贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔06民终366号 上诉人（原审原告）：张玉芬，女，1979年2月14日出生，土家族，居民，住贵州省德江县。 上诉人（原审原告）：安毅，男，1980年6月15日出生，土家族，居民，住贵州省德江县。 被上诉人（原审被告）：贵州吉兴房地产开发有限公司德江分公司，住所地贵州省德江县青龙街道玉溪路。 法定代表人：李清秀，公司总经理。 上诉人张玉芬、安毅因与被上诉人贵州吉兴房地产开发有限公司德江分公司（以下称吉兴公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省德江县人民法院（2019）黔0626民初2872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭。因案件事实清楚，决定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张玉芬、安毅上诉请求：撤销一审判决，发回重审或查清事实后改判支持上诉人的诉讼请求；案件受理费由被上诉人吉兴公司承担。事实和理由：上诉人按照《商品房买卖合同》约定履行全部合同义务，被上诉人未在约定期限内履行房屋产权初始登记，致使上诉人的权利处于不确定状态，被上诉人应当承担违约责任。一审主观推定双方达成即使被上诉人违约也不应承担违约责任的约定，其认定事实和适用法律均有错误。理由如下：一、上诉人是在一审庭审中才知晓被上诉人拿地时与当地政府部门存在土地争议，且案涉工程没有通过相关部门的竣工验收。二、《商品房买卖合同》系被上诉人提供，该合同第二十二条第三款第（五）项（2）“本章条款涉及政府职能部门工作环节而延误时间的出卖人不承担任何责任，但应继续抓紧办理和完善”的约定显然属于格式条款，其内容对上诉人不利。《商品房买卖合同》采取下划线方式标注多达十几处之多，被上诉人对于格式条款中免除其责任的条款，依法应采用文字、符号等特别标识予以说明，并负有尽到合理提示或者说明义务的举证责任。但被上诉人没有采取合理方式提请上诉人注意，亦未向上诉人释明格式条款的具体内容，该条款应当无效。三、政府工作环节延误的时间，不承担违约责任，显然是排除房开商的办证义务。被上诉人未明确告知政府职能部门工作环节是哪个类型的工作环节，双方对工作环节的内容未进行磋商，被上诉人也未释明，上诉人理解该条款应为房开商完成验收合格取得土地产权证，至于转移中产生的政府部门工作环节延误的时间不计算在内。被上诉人通过一个格式条款将其自身过错产生的经营风险转移给上诉人承担，违反公平原则。四、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，当事人有特殊约定应为双方磋商并对其内容有明确具体的约定，不应是以格式条款的形式单方约定条款内容，一审对特殊约定理解错误，客观上显失公平，且被上诉人亦未举证证明其政府职能部门工作原因的具体内容，双方对该格式条款明显存在争议。综上，一审法院对案件事实认定不清，且适用法律错误，不能就上诉人在合同文本签字处签字而推定上诉人完全接受这一不合理且存在巨大争议的条款，该条款假借政府工作环节而排除买卖双方磋商的权利，违背公平、诚实信用原则。 吉兴公司未作答辩。 张玉芬、安毅向一审法院起诉请求：1．判令被告吉兴公司支付逾期办证的违约金33,056元（违约金计算至起诉之日止）；2．案件受理费用由吉兴公司承担。 一审法院认定事实：2015年4月7日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告以286216元的价格购买被告位于德江县世纪文化城的商品住宅3栋27-8号。之后，原告向被告支付完毕上述房款，但被告未按合同约定向原告交付房产证。原告以被告逾期交付房产证已构成根本性违约，起诉要求被告逾期办证的违约金33056元。另查明：被告在办理涉案房产证时，因当地政府未协调处理好涉案房产的建设用地的土地权属争议问题，导致涉案房产项目不能完善绿化及基础设施和涉案房产无法通过验收所致。 一审法院认为，双方于2015年4月7日签订的《商品房买卖合同》中第二十二条第三款第（三）项（2）“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金”为由向被告主张逾期办证违约金。同时，《商品房买卖合同》中第二十二条第三款第（五）项（2）“本章条款涉及到政府职能部门工作环节而延误时间的，出卖人不承担任何责任，但应继续抓紧办理和完善”的规定，本案确系因政府职能部门工作原因而导致被告至今未能办理房屋所有权证，非被告自身原因所引起。二原告与被告在签订《商品房买卖合同》中对房屋转移登记已达成了“因政府职能部门工作环节而延误时间的出卖人不承担任何责任”的特殊约定，且经二原告签字确认，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定，本案应当按照双方当事人达成的特殊约定进行处理，被告依法不承担逾期办证的违约责任，故对原告要求被告支付因逾期办证而产生违约金33,056元的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：驳回张玉芬、安毅要求贵州吉兴房地产开发有限公司德江分公司支付因逾期办证而产生违约金33,056元的诉讼请求。案件受理费626元，减半收取313元，由张玉芬、安毅负担。 二审认定的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点：《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（五）项（2）合同条款的效力。 案涉《商品房买卖合同》是贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局共同制定的涉及商品房买卖合同关系的示范文本，出卖人及买受人的权利义务在文本中详细地进行了列举，并在该文本第一页以说明方式告知双方当事人可以对文本条款内容进行修改、增补或删减。双方当事人以示范文本为基础，经平等协商细化具体的权利义务，自愿签订了《商品房买卖合同》，上诉人按照合同约定交付了全部购房款，被上诉人将案涉房屋交付给上诉人使用，可见，《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立并生效。双方争议的合同条款位于《商品房买卖合同》第八章房屋登记第二十二条三、转移登记第（五）项2小项，从内容看，系针对被上诉人因政府职能部门的原因导致逾期办证，被上诉人不承担民事责任。被上诉人对于免除其民事责任的约定，采取在该条款内容下以下划线方式予以标注，已尽到合理的提示义务。且根据本院查明的事实，本案确系因政府职能部门工作原因导致至今未能办理房屋所有权证，非吉兴公司自身原因所引起。双方当事人在订立商品房买卖合同时，已经达成了“因政府职能部门工作环节而延误时间的出卖人不承担任何责任”的特殊约定，且经上诉人签字确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定，本案应当按照双方当事人达成的特殊约定进行处理，一审判决驳回上诉人要求被上诉人承担逾期办证违约金的诉讼请求并无不当。上诉人提出特殊约定系格式条款，未经双方磋商，内容存在争议，应当无效，被上诉人应承担逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，张玉芬、安毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费626元（张玉芬、安毅预交），由张玉芬、安毅负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴晓慧 审判员  田亚勇 审判员  王电赏          二〇二〇年五月二十日 书记员张罗