湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1103民初5364号 原告：陈梅，女，1981年10月21日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。 被告：刘登勋，男，1952年10月23日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区）。 被告：胡卫红，女，1972年9月13日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区）。 被告：张红华，男，1960年2月29日出生，汉族，户籍地湖南省东安县）。 被告：唐景辉，男，1964年8月25日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区）。 被告：长沙市三江投资有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路三段489号新芙蓉之都佳苑1栋607房(未到庭)。 法定代表人：周红军，系该公司执行董事兼总经理。 被告：周红军，男，1982年9月4日出生，汉族，户籍地湖北省监利县）。 被告：永州广利来房地产有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区育才路朝阳小区(未到庭)。 法定代表人：李良树，系该公司执行董事。 原告陈梅诉被告刘登勋、胡卫红、张红华、唐景辉、长沙市三江投资有限公司（以下简称三江公司）、周红军、永州广利来房地产有限公司（以下简称广利来公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告陈梅到庭参与诉讼，被告刘登勋、胡卫红、张红华、唐景辉、三江公司、周红军、广利来公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼，本案现已审理终结。 原告陈梅诉请：1、判令由被告刘登勋、胡卫红、张红华、唐景辉、长沙市三江投资有限公司、周红军、永州广利来房地产有限公司按双方签订的《商铺购买合同》中约定的内容共同为原告陈梅办理好坐落于永州市冷水滩区广源购物中心新中国服装批发城二层2167号、286号商铺不动产权证书；2、判令由被告刘登勋、胡卫红、张红华、唐景辉、长沙市三江投资有限公司、周红军、永州广利来房地产有限公司在本判决生效后立即向原告陈梅支付连带逾期办证违约金7056.26元（按原告已付款352813元的2%的标准计算）；3、七被告共同承担本案全部诉讼费用。 被告刘登勋、胡卫红、张红华、唐景辉、三江公司、广利来公司均未进行答辩，亦未在举证期限内提交证据。 经审理查明：2005年,广利来公司以竞标方式取得了广源商贸城61150平方米的土地使用权，将其中的广源购物中心用地2761平方米，转让给刘登勋、刘永先，钱松林等三人按照统一规划设计进行开发。为方便刘登勋等三人在开发中进材料，刘登勋经广利来公司同意雕刻了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”。广源购物中心项目部开发完成后，2009年7月将房屋产权和土地使用权分别登记在刘登勋、刘永先、钱松林等三人亲属（即张红华、胡卫红、唐景辉等12位自然人）名下。2011年1月3日，刘登勋回购了被告张红华、胡卫红、唐景辉等12人的房产，但未办理产权变更登记。2012年6月16日，刘登勋将回购的房产卖给了被告三江公司。2013年9月14日，房产所有权人（即胡卫红、张红华、唐景辉等12位自然人）通过公证，授权刘登勋处理房产，为购买人办理相关手续。被告三江公司在广利来公司未授权的情况下，以广利来公司为开发商，三江公司为投资商进行了大量的广告宣传。 2014年2月9日，三江公司以广利来公司（甲方）的名义与原告（乙方）签订了《商铺购买合同》，约定：甲方将坐落在永州市冷水滩区原广源购物中心新中国服装批发城2层2167号，建筑面积为14.71平方米，以每平方米人民币11420.80元，总价款168000元出售给原告陈梅；交房时间为2014年6月1日。2014年8月31日，三江公司以广利来公司（甲方）的名义又与原告（乙方）签订了《商铺购买合同》，约定：甲方将坐落在永州市冷水滩区原广源购物中心新中国服装批发城2层286号，建筑面积为12.35平方米，以每平方米人民币14898.79元，总价款184000元出售给原告陈梅；交房时间为2015年1月31日。两份合同第十条约定：甲方在交房之日起365个工作日内，代乙方办理好房屋所有权证和土地使用证，由乙方承担相关的税费、维修基金等，由甲方代收代缴，逾期甲方按乙方已付房款每日万分之二支付违约金。合同第十一条约定：任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权要求对方支付该房地产总价款百分之二的违约金，同时要求继续履行合同或解除合同等。该《商铺购买合同》上加盖了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”，该公司委托代理人为周红军，在二份《商铺购买合同》上被告周红军均加盖了私章。由于三江公司未付清所购商铺款项，2016年4月8日，被告刘登勋与被告三江公司解除了商铺出售协议，对已出售商铺，由三江公司出资、刘登勋负责办理相关产权证。 同时查明，《商铺购买合同》签订后，原告陈梅按约定支付了购房款352000元，并缴纳房屋维修资金813元，但未缴纳办证的相关税费。2015年5月22日,刘登勋、张红华、胡卫红、唐景辉将原告所购商铺进行了银行贷款抵押登记。 本院认为：一、关于广利来公司是否应在本案中承担责任问题。本案中《商铺购买合同》中出卖方为被告广利来公司，合同上加盖了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”。而“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”系刘登勋经广利来公司同意制作，广利来公司因对该公章管理不善，致《商铺购买合同》中加盖此章，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权代理的，该代理行为有效”之规定，原告有理由相信涉案合同系广利来公司与其签订，三江公司的行为已构成表见代理，故被告广利来公司应对逾期办理不动产权证产生违约金承担相应责任。但本案中，2009年7月，广利来公司已将其所开发的涉案房屋产权和土地使用权分别登记在胡卫红、张红华、唐景辉等12位自然人名下，故原告诉请要求广利来公司为其办理房屋所有权证和土地使用权证已实际履行不能，本院不予支持。其要求广利来公司承担逾期办证违约金于法有据，本院予以支持；二、关于被告三江公司、刘登勋、张红华、胡卫红、唐景辉在本案中承担何种责任问题。本案中涉及商铺的所有人是被告张红华、胡卫红、唐景辉，被告刘登勋是实际控制人和受托人。由于物权未发生变更，实际出售人被告三江公司在出售该商铺时，未依法取得商铺的所有权，也不是委托代理人，因此对于出售商铺后办理不动产权证书，应由被告三江公司承担，被告刘登勋、张红华、胡卫红、唐景辉有协助义务；三、违约金的计算及承担问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被告广利来公司、三江公司在原告交足税费后，应及时为原告办理不动产权证书。由于原告所购商铺处于银行抵押之中，被告的抵押行为损害了原告的利益，是严重的违约行为。但由于商铺在委托经营中，未给原告造成实际损失，同时原告亦未缴纳办证的相关税费，亦存在违约。充分考虑双方当事人在《商铺购买合同》中第十条、第十一条对违约金的约定，依据公平与诚信原则，违约金的计算应按已付房款352000元的2%支付违约金7040元（即352000元×2%=7040元）。故原告陈梅要求被告承担违约金7056.26的诉请，本院予以部分支持；四、被告周红军在本案中履行的职责系公司行为，应由公司承担相应的民事责任。因此，原告陈梅对被告周红军提起的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条,《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告长沙市三江投资有限公司在本判决生效之日起六十日内为原告陈梅办理好坐落在永州市冷水滩区广源购物中心新中国服装批发城二层2167号、286号商铺不动产权证书，被告刘登勋、张红华、胡卫红、唐景辉予以协助办证（办证税费由原告陈梅承担）； 二、被告永州广利来房地产有限公司、长沙市三江投资有限公司在本判决生效之日起六十日内向原告陈梅支付违约金7040元； 三、驳回原告陈梅对被告周红军的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费350元，公告费560元，总计910元，由被告长沙市三江投资有限公司、被告永州广利来房地产有限公司各负担505元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行，申请执行的期间为二年。 逾期不申请执行的，视为放弃权利。 审 判 长  高纯銮 人民陪审员  周艳萍 人民陪审员  何丽琼 二〇二〇年五月十三日 法官助理张雯 代理书记员  唐玉玲