上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初6211号原告：上海励拓房地产经纪有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：李国平，总经理。委托诉讼代理人：邓婧宇，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘陶，上海众华律师事务所律师。被告：上海弘璟房地产开发有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：蔡风佳，董事长。委托诉讼代理人：尤玉婷，女。原告上海励拓房地产经纪有限公司与被告上海弘璟房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序。于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告上海励拓房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人邓婧宇、被告上海弘璟房地产开发有限公司的委托诉讼代理人尤玉婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海励拓房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付佣金及认筹奖励费人民币1,608,224.38元;2.被告支付以应付未付的佣金及认筹奖励1,608,224.38元为基数，自原告起诉之日起至全部清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算的逾期付款损失。事实和理由：2018年12月，原告与被告签订了《合景天悦分销委托代理合同》(以下简称“《代理合同》”)，被告委托原告作为合景天悦项目的非独家销售代理分销该项目。委托期限自2018年12月5日起至2019年1月31日止。根据代理合同约定，佣金金额为销售合同约定总金额的2.2%。在2018年12月28日开盘前，经被告确认成功认筹的，每套奖励佣金3,000元；在2018年12月28日前经被告确认的成功认筹在2018年12月31日前成功转认购(以签署《认购书》并交齐定金为准)则追加每套奖励佣金10,000元。被告应在房屋成交后15个工作日内向原告支付代理佣金的100%。同日，双方另签订《合景天悦项目补充协议》(以下简称“补充协议”)，约定被告委托原告为合景天悦项目垫付指定分销合作单位的认筹奖励，认筹奖励规定同代理合同相关规定。被告支付原告代付金额的10%作为代付利息、平台服务费及税等。同日，原、被告双方分别与上海德佑物业顾问有限公司(以下简称“德佑物业”)及上海中原物业顾问有限公司(以下简称“中原物业”)签订《合作协议》，约定德佑物业及中原物业同意由原告代被告向其支付代理佣金。原、被告双方应在每月20日前对上月符合代理合同约定支付条件的代理佣金进行统计确认，被告应支付原告的代理佣金包括上月原告根据被告指令向德佑物业及中原物业支某某代理佣金、经被告确认的原告推介有效客户应收取的代理佣金，具体计算方式以代理合同约定为准。上述协议签订后，原告已分别向德佑物业垫付佣金1,875,189.49元及认筹奖励费197,000元，向中原物业垫付佣金814,935.48元及认筹奖励费39,000元。另，针对原告自身销售代理并成销的住宅，被告尚欠付原告佣金536,722.03元及认筹奖励费用129,000元。故原告诉至本院,望判如所请。被告上海弘璟房地产开发有限公司辩称，不认可原告主张的佣金金额，且根据协议约定，被告支付原告佣金的前提是原告须提供相应的发票，故付款条件未成就，不同意原告全部诉请。诉讼中，被告又将原告须提供相应的发票作为付款前提的辩称意见变更为仅作为拒付利息的抗辩意见。本院经审理查明认定事实如下：2018年12月5日，被告(甲方)与原告(乙方)签订《合景天悦分销委托代理合同》(代理合同)。代理合同第一条约定，委托项目为上海市松江区广富林路与龙马路交叉口合景天悦住宅物业(以下简称“该项目”)。第二条约定，甲方委托乙方作为非独家销售代理分销该项目，委托期限自2018年12月5日起计至2019年1月31日止；以下客户计入二手带客有效客户：①中介带客在该项目ERP内但1个月内未到访的、②中介带客到访1个月以内成交(客户认购或付定金)、③中介带客在合同结束后7天内成交。第五条约定，房屋销售成功的标志为乙方推荐客户与甲方签署《认购书》并交齐定金则视为原告销售成功。销售成功后，甲方按照以下比例向乙方支付佣金。具体佣金计算方法如下：1.佣金金额为销售合同约定总金额的2.2%……2.认筹奖励：(1)在2018年12月28日开盘前,经甲方确认成功认签的,每套奖励佣金3,000元；(2)在2018年12月28日前经甲方确认成功认筹在2018年12月31日前成功转认购款(以签署《认购书》并交齐定金为准)则追加每套奖励佣金10,000元。第六条第一款约定，委托期内，当购买方签订《上海市商品房预(出)售合同》(草签)并且交清销售合同约定总价10%房款的，该房屋视为成交。甲方在该房屋成交后15个工作日内向乙方支付该房屋代理佣金的100%。第六条第四款约定，乙方至少应在甲方付款前5个工作日向甲方提供符合甲方要求的合法有效的增值税专用发票及其他请款资料，否则甲方有权拒绝付款，直至乙方提供为止，由此引起的佣金支付延迟等，甲方不承担任何责任。被告另与中原物业及德佑物业均定有《合景天悦分销委托代理合同》(以下简称“分销合同”)，约定的佣金为销售合同约定总金额的2%。另查明，被告(甲方)、中原物业(乙方)、原告(丙方)签订《合作协议》一份，载明鉴于甲、乙双方已签署分销合同，约定由乙方为甲方提供分销代理服务；甲、丙方双方也签署了代理合同。经甲、乙、丙三方友好协商，本着平等自愿和诚实信用的原则,依据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规，就2018年12月5日至2019年1月31日期间,本项目代理佣金的支付事项达成一致,签订本合同。合作协议第2条约定，丙方应在收到甲方的书面指令之日起10个工作日内向乙方支付代理佣金；第3条约定，甲方应根据甲、丙双方已签署代理合同的约定向丙方计算并支付代理佣金……甲方应支付丙方的代理佣金包括：上月丙方根据甲方指令向乙方支某某代理佣金、经甲方确认的丙方推介的有效客户应收取的代理佣金。具体计算方式以甲、丙双方已签署代理合同约定为准。该协议另对其他事项进行了约定。该合同第5条约定……甲方按照甲、丙双方代理合同约定向丙方支付代理佣金前，丙方应保证向甲方开具等额的税率为6%的增值税专用发票。任何一方未按照前述约定要求提供发票的，则付款义务方有权迟延付款且不承担违约责任。该合同另对其他事项进行了约定。被告作为甲方、原告作为丙方、案外人德佑物业作为乙方亦定有合作协议一份，约定内容同原、被告与中原物业签订的合作协议一致。又查明，被告(甲方)与原告(乙方)另订有《合景天悦项目补充协议》(补充协议)一份，载明：甲方委托乙方代为垫付认筹奖励一事，经双方友好协商，一致同意如下：委托事项及期限约定具体认筹奖励规定为：2018年12月28日开盘前，经甲方确认成功认筹的，每套奖励佣金3,000元；2018年12月28日前经甲方确认的成功认筹在2018年12月31日前成功转认购(以签署《认购书》并交齐定金为准)，则追加每套奖励佣金10,000元。补充协议中甲方职责约定：1.甲方支付乙方代付金额的10%作为代付利息、平台服务费及乙方税筹(以下简称“服务费”)；2.甲方负责审核指定分销合作单位成交情况,并向乙方提供营销负责人签字确认的佣金结算单据，乙方凭此凭证作为佣金垫付发放依据……审理中，原告明确其主张的佣金1,608,224.38元由原告自行带看客户佣金536,722.03元+认筹认购奖励费129,000元；原告向中原物业垫付佣金406,063.51元+认筹认购奖励费3,900元；原告向德佑物业垫付佣金315,838.84元+认筹认购奖励费216,700元组成。原告为证明其主张，提供三份应结算佣金及认筹认购费用明细表，分别对应原告自行带看客户、向中原物业垫付、向德佑物业垫付的情况。被告辩称原告自行带看客户明细表中的“腾乐溪、潘雯婷”客户的认筹认购奖励(13,000元)有异议、客户“周菲、陈良”(144,325.43元)不符合佣金结算条件，其余无异议；故认可欠付原告自行带看客户佣金为392,396.60元、认筹认购奖励费为116,000元。被告辩称原告向中原物业垫付的明细表中的客户“徐蕊蕊”(137,106.13元)不符合佣金结算条件，且垫付佣金应按2%结算，其余无异议；故被告认可欠付原告向中原物业垫付的佣金为199,928.02元、认筹认购奖励费为3,900元。被告辩称原告向德佑物业垫付的明细表中佣金应按2%结算，确认欠付原告向德佑物业垫付佣金128,319.89元、认筹认购奖励费216,700元。被告为反驳原告主张，提供客户“腾乐溪、潘雯婷”的认购书、银联签购单及定金收据，证明该客户2018年12月31日签订认购书并支付定金，不符合支付3,000元奖励佣金的条件，故而更不符合追加每套奖励10,000元的条件。被告提供客户“周菲、陈良”的来访确认单、预约金收据、住房情况申报表，证明该客户2018年12月11日到访并支付了预约金，不符合佣金结算条件。被告提供客户“徐蕊蕊”的认购书、定金收据、来访确认单，证明该客户于2018年12月16日签署来访确认单、2019年2月28日签订认购书并支付定金，签署认购书距离来访确认单时间已经超过30天，不符合佣金结算条件。原告对上述客户是否符合佣金及认筹认购奖励条件，称需庭后核实，但此后并未提出相反意见及证据。就有关“徐蕊蕊”的佣金垫付，原告主张根据被告的成销确认件向中原物业垫付了该笔佣金，即使该客户不符合佣金结算条件，被告也应向原告支付代付的佣金。被告对此辩称，原告垫付佣金的依据应为三方盖章的佣金结算明细表。再查明，原告分别于2019年3月26日、2019年6月6日、2019年12月26日、2020年1月20日向案外人中原物业通过银行转账方式付款250,213.16元、426,963.62元、137,758.70元、39,000元,合计853,935.48元。原告分别于2019年3月26日、2019年6月10日、2013年12月13日、2020年4月9日(3笔转账)向案外人德佑物业通过银行转账方式付款979,832.46元、456,261.30元、439,095.73元、126,000元、6,000元、65,000元，合计2,072,189.49元以上事实，有《合景天悦分销委托代理合同》、《合景天悦项目补充协议》、合作协议、成销确认件、佣金结算明细表、认购书、POS单、定金收据、付款回单以及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点在于被告应付原告佣金及认筹认购奖励的计算。结合原告诉请组成，本院分述如下：一、原告自行带看客户的佣金及认筹认购奖励费原告主张其自行带看客户佣金为536,722.03元、认筹认购奖励费为129,000元，被告辩称佣金结算中应剔除客户“周菲、陈良”，认筹认购奖励费应剔除客户“腾乐溪、潘雯婷”。原告对上述客户是否符合佣金结算条件及认筹认购奖励的支付条件在被告举证后并未提出相反意见，本院对被告辩称意见予以采信，扣除相关客户的佣金和认筹认购奖励费后，确定被告该部分应付佣金为392,396.60元(536,722.03元-144,325.43元)、认筹认购奖励费为116,000元(129,000元-13,000元)。二、原告向中原物业及德佑物业垫付的佣金及认筹认购奖励费原告主张被告应支付原告向中原物业垫付的佣金406,063.51元、认筹认购奖励费3,900元及原告向德佑物业垫付的佣金315,838.84元、认筹认购奖励费216,700元。被告对原告垫付的认筹认购奖励费均无异议，双方争议主要在于被告是否应向原告支付客户“徐蕊蕊”的佣金及被告应付原告垫付佣金的结算标准。关于被告是否应向原告支付客户“徐蕊蕊”的佣金。根据合作协议约定，原告应在收到被告书面指令之日起10个工作日内向中原物业及德佑物业垫付代理佣金。双方就该“书面指令”的具体指向均未提供证据予以证明。原告主张以成销确认件为据，被告辩称以佣金结算明细表为据。本院认为，原告对其垫付行为符合合作协议约定负有举证义务，在无相关证据证明已收到被告垫付指示的情形下，本院对其受被告指示垫付客户“徐蕊蕊”对应的佣金之主张难以采信；其次，从“成销确认件”及“佣金结算明细表”的名称来看，作为佣金垫付指令，被告主张亦更为可信。故本院对于垫付佣金是否应计算客户“徐蕊蕊”对应的佣金，采信被告意见。关于双方垫付佣金的结算标准，双方争议在于被告应按原、被告代理合同约定的2.2%的比例支付还是按照原告实际向中原物业和德佑物业垫付的佣金比例2%结算。对此，本院认为原、被告及案外人中原物业、德佑物业之间签订的一系列合同，包括分销委托代理合同、补充协议、合作协议等，均系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性效力性规定，应属有效，当事人均应恪守。根据合作协议约定，“甲方应支付丙方的代理佣金包括上月丙方根据甲方指令向乙方支某某代理佣金、经甲方确认的丙方推介的有效客户应收取的代理佣金。具体计算方式以甲、丙双方已签署代理合同约定为准。”同时，原、被告之间的代理合同约定的结佣标准为2.2%。现当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。综合原、被告的诉辩意见及本案在卷证据，本院认为宜采信原告意见为准，理由如下：其一，从文义解释角度，合作协议第3条开宗明义即指出“甲方应根据甲、丙双方已签署代理合同的约定向丙方计算并支付代理佣金”。在此，双方对于代理合同中约定的2.2%的结佣标准均无异议。第3条后半段解释了“甲方应支付丙方代理佣金”的范围，包括：“上月丙方根据甲方指令向乙方支某某代理佣金、经甲方确认的丙方推介的有效客户应收取的代理佣金。”即被告应根据双方已签订的代理合同约定向原告支付上月原告根据被告指令向案外人支某某代理佣金、经被告确认的原告推介的有效客户应收取的代理佣金。第3条最后一句为“具体计算方式以甲、丙双方已签署代理合同约定为准。”两段之间以句号相互隔开，显然为并列关系。被告辩称最后一句仅针对“经甲方确认的丙方推介的有效客户应收取的代理佣金”的意见，不符合语言符号的一般理解。其二，从交易惯例角度，原、被告作为理性的商事主体，系以营利为目的，双方就认筹认购奖励费的垫付签定了补充协议，约定被告向原告支付代付金额的10%作为利息、平台服务费及税等服务费。现被告委托原告代为垫付佣金并以2.2%结佣标准结算，高于2%的部分实际上具有一定利息性质，亦符合双方交易惯例。其三，诚实信用角度，补充协议内容系原、被告的意思自治，其中并未排除对于垫付佣金结算标准的另行约定，三方合作协议与补充协议内容亦不冲突。综上，本院认为被告应按照2.2%结佣标准向原告支付垫付的佣金，符合合同的文义解释和一般商业交易惯例，亦不违背诚实信用原则。综上，本院确定被告应付原告垫付中原物业佣金268,957.38元(406,063.51元-137,106.13元)、认筹认购奖励3,900元；被告应付原告垫付德佑物业佣金315,838.84元、认筹认购奖励216,700元。关于原告主张的利息，本院认为根据合作协议约定，原告负有在被告支付款项前向其开具增值税专用发票的义务，否则被告有权延迟付款并不承担违约责任。然原告至今未履行在先义务，故本院对于原告该项诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十五条第一款之规定，判决如下：一、被告上海弘璟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海励拓房地产经纪有限公司佣金及认筹奖励费1,313,792.82元；二、驳回原告上海励拓房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,274元，减半收取9,637元，财产保全费5,000元，合计诉讼费用14,637元。由原告上海励拓房地产经纪有限公司负担1,546元(已付)；由被告上海弘璟房地产开发有限公司负担13,091元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 王凌琼二〇二〇年八月十日法官助理 姚思慧书 记 员 姚思慧附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。……