成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初3037号 原告：杨文品，男，1988年12月28日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 委托诉讼代理人：唐芳，女，1993年9月28日出生，汉族，住四川省犍为县，系杨文品妻子。 原告：唐芳，女，1993年9月28日出生，汉族，住四川省犍为县。 被告：南京乐伽商业管理有限公司，住所地南京市建邺区白龙江东街**艺树家工场项目**。 法定代表人：姜千，职务不详。 原告杨文品、唐芳与被告南京乐伽商业管理有限公司（以下简称南京乐伽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理，依法适用普通程序，由审判员夏颜独任审判，公开开庭进行了审理。原告暨原告杨文品的委托诉讼代理人唐芳到庭参加诉讼，被告南京乐伽公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨文品、唐芳向本院提出诉讼请求：1.判令解除杨文品、唐芳与南京乐伽公司之间签订的《房屋出租委托代理合同》；2.判令南京乐伽公司支付杨文品、唐芳未收到的房屋租金合计13500元；3.判令南京乐伽公司立即向杨文品、唐芳支付违约金合计9000元。事实与理由：杨文品、唐芳于2019年4月6日与南京乐伽公司签订了《房屋出租委托代理合同》（合同号：ＬＪＳＦＥ040000204）,将位于四川省成都市双流区房屋，委托南京乐伽公司代理出租。合同约定，南京乐伽公司应于每月4日向杨文品、唐芳支付每月房屋租金2250元。合同签订当月向杨文品、唐芳支付押金2250元，空置期120天，应于2019年8月4日向杨文品、唐芳支付第一次租金4500元，往后每两个月4日向杨文品、唐芳支付当月房租4500元。2019年4月13日，贺皓与承租人段秋红签订房屋租赁合同，后段秋红向贺皓个人支付7个月房屋租金加押金共计12600元（租金：1800元／月，押金：1800元）。2019年8月4日，南京乐伽公司未按照《房屋出租委托代理合同》约定定期支付杨文品、唐芳当月房屋租金。杨文品、唐芳多次催收均无果。南京乐伽公司分别于7月21日、8月7日在其微信公众号发布公告称，由于其经营不善，无力履行合同。若房东、承租人要求解除与其签订的房屋租赁合同，南京乐伽公司无条件同意，并放弃追究房东及承租人因提前解除房屋租赁合同而产生的责任。杨文品、唐芳在第一时间将此公告转发给段秋红。杨文品、唐芳认为南京乐伽公司在没履行自己义务，而且构成违约事实的情况下，杨文品、唐芳与南京乐伽公司签订的《房屋出租委托代理合同》应该立即失效。南京乐伽公司也无权再继续将杨文品、唐芳的房屋出租给段秋红。因此也希望段秋红与南京乐伽公司解除租赁关系，归还杨文品、唐芳房屋使用权。段秋红因此所受损失，应该由段秋红通过法律途径获得赔偿。另外，杨文品、唐芳认为南京乐伽公司存在商务欺诈行为，为维护自身合法权益，故提起诉讼。 南京乐伽公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：杨文品、唐芳系夫妻关系，杨文品单独所有位于成都市双流区房屋，房屋建筑面积为62.92平方米。2019年4月6日，杨文品、唐芳与南京乐伽公司签订了一份《房屋出租委托代理合同》，约定杨文品、唐芳将上述房屋出租给南京乐伽公司,面积为62.92平方米；出租代理期自2019年4月6日至2023年8月2日，共计48个月120天。杨文品、唐芳应于2019年4月6日前将房屋交付给南京乐伽公司，房屋经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成；自杨文品、唐芳交付房屋起至2019年8月3日止为空置期，空置期为120天，此期间内南京乐伽公司不承担房租，但承担空置期间产生的其他费用（如：物业、水电等）。第一次房租及其他费用在空置期结束后支付；杨文品、唐芳交付房屋时，南京乐伽公司垫付押金（1个月租金）2250元，出租委托代理期届满或合同解除后，押金除抵扣由南京乐伽公司或承租方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还南京乐伽公司；租金标准为2250元／月,南京乐伽公司将收取的租金按约定划入唐芳指定账户，支付方式为双月付，第一次支付房租时间为2019年8月4日，第二次支付房租时间为2019年10月4日（根据付款形式依次类推）；出租代理期内，南京乐伽公司应按约定支付房租，如逾期杨文品、唐芳致电4008926606后，超过7天南京乐伽公司仍未支付房租，应按照日租金标准向杨文品、唐芳支付滞纳金（法定节假日，法定休息日及公司正常假期除外）；出租代理期内杨文品、唐芳单方提前解除合同的，构成违约，须按月租金3倍的标准向南京乐伽公司支付违约金；出租代理期内南京乐伽公司单方提前解除合同的，构成违约，须按月租金1倍的标准向杨文品、唐芳支付违约金。同日，唐芳出具一份《授权委托书》，载明杨文品、唐芳委托南京乐伽公司办理案涉房屋的出租事宜。同时，唐芳出具一份《收条》，载明收到南京乐伽公司支付的案涉房屋的押金2250元。 另查明，2019年4月13日，南京乐伽公司与案外人段秋红签订了一份《房屋租赁合同》，约定南京乐伽公司将案涉房屋出租给段秋红，租赁期共6个月，自2019年4月13日起至2019年10月12日止；该房屋每月租金为1800元；租金每6个月交付一次；签约时收取段秋红押金1800元。同日，南京乐伽公司出具一份《收款单》,载明段秋红支付案涉房屋一个月押金、六个月租金共计12600元。 还查明，2019年8月7日，乐伽公寓发布公告称，因公司经营不善，无力履行合同。目前已停止经营，关闭所有业务，无法偿还客户欠款。并称将会协同各区人民调解中心进行相关处置事物。房东和租客也可自行调解，无法达成和解的，可以提供法律途径解决。 庭审中，杨文品、唐芳主张因南京乐伽公司于2019年8月7日宣布经营不善停业，单方解除合同，双方之间签订的《房屋出租委托代理合同》于2019年8月7日解除。同时，杨文品、唐芳已于2019年8月底从段秋红处收回案涉房屋。 上述事实，有双方当事人身份信息、结婚证、不动产权证、《房屋出租委托代理合同》、授权委托书、《房屋租赁合同》、收款单、公告以及当事人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，杨文品、唐芳与南京乐伽公司于2019年4月6日签订的《房屋出租委托代理合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，双方均应按约全面履行。 一、关于案涉《房屋出租委托代理合同》性质为委托合同还是房屋租赁合同的问题。 根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，受托人因处理委托事务而产生的法律后果由委托人承担，包括受托人处理委托事务所获得的权利与产生的义务等。但从本案合同双方约定的内容来看，杨文品、唐芳的主要义务是按照约定将案涉房屋交付南京乐伽公司，而南京乐伽公司最主要的义务是按固定期限向杨文品、唐芳支付固定数额的租金，因此根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”和第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”之规定，案涉合同约定的内容属于租赁合同的权利义务内容，符合租赁的法律关系特征，因此，双方之间并不是真正意义上的委托合同关系，而是围绕案涉房屋建立的租赁法律关系。 二、关于杨文品、唐芳的各项诉请能否得到支持的问题。 因南京乐伽公司于2019年8月7日发出关闭公司所有业务的公告，以实际行为明确表明无力履行合同义务，现杨文品、唐芳主张双方之间的《房屋出租委托代理合同》于2019年8月7日解除，本院予以支持。因双方在《房屋出租委托代理合同》中约定2019年4月6日至2019年8月3日期间为空置期，此期间内南京乐伽公司不承担房屋租金，故南京乐伽公司应向杨文品、唐芳支付2019年8月4日至2019年8月7日期间的租金290.3元（2250元/月÷31天×4天）。之后，案涉房屋的实际占有人并非南京乐伽公司，故对杨文品、唐芳主张的2019年8月8日至2019年9月期间的租金，本院不予支持。 关于杨文品、唐芳主张的违约金9000元的问题。本院认为，《房屋出租委托代理合同》约定：出租代理期限内南京乐伽公司单方提前解除合同的，构成违约，须按月租金1倍的标准向杨文品、唐芳支付违约金。根据该约定，南京乐伽公司应向杨文品、唐芳支付违约金2250元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告杨文品、唐芳与被告南京乐伽商业管理有限公司于2019年5月28日签订的《南京乐伽商业管理有限公司租赁合同》于2019年8月7日解除； 二、被告南京乐伽商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨文品、唐芳租金290.3元； 三、被告南京乐伽商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨文品、唐芳违约金2250元； 四、驳回原告杨文品、唐芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费362元，由原告杨文品、唐芳负担321元，由被告南京乐伽商业管理有限公司负担41元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  夏 颜 二〇二〇年十月十三日 法官助理  苏小洋 书 记 员  李 莹