广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初6686号原告：东莞市南投实业投资有限公司，住所地:广东省东莞市。法定代表人：郭威，经理。委托诉讼代理人：管佩亮，广东鹏鼎律师事务所律师。被告：付殿方，男，汉族，1972年2月22日出生，住河南省濮阳市华龙区，公民身份号码：410。原告东莞市南投实业投资有限公司（以下简称南投公司）诉被告付殿方房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法组成合议庭于2020年7月29日、2020年9月11日两次公开开庭进行了审理。原告南投公司的委托诉讼代理人管佩亮，被告付殿方到庭参加第一次庭审；原告南投公司的法定代表人郭威以及委托诉讼代理人管佩亮，被告付殿方到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。诉讼请求一、被告将其承租的位于东莞市C栋第4层厂房、第F栋3楼2间宿舍恢复原状，并退回给原告；二、被告支付给原告拖欠的租金、水电费合计92948.4元（2020年2月至2020年4月期间的租金和水电费）；三、被告支付给原告逾期付款违约金54000元；四、被告从2020年5月起至实际搬离之日的场地占有使用费以每月人民币29700元计算；五、本案诉讼费由被告承担。后原告增加诉讼请求，要求解除原、被告之间的租赁关系。诉辩主张原告南投公司诉称：2017年7月21日，原告将位于东莞市第4层厂房、第F栋3楼2间宿舍出租给被告用作厂房、仓储、办公使用，双方于该日签署《房屋租赁合同》。按照合同第三条第一款、第五条第5.1/5.2/5.7项之约定，被告在承租期间必须于每日5日前交清当月的租金等费用，如逾期超过20天以上时，原告作为出租方有权解除租赁关系，且有权加收两个月的租金作为违约金。然而，在合同履行期间出现多次延误缴纳租金费用的情况，另外根据原告财务人员反映被告现在已经拖欠原告2020年1月电费1299元、2月租金29700元、2月电费991.7元、3月租金29700元、3月水费82.5元、电费1365.2元、4月租金29700元。鉴于上述情况，原告曾多次要求被告付款，被告无理予以拒绝。请求法院判如所请。被告付殿方辩称：一、被告系鹤壁市沃意锂电材料有限公司的法定代表人，是代表该公司承租。二、双方签订的租赁合同第六条明确了不可抗力条款，这次疫情是公认的不可抗力因素。至少，2020年2月、3月、4月的房租应当免收，租赁合同继续有效。被告的客户大多是做充电宝和电子产品电池的，这些客户还没有海外订单，被告也就没有订单。三、双方的房屋租赁合同第五条约定环保条款，但入驻三个多月后车间发生恶臭，导致员工辞职。被告向环保部门投诉，房东解决了排毒气的问题，但是给租户造成了无可估量的损失。被告是做锂电子电池隔膜分切和销售业务的，环境要求较高，需要无尘车间，装修费用大约50万元，如果不是高额的固定资产投资，被告在2018年就搬离了。四、原告没有开具房租发票给被告。自从2017年7月签订租赁合同起，原告总是以各种理由不给被告开发票，再次恳求原告把近半年的发票开给被告，原告为何总是不开呢。五、原告提前收了被告10天的房租约一万元。租赁合同的免租期从2017年7月21日至2017年8月20日，签订合同后，由于原告在整栋厂房每层统一修建厕所，导致被告迟迟不能入场装修做地面净化。当时原告的法定代表人郭威口头承诺，房租可以延后十天，可是后来他们总不给重签合同。六、宿舍电梯电费乱收费高收费。七、原告物业管理非常不市场化。八、在合同不到期的情况下，原告要求被告搬出，有非法无偿侵占，掠夺被告固定投资房屋装修价值约50万元的固定资产的嫌疑。案件事实一、案涉租赁物来源：2017年5月14日，原告南投公司和案外人东莞富泰实业投资有限公司签订《富泰科技园租赁及招商协议》，承租包括案涉租赁物在内的厂房、宿舍楼。本院向东莞市自然资源局发函询问，该局回函称“东莞富泰实业投资有限公司于2014年在我局办理建设工程规划许可证……”，并将许可证复印件提供我院附案。二、租赁合同签订情况：原告南投公司和被告付殿方于2017年7月21日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告南投公司将东莞市第4层厂房、第F栋3楼307/308宿舍（工业、仓储、办公）出租给被告付殿方，租赁期间为2017年7月21日至2022年7月21日为止，免租期为2017年7月21日至2017年8月20日，免租期届满即2017年8月21日为起租日，由起租日开始计收租金。双方约定厂房C栋4楼，宿舍2间以及管理费、电梯费、保安费、卫生费共计为27000元每月（每两年递增10%）。签订合同时，被告需向原告一次性支付三个月的履约保证金81000元，一个月租金共计人民币108000元，上述所有费用不含税，乙方要求开具发票的，税点由乙方支付。甲方收到乙方定金后3个工作日内，乙方需要支付剩余部分款项。合同第五条第5.2款约定“乙方（付殿方）不得以任何理由拖欠或者拒交甲方费用，乙方认为甲方服务不足造成损失的，可以诉诸法律。如果乙方未按时交清各项租赁费用的，须向甲方支付滞纳金，滞纳金所欠金额每日0.5%累计收取，同时甲方有权停电或者采取其他措施。乙方如果拖欠租金20天以上（在拖欠租金20天至30天期间），甲方有权拒退租赁保证金，解除合同，并收回出租房屋，甲方有权扣留和处置乙方等额有价设备等动产、不动产物品，乙方必须付清欠缴的各项费用、滞纳金、违约金，乙方自动放弃租赁物使用权，租赁物内的所有设备和物品，均视为丢弃，由甲方处理，甲方可关闭工厂大门、将租赁物场地内的物品搬离、变卖。”三、租赁合同履行情况：2020年3月24日，原告南投公司向被告付殿方发送律师催告函，要求原告支付拖欠的2020年2月、3月的租金、管理费、电梯费、保安费、卫生费等共计59400元，并要求支付滞纳金9949.5元。第一次开庭审理后，被告付殿方于2020年8月6日向原告转账126007.1元，转账中备注为“支付南投公司2020年4月至7月租金以及相应水电费”。本院当庭询问被告，为何没有再继续缴纳2020年8月份之后的租金、水电费，被告称因为原告拒绝向其开具发票给被告造成了损失。此外，原告提交了2020年2月份的水电租金情况，证明当月的水电费合计为1409元，租金为29700元；2020年3月份的水电费为991.7元，租金为29700元。原告提交了电费发票和水费明细资料，证明案涉水电费实际产生的金额以及原告已经实际垫付的情况。此外，被告还提出以下抗辩：1.原告曾发生环保问题，给被告造成了损失，并提供了微信聊天记录、“强烈要求B栋工厂关闭多个有毒气体排风扇”予以证明；2.疫情导致经营困难，要求给予减免租金，并提交了“关于减免租金降费的申请”，证明被告等租户曾于2020年3月18日请求免交2020年2月份、3月份的租金；3.被告提交了停用C栋4楼电梯聊天记录、停电视频以及聊天记录，证明由于物业公司于2020年3月30日、2020年6月30日停电给被告造成了损失；4.被告主张原告一直未开发票，其违约在先。四、租赁合同是否解除：原告在起诉时并未要求解除合同，后在第一次庭审阶段当庭变更诉请，要求解除租赁合同。被告付殿方明确表示不同意解除合同，并主张是原告拒绝开具发票导致被告未能补税才未交租金，要求原告应当先开具发票。原告南投公司主张由于被告付殿方不同意承担税点才没有开具发票，并非拒绝开票。五、其他：广东省新冠肺炎疫情防控工作领导小组根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，按照突发公共卫生事件的影响范围、危害程度，决定于2020年1月23日启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月24日调整为二级响应，于2020年5月9日调整为三级响应。广东省政府于2020年2月6日正式发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产促进经济稳定运行的若干政策措施》第三条第（九）项内容为“国有资产经营用房对疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金，鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金，免租金两个月以上的企业，按免租月份数给予房产税困难减免”。根据原告提供的欠租明细显示，原告2020年2月至2020年4月期间的电费用量相比2020年5月份之后的偏少，尤其是2020年3月份用电量最少。以上事实有原告提供的租赁合同、土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程消防验收意见书、不动产权证书、租赁招商协议、水电租金情况、水费明细资料、电费发票清单，被告提交的消防检查整改通知书、律师催告函、2019年1月水电以及2月租金情况、2018年11月水电以及12月租金情况、微信聊天记录、关于减免租金降费的申请、强烈要求B栋工厂关闭多个有毒气体排风扇的书面材料、营业执照复印件等以及本院庭审笔录附案证实。裁判理由和结果本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系自愿签订，并无违反法律规定，属于有效合同。根据租赁合同显示，付殿方系租赁合同的承租方，应当在本案中承担相应的合同权利和义务。本案争议焦点如下：第一，被告付殿方应当如何支付原告南投公司未付租金、水电费。原、被告一致确认截止第二次庭审之日被告付殿方尚未支付原告2020年2月、3月份的租金以及水电费，尚未支付2020年8月、9月的租金、水电费。对此，被告付殿方称拒付的原因主要在于疫情、原告拒开发票、原告停电和环保问题给其造成损失等。对于被告付殿方是否应当支付上述租金和水电费，本院分析如下：《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第1款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。第6条第2款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。本院认为，本次新冠肺炎疫情给社会经济带来了很大的影响，属于不可抗力的情形。被告付殿方作为企业经营者，经营范围主要是电池材料销售方面，其营收能力正常情况下也会受到本次疫情的负面影响。本院根据广东省重大突发公共卫生事件响应的时间，并结合《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产促进经济稳定运行的若干政策措施》第三条第（九）项的内容以及被告在2020年2月份至7月份期间的用电量变化情况，认定被告付殿方在2020年2月份至3月份期间的经营受到了疫情影响，考虑到原告南投公司并非是国有企业，本院按照公平原则，酌情认定被告付殿方在该段期间可以减半缴纳租金，即被告应当支付2020年2月份至3月份的租金29700元。此外，被告付殿方还应当支付2020年2月份水电费1409元、2020年3月份水电费991.7元。至于被告付殿方提出水电费数额过高的问题，原告已经提供了电费发票、水费明细资料等证据，被告没有提供有效反证，本院不予采信。至于2020年8月份之后的租金问题，本院认为，虽然国内外疫情的影响还在，但不足以影响2020年8月份后的租金支付。据此，被告付殿方应当从2020年8月份开始按照房屋租赁合同的约定支付租金、水电费，依据原告的第五项诉讼请求，截止庭审之日被告付殿方还应支付原告2020年8月份、9月份租金合计59400元。对于付殿方提出的原告装修导致的损失、停电损失、环保损失等问题，本院认为，案涉租赁合同第五条第5.2款约定“乙方（付殿方）不得以任何理由拖欠或者拒交甲方费用，乙方认为甲方服务不足造成损失的，可以诉诸法律”，不论以上损失是否存在，都不可以作为被告拒付租金的抗辩，二者并非租赁合同对等的权利义务关系，被告如有异议可以向原告南投公司另行主张。对于付殿方提出的原告拒开发票的抗辩，本院认为，案涉租赁合同并未约定开具发票是支付租金的前提条件，且约定“上述所有费用不含税，乙方要求开具发票的，税点由乙方支付”，这是双方当事人的真实意思表示，该项约定并未否定南投公司作为出租人应履行的纳税主体责任。双方对于是先支付税点还是先开具发票并无明确约定，原告南投公司也未表明拒绝开具发票，在此情况下，被告付殿方以未收到发票为由主张先履行抗辩权依据不足，本院不予支持。是否开具发票，属于税务部门行政管理的范畴，如原告南投公司存在拒开发票的情形，被告付殿方可以向税务部门寻求救济途径；如确因发票无法开具导致被告损失，付殿方可以因未开发票造成的损失向南投公司另行主张赔偿。第二，原告南投公司是否有权要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求被告付殿方恢复原状，腾退案涉租赁物，以及支付逾期付款违约金。被告付殿方虽然存在拖延支付租金的情形，但主要源于新冠疫情影响经营以及原告南投公司长期未开具发票引发的争议。本院认为：一方面，新冠肺炎疫情在2020年5月份以来在国内虽然已经得到很好的控制，但因此带来的负面影响依然没有完全消除，特别是国外局部地区的疫情还很严重，我国外贸企业以及相关的上下游企业的经营都存在困难，被告付殿方未能如期交付租金肇因如此。另一方面，开具发票不仅是合同义务，也是法定义务，原告南投公司在双方对于支付税点、开具发票的先后次序并未明确约定且存在争议的情况下，对于长期没有开具发票也有责任，特别是在被告付殿方于第一次答辩时提出要求开具发票后依然怠于解决该问题，其本身存在过错。综上，本院依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款的规定并结合南投公司对于开具发票事宜处理不当的客观情况，对于原告南投公司要求解除案涉租赁合同以及返还案涉租赁物的诉请不予支持。基于同样的原因，原告诉请的违约金亦不再予以支持。需要说明的是，疫情当下，原、被告均为民营企业，理应以诚信为原则，同舟共济，共克时艰，相互帮扶，共同发展，度过难关。希望原、被告能够继续诚信履行合同，互让互谅，取得共赢。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告付殿方于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市南投实业投资有限公司2020年2月份至3月份期间租金29700元，2020年2月份水电费1409元，2020年3月份水电费991.7元；二、限被告付殿方于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市南投实业投资有限公司2020年8月份租金29700元、9月份租金29700元；三、驳回原告东莞市南投实业投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3832.97元，由原告南投公司负担1847.97元，被告付殿方负担1985元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  尤中琴审 判 员  陈素娟人民陪审员  蒋胜男二〇二〇年九月二十八日书 记 员  邓嘉辉附本案适用法律渊源以及参考案例：1.《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。2.《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。3.第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。4.《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。5.《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。6.《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》六、对于将疫情或者防控措施认定为不可抗力的，应当根据具体案件中疫情或者防控措施对合同履行的实际影响来确定不可抗力的起止时间。一般可以依据对合同履行产生实质影响的省级政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。当事人主张的不可抗力事由在合同订立前已经发生或者迟延履行后发生，违约方以该事由主张减免责任的，一般不予支持。7.参考案例：广东省高级人民法院审理的（2019）粤民再68号，裁判要旨“支付租金系承租人主合同义务，而办理合同备案与开具发票系出租人从合同义务，二者不具有对等给付性质，承租人不能以出租人未办理合同备案及开具发票为由拒绝支付租金”。