淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初6029号原告：朱琳，女，1978年10月23日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。委托诉讼代理人：周红，江苏群汇知缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：付强，江苏群汇知缘律师事务所实习律师。被告：华仁置业（淮安）有限公司，住所地淮安市清河新区广州路****。法定代表人：周小英，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱彦君，女，该公司员工。原告朱琳与被告华仁置业(淮安)有限公司(以下简称华仁置业公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱琳的委托诉讼代理人周红，被告华仁置业公司委托诉讼代理人朱彦君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱琳向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告间订立的商品房买卖合同，并退还原告购房款28万元；2、判令被告支付违约金2800元；3、判令被告支付资金利息损失（以购房款28万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，从2019年9月18日起计算至实际退款之日）；4、判令被告承担本案诉讼费、保全费等费用。审理中，原告以双方约定的违约金过低，第二、三项诉讼请求存在竞合为由，申请撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2018年7月5日，保华地产(淮安)有限公司取得淮安市清河新区水渡口大道南侧、广州街东侧保华旺苑《商品房预售许可证》，2019年10月16日，该公司更名为华君地产(淮安)有限公司，2020年3月27日，再次变更为华仁置业(淮安)有限公司。2019年9月18日，原告朱琳（买受人）与被告华仁置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》1份，约定由朱琳购买华仁置业公司开发的位于淮安市清河新区水渡口大道南侧、广州街东侧保华旺苑的2号楼1211室公寓(建筑面积61.76㎡)，房屋总价款28万元，买受人应于合同签订时一次性付清。合同第八条交付期限：出卖人应当在2019年9月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；第九条出卖人逾期交房的违约责任：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：(1)逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订当日，原告按约付清房款，但被告至今未能按约交付房屋。原告认为，被告的行为违反了合同约定，已构成违约，故原告诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告华仁置业公司承认原告在本案中所主张的事实，亦同意解除案涉《商品房买卖合同》，但认为原告要求被告承担利息损失的诉讼请求无事实和法律依据。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》的通知规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照约定的期限交付房屋，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”原告诉请的违约金和利息损失应当考虑疫情不可抗力因素，依法应当不予支持。且双方签订的《商品房买卖合同》中对于商品房逾期交付超过30日的违约责任有明确约定，应当按照该合同第九条的约定，按照买受人即原告已付房款的1%进行支付。综上，被告虽然存在逾期交房的情况，但考虑到疫情的影响和原、被告之间的合同约定，原告的部分诉请求明显不符合常理和法律规定，请求法庭予以驳回。本院认为，被告承认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的上述事实，本院予以确认。一、关于案涉《商品房买卖合同》解除问题。我国《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人按约主张解除合同，应通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告理应依约遵守。本案中，原告已按约付清房款，被告华仁置业公司理应按约在2019年9月30日前将经验收合格的商品房交付给原告，现被告至今未能依约交付房屋，其行为已构成违约，原告有权按约行使合同解除权。现原告要求解除合同，被告于2020年9月3日收到本案的诉状等应诉材料，即已收到原告解除合同通知，且对此无异议，故本院确认原、被告于2019年9月18日签订《商品房买卖合同》已于2020年9月3日解除。二、关于被告华仁置业公司应否偿还原告购房款28万元及资金占用期间利息损失问题。根据我国《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《商品房买卖合同司法解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，案涉《商品房买卖合同》已解除，被告理应按约返还原告已支付的28万元购房款，被告对此无异议，本院予以确认。关于利息损失，案涉《商品房买卖合同》虽约定，合同解除后，出卖人应按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，但对原告而言，其支付房款后未能按照预期获得利益，取得房屋，被告的违约行为导致原告的资金被长期占用，不能实现合同目的和合同履行后可以获取的利益，同时也失去了其他投资的商机，造成原告损失。现原告要求被告按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，承担自原告付款之日起至实际还款时止给原告造成的资金占用期间利息损失，未超出法律规定，本院依法予以支持。被告华仁置业公司虽依据最高人民法院印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》的通知，以“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照约定的期限交付房屋，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持”。但案涉房屋约定的交付时间为2019年9月30日前，此时尚无疫情发生，故本院对被告的该抗辩理由不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告朱琳与被告华仁置业(淮安)有限公司于2019年9月18日签订的《商品房买卖合同》已于2020年9月3日解除；二、被告华仁置业（淮安）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱琳退还购房款28万元并承担利息损失(该利息损失以28万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年9月18日起计算至实际还款时止)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5737元，本院减半收取2869元，保全费2070元，合计4939元，由被告华仁置业（淮安）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 杨新红二〇二〇年十月二十日法官助理 严 欢书 记 员 梁 霄附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。