上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初10048号原告：王忠原，男，1964年11月26日出生，汉族，住上海市松江区。原告：王晓冬，男，1988年11月8日出生，汉族，住上海市松江区。两原告共同的委托诉讼代理人：李贵英，北京德和衡(上海)律师事务所律师。被告：上海融英企业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：郑剑青，总经理。委托诉讼代理人：吴全明，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文强，上海市锦天城律师事务所律师。原告王忠原、王晓冬与被告上海融英企业管理有限公司(以下简称“融英公司”)其他合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告王晓冬及两原告共同的委托诉讼代理人李贵英与被告融英公司的委托诉讼代理人吴全明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王忠原、王晓冬向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告拖欠2020年1月1日至2020年6月30日的租金60,971.03元；2.判令被告赔偿原告违约金(分别以25,771.03元为本金，按照每日万分之一的标准自2020年4月16日起计算至实际清偿之日止；以35,200元为本金，按照每日万分之一的标准自2020年7月16日起计算至实际清偿之日止)；3、判令被告将商铺恢复至可正常使用状态后移交给原告。事实与理由：原告因购买位于上海市松江区光星路XXX弄XXX号商铺(以下简称“涉案商铺”)，同其他业主一样按开发商要求与被告签订了《商铺委托统一招商租赁经营管理合同》(该合同实际于2018年8月29日签署)，约定由被告对原告商铺进行统一招商、租赁、运营和管理，但不允许原告干涉，即实际上系开发商售后指定被告整体包租。双方合作基础为被告向原告提供保底租金收益，并按商铺购置价的4%(第二到第五年)和5%(第六到第十年)计算年租金后均分在四个季度支付，且约定先用后付，上季度租金在下季度第一个月15日前(即每年1月15日、4月15日、7月15日、10月15日前)支付；同时约定，若被告实际对外出租收益高于前述标准，被告还将支付高出的部分。双方约定合同期限十年，自交接日(包括被告代为与开发商办理交接手续之日)起计算,被告实际自2019年10月才开始向原告支付上季度租金款，2019年度租金已结清(包括税款已从2019年10月支付的第一期款中扣除)，但2020年1月1日开始至双方合同解除前的租金未付清。实际上，双方合同签订后，系争商铺及所在公共物业均由被告占有、使用、运营管理和收益，商铺实际租赁情况并未主动披露给过原告，而此前只是按约定的保底租金标准计算并支付给过原告部分金额。然而2020年6月21日，被告函告并明确表示由于经营不善无力实现双方合同目的，告知原告可解除双方合同并收回商铺相关权利；2020年7月4日，被告通过书面形式与原告确认解除合同，并明确表示合同解除前的应付租金由被告支付。现被告仍未支付租金且目前涉案商铺仍由第三方公司托管，未交还原告，故请求法院支持原告的诉讼请求。被告融英公司辩称，第一，租金欠付数额如原告所述，但造成租金未支付是因为疫情，涉案商铺自去年十一月原承租人退租后一直空关到现在，故请求法院在判决之前酌情考虑疫情因素予以减免。第二，原告主张的违约金符合合同约定，同意按照合同约定处理，但对违约金的本金有异议，应当按照因疫情减免后的租金来确定本金。第三，商铺在签订解除协议的时候已经按原状交还原告，当时房屋是空关的，处于可正常使用状态。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：涉案商铺为二原告共同所有，建筑面积为58.48平方米，房屋类型为店铺。2018年，原、被告签订《商铺委托统一招商租赁经营管理合同》一份，约定：将原告购买的涉案商铺委托被告完整且排他不可撤销地有权按照被告决定对涉案商铺统一招商、租赁、和统一经营、管理，包括但不限于对涉案商铺的占有、使用、收益，并可直接进行经营等，原告不干涉被告的招商、租赁、经营、管理等事务，不得直接和第三人签订租赁合同，不得向涉案商铺的承租方收取租金，也不得委托其他第三方对涉案商铺进行管理和使用；涉案商铺委托同意招商租赁经营管理期限自乙方代为交接房屋之日后的10年，自交接日起第一年作为商场培育免租期，甲方免收租金，涉案商铺自交接日起第二年至第六年期间的年租金净收益，被告按涉案商铺的《上海市商品房预售合同》中约定的总房价款3,520,000元×4%/年的标准，平均分成四个季度向原告支付租金，如涉案商铺的年租金净收益的90%高于上述标准，则另按90%：10%的比例分配年租金净收益；涉案商铺委托统一招商、租赁、经营管理期间应支付给原告的租金净收益，被告按季度支付，于每季度的第一个月的15日前向原告支付上一个季度的租金净收益；被告不能按约定向原告支付租金净收益的，每逾期一日，应承担逾期款项万分之一的违约金，由于原告原因、承租方原因及不可抗力等非因被告原因造成的逾期付款或其他相关原因造成被告不能按期付款的除外。合同另对其他事项作出了约定。2020年6月21日，被告发出《关于中展璞荟项目运营情况的公告》，明确就涉案商铺所在商业广场受新冠疫情影响商户营业遭受重大打击，没有能力再正常经营，无法完成合同约定的目标，为了避免造成业主更大损失，业主可根据合同条款提前或单方面解约，收回租赁权。该公告另对其他事项作出了说明。2020年6月30日，原、被告签订《解除协议》一份，载明双方一致同意涉案合同自本协议签署之日起解除。涉案合同解除之日起，涉案商铺由原告自行出租，租金由原告自行收取，物业管理费按商场统一标准缴纳。双方确认截止本协议签订之日前，涉案合同项下应支付的租金收益应由被告支付，但目前被告已无履约能力，原告可保留追诉权利，涉案合同所涉事务通过松江区人民法院诉讼解决。审理中，被告称涉案商铺自2019年11月起一直空关至今，对此原告表示不清楚，仅知晓去年夏天时还有租客实际租赁，本院要求被告在庭后提供2019年1月起收租账户的银行交易明细，但被告在庭后未能向本院提供。双方均确认目前涉案商铺处于空关状态，门禁密码和钥匙已由被告转交案外人，并由案外人实际控制。以上事实，《商铺委托统一招商租赁经营管理合同》、《上海市商品房预售合同》、银行交易明细、《关于中展璞荟项目运营情况的公告》、《解除协议》及当事人陈述等证据证实。本院认为，涉案合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属有效，双方均应恪守。被告提出无力经营要求解约后，原、被告共同于2020年6月30日确认解除合同，本院予以认可。合同解除后，被告仍需结清原告诉请主张期间的租金收益。对于原告的前两项诉讼请求，被告认可原告主张的欠租本金及逾期违约金计算方式，仅是对疫情期间租金的减免和逾期违约金本金的相应调整提出异议，对此本院认为，本案中原、被告签订的合同带有售后包租的性质，双方约定的保底租金收益与购房价款挂钩，期限长达十年，原告在此前已给予被告一年的免租期，但被告却在免租期经过不久便起意解除合同，对原告利益影响巨大，本院向被告核实疫情期间租金收益时，被告也怠于提供证据，综合考虑本案因素，本院对被告以涉疫情为由要求减免租金的意见不予采信，对原告前两项诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告要求被告返还涉案商铺的诉讼请求，鉴于双方之间的合同已经解除，而被告自认其从未向原告返还门禁卡和钥匙，却自行交由案外人保某，故被告仍应对原告负有返还涉案商铺的义务，由被告自行与案外人协调处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告上海融英企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告王忠原、王晓冬支付自2020年1月1日起至2020年6月30日止的租金60,971.03元；二、被告上海融英企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告王忠原、王晓冬支付欠付租金的逾期付款违约金(按以下方式分段计算：以25,771.03元为本金，按照每日万分之一的标准自2020年4月16日起计算至实际清偿之日止；以35,200元为本金，按照每日万分之一的标准自2020年7月16日起计算至实际清偿之日止)；三、被告上海融英企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告王忠原、王晓冬返还上海市松江区光星路XXX弄XXX号商铺。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,410元，减半收取计705元，财产保全费631元，合计1,336元，由被告上海融英企业管理有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  暨秉恒二〇二〇年十月十五日书记员  姚吉妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。