广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初2554号 原告：广西盛科房地产有限公司，住所地南宁市良庆区龙佑街1号，统一社会信用代码91450100723055988D。 法定代表人：任泽君，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄涛，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁梦，北京大成（南宁）律师事务所实习律师。 被告：黄炳宏，男，1978年2月25日出生，汉族，住广西田东县。 委托诉讼代理人：罗敏，广西辰亿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张燕美，广西辰亿律师事务所律师。 原告广西盛科房地产有限公司（以下简称盛科公司）与被告黄炳宏商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告盛科公司的委托诉讼代理人黄涛、袁梦，被告黄炳宏的委托诉讼代理人罗敏、张燕美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盛科公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间签订的《南宁市商品房买卖合同》，判令被告向原告返还案涉商品房；2.判令被告履行合同解除后的法定义务，协助原告办理解除房屋预抵押登记手续，撤销商品房买卖合同登记备案证明，注销房屋预告登记（邕房预字第××号）；3.判令被告支付原告已代付的银行贷款79221.78元（17530.19＋35348.2＋26343.39＝79221.78），利息2452.07元（暂计至2020年4月30日）；4.判令被告支付原告已代付的银行贷款本金、利息、罚息等共计489011.5元；5.判令被告向原告支付违约金172663.05元（计算：1151087×15％＝172663.05）；6.判令被告向原告支付律师费47500元；7.本案的诉讼费、保全费（包括购买诉讼财产保全责任保险的费用）全部由被告承担。事实和理由：2014年11月20日，原被告签订《南宁市商品房买卖合同》，被告以银行按揭方式向原告购买良庆区宋厢路18号盛科城XX栋XXXX号商品房。双方约定合同总价款为1151087元，其中70％的合同价款805000元由被告向中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行贷款支付，原告对被告向银行申请贷款事项提供阶段性保证。《南宁市商品房买卖合同》签订之后，该房屋已办理完成《商品房买卖合同登记备案证明》、《房屋预告登记证明》手续。2018年6月，因被告的逾期还贷行为，导致中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行向原告发出的《担保人存款划扣通知书》，要求原告承担保证责任。期间原告向被告寄去《限期履行还款义务及赔偿损失的书面通知》，但因被告未接电话使得邮件被退回。2020年4月21日，银行向原告发出《要求全面履行保证义务的告知函》，要求原告履行全部保证责任，后原告向银行全面履行保证责任。根据双方签订的合同，原告向被告寄出《限期履行还款义务及赔偿损失的告知函》，要求被告限期内向原告履行相关支付义务，否则将依约解除合同，但被告至今未到原告处处理相关事宜。故特向贵院提起本案诉讼。 黄炳宏辩称，1.我方不同意解除案涉合同，我方已经通过首付款及银行贷款方式向原告足额付清总购房款，已依约履行了合同相应的义务，原告已向被告交付房屋。若法院判决解除合同，则原告应退还全部购房款1151087元。2.根据合同约定，原告应于2016年6月30日后730日内向房屋登记机构为我方申请房屋所有权证，并将以被告为产权人的房屋所有权证交付被告。原告应赔偿逾期办证给我方造成的23021.74元损失。3.原告的逾期办证造成案涉房屋无法尽快办理抵押登记，原告无法解除阶段性保证。对此原告应承担由此产生的后果，而不应全部由我方承担。4.双方签订的南宁市商品房买卖合同中对违约金约定过高，请求法院依据原告的实际损失来判决。5.原告解除合同的依据为格式条款，原告未采取合理方式提醒我方注意也未进行解释说明。原告通过收回房屋加重我方责任，根据合同法应为无效条款。6.原告主张向建行园湖支行承担保证责任，应属于追偿权纠纷，与本案商品房买卖合同法律关系相矛盾，应当另案起诉。7.律师费未实际支付，没有转账凭证，不应当得到支持。8.原告主张的财产保全责任保险费用合同中没有明确约定，且无事实与法律依据，不应当支持。 本院经审理认定事实如下：2014年11月20日，盛科公司作为出卖人，黄炳宏作为买受人双方就南宁市良庆区宋厢路18号盛科城XX栋XXXX号商品房签订一份《南宁市商品房买卖合同》。合同约定房屋总成交价为1151087元，建筑面积为138.83平方米。合同还约定包括但不限于以下内容：第八条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期的时间分别处理（1）逾期30日内，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10％向出卖人支付违约金（不含30日内应付的违约金）。如合同继续履行，在本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。第十七条合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记的约定：1.属于商品房预售的，本合同签订后30日内（应当不超过30日），出卖人应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续。2.出卖人与买受人协商一致，本合同登记备案后30日内，双方共同向房屋登记机构申请办理预告登记，出卖人未按约定协助办理预告登记的，买受人有权单方申请办理预告登记。3.出卖人应当在商品房交付使用后730日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。4.因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，买受人有权要求出卖人按照已付购房款总额每日万分之一标准向其承担违约责任，但最高不超过总房款的2％，买受人不退房。因买受人原因（包括但不限于买受人未付清应付房款、不及时向出卖人领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、未提交相关资料及未付清相关费用等）导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人不承担责任。合同附件六《补充协议》：第四条对付款方式、期限及违约责任的补充约定：3.选择银行按揭方式（普通商业银行贷款或住房公积金贷款）付款的，买受人首期房价款为合同总价款的30％即346087元，在签订合同时付清。其余70％的合同价款即805000元，由买受人向银行贷款支付。（5）出卖人为买受人提供阶段性担保期间，若买受人没有按贷款合同履行还款义务，出卖人被银行通知要求履行保证责任（即替买受人还款或回购该商品房）时，出卖人向买受人发出限期履行还款义务及赔偿损失的书面通知，买受人应在期限内履行相关义务。若买受人未在期限内履行义务的，并致使出卖人为买受人代偿贷款的，出卖人有权申请法院对买受人所购的房屋实施财产保全措施，同时，买受人应在出卖人代偿贷款的事实发生次日起三日内，与出卖人及贷款银行共同到房屋抵押登记机关办理解除原房屋抵押登记手续。房屋抵押登记解除后，双方即到房产管理部门办理撤销商品房买卖合同登记，买受人所购房屋退还出卖人，由出卖人另行出售；已交房的，买受人应在10日内将该房屋腾空后交还出卖人，出卖人无须对买受人的装修及搬迁等损失进行任何补偿。如逾期交还房屋的，买受人按每日200元向出卖人支付房屋占用费。此外，买受人还应承担包括但不限于签订合同、交楼、撤销合同登记所需的税费及公证费，财产保全费，律师费，手续费和利息支出等费用，并按合同总价款的15％向出卖人支付违约金。第十五条关于联系方式：1.买受人须于签订合同时向出卖人提供详细准确的联系方式（包括地址、电话、传真及联络人等），若发生地址迁移或其它联络方式变更的，买受人须于该变化发生之日起七日内书面通知出卖人，否则视为买受人提供之联系方法继续有效，若因此发生买受人未能收到出卖人发出的所有相关通知时，出卖人将不承担由此产生的任何法律后果。2.根据合同及本补充协议，一方给另一方发送的通知等重要文件，应以书面形式向本补充协议记载的地址或对方书面通知的地址发送，或以报纸公告形式通告。以传真方式送达的，发出传真日为送达日；以邮寄方式送达的，信件发出后第三日视为送达日；以快递方式方法送达的，签收日为送达日；以报纸公告方式通告的，则为公告刊登之日为送达日。 合同签订后，盛科公司于2014年12月17日为该套房办理了买受人为黄炳宏的商品房买卖合同登记备案证明，于2015年1月5日办理了预告登记权利人为黄炳宏的预购商品房预告登记（编号：邕房预字第××号）。 2018年7月4日，中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行向盛科公司发出《担保人存款扣划通知书》，告知盛科公司因黄炳宏逾期未付还款，已在该公司账户上划扣黄炳宏拖欠的贷款本息及其他应收款项17530.19元。 2018年7月26日，盛科公司通过邮政快递向黄炳宏在补充协议中确认的地址寄出一份《限期履行还款义务及赔偿损失的书面通知》，内容载明：因黄炳宏逾期还贷，导致盛科公司被履行保证责任。现要求黄炳宏于2018年7月29日前到“盛科城”项目售楼中心偿还贷款17530.19元，同时向我公司赔偿损失17530.19元（按代偿金额的1倍计算）。该邮件未能妥投。 2019年10月10日、2020年1月6日，中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行分别向盛科公司发出两份《担保人存款扣划通知书》，告知盛科公司因黄炳宏逾期未付还款，已在该公司账户上分别划扣黄炳宏拖欠的贷款本息及其他应收款项35348.2元、26343.39元。 2020年4月21日，盛科公司向黄炳宏寄出一份《限期履行还款义务及赔偿损失的告知函》，告知黄炳宏因其逾期还贷，导致我公司承担保证责任，现要求你于4月24日之前务必前来我公司偿还代偿款项并支付利息。若未按期前来处理，将依据双方签订的《南宁市商品房买卖合同》之约定解除合同。该邮件于2020年4月23日由黄炳宏本人签收。 2020年4月27日，中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行向盛科公司发出《提前收回贷款告知函》载明，盛科公司在黄炳宏与我行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》作为担保人，因黄炳宏未按时足额履行，截止2020年4月30日上述贷款全部本息489011.5元，现要求你公司承担连带保证责任。盛科公司于2020年4月30日通过广西北部湾网上银行向黄炳宏在中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行的账户中支付489011.5元，并注明用途为：代黄炳宏归还银行个人按揭贷款。 2020年4月10日，盛科公司与北京大成（南宁）律师事务所就本案签订一份《委托代理协议》，约定律师代理费为47500元。后北京大成（南宁）律师事务所向盛科公司出具等额的发票。 本院认为，关于《南宁市商品房买卖合同》附件六《补充协议》第4.3.5条的效力及《南宁市商品房买卖合同》应否解除的问题。双方签订《南宁市商品房买卖合同》的交易目的在于，双方分别享有并履行作为买卖双方确定房屋的买受人和出卖人的权利和义务，被告的主要合同义务为支付房屋对价，被告已经采取首付款及银行按揭贷款的方式支付完毕房屋全部价款，原告也已将房屋交付被告，合同的基本权利义务已履行完毕。因被告未按期偿还贷款，原告是基于借款担保合同的担保责任被银行扣划保证金。现双方《补充协议》第4.3.5条约定“出卖人为买受人提供阶段性担保期间，若买受人没有按贷款合同履行还款义务，出卖人被银行通知要求履行保证责任（即替买受人还款或回购该商品房）时，出卖人向买受人发出限期履行还款义务及赔偿损失的书面通知，买受人应在期限内履行相关义务。若买受人未在期限内履行义务的，并致使出卖人为买受人代偿贷款的，出卖人有权申请法院对买受人所购的房屋实施财产保全措施，同时，买受人应在出卖人代偿贷款的事实发生次日起三日内，与出卖人及贷款银行共同到房屋抵押登记机关办理解除原房屋抵押登记手续。房屋抵押登记解除后，双方即到房产管理部门办理撤销商品房买卖合同登记，买受人所购房屋退还出卖人，由出卖人另行出售……”，是以原告履行了原告、被告、贷款银行三方签订按揭贷款合同的担保责任而要求解除商品房买卖合同、收回商品房，实际加重了被告的责任，应认定为无效的格式条款。关于原告诉请的其代被告支付的银行贷款本息，原告可另案行使追偿权，就被扣划金额及相关损失向上诉人另行主张权利。原告诉请的违约金亦是依据《补充协议》第4.3.5条进行主张，现该条款被认定为无效的格式条款，故对原告该诉请不予支持。关于原告诉请的律师费问题。现原告的诉请未得到支持，故对其诉请的律师费亦不予支持。关于原告诉请的诉讼财产保全责任保险的问题，涉案商品房买卖合同中并未约定诉讼财产保全责任保险的负担，原告该诉请没有合同依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一项的规定，判决如下： 驳回广西盛科房地产有限公司的诉讼请求。 案件受理费8571元，保全费4474元，由广西盛科房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 罗棋升 二〇二〇年七月三十日 法官助理 韦易芳 书 记 员 谈懿心