安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0303民初4263号原告：安徽水利和盛物业管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市，统一社会信用代码91340300MA2MQ7NB8T。法定代表人：潘俊，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐越峰，安徽径桥（蚌埠）律师事务所律师。被告：朱丙荣，女，1991年11月2日出生，汉族，住安徽省蚌埠市经开区。原告安徽水利和盛物业管理有限公司（以下简称水利和盛物业公司）诉被告朱丙荣物业服务合同纠纷一案。本院于2020年9月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告水利和盛物业公司的委托诉讼代理人徐越峰，被告朱丙荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告水利和盛物业公司向本院提出诉讼请求:1、依法判令被告支付物业费人民币2554.52元、电梯运行电费1032元及违约金860.76元，合计4447.28元；2、依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系案涉房屋和顺名都城小区物业服务企业。2017年12月14日，原告与被告签订《前期物业服务合同》一份，合同约定：甲方（原告）为乙方（被告）所购物业的小区即和顺名都城小区提供物业服务，约定收费标准为按建筑面积每月每平方米1.05元（不含电梯运行的电费、二次供水能耗费用）；乙方在收楼时，需向甲方预交一年以上的物业服务费。在此之后，乙方向甲方预交物业服务费周期至少为十二个月。乙方应在每结算周期的10日之前向甲方缴付下周期物业服务费用；电梯运行电费二十至二十三层43元/月/户，电梯运行电费与物业服务费缴费时间一直；二次供水水泵电费由中环水务公司按用水量分摊电费；乙方不按合同约定的时间及标准交纳费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按3‰交纳违约金。协议生效后，原告依约为小区提供优质的物业服务至今。被告系和顺名都城小区7幢1单元2102室住宅的业主，该房屋建筑面积为101.3平方米，该房屋于2017年12月14日交付被告使用。自2017年12月14日至今，原告多次要求被告交纳物业费，被告每次都表示尽快交纳但至今未交费。经核算，被告截至2019年12月4日欠缴三年物业费3831.79元、电梯运行的电费1548元及违约金1291.15元。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求法院支持诉请。被告朱丙荣承认欠费事实，但认为，原告没有按约履行合同和提供相关服务，违约在先，且原告本身存在一定违法行为。具体如下：一、被告交纳的物业费、电梯费及垃圾清运费，原告没有开具正式发票，是违法行为，我有义务抵制违法行为；二、签订《前期物业服务合同》非被告自愿，因为不签合同，不交物业费就拿不到房。且合同约定预交物业服务费周期至少12个月，此规定违反了《蚌埠市普通住宅小区物业服务收费管理办法》中关于物业费收取不得提前超过6个月的规定；三、《蚌埠市普通住宅小区物业服务收费管理办法》规定，电梯电费及二次供水产生的电费由物业单独列账，按户的原则进行分摊，公示后结算，而合同直接单方面规定了按楼层收取；四、原告收取的是A级物业的物业服务费，根据《蚌埠市普通住宅小区物业服务等级标准》对A级物业的内容规定，原告物业服务未达到该标准，违约在先；五、原告在小区内地面停车位作为消防登高操作位，不允许业主停车，原告却私自将该片区也划做非机动车充电停放区域，并在地面打入钢筋，若小区发生火灾险情，将带来不可预想的损失，同时原告在六号楼架空层设立电瓶车充电桩，存在安全隐患；六、被告在2018年初装修，因开发商赠送面积内有一根在室内的水管，原告工作人员说做统一外迁处理，待我们切割后房顶开始严重渗水，导致房顶墙面大面积毁坏；七、2018年因原告提供的服务与合同所述相差太多，部分小区业主代表进行了一次维权活动，就原告的种种恶行提出抗议，原告也在2018年12月19日做出公示予以回应。由此可见原告所说的优质服务都是骗人的。因此被告主权主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因此请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提供的视频4份及微信截图4张，均未提供原始载体，且被告不予认可，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告朱丙荣系蚌埠市和顺名都城小区7幢1单元2102室的业主，其房屋建筑面积为101.37平方米。2017年12月14日原告水利和盛物业公司（甲方）与被告朱丙荣（乙方）签订了《前期物业服务协议》，合同约定由水利和盛物业公司为蚌埠市和顺名都城小区提供物业管理服务，住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米计1.05元（不含电梯运行的电费、二次供水运行能耗费用），电梯运行电费二十至二十三层43元/月/户，电梯运行电费的缴费时间与物业服务费用一致。乙方在收楼时，需向甲方预交一年以上的物业服务费。在此之后，乙方向甲方预交物业服务费周期至少为十二个月。乙方应在每结算周期的10日之前向甲方缴付下周期物业服务费用。物业服务内容为：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生的维护和管理；公共治安秩序；交通秩序与车辆停放维护和管理；房屋装饰装修管理、消防管理；公共绿化维护和管理；社区文化活动的组织及其他服务。甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交所欠费用，并从逾期之日起每天按3‰交纳违约金，或采取法律赋予的权利予以追收。合同签订后，水利和盛物业公司在和顺名都城小区提供物业服务至今。被告朱丙荣自2019年1月1日起未缴纳物业费及电梯运行电费。本院认为：被告承认原告所主张的欠费事实，故对原告所主张的事实予以确认。原告水利和盛物业公司与被告朱丙荣签订的《前期物业服务协议》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对和顺名都城小区业主及物业使用人具有合同约束力。合同签订后，原告水利和盛物业公司依约为和顺名都城小区提供物业管理服务至今，被告朱丙荣作为小区业主拖欠2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费、电梯运行电费的事实清楚。被告朱丙荣虽辩称原告提供物业服务不到位，但被告不能因此而拒交物业费。物业服务属于一种公共服务，具有持续性、整体性、公共性的特点，而判断物业公司是否按合同约定履行了合同义务，应从物业公司为小区整体的服务情况予以综合认定，在物业公司完成物业服务主要义务的情况下，若业主未交纳物业费，势必会导致物业公司运营资金不足，进而降低服务质量，影响小区正常缴费业主的利益，造成恶性循环。业主有权对物业服务不足之处提出合理化建议，原告作为物业服务企业，应认真听取业主意见，积极整改存在的问题，努力提高服务质量。被告作为业主，亦应主动履行义务，共同创造美丽和谐新家园。本案中，水利和盛物业公司不存在根本不履行或不完全履行物业服务合同约定义务的情形，故对原告要求被告支付拖欠的2019年1月1日至2020年12月31日间的物业服务费、电梯运行电费的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉请，因被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第四十一条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告朱丙荣于本判决生效之日起十日内给付原告安徽水利和盛物业管理有限公司2019年1月1日起至2020年12月31日期间拖欠的物业费2554.52元、电梯运行电费1032元，合计3586.52元；二、驳回原告安徽水利和盛物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告朱丙荣负担（原告已预交），于本判决生效之日起七日内向本院交纳。本判决为终审判决。审判员 罗 珊二〇二〇年十月十五日书记员 朱晓芳附相关法律条文：《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。