黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0622民初749号原告：郑智博，男，1974年12月15日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。原告：李琳娜，女，1971年6月30日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市萨尔图区。二原告委托诉讼代理人：魏红亮，黑龙江智赢律师事务所律师。被告：大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司，住所地肇源县第七建筑工程公司**。法定代表人：李义，职务经理。委托诉讼代理人：潘洪丽，女，1988年8月27日出生，汉族，系该公司员工，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：韩冷，黑龙江良治律师事务所律师。原告郑智博、李琳娜与被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司（以下简称鑫源公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑智博、李琳娜的委托诉讼代理人魏红亮、被告鑫源公司的委托诉讼代理人潘洪丽、韩冷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑智博、李琳娜向本院提出诉讼请求：1.要求确认楼房抵顶债务协议有效，世纪花园小区E栋北29套公寓归原告所有，被告协助原告办理上述房屋不动产登记证；诉讼过程中原告变更诉讼请求确认二原告与被告鑫源公司2016年2月4日签订的房屋买卖合同有效，房屋归原告所有，被告协助原告李琳娜办理世纪花园小区E栋北29套公寓（三层19-26门、四层17-23门、五层1-7门、六层1-7门）的不动产登记证；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年关平、刘兆会、高继中挂靠鑫源公司开发肇源县肇源镇世纪花园小区项目，由于缺少资金，该三人向原告及其朋友借款，由原告郑智博作为代表履行借款、收款业务。世纪花园小区竣工后经关平、刘兆会、高继中与原告等出资人协商，将案涉房屋抵顶给原告使用至今，现该房屋已经可以办理不动产登记证，被告拒不履行义务，故诉至法院。原告当庭补充：由于鑫源公司是开发案涉小区的合法主体，其下设的鑫源公司肇源分公司按鑫源公司的指示履行具体业务，故鑫源公司是承担办理不动产义务的唯一合法主体。被告鑫源公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.被告与二原告之间不存在商品房买卖合同关系，结合原告提供的商品房买卖合同，出卖人为鑫源公司肇源分公司，故原告的诉讼主体错误；2.原告提交的商品房买卖合同仅约定相关房产，而没有商品房的价格及价款支付方式，不符合《中华人民共和国合同法》第130条中关于买卖合同的定义，也不符合《商品房买卖合同司法解释》第5条关于认定商品房买卖合同的规定。另外原告系与他人存在借贷关系而引发本案诉讼，结合九民会议纪要第71条关于让与担保的规定，本案的基础法律关系系原告与案外人之间的借贷关系，并非商品房买卖关系，故应认定商品房买卖合同不成立；3.如原告无权占有肇源县分公司开发的房屋，所有权人将有权另案要求原告返还非法占有的房产，并请求支付占用期间的使用费用。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。原告郑智博、李琳娜举证情况如下：1、2016年2月4日鑫源公司肇源分公司及负责人王兰兰与二原告签订《商品房买卖合同》一份，欲证明原告李琳娜买受世纪花园小区E北1-29号公寓，郑智博买受E北5门、C17、C19门房屋，双方存在买卖合同关系，签订合同后被告已将案涉房屋交付原告使用至今。被告鑫源公司质证称，真实性、关联性、合法性均有异议。该合同出卖人为鑫源公司肇源分公司，而非被告公司，且该份合同是否系分公司的真实意思无从考证，其真实性不能确认，且与被告无关。根据《商品房销售管理办法》第16条规定，该合同仅有房屋的描述和约定，而没有商品房的计价方式、价款数额、价款支付方式等商品房买卖合同的约定，且该合同也未进行备案登记，不能认定原、被告之间存在商品房买卖合同，故该合同不成立。本院认为，该合同加盖鑫源公司肇源分公司印章，负责人签字，本院对真实性予以确认。2、三方协议书一份，欲证明2016年2月4日鑫源公司肇源分公司股东关平、高继忠、刘兆会对世纪花园小区开发建设经营情况进行总结并签署三方协议书，其中对欠二原告的借款金额、还款金额、抵顶房屋的具体位置、房屋单价进行了明确标注，结合证据一形成了完整的商品房买卖合同关系，协议中确认将案涉房屋抵顶给二原告。被告鑫源公司质证称，真实性、关联性、合法性均有异议。三方协议中所记载的三名自然人并不是被告的工作人员，也不是本案中的被告，被告作为与该三方协议书无关的主体，不能确认证据的真实性。从内容和主体来看，该协议系三方主体对于开发项目所涉及的款项和下一步的处理，对外没有任何的效力，且该份协议书也不等同于三个自然人对他人的抵债协议。本院认为，因该证据系复印件，故本院将结合其他证据综合认定。3、世纪花园小区E北1-29号公寓房屋的水卡、2016年3月至今水费票据59张，欲证明案涉房屋在2016年3月份已经全部交付给原告李琳娜使用，现李琳娜已经装修完毕并使用至今。被告鑫源公司质证称，该组证据真实性有待于肇源县自来水公司进行书面确认，被告不能确认真实性。即使该组证据是真实的，也不能证明原告取得了房屋所有权，只能推断原告对案涉房屋有使用权。本院对该组证据的真实性予以确认。4、案涉公寓出租合同15份、水费收据47张、电费收据6张，欲证明李琳娜丈夫付春波作为所有人将案涉房屋出租的事实。被告鑫源公司质证称，对真实性有异议。被告并不是该组证据合同的一方当事人，不能确认是否实际发生，且该组证据的票据并不是发票，不符合相关单位收取费用的客观实际。即使该组证据真实，也不能证明原告对案涉房屋拥有所有权，仅应为无权占有。本院对涉案房屋出租事实予以确认。5、申请法院调取的被告公司变更登记审核书及档案各一份，欲证明自2012年4月1日至今三方协议中的高继中一直是被告公司的股东。被告鑫源公司质证称，对真实性没有异议，对证明问题有异议，高继中是否为被告公司股东对于原告举证的三方协议是否真实没有任何证明效力。本院对该证据真实性予以确认。6、借据6张、商品房买卖协议2份，欲证明2012年5月25日借款人刘兆会、中间人高继中借款金额34.5万元，2012年1月22日借款人高继中、刘兆会借款金额65万元，2012年6月6日借款人刘兆会、高继中借款金额65万元，2012年8月31日借款人高继中、刘兆会借款金额70万元，2014年1月27日借款人鑫源公司肇源分公司、高继中借款金额60万元，2014年11月28日借款人潘洪丽借款金额28万元。2012年7月15日鑫源公司肇源分公司开具的商品房买卖协议，实为抵押130万元，2012年8月31日的商品房买卖协议实际为抵押91万元，该组证据系原告在案涉小区建设期间为鑫源公司肇源分公司提供的建设资金，能佐证三方协议的效力，其中潘洪丽为被告公司财务人员，对上述事实知情，并且入账。被告鑫源公司质证称，该组证据并不是由被告向相关的借款人所出具，与被告不具有关联性，被告对该证据的真实性不能进行核实，结合该证据体现的内容可以明确本案涉及的纠纷系借款合同引起，涉及到让与担保的相关内容，故恳请法院在适格主体参与诉讼的前提下按照民间借贷纠纷来进行审理，并责令原告变更诉讼请求，否则予以驳回。被告鑫源公司诉讼代理人潘洪丽对2014年1月27日60万元、2014年11月28日28万元借款没有异议，认可系其本人经手并以现金形式收取。本院对借款事实予以确认，但协议中涉及的房屋与本案无关，本院不予确认。7、建设工程施工合同一份，欲证明被告鑫源公司将世纪花园小区D、E座建设工程发包给肇源县第二建筑工程有限责任公司，被告公司盖章。鑫源公司肇源分公司将A、B、C栋发包给上述建设公司，鑫源公司肇源分公司对外能够独立代表被告行使公司业务。被告鑫源公司质证称，对真实性没有异议，可以确认鑫源公司肇源分公司系民诉法规定的其他组织，能作为民事主体来履行义务。本院对该证据真实性予以确认。8、案涉小区由鑫源肇源分公司签订的商品房预定合同9份、收据2张，欲证明该组证据均盖有鑫源公司肇源分公司公章、王兰兰印章、高继中签字，且合同签订地均为世纪花园售楼中心（案涉小区），鑫源公司肇源分公司在签订商品房预售合同的时候被告成立了世纪花园售楼中心，在该售楼中心签订的商品房买卖合同均系被告公司签订的，该合同均是世纪花园缺少建设资金时（结合上一组证据借据）为原告提供的借款保证，足以使原告确信关平、刘兆会、高继中具有处分案涉小区的实体权利，另外该组证据手写部分均系被告代理人潘洪丽亲笔书写。被告鑫源公司质证称，对真实性没有异议。但是该证据体现的主体均不是本案被告，而是鑫源公司肇源分公司，同时结合原告证明问题，可以确认该组证据即预定合同完全符合《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷司法解释》第26条让与担保的规定，故原告应该向实际借款人主张权利。被告鑫源公司的代理人潘洪丽确认这9份合同的内容是其所写的。本院对该证据的真实性予以确认。9、户口本复印件一份，欲证明原告李琳娜与付春波为夫妻关系。被告鑫源公司质证称，对真实性没有异议，但是仅能证明在该户籍登记的时间李琳娜和付春波系夫妻关系。本院对该证据的真实性予以确认。被告鑫源公司举证情况如下：鑫源公司肇源分公司开发经营协议一份，欲证明主体分别为被告鑫源公司与鑫源公司肇源分公司，分公司系独立开发经营世纪花园项目，双方的债权债务不混同，肇源分公司对世纪花园项目承担责任、享有权利。原告质证称，真实性没有异议，该协议只能约束合同双方，不能对抗合同之外的善意第三人，根据该协议，第三条约定分公司给总公司交纳了15万元管理费，并且约定分公司独立核算、自负盈亏，但是没约定项目竣工后办理不动产登记证是以谁的名义办理，结合原告申请法院调取的世纪花园现售许可证能证明协助所有世纪花园小区业主办理不动产登记的主体为被告公司。本院对该证据的真实性予以确认。法院出示证据如下：1、原告申请法院调取的鑫源公司肇源分公司工商档案一份，欲证明鑫源公司肇源分公司许可经营项目为完成鑫源公司交办的各项业务。原告质证称，真实性没有异议，另外该公司注册时间为2010年11月16日至今存续，负责人为王兰兰，后附有全体股东盖章签字，其中有三方协议中的成员高继中，并且该分公司成立时刘兆会作为鑫源公司的工作人员代为办理肇源分公司的注册手续，原告有理由相信高继中等人能代表被告公司处理案涉楼房的相关业务，该证据中营业执照王兰兰均显示是负责人，分公司不具有独立法人资格。被告质证称，该证据的真实性没有异议，证明问题有异议，该证据能证明鑫源公司肇源分公司系依法成立的其他组织，有独立的场所人员并能够独立承担相应的民事责任，且该证据中出现的公司章程系被告的公司章程，不是肇源分公司的公司章程，原告提到的关平、刘兆会、高继中并非是被告公司的股东，故该证据并不能印证三方协议的真实性与关联性。本院对该证据的真实性予以确认。2、原告申请法院调取世纪花园小区预售情况，2020年6月4日肇源县住房城乡建设局出具的情况说明和肇源县不动产登记中心提供包括案涉房屋的不动产权证（产权人为被告鑫源公司）各一份，欲证明包括案涉房屋在内的世纪花园小区的房屋不存在预售，变为现售房屋，登记时间为2018年。原告质证称，没有异议。被告质证称，真实性没有异议，证明问题有异议，该证据能证明世纪花园小区的房产系被告所有，不能证明其他内容。本院对该组证据真实性予以确认。本院经审理确认事实如下：2010年11月10日被告鑫源公司设立大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司肇源县分公司（以下简称分公司），并委托案外人刘兆会办理分公司注册手续。经被告公司股东会决定任命王兰兰为分公司负责人。同年11月16日分公司办理营业执照，经营范围（许可经营项目）：完成公司交办的各项业务。2010年12月1日被告鑫源公司与分公司签订《分公司开发经营协议》，明确分公司独立开发经营《世纪花园》项目，独立核算，盈亏由承包方享有或承担，但未约定办理不动产登记证的责任主体。2012年4月30日被告鑫源公司与肇源县第二建筑工程有限责任公司签订《建设工程施工合同》，被告公司将世纪花园小区D、E座建设工程发包给第二建筑公司，合同加盖被告公司章和法定代表人李义名章。但《世纪花园》项目实际开发商为高继中（鑫源公司股东）、关平和刘兆会，三人以分公司名义施工。自2012年起三人陆续向原告借款，其中部分借款票据加盖分公司章。2016年2月4日高继中等三人就世纪花园项目相关债务事宜进行清算并签订《三方协议书》，确认至2015年12月31日向原告郑智博借款1062.41万元及工作费用336,246元，合计1096.03万元，经协商以世纪花园小区楼房作价抵顶，商服价格C栋6,500元/㎡，E栋7,000元/㎡，公寓价格2,500元/㎡，抵顶房源为E北5门、C17、C19门及E北29套公寓。被告公司代理人潘洪丽负责公司财务工作，认可其经手的借款以现金形式收取，并协助签订《三方协议书》。2016年2月4日鑫源公司肇源分公司及负责人王兰兰与原告郑智博、李琳娜签订《商品房买卖合同》，分公司将世纪花园小区E北1-29号公寓（三层19-26门、四层17-23门、五层1-7门、六层1-7门）出售给原告李琳娜，总面积1315.64㎡，总价款3,289,100元，将E北5门、C17、C19门房屋出售给原告郑智博，17门、19门均为256.92㎡，5门650㎡，总价款7,893,040元。2016年3月被告将案涉房屋交付原告占有、使用至今。原告李琳娜办理了29套公寓水卡，交纳水、电费，并提供票据证实。2019年至2020年李琳娜陆续将公寓15套出租，被告认可原告实际占有房屋的事实。被告鑫源公司认为涉案房屋的出卖人为鑫源公司肇源分公司，原、被告不存在商品房买卖合同关系，且涉案合同没有约定商品房的价款数额及价款支付方式，不符合法律规定。结合九民会议纪要第71条关于让与担保的规定，该商品房买卖合同不成立，故拒绝原告的诉讼请求。另查明，2018年世纪花园小区A、B、C、D、E栋楼房登记在被告鑫源公司名下，于同年11月2日办理现售。分公司以总公司名义办理产权证登记。本院认为，世纪花园的实际开发人高继中等人达成的《三方协议书》，明确载明向原告郑智博借款数额及以楼抵债的楼房位置、金额，同日，鑫源公司肇源分公司与原告郑智博、李琳娜签订《商品房买卖合同》，二原告对分公司抵给的楼房进行分配，被告鑫源公司委托诉讼代理人潘洪丽作为公司财务人员，认可现金收取原告部分借款，且房屋已交由原告实际占有使用，上述证据相互印证，形成证据链条足以证明双方的交易行为意思表示真实，未损害第三人利益，且不违反法律禁止性规定，具备商品房买卖合同的法律要件，故该买卖合同合法有效。根据《中华人民共和国公司法》规定，公司可以设立分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。本案中，《世纪花园》项目工程发包人系被告公司，涉案房屋的出卖人虽为分公司，但已登记在被告鑫源公司名下，且可以办理现售，故原告与被告鑫源公司存在商品房买卖合同关系，分公司对外产生的民事责任应该由被告鑫源公司承担，被告鑫源公司应协助原告办理产权证登记手续。关于涉案商品房买卖合同是否属于让与担保，根据法律规定，让与担保的意思表示成立于债务到期之前，是为主债权设立担保，并无转移标的物的意思表示。本案中，被告以房抵债发生在债务到期之后，且涉案房屋已交付给原告使用，不符合让与担保规定，故被告抗辩理由本院不予确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条规定，判决如下：一、2016年2月4日原告郑智博、李琳娜与被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司签订的商品房买卖合同有效；二、肇源县世纪花园E北1-29号公寓（三层19-26门、四层17-23门、五层1-7门、六层1-7门）归原告李琳娜所有，E北5门、C17、C19门归原告郑智博所有，被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司协助原告李琳娜办理世纪花园小区E栋北29套公寓（三层19-26门、四层17-23门、五层1-7门、六层1-7门）的不动产登记；案件受理费33,112元，减半收取16,556元，由被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  王立娟二〇二〇年七月二日书记员  王柏钧附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。