广东省化州市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0982民初2577号原告(反诉被告)：朱冠旭，男，汉族，1989年11月16日出生，现住广东省化州市***********。公民身份号码：440************87X。被告(反诉原告)：广东化州农村商业银行股份有限公司（原化州市**信用合作联社鉴江信用社），营业所：广东省化州市鉴江区北京路河东区*******。统一社会信用代码：914************904。法定代表人：黄挺，董事长。委托诉讼代理人：董诗惠，广东富民律师事务所律师。被告：化州市汇富房地产开发有限公司，住所地：广东省化州市***********。法定代表人：陈颜清，女，原告朱冠旭与被告广东化州农村商业银行股份有限公司（以下简称化州农商行）、化州市汇富房地产开发有限公司（以下简称汇富房地产公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月29日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱冠旭、被告化州农商行的委托诉讼代理人董诗惠到庭参加诉讼，被告汇富房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱冠旭向本院提出诉讼请求：1、判决解除被告鉴江信用社与原告签订的《个人购房按揭贷款合同》两份，合同编号分别为：100***********544，100***********047。2、判决被告化州市汇富房地产开发有限公司返还原告与化州市鉴江信用社的借款担保合同下剩余的贷款402755.94元给化州市鉴江信用社(以上数据计算起止日期为2016年4月20日到2018年1月12日，具体数额以化州市鉴江信用社出示的数额为准)，利息另计。3、判决被告化州市汇富房地产开发有限公司退还原告已向化州市鉴江信用社支付的贷款本金67244.06元，利息50642.72元给原告(以上数据计算起止日期为2016年4月20日到2018年1月12日，具体数额以化州市鉴江信用社出示的数额为准)。4、判决本案诉讼费用由被告承担。5、请求贵院判决被告化州市**信用合作联社鉴江信用社注销《个人购房按揭贷款合同》两份合同（编号分别为：100***********544,100***********047）下的抵押物预告登记手续，该抵押物为：化州市***********汇富名苑3层320铺；化州市***********汇富名苑3层321铺。事实和理由：2016年1月29日，原告从被告汇富房地产公司处购买两间商铺并签订相应的《商品房买卖合同》(现被判解除)，后原告作为借款人于2016年3月15日与被告化州市**信用合作联社鉴江信用社(下称：鉴江信用社)(贷款人)、被告汇富房地产公司(保证人)签订《个人购房按揭贷款合同》两份，合同编号分别为：100***********544，100***********047，贷款金额分别为29万元、18万元(详见证据目录5、)，原告以商铺作为抵押物，被告汇富房地产公司为贷款合同下原告应承担的债务提供连带责任担保，2016年3月22日，被告信社取得商铺的抵押权人预告登记证明，2016年3月29日被告信社向原告出示《借款借据》(详见证据目录6、10)后，向汇富房地产公司完成转账放款(详见证据目录7、11)，原告也收到汇富房地产公司开具的贷款房款发票(详见证据目录8、12)。后因汇富房地产公司违约，原告将其诉至化州市人民法院请求解除《商品房买卖合同》，经化州法院一审判决、茂名中院终审判决，均支持原告解除《商品房买卖合同》，判决汇富房地产公司退还原告首期房款及违约金等(详见证据目录2、3、4)。一、原告请求判决解除与鉴江信用社签订的《个人购房按揭贷款合同》两份。法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。二、请求判决被告汇富房地产公司返还原告与鉴江信用社的借款担保合同下剩余的贷款402755.94元。法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。三、原告请求判决被告化州市汇富房地产开发有限公司退还原告已向化州市鉴江信用社支付的贷款本金67244.06元，利息50642.72元。法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款。《个人购房按揭贷款合同》对抵押预告登记部分有详细约定，当该合同被判决解除后属于无效合同，合同内的抵押事实也属无效，处理无效合同必须遵循恢复原状的原则，即恢复合同当事人订立合同前的财产情况，所以请求判决被告被告化州市**信用合作联社鉴江信用社注销《个人购房按揭贷款合同》下的抵押物预告登记手续，以恢复原状。请法院支持我的诉讼请求。被告化州农商行辩称，原告起诉解除《个人购房按揭贷款合同》，被告化州农商行认为可以解除，但对于原告请求判决汇富公司返还原告与被告的借款担保合同剩余的贷款不能支持，因为根据双方签订的贷款合同第13条约定，借款发放后本合同的效力独立于本合同项下的房产购房合同，购房合同解除或无效均不影响本合同的履行，借款人均应按本合同约定归还借款本息，该归还的义务并不因为该合同的解除而无需归还。被告化州农商行已经根据合同的约定将按揭的贷款汇入原告指定的汇富公司账户，依法应由原告对该贷款进行偿还。对于原告的第三项诉求与被告化州农商行无关。对于原告的第五诉求，被告化州农商行认为原告无权撤销，被告虽然只取得涉案房产的抵押预告登记，但该登记是合法有效的。根据合同第13条约定，借款发放后本合同的效力独立于本合同项下的房产购房合同，并不因为购房合同的解除而无效。被告汇富房地产公司未作答辩。被告化州农商行反诉称，1、判决反诉被告朱冠旭立即归还贷款本金388447.48元及利息26842.97元(按中国人民银行同期同类逾期贷款利率,利息暂计至2019年08月19日止,2019年08月20日以后至付清日止的利息另计)给反诉原告;2、判决反诉原告对反诉被告朱冠旭用于抵押的位于化州市***********汇富名苑3层321铺[粤(2016)化州市不动产证明第0000357*]和位于化州市***********汇富名苑3层320铺[粤(2016)化州市不动产证明第00036*]的价款优先受偿3、判决被告化州市汇富房地产开发有限公司(下称汇富公司)对反诉被告朱冠旭的上述借款本息承担连带清偿责任。4、反诉的案件受理费由反诉被告朱冠旭和被告汇富公司承担。事实和理由:关于反诉被告朱冠旭诉反诉原告及被告汇富公司贷款合同纠纷一案,反诉原告同意反诉被告关于解除与反诉原告所签订的两份《个人购房按揭贷款合同》的请求,但对于反诉被告请求判决汇富公司返还上述两份贷款合同剩余的贷款402755.94元的诉讼请求是不能支持的。相反,既然反诉被告主张解除上述两份贷款合同,那么反诉被告应当偿还尚未归还给反诉原告的剩余的贷款本金38418元及利息。为此,特提出反诉,理由如下:反诉被告朱冠旭为购买被告汇富公司位于化州市***********汇富名苑3层320号铺、321号商铺,于2016年3月15日与反诉原告及被告汇富公司分别签订了两分《个人购房按揭贷款合同》,分别向反诉原告按揭贷款180000元和290000元,两笔贷款均由被告汇富公司担保。具体如下:(1)、2016年3月15日签订编号为100***********047的《个人购房按揭贷款合同》一份,反诉被告朱冠旭并于2016年03月29日亲笔签立借款借据从反诉原告处借款1笔,金额180000元,借款用途为购商铺,期限120个月,年利率5.39%,到期日为2026年03月15日。该笔贷款还款方式为等额本息还款,合同约定每月20日为还款日,合同第6页第六条约定的划款方式为“借款人在此不可撒销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人汇富公司的账户(开户行化州市**信用合作联社鉴江信用社;账号800**********496),以支付借款人在购房合同项下的借款"。被告化州市汇富房地产开发有限公司在该份合同的保证人处盖公章和法人私章为该笔借款作担保。随后,反诉被告朱冠旭用位于化州市***********汇富名苑3层320铺为该笔借款作抵押担保,不动产登记证明(预购商品房预告登记)为:粤(2016)化州市不动产证明第0000356;不动产登记证明(抵押预告登记)为:粤(2016)化州市不动产证明第000140号。2016年3月29日反诉原告将该笔款项汇入反诉被告朱冠旭指定的被告汇富公司的账户。(2)、2016年03月15日,反诉被告朱冠旭与反诉原告签订编号为100**********654《个人购房按揭贷款合同》一份,为购买化州市***********汇富名苑3层321铺向反诉原告按揭贷款290000元,朱冠旭于2016年03月29日亲笔签立借款借据从原告处借款1笔,金额290000元,借款用途为购商铺,期限120个月,年利率5.39%,到期日为2026年03月15日。该笔贷款还款方式为等额本息还款,合同约定每月20日为还款日,合同第6页第六条约定的划款方式为“借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人化州市汇富房地产开发有限公司的账户(开户行化州市**信用合作联社鉴江信用社;账号800***********496),以支付借款人在购房合同项下的借款”。被告汇富公司在该份合同的保证人处益公章和法人私章为该笔借款作担保。随后,朱冠旭用位于化州市***********汇富名苑3层321铺为该笔借款作抵押担保,不动产登记证明(预则商品房预告登记)为:粤(2016)化州市不动产证明第0000357*;不动产登记证明(抵押预告登记)为:粤(2016)化州市不动产证明第0001461号。2016年3月29日反诉原告将该笔款项汇入反诉被告朱冠旭指定的被告汇富公司的账户。综上,反诉被告以购买被告汇富公司的上述商铺抵押,按揭供房贷款的形式并经被告汇富公司担保向反诉原告借款两笔共470000元,借款后至2019年08月19日止,反诉被告朱冠旭累计支付了贷款利息19865.57元,累计归还了本金81552.52元,拖欠2019年08月19日前的利息26842.97元未消,尚欠贷款本金388417.48元及2019年08月20日以后的利息。为此,反诉原告特请求法院判决支持反诉原告的诉讼请求。原告朱冠旭针对化州农商行的反诉辩称，请驳回被答辩人的诉求,支持答辩人(本诉原告）的本诉请求。事实与理由:1、反诉人化州农商行已经将《个人购房按揭贷款合同》与普通借款合同两种合同严重混淆了。我就不再陈述两者合同的详细区别,但有个常识问题应该指出,就是合同下借款资金的流向问题。普通借款合同的借款资金系出借人直接放款给借款人,但《个人购房按揭贷款合同》下的贷款资金即借款资金系由反诉人信社直接放款给担保人开发商汇富公司的账户（反诉人提交的证据目录5.6都有印证),这笔贷款资金从来都没有经过答辩人(本诉原告)我方的账户。2、信社不能对涉案商铺的价款享有优先受尝权。因为目前信社只是对涉案商铺获得抵押预告登记,没有获得实际抵押登记权,且双方至今也没有对涉案商铺办理正式抵押登记手续,根据《物权法》第二十条,信社无法对涉案商铺行使抵押权也就不存在信社对涉案商铺享有优先受尝权。3、反诉人信社在反诉状第二页第八行文字讲明同意解除《个人购房按揭贷款合同》,既然同意解除合同,就适用专事专项的法律条款《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的资金返还方式去实施,这也是答辩人的本诉诉讼请求。4、反诉人信社提出的四项反诉请求均没有任何法律依据,其在反诉状里面也没有明确讲明系依据哪一个法条去支持反诉人信社的反诉请求。相反,答辩人(本诉原告)提出的每一条诉讼请求都有法可依。为了节约诉讼时间,我在此就不再具体讲述,详见我提交的本诉起诉状以及增加的诉讼请求里面有。综上所述,反诉人提出的反诉请求无任何事实依据和法律依据，恳请法院驳回其全部反诉请求,支持答辩人(本诉原告)的本诉请求。经审理查明，本院确认如下事实：2016年1月29日，原告朱冠旭与被告汇富房地产公司签订两份《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：2016012182、2016012183)，两份合同中，原告为买受人，被告汇富房地产公司为出卖人。2016年3月15日，原告作为借款人与鉴江信用社（贷款人）、汇富房地产公司（保证人）签订两份《个人购房按揭贷款合同》（编号：100***********047、100***********544），贷款金额分别为18万元和29万元，共计47万元，贷款期限为120个月，预计自2016年3月29日起至2026年3月15日止，借款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上上浮10%（即年利5.39%）。原告朱冠旭应将借款用于购买位于化州市***********汇富名苑3层320铺与321铺的房产。被告化州农商行将贷款资金划入被告汇富房地产公司名下账户（账号：800***********496）。原告朱冠旭以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。被告汇富房地产公司为本合同项下原告应承担的全部债务提供连带责任保证担保。2016年3月22日，被告化州农商行取得涉案商铺的抵押权人预告登记证明。2016年3月29日，被告化州农商行发放贷款两笔共计47万元到被告汇富房地产公司名下账户（账号：800***********496）。2019年6月28日，广东省茂名市中级人民法院判决解除原告朱冠旭与被告汇富房地产公司于2016年1月29日签订的两份《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：2016012182、2016012183)，并由被告汇富房地产公司返还两个商铺首付款480000元给原告朱冠旭。另查明，截止到2019年8月19日，原告已经支付贷款本金81552.52元及贷款利息49865.57元给被告化州农商行，原告尚欠被告化州农商行贷款本金388447.48元及2019年8月20日以后的利息。以上事实有上述事实，有原告提供：1、原告身份证。2、被告董亮身份证复印件。3、借款合同、借款收据。4、结婚登记审查处理表。5、证明。6、银行流水。7、营业执照。8、离婚表。9、不动产权证。10、人口信息表。11、发票。12、企业变更表。被告周丽提供：1、被告周丽身份证。2、离婚证。被告董亮提供：被告董亮身份证。第三人杨文静提供：1、第三人杨文静身份证复印件。2、橘洲东信花园认购书。3、商品房买卖合同（现售）。4、不动产权证。5、房屋买卖合同。6、中国银行交易流水明细清单。7、房地产买卖交易资料。8、（2020）粤0982民初253号民事判决书。9、（2020）粤0982民终2116号民事判决书。以及本案庭审笔录等材料证实。本院认为，原告朱冠旭与被告化州农商行及被告汇富房地产公司签订的《个人购房按揭贷款合同》，系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。本案争议焦点为：1、原告朱冠旭要求解除《个人购房按揭贷款合同》应否予以支持？2、被告汇富房地产公司应否向被告化州农商行支付剩余贷款本息及被告汇富房地产公司应否退还贷款本金81552.52元、贷款利息49865.57元给原告的问题。3、关于被告化州农商行请求对处置原告朱冠旭预告抵押登记的商铺所得价款优先受偿的问题。关于焦点一，原告朱冠旭要求解除案涉《个人购房按揭贷款合同》的问题。原告从被告汇富房地产公司处购买两间商铺，双方约定由原告朱冠旭以所购商铺向被告化州农商行抵押借款，并办理了涉案商铺的预告登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。”本案中，原告朱冠旭与被告汇富房地产公司签订的两份《商品房买卖合同(预售)》已被法院生效判决予以解除。原告朱冠旭与被告汇富房地产公司签订的商品房买卖合同虽与原告朱冠旭、被告化州农商行、被告汇富房地产公司签订的借款合同系两个独立的合同，亦不具有主从合同的关系,但两个合同之间具有密切联系，按揭贷款合同的成立依赖于商品房买卖合同的成立，从合同的履行目的而言，按揭贷款合同的履行服务于商品房买卖合同的履行，现因商品房买卖合同的解除而致使借款合同的目的无法实现。在庭审中,被告化州农商行亦表示可以解除该合同。因此，原告要求解除《个人购房按揭贷款合同》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于焦点二，被告汇富房地产公司应否向被告化州农商行返还剩余贷款本息及被告汇富房地产公司应否退还贷款本息给原告的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”的规定,借款合同解除后,就交付的贷款资金而言,被告化州农商行系权利享有人,关于主张借款合同解除后剩余还款责任的问题,系被告化州农商行的权利,原告朱冠旭无权进行处分,故对原告要求被告汇富房地产公司承担返还借款担保合同剩余的贷款402755.94元的诉讼请求,于法无据，本院不予支持。本案中,解除个人购房按揭贷款合同后,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定,“商品房担保贷款合同被解除后,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”,故此后的贷款本息应由被告汇富房地产公司负责返还给被告化州农商行，被告化州农商行反诉主张应由原告朱冠旭继续承担返还贷款本金388447.48元及利息无事实和法律依据，本院不予支持。原告朱冠旭已结清2019年8月19日前到期贷款本金81552.52元及贷款利息49865.57元,故其主张被告汇富房地产公司支付贷款本金81552.52元及贷款利息49865.57元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于焦点三，关于被告化州农商行请求对处置原告朱冠旭预告抵押登记的商铺所得价款优先受偿的问题。本案中,被告化州农商行办理的是预购商品房抵押预告登记,而非正式的抵押登记手续。依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条“以尚未办理权属证书的财产抵押的,在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的,可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的,不得对抗第三人”的规定可知,预告登记制度旨在保障将来物权的实现,被告化州农商行据此享有当抵押登记条件成就时或约定期限届满时对讼争抵押房屋办理抵押登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分,但并非已对该房屋享有现实的抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定,案涉商铺的抵押权并未设立,被告化州农商行对案涉房屋主张享有优先受偿权的诉讼请求缺乏法律依据,该院不予支持。被告汇富房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告朱冠旭与被告广东化州农村商业银行股份有限公司签订的两份《个人购房按揭贷款合同》（合同编号分别为：100***********047、100***********544）。二、化州市汇富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱冠旭返还贷款本金81552.52元及贷款利息49865.57元。三、化州市汇富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告广东化州农村商业银行股份有限公司归还贷款本金贷款本金388447.48元及利息（2019年8月19日前的利息26842.97元，2019年8月20日后的利息按计算至付清之日止）。五、驳回原告朱冠旭的其他诉讼请求。六、驳回被告广东化州农村商业银行股份有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9006元由被告汇富房地产公司负担,反诉费7469.36元由被告化州农商行负担如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  徐学军人民陪审员  苏剑平人民陪审员  周文雄二〇二〇年十月十四日法官 助理  文练帅书 记 员  劳锦华