北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初10005号原告（反诉被告）：智一彬，男，1992年1月4日出生，汉族，住北京市大兴区。被告（反诉原告）：阮宝花，女，1985年1月18日出生，汉族，住北京市丰台区。原告（反诉被告）智一彬与被告（反诉原告）阮宝花确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）智一彬与被告（反诉原告）阮宝花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）智一彬向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方签订的合作协议无效；2.判令对方返还转让费150000元和租金400000元，共计550000元；3.判令对方赔偿装修费121000元、设备费67200元、人员劳务费183000元、食材费86677元，共计348977元；4.判令对方支付违约金326200.5元；5.判令对方承担本案诉讼费及其他相关费用。事实与理由：双方于2015年6月24日在北京市丰台区马家堡东里底商3-4号（以下简称马家堡底商3-4号）签订转让协议，对方将位于上述地址的火锅店转让给我，我陆续向对方支付了款项。随后，我对店铺进行了设计装修，并购置了桌椅厨具等开火锅店应购置的设备，同时招募了劳务人员进行培训和试用。未曾想，试营业不到三个月，底商的业主来到店里，说她是房东，商铺转让未经其同意，而且也没有收到租金，必须停业，几经协商，最后还是给停电关门歇业，我找对方协调解决，对方不予理会。此事给我造成了极大损失，为维护我的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请判如所请。被告（反诉原告）阮宝花辩称，一、对方起诉缺乏事实及法律依据，应予驳回。（一）双方签订的《合作协议书》合法有效，且实际履行。（二）从以下的情形可以证明转租有效。1.房主许丽在火锅店隔壁经营玉石城，经常到店内用餐，且变更后的营业执照就挂在门口处进门显眼的地方，许丽应当知道房屋的转让及承租者的变更；2.许丽与承租人签订的《消防安全协议书》时要用到营业执照，营业执照登记经营人为智一彬。《消防安全协议书》中写明承租人已经变更为新的合作伙伴，且重新进行装修，充分证明许丽知晓转租；3.许丽接收作为转租人阮宝花交纳的租金；4.水电费须由许丽本人交纳，转租后水电费都由智一彬直接支付给许丽；5.许丽与最初承租人胡皓的通话，以及胡皓和许丽儿子的通话可以充分的证明，许丽是知晓底商已经转租给智一彬经营的事实。（三）从2014年l0月2日至2015年l1月13日智一彬提起诉讼，许丽从未提出异议，显然属于默认该转租有效。二、对方无权要求退还转让费和租金。《合作协议书》合法有效，我方根据协议的约定收取转让费、商租金、物业费、供暖费等费用是合法有据的。由于对方没有按时支付租金等费用，导致许丽收回房屋，相关损失，应当由其自主承担。被告（反诉原告）阮宝花向本院提出反诉请求：l.判令解除双方之间签订的《合作协议书》；2.判令对方支付拖欠的房租、物业费、供暖费、保证金、装修款共291263.5元；3.判令对方赔偿损失515904.5元；4.判令对方支付从2015年10月3日起的利息（利息计算至第2、3项反诉请求付清之日）；5.判令本案的诉讼费都由对方承担。事实与理由：《合作协议书》约定从2015年6月24日开始计算租金，租期为七年，第一年的租金是652401元，至2015年10月2日三个月租金是163100元，于2015年10月2日要支付下一年度的租金、物业费、供暖费等费用，合同签订后，对方在我方的基础上又进行新一轮的装修并开始营业，但2015年10月2日后经多次催告，对方一直拖延支付租金等费用，并逾期45天之多，严重违约，导致房主收回底商，因此，我方要求解除《合作协议书》并要求支付拖欠的租金、物业费、供暖费、违约金，赔偿我方的损失及利息。原告（反诉被告）智一彬针对反诉辩称，对方反诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。一、双方签订的《合作协议书》为无效合同。因为对方隐瞒房屋实际所有者、隐瞒房主不允许转租转让以及房屋实际面积等多项事实。二、不同意支付各项费用。事实是2015年6月24日我方与对方签订协议后，对方七月初搬离底商后我方对底商进行装修，装修期为双方约定的免租期，所以2015年7月前支付的25万元实际包括：转让费、除去免租期以外的房租（截止至2015年10月3日前）。我方于2015年9月下旬至2015年10月上旬支付的30万元是2015年10月3日起半年的房租，对方认为的半年房租326200元为虚构房屋面积产生，所以我方不存在拖欠房租的情况，并且我方在支付了半年的房租后并没有使用到房屋，而是在交付了半年的房租后被许丽清离，所以对方认为我方拖欠房租为无理诉求。三、物业费、暖气费理应由我方交给物业，对方无权收取。2015年10月3日开始后数日我方就被许丽清理出底商，何来物业费？我方经营底商的短暂时间内并未到冬天，并未供暖，何来供暖费？对方无权收取保证金。另外，对方己将底商转让给了我方，我方已经全部重新装修，合作协约定转让费包括之前装修款，故我方不同意支付装修款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月14日，许丽（出租人，甲方）与胡皓（承租人，乙方）签订《租赁协议》，约定：许丽将位于北京市丰台区马家堡东路西马金润家园3-4号底商出租给胡皓。一层139.9平米，二层230.6平米，厨房10平米，地下**33平米。租期自2014年8月19日至2022年10月2日。乙方支付给甲方履约保证金10万元，12个月房租为616104元，租金支付方式为年付，乙方应于每年10月2日前向甲方支付租金。乙方如根据经营需要对门店进行二次装修，必须经甲方同意，费用由乙方自行负责，并按规定向有关部门审批后方可实施。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方经书面通知另一方后可解除本合同：……（四）乙方未征得甲方书面同意，擅自与他人交换该租赁房屋承租权的。（五）乙方逾期支付租金超过30天的（限按当次计算，不累计）。2015年8月29日，许丽（甲方）与蜀玖格“玖味餐饮管理公司”（乙方）签订补充协议，约定在租赁期间内乙方未经甲方书面许可不得擅自将房屋转租转借，下方乙方处签名为“胡皓”。阮宝花陈述，其与胡皓系夫妻关系，转租时双方系男女朋友关系。2015年6月24日，阮宝花（甲方）与智一彬（乙方）签订《合作协议》，主要内容如下：第一条甲方同意将马家堡底商3-4号蜀玖格火锅，建筑面积397.2平方米的门店和乙方合作，乙方已经充分了解该店面的结构、消防、水、电、气、暖、经营状况同意现状合作经营，甲方把该店交付给乙方经营管理，乙方单方负责投资和管理，甲方不参与乙方任何经营管理，甲方只提供店面现有的东西作为合作平台，甲乙双方合作之前甲方经营该门店的债务及其他问题和乙方没有任何关系，并将甲方现有的蜀玖格餐饮管理公司的营业执照全权变更给乙方，乙方拥有该门店的经营管理权，乙方的债务、盈亏和甲方没有任何关系，乙方自负盈亏，乙方需按照合作协议给甲方支付佣金、门店的物业费、暖气费和其他费用。第二条：合作期限、佣金缴纳方式。1、门店租赁期限为7年。2、自2015年10月3日起至2022年10月2日止。3、乙方应在签订本协议后先行支付给甲方履约保证金5万元，并2015年7月1日之前乙方应支付甲方25万元整作为甲方之前装修款，合作协议解除甲方不需要退这部分装修款，甲方收取履约保证金后向乙方开具收款凭证；合作协议关系终止时，甲方收取的履约保证金，除用以抵充合作期内应由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。4、甲乙双方约定，合作第一年，即2015年10月3日至2016年10月2日乙方应支付给甲方总佣金：652401元，乙方给甲方支付的佣金分两次付款，2015年8月3日应支付甲方佣金为总佣金的50%;2016年2月02日乙方应支付甲方佣金为总佣金的50%;自第二年起，即自2016年10月3日至2022年10月2日，乙方应每年的8月3日一次性支付12个月佣金给甲方，第二年乙方支付给甲方的佣金为第一年总佣金基础上浮1%，即第二年乙方应支付给甲方佣金658925人民币，第三年乙方支付给甲方的佣金为第二年总佣金基础上浮1%，即第三乙方应支付给甲方佣金：665514元人民币，以此类推，每一年的佣金是前一年总佣金基础上浮l%，一共合作七年。合作期满，乙方以交房时状态归还房屋。合作期满，乙方如需继续合作，应在合作期限截止日期前60天内向甲方提出，甲方必须保证乙方合作的优先权。第三条：其他费用缴纳方式1．经甲、乙双方商定，除了乙方应支付甲方佣金以外，乙方经营期间向甲方支付该门店的物业费8元/平米／月，并每年乙方给甲方支付第一批佣金时一次性交清，即每年397.2平米*8元／平米／月*12月等于38131元整。（双方均认可物业费自2015年10月3日起算）2．乙方经营期间向甲方支付该门店的暖气费，每年供暖前一次性缴清暖气费35元／年／平米。每年价格有时会有浮动，具体单价按照物业暖气交费单。第四条：1、甲方应保证该门店经营权力没有异议，并提供相关证明及委托乙方全权代理的书面材料，且不得擅自干涉乙方经营权利。3、乙方如根据经营需要对门店进行二次装修，必须经甲方同意，费用由乙方自行负责。……合同期满，甲乙双方不继续合作，甲方装修部分的任何设施和设备不能搬走及拆除。乙方装修部分的设施除办公设施及生产设备外，其他部分不能搬走和拆除。……第六条：甲乙双方同意，有下列情形之一的，乙方经书面通知另一方后可解除本合同：（五）逾期支付佣金超过30天的（按当次计算，不累计）。第七条：违约责任（一）甲方在合作期间擅自解除本合同，提前收回该房屋经营权的，或者因甲方原因导致乙方不能进行正常生产经营，乙方被迫提前终止本合同。（二）乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求，擅自改变房屋建筑结构，违反有关技术标准和消防安全规定进行电力线路等装修工程，改变甲方提供的设备设施的，甲方有权要求乙方恢复房屋和有关设施设备原状以及赔偿损失：（四）乙方在合作期间中途擅自退出合作，乙方应向甲方支付半年的租金作为违约金。合同签订后，智一彬于2015年7月初进驻涉案房屋，开始进行装修。许丽于10月初对涉案房屋停水停电，10月中旬封店。后智一彬偶尔开门经营。10月底涉案商铺被再次被封，智一彬搬走。关于合同性质的问题。双方均认可两人之间租赁关系。阮宝花称为了应付房东许丽，双方商量把租赁协议改为合作协议。智一彬称未看过胡皓和许丽的合同，但阮宝花则主张给智一彬看过合同和房本，但未出示相关证据。关于房屋状况的问题。许丽在涉案楼房有两处商业楼，分别是丰台区西马场南里一区2-4号配商楼1至2层商业1，和丰台区西马场南里一区2-4号配商楼1至2层商业2，两处房屋相邻。许丽称将两处房屋合并出租。地下**是物业公司让其使用，一并出租给了胡皓。胡皓与许丽之间的合同约定，承租面积为一层139.9平米，二层230.6平米，厨房10平米，地下**33平米。阮宝花将除去地下一层之外的空间转租给智一彬，约定建筑面积397.2平方米。智一彬主张阮宝花交付房屋面积不足。阮宝花则称胡皓承租的按使用面积计算，转租给智一彬是按照建筑面积计算。智一彬则认为应当按照许丽与胡皓签订的合同计算房屋面积。经本院释明，双方均表示不申请测绘房屋面积。另，阮宝花认可涉案房屋的租金是按照面积乘以单价乘以时间计算，但单价记不清了。智一彬则称没细算租金，觉得差不多就租了。关于付款的问题。合同签订之后，智一彬向阮宝花支付共计55万元，分别为于2015年6月22日支付5万元、于6月24日支付10万元、于6月27日支付两笔各5万元，以上共计25万元。于9月15日支付四笔各5万元，于10月12日支付两笔各5万元，以上共计30万元。关于2015年6月的25万元，阮宝花认为是转让费，即转让时店铺财产的价值。智一彬则认为是转让费15万元和2015年10月3日之前的租金10万元。在本案原一审中，智一彬陈述25万元转让费包含免租期租金、店内所有物品和营业执照等费用。关于后期的30万元，双方均认可是租金。但阮宝花主张租期从2015年7月1日起算，但未提交相应的证据。关于许丽收回房屋的问题。阮宝花称，因智一彬未交纳租金，导致其没钱向许丽交租金，且许丽还拖欠其欠款足以折抵所欠租金。停水停电之后，阮宝花承诺向许丽交租金，但未按时交纳，后许丽封房。智一彬则称，停水停电是因阮宝花未向许丽交纳租金，但封房是因为许丽认为其不是房屋承租人，胡皓才是。撤场的时候东西就留在店里。许丽说如果还要东西就把店内东西拿走，但当时要走司法程序，律师建议保留现场，且里面东西我拿走也没地方存放，后来许丽就把东西处理了。智一彬在原一审中提交的许丽的书面证人证言载明，“我叫许丽，是马家堡底商3-4号房东。我于2014年8月14号在北京市丰台区马家堡东路西马金润家园3-4号底商和胡皓签订租赁协议。协议中明确约定未经本人准许该底商不得进行转租转让，该底商支付房租方式为年付，如若违约本人有权终止合同收回房屋。2015年7月底，我发现该底商正在进行装修施工，致电胡皓询问是否转租转让给了其他人，胡皓予以否认，并于2015年8月29日在该地与我签订补充协议，协议内容再次确认未经我同意不得进行转租转让，不然将终止合同收回房屋。直至2015年10月3日我仍然没有收到该年房租，该年房租合计605360.7元，遂催缴该年房租，结果对方仍然不支付该，所以本人对其进行停水停电。之后数日同该门店负责人智一彬沟通发现，该门店被转租转让给了智一彬，并且对方以我的名义向智一彬收取了2015年10月3日至2016年4月3日的房租300000元而且签订协议房租支付方式为半年付，但该钱却并未交于我。鉴于胡皓严重违约，将本房屋转租转让给了智一彬，我于是向智一彬收回房屋使用权，以上所述情况属实，特此证明”。本案原一审中，本院依法对许丽进行谈话，其称，“不清楚胡皓与阮宝花的关系，见过阮宝花在店里，没有同意过胡皓转租房屋给阮宝花，没有收过阮宝花交纳的租金，收的是胡皓的租金。此前不知道智一彬租赁房屋，安排他人看店，以为是胡皓装修，与胡皓核实是否转租，其不承认。2015年9月底知道智一彬使用诉争房屋，后无人交房租，将房屋收回。我儿子也不知道转租的事情。因电话联系不到胡皓，而房租未交，就直接停电，停电后智一彬搬东西，晚上发现后把门锁了。”庭审中，智一彬提交北京市家庭居室装饰装修工程施工合同、收条、银行对账单、施工图、照片，证实其支付装修费121000元。智一彬亦提交收据、购买食材票据、送货单、收据，证实其为开火锅店购置桌椅厨具等支出设备费67200元、食材费86677元。智一彬称招募了劳务人员进行培训和试用人员，但以现金形式支付了大部分劳务费，但其未提交相关证据。另查，阮宝花和胡皓在涉案地址注册玖味（北京）餐饮管理有限公司（以下简称玖味公司），该公司原股东为阮宝花、胡皓，原法定代表人为胡皓，于2015年7月股东变更为智一彬、陈民和王阳，法定代表人变更为智一彬。双方均认可玖味公司是零费用转让。本院认为，阮宝花与智一彬签订的《合作协议》，当事人意思表示真实，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人应当依约履行。智一彬以阮宝花不是涉案房屋的产权人或承租人，擅自转租为由主张合同无效，于法无据，本院不予支持。《合作协议》约定第一期租金应于2015年8月3日支付，但智一彬于2015年9月起才陆续支付租金。本院认定智一彬逾期支付租金，构成违约行为。但涉案合同目的无法实现的根本原因是房东许丽以阮宝花拖欠租金和擅自转租违约为由收回涉案房屋，造成智一彬无法继续使用涉案房屋。现合同已无法继续履行，故本院认定《合作协议》应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。智一彬作为承租方，明知涉案房屋不是阮宝花的，在签订合同时未尽合理的审查义务，尤其是所有权人是否允许转租事项，故其应当对涉案合同的解除承担次要责任。阮宝花拖欠租金是造成许丽收回房屋的主要原因，故阮宝花应当承担解除合同的主要责任。关于阮宝花主张许丽同意转租，但现有证据无法证实其主张。即使许丽同意转租，阮宝花作为合同相对方仍要对智一彬无法使用房屋承担违约责任。智一彬拖欠租金和阮宝花主张许丽还拖欠其费用的主张，不能构成阮宝花的免责事由。关于智一彬的其他本诉请求。一、转让费。《合作协议》约定协议解除后阮宝花不需要退这部分款项。从《合作协议》第一条和第二条内容，以及协议履行情况来看，《合作协议》实质上包含玖味公司和店铺财产转让，以及房屋转租等内容。智一彬自2015年7月起占有涉案房屋，但房屋租金则自2015年10月3日起算。综合上述情况，本院认为转让费25万元实质上包含2015年10月3日之前的租金、店内所有物品转让的费用。现智一彬取得玖味公司、店铺财产且使用了房屋，故智一彬要求退还转让费，依据不足，本院不予支持。二、租金。依据阮宝花的自述，涉案房屋的租金数额是按照单价×面积×租赁时间计算得出，即租金数额与租赁面积直接相关。除去地下一层，胡皓承租面积为380.5平方米，但阮宝花转租面积则为397.2平方米。双方对租赁面积虽有争议但均不申请鉴定，故本院无法准确判断房屋实际面积。阮宝花解释是按照建筑面积计算，理由不足，本案按照380.5平方米计算双方租赁合同的面积。关于租金单价，阮宝花主张记不清楚了。按照《合作协议》约定计算，本院认定租金单价为4.5元/天/平方米（第一年租金总额652401元÷面积397.2平方米÷365天）。2015年10月3日至10月底，智一彬仍使用了涉案房屋，考虑中间停水停电和封房的问题，本案酌定此期间租金为4万元，故阮宝花应退还智一彬租金26万元。三、损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。关于智一彬主张的装修费、设备费、人员劳务费和食材费。智一彬在接受涉案店铺后进行了装修，并购置部分设备，但在许丽明确表示房屋被收回后，智一彬未及时取回涉案商铺内的物品，造成损失扩大，智一彬对此部分损失应当承担责任。智一彬在接手商铺后进行了经营，所购绝大部分食材已经在经营中消耗。至于人员劳务费，智一彬则未提交证据证实其损失数额，故对人员劳务费，本院不予支持。综合上述情况，本院酌定损失金额为11万元。四、违约金。智一彬依据《合作协议》第7.4条主张违约，但该条款系其违约应付违约金的条件，故本院不予支持。关于阮宝花的其他反诉请求。一、租金。因涉案房屋已被房东许丽收回后，智一彬无法继续使用房屋，故阮宝花要求支付租金，于法无据，本院不予支持。二、物业费。费用计算面积按照380.5平方米计算，理由不再赘述。综合考虑智一彬在2015年10月使用房屋的情况，本院酌定金额为2294元。三、供暖费。智一彬停用房屋之时未到供暖季，故无须支付此项费用。四、履约保证金。《合作协议》约定合作协议关系终止时，甲方收取的履约保证金，除用以抵充合作期内应由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。现合同因解除终止，故智一彬无需再支付。五、装修费。智一彬已依约支付转让款25万元，其中包含装修款，阮宝花要求智一彬再次赔偿，于法无据，本院不予支持。六、损失。阮宝花主张损失为依据约定7.4条和许丽拖欠其的费用。《合作协议》约定乙方在合作期间中途擅自退出合作，乙方应向甲方支付半年的租金作为违约金。本案合同解除非智一彬擅自退出合作，故阮宝花要求智一彬承担责任，于法无据，本院不予支持。至于阮宝花与许丽之间的纠纷，许丽系与胡皓签订的合同，且阮宝花自述其拖欠许丽的租金，非智一彬过错所致，故本院不予支持。七、利息。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《合同协议》约定，物业费应于2015年8月3日前支付本年度的，故智一彬拖欠支付物业费，应当依约承担逾期付款违约责任，支付相应的利息。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）智一彬与被告（反诉原告）阮宝花于2015年6月24日签订的《合作协议》于本判决生效之日解除；二、被告（反诉原告）阮宝花于本判生效七日内后退还原告（反诉被告）智一彬租金260000元；三、被告（反诉原告）阮宝花于本判生效七日内后赔偿原告（反诉被告）智一彬装修费、设备费、食材费，共计110000元；四、原告（反诉被告）智一彬于本判生效七日内后给付被告（反诉原告）阮宝花物业费2294元；五、原告（反诉被告）智一彬于本判生效七日内后给付被告（反诉原告）阮宝花逾期付款利息，以物业费2294元为基数，自2015年10月3日按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止；六、驳回原告（反诉被告）智一彬的其他本诉请求；七、驳回被告（反诉原告）阮宝花的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费44449元，由原告（反诉被告）智一彬负担31026元（已交纳），由被告（反诉原告）阮宝花负担13423元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费5936元，由原告（反诉被告）智一彬负担17元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）阮宝花负担5919元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李冬冬人民陪审员  齐春艳人民陪审员  吴桂欣二〇二〇年六月二十九日书 记 员  高 婧