河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终1107号上诉人（原审被告）：邹健，男，1972年12月28日出生，汉族，住河南省平顶山市。上诉人（原审被告）：杨明，女，1981年8月31日出生，汉族，住河南省平顶山市。委托诉讼代理人：邹健（系杨明丈夫），住河南省平顶山市卫东区繁荣街120号楼36号。被上诉人（原审原告）：梁国旭，男，1967年6月13日出生，汉族，住河南省平顶山市。委托诉讼代理人：朱珂，河南东方大律师事务所律师。上诉人邹健、杨明因与被上诉人梁国旭房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省平顶山市湛河区人民法院（2019）豫0411民初3765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邹健，上诉人杨明的委托诉讼代理人邹健，被上诉人梁国旭及其委托诉讼代理人朱珂参加诉讼。本案现已审理终结。邹健、杨明上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判。2.本案一、二审诉讼费由梁国旭负担。事实和理由:一审判决认定事实和适用法律错误，梁国旭违反协议约定，依法应承担违约责任。甲方邹健、杨明与乙方梁国旭于2018年1月3日签订《房产转让协议书》一份。该协议书第三条，双方商定该房屋转让价格为410000元。该价款为甲方净价，买卖上述房产交易过程产生的一切费用均由乙方承担缴纳。甲方在收款时向乙方出具收据。第四条，鉴于房屋没有竣工，双方商定甲方应于乙方首次付款的同时，将上述房屋的全部手续、票据等资料交付乙方。并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收。乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。第五条，房屋交付乙方后，甲方在取得房屋产权证后应立即办理转让手续到乙方名下。办理产权证转让手续等相关费用由乙方承担。甲乙双方应积极配合办理过户手续，甲方负责办理房屋过户，乙方予以充分协助，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。第六条，甲方将上列房产转让后，按双方签订的转让合同履行相关的权利和义务，假如所转让房产目前未办理房产证、土地证，今后条件允许办理房产证、土地证，甲方应自接到通知能办理房产证、土地证之日起伍日内协助乙方办理房产证、土地证，同时按照以下几款执行:1.在办理此房屋产权证、土地证及其手续时，甲方应协助乙方将此房屋产权证、土地证办理至乙方名下，所需一切费用，由乙方承担。2.如因政策原因不能将房产证、土地证直接办理至乙方名下，甲方须协助乙方办理房屋产权证、土地证及其过户手续，过户手续所需一切费用由乙方承担。3.如在本房屋买卖合同成立后，无论是否办理房屋产权证、土地证及其过户手续，乙方有权将此房屋出租出售，甲方不得干涉……第八条，甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷。保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的损失由甲方承担。甲方应在开发商交房之日起将该房产交付乙方。若乙方办理房地产转让登记手续，甲方应予协助。房屋公共维修基金随房产转移。第九条，甲方违反本合同约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日，甲方应按乙方已付购房款的万分之二承担违约责任；逾期超过三个月时，乙方有权单方解除本合同，甲方应承担全部购房款20%的违约金。乙方违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日，甲方按应付购房款的万分之二计算滞纳金，逾期超过三个月时，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部购房款20%的违约金。合同签订后，邹健、杨明依约向梁国旭交付了涉案房屋的全部手续、票据等资料。2019年5月，涉案房屋开发商通知邹健、杨明交房交钥匙，并支付一定费用。邹健、杨明通知梁国旭向开发商缴纳费用，梁国旭拒不缴纳。邹健、杨明认为双方签订《房产转让协议书》时，已明确约定买卖上述房产交易过程中产生的一切费用，均由梁国旭承担。梁国旭应当按照协议约定履行自己的义务。现梁国旭的上述违约行为，致使双方间的涉案房屋买卖合同已无法继续履行下去。梁国旭违反了双方所签协议的约定，邹健、杨明依法依约享有合同解除权，并要求梁国旭支付违约金。综上所述，请求贵院查明事实，支持邹健、杨明的上诉请求。梁国旭辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，邹健、杨明的上诉请求没有事实和法律依据，应驳回上诉，维持原判。1.2018年1月3日梁国旭与邹健、杨明签订的《房产转让协议书》是双方的真实意思表示，不违背法律法规，合法有效。梁国旭依据双方协议约定，向梁国旭交付了全部款项。目前涉案房屋已符合交付条件，仅因为邹健、杨明的不作为以及向梁国旭加收两万元等原因，造成该房屋暂时未能交付给梁国旭。在此过程中，梁国旭没有任何过错，已经履行了签订协议时约定的义务，是邹健、杨明违约造成了双方协议暂时没有履行完毕。因此，一审判决双方协议真实有效，邹健、杨明应该向梁国旭支付违约金合理合法。邹健、杨明没有提供证据证明其观点，其主张不能成立。2.邹健、杨明所称房屋买卖合同无法继续履行没有事实和法律依据。协议暂时没有履行完毕系邹健、杨明怠于履行协议约定的义务以及违反协议约定额外加收2万元造成的，故其主张不能成立。3.邹健、杨明没有向一审法院提起反诉。因此邹健、杨明主张解除合同、要求梁国旭支付违约金于法无据。综上，应驳回上诉，维持原判。梁国旭向一审法院起诉请求：1.依法确认平顶山市××神××大道中段北侧××号房屋归梁国旭所有。2.依法判令邹健、杨明立即将上述房屋交付给梁国旭，并判令邹健、杨明立即将上述房屋的房产证办理至梁国旭名下。3.依法判令邹健、杨明向梁国旭支付阳台安装费5108元。4.依法判令邹健、杨明向梁国旭支付逾期应交纳的物业费569.7元（暂计算至2019年9月30日，应计算至邹健、杨明实际向梁国旭交付房屋之日止）。5.依法判令邹健、杨明向梁国旭支付违约金9840元（违约金暂计算至2019年9月30日，应计算至邹健、杨明实际向梁国旭交付房屋之日止）。6.本案诉讼费由邹健、杨明承担。一审诉讼中，梁国旭将其第一项诉讼请求变更为依法确认2018年1月3日邹健、杨明与梁国旭签订的《房产转让协议书》真实有效。一审法院认定事实：2017年2月17日，邹健、杨明与平顶山市鹰骏房地产开发有限公司（以下简称鹰骏公司）签订商品房买卖合同（合同备案编号第410400201702170212号），购买鹰骏公司开发的平安景苑第5幢3层301号商品房，房屋建筑面积共计146.09平方米，每平方米3035元，总价款443383元，一次付清。交房时间2018年12月31日。办理房产权属证书时间2020年12月31日前。合同签订后，邹健、杨明一次向鹰骏公司交纳了全部房款，双方在房管部门办理了商品房买卖合同登记。邹健、杨明交纳了房屋专项维修资金11318元。另外，双方在商品房买卖合同补充协议（附件八）第10.1条特别约定，出卖人统一封闭阳台，出于安全考虑，为达到统一验收标准，出卖人将用塑钢封闭阳台，封闭成本为343.25元/平方米，买受人所购房屋阳台塑钢安装面积14.88平方米，总金额5108元由买受人承担费用，在交房时一并缴纳该费用。2018年初，邹健在平顶山二手房交易平台上发布信息“41万急售湛河平安景苑3室2厅147平方米”房屋，并在信息上称“本人已全款购房，维修基金、契税已全部交过。”梁国旭看到该信息后，经与邹健联系协商，双方达成了协议，2018年元月3日以邹健、杨明为转让方（甲方），梁国旭为受让方（乙方），双方签订《房产转让协议书》，协议约定主要内容：本合同所出售房屋坐落在平顶山市××大道中段北侧××东单元××室，建筑面积146.09平方米。转让价格为410000元。此房价款为甲方净价，乙方先支付410000元，买卖上述房产交易过程产生的一切费用均由乙方承担缴纳。房屋交付，鉴于房屋没有竣工，双方协商甲方应于乙方首次付款时，将上述房屋的全部手续，票据等资料交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收。乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益处分权归乙方行使。房屋过户，房屋交付乙方后，甲方将在取得房屋产权证后应立即办理转让手续到乙方名下。办理产权证转让手续等相关费用由乙方承担。甲乙双方积极配合办理过户手续。甲方负责办理房屋过户，乙方予以充分协助，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方……甲方应在开发商交房之日起将该房产交付乙方。甲方结清该房屋交接日期前的所有费用，交接后发生的费用由乙方承担。乙方办理房地产转让手续，甲方应予协助。房屋公共维修基金随房产转移。违约责任，甲方违反本合同约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日，甲方应按乙方已付购房款的万分之二承担违约责任。逾期超过三个月时，乙方有权单方解除本合同，甲方应承担全部购房款20%违约金。争议解决，本合同履行过程中，如发生争议，甲乙双方应协商解决，解决不成时，可向房屋所在地人民法院起诉。本合同自甲乙双方签字之日起生效。上述合同经双方签字生效后，梁国旭向邹健、杨明支付了410000元购房款，邹健、杨明将与鹰骏公司签订的《商品房买卖合同》及附件、相关交款票据等全部交予梁国旭，并向梁国旭出具了收款收据，收据上记载全额款已付清。2019年5月29日鹰骏公司通知邹健、杨明接收房屋，但要交纳在《商品房买卖合同》附件八中约定的封阳台费用5108元。梁国旭得知交房信息后也催促邹健交房，为此邹健曾两次从北京返平办理交房事宜。但因邹健认为封阳台的费用不应再由其交纳，不向鹰骏公司交纳该费用，造成其不能向梁国旭交房。鹰骏公司通知要求邹健接收房屋后，所属物业公司已自2019年7月1日计收该房屋的物业管理费。2019年6月经邹健与梁国旭多次协商交房事宜，邹健先是要求梁国旭把房屋维修基金的钱返还给邹健，封阳台的钱梁国旭承担，再办理交房。最后又提出，让梁国旭再付他2万元钱，2万元到账后办理交房。如不支付2万元，房子不再出卖。梁国旭对此不同意，双方协商不成，梁国旭提起诉讼。一审法院认为，梁国旭与邹健、杨明于2018年1月3日所签订的《房产转让协议书》是双方的真实意见表示，不违背法律法规的禁止性规定，合法有效。故对梁国旭请求确认该《房产转让协议》有效的诉讼请求一审法院予以支持。案涉争议房屋已符合交付条件，只因邹健、杨明的不作为造成该房未能向梁国旭交付。根据梁国旭与邹健、杨明签订的《房产转让协议书》交房的约定，应向梁国旭交付位于平顶山市××神××大道中段北侧××号的房屋。因该房屋现尚未取得房屋所有权证，不符合转让过户办证条件，故对梁国旭要求邹健、杨明协助办理房产证的请求不予支持，待条件成就后可另行主张。对梁国旭主张邹健、杨明支付的阳台安装费、物业费用因其本人现并未交纳，一审法院不予支持。按照双方所签订的《房屋转让协议书》的约定，梁国旭现主张邹健、杨明向其支付逾期交房的违约金，对此一审法院予以支持。违约金自2019年7月1日起以410000元为本金，按日万分之二计算至交房之日止。一审诉讼中邹健、杨明虽对梁国旭提起了反诉，但在限定期限内未缴纳诉讼费用，一审法院不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条规定，一审判决：一、确认2018年1月3日梁国旭与邹健、杨明所签订的《房屋转让协议书》有效。二、邹健、杨明于判决生效后十五日内向梁国旭交付其购买的位于平顶山市××神××大道中段北侧××号的房屋（商品房买卖合同备案编号第××号）。三、邹健、杨明自2019年7月1日起以410000元为基数，按日万分之二的计付方法向梁国旭支付逾期交房的违约金至实际房屋交付之日止。四、驳回梁国旭的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3841.5元，保全费2770元，由邹健、杨明负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.甲方邹健、杨明与乙方梁国旭于2018年1月3日签订了《房产转让协议书》，见证人高某、周某在该《房产转让协议书》签名并按手印。该《房产转让协议书》第八条第三项约定：甲方结清该房屋交接日期前的所有费用，交接后发生的费用由乙方承担。第九条约定：（1）甲方违反本合同约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日，甲方应按乙方已付购房款的万分之二承担违约责任；逾期超过三个月时，乙方有权单方解除本合同，甲方应承担全部购房款20%的违约金。（2）乙方违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日，甲方按应付购房款的万分之二计算滞纳金，逾期超过三个月时，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部购房款20%的违约金。（3）甲方如在接到通知办理房产证之日起伍日内拒不办理房产证或者不办理房产证过户，每逾期1天按房价的总额3%计算违约金给乙方。逾期超过3个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方。2.二审中，邹健自认在“平顶山二手房”网上发布的售房广告是其委托他人在互联网上发布，该售房广告内容为：“41万急售湛河平安景苑3室2厅147平方米。平顶山市平安景苑，3层东户，高档社区，38%绿化面积，专属物业，双语幼儿园，地下停车场，可视门禁系统，该项目位于湛河区××大道××村，水电气暖、门卫、停车、24小时监控等！该房屋位于小区5号楼楼王东单元东户三楼位置，视野开阔、阳光充足、户型方正、南北通透、两卫生间全部有窗户。本人已全款购房、维修基金、契税已全部交过。个人房屋，非诚勿扰！因家中有事急售一次性付款。邹先生138××××0368”。邹健认可该售房广告中“邹先生138××××0368”是其本人的电话号码。除此外，二审审理查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、涉案《房产转让协议书》应否解除，梁国旭应否支付邹健、杨明违约金。二、一审判决确认涉案《房产转让协议书》有效，邹健、杨明向梁国旭交付涉案房屋，并以410000元为基数、按日万分之二支付逾期交房违约金是否适当。对此，分析评判如下：一、关于涉案《房产转让协议书》应否解除，梁国旭应否支付邹健、杨明违约金的问题。经查，甲方邹健、杨明与乙方梁国旭所签订的《房产转让协议书》第九条第二项约定：乙方违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日，甲方按应付购房款的万分之二计算滞纳金，逾期超过三个月时，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部购房款20%的违约金。本案中，梁国旭看到邹健在互联网上发布的售房广告后，与邹健联系协商，邹健、杨明与梁国旭在中国银行平顶山橡胶坝支行签订了《房产转让协议书》，双方签字生效后，梁国旭即在该银行向杨明中国银行账户转款410000元，支付了协议约定的全部购房款。邹健、杨明将其与鹰骏公司签订的《商品房买卖合同》及附件、相关交款票据等全部交予梁国旭，并向梁国旭出具了收款收据，收据上记载明全额款已付清。且涉案《房产转让协议书》第八条第三项明确约定：甲方结清该房屋交接日期前的所有费用，交接后发生的费用由乙方承担。本案纠纷系因邹健、杨明未按上述约定向鹰骏公司交纳涉案房屋5108元封闭阳台费用所引起。根据本案的具体情况，涉案《房产转让协议书》所约定的解除合同的条件并未成就，且梁国旭不同意解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条关于“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，本案不符合合同约定解除的条件。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，邹健、杨明所主张的解除合同的事由不符合合同的法定解除情形。且《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条规定：“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。”一审中，邹健、杨明虽提起反诉，但未在规定期限内缴纳诉讼费用，依法按撤回反诉处理。邹健、杨明要求解除涉案《房产转让协议书》、梁国旭向其支付违约金没有合同依据和法律依据，邹健、杨明该项上诉理由不能成立，本院不予采信。二、关于一审判决确认涉案《房产转让协议书》有效，邹健、杨明向梁国旭交付涉案房屋，并以410000元为基数、按日万分之二支付逾期交房违约金是否适当的问题。经查，本案双方当事人均系具有完全民事行为能力的成年人，邹健、杨明与梁国旭所签订的《房产转让协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条关于：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”之规定，一审判决确认该《房产转让协议书》有效并无不当。梁国旭于签订涉案《房产转让协议书》当日向邹健、杨明支付协议约定的全部购房款410000元。2019年5月29日鹰骏地产公司已通知邹健、杨明接收房屋，涉案房屋具备付条件。2019年6月梁国旭与邹健多次协商交房事宜未果，后提起本案诉讼。一审判决邹健、杨明向梁国旭交付涉案房屋并无不当。涉案《房产转让协议书》第九条第一项约定：“甲方违反本合同约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日，甲方应按乙方已付购房款的万分之二承担违约责任”。鹰骏地产公司通知邹健、杨明接收房屋后，所属物业公司已自2019年7月1日计收涉案房屋的物业管理费。一审判决邹健、杨明自2019年7月1日起以410000元为基数，按日万分之二的计付方法向梁国旭支付逾期交房的违约金至实际房屋交付之日止，符合合同约定，并无不当。综上，邹健、杨明所提一审判决认定事实和适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，邹健、杨明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7668元，由邹健、杨明负担。本判决为终审判决。审判长  樊为民审判员  李泉钦审判员  李 洁二〇二〇年五月二十九日书记员  关利彭