广西壮族自治区钟山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1122民初230号 原告（反诉被告）：贺州彰泰城房地产开发有限公司，住所地钟山县龟石北路**。 法定代表人：朱忠勇，总经理。 委托诉讼代理人：黄世军，广西迈泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：农朝霞，女，1975年4月3日出生，汉族，住钟山县。 委托诉讼代理人：于松坚，广西宏民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何茵婷，广西宏民律师事务所实习律师。 原告贺州彰泰城房地产开发有限公司（以下简称“彰泰城房地产公司”）与被告农朝霞商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彰泰城房地产公司的委托诉讼代理人黄世军，被告农朝霞及其委托诉讼代理人于松坚、何茵婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彰泰城房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告彰泰城房地产公司与被告农朝霞签订的《商品房买卖合同（预售）》。2.判决被告农朝霞配合原告彰泰城房地产公司到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同（预售）》的备案手续。3.判决被告农朝霞向原告彰泰城房地产公司支付违约金147717.90元，违约金从已付购房款中扣除。在诉讼中，原告彰泰城房地产公司变更诉讼请求为：1.解除原告彰泰城房地产公司与被告农朝霞签订的《商品房买卖合同（预售）》。2.判决被告农朝霞配合原告彰泰城房地产公司到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同（预售）》的备案手续。3.判决被告农朝霞向原告彰泰城房地产公司支付违约金147717.90元，违约金从已付购房款中扣除。4.被告农朝霞支付律师费13000元。事实和理由：2018年5月14日，原告彰泰城房地产公司与被告农朝霞签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告彰泰城房地产公司将位于钟山县钟山彰泰城（商品房预售许可证号为钟建房预字第××号）2幢2单元25层2502号商品房出售给被告农朝霞，总价款为492393元，被告农朝霞在合同签订时支付原告彰泰城房地产公司总房款20%以上的购房款102393元，余款390000元于合同签订之日起30日内以银行贷款方式支付。合同第八条约定：因买受人未按期付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。合同第二十七条约定：本合同在履行过程中发生争议的，任何一方均有权向商品房所在地钟山县人民法院提起诉讼。附件十一买卖合同补充协议第八条第1款约定：因买受人的原因导致出卖人解除合同的，买受人应按照合同总价款的30%支付出卖人违约金，并按附件四第4条第2款项处理，合同终止，出卖人可将该房另行出售他人，买受人无异议。该条第8款约定，若因买受人未按约支付合同约定的任一款项等原因导致双方发生纠纷的，出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、律师费等）均由买受人承担。原告彰泰城房地产公司与被告农朝霞签订《商品房买卖合同（预售）》后，原告彰泰城房地产公司已经到有关机关办理了《商品房买卖合同（预售）》备案手续。按照附件十一商品房买卖合同补充协议第八条第2款第（2）项约定：买卖合同根据合同约定解除的，双方应在合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理《商品房买卖合同（预售）》备案、预告登记注销手续所需的证明材料，并到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同（预售）》备案、预告登记注销手续。被告农朝霞因未能办理银行贷款，截止至起诉时止，被告农朝霞拖欠原告彰泰城房地产公司购房款390000元，逾期早已超过90天，已构成解除合同的条件，原告彰泰城房地产公司已发函向被告农朝霞追讨购房款，但被告农朝霞未能支付。原告彰泰城房地产公司认为，原告彰泰城房地产公司与被告农朝霞签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，因被告农朝霞违约，原告彰泰城房地产公司要求解除双方之间的《商品房买卖合同（预售）》，被告农朝霞配合原告彰泰城房地产公司到合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同（预售）》备案手续，并支付违约金，原告彰泰城房地产公司向法院提起诉讼，请求法院支持原告彰泰城房地产公司的诉讼请求。 被告（反诉原告）农朝霞辩称，被告农朝霞同意解除与原告贺州彰泰城房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》。请求法院判决驳回原告贺州彰泰城房地产公司的第三项、第四项诉讼请求；本案诉讼费用由原告贺州彰泰城房地产公司承担。反诉请求法院判决反诉被告贺州彰泰城房地产公司返还反诉原告农朝霞购房款本金102393元及利息（以102393元基数，从2018年5月15日起至购房款偿还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。请求法院判决反诉被告贺州彰泰城房地产公司返还反诉原告农朝霞交纳的税款7385.89元。事实和理由：被告农朝霞没有违约事实，不需向原告彰泰城房地产公司支付违约金。农朝霞没有按期付款，并非被告农朝霞的原因，因此被告农朝霞并未违约。原告贺州彰泰城房地产公司与被告农朝霞签订的《商品房买卖合同（预售）》第七条第四款约定卖方同意买方以银行贷款方式进行支付，后由于银行不放贷才导致买受人无法继续按期付款。根据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定:商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。同时，据《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）（简称《会议纪要》）第19条规定：对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。根据上述司法解释及会议纪要的规定，由于银行单方面的政策原因而导致购房者的贷款没有办法如期发放，使购房合同不能继续履行，这种情况下是不可归责于购房者的，购房者可以请求解除合同，并不承担违约责任。因此，被告农朝霞没有违约事实，不应向原告彰泰城房地产公司承担违约责任。彰泰城房地产公司在本案诉讼前没有向被告农朝霞提出解除合同。虽然农朝霞没有按约定向原告彰泰城房地产公司支付购房款，付款期限超过90日，但原告彰泰城房地产公司仅是向被告农朝霞催收购房款，并无解除《商品房买卖合同（预售）》的意思表示。因此，原告彰泰城房地产公司依据《商品房买卖合同（预售）》第八条要求被告农朝霞支付违约金亦没有事实依据。即使需要支付违约金，也应当从原告彰泰城房地产公司起诉之日起7日后开始计算。附件十一补充协议第八条与《商品房买卖合同（预售）》第八条约定内容相冲突，应以《商品房买卖合同（预售）》第八条为准。如前所述，被告农朝霞没有违约事实。故本案不适用附件十一补充协议第八条；上述合同条款均对解除合同并支付违约金作了约定，且内容互相矛盾，而且补充协议约定的条款加重了被告农朝霞的责任，排除了被告农朝霞的主要权利。根据《房屋买卖合同（预售）》第二十八条规定，应以《商品房买卖合同（预售）》第八条为准，附件四第2款及附件十一补充协议第八条第一款属于霸王条款，该条款无效。上述合同条款属原告彰泰城房地产公司提供的格式合同条款，属加重了被告农朝霞的责任，排除了被告农朝霞的主要权利合同条款，并没有向被告农朝霞进行解释，说明，该条款依法对被告农朝霞没有约束力。而且根据法律规定，亦应当作出对原告彰泰城房地产公司不利的解释。出卖人按照附件十一补充协议第八条第一款要求买受人承担违约责任存在违约金过分高于造成损失情形，即使双方解除合同，由于房价上涨，出卖人并不存在实际损失。出卖人要求买受人承担如此高额违约金没有事实及法律依据。综上，双方合同的解除的行为没有损害原告彰泰城房地产公司的合法权益。若原告彰泰城房地产公司因不归责于被告农朝霞的原因而解除合同而获得高额的违约金赔偿，显然违背了诚实信用原则，亦显失公平。综上，原告彰泰城房地产公司的诉讼请求没有事实及法律依据,故请求法院依法驳回原告彰泰城房地产公司不合理的诉求请求。 本院经审理认定事实如下：2018年5月14日，原告彰泰城房地产公司与被告农朝霞签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同主要约定：原告彰泰城房地产公司将其位于钟山县出售给被告农朝霞，商品房总价款为492393元；被告农朝霞在合同签订时支付原告彰泰城房地产公司总房款20%以上的购房款102393元，余款390000元于合同签订之日起30日内以银行贷款方式支付。除不可抗力外，买受人未按照约定的时间付款的，双方按照逾期在90日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知之日起7日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已支付全部房款（含已付贷款部分）；附件四第2条贷款人购房的买受人声明：在签订《买卖合同》时，已经充分了解现行的购房政策、贷款（含银行贷款和公积金贷款，下同）的贷款政策、办理条件、程序及所需交纳的全部资料及费用。买受人愿意承担《买卖合同》签订后贷款政策、条件等发生变化或者不符合贷款条件（包括但不限于因银行信贷政策变动、个人或配偶信用记录不良、多次贷款等）而无法获得贷款或无法足额获得贷款的风险，并承诺按照约定的付款时间付清房款;附件十一补充协议第八条第二款第二项、第八款分别约定“双方应在合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续所需的证明材料，并到原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续”，“出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、保全费、律师费等）均由买受人承担”，等等。商品房交付时间为2020年4月30日。合同签订后，被告农朝霞交纳商品房首付款102393.09元，余款390000元于合同签订之日起30日内以银行贷款方式支付。被告农朝霞已缴纳房屋契税7385.89元。原告彰泰城房地产公司按照约定为被告农朝霞办理了《商品房买卖合同（预售）》备案手续。之后被告农朝霞因收入不符合贷款条件未能办理银行贷款。被告农朝霞未按照约定支付剩余购房款，原告彰泰城房地产公司向被告农朝霞发催告函催收未果。 本院认为，原告彰泰城房地产公司与被告农朝霞均同意解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，对原告彰泰城房地产公司要求解除合同的请求，本院予以支持。合同解除后，被告农朝霞应协助原告彰泰城房地产公司到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同（预售）》备案手续。原告彰泰城房地产公司与被告农朝霞签订的《商品房买卖合同（预售）》第七条约定剩余购房款以银行贷款方式支付，但附件四第二条关于“贷款购房的买受人声明”的格式条款对无法获得贷款需按照约定付款时间付清房款未用黑体字注明，原告彰泰城房地产公司亦未举证证实尽到了告知义务。同时，原告彰泰城房地产公司的销售人员作为专业从事房地产销售的人员在签订合同时一般会询问购房户是否有不符合贷款条件等情况，在原告彰泰城房地产公司未能举证证实被告农朝霞存在刻意隐瞒不符合贷款条件的情况下，应视为被告农朝霞已如实陈述自身的情况，被告农朝霞因其收入不符合贷款条件以致未能办理银行贷款，不属于个人的原因所致，被告农朝霞无恶意违约行为，不应承担违约责任。关于律师费的问题，被告农朝霞对解除合同无异议，亦不存在恶意违约的情形，对原告彰泰城房地产公司主张的律师费，本院不予支持。反诉原告农朝霞已向反诉被告彰泰城房地产公司支付了购房款102393.09元，合同解除后，反诉被告彰泰城房地产公司应向反诉原告农朝霞返还购房款102393.09元。关于反诉原告农朝霞主张的购房款利息，在《商品房买卖合同（预售）》解除前，反诉被告彰泰城房地产公司是依据合同约定持有该购房款的，不应计付利息，对该主张本院不予支持。关于反诉原告农朝霞主张反诉被告彰泰城房地产公司退还税款7385.89元问题，反诉被告彰泰城房地产公司未持有该款项，合同解除后，反诉原告农朝霞可以自行到相关部门办理退费事宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告贺州彰泰城房地产开发有限公司与被告农朝霞于2018年5月14日签订的《商品房买卖合同（预售）》。被告农朝霞于本判决生效之日起十五日内协助原告贺州彰泰城房地产开发有限公司到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同（预售）》备案手续； 二、反诉被告贺州彰泰城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向反诉原告农朝霞返还购房款102393.09元； 三、驳回原告贺州彰泰城房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告农朝霞要求反诉被告贺州彰泰城房地产开发有限公司返还购房款利息的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费1757元（已减半收取,原告贺州彰泰城房地产开发有限公司已预交），由原告贺州彰泰城房地产开发有限公司负担1657元，被告农朝霞负担100元。 反诉受理费1248元，由反诉原告农朝霞负担84元，反诉被告贺州彰泰城房地产开发有限公司负担1164元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  邹智利 二〇二〇年五月二十五日 书记员  杨 晶 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。 提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。