山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1311民初4951号 原告：临沂华腾置业有限公司，统一社会信用代码91371300061960996P，住所地临沂市罗庄区蒙山大道与沂河路交汇处西北角。 法定代表人：刘涛，总经理。 委托诉讼代理人：单夫纯，山东三禾律师事务所律师。 被告：于建国，男，1988年11月4日出生，汉族，住山东省桓台县。 原告临沂华腾置业有限公司与被告于建国商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理，依法适用简易程序，于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告临沂华腾置业有限公司委托诉讼代理人单夫纯到庭参加诉讼，被告于建国经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 临沂华腾置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告签订的《商品房预售合同》（编号×××01）、由被告按约配合解除《商品房买卖合同》备案登记手续、并由其腾房返还原告；2.判决被告向原告返还截止2020年8月30日，原告为被告垫付按揭还款2463.99元；3.判决被告向原告支付8547.48元违约金及约定每月2136.87元房屋折旧费（以本合同约定房屋交付时间起计算直至付清欠款本息止）；4.本案诉讼、保全、律师代理费用由被告承担；事实和理由：原被告于2020年4月17日签订《商品房预售合同》（编号：×××01）及补充协议一份,合同约定被告购买原告开发的“鲁南国际茶博城”2Ｃ号楼606号房，房屋总价427374元，付款方式为银行贷款。合同签订后被告向银行申请了贷款，但截至2020年8月27日被告出现断供银行贷款，原告代为偿还银行贷款2463.99元。根据原被告签订的补充协议3.4，15.5，16.1约定原告有权解除合同，并要求配合办理备案登记手续及支付违约金、折旧费，为维护原告合法权益，根据以上事实及法律规定，特提起诉。 被告于建国未到庭，亦未作答辩。 本院经审理认定事实如下：1.2020年4月17日，原告临沂华腾置业有限公司作为出卖人与被告于建国作为买受人签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（编号：×××01），合同主要约定于建国购买临沂华腾置业有限公司开发的鲁南国际茶博城2Ｃ号楼606号商业用房一处，商品房总价款427374元，适用贷款方式付款，其中首期房价款217374元、贷款210000元，于2020年5月31日前交付该商品房；同日双方签订补充协议一份，主要约定“……3.4条：出卖人为买受人办理银行购房按揭贷款提供担保时，若出现因出卖人履行保证责任替买受人偿还银行借款的情形，包含但不限于买受人任何一期断供、逾期、违约等，出卖人有权单方解除合同，买受人应在接到出卖人解除合同或腾房通知后七日内腾空所住房屋并交付出卖人，出卖人对买受人已付房款在扣除违约金（总房款的2%）、折旧费（每月按其总房款的0.5%，以本合同约定的房屋交付时间为起始时间计算）、垫付银行的逾期利息、罚息，诉讼费、律师费、公告费等维权费用等其他出卖人的损失费用后退还买受人……15.5条:合同各方均明知因各方提供或者确认的送达地址和联系方式不准确、或者送达地址变更后未及时依程序告知对方和司法机关或者当事人和指定接收人拒绝签收等原因，导致诉讼文书未能被当事人实际接收、邮寄送达的，以文书退回之日视为送达之日；直接送达的，送达人当场在送达回证上记明情况之日视为送达之日。16.1条：无论何种原因致使双方解除、终止本合同的，买受人应当在导致解除、终止合同情况发生之日起七日内，按照国家及地方相关法律、法规办理完毕《商品房买卖合同》撤销备案登记手续或提供完整的办理撤销备案登记的相关文件和提供必要的配合……”。被告于建国确认的送达地址为山东省桓台县；原被告均在合同尾部签章按印确认；2.其后原被告签订《鲁南新国际认购书》，主要约定上述商品房成交价款为366032元。 2020年4月16日，被告于建国缴纳认购定金2000元；2020年4月28日，被告于建国作为借款人、原告公司作为保证人、山东临沂罗庄农村商业银行股份有限公司作为贷款人签订《个人购房借款／担保合同》，主要约定于建国向山东临沂××庄××房，借款期限自2020年4月28日至2030年4月27日，原告临沂华腾置业有限公司为该笔贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同约定的借款人履行债务期限届满之日起三年；2020年4月29日，罗庄农商银行双月支行将210000元直接汇入临沂华腾置业有限公司账户；2020年5月7日，被告于建国向齐鲁银行股份有限公司贷款130000元用于支付购房首付；2020年5月13日，被告于建国作为借款人、案外人山东美固投资管理有限公司作为出借人签订《借款协议》一份，主要约定于建国向美固公司借款24032元用于购买上述房产。案件审理过程中，原告向本院提交山东美固投资管理有限公司出具的情况说明，证明原告已就被告于建国与山东美固投资管理有限公司的借款24032元全部结清。 2020年7月30日，因被告于建国未按约定偿还罗庄农商行贷款，致使原告临沂华腾置业有限公司代为偿还银行贷款2463.99元，原告公司以此为由，依据《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的相关约定，向被告于建国发出催告解除联系函，告知如逾期偿还将解除双方签订的《商品房预售合同》，被告于2020年8月11日签收，后被告亦未按约偿还，原告遂诉至法院，为此支付代理费10000元。 本院认为，被告于建国作为购房人与原告签订商品房预售买卖合同、作为借款人与山东临沂罗庄农村商业银行股份有限公司签订《个人购房借款/担保合同》，均不违反法律法规禁止性规定，合同自成立时生效，对合同各方当事人均有约束力，现因被告于建国未按期偿还银行贷款，原告在承担保证责任后依据《山东省新建商品房买卖合同（预售）》要求解除与被告于建国的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，符合合同约定的一方解除合同的条件，为此原告要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持；合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的当事人可根据履行情况和合同性质，要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失，因此原告要求被告返还该商品房并配合解除《商品房买卖合同（预售）》的备案登记手续，符合法律规定，依法应予支持，原告亦应将被告支付的房款返还被告，被告交纳的首付款156032元，其中24032元系从美固公司借款，现原告已将该款结清不应重复返还；其中132000元系以现金和齐鲁银行的商业贷款支付，原告应返还被告；另被告以该商品房抵押担保从罗庄农商行双月支行的贷款余额及原告代为偿还的银行贷款2463.99元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，在本案商品房买卖合同纠纷中不再予以审理，如有纠纷可另案诉讼。对于被告主张的总房款的2%支付的违约金，符合合同约定，不违反法律规定，但计算数额应以实际成交房款数额为基数，故本院依法支持违约金数额为7320.64元，对原告主张的超出部分依法不予支持；关于被告主张的折旧费，涉案房屋交付时间较短且结合房地产市场行情及被告违约的过错情况，原告该项诉讼请求本院依法不予支持。对于原告主张的律师费，符合合同约定，依法予以支持；关于原告主张的诉讼责任保险费用，系必要支出费用且符合双方合同约定，依法予以支持。原告公司与被告于建国签订的合同约定本合同所列明的地址即作为法院送达司法文书的送达地址，本院按其确认的送达地址向其寄送应诉材料，符合法律规定。于建国经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃当庭质证和辩论的权利，应承担由此产生的对其不利的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告临沂华腾置业有限公司与被告于建国于2020年4月17日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号为×××01），被告于建国于本判决生效后十日内返还原告临沂华腾置业有限公司该合同项下的商品房，并配合原告临沂华腾置业有限公司办理撤销该合同备案登记手续； 二、原告临沂华腾置业有限公司于本判决生效后十日内返还被告于建国购房款132000元； 三、被告于建国于本判决生效后十日内支付原告临沂华腾置业有限公司违约金7320.64元； 四、被告于建国于本判决生效后十日内支付原告临沂华腾置业有限公司代理费10000元、诉讼责任险费用1320元； 五、驳回原告临沂华腾置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7876元，减半收取计3938元，申请费2720元，由原告临沂华腾置业有限公司、被告于建国各负担3329元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员 董明君 二〇二〇年十月十九日 法官助理 李晓莹 书 记 员 王贝贝