河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1381民初1268号原告：张延军，男，汉族，1966年12月20日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：金瑞强，河南梅溪律师事务所律师，执业证号14101200010135169（特别授权）。被告：丁文周，男，汉族，1961年9月26日出生，住方城县。被告：孙天增，男，汉族，1964年12月26日出生，住方城县。被告：冯居林，男，汉族，1960年2月26日出生，住南阳市卧龙区，（缺席）。被告：王超，男，汉族，1981年12月20日出生，住方城县，（缺席）。被告：安阳建设（集团）有限责任公司，住所地林州市振林区桃源大道83号。法定代表人：李文生，任总经理（缺席）。被告：河南鹰奥置业有限公司，住所地邓州市新华路中段南东一环路中段南侧，统一社会信用代码914113815637034126。法定代表人：李晓丽，任公司总经理。委托诉讼代理人：李唐，该公司项目部经理（特别授权）。原告张延军与被告丁文周、孙天增、冯居林、王超、安阳建设（集团）有限责任公司、河南鹰奥置业有限公司为案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张延军及其委托诉讼代理人金瑞强，被告丁文周，被告孙天增，被告河南鹰奥置业有限公司的委托诉讼代理人李唐到庭参加了诉讼，被告冯居林、王超、安阳建设（集团）有限责任公司经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张延军向本院提出诉讼请求：1、依法解除对位于河南鹰奥置业有限公司开发的位于邓州市御花园·御苑项目2号楼2单元901室房屋的查封并排除对该房产的执行，并确认该房产归原告所有;2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：涉案房屋原房号为2号楼2单元904号，根据房管局的要求变更为2号楼2单元901号。该房屋及另外一套705号（原房号）由被告河南鹰奥置业有限公司于2015年2月15日折抵工程款给被告安阳建设集团有限公司项目负责人冯居林，冯居林将该两套房屋出售给李东山，李东山又于2015年8月15日转让给原告张延军并签订了房屋买卖协议。两套房屋的总价款为61万元，原告已支付55万元。但案涉该房产因被告丁文周、孙天增与被告冯居林、王超、安阳建设(集团)有限责任公司、河南鹰奥置业有限公司劳务合同纠纷一案，被南阳市卧龙区人民法院裁定查封，后被邓州市人民法院（2019）豫1381执2359号执行裁定书，裁定继续查封。该房屋在人民法院查封之前已被出售给原告，原告已支付超过百分之五十购房款，原告购房系用于居住且原告名下无其他房产。综上所述，原告系该房产的所有权人，邓州市人民法院对该房产予以查封，侵犯了原告的合法权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，故诉至法院，请求依法处理。原告张延军为证明其诉称事实，向本院提交如下证据：1、身份证复印件1份，以证明原告诉讼主体资格情；2、邓州市人民法院（2020）豫1381执异19号执行裁定书1份，以证明原告张延军的起诉依据；3、南阳市卧龙区人民法院（2017）豫1303民初1699号民事裁定书、协助执行通知书和邓州市人民法院（2020）豫1381执2359号执行裁定书复印件各1份，以证明案涉901室房屋于2017年3月15日被南阳市卧龙区人民法院查封，后又被邓州市人民法院续行查封；4、《协议》、收据、收条、证明、《商品房买卖合同》及收据复印件各1份，以证明案涉901室房屋与另一套705室房屋河南鹰奥置业有限公司于2015年2月15日折抵工程款给被告安阳建设集团有限公司项目负责人冯居林，冯居林将该两套房屋出售给李东山，李东山又于2015年8月15日转让给原告张延军并签订了房屋买卖协议；原房号为2号楼2单元904号，根据房管局的要求变更为2号楼2单元901号；案涉901室房屋及另外一套705号（原房号），两套房屋的总价款为61万元，原告已支付55万元；案涉901室房屋以折抵工程款方式已经出售并支付全款，该房屋的预售许可证号为（邓）房预售证第2014020号，该房屋合法；5、不动产登记资料查询结果证明复印件1份，以证明原告在南阳市××邓州市无房；被告丁文周、孙天增辩称：原告的请求不能排除执行。1.原告主张其与李东山签订了购房协议，向李东山交纳了55万元购房款，即使属实，因为案涉房产未取得房权证不得转让，该购房协议是非法无效合同；2.原告主张其名下无其它用于居住的房产的理由不能成立；原告一次性购买了两套抵账房，不及时备案登记，可能存在以商品房买卖赚取中间利润、以居住为名掩盖非法目的等情形。3.原告主张与李东山签订了购房协议，向李东山交纳了55万元购房款，并未向河南鹰奥置业缴纳房款，因案涉两套房产数额较大，钱款是否已经支付，要求原告提交其交纳购房款的相关证据；4.原告购买的抵账房产，未经登记不发生物权变动的效力，案涉房产仍然登记在河南鹰奥置业有限公司名下，人民法院可以查封。故请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。被告丁文周、孙天增未向本院提交证据。被告冯居林、王超、安阳建设（集团）有限责任公司未到庭、未答辩、未提交证据。被告河南鹰奥置业有限公司辩称：我公司只对准冯居林和王超，我们当时抵施工款都有手续，购房户办理房产交易之前我公司经理李唐需要到场进行监督签字确认且出具发票，至于转让给李东山我公司不知道，我公司只认可转让给冯居林。我公司也不认识原告，也没有御花园2号楼705这套房产，只有701/702/703室。被告河南鹰奥置业有限公司庭后向本院补充提交了《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》，以证明其公司开发的御花园·御苑2号楼五证齐全。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合案件事实，予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的有效证据，本院认定事实如下：被告河南鹰奥置业有限公司于2015年2月15日将其开发的邓州市“御花园·御苑”的部分房产（包括2号楼原房号904号与705号的两套房屋在内）折抵该公司下欠被告冯居林（系被告安阳建设集团有限公司御苑项目负责人）承建御花园·御苑1号楼、2号楼的工程款；此后，该2号楼904室的房号根据房管部门的要求变更为2号楼2单元901号；该901号房屋与705号（原房号）房屋一并由被告冯居林出售给案外人李东山、王华军；案外人李东山、王华军又于2015年8月15日和原告张延军签订书面转让协议，将上述两套单元房转让给原告。该《协议》载明：“甲方将邓州市御花园御园房屋两套，2号楼705/904号，以总造价陆拾壹万元整，售给张延军。乙方于签字（时已支付甲方四十五万元整）下余壹拾陆万元，乙方于2015年8月19日前付甲方叁万元，逾期该协议作废。在乙方将任何一套出售后，付甲方柒万元，剩余款项在开发商办理交房手续后8个月内付清。甲方负责根据乙方指定的人员名字在开发商处更名。”该协议签订后，原告张延军已支付购房款55万元，但原告张延军未到被告河南鹰奥置业有限公司办理购房合同更名手续，也未能办理房屋产权登记手续。被告丁文周、孙天增与被告冯居林、王超、安阳建设(集团)有限责任公司、河南鹰奥置业有限公司为劳务合同纠纷一案，经被告丁文周、孙天增申请，南阳市卧龙区人民法院于2017年3月10日作出（2017)豫1303民初1699号民事裁定书，裁定冻结被告冯居林、王超、安阳建设(集团)有限责任公司、河南鹰奥置业有限公司银行存款700万元或者查封、扣押相同价值的财产，并于2017年3月15日向邓州市房管局下发了（2017)豫1303民初1699号协助执行通知书，查封被申请人河南鹰奥置业有限公司所有的御花园·御苑2号楼1单元、2单元的30套房产，其中包括了案涉的御苑2号楼2单元901室房产。查封到期后，邓州市人民法院再次作出（2019）豫1381执2359号执行裁定书，继续对该房产进行查封。原告张延军于2020年3月18日向本院提出执行异议，本院执行部门经审查于2020年3月20日作出（2020）豫1381执异19号执行裁定书，裁定：驳回案外人张延军的异议请求。张延军不服，遂于2020年4月9日诉至本院。诉讼中，因三被告缺席，无法调解。另查明：河南河南鹰奥置业有限公司开发的御花园·御苑2号楼，于2013年3月11日取得《建设用地规划许可证》，于2014年11月4日取得《商品房预售许可证》，于2014年4月29日取得《建筑工程施工许可证》，于2016年5月6日取得《国有土地使用权证》，对原《建设工程规划许可证》申请变更后于2016年6月14日取得新《建设工程规划许可证》，五证齐全。案涉御苑御苑2号楼2单元901室房产未经验收，至今未交付使用；该房产仍然登记在被告河南鹰奥置业有限公司名下。本院认为，本案争议焦点有三，一是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条与第二十九条如何适用；二是原告张延军对案涉诉争房屋是否享有足以对抗执行的实体权利；三是原告张延军对诉争房屋是否拥有所有权。分析如下：一、《异议复议规定》第二十八条与第二十九条如何适用的问题。《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”最高人民法院再审（2016）最高法民申254号民事裁定书指出：“《异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。本案一审判决经审理认为王岩岩符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，具有能够排除执行的权利，而二审判决则认为现有证据难以确定王岩岩符合《异议复议规定》第二十九条的规定，没有审查其是否符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，就直接驳回了王岩岩的诉讼请求，适用法律确有错误。”最高人民法院（2016）最高法民申2736号民事裁定书更是直接指出：“……该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。二审法院适用第二十八条并不存在适用法律错误，本院对富申公司的该项主张不予支持。”可见，购房人购买开发商名下商品房的，只要符合《异议复议规定》第二十八条或第二十九条中任一条款的规定，法院即应支持其执行异议。因被告河南鹰奥置业有限公司系案涉房产的房地产开发企业，也是执行案件的被执行人，案涉房产仍然登记在该公司名下，抵债后也一直未交付给债权人或其他合法权利人，故本案应适用《异议复议规定》第二十九条，而不能以第二十八条否定第二十九条的运用。二是原告张延军对案涉诉争房屋是否享有足以对抗执行的实体权利。根据冯居林和王超给原告张延军出具的证明，可以证实御花园·御园2号楼904号房产的抵账及转手交易的经过，原告从案外人李东山、王华军处购房，且已实际向售房人支付购房款55万元，但未办理房屋产权登记的事实可以确认。《异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”首先，原告张延军与售房人李东山、王华军签订的转让房屋的《协议》，因双方当事人均具有完全民事行为能力、买卖房屋系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，且不存在其他导致合同无效的法定情形，则案涉《协议》应为合法有效的房屋买卖合同；其次，根据原告张延军提供的其夫妻二人在南阳市的无房证明，结合其老家是本市张村镇的情况，其主张在本市所购房屋系用于自住具有合理性；其三，对于案涉《协议》约定的分期分批支付购房款的约定，原告张延军均已如约履行，而且其已实际向售房人支付购房款55万元，达到购房款总额的90%，满足了“已付购房款超过房屋总价款的一半以上”的要求，至于未能全额支付购房款，是由于付款条件（协议约定了“剩余款项在开发商办理交房手续后8个月内付清”）尚不具备，并非原告违约。综上，本案符合《异议复议规定》第二十九条的规定，应认定原告张延军对案涉诉争房屋享有消费者期待权，该权利为足以对抗执行的实体权利。三是原告张延军对诉争房屋是否拥有所有权。首先，房地产开发企业河南河南鹰奥置业有限公司开发的御花园·御苑2号楼已取得土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，五证齐全。其次，抵债房是允许购房人到房地产开发公司办理更名手续后再办理产权登记手续的。虽然原告张延军并非直接从房地产开发企业处购房，但是在房地产开发企业将案涉房屋抵偿他人债权后，原告依法从权利人处购买了案涉房产，而且案涉房屋转让《协议》也明确约定“甲方负责根据乙方指定的人员名字在开发商处更名”，则原告可以在合理期间要求售房人协助其到房地产开发企业办理更名手续，待更名手续办讫之日起其即成为《商品房买卖合同》的购房人，理应享有直接购房人的一切权利，包括案涉房屋的所有权，该所有权未经房屋产权登记，仅是不具有公示效力，但并不能以此否定原告对案涉房屋的所有权。则原告张延军主张其对案涉房屋享有所有权，在履行更名手续后即告成立。综上所述，原告张延军诉称理由正当，本院予以支持；被告丁文周、孙天增、河南鹰奥置业有限公司辩称理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、邓州市人民法院应在本判决生效之日起十五日内解除（2019）豫1381执2359号《执行裁定书》中邓州市御花园·御苑项目2号楼2单元901室房屋的查封，不得执行该房产。二、确认邓州市御花园·御苑项目2号楼2单元901室房屋待原告张延军办理更名手续后归其所有。案件受理费6574.00元，由被告丁文周、孙天增负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。本院（2020）豫1381执异19号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  陈金玲审 判 员  胡 岳人民陪审员  张士汞二〇二〇年七月三十日书 记 员  丁光鸿