河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1103民初2998号原告：赵美丽，女，1972年3月4日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人：谢有志，河南汇恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢彦芳，河南汇恒律师事务所律师。被告：乔赞，女，1969年12月12日出生，汉族，身份账号码41×××21，住河南省漯河市召陵区。委托诉讼代理人：翟佳佳，河南丁卯律师事务所律师。第三人：彭怀彬，男，1983年2月5日出生，汉族，住漯河市郾城区。第三人：康风海，男，1986年2月19日出生，汉族，户籍地河南省卫辉市，现住漯河市。原告赵美丽与被告乔赞、第三人彭怀彬、康风海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵美丽的委托诉讼代理人谢有志、卢彦芳，被告乔赞及其委托诉讼代理人翟佳佳，第三人彭怀彬到庭参加诉讼，第三人康风海经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告赵美丽向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告之间的商铺租赁合同；2.判决被告向原告支付违约金及损失30000元；3.判令被告返还原告房屋；4.本案案件受理费、保全费、保全保函费由被告承担。审理过程中，原告明确违约金的计算方式为自2020年4月11日起以10万元为基数，按日百分之一计算至被告返还房屋之日止。事实和理由：2019年3月7日原、被告签订商铺租赁合同，约定原告将所有的位于昌建东外滩商业广场A7楼111号房屋租赁给被告使用，租赁期限四年，自2019年4月1日至2022年3月30日，租金第一年9万元，剩余三年每年租金10万元。租金每年结算一次，先付款后使用，首次租金在合同签订后一个月内一次性付清。后期租金被告需在每个缴租期满15日前向原告一次性足额支付。在租赁期内未经原告同意被告不得将所租赁的房屋转租，否则视为违约，原告有权解除合同，收回房屋。被告在租赁期内未按合同约定时间支付租金，逾期10天后每逾期一天按应缴租金的1%缴纳违约金。逾期超过30天原告可以单方解除合同，收回房屋。租赁期间被告不能改变房屋用途及经营业态，如需改变，应提前20日向原告提交书面申请，经原告同意后方可变更，否则原告有权终止合同。合同履行中，被告违反合同约定改变房屋用途及经营业态，并且违约转租，不按约定支付租金。经原告催要，被告以各种理由推诿。原告无奈，于2020年7月22日向被告送达了解除租赁合同通知书，但被告仍不予理睬，未支付剩余40000元租金。为维护原告的合法权益，故向法院起诉。被告乔赞辩称，被告的转租以及改变经营业态，原告是知情并认可的，根据双方签订的租赁协议，房租的缴纳期限为2020年3月，但该期间尚处于疫情期间，商场并未恢复营业，后原、被告双方于2020年5月21日达成新的协议，约定原告免除被告四个月房租，并约定在租赁合同到期后，被告需将转租出去的房屋完好交付给原告。后被告向原告支付5万元租金，加上之前支付的1万元，共支付6万元租金，但是在租赁期间，原告多次主动到被告转租出去的商铺索要房屋租金，并鼓动第三人不要向被告缴纳租金，导致被告至今未收到转租的租金。被告一方面花费将近30万元装修房屋，并需要承担合同约定的房屋租金；另一方面由于原告的原因，被告收不到转租租金，因此被告在本案中不存在过错及违约行为。第三人彭怀彬辩称，2019年8月中旬，具体时间记不清了，彭怀彬现在租赁的店铺贴有房屋出租，所以彭怀彬就打电话咨询，询问了房屋租金及房屋的各种情况，并问被告是否是房东，被告说房东本人不方便出面，全权委托给被告处理，让彭怀彬放心。彭怀彬大概是2019年8月底9月初租的房子，就交了一年的房租，分两次交的，第一次交了10万元，第二次交了3万元，并签订了租赁合同。第三人康风海未到庭答辩，庭前提交一份情况说明。2019年8月17日康风海租用位于黄河路东××商业广场××楼-111的房屋，开店名称是杨家兄弟脆皮炸鸡，当时是与被告签订一年的使用合同。但在合同临近到期时，突然出现来了两个房东，在康风海不知情的情况下房屋所有权产生异议，涉案房屋康风海还在继续使用中，对后期的房租不知该向谁交付。对于本案康风海需要陈述的是，现在租用房屋的租金，会在法院最终的判决结果出来后支付。本院经审理认定事实如下：2016年2月14日，原告赵美丽与被告乔赞签订商铺租赁合同，约定如下：甲方（原告）同意将位于昌建东外滩商业广场A7楼一层111号商铺，建筑面积约为76.12㎡的自有产权商铺租赁给乙方（被告）经营服装。租赁期限为六年，由2016年2月15日起至2022年3月30日止。合同期满后，同等条件下乙方优先续租。具体为：第一、二租约年年租金￥68000元；第三、四租约年年租金￥78000元；第五、六租约年年租金￥88000元。后原、被告双方又于2019年3月7日重新签订商铺租赁合同，约定如下：甲方（原告）将昌建东外滩商业广场A7楼111号租赁给乙方（被告），经营业态为服装，租赁期限为四年，自2019年4月1日起至2022年3月30日。租金标准第一年9万元/年；第二年10万元/年；第三年10万元/年；第四年10万元/年。租金按每年结算一次，先付款后使用。首次租金在合同签订后一个月内一次性付清，租金由乙方现金或银行转账支付给甲方指定个人或账户。乙方须在每个缴租期期满15日前向甲方一次性足额支付下应缴租金。乙方应在签约之日向甲方支付5667元作为房屋使用保证金。在租赁期内，未经甲方同意乙方不得将所租赁的房屋转租给第三方，否则，视乙方违约，甲方不退还乙方房屋使用保证金及剩余租金，并有权解除合同、收回房屋。乙方在承租期内未按合同约定的时间缴付租金的，逾期10天后每逾期一天按应缴租金的1%缴纳违约金，逾期超过15天甲方有权停止水、电等能源供给，直至经营者缴清所欠费用及滞纳金，此期间所造成的所有损失由经营者自行承担；如逾期20天未缴纳的，甲方有权停止该商铺经营者的日常经营，并追缴经营者所欠各项费用，直至经营者缴清所欠费用及其滞纳金；逾期超过30天甲方可以单方解除合同、收回房屋，房屋使用保证金归甲方所有。租赁期间，乙方不能改变房屋用途及经营业态。如需改变的，应提前20日向甲方提交书面申请，经甲方同意后方可变更，否则甲方有权终止合同并扣除乙方所缴纳租金及保证金。合同签订后，被告乔赞未向原告赵美丽缴纳保证金，被告按约定向原告支付了2019年4月1日至2020年3月30日的租金，2020年4月1日至2021年3月30日的10万元租金被告向原告支付了6万元，分别于2020年5月11日支付1万元、2020年5月24日支付5万元。2019年8、9月，被告将涉案房屋的两小间分别转租给第三人彭怀彬、康风海，被告未提供证据证明其转租经过原告同意。原告赵美丽2020年7月22日向被告乔赞邮寄解除租赁合同通知书，被告提供的微信聊天记录显示，被告2020年7月22日收到该通知书。本院认为，一、原告是否享有合同解除权。原告赵美丽与被告乔赞签订的商铺租赁合同第五条违约责任约定：“在租赁期内，未经甲方（赵美丽）同意乙方（乔赞）不得将所租赁的房屋转租给第三方，否则，视乙方违约，甲方不退还乙方房屋使用保证金及剩余租金，并有权解除合同、收回房屋。”《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”按照房屋租赁合同约定，被告在签订租赁合同后，将房屋转租给第三人彭怀彬、康风海需要经过原告的同意，现被告未举证证明其转租已经过原告同意，故原告按照合同约定享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”据此，原告于2020年7月22日向被告邮寄送达了解除租赁合同通知书，被告未请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，原告与被告签订的房屋租赁合同应于2020年7月22日解除。故对原告要求解除原、被告之间的商铺租赁合同，返还房屋的诉请，本院予以支持。原、被告之间的房屋租赁合同于2020年7月22日解除，被告应该按照合同约定支付2020年7月22日之前的房屋租金，但由于疫情期间，被告租赁房屋经营收入亦受影响，根据公平原则，本院认为，应减免被告两个月的租金为宜。二、关于违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告双方签订的房屋租赁合同约定，逾期缴付租金的，逾期10天后每逾期一天按应缴租金的1%缴纳违约金。本案中，被告按照合同约定应该在2020年4月1日前15天内向原告支付2020年4月1日至2021年3月31日的租金10万元，但由于疫情原因，国民经济整体状况不佳，被告租赁房屋用于经营，经营收入受到疫情的影响明显减少，被告在2020年5月1日、2020年5月24日共计向原告支付2020年4月1日至2020年3月31日的房屋租金6万元，虽原告未按合同约定期限足额支付租金，但考虑到疫情影响，不宜视为违约，故原告要求被告赔偿违约金3万元（自2020年4月1日起以10万元为基数，按日1%计算至被告返还房屋之日止）的诉请，本院不予支持。因被告未经原告同意转租的行为已构成违约，原、被告双方签订的房屋租赁合同期限于2020年7月22日解除，被告继续使用房屋，应按照商铺租赁合同约定的租金标准（10万元/年）赔偿原告自2020年7月23日起至返还房屋之日止期间的租金损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条规定，判决如下：一、2019年3月7日原告赵美丽与被告乔赞签订的商铺租赁合同于2020年7月22日解除。二、被告乔赞于本判决生效之日起十日内返还原告赵美丽所有的位于漯河市郾城区金山路东侧昌建东外滩商业广场A7楼1层111号房屋。三、被告乔赞于本判决生效之日起十日内按照商铺租赁合同约定的租金标准（10万元/年）赔偿原告赵美丽自2020年7月23日起至返还房屋之日止期间的租金损失。四、驳回原告赵美丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取计275元，由原告赵美丽负担75元，由被告乔赞负担200元；保全费320元，由被告乔赞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  李慧杰二〇二〇年十月十九日法官助理徐文倩书记员张兵