湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0211民初1759号 原告（反诉被告）：袁斌，男，1983年3月22日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。 委托诉讼代理人：仇伟，湖南廖香明律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，签收法律文书等。 被告（反诉原告）：刘石江，男，1980年3月22日出生，汉族，住湖南省湘潭县。 委托诉讼代理人：徐海滨，湖南芙蓉律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，签收法律文书等。 原告（反诉被告）袁斌与被告（反诉原告）刘石江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法由审判员邹晓明适用简易程序独任审理，法官助理张佳协助审理，书记员许钦担任法庭记录，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）袁斌及其委托诉讼代理人仇伟、被告（反诉原告）刘石江及其委托诉讼代理人徐海滨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告袁斌向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告之间的租赁合同；2、依法判决被告向原告支付拖欠的租金90,000元（租金10,000元/月，每日租金333元，暂计算至2020年4月3日）以及逾期支付租金的违约金18,000元（按拖欠租金的5%计算，暂计算至2020年4月3日）；3、被告承担本案保全费、诉讼费。事实与理由：2019年3月3日，原告将其位于株洲市天元区湘山路50号株洲体育新城体验式商业街X栋XXX、XXX号门面租赁给被告使用，并签订了《门面租赁合同》。租赁期限自2019年3月3日至2022年3月3日，履约保证金20,000元，租金10,000元/月，每年租金按8%递增，违约损失按拖欠租金总额的5%计算。合同签订后，被告依约向原告交纳了履约保证金以及2019年8月之前的租金。但被告无端拒交此后的租金，截至起诉前，被告已近五个多月未交纳租金。原告于2019年10月9日向被告催缴租金及承担逾期支付租金的违约责任，被告置之不理。被告不顾合同约定，严重违约损害原该的合法权益，致使原告无法实现合同目的收取租金，其行为已构成根本性的违约。特向人民法院起诉，请求依法判如所请。 被告刘石江辩称：一、被答辩人在商铺出租时故意隐瞒商铺未通过竣工验收的事实，存在主观过错，属于违约在先；二、出租商铺至今未通过合法竣工验收，答辩人将未经验收合格的商铺进行出租，严重违反国家强制性规定，属于违约在先；三、被答辩人在履约前期未提供稳定用水、用电和正常道路通行，严重违反法定义务和约定义务，属于违约在先；四、答辩人在被答辩人诸多违约在先的前提下拒付、延迟支付租金，是依法履行抗辩权，不构成违约；五、被答辩人的违约行为和新冠疫情影响导致答辩人利益受损，被答辩人无权就未付的9个月租金进行全部主张，其中4个月租金不能主张。 被告（反诉原告）向本院提出反讼请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告租金损失40,000元及物业费2,200元；2、判令反诉被告减免反诉原告1个月租金10,000元；3、反诉被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年3月3日，反诉原、被告双方签订《门面租赁合同》，反诉被告将位于株洲市天元区湘山路50号株洲体育新城体验式商业街X栋XXX、XXX号门面租给反诉原告，缴纳保证金20,000元，年租金按8%递增，按季度缴纳租金，租期3年，从2019年3月3日起至2022年3月3日止。反诉原告已经依约缴纳了20,000元保证金和2019年3月3日至2019年8月3日40,000元房租，其中2019年3月3日至2019年4月3日为免租期。在租赁过程中，反诉被告出现违法、违约行为，同时发生新冠肺炎不可抗力事件，造成反诉原告租金损失、经营损失、物业费损失和其他损失，反诉被告无任何法定或约定理由单方解除合同，应继续履行合同，并赔偿反诉原告损失。 原告（反诉被告）辩称：1、反诉原告称的《门面租赁合同》里国家相应机关验收的情况，是开发商与商户购买人之间交付房屋的条件的问题。该房屋已经经过五方验收，在房屋质量验收没有明确标明必要联合验收的情况下，达到五方验收即可交付使用，反诉被告没有义务告知该验收情况。在房屋能够正常使用的情况下，反诉原告应当依照双方之间的合同履行支付租金的义务。2、反诉原告所称的门面连续几个月停水停电、道路不通不属于反诉被告应当提供的服务，根据合同的相对性，物业服务是由市场提供，不存在影响双方之间的合同的履行。况且市场兴建过程中，偶尔维修改造是正常的，反诉原告并没有提供证据证实停电停水以及道路不通对其造成的损失，故请求法院对该诉求不予支持。3、新冠疫情的影响，国家政策并没有明确规定私营业主需要对其出租的房屋减免租金。没有国家法律法规强制性规定的，不能作为其要求减免租金的依据，减免租金应当双方友好协商。综上，请求依法驳回反诉原告的所有的诉讼请求。 本院经审理查明以下案件事实：原告袁斌购买了位于株洲市天元区湘山路50号株洲体育新城体验式商业街X栋XXX、XXX号商铺房。2019年3月3日，原告袁斌（甲方）与被告刘石江（乙方）自愿签订《门面租赁合同》。该合同约定：一、甲方将位于天元区湘山路50号株洲体育新城体验式商业街X栋XXX、XXX号门面，面积228平方米租赁给乙方使用，用于经营；二、租赁期限3年，即从2019年3月3日起至2022年3月3日止，如乙方需续签合同，应于期满前90天向甲方提出书面请求，经双方协商一致后方可续签（同等条件下，乙方享有优先续租权），否则视为乙方放弃优先承租的权利；三、乙方向甲方交纳租金每月壹万元，合同期内，每年租金按8%递增，实行先缴费后使用原则，每季度前10天向甲方交纳租金。逾期未缴纳的，乙方应承担违约金，违约计算方式为：从逾期之日起，按所欠租金总额的百分之五计算。四、签订合同时乙方向甲方交纳合同保证金贰万元。合同期满不续租的，乙方应在3天内无条件退换甲方商铺，经甲方验收，如商铺设施有损坏，乙方应按实赔偿。同时乙方必须按规定向甲方缴清各种费用，并出具设施保证金收据或其他有效证明，经甲方核实无误后办理退还手续。甲方有权从保证金中扣除乙方造成的各种损害赔偿费用及所拖欠的各种费用；五、乙方装修不得影响、破坏房屋整体结构和建筑网格，未达到要求拆除费用由乙方负责，隔层费用及装修费用由乙方自行承担，租赁期届满，对乙方装修未撤除部分（固定装修不得故意损毁破坏），甲方不予补偿，其所有权属甲方享有；六、水、电、物业管理等费用由乙方按相关部门统一收费标准自行缴纳，乙方经营所发生的各项税费，由其自行承担；七、甲方应保证租赁物的完好并能正常使用。乙方不得利用所承租门店进行非法活动；八、如一方违约，违约方应向守约方赔偿实际发生的各种经济损失，租赁期内如因国家政策、城市规划和甲方不可抗拒的因素致使合同不能履行，合同自行终止，双方均不承担违约责任。 2019年3月3日合同签订后，原告将本案商铺房交付给被告进行装修。被告向原告支付了2019年3月3日至2019年7月3日门面押金20,000元及租金20,000元；2019年8月11日，再次支付租金10,000元。被告以租赁期间门面所在的望云建材市场存在道路施工、供电线路抢修等情况致使其租赁的房屋无法经营使用等理由，未按约向原告支付2019年8月3日至2020年4月3日的租金。原告经催收未果，于2019年10月9日向被告送达《通知》，要求被告立即支付房租，否则在2019年10月16日前退还并腾空商铺，并补交租金。被告收到通知后仍未交纳租金。原告故诉至本院。 另查明：株洲体育新城体验式商业街即为望云建材大市场之所在，该项目于2017年5月18日获得建设工程规划许可证；株洲体育新城体验式商业街1-12栋商住楼于2018年7月24日进行了建设工程竣工验收消防备案，合并验收合格备案时间为2019年12月2日。 又查明，被告（反诉原告）同意解除双方于2019年3月3日签订的《门面租赁合同》。 以上事实有原、被告的身份信息、《门面租赁合同》、《通知》及照片、株洲市建设工程合并验收合格证及原、被告双方的当庭陈述等证据予以佐证，足以认定。 本院认为：本案案由系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点为：1、原告（反诉被告）请求的支付租金及违约赔偿金等是否有事实和法律依据？2、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间的《门面租赁合同》是否应当解除？3、被告（反诉原告）的诉请是否有事实和法律依据？现综合分析如下： 一、原、被告于2019年3月3日签订的《门面租赁合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。根据《门面租赁合同》的约定，被告应自2019年3月3日起按10,000/月的标准按季度支付租金，每季度前10天支付。被告在租赁期内，应于2019年8月3日前10天支付2019年8月3日至2019年10月3日的租金，但其未按期支付租金构成违约，应承担本案民事责任。但2020年，我国发生了新冠病毒疫情突发公共卫生事件，为了保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施。对于不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。且被告租赁该房屋是用于商业经营，承租人不能使用该房屋系执行政府防控决定导致。因此，对被告主张减免一个月租金即10,000元租金的诉请，本院予以支持。因此，被告应向原告支付2019年8月3日至2019年4月3日期间的租金70,000元。对被告逾期支付租金的违约金，本院酌情认定为2,000元。 二、关于原告（反诉被告）主张解除双方签订的《门面租赁合同》的问题。因被告（反诉原告）也同意解除合同，对于原告诉请解除双方《门面租赁合同》的主张，本院予以支持。对于合同解除之前被告未付租金部分，双方可以继续参照原合同执行。 三、被告（反诉原告）以房屋没有合并验收，同时，被告所在的望云建材市场2019年6、7月仍存在道路建设施工、临时供电线路抢修等情况，导致其承租的房屋无法经营使用。原告违约行为在先，故被告可延期交纳租金。本院认为，出租方有保证租赁物的完好和能够正常使用的义务，应理解为保证租赁物符合通常的使用性能。涉案的房屋已经通过了合并验收，应当认定租赁物能够正常使用。房屋所处的外部环境及其配套设施设备不属于出租人的保障义务范围，2019年8月之前望云建材市场整体存在的相关问题，不能认定是原告违反合同约定的行为。对于被告（反诉原告）主张由原告（反诉被告）赔偿其租金损失40,000元及物业费2,200元，因证据不足，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）袁斌与被告（反诉原告）刘石江2019年3月3日签订的《门面租赁合同》于2020年8月12日解除； 二、被告（反诉原告）刘石江自本判决生效后十日内向原告袁斌支付2019年8月3日至2020年4月3日的房屋租金70,000元及违约金2,000元； 三、驳回原告（反诉被告）袁斌的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）刘石江的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费2,460元，减半收取1,230元；反诉案件受理费3,354元，减半收取1,677元；保全费1,070元；共计3,977元。由原告（反诉被告）袁斌负担1,273元，被告（反诉原告）刘石江负担2,704元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81010321000000181。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 邹晓明 二〇二〇年八月十二日 法官助理 张 佳 书 记 员 许 钦 附本判决适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。