安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0826民初3282号原告：周荣华，男，1966年3月4日出生，汉族，住址武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：王耀堂，湖北天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪志发，安徽松圣律师事务所律师。被告：安徽浩瀚鑫源实业有限公司，住所地安徽宿松经济开发区。法定代表人：袁协友，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄松林，安徽皖松律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱才军，安徽徽商律师事务所律师。原告周荣华与被告安徽浩瀚鑫源实业有限公司（以下简称浩瀚实业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月1日公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。周荣华向本院提出诉讼请求：1.判令浩瀚实业公司立即为其办理所购房地产的权属证书，庭审时明确需办理权属证书的房地产为浩瀚汽车城D2、D3、D4、D5幢房地产；2.判令浩瀚实业公司赔偿周荣华损失360万元；3.判令浩瀚实业公司向周荣华支付违约金360万元；4.判令浩瀚实业公司向周荣华偿付所垫支的款项715415元；5.判令浩瀚实业公司承担本案的诉讼费用和其他相关费用。事实和理由：2016年11月18日，周荣华与浩瀚实业公司签订商品房预售合同，约定周荣华购买浩瀚实业公司开发的宿松浩瀚汽车城房产，浩瀚实业公司应在2017年6月30日前将取得建设工程竣工验收备案表的房产交付周荣华使用。同日，双方签订宿松浩瀚汽车城房产土地买卖合同补充协议，浩瀚实业公司保证在房地产过户给周荣华后，权属证明登记的面积与协议约定面积相符(允许在2%范围内浮动)；实际成交价款1200万元，包含周荣华购买宿松顺安车辆检测有限公司全部股权的价款；付款期限：合同网签完成及本协议签订后，支付1100万元，余款在完成房地产权属登记，周荣华取得宿松顺安车辆检测有限公司股权，公司实现正常运营时支付；交付条件与期限：房产经竣工验收，实现通水、通电及土地经平整硬化，实现正常通行的情况下，方可交付，浩瀚实业公司在2017年6月30日前交付房产、土地；浩瀚实业公司保证周荣华可以正常办理其所购房产及土地使用权的权属证明，并负责办证事宜。周荣华购买的房产、土地在2017年6月30日之前无法实现过户的，浩瀚实业公司应按照本协议约定总价款的30%向周荣华承担违约责任。补充协议书还约定了双方的其他权利义务。2016年11月18日至23日，周荣华分四次向浩瀚实业公司共付款4350632元。2017年3月21日，周荣华与浩瀚实业公司网签商品房买卖合同并于2017年4月20日办理备案登记。2017年4月12日，双方又签订了宿松浩瀚汽车城检测线房产土地买卖合同补充协议，确认周荣华已付款4350632元，余款分二次支付；再次确认交付时间为6月30日前；新建1804.468平方米的环检、安检线用于大车检测，浩瀚实业公司保证为周荣华办理好新增房屋建筑面积的报建、网签并备案、房产证、土地证等相关手续，如未办好，浩瀚实业公司应按总价1200万的30%支付违约金。补充协议还约定，因执行本协议或与本协议有关事宜产生争议，任何一方可向武汉市汉阳区法院提起诉讼。2017年4月18日、4月21日，周荣华分二次共向浩瀚实业公司支付400万元。鉴于浩瀚实业公司工程进度滞后，难以在6月30日前履行完毕，2017年5月16日，周荣华委托湖北天明律师事务所向浩瀚实业公司发出律师函，敦促浩瀚实业公司加快工作进度，确保在2017年6月30日达到交付条件并过户，否则，应按协议约定总额的30%，即360万元承担违约责任。2017年10月19日，因浩瀚实业公司交付期限严重逾期，为避免损失的进一步扩大，周荣华再次委托湖北天明律师事务所发出律师函，周荣华将先行对办公楼及车间进行装修，该行为不免除或减少浩瀚实业公司应承担的法定及协议约定的义务，并敦促浩瀚实业公司尽快完成全部工作内容。2017年10月25日，为实现签约目的，周荣华申请设立安徽顺通汽车科技发展有限公司以运营汽车检测项目，11月2日，该公司被依法核准登记。经周荣华多次催告，且经宿松县相关部门协调，浩瀚实业公司仍拒不完善收尾项目，周荣华及安徽顺通汽车科技发展有限公司被迫垫付款项委托第三方完成浩瀚实业公司未施工及需完善的项目，共计垫付715415元。2019年3月14日，周荣华委托湖北天明律师事务所第三次致函浩瀚实业公司及其实际控制人、股东袁协友，再次敦促浩瀚实业公司履行完协议约定的相应义务，但仍未得到浩瀚实业公司的回应。截止目前，宿松浩瀚汽车城工程项目仍未办理竣工验收备案，浩瀚实业公司也未为周荣华办理房产(包括新增建筑)及土地的权属证书。同时，浩瀚实业公司原建设的项目还存在房屋顶漏水等严重质量问题需维修整改。因浩瀚实业公司未完全履行合同及协议约定的义务，导致周荣华汽车检测项目的开始运营时间延后，财务成本剧增，对周荣华造成了巨大的经济损失。根据相关法律规定及约定，浩瀚实业公司应承担相应的法律责任。为维护周荣华的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判如所请。浩瀚实业公司辩称，周荣华第一项诉讼请求中的D2幢房屋涉及几十份商品房买卖合同，产权登记机关只可能依据备案合同进行产权登记。颁发权属证书乃行政行为，依据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，办理土地和房屋产权登记的申请主体是周荣华，浩瀚实业公司仅负有协助义务，其只有在周荣华申请办理产权登记后才会启动协助义务。同时，签署合同的当事人为周荣华及案外人吴玉兰（合同明确记载吴玉兰为共有人，吴玉兰为合同载明的当事人，为签署合同当事人），吴玉兰为涉案合同当事人，承受合同权利和义务，为涉案争议标的的共同原告。诉讼中，周荣华并未提供证据证明其申请办理了产权登记手续且在办理过程中浩瀚实业公司未履行协助义务。2017年3月21日，周荣华、吴玉兰与浩瀚实业公司签订了48份商品房预售合同并于2017年4月20日办理备案登记。法律规定，备案登记的商品房买卖合同是买受人办理产权登记的法定文件（同时具有预告登记之功能及管理机构实现资金监管之权利等），故周荣华应依据备案合同逐一申请办理48份权属证书，而非请求办理D2、D3整幢的权属证书。备案的商品房预售合同第8条、第15条约定，在2020年12月31日前交付经综合验收合格的房屋并于房屋交付使用后360日由浩瀚实业公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因此办理权属证书时间未届至。D2、D3幢48套房屋已经在2017年6月30日之前交付并使用。D4、D5由于一直由周荣华出资组织施工，所以其实际控制人是周荣华，不存在交付问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”因此，在交付时间上，浩瀚实业公司并无违约行为；在交付条件上，亦无瑕疵。涉案工程至今仍无法取得竣工验收乃至无法办理产权证件的责任在于周荣华。因为：首先，D2、D3幢房屋在2017年6月30日之前周荣华已进场施工，且除主体承重框架外，其余全部按照周荣华自己确定的方案进行施工，因其所建房屋背离原设计图纸，当然不能通过竣工验收。由于无法通过竣工验收，则无法申请办理产权证件。其次，新增建筑（D4、D5）的权利人为周荣华，由其出资建设（双方约定在原有买卖合同基础上增加建筑，不加价，浩瀚实业公司负责相关手续），浩瀚实业公司仅在手续上予以协助。因此至今不能完成报建及其后的一系列的行政许可或行政确认行为并非浩瀚实业公司违约行为造成。周荣华的第二项诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，其诉讼请求为赔偿周荣华损失，损失必须是实际发生的可以量化计算的并以货币形式表现，周荣华并未举证存在何种损失，损失大小为360万元。违约责任中赔偿损失与违约金的承担是两个不同的概念，周荣华引用补充协议第七条请求赔偿损失缺乏事实依据，该条是违约金条款。即使适用违约金条款，违约金明显过高。根据最高院司法解释，违约金超过实际损失的30%应认定为“过分高于”。周荣华并未证明其有实际损失，且其开办的检测线如期开业，生意兴隆，并未因为延期办证给其造成了任何实际损失。周荣华第三项诉讼请求缺乏事实依据和法律依据。因周荣华的建设超越最初图审面积，致使此后程序无法继续，其责任在于周荣华。周荣华请求依据合同总价款的30%支付违约金的依据不足。违约金作为惩罚性的违约责任必须是明确的而非含糊不清的，更非推断的，纵观整个补充协议，均不能反映“若未在2017年6月30日前办理产权证件须承担1200万元房屋总价30%的违约金”的约定。即使适用违约金条款，违约金明显过高。周荣华的第四项诉讼请求支付垫支款没有事实和法律依据，D4、D5本为周荣华建设，其建设成本不在合同约定范围内，而周荣华所列出的垫资款又无法区分是用于D4、D5还是D2、D3，法院亦无法判断，且不宜按照比例量化。D2、D3作为商品房买卖合同纠纷，以满足商住使用的毛坯房为一般交付原则，备案合同亦在附件对交付条件作了约定。周荣华的装饰装修与满足检测线有关（如图片所示，如电动转帘门、木门的安装），与商品房买卖合同无关。由于周荣华强行入场装修，D2、D3视同交付并使用，应该推定交付时符合合同约定。关于诉讼费用和其他相关费用，诉讼费应由法院依法判决承担。支付给保险公司的保费是周荣华与保险公司履行保险合同支出，与本案不具有关联性。浩瀚实业公司经营状态正常有较大资产，是否采取诉讼保全，以保险公司保函的方式提供担保，不是必要行为。最后，周荣华及案外人吴玉兰与浩瀚实业公司的房屋价款已结清。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现结合质证意见对证据认证如下。周荣华提交的证据：证据一、商品房预售合同（2016年11月18日、以下简称协议一）、宿松浩瀚汽车城房产土地买卖合同补充协议（2016年11月18日、以下简称协议二）、商品房预售合同（2017年3月21日，由周荣华、吴玉兰与浩瀚实业公司签署）、商品房买卖合同网上登记备案、宿松浩瀚汽车城检测线房产土地买卖合同补充协议（2017年4月12日、以下简称协议三）（以上均为复印件），证明：合同约定周荣华购买浩瀚实业公司开发的宿松浩瀚汽车城房产，浩瀚实业公司应在2017年6月30日前将取得建设工程竣工验收备案表的房产交付周荣华使用、浩瀚实业公司保证在房地产过户给周荣华后，权属证明登记的面积与协议约定面积相符（允许在2%范围内浮动）；实际成交价款1200万元，包含周荣华购买宿松顺安车辆检测有限公司全部股权的价款；付款期限：合同网签完成及本协议签订后，支付1100万元，余款在完成房地产权属登记周荣华取得宿松顺安车辆检测有限公司股权且公司实现正常运营时支付；交付条件与期限：房产经竣工验收，实现通水、通电及土地经平整硬化，实现正常通行的情况下，方可交付；浩瀚实业公司在2017年6月30日前交付房产、土地；浩瀚实业公司保证周荣华可以正常办理其所购房产及土地使用权的权属证明，并负责办证事宜。周荣华购买的房产、土地在2017年6月30日之前无法实现过户的，浩瀚实业公司应按照本协议约定总价款的30%向周荣华承担违约责任。补充协议书还约定了双方的其他权利义务。2017年3月21日，周荣华与浩瀚实业公司网签商品房买卖合同并于2017年4月20日办理备案登记。2017年4月12日的补充协议确认周荣华已付款4350632元，余款分二次支付，交付时间为6月30日前，同时约定新建1804.468㎡的环检、安检线用于大车检测，浩瀚实业公司保证为周荣华办理好新增房屋建筑面积的报建、网签并备案、房产证、土地证等相关手续，如未办好，浩瀚实业公司应按总价1200万的30%支付违约金。补充协议还约定，因执行本协议或与本协议有关事宜产生争议，任何一方可向武汉市汉阳区法院提起诉讼。浩瀚实业公司对真实性无异议，但认为这些证据中有行政机关予以登记的备案合同，在法律适用上应尊重该合同优先的原则。周荣华一方面认可D2、D3栋房屋共签订了48份商品房买卖合同，同时认可不可能直接办理D2、D3产权证件，因此其第一项诉讼请求得不到支持，并且法院必须参照备案合同的相关约定。2017年6月4日周荣华擅自使用房屋，根据相关司法解释的规定应视同房屋已经交付，因此周荣华以2017年6月30日双方没有办理交付手续请求违约责任缺乏事实依据。周荣华以至今尚未办理新增房屋的报建、网签、备案等手续请求支付违约金，因周荣华的建设行为（双方约定周荣华自行建设部分）违背了浩瀚实业公司的报建设计图纸，不仅使涉案房屋无法办理相关手续而且累及整个开发项目都无法办理相关手续。本院认为，该组证据浩瀚实业公司对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。关于上述协议的效力，本院将在下文中综合认定。证据二、武汉农村商业银行账户流水、工商银行凭证（以上均为复印件），证明：2016年11月18日至23日，周荣华分四次向浩瀚实业公司共付款4350632元。浩瀚实业公司无异议。本院予以采信。证据三、工商银行凭证证据、中国建设银行客户回单（以上均为复印件），证明：2017年4月18日、4月21日，周荣华分二次共向浩瀚实业公司支付400万元。浩瀚实业公司无异议。本院予以采信。证据四、律师函(2017年5月16日)，证明：鉴于浩瀚实业公司工程进度滞后，难以在6月30日前履行完毕，2017年5月16日，周荣华委托湖北天明律师事务所向浩瀚实业公司发出律师函，敦促浩瀚实业公司加快工作进度，确保在2017年6月30日达到交付条件并过户，否则应按协议约定总额的30%，即按360万元承担违约责任。浩瀚实业公司认为与本案无关。本院认为，该证据为周荣华的委托诉讼代理人单方提交的证据，不能确认真实性，本院不予采信。证据五、照片一组(8张)，证明：浩瀚实业公司在2017年6月30日前未完成工程项目的施工，还有未施工及需完善的项目。浩瀚实业公司认为该证据不能反映拍摄的时间，同时因周荣华擅自使用而不成其为条件。本院认为，照片上没有拍摄的时间，不能达到证明目的，故不予采信。证据六、律师函复印件(2017年10月19日)，证明：2017年10月19日，因浩瀚实业公司交付期限严重逾期，为避免损失的进一步扩大，周荣华再次委托湖北天明律师事务所发出律师函，周荣华将先行对办公楼及车间进行装修，该行为不免除或减少浩瀚实业公司应承担的法定及协议约定的义务，并敦促浩瀚实业公司尽快完成全部工作内容。浩瀚实业公司认为与本案无关。本院认为，该证据为周荣华的委托诉讼代理人单方提交的证据，不能确认真实性，本院不予确认。证据七、企业信用信息公示报告，证明：2017年10月25日，为实现签约目的，周荣华申请设立的安徽顺通汽车科技发展有限公司已于2017年11月2日被依法核准登记。浩瀚实业公司无异议，认为证明至迟在2017年10月25日周荣华开设的公司已然成立。本院认为，该证据可以证明周荣华设立的安徽顺通汽车科技发展有限公司的成立时间和核准时间。证据八、费用清单及相关材料：1.卷闸门制作安装合同2份、工商银行网上银行电子回单2张（103000元）、请款单1张及工商银行网上银行电子回单2张，款项用于制作卷闸门；2.记账凭证1张、费用报销单1张、送货单7张，款项用于购买大楼电器材料；3.工商银行网上银行电子回单1张、领款单1张，款项用于购买钢构防火涂料；4.工商银行网上银行电子回单1张、增值税专用发票1张，款项用于购买钢构材料；5.领款单4张、工商银行网上银行电子回单4张、协议书1份、委托书1份，款项用于支付工程款；6.记账凭证1张、费用报销单1张、领款单6张，款项用于支付劳务费；7.记账凭证1张、费用报销单1张、入库通知单13张、收据1张，款项用于支付砖沙款；8.工商银行网上银行电子回单1张、增值税专用发票1张，款项用于购买混凝土；9.记账凭证1张、费用报销单1张、入库通知单4张、收款收据5张，款项用于支付砖沙款；10.记账凭证1张、费用报销单1张、收据1张，款项用于支付水泥款；11.工商银行网上银行电子回单1张、费用报销单1张、送货单1张，款项用于购买井盖；12.记账凭证1张、工商银行网上银行电子回单1张、请款单1张、领款单1张、增值税专用发票1张、浩瀚汽车城检测中心2018年3-4月份对账单、混凝土发货单20张，款项用于购买混凝土；13.记账凭证1张、工商银行网上银行电子回单1张、请款单1张、费用报销单1张、销售清单1张，款项用于购买窗户；14.工商银行网上银行电子回单1张、费用报销单1张、增值税专用发票1张，款项用于安装自来水；15.工商银行网上银行电子回单1张、费用报销单1张、借支单1张，款项用于支付劳务费；16.记账凭证1张、费用报销单1张、收据、领料单、送货单等合计14张，款项用于支付劳务费、购买雨鞋等物品；17.记账凭证1张、工商银行网上银行电子回单1张、木门安装合同1份（复印件），款项用于购买木门；18.记账凭证1张、工商银行网上银行电子回单1张、增值税专用发票1张、领款单1张、销货单2张，款项用于购买卫浴用品；19.记账凭证1张、工商银行网上银行电子回单1张、费用报销单6张、增值税专用发票1张、送货单、销货清单等20张、税务机打发票1张，款项用于购买装修材料、支付差旅费用。该组证据证明：周荣华及安徽顺通汽车科技发展有限公司委托第三方完成浩瀚实业公司未施工及需完善的项目，共计垫付款项715415元。浩瀚实业公司对真实性存疑，关联性除水电及道路依据补充协议约定外其余的例如卷闸门安装、电动门安装、木门雨棚、围墙等装修或材料均未见任何一份合同约定。本案为商品房买卖合同，一般而言商品房交付为毛坯房，周荣华一再举证其建设汽车检测项目并为此进行建设，该费用不属于房地产开发商应当承担的费用；水电、道路费用即使发生周荣华也不能证明费用发生符合合同约定。该组证据反过来证明即使2017年6月30日未办理房屋交付手续，但周荣华在2017年下半年占有并使用涉案房屋的事实。本院认为，上述费用中除用于购买、安装卷闸门的费用外，其他费用均不能确认是为了完善浩瀚实业公司未能完成的工程所花费用。虽协议二中约定了甲方（浩瀚实业公司）应完成图纸涉及的土建工程、水电工程等工程，但周荣华未能举证证明哪些工程浩瀚实业公司未能完成，亦未能举证证明其提交证据所反映的费用在上述工程范围之内，故该组证据中的其他证据与本案缺乏关联性，本院不予确认。证据九、律师函复印件(2019年3月14日)，证明：2019年3月14日，周荣华委托湖北天明律师事务所第三次致函浩瀚实业公司及其实际控股东袁协友，再次敦促浩瀚实业公司履行完协议约定的相应义务。浩瀚实业公司认为与本案无关。本院认为，该证据为周荣华的委托诉讼代理人单方提交的证据，不能确认真实性，本院不予确认。证据十、平安诉讼财产保全责任保险保单、平安诉讼财产保全责任保险保单保函、武汉农村商业银行个人业务凭证证据、湖北增值税电子普通发票（以上均为复印件），证明：周荣华因本案支出财产保全担保保费8100元。浩瀚实业公司对真实性、合法性无异议，但认为司法实践中保全费用应由申请人承担。本院认为，保险费用系周荣华支出的合理必要费用，依据法律规定该笔费用应由败诉方承担。证据十一、武汉市汉阳区人民法院(2019)鄂0105财保222号民事裁定书、湖北省人民法院诉讼费专用票据（以上均为复印件），证明：周荣华因本案支出财产保全申请费5000元。浩瀚实业公司对真实性、合法性无异议，但认为司法实践中保全费用由申请人承担。本院认为，依据法律规定，保全费由申请人预付，由败诉方承担。证据十二、关于宿松浩瀚汽车城顺通检测站房屋规划审查意见、关于请求批准宿松浩瀚汽车城规划与建筑设计方案局部调整的请示、关于办理宿松浩瀚汽车城外检车间及D4工程《建设工程规划许可证》的申请、委托协议书（以上均为复印件），证明：建设行为和规划审批完全一致。浩瀚实业公司认为不能证明D4、D5的建设由其完成，施工授权的委托协议明确约定因相关施工手续只能由浩瀚实业公司办理，故周荣华委托浩瀚实业公司同施工单位签订合同，而且相关费用由周荣华承担，所以实际建设单位是周荣华，其对整个建设工程负相关责任，浩瀚实业公司仅仅是一个名义上的主体；其他证据不能证明建设行为和规划和审批完全一致，因为所有的与建设有关的审批行为都是从图审开始，图审不合格则后续工作无法进展。审查意见只是表明D4、D5有相应文件并未表述符合规划许可要求。同时不可否认2017年周荣华已经完成D4、D5的建设，所以后期的行为都是补证的行为，即使符合规划许可在未经竣工验收前有私自建设的行为仍然无法通过竣工验收，无法取得产权证件。本院认为该组证据相互印证可以达到证明目的，本院予以采信。浩瀚实业公司提交的证据：证据一.商品房预售合同复印件(2016年11月28日)，证明：2016年11月28日，周荣华与浩瀚实业公司签订商品房预售合同以1200万将浩瀚汽车城第D2幢(1层101、102、103房)、第D3幢(共5层)房屋出卖给周荣华，付款另行协商；约定涉案房屋于2017年6月30日取得建筑工程竣工验收备案表交付给周荣华。周荣华对真实性无异议。本院认为，该证据系本案当事人之间签订的协议一，周荣华对真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。关于合同效力本院在下文中综合认定。证据二.宿松浩瀚汽车城房产土地买卖合同补充协议复印件(2016年11月28日)，证明:双方约定付款节点为合同网签完成及宿松浩瀚汽车城房产土地买卖合同补充协议签订后，周荣华支付1100万元、协助办理权属登记，公司实现运营，支付余款100万元;交付条件房产经竣工验收，实现通水、通电及土地经平整硬化，实现正常通行方可交付，日期为2017年6月30日前；办理房产、土地过户登记手续所产生的契税由周荣华承担。周荣华对真实性无异议。本院认为，该证据系本案当事人之间签订的协议二，周荣华对真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。关于合同效力本院在下文中综合认定。证据三.商品房预售合同复印件(2017年3月21日的网签合同)，证明:网签合同约定涉案房屋交付时间为2020年12月31日；产权登记为商品房交付使用后360日，由浩瀚实业公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。周荣华对真实性无异议，但认为不能达到证明目的。本院认为，周荣华对真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。关于该组证据是否能达到证明目的本院将在下文中综合论述。证据四.宿松浩瀚汽车城汽车检测线房产土地买卖合同补充协议复印件，证明:双方买卖的标的为浩瀚汽车城D2、D3幢房屋，房屋交接为2017年6月30日，新增建筑面积1804.468㎡。由周荣华建设和承担税费，浩瀚实业公司办理好新增建筑(面积1804.468㎡)的报建、网签等手续;浩瀚实业公司根据网签合同约定的时间节点为周荣华提供资料报产权登记机关备案；周荣华与浩瀚实业公司之间法律关系商品房买卖合同，合同价1200万元，房屋交付时间为2020年12月31日，办证时间为交付后的365天。该协议约定在原有规划基础上，出卖人负责局部调整的报建和登记备案。周荣华对真实性无异议，但认为该证据中明确说明备案合同仅做办证需要，不做双方实体性权利义务的依据。不能证明浩瀚实业公司根据网签合同约定的时间节点为周荣华提供资料报产权登记机关备案，双方约定的房屋交付时间是2017年6月30日之前并非2020年12月31日，办证时间也是在2017年6月30日之前而不是交付后的365天。本院认为，周荣华对真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。关于该证据是否能达到证明目的本院将在下文中综合论述。证据五.2017年6月4日施工图片、2017年7月7日施工图片、通知、接处警登记记录复印件、证人伍某及吴应元出庭所作证言，证明：自2017年6月4日起，周荣华在涉案房屋不具备交付条件情况下，未与浩瀚实业公司协商强行进入涉案房屋的工地现场进行装修施工，致使涉案房屋无法竣工验收；2017年6月4日起周荣华便进场施工；涉案房屋2017年6月4日已交付使用。周荣华对图片的真实性、合法性及关联性均不认可。对通知的真实性无异议，但认为该通知恰可证明浩瀚实业公司在2017年6月份根本没有完工，更说不上达到竣工验收的条件。接处警登记表上记载的是经济纠纷，时间是2017年11月2日。当时周荣华按与浩瀚实业公司大股东的协商意见进场做相关准备工作，但遭到了该公司股东吴的红的阻扰，刚好可以证明2017年6月30日之前周荣华不存在强行进入使用的情况。周荣华认为证人证言不能达到证明目的。本院认为，2张施工图片均不能反映施工主体，不能达到证明目的。周荣华对通知的真实性无异议，结合浩瀚实业公司的陈述，应当可以认定周荣华至少在出具通知时已进入浩瀚汽车城进行施工作业。接处警情况登记表仅能证明2017年11月2日吴的红与周荣华因经济问题发生了纠纷，但不能反映纠纷发生的起因和经过，不能证明周荣华强行进入浩瀚汽车城。证人证言不能证明周荣华2017年5月30日进入浩瀚汽车城装修、施工，本院不予采信。证据六.土地使用权证、建筑工程施工许可证、建筑定位图、建筑工程规划许可证、宿松县人民政府关于同意浩瀚汽车城规划与建筑设计方案局部调整的批复、安徽省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书、浩瀚汽车城竣工图（均为复印件），证明：浩瀚实业公司出售给周荣华的D2幢不动产的建筑面积为1620㎡、D3幢不动产的建筑面积为2112.2㎡，符合规划报建等要求；经浩瀚实业公司申请由宿松县城乡规划局向宿松县人民政府请示，宿松县人民政府同意局部调整新增D4、D5幢房屋，浩瀚实业公司已履行合同义务；周荣华新增的D4、D5幢房屋属于未报建先施工；根据宿松县规划建筑设计院测绘浩瀚汽车城竣工图显示，D2、D3幢房屋是按规划建设，新增D4房屋实测建筑面积为2674.2㎡、D5幢房屋实测建筑面积为291.27㎡，均超出浩瀚实业公司局部调整后报建的图审面积，属于违法建筑；涉案建筑不能竣工验收及办理产权证件的原因在于周荣华的违法建设。周荣华对真实性无异议，但认为该组证据仅涉及D2、D3幢房屋，不能证明浩瀚实业公司已按照协议三的约定履行了义务，反而能证明其违约，因为D5的图审合格证书远远晚于2017年6月30日的履约时间。本院认为，周荣华对真实性无异议，本院对真实性予以确认。该组证据仅能证明涉案房地产的行政审批情况，但无法证明涉案房地产已办理权属登记。证据七.借条、交易明细、借款承诺书、借条、房屋借款合同、房屋抵押借款合同、借款承诺书、借款合同（均为复印件），证明2015年1月15日，浩瀚实业公司向周荣华借款150万元，实付50万元，月息3%，至2015年5月14日还息56000元，再借100万元，合计150万元，双方签订抵押借款合同(无效)，袁协友出具承诺书、借条，证明150万元借款的发生；2016年11月23日周荣华与浩瀚实业公司认可借款本息为235万元并承诺抵押，实际2016年11月23日“借款235万元”并未发生，其来源于2015年5月14日150万元的本息；2016年11月23日，袁协友再行向周荣华借款200万元。上述借款本息合计435万元。周荣华认为该组证据涉及的民间借贷关系与本案无关。本院认为，本涉案及的是当事人之间关于安环检项目及该项目所用的土地及房屋的买卖关系，未涉及民间借贷关系，故该组证据与本案缺乏关联性。证据八.转账明细及银行凭证（均为复印件），证明：周荣华已付购房款8350632元，尚欠3649368元。周荣华对真实性无异议，认为可以证明其已严格按照协议的约定履行付款义务，不存在违约行为。该组证据与周荣华提交的证据及陈述相互印证，可以认定周荣华已付购房款8350632元。证据九.借款协议书复印件，证明：涉案435万元抵付购房款，周荣华足额支付到位(余70万元作交纳契税、维修基金等用途)；周荣华出借的350万元借款本金及其利息已全部抵付购房款。周荣华认为该证据是浩瀚实业公司伪造的，在另案中申请了鉴定，该证据可以证实浩瀚实业公司有严重不诚信行为。本院认为，该组证据与本案无关。证据十.施工日志复印件（已与原件核对），证明2017年5月31日周荣华强行进入D2幢房屋施工。周荣华对该证据有异议，认为该施工日志由施工单位制作而不是建设单位制作，故不予认可。本院认为，施工日志上无记录人签名，无法得知该日志的制作人，无法确认其真实性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理查明：2016年11月28日，周荣华与浩瀚实业公司签订了《商品房预售合同》（协议一），约定：周荣华购买由浩瀚实业公司所建位于宿松县经开区白鹤路北侧、振兴大道西侧交叉角的名为宿松浩瀚汽车城项目中D2、D3幢商品房，总价款1200万元。浩瀚实业公司于2017年6月30日前按照国家和地方人民政府的有关规定将具备取得建筑工程竣工验收备案表的商品房交付给周荣华使用。同时约定，出卖人（浩瀚实业公司）2017年6月30日之前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。当日，周荣华与浩瀚实业公司又签订《宿松浩瀚汽车城房产土地买卖合同补充协议》（协议二），约定交易的标的为D2楼（汽车检测线、环保线）、D3楼，成交价格1200万元。合同网签完成及协议二签订后，支付1100万元，余下100万元在完成房地产权属登记周荣华取得宿松顺安车辆检测有限公司股权，浩瀚实业公司协助办理完毕检测经营许可证，公司实现正常运营时支付。浩瀚实业公司应完成图纸涉及的土建工程、水电工程、电梯工程及场地硬化和绿化，围墙、进出口大门必须施工安装到位，主电源、给排水工程完善。在违约责任项下双方约定，周荣华购买浩瀚实业公司的房地产，在2017年6月30日之前无法实现过户的，周荣华有权解除网签合同和本协议，浩瀚实业公司应返还周荣华已经支付的合同价款，并按照本协议约定总价款的30%向周荣华承担违约责任。该协议同时约定该协议与网签合同相冲突的，以该协议为准。2016年11月18日至23日，周荣华分四次向浩瀚实业公司共付款4350632元。2017年3月间，周荣华、吴玉兰与浩瀚实业公司签订了商品房预售合同（以下简称网签合同）并办理了登记，双方约定周荣华与吴玉兰购买浩瀚实业公司开发的违约宿松浩瀚汽车城D2、D3幢共48套商品房，双方约定上述房地产的交付时间为2020年12月31日，产权登记时间为商品房交付使用后360日，由浩瀚实业公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2017年4月12日周荣华与浩瀚实业公司又签订了《宿松浩瀚汽车城汽车检测线房产土地买卖合同》（协议三），约定浩瀚实业公司在宿松浩瀚汽车城内设立开办的安环检项目及该项目所用的土地使用权（净面积10048.5㎡。）及其他地表建筑物（D2、D3楼）一并出卖给周荣华，总价格为1200万元，双方对付款时间重新进行了约定，同时约定新增建设建筑面积1804.468㎡的项目（D4、D5楼），浩瀚实业公司保证为周荣华办理好新增房屋的相关手续，且办证时间与房屋购买办证时间同步。双方重新确认了2016年11月18日签订的协议一及协议二的效力，如上述协议与协议三产生异议和冲突，以协议三为准。如浩瀚实业公司违约，违约责任按照协议一、二的约定处理。双方同时明确网签合同仅作为办证需要，约定的条款不作为双方购买房屋的依据，双方的实际权利义务均按协议一、二为准。2017年4月18日、4月21日，周荣华分二次共向浩瀚实业公司支付400万元。2017年6月14日龚华出具通知，内容为：关于浩瀚汽车城D2检测线D3办公楼和东边主路工程，由于买主周荣华本人施工抵触本工程进展，影响交房时间，检测线和东边主路时间共计20天，由周荣华本人负责其顺延至7月20日。2019年7月29日浩瀚实业公司向宿松县自然资源和规划局提出办理宿松浩瀚汽车城汽车外检车间、D4楼主体工程《建设工程规划许可证》的申请。2020年1月15日宿松县自然资源和规划局作出如下审查意见：2016年9月6日已核发了D2楼和D3楼的建设工程规划许可证。根据2017年9月26日县政府调整规划批复同意新增D4楼和D5外检测车间建筑面积分别为1300.00㎡和288.00㎡。现周荣华以浩瀚实业公司违约为由提起诉讼。本院认为，本案的争议焦点为：涉案各合同的效力问题；违约金是否应当调整；周荣华请求支付损害赔偿是否符合法律规定。关于争议焦点一，本案涉及两组合同，一组是周荣华与浩瀚实业公司签订的协议一、二、三，另一组是双方签订款项用于网上登记备案的商品房合同，即网签合同。对于协议一、二、三，这三份协议双方当事人均未对真实性提出异议，可认定该组协议系双方的真实意思表示，因未违反法律和行政法规的强制性规定，该组协议合法有效。协议二中约定，本协议与网签合同相冲突的，以本协议为准。协议三约定，网签合同仅作为办证需要，网签合同约定的条款不作为双方购买房屋的依据。双方的实际权利义务均按2016年11月18日签订的商品房买卖协议、宿松浩瀚汽车城房产土地买卖合同补充协议以及本协议（协议一、二、三）的约定执行。可见双方已明确否认网签合同的效力，订立的目的仅是为了通过相关行政审批，即网签合同并非是当事人之间真实的意思表示，实为双方共同的虚假意思表示。民法总则第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。故涉案网签合同无效。浩瀚实业公司认为应以网签合同来确定双方权利义务关系的意见本院不予采纳。关于争议焦点二，需分析如下问题：浩瀚实业公司履行义务是否符合合同的约定；违约金是否过高。关于浩瀚实业公司履行义务是否符合合同的约定的问题，本院将结合三份协议逐一进行评述。协议一约定，浩瀚实业公司于2017年6月30日前按照国家和地方人民政府的有关规定将具备取得建筑工程竣工验收备案表的商品房交付给周荣华使用。该协议约定了交付的时间和交付标的物的要求，这两点必须全部满足才能确认浩瀚实业公司未违反协议约定。对于交付时间，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。由浩瀚实业公司提交的通知可以认定周荣华在2017年6月份就已进入涉案的房地产中施工，可以认定其已接收该房屋。对标的物的要求，浩瀚实业公司交付的商品房应取得建筑工程竣工验收备案表，但浩瀚实业公司未能提交证据证明当时的房屋已取得建筑工程竣工验收备案表，未能满足此项要求。协议二约定，乙方（周荣华）购买甲方（浩瀚实业公司）的房产、土地在2017年6月30日之前，无法实现过户的，乙方有权解除网签合同及本协议，甲方应返还乙方已经支付的合同价款，并按照本协议约定总价款的30%向乙方承担违约责任。该协议对涉案房地产的转移登记的时间进行了约定，因至起诉时无证据证明涉案房地产已登记到周荣华名下，应认定浩瀚实业公司未能按照协议二中的约定履行义务。协议三中约定，若甲方（浩瀚实业公司）施工进度等未按上述约定完成，违约按2016年11月18日签订的《商品房买卖协议》和《宿松浩瀚汽车城房产土地买卖合同补充协议》约定条款执行处理。同时约定，如甲方未给乙方办理好新增建筑（面积1804.468㎡）的报建、网签并备案、房产证、土地证等相关手续，甲方将承担违约责任，并按总价1200万的30%支付违约金。该协议对2017年6月30日之前应完成的工程量以及对新增建筑物的相关行政审批以及产权登记进行了约定。经庭审查明，宿松县自然资源和规划局2020年1月15日同意新增的D4楼和D5外检测车间建筑面积分别为1300.00㎡和288.00㎡，证明浩瀚实业公司于2020年1月15日方才取得新增建筑物的相关审批，且至起诉时没有证据证明涉案的房地产已进行了权属登记。综上，浩瀚实业公司未能按照双方签订的协议一、二、三的约定履行义务，已构成违约。关于浩瀚实业公司认为周荣华按照自己确定的方案对D2楼、D3楼进行施工，导致案涉房地产不能通过竣工验收亦无法申请办理产权证件的意见。依据宿松县自然资源和规划局作出的审查意见：该宗地规划用地性质为商业服务设施用地。D2楼和D3楼符合规划许可要求；D4楼D5有调规文件，在依法办理不动产权证时应按照有关规定缴纳相关费用。可以确认D2楼、D3楼符合规划许可要求的，浩瀚实业公司的意见本院不予采纳。关于违约金是否过高的问题，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此判断违约金过高的标准是判断违约金是否超过周荣华实际损失的30%。因浩瀚实业公司未能举证证明违约金超过周荣华实际损失的30%，依法其应承担举证不能的后果，故其主张违约金过高的意见本院不予支持。浩瀚实业公司应支付周荣华违约金360万元。关于争议焦点三，合同法第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。由此可见，损害赔偿和违约金不可得而兼之，本院已然支持了周荣华关于违约金的相关诉求，且其亦未提交证据证明违约金低于造成的损失，故周荣华要求浩瀚实业公司支付赔偿金360万元的诉请本院不予支持。周荣华与浩瀚实业公司签订的协议一、二、三系双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。双方当事人应全面履行相应的合同义务。依据协议一、二、三的约定浩瀚实业公司应履行交付房屋并办理相关行政审批和不动产权属登记的义务。结合已查明的事实，虽可认定涉案的房屋已经交付给周荣华，但浩瀚实业公司仍负有办理涉案房屋不动产权属登记的义务，故本院对周荣华要求浩瀚实业公司为其办理浩瀚汽车城D2、D3、D4、D5幢房屋不动产权属证书的诉讼请求予以支持。关于浩瀚实业公司认为办理不动产权属证书的主体为周荣华，应先由周荣华提出办理不动产权证的申请，且其仅仅负有协助义务的意见，本院认为，开发商“协助”购房人办理不动产权证是开发商为购房人“办理”房产证书的应有之义，二者并无矛盾。关于浩瀚实业公司认为D2、D3幢房屋涉及多套房屋，需要按照备案合同逐一申请办理权属证书，而非办理该两幢房屋的权属证书的意见，本院认为，协议一、二、三中并未对D2、D3幢房屋进行划分，且网签合同属无效合同，不能作为认定案件事实的依据，故浩瀚实业公司意见不予支持。关于浩瀚实业公司认为未能办证的原因在于周荣华，并认为涉案房屋无法进行不动产权属登记的意见，因其未能举证证明，且经审理查明涉案房地产均符合相关行政规划，故浩瀚实业公司的意见本院不予支持。因浩瀚实业公司未能按照约定履行合同义务，其应按合同约定支付周荣华违约金360万元。因本院已支持了周荣华关于违约金的诉讼请求故其主张损害赔偿金的诉讼请求，本院不予支持。关于周荣华主张其垫付的费用，经审查仅有安装伸缩门和卷闸门的103000元与本案有关联且协议二对此有相关约定，该部分费用本院予以认定。其他的费用因缺乏关联性，本院不予认定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告安徽浩瀚鑫源实业有限公司于本判决生效之日起十五日内将原告周荣华办理宿松县经开区白鹤路北侧、振兴大道西侧交叉角宿松浩瀚汽车城项目中D2、D3、D4、D5幢房地产权属登记需要提供的相关资料提交产权登记机关备案,协助原告周荣华办理上述房地产的过户手续；二、被告安徽浩瀚鑫源实业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告周荣华违约金和垫付款合计3703000元；三、驳回原告周荣华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33604元（已减半），保全费5000元，保险费8100元，合计46704元，由原告周荣华负担21904元，被告安徽浩瀚鑫源实业有限公司负担24800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  陈施见二〇二〇年十月十日法官助理贺书唯书记员时进附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。