广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1732、1733、1919号上诉人（原审原告）：谭某某等三户业主（案号详见附表）。（2020）粤13民终1732、1733号业主委托诉讼代理人:温少杰、陈冰，均系广东广法律师事务所律师。（2020）粤13民终1919号业主委托诉讼代理人：张卫平，系广东胜业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市汉富房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾**开城大道南路**富康国际综合楼**房。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：王立平，广东惠天好律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国文，广东惠天好律师事务所律师。上诉人谭某某等三户业主与被上诉人惠州市汉富房地产开发有限公司（以下简称汉富公司）商品房预售合同纠纷三案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表），向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本系列案。本系列案现已审理终结。（因上述三案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以1919号案件为例进行表述、论证）上诉人向本院提出上诉请求：一、请求二审法院撤销（2019）粤1391民初3056号民事判决，发回原审法院重审或依法改判由被上诉人支付逾期交房违约金65911元（以836972元为基数，按日万分之一点五计算自2018年1月1日期计至2019年6月10日止，以后继续计算至交房之日止。）二、由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。上诉理由：一、原审法院依据合同第九条之约定，认为需要上诉人交清全部房款后，被上诉人才能履行交付房屋义务，但并未查明银行未放款的原因，由此判决被上诉人并不构成违约属于事实认定不清，证据不足，也产生了不利的社会效果，依法应当发回重审或者予以改判。在本案中，从合同约定上来看，上诉人确实并未付清全部款项，但原审法院并未查明银行为何并未放款，上诉人在购买涉案房产2栋15层03号房时，上诉人与被上诉人约定的是银行按揭，而在签订《商品房买卖合同》之后，上诉人已尽到全部合同义务，将全部贷款资料提交银行，银行也已审批通过，但银行放款是需要将涉案房产登记至上诉人名下并进行抵押登记。但在本案中，是由于被上诉人的原因导致银行无法抵押登记，银行鉴于风险方才并未放款。事实上，惠州市大亚湾经济技术开发区房管局早于2016年11月8日在其官方网站上公示了两份文件，其中一份为《关于“千和茗居”一期销售情况公告》，在该份文件中，明确了涉案楼盘“千和茗居”截止至2016年11月4日，大部分房屋状态是已销售但未备案。另外一份为《关于“千和茗居”项目继续办理网签备案业务相关要求的通知》在该份文件中载明了“惠州市汉富房地产开发有限公司：鉴于你公司“千和茗居”项目存在逾期备案的问题…，该项目的商品房买卖合同网签系统已被自动锁盘…”2017年3月15日该局又再次发出风险提示，在其官方网站上又再次向社会公众公示了一份《关于“千和茗居”项目3、4栋购房的风险提示》在该提示中，该局再次提示"由于公司股东之间矛盾已造成该项目停工。已购买第1、2栋的业主多次上访要求项目推进。…”从上述文件足以看出，银行不放款的原因是由于被上诉人公司本身的原因导致项目停工，既然项目已经停工，银行当然因风向而中止放款。但由此所造成的违约的根本原因本就在被上诉人，被上诉人因为项目停工，导致银行因风险过高而中止放款，应当由被上诉人承担违约责任，原审法院并未查明该事实，仅由合同约定判定由于被上诉人不构成违约，是认定事实不清，证据不足，依法应当撤销原判，发回重审。二、原审法院对“银行按揭付款”的法律关系理解错误，是适用法律错误，上诉人在交付首付款并且银行审批通过以后，上诉人已完成全部合同义务，在上诉人审批通过之时起，此时的余款付款义务人应当变更为银行，而不是被上诉人本人，应当视为上诉人已经支付全部款项，而被上诉人并未按照合同约定交付房屋，违约一方应当为被上诉人，一审法院并未理解该法律关系，是法律适用错误，二审法院依法应当予以改判。上诉人与被上诉人之间所签订的《商品房买卖合同》约定的付款方式为上诉人支付首付款项，剩余款项以银行按揭方式付款。所谓银行按揭方式付款，其基础的法律关系应当包含着以下两个法律关系。1、上诉人与银行之间成立了《抵押借款合同》的法律关系；该合同的主要内容应当为，上诉人将登记在自己的名下商品房为银行设立抵押权，银行为抵押权人，上诉人为抵押人。银行基于此抵押合同出借款项直接支付给被上诉人。而银行审批通过，则表示银行愿意将该款项支付给被上诉人，也就是说从此时开始，银行为付款义务人，银行的款项从上诉人处分期收回，银行应当将余款一次性支付给被上诉人，上诉人的全部合同义务均已履行完成，如银行不放款，则应当是被上诉人与银行之间的法律关系，与上诉人无关。2、被上诉人与银行之间的代为清偿的法律关系；银行审批一旦通过，按揭合同一旦成立，则表明，上诉人与银行之间成立了代为清偿的法律关系，由银行代为清偿上诉人的债务支付给被上诉人，应当视为上诉人已支付全部款项，上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》已履行完毕，合同约定的付款义务已变更成银行为付款义务人，上诉人的合同义务已全部完成，视为上诉人已支付全部款项。至于银行是否支付款项给被上诉人，应当是被上诉人与银行之间的法律关系，应当由被上诉人向银行主张，与上诉人无关。原审法院在并未理解该法律关系的基础上认定上诉人并未支付全部购房款项，因此被上诉人无需承担违约责任，系法律适用错误。综上，上诉人认为，原审法院认定事实不清，适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，特上诉至贵院，希望贵院在依法查明全部事实后支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人发表答辩意见：对方的上诉缺乏事实与法律依据，我方认为一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，应该予以维持。理由是对方要求支付逾期交房违约金，不符合商品房买卖合同第九条约定的交付条件，因此不存在要求我方先交房，也不存在要求我方支付违约金的问题，因此不属于违约。原审原告向一审法院提出起诉请求：1、判决被告惠州市汉富房地产开发有限公司向原告支付逾期交房违约金65911元（以836972元为基数，从2018年1月1日起，按每日万分之一点五暂计算至2019年6月10日止，以后继续计算至交付商品房之日止）；2、本案诉讼费由被告惠州市汉富房地产开发有限公司承担。一审法院查明的事实：2016年7月15日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的惠州大亚湾西区千和茗居2栋15层03号房，建筑面积为100.84平方米，购房总金额为836972元，买受人应于2016年3月24日前支付首期款336972元，占全部房价款的40%，余款500000元向银行申请按揭贷款支付；合同第九条约定：商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、买受人交清全部房款或者银行放款后并付清所有应付款项；4、满足其他双方另行约定的交付条件。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付期限届满前10日（不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点，以及应当携带的证据材料的通知书书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。出卖人送达可采用快递、挂号信、报纸公告等方式。交付该商品房时出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条约定处理。合同第十二条约定：出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。补充协议约定，买受人在合同列明的交付期限内未付清房款的，出卖人有权延期交付。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。原告按约付清了首期款，剩余房款500000元尚未支付给被告。因被告逾期交房，引起业主信访，在住建局的协调下，被告及施工单位长沙市建筑安装工程公司于2018年1月8日出具《千和茗居项目承诺书》，承诺：一、承诺于2018年8月30日在政府的全力协助下完成竣工验收，2018年12月31日前交楼，2018年9月底支付逾期交房的违约金，交楼时汉富公司一次性依合同支付剩余延迟交楼违约金，如未支付该违约金业主有权不收楼至收到违约金为止；二、2018年6月30日千和茗居项目需要完成进度：1.安全排查、1#楼外架拆除、1#楼铝合金门窗、1#栋防雷工程、1#楼水电安装工程（以完成大部分为标准）、1#楼电梯工程（以电梯进场为准），地下，地下室砌体工程项目验收属自检验收类，如完成不了以上分部工程，按全部房款的万分之一点五赔偿逾期交楼违约金，从2018年1月起算，如按时完成分部工程按原合同全部房款的万分之一赔偿支付违约，2018年9月30日一次性支付赔偿违约。2019年9月24日，被告及施工单位长沙市建筑安装工程公司出具《千和茗居一期工程1#楼节点工期完成时间汇总报告》，载明：1、安全排查工程：自2017年12月开始至2018年1月完成；2、一栋水电及防雷安装工程：自2017年12月开始至2018年4月完成；3、一栋铝合金门窗安装工程：自2017年12月开始至2018年1月完成；4、一栋电梯安装工程：自2018年5月开始至2018年6月完成；5、一栋外架拆除工程：自2018年1月开始至2018年4月完成；6、一栋地下室砌体工程原本可以在2018年6月30日前完成，但因原施工单位原因造成地下室渗水，政府质监发文质监【（2018）改第70号】要求停工整改，因此造成不能如期完工。截止庭审之日，被告仍未完成竣工验收备案，未向原告交房。一审法院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案的争议焦点是被告是否存在逾期交付商品房的违约行为。一审法院认为，虽然原、被告在合同中约定的交房时间为2017年12月31日前，但是合同第九条约定了商品房交付时买受人应当交清全部房款或银行放款后，并付清相应款项。按照双方的合同约定，原告作为买受人应当先履行付清购房款的义务，被告才履行交房义务，因原告至今尚未交清全部房款，被告尚未交付商品房的行为并没有违反合同约定及法律规定。原告请求被告支付逾期交房违约金，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告谭艳群的诉讼请求。案件受理费723.89元，由原告谭艳群负担。（2020）粤13民终1732、1733号上诉人提交了新证据：1、现场照片；2、截图；3、关于千和茗居项目购房纠纷法律意见书；4、中国人寿保险贷款合同；5、银行付款流水；6、付款票据定金；7、付款票据；8、付款票据。上述证据拟证明银行未发放贷款的原因在于被上诉人。被上诉人发表质证意见：对现场照片的真实性无法确定；对截图的真实性无法确定，希望合议庭查证，对关联性有异议，因为对于商品房买卖来说，银行贷款属于另外一个法律关系，因此，银行因何原因未发放贷款与本案的关联性不大。因为付款本身属于购房方的义务，至于业主以何方式支付购房款，是由购房方自行决定，因为如果无法贷款可以用一次性支付，所以我方认为对方找了贷款方面的证据，对本案无意义。对证据3真实性无异议，对关联性有异议，与本案无关。对证据4、5无异议；对证据6-8没有其他意见。（2020）粤13民终1919号上诉人提交了新证据：1、各业主的银行贷款情况说明；2、关于“千和茗居”一期销售情况公告，及关于继续办理网签备案业务相关要求的通知。上述证据拟证明，业主未支付全部款项的原因系汉富公司自身原因所导致，并非业主主观上不支付房款。被上诉人发表质证意见：对证据1的真实性无异议，但对关联性不予认可。不管银行未放发贷款的原因是什么，证据1是无法实现其证明内容。对证据2的三性均不认可，付清购房款是购房者的义务，所以房款在进入汉富公司的账户之前，都不能说业主已经完成了全部义务，追究汉富公司的违约责任，这是无法律与事实依据。庭后上诉人提交了一份《情况说明》，拟证明上诉人在2016年合同签订之后，向交通银行申请贷款后获得审批通过，银行未放款的原因系被上诉人汉富公司存在无法竣工验收的风险导致银行基于自身风险考虑才拒绝放款。违约方应为被上诉人，上诉人完全按照合同约定完成了全部合同义务。违约的根本原因在于被上诉人，与上诉人无关。被上诉人发表质证意见如下：对该证据的真实性、合法性无法确认，但即使是真实合法的，对其与本案的关联性也不予认可。因为一，本案是商品房买卖合同纠纷，按揭贷款属于另外的法律关系，不管因何原因造成贷款未能完成，都不影响商品房买卖合同中规定的在付清全部房款的条件下才有权要求交房的条款。二，付清全部房款是上诉人单方义务，如果上诉人认为在贷款问题上汉富公司有违约行为，侵犯了其合法权益，上诉人可以向人民法院另行起诉，追究违约责任，因此在本案中，此证据是没有关联性的。也就是说上诉人在未付清全部房款的情况下，要求汉富公司支付迟延交房违约金没有事实和法律依据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本系列案的争议焦点是：汉富公司是否应当承担逾期交房的违约责任，本院对此分析如下：上诉人主张涉案房屋的按揭贷款未能办理下来是汉富公司的原因所致，因此汉富公司应当承担逾期交房的违约责任。对此，根据涉案《商品房买卖合同》第九条的约定，业主付清全部购房款是汉富公司交付房屋的前提条件之一。本系列案中业主根据自身资金情况选择办理按揭贷款，按照常理汉富公司亦也希望银行能够顺利发放贷款。但汉富公司仅是协助业主办理贷款，能否审批通过决定权在于银行，非汉富公司所能控制。本系列案中银行出于安全性方面的考虑不予发放贷款，即使是汉富公司的原因所导致的，但并非是汉富主观所追求的，反而有违其意愿，也与其利益相悖。此种情形下，如若让汉富公司承担逾期交房违约责任，既不符合合同的约定，也有失公正。从另一方面而言，按揭贷款仅为款项支付的一种方式，无论是何种原因导致银行不放款，都不能免除业主的付款义务。业主可以跟汉富公司协商选择其他付款方式，从而将应尽的付款义务履行完毕。在此基础上若汉富公司仍不交房，再追究汉富公司的违约责任。上诉人在房款未能全部支付完毕的情况下，主张汉富公司承担逾期交房违约责任，没有合同与法律依据，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费，经核准，均由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  饶来新审判员  胡 江审判员  曾 莹二〇二〇年五月二十八日书记员  叶秀婷附表