广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初4664号原告：佛山农村商业银行股份有限公司三水白坭支行，住所地佛山市三水区**************（住所申报），统一社会信用代码91440607MA53JQW58J。负责人：王锦棠，该行行长。委托诉讼代理人：王凌凯，广东远墨律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖彩娥，广东远墨律师事务所律师。被告：解佳华，女，1981年2月4日出生，汉族，住陕西省兴平市田阜乡马驹村****，公民身份号码610************662。委托诉讼代理人：陈志泉（系解佳华丈夫），住佛山市南海区***************。被告：佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司，住所地佛山市三水区白坭镇国家火炬计划佛山电器产业基地****，统一社会信用代码914***********322D。法定代表人：梁金生，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙菁，女，该公司工作人员。原告佛山农村商业银行股份有限公司三水白坭支行（以下简称农商白坭支行）与被告解佳华、佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司（以下简称能润公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序于2020年9月30日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托诉讼代理人王凌凯、被告解佳华的委托诉讼代理人陈志泉、被告能润公司的委托诉讼代理人孙菁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告农商白坭支行向本院提起诉讼请求：1．被告解佳华立即向原告清偿借款本金825,907.01元及相应的利息损失（至2020年8月13日应收利息21,182.89元、应收利息罚息346.43元、拖欠本金罚息258.42元、复利5.31元；从2020年8月14日起至实际清偿之日止，以所欠借款本金为基数，按年利率8.085%计算罚息，以所欠所有利息为基数，按年利率8.085%计算复利）；2.被告解佳华向原告支付为实现债权而产生的律师费3,000元；3.原告对位于佛山市三水区******1*山水龙盘花园芭莎丽舍135座的房产[办理了抵押预告登记，编号：粤（2016）佛三不动产证明第0012442*]在上述第一、二项确认的债权范围内享有优先受偿权；4.被告能润公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；5.诉讼费用由二被告共同承担。事实和理由：2016年3月28日，原告（变更前为“佛山市三水区**信用合作联社白坭信用社”）与被告解佳华签订《个人购房抵押借款合同》，约定由被告解佳华向原告申请贷款94万元在能润公司购房，合同中双方约定了借款期限、利率等条款。2016年3月29日，原告向被告解佳华发放了贷款。随后，各方到佛山市三水区国土城建和水务局办理了预购商品房抵押预告登记。2015年10月29日，原告与被告能润公司签订《楼宇按揭合作协议》，约定为山水龙盘楼宇提供按揭贷款支持，原告为上述楼宇符合个人购房贷款条件的业主提供贷款，由被告能润公司无条件对包括被告解佳华在内的山水龙盘花园购房者承担连带保证担保责任，担保时间从发放按揭贷款日起至相应抵押房产办妥正式抵押登记之日止。被告解佳华自2020年3月21日起未按合同约定偿付本息。原告委托律师处理本案纠纷而产生费用为3,000元，按合同约定应由二被告共同承担。原告在诉讼中提供了以下主要证据：1.营业执照、《关于佛山农村商业银行股份有限公司高明区域及三水区域分支机构开业的批复》，证明原告主体资格；2.于2015年10月29日签订的三农信合字038122015184号《楼宇按揭合作协议》，证明被告能润公司为在原告处贷款购买山水龙盘楼宇的业主无条件提供连带担保，双方约定的权利与义务。3.于2016年3月28日签订的合同编号为100***********637《个人购房抵押借款合同》、《借款借据》，证明被告解佳华因购买山水龙盘的房屋而向原告借款，并约定双方的权利及义务。4.粤（2016）佛三不动产证明第0012442号、0012294号不动产登记证明，证明涉案房产已办理了预购商品房预告首次登记。5.欠息单、银行流水清单，证明被告解佳华的欠款情况。6.《民事委托代理合同》，证明原告为实现涉案债权而聘请律师支出的费用。被告能润公司辩称，1.能润公司同意在《楼宇按揭合作协议》约定的范围内对被告解佳华涉案的贷款承担清偿责任；2.解佳华所欠原告的贷款应先将案涉房产进行拍卖清偿，不足部分再由能润公司承担担保责任；3.能润公司承担担保责任后，有权向被告解佳华追偿。被告能润公司在诉讼中没有提供任何证据。被告解佳华辩称，1.对所欠贷款本金的数额无异议，但利息损失过高；2.律师费收费无依据；3.至今被告解佳华仍未收楼，故不愿意继续供楼。被告解佳华在诉讼中没有提供任何证据。经审查，原告提供的证据与原件核对无异，来源、形式合法，内容真实，与本案具有关联性，各方当事人对证据的真实性无异议，故本院对原告提供的证据所记载的内容予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月29日，被告能润公司与佛山市三水区**信用合作联社白坭信用社（以下简称白坭信社）签订三农信合字038122015184号《楼宇按揭合作协议》。合同约定原告同意为购买能润公司楼宇（坐落于佛山市三水区白坭镇国家火炬计划佛山电子电器产业基地****，楼宇名称为山水龙盘花园）并符合原告个人购房贷款条件的业主提供个人住房和个人商业用房抵押贷款，其中每笔个人住房贷款不超过房款的70%，期限不超过30年。合同还约定，从原告向本协议项下楼宇的业主发放按揭贷款之日起至相应抵押房产办妥正式抵押登记之日止即办妥正式的房地产他项权利证书之日止，能润公司无条件对该按揭借款承担连带保证担保责任，保证担保范围包括借款本金、利息以及实现债权的费用。2016年3月28日，被告解佳华与白坭信社签订合同编号为100***********637《个人购房抵押借款合同》，约定由解佳华向售房人能润公司购买住房，因资金不足，向原告申请购房抵押借款。房屋位于佛山市三水区******1*山水龙盘花园芭莎丽舍135座，房产成交价1,571,399元。合同还约定借款金额为94万元；借款用途为个人购房；借款期限20年，从2016年3月28日起至2036年3月21日止；借款利息确定为年利率5.39%；解佳华分期还本付息日期定为每月21日，合同项下借款从发放日起开始计息，分期按月还本付息；采用等额偿还法偿还本息；解佳华若因还款账户余额不足未能在规定还本付息日还款，则从逾期日起原告根据逾期本金的金额在本合同载明的借款利率水平上加收50%的罚息，直至解佳华存款余额能足额还本付息为止。同时，对未按时偿付的利息，原告有权按人民银行规定对所欠的利息计收复利。合同关于借款担保的约定，解佳华自愿以涉案房地产抵押予原告，担保范围包括合同项下的本金、利息、损害赔偿和原告为实现债权而发生的一切费用；自合同签订后，双方向房管部门办理房地产权属登记和抵押登记（备案）手续。待抵押房产竣工交付使用后，解佳华应及时到房管部门办理房屋所有权证和他项权证。合同还约定解佳华连续超过三期以上（含三期）或累计超过六期以上（含六期）不能按时偿还应付本金或利息的，原告有权解除合同，提前收回借款本息和处置抵押物。合同约定划款方式：被告解佳华委托原告将借款直接划至被告能润公司的账户，划款后，视同原告向被告解佳华履行了发放贷款的义务。原告于2016年3月29日发放贷款94万元。粤（2016）佛三不动产证明第0012442号不动产登记证明显示，不动产坐落于佛山市三水区******1*山水龙盘花园芭莎丽舍135座，权利人解佳华，义务人能润公司，证明权利或事项为预购商品房预告首次登记。粤（2016）佛三不动产证明第0012294号不动产登记证明显示，涉案房产权利人原告，义务人解佳华，证明权利或事项为预购商品房抵押权预告登记。被告解佳华自2020年3月21日起开始拖欠借款本息，至2020年8月13日，被告解佳华欠原告借款本金825,907.01元、应收利息21,182.89元、应收利息罚息346.43元、拖欠本金罚息258.42元、复利5.31元；《民事委托代理合同》显示，原告委托代理律师的代理权限为一般代理，代理服务范围包括一审、二审诉讼，执行程序和破产程序。并明确每一件案前期律师费收费标准为3,000元，于代理合同后支付1,500元，签订合同4个月内判决生效后再付1,500元，上述费用于结算支付律师费时抵扣。另查明，白坭信社于2019年7月29日变更为农商白坭支行。本院认为，原告农商白坭支行与被告解佳华签订的《个人购房抵押借款合同》、原告与被告能润公司签订的《楼宇按揭合作协议》，是各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，应受法律保护。原告与被告解佳华签订借款合同后，原告依约向被告解佳华指定的账户发放了贷款940,000元，合同约定被告解佳华连续超过三期以上（含三期）或累计超过六期以上（含六期）不能按时偿还应付本金或利息的，原告有权解除合同，提前收回借款本息，现被告解佳华自2020年3月21日起未能按时偿还本息，已违反合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。故原告诉请被告解佳华清偿所欠借款本金825,907.01元及相应的应收利息损失（以所欠借款本金为基数，至2020年8月13日止，为21,182.89元），合法有理，本院予以支持。关于相应的其他利息损失：1.以本金为基数计算的罚息：合同约定从逾期日起原告根据逾期本金的金额在本合同载明的借款利率水平上加收50%的罚息，直至解佳华存款余额能足额还本付息为止。至2020年8月13日止，按上述方法计算解佳华拖欠本金的罚息为258.42元，自2020年8月14日起至实际还清日止，原告诉请被告解佳华支付的罚息以所欠借款本金为基数，按年利率8.085%（即年利率5.39%水平上加收50%）计算，合法有理，本院予以支持。2.以应收利息为基数的罚息，因合同中未约定以应收利息为基数，按借款年利率加收50%作为罚息，故原告诉请被告解佳华支付应收利息的罚息无法律依据，本院不予支持。3.复利，合同同时约定，对未按时偿付的利息，原告有权按人民银行规定对所欠的利息计收复利，结合本案的借款在逾期后已产生罚息，如在罚息的基础上再重复循环收取复利，对借款人明显不公平，有违公平及补偿原则，故对原告诉请被告解佳华支付复利，本院不予支持。关于原告为实现涉案债权而产生的律师费。借款合同中虽约定因涉案产生的一切费用即包括因涉案产生的律师费由解佳华承担，但对原告该诉请，本院不予支持。理由如下：首先，原告提供的代理合同中约定前期律师费3,000元为分阶段支付，且全案律师费按风险确定，结算时间于结算支付律师费时抵扣，即该案律师费及最终支付时间仍未能确定，律师费可在最终确定后另行主张；其次，原告表示不能提供律师费发票原件存档，但不能作出合理的解释，视为其未能向本院提供凭证证明其实际因涉案支付过律师费。关于原告在其债权范围内是否享有位于佛山市三水区********山水龙盘花园芭莎丽舍135座房产的优先受偿权。上述房产办理了抵押预告登记，至今未办理正式的抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记，是为了保障将来物权的实现，按照约定向登记机构申请办理的登记。预告登记后，并不导致不动产物权的设立或变动，只是在法律上对预告登记权利人将来实现请求物权变动的权利赋予一定的保障性。抵押预告登记设立的目的是为保障将来实现抵押权，权利人所享有的是请求抵押人履行抵押登记义务，并使抵押权成立的请求权。故抵押预告登记有别于抵押权设立登记。本案中，原告仅办理了抵押预告登记，尚未取得案涉房产的抵押权，不具有优先受偿权。但其可以依照《个人购房抵押借款合同》的约定就抵押预告登记办理为抵押权登记，向被告解佳华另行提出主张。故原告现诉请对涉案房产享有优先受偿权，无法律依据，本院不予支持。关于被告能润公司责任承担问题。《楼宇按揭合作协议》约定被告能润公司在发放按揭贷款之日起至相应抵押房产办妥正式抵押登记之日止，无条件对涉案楼宇按揭借款承担连带保证责任。《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”，本案中，被告能润公司约定对涉案债务无条件承担连带保证责任，故原告诉请被告能润公司对被告解佳华的上述债务承担连带清偿责任，合法有理，本院予以支持。被告能润公司辩称其承担的保证责任为对涉案房产进行拍卖清偿后的不足部分，即承担补充清偿责任，无理，本院不予支持。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条规定：“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。……”据此，如被告能润公司对被告解佳华的涉案债务承担清偿责任后，有权直接向作为主债务人的解佳华进行追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告解佳华应于本判决生效之日起十日内向原告佛山农村商业银行股份有限公司三水白坭支行偿还借款本金825,907.01元及相应的利息损失（截止至2020年8月13日，应收利息21,182.89元，拖欠本金罚息258.42元；自2020年8月14日起至实际清偿之日止，以所欠借款本金为基数，按年利率8.085%计算）；二、被告佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司对被告解佳华所欠的上述债务承担连带清偿责任。被告佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权直接向被告解佳华进行追偿；三、驳回原告佛山农村商业银行股份有限公司三水白坭支行的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即6,154元，财产保全费4,774元，合共10,928元。由被告解佳华、佛山市三水区能润置地房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  麦景桃二〇二〇年十月二十一日书记员  陆柏曦