浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0122民再31号 监督机关：桐庐县人民检察院。 申诉人（原审被告）：黄敏，男，汉族，1987年7月3日出生，住浙江省桐庐县。 申诉人（原审被告）：张红红，女，汉族，1988年9月6日出生，住浙江省桐庐县。 二原审被告共同委托诉讼代理人：康利祥，浙江北鼎律师事务所律师。 被申诉人（原审原告）：蒋红，女，汉族，1982年3月10日出生，住浙江省杭州市西湖区。 申诉人黄敏、张红红因与被申诉人蒋红房屋买卖合同纠纷一案，不服本院于2017年11月8日作出的（2017）浙0122民初3271号民事判决，向桐庐县人民检察院申诉。2019年6月3日，桐庐县人民检察院以杭桐检民（行）监【2019】33012200002号检察建议书向本院提出再审检察建议。2019年9月10日，本院作出（2019）浙0122民监30号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭对本案进行了审理。原审原告蒋红、原审被告黄敏、张红红的委托诉讼代理人康利祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 桐庐县人民检察院提出再审检察建议：一、根据合同约定及原审证据，不能证明黄敏、张红红违约。以蒋红为乙方，黄敏、张红红为甲方，双方签定的《房屋转让合同》第四条约定“甲乙双方在不动产权证书过户到乙方名下且按揭款打到监管账户后三个工作日内将相关配套费用结清且甲方将房屋交付乙方后，甲方凭物业交割单来居间方领取房款”。蒋红提供的证据不能确定按揭款何时到达监管账户，也就不能确定黄敏、张红红应当向蒋红交房的日期，故不能确定黄敏、张红红办理原有户口迁出手续的时限，就不能确定其构成违约；二、有新证据证明黄敏、张红红不构成违约。根据黄敏、张红红提供的杭州云房源软件服务有限公司的情况说明、账户明细可以认定，案涉房屋买卖按揭款68万元于2017年5月27日到达杭州云房源软件服务有限公司账户。因2017年5月28日至5月30日为法定节假日，故2017年6月2日进行物业交割，符合双方关于“甲乙双方在不动产权证书过户到乙方名下且按揭款打到监管账户后三个工作日内将相关配套费用结清且甲方将房屋交付乙方”的约定。2017年5月24日，案涉房屋名下原户口迁出，也符合双方关于“在交房前向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续”的约定。因此，黄敏、张红红不构成违约，无需支付违约金。 申诉人黄敏、张红红称：案涉《杭州市房屋转让合同》第八条第2款约定，黄敏、张红红应当在交房前向房屋所在地的户籍管理机关完成房屋原有户口迁出手续。2017年5月4日，双方完成案涉房屋的过户手续。2017年5月24日，黄敏、张红红向房屋所在地的户籍管理机关完成房屋原有户口迁出手续。2017年6月2日，双方办理物业交割手续，即实际交付房屋。2017年6月5日，黄敏、张红红收取尾款。办理户口迁出手续在实际交房时间之前，故黄敏、张红红不存在违约行为。为此请求：1.依法撤销本院作出的（2017）浙0122民初3271号民事判决；2.依法驳回蒋红的全部诉讼请求；3.依法判令蒋红承担诉讼费。 被申诉人蒋红辩称：1.因2017年5月4日案涉房屋已经过户登记至蒋红名下，故黄敏、张红红应按购房合同约定的条件交付案涉房屋。交房时，由于黄敏、张红红此前将房屋委托出租并已预先收取租金，租期至2017年6月底到期，因此，双方协商同意黄敏、张红红将5月和6月的租金转付给蒋红，由蒋红继续行使租赁权；2.按照双方签订的购房合同第八条约定的交房条件，卖方需在交房前将屋内户口迁出，否则将构成违约。5月4号，案涉房屋过户至蒋红名下后，黄敏、张红红仍未将该房屋内相关人员的户口迁出，已构成违约；3.按照购房合同第四条约定，在交房时，需要查验房屋的腾空情况，设备完好，户口迁出等情况，由于黄敏、张红红未将该房屋内相关人员的户口迁出，无法签署物业交割单，也不满足领尾款条件，直到5月24日案涉房屋内的户口迁出后，蒋红按约在三个工作日内将尾款打入监管账户，此时黄敏、张红红可随时凭物业交割单领尾款。上述行为实则系黄敏、张红红违约交房在先，蒋红行使先履行抗辩权导致的对方领尾款延迟；4.2017年5月4日房屋物权已经转移登记至蒋红名下，根据物权法规定，房屋过户后，蒋红已经是案涉房屋的所有权人，有权要求对方按期交房并进行查验。事实上，黄敏、张红红也已交房并将预收的租金转付给蒋红，因查验房屋的过程中发现户口一项不满足合同约定，无法签署交割单，黄敏、张红红也无法领尾款，并不能免除其应在交房前将案涉房屋户口迁出的责任。综上，原审判决事实认定清楚，法律适用正确。 蒋红在再审中未提交新证据。 再审中，为证明自己的主张，黄敏、张红红提供了以下证据： 1.物业交割清单、交房流程单各一份，证明蒋红与黄敏、张红红于2017年6月2日办理物业交接的事实； 2.客户业务回单、放款通知书、中国农业银行个人交易明细各一份，证明黄敏、张红红于2017年6月5日收取卖房尾款的事实。 对黄敏、张红红提供的证据，蒋红经质证认为，对该二组证据的真实性无异议，但不具有证明其主张的证明效力。 本院对黄敏、张红红提交的证据认证认为：对证据1、2的真实性予以认定，对该证据是否具有证明其主张的证明效力，在本院认为部分予以分析认定。 蒋红向本院起诉请求：1、判令黄敏、张红红支付因出售房屋后延期迁出房屋中原有户籍的违约金共计55610元；2、本案诉讼费由黄敏、张红红承担。事实和理由：2017年4月13日，以蒋红为乙方，黄敏、张红红为甲方，双方签订《房屋转让合同》一份，约定由蒋红向黄敏、张红红购买位于杭州市下城区的房屋，房屋转让总价为1700000元，蒋红应于2017年4月18日前支付首期款1020000元，余款680000元待银行贷款发放及交房后结算。《房屋转让合同》约定的交房方式为：“甲、乙双方在不动产权证书过户到乙方名下且按揭款打到监管账户后三个工作日内将相关配套费用结清且甲方将房屋交付乙方后，甲方凭物业交割单来居间方领取房款。”同时约定：“甲方应当在交房前向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如甲方未按期迁出的，应当向乙方支付50000元的违约金；逾期超过5日未迁出的，自期限届满之次日起，甲方应当按日计算向乙方支付全部已付款万分之五的违约金。”合同签订后，蒋红按约支付了首付款1020000元，并且之后申请的购房按揭贷款发放至监管账户，2017年5月4日，房屋产权过户至蒋红名下。根据合同约定，双方应当在此后三日内完成交房手续，但当蒋红向案涉房屋所在地派出所询问房屋内户籍相关情况时被告知，截至2017年5月7日，案涉房屋内仍有户口未迁出。此后，蒋红与黄敏、张红红多次交涉，但黄敏、张红红一直以各种理由推脱，并声称其无相关义务。直至此后，蒋红明确告知将起诉追究被告的违约责任，黄敏、张红红才于2017年5月24日将案涉房屋内户口迁出。根据双方合同的约定，黄敏、张红红的行为已构成违约。 原审认定：2017年4月13日，以蒋红为乙方，黄敏、张红红为甲方，双方签定《杭州市房屋转让合同》一份，约定蒋红向黄敏、张红红购买位于杭州市下城区的房屋，房屋转让总价为1700000元，蒋红须于2017年4月18日前支付首期款1020000元，余款680000元待银行贷款发放至双方约定的银行第三方监管账户，此款在黄敏、张红红实际交付房屋及完成房屋权属转移登记时进行结算。案涉房屋转让合同第四条约定：“甲乙双方在不动产权证书过户到乙方名下且按揭款打到监管账户后三个工作日内将相关配套费用结清且甲方将房屋交付乙方后，甲方凭物业交割单来居间方领取房款”。第七条约定：“甲乙双方同意乙方按揭审批通过后三个工作日内双方向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续”。第八条约定：“甲方应当在交房前向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如甲方未按期迁出的，应当向乙方支付50000元的违约金；逾期超过5日未迁出的，自期限届满之次日起，甲方应当按日计算向乙方支付全部已付款万分之五的违约金”。同日，蒋红支付了首付款1020000元。2017年5月4日，房屋产权过户至蒋红名下。2017年5月24日，案涉房屋中陈吉、王旭糯、陈觉晓三人户口迁出。 原审判决：案涉《杭州市房屋转让合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同履行义务。蒋红按约支付了购房款且双方已办理房屋权属转移登记，黄敏、张红红即负有向户籍管理部门办理完成原有户口迁出的义务，黄敏、张红红未按约履行，应承担由此产生的违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：黄敏、张红红于本判决生效后十日内支付蒋红违约金55610元。 本院再审认定事实如下：2017年4月13日，以蒋红为乙方，黄敏、张红红为甲方，双方签定《杭州市房屋转让合同》一份，约定蒋红向黄敏、张红红购买位于杭州市下城区的房屋，房屋转让总价为1700000元，蒋红须于2017年4月18日前支付首期款1020000元，余款680000元待银行贷款发放至双方约定的银行第三方监管账户，此款在黄敏、张红红实际交付房屋及完成房屋权属转移登记时进行结算。案涉房屋转让合同第四条约定：“甲乙双方在不动产权证书过户到乙方名下且按揭款打到监管账户后三个工作日内将相关配套费用结清且甲方将房屋交付乙方后，甲方凭物业交割单来居间方领取房款”。第七条约定：“甲乙双方同意乙方按揭审批通过后三个工作日内双方向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续”。第八条约定：“甲方应当在交房前向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如甲方未按期迁出的，应当向乙方支付50000元的违约金；逾期超过5日未迁出的，自期限届满之次日起，甲方应当按日计算向乙方支付全部已付款万分之五的违约金”。同日，蒋红支付了首付款1020000元。2017年5月4日，房屋产权过户至蒋红名下。2017年5月24日，案涉房屋中陈吉、王旭糯、陈觉晓三人户口迁出。 另查明，2017年5月27日，案涉房屋买卖按揭款68万元到达监管账户即杭州云房源软件服务有限公司的账户。2017年6月2日，双方办理物业交割手续，并签署物业交割清单，该清单载明：甲方自即日起将该房屋及附属设施物品、钥匙交付给乙方，乙方已对该房屋及附属设施、物品查验完毕，甲方的交付完全符合合同所规定的交付时间及条件，乙方予以认可并接受，该房屋的交接事宜已经履行完毕。 本院再审认为：从案涉房屋转让合同第四条约定的内容可以确定，房屋交付与产权过户登记系不同的合同义务，故案涉房屋转让合同第八条约定的“交房”系指房屋的实际交付，即物业的交接，而非产权过户登记。故原审认定案涉房屋过户登记即为交房，存在错误，应予纠正。案涉房屋转让合同第四条的约定实际系房屋的交易流程，房屋过户、按揭款打到监管账户、相关配套费用结清、房屋交付系双方当事人行使合同权利及履行合同义务四个连续步骤。根据该约定，按揭款打到监管账户在先，房屋交付在后。本案中，蒋红支付按揭款到监管账户的时间为2017年5月27日，黄敏、张红红与蒋红签署物业交割单的时间为2017年6月2日，并未超出合理期间。另，案涉交割单已载明黄敏、张红红的交付完全符合合同所规定的交付时间及条件。黄敏、张红红的交房行为并未构成违约。案涉房屋内的户口迁出时间为2017年5月4日，即户口迁出时间早于交房时间，其履行时间符合案涉合同的约定。 综上，黄敏、张红红并未违约，无须承担违约责任。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下： 一、撤销本院（2017）浙0122民初3271号民事判决； 二、驳回原审原告蒋红的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1190元，由蒋红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  叶明锋 人民陪审员  李航杰 人民陪审员  刘 鸣 二〇二〇年五月二十九日 代理书记员  许忆琳 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条 人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条 人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。 -10- -9-