河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初10200号原告刘红梅，女，1972年4月20日出生，汉族，住北京市海淀区。原告张义，男，1978年10月14日出生，汉族，住郑州市。二原告委托代理人王晖、贾付山，河南钟秀律师事务所律师。被告郑州市基正房地产开发有限公司，住所地郑州高新开发区西四环**。法定代表人张福喜，董事长。第三人郑州市莱茵园林绿化工程有限公司，，住所地荥阳市万山南路孙寨村法定代表人帖建辉，总经理。委托代理人刘旭，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。原告刘红梅、张义与被告郑州市基正房地产开发有限公司（以下简称基正公司）、第三人郑州市莱茵园林绿化工程有限公司（以下简称莱茵公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张义及其委托代理人王晖、贾付山、原告刘红梅委托代理人王晖、贾付山、第三人莱茵公司委托代理人刘旭到庭参加诉讼。被告基正公司经本院传票传唤未到庭，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：被告分别于2016年10月22日、10月26日与二原告签订了位于郑州市××新区××、××东，被告所开发“基正盛世港湾”项目的商铺买卖合同，被告将57号楼1层附2号商铺分割出售给二原告，合同总价分别为刘红梅959000元、张义830000元。该合同约定：出卖人应当于2019年10月26日、2019年10月22日将上述房屋交付买受人，逾期交付则按已付房款的日万分之一支付违约金。同时，被告又与二原告签订了商铺委托经营合同，约定买受人将上述商铺委托给出卖人经营管理，期限为5年，其中第1、2年的租金为商铺总房款的15％（直接在交付房款时扣除），第3年为商铺认购实到款的9％、第四年为10％，第5年为11％。上述合同签订生效后，二原告按照合同约定支付了全部购房款，但被告至今未向房管部门办理网签备案登记，未向原告办理房屋交付手续，也未按约定支付第三年的租金，存在严重违约行为。后经查询，被告与第三人恶意串通，于2017年1月20日以明显低于市场价格的以房抵债形式，将该房屋买卖合同备案至第三人名下，根据法律规定，应依法确认该买卖合同无效。故请求判令：1、确认被告与第三人签订的关于郑州高新技术产业开发区梧桐街99号院57号楼1层附2的商品房买卖合同（GX17003143607）无效，被告及第三人协助办理撤销该房屋买卖合同在房管局的备案登记手续；2、被告继续履行合同义务，限期办理房屋买卖合同的网签备案登记及房屋交付手续；3、被告按日万分之一的标准支付延期交房违约金，直至实际交付房屋并办理网签备案之日止（暂计算至2020年6月30日为44699.2元）；4、被告支付二原告第三年返租金共计161010元。被告基正公司未答辩。第三人莱茵公司辩称：1、原告诉讼主体资格错误，二原告没有法律上的关系或联系，不能在一个诉中作为共同原告。2、原告的诉讼请求不符合法律规定。原告起诉被告的诉讼请求是继续履行合同和承担违约责任，这是给付之诉；原告增加的诉讼请求是确认被告与第三人之间的房屋买卖合同无效，这是确认之诉。在一个案件中诉讼请求可以有多个，但一案只能审理一诉。3、原告所列被告、第三人的诉讼主体错误。在原告的确认之诉中，被告是出卖方，第三人是买受方，双方的法律地位是平等的，不可能一个是被告，另一个是第三人。4、第三人认为原告提交的房屋买卖合同违反了房地产管理的相关法律法规，是被告私自将房产进行了分割出售，不应当受法律保护，故原告的合同才是无效的。经审理查明：2016年10月22日，原告张义与被告基正公司签订《商铺认购合同》，约定：所购商铺位于盛世港湾项目第57号楼1层附2-1号，面积为55.86平方米，总价为830000元，付款方式为2016年10月22日前一次性付清。出卖人应当在2019年10月22日前，将符合合同规定的商铺交付买受人使用。出卖人逾期交房不超过30日，自合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按已付房款的日万分之一支付违约金。逾期天数超过30日，本合同自动解除，出卖人应在合同解除之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%支付违约金。出卖人应当在商铺交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，双方另签订《商铺委托经营合同》，约定原告将所购商铺委托被告经营，第一、二年的租金为商铺购房款的15%，第三年租金（2018年10月22日至2019年10月22日）为商铺认购实到款的9%即74700元，第四年租金（2019年10月22日至2020年10月22日）为商铺认购实到款的10%即83000元，第五年租金（2020年10月22日至2021年10月22日）为商铺认购实到款的11%即91300元。2016年10月26日，原告刘红梅与被告基正公司签订《商铺认购合同》、《商铺委托经营合同》各一份，约定所购商铺位于盛世港湾项目第57号楼1层附2-2号，面积为64.2平方米，总价为959000元，付款时间为2016年10月26日前，交房时间为2019年10月26日前。第三年支付租金期限为2018年10月26日至2019年10月29日，租金为认购实到款的9%即86310元。原告张义于2016年10月22日向被告基正公司支付购房款830000元，原告刘红梅于2016年10月26日向被告基正公司支付购房款959000元。庭审中原告称经被告基正公司同意后，其于2019年10月1日实际占用该商铺，但双方未办理正式交接手续。原告提交的商铺租赁合同显示其已于2019年10月1日将该商铺对外出租，租金为每年108480元。2017年1月20日，莱茵公司法定代表人贴建辉作为出借方，基正公司作为借款方，签订《借款（担保）合同》，约定借款数额为1000万元，借款期限自2017年1月20日至2017年4月17日。同日，基正公司作为出卖人，莱茵公司作为买受人，签订《商品房买卖合同》（合同编号为GX17003143607），约定：所购房屋位于高新技术产业开发区××号，建筑面积为113.82平方米，单价为7200元每平方米，总价款为819504元，交付时间为2013年12月31日前。郑州市房屋交易和产权状况确认表显示该房屋的备案买受人为莱茵公司。庭审中第三人莱茵公司称其与被告基正公司系借款关系，在出借资金的同时双方又签订了商品房买卖合同，该合同具有让与担保的性质，双方并约定如未按期还款，可就该房产折价变卖用于抵债。莱茵公司并称就该借款基正公司已偿还了600万元本金。以上事实，有原告提交的商铺认购合同书、商铺委托经营合同、收据各二份、商铺租赁合同、付款凭条、合同信息备案摘要复印件各一份、第三人莱茵公司提交的借款（担保）合同、借据、商品房买卖合同、郑州市房屋交易和产权状况确认单、维修基金交存凭证、营业执照各一份、交通银行网上转账电子回执四份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：二原告与被告基正公司签订的《商铺认购协议》、《商铺委托经营合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。该认购协议签订后，二原告已按合同约定支付了购房款，该商铺自2019年10月1日起已由其实际占有使用，故被告基正公司应按认购协议的约定，限期将办理房屋权属登记需由其提供的资料报送产权登记机关备案。本案中，被告基正公司在与原告签订认购协议后，又与第三人莱茵公司签订《商品房买卖合同》，并将该商铺网签备案至该公司名下。该商铺现由原告实际占有使用，原告签订合同时间早于被告与第三人所签合同时间，其所支付购房款数额亦高于被告与第三人约定的合同价，且该房屋目前尚未办理不动产权证。第三人莱茵公司未向被告基正公司支付购房款，其并称该合同属于让与担保性质，如基正公司未按期还款，其可就该房产折价变卖用于抵债，但双方就此系签订为商品房买卖合同，而非办理抵押登记手续。本院认为，意思表示真实是民事法律行为应当具备的条件，表意人与相对人意思不真实的行为，为无效法律行为。本案中，莱茵公司与基正公司虽签订有《商品房买卖合同》，但双方之间并不存在缔结商品房买卖合同关系的意思表示，故该合同应认定为无效，被告基正公司及第三人莱茵公司并应在本判决生效之日起三十日内办理撤销涉案商铺的预售合同备案信息。二原告已按协议约定交纳了购房款，被告基正公司违反协议约定，已经构成违约，故被告基正公司应按照协议约定协助二原告办理涉案商铺的产权备案登记及转移登记手续。二原告与被告基正公司所签合同约定的商铺位置为57号楼1层附2-1号、2-2号，该商铺备案信息为57幢1层附2号，故在办理相关登记手续后，二原告就该房屋的产权份额部分，可依据各自的出资比例自行协商处理。原告请求被告基正公司按日万分之一的标准，支付截至实际交付房屋并办理网签备案之日止的逾期交房违约金。双方所签认购协议约定商铺交付时间为2019年10月22日、10月26日前，原告已于2019年10月1日实际占用该商铺并对外出租，故对原告该逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告与被告基正公司所签《商铺委托经营合同》约定，第三年支付租金为商铺认购实到款的9%，分别为2018年10月22日至2019年10月22日期间74700元、2018年10月26日至2019年10月29日期间86310元。被告基正公司经本院传票传唤未到庭，未提交证据证明其已向原告支付了第三年的租金，应自行承担相应不利后果。因该合同系约定由原告委托被告基正公司进行经营，并由基正公司向其支付租金，但原告已于2019年10月1日自行将该商铺对外出租，故被告基正公司应支付原告张义2018年10月22日至2019年9月30日期间租金70135元、支付原告刘红梅2018年10月26日至2019年9月30日期间的租金80076.5元，以上共计150211.5元。对于原告请求数额过高部分本院不予支持。被告基正公司经本院传票传唤未到庭，视为对诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告郑州市基正房地产开发有限公司与第三人郑州市莱茵园林绿化工程有限公司于2017年1月20日签订的《商品房买卖合同》无效。被告郑州市基正房地产开发有限公司及第三人郑州市莱茵园林绿化工程有限公司于本判决生效之日起30日内，办理撤销郑州高新技术产业开发区梧桐街99号57幢1层附2号商铺的预售合同备案信息（备案号为GX17003143607）。二、被告郑州市基正房地产开发有限公司于本判决第一项履行完毕后30日内，协助原告刘红梅、张义办理上述商铺的产权备案及转移登记手续。三、被告郑州市基正房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内，支付原告刘红梅租金80076.5元、支付原告张义租金70135元。四、驳回原告刘红梅、张义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中民人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2193元、保全费5000元，由原告负担541元，由被告郑州市基正房地产开发有限公司负担6652元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二〇年十月二十日书记员 陈冰冰