四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0504民初2559号 本诉原告（反诉被告）：罗静，男，汉族，1987年5月14日出生，住四川省富顺县。 本诉原告（反诉被告）：兰国莉，女，汉族，1990年10月20日出生，住四川省泸州市江阳区。 本诉原告共同委托诉讼代理人：李莉，四川中豪（泸州）律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：罗远慎，男，汉族，1958年11月6日出生，住四川省泸县。 本诉被告（反诉原告）：周廷敏，女，汉族，1958年1月1日出生，住四川省泸县。 本诉被告共同委托诉讼代理人：陈泉林，四川昊通律师事务所律师。 第三人：四川省新三江房地产营销策划有限公司，住所地：泸州市江阳区酒城大道三段12号1号，统一社会信用代码：91510502692266562T。 法定代表人：徐生健。 委托诉讼代理人：曾黎，男，汉族，1995年11月8日出生，住四川省古蔺县，系公司员工。 本诉原告与本诉被告及第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序继续审理，本诉原告罗静、兰国莉及其共同委托诉讼代理人李莉、本诉被告罗远慎、周廷敏及其共同委托诉讼代理人陈泉林、第三人四川省新三江房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人曾黎到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 本诉原告向本院提出诉讼请求：1.判决本诉被告交付位于龙马潭区房屋，并协助原告过户；2.诉讼费由二被告承担。事实及理由：本诉原、被告及第三人于2018年5月6日签订了《房屋买卖及经纪合同》，约定本诉被告将其名下位于龙马潭区房屋及指定区域车位使用权（拾年）卖给本诉原告，价款共计565000.00元，合同约定先支付定金50000元及首付款265000元，本诉原告于2018年5月6日、2018年5月8日共计支付了315000元，由于当时涉案房屋产权证未办下来，故双方约定在产权证办下来后15个工作日内递交贷款所需资料并办理相关手续，随后，本诉原告回到湖北襄阳工作，2019年10月底，本诉被告电话告知本诉原告产权证已办好，让本诉原告回来办理贷款，本诉原告告知本诉被告因工作忙，暂时回不来，本诉被告同意其年底回来办理，但到年底时，由于发生了新冠疫情，本诉原告夫妻回到泸州就被社区隔离，从2020年1月28日到2020年2月28日不能离开居住地，疫情缓和后，本诉原告积极与本诉被告联系办理贷款手续，但本诉被告以本诉原告逾期办理贷款为由拒绝配合，并提出高额的违约金，目前本诉被告擅自将房屋门锁更换，使得本诉原告权益受损。本诉原告认为，其虽有逾期办理贷款的事实，但先是经过了本诉被告的同意，而后则是因不可抗力导致，故本诉原告提起诉讼。 本诉被告辩称：1.本诉原告拖延办理贷款、逾期支付购房尾款，且不具备继续履行合同的能力，已构成严重违约，根据合同约定，本诉被告有权解除合同，收回案涉房屋，故本诉原告无权要求本诉被告过户房屋；2.本诉原告逾期支付房屋尾款的违约行为发生在新冠疫情防控措施之前，且与疫情防控措施不具有因果关系，故本诉原告不符合不可抗力免责的适用条件，不能免除其违约责任。 反诉原告向本院提出反诉请求：1.判决解除本诉原、被告之间签订的《房屋买卖及经济合同》及《补充协议》；2.反诉被告向反诉原告支付违约金31.5万元；3.反诉被告赔偿反诉原告房屋佣金5000元；4.反诉案件受理费等全部诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：2018年5月6日，反诉原、被告及第三人签订《房屋买卖及经纪合同》，约定将案涉房屋出售给反诉被告，约定双方应于不动产权证书办理完后15个工作日内申请贷款，并在银行审批通过后3日内办理过户，后双方于2018年5月8日就案涉房屋签订《补充协议》，约定反诉被告在产权证办理完后3个月内按揭支付尾款，若按揭未完成则以现金一次性支付，同时还约定如一方根本违约则赔偿对方已付所有房款及定金作为违约金。上述合同签订后，反诉原告将案涉房屋钥匙及物管费、税费票据等资料全部交给了反诉被告。2019年9月反诉原告获悉可办理案涉房屋的产权证，但因全部资料已交由反诉被告，且反诉被告一直不予配合，故反诉原告登报公告票据遗失，并在公告期满后于2019年10月21日取得案涉房屋产权证，次日，反诉原告通知反诉被告办理房屋贷款及过户手续，同时也通过第三人多次催告反诉被告，但反诉被告以各种理由拖延办理也未支付尾款，其行为已严重违反双方约定，导致合同已无法继续履行，反诉原告有权依约解除合同，且在事实上合同已解除，为维护反诉原告合法权益，故提起诉讼。 反诉被告辩称：请求驳回反诉原告的反诉请求。事实与理由：1.反诉原告与反诉被告签订房屋买卖合同后，将税票等票据交给了反诉被告与事实不符，其交给反诉被告的只是收款收据，反诉原告完全可以去开发商处申请作废处理后重新开具，并不需要登报，也不会对反诉原告办理产权证有任何影响；2.反诉被告于2019年10月22日接到反诉原告通知办理过户手续，逾期未办的原因先是因为工作繁忙，后来是因为疫情原因，由于不可抗力导致逾期办理贷款不属于根本违约，故达不到解除合同的条件。但如果经法院审查，本案符合解除合同的条件，则变更诉讼请求为判令本诉被告退还已付购房款315000元及资金占用利息，利息按银行同期贷款利率计算。 第三人述称：本诉原、被告通过我公司签订的房屋买卖合同，我公司知晓房产证办好后第一时间通知了本诉原告，本诉原、被告均未支付佣金，按合同约定，各方都应支付佣金8445元，如本诉原、被告双方不愿支付佣金，第三人将另案主张权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《房屋买卖及经纪合同》、《补充协议》、房款收款收据、证明、物管费、契税收据、电话录音，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 本诉被告出示的报纸公告、收款收据、不动产权证书、领取房产证流程表、完税证明，拟证明本诉被告得到开发商通知可以领取房产证后，就通知本诉原告提交领取房产证所需的票据原件，但本诉原告不配合，故本诉被告登报申明票据原件遗失。本诉原告质证认为，上述证据与本案没有关联性，但认可本诉被告电话通知了本诉原告，认可是本诉被告自己去领取的房产证，对领证时间无异议，因本诉原告认可上述证据的真实性，综合全案证据，本院对上述证据的真实性予以采信。 结合各方当事人陈述及其出示的证据，本院经审理查明事实如下： 2018年5月6日，本诉原告、本诉被告及第三人签订了《房屋买卖及经纪合同》，约定本诉原告购买本诉被告所有的位于泸州市龙马潭区房屋以及指定区域车位使用权十年，房屋总价款565000元，房屋价款支付方式为：本诉原告在签合同时向本诉被告支付定金5万元，剩余515000元房款以银行按揭付款的方式，先由本诉原告在2018年5月31前向本诉被告支付首付款265000元，余款由银行依据确定的贷款金额及约定时间直接支付给本诉被告，不足部分由本诉原告以现金形式在交房前支付给本诉被告，同时还约定了以下内容：买卖双方应于不动产权属证书办理下来后15个工作日前申请贷款并递交贷款所需资料，在银行审批通过后3日内到房管部门办理产权交易转移手续，如因买方未按约办理转移登记、贷款手续等，卖方有权解除合同，还约定如买方逾期付款超过十日的，卖方有权解除合同，签署合同时，卖方向第三人缴纳保证金5000元，以保证双方依约履行本合同，交易完结时无息退还。 2018年5月8日，双方又通过第三人签订了《补充协议》，约定：1、在履行合同中，任何一方存在根本性违约，违约一方赔偿对方违约金为已付所有房款及定金，2、卖方收到首付房款265000元后，将钥匙交给买方装修入住使用，3、买方于2018年5月8日支付卖方首付房款265000元，剩余房款250000元由买方在卖方将产权证办好后通过银行贷款支付给卖方，如果因买方原因导致按揭贷款无法办理，买方须在产权证拿到之日起3个月之内一次性支付给卖方。 在本诉原告、本诉被告签订上述合同过程中，本诉原告向本诉被告支付了定金及首付款共计315000元。本诉原告向第三人缴纳了履约保证金5000元。 另查明，2019年10月21日，本诉被告取得了案涉房屋不动产权属证书。2019年10月22日，本诉被告的儿子罗飞电话通知本诉原告已取得房屋权属证书，可以办理贷款手续，之后，第三人的工作人员也通知了本诉原告办理贷款及过户等相关事宜，但本诉原告并未办理亦未向被告支付剩余房款。 2020年3月13日，本诉原告罗静在与本诉被告之子罗飞的微信聊天中称，因自己经济困难希望迟延过户，并称想把房子卖了，如半个月没找到买家就过户。 2020年3月23日，泸州市江阳区通滩镇久桥村村民委员会出具《证明》，载明由于疫情防控需要，二本诉原告于2020年1月28日至2020年2月28日不能离开本村。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本诉原告、本诉被告及第三人签订的《房屋买卖及经纪合同》以及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，各方均应严守合同约定，全面及时履行合同义务。本案争议焦点为本诉被告是否有权解除合同。根据《房屋买卖及经纪合同》约定，本诉被告享有合同约定解除权的情形有二：其一、买卖双方应于不动产权证办理下来15个工作日内申请贷款，如因买方未按约定办理贷款，卖方有权解除合同；其二、买方逾期付款超过十日，卖方有权解除合同。同时《补充协议》约定因买方原因导致按揭贷款无法办理，买方须在产权证拿到之日起3个月之内一次性将剩余尾款支付给卖方。结合上述合同约定及查明的事实，本院作如下评述： 首先，本诉原告罗静在2019年10月22日接到本诉被告关于已拿到房产证可以办理贷款的电话通知后未在15个工作日内办理贷款。其虽称在湖北工作，得到了本诉被告的同意迟延办理，但并未举证证明，而即便如其所述，本诉原告在2019年12月底回到泸州，其仍有时间联系原告办理贷款手续，再即便本诉原告系2019年农历年底回泸州因疫情防控措施不能办理，但根据久桥村村民委员会出示的证明，在其2020年3月1日可以离开当地后，其仍未及时办理贷款手续，其所称的在疫情缓和后积极与本诉被告联系办理贷款手续并没有证据证明；相反，从本诉原告罗静与本诉被告之子在2020年3月13日的聊天记录中可以看出，罗静在此时仍未打算办理贷款及过户手续，故按揭贷款一直未办理系本诉原告的违约行为所致，根据合同约定，本诉被告享有合同解除权；其次，根据《补充协议》约定，如因买方原因导致按揭贷款无法办理，买方须在产权证拿到之日起3个月内一次性将剩余尾款支付给卖方，故本诉原告应于2020年1月21日前将剩余尾款付给本诉被告，但其亦未支付，故本诉被告享有合同解除权。本诉原告主张逾期办理贷款系疫情原因不可抗力导致，但如前文所述，本诉原告在疫情防控措施前后均未办理贷款，同时，截至2020年1月21日付款期限届满时，泸州尚未实施疫情防控措施，本诉原告亦未按约向本诉被告一次性支付房款，何况支付房款并不受疫情防控措施的限制，本诉原告主张因不可抗力导致逾期办理贷款抑或逾期付款均不能成立，本院不予支持，对本诉被告所持的解除合同的主张，本院依法予以支持，但本诉被告诉请的违约金过高，本院酌情予以调整，兼顾合同履行、本诉原告过错程度、本诉被告的损失等综合因素，根据公平、诚实信用原则，本院对违约金酌情调整为25000元。合同解除后，本诉被告应当退还本诉原告已付购房款315000元，但因解除合同的过错在本诉原告方，故对本诉原告要求除退还房款外还应支付资金占用利息的主张，本院依法不予支持。对反诉原告所持的反诉被告赔偿反诉原告房屋佣金5000元的诉讼请求，根据庭审查明的事实，反诉原告向第三人支付的该5000元系履约保证金，根据《房屋买卖及经纪合同》约定，该保证金在履行完毕合同时应由第三人退还给反诉原告，故对反诉原告的该诉讼请求，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除本诉原告罗静、兰国莉与本诉被告罗远慎、周廷敏及第三人四川省新三江房地产营销策划有限公司于2018年5月6日签订的《房屋买卖及经纪合同》及2018年5月8日签订的《补充协议》，解除日期为本判决生效之日； 二、本诉被告罗远慎、周廷敏于本判决生效之日起十日内退还本诉原告罗静、兰国莉已付购房款315000元； 三、本诉原告罗静、兰国莉于本判决生效之日起十日内向本诉被告罗远慎、周廷敏支付违约金25000元； 四、驳回本诉原告、本诉被告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6025元，保全费2020元，合计8045元，由本诉原告承担；反诉案件受理费6100元，由反诉原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  王 睿 审 判 员  刘晓敏 人民陪审员  刘献骏 二〇二〇年八月二十一日 书 记 员  徐燕秋