四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初931号 原告：成都晨辉汽车有限公司。住所地：成都市高新区西部园区西北片区。 法定代表人：陈明，系公司董事长。 委托诉讼代理人：李东平，男，1974年5月24日出生，汉族，住成都市青羊区，系公司员工。 委托诉讼代理人：张强，男，1986年10月16日出生，汉族，住成都市高新区，系公司员工。 被告：段金英，女，1979年10月14日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。 委托诉讼代理人：苟忠诚，四川都来律师事务所律师。 原告成都晨辉汽车有限公司（以下简称晨辉公司）与被告段金英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理，由审判员吴翔依法适用简易程序独任审判，于2020年5月18日组织双方进行证据交换，于6月5日、6月16日进行开庭审理，原告晨辉公司的委托诉讼代理人李东平，被告段金英及其委托诉讼代理人苟忠诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 晨辉公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《物业租赁协议》及《补充协议》，段金英腾退物业，段金英支付的租赁保证金10000元不予退还；2.段金英向晨辉公司支付欠缴的租金127271.96元，并补足15个月优惠期租金147077.1元；3.段金英向晨辉公司承担违约金25445.42元；4.段金英向晨辉公司承担欠付租金的资金占用费157125.97元（以29220.56元为基数，从2018年3月6日起算，以49025.7元为基数，从2018年9月6日起算，以49025.7元为基数，从2019年3月6日起算，按每日3‰计算至付清时止，暂计至2019年11月19日）。事实与理由：2016年7月16日，晨辉公司与段金英就段金英承租晨辉公司位于成都市高新区双柏路68号晨明?爱家居总部港2号楼*层1**、1**号物业之事宜签订了《物业租赁协议》，租赁期限为36个月，自2016年9月15日起至2019年9月14日止。晨辉公司按照合同约定，履行了物业交付义务。双方又于2017年2月26日签订了《补充协议》，将优惠期从12个月调整为15个月。但段金英从2018年3月1日起开始拖欠租金，并于2019年3月起单方面闭店停止经营，至2019年9月14日租赁期满仍未交齐所欠租金，也未向晨辉公司交还物业，至今仍占用物业，段金英的行为严重违约。 段金英答辩称，1.合同已经到期了，已经终止了，不存在解除；2.晨辉公司要求腾退的请求不成立，货物堆积在商场，不是我方不愿意拉走，是晨辉公司的门卫不让我们拉出门。从2019年3月到9月这段时间，我方已经不再经营，但是晨辉公司一直没有行使其解除权，反而要求我方支付租金，扩大了我方损失；3.晨辉公司要求补足15个月优惠期租金的理由不成立，不符合合同约定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2016年7月16日，晨辉公司与段金英签订了《物业租赁合同》，约定：1.段金英租赁晨辉公司位于成都市高新西区双柏路68号晨明?爱家居总部港项目2号楼1层1***、1***号物业，建筑面积258.03平方米；2.租赁期限为36个月，即从2016年9月15日起至2019年9月14日止；3.租金为117661.68元／年，半年支付一次；4.第一年租金支付时间：段金英在签订合同当日内一次性向晨辉公司交纳本合同期内上半年租金，即2016年9月15日至2017年3月14日的租金，共计29415.42元，后半年租金，段金英须于2017年3月14日到期前15天内按时向晨辉公司一次性交纳，第二年租金支付应分别于2017年9月15日、2018年3月14日到期15日前向晨辉公司支付39220.56元（除免租租金），第三年租金分别应于2018年9月15日、2019年3月14日到期15日前向晨辉公司支付49025.7元（除免租租金）。以上租金交纳时，如双方约定有免租期的，以年度一次付款的，在交纳租金时一次扣除，如是以半年分期付款的，则免租的时间和金额平均分配到上下半年；5.双方合同约定总免租期为12个月，其中第一年免租期为6个月，第二年免租期为4个月，第三年免租期为2个月；6.合同签订当日，段金英应向晨辉公司支付10000元履约保证金；7.合同第十条第三款约定，段金英出现下列情形之一，晨辉公司有权解除合同，并不退还段金英已支付租金及合同履约保证金，给晨辉公司造成损害的，段金英应承担全部赔偿责任：（1）段金英逾期支付租金（包含不足额支付）累计或连续超过三十日的；……；8.若晨辉公司依据第十条第3款之约定解除合同的，或者段金英在租赁期内擅自解除或终止本合同的，段金英除应承担第十条第3款之违约责任外，还应向晨辉公司补足“免租期”的租金，免租期的租金标准按当年度标准计取；9.本合同有效期内，除双方另外达成约定外，任何一方单方终止、解除本合同，均视为违约，违约方应向守约方支付违约金，违约金按本合同的租金总额的20%计算及收取；10.段金英应按约向晨辉公司支付租金，段金英逾期交纳租金五天以上即视为违约，每逾期一日，应向晨辉公司支付所欠当年租赁费总额千分之三的违约金。 2017年2月26日，晨辉公司与段金英在原《物业租赁合同》基础上达成《补充协议》，约定：晨辉公司同意将原《物业租赁合同》中承租优惠由12个月调整为15个月，并且调整了相应的租金金额，对应的期限为2017年9月15日至2018年3月14日，租金由原来的39220.56元调整为9805.14元。段金英应严格遵守合同及补充协议的付款周期执行，逾期时间达10天的，本协议约定的优惠自动作废，严格按照原《物业租赁合同》的约定执行。 合同签订后，段金英向晨辉公司支付了履约保证金10000元，并足额支付租金至2018年3月14日，从2018年3月15日开始的租金，段金英仅仅支付了10000元后便未再支付。截止法庭辩论终结前，段金英经营的货物仍存放在案涉房屋内。晨辉公司陈述，在段金英未结清费用之前，是无法获得出门条，从而无法将货物搬离。 双方合同于2019年9月14日届满，双方未续签合同。另查明以下事实： 1.2016年5月17日，段金英向案外人四川爱家居商业管理有限公司支付租赁定金20000元，由四川爱家居商业管理有限公司出具加盖财务章的收据。对此，晨辉公司称盖章主体并非其公司，而是负责案涉房屋物业管理的公司，故不予认可，不认为是其收取了段金英的定金。 2.双方均认可在签订合同之时，段金英向晨辉公司支付了租赁保证金10000元。 以上事实有双方当事人身份信息、《物业租赁合同》《补充协议》、收据以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，晨辉公司与段金英签订的《物业租赁合同》《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案双方的争议焦点在于：1.合同是否能够解除；2.晨辉公司各项请求能否得到支持。 一、合同是否能够解除 对于晨辉公司提出的解除合同诉请，段金英抗辩称，双方合同已经自然终止，不存在解除的问题。对此，晨辉公司认为，因段金英的物品至今仍在案涉房屋内，视为继续占有使用房屋，双方存在事实上的租赁合同关系，因此要求解除。 根据合同法关于租赁合同的相关规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，本案中双方书面合同于2019年9月14日期限届满，段金英作为承租人应该将房屋返还给作为出租人的晨辉公司，但段金英并未履行其腾退房屋的义务。故而晨辉公司依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定认为双方之间建立了事实上的不定期租赁合同关系。对此，本院认为，合同法此条关于不定期租赁合同的规定，实际上是对于租赁期限届满后租赁期间的默视更新，即当事人以其行为表明租赁关系继续存在，其构成要件有：租赁期限已经届满；承租人继续使用租赁物；出租人没有提出异议。关于第二项承租人继续使用租赁物，应该是承租人通过其行为表明承租人仍然愿意继续原租赁合同。而本案的实际情况是，在2019年3月份，段金英便不在案涉房屋经营，只是物品仍存在于案涉房屋之内，此状况一直持续至2019年9月双方合同期限届满，从其闭店的行为不能得出其愿意继续原租赁合同的意思，同时，段金英也没有通过任何书面或口头的形式在租赁期限届满后向晨辉公司表达过愿意继续租赁的意思表示，因此本案的实际情况不符合不定期租赁合同构成的要件。故对于晨辉公司认为双方存在不定期租赁合同的主张不予支持。同时，晨辉公司长期未收到租金应及时行使合同约定的权利，其任由租赁到期的过程中，又因段金英未付清费用而拒绝段金英搬离，使自己无法尽快收回房屋再次出租，无法尽到租赁物的最大使用效能，造成了损失的扩大。 综上，在2019年9月14日之前，段金英或者晨辉公司均没有向对方表达过解除合同的意思表示，而是让合同在2019年9月14日自然到期，双方的合同也于此时自然终止。而已经终止的合同便不存在晨辉公司提出的解除问题，故对其要求解除合同的主张不予支持。但与此同时，双方合同已经期限届满，段金英作为承租人应当向作为出租人的晨辉公司返还租赁物，因此对于晨辉公司要求段金英腾退房屋的诉请予以支持。 二、晨辉公司各项请求能否得到支持 关于租赁保证金，晨辉公司主张不予退还的理由是双方租赁合同约定因段金英逾期支付租金超过30日的，晨辉公司有权解除合同，并不退还段金英支付的履约保证金。而根据上述论述，本案合同并非因为段金英逾期支付租金晨辉公司行使合同解除权而终止，属于自然到期终止。因此不符合合同约定的保证金不予退还的条件，故对于晨辉公司不予退还保证金的诉请不予以支持。同时对于段金英提出以保证金抵扣欠付租金的主张予以支持。 而关于欠付的租金金额，晨辉公司主张截止合同2019年9月14日届满之时，段金英共计欠付租金127271.96元。对此段金英提出以下抗辩：1.段金英认为其只应该支付2019年3月闭店之前的租金，其后是因为晨辉公司不让其搬离而产生的租金，其不应支付；2.在2019年3月没有实际经营以后的较长时间内，晨辉公司既没有催收租金，也没有提出解除合同以便及时地收回房屋减少损失，属于是自行扩大的损失部分，其不应支付；3.在签订合同之前，段金英向四川爱家居商业管理有限公司支付了租赁定金20000元，应该予以抵扣。对此本院认为：首先，在合同履行过程中，双方合同没有合意解除，其次，段金英因逾期支付租金而成为本案的违约方，因此其并不具有合同解除权，其单方闭店的行为也不能发生解除合同的效力，同时，合同对于段金英逾期支付租金约定了晨辉公司可以行使合同解除权，但晨辉公司在合同有效期内并未行使其权利，因此双方的合同一直处于存续期内，直到期限届满而终止。故对于晨辉公司主张的租赁合同履行期限内的租金，段金英应进行支付。关于租赁定金抵扣问题，因晨辉公司否认收取了该部分定金，而段金英提供的收据盖章主体亦并非晨辉公司，在段金英无证据证明晨辉公司与四川爱家居商业管理有限公司是否存在收取该笔费用的关联关系的情况下，段金英无权要求晨辉公司将此部分款项在本案租赁合同项下进行抵扣。故，对于段金英上述三项抗辩本院均不予支持。因此，其应该向晨辉公司支付租赁期限内欠付的租金127271.96元，抵扣10000元保证金后还需支付117271.96元。 关于违约金，晨辉公司主张的依据是合同约定：“本合同有效期内，除双方另外达成约定外，任何一方单方终止、解除本合同，均视为违约，违约方应向守约方支付违约金，违约金按本合同的租金总额的20%计算及收取”。晨辉公司认为段金英是单方终止了本合同，故要求支付违约金。本院认为，根据上述论述，在合同有效期内，段金英并未单方终止合同，案涉合同是自然到期终止。因此晨辉公司的此项主张不符合合同关于违约金的适用条件，故不予支持。 关于免租期租金，根据双方补充协议的约定：“段金英应严格遵守合同及补充协议的付款周期执行，逾期时间达10天的，本协议约定的优惠自动作废，严格按照原《物业租赁合同》的约定执行。”。即，段金英逾期支付租金达10日的，补充协议给予的优惠期15个月将作废，按照原租赁合同的12个月免租期执行，而段金英在其后的履行过程中未按补充协议执行，存在违约，因此案涉租赁合同的免租期应为12个月。而在合同履行过程中，晨辉公司实际给予了段金英15个月的免租期，因此，段金英应将多享受的3个月免租期的租金进行补足，金额为29415.42元。同时，对于另外的12个月免租期租金，晨辉公司主张退还的依据是合同约定若晨辉公司依据第十条第3款之约定解除合同的，或者段金英在租赁期内擅自解除或终止本合同的，段金英应向晨辉公司补足“免租期”的租金，根据上述约定，补足免租期租金的情形：一是晨辉公司以段金英逾期支付租金超30日行使合同解除权；二是段金英在租赁期内擅自解除或终止本合同。根据上文论述，本案合同并非晨辉公司行使约定解除权而解除，而是自然到期终止，也并非段金英单方解除或终止合同。因此并不符合合同关于补足12个月免租期租金的约定情形。故对于晨辉公司要求段金英支付免租期租金的请求予以部分支持。 关于欠付租金的资金占用费，双方合同约定：段金英逾期交纳租金五天以上即视为违约，每逾期一日，应向晨辉公司支付所欠当年租赁费总额千分之三的违约金。此处的资金占用费实际为逾期支付租金的违约金，而晨辉公司因段金英逾期支付租金确产生了资金占用利息的损失，对于晨辉公司要求段金英支付逾期支付租金违约金的主张予以支持。对于晨辉公司在此次诉讼中自行将违约金的计算基数调整为以欠付租金为基数，属于是其对自身权利的自愿处分，本院亦予以认可。但是，每日千分之三的计算标准换算成年息为109.5%，而晨辉公司因段金英逾期支付租金所造成的损失实为资金占用利息的损失，年息109.5%已经超出了法律的合理保护范围，确属过高。故本院确定以年息6%为计算标准，则违约金的具体计算方式为：以2018年3月15日至2018年9月14日期间欠付租金29220.56元为基数，从2018年3月6日起，计算至欠付租金款项付清之日止；以2018年9月15日至2019年3月14日期间欠付租金49025.7元为基数，从2018年9月6日起，计算至欠付租金款项付清之日止；以2019年3月15日至2019年9月14日期间欠付租金49025.7元为基数，从2019年3月6日起，计算至欠付租金款项付清之日止；以上均按年息6%为计算标准。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告段金英于本判决生效之日起十日内向原告成都晨辉汽车有限公司腾退位于成都市高新西区双柏路68号晨明?爱家居总部港项目2号楼1层1***、1**8号的房屋； 二、被告段金英于本判决生效之日起十日内向原告成都晨辉汽车有限公司支付免租期租金29415.42元； 三、被告段金英于本判决生效之日起十日内向原告成都晨辉汽车有限公司支付欠付的租金117271.96元； 四、被告段金英于本判决生效之日起十日内向原告成都晨辉汽车有限公司支付逾期支付租金的违约金，计算方式如下：以29220.56元为基数，从2018年3月6日起，计算至欠付租金款项付清之日止；以49025.7元为基数，从2018年9月6日起，计算至欠付租金款项付清之日止；以49025.7元为基数，从2019年3月6日起，计算至欠付租金款项付清之日止，以上均按年息6%为计算标准； 五、驳回原告成都晨辉汽车有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取4391元，由被告段金英负担1500元，原告成都晨辉汽车有限公司负担2891元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇二〇年六月十六日 书记员  曾娜