湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0104民初1470号原告：罗建英，女，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：刘承侃、曾斌，系湖北自强律师事务所兼职律师（特别授权）。被告：武汉国华礼品发展有限公司，住所地：武汉市硚口区沿河大道******。法定代表人：朱军伟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：乐瑞，湖北祥平律师事务所律师（一般授权）。委托诉讼代理人：徐润东，系该公司员工（一般授权）。原告罗建英与被告武汉国华礼品发展有限公司（以下简称国华礼品公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告罗建英的委托诉讼代理人刘承侃、曾斌及被告国华礼品公司的委托诉讼代理人乐瑞、徐润东均到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告同意继续适用简易程序审理，经本院院长批准，延长三个月审理期限。本案现已审理终结。原告罗建英向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2015年12月26日签订的武汉市商品房买卖合同；2、判令被告返还原告已付购房款684589元及其利息损失（自2015年11月18日起按中国人民银行活期存款率标准计算至返还之日止）；3、判令被告向原告支付违约金，违约金按该商品房交易总价684589元的3%计算为20537.67元；4、诉讼费保全费由被告承担。事实与理由：2015年12月26日，原被告就位于武汉市硚口区利济南路武汉国华礼品城第X幢/单元X层商X号（建筑面积12.27平方米）商铺签订武汉市商品房买卖合同，约定原告购买上述商铺，购房总价684589元，合同第八条约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下列第1种方式进行处理：1、……（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付房款退还给买受人，并按同期活期存款利率付给利息……面积误差比=产权登记面积-合同约定面积/合同约定面积×100%合同附件六：合同补充协议6.2约定：“如因一方违约导致合同被解除的，违约方应向守约方支付违约金，违约金按商品房交易总价的3%计算”，合同签订后，原告依约向被告支付了684589元购房款。该合同在房屋管理部门办理了备案手续，备案登记的商铺建筑面积为11.72平方米，原告认为，案涉房屋登记备案的建筑面积和合同约定的建筑面积误差超过3%，根据合同约定，原告有权退房，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期活期存款利率付给利息，按照合同13.2条约定，规划变更没有通知，原告有权退房。现双方合同约定的解除条件已成就，原告有权主张解除武汉市商品房买卖合同，故原告起诉来院。被告国华礼品公司辩称：原告无权要求解除合同，1、合同是双方真实意思表示，未违反法律行政法规合法有效应当按约定全面履行合同，以上合同已经履行完毕，虽然根据合同第8条约定，由于政府规划局对我们的规划进行了调整，导致项目登记面积小于合同约定面积，但是使用面积和设计没有发生变化，公摊面积减小，同时根据合同规定退给原告一定的购房款和超出面积的房款，根据约定国华沟通并解决问题，按照约定将差价退还至原告，原告明知有面积差下接受了我们分两次退还的2倍面积差房款，是以实际行动选择继续履行，因此合同合法有效，原告以实际行动继续履行合同，无权要求解除双方商品房买卖合同，更无权要求退还利息和损失。2、就原告所说的合同规定的规划变更通知的问题，双方约定是存在质量问题也就是根据武汉市商品房买卖合同13条影响商品质量和使用功能才书面通知，我们的商铺是没有质量问题或是功能使用变化的，一直都是卖场，不存在使用功能变化，本案案涉房屋是公摊缩小，使用面积和功能没有发生任何变化，国华不需要通知原告，到目前也不存在质量问题。经审理查明：2015年12月26日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发建设的位于武汉市硚口区利济南路武汉国华国际礼品城一期第X幢X层商X号房，建筑面积12.27平方米，单价55793.72元每平方米，总价684589元，付款方式为一次性付款。合同第八条约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下列第1种方式进行处理：1、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）／合同约定面积×100%。……”合同第九条约定：“出卖人应当在2016年3月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件……5、供电：交房同期达到使用条件；6、给水：交房同期达到使用条件；……因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。”合同第十一条约定：“出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”合同第十三条规划、设计变更的约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内书面通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起45天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行一年期同期定期存款利率给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。”合同附件六补充协议第5条约定：“双方同意买卖合同第十六条修改和补充如下:5.1房屋产权交易过户的先决条件:无论产权登记手续是由出卖人代办、买受人自行办理或出卖人与买受人共同办理，在产权登记之前，买受人应按如下要求办妥有关手续，否则，出卖人有权拒绝将办理房屋产权所需的资料交买受人，并无须承担任何违约责任或赔偿责任：(1)该商品房的实测计价面积与买卖合同约定计价面积发生差异，买受人应于出卖人发出“房款退补的通知”中指定的期限内办理房款退补手续。“实测计价面积”是指:武汉市具有房地产测绘资质单位发出的《房产测算技术报告》的面积。如买受人对实测计价面积有异议，可向有关主管部门申请重测，但不影响买卖合同的全面履行。如合同约定计价面积与实测计价面积存在差异需进行房款退补，而买受人不按出卖人发出的“房款退补通知书”中要求的时间按期办理房款退补手续，则出卖人有权顺延办理房地产初始登记的期限，且从“房款退补通知书”中要求的房款补交时间届满之日起，每逾期一日，买受人应向出卖人支付逾期未补交房款之0.02%的违约金。(2)买受人应按买卖合同约定的条件向出卖人支付该商品房的全部房价款(含因实测计价面积与买卖合同约定计价面积发生差异而产生的须补交的房款)及专项维修资金。(3)买受人应办妥该商品房的收楼手续。”上述合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款684589元。2018年11月22日，被告国华礼品公司将原告罗建英购买房屋的武汉市房屋交易申请书、宗地略图、房产分户图、不动产权属证明等文件交付于原告罗建英，并于同日向原告开具总房款为653902元的购房发票，其中武汉市不动产登记局于2017年10月13日颁发的不动产权属证明载明房屋建筑面积为11.72㎡。因涉案房屋最终登记面积小于合同约定面积，被告国华礼品公司分别于2018年12月13日、2019年11月5日依据双方合同约定将房屋差价款共计40836元退还至原告罗建英银行账户。原告罗建英在与被告签订《武汉市商品房买卖合同》后，与武汉和金伟业商业运营管理有限公司签订《产权商铺委托租赁及运营管理合同书》，约定原告将上述商铺委托给武汉和金伟业商业运营管理有限公司统一租赁及运营管理，期限为三年。另查明，2016年4月11日，武汉市国土资源和规划局为国华礼品公司在保持原有审批的《建设工程规划许可证》(武规建【2012】225号)40102.12平方米总建筑面积不变的前提下，对原审批的4-6层商业的1-2层局部进行改造的工程重新颁发了《建设工程规划许可证》(武规建【2016】050号)。2016年10月24日，武汉国华国际礼品城一期工程办理了竣工验收备案。本院认为，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。原被告双方合同第八条约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”双方买卖合同约定的建筑面积为12.27平方米，最终涉案房屋交付的实测建筑面积为11.72平方米，面积误差比绝对值为4.48%，已超出3%，故原告罗建英有权解除《武汉市商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”2018年11月22日，被告国华礼品公司将案涉房屋的不动产权属证明、房产分户图、宗地略图、武汉市房屋交易申请书等办证所需原件交付于原告，此时原告已经知晓商铺面积误差比超过3%，其于2020年1月20日向本院递交起诉材料时已超过一年解除权行使期限，且原告于2018年12月13日、2019年11月5日两次接收被告退还的房屋差价款，其以其实际行动选择了继续履行合同，故原告罗建英主张解除商品房买卖合同的请求，本院不予支持。因涉案商品房买卖合同未解除，原告主张被告退还购房款、利息及违约金的请求，本院不予支持。原告诉称因被告更改规划变更没有通知原告有权退房，本院认为虽案涉房屋所在项目规划有变更，但其是在总建筑面积不变的前提下，对原审批的4-6层商业1-2层局部进行改造，并未因该变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能，故对该主张解除事由本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下：驳回原告罗建英的全部诉讼请求。案件受理费本院减半收取5426元、保全费4046元，由原告罗建英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王林二〇二〇年十月九日书记员  罗丹