安徽省含山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0522民初2453号 原告：马鞍山新华书店有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区湖北西路****，统一社会信用代码91340500150514330D(1-1); 法定代表人：徐艳苗，该公司执行董事; 委托诉讼代理人：邢来金，安徽江南律师事务所律师; 被告：邹德发，男，汉族，1980年8月29日出生，住安徽省马鞍山市含山县。 委托诉讼代理人：娄立群，男，1961年9月7日出生，汉族，住安徽省马鞍山市含山县，系含山县陶厂镇西塔村民委员会推荐。 原告马鞍山新华书店有限公司（以下简称“马鞍山新华书店”）诉被告邹德发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月9日公开开庭进行审理。马鞍山新华书店委托诉讼代理人邢来金、邹德发及其委托诉讼代理人娄立群到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 马鞍山新华书店向本院提出诉讼请求：1.解除原被告间的租赁合同，被告将租赁场地腾空交还原告；2.被告支付2020年2月16日到2020年8月15日期间租金83333.33元（半年租金100000元减去疫情减免的1个月租金16666.67元），并按日租金547.95元/日支付从2020年8月16日起到判决交还场地之日期间的租金；3.被告按1643.85元/日（日租金547.95元/日的三倍）支付从判决交还场地之日到实际交还场地之日期间的场地占用费；4.被告支付2019年11月13日到2020年7月31日期间的电费13186.4元，并支付2020年8月16日起到实际交还场地之日期间发生的电费；5.被告支付原告违约金50000元（三个月租金50000元）；6.被告承担本案诉讼费、保全费、保全担保保险费、公告费等费用。事实与理由：原被告签订《多元租赁合同》及《补充协议》，约定原告将位于含山县环峰南路2号新华大厦1层南区经营面积140平米场地租赁被告经营，租期2018年2月16日到2021年2月15日共计三年，先支付租金后使用、租金按每半年100000元交纳一次、须提前三十日交纳。被告违约欠交租金等费用，原告有权解除合同，并有权要求被告支付三个月租金的违约金，被告逾期交还场地应按日租金三倍支付原告场地逾期占用费。协议签订后，前二年被告尚能基本履行合同，但从2020年1月16日起，被告以疫情为由拒不支付租金，虽经原告减免1个月租金，并多次催交，但被告仍拒不支付租金及电费，原告认为，被告拒不支付租金及电费行为，已构成根本性违约，现为维护原告合法权益，特向贵院提出上述请求，请依法予以支持。 邹德发答辩称：1.案涉《多元租赁合同》、《补充协议》是马鞍山新华书店欺诈的结果，不是被告真实意思表示，具有法定撤销情形。2018年2月12日，答辩人同马鞍山新华书店含山县分公司（以下简称“含山分公司”）达成案涉房屋租赁协议（收条），答辩人交付租房定金2万元，含山分公司不得同任何人洽谈案涉房屋租赁，但含山分公司违反约定，收取定金后，又对外招租，诱骗被告违背真实意思，抬高租金，迫使答辩人接受不平等条件，不仅年租金上涨到20万元，实际房租分别为23万、24万、25万，且必须逐年完成销售定额。2.答辩人未违约。2020年1月25日，含山县进入新型冠状病毒疫情防控期，答辩人不得不停止经营。2020年3月19日，含山县解除小区封闭式管理，但防疫没有结束，答辩人仍无法正常经营。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》（一），法发（2020）16号《关于依法妥善办理涉新冠××疫情执行案件若干问题的指导意见的通知》，因不可抗力，疫情期间的租金应予减免。马鞍山新华书店应当减免答辩人不少于6个月的房租。答辩人未交付租金不构成违约。因客观上无法经营，故答辩人同意解除租赁合同，2020年11月底将案涉房屋交付被答辩人。综上，被答辩人关于租金、场地占用费、违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回，另外关于电费的诉讼请求，缺乏证据支持。3.被答辩人应向答辩人支付以下费用：2018年2月12日收取答辩人租房定金2万元，因被答辩人违约，应双倍返还，给付4万元；答辩人向被答辩人账户错汇款的3万元，被答辩人应当返还；被答辩人的上级公司皖新传媒公司副总经理（负责案涉房屋租赁事宜）肖涧承诺给答辩人1万元补助款，该款项应当给付；返还155038.5元资产价款；答辩人租房时，付给被答辩人资产价款160000元（详见《资产转让协议》）；答辩人承租房屋后，对承租房屋进行了装修，发生装修费用14.5万元，被答辩人应补偿14万元。上述事项如果协商不成，答辩人将依法提起反诉。综上，被答辩人诉讼请求缺少事实及法律依据。请求人民法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月16日，马鞍山新华书店有限公司作为甲方与邹德发作为乙方签订《多元租赁合同》。合同约定：第一条租赁场地及用途1、租赁场地位于安徽省马鞍山市含山县环峰南路2号新华大厦商场（项目名称）1层南区块，经营面积140㎡（详见附件：场地使用平面图）。2、双方确认：租赁场地已具备进场装修条件，乙方对已有设施设备完好性无异议，乙方同意按租赁场地现状交付。3、乙方经营业态为手机及手机配件，……。第二条租赁期限6、租赁期限为叁年，自2018年2月17日起至2021年2月16日止。期满本合同终止。第七条租金及相关费用42、甲乙双方合作模式为场地租赁。43、乙方按以下第1种方式计算和缴付租金：【1】固定租金：本合同项下固定租金的计算公式如下：年租金总额＝日租金标准×365×租赁面积，月租金总额＝【日租金标准×365】／12×租赁面积，不足月的当月租金总额（破月计算）＝日租金标准×当月实际承租天数×租赁面积，本合同项下租赁场地日租金标准：人民币3.9139元／㎡（大写：叁点玖壹叁玖元／平米），租金支付：按月支付，先支付租金后使用。每半年支付租金壹拾万元，一年支付租金贰拾万元整。乙方须在租约期满前三十日支付下一个年度第一个半年租金。44、履约保证金（1）乙方须向甲方交纳履约保证金总额为人民币1万元（大写：壹万元）用于乙方对履行本合同各条款之保证。48、乙方经营所需的水、电、物业、通讯、能源费用由乙方自行承担，甲方负责整体物业管理，乙方应积极配合。特别是乙方经营区域应符合甲方的管理要求。乙方须按相关物业部门要求及时缴纳相关费用，收取标准根据店面实际情况双方另行签订补充协议。第十一条解除和终止73、在下列情况下，甲方有权经书面通知乙方，立即解除合同：（5）乙方迟延交付租金及本合同约定的费用超过15日的。74、甲方依照约定解除合同（不可抗力除外）或乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权没收乙方的履约保证金作为补偿；如履约保证金低于合同终止前三个月租金的，乙方应按三个月租金向甲方支付违约金。第十二条租赁场地交还78、乙方在合同提前终止或期满终止后15日内将租赁场地及甲方提供的配套设施以完好状态交还甲方，如损坏需按价赔偿。如乙方未按照约定日期交还，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失将由乙方承担。乙方留存于房内的财物将被视为其放弃所有权，甲方可任意处置且无需承担法律责任；乙方如逾期交还，应按合同终止前甲方平均每日收益额（或日租金）标准的三倍，向甲方支付逾期占用费，并且，乙方需按合同的规定支付逾期腾退期间的物业管理费和实际使用量及损耗量的能源费（如水、电等）。同日，双方签订《多元租赁补充协议》，约定：1、本协议租赁期限为2018年2月16日至2021年2月15日，无免租期，乙方除需承担租金，还需要承担卫生费每年500元和租赁期间实耗水、电等费用。（水电按实际用水、用电量及租赁面积分摊收取）。2、乙方每年须缴纳甲方年租金收入共计计20万元。年度租金为半年支付一次，每次支付10万元……5、租赁期间，如遇不可抗力因素（如地震、战争或其他自然灾害）、市政规划或上级主管部门要求拆迁、改造等其他不能归咎于双方当事人的因素，致使租赁场所无法使用及财产损失或者使当事人一方无法履行多元租赁合同时，不视为违约，由此而造成的损失、双方各自承担。甲方可协助乙方与要求拆迁、改造的上级主管部门谈判，但不承担乙方的损失。乙方仍需按时间进度缴纳本协议的租金收入并立即终止此协议，待不可抗力事件消除，重新签订新合同。上述合同及补充协议签订后，邹德发在前两个租赁年度已支付相应租金，履行相应的合同义务；但自2020年1月16日起（即应按约支付第三个租赁年度租金时），邹德发以新冠××疫情为由未予履行支付租金和电费的合同义务，以致诉讼。 2020年1月25日，含山县新型冠状病毒感染的××疫情防控工作应急指挥部发布通告（第一号），为全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作，取消一切群众性集会和聚集活动，全县所有游乐场所、娱乐场所、室内运动场所（包括电影院、ＫＴＶ、网吧等）、洗浴场所全部暂停营业。2020年2月22日，含山县新型冠状病毒感染的××疫情防控工作应急指挥部发布的关于实施精准防控有序恢复生产生活秩序的通告（第十号），加快推进复工复产，取消企业和项目复工复产审批备案。 2020年3月18日，含山县新冠××疫情防控应急综合指挥部关于调整新冠××疫情防控应急响应措施的通告（第12号），2020年3月15日，安徽省新冠××疫情防控应急综合指挥部已将省级二级响应调整为省级三级响应。对我县外出人员，除湖北省外国内其他低风险地区来（返）含人员不再实行交通检疫。在我县范围内实施差异化佩戴口罩制度。2020年3月19日，马鞍山市新冠××疫情防控工作应急综合指挥部发布《关于解除封闭式管理的通告》（第32号），自通告之日起，全市所有解除封闭式管理。开放原封闭的进出口。取消居民出行限制和检查，无需提供单位上班证明或其他通行证明。外来人员、快递外卖、家政服务等人员进入，持“绿码”可自由通行，无需登记。“安康码”扫码为黄码、红码或体温检测异常的，继续执行原管理规定。 马鞍山新华书店考虑到新冠××疫情影响，同意减免邹德发一个月租金。2020年5月29日，马鞍山新华书店向邹德发发出律师函，催缴租金等费用。邹德发直至本判决作出之日尚未支付2020年度第一个半年租金（也即最后一个租赁年度的第一个半年租金）。邹德发考虑因客观无法经营，亦同意解除案涉租赁合同，并主张于2020年11月底将案涉房屋交付被马鞍山新华书店，但截至本判决作出之日，邹德发尚未交付案涉房屋。 另查明：2020年9月29日，被告通过其妻子朱菊的账户向马鞍山新华书店有限公司含山县分公司的账户汇入30000元。案涉《多元租赁合同》签订前，邹德发曾经向马鞍山新华书店有限公司含山分公司缴纳的2万租房定金，其中的1万元已转为本案的案涉合同约定的履约保证金（详见本院于2020年12月9日对程宏的《问话笔录》，程宏系马鞍山新华书店有限公司含山县分公司的副经理）。在案件审理阶段，本院向邹德发方就违约金部分进行释明，其认为违约金过高，要求减免（详见本院于2020年12月9日对邹德发的委托诉讼代理人娄立群的谈话笔录）。本案因原告马鞍山新华书店有限公司申请财产保全，其已向本院缴纳保全费1270元。 本院认为：邹德发提出案涉《多元租赁合同》及《多元租赁补充协议》是马鞍山新华书店欺诈的结果、并非其真实意思表示、案涉合同具有法定撤销情形的抗辩意见，但其并无充分证据证明马鞍山新华书店对其实施了欺诈，邹德发自愿签订了上述合同及补充协议，也未在法定期限内提出撤销，且实际经营至今，对其上述抗辩意见不予采纳。马鞍山新华书店与邹德发签订的《多元租赁合同》及其《多元租赁补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。邹德发以疫情等原因为由一直拒付第三年首个半年租金的行为已构成违约，马鞍山新华书店依据合同的约定有权解除合同，庭审答辩中邹德发亦同意解除案涉租赁合同，故对马鞍山新华书店关于解除原被告之间租赁合同并要求被告将租赁场地腾空交还原告的诉讼请求，予以支持。 关于邹德发是否违约的问题。在马鞍山新华书店与邹德发签订的《多元租赁补充协议》中有明确约定，如遇不可抗力因素，邹德发仍需按时间进度缴纳本协议的租金收入。另外，结合含山县疫情防控指挥部发布的通告，含山县在2020年2月22日已经加快推进复工复产，有序恢复生产生活秩序。马鞍山新华书店同意减免邹德发一个月租金符合疫情防控实际情况，邹德发要求减免不少于6个月租金的抗辩，不符合客观事实，不予采纳。邹德发在2020年5月29日马鞍山新华书店发出律师函催交租金等相关费用后，仍未支付双方约定的租金，应属违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。对原告的具体诉请，综合评判如下：①对原告主张解除原被告间的租赁合同并返还租赁场地的诉请，因原告的解除权已成就且双方均亦无异议，予以支持。②对原告主张的被告支付2020年2月16日到2020年8月15日期间租金83333.33元（半年租金100000元减去疫情减免的1个月租金16666.67元），并按日租金547.95元/日支付从2020年8月16日起到判决交还场地之日期间的租金的诉请，符合合同约定，予以支持。③对原告主张被告按1643.85元/日（日租金547.95元/日的三倍）支付从判决交还场地之日到实际交还场地之日期间的场地占用费的诉请，亦符合案涉《多元租赁合同》第78条的约定，予以支持。④关于电费部分的诉请，原告主张被告支付2019年11月13日到2020年7月31日期间的电费13186.4元，并支付2020年8月16日起到实际交还场地之日期间发生的电费；虽然双方签订的《多元租赁补充协议》中明确约定了水电按实际用水、用电量及租赁面积分摊收取，邹德发应按约缴纳电费，但马鞍山新华书店并未举证其实际已垫付的电费发票（包括上述自2019年11月13日到2020年7月31日期间所产生的电费，以及自2020年8月16日至诉讼时止产生的电费），原告没有提供相应证据予以佐证，其不利后果，应由其自己承担。总之，已发生的电费部分，没有提供充分证据予以佐证，对除此之外电费部分，若尚未发生，原告可另行主张。原告的此节诉请，证据不足，不予支持。⑤对原告主张的被告支付原告违约金50000元（三个月租金50000元）的诉请，经本院向被告方释明，被告方认为违约金数额过高，要求减免。本院认为，虽然三个月的租金的违约金标准（即违约金数额50000元）是案涉合同的约定，但原告又主张的日租金三倍标准的场地占用费本身就具有违约金的性质，结合合同履行期间的疫情原因，若再全部支持50000元的违约金诉请，不符合合同履行的客观实际，有可能导致合同双方的利益失衡，鉴于以上因素，对原告主张被告支付50000元违约金的诉请，调减为20000元；原告主张的要求被告承担保全担保保险费的诉请，因没有提供明确的其已支付保全担保保险费的票据证据，此节诉请，不予支持。 关于邹德发在答辩中陈述主张的马鞍山新华书店应其支付的一系列费用，因其未依法提起反诉，不是本案审理范围，不予认定，被告可另诉主张。 综上所述，对原告诉请的合法部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，第二百四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第三十八条第三款之规定，判决如下： 一、原告马鞍山新华书店有限公司与被告邹德发签订的《多元租赁合同》及《多元租赁补充协议》于本判决生效之日起立即解除；被告邹德发于本判决生效之日起十五日内腾空所租赁的场地（即合同约定的位于马鞍山市含山县环峰南路2号新华大厦1层南区块，经营面积140㎡），并及时交还给原告马鞍山新华书店有限公司； 二、被告邹德发于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告马鞍山新华书店有限公司2020年2月16日到2020年8月15日期间租金53333.33元（半年租金100000元减去疫情减免的1个月租金16666.67元，再减去已付的30000元），以及按日租金547.95元/日的标准支付从2020年8月16日起算至本判决之日起第十五日止的租金； 三、若被告邹德发于本判决生效之日后十五内未交付租赁场地，自本判决生效之日后第十六日始起，按1643.85元/日的标准向原告马鞍山新华书店有限公司支付场地占用费，该场地占用费算至案涉租赁场地实际交付时止。 四、被告邹德发应给付原告马鞍山新华书店有限公司违约金20000元，扣除被告邹德发已付的履约保证金10000元，余欠10000元，限被告邹德发于本判决生效之日起十五内一次性给付完毕。 五、被告邹德发于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告马鞍山新华书店有限公司保全费1270元； 六、驳回原告马鞍山新华书店有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1165元（已减半），由被告邹德发负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员 杨 辰 二〇二〇年十二月九日 书记员 赵如慧 附：本判决所援引的法律条款原文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《诉讼费用交纳办法》第十条当事人依法向人民法院申请下列事项，应当交纳申请费： …… （二）申请保全措施； …… 第三十八条第三款本办法第十条第（二）项规定的申请费由申请人负担，申请人提起诉讼的，可以将该申请费列入诉讼请求。