贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4861号 原告：王天金，男，汉族，1959年5月14日出生，住贵州省毕节市。 原告：孟敏，男，汉族，1982年5月2日出生，住贵州省毕节市。 二原告共同委托诉讼代理人：孟天明（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：翟文丹（一般代理），贵州威迪律师事务所律师。 被告：贵州兴亿房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪南路商住楼。统一社会信用代码：915200005872930241。 法定代表人：缪正学，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈雄（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 原告王天金、孟敏诉被告贵州兴亿房地产开发有限公司（以下简称兴亿房开公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告王天金、孟敏及二原告共同委托诉讼代理人孟天明，被告兴亿房开公司委托诉讼代理人陈雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王天金、孟敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告合作建房款8220009元，并自2014年1月1日起按月利率1.5%向原告支付利息（暂定2000000元，据实计算至执行完之日止）；2、给付原告前期投入费用1455320元，并自2014年1月1日起按月利率1.5%向原告支付利息（暂定200000元，据实计算至执行完之日止）；3、诉讼费用由被告负担。事实理由：2001年10月，陈群国经政府出让取得毕节市环东路××现学院路）木桥组综合用地715ｍ2。2010年9月，陈群国将该国有出让土地转让给王天金和孟敏，双方签订了《合作建房协议》。当年7月，孟性禄（孟敏之父）、王天金与陈名其签订《拆迁补偿协议》，约定由孟性禄、王天金对陈名其作补偿后将其房屋拆除后进行开发。此后，孟性禄、王天金、孟敏等人对陈名其、陈群国的房屋、附作物作了相应补偿后，整理地基并申办建房手续。2011年5月15日，原毕节市人民政府（现七星关区人民政府）以毕市府复（2011）64号《关于同意毕节湘钰房地产开发有限公司兴亿大厦规划方案的批复》，同意七星关区规划局上报的《规划方案》。该方案将陈名其、陈群国的土地（与王天金等人签订协议的土地），以及刘万林和原城东管委会安置房用地进行整合，并入兴亿公司取得的土地（原毕节湘钰房地产开发有限公司取得的土地），进行统一规划开发。为此，王天金、孟敏便与兴亿公司开始合作建房，共同建设“兴亿大厦”房地产项目。2013年10月25日，王天金、孟敏作为乙方，与兴亿公司作为甲方，双方签订《房地产合作开发协议》，约定：乙方的土地893ｍ2，乙方享有的合作开发的Ａ栋一、二、三、四层商铺房屋的建筑面积为1817ｍ2，五层以上住宅房屋总面积为9802ｍ2，甲乙双方所占份额待以后确定（口头约定地下室以后再明确）；乙方给付甲方该项目建设工程款1200万元及其他费用240万元共计1440万元；若乙方未付清款项，合同约定的合作开发关系自动解除、失效，甲方退还乙方付给甲方的款项。签订《房地产合作开发协议》后，原告先后筹集了8220009元支付给被告，尚欠6179991元未能支付。被告以原告未按合同约定付款为由，不让原告参与合作开发，又无钱退还原告的出资款，将原告的出资款占用至今。在与被告签订《房地产合作开发协议》之前，原告对陈名其、陈群国的房屋、附作物作了补偿并整理地基，花费用1455320元。原告认为，由于原告未能按《房地产合作开发协议》之约定足额支付合作建房款，《房地产合作开发协议》已依其约定而自动解除，被告应当退原告的出资款，被告占用原告的投款款于法无据。并且，因合同解除后，原告从陈群国、陈名其处受让的土地是被告继续使用，系被告受益，原告基于该土地而投入的前期费用应由被告支付给原告。原告的资金均是高息融资，被告长期占用原告的资金，应按月利率1.5%向原告支付资金占用费。综上，特依法起诉，请判决支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权利。 被告兴亿房开公司答辩称：案件事实:2010年3月18日，答被辩孟敏之父孟性禄与被答辩人王天金作为共同乙方与作为甲方的陈群国签订《合作建房协议》进而取得登记在陈群国名下的土地及地上建筑物的权益。同时，被答辩人孟敏之父孟性禄与被答辩人王天金需向陈群国安置沿街门面80平方米，六层的房屋3套，其中大户型两套、小户型一套。2010年7月26日，被答辩人孟敏之父孟性禄与被答辩人王天金作为共同乙方与作为甲方的陈名其签订《拆迁补偿协议》进而取得登记在陈名其名下的土地及地上建筑物的权益。2010年8月7日，答辩人与被答辩人孟敏之父孟性禄与被答辩人王天金达成合资、合作开发房地产的合意，并就被答辩人孟敏之父孟性禄与被答辩人王天金将其以前述方式从陈名其、陈群国处获得的土地权益的手续办理事宜进行了约定。基于答被辩人孟敏之父孟性禄与被答辩人王天金作为共同乙方与作为甲方的陈群国签订《合作建房协议》的事实，经答辩人及被答辩人孟敏之父孟性禄与被答辩人王天金与陈群国协商一致，同意由答辩人开发建设的兴亿大厦A栋6层2、3号及7层3号住宅作为《合作建房协议》协议项下应安置给陈国群的住宅，安置商铺至今未签订相关协议。基于此，2013年2月6日，答辩人与被答辩人王天金、孟敏签订《房地产合作开发协议书》对被答辩人王天金、孟敏将其从陈名其、陈国群处获得的土地及暂定出资1200万元与答辩人合资、合作开发兴亿大厦的过程中双方的权利义务进行约定。根据合同约定，被答辩人王天金、孟敏因本合同产生权利可分配的房屋系根据设计图纸预算的兴亿大厦A栋一、二、三、四层商铺房屋建筑面积1817平方米，五层以上住宅房屋总面积9802平方米，双方占比以后具体计算。因答辩人在签订本协议时以实际修建至31层，故二被答辩人除支付1200万元的投资款还需支付答辩人240万元。同时，新发生的建筑、安装工程和人防、基础设施等开发费用由双方安装比例承担，此外二被答辩人还需按照享有权利份额的比例承担答辩人前期融资的借款本息。合作开发的商品房由答辩人统一销售，二被答辩人派员参与。利润分配和亏损承担方式为楼盘全部销售完毕或经双方一致同意并实际可以计算时，按照各自比例享受盈利和承担亏损，其中，二被答辩人置换给陈群国的房屋分别依住宅和各相应层的商业用房销售均价计算，从二被答辩人应分配款项中扣除。另，若二被答辩人未按期支付投资款的，则双方合作开发关系自动解除、失效。前述合同签订后，二被答辩人并未严格按照合同约定履行出资义务。此间，被答辩人孟敏、王天金基于双方合同的约定，指派被答辩人孟敏之父孟性禄参与对兴亿大厦商品房销售工作的监管，并授权其以不低于2,980元的单价对外出售，低于该单价出售的，差额部分由孟敏补足。基于此，孟性禄受被答辩人孟敏、王天金的指派行使孟敏、王天金基于合同约定而享有的参与销售的权利，继而涉案《房地产合作开发协议书》得以继续履行。同时，兴亿大厦因资金短缺而被迫停工后，二答辩人就由被答辩人王天金参与处理相关事物、行使合资、合作权利，参与商品房销售(体现为2017年在公司出售商品房、代收购房款)及至今在公司参与协调处理相关事物。另，经答辩人不完全统计，合同签订至今，被答辩人王天金以预借款的形式从答辩人处预支款项远远超过300万元(具体金额以双方清算时为准)，而孟敏低于授权出售价2,980元每平方米的单价出售的房源需补足差额的部分据不完全统计也远远超过100万元。答辩人认为：一、涉案《房地产合作开发协议书》因答辩人与被答辩人以继续履行合同的事实行为否定了投资款未交足合同自动解除的约定，故被答辩人王天金、孟敏以涉案《房地产合作开发协议书》已解除为由要求答辩人退还其投资款的诉请无事实及法律依据，依法应当驳回其诉讼请求。具体理由如下：1、《合同法》第四十五条虽有规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”，但是按照民法理论通说解释，《合同法》第四十五条规定的附解除条件的合同中的“条件”是指决定民事法律关系的效力产生和消灭的不确定的事实，该条件是对合同所加的附款，而合同中约定的义务是确定的，这就使得前述条件不能与合同自身的内容以及合同的履行行为本身无关。其法理在于作为附解除条件合同的条件要求必须是客观上将来不确定的事实，而如果该条件与合同的履行行为本身有关，则当事人可以通过自己的不同行为选择进一步控制该条件的发生与否，从而违背了附解除条件的合同中当事人对条件发生与否“不确定性”的要求。而本案中，《房地产合作开发协议书》约定，若被答辩人王天金、孟敏未按照合同约定按期履行投资款支付义务，则双方签订的《房地产合作开发协议书》自动解除。从该约定的内容上看，该条件完全属于与合同的履行行为本身有关的情形，因此涉案的《房地产合作开发协议书》约定的条件不属于附解除条件，即使该条件成就，也不发生“合同自条件成就时失效”的效力。2、合同约定，被答辩人王天金、孟敏应最迟于2013年11月25日之前支付完毕暂定的1200万元的投资款，否则协议自动解除，但从法律上看，在被答辩人王天金、孟敏在未按协议履行出资义务的情况下，被答辩人王天金、孟敏便指派孟性禄及王天金亲自参与兴亿大厦商品房销售工作并实际履行一定职务行为的事实足见，答辩人与被答辩人均认可在答辩人与被答辩人王天金、孟敏在未按约定按期足额支付投资款的情况下继续履行涉案《房地产合作开发协议书》，表明双方已经以继续履行合同的事实行为否定了投资款未交足合同自动解除的约定。同时，需要强调的是，因答辩人没有明示放弃要求被答辩人补足剩余投资款、支付补助答辩人240万元、支付兴亿大厦融资本息及承担后续产生的建筑、安装等费用继续缴清的意思表示，依照无法律规定和当事人约定，默示不作为意思表示的形式的法律规则，答辩人同意合同继续履行，并不等于放弃要求被答辩人补足剩余投资款、支付补助答辩人240万元、支付兴亿大厦融资本息及承担后续产生的建筑、安装等费用继续缴清的权利，答辩人保留该部分权利，且对该部分权利，若双方后续对兴亿大厦进行清算后产生争议的，答辩人再行向被答辩人主张权利。另，本案中答辩人与被答辩人王天金、孟敏合资、合作开发房地产的模式为，被答辩人王天金、孟敏将其从陈名其、陈群国处获得的土地交由答辩人从事房地产开发，并按照其有权分配的筑面积每平方米暂定1000元的标准出资1200万元。因此，在此之前被答辩人王天金、盂敏(或孟性禄)支付给陈名其、陈群国的赔偿款或因该土地而产生的费用均已物化于交付答辩人开发的土地上，被答辩人主张将该部分款项予以退还，实属重复计算，故该主张无事实及法律依据，依法应当予以驳回。 庭审中，被告兴亿房开公司补充答辩称：对于原告实际出资款，应当责令原告提供转账凭证进一步证明实际出资额。同时，原告的诉讼请求已明显超过诉讼时效。 本院经审理查明：2013年10月25日，二原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订《房地产合作开发协议书》，载明：“甲方在环东路××现学院路）木桥组处的土地上进行房地产开发，乙方在该处通过与陈群国和陈名其交易取得土地893平方米，但根据城市规划要求，乙方占有的土地必须整合并入甲方用地，才能建设。为此，双方就该项目Ａ栋的合作开发达成如下协议：一、乙方的土地893平方米，退出规划红线公共道路和该住房的通道后，有效建筑占地为454.25平方米，按照甲方Ａ栋设计经过规划审批的图纸计算，乙方享有的因本合作合同产生权利的Ａ栋的一、二、三、四层商铺房屋建筑面积为1817平方米，五层以上住宅房屋总面积为9802平方米，甲乙双方占比为（以后具体计算），即乙方权利比例为（以后具体计算）%。二、双方确认甲方已经投入资金修建到31层。由于各方面原因，乙方一直没有正常投资。现双方确认对乙方因本合同享有权利的面积部分，暂以每平方米1000元（大写:壹仟元）的工程进度款补拨的方式，补拨甲方前期就乙方合同权利部分所作的投资本金。经测算，概定为1200万元（大写:壹仟贰佰万元），乙方于本合同签订之日立即首期支付400万元（大写:肆佰万元）给甲方，第二期400万元（大写：肆佰万元）在本合同签订的十五天内支付，第三期400万元（大写：肆佰万元）在壹个月内支付。后期工程款和相关费用由甲方根据项目开发进度提前10天通知乙方，乙方按照比例应当交付甲方，由甲方支付予施工方等。建筑、安装等成本，工程项目最后结算时再行具体核定。三、涉及甲方因开发本项目的投资本金和利息以外的其他投入，无需票据，双方直接议定为240万元（大写：贰佰肆拾万元），由乙方在壹个月内补助甲方，甲方确认乙方以后不再支付任何其他隐性费用。四、协议签订后，新发生的建筑、安装工程款和人防、基础设施等开发费用，甲乙双方按照比例承担，于发生的当期支付。五、就甲方因前期开发借贷投入的本金而产生的利息，根据甲方提供的融资合同和相关支付的依据，乙方依照乙方根据本合同享有的权利份额截止于本合同签订之日据实计算承担。……十一、如果乙方未全面、适当履行依据本合同第二条、第三条约定的应当付款给甲方的义务，则本合同约定的双方的合作开发关系自动解除、失效，不另行送达通知。届时，甲方退还乙方原付给甲方的款项，涉及的项目占地的土地权利，乙方不得再提出权利主张，土地权益尽归于甲方，陈群国的置换由甲方履行，涉及乙方为取得土地而原支付给陈群国和陈名其等关联人员的相关款项由其自行与相关方处理，与甲方无关。”等内容。2013年元月12日，被告出具收款单，载明：“孟性禄、王天金交来兴亿大厦联合建房款人民币（大写）伍拾万元”。2013年1月21日，被告出具收款收据，载明：“今收到孟性禄交来兴亿大厦联合建房款金额（大写）壹拾万元”。2013年10月25日，被告出具收据，载明：“收到王天金交来兴亿大厦联合建房款金额（大写）贰佰万元”。2013年12月27日，被告出具收据，载明：“今收到孙武、王天金交来合作建房款人民币（大写）贰佰贰拾万元”。原告孟敏分别于2013年10月29日、11月8日代被告支付工程进度款共计2000000元。原告王天金于2013年10月25日向被告公司法定代表人缪正学账户转款，通过建设银行转款700000元，通过交通银行转款800000元（汇款凭条上备注“还款”）。2013年11月29日，原告王天金向被告公司会计丁学玲账户转款1000000元（汇款凭条上备注“还款”）。2013年12月17日，原告王天金向被告公司会计丁学玲账户转款两次共计800000元。2014年3月17日，原告王天金代被告向童维丽偿还借款1400000元。2014年11月25日，被告出具说明，载明：“经我公司研究决定，同意王天金同志按2013年10月25日签定的房地产合作开发协议书明确的住房、商场、门面等各项总平方的二分之一单独核算。另如本公司进入银行按揭，得到的贷款或协调到其他款项，均按王天金同志的所得平方比例拨款给王天金，支付借款及利息。”2017年元月14日，二原告签订《王天金与孟敏在贵州兴亿房地产开发有限公司合作建房分配协议》，载明：“王天金、孟敏在环东路××现学院路）木桥组，与贵州兴亿房地产开发有限公司合作建房，于2013年10月25日与该公司签订了房地产合作开发协议书。王天金、孟敏双方本着自愿、公平、具体原则，协商一致，共同遵守。具体明确如下……本协议一式三份，王天金、孟敏各持一份，交公司一份备案”。2018年10月28日，原告王天金向政府提交《关于与贵州兴亿房地产开发有限公司合作开发建设“兴亿大厦”房地产工程项目的报告》，叙述了与被告合作投资的相关情况。另，二原告与被告之间存在相互借款或相互担保借款的关系。原告认为，原告未按《房地产合作开发协议》约定足额支付合作建房款，依约定该协议自动解除，被告应当退还原告的出资款等。故原告以前述诉讼请求诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及原、被告所举证据在卷为凭。 本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。本案中,原告以其未按《房地产合作开发协议书》约定足额支付合作建房款，《房地产合作开发协议书》已依约定自动解除，诉请被告退还合作建房款及前期投入费用，并支付利息。按原、被告于2013年10月25日签订的《房地产合作开发协议书》的约定，原告方应该最迟至2013年11月25日内支付完毕约定的款项，如果原告方未按约定履行付款给被告的义务，双方的合作开发关系自动解除、失效。虽原告方自认未按约定履行付款义务，但是，2014年3月17日，原告王天金以代被告偿还借款1,400,000元作为投资款，被告已接受并认可该款项为原告方应支付的投资款。表明原、被告双方在履行协议的过程中，对于付款的期限已以实际行为改变了《房地产合作开发协议书》的约定。同时，被告于2014年11月25日出具的说明载明：“同意王天金按2013年10月25日签订的房地产合作开发协议书明确的住房、商场、门面等各项总平方的二分之一单独核算”。2017年元月14日，二原告还签订了《王天金与孟敏在贵州兴亿房地产开发有限公司合作建房分配协议》，并注明提交被告公司备案。上述事实表明原、被告签订的《房地产合作开发协议书》并未实际解除，故原告以其未按约定足额支付合作建房款，《房地产合作开发协议书》已解除，诉请退还合作建房款及前期投入费用并支付利息的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告王天金、孟敏的诉讼请求。 案件受理费46,526元（已减半收取），保全费5,000元，两项共计51,526元，由原告王天金、孟敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  张婵婵