江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0203民初1778号原告：季德峰，男，1979年12月21日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。委托诉讼代理人：朱星林，江西泰方律师事务所律师。被告：景德镇市源都房地产开发有限公司,住所地江西省景德镇市珠山区新厂湖田畈（南湖丽景小区）,统一社会信用代码91360200669763149Y。法定代表人：周琪友，系公司董事长。委托诉讼代理人：金观堂，江西景鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴章佩，系公司员工。原告季德峰诉被告景德镇市源都房地产开发有限公司（以下简称“源都公司”）买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日受理后，依法适用普通程序于2020年9月22日公开开庭进行了审理，原告季德峰及其委托诉讼代理人朱星林，被告源都公司委托诉讼代理人金观堂、吴章佩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告季德峰向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告2016年4月17日签订的《蝶恋园无证小商铺使用权出售协议》无效，被告向原告返还已付购房款17.6万元及利息（以17.6万元为基数，自2016年4月16日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月14日原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定由原告购买被告开发的蝶恋园小区12栋17号商铺，该房面积28.38㎡。合同签订后，被告称该17号商铺后面有一间无证小产权商铺，必须一起购买，于是原告与被告又签订蝶恋园无证小商铺使用权出售协议，约定该商铺编号117，面积22.44㎡，总价款17.6万元。后原告发现，被告出售给原告的所谓小产权房属于消防通道，是小区共有的公共设施，依法不得买卖。原告多次找被告协商解决此事未果，故为维护自身合法权益诉至法院，望依法判决。被告源都公司辩称，1、本案涉诉的蝶恋园小区12栋117号无证小商铺（以下简称117号商铺）在原告购买的蝶恋园小区12栋17号商铺的后面，117号商铺不能办证的原因是被告开发的蝶恋园小区的容积率超标；2、117号商铺已由景德镇市瓷都房地产测绘中心测绘，并经景德镇市房地产开发管理办公室审核，是属于被告合法可售的房产，不属于消防通道，也并非小区共有的公共设施；3、现117号商铺已作为楼梯间使用，与原告购买的蝶恋园小区12栋17号商铺构成完整的整体并共用该17号商铺通道出口，不构成对其消防安全的任何影响；4、原告于2016年4月14日签订117号商铺使用权的买卖合同，并于同年4月16日支付该商铺的购房款17.6万元，其于2020年8月13日起诉超出诉讼时效。综上所述，117号商铺作为被告合法财产，不属于消防通道和小区的公共设施，原告明知117号商铺只能购买使用权，且原告实际上也使用了117号商铺，并将其改造为楼梯与其17号商铺共用通道出口，并未对其消防安全造成影响，故请求法院依法驳回原告诉讼请求。原告季德峰为证明其主张向本院提交了如下证据：1、原告身份证、被告企业信息登记表各一份，证明原、被告诉讼主体身份；2、《蝶恋园无证小商铺使用权出售协议》一份、《蝶恋园12栋17号商铺买卖合同》及附一层平面图一份、不动产证复印件（17号店铺）及附一层平面图一份、2020年8月26日拍摄的117号商铺和楼梯的现场视频一份，主要证明117号商铺面积、总价款及位置，该商铺位于原告所购买的蝶恋园小区12栋17号商铺的背后，是通往楼上的楼梯、消防通道；3、收据一张及中国银行交易流水清单三张，证明原告向被告支付了117号商铺的全部购房款。被告源都公司为证明其主张向本院提交如下证据：1、被告营业执照、法定代表人身份证明各一份，证明被告的工商登记信息及身份信息；2、《房屋面积测绘报告》及所附的图纸，证明被告所出售的117号商铺使用权是经测绘部门测绘和有关机关审核的可售房产，不属于消防通道，或者小区共有的公共设施；3、照片五张，证明原告购买的蝶恋园小区12栋17号商铺，是与117号商铺的结构是互通的，已经被原告改造为楼梯间通道使用，从内部看，该商铺通道出口与其17号商铺属同一通道出口，除此之外，没有其他通道出口，从外墙看，117号商铺并没有出口，结合证据2图纸，测绘部门也并未给予117号商铺任何通道出口，从而证明该商铺不可能作为消防通道存在；4、付款凭证及承诺书一份，证明原、被告对117号商铺的相关事宜已达成一致的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无争议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、2020年8月26日拍摄的117号商铺和楼梯的现场视频一份，被告质证对其真实性有异议，不属于当时房地产开发的状态，是原告自己改造后的状态，原来不是楼梯间。本院认为，在审理中原、被告确认117号商铺中的楼梯在原告购买时就存在，与被告提交的五张照片所反映的内容相符，故对该证据的真实性本院予以确认；二、《房屋面积测绘报告》及所附的图纸，原告质证对其真实性合法性均有异议。本院认为，该证据不能达到其证明目的，故对该证据不予以采信。经审理查明，2016年4月14日，原告季德峰（买受人）与被告源都公司（出卖人）签订《商品房现房买卖合同》一份，约定：“买受人购买的商品房位于第12栋17号店；该商品房的用途为商业用房，属框架结构，建筑层数地上7层；建筑面积共28.38平方米。”2016年9月12日原告季德峰取得该商品房的房屋所有权，产权证号为：赣（2016）景德镇市不动产权第0007855号，该产权证载明房屋坐落地点为:景德镇城区景东大道蝶恋园12栋17号店。上述的《商品房现房买卖合同》及产权证所附的蝶恋园12栋一层平面图均显示17号店铺后面的空间标注为“楼梯一”。2016年4月17日，原告季德峰（乙方、买受人）与被告源都公司（甲方、出卖人）签订《蝶恋园无证小商铺使用权出售协议》一份，约定：“乙方购买甲方开发的蝶恋园小区无证小商铺117号，面积为22.44平方米；甲方与乙方约定按照平米为单位计算该无证小商铺价款，该无证小商铺总价款为人民币176000元，单价为7843元；付款方式为一次性付款；乙方所购无证小商铺按规定不能办理房产证，不开发票，甲方据实告知。”原告通过其及妻子林妹的银行账户于2016年4月13日、4月16日通过POS机分别向被告转款5万元、12.6万元共计17.6万元，2016年4月16日被告向原告出具《收据》一份，该收据上载明“交款单位：季德峰12#117店；收款方式：刷卡；人民币：（大写）壹拾柒万陆仟元整（小写）176000元；收款事由：交店款”。另查明，2020年5月29日，原告的妻子林妹向被告出具承诺书一份，承诺：“本人原来已购买蝶恋园小区12号楼17号店面及后面的通道（22.44平方米）使用权。因这后面的通道牵涉到上下层的关系，追问开发商解决未果…经三方协商解决，本人承诺今后不再以任何理由再去追究上下层的使用权问题。但要求二楼住户出钱负责按照实际空洞面积在层高与前面店面相同的高度处现浇，在现浇完后，上下层各自保留长期使用权益，互不干涉。”之后，被告支付原告通道补偿费21000元。在审理中，双方确认原告向被告购买的117号商铺在原告所有的蝶恋园小区12栋17号店铺的后面，并与之相连，且在购买时117号商铺就有一楼梯通往二楼。经现场勘查，现蝶恋园小区12栋17号店铺、117号商铺连同部分二楼（产权属案外人）整体出租给“足游记”经营，117号商铺的楼梯为通往二楼的通道。本院认为，本案的争议焦点是：原、被告签订的买卖协议所涉117号商铺是否为公共通道。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案中，原、被告所签订的协议中虽未明确约定117号商铺的位置，但，原告称该117号商铺在原告购买蝶恋园小区12栋17号店铺的后面，并与之相连的空间（面积为22.44平方米），被告对此亦认可，且有蝶恋园小区12栋一层平面图、承诺书等证据为佐证，本院对此予以确认。根据原告提交的蝶恋园小区12栋一层平面图可证实117号商铺规划为楼梯通道；在审理中，原、被告均认可117号商铺从被告交付原告使用时至今已经作为通往二楼的楼梯通道；再者被告未有证据证实117号商铺属于其专有部分而享有所有权，综上，原、被告签订买卖协议所涉的117号商铺应认定为公共楼梯通道。根据《中华人民共和国消防法》第二十八条规定，任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。本案中，原、被告签订的《蝶恋园无证小商铺使用权出售协议》约定，被告将属于涉案小区业主共有的楼梯通道间的使用权出售给原告，违反了上述法律法规，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，原、被告签订117号商铺的使用权买卖协议无效。另根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，被告依照协议约定取得的17.6万元依法应予返还原告，但应扣除被告因涉案商铺支付给原告的补偿款2.1万元，故被告应返还原告15.5万元。至于被告抗辩原告的主张超过诉讼时效，本院认为原告主张确认合同无效的诉讼应属确认之诉，不属于诉讼时效的客体范围，不受诉讼时效的限制。关于原告要求被告支付利息损失的诉请。本案中，原告在明知117号商铺系楼梯通道且不能办理房屋产权证的情况下，仍与被告签订买卖协议，存在过错，应承担相应的过错责任，故对原告的该项诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国消防法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告季德峰与被告景德镇市源都房地产开发有限公司于2016年4月17日签订的《蝶恋园··无证小商铺使用权出售协议》无效，被告景德镇市源都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告季德峰人民币15.5万元；二、驳回原告季德峰其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3820元及保全费1520元，共计5340元，原告承担637元，被告景德镇市源都房地产开发有限公司承担4703元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  王磊英人民陪审员  查春君人民陪审员  杨柏林二〇二〇年十月二十二日法官助理吴琴书记员杨怡