上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初13006号原告：中国联合网络通信有限公司上海市分公司。负责人：沈某某。委托诉讼代理人：徐枫，上海市信能仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张士全，上海市信能仁律师事务所律师。被告：上海抚诚电子科技有限公司。法定代表人：范某某。原告中国联合网络通信有限公司上海市分公司与被告上海抚诚电子科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，先适用简易程序审理。后因被告下落不明，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告中国联合网络通信有限公司上海市分公司的委托诉讼代理人张士全到庭参加了诉讼，被告上海抚诚电子科技有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告中国联合网络通信有限公司上海市分公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年9月签订的《租赁协议》于2019年8月30日解除；2、判令被告退还原告自2018年1月1日至2019年8月31日期间，面积不足部分的租金计152,207.52元；3、判令被告退还原告自2019年9月1日起至2019年12月31日止，未实际使用的租金164,166.66元；4、判令被告支付原告解除合同违约金50,000元。事实与理由：被告向案外人上海A超市发展有限公司（以下简称A超市）承租上海市闵行区×路×号-×室A超市经营范围内的部分店面，并将该房屋转租给原告作联通营业厅店面。2016年6月，原、被告签订《租赁协议》,约定原告承租上述面积130平方米房屋，租赁期限2016年1月1日至2018年12月31日。后双方于2017年8月签订续租协议,约定租赁期限至2020年12月31日。2017年年中,涉案房屋被被告分割掉24平方米,实际使用面积为106平方米,而原告一直按面积为130平方米支付租金。经计算,2018年1月至2019年8月间，原告多支付租金152,207.52元。2019年8月，因被告拖欠A超市租金,导致原告承租的部位被停水停电，无法正常使用。原告与被告交涉、报案，均未得到解决。因原告不能正常使用房屋，系被告造成，故2019年8月23日原告向被告发送律师函要求解除合同。因无法找到被告，原告于2019年8月31日搬离涉案房屋并向A超市归还了房屋钥匙。原告已将租金交至2019年年底。故解除合同后要求被告退还多交的租金。被告上海抚诚电子科技有限公司未答辩。本院经审理认定事实如下：被告向案外人A超市承租上海市闵行区×路×号-×室A超市经营范围内的部分店面，并将该房屋转租给原告作营业厅店面使用。2016年，原、被告签订了关于上述房屋的《租赁协议》。2017年9月14日，双方续签了《租赁协议》,约定原告向被告承租上述房屋，租赁面积130平方米，租赁期限自2019年1月1日起至2020年12月31日。2019年1月1日至2019年12月31日，每年租金492,500元,2020年1月1日至2020年12月31日，每年租金502,500元，租金每年为一期，第一期租金应于2019年6月31日以前交纳，以后各期在该期开始前半年内交纳。租赁期间水电费由原告负担。除本合同另有约定的被告有权解除合同的情形外，原、被告任一方违反本合同约定的，违约方应在收到另一方通知后7天的补救期内予以更正；在补救期内仍未纠正的，则违约方应向守约方支付违约金50,000元，同时守约方有权对于违约金不足以弥补损失的部分要求赔偿。双方另对其余事项作了约定。上述合同签订后，被告向原告交付了房屋。2018年7月24日，原告向被告支付了2019年全年的租金492,500元。2019年7月31日，A超市向被告发出《公函》，称被告累计拖欠租金58,620元未付，将于2019年8月8日起对涉案房屋停水停电。因被告未向A超市支付欠租，A超市对涉案房屋停止了水电供应。2019年8月12日，原告向公安部门报警。2019年8月23日，原告向被告发出律师函，指出被告将涉案房屋分割后原告实际使用面积为106平方米，该房屋因被告欠付上家租金已被停水停电，导致原告无法正常经营，经多次交涉，水电至今未恢复，故要求解除《租赁协议》、退还租金。2019年8月31日，因无法联系到被告，原告搬离涉案房屋并将涉案房屋钥匙交还A超市。上述事实，由原告提供的《租赁协议》两份、律师函、《公函》、照片、报警记录、付款回单、签收书等证据以及原告的庭审陈述所证实。本院认为，《租赁协议》系原、被告真实意思表示，为合法有效的合同。被告因欠租导致涉案房屋被停水停电，致使原告无法正常使用该房屋，违反了合同约定。原告以此为由要求解除合同，具有事实和法律依据。原告向被告发出的律师函未到达被告，但原告实际于2019年8月31日搬离房屋并向被告的出租方归还了房屋钥匙，故本院确认原、被告的租赁合同关系于该日解除。被告对合同解除负有责任。原告主张被告缩小房屋租赁面积，无证据证明，本院不予采信。原告要求被告退还搬离后未实际使用房屋的租金，以及根据合同约定要求被告承担解除合同违约金，均合法有据，本院予以支持。被告经本院传票传唤无正当理由不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告中国联合网络通信有限公司上海市分公司与被告上海抚诚电子科技有限公司于2017年9月14日签订的《租赁协议》于2019年8月31日解除；二、被告上海抚诚电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告中国联合网络通信有限公司上海市分公司租金164,166.66元；三、被告上海抚诚电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告中国联合网络通信有限公司上海市分公司解除合同违约金50,000元；四、驳回原告中国联合网络通信有限公司上海市分公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,795.61元，由原告中国联合网络通信有限公司上海市分公司负担3,344.15元，被告上海抚诚电子科技有限公司负担3,451.46元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沈 群二〇二〇年十月十五日法官助理  陈奕含书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。