沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0104民初10366号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行，住所地沈阳市大**。负责人：张识，该行行长。委托代理人：刘芳、杨洲子，均系辽宁万事达律师事务所律师。被告：李佳，女，汉族，1987年1月4日出生，住址：沈阳市苏家屯区。被告：沈阳奥园新城置业有限公司，住所地：沈阳市苏家屯区雪莲街**。法定代表人：谢超，职务：总经理。委托代理人：刘永强，男，汉族，1977年8月4日出生，住址沈阳市沈河区。系该公司法务部经理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行（以下简称“建行大东支行”）与被告李佳、被告沈阳奥园新城置业有限公司（以下简称“奥园置业”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行大东支行委托诉讼代理人杨洲子、被告奥园置业委托代理人刘永强到庭参加了诉讼，被告李佳经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行大东支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告李佳之间的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、请求法院判令被告李佳偿还《个人住房（商业用房）借款合同》项下本金人民币33273.77元及利息、罚息，利息、罚息请求至全部本息清偿之日止（截至2020年9月10日，利息349.14元、罚息211.02元，本息合计33833.93元）；3、请求法院判令原告对被告李佳提供的抵押物享有优先受偿权；4、请求法院判令被告二对上述债务承担连带保证责任；5、请求法院判令本案的诉讼费、保全费、公告费、评估费、律师费等其他一切原告为实现债权而产生的费用由二被告承担。事实与理由：2013年12月11日，被告一与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告向原告借款440000元人民币用于购置房产，借款期限为2013年12月11日至2043年12月11日，借款人用等额本息委托扣款的方式还款，被告用所购的位于沈阳市苏家屯区的房产提供抵押。还款日为借款发放日后每月的对应日期，如当月没有借款发放日的对应日期的，则当月最后一日为对应日。贷款利率为年利率，实行浮动利率，即在基准利率水平上下浮10%；该利率自起始息起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下的借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。为确保原告债权的实现，被告自愿以所购房产向原告提供抵押担保，于2014年1月3日设立预告抵押登记，登记号为沈房预中心字第××号。所担保的是《个人住房（商业用房）借款合同》项下的债权，担保的债权本金金额为440000元，担保的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用。合同约定如果借款人违约，不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的违约情形，贷款人有权停止发放本合同项下的借款或宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款人本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系。原告与被告二签订了《保证合同》，担保的主债权包括贷款的本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金和原告为实现债权而发生的一切费用。保证方式为连带责任保证，保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同签订后，原告于2014年2月1日按照合同之约定向被告李佳支付了44万元贷款，然而被告并未按照《借款合同》约定履行还款义务。经原告多次催收后，被告仍未偿还借款本息。综上所述，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，为及时维护原告的合法权益，防止损失扩大，依据上述合同相关条款的约定及《合同法》、《担保法》、《民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，请求法院予以支持。被告李佳未答辩。被告奥园置业辩称：购房事实存在，原告贷款我司已收到，商品房已经具备不动产登记的条件，被告李佳于2017年3月从我公司将办理产证相关手续领走并承诺自行办理，我司履行了告知义务，无论被告李佳是否办理产权证书我司均不应承担保证责任。且原告于2017年9月30日从我司账户上划走2153元系偿还被告李佳欠款，现在因我公司不清楚被告李佳房产证于何时办理，故只阐述上述事实，待法院查清涉案房屋办理产权登记的日期后，我司再发表关于该笔还款的答辩意见，请求法院依法驳回原告诉请。经审理查明：原告建行大东支行与被告李佳于2013年12月11日签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定被告李佳购买位于沈阳市苏家屯区房屋，向原告建行大东支行申请个人住房贷款。借款金额为44万元整，借款期限为360个月，借款期限自2013年12月11日至2043年12月11日止；合同约定本合同项下的贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平下浮0%；该利率自起始息起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款逾期的，罚息利率为在借款合同所执行的贷款利率的水平上上浮50%。被告李佳以其购买的上述房屋设定抵押，并于2014年1月3日在辽中县房产管理处房产交易所办理了上述房屋的抵押预告登记备案。2011年3月18日，原告建行大东支行与被告奥园置业签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定保证最高限额为捌仟万元，担保的主债权为2011年3月18日至2018年4月4日期间，被告奥园置业向因购置座落于苏家屯区项目所属之住宅/商业用房房产而与原告建行大东支行发生借贷关系的全部债务人提供连带责任保证。保证期间按原告对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。借款合同签订后，原告建行大东支行于2014年2月1日向被告李佳发放了个人住房贷款44万元，被告李佳未按约定还款，截止2020年9月10日尚欠原告建行大东支行贷款本金33,273.77元、利息321.64元、罚息71.88元。另查明，2020年9月15日，原告（甲方）与辽宁万事达律师事务所（乙方）签订《个人类贷款诉讼清收委托代理协议》一份，约定：甲方委托乙方针对甲方及下属分支机构个人类逾期贷款进行诉讼清收，委托乙方代理诉讼阶段及执行阶段的全部法律事务，以期实现甲方贷款本息及相关费用全额回收的诉讼代理目标。乙方接受甲方的委托，指派律师刘芳、杨洲子作为代理人具体办理甲方所委托的事物；甲方按照每次签订《律师代理工作任务书》的委托总金额×5.5%支付律师代理费，并于《律师代理工作任务书》签订之日起20个工作日内，一次性转入乙方在建行开立的账户内。当天，原告与辽宁万事达律师事务所签订《律师代理工作任务书》，委托辽宁万事达律师事务所将34笔、委托总金额8,354,066.35元的个人类贷款诉讼清收项目委托该所代理；委托代理案件基本信息以《中国建设银行个人类贷款委外诉讼清收明细表》为准；委托代理期限为两年。被告李佳的未还贷款在《中国建设银行个人类贷款委外诉讼清收明细表》中。2020年11月4日，原告将律师费459,473.65元转账支付给辽宁万事达律师事务所。本案律师费为1,862.15元。以上事实，有原告建行大东支行提供的个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、预告登记证明、个人贷款对账单、个人贷款支付凭证、律师代理工作任务书、个人类贷款诉讼清收委托代理协议（A版）、诉讼清收明细表、网上银行电子回执等证据材料及庭审笔录等，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告李佳及被告奥园置业经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。原告建行大东支行与被告李佳签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。原告建行大东支行依约履行了发放贷款的义务，而被告李佳未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息及相关罚金等相关费用。故本院对原告建行大东支行要求判令解除合同、偿还所欠贷款本金、利息及罚息之诉讼请求予以支持。原告建行大东支行与被告奥园置业签订的《最高额保证合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效。被告奥园置业应依合同约定履行连带保证义务，故本院对原告建行大东支行要求被告奥园置业承担连带保证责任的诉讼请求予以支持。对于被告奥园置业抗辩其已将办理不动产登记相关手续交付给被告李佳，但未提供证据证明，故对于被告该项抗辩，本院不予支持。原告建行大东支行要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告李佳的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。原告建行大东支行对诉争房屋的预告登记尚在有效期间内，但该房屋尚未办理抵押权登记。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告建行大东支行作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。关于原告要求被告按合同约定给付原告律师费的诉讼请求。根据借款合同第四十一条第一款约定：对贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。该约定系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。原告为实现债权提起本案诉讼而与辽宁万事达律师事务所签订《个人类贷款诉讼清收委托代理协议》，辽宁万事达律师事务所已经实际履行了代理职责，原告亦按照约定支付了律师代理费，故原告的此项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条之二款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告李佳于2013年12月11日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;二、被告李佳于本判决发生法律效力后10日内返还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行截止2020年9月10日的借款本金33,273.77元、利息321.64元、罚息71.88元；三、被告李佳于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息及罚息（自2020年9月11日起至实际给付之日止，按合同及中国人民银行、建行的相关规定执行）；四、被告李佳于本判决发生法律效力后10日内给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行律师服务费1,862.15元；五、被告沈阳奥园新城置业有限公司对上述二、三、四项承担连带保证责任，其承担保证责任后，就其实际清偿部分有权向债务人李佳追偿;六、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行的其他诉讼请求。案件受理费646元、减半收取323元，保全费359元，由被告李佳负担，被告沈阳奥园新城置业有限公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  张笑晨二〇二〇年十一月十六日书记员  杨 薇