海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终1164号 上诉人（原审被告）：符祥鸣，男，1936年10月23日出生，汉族，现住文昌市。 委托诉讼代理人：万海强，江西振宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：田由雄，男，1953年10月25日出生，汉族，现住文昌市。 委托诉讼代理人：林祥，海南瑞来律师事务所律师。 原审第三人：符珍珠，女，1959年4月11日出生，汉族，现住文昌市。 原审第三人：符珍宁，女，1966年7月17日出生，汉族，现住海口市。 原审第三人：符珍娱，女，1970年11月18日出生，汉族，现住海口市。 上诉人符祥鸣因与被上诉人田由雄、原审第三人符珍珠、符珍宁、符珍娱房屋买卖合同纠纷一案，不服文昌市人民法院（2019）琼9005民初1901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 符祥鸣上诉请求：一、撤销文昌市人民法院（2019）琼9005民初1901号民事判决，改判确认田由雄与符祥鸣于1993年9月2日签订的《房屋买卖合同》无效；二、本案诉讼费用全部由田由雄承担。上诉事实和理由：原判决认定被上诉人田由雄提供的证据《房屋买卖合同》真实、合法，违反了法律规定，认定证据效力错误。一审庭审已经查明：田由雄提供的证据《房屋买卖合同》上全部手写部分均由田由雄自己填写；其中第五条其手写的部分[内容是：用地面积188.895平方米，其中包括三角地73.975平方米按......(字迹不清)]、第十五条其手写的部分(内容是：1、房屋由坤木加工门框、窗框，门板由梢木组成，其他木制品，包括三角地的设施、树木。2、房屋金额一次性付清，以后办理迁移房屋手续，卖方出具所有证明，不得以其他借故为难买方)，均没有得到过本上诉人的同意；而其中落款处上诉人、上诉人的妻子黄月梅、上诉人的女儿符珍珠、符珍宁、符珍娱的签名，全部是由田由雄冒签，没有得到上诉人与上述各人的同意，原判决却认定该《房屋买卖合同》真实、合法是错误的。上诉人当时只同意买卖自己名下的房屋(包括自己名下房屋占有的土地使用权)，并没有同意买卖“三角地”使用权。该“三角地”使用权是属于三原审第三人，未经她们签名确认，不得买卖。上诉人当初拿三原审第三人与文昌县房地产开发公司签订的买卖“三角地”使用权的《国有土地使用合同书》交给田由雄，是应田由雄的要求，由被上诉人找相关部门看看是否可作为建房用地。之后上诉人就忘了这件事。该“三角地”放置至今，保留原状，没有建房，因此上诉人和三位原审第三人都不知田由雄在上述《房屋买卖合同》上添加了“三角地”使用权买卖的内容。上诉人的房屋(包括自己名下房屋占有的土地使用权)虽只登记在上诉人一人名下，但其属于上诉人与妻子黄月梅的共同财产是婚姻法的规定。没有上诉人的妻子黄月梅的签名同意，《房屋买卖合同》中关于上诉人名下房屋土地的买卖也是无效的。二、上诉人在一审提交的证据《证明》是真实情况的记录，形式上完全符合通常的规定；原审法院认定该证据形式上不合法，却不让上诉人补正，断然以其形式不合法为由否定该证据，是错误的。在一审中，上诉人提交了证据《证明》，该《证明》由上诉人原所在国企盖章出具，证明因上诉人名下一直至今有本案的自建房屋，结果上诉人所在单位按照国家政策收回了分配给上诉人的福利房屋，且至今也不分配福利房屋。该《证明》有单位盖章，形式上完全符合通常的规定。但一审法院以该《证明》上只有单位盖章，没有单位盖章人员签名为由，称该证据形式不合法，不予采信。即使该《证明》形式上不合法，一审法院也应当提示让上诉人补正，而不应当断然判决认定该《证明》无效。该《证明》所反映的是事实，现上诉人补正重新提交。请上级人民法院予以认可该《证明》的真实、合法，与本案有关联性。三、国家机关、国有企业事业单位对本单位职工、干部分配福利房(包括集资房)是有限制性政策规定的。原判决称没有这样的行政法规，系枉法裁判。合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。上世纪八十年代起海南省有关福利分房的行政法规规定，国家机关和国有企事业单位给其员工分配福利房(包括集资房)，只能给无房户分配福利房。这是强制性行政法规。上诉人就因名下有已卖给了田由雄的房屋，而不能取得单位福利房；已分配了福利房，也被清退，有上诉人提交的《证明》为证。田由雄原为海南省文昌市国家安全局的工作人员，2000年文昌市国家安全局分配了一套位于文昌市××镇多平方米的福利房给田由雄。当时如果田由雄名下登记了本案上诉人卖给田由雄的房屋，则田由雄不能取得文昌市国家安全局福利房。福利房和购买的房，田由雄只能两者取其一。这是行政法规强制性的规定。田由雄拖延不将本案房屋登记于其名下，是隐瞒事实，规避法规的行为，故田由雄与上诉人之间的房屋买卖行为是无效。 被上诉人田由雄答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 原告田由雄向一审法院起诉请求：1.确认被告与原告1993年9月2日签订的《房屋买卖合同》中关于文房字第XX**房屋所有权证项下的房屋所有权(建筑面积为73平方米)及文国用91字第0100009号国有土地使用证项下的土地使用权(用地面积114.92平方米)的转让行为有效；2.请求判令被告协助原告办理房屋买卖合同项下的不动产产权(文国用91字第0100009号国有土地使用证，用地面积114.92平方米，，文房字第XX**屋所有权证，建筑面积73平方米)的过户手续，办理不动产权证书登记为原告名下；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：1993年9月2日，原告（买方）与被告（卖方）签订一份《房屋买卖合同》，由被告将其所有的的位××县房屋（房产房产证号为：文房字第XX**地证号为：文国用91字第0100009号）转让给原告，约定“一、卖方愿将其所有的座落在××县房屋出卖给买方。二、双方议定上述房屋(包括附属设施)交易的全部价款为人民币肆万贰仟伍佰元，并由买方交付卖方定金一次付清。三、上述房屋的所有权、土地使用权等手续，卖方应在房屋交易前办妥，并在合同签订后一个月内，将房屋所有权证及其有关证件提交房管部门，由双方共同向房管部门申请办理房屋所有权转移登记…。四、付款方法：在合同自双方签字或经公证生效之日起十天内买方将价款全部付给卖方或由双方另行商议交款方法。五、出卖方出卖房屋的同时，土地使用权同时转让，用地面积计188.895平方米（其中包括三角地73.975平方米…）。”第十三条“本合同自双方签字后即予生效”第十五条“…房屋金额一次付清，以后办理迁移房屋手续，卖方出据所有证明，不得以其他借故为难买方。”合同落款处卖方：符祥鸣、黄月梅及捺两个手印；共有人：符珍珠、符珍宁、符珍娱；买方：田由雄。合同签订后，原告向被告支付购房款42500元，被告将涉案的房屋所有权证、土地使用权证交付给原告，并将房屋交付给原告使用至今，但双方一直未办理有关过户手续。一审庭审中，当事人述称黄月梅系符祥鸣妻子，符祥鸣、黄月梅系符珍珠、符珍宁、符珍娱的父母；被告表示合同第十五条手写的没有经过其确认，卖方及共有人签名都不是其写的，被告承认其名下的房屋及房屋所占用土地与原告存在买卖关系，但不包括三角地。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：确认被告与原告1993年9月2日签订的《房屋买卖合同》中关于文房于文房字第XX**有权证项下的房屋所有权(建筑面积为73平方米)及文国用91字第0100009号国有土地使用证项下的土地使用权(用地面积114.92平方米)的转让行为有效。 一审法院认为：本案的争议焦点：1.原告与被告关于案涉房屋及房屋所占用土地转让行为是否合法有效，被告是否有义务协助原告办理产权过户手续；2.第三人是否有权在本案中主张诉讼。关于原告与被告关于案涉房屋及房屋所占用土地转让行为是否合法有效，被告是否有义务协助原告办理产权过户手续问题。原告与被告达成协议，被告将案涉房屋及房屋所占土地转让给原告，原告依约支付了购房款，被告将涉案房屋的所有权证书、房屋所占用土地的国有土地使用证交付给原告持有，并交付房屋给原告使用已二十多年。案涉的房屋所有权证及国有土地使用证均登记在被告名下，且房屋所有权证上房屋共有人栏空白，虽然被告在庭审中表示《房屋买卖合同》中落款处的卖方及共有人签名不是其本人所写，但承认其名下的房屋及房屋所占用土地与原告存在买卖关系。据上述情况足以说明原告与被告签订的《房屋买卖合同》中约定被告将案涉房屋及房屋所占土地转让给原告，系双方当事人真实意思表示，无违反法律禁止性规定情形存在，该转让行为合法有效，双方应按照约定履行自己的义务。被告作为房屋及房屋所占用土地的出卖人，有义务协助原告办理产权过户手续。故对原告要求确认原、被告于1993年9月2日签订的《房屋买卖合同》中关于文房字于文房字第XX**权证项下的房屋所有权及文国用91字第0100009号国有土地使用证项下的土地使用权的转让行为有效，并协助过户的诉讼请求，本院予以支持。原告与被告签订的《房屋买卖合同》中关于被告将案涉房屋及房屋所占土地转让给原告的行为合法有效，当事人非依法律规定或未经对方同意，不得擅自变更或解除合同。被告辩解以原告在其原单位分配得到一套福利房为由主张《房屋买卖合同》无效，要求原告返还房屋、土地及相关证书，缺乏法律依据，不予采纳。关于第三人是否有权在本案中主张诉讼的问题。根据《民诉法》第五十六条第一款“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。”虽然原告与被告签订的房屋买卖合同中涉及到三角地73.975平方米，但原告在本案诉讼过程中，变更诉讼请求为确认被告与原告1993年9月2日签订的《房屋买卖合同》中关于文房字第于文房字第XX**证项下的房屋所有权(建筑面积为73平方米)及文国用91字第0100009号国有土地使用证项下的土地使用权(用地面积114.92平方米)的转让行为有效，原告变更诉讼请求后其主张未涉及到第三人所主张的权益，第三人在本案中提起诉讼主体不适格，故第三人无权在本案中提起诉讼，本院裁定驳回其起诉。综上，确认原告田由雄与被告符祥鸣于1993年9月2日签订的《房屋买卖合同》中关于文房字第X于文房字第XX**项下的房屋所有权及文国用91字第0100009号国有土地使用证项下的土地使用权的转让行为有效；被告符祥鸣于本判决生效之日起十日内协助原告田由雄办理不动产权（文房字第XX（文房字第XX**文国用91字第0100009号国有土地使用证）转移登记于原告田由雄名下。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、确认原告田由雄与被告符祥鸣于1993年9月2日签订的《房屋买卖合同》中关于文房字第XXX于文房字第XX**的房屋所有权及文国用91字第0100009号国有土地使用证项下的土地使用权的转让行为有效；二、被告符祥鸣于本判决生效之日起十日内协助原告田由雄办理不动产权（文房字第XXXX（文房字第XX**用91字第0100009号国有土地使用证）转移登记于原告田由雄名下。一审案件受理费1750元，由被告符祥鸣负担。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院二审中，作出（2020）琼96民终1164号民事裁定，对符珍珠、符珍宁、符珍娱对一审法院作出的（2019）琼9005民初1901号之一驳回三人的起诉民事裁定提起的上诉，裁定：驳回上诉，维持原裁定。 本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷，本案争议的焦点为：上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》是否有效。上诉人与被上诉人于1993年9月2日签订《房屋买卖合同》约定上诉人将文房字第XXXX号将文房字第XX**屋所有权(建筑面积为73平方米)及文国用91字第0100009号国有土地使用证项下的土地使用权(用地面积114.92平方米)转让给被上诉人，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属于有效合同，应受法律保护，双方应继续履行合同，上诉人应协助被上诉人将以上不动产过户给被上诉人。上诉人的妻子黄月梅虽未在买卖合同上签名，但已在合同上按手印同意，上诉人以此提出该《房屋买卖合同》无效，没有事实根据和法律依据。对于上诉人提出的三角地73.975平方米土地使用权，被上诉人并未主张权利，不属于本案的审理范围。至于被上诉人作为公职人员购买涉案房屋与单位福利分房之间的关系，并不存在违反现行相关法律规定事宜，为此，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1750元，全部由上诉人符祥鸣负担。 本判决为终审判决。 审判长  梁振文 审判员  白玉琳 审判员  林 珍 二〇二〇年五月十二日 书记员  陈新军 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。