江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终78号上诉人（原审被告）：江西省琴湖投资发展有限公司，住所地江西省抚州市广昌县旴江镇解放南路延伸段西侧城南五星级酒店**，统一社会信用代码913610300607926793。法定代表人：陈雪葵，该公司董事长。委托诉讼代理人：柳敏捷，江西博衍律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：汪小健，男，1987年5月13日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。被上诉人（原审原告）：游小香，女，1990年2月3日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。二被上诉人共同的委托诉讼代理人：谢小英，广昌县旴江镇法律服务所法律工作者，代理权限为一般授权代理。上诉人江西省琴湖投资发展有限公司（以下简称琴湖公司）因与被上诉人汪小健、游小香商品房销售合同纠纷一案，不服江西省广昌县人民法院（2019）赣1030民初465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。琴湖公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回汪小健、游小香的诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由汪小健、游小香承担。事实与理由：1.案涉房屋已于2018年12月30日经五方验收合格，并于2019年5月31日备案完毕。案涉房屋于2018年12月30日即具备合同约定的交付条件，且琴湖公司于2018年10月至11月期间以电话方式通知案涉30号楼全体业主，自接到电话通知起即可办理交房手续。汪小健、游小香拒绝交付，应当自行承担自房屋验收合格之日即2018年12月31日起未进行房屋交付产生的一切法律责任。2.案涉30号楼其他业主已完成产权证办理工作，于2019年6月18日均已拿到不动产权证书。汪小健、游小香单方不进行交房，属于故意为之，违背诚实信用基本原则。3.案涉房屋租金为830元。合同约定的违约金已达损失的5倍，应当减少。琴湖公司请求将违约金调整为每月830元，有法律及事实依据。4.根据合同第十条约定，该条所涉及的基础设施均系在房屋交付时，本案因汪小健、游小香单方原因未进行房屋交付手续，故约定的起算时间并未达到。同一行为不能重复评价，更不能重复计算违约金。5.关于燃气管道安装的约定系房屋主管部门强行要求自2016年起开发的小区必须增加该条款，案涉小区系2013年开发，为响应政策仍然进行了安装。该燃气是业主自愿使用，不论是否开通，均不会给业主造成任何损失。该合同文本系房产主管部门提供，且不允许更改。该项内容约定的违约责任不合理，存在重复约定，不是双方真实意思行为，不产生法律效力，不应当支持。汪小健、游小香辩称，双方签订的合同第九条对商品房交付条件有明确约定，所列四项交付条件是并列关系。琴湖公司主张的所谓五方验收合格不属于该条款约定的第1项条件即“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”。第3项“该商品房经分期综合验收合格”，是主管行政机关出具验收合格单。琴湖公司提出的五方验收合格，一方为其自身，其余四方均为受其请托提供勘察、设计、施工、监理服务的企业，不具备法定的商品房验收备案主体资格。汪小健、游小香也未接收交房通知。琴湖公司提出在2018年10月至11月曾有电话通知，其未能证明已履行书面告知我方办理房屋交接手续的时间、、地点即使琴湖公司该主张属实，因不具备合同约定的交房条件，汪小健、游小香有权拒绝交房。琴湖公司认可只是曾电话通知，之后就再未通知，且无法提供证据。个别业主交房行为，与汪小健、游小香无关。更不存在全体业主已拿到产权证，只是区区几户。关于违约金的约定符合法律规定，不存在过高问题，琴湖公司主张按830元计算，不符合法律规定。琴湖公司在履行合同中存在数个不同违约行为，合同明确约定每项违约都要承担违约金。根据相关文件规定，购房者不再交纳与管道燃气建设安装有关的费用，且双方签订的合同系双方真实意思表示。交付房屋未达到相关基础设施设备使用条件，即燃气管道的敷设与连接，开通时间应计算至管道安装工程完工日2019年8月24日。一审法院对期间的计算有误。本合同系格式合同，且由琴湖公司在预售商品房时统一制作填写，琴湖公司在无事实根据情况下主张部分合同条款违背其真实意思，显示其不诚信。汪小健、游小香向一审法院提出诉讼请求：1.判令琴湖公司给付汪小健、游小香逾期交房违约金10,065.5元（2018年11月1日至2019年4月20日即588,624元×0.0001/天×171天）；后变更为给付汪小健、游小香逾期交房违约金14,539元（2018年11月1日至2019年7月5日即588,624元×0.0001/天×247天），2019年7月6日以后的逾期交房违约金按实际逾期日数据实计算；2.判令琴湖公司给付汪小健、游小香逾期交付房屋未达到相关基础设施设备使用条件的违约金11,091.5元（燃气管道的敷设与连接及开通10,065.5元即2018年11月1日至2,019元4月20日588,624元×0.0001/天×171天；电话通信、有线电视、宽带网络等线路敷设1,026元即2018年11月1日至2019年4月20日171天×2元/天×3项）；后变更为给付汪小健、游小香逾期交付房屋未达到相关基础设施设备使用条件的违约金16,021元（燃气管道的敷设与连接及开通14,539元即2018年11月1日至2,019元7月5日588,624元×0.0001/天×247天；电话通信、有线电视、宽带网络等线路敷设1,482元即2018年11月1日至2019年7月5日247天×2元/天×3项）2019年7月6日以后的违约金按实际逾期日数据实计算；3.判令琴湖公司为汪小健、游小香办理管道燃气开通手续；4.本案诉讼费及其他费用由琴湖公司承担。一审法院认定事实：2017年10月10日，汪小健、游小香与琴湖公司签订《商品房买卖合同》，购买了琴湖公司位于广昌县解放南路延伸段西侧滨江一号第30栋1单元1203室商品房一套，每平方米4,800元，建筑面积122.63㎡，总价款588,624元，并。汪小健、游小香分别于2017年10月3日、9日向琴湖公司支付了首期房价款118,624元，琴湖公司出具了收据，余款470,000元汪小健、游小香通过银行贷款转入琴湖公司账户。《合同》第九条约定商品房交付应符合下列条件：3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。第十条约定商品房相关设施设备交付条件：4燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；5电话通信；6有线电视；7宽带网络均应在交付时线路敷设到户，且约定上述4.5.6.7项由买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设备未达到交付使用条件的处理方式：对第4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任；对第5、6、7项未按时达到交付使用条件的，出卖人分别按日向买受人支付2元的违约金。同时，《合同》第十一条约定商品房交付时间和手续：出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付该商品房；第十二条约定逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的处理方式：逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。另查明，2019年5月14日，琴湖公司与广昌国发能源发展有限公司签订《管道燃气设施配套工程协议》，约定由广昌国发能源发展有限公司为该小区管道天然气进行工程设计及庭院、立管施工，工期为100天。2019年5月31日，涉案房屋所在的滨江壹号30、31号楼工程取得了竣工验收备案。涉案商品房30号楼1单元部分业主于2018年11月办理了交房手续，且于2019年6月18日已取得了房屋不动产权证。一审法院认为，汪小健、游小香与琴湖公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的相关规定，合法有效，双方应当依约全面履行自己的合同义务。一、关于汪小健、游小香要求琴湖公司支付逾期交房违约金问题。一审法院认为，涉案商品房约定交房时间为2018年10月31日，于2019年5月31日才取得建设部门的竣工验收备案，达到合同约定的交付条件，汪小健、游小香按合同约定支付购房款后，琴湖公司未能按合同约定时间将商品房交付汪小健、游小香，应视其违约，应依法承担相应违约责任，故汪小健、游小香诉求琴湖公司支付逾期交房违约金，一审法院予以支持。因涉案商品房在符合交付条件时，汪小健、游小香未及时办理商品房交接手续，且在相同的30号楼1单元其他业主均已陆续办理了交房，并在2019年6月18日取得了不动产权证的情况下，汪小健、游小香仍拒不办理交房，由此扩大的损失应由汪小健、游小香自行承担。依据合同约定，2018年10月31日至2019年5月31日期间的逾期交房违约金为588,624元×0.0001/天×210天=12,361元。琴湖公司提出汪小健、游小香单方拒绝办理交房手续，己方没有违约交房，不应承担违约责任，且合同约定违约金过高，要求核减的抗辩意见，无事实与法律依据，不能成立，一审法院不予采信。二、关于琴湖公司未达到相关基础设施设备使用条件的违约金问题。合同第十条约定商品房相关设施设备交付条件：4燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；5电话通信；6有线电视；7宽带网络均应在交付时线路敷设到户，且约定上述4.5.6.7项由买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设备未达到交付使用条件的处理方式：对第4项在约定交付日未达到交付条件的，琴湖公司按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任；对第5、6、7项未按时达到交付使用条件的，琴湖公司分别按日向汪小健、游小香支付2元的违约金。合同约定的商品房交付时间为2018年10月31日，而2019年5月14日，琴湖公司才与广昌国发能源发展有限公司签订《管道燃气设施配套工程协议》，约定由广昌国发能源发展有限公司为该小区管道天然气进行工程设计及庭院、立管施工。故琴湖公司在燃气管道敷设方面存在违约，对汪小健、游小香要求琴湖公司支付逾期配套燃气管道违约金的诉讼请求予以支持，因琴湖公司于2019年5月14日签定了燃气管道施工协议，已对燃气管道的安装提供条件成就，用户只需向广昌国发能源发展有限公司自行选择是否开户，应视为履行了合同义务。依据合同约定，2018年10月31日至2019年5月31日的逾期配套燃气管道违约金为588,624元×0.0001/天×210天=12,361元。关于电话通信、有线电视、宽带网络等基础设施，只需汪小健、游小香自行办理开通手续，相关服务线路即可入户，不属于琴湖公司的义务，故对汪小健、游小香主张要求配套电话通信、有线电视、宽带网络等基础设施的逾期违约金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、江西省琴湖投资发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付汪小健、游小香逾期交房违约金12,361元。二、江西省琴湖投资发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付汪小健、游小香逾期配套燃气管道违约金12,361元。三、驳回汪小健、游小香其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费564元，由汪小健、游小香负担164元，江西省琴湖投资发展有限公司负担400元。二审中琴湖公司与汪小健、游小香均未提交新的证据。汪小健、游小香述称，根据工期推算，2019年8月24日为管道安装工程完工日。经查，一审庭审时琴湖公司当庭陈述燃气设施是在2019年8月底完成铺设。本院对配套燃气管道安装工程完工日为2019年8月24日的事实予以确认。另查明，案涉商品房买卖合同第九条约定，该商品房交付时应当符合该条所列四项条件，其中一项为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。本院经审查对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审应当围绕琴湖公司的上诉请求进行审理。本案二审争议的焦点为：一、琴湖公司应否支付逾期交房违约金12,361元？二、琴湖公司应否支付逾期配套燃气管道违约金12,361元？关于争议焦点一，案涉商品房买卖合同中约定，出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付商品房，商品房交付时应当符合的条件包括已取得建设工程竣工验收备案证明文件。而案涉房屋所在的滨江壹号30、31号楼工程迟至2019年5月31日才取得竣工验收备案。琴湖公司主张其于2018年10月至11月期间已电话通知全体业主可来办理交房手续，但汪小健、游小香拒绝交付，应当自行承担相应法律责任。因当时案涉房屋并不符合合同约定的交房条件，购房人拒绝接收有合同依据，对该主张不予支持。汪小健、游小香按照合同约定有权向琴湖公司主张逾期交房违约金。一审判决认定琴湖公司应当支付汪小健、游小香逾期交房违约金12,361元，并无不当，应予支持。关于争议焦点二，琴湖公司在燃气管道敷设方面亦存在违约。琴湖公司在燃气管道敷设方面亦存在违约。汪小健、游小香按照合同约定有权向琴湖公司主张逾期配套燃气管道违约金。但因燃气管道属于案涉商品房的附属设施，如果计付逾期交房违约金的同时又计付逾期配套燃气管道违约金，存在重复计算损失的问题。此外，琴湖公司虽于2019年5月14日签订燃气管道施工协议，但迟至2019年8月24日才完工，计付逾期配套燃气管道违约金应至2019年8月24日止，一审法院计算至2019年5月31日有误。2019年6月1日至2019年8月24日的逾期配套燃气管道违约金应为5,000.3元（588,624元×0.0001/天×85天）。综合考虑本案具体情况，本院酌情对逾期配套燃气管道违约金5,000.3元予以支持。综上所述，琴湖公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决：一、维持江西省广昌县人民法院（2019）赣1030民初465号民事判决第一项，即：江西省琴湖投资发展有限公司在判决生效之日起十日内支付汪小健、游小香逾期交房违约金12,361元；二、撤销江西省广昌县人民法院（2019）赣1030民初465号民事判决第三项，即：驳回汪小健、游小香其他诉讼请求。三、变更江西省广昌县人民法院（2019）赣1030民初465号民事判决第二项项为：江西省琴湖投资发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付汪小健、游小香逾期配套燃气管道违约金5,000.3元；四、驳回汪小健、游小香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费564元，由汪小健、游小香负担244元，由江西省琴湖投资发展有限公司负担320元；二审案件受理费418.05元，由汪小健、游小香负担294.05元，由江西省琴湖投资发展有限公司负担124元。审判长 王 琳审判员 彭 珺审判员 邹志伟二〇二〇年五月二十九日法官助理周超书记员华丽娜