湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初4509号原告：贺斌，男，1982年3月6日出生，汉族，住湖南省沅江市。委托诉讼代理人：刘晓雪，湖南天地人律师事务所律师。被告：黄月云，男，1964年2月22日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：罗学民，湖南湘鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄亚玲，湖南湘鼎律师事务所实习律师。原告贺斌（以下简称原告）与被告黄月云（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘晓雪、被告的委托诉讼代理人罗学民、黄亚玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年1月18日签订的《房产租赁合同》；2、判令被告退还押金250000元；3、判令被告支付押金利息113833.33元（合同约定按年利率24%计算，自2018年7月1日起至付清之日止，暂计至2020年5月14日）；4、判令被告支付逾期交房违约金2049000元（合同约定以1000000元为基数，按日利率3‰计算，自2018年7月1日起至付清之日止，暂计至2020年5月14日）；5、判令被告承担本案全部案件受理费。在本案的审理过程中，原告将其第四项诉讼请求变更为：判令被告支付逾期交房违约金455333.33元（以1000000元为基数，按年利率24%计算，自2018年7月1日起至付清之日止，暂计至2020年5月14日）；将其第五项诉讼请求变更为：判令被告承担本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费13051元、律师费21200元、保全费2420元、保函费3619元等。事实和理由：2018年1月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告承租被告位于长沙市雨花区××路××号××栋××楼。租赁期限从房产实际交付后十二个月的免租装修期满之日起20年，被告应于2018年6月30日之前向原告交付房产。被告不按约定时间交付标的房产的，则每延迟一日，应按1000000元保证金的3‰每日向原告支付违约金。逾期超过2个月的，自逾期届满2个月之日起，原告有权选择解除本合同或要求被告继续履行本合同；若原告选择解除合同的，被告除按前述约定支付违约金外，还须退还押金，并按年利率24%的标准支付利息。租赁合同签订后，原告依约向被告支付了押金250000元，但被告未在合同约定的2018年6月30日前交付房屋。直至今日，原告多次沟通催促，被告仍未交付房屋，已严重影响了原告的项目进展，给原告造成了巨大损失。被告辩称：一、原、被告签订的《房产租赁合同》属实，但该合同约定的交房日期有误，涉案房屋是不可能在2018年6月30日前交付的。2017年12月底，开发商湖南汇智置业有限公司（以下简称汇智公司）才和案外人唐铁山签订3-6#栋房屋的《劳务作业目标管理责任书》。约定工期为24个月，涉案租赁房屋即第4栋，说明双方在签订租赁合同时，该项目才刚开始施工，故不可能在2018年6月30日交付。《房产租赁合同》第一条也明确注明，原告对涉案房屋的基本情况是了解及认可的，知道该房产正在建设中。因此，租赁合同约定的“2018年6月30日前”交付是笔误，双方对该期限有重大误解；二、正因为原告明知合同约定的交付日期不可能实现或确实有误，且在建设过程中，涉案房屋设计也发生了一些变化（原告租赁涉案房屋用于经营酒店，故被告全部按原告的要求重新设计），故在2019年11月该项目接近完工、交付时，原告还向被告发送信息声明，同意被告提出的减少一楼租赁面积314平方米，要求剩余217平方米大堂面积的租金调整为按楼上单价同价。这说明原告对实际交付的时间延迟是认可的，其本人已对合同条款进行了变更；三、被告在2017年12月20日和汇智公司签订《房产认购协议》后，至今未再和汇智公司签订正式的《商品房买卖合同》，即被告并不具备涉案房屋出租人的主体资格。2019年11月，原告在给被告的短信中也强调了“希望尽快看到具体合法的出租权证明文件”，但被告一直无法提供，双方签订的《房产租赁合同》无效。综上，原、被告双方签订的《房产租赁合同》对房屋交付时间认识错误、存在重大误解，且原告在2019年11月对合同条款做了变更。被告同意返还原告已付的押金250000元，并愿意按银行同期贷款利率支付相应利息。本院经审理，认定事实如下：2018年1月18日，被告（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订一份《房产租赁合同》。合同约定：1、甲方将其所有的位于长沙市雨花区××路××号××号栋××楼的房屋出租给乙方，按交付时标的房屋的现状交付。乙方对房产已进行实地了解，同意依本合同规定的条款租用该房产（在建设中）。乙方承租的用途为宾馆、电子商务、经营贸易，不能擅自改变租赁用途；2、租赁期限为20年（不包括约定的免租装修期），自免租期届满之日起算。本合同签订后甲方将房屋交付乙方之日起11个月为免租装修期，此期间内免收租金；3、一楼600平方米，租金为120元／平方米，年租金864000元，第一、二年租金不变，第三年为150元／平方米，以后每两年在上一年的基础上递增5%。二至六楼共5000平方米，租金为36元／平方米，年租金为2160000元，第一、二年租金不变，从第三年起开始递增，以后每两年在上一年的基础上递增5%。先付后租，自免租期满之次日起，每三个月为一个缴租期。4、合同生效后三日内，乙方应向甲方交付租赁押金250000元，到交房时补足到750000元。租期届满或合同解除，乙方完全交还房屋并结清账款，甲方无息退还；5、在乙方按本合同约定支付了租赁押金的情况下，甲方于2018年6月30日前按标的房屋的现状向乙方交付，乙方应与甲方办理交接手续；6、甲方不按合同约定时间向乙方交付房屋的，每延迟一日，应向乙方按1000000元保证金的3‰每日支付违约金。逾期超过两个月的，自逾期届满两个月之日起，乙方有权选择解除本合同或要求甲方继续履行合同，若乙方选择解除合同的，甲方除按前述约定支付违约金外，还须退还租赁押金，并按年利率24%的标准支付利息。双方还对装修、转租、续租、退场交付等事项进行了约定。2018年1月22日，原告通过银行转账向被告支付了押金250000元。双方约定的交房期限到期后，被告未按约向原告交付涉案房屋。双方协商未果，原告遂于2020年5月19日诉至本院，要求判如所请。另查明：1、2017年12月20日，被告与案外人汇智公司签订一份《房屋认购协议》。协议约定：被告认购汇智公司开发的同鑫雅苑小区（环亚商业中心）4#栋及所属地下室，该栋房屋建筑面积约为5733.32平方米；被告在同鑫雅苑项目尚未支付的所有工程款作为定金，被告不再要求汇智公司支付上述工程款，在双方签订正式的商品房销售合同后，被告所交定金无息折抵购房款；4#栋土方从±0.00（52.5米）到地下室底板44.6米的土石方由被告负责开挖、外运及回填，所有费用由被告承担；按汇智公司备案的交房标准执行。2、2017年12月22日，案外人湖南建设集团有限公司与唐铁山签订一份《同鑫雅苑项目3-6#栋及地下室劳务作业责任书》，湖南建设集团有限公司将其与业主签订的工程合同中规定的一切工作内容所需要的劳务交由唐铁山完成，由唐铁山提供足额、技术熟练的工人及相应的管理班子，自带机械、设备、工具及措施材料等，承担该项目的劳务施工任务，总工期为24个月。3、2018年3月31日，汇智公司向湖南建设集团有限公司建筑规划设计院发出《关于修改同鑫雅苑4#栋图纸的工作联系函》，要求对4#栋电梯门及部分楼层的设计进行修改。4、2020年5月14日，原告与湖南天地人律师事务所签订了一份《风险委托代理合同》，原告委托该所为其处理与被告之间房屋租赁合同纠纷的诉讼事宜，基础律师费为20000元，风险律师服务费为回款金额的40%。以上事实，有房屋租赁合同、中国工商银行电子银行回单、房屋认购协议、劳务作业责任书、工作联系函、风险委托代理合同以及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《房产租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，原告依约履行了向被告支付租赁押金250000元的合同义务，但被告未按约定期限交付出租房屋。因被告逾期交房的违约行为，致使原告租赁房屋用于经营并获取利润的目的落空，故原告主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因被告未按期交房，双方的缔约目的无法实现，原告要求被告退还已付的押金250000元，并按合同约定的年利率24%的标准支付押金利息，有事实和法律依据，本院予以支持。因此，被告应以250000元为基数，按前述标准支付原告自2018年7月1日起至实际清偿之日止的利息。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告在租赁合同中约定，如被告未按约定时间向原告交房的，每延迟一日，应向原告按1000000元保证金的3‰每日支付违约金。本院审查后认为，在签订租赁合同前，原告已对涉案房屋进行实地了解，应当知晓该房屋正在建设中的状况。结合被告提交的房屋认购协议、劳务作业责任书等证据，可以确定涉案房屋无法在合同约定的时间完成租赁物交付。对于房屋不能按期交付的可能性，双方均应预见到。同时，考虑到原告承租房屋系用于酒店经营并为此投入较高的成本，其因不能按期租得房屋所受的损失必然存在。双方在合同中约定的逾期交房违约金的标准过高，根据违约责任的补偿性，结合租赁合同的履行情况、双方的过错程度等因素，本院酌情认定被告应支付原告逾期交房违约金70000元。对于诉请的超出部分，本院不予支持。关于原告主张的律师费和保函费。双方在租赁合同中未约定律师费，且原告仅提供了委托代理合同，不足以证实该项费用已实际发生。因此，原告要求被告支付律师费21200元，本院不予支持。原告向法院申请财产保全，可通过提供房产担保或保证金担保的方式，其主张的保全保险费3619元并非必然发生的费用，故本院对该项诉请亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告贺斌与被告黄月云于2018年1月18日签订的《房产租赁合同》；二、被告黄月云应于本判决生效之日起10日内退还原告贺斌租赁押金250000元，并支付利息（以250000元为基数，按年利率24%的标准自2018年7月1日起计算至实际清偿之日止）；三、被告黄月云应于本判决生效之日起10日内支付原告贺斌逾期交房违约金70000元；四、驳回原告贺斌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取13051元，保全费2420元，合计15471元，由原告贺斌负担2221元，被告黄月云负担13250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  朱晓云二〇二〇年七月十五日书记员  廖薇薇附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。