辽宁省沈阳市苏家屯区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0111民初605号原告：沈阳港联房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区丁香街。法定代表人：杨金国，该公司经理。委托诉讼代理人：刘露，女，1991年11月21日出生，该公司职员，住沈阳市沈河区。被告：刘征，男，1982年7月13日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。原告沈阳港联房地产开发有限公司（以下简称港联房地产公司）与被告刘征商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告港联房地产公司的委托诉讼代理人刘露、被告刘征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告港联房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还原告支付中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行银行代偿款233091.76元及利息（自2019年8月2日至清偿之日止所发生的利息，暂计至2020年1月15日利息为30606.79元，之后的利息按银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；2、判令被告支付尚欠购房首付款44268元；3、判令被告支付原告自2018年4月1日至2020年4月1日物业费合计3713.76元及2017年采暖费1802.72元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年4月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于沈阳市苏家屯区顶盛国际花园小区房屋一处。双方又签订《商品房首付款借款协议》，就首付款88538元约定分四期支付。截止今日，被告仅向原告支付首付款44270元，尚欠首付款44268元。被告刘征与中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行（以下简称建行沈阳铁路支行）签订《个人购房借款担保合同》，建行铁路支行给刘征贷款220000元用于支付房款，原告为刘征提供阶段性连带责任担保。原告依约为刘征办理了合同备案登记，并于2016年10月11日向刘征交付了房屋。因刘征未按约偿还银行贷款，建行铁路支行将原、被告诉至沈阳市和平区人民法院，后刘征未履行判决确定的给付义务，建行沈阳铁路支行向法院申请强制执行，原告替刘征代偿了贷款本息、诉讼费、保全费、公告费等费用。依照双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房首付款借款协议》，现原告诉讼法院，请法院支持原告的诉求。被告刘征辩称，原告主张的代偿额及首付款我同意给付。利息我同意给，但我觉得原告主张的利息过高，因为去年十月份我想给原告代偿款，但是原告不收，所以从去年十月份之后的利息不同意给付。原告主张的物业费、采暖费没有意见，诉讼费我不同意承担。本院经审理认定事实如下：2015年4月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告刘征购买原告港联房地产公司开发的位于沈阳市苏家屯区房屋一处，建筑面积77.37平方米，房屋总价款318538元，首付款98538元，贷款220000元，买受人需在本合同签订7日内交齐个人贷款资料并办理完毕贷款手续，逾期视为违约。买受人同时需在本合同签订30天内保证贷款金额到达甲方账户，逾期视为违约，按合同第七条处理。第七条，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超出10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.05%向出卖人支付违约金。双方同时签订了《商品房首付款借款协议》，约定被告刘征向原告港联房地产公司借款88538元，用于支付所购上述房屋首付款，被告刘征分别于2015年12月30日偿还22135元，于2016年6月30日偿还22135元，于2017年3月24日偿还22135元，于2018年3月24日偿还22133元，还款到期后被告逾期未还款的，则从被告应付款之日起，每日按未付款总额的3‰向原告支付违约金，直至被告付清之日止。被告如逾期向原告偿还借款超过30日，原告有权解除《商品房买卖合同》，收回所购房屋或会同银行收回所购房屋，共同处理该房产权，所需一切费用由被告承担。合同签订后，被告向原告支付了房款定金10000元、首付款44270元，尚欠购房首付款44268元。被告刘征已办理案涉房屋交接手续。2015年5月4日，原、被告与建行沈阳铁路支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，建行沈阳铁路支行向被告刘征发放贷款220000元，并办理了案涉房屋抵押权预告登记。后因刘征未按约向建行沈阳铁路支行偿还贷款，建行沈阳铁路支行将原、被告诉至沈阳市和平区人民法院，该院于2018年12月5日作出（2018）辽0102民初11379号民事判决书，判决：一、解除建行沈阳铁路支行与刘征、港联房地产公司于2015年5月4日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、刘征支付建行沈阳铁路支行借款本金201806.16元、利息3664.97元、本金罚息30.91元、利息罚息40.47元（以上本金、利息、罚息的计算截止至2018年5月29日），并自2018年5月30日起按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计算办法给付建行沈阳铁路支行利息、罚息至本判决实际偿还之日止；三、港联房地产公司在抵押房产取得权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日前，对刘征应支付的上述款项承担连带责任，并在承担连带保证责任后，有权向刘征追偿。四、驳回建行沈阳铁路支行其他诉讼请求。案件受理费4398元、保全费1553元、公告费800元，均由刘征、港联房地产公司负担。判决生效后，因刘征未履行判决确定的给付义务，建行沈阳铁路支行向法院申请强制执行，2019年8月2日港联房地产公司代刘征给付执行费1346.76元，2019年10月23日港联房地产公司代刘征向建行沈阳铁路支行偿还贷款本金、利息、罚息、案件受理费、保全费、公告费231745元,以上合计233091.76元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效，双方均应受合同约束。因被告刘征未按时偿还银行贷款，导致银行解除了借款合同，对于原告代被告刘征偿还建行沈阳铁路支行的借款本金、利息、罚息、案件受理费、保全费、公告费及执行费合计233091.76元，被告应予给付原告。对于上述代偿款项的利息，被告应自2019年10月23日原告承担连带保证责任之日起算，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率，计算至上述款项实际履行完毕之日止。关于原告主张的购房首付款，原、被告通过签定《商品房首付款借款协议》来达到被告向其交纳首付款，最终获得银行贷款的目的，此系规避国家法律及信贷政策的行为，故双方签定的《住宅购房首付款借款协议书》及《商品房买卖合同》中约定的首付款给付时间条款应为无效合同及无效条款。现原、被告通过行为足以表明双方均同意继续履行《商品房买卖合同》，故原告要求被告按《商品房买卖合同》约定的购房首付款金额支付尚欠购房首付款44268元，符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张的物业费、采暖费，因与本案不属同一法律关系，故对原告的该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条规定，判决如下：一、被告刘征于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳港联房地产开发有限公司代其垫付的借款本金、利息、罚息、案件受理费、保全费、公告费及执行费合计233091.76元；二、被告刘征于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳港联房地产开发有限公司上述代偿款的利息（以233091.76元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率，自2019年10月23日起计算至实际履行完毕之日止）；三、被告刘征于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳港联房地产开发有限公司购房首付款44268元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告沈阳港联房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费6002元，由被告刘征负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  孙皎人民陪审员  郭婕人民陪审员  律丹二〇二〇年六月八日书 记 员  宋茜