置房屋，故李爱英负有相对较大过错，原审综合本案情况，判决并无不当。综上所述，李爱英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由李爱英负担。本判决为终审判决。审判长  刘一宇审判员  张学朋审判员  王晓辉二〇二〇年十月二十三日法官助理刘畅书记员彭兰