徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0312民初1332号原告：徐州铜山农村商业银行股份有限公司，住所地徐州市铜山区北京南路26号。法定代表人：骆新超，该公司董事长。委托诉讼代理人：武珍宇，该公司职工。被告：王俊尧，男，1991年12月28日出生，汉族，住徐州市泉山区。被告：刘晓，女，1992年9月8日出生，汉族，住徐州市泉山区。被告：徐州正德置业集团有限公司，住所地徐州市泉山区风华南路富泊湾广场AB区商业楼。法定代表人：刘德义，该公司总经理。委托诉讼代理人：李德升，该公司员工。原告徐州铜山农村商业银行股份有限公司（简称铜山农商行）诉被告王俊尧、刘晓、徐州正德置业集团有限公司（简称正德置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告铜山农商行的委托诉讼代理人武珍宇、被告正德置业公司的委托诉讼代理人李德升到庭参加诉讼，被告王俊尧、刘晓经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告铜山农商行向本院提出诉讼请求:1、判令被告王俊尧、刘晓偿还贷款本金295949.26元、利息5988.5元（截止至2020年1月20日）及至实际履行完毕之日的利息（含罚息、复利）；2、判令被告正德置业公司对上述债务承担保证责任;3、被告王俊尧、刘晓所有的位于徐州德晟君园2#-1-501房产在拍卖、变卖所得的价款，原告优先受偿；4、案件受理费等实现债权的费用由被告承担。事实和理由:2014年10月28日，原告铜山农商行下属正德支行（原铜山县农村信用合作联社正德信用分社）与被告王俊尧、刘晓签订合同编号为（81）铜信房借[2014]第011号《个人房产按揭借款合同》和《徐州市不动产抵押合同》，合同约定借款金额为35万元，期限自2014年10月28日至2034年10月27日止，年利率为6.55%，抵押物位于徐州市。合同约定逾期、挪用则收取罚息、复利。为确保该笔借款的切实履行，原告下属正德支行（原正德信用分社）又与正德置业公司签订编号为（81）铜信房借[2014]第011号《个人房产按揭借款合同》，自愿为该笔借款提供连带保证责任担保。原告下属正德支行(原正德信用分社）依据合同约定向被申请人支付借款35万元整。被告不履行合同约定的义务，多次索要未果。请求法院依法判决支持原告诉讼请求。被告王俊尧未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。被告刘晓未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。被告正德置业公司辩称，其仅对涉案该商品房办理产权证证书之前的这一段时段提供阶段性连带保证责任。2019年2月1日，正德集团已将德晟君园房地产的初始产权证书发放给所有业主。业主已办理独立的产权登记证书，因此被告方的担保责任在2019年2月份业主办理产权证书后已解除，被告方不应再承担保证责任。其次本案涉诉房产的市场价值远远大于原告的诉请金额。如果需要，愿配合原告方办理涉诉商品房处置的相关手续。经审理查明：2014年10月28日原告与被告王俊尧、刘晓签订编号为（81）铜信房借[2014]第011号个人房产按揭借款合同，被告正德置业公司作为保证人在该合同上盖章确认。合同约定被告王俊尧、刘晓向原告借款350000元，贷款用途为购买坐落于德晟君园2#-1-501室的房产；贷款期限240个月，实际放款日与到期日以借据为准；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定利率为6.55%，并按下列公示换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360；借款人授权贷款人将贷款分一次划入王俊尧在铜山县农村信用合作联社正德信用分社的账户，贷款利息在实际放款首日起计算；经协商一致，借款人按按月等额本息还款方式偿还贷款本息，借款按固定日期还本付息，自实际放款日起，每个公历月的20日及借款到期日为还款日；借款人的还款账户账号为62×××10；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部门贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或者部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用；贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。借款人、担保人指定对账单、催收通知书、诉讼法律文书等材料的送达地址，若指定送达地址及联系电话发生变更的，应于30日内书面告知贷款人，未告知的仍以指定地址为送达地址，法律文书寄送到该地址的即视为送达。本合同项下贷款采用抵押和保证方式提供担保。抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，贷款人抵押权的效力及于抵押物产生的孳息、抵押物的从物、从权利、附属物、添附物、以及因抵押物毁损、灭失或被征用等而产生的保险金、赔偿金、补偿金或其他形式的替代物；抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续；在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管；贷款到期借款人未予清偿，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿，双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。被告正德置业公司作为保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，其承担保证责任的范围按阶段性连带责任保证方式确定：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证；在正式抵押登记手续已办理完毕和贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件同时满足时，保证人对满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。同日，原告铜山农商行与被告王俊尧、刘晓签订编号为徐房抵押（按）字812014011号房地产抵押合同，合同约定为确保（81）铜信房借[2014]第011号个人房产按揭借款合同的履行，抵押人王俊尧、刘晓愿意以其位于徐州市云龙区的合法房地产抵押给原告，本次抵押为最高额抵押，被担保的主债权数额（最高额抵押时为最高债权额为350000元,债务履行期限为2014年10月28日起至2034年10月27日止。原被告于2014年11月6日办理了房屋抵押权预告登记手续（证书编号为国房预徐州字第YD0101131号），登记担保债权数额为350000元。2014年11月7日，原告依约向被告发放借款350000元，该笔款项按照约定汇入被告王俊尧的资金账户；借款到期日期为2034年10月20日，执行年利率6.55%。再查明，2014年10月22日被告刘晓签订共同还款承诺书，自愿作为“连带共同债务人”对借款人王俊尧与原告产生的（81）铜信房借[2014]第11号个人房产按揭借款合同项下的全部债务（含贷款本金、利息、逾期罚息、违约金、损失赔偿近、实现债权的费用等）承担连带共同还款责任，具体权利义务按照借款人与原告签订的相关合同执行。原告提供的被告王俊尧的账户明细表明，自2019年8月起被告开始逾期还款，构成违约。又查明被告王俊尧、刘晓与被告正德置业公司于2014年10月18日签订编号为0475548的商品房买卖合同。以上事实有原告提供的个人房产按揭借款合同、房地产抵押合同、抵押物清单、商品房买卖合同、房屋预告登记证明、借款借据、共同还款承诺书、账户明细单、江苏农信核心业务系统单据及原被告陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原被告双方之间签订的个人房产按揭借款合同及徐州市不动产抵押合同合法有效，双方当事人均应依照合同全面履行自己的义务。原告根据借款合同履行了贷款的放款义务，被告王俊尧未按时足额偿还贷款本息构成违约，原告有权按照合同约定主张未到期借款提前到期，要求被告偿还剩余全部借款并支付相应利息(含罚息、复利）。被告刘晓作为共同借款人应与被告王俊尧承担相同的责任。被告王俊尧、刘晓和原告签订了房地产抵押合同，并办理了房屋抵押预告登记，抵押权依法有效设立。原告要求对抵押房产拍卖、变卖所得借款享有优先受偿权，本院予以支持。被告王俊尧、刘晓不到庭视为对相关诉讼权利的放弃。被告正德置业公司作为保证人对借款承担阶段性连带保证责任，借款合同明确约定被告正德置业公司对被告王俊尧、刘晓办理完正式抵押登记手续且原告收到抵押房屋的他项权证书后到期的债务免除保证责任，庭审中被告正德置业公司抗辩其已于2019年2月1日将涉案房屋的初始产权证书发放给原告，其不应承担连带保证责任，在原告否认被告王俊尧、刘晓已办理了正式抵押登记手续及收到借款人交付的抵押房屋的他项权证书的情况下，被告正德置业公司仅凭德晟君园业主不动产首次登记权属证明签收表并不能证明其主张，故对被告正德置业公司的抗辩意见本院不予采信。本院认为借款合同经各方自愿签订，内容不存在违反法律法规强制性效力规定，合同有效且对各方均具有约束力。被告正德置业公司在签订合同时应该预见到也能够预见到借款人在收到房产首次登记权属证明后因各种原因未去办理正式抵押登记手续的可能性，其不能因已发放权属证明，使得贷款人具备办理抵押登记的条件就免除其保证责任，否则便违反合同法意思自治原则。因此对原告要求被告正德置业公司承担连带保证责任的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第七条、第十八条、第二十一条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王俊尧、刘晓于本判决生效之日起十日内付清原告徐州铜山农村商业银行股份有限公司借款本金295949.26元及利息（截至2020年1月20日利息为5988.5元，以后的利息按照借款合同约定利率计算至债务实际清偿之日止，具体以银行会计系统生成数据为准）；二、被告徐州正德置业集团有限公司对上述债务承担连带保证责任。被告徐州正德置业集团有限公司承担保证责任后，有权向被告王俊尧、刘晓追偿；三、原告徐州铜山农村商业银行股份有限公司对德晟君园2#-1-501的房产拍卖、变卖所得价款优先受偿。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5829元，保全费2270元，合计8099元，由被告王俊尧、刘晓、徐州正德置业集团有限公司共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提交副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王 舒人民陪审员  杨道平人民陪审员  李晓元二〇二〇年六月十六日法官 助理  孔庆宇书 记 员  郭 颖