上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初12301号原告：上海会德丰广场发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：徐耀祥，董事长。委托诉讼代理人：王培强，上海市建纬律师事务所律师。被告：上海红歆财富投资管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区富特北路**302部位**。法定代表人：曹寅。原告上海会德丰广场发展有限公司(以下简称会德丰公司)与被告上海红歆财富投资管理有限公司(以下简称红歆公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，后因被告红歆公司下落不明，本案依法转为普通程序，并根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员一人独任审理，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告会德丰公司的委托诉讼代理人王培强到庭参加诉讼。被告红歆公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。会德丰公司向本院提出诉讼请求：1.确认会德丰公司与红歆公司签订的《上海市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》于2019年2月14日解除；2.红歆公司支付2019年1月1日至2019年2月14日的租金470,720.26元、物业管理费56,318.22元；3.红歆公司支付2018年11月至2019年2月的电费5,326.20元；4.红歆公司支付2017年5月1日至当月15日的租金以及2019年1月1日至2019年2月14日的租金和物业管理费的滞纳金6,826.12元；5.红歆公司支付欠付的租金、物业管理费和电费的滞纳金，以532,364.68元为基数，按日万分之三的标准，自2019年2月15日起计算至判决生效之日止；6.红歆公司支付租赁场地复原费964,987.90元；7.红歆公司支付的租赁保证金1,470,774.04元，会德丰公司不予返还；8.红歆公司遗留在租赁房屋内的物品归会德丰公司所有。事实和理由：会德丰公司系上海市静安区南京西路XXX号办公楼48楼(实际楼层为42楼)单元2、3房屋(以下称涉案房屋)的产权人。2015年4月，会德丰公司与红歆公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定红歆公司承租涉案房屋，租期36个月，自2015年4月1日起至2018年3月31日止，合同到期后，双方签订《租赁合同补充协议》，约定红歆公司续租3年，自2018年4月1日至2021年3月31日，2018年4月1日至2019年4月30日期间的月租金标准为313,813.51元，2019年5月1日至2021年3月31日期间的月租金标准为331,745.71元，租赁合同补充协议为租赁合同的有效组成部分，除上述内容外，租赁合同中的其他条款维持不变。2019年1月起，红歆公司开始有拖欠租赁费用的违约行为，经会德丰公司多次催讨未果，会德丰公司依法通知红歆公司解除合同，并于2019年2月14日收回涉案房屋。综上，红歆公司的行为明显违反合同约定，应依法承担相应的违约责任，为维护会德丰公司的合法权益，故诉讼至法院。红歆公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了《上海市房屋租赁合同》及《上海市房屋租赁合同补充协议》、用电记录表及电费缴款通知、律师函及邮寄凭证、公证书等证据，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：会德丰公司是涉案房屋的产权人。2015年，会德丰公司(出租人、甲方)与红歆公司(承租人、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋用作办公，建筑面积798.84平方米，租赁期限36个月，自2015年4月1日至2018年3月31日，月租金298,870.01元。乙方须按月向甲方或其当时聘用的物业管理公司支付管理费，管理费现为每月每平方米44元，管理单位在租赁期内有权因应运作成本上升而适当调整管理费及其他杂费，以维持该大厦之管理质量，但以不违反政府有关规定为限度。乙方须按管理单位规定支付与租赁场地有关之水、电、电话及其他开支费用及有关的保证金(如适用)。本租赁合同之保证金为四个月租金及管理费之总和，共1,336,075.88元。在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前，向甲方预先支付该月的租金、管理费及其他杂费，到期后七天内仍未支付，乙方须从当月首天起按加付其欠款款项0.03%日息的滞纳金，直至付清所有欠付款项为止。若乙方拖欠甲方款项超过七天，甲方亦有权解除合同，收回租赁场地，并有权扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的物品或其他财产用以抵偿乙方的欠款，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。乙方须在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物、按租赁合同规定，以交付乙方使用时的状态(合理损耗除外)，交还甲方；交还时，须经甲方认可，并相互结清各自应当承担之费用。甲方有权要求乙方于租赁期结束或提前结束前自行拆除及移去其商业附属设施及装置，乙方须将引致的破坏部分复原至租赁期生效时交付乙方的使用状态。乙方在租赁期结束或提前结束时以任何理由迁出租赁场地后(包括因乙方违约，甲方提前收回租赁场地)，如租赁场地内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其他任何物品，均视为乙方放弃的同意删除物品，甲方有权立即处理该物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。在不影响甲方因乙方违反、不遵守、不履行租赁合同而向乙方行使任何起诉权利的前提下，及在不影响甲方按照租赁合同规定处置乙方所支付的保证金，乙方未能按照租赁合同规定，在必须支付租金、管理费或所有其他费用的期限内支付该等租金、管理费或所有其他费用，并经甲方书面催讨七天内乙方仍未补救有关违反的，甲方有权合法地提前收回租赁场地或其任何部分，租赁合同亦随即提前终止。倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有。更有权向乙方追讨包括但不限于下述各方面作为其损失及赔偿：即截至租赁合同终止日时，乙方欠缴的租金，物业管理费及其他收费，停车费、水电费、电话费等；剩余租期内全部的租金及物业管理费的总额；租赁场地的复原费用；已使用的免租期的费用；租赁场地再出租的中介费用；租赁场地再出租前的空关期的租金及物业管理费的补偿费；律师费，公证费(如有)；其他杂费，手续费等。合同签订后，双方按约履行合同。2017年5月16日，红歆公司将当月租金298,870.01元支付给会德丰公司。后双方签订《租赁合同补充协议》，对《上海市房屋租赁合同》相关条款作补充及修订：1.双方同意将《租赁合同》续约三年，具体时间为2018年4月1日至2021年3月31日。2.续租期内，乙方须按下列时间向甲方支付租赁场地的租金(含增值税)：(一)由2018年4月1日至2019年4月30日，每月租金为313,813.51元。……3.续租期内乙方仍需按《租赁合同》的约定按时缴纳物业管理费及其他杂费。……物业管理费现为每月每建筑平方米45元，管理单位在租赁期内有权因应运作成本上升而适当调整管理费及其他杂费，以维持该大厦之管理质量，但以不违反政府有关规定为限度，且应提前一个月通知乙方。4.续租期内的租赁保证金为四个月租金及管理费之总和，共1,470,774.04元，其中四个月的租金保证金和管理费保证金分别为1,326,982.84元及143,791.20元。甲方同意将乙方48楼单元2、3《租赁合同》项下的保证金(共计1,336,075.88元，其中四个月的租金保证金和管理费保证金分别为1,195,480.04元及140,595.84元)在本协议的起租日始自动转为乙方在本协议项下部分应缴付的保证金，乙方需于签订本协议时额外缴付131,502.80元作为本协议余下应缴付的租金保证金，3,195.36元作为本协议余下应缴付的管理费保证金。……7.本协议终止后留存物品的处理……(3)在甲方清点留存物后三十日内，乙方仍未清偿全部所欠费用的，视为乙方授权甲方有权以包括但不限于拍卖、变卖、折价抵偿、出租给他人使用等方式处置留存物品，处理留存物品所得不足清偿乙方所欠费用的，不足部分应由乙方负责清偿。8.本协议为双方签订之《租赁合同》的有效组成部分，《租赁合同》的内容与本协议有冲突的，以本协议为准，除上述内容外，《租赁合同》中的其他条款维持不变，并继续有效直至续租期限届满。2018年1月24日，涉案房屋所在大楼的物业管理公司向包括红歆公司在内的全体租户送达《物业管理费及垃圾清运费调整》，自2018年4月1日起对物业管理费进行调整，调整后的管理费单价为每月47元/平方米。《上海市房屋租赁合同》期满后，红歆公司按照《租赁合同补充协议》的约定继续承租涉案房屋并支付了相应租金、管理费和租赁保证金等。但自2018年11月1日起，红歆公司未再支付电费，自2019年1月1日起，红歆公司未再支付租金和物业管理费。2019年1月18日和次月2日，上海市建纬律师事务所受会德丰公司委托，通过EMS邮政快递的方式向红歆公司发送《律师函》，告知该公司欠付租金、管理费和电费等各项费用，已构成违约，要求红歆公司在收到律师函之日起三日内付清欠款。后因红歆公司未缴纳欠款，2019年2月11日，上海市建纬律师事务所受会德丰公司委托，通过EMS邮政快递方式向红歆公司发送《律师函》，表示红歆公司欠款的行为已构成严重违约，且在收到催款函后逾期仍未全额付清欠款，根据《租赁合同》赋予会德丰公司的合同权利，会德丰公司依法享有单方解除租赁合同关系的法律权利。为此，正式通知：会德丰公司决定于2019年2月14日解除租赁合同，收回租赁场地，并定于2019年2月14日下午14时办理公证收楼手续。该《律师函》于当月12日被签收。当月14日，会德丰公司派人进入涉案房屋，并在上海市黄浦公证处公证员的监督下对红歆公司遗留在涉案房屋内物品进行清点、摄影、摄像并制作《上海红歆财富投资管理有限公司收楼物品清单(2019/02/14)》，上海市黄浦公证处于2019年4月4日出具(2019)沪黄证经字第377号公证书。收回涉案房屋后，会德丰公司与案外人签订《会德丰国际广场工程施工合同》，将涉案房屋恢复原状，合同约定工程价款964,987.90元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，会德丰公司与红歆公司签订的《上海市房屋租赁合同》和《租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。合同约定，红歆公司须于每月的首个工作天或之前向会德丰公司预先支付该月租金、管理费及其他杂费，拖欠应付款项超过七天的，会德丰公司有权解除合同，而红歆公司自2018年11月1日起未再支付电费，自2019年1月1日起未再支付租金和物业管理费，已构成违约，会德丰公司有权行使合同约定的解除权，现会德丰公司以其向红歆公司邮寄的《律师函》中指定的日期即2019年2月14日为合同解除日，并无不妥，本院予以确认。合同解除后，红歆公司欠付的租金、物业管理费、电费等应付款项，仍应向会德丰公司清偿。会德丰公司主张2019年1月1日至次月14日的租金470,720.26元和物业管理费56,318.22元，符合合同约定，本院予以支持；至于2018年11月1日至2019年2月14日的电费，根据会德丰公司提供的租户用电记录表和缴款通知，本院确定该期间各月的电费金额分别为1,818元、1,429.20元、1,509.20元、569.80元，共计5,326.20元。因红歆公司未按期支付前述款项，红歆公司还应按照合同约定自应付款当月首天起按欠款金额日万分之三的标准支付滞纳金，其中2019年1月1日至次月14日期间租金和物业管理费的滞纳金，本院核算为5,481.20元；至于2019年2月15日之后租金、物业管理费和电费的滞纳金，会德丰公司的主张符合合同约定，本院予以支持；另因红歆公司逾期支付2017年5月份的租金，会德丰公司要求其按前述标准支付2017年5月1日至当月15日的滞纳金，并无不妥，本院核算为1,344.92元。合同提前解除的违约责任在红歆公司，会德丰公司要求没收该公司已支付的租赁保证金，其实质是主张合同解除违约金，该诉请符合合同约定，本院予以准许。但违约金本身兼具赔偿和惩罚的双重性质，是为了弥补一方违约后，另一方所遭受的损失，结合在案证据，会德丰公司没收相当于涉案房屋四个月租金和物业管理费的租赁保证金，能够弥补会德丰公司的损失，因此会德丰公司在主张违约金并得到本院支持后，又主张属实际损失的租赁场地复原费，缺乏法律依据，本院难以支持。对于红歆公司留存在涉案房屋内的物品，由会德丰公司按照合同约定处置。红歆公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为放弃当庭抗辩和质证的权利，本院依法缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告上海会德丰广场发展有限公司与被告上海红歆财富投资管理有限公司就上海市静安区南京西路XXX号办公楼48楼(实际楼层为42楼)单元2、3房屋签订的《上海市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》于2019年2月14日解除；二、被告上海红歆财富投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司2019年1月1日至2019年2月14日的租金470,720.26元、物业管理费56,318.22元；三、被告上海红歆财富投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司2018年11月1日至2019年2月14日的电费5,326.20元；四、被告上海红歆财富投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司2017年5月1日至2017年5月15日以及2019年1月1日至2019年2月14日的逾期付款滞纳金6,826.12元；五、被告上海红歆财富投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司逾期支付租金、物业管理费和电费的滞纳金，以532,364.68元为基数，按日万分之三的标准，自2019年2月15日起计算至本判决生效之日止；六、被告上海红歆财富投资管理有限公司支付的租赁保证金1,470,774.04元，原告上海会德丰广场发展有限公司不予返还；七、被告上海红歆财富投资管理有限公司留存在上海市静安区南京西路XXX号办公楼48楼(实际楼层为42楼)单元2、3房屋内的物品由原告上海会德丰广场发展有限公司处置[物品清单以(2019)沪黄证经字第377号公证书公证的《上海红歆财富投资管理有限公司收楼物品清单(2019/02/14)》为准]；八、驳回原告上海会德丰广场发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,341元，由原告上海会德丰广场发展有限公司负担11,763.30元，被告上海红歆财富投资管理有限公司负担6,577.70元；公告费560元，由被告上海红歆财富投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  袁真根二〇二〇年九月二十八日书记员  陈 玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。