四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1622民初1140号 原告：熊邦礼，男，1946年10月8日出生，汉族，住四川省武胜县。 原告：熊伟杰（熊邦礼之孙子），1995年5月12日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 二原告共同委托诉讼代理人：李举中，北京京师（成都）律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：程庆窈，北京京师（成都）律师事务所律师。 被告：蒋珍珠，女，1986年1月10日出生，汉族，住四川省岳池县。 特别授权委托诉讼代理人：尹昭荣，四川君尊律师事务所律师。 被告：广安华辉房地产开发有限公司，住所地四川省广安市武胜县沿口镇滨江路一江山水小区2号楼商业第1层1-10号，统一社会信用代码91511622MA62B5062K。 法定代表人：谭政，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王琴，四川君尊律师事务所律师。 被告：邓少强，男，1978年8月18日出生，汉族，住四川省武胜县。 第三人：四川铭林房地产开发有限责任公司，住所地四川省武胜县沿口镇石桥铺，统一社会信用代码915116223093361197。 法定代表人：曹继辉，执行董事兼总经理。 原告熊邦礼、熊伟杰与被告蒋珍珠、广安华辉房地产开发有限公司（以下简称华辉房地产公司）、邓少强、第三人四川铭林房地产开发有限责任公司（以下简称铭林房地产公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。本案除原告熊伟杰、被告华辉房地产公司的法定代表人谭政、第三人铭林房地产公司的法定代表人曹继辉未到庭外，其余当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。依法适用普通程序，于2020年8月11日第二次公开开庭进行了审理，本案除被告华辉房地产公司的法定代表人谭政、被告蒋珍珠的委托诉讼代理人尹昭荣、第三人铭林房地产公司的法定代表人曹继辉未到庭外，其余当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告熊邦礼、熊伟杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告蒋珍珠、华辉房地产公司向原告支付合同款项404.31万元及利息81.01万元（其中280万元从2019年7月1日、124.31万元从2019年8月17日起，按月利率2%计算利息，暂计算至2020年4月30日，此后利息按前述标准继续计算至清偿完毕之日止）；2.被告蒋珍珠、华辉房地产公司向原告支付违约金80.862万元（剩余未支付的合同款项404.31万元＊20%）；3.被告邓少强对前述第1、2项付款义务承担连带责任。2020年6月3日，原告方变更诉讼请求为：1.判令原告熊邦礼、熊伟杰与被告邓少强、第三人铭林房地产公司（蒋珍珠为代理人）于2018年9月24日签订的《房地产联合开发协议书》即日解除；2.判令被告蒋珍珠、华辉房地产公司向原告熊邦礼、熊伟杰赔偿损失暂计485.32万元（包括本金404、31万元及利息81.01万元。利息的计算方式为其中280万元从2019年7月1日、124.31万元从2019年8月17日起，按月利率2%计算利息，暂计算至2020年4月30日，此后利息按前述标准继续计算至清偿完毕之日止）；3.判令蒋珍珠、华辉房地产公司向熊邦礼、熊伟杰支付违约金80.862万元（剩余未支付的款项404.31万元＊20%）；4.判令被告邓少强对前述第2、3项付款义务承担连带责任。2020年7月22日，原告方再次变更诉讼请求为其起诉时的3项诉讼请求。事实和理由：2018年9月24日，被告蒋珍珠挂靠第三人铭林房地产公司与原告签订了《房地产联合开发协议书》及《补充协议》，约定：原告方以证号为武胜国用（2016）第0640号土地的土地使用权及证号为川2019武胜县0005491的零星地块土地使用权共计作价1000万元，与铭林房地产公司进行联合开发。联合开发过程中，售房款应进入原、被告双方共同开立的账户中，双方互留印章。开发项目位于武胜县，名称为紫轩住宅小区；邓少强为本协议担保人，担保本协议的实施。协议签订后，原告按照协议约定，积极履行相关义务，配合办理案涉项目的施工许可证、商品房预售许可证等证件，但被告实际仅向原告支付了部分款项，剩余404.31万元未支付。2018年11月12日，被告蒋珍珠又决定以华辉房地产公司的名义开发案涉项目，被告蒋珍珠独立负责开发项目的完成和服务。被告华辉房地产公司以及原告于2019年10月23日取得建设工程规划许可证，2020年1月2日取得建设工程施工许可证，同时紫轩住宅小区项目现已取得预售许可证，目前正在预售。为维护原告方的合法权益，特提起诉讼，请依法支持原告方的诉讼请求。 被告蒋珍珠辩称，第一，《房地产联合开发协议书》及《补充协议》约定原告方将两宗土地作价1000万元，由被告蒋珍珠先给付价款，原告方再交付权属证书并协助办理相关手续后，由被告蒋珍珠单独开发，项目的盈利或者亏损全部由被告蒋珍珠承担。该协议是原告方为了规避国家税收，以联合开发的名义而实际签订的土地使用权转让协议。应监督原告方交清税费，开具1000万元的交易发票后，被告蒋珍珠才能付清土地价款。第二，因原告方申请取得第二宗零星土地延迟，造成开发时间延误12个月零4天、新冠肺炎疫情国家规定一切事务顺延3个月、原告方提起诉讼并申请保全冻结了被告方个人及公司账户又延期了3个月，共计延期18个月零4天，双方约定的付款时间为2019年3月30日，最后一次土地价款支付时间应当延期至2020年10月4日。原告方在未到转让价款支付期限前起诉，应当驳回其要求支付转让价款的诉讼请求。第三，因原告方的第二宗零星土地的延迟取得及不可抗力的疫情，导致联合开发延期长达15个月零23天，原告方主张因自身原因造成延期期间的转让价款的利息，没有法律和事实依据，被告蒋珍珠依法不应当承担支付迟延给付转让价款的利息。原告主张违约金808620元于法无据，既主张迟延履行利息，又主张根本性违约解除合同违约金，不但重复计算且相互矛盾，同时违约金明显过高，依法应当驳回其主张违约金的诉请。第四，被告蒋珍珠欠原告方土地转让价款404.2545万元，原告方因取得零星土地延期给被告蒋珍珠造成的损失154万元，且根据2019年10月17日的三方协议约定原告方应赔偿被告蒋珍珠违约金127.5万元，故被告蒋珍珠只欠原告方土地转让价款122.81万元，待原告方开具1000万元的土地交易发票后，由被告蒋珍珠在合同约定并因故延期至2020年10月4日时支付。原告方给被告蒋珍珠造成的损失，被告蒋珍珠将保留向其主张赔偿的诉权。综上所述，《房地产联合开发协议书》实为土地转让，应监督原告方完清税费并开具发票；被告蒋珍珠支付下欠土地价款的时间未届满；支付价款未违约，不应当承担价款利息和违约金。应当驳回原告方请求被告蒋珍珠支付合同价款、利息及违约金的请求。 被告华辉房地产公司辩称，原告方与被告蒋珍珠等签订的协议，名为联合开发，实为土地使用权转让。被告华辉房地产公司是在原告方2018年的土地转让完成后，于2019年10月17日才与被告蒋珍珠签订联合开发协议，华辉房地产公司只负责开发的建筑施工，依法不应当承担给付土地价款的义务。华辉房地产公司没有违约行为，不承担违约金的给付责任。请求驳回原告方对被告华辉房地产公司的诉讼请求。 被告邓少强辩称，因被告蒋珍珠在办理案涉紫轩住宅小区房地产开发项目的手续时，未经担保人邓少强书面同意，擅自把主合同的乙方铭林房地产公司变更为华辉房地产公司，变更了主合同。根据《中华人民共和国担保法》第二十四条和《最高人民法关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六条的规定，本担保应依法无效，担保人不得承担担保责任。因此，本案的一切经济和法律责任完全应由被告蒋珍珠承担。 第三人铭林房地产公司述称，2018年9月24日，被告蒋珍珠与第三人铭林房地产公司签订了资质挂靠协议书。2018年11月12日，被告蒋珍珠在第三人铭林房地产公司不知情的情况下，又与被告华辉房地产公司签订了资质挂靠协议。该项目的报建、用地规划许可、建设规划许可、预售房许可、对外发包、售房收款等均由被告华辉房地产公司参与。请求判令2018年9月24日签订的《房地产联合开发协议书》无效，本案的一切经济和法律责任全部由被告蒋珍珠和华辉房地产公司承担。 本案原告方围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1、熊邦礼和熊伟杰身份证复印件、蒋珍珠户籍证明、邓少强身份证复印件、华辉房地产公司工商登记信息、铭林房地产公司营业执照复印件，拟证明原、被告、第三人主体适格。 2、《房地产联合开发协议书》（2018年9月24日）、《补充协议》（2018年10月12日）、华辉房地产公司资质挂靠协议，拟证明1.2018年9月24日签订的合作协议及补充协议是原、被告双方实际履行的协议。铭林房地产公司的义务已由华辉房地产公司承继；2.被告蒋珍珠为案涉项目的实际控制人，责任承担者和权益享有者。2018年9月24日挂靠铭林房地产公司，2018年11月12日又独自决定挂靠华辉房地产公司，目的就是要规避原告方对项目资金的监管等，这些行为体现出故意违约；3.被告蒋珍珠未按时付款应承担违约责任；4.证件办理是被告蒋珍珠和被挂靠企业如华辉房地产公司的义务，原告方只是负责协助；5.被告邓少强对案涉债务承担担保责任；6.原告方不承担被告蒋珍珠所称设计变更导致延期的责任，合同约定就算未取得零星地块，原告方也不承担任何责任；7.如开工手续拖延、工程拖延、责任完全在被告。案涉第一宗面积为1175.44平方米的土地和后面取得的零星土地并非捆绑开发，被告自愿捆绑开发，导致办理规划许可、施工许可的迟延，完全是被告的责任，原告已经按约履行协助义务。8.施工的真实时间是早于施工许可证的时间。9.根据合同约定所有税费均由被告承担，如本项目增加税收成本，完全应该由被告承担。 3、国有土地使用权证（1175.44平方米）、国有土地使用权证（702.71平方米）、建筑工程规划许可证（2019年10月23日）、建筑工程施工许可证及附件（2020年1月2日）、工程概况及人员概况牌、商品房预售许可证，拟证明1.被告华辉房地产公司、熊邦礼、熊伟杰为武胜住建局登记的开发单位；2.原告方已经依约履行了提供土地以及协助办理证件等义务，被告蒋珍珠及华辉房地产公司未按时支付款项应承担违约责任；3.被告华辉房地产公司早已在2019年10月17日之前（2018年11月12日签订挂靠协议时）就介入了案涉项目。 被告蒋珍珠围绕辩解意见依法提供了以下证据： 1、《房地产联合开发协议书》（2018年9月24日）、《补充协议》（2018年10月12日）、《房地产联合开发协议书》（2019年10月17日），拟证明1.三份协议是案涉土地使用权转让所形成的相互关联协议，案涉的协议名为联合开发，实为土地使用权转让，实际受让方为被告蒋珍珠；2.协议约定在联合开发时先支付350万元，但因原告方第二宗土地延迟取得，规划设计只能延期完成，理应顺延至实际规划设计双方重新签订《房地产联合开发协议书》时；3.三份协议均未对土地转让环节的税收由谁承担进行约定。 2、支付土地款《收条》及转款凭证，拟证明被告蒋珍珠已经支付转让价款595.7455万元。在签订协议约定的时间内，被告蒋珍珠按照合同约定支付给原告方第一笔土地转让价款350万元，按照协议约定在2018年10月1日就应该开始开发合同地块。但事实上因规划设计无法进行实际开发，第二期支付的400万元应延期至实际开发的2019年10月17日，第二宗土地的250万元价款应在取得使用权后支付。因取得土地延期、疫情等实际情况，应当依法顺延，剩余价款没有到支付期限。 3、零星地块的《申请》、武胜府复［2018]XXX号文件、川（2019）武胜县0005XXX号土地证、武自然资规复【2019】XX号文件、《房地产联合开发协议书》（2019年10月17日），拟证明1.2018年5月30日，县政府批复同意国土局出让案涉零星土地。2018年9月24日，双方签订《房地产联合开发协议书》。2018年11月28日，原告方找到受让土地者后，才申请修建第一宗土地的堡坎。因原告方申请零星地块用地手续历经7个月零5天后才取得零星土地所有权，因此造成紫轩住宅小区项目重新规划，于2019年9月4日才取得用地规划批复。2019年10月17日重新形成《房地产联合开发协议书》共计延误时间12个月23天，协议支付价款时间也理应顺延12个月零23天，加上不可抗力疫情顺延3个月，履行期限应当顺延15个月零23天。2.2019年10月17日重新形成《房地产联合开发协议书》，未就土地使用权转让环节税费进行约定，受让人变更为被告蒋珍珠。3.因原告方的申请造成被告蒋珍珠的项目延期12个月零23天开发，修好的堡坎拆了又重修，给该项目造成了严重的损失。因此原告方违背了协议的意愿，被告蒋珍珠不存在延迟支付给原告方土地转让款价404.31万元资金利息及违约责任。4.原告方应按照2019年10月17日的三方协议违约责任的约定按标的金额850万元的15%向被告蒋珍珠支付共计127.5万元违约金。 4、紫轩住宅小区项目规划许可证、建设用地许可证、土地使用证、商品房预售许可证，拟证明被告蒋珍珠取得了相应的规划许可、施工许可和预售许可，现已完成建设。 本案被告邓少强围绕辩解意见依法提供了《华辉房地产公司资质挂靠协议》、《土石方施工承包合同》、《建设工程施工合同》，拟证明被告华辉房地产公司于2018年11月12日就知晓并参与该项目。 本案被告华辉房地产公司、第三人铭林房地产公司未提供证据。 本院对以上证据经综合评定后作如下认定，原告方、被告蒋珍珠、被告邓少强提供的以上证据，经本院审查，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以采信并全部予以在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2016年4月7日，武胜县人民政府向原告方颁发武胜国用（2016）第XXXX号《国有土地使用证》，载明：土地使用权人熊邦礼、熊伟杰（按份共有：分别占30%、70%）；座落：武胜县沿口镇XX医院东侧地块；地类用途：城镇住宅用地（兼容商服）；使用权类型：出让；使用权面积1175.44m2。 2018年9月24日，被告蒋珍珠与第三人铭林房地产公司签订房地产开发资质挂靠协议。 2018年9月24日，原告熊邦礼、熊伟杰（甲方）与第三人铭林房地产公司（乙方）、铭林房地产公司的代理人蒋珍珠、被告邓少强（担保人）签订了《房地产联合开发协议书》，该协议约定：工程项目地点：武胜县沿口镇XX医院东侧地块，土地使用面积1175.44m2，建筑面积在3000m2左右；联合开发方式：甲乙双方以甲方2016年4月7日取得武胜县沿口镇XX医院东侧，武胜国用（2016）第XXXX号土地证城市建设用地(商住商服)，1175.44m2土地使用权联合开发时共折价750万元，土地使用权证号码(2016)第XXXX号。乙方在联合开发时先支付350万元给甲方，甲方立即把武胜国用(2016)第XXXX号土地使用证交给乙方办理该项目的规划、设计施工等手续证件，乙方于2019年3月30日前付清甲方400万元整，如逾期未支付余款，乙方按未支付部分月利息2分计息给甲方，如2019年6月30日前不付清余款，甲方有权无偿收回与乙方联合开发的土地、房产等，售房款由甲乙双方开立账户，双方留印章，确保甲方优先收土地款。本项目办理报建、规划、设计、施工等手续证件以及竣工验收交付使用、办理不动产权证等工作，一律由乙方牵头负责，甲方协助乙方办理完毕；甲方责任及义务:甲方保证武胜国用(2016)第XXXX号土地使用权证无产权纠纷和财务纠纷，若有以上纠纷，给乙方造成了损失，则由甲方协商处理，如协商不成则此协议无效。甲方在收到乙方支付给甲方350万元后，甲方立即把(2016)第XXXX号土地使用权证及熊邦礼，熊伟杰身份证复印件和代理人委托书及若干份交给乙方，限办理本项目各种手续使用。开竣工手续，不动产分户手续由乙方牵头负责，甲方无条件无偿协助乙方办理完毕为止；乙方责任及义务：本项目由乙方负责具体施工和售房工作，在施工中应严格遵照执行国家有关安全、质量的一切法律法规，严防一切大小安全质量事故的发生，若发生一切大小安全质量事故，一概由乙方承担全部经济责任和法律责任，并与甲方无关。本项目的债权债务以签订本协议时为界。签订本协议以前产生的债权债务由甲方负责，本协议签订以后新产生的债权债务由乙方负责。本项目办理开竣工手续、不动产分户手续、开发手续等产生的一切税费全部由乙方承担，材料费、人工费全部由乙方自筹资金，自己承担，甲方不负任何责任。违约责任：本协议经甲乙双方签字时起生效，双方必须严格履行，不得违约，若有违约，由违约方赔偿守约方按标的额计算承担20%的违约金，超过损失20%，则应具实赔偿；补充协议:如后面的零星地块购买手续办理完毕(容积率为1.8)以实际办理土地证面积(700平方米左右)，时间为准，购买此零星地块的土地款由乙方代甲方支付，乙方以土地证日期为限三个月内付清甲方土地款250万元整，乙方代甲方支付的土地款在250万元中扣除，扣除土地款后，余款如逾期未支付，乙方按月利息2分计息给甲方，如超过3个月未支付，甲方有权无偿收回与乙方联合开发的土地、房屋等，如在此项目开发结束后取得后面的零星地块所有权此补充协议无效。如零星地块购买不了，甲方不承担任何违约责任。 2018年9月30日，被告蒋珍珠通过其母侯廷琼的银行账户分两次向原告熊邦礼的银行账户转款支付土地使用权转让价款共计300万元。 2018年10月12日，原告方（甲方）与被告蒋珍珠（乙方代理人）、被告邓少强（担保人）签订《补充协议》，约定因本项目是乙方单独开发的，因此本项目的盈利或者亏损全部由乙方承担，与甲方无关。 2018年10月12日，被告蒋珍珠通过其母侯廷琼的武胜县沿口XX家具经营部的银行账户向原告熊伟杰的银行账户转账支付土地使用权转让价款50万元。 2018年11月12日，因第三人铭林房地产公司涉及其他案件的诉讼，不便挂靠开发房地产，被告蒋珍珠（乙方）遂与被告华辉房地产公司（甲方）签订了《华辉房地产公司资质挂靠协议》，约定：甲、乙双方经充分协商，本着公平、诚信、合理原则，就紫轩楼项目，乙方以甲方名义开发建设事项达成一致，自愿签订本协议；甲方同意乙方在紫轩楼项目取得、开发建设以及签订合同及合同的执行、完成和服务过程中，以甲方名义从事项目投标，房地产开发、土地获取以及房屋建设、品牌推广和宣传、安全文明施工等活动，并对乙方的活动提供便利和协助；甲方收取乙方管理费用2万元整，并以乙方4套住房(面积:大于100平方米)作为税务保证金担保，每交纳大于50万元整税金给税务部门，甲方退一套担保的住房；乙方每月须向甲方支付财务费用500元；乙方独立承担紫轩楼项目的工程质量责任及施工过程中的各种经济风险，并独立负责开发项目的完成和服务；乙方独立承担安全生产责任，独立承担开发建设过程中可能出现的工伤事故责任及附带经济责任。乙方独立承担与本项目开发建设有关的其它法律或经济责任。甲方对此不负任何连带责任；乙方独立承担此项目中出现的经济责任，甲方对此不负任何连带责任。甲方在本月内配合乙方对此项目开立一般存款账户，双方监章；乙方根据国家有关税务的法律、法规及地方规定，独立承担项目有关的税费缴纳义务。甲方对此不予提出重复缴纳的要求；乙方及其所聘清、雇佣的人员不属于甲方职工，不享受甲方职工一切待遇，与甲方不存在劳动用工关系；本协议自签订之日起至本项目的开发完成并办理全部相关手续之日期间有效等内容。 2018年11月28日，原告熊邦礼向县住建局提交《申请》，提出XX医院东侧地块后山岩高，建房应修堡坎。2018年12月17日，该局批准同意。 2019年4月9日，被告蒋珍珠通过其母侯廷琼的武胜县沿口XX家具经营部的银行账户向原告熊邦礼的银行账户分两次转账支付土地使用权转让价款共计120万元。 2019年5月16日，原告方给被告蒋珍珠出具收条，收到蒋珍珠代缴国有土地使用款（受让案涉零星地块）125.7455万元（土地费122万元、税3.6905万元、工本费550元）。至此，被告蒋珍珠向原告方支付的土地使用权转让价款共计595.7455万元，下欠404.2545万元未予给付。 2019年5月17日，武胜县国土资源局向原告方颁发川（2019）武胜县不动产权第××号不动产权证书，载明：权利人熊伟杰（共有份额60%）、熊邦礼（共有份额40%）；坐落武胜县沿口镇迎宾大道；权利类型：国有建设用地使用权；权利性质出让；用途城镇住宅用地；面积702.71ｍ2等。 2019年9月4日，武胜县自然资源和规划局作出武自然资规复［2019］XX号《关于对武胜县XXXX建筑方案设计的批复》。 2019年10月17日，原告方（甲方）与被告蒋珍珠（乙方）、华辉房地产公司（丙方）签订《房地产联合开发协议书》，约定甲方负责提供上述的两宗土地；乙方负责房地产开发，办理开发中手续证件，全额出资及收取售房款；丙方负责建筑施工并保证施工中严格执行现行的建筑规范条例，杜绝较大的安全、质量事故发生等内容。 2019年10月23日，武胜县自然资源和规划局为该项目颁发武资规2019-XXX（县）号《建设工程规划许可证》。 2020年1月2日，武胜县住房和城乡建设局为该项目颁发5129282020XXXX0101号《建设工程施工许可证》及附件，建设单位为华辉房地产公司及熊邦礼、熊伟杰；工程名称为武胜县紫轩住宅小区建设项目；建设规模4203.4平方米。 2020年1月20日，武胜县住房和城乡建设局为案涉土地开发的项目颁发了（2020）房预售证第XXX号《商品房预售许可证》，售房单位为华辉房地产公司，项目名称为紫轩住宅小区.1#，房屋座落地点为武胜县迎宾大道，房屋用途性质为商业、住宅，预售总建筑面积4045.20平方米（幢号1#）共51套。 2020年5月12日，原告方起诉来院，并向本院申请对被告方价值5661820元的财产进行保全。本院于2020年5月19日作出民事裁定书裁定予以保全，原告方承担了案件申请费5000元。 2020年7月20日，该项目正在办理竣工验收中。 本院认为，2018年9月24日，被告蒋珍珠与第三人铭林房地产公司签订资质挂靠协议后，同日以第三人铭林公司代理人的身份与原告方、被告邓少强（担保人）签订《房地产联合开发协议书》，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。该《房地产联合开发协议书》及《补充协议》约定“以甲方取得的土地使用权联合开发时共折价750万元，乙方在联合开发时先支付350万元给甲方，甲方立即把土地使用证交给乙方办理该项目的规划、设计施工等手续证件，乙方于2019年3月30日前付清甲方400万元整；本项目办理开竣工手续、不动产分户手续、开发手续等产生的一切税费全部由乙方承担，材料费、人工费全部由乙方自筹资金，自己承担，甲方不负任何责任；购买此零星地块的土地款由乙方代甲方支付，乙方以土地证日期为限三个月内付清甲方土地款250万元整，乙方代甲方支付的土地款在250万元中扣除；因本项目是乙方单独开发的，因此本项目的盈利或者亏损全部由乙方承担，与甲方无关等内容”，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”以及第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”的规定，该合同名为房地产联合开发合同，实为土地使用权转让合同。 被告蒋珍珠与被告华辉房地产公司签订资质挂靠协议后，与被告华辉房地产公司签订房地产联合开发协议书，但该项目的《建筑工程施工许可证》载明施工单位为四川鼎鑫建筑工程有限公司广安分公司，并非华辉房地产公司，故该项目的开发行为名为房地产联合开发，实为被告蒋珍珠个人借用被告华辉房地产公司的资质进行房地产开发。 原告方与被告蒋珍珠在协议中约定“乙方在联合开发时先支付350万元给甲方，甲方立即把土地使用证交给乙方办理该项目的规划、设计施工等手续证件，乙方于2019年3月30日前付清甲方400万元整；乙方以土地证日期为限三个月内付清甲方土地款250万元整，乙方代甲方支付的土地款在250万元中扣除”，原告方已将案涉两宗土地交付给被告蒋珍珠进行了房地产开发，被告蒋珍珠应当按照合同的约定支付土地使用权转让价款。截止2019年3月30日，被告蒋珍珠仅支付第一宗土地使用权转让价款350万元，剩余400万元未予支付，已构成违约。原告方于2019年5月17日取得第二宗零星土地使用证，被告蒋珍珠应在2019年8月17日前支付零星土地的转让价款250万元，但被告蒋珍珠仅支付了125.7455万元，剩余124.2545万元未予给付，又构成违约。故被告蒋珍珠应当承担继续给付下欠价款404.2545万元及赔偿损失等违约责任。被告蒋珍珠辩称原告方延迟取得第二宗零星土地使用权，以及疫情和保全账户的原因，导致房地产开发延迟，给付土地使用权转让价款的时间也应当顺延，因合同约定第一宗土地剩余400万元价款支付的时间明确确定为2019年3月30日，第二宗零星土地使用权转让价款明确确定为以土地证日期为限三个月内付清土地款250万元，无延迟取得零星土地使用权支付价款顺延的约定，且疫情和保全账户并不当然影响土地使用权转让价款的支付，故被告蒋珍珠的该辩解意见本院不予采纳。 我国合同法上的违约金系以“补偿性为主、惩罚性为辅”，即补偿性为其主要属性，其主要功能在于填补守约方的损失，因此若违约金请求权与损害赔偿请求权指向同一损害，则应避免二者的同时适用，否则将出现守约方的双重获益之结果。本案中，原告主张的标的额20%的违约金与延迟付款月利率2分的利息损失均基于同一损害事实即被告迟延履行合同给付土地转让价款的义务导致，因此二者不应同时主张。综上，在原告同时提出支付违约金和利息损失两项请求权，且原告方未提供其具体损失的证据的情形下，基于公平原则，本院仅对原告主张的280万元从2019年7月1日至清偿之日止、124.2545万元从2019年8月17日至清偿之日止的利息损失予以支持，但利息应按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算（2019年8月20日前）和全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算（2019年8月20日至清偿之日）。 原告方与被告蒋珍珠、被告邓少强（担保人）于2018年9月24日签订的《房地产联合开发协议书》，名为房地产联合开发，实为土地使用权转让，被告邓少强在该协议上签名担保，但未约定保证方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”的规定，被告邓少强应当对被告蒋珍珠应给付的下欠价款及赔偿的损失承担连带清偿责任。被告邓少强辩称被告蒋珍珠在办理案涉紫轩房地产开发项目的手续时，未经担保人邓少强书面同意，擅自把房地产联合开发主合同的铭林房地产公司变更为华辉房地产公司，担保人不应当再承担担保责任，因被告邓少强以担保人的身份签订的房地产联合开发合同名为房地产联合开发，实为土地使用权转让，与被告蒋珍珠挂靠有资质的单位开发房地产是不同的法律关系，故被告邓少强的辩解意见本院不予认可。 被告华辉房地产公司未与原告方签订土地使用权转让合同，也没有实际受让案涉土地使用权，不是案涉土地使用权转让合同的相对人，仅是被告蒋珍珠受让案涉土地后开发房地产的被挂靠单位，挂靠开发房地产与土地使用权转让是不同的法律关系，故原告方请求被告华辉房地产公司承担土地使用权转让价款及利息和违约金，无事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，原告方请求被告蒋珍珠给付土地使用权转让下欠价款及利息，被告邓少强承担连带清偿责任，事实清楚，证据充分，符合法律规定，本院予以支持；原告方请求被告蒋珍珠承担标的额20%的违约金，不符合法律规定，本院不予支持；原告方请求被告华辉房地产公司承担共同给付责任，无事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告蒋珍珠向原告熊邦礼、熊伟杰支付国有土地使用权转让下欠价款404.2545万元及利息（以280万元为基数，从2019年7月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算；以124.2545万元为基数，从2019年8月17日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算；以404.2545万元为基数，从2019年8月20日起至清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）； 二、被告邓少强对上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告熊邦礼、熊伟杰的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行给付完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决生效后在规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费51432元，诉讼保全申请费5000元，共计56432元，由被告蒋珍珠、邓少强共同负担（原告方已垫付，待本判决生效执行时由被告蒋珍珠、邓少强共同直接支付给原告方）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或者四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  文达荣 人民陪审员  曹均华 人民陪审员  李默思 二〇二〇年九月二十三日 书 记 员  唐劲松