安徽省凤阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1126民初531号原告：张家帅，男，1998年4月12日出生，汉族，安徽省凤阳县人，住安徽省凤阳县。委托诉讼代理人：陈勇，凤阳县板桥镇法律服务所法律工作者。被告：丁玉杰，男，1974年10月10日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。委托诉讼代理人：张秀华，凤阳县小溪河镇法律服务所法律工作者。原告张家帅与被告丁玉杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告张家帅及其委托诉讼代理人陈勇、被告丁玉杰的委托诉讼代理人张秀华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张家帅向本院提出诉讼请求：1、解除张家帅与丁玉杰之间的房屋买卖合同；2、丁玉杰返还房屋首付款105000元并自起诉之日起按年利率6％承担资金占用期间的利息，至实际付清日止。事实与理由：2019年2月24日，张家帅与丁玉杰签订一份房屋买卖合同，丁玉杰将位于凤阳县板桥镇李二庄街道的凤仪花园9号楼2单元501室毛坯房售与张家帅，合同价款265000元，按合同约定，张家帅于当日现金支付首付款105000元，但丁玉杰至今只提供了其从凤阳凤仪置业有限责任公司获得的房屋认购书，没有签订房屋买卖合同，未取得房屋产权。后经张家帅多次催促，丁玉杰拒不履行其与凤阳凤仪置业有限责任公司办理房屋产权证及与张家帅的房屋过户义务，因丁玉杰未取得房屋产权，无法进行物权变更，不能实现合同的目的，双方多次调解未果，但丁玉杰收取的定金拒不返还。为维护张家帅的合法权益，特此具状，诉到法院。丁玉杰辩称，认购合同书具备合同要件，房屋来源合法，双方签订的合同认购书，是双方真实意思表示，双方具有完全民事行为能力，因此该认购书具有法律效力，应当对双方当事人产生约束力，是合法有效的合同，愿意继续履行合同。双方对货款的支付有明确约定，如果张家帅在2020年1月20日之前没有付清购房款，应当从剩余房款中扣除违约金30000元。如果判决解除合同，因为收据上明确载明交付的105000元为购房定金，为维护当事人公平的权利，也不应该支持张家帅要求返还房款或支付违约金的请求。请求法院驳回张家帅的诉讼请求。张家帅为支持自己的诉讼请求，提交了张家帅的身份证一份，丁玉杰无异议，对无异议的证据本院经审查以确认并在卷佐证。对于张家帅提供的其他证据，本院认定如下：丁玉杰与凤阳凤仪置业有限责任公司签订的认购书及收条各一份。证明目的：双方房屋买卖的事实，房屋在坐落在凤阳县板桥镇凤仪花园9号楼2单元501室，价款265000元，张家帅付款105000元，剩余尾款160000元没有支付，建成的毛坯房，没有签订书面的买卖合同，是口头协议，丁玉杰只有认购书，没有权属证书。丁玉杰质证意见：认购书真实，但具房屋买卖合同的主要条款和内容，有同等效力，丁玉杰将认购书转交给张家帅，视为买卖合同成立，该房屋是凤仪公司抵账得来，转让给张家帅凤仪公司知晓。认证如下：认购书具有合同的主内条款，对于双方买卖合同成立，及丁玉杰无权属证书的证明目的，本院予以认定。丁玉杰为支持自己的抗辩，提交了如下证据，张家帅有异议，本院认定如下：涉案房屋的开发商凤阳凤仪置业有限责任公司出具的情况说明一份。证明目的：丁玉杰对涉案房屋取得权属，转让给张家帅，转让行为合法、有效。张家帅质证：没有异议。认证如下：对于丁玉杰涉案房屋是自凤阳凤仪置业有限责任公司抵账而来的证明目的，本院予以认定；但不能证实丁玉杰取得了房屋权属，这一证明目的本院不予认定。根据上述认定的证据及当事人的陈述，查明如下事实：2017年2月20日，丁玉杰与凤阳凤仪置业有限责任公司签订一份认购书，主要内容如下：开发商（下称甲方）凤阳凤仪置业有限责任公司认购人（下称乙方）丁玉杰所购物业房号9－2－501建筑面积95.39平方米单价：按单价3000元/㎡成交总价贰拾捌万陆仟壹佰柒拾元整（￥286170元）付款方式：一次性付款，1、乙方在签定认购书、缴纳定金后，在规定期内与甲方签订购房合同。2、乙方在签定购房合同当日向甲方一次性付清总房款。贷款：1、乙方在签定认购书，缴纳定金后，在规定日期内与甲方签订购房合同。2、乙方在签定购房合同当日向甲方支付首付房款，并在2天内办理完毕其余房款的银行贷款。协议内容：1、乙方须在对所购商品房做了充分了解并自愿购买的前提下签定此认购书。2、乙方须于签定此认购收后天内即年月日前，将此认购书和定金收据及身份证或有关证件交甲方售楼处签署《商品房预售合同》。3、乙方在签署认购书后，甲方不得将该认购房屋另售他人，否则定金双倍返还乙方。4、如乙方未在认购书第二款所规定的日期内签署《商品房预售合同》，则甲方视同乙方放弃该房屋的认购权。有权将该房屋另售他人，并无须另行通知，且本认购书自动作废，乙方已付定金甲方不予以退还。5、本认购书所约定的房屋建筑面积以政府职能部门最终核定为准。6、乙方在此认购书所填写的资料必须属实，如困所列地址电话等有错漏而导致不通收到甲方通知信件或电话，甲方概不负责。7、本认购书一式叁联，第一联案场联，第二联客户联，第三联财务联，叁联具有同等法律效力，经双方签署盖章后生效。8、本认购有效期到甲乙双方签定《商品房预售合同》为止。一经签定《商品房预售合同》，本认购书自行失效，已付定金自行转为该房屋首付款，最终一切条款以《商品房预售合同》为准。后丁玉杰在未取得涉案房屋权属证书的情况下，将涉案的房屋又转让给张家帅，双方未签订书面房屋买卖合同，仅有口头约定。2019年2月24日，张家帅支付了首付款105000元，丁玉杰出具了收据一份，载明“收据今收到凤仪花园9号楼2单元501住房张家帅购房款定金拾万零伍仟圆整（105000元），剩余房款拾陆万元整（160000）在2020年1月20号之前付清，如若没有按规定时间付清剩余房款，从105000元内扣除3000元整。收款人：丁玉杰（签名并捺手印）付款人：张家帅（签名并捺手印）2019年2月24日。”为表示对涉案的房屋有处分权，丁玉杰在与凤阳凤仪置业有限责任公司签订的认购书上签注“此房以转让给张家帅转让人：丁玉杰（签名并捺手印）”，随后将有丁玉杰签注的认购书原件交给张家帅。在收取购房款105000元后，丁玉杰与张家帅未签订书面房屋买卖合同，丁玉杰也未将房屋实际交付张家帅，张家帅也没有支付剩余的购房款，对于房屋买卖合同纠纷如何处理，双方协商未果，张家帅遂起诉来院。本院认为，本案争议焦点如下，第一、买受人要求解除房屋买卖合同的请求应否支持？第二、出卖人应否返还收取的购房款？第三、买受人是否违约？第一、买受人要求解除房屋买卖合同的请求应否支持？丁玉杰出具的“收据”，就涉案房产买卖的意思表示真实，该条据具备合同成立的主要条款，如房产的坐落、价格、付款时间，违约金的支付等，也有买受人张家帅签名，故能够认定房屋买卖合同成立。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。丁玉杰对涉案的房产未取得权属证书的情况下，又将涉案的房产对外出售，违背了法律规定，致双方虽然达成了房屋买卖合同，但因出卖人未取得权属证书，无法办理房屋产权变更过户手续，不产生物权变动的法律后果，故买受人张家帅要求解除与出卖人丁玉杰达成的房屋买卖合同的请求，符合法律规定，本院予以支持；丁玉杰要求继续履行合同的辩称意见，本院不予采纳。第二、出卖人应否返还收取的购房款？《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。丁玉杰与张家帅之间达成的房屋买卖合同被解除，出卖人丁玉杰收取张家帅支付的购房款105000元应予以返还，张家帅要求丁玉杰返还购房款105000元的请求，符合法律规定，本院予以支持；丁玉杰不同意返还购房款的辩称意见，本院不予采纳。因房屋买卖合同为双务合同，出卖人丁玉杰因出卖房屋而收取了买受人张家帅支付的购房款，产生了占有期间的利息损失，且涉案的房屋也没有交付，故张家帅要求自起诉之日起按年利率6％支付利息损失的请求，符合法律规定，本院予以支持。第三、买受人是否违约？《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。出卖人丁玉杰在未取得房屋权属的情况下即将涉案的房产对外出售，致买受人张家帅无法取得涉案房屋的房产权证书，不能实现合同的目的，对合同的解除，出卖人构成违约，买受人没有违约，故丁玉杰要求扣除张家帅违约金30000元的辩称意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百三十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告张家帅与被告丁玉杰就位于凤阳县板桥镇凤阳县凤仪置业有限公司开发的凤仪花园9号楼2单元501室达成的房屋买卖合同；二、被告丁玉杰于本判决生效后十日内返还收取原告的张家帅支付的首付款105000元，并自2020年2月27日起，按年利率6％支付利息，至实际付清日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2421元，减半收取1210.50元，由被告丁玉杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员 张 睿二〇二〇年五月十八日书记员 张志豪相关法律及司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》。第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。第二十二条当事人一方违反合同法第九十二条规定的义务，给对方当事人造成损失，对方当事人请求赔偿实际损失的，人民法院应当支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。