天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0119民初1152号原告：韩世杰，男，1995年1月4日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：蒲文昊，北京祥文律师事务所律师。被告：上海绿地集团天津文化发展有限公司，住所地天津市蓟州区许家台镇盘山南路北侧盘山大道西侧盘古艺城公建**楼。法定代表人：潘伟，经理。委托诉讼代理人：全香南，北京市中伦文德（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘童童，北京市中伦文德（天津）律师事务所律师。原告韩世杰与被告上海绿地集团天津文化发展有限公司（以下简称绿地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案在诉讼过程中，原告韩世杰申请对被告绿地公司开发的位于蓟州区××镇××村××保平公路东侧盘龙悦城公建12号楼-1-101房依法进行查封、保全，本院于2020年11月13日作出民事裁定书，对被告绿地公司开发的位于蓟州区××镇××村××保平公路东侧盘龙悦城公建12号楼-1-101房采取保全措施。原告韩世杰的委托诉讼代理人蒲文昊，被告绿地公司的委托诉讼代理人全香南、刘童童到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩世杰向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告之间签订的合同编号为2016-0182052号的天津市商品房买卖合同；2、判令被告返还原告购房款1294238元及利息201051.06元(以260000元为基数，自2016年10月4日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算为36020.83元，自2019年8月20日起至2020年1月16日（暂计）止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为4478.05元；以1034238元为基数，自2016年10月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算为142739.21元，自2019年8月20日起至2020年1月16日（暂计）止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为17812.97元)；3、判令被告返还原告团购服务费损失150000元。事实与理由：2016年8月，原告因看到被告宣传单，来到被告开发的盘龙悦城/御城项目售楼中心，被告销售人员带原告参观了带有小院的样板间。被告公司宣传册、楼书及样板间均主打宣传房屋为山居别墅，有私密小院、独立客厅、卧室和卫生间。被告销售人员一再承诺所售房屋从布局到质量均与宣传品及样板间一模一样，样板间的布局风格就是根据在售房屋的施工设计图纸建造的。由此原告产生了购买涉案房屋的意向。被告向原告承诺支付150000元团购费，还可以享受150000元抵300000元的优惠活动。原告分别于2016年10月、11月按照被告的指示支付了购房款共计1294238元和团购费150000元，并与被告签订天津市商品房买卖合同。后被告多次变更交付期限，且目前房屋仍未通水、通气，不具备基本的居住使用条件。此外，被告拟交付的房屋与被告销售房屋时的宣传材料、样板间以及被告销售人员推销时所陈述情况严重不符，被告存在私自变更房屋设计机构的行为，原告因此拒绝接收房屋。故起诉。绿地公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，双方签订的天津市商品房买卖合同合法有效，被告已按约将竣工验收合格的房屋交付原告，不存在违约情形，不承担任何违约责任；第二、原告应明知合同的性质明确约定为“办公”，买卖合同价款中所包含的建筑面积仅为合同附件展示的平面图面积，不包括原告所主张的院墙院落面积；第三、房屋销售广告和宣传资料依法属于要约邀请，且合同明确约定相关宣传资料不作为确定各自权利义务的依据，原告对此明知且签字确认。现原告以广告中的内容未实现主张被告违约，缺乏合同依据，不应得到支持；第四，原告虽主张被告违反楼书等宣传资料内容，但该项内容并非原告主张解除合同的法定或约定事由。被告亦不存在对涉案房屋设计变更情况。原告称被告存在私自变更房屋设计行为，缺乏事实依据；第五，涉案房屋自2018年11月份交房至今，原告未提出书面异议并行使合同解除权，现已经超过合同解除权的除斥期间，合同解除权已消灭；第六，被告除收取合同约定的购房款外，未收取其他任何费用。原告主张的团购费于被告无关，双方不存在服务合同关系，被告也非团购费的收取主体，原告诉求缺乏事实和法律依据。综上，请法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告绿地公司系从事文化艺术创作、文化产业投资、房地产业投资、酒店投资管理、商业投资经营、房地产开发经营等项目的企业法人，涉案盘龙御城公建项目为其开发建设。原告韩世杰通过观看楼书、户型图等宣传材料及样板间决定购买盘龙御城项目的房屋。2016年10月4日，原告韩世杰向被告绿地公司支付购房意向金260000元；2016年11月18日，原告韩世杰向被告绿地公司支付购房款1034238元；以上购房款合计1294238元。2016年11月18日，原告韩世杰（乙方）与被告绿地公司（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2016-0182052），约定：乙方购买甲方开发的位于蓟州区××镇××村南侧，宝平公路东侧盘龙御城公建11号楼-4-101房屋，设计用途为办公，建筑面积90.76平方米，每平方米价格为14260元，总价款为1294238元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2018年3月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。合同第十条商品房设计变更的约定：甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起30日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按商品房价款的0.01％向乙方支付违约金。但合同附件四为空白页，对商品房房屋设计、环境布局等情况没有约定。合同附件六补充协议第八条关于《合同》第十条的补充约定：1.《合同》项下商品房的房屋设计和环境布局指房屋的结构形式、户型和朝向。2.乙方有权在接到甲方发出的变更通知后十五日内做出是否退房的书面答复，如甲方在此期限内未收到乙方的书面答复，视为乙方已接受通知内注明的变更内容，双方继续履行《合同》及本补充协议内容。合同附件六补充协议第十二条关于广告效力及样板间的约定：1.双方确认，买卖双方的权利义务，均以《合同》及附件、本补充协议、其他相关协议的约定为准。甲方在签署《合同》及其附件、本补充协议、其他相关补充协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告以及沙盘中所述内容，均不作为买卖双方确定各自权利义务的依据。2.甲方为该项目所修建的样板间内的装饰、家具和所有房间及功能区的主灯饰仅供展示和参考使用，不作为商品房交楼标准或合同样品。乙方所购房屋的装饰、设备标准，均以《合同》及其附件中所列标准为依据。合同还约定了双方其他权利、义务条款。2016年11月19日，原告韩世杰向案外人北京蓝海创展房地产经纪有限公司支付团购服务费150000元。后原告韩世杰未实际收房。2019年7月15日天津市蓟州区市场监督管理局作出津市监蓟罚【2019】257号行政处罚决定书，经查明，2016年5月至案发被告绿地公司在宣传其开发的盘龙悦城、盘龙御城商品房过程中，通过销售人员口头介绍、样板间实体展示、灯杆广告牌、宣传彩页、销售人员的微信朋友圈等方式向公众宣传“超大院落超值赠送”等内容、然而，在其项目规划中并未有小院的项目审批，且在交付商品房时与销售时宣传内容不符。被告绿地公司的上述行为满足对商品房的规划做虚假的商业宣传的构成要件，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》。本院认为，被告绿地公司与原告韩世杰签订的天津市商品房买卖合同有效。本案的争议焦点主要在于原告韩世杰是否有权解除合同。首先，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方签订的《天津市商品房买卖合同》第十条中约定，甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起30日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。该条款中约定了解除合同的条件，条件成就时，解除权人可行使约定解除权。双方约定商品房的房屋设计和环境布局见附件四，而合同附件四为空白页，并无内容。虽然被告绿地公司主张根据双方合同附件六第十二条约定广告效力及样板间均不作为买卖双方确定各自权利义务的依据，但该条款是绿地公司为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与对方协商的格式条款，且该双方签订的合同条款均未约定房屋结构形式和户型。而楼书等宣传材料关于户型图的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。经过比较，涉诉房屋的结构形式、户型与楼书等宣传材料明显不符，能够认定被告绿地公司未经对方同意擅自对涉案商品房房屋设计、环境布局进行了变更，被告绿地公司应承担违约责任。双方约定解除合同的条件已经成就，原告韩世杰要求解除合同，本院予以支持。被告绿地公司主张原告行使合同解除权已超过一年的除斥期间，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的除斥期间是关于因出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款而主张解除合同的情形，与本案原告主张解除合同的情形并不适用，故对被告的主张，本院不予支持。其次，关于合同解除的法律后果，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》第十条中约定，解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。根据上述约定和原告的诉讼请求，被告绿地公司应返还原告韩世杰已付购房款1294238元，并应支付原告韩世杰自付款之日次日起至2020年1月16日止的已付款利息。关于团购服务费150000元，因其属于原告为履行合同而支出的费用，本案涉诉合同因被告违约而解除，该费用属于损失范围，被告应对此承担赔偿责任。综上，因当事人双方约定了解除合同的条件，且该条件已经成就，故原告韩世杰起诉要求解除合同，本院予以支持。合同解除后，被告绿地公司应返还原告韩世杰购房款及利息并赔偿损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院的解释》第三条、第九条规定，判决如下：一、解除原告韩世杰与被告上海绿地集团天津文化发展有限公司于2016年11月18日签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2016-0182052）；二、被告上海绿地集团天津文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告韩世杰返还购房款1294238元，并支付利息195114.58元（以260000元为基数，自2016年10月5日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算，计35952.22元，自2019年8月20日起至2020年1月16日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计4478.05元；以1034238元为基数，自2016年11月19日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算，计136871.34元，自2019年8月20日起至2020年1月16日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计17812.97元）；三、被告上海绿地集团天津文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告韩世杰团购服务费150000元；上述款项直接汇入原告韩世杰在北京银行开户的4221××××8358账户；四、驳回原告韩世杰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费9804元（已减半，原告已预交），保全费5000元，共计14804元，由被告上海绿地集团天津文化发展有限公司负担，并直接汇入原告韩世杰上述账户。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 闫 哲二〇二〇年十一月十九日书记员 余贵洋附：本判决所依据的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2、《最高人民法院的解释》第三商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。