成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020)川0116民初2075号 原告：成都市森宇物业有限责任公司。住所地：成都市双流区东升街道清泰路**。 法定代表人：郭岱，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：喻攀，女，1991年10月30日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区，系公司员工。 被告：高正飞，男，1968年2月22日出生，汉族，住上海市徐汇区。 原告成都市森宇物业有限责任公司（以下简称“森宇物业公司”）与被告高正飞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告森宇物业公司的委托诉讼代理人喻攀到庭参加诉讼，被告高正飞经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 森宇物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令高正飞向森宇物业公司支付物业服务费（暂计自2017年7月1日起至2019年6月30日止为9899.76元；2.判令高正飞向森宇物业公司支付违约金（暂计至2019年6月30日为2969.93元）；3.判令由高正飞承担本案全部诉讼费（包括但不限于本案诉讼费、保全费、执行费）。事实和理由：根据森宇物业公司与“南湖国际社区四期瞰湖”小区开发商签订的《南湖国际社区前期物业服务合同》的相关约定，高正飞作为“南湖四期瞰湖22-1-2504和48-2586”的业主，与森宇物业公司建立了物业服务合同关系。根据《物业服务合同》第五条、第六条的约定，高正飞房屋的物业服务费为每平方米1.5元每月，每半年预交一次，而高正飞所在物业的面积为234.99平方米，即高正飞每半年应交物业服务费为2114.94元，高正飞车位48-2586的物业服务费为60元每月每个，每半年应交车位物业服务费为360元。逾期支付物业费用的，根据《物业服务合同》第二十三条的约定，自逾期之日起每天按当月应交服务费的5‰的标准向物业服务企业支付违约金，逾期超过30日仍未交者，从第31日起每天按当月应交服务费的30%交纳违约金。前述合同订立后，森宇物业公司依约履行了物业服务义务，提供了物业服务。但高正飞自2017年7月1日起便欠付房屋及车位物业服务费，经森宇物业公司多次催收，至今未支付。森宇物业公司为维护自身的合法权益，故起诉。 高正飞未作答辩。 本院经审理认定事实如下：森宇物业公司与开发商成都森宇实业集团有限公司（以下简称“森宇实业公司”）签订《前期物业服务合同》，约定森宇物业公司对森宇实业公司开发的位于成都市提供前期物业服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：电梯住宅1.5元／月／平方米；商业：1.5／月／平方米；业主应于开发建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同中约定的交房时间之日起全额交纳物业服务费用；物业服务费用业主应按半年预交纳一次，业主或物业使用人应在每半年（即1月31日和7月31日）到期前15日之内履行交纳义务；停车场车位所有权或使用权属业主购置的，车位所有人或使用人应从与开发建设单位约定的交付之日起，按标准车位50元／个·月、子母车位80元／个·月向森宇物业公司交纳停车管理服务费（如有变动，以物价部门备案标准为准）；森宇实业公司、业主或物业使用人违反合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，自逾期之日起每天按当月应交物业服务费用的千分之五的标准向森宇物业公司支付违约金；逾期超过30日仍未交者，从第31日起每天按应交物业服务费用的30%交纳违约金。 另查明，高正飞于2010年8月14日与开发商森宇实业公司签订《商品房买卖合同》，约定高正飞购买森宇实业公司开发的“南湖国际社区”22栋1单元25楼2504号，建筑面积234.96平方米；；地下停车管理费标准车位（2.4m×5.3m）为50元/月；低于标准车位为40元/月；高于标准车位为60元/月；子母车位为80元/月。高正飞于2012年7月12日办理收房，并有一车位（车位号为48-2586）。后高正飞交纳了部分物业费及停车管理服务费，自2017年7月1日起即未再交纳。森宇物业公司分别于2018年1月3日、2018年7月4日、2019年1月10日在案涉房屋门口张贴缴费通知单并多次电话催收无果，故起诉。 庭审中，森宇物业公司陈述，《前期物业服务合同》第二十三条约定的违约金标准过高，现主动调减为按照年利率24%予以主张。 上述事实，有当事人身份信息、商品房买卖合同及附件、前期物业服务合同、南湖国际社区临时管理规约、交房程序表、房屋物品交接单、特别告知（车位）、催费通知单及张贴照片、电话催费记录表及当事人陈述等证据在案佐证，本院予以采信。 本院认为，森宇物业公司与开发商森宇实业公司签订的《前期物业服务合同》、高正飞与森宇实业公司签订的《商品房买卖合同》均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法律的强制性规定，应属合法有效。高正飞系案涉小区的业主，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述《前期物业服务合同》对业主具有约束力。 关于森宇物业公司要求高正飞支付自2017年7月1日起至2019年6月30日止的物业服务费9899.76元（包含物业费和停车管理服务费）。本院认为，高正飞作为案涉小区业主，森宇物业公司向其提供了物业服务，高正飞应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务，但其尚欠2017年7月1日至2019年6月30日的物业服务费8458.56元（234.96平方米×1.5元/月/平方米×24个月）、停车管理服务费1440元（车位60元/月/个×24个月）未交纳，应当予以交纳，故对于森宇物业公司的该项诉讼请求本院予以支持。 关于森宇物业公司要求高正飞支付违约金。本院认为，高正飞逾期未缴纳物业服务费，属违约，应按合同约定承担违约责任。《前期物业服务合同》约定“森宇实业公司、业主或物业使用人违反合同第五条、第六条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，自逾期之日起每天按应交物业服务费用的千分之五的标准向森宇物业公司支付违约金；逾期超过30日仍未交者，从第31日起每天按应交物业服务费用的30%缴纳违约金。”，现森宇物业公司主动调整为按照年利率24%的标准计算违约金，系其对自己权利的处分，本院予以确认。上述合同对于停车管理服务费的交纳方式和时间、违约责任等并无约定，故对于森宇物业公司要求高正飞支付逾期交纳停车管理服务费的违约金的主张，本院不予支持。故高正飞应当向森宇物业公司支付的违约金分段计算为：以每半年应交物业费2114.64元（234.96平方米×1.5元/平方米×6个月）为基数，按照年利率24%的标准分别从2017年7月31日、2018年1月31日、7月31日、2019年1月31日起计算至2019年6月30日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告高正飞于本判决生效之日起十日内向原告成都市森宇物业有限责任公司支付自2017年7月1日至2019年6月30日止的物业服务费8458.56元、停车管理服务费1440元； 二、被告高正飞于本判决生效之日起十日内向原告成都市森宇物业有限责任公司支付违约金（以2114.64元为基数，按照年利率24%的标准分别从2017年7月31日、2018年1月31日、7月31日、2019年1月31日起计算至2019年6月30日止）； 三、驳回原告成都市森宇物业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费122元，由原告成都市森宇物业有限责任公司负担12元、被告高正飞负担110元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 璇 人民陪审员  王琼兰 人民陪审员  彭 艳 二〇二〇年八月十八日 法官 助理  周春蕾 书 记 员  盛 娇