河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0183民初5777号原告：李旭鹏，男，汉族，1992年10月29日出生，住河南省新密市。原告：杜坤龙，男，汉族，1993年8月18日出生，住河南省太康县。原告：李建敏，男，汉族，1977年11月23日出生，住河南省新密市。委托诉讼代理人：魏辉霞，女，汉族，1978年9月7日出生，住河南省新密市。系李建敏妻子。原告：冯要锋，男，汉族，1982年4月23日出生，住河南省新密市。原告：王惠萍，女，汉族，1983年2月13日出生，住河南省新密市。被告：新密市祥和房地产开发有限公司，住所地新密市长乐路栖霞街。统一社会信用代码：914101837571028342。法定代表人：张峰桥，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李明珠，河南长胜源律师事务所律师。原告李旭鹏与被告新密市祥和房地产开发有限公司（以下简称祥和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，原告杜坤龙、原告李建敏、原告冯要锋和王惠萍与被告新密市祥和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷三案并入本案审理。原告李旭鹏、原告杜坤龙、原告冯要锋和王惠萍，原告李建敏的委托诉讼代理人魏辉霞，被告祥和公司的委托诉讼代理人李明珠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李旭鹏向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行合同协助原告办理位于新密市城区广场中街东侧、祥云街南侧、雪花街西侧、栖霞街北19号楼1单元19层1903号房产的不动产权属登记证书；2、依法判令被告立即向原告支付违约金355.54元；3、本案诉讼费由被告承担。原告杜坤龙向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即为原告办理位于新密市城区广场中街东侧、祥云街南侧、雪花街西侧、栖霞街北20号楼A座1单元1802号房产的不动产权属登记证书；2、依法判令被告立即向原告支付违约金347元；3、本案诉讼费由被告承担。原告李建敏向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即为原告办理位于新密市城区广场中街东侧、祥云街南侧、雪花街西侧、栖霞街北17号楼1单元22层2201号房产的不动产权属登记证书；2、依法判令被告立即向原告支付违约金485元；3、本案诉讼费由被告承担。原告冯要锋、王惠萍向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即为原告办理位于新密市城区广场中街东侧、祥云街南侧、雪花街西侧、栖霞街北17号楼1单元26层2603号房产的不动产权属登记证书；2、依法判令被告立即向原告支付违约金427.4元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：上述原告分别与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的房产并按照合同约定缴纳了全部购房款，办理了合同信息备案。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之零点一向买受人支付违约金。买受人给予出卖人180个工作日的宽限期限继续办理房产证。2、如果因买受人手续不全等原因造成房产证不能近期办理的，其责任由买受人承担。因被告违反《商品房买卖合同》第十五条约定未为原告办理不动产权属证书，为此形成纠纷，上述原告诉至本院。被告祥和公司辩称，1、关于四户诉请的第一项诉讼请求，协助办理过户需要涉案房屋在住建局进行竣工验收备案登记，在房管局进行初始登记才符合协助过户的条件，竣工备案登记及初始登记均属于行政登记手续，因此该项诉求不属于民事案件的审理范围。2、竣工备案及初始登记是办理房产证的法定前提条件，关于这些条件在城市管理法、城市房地产开发管理条例中均有规定，因此在这些前提条件不满足的条件下，被告无法协助原告进行不动产权属登记，但是一旦房屋符合法定前提条件后，被告会积极协助原告进行不动产权属登记。3、关于第二项诉讼请求违约金，被告同意按双方合同约定的标准进行支付。本院经审理认定的事实如下：2015年10月13日，原告李旭鹏与被告祥和公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为15180902。合同约定：原告李旭鹏购买被告开发的位于新密市城区广场中街东侧、××南侧、雪花街西侧、××北××楼××号房××套，房屋建筑面积为93.59平方米，房屋总价款为355548元，原告李旭鹏按照合同约定向被告支付了购房款。2015年11月13日，涉案房屋在新密市房地产管理服务中心办理了合同信息备案登记。2016年7月19日，原告杜坤龙与被告祥和公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为16244681。合同约定：原告杜坤龙购买被告开发的位于新密市城区广场中街东侧、××南侧、雪花街西侧、××北××楼××单元××号房××套，房屋建筑面积为89.65平方米，房屋总价款为347000元，原告杜坤龙按照合同约定向被告支付了购房款。2016年8月2日，涉案房屋在新密市房地产管理服务中心办理了合同信息备案登记。2015年9月2日，原告李建敏与被告祥和公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为15170792。合同约定：原告李建敏购买被告开发的位于新密市城区广场中街东侧、××南侧、雪花街西侧、××北××楼××单元××号房××套，房屋建筑面积为127.67平方米，房屋总价款为485018元，原告李建敏按照合同约定向被告支付了购房款。2015年9月18日，涉案房屋在新密市房地产管理服务中心办理了合同信息备案登记。2015年10月29日，原告冯要锋、王惠萍与被告祥和公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为15181690。合同约定：原告冯要锋、王惠萍购买被告开发的位于新密市城区广场中街东侧、××南侧、雪花街西侧、××北××楼××单元××号房××套，房屋建筑面积为116.93平方米，房屋总价款为427407元，原告冯要锋、王惠萍按照合同约定向被告支付了购房款。2015年12月9日，涉案房屋在新密市房地产管理服务中心办理了合同信息备案登记。原告李旭鹏、杜坤龙、李建敏、冯要锋和王惠萍与被告祥和公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之零点一向买受人支付违约金。买受人给予出卖人180个工作日的宽限期限继续办理房产证。2、如果因买受人手续不全等原因造成房产证不能近期办理的，其责任由买受人承担。另查明，被告祥和公司将涉案房屋交付于原告李旭鹏、杜坤龙、李建敏、冯要锋和王惠萍后，至今未在住建部门办理竣工验收备案登记，未在房屋管理部门办理房屋初始备案登记，造成无法为上述原告办理涉案房屋的不动产权属登记。本院认为，上述原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表达，不违反法律规定，为有效合同，原、被告双方应当按照合同约定履行自己的义务。原告李旭鹏、杜坤龙、李建敏、冯要锋和王惠萍主张被告立即协助其办理不动产权属登记手续，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”的规定，原告李旭鹏、杜坤龙、李建敏、冯要锋和王惠萍与被告祥和公司已于2017年10月份完成涉案房屋的交付使用，房地产开发企业负有协助买房人办理房屋权属登记的法定义务。但又根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款：“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定经验收合格后，方可交付使用。”等法律法规的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。虽然原告李旭鹏、杜坤龙、李建敏、冯要锋和王惠萍已经实际占有、使用房屋将近三年，但本案的涉案房地产开发项目至今未办理竣工验收，即本案的涉案房屋至今尚不具备办理房产登记的法定条件，待具备办理房产登记的法定条件后，被告祥和公司负有协助原告李旭鹏、杜坤龙、李建敏、冯要锋和王惠萍办理不动产权属登记的义务，因此，原告李旭鹏、杜坤龙、李建敏、冯要锋和王惠萍要求被告祥和公司协助办理不动产权属登记手续的部分请求应予支持。关于原告李旭鹏主张的逾期办证违约金355.54元，杜坤龙主张的逾期办证违约金347元，李建敏主张的逾期办证违约金485元，冯要锋和王惠萍共同主张的逾期办证违约金427.4元，根据《商品房买卖合同》第十五条约定：“买受人不退房，出卖人按已付购房款的百分之零点一向买受人支付违约金。”被告祥和公司未按照合同约定协助原告办理不动产权属登记，已构成违约，被告祥和公司应当按照合同约定向原告李旭鹏、杜坤龙、李建敏、冯要锋和王惠萍支付违约金。关于违约金的数额，双方在合同中已经明确约定按照出卖人已付购房款的百分之零点一支付，该约定不违反法律规定，结合原告李旭鹏已付购房款为355548元，按照百分之零点一计算，被告祥和公司应向原告李旭鹏支付违约金为355.548元，原告李旭鹏主张的违约金数额为355.54元，本院予以支持。原告杜坤龙已付购房款为347000元，按照百分之零点一计算，被告祥和公司应向原告杜坤龙支付违约金为347元，原告杜坤龙主张的违约金数额为347元，本院予以支持。原告李建敏已付购房款为485018元，按照百分之零点一计算，被告祥和公司应向原告李建敏支付违约金为485.018元，原告李建敏主张的违约金数额为485元，本院予以支持。原告冯要锋、王惠萍已付购房款为427407元，按照百分之零点一计算，被告祥和公司应向原告冯要锋、王惠萍支付违约金为427.407元，原告冯要锋、王惠萍主张的违约金数额为427.4元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告新密市祥和房地产开发有限公司于本判决生效且具备房屋不动产权属登记备案手续办理条件后三十日内，协助原告李旭鹏办理位于新密市城区广场中街东侧、祥云街南侧、雪花街西侧、栖霞街北19号楼19层1903房产（合同备案号：15180902）的不动产权属登记，将该房屋的房地产权利登记至李旭鹏名下；被告新密市祥和房地产开发有限公司于本判决生效且具备房屋不动产权属登记备案手续办理条件后三十日内，协助原告杜坤龙办理位于新密市城区广场中街东侧、祥云街南侧、雪花街西侧、栖霞街北20号楼A座1单元18层1802房产（合同备案号：16244681）的不动产权属登记，将该房屋的房地产权利登记至杜坤龙名下；被告新密市祥和房地产开发有限公司于本判决生效且具备房屋不动产权属登记备案手续办理条件后三十日内，协助原告李建敏办理位于新密市城区广场中街东侧、祥云街南侧、雪花街西侧、栖霞街北17号楼1单元22层2201房产（合同备案号：15170792）的不动产权属登记，将该房屋的房地产权利登记至李建敏名下；被告新密市祥和房地产开发有限公司于本判决生效且具备房屋不动产权属登记备案手续办理条件后三十日内，协助原告冯要锋、王惠萍办理位于新密市城区广场中街东侧、祥云街南侧、雪花街西侧、栖霞街北17号楼1单元26层2603房产（合同备案号：15181690）的不动产权属登记，将该房屋的房地产权利登记至冯要锋、王惠萍名下；五、被告新密市祥和房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告李旭鹏支付违约金355.54元，向原告杜坤龙支付违约金347元，向原告李建敏支付违约金485元，向原告冯要锋、王惠萍支付违约金427.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原告李旭鹏的案件受理费减半收取为25元，由被告新密市祥和房地产开发有限公司负担；原告杜坤龙的案件受理费减半收取为25元，由被告新密市祥和房地产开发有限公司负担；原告李建敏的案件受理费减半收取为25元，由被告新密市祥和房地产开发有限公司负担；原告冯要锋、王惠萍的案件受理费减半收取为25元，由被告新密市祥和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  郭胜利二〇二〇年十月二十一日书记员  申艺鸣