宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0121民初2048号 原告：宁夏众安物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县。 法定代表人：李伟，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王丽娟，宁夏永川律师事务所律师。 被告：周承祖，男，1969年10月2日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区永宁县。 原告宁夏众安物业服务有限公司与被告周承祖物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用小额诉讼程序。诉讼过程中,因双方对本案事实争议较大，本院于2020年7月28日裁定转为简易程序，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏众安物业服务有限公司的委托诉讼代理人王丽娟，被告周承祖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宁夏众安物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2015年11月至2019年10月31日的物业服务费4175元；2.判令被告支付原告违约金3434.76元，并按照每日千分之一的标准支付2019年11月1日至实际付清之日止的违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月17日，原告与宁夏蓝山投资置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由宁夏蓝山投资置业有限公司选聘原告对蓝山青年城小区提供物业管理服务，委托期限自2015年11月17日至2019年11月17日止。被告按照建筑面积0.8元/㎡的标准向原告缴纳物业服务费，物业服务费用按季缴纳，业主或物业使用人应在季末履行交费义务，未能足额缴纳物业服务费的，应按照每项欠费千分之三/每日的标准向乙方支付违约金。被告系望远镇×××室的业主，物业面积108.72平方米，按约定应当向原告缴纳自2015年11月1日至2019年10月31日的物业服务费4175元，并承担2015年11月至2019年10月31日的违约金3434.76元。原告业务员多次上门催缴，被告一直拒绝交费。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行交费义务，原告多次催缴未果，故起诉至法院。 周承祖辩称，对于原告主张的物业服务费金额没有异议，但我不同意缴纳原告物业服务费。蓝山青年城小区的开发商交房期限严重违约近6年之久，业主上访永宁县政府及主管部门，蓝山集团的法定代表人肖奕给业主做过承诺，完善相关配套设施，并承诺免除3至5年的物业费。因蓝山青年城至今尚未交工，原告是政府派来解决小区遗留问题的，包括小区绿化、路灯、壁挂炉、太阳能板、纱窗、草坪、办理房屋产权证，但是上述事项原告都没有解决，所以我拒绝交付物业服务费。 原告为证实其主张提交了《前期物业服务合同》1份、宁价费发【2015】7号宁夏回族自治区物价局、宁夏回族自治区财政厅文件1份、维修登记表4本、保洁签到表4本、保安值班记录4本、照片27份、催缴物业费通知单4份。被告对原告提交的维修登记表、保洁签到表、保安值班记录、照片的真实性表示异议。本院审查认为，原告提交的上述证据相互印证，能够证实原告所主张的事实，证据来源合法、内容真实、与本案相关联，本院予以认定。被告为证实其主张提交了《商品房买卖合同》1份、《青年城违约金调解方案》1份、照片8份、债权申报材料目录1份、空白的前期物业服务协议及业主临时管理规约各一份。原告对照片的真实性表示异议。本院审查认为，被告提交的债权申报材料目录、空白的前期物业服务协议及业主临时管理规约与本案无关，本院不予认定。提交的照片不能证实原告不履行物业服务以及物业服务不达标的事实，本院不予认定。对于被告提交的《商品房买卖合同》及《青年城违约金调解方案》，原告对其真实性未表异议，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告于2013年11月15日与案外人宁夏蓝山投资置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买宁夏蓝山投资置业有限公司开发建设的位于永宁县望远镇×××室，面积为108.72平方米的房屋一套，合同约定的交房日期为2014年12月31日。2015年6月17日，因宁夏蓝山投资置业有限公司逾期交房，被告与其他10名业主与宁夏蓝山投资置业有限公司签署《青年城违约金调解方案》一份，方案中第一、二项载明：一、宁夏蓝山投资置业有限公司赠送客户一年物业费；二、按合同中约定的逾期交房违约金的标准双倍赔付客户违约金，计算起止日期自合同约定交房之日（2014年12月31日）起至出具房屋竣工备案表之日止，所赔付的违约金用于冲抵物业维修储备金和物业费。《青年城违约金调解方案》签署后，被告于2015年9月在宁夏蓝山投资置业有限公司办理了房屋接收手续。2015年11月16日，原告与宁夏蓝山投资置业有限公签订《前期物业服务合同》，合同约定：宁夏蓝山投资置业有限公司选聘原告对蓝山青年城小区提供物业管理服务，委托期限自2015年11月17日至2019年11月17日止；物业服务费标准为，多层住宅每月每平方米0.8元，高层住宅每月每平方米1.2元；业主或物业使用人应在季末履行交费义务，未能足额缴纳物业服务费的，应按照每项欠费千分之三每日的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告按约为望远镇蓝山青年城小区提供物业服务，但被告未向原告缴纳物业服务费用。原告分别于2016年5月29日、2017年11月21日、2018年12月10日、2019年12月3日上门催缴物业服务费，因被告未在该房屋居住，原告张贴催缴物业费通知单向被告催收物业费，但被告仍未向原告支付物业服务费。根据《前期物业服务合同》约定，被告应自2015年11月17日起按每月每平方米0.8元缴纳物业服务费，自2015年11月17日至2019年10月31日，被告共欠原告物业服务费4132元未予缴纳。 本院认为，望远镇蓝山青年城小区的建设单位宁夏蓝山投资置业有限公司选聘原告为望远镇蓝山青年城小区物业服务企业并与原告签订《前期物业服务合同》，被告系望远镇蓝山青年城小区业主，该合同对被告具有约束力，原、被告之间成立合法有效的物业服务合同关系。原告所举证据充分证实了原告按照《前期物业服务合同》约定的内容履行了物业服务义务，被告所举证据不能证实原告物业服务未达标的事实。对于被告辩称宁夏蓝山投资置业有限公司承诺免除其3至5年的物业费，其不应缴纳物业服务费的意见，经查，宁夏蓝山投资置业有限公司与原告各自具有独立的法人资格，是两个不同的法律关系主体，宁夏蓝山投资置业有限公司在未获得原告授权委托的情况下，无权擅自处分原告收取物业服务费的权利，宁夏蓝山投资置业有限公司与被告等业主签署《青年城违约金调解方案》，对被告做出免除物业费的承诺系无权代理行为，在未经原告追认的情况下，对原告不发生法律效力，被告不能由此主张免交物业费。同时，被告接收房屋后未在该小区居住也不属于不予缴纳原告物业服务费的法定事由。故对被告的抗辩意见，本院不予采信。原告为被告住宅小区提供了物业服务，被告应当按约缴纳物业费，被告拖欠原告物业服务费4132元未予缴纳，构成违约，应当承担继续缴纳原告物业服务费4132元的民事责任。对于原告主张的违约金，因被告未缴纳物业费与建设单位宁夏蓝山投资置业有限公司做出免除物业费的无权代理行为相关，综合本案案情，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告周承祖于判决生效之日起十日内支付原告宁夏众安物业服务有限公司2015年11月17日至2019年10月31日的物业服务费4132元； 二、驳回原告宁夏众安物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告周承祖负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  杨建军 二〇二〇年十月二十二日 书记员  阮思娜 附：判决适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，予以信用惩戒； 3.对被执行人采取限制高消费、限制出入境，在征信系统记录、通过媒体公布等措施予以惩戒； 4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上措施可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。