山东省诸城市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0782民初4318号 原告：邱立光，男，1970年1月29日出生，汉族，住山东省诸城市。 委托诉讼代理人：闫玮，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩京丹，北京市京师律师事务所实习律师。 被告：山东烨盛置业有限公司。住所地：诸城市和平北街**。 被告：诸城市烨富商业管理有限公司。住。住所地：诸城市和平北街**/div> 原告邱立光与被告山东烨盛置业有限公司、诸城市烨富商业管理有限公司商品房预售合同、房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人闫玮到庭参加了诉讼，被告山东烨盛置业有限公司、诸城市烨富商业管理有限公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 邱立光向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告对××小区××幢××层××号房屋享有所有权；2.请求依法判令被告山东烨盛置业有限公司办理××小区××幢××层××号房屋初始登记并协助原告办理不动产权证；3.请求依法判令被告山东烨盛置业有限公司与被告诸城市烨富商业管理有限公司共同向原告返还××小区××幢××层××号房屋；4.请求依法判令被告山东烨盛置业有限公司与被告诸城市烨富商业管理有限公司共同向原告支付租金148019.68元（计算标准：以2017年4月1日-2018年3月31日租金44718.94元为基数，后一年是前一年的1.1倍计算）；5.请求依法判令被告山东烨盛置业有限公司与被告诸城市烨富商业管理有限公司共同向原告支付逾期交付租金的违约金（计算标准：①2017.4.1-2018.3.31期间租金的违约金：以44718.94元为基数，按每日1%的标准计算自2017年4月16日至实际支付之日；②2018.4.1-2019.3.31期间租金的违约金：以49190.83元为基数，按每日1%的标准计算自2018年4月16日至实际支付之日；③2019.4.1-2020.3.31期间租金的违约金：以54109.91元为基数，按每日1%的标准计算自2019年4月16日至实际支付之日）；6.请求依法判令被告山东烨盛置业有限公司与被告诸城市烨富商业管理有限公司共同向原告支付房屋占用费（计算标准：按照前一年租金的1.1倍计算自2020年4月1日至实际返还房屋之日）；7.请求依法判令被告山东烨盛置业有限公司向原告支付逾期备案违约金（计算标准：以总房款559965元为基数，按日万分之三计算自2015年12月1日至备案完成前一日）；8.案件受理费由被告承担。 事实及理由：2013年1月4日，原告（乙方）与被告山东烨盛置业有限公司（甲方）签署《内部认购协议》，原告预定清明上河园项目9楼1层004商铺。《内部认购协议》第6条约定：“6.该商铺实行统一招商、统一运营、统一管理，乙方在与甲方签署《商品房购销合同》时，必须同时与青岛喜庆城经营管理有限公司签署6年的《商铺委托租赁经营管理合同》。” 2013年12月1日，原告（甲方）与被告山东烨盛置业有限公司指定的被告诸城市烨富商业管理有限公司（乙方）签署《清明上河园商铺委托租赁经营管理合同》（以下简称“租赁管理合同”），原告就其拥有该商铺的全部使用管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法使用。以甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》第十条规定的房屋交付之日起三个月内为装修免租期，不计租金。委托管理期限起始于2013年12月31日至2020年3月31日止。租金标准为：第一年：33598元，第二至第六年租金标准为前一年租金的1.1倍。支付时间：每年4月15日支付当年租金，租金自2014年4月1日开始计算。《租赁管理合同》约定，被告诸城市烨富商业管理有限公司逾期交付租金，按年租金每日1%向原告支付违约金。 随后，原告与被告山东烨盛置业有限公司签署《诸城市商品房预售合同》（以下简称“预售合同”），原告购买××小区××幢××层××号房屋，房屋总价款489409元。《预售合同》“第七条付款方式及期限”的第3款约定：“3、贷款方式付款：【商业贷款】，买受人首期支付全部房价款的59%，其余价款向银行借款支付。”《预售合同》“第十九条房屋登记”之“（三）转移登记”的第2款约定：“2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第2种方式处理：由出卖人负责整改并直至买受人可以办理房屋所有权登记手续”。 原告于2014年4月10日支付房款289404元。 2015年12月1日，被告山东烨盛置业有限公司就办理预售合同备案事宜向原告出具《承诺书》，承诺2016年1月31日前完成9幢1层043号房屋的备案工作，并承担自2015年12月1日起至备案完成前一天按总房款日万分之三向原告支付违约金。 2016年7月12日，原告与被告山东烨盛置业有限公司、被告诸城市烨富商业管理有限公司签署《房租返房款协议》，原告以2016年4月1日至2017年3月31日的租金40653元抵扣贷款后，剩余贷款159347元。 原告购买了案涉房屋，并按约支付了购房款，案涉房屋所有权应属原告所有。被告烨盛公司依法应当办理案涉房屋的不动产初始登记，并协助原告办理不动产转移变更登记。 《内部认购协议》、《租赁管理合同》及《预售合同》具有紧密联系，共同组成一个合同组，共同实现房屋买卖目的。虽然被告山东烨盛置业有限公司未作为《租赁管理合同》的签署方，但其是合同签署方的实际控制人，且该合同的签署是被告山东烨盛置业有限公司为了达到出售案涉房屋的目的的一种促销及融资手段，被告山东烨盛置业有限公司是《租赁管理合同》的最终受益人，被告山东烨盛置业有限公司对于《租赁管理合同》的履行负有不可推卸的责任。现《租赁管理合同》到期，被告山东烨盛置业有限公司应与被告诸城市烨富商业管理有限公司共同向原告返还房屋、支付剩余租金及逾期支付租金的违约金。综上，请求贵院依法支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。 被告山东烨盛置业有限公司、诸城市烨富商业管理有限公司未到庭，亦未答辩。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月4日，原告（乙方）与被告山东烨盛置业有限公司（甲方）签署《内部认购协议》，预定清明上河园项目9楼1层004商铺。建筑面积40.39平方米，单价13529元，合计金额546436.3元。《内部认购协议》第6条约定：“该商铺实行统一招商、统一运营、统一管理，乙方在与甲方签署《商品房预售合同》时，必须同时与商场管理有限公司签署6年的《商铺委托租赁经营管理合同》。” 2013年12月1日，原告（甲方）与被告诸城市烨富商业管理有限公司（乙方）签署《清明上河园商铺委托租赁经营管理合同》（以下简称“租赁管理合同”）。合同约定，原告将其拥有该商铺的全部使用管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法使用。委托标的物的是“清明上河园”小区9栋1层43号，建筑面积为41.39平方米，总房款559965元。以甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》第十条规定的房屋交付之日起三个月内为装修免租期，不计租金。委托管理期限起始于2013年12月31日至2020年3月31日止，租金自2014年4月1日开始计算。租金标准为：第一年：33598元，第二至第六年租金标准为前一年租金的1.1倍。支付时间：每年4月15日支付当年租金。被告诸城市烨富商业管理有限公司逾期交付租金，按年租金每日1%向原告支付违约金。 同时，原告（买受人）与被告山东烨盛置业有限公司（出卖人）签署《诸城市商品房预售合同》（以下简称“预售合同”），原告购买××小区××幢××层××号房屋，建筑面积41.39平方米，房屋单价为每平方米11824.33元，房屋总价款489409元。《预售合同》“第七条付款方式及期限”的第3款约定：“3、贷款方式付款：【商业贷款】，买受人首期支付全部房价款的59%，其余价款向银行借款支付。”《预售合同》“第十条交付时间和条件”中没有明确约定交付的时间。《预售合同》“第十九条房屋登记”之“（三）转移登记”的第2款约定：“2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第2种方式处理：由出卖人负责整改并直至买受人可以办理房屋所有权登记手续”。 原告于2014年4月10日支付房款289404元。2016年7月12日，原告之妻徐启红代原告与两被告签署《房租返房款协议》，约定用《租赁管理合同》中约定的2016年4月1日至2017年3月31日的租金40653元抵扣原告应支付的房款，被告烨盛公司同时向原告出具收取房款40653元的收据。至此，原告共计支付房款330057元，尚欠购房款159347元。原告主张用被告应当支付的租金及违约金进行抵扣。 2015年12月1日，被告山东烨盛置业有限公司向原告出具《承诺书》，承诺2016年1月31日前完成15幢1层021号房屋的备案工作，并承担自2015年12月1日起至备案完成前一天按总房款日万分之三向原告支付违约金。 涉案的房建筑工程于2013年3月1日开工，2015年3月30日竣工验收。 审理中，原告还陈述，原告在与被告烨盛公司签订本案案涉的《商品房预售合同》之前，还曾签订过另一份《商品房预售合同》，因双方协商将租赁管理合同中的前2年（2014年4月1日至2016年3月31日）的租金70556元（第一年租金为33598元，按约定第二年的租金为前一年的1.1倍36957.8元）抵扣到房款里，所以，在签订租赁管理合同之后，因房款数额有变化又重新签订了本案的告提供的合同后，被告烨盛公司将前一份合同收回。 本案受理后，本院曾经向不动产登记机关针对案涉的房产是否已经进行产权登记进行了查询，不动产登记机关给予的回复是，案涉的房产尚未办理初始产权登记，因为没有登记信息，故只能口头回复，无法出具书面证明。原告对此没有异议。 另查明，被告烨盛公司成立于2012年6月19日，注册的经营住所为山东省诸城市××街××号，股东为青岛喜庆城经营管理有限公司跟天地源进出口贸易有限公司，主要人员有执行董事钟金翁、监事陈晓雄等，注册时法定代表人为朱颖，后于2015年1月29日变更为钟金翁；被告烨富公司成立于2013年4月11日，注册的经营住所为山东省诸城市××街××号，股东为朱颖、陈晓雄，主要人员有执行董事兼总经理陈晓雄、董事朱颖。 本院认为，原告与被告烨盛公司签订的《诸城市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思的表示，合同内容符合法律规定，并与本案当事人之间的纠纷有直接的关联，认定为有效证据。原告还向要本院提交了与被告烨盛公司签订的《内部认购协议》，但该协议中约定的预定房屋与《商品房预售合同》中约定的购买房屋不一致，故《内部认购协议》与本院没有关联。双方当事人依法应当按照《商品房预售合同》的约定履行相应的义务。根据原告提供的其与被告烨富公司签订《清明上河园商铺委托租赁经营管理合同》、交付房款的收据以及案涉的房屋工程已经竣工验收的证据，案涉的房屋已经通过由被告烨富公司实际实施租赁管理而进行了交付，原告实际已经实现了对案涉房屋占有、使用、受益及相关利益处分的权利，并且原告已经交付了大部分房款，因此，原告要求确认案涉的××小区××幢××层××号房屋享有所有权，合法有据。 根据本院的查询及原告确认，案涉的清明上河园小区9幢尚未办理不动产初始登记，虽然办理不动产初始登记系被告烨盛公司的义务，但双方并未在《商品房预售合同》中明确约定，且不动产初始登记的办理程序是，商品房开发公司在建筑工程通过竣工验收后，向不动产登记机关提报有关的资料，不动产登记机关依法审核通过后，向其颁发不动产的初始登记证书。因此，该事项的办理，具有行政审批的特征，不是民事法律关系所规范的内容，不能以民事裁判的方式强制办理，原告要求判令被告烨盛公司办理案涉房产的初始登记，不符合法律规定。至于原告要求被告协助办理不动产权证，系初始登记办理之后不动产变更登记的范畴，在案涉的不动产初始登记尚未办理的情况下，无法实现原告的以上主张。原告应待案涉的不动产取得初始登记证之后，再行主张变更登记。 原告与被告烨富公司签订的租赁管理合同约定的租赁管理期限至2020年3月31日，现在期限已经届满，原告要求返还案涉的房屋，符合合同约定及法律规定。在租赁管理期间，除了原告自认已经抵扣了房款的2014年4月1日至2017年3月31日的租金外，其他租金被告没有支付，原告要求被告支付，合法有据。原告计算的租金数额与合同约定一致，本院予以确认。另外，原告还要求被告支付拖欠租金的违约金，其主张符合上述合同的约定，但合同中约定的违约金计算比例过高，根据双方合同履行产生的利益及造成的损失的现实情况，权衡合同双方的利益，本院依法以原告起诉中国人民银行公布的一年期贷款市场报价利率3.85%（年利率）作为计算比率。由于合同约定的租赁管理房屋至今原告未能收回，被告依法应当向原告支付迟延交回房屋的占费用，原告在诉讼中以租赁管理合同最后期租金为基数进行，并要求根据租赁管理合同中租金的计算方法每年递增1.1倍进行计算。租赁管理合同届满后，其约定对于合同的双方已经没有法定的约束力，被告支付迟延交回房屋给原告造成的损失，应当根据实际的损失进行认定。本案中，原告没有提供实际损失的相应证据，因此，对于原告的此项损失，只能比照原合同的约定进行相应的确认。结合本案的实际情况，本院依法确认以最后一期的租金54109.91元作为合同届满后每年的房屋占用费用，不再递增计算。被告烨富公司是被告烨盛公司指定的商业管理公司，《租赁管理合同》与《商品房预售合同》之间具有密切的关联，《租赁管理合同》的签署是被告烨盛公司为了达到出售案涉房屋的目的而采用的一种促销及融资手段，被告烨盛公司是《租赁管理合同》的最终受益人，对于《租赁管理合同》的履行负有不可推卸的责任。对比原告和被告烨盛公司所签订的《预售合同》中的总房款与原告和被告烨富公司所签订的《租赁管理合同》中的总房款之间的差额，可以看出被告烨盛公司将被告烨富公司与原告之间所产生的前两年租金直接用来抵顶其与原告之间的房款，并在签订《预售合同》时确认了上述事实。《房租返房款协议》及相应的收据，进上步证明两被告共同对于租赁管理合同的权利义务担责。并且两被告的公司注册地上相同，在公司股东身份、主要人员信息等均有一定的关联。以上证据和事实均表明，两被告在案涉房屋租赁管理中利益共同。现《租赁管理合同》到期，被告烨盛公司应与被告烨富公司共同向原告返还房屋、支付剩余租金及逾期支付租金的违约金，并承担租赁经营管理期限到期后，逾期返还房屋所产生的房屋占用费。 原告在诉讼中还要求被告烨盛公司是按《承诺书》支付逾期备案违约金，承诺书中约定的违约金计算比例本院依法予以确认。原告提出的计算违约金的房屋总价款数额系租赁管理合同记载的房屋总价款，约束双方商品买卖的最直接的证据应当是《商品房预售合同》，原告主张曾签订过两份商品房预售合同，因为双方协商用《租赁管理合同》约定的前两年的租赁抵扣了房款，在进行了实际抵扣后，而签订了本案现存的合同，调整了房屋总价款。不论原告主张的房屋总价款的调整原因是否成立，原告在本案中提交的《商品房预售合同》，是经双方协商后最终签署的，确定买卖双方权利义务最直接、最重要的证据，合同中的房屋总价款是双方的最终约定。因此，房屋总价款应认定为489409元。 综上所述，原告要求确认对××小区××幢××层××号房屋享有所有权，并要求两被告返还案涉的房屋、支付拖欠的租金、拖欠租金的违约金、房屋占用费，以及要求被告烨盛公司支付逾期备案违约金的诉讼主张符合法律规定，本院依法予以支持，原告以上主张中的部分请求数额不当，本院依法进行了调整。原告的其他诉讼请求，不符合法律规定，本院依法不予支持。对于原告尚未付清的购房款，原告自认要求用被告应当支付的租金及违约金抵顶，本院予以确认。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法承担对其不利的法律后果。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十七条、第一百七十九条第一款第（四）项、第（八）项，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、原告邱立光对××小区××幢××层××号房屋享有所有权； 二、被告山东烨盛置业有限公司、诸城市烨富商业管理有限公司于本判决生效后10日内，共同向原告邱立光返还××小区××幢××层××号房屋； 三、被告山东烨盛置业有限公司、诸城市烨富商业管理有限公司共同向原告邱立光支付拖欠的租金148019.68元； 四、被告山东烨盛置业有限公司、诸城市烨富商业管理有限公司共同向原告邱立光支付逾期交付租金的违约金：①2017.4.1-2018.3.31期间租金的违约金：以44718.94元为基数，按年利率3.85%的标准自2017年4月16日计算至实际支付之日；②2018.4.1-2019.3.31期间租金的违约金：以49190.83元为基数，按年利率3.85%的标准自2018年4月16日计算至实际支付之日；③2019.4.1-2020.3.31期间租金的违约金：以54109.91元为基数，按年利率3.85%的标准自2019年4月16日计算至实际支付之日）； 五、被告山东烨盛置业有限公司、诸城市烨富商业管理有限公司共同向原告邱立光支付自2020年4月1日起至实际返还房屋期间的每年按54109.91元计算的房屋占用费； 六、被告山东烨盛置业有限公司向原告邱立光支付自2015年11月1日起至实际备案期间的逾期备案违约金（以总房款489409元为基数，按日万分之三计算）； 七、原告邱立光尚欠购房款159347元，从以上第三至第六项判项中被告山东烨盛置业有限公司、诸城市烨富商业管理有限公司应支付的租金及违约中扣除。 八、驳回原告邱立光的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10174元，由被告山东烨盛置业有限公司、诸城市烨富商业管理有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长 刘 衍 波 审 判 员 郑 金 海 人民陪审员 刘  森 二〇二〇年十二月二十四日 法官 助理  郭秀锦 书 记 员 王 彩 娟