内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2020）内0121民初235号原告：袁进忠,男，现住呼和浩特市。被告:内蒙古禾太实业有限公司,住所地呼和浩特市新城区新城南街禾太大厦。法定代表人:刘通，系该公司经理。委托诉讼代理人:梁天，男，现住呼和浩特市，系该公司职员。第三人:内蒙古昊泽建筑有限公司,住所地呼和浩特市玉泉区南二环路万和家园2号段门帘19号。法定代表人:胡二毛，系该公司经理。第三人:张天维,男，住呼和浩特市。原告袁进忠与被告内蒙古禾太实业有限公司、第三人内蒙古昊泽建筑有限公司、张天维房屋买卖合同一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，原告袁进忠到庭参加诉讼，被告内蒙古昊泽建筑有限公司的委托诉讼代理人梁天、第三人内蒙古昊泽建筑有限公司的法定代表人胡二毛、第三人张天维到庭参加诉讼，现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：一、依法确认被告在2019年7月22日在北方新报刊登的金川鸿锐配套项目部公告声明内容违法无效。二、确认被告内蒙古禾太实业有限公司所属的内蒙古禾太实业有限公司鸿锐综合配套区项目部与申请人签订的认购位于××区东户建筑面积105m2,同楼六层东户，建筑面积105m2,内部认购协议无效（简称3号楼)。三、被告内蒙古禾太实业有限公司返还原告630000元认购房款及认购房款利息以630000元为基数，年利率6%,从2017年8月4日计算至被告付清全部款项之日止。四、被告承担案件受理费。事实与理由：被告内蒙古禾太实业有限公司取得该区域土地使用权，开发建设并以公司名义成立内蒙古禾太实业有限公司鸿锐综合配套区项目部，负责人周国庆。被告开发建设的工程为多年遗留工程，因无工程建设资金，二次结构工程多年未进行，被告公开向外宣传以房抵顶工程款，向外发包（包工包料)，第三人知道后与被告项目部负责人周国庆多次交涉达成一致，于2016年11月15日签订施工协议书，甲方：内蒙古禾太实业有限公司鸿锐综合配套区项目部，乙方：第三人内蒙古昊泽建筑装饰有限公司（2018年4月更名为内蒙古昊泽建筑工程有限公司）。被告为了以房抵顶工程款变现实施工程，以被告名义给第三人加盖项目印章的格式鸿锐综合配套服务区内部认购协议及认购收据，向外出售收取的认购款归第三人用于支付工程费用。第三人的法定代表人与原告多年认识，求助原告并阅了施工协议，协议规定内容第六工程造价：甲方全部以住宅及门脸房形式抵顶乙方工程款。协议第十条双方职责6、甲方给乙方拨付工程款以房抵顶，甲方不得重复抵押、销售。如出现二次抵押、销售按甲方违约处理。7、甲方如违约应以销售房价的双倍返还乙方。第十二条违约责任：1、甲乙双方商定以房抵顶工程款。如因甲方在甲乙双方商定的六个月内甲方办理全部的房产手续，如甲方在和乙方承诺的六个月内无法办理手续。2、造成乙方无法卖房，由此给乙方造成的经济损失由甲方承担。因第三人缺乏流动资金，无款购进材料支付人工费，无奈原告认购了被告位于××区东户建筑面积各105m2,于2017年8月3日以被告授权第三人，第三人又授权项目工长赵银海与被告给申请人办理了内部认购协议，甲方（出卖人）内蒙古禾太实业有限公司鸿锐综合配套服务区项目部，乙方（买受人）为申请人袁进忠，第三人收取申请人认购房款，由收条佐证。认购协议第四条，甲方承诺2、在本协议签订后，须为乙方保留该房屋至保留届满之日止，且不得与第三方签订该房屋之《商品房认购协议书》或《商品房买卖（预售）合同》；并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房买卖（预售）合同》时，甲方将完全履行协议中约定的位置、价款、户型等条款。如甲方违反上述约定，需向乙方双倍返还认购定金。现被告开发建设的房屋具备交付条件，被告却拿出2019年7月22日登报公告声明以此拒绝交付原告认购的房屋，其他人认购被告的房屋向人民法院提起诉讼，2020年4月21日案号（2019)0121民初3587号开庭审理，被告认定2018年之前被告给施工的第三人以工程进度划拨的房屋，被告陈述无商品房预售许可证。现原告依据《合同法》第五十二条、第五十七条、第七十七条、《民法总则》第六条、第一百四十六条(一）款、第一百五十三条和最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的解释第二条、第五条、第九条的规定，请求法院支持原告的诉讼请求，依法保护原告的合法权益。被告内蒙古禾太实业有限公司辩称，我公司不承担任何责任，与本公司无关。第三人内蒙古昊泽建筑有限公司辩称，认可事实，没有其他意见。第三人张天维辩称，认可事实，没有其他意见。当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，对当事人无争议的证据予以确认并在卷佐证。经审理查明：被告内蒙古禾太实业有限公司取得该区域土地使用权，开发建设并以公司名义成立内蒙古禾太实业有限公司鸿锐综合配套区项目部，负责人周国庆。被告开发建设的工程为多年遗留工程，因无工程建设资金，二次结构工程多年未进行，被告公开向外宣传以房抵顶工程款，向外发包（包工包料)，第三人内蒙古昊泽建筑有限公司知道后其法定代表人与被告项目部负责人周国庆交涉达成一致，于2016年11月15日签订施工协议书，即甲方：内蒙古禾太实业有限公司鸿锐综合配套区项目部，乙方：第三人内蒙古昊泽建筑装饰有限公司（2018年4月更名为内蒙古昊泽建筑工程有限公司）。被告为了以房抵顶工程款变现实施工程，以被告名义给第三人加盖项目印章的格式鸿锐综合配套服务区内部认购协议及认购收据，向外出售收取的认购款归第三人用于支付工程费，因第三人缺乏流动资金，无款购进材料支付人工费，故向外出售用工程款抵顶的被告房屋。原告与第三人的法定代表认识就认购了被告位于××区东户建筑面积各105m2,2017年8月3日被告项目部授权第三人内蒙古昊泽建筑装饰有限公司，第三人又授权项目工长赵银海让被告项目部给原告办理了内部认购协议，即甲方（出卖人）内蒙古禾太实业有限公司鸿锐综合配套服务区项目部，乙方（买受人）为原告袁进忠，第三人的前后法定代表人张天维、胡二毛收取原告认购房款，并出具收条。认购协议第四条，甲方承诺2、在本协议签订后，须为乙方保留该房屋至保留届满之日止，且不得与第三方签订该房屋之《商品房认购协议书》或《商品房买卖（预售）合同》；并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房买卖（预售）合同》时，甲方将完全履行协议中约定的位置、价款、户型等条款。如甲方违反上述约定，需向乙方双倍返还认购定金。现被告开发建设的房屋具备交付条件，但却出示2019年7月22日登报公告声明以此拒绝交付原告认购的房屋，故原告诉至法院请求支持其诉请。另查明内蒙古禾太实业有限公司鸿锐综合配套区项目部开发的本案涉案房屋至本案开庭未取得商品房预售许可证。本院认为，本案的争议焦点是：一、原告袁进忠与被告内蒙古禾太实业有限公司的鸿锐综合配套区项目部签订的《内部认购协议书》的效力问题；二、被告是否承担向原告返还购房款及利息的法律责任。针对第一个争议焦点，原告与被告项目部签订的《内部认购协议书》已对认购的房屋的位置、价款、户型等进行了约定，并且原告已交付第三人内蒙古昊泽建筑装饰有限公司购房款抵顶了被告与第三人之间的工程款。双方协议书具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。故原告与被告项目部签订的《内部认购协议书》无效。针对第二个争议焦点。首先《内部认购协议书》无效，而本案的证据显示原告与被告项目部签订了《内部认定协议书》，被告项目部给原告出具了收款收据，且其他证据能证明该款已抵被告项目部与第三人内蒙古昊泽建筑装饰有限公司的工程款，故对于原告购买房屋而言，被告项目部为房屋收款人。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还，并赔偿对方因此受到的损失。故内蒙古禾太实业有限公司鸿锐综合配套区项目部应当返还原告袁进忠购房款630000元，并支付占用该部分资金期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。上述款项因内蒙古禾太实业有限公司鸿锐综合配套区项目部不具有法人资格，故应由法人内蒙古禾太实业有限公司承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、袁进忠与内蒙古禾太实业有限公司签订的《内部认购协议书》无效。二、内蒙古禾太实业有限公司于判决生效后10日内返还袁进忠购房款630000元以及利息（从2017年8月4日计算至被告付清全部款项之日止。以630000元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回袁进忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9470元由内蒙古禾太实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。审 判 长 郑国庆人民陪审员 张蕊新人民陪审员 付建文 二〇二〇年六月二日书 记 员 樊俊杰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。