江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初3962号原告：曹雨佳，女，1990年2月17日生，汉族，住常州市钟楼区。原告：吴佳盛，男，1991年11月4日生，汉族，住常州市钟楼区。两原告委托诉讼代理人：徐昊，江苏云盾律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：高凤，江苏云盾律师事务所律师。被告：张定销，男，1974年11月23日生，汉族，户籍地盐城市阜宁县。现址不详。被告：李建青，男，1967年1月4日生，汉族，住盐城市滨海县。暂住地常州市钟楼区。委托诉讼代理人：王燕，江苏博爱星律师事务所律师。原告曹雨佳、吴佳盛诉被告张定销、李建青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日受理后，依法适用普通程序进行审判，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高凤，被告李建青及委托诉讼代理人王燕到庭参加诉讼。被告张定销经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院缺席开庭进行审理。本案现已审理终结。两原告诉讼请求：1、判令被告一、二立即支付房租50000元及水电费4911.5元；2、判令被告一、二承担原告赔偿的损失80000元；3、本案诉讼费由被告一、二承担。事实和理由：原告为承租人，被告为次承租人，转租事宜经房东孙如益同意且被告对此知情。被告一、二于2019年8月7日与原告一、二签订商铺租赁合同，约定原告将其承租的常州市钟楼区房屋转租给两被告，承租期限为2019年8月7日至2024年4月9日，租金为每年300000元，同时约定了违约责任。被告先期交纳房租至2020年2月10日，但至此被告没有继续交纳房租，后为继续承租该房屋，由原告代为支付50000元房租给房东，将被告的房屋承租期延长至2020年4月10日。但被告于2020年3月22日擅自将租赁房屋内设备拆除并搬离。原告发现后，多次联系被告，要求被告继续履行合同，但被告不予理睬，后原告不得已与房东协商解除租赁合同，经原告与房东友好协商，原告向房东赔偿损失110000元，扣除保证金30000元后，原告另行支付80000元。故被告应当共计向原告支付134911.5元，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。原告为支持其诉讼主张提交如下证据：1、原告与案涉房屋原出租人签订的房屋租赁合同复印件1份及原告与两被告签订的商铺租赁合同原件1份。2、物业水电费通知单复印件及被告1于2019年10月10日手写的承诺书、协议、借据原件以及原告1的招商银行交易明细1份。3、原告与原出租人孙如益签订的协议书原件1份。被告张定销未作书面答辩，也未向本院提交证据。被告李建青未作书面辩称，也未提交证据。庭审中辩称，租赁期内恰逢疫情，涉案房屋只租赁至2020年1月24日，原、被告双方经协商不再支付租金，转让款也不予退回，被告自行处置涉案房屋内的所有财产，双方债权债务结清。故不存在需要被告二向原告支付租金及赔偿损失的事实及法律依据。经审理查明，2019年8月7日，两原告经其前手同意作为甲方与两被告作为乙方签订《商铺租赁合同》一份，约定将常州市钟楼区清潭与广仁（成）路西南角商铺面积约400平方米转租给两被告使用，期限为2019年8月7日至2024年4月9日，年租金300000元，物业费每年3870元，付款方式为“乙方一次性向甲方支付至2019年10月9月的房租和转让费共计220000元，后续房租和物业费自2019年10月10日起，每半年交纳一次，提前一个月付清。本出租合同租赁保证金为30000元”。违约责任约定“若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失。并有壹拾万元的违约金”。合同还就其他内容做了约定。庭审中双方认可转让财产包括餐桌、餐椅、沙发、餐边柜等可移动物品及空调等。合同签订后，两被告履行了首付义务后即入驻经营。期间曾因欠租发生争议，经双方协调，后两被告支付了2020年2月10日前的租金及其他费用，2020年以来的水电费用未能支付。2020年1月24日，两被告因过春节而停业，后因新冠疫情未能继续营业。2020年3月22日，两被告拆除了店内设施搬离租赁房屋。经协商处理未果，两原告迳行与前手协商于2020年4月11日解除了租赁关系，并对其前手做出了补偿。原告经多次与被告协商未果，遂诉至本院，要求判如所请。以上事实有原告提交的证据和原、被告当庭陈述相互佐证。本案审理中，本院向被告邮送了应诉材料，但张定销的应诉材料因“原址无人接收”而退回，后经本院多次联系未果，遂公告送达了应诉通知和开庭传票。被告张定销知悉后到庭领取了应诉材料和开庭传票，但其后即失去联系。本院认为，原、被告于2019年8月7日签订的《商铺租赁合同》并不违反相关法律规定，本院予以确认。依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。两原告按约交付了出租房屋及相应的转让设施，两被告本应按照合同约定积极履行义务，但两被告在履行首期款项后，届时就发生拖欠。经两原告多次催促并经双方协商，两被告虽然实际支付房租至2020年2月10日，并支付各项费用至2020年12月。其余房租及水电费未能按约支付。后因新冠疫情影响，两被告在2020年1月春节前停业后一直未能正常营业，并于同年3月22日搬离。两被告在协商未果的情况下擅自搬离本应属于违约行为，但该事件的发生缘于新冠疫情，属于不可抗力，依法应当免除其违约责任。被告虽然声称与原告达成了解除合同的协议，但未能提交证据加以证明，原告也不予认可，故本院不予采信。鉴于两原告认可被告实际于2020年3月22日搬离，原告也以此与前手签订协议约定于2020年4月11日解除租赁关系。故本院综合确认双方房屋租赁关系于2020年3月22日解除。关于租金，因原告认可租金已经支付到2020年2月10日，以及被告于同年3月22日搬离，故原告主张的租金本院酌情支持至2020年3月22日，并按照有关政策减半收取。同年3月23日至原告与前手解除租赁合同之日的房屋空置期费用同理减半收取。其他本院不予支持。关于水电费，因双方之前结算方式存在由物业公司出具通知后按通知交付的习惯，故原告该项诉讼请求本院予以支持。关于损失，鉴于原告表述损失主要系两被告擅自搬离店内设施，而合同约定店内可移动设施及空调均已转让被告，被告搬离并无不当。而原告声称房屋遭到损坏，但未提供任何证据，故本院不予支持。至于两原告与其前手签订的协议中给予前手110000元补偿，这属于其与前手的约定，对两被告并无约束力。关于原告提交的张定销于2019年10月10日手写的承诺书、协议、借据，因该证据指向的是双方于2019年10月10日前发生的纠纷，鉴于其后两被告已经实际交纳了各项费用，故该证据与本纠纷无关，本案不予理涉。被告张定销经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应抗辩权利，由此产生的法律后果由张定销自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告曹雨佳、吴佳盛与被告张定销、李建青于2019年8月7日签订的《商铺租赁合同》于2020年3月22日解除。二、被告张定销、李建青于本判决生效之日起十日内支付原告曹雨佳、吴佳盛租金16849.32元，并承担空置损失8219.18元。三、被告张定销、李建青于本判决生效之日起十日内支付原告曹雨佳、吴佳盛代付水电费4911.5元。四、驳回原告曹雨佳、吴佳盛其他诉讼请求。如被告未按上述判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2999元，公告费600元，合计3599元（原告已预交），由两原告承担2333元，由两被告共同承担666元，张定销单独承担600元。两被告承担部分诉讼费应于本判决生效之日起十日内直接支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  谢志辉人民陪审员  吴青群人民陪审员  张建平二〇二〇年十月二十八日书 记 员  恽孟娟