惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初1811号原告：惠州市金汇投资发展有限公司，住所地：广东省惠州市惠阳区×××××××××××××××惠州市金汇投资发展有限公司座。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：危思敏，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴建山，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。被告：苏红林，男，苗族，1970年10月2日出生，住湖南省绥宁县××××××××××，公民身份号码：43262××××××××2391X。原告惠州市金汇投资发展有限公司诉被告苏红林商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告惠州市金汇投资发展有限公司的委托诉讼代理人危思敏到庭参加诉讼，被告苏红林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求解除原被告之间签订的《广东省商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（2017）10010710】，注销商品房预告登记【预告登记证号：粤（2017）惠州市不动产证明第4050220号】；2.请求判令被告向原告支付违约金人民币129108元；3.被告承担解除合同的全部费用及诉讼费用。事实与理由：原告惠州市金汇投资发展有限公司（以下简称金汇公司）与被告苏红林于2017年4月2日签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，合同约定由被告购买原告开发的位于大亚湾西区龙海二路6号金汇上元花园2栋二单元201号房，总价款为430360元，合同约定采取分期付款的方式支付，被告须于2017年4月2日前支付总房价款的30%，即人民币130360元，于2017年12月31日前支付总房款的70%，即人民币300000元。贵方仅支付了第一期款人民币130360元，剩余300000元尚未支付。原告于2020年4月15日向被告发送《关于督促付清房款的通知》，要求被告在接到通知之日起3日内履行付款义务，否则原告将按照《商品房买卖合同》第七条的约定，单方解除合同，并没收被告已支付的房款。《商品房买卖合同》第七条约定，“如买受人未按约定的时间缴纳购房款，或未按约定时间办理银行按揭手续，超过30日的，作违约处理，出卖人有权解除合同、收回房屋，并有权没收买受人定金或按合同总价款的30%要求买受人承担违约责任。”《关于督促付清房款的通知》约定的付款期限已经届满，被告仍未支付剩余购房款，故原告特向贵院申请判令原被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》。请判如所请，维护原告的合法权益。原告向法庭提交以下证据：1.商品房买卖合同；2.预告登记证；3.收据；4.关于督促付清购房款的通知；5.快递单；6.物流签收信息；拟证明其诉称事实。被告苏红林未答辩，也未提交证据。综合原告的起诉、案件庭审情况及对原告提交证据的审查，本院对事实认定如下：2017年4月2日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订了一份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》【合同编号：大亚湾（2017）10010710】，主要约定如下：由被告购买原告开发的位于惠州市大亚湾西区××××××××××××××××××××××，总价款为430360元，采取分期付款的方式支付房款，被告须于2017年4月2日前支付总房价款的30%，即130360元，于2017年12月31日前支付总房款的70%，即300000元。合同第七条约定逾期付款的违约责任，如买受人未按照约定时间缴纳购房款，超过30日的，作违约处理，出卖人有权解除合同、收回房屋，并有权没收买受人定金或按合同总价款的30%要求买受人承担违约责任。合同还就其他内容进行了约定。合同签订后，被告于2015年4月25日向原告支付购房定金20000元，于2015年11月25日向原告支付购房款80000元，于2017年4月2日向原告支付购房款30360元，原告向被告出具了相应的收款收据。因被告未按约定支付购房款，2020年4月15日，原告以中国邮政EMS邮件向被告发出《关于督促付清购房款的通知》，载明：被告仅支付了第一期购房款，剩余叁拾万元尚未支付，通知被告于收到通知后3日内一次性支付剩余房款叁拾万元整，若被告逾期支付，原告将按照《商品房买卖合同》第七条的约定单方解除合同并没收已支付的房款。该邮件于2020年4月18日妥投。另查明，涉案的惠州市大亚湾西区×××××××××××××××××××××的房已办理不动产权预告登记，预告登记证明号：粤（2017）惠州市不动产证明第4050220号。本案审理过程中，本院依据原告财产保全的申请，于2020年5月12日作出(2020)粤1391民初1811号民事裁定书，查封被告苏红林名下位于惠州大亚湾西区龙海二路6号金汇上元花园2栋二单元201号房的房屋产权（预告登记证明书号为：粤（2017）惠州市不动产证明第4050220号）。原告预交保全费2671.8元。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是否解除的问题。按照《商品房买卖合同》约定，被告须于2017年4月2日前支付总房价款的30%，即130360元，于2017年12月31日前支付总房款的70%，即300000元。被告已向原告支付了购房款130360元，截止庭审之日被告尚有购房款300000元未向原告支付，被告的行为已构成违约。按照《商品房买卖合同》第七条关于逾期付款违约责任的约定，如被告未按照约定时间付款超过30日后，原告有权解除合同、收回房屋。故原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，有事实及法律依据，本院予以支持。关于违约金的问题。合同解除后，已经履行的，应当恢复原状，即原告应将被告交纳的款项返还，此款应扣除被告支付的违约金。根据涉案《商品房买卖合同》第七条的约定，如被告未按照约定时间付款的超过30日后，原告有权解除合同、收回房屋，并有权没收原告定金或按合同总价款的30%要求原告承担违约责任。按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本院结合被告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定调整违约金为总房款的10%，故被告应向原告支付逾期付款违约金43036元，原告主张超出部分本院不予支持。被告已向原告支付购房款130360元，扣除被告应向原告支付的违约金43036元，原告应向被告退回款项为87324元。关于解除合同备案及预告登记所需的费用。鉴于涉案合同及预告登记尚未办理解除登记手续，解除合同备案及预告登记所需的费用数额尚不确定，本案中暂不处理，原告可待实际发生后再另行主张。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩、举证、质证等诉讼权利，应当承担相应不利的诉讼后果，不影响本案的审理判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告惠州市金汇投资发展有限公司与被告苏红林于2017年4月2日签订的关于购买惠州大亚湾西区龙海二路6号金汇上元花园2栋二单元201号房的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》【合同编号：大亚湾（2017）10010710】并注销上述商品房的预告登记【预告登记证明书号为：粤（2017）惠州市不动产证明第4050220号】；二、被告苏红林应向原告惠州市金汇投资发展有限公司支付违约金43036元，原告惠州市金汇投资发展有限公司应向被告苏红林退还已付购房款130360元，相互抵扣后，原告惠州市金汇投资发展有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向被告苏红林退还款项87324元；三、驳回原告惠州市金汇投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3877.7元、保全费2671.8元，由被告苏红林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟丹燕二〇二〇年六月三十日法官助理 张 扬书 记 员 黄慧谊