大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0293民初2056号原告：孟原，男，1991年9月28日出生，汉族，无职业，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：周维泉，大连金普新区中信法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：郑宏岩，辽宁士林律师事务所律师。被告：大连冠信房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区七贤岭高新街6号205室，统一社会信用代码：91210231550607907A。法定代表人：华清平，该公司总经理。委托诉讼代理人：曲涛，辽宁东亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：周妮，辽宁中霖律师事务所律师。原告孟原与被告大连冠信房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孟原的委托诉讼代理人周维泉、郑宏岩，被告大连冠信房地产开发有限公司的委托诉讼代理人曲涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟原向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿逾期交房损失共计2,920,735元。1.逾期交房违约金941,257元（自2013年9月29日起至2020年8月14日止，按已付购房款2,458,485元为基数，按银行贷款年利率5.5675%计算）；2.房屋拍卖价与实际销售价差损失1,602,510元（21,000元/㎡*182.11㎡-2,221,800元）；3.判令被告返还未开发票税金376,968元及利息（自2013年9月29日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。事实和理由：2012年8月18日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：由原告交付2万元定金后，以按揭贷款方式支付房款，交房时间为2013年9月28日，逾期交房的违约金为已付房款日万分之一。之后原告通过渤海银行股份有限公司贷款2,860,000元支付给被告。后双方与案外人签订补充协议，约定案涉房屋总价款为2,458,485元。交房期限届满后，被告没能交房，涉案房屋已成烂尾工程。至今只是封顶，建设到框架结构。导致原告无力继续承担银行贷款，被渤海银行起诉，并于2020年8月14日通过中山区法院，将涉案烂尾工程，以2,221,800元的低价拍卖了涉案房屋。该拍卖总价与同小区建成房屋的实际成交价3,824,310元（21,000元/平方米）相差1,602,510元。该部分损失应由被告承担。由于双方约定的违约金每日万分之一过低，不能弥补原告的实际损失，故原告按照实际的银行贷款利息损失主张。综上，被告逾期交房给原告造成了巨大的经济损失，理应对此承担赔偿责任。原告因此诉至法院。被告大连冠信房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求,对于原告的第一项诉讼请求的逾期交房违约金应以购房款2,458,485元为基数，按合同约定的日万分之一的标准计算。关于第二项诉讼请求，被告认为是银行和原告之间借款纠纷导致房屋被拍卖，与被告没有关系。所以被告不同意承担该损失。关于第三项诉讼请求，被告认为没有依据，不予同意。2014年原、被告与案外人苗玉军共同签订了一份商品房买卖合同补充协议，编号为：2014冠房销合字第××号，约定案涉房屋价格调整为13,500元/平，房屋总价款为2,458,485元，鉴于原告向被告购买两套房屋，多支付的款项用于支付第三方苗玉军在被告处购置的购房款及相应税费，三方协商一致同意签署该协议。原、被告双方签订了商品房买卖合同后，被告冠信地产向原告孟原出具首付款发票1,726,465元，原告并没有实际支付首付款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告孟原与被告大连冠信房地产开发有限公司于2012年8月18日签订《商品房买卖合同》（编号为：WHTXXX）及《补充协议》，约定原告购买被告开发的大连华信（国际）软件园居住配套项目第XX幢XX单元XX层XX号房屋（行政街号：高新园区樱峪园XX号楼XX单元XX层XX号），建筑面积182.11平方米，房屋总价款为5,736,465元。第八条约定：“出卖人应当在2013年9月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房经建设单位组织设计、监理、施工单位进行验收合格”。第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用。按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2.买受人没有付清房屋的全部款项之前，出卖人可不交付本房屋。”合同签订后，原告向被告交付定金20,000元。后原告与案外人渤海银行股份有限公司于2012年9月6日签订《个人一手房按揭抵押借款合同》，约定原告以案涉房屋作为抵押向案外人渤海银行贷款2,860,000元用于支付案涉房屋购房款，贷款期限自2012年9月6日起至2042年9月6日止。原告的父亲孟一兵、母亲袁玉茜对该笔贷款提供连带责任保证。贷款发放后，因原告未按时偿还贷款，渤海银行于2016年诉至法院，后渤海银行与原告及孟一兵、袁玉茜达成调解。因原告及孟一兵、袁玉茜未按调解协议履行，渤海银行申请执行。大连市中山区人民法院于2020年8月14日拍卖案涉房屋，成交价为2,221,800元。另查，被告（甲方）、原告（乙方）及案外人苗玉军（丙方）曾签订《商品房买卖合同补充协议》，编号：2014冠房销合字第××号，约定，鉴于：1.甲乙双方于2012年8月16日签订了编号为WHTXXX的《商品房买卖合同》，合同约定乙方购买甲方房屋房号为XX#XX-XX号，面积182.11平，单价31,500元/平方米，总价5,736,465元，按此合同乙方已付款4,030,000元；2.甲乙双方于2012年8月16日签订了编号为WHTXXX的《商品房买卖合同》，合同约定乙方购买甲方房屋房号为XX#XX-XX号，面积182.11平，单价31,500元/平方米，总价5,736,465元，按此合同乙方已付款2,880,000元；3.甲、乙双方经协商一致同意上述合同按照以下情况履行：XX#XX-XX号房屋，面积182.11平，单价13,500元/平方米，总价2,458,485元；XX#XX-XX号房屋，面积182.11平，单价13,500元/平方米，总价2,458,485元。两套房产合计购房款为4,916,970元；4.乙方购房总价变化，甲方开具发票金额及应缴税费产生差额，按11.5%税费率计算所得。甲方应付税费差额为753,935元，由乙方承担。综合1、2、3、4条，乙方两套房产合计已付款6,910,000元（其中银行贷款6,870,000元，现金支付定金40,000元），应付款为4,916,970元，乙方承担税费差额753,935元，则乙方合计多支付给甲方购房款为1,239,095元；5.甲、丙双方于2013年签订了香泉谷认购书，约定丙方购买甲方房屋房号XX#XX-XX号，面积158.38平，单价13,450元/平方米，总价2,130,211元。丙方已付630,211元，丙方尚欠付甲方购房款1,500,000元。现经甲、乙、丙三方协商一致达成如下条款：1.各方同意丙方欠付甲方的购房款1,500,000元，由乙方代为支付给甲方，该款项乙方代丙方偿付后，丙方与甲方所签订的认购书中丙方应付款项的支付义务即已完成。2.乙方代丙方向甲方偿付1,500,000元后，乙方尚欠付甲方260,905元购房款。3.各方同意甲方向乙方交付房屋当日，乙方应同时将上条欠付购房款支付给甲方，同时一并清偿附件中编号为2015冠销合字第XX号的《协议书》中债务，否则乙方不得要求甲方办理房屋的收房等手续（包括但不限于交付房屋钥匙、交接相关收房文件等）。4.本协议签订后，甲方承担乙方逾期交房责任的日期为2013年9月29日至2015年4月8日，甲方与丙方签订商品房买卖合同并开具商品房预收款发票，乙方和丙方承诺不向甲方主张其他任何权利。5.本协议生效后即成为鉴于中所述三份商品房买卖合同不可分割的组成部分，与原合同/协议具有同等的法律效力。6.除本协议中明确所作变更或修改的条款之外，原协议的其余部分应完全继续有效。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》后，原告与被告及案外人苗玉军又签订《商品房买卖合同补充协议》，对原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定房屋价格相关条款及逾期交房屋违约责任予以变更，因此，各方均应依照变更之后的约定履行各自义务。《商品房买卖合同补充协议》中明确约定被告承担原告逾期交房责任的日期为2013年9月29日至2015年4月8日，原告承诺不向被告主张其他任何权利。各方同时约定，被告向原告交付房屋当日，原告应同时将上条欠付购房款（即260,905元）支付给被告，同时一并清偿附件中编号为2015冠销合字第XX号的《协议书》中债务，否则原告不得要求被告办理房屋的收房等手续（包括但不限于交付房屋钥匙、交接相关收房文件等）。庭审中，原告自认未按该约定履行。《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金为“按日向买受人支付已交付房价款万分之一”，故被告应支付原告逾期交房违约金136,691.77元（2,458,485元/10,000*556天）。原告主张按照银行贷款利率计算逾期交房损失至2020年8月14日，并要求被告返还未开发票税金及利息，不符合双方约定，本院不予支持。关于原告主张的房屋拍卖价与实际销售价差损失一节。原告因未按约定偿还贷款而导致房屋被拍卖，与被告是否按期交房没有直接的因果关系，且原告已按约定主张逾期交房的违约金，故原告要求被告支付该项损失，无事实基础及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连冠信房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告孟原逾期交房违约金136,691.77元；二、驳回原告孟原的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,166元，由被告大连冠信房地产开发有限公司负担3,034元，原告孟原负担37,132元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审 判 长  张金霞人民陪审员  杨春杰人民陪审员  刘艾明二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  孙 蕾附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。