湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初5479号原告：长沙旭辉物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区东风路**鸥波大厦****。法定代表人：许果。委托诉讼代理人：王碧兮，湖南云天律师事务所律师。被告：曹凯，男，1979年4月20日出生，汉族，住湖南省澧县。原告长沙旭辉物业管理有限公司（以下简称旭辉物业公司）与被告曹凯委托合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告旭辉物业公司的委托诉讼代理人王碧兮到庭参加了诉讼，被告曹凯经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告旭辉物业公司提出诉讼请求：1、原被告签订的《委托租赁协议书》于2019年3月19日解除；2、被告向原告退还房屋租金145606元；3、被告向原告支付违约金43681.8元；4、被告承担原告为实现债权而产生的律师费5000元；5、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年3月14日，被告与湖南广升房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定购买长沙市开福区东风路248号鸥波大厦2519号房屋。同日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《委托租赁协议书》，约定委托租赁期限为72个月，自2016年9月14日至2022年9月13日，租金为35元/平方米/月，72个月总租金为145606元，总租金由原告先行垫付并将该笔租金支付给湖南广升房地产开发有限公司冲抵购房首付款。协议第十五条约定：协议有效期内，发生下列情形之一的，乙方有权解除本租赁协议，甲方应退还乙方已交纳的全部租金145606元及承担由此引起的租赁物业管理费、房屋保全费、诉讼费、律师费等相关一切费用，并按乙方垫付租金的30%向乙方支付违约金：2、甲方物业被有关部门冻结、查封的……。原告于2016年3月23日依约一次性将租金转账至湖南广升房地产开发有限公司。中国建设银行股份有限公司湖南省分行与曹凯金融借款合同纠纷一案，由于曹凯拒不履行还款义务，导致银行申请强制执行。长沙市芙蓉区人民法院于2019年3月19日发出（2019）湘0102执102号查封和腾房公告。至此，原被告签订的《委托租赁协议书》实际已经无法继续履行。被告的违约行为已经严重损害原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。被告曹凯未答辩。本院认定事实如下：2016年3月14日，曹凯与湖南广升房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定曹凯购买长沙市开福区东风路248号鸥波大厦2519号房，建筑面积57.78㎡，单价10500元/㎡，总房价606690元，首付款156690元，剩余房款450000元银行按揭支付。同日，曹凯（甲方）与旭辉物业公司（乙方）签订《委托租赁协议书》。协议约定：一、甲方同意委托乙方对外租赁经营甲方在鸥波大厦购买的物业，委托经营房产对外租赁经营的承租商（包括甲方）由乙方确定，对外租赁经营合同以乙方的名义与承租商直接签订。二、委托租赁经营物业为鸥波大厦2519房，面积57.78㎡。三、委托租赁经营期限为72个月，自2016年9月14日至2022年9月13日。四、自本协议生效之日起，视为甲方授权乙方代表甲方按照购房合同附件七标准进行验房和收房，并将租赁物业全权委托乙方管理和对外租赁经营。若租赁物业在2016年9月14日之前达到交房条件并交付乙方管理的，视为免租装修期，租金仍从2016年9月14日起计算。五、租金35元/㎡/月，72个月总租金为145606元。六、72个月总租金由乙方先行垫付，再由乙方从承租商处逐年收回，甲方委托乙方将总租金直接支付到湖南广升房地产开发有限公司账户冲抵甲方购房款。七、委托代理费用：甲方同意将租赁物业委托乙方对外租赁经营的收益超过本协议第五条约定总租金的部分作为乙方代理费，并由乙方直接从承租商处收取。八、自本协议生效之日起至租赁期满，视为乙方已从甲方处获得租赁物业的完整使用权，甲方不得以任何理由占用租赁物业，或以任何形式妨碍乙方对租赁物业的正常使用、出租、经营管理和收益。……十、租赁期间，乙方或承租商承担物业管理、水、电、煤气、有线电视、网络等使用类费用，但开通类费用由甲方承担。……十五、协议有效期内，发生下列情形之一的，乙方有权解除本租赁协议，甲方应退还乙方已交纳的全部租金145606元及承担由此引起的租赁物业管理费、房屋保全费、诉讼费、律师费等相关一切费用，并按乙方垫付租金的30%向乙方支付违约金：甲方物业被有关部门冻结、查封的……。该协议由双方签字盖章。2016年3月23日，旭辉物业公司向湖南广升房地产开发有限公司付款156690元。之后，曹凯向中国建设银行股份有限公司湖南省分行借款45万元，支付购房尾款。因曹凯逾期还款，银行提起诉讼。2018年3月5日，长沙市芙蓉区人民法院作出（2017）湘0102民初8628号民事判决，判决：一、解除中国建设银行股份有限公司湖南省分行与曹凯于2016年4月12日签订的个人住房（商业用房）借款合同；二、曹凯向中国建设银行股份有限公司湖南省分行偿还未到期借款本金438184.23元、逾期本金3026.56元、利息及罚息5730.87元（利息及罚息已计算至2017年9月1日，自2017年9月2日起利息按合同约定的逾期借款利率，计算至实际清偿之日止）；三、曹凯向中国建设银行股份有限公司湖南省分行支付为实现债权花费的律师代理费22347元；四、如未履行上述金钱给付义务，中国建设银行股份有限公司湖南省分行有权行使抵押权，对曹凯名下位于长沙市开福区东风路248号鸥波大厦2519号房屋的处置，在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权。2019年3月19日，长沙市芙蓉区人民法院发出（2019）湘0102执102号《查封公告》和《腾房公告》，告知曹凯及房屋居住使用人涉案房屋已经查封，查封期限为三年，即2019年1月25日至2022年1月24日，责令曹凯及房屋居住使用人在公告张贴之日起三日内迁出涉案房屋。2019年5月20日，长沙市芙蓉区人民法院作出（2019）湘0102执102号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖涉案房屋。旭辉物业公司提出执行异议，长沙市芙蓉区人民法院于2019年7月9日作出（2019）湘0102执异71号执行裁定书，认定曹凯与旭辉物业公司之间租赁关系的起始时间为2016年9月14日，涉案房屋设立抵押权的时间为2016年4月14日，涉案房屋设立抵押权在前，出租在后，不能对抗已经登记的抵押权，裁定驳回旭辉物业公司的异议请求。2019年8月，长沙市芙蓉区人民法院发出网络拍卖鸥波大厦2519号房的公告，2019年9月21日网络拍卖成功。本院认为：一、《委托租赁协议书》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。旭辉物业公司依约将租金付给开发商抵曹凯的购房首付款，因曹凯逾期偿还银行贷款导致涉案房屋被拍卖处置，致使旭辉物业公司的合同目的不能实现，《委托租赁协议书》已终止履行。旭辉物业公司主张协议于2019年3月19日解除，但无证据证明其在2019年3月19日行使了解除权，事实上还向长沙市芙蓉区人民法院提出执行异议，涉案房屋网拍成功时间为2019年9月21日，因此旭辉物业公司主张的解除时间不妥，协议于拍卖处置后实际解除。二、旭辉物业公司诉请退还租金145606元，而其实际收房、使用、出租、经营管理房屋，并获取收益，协议约定全额退还，有失公允。2019年3月19日之前房屋可以正常使用经营，此前租金不应退还，闲置风险由旭辉物业公司承担；2019年3月19日法院公告影响房屋正常使用经营，2019年9月网拍成功前的闲置风险由曹凯承担，该期间租金应予退还。因此，曹凯应退还2019年3月19日起至2022年9月13日租金84600元（35元×57.78㎡×41个月+35元×57.78㎡÷30天×25天）。旭辉物业公司诉请按总租金的30%支付违约金43681.8元，但无证据证明其因曹凯违约造成该实际损失，考虑协议履行和当事人过错情况，剩余租期近42个月，违约金宜按退款84600元为基数酌定20000元，超过部分不予支持。《委托租赁协议书》约定了律师费，旭辉物业公司诉请律师费5000元，提供了委托代理合同和发票，金额合理，予以支持。三、被告曹凯经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：一、确认原告长沙旭辉物业管理有限公司与被告曹凯签订的《委托租赁协议书》已解除；二、限被告曹凯在本判决生效之日起十日内向原告长沙旭辉物业管理有限公司退还房屋租金84600元，并支付违约金20000元；三、限被告曹凯在本判决生效之日起十日内向原告长沙旭辉物业管理有限公司支付律师费5000元；四、驳回原告长沙旭辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4186元，保全费1491元，公告费560元，合计6237元，由原告长沙旭辉物业管理有限公司负担1737元，被告曹凯负担4500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李龙挺人民陪审员  刘志飞人民陪审员  张春仁二〇二〇年十月二十九日代理书记员  黄俊杰附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。