山东省济南市莱芜区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0116民初5041号 原告：西藏新城悦物业服务股份有限公司莱芜分公司，住所地山东省莱芜高新区李陈庄工业园。统一社会信用代码：91371200MA3MUD036U。 代表人：傅鹰，职务：经理。 委托诉讼代理人：冶明忠，男，回族，系西藏新城悦物业服务股份有限公司员工。 委托诉讼代理人：王鹏，男，汉族，系西藏新城悦物业服务股份有限公司员工。 被告：山东凯旭鸿升置业有限公司，住所地山东省济南市莱芜区文化南路**。统一社会信用代码：91371202MA3FABGW4M。 法定代表人：杨会菊，职务：经理。 委托诉讼代理人：李利，山东吏朔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋玮，山东吏朔律师事务所实习律师。 原告西藏新城悦物业服务股份有限公司莱芜分公司（以下简称新城悦物业公司）与被告山东凯旭鸿升置业有限公司（以下简称凯旭鸿升公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新城悦物业公司的委托诉讼代理人冶明忠、王鹏、被告凯旭鸿升公司委托诉讼代理人李利、宋玮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新城悦物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原、被告签订的《前期物业服务合同》；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2019年5月底签订《前期物业服务合同(莱芜汶河名郡)》(以下简称“物业合同”)，合同期限为3年，自2019年6月1日起至2022年5月31日止。原告为顺利承接物业合同约定的项目，已在人员、工程等方面做好准备，该项目业已顺利完成前期物业服务合同备案。然而因被告未交房，原被告一直未进行项目交付。原告于2020年7月初发现被告发布招聘广告，自行招聘物业人员管理《物业合同》约定应当由原告接管的汶河名郡小区。原告于2020年7月11日从被告销售代理处确认被告自行招人进行物业管理，并放弃由原告接管的事实。原告一直无法进场接管，被告也未以任何方式沟通原告协商解除《物业合同》。《物业合同》仍在有效期，根据《合同法》相关规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原告为接手项目已做准备，被告非但不配合原告进行交付，甚至自行招聘物业人员管理涉案项目，该行为严重损害了原告的合法权益。原告向法院提起诉讼。 凯旭鸿升公司辩称，一、原告在诉状中所述的事实与理由部分与事实不符。原被告双方签订《前期物业服务合同》，合同约定物业名称为莱芜汶河名郡，但实际上莱芜汶河明郡是整个小区的总称，在该小区中包括两个物业服务项目，即莱芜汶河明郡售楼处、桂园中心学府售楼处。原告为被告提供物业服务的即为汶河明郡、中心学府，除此之外，被告没有要求原告对其他项目进行物业服务，并且原告也已经为上述项目提供了物业服务，因此原告在诉状中所称原被告一直未进行项目交付，与事实完全不符。二、原告诉请继续履行双方签订的上述物业服务合同，已经不具有履行的可能及现实条件。首先，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，以及第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”由此可以看出前期物业服务合同具有过渡性，仅存在于业主与物业服务企业签订服务协议之前。另外，上述前期物业服务合同仅限于并用于物业服务机构向房管部门办理备案，该合同在房管部门办理完备案手续后即履行完毕。在该合同中约定的概括性权利义务，应当就所服务的具体项目与内容重新签订协议，而针对本案来看，即原告在完成备案后，重新与被告签订物业服务协议即莱芜汶河名郡、桂园中心学府物业服务协议。且上述前期物业服务协议首页明确注明：合同内审章，无对外效力。也能够明确看出，该合同仅仅适用于原告为办理房管部门备案使用。其次，双方在签订《前期物业服务合同》之后，又分别签订汶河名郡、桂园中心学府物业服务协议，但在该协议到期后，双方未就上述项目重新签订物业服务协议，未形成一致意见，没有成立合同的意思表示，因此原告已经不具有为被告提供物业服务的权利及义务。并且在上述协议到期后，原告已经自行撤离项目现场，自此也没有继续派驻任何的管理人员进行物业管理活动，已经不具有继续履行合同的现实条件。再次，根据上述前期物业服务合同第三十五条的规定，在本合同期限内业主委员会与物业服务企业签订物业合同时，本合同自行终止。说明该合同系附条件的合同，也就意味着原被告在重新签订莱芜汶河名郡、桂园中心学府售楼处协议时，前期物业服务合同自行终止。前期物业服务合同应当区别于一般的物业服务合同，两者具有本质的区别，就本案来看，原告就涉案一般物业服务合同的内容来主张权利，不符合法律的规定。三、莱芜汶河明郡、桂园中心学府售楼服务协议是依附于该《前期物业服务合同》的。上述《前期物业服务合同》没有明确物业服务项目及物业服务标准，不具备履行的实质条件，所以不具有产生合同的效力，对双方均没有拘束力。而真正能够产生合同效力，并且具有实质上履行意义的，系双方签订的《莱芜汶河明郡售楼处服务协议》、《桂园中心学府售楼处服务协议》。第一，前期物业服务合同与莱芜汶河明郡物业服务协议的签订日期是一致的，即2019年6月1日，如果将该前期物业服务协议与莱芜汶河明郡、桂园中心学府售楼处物业服务协议单独去区分，割裂两个物业服务协议没有事实依据。如果前期物业服务合同是单独的，被告应当按照合同约定的内容，自2019年6月1日至2022年5月31日向原告支付相应的物业费，但在本案中被告并没有按照上述前期物业合同约定的内容支付相应的物业管理费，反而是按照莱芜汶河明郡、桂园中心学府服务协议分别支付相应的物业管理费用。如果该前期物业服务合同单独予以要求并履行，则原告属于要求被告重复支付物业服务费用，对重复支付的部分，原告构成不当得利。因此，该前期物业服务合同应当结合双方所签订的汶河明郡和桂园中心学府其他物业服务协议，一并处理。第二，莱芜汶河明郡、桂园中心学府两份单独的物业服务履行期间届满，且已经履行完毕，该前期物业服务合同的内容也相应的履行完毕，且该合同没有实质的履行条件，故该前期物业服务合同自行终止。综上所述，原告的主张没有任何事实及法律的依据，法院应当依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年，甲方凯旭鸿升公司与乙方新城悦物业公司签订《前期物业服务合同》，约定就甲方选聘乙方对莱芜汶河名郡（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立合同，物业类型住宅，建筑面积为203059.59平方米。双方约定在物业管理区域内，乙方提供服务内容及事项。物业管理服务收费按照包干制，由业主按照其拥有的建筑面积交纳，高层住宅1.3元/月/平方米，按年交纳。合同期限自2019年6月1日起至2022年5月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。双方对权利义务、质量标准、违约责任等进行了约定。 后双方签订《补充协议》，针对《前期物业服务合同》中未尽事宜，订立合同。合同关于前期介入和开办费用、前期物业合同的备案、物业费收取标准、品牌宣传使用、后期合作等做了相关约定，且约定该协议与《前期物业服务合同》具有同等法律效力。在该补充协议首页加盖“合同内审章无对外效力”方章。 2019年6月1日，甲方凯旭鸿升公司与乙方新城悦公司签订《售楼处物业服务协议》，约定甲方委托乙方为其提供汶河名郡物业服务，建筑面积360平方米，合同期限自2019年6月1日期至2020年5月31日，约定合同价款为38000元每月，为每月包干总价，合同中对双方的权利义务进行了约定。 2019年8月11日，甲方凯旭鸿升公司与乙方新城悦公司签订《售楼处物业服务协议》，约定甲方委托乙方为其提供桂园中心学府售楼处物业服务，建筑面积387平方米，合同期限自2019年8月1日期至2020年7月31日，约定合同价款为30000元每月，为每月包干总价，合同中对双方的权利义务进行了约定。 本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中，原、被告签订《前期物业服务合同》及补充协议，双方权利义务明确，且经备案。被告辩称该合同签订目的系仅用于备案，证据不足，且约定不明确，故本院对该辩称理由不予采纳。 被告辩称莱芜汶河名郡小区只包括莱芜汶河明郡售楼处、桂园中心学府售楼处两个物业服务项目，除此之外，没有要求原告对其他项目进行物业服务，且双方已经履行合同内容。而根据《前期物业服务合同》的约定，莱芜汶河名郡前期物业管理服务建筑面积为203059.59平方米，且物业类型为住宅，被告的该抗辩理由与上述前期物业服务合同及其补充协议约定不符，无法以签订、履行两处售楼处物业服务合同而认定双方已全部履行案涉前期物业服务合同及其补充协议内容。另外，被告无证据证实莱芜汶河名郡小区已经依法成立业主委员会，具备合同自动终止条件。 综上，双方签订的《前期物业服务合同》及其补充协议尚在约定的期间内，并不能根据被告辩称理由来认定双方合同权利义务终止。本院对原告主张继续履行双方签订的《前期物业服务合同》予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 被告山东凯旭鸿升置业有限公司继续履行与原告西藏新城悦物业服务股份有限公司莱芜分公司签订的《前期物业服务合同》（包含补充协议）。 案件受理费减半收取计50元，由被告山东凯旭鸿升置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  王洋 二〇二〇年十月二十七日 法官助理杨薇 书记员崔言禧