江西省南昌市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0103民初6518号 原告：江西佐春恩商业运营管理有限公司。住所地：南昌市西湖区建设西路**。统一社会信用代码91360103MA38W3Q91E。 法定代表人：万长美，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘梦云，上海市锦天成（南昌）律师事务所律师。执业证号：13601201411415133。 委托诉讼代理人：江慧慧，上海市锦天成（南昌）律师事务所实习律师。实习证号：36011912210420。 被告：魏承康，男，1974年8月19日出生，汉族，住南昌市青云谱区。 委托诉讼代理人：熊国荣，北京德恒（南昌）律师事务所律师。执业证号：13601201810032405。 委托诉讼代理人：邓刘珍（被告魏承康之妻），女，1976年8月2日出生，汉族，住南昌市青云谱区。 原告江西佐春恩商业运营管理有限公司（以下简称江西佐春恩公司）与被告魏承康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江西佐春恩公司的委托诉讼代理人刘梦云，被告魏承康的委托诉讼代理人熊国荣、邓刘珍，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江西佐春恩公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告魏承康赔偿原告损失186006元（自2019年7月20日起至实际交付房屋日期2020年3月21日为准）；2、判决被告魏承康支付律师费6500元，押金20000元归原告所有；3、诉讼费用由被告魏承康承担。 事实和理由：自2011年起，被告在位于南昌市西湖区建设西路万马服饰商城租赁店铺经营个体服装，南昌万隆物业管理有限公司（以下简称万隆公司）、原告受店铺所有权人委托，处理商城店铺租赁、物业管理服务。万隆公司（自2019年7月起由原告承接权利义务）与被告自2011年起每五年签订《商铺租赁合同》，约定被告租赁使用万马服饰商城一楼A132号店铺，用于经营。最近一期合同期限，自2014年1月18日至2019年7月17日终止。根据合同约定，被告需要续租的，应当在期满前三个月通知合同甲方万隆公司，但被告一直未曾申请续租，也不再续租。2019年7月下旬，合同期满后，万隆公司工作人员多次致电被告办理相关交接店铺手续，被告以各种理由既拒绝续签合同，又不搬离店铺。此后万隆公司与万马服装商城业主合同到期，业主与原告签订物业服务托管合同，万隆公司撤场，被告强占店铺事宜一直拖着未解决。新物业公司入驻管理万马服装商城，新旧物业管理公司签订《物业管理权利义务转让协议》，约定后续权利义务移交原告全权承担处理。原告工作人员多次致电被告办理相关交接店铺手续，但被告不为所动，一意孤行，同时在原告明确告知被告租赁及物业服务合同期满，合同已终止，要求被告移交店铺的情况下，仍然强行占有使用租赁店铺长达七八个月以上，并采取各种手段企图影响商城运营管理。根据双方签订的《商铺租赁合同》，在合同期满后，承租人有义务在三日内结清费用、将物品搬离店铺并移交店铺至出租人。被告的行为不但严重违反了双方的合同约定，也侵犯了原告的合法权益。故特向法院起诉，请求维护原告的合法权益。 原告江西佐春恩公司向本院提交了如下证据： 证据一、《万马欧韩服装城商铺租赁合同》及补充协议。证明原、被告之间存在租赁合同关系，租赁合同期满，被告未续签。 证据二、微信聊天记录截屏（被告配偶及原告公司员工的微信聊天记录）。证明租赁合同期满，被告未续签，原告通知被告双方合同终止。 证据三、照片（监控录像提取，被告方撕毁租赁到期《催缴单》）。证明租赁合同期满，被告未续签，原告催缴租金。 证据四、《移交店铺告知书》。证明被告占用店铺，原告多次洽谈无果，后公告要求被告移交店铺。 证据五、《财务收据》。证明被告按照租赁合同及管理办法支付租金及管理费用。 证据六、《2020年店铺租赁及物业管理等费用》。证明原告因被告违约造成的可期待利益损失。 证据七、《物业管理权利义务转让协议》。证明原告方因继受原合同权利义务为本案适格主体。 证据八、视频光盘。证明被告长期占用店铺。 证据九、《产权证》、《委托管理合同》、《物品交接清单》。证明被告方已经知晓原告处理案涉店铺的接管及后续事宜。 证据十、《委托管理合同补充协议》（补充提交）。证明原告为本案适格诉讼主体。 被告魏承康辩称：本案的原告诉讼主体不符合法律规定，请法院驳回原告的诉请。根据原告提交的证据显示案涉房屋的所有权人系两位自然人万鹏和万磊，并非法人。两位自然人最初与万隆公司签订的是委托租赁商户管理协议，他们之间是委托管理关系，即万隆公司并不是案涉房屋的所有权人，其与答辩人之间发生的是物业管理与被管理的关系。万隆公司于2020年9月30日与被答辩人签署的《物业管理权利义务转让协议》以及万鹏和万磊于2019年10月1日与被答辩人签署的《委托管理合同》均系涉及物业管理的合同，并未改变万鹏和万磊的所有权人的身份。本案中，答辩人与被答辩人之间没有发生租赁合同关系，双方之间没有签署租赁合同，被答辩人作为原告提起诉讼突破了合同相对性。综上，被答辩人不是本案的适格原告，其只是代两位产权所有人行使管理职责，被答辩人并未取得所有权人赋予其代为提起诉讼的权利，即使取得授权，也只能列其为委托诉讼代理人，所以请法院驳回被答辩人诉请。 被告魏承康向本院提交了如下证据： 证据一、《万马欧韩服装城商铺租赁合同》、《南昌市不动产登记信息查询结果告》。证明本案原告不适格，通过房屋租赁合同及产权登记信息可知原告不是案涉房屋所有权人，原告也未与被告签署租赁合同。 证据二、《万马欧韩服装城管理手册》。证明本案被告未与原告发生管理与被管理的关系。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于南昌市西湖区非住宅，建筑面积3189.04㎡，为案外人万鹏、万磊所有。2014年，万鹏、万磊（建房）与万隆公司（乙方）签订《委托租赁商户管理合同》，约定甲方将含案涉店铺在内的万马服饰整体委托乙方负责统一运营、规划布局、安全秩序、物业管理服务等，委托期限自2014年1月18日至2019年1月17日，甲方不向乙方收取任何费用，由乙方向万马服饰租赁商户收取物业管理及相关服务费用等。 2016年11月29日，万隆公司（出租人，甲方）与被告魏承康（承租人，乙方）签订《万马欧韩服装城商铺租赁合同》，合同主要约定：被告承租万马欧韩服装城A座132号，面积68.67㎡的商铺经营服装，租赁期为2014年1月18日至2019年7月17日，甲方应在2016年11月29日前将商铺以现状形式交付乙方使用，每年租金36000元，乙方应在每年10月18日前付清该租赁年度租金，乙方交纳保证金20000元，水电费由甲方代收代缴，无论何种原因导致合同终止，乙方应在终止之日起三日内，结清全部费用，并根据甲方要求将商铺内货物及物品搬离，清理场地，将商铺交还甲方。合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。同日，甲、乙双方签订《万马欧韩服装城商铺租赁合同》补充协议，约定：“一、商铺租赁期内，乙方应向甲方缴纳综合费。该综合费包括但不限于公共部分装修费、公共设施维修费、商场运营管理费、商场整体推广宣传费、物业管理费等各项费用；二、乙方应缴纳的综合费的标准为每年122215元，该费用乙方应在支付每年度租金时一次性付清，逾期支付的，每逾期一日，按应付款项的1%支付违约金；三、租赁期内，乙方不按本补充协议约定缴纳综合费的，则甲方有权调整主合同项下的租金标准，或者有权单方解除主合同及本补充协议，甲方对此不承担任何法律责任；随着‘大物流、大网络’时代的到来，为拓展万马服饰广场商户的销售渠道，甲方拟构建‘万马谷’电子商务平台，乙方作为万马服饰广场商户可在平台中相对应的店铺内展示、销售、宣传其所经营的产品品牌，有关具体事宜双方可另行签订协议。”同日，甲、乙双方办理了商铺交接手续。合同期内，甲、乙双方均按约定履行了各自合同义务。 2019年9月30日，万隆公司（甲方）与江西佐春恩公司（乙方）签订《物业管理权利义务转让协议》，约定甲方将万马服饰商城的物管租赁项目转让给乙方，甲方在与本项目业主（或房屋租赁户）签订的《租赁合同》、《物业管理合同》中，所约定的权利义务一并转移给乙方。万隆公司所收取的各商户履约保证金一并移交给了原告方。同时，万鹏、万磊（甲方）与江西佐春恩公司（乙方）签订《委托管理合同》，主要约定“第一条、甲方同意将万马服饰城商铺A131、A132号全权委托乙方进行管理服务，并以乙方名义与承租方签订物管合同。乙方负责包括甲方店铺在内的万马服饰城规划布局、安全秩序、商户管理、物业管理服务等；第二条、委托期限自2019年10月1日至2024年9月30日；第三条、委托费用：承租方另行与乙方签订租赁、物业相关协议，并根据协议支付相关物业管理费以及其他服务费用。甲方授权乙方在不损害甲方利益的情况下，可自主决定与承租人签订的协议内容，发生纠纷由乙方自行处理，不得损害甲方利益。”其他委托事项与万隆公司的委托合同内容基本一致。诉讼中的2020年10月16日，万鹏、万磊（甲方）与江西佐春恩公司（乙方）签订《委托管理合同补充协议》，明确对上述委托管理合同相关内容释义如下：“甲方同意全权委托乙方进行管理服务，并以乙方名义与商户承租户签订租赁、物业相关协议；乙方负责包括甲方店铺在内的万马服饰城规划布局、安全秩序、商户管理、物业管理服务等。乙方可在不损害甲方利益的情况下，自主决定与承租人签订的各项协议内容，收取租金、物业管理费以及其他服务费用。发生纠纷的由乙方自行处理，不得损害甲方利益。如发生纠纷责任，均由乙方自行承担，甲方不承担任何责任；在签订本补充协议之前，乙方已与承租方签订协议，收取租金、物业费的各项费用的，如果合同外其他方有异议的，甲方追认乙方之行为合法有效，系甲方同意并合法授权。” 2019年7月3日，万隆公司向被告发送了书面通知，要求被告方在7月7日之前办理相关手续，如未按时办理，将对外另行招租。2019年7月17日，被告承租的万马欧韩服装城A座132号商铺合同到期后，万隆公司、后期接管的原告均与被告就合同续签之事进行沟通，但未果。被告继续在商铺经营，但未交纳租金及其他费用。2020年1月15日，原告江西佐春恩公司对未续签合同的商户，统一张贴了《移交店铺告知书》，针对被告未续签合同告知如下：“请你在2020年1月17日之前及时搬离南昌市万马服饰城A131、A132号店铺。此后，我江西佐春恩公司将对该店铺进行装修整理。为了安全起见，将会停水停电。”被告于2020年1月15日搬离了货物，但有部分办公物品未搬离，双方未办理店铺交接。2020年3月21日，被告清退了店铺，双方办理了店铺交接。2017年10月28日，被告以转账方式向万隆公司支付A132号店铺2018年1月18日至2019年1月17日的租金153271元，物业费4944元，代收公摊电费、水费、空调费、保险费共计10859元，合计169074元。2019年1月4日，被告向万隆公司交纳了A132号店铺2019年1月18日至2019年7月17日的租金76636元，物业费2472元、公摊电费5768元、水费500元、空调费3611元、保险费1000元，合计89987元。自2019年7月18日起，被告未向出租方支付任何费用。 另查明，万隆公司与江西佐春恩公司均为万鹏、万磊的家族企业关联公司，江西佐春恩公司接受了原万隆公司在万马服饰城的所有员工。 本院认为，原告江西佐春恩公司与万隆公司签订了转让协议，江西佐春恩公司承继了万隆公司在万马服饰城项目中的所有权利义务。该服饰城的店铺所有人万鹏、万磊也明确授权原告享有自主与商户签订租赁合同、收取租金等其他一切费用的权利。故原告以自己名义提起本案诉讼，主体适格。被告虽未与原告签订任何协议，但原告承继了万隆公司在万马服饰城项目中的所有权利义务，被告与万隆公司签订的《万马欧韩服装城商铺租赁合同》及补充协议，为双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同的权利义务，原告依法有权承继，事实上，万隆公司也已将收取被告的20000元履约保证金转交至原告处，因此，原被告之间建立了租赁、服务关系。被告承租Ａ132号店铺的合同期届满后，未与出租方签订合同，却继续在该店铺经营，且原告也与被告沟通续约之事，因双方就续订合同无法达成一致意见，原、被告之间形成了事实上的不定期租赁关系，双方均可提出终止合同的主张。该租赁关系随着被告的搬离而已终止。被告占用店面经营期间，应按原合同及补充协议约定向原告支付占用店面期间的费用。被告方抗辩原告为不适格诉讼主体的意见，与事实和法律不符，本院不予采纳；被告自原合同期届满后的2019年7月18日至2020年1月15日，均在Ａ132号店铺经营，长达半年时间，该期间的租金（含综合费）、物业费，被告应按原合同约定的标准，向原告支付店铺租金76635.5元（153271元÷2）、物业费2472元（4944元÷2），合计79107.5元；其他代收费用，原告未提供实际发生费用的票据，本院不予支持；2020年1月16日至2020年3月21日期间，被告虽未腾退店面，但1月16日至1月24日春节前夕，正是销售的旺季，被告无法开门营业，加之后期的新冠××疫情影响，该期间的费用，原告应予以免除为宜；被告交纳的履约保证金20000元，应冲抵所欠原告部分费用。对原告的其他诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条的规定，判决如下： 一、被告魏承康于本判决生效之日起十日内向原告江西佐春恩商业运营管理有限公司支付租金（含综合费）、物业费共计人民币79107.5元； 二、原告江西佐春恩商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告魏承康履约保证金人民币20000元； 三、上述一、二项判决内容相抵后，被告魏承康于本判决生效之日起十日内实际应向原告江西佐春恩商业运营管理有限公司支付租金（含综合费）、物业费共计人民币59107.5元； 四、驳回原告江西佐春恩商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案由原告江西佐春恩商业运营管理有限公司预交的案件受理费4487元，由原告江西佐春恩商业运营管理有限公司负担2817元，被告魏承康负担1670元；由原告江西佐春恩商业运营管理有限公司预交的诉讼财产保全费1520元，由被告魏承康负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  何新平 人民陪审员  胡小梅 人民陪审员  万立华 二〇二〇年十月二十六日 书 记 员  黄前琴