大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0293民初3256号原告：大连奶牛场有限公司，住所地大连高新技术产业园区英歌石，统一社会信用代码：91210231118632548R。法定代表人：许文静，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵越，北京英舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩洁，北京英舜律师事务所实习律师。被告：金德龙，男，1961年8月19日出生，汉族，无职业，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：崔升鑫，辽宁声声玉律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜风宇，辽宁声声玉律师事务所实习律师。原告大连奶牛场有限公司（以下简称奶牛场）与被告金德龙物权保护纠纷一案，本院于2019年7月26日作出（2019）辽0293民初1476号民事裁定，驳回原告起诉。原告不服，上诉至大连市中级人民法院。大连市中级人民法院于2019年9月27日作出（2019）辽02民终7586号民事裁定，撤销（2019）辽0293民初1476号民事裁定，指令本院审理。本院于2019年11月13日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告奶牛场的委托诉讼代理人赵越、韩洁，被告金德龙的委托诉讼代理人崔升鑫、姜风宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奶牛场向本院提出诉讼请求：被告立即腾退大连奶牛场粮站，并赔偿拒不腾退期间造成的损失100000元。事实和理由：一、案涉房屋（大连奶牛场粮站）坐落于大连奶牛场XXX分场，属于原告所有。被告占有使用多年，经原告多次催告，被告至今仍拒不腾退。二、根据《关于将大连奶牛场粮店移交给旅顺口区粮食局所属有关事宜的协议》的约定，原告向旅顺口区粮食局仅移交人员、设备及房屋长期使用权，并未转移所有权。1、该协议明确约定案涉房屋所有权仍归原告，旅顺口区粮食局仅是依据协议无偿使用案涉房屋，并未产生所有权变动的效力。2、原告并非旅顺口区粮食局下属企业，该局单方面出具的文件不能产生所有权变动的效力。3、1993年移交完成后，大连旅顺粮油总公司英歌石分公司的工商档案明确表示其所使用的房产、土地均属于原告所有。二、企业改制中并未包括房屋所有权及土地使用权。1、资产评估报告是企业改制出售中必备的程序和文件。本案中，资产评估的范围明确排除了土地使用权，而对于并非其所有的房产，也并不包括在评估范围中。2、《产权零字出售合同书》中并未包括房屋所有权及土地使用权。该合同系以资产评估报告为基础，出售的范围也只能以资产评估的范围为准。3、退一万步讲，即便出售范围包括案涉房产和土地使用权，该合同也属于无权处分，未经追认的，该合同无效。物权以登记为准，案涉房屋目前登记的产权人为原告。原告系三寰集团有限公司的全资子公司，而三寰集团有限公司自始为大连市和大连市国资委企业，并非旅顺口区粮食局乃至旅顺口区政府的下属企业，旅顺口区粮食局无权处置案涉土地使用权及房屋所有权。综上，原告诉至法院，请求法院判如所请。被告金德龙辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：一、原告主体不适格，其无权针对本案主张权利。1、案涉房屋的产权单位为大连奶牛场粮站，与本案原告大连奶牛场有限公司是两个主体。2、案涉房屋的产权1987年12月30日前应归属于大连奶牛场粮站，由于政策原因，奶牛场粮站已经于1988年1月1日整体移交给旅顺口区粮食局，并将大连奶牛场粮店更名为大连市旅顺口区英歌石粮食管理站，且此粮管站的人、财、物均由旅顺口区粮食局领导和管理。案涉房屋及土地已归属于英歌石粮管站，由旅顺口区粮食局领导和管理，原告已经不再对大连奶牛场粮站享有所有权和管理权，对案涉房屋亦不享有物权。基于上述，原告并非本案适格主体。二、被告对案涉房屋及土地享有所有权及使用权。1、大连奶牛场粮站于1987年移交给大连市旅顺口区粮食局，移交当时包括11名职工、设备和房屋，即包括案涉房屋。移交后，该粮站于1998年经过政府改制的形式由被告买受取得，被告通过改制方式当然取得该公司所有的房屋及土地。在该改制过程中，被告不但接受了粮站的职工，负担职工的工资及社保，同时偿还了粮站的200万余元债务，其中银行贷款179万元。如果改制的范围不包括土地和房屋，是不符合常理的。2、1998年8月26日，旅顺口区粮食局根据旅政发（1988）9号文件精神，将旅顺口区粮食局英歌石粮油分公司（原为英歌石粮店）整体出售给被告，双方为此签订了《产权零字出售合同书》，合同第三条第一款明确约定被告拥有土地使用权，由被告按规定交纳土地使用税费等事项。被告依约履行了该合同义务，也当然根据合同约定取得案涉房屋及土地使用权。3、改制后，被告依据协议长期占有使用案涉房屋至今，并对房屋进行了二层加盖及大量的添附、修缮，是当然的物权所有人。《产权零字出售合同书》签订后，被告以该房屋作为经营场所开办了旅顺金龙粮店，长期进行经营活动，原告对此从未主张任何权利，也未提出任何异议。2019年3月，原告的开办单位大连三寰集团有限公司拟对案涉房屋进行动迁建设三寰能源学院，因与被告协商动迁事宜未果，原告为此才以诉讼途径达到动迁目的。综上，被告并非无理长期占用案涉房屋，原告的诉讼请求没有事实依据，请求依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，当事人提供的房产执照、《关于接收大连奶牛场粮店人员的函》、《关于将大连奶牛场粮站移交给旅顺口区粮食局所属有关事宜的协议》、《关于大连奶牛场粮店移交给区粮食局管理的函》、工商档案、《资产评估报告书》、《产权零字出售合同书》、《公证书》、国有土地使用证、大连国土房屋（高）公字[2019]1号公示文件等证据，具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据经审查确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：案涉房屋房产执照登记的所有权单位为大连奶牛场粮站，房屋座落于大连奶牛场英歌石分场，建筑面积为213.4平方米，间数为五间，房产证号旅政房字第**，房产执照取得时间为1985年9月30日。大连奶牛场系全民所有制企业，注册时间为1991年10月16日，住所地为大连高新技术产业园区英歌石，于2014年8月21日变更名称为大连奶牛场有限公司（即本案原告），企业性质变更为有限责任公司（系案外人三寰集团有限公司的全资子公司）。案涉房屋现由被告占有、使用。1987年6月5日，大连市旅顺口区粮食局（以下简称旅顺口区粮食局）向大连市旅顺口区劳动局发送旅粮发（1987）XX号文件《关于接收大连奶牛场粮店人员的函》，主要内容为：奶牛场粮店实行独立核算，现有粮管所、粮店十一人，转为国营工或转为保留农口工人身份，由粮食局负责开资，统一管理。1987年12月24日，大连奶牛场（即原告前身）与旅顺口区粮食局签订《关于将大连奶牛场粮店移交给旅顺口区粮食局所属有关事宜的协议》，约定：自1988年1月1日起，将英歌石粮店移交给旅顺口区粮食局。英歌石粮店现使用房屋建筑面积284.7平方米，其中办公室71.5平方米，粮店卖场213.2平方米，所有权仍属奶牛场，由粮食局长期无偿使用，并负责维修。粮店现有各种设备、器材、装具（包括油罐）等清点在册（附在协议后面），由奶牛场移交给区粮食局无偿使用。英歌石粮店移交后，在大连奶牛场设粮食管理所，是区粮食局的派出机构，负责大连奶牛场计划内的粮油管理和供应。供应形式可暂维持现行办法不变。本协议自1988年1月1日起签字生效。1987年12月28日，大连奶牛场与旅顺口区粮食局双方共同确认，大连奶牛场粮店移交给区粮食局无偿使用财产物资明细为：1、房屋一栋，面积284.7平方米；2、铁制面箱4个；3、木制垫粮板44个（规格1.5×0.8平方米）；4、油罐一个。1987年12月30日，旅顺口区粮食局作出旅粮发（1987）XX号文件《关于大连奶牛场粮店移交给区粮食局管理的函》，主要内容为：自1988年1月1日起，将奶牛场粮店移交给旅顺口区粮食局。粮店移交后，更名为大连市旅顺口区英歌石粮食管理所，属区粮食局派出机构，下设英歌石粮店，粮管所实行独立核算，人、财、物均受区粮食局领导和管理。根据1989年度《工商企业年检注册书》登记记载（存档于大连市旅顺口区市场监督管理局），旅顺口区粮食局英歌石粮店于1984年2月28日开业，类型为全民所有制企业，法定代表人为韩行群，主管部门为旅顺口区粮食局。1991年3月5日，该粮店核算形式由非独立核算变更为独立核算。1993年12月14日，该粮店名称变更为大连市旅顺粮油总公司英歌石分公司，法定代表人变更为金德龙。此次变更登记注册档案中附有1993年12月21日《房产和固定资产使用证明》一份，系大连市旅顺粮油总公司向旅顺口区工商行政管理局出具，载明：“我单位开办的粮油公司企业，地址在大连市奶牛场英歌石，共有房屋面积400平方米，场地400平方米，机器设备等固定资产……折合人民币净值1万元。以上房产、固定资产所有权系大连市奶牛场所有。”1998年5月28日，大连旅顺会计师事务所接受大连市旅顺粮油总公司英歌石分公司的委托，对其公司申报的拟用于出租的整体资产（不含土地使用权等无形资产）在评估基准日（1997年12月21日）的市场价值进行了资产评估并出具《资产评估报告书》（大旅会评1998第XX号），评估结论：净资产评估值为-582782元。1998年8月26日，旅顺口区粮食局（甲方）与金德龙（乙方）签订《产权零字出售合同书》，约定：根据旅政发（1998）X号文件精神，旅顺口区粮食局将旅顺口区粮食局英歌石粮油分公司[含旅顺得胜街道黄河路粮油经销部（原粮食局车库）的产权]整体出售给金德龙。一、交易价格：该企业经大连旅顺会计师事务所审计评估认定为严重亏损属资不抵债企业，所有者权益为-582782元，故出售价格确定为零。二、乙方须交纳9000元合同执行保证金。三、债权债务处理。四、职工安置。五、权利与义务。六、违约责任。七、合同执行：本合同在签字之日经公证处公证后生效。本合同正副本若干份，甲乙双方各执一份，并备案于旅顺口区财贸办公室、财政局、体改委、劳动局、公资办、工商局、规划土地局、国税局、地税局、房产局、审计局、公证处各一份。1998年9月1日，大连市旅顺口区公证处出具《公证书》，证明：上述《产权零字出售合同书》上双方当事人签字、盖章属实，合同内容合法。1998年10月20日，旅顺口区粮食局作出旅粮发（1998）XX号《关于注销企业的决定》，主要内容为：粮食局将英歌石粮油分公司的企业产权出售给现法定代表人金德龙，企业出售后原企业的职工由产权购买者按《劳动法》和区政府的有关政策接受和管理，该公司的营业执照从即日起注销。1998年10月26日，大连市旅顺粮油总公司英歌石分公司登记注销。1998年11月10日，大连市旅顺粮油总公司英歌石分公司提出企业国有资产注销产权申请，国有资产处置方式为零字出售给个人，注销主要原因为企业产权整体出售给个人，主管部门（旅顺口区粮食局）于1998年11月10日审批同意，国有资产管理部门（大连市旅顺口区公有资产管理办公室）于1998年12月8日审批同意。1999年8月10日，旅顺口区粮食局向旅顺口区体改委发送旅粮发（1999）XX号《关于出售旅顺粮油总公司英歌石分公司企业产权的请示》，拟将旅顺粮油总公司英歌石分公司企业产权整体出售给法定代表人。1999年11月3日，大连市旅顺口区经济体制改革委员会作出旅体改委发（1999）XX号《关于出售大连市旅顺粮油总公司英歌石分公司的批复》，同意将大连市旅顺粮油总公司英歌石分公司按有关政策，以零价出售给金德龙。1999年8月26日，被告注册成立大连市高新园区龙王塘金龙粮店，经营者为金德龙，组成形式为个人经营，经营场所为大连XXXX龙塘街道奶牛场，经营状态为存续。另查，1999年10月30日，大连三环集团有限公司奶牛场综合商店粮店取得包含案涉房屋占用的土地在内的国有土地使用权，国有土地使用证的权证号为旅顺国用（99）字第XXXXXXX号，地号为X/X/XX-XX，使用权面积为2538平方米，用途为商业服务业。2000年4月28日，大连三环集团有限公司名称变更为大连三寰集团有限公司。2013年5月24日，大连三寰集团有限公司名称变更为三寰集团有限公司。2019年12月16日，三寰集团有限公司出具《说明》，内容为：我公司将位于的2538平方米土地（地号：X/X/XX-XX）授权给我公司下属公司大连奶牛场有限公司进行经营、管理，代我公司行使土地使用权人的所有权利，并负责处理因该地块产生的纠纷。对大连奶牛场有限公司之前及之后代我公司行使权利以及处理纠纷的全部行为，我公司均认可。再查，根据大连市国土资源和房屋局高新园区分局于2019年3月15日发布的大连国土房屋（高）公字[2019]X号公示文件，案涉房屋所在地块已划拨给大连易合嘉地产有限公司用于建设三寰集团能源学院项目，划拨用地性质为高等院校用地，土地用途为教育用地，总建筑面积为63831.5平方米，为非营利性教育设施。本院认为，本案系物权保护纠纷，综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：一、原告主体是否适格；二、案涉房屋所有权人的认定，即案涉房屋在大连奶牛场粮店移交给旅顺口区粮食局、后改制出售给被告的过程中，移交以及改制的范围是否包括案涉房屋所有权；三、原告是否有权要求被告腾退案涉房屋并赔偿损失。关于第一项争议焦点。根据原告提供的房产执照及原告的工商注册信息，可以认定案涉房屋的所有权人为大连奶牛场，即本案原告，原告系本案适格主体。案涉房屋于不动产登记簿中记载的所有权单位名称“大连奶牛场粮站”系历史原因形成，不足以否定原告的主体资格。故原告有权提起本案诉讼，被告主张原告主体不适格的答辩意见没有事实及法律依据，本院不予采纳。关于第二项争议焦点。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”而根据本院查明的事实，可以认定：1、1988年1月1日，原告正式将英歌石粮店移交给旅顺口区粮食局，双方签订《关于将大连奶牛场粮店移交给旅顺口区粮食局所属有关事宜的协议》，明确约定“英歌石粮店现使用房屋建筑面积284.7平方米，其中办公室71.5平方米，粮店卖场213.2平方米，所有权仍属奶牛场，由粮食局长期无偿使用”，原告移交给旅顺口区粮食局长期无偿使用的房屋即包含案涉房屋；2、1993年12月14日，英歌石粮店名称变更为大连市旅顺粮油总公司英歌石分公司，法定代表人变更为金德龙；3、1998年8月26日，旅顺口区粮食局与被告签订《产权零字出售合同书》，旅顺口区粮食局将旅顺口区粮食局英歌石粮油分公司整体出售给被告，该企业经大连旅顺会计师事务所审计评估认定为严重亏损属资不抵债企业，所有者权益为-582782元，故出售价格确定为零。另，大连旅顺会计师事务所于1998年5月28日出具《资产评估报告书》，对大连市旅顺粮油总公司英歌石分公司申报的拟用于出租的整体资产（不含土地使用权等无形资产）在评估基准日（1997年12月21日）的市场价值进行了资产评估，评估结论为净资产评估值为-582782元。结合上述事实及本院采信的其他证据，可以确认案涉房屋在移交、改制过程中，其所有权并未发生转移，仍归原告所有。关于被告主张其享有案涉房屋所有权的答辩意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳，具体理由如下：一、《产权零字出售合同书》中并未约定被告取得案涉房屋所有权，被告主张缺乏事实依据；二、《产权零字出售合同书》的合同相对方系旅顺口区粮食局，旅顺口区粮食局在1988年1月1日正式接管英歌石粮店时，自始未取得案涉房屋的所有权，仅享有对案涉房屋长期无偿使用的权利，故其无权对案涉房屋所有权进行处分；三、《产权零字出售合同书》中确定的整体出售价格为零，其依据系大连旅顺会计师事务所出具的《资产评估报告书》，但被告未提供有效证据证明该资产评估报告的范围包括案涉房屋所有权，在其零字购买企业产权的情况下，被告亦未举证证明其对相关合同义务的履行构成取得案涉房屋所有权的合理对价，故应承担举证不能的法律后果；四、被告提供的《产权零字出售合同书》中部分内容与在大连市旅顺口区公证处存档的《产权零字出售合同书》不符，故本院对被告提供的该份合同不予采信。综上可证，被告并非案涉房屋的所有权人。关于第三项争议焦点。根据《关于将大连奶牛场粮店移交给旅顺口区粮食局所属有关事宜的协议》，仅约定原告将案涉房屋移交给旅顺口区粮食局长期无偿使用，在此之后，旅顺口区粮食局与被告签订的《产权零字出售合同书》与原告无关。原告作为案涉房屋的所有权人，在案涉房屋所在地块涉及政府动迁的情况下，有权要求被告予以腾退。关于被告抗辩其系合法占有、使用案涉房屋的意见，系其与旅顺口区粮食局之间的法律关系，不能排除原告依法行使其所有权，故本院不予采纳。关于被告抗辩其已在案涉房屋上加盖二层的意见，与本案并非同一法律关系，本院不予处理。关于被告抗辩案涉房屋及地块涉及拆迁补偿，亦与本案无关，本院不予一并处理。关于原告主张的100000元损失一节，由于原告并未举证证明被告对案涉房屋的占有、使用给原告造成了相应的实际损失，且案涉房屋已约定为长期无偿使用，故其要求被告赔偿损失100000元的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。综上，原告要求被告腾退案涉房屋的诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告金德龙于本判决生效之日起三十日内向原告大连奶牛场有限公司腾退位于大连奶牛场英歌石分场房屋一处，建筑面积为213.4平方米，间数为五间，房房产证号为旅政房字第**二、驳回原告大连奶牛场有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由原告大连奶牛场有限公司负担2200元，由被告金德龙负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  刘 博人民陪审员  孙玉清人民陪审员  池春花二〇二〇年八月七日书 记 员  谷 郁附法律条文：《中华人民共和国物权法》第六条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。