广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初7924号原告：陆利国，男，1983年12月23日出生，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：侯文秀，广东益航律师事务所律师。被告：徐文韬，男，1989年8月6日出生，汉族，住广州市花都区。被告：曾敏青，女，1992年5月27日出生，汉族，住广州市花都区。原告陆利国与被告徐文韬、曾敏青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告陆利国的委托诉讼代理人侯文秀，被告徐文韬到庭参加了诉讼，被告曾敏青经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院对其依法作缺席审理。本案现已审理终结。陆利国向本院提出并明确诉讼请求：1.解除陆利国与被告徐文韬在2019年11月15日签订的《存量房屋买卖合同》；2.徐文韬返还陆利国定金15万元，曾敏青对此承担连带清偿责任；3.徐文韬支付陆利国违约金30.4万元，曾敏青对此承担连带清偿责任；4.本案诉讼费、财产保全费由徐文韬、曾敏青承担。事实和理由：2019年11月15日陆利国与徐文韬签订《存量房屋买卖合同》，徐文韬将其名下坐落于广州市花都区新街大道67号3栋201房出售给陆利国，该房屋建筑面积108.65平方米，证号：粤(2015)广州市不动产权第08200411，已设立抵押。房屋交易价款为152万元，定金为15万元。合同约定：徐文韬承诺抵押贷款本息月不超过60万元，并应在2020年2月29日前向房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，并最迟应于原贷款机构通知还贷之日起10日内还清贷款并办理完毕解除抵押登记手续，赎楼资金为徐文韬自行承担。合同签订当天陆利国支付了定金15万元给徐文韬，并在合同约定的期限内向贷款机构办理贷款申请手续，贷款已经获得银行审批通过且出具有同意购房抵押贷款通知书。但徐文韬在收取定金后一直未向原抵押贷款机构还清剩余贷款，未解除抵押登记。后据了解，本案商品房存在除原贷款机构贷款外的第三方抵押贷款的情况。经中介机构和陆利国多次催告并发出书面催告函后，徐文韬仍不办理解除抵押登记手续。依据合同第十条第一款和第十一条第二款的约定，徐文韬隐瞒本案商品房存在二次抵押和逾期履行解除抵押登记手续的义务，已经构成根本违约，徐文韬应按照房屋转让价的20%向原告支付违约金。徐文韬与曾敏青是夫妻关系，本案房屋为夫妻共同财产，曾敏青应对徐文韬返还定金和支付违约金承担连带清偿责任。徐文韬辩称，对第一项诉请我同意解除合同。对第二项诉请我没有意见，我同意返还该定金15万元。对第三项诉请的违约金我不同意，该违约金过高，我方仅能分期支付2万元，合同不能履行陆利国也有责任。现在我没有工作，没有经济能力支付，除了陆利国，我还有另外两个债权人，我不清楚涉案房屋被拍卖偿还了其他债权人债务后，还有没有钱偿还给陆利国。对第四项诉请没有意见。购买房屋时曾敏青并没有出资，涉案交易她也没有参与。曾敏青未作答辩、未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋位于广州市花都区新街大道67号3栋201房，建筑面积108.65平方米，于2015年11月18日登记权属人为徐文韬，权属来源为向曾燕芳购买。案涉房屋上先后设立了两个抵押权，其中2015年11月23日设定的抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州花都支行，债权数额为68万元，2018年7月24日设定的债权人为林洛斌，债权数额为66万元。2020年5月29日起，案涉房屋先后三次被法院查封。徐文韬向陆利国出售案涉房屋时，提供的房产证上显示仅有上述第一个抵押权。2019年11月14日，买卖双方通过网上查询案涉房屋的不动产登记资料显示，案涉房屋上存在有抵押登记情况。2019年11月15日，徐文韬（出售方）、陆利国（购买方）及广州市乾居置业有限公司（丙方，居间方，以下简称乾居公司）签订了《存量房屋买卖合同》及附件，约定由陆利国向徐文韬购买广州市花都区新街大道67号3栋201房住宅，建筑面积为108.65平方米，房价款为152万元，定金15万元在2019年11月15日支付给出售方，在过户前将首付款（不含定金）31万元以银行三方托管的方式支付给出售方，尾款106万元由出售方与购买方于2019年11月30日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。房屋交付时间为出售方收到全部购房款后1个工作日内。合同第二条第（四）款约定，该房屋的抵押登记情况为：该房屋已设定抵押，抵押权人为徐文韬，抵押登记日期为2015年11月23日。出售方承诺抵押贷款的本息余额不超过60万元，且出售方应于2020年2月29日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出售方最迟应于原贷款机构通知还贷之日起10日内还清贷款并办理完解除抵押登记手续。出售方赎楼的资金为出售方自筹。合同第十一条第（二）款约定，房屋被查封或限制转让，导致购买方无法取得该房屋所有权的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让款20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项。合同对双方的其他权利义务进行了规定。同日，陆利国通过微信转账、支付宝转账的方式分别向徐文韬支付了5万元、10万元，合计15万元，徐文韬对此出具收据确认收取案涉房屋购房定金15万元。双方于同日另签订了一份编号为穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》。该合同的居间方为广州市骏宇房地产代理有限公司（以下简称骏宇公司）。陆利国称，该份合同系用于网签使用，由于实际的居间方乾居公司不具备网签的钥匙，其便委托广州市骏宇房地产代理有限公司代为网签。因此，双方之间存在真实意思表示的为《存量房屋买卖合同》。为此陆利国提交了乾居公司与徐文韬签订的《居间服务费用确认书》及乾居公司、骏宇公司分别出具的情况说明作为证据。上述合同签订后，陆利国于2020年1月10日取得银行的同意购房抵押贷款通知书，银行同意就案涉房屋交易向陆利国发放80万元的住房贷款。2020年1月15日、2月29日、4月2日、4月9日，乾居公司多次向徐文韬发送短信催促赎楼及完成交易流程。2020年4月4日，乾居公司通过邮寄ems国内特快专递向徐文韬户籍地邮寄陆利国签署的《催告函》，催告徐文韬在五个工作日内办理解押过户手续。2020年5月29日，案涉房屋因另案被查封，目前仍未解封。关于合同不能履行的原因，双方各执一词。徐文韬称，其购买案涉房屋的首付是由抵押权人林洛滨垫资支付的，尾款是向银行贷款支付的。其在房产交易时已口头告知过房屋上除了银行抵押之外还存在个人抵押。合同约定双方于2019年11月30日前办理贷款申请手续，但同贷书在2020年1月才出具，导致其向房屋的其中一个抵押权人林洛滨赎楼的时间推迟，时间推迟后林洛滨不同意此前的赎楼方案，致使徐文韬后续断供，无法继续交易。因此，合同不能履行是由于不可控的因素，陆利国也有责任。陆利国称，依据房产证及网上查询不动产权信息结果，其并不知悉除银行之外还有其他抵押权人，且合同也已明确约定案涉房屋上仅存在日期为2015年11月23日的抵押贷款，余额不超过60万元。合同不能履行的根本原因在于徐文韬没有赎楼的能力，贷款迟延也是由于徐文韬存在其他个人抵押需更换贷款银行。另查明，徐文韬与曾敏青于2014年9月9日登记结婚，案涉房屋的买卖交易发生在夫妻关系存续期间。再查明，本院于2020年8月5日向徐文韬、曾敏青公告起诉状副本等诉讼文书，自公告之日起满60日即2020年10月5日视为送达。诉讼中，陆利国申请对徐文韬、曾敏青价值454000元的财产进行保全，并提供了相应的担保。本院对此作出（2020）粤0114民初7924号民事裁定并轮候查封了案涉房屋。陆利国为此预缴财产保全费2790元。本院认为，案涉《存量房屋买卖合同》由徐文韬与陆利国及案外人乾居公司三方签订，本案为房屋买卖合同关系，仅处理徐文韬与陆利国之间的房屋买卖合同关系，因该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，案涉合同约定赎楼的资金为徐文韬自筹，其应当在2020年2月29日前向原贷款机构申请一次性清偿贷款的申请，但徐文韬经多次催促仍未履行该项义务，构成违约，且案涉房屋现已被司法查封，合同目的无法实现，依据合同第十一条第（二）款的约定，解除合同的条件已成就，陆利国作为解除权人主张解除《存量房屋买卖合同》，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，因解除合同的通知即起诉状副本已视为2020年10月5日送达，《存量房屋买卖合同》于2020年10月5日解除。合同解除后,根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的不再履行;已经履行的,根据合同履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状,采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”的规定，陆利国不再履行房款支付义务,并有权要求徐文韬赔偿损失。陆利国要求徐文韬返还定金15万元，合理合法，本院予以支持。陆利国主张其因案涉合同解除造成了购房机会和资金占用的损失以及律师费、财产保全担保费的损失，并要求徐文韬依约按照总房款的20%支付违约金，经计算为30.4万元（152万元×20%=30.4万元），徐文韬抗辩主张该违约金过高，结合陆利国支付了15万元定金及2019年至2020年房地产价格波动情况，综合考虑本案守约方陆利国的实际损失情况、合同的履行情况、违约方徐文韬的过错程度以及案涉合同的预期利益等因素，本院酌定徐文韬应向陆利国支付违约金15.2万元。陆利国主张中超出部分，本院不予支持。由于曾敏青与徐文韬是夫妻关系，该房屋是在二人夫妻关系存续期间由徐文韬购买及交易，现有证据不足以证明案涉债务为徐文韬个人债务，亦不足以证明徐文韬与曾敏青实行约定财产制且陆利国对此知情，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，案涉房屋属于夫妻共同债务，陆利国主张曾敏青对房屋交易产生的案涉债务承担连带清偿责任，合理合法，本院予以支持。徐文韬抗辩称案涉债务为其个人债务，理据不足，本院不予支持。曾敏青经本院传唤，无正当理由不按时到庭参加诉讼，视为其放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条和第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告陆利国与被告徐文韬在2019年11月15日签订的《存量房屋买卖合同》于2020年10月5日解除；二、被告徐文韬自本判决生效之日起十日内向原告陆利国返还定金150000元；三、被告徐文韬自本判决生效之日起十日内向原告陆利国支付违约金152000元；四、被告曾敏青对被告徐文韬的上述第二、第三项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告陆利国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9240元，财产保全费2790元，由被告徐文韬、曾敏青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二〇年十月二十六日书记员  高 波陈晓敏附本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。