河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初1221号原告：郑州瀚宇置业有限公司，统一社会信用代码914101820675534008，住所地荥阳市郑上路与滨河东路交叉口向南300米瀚宇天悦湾。法定代表人：杨宝宏，董事长。委托诉讼代理人：弓恒，河南绿城律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨振宇，河南绿城律师事务所实习律师。被告：吴文超，男，1990年5月19日出生，汉族，住河南省巩义市。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，统一社会信用代码91410100727025903N，营业场所郑州市金水区金水路299号。负责人：董琢理，行长。委托诉讼代理人：刘美丽，该银行员工。原告郑州瀚宇置业有限公司（以下简称瀚宇公司）与被告吴文超、第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（以下简称浦发银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瀚宇公司的委托诉讼代理人弓恒、杨振宇，第三人浦发银行的委托诉讼代理人刘美丽到庭参加诉讼，被告吴文超经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瀚宇公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2016年6月18日签订的编号为XY16002502938的《商品房买卖合同》及附件；2.判令被告配合原告办理编号为XY16002502938的《商品房买卖合同》信息备案的注销手续和第1609077004号预售商品房买卖预告登记的注销手续；3、判令解除原、被告和第三人签订的编号为76132016100803130301号的《浦发银行个人购房担保借款合同》；4、判令被告向原告支付违约金70,699.4元，该款项由原告从被告已付的购房款中直接扣除；5、判令被告向原告支付代被告偿还第三人的本息297,466.56元，原告已负担的案件受理费2,558元，以及补偿金36,547.68元（暂计算至2020年1月18日），合计336,572.24元，该款项由原告从被告已付的购房款中直接扣除；6、判令被告、第三人配合原告办理第1607077274号预购商品房抵押权预告登记的注销手续；7、判令被告负担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年6月18日，原告与被告签订编号为XY16002502938的《商品房买卖合同》及附件，约定被告吴文超购买原告开发的位于荥阳市××与××路交叉口西南××瀚××天××单元××层××房屋××套，总房款为353,497元，被告以现金支付71,497元，向银行商业贷款282,000元。2016年7月4日，原、被告与第三人浦发银行签订《浦发银行个人购房担保借款合同》一份，合同编号为76132016100803130301，该合同约定被告吴文超为购买荥阳市涉案房屋，向浦发银行借款282,000元，原告为其提供阶段性连带保证责任。上述合同签订后，原、被告及第三人到房屋管理部门办理了《商品房买卖合同》信息备案、预售商品房买卖预告登记和预售商品房抵押权预告登记。自2017年起，被告未按《浦发银行个人购房担保借款合同》的约定向第三人还款，导致原告承担担保责任，代被告向第三人还款，被告至今仍未将该代偿款项支付原告。第三人因被告逾期偿还借款将原、被告诉至法院，郑州市金水区人民法院经审理于2019年4月30日作出（2019）豫0105民初7770号判决，判令被告偿还第三人借款本金257,121.88元及利息，由原告对上述债务承担连带清偿责任，并由原、被告负担案件受理费2,558元。该判决生效后，原告履行了上述义务，合计260,033.51元，原告已代被告完全清偿了银行贷款。原、被告签订《合同补充协议》第二条第3款约定，原告为被告提供阶段性贷款担保的，被告未按期还款，导致原告承担担保责任的，被告应偿还全部款项及损失（包括补偿金、律师费等），被告未向原告支付代偿款项延迟达30日，构成严重违约，原告有权立即解除合同；被告未按期还款导致按揭银行终止贷款合同并要求原告承担担保责任，自原告代被告偿还担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除，被告应承担违约责任。原告为维护合法权益提起诉讼，请支持原告的诉请。被告吴文超未进行答辩。第三人浦发银行辩称，涉案的个人购房担保借款合同因已履行完毕而终止。第三人同意依法协助办理相关解押的注销手续。原告的其他诉讼请求与第三人无关。本院经审理认定事实如下：2016年6月18日，被告吴文超作为买受人与原告瀚宇公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号为XY16002502938）及附件，合同约定：被告吴文超购买原告瀚宇公司开发的位于荥阳市××与××路交叉口西南××瀚××天××单元××层××房屋××套，建筑面积为90.73平方米，总价款为353,497元，首付款71,497元，银行商业贷款282,000元；原告瀚宇公司于2018年4月30日前向被告吴文超交付该涉案房屋。附件四即《合同补充协议》约定：如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师代理费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除，买受人应按照本合同的有关约定承担违约责任。本合同签订后，买受人因非本合同约定原因退房的，应按总房款的20％承担违约金，其余房款无息退还。2016年7月4日，原、被告和第三人签订《个人购房担保借款合同》，合同约定被告吴文超上述房屋向第三人贷款282,000元，贷款期限为20年，原告瀚宇公司作为保证人提供阶段性连带保证责任。上述合同签订后，被告吴文超向原告瀚宇公司支付首付款71,497元，第三人浦发银行按约定将贷款282,000元转至原告瀚宇公司账户。原、被告及第三人到房管部门办理了《商品房买卖合同》信息备案、预售商品房预告登记和预售商品房抵押登记。后被告吴文超未按合同约定偿还第三人浦发银行的贷款，原告瀚宇公司自2017年12月至2019年3月期间代被告吴文超向第三人浦发银行偿还贷款32,091.68元。第三人浦发银行向郑州市金水区人民法院提起诉讼，郑州市金水区人民法院经审理于2019年4月30日作出（2019）豫0105民初7770号判决，判决一、被告吴文超于判决生效后十日内偿还原告浦发银行贷款本金257,121.88元及利息0元（暂计至2019年4月15日，此后的利息以未偿还本金为基数，按合同约定计算至实际清偿之日止）；二、被告瀚宇公司就本判决第一项确定的浦发银行享有的债权承担连带清偿责任，被告瀚宇公司承担连带清偿责任后有权向被告吴文超追偿。案件受理费5,284元，减半收取2,642元，由原告负担84元，被告吴文超、瀚宇公司负担2,558元。该判决生效后，原告瀚宇公司于2019年6月19日代被告吴文超向第三人浦发银行清偿贷款本金及利息、诉讼费共计260,033.51元。2019年6月25日，第三人浦发银行从原告瀚宇公司扣划被告吴文超贷款逾期利息5,341.37元。2020年1月22日，原告瀚宇公司通过中国邮政以特快专递形式向被告吴文超邮寄《解除合同通知书》，通知被告吴文超解除与其于2016年6月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XY16002502938）及《合同补充协议》，要求被告吴文超配合原告瀚宇公司办理注销合同备案、预售商品房预告登记和预售商品房抵押权登记手续。2020年4月13日，原告瀚宇公司诉至本院，要求处理。另查明，被告吴文超向原告瀚宇公司交纳维修基金5,898元。2018年4月27日，原告瀚宇公司发布交房公告，被告吴文超至今未到原告瀚宇公司办理相应的房屋交接手续。荥阳市自然资源和规划局不动产登记中心于2019年6月6日出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示：位于荥阳市××与××路交叉口西南侧瀚宇?天悦湾1号院2号楼1单元32层3202号房产的产权人为郑州瀚宇置业有限公司，该房产于2016年7月1日设立证明号为：1609077004的预售商品房预告登记权利，权利人为吴文超；该房产于2016年7月8日设立证明号为：1607077274的预售商品房抵押权登记权利，权利人为上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行。本院认为，原、被告于2016年6月18日签订的《商品房买卖合同》及附件以及与第三人签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应自觉履行。由于被告未按约定偿还银行按揭贷款，导致原告履行代偿责任，按照原、被告双方《商品房买卖合同》附件四的约定，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件，故对原告要求解除上述协议的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，原告瀚宇公司应退还被告吴文超已交纳的购房款353,497元及维修基金5,898元，被告吴文超应协助原告瀚宇公司办理《商品房买卖合同》（合同编号为XY16002502938）信息备案的注销手续和预售商品房买卖预告登记（编号为1609077004号）的注销手续。原告瀚宇公司已代被告吴文超偿还第三人浦发银行按揭贷款297,466.56元，其承担保证责任后，有权向被告吴文超追偿，被告吴文超未按期还款的行为已构成违约，故对原告瀚宇公司要求被告吴文超按日万分之五支付补偿金的诉讼请求，本院予以支持，补偿金计算至庭审辩论终结前为53,173.76元，上述款项冲抵后，原告瀚宇公司应退还被告吴文超购房款8,754.68元。原告瀚宇公司要求被告吴文超支付违约金70,699.4元，因被告吴文超已承担违约责任支付其相应的补偿金，故对该项诉讼请求，本院不予支持。第三人浦发银行在庭审中同意协助原告瀚宇公司办理销售商品房抵押登记的注销手续，故对原告瀚宇公司要求被告吴文超及第三人协助原告瀚宇公司办理销售商品房抵押登记（编号为1607077274号）的注销手续，本院予以支持。原告瀚宇公司请求解除原、被告和第三人签订的《浦发银行个人购房担保借款合同》，该借款合同现已履行完毕，故不存在解除问题，故对原告瀚宇公司的该项诉讼请求，本院不予支持。被告吴文超经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证等诉讼权利，应承担相应法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑州瀚宇置业有限公司与被告吴文超于2016年6月18日签订的合同编号为XY16002502938的《商品房买卖合同》及附件；二、被告吴文超于本判决生效后十日内协助原告郑州瀚宇置业有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号为XY16002502938）信息备案的注销手续和预售商品房买卖预告登记（编号为1609077004号）的注销手续；三、原告郑州瀚宇置业有限公司于本判决生效后十日内退还被告吴文超购房款8,754.68元；四、被告吴文超及第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行于本判决生效后十日内协助原告郑州瀚宇置业有限公司办理预售商品房抵押权登记（编号为1607077274号）的注销手续；五、驳回原告郑州瀚宇置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,705元（已减半收取），由原告郑州瀚宇置业有限公司负担3,655元，被告吴文超负担50元；保全费2,544元，由被告吴文超负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  陈明飞二〇二〇年七月二日书记员  马钰航