宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初2612号原告：宁夏世和房地产开发有限责任公司，住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区鼓楼东街世和新天地**楼**B、C段。法定代表人：高怀玺，该公司总经理。委托诉讼代理人：李子龙，男，该公司职员。被告：熊军，男，1971年12月10日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告宁夏世和房地产开发有限责任公司与被告熊军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏世和房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李子龙、被告熊军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁夏世和房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年4月28日至2020年4月8日房屋租赁费295983元（2019年7月28日至2019年10月27日为约定免租期，未计算租金）及逾期缴纳租金违约金63967.89元（按照日利率1‰标准暂计算至2020年4月8日），违约金主张至租赁费付清之日止；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年11月19日，原、被告签订《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》，约定原告将世和·天玺国际中心C239、C240、C241、C242、C243号商铺出租给被告经营御膳堂餐厅，租赁期限为八年，自2019年1月28日至2027年1月27日止，租赁面积为443.97㎡，租金单价为80元/㎡，按季预付租金。合同签订后，原告于2018年11月19日将房屋交付给被告，根据合同约定自2018年11月28日至2019年1月27日期间为装修免租期，自2019年1月28日开始计收租金。被告向原告支付首期租金106654元后，再未支付过租金，欠租期间原告多次通过口头、书面等方式向被告催促租金未果。原告于2019年10月18日将被告诉至银川市兴庆区人民法院，庭前双方商议后，签订了一份《补充协议》，约定被告于2019年12月10日前向原告支付欠付租金及案件受理费2448元，若逾期支付该协议无效，后原告撤回该案起诉。但被告至今未支付欠付的租金，故原告诉至法院，请求依法判如所请。熊军辩称，租赁房屋于2019年1月28日开业，但由于没有暖气及空调导致无法正常经营，三个月期间造成70万元左右经济损失。合同签订后，原告将1月、2月、3月的房租减免了，后又将2019年11月、12月的房租减免。2019年6月，大家联名告天玺国际，后天玺国际将大家起诉至法院。后因房东不同意，减免房租协议未达成。我于2019年12月3日将商铺钥匙交还物业，停止营业，不再租赁商铺。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》一份、《商铺交接确认单》五份、《测量报告书》一份、《不动产权证书》一份、《补充协议》一份，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《租金缴纳的催告函》二份、《租金缴纳的催告函》图片四份（张贴于御膳堂门口）、律师函一份、EMS特快专递退回件一份，被告质证认为该组证据均没有收到，无法核实其真实性，可能是原告在被告无法经营后张贴。经审查，以上证据具备证据的真实性、合法性、关联性，予以采信。2.被告提交《补充协议》一份、《证明书》一份、《收据》三份、视听资料一组、《工程预算书》一份，原告对《补充协议》的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为被告未按协议约定于2019年12月10日前向原告支付欠付租金，租金减免无效；《证明书》并非原告出具，与原告无关，且《证明书》中明确注明物业公司留存钥匙是用于解决紧急事务，不能证明被告将房屋交还给原告，被告交付房屋也不能向物业公司交付；对收取租金及保证金的两张收据认可，另一张装修保证金的收据不予质证，装修保证金系物业公司收取，与原告无关；对视听资料中李子龙、黄静与被告的两段对话的真实性无异议，对证明目的不予认可，认为对话中只是约被告就撤诉或缴纳欠费进行协商的一种邀请，并没有同意对房屋租金进行任何减免；对《工程预算书》的真实性、合法性、关联性均有异议，认为与本案无关。经本院审查，《补充协议》、《证明书》及《收据》具备证据的真实性、合法性、关联性，予以采信；视听资料仅是双方进行商议，并未达成一致意见，不能达到被告的证明目的，不予采信；《工程预算书》与本案无关，不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月19日，原告（出租人）与被告（承租人）签订一份《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》，约定：原告将坐落于宁夏回族自治区银川市兴庆区凤凰北街313号【世和·天玺国际中心】C段二层C239、C240、C241、C242、C243号商铺出租给被告使用；该商铺的承租面积为443.97平方米；商铺用途为供被告经营御膳堂餐厅品牌（类别：广式餐厅）；租赁期限为八年，自2019年1月28日至2027年1月27日止，起租日为免租装修期结束之次日，前两年实际交纳租金9个月，两年的7月28日至10月27日为经营免租期，租金单价前三年为80元/月/㎡，第四年起每两年递增6%，租金按季度支付，被告应当在每个交租期结束月的15日或之前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）一次性足额交付下一个交租期的租金，首个交租期的租金应于合同签订日或之前向原告支付，租赁保证金相当于一个月基本租金与物业管理费之和的数额44397元，免租装修期为60日，自2018年11月28日至2019年1月27日止；租赁期限内，如被告逾期支付租金、管理费等任何一项费用的，每逾期一日，应按逾期支付金额的1‰，逾期超过30日的，原告有权单方解除合同，同时被告的租赁保证金不予退还。合同签订当日，被告向原告支付首期租金106554元及保证金44397元，并向宁夏世和物业服务有限公司银川分公司支付装修保证金8000元，原告向被告交付了【世和·天玺国际中心】C段二层C239、C240、C241、C242、C243号商铺。原告于2019年7月18日、2019年8月21日向被告发出《租金缴纳的催告函》并张贴于被告租赁经营的“御膳堂”店铺门口，并向原告邮寄律师函催缴租金及违约金。2019年11月7日，原、被告达成一份《补充协议》，约定原告同意被告提出开业初期其承租的商铺采暖不热且空调不能正常运行，申请租金减免的申请，减免被告2019年1月28日至3月31日的租金75620元，被告须于2019年12月10日向原告支付欠付租金35517元（2019年4月28日至2019年10月31日期间，7月28日至10月27日为免租期，剩余租期的租金合计111137-75620=35517元），被告逾期未履行给付义务的，本协议无效，被告承担原告起诉的诉讼费2448元，在缴纳租金时一并缴纳，租金减免后被告不得再以暖气不热影响营业之事为由再主张任何租金、物业费、采暖费等费用的减免、延期等事宜。后被告未按协议约定支付欠付租金，于2019年12月3日将商铺钥匙留于世和天玺国际物业中心，物业中心出具一份《证明书》，载明：“世和天玺国际物业服务中心将C座二楼御膳堂广式茶餐厅，入户门钥匙一套拿走，用于无人时解决一切紧急事务。特此证明”。因被告至今未支付所欠租金，故原告诉至本院，请求依法判如所请。本院认为，原、被告签订的《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》合法有效，原、被告均应当按照合同约定履行各自的义务。原告已依约将房屋交付被告使用，被告也应向原告支付租金，现被告未如约支付租金，已构成违约，故对原告要求被告支付租金295983元的诉讼请求，予以支持。《补充协议》约定减免被告2019年1月28日至3月31日的租金75620元，但减免租金的条件是被告于2019年12月10日支付欠付租金35517元，因被告未按约定履行协议，双方约定协议无效的条件成就，被告仍需支付该期间的租金。被告辩称于2019年12月3日将商铺钥匙交还物业，不再租赁商铺，因被告未提交证据证明已与原告就解除租赁合同达成协议，合同具有相对性，世和天玺国际物业中心出具的《证明书》亦注明拿走钥匙是用于解决紧急事务，故对被告的该辩解意见，不予采纳。关于违约金，被告未按照约定期限支付租金，已构成违约，应当承担违约责任，双方虽在合同中就逾期付款违约责任做了约定，但该违约金主张明显过高，本院酌定被告按照年利率4.65%标准支付逾期付款违约金，被告未按约定于2019年4月15日、2019年10月15日、2020年1月15日支付下一季度租金106554元，截至2020年4月8日，违约金数额为8402.73元（106554元×4.65%÷365天×359天+106554元×4.65%÷365天×176天+106554元×4.65%÷365天×84天），被告还应按照年利率4.64%支付295983元自2020年4月9日至本判决确定的付款之日止的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：被告熊军于本判决生效之日起七日内向原告宁夏世和房地产开发有限责任公司支付房屋租赁费295983元及违约金8402.73元，并按照年利率4.65%支付自2020年4月9日至本判决确定的付款之日的逾期付款违约金。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费6736元，公告费300元，合计7036元，由原告宁夏世和房地产开发有限责任公司负担1496元，由被告熊军负担5540元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 周 娟人民陪审员 郑兰花人民陪审员 侯月华 二○二〇年十月三十日法官助理 张易依书记员 周佐葡附：与本案相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。履行告知书本判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。