宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0121民初1500号 原告（反诉被告）：姚某，现住北京市密云县。 委托诉讼代理人：苏某，北京市京师（银川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田某，北京市京师（银川）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：银某，住所地宁夏回族自治区永宁县。 法定代表人：陈某。 委托诉讼代理人：马某，宁夏金世永业律师事务所律师。 原告姚某与被告银某（以下简称旺元投资公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序。本案在审理中，原告姚某于2020年5月27日向本院申请财产保全，本院于2020年5月28日作出（2020）宁0121民初1500号民事裁定书，裁定对被告旺元投资公司名下位于××县房屋的过户交易手续予以冻结。被告旺元投资公司于2020年6月15日向本院提出反诉。本院于2020年6月22日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）姚某的委托诉讼代理人苏某、被告（反诉原告）旺元投资公司的委托诉讼代理人马某到庭参加诉讼。庭审后，原告姚某于2020年6月24日向本院申请对涉案房屋装修的现存价值进行司法鉴定，本院于2020年7月8日委托宁夏中诚信建设工程咨询事务所（有限公司）进行司法鉴定。2020年8月3日，双方当事人对房屋装修的现存价值达成和解协议，原告姚某于2020年8月3日向本院申请撤回对涉案房屋装修的现存价值进行司法鉴定的申请，本院于2020年8月5日给宁夏中诚信建设工程咨询事务所（有限公司）送达了终结委托鉴定通知书，终结委托。本案现已审理终结。 原告姚某向本院提出变更后的诉讼请求：1、请求依法判令解除原被告签订的《银川市商品房买卖合同》；2、请求依法判令被告退还原告支付的购房款338334元,并另行支付已付房款一倍的赔偿款338334元（包含资金占用期间利息98737元，利息按中国人民银行同期贷款年利率4.75%自2014年3月19日计算至2019年8月20日，计算1980天，利息87178元，2019年8月21日至2020年6月20日的利息按照全国银行间同业拆借中心市场报价利率计算为11559元）；3、请求依法判令被告赔偿原告装修损失7万元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由:原被告于2014年3月19日签订《银川市商品房买卖合同》,合同约定原告购买被告位于××县房。合同签订后,原告按照约定向被告支付338334元购房款，下欠房款33万元,双方约定办理银行按揭贷款支付。经原告多次要求办理银行按揭,被告均以房屋资料不全拖延办理。2016年6月1日,被告将涉案房屋交付原告,原告出租给案外人。2020年4月底,原告通过承租人知悉涉案房屋被查封,故从北京回到银川与被告交涉,才得知被告擅自将涉案房屋向银行抵押贷款,加之被告债务缠身,导致涉案房屋已被法院多次查封。综上所述,原告已无法取得房屋所有权,致使合同目的无法实现,被告的行为侵犯了原告的利益。原告为维护自身合法权益,向法院起诉，请求依法判决。 被告旺元投资公司辩称，1.原告存在违约行为，没有按照合同约定付清房款668334元，只支付房款338334元，下欠33万元未支付。因此，被告未付清房款的行为属于违约行为，无权要求被告支付赔偿款，且涉案房屋原告已于2016年6月1日使用至今四年之久，并出租谋利；2.原告要求解除合同的主张不成立，涉案房屋的产权在被告处，并未执行给其他人，法院仅是查封，原告可以通过提起执行异议的方式阻止法院执行，原告将剩余房款交清后，被告可以协助原告到法院解除查封，将产权办至原告名下，合同目的有可能实现，不具有解除情形。因此，不会有房屋装修损失赔偿的情形，并且涉案房屋的装修只是简单基础装修，且已使用四年，装修的残存价值达不到7万元，原告的房屋装修残值就值1万元。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）旺元投资公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告房屋占用期间的租金损失96000元(自2016年6月2日计算至2020年5月31日，共计48个月，每月按2000元计算）；2.反诉案件受理费由反诉被告承担。事实和理由:根据2014年3月双方签订的商品房买卖合同第五条、第七条约定,房屋总价款为668334元,首付款338334元,剩余房款为33万元。合同签订后,反诉被告仅支付首付款338334元,剩余33万元房款一直没有支付。根据合同法及合同约定,作为购买方的反诉被告应当及时付清剩余房款。反诉被告没有及时支付房款的行为属违约行为。同时因为反诉被告迟迟不能支付剩余房款的违约行为而导致该房的产权无法登记办理到其名下。鉴于反诉被告违约在先,故反诉被告无权要求反诉原告支付其房款利息和赔偿损失。反诉被告在没有付清剩余33万元房款的情况下,反诉原告于2016年6月1日将房屋交付给反诉被告,反诉被告遂将房屋出租谋利。同地段的房屋租金标准为每月每平方米20元,涉案房屋月租金达2000元。自房屋交付之日起至2020年5月31日共计48个月,租金损失为96000元。综上所述,由于反诉被告没有及时付清剩余房款的违约行为,致使无法为其办理不动产权属登记。反诉被告在没有付清房款的情况下竞占用使用房屋达48个月,客观上给反诉原告造成了一定的经济损失,反诉被告应承担相应的赔偿责任。请求法院支持反诉原告的反诉请求。 原告（反诉被告）姚某辩称，1、反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。反诉被告购买房屋是其真实意思表示，而双方在签订《商品房买卖合同》时，反诉原告就隐瞒涉案房屋已经抵押给黄河银行的事实，经反诉被告查询，该房屋目前还没有解除抵押。而且因为反诉原告涉及其他诉讼，导致涉案房屋被法院轮候查封，致使房屋无法过户，反诉被告购买房屋的合同目的不能实现。因此，导致合同解除的过错方是反诉原告，而非反诉被告，故反诉原告要求反诉被告支付房屋占用期间的租金，没有事实和法律依据，依法应当予以驳回；2、即使法院判决合同解除后，反诉被告需要支付房屋租金，反诉原告主张的标准及期间也没有依据。因为反诉被告将涉案房屋出租给第三人，每年租金仅为一万多元，加之后续由于反诉原告经营及涉诉问题，该区域的房屋较难出租，租金也低于相似区域的平均水平。关于反诉原告主张的期限问题，由于反诉被告长期在北京工作，在签订《商品房买卖合同》时，就提出后续房屋按揭贷款反诉被告按要求提交材料，由反诉原告代办。合同签订后，反诉被告就将所需材料提交给反诉原告，但其并没有实际办理，后续因为反诉原告的经营问题，导致大量员工离职，包括与反诉被告对接的员工。反诉原告也没有告知反诉被告是否需要补充材料等，即使计算租金，期限也应自反诉原告催告即提起反诉时开始计算。 原告（反诉被告）姚某围绕其诉讼请求提交了以下证据：一、《银川市商品房买卖合同》复印件一份，证明2014年3月原告与被告签订该合同，约定原告购买被告位于××县房屋。合同第四条被告承诺涉案房屋及土地不存在抵押。合同第十三条约定“因出卖人原因，造成该商品房产权纠纷和债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”；二、借记卡账户历史明细清单1份、收据2张，证明原告按照合同约定向被告支付购房款338334元；三、商品房办理验收通知书一份，证明原告于2016年6月1日接收了涉案房屋；四、抵押权登记信息和不动产登记信息查询结果证明各一份，证明被告在与原告签订《银川市商品房买卖合同》时，隐瞒了涉案房屋已在宁夏黄河农村商业银行多次连续抵押的事实。因被告拖欠第三人款项的原因，涉案房屋已被法院轮候查封；五、永宁县公安局接受报警回执单一份，证明2020年4月30日原告才得知涉案房屋已被被告抵押给宁夏黄河农村商业银行的事实；六、原告与被告公司的杨会计手机通话录音一份，证明原告购买涉案房屋后，多次要求被告给原告办理按揭贷款手续，但被告均以手续、资料不齐全等理由推诿办理，被告存在过错；七、《房屋装修合同》一份、《收据》五份，证明原告为装饰涉案房屋费用为7万元；八、《社会保障卡》、《北京市商品房预售合同》、《结婚证》、《智能电能表客户用电登记表》各一份（均为打印件），证明原告经常居住地为北京市，在签订《商品房买卖合同》时确定由被告代办房屋按揭贷款，原告按被告要求提交材料，但被告并没有实际办理；九、《房屋租赁协议》一份，证明2019年7月23日至2020年7月23日，原告出租涉案房屋的年租金15000元，月租金为1250元。 经本院组织当事人进行质证，被告（反诉原告）旺元投资公司对原告（反诉被告）姚某提交的上述证据的质证意见是：对证据一、证据二、证据三没有异议；对证据四的三性没有异议，对抵押时间有异议，认为根据被告提供的信息，涉案房屋是2016年8月12日抵押给黄河银行的；对证据五永宁县公安局接受报警回执单的三性没有异议，对证明目的有异议，认为该证据不能证明原告于2020年4月30日才知道涉案房屋抵押给黄河银行的事实；对证据六的真实性及证明目的有异议，认为被告不能确定是否是原告与被告公司员工的通话录音，并且录音中杨会计称其已离职一年多，其陈述不能代表被告公司，不能证明过错完全在被告；对证据七的三性及证明目的均不认可，认为装修合同是否是原告与建筑公司签订的，该证据不能证明，并且合同约定的费用与实际情况完全不符，房屋一层只铺了地砖和吊顶，二层只铺了地砖，几年前的装修价值根本达不到7万元，现在的残值最多也就1万元；对证据八的三性及证明目的均不认可，认为与本案无关，按揭贷款手续不能由被告代办，按揭贷款必须由原告亲自办理；对证据九的真实性无法确定，即使《房屋租赁协议》是真实的，被告的租金损失也不能以该合同计算，应该按照该地段的正常标准每月每平方米20元计算。经本院审查认为，原告（反诉被告）提交的证据一、证据二、证据三、证据四，被告对其真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以确认；原告（反诉被告）提交的证据五永宁县公安局接受报警回执单中记载的内容，是原告本人的陈述，并不是公安机关调查核实的事实，本院不予确认；原告（反诉被告）提交的证据六，不能证明是原告本人与杨会计的通话录音，并且，该录音的内容也不能证明原告的证明目的，本院不予确认；原告（反诉被告）提交的证据七，因原告本人没有到庭参加诉讼，《房屋装修合同》的乙方宁夏顺浩源建筑工程有限公司也没有出庭作证，《房屋装修合同》及收据的真实性和合法性不能确定。同时，《房屋装修合同》中对房屋装修的具体事项没有约定，不符合房屋装修的交易习惯，《房屋装修合同》中约定对房屋装修有乙方包工包料大包干交钥匙工程，但是，原告又提交了2017年4月份其为房屋装修购买的门、灯具、坐便器、花伞、洗手盆、净水机、床等物品，明显不符合合同约定，同时，原告购买的大部分物品属于可以移动的耗损品，原告在2016年6月1日接收房屋后，又将房屋出租给他人使用至今，现在房屋中的装修是否是承租人在租赁期间进行装修的，原告没有提交证据证实，原告再要求被告承担这些耗损品的损失，明显不符合本案的事实和法律规定。所以，对原告（反诉被告）提交的证据七，本院不予确认；原告（反诉被告）提交的证据八，与本案没有关联性，本院不予确认；原告（反诉被告）提交的证据九《房屋租赁协议》，经本院在庭后与房屋承租人马进芳进行核实并制作《调查笔录》，经双方当事人庭后质证，对本院制作的《调查笔录》均没有异议，《调查笔录》反映的事实与原告提交的《房屋租赁协议》证明的事实能够相互印证，可以证明原告将涉案房屋出租的年租金为15000元，月租金为1250元的事实，本院予以确认。 被告（反诉原告）旺元投资公司提交了以下证据：一、《银川市商品房买卖合同》一份，证明合同约定房屋总价款为668344元，原告只支付首付款338334元，下欠33万元未支付的事实；二、《房屋租赁合同》、本院（2019）宁0121民初2678号民事判决书各一份，证明涉案房屋所在地房屋租金标准为每月每平方米20元。判决书对于本案相类似情况，判决不支持买受人要求已付房款的利息及已付房款一倍的赔偿款；三、照片打印件四张，证明涉案房屋只完成了基础装修，一、二层地面的地砖及一层吊顶的事实。 经质证，原告（反诉被告）姚某对被告（反诉原告）旺元投资公司提交的上述证据的质证意见是：对证据一的三性没有异议，但认为剩余33万元房款需要办理按揭贷款，而合同原件在被告手中，说明原告因为经常居住地不在银川，委托被告办理按揭贷款，被告一直推诿没有为原告办理按揭贷款，过错在被告；对证据二中《房屋租赁合同》的三性及证明目的均不认可，认为该合同是银川富源物业服务有限公司与案外人签订的，不能达到被告的证明目的；对证据二中民事判决书的合法性、真实性没有异议，对关联性及证明目的有异议，认为本案中被告在与原告签订房屋买卖合同前已经将房屋抵押，存在严重违约行为；对证据三的三性及证明目的均不认可，认为房屋的具体装修情况以及装修费用不能仅凭照片予以认定。经本院审查认为，被告（反诉原告）提交的证据一，原告对证据的三性没有异议，本院予以确认；被告（反诉原告）提交的证据二中的《房屋租赁合同》，因该合同双方均没有出庭作证，对其真实性和合法性无法确认，本院不予确认；被告（反诉原告）提交的证据二中的民事判决书，本院予以确认；被告（反诉原告）提交的证据三，不是照片原件，并且该照片并不能证明被告的证明目的，本院不予确认。 本院出示本院已发生法律效力的（2018）宁0121民初3123号民事判决书，该判决书第三页第十一行、第五页第五行和第十八行至二十三行、第六页第一行认定兰花花国际公寓项目11号楼428号住宅房（建筑面积80平方米）2016年5月的装修费评估平均值33277元，使用到2019年6月，扣除38个月，房屋装修剩余价值27995元的事实，征询当事人是否同意本案中原告要求的房屋装修损失按照该判决书认定的标准进行计算。经质证，原告不同意按照判决书认定的标准计算。被告也不同意按照判决书认定的标准计算，认为该判决书针对的是住房装修，涉案房屋是营业房，住房的装修比营业房装修花费高。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月19日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了《银川市商品房买卖合同》，合同约定的主要内容为：买受人姚某购买出卖人旺元投资公司开发的的位××县商业房，房屋二层，房屋的建筑面积96.86平方米，单价每平方米6900元，房屋总价668334元；买受人应当在2014年3月19日付清首付款338334元,剩余房款33万元于年月日到银行办理按揭贷款支付；逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人退还已收房款；出卖人应当在2014年3月19日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖入应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行,自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因出卖人的责任，造成买受人不能办理房屋权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的%向买受人支付违约金。买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之的违约金；买受人为按揭方式购买商品房的，应当在办理商品房买卖合同登记备案后90日内，由买受人申请办理预购商品房预告登记；买受人自行办理商品房预告登记的，应当在约定期限内单方向登记机关申请办理，出卖人应当向买受人提供办理商品房预告登记所需的相关资料；合同第二十五条约定，商品房预售现售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向市房屋产权登记部门申请登记备案。商品房买卖合同签订后，原告于2014年3月17日给被告交纳购房首付款4万元，于2014年3月19日交纳购房首付款298334元，共计交纳首付款338334元，被告给原告出具收据二张。后因原告没有按照合同约定在银行办理按揭贷款，致使剩余购房款33万元原告至今也没有向被告交纳。被告也没有按照合同约定的期限向原告交付涉案房屋。2016年6月1日，被告向原告交付了涉案房屋。后原告没有按照合同约定到有关部门申请办理预购商品房预告登记，被告也没有按照合同约定给原告办理房屋产权登记备案手续，涉案房屋至今仍然登记在被告名下。原告接收房屋后，将房屋出租给他人经营使用，原告收取租金。2019年7月23日，原告与承租人马进芳签订《房屋租赁协议》，房屋租赁期限自2019年7月23日至2020年7月23日止，租期一年，房屋年租金15000元，月租金1250元，房屋在出租给马进芳之前已经进行过装修。庭审中，原被告对涉案房屋装修的现存价值争议较大，原告姚某于2020年6月24日向本院申请对涉案房屋装修的现存价值进行司法鉴定，本院于2020年7月8日委托宁夏中诚信建设工程咨询事务所（有限公司）进行司法鉴定。2020年8月3日，原被告对涉案房屋装修的现存价值达成和解协议，一致同意按照16300元计算房屋装修的现存价值。原告姚某于2020年8月3日向本院申请撤回对涉案房屋装修的现存价值进行司法鉴定的申请，本院依法终结委托鉴定。 另查明，自2012年7月25日至2017年12月24日，被告将涉案房屋抵押给宁夏黄河农村商业银行，在永宁县不动产登记事务中心办理了抵押登记，至今没有撤销抵押登记。原告与被告于2014年3月19日在签订《银川市商品房买卖合同》时，被告未告知原告涉案房屋已经办理抵押登记的事实。2018年12月13日至14日，涉案房屋被银川市中级人民法院轮候查封。 本院认为，原告（反诉被告）姚某与被告（反诉原告）旺元投资公司签订的《银川市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，是有效合同，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定交清了首付款338334元后，对剩余购房款33万元虽然合同中没有约定办理银行按揭贷款交付的时间，原告也应当主动办理银行按揭贷款交付或以现金交纳剩余购房款。但是，原告在2016年6月1日接收被告交付的房屋并将房屋出租收取租金至今，也没有向被告交付剩余购房款33万元，原告的行为违反了合同约定，属于违约行为，应当承担相应的违约责任。被告在与原告签订商品房买卖合同之前，已经将涉案房屋抵押给银行并办理了抵押登记，但是，被告未告知原告房屋已经抵押的事实，并将房屋出售给原告，虽然被告向原告交付了涉案房屋，却没有向原告及时催收剩余房款，也没有按照合同约定为原告办理涉案房屋的产权变更登记备案手续，导致涉案房屋被法院查封，原被告双方的合同目的不能实现，被告的行为也违反了合同约定和法律规定，属于违约行为，也应当承担相应的违约责任。原告要求解除双方签订的《银川市商品房买卖合同》，要求被告返还购房款338334元的诉讼请求，符合本案事实和法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付已付购房款338334元的利息损失98737元（利息按中国人民银行同期贷款年利率4.75%自2014年3月19日计算至2019年8月20日，计算1980天，利息87178元，2019年8月21日至2020年6月20日的利息按照全国银行间同业拆借中心市场报价利率计算为11559元）的诉讼请求，符合本案事实和法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付房屋装修损失7万元的诉讼请求，因原告没有提交充分有效的证据证明房屋装修损失7万元的证据，本院不予支持。房屋装修损失按照原告与被告在庭后达成的和解协议确定为16300元，由被告支付给原告。原告要求被告支付除利息损失98737元以外的赔偿款239597元的诉讼请求和被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付房屋占用期间租金损失96000元(自2016年6月2日计算至2020年5月31日，共计48个月，每月按2000元计算）的反诉请求，因原告（反诉被告）和被告（反诉原告）对导致双方的合同目的无法实现，商品房买卖合同被依法解除均存在违约行为和明显过错，应当各自承担相应的责任，并且，原告（反诉被告）在2016年6月1日接收房屋后，又将房屋出租并收取租金，其损失已经得到相应的补偿。所以，对原告（反诉被告）和被告（反诉原告）的上述诉讼请求和反诉请求，本院均不予支持。合同解除后，原告应当将涉案房屋返还给被告。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一项规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）姚某与被告（反诉原告）银某签订的《银川市商品房买卖合同》； 二、被告（反诉原告）银某于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）姚某已付购房款338334元，并承担已付购房款的利息损失98737元； 三、被告（反诉原告）银某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）姚某房屋装修折价损失16300元； 四、原告（反诉被告）姚某于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）银某返还位于××县房屋； 五、驳回原告（反诉被告）姚某的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）银某的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11267元，减半收取计5634元，由原告（反诉被告）姚某负担1584元，由被告（反诉原告）银某负担4050元；反诉案件受理费1100元，由被告（反诉原告）银某负担；保全申请费2020元，由被告（反诉原告）银某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族 自治区银川市中级人民法院。 审判员  安金虎 二〇二〇年八月六日 书记员  张静文 附：本判决所适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。