苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初2124号原告：刘珠，男，1983年7月13日出生，汉族，住安徽省寿县。被告：苏州乐客房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州高新区狮山路199号1幢1208室。法定代表人：谢家玉。委托诉讼代理人：杨光，该公司员工。原告刘珠与被告苏州乐客房地产经纪有限公司（下称乐客公司）委托合同纠纷（立案案由：房屋租赁合同纠纷）一案，本院于2020年4月3日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘珠到庭参加诉讼，被告乐客公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘珠向本院提出诉讼请求：1、要求解除其与被告就位于苏州市吴中区房屋签订的苏州市房屋出租委托合同三份；2、判令被告向其支付房租32218元，并赔偿违约金7500元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年7月11日，其将胥口镇山合坊公寓1幢2032的房屋委托被告代理出租，并在被告公司签订了合同。被告于2019年7月15日通过银行转账支付其第一季度房租5000元(扣除了30日不计租金)。2019年10月22日，被告支付其第二季度房租5000元(又扣除了30日不计租金)。被告应于2020年1月15日支付第三季度房租5000元，但至今未付。另，2019年7月14日，其将山合坊公寓2幢2006和2幢2007的两套房屋委托被告代理出租，并签订了合同，被告于2019年7月31日通过银行转账支付其2006室第一季度房租2500元(扣除了60日不计租金)和2007室第一季度房租2500元房租(扣除了60日不计租金)；2019年11月14日，被告支付其2006室第二季度房租7500元和2007室第二季度房租7500元，被告应于2020年1月25日支付两套房屋第三季度房租，但至今未付。其多次向被告讨要所欠房租无果，故诉至法院。被告乐客公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：位于苏州市吴中区不动产均登记为刘珠、陶然共同共有，房屋建筑面积分别为29.57平方米、22.57平方米、18.61平方米。2019年7月11日，原告刘珠（甲方，出租委托方）与被告乐客公司（乙方、出租代理方）签订《房屋出租委托合同》一份，约定甲方同意将坐落于苏州市吴中区胥口镇山合坊1栋2032室房屋一套委托乙方代理出租，乙方具有独家出租代理权，其权限包括:以甲方名义委托乙方全权代理对外出租该房屋并代为办理与承租方之间的洽谈、联络、签署相关合同等事宜；代甲方向承租方收取租金、有线电视费和卫生费等费用。出租代理期自2019年7月15日至2022年7月14日，共计三年，甲方应于2019年7月15日前将该房屋交付给乙方。租金标准为第一年2500元/月，第二年2600元/月，第三年2700元/月，按季度缴付，具体付款日期：第一次2019年7月15日5000元，第二次2019年10月15日5000元，第三次2020年1月15日5000元，第四次2020年4月15日7500元，……第十二次2022年4月15日8100元。出租代理期内租金标准调整由双方另行书面约定，否则适用以下款项：1、甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方交付租金，因甲方原因未能及时领取房租与乙方无关；2、如乙方实际出租房屋的价格高于甲方约定的租金标准的，则高出部分归乙方所有，作为乙方对该房进行改善、维修或添置设备的费用；……出租代理期内甲方同意预留出90个工作日不计租金，作为乙方接洽承租的工作期，工作日后于2019年7月15日开始计算租金，即自出租代理期起，甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金，在第一次付款中扣除。乙方未按约定支付租金达30个工作日以上且无正当理由的，甲方有权单方解除合同。出租代理期内乙方需提前终止合同，应提前30日通知甲方，并支付一个月租金作为违约金。该合同最后其他补充约定事项一款下手写有“补：乙方合同期内违约，按实际用房时间计算免租期90天房租按每年免30天的比例支付给甲方”。2019年7月15日，原、被告双方签订了上述房屋附属设备交接单。2019年7月14日，原告刘珠（甲方，出租委托方）与被告乐客公司（乙方、出租代理方）分别签订《房屋出租委托合同》二份，约定甲方同意将坐落于苏州市吴中区胥口镇山合坊2栋2006室、2栋2007室房屋委托乙方代理出租，出租代理期均自2019年7月25日至2022年7月25日，共计三年，甲方应于2019年7月25日前将该房屋交付给乙方。租金标准均为2500元/月，按季度缴付，具体付款日期均为：第一次2019年7月25日2500元，第二次2019年10月25日7500元，第三次2020年1月25日5000元，第四次2020年4月25日7500元，……第十二次2022年4月25日7500元。出租代理期内甲方同意预留出90个工作日不计租金，作为乙方接洽承租的工作期，工作日后于2019年7月25日开始计算租金，即自出租代理期起，甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金，在第一次付款中扣除。该合同最后其他补充约定事项一款下手写有“补：乙方合同期内违约，按实际用房时间计算免租期90天按每年30天的比例支付给甲方”。该二份合同其他内容同上述合同约定。2019年7月14日，原、被告双方签订了上述房屋附属设备交接单。2019年7月15日，案外人王恒向原告转账5000元，转账附言为付山合坊1栋2032房租。2019年7月31日，王恒向原告分别转账2500元、2500元，转账附言分别为付山合坊2栋2006房租、付山合坊2栋2007房租。2019年10月22日，王恒向原告转账5000元，转账附言为付山合坊1栋2032房租。2019年11月14日，王恒向原告分别转账7500元、7500元，转账附言分别为付山合坊2栋2006房租、付山合坊2栋2007房租。另查明，乐客公司法定代表人于2020年4月3日由王恒变更为谢家玉。审理中，原告称，被告原法定代表人王恒每套房子仅向其支付了二次租金，此后未再支付，也无正当理由，故其按约起诉要求解除合同；合同补充约定，被告违约，免租期90天缩短为30天，故其要求被告补交每套房屋免租期中一个月的租金2500元，共计7500元，还要求被告支付1栋2032室房屋按每月2500元标准自2020年1月15日起计算至2020年3月31日的租金6250元，以及2栋2006室、2007室房屋按每月2500元标准自2020年1月25日起计算至2020年3月31日的租金共计10968元，故被告应付租金总计24718元；被告未按约在30天内支付租金，就是解除合同的意思，故其按约要求被告支付三套房屋的违约金共计7500元；现房屋钥匙都在其处，其不需要被告返还房屋，其同意房屋由承租人继续居住，具体事宜由其和承租人解决。以上事实，由原告提供的不动产权证书、《房屋出租委托合同》、银行流水及本院开庭笔录在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订的《房屋出租委托合同》均合法有效，双方均应按约履行义务。合同约定，原告将房屋交付被告后，无论该房屋实际出租与否，被告均应按约定的租金标准向原告交付租金；被告未按约定支付租金达30个工作日以上且无正当理由的，原告有权单方解除合同。原告称，被告每套房子仅支付了二次租金，此后无正当理由未再支付，为此提供了银行流水。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院对原告所述予以采信。故原告依约要求解除涉案三份《房屋出租委托合同》，合法有据，应予支持。上述三份合同于本案诉状副本送达被告之日即2020年4月10日解除。被告未按约支付租金，故原告依约有权要求被告支付1栋2032室房屋按每月2500元标准自2020年1月15日起计算至2020年3月31日的租金，以及2栋2006室、2007室房屋按每月2500元标准自2020年1月25日起计算至2020年3月31日的租金。现原告主张上述期间的租金共计17218元，合法有据，本院予以支持。另，现被告违约，原告按照约定要求被告补交每套房屋免租期内一个月的房租2500元，共计7500元，合法有据，本院亦予支持。合同约定，出租代理期内被告需提前终止合同，应提前30日通知原告，并支付一个月租金作为违约金。现原告认为被告未按约支付租金即解除合同的意思，不符合约定且于法无据，且取消部分免租期的约定亦属于被告违约情形下被告应承担违约金的约定，而原告已要求被告承担该项违约责任，故本院对原告要求被告赔偿违约金7500元的诉请不予支持。原告称其同意房屋由承租人继续居住，不需要被告返还房屋，本院对此不予理涉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告刘珠与被告苏州乐客房地产经纪有限公司签订的三份《房屋出租委托合同》于2020年4月10日解除。二、被告苏州乐客房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘珠租金人民币24718元。三、驳回原告刘珠的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院履行款账户，户名：苏州市吴中区人民法院，开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行，账号：32×××48。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币470元，由被告苏州乐客房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  钱建平二〇二〇年六月二日书记员  邵任艳