广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1524、1907-1911、1920号上诉人（原审被告）：惠州大亚湾百惠实业有限公司，住所地：惠州大亚湾**大亚湾大道**德丰公馆****房。法定代表人：朱某1。委托诉讼代理人：陈幼妆,系该公司员工。被上诉人（原审原告）：吕某某、张某某等七户业主（详见附表）委托诉讼代理人：李斯、李锦，均系北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人惠州大亚湾百惠实业有限公司（以下简称百惠公司）因与被上诉人吕某某、张某某等七户业主商品房预售合同纠纷七案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表），向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本系列案。本系列案现已审理终结。（因上述七案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以1524号案件为例进行表述、论证）上诉人百惠公司向本院提出上诉请求：1、请求撤销大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初3188号民事判决，请求查明事实，依法更正或改判。2、请求判令本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:原审法院上述民事判决载明:“……该（两次）增加环节所需的时间在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果是不公平的可予以扣除。”这一表述已明确:上诉人之办证“逾期”由政策变动之不可抗力所致。（1）上诉人在与被上诉人签订《商品房买卖合同》之时，根本不可能预见房产证改不动产证这一重大政策变动；（2）合同履行过程中，凡在大亚湾区域内2016年6月30日前未办出房产证的，“一刀切”改办不动产证，决非上诉人所能避免；（3）因属国家政策重大变化所致，不可能通过行政诉讼途径予以解决；（4）国家政策重大变动发生在合同履行中途决无异议。然而，原审法院所做出的判决结果，明显把相应不可抗力对上诉人所造成的影响限于“因两次权籍调查而额外延长的办证时间”，将其程度由“严重”判定为“一般”甚至“轻微”。以上政策重大变动事实上对上诉人造成了如下严重影响:1、大亚湾区自2016年6月30日起彻底停办原“房产证”，依原办证流程，“初始登记”和“过户登记”两个环节按规定分别需要20至30个工作日，因此有关产权登记部门事实上于2016年5月即停止受理“房产证”办理业务。上诉人于2016年5月13日取得《实测报告》，但当月按原流程申办“初始登记”已不可能。相关事实客观存在，但大亚湾区有关产权登记部门应发而未发相应“通知”，上诉人提请法院就此向有关部门询证。按合同约定，涉案商品房于2016年1月15日交付被上诉人使用，上诉人应当按约在180个工作日内的2016年10月8日前将“过户登记”需要由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人于2016年5月13日取得《实测报告》，距同年10月8日尚有四个月有余的时间，若无新政策实施，上诉人申办“初始登记”得以正常受理，则按原“房产证”办理流程完成“过户登记”递件不至于“逾期”。关于按原“房产证”办理流程，常规情形下由“初始登记”递件到“过户登记”递件在前述四个多月内能否完成，上诉人提请法院向相关产权登记部门询问。2、大亚湾区自2016年6月30日起始办“不动产证”，相应平台更换、升级、维护一夜之间实现其实只存在理论上的可能。事实上，大亚湾区最初的两项“权籍调查”是由根本不具备相应职能、权限的各街道国土所“受理”，再辗转到区国土局、房管局真正具备该项职能的测绘单位，测绘单位真正开展该项业务已经到了2016年8月初。尽管如此，上诉人依然于2016年10月10日大亚湾区第一批取得“新建商品房首次登记权籍调查”的最终成果。3、由于:（1）2016年5至6月大亚湾全区停顿、积压了大量不动产证办理业务；（2）《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》明确提示:“我区不动产统一登记工作处于起步阶段，各项工作尚有不足，请广大办事群众给予谅解和支持，我们会尽最大努力完善不动产统一登记发证的各项工作”；（3）《有关办理一手房转移登记取号、受理的通知》规定，申请办理转移登记业务需网上预约，且预约号源有限；同时，实行1项目1人1号，每个项目每天送件不多于15件，且两个窗口限受理10个项目一手房转移登记申请，等等，上诉人的办证压力已经不仅仅限于额外增加的两个权籍调查环节，且“初始登记”也因“排队久候”而较原“房产证”办理程序耗费了加倍的时间，更体现在数量较大的“过户登记”业务递件的不可控、不确定性。上述因政策变动之不可抗力所致产权登记各有关部门的工作紊乱、滞延问题，在登记业务转换后相当长时期内普遍存在，非大亚湾区一地所独有。4、退一步讲，不动产登记开始实施后，将原房产证和国土证合二为一，在新政策实施之前未出房产证的房产无一例外均须按照新流程从头开始办证，不存在房产证与不动产证并行办理的可能，上诉人原本按办理房产证的规定流程紧密开展的系列工作，因政策变动之不可抗力被迫中止，转而必须按照办理不动产证的全新流程重新启动。故类比诉讼时效中止适用原则，本案合同约定的180个工作日报产权登记机关备案期限应从新政策实施、全套新的流程第一环节有关部门正式开始受理次日（即2016年7月1日）起算至2017年3月20日。综上所述，原审法院将原“房产证”完全等同于“不动产证”，将本案所涉之被迫中止的“房产证”办理延续为“不动产证”办理，过分忽视政策变动之不可抗力对上诉人所造成影响的严重程度，从逻辑上看是明显不当的。其次，上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按‘买受人自愿委托出卖人办理房屋产权手续’处理”，显著说明被上诉人事先已经对上诉人相应协助办证过程中必然存在诸多不确定因素的情形了解并予以认可。需要明确指出的是，本案之“逾期”，纯属政策变动之不可抗力引起，决非“因出卖人的责任”。另双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第六条明确约定“非因出卖人原因导致买受人迟延取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任”，属约定免责事由。上述约定是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效约定。由不可抗力导致的迟延取得房屋产权证，上诉人不应承担任何责任。综上所述，原审判决显著强加上诉人责任，请求二审法院依法予以查明和更正。被上诉人吕某某、张某某等七户业主未发表答辩意见。原审原告吕某某、张某某向一审法院提出起诉请求：一、被告支付原告2016年9月10日至2017年5月25日(总计258天)逾期办理房产证的违约金15529.48元(以购房款总额338000元为基数，按年利率6.5%的标准按日计算逾期办证违约金)；二、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人自愿委托出卖人办理房屋产权手续。附件四第6条约定：买受人办理所购商品房房屋产权证的，应当在签订商品房买卖合同时向出卖人提交办理房屋产权证所需的资料以及相关办证税费。买受人超过7天仍未向出卖人提交办理房屋产权证所需的资料以及相关办证税费的。由此造成的契税违约金及办证责任由买受人自行承担或自行办理房屋产权证。非因出卖人原因导致买受人迟延取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任。合同签订后，被告于2016年1月15日向原告交付涉案房产，原告已在交付房屋之前付清购房款。涉案房产于2017年3月28日取得转移登记受理回执，于2017年5月25日登记至原告名下。惠湾国土资函【2019】1672号《关于不动产权籍调查相关情况的复函》记载：百惠园小区1栋至4栋商品房办理首次登记权籍调查业务的受理时间为2016年8月11日，办结时间为2016年10月10日，耗时60天。涉案房产转移登记权籍调查的受理时间为2017年1月10日，办结时间为2017年2月13日，耗时34天。一审法院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于逾期办证的违约责任问题。合同约定，出卖人承诺在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。涉案商品房已于2016年1月15日交付原告使用，被告应当在2016年10月8日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告至2017年3月28日才将办理权属转移登记需要提供的资料报产权登记机关备案，逾期171天，已构成违约，应当承担违约责任。产权登记需买受人的配合方能完成，如提交有效的身份证明、及时缴纳维修基金、契税、其他办证费用并将有关票据递交产权登记机关等，被告只需完成将由被告提供的资料报产权登记机关备案即完成合同义务，原告要求违约责任计算至原告取得不动产权证书止，一审法院不予采纳。合同约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人自愿委托出卖人办理房屋产权手续。”，该条款对于违约责任的约定为“继续履行”，并未约定违约金的数额或损失赔偿额计算方法，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告还应承担采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。一审法院参照有关规定，以原告已付购房款为基数，按年利率6%的标准计算违约金。在惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发布《公告》之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果是不公平的，可予以扣除。故被告应承担的逾期办证违约金为4278.25元（338000元×0.06/365×77天）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾百惠实业有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告张某某、吕某某支付逾期办证违约金4278.25元；二、驳回原告张某某、吕某某其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94.12元，由原告张某某、吕某某负担68.12元，由被告惠州大亚湾百惠实业有限公司负担26元。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本系列案的争议焦点是：上诉人应否承担逾期办证的违约责任。本院对此分析如下：上诉人主张不动产权登记新政策的实施属于不可抗力，对此，本院认为，不动产权登记新政策的出台，并不会导致开发商不能履行其在合同中约定的办证义务。在原有的办证流程基础上增加的环节主要为两次权籍调查，一审法院基于公平原则，已将该两次权籍调查的时间予以了扣除。至于上诉人所主张的政府职能部门办证效率低，与新政策的实施并没有必然联系。即使在新政策实施初期存在衔接期，但是正如上诉人所言，依照原办证流程，初始登记和过户登记仅分别需要20至30个工作日，而上诉人在涉案合同中约定，将办理权属登记需由其提交的资料报产权登记机关备案的期限为180个工作日。由此可见，上诉人作为专业的房地产开发企业，熟悉房产证的办理流程，对办证所需耗费的时间有所预判，在正常的办理时间之外，亦预留了一定的合理期间，涵盖了不可控因素可能带来的影响。因此上诉人的主张没有法律依据，本院不予支持。一审法院的认定并无不当，本院予以维持。上诉人主张依据涉案合同第十五条及补充协议第六条的约定，非因出卖人原因导致办证迟延的，出卖人不承担违约责任。对此本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，上诉人与政府职能部门之间，属于另一层法律关系，上诉人主张据此免除对被上诉人应负的逾期办证违约责任，没有法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费已由上诉人预交，经本院核准，均由上诉人惠州大亚湾百惠实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 饶来新审 判 员 曾 莹审 判 员 胡 江二〇二〇年五月十八日法官助理 曾嘉红书 记 员 叶秀婷