辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0302民初1107号原告：朱作理，男，汉族，1977年1月24日出生，住山东省沂南县。委托诉讼代理人：苏庆甫，鞍山市千山区千盈法律服务所法律工作者。原告：唐春雨，女，汉族，1984年10月26日出生，住山东省沂南县。委托诉讼代理人：苏庆甫，鞍山市千山区千盈法律服务所法律工作者。被告：韩兆云，男，汉族，1968年5月1日出生，住辽宁省鞍山市立山区。委托诉讼代理人：曾岩，女，汉族，1985年9月15日出生，该公司员工，住黑龙江省七台河市新兴区。原告朱作理、唐春雨诉被告韩兆云返还原物纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月2日、10月21日公开开庭进行了审理。原告朱作理及二原告委托诉讼代理人苏庆甫，被告韩兆云及其委托诉讼代理人曾岩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。朱作理向本院提出诉讼请求：1.请求判令韩兆云违法占用朱作理、唐春雨房屋，将房屋返还朱作理、唐春雨；2.由韩兆云承担诉讼费。事实与理由：朱作理、唐春雨二人系夫妻关系，于2018年5月7日购买了鞍山市铁东区建国34栋(1-2层)面积258.45平方米商业房产及土地，取得二证合一的商务金融用地不动产权证，即产权证第××号，不动产单元号：210302、005001、GB00001、F00020759。朱作理、唐春雨购买后发现，本案诉争房屋被韩兆云以经营茶城的方式占用至今，其行为严重侵犯了朱作理房屋所有权。朱作理、唐春雨所有的本案诉争商铺一年租金20万元，朱作理购买至今为一年六个月（2018年5月-2020年1月）计30万元。韩兆云非法获取应属朱作理的合法利益，多次找到韩兆云要求倒出违法占用的房屋，并要求房屋租金应当支付给朱作理，但韩兆云即不倒出房屋，也不支付房屋租金，故诉至人民法院，请求人民法院支持朱作理的诉讼请求，依法判决韩兆云返还占用的房屋。韩兆云辩称，2016年12月11日同鞍山盛世文化市场管理有限公司与韩兆云签订租赁合同，该合同约定，韩兆云租赁新兴盛世商贸城1-2层商业网点，租赁期限为十年，具体租赁面积以实际面积为准。该合同签订后，韩兆云向鞍山盛世文化市场管理有限公司交纳了租金，并出资上百万元对档口进行装修改造并开始经营。2018年3月期间，当时的房主姜艳拿着产权证找到我，告诉我房子是他的资产，让我无偿腾出。后又经过朱作理几次找到我商讨解决问题的途径，然后姜艳由向公安机关报警，通过山南派出所找到我，让我退还房产。我当时对所有人的答复是房子是我从盛世公司杨斌处合法租赁的，有合法的合同，如有纠纷先让他找到盛世公司解决。朱作理遂于2018年5月的夜晚指派若干社会人员撬开门锁入室打砸抢，劫给我造成近百万元的损失。损失物品包括古玩、玉器、瓷器的。当时经过110报警，铁东公安分局刑警在勘查现场期间，姜艳、朱作理又伙同不同的社会成员指使他们四次以撬开卷帘门、砸碎玻璃、剪断链锁等各种不同的方式，对经营的档口进行了洗劫。至今公安机关正在进行案件侦破中。后来姜艳、朱作理又不知出于什么目的，把姜艳名下的房产转移到朱作理名下，并将房屋上锁，造成我方的损失。我认为刑事案件应该先于民事案件，在公安机关正在侦破中，原告没有权利进行起诉。本案应遵循买卖不破租赁的原告，让我继续经营，因为我签订的租赁合同在先，朱作理、唐春雨购买房屋在后。朱作理全程参与案件的过程，以超低的价格从姜艳处取得房产，涉嫌逃避法律制裁、虚假交易等违法行为。我方从本案诉争房屋中腾出的前提条件是双方共同委托评估公司对我进行装修的档口的损失进行评估，按评估的装修费用进行补偿后，我可以同意搬走。综上，请求法院依法驳回朱作理、唐春雨的诉求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：韩兆云提供的房屋租赁合同一份，对该证据予以采信，因该证据具备真实性、关联性、合法性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月11日，韩兆云与鞍山盛仕文化市场经营管理有限公司签订了一份房屋租赁合同，该合同第一条约定，商业网点位置于鞍山市铁东区建国南路34号新兴盛仕商贸城1至2层商业网点（以下简称商铺）档口面积，以实际面积为准平方米。第二条约定，租赁期限为10年，租期从2017年2月1日至2027年2月1日止。该区域的经营范围为茶文化传播、茶艺培训、文艺表演、茶楼、茶叶、茶具销售、古玩字画、收藏品、工艺美术品销售。第三条约定，前5年每年租金为人民币120万元，包括物业费（含空调费、取暖费）等所有费用，乙方经营场所产生的水、电费等相关费用由乙方承担，按商场收费标准交纳商场，由商场统一上交相关部门。后5年在原基础上每年以3-5%的额度递增。租金交付方式：每年1月1日前交付上半年租金，7月1日前交付下半年租金。租金120万第一年租期内乙方分两期付清。公司施工前即3月份前缴纳租金30万，余下租金7月1日交付。乙方在经营期间，产生的全部相关税费按国家规定标准由乙方承担。第四条约定，经营保证金为70万元。在本合同签订时，乙方向甲方交纳的商铺预定金人民币70万元，将转为经营保证金，本合同期满后，如乙方履行本合同，并无违约行为，甲方返还保证金；如因乙方原因致使甲方或第三方遭受损失、发生消费者投诉，乙方违反装修管理规定等而产生的罚款、违约金、赔偿金以及未按规定时间内交纳相关费用等违约行为，乙方同意甲方直接从保证金中扣除，不足部分另付。若乙方在接到甲方书面通知之日起7日内仍未补足，甲方有权终止合同。上述合同签订后，韩兆云占有使用本案诉争房屋至今。另查，2018年5月7日，鞍山市国土资源局出具了辽（2018）鞍山市不动产权第**《房屋所有权证》，其注明，本案诉争房屋坐落于铁东区，权利人为朱作理、唐春雨。再查，2020年9月，鞍山盛仕文化市场经营管理有限公司将韩兆云起诉至法院，并提出解除双方之间租赁合同的诉求。本院认为，本案的争议焦点是：韩兆云是否应向朱作理、唐春雨返还房屋。关于争议焦点1，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。本案中，韩兆云于2016年12月11日同鞍山盛世文化市场管理有限公司签订租赁合同，该合同约定租期从2017年2月1日至2027年2月1日止。而朱作理、唐春雨取得本案诉争房屋的时间为2018年5月7日。根据“买卖不破租赁”原则，虽然本案诉争房屋于2018年5月7日发生所有权变动，但韩兆云与鞍山盛仕文化市场经营管理有限公司签订的房屋租赁合同早于朱作理、唐春雨取得本案诉争房屋的时间，且尚未到期，故该合同应对韩兆云及本案诉争房屋现权利人朱作理、唐春雨继续有效，韩兆云可以要求继续履行，且鞍山盛仕文化市场经营管理有限公司虽然于2020年9月起诉至法院请求解除合同，但法院尚未作出生效判决予以确认，故对朱作理、唐春雨提出的请求韩兆云返还本案诉争房屋之诉求，于法无据，不予支持。朱作理、唐春雨可在鞍山盛仕文化市场经营管理有限公司与韩兆云解除合同之后另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二十条规定，判决如下：驳回朱作理、唐春雨的诉讼请求。案件受理费100元由朱作理、唐春雨承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  徐少春人民陪审员  王艺嬴人民陪审员  逄山雨二〇二〇年十月二十二日代理书记员  姚月萍