湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初7459号原告：长沙永祺房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区金星中路**西京公寓**商业广场22008。法定代表人：曾彤。委托诉讼代理人：陈小宇,湖南翰骏程律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹华斌,湖南翰骏程律师事务所律师。被告：中国正信（集团）有限公司湖南分公司，住，住所地湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖街道金星中路**西京公寓**商业广场**/div>负责人：黄泽南。委托诉讼代理人：谢忠良，长沙市芙蓉区平安法律服务所法律工作者。被告：中国正信（集团）有限公司，住所地北京市东城区东直门南大街**中汇广场****1001，住所地北京市东城区东直门南大街**中汇广场******25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：刘正浩。二被告共同委托诉讼代理人：谢忠良，长沙市芙蓉区平安法律服务所法律工作者。二被告共同委托诉讼代理人：黄泽南，1964年1月8日出生，汉族，住，住湖南省汨罗市该公司员工。原告长沙永祺房地产开发有限公司与被告中国正信（集团）有限公司湖南分公司、中国正信（集团）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长沙永祺房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈小宇，被告中国正信（集团）有限公司湖南分公司的负责人黄泽南及其委托诉讼代理人谢忠良及被告中国正信（集团）有限公司的委托诉讼代理人黄泽南、谢忠良到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告长沙永祺房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告长沙永祺房地产开发有限公司与被告中国正信（集团）有限公司湖南分公司之间的《长沙永祺西京三期河西王府井商业广场写字楼租赁合同》（合同编号：ＺＬ-20170425-001）已于2020年5月14日解除。2、判决被告中国正信（集团）有限公司湖南分公司立刻将长沙市岳麓区××路××号××公寓××期××广场××层××号房屋腾空后归还原告，因强制腾房产生的费用由被告中国正信（集团）有限公司湖南分公司、被告中国正信（集团）有限公司承担。3、判决被告中国正信（集团）有限公司湖南分公司、被告中国正信（集团）有限公司立刻向原告长沙永祺房地产开发有限公司支付2020年1月25日起至2020年5月14日止的租金335050.25元和房屋占用费（房屋占用费参照月租金91377.34元为标准自2020年5月15日起计算至房屋实际归还之日止）。4、判决被告中国正信（集团）有限公司湖南分公司、被告中国正信（集团）有限公司向原告支付迟延履行违约金32611.56元（按月2%标准暂计算至2020年6月10日，之后按月2%的标准支付至实际清偿应付款项之日止）。5、判决被告中国正信（集团）有限公司湖南分公司、被告中国正信（集团）有限公司承担本案诉讼费、财产保金费等全部费用。事实与理由：2017年4月25日，黄泽南为设立公司及办公之用与原告签订了合同编号为ＺＬ-20170425-001的《长沙永祺西京三期河西王府井商业广场写字楼租赁合同》；（以下简称“《租赁合同》”），约定承租位于长沙市岳麓区××路××号××公寓××期××广场××层××号房屋（以下简称“承租单元”），承租单元建筑面积为953.71平方米；装修期自2017年4月25日至2017年7月24日止，租赁期限自2017年7月25日至2023年7月24日止；租金每半年支付一次，承租人应在租期内租金支付期限的7个工作日前向出租人付清下一个租赁期间的所有费用，支付方式为转账；2019年7月25日至2020年7月24日期间的月租金为91377.34元，半年租金为548264.04元。此外，《租赁合同》通用条款第13.2条约定：承租人逾期支付本合同项下租金、中央空调使用费、物业服务费、租赁保证金、公共事业费用或其他应付费用的，则每逾期一日，承租人应向出租人支付相当于欠费金额的1%的迟延履行违约金……，逾期超过30日，出租人有权解除本合同。合同签订后，原告依约交付了承租单元。2017年6月5日，黄泽南作为负责人设立了中国正信（集团）有限公司湖南分公司，以承租单元作为工商注册营业场所，领取了营业执照。之后，被告中国正信（集团）有限公司湖南分公司对《租赁合同》的内容进行了追认。根据《租赁合同》的约定，被告中国正信（集团）有限公司湖南分公司应于2020年1月15日前支付2020年1月25日至2020年7月24日期间的租金548264.04元，原告多次催告但被告中国正信（集团）有限公司湖南分公司却一直拖延不予支付租金，已构成严重违约。2020年5月14日，原告向被告中国正信（集团）有限公司湖南分公司负责人黄泽南发送《解除合同通知书》，解除了双方之间签订的《租赁合同》并要求被告中国正信（集团）有限公司湖南分公司腾房，但被告中国正信（集团）有限公司湖南分公司仍怠于履行支付租金和腾房的义务，已严重侵害原告的合法权益，应承担相应责任。被告中国正信（集团）有限公司湖南分公司是被告中国正信（集团）有限公司的分支机构，依照《民法总则》及《公司法》的规定，被告中国正信（集团）有限公司亦应当承担相应责任。为此，原告为维护自身权益，特根据《民事诉讼法》及相关法律的规定提起本案诉讼，望法院判如所请。被告中国正信（集团）有限公司湖南分公司、中国正信（集团）有限公司共同辩称，一、原告单方强调解除合同，导致被告无法继续履行合同，造成巨大的损失，原告由此应承担责任。原告、被告于2017年4月25日，签订《房屋租赁合同》后，被告一直全面履行了合同义务，并支付了保金、押金17.5万元，直至2020年3月，各项租金均已按期支付。由于今天遇上了全球性百年难遇的一场突如其来新冠肺炎疫情，由此给被告的经营业务带来了无可预料的损失，从而出现了短期拖欠原告少数租金的事实，根据国家政府相关政策，对新冠疫情期间对其房租租金应予核减或调低租金。原告于2020年5月14日，突然送达解除合同通知，再起诉进行财产保金查封冻结被告租赁房屋，己造成被告六百余万元的损失，被告从2020年5月15日，就无法进行正常使用租赁房屋，无法进行正常经营，原告应承担被告损失费用。二、原告所提请的第二项诉求，腾退房屋的诉求，被告己于2020年5月15日后，被查封房屋后，就无法使用租赁房屋，被告所有的办公用品、设施、公司文件均无法使用，即使办理程序、手续，也必须由法院解除查封，原告提供开门条件才能实现腾退。三、原告所提请的拖欠租金，被告方认为：一，应核减疫情期间三个月租金；二，租赁房屋于2020年5月14日被查封，被告无法使用，从此时间段开始，被告不能再承担租金；三，被告所造成的损失，原告应承担。四、对于原告提请的支付违约租金事项，被告于2020年5月14日前所拖欠的租金应承担合同约定的违约金，之后的违约金被告不应承担。基于上述事实，被告认为，本案发生拖欠资金，是出于发生了全球性的战疫，被告并非恶意拖欠，但事情已经发生，且租赁房屋己被查封被告无法使用，为妥善尽快处理本案纠纷，被告恳请法庭组织双方协议，对被告的装饰费用协商解决为妥，避免后续系列诉讼纠纷的发生。经审理查明：2017年4月25日，被告中国正信（集团）有限公司湖南分公司（承租人）与原告（出租人）签订了合同编号为ＺＬ-20170425-001的《长沙永祺西京三期河西王府井商业广场写字楼租赁合同》，约定承租位于长沙市岳麓区××路××号××公寓××期××广场××层××号房屋（以下简称“承租单元”），承租单元建筑面积为953.71平方米；装修期自2017年4月25日至2017年7月24日止，租赁期限自2017年7月25日至2023年7月24日止；租金每半年支付一次，承租人应在租期内租金支付期限的7个工作日前向出租人付清下一个租赁期间的所有费用，支付方式为转账。自2017年7月25日至2019年7月24日期间，租金标准为：每日每建筑平方米人民币3元，月租金＝每日每建筑平方米人民币×365天×租赁合同面积÷12月＝月租金87026.04元。自2019年7月25日至2023年7月24日期间每个租金年限按5%标准递增。合同第二部分通用条款第13.2条约定，承租人逾期支付本合同项下租金、中央空调使用费、物业使用费、租赁保证金、公共事业费用或其他应付费用的，则每日逾期一日，承租人应向出租人支付相当于欠费金额1%的迟延履行违约金。逾期超过30日，出租人有权解除本合同。如出租人解除合同，承租人还应按照下述约定向出租人支付违约赔偿金。2020年1月25日起，被告中国正信（集团）有限公司湖南分公司未按期支付租金。2020年5月14日，原告对涉案房屋换锁封存房屋并向被告中国（集团）集团湖南分公司送达《解除合同通知书》，并据此诉至法院要求确认合同解除。根据原告提供的照片显示，被告中国正信（集团）有限公司湖南分公司于2020年2月20日张贴通知《关于疫情防控期间的公告》，对疫情防控期间未预约的客户不予接待。庭审中，被告陈述不同意解除合同。另查明，1、原告代理人庭后陈述，被告中国正信（集团）有限公司湖南分公司的负责人黄泽南于2020年9月1日、9月7日通过个人账号向原告支付5万元、26万元，但均备注物业费。2、被告中国正信（集团）有限公司湖南分公司系被告中国正信（集团）有限公司的分支机构，被告中国正信（集团）有限公司湖南分公司的经营范围为文旅康养、资产处置、房地产、新能源。以上事实有原告提交的《租赁合同》、《被告一营业执照》、《被告一营业场所照片》、《国内支付业务收款回单》、《汇入回单》、《通知发送截图》等证据及当事人陈述在案佐证。结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下：本院认为,被告中国正信（集团）有限公司湖南分公司与原告长沙永祺房地产开发有限公司签订的合同编号为ZL-20170425-001的《长沙永祺西京三期河西王府井商业广场写字楼租赁合同》,为双方当事人真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对双方均具有法律约束力,各方均应履行合同权利和义务。就原告长沙永祺房地产开发有限公司的各项诉讼请求,本院逐一予以说明。关于原告诉请要求确认解除合同。本院认为被告中国正信（集团）有限公司湖南分公司此前均按期足额缴纳了租金，并未拖欠租金。考虑到2020年春季新冠肺炎疫情的影响，导致承租人无法正常营业的客观情况，根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第五条的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。故对于确认合同解除并要求腾空房屋的诉讼请求，本院依法不予支持。二、关于原告诉请支付租金的诉讼请求。租金的计算标准在租赁合同中双方已明确约定，且被告中国正信（集团）有限公司湖南分公司对此不持异议。原告要求被告支付2020年1月25日至2020年5月14日止的租金335050.25元的租金，本院认为2020年1月25日至2020年5月14日的期间为3个月加19天，故该期间的租金为91377.34元×3个月+91377.34元／30×19天=332004.34元。原告代理人陈述，被告中国正信（集团）有限公司湖南分公司的负责人黄泽南于2020年9月1日、9月7日通过个人账号向原告支付5万元、26万元，共计31万元。综上本院认为被告应支付2020年1月25日至2020年5月14日期间的房屋租金22004.34元（332004.34元-310000元）。关于原告起诉自2020年5月15日开始计算的房屋占用费，本案所涉的房屋租赁合同未判决解除，被告应自2020年5月15日开始按双方签订的《租赁合同》继续履行。三、关于原告提出要求被告支付迟延履行违约金32611.56元（按月2%标准暂计算至2020年6月10日，之后按月2%的标准支付至实际清偿应付款项之日止），根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第五条的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持，故本院对原告的该诉讼请求依法不予支持。关于本案的责任主体问题，因被告中国正信（集团）有限公司湖南分公司无独立法人资格,其民事责任应由其设立机构即被告中国正信（集团）有限公司承担。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条,《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定判决如下:一、判决被告中国正信（集团）有限公司在本判决生效之日起五日内日支付2020年1月25日至2020年5月14日期间的房屋租金22004.34元，2020年5月15日后的房屋租金按照《租赁合同》约定继续计算。二、驳回原告长沙永祺房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3408元，财产保全费2358.31元，共计5766.31元，由被告中国正信（集团）有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二〇年十月九日法官助理林青曼书记员解秋阳