上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初27178号原告：徐德华，男，1963年9月12日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：金亚东，上海亚冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡超，上海君赛律师事务所律师。被告：沈建华，男，1955年12月15日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：潘静娟，女，1934年4月2日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：沈建华(系被告潘静娟之子)。第三人：上海市浦东新区房地产交易市场有限公司，住所地上海市浦东新区上南路XXX号。原告徐德华与被告沈建华、潘静娟以及第三人上海市浦东新区房地产交易市场有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序审理，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告徐德华的委托诉讼代理人金亚东、蔡超，被告沈建华暨被告潘静娟的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，第三人上海市浦东新区房地产交易市场有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐德华向本院提出诉讼请求：1.判令被告沈建华、潘静娟办理将上海市浦东新区三林镇和佳路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)产权登记至被告沈建华、潘静娟名下的手续，第三人上海市浦东新区房地产交易市场有限公司予以协助；2.判令被告沈建华、潘静娟在办理出小产证后配合原告徐德华办理将系争房屋过户登记至原告徐德华名下的手续，过户时税费按照规定各自承担；3.判令被告沈建华赔偿原告徐德华违约金人民币(以下币种同)20万元；4.本案诉讼费用由被告沈建华、潘静娟承担。事实与理由：2013年7月9日，原告与两被告签订《购房定金协议》，约定原告向两被告购买系争房屋，总房价为138万元。同日，原告向被告支付定金20万元。2013年7月30日，原告与两被告签署《房屋买卖合同》对房屋交易流程、双方的权利义务、违约责任做了进一步的约定。当日，原告向被告支付购房款108万元。随后，被告将系争房屋交付给原告，原告经装修后居住至今。2017年5月15日，系争房屋所在的小区办理出大产证，产权人为第三人。被告沈建华、潘静娟辩称：同意办理小产证也同意配合办理将系争房屋过户登记至原告名下的手续，但根据合同约定，过户登记至原告名下时的税费应由原告承担。由于开发商的原因以及被告沈建华属于失信被执行人的原因，被告无法自行办理系争房屋的小产证，所以被告不应承担违约责任；如果法院认为被告应当承担违约责任的话，希望调低违约金，同意赔偿原告10万元。第三人称将按照法院的判决，配合办理产权登记手续。本院经审理确认如下事实：2013年7月9日，两被告(甲方、出卖人)与原告(乙方、买受人)签署《购房定金协议》，约定甲方将其因动拆迁补偿安置获配的系争房屋出售给乙方，房屋总价为138万元。还约定，2013年7月9日乙方向甲方支付购房定金20万元，签订《房屋买卖合同》当日乙方向甲方支付购房款108万元，尾款10万元待房屋过户给乙方的手续办理完毕后当日支付。2013年7月30日，两被告(甲方、出卖人)与原告(乙方、买受人)签署编号为(2013)民非诉沪浦字第020号《房屋买卖合同》，约定房屋转让总价款为138万元，乙方已于2013年7月9日向甲方支付购房定金20万元；7月30日(签订本合同当日)乙方向甲方支付购房款108万元，尾款10万元待房屋过户给乙方的手续办理完毕后当日支付。合同第4.2条约定，系争房屋在可以申办小产证后，甲方须在得到消息后当日通知乙方，并在七日内备齐材料申办以沈建华、潘静娟为产权人的房产证，其中潘静娟占99%的产权份额，沈建华占1%的产权份额。合同第5条第三款约定，如甲方被他人起诉，他人胜诉后甲方未履行生效法律文书成为被执行人，导致甲方无法及时自行办出该房屋自己名下产证，甲方构成重大违约，应于乙方发现甲方成为被执行人后十五日内赔偿该房屋当时市场价的30%的违约金给乙方，同时继续履行本合同主要义务。合同第6.3条约定，大产证满三年前一个月，甲乙双方联系对方协商过户事宜，甲方备齐所有资料，于该房屋上市后十五日内开始配合乙方办理过户手续，将该房屋产权转移登记至乙方名下；如该房屋上市后十五日内甲方尚未开始配合乙方办理过户手续，构成逾期违约；上市满三个月后甲方尚未开始配合乙方办理过户手续，构成根本违约。第6.4条约定，该房屋申办动迁户小产证所需税费由甲方负责，过户给乙方时需要缴纳的交易税费全部由乙方承担。2013年7月30日，两被告出具《房款收据》，证实已收到原告支付的购房款108万元和定金20万元，总计收到128万元。同日，两被告将系争房屋交付给原告。另查明，2006年7月1日，沈绍祥、沈建华、沈妹华、沈建忠作为被拆迁人签署了《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，系争房来源于此次拆迁补偿安置。2010年4月5日，潘静娟、沈建华、沈妹华、沈建忠签署《家庭财产分割协议》，确认系争房屋由潘静娟、沈建华按份共有，潘静娟占99%产权份额，沈建华占1%产权份额。2017年5月15日，系争房屋被核准登记至第三人名下。2017年12月26日，被告沈建华在(2017)沪0115执20973号执行案件中因“有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务”被本院列为失信被执行人并被限制高消费。2020年4月22日，潘静娟、沈建华、沈妹华、沈建忠在上海市浦东新区三林镇人民调解委员会处签署《人民调解协议书》，确认系争房屋产权归属于潘静娟、沈建华。此外，为证实系争房屋已经可以办理小产证，原告还提供了同一小区内其他房屋的产权登记信息。审理中，原、被告一致确认系争房屋目前的市场价约为340万元；购房尾款10万元在办理过户手续当天由原、被告自行交接。原告还向本院陈述到，因为沈建华为失信人员并被限制高消费，无法自行办理系争房屋的小产证，故交易无法进行属于被告的过错，被告应承担违约责任，而且原告也举证证实系争房屋所在的小区已经可以办理小产证了；根据合同约定，原告可以主张相当于系争房屋市场价30%标准的违约金，但原告自愿降低违约金至20万元。被告向本院陈述到，虽然沈建华是失信人员，但潘建娟并不是，所以如果不是因为开发商的原因，被告早就可以办出小产证过户给原告。以上事实，由上海市不动产登记簿、《购房定金协议》《房屋买卖合同》《房款收据》《人民调解协议书》、银行转账凭证以及原、被告的陈述等在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵照履行。现系争房屋已符合上市交易条件，原告要求被告以及第三人协助其办理系争房屋过户手续的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于过户所需的税费，根据合同约定，办理小产证所需的税费由被告承担，办理从被告处过户登记至原告名下所需的税费由原告承担，故原告要求两被告在取得小产证后配合原告办理将系争房屋过户登记至原告名下时所需的税费由原、被告各自承担的诉讼请求，本院不予支持。关于购房尾款10万元，原、被告均表示在办理过户手续时由双方自行交接，对此本院予以确认。关于被告未能自行办理出小产证导致交易无法继续的原因，被告表示是由于开发商的原因所致，但未能提供相应的证据予以证实；而原告认为是因沈建华被列为失信人员所致，且已提供了同一小区内其他房屋办理出小产证的证据，故本院对于被告的辩解不予采纳，被告应当承担违约责任。被告沈建华认为原告主张的违约金标准过高要求予以调低，故本院根据合同的履行状况、当事人的过错程度等，酌定被告沈建华应向原告支付违约金10万元。第三人上海市浦东新区房地产交易市场有限公司无正当理由未到庭应诉，视为其放弃抗辩的权力，本院可依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告沈建华、潘静娟于本判决生效之日起十日内办理上海市浦东新区三林镇和佳路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权登记手续，第三人上海市浦东新区房地产交易市场有限公司予以协助；二、被告沈建华、潘静娟自取得上海市浦东新区三林镇和佳路XXX弄XXX号XXX室房屋产权证之日起十日内协助原告徐德华办理将上述房屋产权过户登记至原告徐德华名下的手续，办理该项过户手续时所需的税费均由原告徐德华承担；三、被告沈建华于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐德华违约金100,000元；负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,020元，减半收取计9,510元，保全费5,000元，合计14,510元，由原告徐德华负担918元，由被告沈建华、潘静娟负担13,592元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 凡二〇二〇年七月二十四日书记员 沈佳丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。