江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初5790号原告：昆山市金都房地产有限公司，住所地昆山市花桥镇三星路168号，统一社会信用代码913205837333312539。法定代表人：朱金元,系该公司董事长。委托诉讼代理人:张华,江苏沉浮律师事务所律师。被告：权循开，男，1979年8月20日生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人:王伟,江苏法德东恒(苏州)律师事务所律师。原告昆山市金都房地产有限公司（以下简称“金都公司”）与被告权循开房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序由审判员孙学谦独任审理，于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告金都公司的委托诉讼代理人张华、被告权循开的委托诉讼代理人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金都公司向本院提出诉讼请求：一、要求被告支付免租期租金103452元及滞纳金(以103452元为基数，按每日0.3%计算，从2020年1月18日算至实际给付之日)；二、要求被告支付违约金446915元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年7月18日签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租原告位于昆山市，面积为453.49平方米的房屋，租期为6年，即自2016年7月18日起至2022年7月17日止。第一、第二年年租金为413810元，第三、第四年年租金为446915元，第五、第六年年租金为482668元，为支持被告经营发展，原告同意自2017年1月18日起至2017年4月17日给被告免租期，不收租金，但被告提前解除合同或部分退租，该免租期租金需补交。租金先付后用，第一次租金206905元(2016年7月18日至2017年1月17日)于签订合同之日起5日内付清，以后每6个月支付一次，每次租金到期前提前15日支付下一次租金。拖欠租金应支付滞纳金，滞纳金每日按当期年租金的0.3%标准计算，如提前解除合同，需支付违约金，违约金每提前一天每天按当期年租金的0.15%标准计算。被告于2020年1月4日向原告发出书面通知，单方要求提前解除合同，并直接将房屋钥匙退还原告，被告的行为已经构成违约，原告为此要求被告支付免租期租金和违约金，但被告置之不理。原告无奈只能向法院起诉，具体诉讼请求如前所述。被告权循开辩称，双方关于签订的合同中免租期的租金应当在提前解约后重新计算的约定,显失公平，不应当予以遵守。被告已经提前书面告知原告解除租赁合同，不应当承担原告主张的违约金。另外，关于原告的第一项诉请，我们认为本合同已经履行大半，考虑到实际情况，即便应当计算免租期的租金，也不应当全部接受，而应当参考合同总的期限和已经履行期限的比例。原告的第二项违约金诉请明显过高，不符合实际，请求法院予以调整。本院经审理认定事实如下：2016年7月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租原告位于昆山市.49平方米的房屋，租赁用途为商业，具体经营内容为餐饮、房产。租赁期限共6年，自2016年7月18日起至2022年7月17日止（含免租期）。为支持乙方的经营和发展，甲方同意自2017年1月18日起至2017年4月17日为给予乙方的免租期，免租期甲方不收租金，但该合同期内未到期解约或部分退租的，该免租期乙方需补交租金。租金标准及支付方式为：第一、第二年（2016年7月18日至2018年7月17日）年租金为413810元，第三、第四年（2018年7月18日至2020年7月17日）年租金为446915元，第五、第六年（2020年7月18日至2022年7月17日）年租金为482668元。租金先付后用，每6个月支付一次，每次租金到期前提前15天支付下一次租金。第一次租金206905元(2016年7月18日至2017年1月17日)于签订合同之日起5日内付清。押金4万元，乙方于签订合同之日起5日内付清，此押金在租赁期满经双方交接无异议后一周内退还乙方。违约责任约定：租金未按本合同约定时间支付的，乙方除支付应付租金外，还须向甲方支付滞纳金，滞纳金每日按当期年租金的0.3%标准计算。乙方要求提前终止合同的，乙方向甲方支付违约金，违约金每提前一天每天按当期年租金的0.15%标准计算。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告承租使用，被告按约向原告支付了押金4万元。2020年1月4日，被告向原告提出提前退租，并发出情况说明一份，内容如下：尊敬的朱董事长、李华总，本人权循开（定帆地产）与贵集团自2016年7月18日合作（承租贵集团XXX家园XX、XX号商铺）以来比较愉快、顺畅，租金也从未拖欠过。然，天有不测风云。自2016年10月4日昆山突降“限购”政策。加上今年7月25日开始“限购“政策从一年加码到二年，导致我们这个行业犹如“冰冻三尺”。再加上每月巨大的租金成本和运营成本。故现向金都集团领导们申请提前退租，本人已于下一期付租金时间日提前了十五天把钥匙归还于咱金都集团，并已付清水电、网络等费用望金都集团领导体谅理解我司特殊困难，批准为盼。当日，被告将涉案房屋腾退并返还给原告。原、被告确认：被告已将2020年1月18日前产生的租金支付完毕并结清了水电费、物业管理费。另查明：原告称截至法庭辩论终结之日，涉案房屋仍未能出租出去。对于原告主张的违约金，被告提出了违约金过高的抗辩，理由是其已经将租赁物返还给原告，原告完全可以进行出租，即便现在可能没有实际租掉，也是因为疫情原因，其责任不能归咎于被告，原告要求其承担1年的租金作为违约金，显然过高。对此，原告表示根据合同约定，如被告提前解除合同，每提前一天按当期的年租金的0.15%标准计算，得出结果远远大于其主张的金额，而且其至今未能将房屋出租出去，确实存在实际损失即租金损失和诉讼费用、律师费用、保全担保费。现因原告以被告提前退租构成为由要求被告承担相应违约责任，经调解未果，为此引起纠纷。以上事实，有《房屋租赁合同》、情况说明以及当事人的陈述予以证实。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方均应按约履行各自的合同义务。被告于2020年1月4日提前退租，并与原告办理了房屋腾退交接手续。本院据此认定双方签订的《房屋租赁合同》于2020年1月4日解除。根据合同约定，被告提前退租构成违约，应当承担相应的违约责任。合同约定：租期未到期解约的，被告仍应支付免租期的租金。该条款实际也是对被告提前退租而应承担的违约责任的约定。本案中，原告主张被告支付免租期3个月的租金、按每日0.3%计算的滞纳金以及按每日0.15%计算的提前退租违约金。被告对此提出了违约金过高的抗辩。本院认为，被告应承担的违约责任应当相当于提前退租的违约行为给原告造成的实际损失。而原告在本案中同时主张被告支付合同约定的当年度租金每日0.15%标准计算的违约金，与上述免租期租金存在重复主张的情形。且免租期租金滞纳金计算标准每日0.3%（年化109.5%）和提前退租违约金计算标准每日0.15%（年化54.75%）均远超年利率24%。原告明确其实际损失有房屋闲置期间的租金损失和为本案诉讼支出的律师费、诉讼费损失。由此可见，原告主张的前述被告应承担的违约责任明显高于其主张的实际损失，应当予以调整。本院综合考虑前述情形，并结合合同约定的租期实际已履行大半的事实，依法认定被告应承担的违约金为相当于5个月的租金186214.6元（年租金446915元/12个月*5个月）。从中扣除被告支付的押金4万元及多支付的租金17142元（2020年1月5日至1月18日期间的租金）后，被告还应支付原告129072.6元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告权循开支付原告昆山市金都房地产有限公司违约金129072.6元，于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32201XXXXX7919）。二、驳回原告昆山市金都房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9314元，减半收取4657元，财产保全费2020元，两项合计6677元，由原告昆山市金都房地产有限公司承担4070元，由被告权循开承担2607元。此款原告昆山市金都房地产有限公司已预交，本院不再退还，被告权循开承担部分由其于履行判决付款义务时一并支付给原告昆山市金都房地产有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  孙学谦二〇二〇年七月十六日书记员  杨海平附：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。