陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终4783号上诉人（原审被告）：西咸新区沣东新城巨威便利店。住所地：陕西省西咸新区沣东新城阿房一路巨威大秦郡1011号。经营者：徐金辉。委托诉讼代理人：罗罡，陕西权诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李哲，陕西权诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陕西铁峰物业管理有限公司。住所地：陕西省西安市高新区唐延路十一号4幢2单元21805室。法定代表人：赵昌娟，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：屈增阳，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：付涛，陕西博硕律师事务所律师。原审被告：徐金辉，男，1994年9月10日生，汉族，西咸新区沣东新城巨威便利店经营者，住陕西省西咸新区。委托诉讼代理人：罗罡，陕西权诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李哲，陕西权诚律师事务所律师。上诉人西咸新区沣东新城巨威便利店（以下简称巨威便利店）因与被上诉人陕西铁峰物业管理有限公司(以下简称铁峰物业)及原审被告徐金辉物业服务合同纠纷一案，不服西安市长安人民法院(2019)陕0116民初5403号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。巨威便利店上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判驳回铁峰物业的诉讼请求，或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由铁峰物业承担。事实及理由：巨威便利店与铁峰物业签订《商业物业委托服务合同》后，铁峰物业提供的物业服务一直不合格，在安保、卫生、公共设施维护等方面存在巨大欠缺。一直未接通正式水电，导致经常断水断电，给巨威便利店造成大量经济损失。2018年10月9日未央区三桥街道张万村村委会向铁峰物业发出《关于要求陕西铁峰物业管理有限公司撤出张万新苑小区的告知函》，要求铁峰物业于2018年11月1日撤出张万新苑小区；2018年10月11日未央区三桥街道张万村两委会又向铁峰物业发出《告知函》，要求铁峰物业于2018年11月1日前办理完交接工作。2018年11月2日，铁峰物业撤离并停止对张万新苑商户提供服务，此后再未向商户提供物业管理服务。一审中铁峰物业提供的证据均为其单方制作，无法证明其2018年11月2日以后还向巨威便利店提供了物业服务，且巨威便利店一审中补充提交证据证明自2019年1月1日起张万新苑已经由西安元杰物业管理有限公司提供物业。判令巨威便利店支付2018年11月2日以后的物业费，与事实不符。铁峰物业辩称，其自承接“巨威大秦郡”项目以来，一直严格按照物业服务要求对项目进行管理，物业服务及管理均及时到位。其从未收到未央区三桥街道张万村村委会发出的《关于要求陕西铁峰物业管理有限公司撤出张万新苑小区的告知函》，且其物业委托相对方为西安创寓房屋管理有限公司，并非张万村村委会，双方签订的《商业物业服务合同》尚未到期，张万村村委会无权直接终止合同。巨威便利店应对已经接受的服务依照合同的约定按期支付物业服务费用。铁峰物业向一审法院起诉请求:1.判令巨威便利店、徐金辉立即向铁峰物业支付拖欠的物业管理费7794.78元及上述款项实际付清之前的滞纳金（暂计算至2019年3月5日为14250.28元）；2.本案诉讼费由巨威便利店、徐金辉承担。一审法院认定事实：2017年8月16日，铁锋物业（称乙方）与巨威便利店（称甲方）签订商业物业委托服务合同，约定：一、物业服务建筑面积服务期限和费用的起算日期：物业服务建筑面积为157.47平方米，以甲方与西安创寓房屋管理有限公司签订的巨威大秦郡《房屋租赁合同》约定面积为准；物业委托服务管理期限为5年，乙方自2017年8月16日起计算甲方委托物业服务各项费用。二、物业各项费用收取标准：物业管理费4.5元/㎡.月，电费：1.2元/千瓦时。水费6.45元/吨；17.5元/吨（特种行业）停车位服务费150元/月/位（暂定）。三、物业服务管理内容：1、房屋建筑公用部位的维修、养护包括大门外围、路面；2、公共设施设备的维护、养护、运行、管理包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、低压配电箱、水泵房、供暖设备、楼内消防设施、设备、保障日常运行；3、市政公共设施、附属建筑物的养护。养护包括：道路、室外上下水管道、化粪池、停车场；4、公共环境卫生包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾收集、清运。四、甲方按时足额向乙方缴纳物业管理费用及各种相关费用，应于每年11月10日之前一次性给乙方支付当年一个采暖期的全部采暖费用，于每季度第一个月5日之前缴纳三个月的所有物业管理服务费及相关费用；乙方享有依法向甲方收取物业管理费等的权利，有权向甲方收取逾期的滞纳金，逾期不缴纳的，乙方不再有义务提供各种管理服务，对所欠费用可采取催缴和一切强制措施，直至诉诸法律。五、违约责任：甲方不能按时交纳物业管理服务相关费用，每逾期一天按逾期所欠费用总额的千分之十向乙方支付逾期的滞纳金，直至如数补齐费用之日为止。合同签订后，铁峰物业依约向巨威便利店提供了物业服务，巨威便利店交纳了部分物业费。2018年10月15日，铁峰物业向巨威便利店发出业主满意度调查问卷，徐金辉在客户满意度栏签字。之后，铁峰物业于2018年1月2日、5月16日、8月21日，10月25日分别向巨威便利店发出物业服务催费通知单，要求巨威便利店支付物业费用，徐金辉对上述函件均予以签收。但巨威便利店仍未缴纳物业费，铁峰物业遂起诉至法院要求判如所请。巨威便利店、徐金辉以其答辩意见不同意铁峰物业的诉讼请求。审理中，巨威便利店、徐金辉提供了以下三组证据：一、《关于陕西铁峰物业管理有限公司物业服务不合格的声明》、照片13张，证明自铁峰物业开始营业以来，久未提供过合格的物业服务，给巨威便利店的经营带来极大的损失，在巨威便利店未获得过合格服务的情况下，巨威便利店有权不缴纳物业服务费；铁峰物业认为，该声明抬头是给西安市中级人民法院的，不是给西安市长安区人民法院的，因此对证明目的不予认可。至于物业服务是否合格，需要证明；照片13张，不能证明是否是其所服务的区域，真实性不予认可；二、《关于要求陕西铁峰物业管理有限公司撤出张万新苑小区的告知函》、《告知函》、《通知》、《告知函》、情况说明，证明因铁峰物业服务不合格，三桥街道张万村两委会自2018年11月2日起就自行接管张万新苑小区商户的物业管理工作，即2018年11月2日之后的物业管理费用铁峰物业无权收取；铁峰物业认为，告知函其没有收到；村委会没有权利要求其撤出，本身就是无效的；至今其还在为现在的巨威便利店提供相关的物业服务；情况说明没有任何铁峰物业的签字，是巨威便利店、徐金辉单方面的盖章，其没有收到任何通知；三、委托物业管理合同、张万新苑商铺巡查表、西安元杰物业管理有限公司物业办公场地照片4张，证明西安市未央区三桥街道张万社区居民委员会在铁峰物业于2018年11月2日终止为涉案商业物业提供服务后自行管理至12月31日，并于2019年1月1日起将涉案商业物业委托给西安元杰物业管理有限公司提供物业服务，铁峰物业在未提供物业服务的情况下要求支付物业费用没有事实及法律依据。铁峰物业认为，合同真实性无法认可、且与本案没有关联性，不是巨威便利店与元杰物业签订的合同；照片与本案无关。另铁峰物业在2019年11月19日向法院提交申请书，申请撤回要求巨威便利店、徐金辉支付2019年1月1日之后的物业管理费及相应滞纳金的诉讼请求。一审法院认为，铁峰物业与巨威便利店签订的《商业物业委托服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规之规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。铁峰物业应按照合同约定提供相应的物业服务，巨威便利店亦应按照约定缴纳物业管理费。本案中，铁峰物业提供的证据可以证明其已经按约提供了相应的物业服务，巨威便利店亦应按照合同约定交纳物业服务费用，巨威便利店虽辩称铁峰物业未提供完整的物业服务，但其提供证据无法证明其主张，对其辩称意见不予采信。依据合同约定，2018年5月1日至2018年12月31日期间的物业费为5668.92元，现铁峰物业起诉要求巨威便利店支付拖欠的物业费，理由正当，予以支持。《商业物业委托服务合同》约定“巨威便利店不能按时交纳物业管理服务相关费用时，每逾期一天按逾期所欠费用总额的千分之十支付逾期的滞纳金，直至如数补齐费用之日为止”。巨威便利店未按合同约定交纳物业服务费，其行为已经构成违约，应向铁峰物业承担违约责任，故铁峰物业主张巨威便利店支付滞纳金，理由正当，应予支持。铁峰物业与巨威便利店合同中约定的滞纳金标准过高，依法调整滞纳金为：所欠物业费总数的30%，即1700.68元。另外巨威便利店为个体工商户的字号，经营者为徐金辉，应此，本案中承担合同的责任者应为巨威便利店，而不应为徐金辉，故依法驳回铁峰物业对徐金辉的起诉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决:一、被告西咸新区沣东新城巨威便利店于本判决生效后十日内支付原告陕西铁峰物业管理有限公司物业费5668.92元；并承担相应的滞纳金1700.68元；二、驳回原告对被告徐金辉的起诉；三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件诉讼费用351元，减半收取，另一半由被告承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，铁峰物业与巨威便利店签订的《商业物业委托服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规之规定，合法有效。铁峰物业已经按约提供了相应的物业服务，巨威便利店接受物业服务后，应按照合同约定支付物业服务费用。依据双方合同约定，2018年5月1日至2018年12月31日期间的物业费为5668.92元，现铁峰物业要求巨威便利店支付拖欠的物业费，本院予以支持。因巨威便利店未按合同约定交纳物业服务费，其行为已经构成违约，应向铁峰物业承担违约责任，据此一审判决巨威便利店支付铁峰物业相应的滞纳金1700.68元并无不当。关于巨威便利店上诉认为2018年10月9日未央区三桥街道张万村村委会向铁峰物业发出《关于要求陕西铁峰物业管理有限公司撤出张万新苑小区的告知函》后，其与铁峰物业之间的《商业物业委托服务合同》已于2018年11月1日解除，因未央区三桥街道张万村村委会并非该合同的相对方，无权解除合同，故其上诉理由本院不予采纳；巨威便利店上诉主张铁峰物业未提供合格的物业服务，证据不足，本院不予支持。综上所述，巨威便利店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由西咸新区沣东新城巨威便利店负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈平审 判 员 李刚审 判 员 陈帅二〇二〇年五月十九日法官助理 王坤书 记 员 李艳（）书记员李艳