宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0106民初2993号 原告（反诉被告）：蒋明，男，1991年7月19日出生，汉族，军人，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区 委托诉讼代理人：蒋恒（系蒋明弟弟），男，1993年6月25日出生，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区 委托诉讼代理人：于丽琴，宁夏诚托律师事务律师。 被告（反诉原告）：宁夏骏宁房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区 法定代表人：于新，系公司总经理。 委托诉讼代理人：杨虔，宁夏辅德律师事务所律师。 原告蒋明诉被告宁夏骏宁房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，被告宁夏骏宁房地产开发有限公司于2020年5月21日提起反诉。后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蒋明委托诉讼代理人蒋恒、于丽琴，被告宁夏骏宁房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨虔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋明向本院提出如下诉讼请求：1.依法解除原、被告之间签订的商品房认购协议书；2.依法判令被告返还原告购房款345610元、团购费8000元，合计353610元；3.依法判令被告支付原告自2019年6月24日至实际给付之日的购房款利息21216元(暂计算至起诉之日)；4.依法判令被告赔偿原告损失100000元；5.依法判令被告双倍返还原告购房定金20000元；6.依法判令被告支付原告差旅费2614.5元；7.以上六项合计497440.5元；8.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2019年6月24日签订了商品房认购协议书。双方签订协议之后，原告蒋明向被告缴纳了10000元定金。2019年6月27日，原告蒋明又向被告缴纳了房款345610元,而后又被告知需交纳8000元团购费(购房时未提及此事)。售楼部营销人员讲不缴纳团购费，房价将恢复至原价，原告被逼无奈只能缴之。原告完全履行了认购协议书约定的义务，但被告却迟迟不能与原告签订正规的商品房买卖合同，并称房子还有问题，无法交付。原告多次催促，被告再三推诿，从2019年8月开始一直拖延，毫无信义，至今仍未向原告交付房屋，并对原告提出的退房要求多次推诿，不予配合，给原告造成较大的经济损失。2019年9月，原告为处理此事往返新疆、银川、中卫，共产生差旅费2614.15元。 被告宁夏骏宁房地产开发有限公司辩称，原告要求被告返还其团购费、支付购房款利息、赔偿损失、返还定金以及差旅费的诉请无任何事实和法律依据。2019年6月24日，原、被告签订了《商品房认购协议书》，认购协议第五条约定，如原告未在约定期限内到被告指定地点签订《商品房买卖合同》的，视为原告违约，被告随时有权解除认购协议，并将房屋另行出售，且已收取的定金不予退还，原告每逾期一日，应当按照房屋总价款日千分之一向被告支付违约金，原告并未按照协议约定在首付款付清后一个月内与被告签订《商品房买卖合同》，也未按协议约定向指定贷款银行提供贷款所需资料进行贷款审核，因此，原告未按协议履行义务，属原告违约，其诉请无任何事实和法律依据；二、原被告双方签订商品房认购协议书后，原告未按照认购协议书的约定与被告签订商品房买卖合同，根据协议书约定，被告有权解除认购协议书。原告支付购房首付款后，并未按约与被告签订商品房买卖合同，并要求退房，原告的行为严重违反认购协议约定，被告有权依据协议约定解除认购协议并要求原告支付违约金，对此，被告已经提起反诉。综上，原告在协议履行过程中，存在根本违约情形，被告为维护自身合法权益，已向法院提起反诉，请求法院支持被告反诉请求。 反诉原告宁夏骏宁房地产开发有限公司提出反诉请求：1.依法判决解除反诉原、被告于2019年6月24日签订的关于xxx室房屋的《商品房认购协议书》；2.依法判决反诉被告向反诉原告支付违约金117646.38元(以房屋总价款855610元为基数按照每日万分之五的标准自2019年7月27日暂计算至2020年4月27日，实际计算至协议解除之日)；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2019年6月24日，反诉原、被告签订了《商品房认购协议书》，协议约定反诉被告认购反诉原告开发的xxx室房屋，房屋建筑面积143.8㎡，优惠后总价855610元。反诉被告应当于认购协议签订后3日内付清首付款355610元，并在付清首付款之后一个月内与反诉原告签订购房合同。同时，认购协议第五条约定,如反诉被告未在约定期限内到反诉原告指定地点签订《商品房买卖合同》的，视为反诉被告违约，反诉原告随时有权解除认购协议，并将房屋另行出售，且已收取的定金不予退还，反诉被告每逾期一日，应当按照房屋总价款日千分之一向反诉原告支付违约金。认购协议签订后，反诉被告向反诉原告交纳定金10000元以及剩余首付款345610元，但其并未按照协议约定在首付款付清后一个月内与反诉原告签订《商品房买卖合同》，也未按协议约定向指定贷款银行提供贷款所需资料进行贷款审核，因此，依据双方签订的《商品房认购协议书》第五条约定，反诉原告有权解除认购协议，不予退还定金，且反诉被告应当按照协议约定承担违约责任。综上，反诉被告未在约定时间内与反诉原告签订《商品房买卖合同》，且其未按约定的时间向贷款银行提供贷款所需资料进行贷款审核，反诉被告的行为严重违反协议约定，反诉原告为维护自身合法权益，特提起反诉，望法院依法支持反诉原告的反诉请求，驳回反诉被告的本诉请求。 反诉被告蒋明辩称，对原告第一项诉请认可，同意解除协议，涉案房屋已被出售，无法履行认购协议，但是我们不承担违约金，我们不存在违约行为。请求驳回被告的反诉请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月24日，原、被告签订《天嘉·人和里商品房认购协议书》，约定：原告（买方）自愿认购被告（卖方）位于银川市金凤区xxx室（以下简称认购房屋），建筑面积约为143.8㎡（面积约定：面积最终以房管局测绘部门实测面积为准），单价6320元／㎡，房屋总价为908816元，优惠后单价为5950元／㎡，优惠后总价为855610元；原告自愿采用以下方式支付购房款：公积金贷款，原告交付定金壹万元整，剩余首付款345610元，须于签订认购书之日起三日内付清，首付款付清之后请提供贷款资料到指定银行，经银行审核通过后并与被告签订商品房买卖合同，剩余房款500000元，由原告向银行申请按揭或公积金贷款，签订购房合同后一个月20天办完公积金；原告签订本认购协议书后，须于三日内付清首付款，付清首付款之后一个月内，原告须携带身份证、本协议、认购金收据及首付收据，至被告营销中心签订购房合同；如原告未在本协议书约定期限内到被告指定地点签订《商品房买卖合同》，或原告未在本协议书约定期限内付清首付款，或原告在付清首付款后未在三日内办理完毕银行按揭贷款或公积金贷款并签署贷款合同，均视为原告违约，被告有权随时通知原告解除本认购协议书，并将原告认购的房屋另行出售，且原告无权要求被告返还已收取的定金，同时每逾期一日，原告须按照房屋总价款日千分之一向被告支付违约金；双方还对其他事项进行了约定。同日，原告向被告支付定金1万元。2019年6月27日，原告向被告支付案涉房屋房款345610元、团购费8000元。原告因被告未与其签订《商品房买卖合同》、交付房屋等原因提起诉讼，请求判如所请。 另查明，案涉房屋于2016年7月12日由银川市中级人民法院查封，案号（2016）宁01执保xx号；2019年7月10日银川市中级人民法院续封，案号（2019）宁01执xx号，2020年1月15日银川市中级人民法院解除该房屋查封，2020年5月21日该房屋网签备案给陆志顺、陆辉仲两人名下。 本院认为，本案争议焦点问题如下：一、本案案由的认定问题。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现，且多约定了定金。商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容。本案中，原告依据其与被告签订的《天嘉·人和里商品房认购协议书》提起本案诉讼，且《天嘉·人和里商品房认购协议书》主要是约定了原被告在未来一定期限内签订商品房买卖合同及该买卖合同的一些相关内容。故本案案由应为商品房预约合同纠纷。二、原、被告违约的认定。原、被告签订的《天嘉·人和里商品房认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，属合法有效合同，具有法律约束力，双方均应自觉全面履行合同约定的义务。《天嘉·人和里商品房认购协议书》约定原告付清首付款之后一个月内携带身份证、本协议、认购金收据及首付收据至被告营销中心签订购房合同。但商品房预约合同的主要特征是约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同，被告的主要合同义务为依约与原告签订商品房买卖合同。故该约定对被告也具有约束力，即双方应在协议约定期限内签订商品房买卖合同。本案原被告双方一直未签订商品房买卖合同，未签订商品房买卖合同的原因双方存在争议。原告在订立合同后依约定交付定金1万元并交付房屋首付款345610元，从原告支付定金及交付房屋首付款的事实说明原告具有积极的履约态度，并非恶意不愿继续履行认购协议订立房屋买卖合同。原告主张案涉房屋不具备签订合同条件，经查明案涉房屋存在被查封情形，双方签订协议时被告未将此情况告知原告；被告未提供证据证明原告无故不签订商品房买卖合同，亦未证明其催告原告签订商品房买卖合同或向原告发出解除认购协议的通知，故未签订商品房买卖合同的主要责任在于被告。三、原告和反诉原告的诉讼请求应否支持。《天嘉·人和里商品房认购协议书》未被完全履行，原告请求解除该协议，被告对此认可并反诉请求解除该协议，属双方解除合同意思表示一致，依法应当确认。合同解除后尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，被告应履行返还购房款及团购费的义务。故原告主张被告返还购房款345610元、团购费8000元，合计353610元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告主张被告赔偿利息损失，符合法律规定，本院予以支持，经核算为21015元（2020年4月20日之前按年利率6%计算，之后按LPR上浮50%计算），2020年6月24日之后的利息继续按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮50%计付至本判决确定的给付之日。原告主张被告支付损失10万元的诉讼请求，因原告未提供证据证明其所述具体损失，合同亦未进行约定，故对该项诉讼请求，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”原告已实际向被告交付定金1万元，导致预约合同目的无法实现责任主要在于被告，故原告主张被告双倍返还原告购房定金2万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告主张被告赔偿原告支付原告差旅费2614.5元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。反诉原告主张反诉被告支付违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，判决如下： 一、解除原告蒋明与被告宁夏骏宁房地产开发有限公司于2019年6月24日签订的《天嘉·人和里商品房认购协议书》； 二、被告宁夏骏宁房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告蒋明返还购房款345610元、团购费8000元，合计353610元； 三、被告宁夏骏宁房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告蒋明支付利息损失21015元，2020年6月24日之后的利息继续按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮50%计付至本判决确定的给付之日； 四、被告宁夏骏宁房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告蒋明双倍返还购房定金2万元； 五、驳回原告蒋明的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告宁夏骏宁房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8762元，保全费4770元，合计13532元，由原告蒋明负担1812元，被告宁夏骏宁房地产开发有限公司负担11720元；反诉费2652元，由反诉原告宁夏骏宁房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  刘 珊 人民陪审员  宋志健 人民陪审员  李瑞芳 二〇二〇年十一月二日 书 记 员  于 哲 附：相关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。 3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。