广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1713号上诉人（原审被告）：项科文，男，汉族，19xx年x月x日出生，公民身份号码：320************010，住南京市浦口区************。委托诉讼代理人：张俊，广东建议律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王利钿，男，汉族，19xx年x月1日出生，公民身份号码：440************211，住广州市荔湾区**************。被上诉人（原审原告）：胡丽花，女，汉族，19xx年xx月xx日出生，公民身份号码：441************840，住惠州市惠城区*****************。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人:何亮，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）邹剑彪，男，汉族，19xx年x月xx日出生，公民身份号码：441************610，住博罗县***古洞委会楼角小组。被上诉人（原审第三人）曾慧媛，女，汉族，19xx年x月xx日出生，公民身份号码：441************142，住惠州市惠城区*********************。上诉人项科文因与被上诉人王利钿、胡丽花、邹剑彪、曾慧媛案外人执行异议之诉一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初11596号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人的委托诉讼代理人张俊，被上诉人王利钿、胡丽花的共同委托诉讼代理人何亮到庭参加诉讼,邹剑彪、曾慧媛经本院传票传唤未到庭。本案现已审理完结。项科文的上诉请求：1、撤销惠城区人民法院(2019)粤1302民初11596号《民事判决书》；2、依法判决确认被上诉人王利钿、胡丽花与被上诉人邹剑彪、曾慧媛于2018年12月13日签订的《惠州市*******服务合同》无效；3、本案诉讼费用由被上诉人共同承担。事实和理由：一审认定：“被上诉人王利钿、胡丽花与被上诉人邹剑彪、曾慧媛于2018年12月13日签订的《惠州市*******服务合同》合法有效，被上诉人王利钿、胡丽花已经支付全款并实际占有，但未办理过户手续，对此并无过错”属于事实认定错误，使用法律不当。①涉案房产系被上诉人邹剑彪、曾慧媛于2017年5月11日向案外人刘x购买。双方在交易过程中发生纠纷，诉至惠城区人民法院，案号：（2018）粤1302民初3366号。该案于2018年5月14日由惠城区人民法院作出《民事判决书》。双方于2018年8月办理不动产产权过户手续。被上诉人邹剑彪、曾慧媛于2018年9月获得涉案房产的不动产权证书。根据惠州市房地产市*监督管理工作领导小组办公室于2017年5月11日发布的【惠市房监管办〔2017〕13号】《关于进一步明确商品住房转让有关问题的通知》：各县（区）房产管理局、不动产登记局、仲恺区房产管理中心，市地税局：根据《惠州市人民政府办公室关于进一步完善我市房地产市场监督管理工作的通知》（惠府办〔2017〕10号，以下简称《通知》）精神，为进一步贯彻落实好调控政策，现对《通知》第一条“严防投机炒作”中执行时间等有关标准予以明确如下：一、在2017年4月9日零时后购买的新建商品住房和二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。购买时间原则上以完成《商品房买卖合同》（适用于新建商品住房）或《房地产买卖合同》（适用于二手住房）网签时间为准。在2017年4月9日零时前未完成合同网签或签署的为手工合同的，但购房人能提供定金或首付款电子进账单原件（对以现金形式支付定金或首付款的，不予认可）或税务部门出具的完税证明的，不受限制。在2017年4月9日零时前已完成合同网签购房的，或取得不动产来源为非购买的（如：新建、继承、受赠、析产、变更、换证等）无论是在上述时间点之前或之后办出《不动产权证》，均不受限制。二、《通知》中规定的“转让”是指通过买卖、赠与、交换方式进行转让的行为。通过法院裁定过户、离婚析产、继承、作价入股、吸收合并等方式进行办理转移登记的，不受限制。三、不动产交易与登记部门要进一步加强联动，严格按照要求对住房转让资格进行审核，确保调控工作落到实处。可以得知，被上诉人邹剑彪、曾慧媛购买涉案房屋签订相关买卖合同时属于上述规定的第一种情况。其转让应当满足须取得不动产权证满三年后方可转让。②根据我国《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。被上诉人王利钿、胡丽花与被上诉人邹剑彪、曾慧媛于2018年12月13日签订的《惠州市*******服务合同》明显违反了行政法规的强制性规定，对限制转让的不动产进行约定转让。应认定为无效合同。③根据被上诉人王利钿、胡丽花一审时提供的证据6，由国家税务总局惠州市惠城区税务局第一税务分局出具的：《广东增值税普通发票》；纳税人名称为：王利钿、胡丽花，编号为：NO.344************886号《税收缴款书》；纳税人名称为：曾慧媛，编号为：NO.344********0010843号《税收缴款书》，可以证明被上诉人王利钿、胡丽花与被上诉人邹剑彪、曾慧媛的实际交易价格人民币1167053.2元。该价格明显低于涉案房产的市场价格。根据我国《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效，第二款：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。被上诉人王利钿、胡丽花与被上诉人邹剑彪、曾慧媛签订的《惠州市*******服务合同》交易总价格为人民币1305000元整。与被上诉人王利钿、胡丽花提交证据显示的价格人民币1167053.2元有明显的出入。被上诉人为逃避税务、签订阴阳合同的行为明显损害了国家、第三人的利益，故应当按照《合同法》之相关规定，认定被上诉人王利钿、胡丽花与被上诉人邹剑彪、曾慧媛签订的《惠州市*******服务合同》无效。④惠州市房地产市*监督管理工作领导小组办公室于2017年5月11日发布的【惠市房监管办〔2017〕13号】《关于进一步明确商品住房转让有关问题的通知》距被上诉人交易涉案房屋已一年半，被上诉人王利钿、胡丽花明知交易房屋处于限售期，仍违规签订《惠州市*******服务合同》，支付房款并继续进行交易，被上诉人王利钿、胡丽花不属于我国法律法规规定的“善意第三人”，且对房屋不能办理过户登记手续负有不可推卸的责任。综上，本案因被上诉人王利钿、胡丽花与被上诉人邹剑彪、曾慧媛签订的《惠州市*******服务合同》违反行政法规，应认定为无效合同。且被上诉人王利钿、胡丽花违规签订合同的行为应认定其不属于我国法律法规规定的“善意第三人”。本案不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。一审认定事实不清，适用法律错误，上诉人请求重新查明事实，维护上诉人及国家、第三人的合法权益，判如所请！被上诉人王利钿、胡丽花二审共同答辩称：一审判决事实认定清楚、适用法律准确，请求驳回被答辩人的全部上诉请求，理由：一、答辩人与第三人签署的《房屋买卖合同》并未违反任何法律、行政法规的强制性规定，合法有效。1、根据《合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立是生效。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。答辩人在与第三人签署《房屋买卖合同》后，答辩人依约向其支付了全部购房款（其中50万元购房款直接向曾慧媛支付，80.5万元房款用于赎楼），答辩人也缴纳了契税、城市维护建设税、教育附加税、增值税、交易税等二手房买卖应缴税收，并于2019年3月22日前往惠州市*****办理涉案房产的不动产更名登记，答辩人依据规定递交了不动产更名登记所需全部材料,不动产登记中心受理了答辩人的不动产登记申请，并且答辩人按要求向相关部门缴纳了办理方程登记手续的工本费90元。答辩人依约已经履行全部义务，如不是被答辩人恶意查封案涉房产，案涉房产应早变更至答辩人名下。2、在我国，按照宪法和立法法规定的立法体制，法律效力位阶共分六级，它们从高到低依次是：根本法、基本法、普通法、行政法规、地方性法规和行政规章。而行政规章的制定主体有1)国务院各部、委;(2)省、自治区、直辖市人民政府;(3)省、自治区人民政府所在地的地方人民政府;(4)经国务院批准的较大的市人民政府，并且行政规章的效力低于法律。被答辩人上诉所谓的依据《惠州市人民政府办公室关于进一步完善我市房地产市场监督管理工作的通知》系由惠州市政府办公室发出的通知，连部门规章都不算。在有明确《合同法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定下，被答辩人扭曲事实称答辩人违反行政法规的强制性规定没有任何事实和法律依据。并且上诉人所陈述的《惠州市人民政府办公室关于进一步完善我市房地产市场监督管理工作的通知》已经明确表明其目的系对房地产市场“严防投资炒作”，而案涉的情况来看，第三人曾慧媛从案外人刘x处购房的成交价为128.6万元，出售给答辩人的价格约为130万元，中间几乎没有差价。答辩人购买第三人的房产仅仅是为了家庭居住需要，第三人曾慧媛也不是炒房客，囤货居奇出售房产获取暴利，而是迫于生活窘迫不得不出售房产，答辩人与第三人均不存在任何投资炒作的行为，答辩人更未违反任何强制性规定。3、案涉房产的交易过程中，答辩人将包括房屋的产权查询、税费办理、变更手续等事项交由房产中介好房人家执业有限公司办理，答辩人作为普通购房人仅仅考虑的是完全履行自己义务的情况下获得房产的产权并及时入住，答辩人在履行合同过程中不存在任何恶意。二、一审判决停止对案涉房产的执行并解除查封，对认定清楚、适用法律准确。答辩人与惠州市惠城区*********************的所有权人曾慧媛签订《商品房买卖合同》后，答辩人已经向出卖人支付了全部购房款，且该房产已经实际交付给答辩人使用，答辩人已经实际对涉案房产享有所有权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，答辩人作为善意购买人已经完全履行自己的义务，并按规定完成了产权过户登记手续的申请，依法享有排除被答辩人执行案涉房产的权利。综上，被答辩人的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回被答辩人的全部上诉请求。邹剑彪、曾慧媛经本院传票传唤未到庭。王利钿、胡丽花一审诉求:一、立即终止（2019)粤1302财保171号案中对位于惠州市惠城区*********************的强制执行措施，并解除对上述房产的查封。二、确认原告为惠州市惠城区*********************的所有权人。三、第三人曾慧媛、邹建彪立即协助原告办理房屋权属登记。四、本案诉讼费由被告承担。一审法院审理查明:原告王利钿、胡丽花通过居间方惠州市xx人家置业有限公司介绍于2018年12月13日与第三人曾慧媛签订《惠州市*******服务合同》，第三人曾慧媛将其名下位于惠州市惠城区**************xx层xx号房（证号：粤（2018）惠州市不动产权第0xxx0号，建筑面积：115.79平方米）转让给原告胡丽花，转让价格1305000元（合同签订之日支付定金10万元，在2019年3月25日前将剩余1205000元付清）。同日，第三人曾慧媛出具一份《收据》确认收到定金10万元。2019年3月19日，第三人曾慧媛向原告王利钿、胡丽花出具一份《收据》确认收到房款40万元【该款通过原告通银行转账支付了40万元到第三人曾慧媛账户，账号：621*************198】，2019年3月20日，原告胡丽花、王利钿委托居间方惠州市xx人家置业有限公司负责人蔡xx通过银行转账支付了850000元到第三人邹剑彪的账户用于还贷赎楼。2019年3月22日，原告缴纳了契税17505.8元、城市维护建设税61853.81元、增值税58352.66元、办理房产登记手续的工本费90元。同日，买卖双方到惠州市房产局提交了房屋买卖资料并取得《房地产权登记申请受理回执》。因项科文与曾慧媛、邹建彪民间借贷纠纷案件，项科文向本院申请诉讼保全，本院于2019年3月26日作出（2019）粤1302财保171号民事裁定书，查封了涉案房屋，导致涉案房屋不能办理房产过户登记手续。2019年4月25日，原告王利钿、胡丽花认为（2019）粤1302财保171号民事裁定书作出的保全措施损害其合法权益，向本院提出了书面异议，本院作出（2019）粤1302执异119号执行裁定书，驳回了王利钿、胡丽花的异议请求，王利钿、胡丽花不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查，第三人邹建彪、曾慧媛2012年6月15日在博罗县民政局登记结婚，2018年11月15日在博罗县民政局登记离婚。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。本院在审理项科文与曾慧媛、邹建彪民间借贷纠纷案件时，根据项科文的申请，于2019年3月6日作出（2019）粤1302财保171号民事裁定书，查封了曾慧媛位于惠州市惠城区**************xx层xx号房（证号：粤（2018）惠州市不动产权第0xxx0号，建筑面积：115.79平方米），原告王利钿、胡丽花作为案外人对涉案房产提出执行异议，本院作出（2019）粤1302执异119号执行裁定书，驳回原告王利钿、胡丽花提出的执行异议。原告王利钿、胡丽花对执行异议的裁定不服，向本院提出案外人执行异议之诉，符合法律规定。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外个就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案原告王利钿、胡丽花于2018年12月23日与第三人曾慧媛签订《房屋买卖合同》并交付购房定金，2019年3月20日支付完购房余款，2019年3月22日支付完契税等相关费用，并向惠州市房产交易登记所提交相关房地产权登记申请且取得受理回执。此时，原告王利钿、胡丽花已经支付全款并实际占有，但未办理过户手续，但原告王利钿、胡丽花对此并无过错。因此，原告王利钿、胡丽花认为于2018年12月23日与第三人曾慧媛，居间方惠州市xx人家置业有限公司签订的《惠州市*******服务合同》合法有效，涉案房屋应确定归其所有及项科文对涉案房屋的查封行为有误，应该撤销该裁定并解除查封的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。第三人邹建彪、曾慧媛经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审判决如下：一、撤销本院作出的（2019）粤1302财保171号民事裁定书，停止对第三人曾慧媛名下位于惠州市惠城区**************xx层xx号房（证号：粤（2018）惠州市不动产权第0xxx0号，建筑面积：115.79平方米）的执行并解除对上述涉案房屋的查封。二、原告王利钿、胡丽花于2018年12月23日与第三人曾慧媛，居间方惠州市xx人家置业有限公司签订的《惠州市*******服务合同》合法有效，确认位于惠州市惠城区**************xx层xx号房（证号：粤（2018）惠州市不动产权第0xxx0号，建筑面积：115.79平方米）归原告王利钿、胡丽花所有；三、第三人曾慧媛、邹剑彪应于30日内协助原告王利钿、胡丽花办理位于惠州市惠城区**************xx层xx号房不动产权证过户登记手续。案件受理费16500元（原告已预交16500元），由第三人曾慧媛、第三人邹剑彪共同负担。本院查明:一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明:2019年11月4日查询的《不动产登记结果》显示:证号为粤（2018）惠州市不动产权第0xxx0号的权利人曾慧媛,登记时间为2018年8月15日。本院认为:本案系案外人执行异议之诉。根据当事人的上诉请求及答辩意见，本案二审争议焦点：一是一审判决认定王利钿、胡丽花与曾慧媛2018年12月13日签订的《惠州市房地产买卖合同服务合同》合法有效是否正确；二是一审判决认定王利钿、胡丽花对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益是否正确。关于一审判决认定王利钿、胡丽花与曾慧媛于2018年12月13日签订的《惠州市房地产买卖合同服务合同》合法有效是否正确的问题。上诉人项科文主张该合同违反了惠州市房地产市*监督管理工作领导小组办公室于2017年5月11日发布的[惠市房监管办（2017）13号]《关于进一步明确商品住房转让有关问题的通知》（下称：《商品房转让通知》）的规定，属于违反行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。本院认为,王利钿、胡丽花与曾慧媛于2018年12月13日签订的《惠州市*********服务合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定,一审判决认定合同合法有效正确。《商品房转让通知》是惠州市房地产市*监督管理工作领导小组办公室发布的行政管理性规定,不属于法律和行政法规的强制性规定,上诉人项科文据此为由上诉主张王利钿、胡丽花与曾慧媛签订的《惠州市*********服务合同》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于一审判决认定王利钿、胡丽花对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益是否正确的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，王利钿、胡丽花与曾慧媛在案涉房屋查封前签订了合法有效的书面买卖合同，按照约定支付清房屋价款，向税务部门缴纳了房屋契税等费用，向房产登记部门提交了房地产权登记申请，且在人民法院查封之前已实际占有了案涉房屋,未能过户登记是因案涉房屋事后被一审法院查封原因所致，非王利钿、胡丽花的原因未能办理过户登记，符合上述司法解释规定的排除执行条件,一审法院认定王利钿、胡丽花对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益正确,本院予以维持。至于项科文在二审中申请追加惠州市不动产登记局、惠州市人民政府作为第三人参加诉讼，申请调取曾慧媛、邹剑彪分别与刘x，王利钿、胡丽花签订的《二手房买卖合同》。经审查，项科文申请不符合追加第三人及调查取证的条件，对其申请本院不予支持。综上所述，上诉人项科文的上诉理由不能成立,其上诉请求本院予以驳回。一审判决认定王利钿、胡丽花对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益,不得执行案涉房屋正确,予以维持。但一审法院以判决撤销财产保全裁定,以及未办理过户登记的情况下迳行判决案涉房屋归王利钿、胡丽花所有,适用法律错误,本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、(二)项,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第(一)项、第二款,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初11596号民事判决第三项及案件受理费承担部份;二、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初11596号民事判决第一、二项为:不得执行惠州市惠城区**************xx层xx号房屋[证号：粤（2018）惠州市不动产权第0xxx0号]；三、驳回上诉人项科文的上诉请求。二审案件受理费16500元，由上诉人项科文负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄仲民审 判 员 赖锦荣审 判 员 白 雪二〇二〇年五月二十一日法官助理 钟偲晗书 记 员 暨然诺