内蒙古自治区丰镇市人民法院   民事判决书   （2020）内0981民初478号   原告：高某，山西省朔州市人，现住山西省朔州市，公民身份号码×××。   委托诉讼代理人：白建平，丰镇市旧城区法律服务所法律工作者。   被告：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司。   住所地：呼和浩特市回民区通道北街富邦大厦。   统一社会信用代码：XXX。   法定代表人：刘富富，总经理。   委托诉讼代理人：董健敏，内蒙古文盛律师事务所律师。   委托诉讼代理人：曹健瑞，内蒙古文盛律师事务所律师。   本院于2020年4月17日立案受理原告高某诉被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案。在答辩期间，被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司提出管辖权异议，本院经审查后依法作出民事裁定书，驳回被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司提出的管辖权异议。本案依法由审判员王敏担任审判长与审判员赵刚、人民陪审员王俊组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告高某的委托诉讼代理人白建平、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人董健敏、曹健瑞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告高某诉称，1、请求判令解除原被告签订的《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》；2、判令被告富邦公司返还原告购房款58141元；3、判令被告富邦公司依合同约定支付原告违约金20039元，共计81039元。4、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年1月31日原、被告签订了《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》，合同第一条约定原告购买被告开发的富邦现代城第3层0294号商铺，建筑面积共计8.99平米，购买价格共计58141元；合同第三条约定的商铺交付期限为2013年9月28日；另外合同第八条约定违约责任，其中任何一方的违约行为，对方有权要求其承担合同总额日万分之三的违约金。合同签订后，原告按照约定一次性向被告支付58141元购买款，然而到了合同约定的交付期限，被告却不能交房，交付商铺仍然遥遥无期，原告无奈只好依法提起诉讼。现原告依据《中华人民共和国合同法》第94条、第114条及《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》之规定，要求解除双方签订的《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》,并返还原告已交的购房款及违约金。请求人民法院依法查明本案的事实，支持原告的诉求，以维护原告的合同法权益。   被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司辩称，被告已经完全履行了合同的诸多义务，原告已经将案涉房屋在购买时出租给案外人呼和浩特市固源创业投资有限责任公司，并按照其购买房屋合同总价为基数常年收取其租金，并不存在未交付的事实，原告购买房屋的目的已经实现。从客观事实来看，原告已经收取租金的行为是属于对房屋使用并且获得收益，故不存在被告未交付房屋的违约行为，也无需承担诉状中所述的违约金给付。原告的诉请不能成立，请法庭驳回。   经本院审理查明，2013年1月31日原、被告签订了《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》，合同第一条约定原告购买被告开发的富邦现代城第3层0294商铺，建筑面积共计8.99平米，购买价格共计58141元；合同第三条约定的商铺交付期限为2013年9月28日；另外合同第八条约定违约责任，其中任何一方的违约行为，对方有权要求其承担合同总额日万分之三的违约金。合同签订后，原告按照约定一次性向被告支付58141元购买款。现该建筑尚未竣工无法交付，未办理产权证书。   以上事实有双方当事人当庭陈述、合同书、交款收据等证据材料在案佐证。   本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由设立分公司的公司承担。本案中呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司为被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司设立的分公司，民事责任应当由被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司承担，本案被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司主体适格。本案属于买卖合同纠纷中的商品房预售合同纠纷，呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司已经就富邦现代城项目取得预售许可证，原告高某与呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司于2013年1月31日签订的富邦丰镇现代城商铺买卖合同，系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据合同约定，被告应当于2013年9月28日将商铺交付原告。被告富邦房地产公司辩称原告已经将商铺租赁给呼和浩特市固源创业投资有限责任公司，应属于交付，本院认为根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，房屋需竣工后方可交付，本案中的涉案房屋尚未竣工验收，实际上也未向原告交付商铺，原告实际上也未受领商铺。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”被告未在约定的时间交付商铺，原告高某购买商铺的目的无法实现，因此本案原告高某要求与被告解除签订的富邦丰镇现代城商铺买卖合同书的诉讼请求本院予以支持。本院认为原告高某的民事起诉状副本送达被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司之日，应视为合同解除之日。合同解除后，被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司应当返还原告高某购买商铺的款项，并承担违约金。对于原告高某要求被告支付三年违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持。违约金计算标准为每日违约金按照合同总价58141元的万分之三计算，即每日的违约金为58141×0.0003，计算至2020年4月22日，违约金为20039元。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、一百八十八条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，判决如下：   一、解除原告高某与被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司签订的富邦丰镇现代城商铺买卖合同。   二、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司在判决生效后三十日内返还原告高某购房款61000元。   三、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司在判决生效后三十日内向原告高某支付从2017年4月21日起至2020年4月22日违约金20039元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1826元，由被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院提交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于乌兰察布市中级人民法院。     审 判 长 王敏   审 判 员 赵刚   人民陪审员 王俊     二〇二〇年六月二十八日   书 记 员 吕燕   附相关法律规定：   《中华人民共和国民法总则》   第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：   （一）停止侵害；   （二）排除妨碍；   （三）消除危险；   （四）返还财产；   （五）恢复原状；   （六）修理、重作、更换；   （七）继续履行；   （八）赔偿损失；   （九）支付违约金；   （十）消除影响、恢复名誉；   （十一）赔礼道歉。   法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定；本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。   第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。   诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。   《中华人民共和国公司法》   第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。……   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。   法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   《中华人民共和国城市房地产管理法》   第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。