上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初5284号原告(反诉被告)：上海智引餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：蔡娜，总经理。委托诉讼代理人：胡翔骏，上海明泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：何平，上海明泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海富家餐饮有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：BAEGANGHO裴康镐，董事长。委托诉讼代理人：吴俊，江苏锦创律师事务所律师。原告上海智引餐饮管理有限公司(以下简称智引公司)诉被告上海富家餐饮有限公司(以下简称富家公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月3日进行公开开庭审理。审理中，富家公司依法向本院提出反诉，本院将本诉与反诉合并审理并于2020年5月9日、9月17日进行公开开庭审理。原告(反诉被告)智引公司的委托诉讼代理人胡翔骏以及被告(反诉原告)富家公司的委托诉讼代理人吴俊到庭参加诉讼。审理中，经本院院长批准，本案简易程序审理期限延长一个月。本案现已审理终结。原告上海智引餐饮管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、智引公司与富家公司签订的《房屋租赁合同》无效；2、富家公司返还智引公司自2019年9月13日起至2019年10月19日止的房租人民币(币种下同)50,000元、2019年9月的物业费5,220元、2019年8-9月间的水电杂费18,693元及保证金100,000元；3、富家公司支付智引公司经济损失1,268,767.61元；4、本案诉讼费由富家公司承担。事实和理由：智引公司与富家公司于2018年12月20日签订了《房屋租赁合同》，由智引公司承租了富家公司出租的位于上海市闵行区虹莘路XXX号原武桥洞海鲜1-2层、建筑面积290平方米的商铺(以下简称涉案商铺)用作餐厅使用，租赁期限为4年6个月，每月租金为50,000元、物业费为5,220元。智引公司正常履行涉案租赁合同、支付了10万元的保证金并于2019年5月底开始正式经营。然2019年9月13日，智引公司收到了上海市闵行区市场监督管理局出具的询问通知书，告知智引公司未经许可从事餐饮服务并要求智引公司接受上海市闵行区市场监督管理局的询问。收到通知书后，智引公司方才得知涉案商铺无产权证，属违章建筑，无法办理营业执照，而富家公司在明确知道涉案商铺是违章建筑的情况下仍出租给智引公司并让智引公司只能作餐厅之用，故意隐瞒欺骗智引公司。而智引公司也因涉案商铺违章无法办理营业执照并遭到了行政部门的询问，且无法继续履行涉案租赁合同，造成了智引公司巨大的经济损失，包括对涉案商铺进行了大量的装修装饰装潢、员工的高额聘请及遣散、餐饮必要的设备和餐具购买等等费用。故智引公司为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告上海富家餐饮有限公司辩称，富家公司是三房东，大房东是井亭实业公司，井亭实业公司将整个51,796平方米的房屋出租给二房东上海帝璟丽致酒店管理有限公司(以下简称帝璟酒店)。富家公司系与帝璟酒店签订的租赁合同，仅承租其中的590余平方米。2018年10月，富家公司向帝璟酒店提出退一部分房屋，帝璟酒店同意让富家公司去招租。之后富家公司就与智引公司取得了联系，富家公司也将房屋情况向智引公司清楚告知。签涉案租赁合同前，智引公司提出合作意向要求共用营业执照，后双方于2018年12月20日签订正式合同。合同履行期内，富家公司给予了智引公司一个月免租期，智引公司对涉案商铺进行了装修并于2019年5月才开始营业。但自2019年5月起，截止2019年10月，智引公司一直拖欠水电、物业费、租金等费用，经富家公司多次协调、沟通，双方于2019年10月4日签订补充协议，将智引公司所欠的自2019年5月至2019年10月19日所有的费用做了明确。2019年10月19日，智引公司才付清补充协议约定的款项。另，从双方法定代表人及财务的微信记录中可见，智引公司在2019年7月就明确向富家公司提出退租、转让、要求富家公司介绍客户等要求，智引公司的法定代表人多次提出经营状况不好、入不敷出、无法承担相关费用。后智引公司于2019年10月20日左右自行关门停业，也未通知富家公司。富家公司从2019年10月底多次与智引公司的法定代表人联系要求其给予明确说法、是否解除合同，从未将涉案商铺换锁，换锁的是帝璟酒店，且富家公司从未阻止智引公司进入涉案商铺。富家公司与帝璟酒店之间现在也存在纠纷。实际富家公司也无法进入涉案商铺。因为疫情问题，富家公司于2020年2月正式向帝璟酒店提出退租，帝璟酒店也同意了，但对费用存在争议。2019年4月2日，富家公司收到帝璟酒店的函，要求富家公司于2020年4月15日前清空包括涉案商铺内的设备。2020年1月，富家公司还帮智引公司垫付了房租、物业费、水电费等。综上，请求驳回智引公司的全部诉讼请求。同时，基于上述事由，富家公司向本院提出反诉请求：1、确认涉案租赁合同于2020年3月1日解除；2、智引公司支付富家公司自2019年10月20日至2020年2月29日的租金216,438元、物业费22,596元以及2019年9-10月的水费570元、电费9,828元、燃气费9,504.90元、电话费25.84元、餐厨垃圾费1,500元；3、智引公司支付富家公司逾期付款的滞纳金132,000元及违约金117,739元；4、本案诉讼费由智引公司承担。就富家公司提出的反诉请求，智引公司辩称，不同意全部反诉请求。因涉案商铺属于违章建筑，故签订的租赁合同属无效。根据双方于2019年10月4日签订的协议内容，智引公司已经将房租支付至2019年10月19日，富家公司承诺收到钱款15日内解决燃气问题，但富家公司一直未解决燃气问题。根据双方的聊天记录可见2019年11月富家公司还未解决燃气问题。故若涉案租赁合同有效，因富家公司违反协议内容，智引公司支付租金及各项费用至10月19日即可。2019年11月，富家公司将涉案商铺的店门上锁，导致智引公司无法正常进出。另，合同约定的滞纳金、违约金等过高不合理。经审理查明，2017年7月13日，上海富家餐饮有限公司与案外人上海帝璟丽致酒店管理有限公司签订《租赁合同》，约定由富家公司承租上海市闵行区虹莘路XXX号2幢一层A室上海帝璟丽致大酒店一楼，用途为餐厅，建筑面积725.40平方米。2018年12月20日，上海智引餐饮管理有限公司(承租方，乙方)与上海富家餐饮有限公司(出租方，甲方)签订《房屋租赁合同》。主要约定内容如下，第一条，甲方将位于上海市闵行区虹莘路XXX号原武桥洞海鲜1-2层部分区域，建筑面积共290平方米，上述房屋区域出租给乙方作餐厅使用，并遵守国家、本市和甲方的有关房屋使用和物业管理规定。乙方装修前需提供餐厅装修图纸交甲方备案，并应得到政府有关审批机构的核准。第二条，甲乙双方约定，本物业租赁期4年6个月。房屋租赁期限自2018年12月20日起，至2023年6月19日止。其中2018年12月20日至2019年1月19日为免租期。第三条，1、本租赁物月租金为50,000元，租赁期每满1年，租金上浮5%。其中2018年12月20日至2019年1月19日为免租期，可免除相应的租金。租赁物业管理费皆为每平方米18元/月，即该物业管理费为5,220元/月，需与租金同时支付，免租期不免除物业管理费。本物业的租金及物业管理费支付方式为每三个月支付一次，先付后租。乙方应于每三个月的首月20日前向甲方支付当期三个月租金及物业管理费。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按双月租金的1%支付滞纳金。第四条，1、甲乙双方约定，乙方应于2018年12月25日前支付100,000元作为租赁本物业的租赁保证金。2、如乙方不履行本合同提前解除本合同，乙方支付的租赁保证金将予以没收。本合同租赁期满后，租赁保证金不计利息返还乙方。3、租赁期限内乙方不得将上述租赁保证金充抵租金或其他费用。4、租赁期间乙方使用本物业所发生的水、电、煤、通讯、隔油池清理费(每月清理一次200元/月)等费用由乙方承担。网络使用费4,000元/年、停车费2,000元/月，第一年给予减免，第二年开始另行协商。对于重餐饮餐厨垃圾较多，酒店2019年开始可能加收餐厨垃圾处理费，50元/桶/日，预计1,500元/月，待酒店征收时乙方需要按时支付。第五条，1、甲方应于2018年12月20日前将房屋按约定条件交付给乙方。……第八条，1、甲乙双方合同期内共同使用营业执照，期间需使用富家营业执照来登录的所有推广平台必须事先经得甲方同意后再进行，期间大众网络平台的推广及后台管理由乙方负责，期间所产生的人力和所有费用全部由乙方承担。……第十四条，……3、在租赁期内，乙方逾期支付租金、赔偿金及其他本合同约定的所有乙方应付款项的，每逾期一日，则乙方应按其应付而未付之款项的30%向甲方支付违约金，逾期支付上述任何款项超过10日的，甲方或管理公司有权提前5日内通知乙方而采取适当的手段(包括但不限于有权停止有关水、电、煤气等相关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用)，因此造成的一切后果由乙方自行承担，并且甲方有权解除本合同，没收乙方已付的保证金及其已付但尚未使用的租金及其他费用。前述合同签订后，富家公司依约交付涉案商铺。智引公司依约支付保证金10万元并对涉案商铺进行装修，后于2019年5月开始对外经营。2019年6月22日，智引公司的法定代表人蔡娜向富家公司的崔经理表示煤气不够用并询问煤气何时申请下来。崔经理表示上次有说过申请暂时保留，且申请燃气需要5万元，现智引公司未按时支付房租、一直后付，双方都没有资金，无法申请。当月23日，崔经理表示已将燃气大表换给智引公司使用，上次说过，若想申请燃气需要双方各自准备好钱(总费用5万元)，并向蔡娜催要租金。2019年7月30日，蔡娜向崔经理表示亏损有点严重、煤气也是问题、能否介绍有意向转店的人。因智引公司未按约给付租金等费用，富家公司的法定代表人裴康镐也多次向智引公司的法定代表人蔡娜进行催讨。蔡娜也多次表示做不下去了、找人转让、钱想办法给等。2019年9月10日，裴康镐表示听闻智引公司15号要撤店、故特询问智引公司有关涉案商铺租赁事宜的决定。蔡娜回复考虑到投资成本、故还是先稳定下来、租金也在想办法解决。2019年9月13日，智引公司收到上海市闵行区市场监督管理局的《询问通知书》，该通知书记载“为了解未经许可从事餐饮服务，请你单位于2019年9月27日……接受询问。”2019年9月15日，智引公司的法定代表人蔡娜向富家公司的法定代表人裴康镐表示其这两天至涉案商铺觉得状态不对，且煤气一时也解决不了，没有营业执照，店面其就不要了。2019年9月22日，裴康镐向蔡娜催讨租金，蔡娜回复因店面营业执照问题、其店面被举报并收到了罚单。当月23日，蔡娜将前述《询问通知书》发给了富家公司的崔经理。当月24日，崔经理向蔡娜表示需要富家公司配合提供的资料包括营业执照、食品经营许可证、法人身份证明、租赁合同复印件、公章都已准备好，其他的材料智引公司根据要求准备。蔡娜表示富家公司去处理就好、其就不去了并要求富家公司提供产证，其去问问营业执照办理事宜。崔经理表示处罚主体是智引公司，故望智引公司积极配合，同时表示产证复印件早已给到智引公司，如果能办营业执照，需要材料届时向酒店申请。蔡娜回复这不是罚款的问题，现最大问题是导致关店。当月25日，蔡娜向崔经理表示市场管理局称智引公司未经许可从事餐饮是因智引公司未办理营业执照，而办理营业执照需要提供店铺的场地证明文件(房产证或土地证复印件)，但其多次要求富家公司配合提供，富家公司均无法提供，且据了解房屋产权存在重大瑕疵，违背合法出租的条件，若出租时及时告知，智引公司不会承租，现工商约谈要求智引公司限期办理经营手续，故在此要求富家公司提供房屋产权文件，以便智引公司继续正常经营。2019年10月1日，蔡娜向富家公司表示工商要求停业整改办理证照。2019年10月4日，智引公司与富家公司签订《协议内容》，上载：“我上海智引餐饮有限公司蔡娜承诺于10月8日24：00点之前付清前期所欠房租及水电杂费共计：168,653.20元。所欠费用明细参考如下：1.6月20日应付5月水电杂费5,558元，已收联联5,552.8，未付差额5.2。2.7月20日应付未付款合计：25,005元(6月水电杂费9,785元，7/20-8/19日房租物业管理费55,220元，小计：65,005元，8/22日已付款2万元，8/30已付款1万元，10/1日已付1万元)。3.8月20日应付未付合计：69,730元(7月水电杂费14,510元，8/20-9/19房租物业管理费55,220元)。4.9月20日应付未付房租及水电杂费合计：73,913元(8月水电杂费18,693元，9/20-10/19房租物业管理费55,220元)。上海富家餐饮有限公司也承诺收到上述全部欠款15日内给予解决燃气”。前述协议签订后，因智引公司未按期足额支付《协议内容》所确定的款项，富家公司委托律师李勋向智引公司的法定代表人蔡娜进行催讨。双方聊天记录主要内容概括为，蔡娜要求富家公司在智引公司付款前就智引公司营业执照、煤气多次关停、无法经营期间的损失赔偿告知具体方案。李勋回复就营业执照问题，富家公司会和市监局沟通，以沟通结果为前提，制定后续方案；就煤气问题，按《协议内容》约定，智引公司付款后15日内富家公司会解决；就赔偿问题，智引公司可通过正常途径主张。至2019年10月14日，智引公司付清了前述《协议内容》所载的168,653.20元。2019年10月末、11月初，双方也就如何解决智引公司经营问题进行沟通。据智引公司庭审陈述，涉案商铺的大门于2020年1、2月被换锁。现智引公司以讼称事由诉至本院。审理中，智引公司表示其留存在涉案商铺内的物品除几台旧空调、小部件由智引公司搬离，其余物品均于2020年4月19日被案外人帝璟酒店搬离。以上事实，由智引公司提供的《房屋租赁合同》、《询问通知书》、《协议内容》、微信聊天记录，富家公司提供的其与帝璟酒店签订的《租赁合同》等证据及当事人庭审陈述所证实，上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。审理中，智引公司还向本院提交以下证据材料：1、装修合同、装修款收据；2、《厨房设备购销合同》及报价清单；3、2018年12月30日，智引公司与案外人弗帝建筑设计工程(上海)有限公司签署的《工程设计合同》；4、2018年12月30日，智引公司与案外人弗帝建筑设计工程(上海)有限公司签署的《VI设计合同》；5、加盖有案外人上海竑易家具有限公司印章的送货单；6、加盖有案外人上海瓷膳实业有限公司印章的餐具清单和收据、加盖有案外人上海品和酒店管理有限公司印章的收款收据；7、加盖有案外人上海奥砾暖通设备有限公司印章的《空调安装及材料施工报价明细表》及收据；8、布艺订货单及微信聊天记录；9、微信聊天记录及无任何人员签字盖章的商品销售单；10、加盖有案外人无锡市涣承照明电器有限公司印章的收据；11、工作服收款收据；12、上海增值税普通发票三张(花卉、植物)、收款收据两张；13、《消防系统设施整改合同书》及收据；14、《产品销售合同》及收据；15、洗碗机押金收据及北京增值税普通发票两张；16、专用收据(广告牌制作)；17、《弱电智能化分项工程明细》及收据；18、《订货合同》及收据；19、收据单(菜单打印)及上海增值税普通发票；20、中国庄稼人订单及送货单；21、上海增值税普通发票(洗涤费)；22、《上海市租赁合同》、家具清单、租赁定金收据。前述证据材料，旨在证明装修费支出43.50万元、购置厨房设备支出17万元、商铺设计费支出8.40万元、程序应用设计支出5万元、购置家具支出116,650元、购置餐具支出61,825元、购置空调支出26,837元、购置窗帘支出2,300元、购置花灯支出15,872元、购置射灯支出11,194元、购置工作服支出5,400元、购置装饰品花卉支出16,000元、消防改造支出13,000元、收银系统支出23,200元、购置洗碗机支出6,900元、门头广告支出12,800元、监控系统支出10,638元、购置厨房设备杂物支出8,763元、菜单制作支出7,500元、2019年9月14日后进货支出54,276.61元、台布洗涤支出3,800元、租赁员工宿舍支出53,620元。就智引公司提供的前述证据材料，经质证，富家公司表示真实性、证明目的均不予认可，并认为智引公司在未接到任何政府职能部门出具正式文件的情况下自行关门、停止营业，产生的损失应由智引公司自行承担，且该些证据即便真实，也是智引公司经营所必须支出的费用。审理中，富家公司为证明其水、电、燃气、电话、餐厨垃圾费的支出向本院提交了仅有富家公司盖章的费用明细及富家公司向帝璟酒店支付款项的付款回单。就该组证据，经质证，智引公司认为费用明细均不予认可、付款回单与本案无关。审理中，应智引公司申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对智引公司就涉案商铺所实施的固定装修的工程造价进行鉴定。上海四海建设工程造价咨询监理有限公司于2020年7月15日出具《司法鉴定意见书》。意见书记载：房屋装修工程造价(原值)为374,828.85元，其中房屋装饰工程造价为269,055.82元、房屋安装工程造价为105,773.03元；通过现场查看，综合考量，建议本工程成新率为70%左右；本案鉴定费按照上海高院标准13,800元收取，由智引公司垫付。另据鉴定单位工作人员庭审答复，鉴定内容中包含了消防喷淋系统、烟改工程。对该份鉴定意见书，经质证，智引公司表示无异议。富家公司认为成新率偏高，当时现场环境是帝璟酒店断电，导致无法证明屋内很多设备的完好性，如传菜电梯、消防分梯、灯具等。审理中，富家公司向本院出具了编号为沪房地闵字(2008)第053100号上海市房地产权证(权利人为上海井亭实业公司)及宗地图。智引公司、富家公司均确认了涉案商铺在该宗地图上所处的具体位置(虚线部位)。对于该位置区域，本院走访了鸿诚测绘服务有限公司并制作了笔录，该公司工作人员答复“根据宗地图显示，该虚线是地下室出入口的标志，故该部位应当为地下室出入口，地上应当没有建筑”并向本院出具了分层图。就此笔录内容，经质证，双方当事人均无异议。本院认为，根据查明事实，涉案商铺无房地产权证，亦无相关建设工程规划许可证，属无证建筑。智引公司与富家公司就涉案商铺签订的《房屋租赁合同》，因标的物的违法，而属无效。因此，富家公司要求确认涉案合同解除之反诉请求，本院不予支持。现就双方当事人各自主张的其余诉讼请求，一、关于智引公司主张的租金、物业费、水电杂费的返还，本院认为，虽然涉案合同无效，但作为涉案商铺实际使用人的智引公司仍应当参照合同约定的租金、物业费等标准负担其使用期间的使用费、物业费、水电杂费。现智引公司要求返还该些款项的理由主要是认为富家公司出租的涉案商铺系无证建筑，导致智引公司无法办理营业执照、受到市场监管部门的责问、无法正常使用涉案商铺。但智引公司仅提供了上海市闵行区市场监督管理局要求其接受询问的《询问通知书》，未提供充分有效的证据证明其自2019年9月13日起因涉案商铺的违法性或者因智引公司无营业执照而未能使用涉案商铺，反而于2019年10月4日签署《协议内容》确定其应支付的该些费用并于2019年10月14日付清该些款项，智引公司的签署协议和给付款项的行为均与其陈述的理由存在不合理性。退一步说，即便智引公司所述内容真实，在无法使用涉案商铺的情况下，智引公司仍签署协议并给付款项，也系其自愿给付。故，智引公司要求返还该些费用，无事实依据，本院不予支持。二、就智引公司主张的保证金的返还，鉴于涉案合同自始无效，且涉案商铺亦已不为智引公司所控制，故该笔保证金，富家公司理应返还。三、就智引公司主张的经济损失，第一，固定装修损失(含消防改造)，根据鉴定意见书可确定，智引公司对涉案商铺的装修投入为374,828.85元，成新率为70%左右，故现值为262,380.19元，此确系智引公司的损失。但就该损失的分担，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于富家公司系涉案商铺的出租方，作为出租方提供合法、有效、能正常使用的房屋系其主要义务，然富家公司提供的房屋系无证建筑，应对涉案合同无效的后果承担主要责任。至于智引公司，作为承租方未能尽到审慎注意义务，应对涉案合同无效的后果承担次要责任。责任比例为，富家公司承担70%的责任，智引公司承担30%的责任。故就智引公司的固定装修损失，富家公司应当赔付的金额为183,666.13元。第二，除前述固定装修以外，就其他智引公司提供了证据材料的该部分损失，本院认为，首先，虽然对该部分损失，智引公司提供了证据材料，但该些证据材料的真实性均不为富家公司所认可，且，1、厨房设备、家具、空调，即便证据材料真实，但据富家公司陈述，该些物品均被帝璟酒店搬离，并不为富家公司所掌控，智引公司要求富家公司赔偿该些损失，并无依据，本院不予支持；2、工程设计费及程序设计费，仅有合同，无支付凭证、发票等佐证，本院对其真实性不予确认，故该些损失，无事实依据，本院不予支持；3、餐具、窗帘、花灯、射灯、工作服、收银系统、门头广告、监控系统、厨杂材料、进货材料，对于该些证据的真实性，本院亦不予确认，且即便证据材料真实，但该些物品本身属可移动物品，是否实际用于涉案商铺、是否仍存在涉案商铺中均无法得知，且智引公司本身即应当在其认为无法正常经营使用涉案商铺时或是停业后及时搬离或处置该些物品，故对该些损失，本院不予支持；4、装饰品花卉、台布洗涤，本院对发票真实性予以确认，对收款收据的真实性不予确认，但即便真实，无论从发票亦或是收款收据，均无法看出与本案的关联性，故对此损失，本院不予支持；5、洗碗机，发票的真实性，本院予以确认，但从发票内容来看，实际系租赁费，而对于租赁期间，材料中未作记载，是否发生于智引公司无法使用涉案商铺期间无法获知，且本身作为实际使用人的智引公司理应负担其实际使用期间的租赁费，若因无法正常经营使用涉案商铺，智引公司亦应当及时归还物品，以减少损失，故对于该项损失，本院不予支持；6、菜单打印费，对证据材料的真实性予以确认，但关联性难以确认，且即便智引公司为涉案商铺支出该笔费用，也系智引公司经营餐饮所必须支出的费用，要求富家公司负担，并无法律依据，本院不予支持；7、员工宿舍，本院对证据材料的真实性难以确认，即便真实，亦难以看出与本案的关联性，故对此损失，本院不予支持。第三，就智引公司未提供证据材料的该部分损失，因无事实依据，本院不予支持。四、就富家公司主张的租金、物业费，本院认为，涉案合同无效，富家公司主张的“租金”有误，本院予以更正。但即便合同无效，也即便如富家公司所认可的智引公司于2019年10月20日起停止经营，但智引公司未及时归还涉案商铺，作为涉案商铺占有人的智引公司仍应当负担占有期间的使用费、物业费。考虑到涉案商铺本身的违法性，智引公司无法办理营业执照，出于经营违法性的考量及本身智引公司也因此受到了监督部门的约谈，智引公司停止经营也属合理，故对使用费、物业费，本院认为也应当根据责任予以分摊，因此对使用费、物业费的计算标准，本院酌定调整为涉案合同约定标准的30%。就使用费、物业费的截止时间，本院认为，虽然智引公司认为2020年1、2月涉案商铺的门锁被更换，但仅提供了无原件的2020年2月拍摄的照片一张以证明门锁更换的事实，而该照片不为富家公司所认可，对于锁门时间，富家公司亦不予确认，鉴于此，在无充分有效证据证明门锁更换之具体时间的情况下，富家公司要求使用费、物业费计算至2020年2月29日并无不妥。故经计算，智引公司应当负担自2019年10月20日起至2020年2月29日止的使用费64,931.40元、物业费6,778.80元。五、就富家公司主张的水费、电费、燃气费、电话费、餐厨垃圾费，虽然富家公司提供了费用明细及付款回单，但费用明细系富家公司单方制作，付款回单亦无从看出具体费用的组成，故富家公司主张的该些费用，因无相应计算依据且不为智引公司所认可，故本院不予支持。六、就富家公司主张的滞纳金、违约金，鉴于涉案合同为无效合同，其中所约定的违约责任条款亦属无效条款，故富家公司依无效条款主张的滞纳金、违约金，本院均不予支持。就本案的鉴定费13,800元，本院认为由双方当事人按责任比例分摊较为合宜，即由富家公司负担9,660元，由智引公司负担4,140元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海智引餐饮管理有限公司与被告(反诉原告)上海富家餐饮有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)上海富家餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告(反诉被告)上海智引餐饮管理有限公司保证金100,000元；三、被告(反诉原告)上海富家餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告(反诉被告)上海智引餐饮管理有限公司损失183,666.13元；四、原告(反诉被告)上海智引餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告(反诉原告)上海富家餐饮有限公司自2019年10月20日起至2020年2月29日止的使用费64,931.40元、物业费6,778.80元；五、驳回原告(反诉被告)上海智引餐饮管理有限公司的其他本诉诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海富家餐饮有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计8,852.88元，由原告(反诉被告)上海智引餐饮管理有限公司负担6,075.38元，由被告(反诉原告)上海富家餐饮有限公司负担2,777.50元。财产保全费3,547.19元，由原告(反诉被告)上海智引餐饮管理有限公司负担2,108.86元，由被告(反诉原告)上海富家餐饮有限公司负担1,438.33元。反诉案件受理费4,451.01元，由原告(反诉被告)上海智引餐饮管理有限公司负担796.38元，由被告(反诉原告)上海富家餐饮有限公司负担3,654.63元。鉴定费13,800元，由原告(反诉被告)上海智引餐饮管理有限公司负担4,140元，由被告(反诉原告)上海富家餐饮有限公司负担9,660元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二〇年十二月九日书记员 王伊妮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。