河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初2745号 原告：谢宾，男，1981年11月6日出生，汉族，个体业主，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：谢连芳，男，系谢宾之父。 委托诉讼代理人：胡彦海，河北三和时代律师事务所律师。 被告：石家庄市翔达房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区中华南大街585号华府园3-1401号，工商注册号：130100000071324。 法定代表人：刘大亮，该公司执行董事。 被告：河北永和房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区大街24号财富大厦裙楼6层606，统一社会信用代码：911301007329145294。 法定代表人：郧计忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵立刚，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：倪静瑶，河北世纪联合律师事务所律师。 原告谢宾与被告河北永和房地产开发有限公司（以下简称永和公司）、石家庄市翔达房地产开发有限公司（以下简称翔达公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢宾委托诉讼代理人谢连芳、胡彦海，被告永和公司委托诉讼代理人倪静瑶到庭参加诉讼。被告翔达公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢宾向本院提出诉讼请求：1.二被告共同返还购房款430411元；2.二被告支付自2014年5月1日起至实际履行之日止的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.全部诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2013年1月6日，原告与被告翔达公司签订《泰达国际住宅认购协议书》（以下简称《认购协议书》），约定原告购买该被告开发建设的位于石家庄市的房屋，原告依约支付定金及购房款共计430411元。但泰达国际项目一直未开发建设，翔达公司也未按承诺退还购房款。此外，翔达公司未取得预售许可证即销售房屋，违反法律强制性规定，双方所签合同无效，被告翔达公司应当返还购房款。原告了解到该项目实际为被告永和公司与翔达公司合作开发，实际受益人为被告永和公司，被告的行为给原告造成了极大的经济损失，故诉至法院。 被告永和公司辩称，1.永和公司与原告之间不存在法律关系，不应承担返还购房款的责任。《认购协议书》系原告与翔达公司签订，购房款也支付给了该公司，被告永和公司不是《认购协议书》的合同相对人，无需承担该协议书约定的权利和义务。同样，永和公司与翔达公司签订的合作协议等，也只对二被告产生约束力，永和公司仅对翔达公司承担权利义务，与原告无关。此外，案涉项目的土地在2020年10月进行第二次招拍挂过程中，被其他公司拍走，被告永和公司已丧失了依附于土地使用权的开发建设权。永和公司与翔达公司签订的协议已丧失履行基础，永和公司与原告无直接利害关系，不是适格被告。2.被告翔达公司应依约退还原告购房款。原告与翔达公司所签《认购协议书》已明确约定在翔达公司违约的情况下，原告有权要求该被告退款、退房，永和公司无任何理由替翔达公司退款，且永和公司与翔达公司在解除合同时，明确约定翔达公司已出售的商品房由其负责处理和承担全部责任，足以说明永和公司不存在替翔达公司退还购房款的约定和法定责任。综上，应驳回原告对永和公司的诉讼请求。 被告翔达公司未答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了与翔达公司签订的《认购协议书》、收款收据及银行交易明细查询、永和公司与河北省技术进出口公司签订的《房地产联合建设协议》及补充协议、翔达公司与永和公司签订的《合作协议》《补充协议及协议书》、永和公司向桥西区东风路街道办事处出具的《不违规销售承诺》、企业信用信息公示报告等证据，被告永和公司未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告永和公司对原告提交《不违规销售承诺》的真实性不认可，对其他证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于《不违规销售承诺》的证据效力问题，本院审核认定如下：虽原告提交的系复印件，但桥西区东风路街道办事处在复印件上加盖印章，并确认与其保存的原件一致，故对该证据的真实性予以确认。综合以上证据，本院查明事实如下： 2006年9月28日，永和公司与河北省技术进出口公司签订《房地产联合建设协议》，约定双方联合建设房地产项目，河北省技术进出口公司投入拥有使用权位于石家庄市的土地，永和公司投入全部开发资金、管理和经营，双方还约定了房屋建成后的分配方式等。2010年11月8日，双方又签订《补充协议》一份。2011年1月26日，二被告签订《合作协议书》，约定永和公司委托翔达公司全权开发建设案涉“科苑广场”项目，翔达公司需分期支付永和公司前期投资及其他费用6500万元，翔达公司负责该项目建设资金的投入，并全面负责项目的运营。永和公司收到款项后，项目盈亏由翔达公司自负，永和公司不承担任何责任和经营风险等。后双方还就需缴纳的政府收益金签订了《补充协议》。 2013年1月6日，原告与翔达公司签订《认购协议书》，约定原告购买翔达公司开发建设的案涉泰达国际1号楼单元1301号房（暂定房号），建筑面积135.61平方米，单价6330元/平方米，房屋总价款为858411元。翔达公司预计在2015年12月前交付房屋，如翔达公司在2013年10月份尚未动工，原告可申请退房，按同期定期存款利率计息，本息合计一次性退还买受人。待本房屋具备条件时，凭本协议书双方换签《商品房买卖合同》，并办理产权及其他手续等。合同签订后，原告在2012年12月11日付定金10000元，2013年1月6日支付了购房款420411元。另查，翔达公司先后与一百多名购房人签订协议并收取购房款。 2014年11月22日，被告永和公司向案涉项目所在地桥西区东风路街道办事处出具《不违规销售承诺》，承诺在未达到销售条件前，不进行销售，并做好以前已经销售的客户工作，保证在项目建设过程中，不再出现客户上访问题，并承诺由于销售问题引发的一切问题由其完全负责。 2016年11月11日，二被告签订《协议书》，决定解除之前签署的一系列合同，解除原因是约定翔达公司交房时间为2015年11月20日，但目前项目的工程形象进度为地基未完成，翔达公司迟延履行义务。双方确认翔达公司的投入为向永和公司支付的6500万元及向政府部门缴纳的收益金1400万元。合同解除后，翔达公司的有效投资折算项目房产面积8000平方米，由永和公司给付翔达公司。翔达公司经营管理本项目期间的遗留问题，由翔达公司自行处理及承担一切法律责任，与永和公司无关。其中包括翔达公司出售的本项目商品房由翔达公司负责处理和承担全部责任。 原、被告双方均认可案涉项目现形象进度仍为地基开挖。2020年7月24日，案涉项目土地通过招拍挂由石家庄宾和房地产开发有限公司（以下简称宾和公司）拍得。经查询企业信息，宾和公司于2020年6月9日注册成立，注册资本2000万元（认缴出资日期2040年5月27日），法定代表人李海江，股东为永和公司及李海江，其中永和公司出资比例70%。 本院认为，原告与被告翔达公司签订《认购协议书》时，案涉项目未取得商品房预售许可证，双方约定“待本房屋具备条件时，凭本协议书双方换签《商品房买卖合同》”，该《认购协议书》性质应认定为预约合同，即双方签订协议书的目的是将来订立买卖合同，该预约合同未违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定有效。因被告翔达公司已与永和公司解除合作协议，造成其违反协议书的约定，未能与原告订立正式的商品房买卖合同，构成根本违约。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。虽原告是基于主张合同无效而要求被告翔达公司返还购房款，与本院认定合同有效不一致，但二者在法律后果上并无本质区别，合同效力的认定对原告要求被告翔达公司返还购房款的请求没有影响。 关于原告主张的利息问题，虽《认购协议书》约定“如在2013年10月份尚未动工，买受人可申请退房，按同期定期存款利率计息”，但此条款的本意应为在被告有可能短期内逾期交房时，原告享有合同解除权并按同期存款利率计算利息，而不适用于本案被告翔达公司长期不能履行的情形。由于预约合同解除后守约方的损失包括了合同履行后可以获得的利益，如按此标准计算原告的利息损失，会明显导致利益失衡。据此，对原告主张按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息的请求，本院予以支持。但2019年8月20日前尚无全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，此间应按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息。 关于被告永和公司应否承担共同返还责任问题，本院认为，虽原告与永和公司并无直接合同关系，但永和公司应与翔达公司共同承担责任。理由有二：1.根据二被告所签《合作协议》及《补充协议》，双方名为合作，实为永和公司将案涉项目有偿转让给翔达公司，并据此收取翔达公司转让款6500万元及代其缴纳政府收益金1400万元。双方在解除协议时虽约定翔达公司有效投资折算成商品房面积8000平方米，并约定翔达公司销售的商品房由其负责，永和公司不承担责任。但案涉土地现已被其他公司拍得，永和公司明确表示无法履行交付商品房的义务，至此，永和公司获得了收益，但并未向翔达公司支付对价。2.被告永和公司在明知案涉项目长期停滞，导致众多购房人上访的情况下，向辖区办事处出具“由于销售问题引发的一切问题由我公司完全负责”的承诺。对于该《不违规销售承诺》对原告是否发生效力问题，本院认为，首先，永和公司通过转让项目取得收益，根据权利义务相一致的原则，永和公司应承担相应的民事责任。其次，办事处与原告、二被告均无民事合同关系，其作为一级政府派出机构，参与协调众多购房人与开发商的矛盾纠纷，永和公司在此情况下向办事处做出承诺，应视为对所有购房者的承诺，可以认定其做出了与翔达公司共同向购房人承担责任的意思表示，构成了并存的债务承担。据此，原告要求二被告共同承担责任，符合法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下： 被告石家庄市翔达房地产开发有限公司、被告河北永和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内共同返还原告谢宾购房款430411元并赔偿资金占用期间的利息损失（自2014年5月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7756元，由二被告共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市桥西区，邮编：050091，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 申请执行的期间为二年，自法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  李彦红 人民陪审员  郭燕中 人民陪审员  李延坤 二〇二〇年十二月四日 书 记 员  田丽颖