沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0112民初14502号 原告：沈阳棋盘山开发区花果山度假村，经营场所沈阳棋盘山开发区。 经营者：李军，系该单位总经理。 委托诉讼代理人：李英德，男，1983年8月31日出生，汉族，系该单位员工，住沈阳市沈河区。 被告：李宾，女，1971年10月19日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。 被告：胡江锋，男，1979年10月9日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。 委托诉讼代理人：李鹤，系辽宁平安律师事务所律师。 被告：辽宁睿诚少儿科普农场有限公司，住所地沈阳市浑南区。 法定代表人：李宾。 原告沈阳棋盘山开发区花果山度假村与被告胡江锋、李宾、辽宁睿诚少儿科普农场有限公司（以下简称：睿诚科普农场）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李英德，被告胡江锋的委托诉讼代理人李鹤到庭参加诉讼，被告睿诚科普农场、李宾经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、要求解除双方签订的《场地租让协议书》、《房屋出租协议书》；2、要求按照合同履约截止至2020年3月20日，三方被告应给付原告土地租金及房屋租金欠款597,000元及利息37,702.75元，已欠电费约5,000元，合计639,702.75元；以上费用给付至《场地租让协议书》，《房屋出租协议书》解除之日止；3、要求三方被告承担违约责任，按协议书违约条款，赔偿原告未来3年的预期收益，年预期收益应等于双方签订的协议书价款,每年368,500元，3年合计1,105,500元；4、要求三方被告将在原告土地上的附着物（大棚、树木、临时设施等）根据原告的需要，以折价的方式清偿债务；5、本案诉讼费由被告承担。同时，变更诉讼请求，1、放弃原诉请第一、第三、第四项；2、要求三被告共同支付原告2018年3月20日至2021年3月19日房屋租金和土地租金，共计欠款278,500元+338,500元+368,500元=985,500元，并承担利息损失（利息计算标准为2018年3月20日至2019年3月19日，以欠款278,500元为基数计算；从2019年3月20日至2020年3月19日，以欠款617,000元为基数计算；从2020年3月20日起以欠款985,500元为基数计算至实际给付之日止）；3、按照协议承担电费款1,500元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月20日，原告与被告李宾签订《场地租让协议书》，双方约定：甲方（原告）将景区内的65亩土地场地出租给乙方（被告），租赁期为11年，每年的租金为318,500元，每年3月20日前缴纳土地租金；2016年4月4日，原告和被告签订《房屋出租协议书》，将原告所有权的房屋出租给被告，每年的租金为50,000元，每年的3月20日前缴纳下一年度房租。合同履行后，李宾（被告）作为股东与大股东胡江锋（被告）等其他人，成立了辽宁睿诚少儿科普农场有限公司，并利用此承租的土地作为经营场所。李宾（被告）任法人代表职务，大股东胡江锋（被告）为实际控制人。自2017年起，均由胡江锋（被告）个人账户，将租金转账给原告代理人李英德的建行账户，由此认定实际使用人为李宾、胡江峰以及少儿科普农场三方被告，应共同承担偿还责任。自2018年3月20日至今，三方被告一直拖欠土地承包金及房屋使用租金两年之久，总欠款597,000元，至今未付。被告三方实际使用了租赁的土地和房屋，并且，在租赁的土地上临时建造了房屋，种植了果木等附着物。按照协议约定的违约责任，违约方应赔偿未来3年的预期收益。原告认为被告三方无理由拒不支付土地和房屋租金，原告多次催要未果，被告已经构成根本性违约，导致双方签署的协议无法履行，故诉至法院。 被告胡江锋辩称，1、本案系租赁合同纠纷，合同具有相对性，《场地转让协议书》、《房屋出租协议书》是原告与被告李宾签订，被告胡江锋不是上述协议的签订主体，本案与被告胡江锋无关；2、被告科普农场系有限责任公司，《公司法》规定，有限责任公司股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任，被告胡江锋系被告科普农场的股东，认缴出资3,000,000元，并于2017年1月17日实缴2,000,000元，2017年3月22日实缴1,000,000元，认缴出资全部实缴到位，无论被告科普农场就本案是否承担责任，均与作为股东的被告胡江锋没有任何关系；3、原告将被告胡江锋认定为实际控制人，属法律概念及法律事实认知错误。（1）《公司法》第二百一十六条规定，“（三）实际控制人，是指虽不是公司的股东，但通过投资关系、协议或者其他安排，能够实际支配公司行为的人”，被告胡江锋是被告科普农场的股东并非法律概念的实际控制人；（2）被告胡江锋从未参与过被告科普农场经营管理，被告胡江锋也未担任被告科普农场的法定代表人、执行董事、监事、经理等任何职务，事实上也从未管控被告科普农场，更未使用过诉争土地及房屋；4、2016年，原告与被告李宾签订《场地转让协议书》、《房屋出租协议书》后，2016年度的租金系被告李宾支付，被告李宾是上述协议的履行主体；5、被告胡江锋转账给李英德的租金，系被告胡江锋借给被告李宾的款项。被告胡江锋借给被告李宾用于被告科普农场经营的款项达188余万元，涉案租金只是借款的一部分。综上所述，本案与被告胡江锋无关，请求法院驳回原告对被告胡江锋的诉讼请求，使被告胡江锋免受滥诉之苦，避免给被告胡江锋造成更大的经济损失。 被告李宾辩称，原告起诉的拖欠租金数额及事实均属实，但场地和房屋租赁协议是属于公司成立前的前置被告辽宁睿诚少儿科普农场有限公司行为，不应由被告李宾个人承担相应的民事责任，而应由在签订协议后所设立的公司即被告辽宁睿诚少儿科普农场有限公司承担，电费应按电表显示实际发生的数额计算。 被告睿诚科普农场辩称，被告睿诚科普农场同意原告起诉的拖欠租金数额及事实均属实，利息按约定应当承担拖欠租金的利息（双方可协商解决），电费应按电表显示实际发生的数额计算。今年由于疫情期间，造成公司无法运营，资金紧张，所以，希望延长还款期限。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并在卷佐证。本院认定如下： 原告向本院提举了：一、场地租让协议书、房屋出租协议书各1份，证明原告于2016年3月20日与被告李宾签订场地租让协议，约定：原告将场地65亩（具体位置图纸附后），出租给被告李宾，每年综合租金为4,900元/亩，即318,500元，租金按年支付，租期11年，合同起始日期为2016年3月20日，被告李宾应于每年3月20日前交付原告下一年的租金，逾期未交视为违约，租期内的电费、水费由被告李宾承担，租期协议到期时间为2026年，到期后场地归农户，被告李宾投资建设的地上物归被告李宾，出租范围内包括借给两层房屋一处，违约责任为任何一方提前解约，其加倍赔偿对方租赁损失。双方于2016年4月4日签订房屋出租协议，原告将景区内长34米、宽14米的房屋出租给被告李宾，每年租金50,000元，租期11年，租金给付方式为2016年3月20日起，被告李宾支付下一年的租金50,000元，租期内被告李宾自行承担电费、水费，租期协议到期时间为2026年，到期后场地归农户，地上物归原告，如政府征用场地，被告李宾租用的地上物按政策规定补偿，补偿款归原告所有，被告李宾改造房屋遇到问题，原告帮助协调解决，违约责任为任何一方提前解约，其加倍赔偿对方租赁损失。被告胡江锋对此证据的关联性有异议，认为该组证据与被告胡江锋无关，被告胡江锋不是本组证据的合同相对人。被告李宾、睿诚科普农场对此证据均无异议。二、交易明细3张，证明原告在2017年5月22日至2018年11月7日期间，共收到被告胡江锋支付租金441,774元。被告胡江锋对此证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明问题有异议，认为此款是原告借给被告李宾的款项，应被告李宾的要求支付给原告。被告李宾、睿诚科普农场对此证据均无异议。三、收款收据2张，证明2019年5月22日及6月2日，被告睿诚科普农场支付给原告租金30,000元。被告胡江锋对此证据的关联性有异议，认为与被告胡江锋无关。被告李宾、睿诚科普农场对此证据均无异议。四、电费收据2张、照片2张，证明被告李宾使用的电表2019年9月29日电表显示使用电量为42,694（此电费已缴纳），2020年5月19日电表显示使用点电量为45,521，差额为45,521-42,694=2,827度，每度电费为0.4846元，合计差额电费1,369.96元，应由被告李宾缴纳，而被告李宾未能缴纳，原告在2020年6月缴纳电费时替其补缴此部分的费用。被告胡江锋对此证据的关联性有异议，认为与被告胡江锋无关。被告李宾对此证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明的问题有异议，认为此费用应由被告睿诚科普农场承担。被告睿诚科普农场对此证据无异议。 被告胡江锋向本院提举了：一、被告睿诚科普农场银行对账单、国内支付业务收款回单各1份，证明被告胡江锋对被告睿诚科普农场全部实缴到位，被告睿诚科普农场就本案是否承担责任，均与作为股东的被告胡江锋没有任何关系。原告对此证据无异议。被告李宾对此证据无异议。被告睿诚科普农场对此证据无异议。二、被告睿诚科普农场企业章程、被告李宾发给股东郝春的微信聊天记录及股东郝春转发给被告胡江锋的聊天记录、股东郝春发给被告胡江锋会议纪要的微信记录各1份，证明被告胡江锋未参与经营被告睿诚科普农场，代为支付的租金系借给被告李宾188万余元的一部分。原告对此证据无异议。被告李宾对此证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明的问题有异议，认为虽然被告胡江锋未参与公司经营，但其属于实际控制人，公司的公章、法人章、财务章、合同章等均在其处，被告胡江锋是借给公司的188万余元运营款项，其中一部分用于支付租金，而不是借给我本人。被告睿诚科普农场对此证据无异议。三、原告给被告李宾出具的2016年租金《收据》1份，证明被告李宾系案涉租赁协议的相对人，即承租人。原告对此证据无异议。被告李宾对此证据无异议，认为确实是在公司设立之前，被告李宾以个人名义向原告支付的租金。被告睿诚科普农场对此证据无异议。 被告李宾、睿诚科普农场均未向本院提举相关证据。 经审查，由于原、被告对上述证据中的对被告睿诚科普农场银行对账单、国内支付业务收款回单、原告给被告李宾出具的2016年租金《收据》等没有异议，对交易明细、被告睿诚科普农场企业章程、被告李宾发给股东郝春的微信聊天记录及股东郝春转发给被告胡江锋的聊天记录、股东郝春发给被告胡江锋会议纪要的微信记录等的真实性、合法性无异议，本院对此予以确认，关于被告胡江锋、睿诚科普农场是否是涉案的合同相对人、在本案中是否应当承担相应的民事责任、被告李宾是否应当承担相应的民事责任、原告主张的拖欠租金数额和垫付电费数额是否证据充分等，本院将结合其他证据予以评述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告与被告李宾于2016年3月20日签订场地租让协议，约定：原告把景区内场地65亩（具体位置图纸附后），出租给被告李宾，每年综合租金为4,900元/亩，合计318,500元，租金按年支付，租期11年，合同起始日期为2016年3月20日，被告李宾应于每年3月20日前交付原告下一年的租金318,500元，逾期未交视为违约，租期内的电费、水费由被告李宾承担，租期协议到期时间为2026年，到期后场地归农户，被告李宾投资建设的地上物归被告李宾，出租范围内包括借给两层房屋一处，违约责任为任何一方提前解约，其加倍赔偿对方租赁损失。双方于2016年4月4日签订房屋出租协议，约定：依据双方签订的场地出租协议第10条，签订如下补充协议，原告把景区内长34米、宽14米的房屋出租给被告李宾，每年租金50,000元，租期11年，租金给付方式为2016年3月20日起，被告李宾于每年3月20日前支付下一年的租金50,000元，逾期未交视为违约，租期内被告李宾自行承担电费、水费，租期协议到期时间为2026年，到期后场地归农户，地上物归原告，如政府征用场地，被告李宾租用的地上物按政策规定补偿，补偿款归原告所有，被告李宾改造房屋遇到问题，原告帮助协调解决，违约责任为任何一方提前解约，其加倍赔偿对方租赁损失。 在合同履行过程中，原告将合同约定的场地、房屋交付给被告李宾，被告李宾向原告支付了2016年至2017年期间的场地、房屋租金368,500元，而后，被告李宾通过被告胡江锋在2017年5月22日至2018年11月7日期间向原告支付租金441,774元，通过被告睿诚科普农场在2019年5月22日至6月2日期间向原告租金30,000元，原告累计收到租金840,274元，期间，原告拖欠被告李宾旅游费用16,726元，计算到租金中，合计给付租金是857,000元。截止到2020年4月，按合同约定，被告李宾应向原告支付2016年3月20日至2021年3月19日期间共5年租金1,842,500元，扣除已付租金857,000元，现尚欠租金985,500元未付。同时，被告李宾尚欠原告2019年9月29日至2020年5月19日期间垫付电费1,369.96元未付。为此，双方产生纠纷，原告诉至本院。 另查明，被告睿诚科普农场于2017年9月18日核准成立，股东是被告胡江锋、李宾和张雪、郝春，法定代表人是被告李宾，被告李宾担任执行董事，张雪担任监事，郝春担任经理。 本院认为，原告与被告李宾签订的场地租让协议、房屋出租协议，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，是合法有效的，均应按约定履行各自义务。 本案争议焦点之一：被告胡江锋、睿诚科普农场是否是涉案的合同相对人、在本案中是否应当承担相应的民事责任、被告李宾是否应当承担相应的民事责任等。 经审查，从双方所提举的证据，结合已查明的事实。在本案中，合同签订的主体是原告与被告李宾，按照合同相对性的原则，即被告李宾是合同的相对人，所以，被告李宾在本案中依法应承担相应的民事责任；而被告胡江锋、睿诚科普农场不是合同的相对人，被告胡江锋是在向被告李宾借款过程中，代为被告李宾向原告支付的租金，不应在本案中承担相应的民事责任；被告睿诚科普农场是在签订合同一年后核准成立，虽然不是合同的相对人，但其明确表示同意承担偿还责任，视为债务加入，依法应与被告李宾共同承担相应的民事责任。原告要求被告胡江锋承担民事责任，于法无据，本院不予支持。 本案争议焦点之二：原告主张的拖欠租金数额和垫付电费数额是否证据充分等。 经审查，结合双方所提举的证据，在本案中，原告按约定向被告李宾交付了场地、房屋，被告李宾应按约定及时支付租金，但被告李宾本人以及通过被告胡江锋、睿诚科普农场陆续向原告支付了租金累计为857,000元（包括原告欠被告李宾旅游费用16,726元）后，未能按约定的期限继续支付租金，截止到2020年4月，被告李宾应向原告支付2016年3月20日至2021年3月19日期间共5年租金1,842,500元，扣除已付租金857,000元，现尚欠租金985,500元，对此，被告李宾应承担相应的违约责任，在给付租金985,500元的同时，亦应承担利息损失（利息计算标准为以2018年3月20日至2019年3月19日期间的欠款248,500元为基数、以2019年3月20日至2020年3月19日期间的欠款617,000元为基数、从2020年3月20日起以欠款985,500元为基数至实际给付之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；同时，被告李宾还应向原告返还在2019年9月29日至2020年5月19日期间垫付电费，从原告提举的电费收据、照片中显示，原告实际垫付电费是1,369.96元，原告主张的垫付电费数额有误，证据不足，应依法予以调整。 综上，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告李宾、睿诚科普农场经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。对原告的诉讼请求符合法律规定的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条一款、第六十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李宾、辽宁睿诚少儿科普农场有限公司于本判决生效后七日内共同支付原告沈阳棋盘山开发区花果山度假村2016年3月20日至2021年3月19日期间共5年拖欠租金985,500元； 二、被告李宾、辽宁睿诚少儿科普农场有限公司承担欠款的利息损失（利息计算标准为以2018年3月20日至2019年3月19日期间的欠款248,500元为基数、以2019年3月20日至2020年3月19日期间的欠款617,000元为基数、从2020年3月20日起，以欠款985,500元为基数，至实际给付之日止，分段均按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算），于给付欠款时付清； 三、被告李宾、辽宁睿诚少儿科普农场有限公司于本判决生效后七日内共同向原告沈阳棋盘山开发区花果山度假村返还垫付电费1,369.96元； 四、驳回原告沈阳棋盘山开发区花果山度假村的其他诉讼请求。 案件受理费23,710元，退还原告沈阳棋盘山开发区花果山度假村10,041元，由被告李宾、辽宁睿诚少儿科普农场有限公司承担13,669元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  郑天冰 审 判 员  丁 威 人民陪审员  林赫海 二〇二〇年六月十五日 书 记 员  李 彧