陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终3027号 上诉人（原审被告）：甲公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：张润玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：付智杰，男甲公司。被上诉人（原审原告）：庞某，女，1980年11月22日出生，汉族，住西安市周至县。委托诉讼代理人：潘燕燕，女，1982年2月10日出生，汉族，住西安市周至县。上诉人甲公司（以下简称甲公司）因与被上诉人庞某房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省周至县人民法院（2019）陕0124民初2809号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人甲公司委托诉讼代理人付智杰、郑孝军，被上诉人庞某委托诉讼代理人潘燕燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。甲公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判为驳回庞某的诉讼请求或将案件发回重审；2.一、二审诉讼费由庞某负担。事实和理由：涉案商铺为产权式商铺，是所有权与经营权相分离的房地产经营形式，主要包括售后包租、出售使用权、收益权、长期租赁等模式，无构造上及使用上的独立性。根据庞某提交的证据，虽能够证明涉案商铺具有法律上的独立性，庞某为所有权人，但也能够证明庞某在购买该商铺时明知自己在行使权利时应受到约束及限制。庞某与乙公司签订的《商品房买卖合同》亦对此作出明确约定，即其对涉案商铺享有管理权，庞某不能收回脱离其管理。周至某广场有503个铺位，总面积14465.09平方米，于2019年7月之前已成立业主委员会并在相关部门办理了合法手续。根据业主委员会的规定，重大事件只有经人数占总人数三分之二以上或面积占总面积二分之一以上的业主召开业主大会通过后，由业主委员会代表业主行使权利，而所有业主已授权业主委员会来行使权利。因此，本案业主委员会系适格原告，庞某无权提起诉讼，依法应驳回庞某的起诉。庞某辩称，其系涉案商铺所有权人，依法享有占有、使用、收益、处分等权益。虽然其在购买涉案商铺后曾与甲公司签订有商铺托管协议，但因该协议履行期限已届满，甲公司丧失了继续承租使用权，故甲公司应将涉案商铺向其返还。其诉讼主体资格合法，诉讼权利应得到保护。业主委员会是广大业主（即所有权人）在政府部门的监督下，由全体业主民主选举成立的，是便于管理的合法组织。诉讼中，根据业主意愿，业主委员会受广大业主委托行使诉讼权利，目的是维护业主的合法权益。现广大业主已与新租户签订合同共计416份，业主共识达到了80%以上，且新承租户已支付租金到位。甲公司上诉理由不能成立，请求驳回甲公司的上诉请求，维持一审判决。庞某向一审法院起诉请求：1．由甲公司立即腾退庞某所有的周至某广场商铺;2．由甲公司承担案件诉讼费用。审理中，庞某增加一条诉讼请求：要求解除庞某、甲公司之间的托管协议。同时庞某变更其第一项诉讼请求为：由甲公司立即腾退庞某所有的周至某广场商铺并恢复商铺原貌。一审法院认定事实：庞某从乙公司购买了周至XX广场XX号商铺，并与乙公司签订了商品房买卖合同。合同中对庞某购买商铺的编号、面积、价款、支付方式、违约责任、交付期限等内容进行了约定。庞某购买的商铺建筑面积共计56.49平方米。庞某在购买该商铺后亦曾与甲公司签订商铺托管协议，将商铺交给甲公司经营管理。2019年3月22日周至县消防安全委员会发出题为《关于确定某广场为重大火灾隐患单位请示》的周消安委发【2019】5号文件，2019年4月22日周至县投资合作和经济贸易局向周至县某广场发出督促整改事由为按照相关法律法规及消防安全要求，及时消除重大火灾隐患，将问题整改到位的《督促整改通知书》。2013年9月23日庞某为其商铺办理了不动产权证书。2019年7月22日，庞某以甲公司严重侵害其权益为由诉至法院要求甲公司腾房并将商铺恢复原状。审理中，甲公司提交了一份其与业主签订的《委托经营管理合同》样本（委托经营期限为2018年10月20日至2019年10月19日止），双方对此合同均无异议，其中该合同第五条关于经营期限届满后的约定为，委托经营期限届满后，若双方未续签《委托经营管理合同》的，则乙方将委托经营管理的商铺返还甲方自行经营，但甲方须在符合商场总体业态规划要求下并签订《物业管理协议》后方可进行经营。审理中，经法院多次主持调解，双方当事人意见分歧大，未能达成一致意见，调解未果。一审法院认为，公民的合法权益应受法律保护。本案庞某作为诉争商铺所有权人，有权就其与甲公司之间的托管协议发生的纠纷提起诉讼，系适格原告。因双方签订的托管协议截至现在已经到期，且双方并未续签新的托管合同，故对于托管期限已至的合同无需解除。对于庞某要求甲公司腾房的请求，本案庞某系涉案商铺的所有权人，在双方之间的托管协议期满后，收回涉案商铺系庞某在法定的范围内行使自己的权利。且据甲公司提供的《委托经营管理合同》约定，委托经营期限届满后，若业主与甲公司未续签《委托经营管理合同》的，则甲公司将委托经营管理的商铺予以返还，故对庞某请求甲公司腾退商铺的请求予以支持。对于庞某主张恢复商铺原貌的请求，因其并未提供证据证明商场当时原貌的具体情况，难以确定原貌样态，且周至县消防安全委员会办公室此前认为隆发广场存在重大火灾隐患，恢复原貌亦不符合消防整改文件的要求，故对该请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民法总则》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限被告甲公司于本判决生效后六十日内将周至县XX广场XX号商铺腾退给原告庞某；二、驳回原告庞某的其他诉讼请求。本案诉讼费100元（原告已预交），由被告甲公司负担。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，涉案建筑共有503户商铺由出资人庞某等购买。其中包括庞某在内的237户商铺购买人将甲公司诉至一审法院，要求解除与甲公司签订的托管协议，甲公司腾退涉案商铺等。二审中，庞某等业主提交了三百余户商铺业主于2020年1月与陕西盛育隆商贸有限公司签订的托管合同，合同载明托管期限自2020年5月1日起至2035年4月30日止；甲公司对上述托管合同的真实性不予认可。经本院向陕西盛育隆商贸有限公司核实，该公司确认合同属实并出示了合同原件。本院认为，本案二审中双方当事人争议的焦点问题是：庞某的诉讼主体资格是否适格；庞某要求甲公司返还涉案商铺的主张能否成立。关于庞某诉讼主体资格是否适格的问题。庞某在购买涉案商铺后与甲公司签订商铺托管协议，将涉案商铺交由甲公司经营管理，甲公司基于其与庞某之间合同关系取得涉案商铺的经营管理权，现庞某与甲公司就双方之间合同关系是否存续发生争议，庞某作为合同一方当事人，其有权提起本案诉讼。甲公司上诉提出庞某无权起诉，理由不能成立。一审判决认定庞某属适格原告，符合法律规定，本院依法予以确认。关于庞某要求甲公司返还涉案商铺的主张能否成立的问题。庞某与甲公司在涉案商铺托管期限届满后，双方再未续签合同，且庞某明确要求甲公司腾交涉案商铺，在此情况下，甲公司已无继续占有使用涉案商铺的权利基础，一审判决甲公司向庞某腾退商铺，符合法律规定。甲公司上诉主张涉案商铺存有特殊性，产权人行使权利应受约束、限制等，根据本案审查情况，涉案建筑共有503户商铺由出资人购买，其中三百余户业主已与陕西盛育隆商贸有限公司签订托管合同，由此可以认定涉案建筑内多数商铺业主已无与甲公司继续建立委托经营关系的意愿，且多数商铺业主已将商铺委托他人经营,故庞某要求甲公司返还涉案商铺的主张并不违背多数商铺业主意愿，甲公司上述主张，理由不能成立。一审判决对庞某关于腾退商铺的诉讼请求予以支持，并无不当。综上所述，甲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由甲公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  陈   帅 二Ｏ二Ｏ年五月十一日  法 官助 理  王   坤书 记 员  李   艳