安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0303民初5063号原告（反诉被告）：徐金蕊，女，1994年11月6日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：邹浩，广东宝慧（蚌埠）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小好，安徽红点律师事务所律师。被告（反诉原告）：蚌埠新城亿鑫房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市蚌山区，统一社会信用代码91340303MA2RXF7D7T。法定代表人：杨可，执行董事。委托诉讼代理人：马燕，公司员工。委托诉讼代理人：陈甜甜，公司员工。原告（反诉被告）徐金蕊与被告（反诉原告）蚌埠新城亿鑫房地产开发有限公司（以下简称新城亿鑫）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐金蕊的委托诉讼代理人邹浩、被告（反诉原告）新城亿鑫的委托诉讼代理人马燕、陈甜甜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐金蕊向本院提出诉讼请求：1、解除双方2019年9月19日签订的租赁合同；2、被告返还原告租金30826元(22464元+8362元)、支付违约金14976元及押金19200元，合计65002元；3、判令被告赔偿原告各项经济损失150919.88元；4、被告承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，原告增加诉讼请求为：判令被告支付原告经济损失223200元（12000元×18.6月），自2020年4月1日计算至2021年10月19日，以每月12000元经营损失为标准。事实与理由：2019年9月19日，蚌埠市蚌山区粮小吉牛肉米粉店（以下简称粮小吉米粉店）与被告签订《租赁合同》，约定：粮小吉米粉店承租被告所有的位于蚌埠市蚌山区解放路750新城吾悦广场第B1层编号为B1062的商铺，建筑面积为97.36平方米，套内建筑面积38.4平方米；租赁期间自2019年9月19日至2021年10月19日，若甲方违约，应支付相当于租赁保证金金额的违约金。合同签订之日向被告支付保证金14976元。2019年10月18日，原、被告及粮小吉米粉店签订三方协议，将粮小吉米粉店租赁合同项下的权利义务转让给原告。2019年10月1日，原告与珠城蒋记餐饮管理有限公司签订加盟合同，支付了3万元加盟费及1万元品牌管理费，并从珠城蒋记餐饮管理有限公司购买设备、餐具等37500元。另，承租后原告便对涉案房屋进行安装设计、装修，该费用原告已支付完毕。2020年2月24日，被告为扶持旗下吾悦广场品牌商户实施67天租金减半，被告应退还该时间段的租金。2020年3月底，被告因为疫情、经营调整等原因，多次采取劝退、停水停电等手段强迫原告撤出商铺，被告构成违约。故原告诉讼来院。新城亿鑫辩称,1、原告的诉请第二条违约金和押金属于重复主张，且押金数额与被告收到的数额不一致；2、原告主张返还的租金没有计算依据，且无合理理由，综上原告第二项诉请被告不予认可；3、双方合同解除是因原告违约在先，导致合同按照约定进行解除，原告应自行承担由此造成的经济损失，且原告主张的各项经济损失并无明确的法律依据及事实依据，被告不予认可；4、原告诉状中事实部分表述错误，按合同双方的租赁期限应自2019年12月20日起算；5、原告诉请中提及的被告强迫撤出商铺，并无事实依据，被告不予认可，事实上原告自2020年6月1日起擅自停业，构成严重违约，才导致了合同解除。新城亿鑫向本院提出反诉请求：1、判令确认反诉被告向反诉原告支付的租赁保证金14976元作为违约金，反诉原告不再退还；2、判令反诉被告按照499.2元/日的标准向反诉原告支付占用费（自2020年6月26日计算至2020年8月10日，共计46天，计22963.2元）；3、判令反诉被告向反诉原告支付商铺拆除费用5253.8元；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由:反诉原告同案外人于2019年9月19日签订《租赁合同》，由反诉原告将位于蚌埠市蚌山区新城吾悦广场**商铺出租给案外人，约定租赁期限为2019年12月22日至2021年10月19日，租金按照该合同约定的固定租金标准计算。2019年10月18日，反诉原告、案外人、反诉被告共同签订了《补充协议》，约定由反诉被告承继案外人在原合同项下的全部义务，由反诉被告作为原租赁关系的新承租方。按照合同约定，反诉被告应履行按时交租（费）、服从管理、正常经营等义务，反诉被告自2020年6月1日起已擅自停业，不再经营。反诉原告多次与反诉被告沟通无果，后于2020年6月17日按照合同约定地址向反诉被告发出了《解除合同通知》，反诉被告拒绝签收后退回，根据约定《租赁合同》已于2020年6月20日解除。反诉被告未对相关物品进行搬离，未将铺位交还反诉原告，反诉原告向反诉被告发出清铺通知，反诉被告仍置之不理，直至2020年8月10日，反诉原告委托第三方将案涉商铺遗留装饰拆除。根据合同约定，反诉被告违约的，应当向反诉原告支付违约金、占用费等相关损失。故提起反诉。徐金蕊辩称,1、反诉原告所述不是事实，徐金蕊不是擅自停止营业，徐金蕊是无法正常营业，反诉原告改变周边的业态，因为吾悦菜场没有取得经营资质，反诉原告将之前的吾悦菜场改为了超市，在5、6月期间都没有正常的营业，且因为反诉原告将通往菜场的门、灯关闭导致徐金蕊无法经营店铺。2、在2020年5月31日，徐金蕊的老公在群里通知了反诉原告，并明确表示是因为改造和装修造成了无法继续经营导致的。3、反诉原告违约在先，徐金蕊停业只是在租赁合同处于非正常状态下的止损行为，从2020年5月31日的诉求来看，是要求反诉原告给予补偿，同时根据租赁合同8.4条约定，如果调整改造给徐金蕊造成了损失，反诉原告应该与徐金蕊协商解决，徐金蕊已经表达了协商的诉求，而反诉原告却利用自己强势地位和格式条款的优势以徐金蕊停止营业为由解除合同。徐金蕊停止营业是因为被告违约在先，让合同履行处于非正常状态下徐金蕊的止损行为，因此，反诉原告诉求支付违约金、占用费、拆除费用没有任何的事实和依据，对反诉请求应予以驳回。本院经审理认定事实如下：2019年9月19日，被告（反诉原告）与粮小吉米粉店签订[蚌埠]新城吾悦广场《租赁合同》，约定被告将位于新城吾悦广场第B1层编号为B1062号商铺出租给粮小吉米粉店使用,面积97.36平方米，粮小吉米粉店在该商铺经营的品牌为粮小吉，经营项目为餐饮，租赁期限自开业日起至2021年10月19日止，开业日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，以后租约年均以此类推，最后一个租约年以实际天数计算，第1个租约年月租金为7488元，第2个租约年月租金为7862.4元。如乙方逾期支付租金、商业管理费及其他费用，每逾期一日，乙方应向甲方或管理公司支付应付未付款项的1‰作为违约金。合同第五条约定：租赁保证金：为保证双方严格履行本合同，乙方应在签订本合同之日向甲方支付人民币14976元作为租赁保证金，甲方向乙方开具收款收据。在合同期内，租赁保证金不予抵充租金或其他应付款项。在乙方无任何违约或欠费或其他损害甲方财产收益以及无任何消费者储值卡劵内纠纷的情况下，甲方在租赁期届满后且乙方按本合同约定完成所有商铺交还要求后6个月内将租赁保证金无息退还给乙方。乙方应在甲方退款同时返还甲方出具的租赁保证金收据。……第八条：甲方的权利和义务……8.4调整改造：甲方出于对该广场整体运营考虑，需要对该商铺所在大楼进行改建或扩建，或因政府部门的要求，需要对该广场或该商铺进行调整或改造时，应当提前通知乙方，并尽可能减小对乙方的影响，乙方应当服从并予以配合。如因此造成乙方损失的，双方另行协商解决。甲方根据经营管理需要，有权对该广场公共部位或其他部位包括走道、门户、窗户、电动装置、电缆电线、水管通道、煤气管道、电梯、自动楼梯、防火、保安设备、空调设备等进行布局变更、修缮及临时封闭，乙方不持异议并应予以配合。第十条合同终止、解除：……10.2甲方有权解除合同的情形：本合同签署后，甲乙双方均应严格遵守本合同条款内容，乙方有下列10.2.1、10.2.2、10.2.3条所列情形之一的，将视为乙方根本违约，甲方有权解除合同；……10.2.3其他根本违约行为：乙方有下列行为之一的，视为根本违约：A、未经双方协商一致，乙方单方面提前终止本合同，或未经甲方书面同意乙方单方面撤场，或连续3日不营业（含不处于正常营业状态的情形，下同）的，或一个月内累计5日不营业。……第十一条商铺交还：11.1交还要求：无论何种原因，在本合同解除或终止后，乙方不得再在该商铺从事任何商业活动，并在合同解除或终止次日起5日内将甲方交给乙方保存的该商铺的物业服务资料和工程资料交还甲方，并自行承担费用拆除、搬离乙方所有设施、设备（包括所有招聘、广告牌、该商铺内乙方安装的设施、设备等，但不可搬离或搬离拆除可能会损坏的物品除外，且该等物品视为自合同终止后归甲方所有），并将该商铺恢复到符合乙方最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述的状态，以及保持该商铺干净、整洁交还甲方。11.3遗留物处理：如乙方未能在交还期内按照上述要求归还该商铺的，甲方有权或通过公证等方式进入该商铺而无需取得乙方同意，届时乙方在该商铺内遗留的任何装修装饰、设施设备、物品等均视为乙方放弃所有权及其他一切权利，甲方有权自行处置，并自行将该商铺恢复原状，因此造成的损失由乙方自行承担，甲方无需赔偿。在此情形下，甲方有权不退还乙方租赁保证金，且甲方有权要求乙方承担因该商铺恢复原状而产生的费用。第十二条违约责任：12.1甲方违约责任：本合同履行期间，甲方如有违反本合同约定的行为，导致乙方无法继续经营或使用该商铺。经乙方书面通知后30日内仍不予改正的，乙方有权解除本合同，并有权要求甲方返还租金保证金，甲方还须向乙方支付相当于租金保证金金额的违约金，并赔偿乙方剩余租赁期内已形成附合的装修残值损失（但未经甲方书面同意的除外）。12.2乙方违约责任:在本合同履行期间，乙方如有违反本合同约定的行为，构成根本违约的，甲方有权解除本合同、收回该商铺，乙方已支付的租赁保证金作为违约金，甲方有权不予退还，乙方还须赔偿甲方的全部损失，包括但不限于因本合同提前解除形成的该商铺空置费(相当于3个月)的租金及商业管理费损失、甲方基于乙方完全履行本合同考虑而给予乙方装修期或经营优惠期的租金损失、甲方未满足乙方特殊的交房条件而额外增加的工程建设或改造费用和增添设施设备的费用、以及因乙方违约给甲方造成的其他合理损失或甲方支付的合理费用。第十四条通知：14.1通讯地址：甲方和乙方一并按签署页列明的通讯地址向对方发送通知，双方同意该通讯地址同时作为人民法院法律文书送达地址。2019年10月18日，被告及蚌埠新城吾悦商业管理有限公司作为甲方与粮小吉米粉店（乙方）、徐金蕊（丙方）共同签订《补充协议》，约定：甲乙双方于2019年9月19日就乙方承租甲方位于蚌埠新城吾悦广场编号为[B1062]的商铺签订《商铺租赁合同》以及《商铺商业管理服务协议》（以下统称原合同），现各方就承租方变更的相关事宜签订如下补充协议：“一、甲、乙、丙同意，自2019年10月18日起，乙方将其在原合同中的全部权利义务转让给丙方，乙方不再享有原合同约定的承租方的任何权利义务，丙方成为原合同中新承租方，承接原合同中乙方的所有权利义务。……三、甲、乙、丙三方同意，自变更日起，丙方作为原合同承租方，继续承租该商铺，并由丙方向甲方支付原合同中约定的所有费用，乙方按照原合同已向甲方支付的费用视为丙方已支付。乙方确认，原属于乙方的资产和装修装饰均属于丙方所有或者拥有合法的使用权，与乙方不再存有其他任何权属争议。……”该补充协议签订当日，被告即将涉案商铺交付原告，2019年10月1日，原告支付被告履约保证金14976元，向蚌埠蚌埠新城吾悦商业管理有限公司交纳押金4224元。2019年10月1日，原告与珠城蒋记餐饮管理有限公司签订《餐饮加盟合同》，经营“珠城蒋记粮小吉牛肉米粉”。与原告经营商铺相邻的是被告所属的吾悦菜场，该菜场在原告经营前已经开业，在原告经营期间被告对该菜场进行关闭改造，于2020年8月20日改造完成。原告经营至2020年5月31日，自2020年6月1日起停业，被告于2020年6月4日按照合同约定的地址向原告邮寄《整改通知书》，要求原告进行整改，严格遵守关于营业时间的规定。2020年7月31日，被告向原告邮寄《清铺通知》。被告于2020年8月9日开始对涉案商铺内的物品搬离。原告支付租金自2019年12月20日至2020年6月30日。另查明：原告为经营支付品牌加盟费30000元、品牌加盟管理费10000元，店铺装修花费18600元，制作门头、灯箱等花费9700元，购买设备款花费37500元。再查明：在疫情期间，被告对出租的商铺自2020年1月25日至2020年3月31日的租金均减半收取。本院认为，被告与案外人粮小吉米粉店于2019年9月19日签订的《租赁合同》及2019年10月18日被告及蚌埠新城吾悦商业管理有限公司与粮小吉米粉店、徐金蕊共同签订的《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效，理应遵守。原告租赁涉案商铺经营至2020年5月31日，2020年6月1日起不再营业。被告于2020年8月9日起将商铺内物品搬出，合同无法继续履行。但原告要求解除2019年9月19日签订的《租赁合同》，因原告不是签订该合同相对人，故对该诉请不予支持。关于原、被告是否违约问题，原告认为被告对所属商场内菜场进行封闭改造，导致原告无法营业。根据租赁合同约定被告对菜场进行封闭改造应提前通知原告，并尽可能减小对原告的影响，原告应当服从并予以配合。被告虽未履行告知义务，但被告对菜场进行改造时，原告也已知晓，且合同约定，原告对被告的改造工程应服从并予配合，被告的未告知行为，并不导致违约，故被告不应支付违约金。因被告的改造菜场行为，确实给原告的经营带来一定的影响，是原告无法继续经营的原因之一，故原告不存在违约。原告向被告支付了自2019年12月20日至2020年6月30日租金，因疫情原因被告对出租的商铺自2020年1月25日至2020年3月31日的租金均减半收取，故被告应退还原告该期间的房租8361.6元（7488元÷30天×67天÷2）。原告于2020年6月1日起不再经营，但未将屋内物品搬离，实际占用该房屋，故应支付2020年6月1日至2020年8月8日期间租金，被告要求的占用费即租金，被告要求支付46天，本院予以准许，但被告要求按每日499.2元计算无依据，原告不存在违约，不应以双倍租金支付该期间费用，应支付11481.6元（7488元÷30天×46元）。因合同约定被告应尽可能地减小对原告的影响，原告不存在违约，故被告应退回原告交纳的履约保证金14976元。押金4224元，因不是被告单位收取，不应支持。对原告要求被告支付各项损失的诉请，对其中的品牌加盟费、品牌加盟管理费、店铺装修花费、制作门头、灯箱等花费、购买设备款，综合考虑到上述费用花费的合理性、原告已经经营的时间、无法经营的原因、双方的责任比例等等，本院酌定被告支付原告损失费用50000元为宜。原告诉请的营业损失，因未实际发生且诉请的数额无依据。本院不予支持。关于被告要求原告支付商铺拆除费用5253.8元的诉请，其未向本院提交支付的相关凭证，本院不予支持。综上，对原告的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持；对其他诉讼请求，本院不予支持。对反诉原告的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持；对其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）蚌埠新城亿鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）徐金蕊房屋租金8361.6元、履约保证金14976元；二、被告（反诉原告）蚌埠新城亿鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）徐金蕊各项损失50000元；三、原告（反诉被告）徐金蕊于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）蚌埠新城亿鑫房地产开发有限公司房屋租金11481.6元；四、驳回原告（反诉被告）徐金蕊的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）蚌埠新城亿鑫房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7887元，减半收取3944元，原告负担1900元，被告负担2044元；反诉费4539元，减半2279元，原告负担1000元，被告负担1279元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员 张 玫二〇二〇年十二月二十五日书记员 邓育青