江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0982民初2304号原告：江苏宝达投资有限公司，统一社会信用代码91320982562975352N，住所地盐城市大丰区幸福东大街**。法定代表人：朱成健，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈国明，江苏陈定喜律师事务所律师。被告：刘婷婷，女，汉族。被告：王君，男，汉族。原告江苏宝达投资有限公司(以下至判决主文前简称宝达公司)与被告刘婷婷、王君商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宝达公司的委托诉讼代理人陈国明到庭参加诉讼，被告刘婷婷、王君经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘婷婷、王君共同偿还原告剩余购房款6万元，利息72613元，合计132613元，并承付6万元购房款自起诉之日起至实际履行之日止按月利率2%计算的逾期利息。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月28日，被告刘婷婷、王君与原告江苏宝达投资有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定被告刘婷婷、王君共同购买原告开发的宝达香格里花园1#101室商品房一套，房款计551990元，付款方式为首付141990元，余款41万元申请银行贷款支付。被告刘婷婷、王君因缺少首付资金10万元，经与原告协商后双方形成共识，即：由原告公司财务会计袁某代表公司（以个人名义）与其订立购房借款协议，约定被告缺少的首付款10万元由袁某代为垫付，被告承诺从2016年起，于每年6月10日到20日向袁某偿还欠款一次，每次还款数额为2万元，如有一期未能及时足额偿还，则被告刘婷婷、王君应承担立即偿还剩余欠款以及支付欠款本金自欠款之日起至还清全部本息之日止按月利率2%计算的利息。被告王某、杨金珠在上述协议上签字，自愿为被告刘婷婷、王君提供连带清偿责任。《商品房买卖合同》签订后，原告已经按约将商品房交付被告刘婷婷、王君居住使用。而被告刘婷婷、王君则未能信守承诺，在向原告偿还购房欠款4万元后，对剩余部分不再按约偿还。被告王某、杨金珠亦未能按约履行连带清偿义务。逾期后，原告曾委派经办人袁某多次向被告索要，被告方均借故推诿。综上，原告与被告刘婷婷、王君之间签订的《商品房买卖合同》合法有效。该合同签订后，袁某受原告工作安排与被告刘婷婷、王君就其欠付的购房首付款签订的所谓“购房借款协议”，其客观真实的情况则是原告与被告刘婷婷、王君之间就其欠付的购房款10万元如何分期偿还而作出的特别约定。在履行过程中，被告刘婷婷、王君不遵守约定履行支付剩余购房款的义务，其行为不仅构成合同违约，且有违诚实信用、等价有偿原则，依法应当向原告承担给付剩余购房款和利息损失的民事法律责任。原告现依据《合同法》及相关法律之规定，特具此状，请求贵院依法判如所请。被告刘婷婷未到庭答辩亦未举证。在庭审后接受法庭调查时其陈述，对原告诉请支付60000元的购房款无异议，但认为原告主张的逾期付款违约金过高。案外人袁某并没有将借款协议约定将10万元借款打给我。案涉房屋为其一人出资购买，与王君无关。被告王君未答辩亦未举证。结合到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：1、2015年12月28日，原告公司会计袁某（甲方），被告刘婷婷、王君（乙方）及原告宝达公司（丙方）签订购房借款协议一份，约定乙方向丙方购买宝达香格里拉1号楼1单元1层101号房，因资金不足向甲方借款。经三方共同协商，约定如下：“一、借款金额、用途：借款金额为10万元。借款用于购买上述房屋，应乙方要求，甲方将全部借款直接支付给丙方，作为乙方购买上述房屋的首付款。甲方将乙方借款支付给丙方时，乙方向甲方出具借款收条。二、借款期限：乙方每年向甲方还款一次，每次还款数额为人民币2万元，具体还款日期为：①2016.6.10-6.20，②2017.6.10-6.20，③2018.6.10-6.20，④2019.6.10-6.20，⑤2020.6.10-6.20。乙方有权提前还款。还款账户：袁某，开户行中国建设银行大丰支行，账号62×××33。三、借款条件：1、自甲方借款付给丙方之日起，乙方应在10个工作日内按照与丙方签订的商品房买卖合同及其附件的约定，办理完上述房屋的银行按揭贷款手续，逾期办理乙方承担违约责任；2、……3、乙方同意在办理完成该房屋产权证后，以该房屋为抵押物，为本次借款办理房屋抵押登记手续，抵押担保的范围为本协议借款本金、逾期利息、律师代理费及实现抵押权的费用。4、……四、违约责任：1、乙方违反本协议第三条，或第二条有一期借款未按约定归还，甲方有权要求乙方立即偿还全部借款并有权要求乙方支付利息，利息计算方式为：自借款之日到还清全部本息之日为期限，按全部本金月利息2%向甲方支付利息。2、……”。袁某在协议甲方处签字，被告刘婷婷、王君在乙方处共同签字，原告公司在丙方处加盖公司章印。2、2016年1月5日，原告与被告刘婷婷、王君签订商品房买卖合同，由被告刘婷婷，王君以总价款551990元的价格购买原告公司开发的香格里花园1幢101室。合同约定首付款为141990元，其余房款41万元由被告刘婷婷，王君按揭贷款，买受人逾期付款违约金为逾期应付款按日万分之二进行计算。相应的合同签订后，刘婷婷、王君按约支付了41990元首付款，其余10万元首付款，原告会计袁某未按购房借款协议约定实际出资，而是由原告公司自行财务调整、直接抵算被告刘婷婷，王君应当另行支付的相应购房首付款10万元。原告于2016年1月5日向被告刘婷婷、王君开具了商品房买卖合同约定的首付款141990元的销售不动产统一发票。3、2016年3月7日，被告刘婷婷，王君申请的按揭贷款410000元汇入原告公司账户。2016年3月8日，原告向被告刘婷婷、王君开具了面额为410000元销售不动产统一发票。4、2016年8月24日，原告依据其编制的宝达*香格里拉费用结算单（结算单载明：合同总价款551990元，房屋实测结算总价551704.34元，面积差价款-285.66元，公共维修基金12746.8元，预存水电费710元，合计结算总价13171.14元）向被告出具551704.34元的增值税发票。2016年9月27日，被告向原告公司支付了费用结算单载明的结算金额13171.14元，被告刘婷婷在宝达香格里拉业主交房手续及资料领取确认单签字确认，并于2016年9月28日在房屋验收交接单上签字确认。5、被告刘婷婷、王君按购房借款协议的约定于2016年6月20日、2017年7月10日分别偿还了原告公司各2万元，此后被告刘婷婷，王君未能按约偿还，原告公司的会计袁某曾于2019年3月14日单独向法院提起民间借贷之诉，后又依法撤回了起诉。2020年5月18日，原告向本院提起诉讼。本案审理过程中，原告依法申请撤回了对王某、杨金珠的起诉。6、被告刘婷婷、王君于2014年10月14日登记结婚，2020年1月20日登记离婚，案涉宝达香格里拉1幢101室房屋至今未办理不动产权证登记手续，亦未办理相关的抵押登记手续，仅办理了预购商品房买卖预告登记及预购商品房抵押权预告登记。另、在本案审理过程中，刘婷婷认可欠原告购房款60000元。原告陈述其与被告及案外人袁某签订《购房借款协议》，系为更好的销售楼盘，减轻购房者的首付比例，《购房借款协议》实际上并未履行。上述事实，有原、被告的陈述，《购房借款协议》、《商品房买卖合同》复印件、结婚登记审查处理表打印件、离婚登记审查处理表打印件、购房发票复印件、业主交房手续及资料领取确认单复印件、房屋验收交接单复印件、费用结算单、付款小票（热敏纸打印）、商品房预告登记信息打印件等证据在卷证实。本院认为，原告宝达公司与被告刘婷婷、王君签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效,合同内容对双方当事人均具有约束力,双方应按合同约定行使权利,履行义务。在此之前，双方当事人及原告公司会计袁某签订的《购房借款协议》系应原告促进销售楼盘需要，同时亦降低购房者首付比例而签订，相关出借资金由原告宝达公司进行财务调整，视为被告刘婷婷、王君已交纳了商品房买卖合同约定的首付款中的100000元。案外人袁某作为合同出借人并未实际支付相关借款，袁某个人与被告刘婷婷、王君之间并没有关于民间借贷的真实意思表示、亦没有民间借贷相关实体行为的发生。此后被告方亦偿还给了原告宝达公司40000元，故案外人袁某在本案中仅为借名出借人，而实际出借人应为原告宝达公司，《购房借款协议》约定的权利义务主体实为原告宝达公司及被告刘婷婷、王君。但本案中，原告公司作为实际出借人也并未将约定的借款交于被告控制，原告亦认可并没有实际履行借款协议。故《购房借款协议》的本意应为原告宝达公司同意被告将约定的首付款中的10万元分期偿还，从而减小了购房者的首付压力，促进楼盘销售。本案庭审终结前仍有购房款6万元尚未付清，故两被告作为买卖合同约定的共同购房人应当承担共同给付欠付购房款的义务，故原告要求两被告共同给付欠付的购房款60000元，本院依法予以支持。关于原告主张的违约金，本院认为，虽然案涉《购房借款协议》并未得到实际履行，但其中关于分期偿还10万元的购房款系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人应当具有约束力。双方约定的具体还款日期为：①2016.6.10-6.20，②2017.6.10-6.20，③2018.6.10-6.20，④2019.6.10-6.20，⑤2020.6.10-6.20。被告履行了第一期支付20000元的义务，其第二期支付义务履行时间为2017年7月10日，此时已超过约定的时间2017年6月20日，故本院认定被告违约时间自2017年6月21日起算。关于违约金的数额，被告刘婷婷庭后抗辩过高，且双方之间的借款协议并未实际履行，故借款协议的相关违约条款应不予执行。综合以上分析，本院酌定参照按商品房买卖合同约定的逾期付款利率日万分之二自2017年6月21日起计算逾期付款利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘婷婷、王君共同给付原告江苏宝达投资有限公司购房款60000元及按60000元为基数自2017年6月21日起至实际履行之日止依照日万分之二的利率计算的逾期付款利息。于本判决生效之日起15日内履行完毕。二、驳回原告江苏宝达投资有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2952元，由被告刘婷婷、王君共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  韦翔龙人民陪审员  葛中成人民陪审员  王 萍二〇二〇年十月二十四日法官 助理  李建超书 记 员  徐 玲附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。