福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终1446号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：姚文瑜，女，1970年9月26日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：翁家韶，男，1971年7月14日出生，汉族，住福建省福清市，系姚文瑜丈夫翁家飞之弟。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：福建中联物业服务有限公司，住所地福建省福清市音西街道音西西环北路**（福融辉实业福建有限公司**）。 法定代表人：王灵善，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕，福建拓维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张伟强，福建拓维律师事务所律师。 上诉人姚文瑜因与被上诉人福建中联物业服务有限公司（以下简称中联物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初8074号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姚文瑜上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中联物业公司的诉讼请求，支持姚文瑜的反诉请求。事实与理由：一、中联公司因其管理不到位，无权要求姚文瑜支付物业费，一审判决已认定中联物业公司存在物业管理服务不到位的违约问题，却仍判决姚文瑜支付物业服务费错误。且一审法院仅判决中联物业公司向姚文瑜支付违约金，未判决中联物业公司履行合同约定的职责，纠正违约行为错误。二、一审法院适用法律错误，物业服务费、水电公摊费属于定期给付债权，不适用普通债权分期履行的诉讼时效期间，本案无证据证明存在诉讼时效中止、中断的事由，因此中联物业公司诉请要求的2016年11月15日前的物业管理费、水电公摊费已经超过诉讼时效。三、中联物业公司诉求的公摊费用收费项目、标准等均未在其提供《福建省物业服务合同》中体现，也未进行公示，缺乏依据，依法不应支持。四、一审判决姚文瑜向中联物业公司支付违约金652.8元，计算期限为2015年7月至2019年11月，是错误的。姚文瑜确认顶楼天台设置晾衣架等以及要求中联物业公司处理整改的时间为2013年12月，中联物业公司一直未予处理，违约情况一直存在，因此违约金应当从中联物业公司违约之日，即2013年12月开始计算至其履行物业管理义务为止。 中联物业公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求依法予以维持。1.物业服务合同系继续性合同，应视为一个整体，提供物业服务产生的债务系定期给付债务，以物业合同约定的最后一期履行期限起算诉讼时效符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定。且中联物业公司分别于2016年、2017年、2018年通过打电话、贴条子、挂号信、寄律师函等方式向姚文瑜催缴自2013年12月至2018年11月期间的物业服务费和公摊水电费，上述行为足以导致诉讼时效的中止、中断。一审认定姚文瑜向中联物业公司支付自2015年7月至2019年11月的物业服务费及公摊费用，事实认定及法律适用均正确。2.根据姚文瑜与中联物业公司签订的《福建省物业服务合同》第七条第十一款的约定，物业管理区域内，公共使用的由业主按实分摊。对于公摊水电费的计算方式、收费情况以及公示情况，中联物业公司已在一审阶段提供充足证据证明。因此一审判决认定姚文瑜应承担公摊水电费，事实认定清楚，法律适用正确。3.8号楼顶楼公共平台的晾衣架由该楼“双过半”业主共同决定，并非中联物业公司私自搭建，搭建移动晾衣杆不会对楼顶的地面建筑造成破坏。一审开庭期间，中联物业公司征询业主意见，过半数的8号楼02单元业主不同意拆除。姚文瑜如认为自己的相邻权受到侵害，应向适格的被告即不同意拆除移动晾衣架的8号楼02单元业主主张，或通过其他合法途径解决，而不是通过拒绝缴纳物业费来侵害中联物业公司的合法权益。4.姚文瑜并未实际入住案涉房屋，也未存在实际损失，其要求中联物业公司赔偿自2013年12月至今的违约金，不符合法律规定且违背常理。 中联物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令姚文瑜向中联物业公司支付拖欠的物业费29602.8元（从2013年12月起计至2019年11月）；2.判令姚文瑜向中联物业公司支付拖欠的公摊费用6233.23元（从2013年10月计至2019年10月）。 姚文瑜向一审法院提出反诉请求：1.请求判令中联物业公司履行物业职责，清空、拆除在姚文瑜坐落于福清市××＃楼××楼公共平台的移动、焊接晾衣架等添置物，将天台恢复原状；2.请求判令中联物业公司向姚文瑜赔偿其未尽物业管理义务的违约金（按照12.3元／月为标准，从2015年7月1日计算至中联物业公司履行上述物业管理义务止）。 一审法院认定事实：中联物业公司系有限责任公司，经营范围为物业服务等，于2012年5月25日名称由福州新安物业服务有限公司变更为福建中联物业服务有限公司。2011年7月18日，姚文瑜与福清中联置业有限公司签订《商品房买卖合同》及相关附件（含《前期物业服务合同》），约定姚文瑜购买福清市××路街道××村中联江滨御景第8号楼1702复式单元房屋，建筑面积273.71平方米，前期物业服务企业为福州新安物业服务有限公司，物业服务费按建筑面积每平方米1.5元／月收取，合同期限自2009年10月1日起至2014年10月1日止，若签订新的物业服务合同生效，合同自动终止。2015年6月30日，福清市宏路街道景江社区居民委员会与中联物业公司签订《福建省物业服务合同》，约定中联江滨御景物业服务企业为中联物业公司，物业服务费按建筑面积每平方米1.5元／月收取，合同期限自2015年7月1日起至2018年6月30日止。合同还约定了双方的权利义务等事项：1.物业公司负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；2.及时处理业主的投诉，接受业主的监督；3.对业主违反本合同或者管理规约的行为，采取告知、劝阻和向有关部门报告等方式督促业主改正；4.管理服务达不到约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及收取的服务费为基数向相应支业主付3%的违约金。 2012年11月30日，案涉房屋交付姚文瑜，姚文瑜支付一年物业服务费及水电公摊费200元，之后的物业服务费及水电公摊费未支付。2018年6月30日之后，中联江滨御景小区未签订新的物业服务合同，中联物业公司继续为该小区提供物业服务至今。根据《福建省物业服务合同》约定，自2015年7月至2019年11月的物业服务费为1.5元/平方米·月×273.71平方米×53个月=21759.95元，自2015年7月至2019年10月的水电公摊费为627.2元+3576.18元=4203.38元。当事人确认，2014年左右，中联江滨御景第8号楼部分业主在楼顶天台安装晾衣架等物，姚文瑜多次向中联物业公司反映，中联物业公司未进行处置或向有关部门报告。 一审法院认为，福清中联置业有限公司与福州新安物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》，福清市宏路街道景江社区居民委员会与中联物业公司签订的《福建省物业服务合同》，未违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，对业主和物业服务企业均具有约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。 姚文瑜应当自所购房屋交付之日起按合同约定支付物业服务费和水电公摊费。2012年5月25日，福州新安物业服务有限公司名称变更为中联物业公司，合同的权利义务由变更后的中联物业公司承受，姚文瑜主张中联物业公司请求2015年7月1日之前的物业服务费、水电公摊费非适格主体，不能成立。姚文瑜抗辩称2016年11月15日前的物业服务费、水电公摊费已超过诉讼时效。经查，《前期物业服务合同》履行至2015年6月30日终止，《福建省物业服务合同》自2015年7月1日起履行至今。《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。《前期物业服务合同》履行至2015年6月30日终止，合同所约定的物业服务费、水电公摊费的诉讼时效起算日期为2015年6月30日，至起诉时已超过三年诉讼时效期间，中联物业公司未举证证明存在中止、中断的事由，因此该部分的物业服务费、水电公摊费，因超过诉讼时效，姚文瑜提出抗辩，一审法院不予保护。《福建省物业服务合同》履行至今，合同所约定的物业服务费、水电公摊费未超过诉讼时效，对姚文瑜该部分诉讼时效的抗辩主张不予支持。姚文瑜应当按照合同约定支付自2015年7月至2019年11月的物业服务费21759.95元以及自2015年7月至2019年10月的水电公摊费4203.38元，对中联物业公司超出部分的诉讼请求，依法予以驳回。 姚文瑜反诉请求中联物业公司清空、拆除在姚文瑜坐落于福清市××＃楼××楼公共平台的移动、焊接晾衣架等添置物，将天台恢复原状，由于姚文瑜未提供证据证明中联物业公司系侵权行为人，不属于本案处理范围，若姚文瑜认为上述安装行为违法违规，亦可向有权机关反映处理，因此对姚文瑜的该项反诉请求依法予以驳回。姚文瑜反诉请求中联物业公司按12.3元／月标准自2015年7月1日计算至履行物业管理义务止。根据《福建省物业服务合同》约定，管理服务达不到约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及收取的服务费为基数向相应支业主付3%的违约金。由于中联物业公司对姚文瑜反映的部分业主在楼顶天台安装晾衣架的问题未进行处置或向有关部门报告，存在管理服务不到位的问题，故应以物业服务费21759.95元为基数按3%向姚文瑜支付违约金652.8元，对姚文瑜超出部分的反诉请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、姚文瑜于本判决生效之日起七日内向福建中联物业服务有限公司支付物业服务费21759.95元、水电公摊费4203.38元；二、福建中联物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内向姚文瑜支付违约金652.8元；三、驳回福建中联物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回姚文瑜的其他反诉请求。本诉案件受理费696元，减半收取计348元，由福建中联物业服务有限公司负担48元，姚文瑜负担300元；反诉案件受理费减半收取计50元，由姚文瑜负担20元，福建中联物业服务有限公司负担30元。 二审中，姚文瑜向本院提交：证据一，福清市中联·江滨御景8号楼顶楼公共平台10张照片及图片资料情况说明，证明该楼天台使用功能在未经有权部门审批许可情况下，被部分业主私自违章搭建、钻孔焊接晾衣架并摆放大量杂物，存在严重的安全隐患，中联物业公司存在严重失职失责等管理服务不到位的违约问题，姚文瑜合法权益严重受损。证据二，福清市中联·江滨御景9、10号等其他栋顶楼公共平台照片，证明其他栋顶楼公共平台情况正常。中联物业公司经质证认为，对于其他楼面情况，公司尚未核对，8号楼楼顶平台移动晾衣架个数并没有这么多，晾衣架底下有安装滚轴，可以移动，不存在焊接的情况。中联物业公司向本院提交：证据一，物业费催缴记录表，证据二，应交款通知单，证据三，挂号信，三组证据共同证明中联物业公司分别于2016年、2017年和2018年通过电话、张贴、挂号信等多种方式向姚文瑜催缴物业费，已经构成诉讼时效的中断。中联物业公司要求姚文瑜支付物业费及公摊费用并未超出诉讼时效，本案不存在需要依法改判的情形。姚文瑜经质证认为，没有收到过上述三份材料，但中联物业公司有每隔一段时间打电话催缴物业费。本院经审查认为，姚文瑜提交的证据可以证明讼争房屋顶楼的现状，对其证明对象本院于下文综合分析。中联物业公司提交的三份证据虽系中联物业公司单方制作，但姚文瑜当庭确认每隔一段时间就接到中联物业公司催缴物业费的电话，故本院对中联物业公司关于收取物业费未超过诉讼时效的抗辩予以采信。 根据本案现有证据，本院确认一审法院已查明的事实属实。 本院认为，中联物业公司作为具有物业服务资质的物业服务企业法人，与景江社区居民委员会签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效之合同，该物业服务合同的相关条款依法对作为中联·江滨御景业主的姚文瑜产生约束力。中联物业公司已按照合同约定提供了基本的物业服务，姚文瑜作为业主，依约应当支付相应的物业服务费，故中联物业公司请求姚文瑜支付相应物业服务费，应予支持。姚文瑜主张2016年11月15日前的物业费已经超过诉讼时效，该主张与其在二审庭审所作陈述相悖，不予采信。对于2015年7月之前的物业费，中联物业公司未提起上诉，本院不予审查。中联物业公司主张姚文瑜尚欠公摊水电费，但根据《物业服务合同》第七条第（十一）约定“物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯等有关费用由最终用户承担；业主自用的由业主承担；乙方使用的由乙方承担；公共使用的由业主按实分摊，具体分摊办法由业主大会或者业主委员会决定”，中联物业公司未提交由业主大会或业主委员会决定的分摊办法，其在一审提交的公共水电公摊情况表亦无合同依据，故对其主张的公共水电公摊费用应不予支持。一审法院依据中联物业公司单方制作的水电公摊表格判令姚文瑜支付2015年7月至2019年10月间的水电公摊费，依据不足，本院予以纠正。 姚文瑜主张8号楼顶楼公共平台存在可以移动或焊接晾衣架等问题未能解决，要求中联物业公司应予清空、拆除并承担相应违约责任，对此，本院认为，首先，8号楼顶楼公共平台晾衣架系该楼栋业主设置，中联物业公司非实际侵权人，姚文瑜的清空、拆除等主张应向实际侵权人主张。其次，对于中联物业公司未能按约履行监管义务等行为，一审法院已依照《物业服务合同》约定判决中联物业公司因未及时处置业主反映问题承担相应违约责任。姚文瑜主张其从2013年12月起即向中联物业公司反映顶楼设置问题，故应从该月起计算违约金，但未能提交证据证明其反映并要求对顶楼晾衣架等设置问题的时间，且根据《物业服务合同》约定，违约金以违约事项涉及并收取的服务费为基数计算，现中联物业公司并未实际收取2013年12月至2015年7月间的物业服务费，故姚文瑜的该上诉理由无依据，不予支持。其以中联物业公司履行监管职能不当等理由拒付物业费，亦没有法律依据，依法不予支持。 综上所述，姚文瑜的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、维持福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初8074号民事判决第二项； 二、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初12372号民事判决第一项、第三项、第四项； 三、姚文瑜于本判决生效之日起七日内向福建中联物业服务有限公司支付物业服务费21759.95元； 四、驳回福建中联物业服务有限公司的一审其他诉讼请求； 五、驳回姚文瑜的一审其他反诉请求和二审其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本诉受理费696元，减半收取348元，由福建中联物业服务有限公司负担137元，姚文瑜负担211元；一审反诉案件受理费减半收取计50元，由姚文瑜负担20元，福建中联物业服务有限公司负担30元。二审案件受理费746元，由姚文瑜负担546元，由福建中联物业服务有限公司负担200元。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张 敏 审 判 员 李 杰 二〇二〇年五月六日 法官助理 游 佳 书 记 员 林 舒