昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初2553号原告：袁诗信，男，1982年9月3日生，汉族，住昆明市东川区。委托诉讼代理人：李霖，云南会凌律师事务所律师，特别授权代理。被告：蒋龙，男，1979年10月5日生，汉族，住昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：尹德周，云南凌云（曲靖）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：马贤超，云南凌云（曲靖）律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：李炎，男，1992年8月12日生，汉族，住山东省莱芜市莱城区。原告袁诗信与被告蒋龙、李炎案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告袁诗信及其委托诉讼代理人李霖，被告蒋龙及其委托诉讼代理人尹德周到庭参加诉讼，被告李炎经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。原告袁诗信向本院提出诉讼请求：1.执行标的物许可执行（标的660000元）；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年5月6日，原告收到贵院送达的（2019）云0114执异字第10号《执行裁定书》（以下简称“原执行裁定书”）。原告认为贵院根据被告对该案中执行标的物（即呈贡新区乌龙片区惠景园I期x幢xxx号房屋及I期x区负x层xxx号车位）提出执行异议而作出的“解除对执行标的物的查封；停止对执行标的物的执行”的裁定事项，缺乏事实与法律依据。一、被告就执行标的物提出的执行异议缺乏事实和法律依据，依法不能成立。本案中，结合庭审查明的事实及被告提交的证据，被告就执行标的物提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《若干规定》）第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，依法不能成立。1、关于”在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。鉴于执行标的物在2015年的备案登记价为802837.02元，而被告与被执行人李炎就执行标的物转让于2017年签订的《房屋买卖预约合同》中约定的转让价为50万元（前述实际成交价仅为备案登记价的62%），依据合同法第52条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”以及最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第19条“对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”的规定，被告在已知悉执行标的物的备案登记价的情况下，仍然以明显低于市场成交价的转让价格与被执行人李炎签订《房屋买卖预约合同》，被告的恶意收购行为，导致被执行人李炎的财产与正常市价、指导价比较发生明显减少，并进而造成原告的合法债权无法完全受偿，因此，原告有理由认为，被告与被执行人李炎就执行标的物的低价转让行为，属于“以合法形式掩盖非法目的签订《房屋买卖预约合同》”的方式“恶意串通，损害第三人（原告）利益”，该行为依法属于无效行为，据此签订的《房屋买卖预约合同》亦为无效合同。2、关于”在人民法院查封之前已合法占有该不动产”。根据最高人民法院（2018）最高法民申2361号民事裁定书“对于合法占有的认定，是按照物权法意义的占有进行认定，即强调对不动产实际享有控制力、管领力，而不局限于自身实际入住或经营使用。”及以（2017）最高法民再331号、（2018）最高法民终222号民事判决书“不动产买受人一般还会提供物业费发票、门禁卡收据、水费收据及采暖费发票等证据证明其已经实际占有使用了该房屋”的裁判观点，本案中，被告提交的交房流程表、物业费收据、水电费缴费记录，均明确表明被告并未于2017年合法占有执行标的物，而执行标的物被依法查封的时间为2017年10月23日，因此，被告提出先于査封之前已合法占有执行标的物的观点，没有事实依据。3、关于“己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。根据最高人民法院（2017）最高法民终251号、（2017）最高法民再331号民事判决书“不动产买受人提交的收款收据非划款凭证，并非价款实际支付的直接证据”以及（2018）最高法民申171号、（2018）最高法民申2705号民事裁定书，“虽然合同约定的房款总价与不动产买受人提供的银行转账记录证明的已付金额之间有较小差额，但其不动产买受人主张差额为现金支付、差额为支付的逾期违约金或者有其他合理原因的，一般不构成不予认定的理由”的裁判观点，均明确表明：对于不动产买受人主张己严格按合同约定支付全部价款但未提供有效银行转账凭证证据、发票的，应综合有关间接证据、交易习惯从严认定，不可轻信买卖双方的口头陈述；若合同约定的房款总价与不动产买受人提供的银行转账记录证明的己付金额差额较大，且买受人不能提供双方在査封前签订的变更价款约定的补充协议或者其他合理说明、证据，则不能仅凭买卖双方在执行异议程序中的口头认可而认定合同价款约定己变更、不动产买受人已支付全部价款。本案中，被告仅提交了2016年11月21日转账金额为18.3万元的银行流水及被执行人李炎出具的收条，在没有其他证据佐证的情况下，被告人提出其己按照合同约定支付了41万元购房款的主张，没有事实依据。二、原执行裁定书认定事实错误，进而导致适用法律错误。1.结合前述第一条的论述，在被告与被执行人李炎就执行标的物转让签订《房屋买卖预约合同》的合法有效性存疑，且被告所举证据不足以证明其已在人民法院查封之前已合法占有该不动产及其己按照合同约定足额支付购房款项的情况下，原执行裁定书即作出“被告的异议能够排除查封和执行”的认定，属于严重的事实认定错误。2.根据物权法第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”的规定，己充分表明：不动产物权的权利变动以过户登记为准，过户前的不动产所有权仍属于出卖人、被执行人；即使不动产已经出卖，但只要未办理过户登记的，人民法院仍可查封该不动产。因此，本案中，原告方对执行标的物的查封符合法律规定，非依法定事由并经法定程序，依法不得解除。3.根据物权法第九条的规定，本案中执行标的物的备案登记的权利人为被执行人李炎，在未经不动产变更登记前，被告依据《房屋买卖预约合同》享有的权利仅为债权请求权，并不比原告（申请执行人）的债权具有法律上的优先效力。同时，根据最高人民法院（2017）最高法民再263号民事判决书“《若干规定》第二十八条目的在于保护无过错的买受人，通过赋予其优先于普通债权的权利层级保护方式，实现对在先成立债权并己对房产占有、使用的买受人的优先保护。因该种保护属于基于特殊价值取向对于特殊债权给予的优先于其他债权的保护，故在适用时应当严格审査。”的裁判观点，本案中，原执行裁定书在未严格进行审查的情况下，即作出“被告的异议能够排除查封和执行”的认定，属于严重的适用法律错误。综上所述，原执行裁定书缺乏事实与法律依据，应当依法予以纠正。故此，原告根据民事诉讼法及其司法解释的相关规定，依法提起诉讼。被告蒋龙辩称，我方与李炎签订的合同合法有效，不属于不合理的低价转让财产。我方与李炎在涉案房屋买卖之前不认识，是通过尊园地产发布的信息才了解案涉房屋和车位，在中介居间介绍下，于2016年11月19日，我方与李炎签订了房屋买卖定金合同。签订定金合同时，李炎承诺房屋可以到开发商处直接更名在被告名下，后更名无果，双方才又于2017年1月9日在昆明明信公证处签订了房屋买卖预约合同，因李炎承诺为被告办理更名的条件无法满足，最终双方一致同意以50万元转让房屋给被告。我方认为和李炎之间的合同是在中介和公证处签订的，是双方的真实意思表示，不存在无效和可撤销的情形。原告的诉请不能成立。原告没有提起撤销权之诉，撤销原告和李炎的合同。原告不能直接提起执行异议之诉，确认被告和李炎签订的房屋买卖合同无效或撤销我方与李炎签订的房屋买卖合同。在合同在未确定无效和撤销之前，合同的效力都受到法律保护。原告无法证实我方与李炎签订的房屋买卖合同是明显以不合理的低价转让财产，与今天高昂的房价相比，我方与李炎签订的合同约定的房屋价款确实较低，但是在双方签订合同时，涉案房屋附近的房屋均价为每平米4000元左右，加上我方购买涉案房屋不能立即更名，只能到产权证办下来之后才能以二手房的名义过户，买房人即我方承担的风险较大。涉案房屋不能办理按揭贷款，房款必须一次性付清，并且二手房买卖过户的税费成本较高，过户费用都要由买房人承担，基于以上因素，双方才确定了50万的成交价，双方不属于以不合理的低价转让财产。我方作为买受人，无法知道李炎出卖房屋的行为会对原告造成损害，我方与李炎签订合同时，李炎名下没有任何诉讼纠纷，且原告与李炎的诉讼纠纷是在房屋买卖合同签订之后，因此，我方不存在明知的故意。我方对于诉状房屋提出执行异议，符合法律和司法解释的规定，应当得到支持。我方已经合法占有房屋，2016年11月19日我方与李炎签订定金合同，2017年1月9日双方签订预约合同，2017年3月20日我方向物业管理公司申请对涉案房屋进行装修，并取得了装修施工许可证，房屋装修后，我方于2017年6月23日正式入住涉案房屋，原告申请查封房屋在2017年10月13日，是在我方占有房屋之后原告才提起诉讼。截至今天，我方付清了50万的房款，付款日期是到2017年1月9日一共支付了41万，2019年7月29日交付呈贡法院执行局9万，全部支付完毕。被告李炎未做答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告双方提交的证据均真实、合法，与本案关联，本院予以确认并附卷佐证，至于是否能够证实证明观点，本院在后文予以综合评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月19日，李炎作为卖方（甲方）、蒋龙作为买方（乙方）双方签订《买卖定金合同》约定，乙方同意购买甲方拥有的坐落于昆明市呈贡区惠景园x栋xxx室以及地下x层xxx号车位，建筑面积133.11平方米，房产的交易价格为580000元。本合同签订之日，乙方向甲方支付200000元作为购房定金。甲、乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴纳税费当日支付首付款含定金200000元，剩余房款380000元，于产权交割完毕当日付给甲方。甲方保证在2017年2月1日前顺利把该套房屋更名到乙方名下，若甲方不能顺利把房屋更名到乙方名下，则甲方以人民币500000元的总价出售给乙方。手写备注：首付款于2016年11月21日付清，共计200000元整。若更名后买方未支付尾款，首付款返还，房屋所有权归卖方所有，如不动产权证下来，一个月之内未配合买方办理过户手续，尾款不付，房屋所有权归买方所有，如办理更名，此条作废。2017年1月9日，李炎、吕洁（甲方）与蒋龙（乙方）签订《房屋转让预约合同》，约定甲方李炎、吕洁两人系夫妻关系，于2015年1月9日与昆明春都城市建设投资有限公司签订《商品房购销合同》购买位于昆明市呈贡新区车位，房屋面积及房屋具体地址以房产证登记为准。上述房产现已竣工验收并交付给甲方，尚未办理不动产权证。甲方承诺待取得上述房产不动产权证书后，该房产转让给乙方。双方应按本预约合同内容签订正式房地产转让合同。上述房屋转让总价格为人民币50万元整。甲方应于取得上述房产不动产权证书一个月内与乙方签订正式的合同，并办理产权过户登记手续。甲、乙双方在签订本协议后，乙方即支付预付款410000元给甲方，尾款90000元，于办理上述房产过户当日一次性支付。该预约合同经昆明市明信公证处办理公证。2016年11月21日，蒋龙向李炎转账支付购房款183000元。2017年1月9日，李炎出具收条记载，今收到蒋龙购买李炎名下坐落于呈贡区惠景园x栋x号房屋以及地下车位Ａ709共计购房款是410000元整，尾款90000元待房产证下来，一个月内配合蒋龙办理过户手续，如未尽力，尾款不付，房屋归蒋龙所有，办理过户所需费用李炎承诺承担超过65000元以上的部分。2017年3月20日，蒋龙到昆明春都物业服务有限公司办理惠景园装修施工许可证，惠景园室内装修审批表，载明施工起止日期为2017年4月3日至2017年7月3日，装修房屋为xxx号。2019年4月16日，昆明春都物业服务有限公司出具《入住证明》，记载房主蒋龙（房屋为预约转让，原房主李炎）于2017年6月23日入住惠景园小区x栋xx室至今，合同登记号ＣＧ20xxxxxxx434。2019年7月29日，被告蒋龙将剩余购房款9万元交付呈贡区人民法院执行。2017年12月29日，本院对袁诗信诉李炎房屋买卖合同纠纷案作出一审民事判决书，判决李炎在判决发生法律效力之日起十日内向袁诗信支付购房款720000元，支付2017年4月1日至2017年8月1日的利息14400元，并支付自2017年8月2日至款项还清之日止按年利率6%计算的逾期利息。在该案诉讼过程中袁诗信向本院申请财产保全，本院于2017年10月23日查封了李炎名下位于昆明市呈贡区房屋和地下x层xxx号车位，查封期限为三年，自2017年10月23日至2020年10月22日，该判决生效后，李炎未按时履行生效判决确定的债务，袁诗信于2018年7月5日向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2018年9月29日在查封的房屋和车位上张贴了腾房公告，要求李炎及房屋相关权利人腾出房屋并移交本院处理。蒋龙对上述执行行为不服，向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行了审查，并作出（2019）云0114执异10号执行裁定书，裁定解除对登记在李炎名下位呈贡区乌龙片区惠景园x栋xxx号房屋以及地下二层xxx号车位的查封和限期腾房公告，并停止对上述财产的执行。袁诗信对该执行裁定书不服，向本院提起了本案的诉讼。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被告蒋龙与被告李炎在2016年11月19日签订《买卖定金合同》，对涉案房屋、车位的转让、价款支付以及更名的期限等作出约定。2017年1月9日双方再次签订《房屋转让预约合同》，明确房屋及车位转让价款为50万元，并在昆明市明信公证处对预约合同进行了公证。上述两份合同系双方的自由意思表示，且不违反法律、法规的规定，应当认定双方签订了合法有效的书面合同。对于在人民法院查封之前蒋龙是否合法占有该不动产的问题，应基于蒋龙对该不动产是否实施支配和管理，其提交的证据能够证实2017年3月20日蒋龙到昆明春都物业服务有限公司办理惠景园装修施工许可证，对该房屋进行了装修。同时，蒋龙提交的2017年1月9日交纳维修基金和物业管理费的收据，交款人处的名字是李炎，因房屋未办理更名所致，蒋龙持有交费收据的原件的事实与其他证据反映的事实能够相互印证，蒋龙已合法占有该房屋，并对该房屋进行实际控制和管理。此外，房屋及车位的价款，已由蒋龙实际支付，李炎出具收款收条，尚未支付的90000元已经支付至本院执行。蒋龙与李炎发生房屋买卖合同关系时，涉案房屋、车位尚未办理不动产权证，双方签订的合同对更名及过户进行了约定，故，未办理过户登记并非蒋龙自身原因导致。综上，蒋龙系涉案房屋及车位的实际权利人，且该权利真实、合法，应当优先于申请执行人享有的一般金钱债权，能够排除执行。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百一十八条、一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百零八条之规定，判决如下：驳回原告袁诗信的诉讼请求。案件受理费20800元，由原告袁诗信负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  普 熙人民陪审员  肖丽华人民陪审员  高思聪二〇二〇年五月三十日书 记 员  黄馨漫