湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0223民初461号原告：攸县晓峰物业管理有限公司，住所地湖南省攸县石羊塘镇南街居委会六组253号。法定代表人：张晓荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李亦风，男，1967年2月21日出生，汉族，湖南省攸县人，该公司员工，住湖南省攸县，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：蔡仲喜，男，1966年4月1日出生，汉族，湖南省攸县人，该公司员工，住湖南省攸县，代理权限：特别授权。被告：陈育平，男，1985年3月4日出生，汉族，湖南省茶陵县人，住湖南省茶陵县新铺029号，身份证号码：4302241985××××××××。原告攸县晓峰物业管理有限公司（以下简称晓峰物业公司）与被告陈育平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序，后因本案争议较大，于2020年5月15日裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告晓峰物业公司法定代表人张晓荣及其委托诉讼代理人蔡仲喜到庭参加了诉讼，被告陈育平经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告晓峰物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告陈育平支付拖欠原告的物业费1257元（自2019年4月1日起计算至2020年1月30日止）；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年7月6日，原告晓峰物业公司与株洲市凯顺房地产有限责任公司（以下简称凯顺房地产公司）签订物业前期管理服务合同，明确了双方的权利义务。合同签订后，原告依约履行了合同约定的义务，但被告陈育平未按照合同约定缴纳物业服务费，至今共拖欠2019年4月1日起至2020年1月30日的物业费1257元。原告催收未果，故诉至法院。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提供了如下证据：1、前期物业管理服务合同、终止合同协议、延期服务合同、继续服务凯顺新城小区的情况说明、会议记录复印件各1份，拟证明双方明确了权利、义务及管理的合法性；2、协议书复印件1份，拟证明晓峰物业公司与攸县惠泽物业有限公司（以下简称惠泽物业公司）达成协议，服务凯顺新城小区2020年元月31日止，依据的事实及收费是按前期合同收费的；3、攸县发展和改革局关于核定凯顺新城小区商品住宅前期物业服务收费标准的函(攸发改价函[2018]37号函)、攸县环境卫生服务中心的委托函复印件各1份，拟证明原告收取物业费及生活垃圾处理费用的合法性；4、物业费结算单、物业费明细表、催缴通知单复印件各1份，拟证明被告所欠物业费情况及原告上门催收的事实；5、被告身份证、承诺书复印件各1份，拟证明被告系凯顺新城小区业主且对有关管理条款知晓的事实；6、关于凯顺新城小区物业纠纷的处理意见书及通知复印件各1份，拟证明惠泽物业公司不是原告赶出去的，而是由攸县联星街道办事处小区综合服务中心以及高岭社区要求其撤出的；7、说明书及缴费票据复印件各1份，拟证明2019年4月1日起至2020年1月30日止晓峰物业为凯顺新城小区缴纳电费和生活垃圾费的事实。被告陈育平未到庭，其通过微信向本院提交了书面答辩意见如下：（一）被告与原告的物业服务合同已于2019年3月31日终止，原告2019年4月1日起在凯顺新城小区拒不退出，属于强行提供物业服务，无权向答辩人收取2019年4月1日以后的物业服务费。理由如下：1、凯顺新城业主委员会和小区业主，早已明确拒绝原告2019年4月1日以后的物业服务，但是物业公司拒绝移交、拒绝撤出；2、2019年4月1日以后原告强行提供物业服务的事实已经得到攸县人民法院判决书的确认；3、2019年4月1日以后，原告赖在凯顺新城小区不是为了服务小区居民，而完全是为了其私利，结果是破坏小区居民的正常生活环境，败坏小区的安宁；4、答辩人拒交2019年3月31日之后物业服务费有相应的法律依据。（二）原告私自收费不办事，私自收取的费用应当抵扣前期的物业服务费。原告收取了每户业主150元楼道翻新费用，从交房至今业主完成装修入驻率近90%，但是楼道迟迟不见翻新，该费用应当抵押物业费；2019年垃圾托运费也是由业委会筹钱交纳的，垃圾托运费每户96元/年，2019年3月31日前应分摊的费用为24元，该费用应当是原告交纳而原告未交纳，该费用也应抵扣物业费用。被告陈育平为支持自己的答辩主张，向本院提供了书面证据目录，但未提供具体的书面证据材料。（原告代理人阅看书面证据目录后予以质证）1、攸县人民法院（2019）湘0223民初6867号民事判决书、株洲市中级人民法院（2019）民初2946号民事判决书复印件各1份，拟证明原告晓峰物业公司从2019年4月1日起拒不退出凯顺新城小区，强行提供物业服务的基本事实；2、攸县联星街道办事处小区综合服务中心《有关凯顺新城小区物业管理纠纷情况说明》1份，拟证明街道办事处负责小区事务的综合服务中心证实，晓峰物业公司以未收齐物业服务费拒不移交物业服务，拒不退出小区，以致与小区业主和业主委员会发生纠纷的事实；3、凯顺新城小区业主要求终止合同不予缴纳物业费签名单1份，拟证明凯顺新城小区绝大部分业主坚决反对晓峰物业公司强行提供服务，要求终止服务关系的事实；4、电费缴费单、垃圾费、转运单、电梯维修费用单，拟证明晓峰物业小区强行服务期间，服务质量低下，小区业主委员会被迫自行管理小区；5、小区日常照片，拟证明小区物业管理混乱，导致无门禁、乱搭建、油烟乱排放、绿化无养护、消防道堵塞，原告的强行服务不是有效、合格的服务；6、新物业服务企业入场,晓峰物业公司人员打砸新物业办公场所的照片，拟证明为排除晓峰物业公司的服务，凯顺新城小区业委会选聘新的物业公司进驻，晓峰物业公司阻止新公司进驻，打砸新公司的办公场地。经审查，本院对证据认定如下：原告提供的证据1中的前期物业管理服务合同、终止合同协议、延期服务合同、证据3、4、5、7，符合证据的有效要件，本院予以采信；证据1中的情况说明、会议记录、证据2、6，被告对其有异议，本院需结合其他证据予以综合认定。被告向本院提供证据目录系复制于本院同时受理的同一小区物业案件，原告庭审中予以了质证，本院参照其他已判决的同类案件予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告晓峰物业公司系2016年5月13日依法登记成立的有限责任公司，从事物业管理服务、家政服务、清洗保洁服务等业务经营。被告陈育平系攸县凯顺新城小区5栋109号房屋业主，2017年5月12日入住该小区，房产证面积为71.44平方米。2014年7月6日，株洲市话蝶物业工程有限责任公司（以下简称话蝶物业公司）与凯顺房地产公司签订《前期物业管理服务合同》，双方约定由话蝶物业公司为凯顺新城小区提供前期物业管理服务，高层住宅的物业费按1.2元／月／平方米收取，（商业物业1.5元/月/平方米），物业服务费按每半年或年度交纳；逾期交纳物业管理服务费的，按从逾期之日起每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金，……。2016年5月26日，凯顺房地产公司与话蝶物业公司签订《终止合同协议》，双方自愿终止双方签订的物业服务合同。2016年5月29日，凯顺房地产公司与原告晓峰物业公司签订《协议》一份，约定攸县凯顺新城小区的物业管理由原告接手，并维持原与话蝶物业公司合同基本条款不变。协议签订后，原告开始在凯顺新城小区从事物业管理服务。2018年9月18日，凯顺新城小区首届业主委员会成立。后业主委员会决议解除原告晓峰物业公司的物业服务，并先后向原告晓峰物业公司送达了《关于终止凯顺新城前期物业服务的通知》和《停止物业服务的通知》。2018年12月20日，原告与凯顺新城小区业主委员会签订《前期物业延期服务协议》，约定原告在凯顺新城小区物业管理的延期时间为2018年12月1日至2019年3月31日。延期届满后，2019年4月7日被告小区向攸县房产局物业办递交了叫停物业公司强行服务的请求报告。2019年4月12日，由攸县联星街道高岭社区居民委员会主持，召开原告、小区业主委员会相关人员及有关部门领导参加的协调会议，攸县联星街道物业服务中心主任武志成提出在交接期间，继续由原告提供服务。2019年5月3日，原告与凯顺新城小区业主委员会发生纠纷。凯顺新城小区业主委员会于2019年5月15日向本院提起诉讼，2019年10月10日，本院作出（2019）湘0223民初6867号民事判决，判决原告晓峰物业公司在判决生效之日起三十日内撤出凯顺新城小区物业服务区域，并向凯顺新城小区业主委员会移交物业服务用房和相关资料。晓峰物业公司不服本院的判决于2019年12月26日上诉至株洲市中级人民法院，2019年12月31日，株洲市中级人民法院作出（2019）湘02民终2946号民事判决，驳回上诉，维持原判。2020年1月22日，原告与惠泽物业公司签订《协议书》，双方约定凯顺新城小区2020年1月30日前业主拖欠的物业费按前期物业服务合同由原告收取。该协议书上由攸县联星街道办事处小区综合服务中心、攸县联星街道高岭社区居民委员会、攸县联星街道高岭社区凯顺新城业主委员会作为见证方盖章并有各单位代表人签名。2020年1月23日，原告晓峰物业公司搬离凯顺新城小区。原告认为其在2019年4月1日至2020年1月30日为凯顺新城小区提供了物业服务，被告作为业主亦接受了服务，故诉至法院要求被告支付2019年4月1日至2020年1月30日期间的物业费1257元。另查明，2019年1月22日，攸县环境卫生服务中心向原告出具委托书委托原告收取凯顺新城小区业主的生活垃圾收集费，每户每月8元。再查明，2019年4月1日至2020年1月30日原告在凯顺新城小区提供物业服务期间,小区内存在公共环境卫生清洁不及时、公共设施陈旧破败维护不及时、公共绿化明显缺乏养护等问题。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。凯顺房地产公司在终止与话蝶物业公司签订的《前期物业管理服务合同》后，与原告签订《协议》，原告据此取得在攸县凯顺新城小区进行物业管理服务的权利。后原告与攸县凯顺新城小区业主委员会签订《前期物业延期服务协议》对包括被告陈育平在内的所有业主均具有约束力。《前期物业延期服务协议》到期后，原告虽未能与凯顺新城小区业主委员会续签合同，但经凯顺新城小区所在地社区居民委员会召集原告、小区业主委员会相关人员及有关部门领导参加的协调会议，就交接期间的物业服务进行了协调。2019年5月15日，凯顺新城小区业主委员会与原告就退出小区物业服务管理发生纠纷并诉至本院，虽然本院在2019年10月10日作出（2019）湘0223民初6867号民事判决，判决原告晓峰物业公司在判决生效之日起三十日内撤出新城小区物业服务区域，并向凯顺新城小区业主委员会移交物业服务用房和相关资料。但原告不服本院的判决，于2019年12月26日上诉至株洲市中级人民法院，2019年12月31日，株洲市中级人民法院才作出驳回上诉，维持原判的二审判决。二审判决生效后，原告晓峰物业公司在判决限定的期限内撤出凯顺新城小区。同时，2020年1月22日原告与惠泽物业公司签订的《协议书》约定，凯顺新城小区2020年1月30日前业主拖欠的物业费按前期物业服务合同由原告收取。故在2019年4月1日至2019年12月31日期间，原告在凯顺新城小区提供服务不属于强行服务，被告事实上亦接受了原告提供的物业服务，双方间形成了事实上的物业服务合同关系。但在上述期间内，原告提供的服务，存在一定的瑕疵，故对2019年4月1日至2019年12月31日期间的物业费，本院酌情认定被告按80%支付给原告，即71.44㎡×1.2元/月/㎡×9个月×80%=617.24元。另，生活垃圾处理费8元/月×9个月=72元，被告也应支付给原告。综上，被告陈育平应当支付原告晓峰物业公司共计689.24元。对被告主张原告收取被告的楼道翻新费，被告自付垃圾拖运费应该抵扣物业服务费的辩称，因被告未提供书面的证据材料，本案中不予处理，被告可另行向原告物业公司主张。综上所述，被告陈育平应当支付原告晓峰物业公司共计689.24元。原告提出的诉讼请求，本院部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告陈育平在本判决生效之日起十日内向原告攸县晓峰物业管理有限公司支付689.24元；二、驳回原告攸县晓峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告陈育平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告陈育平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。上诉费直缴湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户；账号：81×××81；开户银行：华融湘江银行长沙分行营业部。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  彭运林人民陪审员  刘文全人民陪审员  龙金良二〇二〇年六月二十四日法官助理刘艳飞书记员贺咸钰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。