河南省许昌市建安区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1003民初1919号原告：许昌潩水新城房地产开发有限公司，住所地：许昌市建安区泘沱村。法定代表人：林宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：纪云丽，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冰，河南文丰律师事务所律师。被告：朱利杰，男，汉族，1985年8月6日生，住河南省许昌县。第三人：兴业银行股份有限公司郑州分行，住所地：郑州市金水区与未来大道交汇处曼哈顿广场**楼。法定代表人：刘健，该行行长。委托诉讼代理人:李亚明,男，汉族，1989年11月25日出生，住河南省兰考县。系该公司员工。委托诉讼代理人:王静,女，朝鲜族，1983年6月16日出生，住郑州市金水区。系该公司员工。原告许昌潩水新城房地产开发有限公司诉被告朱利杰、第三人兴业银行股份有限公司郑州分行商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告许昌潩水新城房地产开发有限公司委托代理人李冰到庭参加诉讼、被告朱利杰、第三人兴业银行股份有限公司郑州分行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许昌潩水新城房地产开发有限公司诉称，2019年1月11日，原被告双方签订《商品房买卖合同)(预售)》(合同编号:201828231310201)，约定被告购买原告开发建设的位于许昌市××区规划道路北侧，劳动北路西侧锦艺悦城13幢1层102号房屋;建筑面积137.28平方米;总房款1176173元。同时，原、被告与第三人签订《个人购房抵押(保证)借款合同》（编号:461900179401000),被告向第三人兴业银行股份有限公司郑州分行贷款823000元,原告为其提供阶段性担保。被告未按时归还第三人贷款本息,导致原告代替被告归还贷款本息及罚息。2020年3月27日,原告向被告邮寄告知函，要求其偿还原告代偿的本息,被告至今未偿还。依据《商品房买卖合同（预售)》附件十一补充协议第三条的约定，原告有权解除与被告之间签订的《商品房买卖合同（预售)》。《商品房买卖合同》解除,原被告与第三人签订《个人购房借款及担保合同》也应当解除，被告也有义务配合预告办理《商品房买卖合同)(预售)》(合同编号:201828231310201）备案登记、预告登记、预抵押登记的注销手续，故原告诉至法院，请求法院依法判令1、判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同)(预售)》(合同编号:201828231310201）;2、判令解除原告与被告、第三人签订的《个人购房抵押(保证)借款合同》(编号:461900179401000）;3、判令被告向原告支付被第三人扣划的保证金67003.56及代偿补偿金6111元(自保证金被划扣之日以划扣金额为基数按日万分之五暂计算至2020年8月25日,实际主张至被扣划保证金全部清偿完毕之日);4、判令被告向原告支付解除《商品房买卖合同》的违约金117617.3元;5、判令被告配合原告办理《商品房买卖合同(预售)》（合同编号:201828231310201）备案登记、预告登记、预抵押登记的注销手续。6、判令被告承担原告因本案支付的律师费19000元。7、本案诉讼费、保全费、保函费由被告承担。被告朱利杰未答辩亦未向本院提交证据材料。第三人兴业银行股份有限公司郑州分行辩称，一、按照答辩人与原告许昌潩水新城房地产开发有限公司、被告朱利杰签订的《个人购房抵押(保证)借款合同》的约定，原告许昌潩水新城房地产开发有限公司无权解除《个人购房抵押(保证)借款合同》合同。2019年2月1日,答辩人与许昌潩水新城房地产开发有限公司、朱利杰签订了一份《个人购房抵押(保证)借款合同》,该合同主要约定,朱利杰向答辩人借款人民币82.3万元用于购买住房。朱利杰以其购买的房屋提供抵押担保,许昌潩水新城房地产开发有限公司为上述借款提供连带保证责任。借款期限为360个月,自2019年1月1日至2049年2月1日止。借款利率为央行人民币贷款基准利率乘以1.3,利率调整日为借款发放之日起每个公历季的第壹天。若约定的借款期限起止日与借款借据所记载的借款期限起止日不一致的,则以借款借据中的记载为准。该合同第九条明确约定,借款发放后,本合同的效力独立于本合同项下房屋买卖合同的效力,该房屋买卖合同发生变更、延期执行或被宣布无效等情况的,均不影响本合同的履行;房屋买卖合同发生的任何纠纷,包括但不限于有关质量、交房条件权属等方面的纠纷，均与债权人无关,本合同应正常履行，债务人应按照本合同约定归还借款本息、支付有关费用。合同签订后,答辩人已按照合同约定按时足额发放了贷款人民币82.3万元,已履行了借款义务。该款项已经作为购房款支付给了许昌潩水新城房地产开发有限公司。而且《个人购房抵押(保证)借款合同》明确约定,借款合同是独立于房屋买卖合同的效力的,房屋买卖合同的任何变更不影响借款合同的效力。许昌潩水新城房地产开发有限公司仅为《个人购房抵押(保证)借款合同》的连带责任保证人,并非借款人,无权解除《个人购房抵押(保证)借款合同》。二、即使本案中房屋买卖合同最终被确认解除,从而导致《个人购房抵押(保证)借款合同》解除，许昌潩水新城房地产开发有限公司和朱利杰应承担共同还款责任,偿还《个人购房抵押（保证)借款合同》项下全部贷款本息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此许昌漯水新城房地产开发有限公司应对借款承担还款责任,此外该规定并没有免除购房者(同时又是借款合同的借款人)的还款义务。购房者朱利杰作为借款合同的借款人,即使个人购房抵押(保证)借款合同》解除,也应当按照合同约定偿还全部贷款本息。因此许昌渭水新城房地产开发有限公司和朱利杰应承担共同还款责任,偿还《个人购房抵押（保证）借款合同》项下全部贷款本息。原告为证明其主张向本院提交的证据有：证据一、《商品房买卖合同（预售）》，证明目的：1、原被告之间存在商品房买卖合同关系；2、合同附件十一第三条第6款约定了原告的解除权及被告的违约责任，其中，被告应支付的费用包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等及诉讼费、律师费等。3、补偿金按日万分之五计算；证据二、《个人购房抵押（保证）借款合同》，证明目的：被告就涉案房屋向第三人贷款，原告为保证人；证据三、还款凭证（7张）及相应记账凭证，证明目的：因被告逾期还款导致原告承担保证责任，代偿67003.56元；证据四、委托代理合同及代理费发票，证明目的：原告为本次诉讼支付律师费19000元。第三人兴业银行股份有限公司郑州分行未向本院提交证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据一、证据二、证据三经本院审查后认为，该三组证据真实合法，与本案相关联，本院予以确认，并在卷佐证。对于原告提交的证据四，原告未提交其向律所支付涉案律师费用的转账凭证或收据，仅依据发票不能认定原告实际支付的律师费数额，故本院对原告提交的证据四的证明目的不予认定。依据上述有效证据，结合庭审中查明的有关情况，本院确认以下案件事实：2019年1月11日,原告与被告朱利杰签订《商品房买卖合同（预售）》(合同编号为20182821310201),约定被告朱利杰以总价款1176173元向原告购买许昌市××区规划道路北侧，劳动北路西侧锦艺悦城1号地块13幢1层102号商品房一套(建筑面积为137.28㎡)。该合同第七条关于付款方式及期限约定:买受人应支付首期房价款353173元，余款人民币823000向银行申请贷款支付。合同附件十一:补充协议第三条第6项约定:（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起，至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金，同时出卖人还应当支付总房款10%的违约金。合同附件十一:补充协议第十二条约定：……（2）无论何种原因导致买卖合同解除的，如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方合同解除通知送达之日起7日内，配合甲方办理相关撤销手续。以上合同中约定的甲方为本案原告，约定的乙方为本案被告朱利杰。2019年2月1日,被告朱利杰与本案第三人兴业银行股份有限公司郑州分行、原告许昌潩水新城房地产开发有限公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》(以下简称借款合同),约定:被告朱利杰借款金额为823000元,借款期限为360个月,从2019年2月1日至2049年2月1日止,被告朱利杰愿意按照等额本息偿还的方式偿还借款本息，许昌潩水新城房地产开发有限公司作为保证人提供阶段性连带责任保证。兴业银行股份有限公司郑州分行将被告朱利杰的上述借款支付至许昌潩水新城房地产开发有限公司的银行账户内。贷款后,被告朱利杰未能按合同约定按时归还贷款本息,兴业银行股份有限公司郑州分行自2019年10月10日至2020年8月12日共从原告公司的账户中扣划67003.5元。另查明，原告尚未将涉案房屋交付被告朱利杰。本院认为，许昌潩水新城房地产开发有限公司与朱利杰签订的《商品房买卖合同（预售）》以及双方与兴业银行股份有限公司郑州分行签订的个人购房抵押（保证）借款合同系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,是合法有效的,双方均应按照约定全面履行自已的义务。朱利杰在办理银行按揭贷款后,未能按借款合同约定按时向贷款银行归还贷款本息,导致兴业银行股份有限公司郑州分行从原告公司账户中扣划款项67003.5元用于偿还朱利杰拖欠的贷款,现原告起诉被告至本院，要求被告返还原告被划扣款项及代偿补偿金的诉讼请求已在本案诉状副本中载明，本案诉状副本也已送达被告，被告至今未表示愿意返还原告划扣款及代偿补偿金，在此情形下，原被告在合同附件十一:补充协议第三条第6项所约定的合同解除条件已成就，故原告请求解除原被告双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》,本院予以支持。关于原告要求解除与被告、第三人签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，本案中，涉案商品房买卖合同本院已支持解除，涉案担保贷款合同的目的已无法实现，故原告主张解除《个人购房抵押（保证）借款合同》，符合法律规定，本院予以支持。因被告朱利杰及第三人兴业银行股份有限公司郑州分行未到庭，房款的支付及房贷的还款情况现无法查清，相关房款的返还问题当事人及第三人可另行主张处理。关于原告要求被告朱利杰支付被第三人划扣的保证金及代偿补偿金的问题，涉案商品房买卖合同和商品房贷款保证合同已解除，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，应终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。本案中，原告自2019年10月10日至2020年8月12日期间被第三人划扣的保证金67003.5元，涉案合同解除后，该保证金的返还责任并不在被告朱利杰，故原告主张被告朱利杰返还保证金，本院不予支持。原告要求被告朱利杰支付代偿补偿金，依据被告与原告签订的合同的附件六补充协议第三条第6款的约定,朱利杰应当按照日万分之五的标准支付原告代偿补偿金,该约定实际系被告因违约未按期偿还贷款导致原告支付保证金所造成损失的计算方式的约定，该约定不违法法律规定，原告要求被告朱利杰按照日万分之五的标准支付代偿补偿金,具有事实和法律依据,本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的问题，被告朱利杰在办理银行按揭贷款后,未能按借款合同的约定按时向贷款银行归还贷款本息,导致兴业银行股份有限公司郑州分行从原告公司账户中扣划款项用于偿还朱利杰拖欠的贷款，根据原被告在《商品房买卖合同（预售）》附件十一:补充协议第三条第6项的约定，被告行为已构成违约，但该条款约定违约金支付方为出卖方，而非本案的被告，故原告据此要求被告支付总房款10%的违约金，缺乏依据，本院不予支持。涉案商品房买卖合同和贷款保证合同解除后,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状,故原告主张朱利杰应协助其办理《商品房买卖合同（预售）》的登记备案注销手续、涉案商品房合同的预告登记注销手续及预抵押登记的注销手续的请求,于法有据,本院予以支持。关于原告要求被告承担律师费和保函费的问题，根据合同补充协议约定,在原告在向银行承担担保责任后，甲方（本案原告）因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）应由乙方（本案被告）承担,但原告未提供相关证据予以证实该律师费用的发生，同时保全的担保非保函这一种方式，保函费亦非必然发生的费用，故原告主张被告朱利杰承担该律师费、保函费的诉求，本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定,判决如下:原告许昌潩水新城房地产开发有限公司与被告朱利杰于2019年1月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》(合同编号为20182821310201)予以解除。原告许昌潩水新城房地产开发有限公司与被告朱利杰、第三人兴业银行股份有限公司郑州分行于2019年2月1日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：461900179401000）予以解除。三、被告朱利杰应在本判决生效之日起七日内配合原告许昌潩水新城房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》(合同编号为20182821310201)备案登记注销手续、预告登记注销手续以及预抵押登记注销手续;四、被告朱利杰应在本判决生效之日起七日内支付原告代偿补偿金（代偿补偿金以67003.5元为基数，按照日万分之五的标准，自2020年8月12日起计算至本判决生效之日止）;驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15802.71元由原告承担4354元，由被告承担11448.71元。案件保全费5000元由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判长  董爱巧审判员  史丰英审判员  姚晓磊二〇二〇年十一月四日书记员  付培辛