连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0707民初4958号原告：尚秀妮，女，1979年9月15日出生，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：李治国，江苏路卓律师事务所律师。被告：连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇金海路**。法定代表人：张俊客，总经理。委托诉讼代理人：刘杰，江苏公善民律师事务所律师。原告尚秀妮与被告连云港赣榆金某房地产开发有限公司（以下简称“金某公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院适用普通程序公开开庭进行了审理。原告尚秀妮的委托诉讼代理人李治国，被告金某公司的委托诉讼代理人刘杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尚秀妮向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋订购单、协议书；2.被告返还原告购房款336924元、维修基金2673元及利息（利息自2015年12月22日起至2019年8月19日按年利率6%计算，2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，诉前利息是91691元）；3.被告赔偿原告因房屋差价损失20万元（或以评估鉴定为准）；4.被告向原告支付已付房款一倍的赔偿款336924元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月13日，原告认购江苏鼎亚置业发展有限公司（以下简称“鼎亚公司”）开发的东某凯亚国际小区住宅A9号楼1-502室房产。2015年12月22日，原告向鼎亚公司缴纳购房款336924元，鼎亚公司开具了税务发票。同日，原告交纳了维修基金2673元，鼎亚公司出具了收据。后来，因鼎亚公司的资金问题导致所开发的楼盘烂尾。被告金茂源公司与赣榆区人民政府建设主管部门协商，由被告与原告就购买的商品房另行签订协议。2019年，原告找到被告要求办理购房的后续手续，但被告称已经将涉案商品房出售给了他人，现无法向原告交付。原告认为，被告系一房二卖，导致原告无法实现合同目的，请求依法判令支持原告的诉讼请求。被告金某公司辩称，第一，答辩人与案外人连云港市创联投资发展有限公司（以下简称“创联公司”）在2015年12月24日签订了《协议书》，约定鼎亚公司以其开发的东某凯亚项目A地块93.6亩土地、C地块12亩土地及A地块在建8栋住宅楼整体转让给创联公司。2017年2月14日，创联公司与鼎亚公司及江苏广某建筑安装工程有限公司（以下简称“广某公司”）就上述协议书签订了备忘录。备忘录第四项第8条明确原告订购的A9号楼1-502室在2015年12月24日之后签订，而原告的房屋订购单、发票及收款凭证时间均在2015年12月24日之前，且原告也未提交付款凭证证明其已实际支付了首付款。原告的购房行为明显属于与鼎亚公司恶意串通，损害创联公司利益的虚假行为。2017年4月6日，创联公司与答辩人签订协议书，将创联公司对鼎亚公司享有的合同权利全部转让给答辩人，原告的上述购房行为进而损害了答辩人的利益。因此，原告与鼎亚公司签订的房屋订购单应属无效。第二，答辩人多次通知原告签订购房合同，但原告一直未签订，该责任在原告。答辩人受让上述地块后，对涉案小区进行了开发建设，自2017年11月份起，答辩人多次电话告知原告签订商品房买卖合同，但原告迟迟没来签。2019年1月16日，答辩人的工作人员再次通过短信向原告发送催告通知，要求原告7日内到售楼处签订商品房买卖合同，并强调逾期签订将解除原告所订购的房产，但原告未在通知的期限内签订购房合同。答辩人认为原告与鼎亚公司签订的订购行为与答辩人无关，请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年11月13日，原告尚秀妮与案外人鼎亚公司签订《东某·凯亚国际房屋订购单》。订购单显示出卖人为鼎亚公司，买受人为尚秀妮；订购户别A9幢1-502室，建筑面积133.64㎡，单价为5029.46元/㎡，总房价672137元；买受人支付购房定金人民币壹万元，于买卖双方签订《商品房买卖合同》时抵冲房款，定金不得以任何理由退还；除出卖人另有通知外，买受人应于2015年11月20日前携带本订购单、购房所需款项、产权登记名义人之身份证或其他有效证件及其他相关材料至东某·凯亚国际售楼处签定《商品房买卖合同》；若买受人在本订购单规定期限内，未能前来办理付款及签定《商品房买卖合同》手续的，视为买受人违约，出卖人可不另催告，有权单方解除本定购单，并有权将买受人所定购之房屋售与第三方，买受人已付定金，不得以任何理由要求退还；买受人在签署本单时已对出卖人提供的《商品房买卖合同》示范文本中的相关条款（含附件内容）进行了解，并确认没有异议。2015年12月22日，原告尚秀妮向鼎亚公司缴纳维修基金2673元，鼎亚公司向原告出具收据。同日，鼎亚公司向原告尚秀妮出具首付款发票。发票显示付款方为尚秀妮，收款方为鼎亚公司，不动产项目名称为东某凯亚国际住宅小区A9号-1-502，金额为336924元，预收购房款。2017年2月14日，案外人创联公司（甲方）与鼎亚公司（乙方）以及广某公司（丙方）签订《备忘录》，约定为妥善解决东某生物集团公司在农发行贷款及区域集合票据债务问题，甲方与乙方于2015年5月16日签订协议书一份，约定由甲方代乙方偿还债务，乙方以东某凯亚A地块土地及地上建筑物和C地块12亩土地整体转让给甲方作为偿还资产……鼎亚公司在2015年12月24日前销售的32套房产由创联公司同购房户重新签订售房合同，鼎押公司配合完善相关手续，其中A9号楼1-202、1-302两户，由于前期尚未办理按揭，后期由鼎亚公司配合办理按揭贷款工作，并将按揭款交至创联公司账户；鼎亚公司在2015年12月24日后销售的5套房产由创联公司同购房户签订售房合同，A9号楼1-502、A11号楼2-101、1-502三户按揭款交至创联公司账户。另，鼎亚公司所列的37套商品房明细中显示了原告尚秀妮订购的商品房，并注明已付房款336924元，按揭贷款为300000元，按揭方式为商贷。2017年4月6日，创联公司（甲方）与被告金某公司（乙方）签订《协议书》，约定甲方将对鼎亚公司享有的合同权利义务全部转让给乙方，乙方同意受让。2017年11月2日，被告金某公司（甲方）与原告尚秀妮（乙方）签订《协议书》，约定乙方于2015年12月22日向鼎亚公司购买东某凯亚国际9号楼一单元502室房产一套，因鼎亚公司资金问题，该项目一直处于烂尾状态，至今鼎亚公司未能交付商品房；经甲方与赣榆区人民政府及建设主管部门协商，该项目地块由甲方负责，将其建设完毕后交付乙方；现双方经协商就乙方原购买的商品房相关事宜签订如下协议：一、乙方原向鼎亚公司购买的商品房已经签订《商品房买卖合同》（未出合同），并经赣榆区房产管理处备案登记；现由甲方与赣榆房产管理处及相关部门协商，如同意变更，则双方就该《商品房买卖合同》内容变更事项确定如下：1.该项目地块的商品房出卖人名称变更为甲方即金某公司；2.交房时间及办理权属证书时间由甲方根据项目建设所需合理期限进行确定；3.考虑后期需要为乙方办理权属证书，需要对项目建设依据及销售依据变更的，甲方将根据需要对商品房买卖合同相应内容进行变更；4.除本条第1、2、3项变更外，原乙方购买该套商品房的单价、总价、交房标准、面积等均保持与原《商品房买卖合同》约定的条款一致；乙方购买该商品房采取银行按揭贷款方式购买的，原乙方向银行申请贷款已经获批并下款，现由甲方与银行协商，如银行同意，乙方同意继续将该商品房抵押给该银行（除乙方已将贷款全部还清），由甲方为乙方购买了该套商品房提供按揭贷款担保，变更银行贷款手续的相关事宜由甲方办理，需要乙方配合的，乙方无条件配合，包括签字及提供相关手续；办理商品房变更相关事宜至权属办理到乙方名下，需要乙方授权委托甲方办理的，乙方同意授权，需要公证授权的，由乙方到公证处与甲方办理公证授权等相关手续；如该套房产的《商品房买卖合同》重新签订并备案后，则双方权利义务均以重新签订的《商品房买卖合同》为准，对甲乙双方均具有约束力；考虑商品房的建设开发及销售等环节均需得到政府相关部门的行政许可，甲方在交房及办理权属证书时，均需要对原项目地块立项以后的诸多手续进行变更，如期间非甲方原因，而因政府部门或乙方原因致使交房或办理权属证书期限延误的，甲方交房期限及办理权属证书的期限相应顺延，乙方不得因此追究延误期间甲方的违约责任。同日，被告的工作人员将原告的购房发票原件收回。被告在接收涉案项目后将小区名称变更为观澜幸福里。2019年1月16日，被告金某公司的售楼处工作人员以短信的方式向原告尚秀妮发送《关于尽快签订购房合同催告函》。短信内容为：致尚秀妮，你订购的观澜幸福里A9-1-502室，我司已于2017年11月份通知你到我公司签订《商品房买卖合同》，后我公司又多次催促你到我公司办理购房合同备案手续，但因你个人原因至今未能到我公司签订购房合同。因你长时间未签订购房合同，已经给我公司造成巨大损失。现再次书面通知你，望你在收到本函告后7日内到观澜幸福里售楼处签订《商品房买卖合同》，如你逾期到我公司签订《商品房买卖合同》，我司将解除你订购的上述房产，特此函告。原告在接收到短信通知后未在指定的期限内与被告签订《商品房购房合同》。庭审中，被告金某公司辩称，已经将涉案的商品房出售给了其他人，并在2019年11月5日完成了网签备案登记。被告向本院提供了《商品房买卖合同》，但该合同仅加盖了作为出售方的被告金某公司的印章，无买受人的签名。被告认可，买受人尚未向被告支付涉案商品房的购房款。关于原告未与被告签订《商品房买卖合同》的原因，原告解释称，因为家中出现了一些状况，导致没有及时签合同，但已委托他人与被告协商，被告亦答应可以延期签订合同。为证明其观点，原告向本院申请证人杨某、孟某出庭作证。该两名证人陈述，其是被告原法定代表人张某的老师，他们曾找到张某协商延期签订涉案商品房的购房合同，张某已允诺办好。两名证人同时提供了与张某的短信，短信显示，两名证人多次发信息要求张某帮忙延期签订涉案商品房的买卖合同，张某答应帮忙。被告认为张某并未明确作出同意延期签订合同的意思表示。被告还向本院提供被告工商登记信息，工商登记显示，张某在2018年10月12日就不再担任被告的法定代表人。本院认为，2015年11月13日，原告尚秀妮已与鼎亚公司签订《东某·凯亚国际房屋订购单》，订购了东某凯亚国际小区A9幢1-502室，并对建筑面积、单价及总房款进行了约定。2015年12月22日，原告向鼎亚公司支付了维修基金2673元。鼎亚公司向原告出具的336924元预付款购房发票以及鼎亚公司所列的37套商品房明细中显示原告已经支付购房款336924元，故可以认定，原告尚秀妮已经与鼎亚公司达成了购买涉案商品房的意向，并预付了购房款336924元。后创联公司从鼎亚公司处整体受让了涉案项目，并于2017年4月6日将涉案项目全部转让给被告。被告已与原告签订《协议书》，从协议的内容可以看出，原、被告一致同意原有鼎亚公司履行的权利义务概括转让给被告，被告应当履行原由鼎亚公司履行的权利义务。涉案商品房已被网签给他人，原告尚秀妮现要求解除订购合同及协议，被告亦以自己的行为表明无法将涉案商品房出售给原告，故对原告要求解除其与鼎亚公司签订的《东某·凯亚国际房屋订购单》以及其与被告签订的《协议书》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告虽然与鼎亚公司签订了订购单，但尚未签订正式的商品房买卖合同，原、被告又签订了《协议书》，明确约定由被告作为出卖方履行原鼎亚公司的权利义务，故原告应当及时与被告签订《商品房买卖合同》，但在被告通知原告签订合同时，原告未能及时履行签约义务，原告的行为将导致被告无法及时拿到剩余购房款，达到资金回笼的目的，故原告存在一定的过错。原告虽诉称已经委托他人与被告的法定代表人张某协商延期签约，但张某早在2018年10月12日即不再担任被告的法定代表人，且原告亦未提供有效证据证明其延期签约的请求已经得到了被告的同意，故对原告的该诉称意见，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”被告虽向原告发送了《关于尽快签订购房合同催告函》，但在原告逾期签约时其并未在三个月的期限行使合同解除权，而是直接将涉案商品房网签备案给他人，亦存在一定的过错。综合原、被告的过错程度以及近年来房价逐年攀升的事实，本院酌定被告承担已付房款50%的赔偿责任，故被告应当向原告返还已付购房款336924元及维修基金2673元，并赔偿原告损失168462元（336924元×50%）。综上，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第七十七条、第八十条、第八十四条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条第二款之规定，判决如下：一、解除原告尚秀妮与江苏鼎亚置业发展有限公司在2015年11月13日签订的《东成·凯亚国际房屋订购单》以及原告尚秀妮与被告连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司在2017年11月2日签订的《协议书》；二、被告连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告尚秀妮返还购房款336924元及维修基金2673元，并赔偿损失168462元；三、驳回原告尚秀妮的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13562元，由原告尚秀妮负担4681元，被告连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司负担8881元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内将上述费用支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  李秋红人民陪审员  刘树华人民陪审员  陈爱玲二〇二〇年十二月十四日书 记 员  房树芬法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。（二）《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。（三）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。