安徽省淮南市谢家集区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0404民初1804号 原告：鄢发泉，男，1967年8月30日出生，汉族，住湖北省蕲春县。 委托诉讼代理人：宋选平，湖北邦法律师事务所律师。 被告：淮南市鸿锦商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮南市谢家集区文山南村会所，统一社会信用代码91340400MA2PU0G09F。 法定代表人：李雪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨波，安徽竞合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏慧，安徽竞合律师事务所律师。 原告鄢发泉与被告淮南市鸿锦商业运营管理有限公司（以下简称“鸿锦运营管理公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告鄢发泉及其委托诉讼代理人宋选平、被告鸿锦运营管理公司的委托诉讼代理人杨波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鄢发泉向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还租金7229元、保证金10000元，合计17229元；2.判令解除原、被告于2018年11月20日签订的《租赁合同》；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年鸿锦运营管理公司（甲方）招商儿童乐园经营场地，原告与甲方签订了租赁合同，在租赁期间发生纠纷，致使原告损失严重，无法继续经营了，具体如下：2018年朋友介绍鸿锦运营管理公司招商，经招商部经理介绍，此广场招商已达到98%，优惠招租，免租一年，分两年减租。通过甲方介绍和承诺，原告于2018年11月20日与甲方签订迪乐尼儿童乐园租赁合同，定于2019年5月1日开业。因为甲方场地辅助设备没有到位，导致两个月后才开业，原告投资了两百万元的资金经营，并支付了房租10万元。6月28日开业期间，商场人气很淡，甲方介绍的98%商户，最多只有40%入驻，市场营销也没有做到位，这就是甲方设置的骗局。因各经营户陆续退租，原告也几次动摇退出，但因投资大，设备也不能随便搬走，所以找到甲方商谈，甲方承诺会加大市场营销力度，但是经营了一段时间甲方始终没有行动，游乐园只有亏损经营。春节期间，原告回老家过年，经营场地二楼顶污水排放管脱落，致使场地、设备污染严重，因为赶上疫情，原告无法回淮南，就多次电话联系甲方负责人李庆九，其承诺疫情结束后按照每天营业额3500元处理赔偿。疫情结束后，原告多次与他协商未果，至今未得到任何赔偿。在短短几个月内，污水管又一次脱节，给场地造成了二次污染，被告不但不谈损失问题，反而在租期未到的情况下，于2020年5月17日将原告经营的场地加锁，至今未打开。根据租赁合同约定，首年租金159033元，平均到每月租金为13253元，合同签订时原告实付租金10万元，另付保证金1万元，合同实际履行期间自2019年6月28日起，原告实际经营至2020年1月24日回家过春节，随后发生疫情，又有排水管脱落致使原告财产受损，被告将场地锁门至今，原告实际租期仅为7个月，应付租金92771元，被告应返还原告7229元，并返还保证金1万元。双方多次协商未果，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告鸿锦运营管理公司辩称，其同意解除与原告签订的租赁合同；原告要求返还租金的诉请无事实和法律依据，原告未按合同约定给付足额租金已构成违约，应承担违约责任并补足未缴纳的租金；双方租赁合同期限为五年，基于此才给原告相应的数额减免租金，原告违约导致合同提前解除，应向其支付首年减免的租金159033元。 原告鄢发泉为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1.原告身份证复印件、工商登记信息查询单；2.租赁合同；3.图片四张。 被告鸿锦运营管理公司为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：1.房屋竣工验收报告复印件；2.被告营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件。 对于双方当事人无异议的证据本院予以确认并附卷佐证，对于有争议的证据，本院分析认证如下： 租赁合同，被告对真实性、合法性无异议，提出是原告未按约足额支付租金，应承担违约责任，且合同未约定不可抗力是解除合同的前提。本院认为，按照租赁合同第16.1.2约定“出现不可抗力等情况，使该物业设备正常运行、或水、电、燃气等正常供应中断，且中断一次超过60天，且严重影响正常使用商铺”的情况下，可提前解除合同，但是案涉租赁合同履行过程中，受疫情影响的时间较短，并不影响合同的继续履行，约定解除的条件未成就，故本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 照片四张，被告对三性均有异议，原告亦未能提供照片的原始载体，真实性无法核实，故本院对该组证据不予认定。 房屋竣工验收报告复印件，与本案无关联性，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月20日，鄢发泉（乙方）与鸿锦运营管理公司（甲方）签订租赁合同，承租甲方位于淮南市谢家集区卧龙山路与二通道交叉口“鸿朗·红街”3,6，S1-2层232-245、247-252铺位，建筑面积1343.77平方米，用于经营迪乐尼儿童主题乐园；租赁期限自2019年5月1日起至2024年4月30日止（共五年，60个月），前三年的年租金均为318066元，第四年租金为333969元，第五年租金为350636元；基于双方的长期合作，甲方给予乙方免租期12个月，即第一年和第二年各免六个月租金，租赁费用六个月为一个支付周期，先支付后使用，乙方在签订合同后7日内向甲方支付首期租金159033元及履约保证金10000元，合同期限届满或者因解约使得合同终止的情况，自乙方将开店铺位原状恢复，返还给甲方，并且履行完毕合同所规定的一切义务之日起，甲方在30日内将保证金返还给乙方；甲方拟计划于2019年5月1日开业，乙方有120天的开业准备期；此外，租赁合同还对续租、装修、物业、合同的解除、违约责任、争议解决等事项进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付了1万元履约保证金，并于2019年5月21日支付了10万元租金。2019年6月28日，案涉商铺所在的鸿朗休闲生活广场开业，原告经营的迪乐尼儿童主题乐园也开始正常营业，直到2020年1月24日，原告回湖北老家过年，恰逢疫情爆发，受其影响，所有娱乐场所必须暂停营业，在未能营业的这段时间，案涉商铺内因排水管道漏水造成了场地和设备被污染。因原告的老家湖北是疫情高风险区域，防控措施更加严格，这使得被告于2020年4月25日才得以返回淮南，回来以后原、被告就商铺内排水管道漏水问题进行协商，但未能达成一致意见，现被告以原告拖欠租金为由将案涉商铺锁门。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告之间签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。原告提出因疫情导致双方签订的租赁合同解除，无事实和法律依据，但原告要求解除合同，被告当庭表示同意解除，不违反法律规定，本院予以确认。 关于被告是否应当返还原告部分租金的问题，根据双方签订的租赁合同约定，原告应在签订合同后7日内向被告支付减免后的首期租金159033元及履约保证金10000元，原告已按约支付了10000元履约保证金，但是首期租金仅于2019年5月21日支付了100000元，之后未再支付；虽然疫情导致二月余的时间无法正常经营，但并未导致合同目的不能实现，与双方约定的解除合同的条件也不相符，且在首年租期内，双方就解除合同也未达成一致意见，合同处于正常履行阶段。庭审中，就疫情期间的租金损失征询双方意见时，原、被告均明确表示由法院裁决，根据公平原则，本院确认由原、被告双方共同承担疫情期间的租金损失。综上，结合租赁合同约定的租金、原告已支付的租金以及疫情期间分担的租金损失，原告已支付的100000元并未超出其应支付的租金，故原告诉请要求被告返还租金7229元，于法无据，本院不予支持。 关于履约保证金是否应当返还的问题，根据租赁合同8.4约定:“本合同的期限届满，或者因解约使得合同终止的情况，自乙方将开店铺位原状恢复，返还给甲方，并且履行完毕本合同所规定的一切义务之日起，甲方在30个工作日后将保证金返还给乙方”，现原告的设施设备仍存放在案涉铺位内，双方就租金的给付问题也未能协商解决，尚未达到合同约定的返还履约保证金的前提条件，故对原告要求返还履约保证金的诉讼请求，本案不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告鄢发泉与被告淮南市鸿锦商业运营管理有限公司签订的租赁合同； 二、驳回原告鄢发泉的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费231元，减半收取115.5元，由原告鄢发泉负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  隗立鹏 二〇二〇年十月二十二日 法官助理王健雯 书记员郝灵芝 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。