贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0321民初2963号 原告：遵义市华昌房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省遵义市播州区桂花桥街道天池大街中龙国际大酒店（南都首尔）AB0-2-18。统一社会信用代码：9152030072218354XD。 法定代表人：陈朝祥，执行董事。 委托代理人：易兴波、林炼，贵州文熙律师事务所律师（特别授权）。 被告：杨信刚，男，1975年4月19日出生，汉族，贵州省遵义市红花岗区人，住贵州省遵义市红花岗区。 被告：林禹，男，1976年9月1日出生，汉族，福建省永泰县人，住福建省永泰县。 委托代理人：周国灿，贵州帝尊律师事务所律师（特别授权）。 委托代理人：姜兴海，贵州帝尊律师事务所实习律师（特别授权）。 被告：钱天勇，男，1974年11月21日出生，汉族，贵州省遵义市红花岗区人，住贵州省遵义市红花岗区。 原告遵义市华昌房地产开发有限责任公司（以下简称华昌房开公司）诉被告杨信刚、林禹租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，根据华昌房开公司申请，追加钱天勇为被告参加诉讼，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华昌房开公司委托代理人易兴波，被告杨信刚，被告林禹委托代理人周国灿、姜兴海，被告钱天勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告华昌房开公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2017年11月2日签订的房屋租赁合同；二、判令被告杨信刚、林禹支付原告2020年1月18日至2020年3月17日的租金52416.00元，并从2020年1月18日起至付清租金之日止，以差欠的租金为基数按月利率2%标准支付违约金；三、判决被告杨信刚、林禹立即腾退位于播州区杂物间等全部房屋交还原告；四、判决被告杨信刚、林禹支付原告从2020年3月18日起至实际腾退交还房屋之日止，以租赁的房屋面积2184平方米为基数，按每月12元／㎡的房屋使用费，并按照月利率2%的标准支付违约金；五、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年11月2日，钱天勇与原告签订《租赁合同书》，达成以下约定：原告将位于播州区中间部分商业房屋、ＡＢ栋一层食堂、杂物间等总面积2184㎡房屋出租给钱天勇使用，租赁期为11年，免租期1年，交费租期为10年；2018年11月8日至2021年11月7日的租金为每月12元／㎡，租金支付方式为以12个月为一个缴纳周期，每周期来临前30日内交纳；租赁期内，未经原告书面同意，不得转租、转让等；不按时支付租金的，按逾期金额的月2%支付违约金，逾期超过一个月未缴纳租金的，原告有权终止合同等。2019年5月，经原告同意，钱天勇将租赁房屋转租给杨信刚，由杨信刚作为承租人与原告继续履行2017年11月2日的《租赁合同》的相关内容。2019年12月，因杨信刚未按约定支付租金，原告到租赁场所催收租金才得知杨信刚已将租赁房屋转租给林禹。原告将与杨信刚之间约定的租赁房屋不得转租及杨信刚拖欠租金等相关情况告知林禹，林禹于2020年1月19日代杨信刚支付了2019年11月8日至2020年1月17日的租金60000.00元，但剩余差欠租金至今未支付。杨信刚拖欠租金、并将租赁房屋转租的行为严重违反了租赁合同的有关约定，原告有权解除合同。被告林禹实际使用了租赁房屋，应承担支付租金和腾退、交还房屋的义务。 被告杨信刚辩称：原告诉称将房屋租赁给钱天勇、之后钱天勇将房屋转租给我是事实。但是我将房屋转租给林禹时，原告告知我房屋不能转租不合理；钱天勇转租房屋给我时双方约定有三个月的装修期，我应当在2020年2月18日才支付租金给原告，但是原告2019年11月18日就催我支付租金，钱天勇转租给我时我支付了转让费81.80万元，装修支付了40多万，我将房屋转租给林禹没有收取转让费，我从原告处租赁房屋的租金约为27000.00元，我转租给林禹租金为36000.00元，林禹共计支付给我租金21万余元。 被告林禹辩称：原告诉请解除与杨信刚之间的租赁合同我方无异议，林禹属于次承租人，应作为第三人参加诉讼，林禹已经支付杨信刚2019年11月17日至2020年5月17日的租金228000.00元；杨信刚收取了我方租金后并未向原告缴纳，导致我方代杨信刚向原告支付了60000.00元的租金是事实；原告请求林禹与杨信刚共同承担支付租金责任没有法律依据，且林禹作为次承租人已经向杨信刚支付了租金。原告与杨信刚解除租赁合同后，我方同意退还租赁房屋。 被告钱天勇辩称：我将向华昌房开公司租赁的房屋转租给杨信刚是事实，双方签订了书面协议，且经过原告的同意。杨信刚与原告之间租赁合同履行情况我不清楚。 本院经审理认定事实如下：华昌房开公司（出租方、甲方）与钱天勇于2017年11月2日签订《房屋租赁合同书》，约定华昌房开公司将位于播州区中间部分面积共计2184平方米的商用房屋出租给钱天勇做超市经营使用，合同第二条“租期、租金与交纳方式”约定：“1、免租费期：甲乙双方约定上列租赁标的物的免租期即装修与试营业免租期为一年，即2017年11月8日至2018年11月7日。2、交费租期：为10年，即2018年11月8日至2028年11月7日。3、交费租期租金如下：2018年11月8日至2019年11月7日租金为2184㎡×12.00元／㎡月×12个月＝314496元；2019年11月8日至2020年11月7日的租金为2184㎡×12.00元／㎡月×12个月＝314496元；2020年11月8日至2021年11月7日的租金为2184㎡×12.00元／㎡月×12个月＝314496元……5、租金缴纳方式为：每12个月为一次缴纳租赁费用周期，每周期来临前30日内缴纳至甲方指定账号，即自2018年后的10年交费租期内，应在当年10月8日前一次性提前交纳未来12个月租金”；合同第三条“甲乙双方其他权利和义务”第10款约定“在租赁期限内，未经甲方书面同意乙方不得对本合同所确定的租赁标的物进行转租、转让等，除联营外”；合同第五条“违约责任”第2款约定“乙方不按时缴纳租金，按逾期金额的月2%支付违约金给甲方。如乙方责任逾期超过一个月未缴纳租金，甲方有权单方面终止合同，乙方无条件退场”。《房屋租赁合同书》签订后，华昌房开公司按照约定将租赁房屋交付给钱天勇装修经营超市使用，钱天勇按照约定支付了2018年11月8日至2019年11月7日租金。经华昌房开公司同意，钱天勇（甲方、转让方）与杨信刚（乙方、受让方）于2019年4月22日签订《商铺转让协议书》，约定：“一、甲方同意将自己位于遵南大道南都××尔小区××号的店铺原为：兴宏通超市转让给乙方使用，建筑面积为2184平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、甲方与房东已签订了租赁合同，租期到2028年11月7日止，年租金为314496.00元人民币，租金为每年交付一次，并于约定日期10月8日交至房东。三、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水、电、物业费及其他各项费用……”；2019年5月9日，钱天勇与杨信刚签订《补充协议》，就转让费用支付、房屋交付使用等进行补充约定。杨信刚与钱天勇签订《商铺转让协议书》、《补充协议》后，杨信刚在钱天勇与华昌房开公司于2017年11月2日签订的《房屋租赁合同书》上乙方处签名捺印。本案审理中，华昌房开公司、杨信刚、钱天勇均明确表示钱天勇将租赁房屋转让给杨信刚后，钱天勇与华昌房开公司之间的租赁合同已经解除，合同权利义务全部转移给杨信刚。 2019年11月19日，杨信刚、杨洪斌（出租方、甲方）与林禹（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定杨信刚、杨洪斌将南都首尔AB栋负一层2148平方米的房屋租赁给林禹，租期期限为2019年11月17日至2025年11月30日，房屋租金为每月38000.00元，付款方式为按季度支付，第一次付款228000.00元。《房屋租赁合同》签订后，林禹按照约定支付了租赁费用228000.00元，杨信刚、杨洪斌于2019年11月19日向林禹出具了收到六个月租金228000.00元的《收条》，杨信刚按照约定将房屋交给林禹经营。 因杨信刚未按照《房屋租赁合同书》载明的期限向华昌房开公司支付租金，华昌房开公司在催收过错中，知晓杨信刚将租赁房屋转租给林禹，林禹为能正常经营，代杨信刚向华昌房开公司支付租金60000.00元。 上述事实，有原、被告双方的陈述，华昌房开公司与钱天勇签订的《房屋租赁合同书》，房屋产权证，钱天勇与杨信刚于2019年4月22日签订的《商铺转让协议书》、于2019年5月9日签订的《补充协议》，林禹向华昌房开公司支付租金60000.00元的《收据》，杨信刚、杨洪斌与林禹签订的《房屋租赁合同》、转账记录、收条，照片等证据在卷佐证，经庭审举证质证，足以认定。 本院认为，钱天勇与华昌房开公司签订的《房屋租赁合同书》及钱天勇与杨信刚签订的《商铺转让协议书》、《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照约定全面履行合同义务。经华昌房开公司同意，钱天勇将向华昌房开公司租赁的房屋及经营的超市转让给杨信刚，杨信刚在钱天勇与华昌房开公司签订的《房屋租赁合同书》上乙方处签名捺印予以确认，且本案审理中，杨信刚、钱天勇、华昌房开公司均明确表示钱天勇将租赁房屋转让给杨信刚后，钱天勇与华昌房开公司之间的租赁合同已经解除，合同权利义务全部转移给杨信刚，故本院认定钱天勇与华昌房开公司之间的房屋租赁合同已解除，由杨信刚与华昌房开公司形成房屋租赁合同关系，双方权利义务承继钱天勇与华昌房开公司签订的《房屋租赁合同书》的约定。根据约定，杨信刚应于2019年10月8日前支付2019年11月8日至2020年11月7日期间租金，但杨信刚未按照约定支付租金，华昌房开公司在催收租金时得知杨信刚将租赁房屋转租给林禹，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”、第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，华昌房开公司请求解除与杨信刚之间的《房屋租赁合同书》，应予以支持。本案审理中，林禹辩称杨信刚与华昌房开公司之间的租赁合同解除后，其愿意将租赁房屋退还华昌房开公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，华昌房开公司请求杨信刚、林禹腾空并退还租赁房屋，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，杨信刚未按照约定支付2019年11月8日至2020年11月7日租金，经华昌房开公司催收，林禹代杨信刚支付租金60000.00元，根据双方约定，月租金为26208.00元（2184㎡×12.00元/㎡），林禹支付的租金60000.00元系2019年11月8日至2020年1月17日期间租金，故华昌房开公司请求由杨信刚支付2020年1月18日至2020年3月17日期间的租金52416.00元及自2020年3月18日起按照每月26208.00元（2184㎡×12.00元/㎡）支付租金至房屋腾空退还之日止，应予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，华昌房开公司请求由杨信刚按照月利率2%支付违约金，应予以支持，但计算时间分别应自2020年1月18日起及自2020年3月18日起以未支付租金为基数计算至租金付清之日止。杨信刚将租赁房屋转租给林禹未经华昌房开公司同意，林禹与华昌房开公司之间并无房屋租赁合同关系，故华昌房开公司请求由林禹支付租金及违约金，不予支持；林禹与杨信刚之间的房屋转租合同关系由双方另行处理。综上，为依法维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十四条第（三）款、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第二款的规定，判决如下： 一、解除原告遵义市华昌房地产开发有限责任公司与被告杨信刚之间的《房屋租赁合同书》； 二、限被告杨信刚、林禹于本案判决生效之日起二十日内将位于遵义播州区杂物间等房屋腾空并交还原告遵义市华昌房地产开发有限责任公司； 三、限被告杨信刚于本判决生效之日起十五日内支付原告遵义市华昌房地产开发有限责任公司2020年1月18日至2020年3月17日期间租金52416.00元及违约金（违约金自2020年1月18日起以未支付租金为基数按月利率2%计算至租金付清之日止）； 四、由被告杨信刚自2020年3月18日起按照26208.00元/月向原告遵义市华昌房地产开发有限责任公司支付房屋租金至房屋退还之日止，并以未支付租金为基数自2020年3月18日起按照月利率2%支付违约金至租金付清之日止； 五、驳回原告遵义市华昌房地产开发有限责任公司的其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费598.00元（已经减半收取）,保全费820.00元，合计1418.00元，由被告杨信刚承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决规定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。 审判员  周辉围 二〇二〇年九月二十三日 法官助理向炫静 书记员黄瑀