广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初1655号原告：张腾飞，男，1994年7月12日出生，汉族，户籍地广东省汕头市潮南区*****************，公民身份号码440************718。委托诉讼代理人：吴春生，广东广和律师事务所律师。被告：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地惠东县稔山镇大埔屯富力湾会所二楼。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：何翠珊、吴秋霞，均系该公司员工。原告张腾飞与被告惠州富茂房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张腾飞的委托诉讼代理人吴春生，被告惠州富茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何翠珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张腾飞向本院提出诉讼请求：一、被告支付逾期办理不动产权证的违约金22398.2元（以全部房价款为计算基数，按每日万分之一的标准计算违约金，自2018年6月26日暂计算至2019年12月1日为22398.2元，实际计算至被告办理出不动产权证之日止）；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋总价款为人民币428264元，商品房用途为住宅，其中第二十条约定被告为原告办理房屋所有权证书的期限为商品房交付之日起360日内，若被告违约，以全部房价款为计算基数，按每日万分之一的标准计算违约金。另外，第二十八条第二款约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，被告应在2017年6月30日之前交付商品房，按照约定，被告于2017年6月30日之前向原告邮寄《楼宇交付使用通知书》。按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，被告必须于交付房屋时间2017年6月30日起360日内（即在2018年6月26日之前）为原告办理不动产权证，但迄今为止，被告已经迟延履行该合同义务，按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应向原告支付逾期办证的违约金。此外，依据《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第二款约定以及《中华人民共和国合同法》第三十九条规定、第四十条规定，《补充协议》第十一条约定的条款属于格式条款，被告作为提供格式条款一方免除其责任、排除原告主要权利，该格式条款无效。因此，应适用《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定计算违约金。综上所述，为保障原告的合法权益，请求依法审理，支持原告的诉讼请求。被告惠州富茂房地产开发有限公司辩称，一、答辩人只承担答辩人的原因导致预期办证的责任，答辩人承担协助办理产权证的义务，只有在因答辩人原因导致预期办证才承担逾期违约责任，换言之如果因原告或者政府办证部门原因导致的逾期办证，不能苛责答辩人。答辩人仅能控制自己在收齐办证资料的情况下在合理的时间内向政府部门提交办证资料，而无法控制原告配合办证义务的时间或政府出证的时间，本案答辩人已向原告寄发了办证通知，而截止至今原告均未履行相关办证义务，包括缴交契税和办理面签。二、补充协议中，已经对买卖合同的部分条款进行了修改，且实际履行也是按照补充协议来执行，因此违约办证责任应该按照补充协议第11条的约定来确认，原告并未提供证据证明其损失的事实，无权要求调整违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：原告张腾飞（买受人）与被告惠州富茂房地产开发有限公司（出卖人）于2016年7月24日签订了编号为HT0031125的《商品房买卖合同》，合同约定标的房屋为惠东县稔山镇海滨城地段富茂海滨城（B2、B3栋）B2栋4层03号房，约定交付日期为2017年6月30日前，总楼款为428264元。商品房买卖合同第二十条约定“⑴双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；⑵因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第①种方式处理：①买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；②双方同意按附件十一补充协议第十一条执行。”附件十一补充协议第十一条约定“商品房买卖合同第二十条第（二）款变更为，如因出卖人责任，不能在该商品房交付使用后360日内提供该商品房项目资料报产权登记机关备案的，买受人不选择退房的，出卖人应自逾期之日起的次日每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，如因出卖人原因造成延期办证，出卖人承担违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%”，该条款同时约定“在出卖人书面通知买受人提供相应办证资料后，若因买受人不能在30天内提供完备办证资料并配合办理相关手续的，或其他非出卖人原因的，则视为出卖人的协助义务已完成，不用承担任何违约责任。”原、被告确认原告已经支付完毕楼款，被告已按商品房买卖合同约定的时间将房屋交付原告。被告主张通过口头方式通知原告履行办理权属证明的相关义务，但具体时间不清楚。另，根据原告所提交的税收完税证明记载，案涉房产的契税缴纳日期为2019年12月23日。另查明，被告取得案涉房产的初始登记日期为2018年1月31日，办理不动产转移登记的时间为2019年5月30日，办理完毕不动产转移登记时间为2019年6月4日。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案的争议焦点系，1.补充协议中关于办证义务及逾期办证违约金条款效力问题；2..原告对于迟延办证是否存在过错；3.本案如何处理。关于第一个焦点，关于被告惠州富茂房地产开发有限公司的办证义务问题，商品房买卖合同约定被告惠州富茂房地产开发有限公司应当在规定期限内取得涉案房屋的所有权属证书并交付原告，但开发商办理完毕房屋初始登记后，能否按时取得房屋所有权属证书，既需要业主配合提供资料也有赖于政府部门的及时办理，故出卖人没有掌控何时能够取得权属证书的能力；补充协议约定被告惠州富茂房地产开发有限公司的办证义务系提供该商品房项目资料报产权登记机关备案，既符合惯例，也符合公平原则,是合法有效的，至于“商品房项目资料”应当理解为，开发商为办理转移登记所需应当由开发企业提供的有效的、齐全的资料，具体应当以产权登记部门的要求为准，判断开发企业是否有效、齐全提交资料的依据，也应当以产权登记部门最终出具的收件单为准，根据惠东县自然资源局作出的回复函可知递交案涉房屋办证材料日期为2019年5月30日。关于被告惠州富茂房地产开发有限公司逾期办证违约金条款问题，补充协议约定被告逾期办证而应承担的违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%，该条款大幅度减轻了出卖人逾期办证的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该限制违约金总额的条款为无效条款。关于第二个焦点，被告主张因原告迟延履行其自身所附的办证义务导致迟延办证，原告对此不予认可，且被告未予以举证证明，故对被告的上述主张，本院不予采信。另，被告主张因政府办证部门原因导致逾期办证，亦未提交相关证据，本院对此亦不予采信。关于第三个焦点，结合以上分析可知，被告惠州富茂房地产开发有限公司应当在涉案商品房交付之日起360日内提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案，逾期未提供相关资料，应当自应提交之次日起至实际提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案之日止以已付楼款总额为基数按日万分之一计算违约金。涉案商品房买卖合同约定房屋交付日期为2017年6月30日前，被告应当提交相关资料备案的截止日期为2018年6月25日，故本案违约金应自2018年6月26日起至被告惠州富茂房地产开发有限公司提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案之日即2019年5月30日以总楼款428264元为基数按每日万分之一计付，经核算，金额为14518.15元。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告张腾飞支付逾期办理不动产权证的违约金14518.15元。二、驳回原告张腾飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费466元，由原告张腾飞负担127元，由被告惠州富茂房地产开发有限公司负担233元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 彭崇峰审 判 员 吴润明审 判 员 林耀驰二〇二〇年五月二十七日法官助理 陈丹茹书 记 员 陈俊彬