宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初2037号原告：赵某，宁夏回族自治区银川市人，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：段某，甘肃省通渭县人，户籍住址甘肃省通渭县，现住宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市。被告：宁夏科远房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91640100MA772EC36G。法定代表人：兰某，宁夏回族自治区××县人，大专文化，现住宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市。原告赵某与被告段某、宁夏科远房地产营销策划有限公司(以下简称科远公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年4月26日立案后，于2020年5月12日适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告赵某、被告科远公司的经营者兰某到庭参加诉讼，被告段某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《银川市二手房买卖委托合同》；2.判令二被告双倍返还购房定金4万元；3.本案诉讼费由被告承担。被告科远公司辩称,中介费只要有人给，我就给原告退；被告段某不卖涉案房屋，认为价格低，原告也不买了，双方还给我造成了损失。被告段某未到庭发表答辩意见。查明的事实1、2019年8月24日原告赵某与被告段某、科远公司签订一份《银川市二手房买卖委托合同》，合同编号为XXX。甲方（出卖人）为段某，乙方（买受人）为赵某，丙方（居间人）为科远公司。该合同约定经丙方提供信息、线索为甲乙双方买卖房屋提供居间服务，甲方同意将坐落于XXXX号房屋壹套出售给乙方。产权性质70年，结构为框架，建筑面积146.8平方米。甲乙双方均接受该房屋是在有《商品房买卖合同》在银行抵押的状况下签署本合同，双方均认可其法律效力。注：《商品房买卖合同》在银行抵押的应解除抵押，办理产权证后，方可交易。该房屋交易价格715000元。甲乙丙三方在确认并签订本合同当日，乙方支付给甲方定金2万元（大写贰万元整），并由丙方代为保管。2、《银川市二手房买卖委托合同》第十四条其他约定事项中记载：备注，此房为君临天下顶账房，以此为据，所有手续均由科远地产及顶账方协助乙方办理，在售楼部交首付，甲、乙、丙三方通过协调于2019年10月15日之前办理。3、2019年8月24日原告赵某向被告科远公司支付定金2万元。科远公司收款后出具一张编号为XXXX的收据，但未加盖科远公司印章，科远公司当庭认可收取原告该笔款项。4、被告科远公司当庭陈述涉案房屋未能交易的原因系被告段某认为房屋售价较低。5、被告段某庭后经本院传唤到庭陈述涉案的XXX室房屋系其抵顶工程款的抵账房，被告段某到被告科远公司登记信息时没有抵顶手续，涉案房屋因存在抵押所以未能抵顶成功。6、本院依职权向贺兰县不动产登记事务中心调取涉案房屋档案，被告知该房屋并未办理相关产权登记，至今该房屋仍属于开发商宁夏地德人和房地产开发有限公司，并非本案被告段某。本院再次向宁夏地德人和房地产开发有限公司核实涉案房屋权属情况，宁夏地德人和房地产开发有限公司书面回复本院，涉案房屋属于宁夏地德人和房地产开发有限公司,并未抵押。判决的理由与结果本院认为，本案中被告段某并非系涉案房屋的所有权人或登记权利人，其未能提交涉案房屋系抵账所得或涉案房屋权利人授权委托书，在与原告赵某、被告科远公司签订《银川市二手房买卖委托合同》时无授权亦无事后追认，因此涉案房屋被告段某无权处分。被告科远公司当庭辩称被告段某持有顶房协议，涉案房屋系被告段某所有，但当庭并未提交相关证据予以证实。被告段某虽对涉案房屋无权处分，但该无权处分行为并不影响《银川市二手房买卖委托合同》效力，仅因该无权处分行为致使原告合同目的无法实现，故对原告诉求解除三方签订的《银川市二手房买卖委托合同》的请求，本院予以支持。原告主张被告双倍返还购房定金4万元的诉求，因被告段某在庭后调查笔录中自认其并非该房屋的实际权利人，其无权处分该房屋，其应向原告承担违约责任或相应的赔偿责任。原被告签订《银川市二手房买卖委托合同》第五条明确约定了定金条款，本案中双方对定金的约定已经具备了定金罚则适用的四个条件，即定金合同有效、主合同有效、当事人一方不履行义务、不履行义务不具有法定或约定的免责事由，因此被告段某不履行合同约定义务构成违约，应当按照法律规定双倍返还原告购房定金4万元。庭审中被告科远公司认可按照《银川市二手房买卖委托合同》约定代被告段某收取了原告赵某的定金2万元,为减少当事人诉累，节省司法资源，因此被告科远公司向原告赵某退还已收取的定金2万元。被告段某作为违约方另行双倍返还原告赵某购房定金2万元。被告科远公司当庭抗辩不同意退款且其已按照合同约定提供了居间买卖服务，应当收取中介服务费的意见，本院不予采纳，被告科远公司可另案主张相关权利。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九条、第四十八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百三十条、第一百三十二条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款、第二百七十一条的规定，判决如下：一、解除原告赵某与被告段某、宁夏科远房地产营销策划有限公司于2019年8月24日签订的《银川市二手房买卖委托合同》；二、被告段某双倍返还原告赵某购房定金2万元，于本判决生效之日起十五日内付清；三、被告宁夏科远房地产营销策划有限公司退还原告赵某支付的购房定金2万元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元(已减半收取)，由被告段某负担138元，被告宁夏科远房地产营销策划有限公司负担137元。本判决为终审判决。审判员 李 瑞 二〇二〇年五月二十一日（法官助理 张红梅书记员 蔡嘉彬附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。