黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初3187号原告：北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司，住所地大庆高新区翔安大街8号新华联城A-S5号商服楼一层。负责人：程章义，该公司总经理。委托诉讼代理人:张冬香，女，该公司职员。委托诉讼代理人:高文嘉，黑龙江峰衡律师事务所律师。被告：吕云朋，男，1982年10月6日出生，汉族，个体业主，住大庆高新区。委托诉讼代理人:赵菁华，黑龙江司楠律师事务所律师。原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司（以下简称悦豪物业公司）诉被告吕云朋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告悦豪物业公司委托诉讼代理人张冬香、高文嘉，被告吕云朋及其委托诉讼代理人赵菁华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。悦豪物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令吕云朋支付物业服务费45,082.44元及自2018年1月1日起至2019年12月31日期间逾期违约金8227.55元，共计53,309.99元；2.案件受理费由吕云朋承担。事实和理由：2015年6月29日，吕云朋接房入住悦豪物业公司管理的阿斯兰小镇4号地59-102，并与悦豪物业公司签订物业管理服务协议。协议第十五条约定，物业服务费用为3元/平方米/月，如吕云朋不能按期缴费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。吕云朋入住后，悦豪物业公司为其提供了相应的物业管理服务，履行了应尽义务。但吕云朋未按照物业管理服务协议的约定履行交纳物业服务费的义务，拖欠悦豪物业公司2018年至2020年的物业服务费45,082.44元及逾期违约金8227.55元，合计53,309.99元。因吕云朋不履行义务,悦豪物业公司诉至法院。吕云朋辩称：1.悦豪物业公司主体资格不适格，其无权向吕云朋主张物业服务费用。吕云朋在接房时开发商提供的《商品房使用说明》、《商品住宅质量保证书》以及《入住手册》中前期物业为大庆悦豪物业服务有限公司，而本案原告为北京悦豪物业服务有限公司大庆分公司，两个主体不同。悦豪物业公司提供的《物业管理服务合同》不是本人签字确认，也未委托他人代签。2.悦豪物业公司以3元/平方米/月收取物业服务费缺乏法律依据，小区物业服务也没有达到《物业管理服务合同》约定的服务标准。2015年大庆市物价局依据悦豪物业公司的申请对阿斯兰小镇前期物业服务收费标准进行了批复，但该批复只针对电梯洋房规定2.5元/平方米/月，对其他类型的房屋没有具体规定，且该批复有效期截止至2016年12月31日，所以悦豪物业公司的收费标准缺乏法律依据。《物业管理服务合同》中约定了七项服务项目，服务标准均不达标，有的服务项目甚至未提供服务。2017年12月1日，悦豪物业公司管理部对反映问题的答复中亦承认上述事实。吕云朋请求扣除不达标和未提供服务部分的物业费。3.违约金按每天欠费金额万分之五收取违约金的标准过高。每户的年滞纳金占比总物业费达到很高的比例并不合理。4.预交物业费的约定侵犯了吕云朋的合法权利，应当认定无效。综上，虽然吕云朋按照2015年度至2017年度催告通知书的要求缴纳了物业费，并不代表吕云朋认同悦豪物业公司提供的《物业管理服务合同》的收费标准，特别是2018年10月起大庆市物业费实行市场化调节价，并非固定不变，而要与物业提供的服务质量挂钩。因此，请求法院驳回或者支持悦豪物业公司部分请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。悦豪物业公司就其主张向本院提交如下证据：1.物业管理服务协议1份（出示原件，提交复印件），欲证明2015年6月29日，悦豪物业公司与吕云朋签订物业管理服务协议，协议第十五条第1项约定“物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期每12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业服务费”、第2项约定“物业管理服务费标准为3元/平方米/月”、第3项约定“如吕云朋不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金”，同时对悦豪物业公司提供的物业服务内容进行了约定，悦豪物业公司是协议相对方，有权依据协议向吕云朋收取物业服务费。该协议吕云朋的签名同商品房买卖合同中的签名是一致的。经质证，吕云朋对证据的真实性有异议，认为该证据中签订的日期与吕云朋持有的协议中日期不同，该证据中的签订日期为2015年6月29日，吕云朋持有的协议中签订日期为2016年2月25日。本院认为，虽然吕云朋对物业管理服务合同签字不予认可，但未申请鉴定，亦未提供充分的证据证实签字不是其本人签署，且该证据与本案有关联，形式符合要求，故本院对该证据予以采信。2.欠费明细表1份、催缴通知单2页（照片打印件），欲证明吕云朋自2015年6月29日接房入住即接受悦豪物业公司提供的物业服务，但吕云朋自2018年1月1日起一直未交纳物业服务费，截止到目前为止，吕云朋已欠缴3年多物业服务费，吕云朋未交纳物业服务费的行为已严重违反协议约定，应依物业管理服务协议第十五条第3项约定，除支付物业服务费本金45,082.44元外，还应向悦豪物业公司支付逾期缴费违约金8227.55元，合计53,309.99元。经质证，吕云朋对该组证据真实性及证明问题均有异议，认为该组证据系悦豪物业公司单方制作，不知是依据物业服务合同还是依据政府指导价格计算的物业费。本院认为，催缴通知单虽是照片打印件，但是按照物业的行业习惯，催缴单张贴的目的是为了让业主看到，张贴后只能拍照留存不会予以收回，没有原件符合行业习惯，故本院对催缴通知单的真实性予以确认并予以采信；欠费明细表虽是悦豪物业公司单方面制作，但是在正常工作中形成的，故本院予以采信。3.装修管理服务协议、治安消防安全协议、商品房买卖合同各1份，欲证明吕云朋的接房日期为2015年6月29日，自其接房后才与悦豪物业公司签订物业服务相关管理协议，该组证据中三份书面材料签名均体现吕云朋签名与悦豪物业公司提交的证据一中签名完全相符。经质证，吕云朋对该组证据的真实性均有异议，认可该组证据中的签字是其签署，但与悦豪物业公司提交的证据1中的签字是否一致本人表示怀疑。该证据与悦豪物业公司提交的证据1可以互相佐证，能够形成证据链条，该组证据与本案有关联，形式符合要求，故本院对该证据予以采信。吕云朋向本院提交证据如下：1.房产证复印件1份，欲证明吕云朋居住的是住宅，而非别墅，悦豪物业公司按照低密度住宅收取物业费缺乏依据。经质证，悦豪物业公司对该证据的真实性及证明问题均有异议，认为该证据系复印件，未提供原始证书予以核实，无法证实其真实性，该证据中明确体现房屋的性质为市场化商品房，依据《黑龙江省物业服务收费管理办法》第六条的规定，住宅实行政府指导价，非住宅的物业服务收费实行市场调节价，而在《黑龙江省定价目录》实施前，仅有住宅属性的物业服务收费使用政府指导价。《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》第一项第（六）条规定，前期物业管理服务收费实行政府指导价，《黑龙江定价目录》更明确规定非保障性住房前期物业服务收费标准有政府定价。悦豪物业公司前期物业服务收费（非住宅属性）标准已经依照我省市的定价规定进行了定价和备案，完全符合法律规定。2.物业管理服务协议1份,欲证明吕云朋签字与悦豪物业公司提供的物业服务协议签名不一致，且签订日期也不同，悦豪物业公司提供的协议不具有真实性。经质证，悦豪物业公司对该证据的真实性无异议，对证明问题及关联性有异议,认为该合同系仓储间物业管理服务协议，是吕云朋于2016年2月24日购买使用的，与悦豪物业公司提交的证据不冲突，悦豪物业公司主张的物业管理服务费是针对吕云朋2015年6月29日接房的别墅。该证据与本案没有关联性，故本院对该证据不予采信。3.2015年11月26日关于阿斯兰小镇前期物业服务收费标准的批复复印件、大庆市物价监督管理局关于阿斯兰小镇前期物业服务标准的批复各1份（复印件），欲证明本收费标准系行业政府指导标准，只有对阿斯兰小镇电梯洋房的物业费收取标准，对吕云朋购买的商品住宅政府的物业费收取标准没有指导价。经质证，悦豪物业公司对证据真实性无异议，关联性及证明问题均有异议，认为该证据已经明确体现阿斯兰小镇物业服务收费标准且悦豪物业公司与吕云朋签订的物业管理服务协议也是依据该标准合法签订的，根据现行的物业管理政策吕云朋居住的区域物业服务收费标准已经实行市场调节价以业主与物业公司签订的服务合同约定为准，在悦豪物业公司提供了物业服务的情形下吕云朋应依据协议的约定向悦豪物业公司支付物业服务费。因悦豪物业公司对该证据的真实性无异议，且证据与本案有关联，形式符合要求，故本院对该证据予以采信。4.涉案小区物业服务状况照片23张（打印件）和视频光盘1张（包含20段视频），欲证明小区物业服务明显不达标，严重违反物业服务合同的约定，如路灯不亮、垃圾土渣清理不及时、广告牌修缮不良带来安全隐患等，未达物业管理服务协议规定的标准。经质证，悦豪物业公司对该组证据的真实性、关联性及证明问题均有异议，认为吕云朋未能提供证据原始载体进行核实无法证实拍摄的时间地点，该组证据多数照片下方虽然显示了经纬度、地址、时间等信息，但不能证明该信息是拍摄照片时直接生成的，同时照片和视频显示的仅是部分短暂的静态的内容，不能证明小区内存在吕云朋所述的上述任何问题,照片中显示的垃圾均为建筑垃圾，原则上建筑垃圾是由业主自行处理或业主交纳清理费用聘用他人进行处理；夜间路灯不亮是由于开发商最初设计安装规划所遗留的问题，悦豪物业公司已投入资金进行整改并多次协调开发商，今年采购了多批太阳能路灯和别墅柱头灯进行更换解决亮化问题；围挡属于开发商建设施工，不属于物业服务改建范畴，同时照片形成的时间是台风期间，悦豪物业公司和开发商没有不予处理。因悦豪物业公司对该组证据的真实性有异议，且吕云朋未提供原始载体，故本院对该组证据均不予采信。5.业户康超、季忠梅《住宅使用说明书》、《物业管理服务合同》、《物业收款收据》各两份，联通支付POS签购单两张，欲证明《住宅使用说明》、《物业管理服务合同》显示的物业公司为大庆悦豪物业管理有限公司，而两张收费收据该的印章为北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司，该小区物业管理混乱，存在两个或多个主体。经质证，悦豪物业公司对该证据真实性无异议，对证明问题有异议，认为该组证据与本案无关，该证据系作为买卖合同的一部分，与物业服务内容不具有关联性，且虽然内容中提出了“前期备案合同价格”的字样，但悦豪物业公司是依据法律及备案文件的标准收取费用，且住宅的前期物业服务合同需备案，而别墅、公寓等非住宅属性的无需备案。对于该证据中的两张银行交易小票，无法确定其交易主体与交易内容。本院认为，该组证据与本案不具有关联性，故本院对该组证据不予采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月29日，吕云朋办理了阿斯兰小镇4号地59-102室入住交房相关手续，并与悦豪物业公司签订物业管理服务协议。协议第四条约定，物业服务期限为业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务公司且签订物业服务合同生效止。第十五条约定，物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期每12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业服务费，物业管理服务费标准为3元/平方米/月，如吕云朋不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。协议签订后，悦豪物业公司依约对吕云朋居住的小区实施物业管理服务至今。吕云朋拖欠悦豪物业公司2018年至2020年物业服务费共计45,082.44元，自2018年1月1日至2019年12月31日期间逾期违约金8227.55元，共计53,309.99元。经悦豪物业公司催要，吕云朋拒绝支付物业服务费，故诉至法院。另查明，吕云朋所有的房屋建筑面积为417.43平方米。阿斯兰小镇没有设立业主大会。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业服务费的合同。本案中，双方签订的物业管理服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律强制性效力性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。悦豪物业公司履行了其物业管理服务的相应职责，为吕云朋提供物业服务，吕云朋应承担交纳物业服务费的义务。故悦豪物业公司要求吕云朋支付2018年至2020年物业服务费45,082.44元的诉请，本院予以支持。关于2018年1月1日至2019年12月31日期间逾期违约金8227.55元，物业协议虽约定了违约金，但违约金具有惩罚性，悦豪物业公司未能举证证明已履行了法定督促催收程序，且悦豪物业公司与吕云朋等部分业主就物业服务费等相关问题存在分歧和争议，考虑到双方后续合同的履行及社会效果，为利于物业服务和谐与小区稳定，故对悦豪物业公司该项诉请不予支持。关于吕云朋提出商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书中载明的物业公司是大庆悦豪公司后变更为悦豪物业公司，二者出现混淆、并用的情形，业主无从得知提供物业服务者究竟为何人、何种资质、以及资质的不同将带来物业服务费的何许差异的辩解意见，本院认为吕云朋入住阿斯兰小镇且与悦豪物业公司签订物业管理服务协议，证明为其服务的是悦豪物业公司，且合同对物业收费标准等情况约定明确，不存在不知提供物业服务为何人等情况；关于是否更换物业公司及物业公司更换是否符合法律规定问题，此理由不是吕云朋不交物业服务费的法定事由；关于吕云朋辩称悦豪物业公司在2017年12月8日承认小区至少出现15项物业服务问题的意见，对此其未能提交确实充分的证据证实所陈述的问题究竟在多大范围、多长时间内存在，故本院对此抗辩理由不予支持；关于吕云朋认为物业服务收费标准不明确、未经物价局备案，也非与业主委员会协商的辩解意见，本院认为吕云朋入住阿斯兰小镇时签订的协议中约定的物业服务费符合大庆市物价监督管理局于2015年12月1日作出《关于阿斯兰小镇前期物业服务收费标准的批复》的规定，双方当事人签订协议第十五条约定了物业服务费3元/平方米/月，具体明确，不存在费用不明确的说法；物业服务期限为业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务公司且签订的物业服务合同生效止，合同的履行期限尚未届满，双方应按照协议约定履行各自的义务，综上，本院对吕云朋的上述抗辩理由均不予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告吕云朋于本判决生效之日起十日内给付原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司2018年至2020年物业服务费共计45,082.44元；二、驳回原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费566元（已减半），由被告吕云朋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。本判决生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本判决所涉币种均为人民币）审判员  魏艳琦二〇二〇年十一月二日书记员  王 峥附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则。根据合同的性质。目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。