山东省博兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1625民初173号原告：韩勇，男，1967年9月19日出生，汉族，住山东省博兴县。委托诉讼代理人：柳洪广，山东齐英律师事务所律师。被告：傅翠红，女，1964年7月28日出生，汉族，住博兴县。委托诉讼代理人：周卫方，山东康途律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亚飞，山东康途律师事务所律师。第三人：赵玉斌，男，1955年11月11日出生，汉族，住博兴县。原告韩勇与被告傅翠红、第三人赵玉斌案外人执行异议之诉，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩勇及其委托诉讼代理人柳洪广，被告傅翠红及其委托诉讼代理人周卫方、赵亚飞，第三人赵玉斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩勇赵玉斌向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与第三人于2018年6月30日签订的《房屋租赁合同》有效；2、依法阻止在2018年7月1日至2029年6月30日期间向受让人移交占有赵玉斌所有的位于博兴县间。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告傅翠红与第三人赵玉斌民间借贷纠纷一案，案号为:（2019）鲁1625执491号，在执行期间，博兴县人民法院委托评估、拍卖赵玉斌所有的位于博兴县间。上述房屋原告享有合法的租赁使用权，博兴县人民法院在执行上述房产时应当保障申请人的房屋租赁权。我向博兴县人民法院提出案外人执行异议，博兴县人民法院于2019年11月30日作出了（2019）鲁1625执异20号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。2××2年7月1日我与赵玉斌签订了《房屋租赁合同》。约定：我租赁赵玉斌位于博兴县间。租赁费为前三年每年为27000元，三年以后租金为每年30000元，并根据市场行情重更新协商价格。合同签订后，我一直使用该房屋经营博兴县永业通讯行，后变更为博兴县永业手机大卖场及博兴县永业通信有限公司经营使用。自2××2年至2018年6月30日租赁费已全部支付。2015年5月30日赵玉斌向我借款700000元，约定月利率为千分之十五，我以银行转账的方式将借款支付给了赵玉斌。双方签订了《借款抵押合同》，赵玉斌以我租赁的房产提供抵押担保。2016年10月12日又向我借款50000元，两次共向我借款750000元。借款到期后，赵玉斌一直无力偿还借款。2018年6月30日,房屋租赁到期后，双方重新签订了《房屋租赁合同》，期限自2018年7月1日至2029年6月30日。租赁费与赵玉斌向我的借款本息1166250元及以后的利息相抵。上述房屋我自2××2年7月1日交付后到现在仍在使用中，且在查封之前已实际交付和占有。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。根据该规定，涉案房产在查封之前，我与赵玉斌已签订书面房屋租赁合同，房租已全部支付，房屋自2××2年7月1日至今由我占用和使用，在租赁期限内博兴县人民法院不应当向买受人移交占有涉案房产，应当保障我的房屋租赁使用权。原告与第三人签订的《房屋买卖合同》合法有效。为此，特具状起诉，请求法院依法判若所请。傅翠红辩称，一、原告将确认合同效力作为一项独立的诉讼请求提出，没有法律依据。本案原告第一项诉讼请求属确认之诉，不属于执行异议之诉的请求范围，相关合同的效力可在审理其第二项诉求时一并审查，其将确认合同效力作为一项独立的诉讼请求提出，没有法律依据。二、原告与第三人2018年6月30日签订的《房屋租赁合同》真实性无法确定，依法不应认定有效合同。第一、原告与第三人2018年6月30日签订的《房屋租赁合同》，合同日期为十一年，与原告此前与赵玉斌签订的合同在租赁期限、租赁价格租赁费缴纳方式等内容明显不同，合同的签订时间及合同的真实性均无法证实，不符合双方的交易习惯及常理。第二、合同内容与借款凭证并非一一对应，原告在提出执行异议时向法院执行局提交的三份租赁合同，承租人不一致，2015年、2016年、2017年没有租赁合同，原告对涉案房屋的租赁并不连续，关键时间点缺失租赁合同，不能排除原告与第三人恶意串通，伪造证据阻却法院强制执行的可能性。第三，法院在对该房屋进行查封、评估的过程中，第三人并未提出涉案房屋存在租赁关系的情形。原告主张2015年赵玉斌向其借款750000元，但从原告向法院执行局提交的银行交易记录来看，2015年5月30日王红英从农信社取款300000元的交易记录，只是王红英个人的交易行为，不能证实原告主张的其本人向赵玉斌出借资金的事实；2014年6月12日，王红英也曾向赵玉斌转款300000元，虽然王红英在交易明细上手写房租字样，但根据原告向法院执行局提交的2008年7月1日王红英与赵玉斌签订的《房屋租赁协议》，租金数额预付款方式与该交易明细明显不符。以上事实证明，王红英与被告和赵玉斌之间，资金往来比较频繁，其提交的交易记录仅是他们之间资金往来的一部分，因此原告诉称的借款事实和2018年6月30日签订的《房屋租赁合同》，真实性均存疑。如果原告主张的与赵玉斌2018年6月30日签订的《房屋租赁合同》真实存在，2019年1月9日博兴县人民法院对涉案房屋采取保全措施时，原告却没有提出任何异议，明显违反常理。第四、本案房屋租赁未进行备案，依法无效。《中华人民共和国房地产管理法》第五十四条规定，房屋租赁合同应当向房屋管理部门进行登记备案，但原告与赵玉斌2018年6月30日签订的《房屋租赁合同》未依上述规定进行备案登记，违反了法律的强制性规定。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国房地产管理法》第五十四条之规定，应当认定为无效合同。鉴于上述事实，原告不能排除上述合同存在的疑点，不能证实合同的真实性，被告请求法院对原告与赵玉斌2018年6月30日签订的《房屋租赁合同》的效力不予认定。三、2018年6月30日签订的《房屋租赁合同》系以租抵债合同，该合同的性质与合同法规定的租赁合同性质不同。房屋租赁合同是指房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。承租人通过房屋租赁合同，取得房屋的使用权，出租人则收取租金。而本案中2018年6月30日签订的《房屋租赁合同》前言部分约定：“因甲乙双方租赁合同于2018年6月30日期满，乙方已经按照原合同支付完房屋租金。由于2015年5月30日至2018年6月30日甲方向乙方借款柒拾伍万元按借款约定利息：肆拾壹万陆仟贰佰伍拾元，本息合计现金：壹佰壹拾陆万陆仟贰佰伍拾元。甲方至今未还乙方。现甲、乙双方协商，2018年7月1日至2029年6月30日期间乙方不再支付甲方任何房屋租赁费。”根据以上约定，本案签订的目的是第三人赵玉斌以其房屋使用权来抵消与原告之间的借款合同之债，不同于以房屋使用权出让获取房屋租金的房屋租赁合同。因此，2018年6月30日的《房屋租赁合同》事实上为债权债务合同关系，而非房屋租赁合同关系。四、原告主张的基于2018年6月30日的《房屋租赁合同》所享有的承租权，不具有排除强制执行的权益。根据本案事实及法律规定，在本案涉案的2018年6月30日的《房屋租赁合同》真实性存疑，合同内容是以债权换取房屋使用权，合同性质不属于租赁合同，因此即使原告通过该合同取得的涉案房屋租赁使用权，亦不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定的情形，对其诉讼请求依法不应支持。而且本案中2018年6月30日签订的《房屋租赁合同》未进行备案登记，依法不应取得对抗法院对涉案房屋进行强制执行的相关权益。综上所述，法院对第三人的财产采取的执行措施并无不当，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。赵玉斌述称，涉案房屋是博昌集团开发的，我带资盖起来，博昌公司抵给了我涉案房屋，有180平米，没有土地使用证，有房产证，房产证是2××2年或2004年办理的，具体时间我记不清了。自2××2年7月1日开始一直租给原告，一直到现在，租金每年支付，原告诉状中陈述属实。我向被告的借款属实，具体数额八九十万左右，当时我没出庭。我与被告的借款已经法院处理，有判决书，该判决书法院已经执行，我不清楚执行的哪一个房屋。法院执行过程中对房屋进行了评估，评估报告我没收到。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本案当事人及第三人对原告提交的执行裁定、房屋所有权证书均无异议，故对上述证据依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交借款抵押合同一份。拟证实2015年5月30日赵玉斌向原告借款700000元，以房屋抵押作为担保。经质证，被告对此有异议。经审查，原告与第三人签订的抵押合同并未进行抵押物登记，抵押权依法未设立，不得对抗第三人。2、原告提交的2018年6月30日签订的房屋租赁合同一份，拟证实因第三人截止2018年6月30日欠原告借款本息1166250元未偿还，第三人以涉案房屋的租赁费抵顶借款利息。租赁期限自2018年7月1日至2029年6月30日。经质证，被告对此有异议。经审查，该合同有赵玉斌和韩勇的签名和手印且经赵玉斌质证称该合同是真实的，被告虽对该证据的真实性存疑，但并未提供相应证据证明其主张，对于该证据的真实性予以确认。另，原告提交的借条两份、银行交易流水五份、租赁合同两份（2××2年7月1日签订、2008年7月1日签订）、租赁费收条六份、租赁费转账凭证两份、营业执照三份、通知一份，被告提交的最高院（2014）民申字第215号裁定书一份，经审查，与本案没有关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定本案事实如下：2019年1月7日，傅翠红因与赵玉斌之间的借贷纠纷向本院提起诉讼，2019年3月15日，本院作出（2019）鲁1625民初101号民事判决，判令赵玉斌于判决生效十日内偿还傅翠红972290.67元。后赵玉斌未按照生效判决履行，傅翠红申请法院强制执行，案号为（2019）鲁1625执491号。在执行期间，本院委托评估、拍卖赵玉斌所有的位于博兴县间，该商品房建筑面积为187.2平方米，已办理房产证，房屋所有权人为赵玉斌。后韩勇向本院提出案外人执行异议，2019年11月30日，本院作出（2019）鲁1625执异20号执行裁定书，裁定驳回韩勇的执行异议。另查明，2015年5月30日赵玉斌向韩勇借款700000元约定利率为千分之十五并出具借条，2015年6月20日赵玉斌向韩勇借款50000元约定利率为千分之十五并出具借条。双方签订了《借款抵押合同》，赵玉斌以位于博兴县的商品房为这两笔借款提供抵押担保，但未进行抵押物登记。借款到期后，赵玉斌未偿还借款。另查明，2018年6月30日赵玉斌与韩勇签订《房屋租赁合同》，合同中载明：“为了明确甲（赵玉斌）、乙（韩勇）双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同并共同遵守。因甲乙双方租赁合同于2018年6月30日期满，乙方已经按照原合同支付完房屋租金。由于2015年5月30日至2018年6月30日甲方向乙方借款柒拾伍万元（750000元），按照借款约定利息肆拾壹万陆仟贰佰伍拾元（416250元），本息计：壹佰壹拾陆万陆仟贰佰伍拾元（1166250元）。甲方至今未还乙方。现甲、乙双方协商，2018年7月1日至2029年6月30日期间乙方不再支付甲方任何房屋租赁费……”再查明位于博兴县的四间商品房自2××2年7月1日开始至今，一直由韩勇及其妻子王红英占有使用，用于经营博兴县永业手机大卖场（后更名为博兴县永业通信有限公司）。本院认为，本案的焦点有两个：1、2018年6月30日赵玉斌与韩勇签订的《房屋租赁合同》的性质认定问题；2、韩勇对涉案房屋所享有的权利是否具有排除强制执行的权益。关于焦点一2018年6月30日赵玉斌与韩勇签订的《房屋租赁合同》的性质认定问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，韩勇与赵玉斌在签订的《房屋租赁合同》中约定：“因甲（赵玉斌）、乙（韩勇）双方租赁合同于2018年6月30日期满，乙方已经按照原合同支付完房屋租金。由于2015年5月30日至2018年6月30日甲方向乙方借款柒拾伍万元（750000元），按照借款约定利息肆拾壹万陆仟贰佰伍拾元（416250元），本息计：壹佰壹拾陆万陆仟贰佰伍拾元（1166250元）。甲方至今未还乙方。现甲、乙双方协商，2018年7月1日至2029年6月30日期间乙方不再支付甲方任何房屋租赁费。”从合同的内容来看，韩勇为了使自己的债权得到清偿，同意赵玉斌以让渡位于胜利三路342号8＃-8室的四间商品房11年的房屋使用权的方式抵顶1116250元借款。可见，韩勇与赵玉斌6月30日签订的《房屋租赁合同》实质上是房屋使用权抵债合同，是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此该涉案合同性质为债权债务合同而非房屋租赁合同。关于焦点二韩勇对涉案房屋所享有的权利是否具有排除强制执行的权益。根据上述分析，韩勇与赵玉斌6月30日签订的《房屋租赁合同》为房屋使用权抵偿欠款的合同之债，故不适用《最高人民法院》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定。此外，根据合同的相对性原则，韩勇与赵玉斌签订的涉案合同，仅对合同双方具有法律约束作用，不得对抗合同之外的第三人。故，对原告提出的依法阻止在2018年7月1日至2029年6月30日期间向受让人移交占有赵玉斌所有的位于博兴县间的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院》第三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告韩勇的诉讼请求。案件受理费100元，由原告韩勇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长  穆秀峰审 判 员  栾莹莹人民陪审员  舒 红二〇二〇年五月十四日法官助理齐静书记员李晓兰