上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初30319号原告：肖勇，男，1971年10月15日生，汉族，住上海市徐汇区天平路****。委托诉讼代理人：范嬛菁，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱敏婕，上海汉盛律师事务所律师。被告：上海博轩置业发展有限公司，住所地上海市浦东新区书院镇船山街****。法定代表人：林龙国，董事长。委托诉讼代理人：沈雯捷，男，上海瑞淳房地产开发有限公司(上海博轩置业发展有限公司为该公司股东之一)工作。原告肖勇诉被告上海博轩置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告肖勇的委托诉讼代理人范嬛菁、朱敏婕，被告上海博轩置业发展有限公司的委托诉讼代理人沈雯捷到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。原告肖勇向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的合同编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房出售合同》；2、被告退还原告已支付的购房款人民币(以下币种同)120万元；3、被告退还原告购房款利息，以120万元为本金，按中国人民银行公布的同期定期基准利率1.5%，自2020年7月6日起计算至实际支付之日；4、被告支付未能按约办理房屋产权证的违约金12万元(按被告解除合同的违约金标准，即总房价款的5%计算)；5、被告赔偿房屋增值损失3万元。事实与理由：2019年6月8日，原、被告签订《上海市商品房出售合同》(合同编号为XXXXXXXXXXXX)，约定原告向被告购买老芦公路《祥实金港大厦》841号2层229室(以下简称系争房屋)，房屋价款240万元。为此，原告向被告支付120万元购房款，并且被告通过《确认函》约定剩余款项在房屋抵押涤除事宜办理完成后继续支付。根据合同约定，因被告原因，原告无法在2019年10月8日前取得房地产权证(小产证)，被告应承担责任。因被告未如约协助原告办理小产证，经原告催告，被告出具承诺函，承诺于2020年3月31日前协助原告办理产权证，若逾期仍未能办理，被告同意解除购房合同，并按约赔偿。然而至起诉日，原告仍未能办理小产证，故原告提起本案诉讼。被告上海博轩置业发展有限公司辩称，不同意解除合同，因疫情原因导致解除抵押延迟，抵押已在2020年5月10日或11日解除。若法院判决解除，只同意返还购房款本金，不同意其他诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方确认真实性的证据，本院根据证据内容以及与本案关联性认定案件事实。对被告提供的出具单位为徐泾镇疫情防控工作领导小组办公室的《告知书》复印件、复工企业上岗人员登记表，与本案处理无必然关联性，本案中不作认定。现查明：2019年6月8日，原告作为买方(乙方)与作为卖方的被告(甲方)签订《上海市商品房出售合同》(合同编号为XXXXXXXXXXXX)，约定乙方以240万元的价款向甲方购买系争房屋，该房屋为商业用房。其中合同第七条约定，甲方在收到乙方全部房价款之日起10天内，甲方向乙方交付房屋。第十九条第一、二款约定，2019年9月8日前，由乙方向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。因甲方原因，乙方无法在2019年10月8日前取得小产证，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的0.01%；2019年10月8日之日起的30日内，乙方仍无法取得小产证，则乙方有权单方面解除合同。第二十条第一款约定，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起30天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的0%计算，在退还房价款时一并支付给乙方。合同附件一“付款时间和付款方式”中约定，乙方于2019年6月8日前支付首期房款(含定金)40万元，于2019年7月20日前支付第二期房款80万元，剩余房款120万元通过银行按揭贷款支付。附件四“房屋权属情况(产权、抵押、租赁)”载明：2014年8月14日被告核准取得系争房屋大产证；系争房屋上设定有抵押登记，核准日期为2018年5月14日。合同签订后，原告支付被告购房款120万元(含定金)，2019年7月24日，被告向原告出具了120万元房款发票。2019年10月上旬，原、被告出具《确认函》，内容为“根据上海博轩置业发展有限公司与肖勇于2019年6月8日签订的《上海市商品房出售合同》。肖勇已向博轩置业支付购房款200万元，余款200万元未支付，现经双方协商，确认同意将位于上海市浦东新区老芦公路XXX号金港世纪广场1106室、228室、229室三套房屋自2019年10月1日起先行交付给肖勇使用，待抵押涤除事宜办理完成后肖勇仍需按原购房合同约定执行支付剩余房款义务。2020年1月，被告向原告出具《承诺函》，内容为：乙方肖勇于2019年6月8日与甲方签订商品房出售合同，合同编号XXXXXXXXXXXX，合同约定甲方应于2019年10月8日前协助乙方办理房地产权证，因多方面原因造成延误。现甲方承诺乙方，于2020年3月31日前，协助乙方对老芦公路XXX号金港世纪广场228室、229室、1106室两套商铺一套公寓房屋产权证进行办理。如逾期未能达成，则甲方同意解除购房合同，并按照合同约定进行相应赔偿。对此，原告表示《承诺函》中延期到2020年3月31日是被告单方提出的方案，原告未签字确认，未放弃解除权。经原、被告确认，被告于2020年5月中旬涤除了系争房屋上的抵押登记。另查，2020年6月5日，本院向被告送达了起诉状副本。审理中，原告称，其将228、229室商铺对外包租六年，对可能涉及的租金退还及违约责任，原告保留诉权。经法院释明，原告未申请对系争房屋现价进行评估。本院认为，涉案《上海市商品房出售合同》系买卖双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方均应严格履行。签约时系争房屋上已存在抵押登记，双方约定于2019年9月8日前办理小产证，故被告负有在办理转让过户手续前涤除抵押登记的义务，然而被告至双方约定的办证宽限期限届满时仍未能涤除抵押登记，原告按约享有合同单方解除权。2019年10月上旬双方签署的《确认函》，仅涉及提前交房内容，无法证明双方对办证期限作了变更。原告在2020年1月向原告出具的《承诺函》，在原告对承诺内容不予认可前提下，这仅为被告单方意思表示，并不构成合同的变更或代表原告放弃解除权。基于以上认定，被告未按约涤除抵押登记导致原告无法办理小产证，原告自2019年11月7日起已享有合同单方解除权。国家卫生健康委员会于2020年1月20日发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。从时间上看，被告未按约涤除抵押与疫情影响不存在关联性，其提出疫情影响导致其解押延迟的抗辩意见，缺乏事实依据，本院不予采信。原告要求解除合同的诉请，具有合同依据，本院确认合同于被告收到起诉状副本时解除。合同解除后，被告再行占有房款已无合同依据，原告要求被告返还房款及利息的诉请，本院予以支持。原告要求被告支付未按约办理产证的违约金，符合合同第十九条第二款的约定，但原告要求被告参照被告解除合同情形下的违约金标准支付违约金，没有法律依据。原告主张房屋增值损失的诉请，未提供证据证明，本院难予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告肖勇与被告上海博轩置业发展有限公司签订的《上海市商品房出售合同》(合同编号为XXXXXXXXXXXX)于2020年6月5日解除；二、被告上海博轩置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告肖勇购房款120万元及利息(以120万元为基数，按照中国人民银行发布的同期存款利率从2020年7月6日起计算至实际支付之日止)；三、被告上海博轩置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告肖勇违约金240元；四、驳回原告肖勇的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,950元，减半收取计8,475元，原告肖勇负担674元，被告上海博轩置业发展有限公司负担7,801元。保全费5,000元，由被告上海博轩置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  黄政二〇二〇年八月二十八日书记员  项欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。