安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初12389号 原告：明胜(合肥）物业服务经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区四里河路88号明发商业广场，统一社会信用代码91340100556312421F。 法定代表人：黄庆祝，总经理。 委托诉讼代理人：许雪刚，北京中银（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑宏伟，北京中银（合肥）律师事务所律师。 被告：安徽苏宁易购销售有限公司，住所地安徽省合肥市宿州路76号，统一社会信用代码913401001492099883。 法定代表人：左涛，执行董事。 委托诉讼代理人：程晗，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康程，安徽华人律师事务所律师。 原告明胜(合肥）物业服务经营管理有限公司(以下简称明胜物业公司)与被告安徽苏宁易购销售有限公司（以下简称苏宁易购公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明胜物业公司委托诉讼代理人许雪刚，被告苏宁易购公司委托诉讼代理人程晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明胜物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令苏宁易购公司立即支付明胜物业公司物业管理费84080元及违约金3923.73元(违约金按月息2%计算至2020年7月5日，此后顺延计算至款清时止)；2.本案全部诉讼费用由苏宁易购公司承担。 事实与理由：2012年2月17日，明发集团(合肥)房地产开发有限公司（以下简称明发地产公司）与苏宁易购公司（曾用名安徽苏宁电器有限公司、安徽苏宁云商销售有限公司）签订一份《租赁合同》，约定，苏宁易购公司租赁明发地产公司位于合肥市庐阳区四里河路与砀山路交口明发商业广场C3区1层建筑面积为5255平方米的租赁物，租期15年，自2012年3月1日到2027年2月28日。2012年10月23日，明发地产公司与苏宁易购公司签订一份《租赁物交付确认书》，确认双方的租赁期限为自2012年5月1日至2027年4月30日。租赁合同同时约定了逾期支付物业管理费应按逾期未支付款项的千分之三支付违约金。2013年2月1日，明胜物业公司、苏宁易购公司、明发地产公司签订了一份《三方协议》，约定自2012年5月1日起苏宁易购公司需承担10元/平米/月的物业管理费用，苏宁易购公司将应付的物业管理费用直接向明胜物业公司支付。协议签订后，明胜物业公司按约提供物业服务。根据《租赁合同》及《三方协议》的约定，苏宁易购公司应当在2020年4月25日前支付2020年5月1日至2020年7月31日期间的物业管理费。但苏宁易购公司并未支付所拖欠的物业管理费用。因苏宁易购公司与明发集团(合肥)房地产开发有限公司于2020年6月18日办理了解除合同的房屋交接手续，故，苏宁易购公司拖欠明胜物业公司物业管理费用的期间为2020年5月1日至2020年6月18日期间的物业费84080元。特诉至法院。 苏宁易购公司答辩称，1.案涉租赁房屋自2020年1月新冠疫情发生以来，一直没有开门营业，造成了重大的经济损失。期间一直与明胜物业公司积极协商相关费用减免事宜。2.明胜物业公司在履行合同期间也存在着一系列的违约行为，提供的物业服务存在瑕疵，请求法院对其诉请相应费用酌情予以减免。 本院经审理认定事实如下：2012年2月17日，苏宁易购公司（曾用名安徽苏宁电器有限公司、安徽苏宁云商销售有限公司）租赁明发地产公司位于合肥市四里河路与砀山路交口的明发商业广场一层、面积5255平方米的房屋，租期15年，即2012年3月1日至2027年2月28日。双方签订的《租赁合同》约定，苏宁易购公司除租赁费用外另需承担10元/平方米/月的设备设施使用服务费，自租期第3年起，上述费用采取先付后租的方式按季度提前5日电汇支付；苏宁易购公司使用租赁物产生的水电费等应缴费用，由物业公司代收代缴的，该公司应在物业公司提供相关发票后、在物业公司通知期限内足额缴纳；如逾期缴纳，则每迟延1天，按未付款项的3‰支付违约金。 租赁合同签订后，明发地产公司委托明胜物业公司为苏宁易购公司承租的房屋提供物业服务，三方签订的《三方协议》约定，自2012年5月1日起，苏宁易购公司不再承担10元/平方米/月的设备设施使用服务费，应承担10元/平方米/月的物业管理费，物业费由该公司直接向明胜物业公司支付，明胜物业公司提供相应物业费发票。此后，明胜物业公司为上述房屋提供物业服务。苏宁易购公司欠付明胜物业公司2020年5月1日至2020年6月18日期间的物业费。 另查明，2020年6月18日，明发地产公司与苏宁易购公司办理了解除房屋租赁合同及房屋交接手续。 再查明，2017年11月8日，本院以（2017）皖0103民初5480号民事判决书判令苏宁易购公司向明胜物业公司支付拖欠物业费的违约金7146.80元。该判决书支持物业费违约金的合同依据为2012年2月17日苏宁易购公司与明发地产公司签订的《租赁合同》。 上述事实有明胜物业公司提供的《租赁合同》及附件、租赁物交付确认书、《三方协议》、关于解除租赁合同的通知函、（合肥）明发商业广场——商户房屋移交表、（2017）皖0103民初5480号民事判决书及双方当事人陈述予以证实。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，合同的当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。明胜物业公司为苏宁易购公司承租的房屋提供物业服务，物业使用人应当依据国务院物业管理条例的规定及协议的约定，及时主动向物业公司交纳物业费。关于苏宁易购公司的抗辩理由能否成立，本院认为1.新冠疫情确实在一定时期内一定范围内对商户经营产生了较大影响，但案涉物业费欠费期间为2020年5月1日至2020年6月18日，此期间根据疫情防控形势，包含苏宁易购公司在内的商超已复工复业，故苏宁易购公司关于受疫情影响要求减免物业费的主张，本院不予支持。2.当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。苏宁易购公司对明胜物业公司提供的物业服务存在瑕疵的抗辩主张，未能提供充分有效的证据加以证明；且物业服务是一项长期、复杂、繁琐的综合服务，难免出现一时或一处的瑕疵，即使物业公司提供的物业服务存在瑕疵，业主亦可通过与物业公司积极沟通、协商，要求物业服务企业承担采取补救措施、赔偿损失等责任，但不得以此作为拒交全部物业费的理由。 苏宁易购公司欠付明胜物业公司的物业费为84080元[10元/月/平方米×5255平方米×（1+18÷30）]。 关于明胜物业公司主张的违约金，因三方协议对此未做约定，苏宁易购公司与明发地产公司的租赁合同难以约束合同主体以外当事人；另，考虑到疫情对生产经营的影响，苏宁易购公司已全额交纳之前物业费，双方因合同履行发生纠纷，苏宁易购公司欠付物业费行为并非完全无理由拖欠等因素，为减轻企业经营负担，本院对此项诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、安徽苏宁易购销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付明胜(合肥）物业服务经营管理有限公司2020年5月1日至2020年6月18日期间的物业费84080元； 二、驳回明胜(合肥）物业服务经营管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1000元，由被告安徽苏宁易购销售有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 李 照 二〇二〇年十月二十二日 书记员 凌太梅 附：本案适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。