北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初689号原告：北京隆基兴业物业管理有限公司，住所地北京市东城区仓南胡同甲12号413室，统一社会信用代码91110101589132320E。法定代表人：石静文，执行董事。委托诉讼代理人：周信，北京市京师律师事务所律师。被告：兢龙美创（北京）物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区，统一社会信用代码91110116MA01C9X83K。法定代表人：王美娟，经理。委托诉讼代理人：孙启来，上海喜睦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凯旋，北京澜宁律师事务所律师。原告北京隆基兴业物业管理有限公司（以下简称隆基公司）与被告兢龙美创（北京）物业管理有限公司（以下简称兢龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员谢彩凤适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告隆基公司委托诉讼代理人周信，被告兢龙公司委托诉讼代理人孙启来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告隆基公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告之间的房屋租赁合同于2019年9月26日解除；2.判令被告向原告支付违约金300万元；3.判令被告向原告返还房屋并支付实际占用房屋期间的房租；4.本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告诉讼请求变更为：1.判令被告向原告支付实际占用房屋期间（2019年8月23日至2019年11月14日，共计82天）的房屋租金1780250.83元；2.判令被告向原告支付4个月免租期的房屋租金2605245.12元；3.判令被告向原告支付房屋空置期（2019年11月15日至2020年3月14日，共计4个月）的房屋租金2605245.12元；4.判令被告恢复房屋原状；5.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月21日原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落于北京市顺义区国家地理信息科技产业园1A-6号办公楼租给被告做办公用途使用，合同期为2018年8月23日至2038年8月22日，前六个月为免租期。房屋租金先付后用，每半年支付一次。合同还约定了房屋租赁的其他相关权利和义务。此后，原告按约交付房，并切实履行合同的相关义务。但被告却在第一期租金到期时就以各种理由不予支付，本应在2018年10月23日前支付的房租直到2019年6月才支付给原告。第二期租金合同约定时间为2019年8月23日，被告依然未按期支付，原告只能于2019年8月26日向被告发函催收租金，但未得到被告任何回应。原告在2019年9月6日又向被告致函，催交租金并提出对方违约应承担违约责任以及解约的可能。直至2019年9月23日，被告仍未支付二期租金，原告向被告发出合同解除告知函，主张合同解除、返还房屋、支付剩余租金等相关权利，但被告只是回函表示同意解除合同但一直没有向原告交接房屋，也未履行其他义务。2019年11月4日，原告要求被告恢复原状返还房屋，但被告只在2019年11月11日回函但仍未交接，原告于11月12日再次发函要求两日内交接房屋。此后，被告没有任何回复，原告只能在2019年11月15日自行收回房屋，但房屋原装修及部分结构已被被告完全拆改和破坏。原告认为，被告与原告之间存在合法的房屋租赁法律关系，双方合意下签订的房屋租赁合同合法、有效，应受我国合同法等相关法律的保护。原告已提供符合合同约定的房屋，被告就有义务按期支付租金。在被告不能按合同约定期限支付租金的情况下，原告的合同目的已不能实现，双方自行解除合同的情况下，原告有权要求被告恢复房屋原状、支付占用期间的房屋租金并承担原告的实际损失。原告的实际损失包含如下两项：第一，原告作为出租方给予承租方被告6个月的免租期优惠，是在满足双方合同租期20年为前提，现在双方合同被告只履行了半年就提前违约终止，原告的合同目的完全未能实现，根据房屋租赁市场的交易惯例和公平原则，被告的这种情况不可能享有免租期，所以在扣除被告已交纳的两个月租金数额的保证金后，被告还应向原告支付4个月免租期的房屋租金。第二，被告不缴纳租金导致合同提前终止，原告必须要另行招租，在另行出租前此房屋空置期间的租金损失是被告违约所致，被告应予赔偿。综上所述，被告的行为违反了原被告双方签订的房屋租赁合同的约定，侵犯了原告的财产权益，为维护原告的合法权益，原告特根据我国《民事诉讼法》的相关规定具状起诉，诚望贵院查明案件事实，判如所请。被告兢龙公司辩称：不同意原告的诉求，请求法院依法驳回。原告与案外人北京荣田伟业科技发展有限公司恶意串通损害被告的合法利益，明知道租赁物业土地性质为科研设计用地，出租房产也限定在园区内相关产业，信息科研设计等，隐瞒事实，故意将受限房屋租赁给被告，造成被告在招商过程中引进的企业客户无法满足园区的审查，从而不能正常进行物业经营，被告已经先于本案作为原告起诉本案原告以及案外人北京荣田伟业科技发展有限公司，希望法院能够将案件合并审理，查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，本院对下列事实予以确认：2018年8月21日，原告隆基公司（出租方、甲方）与被告兢龙公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.1甲方同意出租，乙方同意承租座落于国家地理信息科技产业园1A-6号楼写字楼的办公楼及其设施。乙方己对承租办公楼进行了实地查看，并己对承租办公楼及其周边环境有充分的了解和认可。1.2甲乙双方确认租赁的办公楼房共计地上9层，地下1层，建筑面积为12061.32平米（以房产证面积为准），楼外公共区域0平米。1.3该办公楼房平面图、相关设施及甲方提供的装修等见本合同附件。2.1在任何时候，乙方只可将承租办公楼用于办公用途，而不得移作他用。乙方不得使用甲方的名义进行商业性或非商业性活动，亦不得使用承租办公楼进行违法的活动。2.2若乙方要将承租办公楼作为其法定注册地址，应当书面通知甲方，并将相关注册证明复印件于营业执照核发后30天内提交给甲方及物业管理公司备案。3.1承租期自2018年8月23日（即起租日）至2038年8月22日止，共20年。3.2乙方从起租日起，享有免租期共计六个月。3.3免租期内乙方可以进行装修无需支付租金，但需承担实际发生的水、电费等其他费用并履行本合同项下乙方所应履行的其他相关义务。若因乙方的原因提前解除合同或乙方原因导致合同被提前解除，从而导致租期未满的情况，免租期无需支付租金的规定不适应乙方需按本合同之约定承担相关违约的责任。……4.租金和租金的支付方式4.1该房屋租金每天每平米1.8元整（壹元八角），半年一期支付，半年租金约为3907867元（以房产证面积为准）（大写：叁佰玖拾万零柒仟捌佰陆拾柒元）元人民币第一期租金付款日为本合同后三日内，乙方向甲方支付2个月房租和押金（押金数额按两个月租金计算），2018年10月23日之前乙方支付甲方4个月的房屋租金，首期押金和租金全部付清。第二期租金付款日为2019年8月23日；第三期租金付款日为2020年2月23日；第四期租金付款日为2020年8月23日；第五期租金付款日为2021年2月23日……以此类推；租金自合同签订之日起每2年上浮一次，每次按上一年度租金的6%上浮，直至租期结束。与租金有关的税费均由乙方承担。5.1为保证合同的履行，乙方须向甲方支付两个月租金作为押金（首期款己含）总额人民币1302660元整（壹佰叁拾万零贰仟陆佰陆拾元整），即为履约保证金。5.2上述押金乙方己交纳陆拾陆万元整，押金不计利息。5.3若发生乙方不能按时足额缴纳租金及其他费用时，甲方视情形可直接在押金中扣除有关欠缴费用（包括违约金），并通知乙方。乙方须在收到甲方通知的14天内补足押金。5.4承租期满或提前终止时，甲方应在乙方将承租办公楼如约归还甲方，并付清租金及其他费用、提供押金收据原件、并办妥所有证件注销手续后的30天内，将押金退还乙方。8装修8.1甲方同意乙方在租赁期内可以对承租办公楼进行装修，装修手续由乙方办理，甲方不干涉乙方装修，但乙方不得改变所租房屋的主体结构，因装修所发生的一切费用及损害责任由乙方承担。8.2乙方装修承租办公楼，不得破坏物业的外观和内部结构，配套设施。因乙方装修设计、施工、验收等涉及的消防安全及其它安全责任将由乙方承担。若由此影响相邻权人的，乙方应负责修复相邻权人遭受的损坏并承担由此引起的一切费用，包括对相邻权人的合理补偿，甲方对此不承担任何责任。8.3乙方可享有在大厦内指定地方设置指示牌，费用自行承担并应符合物业公司的管理要求。8.4为了保障大厦的安全、正常运行，乙方安装消防、机电、空调等设备时必须事先向甲方或物业管理公司递交设计图纸，在获得园区物业管理部门书面同意后方可施工，包括工程、相关验收及其他费用由乙方自行负担。9逾期缴纳租金、物业管理费、其他费用或押金9.1若乙方逾期未能缴纳租金，乙方应按所欠缴金额向甲方支付每日万分之五的违约金。9.2乙方逾期30天仍未能付清根据本合同约定应付的租金，则甲方有权书面通知乙方解除合同，同时终止承租办公楼之水电及中央空调等的供应，乙方须根据本合同约定承担违约责任。同时，甲方有权将承租办公楼收回，并另行租予第三方。9.3在承租期间或承租期结束时，若发生乙方不能按时向甲方支付包括租金在内的各种费用的情况，若乙方将任何物品搬离承租办公楼的，甲方有权予以制止直至乙方缴清欠款若乙方仍不能缴清欠款导致本合同终止的，则乙方同意甲方有权以甲方认为合适的方式处置承租办公楼内所有乙方物品以抵偿欠款，若不足抵偿，甲方保留追偿权。12.承租权转让或转租12.1甲方同意乙方有权在签订本合同后通过对外招商、租赁和分割转租等方式开展各类经营活动；同意乙方在承租经营管理过程中，享有设置店招、广告位及相关开发和经营的权益。政府的审批、备案由乙方处理，甲方予以协助。12.2在承租期内，若未经甲方书面同意，乙方不得进行任何下列行为：（1）将合同项下的承租权全部转让或变相转让或提供担保等；（2）将承租办公楼的全部转租给第三方。若乙方发生上述情形之一的，甲方有权书面通知乙方在一定期限内改正，若乙方逾期未能自行纠正，则甲方有权书面通知乙方解除合同及终止承租办公楼之水电及中央空调等的供应，且甲方有权不退还己收取的押金，乙方须根据本合同的约定承担违约责任。12.3乙方分租的客户需要在该房屋内办理营业执照的，甲方应无条件为乙方提供办理工商登记所需的房产证、经营场所证明等所有手续。15.合同违约以及提前解除与终止15.1若在合同有效期内，如因乙方违约导致本合同提前终止或乙方擅自提前退租的，乙方除应向甲方支付拖欠款项外包括但不限于租金、其他费用等并应承担如下违约责任：乙方应向甲方支付相当于违约发生前两个月租金标准的违约金。15.2在承租期内，若乙方发生清算、解散、破产或信用状态之重大变化时，甲方有权以书面通知乙方终止本合同。在此情况下，甲方有权扣留乙方已缴纳的全部押金作为补偿。此外，若甲方扣留的押金不足以弥补甲方实际的损失，甲方有权向乙方另行追索。15.3除本合同另有约定外，本合同不得提前解除或终止，否则，若因一方违约，造成本合同无法继续履行的，违约方应当向守约方支付3000000元（大写：叁佰万元整）的违约金，并赔偿对方的各项损失。15.4若因甲方不具备合法、合规且完全的资格及权利从事本合同项下之房屋出租业务，包括但不限于甲方无权出租或出租房屋为违法建筑、已过有效期的临时建筑．被司法查封建筑，或其他原因致使本合同无效或乙方无法使用所租房屋达到合同目的的，乙方有权解除合同并有权要求向甲方主张违约金及相关经济损失。15.6乙方租户在该房屋内进行工商注册时，因甲方原因导致承租企业无法办理相关工商注册手续，甲方承担违约金。16.承租办公楼的归还16.1本合同提前终止或期满终止当日（包括续租期提前终止或续租期届满终止）乙方应将承租办公楼归还甲方。16.2承租办公楼归还给甲方后，乙方遗留在承租办公楼的所有物品、设施、设备（若有的话），将被视为乙方已自动放弃对该等物品、设施及设备的所有权，甲方可自由处理，对此，乙方及其相关第三方均不得对甲方提出任何异议和追索。16.3本合同提前解除或期满终止之日，若乙方仍未能将承租办公楼及时归还给甲方，则从合同提前解除或期满终止之日起到承租办公楼被甲方实际收目之日止，乙方须向甲方支付相当于该时期内发生的租金及物业管理费等之两倍的数额作为违约金；此外，乙方还应就甲方就此发生的其他可证实的费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）承担赔偿责任。16.4本合同提前解除或期满终止之日，若乙方仍未能将承租办公楼及时归还给甲方，甲方即有权进入承租办公楼，乙方同意即刻放弃该承租办公楼内所有装修、设施和物品所有权甲方可自行予以处分，包括有绝对权利决定保留、拆除或转让。甲方无须为装修、设施和物品的剩余价值向乙方作出任何补偿。16.5乙方应在本合同终止或提前终止后及时注销以承租办公楼为注册地址的工商、税务等各类登记，付清承租办公楼的费用并办理相关帐户的注销手续。如乙方在本合同终止或提前终止后的30天内仍未能办理及办妥前述注销手续，致使新租户无法以承租办公楼为注册地址办理工商，税务等各类登记的，乙方应就新租户的损害承担责任，若新租户向甲方追究责任的，甲方有权要求乙方予以承担，或承担责任后向乙方予以追讨，乙方应予全部承担。18.不可抗力18.1若由于战争、自然灾害以及其它任何一方不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力事件，致使任何一方无法或不能履行本合同约定的义务持续超过30天，或因不可抗力事件致使物业的全部或大部分受到毁坏，而导致承租办公楼不能使用及修复达30天时，则本合同终止。18.2在此情况下，遭遇不可抗力事件的一方应在不可抗力事件发生之后立即向另一方给予书面通知。18.3本合同因不可抗力事件终止视为本合同期满时终止，但任何一方因本合同终止前所发生的违约行为应承担的违约责任不能免除。2018年12月8日，兢龙公司向隆基公司发出《顺义房屋租赁乙方催甲方工商注册函》，主要内容：我司与贵司在2018年8月21日签订的房屋租赁合同约定甲方保证为乙方、乙方租户办理工商注册，至今未办理，我司进场3个多月，希望贵司早日办理工商注册手续，我司非常着急。2019年5月13日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定甲乙双方本着互利互惠的原则，经友好协商，根据实际情况，在原合同基础上变更合同条款部分内容，特订立如下补充条款：一、变更补充的内容：1.经甲乙双方友好协商，2020年6月1日前暂时按面积12061平方米支付租金，待甲方（该楼业主）办下房产证后以房产证面积计算租金，多退少补；2.同时甲方同意，如果2020年6月1日前办下该楼房产证，2020年6月1日以后支付盖楼租金按房产证面积支付。如果2020年6月1日前没有办成该楼房产证，按照该楼（建设工程规划许可证）和（建筑工程规划许可证）实际面积9368.62平方米（其中地上面积8996.06平方米，地下部分面积372.56平方米）计算支付租金。3.如果2020年6月1日前没有办成该楼房产证或办理后的房产证面积少于12061平方米，那么乙方在2020年6月1日前按12061平方米多交的租金甲方退还乙方，甲方按照原合同租金交纳日期平均分十二次（六年）退还乙方多交付的租金。每平方米租金单价和租金支付日期均按原合同执行。2019年5月24日，兢龙公司向隆基公司发出《催告函》，主要内容：我公司与贵公司2018年8月21日签订租赁合同后，贵公司至今未给我公司递交该楼消防验收证明，造成我司无法在消防局备案施工，装修施工无法继续进行，我司也无法进行对外招租，经济损失严重。我司多次给贵公司徐总联系要该楼消防验收证明，一直无音讯，望贵公司收到此函后及时递交该楼消防验收证明，否则我司无法继续履行合同约定的付款义务。2019年8月23日，被告兢龙公司向原告发出《洽商函》，称：经了解，合同房屋的产权人为国测地理信息科技产业园集团有限公司，土地使用用途为“教育科研设计”，建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证审定的项目用途均为“科研用房”。根据北京市政府的相关规定以及兢龙美创在北京市大兴区的类似项目遭遇的情况，如合同房屋的实际情况与规划确定的土地性质和房屋用途不一致，兢龙美创对房屋进行分割出租经营会导致违背规划用途，引发行政机关查处及处罚，使得兢龙美创无法实现合同目的。现由于政策并不明确，为保护兢龙美创和相关业主的合法权益，防止兢龙美创利益遭受重大损害，在政府机构给予明确答复之前，请求贵司对二期租金的支付予以宽限。2019年8月26日，隆基公司向兢龙公司发出《租金催缴函》，主要内容为：贵公司承租我公司的国家地理信息科技产业园1A-6号楼写字楼用于办公使用，根据双方于2018年8月21日签订的《房屋租赁合同》第四条的相关约定，“第二期租金付款日为2019年8月23日”，贵公司至今未支付第二期租金，且贵公司于2019年8月23日发函致我公司，要求延期支付租金。我公司认为，双方的房屋租赁合同应得到各方的严格遵守，我公司已提供符合合同约定房屋给贵公司，贵公司就应及时按合同原定的时间支付租金，而贵公司向我公司发送洽商函主张延期支付租金的要求，我公司不能同意。另，贵公司在洽商函中提出的延期支付理由更是无稽之谈，贵我双方在签订合同之初，贵方就已全面了解此承租房屋的性质及相关情况，贵公司根本没有正当理由拒交到期租金。截止本函止，贵公司仍拖欠我公司：1.房屋租赁合同约定的第二期房屋租金，合计人民币3907867元；2.根据双方房屋租赁合同的约定，贵司应按逾期支付租金数额的日万分之五的标准按实际逾期天数向我司支付滞纳金。同时，我司有权向贵司主张解除合同、赔偿经济损失、支付约定的违约金。鉴于上述事由，我司特函告贵司，请贵司务必在2019年8月30日之前付清所拖欠的租金，合计人民币3907867元。否则我司将采取法律行动以维护我司的合法权益，届时，贵司将承担包括但不限于滞纳金、经济损失、违约金、诉讼费等额外费用。2019年9月6日，隆基公司又发出《严正告知函》，主要内容：贵公司于2018年8月21日与我公司签订《房屋租赁合同》，承租我公司的国家地理信息科技产业园1A-6号楼写字楼用于办公使用。合同签订后，我公司一直严守合同约定，提供符合租赁要求的房屋，但贵公司一直拖欠我公司房租。首先，贵公司在合同约定的第一期租金应交付时就以各种理由拒不交付房租，我公司无奈下只能被迫签订房屋租赁合同的补充协议。但在随后在第二期合同租金到期日即2019年8月23日当天，贵公司又发函编造理由拒付租金，我公司只能发催告函向贵公司主张按期支付租金及我公司的相关权益。时至今日，我公司未得到任何回复，更严重的是，我公司已无法联系上贵公司的负责人和相关联络人，办公楼现场的装修也已停工，未能找到贵公司的值守人员。经查，贵公司涉嫌多起房屋租赁合同纠纷诉讼，且有相关案件因涉嫌诈骗已由法院移交侦查机关作为刑事案件处理。根据以上事实表述和相关情况，我公司认为，贵公司有履行不能的嫌疑，且根据双方合同第15.2条的规定，在承租期内乙方信用状态有重大变化时，甲方有权以书面形式通知乙方终止合同、不返还合同押金并主张违约金。另外，贵公司拒付租金的行为根据双方合同的约定，我公司有权主张滞纳金、违约金直至解除双方的房屋租赁合同。据此，我公司严正告知如下：1.接受此函后五日内支付房屋租赁合同约定的第二期房屋租金，合计人民币3907867元；2.根据实际逾期天数按逾期支付租金数额的日万分之五的标准向我司支付租金滞纳金；3.接受此函后五日内，书面向我公司告知贵公司的信用变化的真实情况；4.若上述三点贵公司未在此函告知期限内履行，我公司将发函解除与贵公司的房屋租赁合同，同时要求贵公司赔偿经济损失、支付约定的违约金三百万元；5.我公司也将继续查询贵公司的信用情况，若证明贵公司采用包括但不限于欺诈手、隐瞒实际情况、明知无法履行合同等手段与我方订立房屋租赁合同或在履行合同中采取上述不正当手段，我公司将向相关司法机关报案，追究贵公司及相关人员的行政或刑事责任。2019年9月23日，隆基公司向兢龙公司发出《合同解除告知函》，主要内容：你公司于2018年8月21日与我公司签订《房屋租赁合同》，承租我公司的国家地理信息科技产业园1A-6号楼写字楼用于办公使用。合同签订后，我公司一直严守合同约定，提供符合租赁要求的房屋，但你公司一直拖欠我公司房租。我公司只能于2019年8月26日发《租金催告函》向你公司主张按期支付租金及我公司的相关权益。但此后，我公司未得到任何回复，也无法联系上你公司的负责人和相关联络人，办公楼现场的装修也已停工，未能找到你公司的值守人员。经查，你公司涉嫌多起房屋租赁合同纠纷诉讼，且有相关案件因涉嫌诈骗已由法院移交侦查机关作为刑事案件处理。我公司又于2019年9月6日发《严正告知函》向你公司进一步主张我公司的权利包括二期租金、滞纳金、通报你公司的信用情况、保留我公司行使解约权等。你公司收到严正告知函后才同我公司人员商谈，但无任何结果。2019年9月19日，因与你公司之间租赁合同问题，我公司法定代表人被公安机关要求协助调查。至今，你公司再无任何行动和消息。我公司认为，你公司已严重违约，应承担相应责任，包括但不限于，首先，根据双方房屋租赁合同9.2条规定，我公司有权单方解约；其次，根据租赁合同2.1、11.3条规定，你公司涉嫌违法犯罪应承担违约责任；再次，根据租赁合同16.5条规定，你公司及租户应注销注册地址为此办公楼的工商、税务登记。鉴于以上事实，根据双方房屋租赁合同的相关条款规定，我公司正式通知你公司：1.双方于2018年8月21日签订的《房屋租赁合同》，即日起解除；2.你公司应将房屋恢复原状返还我公司；3.未支付的租金按实际占用时间计算向我公司支付；4.应向我公司支付的租金滞纳金；5.应立即注销注册地址为此办公楼的工商、税务登记；6.向我公司承担300万元违约金的违约责任（不能填补我公司实际损失的，我公司将继续主张）。2019年9月27日，兢龙公司向隆基公司发出《告知函》，主要内容：2019年9月26日兢龙美创（北京）物业管理有限公司（以下简称我司）接到贵司发来“合同解除告知函”，对于贵司提出的解除双方于2018年8月21日签订的《房屋租赁合同》，我司意见如下：一、解除合同的过错在于贵司，属于非法解除合同。二、贵司提出解除合同的理由已经充分说明贵司已经没有继续履行合同的诚意，因此我司同意解除合同。三、合同解除后我司要求尽快和贵司就租赁标的与贵司进行交接。四、我司保留向贵司要求因解约给我司造成的一切经济损失的赔偿权利。2019年11月4日，隆基公司向兢龙公司发出《腾退、交接房屋催告函》，主要内容：你公司于2018年8月21日与我公司签订的《房屋租赁合同》，因你公司严重违约，已于2019年9月26日解除，你公司应将房屋恢复原状，腾退后返还我公司，但你公司毫无反馈，我公司只好向你公司发送《腾退房屋催告函》，但你公司仍然一直未将房屋交付我公司。2019年11月1日我公司法定代表人约你公司负责人一起进入租赁房屋内查看，我公司法定代表人发现如下情况：其一，你公司对房屋的装修、改造已不符合消防要求；其二，擅自将每一层改造成由自建楼梯连接的两层，已对办公楼的主体结构、承重造成损害；其三，擅自将办公楼隔断成小房间，违反了园区物业的规定；其四，擅自将空调、水、电的管线拆改，造成重大安全隐患；其五，你公司破坏了原装修，但你公司的装修并未施工完成，现场凌乱，造成现今办公楼无法使用。鉴于以上情况，我公司认为，该房屋根本达不到交还要求，我公司要求：1.你公司立即将房屋恢复原状，或按我公司要求拆建后向我公司交接；若不能按上述要求完成房屋交接，我公司只能按合同相关条款自行收回房屋并拆改，由此产出的一切费用由你公司承担；2.占用房屋租金和违约金及时向我公司支付。2019年11月11日，兢龙公司向隆基公司发出《腾退、交接房屋催告函回函》，主要内容：贵司腾退、交接房屋催告函已收到。我司于2019年9月27日、10月28日多次发函且法定代表人到现场与贵司沟通交接事宜，遗憾的是，贵司始终拒绝对房屋现状进行交接，现贵司要求我司对房屋装饰装修予以拆毁没有合同依据及法律依据，我司认为解除合同的违约责任在贵司，贵司应当对我司承担违约责任及补偿我司装饰装修的损失，如贵司拒不交接，由此造成的一切损失应当由贵司承担。2019年11月12日，隆基公司向兢龙公司发出《腾退、交接房屋严正告知函》，主要内容：你公司于2018年8月21日与我公司签订的《房屋租赁合同》，因你公司严重违约，已于2019年9月26日解除，你公司应将房屋恢复原状，腾退后返还我公司，但你公司毫无反馈，我公司只好分别于2019年10月17日、11月4日向你公司发送《腾退房屋催告函》，但你公司仍然一直未将房屋交付，也未将房屋恢复至原状或能符合我公司使用的状态。鉴于以上情况，我公司认为已给予你公司合理期限腾退房屋，但你公司毫无动作，现我公司严正告知你公司：1.你公司立即将房屋恢复原状，或按我公司要求拆建后向我公司交接；若不能按上述要求完成房屋交接，我公司只能按合同相关条款自行收回房屋并拆改，由此产出的一切费用由你公司承担；2.占用房屋租金和违约金及时向我公司支付。以上要求你公司必须在收到本函之日起两日内完成，否则，我公司将派员工直接收回房屋，房屋内所有设施、物品均由我公司处分，我公司也将继续追究你公司的违约责任。庭审中，原告陈述：原告是在2019年11月14日自己收回来的，被告将房子锁住了。2019年10月31日双方法定代表人到办公楼查看房子商量退房、装修拆除问题，对方同意退房，但是不同意拆除装修，我方认为这样我们没有办法用。11月初联系不上王美娟了，后来才知道她被抓了，我们才采取了强制措施收房了。被告装修到了一半，没有正式投入使用。被告陈述：原告是在2019年9月26日发的解除告知函，我方发函告知原告，同意解除合同，房子没有实际交付过程，没有办理正式交接手续，房子一直没有正式使用过。2019年9月29日，被告兢龙公司向其招租的业主发出《告知书》，内容如下：“尊敬的国家地理信息科技产业园1A-6号楼业主：我司于2018年10月与您签订的‘创业园招商合同’原暂定2019年7月30日前将招商标的交付业主，现由于北京隆基兴业物业管理有限公司在与我司签订房屋租赁合同的过程中未能如实向我司说明北京临空经济核心区管委会对国家地理信息科技产业园1A-6号写字楼入驻企业的具体要求（入驻企业必须符合：航空产业，地理信息，金融服务，科技创新和文化创意五大行业，并且入驻企业注册资金要求达到1000万以上，业主单户承租面积要求达到500平方米以上，入驻企业还需向管委会呈交公司经营项目说明，管委会审核通过之后才可以在工商行政管理部门办理相关手续。）导致管委会无法通过对我司招商业主入驻和办理相关经营手续的审核和批准，致使我司为业主入驻进行的装修改造工程和园区招商工作处于全面停滞状态。目前我司正在同北京隆基兴业物业管理有限公司进行交涉，协商解决现状的具体办法，由此给业主带来的不便和焦虑，我司向业主表示理解并致以歉意。我们将努力协商，争取尽早拿出解决问题的办法，保障业主的合法权益。”涉案办公楼系国测地理信息科技产业园集团有限公司（以下简称国测集团）开发，建设用地规划许可证载明的用地性质为科研用地，建筑工程施工许可证载明的6号科研用房的建筑面积为9368.62平方米，地上8996.06平方米，地下372.56平方米。2011年11月28日，国测集团与北京荣田伟业科技发展有限公司（以下简称荣田公司）签订《认购协议书》，约定用地性质为科研设计用地，土地使用年限为50年，荣田公司认购1A-6楼栋，建筑面积共12061.32平方米；总房价款为120613200元。第七条约定：入园企业应满足下列条件：（1）入园企业应是地理信息企业、高新技术企业、科研机构、金融机构及中介服务机构等；（2）入园企业注册地址应在国门商务区，并在国门商务区办理税务登记；（3）入园企业应无不良诚信记录及重大违法记录；（4）经甲方同意并报请国家测绘地理信息局批准。2018年8月15日，荣田公司（出租方、甲方）与隆基公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁经营合同》，约定甲方将1A-6租赁给乙方使用，建筑面积为12061.32平方米，租赁期限为2018年12月1日至2038年11月30日止，共计20年，甲方应于2018年6月1日前将房屋按约定条件交付给乙方，双方一致同意乙方享有转租权。庭审中，原告陈述，双方都知道房屋是科研用地，都默认可以用于办公，荣田公司把所有房屋性质相关土地证、预售合同等都给我们看过，被告兢龙公司知道这些情况，合同不能履行的原因是被告在大兴和顺义背着业主和转租，将房屋分割成小隔断，以租代售，被告的主要负责人涉嫌合同诈骗。另外，被告要求注册300-500个企业，这无法协调实现，原告跟被告一开始说过只能注册30-50个企业，一共才1万平米左右的房子，无法注册这么多企业，被告认为可以注册那么多。被告兢龙公司陈述：不是这样的，被告在对外招商过程中，发现对招商的企业有限制，经过调取土地档案，看到国测和荣田的合同才发现物业受到限制，租赁的物业没有房产证，无法对招商的客户进行签约才引起了一系列问题，此前原告对此没有明确的说明解释，被告是后来在招商过程中才发现是科研用地。一开始被告认为是什么企业都可以入住，并不知道园区对入驻企业的具体要求。荣田公司符合园区要求。被告招商进入园区的企业，肯定要进行工商注册登记，需要在园区开展工作，不是只让被告注册30-50个企业。被告招商来的企业无法通过园区管委会的审核通过，园区对企业的要求是必须符合园区要求的大企业。原告称，被告没有向园区提交具体企业的注册手续，只是讨论注册企业数量，后来被告不提注册的事情，是因为被告在大兴的案件发了，没有资金继续进行，被告的经营模式无法继续，只能放弃。另：原告称，园区没有特殊要求，只要满足顺义区政府工商部门的要求就可以，这个园区只是不允许商贸和物业公司还有金融小贷公司注册进入，这些要求在不断变化，一开始是这么要求的，后来就放开了，园区内有很多企业入驻都不符合原来入园要求，被告在入园之前就知道这种情况。另查1：兢龙公司以确认合同无效纠纷为由起诉荣田公司、隆基公司，案号为(2020)京0113民初5097号，本院于2020年9月28日作出一审判决，驳回兢龙公司全部诉讼请求，一审判决作出后双方当事人均未上诉，案件已经生效。后兢龙公司又以房屋租赁合同纠纷为由起诉荣田公司、隆基公司，要求隆基公司返还押金、赔偿房租损失、装修损失、招商损失、利息损失等，并要求荣田公司承担连带责任，此案正在审理过程中。另查2：陈天翔、曲桐等多个商户以房屋租赁合同纠纷为由在本院起诉兢龙公司要求退还招商款，本院均已作出相关判决或者出具调解书，支持了商户的退款诉求。上述事实，有原告隆基公司提交的房屋租赁合同、双方往来函件，被告兢龙公司提交的函件、租赁合同、证明等，以及本院庭审笔录、工作记录等在案佐证。本院经审理认为：原、被告双方一致同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，本院对此不持异议。本案的争议焦点在于合同履行过程中原告或者被告是否存在违约行为。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》12.1条、12.3条、15.6条等条款以及庭审中双方的陈述可以看出，本案被告系物业公司，承租房屋的目的在于对外招商、分割转租，此过程中需要为招商客户办理营业执照。从本院受理的被告兢龙公司与多个商户的租赁合同纠纷案件中可以看出，因兢龙公司无法为其商户办理园区的营业执照，无法实现合同目的，商户纷纷要求解除招商合同退还招商款。综上，兢龙公司租赁房屋的主要目的在于招商转租，如果无法为其招商来的客户办理营业执照将无法实现合同目的。在签订租赁合同时，并未明确招商入园条件以及可以办理的营业执照数量等要求。签订租赁合同后，因招商政策调整等客观原因，导致兢龙公司无法为其商户办理营业执照，系不可规责于双方当事人的原因。故对原告主张的违约责任，本院不予支持。关于原告主张的空置期损失。如上所述，导致合同解除的原因不可归咎于一方当事人，故对原告主张的空置期损失不予支持。关于免租期的租金问题。因双方签订的租赁合同期限为20年，实际履行期间仅1年左右，免租期内房屋处于承租人的实际占有控制之下，故对免租期租金，本院酌情考虑。关于交房前的占有使用费，承租人的租金交纳至2019年8月22日，双方9月份协商解除合同，此后因为装修拆除问题未能办理房屋交接手续，对于该阶段的占有使用费，本院酌情予以支持。综合考虑，本院酌情确认被告支付原告免租期租金和房屋占有使用费共计260万元。关于原告主张的将房屋装修拆除恢复原状一节。兢龙公司已经另案起诉隆基公司、荣田公司，提出了装修损失等诉求，该案正在审理过程中，故该项诉求另案一并解决较为适宜，本案不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条规定，判决如下：一、被告兢龙美创（北京）物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京隆基兴业物业管理有限公司房屋占有使用费和免租期租金，合计260万元；二、驳回原告北京隆基兴业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60735元，由原告北京隆基兴业物业管理有限公司负担38146元（已交纳），由被告兢龙美创（北京）物业管理有限公司负担22589元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 谢彩凤二〇二〇年十一月三十日法官助理 赵 杰书 记 员 徐苑馨