湖南省邵阳市北塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0511民初377号 原告：邵阳市北塔区西湖桥社区居民委员会，住所地邵阳市北塔区。 法定代表人：汪珍辉，该社区主任。 委托诉讼代理人：段谋，湖南森力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段晶晶，湖南森力律师事务所律师。 被告：熊检毛，男，1975年7月25日出生，汉族，住湖南省邵阳市北塔区。 被告：陈理珍，女，1979年11月5日出生，汉族，住湖南省邵阳市北塔区。 两被告的委托诉讼代理人：朱建明，湖南东方明律师事务所律师。 两被告的委托诉讼代理人：李智翀，湖南东方明律师事务所律师。 原告邵阳市北塔区西湖桥社区居民委员会诉被告熊检毛、陈理珍租赁合同纠纷一案（原告原起诉的被告还有许建东，追加的第三人陈向阳，2020年8月7日，本院组织庭前调解，双方当事人均认可许建东、陈向阳已经退出合伙，原告于2020年8月12日申请对被告许建东、第三人陈向阳申请撤诉，本院于原告申请当天裁定准许原告对被告许建东、第三人陈向阳撤诉），本院于2020年7月7日立案受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告邵阳市北塔区西湖桥社区居民委员会的法定代表人汪珍辉，委托诉讼代理人段谋（特别授权）、段晶晶与被告熊检毛、陈理珍的委托诉讼代理人朱建明、李智翀，被告陈理珍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告邵阳市北塔区西湖桥社区居民委员会的诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原、被告签订的《邵阳市西湖桥社区办公大楼租赁合同》；2、请求人民法院依法判令被告向原告支付租金164000元；3、请求人民法院依法判令被告恢复房屋楼顶原状；4、请求人民法院依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告熊检毛、许建东于2010年10月1日签订《邵阳市西湖桥社区办公大楼租赁合同》，原告将位于魏源路108号邵阳市××大楼租赁给被告使用，被告熊检毛、许建东利用该办公大楼经营邵阳市新富丽华宾馆，熊检毛之妻即被告陈理珍是该宾馆的经营者。合同约定：租期十五年，时间从2010年10月1日至2025年10月1日止；租金第一年到第三年7万元／年，第二年到第十年8.2万元／年，后五年租金随行就市，每年9月20日前一次性交清次年租金；被告改变房屋结构或装修需征得原告书面同意，否则原告可以要求被告恢复原状或者向被告追偿恢复房屋原状的工程费用；被告在租赁期转租房屋的，应当征得原告的同意。被告熊检毛、许建东、陈理珍不按合同的约定支付租金，并私自改造房屋的楼顶，造成楼顶破烂不堪，且被告在未征得原告同意的情况下，擅自将房屋转租给第三人。基于被告上述违约行为，原告可以解除合同，并要求被告恢复原状或赔偿损失。 被告熊检毛、陈理珍辩称：1、被告并没有拖欠原告租金。2019年9月30日前租金已经付清，2019年10月1日到2020年9月30日租金应当在2020年10月1日才支付，即使2019年10月1日到2020年9月30日租金已到支付时间，但原告已经多次向被告发送解除合同通知，原告违约在先，被告在行使不安抗辩权；2、被告并没有私自改造房屋的顶楼和擅自转租。原告的证据不能证明被告有擅自转租的行为。被告提供的住宿有长住和短住的形式，原告不应将长住形式理解为转租；3、原告与被告签订《邵阳市西湖桥社区办公大楼租赁合同》，从原告于2014年6月20日出具的证明来看，目的是开宾馆。因此，被告的必要装修和些许没有危害主体的改建不但合理，而且符合合同目的。且被告的装修是经正规设计院设计后实施、经消防部门验收合格，原告亦认可和同意；如果解除合同，原告应补偿被告装修费80万元。 原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、原、被告身份信息，拟证明原、被告诉讼主体资格；2、《邵阳市西湖桥社区办公大楼租赁合同》，拟证明原、被告的租赁关系及双方的权利义务、解除合同的条件；3、邵阳市北塔区新富丽华宾馆的工商登记信息、证明、微信收款截图，拟证明被告陈理珍是新富丽华宾馆的经营者；4、《江北检察院基站房屋及场地租赁合同》，拟证明被告违反合同的约定将房屋转租给案外人的事实；5、承诺书，拟证明被告拖欠租金违约的事实；6、通知、告知书、催款通知，拟证明被告拖欠巨额租金，原告多次催收的事实；7、涉案租赁房屋的屋顶现状，拟证明被告违反合同的约定，改变涉案租赁房屋的原状，擅自在房屋楼顶增设他物的事实；8、一组照片，拟证明了被告擅自转租的事实。 被告对原告证据的质证意见是：对证据1无异议；对证据2的真实性有异议，原告提供的是复印件；对证据3无异议；对证据4的关联性有异议，对原告的证明目的有异议，被告并没有擅自转租，只是被告的经营行为和方式，不是转租行为；对证据5，承诺书是被告没有算清自己所缴纳的租赁费的情况下所写的，不是其真实意思表示，是否拖欠租金要原、被告进行再次的核算；对证据6的证明目的有异议，被告没有拖欠租金，也没有擅自转租，相反，是原告违反合同约定，提前解除合同；对证据7的证明目的有异议，这只是被告对附属物的添加，并没有改变屋顶现状；对证据8的真实性无异议，对证明目的有异议，所谓的转租必须是宾馆易主了，租宾馆有长租和短租的区别，这完全是被告的自主经营行为，不是转租的行为。 被告向本院提交了如下证据：1、支付租金票据，拟证明已付清租金；2、租赁合同、证明，拟证明双方权利义务及合同目的；3、设计图、施工图、消防证，拟证明被告装修的合法性。 原告对被告证据的质证意见是：被告的证据1与原告提供的证据重复，说明被告拖欠租金的事实是清楚的；证据2达不到其证明目的，恰恰证明了被告拖欠租金的事实；证据3的关联性有异议。 经庭审质证，本院对当事人的证据认定如下：原告提供的证据1被告无异议，本院予以认定；证据2《邵阳市西湖桥社区办公大楼租赁合同》，为本案关键证据，有被告熊检毛的签名，与其他证据相互印证，真实、合法与本案有关联，本院予以认定；证据3邵阳市北塔区新富丽华宾馆的工商登记信息、证明、微信收款截图，被告无异议，本院予以认定；证据4《江北检察院基站房屋及场地租赁合同》，该证据有陈理珍的签名，内容也是明确的，能够证明将本案涉及房屋顶楼部分场地转租的事实，本院予以认定；证据5承诺书，被告陈理珍没有否认为其所写，只是提出不是真实意思表示，该证据结合其他证据认定；证据6通知、告知书、催款通知，被告对拟证明的内容提出异议，本院对该组证据结合其他证据内容予以认定；证据7涉案租赁房屋的屋顶现状，对该证据结合其他证据予以认定；证据8一组照片，被告对该证据的真实性无异议，只是认为是被告的经营行为，该组证据证明被告将涉案房屋的部分房间租赁给他人的事实，与本案有关联，本院予以认定。 被告的证据1付租金票据，本院结合其他证据予以认定；证据2租赁合同、证明，该组证据佐证本案涉及的房屋租金数额情况，原告租给其他人期间关于装修与转租的内容与租给被告的内容都是相同的，对能与其他证据印证的内容本院予以采信，其他内容与本案无关，不予认定；证据3设计图、施工图、消防证，该证据与本案的处理无关联，不予认定。 根据本院认定的证据及庭审查明的情况，本院认定如下法律事实：原告与许建东、陈向阳、被告熊检毛于2010年10月1日签订《邵阳市西湖桥社区办公大楼租赁合同》，将位于魏源路108号邵阳市××大楼租赁给被告使用，许建东、陈向阳、被告熊检毛利用该办公大楼合伙经营邵阳市北塔区富丽华宾馆。合同约定：租期十五年，时间从2010年10月1日至2025年10月1日止；租金第一年到第三年7万元／年，第四年到第七年7.3万元／年，第八年到第十年8.2万元／年，后五年租金随行就市，每年9月20日前一次性交清次年租金；被告改变房屋内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需征得原告书面同意，退租时，除另有约定外，原告有权要求恢复原状或者追偿恢复房屋原状的工程费用；被告在租赁期转租、分租、转让，须征得原告的同意，由承租方与原告另行签订租赁合同。如安装电梯，租赁期满后，原告需使用电梯可另行协商，作价处理给原告。合同签订时，合同上盖有邵阳市北塔区富丽华宾馆的印章。2014年6月20日，原告出具证明，证明本案涉及的房屋租给陈理珍经营宾馆。2014年9月，陈向阳退伙。2014年12月29日，陈理珍注册邵阳市北塔区新富丽华宾馆。2015年7月13日，被告陈理珍与中国移动通信集团湖南有限公司邵阳分公司签订合同，将涉案房屋屋顶面积约60平方米的地方用于移动通信网基站的配套设施建设，期限五年。随后，陈理珍又与中国移动通信集团湖南有限公司邵阳分公司、中国铁塔股份有限公司邵阳市分公司达成协议，将涉案房屋屋顶面积约60平方米用于移动通信网基站的配套设施建设的地方转给中国铁塔股份有限公司邵阳市分公司租赁。被告在租赁原告房屋过程中，还将部分房屋租给他人用于教育培训。被告无证据证明转租征得原告的同意。许建东于2017年7月退伙，自此，由被告熊检毛、陈理珍夫妻俩租赁原告的房屋，但双方没有重新签订租赁合同，原告对此无异议。自2010年签订租赁合同开始，被告支付租金的时间均不固定，至2018年10月30日，被告共支付租金555000元，根据约定，被告应付至2020年6月1日的租金总计为720668元（共九年零八个月），至此时，欠付的租金为165668元，原告只要求164000元。本案涉及的房屋楼顶原来的状况，原告未提供证据证明。 另查明，被告租赁的房屋由被告在装修时装了电梯。被告提出原告应补偿被告装修费80万元，但未提交充分证据证明。 本案经本院调解未果。 本院认为：本案的争议焦点是被告是否构成违约，原告的诉讼请求是否应当支持。 本院认为：本案原、被告均认可双方存在租赁合同关系。在租赁合同履行过程中，被告一直未按双方约定的时间交纳租金，至2020年原告起诉时止被告已隔一年多未支付租金，被告已构成违约。被告将租赁原告的房屋转租给其他单位和个人，却并不能证明征得原告的同意，亦属违约。被告上述违约行为致原告不能实现出租房屋后按时获得房屋租金的目的，因此，对原告要求解除双方签订的《邵阳市西湖桥社区办公大楼租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持；至2020年6月1日，被告共欠租金165668元，原告只要求164000元，本院予以支持；原告没有提供充分证据证明楼顶原状，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。而被告提出的并没有拖欠原告租金、被告并没有擅自转租、如果解除合同原告应补偿被告装修费80万元的反驳主张，因不符合事实或无充分证据证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告邵阳市北塔区西湖桥社区居民委员会与被告熊检毛、陈理珍签订的《邵阳市西湖桥社区办公大楼租赁合同》； 二、被告熊检毛、陈理珍在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告邵阳市北塔区西湖桥社区居民委员会支付租金164000元； 三、驳回原告邵阳市北塔区西湖桥社区居民委员会的其他诉讼请求。 本案受理费3580元，由被告熊检毛、陈理珍承担。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 长  王顺华 人民陪审员  魏 峰 人民陪审员  曾花香 二〇二〇年十月二十二日 法官助理陆依兰 代理书记员  刘 悦 附相关法律法规： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。