河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初1299号原告：綦欣彤，女，汉族，1973年1月7日出生，住郑州市金水区。委托代理人：吴利梅，河南国银律师事务所律师。委托代理人：户楠楠，河南国银律师事务所律师。被告：李玉萍，女，汉族，1959年11月19日出生，住河南省荥阳市。委托代理人：张博，河南律旗律师事务所律师。委托代理人：谢政武，河南律旗律师事务所律师。原告綦欣彤与被告李玉萍合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本院于2018年12月26日作出（2017）豫0191民初16267号民事判决，宣判后，被告李玉萍不服，提起上诉。2019年3月22日，郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终5017号民事判决，驳回上诉，维持原判。生效后，李玉萍仍不服又向郑州市中级人民法院申请再审，该院于2020年1月15日作出（2019）豫01民再700号民事裁定，撤销原一审二审判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告綦欣彤委托代理人吴利梅、户楠楠，被告李玉萍及其委托代理人张博、谢政武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。綦欣彤向本院提出诉讼请求：依法判令被告返还剩余款项6165890元。事实和理由：2012年底至2015年6月，被告及其家人在原告所负责银融汇投管理咨询有限公司河南分公司投资理财，后因公司经营出现问题，被告找原告协商，让原告将位于金水区玉凤路西、燕南路北瑞丰苑西单元1-2层103号商铺暂更名到被告名下，等原告公司把投资理财款支付给被告后，被告再将该商铺转到原告名下。原告代表公司与被告及其家人对前期投资本金及利息进行结算，最终确认为386万元，于2015年7月3日签订协议，原告配合被告将其与河南省立奇置业有限公司签订《房屋买卖合同》更名到被告名下。现原告与被告多次协商，让被告将该房出售扣除投资款后将剩余款项给原告未果。为维护原告合法权益，诉至法院。针对其诉讼请求，綦欣彤向本院提交证据有：协议、商品房买卖合同、合同信息备案摘要、不动产登记资料查询结果证明、商铺租赁合同、房屋租赁合同、郑州市金水区法院（2018）豫0105民初29741号民事判决书、收据、郑州市人民政府办公厅郑政办〔2016〕64号文件。被告李玉萍辩称：双方签订协议为让与担保合同，李玉萍不存在怠于履行拍卖义务情形，涉案房屋直接归李玉萍所有违反法律强制性规定。李玉萍因取得涉案房屋缴纳税费401035.6元及不动产登记费550元均应扣除。综上，綦欣彤以涉案房屋价值为10025890元为基础，要求李玉萍返还剩余款项的请求，无法律及事实依据，应当驳回。针对其辩称意见，李玉萍向本院提交证据有协议、（2018）豫0105民初29741号民事判决书、评估报告、税收收款书、维修基金缴款凭证、不动产登记费票据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月3日，原告与被告签订协议约定：原告拖欠被告现金3860000元，现自愿将其位于金水区玉凤路西、燕南路北瑞丰苑号楼1-2层103号商铺转让到被告名下。该商铺已于2015年6月1日租给租户，租金收取形式押一付三，季度收取，押金由綦欣彤收取，自合同签订之日起3个月内租金归綦欣彤，3个月后若不能按期偿还李玉萍所有款项，租金归李玉萍。若綦欣彤将所欠李玉萍所有款项全部还清，李玉萍须随时配合綦欣彤将该商铺转给綦欣彤或其指定所有人，相关费用由綦欣彤承担。自合同签订之日起一年后，綦欣彤仍无法将所欠李玉萍款项包括本金及利息全部还清，须无条件同意李玉萍拍卖该商铺所得款项由李玉萍优先拿回綦欣彤所欠所有款项（包括本金及利息）。因房屋所产生的一切费用（包括转让费、诉讼费等其他费用）全部由拍卖款中支出，剩余款项归綦欣彤所有。2014年8月21日，河南省立奇置业有限公司收到原告交纳案涉商铺款10025890元及维修基金19000元。2015年9月30日，原告将案涉《商品房买卖合同》在郑州市房屋交易和登记中心登记变更至被告名下。2016年12月22日，被告向郑州市地方税务局契税税务分局办税服务厅缴纳契税401035.6元，2017年4月29日，郑州市国土资源局针对案涉房屋办理豫（2017）郑州市不动产权第0029791号不动产权证，载明：权利人李玉萍，坐落于金水区××号，房屋建筑面积292.25㎡。2017年5月24日李玉萍向郑州市不动产登记中心缴纳不动产权登记费550元。针对案涉房屋价值，河南方正房地产资产评估咨询有限公司受李玉萍委托于2019年7月2日出具评估报告：案涉房屋在价值时点（2019年7月1日）的房地产市场价值为568.75万元，合建筑面积单价为19461元/平方米。另查明，2016年3月8日，针对案涉房屋，李玉萍与张怡签订《房屋租赁合同》，李玉萍以欠付房屋租金为由将张怡诉至郑州市金水区法院。经查询郑州市住房保障和房地产管理局官网：2016年7月份郑州全市非住宅销售累计3154套，成交面积28.31万平方米，销售价格为11453元/平方米。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据双方于2015年7月3日签订协议，可以认定双方存在借贷关系，原告欠被告386万元未还，为履行借款，该协议约定“原告自愿将案涉房产转让被告，若原告欠款全部还清，归还案涉房产，若合同签订之日起一年后无法全部还清本息，拍卖案涉房产所得款项由被告优先收回本息，并约定产生的一切费用全部从拍卖款中支出，剩余归原告所有”。后于2015年9月30日原告将案涉房产合同变更登记至被告名下，并于2017年4月29日取得不动产权证。根据本院查明上述事实，可以认定双方对账确认借款本息转为购房款，双方之间的借款合同关系转变为商品房买卖合同关系。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成，而该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。据此，双方当事人上述行为即终止借款合同关系订立商品房买卖合同关系，将确认的借款本息转变为已付购房款，并非为双方之间借款合同履行提供担保，而是原告依约无法清除债务时，提供将案涉房产出售给债权人的方式，以此来实现双方权利义务平衡，并不违反法律行政法规的强制性规定，亦不属于《物权法》第186条规定禁止的情形。据此，被告认为案涉房产直接给被告应认定为无效的主张，本院依法不予采纳。原告主张案涉房产依其于2014年8月购买价10025890元折抵欠被告借款本息等，与双方协议中约定不符，不予采纳。现依双方协议内容被告未在约定期限内拍卖房屋，并于2017年4月29日取得案涉房产不动产权证，根据《物权法》有关规定，被告系案涉不动产权利人。依双方约定时间节点关于案涉房产价值应参照2016年7月份房屋价格来认定。现被告主张依其提交2019年7月2日评估19461元/㎡计算房产价值568.75万元，高于政府当时指导价（11453元/㎡），本院予以准许。止双方约定时间节点，原告欠被告本金为386万元，按银行同期贷款基准利率计算一年利息为231600元，被告办理案涉房产不动产证缴纳契税401035.6元及登记费550元均属于合理费用，根据协议约定应由原告承担。以上合计4493185.6元，折抵后，被告仍应支付原告1194314.4元（568.75万元-4493185.6元）。现原告主张支付剩余款项6165890元，本院仅支持1194314.4元，超出部分主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条之规定，判决如下：被告李玉萍于本判决生效后十日内归还原告綦欣彤剩余款项共计1194314.4元；驳回原告綦欣彤的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81955元及诉讼保全费5000元，共计86955元，由原告綦欣彤承担36729元，被告李玉萍承担50226元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  苏占卿人民陪审员  朱学艺人民陪审员  段国英二〇二〇年七月三十一日书 记 员  姚小华