上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初31122号原告：徐敬坤,男,汉族,1986年4月11日生,住湖北省红安县城关镇中徐家村**居民小组。原告：王蓉,女,汉族,1991年5月15日生,住江苏省淮安市淮阴区三树镇渠北村王庄**。上列两原告的共同委托诉讼代理人：马韵筠，上海申浩律师事务所律师。被告：董江梅,女,汉族,1963年9月7日生,,住上海市徐汇区天等路******委托诉讼代理人：蒋中清，上海申融律师事务所律师。原告徐敬坤、王蓉与被告董江梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告徐敬坤及两原告的共同委托诉讼代理人马韵筠、被告董江梅的委托诉讼代理人蒋中清到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解。本案现已审理终结。原告徐敬坤、王蓉向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议书》于2020年6月4日解除；2、判令被告向原告支付逾期赔偿金人民币(以下币种同)15,562元(每日按照总房价的万分之五，自2020年4月1日计算至2020年4月15日)；3、判令被告向原告支付解约违约金415,000元；4、判令被告承担原告支付的律师费33,000元、保全担保费用2,000元。事实和理由：2020年1月6日，原告向被告购买上海市浦东新区鹤韵路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，为此双方签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议书》，其中约定房屋总价2,075,000元，合同签订当日支付首付款555,000元，房屋过户当日支付房款42万元，原告向银行申请贷款支付110万元；双方确认于2020年3月31日前办理房屋转让过户手续，被告应当在收到首付款当日办理抵押注销，最迟需在过户当日撤销房屋抵押；被告违反本合同约定的，每逾期一日需向原告支付总房价万分之五的赔偿金，逾期超过15日后被告仍未履行的，除应支付15日的赔偿金外，原告有权单方解除合同，并由被告承担相当于总房价20%的违约金，以及赔偿给原告造成的所有损失，包括但不限于律师费、诉讼费、调查费等。协议签订后，原告按约于2020年1月6日向被告支付首付款555,000元(含定金2万元)。然，在原告支付首付款后，被告并没有将房款用于撤销抵押贷款，在原告的一再催促下，被告一直拒不提供相关材料配合原告办理贷款申请，直至双方约定的过户日即2020年3月31日期满，系争房屋上的抵押权仍未注销，房屋无法按约办理过户。2020年4月16日，由于被告的违约行为导致合同无法履行，原告书面通知被告解除房屋买卖合同。2020年4月18日，双方签订《协议书》，约定如果被告在2020年4月30日前退还已付房屋555,000元及利息的，则双方的合同于收到上述款项后自动解除。原告并未放弃追究被告的违约责任，被告也未按该协议的约定归还所有房款。截至2020年4月30日，原告收到被告退还房款465,000元。双方签订的合同并未于2020年4月30日解除，应于原告起诉材料送达被告之日解除。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，要求判如所请。被告董江梅辩称，不同意原告的诉请。原、被告于2020年4月18日形成书面协议书，表达解除合同的意愿，故双方之间的买卖合同已于该日解除。由于原告公积金断缴，无法办理公积金贷款，导致2020年3月31日无法过户，系原告违约导致合同解除，故不同意支付赔偿金及解约违约金。原告依据补充条款第3条主张违约金，然该约定系在根本违约情形下的违约金，被告仅收到房款55万元，以总房价作为基数计算违约金不合理。原告主张的律师费不符合上海市律师行业收费标准，属于原告自己扩大的损失，不应由被告承担。保全担保费用并非法院收取的诉讼费用，不应由被告承担。本院经审理认定事实如下：2018年11月16日，经核准，系争房屋登记在被告名下，建筑面积83.33平方米。系争房屋上设有抵押，抵押权人为吴科弟，债权数额110万元，债务履行期限自2018年11月23日至2019年11月23日。2020年1月6日，两原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，其中约定乙方受让甲方所有的系争房屋，房屋转让价190万元，双方在2020年3月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)中约定甲方的义务：该房屋有抵押，甲方应在收到首付款当日办理抵押注销。保证房屋不存在纠纷以及限制交易情形，配合乙方办理房屋状况查询以及房产税审核手续，包括但不限于提供房产证原件以供交易中心查看。如乙方需要贷款购房，则甲方应提供银行要求的材料以配合乙方办理贷款审批手续、放贷手续；甲方不出售该房屋或者甲方违反本合同约定的义务的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。逾期超过15日后甲方仍未履行的，除甲方应向乙方支付15日的赔偿金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担相当于总房价款20%的违约金以及赔偿给乙方造成的所有损失，包括但不限于律师费用、诉讼费、调查费等。附件三付款协议约定，乙方应于签订买卖合同当日支付甲方首期房价款80万元，乙方可向银行申请贷款110万元，乙方应于双方至房地产交易中心办理不动产受理登记手续前办理完成贷款审批手续。款清交房。同日，两原告(乙方)与被告(甲方)签订《补充协议书》，其中载明就买卖合同未尽事宜达成本协议：一、甲乙双方于2020年1月6日签订《上海市房地产买卖合同》价格为190万元，另加装修补偿款175,000元，两项共计2,075,000元；二、双方签订《上海市房地产买卖合同》当天支付房款38万元，另加装修补偿款175,000元，含已付装修补偿款2万元；三、房屋过户当日支付房款42万元；四、房屋过户当日甲方撤销该房屋的抵押手续。同日，原告向被告转账支付38万元、155,000元，加上2019年12月28日支付定金2万元，合计555,000元。被告出具收据，载明收到房款38万元，装修补偿款175,000元(内含已付2万元)。2020年1月12日，双方微信联系，其中原告称：这个房子抵押只有110万元，我只认这个，我不管你私底下还有多少钱，那跟这个房子没有关系，至于你和中介之前的约定是你们的事情。反正约定的最后时间摆在那里，你们一直不配合，那就是算违约。被告回复：我解决抵押的事情，和你们没有关系，你们正常付款就可以，大家尽量提前解决，我拿到产证配合你们贷款，这样大家都提前，现在拖着不解决，我还要付人家利息，这个谁来承担？要不我也不会这么便宜卖点，你也可以打听下现在的市场行情，都是希望早点解决，望理解。2010年2月起，原告多次微信询问解除抵押事宜。2020年2月24日，被告微信回复：这个你不要和我说，我不是直接和你交易，我是委托中介的。2020年3月16日，原告微信联系被告：阿姨，我们什么时候可以去办贷款？已经3月16号了，按合同3月31日要过户的，现在贷款都还没配合我们去办，什么时候可以给个准话？2020年3月31日，双方并未至房产交易中心办理房屋过户手续。当日下午，原告通过微信向被告发送告知函，要求被告收到通知后一周内配合房屋解押，并配合原告办理贷款申请手续，否则将解除合同，追究相关违约责任。2020年4月16日，原告又向被告发送合同解除通知短信，要求被告4月18日之前一次性退还已付房款及利息，总房款20%的违约金可以协商，收到退款后，双方签订合同解除。2020年4月18日，两原告(乙方)与被告(甲方)签订《协议书》，其中载明就《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)中未尽事宜达成本协议：一、甲方于2020年4月30日之前返还乙方已支付的房款555,000元及自2020年1月6日起至2020年4月30日已支付的款项所产生的银行同期活期利率计算；二、甲乙双方确认：双方签订的合同自2020年4月30日前乙方收到上述款项后自动解除；三、甲方在规定时间未及时归还上述款项乙方有权直接向房屋所在地的所辖法院提出诉讼；四、上述条款任何一方出现违约将担负起一切就该房地产产生的相关费用；五、本协议书一式两份，甲乙双方各执一份，经双方签章后生效。2020年4月30日，被告退还原告房款465,000元。2020年5月1日，两原告与上海申浩律师事务所签订《法律服务合同》，约定由该所律师马韵筠为原告提供法律服务，基本法律服务费3万元。2020年5月6日，上海申浩律师事务所向原告开具律师费3万元及咨询费3,000元发票。2020年5月14日，原告诉至本院，要求判如所请。2020年5月18日，被告退还原告房款1万元。2020年5月22日，被告退还原告房款8万元及利息539.06元。审理中，被告表示系争房屋涤除抵押还差二三十万，原本中介答应垫付，但之后中介并未垫付，故系争房屋上设立的抵押至今尚未涤除。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。原告按约履行支付购房首付款，被告应配合原告办理贷款手续，并积极办理抵押注销手续，以便双方在约定的时间顺利进行交易过户。但在原告的多次催促下，被告未能配合原告办理贷款申请，亦未启动相应的房产抵押注销手续，导致双方无法在约定的时间办理过户。2020年4月18日，双方虽书面约定，被告于2020年4月30日前返还房款及利息，买卖合同则自2020年4月30日前收到全额退款后自动解除。然被告并未在约定的时间内向原告返还全部房款及利息，故被告辩称双方之间的合同已于2020年4月18日解除，缺乏依据，本院不予支持。由于被告的违约行为导致合同无法履行，原告要求解除合同，于法有据，本院予以支持。关于合同的解除时间，原告主张自2020年6月4日起诉状等诉讼材料送达被告之日止为合同解除时间，并无不当，本院予以支持。关于原告主张的逾期过户赔偿金，应以继续履行合同为基础，现双方之间的合同已经解除，故对原告的该项诉请，本院不予支持。关于解约违约金，合同约定被告违反合同约定的义务的，原告有权要求解除合同，并由被告承担相当于总房价款20%的违约金，故原告主张违约金，依约有据，本院予以支持。但违约金主要是补偿性的性质，原告主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，本院根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑被告的违约行为及过错程度，合同履行情况以及由于违约给原告所造成的实际损失等因素，酌定违约金为10万元。关于律师费，本院在调整违约金数额时已一并予以考虑，故不再单独处理。关于保全担保费，并非必然发生的损失，由原告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告徐敬坤、王蓉与被告董江梅签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议书》于2020年6月4日解除；二、被告董江梅于本判决生效之日起十日内支付原告徐敬坤、王蓉违约金10万元；三、驳回被告董江梅的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,355元，减半收取计4,677.50元，由原告徐敬坤、王蓉负担3,527.50元，被告董江梅负担1,150元。财产保全费3,298元，由原告徐敬坤、王蓉负担2,278元，被告董江梅负担1,020元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  祝芬二〇二〇年九月十四日书记员  蒋炜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。