广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初9934号原告：吴敏桃，女，1973年7月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告：梁建程，男，1996年10月14日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告：梁海萍（系吴敏桃女儿），女，2014年1月14日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。法定代理人：吴敏桃。三原告共同委托诉讼代理人：喻忠良，广东亚泰律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：刘秋君，广东亚泰律师事务所律师。被告：刘某1，男，1986年1月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被告：佛山市美中龙家具制品有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：刘某1。两被告共同委托诉讼代理人：黄伟昌，广东佰仕杰律师事务所律师。原告吴敏桃、梁建程、梁海萍与被告刘某1、佛山市美中龙家具制品有限公司（以下简称美中龙公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，于同年7月24日及10月27日公开开庭审理了本案。三原告共同委托诉讼代理人喻忠良、刘秋君、两被告共同委托诉讼代理人黄伟昌到庭参加了二次庭审，被告刘某1参加了第一次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1.解除三原告与被告刘某1于2016年6月3日签订的《租赁合同》及于2017年11月18日签订的《租赁合同》；2.被告刘某1立即将租赁物交还给三原告；3.被告刘某1向三原告至实际交还租赁物之日止租金（按月租金145693.5元计算自逾期之日起，暂计至2020年4月30日止为352845.68元，其中2020年1月租金68056.74元、2020年2月租金68553.46元、2020年3月租金68077.06元、2020年4月租金148158.42元）；4.被告刘某1立即向三原告支付以所欠租金352845.68元为本金按年利率24%计算自2020年4月21日起至实际付清日止的违约金；5.被告刘某1向三原告支付自2020年5月1日起至实际交还租赁物之日止按每月2860元计算的管理费；6.被告美中龙公司对被告刘某1上述第2至5项债务承担连带清偿责任；7.三原告无需退回被告刘某1按金300000元；8.被告刘某1支付三原告为其垫付的电费74876.97及水费21954.1元，被告美中龙公司对该项义务承担连带清偿责任；9.两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年6月3日，案外人梁兆安、原告吴敏桃与被告刘某1签订《租赁合同》，约定案外人梁兆安、原告吴敏桃将位于佛山市南海区×××××××的厂房租赁刘鸣使用，约定了保证金、租赁期限、水电费支付、违约责任等。2017年11月18日，案外人梁兆安、原告吴敏桃与被告刘某1签订《租赁合同》约定案外人梁兆安、原告吴敏桃将位于佛山市南海区**厂房租给被告刘某1使用，约定了租赁期限、租金等。2018年6月23日，因被告刘某1拖欠租金，案外人梁兆安、原告吴敏桃与被告刘某1、担保方佛山市南海区美中龙家具厂签订《补充协议》约定了逾期责任、担保责任等。后佛山市南海区美中龙家具厂注销，于2019年8月8日设立佛山市美中龙家具制品有限公司。2019年11月28日，案外人梁兆荣、原告吴敏桃与两被告签订《权利义务承继协议》，约定将2018年6月23日签订的《补充协议》原担保方变更为被告美中龙公司。截止2020年4月份，被告刘某1拖欠三原告租金352845.68元。据了解，截止2020年4月8日，被告刘某1拖欠员工工资187402元。供电所也反映两被告拖欠2019年12月至2020年2月电费约60000元。案外人梁兆安于2019年7月死亡，其位于佛山市南海区***土地一块使用权归三原告共同共有，其中原告吴敏桃享有50%份额，原告梁建程、梁海萍各享有25%份额。上述土地为租赁物所在土地，即三原告有权提起本案诉讼。两被告共同辩称，1.三原告于2020年6月23日将租赁物大门和办公楼大门用防盗锁和铁链封锁，被告已经无法进入租赁物内，且被告美中龙公司已停止经营及遣散工人，两被告没有继续占用租赁物；2.被告刘某1是湖北人，春节期间返回湖北荆州过年，由于疫情原因，在2020年3月24日才返回佛山，工厂在2020年4月初得到园区的批准才正式营业，因为今年疫情对两被告的经营造成巨大影响，导致两被告结业。两被告不是故意拖欠租金，两被告在返回佛山后已第一时间联系三原告，希望可以继续续租，也同意马上缴纳2020年1-2月租金，但因三原告坚持不续约，两被告无奈之下只能选择结业。3.三原告在工业园区内出租了十几个车间，两被告租用的厂房只是其中一部分，面积达到13000平方米，三原告没有取得租赁物的建设工程规划许可证，原、被告签订的租赁合同无效，被告刘某1无需支付违约金，且三原告应退回其已收取的300000元保证金给两被告。4.两被告没有要求三原告为其垫付水电费，三原告主张两被告清偿其垫付的水电费，没有法律依据，与本案纠纷不是同一法律关系。5.因疫情原因导致两被告结业，目前被告刘某1没有工作、负债累累，请求法院结合实际情况对两被告欠付的租金及其他费用予以相应减免。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。两被告提交的微信截图打印件，本院综合认定。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2016年6月3日，案外人梁兆安、原告吴敏桃（甲方）与被告刘某1（乙方）签订《租赁合同》约定甲方将南海**厂房（以下简称涉讼租赁物）租给乙方，乙方支付保证金300000元；租赁厂房面积13953.87平方米，空地面积4202.5平方米，马路面积817平方米，出租期限为2016年6月3日至2020年6月2日；每月租金140000元，乙方在每月20日前付清当月租金，过期未清租金视为违约，甲方有权不准乙方所有车辆进入其所属厂房空地，并可对乙方每天加收1%租金作罚金，十天后仍未付租金视乙方自动放弃不租，甲方无需还乙方按金，并可将厂房另行处理；乙方自行承担乙方租用该厂的水电费（按水电表交纳加损耗费）；租赁期满或解除合同，乙方必须按时搬迁全部物品和恢复厂房地面、道路原状，租金至双方签订以上验收日终结。2017年11月18日，案外人梁兆安、原告吴敏桃（甲方）与被告刘某1（乙方）签订《租赁合同》，甲方将位于南海西**厂房（球场新仓库，以下简称涉讼租赁物）租给乙方使用，厂房面积为975.55平方米，租赁期限为2017年11月1日至2020年6月2日止；每月租金9760元。该《租赁合同》其他约定与双方于2016年6月3日签订的《租赁合同》相同。2018年6月23日，案外人梁某、原告吴敏桃（甲方）、被告刘某1（乙方）、佛山市南海区美中龙家具厂（担保方），约定担保方自愿为乙方在《租赁合同》及本补充协议内的全部义务，包括但不限于支付租金、罚金承担连带清偿责任，保证期限为主债务履行期限届满之日起三年。2019年11月28日，案外人梁兆安、原告吴敏桃（甲方）与被告刘某1（乙方）、佛山市南海区美中龙家具厂（原担保方）、美中龙公司（新担保方）签订《权利义务承继协议》，约定各方同意担保方佛山市南海区美中龙家具厂在《租赁合同》、《补充协议》的全部权利义务由新担保方美中龙公司承继。2019年11月1日，广东省佛山市岭南公证处出具（2019）粤佛岭南第7750号公证书，载明经本次继承，位于佛山市南海区西樵镇百西“西樵科技工业园”的国有土地一块的使用权归三原告三人共同所有，其中原告吴敏桃享有50%的份额，原告梁建程享有25%的份额，原告梁海萍享有25%的份额。2020年6月11日，本院作出（2020）粤0605财保176号民事裁定书，裁定“冻结被申请人佛山市美中龙家具制品有限公司的银行存款203391元或查封、扣押相应价值的财产”。2020年7月1日，佛山南海供电局西樵电所向“佛山市南海区美中龙家具厂用电客户（业主方吴敏桃）”发出《电费催收通知书》，载明截止2020年7月1日电费74876.97元未及时缴纳已逾期。2020年7月3日，原告吴敏桃向佛山市供电局缴纳电费支付电费74876.97元。2020年7月1日，佛山市南海区樵南水务有限公司向“佛山市南海区美中龙家具厂客户（业主方吴敏桃）”发出《水费催收通知书》，载明截止2020年7月1日有水费21954.1元未及时缴纳已逾期。2020年7月1日，原告吴敏桃向佛山市南海区樵南水务有限公司支付水费21954.1元。另查明，涉讼租赁物中的车间（一）（二）（三）(四)取得了《建设工程规划许可证》，建筑面积均为1056平方米。涉讼租赁物中位于佛山市南海区**办理了房地产权证，证号为粤房地证字第**号，建筑面积为1154.34平方米。再查明，被告美中龙家具制品有限公司企业类型为有限责任公司（自然人独资），股东为被告刘某1。诉讼中，两被告确认三原告计算的每月使用费的数额，被告刘某1同意其支付的保证金在本案中一并处理。三原告陈述两被告存放在涉讼租赁物内的物品于2020年7月20日搬离。本院认为，本案为租赁合同纠纷。两份《租赁合同》签约双方对办理了产权登记及规划报建手续的涉讼租赁物部分的约定，为签约双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。两份《租赁合同》中签约双方对未办理规划报建手续的涉讼租赁物部分的约定无效。两份《租赁合同》均约定被告刘某1使用涉讼租赁物的期限为截止2020年6月2日，被告刘某1亦已实际搬离了涉讼租赁物，两份《租赁合同》约定均实际已未再履行，三原告主张确认解除上述两份合同缺乏依据，本院不予支持。三原告在诉讼中陈述被告刘某1于2020年7月20日搬走了存放在涉讼租赁物内物品，三原告已实际收回涉讼租赁物，故本院对三原告主张两被告返还涉讼租赁物的诉请不予支持。三原告主张被告刘某1应支付的涉讼租赁物的使用费标准为：2020年1月使用费68056.74元、2020年2月使用费68553.46元、2020年3月使用费68077.06元、2020年4月使用费148158.42元、2020年5、6、7月的使用费标准均为145693.5元，两被告对该租金、使用费标准无异议，本院予以确认。因新型冠状病毒感染的肺炎疫情的暴发及因此而采取的疫情防控措施确会对被告刘某1的经营产生影响，在一定期间可能造成被告刘某1经营困难，综合考虑本案实际情况，根据公平原则予以衡量，本院酌定三原告在2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金、使用费减半收取，故被告刘某1应向三原告支付2020年2月份租金、使用费34276.73元及2020年3月份租金、使用费34038.53元，三原告对该期间租金、使用费诉请超出核定部分，本院依法不予支持。三原告陈述被告刘某1存放在涉讼租赁物内的物品于2020年7月20日搬离，故被告刘某1应支付三原告2020年1月1日至2020年7月20日租金、使用费669913.23元（68056.74+34276.73+34038.53+148158.42+145693.5+145693.5+145693.5÷31×20），三原告该部分主张超过本院核准的部分，本院不予支持。三原告主张被告刘某1向其支付自2020年5月1日起至实际交还租赁物之日止按每月2860元的管理费，缺乏依据，本院不予支持。被告刘某1从2020年1月即开始拖欠租金，其违反了两份《租赁合同》有效部分的约定，根据办理了产权登记及规划报建手续的租赁物面积所占涉讼租赁物全部面积的比例，三原告有权没收被告刘某1支付的保证金80881元。因无效合同取得的财产，应当予以返还，三原告收取被告刘某1支付的保证金219119元应当予以返还，三原告主张没收该部分保证金缺乏依据，本院不予支持。被告刘某1同意其支付的保证金抵扣其应支付给三原告的租金、使用费，未免讼累，本院在本案中一并处理。经抵扣，被告刘某1应支付给三原告租金、使用费450794.23（669913.23-219119）元。被告刘某1逾期支付租金、使用费确给三原告造成了资金占用损失，被告刘某1应以68056.74元为本金自2020年1月21日起、以34276.73元为本金自2020年2月21日起、以34038.53元为本金自2020年3月21日起、以148158.42元为本金自2020年4月21日起、以145693.5元为本金自2020年5月21日起、以145693.5元为本金自2020年6月21日起、以93995.81元为本金自2020年7月21日起均至实际付清款日止按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算利息予三原告，三原告该部分诉请超过本院核准的部分，本院不予支持。三原告为被告刘某1垫付其逾期支付的电费74876.97元及水费21954.1元，被告刘某1未提交证明其已支付，本院对三原告主张被告刘某1支付上述费用的诉请予以支持。被告美中龙公司出具书面承诺就被告刘某1使用涉讼租赁物产生的债务承担连带清偿责任，三原告主张两被告承担连带清偿责任，理据充足，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘某1、佛山市美中龙家具制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金及使用费450794.23元、电费74876.97元及水费21954.1元予原告吴敏桃、梁建程、梁海萍；二、被告刘某1、佛山市美中龙家具制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以68056.74元为本金自2020年1月21日起、以34276.73元为本金自2020年2月21日起、以34038.53元为本金自2020年3月21日起、以148158.42元为本金自2020年4月21日起、以145693.5元为本金自2020年5月21日起、以145693.5元为本金自2020年6月21日起、以93995.81元为本金自2020年7月21日起均至实际付清款日止按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算计付利息予原告吴敏桃、梁建程、梁海萍；三、佛山市美中龙家具制品有限公司对被告刘某1的第一项、第二项债务承担连带清偿责任；四、被告刘某1支付的保证金80881元归原告吴敏桃、梁建程、梁海萍所有；五、驳回原告吴敏桃、梁建程、梁海萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计31833.71元、财产保全费3784.23元，共计35617.94元（三原告已预交），由三原告负担15599.94元，两被告负担20018元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳受理费20018元，逾期缴纳的，本院依法强制执行。三原告已预交的案件受理费20018元，在本判决发生法律效力后经三原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二〇年十二月三十日书记员  谭国敏书记员  杨文晖