湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初5527号原告长沙矿山研究院有限责任公司，住所地:湖南省长沙市岳麓区麓山南路**采矿大楼**。法定代表人殷志伟，系该公司总经理。委托代理人梁毅忠，男，1970年5月23日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。被告湖南冠拓科技股份有限公司，住所地，住所地：湖南省长沙市岳麓区麓山南路**采矿科研大楼**iv>法定代表人唐邵斌。原告长沙矿山研究院有限责任公司（以下简称“长沙矿山研究院”）诉被告湖南冠拓科技股份有限公司（以下简称“湖南冠拓公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法由审判员卿斌担任审判长，与人民陪审员周金桃、杨宇组成合议庭，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。书记员罗翠玲担任法庭记录。原告长沙矿山研究院的委托代理人梁毅忠到庭参加诉讼，被告湖南冠拓公司经本院公告送达传票未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告长沙矿山研究院向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除双方《房屋租赁合同》，并判令被告返还租赁物；2.判令被告支付原告租金853476.25元及滞纳金201600元，共计1055076.25元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年8月5日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将其所有的采矿楼五楼租赁给被告用于办公，年租金及管理费288000元，租赁期限自2015年7月1日至2017年6月30日。2016年3月22日，原、被告又签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的采矿楼一楼及通道租赁给被告用于生产，第一年年租金及管理费164376元，第二年年租金及管理费191772元，期限自2016年1月1日至2017年12月31日。合同到期后，双方未续签合同，乙方继续租赁上述房屋用于生产和办公。2019年7月3日，原告发函要求被告支付2019年6月30日前欠付的租金275880元，并明确表示要收回租赁物。2019年12月2日，原告再次发函要求被告支付截至2019年11月15日前欠付的租金581666.25元，并于2019年12月15日前腾空房屋，但被告既未支付租金也未腾空房屋。此外，被告还应支付原告自2019年11月16日至2020年3月15日房屋租金271810元。综上，被告应向原告支付房屋租金共计853476.25元。根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第三条约定，如被告逾期交纳房租，原告可按年总面积租费每天收取3‰滞纳金、解除合同并收回房屋，一切损失由被告负责。原告多次向被告提出要求支付租金并退回租赁物，被告均以各种理由拒绝，被告此行为已严重损害了原告的合法权益，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告湖南冠拓公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见及证据，视为其放弃相应的诉讼权利。经审理查明，2015年8月5日，原告长沙矿山研究院（甲方）与被告湖南冠拓公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方采矿楼五楼用于办公，年租金及管理费（含税）288000元。合同第一条约定：租赁期限为两年，自2015年7月1日起至2017年6月30日；合同第二条第一款约定：乙方租赁房屋总面积为1200平方米，乙方应向甲方交纳2万元作为租房押金。合同第二条约定：若乙方欠付租金，甲方有权直接抵扣租房押金充抵租金，不足部分甲方可向乙方追偿。对因乙方原因造成的甲方损失，甲方有权以租房押金抵扣。采取先交纳房租后使用房屋的原则。合同第三条约定：房屋年租金分两次缴纳，乙方应向甲方缴纳第一个租赁期即2015年7月1日至2015年12月31日的房租144000元。乙方应在第一个租赁期满最后10天前向甲方缴纳第二个租赁期即2016年1月1日至2016年6月30日的房租和管理费共计144000元，后续房租以此类推。若乙方逾期交纳房租，甲方有权按日向乙方收取年租金3‰的滞纳金，逾期超过15日，甲方有权单方面解除合同并收回房屋。合同第五条约定：若乙方未按时缴纳房租、水费、电费或擅自转租房屋，甲方视同乙方自动放弃房屋租赁权。甲方有权单方面收回房屋，并保留向乙方追偿的权利，因此造成的乙方经济损失，由乙方自行负责。租赁期限内，如合同一方无故终止合同，乙方应向甲方支付违约金。租赁期限内，如乙方违反甲方有关制度或违反合同条款，经甲方向乙方递交书面整改书而无效时，甲方有权解除合同，乙方所交房租及押金不予退还。合同第六条约定：合同到期前，如甲方继续对外出租，甲方应提前三个月告知乙方。乙方应提前三个月书面告知甲方是否续租，乙方退房时应保持租赁房屋完好，若有损坏须恢复原状后才能办理退房手续并解除合同。2016年3月22日，原告长沙矿山研究院（甲方）与被告湖南冠拓公司（乙方）签订第二份《房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方采矿楼一楼及通道用于生产，第一年房租价格12元/平米/月，年租金及管理费（含税）164376元。第二年房租价格14元/平米/月，年租金及管理费（含税）191772元。合同第一条约定：租赁期限为两年，自2016年1月1日至2017年12月31日。合同第二条约定：乙方租赁房屋总面积为1141.5平方米，乙方应向甲方交纳2万元作为租房押金。若乙方欠付租金，甲方有权直接抵扣租房押金充抵租金，不足部分甲方可向乙方追偿。对因乙方原因造成的甲方损失，甲方有权以租房押金抵扣。合同第三条约定：采取先交纳房租后使用房屋的原则。房屋年租金分两次缴纳，乙方应向甲方缴纳第一个租赁期即2016年1月1日至2016年6月30日的房租82188元。乙方应在第一个租赁期满最后10天前向甲方缴清第二个租赁期即自2016年7月1日至2016年12月31日的房租和管理费共计82188元，后续房租以此类推。逾期交纳房租，甲方有权按日向乙方收取年租金3‰的滞纳金，逾期超过15日，甲方有权单方面解除合同并收回房屋。合同第五条约定：乙方不按时缴纳房租、水费、电费或擅自转租房屋，甲方视同乙方自动放弃房屋租赁权。甲方有权单方面收回房屋，并保留追偿的权利。由此造成乙方经济损失，乙方自负。若乙方未按时缴纳房租、水费、电费或擅自转租房屋，甲方视同乙方自动放弃房屋租赁权。甲方有权单方面收回房屋，并保留向乙方追偿的权利，因此造成的乙方经济损失，由乙方自行负责。租赁期限内，如乙方无故终止合同，乙方应向甲方支付违约金。租赁期限内，如乙方违反甲方有关制度或违反合同条款，经甲方向乙方递交书面整改书而无效时，甲方有权解除合同，乙方所交房租及押金不予退还。合同第六条约定：合同到期前，如甲方继续对外出租，甲方应提前三个月告知乙方。乙方应提前三个月书面告知甲方是否续租，乙方退房时应保持租赁房屋完好，若有损坏须恢复原状后才能办理退房手续并解除合同。上述合同签订后，原、被告均依约履行各自义务。上述合同期限届满后，原、被告双方未再签订书面合同，但被告仍继续使用涉案房屋，原告亦未提出异议。后被告拖欠租金管理费用，经原告催讨，被告于2019年3月20日向原告出具《承诺书》一份，承诺对2018年6月至2019年3月拖欠的房租总额472022.5元，于2019年4月10日前支付20万元，于2019年4月末支付所有尾款。2019年4月，被告向原告支付20万元款项后未再支付。2019年6月5日，被告再次向原告出具《承诺书》一份，承诺对上述所欠尾款于2019年6月20日前支付10万元，于2019年6月30日前支付10万元。后因被告未付款，原告于2019年7月3日向被告发出《关于收回租赁房屋及催缴租金的函》，载明：“贵公司承租我院位于采矿楼5楼东头用于办公、一楼及通道用于生产，截至2019年6月30日，去除双方有争议的30万元，贵公司应付我院房租欠款合计275880元。按照租赁合同约定，贵公司不按时缴纳租金，我院可以按年总面积租费每天收取3‰滞纳金，逾期超过15天时，我院有权单方解除合同并收回房屋，一切损失由贵公司负责。……请贵公司收函后，尽快启动搬迁，腾空所租赁的房屋。同时，请贵公司尽快筹措资金，支付所欠租金及水电费，否则，我司将通过相关程序追缴租金，采取相关措施收回所租赁的房屋。”后被告于2019年6月、7月向原告支付了20万元欠款。2019年12月2日，长沙矿山研究院再次向被告发出《关于收回租赁房屋及催缴租金的函》，载明：“贵公司承租我院位于采矿楼5楼东头用于办公、一楼及通道用于生产，截至2019年11月15日，去除双方有争议的30万元，贵公司应付我院房租合计581666.25元，我公司曾多次派人上门催缴，截至今日，贵公司仍未缴纳。按照租赁合同约定，贵公司不按时缴纳租金，我司可以按照年总面积租费每天收取3‰滞纳金，逾期超过15天时，我公司有权单方解除合同并收回房屋，由此造成的一切损失由贵公司负责。请贵公司在2019年12月15日前腾空房屋。”被告签收上述函件后未支付欠款并于2019年12月从涉案房屋搬离，原告发现后于2020年1月上旬将涉案房屋贴上封条。另查明，涉案合同履行过程中，经原、被告双方协商一致，被告承租原告的涉案采矿楼五楼的承租面积由1200平方米变更为800平方米。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的原、被告分别于2015年8月5日、2016年3月22日签订的《房屋租赁合同》两份、《关于收回租赁房屋及催缴租金的函》两份、《承诺书》两份等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告长沙矿山研究院与被告湖南冠拓公司分别于2015年8月5日、2016年3月22日签订的两份《房屋租赁合同》均系合同双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同各方当事人均应本着诚实信用的原则按照合同的约定履行各自的义务。上述《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，原、被告双方虽未续签书面合同，但被告继续承租赁涉案房屋，原告未提出异议，上述《房屋租赁合同》继续有效，但变更为不定期租赁合同。本案中，原告长沙矿山研究院已依约将涉案房屋交付给被告使用，被告理应依原合同约定向原告支付相应的租赁管理费用，然被告在合同履行过程中仅向原告支付了部分租金，对欠付的租金经原告催讨后一直未予支付，其行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任。关于原告请求解除原、被告于2015年8月5日、2016年3月22日签订的两份《房屋租赁合同》并返还租赁物的主张。因原被告双方签订的上述《房屋租赁合同》已变更为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。至于合同的具体解除时间，因被告已于2019年12月从涉案房屋搬离，且原告亦于2020年1月上旬将涉案房屋贴上封条，故自原告在该房屋上贴上封条之日起应视为双方通过自己的行为解除了双方之间的租赁合同，因原告未明确贴封条的具体日期，故本院认定双方签订的涉案租赁合同自2020年1月10日解除。对于租赁物返还的问题，因被告已于2019年12月从涉案房屋搬离，原告亦未提供相应的证据证明被告仍在占用涉案房屋且原告已将涉案房屋贴上封条，故应视为原告已收回涉案房屋。关于被告欠付租金的确定问题，本案原告在于2019年12月2日向被告发出的《关于收回租赁房屋及催缴租金的函》中已明确，截至2019年11月15日被告欠付原告的租金合计为581666.25元。被告亦未提出异议，故对2019年11月15日之前被告欠付的租金认定为581666.25元。对2019年11月15日之后的租金，因双方的租赁合同已于2020年1月10日解除，且原告已将涉案房屋贴封条，原告亦未提供相应的证据证明被告仍在占用涉案房屋，故对2020年1月10日之后的租金，本院不予支持。综上，对2019年11月16日至2020年1月10日之间的租金，本院参照原、被告在涉案租赁合同中约定的租金标准计算为20元/平方米/月×800平方米×1个月+20元/平方米/月×800平方米÷30天×26天+14元/平方米/月×1141.5平方米×1个月+14元/平方米/月×1141.5平方米÷30天×26天=59697.87元。以上共计581666.2元+59697.87元=641364.07元。关于原告主张的滞纳金问题，虽然原、被告在涉案房屋租赁合同中约定若被告逾期缴纳房租，则每天收取年租金3‰的滞纳金，但上述标准明显过高，同时，现原、被告双方已经解除租赁合同，故对滞纳金，本院在综合案件实际情况及被告实际欠付租金管理费用的具体金额等因素后酌情予以减少，酌定由被告一次性支付原告滞纳金30000元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告长沙矿山研究院有限责任公司与被告湖南冠拓科技股份有限公司分别于2015年8月5日、2016年3月22日签订的两份《房屋租赁合同》于2020年1月10日解除；二、限被告湖南冠拓科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长沙矿山研究院有限责任公司支付租金641364.07元、滞纳金30000元；三、驳回原告长沙矿山研究院有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14296元，由原告长沙矿山研究院有限责任公司负担2296元，由被告湖南冠拓科技股份有限公司负担12000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  卿 斌人民陪审员  周金桃人民陪审员  杨 宇二〇二〇年十月二十八日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。