安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初1655号 原告（反诉被告）：王亚楠，男，1990年10月出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告（反诉被告）：王燕，女，1993年5月出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。 以上二原告共同委托诉讼代理人：吴华伟，安徽亚星律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽省德城投资发展有限公司，住所地安徽省淮北市南黎路149号水岸碧桂园。 法定代表人：吴锐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任清华，安徽镜远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁梦玉，安徽镜远律师事务所律师。 原告（反诉被告）王亚楠、王燕与被告安徽省德城投资发展有限公司（反诉被告,以下简称德城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序审理，于2019年5月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王亚楠、王燕的委托诉讼代理人刘文文，被告（反诉原告）德城公司的委托诉讼代理人袁梦玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王亚楠、王燕向本院提出诉讼请求：1.依法判令德城公司继续履行合同，立即支付逾期办证违约金3830.69元；2.依法判令德城公司立即返还王亚楠、王燕缴纳的契税、维修基金、办证费合计11661.69元，并以上述金额为基数，按照同期银行贷款利率自2015年3月10日起支付占用资金的利息损失，至实际返还之日止；3.因本案产生的所有费用均由德城公司承担。事实与理由：王亚楠、王燕与德城公司系商品房买卖合同关系。王亚楠、王燕于2014年7月16日与德城公司签署了《商品房买卖合同》，王亚楠、王燕购买德城公司开发的淮北市相山区新天地广场9幢22层房屋，购房金额为383069元，并已经按照合同约定履行了付款义务。德城公司于2015年3月9日将房屋交付给王亚楠、王燕使用，按照双方购房合同的约定，德城公司应于房屋交付后730日内为王亚楠、王燕办理产权登记证书，但德城公司以各种理由进行推拖，至今未能办理。双方签订的合同第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房款的1%向买受人支付违约金”。另德城公司在办理交付房屋手续时，违反法律规定收取了王亚楠、王燕的契税、维修基金、办证费。综上所述，德城公司的行为严重侵害了王亚楠、王燕的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼，请求依法支持其诉讼请求。 德城公司辩称，1.主张的违约金诉请已经超过了诉讼时效应当予以驳回；2.德城公司未能及时办理产权登记手续，系非主观原因造成，而是由于相关政府政策原因各方面导致，属于不可抗力的因素，德城公司并非主观上恶意违约，应酌情减少违约金数额；3.德城公司收取的契税及维修基金，系双方合同约定，业主授权德城公司代相关部门进行收取及缴纳，王亚楠、王燕在未请求解除或变更合同的前提下直接要求退回上述费用没有约定基础和法律基础，且维修基金是统一由开发商向物管部门以楼栋为单位统一进行缴纳，其他业主现在要求返还维修基金，将导致其他所有业主后续无法办理总产权以及分户产权，也损害第三方的权益，也应当予以驳回。 德城公司向本院提出反诉请求：1.请求依法判令王亚楠、王燕支付逾期付款违约金7584.77元；2.诉讼费、律师费、公告费等费用由王亚楠、王燕承担。事实与理由：2014年7月16日，王亚楠、王燕与德城公司双方签订的《商品房买卖合同》约定了双方的权利义务，王亚楠、王燕存在违约的情形，应当依法承担相应的违约责任。合同约定德城公司将新天地广场9幢房屋出售给王亚楠、王燕，涉案房屋总价款为383069元。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第10条约定：“买受人采用银行按揭贷款，买受人应在购房合同签订后25日内办妥按揭贷款，否则出卖人有权向买受人按日收取总房款万分之三的违约金。”根据该约定，王亚楠、王燕应当在25日内办妥按揭贷款，但直至2014年10月25日，王亚楠、王燕才将贷款手续办妥，实际违约66日，应按约定向德城公司支付逾期付款违约金7584.77元。综上所述，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照约定履行义务，请求法院支持其反诉请求。 王亚楠、王燕针对德城公司的反诉辩称，1.反诉请求均已经超出民事诉讼法关于诉讼时效的相关规定，德城公司在诉讼期之内未提出相关诉讼，故已经丧失法律上要求王亚楠、王燕承担违约责任的相关权利；2.王亚楠、王燕在办理案涉房屋贷款时，均是将办理贷款所需材料交付给德城公司由其代为办理，如出现贷款逾期的情况，也系德城公司在办理的过程中存在了时间上的拖延，另办理按揭贷款存在一系列银行放款的客观因素也不是王亚楠、王燕所能主导的，属于一种不可抗力，王亚楠、王燕不应当承担违约责任；3.双方签订的商品房购房合同关于逾期办理贷款的违约责任，未出现在主合同条款，而出现在附件中，属于一种格式条款，作为提供合同的反诉人未尽合理提醒义务，导致加重了王亚楠、王燕的义务，与合同规定的逾期交房的责任来比更重，明显的违反了民法公平公正原则，故王亚楠、王燕也不应当因为该合同条款承担违约责任。 本院经审理认定事实如下：2014年7月16日，王亚楠、王燕与德城公司签订《商品房买卖合同》，约定德城公司将新天地广场9幢22层2202室出售给王亚楠、王燕，房屋总价383069元，采用按揭贷款方式付款，在2014年7月16日前支付全部房价款的32%，即123069元，剩余房款26万元按照按揭方式付款。该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1，2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”该合同附件四《合同补充协议》第10条约定：“买受人采用银行按揭贷款，买受人应在购房合同签订后25日内办妥按揭贷款，否则出卖人有权向买受人按日收取总房款万分之三的违约金”；第13条第（5）款规定“住房贷款的客户及一次性付款的客户在出卖人书面通知的交房日期前一次性向出卖人交纳办理房产证手续所需的契税、维修基金、交易费、工本费等……”。王亚楠、王燕按约支付首付款并办理了银行按揭贷款。德城公司于2014年10月15日收齐购房款，并于2014年8月15日、同年10月31日向王亚楠、王燕出具123069元、26万元购房发票。2015年3月9日德城公司将案涉房屋交付给王亚楠、王燕。同日王亚楠、王燕向德城公司缴纳了契税、维修基金等费用共计11661.69元。德城公司至今未按合同约定期限协助王亚楠、王燕办理涉案房屋权属登记，王亚楠、王燕遂诉至本院。 另王亚楠、王燕于2020年1月10日就本案支付逾期办证违约金问题，向本院提起诉讼。因其未缴纳诉讼费用，本院按撤回起诉处理。 以上事实，有王亚楠、王燕、德城公司提交的《商品房买卖合同》、购房款发票、收据、民事裁定书以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，王亚楠、王燕与德城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，系合法有效合同，双方均应当按照约定履行各自的义务，王亚楠、王燕交付了购房款及契税、维修基金等费用，但德城公司未按合同约定在房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，致涉案房屋至今未能办理产权登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对王亚楠、王燕要求德城公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求予以支持。根据双方签订的合同约定，德城公司应按已付房价款的1%支付违约金3830.69元（383069元×1%），对德城公司称系因政府机构调整等政策原因导致迟延办证的辩称不予采信。德城公司辩称王亚楠、王燕主张逾期办证违约金超过诉讼时效，因王亚楠、王燕在三年诉讼时效内向本院提起诉讼，构成诉讼时效中断，故对德城公司的辩称，本院不予支持。 关于王亚楠、王燕请求德城公司返还契税、维修基金等费用及占用资金利息的问题。因德城公司基于合同约定代向王亚楠、王燕收取契税、维修基金等费用共计11661.69元，属于双方自愿行为。但德城公司收取该费用后并未将费用交给相关部门，存在占用资金的行为，王亚楠、王燕请求返还上述费用并无不当，本院予以支持。今后，德城公司在办证过程中如涉及相关费用需要缴付的，再行支付。合同约定房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即德城公司应在2017年3月8日前将上述费用交至相关部门办理产权登记，德城公司未缴纳并继续占用，王亚楠、王燕请求支付资金占用利息有事实及法律依据，应予支持，超出部分不予支持。 关于德城公司请求王亚楠、王燕支付逾期付款违约金的问题。王亚楠、王燕应于2014年8月10日办妥贷款手续，其未按约定时间办妥贷款手续，构成违约。德城公司此时应当知道其权利受到损害，但自此时起至德城公司提起本案反诉，已超过法律规定的2年诉讼时效，王亚楠、王燕抗辩有事实及法律依据，对德城公司反诉请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定判决如下： 一、安徽省德城投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付王亚楠、王燕逾期办理房屋所有权证书违约金3830.69元，返还契税、维修基金等费用11661.69元及利息（自2017年3月8日起至实际付清之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回王亚楠、王燕的其他诉讼请求； 三、驳回安徽省德城投资发展有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费187元，减半收取计93.5元，由安徽省德城投资发展有限公司负担；反诉案件受理费计25元，由安徽省德城投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  潘红梅 二〇二〇年五月二十九日 法官助理刘慧慧 书记员杨慧翠 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。