陕 西 省 眉 县 人 民 法 院    民事判决 书   （2018）陕0326民初1025号   原告：樊兵礼，(又名樊宏宽)，男，生于1972年2月18日，汉族，初中文化，农民，住眉县，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX   委托代理人：杨军怀，陕西秦兴律师事务所律师。   被告：眉县XX园，住所地：眉县XX镇XX街XX段，统一社会信用代码：52610326762591046Y。   法定代表人：马菊梅，园长。   委托代理人：黄侃祥陕西西虢律事事务所律师。（特别授权）   委托代理人：杨婉莉，陕西西虢律事事务所律师，（特别授权）   被告：马连山，男，生于1962年7月10日，汉族，高中文化，住眉县，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX   委托代理人：黄侃祥，陕西西虢律事事务所律师，（特别授权）   委托代理人：杨婉莉，陕西西虢律事事务所律师，（特别授权）   被告：眉县太白山旅游开发区房地产经营部，住所地：眉县汤峪口。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX2504   法定代表人：常忠平，总经理。   委托代理人：崔长洲，男，生于1971年5月14日，汉族，高中文化，经营部职工，住合阳县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX   原告樊兵礼与被告眉县XX园、马连山、眉县太白山旅游开发区房地产经营部商品房买卖合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告樊兵礼及其委托代理人，被告眉县XX园、马连山的委托代理人及被告眉县太白山旅游开发区房地产经营部的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告提出诉讼请求：1、请求判令三被告向原告所卖的三套阳光大厦门面房履行备案登记及交付房产证义务。2、诉讼费由三被告承担。事实与理由：2011年3月28日至2011年9月11日原告分三次与被告马连山及被告眉县经济适用住房小区XX园签订三份集资建房协议书。该协议书约定：由被告眉县经济适用住房小区XX园向原告提供该幼儿园北端临街集资修建综合楼东排二号、三号、四号位置三户商铺共计面积562.8平方米，并负责为原告办理房屋产权证书。协议履行过程中，原告获悉被告幼儿园与被告眉县太白山旅游开发区房地产经营部合作开发建房，原告遂多次找三被告，就购房事宜予以交涉，三被告又加盖了眉县XX大厦XX大厦财务专用章。原告按协议交付购房款，集资购房协议签订后，第三被告以正式购房合同对此予以确认，原告主张依照生效成立的合同，被告幼儿园、经营部应承担相应的责任。原告要求三被告共同履行合同申报备案的合同义务。为维护原告的合法权益，请求判如所请。   被告眉县XX园、马连山辩称，原告所诉房屋非幼儿园建设开发，土地及房屋均不属幼儿园，幼儿园转让给第三方作商业用地，由于幼儿园无开发建设权，无权与第三人签订房屋买卖合同或集资建房协议，故本案原告所诉三份协议，违反法律强制性规定，属无效协议。幼儿园无资格和能力为原告办理房产证，原告要求的诉请不能实现。原告虽在签订协议后交付过90万余元，其后以各种理由抽回款项，且幼儿园和原告及马连山之间账务复杂，原告从马连山处多拿30余万元，对多拿的30万元保留诉权。协议签订后，以该协议所取得的房款幼儿园已现金等方式退还给原告，该协议未履行，据此不能以该协议要求幼儿园对房屋履行备案登记、房产办理义务。马连山是自然人，不是本案房屋出买人，要求马连山为其办理房产及备案无依据。请求驳回原告对二被告的诉请。原告庭审中将诉请确定为：履行备案登记、交付房产证。此两项请求要求的行为属行政机关行政行为，其他无房产登记法定职权的行政机关及其他组织和个人无法也无权对房屋履行备案登记，也无法无权向其交付房产证。故其诉请本身对三被告而言，属履行不能。请求驳回原告诉请。   被告眉县太白山旅游开发区房地产经营部辩称，眉县阳光大厦是由被告马连山、马菊梅、眉县XX园开发的，被告眉县太白山旅游开发区房地产经营部只是为被告马连山、马菊梅、眉县XX园办理房产登记手续，所有的经济往来和眉县太白山旅游开发区房地产经营部没有关系。因此，本案所涉的纠纷和眉县太白山旅游开发区房地产经营部没有关系，眉县太白山旅游开发区房地产经营部也不承担任何责任，应驳回原告对被告眉县太白山旅游开发区房地产经营部的起诉。阳光大厦的房屋有部分办理了备案登记，部分未办理备案登记。根据公司前期和幼儿园的协议，本案涉及的三套房屋办理需经幼儿园授权，未授权，故未办理。   经审理查明， 2009年8月26日、2011年3月28日，原告樊兵礼（乙方）与眉县XX小区XX园（甲方）分别签订三份眉县经济适用住房小区XX园教师员工集资建房协议书，购买了眉县XX小区XX园XX楼框架商住房东二、东三、东四号位置，建筑面积分别为216㎡、118.8㎡、228㎡的三套商铺，该协议落款处加盖有“眉县太白阳光大厦售楼合同专用章”“眉县XX园” 公章及“马菊梅”私章，并有甲方代表马连山及原告樊兵礼签名，协议约定三套房屋单价分别为东二60万元、东三35万元、东四68.4万元。协议签订后原告分别于2009年10月6日交付35万元（收款收据注明综合楼门面房）、2010年4月10日交付35万元（收款收据注明东三单间）、2011年3月28日交付35万元（收款收据注明东四户）。协议第七条产权归属约定：乙方按协议交清全部房款后，甲方负责为乙方办理产权房产证，所发生税及费用乙方承担。2018年原告樊宏宽与眉县太白山旅游开发区房地产经营部太白阳光项目部就上述三套房签订三份正式《商品房买卖合同》，注明该商品房用途为商铺。合同加盖眉县太白山旅游开发区房地产经营部太白阳光项目部公章，三份合同内容基本一致。其中东二、东三商铺合同第六条分别约定：分期付款，先付叁拾伍万元、贰拾万整，下欠部分办证时一次交清。东四商铺第六条约定：分两次交清签订协议之日首批集资35万元，剩余部分工程完工后交付使用时一次性交清。目前，三套商铺均未交付原告使用，原告亦未实际占有使用。现原告状诉至法院，请求判如所请。   又查，2011年9月9日，眉县太白山旅游开发区房地产经营部（甲方）与眉县XX小区XX园（乙方）签订《合作开发建设合同》，合同约定：一、项目概况：该项目位于眉县XX街XX段东临净光寺，南临眉县XX小区XX园，西临经济小区，北临美阳街，占地约4.54亩，建设商品住宅一栋......；二、合作开发形式及权属：1、该项目由乙方将土地使用权手续转入甲方，然后由甲方实施开发。项目的实施由甲方负责，乙方给甲方交项目管理费用......；2、开发建设所需的全部资金由乙方投入，乙方项目的规划、运作、销售由甲方负责实施；3、该项目由甲乙双方共同管理，乙方自负盈亏；4......;5、建设项目完成后土地使用权属及甲方开发所有建筑物归乙方所有;6、项目部负责销售，乙方负责物业管理，甲方负责出具相关印件手续协助乙方办理房屋产权证等内容。该项目在建设过程中定名为“太白阳光大厦”。   另查，眉县XX小区XX园现更名为眉县XX园，该幼儿园的法定代表人为马菊梅。   再查，眉县太白山旅游开发区房地产经营部于2016年1月13日取得太白阳光大厦项目商品房预售许可证。   上述事实，有原被告陈述、合作开发建设合同、商品房预售许可证、集资建房协议书、商品房买卖合同、收款收据、（2019）陕03民终1791号民事判决书等证据在卷佐证。   本院认为，根据《合作开发建设合同》和《城市商品房预售管理办法》的规定，对涉案商品房的销售从前期的集资建房协议到后来的《商品房买卖合同》，均是合同双方真实自愿的意思表示，原告已交清了首批集资款，双方均应按约定全面履行。同时，因被告马菊梅系被告眉县XX园的法定代表人，被告马连山为该幼儿园的委托代理人，两人在本案中涉及行为均为职务行为，而被告眉县XX园（眉县XX小区XX园）与眉县太白山旅游开发区房地产经营部签订的《合作开发建设合同》，约定该项目的规划、运作、销售由眉县太白山旅游开发区房地产经营部负责实施。综上所述，原告应依法要求眉县太白山旅游开发区房地产经营部承担其相应义务。被告眉县太白山旅游开发区房地产经营部与原告签订的涉案三份《商品房买卖合同》中,虽未明确约定商品房预售合同的备案，但在合同履行过程中发生争议。《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”。被告眉县太白山旅游开发区房地产经营部应当在与原告签订涉案三份《商品房买卖合同》之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案。但被告眉县太白山旅游开发区房地产经营部至今对涉案三份《商品房买卖合同》,未办理商品房预售合同登记备案,于法有悖，故对原告要求被告眉县太白山旅游开发区房地产经营部办理合同备案登记的诉请，依法应予支持。关于原告请求被告眉县太白山旅游开发区房地产经营部履行交付房产证的诉请，因原告至今未按涉案三份《商品房买卖合同》约定交清全部房款，故原告现要求被告履行交付房产证的理由不能成立，故对原告该项诉请，依法不予支持。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《城市商品房预售管理办法》第十条之规定，判决如下：   一、由被告眉县太白山旅游开发区房地产经营部于判决生效后30日内对其与原告分别签订的涉案三份《商品房买卖合同》，办理商品房预售合同登记备案。   二、驳回原告其他诉讼请求。   本案受理费100元，由被告眉县太白山旅游开发区房地产经营部负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方人数向本院递交上诉状及副本，并预交上诉费100元，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。           审判长 闫占彬   审判员 杜娟    审判员 王贵琴                              二0一九年五月二十五日                               书记员 张粉宁          1