江西省全南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0729民初885号 原告：黄伟，男，汉族，1975年8月1日出生，住龙南市。 原告：宋慧芬，女，汉族，1980年11月3日出生，住广东省惠州市惠城区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：袁利明、林祥，江西南芳律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：全南虔城地产开发有限公司。住所地全南县第三小学员山安置房****。 法定代表人：林家年，该公司执行董事。 原告黄伟、宋慧芬与被告全南虔城地产开发有限公司（以下简称虔城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告黄伟、宋慧芬的委托诉讼代理人林祥到庭参加诉讼，被告虔城公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄伟、宋慧芬向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付逾期交房的违约金81478.63元（以购房款956322元为基数，按日万分之三比例，从2019年8月20日起计算至被告实际交付合格房屋之日止，暂计算至2020年5月29日）；2、由被告支付小区和房屋基础设施、公共设施未按约定时间达到使用条件的违约金9563.22元（按购房款956322元的1％计算）；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。（上述诉讼请求共计91041.85元）。事实与理由：被告系全南县虔城江山府小区的开发商。2019年1月15日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于全南县绕城公路员山连接线西侧虔城江山府B栋10号房屋，房屋面积61.99平方米，总价956322元。根据合同约定被告应于2019年8月20日前向原告交付房屋，2019年8月20日公共服务及其他配套设施应达到使用条件；同时，合同还对房屋尺寸、交付条件、违约责任等作了明确的约定。合同签订后，原告如约支付了购房款，已履行了合同约定的全部义务。因案涉项目之前已完工房屋、公共服务及其他配套设施存在多处质量问题，导致案涉项目迟迟不能通过竣工验收，现被告已逾期交房。同时，小区和房屋基础设施、公共设施未按约定时间达到使用条件。 被告虔城公司辩称，一、原告诉称被告虔城公司逾期交房，主张支付违约金，没有事实依据。（一）因不可抗力事由，交付房屋时间应予顺延。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，交付房屋的时间为2019年8月20日前，直至目前尚未交付，客观上似乎超过了约定的交付时间，因不可抗力事由，答辩人具有延期交房的抗辩理由。其一、自然灾害—雨天影响施工，《补充协议》约定“气象部门记录日降雨量达到中雨以上”。施工期间的中雨天数94天。全南县气象局出具的气象证明反映，2017年12月至2019年10月期间，全南县城中雨以上天数占94天，直接影响施工作业的进行，属于《补充协议》约定的情形，也属于不可抗力之事由，工期因此顺延，交房时间推后。其二、政府及相关部门的行为对施工的影响。（1）政府发文要求答辩人停止施工10天。由于施工场地临近学校，因2018年度及2019年度高考、中考事由，全南县城乡规划建设局全规建字（2018）26号文件及该局（2019）13号文件要求答辩人停止施工10天。（2）因自来水停供，停止施工11天。2019年全年自来水公司因整修或其它原因，导致建设工程无法正常施工。第三、公共安全突发事件—新冠××发生。2020年1月24日江西省因新冠××防控，启动重大突发公共安全事件一级响应。2020年3月3日，赣州市人民政府办公室赣市府办字（2020）10号文“关于有效应对疫情促进我市房地产业健康发展的通知”第九条规定“合理顺延工期和商品房交付时间。疫情造成建设项目工期延长和商品房交付的，适用合同不可抗力相关条款规定，延长交付时间为三个月。”以上情形，适用《商品房买卖合同》第十二条：逾期交付责任的“但书”中的“除不可抗力外”，且《商品房买卖合同》附（件）五中《补充协议》第十一条（应该是第十二条）列举的不可抗力的八种情形，答辩人具有延期交房的免责事由。符合《民法通则》第一百五十三条规定：“不可抗力”，不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括自然灾害、政府行为、社会异常事件。前述不能预见、不能避免，并不能克服的不可抗力系多种情形的交叉、叠加、夹杂在一起，致使如期交房不能，属于虔城公司免责事由，交付房屋时间顺延，虔城公司没有违约，不属于逾期交房。（二）合同内容因指令、协商变更，交付时间顺延。其一、合同外新增工程，属于履行合同中的变更规定。城管局增设亮化工程增加施工期20天。本案工程项目具备验收条件时，城管局为增加城市的亮化色彩，要求在涉案工程项目规划外增加亮化项目，否则不予验收，导致增加施工时间，并使工程验收滞后。该项目的增加在工程规划项目之外，属于应管理部门的要求，虔城公司主观上没有过错，客观上属于管理部门的要求。其二、虔城公司应业主要求增设或变更工程项目。2019年8月20日，虔城公司按照报规通过的设计及施工图纸施工至竣工后，原告等业主强烈要求虔城公司增加投入，就涉案房屋公共楼梯间踏步、消防箱、消防水池、公共露台栏杆、小区路缘石、电梯门套等进行优化，以提高品质。期间，虔城公司与业主代表在建设主管部门的多次协调下达成处理方案，虔城公司按原告要求进行了相应项目的优化施工。因优化施工而产生的延期交房，属于原告与虔城公司部分建设工程项目的增设或变更而引起的工程量的增加，工期的延长，房屋的延期交付，虔城公司没有过错，不属于违约。二、原告诉称基础设施、公共配套建筑未按合同约定达到使用条件，主张支付违约金。其一、虔城公司已经取得验收合格证；其二、在程序尚未到位的情形下径直提出不合格，主张违约金，实属无理，虔城公司不能接受，不应得到法律上的支持；第三、公共场所地已经验收合格，如交付后有什么问题可以进行更换、修理；第四、《补充协议》第3条约定，关于基础设施，公共配套设施使用条件的约定，是对逾期交房违约责任违约金最高限额不超过总房款的1％的约定，而不是逾期交房之外单独主张赔偿的依据。因为基础设施和公共配套设施使用条件完善，是竣工验收和交房的必备条件。综上所述，答辩人没有逾期交付之违约，小区建筑物、构作物已经整体综合验收，取得竣工验收报告，房屋不存在质量问题，公共设施也在整体综合验收之列，不存在不适格问题。 当事人围绕各自的主张依法向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 原告方向法庭提交了下列证据：1、原告的身份证复印件、被告的工商企业信息；2、赣州市商品房买卖合同、购房发票；3、现场图片、公证书、被告公众号截图；4、增设楼梯图片、将二楼共有阳台设计变更照片；5、延期交房通报函；6、销售价格表；7、全南县住建局房地产开发项目施工质量专项整治调度会新闻图片。以上证据被告未到庭质证，视为其放质证权利，本院予以确认并在卷佐证。 被告方庭前向法庭提交了下列证据：1、工商营业执照、法人证明书、法人身份证；2、工程竣工验收报告；3、气象证明；4、建设局[2018]26号及[2019]13号文件；5、停水公告、停水天数确函；6、建设工程施工合同；7、江西启动重大突发公共卫生事件一级响应、赣州市政府办赣市府办字[2020]10号文件；8、设计变更通知单及工程签证单；9、亮化工程承诺函、电子回单；10、报规施工图纸；11、腰线阳台位图纸及现场照片；12、商品房预售许可证；13、微信聊天记录。原告方对上述证据1无异议；对证据2有异议；对证据3、4、5、6、7、8、9、10、12的真实性、合法性无异议，关联性有异议；对证据11三性无异议；对证据13真实性无异议，合法性、关联性有异议。本院对以上原告无异议的证据予以确认并在卷佐证，对有异议的其他证据，本院结合双方陈述及本案其他证据等综合认定。 本院经审理认定事实如下：2017年6月30日，被告虔城公司以出让方式取得坐落于全南县二中背后））地块的建设用地使用权并于2017年8月20日开工建设虔城·江山府商住楼楼盘项目，施工单位为江西泰盛建设工程有限公司。2017年11月26日，被告取得诉争商品房预售许可证。2019年1月15日，原告黄伟、宋慧芬作为买受人与被告虔城公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》（合同编号2018051401251），该合同约定：第一条商品房项目名称为虔城·江山府商住楼；第三条买受人购买的商品房为Ｂ栋10号，建筑面积为61.99平方米（预测）；第六条计价方式为建筑面积，单价为15427.04元／平方米，总价956322元；第九条该商品房交付时应当同时符合下列第1、2、3项所列条件：1.已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2.相关设施设备已符合第十条约定的条件；3.已取得房屋测绘报告；第十条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备供水、排水、供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络、电梯（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）公共绿地、小区内非市政道路、物业服务用房、规划的车位车库2019年8月20日达到使用条件，以上设施未达到上述条件的，双方同意友好协商处理，关于本项目内相关设施设备的具体约定见附件三；第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2019年8月20日前向买受人交付该商品房，（二）该商品房达到第九、十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、、地点以及应当携带的证件买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续时间，以该商品房所在地为办理交付手续地点，买受人应携带交房通知书、身份证、合同、房屋收款凭证及政府规定缴纳费用凭证，在出卖人通知交房日办理交付手续，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理；第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付的全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的3％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。该商品房买卖合同附件五补充协议第3条关于合同第十条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺的补充约定：该商品房的基础设施、公共配套建筑未按合同约定的日期达到使用条件的，买受人同意不退房，自本合同约定的最后期限的第二天起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，违约金每季度支付一次，不够一季度则按月支付（如有），买受人同意违约金总额不超过总房价款的1％；除本合同第十一条规定的不可抗力外，买受人同意在出现以下情形时，出卖人可以延期交房给买受人：（1）施工期间遭遇的地震、台风、水灾和其他自然灾害；（2）施工期间新发现影响施工的异常地质状况（如发现文物遗迹等）；（3）气象部门记录日降雨量达到中雨以上的；（4）配合国家和地方法律法规或政策的变化引起的延误；（5）政府的重大行为及庆典要求停工的；（6）政府部门或公用事业单位对有关工程验收的延误或对有关文件批准的延误；（7）买受人未按照合同约定支付房款；（8）其他出卖人不能预见并对其发生和后果无法防止或避免的事件。“第十一条中不可抗力等特殊因素”亦适用“出卖人关于基础设备、公共配套建筑正常运行的承诺”的约定。原告在该商品房买卖合同及其附件五补充协议的买受人处签名、捺印。2019年2月28日，原告向被告支付了购房预付款478322元，剩余478000元于2019年12月30日已付清，被告向原告分别出具了收据。案涉商品房办理了预告登记，暂未办理不动产权证。2020年1月1日，被告发布延期交房通报函，函告业主因消防未验收完毕，导致整个项目未能办理竣工备案，房屋将相应延期交付。2020年5月2日，虔城·江山府商住楼取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。2020年5月7日，被告通过快递方式邮寄了交房通知书给原告，告知原告办理房屋交付时间为2020年5月8日至2020年5月14日。原告认为被告已完工房屋与其之前的广告宣传、合同约定存在差距，房屋多处出现质量等问题，遂与其他购房人诉至本院。 另查明，虔城·江山府公众号2018年7月12日发布“大美‘城’现·幸福可期│热烈祝贺江山府ＡＢＣＤ栋全面封顶！”消息。虔城·江山府商住楼的Ａ栋、Ｂ栋设计平面图显示电梯口的过道处宽2.1米，该2.1米包括了约0.7米的弱电箱位置，但原、被告签订的商品房买卖合同中的附件一房屋平面图未标注该处有弱电箱。经本院现场勘查，该过道宽1.05米-1.13米不等。《中华人民共和国关于住宅设计规范国家标准（ＧＢ50096-2011）》第6.5.2条规定：“住宅中作为主要通道的外廊宜作封闭外廊，并应设可开启的窗扇。走廊通道的净宽不应小于1.20ｍ，局部净高不应低于2.00ｍ”。另，全南县气象局出具的气象证明显示，2019年1月至2019年8月，全南县城中雨以上天数共计40天。因新型冠状病毒感染的××疫情爆发，2020年1月24日，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应。 再查明，2020年6月11日，原告向本院申请了诉前财产保全，本院作出了查封被告开发的“虔城·江山府”项目名下单独所有的不动产的民事裁定书。 本院认为，1、关于逾期交房违约金问题。依法成立的合同，具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告黄伟、宋慧芬与被告虔城公司签订的购房合同约定的交房屋时间为2019年8月20日，逾期交房除本合同约定的不可抗力外，被告按日计算支付全部房价款万分之三的违约金。该合同附件五补充协议，还约定了被告可以延期交房的几种情形，其中中雨以上天气属于双方约定的延期理由。根据气象部门出具的证明，全南县城2019年1月至2019年8月期间中雨以上天数共计40天，故该40天属于双方约定可延期交房的天数。被告主张本案存在中雨天数87天可以延期交房情形的抗辩意见成立，本院不予采信。据此，被告交房时间可以从2019年8月20日顺延至2019年9月30日。但被告主张的中考、高考期间、自来水公司停水、供电施工单位逾期交付用电工程、设计变更增加工程工期等理由，因均不属于双方明确约定的延期交房理由，故被告主张上述期间也属于可以延期交房的情形，本院不予采纳。新型冠状病毒疫情属于不可抗力，但该疫情发生于上述已延期的交房日之后，根据《合同法》第一百一十七条的规定，不能免除被告按期交房的责任，况且也没有充分证据证明受疫情影响或疫情防控措施直接影响其延期交房，故被告主张因该疫情可以免除其三个月逾期交房违约责任的抗辩意见不能成立，本院不予采信。被告未按期交房，其行为违约，应按合同约定支付逾期交房的违约金。虔城·江山府商住楼项目房屋建筑工程和市政基础设施工程于2020年5月2日竣工验收备案，被告也通知了原告办理交房手续的时间为2020年5月8日至2020年5月14日，故逾期交房违约金可以从2019年9月30日起计算至2020年5月14日止，共227天，计65125.53元（956322元×227日×日万分之三）。原告主张逾期交房违约金应从2019年8月20日计算至被告实际交付合格房屋之日的意见，本院不予采纳。 2、关于小区和房屋基础设施、公共设施未达到使用条件的违约金问题。原告黄伟、宋慧芬主张虔城·江山府商住楼小区基础设施、公共设施未按约定时间达到使用条件，被告应按购房总价款的1％支付违约金。根据购房合同第九条、第十条、第十一条、第十二条及补充协议第三条约定，商品房交付包含了相关设施设备的交付，商品房逾期交付责任亦包含了相关设施设备逾期交付责任。因此，合同补充协议的约定适用于商品房与其相关设施设备分别交付的情形，不适用商品房与其相关设施设备同时交付的情形，否则造成单项违约双重计算违约金。在已经支持逾期交房违约金的情形下，不应再对其中一项交付条件重复计算违约金。因此，原告主张虔城·江山府商住楼小区基础设施、公共设施未按约定的时间达到使用条件，被告应按购房总价款的1％支付违约金，缺乏合同及事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告全南虔城地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄伟、宋慧芬支付逾期交房违约金65125.53元（956322元×227日×日万分之三）； 二、驳回原告黄伟、宋慧芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1038元，财产保全申请费930元，合计1968元，由原告黄伟、宋慧芬负担296元，被告全南虔城地产开发有限公司负担1672元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判员  陈良泉 二〇二〇年十月十五日 书记员  朱婷燕 书记员  高国华 附处理本案所涉及法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证 明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。