河南省太康县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1627民初2432号原告河南金科荣耀置业有限公司太康分公司。负责人赵拥军，该公司总经理。委托诉讼代理人刘美丽、王永（实习），河南阳夏律师事务所律师。被告李永生，男，汉族，1986年2月7日出生，住河南省太康县。被告李云，女，汉族，1987年10月2日出生，住河南省太康县，系被告李永生之妻。原告河南金科荣耀置业有限公司太康分公司(以下简称金科荣耀太康公司)与被告李永生、李云商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金科荣耀太康公司委托诉讼代理人王永到庭参加诉讼，被告李永生、李云经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金科荣耀太康公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决解除原、被告签订的N0201802158号商品房买卖合同，返还原告垫付款606068.51元，并向原告支付违约金，开庭审理时原告将请求变更为要求解除原、被告签订的N0201802158号商品房买卖合同，要求二被告按照合同总价款的30%支付违约金，并解除20180004082号预告抵押登记；2、诉讼费由被告负担。事实与理由:被告李永生于2018年12月11日在太康县××号公馆购买商品房一处,并在河南省农村信用社办理了个人购房借款业务,由原告金科荣耀太康公司对其借款业务承担连带责任保证。现被告因未按照借款合同约定向河南省农村信用社按期还本付息,导致河南省农村信用社向原告行使债权,从原告账户划走606068.51元的李永生个人住房按揭贷款本金及利息,依据原、被告双方签订的商品房买卖合同补充协议约定，被告的上述行为已构成违约。为维护原告的合法权益,现原告特向贵院提起诉讼,请人民法院依法判如所请。被告李永生、李云未到庭未答辩。经审理查明，2018年12月11日原告金科荣耀太康公司与被告李永生签订商品房买卖合同一份，合同编号为：N0201802158，合同主要约定为：“第一条：出卖人（金科荣耀太康公司）以出让方式取得位于毛庄镇××城××东侧××编号为××（××）太康县不动产权第0000777的地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名：金科九号公馆。第二条：商品房预售许可证号为2018030。第三条：买受人（李永生）所购买的商品房为第23﹟〖幢〗1单元5层1-5-1号房。该商品房的用途为住宅，属框架结构，建筑层数地上25层，地下1层。该商品房建筑面积共190.65平方米。第四条：该商品房单价为每平方米4555.65元，总金额：捌拾陆万捌仟伍佰叁拾伍圆整（￥868535元）。第六条：买受人应当在2018年12月11日前，支付首付款268535元。余款600000元，须在2018年12月18日前办理完银行按揭贷款申请手续”。另买卖合同下附补充协议一份，该协议第5项约定：在房地产权属证办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，视为买受人违约，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本合同，收回本商品房，买受人按商品房总价款的30%向出卖人支付违约金，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到相关政府部门办理有关解除合同的手续（2）有权对本房地产以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权（3）有权终止或不予办理房地产权证，如买受人未办理收楼手续的，出卖人有权不予办理交楼手续，并无须承担任何责任。2019年1月17日李永生与河南太康农村商业银行股份有限公司签订个人购房借款合同一份，合同主要内容为：“贷款人：河南太康农村商业银行股份有限公司，借款人：李永生李云。第一条1.1本合同下的贷款金额为人民币（大写）陆拾万元整。1.2本合同项下借款所购买并作为抵押物的个人产权具体情况（1）该房屋坐落：河南省周口市太康县毛庄镇万城商贸东侧18米规划路南侧金科九号公馆23号楼1单元5层东套（501）；（2）房屋类型：住房；（3）房屋结构：框架；（4）建筑面积：190.65平方米；（5）抵押物价值：868535元；（6）购房合同编号：201802158。第二条：贷款期限及利率、计算方式贷款期限为240个月。6.11抵押物共有人李云完全同意该抵押”。原告提供其与河南太康农村商业银行股份有限公司签订的按揭贷款业务合作协议一份，协议主要约定：“甲方：河南太康农村商业银行股份有限公司乙方：河南金科荣耀置业有限公司太康分公司，经甲、乙双方协商，就乙方开发并销（预）售的金科九号公馆项目的按揭贷款达成如下协议：第一条为保证项目预售款和工程款不被挪用，甲方根据乙方提出的申请，经审查，同意作为乙方销售金科九号公馆项目按揭贷款银行，乙方在甲方开立指定账户。甲方对购买该项目借款人提供单笔贷款最高限额为200万元，贷款最高指数70%，贷款期限最长不超过30年，贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房（商用房）”，该合作协议证明原告为被告与太康农村商业银行股份有限公司的该笔贷款提供了担保。原告提供河南太康农村商业银行股份有限公司于2020年3月21日出具的河南省农村信用社提前收回贷款通知书一份，该通知显示主要内容为：“借款人：李永生，担保人：河南省金科荣耀置业有限公司太康分公司，根据贵方与我行签订的37424000119014641245号《借款合同》和37424000119014641245号《担保合同》，及以下原因1、未按合同约定按期还本付息，我行决定提前收回本合同项下的贷款本息，请贵方抓紧时间筹集资金，于3天内到我行办理贷款本息清偿手续，否则，我行将按合同约定部使债权/担保权利”。原告提供2020年3月24日河南太康农村商业银行股份有限公司向金科荣耀太康公司出具的告知书一份，告知书主要内容为：“借款人李永生于2019年1月17日在我行申请发放个人住房按揭贷款60万元，借款期限20年，为2019年1月17日-2038年12月17日到期。借款人李永生于2019年7月21日以来未按合同约定按期还本付息，已连续超出三个月未按合同约定日期还款，根据贵公司与我行签订的协议规定，我行已于2020年3月24日在你公司开立的保证金账户，账号：37×××53扣除保证金代为偿还李永生个人住房按揭贷款本金及利息，本金582500元，利息23568.51元，本息合计金额606068.51元”。原告提供2020年3月24日河南太康农村商业银行股份有限公司贷款本金利息收回凭证，该凭证主要内容显示：“贷款户名李永生，借款日期2019年1月17日到期日期2038年12月17日上次还款日期2020年3月24日贷款余额582500元归还本金582500元应收利息23568.51元归还利息23568.51元”。原告提供河南太康农村商业银行股份有限公司出具的抵质押物出库单一份，该单据主要内容为：“抵质押物编号：2000674750抵押方式：抵质押物名称：李先生抵质押物编号2000674750客户名称李永生抵质押物状态：结清出库出入库类型：结清出库入库金额868535元生效日期2018-12-29到期日期：2038-12-29”。原告提供提前收回贷款通知书、告知书、本金利息收回凭证，证明因被告未按期归还房款，河南太康农村商业银行股份有限公司已在担保人处（原告），将本金及利息全部划拨完毕。原告金科荣耀太康公司提供其与河南香恩房地产营销策划有限公司金科九号公馆销售服务全程代理合同一份，合同中第二条约定1、销售佣金计算方式（1）销售佣金=乙方实际销售总金额×销售佣金费率。（2）乙方（河南香恩房地产营销策划有限公司）实际销售总金额指乙方成功销售的房屋合同总价之合。2、甲（原告金科荣耀太康公司）、乙双方同意，甲方支付己方的销售佣金费率4%。证明原告因出售该房屋已支付佣金34741元。另查明被告李永生、李云系夫妻关系。被告李永生已支付购房首付款268535元。上述事实有商品房买卖合同、个人购房借款合同、代理合同、提前收回贷款通知书、收据、贷款本金及利息收回凭证、抵质押物出库存单、告知书、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，2018年12月11日原告金科荣耀太康公司与被告李永生签订商品房买卖合同一份，被告李云生、李云与河南太康农村商业银行股份有限公司签订个人购房借款合同一份，并以涉案房屋作为抵押。原告金科荣耀太康公司以保证金的形式为该贷款提供了连带责任保证。后因被告李永生未按期偿还贷款，河南太康农村商业银行股份有限公司从金科荣耀太康公司开立的保证金账户中扣划保证金代为偿还李永生个人住房按揭贷款本金及利息，本金582500元，利息23568.51元。因买卖合同下附补充协议第5项约定：在房地产权属证办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，视为买受人违约，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本合同，收回本商品房，买受人按商品房总价款的30%向出卖人支付违约金，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到相关政府部门办理有关解除合同的手续。涉案买卖合同系原告金科荣耀太康公司与被告李永生签订的，依据合同相对性原则，解除原告金科荣耀太康公司与被告李永生签订的N0201802158买卖合同。庭审中原告仅提供向河南香恩房地产营销策划有限公司金科九号公馆销售服务支付涉案房屋佣金34741.4元（购房款868535元×4%），代为偿还被告李永生个人住房按揭贷款利息23568.51元，共计58309.91元。对原告要求被告给付商品房总价款30%违约金即260560.5元的诉讼请求，本院不予支持，本院酌定违约金为10万元。被告李永生支付原告金科荣耀太康公司首付款268535元，扣除被告李永生应支付原告的违约金10万元后，原告金科荣耀太康公司仍应返还被告李永生168535元。对原告要求解除被告与太康农村商业银行股份有限公司签订的20180004082号抵押登记，因其双方之间的主合同终止（借款合同），故从合同随之终止，且太康农村商业银行股份有限公司出具有抵质押物（客户名称李永生抵质押物状态：结清出库出入库类型：结清出库入库金额868535元）出库单一份，故该抵押登记已终止，对原告的该项请求，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告河南金科荣耀置业有限公司太康分公司与被告李永生于2018年12月11日签订的商品房买卖合同（合同编号：N0201802158）。二、被告李永生于本判决生效之日五日内将位于河南省周口市太康县毛庄镇万城商贸东侧18米规划路南侧金科九号公馆23号楼1单元5层东套（501）返还给原告河南金科荣耀置业有限公司太康分公司。三、原告河南金科荣耀置业有限公司太康分公司于本判决生效之日起五日内返还被告李永生购房款168535元。四、驳回原告河南金科荣耀置业有限公司太康分公司其他诉讼请求。案件受理费13411元（含保全费3550元），由被告李永生。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。。审判长  张照东审判员  李翠平审判员  曹英时二〇二〇年八月十三日书记员  郑文迪