黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初3164号原告：北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司，住所地大庆高新区翔安大街8号新华联城A-S5号商服楼一层。负责人：程章义，该公司总经理。委托诉讼代理人：张冬香，女，该公司职员。委托诉讼代理人：高文嘉，黑龙江峰衡律师事务所律师。被告：林玉梅，女，1979年8月23日出生，汉族，个体业主，住大庆高新区。委托诉讼代理人:赵天宇，北京岳成（大庆）律师事务所律师。原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司（以下简称悦豪物业公司）诉被告林玉梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告悦豪物业公司委托诉讼代理人张冬香、高文嘉，被告林玉梅的委托诉讼代理人赵天宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。悦豪物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令林玉梅支付物业服务费46,532.55元及自2017年1月2日起至2019年12月31日期间逾期违约金12,716.04元，共计59,248.59元；2.案件受理费由林玉梅承担。事实和理由：2015年9月29日，林玉梅入住悦豪物业公司管理的阿斯兰小镇4号地15-105室，并与悦豪物业公司签订物业管理服务协议。协议第十五条约定，物业服务费用为3元/平方米/月，如林玉梅不能按期缴费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。林玉梅入住后，悦豪物业公司为其提供了相应的物业管理服务，履行了应尽义务。但林玉梅未按照物业管理服务协议的约定履行交纳物业服务费的义务，拖欠悦豪物业公司2017年至2020年的物业服务费46,532.55元及逾期违约金12,716.04元，合计59,248.59元。因林玉梅不履行义务,悦豪物业公司诉至法院。林玉梅辩称：1.林玉梅所在小区存在两家物业服务企业，不能确定悦豪物业公司是为林玉梅提供物业服务的物业公司，悦豪物业公司主体不适格，无权向林玉梅主张物业服务费用；2.物业公司服务没有达到标准，未能尽到服务义务，存在违约行为；3.悦豪物业公司主张的违约金不符合法律规定，不予认可。综上，请求驳回悦豪物业公司诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。悦豪物业公司就其主张向本院提交如下证据：1.物业管理服务协议1份，欲证明2015年9月29日，悦豪物业公司与林玉梅签订物业管理服务协议，协议第十五条第1项约定“物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期每12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业服务费”、第2项约定“物业管理服务费标准为3元/平方米/月”、第3项约定“如林玉梅不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金”，同时对悦豪物业公司提供的物业服务内容进行了约定，悦豪物业公司是协议相对方，有权依据协议向林玉梅收取物业服务费。经质证，林玉梅对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为签订物业管理服务协议时，并未告知由悦豪物业公司提供物业服务，林玉梅对该份协议的合同主体以及相关约定均不知情，该协议的签订不是林玉梅真实意思表示；该协议的内容与其他洋房、高层的物业服务内容相同，林玉梅作为别墅业主享有的物业服务与其他洋房、高层不同，协议中没有加以区分，显失公平。公共区域清洁卫生服务标准中的楼内公共区域第1至8项，共用部位、共用设备设施日常运行、保养，公共照明中的楼道灯运行，楼道灯维修养护部分，弱电系统部分等服务别墅业主并未实际享受，这部分费用应予以扣除。悦豪物业公司违规收费，存在违约行为。因林玉梅对该证据真实性无异议，且证据与本案有关联，形式符合要求，故本院对该证据予以采信。2.欠费明细表1份、催缴通知单2页、律师催收函打印件1份，欲证明林玉梅自2015年9月29日接房入住即接受悦豪物业公司提供的物业服务，但林玉梅自2017年1月2日起一直未交纳物业服务费，截止到目前为止，林玉梅已欠缴4年物业服务费，林玉梅未交纳物业服务费的行为已严重违反协议约定，应依物业管理服务协议第十五条第3项约定，除支付物业服务费本金46,532.55元外，还应向悦豪物业公司支付逾期缴费违约金12,716.04元，合计59,248.59元。经质证，林玉梅对律师催收函及缴费通知真实性及证明问题均有异议，认为律师催收函及缴费通知未显示实际张贴地点，不能确定已经向林玉梅催告；欠费明细表系悦豪物业公司单方出具，没有林玉梅的签字，不予认可。本院认为，律师催收函和催缴通知单虽是照片打印件，但是按照物业的行业习惯，律师催收函和催缴单张贴的目的是为了让业主看到，张贴后只能拍照留存不能予以收回，没有原件符合行业习惯，故本院对催缴通知单的真实性予以确认并予以采信；欠费明细表虽是悦豪物业公司单方面制作，但是在正常的工作中形成的，故本院予以采信。林玉梅向本院提交证据如下：1.缴费通知单打印件1份，欲证明2019年11月12日，在悦豪物业公司与刘见物业服务合同纠纷一案中，悦豪物业公司提供的缴费通知单，该通知单右下方盖章为大庆悦豪物业公司，与悦豪物业公司提交的物业管理服务协议中的公司名称一致，证明案涉小区存在两家物业服务企业。不能确认悦豪物业公司为林玉梅提供物业服务，悦豪物业公司主体不适格。经质证，悦豪物业公司对该组证据真实性、关联性、证明问题均有异议，认为该证据与本案不具有关联性。刘见在（2020）黑0691民初3166号案件中陈述未见过该催费通知单。悦豪物业公司作为与林玉梅签订物业管理服务协议的相对方，是为小区提供物业服务的合法主体。因该证据与本案不具有关联性，且该催缴通知单不是悦豪物业公司作出，故本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月29日，林玉梅办理了阿斯兰小镇4号地15-105室入住交房相关手续，并与悦豪物业公司签订物业管理服务协议。协议第四条约定，物业服务期限为业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务公司且签订物业服务合同生效止。第十五条约定，物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期每12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业服务费，物业管理服务费标准为3元/平方米/月，如林玉梅不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。协议签订后，悦豪物业公司依约对林玉梅居住的小区实施物业管理服务至今。林玉梅拖欠悦豪物业公司2017年至2020年物业服务费共计46,532.55元，自2017年1月2日至2019年12月31日期间逾期违约金12,716.04元，共计59,248.59元。经悦豪物业公司催要，林玉梅拒绝支付物业服务费，故诉至法院。另查明，林玉梅所有的房屋建筑面积为323.56平方米。阿斯兰小镇没有设立业主大会。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业服务费的合同。本案中，双方签订的物业管理服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律强制性效力性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。林玉梅抗辩称案涉小区存在两家物业公司，不知是哪家公司提供的物业服务，但结合悦豪物业公司提供的物业管理服务协议，能够证实为案涉小区提供物业服务的公司为悦豪物业公司。林玉梅抗辩称悦豪物业公司提供的物业服务没有达到约定的标准，但对其主张并未提供相应的证据予以证实，故林玉梅的抗辩理由本院不予采纳。综上，悦豪物业公司履行了其物业管理服务的相应职责，为林玉梅提供物业服务，林玉梅应承担交纳物业服务费的义务，故悦豪物业公司要求林玉梅支付2017年至2020年物业服务费46,532.55元的诉请，本院予以支持。关于2017年1月2日至2019年12月31日期间逾期违约金12,716.04元，物业管理服务协议虽约定了违约金，但违约金具有惩罚性，悦豪物业公司未能举证证明已履行了法定督促催收程序，且悦豪物业公司与林玉梅等部分业主就物业服务费等相关问题存在分歧和争议，考虑到双方后续合同的履行及社会效果，为利于物业服务和谐与小区稳定，故对悦豪物业公司该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告林玉梅于本判决生效之日起十日内给付原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司2017年至2020年物业服务费共计46,532.55元；二、驳回原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费641元（已减半），由被告林玉梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。本判决生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本判决所涉币种均为人民币）审判员  魏艳琦二〇二〇年十一月四日书记员  王 峥附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则。根据合同的性质。目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。