上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初8481号原告：上海百趣里邻物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：宋福临，执行董事。委托诉讼代理人：童秉彬，上海至合律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈天天，上海至合律师事务所律师。被告：江莉，女，1977年11月8日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：郭志强，上海铸达律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔青叶，上海铸达律师事务所律师。原告上海百趣里邻物业管理有限公司(以下简称百趣里邻公司)与被告江莉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序。本案于2020年6月15日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人童秉彬、被告委托诉讼代理人郭志强、崔青叶到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告百趣里邻公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年1月22日解除；2.判令被告搬离上海市嘉定区南翔镇众仁路XXX弄XXX号一层局部用房，并将上述房屋返还给原告；3.判令被告支某原告违约金人民币(以下币种同)98,412.84元；4.判令被告支某原告2019年6月7日起至2019年9月6日期间的租金滞纳金33,272.92元(被告应于2019年5月20日支某，但逾期71天，以93,726.54元为基数、每日千分之五为标准)；5.判令被告支某原告自2020年3月7日起至实际返还之日止的房屋使用费(按照每月租金的两倍，即65,608.56元)。事实与理由：2018年5月，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市嘉定区南翔镇众仁路XXX弄XXX号一层局部用房(以下简称涉诉店铺)(面积总计298平方米)出租给被告，租赁期自交付之日起5年，房屋于2018年5月7日交付，装修期自交付之日起三个月，被告承诺承租该房屋仅用作咖啡、轻餐、烘焙使用；合同中还约定：租赁期间，未经原告书面同意及按规定须经有关部门审批而未核准前，不得擅自改变使用用途；未经原告书面同意，被告不得转租，不得将该房屋转让他人承租或与他人承租的房屋进行交换；并对租金支某、装修及违约责任等进行了明确约定。2019年4月开始，被告出现延迟支某租金、水电费等情况。2019年8月，原告收到被告《3#1层商铺业态升级事宜说明》，原告明确回复酒吧等经营不符合约定用途，不同意升级事宜，后双方多次沟通未达成一致意见。2019年10月，原告发现被告与第三人签订了《商铺转让协议》，擅自将承租的房屋转让给他人承租，并经营酒吧业务。原告发现被告上述违约行为后，多次与被告沟通要求整改，但被告未予以改正。2020年1月21日，原告向被告发送律师函，要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，要求被告支某逾期违约金、限期搬离租赁房屋、办理公司工商注销或迁出手续。该律师函于次日送达被告。原告认为被告逾期支某租金、擅自改变房屋用途、擅自转租、未经原告同意擅自装修房屋等违约行为，严重违约双方合同约定，损害了原告的合法权益，故涉讼。被告江莉辩称，不同意解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，要求继续履行合同，被告在合同履行过程中并不存在重大违约行为，即便有一些履行上的瑕疵，双方也已沟通解决。一，关于租金逾期的问题，履行过程中，被告仅有两期租金逾期，系事出有因，并非是被告恶意拖延，后经协商，被告及时足额支某给了原告，没有给原告造成损失；二、关于逾期支某水、电费问题，原告未按合同约定定期抄水表、电表，也没有告知被告发生的相应度数及费用，被告最长也仅逾期了16天，并未达到合同约定可以解除的条件；三、关于转租问题，被告与案外人签订的《商铺转让协议》中约定被告享有该店铺15%的股份，该协议名为转让实为双方合作经营，另外，即便系转让，原告也是明知且同意的，被告与原告多名员工就店铺转让、业态升级等事项进行了沟通，原告是知情的，也没有提出异议；四、关于业态升级及装修问题，原告是同意被告进行业态升级的，被告的升级仅仅是在原经营项目上增加了啤酒销售，并未改变原告轻态经营状态，装修也仅仅是局部的，没有破坏房屋结构亦未造成房屋损坏。因此，原告主张的解除理由并不成立。另，如果法院判决解除租赁合同，则要求原告返还租赁保证金104,098元、物业履约保证金5,000元以及补偿被告的装修损失(硬装修534,295元、中央空调设备164,200元、消防、logo店招、墙上彩绘、加盟费等共计1,015,995元)，要求在本案中一并予以处理；由于疫情影响，请求免除被告2020年2月1日至2020年5月1日期间的租金或使用费；对于合同解除的时间没有异议，同意搬离并将房屋返还给原告；对于原告主张的违约金认为过高，原告既主张的三个月的违约金又主张了占用期间按租金两倍计算的费用，原告也没有证明其因被告造成了损失，使用费按租金两倍计算过高,且原告于2020年4月1日开始将涉诉店铺停水停电，2020年6月14日还将店铺擅自上锁，故被告也不应当支某使用费；不同意支某租金滞纳金，租金逾期支某并不严重，且系因双方原因造成，原告主张的该期租金时应当在2019年5月20日支某，被告于2019年8月19日支某，但是，由于原告要求被告更改涉诉店铺logo，且当时其同意如果更改则给予一个月的免租期，后原告又不让更改也没明确免租的一个月租金怎么办，同时，涉诉店铺没有卫生间，原告表示不能使用大厅的卫生间，故被告只能再承租一间房屋解决该问题，对该新租赁的房屋租金问题及是否给予一个月的免租期也一直在协商，此外，此前因原告从未向被告出具已付租金的发票或对账单，后双方协商进行对账，才确定应当付的是2019年6月7日至2019年9月6日的租金，原告与被告在2019年8月16日对账确认后，被告于2019年8月19日即支某了该期间的租金，故被告不存在逾期支某。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：百趣里邻公司原名称为上海不弃六邻物业服务有限公司，2018年6月20日更名为现名称。2018年5月，上海不弃六邻物业服务有限公司(出租方、甲方)与江莉(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，其中约定甲方将涉诉店铺出租给乙方，房屋建筑面积总计298平方米，租赁期自交付日起算，共计5年，房屋的交付日为2018年5月7日；租金标准为：2018年5月7日至2019年5月6日止，月租金为31,242.18元，2019年5月7日至2020年5月6日止，月租金为32,804.28元，2020年5月7日至2021年5月6日止，月租金为34,444.50元，……；第2.1条中约定：“乙方向甲方承诺，承租该房屋仅可用作咖啡、轻餐、烘焙使用，……。”第2.3条中约定：“乙方保证，租赁期间，未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不得擅自改变本条第2.1款所约定的使用用途。”第6.10条约定：“乙方如需对该房屋进行装修(包括但不限于对该房屋进行装修、分隔及改建或安装、更换设施设备，以及在房屋内搭建夹层、阁楼或其他类似分隔)的，其装修方案应取得甲方的书面同意。……”第8.5条中约定：“若乙方未按约定的时间将该房屋返还予甲方，则乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费、律师费等，及该房屋占用使用费，每逾期一日，按当时日租金的2倍计算。”第9.1条中约定：“非经甲方书面同意，乙方不得转租，不得将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换。”第10.2条中约定：“甲乙双方同意，由下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支某违约金；给对方造成损失的，支某的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……10.2.3乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；……10.2.5乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；……10.2.16乙方擅自装修、改建该房屋，或擅自加设设施设备的；……”第11.1条中约定：“乙方逾期交付租金、物业费及其他费用的，每逾期一天，乙方应按月租金的0.5%向甲方缴纳滞纳金。”合同另就其他相关事宜进行了约定。合同签订后，江莉向百趣里邻公司支某了租赁保证金104,098元及物业履约保证金5,000元。2019年8月30日，江莉向百趣里邻公司发送邮件沟通关于涉诉店铺内品牌升级事宜，同年9月17日，百趣里邻公司向江莉寄送《沟通函》，其中表示不同意江莉的相关改造方案，认为变更经营用途或对房屋进行装修改造应征得其书面同意，要求江莉立即停止装修等内容。2019年8月8日、9月10日、9月20日，百趣里邻公司分别想江莉寄送《催款通知函》、《整改催告函》及《催款函》，其中就江莉逾期支某租金、物业管理费及擅自暂停营业、未经其同意进行装修等事宜进行通知催告。2020年1月22日，江莉收到百趣里邻公司发送的《律师函》，其中表示：因江莉擅自转让、拖延支某租金、停业并擅自装修等行为，已严重违反双方签订的《房屋租赁合同》，故解除双方签订的《房屋租赁合同》、要求江莉支某违约金、租金滞纳金、房屋使用费等费用，并于2020年2月28日前搬离租赁房屋等。租赁期间，江莉方与百趣里邻公司方人员就涉诉店铺的转让、装修、租金、业态升级等问题进行沟通。审理中，1.百趣里邻公司与江莉均要求押金在本案中一并予以处理，百趣里邻公司同意在解除合同后退还租赁保证金104,098元及物业履约保证金5,000元；2.百趣里邻公司与江莉一致确认江莉租金(使用费)支某至2020年3月6日，对于江莉要求免交2020年2月1日至2020年5月1日疫情期间的租金或使用费，百趣里邻公司与江莉在诉讼过程中达成一致同意百趣里邻公司免除疫情期间一个半月的租金或使用费(即49,206.42元)；3.百趣里邻公司明确表示合同解除后，不同意利用涉诉店铺内的装修；4.百趣里邻公司确认自2020年4月1日开始停电，后于2020年7月30日恢复了供电，从未停止供水，2020年6月14日，因江莉长期不解决纠纷，故其加了锁，后于2020年6月16日将锁撤除，此后是案外人李某某上锁；江莉认为上锁期间为2020年6月14日至2020年6月17日，停电期间为2020年4月1日起至2020年7月30日，但是认为大型设备所需的动力电仍未恢复。审理中，江莉确认：2019年8月16日，其(甲方)与案外人李某某(乙方)签订了《商铺转让协议》(以下简称转让协议)，其中约定：甲方将自己租赁的位于嘉定区南翔镇众仁路XXX弄XXX号楼一层的店铺转让给乙方开设：BEERLAB啤啦啦-精酿酒馆&休闲餐吧为主题的店铺使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的全部权利与义务。……店铺转让给乙方后，乙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。……转让协议签订后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，……。乙方向甲方支某转让费30万元，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用。……甲方享有乙方该地址门店股份百分之十五，同时甲方不承担乙方在租赁和经营过程中的亏损。……以及其他相关内容。本案的主要争议焦点在于，百趣里邻公司是否有权解除其与江莉签订的《房屋租赁合同》？百趣里邻公司认为江莉存在逾期支某租金、擅自改变经营业态且未经其同意进行装修、擅自转租等行为，对此江莉予以否认。本院认为，其中最为关键的问题在于江莉是否未经百趣里邻公司将涉诉店铺予以转租，百趣里邻公司为证明其主张提交了江莉与案外人李某某签订的《商铺转让协议》，江莉则认为该转让协议名为转让实际是其与案外人系合作经营，且在江莉方与百趣里邻公司员工金勇的聊天记录中可以表明，百趣里邻公司是知道且同意其将涉诉店铺转让出去的。对此，本院认为，江莉虽辩称其与案外人系合作经营，但是根据其与案外人签订的协议名称明确为商铺转让协议，且从其内容来看转让后租金及水电等费用均由案外人支某，店铺中的装修、装饰、设备等约定了明确的转让价格，虽然江莉辩称其仍持有该店铺中15%的股权，但是亦明确其不承担租赁及经营中的亏损，该转让协议实际系将涉诉店铺交由案外人承租并交纳租金，且江莉亦并未结束与百趣里邻公司的租赁合同、退出租赁关系，因此，江莉将涉诉店铺转让给案外人的行为实际涉及转租，故江莉认为系合作经营的意见缺乏事实依据，本院不予采纳。对于江莉认为百趣里邻公司知道且同意其将店铺转让他人，对此，百趣里邻公司予以否认，且根据双方签订的租赁合同中，明确约定如果转租应当经过百趣里邻公司书面同意，且江莉仅凭百趣里邻公司员工金勇的聊天记录难以证明其上述意见，其亦并未提交其他充分证据证明百趣里邻公司同意其进行转租。因此，江莉未经百趣里邻公司同意转租的行为，显属违约，应当承担相应的法律责任。综上，百趣里邻公司与江莉之间签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应恪守。对于百趣里邻公司要求解除租赁合同的诉讼请求，本院认为，江莉违反双方合同约定，未经百趣里邻公司同意将涉诉店铺转租他人，显属违约，百趣里邻公司要求解除租赁合同于法有据，本院予以支持。对于租赁合同的解除时间，因百趣里邻公司向江莉发送了《律师函》要求解除合同，且江莉方确认已经收到，故租赁合同解除时间确认为2020年1月22日。合同解除后，江莉应当搬离涉诉店铺并将房屋返还给百趣里邻公司。对于百趣里邻公司要求江莉支某违约金的诉讼请求，符合双方合同约定，虽然江莉提出该违约金过高，但是江莉并未提供相应的证据予以证明该违约金存在过高的情形，故本院不予采纳其过高的意见，江莉应当按约支某违约金98,412.84元。对于百趣里邻公司要求江莉支某自2020年3月7日起至其实际返还房屋之日止的使用费，对此，江莉提出因疫情影响，要求免交2020年2月1日至5月1日的租金或使用费，审理中，百趣里邻公司与江莉达成一致同意就疫情期间由百趣里邻公司免除一个半月的使用费(即49,206.42元)，本院予以确认；另，由于百趣里邻公司自认2020年4月1日至2020年7月30日期间将涉诉店铺停电，本院酌情确定该期间江莉按照每月16,402.14元为标准支某使用费，鉴于江莉已支某至2020年3月6日使用费的情况，本院酌情确定江莉还应支某2020年3月7日至2020年7月30日的使用费42,645.56元；此后，江莉仍应当支某2020年7月31日起至其实际返还房屋之日止的使用费，百趣里邻公司主张按照月租金两倍计算，并不符合双方合同中约定适用的情形，故本院按照每月32,804.28元为标准计算。对于百趣里邻公司主张的租金滞纳金，江莉确实存在逾期支某的情形，但百趣里邻公司主张的按照每日0.5%为标准，明显畸高，本院予以调整为日万分之五，对于江莉辩称系因双方原因造成，缺乏对账机制、就免租事宜有争议等，对此，本院认为，承租人按期交纳租金系其最基本的合同义务，其由责任按约履行，对于双方是否存在其他方面的事宜需要沟通并不影响其租金的支某，根据其提供的相关证据可以看出双方进行了对账协商，但不能表明百趣里另公司曾同意不再主张租金滞纳金，故江莉的上述意见，本院不予采纳，百趣里邻公司主张的计算基数及逾期天数，并无不当，故经本院核算，确定江莉应支某租金滞纳金3,327.30元。对于租赁保证金及物业履约保证金，双方均同意在本案中一并予以处理，为避免讼累，本院一并处理，现百趣里邻公司同意返还，本院予以确认。对于江莉主张如果解除合同则要求百趣里邻公司补偿被告的装修损失的意见，对此，百趣里邻公司明确不同意予以利用，本院认为，本案系因江莉违约导致双方租赁合同解除，且根据其向案外人收取的涉诉店铺转让费30万元(其中包括了装修、装饰、设备及其他相关费用)，该装修价值亦非巨大，故其上述意见缺乏合同和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第五项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告上海百趣里邻物业管理有限公司与被告江莉就上海市嘉定区南翔镇众仁路XXX弄XXX号一层局部用房签订的《房屋租赁合同》于2020年1月22日解除；二、被告江莉应于本判决生效之日起十五日内搬离位于上海市嘉定区南翔镇众仁路XXX弄XXX号一层局部用房并将该房屋返还给原告上海百趣里邻物业管理有限公司；三、被告江莉应于本判决生效之日起十五日内支某原告上海百趣里邻物业管理有限公司违约金98,412.84元；四、被告江莉应于本判决生效之日起十五日内支某原告上海百趣里邻物业管理有限公司租金滞纳金3,327.30元；五、被告江莉应于本判决生效之日起十五日内支某原告上海百趣里邻物业管理有限公司自2020年3月7日至2020年7月30日的使用费42,645.56元以及自2020年7月31日至其实际返还之日止的使用费(按照每月32,804.28元为标准计算)；六、原告上海百趣里邻物业管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还被告江莉支某的租赁保证金104,098元及物业履约保证金5,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,227.60元，减半收取3,113.80元，保全费1,333.50元，合计4,447.30元，由原告上海百趣里邻物业管理有限公司负担1,880.70元，由被告江莉负担2,566.60元(被告负担之款，应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  卢华艳二〇二〇年九月三日书记员  李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十四条……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。