襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0607民初930号原告：襄阳市民发天盛房地产开发有限公司，住所地湖北省襄阳市襄州区张湾街道办事处西湾村1组。法定代表人：黄作滨，总经理。委托诉讼代理人：姜凌，湖北法正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾繁玉，该公司员工。被告：薛超，男，1985年7月8日出生，汉族，住湖北省襄阳市襄州区。原告襄阳市民发天盛房地产开发有限公司（以下简称民发天盛公司）与被告薛超商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人姜凌、曾繁玉到庭参加诉讼。被告薛超经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告民发天盛公司向本院起诉请求：1.判令解除民发天盛公司与薛超于2016年9月19日签订的《商品房买卖合同》，并判令薛超在判决生效后3日内配合民发天盛公司办理商品房买卖合同备案登记撤销手续、预告登记及预抵押登记注销手续。2.判令薛超返还民发世界城嘉秀阁2幢2单元505号商品房及发票。3.判令薛超支付民发天盛公司违约金120985元。4.判令薛超支付律师费、诉讼费以及因诉讼支出的全部额外费用。事实和理由：2016年9月19日,民发天盛公司与薛超签订《商品房买卖合同》,约定薛超购买民发天盛公司开发的民发世界城嘉秀阁2幢2单元505号商品房，总金额604925元。薛超支付首付款后，剩余购房款480000元向工行襄阳兴业支行（以下简称工行兴业支行）办理按揭支付，原告系被告按揭贷款的担保人。后薛超未按借款合同约定还款，导致民发天盛公司承担了担保责任。民发天盛公司于2019年11月4日被工行兴业支行扣款459162.91元,被告的行为给原告造成了巨大的经济损失。根据原、被告之间的《商品房买卖合同》附件四（买卖合同补充协议）第1.4条的约定，“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人作为借款担保人承担保证责任的，买受人应在出卖人通知之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项，及出卖人因此支出的全部额外费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）支付给出卖人。自出卖人实际被按揭银行划扣款项之日起，至买受人实际向出卖人付清全部款项之日止，买受人应按日向出卖人承担相当于上述全部款项（含银行扣款、律师费、诉讼费等）千分之一的滞纳金。若买受人逾期支付上述款项（包括违约金）30日（含）以上的，出卖人有权解除合同，收回该商品房，买受人按总房款的20％向出卖人支付违约金。”请求法院判如所请。被告薛超未作答辩。经审理查明：民发天盛公司系注册成立的具有独立法人资格的企业法人，经营范围：房地产开发；室内外装饰装潢工程、园林绿化工程的设计与施工（以上凭有效资质证书经营）；商品房销售；物业服务、电气安装、水电安装；建筑材料、五金工具销售。2016年9月19日，被告薛超与原告民发天盛公司签订《商品房买卖合同》以及《买卖合同补充协议》，主要约定：原告民发天盛公司于2016年取得商品房预售许可证，预售许可证号为鄂襄房预字2016（009）号。公司以出让方式取得案涉房屋所在地块的土地使用权，并经批准在该地块上建设商品房，名称为民发世界城嘉秀阁。薛超购买民发天盛公司开发的上述房屋中的2幢2单元505号商品房，房屋建筑面积133.32平方米，每平方米单价4537.391元，总金额604925元。薛超于合同签订之日支付首付款124925元，剩余购房款480000元于合同签订后7日内向指定银行办理按揭。房屋交付期限：民发天盛公司于2016年10月31日前将该商品房验收合格后交付薛超。《买卖合同补充协议》（即附件四）第1.4条约定“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人作为借款担保人承担保证责任的，买受人应在出卖人通知之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项，及出卖人因此支出的全部额外费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）支付给出卖人。若买受人逾期支付上述款项（包括违约金）30日（含）以上的，出卖人有权解除合同，收回该商品房，买受人按总房款的20％向出卖人支付违约金。出卖人作为借款担保人承担保证责任后，自出卖人实际被按揭银行划扣款项之日起，至买受人实际向出卖人付清全部款项之日止，买受人应按日向出卖人承担相当于上述全部款项（含银行扣款、律师费、诉讼费等）千分之一的滞纳金，且买受人还需向出卖人承担购房款总额20％的违约金。”2016年9月26日，薛超作为借款人、抵押人，工行兴业支行作为贷款人，民发天盛公司作为保证人三方签订《个人购房借款及担保合同》，主要约定：借款人借款480000元，贷款期限25年，实际放款日与到期日以借款凭证为准，贷款方式为抵押和保证，抵押物为案涉房屋;借款人采取按月等额本息还款方式，借款人不享有宽限期;贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准等；借款人授权贷款人将贷款一次性划入民发天盛公司在工行设立的账户内，贷款利息自实际放款日起计算；关于保证、违约以及违约处理条款，保证人为借款人在本合同项下的债务承担连带保证责任，保证范围包括但不限于本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费）等；借款人连续三个月或累计六个月未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同立即到期；直接扣划保证人开立在工行账户的存款或保证人的定期存款，以清偿借款人的全部债务。上述合同签订当天薛超支付民发天盛公司购房首付款124925元，民发天盛公司向薛超出具该金额发票1张（发票编号01097840）。工行兴业支行向薛超发放贷款480000元，民发天盛公司于2016年9月29日向薛超出具该金额发票1张（发票编号01097861）。此后，薛超依约每月向工行兴业支行偿还按揭贷款，2019年开始出现逾期还款情形。随后，工行兴业支行按照借款合同约定于2019年11月4日分五笔从民发天盛公司账户扣划薛超未偿还的借款本息459162.91元。至此，薛超在工行兴业支行下欠的贷款本息全部由民发天盛公司代为清偿完毕。另查明，民发天盛公司于2016年9月26日将案涉房屋交付薛超。2018年案涉房屋初始登记在原告民发天盛公司名下，至今薛超没有办理案涉房屋的不动产权证书。2019年11月27日民发天盛公司向薛超发出通知函，主要内容：“因你在按揭手续办好后，未按按揭合同约定还款，导致我公司于2019年11月4日被工行兴业支行扣款459162.91元。根据双方签订的《商品房买卖合同》，现通知你在3日内，将我公司代你向按揭银行偿还的全部款项及从我公司实际支付该笔款项之日起按每日千分之一的标准计算的滞纳金支付给我公司，若你逾期支付上述款项30日以上的，我公司有权解除合同，收回该商品房。”后民发天盛公司催款无果，提起诉讼。庭审中，原告民发天盛公司表示被告履行其全部诉讼请求后同意返还薛超已付购房款（即违约金、诉讼费、保全费等费用从已付购房款扣减后余款同意返还）。本院认为，原告民发天盛公司与被告薛超签订的《商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。薛超办理按揭贷款后未按照约定偿还按揭贷款，导致民发天盛公司承担了保证责任。民发天盛公司被工行兴业支行扣划459162.91元，薛超应当承担相应的民事责任。民发天盛公司作为保证人代偿后于2019年11月27日向薛超追偿无果，该《商品房买卖合同》约定的解除条件已经成就。民发天盛公司请求解除其与薛超签订的《商品房买卖合同》并要求薛超配合民发天盛公司办理商品房买卖合同备案登记撤销手续、预告登记及预抵押登记注销手续，返还民发世界城嘉秀阁2幢2单元505号商品房及购房发票的请求，本院予以支持。虽然民发天盛公司在薛超违约后没有正式通知薛超解除合同，但在提起诉讼时要求解除合同，2020年4月29日薛超收到本院送达的民事起诉状即视为通知薛超合同解除，故双方签订的案涉《商品房买卖合同》于2020年4月29日解除。民发天盛公司请求薛超按购房总款20％支付违约金120985元虽有合同依据，但因薛超前期依约支付了部分房款，基于公平原则，薛超应按民发天盛公司代偿金额459162.91元的20%计算确定违约金较为合适，即薛超应向民发天盛公司支付违约金即91832.58元。合同解除后双方就合同的标的和价款应当相互返还。庭审中经释明，民发天盛公司表示被告履行其全部诉讼请求同意返还薛超已付购房款，本院予以支持，故薛超返还房屋时民发天盛公司应返还薛超已经支付的购房款。原告没有提供支付律师代理费用的相关证据，本院不予支持。被告薛超经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了自身的诉讼权利，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告襄阳市民发天盛房地产开发有限公司与被告薛超于2016年9月19日签订的《商品房买卖合同》于2020年4月29日解除；二、被告薛超于本判决生效后二十日内返还民发世界城嘉秀阁2幢2单元505号商品房及购房发票，并协助配合原告襄阳市民发天盛房地产开发有限公司办理商品房买卖合同备案登记撤销手续、预告登记及预抵押登记注销手续；三、被告薛超向原告襄阳市民发天盛房地产开发有限公司支付违约金91832.58元；四、原告襄阳市民发天盛房地产开发有限公司在被告薛超履行上述第二项内容后十日内返还被告薛超购房款44898.51元（604925元-459162.91元-违约金91832.58元-诉讼费5610元-保全费3421元）；五、驳回原告襄阳市民发天盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5610元，申请财产保全费3421元，合计9031元，由被告薛超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  涂清芬二〇二〇年六月九日书记员  吴 倩