上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初9856号原告：曾仲，男，1989年8月12日生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：李浩，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：顾志豪，男，1984年3月13日生，汉族，户籍地上海市宝山区。被告：潘秀华，女，1953年12月9日生，汉族，户籍地上海市宝山区。被告：顾海杨，男，1955年2月25日生，汉族，户籍地上海市宝山区。原告曾仲与被告顾志豪、潘秀华、顾海杨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，由审判员王力依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾仲及其委托诉讼代理人李浩，被告顾志豪、潘秀华、顾海杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾仲向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房地产买卖合同》；2、判令被告顾志豪、潘秀华返还原告购房款131万元，并支付违约金52.4万元；3、判令被告顾海杨对被告顾志豪、潘秀华的付款义务承担连带赔偿责任。事实和理由：2019年11月，曾仲与顾志豪、潘秀华就购买上海市宝山区丹霞路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签署《房地产买卖合同》，约定房屋总价262万元，签订网签合同当日支付居间费在内的首付款136万元。因系争房屋系经济适用房，曾仲先后向顾志豪支付购房款131万元，供其购买系争房屋国家份额及偿还公积金贷款。后曾仲发现系争房屋因顾志豪的个人欠款84万元被宝山法院查封，除此之外，顾志豪尚有220万借款未偿还。因系争房屋不具备过户条件，故原告提出诉请如上。被告顾志豪辩称，同意解除《房地产买卖合同》；认可实际收到购房款131万元，但认为违约金不应该以房屋总价为基数计算；因系争房屋是经适房，必须有潘秀华签字才能出售，但实际上本案违约责任全在顾志豪一人，与潘秀华、顾海杨无关。被告潘秀华、顾海杨辩称，本案纠纷系顾志豪一个人的事情，潘秀华、顾海杨对此不太清楚；潘秀华疾病缠身，顾海杨亦无力承担连带赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了质证。原告曾仲提供：房地产权证、房地产买卖居间合同、房地产买卖合同、POS机签单及收款收据、不动产登记簿、(2020)沪0113民初783号民事调解书及案件情况说明、不动产登记簿、执行笔录、(2020)沪0113民初7190号民事调解书、购买政府产权份额申请表、缴款通知书、链家网房屋信息截屏。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定如下：顾海杨、潘秀华系夫妻关系，顾志豪系顾海杨与潘秀华之子。2013年7月2日，潘秀华、顾志豪登记为系争房屋产权人，共有状态为共同共有，顾海杨、顾佳蓉为系争房屋同住人，系争房屋房地产权证附记载明：“经济适用房(有限产权)，不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权、5年内不得转让或者出租”、“取得房地产权证满5年转让房屋的，可获得65%的转让总价款。”2019年11月24日，潘秀华、顾志豪(出卖方，甲方)、曾仲(买受方，乙方)、上海辰景房产经纪有限公司(居间方，丙方)签订《房地产买卖居间合同》及《房地产买卖合同》，约定由乙方向甲方购买系争房屋。合同载明：总房价款为262万元，首期房价款136万元(包含乙方支付的定金，且甲方同意乙方或居间方从其中先行保留尾款5万元)，乙方应于网签合同签订当日交付甲方或居间方用于全额还清甲方尚欠抵押债权余额；第二期房款126万元，待取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付或贷款银行依据与甲乙双方的相关约定支付，房款期限以贷款银行为准。甲方保证该房屋不存在无权处分或限制出售之情况，并在签订本合同时已经征得全体权利人的同意；若因甲方无权或要超越处分权等原因造成本合同未能履行，甲方承诺按本合同第四条承担违约赔偿责任。合同第四条约定，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，违约方应按照总房价款的20%向守约方支付违约金。2019年11月23日，曾仲通过支付宝转账向“上海21世纪不动产”支付10万元，顾志豪于次日向曾仲出具收款收据；2019年12月8日，曾仲通过银行转账向顾志豪支付26万元，顾志豪于当日向曾仲出具收款收据；2019年12月29日，曾仲通过银行转账向顾志豪支付67万元、28万元，顾志豪于当日向曾仲出具收款收据。庭审中，双方亦一致确认，截至目前曾仲累计向顾志豪支付房价款131万元，顾志豪用该钱款回购了国家份额并偿还了公积金贷款。另查明，2019年12月5日，系争房屋因(2019)沪0113财保105号案件被本院司法查封，保全金额为84万元，限制时间至2022年12月5日。本院认为，系争房屋虽为经济适用房(有限产权)，但自2013年7月2日顾志豪、潘秀华登记为产权人至2019年11月24日订立买卖合同，已过5年限制转让期，故曾仲与顾志豪、潘秀华签订的《房地产买卖居间合同》及《房地产买卖合同》系双方真实意思，合法有效，双方均应恪守。根据已查明的事实，曾仲已按照合同约定支付首付款131万元，顾志豪、潘秀华理应保证该房屋不存在无权处分或限制出售之情况，现系争房屋因顾志豪个人债务纠纷被司法查封，导致无法过户，合同目的无法实现，现曾仲依约要求解除合同，于法不悖，本院予以支持。合同解除后，已经支付的钱款应予返还，曾仲要求顾志豪、潘秀华返还其已支付的购房款131万元，于法不悖，本院予以支持。现顾志豪、潘秀华违约，理应依约支付违约金，根据合同法规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。结合庭审中双方意见及曾仲的实际损失，本院酌情确定违约金为20万元。顾海杨虽然不是房屋买卖合同中署名的合同主体，但是其系潘秀华的丈夫，作为争房屋的共有人，其对于房屋买卖事宜亦知情，故可以认定其亦系房屋出卖人，应与顾志豪、潘秀华共同承担相应的法律责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：-一、解除原告曾仲与被告顾志豪、潘秀华就上海市宝山区丹霞路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间合同》及《房地产买卖合同》；二、被告顾志豪、潘秀华、顾海杨于本判决生效之日起十日内向原告曾仲返还购房款131万元；三、被告顾志豪、潘秀华、顾海杨于本判决生效之日起十日内向原告曾仲支付违约金20万元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费减半收取10,653元、保全费5,000元，均由被告顾志豪、潘秀华、顾海杨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王力二〇二〇年七月二十八日书记员  杨丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。