湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂96民终321号上诉人（原审原告）：赵林玲，女，1987年2月12日出生，汉族，湖北省襄阳市人，住湖北省襄阳市襄州区。上诉人（原审原告）：韩亮，男，1987年1月2日出生，汉族，湖北省襄阳市人，住湖北省襄阳市襄州区。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：成振球，湖北楚风德浩律师事务所律师。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：赵珍宝，湖北楚风德浩律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：湖北华中家具产业园有限公司。住所地：湖北省潜江市总口管理区总口工业园。法定代表人：胡国平，该公司董事长。委托诉讼代理人：管泽勇，湖北楚天律师事务所律师。上诉人赵林玲、韩亮因与被上诉人湖北华中家具产业园有限公司（以下简称华中家具产业园）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2019）鄂9005民初2006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵林玲、韩亮上诉请求：1.撤销湖北省潜江市人民法院（2019）鄂9005民初2006号民事判决，改判支持赵林玲、韩亮的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由华中家具产业园承担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误，且遗漏了相关事实。1.一审法院对华中家具产业园逾期交房并至今仍未交房、且赵林玲、韩亮多次自行前往华中家具产业园处主张退房解除合同这一事实未作任何认定；2.赵林玲、韩亮在诉讼请求中明确表明解除合同，华中家具产业园已收到起诉状，并出庭应诉答辩，对于赵林玲、韩亮解除合同这一事实，华中家具产业园知晓，一审法院遗漏这一事实；3.一审法院遗漏赵林玲、韩亮向华中家具产业园邮寄通知书，华中家具产业园已收到并知晓其内容的事实；4.一审法院遗漏了赵林玲、韩亮获取的收益为案外人湖北新凯龙商业运营管理有限责任公司（以下简称新凯龙公司）支付这一事实。二、一审判决证据认定错误，应当释明的法律行为，未向当事人进行释明，侵害了赵林玲、韩亮的权利。1.一审判决写明：“经本院实地调查，被告开发建设涉案商铺的主体工程已竣工且正在办理竣工验收阶段之中。”该事实属于法院依职权调取的证据，依据民事诉讼法的规定，法院依职权调取的证据应向案件的当事人进行说明，并听取当事人的意见，一审法院对于这一证据并未按照法律规定，向当事人双方进行说明，侵害了赵林玲、韩亮的合法权利；2.华中家具产业园在一审庭审过程中，对于赵林玲、韩亮未单独提出书面解除合同通知书这一诉讼请求，未提出任何异议，答辩意见及法庭辩论意见中也未予以否认，在事实上已默认并知晓解除合同这一事实；3.一审庭审中，一审法院并未对有关赵林玲、韩亮诉权的这一重要法律事实向当事人进行释明，侵害了赵林玲、韩亮的合法权利。三、一审法院判决不支持赵林玲、韩亮的诉讼请求缺少事实和法律依据。（一）关于合同解除这一诉讼请求。1.合同约定，逾期交房超过30日的，赵林玲、韩亮有权解除合同，应当书面通知当事人。现华中家具产业园逾期交房已达30日，赵林玲、韩亮已通过书面诉讼方式通知华中家具产业园解除合同，华中家具产业园并未提出任何异议，且收到诉状并出庭应诉。因涉案合同及相关法律并未规定，当事人不能通过书面诉讼方式来解除合同，因此，一审法院认为赵林玲、韩亮未书面通知解除合同，缺少事实和法律依据；2.依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款：“（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十五条：“根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”可知，赵林玲、韩亮已于2019年4月通知华中家具产业园交房，并向其邮寄《交房催告函》，华中家具产业园已确认收到，华中家具产业园至今仍未按照合同约定履行交房义务，符合上述法律规定，应予以解除合同，一审法院判决不准解除合同，缺少事实和法律依据；3.赵林玲、韩亮签订涉案《商品房买卖合同》的目的是为享有房屋的所有权，即占有、使用、收益、处分涉案房屋，华中家具产业园已逾期交房长达一年之久，赵林玲、韩亮的合同目的至今仍未实现，已构成根本违约，应当解除合同。（二）关于逾期交房的违约责任承担问题。一审判决既支持赵林玲、韩亮要求华中家具产业园支付占用费的诉讼请求，又重新作出华中家具产业园赔偿赵林玲、韩亮逾期交房违约金的判决，前后矛盾。赵林玲、韩亮的目的为取得不动产，但一审判决却以取得房屋竣工验收合格证明文件作为计算逾期交房违约金的截止时间标准，无法律依据和合同依据。四、华中家具产业园、新凯龙公司串通通过返利这一方式出售房屋，涉嫌非法集资刑事犯罪，一审法院未进行审查并移交公安机关。综上所述，一审判决认定事实错误、法律适用错误，证据采信错误，程序严重错误。请求二审法院查明事实，依法纠正错误，维护赵林玲、韩亮的合法权益。华中家具产业园辩称，一、赵林玲、韩亮所购房屋已实际交付。根据赵林玲、韩亮与新凯龙公司签订的《委托经营管理合同》，赵林玲、韩亮委托新凯龙公司对所购商铺进行经营管理，授权范围包括收铺并签署相关文件，甲方即赵林玲、韩亮按协议享受经营收益，行使权力。2019年1月、3月，赵林玲、韩亮分二次实际获取经营收益共计10031.26元。因此，赵林玲、韩亮诉称房屋未交付不符合事实。二、赵林玲、韩亮的合同目的已经实现，请求解除合同没有依据。所谓根本违约，系指出现合同目的无法实现的后果，本案中赵林玲、韩亮投资购买商铺的根本目的是取得投资收益。事实表明，赵林玲、韩亮从2019年1月已开始获取投资收益，其合同目的已圆满实现。华中家具产业园未办理最终的竣工手续，只是合同履行过程中的一个瑕疵，因此，根据诚实信用原则，赵林玲、韩亮请求解除合同没有事实和法律依据。三、关于一审判决的逾期交房违约金，华中家具产业园认为赵林玲、韩亮不存在实际损失，请二审酌情考虑。赵林玲、韩亮向一审法院提出诉讼请求：1.解除赵林玲、韩亮与华中家具产业园签订的编号为潜江20170600819、20170600816的两份《商品房买卖合同》；2.华中家具产业园向赵林玲、韩亮返还房款共计人民币535000元；3.华中家具产业园向赵林玲、韩亮支付资金占用费85600元（自2017年6月28日计算至华中家具产业园实际支付之日止，参照年息8%计算，暂计算至2019年6月28日）；4.华中家具产业园承担本案的全部诉讼费用、保全费及担保费。一审法院认定事实：2017年6月28日，赵林玲、韩亮与华中家具产业园签订了合同编号为潜江20170600819、潜江20170600816的《商品房买卖合同（预售）》二份。第一份合同（简称编号819）约定：赵林玲、韩亮购买由华中家具产业园开发的湖北华中家具产业园商务配套中心（装饰材料城）1幢1层1145铺号，单价为每平方米人民币10418.19元，价款为277749元。赵林玲、韩亮应当在2017年6月28日前交付该商品房全部价款。华中家具产业园应当在2018年12月31日前向赵林玲、韩亮交付该商品房。第二份合同（简称编号816）约定：赵林玲、韩亮购买由华中家具产业园开发的湖北华中家具产业园商务配套中心（装饰材料城）1幢1层1144铺号，单价为每平方米人民币11510.11元，价款为257251元。赵林玲、韩亮应当在2017年6月28日前交付该商品房全部价款。华中家具产业园应当在2018年12月31日前向赵林玲、韩亮交付该商品房。二份合同第十二条（2）逾期交付责任均约定：逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知华中家具产业园。华中家具产业园应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自赵林玲、韩亮付款之日起，按全部房价的1%向赵林玲、韩亮支付违约金。上述合同签订后，赵林玲、韩亮于同年6月28日向华中家具产业园支付二份合同的购房款共计535000元。华中家具产业园向赵林玲、韩亮出具收款收据二张。合同约定的交房时间到期后，华中家具产业园未实际交付案涉房屋。同时查明：赵林玲将所购的1144、1145号商铺委托新凯龙公司进行经营管理。委托期限自2018年10月1日起至2023年9月30日止。赵林玲、韩亮于2019年1月、3月分二次实际获取了经营收益共计10031.26元。另查明：2019年4月14日，赵林玲、韩亮向华中家具产业园送达交房催告函一份。内容为希望华中家具产业园尽快按照合同约定履行交房义务。庭审后，经该院实地调查，华中家具产业园开发建设涉案商铺的主体工程已竣工且正在办理竣工验收阶段之中。一审法院认为，赵林玲、韩亮与华中家具产业园签订的二份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示且合同的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。赵林玲、韩亮支付了全部购房款，华中家具产业园应当按照约定完全履行自己的义务。本案争议的焦点问题1.赵林玲、韩亮与华中家具产业园签订的二份《商品房买卖合同（预售）》能否解除；2.华中家具产业园应否返还赵林玲、韩亮的购房款以及支付赵林玲、韩亮的资金占用损失费。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定，“有下列情形之一的当事人可以解除合同：（一）因不可抗力导致不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，虽然双方在二份《商品房买卖合同》第十二条第（2）中均约定，逾期超过30日，赵林玲、韩亮有权解除合同，解除合同的，应当书面通知出卖人。至赵林玲、韩亮起诉之日止，赵林玲、韩亮并未书面通知华中家具产业园解除合同，亦未与华中家具产业园协商一致。华中家具产业园未在合同约定的期限交付房屋，存在迟延履行债务的行为，但没有明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务，并没有造成根本违约。所谓根本违约是合同一方当事人违反合同致使合同目的不能实现。涉案房屋经该院庭审后调查其主体工程已竣工，尚未达到不能交付，不能实现合同目的的严重程度。结合本案事实，赵林玲、韩亮的投资购房也产生了实际收益，收取了经营收入10031.26元。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，在履行义务或采取补救措施后对方还有其他损失的，应赔偿损失。即合同履行并不影响各方要求双方承担违约责任的权利。因此，赵林玲、韩亮单方解除合同的理由不符合双方合同关于解除条件的约定，亦不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条可行使法定解除权的情形。故赵林玲、韩亮请求解除与华中家具产业园签订的《商品房买卖合同》，没有事实和法律依据，该院不予支持。请求华中家具产业园向赵林玲、韩亮返还房款535000元，理应得不到该院支持。华中家具产业园逾期交房应承担相应违约责任，赵林玲、韩亮请求华中家具产业园支付占用费的请求符合法律规定应当得到该院支持。华中家具产业园辩称的涉案房屋已实际交付与事实不符，其理由不能成立，该院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条之规定，判决：一、华中家具产业园赔偿赵林玲、韩亮逾期交房违约金（以535000元为基数按百分之一从2019年1月1日起至华中家具产业园取得房屋竣工验收合格证明文件之日止）；二、驳回赵林玲、韩亮的其他诉讼请求。上列具有给付金钱内容的事项，应于该判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10006元，减半收取5003元，由赵林玲、韩亮负担2501.50元，华中家具产业园负担2501.50元。本院二审期间，赵林玲、韩亮提交了证据，华中家具产业园未提交证据，本院组织当事人进行了质证。对于赵林玲、韩亮提交的解除合同通知书及邮寄结果查询打印件各1份，能够证明其在一审判决作出后向华中家具产业园邮寄送达解除合同通知书的事实，本院对该事实依法予以采信，至于能否达到解除合同目的，需根据本案实际情况综合判定。二审查明，赵林玲作为甲方与新凯龙公司作为乙方、华中家具产业园作为丙方签订的两份《委托经营管理合同》均有如下约定：第一条委托内容条款第3款第10项约定：“甲方授权乙方实施该物业的商业经营事宜，具体授权权限内容包括但不限于如下：……10）授权委托乙方按《商品房买卖合同（预售）》及附件中约定的入伙或收楼条件办理收铺（入伙或收楼）手续、签署收铺（入伙或收楼）手续涉及的相关文件及要求丙方整改的事宜。”第三条委托经营管理及经营收益方案条款第1款约定：“委托期限内前五年（即2018年10月1日起至2023年9月30日止）为不可撤销的委托期限，甲方全权委托乙方统一经营管理，甲方享受由乙方按购房总款，第一年3%、第二年3.5%、第三年4%、第四年4.5%、第五年5%标准的经营收益分配，在每年度的每季度末，每年平均分四次存入甲方本人开户的银行账户中。”第六条担保条款约定：“丙方选择乙方作为物业经营管理方，丙方愿意就本合同限定的乙方责任提供连带担保责任。”第七条违约责任条款第2款约定：“如乙方逾期支付甲方经营收益，应按拖欠部分的人民银行同期贷款利息支付违约金。”上述两份《委托经营管理合同》附件三均为赵林玲向华中家具产业园出具的授权委托书1份，委托内容中包含委托新凯龙公司代表其办理涉案商铺的收楼手续，并委托该公司签署相关收楼手续所涉及的相关文件。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：赵林玲、韩亮要求解除涉案《商品房买卖合同（预售）》有无事实和法律依据。对上述争议焦点，分析评判如下：根据查明的事实，赵林玲、韩亮购买涉案商铺后委托新凯龙公司进行经营管理的行为能够证明其购买涉案商铺系用于投资并获取相应收益。赵林玲作为委托方与新凯龙公司作为受托方签订的《委托经营管理合同》中明确约定前五年为不可撤销的委托期限，委托方全权委托受托方统一经营管理，委托方按约定享受经营收益分配，受托方定期向委托方支付收益，华中家具产业园对《委托经营管理合同》限定的新凯龙公司的责任提供连带担保。另外，赵林玲还另行出具委托书委托新凯龙公司代表其办理其所购商铺的收楼手续。《委托经营管理合同》签订后，新凯龙公司已按约向赵林玲、韩亮支付了部分经营收益。综合以上事实，可以认定赵林玲、韩亮在前五年不可撤销的委托经营管理期限内，只能要求受托方新凯龙公司按约支付经营收益，如该公司未按约支付，则应按约承担支付违约金的违约责任，委托方亦可要求华中家具产业园按约对新凯龙公司应支付的经营收益及相应违约金承担连带责任。虽然华中家具产业园未按涉案《商品房买卖合同（预售）》约定的日期交房，但赵林玲委托新凯龙公司进行经营管理的起始日期早于该交房日期，华中家具产业园逾期交房不影响赵林玲、韩亮实现其获取经营收益的目的，因此，赵林玲、韩亮在前五年不可撤销的委托经营管理期限内，不能以华中家具产业园未按期交房主张解除涉案《商品房买卖合同（预售）》。五年期满后，如华中家具产业园仍未实际向赵林玲、韩亮交房，赵林玲、韩亮可另行主张权利。故赵林玲、韩亮要求解除涉案《商品房买卖合同（预售）》无事实和法律依据，本院依法不予支持，对其提出的相应上诉意见亦不予采纳。关于赵林玲、韩亮提出的要求改判华中家具产业园返还房款等其他相应上诉请求，因涉案《商品房买卖合同（预售）》不能解除，故该上诉请求亦不能成立，本院依法不予支持。关于赵林玲、韩亮提出一审判决既支持其要求华中家具产业园支付占用费的诉讼请求，又重新作出华中家具产业园赔偿其逾期交房违约金的判决，属前后矛盾的上诉意见，以及华中家具产业园辩称赵林玲、韩亮不存在实际损失，请二审对一审判决其赔偿逾期交房违约金酌情考虑的意见。本院认为，赵林玲、韩亮确未提出要求华中家具产业园赔偿其逾期交房损失的诉讼请求，一审作出该项判决确有不当，但华中家具产业园对此未提起上诉，故二审不予审理，本院对上述上诉意见及答辩意见均不予采纳。关于赵林玲、韩亮提出一审法院对其依职权调取的证据未依法向案件当事人进行说明，并听取当事人的意见，侵害了赵林玲、韩亮合法权利的上诉意见。本院认为，一审法院确未按照法定程序对其依职权调取的证据向案件当事人进行说明，并听取当事人的意见，存在程序瑕疵，但在二审询问过程中，本院已将该证据向双方当事人进行了说明，并听取了双方当事人的意见，一审法院存在该程序瑕疵亦未影响本案的实体处理，故本院对该上诉意见依法不予采纳。关于赵林玲、韩亮提出华中家具产业园与新凯龙公司串通通过返利这一方式出售房屋，涉嫌非法集资刑事犯罪，一审法院未进行审查并移交公安机关的上诉意见，因华中家具产业园与新凯龙公司属不同法人，在法律上均具有独立人格，本院在审理过程中未发现本案存在涉嫌非法集资刑事犯罪的相关线索，赵林玲、韩亮在一、二审亦未提供任何相关犯罪线索，故本院对该上诉意见依法不予采纳。综上所述，赵林玲、韩亮的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。案件受理费10006元，由赵林玲、韩亮负担。本判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 丁 盼审判员 刘汝梁二〇二〇年七月二十三日法官助理丰永闯书记员李佳