上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初8843号原告：上海嘉苑农副产品交易市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：蔡宏宇，总经理。委托诉讼代理人：张引娟，上海尊丰律师事务所律师。被告：上海普甯实业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：冯作禄，执行董事。委托诉讼代理人：曾欣，上海迪伦律师事务所律师。原告上海嘉苑农副产品交易市场经营管理有限公司与被告上海普甯实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张引娟和被告委托诉讼代理人曾欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原被告签订的租赁合同于2019年7月28日已解除；2、判令被告向原告支付房屋占有使用费508,548元(2019年5月1日至2019年12月31日)及利息(自2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际支付之日止)；3、判令被告支付逾期付款违约金103,500元(参照其与大房东租赁合同纠纷判决书中300元/天的标准，自2019年5月1日计算至2020年4月15日，之后不再主张)；4、判令被告向原告支付拖欠的物业费24万元(从2015年至2019年共计5年，每年4.8万元)。事实和理由：原、被告双方于2013年11月2日签订《上海市商业用房租赁合同》一份，约定租期自2014年3月1日至2019年7月28日止，年租金73万元，从2017年起按年租金的3%递增，每隔三年递增一次，即从2017年起年租金为751,900元；物业费4.8万元/年。合同签订后，被告按约支付租金，但从2019年5月起拖欠租金，至今尚未支付。原告多次催讨无果后，委托律师于2020年3月27日发函催款，但被告仍未支付。原告主张租金计算至2019年12月31日，是根据其与产权人的租赁案件执行中房屋返还日即租金计算截止日。原告为维护其合法权益，故涉诉。被告辩称，双方租赁合同于2019年2月28日期限届满，之后双方未续签合同，但租赁关系仍然继续。次承租人向原告支付的租金应当从被告应付租金中扣除。原告主张违约金没有依据，原告无权要求被告支付物业费，双方签订合同时，被告预先支付了一年的物业费，但原告并未提供任何物业服务，也未聘请任何物业服务公司。此外，涉案房屋被产权人整改施工，无法正常经营，请求酌情减少占有使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2010年5月26日，上海嘉苑农副产品交易市场经营管理有限公司(以下简称嘉苑公司)与案外人上海同鑫投资有限公司(以下简称同鑫公司)签订了《上海市商业用房租赁合同》，约定同鑫公司将其名下的位于上海市嘉定区江桥镇靖远路1268-1274、1278-1286(双号)、榆中路XXX-XXX号(单号)的房屋出租给被告嘉苑公司，租赁期限自2008年10月6日至2019年7月5日止，上述房屋地上建筑面积7821.76平方米，地下人防建筑面积2103.19平方米。2013年11月2日，嘉苑公司(出租方、甲方)与上海普甯实业发展有限公司(承租方、乙方，以下简称普甯公司)签订《上海市商业用房租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市嘉定区江桥镇榆中路XXX号等房屋(以下简称涉案房屋)出租给乙方作为商业店铺和其他用途使用，该商业用房地上建筑面积共2000平方米；双方约定租赁期限为2014年3月1日至2019年2月28日(其中2013年11月1日至2014年2月28日4个月为乙方装潢期，甲方免收租金)，年租金73万元，从2017年起按照年租金的3%递增，每隔三年递增一次，直至合同到期，租金先付后用，每6个月支付一次，乙方应于2013年11月1日前支付首期租金36.5万元，并支付保证金20万元，第二期租金于2014年8月31日前支付，以此类推；此外，双方约定甲方向乙方交付该物业费，每年物业费48,000元。合同3-2条约定，租赁期满，甲方同意将该物业续租给乙方，续租年限和续租年租金递增幅度按甲方与该物业所有权人续签合同执行。合同7-4条约定，乙方应按时交纳租金、房屋租赁保证金等各项费用，如逾期交付，每逾期一天，应按每天3万元向甲方支付违约金。上述合同签订后，普甯公司按约向嘉苑公司支付了租金，并支付了保证金20万元和一年的物业费48,000元。嘉苑公司向普甯公司交付了涉案房屋，后普甯公司将涉案房屋转租给次承租人吴多红用于经营上海简墨宾馆有限公司(以下简称简墨宾馆)，租赁期限自2014年4月26日至2024年4月25日。另查明，普甯公司向嘉苑公司支付租金至双方合同期届满即2019年2月底，双方未签订租续租合同，因简墨宾馆还在使用涉案房屋，故普甯公司并未将涉案房屋返还嘉苑公司，嘉苑公司亦未提出异议。因普甯公司一直未再支付租金，2019年3月27日，简墨宾馆代为履行，直接向嘉苑公司转账支付租金183,300元，备注“2个月房租，酒店代付房租款”。之后普甯公司和简墨宾馆均未再支付租金。又查，2019年，同鑫公司因与嘉苑公司之间的租赁合同纠纷诉至本院。本院经审理后，于2019年12月17日作出了(2019)沪0114民初9905号判决书，确认双方租赁合同于2019年7月5日期限届满终止，并支持了同鑫公司主张嘉苑公司清空并返还房屋、支付欠付租金、逾期支付租金的违约金以及自2019年7月6日至实际返还房屋之日止的占有使用费。该判决已经生效。判决作出后，在该案执行过程中，涉案房屋于2019年12月31日返还同鑫公司。2019年2月时，同鑫公司曾发出通知函，告知其与嘉苑公司的租赁合同于2019年7月5日到期，届时将收回房屋。但简墨宾馆并未搬离。嘉苑公司与普甯公司均确认2019年3月1日至2019年12月31日期间，一直是简墨宾馆在使用涉案房屋。审理中，1、嘉苑公司认可合同约定的租赁期限届满日为2019年2月28日，且与大房东同鑫公司的合同于2019年7月5日到期，之后就要求嘉苑公司返还房屋，故撤回诉请1，并变更诉请2为：判令嘉苑公司支付房屋占有使用费301,266.40元(按62,658.30元/月，自2019年5月1日计算至2019年12月31日，共计501,266.40元，再扣除保证金20万元)，撤回要求支付该部分使用费利息的请求。2、普甯公司开庭举证时提供了收款收据，旨在证明嘉苑公司另行直接收取了简墨宾馆租金36.7万元。对该证据嘉苑公司认为没有原件，并非其公司开具，也没有经办人签字，不予认可。后普甯公司确认简墨宾馆并未支付该笔款项。本院认为，嘉苑公司与普甯公司之间的《上海市商业用房租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效。双方合同到期之后，普甯公司的次承租人简墨宾馆仍继续使用，涉案房屋并未返还，嘉苑公司未提出异议，且接受了简墨宾馆代为支付的部分租金，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。之后，因嘉苑公司与房屋产权人同鑫公司的合同于2019年7月5日到期，嘉苑公司拖欠租金未付且未返还房屋，导致前案中同鑫公司的起诉。该案执行过程中，涉案房屋已于2019年12月31日返还同鑫公司，此前一直由简墨宾馆使用，故根据合同相对性，普甯公司应向嘉苑公司支付租金及占有使用费至2019年12月31日。双方均确认普甯公司直接支付租金至2019年2月28日，嘉苑公司认为简墨公司代普甯公司向其支付了2019年3月和4月的租金，故租金自5月起算。然按照双方合同约定，此时的租金标准为62,658.33元/月，简墨公司代付的租金大于双方约定的两个月租金，故代付租金应自2019年3月起普甯公司应付租金中据实扣除。经核算，普甯公司还应支付租金和占有使用费443,283.30元，与其已付保证金20万元相抵扣，普甯公司还应向嘉苑公司支付的租金和占有使用费为243,283.30元。普甯公司以涉案房屋被同鑫公司整改施工其无法正常经营为由请求酌情减少占有使用费，但并未提交充分证据，且其明知嘉苑公司与同鑫公司的合同已届满，在被要求搬离后仍未能返还房屋，若确有损失，也应自行承担。关于逾期支付租金的违约金，因合同到期后，双方仍按照原合同继续履行，合同转为不定期，该不定期租赁直至普甯公司提出解除或要求返还房屋之日才解除，嘉苑公司自称其于2019年7月5日之后就要求普甯公司返还涉案房屋，普甯公司并无此前已经解除的证据。解除之前租金未支付仍应按约承担相应的违约责任。但合同约定的违约金标准过高，本院结合合同履行情况，酌定该项违约金为2万元。关于物业费，双方合同明确约定了物业费，普甯公司实际仅缴纳至2015年2月底，故其应补缴2015年3月1日至2019年12月31日期间的物业费23.2万元。嘉苑公司撤回诉请1和诉请2的利息部分，系自行处分其相应诉讼权利，于法不悖，本院予以准许。综上，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海普甯实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付拖欠的租金和占有使用费人民币243,283.30元；二、被告上海普甯实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付逾期支付租金的违约金人民币20,000元；三、被告上海普甯实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付物业管理费232,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10,248元，减半收取5,124元，财产保全费4,262.74元，合计诉讼费9,386.74元，由原告上海嘉苑农副产品交易市场经营管理有限公司负担2,176.74元，被告上海普甯实业发展有限公司负担7,210元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邓珍二〇二〇年九月二十五日书记员  朱雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。