四川省绵竹市人民法院民 事 判 决 书（2020）川0683民初921号原告（反诉被告）：绵竹佳福环保科技有限公司，住所地四川省绵竹市新市镇下东林村**，统一社会信用代码91510683MA62336615。法定代表人：何红梅，执行董事。委托诉讼代理人：李守忠，四川超跃律师事务所律师。被告（反诉原告）：何泽富，男，汉族，生于1972年4月18日，住四川省绵竹市。委托诉讼代理人：肖建伟，四川贞明律师事务所律师原告绵竹佳福环保科技有限公司（以下简称佳福公司）诉被告何泽富租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理，诉讼过程中，被告何泽富提起反诉，本院依法受理。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。佳福公司的委托诉讼代理人李守忠，何泽富及其委托诉讼代理人肖建伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。佳福公司向本院提出诉讼请求：1、请求何泽富退还佳福公司支付的租赁费250000元及支付赔偿金60000元，共计310000元；2、本案诉讼费用由何泽富承担。诉讼过程中，佳福公司增加诉讼请求：请求判决佳福公司与何泽富于2018年1月10日签订的《租赁合同》无效。事实和理由：2018年1月10日，佳福公司因经营需要，拟承租何泽富管理的位于绵竹市新市镇蒲泉村*组共计46亩的厂房及相应场地，为此双方签订了《租赁合同》，合同约定租期为24年，自2018年1月18日起至2042年1月10日止。同时约定每年租金为300000元，还约定如任何一方违约，应赔偿另一方的经济损失，还要支付合同总金额20%的违约金。双方约定对腾空后移交的厂房及场地以移交时的照片为准，并对交接时的水电费予以明确。同时对租金支付方式等进行了约定。合同签订后，佳福公司及时支付了第一年租金300000元，但何泽富却未腾空场地，也未将场地及时交付给佳福公司，更未与佳福公司办理水电费交接等移交手续，并在该厂房及场地上继续经营其自己的沙石业务等至本案诉讼之日。在此期间，佳福公司为了准备进场使用厂房和场地，向当地环保部门咨询相关政策和手续时了解到，何泽富出租给佳福公司的厂房和场地不允许进行非农的生产建设活动，之后，发现何泽富向佳福公司出租的上述厂房和场地是何泽富利用农村集体土地开展经营活动形成的建筑物，并用于了非农业务，何泽富在与佳福公司签订上述租赁合同过程中，该厂房和场地仍是农业用地，无法用于非农建设。上述租赁合同明显违反了土地管理法、农村土地承包经营法及物权法的强制性规定，是无效合同，致使佳福公司签订本合同的目的无法实现。但鉴于双方在2018年10月10日协商终止了该合同的履行，何泽富也退还了租金50000元，故没有及时提起诉讼，但何泽富在合同终止后却没有将剩余租金退还给佳福公司，并在催告后仍没有支付。为此，佳福公司认为何泽富对合同无效有明显的过错，其行为给佳福公司造成严重经济损失，且佳福公司至今未使用何泽富厂房和场地。根据合同法关于无效合同处理的规定，要求何泽富退还剩余租金250000元并支付赔偿金(参照违约金计算方式)。请求依法支持佳福公司的诉讼请求。何泽富辩称：佳福公司所述的事实和理由与客观事实不符。按照租赁合同约定，佳福公司租赁何泽富的土地是66亩不是46亩，何泽富在出租厂房和场地之前，该厂房是用于养殖，是何泽富从所在集体经济组织租赁而来，双方签订的租赁合同没有违反强制性规定，何泽富出租场地时明确告知佳福公司厂房和场地是从集体经济组织承包而来，属于荒滩地用于搞养殖，佳福公司是知道的，合同中约定佳福公司使用时要符合国家相关环保政策。因佳福公司想违约，从何泽富承租的土地要用于非农建设，是投机取巧的行为，违背诚实信用原则，请求驳回佳福公司的诉讼请求。何泽富向本院提起反诉请求：1、确认何泽富与佳福公司于2018年1月10日所签租赁合同已于2020年5月10日解除；2、判令佳福公司向何泽富支付2018年度至合同解除日的租金680000元及利息（利息从起诉之日起按年利率6%的标准计算至租金付清之日止）；3、判令佳福公司支付何泽富因平整、硬化租赁场地产生的费用400000元；4、判令佳福公司向何泽富支付违约金136000元；5、本案诉讼费由佳福公司承担。事实和理由：佳福公司因经营需要，多次提出欲租用何泽富开发的住房及场地用于生产经营。为此，经过数轮协商，何泽富与佳福公司于2018年1月10日签订了租赁合同，合同约定何泽富将其合法拥有的厂房及场地出租给佳福公司，并约定租期24年，年租金300000元，每年的2月18日支付下年度租金。合同签订后，佳福公司根据该合同第4条的约定，在确认何泽富腾出场地后向何泽富支付了一张金额为200000元的商业承兑汇票，同时佳福公司亦随即进入租赁场地为其经营活动开展前期筹备工作。后因何泽富认为承兑汇票兑现困难，于2018年2月1日将汇票退还给佳福公司的法定代表人何红梅。何泽富按双方口头约定帮佳福公司雇人平整、硬化租赁场地，产生的人工费和材料费佳福公司至今未付。2018年10月初，佳福公司的法定代表人何红梅数次向何泽富诉说其夫身患重病急需用钱，请求何泽富将租金退还并口头承诺待公司收回外债后再补缴租金。何泽富出于好心退其租金50000元。此后，因佳福公司经营项目的环评报告一直未通过，佳福公司产生了悔约的念头并以各种理由拒绝履行合同义务。后何泽富与佳福公司虽然就合同是否继续履行进行了多次协商，但终未达成一致意见。《合同法》第八条规定依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。何泽富与佳福公司签定的租赁合同依法成立，合法、有效。何泽富为履行该合同将场地内原有的多颗树木清出，损失较大，并丧失了利用租赁场地及转租的商业机会，同时因帮佳福公司平整、硬化场地产生了40余万元的费用，现佳福公司违约并企图将自己应承担的商业风险转嫁给何泽富的行为，严重损害了何泽富的合法权益。请求依法支持何泽富的反诉请求。佳福公司针对反诉辩称：由于租赁合同已于2018年10月10日终止，不存在解除问题，该合同违反法律强制性规定，属于无效。约定厂房及场地从未交付给佳福公司，佳福公司已经交付租金300000元，但何泽富未交付租赁物，因合同无效终止，且合同已于2018年10月10日终止，不存在佳福公司向何泽富支付租金680000元的事实。场地平整硬化与本案租赁合同是不同法律关系，也没有证据证明佳福公司与何泽富有关于硬化平整土地的约定。由于合同无效不存在违约金的支付，佳福公司不应承担违约责任。请求依法驳回何泽富的诉讼请求。佳福公司提交证据如下：1、《租赁合同》1份，以证明何泽富在农村集体土地上非法建厂房及场地，租赁给佳福公司用于非农建设，违反法律强制性规定，是无效合同，合同对租金的支付进行了明确；2、收条1份、商业承兑汇票复印件1张、微信转账凭证打印件2张，以证明佳福公司已向何泽富支付第一年租金300000元；3、微信截屏1张、光盘1张（2018年8月24日录像1份），以证明何泽富场地门口挂的是养殖场门牌，实际是经营沙石采集运输加工等，用于非农建设，何泽富在当时仍在使用该场地，未向佳福公司交付；4、《领款单》1张，以证明2018年10月10日杨连树（佳福公司股东）代表佳福公司收到何泽富退还50000元租金的事实，双方租赁合同已于2018年10月10日终止；5、光盘1张（2020年1月13日录音1份）、录音整理材料1张、手机截屏打印件1张，对话双方是杨连树和何泽富，以证明租赁合同在2018年10月10日终止，合同终止后何泽富只支付了50000元；6、中国工商银行托收凭证复印件1张、企业信息网页打印件2页，与佳福公司提交的证据2有关，以证明汇票付款人在2018年7月30日向中融信诚（深圳）商业保理有限公司成都分公司支付了200000元，佳福公司将汇票交付给何泽富，何泽富认为承兑困难，委托杨连树找了中融信诚深圳商业保理有限公司代其承兑，何泽富于2018年1月就取得了该承兑贴现金额170000元。何泽富提交证据如下：1、《租赁合同》1份，以证明何泽富、佳福公司之间存在租赁合同关系，应按照合同约定履行义务；2、《解除合同通知书》1份、《邮件交寄单》复印件1张，以证明2020年5月10日，因佳福公司违约，何泽富通过邮寄方式向佳福公司发出解除通知书；3、《河滩地承包经营流转合同》1份，以证明场地是何泽富通过合法方式取得；4、新市镇蒲泉村15组关于河滩转包一事的会议记录1份，以证明何泽富租赁河滩场地程序合法；5、《申请》1张，以证明何泽富将承包的河滩地转租给佳福公司，符合法律规定；6、《退款条》1张，以证明何泽富于2018年3月1日将收到的承兑汇票200000元退给了佳福公司法定代表人何红梅；7、《领款单》1张，以证明佳福公司在何泽富处领取了50000元；8、四川德阳川雄建材有限责任公司发运单18张、收款收据1张、便条1张，以证明何泽富帮助佳福公司硬化场地，产生水泥费用122130元，人工费15元每平方米，共4100平方米；9、照片5张，以证明场地硬化后的状况；10、证人王坤旭当庭证言1份，主要内容为：2018年1月，何泽富叫证人去其厂里硬化场地，证人不清楚该块场地硬化后做什么用，听何泽富说是包给了杨老板；证人与何泽富没有签协议，证人是做人工带班的，带二十几个人做，包工不包料；2018年1月没做完，正月十六又继续做，总的做了有20多天，过了正月之后做完的，杨老板来过两次；工资总共80000余元，何泽富支付20000余元，证人自己垫付了50000余元；11、证人陈浩当庭证言1份，主要内容为：证人是做水泥生意的个体工商户，无字号；2018年，何泽富叫证人拉水泥去打坝子，双方没有签协议；第一车是2018年1月30日，一直拉到3月份；当时证人和王坤旭在场，女的何老板叫证人把水泥拉好点，拉水泥期间碰到过何老板；水泥款总共120000余元，证人向何泽富要钱，何泽富说佳福公司来了给这个水泥钱，打完后何泽富给证人拿了20000元，何泽富说剩下的等何红梅进场了再支付；12、证人徐朝东当庭证言1份，主要内容为：证人是何泽富的工作人员，2017年3月至今在何泽富的养殖场里工作，从事管理机器、电器设备、铲车挖机等；2018年10月10日下午六点多，杨老板夫妻来退钱，说何老板的老公生病了需要钱，当时和何泽富商量好了先退50000元，证人拿了领款单并签了字；13、《司法鉴定意见书》1份，以证明《退款条》中佳福公司法定代表人何红梅的签名属实，何泽富已将200000元的承兑汇票退给了佳福公司。关于佳福公司提交的证据：何泽富对证据1-5的真实性无异议，本院予以采信。何泽富对证据6提出异议，认为与本案无关联，经审查，该证据中反映的交易行为及相关企业信息，均与本案无关联，何泽富异议成立，故对该证据不予采信。关于何泽富提交的证据：佳福公司对证据1、7、13真实性无异议，本院予以采信。佳福公司对证据2提出异议，认为邮寄单是复印件，未收到《解除合同通知书》，经审查，佳福公司的异议成立，故对该证据不予采信。佳福公司对证据3、4、5的真实性提出异议，经审查，该三份证据系原件，且有当地村民委员会签章，能够反映案件事实，佳福公司异议不能成立，本院对该三份证据予以采信。佳福公司对证据6提出异议，认为何红梅没有签属过退款条，经审查，佳福公司申请对该证据中何红梅签名的真实性进行司法鉴定，经鉴定，该签名系何红梅所签，佳福公司异议不能成立，故本院对该证据予以采信。佳福公司对证据8提出异议，认为与本案无关联，经审查，相关票据载明的交易当事人均非本案当事人，便条系何泽富单方意思表示，无佳福公司确认，佳福公司异议成立，故对该证据不予采信。佳福公司对证据9的真实性和关联提出异议，经审查，该照片的拍摄地点不明确，不能反映系案涉场地情况，佳福公司异议成立，故对该证据不予采信。关于证人证言：何泽富对证人证言均无异议。佳福公司对王坤旭、陈浩的证言的真实性、关联性提出异议，认为证人陈述的硬化土地时间与供应水泥时间相矛盾、何泽富自己的建设合同与本案无关，经审查，本院认为，王坤旭、陈浩的证言中关于案涉场地进行硬化的内容并不矛盾，因涉及案涉场地，与本案相关联，佳福公司异议不能成立，本院对王坤旭、陈浩证言中关于案涉场地进行过硬化的内容予以采信，对其他内容，因无其他证据佐证，本院不予采信。佳福公司对证人徐朝东证言中2018年10月10日向佳福公司退款50000元系因佳福公司法定代表人何红梅丈夫生病需要钱的内容提出异议，对其他内容无异议，经审查，本院认为，关于退款原因，因无其他证据佐证，本院对此不予采信，对徐朝东的其他证言，本院予以采信。结合双方陈述及举证质证意见，以及本院对证据的分析认证，对本案事实认定如下：2018年1月10日，何泽富与佳福公司签订《租赁合同》，约定何泽富将其位于绵竹市新市镇蒲泉村15组的厂房和场地出租给佳福公司使用，租赁期限从2018年1月10日至2042年1月10日共24年，每年租金为300000元，合同还对其他事项进行了约定。2018年1月10日，杨连树通过手机银行向何泽富转款50000元。同月29日，佳福公司向何泽富交付出票金额为200000元的商业承兑汇票1张，何泽富出具《收条》，载明：“今收到佳福公司200000元承兑汇票作为2018年度场地和厂房租金，收票人何泽富”、“另：现金5万元，大写伍万元整，收款人何泽富”。同月30日，杨连树通过手机银行向何泽富转款50000元。2018年2月1日，何泽富将佳福公司于2018年1月29日交付的商业承兑汇票退还给佳福公司，佳福公司法定代表人何红梅向何泽富出具《退款条》1张。2018年1-3月期间，何泽富对案涉场地进行了硬化。2018年10月10日，杨连树凭《领款单》在何泽富处领取50000元，《领款单》载明：“单位或姓名：杨连树（佳福公司）；领款事由：场地租金退款；领到人民币：伍万元”。另查明：案涉的厂房及场地位于绵竹市新市镇蒲泉村*组，占用土地系农村集体土地，截至法庭辩论终结前，未取得非农建设用地审批、乡村建设规划许可等合法手续。庭审中，佳福公司对何泽富提交的《退款条》中何红梅的签名的真实性申请司法鉴定，本院委托四川鼎诚司法鉴定中心鉴定，该中心作出鼎诚司鉴[2020]文鉴字第0182号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：载明日期为“2018年2月1日”《退款条》落款“收款人”处“何红梅”签名是何红梅所写。本院认为，本案争议焦点为：双方签订的《租赁合同》是否有效、租赁物是否已交付给佳福公司、佳福公司是否应支付何泽富租金及利息、场地硬化费用应由谁承担、双方是否应支付对方赔偿金或违约金。结合上述争议焦点及双方的诉讼请求，分别评判如下：（一）关于《租赁合同》的效力问题。案涉的厂房及场地系建于农村集体土地上，系非农业建设占用农用地，截至法庭辩论终结前，未取得非农建设用地审批、乡村建设规划许可等合法手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条的强制规定，双方就该厂房及场地签订的《租赁合同》为无效合同，无效合同自始无法律约束力，故对佳福公司请求确认该合同无效的请求予以支持，对何泽富请求确认该合同已于2020年5月10日解除的诉讼请求不予支持。（二）双方对《租赁合同》无效的过错问题。本案中，何泽富知道案涉的厂房系建于农村集体土地上，且未取得非农建设用地审批、乡村建设规划许可等合法手续仍出租与佳福公司，而佳福公司知道或者应当知道前述情况仍承租，双方均有过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，佳福公司及何泽富应各自承担损失，故对佳福公司要求何泽富支付赔偿金60000元的诉讼请求不予支持。因租赁合同无效，何泽富主张佳福公司承担违约责任缺乏依据，故对何泽富要求佳福公司支付违约金136000元的诉讼请求不予支持。（三）租赁物是否已交付。佳福公司认为何泽富在合同签订后未向佳福公司交付租赁物，何泽富认为已将租赁物交付给佳福公司。本院认为，关于租赁物是否交付给承租人，应由出租人负举证责任，而何泽富未能提供证据证实其已将租赁物交付给佳福公司，且证人徐朝东也证实其作为何泽富的工作人员在案涉厂房及场地工作至今，故，本院认定案涉租赁物尚未交付。因此，佳福公司并未实际占有使用租赁物，何泽富要求佳福公司支付租金及利息的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。（四）关于佳福公司要求何泽富退还已付租金250000元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”的规定，租赁合同无效后，何泽富应返还因该合同已取得的租金，根据已查明的事实，佳福公司共向何泽富支付租金300000元，已退还250000元，还应退还租金为50000元，佳福公司请求过高，对超出部分，本院不予支持。（五）关于何泽富要求佳福公司支付平整、硬化租赁场地产生的费用400000元的诉讼请求。本案中，何泽富未将案涉场地实际交付给佳福公司，其对场地进行的平整、硬化，未提供充分证据证明系因佳福公司要求，佳福公司对此也予以否认，何泽富应承担举证不能的不利后果，故对何泽富的该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告绵竹佳福环保科技有限公司与被告何泽富于2018年1月10日签订的《租赁合同》无效；二、被告何泽富应于本判决生效之日起十五日内返还原告绵竹佳福环保科技有限公司50000元；三、驳回原告绵竹佳福环保科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告何泽富的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2975元，由原告绵竹佳福环保科技有限公司负担2495元、被告何泽富负担480元；反诉案件受理费7872元，由被告何泽富负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 员 胡万兴二〇二〇年十月十四日法官助理 张雪梅书 记 员 张 青