铁岭市银州区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1202民初790号原告：孟宪珍，女，汉族，1936年11月24日出生，住所地铁岭市银州区。原告：孙继业，男，汉族，1963年9月20日出生，住所地铁岭市银州区。原告：孙继承，男，汉族，1966年2月22日出生，住所地铁岭市银州区。原告：孙继红，女，汉族，1968年11月9日出生，住所地铁岭市银州区。原告孟宪珍、孙继承、孙继红委托诉讼代理人：孙继业。身份同前。被告：宏运地产铁岭有限公司。住所地铁岭市银州区岭东街9委综合楼。法定代表人：邹尚峰，系该公司经理。委托诉讼代理人：汪纯辉，系该公司法律顾问。原告孟宪珍、孙继业、孙继承、孙继红与被告宏运地产铁岭有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理，依法适用简易程序于6月23日公开开庭进行了审理，原告暨原告孟宪珍、孙继承、孙继红委托诉讼代理人孙继业、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟宪珍、孙继业、孙继承、孙继红诉称：2007年12月19日，原告孟宪珍丈夫、原告孙继业、孙继承、孙继红父亲孙权与被告宏运地产铁岭有限公司签订城市房屋拆迁补偿安置协议，后孙权于2008年2月14日去世，2011年12月27日，原告孙继业以孙权代理人名义与被告签订补充协议。拆迁安置补偿协议、补充协议约定：被告拆迁孙权坐落于银州区铁岭日报社集资楼的住宅，并提供其在该地块开发的宏运·中央观邸1套房屋作为产权调换房屋补偿孙权，双方于被拆迁人入住后3个月内共同配合办理房屋所有权转移登记。后双方确定宏运·中央观邸1幢2-4-4室（简称涉诉房屋）为产权调换房屋。2014年8月25日，被告交付了涉诉房屋。交付前，原告孙继业以孙权代理人名义与被告签署进户结算确认单，并如数交纳了差价款30,557.4元（其中11,500元系以被告应补偿的涉诉房屋装修费抵顶）。被告应于同年11月25日前办理涉诉房屋所有权转移登记，但其至今亦未办理，构成违约，应承担法释[2003]7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条所规定的违约责任。请求依法判决被告以205137.4元[被拆迁房屋价值174,580元（2,000元/m2×87.29m2）+差价款30,557.4元]为基数，按中国人民银行同期资金贷款基准利率140%标准向原告支付自2014年11月25日起至完成涉诉房屋所有权转移登记之日止的违约金。被告宏运地产铁岭有限公司辩称：原告孟宪珍、孙继业、孙继承、孙继红主张的违约金计算基数错误，被告应补偿的装修费11,500元不应作为原告已交付的购房款，故计算基数应为193,637.4元（被拆迁房屋价值174,580元+19,057.4元）；违约金应计算至被告办理涉诉房屋所有权首次登记时即2018年6月8日止。但是，本案房屋拆迁补偿安置协议的一方当事人为孙权，孙权去世后，原告应先经继承程序确定继承人继承的份额，然后才可向被告主张权利，原告未经此前置程序直接向被告主张权利，没有法律依据，请求判决驳回原告的诉讼请求。对原告举示证据的审核认定：1、城市房屋拆迁补偿安置协议、回迁补充协议。证明孙权与被告间存在房屋拆迁安置补偿合同关系及被告协助办理涉诉房屋所有权转移登记的期限。2、差价款收据。证明原告孙继业交纳涉诉房屋差价款数额。3、（全民）工人登记表、死亡注销证明。证明孙权与各原告间身份关系及孙权去世时间。被告对原告的上述证据无异议，本院予以采信。对被告举示证据的审核认定：1、铁岭国正房地产评估事务所关于宏运集团铁岭房地产开发有限公司房屋拆迁补偿报告初步估价结果的公示复印件。证明孙权被拆迁房屋2007年9月时的市场价格。2、回迁户进户结算确认单。证明涉诉房屋应交纳差价款的数额。3、辽（2018）铁岭市不动产权第0009380号不动产权证。证明涉诉房屋办理不动产权首次登记从而具备办理不动产权转移登记条件的时间。原告对被告的上述证据无异议，本院予以采信。根据采信的证据及当事人陈述，本院查明如下事实：2007年12月19日，宏运集团铁岭房地产开发有限公司（甲方）与孙权（乙方）签订城市房屋拆迁补偿安置协议，约定：乙方于2007年12月19日前将其坐落银州区铁岭日报社集资楼的住宅（建筑面积87.29m2）交由甲方拆迁；甲方提供其在该地块开发的住宅小区1套房屋作为产权调换房屋补偿乙方，于2009年12月31日前交付；产权调换房屋位置、面积、差价款等待双方签订回迁协议时确定。经评估，铁岭日报社家属楼1层房屋2007年9月时市场价格为2,000元/m2。2008年2月14日，孙权去世；孙权系原告孟宪珍丈夫、原告孙继业、孙继承、孙继红父亲。2011年12月27日，原告孙继业以孙权代理人名义与被告宏运地产铁岭有限公司签订回迁补充协议，约定：产权调换房屋面积超过被拆迁房屋面积5m2部分，孙权按2009年末同地段商品房市场价格交纳差价；双方于孙权入住后3个月内共同配合办理房屋所有权转移登记。后前述住宅小区暂定名为宏运·中央观邸，该小区的涉诉房屋被确定为产权调换房屋。2014年8月25日，被告交付了涉诉房屋，原告方应交纳差价款30,557.4元，扣除被告应补偿的装修费11,500元，原告方实际交纳差价款19,057.4元。2018年6月8日，不动产登记部门完成涉诉房屋不动产权（房屋所有权、土地使用权）首次登记，并向被告核发了辽（2018）铁岭市不动产权第0009380号不动产权证；该证登记涉诉房屋所在住宅小区名称为宏运中心裕景。被告至今亦未办理涉诉房屋不动产权转移登记。本院认为：孙权与宏运集团铁岭房地产开发有限公司签订的城市房屋拆迁补偿安置协议、原告孙继业以孙权代理人名义与被告宏运地产铁岭有限公司签订的回迁补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法应认定有效，双方应全面履行各自的合同义务。孙权去世后，其合同权利由其继承人原告孟宪珍、孙继业、孙继承、孙继红继承，换言之，四原告有权请求被告承担违约责任，被告关于原告须经继承程序确定各原告应继承份额的前置程序方可向被告主张权利的抗辩，没有法律依据，不予支持。双方约定入住涉诉房屋后3个月内共同配合办理房屋所有权转移登记，原告方于2014年8月25日入住，故被告应于同年11月25日前协助办理不动产权转移登记，被告至今未协助办理转移登记，构成违约，应承担违约责任。法释[2003]7号第18条第2款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条款所规定的其实是未约定违约金及损失数额难以确定情况下确定损失的方法，但鉴于本院此前受理的此类案件的生效判决已以“违约金”项目作出裁判，故本案宜予袭用。被告主张的“已付购房款总额”的数额（193,637.4元）符合情理，应予照准。原告请求按贷款利率的140%计算“违约金”，未超出上述金融机构计收逾期贷款利息标准，应予照准。本院此前受理的此类案件的生效判决已判决“违约金”计算截止期限为被告完成商品房不动产权首次登记之日，故本案亦应判决“违约金”计算截止期限为完成涉诉房屋不动产权首次登记之日即2018年6月8日。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、法释[2003]7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款的规定，判决如下：被告宏运地产铁岭有限公司于本判决生效后10日内以193,637.4元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率140%标准向原告孟宪珍、孙继业、孙继承、孙继红支付自2014年11月25日起至2018年6月8日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,320元（原告预交），减半收取660元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于起辽宁省铁岭市中级人民法院。审判员  王景龙二〇二〇年七月一日法官助理李延茹书记员吕爱华