河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初1153号原告：郑州瀚宇置业有限公司，统一社会信用代码914101820675534008，住所荥阳市郑上路与滨河东路交叉口向南300米瀚宇天悦湾。法定代表人：杨宝宏，董事长。委托诉讼代理人：戚魁，河南绿城律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨振宇，河南绿城律师事务所实习律师。被告：韩桂珍，女，1972年10月19日出生，汉族，住山西省襄垣县。委托诉讼代理人：赵璐，山西德贝律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司郑州南阳路支行，统一社会信用代码91410100971848848A，郑州市惠济区南阳路128号附1号。法定代表人：屈金祥。原告郑州瀚宇置业有限公司（以下简称瀚宇公司）与被告韩桂珍、第三人中国工商银行股份有限公司郑州南阳路支行（以下简称工商银行南阳路支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瀚宇公司的委托诉讼代理人戚魁、杨振宇到庭参加诉讼，被告韩桂珍的委托诉讼代理人赵璐到庭参加诉讼，第三人工商银行南阳路支行经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告2016年10月9日签订的编号为XY16002802492的《商品房买卖合同》及附件；2.判令被告配合原告办理编号为XY16002802492《商品房买卖合同》信息备案的注销手续和豫（2017）荥阳市不动产证明第0015068号预售商品房买卖预告登记的注销手续；3.判令解除原告、被告和第三人签订的编号为A[住］字［××］××［××路]支行[2016]年[4092]号的《个人购房借款/担保合同》；4.判令被告向原告支付违约金604071.6元，该款项由原告从被告已付的购房款中直接扣除；5.判令被告向原告支付代被告偿还第三人的本息146164.66元，以及自代偿之日起至实际偿还之日每日万分之五的补偿金12432.86元（暂计算至2020年1月18日），合计158597.52元，该款项由原告从被告已付的购房款中直接扣除；6.判令被告、第三人配合原告办理豫（2018）荥阳市不动产权第0037758号预购商品房抵押权预告登记的注销手续；7.判令被告韩桂珍返还原告位于荥阳市××与××路交叉口西南××瀚××天××楼××单元××层××房屋××套；8.判令被告负担本案的全部诉讼费用。审理中，原告当庭撤回了第5项诉讼请求。事实与理由：2016年10月9日，原告与被告签订编号为XY16002802492的《商品房买卖合同》及附件，约定：被告韩桂珍购买原告开发的位于荥阳市××与××路交叉口西南××瀚××天××楼××单元××层××房屋××套；总房款为3020358元，其中被告现金支付620358元，银行商业贷款2400000元。2016年11月29日，原告、被告与第三人中国工商银行股份有限公司郑州南阳路支行（以下简称工商银行郑州南阳路支行）签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同编号为A[住］字［××］××［××路]支行[2016]年[4092]号。该合同约定：韩桂珍为购买荥阳市案涉房屋，向工商银行郑州南阳路支行借款2400000元，原告提供阶段性连带保证责任。上述合同签订后，各方到房屋管理部门办理了《商品房买卖合同》信息备案、预售商品房买卖预告登记和预售商品房抵押权预告登记。自2018年10月起，被告未按《个人购房借款/担保合同》约定向第三人还款，导致原告承担担保责任，代其向第三人还款，被告至今未将该代偿款项支付给原告。第三人因被告贷款逾期起诉原告，郑州市惠济区人民院经审理于2019年10月15日作出（2019）豫0108民初5784号判决，判令被告偿还第三人借款本金2246010.49元、律师费30000元，并自2019年9月13日起按合同约定利率（包括利息、复利及罚息）支付借款本金2246010.49元利息至还清之日止，判令原告对上述款项承担连带清偿责任，判令原告、被告负担案件受理费12500元。原告与被告所订《合同补充协议》第二条第3款约定，原告为被告提供阶段性贷款担保的，被告未按期还款，导致原告承担担保责任的，被告应偿还全部款项及损失（包括补偿金、律师费等）；被告未向原告支付代偿款项延迟达30日，构成严重违约，原告有权立即解除合同；被告未按期还款导致按揭银行终止《借款合同》并要求原告承担担保责任，自原告代被告偿还担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除，被告应承担违约责任。现被告已构成严重违约，依据借款协议约定、补充协议约定和《合同法》第九十三条的规定，合同应当解除。原告为维护合法权益提起诉讼，故诉至法院。被告韩桂珍辩称：1.本案所涉房屋的现状：该房屋已实际交付给本案被告，房屋配套费已交付，现房屋处于未装修阶段。房屋于2019年5月6日经山西省长治市潞州区人民法院查封，并于当日向荥阳市不动产登记中心出具协助查封执行通知书，同时债权人吕鹍鹏也收到了案号为（2019）晋0402执509号执行裁定书。本案如解除上述《商品房买卖合同》，势必会损害作为债权人吕鹍鹏的合法权益，人民法院已经出具的协助查封执行通知书具有绝对的排他性，任何判决不得削弱和灭失其他债权人已经设立的权利。解除合同在本案中不具有可行性。2.原告要求解除商品房买卖合同，是基于买卖关系提起的诉讼，而原告代被告向第三人偿还贷款是基于保证合同关系，因此，这是两个不同的法律关系，所以在本案中不应当一并审理。3.我们围绕原告的诉讼请求逐一答辩。1、原告与被告签订的商品房买卖合同合法有效，原告诉请解除该合同及附件的理由不成立。原、被告在签订完该合同后，原告依约履行了首付款义务，第三人与被告签订贷款合同后，第三人同样履行了放贷义务，合同约定的房款已支付完毕。至于原告诉请认为没有按照贷款依约偿还导致原告代偿的法律关系应当系金融借款合同纠纷所调整的法律关系，与本案不是同一法律关系，因此原告的诉请不成立。2、原告诉请要求被告协助办理注销手续的诉请不成立，已设立的登记手续其权利已经被山西省长治市潞州区人民法院设立查封，在司法操作中不可行。如注销上述登记，势必会损害第三方债权人的利益。3、《个人购房借款担保合同》已另案诉讼判决已生效并已进入执行阶段，该合同不能解除。4、商品房买卖合同所涉付款及交房义务已履行完毕，被告不存在违约，违约金的主张缺乏合同及法律依据。5、担保追偿权与商品房买卖合同解除权系两个法律关系，原告因金融贷款合同代偿的部分应当另案诉讼，不得在本案中进行审查。综上代理人认为，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，同时存在司法实践上的不可操作性，更重要的是解除该合同所涉及的一系列法律后果直接侵害了其他债权人的合法权利，即使本案查明原告为被告代偿了部分金额，原告也只能就代偿的部分另案提起诉讼。第三人工商银行南阳路支行未进行答辩。本院经审理查明的事实与原告所诉一致。另查明：1.原、被告签署上述《商品房买卖合同》、《合同补充协议》后，被告向原告支付了首付款620358元，剩余房款2400000元由第三人工商银行南阳路支行以发放贷款的形式支付给原告，双方办理了合同备案及预告登记等手续，后因被告韩桂珍未按时偿还银行贷款，导致第三人累计扣划了原告相应保证金。后因被告韩桂珍已累计8期未能按时足额归还银行贷款本息，第三人工商银行南阳路支行向郑州市惠济区人民法院起诉原、被告，该法院作出民事判决和执行结案通知书，原告又代被告向第三人垫付了借款本息等各项费用2314933.13元。2.2020年1月22日，原告通过中国邮政以特快专递形式向被告韩桂珍邮寄《解除合同通知书》，要求被告接到本通知书后返还房屋，配合办理注销合同备案、预售商品房预告登记和预售商品房抵押权登记手续。3.荥阳市不动产登记中心提供的查询结果证明显示：产权人郑州瀚宇置业有限公司位于荥阳市××与××路交叉口西南侧瀚宇天悦湾1号院24号楼1单元5层501号房屋于2017年5月9日办理了商品房买卖预告登记，豫（2017）荥阳市不动产证明第0015068号，权利人：韩桂珍，2018年9月21日，办理了预售商品房抵押权预告登记，豫（2018）荥阳市不动产证明第0037758号，权利人：工商银行南阳路支行，抵押金额240万元。2019年5月10日，案涉房产由山西省长治市潞州区人民法院预查封，预查封文号：（2019）晋0402执509号，查封期限：2019年5月10日至2022年5月9日。4.2019年3月13日，被告韩桂珍与案外人吕鹍鹏在长治市城区太行××街道人民调解委员会主持下达成一份调解协议，主要内容为：“一、双方确认韩桂珍欠吕鹍鹏借款本金132万元，利息从2019年3月按月息1%计算；二、韩桂珍自2019年3月起每月20日之前偿还借款五万元及利息五千元，直至全部借款及利息还清；三、其余互不追究”。2019年3月14日，山西省长治市城区人民法院作出（2019）晋0402民特4号民事裁定书，对上述人民调解协议进行了司法确认。2019年4月28日，山西省长治市潞州区人民法院按照申请人吕鹍鹏的申请，作出（2019）晋0402执509号执行裁定书，查封了本案所涉的荥阳瀚宇天悦湾1号院24号楼1单元5层501号房屋。本院认为，原、被告于2016年10月9日签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及之后与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》系各方真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，各方均应按照合同的约定自觉全面履行各自的义务。由于被告韩桂珍未按照合同约定及时偿还银行按揭贷款，导致原告履行代偿责任，且已经代被告偿还了合同总房款的多半部分，被告虽然名义上履行了支付房款义务，实际上因被告的违约行为，导致了原告所得的房款又重新支付给了第三人，《合同补充协议》作为《商品房买卖合同》的附件，是合同内容的一部分，该补充协议中对出卖人解除合同权利的相关约定正是基于该种可能发生的风险所作的约定，符合诚实信用原则和权利义务相一致原则，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，按照该补充协议第二条第3项约定：“因被告的违约行为，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，本合同及附件自动解除”，现解除合同条件已成就，原告主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”。预告登记的目的是为了保全一项旨在发生物权变动的请求权，不因债务人之后的物权变动行为而发生目的落空，因此，预告登记总是附属于该请求权并服务于该请求权，即预告登记具有从属性，合同的解除导致预告登记权利人韩桂珍的请求权消灭，即韩桂珍已丧失了基于《商品房买卖合同》请求办理该合同项下房屋产权过户登记的合同权利，不论案涉房屋是否存在案外因素均不能否定韩桂珍在本案合同关系中应当履行的法定义务。故本案合同解除后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助等义务，被告应当返还案涉房屋并配合原告办理合同备案登记及预告登记的注销手续。因本案所涉房屋贷款已经由原告代偿全部结清，第三人应协助履行办理预售商品房抵押登记的注销手续，原告以上诉讼请求，本院予以支持。双方解除合同后，原告应退还已收取被告的购房款（包括首付款及被告已偿还的银行贷款本金），因被告未按期还款的行为构成违约，按照双方《合同补充协议》约定，原告因承担担保责任造成的代偿利息、律师费等相关损失可在退还房款时协商予以冲抵。原告主张的违约金因合同对此约定不明，本院不予支持。被告韩桂珍辩称自己因与案外人有其他债务纠纷已经被申请将预登记在其名下的案涉房屋进行查封，原告不能主张解除商品房买卖合同的意见，基于上述理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉若干问题的解释（一）》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告郑州瀚宇置业有限公司与被告韩桂珍于2016年10月9日签订的合同编号为XY16002802492的《商品房买卖合同》及附件；二、解除原告郑州瀚宇置业有限公司、被告韩桂珍和第三人中国工商银行股份有限公司郑州南阳路支行签订的编号为A[住]字[工]行[南阳路]支行[2016]年[4092]号的《个人购房借款/担保合同》；三、被告韩桂珍于本判决生效之日起十日内将位于荥阳市郑上路与兴华路交叉口西南侧瀚宇天悦湾1号院24号楼1单元5层501号房屋返还给原告郑州瀚宇置业有限公司；四、被告韩桂珍配合原告郑州瀚宇置业有限公司办理合同编号为XY16002802492《商品房买卖合同》信息备案的注销手续和豫（2017）荥阳市不动产证明第0015068号预售商品房买卖预告登记的注销手续；五、被告韩桂珍、第三人中国工商银行股份有限公司郑州南阳路支行配合原告郑州瀚宇置业有限公司办理豫（2018）荥阳市不动产证明第0037758号预售商品房抵押权预告登记的注销手续；六、驳回原告郑州瀚宇置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取5713元，由原告郑州瀚宇置业有限公司负担4870元，被告韩桂珍负担50元，其余793元待本判决生效后退还给原告；保全费5000元，由被告韩桂珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李志勋二〇二〇年六月十八日书记员  刘志豪