德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0603民初1702号 原告（反诉被告）：德阳市杰阳资产运营管理有限公司，住所地四川省德阳市泰山路以西、松花江北路南侧旌南大厦。统一社会信用代码：91510600MA623AETX9。 法定代表人：钱英，总经理。 委托诉讼代理人：李彪，四川仁竞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖玺，四川仁竞律师事务所律师。 被告（反诉原告）:沈建华，男，1969年11月28日出生，汉族，住四川省罗江区。 委托诉讼代理人:唐明春，四川迪泰（德阳）律师事务所律师。 原告（反诉被告）德阳市杰阳资产运营管理有限公司（以下简称杰阳公司）与被告（反诉原告）沈建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杰阳公司的委托诉讼代理人廖玺，被告（反诉原告）沈建华及其委托诉讼代理人唐明春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告杰阳公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告按照7770元/月的标准向原告支付自2019年9月1日至被告返还房屋止的房屋租金，暂计算至起诉之日（2020年4月20日）为59570元；2.请求判令被告支付未按合同约定返还房屋的违约金55944元；3.请求判令被告在判决生效后五日内返还房屋；4．本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年9月27日签订了《房屋租赁专用合同》,合同约定：原告所经营管理的庐山公园内房屋出租给被告使用，租期自2018年9月1日至2019年8月31日，房屋年租金为93240元。合同到期后，被告经原告多次催告，仍拒绝返还房屋。原告为维护其合法权益，遂诉至人民法院，请求判如所请。 本诉被告沈建华辩称：1.答辩人已在2019年10月9日将房屋交还给原告，原告要求答辩人返还房屋的诉请不能成立。2.原告要求答辩人支付租金的请求无事实和法律依据，理由为，第一、租赁房屋在2019年1月地面大面积下陷，答辩人以书面形式向原告进行了反映，但原告未按合同约定进行修缮，导致该租赁房屋事实上从2019年1月起即无法用于经营。第二、2019年10月9日，答辩人将房屋返还原告后，仍有部分物品放置在该房屋内，这是征得原告同意的；因房屋无法使用，答辩人也未利用该房屋从事经营活动。第三、原告认为的答辩人仍在该房屋从事经营活动，是指答辩人在该房屋外的广场上的经营行为，而该广场系答辩人出资整理、修建，原告自称对广场无管理权，答辩人于2020年4月在广场继续经营茶水，未侵犯原告对房屋的权利。3.答辩人并未违约，不应承担违约金；如人民法院认定答辩人违约，因原告主张的违约金过高，请求人民法院依法调整。 反诉原告沈建华向本院提出反诉请求：1．请求判令反诉被告向反诉原告支付违约金205128元；2.请求判令反诉被告退还反诉原告保证金9000元；3．本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年9月27日签订《房屋租赁专用合同》,合同约定：反诉被告所经营管理的庐山公园内房屋出租给反诉原告使用，租期自2018年9月1日至2019年8月31日，房屋年租金为93240元。合同签订后，反诉原告一次性缴清了当年的租金及保证金9000元。2019年1月，该房屋出现地面大面积下陷、地砖开裂变形、外墙渗水、门窗开裂变形等质量问题，导致反诉原告停业。2019年1月21日，反诉原告以书面形式向反诉被告反映问题并要求给出维修处理意见，但反诉被告一直未作处理。反诉原告认为反诉被告未履行合同约定的修缮义务，已经构成违约，遂提起反诉，要求反诉被告按照合同约定支付违约金，并返还保证金。 反诉被告杰阳公司辩称：1.我司不存在违约行为，根据合同约定，对于房屋质量问题需要权威第三方鉴定意见才能认定,本案反诉原告自2008年起即承租该房屋,房屋经过多年的使用存在正常的耗损,反诉原告也在一直使用该房屋,没有造成无法经营的情况。2.关于保证金，反诉原告存在到期不搬离的违约行为，我司按照合同约定可以在保证金中抵扣租金等相关费用。3.如人民法院认定我司违约，因反诉原告诉请的违约金过高，请求人民法院依法调整。 本院经审理认定事实如下： 2018年1月1日，德阳市公园管理处将经营性资产（包括案涉房屋）管理权移交给原德阳市建设投资发展集团有限公司（后更名为德阳发展控股集团有限公司），后杰阳公司受德阳发展控股集团有限公司委托对案涉房屋进行经营、管理。 2018年9月27日，杰阳公司（出租方、甲方）与沈建华（承租方、乙方）就庐山公园内房屋签订《专用合同》（合同编号：JY2018130）,该合同主要约定：1.租赁房屋基本情况，甲方将位于庐山公园内房屋租与乙方，建筑面积370平方米。2.租赁房屋用途，乙方租赁房屋的用途为棋牌。3.租赁期限，12个月（2018年9月1日至2019年8月31日）；租赁期届满，（1）乙方如需续租，应提前3个月向甲方提出书面申请，双方协商一致后重新签订合同，（2）乙方未续租时，应将租赁房屋7日内交还甲方；如乙方到期无法搬离，可以申请甲方延长不超过1个月的租期，延长租期的租赁费按合同约定支付。4.租金支付标准及方式，租金标准为每月21元/平方米，年租金为93240元，乙方在签订合同当日向甲方支付年租金93240元及保证金9000元，合计102240元。5.租赁房屋修缮，除因租赁房屋、隐蔽工程等本身质量问题（该质量问题由第三方权威机构鉴定）或年久失修而影响乙方正常使用时，由甲方负责在90日内完成修缮外，因乙方使用造成房屋及其附属、配套设施损坏的，由乙方负责修缮，修缮费用由乙方承担。5.合同终止或解除后，乙方对自己装修、添置的可移动财物应在7日内搬离；装修、使用形成的添附物，乙方应在15日内拆除、恢复原状，并不得影响甲方正常使用；如逾期未搬离或拆除、恢复原状的，视为乙方放弃所有财物，甲方可以任意处置，甲方因搬离、拆除等产生的费用，可在乙方保证金中扣除。6.违约责任，乙方违约责任，……合同期限届满，乙方不返还房屋又未依约提出续租申请，乙方除按约支付租金外，还应按每逾期一日按年租金的20%向甲方支付违约金，并赔偿由此给甲方造成的损失……。甲方违约责任，……甲方未按合同约定修缮房屋的，造成乙方无法使用租赁房屋的，每延期一日，按年租金的1%向乙方支付违约金；如甲方未能修缮超过60日，致使乙方无法按约继续使用租赁房屋，乙方有权解除合同……。7.合同自双方签字盖章之日起生效。合同签订后，沈建华向杰阳公司支付了上述合同约定的租金及保证金共计102240元。另，庭审中沈建华自述从2008年开始承租案涉房屋并对房屋进行了装饰装修。 2020年4月14日，四川仁竞律师事务所受杰阳公司委托向沈建华发出《律师函》，载明：“四川仁竞律师事务所接受德阳市杰阳资产运营管理有限公司（下称：委托人）委托，指派本律师就委托人与贵方关于庐山公园房屋租赁的相关事宜函告如下：一、根据委托人陈述和提供资料的记载，反映以下事实：……2.在2019年初，贵方曾向委托人反映所租赁房屋有沉降等安全隐患，委托人立即委托相关鉴定部门对房屋安全进行鉴定，鉴定结论为整体结构安全，但同时也提出了维修、加固的建议；3.因房屋到期后，贵方迟迟没有搬离房屋，经委托人多次催促，贵方在2019年9月25日书面表示在2019年10月10日前搬离房屋，并表示搬离后屋内的设施丢失或损坏，与委托人无关；贵方依照承诺按时搬离了房屋并交还了房屋钥匙；4.委托人在近期准备进场维修、加固房屋时，发现贵方仍在使用房屋，并且拒绝搬离。……” 2020年4月16日,德阳发展控股集团有限公司工作人员与沈建华因接收租赁房屋发生纠纷,德阳市公安局经济技术开发区分局龙泉山路派出所出警处理,并形成《接（报）处警登记表》。 2020年5月27日，杰阳公司委托四川省德阳市诚信公证处对沈建华的经营情况进行证据保全并形成（2020）川德证民字第2221号公证书，证实沈建华在租赁物外的走廊及空地上经营茶水生意。 以上事实，有当事人陈述、《专用合同》、《律师函》、《接（报）处警登记表》、（2020）川德证民字第2221号公证书等证据在卷佐证。 本院认为，杰阳公司与沈建华就庐山公园内房屋租赁签订的《专用合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力。 一、关于本诉原告的诉讼请求 1.关于杰阳公司要求沈建华返还案涉房屋的诉请。杰阳公司主张沈建华在租赁期届满后一直占有使用房屋，依法应当返还租赁物。沈建华辩称已于2019年10月9日搬离并返还了房屋。对此，本院认为，首先，结合沈建华当庭“2019年10月10日已经搬离了90%多”的陈述，以及杰阳公司通过四川仁竞律师事务所向被告沈建华发出的《律师函》“……3.因房屋到期后，贵方迟迟没有搬离房屋，经委托人多次催促，贵方在2019年9月25日书面表示在2019年10月10日前搬离房屋，并表示搬离后屋内的设施丢失或损坏，与委托人无关；贵方依照承诺按时搬离了房屋并交还了房屋钥匙……”载明的事实,杰阳公司在2019年10月10日就已经具备了控制案涉房屋的基本条件。其次，从杰阳公司提供的《接（报）处警登记表》和（2020）川德证民字第2221号公证书来看，该两份证据仅能证明沈建华在2019年10月10日以后存在占用案涉房屋外走廊从事经营活动和部分物品存放于案涉房屋内的事实，不能证明沈建华在2019年10月10日后持续占有使用租赁物进行经营的事实。最后，经过本院庭审后组织双方现场查看，沈建华虽将其存放物品从涉案房屋内搬离，但仍有物品堆放于案涉房屋外，且在其租赁期间紧邻租赁物搭建的房屋内尚存有物品。综上，本院认为，杰阳公司要求沈建华返还房屋的诉请，缺乏相应的事实依据，本院不予支持；但为便于杰阳公司对租赁物的管理使用，沈建华应当将存放于租赁房屋室内外的物品及时搬离。 2.关于杰阳公司要求沈建华支付房屋租金和违约金的诉请。杰阳公司主张，由于沈建华未按约返还租赁物，应当按照合同约定的租金标准支付租期届满次日起至房屋返还之日止的租金，并承担违约责任。沈建华辩称，迟延交房系经杰阳公司同意，且其作为原承租人对案涉房屋再次出租享有优先权，其有可能成为新的承租人，为节约成本而将部分物品存放于租赁房屋内，不应支付迟延交房的租金；未构成违约，不应承担违约责任。本院认为，（1）关于房屋租金的诉请，实质上是指租赁期限届满后的房屋占用费，根据双方合同约定，“租赁期限届满，乙方未续租时，乙方应将房屋7日内交还甲方，但乙方到期确实无法找到房屋搬离，乙方可以申请甲方适当延长租赁期限，延长期限最多不超过1个月，该延长租赁期限内的租金按照本合同第四条约定的租金标准计算”，“租金标准……本合同按人民币21元/月/平方米计算”，并结合本院查明的事实，就目前证据而言，本院认定沈建华已于2019年10月10日完成房屋的返还，扣除合同约定的7日返还期间，沈建华应向杰阳公司支付自2019年9月8日至2019年10月10日期间的租赁物占用费，共计33天，即沈建华应向杰阳公司支付的租赁物占用费为8547元（370平方米×21元/月/平方米÷30天/月×33天）。（2）关于违约金的诉请，合同期限届满后，沈建华未按照合同约定完成房屋的腾退，已然构成违约。庭审中，沈建华认为约定违约金过高，请求人民法院予以调整，综合考虑沈建华的违约程度、杰阳公司的损失和沈建华已经承担了房屋占用费等情况，对杰阳公司的该项诉请，本院酌情支持3000元。 二、关于反诉原告的诉讼请求 关于沈建华要求杰阳公司支付违约金和返还保证金的诉请。沈建华主张，杰阳公司在新的承租人未确定的情况下要求自己搬离，违反了双方的约定，应当退还保证金；同时，租赁物在租赁期间出现质量问题，杰阳公司未履行修缮义务，应当按约承担违约金。杰阳公司辩称，租赁期届满后，沈建华未按约腾退租赁物，保证金应当用于支付占用租赁物期间的租金等费用；租赁物没有质量问题，未违反修缮义务，不应承担违约责任。本院认为，（1）关于违约金的诉请，结合双方的陈述、提交的证据和本院现场查看情况，案涉房屋地面确实存在下沉、隆起及墙面渗水等情况，沈建华2019年初向杰阳公司反映后，杰阳公司未能及时尽到维修义务，给沈建华的经营确实造成了一定的影响，应当承担相应的违约责任。关于违约金数额的确定，由于沈建华未能提供证据证明其具体损失，且杰阳公司认为约定违约金过高，请求人民法院调整，据此，本院充分考虑杰阳公司的违约程度和沈建华的损失等情况，对该项诉请，本院酌情支持10000元。（2）关于返还保证金的诉请，虽然租赁期届满后，杰阳公司应当向沈建华退还保证金，但根据双方合同“如遇乙方须向甲方承担违约责任、赔偿损失、支付延期搬离的租金等情形，甲方可以直接在保证金中扣除”之约定，本院认为，因保证金目前由杰阳公司持有，故将杰阳公司应退还的保证金在双方的权利义务中直接进行品迭较为合适。经品迭，沈建华应向杰阳公司支付房屋占用费和违约金为2547元（8547元+3000元-9000元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）沈建华向原告（反诉被告）德阳市杰阳资产运营管理有限公司支付房屋占用费和违约金共计2547元； 二、原告（反诉被告）德阳市杰阳资产运营管理有限公司向被告（反诉原告）沈建华支付违约金10000元； 以上一、二项品迭后，由德阳市杰阳资产运营管理有限公司向沈建华支付7453元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回本诉原告德阳市杰阳资产运营管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告沈建华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉征收案件受理费2610元，由本诉原告德阳市杰阳资产运营管理有限公司承担2010元，本诉被告沈建华承担600元；反诉减半征收案件受理费2256元，由反诉原告沈建华承担1956元，反诉被告德阳市杰阳资产运营管理有限公司承担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 长  陈太金 人民陪审员  林晓蓉 人民陪审员  易秀兰 二〇二〇年八月十四日 法官 助理  唐森山 书 记 员  刘宇涵