河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0711民初3312号原告：张佳佳，女，汉族，1988年4月24日出生，住河南省。委托诉讼代理人：王兰华，河南未来律师事务所律师。被告：赵玲，女，汉族，1982年6月22日出生，住河南省。委托诉讼代理人：程伟，河南舜信律师事务所律师。第三人：新乡市城家房产经纪服务有限公司，住所地：河南省新乡市红旗区平原路与新中大道交叉口东南角世纪村****西第**。法定代表人：何玉金，执行董事兼总经理。原告张佳佳诉被告赵玲、第三人新乡市城家房产经纪服务有限公司（以下简称城家房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张佳佳的委托诉讼代理人王兰华，被告赵玲的委托诉讼代理人程伟、第三人城家房产公司的法定代表人何玉金到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张佳佳向本院提出诉讼请求：1、判令解除2019年7月14日《新乡市二手房买卖合同》；2、判令被告返还原告定金20000元，并支付总房款20%的违约金176000元，以上共计196000元；3、判令被告承担诉讼费、保全费、诉讼财产保险责任保险费等。事实与理由：2019年7月14日，原告、被告与第三人就新乡市房屋签订《新乡市二手房买卖合同》，约定房屋总价款为880000元（大写：捌拾捌万元整），付款方式为按揭贷款，且合同第五条第2款明确约定被告声明在签订合同时已经过该房屋产权人或共有产权人的一致同意，如因其未征得产权人或其他产权共有人同意造成合同无效或解约，被告承担违约责任。合同签订当日，原告依约向被告方支付20000元定金，双方均同意由第三方代为保管，第三人向原告出具收款收据。后因房屋产权人不配合办理房屋过户手续导致合同无法继续履行。综上，被告违反合同约定导致合同无法继续履行已构成违约，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告赵玲辩称：1、同意解除2019年7月14日《新乡市二手房买卖合同》；2、本案系因原告违约在先导致合同未能履行完毕，且原告未提供证据证明其实际损失，原告主张的违约金无事实和法律依据，依法应当驳回；3、本案定金在第三人处保管，原告要求被告返还定金无事实和法律依据；4、被告保留向原告追究违约责任的法律权利。第三人城家房产公司辩称：1、定金在第三人处保管；2、房屋风险已告知原被告双方，原告在签订合同30日内去银行办理贷款手续，因原房主不配合过户导致手续无法进行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告向本院提交以下证据：1、《新乡市二手房买卖合同》1份；2、赵玲声明1份；3、收据1张。被告赵玲对原告提供的上述证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为合同没有达到办理过户的节点，原告并未办理贷款手续，也并未将首付款交付被告，即使违约，也是原告违约在先。本院认为，原告提供的证据能够证明原被告之间存在房屋买卖合同关系，且在庭审中原被告双方均认可因房屋产权人杨希广与王玉芳不配合办理房屋过户手续导致合同无法继续履行，故对原告提供证据的证明效力，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月14日，原告张佳佳与被告赵玲在第三人城家房产公司居间下签订《新乡市二手房买卖合同》，合同约定：“甲方（卖方）：赵玲，身份证号码：，乙方（买方）张佳佳，身份证号码：，丙方（居间方）城家房产公司，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》及其他相关法律、法规之规定，甲、乙、丙三方在平等自愿的基础上，经协商就甲、乙双方共同委托丙方从事房地产经纪事项达成一致意见，特订立如下协议：第一条：房屋基本情况：1、甲方自愿将座落在的房屋（以下简称“该房屋”）出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。2、该房屋的基本情况如下：房屋所有权证号为：20××18，所有权人：杨希广，共有人：王玉芳，房型：2:2:1：1，建筑面积：116.25，楼层：5，总层数：6，房屋性质：居住用房，室内装修情况：简装，附属设施、设备：地：地下室二条：成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意第一条所述的房产总价款为人民币￥880000元整（大写：捌拾捌万圆整），该房屋产权过户的相关费用由甲、乙双方协商承担。第三条：居间服务费用：甲、乙、丙三方签订本合同时，甲、乙双方应向丙方各付成交价的1%居间服务费。第四条：付款方式（本条各款项均不计利息）：“甲、乙双方同意使用本条的第2种付款方式。2、按揭贷款：乙方于2019年7月14日交付定金人民币（小写）￥20000元整（大写）贰万圆整于甲方；甲乙双方同意该定金暂时由丙方代为保管，丙方优先扣除甲方需要向丙方交纳的服务费后，剩余部分转变成房款退还给甲方。签订合同后30日内，甲、乙双方共同到银行办理按揭贷款手续，确定贷款额度，乙方按所申请的贷款比例，向甲方支付首付款，其余房款用银行贷款支付，待该房屋全部顺利交割完毕后，甲、乙双方签署结件单，乙方向丙方领取剩余定金。3、甲、乙双方应在贷款审批后30日内，共同到政府有关部门办理过户手续并于过户当天支付首期房款，任何一方不得以任何理由推迟拖延，否则将视为违约。第五条：违约责任：1、甲方须保证该房屋无权属争议、无债务纠纷等，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、甲方声明在签订本合同时已经过该房屋产权人或共有产权人的一致同意，若因甲方未征得产权人或其他产权共有人同意造成合同无效或解约，则甲方承担违约责任。4、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3、4项违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的百分之二十作为违约金，并承担向丙方交纳总房款百分之二的服务费。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。第八条：合同的生效和终止：本合同经甲、乙、丙三方签字或盖章后生效，一式三份，甲、乙、丙三方各执一份。该房屋产权过户完毕，各种手续交接清楚后，本合同自动终止，并由丙方收回。出售方（甲方）签章：赵玲，身份证号：，通讯地址：新乡市道清路，购买方（乙方）签章：张佳佳，身份证号：，通讯地址：原阳县，居间方（丙方）：城家房产公司，经办人：张影，电话：，签约地点：城家地产，签约日期：2019年7月14日。”原被告分别在甲方、乙方签章处签名并捺印，第三人在丙方处加盖公司公章。同日，被告赵玲向原告出具声明一份，内容为：“郑重声明我赵玲（身份证：）代理杨希广与王玉芳名下房屋售卖事宜，房产证号20××18，售价大写：捌拾捌万元正（880000元），出售于张佳佳，身份证号：。现郑重声明，本人赵玲担保杨希广与王玉芳全力配合房屋过户手续，若出现任何纠纷，我愿意承担所有责任。声明人：赵玲，2019.7.14。”合同签订后，原告张佳佳将2万元定金交付至第三人城家房产公司处保管。后因房屋产权人杨希广与王玉芳不配合办理过户手续，双方的买卖合同无法继续履行。原告向本院提起诉讼，要求解除合同，被告同意解除合同。本院认为，原告张佳佳与被告赵玲签订《新乡市二手房买卖合同》合法、有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。原告按照合同约定支付了20000元定金后，因房屋产权人杨希广、王玉芳不配合办理房屋过户手续导致合同无法继续履行，原告起诉要求解除合同，被告同意解除合同，双方签订的买卖合同解除。根据双方签订的买卖合同对违约责任有明确的约定，并且被告赵玲也向原告和第三人出具了声明，保证房屋产权人配合办理房屋过户手续，对出现的纠纷愿意承担违约责任，故原告因不能按照合同约定取得房屋所有权，请求追究被告违约责任，本院予以支持，但是，被告在抗辩中称，原告并未产生任何损失，其主张的违约金过高，要求驳回，本院认为根据合同法及相关司法解释规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算的方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少；当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基数，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，首先，房屋买卖合同标的物是房屋，与其他标的物不同，有其特殊性，即原告作为买受人对房屋的权属情况是知晓的，对于能否办理房屋过户手续应当预见到存在一定风险，其次，原告未举证证明其存在实际损失及损失数额，本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告承担双倍返还原告定金的违约责任，因原告交纳的定金在第三人处保管，故应由第三人返还原告定金20000元，被告赔偿原告20000元。被告辩称原告存在未及时筹备到首付款等违约情形，虽然原告未提供是否依约办理贷款手续等证据，但从庭审情况看，导致合同不能履行的原因是因为房屋所有权人不配合办理房屋过户手续而导致，故对被告的该辩解不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、原告张佳佳与被告赵玲、第三人新乡市城家房产经纪服务有限公司之间签订的《新乡市二手房买卖合同》于2020年10月27日解除；二、第三人新乡市城家房产经纪服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张佳佳定金20000元；三、被告赵玲于本判决生效之日起十日内赔偿原告张佳佳20000元；四、驳回原告张佳佳其他诉讼请求。案件受理费4220元，减半收取计2110元，由被告赵玲负担800元，原告张佳佳负担1310元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡巿中级人民法院。审判员 ： 林 晖二〇二〇年十一月十七日书记员 ：宁兆英