广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初26018号原告：中国农业银行股份有限公司南海大沥支行，住所地广东省佛山市南海区******政府侧，统一社会信用代码914***********725P。负责人：李润成，任行长。委托代理人：叶少桂，广东禅都律师事务所律师。委托代理人：彭北都，广东禅都律师事务所实习律师。被告：胡冰，女，1996年6月20日出生，汉族，住广东省罗定市************，公民身份号码445************228。被告：佛山市裕朗通房地产开发有限公司，住所地佛山市南海区********，统一社会信用代码9xxxxxxxx9法定代表人：丁某1。委托诉讼代理人：田野，系被告员工。原告中国农业银行股份有限公司南海大沥支行诉被告胡冰、佛山市裕朗通房地产开发有限公司（以下简称“裕朗通公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序于2020年11月10日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人叶少桂、被告裕朗通公司的委托诉讼代理人田野到庭参加了诉讼，被告胡冰经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告胡冰立即向原告偿还借款本金人民币950038.4元、利息11057.97元、罚息43.9元、复利120.68元（其中利息、罚息、复利暂计算至2020年9月23日，此后至实际清偿之日止，以尚欠的借款本金为基数按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮50%计算罚息，以未支付的利息为基数，按合同实际利率上浮50%计算复利；如遇基准利率调整，罚息利率自调整之日起调整）2.判令被告佛山市裕朗通房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；3.请求判令原告对被告胡冰提供的抵押物（即被告胡冰名下位于广东省佛山市南海区*******************的房产）经拍卖、变卖后的款项享有优先受偿权；4.判令本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年9月5日，原告与被告胡冰签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********591，下称“《合同》”），向原告借款人民币990000元，截至2020年9月23日，被告尚欠本金950038.4元、利息11057.97元、罚息43.9元、复利120.68元，其中采取浮动利率，利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，如遇基准利率调整，从次年1月1日起执行最新利率标准，利息按月计付；采取等额本息还款方式偿还贷款，每月的借款发放日对应日为被告胡冰还本付息日。若被告胡冰不能按期还款，原告有权自逾期之日起在合同约定的执行利率基础上浮50%计算罚息，如遇基准利率调整，罚息利率自调整之日起调整；对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。被告胡冰以位于广东省佛山市南海区*******************为上述借款提供抵押担保【不动产登记证明号：粤（2018）佛南不动产证明xxxxxx】，原告有权对该房屋在本案债权以及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权。被告佛山市裕朗通房地产开发有限公司与原告签订编号为恒粤珠它合字17[0.85-2]038号的《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》及编号恒粤珠它合字18[0.85-2]17，038-1号《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议补充协议（一）》为上述贷款提供阶段性担保，保证责任自原告发放借款之日起至办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止。原告曾多次向被告催收，要求其偿还欠款本息，但被告拒不偿还，被告的行为已构成违约。涉案房产至今尚未办理房地产权证书及正式抵押登记手续，被告佛山市裕朗通房地产开发有限公司依法应当对本案债务承担连带清偿责任。综上所述，原告为保障自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决。庭审中，原告补充陈述，截止2020年11月4日，被告尚欠本金949807.62元、利息18777.15元、罚息88.12元、复利243.1元。被告裕朗通公司辩称，一、根据《一手房购房贷款业务银企合作协议》，被告应对案涉购房贷款承担连带保证责任，被告请求法院在判项中明确：原告可先就被告胡冰的财产受偿，不足部分由被告补充承担，如被告承担担保责任，则被告有权直接向被告胡冰追偿。首先，被告与原告、胡冰签订的案涉贷款合同约定，在胡冰未办妥《房地产权证》与《抵押登记他项权证》前，被告应当承担连带保证责任，截止原告起诉前，由于胡冰未能按时办妥上述证件，故被告愿意按照上述协议约定承担连带保证责任。其次，原告应先就胡冰的案涉房产优先受偿，不足部分，由被告承担补充清偿责任。最后，为节省司法资源，避免诉累，被告请法院在判项中注明被告在承担担保责任后有权直接向胡冰追偿。二、本案因胡冰的逾期还款导致的诉讼，案件受理费、保全费应由原告和胡冰承担，不应由被告承担。庭审中，被告补充陈述第一，我司愿意承担涉案房款的阶段性连带保证责任，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第42条规定，请求法院在判项中明确注明我司承责后有权直接向两被告追偿；第二，因两被告的逾期还款导致本案诉讼，请求法院判令案件受理费、财产保全费等由两被告承担，而不应该由被告裕朗通承担。被告胡冰未作答辩亦未举证。诉讼中，原告围绕诉讼请求依法提交了相关证据，被告裕朗通公司没有提交证据。本院组织当事人进行了质证，对被告裕朗通公司质证后对真实性无异议或无相反证据反驳的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院结合采信的证据及当事人陈述，确认原告诉状所述的除“原告有权对该房屋在本案债权以及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权。”之外的事实。并查明，2018年8月16日，原告与被告胡冰就合同约定的抵押房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。原告与被告裕朗通公司于2017年5月26日签订的《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》约定，双方就个人房屋贷款事宜开展合作，合作房屋项目名称为“恒大曦苑”（案涉房产属于该合作项目内房产），被告裕朗通公司同意为购房借款人向原告提供全额不可撤销连带责任保证担保，担保范围为购房人与原告签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等原告实现债权的一切费用。原告起诉后,本院按涉案合同约定的司法送达地址向被告邮寄应诉材料，该材料于2020年10月28日退回，视为向被告胡冰送达本案起诉状副本。本院认为，原告与被告胡冰之间的金融借款合同关系，合法有效。被告胡冰在履行借款合同的过程中，未能按期足额偿还借款本息，已属违约。原告现以诉讼方式请求被告胡冰提前偿还本案贷款本息，而本案的应诉材料于2020年10月28日送达给被告胡冰，故本院认定案涉贷款于该日全部提前到期，被告胡冰应立即偿还案涉贷款的全部本金，并按合同约定计付利息、罚息。原告在本案中主张的计至2020年11月4日的贷款本金、利息、罚息，合法合约，本院予以支持。因中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，本案贷款基准利率因此转换为全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率（LPR）。关于抵押担保。原告与被告胡冰签订贷款合同约定被告胡冰以其贷款购买的房产作为本案贷款的抵押物，但仅办理了抵押权预告登记，而预告登记是对将来发生不动产物权变动的目的请求权登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立，故在房屋抵押预告登记未转换为房屋抵押登记之前，原告作为抵押权预告登记权利人行使涉案房屋优先权的依据不足，本院不予支持。关于开发商的担保责任。原告与被告裕朗通公司签订的《个人房屋贷款合作协议》约定被告裕朗通公司为购房人因购买合作项下的房屋而向原告贷款所负债务提供阶段性连带责任保证，现约定的抵押房产尚未办理抵押登记手续，其依约应承担相应的保证责任，被告裕朗通公司主张其承担的为补充清偿责任，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。因上述协议还就原告实现债权的诉讼费承担进行特别约定，故被告裕朗通公司关于无需承担诉讼费、财产保全费的抗辩意见依据不足，本院不予采纳。被告胡冰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第五条、第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告胡冰应于本判决发生法律效力之日起十日内归还暂计至2020年11月4日的贷款本金949807.62元、利息18777.15元、罚息88.12元、复利243.1元，并自2020年11月5日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率（LPR，期间如遇贷款市场报价利率调整则相应调整）上浮50%以所欠本金为基数计算罚息、以应付未付利息（不含罚息）为基数计算复利予原告中国农业银行股份有限公司南海大沥支行；二、被告佛山市裕朗通房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任，在承担连带保证责任后，有权向被告胡冰追偿；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司南海大沥支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计6706.31元、财产保全费5000元，合计11706.31元（原告已预交），由两被告按上述判决确定方式负担，并应于给付上述款项时一并支付给原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇二〇年十一月十七日书记员  陈 盈