黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1767号上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司大庆分行，住所地大庆市萨尔图区东风新村纬三路**。法定代表人：刘恒勇，中国农业银行股份有限公司大庆分行行长。委托诉讼代理人：刘涛，黑龙江柔德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜淑娟，女，1960年12月30日出生，汉族，住大庆市萨尔图区。上诉人中国农业银行股份有限公司大庆分行（以下简称中国农行）因与被上诉人姜淑娟房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2019）黑0604民初4559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中国农行委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼，被上诉人姜淑娟经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国农行上诉请求：1.请求撤销一审判决，驳回姜淑娟一审诉讼请求；2.姜淑娟承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人在大庆高新技术产业开发区自然资源与建设管理局及大庆市档案馆核实房产档案确定让胡路区北方建材城华震公司3号楼3-501室从来没有叫过“龙南北方汽配城0-7-3-501室”名称，而且北方建材城华震公司3号楼任何批建手续也从来没有与“龙南北方汽配城”有关。一审判决称“经本院调查核实，案涉抵债协议及拍卖成交确认书中涉及的龙南北方汽配城0-7-3-501室，在不动产登记管理部门备案登记的座落对应为让胡路区北方建材城华震公司3号楼3-501室”，没有事实依据。二、一审判决适用法律错误。一审判决一方面认为“被告证据不足以证明其为案涉房屋的所有权人，且直至判决做出时仍未获得所有权人追认，故被告系无权处分行为，其与原告之间的买卖房屋行为自始无效”；另一方面又支持姜淑娟解除合同的诉讼请求，判决“原告姜淑娟与被告买卖合同解除”属法律适用错误。合同解除的前提是合同有效。依照《中华人民共和国城市房地产管理法（2009修正）》第四十一条规定，房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为，上诉人与被上诉人之间从来没有签订过书面房屋买卖合同。被上诉人取得争议房屋的方式是在第三人黑龙江省中天伟业拍卖有限公司举行的拍卖会上的竞买购得，被上诉人与案外人2009年9月22日签订《拍卖成交确认书》。上诉人不是该确认书的签订主体，不是本案适格被告。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，驳回一审原告诉讼请求。被上诉人姜淑娟未到庭，也未提交书面答辩。姜淑娟向一审法院起诉请求：1.请求解除房屋买卖合同；2.请求中国农行返还购房款81,900元及截止至2019年12月27日的利息80,927.49元（利息自2019年12月28日起至判决实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算）；3.请求中国农行赔偿已付佣金2040元及截止至2019年12月27日的利息2040.68元（利息自2019年12月28日起至判决实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算）；4.请求中国农行赔偿姜淑娟房屋现市场价值与原来购买价值的差额，具体待司法鉴定评估后为准；5.请求中国农行赔偿装修损失暂计200,000元，待司法鉴定后确定具体数额；6.请求中国农行赔偿采暖费及物业费81,437元；7.诉讼费由中国农行承担。一审法院认定事实：姜淑娟与黑龙江省中天伟业拍卖有限公司签订了拍卖成交确认书一份，约定对拍卖物汽配城0-7-3-501进行拍卖，成交价为81,900元，佣金为2,040元;在确认书第十条其他规定中注明“此房现无产权，在办理产权时由委托人提供必要协助，但时间不确定。”2003年9月22日黑龙江省中天伟业拍卖有限公司为姜淑娟出具佣金2,040元收据一份；同日，中国农行为姜淑娟出具房款收据81,900元收据一份。另查，庭审过程中，中国农行诉称案涉房屋为抵债房屋，但是中国农行的证据不足以证实其取得过程。且依据房产部门登记材料显示，位于让胡路区北方建材城华震公司**楼**房屋（产权证号ＮＡ××**）登记在隋海军名下，房屋面积135.98平方米，登记日期2001年12月16日，产权来源为购买，房屋价格为120,000元。位于让。位于让胡路区北方建材城华震公司**楼**房屋【产权证号黑（2016）大庆市不动产权第**】于2016年11月换证，登记在王金艳名下。2020年3月30日由王金艳转让给胡玉、王晓亮共同共有。2020年3月张宇从胡玉、王晓亮处购得该房屋，案涉房屋登记在其名下。再查，自姜淑娟拍得北方建材城华震公司3号楼3-501室房屋后案涉房屋始终由其占有使用，现由姜淑娟找人代为看管。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。针对案涉争议房屋是为龙南北方汽配城0-7-3-502室房屋还是龙南北方汽配城0-7-3-501室房屋的问题。首先，经本院调查核实，本案案涉抵债协议及拍卖成交确认书中涉及的龙南北方汽配城0-7-3-501室及龙南北方汽配城0-7-3-502室两处房屋，在不动产登记管理部门备案登记的座落分别对应为让胡路区北方建材城华震公司3号楼3-501室（以下简称“501室”）及让胡路区北方建材城华震公司3号楼3-502室（以下简称“502室”）。其次，501室记载的建筑面积为135.98平方米，502室房屋记载的建筑面积为82.39平方米。中国农行在答辩中认可其收回的抵债房屋为130平方米，且在拍卖成交书及房款收据上记载的都是龙南北方汽配城0-7-3-501室房屋。最后，在第二次庭审过程中，中国农行自述据工作人员回忆该房屋是案外人隋海军名下，抵偿簸箕山欠农行的债务，经本院调查案涉501室自2001年12月16日至今一直登记在隋海军名下，而502室则分别于不同时间段登记在其他人名下。综上所述，根据本案现有证据可以认定本案争议的标的房屋为让胡路区北方建材城华震公司3号楼3-501室房屋。针对本案合同效力的问题。中国农行主张无法找到案涉房屋的委托拍卖合同，但其认可姜淑娟提交的拍卖成交确认书、拍卖公司收据的真实性没有异议，且在第二次庭审过程中认可2003年9月22日收款81,900元的收据加盖的清收大队章是中国农行的印章。据此，可以认定中国农行与黑龙江省中天伟业拍卖有限公司存在委托拍卖关系,姜淑娟、中国农行双方成立事实的买卖合同关系。但案涉房产自2001年起至今一直登记在案外人隋海军名下，案涉房屋产权从未发生过移转。中国农行的证据不足以证明其为案涉房屋的所有权人，且直至判决作出时仍未获得所有权人追认，故中国农行系无权处分行为，其与姜淑娟之间的买卖房屋行为自始无效。故对姜淑娟主张要求与中国农行解除房屋买卖合同，中国农行返还购房款81,900元的诉讼请求予以支持。本院在诉讼过程中多次找寻隋海军未果，且姜淑娟、中国农行均未申请追加案外人隋海军参加诉讼，故本院不再追加隋海军参加诉讼。针对姜淑娟要求中国农行赔偿姜淑娟已付佣金2,040元，中国农行在委托拍卖公司进行拍卖时应对其所有的财产进行处分，之所以导致拍卖结果无法达成的原因是中国农行无权处分造成的，故该部分佣金理应由中国农行承担，对该部分诉讼请求予以支持。针对姜淑娟主张房款利息、佣金利息，采暖费、物业费、房屋现市场价值与原来购买价值的差额的部分。经与姜淑娟本人调查，案涉房屋始终由姜淑娟占有，与姜淑娟委托诉讼代理人在庭审过程中陈述“其居住两年后便搬出房屋，此后房屋空置十多年”存在矛盾。一审法院认为，姜淑娟长达十余年始终占有使用该房屋，即便房屋无法办理变更登记，但并未影响姜淑娟使用房屋，故并未给姜淑娟造成任何损失。其次，在《拍卖成交确认书》中载明此房无产权，在办理产权时由委托人提供必要协助，但时间不确定。经调查，案涉房屋拍卖时已经登记在案外人隋海军名下，姜淑娟、中国农行理应在拍卖时对案涉房屋进行查询确认。由此可见，姜淑娟在拍得房屋时已明知该房屋存在权利瑕疵，但仍选择自担风险继续缴纳房款，且在十余年期间怠于行使权利，故案涉房屋由于登记在案外人隋海军名下导致无法过户姜淑娟同样具有过错。综上，姜淑娟在以明显低价购得房屋后对该房屋占有使用，并未给姜淑娟造成任何实际损失，房屋无法过户双方均存在过错，故对姜淑娟以上诉讼请求均不予支持。针对姜淑娟主张装修损失，由于其并未提交任何证据对该房屋尤其装修及装修费用予以证明，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决：姜淑娟与中国农业银行股份有限公司大庆分行房屋买卖合同解除;中国农业银行股份有限公司大庆分行于本判决生效后三日内向姜淑娟返还购房款81,900元、佣金2,040元，以上共计83,940元;三、驳回姜淑娟的其他诉讼请求。案件受理费8,025元，姜淑娟承担6,522元，中国农业银行股份有限公司大庆分行承担1503元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，二审庭审中，上诉人中国农行对一审判决认定的案涉房屋为龙南北方汽配城0-7-3-501号房屋无异议，又因该房屋在不动产登记管理部门备案为北方建材城华震公司3号楼3-501室，故一审认定案涉房屋为让胡路区北方建材城华震公司3号楼3-501室，并无不当。关于中国农行与姜淑娟之间房屋买卖合同效力的问题，本院认为，中国农行将抵债案涉房屋委托拍卖公司进行拍卖，姜淑娟与拍卖公司签定了拍卖成交确认书，虽然中国农行未提交委托拍卖合同，但其认可拍卖成交确认书及收据，并履行了合同，故中国农行与姜淑娟之间的房屋买卖合同依法有效。但现因案涉房屋登记在第三人隋海军名下，中国农行无法办理过户登记，致姜淑娟购买房屋的目的无法实现，姜淑娟主张解除合同，于法有据，应予保护。一审法院虽认定中国农行与姜淑娟之间买卖行为无效不当，但该认定并未影响一审判决结果，故本院对判决结果予以维持。上诉人中国农行主张其不是拍卖成交确认书签订主体，不是本案适格的被告的上诉主张，无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，上诉人中国农业银行股份有限公司大庆分行的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,634元，由上诉人中国农业银行股份有限公司大庆分行负担。本判决为终审判决。审判长  李艳艳审判员  周 洋审判员  孙 妍二〇二〇年十月三十一日法官助理张凯书记员许满