安徽省寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0422民初4131号 原告：合肥市世远房地产经纪有限公司，住所地安徽省合肥市政务区祁门路**新地中心**办**,统一社会信用代码91340100575724202K。 法定代表人：邢志刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：戎本亮，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 被告：安徽省文一控股集团寿蜀置业有限公司,住所地安,住所地安徽省寿县蜀山现代产业园区办公楼内信用代码:91340422MA2NU2T05K。 法定代表人：胡明龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：章南娇，该公司法务部员工。 委托诉讼代理人：陶勇，该公司销售部员工。 原告合肥市世远房地产经纪有限公司（以下简称世远经纪公司）与被告安徽省文一控股集团寿蜀置业有限公司（以下简称文一集团寿蜀置业公司）合同纠纷一案。本院于2020年9月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告世远经纪公司的委托诉讼代理人戎本亮，被告文一集团寿蜀置业公司的委托诉讼代理人章南娇、陶勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告世远经纪公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告代理费合计1841654.79元;2、判令被告自2019年8月25日起,以1571043元为基数,按照日万分之五的标准计算逾期滞纳金,至被告实际付清全部款项止(暂计算20000元);2、自2019年10月14日起,以35137元为基数,按照日万分之五的标准计算逾期滞纳金,至被告实际付清全部款项止(暂计算500元);自2020年6月9日起,以235474.79元为基数,按照日万分之五的标准计算逾期滞纳金,至被告实际付清全部款项止(暂计算3000元)，以上合计:1865154.79元;3、本案的诉讼费用、保全费用等由被告承担。 事实和理由:2017年10月12日,原告合肥市世远房地产经纪有限公司与被告安徽省文一控股集团寿蜀置业有限公司签订《文一.叶语湾项目策划销售代理合同》,约定由原告代理销售被告开发的位于淮南市寿县交口的文一叶语湾项目。合同对双方的合作方式、内容、期限、责权、费用支付等进行了详细的约定。2019年8月25日,原被告双方签订了《文一叶语湾项目撤场协议》。协议明确约定双方同意终止《文一.叶语湾项目策划销售代理合同》,并对原告已经销售的房源数量,应付代理费进行了结算。 上述协议签订后,被告迟迟不愿支付原告代理费,给原告造成了巨大的经济损失。故原告为维护自身的合法权益,特诉至贵院,望判如所请。 被告文一集团寿蜀置业公司辩称，双方之间的合同有效，原告诉请金额与实际服务费金额有差距，被告存在以房抵费的情形，该费用没有从原告诉请金额中扣除；原告诉请金额中包含了未对账部分，该款项不符合合同约定的支付节点；原告诉请的滞纳金没有合同约定及法律支持。 当事人围绕诉讼请求提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告世远经纪公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 1、企业信息信用查询单，证明被告主体适格。 2、《文一叶语湾项目策划销售联代合同》，证明原、被告双方就案涉项目签订了合同,并约定了合作期限、合作方式、违约责任等。 3、《文一叶语湾项目结案协议》，证明原被告双方就撤场达成一致,就未结算代理费进行了确认。 4、《文一叶语湾代理费结算书》、付款申请单及附件，证明经结算,被告尚欠原告的代理费用。 5、增值税专用发票复印件，证明原告已经向被告开具了增值税专用发票。 被告对上述证据的真实性均无异议，但提出以下意见1、认为该合同已被结案协议取代。2、结案协议第二款中180套无异议，认为其中55套没有达到结账标准，原告手续未完善，未提供发票。3、认为付款申请单流程未走完，没有达到支付节点，4、原告虽开具了发票，但是不能证明被告接收了该组发票，被告了解到原告尚有648717元的发票原件未提供给被告。 上述证据，经本院审查认为，被告对对方所举证据的真实性均无异议或未提出实质性异议，应确认证据本身的证明效力。 被告文一集团寿蜀置业公司为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据： 1、申请书、合作单位抵房款申请流程及蜀溪湾认购信息单，证明被告欠付原告服务费应扣除叶语湾三套房源的首付款，合计661005元。 2、退房申请表、商品房买卖合同，证明36套房源中刘永堂退房一套，要扣除2000元代理费。 对被告提交的证据，结合原告质证意见，本院认证如下:原告对被告提交1号证据中申请书的三性无异议，对合作单位抵房款申请流程的三性均有异议。本院对该组证据的真实性予以确认。原告对被告所举2号证据的三性没有异议。认为虽能够证明案涉房屋存在退款行为，但不能证明房屋是否由原告实际销售，代理费用是否包含在原告诉请的代理费范围中，以及实际对应的代理费用是多少，房屋退款后，原告应当退还多少代理费，被告并未举证证明。本院审查认为退房事实存在，但无法证实代理费用的具体数额，依法不予支持。 根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下： 2017年10月12日，世远经纪公司（乙方）与文一集团寿蜀置业公司（甲方）签订《文一·叶语湾项目策划销售联代合同》,合同约定世远经纪公司为驻场的销售代理之一，其代理权限不得转让委托任何第三方。世远经纪公司驻场负责销售接待及服务工作，若成功销售，则文一集团寿蜀置业公司向世远经纪公司支付代理佣金。根据文一集团寿蜀置业公司的开发步骤，合作期限自合同生效之日至完成整个项目住宅部分销售的95%。销售代理佣金由文一集团寿蜀置业公司根据代理期内实现的销售情况，以售出单位累计合同签约总金额为基数，以代理费率为系数计算代理佣金并按季度向世远经纪公司支付佣金报酬。文一集团寿蜀置业公司收到世远经纪公司代理费发票后15个工作日内支付代理佣金；如未能按本代理合同确认的期限准时支付策划及代理佣金费用，则世远经纪公司有权自逾期之日起除应收款外，每天加收文一集团寿蜀置业公司当期未付款总额万分之五的滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。 2019年8月9日，原告世远经纪公司（乙方）与被告文一集团寿蜀置业公司（甲方）签订《文一·叶语湾项目策划销售代理合同》结案协议，双方一致同意终止原合同，且双方同意就世远经纪公司销售业绩及代理费用的结算达成协议：截止2019年3月31日，文一·叶语湾项目签约及代理费结算情况为，1、已对账汇款房源310套，签约金额共计212214249元，应结算代理费为1814179元，已支付代理费0元，剩余代理费为1814179元，用于冲抵文一·金门隅11套房源的部分房款。2、已对账未回款房源235套，签约金额为181567129元。应结算代理费金额为1571043元，已支付0元，剩余未支付代理费1571043元。3、未对账房源36套，签约金额29539069元该部分房源待达到结算条件后按照实际数据与甲方对账结算。前述未支付代理费，甲方须根据原合同约定的条件及支付时间予以结算并支付，延迟支付的违约责任仍适用原合同的约定。以上销售房源代理费结算明细详见附件。本协议签订后，除本协议约定内容外，双方于2017年10月12日签署的《文一·叶语湾项目策划销售联代合同》的其他权利义务即为终止。 2020年4月27日，双方就结案协议中未对账房源29套房出具《文一·叶语湾》项目代理费结算报告，载明本次结算住宅套数29套，建筑面积2708.58㎡，依照代理合同应结算基础佣金235475.79元。 2020年9月4日，双方就结案协议中未对账房源6套房出具《文一·叶语湾》项目代理费结算报告，载明本次结算住宅套数6套，建筑面积612.51㎡，依照代理合同应结算基础佣金35137元。 同时查明，世远经纪公司已按合同约定开具了发票。 案件审理过程中，世远经纪公司向本院提出保全申请，本院依法裁定冻结文一集团寿蜀置业公司账户资金1865154.79元，原告支出财产保全费5000元。 本院认为,本案原、被告对双方存在商品房委托代理销售合同关系,以及涉案房屋由原告销售的事实无异议。本案争议焦点为：一、涉案房屋是否符合结佣条件；二、代理费数额的具体金额认定；三、原告请求迟延付款利息是否应当得到支持。 关于焦点一，本院认为，涉案房屋均已符合结佣条件，被告应依约支付尚欠佣金。原被告于2017年10月12日签订的《代理合同》、2019年8月9日签订的《文一·叶语湾项目策划销售代理合同》结案协议及代理结算报告，均系原被告真实的意思表示,合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,因而合法、有效,当事人应当按照上述合同约定全面履行各自义务。依据《中华人民共和国合同法》第四百零五条之规定,受托人完成委托事务的,委托人应当向其支付报酬。本案中,原告世远经纪公司按照《代理合同》约定完成了代理销售案涉项目房屋的事务,且出具代理费发票，被告文一集团寿蜀置业公司应当按《结案协议》及代理结算报告向原告支付代理费的事实清楚,其行为违约,应承担相应法律责任,本院对原告要求被告立即支付代理费的诉讼请求依法予以支持。被告辩称未到支付节点的观点本院不予采信。 关于焦点二，代理费数额的具体认定，双方2019年8月9日，签订结案协议第2项中已对账未回款房源235套，未支付代理费为1571043元，第3项未对账房源36套分别于2020年4月27日双方对其中29套房源结算基础佣金235475.79元，2020年9月4日双方对其中6套房结算基础佣金35137元，合计金额1865154.79元。被告提出的应欠付的代理费中应扣除抵房支付三套房源首付款661005元的抗辩理由，本院认为，原告向被告出具申请书，载明：购房人陆鹏从被告公司购买三套房屋需缴纳购房款，同意从被告公司的合同款营销费用中支付661005元，用于缴纳陆鹏购房首付款，上述款项代为支付至文一集团寿蜀置业公司账户内即视同对应金额合同款已收回，同时附有有抵房申请流程及陆鹏签约信息佐证，被告抗辩予以支持。关于被告提出的原告代理销售的刘永堂户文一·叶语湾8幢801室退房，该部分房款所涉代理费2000元应从原告代理费总额中扣减的抗辩理由,本院认为，2019年8月9日，双方签订《文一.叶语湾项目策划销售代理合同》结案协议中未对账房源36套包括了刘永堂户文一·叶语湾8幢801室，后双方出具的《文一·叶语湾》项目代理费结算报告分两次对其中35套房源进行了结算，不包括为刘永堂户文一·叶语湾8幢801室，该户并未对账结算，原告未就该户代理费用主张，对其抗辩本院依法不予采信。综上，被告尚欠原告代理费为1204149.79元（1865154.79元-661005元）。 关于焦点三，本院认为，双方签订的《文一叶语湾项目策划销售联代合同》、《文一叶语湾项目结案协议》对延迟支付的违约责任作出了约定，同时也约定了付款条件是“代理费发票后15个工作日内支付代理佣金”，可见开具发票并交予被告是原告的先履行义务，庭审中原告向法庭提供了所开具的发票复印件，被告虽辩称有648717元发票未收到，无证据证实。原告要求承担滞纳金的请求符合双方的合同约定，本院予以支持，合同约定日万分之五标准偏高，依法予以调整按照全国银行同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的四倍计息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告安徽省文一控股集团西部置业有限公司于本判决发生法律效力后10日支付给原告合肥市世远房地产经纪有限公司代理费1204149.79元，并按全国银行同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的四倍向原告合肥市世远房地产经纪有限公司赔偿利息损失至款清时止； 二、驳回原告合肥市世远房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21586元，减半收取10793元，合肥市世远房地产经纪有限公司负担案件受理费2974元，安徽省文一控股集团西部置业有限公司负担案件受理费7819元、保全费5000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员 吴 欣 二〇二〇年十月二十七日 书记员 许克虎 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。