本溪市溪湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0503民初672号原告：刘英旭，男，1969年2月22日出生，汉族，辽宁省本溪市人，无职业，现住本溪市明山区。被告：**，男，1987年9月24日出生，汉族，辽宁省本溪市人，无职业，现住本溪市溪湖区。委托诉讼代理人：徐辉，女，1990年7月2日出生，满族，辽宁省本溪市人，现住本溪市溪湖区。第三人：刘向伟，男，1969年7月20日出生，回族，辽宁省本溪市人，无职业，现住本溪市溪湖区。原告刘英旭诉被告**、第三人刘向伟房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告刘英旭、被告**及其委托诉讼代理人徐辉、第三人刘向伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘英旭向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告签订的《租房协议书》；2、被告**承担逾期倒房的占有使用费2500元（一个月房租），并承担物品损失费5000元；3、要求第三人立即搬离原告位于本溪市溪湖区的门市房；4、案件受理费用由被告承担。事实和理由：2017年4月21日，原告刘英旭与被告**签订一份《租房协议书》，双方约定：原告将位于本溪市溪湖区门市房以每年3万元的价格租给被告用于经营顺心便利生鲜超市，租期从2017年4月21日至2020年4月20日止。由于经营不善，被告**于2019年8月18日在未通知原告的情况下，私自将该超市以1.8万元的价格转让给第三人刘向伟经营，并签订《出兑合同》，租赁期限至原告与被告**签订的《租房协议书》即2020年4月20日止。2020年4月20日租期届满后，原告想收回门市房，但第三人刘向伟拒不按其与被告**签订的《出兑合同》约定截止期限即2020年4月20日执行。经原告与被告、第三人多次协商，第三人刘向伟拒不归还该门市房。故原告诉至法院，要求判决如上所请。被告**辩称：一、因租赁期届满，我同意解除《租房协议书》。2017年4月21日，被告租用了原告位于本溪市溪湖区2门市，用于经营顺心便民生鲜超市，并签订《租房协议书》，约定租期自2017年4月21日起至2020年4月20日止。二、不同意承担逾期倒房损失2500元及物品损失费5000元。1、被告将房屋转租第三人，已经得到了原告的认可，《租房协议书》和《出兑协议书》真实有效。由于经营原因，被告于2019年8月28日，与第三人达成《出兑协议》，将承租房屋的经营权转让给第三人，第三人对房屋进行了经营改造和装修时被告和第三人都向原告告知转租事宜，原告未提出异议。在第三人经营期间，先后更改过两次经营业务，营业牌匾更改为“小伟羊汤馆”和“小伟棋牌室”，原告多次经过门市，并进入屋内查看情况，均未对转租提出异议。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，被告明知房屋被转租后，并未提出异议，被告与第三人签订的《出兑协议》有效。2、2020年4月20租赁期届满前，被告曾多次提醒第三人按协议约定及时与原告协商续租事宜，第三人已与原告直接联系，但未达成续租协议。2020年3月15日，被告再次通知第三人，如不能达成续租协议，需要在2020年4月20日前腾退房屋。在租赁期届满后，被告又多次协助原告、当地派出所与第三人沟通腾退房屋事项，已经履行了相应的义务，被告并未占有房屋，原告要求被告承担逾期倒房的费用，没有依据。3、自2019年8月28日，被告与第三人签订的《出兑协议》起，房屋一直由第三人居住使用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条作出规定：房屋租赁合同履行期限届满或解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费用，人民法院应予支持。第三人实际占用房屋，拒不腾房，逾期费用不应由被告承担。4、我们同意把暖气片恢复原样，玻璃上的排气扇是第三人经营使用期间安装的，第三人应当承担责任。第三人刘向伟辩称：2019年8月28日，我经朋友王胜国介绍承兑了**的门市房，但**不是房主，他保证2020年4月20日租期届满后能够续租，租金不会涨，我才和**签了合同，交付了定金5000元。**经营的超市是由两个门市房打通组成，租给我的是其中一间后，租给我后，**对中间墙面进行了修复，当时原告也到了现场，我告诉原告这个门市我以18000元兑过来的，并想要在这开家羊汤馆，但原告并没提异议，陈洪伟在场可以证明。第二天，我便把剩余的13000元交付给了**，之后我开始为经营做准备，进行装修和购买设备工具，9月中旬饭店正式开业，经营到10月份发生了疫情，为响应政府号召我的店一直停业，在此期间原告和**提出不再续租和收回房屋。直到今年4月初我才知道房主已经将房子转租给了别人。之后我提出续租，**说让我自己找房主谈。我给房主打电话，房主拒绝接听，我几次找到**，**态度坚决，并告诉我4月20日必须搬走。我只能等到4月20日交房租时跟房主见面谈。4月20日8点多，**让我去河西派出所，说他报案了。经河西派出所民警的调解，没能达成调解协议，当时我要交三万元房租，房主不同意，说房子要收回自己经营，派出所让我们到法院解决。我在接手房屋时有以下投资：壁纸及手工费、电路修复及安装、上下水安装共计2000元；购买新冰柜3000元、桌椅3600元、蒸炉2050元、和面积3000元、展示柜1850元、白钢案2台600元、厨具2000元、水槽500元、打菜机300元、煤气罐4个400元、空调2台5000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。结合各方当事人的陈述以及相关证据，本院认定事实如下：2017年4月21日，原告刘英旭（甲方）与被告**（乙方）签订《租房协议书》，约定原告刘英旭（甲方）将位于溪湖区门市租给被告**（乙方），租期为2017年4月21日至2020年4月20日，租金每年3万元，交费方式为年付，需提前一个月交付一年房租。同时约定，租赁期间“甲方”不得转租和出兑。（庭审中，原告称该处为笔误，应为乙方不得转让和出兑）。协议签订后，原告向原告将门市交付被告使用，被告亦按约定向原告交付了租金。为经营超市，被告另租赁了相邻门市，并打通中间墙体，承诺退租时恢复原状。2019年8月28日，被告**将门市转租给了第三人刘向伟，并签订《出兑合同》一份，约定被告保证第三人享有被告在原有房屋租赁合同中所享有的权利，第三人也应按原有房屋租赁合同条款履行定期交纳租金及水电费及其他各项费用的义务。《出兑合同》签订后，被告将原打通的墙体进行了恢复，原告曾到场并得知被告已将房屋转租他人，但并未提出异议。2020年4月20日，原、被告签订的《租房协议书》约定的租期届满，原、被告要求第三人倒出租赁房屋，第三人拒不倒出。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告在租期内将房屋转租第三人，虽未事先取得原告许可，但原告在发现被告转租后，并未提出异议，根据《最高人民法院》第十六条:“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，被告与第三人签订的《出兑合同》应为有效。现《租房协议》约定的租赁期限届满，原、被告间租赁关系已告终止，被告与第三人签订的《出兑合同》中约定的租期为原《房屋租赁协议》剩余租期，即被告与第三人间的租赁关系同时终止，现原告要求第三人倒出房屋，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告承担逾期占用房屋损失的诉讼请求，根据上述司法解释第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，支付逾期腾房占有使用费的义务人应为第三人，故对原告要求被告支付相关费用的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告承担物品损失费5000元的主张，因原告未能提供证据证实具体损失数额，本院不予支持。关于第三人称被告曾保证房屋到期后能够续租的意见，因《出兑合同》中并未约定被告负有保障第三人到期续租的义务，且原《房屋租赁协议》也未有续租的约定，第三人亦未能提供证据证实其在此节的意见，本院不予采信。依照《最高人民法院》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告刘英旭与被告**签订的《房屋租赁协议》终止；二、第三人刘向伟于本判决发生法律效力之日起三十日内倒出位于溪湖区门市；三、驳回原告刘英旭其他诉讼请求。案件受理费一百元，减半收取五十元，由第三人刘向伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审判员 石尹镜明二〇二〇年五月二十五日书记员 于  洁附：本判决所适用的法律、法规《最高人民法院》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。