河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0305民初2173号原告:哈红，女，1967年5月20日出生，汉族，现住洛阳市涧西区。被告：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧西区丽春东路23号（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍；职务：执行董事。委托代理人：张世峰、李世昌，河南万基律师事务所律师。原告哈红诉被告洛阳尚锦置业有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告哈红及被告洛阳尚锦置业有限公司委托代理人张世峰、李世昌均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告哈红向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即将办理房产证有关资料报送产权登记机关备案；2、请求法院判令被告向原告支付违约期间（2016年5月27日至2019年2月16日共计633天）的违约金合计金额35215元（违约金暂计算之起诉之日），以现金方式支付给原告。起诉之日起，被告仍要向原告支付违约金到能够办理好房屋所有权证之日为止；3、要求被告赔偿因违规交房造成的相关不必要的物业费用；4、要求被告承担本案诉讼费用和其他费用。事实和理由：2014年5月4日，原告与被告签订了房屋买卖合同，并按时支付全部房款人民币1112637元整。根据合同的第八条约定，出卖人（即本案被告）应于2016年5月27日将原告所购买的升龙城23号楼1单元3505室交付购买人（即本案原告）使用。根据合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需资料按要求报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应按已付房价款的万分之0.5/日支付违约金。时至诉讼之日被告仍未按时将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，导致原告无法办理反诬所有权证，因此被告已造成违约，需支付给原告逾期未办理房屋产权证违约金合同及35215元。被告在未办理房屋竣工验收备案证书的情况下，通知购买人于2016年5月27日至6月3日办理房屋交接手续。按照国家相关规定，被告单方面组织勘察、设计、建设、施工、监理单体竣工验收合格是不成立的，被告未取得房屋竣工验收备案证书九强制交房，属违规行为。截止诉讼之日，被告仍未具备相关验收文件，对入住业主极其不负责任。同时被告指定的物业公司在不具备一级物业服务资质的情况下，强制按照一级物业服务标准收取物业费，原告认为，物业管理费的收取应按照其相应资质等级标准，从取得竣工备案证书之日起计算。综上，被告的违约行为，严重侵害了原告的合法权益，特诉至法院。被告口头答辩：1、《商品房买卖合同司法解释》规定，就房屋权属证书逾期办理的问题，划分责任时应当适用过错原则。双方签订的房屋买卖合同、合同附件四补充协议规定：答辩人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。答辩人在整个办理备案的过程中不存在任何过错，导致原告逾期取得产权证不是“因出卖人原因”所致。因此，答辩人不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任。2、答辩人不存在违约情形，涉案房屋产权证有关资料逾期备案并非答辩人原因，而是由于政府政策、规划两方面原因。第一、由于政府违规将规划绿地作为建设用地出让给答辩人，并向答辩人先后下发施工许可证、规划许可证等相应证件，在被国土资源部通报后，市规划局自2016年1月暂停对升龙城所有项目的规划审批；第二、涉案区域控制性详细规划在升龙城项目初期即经政府部门审批通过，意味着包括电力供应等市政基础配套设施应满足项目开发的正常需要。2013年10月30日，答辩人与河南国网供电公司签订《新建住宅配电工程项目建设协议书》明确约定，答辩人按照约定支付配套费后，供电公司应于2014年8月1日向升龙城一期供电。但答辩人足额缴纳配套设施费用后，洛阳国网供电公司于2014年8月26日告知被告，涉案区域珠江路沿线位于“供电红色限报区”，无法接入正式电，进而无法进行消防验收。政府政策调整、规划变更，无法接入正式电这两方面属于原被告双方在签订《商品房预售合同》时无法预见的。而政府向答辩人下发的规划许可证、施工许可证等证件、通过控制性详细规划的报批手续等行为均有公信力，政府自身原因导致的许可证的错误下发、审批的错误通过，并非答辩人能够预见的掌控的事实，也不属于正常的商业风险，系政府政策性原因，针对以上情况，答辩人根本无法通过自身努力去克服从而按照合同约定的期限办理涉案房屋的产权报备工作。强行要求答辩人按照《商品房预售合同》的约定期限完成办证资料的报备工作是严重违反公平原则的。结合《合同法解释一》26条之规定，基于以上情形，答辩人认为应当变更合同约定的履行办证资料报备义务的时间。涉案房屋系升龙城二期，接入正式电的时间是2018年9月5日，正常情况下正式电接入后方可进行消防验收，且消防验收的时间周期在一年左右，请法院酌情考虑顺延资料备案期限。3、原告诉求的违约金，无法律及事实依据，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第26条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对当事人明显不公平或不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，结合案件实际情况确定是否变更和解除。”本案造成答辩人无法及时向有关机构提交备案资料的原因，系政府政策调整、规划变更造成，该情况属于当事人在订立合同是无法预见的，且不可克服的，此种情况下，要求答辩人继续按照合同约定支付违约金，对答辩人极不公平，因此，请求法院结合相关事实情况，变更违约金计取时间。4、因新冠疫情等不可抗力因素造成的办证延误时间应当相应顺延，不应计取违约金。目前，升龙城项目各栋楼的不动产登记证正在办理过程中，因2020年初爆发的新冠肺炎疫情，致使答辩人停工停产，因此无法办理相应的产权登记手续造成办证延误，该段时间属于合同中约定的非自身原因导致的逾期办证，属于不可抗力，依照法律及合同约定办证期限，应当相应顺延。5、原告与案外人物业公司存在物业服务合同关系，原告基于物业公司所提供的小区物业服务向物业公司支付了物业费，系其正常使用房屋中的正常支出，原告主张赔偿物业费用于法无据，不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2014年5月4日，原告与被告签订《商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买升龙城B区23幢3505号房屋，房屋代码为746477，该商品房预测建筑面积为137.2平方米，商品房单价为每平方米8109.6元，总金额为1112637元整。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人应按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。当日，原告与被告签订《商品房买卖合同》补充协议一份，2016年5月27日，原告从被告处接收房屋，原告至今未取得不动产权属证书。另查明，庭审中被告洛阳尚锦置业有限公司称由于政策调整及规划变更等原因导致升龙城项目的供电接入、消防验收等方面受到了直接的影响，导致升龙城项目的手续审批出现暂停和顺延，造成了业主产权登记手续的滞后和拖延。被告洛阳尚锦置业有限公司称升龙城B区8号楼接入正式电的时间为2018年9月5日。上述事实，由当事人提交的《商品房预售合同及补充协议》、《关于兴隆寨城中村改造项目规划问题的报告》、《洛阳市规划局会议纪要》、《河南省洛阳市涧西区工农乡兴隆寨城中村（含国有用地）改造项目协议书》、《新建住宅配电工程项目建设协议书》、《供电预警区域限制报装告知书》、《高压供用电合同》等证据以及当事人当庭陈述在卷资证，足以证明。本院认为，原告哈红与被告洛阳尚锦置业有限公司双方签订的《商品房预售合同》与《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。被告洛阳尚锦置业有限公司于2016年5月27日向原告交付房屋。关于逾期提交办证资料的违约金问题，双方约定被告洛阳尚锦置业有限公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款日万分之0.5向买受人支付违约金，被告洛阳尚锦置业有限公司对非因自身原因造成的办证延误不承担责任。洛阳尚锦置业有限公司未按约定提交相关备案资料，有政策调整及规划变更的因素，也有其他因素，洛阳尚锦置业有限公司应当承担一定的违约责任。涉案房屋在2018年9月5日正常供电，被告办理消防验收、规划核实等手续客观上需要一定时间，且办理时间非洛阳尚锦置业有限公司所能控制，结合全案情况，本院酌定在2018年9月5日正常供电后洛阳尚锦置业有限公司办理消防验收、规划核实等手续的时间为10个月左右，即从2019年7月6日起计算违约金较为符合客观实际。关于原告物业费的诉求与本案不属于同一法律关系，本案依法不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告洛阳尚锦置业有限公司于洛阳市涧西区升龙城B区23号楼的不动产首次登记办理完毕之日起三十日内将23幢楼3505房屋（房屋代码746477）办理权属登记所需资料报送产权登记机关备案。二、被告洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告哈红支付违约金。（以1112637元为基数，按照日万分之0.5的标准自2019年7月6日起计算至被告洛阳尚锦置业有限公司将洛阳市涧西区升龙城B区9号楼的不动产首次登记办理完毕之日止）。三、驳回原告哈红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。案件受理费340元（已减半收取），由原告哈红负担40元，由被告洛阳尚锦置业有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  毛莹莹二〇二〇年五月二十二日书记员  闫帅辉