河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初4177号原告：刘恩溪，女，汉族，1986年4月3日生，住河南省襄城县，现住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：赵怡、张娅姝，河南先为律师事务所律师，特别授权。被告：张烁，男，汉族，1992年4月1日生，住河南省洛阳市涧**。被告：杨宏彦，女，汉族，1967年8月6日出生，住洛阳市涧**。二被告共同委托诉讼代理人：王雨寒、刘欢乐，河南登法律师事务所律师，特别授权。原告刘恩溪诉被告张烁、杨宏彦房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告刘恩溪的委托诉讼代理人赵怡、张娅姝,被告张烁及张烁、杨宏彦的委托诉讼代理人王雨寒、刘欢乐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘恩溪向本院提出诉讼请求：1、判令被告张烁继续履行合同，注销洛阳市××××号(不动产证号：豫(2018)洛阳市不动产权第10617523号)房屋抵押登记，并将房屋和房屋专项维修基金过户给原告；房屋价值236下元；2、判令被告张烁向原告支付违约金236000元；3、判令被告杨宏彦对被告张烁的上述债务承担连带责任；4、由被告承担本案全部诉讼费、保全费、保全担保费等费用。事实与理由：2020年2月19日，原告与二被告签订《二手房买卖合同》，约定原告以236万元的价格购买被告张烁位于洛阳市××××号房屋。同日，原告向被告杨宏彦支付了60万元购房定金，后又陆续向张烁、杨宏彦支付了955471元，用于张烁办理银行贷款结清手续、注销房屋抵押。按照合同约定，被告张烁应当在2020年6月30日前协助原告办妥向房屋产权过户登记，被告杨宏彦为张烁的合同义务承担担保责任，但二被告至今不履行合同义务且明确告知原告拒绝履行合同。原告无奈提起诉讼，请人民法院依法裁决。被告张烁、杨宏彦共同辩称：第一，被告张烁起诉原告刘恩溪在先，根据民事诉讼法解释第247条，原告起诉构成重复起诉。第二，被告并不存在违约行为，不应当承担违约金。第三，由于原告原因现已导致合同无法根本履行，交易无法实际完成。第四，杨宏彦在刘恩溪与张烁房屋交易过程中，积极促成双方交易，没有出现违背合同约定的情形，反而是刘恩溪一而再再而三的爽约，造成了银行不愿意再为张烁办理提前还款解押业务的后果，因此不应当承担违约责任。第五，本案全部诉讼费、保全费、保全担保费等费用不应当由被告承担。本院经审理查明：2020年2月19日，张烁（甲方、出卖人）与刘恩溪（乙方、买受人）与杨宏彦（保证人，系张烁母亲）签署《二手房买卖合同》。该合同主要约定：第一条1.甲方所售房屋坐落于河南省××××102，建筑面积为239.71平方米；套内建筑面积225.58平方米，分摊建筑面积14.13平方米；2.房屋所有权证证号为豫(2018)洛阳市不动产权第10617523号。第二条，该房屋交易总价格为人民币236万元整。甲方承诺在2020年5月30日前将此房屋过户给乙方，并与签订当日，乙方先向甲方支付购房定金人民币60元整，甲方给乙方签写购房定金收据，定金计入房款总额，并冲抵房款。第三条房屋剩余的甲方银行按揭贷款由乙方筹措资金进行解押，在银行同意结清贷款后3日内，由乙方将人民币95万元整，转入甲方贷款银行要求的专用扣款账户用于结清甲方的该房屋贷款，同时甲方给乙方签写借条为证，后期乙方的商业货款经银行审批放款至甲方账户的当日，甲方需将乙方垫资解押的人民币95万元整转给乙方指定账户，同时乙方归还甲方此借条。在整个交易过程中，甲方负责主动办理所有相关银行解押和房产过户手续。第四条自本合同签订生效后，双方应于2020年6月30日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；按照国家相关政策、法规应当产生的房屋过户费用由乙方承担。2.甲方应当在2020年6月30日前协助乙方办妥该房屋产权及土地使用权移转过户登记。第五条自交付定金日，将房屋钥匙交给乙方进行装修，同时应当履行下列各项手续。移交房屋门钥匙；办理房屋专项维修资金的过户；。如因甲方的缘故违约，将承担乙方所有装修的费用，以实际消费票据赔付。第七条甲方违约责任：1.除不可抗力外，甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约责任。逾期一天，甲方按累计已付款的万分之五向乙方支付违约金，逾期超过3个月时，则视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，并追究甲方的违约贵任。2.如果甲方有其他严重违約行为的，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方所付房价款同额的偿金，同时，乙方有权要求继续履行合同。第八条乙方违约责任：1.乙方如未按本合同规定的时间支付首付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约责任。自本合同规定的首付款支付限期之次日起至实际付款之日止，每逾期一天，乙方按首付款的万分之五向甲方支付违约金。逾期超过3个月时，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，追究乙方的违约责任。2.如果乙方有其他严重违约行为的，甲方有权解除合同，乙方按照定金的30%对甲方支付违约金，但乙方所有已经支付的款项(含定金、代替甲方解押银行贷款的款项及首付款等)退还给乙方(不包含已退还的部分)。第九条在本合同约定的时间内，甲、乙双方均应及时向房屋权属登记机关申请所有权转移登记，不得借故拖延。登记机关准予登记的，则双方提出申请的时间为该房屋所有权的转移时间。备注：因此房房主的母亲杨宏彦女士参与了价格与此合同各条款的商榷，因此杨女士作为本合同见证人以及担保人，担保此合同按约正常履行。如有违约将追究追约人及保证人的法律责任。后，张烁、杨宏彦与刘恩溪签订了《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（以下简称居间合同），该居间合同没有居间方签字盖章，未签署日期，庭审中双方未能就居间合同签订时间形成一致意见。该居间合同第三部分载明“4、。本合同自三方签字（盖章）之日起生效”。双方在居间合同附件一中签订补充协议：总房价原为2360000元，买方刘恩溪已付定金600000元，此60万元充当房款，所以存量房买卖合同价为1760000元，刘恩溪还需付张烁一个月利息5000元，此补充协议出现问题视为买方违约。买卖双方私下签订的合同在过户完毕当日作废。卖方银行剩余贷款95万左右由买方筹资解押。张烁向刘恩溪出具承诺书一张，未载明具体时间。该承诺书载明：“张烁承诺在2020年6月30日将房屋过户给刘恩溪，不得以任意借口为由无故违约”。庭审中张烁对此承诺书予以认可。另查明：2014年8月25日，张烁与中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行签订《个人购房借款/担保合同》，贷款金额为99万元，主还款账户为62×××36，截止2020年2月1日，尚欠贷款811250元。2020年2月19日，刘恩溪向张烁支付两笔共计60万元购房款定金（张烁指定转入杨宏彦建行账户62×××62）。当日，张烁向刘恩溪出具收条及证明一张。2020年6月1日，刘恩溪向张烁（中国银行账户62×××38）转账138691元，向张烁（中国工商银行账户62×××36）转账6780元，张烁向刘恩溪出具借条一张，载明“借刘恩溪145471元，其中138691元用于中银消费贷款结清，剩余6780元用于6月1日工商银行还贷，待碧桂园房产过户完毕，贷款发放三天内归还此笔款项”。2020年6月22日，刘恩溪向张烁（中国工商银行账户17×××21）转账两笔共计81万元（50万元、31万元）。本院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张烁与刘恩溪签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效。《二手房买卖合同》中约定的杨宏彦“担保此合同按约正常履行”，从合同内容看，杨宏彦是对合同的履行进行担保，对行为的担保不符合法律规定，故该担保约定无效。张烁与刘恩溪签订的居间合同中，因居间方未签字盖章，缺乏按照合同约定的生效条件，即“本合同自三方签字（盖章）之日起生效”，故居间合同应属无效。但双方在居间合同中的补充协议系双方真实意思表示，应视为对《二手房买卖合同》的补充条款。关于《二手房买卖合同》的履行过程中，哪方存在违约行为以及应当如何承担违约责任。对此，本院分析如下：一、出卖人张烁是否存在违约行为。《二手房买卖合同》明确约定“甲方承诺在2020年5月30日前将此房屋过户给乙方。甲乙双方在约定交易过程中，此房屋剩余的甲方银行按揭贷款由乙方筹措资金进行解押，在银行同意结清贷款后3日内，由乙方将人民币95万元整，转入甲方贷款银行要求的专用扣款账户用于结清甲方的该房屋贷款。甲方应当在2020年6月30日前协助乙方办妥该房屋产权及土地使用权移转过户登记”。本案中，刘恩溪截止2020年6月30日前已经实际支付1555471元，张烁未能按照《二手房买卖合同》及承诺书约定的时间内将该房屋产权及土地使用权移转过户登记至刘恩溪名下。故，张烁的行为已构成违约。二、买受人刘恩溪是否存在违约行为。《二手房买卖合同》明确约定“在交易过程中，解押款95万元由刘恩溪筹措”。张烁2020年4月17日第一次向银行申请提前解押经银行批准后，刘恩溪的95万元解押款未能及时到位导致第一次办理提前解押失败。后刘恩溪因银行贷款未能及时下放，一直没有明确向张烁方表明何时将解押款筹措到位，双方未能就再次向银行申请提前还贷办理解押手续的时间达成一致意见，导致张烁方多次催促，综上，刘恩溪的行为已构成违约。故，对刘恩溪违约金的主张，本院不予支持。如上所述，双方在履行合同过程中，均存在违约行为，应当各自承担相应的责任。综合考虑《二手房买卖合同》的约定、双方的违约情节、以及违约行为对合同履行结果的影响，本院酌定双方互不支付违约金。鉴于刘恩溪已实际支付1555471元购房款，结合本案查明的事实等，本案不存在事实上不能履行，且不存在致使不能实现合同目的的情形。本院认为，双方继续履行合同为宜。由刘恩溪将剩余房款804529元一次性支付给张烁，打入张烁用于偿还抵押贷款的账户，由张烁向银行申请解押并办理解押手续后，将案涉房屋产权及土地使用权过户及至刘恩溪名下。刘恩溪其他诉求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、刘恩溪与张烁继续履行《二手房买卖合同》，刘恩溪于本判决生效之日起三十日内将剩余购房款804529元一次性支付给张烁（优先打入张烁偿还房贷的主还款账户62×××36）；二、张烁收到上述剩余购房款之日起十天内办理完毕洛阳市伊滨区凤凰路1号187幢102房屋解押手续，并于解押后十日内协助刘恩溪办理洛阳市伊滨区凤凰路1号187幢102房屋产权和房屋专项维修基金过户手续；三、驳回刘恩溪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13784元（已减半），保全费5000元，合计18784元；由原告刘恩溪负担8784元，被告张烁负担10000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  赖建伟二〇二〇年十月十三日书记员  魏忱哲