江西省南昌市新建区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0112民初582号原告：江西君之家香江运营管理有限公司，住所地：江西省南昌市新建区长堎大道****楼，统一社会信用代码：91360122MA37UCH97G。法定代表人：何国有，职务：总经理。委托代理人：陈鑫，系江西云龙律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：聂怡巧，女，汉族，1993年3月25日出生，住所，住所地：江西省丰城市div>委托诉讼代理人：魏红亮，系北京市京师（南昌）律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告江西君之家香江运营管理有限公司诉被告聂怡巧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江西君之家香江运营管理有限公司（以下简称君之家公司）委托代理人陈鑫，被告聂怡巧及其委托代理人魏红亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告君之家公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令原被告双方租赁合同予以解除，被告返还租赁物；2.判令被告支付所欠租金和管理费227233元；3.本案诉讼费、保全费、保险公司保函费由被告承担。事实和理由：2017年12月25日，就租赁位于南昌市新建区长堎大道1333号，香江家居长堎大道店6号楼编号A020005、A020006号，原被告签订《商铺认租意向书》，并于2018年10月20日签订《租赁合同书》、《补充协议书》。《商铺认租意向书》约定：乙方应在意向书签订后3日内向甲方交纳50000元认租意向金。《租赁合同书》约定：1.甲方向乙方提供位于本商城A区A020005、A020006号场地，计租面积为276.24平方米；2.乙方在本商城租赁场地内经营盼盼品牌木门系列商品；3.租赁期限自2018年10月20日至2020年10月31日。4.场地租金每平方米每月37元，每月合计租金总额人民币10221元。《补充协议书》约定：1.乙方向甲方交纳履约保证金20166元，质量保证金20166元，服务保证金2000元；2.管理费按计租面积276.24平方米计算，每平方米每月人民币36元，每月合计管理费总额人民币9945元，与租金同期同时交付。自2019年1月22日至2019年12月31日，被告尚欠原告租金和管理费共计227233元。被告聂怡巧辩称：1.原告未返还租售押金21985元及租售质保金5000元违约在先，同时原告应返还履约保证金、质量保证金及服务保证金合计42332元。2017年10月27日被告向原告租赁2层254、255号商铺交纳租售押金21985元及租售质保金5000元，后原告因商业规划，将被告安排至商场内（即A020005、A020006号）经营，并承诺会归还前期押金及租售保证金。但原告拒不返还，同时原告未按约及宣传开业。2.被告在2018年10月20日、21日即缴纳租金28410元，用货款11000元抵扣租金，2019年7月、8月缴纳租金22000元，共支付租金61410元。3.原告将公摊部分出租给他人，房屋租金及物业费应将公摊面积扣除。4.原告催要租金时对被告实施经常性停电，且原告向被告发放解除合同通知书后被告未能正常经营，所以应免除相应的租金及赔偿。5.原告应免除被告2019年7月、10月租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定下列事实：2017年12月25日，南昌君之家广场置业有限公司香江家居分公司与被告《商铺认租意向书》，合同约定被告在本意向书签订后3个工作日向该公司支付人民币50000元作为认租意向金。2017年10月14日支付20000元意向金。2017年12月25日，被告支付认租意向金30000元。2018年10月，原告君之家公司与被告签订《租赁合同书》。合同约定原告（甲方）将香江家居长堎大道店的商场A区二层A020005、A020006号场地，计租面积276.24平方米，出租给被告（乙方）经营使用。租期自2018年10月20日起至2020年10月31日；租金按计租面积为每平方米37元/月，每月租金10221元；合同对双方其他权利与义务作了约定。同日，原告与被告签订《补充协议书》，约定乙方向甲方缴纳履约保证金20166元、质量保证金20166元、服务保证金2000元；并约定管理费按计租面积276.24平方米计算，每平方米每月人民币36元，每月合计管理费总额人民币9945元。合同还约定免租时间为2019年7月10月和2020年10月共计三个月。合同签订后，原告将商铺交付被告经营。2019年4月9日，原告出具收到被告履约保证金20166元、质量保证金20166元、服务保证金2000元的收款收据（以意向金50000冲抵，剩余款项已返还被告）。被告于2019年7月20日、2019年8月26日分别向原告支付租金12000元、10000元。庭审中原告认可代收被告货款41410元用于抵扣租金。另查明，2017年10月27日，原告收取被告2层254#、255#商铺租赁押金21985元、质保金5000元。原告与被告还签订《香江君之家建材家居广场商铺租赁合同书》二份，被告租赁原告2层254#、255#商铺。本院认为，原告与被告签订《租赁合同书》，系双方真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效。是合同当事人真实意思表示，合法有效，当事人应按约定履行各自义务。租赁合同明确约定了租金及管理费的起算时间、计算标准，原告在庭审中以及诉请金额明细中表示租金和管理费计算从2018年10月20日起至2019年12月31日。原告主张上述期间的租金及管理费，应视为原告认可被告在此期间仍在经营，被告认为应减免其2019年7月和10月的两个月租金及管理费，符合合同约定，本院予以采信。被告应支付原告租金应为130827元（37元/㎡×276.24㎡×13月-37元/㎡×276.24㎡÷30天×6天）；被告应支付原告管理费127291元（36元/㎡×276.24㎡×13月-36元/㎡×276.24㎡÷30天×6天）。扣除被告已经支付租金为63410元（原告代收货款41410元+被告已付租金22000元）。被告欠原告租金及管理费为194708元。因原告在招商中对承租人做出过多未实现从承诺，且存在虚假宣传，本院认为原告对于被告的违约存在过错，根据其过错程度程度相应责任。故原告收取被告的履约保证金20166元、质量保证金20166元、服务保证金2000元，共计42332元应与被告应支付的租金及管理费194708元冲抵。被告应付原告租金及管理费为152376元（194708元-42332元）。在庭审中，双方当事人均表示愿意解除合同，原告要求与被告解除租赁合同，返还租赁物，本院予以支持。被告要求原告将收取的2层254#、255#商铺租赁押金21985元、质保金5000元（合计26985元）予以返还，本院认为，此系被告与原告另一租赁合同关系，与本案无关，本院不予审查。被告认为原告占用公摊面积，要求被告扣除公摊面积，其没有证据证明，本院不予采信。被告认为原告经常性停电给其造成损失，亦未提供证据证明，本院不予采信。综上，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告江西君之家香江运营管理有限公司与被告聂怡巧签订的《租赁合同书》，由被告聂怡巧在本判决生效后二十日内腾空香江家居长堎大道店的商场A区二层A020005、A020006号场地，并交付给原告江西君之家香江运营管理有限公司；二、限被告聂怡巧在本判决生效后五日内支付原告江西君之家香江运营管理有限公司租金及管理费152376元；三、驳回原告江西君之家香江运营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4710元，减半收取2355元，由被告聂怡巧承担1579元，原告江西君之家香江运营管理有限公司承担776元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  缪光明二〇二〇年八月二十四日书记员  吴逢雨