湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0116民初83号原告张明征。委托诉讼代理人冯木，湖北天泓律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人马慧娟，湖北天泓律师事务所律师（特别授权）。被告武汉中生建工集团有限公司。法定代表人徐银国，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人袁小栋，湖北广众律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人舒丹，湖北广众律师事务所律师（特别授权）。原告张明征与被告武汉中生建工集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案于2020年5月14日转为普通程序，并再次公开开庭进行了审理。2020年7月16日，经本院院长批准，本案延长审限六个月。原告张明征的委托诉讼代理人冯木、马慧娟和被告武汉中生建工集团有限公司的委托诉讼代理人舒丹、袁小栋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。自2020年1月23日至4月8日期间为武汉市疫情防控指挥部宣布实施疫情管控措施之日至恢复正常工作秩序之日，期间审限予以扣减。原告张明征向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告签订的《房屋产权转让合同协议书》无效；2、请求判令被告向原告返还购房款450000元；3、请求判令被告向原告支付自2013年2月6日和2013年6月20日起，分别以购房款150000元和300000元为本金，按中国人民银行同期同类人民币货款基准利率计算购房款利息，直至本息清偿完毕之日止（暂计算至2019年12月20日止的购房利息分别为61841.10元和117073.97元，合计178915.07元）；4、请求判令本案诉讼费用、诉讼保全费用全部由被告承担。原告张明征主张的事实和理由：2013年6月9日，原告张明征与被告武汉中生建工集团有限公司签订了《房屋产权转让合同协议书》，合同标的房屋系被告全额出资的合作建设房屋，房屋位于海南省××凤凰××坡村内福生公寓。与此同时，合同约定原告购买房号为901、915、916的三套房屋，房屋总价为450000元整，被告承诺该房屋使用年限为65年，使用时间自2011年10月1日起算。2013年2月6日，原告先后以个人名义和委托刘文波的方式，分别向被告支付了50000元和100000元购房定金。2013年6月20日，原告按照合同约定将上述购房尾款300000元支付给被告，被告共出具三张收据证实以上付款事实。之后，因本案合同标的房屋未取得建设工程规划许可证，未能提供合法有效的审批手续，违反法律的强制性规定。上述房屋于2017年3月19日被当地政府强制拆除，原告未获得任何赔偿款。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“违反法律、行政法规强制性规定的合同，应当无效。”而后，原告多次与被告沟通合同无效应当返还购房款及其相关利息的问题，被告仍一意孤行，拒不返还上述购房款及其相应利息。现原告多次催要未果，请求支持原告的上述诉讼请求。被告武汉中生建工集团有限公司辩称：1、原告与被告在签订房屋转让协议协议时是明知该房屋的性质，明知该房屋没有合法手续，因此该房屋被拆除导致的经济损失应由原告承担；2、房屋在交付之后，原告方已经行使了所有权利进行了出租经营；3、合同约定房屋三年之内拆除，我方才承担义务。房屋是在合同签订三年之后拆除的，被告不应承担责任；4、原告提供的收条证明，原告于2015年不是向被告交还房屋，而是明确交由被告代为出售，并且在房屋被行政部门拆除时，房屋钥匙依然在原告手上，依然由原告实际控制；5、本案原被告双方签订的房屋转让协议无效，依据相关法律规定，合同无效导致的法律后果应双方返还，结合本案原告实际拥有控制的房屋已被拆除，且无法返还的情况，在本案中就形成了因无法返还房屋造成的经济损失，被告不应承担责任。请法庭依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交了下列证据：1、双方的身份情况；2、房屋产权转让合同协议书；3、收据及情况说明；4、三套钥匙的收条；5、三亚市海坡村棚户区改造项目征收补偿安置方案；6、三亚市天涯区综合行政执法局拆除违法建筑的公告；7、三亚市天涯区综合行政执法局的搬迁通知；被告提交了下列证据：1、交付三套房屋的收条；2、合作建房协议书及宅基地证明；3、房屋转让协议；4、武汉中生建工集团有限公司会议纪要；5、三亚市中级人民法院行政赔偿裁定书；6、海南省高级人民法院行政赔偿判决书；7、海南省高级人民法院行政赔偿裁定书；8、房屋拆迁补助协议书。本院根据双方当事人提交证据及庭审质证意见，确认以下案件事实：2013年6月9日，武汉中生建工集团有限公司（甲方）与张明征（乙方）签订了一份《房屋产权转让合同协议书》，协议约定：甲方将自己的房屋及房屋占用范围内的土地使用权转让给乙方，房屋位于海南省××凤凰××坡村福生公寓。使用年限为65年，时间为2011年10月1日起；该房产土地使用权性质为村民宅基地土地，双方在宅基地上合作建房，乙方对甲方上述转让的房产具体情况以及详细了解，自愿接受转让该房产；该合作建设公寓房按照建筑分摊面积计价，其房号为901、915、916，房屋总价款450000元。协议还约定，房产转让责任及权利：1、甲方承担3年责任，自甲方向乙方交付房屋之日起计算；2、该房在3年内由于政府行为需要将该房拆除。拆除后，甲方按乙方付给甲方的房款全额赔偿。政府对该房的拆除补偿由甲方所有；该房在3年后由于政府行为需要将该房拆除。拆除后，政府给予政策性拆迁补偿款由乙方所有，甲方不再承担责任。协议签订后，2013年2月6日，张明征向武汉中生建工集团有限公司支付了购房款150000元（其中50000元系案外人刘文波代交）；2013年6月20日，张明征向武汉中生建工集团有限公司支付了购房款300000元。2013年5月22日，武汉中生建工集团有限公司向张明征交付了901、915、916三套房屋的钥匙。2015年6月3日，武汉中生建工集团有限公司向张明征出具了收条一张，载明：“今收到张明征先生海南三亚福生公寓楼内房屋901、915、916三间钥匙共三套，由现场负责人员代售，价格以买卖双方协商为准”。审理中，武汉中生建工集团有限公司陈述张明征收取房屋后自行进行了出租，其后续的部分出租系委托武汉中生建工集团有限公司安排在福生公寓的管理人雷换新代理，雷换新出庭证实于2015年底通过公司会计转交张明征20000元租金；庭后雷换新补充意见：2015年的租金扣除物业费后为11600元，2016年的租金扣除物业费为17600元，2017年的租金和处理电视、冰箱等共计5500元，均通过中生公司交付给了原告，但未提供原告的收条等证据；张明征对此予以否认，自认收到过案外人刘浩转交的5000元租金。2015年9月30日，三亚市政府作出194号《征收决定》，决定征收海坡棚改项目范围内的国有土地上的所有房屋，征收主体为三亚市政府，房屋征收实施单位为天涯区政府；2017年3月19日，天涯区政府作为房屋征收实施单位将福生公寓拆除。关于武汉中生建工集团有限公司取得福生公寓的相关情况，经庭审查明：案外人羊忠标、王咸通、陈明荣、王益琅、王尤长分别是原三亚市凤凰镇海坡村民委员会第六村民小组、第七村民小组村民。2010年5月至6月期间，上述两个小组分别给羊忠标等五人出具《宅基地证明》，证明羊某等五人在本村分别有一处面积约为468平方米、208平方米、156平方米、208平方米、208平方米的宅基地，海坡村委会在该《宅基地证明》上签章确认。由于该五处宅基地相邻，2010年5月至12月期间，羊忠标等五人分别与案外人李华签订《合作建房协议书》和《联合建房补充协议》，约定：由羊忠标等五人提供土地，李华提供资金，共同建设涉案福生公寓；房屋建成后，羊忠标等五人拥有靠南面1-12层房屋，李华拥有靠北面1-15层房屋以及羊忠标等五人12层房屋以上即13-15层房屋；因三亚城市建设和发展需要征用本公寓楼所属土地及房屋时，甲、乙双方分得各自使用房屋相应的房屋补偿款等等。2011年福生公寓建设完工，该房屋共十五层。房屋建成后，李华与羊忠标等五人按约定进行了分配，福生公寓宗地面积为1285.03平方米，房屋占地面积为1282.12平方米，整幢房屋建筑面积为17707.32平方米，其中李华分得房屋10430.49平方米，羊忠标等五人分得7276.83平方米。该房屋一直未取得合法产权。2011年4月27日，李华、彭菊生、王福经、江桃生共同出资成立三亚福生实业有限公司（该公司于2017年6月5日被吊销，未注销），三亚福生实业有限公司开发建设了福生公寓。2012年7月10日，三亚福生实业有限公司与武汉中生建工集团有限公司签订房屋转让协议，约定福生公司将福生公寓中除原房东所有的房屋及股东已售出房屋外，实际面积为9855.16㎡的房屋整体转让给中生建工公司，并约定保证开发的该处房产三年内不被拆除，无论因何种理由导致该房屋被拆除，甲方按当时社会签订的合同价格将转让金全额退还给乙方。协议约定：2012年7月9日乙方公司的会议纪要作为本协议附件，是本协议不可分割的组成部分。武汉中生建工集团有限公司会议纪要主要内容：经中生公司与李华、彭菊生、王福经三人协商，就李华、彭菊生、王福经、江桃生（其股份已转让给王福经）四人共同组建的三亚福生实业有限公司开发的福生公寓房产转让形成意见，双方同意转让方案，李华、彭菊生、王福经等三人同意以该房屋转让款抵扣各自所欠公司债务。关于福生公寓拆除补偿情况，三亚市天涯区人民政府与李华于2017年1月20日签订《房屋拆迁补助协议书》，约定乙方现居住房屋位于三亚市天涯区××自然村棚户区改造项目范围内，因李华不能提供房屋合法产权（或等同手续），且李华户籍也不在海坡自然村内，根据127号补充安置方案的规定，就征收李华房屋事宜，经双方协商自愿达成协议。其中第二条：李华主动配合登记丈量，积极进行搬迁工作，天涯区政府同意对李华房屋，按每平方米550元的标准（最高不超过525平方米）给予李华生活困难补助，补助金额为288750元。第三条：李华在2017年1月20日前签订协议并在2017年1月27日前完成搬迁并腾空房屋的，天涯区政府再给予李华搬迁奖励（最高不超过525平方米），标准为每平方米250元，搬迁奖励金额为131250元。第五条：李华承诺不再对被拆迁房屋及附着物、青苗等提出补偿要求等等。李华和天涯区政府经办人哈超平在该协议上签名，后天涯区政府及其法定代表人在该协议上签章确认（天涯区政府在该协议上的填写日期为2017年8月2日）。2017年8月14日，李华在《搬离腾空证明》上签名，称其现有住房（10430.49平方米）已于2017年1月27日全部搬离腾空完毕，可以拆除。同日，李华也在《外来人员房屋拆迁补助表》上签名，确认补助金额和奖励金额共计420000元。2017年8月16日，三亚市天涯区住房和城乡建设局向李华汇款420000元，李华确认其已收到此款。本案审理中，原告要求支持其诉讼请求的主要理由如下：本案合同因违反法律、行政法规强制性规定无效；合同约定被告将自己的房屋及房屋占用范围内的土地使用权转让给原告，而被告未取得案涉房屋的土地使用权，系以欺诈手段订立合同，过错主要在被告；合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，被告违法销售房屋，并收取了购房款450000元，依法应予返还；原告得知该房屋即将被行政机关拆除后，要求将房屋退还给被告，并要求被告退还购房款，并于2015年6月3日已将房屋交付给被告，并且被告方的股东李华已领取了政府部门的补偿，原告不存在因无效合同取得拆除应向被告返还的事实，没有向被告返还被拆迁标的物的义务。被告要求驳回原告的诉讼请求的主要理由如下：1、原被告签订的房屋转让协议约定，原告在签订协议时，是明知该房屋的性质，明知该房屋没有合法手续，因此该房屋被拆除导致的经济损失应由原告承担；2、房屋在交付之后，原告方已经行使了所有权利进行了出租经营；3、合同约定房屋三年之内拆除，我方才承担义务。房屋是在合同签订三年之后拆除的，被告不应承担责任；4、原告提供的收条证明，原告于2015年不是向被告交还房屋，而是明确交由被告代为出售，并且在房屋被行政部门拆除时，房屋钥匙依然在原告手上，依然由原告实际控制；5、本案原被告双方签订的房屋转让协议无效，依据相关法律规定，合同无效导致的法律后果应双方返还，结合本案原告拥有实际控制的房屋已被拆除，且无法返还的情况，在本案中就形成了因无法返还房屋造成的经济损失，被告不应承担责任。6、原告所称的李华虽然系原告公司的股东，但其领取补偿款的行为，系其个人行为，与中生公司无关。本院认为，双方当事人所买卖的房屋所占用的土地为农村宅基地，而房屋买卖合同的当事人均不是该土地所在农村集体的成员，涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，所买卖房屋属于违法建筑。该房屋不具备商品住房的性质，依法不得上市交易。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项关于违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效的规定，原告张明征与被告武汉中生建工集团有限公司于2013年6月9日签订的《房屋产权转让合同协议书》虽系双方当事人真实意思表示，但因农村宅基地买卖是我国法律、行政法规所禁止的，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效:（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因此，原、被告之间签订的《房屋产权转让合同协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。对原告主张合同无效的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案《房屋产权转让合同协议书》无效后，原告取得的涉案房屋属于违法建筑，已被三亚市政府拆除，涉案房屋不能返还。本院认为，本案原被告双方系对违法建筑的买卖，违法建筑买卖屡禁不止的原因既有卖方市场的因素，也是买方市场不顾风险逐利的后果，且上述两种因素对社会均具有同等危害性。被告明知涉案房屋属未办理规划报建手续的违法建筑物，但仍然出售给原告，致使房屋买卖合同无效，具有重大过错，应当承担房屋买卖合同无效的主要过错责任。原告在购买涉案房屋时，知悉涉案房屋土地所有权性质为农村宅基地，也未取得合法有效的审批手续，其对于所购买房屋系违法建筑可能会被拆除存在合理的预期，但其仍心存侥幸进行购买，存在一定的过错，应承担相应的过错责任。被告虽然系违法出卖方，但其并非是与村民签订合作开发房地产的原始合作建房人，也并未有证据显示被告获取了巨大收益。加之原告自2013年5月接收涉案房屋后，对涉案房屋也使用了约四年时间，获取了一定的利益。涉案房屋在原告起诉前已经灭失，无法返还原物。包含案涉房屋在内的整栋公寓被强制拆除后的补助金额和奖励金额系由案外人李华取得，被告因合同无效导致房屋无法返还的损失，本应向其债权转让人和原始建造人另案主张权利。但考虑到本案原告在买受该房屋时明知房屋未取得合法有效的审批手续的状况，在本案中亦可对房屋无法返还的损失酌定由双方予以分担。基于涉案房屋于2013年交付，2017年被拆除的事实，本院酌定被告承担70%的责任，原告承担30%的责任，被告应返还原告购房款的70%，即450000×70%=315000元。对于原告已实际收取的房屋租金5000元，虽然是在标的物灭失前获得的利益，但考虑案件的实际情况，可在返还款中予以扣减。由于原告在订立合同中存在过错，其请求被告支付购房款利息的请求，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、张明征与武汉中生建工集团有限公司于2013年6月9日签订的《房屋产权转让合同协议书》无效。二、武汉中生建工集团有限公司于本判决生效后十日内返还张明征购房款310000元。三、驳回张明征的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10090元，由原告张明征负担3027元，被告武汉中生建工集团有限公司负担7063元。（原告张明征已预交，被告武汉中生建工集团有限公司于本判决生效后十日内将其应负担的费用支付给原告张明征）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 员  宋兴章人民陪审员  余汉荣人民陪审员  高文应二〇二〇年十月二十三日书 记 员  张 安