河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初5468号原告：娄朝花，女，1976年4月11日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：申东莉，河南白贲律师事务所律师。被告：刘书敏，女，1973年4月9日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：赵二斌，新郑市城关法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：贾有治，新郑市城关法律服务所法律工作者。原告娄朝花与被告刘书敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告娄朝花及其委托诉讼代理人申东莉，被告刘书敏及其委托诉讼代理人赵二斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告娄朝花向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告返还原告购房款25万元并支付利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从起诉之日计算至实际偿还完毕止）；3.判令被告赔偿原告装修损失61740元并支付利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从起诉之日计算至实际偿还完毕止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告因孩子上学需要于2020年5月22日向被告购买位于新郑市××路北侧××房屋××套，当时被告向原告出具有户口本和该房产土地证**，明确告知该房子是她的，她有权卖房，故原告相信了被告，并与被告就该房屋签订了《房屋买卖合同》，2020年5月22日当天原告向被告支付购房款25万元。后原告开始装修房子，2020年6月20日被告哥哥突然来到房屋，拿了一份判决书，说这个房子是他的不让装修，第二天还把房门上、外墙上等都写上“纠纷房，谁买谁倒霉”等字；2020年7月14日原告发现房门钥匙眼被人用胶水堵住，打不开。至今原告仍进不了屋门。第三人出现闹事，原告才发现该房屋权属有纠纷，原告购买房屋目的不能实现，向被告多次主张退房款，被告拒不退还。被告刘书敏辩称，一、原告起诉被告主体不能成立，要求解除双方签订的房屋买卖合同没有法律和事实依据。2020年5月20日左右，原告经人介绍打听到被告出售位于新郑市××路北侧教场的小产权多层房屋，该房屋是被告父母和别人共同开发的套房，现被告父母已去世，被告有权处分。原告在介绍人的陪同下和被告见了面，被告把房屋的情况和手续以及家庭的情况全部给原告和介绍人讲了一下，将房屋门打开让原告和介绍人进行了查看。5月22日，原告决定要房。双方商定的是房屋135平方米，房款为25万元，原告主动将房屋买卖合同打印好给被告并准备好了房款，被告签了合同，但没有看合同的内容。因此原、被告之间的买卖行为合法，没有违反法律的相关规定。二、原告所述房屋目前的状态系第三人造成的，应当起诉第三人和追加第三人参加诉讼。原告签订完合同之后就开始装修房子，被告也愿意协助原告。但是目前的状态不是被告的行为造成的，第三人无权干扰被告的行为，被告没有参与，也没有和第三人串通，且事后原告也报了警，新郑市新建路派出所对此也作了调查，因此原告不应将刘书敏列为本案的被告，应当追加第三人参加诉讼。三、原告主张被告赔偿经济损失没有事实根据，请求依法驳回。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月22日，刘书敏与娄朝花签订《房屋买卖合同》，约定刘书敏将位于郑韩路北侧教场村6-G15-9房屋（135平方米，从东往西4单元2楼西户）以25万卖给娄朝花，房款一次付清；刘书敏保证上述房地产权属清楚，若发生有关的产权纠纷或债权债务，由刘书敏负责清理，并承担民事诉讼责任，因给娄朝花造成的经济损失，刘书敏负责全额退还购房款及赔偿娄朝花百分之十的经济损失等。合同签订后，娄朝花即支付了刘书敏购房款25万元，并委托人员对购得的房屋进行了装修。娄朝花提交《装修合同》一份，收到条两份，照片一组，并申请证人张某出庭作证，证明娄朝花委托张某对案涉房屋进行装修，装修价款为61740元。2020年7月1日9时，刘书军以案涉房子存在纠纷为由，阻挠娄朝花装修房屋。二人均报警处理，新郑市公安局新华路派出所处警。刘书军称其兄弟姐妹因父亲去世留下的一处位于郑韩路教场村的房产发生纠纷，在刘书军被拘留期间，其妹妹刘书敏将该房产出售。娄朝花提交照片一张，证明涉案房屋外墙上被写有“纠纷房，谁买谁倒霉”。娄朝花提交与刘书敏的短信记录，证明其要求刘书敏解决涉案房屋的权属纠纷问题，刘书敏称“那房子是你的了，自己看情况吧”，“你自己不去想办法，老是找我也没用”，娄朝花要求刘书敏退房款，刘书敏予以拒绝。另查明，1、证人张某庭审中陈述，除厨房的推拉门还没有安装外，其余装修已完成施工。2、刘书敏庭审中认可刘书军是其哥哥，案涉房屋系其父母在世所建，其将案涉房屋出卖给娄朝花时，其父母已过世。以上事实，由当事人陈述，《房屋买卖合同》，银行交易明细及证明，《装修合同》、收到条，证人证言，手机短信，照片，接处警登记表等证据予以证明。本院认为，当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,不得违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中，原告娄朝花、被告刘书敏在签订《房屋买卖合同》时均明知双方所交易的房屋没有产权证，也不能办理产权登记，系“小产权房”,被告刘书敏提交的证据亦不能证明其具有诉争房屋的使用权，事实上就该房屋的归属问题与其哥哥刘书军存在纠纷，故被告无权将诉争房屋出卖给原告娄朝花。因此,原、被告签订的《房屋买卖合同》虽系双方真实意思表示,但该买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定,合同自始无效。原告请求判令解除与被告签订的《房屋买卖合同》，系其法律认识错误，本院予以纠正。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告娄朝花已向被告刘书敏支付了购房款250000元,至今未予返还,原告诉请被告返还购房款250000元，于法有据，本院予以支持。原告诉请被告支付购房款的利息，于法无据，本院不予支持。原、被告在签订房屋买卖合同时,均知悉交易房屋不能办理产权登记，系“小产权房”，对合同无效均具有过错。但被告作为出卖方，出售的房屋与他人产生权属纠纷，且在纠纷后不能有效解决，导致原告对诉争房屋进行装修后不能使用，具有较大过错。原告诉请被告赔偿其因装修支出的损失，于法有据，本院予以支持。根据原、被告的过错程度，本院酌情认定被告应对原告主张的装修损失承担80%的赔偿责任。根据房屋装修的现状，并结合原告娄朝花提交的相关装修的证据，和证人陈述尚有部分装修未完工的事实，本院酌情认定原告对案涉房屋进行装修的价值为60000元，被告应对此承担80%的赔偿责任为48000元。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告娄朝花与被告刘书敏于2020年5月22日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告刘书敏应于本判决生效之日起十日内返还原告娄朝花购房款250000元；三、被告刘书敏应于本判决生效之日起十日内赔偿原告娄朝花装修损失48000元；四、驳回原告娄朝花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5976元，减半收取为2988元，财产保全费2079元，共计5067元，由原告娄朝花负担223元，由被告刘书敏负担4844元。此款原告已预交，被告应在本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘沛佩二〇二〇年十月十五日书记员  林凯洋