江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0324民初1776号原告：徐州大九百货有限公司，统一社会信用代码913203243550113822，住所地睢宁县睢城街道元府东路17号中景豪庭1号楼1-106室。法定代表人：林昕，该公司董事长。委托诉讼代理人：楚巨山，江苏仁台律师事务所律师。被告：绍兴美创餐饮管理有限公司，统一社会信用代码91330683MA2BEX6T27，住所地浙江省嘉兴市秀洲区智富城10号楼605室。法定代表人：张美元，该公司经理。委托诉讼代理人：徐秋芳，浙江匠造律师事务所律师。原告徐州大九百货有限公司（以下简称大九百货公司）与被告绍兴美创餐饮管理有限公司（以下简称绍兴美创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月11日公开开庭进行了审理，因案情复杂，本院裁定转为普通程序于同年8月4日公开开庭进行了审理。原告大九百货公司法定代表人林昕及其委托诉讼代理人楚巨山、被告绍兴美创公司的委托代理人徐秋芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大九百货公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告于2019年9月12日签订的《睢宁曼哈顿商业广场商铺租赁合同》；2.判令被告给付租金（自2019年12月12日至租赁物恢复后实际返还之日止，租金暂计算至起诉之日约425832元）；3.判令被告将租赁物恢复原状；4.被告支付违约金约2万元；5.本案诉讼费由被告承担。在庭审中，原告变更第三项诉讼请求，要求被告支付扶梯底部人防洞口修复的费用80515元；在庭审后原告明确诉讼请求：1.依法解除原被告于2019年9月12日签订的《睢宁曼哈顿商业广场商铺租赁合同》；2.判令被告给付租金425832元（自2019年12月12日至2020年4月12日止的租金）,并要求被告返还租赁物，保留租赁物占有期间租金损失的权利；3.要求被告支付扶梯底部人防洞口修复的费用80515元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2019年9月12日在睢宁县签订了《睢宁曼哈顿商业广场商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》)，合同约定原告将坐落在睢宁县元府东路17号的曼哈顿商业广场地下一层及A002等商铺租给被告使用，租期96个月，自2019年12月12日到2027年12月11日，合同约定：第1年租金支付方式为签订合同后30日内支付租金319375元，开业前15天内补齐首年应交剩余租金319375元。合同签订后，原告于2019年9月12日将租赁商铺交予被告，被告于2019年9月14日进场装修，2019年12月29日试营业，2020年1月12日正式营业。但是被告没有按照合同的约定支付原告的租金。其行为违反了合同的约定，构成违约。后经原告催要，但是被告仍然没有履行给付租金的义务。为此原告依法向法院提出解除双方于2019年9月12日签订的《商铺租赁合同》，并要求被告支付租用期间的房屋租赁费用至被告实际返还租赁物之日止。依据双方签订的《商铺租赁合同》第18.10条的规定，乙方妥善履行《商铺租赁合同》是甲方给予乙方8.2条项下减免租金优惠政策的前提。如乙方擅自停业、撤场、严重违约导致合同提前终止，则乙方应在合同终止后7日内补交减免的全部租金。优惠后的全年租金是638750元，由于被告违约，因此被告不能享受优惠条款。优惠前的全年租金是1277500元，平均到每个月是106458元，计算至起诉之日共四个月租金为425832元。被告在装修的时候，将原告交付的租赁物进行了重大改造，使得租赁物损坏严重。请求被告在返还租赁物时恢复原状。综上，被告的行为违反了双方合同约定，已构成根本违约，给原告的经济也带来了较大的损失。为此，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告诉求。被告绍兴美创公司辩称：1.原告延期交付房屋不符合合同约定，构成根本违约，同意解除双方签订的《商铺租赁合同》;2.原告违反合同义务在先，未按照合同约定交付符合条件的房屋，包括空调设备未安装，未提供适合的营业环境，部分商铺未交付，未提供消防验收资料，根据《商铺租赁合同》第16.13条约定，商场整体营业率低于50%的被告无需支付相应租金。另外，被告试营业是2019年12月29日，从试营业之日至实际营业共一个月时间，被告同意以履约保证金10万元折抵一个月租金，被告不应再向原告支付租金。疫情期间被告也无法使用租赁的房屋，多次与原告协商解除合同，以避免不必要的损失，原告均未予同意，因此，被告也无需支付租金；3.双方在签订合同前原告同意被告把原有的扶梯拆除，再建造一个电梯直通负一楼，被告对房屋的装修属于正常经营需要，扶梯底部人防洞口修复的费用应由原告承担，被告只愿意承担3万元；4.被告未支付租金是因原告违反合同在先，所以无需支付违约金。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2019年9年12日，原告大九百货公司（甲方）与被告绍兴美创公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定原告将位于睢宁县-013面积为6000平方米（计租面积）的商铺出租给被告使用，用于超市及美食广场的经营，租期96个月，自2019年12月12日起至2027年12月11日止。合同第五条装修管理中5.5项约定：……本合同项下装修期不予延长，计租日不予顺延，乙方仍应当按本合同约定承担租金等费用。第六条开业中6.1项约定：本合同项下之开业日暂定为2019年12月12日；乙方应当于该日开业营业，乙方未在该日开业的，不影响计租日的计算；第七条保证金中7.1项约定：本合同签署当日，乙方应当向甲方支付10万元作为履约保证金，该履约保证金可以抵扣乙方欠付的租金或物业服务费等；合同第八条租金中8.1项约定：为扶持乙方经营，甲方同意在合同期内给予乙方12个月免租期，分两年免租，第一年及第二年各免租6个月，并给予乙方自进场日至2019年12月11日止的装修免租期作为优惠。8.2项约定：优惠后乙方首年及第二年需支付甲方的租金为638750元。……。8.2.1项约定：本合同项下首期租金应于合同签订后30日内支付3个月租金319375元，开业前15天内补齐首年应缴剩余租金319375元。租金期间为2019年12月12日至2020年12月11日；……第十一条物业管理中11.15项约定：为优化出行方便，增强服务体验，便利顾客甲方可提供两部扶梯给乙方用于加装改造，如乙方选择加装，加装工程施工应不破坏项目的主体结构，不跨消防分区，有一定的可行性，费用由乙方承担，加装完成后该电梯用电接入乙方租赁区供电系统或单独计费，……第十三条转租中约定：未经甲方同意，乙方不得对该房屋经营的超市、美食广场经营主体进行任何形式的转租，但不包括为达到美食广场开业所进行的商铺分割分租、合作经营或联营。第十六条乙方的保证和责任中16.13项约定：租赁期限内，商业广场商户的调整、变化、停业等对乙方正常经营造成影响的，应当承担赔偿责任。甲方整体营业率低于50%的，乙方有权在此期间内不支付相应租金。第十八条违约责任中18.2项中约定：……，乙方延迟交纳本合同项下租金、保证金或物业服务费或能源费用或其他应付费用超过30日（含本数）的，甲方有权单方解除合同，并由乙方承担导致合同终止的违约责任。……。18.5项约定：双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足。18.10项约定：双方确认，如乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方8.2条项下减免租金优惠政策的前提。如乙方擅自停业、撤场、严重违约导致本合同提前终止，则乙方应在本合同终止后7日内补交减免的全部租金……。合同签订当日，原被告签订了验收确认书，该确认书载明：经现场核实，甲方移交的商铺符合租赁合同约定的交付条件，乙方没有异议。甲、乙双方确认，自验收日起，甲方正式将该商铺移交给乙方，由乙方按租赁合同的约定使用。乙方不可撤销地承诺服从甲方的统一开业安排，确保该商铺在2019年12月12日按期开业。原被告在《商铺租赁合同》及《房屋交接验收确认书》中加盖公章并由双方授权代表郭华及沈献财签字确认。原被告交接后，被告按约向原告交纳了履约保证金10万元，嗣后，被告对该商铺进行了装修，在装修期间，即2019年11月，被告将负一楼美食广场原缇小憩、轰！炸鸡等店铺转租给李海山麻辣烫等商家,2019年12月29日弗莱鲜生超市及美食广场开始试营业，2020年1月12日正式营业，因被告一直拖欠租金未付，原告于2020年1月16日向被告送达租金及物业费催缴通知单，要求被告于2020年1月20日前将拖欠的租金及物业费638750元缴纳至公司财务部，被告方授权代表即管理人员沈献财于2020年1月16日收到并签字确认。同年1月17日开始，被告因与供货商发生争执，供货商陆续在撤货，原告方工作人员韩家驹与被告方负责人刘翔联系要求被告控制现场局势，并且原告方法定代表人林昕也与刘翔联系，告知被告方“现在情况非常恶劣，已经严重影响我们商场的声誉和其他商户的利益”，但最终被告未制止超市供货商撤货的行为，导致被告经营的超市于2020年1月23日停止营业。2020年1月底新型冠状病毒××疫情在全国范围内爆发，但是维持百姓生活的各大超市一直正常经营。2020年2月25日，被告向原告发出解除合同通知函，在通知中载明了租赁的标的物、租赁期限、租金支付方式，并提出合同签订后，被告向原告支付了10万元的履约保证金，并按约定进行装修。但提出原告交付商铺后，未按约定提供水电及空调服务，对被告正常经营造成影响且未得到解决，2020年1月底因突发疫情，被告租赁的商场处于搁置，无法使用的状态，属于不可抗力，原被告所签订的《商铺租赁合同》无法履行，根据合同第21条约定，被告提出双方尽快协商解除合同，返还履约保证金，双方互不承担违约责任。原告于同年3月1日收到被告协商解除合同通知后于同年3月21日作出回复，提出被告拖欠租金的数额及被告停业经营与疫情无关，并要求被告接到回函后10天内当面洽谈合同的履行及商场的善后问题，逾期原告将通过法律途径予以解决。被告收到回函后未到场协商处理，于同年4月1日又向原告发出解除合同通知函，提出让原告考虑现实情况，尽快与被告协商解除《商铺租赁合同》，返还全部履约保证金，以避免双方损失进一步扩大。同年4月6日，原告收到上述函件后，于同年4月14日提出解除合同的诉讼。被告收到起诉状副本的时间为2020年5月18日。另查明，经本院现场勘查，整个曼哈顿广场安装了中央空调系统。负一楼美食广场区域内被告转租给李海山麻辣烫、暖心菜馆、C.YXUZHOU的几家店铺均锁门，店铺内物品未予清理，其他被告租赁的商铺区域因供货商撤货而腾空。被告改造的直通负一楼的扶梯底洞部位即负二层顶部没有封闭，造成人防隐患，考虑被告非本地公司，本院要求原告修复该电梯底部人防洞口，修复费用为80515元。本案的争议焦点为：一、被告以原告未按约定交付符合条件的商铺而拒绝支付租金，其行使顺序履行抗辩权能否成立；二、原告主张被告应按《商铺租赁合同》18.10违约责任条款中约定的租金标准支付四个月租金425832元的诉讼请求应否受法律保护；三、被告应否返还租赁的商铺；四、原告要求被告支付扶梯底部人防洞口修复的费用80515元应否支持。本院认为，原被告签订的《商铺租赁合同》依法成立并有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。即原告将6000平方米的商铺交付被告使用、收益，被告应当按照合同约定支付租金。本案被告无正当理由未支付租金，原告催要后被告仍未支付被告存在违约行为，依据《中华人民共和国合同法》第93条第2款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告享有解除合同的权利。原被告在协商解除未果的情况下，原告以提起诉讼的方式要求解除合同，起诉状就是解除权行使的通知，载有解除请求的起诉状副本送达对方时，发生合同解除的效力，因此可以认定原被告的《商铺租赁合同》从起诉状副本送达之日起解除，即从2020年5月18日起原被告之间的《商铺租赁合同》解除。在诉讼中，被告对于提前解除《商铺租赁合同》无异议，但双方对导致合同终止的违约责任的认定、租金的给付以及解除合同的法律后果各执已见，本院将围绕双方的争议焦点分述如下：一、被告拒绝支付租金，其行使顺序履行抗辩权能否成立。首先，原告是否存在未按约定交付符合条件商铺的行为。从原告提供的《房屋交接验收确认书》、被告交纳水电费的往来明细账、被告交纳电费的收据、被告在解除合同函中自认原告已交付商铺，其按约定装修的事实以及徐州市公安消防支队出具的徐公消审字【2016】第0299号建设工程消防设计审核意见书及徐公消验字【2017】第0230号及建设工程消防验收意见书、本院现场勘查原告商场配备中央空调的设备来看，原告已将验收合格、水电齐全的商铺交付本案的被告。其次，原告是否存在迟延交付商铺的行为，是否构成根本违约。被告向原告发出解除合同函时并未提及原告存在延期交付租赁物的行为，在诉讼中，被告虽然提供原美食广场缇小憩、轰！炸鸡等店铺未清空的图片，但在庭审中被告自认上述店铺其在2019年11月已租赁给李海山麻辣烫等商家，并且美食广场也实际在经营，也间接说明原告按《房屋交接验收确认书》交付租赁物并未影响被告装修和开业经营。再者，被告能否依据《商铺租赁合同》第16.13条：商场整体营业率低于50%无需向原告支付租金进行抗辩。被告提供在诉讼期间拍摄的原告商场经营的图片，以证明原告整体营业率低于50%。本院认为，受疫情影响，全国各大公司、企业的经营均不同程度受到影响，经济尚未复苏，原告商场亦不例外，故不能以目前原告商场的经营状况作为被告不支付租金的理由。综上，被告行使顺序履行抗辩权的理由不成立，被告应当履行给付租金的义务。二、原告主张被告应按《商铺租赁合同》18.10违约责任条款中约定的租金标准支付四个月租金425832元的诉讼请求应否受法律保护。首先，原被告签订的《商铺租赁合同》第18.10条项能否作为计算租金的标准。被告在履行合同中不但未按合同约定期限支付租金，而且被告在经营过程中因与供货商发生纠纷而擅自停业、撤场，严重影响原告商场的声誉和其他商户的利益，导致原被告之间的合同无法继续履行，被告存在严重的违约行为。依据《商铺租赁合同》第18.10条项：“双方确认，如乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方8.2条项下减免租金优惠政策的前提。如乙方擅自停业、撤场、严重违约导致本合同提前终止，则乙方应在本合同终止后7日内补交减免的全部租金”的约定，被告因未按约履行《商铺租赁合同》，原告给予被告的“减免租金优惠政策”不再适用，被告应当按照《商铺租赁合同》第18.10条项约定承担相应的违约责任，即按减免前的年租金1277500元（半年租金638750元×2）作为被告向原告支付租金的标准；其次，疫情期间被告未予经营是否属于不可抗力，应否减免租金。本院认为，在疫情之前，即2020年1月23日前被告系因自己经营不善而导致停业经营、撤场，被告的违约行为在前；虽然被告停业经营的状态持续到疫情期间，但政府及相关部门为了保障百姓的日常生活所需并未出台措施限制超市行业经营，被告恰恰是从事超市经营的企业，如被告不是因为自身的原因而正常经营的话，在疫情期间其经营行为应当不会受到疫情影响。从以上分析被告停业经营的原因及其所从事的产业经营项目来看，被告停止经营超市的行为与疫情之间不存在因果关系，被告以疫情为由抗辩合同无法正常履行，属于不可抗力的理由不成立。即便被告以不可抗力进行抗辩，依据《中华人民共和国合同法》第117条第2款：当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任的规定，被告本应在开业前完成支付租金的义务，其迟延履行支付租金义务后发生不可抗力，不能成为其免责的事由。故，本院认为被告在疫情期间未予经营不属于不可抗力的情形，不应减免租金。再者，被告主张履约保证金10万元折抵一个月的租金是否符合合同约定。根据原被告在《商铺租赁合同》第18.5条项中的约定，履约保证金具有定金的性质，在因被告违约而提前终止合同的情况下，原告有权没收本合同项下的履约保证金，且原告在庭后明确诉讼请求时选择放弃了违约金的诉求，故原告关于履约保证金10万元不予返还，不能折抵被告所欠原告租金数额的补充意见，本院依法予以支持。据上分析，在合同履行过程中被告存在严重的违约行为，虽然被告向原告发出协商解除合同的函件，但是被告作为违约方并未对解除合同后租金的支付、损失的赔偿及商铺清理返还等表现出解决的诚意，致使原被告之间的租赁合同一直处于履行过程中，换言之，从计租日至合同解除期间被告一直占有租赁物，被告应当对其严重违约行为承担相应的租金给付义务，原告仅主张四个月的租金425832元（1277500元／12×4=425833.33元）符合法律规定，本院依法予以支持。三、被告应否返还租赁的商铺。本院依法确认原被告之间的合同已解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，原告交付给被告的租赁商铺，被告应当返还给原告。被告经营的超市因经营不善供货商全部撤场，大部分商铺被腾空，但被告因经营需要于2019年11月将美食广场部分商铺转租给李海山麻辣烫、暖心菜馆、C.YXUZHOU等商家，在现场勘查中上述商铺未清理，虽然被告称已与上述商家协商解除合同，原告随时可以接收被告租赁的商铺，但被告并未提供证据证明其与上述次承租人已协商解除合同。在庭审中，经本院多次释明，被告一直未提供其合作的李海山麻辣烫、暖心菜馆、C.YXUZHOU几家商家的联系方式，导致本院也无法为原被告办理租赁商铺返还的交接手续。但合同解除的法律后果之一是被告应当返还所承租的商铺，对于原告主张被告将租赁的商铺腾空后返还给原告的诉讼请求，本院依法予以支持。四、原告主张被告支付扶梯底部人防洞口修复的费用80515元。按照合同约定原告提供扶梯用于加装改造，改造费用由被告承担。本案被告改造加装直通负一楼扶梯底洞部位应当符合人防工程的要求，从被告改造涉案扶梯至睢宁县住房和城乡建设局两次发建设人防工程隐患整改通知以至到本案诉讼时，被告一直未封闭涉案扶梯的底洞，存在重大安全隐患，考虑被告公司异地修复的难度，本院要求原告完成扶梯底部人防洞口的修复工程，原告修复扶梯底部人防洞口费用确定为80515元。对于该修复费用被告应当予以支付。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告徐州大九百货有限公司与被告绍兴美创餐饮管理有限公司于2019年9月12日签订的《睢宁曼哈顿商业广场商铺租赁合同》；二、被告绍兴美创餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告徐州大九百货有限公司租金425832元；三、被告绍兴美创餐饮管理有限公司于本判决生效后二十日内将所租赁的《睢宁曼哈顿商业广场商铺租赁合同》中的商铺腾空后返还给原告徐州大九百货有限公司；四、被告绍兴美创餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告徐州大九百货有限公司扶梯底部人防洞口修复的费用80515元。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8288元，由被告绍兴美创餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王建红审 判 员  张晓军人民陪审员  胡 军二〇二〇年十月十日法官 助理  顾雅情书 记 员  陈琳琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。