辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民初137号 原告：中铁北京工程局集团第六工程有限公司。住所地：沈阳市沈北新区蒲河大道********。 法定代表人：郭普伟，该公司执行董事、党委书记。 委托诉讼代理人：周继红，辽宁大辽律师事务所律师。 被告：王良，男，1960年9月6日出生，汉族，阜新市永安建筑安装有限责任公司项目经理，住阜新市细河区。 第三人：靳永信，男，1964年2月4日出生，汉族，大连金港建筑安装工程有限公司阜新海罗?翡翠蓝湾项目经理，住大连市金州区。 委托诉讼代理人：薄艳春，女，1964年5月21日出生，汉族，大连金港建筑安装工程有限公司员工，住阜新市太平区。 原告中铁北京工程局集团第六工程有限公司（以下简称中铁北京六公司）与被告王良及第三人靳永信申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中铁北京六公司委托诉讼代理人周继红、被告王良、第三人靳永信委托诉讼代理人薄艳春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中铁北京六公司向本院提出诉讼请求：1、撤销丹东市中级人民法院（2020)辽06执异45号执行裁定书；2、对阜新市细河区东风路154-2号海罗?翡翠蓝湾A16-011302号（154-2-1132)商品房依法许可强制执行；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告与被执行人阜新海罗恒基房地产有限公司建设工程施工合同纠纷案件，辽宁省高级人民法院于2015年7月3日作出（2014)辽民一初字第00027号民事判决，判令阜新海罗恒基房地产有限公司于本判决生效之日起十日内给付中铁北京六公司工程款74370646.47元及该利息；中铁北京六公司就上述74370646.47元工程款对阜新海罗恒基房地产有限公司“海罗?翡翠蓝湾”工程折价或者拍卖所得价款享有优先受偿权。判决生效后，中铁北京六公司申请执行，辽宁省高级人民法院作出（2015)辽执二字第46号裁定，将执行案件交由丹东市中级人民法院执行。2016年4月，丹东市中级人民法院作出(2015)丹执字第00089-6号执行裁定，查封了案涉房屋在内的、被执行人阜新海罗恒基房地产有限公司所有的“海罗?翡翠蓝湾”部分商品住宅房屋。2019年4月9日，丹东市中级人民法院作出（2015)丹执字第00089-6-3号执行裁定，继续查封被执行人阜新海罗恒基房地产有限公司所有的包括案涉房屋在内的商品房。被告王良以签订购房合同并支付了全部价款为由提出执行异议，丹东市中级人民法院(2020)辽06执异45号执行裁定书裁定事项没有事实和法律依据。1、被告没有占有涉案房屋的事实。“海罗?翡翠蓝湾”项目系被执行人阜新海罗恒基房地产有限公司开发建设的商品房，该项目于2018年年末全部竣工并具备入住条件。早在2013年5月，该项目尚未建成，根本不具备入住条件。2016年执行法院查封时，案涉房屋是在建工程，并没有人居住。在执行异议程序中，法院既未通知原告应诉，也未向原告送达执行异议申请书，导致原告不知道被告缴纳物业费、拆改费的具体事实。但据原告了解，自2018年年末海罗?翡翠蓝湾项目具备交付条件后，海罗?翡翠蓝湾项目的后续建设者为了收取现金，视法院查封于不顾，己违法办理了针对查封房屋的众多入住手续。鉴于此，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定，被告因未占有案涉房屋，其异议主张不能阻却执行。2、被告的普通债权不能对抗原告的优先受偿权。案涉房屋系被执行人向小额贷款公司借款时用于担保的房屋，该房屋在登记机关的备案人是方红卫，方红卫系阜新市彰武县晨科小额贷款公司的经理。被告自认因被执行人拖欠其工程款，故签订以物抵债协议及商品房买卖合同，由此引发以物抵债合同履行及占有等法律问题。本案中，原告查封案涉房屋时，该房屋为未竣工项目，不具备交付条件，即以物抵债合同不能实际履行，被告占有房屋也无事实上的可能，被告享有的权利仍为债权权利。2019年案涉房屋具备交付条件时，己是执行查封的财产，任何人无权处置。3、它案判决在本案不具有既判力。案涉房屋是阜新市彰武县晨科小额贷款有限公司诉被执行人阜新海罗恒基房地产有限公司民间借贷案件首次查封的房屋，在海罗?翡翠蓝湾A16号楼中，有31套（含本案房屋）房屋是用于向阜新市彰武县晨科小额贷款公司借款的担保，并在登记机关以方红卫名字备案。被告的购房合同从未在登记机关备案，更未交付。阜新中院（2016)辽09民初308号判决，并没有认定被告享有物权权利，而是在被告与相对人在同为普通债权权利的情况下选择支持被告主张，其效力只能约束该案当事人，对原告不能发生法律效力。原告对被执行人的债权非普通债权，而是法定优先受偿权。被告虽持有购房合同，但其债权形成是工程欠款的普通债权，其与被执行人之间抵债是目的，签订购房合同是手段。况且无论是抵债还是购房，都未完成交付，更未取得对诉争房屋的占有。4、被告缴纳物业费等证据的形成时间系伪造。执行法院于2016年4月15日即己查封了涉案房屋，查封时案涉房屋并无人居住，也不具备入住条件。项目竣工并具备入住条件的时间是在2018年年末，被告办理入住手续的真实时间应该在2019年6月以后。如果被告是在2013年5月签订购房合同时就缴纳了物业费，显然不符合商品房期房销售的交易规则，如果是在海罗?翡翠蓝湾项目具备入住条件的2019年缴纳物业费，则不符合“在人民法院查封前己合法占有房屋”的法律要件。故被告与海罗?翡翠蓝湾项目后续建设者伪造入住时间的行为显然是抗拒执行的违法行为。 王良辩称：1、关于被告没有占有涉案房屋的问题。原告为了清理拖欠工程款，申请查封了阜新市细河区东风路154-2-1132号商品房，王良也是为了清理拖欠工程款与胡宝全签订了抹账协议和商品房买卖协议。原告是在2016年查封涉案房屋的，王良是在2013年签订的协议，阜新中院已作出判决，而丹东中院也作出裁定，开发商五证俱全已具备销售权，可以进行房屋买卖。所以涉案房屋为王良所有。2、关于被告的普通债权不能对抗原告的优先受偿权问题。阜新中院已判决停止查封涉案房屋，与小额贷款公司没有任何关系，开发商有销售许可证，房屋买卖是正常的。3、关于他案判决在本案不具有既判力问题。阜新中院判决与海罗?翡翠蓝湾房屋查封案有关系，应具有既判力。4、被告缴纳物业费等证据是在2017年11月13日缴纳的，办理入住手续时间是真实有效的。 第三人靳永信没有陈述意见。 本院经审理查明：2007年4月20日，大连环宇置业有限公司阜新分公司（以下简称环宇分公司）与阜新市永安建筑安装有限责任公司（以下简称永安公司）签订了建设工程施工合同，永安公司为环宇分公司承建鑫泉家园小区部分住宅楼，胡保全为环宇分公司的法定代表人，王良为该工程的项目经理。2013年1月29日，胡宝全与王良签订了抹账协议，约定：王良施工的鑫泉家园小区工程，胡宝泉再给王良25万元整，用海罗翡翠蓝湾小区住宅一户作为25万元的还款，价格以签订的合同为准，多退少补，双方以前的所有债权债务全部终结。为履行该协议，2013年3月3日，胡宝全为法定代表人的阜新海罗恒基房地产有限公司与王良签订了商品房买卖合同，将案涉房屋以295062元的价格出售给王良，房款一次付清。2017年11月14日，阜新海罗恒基房地产有限公司为王良开具了295062.43元购房增值税发票，并办理了入户手续。王良交纳了供热费、物业费、电梯费、电费、垃圾费、拆改押金等费用。现案涉房屋非因被告原因，尚未办理不动产登记。 2015年7月3日，辽宁省高级人民法院作出（2014)辽民一初字第00027号民事判决，判令案外人阜新海罗恒基房地产有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告中铁北京六公司工程款74370646.47元及利息；原告中铁北京六公司就上述74370646.47元工程款对阜新海罗恒基房地产有限公司“海罗?翡翠蓝湾”工程折价或者拍卖所得价款享有优先受偿权。该判决生效后，原告中铁北京六公司向辽宁省高级人民法院申请执行，该院作出（2015)辽执二字第46号裁定，将执行案件交由丹东市中级人民法院执行。2016年4月15日，丹东市中级人民法院查封了包括案涉房屋在内的案外人阜新海罗恒基房地产有限公司除已登记的1051套之外的“海罗?翡翠蓝湾”930套商品住宅房屋。2016年12月5日，解除了上述商品房中411套房屋的查封。2019年4月9日，丹东市中级人民法院作出（2015)丹执字第00089-6-3号执行裁定，继续查封案外人阜新海罗恒基房地产有限公司所有的包括案涉房屋在内的517套商品住宅房屋。2020年4月7日，被告王良以其签订了商品房买卖合同及抵账协议书为由，向丹东市中级人民法院提出执行异议，该院作出(2020)辽06执异45号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。故原告中铁北京六公司诉至本院。 另查明：涉案房屋系王良为其女儿王妍妍购买，除此之外，王良与王妍妍名下无其他房产。 本院确认的上述事实，有本院（2020）辽06执异45号执行裁定书、建设工程施工合同、商品房买卖合同、抹账协议、增值税发票、收款收据及入住通知单。上述证据经当庭质证，本院予以确认。 本院认为:《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。”结合本案事实，被告王良在涉案房屋查封前已与房地产公司签订了商品房买卖合同，并支付了该不动产相应的价款。此后，王良办理了入住手续，且没有证据证明涉案房屋未办理过户登记系王良的过错所致。同时，涉案房屋是王良为其女儿王妍妍购买，王良只有原有住房一套，王妍妍名下也无其他用于居住的房屋，且涉案房屋用于居住，系王良为家庭成员居住环境的改善而购买，属于其满足生存权的合理消费范畴。故被告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院对原告请求强制执行涉案房屋的请求，不予支持。 综上，原告对阜新市细河区东风路154-2号海罗?翡翠蓝湾A16-011302号（154-2-1132)商品房依法强制执行的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下： 驳回原告中铁北京工程局集团第六工程有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告中铁北京工程局集团第六工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长  黄日宏 审判员  李秀洁 审判员  关 爽 二〇二〇年十月二十九日 书记员  王秀文