天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初3448号原告：天津欣秀艺文化传媒有限公司，住所地天津市熙悦汇购物中心B2商管办公室。法定代表人：李欣岳，总经理。委托诉讼代理人：郑玮，天津允诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛元锋，天津允诚律师事务所律师。被告：李晴，女，1986年10月29日生，汉族，无职业，住天津市河北区。被告：吴瑕，女，1985年6月16日生，汉族，无职业，住天津市红桥区。原告天津欣秀艺文化传媒有限公司与被告李晴、吴瑕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津欣秀艺文化传媒有限公司的委托诉讼代理人郑玮、盛元锋，被告李晴、吴瑕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津欣秀艺文化传媒有限公司向本院提出诉讼请求：1.二被告将承租的天津市南开区黄河道513号熙悦汇购物中心B1层B1、B2房屋（以下简称案涉商铺）恢复原状；2.二被告按合同约定标准支付2020年5月16日至实际恢复原状之日止的租金；3.本案全部诉讼费用、财产保全费用由二被告承担。事实和理由:2019年5月15日，原告与二被告签订《熙悦汇购物中心商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定二被告承租原告案涉商铺用于经营快餐店，租赁期限自2019年5月16日至2024年5月15日，年租金24万元。2020年3月31日，二被告向原告提出撤店，原告表示同意。双方约定二被告经营至2020年5月15日，需在腾空所有物品次日起15日内，将案涉屋内外恢复原状，如未能按时恢复，原告有权按照租赁合同约定的标准向其收取直至恢复原状之日的租金。本案成讼后，二被告虽已撤场，但至今未将案涉商铺恢复原状，故成讼。李晴、吴瑕辩称，二被告是朋友关系，合伙经营麻辣烫店，与原告就案涉商铺租赁事宜签订租赁合同、合同约定的租赁期限、租金标准等基本情况均属实。2020年5月15日，二被告自案涉商铺撤场并按照租赁合同约定标准全额结清了截至撤场之日的租金。因受新冠肺炎疫情影响，案涉商铺所在商场不能营业，二被告向原告申请撤场，但原告要求撤场只能以“自愿停业”为由，不准许在撤场申请中载明是受疫情影响。二被告之所以同意原告扣留按照租赁合同约定数额交纳的保证金，就是考虑在疫情期间该笔费用足以完成恢复原状之需，现不同意原告该项诉讼请求。如法院认定二被告需要完成恢复原状的义务，二被告只能进行拆除门头招牌、将墙外沿恢复落地白、拆除自行在商铺内安装的厨房和地台并补齐瓷砖（但无法确保花色与商场一致）。由于二被告接手时，案涉商铺已由前租户打通，在B1、B2之间并不存在隔断，不同意实施包括该项主张在内的其他项目，也不同意再向原告支付撤场后的租金。本院经审理认定事实如下：2019年5月15日，原告与李晴签订租赁合同，约定原告将案涉商铺出租给李晴用于经营快餐店，租赁期自2019年5月16日至2024年5月15日；该商铺年租金为人民币24万元，按（三个月）季度交付租金计人民币6万元；履约保证金为人民币2万元，作为李晴依约履行本合同的担保……；原告有权从保证金中扣减、抵销任何李晴应付款项（包括但不限于租金、水电费、违约金、损害赔偿金等）；本合同到期终止时，在李晴将商铺恢复原状且妥善交还、付清所有应付款项、处理完毕预售卡退费、营业执照注销、解决完毕与会员/顾客纠纷，及全部履行本合同其他条款并将保证金收据原件退还原告后，原告应在90天内将保证金（或剩余保证金）无息退还李晴。备注：如若李晴合同未到期提前撤场，实属违约行为，合同履约保证金不予退还。租赁合同履行中，二被告按照租赁合同约定的标准交纳了履约保证金2万元。2020年3月31日，吴瑕与原告签订《撤场确认函》，载明“现B1、B2商铺：天津市南开区凡小白麻辣烫店向我司提出撤店，我司同意其经营至5月15日，贵商铺届时将按我司通知规定撤场时间内撤清所有物品，如未撤清视为废物处理，撤场时不能破坏商铺主体结构。但因合同未到期，我司将按合同规定，扣除其合同履约保证金，其保证金收据作废，此后双方再无债权债务问题……”。2020年5月15日，二被告从案涉商铺撤场并将钥匙交付原告。后，吴瑕签署了原告的《撤场、交接手续办理要求》，载明二被告需在撤清所有物品次日起15日内，按照合同规定恢复店铺内外原状，如在规定时间内未能恢复，原告将按合同租金标准收取租金。本案中，原告主张二被告恢复原状的项目如下：1.将自行安装的门头及广告图片去掉，恢复原样；2.地面至天花板恢复原来的落地白；3.拆除全部自行装修的隔断、地台；4.恢复店铺内所有墙面的落地白，且恢复原两间商铺尺寸，立好隔断；5.地面重新做防水，拆除自行连接的水管；6.恢复所有地面瓷砖，瓷砖的花色必须与商场原有瓷砖一致。为证实其主张，原告提交的证据为二被告撤出后案涉商铺内现状的照片及商铺出租前的效果图。经质证，二被告对效果图不予认可，对撤出后现状的照片没有异议。从撤场后现状照片和二被告在庭审中的自认内容可以认定，二被告使用案涉商铺期间，经营字号为“刁四藤椒麻辣烫传承人”，在商铺外门头安装了字号牌匾及宣传广告，在商铺内部增设了地台，在地台上建了厨房，在商铺内原有上下水点位上连接了水管，商铺内墙壁下方加装了护墙板、上方粉刷为灰色并有绘图。现因二被告撤场后，未将使用期间的拆改恢复，故成讼。本案成讼时，原告主张二被告因资金周转困难，于2020年3月31日与原告协商延期支付租金并立欠租条确认在2020年4月15日付清所欠2019年11月16日至2020年2月15日的租金3万元及2020年2月16日至2020年5月15日的租金6万元。但因二被告期满未付，原告起诉主张。本案审理过程中，应原告申请，本院采取财产保全措施，实际冻结到李晴、吴瑕名下银行存款共计36931.91元。2020年5月15日，二被告将应付租金9万元全额付清后，原告申请本院解除了保全措施。另查明，原告自认案涉商铺所在的熙悦汇购物中心因本市新冠肺炎疫情防控需要，自2020年1月25日起闭店，于2020年3月15日恢复营业。再查，原告陈述在二被告撤场时，扣除履约保证金的原因是按照租赁合同约定提前撤场属于违约行为。本院认为，原告与二被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定的内容享受权利、承担义务。二被告作为承租人，在从案涉商铺撤场后，本应依照租赁合同的约定履行将商铺恢复原状后妥善交还原告的义务。结合原告举证及二被告自认情况，本院认定二被告应拆除在商铺门头加装的有经营字号的牌匾和广告、拆除在店铺内自行加装的地台和修建的厨房、拆除在上下水点位上连接的水管，将店铺内外墙面恢复为落地白。原告主张的恢复B1B2之间的隔断、与商场花色一致的瓷砖等其他项目，因其不能证实向李晴交付时案涉商铺即为其主张的“原状”状态，本院对超出认定范围的其他恢复项目均不予支持。但案涉争议发生在本市新冠肺炎疫情防控期间，故除以合同作为依据外，还应遵循公平原则确定原、被告双方的权利义务。本案中，在吴瑕与原告签署的《撤场确认函》中虽约定因合同约定的租期未到，原告依照合同约定扣除二被告交付的履约保证金，但双方就二被告提前撤场问题达成合意时，显系本市严格执行新冠肺炎疫情防控措施一级响应期间，原告自认案涉商铺所在商场于2020年1月25日至3月15日期间处于停业状态，二被告承租的商铺亦因此不能经营，在此情形下提前解除合同，不应适用租赁合同关于“未到期提前撤场属于承租人违约”的约定而认定二被告违约，原告以此为由扣留履约保证金缺乏事实和法律依据，显失公平。依据公平原则，因受疫情影响产生的损失，原被告双方应各自分担。租赁合同约定，原告可从保证金中扣减、抵销任何承租人应付款项。由于目前本市仍处在疫情防控期间，考虑二被告所交付的保证金数额为2万元以及在受疫情防控影响未能正常经营期间仍按合同约定全额交付租金的事实，为了确保防控措施的持续落实和便于执行，上述费用仍由原告保留，本院认定的前述应由二被告完成的拆除及恢复内容由原告自行进行，所需费用从履约保证金及二被告未营业但全数交纳的相应期间房屋租金内支出，如有不足部分作为损失由原告自行分担，如有结余部分作为损失由二被告自行分担。因案涉商铺已于2020年5月15日交还原告，商铺实际处于原告的控制之下，其主张按照租赁合同约定标准再行向二被告收取租金没有事实及法律依据，同时有悖公平原则，本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告天津欣秀艺文化传媒有限公司全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，减半收取计1025元，财产保全费970元，由被告李晴、吴瑕负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告天津欣秀艺文化传媒有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  曲威二〇二〇年六月二十八日书记员  赵满附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。