江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0505民初1946号 原告：曹龙海。 委托诉讼代理人：沈洁，江苏虎丘律师事务所律师。 被告：朱林方。 委托诉讼代理人：周叶华，苏州市姑苏区沧浪法律服务所法律工作者。 被告：朱斌。 被告：方莉。 被告：朱婷。 被告五：朱振德。 原告曹龙海与被告朱林方、被告朱斌、被告方莉、被告朱婷、被告朱振德房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹龙海及其委托诉讼代理人沈洁、被告朱林方的委托诉讼代理人周叶华到庭参加诉讼。被告朱斌、被告方莉、被告朱婷、被告朱振德经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告曹龙海向本院提出诉讼请求：判令五被告将位于XX市XX区XXX苑X区XX幢XXX室不动产过户登记至原告名下。 原告曹龙海为支持其诉讼请求提供了以下证据： 1、不动产登记簿查询记录一份，证明本案所涉房屋现在产权人为被告； 2、拆迁补偿协议书一份、户表二页以及结算单一份，证明本案所涉房屋系被告拆迁所得，在2005年3月15日，动迁办与被告方进行结算且确定被告方被安置的具体房屋，当时结算时被告方结欠动迁办款项； 3、动迁安置房房屋购销合同一份，证明该合同签订于2005年3月15日，作为乙方签名的原来是本案原告曹龙海。之后曹龙海的名字被划掉，加盖了XXX镇动迁办的章，在曹龙海的名字上面签有朱林方的名字。原告代理人前往XXX镇动迁办调取证据时，动迁办工作人员告知原告代理人，本案所涉房屋已经出售，在原购销合同等材料移交不动产登记中心进行办证时，发现乙方处的签名为曹龙海，与动迁户表不符。之后再在该份合同上改成了朱林方的名字，因而证明被告方已经在2005年3月15日将本案所涉房屋出售给原告； 4、住户验收交接表、公共契约、住宅装修申请表、住宅室内装饰装修协议一份，该四份证据中业主签字均由本案原告曹龙海签名，并且形成时间均为2005年3月15日，再次证明被告将本案所涉房屋出售给原告的事实； 5、住宅使用说明书、住宅质量保证书各一份，证明本案所涉房屋的说明书和保证书均在原告处，再次证明房屋出售给原告的事实； 6、2006年3月7日原告与XXXX物业管理有限公司签订的协议书一份以及原告交纳车库使用权出让金的收据一份，证明XXXX物业管理有限公司是本案所涉房屋的物业管理公司，在该公司的系统内，本案所涉房屋的业主系为本案原告，因为本案所涉房屋系五楼，而在XX花园五楼的住户有机会可以多买一个车库。在2006年3月7日，原告直接与物业管理公司签订了购买车库的协议，并按协议约定交纳了车库使用权出让金。上述证据均证明本案房屋已经由被告出售给原告，本案所涉的所有拆迁资料全部在原告处。如果仅为租赁，被告不可能把所有材料都交给原告，同时在物业公司的系统中，本案所涉房屋的业主也不可能变更为本案原告。另，本案的223,000元是当时该房屋的市场价，如原告需租赁，原告不可能一次性支付相当于当时能够购买房屋的价格作为房租金，被告的这一说法显然违背了事实和逻辑。 被告朱林方对原告提交之上述证据进行质证后提出以下意见：对于证据1之不动产登记簿查询记录的真实性没有异议，案涉之动迁房的产权现登记在户表中所有人的名下；对于证据2之拆迁补偿协议书、户表、结算单的真实性没有异议，相关证据均系拆迁时办理的一些手续，被告也确实结欠动迁办款项；对于证据3之动迁安置房房屋购销合同的真实性没有异议，该合同先由曹龙海签字的，后来才改由朱林方签字，曹龙海的签字后来被XXX镇拆迁办的盖章修正了，也证明曹龙海与朱林方之间不存在房屋买卖关系；对于证据4之住户验收交接表、公共契约、住宅装修申请表、住宅室内装饰装修协议的真实性没有异议，上面的业主签字是曹龙海签名，因为当时还没有办产证，由实际承租人曹龙海办理比较方便；对于证据5之住宅使用说明书、住宅质量保证书的真实性没有异议，被告交付原告是方便原告使用租赁房屋；对于证据6之协议书及车库使用权出让金收据的真实性没有异议，原告在实际使用被告房屋过程中需要使用车库时，可以向物业管理公司或车库的管理人或者所有权人进行承租，但不能证明双方存在一个房屋买卖的关系。 被告朱林方辩称，原告交付与被告的案涉房屋的款项实际并非房屋买卖的出售价格，而是一个长期租赁的租金，原、被告双方当时没有约定具体的租赁期限，因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告朱林方为支持其辩称意见提供了以下证据： 1、情况说明一份，证明案涉房屋交付之后的物业费一直由被告缴纳，表明房屋的所有人是被告，所以物业费都是由被告进行缴纳。 原告曹龙海对被告提交之上述证据进行质证后提出以下意见：对于证据1之情况说明的真实性由法院结合核实，但是对于被告的证明目的不予认可。物业费之情况说明只是写到在被告朱林方名下收取，但被告未举证是否确实收取，即便真实收取，则自2005年到2019年期间，15年的物业费也就2700元，而按照拆迁时的相关惯例，物业费并不由物业公司上门收取，而是在拆迁后村民所享有的股金中直接予以扣除。因此，物业费的收取与否与本案房屋有无出售给原告无关联性，更不能证明该房屋由物业公司认定在被告名下。 被告朱斌、被告方莉、被告朱婷、被告朱振德未作答辩。 本院经审理认定事实如下：坐落于XX市**XXX苑******的房屋系被告朱林方、被告朱斌、被告方莉、被告朱婷、被告朱振德于2005年因XXX镇XX村XX组朱林方户房屋动迁安置所得，2003年7月及2004年2月的两份动迁安置住户登记表记载之主要内容为“户主朱林方、子朱斌、妻方莉、女朱婷、子朱振德”。2003年4月25日，朱林方（乙方）与XXX镇政府动迁办（甲方）签订XXX镇住户拆迁房屋安置协议书一份，确认“1、该户被拆除房屋补偿费等合计63,203.78元；2、被拆迁人自负安置款69,600元；3、该户结缺6396.22元，由乙方支付给甲方。先付18,190元，缺24,586.22元于交新房钥匙时结付。”2005年1月30日，朱林方（乙方）与XXX镇政府动迁办（甲方）还签订XXX镇住户拆迁房屋安置协议书一份，确认“2、被拆迁人自负安置款95,400元。”2005年3月15日，在朱林方户得以安置XX花园（苑）XX幢XXX室、XX花园（苑）XX幢XXX室的基础上，朱林方（乙方）与XXX镇政府动迁办（甲方）签订户表编号为X-X#的苏州高新区住户拆迁房屋安置协议书一份，确认该户的安置房金额为266,071.80元、被拆迁人自负金额为153,773.80元。同日，原告曹龙海（乙方）与案外人XXXX房地产开发有限公司（甲方）就其向甲方购买之位于苏州XX区XXX苑X区XX幢XXX室（建筑面积90.995平方米、阁楼建筑面积为61.852平方米）签订动迁安置房购销合同一份，约定该房屋的总价为124,472.55元。后该合同之抬头（乙方）处及签名处落款均更改为被告朱林方的签名，XXX镇政府动迁办在更改处加盖了动迁办的方章予以确认，庭审中，原、被告双方均未能举证证明具体的更改时间。该日，XXX镇政府动迁办出具之XXX镇运行户资金结算单显示：应付动迁户（朱林方户）资金（补偿部分）为87,203.78元、应扣动迁户资金之自负及代扣部分为197,383.80元、预收购房款为95,400元、应付补偿款为14,780.02元。庭审中，原告曹龙海与被告朱林方共同确认，双方在该日一同至XXX镇政府动迁办进行了相关资金的结算，原告曹龙海共交付现金计223,000元，其中约10万元系用于被告朱林方户与XXX镇政府动迁办进行资金结算外，余款约12万元系直接以现金方式到银行存入被告朱林方账户内。因双方均系现金进行交接，故原、被告之间未订立任何书面合同，被告方亦未向原告出具任何关于款项的收条。而后，被告方即将案涉房屋XX区XXX苑X区XX幢XXX室之住宅使用说明书、住宅质量保证书交付与原告，原告接收案涉房屋后即以其名义与相关物业管理部门等签署了住户交接表、公共契约、住宅装修申请表、住宅室内装饰装修协议等协议，对案涉房屋进行了装修，现案涉房屋则一直由原告居住使用至今。关于原告交付之223,000元的构成，原告方作了相应的解释，认为原、被告口头商定之房价按实际安置的楼层所确定，即一楼19万元、二楼至四楼20万元、五楼因含阁楼以20万元为基础再行加价。后原告之妻现场抓阄时抓到五楼，经结算阁楼之价格为2.1万余元，遂确定买卖总价为223,000元，该价格亦系当时之市场价。被告朱林方对于房屋之交接、款项之交付均予以认可，不持异议，但认为原告所交付的款项之性质系原、被告之间长期租赁的租金，双方未约定具体的租赁期限。2016年3月7日，原告（乙方）与案外人XXXX物业管理有限公司（甲方）签订协议书一份，其主要内容为“1、乙方经公开抽签取得X区XX幢XX号车库使用权。2、价格350元/m2，面积7.8m2，金额2730元，在签订本协议时一次交清”，该日，XXXX物业管理有限公司出具收据一份，确认“收到XX花苑X-XX-XXX曹龙海XX#车库交来公用车库使用权出让金2730元”。2019年11月29日，苏州高新区有关政府职能部门出具之不动产登记簿查询记录显示，案涉房屋XXXX区XXX苑X区XX幢XXX室（房屋建筑面积91平方米、阁楼建筑面积61.85平方米）的权利人为朱林方，房屋性质为动迁安置房，户表中人员：朱斌、方莉、朱婷、朱振德。因被告朱林方、被告朱斌、被告方莉、被告朱婷、被告朱振德未能协助原告曹龙海将案涉房屋过户登记至原告名下，遂致诉讼。 庭审中，原告申请了证人王××、证人柴××出庭，两证人向法庭陈述了相关过程的证词，以证明本案原、被告之间存在房屋买卖合同关系。 本院认为，民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式。民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。同时，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，原告曹龙海与被告朱林方、被告朱斌、被告方莉、被告朱婷、被告朱振德于指定的日期进行了案涉房屋即XXXX区XXX苑X区XX幢XXX室的交接、并进行了相关款项的交付，原、被告双方虽未就该民事法律行为采用书面方式，但双方所采用的口头方式之民事法律行为仍自其成立时生效。原告曹龙海与被告朱林方就当时之案涉房屋的交接、款项的交付事实均一致认可，但对于双方之间究系房屋买卖合同关系还是房屋租赁合同关系各执一词。结合本案查明的事实、参考两位证人的证词意见以及当时当地之关于动迁安置房的民间交易惯例，本院可以确定本案原、被告之间存在着事实上的房屋买卖合同关系。且原告在接收到案涉房屋后，即以其名义与相关物业管理部门等签署了住户交接表、公共契约、住宅装修申请表、住宅室内装饰装修协议等协议，对案涉房屋进行了装修，并一直居住使用至今，期间，原告还经公开抽签方式取得了案涉房屋所对应之X区XX幢XX号的车库使用权，而被告在本次诉讼之前对原告之上述行为从未提出过任何异议，因此，上述事实亦可佐证原、被告之间房屋买卖合同关系之成立。现原告起诉后，被告朱林方及其委托诉讼代理人所提出之原、被告双方系房屋租赁关系而非房屋买卖合同关系的辩称意见，该辩称意见与事实不符，因此，被告朱林方及其委托诉讼代理人显然就本案作了虚假、不真实的陈述。民事主体的财产权利受法律平等保护。民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。本案原告曹龙海与被告朱林方、被告朱斌、被告方莉、被告朱婷、被告朱振德之间的房屋买卖合同依法成立，受法律保护，合同双方应当按照约定履行各自的权利义务。现原告向被告交付了房屋对价223,000元，已履行完毕其支付房款的义务，被告则应当继续履行合同义务，将案涉房屋的不动产产权过户登记至原告名下。原告要求五被告将位于XXXX区XXX苑X区XX幢XXX室的不动产产权过户登记至原告名下之诉讼请求，符合有关法律规定，本院应予支持。被告朱斌、被告方莉、被告朱婷、被告朱振德未到庭参加诉讼，亦未在合理期间内向法庭提交相关的证据材料，其行为可视为对原告诉讼请求及请求所依据的事实之认可。 综上所述，原告曹龙海要求被告朱林方、被告朱斌、被告方莉、被告朱婷、被告朱振德继续履行合同将涉案房屋的产权过户登记至原告名下之诉讼请求，符合有关法律规定，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十四条、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百四十三条、第一百一十三条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告朱林方、被告朱斌、被告方莉、被告朱婷、被告朱振德于本判决生效之日起十日内配合原告曹龙海将坐落于XXXX区XXX苑X区XX幢XXX室的房屋产权过户至原告曹龙海名下，产权过户过程中所需税、费等费用由原告曹龙海负担。 案件受理费4,646元，减半收取2,323元，诉讼保全费1,635元，合计3,958元，由被告朱林方、被告朱斌、被告方莉、被告朱婷、被告朱振德负担。被告朱林方、被告朱斌、被告方莉、被告朱婷、被告朱振德应负担的3,958元直接支付给原告曹龙海。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：XXXX支行；账号：105********。 审判员 陆 平 二〇二〇年八月十一日 书记员 叶圣娅