陕西省洛南县人民法院民事判决书(2019)陕1021民初1717号原告（反诉被告）: 马占锋，男，生于1975年12月22日，住洛南县。委托诉讼代理人：方涛，洛南县城关法律服务所法律工作者。被告：张天意,男, 生于1978年2月2日,住洛南县。被告（反诉原告）：洛南县天荣体育有限公司(以下简称天荣公司)，统一社会信用代码91611021MA70T1EK35。法定代表人：张天意，系该公司经理。二被告共同委托诉讼代理人：董鹏鹏，陕西广友律师事务所律师。原告马占锋与被告张天意、天荣公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，在庭审过程中被告天荣公司提出反诉，本院受理被告天荣公司反诉后，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告马占锋（反诉被告）及其委托诉讼代理人方涛，被告张天意、天荣公司（反诉原告）及其共同委托诉讼代理人董鹏鹏均到庭参加了诉讼。案现已审理终结。 原告（反诉被告）马占锋的诉讼请求：1.要求依法判令解除原告与二被告签订的“房屋租赁合同”并返还房屋，判令二被告支付拖欠原告房屋租金、物业费、电费共计86500元。2.要求二被告支付从2019年12月1日起至2020年4月17日止的租金，按双方合同约定每月10000元计算，共计50000元。3.案件诉讼费及财产保全费等费用由二被告承担并互付连带责任。事实与理由：2018年11月份，被告张天意找到原告打算租赁原告位于洛南县城关街道学苑城的房屋开办体育健身馆。经双方协商，于2018年签订了“房屋租赁合同”，原告将自己学苑城的房屋出租给张天意使用，开办天荣公司。原、被告双方约定合同租赁期限为5年，年租金120000元，被告需在每年10月30日前向原告缴纳全年租金。合同就双方权利义务，违约责任做出了明确的约定。原被告双方签订的“房屋租赁合同”中第十一条规定“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同并收回房屋，造成甲方损失由乙方负责赔偿；3项、拖欠租金累计达2个月”。2018年12月1日，原、被告双方签订合同后被告只向原告缴纳了第一年的部分房屋租金就以各种理由拒不向原告缴纳租金，原告多次索要无果。2019年11月25日，经原、被告双方结算被告共计拖欠原告8个月的房屋租金和物业费、水电费，被告向原告出具了欠条两张。事后原告多次找到被告索要拖欠的租金等费用无果。故提起诉讼请求法院查明事实，依法作出如前请求之判决，以维护自身的合法权益。被告张天意辩称，本案涉及被告张天意本人签字的房屋租赁合同及补充协议，均是张天意代表天荣公司签订的，是一种职务行为而非自然人行为，其法律后果应由天荣公司承担，而非被告张天意个人承担。为了进一步明晰责任，在上述合同签订后，公司重新又和马占锋重新签订了合同，并加盖公司公章。基于上述事实，请法院查明事实，驳回马占锋对张天意本人的起诉。被告（反诉原告）天荣公司辩称，答辩人与被答辩人于2018年12月1日签订了房屋租赁合同，该合同约定，被答辩人将位于洛南县学苑城商业步行街四楼建筑面积800平米的房屋租赁给被告，租赁期限自2018年12月1日开始，租赁期限共计5年，房屋租金为每年120000元，押金10000元，房屋租金每三年递增8%。该合同生效后，双方于2018年12月1日又签订了一份补充协议，该补充协议第一条约定，“本房屋的所有消防手续及室内消防设施由（甲方）出租方负责处理解决”，若乙方在租房期间出现因消防设施不健全、消防手续不过关问题，由甲方负责全力解决。若出现因消防问题下发的停业通知，五日以内甲方不用赔偿乙方责任，若五日以上根据营业及会员情况，由甲乙双方协商，甲方给予乙方赔偿。”2019年8月7日，洛南县消防大队在例行消防监督检查中发现答辩人的公司因消防设施不健全被洛南消防大队下发了洛公消封字（2019）第0054号临时查封决定书，决定对答辩人租赁的场所予以查封，查封时间为2019年8月7日12时至2019年9月6日12时，但实际停业期间更长。因消防设施迟迟整改不到位，消防大队一直未解封查封房屋，截止该房屋解封时，查封行为导致答辩人停业时间累计为50天，并使答辩人辛苦发展的客户全部流失，经济损失很大。且查封行为导致了答辩人的商誉受损，苦心经营发展的会员流失殆尽，员工辞职出走，经营举步维艰、难以为继。因此，答辩人同意与被答辩人解除房屋租赁合同的诉讼请求。关于被答辩人诉请支付房屋租金、物业费、电费的请求，由于上述基本客观事实，2019年8月8日天荣公司被洛南县公安局消防大队查封以后的房租，天荣公司不应当承担。根据答辩人提交的证据，马占锋明知被告租房用于健身服务经营场所，而出租的房屋不达标导致查封，马占锋对查封行为存在明显过错，应承担责任，免除天荣公司的承担房租的责任。物业费、电费、滞纳金、及违约金不应由答辩人承担。消防设施不到位、查封导致答辩人健身房停业，其损失应由被答辩人承担，不应该转嫁到答辩人身上。天荣公司为经营健身服务等与马占锋签订《房屋租赁合同》，与天荣公司法定代表人张天意无关，张天意作为法定代表人签订合同是一种职务行为，其产生后果应当由天荣公司承担。另外，新冠肺炎疫情构成不可抗力，导致天荣公司所租房屋目的不能实现，亦应当免除天荣公司支付租金的责任。根据答辩人提交的证据，原告主张的房租应该从2019年1月1日起付，而不是从2018年12月1日开始计付。天荣公司给马占锋交的押金10000元，根据法律规定依法可以抵消。因被答辩人的原因给答辩人造成的经济损失，答辩人将在本诉基础上对被答辩人提起反诉，诉请由其进行赔偿，请法院依据事实作出公正判决。 反诉原告（被告）天荣公司向本院提出反讼请求： 1.判令反诉被告赔偿反诉原告房屋装修损失100000元，员工工资损失15230元、会员费损失55692元，以上共计170922元；2.反诉案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年12月1日签订《房屋租赁合同》约定，反诉原告租赁反诉被告的房屋，用于经营健身服务等，约定了租赁时间及租金。后双方于2018年12月1日又签订了补充协议，约定若因消防设施不过关，由反诉被告解决，若停业五天，反诉被告对反诉原告的损失不予赔偿；若停业5日以上，由双方协商赔偿反诉原告的损失。洛南县公安局消防大队于2019年1月16日、2019年6月6日、2019年8月7日因房屋消防不达标，给反诉原告下发整改通知书。洛南县公安局消防大队于2019年8月7日给反诉原告下发临时查封决定书，查封时间从2019年8月7日12时至2019年9月6日12时。实际上是2019年9月26日解除查封，由于查封时间过长，导致反诉原告的全体员工辞职，进而导致反诉原告无法经营，于2019年10月30日停业至今。由于消防查封，导致反诉原告员工工资损失15230元和反诉原告给会员退还会员费55692元。反诉原告租赁反诉被告房屋为了经营健身服务等，进行装修大概花费100000元。由于所租房屋不符合租赁用途，导致原告无法经营而停业，应当赔偿反诉原告的装修费100000元、员工工资损失15230元、退还会员费55692元。请法院依法判决支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告（原告）马占锋辩称：反诉原告所述缺乏依据，应驳回其诉讼请求。经审理查明，被告天荣公司以经营健身等服务为主，2018年12月1日，因开办健身馆需要，天荣公司的法定代表人张天意代表天荣公司与原告马占锋协商后签订了《房屋租赁合同》，租赁原告马占锋位于洛南县城关街道学苑城四楼建筑面积约800平方米的房屋，合同主要内容为: 租期为五年;租金为120000元/年，每三年涨8%，押金10000元，押金到期后退还；被告需在每年10月30日前向原告缴纳全年租金，合同签订之日起原告为被告预留一个月的装修期，不收取房租；被告不得随意损坏房屋设施；租赁期间的水、电费、卫生费、物业管理费、暖气费、由被告支付；被告拖欠租金累计达2个月的，原告可以中止合同并收回房屋；因不可抗力原因导致该房屋损毁和造成损失的，双方互不承担责任。当日，双方还签订了一份《补充协议》，主要内容为：本房屋的所有消防手续及室内消防设施全部由甲方（出租方）负责解决处理。若乙方在租房期间出现因消防设施不健全、消防手续不过关等问题，由甲方负责全力解决处理，若出现因消防问题下发的停业通知，五日以内甲方不予赔偿乙方损失，若五日以上根据营业及会员情况，由甲乙双方协商甲方给予乙方赔偿。如遇不可抗力的因素，甲乙双方互不赔偿，互不追究责任。2018年11月30日，原告马占锋将该房屋交付给被告，当日被告张天意向原告支付押金10000元、房租费20000元。2019年11月12日，被告天荣公司向原告支付3-4月房租20000元。2019年11月25日，被告天荣公司向原告出具了欠条两张，欠条载明“今欠到马占锋学苑城2号楼4楼2019年4月份至2019年11月底房费80000元” 和“今欠到马占锋2019年7月1日至2019年12月31日物业费6036元、电费9月1日至11月30日464元，合计6500元”内容。另查明， 2019年8月8日洛南县公安局消防大队以被告天荣公司开办的奥体健身经营场所缺少一部疏散楼梯、安全出口不符合规定为由对奥体健身经营场所进行查封，并要求整改。2019年9月26日解除了该查封。天荣公司成立于2016年3月9日，该公司为有限责任公司。股东为二人。其中，张天意为该公司法定代表人。2020年4月17日，被告天荣公司的法定代表人张天意将租赁的房屋交还给原告马占锋。上述事实有当事人的陈述、房租租赁合同、欠条、补充协议、公司章程、营业执照等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用的原则，按照合同的约定全面履行自己的义务。2018年12月1日，原告马占锋和被告天荣公司法定代表人张天意签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》， 该合同及补充协议内容是双方真实意思的体现，属有效合同。合同虽然是由张天意出面签的字，该出租的房屋实际是由被告天荣公司开办健身体育馆使用，张天意作为被告天荣公司的法定代表人，其签字行为系职务行为，应认定原告与被告天荣公司形成房屋租赁关系。 按照法律规定,双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后,原告按照约定将房屋交付给被告,被告在该房屋开办健身馆使用,被告天荣公司未按约定向原告足额缴纳房屋租金,属于违约行为。按照合同约定原告有权解除合同,现原告起诉要求解除合同,符合合同的约定亦符合法律规定,且被告天荣公司同意解除合同,故对原告请求解除合同的诉讼请求，本院予以支持;合同解除后，被告天荣公司应将租赁的房屋退还给原告,原告诉讼请求被告返还房屋,本院予以支持,因在诉讼过程中,被告天荣公司的法定代表人张天意已经将该租赁的房屋交给原告,该争议已经解决;合同解除后，原告收取的押金10000元亦应予退还。原告要求被告天荣公司支付拖欠的房屋租金，本院予以支持。被告天荣公司辩解因消防队查封了房屋,从查封以后应免除房租，因按照《补充协议》的约定“若出现因消防问题下发的停业通知，五日以内甲方不予赔偿乙方损失，若五日以上根据营业及会员情况，由甲乙双方协商甲方给予乙方赔偿”，2019年8月8日洛南县消防大队以缺少一部疏散楼梯安全出口不符合规定为由，查封被告天荣公司开办的健身场所，2019年9月26日解除了查封，查封期间被告天荣公司的奥体健身馆未营业，虽然被告天荣公司未提供查封期间停业损失证据，考虑到停业的实际情况，适当减少被告应向原告缴纳的房租2个月即20000元较为公平妥当。按照合同的约定，原告预留了一个月的装修期，不收取房租费。原告于2018年11月30日将房屋交付给被告，加上一个月的装修期，故房租费应从2019年1月1日开始按照每个月房租10000元计算至2020年4月17退还房屋之日止，共计租用房屋15个月零17天,应付房租155666.7元。被告天荣公司已付房租40000元，因查封酌情减免房租20000元， 现被告天荣公司应再支付房租95666.7元。 被告天荣公司辩解的因房屋消防不达标，被查封之后其不应当再支付房屋租金，因消防查封期间，本院已经酌情扣减了房租，2019年9月26日消防解封后房屋被告仍然使用，故该辩解观点本院不予采纳。被告天荣公司又辩解，应免除被告因新冠疫情不可抗力导致被告房屋目的不能实现期间的租金，但根据双方不可抗力约定“因不可抗力，甲乙双方互不赔偿，互不追究责任”的条款，且在疫情发生前已经停止营业，并不是因疫情原因停止营业，故该辩解观点本院不予采纳。  原告马占锋要求被告天荣公司支付2019年7月1日至2019年12月31日物业费6036元、2019年9月1日至11月30日电费464元，合计6500元的诉讼请求证据充分，本院予以支持。原告要求被告负担诉讼保全申请费，本院在审理过程中，原告马占锋已经预交保全申请费，按照相关法律规定，该费用应由被告天荣公司负担，对该请求本院予以支持。 原告马占锋要求被告张天意支付房屋租金、物业费、电费等，因合同虽然是由张天意出面签的字，该出租的房屋实际是由被告天荣公司开办健身馆使用，张天意作为被告天荣公司的法定代表人，其签字行为系履行职务行为，应认定原告与被告天荣公司形成房屋租赁关系，且原告向被告出具的部分房屋租金的收条注明收取被告天荣公司的租金，被告天荣公司向原告出具了欠原告房租的欠条。故原告该诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。反诉原告（被告）天荣公司要求反诉被告（原告）马占锋赔偿房屋装修损失100000元、员工工资损失15230元、会员费损失55692元。按照谁主张谁举证的原则，反诉原告有责任向法庭提供证据证明其观点，其提供了关于房屋解封时原告的聊天记录及部分房屋装修人员的证言，该证据不能证明其主张，且按照常理，反诉原告在租用房屋前应该对所租用房屋进行查看，其对该房屋的结构及设施等应当是清楚的，该房屋的结构及设施等是否符合其租房用途也应该是清楚的。综上，反诉原告要求反诉被告赔偿房屋装修损失100000元、员工工资损失15230元、会员费损失55692元的反诉诉讼请求，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）马占锋与被告（反诉原告）洛南县天荣体育有限公司法定代表人张天意于2018年12月1日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。由原告（反诉被告）马占锋退还被告（反诉原告）天荣公司押金10000元；      二、由被告（反诉原告）洛南县天荣体育有限公司支付原告马占锋（反诉被告）房屋租金95666.7元；     三、由被告（反诉原告）洛南县天荣体育有限公司支付原告马占锋（反诉被告）物业费6036元、电费464元，合计6500元；四、驳回原告（反诉被告）马占锋的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）洛南县天荣体育有限公司的反诉请求。上述给付内容限本判决生效之日起10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3030元,由被告洛南县天荣体育有限公司负担2268元，原告马占锋负担762元；反诉案件受理费1859元，由反诉原告（被告）洛南县天荣体育有限公司负担；财产保全申请费820元，由被告洛南县天荣体育有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审  判  长  于 济 生审  判  员  周    伟人民陪审员  杨 灵 芝二〇二〇年五月十四日           法官助理  洪 先 梅书 记 员  刘    通 1