上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初4888号原告：向红梅，女，1974年1月27日生，汉族，住安徽省巢湖市居巢区。委托诉讼代理人：沐东兵(系原告配偶)，暨本案原告。原告：沐东兵，男，1971年10月12日生，汉族，住安徽省巢湖市居巢区。被告：上海威氏信息技术有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：张威华，经理。原告向红梅、沐东兵与被告上海威氏信息技术有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用简易程序审理，因被告下落不明需公告送达，于2020年5月28日转为适用普通程序独任审理，并于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告沐东兵暨原告向红梅的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告经本院公告送达开庭传票未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：判令1.确认《智慧领地合同》无效；2.被告返还购房余款181,023元；3.被告赔偿已付房款362,145元自2013年10月30日至2015年6月17日止的利息29,575.18元；4.被告赔偿已付房款181,023元自2013年10月30日至2020年5月28日止的利息16,351.71元。庭审中，原告调整其第3项诉请的利息起算点为2013年10月31日、第4项诉请的利息起算点为2015年9月11日。事实和理由：2012年12月27日，被告与原告签订房屋买卖协议,但是因外部原因不能交房给原告。该事件给原告的精神及经济方面造成严重影响。据此,原告诉至法院请求判如所请。被告未做答辩。经审理查明：松江区永丰街道长谷路XXX弄房屋为被告所有，该房屋所在土地用途为工业用地，土地使用期限自1997年9月18日至2045年3月8日。2013年10月30日,被告作为甲方(出租方)、二原告作为乙方(承租方)签订《智慧领地合同》(以下简称“合同”)。合同前言载明：鉴于甲方为松江区智慧领地项目的产权人，并已取得该项目所在地块的土地使用权。土地性质：工业用地。现甲乙双方根据相关法律法规的规定，并在乙方充分了解、清楚甲方项目现状的基础上经友好协商，就租赁位于上海市松江区智慧领地房屋之相关事宜达成一致意见，自愿签订本合同以兹双方共同遵守。合同第一条“标的”约定，乙方承租的房屋为长谷路XXX弄XXX号XXX-XXX室(以下简称“系争房屋”)，建筑面积62.72平方米。合同第三条“期限”约定，房屋租赁期限共20年，自2014年12月31日至2034年12月30日止。租赁期满后，自动顺延至土地使用期到期为止，该房屋无需另行支付房款。甲方应于2014年12月31日前将该房屋交付乙方使用。乙方应根据甲方要求，至物业公司办理相关入户手续。合同第四条“支付方式”约定，乙方应于2013年10月30日支付甲方房屋总额362,145元。合同第九条“其他事项”约定，1.在土地使用期限内如遇政策性动迁，甲方所享受的权利归乙方，同时甲方也不承担相应义务；2.在土地使用期限内如国家政策许可办理产权转让的，乙方享有优先受让权，转让应按照按转让时的相关法律、法规、政策办理，由此所产生的相关费用均由乙方承担；3.在土地使用权终止日到期后，国家相关法律、法规允许土地使用权延续的，则乙方有权延用该房屋，但应按规定办理相关延用手续，其中由此所产生的相关费用按政策由甲乙双方各自承担。合同还对其他事项进行约定。嗣后，原告分别于2013年10月24日、10月30日向被告以现金及刷卡方式支付10,000元以及352,145元，合计362,145元，被告分别于当日向原告向红梅出具收据(编号分别为XXXXXXX、XXXXXXX)。根据原告提供的向红梅中国银行账户银行流水显示，2015年6月17日，被告以银行转账方式向原告退款72,429元(编号为XXXXXXX的收据上显示向红梅于当日签字并手书今收到72,429元)。2015年9月11日，被告以银行转账方式向原告退款108,643元。二原告确认已收到被告退还款项金额为181,072元。以上事实，有合同、收据、银行流水及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，认定合同性质应当从合同约定的全部条款内容综合分析判断。原、被告就系争房屋签订合同，该合同形式上看双方间存在租赁合同关系。然而从该合同履行期限上看，系争房屋所在土地使用期限从1997年9月18日至2045年3月8日止，而租赁合同的期限为20年，且期满后自动延续至土地使用期限届满之日止；从该合同金额及付款方式看，原告应在合同签订当日一次性全额支付租赁期间全部租金；从拆迁赔偿约定上看，在土地使用期限内遇政策性动迁，被告所享有的权利归原告，同时被告也不承担相应义务。综上，本院认为原、被告签订的合同尽管以租赁方式体现，但实际内容并不符合租赁合同正常的租金、租期、动迁等权利义务关系，其本质为房屋买卖合同关系。关于合同之效力。系争房屋的性质系工业用地上的工业用房，不能作为具有独立物权的单套商品房予以出售。被告未取得房地产开发经营资质证书，对于系争房屋亦未取得商品房预售许可证，现向不特定的社会公众进行销售，违反了法律强制性规定，原、被告签订的合同应属无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的按照过错比例承担损失。现被告不具备预售条件而出卖系争房屋，原告要求被告返还房款应予以支持。关于原告已付房款的金额，应以收据所载的金额为准，故原告主张被告返还剩余未退房款181,023元，并无不当，本院予以支持。关于原告主张的利息损失，综合原、被告过错程度，并结合被告实际长期占有和使用原告已付房款的事实，本院认为被告应当自房款支付之次日起按中国人民银行同期贷款利率的标准向原告支付利息，故原告主张已付房款362,145元的利息自2013年10月31日起算至2015年6月17日，并无不当，本院予以支持；至于剩余未退还房款181,023元的同期贷款利息，原告主张自2015年9月11日起算至2020年5月28日，亦无不当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告向红梅、沐东兵与被告上海威氏信息技术有限公司签订的《智慧领地合同》无效；二、被告上海威氏信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告向红梅、沐东兵购房款余款181,023元；三、被告上海威氏信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告向红梅、沐东兵利息损失(以362,145元为本金，自2013年10月31日起计算至2015年6月17日止；以181,023元为本金，自2015年9月11日起计算至2020年5月28日止；其中，2013年10月31日至2019年8月19日期间的利息计算标准为中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率，2019年8月20日至2020年5月28日期间的利息计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率)。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,040元，由被告上海威氏信息技术有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李晓蕾二〇二〇年九月二日法官助理 顾家俊书 记 员 顾家俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。