广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初11974号原告李梅，女，汉族，1965年3月3日出生，住吉林省吉林市船营区，委托诉讼代理人崔月梅，广东鹏商律师事务所律师。委托诉讼代理人肖鑫，广东鹏商律师事务所律师。被告深圳市拾富龙房地产开发有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道新南社区国泰街18号一楼，统一社会信用代码91440300550311831U。法定代表人李明。委托诉讼代理人马君，女，系该公司员工。第三人邱耿喜，男，汉族，1991年5月11日出生，住广东省汕头市潮南区，原告李梅与被告深圳市拾富龙房地产开发有限公司、第三人邱耿喜债权人代位权纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖鑫、被告委托诉讼代理人马君到庭参加了诉讼，第三人邱耿喜经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年4月17日，原告与第三人签订《房屋租赁合同》，双方约定租赁期限为七年，从2016年4月18日起至2023年4月17日止。免租期为2016年4月18日开始至2016年7月17日止。双方约定免租期间无须支付租金，免租期期间物业费用双方协商分担，原告免租期承担物业费为人民币8902元，在首月租金中扣除，其余费用由第三人承担，双方约定每月租金为人民币50929元，每月18日前交租，第三年起即2018年4月18日起，租金每年递增6%，第七年起即2022年4月18日起，租金递增8%。以此类推，2020年1月至3月每月租金为57223.8元。第三人承租原告房屋，缴纳第二月房租开始每月拖延平均35天支付租金，2019年4月17开始至2019年12月17日本应支付租金为57223.8元，第三人只支付53984.74元，目前仍拖欠原告租金以及物业管理费暂计人民币214198.38元。原告得知第三人向被告转租标的物每月租金以及管理费为47454元，租赁期限为2019年4月19日起到2021年4月18日止，从2019年4月28日开始计算租金。目前得知被告己欠第三人3个月租金，截至2020年3月28日，被告应向第三人支付租金及违约金款项共计人民币202186.84元。截止至今，第三人已欠原告3个月租金，第三人的上述违约行为致使原告受到严重经济损失，原告依据双方合同第五条第4款约定，没收押金，2020年3月18日己向第三人发《解除房屋租赁合同通知函》单方解除租赁合同。综上所述，1、原告对第三人享有的租赁债权合法、有效、己到期。2、第三人对被告享有的债权合法、有效、已到期。3、第三人怠于行使对被告的债权，并因此损害原告的债权。第三人不履行其对原告的到期债务，又不以诉讼方式或者仲裁方式向其债务人（即本案被告）主张其享有的具有金钱给付内容的到期债权，致使原告的到期债权未能实现。4、第三人对被告享有的债权不是专属于第三人自身的债权。诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付本应向第三人支付的租金款项142362元及违约金（自2019年12月25日起算至实际支付之日止，暂计59824.84元）;2、判决第三人向原告支付行使代位权的合理费用，包括但不限于律师费、差旅费等共计11000元;3、诉讼费用由被告承担。被告辩称，原告与第三人的租赁合同于2020年2月17日解除，第三人与被告的租赁合同也应于2020年2月17日解除，故无需支付违约金；被告并非恶意未支付2020年1月1日至2020年2月16日租金，是受疫情影响，故不应支付违约金；违约金约定过高不应予以支持。经审理查明，2016年4月17日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方同意将坐落于深圳市福田区卓越梅林中心广场南区A座A单元11层1108号房（以下简称该物业）。建筑面积面积约为308.66平方米的房屋及其所有物在良好状态下租给乙方作为办公用途使用；二、租赁期为七年，自2016年4月18日至2023年4月17日止；甲方同意乙方在租赁期内将房屋转租他人（以下称为承租第三人），且转租期不得超出本合同的租赁期限。乙方有责任告知承租第三人本约租期，且承租第三人在租赁和使用该物业期间造成的损害，甲方有权向乙方追究责任及要求赔偿；三、租金规定如下：自2016年4月18日至2018年4月17日为单价165元／平米／月，每月租金为人民币50929元；乙方在每月的18日前交租给甲方，按月上打。第三年起即2018年4月18日起，租金每年递增6%，第七年起即2022年4月18日起，租金递增8%；如乙方未按时支付租金和其他费用，甲方有权从押金中扣抵所欠金额，如押金不足以抵付所欠金额，乙方应于接到甲方付款通知起五日内补足。若乙方拖欠租金超过三日，每天按月租金的千分之一缴纳违约金。如遇法定假日，则双方协商，可在交租日前后一个星期内交付租金；五、乙方必须按时交纳租金及各项费用，如拖欠租金超过三十日或拖欠管理费、水电费一个月，视为乙方违约，合同自动解除，甲方有权收回房屋，押金不予退还，乙方须无条件迁出该物业。另，第三人（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：一、甲方同意将位于深圳市××区××路××中心广场××（××）A座1180A单位出租给乙方作为办公使用”；二、租赁期限为2年，自2019年4月19日起到2021年4月18日止，从2019年4月28日开始计算租金，甲方给予乙方自合同之日起从2019年4月19日开始至2019年4月27日止的免租期；三、租赁物业月租金为人民币41300元（本租金含税），管理费为人民币6154元，合计人民币47454元，租金和管理费等费用按月支付，乙方应于每月25日前将下月租金、管理费等每月应缴纳费用以人民币存入甲方指定的下述银行账户支付下月租金；九、乙方未按合同约定支付租赁保证金、租金及其它费用的，每逾期一日，须按逾期未付金额的千分之十向甲方支付违约金。乙方拖欠租赁保证金、租金及其它费用达10天（含）的或金额达10000元的，甲方除有权计收违约金外，同时有权按本合同8.3条办理。原告提交2020年3月18日通知第三人的《解除房屋租赁合同通知函》一份，载明：邱耿喜先生，您不支付租金以及其他费用行为已构成违约，现依据合同第五条第4款，解除我们之前签订的《房屋租赁合同》，并没收全部押金。现我依法通知您：一、自本通知函发出之日起，您我之间签订的《房屋租赁合同》已解除，请您收到本通知后3日内搬出位于深圳市××区××路××中心广场××（××）A栋1108单元房屋。二、请您于收到本通知函之日起3日内补交如下费用：欠缴的费用合计300923.38元，包括：1、欠缴租金合计200823.12元。2、欠缴违约金合计86725元。3、欠缴物业费13375.26元。4、欠缴电费待查。原告称，我方诉请2020年1月至2020年3月期间的租金（每月41300元）、管理费（每月6154元），合计142362元。被告称，我方认为原告与第三人租赁合同于2020年2月17日解除，我方搬离涉案房屋时间为2020年3月30日。我方尚未向第三人支付2020年1月至2020年3月期间的租金，我方同意该期间的费用142362元直接给付原告。本院认为，本案为债权人代位权纠纷。根据原告与第三人签订的《房屋租赁合同》，债权人原告对债务人即第三人享有的租赁债权合法、有效且已到期。根据被告与第三人签订的《房屋租赁合同》，第三人对次债务人即被告享有的债权合法、有效且也已到期。第三人邱耿喜既不履行其对原告的到期债务，又不以诉讼或仲裁的方式向其债务人即被告深圳市拾富龙房地产开发有限公司主张到期债权，且该债权系履行金钱之债，非专属于债务人自身的债权，原告以自己的名义代位行使第三人邱耿喜享有的被告深圳市拾富龙房地产开发有限公司的债权，合法有据，原告诉请被告向其支付本应由被告向第三人支付的租金及管理费142362元【（租金41300元/月+管理费6154元/月）×3个月】，本院依法予以支持。原告诉请被告向其支付违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。原告诉请第三人向其支付律师费、差旅费等，但未提交相关证据予以佐证，本院不予支持。第三人邱耿喜经本院合法传唤未到庭，放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告深圳市拾富龙房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告李梅租金及管理费142362元；二、驳回原告李梅的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2248.9元、保全费1586元（原告均已预交），均由原告李梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈璟二〇二〇年六月二十八日书记员  张浩