宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初988号原告：程艳，女，1978年12月28日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：李正娟，宁夏综义律师事务所律师。被告：王维智，男，1982年2月8日出生，汉族，宁夏东土文化艺术开发有限公司法定代表人，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告程艳与被告王维智房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程艳的委托诉讼代理人李正娟到庭参加诉讼，被告王维智经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的租赁合同关系，并将承租的房屋恢复原状后交还原告；2.判令被告支付原告租金185000元，并承担自2020年2月23日起按照月租金3700元支付至房屋实际交还给原告之日止的损失；3.被告支付原告物业费5920元、水费800元，2020年2月23日后按照物业费每月740元、水费每月100元支付至被告实际返还涉案房屋之日止；4.被告支付房屋租赁占用期间用电费自2019年6月23日起至被告向原告交付所租赁房屋之日止，费用以被告用电量电表止码为准；5.被告向原告支付房屋租赁占用期间暖气费28860元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月22日，被告找到原告要求租赁位于银川市兴庆区康平路锦泰商业街2号楼三层开办“东土教育机构”，并承诺租金每平方米50元，租金按季支付，租赁期限4年，第一季度租金即2019年6月23日至2019年9月23日租金55000元于2019年7月23日前付清，被告向原告出具承诺书一份。后双方于2019年6月23日签订《临时房屋租赁合同》一份，协议签订后原告将涉案房屋交付被告使用，被告却以各种理由推诿拒付租金，原告在合理期限内多次通知被告支付租金，否则原告有权解除双方的租赁合同关系，但被告置之不理。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求人民法院判如所请。被告辩称，原告一直拒绝与被告签订租赁合同，对原告主张的租金标准有异议。2018年4月，被告从第三方租赁了涉案房屋三楼，年租金为100000元，因其他楼层经营不善，原告要求我将整个三层租下。2019年8月23日，原告将涉案房屋房门拆除、停电，逼迫被告签署了《承诺书》，签署次日原告委托电工给涉案房屋恢复了用电，被告支付了电工费。2019年9月16日，原告再次将涉案房屋停电，要求被告停业或者签订整个三层的租赁合同，并将年租金增加至440000元，付款方式变为半年一付，但被告未答应。自2019年9月16日后，被告一直未使用涉案房屋。本院组织双方当事人进行了举证和质证。本院根据双方当事人的陈述和提交的证据认定事实如下：2015年9月15日，原告与银川神州房地产开发有限公司签订《租赁合同》一份，约定银川神州房地产开发有限公司将位于银川市兴庆区凤凰北街580号锦泰花园2号楼出租给原告，房屋建筑面积为2465.94平方米，租期6年，自2015年12月20日至2021年12月19日止。2018年4月7日，宁夏金码体育文化发展有限公司（甲方）与宁夏东土文化艺术开发有限公司（乙方）签订《合作办学协议》一份，约定甲乙双方在银川市兴庆区锦泰花园2号楼3层合作办学，甲方提供培训场地、办学空间、教学设备设施的配备并承担因其场地租金、物业费、水电暖等相关费用，乙方提供师资和教学管理并承担所开科目相关老师工资和课程研发推广等相关费用，合作期限自2018年4月7日起至2022年4月8日止共计4年，甲方须保证锦泰花园2号楼三层场地供乙方办学使用，甲方对整体教学类工作的实施有知情权，除财务核算外不参加乙方经营，乙方负责收取所开设课程的学费，每科目、每班前6名学员的所有交费由乙方自主支配以保证老师基础工资、教具及服装，自每班收取第7名学员开始，甲乙双方于每月30日结算并分配当月所有收费，甲方占30%，乙方占70%，如乙方的总收益的30%不足100000元，乙方按每年100000元补缺差额。2019年8月23日，被告向原告出具《承诺书》一份，载明“现承诺2019年9月10日付清2019年6月23日至9月23日房租25000元整（贰万伍仟元）整，9月10日签订整层合同，合同价不得超过380000（大写：叁拾捌万元），具体数额根据8月23日至9月10日期间王维智引进合作情况再议。如9月10日王维智不能签订整层协议，房主有权引进其它商户，王维智按单价每平米50租赁房屋，具体面积，实地测量。”后被告向原告付清了2019年6月23日至9月23日期间的租金共计55000元，在涉案房屋经营宁夏东土文化艺术开发有限公司。2019年11月20日，神州物业锦泰花园项目部向被告发出物业费催缴单，要求被告于2019年11月底支付2019年9月23日至2019年12月31日的物业费4751.40元。2020年3月3日，神州物业锦泰花园项目部向被告发出物业费催缴单，要求被告支付锦泰花园2号商铺3层自2019年6月23日至2020年3月2日的物业费共计6280元。2020年4月20日，本院组织原、被告前往涉案房屋进行现场勘验，并制作了现场勘验笔录，原、被告各在房门上了一把锁，其中原告的锁是于2020年4月2日庭审当日加上的，被告将门锁钥匙存放在涉案房门旁的电表箱内，进门是一块公共区域，左侧是被告经营的宁夏东土文化艺术开发有限公司的吧台和公共卫生间，吧台旁北侧是被告的办公室，被告办公室对面是原健身房主管办公室，被告在健身房搬走后在该房间内存放了办公桌、椅、文件柜及其他杂物，被告公司还使用了四间房间，包括一间书画室、一间储藏间、两间书法教室，被告称与其合作的书法老师于2019年8月10日搬走后，两间书法教室一直闲置，被告公司还在原健身房会籍室内存放了十把椅子，除此之外还有原健身房的台球区、私教区、康复区、瑜伽区、搏击区，台球区、私教区、康复区、瑜伽区、搏击区均未独立上锁，与3楼其他部分是相互连通的。现场勘验当日，被告称目前尚有学员退费事宜未办结，还需继续使用吧台一个月，三层其他部分可以在3日内清空返还原告，但被告至今未向原告返还涉案房屋。现原告以被告违约为由诉至法院。另查明，银川市房地产测绘中心出具的《银川市房产测绘成果报告书》（编号：XXXXX）载明锦泰花园2号楼3层建筑面积为740.70平方米。诉讼中，原告明确诉讼请求第一项中恢复原状的标准为清空屋内物品即可。被告称案外人党永利因经营宁夏金码体育文化发展有限公司不善于2018年8月停业后，蔡华接手涉案房屋经营，并同意被告按照与党永利的合作协议条款继续使用涉案房屋，后因蔡华未按时支付租金，原告与蔡华于2019年8月中旬终止了租赁协议，被告在原告逼迫下签订了涉案《承诺书》，此后被告在涉案房屋经营宁夏东土文化艺术开发有限公司，被告实际使用涉案房屋至2019年10月20日后停业，将房屋上锁后，将钥匙放在房门边电表箱内，并通知了原告，之后被告公司的部分老师带着学生在涉案房屋内上课至2019年12月底。原告对被告向其通知搬离涉案房屋的事实不予认可，并称被告在2020年1月仍在涉案房屋内开展教学活动。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系，有双方当事人的陈述、原告提交的《承诺书》以及本院现场勘验笔录予以佐证，意思表示真实，不违反法律的强制性规定，依法成立并生效。被告经营的宁夏东土文化艺术开发有限公司与党永利经营的宁夏金码体育文化发展有限公司签订《合作办学协议》后开始使用涉案房屋，至蔡华与原告终止租赁合同关系后开始独立使用涉案房屋，被告向原告出具《承诺书》，并支付了2019年6月23日起至2019年9月23日期间的房屋租金。截止本院组织原、被告进行现场勘验时，涉案房屋内仍存放被告公司的物品，且被告至今未将涉案房屋腾空后向原告返还，故应当向原告支付自2019年9月24日起至原告主张的2020年2月22日止的租金。关于租金标准和租赁面积的认定，被告于2019年9月10日虽未与原告签订涉案房屋3楼整层的租赁合同，但实际占有使用3楼整层至今，且原告未引进其他商户进驻3楼，故应当认定被告实际承租了3楼整层。被告辩称3楼原属健身房的部分一直闲置，故该区域的租金不应由被告承担，但原健身房的区域均未独立上锁，与3楼其他区域相互连通，被告自2019年8月中旬后即独立使用3楼整层，并在停止营业后将3楼整层上锁，租赁面积应当按照3楼整层面积计算，故被告的抗辩理由不成立。被告逾期支付租金，且将涉案房屋房门上锁的行为已构成根本违约，原告要求解除双方之间的租赁合同关系符合法律规定，本院予以支持。双方之间的租赁合同关系解除后，被告应当将涉案房屋内物品清空后向原告返还涉案房屋。关于原告要求被告支付租金的诉讼请求，根据《承诺书》载明的内容，涉案房屋年租金应当以380000元计算，被告应当向原告支付2019年9月24日起至2020年2月22日期间的租金157205.48元（380000元/年÷365日×151日），并按照年租金380000元标准继续支付自2020年2月23日起至实际返还房屋之日止的租金。关于原告于要求支付物业费和水费的诉讼请求，根据原告提交的物业费催缴单，被告应当承担涉案房屋自2019年9月23日至2020年3月2日期间的物业费11031.40元（4751.40元+6280元）。涉案房屋自2020年3月3日起产生的物业费因无相应证据予以证明，本院暂不予处理。原告未就涉案房屋产生的采暖费和水费进行举证，无法明确欠付采暖费和水费的金额故本院对水费不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告程艳与被告王维智之间关于银川市兴庆区凤凰北街580号锦泰花园2号楼3层房屋的房屋租赁合同关系；二、被告王维智于本判决生效之日起七日内将位于银川市兴庆区凤凰北街580号锦泰花园2号楼3层房屋内物品腾空后返还原告程艳，并向原告程艳支付房屋租金157205.48元、物业费11031.40元以及按照年租金380000元标准计算的自2020年3月3日起至被告王维智实际返还上述房屋之日止的租金；三、驳回原告程艳的其他诉讼请求。案件受理费4608元，由原告程艳负担1093.47元，由被告王维智负担3514.53元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 宋 乔人民陪审员 任民平人民陪审员 牛志萍 二〇二〇年七月七日法官助理 田进花书记员 顾秀英附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。