苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初11329号原告：杨莉，女，1982年9月5日出生，汉族，住徐州市贾汪区。原告：吴春洪，男，1981年1月24日出生，汉族，住淮安市洪泽区。两原告共同委托诉讼代理人：韩强，江苏雅言律师事务所律师。被告：邵煜东，男，1970年7月8日出生，汉族，户籍所在地苏州。委托诉讼代理人：陈利申，江苏法凯律师事务所律师。被告：俞文芳，女，1973年10月28日出生，汉族，户籍所在地苏州。第三人：苏州博宇众诚房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91320594MA1URQ5F9L，住所地苏州工业园区星海街210号104室。法定代表人：陶文建，总经理。委托诉讼代理人：龚信，江苏孚佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷曙啸，江苏孚佑律师事务所实习律师。原告杨莉、吴春洪与被告邵煜东、俞文芳及第三人苏州博宇众诚房地产经纪有限公司（以下简称“博宇众诚公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案受理后，由审判员陈新雄独任审判。后因案情复杂依法转为普通程序审理，由审判员陈新雄担任审判长，与人民陪审员张丽君、王贤英组成合议庭于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告杨莉及两原告共同委托诉讼代理人韩强，被告邵煜东（参加第一次庭审）及其委托诉讼代理人陈利申，第三人博宇众诚公司委托诉讼代理人龚信到庭参加诉讼。被告俞文芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨莉、吴春洪向本院提出诉讼请求：1、被告邵煜东、俞文芳返还原告定金30万元；2、诉讼费由被告邵煜东、俞文芳承担。事实和理由：原告杨莉、吴春洪系夫妻关系，被告邵煜东、俞文芳也为夫妻。2019年5月10日，原告杨莉、吴春洪与被告邵煜东、俞文芳签订房屋买卖合同，约定原告从被告处购买苏州工业园区新加花园33幢102室房屋，房屋总价为818万元。合同还约定，原告应于合同签订当天交付定金30万元，并于2019年7月31日前付托管中心资金394万元，同时办理贷款手续，剩余房款394万元由原告以办理贷款的方式支付，被告应在房屋过户结束后365日前将该房屋的户口迁出。第三人博宇众诚公司作为丙方在合同上签字盖章。原告非苏州户籍，且在苏州没有房屋，原告及婚生子吴屿杨居住在原告父母家中，该房屋的小学学区是新城小学、初中学区为星湾中学，吴屿杨目前就读于新城小学。如果原告在苏州一直没有自有房产，子女能否继续就读星湾中学将无法保证，因此，原告购买涉案房屋的根本目的在于保证孩子能就读于星湾中学。正是基于上述原因，房屋买卖合同第八条中作出了特别的约定：甲方(出卖方)承诺该房屋所在学区学位初中学区学位未占用。合同签订后，原告如约交付定金，并表明了履行合同的诚意，但合同签订后的第二日即2019年5月11日，苏州市出台了商品房限售政策，紧接着2019年5月16日园区发布新购住房“九年一学位”政策。根据上述政策，原告只有在2019年9月1日前取得涉案住房不动产权证书并实际居住才能占用星湾中学的学位。但根据苏州市银行房贷的流程，即便原告依约在2019年7月31日开始办理贷款，则在一个月的时间内根本无法实际取得贷款，也就无法取得不动产权证书。因此，根据新政及银行业务流程，涉案合同的第八条特别约定的内容即吴屿杨就读星湾中学的合同目的无法实现，在此情形下原告可依约解除合同，并由被告返还已交纳的30万元定金。原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。被告邵煜东辩称：第一，合同中关于学位未被占用的承诺，是对当时情形的客观陈述。但答辩人并无法保证将来的政策不变，也不能保证原告一定可以使用该房屋的相应学位。因政策或买方自身原因导致学位无法使用的，并不导致合同解除；第二，原告子女已用其父母房屋在新加花园所在学区就读小学，因此其子女的初中入学理应也无障碍；第三，学区是房屋的附加价值，其会受政策的影响，但学位新政至多影响房屋价值，但并不阻碍房屋交易。因此，在此情形下，原告单方解除合同缺乏相应法律依据，且违诚信原则和交易稳定；第四，原告所称无法在2019年9月1日前办完过户，但该情形并非不可抗力，也并非不可解决，原告以此为由主张解除合同，缺乏依据；第五，目前国家和地方的教育政策本身就是要致力于实现教育资源的均等和教育机会的公平，追求学区本身亦非国家倡导和支持的。综上，原告主张缺乏相应事实和法律依据，应予驳回。第三人博宇众诚公司答辩称：对于原告的诉请，如果被告同意返还原告定金，答辩人并无异议。本院经审理查明认定事实如下：2019年5月10日，原告杨莉、吴春洪（买受方、乙方）与被告邵煜东、俞文芳（出卖方、甲方）在博宇众诚公司（居间方、丙方）的居间下签订《房屋买卖居间合同》一份，合同约定，由两原告向被告邵煜东、俞文芳购买其名下苏州工业园区新加花园33幢102室，房屋面积为155.56平方米，交易价格为818万元，出售的房屋还包括装修以及相应的家具家电。合同第二条第三款约定：乙方在2019年5月10日付甲方购房定金30万元。乙方在2019年7月31日之前付托管中心394万元整，并委托丙方协助办理贷款。乙方办理贷款394万元，乙方在贷款审批放款后七个工作日内和甲方办理签字过户手续。合同第七条第三款约定：甲乙双方在2019年7月31日前到该房屋所在地房产交易中心办理房屋交易资金托管和贷款手续，否则视为违约。合同第八条第一款约定：甲方承诺该房屋所在初中学区学位未占用。上述合同签订后，原告杨莉、吴春洪依约向被告邵煜东、俞文芳交纳了定金30万元，庭审中双方确认，该款目前仍在被告邵煜东、俞文芳处。庭审中，原被告双方确认，上述合同签订后，在2019年5月16日，苏州工业园区管委会发布《关于贯彻的通知》。因涉案房屋已由被告邵煜东、俞文芳使用该房屋的小学阶段学位，根据上述新通知涉案房屋的初中学位获得需符合新政策的要求。被告邵煜东称，经其向相关部门咨询，根据新政策的要求，因涉案房屋买卖合同签订于新政策发布之前，且双方交易有相应的转账凭证，因此如果双方在2019年6月24日前去园区不动产交易中心进行相应备案，则该房屋仍可按原政策享受初中学区学位。原告杨莉、吴春洪则称：根据新政涉案房屋要获得初中学区学位，需在2019年9月1日前完成房屋过户登记。但根据合同约定的网签时间，再结合办理贷款的正常周期，该房屋无法在2019年9月1日前完成过户手续，原告也就无法实际获得涉案房屋的学位，其购房的根本目的也就落空了。关于涉案合同的解除问题，被告邵煜东称：双方约定在2019年7月31日之前办理资金托管及贷款手续，但原告杨莉、吴春洪一直拒绝配合。无奈之下被告于2019年8月16日向原告发送了催款通知书，通知书发送后，原告仍未配合办理相关手续。2019年8月31日，被告又向原告发送了解除合同通知书。就此，被告邵煜东提交了催款通知书及解除合同通知书予以佐证。原告杨莉、吴春洪称，解除合同通知书已于2019年9月1日实际收到。以上事实，有原告提交的《房屋买卖居间合同》、收条等及当事人庭审陈述予以证实。本院认为：当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。本案中，原告杨莉、吴春洪与被告邵煜东、俞文芳签订了《房屋买卖居间合同》，该合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自权利义务。上述合同中，双方约定涉案房屋所在初中学区学位未占用。根据双方确认的事实，在涉案合同签订时涉案房屋的初中学区学位并未使用，但在合同签订后，因苏州市及苏州工业园区的教育部门出台了新的学区学位政策，由此对原告购买涉案房屋并获得初中学区学位造成了相应影响。原告即因此未再配合办理涉案房屋的资金托管和贷款手续。合同约定，双方应在2019年7月31日前办理网签及贷款手续，被告在该期间之后也曾向原告进行催告，但原告仍未予配合。在此情形下，被告于2019年8月31日向原告杨莉、吴春洪发送了房屋解除通知。结合上述纠纷发生经过，本院认为，对于买方，房屋买卖合同交易的根本目的在于以约定价款获得涉案房屋及其产权。即便合同中有关于学区学位的约定内容，该部分内容亦非合同的根本目的。原告仅以此为由主张合同解除，缺乏相应法律依据。另外，地区的学区学位政策是随着社会发展的需要，而进行动态调整的，在房屋买卖合同缔约时双方对此就应有相应预期且应考虑必要的政策风险。本案中，原告因学区学位政策的调整而认为合同目的无法实现从而拒绝履行合同，该解约行为缺乏相应的法律依据，其应就此承担相应违约责任，故被告作为收受定金一方，有权依据定金罚则没收定金，对于原告主张返还定金30万元的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告杨莉、吴春洪的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告杨莉、吴春洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  张丽君人民陪审员  王贤英二〇二〇年六月二十九日书 记 员  宋迎迎