安徽省凤阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1126民初1010号 原告：胡建龙，男，1989年11月25日出生，汉族，安徽省五河县人，住安徽省五河县。 委托诉讼代理人：胡德根（系胡建龙父亲），男，1964年3月26日出生，汉族，安徽省五河县人，住安徽省五河县。 被告：凤阳中盛置业有限公司。住所地安徽省凤阳县板桥镇工业新区。统一社会信用代码913411266910534189（1-1）。 法定代表人：郭行凯，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李强，男，1984年10月28日出生，汉族，安徽省凤阳县人，凤阳中盛置业有限公司职工，住安徽省凤阳县。 原告胡建龙与被告凤阳中盛置业有限公司（以下简称“凤阳中盛公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡建龙的委托诉讼代理人胡德根、被告凤阳中盛公司的委托诉讼代理人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡建龙向本院提出诉讼请求：凤阳中盛公司立即履行给胡建龙所购房屋办理产权证义务，并支付迟延办证违约金，违约金自2015年8月1日开始，按总房款130000元，年利率6﹪计算，至办理好产权证时止。事实和理由：2014年7月9日，胡建龙与凤阳中盛公司签订了一份《商品房预售合同》，约定胡建龙购买凤阳中盛公司开发的位于凤阳县，价款138158元（扣除三年租金后，胡建龙实际交款105000元）、契税5460元。同时胡建龙还签订了《商铺委托经营管理合同》，约定胡建龙购买的上述房屋委托给凤阳中盛商场运营管理有限公司经营，期限为10年，从2013年11月1日至2023年10月31日止。前三年的租金为总房款的8﹪，从总房款中直接扣除。预售合同第11条约定，甲方于2014年12月30日将房屋交付给乙方，合同第14条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权后90日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房产交接书》。该条第二款约定，甲乙双方在签署房产交接书之日起90日内，由乙方依法向凤阳县房地产监理处加仑量过户申请手续，申领房地产权证。但凤阳中盛公司至今未按合同约定为胡建龙办理房屋产权登记手续。由于当时所购房屋为已经建成的房屋，且前三年租金已以总房款中扣除，可以视为签订全责当时就交付了房屋。根据最高人民法院司法解释相关规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。特提起诉讼。 凤阳中盛公司辩称，2014年，我们已经取得相关办证手续，在2016年把该户分户报告和相关材料准备齐全，可能是公司工作人员疏忽，未及时通知胡建龙，至今未帮其办理产权证。公司与胡建龙一起去办理，办证主体是双方，愿意配合办理产权证，税收和费用按照法律规定处理，合同上没有约定，合同上约定了双方去办证，办班期限在合同上也没有约定，逾期办证违约金也没有约定。不同意支付违约金。 胡建龙围绕诉讼请求，提交了胡建龙的身份证、凤阳中盛公司的企业信息各一份，凤阳中盛公司无异议，对无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。对于胡建龙提供的其他证据，本院认定如下： 1、胡建龙与凤阳中盛公司签订的商品房预售合同及收据二份。证明目的：胡建龙购买凤阳中盛公司开发的房屋，房款、契税已付清，房屋当时就交付了。第14条约定凤阳中盛公司办证的义务。凤阳中盛公司质证：合同真实，发票也是公司开的，我们公司取得初始登记，然后分给每户，公司协助每户办理产权证。合同没有约定办证时间，是签订合同90日内办理房产证。没有签署房屋交接书。胡建龙和第三方签订了转租协议。房屋已交给胡建龙。款项收到。2014年6月备案时间，现在取得了初始登记。2015年底和2016年初符合交付条件，没有书面通知，是电话通知。认证如下：上述证据与案件具有关联性、合法性、真实性，证据效力本院予以认定。 2、委托经营管理合同书一份。证明目的：胡建龙于购房的当日，与凤阳中盛公司及中盛运营管理有限公司签订的合同，胡建龙将购买的房屋委托给中盛运营管理有限公司租赁经营，二家公司混同。前三年的租金在所付房款中扣除，房屋当时交付。凤阳中盛公司质证：合同上确有公章，但是10年回购，经营管理和我们公司没有关系，中盛运营管理公司是我公司委托的。认证如下：对于胡建龙购房款已支付的证明目的，本院予以认定；其他证明目的，本院不予认定。 3、凤阳县国土资源和房产管理局文件及来访事项告知书各一份。证明目的：胡建龙就凤阳中盛公司应承担办证等合同义务曾向有关部门信访，并得到回复，2016年12月20日前不具备办证权限，未能办证原因在凤阳中盛公司。凤阳中盛公司质证：报告针对哪一栋楼没有写，目前有几栋楼是不符合的，他的报告可能是那几栋不符合条件的。认证如下：对于因凤阳中盛公司原因造成未办证的证明目的，本院予以认定。 凤阳中盛公司为支持自己的抗辩，提交了如下证据，胡建龙有异议，本院认定如下： 凤国用（2012）第0410号国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、编号2016005滁州市新建住宅小区综合查验备案表、凤阳灯饰城A－9号楼工程竣工验收报告、凤阳灯饰城A－9号楼房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、编号2016－5194宗地测绘成果报告书、编号16－02889房产测绘报告书各一份。证明目的：我们在合同约定的时间内符合办证条件，最后两上是针对胡建龙个人的，前面是针对整个小区的。胡建龙质证：与本案没有关性性。认证如下：对于涉案房产在综合验收备案后已符合办理产权证条件的证明目的，本院予以采信；但不能证实在合同约定时间内符合办证条件，这一证明目的，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年7月9日，胡建龙作为买受人与出卖人凤阳中盛公司签订了一份《凤阳县商品房预售合同》，其主要内容如下：甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方预售的《凤阳县中盛水晶灯饰城A9幢》商品房事宜，订立本合同。第一条甲方通过土地使用权出让方式，取得凤阳县1404000010007000地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为凤国用2012第0410号土地面积为21739，土地用途为商服、住宅。第二条乙方向甲方购买凤阳县板桥镇路水晶灯饰城号《凤阳中盛水晶灯饰城A－9幢》商业单元2－22室。据甲方暂测该房屋建筑面积为30.67平方米。第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为人民币￥3423.54元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币￥105000元（此房款三年租金已返还）。第七条乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之1计算。第十条该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：叁该房屋经分期验收合格取得备案文件后，即可交付，本合同第十四条中的约定与本条有冲突的，执行本条约定内容。第十一条甲方定于2014年12月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起30天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署《房屋交接书》。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为商业用房，甲方应向乙方提供商铺质量保证书和商铺使用说明书。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。第十四条在甲方办理了新建商品房地产初始登记手续、取得了房地产权证后90日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。甲乙双方签署房屋交接书之日起90天内，由乙方依法向凤阳县房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。第二十六条本合同一方按照本合同约定向另一主送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须采用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式。第二十七条该房屋买卖过程中所发生的税费按有关规定由甲乙双方各自承担。 合同签订的当天，胡建龙又与凤阳中盛公司、凤阳中盛市场运营管理有限公司签订一份委托经营管理合同，胡建龙将涉案的房产委托受托方凤阳中盛运营管理有限公司经营。105000元购房款胡建龙于2014年7月9日付清，胡建龙以向凤阳中盛公司预付了应缴纳的契税5456元。 在胡建龙支付了购房款后，双方未按合同约定签署房屋交接书，凤阳中盛公司即将已建设好的房屋交付胡建龙，胡建龙也实际接收了涉案的房屋。凤阳中盛公司在将涉案的房产交付胡建龙时，未按合同约定提供房产已符合交付条件的证明文件。 2016年5月9日，凤阳县国土资源和房产管理书同意为涉案的房产备案。在涉案的房产符合办理产权证的情况下，凤阳中盛公司未书面通知胡建龙。胡建龙在接收房产后，一直未能办理产权证书。在自行协商未果的情况下，胡建龙起诉来院。 本院认为，本案争议焦点如下，第一、合同的效力？第二、凤阳中盛公司有无违约？第三、应否赔偿逾期办证违约金？ 第一、合同的效力？ 胡建龙与凤阳中盛公司签订的商品房预售合同，为双方当事人真实意思表示，该合同有效。合法成立的合同，对双方当事人具有约束力，双方当事人应按照合同的约定，履行各自的义务。 第二、凤阳中盛公司有无违约？ 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案的房产于2014年7月9日签订商品房预售合同，当天即交付，但交付时涉案的房产未通过综合验收，并不符合合同约定的交付条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中，双方签订的《商品房预售合同》第十四条约定，“在甲方办理了新建商品房地产初始登记手续、取得了房地产权证后90日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。甲乙双方签署房屋交接书之日起90天内，由乙方依法向凤阳县房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”。第十条约定，“该房屋经分期验收合格取得备案文件后，即可交付，本合同第十四条中的约定与本条有冲突的，执行本条约定内容。”至2016年5月9日涉案房产综合验收备案之前，出卖人的房产不具备办理产权的条件，即因出卖人的原因造成无法办证，出卖人违约。在具备可以办理产权证条件之后，出卖人也未采用书面方式通知买受人，出卖人也负有违约责任。胡建龙要求出卖人履行办理产权证的义务，因房产权证的办理，申请主体为买受人，出卖人有义务予以协助，还涉及到税费的分担、维修基金的交付等问题，故对于胡建龙的该请求，本院予以部分支持，即凤阳中盛公司负有将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关并协助为胡建龙办理产权证的义务，之外的其他请求本院不予支持。 第三、应否赔偿逾期办证违约金？ 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因出卖人的原因造成胡建龙未取得房屋权证书，凤阳中盛公司应负违约责任，但对于逾期办证违约金如何计算，合同中没有约定，胡建龙主张以130000元基数、按年利率6﹪计算依据不足，本院不予全部支持。对于购房款的数额，现有证据只能证实胡建龙支付了购房款105000元，只能以此为基数计算违约金。至于委托经营问题，涉及到第三方，有关当事人可另行主张。 对于违约金的计算标准，从双方签订合同至今已超过五年，可以参照同期中国人民银行5年期贷款基准利率进行计算，2015年8月26日时，中国人民银行公布的五年期贷款基准利率为5%，即应按年利率5%计算违约金。以105000元为基数，自2015年8月1日至法庭辩论结束之日即2020年4月28日，共计1732天，凤阳中盛公司应支付违约金24912元﹝105000元×5%/年×（1732天÷365天）＝24912元﹞，胡建龙主张的35100元，超过部分本院不予支持。此后，按上述标准继续计算，至凤阳中盛公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关时为止。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告凤阳中盛置业有限公司于本判决生效后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关，协助原告胡建龙办理位于凤阳县的产权登记手续； 二、被告凤阳中盛置业有限公司于本判决生效后30日内赔偿原告胡建龙逾期办证违约金24912元（以105000元为基数，自2015年8月1日起，至2020年4月28日，按年利率5﹪计算；此后按上述标准继续计算，至凤阳中盛置业有限公司将办理权属登记需由开发商提供的资料报产权登记机关时止）； 三、驳回原告胡建龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费678元，减半收取339元，由原告胡建龙负担98元，被告凤阳中盛置业有限公司负担241元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员 张 睿 二〇二〇年五月八日 书记员 张志豪 附：本案适用的法律及司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。