湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初6292号原告（反诉被告）：龙烁文，男，1991年3月9日出生，苗族，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：龙波，男，1966年9月5日出生，汉族，住湖南省吉首市，系原告龙烁文的父亲。原告（反诉被告）：吴兰贺，男，1984年6月29日出生，苗族，住湖南省凤凰县。委托诉讼代理人：龙烁文，男，1991年3月9日出生，苗族，住长沙市望城区，系原告吴兰贺的外甥。被告（反诉原告）：徐建波，男，1970年8月19日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告（反诉原告）：胡小红，女，1970年2月6日出生，汉族，住长沙市岳麓区。两被告的共同委托诉讼代理人：王蓉，湖南越一律师事务所律师。原告龙烁文、吴兰贺与被告徐建波、胡小红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告徐建波、胡小红提起反诉，本院依法受理后，依法将本、反诉合并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙烁文及其委托诉讼代理人龙波、被告徐建波、胡小红及其委托诉讼代理人王蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）龙烁文、吴兰贺向本院提出如下诉讼请求：1.请求确认原、被告于2019年9月16日签订的《门面租赁合同》及2019年12月30日签订的《房屋租赁补充协议》已于2020年4月23日被告单方解除；2.判令被告单方解除合同退还原告门面转让费10000元、押金5000元和房屋租金10200元（共计25200元），并赔偿利息损失（自2019年9月16日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至法院生效判决书指定履行之日止）；3.判令被告单方解除合同支付违约金5000元（月租金的100%）；4.请求赔偿原告食品及菜品直接损失4590元；5.判令被告立即退回被关闭扣留设备设施及物品共计价值15170元，以及原告和全部员工私人物品；6.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原、被告于2019年9月16日签订《门面租赁合同》一份，原告龙烁文当天向被告胡小红支付10000元转让费、三个月租金15000元、押金5000元，共计30000元。合同约定由被告将坐落于银盆岭街道银馨家园A7栋6-1号门面，建筑面积65平方米出租于原告，租赁期限自2019年9月16日至2020年9月16日，租赁期限为一年，年租金6万元即5000元/月，租金支付方式为押一付三，但是，合同上第五条第一款约定：在租赁期间，乙方不得转租该门面。如乙方确需转租须经甲方协商同意。被告胡小红私自添加“补偿甲方壹万元装修费”，但在整个合同里没有转让费的这一规定，被告胡小红欺骗原告转让费10000元，自2019年9月16号签的《门面租赁合同》里，被告承诺说此门面保证能做餐饮经营，并负责办好餐饮经营的一切手续。直至2019年11月20日才把营业执照及经营许可证办理下来，原告在11月28日将此门面开业，然后被告自己说耽误那么长时间不能营业，主动提出再签订一份补充协议，经双方协商在2019年12月30日，原告与被告签订补充协议，协议规定：一、被告同意将原房屋租金60000元/年减为54000元/年，即4500元/月；二、出租方（被告）同意在主协议第五条中乙方确需转租，不须补偿出租方10000元装修费；三、如因国家政策等不可抗力等原因，导致门面不能正常营业，甲乙双方互不承担违约责任。租金按实际租赁时间计算，多退少补。因被告胡小红与被告徐建波是夫妻关系，被告胡小红代被告徐建波签字确认。作为原告承租方在2019年9月16日已交被告转让费10000元，三个月房租15000元，押金5000元共计30000元，从2019年9月16日开始以4500元/月计算租金。2020年1月28日新型冠状病毒疫情发生，原告接长沙市岳麓区新型冠状病毒的肺炎防控指挥部及银盆岭村民委员会、银盆岭村物业服务中心联合下发通知，所有餐饮行业必须关停，不能营业。2020年2月20日，原告作为承租方向银盆岭社区申请网上送餐获许开门营业。这期间即2020年2月10日被告胡小红以家里急需用钱为由，要求原告先预交三个月租金13500元。2020年4月20日，原告因突发疾病送往湖南省人民医院抢救治疗，被告胡小红知晓此事后于4月23日在没有任何通知的情况下把原告吴兰贺及全部员工赶出门面，锁上三把大锁，导致原告吴兰贺及全部员工无处栖身，造成原告极大损失。被告的行为已构成单方解除合同，严重违约，应向原告支付违约金5000元，还造成原告的食品、菜品直接损失4590元，扣留物品价值15170元及原告和员工的私人物品。根据合同及补充协议约定原告应交租金的实际时间是：一、2019年11月28日至2020年1月28日新冠肺炎病毒疫情发生，两个月租金9000元；二、2020年2月20日原告向银盆岭社区申请网上送餐获许开门营业至2020年4月22日两个月零两天9300元，共计18300元。被告胡小红应退还租金10200元、押金5000元、转让费10000元、违约金5000元、直接损失4590元，共计人民币34790元。为此，原告多次与被告协商无果，只好诉诸于法律，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告徐建波、胡小红辩称，原、被告双方于2019年9月16日签订的合同为双方真实意思表示，合同约定原告30天未付租金视为违约，原告提前退房视为违约，押金不予退还，租赁期满或合同解除后，原告逾期搬迁，被告有权在门面中将原告物品搬出，不承担保管义务。合同签订后被告按照合同约定履行义务，但原告从2020年4月7日起欠交租金，被告经多次催促，原告一直不接电话拒绝沟通，原告行为表明不履行其责任，因此被告行为符合合同及法律规定，原告拖欠租金按照合同约定，押金不予退还，原告支付的转让费1万元实际是在双方协商一致的情况下，原告就房屋装修对被告的补偿，是双方的真实意思表示，且双方并无约定该转让费需要退还，因此被告不应退还转让费，原告支付的房屋租金是原告使用房屋按照合同约定应当支付的不应予以退还，原告在合同解除后逾期不搬迁房中物品，应自行承担不利后果。反诉原告徐建波、胡小红向本院提出了如下反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告签订的《门面租赁合同》及《房屋租赁补充协议》于2020年5月4日解除；2.判令反诉被告向反诉原告支付欠付租金4500元及滞纳金225元；3.判令本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：原、被告于2019年9月16日签订门面租赁合同，约定反诉被告龙烁文向反诉原告徐建波租赁银盆岭街道银馨家园A7栋6-1号门面（建筑面积65平方米），租期1年，2019年9月16日至2020年9月16日，每月租金5000元，3个月缴纳一次租金。反诉被告龙烁文必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，反诉原告有权向被告加收滞纳金，滞纳金为实欠租5%。若拖欠租金30天，视为违约，反诉原告有权收回门面，并不退还乙方押金。租赁期满或者合同解除后，被告逾期不搬迁，反诉原告有权从已经解除租赁关系的门面中将反诉被告的物品搬出，不承担保管义务。2019年12月30日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁补充协议》，约定月租金5000元/月变更为4500元/月。合同签订后，双方一致按照合同履行，并且在履行过程中均未提出任何异议。2020年4月1日，反诉被告所支付的租金到期后，反诉原告要求反诉被告支付租金，反诉被告均以各种理由予以拖延，之后更是不接电话。反诉原告在无法与反诉被告取得联系的情况下，只能向本村的户籍民警及村委会领导求助，请求他们参与调解，在调解过程中，反诉被告几次答应出面解决，之后均未按照约定时间露面，后更是拒接民警及村委会领导的电话。为此，反诉被告于2020年5月11日在门面上粘贴了限期搬离腾空房屋通知，确认门面于当天解除，要求反诉被告限期腾空房屋，并将通知内容于2020年5月13日再次告知了反诉被告，但反诉被告仍旧以不接电话拒绝沟通的状态拒绝解决问题。综上所述，为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，请求支持反诉原告的反诉请求。反诉被告龙烁文、吴兰贺辩称：反诉被告于2019年12月30日与反诉原告签订《房屋租赁补充协议》后正常使用银盆岭街道银馨家园Ａ7栋6-1号门面，反诉原告同意修改2019年9月16日《门面租赁合同》中房屋租金60000元／年降为54000元／年。反诉原告在2019年9月16日口头承诺反诉被告负责办好餐饮营业执照及相关证件后才开始计算房屋租金，于是在2019年12月30日双方签订《房屋租赁补充协议》，明确规定缴纳房屋租金的时间从2019年11月28日开始计算。反诉原告诉称的事实有误，故意歪曲事实。本案真正的事实是2019年12月30日双方签订《房屋租赁补充协议》后双方权利义务重新作出了约定，但在2020年4月23日反诉原告知道反诉被告发生意外身患急病在湖南省抢救时，不遵守合同约定，单方锁上门面，不许反诉被告的员工进入店内，私自毁约，并将门面转租给他人。综上事实，反诉原告的诉讼请求没有事实和法律依据，理应驳回。经审理查明：原告吴兰贺、龙烁文系舅甥关系，被告徐建波与胡小红系夫妻关系。2019年9月16日，原告龙烁文、吴兰贺作为（承租方、乙方）与被告徐建波（出租方、甲方）签订《门面租赁合同》，合同主要内容约定如下：第一条：甲方出租的门面坐落于银盆岭街道银馨家园A7栋6-1号门面，建筑面积65平方米。第二条：租期1年，自2019年9月16日至2020年9月16日。第三条：租金和租金交纳期及条件，1.每月租金为人民币5000元整，乙方每3个月缴纳一次租金；乙方以现金方式交付甲方，甲方出具收款凭证；2.本合同一经签署，乙方即应缴纳元的押金，合同终止，乙方交清租金及水、电、煤气、电话等相关费用后，甲方即可退还乙方押金。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还；若乙方在承租期间给乙方门面和相关设备造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用……。第五条：1.租赁期间，乙方不得转租该门面，如乙方确需转租，须经甲方协商同意，补偿甲方壹万元装修费（该句话为手写添加部分）。如乙方在未征求甲方同意的情况下，私自将门面转租给他人的，则甲方有权单方面宣布中止该合同，并有权将房屋收回另租他人，而乙方所交的押金即作为违约金，一律不予退回。第六条：1.乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租5%。如拖欠租金30天，视为违约，甲方有权收回门面，并不退还乙方押金……6.租赁期满或合同解除，租赁门面内的装饰，除乙方配置设备外，按“来存去丢”原则，完整交给甲方。如有损坏，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用。7.租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系的门面中将乙方的物品搬出，不承担保管义务。甲方有权要求乙方赔偿因此而产生的费用，并有权诉之法律。此外，双方还对其他权利义务等事项作了书面约定。原告龙烁文、被告徐建波在该协议上签字。协议签订后，原告向被告交付了2019年10月1日至12月30日止的租金15000元，门面转让费10000元，押金5000元，被告胡小红分别出具了三张收据。2019年12月30日，经原、被告共同协商，原告吴兰贺与被告胡小红签订《房屋租赁补充协议》，内容如下：鉴于双方于2019年9月16日签订了房屋租赁协议书，2019年9月进场后，根据上述协议，房屋的租期将于2019年9月16日生效，出租方就此房屋做商业门面壹间出租给承租方用于经营。因出租方该门面不能经营餐饮，通过多方协调后于2019年11月20日获批，承租方于11月28日才开始营业，据此，双方于2019年12月28日经协商一致作出如下补充协议：一、出租方（甲方）同意将房屋租金60000元/年即5000元/月，减为54000元/年，即4500元/月。二、出租方（甲方）同意在主协议第五条中乙方确需转租，不须补偿出租方（乙方）壹万元装修费。三、如因国家法律法规政府政策变化等不可抗力原因，导致本门面不能正常营业，甲、乙双方互不承担违约责任。租金按实际租赁时间计算，多退少补。四、本补充协议属于《房屋租赁协议》的必要组成部分，不一致之处，以本补充协议为准。五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。出租方处被告胡小红代被告徐建波签字，承租方处吴兰贺签字。2020年2月10日，原告交付了2020年1月1日至4月1日的租金13500元，被告胡小红出具了一张收据。2020年1月30日，因全国爆发新型冠状病毒感染性肺炎疫情，根据长沙市岳麓区防控指挥部统一安排，原告经营的餐馆停止营业。原告自认2020年2月20日向银盆岭社区申请网上送餐获许开门营业。2020年4月1日，被告胡小红向原告龙烁文发信息催促交纳租金。原告龙烁文回复因受疫情影响，账上暂时没钱，要求被告向原告龙烁文的父亲主张，被告多次催讨未果。2020年4月20日，原告龙烁文因胰腺炎入住湖南省人民医院住院治疗，至2020年4月30日出院，涉案门面自2020年4月20日起停止营业。2020年4月23日，被告胡小红在无法联系原告后将银盆岭街道银馨家园Ａ7栋6-1号门面在原告锁门的基础上上锁，导致原告的餐饮设备及员工个人物品存留在该门面内。2020年4月23日晚，原告的工作人员钟某发现门面上锁后，在未与被告联系的情况下，与原告的父亲龙波、店员吴某（龙烁文的舅舅，吴兰贺的弟弟）一起欲锯锁。后被邻居发现，被告赶到现场阻止后，钟某、龙波、吴某离开。此后，店员钟某找被告及派出所拿回自身物品未果。原、被告发生争议后，被告申请当地民警及村委会出面组织协调，村委会书记侯劲民联系龙烁文，并约定在2020年5月11日下午三点组织双方在村委会进行调解，但原告未到场参与协调。5月13日，被告以短信图片方式向原告龙烁文发送限期搬离腾空房屋的通知；5月15日，原告诉至本院。2020年5月17日，被告将涉案门面锁进行了更换，将原告方的物品统一存放在门面二楼隔层房间内，并将涉案现该门面另行出租给他人经营。上述事实有原、被告的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》，原告提交并经庭审质证的收款收据、疫情关停通知单、短信聊天记录、证人钟某、吴某的证言等证据，被告提交并经庭审质证的短信记录、村委会证明、证人证言等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告于2019年9月16日签订的《房屋租赁合同》和2019年12月30日签订的《房屋租赁补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应当按照约定全面履行合同义务。双方在履行合同过程中，被告胡小红于2020年4月1日向原告龙烁文发短信催促交纳租金，并多次电话催交未果后，因涉案门面自2020年4月20日起未进行营业，被告无法联系原告，被告遂于2020年4月23日将案涉门面上锁，导致原告无法继续经营，被告胡小红以其行为明确表示解除合同，现原告要求确认双方合同自2020年4月23日解除，本院依法予以确认。反诉原告胡小红、徐建波请求确认案涉合同于2020年5月4日解除无事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对原告要求被告退还原告门面转让费10000元、押金5000元、赔偿利息损失、支付违约金5000元、赔偿食品及菜品直接损失4590元的诉请。本院分别阐述如下：1.关于门面转让费10000元，双方合同中并未对该门面转让费的交纳及退还进行约定，被告徐建波、胡小红作为出租方，并不存在门面转让的情形，被告主张该费用不予退还缺乏事实及法律依据，本院不予采纳，对原告要求被告退还10000元门面转让费的诉讼请求，本院依法予以支持。2.关于押金5000元，根据《门面租赁合同》第六条约定“……如拖欠租金30天，视为违约，甲方有权收回门面，并不退还乙方押金。”。又根据第三条第一款规定“每月租金人民币5000元，乙方每3个月缴纳一次租金”，第二款规定“……合同终止，乙方交清租金及水、电、煤气、电话等相关费用后，甲方即可退还乙方押金。”根据上述约定，原告应于2020年4月1日缴纳下一个季度的租金，而至2020年4月23日合同解除时原告未逾期30天以上，被告徐建波、胡小红不予退还原告交付的押金5000元，无合同及法律依据，本院不予支持，被告应当予以退还，对原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。3.对原告要求被告支付利息损失，本院认为，原告迟延支付租金，存在违约行为，原告要求支付利息的诉请缺乏合同约定及法律依据，本院对该项诉讼请求，依法不予支持。4.关于原告要求被告支付违约金5000元的诉讼请求，虽被告将门面上锁，确有不妥，但本案原告未按合同约定支付租金，自身亦存在过错，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。5.关于原告要求赔偿食品及菜品直接损失4590元的诉讼请求，因其提交的食品及菜品清单系其单方面制作，亦无其他证据予以佐证其真实性，故本院对该部分诉讼请求依法不予支持。对原告诉请要求退还房屋租金10200元及被告要求支付欠缴租金4500元及滞纳金225元的诉请，本院分述如下：1.原告主张该诉讼请求的理由是租赁起算点应为餐饮营业执照办理后正式营业之日（2019年11月28日）起计算而非租赁合同签订之日起计算，且须减免疫情未开业20天的租金。经审查，原、被告正是因为餐饮营业执照于2019年11月20日获批，2019年11月28日正式营业，原、被告才于2019年12月30日签订《房屋租赁补充协议》，降低后续的租金标准，该补充协议并未对租赁期间和租金起算日进行变更约定，且根据证人吴某的证言，其于2019年10月就在该店开始工作，说明原告在营业执照未办理之前就已经开始营业，从被告出具的收据显示，被告收取租金的时间亦是从2019年10月开始，故原告要求被告退还2019年10月1日至2019年11月28日的租金，并自2019年11月28日起按照4500元／月计算租金，无事实及法律依据，本院不予支持。对原告主张的疫情期间的租金免交问题，本院认为，根据双方签订的《房屋租赁补充协议》第三条约定：“如因国家法律法规政府政策变化等不可抗力原因，导致本门面不能正常营业，甲、乙双方互不承担违约责任。租金按实际租赁时间计算，多退少补。”2020年初爆发的新冠肺炎疫情属于不可抗力，原告于2020年1月30日起因疫情防控部门要求不得不暂停营业直至2020年2月20日获许网上送餐才恢复营业，根据该合同约定，该期间不应计算租金，原告收取的租金应予以退还，该期间的租金经计算为3000元（20天×4500元／月÷30天）。2.对被告所主张的租金4500元及滞纳金，本院认为，本案案涉合同本院确认于2020年4月23日解除，反诉被告已交纳租金至2020年4月1日，欠付租金22天，按照4500元／月计算，反诉被告还应向反诉原告支付租金3300元（22天×4500元／月÷30天），对后续租金，因被告未按照合同约定在原告欠交租金达到约定期限时即单方锁门，亦存在一定过错，对被告主张后续租金，本院不予支持；另根据《门面租赁合同》第六条约定“乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租的5%”，但因受疫情影响，被告需要退还给原告的租金为3000元，折抵欠缴的租金后，被告实际欠缴租金300元，根据上述约定，反诉被告应支付原告滞纳金15元（300×0.05），对原告主张的超出部分，本院不予支持。对原告要求被告立即退回留在门面内的设备设施以及原告和员工私人物品的诉讼请求，本院认为，双方合同解除后，原告应当腾退房屋，因被告将涉案房屋上锁，致使原告未予腾退，现被告自认上述物品仍存放在案涉门面内，故本院确认被告在本判决生效后五日内协助原告将涉案房屋内属于原告方的物品予以搬离。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、确认原告（反诉被告）龙烁文、吴兰贺和被告（反诉原告）徐建波、胡小红于2019年9月16日签订的《门面租赁合同》及2019年12月30日签订的《房屋租赁补充协议》于2020年4月23日解除。二、被告（反诉原告）徐建波、胡小红在本判决生效之日起五日内配合原告（反诉被告）龙烁文、吴兰贺腾退涉案房屋内原告龙烁文、吴兰贺方的物品。三、限被告（反诉原告）徐建波、胡小红在本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）龙烁文、吴兰贺退还门面转让费10000元、押金5000元、租金3000元，合计18000元；四、限原告（反诉被告）龙烁文、吴兰贺在本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）徐建波、胡小红支付租金3300元及滞纳金15元；以上第三项、第四项相互折抵后，限被告（反诉原告）徐建波、胡小红在本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）龙烁文、吴兰贺支付14685元。五、驳回原告（反诉被告）龙烁文、吴兰贺的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）徐建波、胡小红的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费因适用简易程序减半收取335元，由原告（反诉被告）龙烁文、吴兰贺负担162元，被告（反诉原告）徐建波、胡小红负担173元；反诉案件受理费减半收取25元，由原告（反诉被告）龙烁文、吴兰贺负担18元，被告（反诉原告）徐建波、胡小红负担7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇二〇年八月十四日法官助理李余庆书记员杨明