陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终2163号上诉人（原审原告）：王珍，女，1990年3月21日出生，汉族，陕西省周至县村民，现住陕西省西安市未央区。委托诉讼代理人：罗飞，男，1990年4月24日出生，汉族，陕西省宝鸡市麟游县村民，现住陕西省西安市未央区，系王珍之夫。上诉人（原审被告）：西安碧桂园圣龙房地产开发有限公司。住所地：陕西省西安市未央区渭滨路158号谭家街道办事处院内1-01室。法定代表人：闫军旗，该公司总经理。委托诉讼代理人：于菲，北京大成（西安）律师事务所律师。上诉人王珍与上诉人西安碧桂园圣龙房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初9082号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2016年12月王珍、碧桂园公司签订《商品房买卖合同》（合同备案号：Y16210751）一份，约定王珍（买受人）购买碧桂园公司（出卖人）开发的位于西安市曲江大明宫遗址区“碧桂园天玺”1幢2单元23层22304号房屋一套，房屋总价款1010237元，出卖人应当在2019年3月30日前向买受人交付该商品房，交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市管网连接，保证天然气供应，买受人自行办理开通手续，上述基础设施在约定交付日未建设完毕的，每一项逾期一天，则出卖人应向买受人支付20元违约金，但出现约定的出卖人可据实延期的特殊情况除外，规划的车位、车库未达到上述约定条件的，出卖人负责整改完善，但不承担其他责任，本合同所约定的该商品房总房价款均已经包含了11%的增值税，阳台、厨房地面铺地砖（蒙娜丽莎或同档次品牌），入户大门为钢质门，配装门锁。合同签订后，王珍向碧桂园公司交纳了购房款，碧桂园公司于2019年3月26日向王珍交付了房屋。2018年12月26日西安秦华天然气有限公司向碧桂园公司出具情况说明一份，载明“因你公司开发的碧桂园·天玺项目东侧御井路通车未满一年且未竣工验收，不具备天然气主体管道施工条件，加之11月15日至次年3月15日为政府要求的支吾减霾冬防期，无法动土施工，待冬防期结束后将安排施工接气。”庭审中王珍、碧桂园公司双方均表示涉案房屋天然气于2019年5月中旬开通使用。碧桂园公司交付的房屋为精装修房屋，厨房内橱柜已安装到位，但橱柜下方未铺设瓷砖。庭审中经法院释明，王珍坚持要求碧桂园公司为其橱柜下方铺设瓷砖。王珍诉至原审法院称，2016年12月其到碧桂园公司小区售楼部看房，因相信碧桂园公司品牌和销售人员的宣传，决定购买碧桂园公司小区房屋。2016年12月24日其与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，其购买碧桂园公司承建并销售的碧桂园天玺小区1幢2单元23层22304号房屋，其按照约定交纳房款。碧桂园公司承诺小区配套车位906个，园林绿化为七重园林，溪水潺潺，每个房屋都有电子密码锁等，但其收房时上述承诺并未达到，且天然气未通。碧桂园公司替其代扣代缴的税金在合同中约定比例为房屋总价的11%，但碧桂园公司实际只缴纳了10%的税金，多余代扣的税金应当返还。其就上述问题与碧桂园公司沟通未果，故诉至法院。综上，请求：1、碧桂园公司赔偿其因天然气未通、车位配套不全等，导致房屋无法使用的各项损失自2019年4月1日起至实际能够使用之日，暂计算5个月，每月5300元，共计2.65万元；2、碧桂园公司因园林绿化虚假宣传赔偿其5万元；3、碧桂园公司因车位虚假宣传，实际数量与公示数量不符，每月赔偿其200元，支付至实际完成车库建设为止（暂自2019年4月1日起计算至8月，5个月共计1000元）；4、碧桂园公司完成其所购房屋之装饰装修工程，为柜子底下铺设瓷砖，更换智能密码锁，并按每日60元计算违约金，自2019年4月1日起计算至实际施工完成之日（2019年4月1日至2019年5月15日，共45天，违约金2700元）；5、碧桂园公司退还其多代口的税金9101.23元；6、本案诉讼费由碧桂园公司承担。碧桂园公司辩称，其公司按照合同约定条件交付房屋，不存在天然气未通之事实，其公司小区天然气已于2019年3月建设完毕并经天然气公司验收通过，王珍未能在交付之日正常使用系因小区红线外管道秦华天然气公司未能施工完成，王珍未办理开通手续，小区内管道于2019年5月中旬可正常使用，彼时王珍未实际入住，未受影响，其公司不存在违约行为，不应承担违约责任。其公司小区地下车库已经规划验收，符合约定的交付条件，目前车位尚余几百个，车位配比充足，王珍索要赔偿无合同和事实依据，且车位配比关系全体业主利益，该项诉请应由全体业主或业主委员会行使。其公司不存在虚假宣传，绿化已通过验收，王珍索要赔偿5万元没有相关证据，王珍要求安装智能密码锁和柜体下铺设瓷砖无依据，王珍已于2019年3月实际接收房屋，收房时对上述问题并未提出异议，认可了房屋现状。合同约定房屋总价款1010237元，该款项并不因增值税税率调整而发生变化，该项税款缴纳义务人系其公司，而非王珍，王珍要求退还差额部分没有依据。原审法院认为，合同当事人均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，王珍、碧桂园公司双方均认可天然气开通时间为2019年5月中旬，由于未明确具体开通时间，推定为2019年5月15日开通天然气。双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋交付日期为2019年3月30日，碧桂园公司应在约定交房日期保证天然气供应，故碧桂园公司交付房屋的天然气基础设施迟延45天达到合同约定的标准。王珍主张因天然气未通导致房屋无法使用，要求碧桂园公司赔偿其损失，但王珍未提供有效证据证明其损失情况，且王珍已接受了房屋，房屋并未达到无法居住的严重程度，故其损失金额难以确定，但双方签订的《商品房买卖合同》对天然气基础设施未达标规定有违约责任，故参照该违约条款确定碧桂园公司损失为妥。另考虑到碧桂园公司的违约行为与政府政策等客观因素有关，并非仅仅因碧桂园公司主观过错导致，故酌情认定碧桂园公司赔偿王珍损失600元。王珍主张涉案房屋车位配套不全，导致房屋无法使用，要求碧桂园公司赔偿其损失且因碧桂园公司对车位虚假宣传，要求碧桂园公司赔偿其损失，对此王珍仅提供了车位费收款收据，根据王珍、碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》对车位并未做出具体约定，碧桂园公司于2018年9月29日已取得关于地下车库的建设工程竣工规划验收合格证，不能证明车位配套不符合约定，故对王珍主张本案不予支持。王珍主张碧桂园公司因园林绿化虚假宣传赔偿5万元，由于双方签订的《商品房买卖合同》对园林绿化问题并无明确约定，且2018年11月29日西安曲江新区建设工程（大明宫）质量安全监督站已经就碧桂园天玺园林绿化工程出具了验收备案表，故王珍的主张缺少合同依据，本案不予支持。王珍要求碧桂园公司为其铺设橱柜下方瓷砖，并按每日60元支付违约金直至实际施工完毕。由于合同对于铺设瓷砖并未约定违约金，故对王珍关于违约金的主张本案不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但债务的标的不适于强制履行或履行费用过高的除外。涉案房屋为精装修房屋，厨房内橱柜已安装完毕，如现在在橱柜下方铺设瓷砖，会造成更大损失，经原审法院释明后王珍仍然坚持其诉讼请求，故对该诉讼请求本案不予支持。王珍要求碧桂园公司更换密码锁并赔偿违约金，由于双方签订的《商品房买卖合同》并未约定碧桂园公司应安装密码锁，故王珍的主张缺少合同依据和法律依据，本案不予支持。王珍要求碧桂园公司退还多代扣的税金9101.23元，王珍、碧桂园公司双方签订的《商品房买卖合同》对于房屋总价款的约定系1010237元，碧桂园公司按照合同约定收取王珍购房款并无不当，故对王珍此项主张本案不予支持。综上所述，对于王珍的诉讼请求仅支持碧桂园公司支付王珍天然气基础设施迟延达标部分的赔偿金600元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和同民事诉讼法》第六十四条规定，原审法院遂判决：一、被告西安碧桂园圣龙房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告王珍赔偿金600元；二、驳回原告王珍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2032元（原告已预交），由被告西安碧桂园圣龙房地产开发有限公司承担50元，并于付上款时一并给付原告王珍，剩余1982元由原告王珍承担。宣判后，王珍、碧桂园圣龙房地产公司均不服，向本院提起上诉。王珍上诉称，一、原判认定其未提供有效证据证明因碧桂园公司未在约定交房日期保证天然气供应给其造成的损失情况，损失金额难以确定且和政府的客观因素有关，故判令碧桂园公司赔偿其损失600元，与在案证据证明的事实严重不符，属于严重的认定事实错误。二、原判决认为《商品房买卖合同》对园林绿化并未明确约定，安装指纹密码锁和柜子底下铺瓷砖并未约定违约金，此属于事实和法律适用错误。本案中，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”碧桂园公司对园林绿化和指纹密码的说明和允诺具体确定，有充分证据证明。并且对于合同的订立以及房屋价格的确定有重要影响，因此当事人违反的，应当承担违约责任。现其请求法院依法判决碧桂园公司赔偿50000元。三、原判认定碧桂园公司按照合同约定收取其购房款并无不当，属于事实认定错误。本案中，碧桂园公司与其的商品房买卖合同中（附件十二、补充协议第十三条），该条款明确释明“本合同所约定的该商品房总价款均已经包含11%的增值税。”也就是说此增值税是由其王珍承担的。本合同约定的总房价款为1010237.00元（含税金额），无税总房价款为910123.43元，增值税额为100113.57元(11%)，而实际碧桂园公司所缴增值税金额为91839.73元(10%)。所以碧桂园公司应该退还其多承担的税金8273.84元。四、碧桂园公司利用广告虚构学区房的事实，造成其对房屋的误解，从而与之交易，这种行为构成虚假宣传，违反了《中华人民共和国民法总则》第7条和《中华人民共和国合同法》第94条，当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的构成根本违约，其可以解除合同并要求碧桂园公司承担10000元的违约责任。综上，请求：1、撤销西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初9082号民事判决，改判支持其上诉请求；2、判决碧桂园公司承担因虚假宣传学位房给其造成损失10000元；3、本案诉讼费由碧桂园公司承担。碧桂园公司辩称，一、天然气的意见以其公司上诉意见为准；二、其公司不存在绿化虚假宣传的问题；三、其公司门锁及柜体符合交付标准；四、其公司无义务退还王珍税款差额；五、其公司不存在虚假宣传学位的问题，且非一审审理范围，应予驳回。碧桂园公司上诉称，一审法院认定事实错误，应予驳回王珍关于天然气赔偿的诉讼请求。1、《预售商品房买卖合同》附件十二第四条约定：“该商品房基础设施设备的交付条件以本条约定为准。买卖双方一致同意于该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电话通信、燃气、暖气、有线电视等设施在该商品房交付之前建设完毕，可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由买受人自行申请开通…”，该条款明确约定基础设施的约定以本条为准，其公司对基础设施仅付有建设义务，也即在约定时间内完成其应该建设部分的管道设施。其公司已于2019年3月18日完成全部天然气管道的安装，并已提交了相关竣工文件。因此其公司已在约定时间内完成了合同约定的安装建设义务。2、业主实际使用天然气的时间为2019年5月15日，业主未能在2019年3月31日交房后实际使用天然气的原因为天玺项目红线范围外的主管道因治污减霾无法施工，但其属于红线范围外的管道，其公司并不具有施工等权利，因此也不应该对此承担任何责任。3、王珍诉称因天然气无法使用导致其在外居住明显与实施不符；王珍于2019年3月28日实际接受房屋，直至2019年5月15日业主可正式使用天然气，期间不超过两个月，依照常理，大部分业主仍需对交付房屋进行二次装修，配置家具家电，以及通风除味等。王珍以此为由称其在外租房居住并造成损失明显属无稽之谈。天然气管道并非碧桂园的原因，故碧桂园公司不应承担责任。业主未能在交房后实际使用的原因是因治污减霾的原因。综上，请求：1、请求依法撤销(2019)陕0112民初9082号判决第一项，并依法予以改判，驳回王珍的该项诉讼请求。2、请求判令王珍承担本案一、二审诉讼费用。王珍辩称，其收房的时候天然气没有通，碧桂园公司称其公司因为治污减霾红线范围外的管道无法施工，与其无关。经审理查明，原审法院认定的事实属实。本院认为，王珍与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。根据双方合同约定，碧桂园公司已于2019年3月30日前交付该商品房时完成室内燃气管道铺设，但是否能够顺利通气，还需供气单位西安秦华天然气有限公司将气源引入案涉小区，小区未能按时通气并非完全由碧桂园公司的违约行为造成，且王珍也不能提供证据证明迟延通气造成其损失的情况，故本院认为原审法院酌定碧桂园公司给付600元恰当。此外，王珍与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》并不涉及车位、绿化、门锁的型制问题，且橱柜下方未铺设瓷砖应符合装修惯例，而且王珍亦不能举证证明碧桂园公司因绿化、车库建设、瓷砖铺设以及安装门锁等诸问题给其造成损失的情况。最后，案涉《商品房买卖合同》约定购房款中包括有增值税并不违反国家相关规定，且符合合同的意思自治原则，王珍请求碧桂园公司退还多给付的税金亦无事实依据。综上所述，原审判决正确，应予维持。王珍与碧桂园公司的上诉请求均应依法予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。王珍预交的1300元二审案件受理费，由王珍负担。西安碧桂园圣龙房地产开发有限公司预交的50元二审案件受理费。由西安碧桂园圣龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年五月十三日书记员 范致远