四川省内江市东兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1011民初3594号 原告：赵和琴，女，1969年12月26日生，汉族，四川省隆昌县人，住四川省隆昌县。 被告：四川明医堂药业连锁有限公司，住所地：四川省内江市东兴区能力路****。 法定代表人：陈智明，公司总经理。 委托诉讼代理人：谢吉才（特别授权），四川英中律师事务所律师。 原告赵和琴与被告四川明医堂药业连锁有限公司（以下简称：明医堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵和琴，被告明医堂公司的委托诉讼代理人谢吉才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵和琴向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的关于内江市东兴区××路××号××号门面的租赁合同；2.判令被告承担违约金21万元，并支付该门面租金（从2020年7月1日起按每月8715.00元计算至法院判决合同解除之日止）；3.判令被告承担诉讼费。事实和理由：被告明医堂公司于2017年3月租用原告赵和琴的门面，双方签订了《门面租赁合同》，约定：1.甲方（赵和琴）将其合法拥有的坐落于四川省内江市东兴区××路××号××号的面积为108.94平米的营业用房租赁给乙方（明医堂公司）；2.租期从2017年5月1日起至2027年4月30日止；3.若需终止本合同，经甲乙双方同意后协商退房并完善交房手续后可终止合同，若任一方违约则赔偿50万元。2020年6月，原告提前通知被告交房租时，被告告知要终止合同。因原告自己经营时是做餐饮的，被告租用后将装修、设备都已改为药店装修，恢复原样花费巨大，且合同约定的租期十年仅履行三年，故双方就解除合同事宜多次协商未果，后原告诉至法院，提出上述诉请。 被告明医堂公司辩称：1.案涉《门面租赁合同》已于2019年9月11日解除，此后被告代原告与第三方刘国金签订《租房合同》，刘国金因疫情原因无法履行合同，属不可抗力，不属于违约行为，且被告仅作为代理人，在代理过程中没有过失和重大过错行为，也不存在违约行为，故被告不构成违约。2.被告于2020年4月12日通知原告，承租人刘国金因疫情原因无法经营，被告也因经营困难不会租用其门面，让原告收回出租门面，但原告故意不接收房屋，其行为导致的逾期接收房屋的损失由原告自行承担。3.被告代刘国金缴的房租费截止到2020年6月30日，刘国金合同终止的时间是2020年4月12日，被告多交的房租22659.00元原告应退还被告。4.被告向原告所交的押金1万元，原告应予退还。5.即使被告违约，原告请求的违约金也过高，实践中损失一般认定为3个月租金，且原告未退还被告多支付的房租22659.00元及押金1万元，品迭后被告可不再向原告支付任何费用。 本院经审理认定事实如下：2017年4月21日，原告赵和琴（甲方）与被告明医堂公司（乙方）签订《门面租赁合同》，约定：1.甲方将其合法拥有的坐落于四川省内江市东兴区××路××号××号的营业用房（面积为108.94平方米）租赁给乙方作为营业使用;2.租期从2017年5月1日起至2027年4月30日止；3.房屋租金（含税）第一年每月为8715.00元整，半年一交，乙方提前10天交付甲方租金，如一方逾期15日未交房租，甲方有权不让乙方继续经营；从2020年7月1日起，每两年的房屋租金均在上一年的房屋租金为基准上按百分之五进行递增收取，并以此类推；4.租赁期内，未经甲方同意，乙方不得将该房屋转租给他人使用，否则甲方将终止本合同，收回该房屋，并视为违约；5.租赁期间，乙方因经营不善或其他原因而导致不能继续承租该房屋时，可提前六个月以书面或电话短信形式向甲方提出终止本合同协议，经甲方同意后，双方协商议出退房协议并完善交房手续后可终止合同。否则，因乙方单方原因而导致不能继续履行本合同时，视为乙方违约；6.若任意一方违约，赔偿人民币50万元整；7.合同生效后，乙方向甲方交付押金1万元。合同期满，乙方结清水、电等各种费用后，并由甲方验收房屋合格后退还乙方房屋押金（不计息）。同日，原、被告签订《补充协议》，约定被告支付原告转让费10万元，用于补偿甲方店里所有装修装饰及现有空调等设备，包括4台5Ｐ柜机，1台3Ｐ柜机，4台挂机。该合同还约定了其他事项。上述两份协议签订后，原告按约向被告交付了出租房屋，被告分别于2017年4月24日向原告转账支付房屋押金1万元，于2017年5月15日向原告转账支付转让费10万元。2019年9月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租房补充合同》，载明：“甲方：赵和琴，乙方：四川明医堂药业连锁有限公司二店，经甲乙双方协商，就原位于内江市东兴区××路××号××号门面租房合同达成以下补充协议：一、甲方同意乙方转租以上地址门面；二、甲方同意由乙方代租并以乙方名义与第三方签订合同，租金及其他相关事宜自行协定；三、乙方仍按原租房合同打款日期及房租金额履行交租义务；四、如有其他未尽事宜，甲乙双方协商解决”。同月19日，被告与案外人刘国金签订《门面租赁合同》，约定：1.被告将坐落于四川省内江市东兴区××路××号的营业用房（面积为153.32平米）租赁给刘国金作为营业使用；2.租赁期自2019年9月20日起至2027年4月30日止；3.租金从2019年9月20日至2021年9月19日为每月13800.00元整，此后每两年均以上年房租租金为基准按百分之五进行递增收取。合同还约定了其他事项。该合同签订后，被告向刘国金交付该租赁房屋。合同履行过程中，承租人刘国金因经营不善后向被告退还了房屋，被告现持有案涉房屋的钥匙、水卡等。2020年4月12日，被告法定代表人陈智明告知原告，因刘国金已终止租房合同，被告也不会继续租赁案涉房屋，要求解除租赁合同，将租赁房屋退回原告。原告表示被告不能单方解除合同，双方因此协商无果。后原告于2020年10月9日诉至本院请求解除租赁合同，被告于2020年10月26日收到诉状副本。 另查明，1.四川明医堂药业有限公司于2019年1月11日经工商行政部门核准更名为四川明医堂药业连锁有限公司。2.庭审中，原、被告确认案涉房屋的租金已按8715.00元/月的标准交纳至2020年6月30日。3.2020年1月9日，原告收到被告转款交付房租48093.43元（原、被告确认半年房租为52290.00元，扣税4196.57元后，原告实际收到房租48093.43元）。 上述事实，有当事人的当庭陈述，原告提交的《门面租赁合同》、《租房补充合同》等，被告提交的营业执照、准予变更登记通知书、《门面租赁合同》、《补充协议》、银行回单、《租房补充合同》、《门面租赁合同》（被告与刘国金签订）、付款凭证、通话录音等证据在卷证实。 本院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告的租赁合同是否已于2019年9月11日解除？2.若2019年9月11日未解除，租赁合同何时解除，租金如何计算？3.被告是否构成违约，违约金如何确定？ 关于争议焦点1：合同是否已于2019年9月11日解除问题。2019年9月11日，原、被告签订《租房补充合同》，被告认为签订该合同后双方已解除租赁合同，原告认为该合同仅表明其授权被告转租房屋。对于该焦点分析如下：首先，从合同名称上看，2019年9月11日双方签订的合同名称为“租房补充合同”，“补充”一词即表明双方系基于原租赁合同达成的补充协议，其目的应是对原租赁合同的未尽事宜进行补充，并非要解除租赁合同；其次，从合同内容上看，协议第一条“甲方同意乙方转租以上地址门面”、第三条“乙方仍按原租房合同打款日期及房租金额履行交租义务”，该条文直接表明签订该合同的目的系原告同意被告转租，并无解除租赁合同的意思。虽然协议第二条“甲方同意由乙方代租并以乙方名义与第三方签订合同，租金及其他相关事宜自行协定”的内容中有“代租”一词，但该条也明确写明了“以乙方名义与第三方签订合同”的内容，且被告可自行协定租金事宜，以被告名义出租和自行协定租金的表述也符合转租的特征；最后，从补充合同履行情况来看，被告与刘国金签订的租赁合同明确约定月租金为13800.00元，面积为153.32平方米（含9号门面），再出租的单价为90.00元/平方米，而原、被告的原租赁合同租金标准为80.00元/平方米，据被告提交的向原告付款的转账记录，其在租给刘国金后，仍按原租赁合同的80.00元/平方米租金标准向原告支付房租，可见被告获取了10.00元/平方米的差价，该行为并不符合代理的特征，实际应为转租；被告辩称该10.00元差价为代理费，并无证据证明。综上，因被告租给刘国金的行为系转租并非代租，故双方的租赁合同在2019年9月11日未解除。 关于争议焦点2：合同何时解除及支付租金问题。被告于2020年4月12日明确告知原告不再租赁案涉房屋，要求解除合同。双方签订的租赁合同约定：“租赁期间，乙方因经营不善或其他原因而导致不能继续承租该房屋时，可提前六个月以书面或电话短信形式向甲方提出终止本合同协议，经甲方同意后，双方协商议出退房协议并完善交房手续后可终止合同。否则，因乙方单方原因而导致不能继续履行本合同时，视为乙方违约”，此时被告应提前六个月向原告提出解除合同，并经与原告协商同意后解除。被告临时因单方原因提出解除合同，未提前六个月告知原告，也未取得原告同意，故被告提出解除合同并无法定或约定的解除权。根据2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46条的文件精神，此种情形并不适用通知方式解除合同，故虽然被告于2020年4月12日向原告提出了解除租赁合同，但合同并未解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…”，本案中，被告已明确表示不再履行租赁合同，也未支付租金，继续履行租赁合同已不能实现合同目的，现原告请求解除租赁合同于法有据，故应解除原、被告的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，原告于2020年10月9日诉至本院请求解除租赁合同，被告于2020年10月26日收到诉状副本，故原、被告的租赁合同应于2020年10月26日解除。关于租金，被告已支付租金至2020年6月30日，故被告未付租金的计算时间段为2020年7月1日至2020年10月26日，共计3个月26天，为33454.35元。 关于争议焦点3：被告是否构成违约及违约金问题。结合前述对合同解除时间的认定，因被告无权单方解除租赁合同，故其依法应继续缴纳租金，现被告逾期4个多月交纳租金已构成违约，且合同解除也因被告单方不履行租赁合同的违约行为所致，故被告应承担违约责任。关于违约金数额，租赁合同约定“若任意一方违约，赔偿人民币50万元”，现被告违约，原告请求按未履行部分房租总额的30%即21万元要求被告支付违约金，被告主张该违约金过高，请求调减。合同约定50万元违约金系双方当事人的真实意思表示，且原、被告均是从事商事活动的市场经济主体，其应当对单方违约会承担50万元违约金有清晰认识，故违约金的确定应当着重考量合同约定因素。同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金的确定应考量实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本案中，本院综合衡量租赁合同10年仅履行3年的合同履行情况，长租合同对租金标准及出租人出租意愿的影响，合同正常履行原告会获得至少70万元以上稳定租金收益的预期收益情况，以及被告违约不再租赁系客观经营困难原因等因素，酌情调减违约金至合同约定数额50万元的20%即10万元。 综上所述，本院对原告请求判令解除案涉租赁合同的诉讼请求，予以支持。被告应支付原告尚欠租金33454.35元，以及赔偿原告违约金10万元。关于被告辩称的抵扣押金1万元，因原、被告对租赁房屋尚未交接验收，尚不具备退还条件，故不予抵扣。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告赵和琴与被告四川明医堂药业连锁有限公司签订的《门面租赁合同》于2020年10月26日解除； 二、被告四川明医堂药业连锁有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵和琴租金33454.35元，并赔偿违约金10万元。 如被告未按上述期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费13046.00元，减半收取6523.00元，由原告赵和琴负担5038.00元，由被告四川明医堂药业连锁有限公司负担1485.00元。本案诉讼保全费1520.00元，由被告四川明医堂药业连锁有限公司负担。（被告负担的诉讼费和保全费共计3005.00元已由原告预交，被告在给付判决款项时一并付给原告） 如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省内江市中级人民法院。 审 判 员 李远春 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 丁凤城 书 记 员 吴楚婵