湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终18号上诉人（原审被告）：王伟，男，1973年7月10日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。被上诉人（原审原告）：石凡申，男，1971年11月23日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。委托诉讼代理人：晏兴，湖北宁华律师事务所律师。上诉人王伟因与被上诉人石凡申房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2019）鄂1202民初2939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。王伟上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法发回重审。2.本案所有的诉讼费用由石凡申负担。事实和理由：1.一审遗漏必要共同诉讼人，属程序违法。双方买卖的车库属王伟与杨小燕夫妻双方共同所有的不动产，杨小燕应当是本案的必要共同被告人，一审未追加杨小燕系遗漏必要共同诉讼参与人。2.一审法院认定事实不清，证据不足。一审认定石凡申自收房后对该房屋进行了修整，并投入使用，王伟称妻子不知晓其卖房不符合常理的认定事实错误。涉案车库系王伟自行对该车库进行的修整，并非石凡申修整，且在出售给石凡申之前，该车库一直处于租赁状态，杨小燕对买卖车库的行为是不知情的，石凡申没有理由相信该车库系王伟的个人财产，其明知杨小燕对该买卖行为不知情，仍签订买卖合同，不是善意第三人。3.一审判决遗漏查明的事实，王伟和石凡申双方基于买卖的不动产过户问题再次签订过补充协议，石凡申需要再向王伟补支付9600元的证件过户费，一审法院应当一并判决支付过户费用。石凡申辩称，1.石凡申和王伟签订的房屋买卖合同合法有效，对于案涉房屋是有偿善意取得，一审判决事实清楚，证据充分，应当予以维持。2.杨小燕不是本案的必要共同诉讼人，一审未遗漏必要的诉讼人。3.石凡申的上诉事由不符合事实。杨小燕对于房屋买卖一事知情并以默认的方式同意房屋买卖，不存在误认为房屋出租的事实。石凡申向一审法院起诉请求：1.请求判令王伟立即履行《房屋买卖协议》所确定的房屋过户义务；2.判令王伟向石凡申支付违约金10000元；3.判令本案诉讼费用由王伟负担。一审法院认定事实：2014年4月19日，石凡申、王伟签订了一份《房屋买卖协议》，约定：甲方（即王伟）将其位于鄂高教师宿舍区11幢1楼前排第二间房屋（左邻叶青洲老师房、右邻鲍敏老师房）卖给乙方（即石凡申），面积以房产证为准，时间以学校发证为准；房屋总价款5万元，包括过户费5000元，甲方负责过户；水电按表上数据实际计算，与甲方同等价格，每季度结算一次；6月底之前学租户腾退立即交房给乙方；如若哪方违约则赔偿对方违约金1万元。合同签订当天，石凡申向王伟支付了购房款及过户费共计5万元。王伟亦依约将房屋交付给了石凡申。石凡申收房后对该房屋进行了修整，并投入使用。2018年初，石凡申得知王伟已经拿到房产证（房屋所有权证号为咸宁市房权证温泉字第××号），便多次催告王伟履行过户义务。王伟要求石凡申增加购房款未果后，拒不办理过户手续，双方发生纠纷。石凡申提起诉讼。一审法院认为，石凡申、王伟签订的《房屋买卖协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。各方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定履行各自的权利义务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔结时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”石凡申自收房后对该房屋进行了修整，并投入使用。王伟称其妻子不知晓其卖房，不符合常理，一审法院不予采纳。王伟应当按照合同约定为石凡申办理不动产过户手续，并向石凡申支付违约金。由于本案争议的标的小，双方对于违约金的约定标准过高，一审法院酌情调整违约金为300元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定，判决：一、限王伟于判决生效之日起十日内为石凡申办理位于咸宁市××大道××房（房屋所有权证号为咸宁市房权证温泉字第××号）的不动产过户手续，并向石凡申支付违约金300元。二、驳回石凡申的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费125元，由石凡申负担25元，王伟负担100元。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。石凡申提交了一份证明，系咸宁市公安局浮山派出所出具的接处警工作登记表，拟证明石凡申曾去王伟家中找过王伟，王伟的妻子对房屋已出售的事实是知情并默认同意的。王伟对该证据的真实性予以认可，但对于该证据的证明目的不予认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的事实属实，本院继续予以确认。本院认为，对于王伟上诉提出妻子杨小燕系案涉房屋的共同所有人，其在杨小燕不知情的情况下将案涉房屋出卖给石凡申，一审遗漏必要共同诉讼人的主张，经查，案涉房屋与王伟及其妻子杨小燕居住的房屋属同一栋楼，案涉房屋系车库，王伟及杨小燕住2楼，且自交房之后石凡申居住多年，期间还对房屋进行了修整，石凡申有理由相信案涉房产系王伟及杨小燕夫妻双方共同意思表示，王伟提出杨小燕对案涉房屋已出卖的事实不知情显然不符合常理，对此，本院不予采信。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般应认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案中，涉案房产虽然归王伟及其妻子杨小燕共有，即使王伟长期隐瞒其妻子杨小燕并私自出售涉案房屋，但如果石凡申与王伟签订房屋买卖合同时是出于善意，则石凡申仍将有权取得房屋的所有权。本院认为，其一，王伟与石凡申签订《房屋买卖协议》时，石凡申有理由相信王伟出售该房屋已经征得其妻子杨小燕的同意，故认定石凡申签订《房屋买卖协议》时是出于善意。其二，善意取得应当支付合理的对价，无偿取得物权，不适用善意取得。石凡申向王伟支付了协议约定的购房款，应认定为以合理对价有偿取得。其三，买卖房屋已经由石凡申居住数年。因此，王伟与石凡申签订的《房屋买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照诚实信用原则依约全面履行合同义务。石凡申按照约定履行了给付购房款的义务，王伟未按照约定履行房产过户义务已构成违约，一审法院为平衡双方利益，已酌情调减了违约金数额，合法合情合理，本院继续予以认定。综上所述，王伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由王伟负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 沈朝明审判员 李 伟二〇二〇年五月九日法官助理洪瑞书记员王娜附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；