上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初11189号原告：鲍俊标，男，1987年8月24日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：毛孝伟，上海东方环发律师事务所律师。被告：陈虎，男，1990年7月12日生，汉族，住安徽省。被告：李雅静，女，1987年1月12日生，汉族，住安徽省。原告鲍俊标与被告陈虎、李雅静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告鲍俊标的委托诉讼代理人毛孝伟到庭参加诉讼。被告陈虎、李雅静经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告鲍俊标向本院明确诉讼请求如下：1.判令二被告向原告返还购房款人民币(以下币种同)850,000元；2.判令二被告向原告支付违约赔偿金210,000元；3.本案的诉讼费、保全费由二被告共同承担。事实和理由：2020年3月31日，原告通过上海中岚房地产经纪有限公司居间购买二被告位于上海市松江区九亭镇九亭大街XXX弄XXX号XXX室房屋，并于当日签订《房地产买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，同日原告向二被告支付购房款750,000元。2020年4月14日原告再向二被告支付购房款100,000元。2020年5月9日，二被告单方面要求解除《上海市房地产买卖合同》，双方签署了《解约协议》。按照《解约协议》的约定，二被告应返还原告850,000元购房款，并赔偿原告违约金210,000元。然，二被告并未按照约定期限履行返还购房款及赔偿违约金的义务，在原告给予被告10天宽限期后二被告仍未履行上述义务。故为维护合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告陈虎、李雅静未作答辩。本院经审理认定事实如下：被告陈虎、李雅静系夫妻关系。上海市松江区九亭镇九亭大街XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)于2015年9月1日被核准登记在二被告名下，该房屋建筑面积为98.35平方米，房屋类型为公寓，房屋用途为居住，共有人及共有情况为共同共有，房地产权证号为松XXXXXXXXXX。该房屋上设有两处抵押权，其中抵押权人为中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行、上海市公积金管理中心的债权数额为1,200,000元，其中商业贷款700,000元，期限从2015年8月5日至2040年8月5日，公积金贷款500,000元，期限从2015年8月5日至2035年8月5日；抵押权人为崔淮文的最高债权限额为260万元，债权发生期间为2019年1月22日至2019年4月22日。2020年3月31日，原告鲍俊标作为承购方(乙方)、被告陈虎、李雅静作为出售方(甲方)就系争房屋签订《房地产买卖(含居间)协议》，协议第三条载明该房屋设定的抵押有上海公积金管理中心50万元，崔淮文个人借款80万元，中国银行70万元，苏州亨通融资担保有限公司65万元。第四条约定出售总价为2,800,000元整，甲方应于2020年5月1日将系争房屋交付乙方。乙方于2020年3月31日支付甲方房款柒拾伍万元整，乙方于2020年8月31日支付甲方房款捌拾万元整，乙方于2020年11月31日支付甲方房款壹佰零伍万元整，乙方于甲方将系争房屋交付乙方并办妥物业更名手续当日，支付甲方房款贰拾万元整。甲、乙双方应于2020年12月31日至上海市房地产交易中心办理房屋过户手续。甲方于2020年12月31日向房屋所在地的公安派出所机构办理原有户口(若有)的迁出手续。协议另对其他事项作了约定。同日，原告鲍俊标作为买受人(乙方)与被告陈虎、李雅静作为卖售人(甲方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，合同第二条约定上述房地产转让价款共计为2,800,000元。第三条约定甲方于2020年5月10日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接。第五条约定在2020年12月31日之前，双方向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充约定第1条载明房产存在以下债务：1)第一笔：中国银行按揭贷款本金70万，期限2015年8月5日至2040年8月5日；2)第二笔：上海市公积金管理中心按揭贷款本金50万，期限2015年8月5日至2035年8月5日；3)第三笔：崔淮文个人借款本金80万，期限2019年1月22日至2019年4月22日；4)第四笔：苏州亨通融资担保有限公司担保借款剩余本金65万，期限2020年3月31日前支付；5)甲方名下当前无其他任何对外欠款诉讼及担保。第2条载明购房款的支付时间、方式及相关措施：1)乙方应于2020年4月1日以前支付甲方定金750,000元并签订本合同；2)待甲方把房屋交付给乙方以后，乙方于2020年8月31日前支付甲方800,000元购房款；3)乙方于2020年11月31日前支付甲方1,050,000元购房款，该笔款项定向用于甲方归还银行购房按揭贷款，提前还款若有违约金由甲方承担，甲方配合乙方于2020年12月31日前将该房屋过户至乙方或乙方指定的第三方名下，乙方于当日支付甲方100,000元整；4)房产过户至乙方或乙方指定第三人名下后30日内，甲方将房屋内户口迁出至公共户，保证房产内无户口，待乙方确定该房屋户口迁出，乙方支付甲方剩余尾款100,000元整。合同另对其他事项作了约定。同日，原告鲍俊标作为买受人(乙方)与被告陈虎、李雅静作为出售方(甲方)就系争房屋签订《补充协议(买卖)》，协议第2条约定乙方根据买卖合同的约定，已支付甲方部分房款共计柒拾伍万元整，甲方确认已收到。现甲、乙双方协商一致若甲方因个人原因于2020年5月10日以前不能继续“该房地产”买卖，双方本着诚实信用原则，就买卖合同，达成本协议，约定如下：一、甲、乙双方同意若甲方因个人原因于2020年5月10日以前不能继续履行“该房地产”买卖，甲方赔付乙方违约金210,000元整，甲方可以单方面解除“该房地产”买卖合同。若甲方于2020年5月10日以前未书面提出要单方面解约的按原合同继续履行。二、甲方需于书面提出单方面解约后当日自行退还乙方全额定金及房款(若有)计柒拾伍万元，且甲方需另行支付乙方违约金计贰拾壹万元。乙方收到甲方退还已付房款和违约金后，乙方当日返还甲方“该房地产”的《上海市房地产权证》。协议另对其他事项作了约定。原告鲍俊标分别于2020年3月31日、2020年4月14日向被告陈虎支付购房款750,000元及100,000元，被告陈虎均于当日出具对应款项的收款收据一份。2020年5月9日，原告鲍俊标作为买受方(乙方)与被告陈虎、李雅静作为出售方(甲方)就系争房屋签订《解约协议(买卖)》，协议约定甲方向乙方提出解除甲乙双方于2020年3月31日签署的《房地产买卖合同》(编号：2020-0305)。现乙方鲍俊标同意甲方陈虎、李雅静解约请求。根据上述《房地产买卖合同》及《补充协议》的约定，甲方退回乙方其支付的全额定金及房款，并向乙方支付解除买卖合同违约金21万元整，共计金额1,060,000元。具体明细分别为：1.买受方于2020年3月31日支付给出售方房价款750,000元；2.买受方于2020年4月14日支付给出售方房价款100,000元；3.出售方解除《房地产买卖合同》应支付违约金210,000元。本协议经甲乙双方签字后生效，本协议与《房地产买卖合同》及补充协议不一致的，以本协议为准。协议另对其他事项作了约定。2020年7月24日，原告委托律师向二被告邮寄律师函，载明：“请于收到本函之日起2日内，返还原告85万元首付款，并赔偿21万元违约金。”原告提供的邮政查询凭证显示2020年7月26日被告陈虎本人签收。以上事实，有结婚证、上海市不动产登记簿、上海市房地产权证、房地产买卖(含居间)协议、上海市房地产买卖合同、补充协议(买卖)、收款收据、电子回单、手机银行交易详情、解约协议(买卖)、律师函、快递回单、邮政查询凭证及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，二被告与原告签订房屋买卖合同及补充协议之后又单方面提出解约，而二被告在补充协议及解约协议中已经向原告明确若其单方面解除合同将自愿返还原告购房款并支付违约金，此系双方对合同解除的后果达成的合意，系当事人的真实意思表示，本院予以确认。因此，在原告同意二被告解约请求的情况下，二被告应当按照解约协议的约定向原告返还已付购房款并支付违约金。关于原、被告约定的违约金的数额，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以认可。综上，原告本案的诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。被告陈虎、李雅静经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈虎、李雅静于本判决生效之日起十日内返还原告鲍俊标购房款850,000元；二、被告陈虎、李雅静于本判决生效之日起十日内支付原告鲍俊标违约金210,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,340元，减半收取7,170元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费12,170元，由被告陈虎、李雅静负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  练 斌二〇二〇年十月二十三日法官助理  许惠堡书 记 员  蔡丽萍附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。