安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1122民初1700号原告：新安镇东门居委会严圩组，住所地安徽省来安县新安镇东门社区严圩组。代表人：张佑传，该组组长。委托诉讼代理人：陈福来，江苏臣功律师事务所律师。委托诉讼代理人：林国兆，江苏臣功律师事务所实习律师。被告：杨厚美，女，汉族，1967年6月25日生，住安徽省来安县。委托诉讼代理人：朱显斌，男，汉族，1967年2月27日生，住安徽省来安县，系杨厚美丈夫。委托诉讼代理人：俞德梅，安徽皖新律师事务所律师。原告新安镇东门居委会严圩组（以下简称严圩组）与被告杨厚美租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月29日进行了第一次公开开庭审理。原告严圩组委托诉讼代理人陈福来、林国兆，被告杨厚美及委托诉讼代理人俞德梅、朱显斌到庭参加诉讼。2020年8月3日进行了第二次公开开庭审理。原告严圩组的委托诉讼代理人陈福来、林国兆，被告杨厚美及委托诉讼代理人俞德梅、朱显斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。严圩组向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告的租赁合同，并判令被告将租赁的房屋及场地恢复原状后返还原告；2、请求依法判令被告支付自2018年5月1日至2020年5月31日期间的租金250000元，并支付违约金50000元，两项合计300000元；若被告未及时交付则自2020年5月1日起按原合同约定支付逾期租金及违约金至实际交付之日止；3、请求依法判令被告支付原告垫付的保险公司出具保函的担保费用1500元；4、请求法院依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2011年5月1日签订了楼房租赁合同,合同第一条约定:原告把位于来安县人民银行西侧三间上下三层,包括楼后院和两间厨房出租给被告,时间从2011年5月1日至2021年4月30日止。第二条约定:2017年5月1日至2021年4月30日的租金为每年120000元,按年度于每年5月1日前一次性付清,如有拖欠,则被告每天按年租金的0.5%承担违约金。欠租金超过三个月的,原告可解除合同,由此造成的一切损失全部由被告承担。合同第四条约定:被告无权转租上述楼房,如未经同意原告同意转租的则按租金的两倍支付违约金,原告可解除合同,一切损失由被告承担。本案中,被告不仅自2018年5月1日开始拒付租金,且擅自将租赁物转租他人,已构成实质违约,应承担违约责任。另原告申请保全产生的保险公司出具保函的费用1500元属于直接损失,依法也应由违约方承担。因协商无果,为维护原告的合法权益,故向法院提起诉讼,恳请法院支持原告的诉请。审理中，严圩组将诉讼请求变更为：1、请求依法判令于2020年8月1日解除原被告的租赁合同，并判令被告将租赁的房屋及场地恢复原状后返还原告；2、请求依法判令被告支付自2019年5月1日至2020年7月31日期间的租金150000元，并支付违约金30000元，合计180000元，若被告未及时交付则自2020年8月1日起按原合同约定支付逾期租金及违约金至实际交付之日止；3、请求依法判令被告支付原告垫付的保险公司出具保函的担保费用1500元；4、请求法院依法判令被告承担本案的诉讼费用。杨厚美辩称，原告诉状陈述部分内容与客观事实不符，于法无据：1、原告主体资格不适格，原告规范名称应为来安县新安镇东门社区严圩村民组，且原告没有统一社会信用代码，主体资格不适格；2、双方租赁合同关系于2019年5月1日已经解除，原告方已收回租赁房屋的钥匙，且对外招租，双方合同实际解除，我方租金缴纳至2019年5月1日，不再拖欠原告租金；3、本案提起反诉，要求将涉案租赁房屋门厅收回或进行评估，要求原告按评估价格支付我方门厅价款，综上，原告主张不事实法律依据，请求法院依法裁定驳回起诉或判决驳回诉请。本院审理认定事实如下：2011年5月1日，严圩组为甲方与杨厚美为乙方签订了一份楼房租赁合同,合同约定:一、严圩组将位于来安县人民银行西侧三间上下三层,包括楼后院和两间厨房出租给被告,租赁时间为十年，即从2011年5月1日至2021年4月30日止。二、租金；2011年5月1日至2014年4月30日，每年租金为90000元；2014年5月1日至2017年4月30日，每年租金为100000元；2017年5月1日至2021年4月30日的租金为每年120000元。租金按年度先行缴纳，于每年5月1日前一次性付清,如有拖欠,则杨厚美每天按年租金的0.5%承担违约金。欠租金超过三个月的,严圩组可解除合同,由此造成的一切损失全部由杨厚美承担。四、乙方无权转租上述楼房,如乙方未经甲方同意原告同意转租的则按租金的两倍支付违约金,甲方可解除合同,一切损失由乙方承担。六、为确保合同顺利履行，乙方先行预交壹万元保证金，作为履行合同的经济保证，租期内，乙方如有违约，则由甲方根据所造成的损失大小酌情扣减。合同到期后，如双方对合同的履行均无异议，甲方应将保证金如数退还给乙方。合同签订后，杨厚美将所租房屋对外经营浴室，向严圩组缴纳租赁费至2019年4月30日。2020年5月12日，严圩组诉至本院，要求解除与杨厚美签订的房屋租赁合同并缴纳2019年5月1日至2020年7月31日期间的租金、支付违约定金和恢复房屋原状。2020年5月18日向本院申请财产保全，要求冻结杨厚美银行存款301500元或查封其价值301500元的财产，并由天安财产保险股份有限公司出具保函担保，本院裁定对杨厚美的银行存款予以冻结或查封其价值相当的财产。严圩组支付保险费用1500元。另查明，杨厚美经营的浴室因其他原因于2019年10月一直未对外经营，2020年2月（农历正二十）杨厚美租赁的房屋钥匙已被严圩组收回，并于已2020年5月2日对外公开招租。上述事实有双方当事人陈述，严圩组提供的租赁合同、证明、银行存折、招租广告、杨厚美提供的照片、录音光盘、证人证言、本院调取的银行存款凭证等在卷佐证。本院认为，严圩组与杨厚美之间的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。杨厚美应按合同约定全面履行自己的义务，故对严圩组主张解除与杨厚美签订的租赁合同及支付拖欠的房屋租赁费请求,本院予以支持。由于2020年1月20日起发生的新冠疫情原因，根据《中华人民共和国合法》及参照最高人民法院的有关规定精神，因疫情期间租赁合同一方无法实际经营的而不能履行合同的，依据公平原则及影响可以部分或全部免除责任。杨厚美所经营的浴室因新冠疫情的影响，不能营业造成停业，使其遭受了一定的经济损失，故对杨厚美的租赁费用应给一定的减免，本院酌定为免除三个月。即杨厚美尚应缴纳的2019年5月1日起至2020年4月30日的租赁费用以9个月为宜。双方房屋租赁合同自2020年5月1日起解除；关于违约金，由于双方在合同的履行过程中，对缴纳租金的方式未严格按合同履行，严圩组也默认了杨厚美每年分次缴纳方式，故本院对严圩组要求杨厚美承担违约金的主张，不予支持。审理中，杨厚美提出反诉，但未提交反诉状，本院未予受理。杨厚美提出，双方合同在2019年5月经协商已解除，其并未提供有效证据加以证明，本院不予采信。杨厚美同时提出在合同签订时交纳10000元押金，要求在本院中一并处理，但其提供的并不是本人所交纳的押金收条，本院不予认可。另严圩组提出要求杨厚美恢复所租房屋的场地、赔偿损失及杨厚美要求反诉严圩组返还所租房屋的增加附属物，在合同中并未约定，属于另一法律关系，本案中不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及最高人民法院相关规定精神之规定，判决如下：一、解除原告新安镇东门居委会严圩组与被告杨厚美签订的楼房租赁合同；二、被告杨厚美于判决生效后十日内支付原告新安镇东门居委会严圩组房屋租赁费90000元（120000元/年÷12月×9个月）；三、被告杨厚美于判决后十日内支付原告新安镇东门居委会严圩组交缴的保险费用1500元；四、驳回原告新安镇东门居委会严圩组其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上述款项汇至执行款专户：来安县人民法院，账号34×××622，开户行：中国建设银行来安支行。案件受理费5823元，减半收取2911.5元，由原告新安镇东门居委会严圩组负担2042.5元，被告杨厚美负担869元，诉讼保全费用2028元，由原告新安镇东门居委会严圩组负担1423元，被告杨厚美负担605元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  李维忠二〇二〇年八月十一日法官助理纪红林代理书记员  武蕴伟附本案适用的相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。