宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初3869号原告：鲁欢，男，1990年9月25日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：孟繁丽，宁夏方和圆律师事务所律师。被告：齐永海，男，1983年8月26日出生，汉族，银川市兴庆区爱尚连心养生店员工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：丁金泉，男，1961年4月30日出生，汉族，银川市兴庆区爱尚连心养生店法务部负责人，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告鲁欢与被告齐永海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告鲁欢及其委托诉讼代理人孟繁丽、被告齐永海到庭参加诉讼。后本案转为普通程序审理，依法适用普通程序,公开开庭独任进行审理。原告的委托诉讼代理人孟繁丽、被告齐永海及其委托诉讼代理人丁金泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方之间所签订的《买卖协议》、《银川市存量房买卖合同》；2.判令被告立即从兴庆区某室腾退搬离，并返还给原告；3.判令被告支付其占有使用期间的占有使用费6000元；4.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月17日，原、被告签订《买卖协议》、《银川市存量房买卖合同》各一份，约定原告将其所购买的坐落于银川市兴庆区某室房屋出售给被告。合同价格为471500元，付款方式为：原告银行按揭贷款256250元由被告按月支付给银行，剩余215250元分五期支付给原告，并约定若被告有逾期，原告有权收回房屋，房屋装修及家具、家电损失与原告无关。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告，被告支付部分购房款后，下剩购房款经原告多次催要，被告均未依约履行给付义务，已经履行的部分也存在多次逾期的情形。原告与被告就合同履行协商无果，故原告诉至法院，请求判如所请。被告辩称，被告愿意支付已经逾期一年的房贷以及15250元现金部分。如果房屋能够办理过户，被告会尽快支付下欠原告的15250元购房款，将房屋按揭贷款办理到被告名下。如果原告要求腾退房屋，被告现在无法腾退，故被告不同意解除合同，房屋买卖合同继续履行，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告为证明自己的主张向法庭提交以下证据：一、《备案情况说明》1份，证明：原告系案涉房屋的所有权人，有权出售案涉房屋。二、《买卖协议》、《银川市存量房买卖合同》各1份，证明：2018年8月17日，原、被告签订《买卖协议》、《银川市存量房买卖合同》各一份，约定原告将其购买的坐落于银川市兴庆区某室房屋出售给被告，合同价格为471500元。付款方式为：原告银行按揭贷款256250元由被告按月支付，剩余215250元分五期支付给原告，并约定：若有逾期，原告有权收回房屋，且房屋装修及家具、家电损失与原告无关；被告应在每月10日支付2400元给银行。三、微信转账截图28张、付款清单明细表1份，证明：（1）按照双方协议约定，2019年7月1日，被告应当支付15250元。但经原告多次催促，被告至今未能付清该笔款项；在签订合同后，被告每笔分期支付的款项均未按照合同约定时间支付，被告已多次违约，原告可依约行使解除权。（2）根据双方协议约定，被告应在每月10日将2400元按揭贷款直接支付至银行，被告自2018年9月至2019年7月均未依照合同约定足额支付。2019年7月后，被告未依约履行合同，已构成事实违约，依照双方协议约定，原告有权收回房屋，对于房屋装修及家具、家电损失原告不承担责任。四、2019年8月16日及2019年12月13日通话录音2份，证明：被告多次违约，原告在此期间多次主动与被告沟通，催促被告积极履行合同义务，被告不予理会，后期原告已经联系不上被告。五、还款记录截图2张，证明目的：被告的多次违约行为，不仅给原告造成了经济损失，而且严重影响了原告的征信，致使原告再次买房无法申请银行按揭贷款。对于原告征信的影响，该损失无法弥补。被告已构成严重违约，该份合同已不具备履行的可能。六、房屋租赁合同3份、微信转账记录11份、物业费收款收据2张，证明目的：2019年8月起，被告屡次违约未向原告按时足额支付合同约定的价款，原告享有解除权，并可以收回房屋。被告占有使用期间，原告的租房成本应当由被告承担，被告应当支付占有使用费。被告对原告提交的证据一、二、三、四、五认可，对证据六不认可。上述证据经本院审查，原告提交的证据一、二、三、四、五符合证据的真实性、合法性、关联性，被告亦予以认可，相互印证可以证明案件事实，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的证据六，该证据中显示租房系用于店铺经营，且租赁合同期限之间存在重合，无法达到原告的证明目的，被告亦不认可，故本院不予确认。被告齐永海未向法庭提交证据。本院依职权向招商银行股份有限公司银川分行调取借款人为鲁欢的《招商银行个人购房借款及担保合同》一份，原告对于该合同的真实性、合法性、关联性均无异议，该份证据可以显示案涉房屋仍系原告所有。该贷款的期限为2015年8月31日至2035年8月31日。被告自2019年8月即开始严重违约，由于该合同的履行期限属于长期，原、被告双方的协议，已不具备履行的可能性。另外，根据原、被告双方的约定及被告的当庭陈述，原、被告双方约定被告的银行贷款还款方式为直接支付至原告的银行贷款账户。此方式系由被告代为清偿债务，目的是消灭抵押权。因此，根据担保法的司法解释第191条和八民纪要中的相关规定，原、被告双方的买卖协议确为有效。被告对于该合同的真实性、合法性无异议，关联性以及证明目的不予认可。本案中是原、被告双方之间的房屋买卖关系，被告与招商银行之间不存在法定的关系，该合同对被告不具有约束力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月24日，坐落于银川市兴庆区某室房屋备案至原告名下。2015年8月31日，原告与案外人招商银行股份有限公司银川分行签订《招商银行个人购房借款及担保合同》一份，约定原告向案外人招商银行股份有限公司银川分行申请个人购房贷款用于支付其购买上述房屋购房款，案外人招商银行股份有限公司银川分行同意向原告提供贷款，贷款金额为30万元，贷款期限为240个月，即从2015年8月31日起到2035年8月31日止。2018年8月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《买卖协议》、《银川市存量房买卖合同》各一份，约定原告将其购买的坐落于银川市兴庆区某室房屋出售给被告，面积为91.01平方米，房屋总价为471500元。其中，《买卖协议》约定付款方式为：因甲方未还清银行抵押借款256250元，由乙方继续承担以每月10日2400元支付银行，剩余215250元，乙方分5次支付甲方房款（2018年8月17日，乙方支付甲方100000元整；2018年8月24日，乙方支付甲方30000元整；2019年2月1日，乙方支付甲方30000元整；2019年5月1日，乙方支付甲方30000元整；2019年7月1日，乙方支付甲方25250元整，同时约定如有逾期，甲方有权收回房屋，房屋装修及家具、家电损失与甲方无关，乙方齐永海同意。《买卖协议》、《银川市存量房买卖合同》签订当日，原告将案涉房屋交付被告使用。截至2019年7月10日，按照《买卖协议》的约定，被告应当向原告支付购房款265650元，其中现金支付215250元，支付银行贷款部分50400元，被告实际向原告支付购房款225092元，其中通过微信转账方式支付200000元，通过支付银行贷款支付25092元。自2019年8月份起，被告未再向原告支付银行贷款部分，且已经支付的银行贷款部分亦未按照《买卖协议》约定的金额及时间履行。合同约定的付款期限届满后，原告多次催促被告履行付款义务，但被告均予以推脱。2020年6月3日本院第一次庭审过程中，被告明确表示其支付逾期欠付原告的购房款。2020年9月8日，被告仍未向原告履行其在第一次庭审中所作承诺。本院认为，依法成立的合同，受法律保护和调整，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵守诚实信用的原则，按照约定履行自己的义务。原告提交的《买卖协议》、《银川市存量房买卖合同》真实、有效，可以证实原、被告之间成立房屋买卖合同法律关系。买受人应当按照约定的数额、时间支付价款。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告以疑虑案涉房屋无法办理过户为名，实际上是用一种消极不作为的态度对待合同约定的义务，被告行为构成违约，结合被告履行合同的情况，被告违约程度已经超出轻微违约的范围。原、被告签订的《买卖协议》中约定在被告逾期支付购房款时，原告有权收回房屋，视为原、被告约定了解除权，被告在第一次庭审中虽表示继续履行付款义务，三个月后直至第二次庭审时仍未实际履行，被告以其行为表明不履行付款义务，现行使该解除权的条件已经成就，故对于原告要求解除《买卖协议》、《银川市存量房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。同时，合同解除后，被告因合同而获得的案涉房屋亦应当予以返还，故对于原告要求被告腾退搬离案涉房屋并返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付占有使用案涉房屋的使用费，应当认为，被告在签订《买卖协议》、《银川市存量房买卖合同》后不久即已实际入住案涉房屋，在《买卖协议》、《银川市存量房买卖合同》被解除前，被告对案涉房屋的占有属于依据房屋买卖合同的有权占有，无须向原告支付房屋使用费。但是，在《买卖协议》、《银川市存量房买卖合同》被解除之日起至被告实际腾退房屋之日止，被告属于无权占有，应当向原告支付房屋使用费，现原告主张被告支付自2019年8月至2020年6月期间的占有使用费，该期间案涉合同尚未解除，原告无权主张占有使用费，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。针对其后的占有使用费，原告自愿另案主张，本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、解除原告鲁欢与被告齐永海签订的《买卖协议》、《银川市存量房买卖合同》；二、被告齐永海于本判决生效之日起十日内腾退搬离并向原告鲁欢返还位于银川市兴庆区某室房屋；三、驳回原告鲁欢的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费150元，由原告鲁欢负担50元，由被告齐永海负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 林小虎 二○二○年九月十日书记员 刘 璐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境。4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。