镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1112民初671号原告：华某，女，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：孙学威，江苏诚和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李端林，江苏诚和律师事务所律师。被告：镇江宝龙置业发展有限公司，住所地镇江市丹徒新城。法定代表人：许健康，该公司董事长。委托诉讼代理人：龚志强,江苏江成律师事务所律师。原告华某与被告镇江宝龙置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法先适用简易程序，后转入普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告华某第一次到庭参加诉讼，原告华某的委托诉讼代理人孙学威、被告镇江宝龙置业发展有限公司的委托诉讼代理人龚志强两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华某向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还因增值税率下调多收取的房屋价款16396元（以不含税价819819.82元*2%），要求被告支付逾期交付房屋的违约金16380元（以房屋价款910000元为基数，自2019年8月1日计算至2019年10月29日共90日，按照合同约定的日万分之二计算），合计32776元；2、要求被告负担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年1月25日，原被告订立商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的位于镇江市丹徒新城宝龙国际花园X幢XXX室，房屋不含税价819819.82元，该房屋项目增值税率11%，增值税90180.18元，总价款910000元；然而，被告销售案涉房屋缴纳增值税的税率为9%，则被告多收取原告增值税16396元，原告要求被告返还。案涉商品房买卖合同约定交房日期为2019年7月31日前，但被告未按照约定期限交付房屋，被告应承担逾期交付房屋的违约责任。经多次协商未果，为维护合法权益，原告诉至法院。被告镇江宝龙置业发展有限公司辩称，1、原被告在商品房买卖合同中并没有明确约定降税即降价，案涉商品房买卖合同以及补充条款仅约定了面积误差影响房屋价款。国家先后两次下调增值税率，直接目的是为了优化营商环境，切实为企业减负，并不涉及业主权益；2、合同订立后，被告于2019年10月28日取得合同约定的新建商品住房交付使用核查意见书，逾期交付房屋89天。由于政府对大气污染进行扬尘管控，被告被迫停工达141天。关于逾期交付房屋的事实以及原因，被告在案涉宝龙国际花园小区进行公告，申请镇江市丹徒公证处进行公证。案涉商品房买卖合同约定：因国家或地方政府相关法律法规、政策变化或市政建设以及政府指令等，导致商品房逾期交付的，出卖人于该情形发生之日起30日内告知买受人的，被告可据实予以延期。案涉商品房买卖合同附件四补充条款第七条约定：原告给予被告90日的宽展期，宽展期内，被告无需承担违约责任，如宽展期届满后被告仍未交付，自第91日起至实际交付之日，被告向原告支付已付房价款日万分之二的违约金。因此，被告不应承担逾期交付房屋的违约责任。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2018年1月25日，原被告订立商品房买卖合同，约定：1、原告购买被告建设的宝龙国际花园第X幢XXX室房屋，建筑面积为129.45平方米；2、双方选择第四条第一款第一项作为商品房价款的计算方式，即按建筑面积计算，商品房单价为每平方米7029.74元，总金额为910000元。该条第二款约定本项目的增值税率11%，房屋总价为910000元，其中不含增值税价819819.82元，增值税90180.18元。该商品房买卖合同的附件四补充条款第二条对房屋总价款补充约定，购房合同中的房屋总价款不含公共维修基金、燃气初装费、网络通讯初装费、有线电视初装费、增容费以及相关税费，出卖人与买受人应各自依法律或相关规定向有关部门缴纳相关税费。原被告订立的商品房买卖合同还约定：被告应当在2019年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《新建商品住房交付使用核查意见书》并符合合同约定的商品房交付原告。如遇下列特殊原因，被告可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因国家或地方政府相关法律法规、政策变化或市政建设以及政府指令等，以致该商品房交付及验收延迟的，且出卖人当于该情形发生之日起30日内告知买受人（字体加黑）。该商品房买卖合同的附件四补充条款第七条对商品房交付条件及交付期限的补充约定：如发生为配合政府的规范文件实施或政府行为、通知、命令而造成无法正常施工、因政府市政配套未按时完成而影响购房合同规定的交付条件未能如期完成的，恶劣气候等自然原因以及其他被告无法控制的客观因素导致的情形发生交付迟延，被告依据该等事由据实顺延该房屋的交付期限，无需为顺延负责任；因被告自身原因造成未在合同约定的期限内交付房屋的，原告给予被告90日的宽展期，宽展期内，被告无需承担违约责任（字体未加黑加粗或加下划线）。案涉附件四补充条款正文最后约定:原告特别确认同意，原告已经了解并同意购房合同及其附件和补充条款的全部内容，并确认被告已经就购房合同以及补充条款的内容（特别是加粗或加下划线等部分的内容）进行了解释说明，本补充条款的内容如与购房合同不一致的，原告同意以本补充条款为准（字体黑体加粗）。案涉商品房买卖合同还约定了付款方式、争议解决方式、保修责任等内容。2019年7月8日，镇江市丹徒区建设工程管理处出具情况说明（附2018年、2019年建筑施工大气管控通知汇总表各一份），载明：宝龙国际花园工程项目自开工以来，由于国家公祭日（2017年12月1日至12月15日），停工15日；2018年，因大气污染防治工作要求，江苏省大气污染防治联席会议办公室、镇江市大气污染防治联席会议办公室多次下发管控通知，停工89天；2019年1月1日至7月1日，因大气污染防治工作要求，江苏省大气污染防治联席会议办公室、镇江市大气污染防治联席会议办公室多次下发管控通知，停工37天，共计停工141日。2018年建筑施工大气管控通知汇总表注明：建筑工地因扬尘管控全部停工64天，局部停工25天；2019年建筑施工大气管控通知汇总表注明：截止2019年7月1日，建筑工地因扬尘管控全部停工16天，局部停工21天。2019年7月22日，被告申请对案涉宝龙国际花园二期张贴延期交付公告的证据进行保全，江苏省镇江市丹徒公证处于2019年7月23日出具公证书：对位于宝龙广场营销中心、二期西大门、二期南大门张贴的延期交付公告进行拍摄，并制作公证工作记录及附件（含上述镇江市丹徒区建设工程管理处出具情况说明、2018年及2019年建筑施工大气管控通知汇总表各一份））。2019年10月15日，被告申请对案涉宝龙国际花园（二期）4#、5#、7#、9#至19#楼配套设施进行核查，并提交查验报告和相关资料。经审查，被告提供的查验报告和相关资料符合《镇江市区商品住房配套设施交付使用操作流程》要求；2019年10月28日，对拟交付的宝龙国际花园（二期）4#、5#、7#、9#至19#楼配套设施进行现场勘验，符合《镇政建（2016）137号》文件要求，镇江市住房和城乡建设局向被告出具落款日期为2019年10月28日的新建商品住房交付使用核查意见书。2019年11月8日，被告向原告提供增值税普通发票，税率为9%，增值税为75137.61元，价税合计910000元。上述事实由原告向本院提供的商品房买卖合同及附件四补充条款、增值税普通发票，被告向本院提供的镇江宝龙项目政府管控延期交付情况汇总表及相关文件、新建商品住房交付使用核查意见书、公证书及附件以及原被告陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，一、关于增值税率由11%下调至9%对房屋总价款是否有影响的争议焦点。本案中，原被告订立的商品房买卖合同明确约定，房屋价款计算方式是：按建筑面积计算，单价为每平方米7029.74元，该约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该条款应属合法、有效，可以作为定案依据；关于该商品房买卖合同第四条第二款，原被告并没有明确约定该条款是案涉房屋价款的计算方式，也没有明确约定房屋总价款随增值税率调整而作相应调整，因此，两原告以增值税率下调2%为由向被告主张返还房屋价款的诉讼请求，既不符合合同约定，也没有法律依据，本院依法应不予支持。二、被告应否承担逾期交付商品房违约责任的争议焦点。本案中，按照商品房买卖合同约定，被告应当于2019年7月31日前向原告交付商品房，该商品房须取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，而镇江市住房和城乡建设局向被告出具的《新建商品住房交付使用核查意见书》落款日期为2019年10月28日，本院可以认定被告未按约定期限向原告交付符合约定条件的商品房。经本院查明的事实可以认定，被告由于国家公祭日停止施工15日，由于大气污染治理全面停止施工80日、部分停止施工46日，由于国家公祭日及大气污染治理涉及社会公共利益，被告据此辩称应免除其承担逾期交付商品房90日的违约责任，本院依法应予采信。因此，原告向被告主张逾期交付商品房90日违约责任的诉讼请求，本院依法应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告华某要求被告镇江宝龙置业发展有限公司因增值税率下调2%而返还房屋价款16396元的诉讼请求；二、驳回原告华某要求被告镇江宝龙置业发展有限公司支付逾期交付房屋违约金16380元的诉讼请求。案件受理费619元，由原告华某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  段为东审 判 员  成 莲人民陪审员  付玉香二〇二〇年十月十二日法官 助理  李情艳书 记 员  赵 烨