河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初10747号原告(反诉被告)：张艳芳，女，1975年12月20日出生，汉族，住河南省郑州市经济技术开发区。委托代理人：胡方瑞，河南点石（上海）律师事务所律师。委托代理人：赵英杰，河南点石（上海）律师事务所律师。被告(反诉原告)：琚雅琳，女，1987年1月23日出生，汉族，住河南省济源市。被告(反诉原告)：沈阳，男，1988年2月8日出生，汉族，住河南省民权县。二被告(反诉原告)共同委托代理人：刘传博，北京安理（郑州）律师事务所律师。原告（反诉被告）张艳芳与被告（反诉原告）琚雅琳、沈阳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人胡方瑞，被告(反诉原告)沈阳及二被告（反诉原告）共同委托代理人刘传博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张艳芳向本院提出诉讼请求：1、二被告向原告支付2019年11月13日至2020年10月17日期间的租金295352.11元及违约金30000元；2、二被告向原告支付自2019年10月30日至实际支付全部房租之日的滞纳金，暂计至起诉之日为33707.94元（按月租金28325.04元为基数，乘以日千分之五计算）；3、二被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1、二被告继续履行郑州市写字楼租赁合同；2、二被告向原告支付2019年11月13日至2020年10月17日期间租金296296.28元（按月租金28325.04元为基数计算）及违约金30000元；3、二被告向原告支付自2019年10月30日至实际支付全部房租之日的滞纳金，暂计至起诉之日为32763.77元（按月租金28325.04元为基数乘以日千分之五计算滞纳金）；4、二被告恢复空调原状至正常使用状态及履行支付租赁期间物业费的义务；5、二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年10月17日，原告与被告琚雅琳签订郑州市写字楼租赁合同，原告将其拥有的位于郑州市郑东新区××、××北××、1907房出租给二被告使用，建筑面积322.34平方米，合同约定每月租金26472元，第二年租金递增7%即月租金为28325.04元，每半年付一期房租，第一期租金应于2018年10月18日支付，以后每期租金应提前15日支付。由于被告装修房屋，2018年10月18日至2018年11月12日为免租期。二被告自2018年10月22日开始陆续逾期支付了2018年11月13日至2019年11月12日期间的租金，该期间的租金由被告琚雅琳、沈阳共同支付。按照合同第4-2条约定，二被告应提前15天即2019年10月29日前支付2019年11月13日至2020年5月12日期间的房租，经原告多次催促，二被告拒不支付房租并拖欠物业费。之后被告沈阳向原告出具承诺书，但直至今日仍未履行承诺书约定义务。2020年4月28日，二被告应支付剩余最后一期租金，经原告多次催促，二被告至今仍未支付。被告装修房屋时，改动室内线路，致使空调无法正常使用，且未按照租赁合同约定支付租赁期间物业费。二被告的行为构成违约，严重违反诚实信用原则，故诉至法院，望判如所请。被告琚雅琳辩称，被告琚雅琳虽与原告签订了郑州市写字楼租赁合同，但被告琚雅琳并非实际承租人，也未使用涉案房屋。2018年10月至2019年11月，被告琚雅琳是被告沈阳经营的河南信南方建筑劳务有限公司（以下简称“信南方公司”）的员工，受被告沈阳委托与原告签订租赁合同，涉案房屋由被告沈阳实际使用，房租也是由被告沈阳交纳，对于被告沈阳与原告之间的纠纷，被告琚雅琳不应承担任何责任。被告沈阳辩称，被告沈阳自2019年底便未再使用涉案房屋，涉案租赁合同已无继续履行的可能性，原告要求被告沈阳继续履行合同没有事实和法律依据。2019年下半年，因被告沈阳经营的信南方公司运营状态不佳，被告沈阳多次与原告协商解除合同，不再承租涉案房屋。2019年底，被告沈阳明确告知原告不再使用涉案房屋，但原告通过换锁等方式阻挠被告沈阳搬出，被告沈阳多次沟通无效，致使被告沈阳的部分物品在涉案房屋存放至今。被告沈阳自2019年底便未再使用涉案房屋，原告现要求被告沈阳支付租金至2020年10月17日，明显系恶意扩大损失，不应得到支持。被告沈阳已将物业费支付至2019年12月31日，未使用期间的物业费不应由被告沈阳承担。受新冠疫情影响，中小企业经营困难，被告沈阳经营的信南方公司也因疫情影响资金周转艰难，无力负担高额租金，恳请法庭对原告主张的疫情期间的租金、物业费予以减免。原告主张违约金30000元，同时又按日千分之五的标准主张滞纳金，构成重复主张，且按日千分之五的标准计算滞纳金明显过高。受新冠疫情影响，被告沈阳同样损失惨重，恳请法庭对违约金、滞纳金予以酌减。原告主张将空调恢复原状没有事实根据，涉案房屋的空调是由物业统一装配的中央空调，被告沈阳从未对空调进行过任何操作，恢复原状更是无从谈起。被告琚雅琳系被告沈阳经营的信南方公司的员工，受被告沈阳委托与原告签订郑州市写字楼租赁合同，涉案房屋由被告沈阳实际使用，租金亦由被告沈阳支付。被告琚雅琳并非实际承租人，不应承担任何责任。反诉原告沈阳、琚雅琳向本院提出反诉请求：1、解除反诉原告琚雅琳与反诉被告于2018年10月17日签订的郑州市写字楼租赁合同；2、反诉被告退还反诉原告沈阳房屋押金26472元；3、反诉被告配合反诉原告沈阳腾空、搬离位于郑州市郑东新区××、××北××、1907房屋，返还反诉原告沈阳未形成附合物的屋内物品（含办公桌、办公椅、电脑、打印机、投影仪等办公用品）；4、本案的反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年10月17日，反诉原告琚雅琳与反诉被告签订郑州市写字楼租赁合同，由反诉原告沈阳实际使用涉案房屋。合同签订后，反诉原告沈阳向反诉被告支付房屋押金26742元。后因经营状况欠佳，2019年12月份，反诉原告沈阳与反诉被告协商解除郑州市写字楼租赁合同，但反诉被告不同意解除合同，并通过更换门锁密码等方式阻挠反诉原告沈阳搬离涉案房屋，亦导致反诉原告沈阳无法继续使用涉案房屋。自2020年1月份至今，反诉原告沈阳未再实际使用涉案房屋，郑州市写字楼租赁合同已无继续履行的可能性，故请求法院解除郑州市写字楼租赁合同，并判令反诉被告退还反诉原告沈阳房屋押金，配合反诉原告沈阳腾空、搬离涉案房屋。反诉被告张艳芳辩称，二反诉原告的反诉请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。反诉被告多次向二反诉原告催要租金，要求其继续履行合同，并在2020年5月14日向二反诉原告发送律师函要求其支付租金、违约金等。二反诉原告均未表达解除合同的意思，现要求解除租赁合同没有合同约定及法定的解除条件。租赁合同系反诉原告琚雅琳与反诉被告签订的，且二反诉原告均向反诉被告支付过房租，反诉原告沈阳向反诉被告出具过支付租金的承诺书，可以认定二反诉原告为共同承租人。反诉原告沈阳称向反诉被告支付押金，但没有提供相应的转账凭证或收据原件，证据不足。自签订合同至今，房屋一直由二反诉原告占有使用，根本不存在反诉被告通过更换门锁密码等方式阻挠二反诉原告搬离或使用房屋，二反诉原告没有提供充足的证据。综上，请求驳回二反诉原告的反诉请求。经审理查明：2018年10月17日，张艳芳（甲方）作为出租方，琚雅琳（乙方）作为承租方签订郑州市写字楼租赁合同，约定：甲方将其合法拥有的坐落在郑州市郑东新区××、××北××、1907房出租给乙方使用。甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共322.34平方米。房屋租赁期自2018年10月18日起至2020年10月17日。从2018年10月18日起至2018年11月12日为装修期，装修期内免租金，但是产生的物业、水、电费等由乙方承担。该房屋月租金26472元，此价格为甲方净得价格，签订合同时乙方应向甲方交纳定金5000元，该定金在乙方支付房屋租金时直接冲抵租金。该房屋租金支付方式为半年支付一次，先付后用，第一期租金应于2018年10月18日支付，以后每期租金应提前15日支付，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.5%支付滞纳金，如逾期超过7天，甲方有权终止合同收回该房屋。乙方在租赁期限内，使用的水、电费、电话、网络使用费、物业管理费，与房屋有关的其他费用等，由乙方按有关规定自行承担。根据甲方要求乙方应支付房屋押金26472元，待租赁期满结清费用后，甲方应于乙方结清相关费用当日将押金退还乙方。该房屋及附属设施所有权属甲方所有，若是乙方后来因需要添加的设施不属于甲方所有（装修不可移动的设施除外，因固定设施的拆除会破坏房屋结构）。在租赁期内，乙方未按照前款4-2的规定支付租金，甲方有权终止合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按月租金的2倍向甲方支付违约金；若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。补充条款约定：经甲乙双方协商合同期限为两年，第二年租金递增7%。合同尾部甲方处有张艳芳及经办人程昕签字，乙方处有琚雅琳签字对合同内容予以确认。2018年10月22日，沈阳向张艳芳账户转款100000元。2018年10月23日，琚雅琳向张艳芳账户转款20700元。2018年11月2日，张艳芳出具收据一份，载明：今收到琚雅琳租郑东新区东风南路、金水东路北9幢19层1906、1907房，房租押金26472元整。六个月租金158832元整，扣除17天物业费1904，共计183400元。2019年5月28日、5月29日、6月5日、7月1日、7月8日、7月12日、7月13日，沈阳分别向张艳芳转款50000元、20000元、10000元、40000元、20000元、18000元、832元。以上转款共计158832元。沈阳另出具承诺书一份，承诺以F条款认真按约履行，如果有任何一条不能承诺如约完成，即视为违约，违约金为3万元整。在2019年12月10日前转给房主张艳芳10万元整，剩余房租于2019年12月31日前全部解决完毕。在2019年12月31日前和物业达成协议，并将拖欠的物业费解决完毕。2020年5月2日，沈阳向张艳芳转款20000元。2020年5月14日，张艳芳委托河南点石（上海）律师事务所律师向沈阳发出律师函，催促沈阳支付租金、违约金及物业费，物流信息显示该邮件于2020年5月15日被签收。2020年5月18日，张艳芳委托代理人胡方瑞与沈阳电话沟通租金、物业费支付事宜，双方提出了用沈阳的家具、家电抵偿部分房租，由沈阳再行支付部分房租的方案，并商定事后共同到房屋内进一步协商处理。2020年5月22日，张艳芳及其代理人胡方瑞共同到房屋现场与沈阳协商处理租赁后续事宜，因协商未果，遂引起本案诉讼。沈阳提交的证人马某于协商当天拍摄的照片显示，房屋内放置有办公桌椅等物品，未见工作人员现场办公。庭审中，双方共同确认，2019年11月12日之前的房屋租金已支付完毕，2020年5月2日沈阳支付的20000元用于支付11月12日之后拖欠的租金，物业费已支付至2019年12月31日。张艳芳称在2020年5月18日其代理人与沈阳的通话中，沈阳首次提出了协商解除合同的意思，张艳芳表示可以协商，但最后没有协商成功。另查明，沈阳系信南方公司的法定代表人，该公司注册成立于2018年11月14日，登记的住所地为涉案1906号房屋。涉案房屋由该公司实际使用。该公司分别于2019年2月28日、4月15日，向琚雅琳转款3670元、3460元，付款用途均为工资薪金。该公司于2020年8月20日出具证明一份，显示琚雅琳系该公司的员工，担任办公室主任一职，受沈阳委托签订涉案合同。以上事实有张艳芳提交的郑州市写字楼租赁合同、浦发银行交易流水、中国银行交易流水明细清单、借记卡账户历史明细清单、承诺书、EMS邮寄单及物流信息、律师函、通话录音，琚雅琳、沈阳共同提交的郑州市写字楼租赁合同、收据、账户交易明细、照片、营业执照、中原银行电子回单、工作证明及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，本案中琚雅琳虽以承租人的身份与张艳芳签订租赁合同，但根据合同签订后的实际履行情况、信南方公司出具的证明及沈阳的庭审自认，可以确认琚雅琳的该行为系受沈阳委托从事的职务行为。张艳芳接收沈阳支付的房屋租金及出具的付款承诺并与沈阳协商租金支付及合同处理事宜，表明张艳芳对沈阳系实际承租人的身份也是明知的。故对琚雅琳、沈阳关于琚雅琳非实际承租人、不应承担任何责任的答辩意见，本院予以采纳。本案租赁合同的实际相对人系张艳芳与沈阳，相关的权利义务由沈阳承受。合同签订后，张艳芳按照合同约定交付房屋，沈阳应当向张艳芳支付房租。对于2019年11月12日前的租金沈阳已支付完毕，按照合同约定房租半年支付一次，先付后用，每期租金应提前15日支付，故其应在2019年10月29日前支付2019年11月13日之后的租金，但沈阳未按约定继续支付，且其称2019年年底已将部分物品从房屋内搬离，不再继续使用房屋，并与张艳芳协商解除合同事宜，其以实际行为表明不再继续履行合同。沈阳系合同的违约方，虽不具有单方解除合同的权利，但根据房屋租赁合同的特点及本案实际情况，本案的租赁合同已无继续履行的必要，故对沈阳要求解除2018年10月17日琚雅琳与张艳芳签订的郑州市写字楼租赁合同的诉讼请求，本院予以支持，对张艳芳要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。对于张艳芳主张的租金，沈阳虽主张其于2019年12月底已向张艳芳提出解除合同，但其并未提交相应的证据予以证明，张艳芳对此亦不予认可。2020年5月18日的通话录音显示，沈阳明确提出解除合同，2020年5月22日，双方在房屋现场协商后续处理事宜，此时张艳芳对沈阳不再继续使用房屋及现场已无人员办公的事实已明知。此后其仍空置房屋系人为扩大损失，故对张艳芳主张的租金，应自2019年11月13日起计算至2020年5月22日止，为181280.26元（28325.04÷30×192）。在此期间新冠疫情暴发，属不可抗力，由此采取的相应防疫措施，对房屋的实际使用、交接返还产生影响。故结合本案实际情况，对此期间的房租按照两个月租金的标准予以酌减，故沈阳应向张艳芳支付房租124630.18元（181280.26－28325.04×2）。沈阳于2020年5月2日向张艳芳转款20000元，故沈阳现应支付张艳芳房屋租金104630.18元，对张艳芳主张超出部分，本院不予支持。对于张艳芳主张的违约金及滞纳金，沈阳未按合同约定支付租金及合同到期前单方解除合同的行为，均构成违约，应当承担违约责任。但张艳芳主张的违约金及滞纳金均系对沈阳违约行为的惩罚，系重复主张。根据沈阳的上述违约情形，结合合同约定内容，本案酌定按照两个月的租金标准计算违约金、滞纳金的总额为56650.08元（28325.04×2），对张艳芳主张超出部分，本院不予支持。因涉案租赁合同解除，沈阳应将涉案房屋腾空，故对沈阳要求张艳芳配合沈阳腾空、搬离位于郑州市郑东新区××、××北××、1907房屋，返还沈阳未形成附合物的屋内物品（含办公桌、办公椅、电脑、打印机、投影仪等办公用品）的诉讼请求，本院予以支持。对于张艳芳主张的沈阳将空调恢复原状至正常使用状态的诉讼请求，其虽出具了加盖物业公司印章的情况说明，但该情况说明未经出具人签名确认，亦未提交其他证据佐证情况说明载明的事项，故对张艳芳的该项诉讼请求，本院不予支持。对于张艳芳主张沈阳支付租赁期间的物业费的诉讼请求，该主张不明确，张艳芳并未提交证据证明应付费用的具体数额，故对张艳芳的该项诉讼请求，本院不予支持。对于沈阳主张的张艳芳返还沈阳房屋押金26472元的诉讼请求，沈阳已向张艳芳缴纳押金的事实有收据予以佐证，张艳芳的代理人在与沈阳的通话中亦对该事实予以确认，因合同解除，张艳芳应将该押金退还给沈阳。综上，沈阳现应支付张艳芳房屋租金104630.18元、违约金及滞纳金56650.08元，共计161280.26元，张艳芳现应退还沈阳房屋押金26472元，上述款项折抵后，沈阳现应支付张艳芳134808.26元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)张艳芳与被告(反诉原告)琚雅琳于2018年10月17日签订的郑州市写字楼租赁合同；二、被告(反诉原告)沈阳于本判决生效后十日内向原告(反诉被告)张艳芳支付房屋租金、违约金及滞纳金，共计134808.26元；三、原告（反诉被告）张艳芳于本判决生效后十日内配合被告(反诉原告)沈阳腾空、搬离位于郑州市郑东新区东风南路东、金水东路北9幢19层1906、1907房屋，返还被告(反诉原告)沈阳未形成附合物的屋内物品（含办公桌、办公椅、电脑、打印机、投影仪等办公用品）；四、驳回原告(反诉被告)张艳芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6686元，减半收取3343元，保全费2315元，以上共计5658元，由原告张艳芳负担3117元，被告沈阳负担2541元；反诉案件受理费231元，由反诉被告张艳芳负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二〇年十月十四日书记员  张 敬