上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初58604号原告：杨铭，女，1990年10月16日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：杨宝山(杨铭之父)，男，1961年11月6日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：都超，上海市华荣律师事务所律师。被告：上海中瀚置业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：林俊波，董事长。委托诉讼代理人：丁杰，上海金沁律师事务所律师。原告杨铭与被告上海中瀚置业有限公司(以下简称中瀚公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告杨铭的委托诉讼代理人都超、杨宝山，被告中瀚公司的委托诉讼代理人丁杰到庭参加诉讼。经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告杨铭向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同，按合同约定为“新湖青蓝国际一期”X号XX层1604室南、北卧室及客厅安装飘窗；2.如第一项诉请不能得到支持，则要求被告赔偿经济损失622,296元(3个飘窗的总面积5.762平方米乘以系争小区2019年12月市场均价108,000元/每平米)；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年10月18日，原、被告就被告开发的“新湖青蓝国际一期”7号16层1604室签订《上海市商品房预售合同》，根据该户型销售广告、宣传资料及被告销售人员介绍，系争房屋带有南、北卧室及客厅三飘窗设计。2016年10月，系争小区建设基本完成，原告现场看房时才发现阳台上无雨棚，也无3个飘窗。原告曾就此提出异议，但被告不了了之。2017年12月，被告通知原告收房，虽然飘窗问题未解决，但考虑到被告加装飘窗的施工难度不大，遂同意验收并于2018年1月搬入。被告售房时承诺的飘窗未能实现，严重违约，导致原告购买房屋时的预期使用面积缩水，且严重影响房屋市场价值，遂涉诉。被告中瀚公司辩称，购房合同中并未约定有飘窗，合同附件2的平面图中亦未显示有飘窗；购房合同附件第19条约定广告未载入合同不作为要约，第21条约定样板房模型仅供参考；宣传页上注明是标准户型，且载明“仅供参考”，但系争房屋是非标准户型，被告已口头告知原告；根据设计图、施工图、竣工图显示，系争房屋不存在飘窗设计，如对系争房屋做出与施工图、竣工图不一致的变更处理是不合法的，相当于违建。综上，不同意原告诉请。即使应当赔偿，不同意原告赔偿标准及计算方式。原告主张的市场价不具有客观性，飘窗面积系其自行测量。飘窗面积不计入建筑面积，房屋总价款不包含飘窗对价，原告主张赔偿并无相应依据。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年10月18日，中瀚公司(甲方)与杨铭(乙方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买本市青云路350弄新湖青蓝国际一期7号1601室房屋，建筑面积暂测134.62平方米；每平方米建筑面积单价66,639.21元，总房价暂定8,970,970元(不包含房屋全装修价格)；该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二；该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三；签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计(见附件二)。该合同附件二图表名称为“房屋建筑面积计算表”，该图示中未显示有飘窗。该合同补充条款一的第19条约定，乙方同意，甲方宣传广告中的具体内容，如未载入本合同的不作为甲方的要约，双方权利、义务仍以本合同约定为准；第21条约定，甲方所制作的样板房装修、模型、宣传片等仅供展示、参考；第22条第4项约定，双方均确认，凡甲方就本合同所售房产及相关配套设施、配套服务所作样板房、楼书、海报、宣传图册、模型、音像、广告等，以及向乙方送达的刊物等宣传文件、资料均为要约邀请，仅供乙方了解本项参考之用，不视作本合同附件，如与本合同存在差异，以本合同约定内容为准，项目的实际情况以政府相关部门最后批准文件及施工图为准。嗣后，杨铭支付了房屋价款。系争房屋所在楼房于2017年6月30日竣工验收合格。原、被告双方于2017年12月10日交接房屋，杨铭在验收时提出“房间的飘窗处理”等验收意见。系争房屋于2019年1月30日核准登记至杨铭名下。另查明：1.新湖青蓝国际一期C户型宣传页中，房型图显示有三飘窗，房型图下方宣传语中载明“多维盛景：双阳台三飘窗设计，极致采光，风景环绕”，宣传页左上角小字载明“本宣传资料的户型平面图仅供参考，相同户型单位因所处位置不同，局部结构、面积、管线布置、景观、绿化植物等均可能不同，具体交付单位细节应以双方合同约定为准”。双方当事人均认可系争房屋为C户型，但被告辩称系争房屋为C户型中的非标准户型，区别即在于无飘窗。2.系争房屋所在单元的501至1501室均有三飘窗，系争房屋则无飘窗；规土局备案的施工图中亦如上所示。3.系争房屋所在单元的1501室、1401室面积与系争房屋相同，在原上海市闸北区住房保障和房屋管理局核准的价目表中价格分别为9,252,299元、9,191,922元；系争房屋在上述价目表中的价格为9,304,051元。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，双方当事人均认可飘窗面积未计入建筑面积。此外，原告提供案外人上海兴恒房地产经纪事务所出具的书面证明，载明新湖青蓝国际目前房屋买卖的均价为108,000元/平方米。被告对此不予认可。本院认为，原、被告之间签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告主张中瀚公司在户型宣传页上载明的三飘窗设计构成合同义务，中瀚公司应当依约加装飘窗。但即使安装飘窗确实构成合同义务，系争房屋在相关部门备案的施工图中并无飘窗，系争房屋又已竣工验收，不存在变更设计及施工的现实可行性，故对原告的该项诉请，本院难以支持。对于原告赔偿损失的备位诉请，因预售合同中并未明确约定有飘窗，故争议焦点在于户型宣传页上关于飘窗的表述是否构成合同义务。一般情况下，户型宣传页属要约邀请，仅当出卖人就房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，才视为要约。而如不构成要约，违约赔偿无从谈起。本案中，宣传页上对于C户型有3个飘窗的表述具体明确，且无证据证明被告对于C户型存在标准和非标准两种情况及二者之间的差异进行了提示。同样房型的房屋，如有飘窗，飘窗所在的空间能得到一定的利用，确实对房屋购买者具有吸引力，否则被告也不会将其作为宣传点。但是，飘窗所占面积不计入房价，现有证据难以证明飘窗对房屋价格的确定有重大影响，原告主张的损失计算方式缺乏依据，故对于原告该项诉请，本院亦难以支持。原告的诉请，本院虽难以支持，但中瀚公司的宣传资料确实让潜在购房者产生期待，且预售合同附件二中仅为建筑面积计算表，并不能全面具体的反映房屋设计状况，购房者在签订合同过程中难以对房屋是否存在飘窗进行清晰的判断。中瀚公司作为开发商，应承担相应的企业社会责任，加强管理，避免销售中可能存在误解的宣传。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告杨铭的诉讼请求。案件受理费10,022元，减半收取为5,011元，由原告杨铭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈钰二〇二〇年五月十五日书记员  张蕾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。