安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初1662号 原告（反诉被告）：李进，男，1984年3月出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告（反诉被告）：刘相翠，女，1985年7月出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。 以上二原告共同委托诉讼代理人：吴华伟，安徽亚星律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽省德城投资发展有限公司，住所地安徽省淮北市南黎路149号水岸碧桂园。 法定代表人：吴锐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任清华，安徽镜远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁梦玉，安徽镜远律师事务所律师。 原告（反诉被告）李进、刘相翠与被告安徽省德城投资发展有限公司（反诉被告,以下简称德城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序审理，于2019年5月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李进、刘相翠的委托诉讼代理人刘文文，被告（反诉原告）德城公司的委托诉讼代理人袁梦玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李进、刘相翠向本院提出诉讼请求：1.依法判令德城公司继续履行合同，立即支付逾期办证违约金5233.14元；2.因本案产生的所有费用均由德城公司承担。事实与理由：李进、刘相翠与德城公司系商品房买卖合同关系。李进、刘相翠于2014年12月16日与德城公司签署了《商品房买卖合同》，李进、刘相翠购买德城公司开发的淮北市相山区新天地广场6幢16层房屋，购房金额为523314元，并已经按照合同约定履行了付款义务。德城公司于2014年将房屋交付给李进、刘相翠使用，按照双方购房合同的约定，德城公司应于房屋交付后730日内为李进、刘相翠办理产权登记证书，但德城公司以各种理由进行推拖，至今未能办理。双方签订的合同第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房款的1%向买受人支付违约金”。综上所述，德城公司的行为严重侵害了李进、刘相翠的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼，请求依法支持其诉讼请求。 德城公司辩称，德城公司未能及时办理产权登记手续，系非主观原因造成，而是由于相关政府政策原因各方面导致，属于不可抗力的因素，德城公司并非主观上恶意违约，应酌情减少违约金数额。 德城公司向本院提出反诉请求：1.请求依法判令李进、刘相翠支付逾期付款违约金784.94元（523314元×0.03%×5天=784.94元）；2.诉讼费、律师费、公告费等费用由李进、刘相翠承担。事实与理由：2014年12月16日，李进、刘相翠与德城公司双方签订的《商品房买卖合同》约定了双方的权利义务，李进、刘相翠存在违约的情形，应当依法承担相应的违约责任。合同约定德城公司将新天地广场6幢房屋出售给李进、刘相翠，涉案房屋总价款为523314元。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第10条约定：“买受人采用银行按揭贷款，买受人应在购房合同签订后25日内办妥按揭贷款，否则出卖人有权向买受人按日收取总房款万分之三的违约金。”根据该约定，李进、刘相翠应当在25日内办妥按揭贷款，但直至2015年1月15日，李进、刘相翠才将贷款手续办妥，实际违约5日，应按约定向德城公司支付逾期付款违约金784.97元。综上所述，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照约定履行义务，请求法院支持其反诉请求。 李进、刘相翠针对德城公司的反诉辩称，1.反诉请求均已经超出民事诉讼法关于诉讼时效的相关规定，德城公司在诉讼期之内未提出相关诉讼，故已经丧失法律上要求李进、刘相翠承担违约责任的相关权利；2.李进、刘相翠在办理案涉房屋贷款时，均是将办理贷款所需材料交付给德城公司由其代为办理，如出现贷款逾期的情况，也系德城公司在办理的过程中存在了时间上的拖延，另办理按揭贷款存在一系列银行放款的客观因素也不是李进、刘相翠所能主导的，属于一种不可抗力，李进、刘相翠不应当承担违约责任；3.双方签订的商品房购房合同关于逾期办理贷款的违约责任，未出现在主合同条款，而出现在附件中，属于一种格式条款，作为提供合同的反诉人未尽合理提醒义务，导致加重了李进、刘相翠的义务，与合同规定的逾期交房的责任来比更重，明显的违反了民法公平公正原则，故李进、刘相翠也不应当因为该合同条款承担违约责任。 本院经审理认定事实如下：2014年12月16日，李进、刘相翠与德城公司签订《商品房买卖合同》，约定德城公司将新天地广场6幢出售给李进、刘相翠，房屋总价523314元，采用按揭贷款方式付款，在2014年12月16日前支付全部房价款的31%，即163314元，剩余房款360000元按照按揭方式付款。该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1，2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”该合同附件四《合同补充协议》第10条约定：“买受人采用银行按揭贷款，买受人应在购房合同签订后25日内办妥按揭贷款，否则出卖人有权向买受人按日收取总房款万分之三的违约金”。李进、刘相翠按约支付首付款并办理了银行按揭贷款。德城公司收齐购房款，分别于2015年2月3日、2016年4月14日向李进、刘相翠出具163314元、360000元购房发票。2014年德城公司将案涉房屋交付给李进、刘相翠。德城公司至今未按合同约定期限协助李进、刘相翠办理涉案房屋权属登记，李进、刘相翠遂诉至本院。 以上事实，有李进、刘相翠、德城公司提交的《商品房买卖合同》、购房款发票以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，李进、刘相翠与德城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，系合法有效合同，双方均应当按照约定履行各自的义务，李进、刘相翠交付了购房款，但德城公司未按合同约定在房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，致涉案房屋至今未能办理产权登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对李进、刘相翠要求德城公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求予以支持。根据双方签订的合同约定，德城公司应按已付房价款的1%支付违约金5233.14元（523314元×1%），对德城公司称系因政府机构调整等政策原因导致迟延办证的辩称不予采信。 关于德城公司请求李进、刘相翠支付逾期付款违约金的问题。李进、刘相翠应于2015年1月10日办妥贷款手续，其未按约定时间办妥贷款手续，构成违约。德城公司此时应当知道其权利受到损害，但自此时起至德城公司提起本案反诉，已超过法律规定的2年诉讼时效，李进、刘相翠抗辩有事实及法律依据，对德城公司反诉请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定判决如下： 一、安徽省德城投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付李进、刘相翠逾期办理房屋所有权证书违约金5233.14元； 二、驳回安徽省德城投资发展有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由安徽省德城投资发展有限公司负担；反诉案件受理费计25元，由安徽省德城投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  潘红梅 二〇二〇年五月二十九日 法官助理刘慧慧 书记员杨慧翠 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。