大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0293民初2021号原告（反诉被告）：大连晟辉投资集团有限公司，住所地大连高新技术产业园区高新街9号，统一社会信用代码：91210200740917551D。法定代表人：丛湘连，总经理。委托诉讼代理人：刘娟，辽宁政德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王一丹，辽宁政德律师事务所律师。被告（反诉原告）：敖国良，男，1970年3月23日出生，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：周沙白，北京中恪律师事务所律师。第三人（反诉第三人）：大连捷良酒店管理有限公司，住所地大连高新技术产业园区高新街9号B2、1、8、9、10层，统一社会信用代码：91210231341147107C。法定代表人：敖国良，总经理。委托诉讼代理人：李玫，女，1982年10月30日出生，该公司职员，住大连市沙河口区。原告（反诉被告）大连晟辉集团投资有限公司（以下简称晟辉公司）与被告（反诉原告）敖国良、第三人（反诉第三人）大连捷良酒店管理有限公司（以下简称捷良酒店）（以下按本诉称谓行文）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告晟辉公司的委托诉讼代理人刘娟和王一丹、被告敖国良的委托诉讼代理人周沙白、第三人捷良酒店的委托诉讼代理人李玫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晟辉公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的租金330833.35元，并自逾期之日起按照日万分之六的标准支付逾期违约金至实际给付之日止（其中50000元自2020年3月7日起计算；162500元自2020年6月7日起计算，108333.35元自2020年9月7日起计算；10000元自2020年9月7日起计算）；2.判令被告向原告支付已付租金的逾期违约金11145元；3、判令被告向原告支付拖欠的基础物业费415662.94元，并自逾期之日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用期间的利息损失（其中142500元自2020年3月7日起计算；162500元自2020年6月7日起计算；110662.94元自2020年9月7日起计算）。事实和理由：2014年8月22日，被告敖国良与原告签订《房屋租赁合同》，就晟辉大厦8、9、10层房屋租赁相关事宜达成了一致。合同约定：被告承租位于大连市高新区XXX层作为经营酒店使用，租期自2014年9月7日起至2033年3月6日止；前六个租赁年度房屋租金及基础物业费不变，租金650000元/年，基础物业费650000元/年；租金及物业费支付期为每三个月为一期，被告应在每期应计租金之日前5个工作日内向原告缴付下期租金及基础物业费。合同中还约定了其他权利义务及违约责任条款、合同解除与终止条款等。后被告敖国良投资成立了第三人捷良酒店，并以第三人的名义向原告支付租金及基础物业费等，并要求原告及物业管理单位也以第三人名义开具发票或收据。2015年12月3日，原、被告签订《补充协议》，约定被告增加承租大厦地上一层部分房间、地下二层部分房间用作酒店办公等房间使用，租金标准为50000元，被告应于每年3月7日前支付。2016年8月8日，双方再次签订另一份《补充协议》，约定将晟辉大厦地上一层101室租赁给被告办公使用，年租金标准10000元，被告应于每年9月7日前支付。如需开具发票的被告需额外支付税金，税点4%。后自2017年3月起，被告每一期支付租金都逾期,并且经常欠缴物业费，原告无奈之下已通过诉讼解决并胜诉。现，被告又再次出现拖欠租金及物业费的违约行为。其一，被告应于2020年3月7日前缴付2020年3月7日至2020年6月6日的大厦8-10层租金162500元及基础物业费162500元。但被告却一直拖延，直至2020年6月22日、29日分两笔支付了拖欠的租金，但物业费仅于2020年6月28日支付了20000元，尚欠物业费142500元未付。其二，被告应于2020年3月7日前支付大厦地上一层部分房间、地下二层部分房间的租金50000元，但其至今未付。其三，被告应于2020年6月7日前缴付2020年6月7日至2020年9月6日的大厦8-10层租金162500元及基础物业费162500元，但被告却至今分文未付。其四，被告应于2020年9月7日前支付2020年9月7日至2020年12月6日的大厦8-10层租金162500元及基础物业费162500元，但被告仅于2020年9月22日支付了租金54166.65元，于2020年9月28日分两笔共计支付了物业费51837.06元，欠付当期租金108333.35元及物业费110662.94元。其五，被告应于2020年9月7日前支付大厦地上一层101室的租金10000元，但其至今未付。至此，被告迄今为止共计拖欠租金330833.35元、基础物业费415662.94元。且因被告屡次拖欠租金及物业费，按合同约定已经产生了违约金，其行为已给原告造成了损失。但原告多次催告被告履行付款义务，而被告均予以拒绝，原告无奈依法提起诉讼。被告敖国良辩称，不同意原告的诉讼请求。2020年1月-2020年6月期间的租金及物业费，因该期间全球正遭遇新冠疫情，已属于不可抗力范围，导致敖国良及酒店无力承担该租金及物业费，根据合同约定及法律规定应予以减免。敖国良提供的证据二中“新闻报道”明确：2020年1月30日，世界卫生组织宣布将新型冠状病毒疫情列为国际关注的突发公共卫生事件。很显然，此次疫情系属于突发性不可预见的不可抗力范围内。同时依据敖国良所提交的证据二中“经营情况表”，可知敖国良及酒店在2020年2月-8月期间的经营收入总体为亏损，明显在1、2、3月，酒店阶段利润为-168621.03元，无任何利润可言，均处于亏损状态，从今年4月开始才勉强开始有所收益。直至2020年6月勉强盈利113696.85元，该月因有所好转，因此在敖国良及酒店力所能及的情况下，敖国良就及时支付了租金162500元及物业费20000元，支付后酒店再次回归亏损状态。然而在8月份大连市却又遭遇了第二波疫情，导致8月收入再次骤减，截至8月底，酒店收入仅为123750.05元，还不够支付一笔租金的费用，经营状态已经十分令人堪忧，但九月份敖国良及酒店仍然坚持支付了租金54166.65元和物业费51837.06元，已经尽力在履行自身合同义务。并且敖国良在疫情期间也多次发函告知晟辉公司及其物业公司，目前酒店经营困难，希望其能减免租金及物业费，已经起到了书面告知的义务。而晟辉公司却仍要求敖国良按合同金额履行付款义务实在显失公平。并且根据双方合同9.1约定：“甲乙双方同意在租赁期内，因不可抗力导致房屋毁损、灭失的导致乙方无法继续经营的，双方互不承担责任。遇有不可抗力的一方应在不可抗力事件终止之日起十(10)日内，将事件的情况以书面形式(信件、电报、电传或传真)通知另一方，并且在事件终止之日起十(10)日内向另一方提交本合同不能履行，或者延迟履行、部分履行理由的报告，以及有关机构对不可抗力发生的证明材料。据此由各方协商本合同延期履行、部分履行或者不履行，并可根据情况部分或全部免除违约责任。”《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”第一百一十八条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。合同法司法解释二第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。同时在疫情期间最高院还发布了《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，该规定第五条：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。第六条：承租非国有房屋用于经营疫情或者疫情防控措施，导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金，对其明显不公平，承租人请求减免租金，延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。并且大连市政府对于此次疫情也十分重视，同样出台了相关的政策文件等，对中小企业予以扶持。因此，不论从客观事实的收入情况以及法律、司法解释的相关规定，敖国良履行合同义务有权请求出租方减免租金、免除其违约责任。其次，晟辉公司作为出租方，却屡次违反合同义务，不履行维修义务和牌匾安装确认义务，导致敖国良及酒店公司由此产生了巨大的经济损失，晟辉公司应承担由此产生的违约责任及赔偿责任。并且对于晟辉公司收取的水电费、供暖费均不符合大连市政府规定的法定费用标准，晟辉公司应予以退还。第三人捷良酒店的意见同被告敖国良一致。被告敖国良向本院提出反诉请求：1.判令减免被告在疫情期间的5个月的租金295999.99元、物业费270833.33元；2.判令免除被告因不可抗力导致的逾期支付租金、物业费的违约责任；3.原告向被告退还因管路错误多收取的2018年1月1日至2019年3月31日水费8706.45元以及2020年4月-2020年9月水费2810.57元；4.判令原告向被告退还多收取的水费23210.80元、电费359089.68元、供暖费81163.5元；5.判令原告向被告赔偿因其漏水导致被告租赁房屋受损所造成的经营损失25839元；6.判令原告赔偿被告因其未按合同约定履行安装广告牌义务给被告造成的经营损失345155.78元（暂算至2020年1月31日）；7.判令原告履行合同约定的房屋管理修缮义务，修复被告租赁房屋范围内的地下二层及地上一层的顶棚漏水事宜；8.判令原告承担本案诉讼费及反诉费。事实及理由：2014年8月22日，被告与原告签订《房屋租赁合同》（以下称《合同》），就晟辉大厦8-10层房屋租赁相关事宜达成了一致。2015年12月3日，双方签订《补充协议》，就使用大厦B2层和一层约定年租金50000元。2016年8月8日，双方再次签订《补充协议》一份，约定原告租赁被告晟辉大厦地上一层101室，约定年租金10000元。合同存续期间，原告多次严重违反合同约定，被告无法正常经营，遭受严重损失。并且2020年年初，被告因受到疫情等不可抗力的影响导致无法正常经营，根据《合同》及法律规定，应对被告的付款金额予以适当减免，并免除被告由此产生的违约责任。具体事实如下：一、被告因遭受不可抗力应减免并免除其部分合同义务及违约责任。2020年年初，因全国受到新型冠状病毒疫情的影响，全国服务行业遭受巨大打击，几乎全面停工，被告在此次疫情期间也受到了极大的冲击，在疫情期间为保证工作人员的正常工资及生活保障，被告在持续亏损的情况下，仍然坚持开具工资。2020年至今，被告长期处于亏损状况。在此期间，被告根据双方合同约定及法律规定，多次向原告发函，针对此次疫情不可抗力的影响，被告无法正常经营，亦无法正常履行合同义务，故申请减免租金的交纳。同时，2020年2月6日，大连市政府也出台相应政策文件《大连市应对新型冠状病毒感染的××疫情支持中小企业稳定生产经营的政策措施》（大政发[2020]3号普发），鼓励大型商务楼、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金。同时根据法律规定，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，而本次疫情显然属于不可抗力的范围。再依据《合同法》第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因此，对于疫情发生之后，被告已经将不可抗力的影响告知原告，原告应根据疫情情况对租金及物业费用予以减免，同时还应免除被告因不可抗力无法履行合同义务导致的违约责任。二、原告赔偿因不提供酒店标识位置产生的经营损失。根据《合同》第6.5条约定：“乙方租赁该房屋后，甲方同意乙方可在大堂门口位置租赁区域的消防通道、房屋楼顶位置发布乙方公司标识广告，该标识广告须经甲方书面审批，乙方无需向甲方支付任何费用，期限按本合同有效期执行。但不得损坏甲方房屋主体结构。乙方自行报批并承担费用。”以及第6.9条约定：“房屋交付后，因甲方违反合同约定承诺或其他非乙方原因出现阻碍事由，致使乙方无法正常装修施工或不能按照本合同约定目的正常对外经营的，乙方应当及时书面通知甲方；在阻碍事由存续期间，因甲方原因导致的，甲方免收乙方的租金(如为免租期或开业准备期则该期间顺延)。”显然原告应履行提供广告位的义务，但原告却拒不履行该义务，导致酒店无法安装酒店标识，原告应当赔偿被告由此产生的经营损失。2019年5月，大连高新园区统一规化拆除超过楼顶的店招后，被告第一时间向原告发函要求确认在大厦墙体二次安装店招，重申店招是酒店不可分割的部分，直接影响酒店收入，原告以各种理由刁难。酒店位置缺少明确指引，客人找不到酒店，致使2019年6月至今，对比去年同期，经营收入减少345155.78元，原告应赔偿被告上述经营损失。三、原告向被告退还因计量错误多收取的水费。由于大厦的给水系统设计缺陷，导致多次发生计费用水量高于实际用水量(有单间夜的数据值为依据)，经我方工程人员长期排查，发现为物业原因，已与物业方现场确认，原告自2018年1月-2019年3月多收取水费8706.45元，2020年4月-2020年8月多收取水费2810.57元。对于物业多收取的水费既不符合合同约定也不属于法律规定，物业应予以退还。四、原告应退还多收取的水电和供暖费用。2015年12月3日，原告趁被告不了解市政收费的情况下，一直强迫被告与其签订《补充协议》，约定原告按电费1.10元/度、水费6元/吨、供暖费38元/平方米收取费用。然后被告了解到大连市物价局规定，同期各项水电费用标准为电费0.82元/度、水费4.92元/吨、供暖费31元/平方米，明显低于原告向被告收取的标准。由此导致2015年至今，原告多收取水费23210.80元、电费359089.68元、供暖费81163.5元。被告认为，水费电费供暖费均应为国家定价收取的国家服务费用，原告无权利用国家服务、变相抬高国家费用收费标准，从中进行牟利。原告应当按法律规定和合同约定提供相应的服务，即被告发生的水、电、供暖费用应按照大连市统一收费标准支付。并且原告在已经收取了物业费的情况下，仍提高相关费用标准，收取较高的水电费用，明显违法国家法律规定，原告应向被告退还其多收取的水费23210.80元、电费359089.68元、供暖费81163.5元，合计463463.98元。五、原告作为出租人，应履行相应的维护维修义务。根据双方签订的《合同》第7.1条约定：承租房屋的维护。租赁期内，甲方应保障承租房屋主体结构处于适用和安全的状态，……因甲方原因，给乙方及客人造成的损失（如卫生间漏水等），全部由甲方自行承担。以及《中华人民共和国合同法》第二百二十条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。显然对于被告承租房屋范围内的顶棚落水情况，原告作为出租人具有维修的义务，然而在被告多次向原告发函请求被告进行维修维护时，原告迟迟未履行自身义务，明显存在违约行为，且由此给被告造成了一定的经济损失。原告应对此予以赔偿，同时还应履行自身合同义务。综上所述，因受疫情影响被告有权要求减免租金及物业费的支付金额，同时不承担由此违约责任。同时原告多次严重违反合同约定，给被告造成重大损失，故提出反诉请求，请依法维护被告的合法权益。原告晟辉公司针对被告敖国良的反诉请求辩称，不同意被告的全部反诉请求。理由：1、原告不同意减免被告的租金及物业费，同时原告并不清楚其所主张减免租金、物业费的金额是依据什么法律法规或相关规定计算得出。本案作为房屋租赁合同纠纷，晟辉公司所出租的房屋一直能够正常使用，被告所经营的酒店也并未疫情的发生而停止经营。与此同时，大厦的物业甚至因此需要加大疫情防控服务的投入，所以双方的合同履行并不存在所谓的不可抗力导致合同不能履行的情况。且大连本地发布的政策也只是鼓励对“中小微租户”适度减免租金，然后由政府对出租方给予财政补贴，但并非强制性政策要求。况且目前政府部门也并无对应的向出租方进行财政补贴情况发生。同时，文件中也仅鼓励减免“租金”，并不包括物业管理费等其他费用。所以，被告主张按照不可抗力免付租金、物业费毫无依据。2、被告延期交付租金及物业费是不可争辩的事实，其一边正常对外经营，另一边却又要求出租方在投入大量防护成本的情况下减免租金及物业费，且不承担任何违约责任，于法无据，不应受到支持。3、双方签订的合同及协议中已经明确约定的水电暖等费用的缴费标准，是基于客观情况双方协商确定且并未违反法律法规的强制性规定，并至今已履行多年，被告要求返还所谓多收取的水电暖并无任何道理，同时也违反了诚信原则。4、针对被告提出的赔偿其经营损失的反诉请求，原告认为被告的诉讼主体身份存疑，本案中被告所提出的反诉请求，均不是发生在被告身上，被告并非适格的反诉原告。而且，事实上原告也并不存在违约行为，相关的维修及广告牌安装等事宜是因被告的原因导致未能继续。同时，被告未能提供客观有效的证据可以证明其存在损失，以及损失与其主张原因之间的因果关系。其相关诉求不应受到法律支持。第三人捷良酒店称，对被告敖国良的反诉请求及理由均无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月22日，原告晟辉公司（甲方）与被告敖国良（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于大连市高新区高新街9号晟辉大厦房屋8、9、10层，作为经营酒店和办公之用，租期为18年又6个月，自2014年9月7日起至2033年3月6日止，其中2014年9月7日至2015年3月6日为免租期。合同第三章第3.1条约定：自2014年9月7日（起租日）起至2033年3月6日止租赁范围内房屋租金和基础物业费采用递增方案。2015年3月7日至2033年3月6日，租金650000元、基础物业费650000元，合计1300000元/年。房屋租金及基础物业费前六个租赁年度保持不变，第七个租赁年度起之后每六年在上一年基础上递增5%（即第七年至第十二年1365000元/年，第十三年至第十八年1433250元/年）。合同第3.2条约定：租金及基础物业费支付期为每三个月为一期，每期支付一次。乙方应在每期应计租金之日前5个工作日内向甲方缴付下期租金及基础物业费。合同第7.1条约定：承租房屋的维护。租赁期内，甲方应保障承租房屋主体结构处于适用和安全的状态，但因乙方原因发生损坏或乙方自行添置的设备设施除外。因乙方对承租的房屋已经进行了整体装修改造，因此乙方将承租房屋投入使用后，所承租房屋及所属设施、设备的维修保养责任在乙方，由此所发生的一切费用由乙方自行承担，甲方不承担责任。但因乙方整体装修改造和后续经营中，因乙方原因给甲方及甲方客户造成的损失（如卫生间漏水等），全部由乙方自行承担；因甲方原因，给乙方及客人造成的损失（如卫生间漏水等），全部由甲方自行承担。合同第10.5条约定：乙方逾期支付租金及基础物业费的，每逾期一日，乙方需按拖欠租金的千分之六支付违约金。2015年12月3日，原、被告签订《补充协议》。协议第一条约定在租赁期间因物业管理产生相关费用，原告同意被告电费按1.10元/度收取；水费按6.00元/吨收取；供暖费38.00元/平方米收取，其中收费面积为3246.54平方米。在案涉合同及协议履行过程中，被告按照上述约定标准向原告及物业管理单位缴付电费、水费、供暖费。协议第三条约定原告增加大厦地上一层部分房间、地下二层部分房间划归被告作为酒店办公、餐厅厨房、更衣室、洗衣房、机房、行李房、库房等房间使用，租金标准为50000元/年，被告应于每年3月7日之前支付，租期与原《房屋租赁合同》租期一致。2016年8月8日，双方再次签订另一份《补充协议》，约定原告将晟辉大厦地上一层101室（原工程部办公室）租赁给被告办公用途使用，建筑面积约为20平方米，租期自2016年8月18日至2033年3月6日止，租金标准10000元/年，被告应于每年9月7日前支付。案涉《房屋租赁合同》签订后，被告投资成立了第三人大连捷良酒店管理有限公司在承租房屋内进行经营，并以第三人名义向原告支付租金及基础物业费，并按约定支付水费、电费、供暖费，其中电费按1.10元/度支付、水费按6.00元/吨支付、供暖费按36.00元/平方米支付。同时原告及物业管理单位以第三人名义开具发票。按照双方约定，被告应支付租金及物业费情况以及被告实际支付情况：1、被告应于2020年3月7日前支付2020年3月7日至2020年6月6日的大厦8-10层租金162500元及基础物业费162500元。被告实际于2020年6月22日支付租金100000元、于2020年6月29日支付了租金合计62500元，于2020年6月28日支付了物业费20000元。2、被告应于2020年3月7日前支付大厦地上一层部分房间、地下二层部分房间的年度租金50000元，至今未付。3、被告应于2020年6月7日前支付2020年6月7日至2020年9月6日的大厦8-10层租金162500元及基础物业费162500元，至今未付。4、被告应于2020年9月7日前支付2020年9月7日至2020年12月6日的大厦8-10层租金162500元及基础物业费162500元。被告实际于2020年9月22日支付了租金54166.65元，于2020年9月28日分两笔支付了物业费合计51837.06元。5、被告应于2020年9月7日前支付大厦地上一层101室的年度租金10000元，至今未付。2017年11月7日，晟辉大厦11层卫生间漏水导致第三人酒店1016客房受损，物业管理公司于2017年12月8日赔付损失6000元，并于2018年1月5日至2018年1月18日安排对受损房间进行维修。2018年8月20日，大连市内暴雨致第三人酒店的多处客房墙体渗水，物业管理公司于2018年9月3日至2018年9月21日陆续安排对受损房间进行维修。2019年4月26日，晟辉大厦二层管井水管爆裂致使一楼渗水，原被告双方对维修方案存在争议，原告未安排予以维修。2019年8月6日，第三人发函称2018年8月29日晟辉大厦所属B1层业户漏水致第三人酒店位于地下二层的餐厅顶棚出现渗水，经维修后于2019年8月初再次出现渗水。物业管理公司答复称由于上述事宜系第三方餐厅造成，已转告银河美食城负责人，建议第三人与银河美食城协调解决。后原告未安排予以维修。2019年3月5日，第三人因给水系统设计缺陷向原告发函。2020年8月5日、8月11日、9月2日、10月4日，第三人向原告发函，主张存在水表计量异常而要求在租金及物业费中抵扣多计量的水费。2019年7月，原告向本院提起诉讼，向被告主张支付逾期支付租金的违约金及拖欠的基础物业费，本院作出（2019）辽0293民初2238号民事判决书，判令被告按照日万分之二的标准向原告支付逾期支付房屋租金的违约金，并向原告支付拖欠的基础物业费。该案经双方上诉后，大连市中级人民法院作出（2020）辽02民终2198号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2020年1月，武汉市爆发新型冠状病毒疫情，为全国突发性公共卫生事件，已被全国人大常委会法工委于2020年2月定性属于不可抗力事件。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案系房屋租赁合同纠纷，原告晟辉公司与被告敖国良签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违背相关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的民事合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。针对本诉部分。原告按照合同约定向被告交付了租赁房屋，被告亦应按照合同约定的租赁期限及内容使用租赁房屋，并依约给付租金及交纳相关费用。截至原告起诉时，被告欠付2020年3月7日至2021年3月6日的大厦地上一层部分房间、地下二层部分房间的租金50000元、2020年6月7日至2020年9月6日的大厦8-10层租金162500元、2020年9月7日至2020年12月6日的大厦8-10层租金108333.35元、2020年9月7日至2021年9月6日的大厦地上一层101室的租金10000元，共计欠付租金330833.35元。同时，被告欠付2020年3月7日至2020年6月6日的基础物业费142500元、2020年6月7日至2020年9月6日的基础物业费162500元、2020年9月7日至2020年12月6日的基础物业费110662.94元，共计欠付基础物业费415662.94元。现被告以出现新冠疫情不可抗力为由主张减免租金并免除其违约责任。本院认为，被告增加租赁的大厦地上一层部分房间、地下二层部分房间、大厦地上一层101室等并非对外经营使用的客房，而系实际用于第三人酒店内部办公使用，在疫情期间持续经营且保持使用状态，被告抗辩主张减免该部分租金不符合约定或法律法规规定，也有违公平原则，本院不予支持。针对被告租赁的大厦8-10层作为客房对外经营的该部分租金。此次疫情系突发公共卫生事件，属当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新冠疫情严重期间政府号召居民居家防疫抗疫，尽量不出门、少出门，民众出于对自身安全的考虑，外出入住酒店的人数也会大幅减少，影响了酒店客房营运的收入，如果要求被告仍按原合同标准全额支付租金，对被告显失公平。本着保护当事人合法权益并兼顾民事活动中应遵循的公平原则，疫情期间可适当减免租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条之规定，结合本案实际，虽疫情对被告酒店经营造成影响，但被告在疫情期间一直保持持续对外经营，故本院酌定对疫情期间被告欠付的租金给予3个月租金各减免50%，减免金额为162500元÷3个月×50%×3=81250元。结合本案实际，被告已付2019年12月7日至2020年6月6日大厦8-10层租金，从2020年6月7日起欠付大厦8-10层租金，基于公平原则，上述减免租金金额可从2020年6月7日至2020年9月6日的租金中予以减免。关于原告诉求欠付租金的违约金一节，本院认为，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条之规定，综合考虑疫情对被告经营可能造成的影响等，原告的该项主张，本院不予支持。关于原告诉求的拖欠的基础物业费及资金占用期间的利息损失一节。被告以出现新冠疫情不可抗力为由主张减免物业费并免除其违约责任。本院认为，现并无相关法律法规规定对物业费在疫情期间予以减免，且基础物业费系物业公司向被告等租户提供物业服务而各租户应当支付的对价，疫情期间被告持续经营第三人酒店，原告委托的物业管理公司并未停止物业服务，甚至因疫情防控而需要加大物业管理的投入，被告抗辩主张减免物业费不符合约定或法律法规规定，也有违公平原则，本院不予支持。对于原告主张的利息损失，被告拖欠基础物业费虽然违反了双方的合同约定，综合考虑疫情对被告经营可能造成的影响等，原告主张的利息损失，本院不予支持。针对反诉部分。被告反诉的第一项、第二项请求，亦是其针对原告本诉部分的抗辩理由，本院予以部分支持和采纳，在此不再赘述。关于被告主张要求退还因管路错误多收取的水费一节。按照谁主张谁举证的原则，被告提出该反诉请求应当举证证明原告存在安装给水系统存在管路错误的缺陷的事实、因此而产生的具体损失金额及二者之间的因果关系。被告庭审中提供了发送给原告的函件以及对比往年同时期用水量及水费的表格等证据证明其主张，但以上证据系被告单方制作且原告不予认可，故不足以证明被告的反诉主张，对其该项反诉请求，本院不予支持。关于被告主张要求原告退还超出市政收费标准多收取的水费、电费、供暖费一节。本院认为，原被告双方签订的补充协议中明确约定了水费、电费、供暖费的计算标准及收费标准，系双方根据实际情况考虑多种因素协商确定的标准，并未违反法律法规的强制性规定，双方均应遵照执行。因此，对被告的该项请求，本院不予支持。关于被告主张要求原告赔偿因其漏水导致被告租赁房屋受损所造成的经营损失一节。从被告的诉讼请求金额的构成来看，其中包括了两个部分，一是2017年11月7日第三人酒店1016客房漏水维修期间的损失，扣除原告已经赔付的损失6000元，被告主张赔付金额为9020元+8371元=17391元；二是2018年8月20日大连暴雨导致客房渗水维修期间的损失，被告函件中主张赔付金额为8448元，以上共计25839元。原告认可上述漏水及渗水事件的真实性，但不认可被告主张的赔偿损失金额。本院认为，按照双方合同7.1条的约定，由被告承担对所承租房屋及所属设施、设备的维修保养责任，因原告原因给被告及客人造成的损失则由原告承担责任。而2017年11月7日的客房漏水事件系因甲方原因造成，甲方应当对被告因此而产生的损失承担赔偿责任。但被告用以证明其损失金额的沟通函件及自制的损失统计表均系其单方制作，无法证明其主张的损失金额是否属实以及该损失金额与渗水漏水事件之间的直接因果关系。且被告主张的1016房间维修期间的损失时一并计算了其他房间的售卖损失，不符合事实与常理，同时原告委托的物业管理公司已经实际赔付了6000元的赔偿。被告主张该部分损失并无充分的证据加以证明，本院不予支持。对于2018年8月20日大连暴雨导致客房渗水事件，该事件系因客观因素导致，被告向原告主张损失并无依据。且被告用以证明其损失金额的沟通函件及自制的损失统计表均系其单方制作，无法证明其主张的损失金额的真实性以及该损失金额与渗水漏水事件之间的直接因果关系。故，对被告的该项反诉请求，本院不予支持。关于被告主张要求原告赔偿因其未按合同约定履行安装广告牌义务给被告造成的经营损失一节。双方《房屋租赁合同》6.5条约定，甲方同意乙方可在大堂门口位置、租赁区域的消防通道、房屋楼顶位置发布乙方公司标识广告。结合案件事实来看，原告已经按照双方合同的约定同意被告安装了顶招及其他位置的标识广告，之后顶招是因为政府政策原因而被拆除，并非原告的过错。对于楼侧新店招安装，原告委托的物业公司已经向其发函表示愿意配合，故原告并不存在违约行为。同时，被告主张的损失系其对比往年同期收入所做的对比表，属于单方制作的证据，原告不予认可，故并不能证明其具体是否存在损失及损失的金额，以及相关损失与原告之间的因果关系。故对于被告的该项请求，本院不予支持。关于被告主张要求原告履行合同约定的房屋管理修缮义务，修复被告租赁房屋范围内的地下二层及地上一层的顶棚漏水事宜。本院认为，原告庭审质证环节认可了地下二层及地上一层的顶棚漏水事实，但主张系因双方之间就地上一层维修方案分歧较大而未能维修，对地下二层系因第三方侵权造成而未能维修。按照双方合同7.1条的约定，由被告承担对所承租房屋及所属设施、设备的维修保养责任，因原告原因给被告及客人造成的损失则由原告承担责任。该约定符合《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”之约定。故，即便被告主张的情况属实，按照合同约定应由其自行承担房屋的维修保养责任，但对于其中因原告原因造成的损失由原告予以承担。所以如被告有充分证据，则可以通过另案诉讼主张赔偿损失的方式予以解决。故对被告的该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）敖国良于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）大连晟辉投资集团有限公司支付拖欠的租金249583.35元（330833.35元-81250元）；二、被告（反诉原告）敖国良于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）大连晟辉投资集团有限公司支付拖欠的基础物业费415662.94元；三、驳回原告（反诉被告）大连晟辉投资集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）敖国良的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11400元、保全费4320元，由原告（反诉被告）大连晟辉投资集团有限公司负担1917元，由被告（反诉原告）敖国良负担13803元；反诉费8758元，由原告（反诉被告）大连晟辉投资集团有限公司负担1068元，由被告（反诉原告）敖国良负担7690元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  崔洪梅人民陪审员  孙玉清人民陪审员  刘彩洁二〇二〇年十二月十五日书 记 员  宋晓娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。