内蒙古自治区丰镇市人民法院   民事判决书   （2020）内0981民初408号   原告：董某某，内蒙古丰镇市人，公民身份证号码：×××，现住年内蒙古丰镇市。   委托诉讼代理人杨晓俊，丰镇市法律援助中心律师。   被告：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司。   法定代表人：刘富富。   委托诉讼代理人董健敏，内蒙古文盛律师事务所律师。   委托诉讼代理人曹健瑞，内蒙古文盛律师事务所律师。   本院于2020年4月14日立案受理原告董某某诉被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案。在答辩期间，被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司提出管辖权异议，本院经审查后依法作出民事裁定书，驳回被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司提出的管辖权异议，被告不服上诉至乌兰察布市中级人民法院，乌兰察布市中级人民法院作出裁定：驳回上诉，维持原裁定。本案依法由审判员王敏担任审判长与审判员赵刚、人民陪审员郑利云依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告董某某委托诉讼代理人杨晓俊，被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人董健敏、曹健瑞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告董某某诉称，1、请求解除双方签订的《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》；2、判令被告富邦公司向原告返还购房款122000元，承担违约金40077元。事实与理由：原、被告双方于2012年8月27日签订了《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》。该合同约定：“乙方购买甲方第三层613号、614号商铺，建筑面积各8.93平米，购买总价122000元；商品交付期限为2013年1月18日；使用期限为50年；如一方违约，应承担合同总额日万分之三的违约责任等”。合同签订后，原告交付买房款，被告出具收据。但时至今日被告无法按合同约定交付商铺，使原告购买商铺的目的至今无法实现。原告多次找被告及相关部门协调，要求及时交付商铺无果。由于被告严重违约，严重侵害原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，原告提出解除双方签订的《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》，要求被告返还商铺购买款122000元；同时按双方签订的合同书第八条违约责任的约定：“对于其中一方的任何违约行为，对方有权要求其承担合同总额日万分之三的违约责任”。现被告逾期违约近7年，按合同总额122000元日万分之三违约金36.6元计算，原告主张三年的违约金共计40077元。望法院依法查明事实，准予所请。   被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司辩称，原告已经将案涉房屋在购买时另行出租给案外人呼和浩特市固源创业投资有限责任公司，并按照其购买房屋合同总价为基数常年收取租金，并不存在未交付的事实。从客观事实来看，上述原告已经收取租金的行为是属于房屋使用并且获得收益，故不存在被告未交付房屋的违约行为，也无需承担诉状当中所述的违约金给付。原告的请求不能成立，请法庭驳回。   经本院审理查明，2012年12月1日原告董某某与呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司签订了富邦丰镇现代城商铺买卖合同，双方约定原告董某某向被告购买摊位二个（第三层613、614号商铺），两个商铺建筑面积均为8.93平方米，购买价格为122000元。约定的交付的期限为2013年1月18日，并在合同的第八条约定：“在本合同有效期内，甲乙双方均不得单方无故终止本合同，对于其中任何一方的违约行为，对方有权要求其承担合同总额日万分之三的违约责任，如果对方要求违约方继续履行本合同，违约方必须继续履行本合同”。合同签订后，原告董某某给呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司按照约定交付了122000元的购买款。现该建筑尚未竣工无法交付，未办理产权证书。   以上事实有双方当事人当庭陈述、合同书、交款收据等证据材料在案佐证。   本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由设立分公司的公司承担。本案中呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司为被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司设立的分公司，民事责任应当由被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司承担，本案被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司主体适格。本案属于买卖合同纠纷中的商品房预售合同纠纷，呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司已经就富邦现代城项目取得预售许可证，原告董某某与呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司于2012年12月1日签订的富邦丰镇现代城商铺买卖合同，系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据合同约定，被告应当于2013年1月18日将商铺交付原告。被告富邦房地产公司辩称原告已经将商铺租赁给呼和浩特市固源创业投资有限责任公司，应属于交付，本院认为根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，房屋需竣工后方可交付，本案中的涉案房屋尚未竣工验收，实际上也未向原告交付商铺，原告实际上也未受领商铺。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”被告未在约定的时间交付商铺，原告董某某购买商铺的目的无法实现，因此本案原告董某某要求与被告解除签订的富邦丰镇现代城商铺买卖合同书的诉讼请求本院予以支持。本院认为原告董锐剑的民事起诉状副本送达被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司之日，应视为合同解除之日。合同解除后，被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司应当返还原告董某某购买商铺的款项，并承担违约金。关于违约金的计算，原告请求以合同总价122000元为基数按照日万分之三计算，共请求三年的违约金即40077元，该请求符合法律规定，本院依法予以支持。   综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、一百八十八条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，判决如下：   一、解除原告董某某与被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司签订的富邦丰镇现代城商铺买卖合同；   二、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司在判决生效后三十日内返还原告董某某购房款122000元；   三、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司在判决生效后三十日内向原告董某某支付违约金40077元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3542,由被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院提交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于乌兰察布市中级人民法院。   审 判 长 王 敏   审 判 员 赵 刚   人民陪审员 郑利云     二〇二〇年六月二十九日   书 记 员 陈 洁   附相关法律规定：   《中华人民共和国民法总则》   第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：   （一）停止侵害；   （二）排除妨碍；   （三）消除危险；   （四）返还财产；   （五）恢复原状；   （六）修理、重作、更换；   （七）继续履行；   （八）赔偿损失；   （九）支付违约金；   （十）消除影响、恢复名誉；   （十一）赔礼道歉。   法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定；本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。   第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。   诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。   《中华人民共和国公司法》   第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。……   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。   法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   《中华人民共和国城市房地产管理法》   第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。