大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初6188号原告大连盛世年华超市有限公司，统一社会信用代码912102110715587572。法定代表人莫邦华，系该公司经理。委托代理人郭连松，系大连市沙河口区春柳法律服务所法律服务工作者。委托代理人赵桂敏，系辽宁省企业法律顾问协会理事。被告宁春孝，男，汉族，1967年8月8日生，现住大连市甘井子区。被告甘井子区营城子街道鑫安洗浴中心，统一社会信用代码92210211MA0U0X565N，住所地大连市甘井子区营泰街**（盛世年华超市内）。经营者关芳，女，满族，1972年9月6日生，住址大连市甘井子区，现住大连市甘井子区。被告关芳，女，满族，1972年9月6日生，住址大连市甘井子区，现住大连市甘井子区。三被告共同委托代理人王茂生，系辽宁星海九鼎律师事务所律师。三被告共同委托代理人胡娅娅，系辽宁星海九鼎律师事务所实习律师。原告大连盛世年华超市有限公司与被告宁春孝、甘井子区营城子街道鑫安洗浴中心、关芳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连盛世年华超市有限公司的委托代理人郭连松、赵桂敏，被告宁春孝、甘井子区营城子街道鑫安洗浴中心、关芳的共同委托代理人王茂生、胡娅娅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告大连盛世年华超市有限公司诉称，2016年5月24日，原告与二被告签订房屋租赁合同，租赁房屋用途为开办洗浴，租期10年，自2016年8月18日至2026年8月17日，年租金为税后15万元，每年度7月18日前足额交纳。合同签订之日，第一被告向原告付现金10万元，2016年9月19日被告开办甘井子区营城子街道鑫安洗浴中心，经营者为被告关芳。合同履行期间，被告未能履行给付义务，期间原告曾数次向被告催要所欠租金，被告均以种种理由拖欠，直到2019年末向原告支付3.7万元现金及6,000元微信转账。截止到2020年6月16日，在双方合同履行期间，被告累计三次向原告给付租金14.3万元。原告诉至法院，请求判令解除2016年5月24日原告与被告宁春孝、关芳签订的房屋租赁合同；三被告给付拖欠房屋租金43.2万元（计算至2020年6月18日），自2020年6月19日起按照合同约定租金给付原告房屋占用使用费至房屋腾退交付给原告止；三被告承担违约金129,600元；三被告拆除私搭乱建，费用自理。被告宁春孝辩称，不同意原告的诉讼请求。虽然被告宁春孝与原告签订了合同，但该份合同未实际履行。因此，宁春孝不应当是本案被告。被告甘井子区营城子街道鑫安洗浴中心辩称，不同意原告的诉讼请求。原告不应起诉被告甘井子区营城子街道鑫安洗浴中心，应起诉被告关芳。根据合同相对性，是关芳和原告之间存在房屋租赁关系。被告关芳辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告交付的房屋存在严重瑕疵，不满足基本使用条件，已违约在先，无权请求被告支付违约金。被告承租的原告的房屋系清水房，尚未接通电源。承租案涉房屋期间被告一直联系原告要求接通电源，且明确告知原告如果不接通电源将暂停支付租金直至电源接通，但原告以各种理由拒绝接电。众所周知，水电是房屋使用中的基本条件，原告交付的房屋没有接通电源，根本不满足基本使用条件，给被告带来诸多不便和重大经济损失。第二，原告违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条规定的出租人对租赁物的维修义务。被告在装修期间便发现所承租的房屋屋顶存在多处漏雨，造成室内积水、多处墙皮脱落，无法正常使用。被告将情况告知原告，要求原告立即维修。原告派工作人员查看现场并拍照，口头答应维修，但之后以各种理由推脱未进行施工，为了维持洗浴中心的经营，被告通知原告限期维修，并明确表示若不维修将停止支付租金，原告仍拒绝维修。待被告自行维修后，原告又拒绝支付维修金，也不同意用租金抵顶维修费。第三，依法成立的合同应当受法律保护，对双方具有约束力，各方应严守合同，不应随意解除。未支付租金的责任不在被告，被告之所以没有支付租金是因为原告交付的房屋存在未通电、屋顶漏雨等严重瑕疵，且原告拒绝对瑕疵进行修复。如房屋瑕疵问题解决，被告将继续支付租金。现在解除合同对被告不公平，被告从原告处承租的案涉房屋系清水房，约定租金10年，为经营洗浴中心，被告花费巨额资金装修房屋，现刚经营到第四年，如果现在解除合同，被告将会因此遭受巨大经济损失。综上，原告交付的租赁物具有严重瑕疵，不满足使用条件，且拒绝对瑕疵进行修复，已严重损害被告的合法权益，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告于2013年4月15日与大连中盛集团有限公司签订《房屋租赁合同》，原告承租大连中盛集团有限公司“秀山丽水”小区项目房屋107#公建，租赁期限自2013年4月1日至2028年3月31日。2016年5月24日，原告（甲方）与被告宁春孝（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租位于大连市甘井子区营泰街167号房屋大连盛世年华购物广场四层1#消防楼梯右侧部分面积；租赁期限为10年，自2016年8月18日至2026年8月17日；乙方向甲方支付该房屋租赁年租金为税后人民币15万元/年，租金为年付，乙方必须于每年7月18日前全额缴纳下一年度租金，如未按时缴纳租金，每迟延一日将按该年度租金的1%每日缴纳滞纳金。乙方租赁该房屋的用途为洗浴。同日，被告关芳与原告签订了与上述《房屋租赁合同》内容一致的《房屋租赁合同》。庭审中，原告主张其与被告关芳开办的甘井子区营城子街道鑫安洗浴中心在实际履行《房屋租赁合同》。被告宁春孝表示其虽签订了《房屋租赁合同》，但并未实际履行。被告关芳则表示其为经营洗浴中心承租了案涉房屋，并与原告实际履行了该份合同。被告关芳自签订合同当日至2019年年末共计交付租金14.3万元。本院所确认的上述事实，有三份房屋租赁合同在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院审查，应予采信。本院认为，原告就其从大连中盛集团有限公司承租的“秀山丽水”小区项目房屋107#公建四层1#消防楼梯右侧部分分别与被告宁春孝、关芳于2016年5月24日签订了内容一致《房屋租赁合同》，庭审中，原告主张其与被告关芳开办的甘井子区营城子街道鑫安洗浴中心在实际履行《房屋租赁合同》。被告宁春孝表示其虽签订了《房屋租赁合同》，但并未实际履行。被告关芳则表示其为经营洗浴中心承租了案涉房屋，并与原告实际履行了该份合同。故，本案虽签订了两份《房屋租赁合同》，但实为被告关芳因经营其开办的个体工商户甘井子区营城子街道鑫安洗浴中心而与原告签订《房屋租赁合同》，并在实际履行。根据合同相对性，被告甘井子区营城子街道鑫安洗浴中心未与原告签订《房屋租赁合同》，其并非本案适格被告；因被告宁春孝与原告签订合同后，双方并未实际履行合同，被告宁春孝也非本案适格被告。关于原告主张解除合同一节，根据原告与被告关芳签订的《房屋租赁合同》的约定，年租金为15万元/年，租金年付，每年7月18日前给付，双方自2016年5月24日签订合同至今，被告关芳仅交付租金14.3万元。根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。被告关芳迟延交付租金，原告主张解除合同，本院予以支持。本院于2020年7月31日向被告送达了起诉状等法律文书，即原告解除合同的通知于2020年7月31日到达被告，双方的合同于2020年7月31日解除。关于原告主张被告给付租金及合同解除后至房屋腾退之日的房屋占用费一节，根据双方约定，案涉房屋租赁期自2016年8月18日开始，截至2020年7月31日租金共计为593,425元（15万元/年×3年+15万元/年÷365天×349天），被告关芳已交付了14.3万元，尚欠原告450,425元，应给付原告。双方合同已于2020年7月31日解除，但被告仍占用使用案涉房屋，故对原告主张按照合同约定租金计算合同解除后至腾退之日的房屋占用费，本院予以支持。关于原告主张被告给付违约金129,600元一节，双方合同约定，如未按时缴纳租金，每迟延一日将按该年度租金的1%每日缴纳滞纳金，原告自认双方约定的违约金过高，调整为按照欠付租金的30%计算。本院认为，违约金应以实际损失为基础，考虑本案合同的实际履行情况，违约金本院酌定为按照银行同期贷款利率（2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率），自2017年8月18日起按实际发生的未付租金数额分段计算至2020年7月31日，经计算，违约金数额为39,321元。关于原告主张被告拆除私搭乱建、费用自理一节，原告主张被告在案涉房屋外有搭建行为，但未提供充分证据予以证明，被告不予认可，仅认可其在案涉房屋内搭建了楼板，故对原告的该节主张，本院不予认可。关于被告关芳辩称因原告提供的房屋没有电、屋顶漏雨，存在严重瑕疵，不满足基本使用条件而未付租金一节，租赁案涉房屋的用途为经营洗浴中心，被告关芳作为洗浴中心的经营者，在租赁房屋时应当尽到审查案涉房屋的水、电是否可以满足其经营需要的义务。即使真如被告所述，案涉房屋没有接通电源，但被告自2016年8月至今一直在此经营，应视为原告认可房屋的状况，可以满足其租赁案涉房屋进行经营洗浴的目的，故被告此时以案涉房屋没有接通电源为由不付租金，本院不予采信。关于被告以屋顶漏水而拒付租金的辩解，依据法律规定，因维修租赁物影响承租人使用的应当相应减少租金或者延长租期，本案被告未提供证据证明因屋顶漏水维修而影响其使用，在此情况下，被告未付租金无法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告大连盛世年华超市有限公司与被告关芳签订的《房屋租赁合同》于2020年7月31日解除；二、被告关芳于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告大连盛世年华超市有限公司租金450,425元及房屋占用费（自2020年8月1日至腾退之日，按照合同约定的租金标准计算）；三、被告关芳于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告大连盛世年华超市有限公司违约金39,321元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告大连盛世年华超市有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9,780元，保全费3,510元，合计13,290（原告已预交），由被告关芳负担，于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为二年。审 判 长 于 伟人民陪审员 阎 华人民陪审员 王春红二〇二〇年十月二十六日书 记 员 石 艺本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。