中山市第一人民法院（民事判决书）稿签发：核稿：拟稿：孙婉霞事由：校对：附件：发送机关：发文（2020）粤2071民初12250号年月日封发原告：钟建伟，男，1973年8月3日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区************，公民身份号码440************713。委托诉讼代理人：梁馨元，广东国匠律师事务所律师。被告：中山市伯顺物业管理有限公司，住所地广东省中山市南区******新光天地花园品贤苑12卡商铺，统一社会信用代码914***********503A。法定代表人；潘轶敏。委托诉讼代理人：黄桂婵，该公司员工。被告：中山市普力奥房地产开发有限公司，住所地广东省中山市南区******新光天地花园品贤苑13卡，统一社会信用代码914***********619A。法定代表人：张培峰，执行董事。委托诉讼代理人：金国栋，该公司员工。原告钟建伟与被告中山市伯顺物业管理有限公司（以下简称伯顺公司）、中山市普力奥房地产开发有限公司（以下简称普力奥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟建伟委托诉讼代理人梁馨元、被告伯顺公司委托诉讼代理人黄桂婵、被告普力奥公司委托诉讼代理人金国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟建伟向本院提出诉讼请求：1.被告伯顺公司与普力奥公司立即向原告支付2015年1月2日至2020年1月1日期间的租金193156元及利息（以193156元为基数，自2020年2月2日起按年利率6.525%计至实际清偿之日止）；2.被告伯顺公司与普力奥公司支付2020年1月2日至2020年1月19日期间的租金1931.56元及利息（以1931.56元为基数，自起诉之日起按年利率6.525%计至实际清偿之日止）；3.被告伯顺公司与普力奥公司返还2019年8月16日至2019年12月16日租赁期间产生的用水相关费用120.27元；4.被告伯顺公司与普力奥公司赔偿水表安装服务费损失合计97.3元。诉讼中，原告明确第3项诉讼请求为两被告返还2019年8月16日至2019年12月16日的水费及迟延缴纳水费违约金65.67元、污水处理费42元、垃圾处理费12.6元，合计120.27元；明确第4项诉讼请求为两被告赔偿原告重新安装水表所产生的费用59.3元、39元。事实和理由：2015年1月2日，原告与普力奥、伯顺公司共同签订了返租协议，鉴于原告向普力奥公司购买了中山市南区******新光天地花园品香苑6卡商铺，原告同意将该物业返租给伯顺公司。租期为5年，由2015年1月2日起至2020年1月1日止。租赁期内，该物业租金总额为193156元，应于2020年2月1日一次性支付给原告。在租赁期间，水电费账户一直都登记在普力奥公司名下，实际上，普力奥公司与伯顺公司系共同承租人。原告于2015年1月2日将该物业交付给伯顺公司与普力奥公司使用，两被告于2020年1月20日才向原告交还该物业。依照合同法第二百三十六条的规定，2020年1月2日至2020年1月19日期间，原被告之间形成不定期租赁合同关系。因此，二被告应向原告支付自2015年1月2日至2020年1月19日期间的全部租金。其中，2020年1月2日至2020年1月19日期间的租金共计1931.56元。然而，两被告至今拖欠租赁该物业期间的全部租金。依照合同法第一百零七条、第一百七十四条与《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，原告有权“以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准”向两被告主张逾期支付租金的利息。又依照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，并结合目前中国人民银行同期同类贷款基准利率4.35%（一年内），原告有权按年利率6.525%（4.35%×150%）计算利息。其中，2015年1月2日至2020年1月1日期间未付租金的利息以193156元为基数，自2020年2月2日起按年利率6.525%计至实际清偿之日止；2020年1月2日至2020年1月19日期间未付租金的利息以1931.56元为基数，自起诉之日起按年利率6.525%计至实际清偿之日止。此外，两被告作为承租人，租赁期间长期拖欠2019年8月16日至2019年12月16日期间产生的用水相关费用合计120.27元，并导致该物业的水表被中山公用水务有限公司拆除。2020年4月24日，原告垫付了前述费用120.27元，并因为重新报装水表而产生了损失合计97.3元。被告伯顺公司辩称，对原告诉求中第1、2项中的利息有异议，对于其他诉求没有异议。被告普力奥公司辩称，1.对于原告的诉讼请求，普力奥公司认为按照返租协议的约定，应当由伯顺公司承担，普力奥公司与伯顺公司确有合作关系，但是原告不能突破合同相对性，直接向普力奥公司主张；2.对于诉讼请求第三项、第四项原告没有证据证明该费用为其损失，故不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：1.2013年12月15日,普力奥公司作为出卖人与钟建伟作为买受人签订商品房买卖合同，约定钟建伟购买中山市南区******新光天地花园品香苑6卡，总金额1207225元；附件六合同补充协议约定，买受人确认本合同所购品香苑6卡商铺与品香苑206房的商品房为捆绑销售，为营造统一行业环境，增加整体竞争力，买受人自愿将该商品房返租给出卖人指定的物业管理有限公司，因此出卖人在买受人购房时给予213040元的折扣优惠；双方确认本补充协议所有条款非一方提供的格式合同或格式条款，所有条款均是在双方充分协商、公平诚信的基础上达成的，双方均充分行使了选择权、修改权，双方均不得以本补充协议属于格式条款或条款内容违反公平或其他原则等理由向对方主张任何权利。后钟建伟办理涉案品香苑6卡商铺产权登记手续[不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第0018110号，房屋建筑面积82.85平方米]。2.2015年1月2日，伯顺公司（甲方）与钟建伟（乙方）、普力奥公司（丙方）签订返租协议，约定：鉴于乙方向丙方购买了中山市南区******新光天地花园品香苑6卡，并将该物业返租给甲方；乙方承诺自丙方交付该物业之日起，将该物业返租给甲方，该物业建筑面积（含分摊面积）82.51平方米；租期为5年，由2015年1月2日至2020年1月1日；租赁期内，该物业租金为193156元，甲方于租赁期届满日后一个月的1号即于2020年2月1日一次性支付给乙方；租赁期内，乙方同意甲方有权将该物业自用或转租等任何方式自主决定该物业的使用权，乙方不予干涉；租赁期满或经双方同意提前终止租赁关系的，甲方将该物业按租赁期满时的状况交还乙方。钟建伟、伯顺公司、普力奥公司在合同落款处签名盖章确认。庭审中，钟建伟、伯顺公司、普力奥公司确认普力奥于2015年1月1日将涉案房产交付给钟建伟，钟建伟于2015年1月2日将涉案房产交付给伯顺公司，租赁期限届满后，伯顺公司于2020年1月20日将涉案房产交还钟建伟。钟建伟称，伯顺公司、普力奥公司在租赁期限届满后逾期向其返还涉案房产、亦未按协议约定向其支付租金，故诉至本院，主张上述实体权利。3.钟建伟主张伯顺公司、普力奥公司逾期返还涉案房产，提交了房屋交接验收记录表，该表显示钟建伟于2020年1月20日收楼，物业管理公司工程人员同时在该表上签名确认。伯顺公司对上述交接情况予以确认。普力奥公司认为钟建伟已于2020年1月1日接收涉案房产，并提交了房屋接收认可书复印件予以佐证，该接收认可书载明“鉴于本人认购的从新光天地品香苑6卡已竣工交付，自2020年1月1日起，该单位已由物业管理公司正式交付本人。”落款业主/业主委托代理人签字处有“钟建伟”字样签名及按指印。钟建伟称上述认可书上的签名并非其本人签名，对此不予确认。4.钟建伟主张2019年8月16日至2019年12月16日租赁期间，因伯顺公司、普力奥公司拖欠水费，导致中山公用水务有限公司拆除了水表，钟建伟需重新安装水表而由此产生相应的损失，并提供发票予以佐证。发票显示名称为陈文海，地址为涉案品香苑6卡商铺，抄表周期为2019年8月16日至2019年12月16日，共产生水费及违约金65.67元、2019年12月31日前污水处理费42元、垃圾处理费12.6元；2020年4月24日，钟建伟向中山公用水务有限公司支付安装服务费97.3元。钟建伟、伯顺公司确认伯顺公司承租涉案商铺后将涉案商铺转租给陈文海，伯顺公司对钟建伟的上述主张予以确认，普力奥公司则认为发票仅能证明涉案房产的水费、安装费等，不能证明系其造成的损失。5.诉讼中，本院依法调取普力奥公司与伯顺公司签订的商铺委托经营管理协议书、（2020）粤2071民初14815号笔录，并组织各方当事人到庭质证。其中普力奥公司（甲方、委托方）与伯顺公司（乙方、受托方）于2014年2月28日签订商铺委托经营管理协议书，约定：甲方将自己建设的位于中山市南区******的新光天地花园1至45卡商铺、新光天地花园品雅苑1至33卡商铺、新光天地花园品贤苑1至32卡商铺、新光天地花园品香苑1至34卡商铺全权委托乙方对外出租及管理；甲方委托乙方与承租方签署租赁合同，代收租金、管理费等相关费用；委托期限自2014年3月1日至2019年12月31日止；委托经营管理期间，甲方有权将该商铺转卖、赠予或继承，但受让方必须接受并继续履行本协议书约定的条款内容。普力奥公司委托诉讼代理人金国栋在（2020）粤2071民初14815号笔录中陈述，普力奥公司与伯顺公司签订上述商铺委托经营管理协议书后，由伯顺公司代收租金；2019年1月前，伯顺公司与普力奥公司均为同一控制人、同一套财务人员，相应的资金共同使用，伯顺公司经营期间产生的各项支出计入普力奥公司账册，2019年1月后，普力奥公司进行股权转让，其实际控制人变更为福晟集团，因此伯顺公司将其收取的租金保留用于抵消应向普力奥公司支付的经营期间的各项费用，但无法明确管理期限内租金转让的比例。普力奥公司、伯顺公司对上述材料均予以确认。6.伯顺公司于2013年5月16日登记成立，住所地为广东省中山市南区******新光天地花园品贤苑12卡商铺，企业类型为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），股东为福晟生活服务集团有限公司，注册资本100万元，经营范围包括物业管理、酒店管理等。普力奥公司于2011年3月17日登记成立，住所地为广东省中山市南区******新光天地花园品贤苑13卡商铺，企业类型为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），股东为广东新光控股有限公司，注册资本为5000万元，经营范围包括房地产开发经营、房地产信息咨询等。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案返租协议系伯顺公司、钟建伟、普力奥公司三方的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，三方均应恪守履行。钟建伟提交返租协议及房屋交接验收表等证明了三方签订和实际履行租赁合同事宜，主张伯顺公司拖欠2015年1月2日至2020年1月1日期间的租金193156元，伯顺公司对此确认，本院予以认定。协议到期后，伯顺公司继续占有涉案房产直至钟建伟于2020年1月20日收回涉案房产，故双方之间在此期间形成不定期租赁合同关系；虽然普力奥公司认为钟建伟于2020年1月1日已接受涉案房产，并提交房屋接收认可书复印件，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条规定，钟建伟对该认可书亦不予确认，故本院采信钟建伟的主张。基于前述，伯顺公司应支付2020年1月2日至2020年1月19日期间的租金1905.1元（193156元÷5年÷365天×18天）。关于利息损失。钟建伟主张伯顺公司按年利率6.525%的标准支付利资金占用期间利息损失，在原告无充分证据证明其资金占用损失情况下，参考普通民间借贷中受法律保护的利息标准进行考量，本院对钟建伟的主张予以支持。关于水费、污水处理费、垃圾费、水表安装费合计217.57元，伯顺公司对此确认，本院予以认定。关于普力奥公司的责任承担问题。根据本院依法调取的（2020）粤2071民初14815号笔录中反映及各方当事人庭审陈述，第一、普力奥公司与伯顺公司人员混同，为同一实际控制人，同一套财务人员；第二、财务混同，两公司使用共同资金，伯顺公司将其经营期间产生的各项支出计入普力奥公司账册，在普力奥公司进行股权转让后，伯顺公司代为收取的租赁物租金用以抵消其与普力奥公司之间的债务。综上，普力奥公司与伯顺公司在经营中无视各自的独立人格，随意混淆财务、资金、人员，相互之间界限模糊，无法严格区分，导致各自财产无法区分，丧失独立人格，已构成人格混同，损害了债权人的利益，参照《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定，普力奥公司应当对伯顺公司的上述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国公司法》第三条、第二十条第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告中山市伯顺物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告钟建伟支付2015年1月2日至2020年1月1日期间租金193156元及利息（计算方法：以193156元为基数，从2020年2月2日起，按年利率6.525%计算至实际清偿之日止）；二、被告中山市伯顺物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告钟建伟支付2020年1月2日至2020年1月19日期间租金1905.1元及利息（计算方法：以1905.1元为基数，从2020年5月8日起，按年利率6.525%计算至实际清偿之日止）；三、被告中山市伯顺物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告钟建伟支付水费、污水处理费、垃圾费、水表安装费217.57元；四、被告中山市普利奥房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告钟建伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4262元，减半收取为2131元（原告钟建伟已预交），由被告中山市伯顺物业管理有限公司、中山市普利奥房地产开发有限公司负担（被告中山市伯顺物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告钟建伟）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李劲松二〇二〇年十月二十五日书记员  柯佩烨谭嘉怡