大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0293民初725号原告：于丽敏，女，1980年10月13日出生，汉族，国家海洋环境监测中心员工，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：崔晓晨，辽宁华夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘春雪，辽宁华夏律师事务所律师。被告：中合（大连）置业有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区高能街****，统一社会信用代码：912102315655331039。法定代表人：孙海生，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘强，北京市中银律师事务所律师。原告于丽敏与被告中合（大连）置业有限公司（以下简称中合置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于丽敏的委托诉讼代理人崔晓晨和刘春雪、被告中合置业的委托诉讼代理人刘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于丽敏向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；2.判决被告返还己付购房款1,340,000元及利息24,756元(其中第一笔以50,000元为基数，自2020年1月10日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止，暂计算至2020年6月25日为963元；其中第二笔以1,290,000元为基数，自2020年1月17日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止，暂计算至2020年6月25日为23,793元）；3.判决被告承担已付购房款一倍的赔偿责任即1,340,000元；4.请求贵院依法判决被告返还原告装修费20,000元、物业费6,026.50元、排渣费1,569.40元。事实和理由：原、被告2020年1月10日签署《预定书》，约定原告购买被告开发的“南海壹号”项目F2楼X单元X层X号房屋，并于签署当日交纳购房定金50,000元。2020年1月17日，双方正式签订《商品房买卖合同》，并按照合同约定交付剩余首付款。至此原告交纳首付款1,340,000元（含定金50,000元）。被告交付房屋以后，原告交纳了物业费，排渣费等，为了装修房屋又支付了20,000元。原告在签订合同时仅知案涉房屋为抵债房，并不知被告在签订《商品房买卖合同》之前，案涉房屋已被抵押并且被法院查封。现案涉房屋无法办理商品房买卖合同登记备案，致使原告无法实现合同目的。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条（二）项，原告有权要求解除《商品房买卖合同》，并要求被告返还已付购房款及利息，承担已付购房款一倍的赔偿责任和原告的其他损失。被告中合置业辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.不同意解除双方签署的商品房买卖合同，要求继续履行；2.被告不同意向原告方返还购房款，而且被告方收到的购房款也没有1,340,000元，被告实际收到原告的购房款是789,400元；3.被告方也不同意原告方所主张的第三项、第四项诉讼请求。原告提起第三项诉讼请求的依据是《最高人民法院关于人民法院审理商品房买卖合同若干问题的解释》第九条，故意隐瞒案涉房屋已经被抵押的事实可以要求解除合同一倍以内的房款，但在本案中被告方是真实、完整的向原告方披露了案涉房屋已经被抵押和查封的事实，并没有做任何隐瞒。而且针对被抵押和查封的房屋解决的后续方案被告方也是有承诺，承诺了一个期限去解决查封和抵押的情况。因此被告方请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《预定书》、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《商品房买卖合同》补充承诺书、增值税普通发票、专用收款收据、《装饰工程合同书》、装修付款证明、收款收据、转账记录、录音（4份）、照片（1张）、微信截图，被告对上述证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的案外人大连太利嘉资产管理有限公司出具的专用收款收据、转账记录，欲证明太利嘉公司代收原告房款550,600元。被告对真实性不予认可，认为该份证据并非被告方出具，被告并未委托太利嘉公司收取原告房款。经审查，庭审中，被告认可太利嘉公司系其销售代理商，结合原告提交的录音及微信等证据，可以认定上述款项为原告交纳的购房首付款，该证据能够证明案件事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月10日，原告于丽敏与被告中合置业签订《预定书》，约定原告预定被告开发的‘南海壹号’项目F2楼X单元X层X号房屋，建筑面积约156.94㎡。当日，原告向被告指定的大连大装创新投资有限公司账户支付购房定金50,000元。2020年1月17日，原告按照大连太利嘉资产管理有限公司销售人员指示向李悦梅转账支付首付款739,400元。被告中合置业于2020年4月16日向原告出具发票，载明于丽敏支付预付款789,400元。2020年1月17日，原告按照大连太利嘉资产管理有限公司销售人员指示向李悦梅转账支付首付款550,600元，大连太利嘉资产管理有限公司出具专用收款收据载明原告于丽敏向其交纳550,600元，收款项目：代收房款，收款事由：F2-X-X-X，面积156.94平。庭审中，被告认可大连太利嘉资产管理有限公司系其销售代理商。2020年1月17日，原告于丽敏与被告中合置业签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的‘南海壹号’项目第F2座X单元X层X号房屋，建筑面积156.94平方米；该商品房总金额为1,569,400元。买受人于2020年1月17日交付首付款789,400元，余款780,000元于本合同签订后三十个工作日内以银行贷款形式支付；出卖人应当在2019年12月31日前交付房屋；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方约定办理该房屋权属证书的期限为720日，自该房屋交付之日起计算。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人不向买受人承担责任；买受人退房的，出卖人按照已付房款每日万分之一的标准向买受人承担违约责任，违约金最高不超过已交房款的2%，除此之外出卖人不向买受人承担其他任何责任。第十七条：双方可以就下列事项约定：……5.在签订本合同时，合同涉及房屋处于抵押、查封状态。出卖人承诺，在首付款支付后五个月内解除房屋的抵押、查封，如不能解除，出卖人承担一切不利后果。该约定处标注有下划线。同日，双方签订《合同补充协议》，第六条第2项约定：买受人已经知悉所购买房屋目前处于抵押状态，买受人同意在房屋解押后办理房产证而不向出卖人追究逾期办证的违约责任。被告于2020年4月16日向原告交付案涉房屋。原告于2020年4月16日交纳物业费6,026.50元、排渣费1,569.40元。同日，原告于丽敏与案外人章顺苗签订《装饰工程合同书》，约定对南海壹号F2楼X单元X层X号房屋进行装修，工程总造价为70,000元，合同签订当日支付20,000元，水电工开工前支付20,000元，木工基本完工支付20,000元，工程完工验收合格后，三日内付清工程尾款10,000元。原告于2020年4月17日支付20,000元。2020年4月20日、4月21日，原告于丽敏、另案原告郑楠与被告中合置业法务人员蒋某某、售楼处经理张某某就案涉房屋被另案查封事宜进行商谈，原告提出重新签订合同，被告提出可按原告的意见签订协议，原告最终选择由被告出具协议即《商品房买卖合同补充承诺书》，具体为：4月20日，郑：我们现在并不是说认定这个房子是归属于他的（查封人），这个肯定是没有的，因为他对房子申请了保全，也就是意味着将来他是避免这个损失，现在法院就是裁判这个，并不是把房子判给了他，这个我们明白，现在的问题在于这个房子也不是我们的，因为我们到现在为止，没有任何一份有效的合同能够证明这个房子是我们的，所以他现在干扰不干扰我们装修没关系，就算是他现在不干扰我们装修，我们也不敢装修，因为这个房子目前为止不是我们的，这就是我们的诉求。郑：什么时候能进入到网签。蒋：这个F地块不是你这几户的问题，而是有几百户都没有进入网签。于：那贷款办下来之后也不能吗。蒋：没有网签，你这边就办不了贷款，这是相互联系的。于：那之前跟我们说的要在五个月之内去办这个贷款。蒋：五个月之内，我这不正在努力工作么……。另，双方还就原告已交付的房款数额问题进行沟通，具体为：郑：我们现在就是除了房子这个问题外，还有刚才说的昨天也没有体现到太利嘉的，他们给我们出具的代收房款的证明，要不要就写到这个新的合同里，因为这样的话才能够体现出来我们确实是交了130万的房子首付，然后最后才能达成215万的总体购房款。蒋：总房款是这些，已交首付130万元，其中80万在哪哪，张总，以前咱有这样的合同吗，应该有吧。张：没有。蒋：那就想办法尽快协调，张总，怎么协调把这个给人家说明，那50万在哪，交付的时候呢，将来你得合二为一，比如我们要正式办网签的时候就得合二为一，办完网签房子解压了、查封也解封了，办贷款的时候，这个都得给人家写上。张：因为本身是委托太利嘉嘛，相对于是有一部分肯定是体现不在合同里的。蒋：你体现不体现在合同里，人家这房款肯定是交了，这就是我们去技术处理的问题，文字上你得给写明了。郑：我们现在目前收到的任何有关文字包括协议上的这些所有的东西，都没能体现出来这一部分差额，我们唯一能体现这个差额的就只有太利嘉给我们开的代收房款的收据。蒋：是的，没问题，可以的。2020年4月24日，被告中合置业向原告出具《商品房买卖合同》补充承诺书，内容为：鉴于2020年1月17日，中合置业与于丽敏双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议，购房人购买中合置业开发的位于大连市高新园区南海壹号项目F地块（F2座X单元X层X号）商品房，购房总金额为1,569,400元（含赠送地下一层B049车位），并约定缴清789,400元首付款后，即可交房并自行装修入住，余款以银行贷款的形式支付。现已缴清789,400元首付款。因签署购房预定书及签署原合同时仅告知该房屋为抵债房，未告知该房屋已被法院抵押、查封，为保障购房人权益，中合置业就原合同未尽事宜达成以下补充承诺：1、中合置业承诺于2020年8月31日前解除该房屋法院查封和银行抵押，并于解除后当日或第二日办理网签备案事宜；2、若中合置业逾期办理房屋解除查封手续及网签备案，购房人有权解除原合同，中合置业应一次性返还购房人已付购房款，并按照人民银行同期人民币贷款利率给付利息，返还已产生的装修费（凭票据）、物业费、施工证费、垃圾清运费及家电折旧费等。若原合同继续履行，每逾期一日，中合置业应向购房人支付该房屋已付房款万分之一的违约金，直至房屋解除查封；3、约定2022年1月17日前办理该房屋权属证书，如因中合置业责任，购房人不能在约定日期前取得房屋权属证书的，购房人不退房，合同继续履行，中合置业向购房人承担已付房款每日万分之一的违约责任，直至房屋权属证书办理完成；购房人退房的，中合置业除按照第二条中购房人解除合同的规定赔付外，还应承担已付房款每日万分之一的违约责任；4、本承诺书效力独立存在，不因原合同的无效或解除而失效。案涉房屋于2017年9月1日抵押给广州农村商业银行股份有限公司华夏支行。案涉房屋现被大连高新技术产业园区人民法院查封，申请查封主体为张致嘉。案涉房屋因上述抵押及查封未解除，至今无法办理网签备案。本院认为，结合本院查明的事实和证据，本案的争议焦点：一、案涉《商品房买卖合同》能否解除问题；二、原告已付首付款数额问题；三、原告主张的返还购房款及其他赔偿费用是否合理问题；四、被告是否存在故意隐瞒案涉房屋已抵押和查封的情况。针对第一个焦点问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条等规定的内容可以看出，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；合同解除包括约定解除、法定解除等。本案中，案涉房屋因存在抵押、被查封导致至今无法办理网签备案，被告亦未在其承诺期限内解除抵押和查封，原告有权根据补充承诺书的约定解除案涉《商品房买卖合同》。故原告要求解除双方于2020年1月17日签订的《商品房买卖合同》的请求，有充分的事实和法律依据，本院予以支持。针对第二个焦点问题，原告主张交纳首付款1,340,000元（其中550,600元由案外人大连太利嘉资产管理有限公司代收），被告认可收取原告首付款789,400元。本院认为，太利嘉公司代收的550,600元应认定为原告交纳的首付款，原告交纳的案涉房屋首付款应为1,340,000元，理由如下：首先，庭审中，被告认可太利嘉公司是其销售代理商。其次，根据原告提交的微信聊天记录可见，原告系按照太利嘉公司的销售人员的指示向案外人李悦梅的账户转账支付首付款。被告认可李悦梅于2020年1月17日代收的739,400元为房屋首付款。原告支付的第二笔首付款550,600元亦是支付至李悦梅账户。太利嘉公司出具的收款收据中亦载明代收案涉房屋房款550,600元。最后，根据原告提交的谈话录音可见，被告公司的工作人员认可太利嘉公司代收的款项为原告交纳案涉房屋购房款。针对第三个焦点问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告承诺于2020年8月31日前解除该房屋法院查封和银行抵押，若被告逾期办理房屋解除查封手续及网签备案，原告有权解除原合同，被告应一次性返还购房人已付购房款并按照人民银行同期人民币贷款利率给付利息，返还已产生的装修费（凭票据）、物业费、施工证费、垃圾清运费及家电折旧费等。根据上述法律规定及被告的承诺，原告要求被告返还购房款1,340,000元及利息、物业费6,026.50元、排渣费1,569.40元于法有据，应予支持。关于原告主张的装修费20,000元，案涉证据可以证明原告已支付装修费20,000元，被告对此应承担赔偿义务。针对第四个焦点问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。本案中，原告主张被告存在故意隐瞒案涉房屋已抵押和查封的证据为被告在其出具的补充承诺书中自认在签署购房预定书及签署原合同时仅告知原告该房屋为抵债房，未告知该房屋已被法院抵押、查封，本院认为，被告的上述自认不足以认定其存在“故意隐瞒”的情形，首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十七条双方可以就下列事项约定：……5.在签订本合同时，合同涉及房屋处于抵押、查封状态，出卖人承诺，在首付款支付后五个月内解除房屋的抵押、查封，如不能解除，出卖人承担一切不利后果。上述内容特别标注了下划线。从上述约定内容可见，被告在签订合同时已告知原告案涉房屋已抵押和查封的事实，不存在故意隐瞒的情形。其次，被告出具补充承诺书之前，原、被告双方协商过程中，原告亦提到被告承诺五个月内解除抵押、查封事宜，亦可印证被告不存在故意隐瞒的情形。被告在补充承诺书中的描述不排除系为了安抚原告情绪而作出。最后，被告向原告出具《商品房买卖合同》补充承诺书，原告予以接受，视为对补充承诺书的内容予以认可。补充承诺书中对解除合同的后果中未约定被告需支付己付购房款一倍的赔偿。综上，原告主张的被告承担己付购房款一倍的赔偿责任即1,340,000元，无充分的事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告于丽敏、被告中合（大连）置业有限公司于2020年1月17日签订的《商品房买卖合同》；二、被告中合（大连）置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告于丽敏已付购房款1,340,000元及利息（以50,000元为基数，自2020年1月10日起至实际给付之日止；以1,290,000元为基数，自2020年1月17日起至实际给付之日止。均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告中合（大连）置业有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告物业费6,026.50元、排渣费1,569.40元、装修费20,000元；四、驳回原告于丽敏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36,256元，保全费5,000元，合计41,256元，由原告于丽敏负担18,925元，由被告中合（大连）置业有限公司负担22,331元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  张金霞人民陪审员  窦红艳人民陪审员  刘艾明二〇二〇年十月二十九日书 记 员  孙 蕾附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。