广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初12990号原告（反诉被告）：林建立，男，1979年6月2日出生，汉族，身份住址福建省诏安县，委托诉讼代理人：胡志刚，广东粤鑫律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈贵平，男，1968年4月5日出生，汉族，户籍地址广州市白云区，委托诉讼代理人：杨宗兵，广东瑞轩律师事务所律师。林建立与陈贵平租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。林建立及其委托诉讼代理人胡志刚，陈贵平及其委托诉讼代理人杨宗兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。林建立向本院提出诉讼请求：1、陈贵平立即向我方退还租赁押金剩余款56400元、进场费40000元及利息（从起诉之日计至付清日止，以96400元为本金，按年利率6%计）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：我方与拍档曾集恭在广州白云区合作经营饮食生意。2017年10月24日，被告将位于广州白云区*街*商铺租给我方从事餐饮。我方以自己名义与陈贵平签署了租赁合同书，陈贵平收取了我方9万元押金，并收取所谓的“进场费”4万元。租赁后，我方从2017年10月24口至2018年12月10日自己经营。2018年12月10日后，我方将餐厅交给全*承包经营至2020年3月。因广州新火车站白云站、违建拆除、环保检查等因素，生意减少。我方与陈贵平、全*三方经协商将租金从2019年9月由8925元/月减至6000元/月，仍由全*将租金支付给陈贵平。后又因严禁民宅办厂，全*无法正常经营，陈贵平无法根本解决问题。全*在2019年11月已停止经营，也未交租金给陈贵平。2020年2、3月持续的疫情，我方、全*与陈贵平协商减租，但陈贵平不同意，我方、全*都根本无法经营，全*在2020年3月底正式与我方解除承包。无奈，我方与陈贵平协商退租，陈贵平在2020月3月25日同意退租。由于陈贵平不能向我方提供发票，我方与陈贵平僵持至2020年4月30日才完成商铺交接手续。陈贵平接收了商铺，但不愿退还押金，要没收押金。陈贵平没有考虑自身因素和租赁建筑物不合法性，也没有考虑周边经营环境变化及疫情因素，片面单方指责我方所谓的违约，拒绝我方提出“扣减相应租金及水电费用后退还押金余款”的要求。既然陈贵平无视我方要求而讲法律，那陈贵平与我方签署的租赁合同因租赁物不符合法律法规，所签租赁合同无效，被告应退还押金9万元及所谓“进场费”4万元。我方同意在9万元押金中扣减全*未交的租金3万元（五个月×6000元/月）及水电3600元，被告仍应退还押金余款56400元。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。陈贵平辩称并反诉称：林建立的诉讼请求没有事实和法律依据，根据双方租赁合同书的约定，在租赁期内，如果林建立在合同期未满退房的，押金不予退还。本案中，林建立在2019年11月至2020年3月一直拖欠租金不给，根据约定，其存在明显违约，我方有权不退还押金及进场费，故请求驳回林建立的诉讼请求。因其拖欠我方2019年11月至2020年4月期间共六个月的租金53550元以及水电费3872元未付，现特向法院提起反诉，请求判令：1、林建立向我方支付2019年11月至2020年4月期间的租金53550元以及水电费3872元，共计57422元；2、反诉诉讼费由林建立承担。针对陈贵平的上述反诉诉请，林建立辩称：不同意陈贵平的诉讼请求。2019年11月至2020年3月期间的租金每个月是6000元，租金共计是30000元，在2019年9月之后，双方商量将租金由8925元/月变更为6000元/月。被告发出的解除合同通知书是在2020年3月9日，其主张租金计算到2020年4月30日也是不合理的。水电费3872元也是不准确的，根据被告解除通知计算，数额应是3600元。此外，从今年1月至4月期间是疫情高发时期，到处都在减租、免租，陈贵平在这个时候仍然提出租金按8925元计算是缺乏依据的。经审理查明，2017年10月24日，林建立（乙方）与陈贵平（甲方）签订《租赁合同书》，约定甲方将*街*（档）租给乙方居住使用，租期五年，每月租金8925元，从2017年2月15日至2022年12月3日止（注：如果甲方跟原房东梁*没有续签合同，本合同期为2022年2月15日止）。乙方一次性向甲方交付80000元作为押金，一次性向甲方支付40000元作为进场费，有效期5年，合同未满期乙方不得退房，否则押金不退；另收101档阁楼押金10000元，阁楼所有权归甲方所有；乙方必须每月5号前交清房租、水电费、管理费等各项费用，乙方逾期，甲方有权终止合同，押金没收。同日，陈贵平向林建立出具收据，载明收到上述101档租赁押金80000元、101档阁楼押金10000元以及进场费40000元。陈贵平依约将涉案房屋交付给林建立使用，林建立用作餐饮用途。2018年12月10日，林建立与案外人全*签订《餐厅承包经营合同》，约定全*向林建立承包涉案房屋及所附设施、设备、用具，经营期限为自2018年12月10日至2020年7月31日，全*向林建立交纳押金30000元；承包期内，全*应在每月5日前交纳当月承包费5000元、设备折旧费200元；承包经营期内，房租、水电费由全*交纳给林建立代缴。在合同有效期内，若无不可抗拒因素发生，双方中的任何一方不得终止合同，终止合同方视为违约，违约方应向守约方支付违约金20000元，给守约方造成损失的，还应当赔偿给守约方造成的损失。协议签订后，林建立将涉案房屋交由全*使用，并由全*代林建立交租金给陈贵平。2019年8月，政府部门张贴通知，严厉打击民宅办厂，要求所有“民宅办厂”、“易燃危险仓库（厂房）”必须在2019年8月1日前撤走等。2019年9月、10月，全*说生意不好，只交了6000元的租金，陈贵平对此表示同意。2019年11月15日，陈贵平通过微信向林建立发送日期分别为2019年9月1日、2019年10月1日、2019年11月1日的租金收据照片，该部分收据上载明的涉案房屋的租金均为7000元。后陈贵平多次催促林建立交纳租金，林建立则要求将房租减到一个合理的程度，且未向陈贵平实际支付2019年11月1日至2020年4月30日期间的租金。2020年1月23日，因新型冠状病毒感染的××疫情防控形势需要，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月9日，林建立通过微信向陈贵平申请解除涉案合同，称2019年9月棠溪村委会清理小作坊的原因，造成小工厂外来人全部走光了，导致生意一泻千里，2020年因疫情到来，政府责令餐饮店不可营业，所以已无能力再进行经营，故申请解除合同，清算水电及退还押金。后双方因押金退还事宜产生争议。2020年3月25日，陈贵平向林建立发出《解除租赁合同通知书》，以林建立从2019年11月至今未交纳租金和水电费为由，决定于2020年3月9日解除涉案合同并没收押金，要求林建立在2020年3月31日前支付尚拖欠的水电费3600元和租金35700元，并将铺面清理干净。2020年4月19日，林建立与全*签订《解约协议书》，双方约定解除上述合同，并明确是因全*达不到合同约定的期限解约，系属于违约，全*交纳的30000元保证金不退，并且赔偿给林建立20000元的违约金，作为对合同期提前解约以及对今后生意影响的补偿；双方在交接完水、电、房租和店租后，双方正式解约生效，林建立不得以全*对本餐厅的生意影响再进行索赔（注：包含2019年11月至2020年3月的房租款、店租款折合为人民币30000元整，综合上述款项共计80000元）。2020年4月30日，林建立将涉案房屋清空并交还给陈贵平。庭审中，林建立确认尚欠陈贵平水电费3872元，并同意支付该部分费用；确认未向陈贵平支付2019年11月1日至2020年4月30日期间的租金，同意按照每月6000元的标准支付2019年11月1日至2020年3月31日期间的租金，但认为涉案租赁合同已于2020年3月份解除，故不同意支付2020年4月份的租金。陈贵平主张涉案房屋为宅基地房，并提交了编号为穗郊字第174857号的宅基地使用证，该证记载地址为棠溪村祥岗西街8号之一，使用权人为案外人林冰，层数为5层，发证时间为1994年12月22日，实际由林冰的儿子梁*、梁*对外出租。陈贵平确认涉案宅基地房屋现共计11层，均是1997年一次性建设。陈贵平确认该房屋的上一手出租人已为其减免了2020年2月份的租金，其他没有减免。以上事实，有《租赁合同书》、《餐厅承包经营合同》、通知、收据、《解除租赁合同通知书》、《解约协议书》、微信聊天记录、宅基地使用证及当事人陈述等证据。本院认为，林建立与陈贵平签订的涉案《租赁合同》成立，合法有效，双方应依约履行各自的义务。林建立确认尚欠陈贵平水电费3872元，并同意支付该部分费用，本院对此予以认可。结合双方诉辩意见，本案主要存在以下争议焦点：一、关于押金、进场费及利息。林建立自2019年11月起就未再依约向陈贵平支付此后的租金，该欠付租金行为发生在2020年1月新型冠状病毒××疫情暴发之前，则其行为已构成违约，依双方约定，陈贵平有权没收押金，故林建立要求返还押金的诉请本院不予支持。关于进场费。鉴于林建立自2017年2月15日至2020年4月30日期间实际使用涉案房屋，本院酌定进场费按照双方约定的剩余未实际履行的合同期限占合同约定期限的比例退还。经核算，陈贵平须向林建立返还的进场费应为18156.03元（40000元÷70.5个月×32个月）。林建立要求陈贵平支付进场费的利息于法无据，本院对此不予支持。二、关于2019年11月1日至2019年4月30日期间的租金。林建立在该期间实际使用涉案房屋，其依法应向陈贵平支付相应的租金，双方的争议在于应付租金的计算标准及数额。林建立在2020年1月新型冠状病毒××疫情暴发之前已存在违约行为，故其要求减免租金的主张本院不予支持。关于租金标准，陈贵平认可2019年9月、10月份的租金开具的收据为7000元，实际则是按照每月6000元的标准收取，而其开具的2019年11月的租金收据也是7000元，据此可认定陈贵平已同意2019年11月的租金亦按6000元计算。对于2019年12月及之后各月的租金标准，结合陈贵平已同意减少2019年9月、10月、11月的租金的事实，本院对林建立主张涉案房屋月租金已由8925元降为6000元的事实予以认可，并据此认定林建立尚应向陈贵平支付2019年11月1日至2019年4月30日的租金36000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，林建立向陈贵平支付水电费3872元；二、自本判决生效之日起三日内，林建立向陈贵平支付2019年11月1日至2019年4月30日期间的租金36000元；三、自本判决生效之日起三日内，陈贵平向林建立返还进场费18156.03元；四、驳回林建立的其他诉讼请求；五、驳回陈贵平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1105元，由林建立负担648元，陈贵平负担457元；反诉受理费618元，由林建立负担365元，陈贵平负担253元。林建立负担的上述反诉受理费及陈贵平负担的上述本诉受理费均应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张旭增二〇二〇年十月十五日书记员  洗颖斯