广东省大埔县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1422民初1113号原告：中国工商银行股份有限公司大埔支行，社会统一信用代码：91441422MA4UNY7B40，住所：大埔县湖寮镇虎山路**。负责人：林志钦。委托代理人：范荣皓，该公司员工。被告：黄秀兵，男，汉族，1977年12月28日出生，身份证号码：352************014，，住址：大埔县被告：张秀平，女，汉族，1978年9月7日出生，身份证号码：352************62X，，住址：大埔县被告：大埔县伟业房地产有限公司，统一社会信用代码：91441422786491939A,,地址：大埔县湖寮镇环二路伟业花苑法定代表人：梁爱强。原告中国工商银行股份有限公司大埔支行（以下简称：工行大埔支行）诉被告黄秀兵、张秀平、大埔县伟业房地产有限公司（以下简称：伟业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人范荣皓到庭参加诉讼，被告黄秀兵、张秀平、大埔县伟业房地产有限公司经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行大埔支行向本院提出诉讼请求，请求判令：一、提前解除原告与被告黄秀兵、张秀平签订的借款合同，被告黄秀兵、张秀平立即偿还所欠原告借款本息合计人民币429878.04元，其中：本金429878.04元，利息0元（利息计至2020年6月1日）及以后产生的利息（利息按人行有关规定和双方借款合同约定计算）。二、被告黄秀兵、张秀平承担抵押担保责任，对处置抵押财产所得价款原告拥有优先受偿权。三、被告大埔县伟业房地产有限公司承担保证担保责任，对被告黄秀兵、张秀平的欠款承担连带清偿责任。四、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年12月16日，被告黄秀兵、张秀平向原告申请个人一手住房按揭贷款，2016年12月21日原告与被告黄秀兵、张秀平签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定被告黄秀兵、张秀平向原告借款48万元人民币，期限20年，贷款发放日为2016年12月22日，借款到期日为2036年12月22日，放款日执行的年利率为5.39%，还款方式采取按月等额本息还款方法归还，担保方式为抵押+保证,抵押物为被告黄秀兵购买的位于大埔县*******），该抵押物，该抵押的房地产已进行了预告抵押登记，并取得了房地产预告抵押登记证明：，抵押担保合法有效，对处置抵押物所得价款，原告应拥有优先受偿权。截止至2020年6月1日，被告黄秀兵、张秀平已累计逾期期数8期，所欠还贷本息共429878.04元，其中：本金429878.04元、利息0元,利息计至2020年6月1日。经原告多次催收均无还款意愿，被告黄秀兵、张秀平的行为违反了双方签订的《个人购房借款/担保合同》的约定，按照合同第十四条14.1（I）条款规定“借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的违约行为”，原告有权根据合同第十四条14.2条的约定，宣布合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求被告黄秀兵、张秀平立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。被告伟业公司与原告签订了《按揭贷款合作协议》，约定在未办妥按揭房产的正式抵押登记手续之前，伟业公司为被告黄秀兵、张秀平的房产按揭贷款提供阶段性连带责任担保。目前，该按揭房产尚未办妥正式抵押登记手续，按照被告伟业公司与原告签订的《按揭贷款合作协议》的约定，被告伟业公司应为被告黄秀兵、张秀平的欠款承担连带担保责任。以上事实有《个人购房借款/担保合同》、《按揭贷款合作协议》、借据、不动产预告登记证明、催收记录等为证。为维护国家金融财产的安全和原告的合法权益，特依我国民事诉讼法的规定，向法院起诉以实现诉讼请求。被告黄秀兵、张秀平、大埔县伟业房地产有限公司在答辩期限内未作答辩，亦没有提交证据抗辩。经审理认定事实如下：2016年1月18日，甲方为工行大埔支行与乙方为伟业公司与签订了《按揭业务担保合作协议》（以下简称《合作协议》）。协议约定：“同意由甲方作为万川翰林华府第二期项目的按揭贷款办理银行。甲方对购买该项目的借款人提供的单笔个人住房按揭贷款最高限额为160万元，最高贷款成数70%，最长贷款期限不超过30年，单笔商用房按揭贷款最高限额为500万元，最高贷款成数50%，最长贷款期限不超过10年，贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房及商用房。乙方同意在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，……。如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催收通知后5日内履行还款义务，……。甲方、乙方栏分别有原告、被告伟业公司的盖章及授权代表的签名。2016年12月5日，被告黄秀兵购买了伟业公司开发的位于大埔县*******的房产，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，原告、被告黄秀兵分别在出卖人、买受人栏盖章、签名捺指印。2016年12月16日，黄秀兵因购买涉案房产向工行大埔支行申请个人一手住房按揭贷款人民币480000元。同日，被告黄秀兵、张秀平向工行大埔支行出具《抵押担保声明书》，声明：……，如借款到期无力或无意偿还，愿意承担连带清偿责任，债权人有权依法处理上述财产，以偿还贷款本息以及实现以上债权所产生的费用。2016年12月21日，原告与被告黄秀兵、张秀平签订了《个人购房借款/担保合同》，约定：贷款人工行大埔支行同意向借款人黄秀兵发放住房按揭贷款人民币480000元，贷款期限为20年，贷款利率以贷款发放时适用中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定；所采用按月等额本息还款法偿还贷款本息，借款人未按合同约定还款，罚息利率按双方约定贷款利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用、解除本合同；原告、被告黄秀兵、张秀平分别在贷款人栏、借款人栏及抵押人栏签章、签字捺指印。2016年12月22日，工行大埔支行按约发放了涉案480000元贷款。2017年7月3日，涉案房产办理了（2017）大埔县不动产证有第0003571号的抵押预告登记。截至2020年6月1日止，被告黄秀兵已逾期8期，共结欠涉案贷款本金人民币429878.04元、利息0元。2020年7月20日，工行大埔支行就本案纠纷向本院提起诉讼。以上事实，有原告提交的《营业执照》、《按揭贷款合作协议》、《借款申请书》、《商品房买卖合同（预售）》《抵押担保声明书》、《个人购房借款/担保合同》、《个人借款凭证》、（2017）大埔县不动产证有第0003571号的抵押预告登记、发票等及原、被告在庭审中的陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，原告工行大埔支行与被告伟业签订的《合作协议》及原告与被告黄秀兵、张秀平签订的《个人购房借款/担保合同》是合同各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，均应认定属合法、有效。合同签订后，各方当事人应全面履行合同义务。工行大埔支行已依照《个人购房借款/担保合同》的约定将黄秀兵申请的涉案房屋按揭贷款480000元发放至黄秀兵指定的账户。而借款人黄秀兵未按《个人购房借款/担保合同》的约定还款，至2020年6月1日，黄秀兵已连续8期未按约定还款，拖欠贷款本息合计429878.04元，已属违约。根据《借款/担保合同》第十四条约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他损失。现被告黄秀兵已多期未按约还款，达到了可提前解除合同的条件，原告要求解除与黄秀兵签订的《个人购房借款/担保合同》并要求黄秀兵提前偿还结欠的贷款本息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。本案中，因上述债务发生在黄秀兵、张秀平夫妻关系存续期间，且被告张秀平在《个人购房借款/担保合同》抵押人栏签名，根据《﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》的有关规定应为夫妻共同债务，故张秀平对黄秀兵上述债务承担共同偿还责任。对涉案贷款的担保问题，原告主张如果被告黄秀兵、张秀平未履行还款义务，被告黄秀兵、张秀平承担抵押担保责任，对处置抵押财产所得价款原告拥有优先受偿权。本院认为，根据《个人购房借款/担保合同》的约定，被告黄秀兵、张秀平用其共同购买的涉案房产为黄秀兵申请的涉案贷款480000元提供抵押担保，并办理了抵押预告登记。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定了房屋买卖预告登记法律制度，所谓预告登记制度是指当事人所期待的不动产物权变动所需的条件缺乏或尚未成就时，法律为保护权利取得人对未来取得的物权享有请求权而进行的登记，其存在的意义在于保全债权请求权。预告登记制度并不等同于物权的设立、变动登记，不产生物权（包括担保物权）设立或变动的效力。本案中，涉案抵押房产至今尚未办理抵押登记手续，因此，在抵押房产的物权未设立、正式抵押登记手续尚未办理的情况下，原告工行大埔支行主张对处置涉案房产原告可受偿分配部分可先行偿还涉案结欠的贷款本息，本院依法予以支持。根据《合作协议》的约定，伟业公司对涉案贷款提供阶段性担保，即伟业公司同意在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交原告收押之前为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。本院认为，阶段性连带保证的目的在于与正式抵押形成前后衔接关系，在涉案房屋具备办理他项权证条件之前向贷款人提供还款保证。涉案房产未办理不动产权证与他项权证非因贷款人的原因所致，所以伟业公司在涉案借款中应承担相应的连带保证责任，即被告伟业公司对被告黄秀兵结欠原告的贷款本息承担连带保证责任。故工行大埔支行主张要求伟业公司应承担连带保证责任，本院予以支持。被告黄秀兵、张秀平、大埔县伟业房地产有限公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司大埔支行与被告黄秀兵于2016年12月21日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告黄秀兵、张秀平应于本判决发生法律效力后30日内偿还原告中国工商银行股份有限公司大埔支行借款本金人民币429878.04元（利息计至2020年6月1日，之后利息按中国人民银行有关规定和双方借款合同约定计算）；三、如果被告黄秀兵、张秀平未按上述判决履行还款义务，原告对处置被告黄秀兵位于大埔县*******的抵押财产享有优先受偿权。四、被告大埔县伟业房地产有限公司对上述借款本息承担连带保证责任。如被告黄秀兵、张秀平、大埔县伟业房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费按规定减半收取为3874元，由被告黄秀兵、张秀平、大埔县伟业房地产有限公司共同负担（此款已由原告预交，经原告同意，由被告在履行判决时径行付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 员 刘伟宽二〇二〇年九月二十四日法官助理 陈珍琴书 记 员 刘 微