河南省濮阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0928民初3452号原告：王海军，男，1973年1月14日出生，汉族，住濮阳县。委托诉讼代理人：杨桂保，河南金谋律师事务所律师。被告：郑州蓝钻置业有限公司，住所地：河南省郑州市郑东新区康平路西侧郑东商业中心******，统一社会信用代码：91410100692175134W。法定代表人：程万**。委托诉讼代理人：谷晓昕，河南众孚律师事务所律师。原告王海军与被告郑州蓝钻置业有限公司（以下简称郑州蓝钻公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王海军委托诉讼代理人杨佳保、被告郑州蓝钻公司委托诉讼代理人谷晓昕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王海军向本院提出以下诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的房屋买卖合同；2、判令被告向原告返还房屋款354480元，并支付违约金223558.72元，合计578038.72元（从2017年1月1日按照月息2%计算至2019年8月17日，以后按月息2%的违约金计算返还房款之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年原告以刘铁生的名义承包了安康社区外墙粉刷工程，原告一直在柳屯镇的安康社区为被告进行工程施工，工程竣工后原告与被告公司就工程款进行了核算，除去被告公司施工期间已付的工程款25万元，被告仍应支付原告工程款354480元，之后刘铁生委托被告公司以刘铁生在该公司应得的工程款中向原告转付28万元，但后经原、被告协商，双方同意将被告在安康社区开发的房产中门面房3间作价354480元抵付被告应支付原告的28万元工程款和被告欠付原告澶东社区的74480工程款。2016年3月12日，双方签订了编号为009的购房协议。协议约定，被告将一套门面房以354480元的价格折抵给原告，从工程款中予以扣除。协议第六条约定，被告于2016年12月31日之前将上述房屋交于原告。协议第九条约定，被告中途毁约，被告必须在毁约之日起七日内将已交房款退还乙方，每逾期一日，被告另付给原告1‰的滞纳金。协议签订后，原告向被告要求交付房屋，被告以种种理由拒绝交付。2019年原告忽然发现，被告许诺的门面房被第三人出租，经了解，被告将房屋于2015年卖于第三人。被告的欺诈行为及延期交付行为已属严重违约，故诉至法院，望判如所请。被告郑州蓝钻公司辩称：安康社区是被告与柳屯镇政府合作开发的农村福利住房，当时响应政府新农村建设的政策，在柳屯政府主导下，对当地农村土地进行整合利用，政府向被告公司提供土地，建设新型农村社区。该涉案房屋被告没有出售给其他人。原告要求返还的35万余元购房款并非原告实际向被告支付的，被告开发的安康社区，将全部工程发包给了刘铁生，刘铁生将外墙漆粉刷分包给了王海军，施工期间刘铁生委托被告用其在被告公司的工程款向原告代付刘铁生应向原告支付的工程款，第一次是25万元，之后被告公司分多次向原告支付了该额度工程款，第二次是28万元，当时被告与王海军协商将公司在安康社区价值354480元门面房抵偿刘铁生让被告转付王海军的这28万元工程款，因被告公司将澶东社区外墙漆粉刷工程分包给原告，另加原告在华龙区澶东社区外墙漆粉刷工程款中的74480元，并于2016年3月22日签订房屋买卖协议，当时涉案房屋未竣工，无法交付。2016年10月21日，被告与刘铁生核对安康社区工程款账目，发现在施工期间被告公司预付的工程款超出刘铁生应得工程款60余万元，经协商，刘铁生撤回让被告转付原告的28万元工程款，之后被告公司因此要求原告退还房屋买卖协议，解除合同，王海军不同意，因此被告公司也未支付原告本以房冲抵工程款中的74480元。在安康社区王海军和被告没有任何的施工关系，王海军是从刘铁生处承包的活，被告本对王海军没有付款义务，在刘铁生对该工程款予以否认以及被告将工程款付超的情况下，原告取得涉案房屋或者要求返还购房款没有事实依据，因此被告认为应当解除和原告关于涉案房屋的买卖合同关系，并不应返还购房款及支付相关利息。案经审理查明，2015年2月5日刘铁生委托被告郑州蓝钻公司代付刘铁生欠付原告王海军濮阳县××镇安康社区的工程款28万元，原、被告均同意由被告代付。后经原、被告协商，双方同意以被告在濮阳县××镇安康社区开发的房屋作价354480元抵付以上28万元工程款和被告欠付原告澶东社区的工程款74480元。2016年3月12日，被告作为甲方，原告作为乙方签订购房协议一份，主要内容为：甲方同意售房给乙方，房产为濮阳县××镇安康社区1号商铺，约为98.56平方米，每平方3596.59元，总价款354480元；甲方同意2016年12月31日前将上述房地产正式交付乙方；乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还已交房款，甲方中途悔约，甲方必须在悔约之日起七日内将已交房款退还给乙方，每逾期一日，甲方并另付给乙方1‰的滞纳金。原告在乙方处签名，被告在甲方处盖章确认。被告向原告出具354480元房款收据。内容为“今收到王海军1#门面房房款叁拾伍万肆仟肆佰捌拾零角零分（354480）”。收据加盖有被告郑州蓝钻公司财务专用章。被告至今未将房屋交付原告。本院认为，原、被告签订的购房协议，系双方真实意思表示，虽然原告支付房款的方式系以被告欠原告的工程款进行抵扣，但该方式不违反法律规定，被告向原告出具了房款收据，故应当认定原告按照协议约定支付了房款。关于被告辩称其本对王海军没有付款义务，在刘铁生对该工程款予以否认及刘铁生因工程款付超而撤回让被告转付原告28万元工程款的情况下，原告取得涉案房屋或者要求返还购房款没有事实依据，应当解除原、被告的买卖合同关系，被告不应返还购房款并支付利息；2015年2月5日原、被告均同意由被告向原告支付刘铁生欠付原告的工程款28万元，就该28万元债务已形成债务转移，由此产生该28万元债务的债务人由刘铁生变更为被告的法律后果；被告辩称其与刘铁生于2016年10月21日核对安康社区工程款账目，经协商，刘铁生撤回由被告转付原告28万元工程款，被告与刘铁生的该行为对原告没有约束力，因此，被告仍系该28万元工程款的债务人；故，被告的以上答辩主张不能成立，其抗辩理由本院不予支持。被告作为房地产开发商，在农村集体土地上进行房地产建设并销售，未办理建设用地审批手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》第十二条：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”和第四十四条第一款：“建设占用土地，涉及到农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用手续。”的规定，涉案购房协议无效。故，原告诉求解除合同，本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产应予返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，故，被告应返还原告以折抵工程款方式支付的354480元房款，原告该项诉求，本院予以支持。无效合同自始无效，原告要求被告自2017年1月1日起至返还房款之日止按照月息2%支付违约金的诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告作为房屋出售方，未取得合法土地审批就建设楼房并出售，其存在过错，应承担过错赔偿责任，被告应支付原告房款利息损失，利息损失应以354480元为基数，自2017年1月1日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计算至履行完毕之日止。综上所述，原、被告之间的购房协议无效，被告应返还购房款并支付利息损失，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及相关法律法规之规定，判决如下：一、原告王海军与被告郑州蓝钻置业有限公司签订的购房协议无效；二、被告郑州蓝钻置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告王海军购房款354480元并赔偿利息损失（以354480元为基数，自2017年1月1日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计算至履行完毕之日止。）；三、驳回原告王海军的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9582元，由被告郑州蓝钻置业有限公司负担5876元，由原告负担3706元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长  刘世虎人民陪审员  李功玉人民陪审员  张新瑞二〇二〇年十月二十日书 记 员  付英娜