辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0281民初2686号 原告：中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行，住所地瓦房店市大宽街二段314号。 统一社会信用代码：912102818236189440 负责人：矫智，系该支行行长。 委托诉讼代理人：哈群，女，1968年10月20日出生，回族，该银行员工，现住瓦房店市。 委托诉讼代理人：王洪山，辽宁泓冠律师事务所律师。 被告：卢云，女，1981年6月15日出生，汉族，户籍地大连市金州区。 公民身份号码：2102131981xxxxxxxx 被告：秦德富，男，1979年8月29日出生，汉族，户籍地吉林省双辽市。 公民身份号码：2203821979xxxxxxx 被告：大连诚泰房地产开发有限公司，住所地瓦房店市岭东办事处东长春路二段51A号。 统一社会信用代码：91210281687090136T 法定代表人：李会文，任公司董事。 中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称工商银行）与被告卢云、秦德富、大连诚泰房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人哈群、王洪山到庭参加诉讼，被告卢云、秦德富、大连诚泰房地产开发有限公司经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告卢云、秦德富提前偿还银行贷款人民币387283.60元及积欠利息合计人民币58347.90元。合计445631.50元。（截止2019年12月25日）2.请求法院依法判令被告卢云、秦德富按合同约定偿还自2019年12月26日起至还清欠款之日的利息、罚息及复利。3.请求被告大连诚泰房地产开发有限公司对上述借款本金、利息、罚息、复利承担连带责任。4.请求法院依法判令原告对被告卢云、秦德富提供抵押的位于辽宁省大连市瓦房店市的房屋享有优先受偿权。5.诉讼费、保全费由三被告连带承担。事实与理由：2014年12月23日，被告卢云、秦德富因购房需要同原告签订书面个人购房借款担保合同，合同约定：贷款金额400000元，年利率6.15%，还对提前还款、违约责任和罚息承担、借款期限等作出约定，并且被告用位于辽宁省大连市瓦房店市的房屋作抵押等。原告按合同约定于2014年12月25日向被告卢云、秦德富发放全部款项。后被告卢云、秦德富仅偿还了部分款项，自2014年12月25日起至2019年12月26日止被告卢云、秦德富已违约33期，贷款余额387283.60元，积欠利息计58347.90元，合计445631.50元。抵押房屋已办理预抵押登记，应优先受偿。因贷款前被告大连诚泰房地产开发有限公司与原告签订了按揭贷款业务合作协议，约定：借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交原告收押之前，被告大连诚泰房地产开发有限公司为被告卢云、秦德富提供偿还贷款本金、利息等费用承担阶段性连责任保证等。至今房屋他项权证被告大连诚泰房地产开发有限公司没有交付原告，没有按合同履行义务，故应承担连带保证责任。原告多次催要被告卢云、秦德富没有还款，故原告依据借款合同等约定向法院提起诉讼。 被告卢云、被告秦德富、被告大连诚泰房地产开发有限公司均未答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告卢云、秦德富系夫妻关系。2012年2月1日，原告工商银行与被告大连诚泰房地产开发有限公司签订按揭贷款业务合作协议，约定：甲方工商银行，乙方大连诚泰房地产开发有限公司，甲方作为文教城二期项目的按揭贷款办理银行。甲方对购买该项目的借款人提供单笔个人住房贷款最高限额100万元，最高贷款成数70%，最长贷款期限不超过30年，贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房；在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额5%的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项。保证范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付的费用，如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后10日内履行还款义务。原告在合同上加盖印章并有授权代表人签名，被告大连诚泰房地产开发有限公司在合同上加盖印章并有授权代表人签名。2014年10月23日，被告卢云与被告大连诚泰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定：商品房位于瓦房店市的房屋，建筑面积138.44平方米，总价款692200元，付款方式首付292200元，余额40万元以按揭贷款的方式支付。2014年12月23日，被告卢云、秦德富为购买住房同原告工商银行签订了个人购房借款担保合同，约定：贷款方工商银行，共同借款人卢云、秦德富；贷款数额40万元；贷款年利率6.15%，贷款期限360个月，从2014年12月23日到2044年12月23日止；还款方式按月等额本息还款；借款人未按时还款，罚息利率在约定的利率基础上加收50%确定，按罚息利率计收复利；违约责任：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款方可以要求宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期合同立即到期，要求借款人立即清偿未还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。原告在合同上加盖印章并有授权代表人签名，二被告本人在合同上签名。案涉商品房（位于瓦房店市的房屋）办理了抵押预告登记。2014年12月25日，原告工商银行向被告卢云指定的被告大连诚泰房地产开发有限公司账户发放贷款40万元。后被告卢云仅偿还了部分款项，截止2019年12月25日被告卢云、秦德富已违约33期，下欠原告工商银行贷款本金余额387283.60元，积欠利息计58347.90元，合计445631.50元。至原告工商银行起诉时，被告大连诚泰房地产开发有限公司一直未办理案涉商品房的抵押登记手续并将《房屋他项权证》交付本案原告工商银行。 上述事实有原告提供的结婚证、身份证、个人购房借款/担保合同、中国工商银行个人贷款凭证、自营贷款历史明细表、商品房买卖合同、按揭贷款业务合作协议以及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原告工商银行与被告卢云、秦德富订立的个人购房借款担保合同，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。被告卢云、秦德富未按照约定履行偿还借款义务，应依法承担违约责任，故原告的诉求应予支持；原告对被告卢云、秦德富提供抵押的位于辽宁省大连市瓦房店市玲东办事处东长春路二段x号x的房屋享有优先受偿权，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。抵押权系物权，未经登记不发生效力，案涉房屋抵押系预告登记，并未登记到不动产登记簿，不发生抵押权效力，故原告主张抵押物优先受偿权的请求，本院不予支持。原告工商银行与被告大连诚泰房地产开发有限公司签订按揭贷款业务合作协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。该协议约定在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，大连诚泰房地产开发有限公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，案涉房屋至今未办理抵押登记手续，该债务仍在约定的保证期间内，故在被告卢云、秦德富未依约履行还款义务，原告主张被告大连诚泰房地产开发有限公司承担连带保证责任，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告卢云、秦德富于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行借款本金人民币387283.60元及积欠利息人民币58347.90元（截止2019年12月25日）。合计人民币445631.50元。 二、被告卢云、秦德富于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行偿还以尚欠借款本金为基数，按合同约定的标准计算自2019年12月26日起至款清之日止的利息及罚息、复利。 三、被告大连诚泰房地产开发有限公司对上述一、二款项承担连带清偿责任。 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行的其他诉讼请求。 如未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7984元，保全费2748元，公告费600元，合计11332元，由被告卢云、秦德富、大连诚泰房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉书状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  王慧洁 人民陪审员  牛东红 人民陪审员  马立芬 二〇二〇年九月二十一日 书 记 员  化凌弘