广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0606民初14797号原告：高广奇，男，1970年3月19日出生，汉族，住四川省大英县*************5楼1号，公民身份号码510************335。委托诉讼代理人：邱华平，广东广顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱昌亮，广东容桂律师事务所律师。被告：段良民，男，1983年12月11日出生，汉族，住湖南省新邵县**********，公民身份号码430************619。委托诉讼代理人：胡学良，北京市隆安（顺德）律师事务所律师。原告高广奇与被告段良民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人邱昌亮、被告委托诉讼代理人胡学良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付租金费用179767元，并从起诉之日起至清还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率支付利息；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年8月9日签订《租赁合同》，约定原告将位于***********之三共4270平方米的厂房（以下简称涉案厂房）租赁给被告，租期由2017年9月1日起至2020年2月28日止，租金以原出租方胡显灿收取的费用为准。租赁期间，因被告经营不善，导致厂房内设备被法院查封。原、被告于2018年9月1日签订《协议书》约定《租赁合同》于2018年7月5日解除，被告承诺将厂房归还原告并支付租金等各项费用共179767元。协议签订后，被告未按约履行，为维护原告的合法权益，遂向法院起诉。被告辩称，1.《租赁合同》约定，双方有争议可依法仲裁，因此被告认为顺德区人民法院对本案没有管辖权；2.双方已协商解除《租赁合同》，被告已将厂房归还给原告，原告提出的押金不应支持；3.因2018年7月原告已经锁了场地，被告没有实际使用，不应承担该月的租金和水电费；4.原告及一手房东胡显灿从未向原告提供房产证等证件，导致被告无法经营和履行合同，原告对此存在一定的过错，且原告应提供证件证明租赁合同的有效性，否则租赁合同无效，原告主张的押金和租金不应支持；5.原告应提供其与胡显灿的《租赁合同》，证明原告有转租或分租的权力以及租金收取的标准，如原告无权转租或分租，那么涉案《租赁合同》是无效的，原告主张的押金和租金不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的《租赁合同》的合法性有异议，对《协议书》的关联性有异议，本院认为《租赁合同》及《协议书》均有被告方签名，且被告未对签名的真实性予以否认，故本院对上述证据的真实性予以确认，对其合法性及关联性在下文中结合其它事实进行论述；被告对原告提交的房地产权证的三性均不予确认，经本院核实，该房地产权证真实有效，本院对其真实性、合法性予以确认，对其关联性结合其他事实进行论述；被告对原告提交的《解除租赁通知函》的真实性、合法性予以确认，但对其关联性有异议，本院对该证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性在下文中结合其他事实予以论述。被告对原告提交的租金《收据》以及原告与胡显灿签订的《租赁合同》有异议，因上述《收据》及《租赁合同》均无原件予以核对，本院均不予采信。原告对被告提交的微信聊天记录的真实性予以确认，但对其关联性有异议，本院认为该聊天记录只能反映2018年7月9日原告锁住了一楼大门，但无法确认2018年7月均锁住了，故本院对其真实性予以确认，但对其关联性不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月9日，原、被告签订《租赁合同》约定：原告作为转租方将涉案厂房转租给被告用作制衣厂使用，租期从2017年9月1日起至2020年2月28日止，租金按原出租方胡显灿收取的费用为准，租金于每月5日前交齐，超期5天的加收3%的滞纳金。为保证本合同的履行，自签订日起先收取被告72000元的保证金，合同期满后由被告自行与原出租方胡显灿协商，在租赁期满后经原出租方胡显灿验收后由原告无息退还。水电费于次月5日前结清，先预收一个月水电按金20000元。租赁期间如被告单方终止或不履行合约，预交的保证金归原告所有。如原、被告对《租赁合同》有争议可依法仲裁。2018年8月1日，原、被告签订《协议书》一份，其中约定因被告经营出现困难，租赁期间拖欠原告租金、水电费、押金等费用，原告于2018年7月5日通知被告解除《租赁合同》，被告对解除合同无异议，并已将厂房归还原告。被告承诺尽快支付拖欠原告的各项费用179767元（含押金92000元、2018年6月、7月租金及2018年5月、6月水电费87767元）。因被告未支付《协议书》约定的费用，原告于2020年6月10日向法院起诉。另查明，佛山市顺德区********************房屋（房地产权证号：粤房地权证佛字0********2）（以下简称****房屋）为佛山市顺德区展志实业有限公司所有，涉案厂房为该房屋的一部分。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。首先，关于本案的管辖权问题，尽管原、被告双方在《租赁合同》第8条约定“……仍有争议可依法仲裁”，但双方并未对由哪家仲裁委员会进行仲裁作出明确约定，根据《中华人民共和国仲裁法》第十八条“仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效”的规定，上述约定的仲裁协议无效。因此，原告就本案向本院提起诉讼，符合法律规定，被告抗辩称本院无权审理本案，缺乏理据，本院不予支持。关于涉案《租赁合同》是否有效及被告尚欠原告租金及水电费的问题。第一，被告辩称原告将涉案厂房转租并未经得原出租方胡显灿的同意，故认为《租赁合同》为无效合同。对此，首先，涉案厂房实为****房屋中的一部分，而****房屋已依法取得房地产权证；其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，未经出租人同意而转租影响的是出租人与承租人之间合同的履行，并非必然导致转租合同无效，而涉案《租赁合同》为原、被告的真实意思表示，且被告已实际占有并使用了涉案厂房，双方应按合同约定履行。因此，本院认定涉案《租赁合同》有效，对被告所提合同无效的相关抗辩意见不予采纳。第二，被告辩称2018年7月并未实际使用涉案厂房，但仅提供了双方的微信聊天记录予以证明，但该微信聊天记录并不能反映原告整个七月都把涉案厂房锁住了；而且，原告于2018年7月5日通知被告解除合同并要求被告搬离涉案厂房，被告并未提交证据证明其将涉案厂房交还原告的具体时间。对此，被告应承担举证不能的法律后果。而且，若如被告所说其早已退还涉案厂房，但其又于2018年8月1日与原告签订《协议书》，确认尚欠原告7月份租金也与常理不符。因此，本院认定被告2018年7月仍实际使用涉案厂房，确认被告应向原告支付2018年6月、7月的租金及2018年5月、6月的水电费共计87767元。关于押金问题。原、被告签订《协议书》约定被告需向原告支付押金92000元，结合《租赁合同》的约定及原告的庭审陈述可知，该押金由《租赁合同》约定的保证金72000元及水电费按金20000元组成。根据《租赁合同》的约定，如被告单方终止或不履行合约，即按被告违约处理，预交的保证金归原告所有。涉案《租赁合同》签订后，因被告拖欠租金、水电费导致《租赁合同》于2018年7月5日解除，根据上述约定，保证金72000元应归原告所有，原告向被告追偿保证金72000元理据充分，本院予以支持。因保证金的作用在于担保被告诚实履行合同约定的义务，现原告因被告违约而向被告追索保证金，实际上是追究被告的违约责任，故该保证金72000元的性质实质上应为违约金，本院在判决时对此作出相应调整。至于水电费按金，虽然被告签订《协议书》承诺支付拖欠原告的按金20000元，但因《租赁合同》并未约定若被告违约则原告有权没收水电费按金，本院认为该按金的性质实为水电费的预付款，现原告已向被告追偿拖欠的水电费，若再支付水电费按金20000元，则存在重复收取，故原告诉请的水电费按金20000元无理，本院不予支持。关于利息的问题，被告逾期支付租金、水电费已构成为违约，但原告主张的保证金72000元（实为违约金）已是对被告违约的惩罚，若再就该部分款项计收利息，则明显加重被告的责任，故本院对原告诉请保证金的利息不予支持。而原告诉请以租金及水电费尚欠款项为基数，从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至清偿之日止有事实根据及法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条规定，判决如下：一、被告段良民于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高广奇支付租金及水电费87767元及利息（利息计算方式：以87767元为基数，从2020年6月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；二、被告段良民于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高广奇支付违约金72000元；三、驳回原告高广奇的其他诉讼请求。案件受理费3895.34元，减半收取计1947.67元(原告高广奇已预交)，由原告高广奇负担400元，由被告段良民负担1547.67元；财产保全费1418.84元(原告高广奇已缴交)，由被告段良民负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 肖复春二〇二〇年十月十日法官助理 袁丽阳书 记 员 梁国锋