陕西省洛南县人民法院民 事 判 决 书（2020）陕1021民初787号原告：洛南县城关街道柏槐社区五组，住所地洛南县城关街道柏槐社区**。代表人：吴建华，系五组组长。委托诉讼代理人：陈红军，洛南县城关法律服务所法律工作者。被告：董永平，又名董平，男，生于1980年3月3日，住洛南县。委托诉讼代理人：郑正军，洛南县148法律服务所法律工作者。原告洛南县城关街道柏槐社区五组（以下简称柏槐五组）与被告董永平房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年7月10日立案后，依法适用普通程序于8月26日公开开庭进行了审理，原告柏槐五组的代表人吴建华及其委托诉讼代理人陈红军，被告董永平及其委托诉讼代理人郑正军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告柏槐五组向本院提出诉讼请求，1、判令解除原、被告双方签订的房屋租赁合同，被告立即返还原告三间门面房；2、判令被告支付原告房屋租金136800元；3、判令被告支付原告案件代理费5000元；4、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告有位于洛南县柏槐社区牛王沟口砖木结构的门面房三间，建筑面积为63平方米，与被告房屋相连。被告于2014年修建房屋，欲占有原告房屋，原告同意，双方签订《协议书》，该协议书载明：1、甲方（原告）的房屋为砖木结构平房三间，面积约六十三平方米，由乙方（被告）负责给甲方修建相同面积尺寸的砖混结构房屋六十三平方米，归甲方所有。按建筑工程标准保证质量。室内墙面、水、电、门、窗由乙方负责安装。房屋修成以后，经甲方验收台格，由乙方交给甲方使用。乙方有优先租赁权。2、由于乙方修建付出成本较大，双方同意乙方在修建自己房屋时可对给甲方修建的一层以上空间使用。一楼以上的空间归乙方所有。甲方不得以负责人的变更等原因而收回乙方对该空间的使用权，否则应全额赔偿乙方损失。3、乙方在建房期间应向甲方交房租，具体时间从2014年5月至房屋建成之曰。4、如因国家重点工程建没、城市建设等原因，造成房屋拆迁,具体赔偿、补偿和安置等甲方房屋面积的补偿归甲方，乙方的补偿归乙方。5、本协议双方签字生效，任何一方不得反悔，如有违反应赔偿对方的全部损失，并承担法定上违约责任。双方将协议签订后，被告开始修建房屋。房屋修建成后，被告按照协议及口头约定，每年向原告交纳房屋租金28800元，一直交至2017年。2018年被告无故拖欠原告房屋租金，原告多次索要未果。2019年6月1日，原告召开全体社员会议，超过全体社员三分之二人员要求，按照市场行情，租金需涨至每年54000元，2019年及以后租金每年按照54000元计算由被告向原告交纳。因此，被告拖欠原告三年租金共计136800元。原告认为，被告与原告早年签订租赁合同，约定原告所有的位于洛南县城关街道柏槐社区牛王沟口砖木结构房屋一座约63平方米出租给被告，租金每年28800元，被告按照约定每年向原告交纳租金，然被告现在违背协议约定，无故拖欠房屋租金，原告多次索要未果，故原告起诉请求法院依法公正判决，以维护原告的合法权益。被告董永平辩称，被告系原告柏槐**村民。2014年原告有三间平房分别出租给村民董某某、张某某经营商店，但是该房屋没有任何权利凭证。原告房屋与被告家房屋（以被告之父董建龙名义登记）后檐相接，原告房屋面北背南，被告房屋面南背北。经原告同意，被告分别于2014年1月9日、2月9日从原承租人董某某和张某某手中转租了原告的这三间房屋，成为次承租人。2014年2月，被告翻修自家房屋，想占用原告这三间房屋的宅基地，就与原任组长袁某某达成口头协议，由被告购买了原告房屋。2014年2月16日被告买到手后拆除了原告房屋，并将其宅基地与自家的宅基地南北贯通，向原告、社区、城关镇政府申报了修建自家住宅手续，获得批准。到了2014年3月底，被告占用原告被拆除房屋的宅基地和自己原宅基地，为自己家建造的住宅主体工程基本完成。2014年4月8日，袁某某拿来案涉《协议书》，让被告签字,被告不签。袁某某说，要是被告不签，组上就让被告停工。原告在协议书上要求被告为原告建房，可是此时被告为自己家修建住宅一楼主体已经完工,被告即使要履行本协议，事实上不能,但考虑到原告利用职权足以阻止被告继续施工,被告为了使自家建房施工不被原告停工，就在《协议书》上签了字。按照原告与被告买卖房屋并占用该宅基地的口头协议，被告应当支付给原告相应的房屋补偿款,从2014年1月起至2017年12月，被告每年都向原告不定期不定额支付被拆除房屋的补偿款。原告收款后隔一段时间，用柏槐社区的发票向被告出具收款收据，但是被告将被拆除房屋补偿款擅自书写为房屋租金。原告在没有房屋的情况下，每年都向被告收取了房租，到2018年被告为占用原告宅基地累计支出174400元,接着被告就拒绝付款。2019年6月1日，原告擅自将所谓房屋租金上涨近2倍，向被告索要，被告断然拒绝。2019年10月，原告向法院起诉被告，索要《协议书》所记载的房屋租金,经庭审查明原告既没有房屋用来出租，也没有已经灭失房屋的任何权利凭证，只有与被告签订的《协议书》,原告面对不利后果申请撤诉,法院作出(2019)陕1021民初1581号民事裁定书，准予原告撤诉。不料现在原告又以同样的事实和理由诉至法院向被告索要房屋租金,如此诉讼，反要被告承担其案件代理费，于法无据，应予驳回。依照相关法律规定，被告占用原告宅基地修建住宅无须补偿，因为被告是原告的一户村民，有权无偿使用原告所有的集体土地修建住宅。事实上本案原告、所在社区、城关镇政府均同意被告无偿使用原告宅基地为被告自己家庭修建住宅，所以被告支付原告的金钱是被拆房屋补偿款。众所周知，房屋租赁合同的履行必须有房屋才行，有法定的房屋权利凭证才行，有房屋出租的事实才行,本案原告没有房屋，也没有所述房屋的任何法定权利凭证，更无房屋出租的事实。原告持有的据以索要房租的《协议书》是原告与被告三份合同的混合,委托建房合同（第一条和第四条）、出让宅基地上面空间合同（第二条）、房屋灭失后在建房期间依然要收取租金合同（第三条）的混合。原告与被告恰恰没有房屋租赁合同，仅有原告将收取被告给付的被拆房屋补偿款记载为租金的发票，原告据此竟然向被告不断索要房屋租金，还要诉至法院索要房屋租金，这明显不能成立，故依法请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，原告柏槐五组曾将其所有的位于洛南县柏槐社区牛王沟口砖木结构的临街平房三间，其中两间出租给董某某使用，一间出租给张某某使用。原告上述三间房屋，与被告原住房屋南北相连，被告准备建房时欲占有使用原告该房屋的宅基地。2013年12月20日，被告与董某某签订房屋转让合同，支付董某某房屋转让费75000元后，将董某某承租的原告两间房屋转租归自己使用。被告同时也与张某某达成协议，于2014年2月9日支付张某某赔偿费8000元后，将张某某承租的原告一间房屋归自己使用。原告柏槐五组原任组长袁某某与被告及本组部分居民在被告拆除原告所有的三间房屋前，于2014年2月21日对该房屋进行了测量，经测量原告柏槐五组的三间房屋长10.6米，宽6米，测量后双方在测量记录上签名确认。被告原住房屋宅基地使用面积为90.08平方米。2014年2月24日被告之父董建龙提出原基建房用地申请，经原告本组、柏槐社区、城关镇人民政府同年2月28日批准同意董建龙原基建房三间三层。2014年3月16日，被告与杨某某签订建房合同，由杨某某以包工不包料的方式承建被告所修房屋。被告修建房屋时，将转租原告柏槐五组的三间房屋拆除，使用了包括原告这三间房屋原宅基地在内的土地面积修建了八层楼房，新建楼房于2015年1月建成竣工。被告新建楼房第一层建筑面积165平方米，其中包括原告原房屋宅基地面积63平方米。被告在施工建房过程中，经原告柏槐五组原任组长袁某某与被告协商，双方于2014年4月1日签订了《协议书》，协议书说明双方协议的原因，即甲(原告)乙(被告)房屋南北相邻，乙方在原基翻修过程中，因其拆房导致原告房屋倒塌,经甲乙双方及群众代表共同协商,达成以下协议：1、甲方的房屋为砖木结构平房三间，面积约六十三平方米，由乙方负责给甲方修建相同面积尺寸砖混结构房屋六十三平方米，归甲方所有。按建筑工程标准保证质量，室内墙面、水、电、门、窗由乙方负责安装。房屋修成以后，经甲方验收合格，由乙方交给甲方使用，乙方有优先租赁权。2、由于乙方修建付出成本较大，双方同意乙方在修建自己房屋时可对给甲方修建的一层以上空间使用，一楼以上的空间归乙方所有。甲方不得以负责人的变更等原因而收回乙方对该空间的使用权，否则应全额赔偿乙方损失。3、乙方在建房期间应向甲方交房租，具体时间从2014年5月至房屋建成之日。4、如因国家重点工程建设、城市建设等原因，造成房屋拆迁，具体赔偿、补偿和安置等甲方房屋面积的补偿归甲方，乙方的补偿归乙方。5、本协议双方签字生效，任何一方不得反悔，如有违反应赔偿对方的全部损失，并承担法定违约责任。原、被告签订协议书后，由柏槐社区干部同年4月13日核实情况属实后在协议书上加盖社区公章，被告并按袁某某要求，逐一找本组居民在该协议书上签名确认。2014年1月19日，被告按双方口头约定，支付原告其中一间房屋从2014年1月至5月的房屋租金5000元，并从2015年1月起至2017年12月，每年向原告交纳房屋租金28800元（参考原三间房屋，每间每月按800元计算）。原告每年收到租金后，均给被告出具了租金收款票据，票据载明收款的金额及计算依据。被告共计已向原告支付租金91400元，但双方在被告房屋建成后，原告没有按协议书约定对被告所建房屋验收，明确被告给原告修建的房屋所在位置。吴建华从2018年起任柏槐五组组长，经其及居民代表催要，被告从2018年至今三年，拒绝再支付原告房屋租金。2019年6月1日，组长吴建华召开本组居民会议，会议要求被告2018年仍按以前每间800元支付房租，2019年按照市场价租金每间按1500元收取，继续优先由被告承租。原、被告争议难以协商解决，原告柏槐五组2019年10月起诉要求处理，因原告请求被告返还房屋的位置等不清原因，原告后申请撤诉，本院裁定予以准许。被告修建的房屋因双方发生的争议等原因，未能办理房屋所有权证书。现原告柏槐五组再次起诉要求处理。另查明，被告八层楼房建成后,将其中第一层门面房屋从2015年5月起至今租赁给李勇军、刘卫军合伙使用,二人对房屋装修后经营惠农超市（惠农超市营业执照以刘卫军为登记经营者）,惠农超市占用第一层全部房屋，前后贯通经营。被告与承租人李勇军约定，惠农超市租赁用房每年租金9万元,三年为一个租期,在每租期开始时付清三年租金,承租人已付清被告至2021年6月1日前两个租期的租金合计54万元。2020年9月17日,经双方当事人对被告所修建的楼房第一层房屋即惠农超市现场勘验,双方确认原告柏槐五组原有的三间房屋位置,就是被告所建成楼房第一层的临街部分。原告在庭审中提出其租赁给被告的房屋及起诉请求被告返还的房屋位置即原三间房屋所占位置，现超市内两侧砖混结构方柱外延以北临街房屋部分，被告认为房屋是自己修建的,不同意吴建华组长代表原告提出的临街位置的房屋属于原告所有的意见。原、被告纠纷难以协商调解处理。上述事实，有原告提供的地籍调查表、宗地草图、土地登记卡、协议书、房租收款票据、测量记录、告知书、会议记录、房屋转让合同、张某某证明；被告提供的双方与董某某签订的房屋租赁合同、房屋转让合同、租金收款票据、张某某收条、洛南县城乡居民原基建房用地申报表、洛南县城关镇人民政府文件、建房合同、领条、被告与李勇军签订的房屋租房合同,及当事人陈述等证据佐卷证明，予以确认。本院认为，民事法律行为从成立时具有法律约束力,行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。2014年4月1日原告柏槐五组原任组长袁某某与被告及居民代表协商后签订的《协议书》，经柏槐社区居委会见证情况属实，并经五组居民签名确认，该协议书虽约定由被告给原告修建房屋，但原因是被告拆除了原告房屋并使用了原告房屋的宅基地，且原房屋相应以上的空间被告均按协议书约定实际使用为自己修建了房屋，该协议书对双方约定的民事权利义务公平合理，可视为双方当事人的真实意思表示，属合法有效的民事法律行为。集体所有的财产受法律保护，被告应当按照诚实信用的原则履行协议。根据协议书约定，被告修建的房屋自行建成后，第一层应有建筑面积为63平方米的房屋归原告所有，但被告房屋建成后，原告未能按协议书约定与被告就被告给原告修建的房屋进行验收交付，并确认原告所有房屋的位置四至，在本次诉讼中双方亦不能达成一致意见，因此可以认定被告修建的第一层房屋在双方未确认原告房屋所在位置四至之前属双方共有财产，其中原告享有建筑面积为63平方米的份额。原告享有的第一层房屋共有份额在被告房屋建成后由被告出租给他人经营惠农超市，根据现在惠农超市经营用房前后贯通不宜分割的实际情况，及协议书关于被告享有优先租赁权的约定，原告现请求解除双方之间事实形成的房屋租赁合同并立即返还原告三间门面房屋的诉讼请求，理由不足，不予支持。但原告请求被告支付从2018年1月起至2020年12月三年的房屋租金，因被告房屋建成后已将包括原告共有份额的第一层房屋已出租给他人，并收取了承租人给付的租金，故该请求事实与理由成立，予以支持。2017年前的房屋租金，被告支付后，原告给被告出具了收据，予以确认。原告请求被告按照以前金额支付2018年租金28800元，予以支持。2019年至2020年的房屋租金，参照被告出租房屋的实际收入及原告房屋建筑面积予以计算至2020年12月，由被告给付原告较为合理。被告修建的第一层房屋建筑面积165平方米，每年收取房屋租金90000元，按原告共有的份额可得租金34364元，故2019年至2020年租金均按34364元由被告支付原告为妥。原告请求2019年以后二年按54000元计算支付租金，缺乏充分依据，不予满足。原告请求被告支付案件代理费5000元，缺乏约定及法律依据，不予支持。被告辩解其与原任组长袁某某系协商购买原告房屋，其后给付原告的款项属于房屋补偿款，原告否认双方购买房屋一事,因被告未能提供证据证明，且与其从原房屋承租户转租原告房屋的事实不符，与原告签订的协议书约定内容不符,该观点缺乏依据,不予采纳；被告提出双方签订的协议书，是迫于原任组长压力，不签订协议书就不能继续修房,亦未能提供证据证明其所述情况属实，该观点亦不能成立。即使被告不同意协议书，但其未在法定期限内请求变更或撤销协议书,事实上该协议书签订后，被告在2017年前也自觉履行了协议，支付了原告一定租金；被告又提出协议书签订时，其第一层房屋主体已建成，造成被告事实上履行协议不能，因双方在协议书约定的是房屋建成以后，经原告验收合格再交付使用，第一层房屋主体建成不等于房屋整体建成，该协议约定与被告建房的事实并不矛盾;被告还提出原告的三间房屋被拆除后已灭失，原告没有房屋，也没有房屋出租的事实，因原告请求被告支付的房屋租金在庭审时诉称是基于协议书约定由被告给原告修建的房屋租金，该房屋在2015年1月被告房屋建成竣工后是客观存在的，且有被告每年给原告支付的租金及收据证明双方存在口头房屋租赁合同。故被告以上辩解请求驳回原告诉讼请求的观点，缺乏依据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十七条、第七十四条第三款、第七十八条、第一百零六条和《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、限被告董永平在本判决生效之日起10日内支付原告洛南县城关街道柏槐社区五组房屋2018年1月至2020年12月租金97528元。二、驳回原告洛南县城关街道柏槐社区五组的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3136元，由原告洛南县城关街道柏槐社区五组负担979元，被告董永平负担2157元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审 判 长  李军锋审 判 员  冀小龙人民陪审员  杨灵芝二〇二〇年十月二十日法官 助理  王 平书 记 员  徐家杨1