黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初3165号原告：北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司，住所地大庆高新区翔安大街**新华联城**商服楼**。负责人：程章义，该公司总经理。委托诉讼代理人：张冬香，女，该公司职员。委托诉讼代理人：高文嘉，黑龙江峰衡律师事务所律师。被告：许宝，男，1982年3月12日出生，汉族，大庆沃尔沃汽车制造有限公司工程师，住大庆高新区。委托诉讼代理人：邱伟（与许宝系夫妻关系），女，1984年9月10日出生，汉族，大庆沃尔沃汽车制造有限公司计量主管，住大庆高新区。原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司（以下简称悦豪物业公司）诉被告许宝物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告悦豪物业公司委托诉讼代理人张冬香、高文嘉，被告许宝及其委托诉讼代理人邱伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。悦豪物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令许宝支付物业服务费16,620元及自2017年1月1日起至2019年12月31日期间逾期违约金4549.73元，共计21,169.73元；2.案件受理费由许宝承担。事实和理由：2014年11月30日，许宝入住悦豪物业公司管理的阿斯兰小镇4号地10-1-301室，并与悦豪物业公司签订物业管理服务协议。协议第十五条约定，物业服务费用为30元/平方米/年，如许宝不能按期缴费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。许宝入住后，悦豪物业公司为其提供了相应的物业管理服务，履行了应尽义务。但许宝未按照物业管理服务协议的约定履行交纳物业服务费的义务，拖欠悦豪物业公司2017年至2020年的物业服务费16,620元及逾期违约金4549.73元，合计21,169.73元。因许宝不履行义务,悦豪物业公司诉至法院。许宝辩称：1.许宝没有拖欠悦豪物业公司的物业服务费，许宝无法支付物业费，亦不知应支付的数额及标准；2.悦豪物业公司在履行义务过程中不符合合同约定标准，因此许宝不应向悦豪物业公司支付全额物业费及违约金；3.请求判令双方物业服务合同终止。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。悦豪物业公司就其主张向本院提交如下证据：1.物业管理服务协议、大庆市物价监督管理局批复文件、阿斯兰小镇前期物业服务合同各1份，欲证明2014年11月30日，悦豪物业公司与许宝签订物业管理服务协议，协议第十五条第1项约定“物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期每12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业服务费”、第2项约定“物业管理服务费标准为2.5元/平方米/月”、第3项约定“如许宝不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金”，同时对悦豪物业公司提供的物业服务内容进行了约定，悦豪物业公司是协议相对方，有权依据协议向许宝收取物业服务费。悦豪物业公司按照批复文件收费，且已对前期物业费进行备案。经质证，许宝对该组证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为大庆市监督管理局的批复文件有效期至2016年12月31日，同时阿斯兰小镇前期物业服务合同中也约定了合同截止时间。悦豪物业公司提交的物业管理服务协议非本人自愿签署，如不签署物业服务协议则不能领取钥匙，签名是为了能领取钥匙。物业管理服务协议为公共版本，只约定了许宝的违约责任，显失公平。因许宝对该组证据真实性无异议，且证据与本案有关联，形式符合要求，故本院对该组证据予以采信。2.欠费明细表1份、催缴通知单打印件1页、律师催收函打印件2页，欲证明许宝自2014年11月30日接房入住即接受悦豪物业公司提供的物业服务，但许宝自2017年1月1日起一直未交纳物业服务费，截止到目前为止，许宝已欠缴4年物业服务费，许宝未交纳物业服务费的行为已严重违反协议约定，应依物业管理服务协议第十五条第3项约定，除支付物业服务费本金16,620元外，还应向悦豪物业公司支付逾期缴费违约金4549.73元，合计21,169.73元。经质证，许宝对催缴通知单及律师催收函的真实性及证明问题均有异议，认为该证据均为悦豪物业公司单方制作，且其从未见过该通知单及催收函；对欠费明细计算金额有异议，在无定价的情况下无法计算欠费金额。本院认为，催缴通知单及律师催收函虽是照片打印件，但是按照物业的行业习惯，催缴单、律师催收函张贴的目的是为了让业主看到，张贴后只能拍照留存不能予以收回，没有原件符合行业习惯，故本院对催缴通知单、律师催收函的真实性予以确认并予以采信；欠费明细表虽是悦豪物业公司单方面制作，但是在正常的工作中形成的，故本院予以采信。3.物业服务区域违法案件呈报表7页、2020年9月10日和2020年9月29日关于阿斯兰小镇围挡倒塌维修问题的知会各1份、微信截图照片85张、照片打印件87张，欲证明阿斯兰小镇的围栏应由开发商建设并维修维护，悦豪物业公司已经尽到排查问题并反馈给相关单位的义务，且对围栏问题进行了跟进。悦豪物业公司对业主的违章建筑进行了制止和管控，并将问题呈报给相关部门，已尽到了物业管理的义务。悦豪物业公司对案涉小区进行了管理并按物业管理服务协议的约定提供物业服务。经质证，许宝对该组证据的真实性及证明问题均有异议，认为微信截图打印件及照片只能看出悦豪物业公司发现问题，但并未解决问题，且呈报表中内容不全面。因许宝对该证据的真实性有异议，且该组证据与本案无关联性，故本院对该组证据不予采信。4.大庆市高新技术产业开发区人民法院民事判决书、大庆市中级人民法院民事判决书各1份，欲证明悦豪物业公司作为案涉小区的物业服务企业，履行了相应的义务。经质证，许宝对该组证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为该组证据与本案无关，且判决结果错误。因许宝对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据予以采信。5.情况说明1份，欲证明悦豪物业公司是许宝居住小区合法的物业服务主体。经质证，许宝对该证据的真实性及证明问题均有异议，认为该证据是悦豪物业公司单方出具，且我有证据证实两家公司不同，法人亦不相同。该证据与证据4互相佐证，能够形成证据链条，故本院对该证据予以采信。许宝向本院提交证据如下：1.国家企业信用信息公示报告打印件3份，欲证明大庆悦豪物业管理有限公司（以下简称大庆悦豪物业公司）与北京悦豪物业管理有限公司（以下简称北京悦豪物业公司）是投资关系，虽然两个公司的法定代表人或部分人员相同，但仍为两个独立运营的公司。北京悦豪物业公司与悦豪物业公司是总公司与分公司的关系，三份报告中三家公司的统一社会信用代码均不同。经质证，悦豪物业公司对该证据的真实性无异议，对证据的关联性及证明问题有异议，认为该组证据体现出最终受益人为北京悦豪物业管理有限公司，法定代表人均为同一人，大庆悦豪物业公司与北京悦豪大庆分公司管理人员相同。因悦豪物业公司对该组证据的真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以采信。本院将结合其他证据对该组证据进行分析认定。2.大庆市商业住宅使用说明书、大庆市商品住宅使用保证书各1份，欲证明阿斯兰小镇前期物业委托的物业公司为大庆悦豪物业管理有限公司，服务等级为三级，而不是委托的本案悦豪物业公司。与许宝签订物业管理服务协议时却变成本案悦豪物业公司，没有按相应的法律程序擅自更换物业的行为违反法律规定。经质证，悦豪物业公司对该组证据的真实性无异议，对该组证据的关联性、证明问题均有异议，认为该说明书是由开发商提供，说明书中记载的物业管理公司与城管局备案的物业管理公司不一致，应为开发商打印错误；该组证据中体现的公司地址、电话均与悦豪物业公司一致，能够证明由悦豪物业公司提供物业服务；物业公司的资质是根据物业公司成立的时间、规模及服务项目等由城建主管部门确定，依据《物业服务企业资质管理办法》第八条的规定，物业服务企业资质仅是作为物业承接项目的区分标准，并非物业服务收费的依据，且物业企业按资质进行区分承接项目的规定也已经废止，且我市也取消了一级物业与三级物业的区分，业主以物业资质作为抗辩理由于法无据。本院将结合其他证据对该组证据进行分析认定。3.不同业主签订的物业管理服务协议3份、物业收据照片5张，欲证明与业主签订物业管理服务协议有两家企业，分别为大庆悦豪物业公司和悦豪物业公司，阿斯兰小镇的业主无法确定由哪家公司提供物业服务。不同的物业公司与业主签订物业管理服务协议的目的是将大庆悦豪物业公司三级物业换成北京悦豪物业公司一级物业，而在2014年签订物业管理服务协议时，是按物业等级收取物业管理服务费的，物业等级的废止是在2018年，业主应按一级物业的标准交费。从交费票据中亦可看出有两家物业公司收取物业管理服务费。经质证，悦豪物业公司对该组证据的真实性无异议，对关联性、证明问题均有异议，认为该组证据中许宝本人的物业管理服务协议证实悦豪物业公司主体适格，其他物业管理服务协议签订主体均非许宝，与本案无关，不应予以采纳；交费票据中均体现收费主体为悦豪物业公司。本院将结合其他证据对该组证据进行分析认定。4.关于小区业主反映物业问题的回复1份，欲证明该份证据中加盖的单位公章为悦豪物业公司，而文件上的名称却为大庆悦豪物业公司，说明两个公司出现混淆，业主无法确定哪家公司为其提供物业服务。经质证，悦豪物业公司对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为该回复出具的时间为2017年，回复体现的问题多数为房屋质量、小区建设规划所遗留的问题，不属于物业服务范围，悦豪物业公司已积极与责任方协商，要求责任方履行义务，该回复仅针对部分业主，不能证明许宝房屋范围内存在回复中的问题，也不能证明回复中的问题没有得到解决，更不能证明悦豪物业公司在服务上存在瑕疵。许宝之前已按照双方签订的物业管理服务协议向悦豪物业公司交纳物业费，足以说明许宝对悦豪物业公司主体的认可。本院将结合其他证据对该组证据进行分析认定。5.照片打印件13张、手机拍摄的图片打印件3张，手机视频5段，欲证明物业公司没有达到服务条款约定的标准，没有做到对违反小区公约或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报至相关部门处理，没有达到物业管理服务协议的服务标准。经质证，对该组证据中手机拍摄的3张照片、许宝手机中的2段视频真实性无异议，对照片打印件及许宝代理人手机中3段视频的真实性有异议，认为其没有出示原始载体，且只反映一个静态的事实，不能反映物业服务的连续和继续过程，照片不能反映拍摄时间及地点，无法确定真实性。许宝提供的该组证据中多项服务内容不属于悦豪物业公司服务范围，是开发商遗留问题。小区内绿化是根据开发商的规划设计进行修剪、养护，并对绿化进行补种；夜间路灯不亮是由于开发商最初设计安装规划所遗留的问题，悦豪物业公司已投入资金进行整改并多次协调开发商，今年采购了多批太阳能路灯和别墅柱头灯进行更换解决亮化问题；关于垃圾清运问题，悦豪物业公司有垃圾车和专业的压缩垃圾车，清理时间为每天早晚各一次，不能仅以同一张照片证明在不同时间段提供的清运服务，也不能以业主扔垃圾后的照片否认悦豪物业公司没有清运；建筑垃圾是由业主自行处理或业主交纳清理费用聘请他人进行处理；小区内业主车辆乱停放，作为物业公司只能劝阻，无权强制业主将车辆停放指定位置；小区大门敞开不符合实际情况，疫情期间有社区人员与物业公司人员共同监管，大门敞开仅反映拍摄时的状况，且停车杆前还有车辆经过，车辆经过停车杆抬起是正常状态。本院将结合其他证据对该组证据进行分析认定。6.其他业主物业缴费收据照片打印件4张，欲证明阿斯兰小镇物业公司在2016年、2017年已经意识到服务存在问题，以给付加油卡、免费使用地下停车位的方式对个别业主进行补偿。经质证，悦豪物业公司对该组证据的真实性、关联性、证明问题均有异议，认为该组证据与本案无关联性，且许宝未提供原始票据予以核实。因该组证据与本案无关联性，本院对该组证据不予采信。本院将结合其他证据对该组证据进行分析认定。7.大庆市物价局监督管理局关于阿斯兰小镇前期物业服务标准的批复复印件1份、关于阿斯兰小镇前期物业服务前期申请照片打印件6页，欲证明阿斯兰小镇前期物业的政府定价至2016年11月31日，之后应与业主委员会或业主协商新的收费标准。因此在之前签订的物业合同应遵循新的标准重新签订，不应仍延续原政府定价的收费标准。悦豪物业公司配备的物业工作人员不满足前期申请中的相关标准；门前喷泉已被拆除，物业公司仍然按照原标准收费，因此造成收费标准不明确，业主无法交纳物业费。经质证，悦豪物业公司对批复的真实性无异议，对前期申请的真实性有异议，质证意见同许宝提交的证据1的质证意见一致，同时认为悦豪物业公司在申请批复时向物价局提供了物业服务测算明细，明细表中体现的金额为每平方米每月2.704元，最终批复的价格为2.5元，说明收取物业费用是根据服务内容确定的。本院将结合其他证据对该组证据进行分析认定。8.微信截图打印件5张，欲证明案涉小区符合成立业主委员会的资质，但物业公司拒绝配合开发商提供相关资料，致使无法成立业主委员会，悦豪物业公司想拖延合同时间。经质证，悦豪物业公司对该证据的真实性、关联性、证明问题均有异议，认为无法核实照片主体信息，无法核实内容的真实性。业主委员会的成立于物业公司是否提供业主名册不具有关联性，不是业主委员会没有成立的合法理由。本院将结合其他证据对该组证据进行分析认定。9.证人张某出庭作证，欲证明在2016年、2017年物业公司自身存在问题，对个别业主进行其他形式的补偿，同时证明证据6中收据是真实有效的。经质证，悦豪物业公司对证人证言有异议，认为交物业费赠加油卡活动是悦豪物业公司开展的缴费活动政策，而车位则是开发商因质量问题给业主提出的补偿政策，车位的产权属于开发商而非物业公司，悦豪物业公司没有权利对全额交纳物业费的业主提供免费车位。不存在因为物业服务瑕疵才开展相应活动的政策。本院将结合其他证据对该组证据进行分析认定。9.微信照片复印件1张，欲证明案涉小区物业公司给予某些业主500元加油卡，但却只给许宝200元加油卡，且该优惠政策没有进行公示。经质证，悦豪物业公司对该证据的真实性、关联性、证明问题均有异议，认为无法核实照片主体信息，无法核实内容的真实性。本院将结合其他证据对该证据进行分析认定。10.微信截图照片打印件2张，欲证明小区公共区域归属于业主所有，因此小区内的公共区域的相关收益应当归业主所有，物业公司在公共区域内放置大量广告图片及电子广告屏，从未向业主公示收入来源及明细。经质证，悦豪物业公司对该证据的真实性、关联性、证明问题均有异议，认为公共区域的广告收益业主均可以到公司服务平台处查询，广告收益与本案无关。本院将结合其他证据对该组证据进行分析认定。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月30日，许宝办理了阿斯兰小镇4号地10-2-101室入住交房相关手续，并与悦豪物业公司签订物业管理服务协议。协议第四条约定，物业服务期限为业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务公司且签订物业服务合同生效止。第十五条约定，物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期每12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业服务费，物业管理服务费标准为2.5元/平方米/月，如许宝不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。协议签订后，悦豪物业公司依约对许宝居住的小区实施物业管理服务至今。许宝拖欠悦豪物业公司2017年至2020年物业服务费共计16,620元，自2017年1月1日至2019年12月31日期间逾期违约金4549.73元，共计21,169.73元。经悦豪物业公司催要，许宝拒绝支付物业服务费，故诉至法院。另查明，许宝所有的房屋建筑面积为138.5平方米。阿斯兰小镇没有设立业主大会。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业服务费的合同。本案中，双方签订的物业管理服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律强制性效力性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。悦豪物业公司履行了其物业管理服务的相应职责，为许宝提供物业服务，许宝应承担交纳物业服务费的义务。故悦豪物业公司要求许宝支付2017年至2020年物业服务费16,620元的诉请，本院予以支持。关于2017年9月4日至2019年12月31日期间逾期违约金4549.73元，物业协议虽约定了违约金，但违约金具有惩罚性，悦豪物业公司未能举证证明已履行了法定督促催收程序，且悦豪物业公司与许宝等部分业主就物业服务费等相关问题存在分歧和争议，考虑到双方后续合同的履行及社会效果，为利于物业服务和谐与小区稳定，故对悦豪物业公司该项诉请不予支持。关于许宝辩称没有拖欠悦豪物业公司物业服务费的意见，从庭审中可知双方签订物业管理服务协议，且悦豪物业公司已经实际提供物业管理与服务，许宝也已实际接受悦豪物业公司的物业服务，则应支付相应的物业服务费；关于许宝提出商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书中载明的物业公司是大庆悦豪公司后变更为悦豪物业公司，二者出现混淆、并用的情形，业主无从得知提供物业服务者究竟为何人、何种资质、以及资质的不同将带来物业服务费的何许差异的辩解意见，本院认为许宝入住阿斯兰小镇且与悦豪物业公司签订物业管理服务协议，证明为其服务的是悦豪物业公司，且合同对物业收费标准等情况约定明确，不存在不知提供物业服务为何人等情况；关于是否更换物业公司及物业公司更换是否符合法律规定问题，此理由不是许宝不交物业服务费的法定事由；关于许宝辩称悦豪物业公司服务质量未达到约定的服务标准的问题，对此其未能提交确实充分的证据证实所陈述的问题究竟在多大范围、多长时间内存在，故本院对此抗辩理由不予支持；关于许宝2017年至2020年收费标准不明确、未经物价局备案，也非与业主委员会协商的辩解意见，本院认为许宝入住阿斯兰小镇时签订的协议中约定的物业服务费符合大庆市物价监督管理局于2015年12月1日作出《关于阿斯兰小镇前期物业服务收费标准的批复》的规定，双方当事人签订协议第十五条约定了物业服务费2.5元/平方米/月，具体明确，不存在费用不明确的说法；物业服务期限为业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务公司且签订的物业服务合同生效止，合同的履行期限尚未届满，双方应按照协议约定履行各自的义务；关于悦豪物业公司没有公布自己的物业履行情况的抗辩，本院认为此非许宝不交纳物业服务费的合理依据。综上，本院对许宝的上述抗辩理由均不予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告许宝于本判决生效之日起十日内给付原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司2017年至2020年物业服务费共计16,620元；二、驳回原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费165元（已减半），由被告许宝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。本判决生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本判决所涉币种均为人民币）审判员  魏艳琦二〇二〇年十一月九日书记员  王 峥附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则。根据合同的性质。目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。