江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初3518号原告：江阴市徐霞客镇金凤村村民委员会，统一社会信用代码54320281A80753549C，住所地江阴市徐霞客镇金凤村李巷上**。法定代表人：张国兴，该村委会主任。委托诉讼代理人：张宇宝，江阴市璜塘法律服务所法律工作者。被告：江阴市金榜塑胶有限公司，统一社会信用代码91320281740680929T，住，住所地江阴市徐霞客镇金凤村谭家村**/div>法定代表人：薛汝平。原告江阴市徐霞客镇金凤村村民委员会（以下简称金凤村委会）与被告江阴市金榜塑胶有限公司（以下简称金榜公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金凤村委会的委托诉讼代理人张宇宝到庭参加诉讼，被告金榜公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告金凤村委会向本院提出诉讼请求：1、解除金凤村委会与金榜公司之间的租赁合同；2、金榜公司支付2019年度租金49920元；3、金榜公司支付自2020年1月1日起至租赁合同解除之日止的租金24618元（自2020年1月1日起计算至2020年6月28日，49920元/365天*180天）；4、本案诉讼费用由金榜公司承担。事实与理由：金凤村委会与金榜公司存在数年的租赁合同关系。租赁合同一年一签，2019年1月1日至今未签订书面租赁合同，但金榜公司一直租赁使用至今，截止2017年12月31日前金榜公司结欠金凤村委会的租金已由本院审理并在执行过程中【详见（2018）苏0281民初14913号民事调解书】，2018年度金榜公司结欠金凤村委会租金已有本院审理并作出（2019）苏0281民初14082号民事判决书。金榜公司应遵循诚实信用原则，及时支付结欠租金，但其行为已不能完全履行合同义务，故提起诉讼，要求解除租赁合同并支付至解除之日的租金，合计74538元。被告金榜公司未作答辩，亦未举证。本院审理查明：2018年11月11日，金凤村委会作为出租方、金榜公司作为承租方，双方签订租赁合同1份，约定由金榜公司向金凤村委会租赁位于金凤村的集体厂房259平方米和集体土地1168平方米，租赁期自2018年1月1日至2018年12月31日，房屋租金按80元/平方米计算为20720元，土地租金按25元/平方米计算为29200元，合计49920元，上半年租金在阳历6月底前支付，下半年租金在阳历12月底前支付，如金榜公司拖欠租金按年息18%结算给金凤村委会。金榜公司在合同上盖章。因金榜公司未按期支付租金，金凤村委会于2019年9月24日具状起诉来院。本院于2020年1月21日作出（2019）苏0281民初14082号判决书，判令金榜公司应偿付金凤村委会2018年度房屋占有使用费、土地租金合计49920元并承担利息损失等。因金榜公司未履行生效法律文书，债权人申请本院强制执行，本院于2020年6月28日出具（2020）苏0281执恢262号之二民事裁定书，将金榜公司位于本案诉争土地上的无证房产及厂房内的有关设备进行拍卖，并在裁定书中明确了有关拍卖标的物的归属。2019年1月1日至本案一审辩论终结，金凤村委会与金榜公司未订立书面租赁合同。金凤村委会明确其2020年主张的土地租金及房屋占用费计算起止时间为2020年1月1日至6月28日，其中为土地租金14400元，房屋占用费为10218元。据此，自2019年1月1日至2020年6月28日，金榜公司共结欠土地租金、房屋占用费分别为43600元、30938元，两项合计74538元；金凤村委会同时明确，涉案出租的厂房未办理准建手续。上述事实，有租赁合同、民事判决书、民事调解书、民事裁定书、成交确认书及当事人陈述等在卷予以佐证。本院认为，金榜公司向金凤村委会租用厂房和土地，有租赁合同为凭，本院对租赁事实予以确认。涉案厂房未办理准建手续，根据相关法律规定，租赁合同中涉及房屋的租赁关系无效，涉及集体土地的租赁关系仍然有效。金凤村委会主张按照房屋租金的标准计算房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。据此，金凤村委会主张土地租金、房屋占有使用费43600元、30938元，两项合计74538元，本院依法予以支持。关于金凤村委会解除租赁合同的有关诉请，本院认为，合同解除的前提是合同合法有效，现生效法律文书已经确认双方关于集体房屋的租赁存在无效情形，故本院对于其解除租赁合同的诉请，仅对其主张解除土地租赁关系部分予以支持。金榜公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，怠于行使诉权，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十六条《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认江阴市金榜塑胶有限公司与江阴市徐霞客镇金凤村村民委员会位于江阴市徐霞客镇金凤村谭家村2号的土地租赁关系于2020年6月28日解除。二、江阴市金榜塑胶有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付江阴市徐霞客镇金凤村村民委员会房屋占有使用费及土地租金共计74538元。三、驳回江阴市徐霞客镇金凤村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1664元、保全费820元、公告费460元，合计2944元（江阴市徐霞客镇金凤村村民委员会已预交），由江阴市金榜塑胶有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起10日内给付江阴市徐霞客镇金凤村村民委员会。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时,根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  王杰兵人民陪审员  张伟民人民陪审员  张一凡二〇二〇年八月三十一日书 记 员  陈蓉蓉附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国民法总则》第一百五十六条民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。2．《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。