镇江经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏1191民初941号 原告：中国工商银行股份有限公司镇江新区支行，地址镇江新区大港兴港路北侧。 负责人：苏卫东，该支行行长。 委托诉讼代理人：孙斌，江苏汇泉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱阳霆，江苏汇泉律师事务所律师。 被告：陆敏，女，1972年9月4日生，汉族，住镇江市。 原告中国工商银行股份有限公司镇江新区支行与被告陆敏金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱阳霆到庭参加诉讼。被告陆敏经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求被告立即偿还借款本金389814.92元，利息（含罚息、复利）6792.24元（暂计算至2020年4月21日），合计396607.16元，以及自2020年4月22日起至实际还清本息之日止的借款利息、罚息、复利（计算标准依据《个人购房借款/担保合同》）；2.判令原告就被告位于镇江市房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿；3.被告承担原告律师代理费21800元；4.本案诉讼费用，由被告承担。 事实和理由：2009年8月19日，被告因购买镇江市，与原告签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告向原告贷款55万元，贷款期限25年。被告以该房屋提供抵押担保，并办理了抵押权登记。合同签订后，原告依约发放贷款。2019年1月22日，被告连续两期未按合同约定还本付息，原告向被告发出《催收函》。截至2020年4月21日，被告陆敏连续六个月未按合同约定还本付息，逾期未还本金9842.79元及利息6792.24元，贷款本金余额为389814.92元。原告催要未果，诉至法院。 被告未作答辩。 经审理查明，2009年7月7日，封张军、周世瑾与被告签订《房地产购买契约》，约定：被告向封张军、周世瑾购买镇江市房屋。房屋总价80万元，建筑面积为156.23平方米。该房屋产权登记为被告单独所有。 2009年8月19日，原、被告签订《个人购房借款/担保合同》，约定：被告因购买上述房屋，向原告申请个人购置住房贷款，贷款金额为55万元，贷款期限为25年。贷款利率以当时的贷款政策确定的利率，就是中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮30%，即4.158%。被告采取按月等额本息还款法偿还贷款本息。被告未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的借款，原告有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付上述利息，按罚息利率计收复利。罚息利率为涉案借款利率基础上加收40%确定。如被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，原告有权宣布贷款提前到期，要求被告提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用。合同还约定，被告自愿以涉案房屋向原告提供抵押担保，抵押权的效力及于抵押物产生的孳息、抵押物的从物、附属物等。抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用和被告所有应付费用。原、被告双方于2009年8月17日就涉案房屋办理了相应的抵押权登记。 合同签订后，原告于2009年8月19日依约发放了此笔55万元贷款。后被告未按合同约定足额偿还借款本息。截止2020年4月21日，被告已连续六个月未按合同约定还本付息，逾期未还本金9842.79元，利息6792.24元，贷款本金余额389814.92元。 因本案原告委托江苏汇泉律师事务所律师提起诉讼，双方签订委托代理合同，约定律师代理费为21800元。 以上事实有《房地产购买契约》、《个人购房借款/担保合同》、房产证、他项权证、借款凭证、还款明细表、委托代理合同及原告当庭陈述等予以证实。 本院认为，原、被告签订《个人购房借款/担保合同》，包括被告向原告借款55万元和被告以镇江市房屋提供抵押担保，是当事人真实意思表示，不违反法律规定，应当确认有效。合同签订后，原告依约发放贷款，被告应按照合同约定的期限还本付息。合同约定，如被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，原告有权宣布贷款提前到期，要求被告提前清偿全部或部分贷款，现因被告未按时足额偿还贷款本息，截止2020年4月21日，已连续六个月未按合同约定还本付息，逾期未还本金9842.79元、利息6792.24元，贷款本金余额389814.92元，已构成违约。原告要求被告立即偿还剩余借款本金389814.92元及利息（含罚息、复利）6792.24元，以及自2020年4月22日之后的利息（含罚息、复利）的诉讼请求，不违反法律和行政法规强制性规定,本院予以支持。根据合同约定，原告为催要欠款而产生的律师费应由被告承担。原告为实现债权委托江苏汇泉律师事务所提起诉讼发生律师代理费21800元，符合合同约定，本院予以支持。被告依约以自有房产为涉案借款债务提供抵押担保并办理了抵押登记，原告有权对被告提供的案涉抵押物优先受偿。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第五十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陆敏于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司镇江新区支行借款本金389814.92元、利息6792.24元以及2020年4月22日之后的利息按照合同约定的利率计算至实际还清之日。 二、被告陆敏于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司镇江新区支行律师代理费21800元。 三、被告陆敏到期不履行上述义务，原告中国工商银行股份有限公司镇江新区支行有权以被告陆敏抵押的位于镇江市土地使用权折价或拍卖、变卖所得价款在55万元范围内优先受偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3788元、保全费3020元，由被告陆敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 员 钱晓龙 二〇二〇年八月七日 法官助理 唐勇刚 书 记 员 王 璐 附：1、援引的相关法律法规规定； 2、上诉须知 附：1、援引的相关法律法规规定 一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 二、《中华人民共和国担保法》 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 三、《中华人民共和国物权法》 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 附2：上诉须知 1.当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。 2.对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。 3.当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级法院。 4.上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。