广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初12608号原告：彭利容，女，1977年6月9日出生，汉族，住江西省抚州市崇仁县**************，公民身份号码510************022。委托诉讼代理人：王锋，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴敏，广东雅商律师事务所实习律师。被告：赖文聪，男，1972年11月23日出生，汉族，住广东省增城市***************，公民身份号码440************031。第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区******紫马奔腾广场，统一社会信代码914***********547H。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：李杰，系公司员工。委托诉讼代理人：廖雯文，系公司员工。原告彭利容诉被告赖文聪、第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告彭利容及其委托诉讼代理人王锋、吴敏，被告赖文聪到庭参加了诉讼。第三人乐有家公司经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告彭利容向本院提出以下诉讼请求：1.解除原、被告及第三人于2019年9月29日签订的《二手房买卖及居间服务合同》中关于原告与被告二手房买卖合同部分；2.被告立即返还原告购房定金48500元及利息（利息以48500元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年9月29日起计算至实际付清之日止）；3.被告立即支付原告违约金97000元（违约金计算方法：以转让总价款的20%计，即485000元×20%=97000元）；4.被告立即支付原告为解决此次纠纷而支出的律师费20000元；5.被告立即赔偿原告居间佣金损失16550元及支付利息（利息以16550元为本金，自起诉之日起每日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；6.被告立即支付原告为解决此次纠纷而支出的保函费用2000元。事实与理由：原告与被告经第三人乐有家公司居间介绍，于2019年9月29日签署一份二手房买卖及居间服务合同，约定被告将其位于中山市********************出售给原告，房屋总价款为485000元，该合同还对付款方式、税费承担、违约责任等进行了约定。该房交易定金共计48500元，签订合同当日原告支付了20000元定金，2019年10月8日再次支付了28500元定金。2019年11月11日，中国工商银行银苑支行为原告出具了有效期60天的《同意贷款意向书》。因被告一直未能办理解押、赎楼等手续，导致无法完成相关过户手续。为此，原告曾通过第三人乐有家公司多次催告被告及时办理，被告仍未配合办理。至起诉之日，《同意贷款意向书》已失效，被告仍未能依约完成其应尽义务，致使原、被告于2019年9月29日签订的合同无法继续履行。根据合同约定，被告的行为已构成根本违约，被告依法应承担相应的违约责任。为此，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。原告就其诉讼请求及主张的事实向本院提交以下主要证据：1.二手房买卖及居间服务合同、二手房买卖合同补充协议、交易节点确认书；2.二手房按揭贷款确认书；3.中山市不动产登记资料查询结果；4.EMS寄件运单、催告函、EMS快递详情；5.中国银行交易流水明细清单；6.民事案件委托代理合同、律师费发票；7.保单保函、发票；8.补充协议。被告赖文聪答辩称：原告主张的赔偿金额不合理，被告收了原告的定金，被告也多次找到中介，希望退回定金给原告。但第三人称原告拒绝与被告沟通，执意要起诉，第三人不提供原告的联系方式给被告。被告2020年6月才取得原告的联系方式，被告联系原告，要求原告提出解决方案，但原告不愿意与被告协商。我确认收取了原告的定金，被告目前仍然同意由原告继续履行合同，在价格方面也愿意给予优惠。同时，被告也是受害者，涉案房产抵押给银行，尚有30万元贷款未还，我跟第三人约定，如果第三人帮我赎楼，价钱可以便宜一点。第三人同意帮我赎楼，我也支付了15000元利息给第三人作为赎楼的利息，但第三人却只是帮被告找了担保公司，还是由被告自己去赎楼，同时赎楼的利息是两三万，不再是15000元。综上，1.被告同意解除合同；2.被告同意返还原告定金48500元及利息；3.被告不同意支付违约金97000元，被告没有违约，只是在交易过程中因为一些事情产生迟延而已，原告目前如果愿意购买，我仍然可以出售涉案房产；4.被告不同意支付原告佣金损失16550元及利息；5.被告不同意承担原告的律师费损失20000；6.被告不同意支付原告因诉讼保全支出的担保费2000元。被告赖文聪未向本院提供证据。第三人乐有家公司未到庭应诉，其书面陈述称：1.原告向第三人支付了佣金14550元、交易服务费2000元；2.原告支付给第三人托管的2万元定金，第三人已将其中15000元定金支付给被告，尚欠5000元在第三人处托管，第三人同意按法院的意见处理该5000元，如法院未处理的，第三人该5000元退回给原告；3.本案原告已通过银行的贷款申请审批，由于被告未能按约定赎楼并注销抵押登记，导致交易无法继续进行。第三人乐有家公司未向本院提供证据。本院认定事实如下：2019年9月29日，原告（买方）与被告（卖方）、第三人（居间方）乐有家公司签订一份二手房买卖及居间服务合同，约定：1.被告将其名下位于中山市********************出售给原告，价款为485000元，双方约定的付款方式为银行按揭贷款；2.定金为48500元，在签定合同当天支付2万元，在签定合同后3个工作日内支付28500元，其中定金2万元交付第三人托管，双方同意在定金或房款中预留5000元作为交房保证金；3.原告应在签定合同时向第三人支付居间服务费14550元；4.如被告未按约定履行合同义务，逾期超过15个工作日，原告有权解除合同，并要求被告双倍返还定金或支付总价款的20％作为违约金，原告因维权而支出的律师费、诉讼费等由被告承担。合同还约定了其他内容。同日，原告与被告签订一份补充协议，约定：1.双方同意在签定合同后10个工作日内按银行要求提供所有办理按揭贷款的资料，如双方提交资料后10个工作日内确认因原告征信原因导致无法贷款，原告无一次性付款能力的，双方互不追究责任，解除合同，被告将定金退还给原告；2.原告获得银行贷款批复后，被告在三个工作日内申请银行还款手续。上述合同签订后，原告于2019年9月29日向被告支付了定金2万元（该2万元按合同约定由原告支付给第三人进行托管），于2019年10月8日向被告本人支付了定金28500元，上述定金合计48500元。后原告按约定向银行申请办理按揭贷款，并于2019年11月11日获得银行按揭贷款确认书，贷款金额为30万元。原告取得银行按揭贷款确认书后，被告并未依约向银行申请提前还贷并解除涉案房屋的抵押登记手续，导致合同无法继续履行。2020年5月12日，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。诉讼中，原、被告双方均确认以下事实：1.在签定合同时，双方均知道涉案房屋存在抵押登记的事实；2.被告至今尚未解除涉案房屋的抵押登记手续，合同无法继续履行。另查：原告已向第三人支付了中介服务费16550元。原告为追讨本案债权，委托律师参加本案诉讼，为此支出了律师费2万元。另外，原告为申请本案财产保全，向保险公司支付了财产保全担保费2000元。本院认为：原告与被告及乐有家公司签订的二手房买卖及居间服务合同是各方的真实意思表示，内容并未违反法律行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应恪守履行。原告向被告支付了定金48500元的事实，双方对此均无异议，本院予以认定。本案中，原告已向被告支付了定金及申请办理银行按揭贷款手续并取得了银行的同意贷款确认书，原告已依约履行其合同义务。被告在原告按合同约定履行义务的情况下，未依约提前归还涉案房屋的贷款并注销其抵押登记手续，导致合同无法继续履行，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。诉讼中，原、被告双方均同意解除合同，本院予以准许。由于被告违约导致合同解除，被告应将收取了定金48500元返还给原告，并支付收取定金后的资金占用期间利息。由于被告违约，根据合同约定，被告应按合同约定支付合同总价款20％的违约金，原告请求被告支付违约金97000的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。对于原告主张的律师费2万元，因双方对此作了明确的约定，而且原告也实际支出了该费用，本院予以支持。对于原告主张的居间费损失16550元及利息损失，原告按合同约定向第三人支付了居间费16550元，现由于被告违约导致合同无法继续履行，故该居间费16550元应作为原告因被告违约导致的实际损失，由被告予以赔偿，但原告要求被告支付该居间费的利息，理据不充分，本院不予支持，予以驳回。另外，对于原告要求被告赔偿因财产保全而支出的担保费2000元的诉讼请求，因双方对此并未作明确的约定，而且该费用也不属于原告必须产生的费用，故本不予支持。第三人乐有家公司经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭应诉，视为其主动放弃举证、质证的权利。综上，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告彭利容与被告赖文聪于2019年9月29日签订的二手房买卖及居间服务合同中关于房地产买卖的内容；二、被告赖文聪应于本判决发生法律效力之日起三日内返还购房定金48500元及资金占用的利息（利息的计算方法：按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，其中从2019年9月30日起至2019年10月8日止以本金2万元作为基数计算，从2019年10月9日起至实际清偿之日止以本金48500元作为基数计算）给原告彭利容;三、被告赖文聪应于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿违约金97000元给原告彭利容；四、被告赖文聪应于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿律师费损失2万元给原告彭利容；五、被告赖文聪应于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿中介费损失16550元给原告彭利容；六、驳回原告彭利容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10500元，减半收取为5250元，财产保全费1446元，合共6696元（原告已预付），由原告承担196元，由被告承担6500元，被告应在清偿上述款项时一并将应承担的案件受理费6500元返还给原告。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇二〇年七月二十九日书记员  卢芷琪冯莹