安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖03民终3125号上诉人（原审被告、反诉原告）：臻爱逸家（深圳）酒店公寓管理有限公司，住所地广东省深圳市南山区前海路振业国际商务中心32F，统一社会信用代码91440300326662194H。法定代表人：片治强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李恩情，北京大成（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：秦文军，男，1971年2月26日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：王栓继，安徽明锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪兵，安徽明锐律师事务所律师。上诉人臻爱逸家（深圳）酒店公寓管理有限公司（以下简称臻爱逸家）因与被上诉人秦文军房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2019）皖0304民初3799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。臻爱逸家上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.驳回秦文军的全部诉讼请求，支持臻爱逸家一审全部反诉请求；3.判令秦文军承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1.臻爱逸家已按照《蚌埠绿地世纪城海顿商业项目资产托管协议》约定全面履行了合同义务，不存在违约事项；2.秦文军未能按期交付托管房屋及消防验收手续，系秦文军违反合同约定，应当承担逾期交付房屋的违约责任。综上所述，请求二审法院支持上诉请求。秦文军辩称，原审判决违约金过低，秦文军当时也提出上诉，但发现对方被多次纳入失信名单，故没有缴纳上诉费。秦文军已经按照合同约定移交了房屋，交房前已经有消防意见书了，且在交房前臻爱逸家是了解此情况并对房屋进行了接收，臻爱逸家违约没有按照合同约定履行装修，后期臻爱逸家才提出消防意见书的问题，明显是为其违约找借口，故其上诉理由不能成立。秦文军向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的蚌埠绿地世纪城海顿商业项目资产托管协议；2、判令臻爱逸家向秦文军支付违约金8800000元；3、本案诉讼费用和律师代理费由臻爱逸家承担。臻爱逸家向一审法院反诉请求：1、请求判决解除臻爱逸家与秦文军签订的《蚌埠绿地世纪城海顿商业项目资产托管协议》；2、判令秦文军退还臻爱逸家已支付的装修押金200000元；3、判令秦文军向臻爱逸家支付违约金8800000元；4、判令秦文军赔偿臻爱逸家支出的装修设计损失57740元；5、判令秦文军承担臻爱逸家支出的律师费80000元；6、本案诉讼费由秦文军告承担。一审法院认定事实：2018年4月20日，为方便协商蚌埠绿地世纪城海顿项目合作事宜，钱明松建立“臻爱逸家-蚌埠绿地世纪城海顿项目”微信聊天群，聊天群内人员分别为钱明松、王彦涛、程鹏、李恩情、刘强。此时，王彦涛为臻爱逸家的法定代表人。2018年5月1日，秦文军（甲方）与臻爱逸家（乙方）签订《蚌埠绿地世纪城海顿商业项目资产托管协议》一份，协议约定：托管项目为蚌埠绿地世纪城海顿商业2号楼第9层至13层，共计5层，每层22间，总面积约为5561平方米；甲方将上述托管项目委托给乙方运营管理，甲方充分尊重乙方运营管理模式，并按照合同约定对托管房屋收益进行分配；协议签订后，甲方将取得主体消防验收合格（需有正式的消防部门出具的验收合格报告）且满足毛坯房交房标准，并满足乙方进场装修条件的全部公寓毛坯房交付给乙方，双方办理书面交房手续；合同正式签订之日起三日内预交装修保证金20万元；资产托管期限为10年，自2018年5月16日至2028年5月16日，其中免收益分成筹备期为15个月含装修期300天，自甲方取得主体消防验收合格且满足毛坯房交房标准并满足乙方进场装修条件后的全部公寓毛坯房实际交付给乙方之日开始计算；免收益分成期满后收益分成约定：免收益分成期满后，前3年收益分成按照25元/平方/月标准向甲方支付收益分成，第4年至6年收益分成26元/平方/月标准向甲方支付收益分成，第7年至10年收益分成27元/平方/月标准向甲方支付收益分成；乙方采取预付方式支付收益分成，提前3个月按季度支付收益分成，乙方在免收益期满后的第一个工作日开始预交3个月的收益分成，以此类推。乙方经营模式为短租式酒店公寓；甲方承诺本合同项下托管物业应当在2018年5月16日之前全部交付给乙方，未按期交付托管物业，本合同期限及免租期相应顺延。在经营期间乙方因债权债务导致不能正常经营的问题甲方不予承担；乙方经营期间甲方有权对该房产融资或销售，乙方需配合甲方销售，但甲方应当保障乙方根据本协议享有的运营权。甲乙双方协商一致，可解除、终止或变更本协议；若甲方单方违约导致乙方无法继续履行托管合同或者导致乙方不能运营的，甲方按照8万元/套标准向乙方支付违约金；若乙方原因导致违约，甲方有权解除本协议，乙方按照8万元/套标准向甲方支付违约金；甲方未按本协议约定期限交付全部托管物业的，每延迟一日按照前三年收益分成总额的万分之五向乙方支付违约金，延迟交付超过60日的，乙方有权解除本协议。甲乙双方在执行本协议时产生争执或纠纷，双方应本着友好的态度协商解决；如协商一致，可以附件形式补充其他条款；协商解决无效的，任何一方可向甲方所在地人民法院提起诉讼，并由败诉方承担诉讼费用、律师费用在内的一切合理费用。2018年5月17日，双方对案涉房屋进行了交房验收，臻爱逸家针对房屋存在的问题向秦文军发出了工作沟通函。2018年6月6日，臻爱逸家向秦文军转账支付装修保证金20万元。从2018年5月底开始，秦文军多次通过微信（包含发送沟通函照片）、电话方式催促臻爱逸家进场装修。2018年6月，臻爱逸家回复要集中力量办理“汉峪金谷店”开业事宜，其他事等一等。2018年7月，臻爱逸家回复合作的装修公司出了问题，正在寻找新的装修合作伙伴。此后一直到2018年12月，臻爱逸家多次在微信群向秦文军提出，因秦文军销售涉案托管房屋，故要求签订补充协议，变更合同内容，延长免租期，否则无法进场施工，并表示如果不能达成补充协议，则要求解除协议。2018年9月10日和12月5日，臻爱逸家就上述变更合同内容事宜，分别向秦文军发送了沟通函，但秦文军未同意变更合同内容，仍要求按托管协议内容履行。2018年12月14日和30日，臻爱逸家分别向秦文军发函，要求秦文军就签订补充协议问题给予明确答复及提供一次性消防验收合格手续等材料。2019年1月14日，秦文军在微信群中发送了由蚌埠市公安消防支队于2014年1月24日出具的《建设工程消防验收意见书》，验收结论为土建及消防工程验收合格。2019年4月14日，臻爱逸家在微信群中向秦文军发送律师函一份。因合同履行问题发生纠纷，秦文军遂向一审法院提起诉讼，一审法院于2019年10月17日向臻爱逸家送达起诉状副本、举证通知书等诉讼材料。后臻爱逸家向一审法院提起反诉。另查明，为本次讼诉，秦文军支付律师代理费100000元，臻爱逸家支付律师代理费80000元。以上事实，有身份证、营业执照、资产托管协议、消防验收意见书、沟通函、告知函、委托合同、转账凭证、发票、通话录音、微信聊天记录、工作联系函、转账回单，毛坯房交房验收清单、快递凭证、当事人陈述及庭审笔录等在案为凭，并经庭审举证、质证、一审法院认证，足以认定。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，虽双方签订的协议名为资产托管协议，但根据协议的内容来看，实际为秦文军将案涉房屋租赁给臻爱逸家使用并收取固定租金，秦文军并不承担任何经营风险，故双方签订的合同应认定为房屋租赁合同，双方之间的纠纷应按照房屋租赁合同法律关系处理。对于协议解除问题，应首先确定双方是否存在违约行为。秦文军诉称其于2018年5月16日已将案涉房屋交付给臻爱逸家，并提供了由钱明松签名确认的《托管物业移交清单》，臻爱逸家对该事实不予认可并否认钱明松系其工作人员。一审法院认为，因秦文军未提供充分证据证明钱明松系臻爱逸家工作人员并有权代表臻爱逸家接收案涉房屋，且臻爱逸家不予认可，故应当承担举证不能的不利后果，一审法院对该事实在本案中依法不予确认。秦文军未能举证证明房屋交付事实，但其通过微信、电话、沟通函的方式多次要求臻爱逸家进场装修，臻爱逸家均以各种理由，拒绝进场施工，且并未提及要求秦文军交付房屋及提供一次性消防验收合格手续等材料。直至2018年12月14日，臻爱逸家才要求秦文军提供一次性消防验收合格手续，秦文军于2019年1月14日将《建设工程消防验收意见书》照片发送给了臻爱逸家，但此后臻爱逸家并未接收房屋及进场施工。根据以上事实结合双方的微信聊天记录及沟通函，可以认定臻爱逸家因秦文军未同意与其签订补充协议，而不愿再继续履行资产托管协议约定的义务，故应当认定违约方为臻爱逸家。臻爱逸家违约致使协议不能继续履行，无法实现协议目的，现秦文军要求解除双方签订的资产托管协议，有事实和法律依据，一审法院依法予以准许，解除时间为臻爱逸家收到秦文军起诉状副本之日即2019年10月17日。对于违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。臻爱逸家违约，应当依据法律规定及协议约定，承担相应的违约责任。根据协议约定，若臻爱逸家原因导致违约，秦文军有权解除本协议，臻爱逸家按照80000元/套标准向秦文军支付违约金。因秦文军未能举证证明其实际损失的数额，且臻爱逸家认为该约定标准过高，故一审法院结合本案案情，依法对违约金的计算标准予以调整，确定按10000元/套的标准计算违约金。案涉租赁房屋共计110套，故臻爱逸家应向秦文军支付违约金为1100000元，对秦文军要求臻爱逸家支付违约金8800000元的诉请，一审法院予以部分支持。臻爱逸家反诉要求秦文军支付违约金8800000元，无事实和法律依据，一审法院依法予以驳回。对于装修设计损失问题，因臻爱逸家未能举证证明存在该项损失，且其存在违约行为，故一审法院对其该项反诉请求，依法不予支持。对于装修保证金问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉协议解除，秦文军应当退还臻爱逸家支付的装修保证金200000元，对臻爱逸家反诉要求秦文军退还装修保证金200000元的诉请，一审法院依法予以支持。对于律师代理费问题。双方均提供了委托合同、转账凭证、发票等证据，故一审法院依法认定秦文军支出律师代理费100000元，臻爱逸家支出律师代理费80000元。因双方在协议中约定了律师代理费由败诉方承担，而案涉合同解除的原因为臻爱逸家违约，故对秦文军要求臻爱逸家支付律师代理费100000元的诉请，依法予以支持。对臻爱逸家要求秦文军支付律师代理费80000元的诉请，依法予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、秦文军与臻爱逸家（深圳）酒店公寓管理有限公司签订的《蚌埠绿地世纪城海顿商业项目资产托管协议》于2019年10月17日解除；二、臻爱逸家（深圳）酒店公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付秦文军违约金1100000元；三、臻爱逸家（深圳）酒店公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付秦文军律师代理费100000元；四、秦文军于本判决生效之日起十日内返还臻爱逸家（深圳）酒店公寓管理有限公司装修保证金200000元；五、驳回秦文军本诉部分的其他诉讼请求；六、驳回臻爱逸家（深圳）酒店公寓管理有限公司反诉部分的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费73400元，减半收取36700元，由秦文军负担26700元，臻爱逸家（深圳）酒店公寓管理有限公司负担10000元。反诉部分案件受理费75764元，减半收取37882元，由秦文军负担2882元，臻爱逸家（深圳）酒店公寓管理有限公司负担35000元。二审期间，当事人双方均无新证据提交。经审查，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为：2018年5月1日，秦文军与臻爱逸家签订《蚌埠绿地世纪城海顿商业项目资产托管协议》，2018年6月6日，臻爱逸家向秦文军转账支付装修保证金20万元，此后臻爱逸家未进场装修，故臻爱逸家未履行资产托管协议约定的义务，构成违约，应承担违约责任。臻爱逸家上诉称不存在任何违约事项的上诉理由不能成立。臻爱逸家上诉称秦文军未能按期交付托管房屋无事实依据，不予采信。蚌埠市公安消防支队于2014年1月24日出具《建设工程消防验收意见书》，秦文军在微信群里称早就给过臻爱逸家《建设工程消防验收意见书》，臻爱逸家称没有见到，秦文军于2019年1月14日在微信群里出具《建设工程消防验收意见书》，但此后臻爱逸家也未进场装修，故不能依据秦文军在微信群出具《建设工程消防验收意见书》而推定秦文军在此之间未予出具《建设工程消防验收意见书》。臻爱逸家上诉称秦文军未能按期交付《建设工程消防验收意见书》的上诉理由无事实依据，不能成立。综上，臻爱逸家的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费本诉部分15600元，二审案件受理费反诉部分37182元，合计52782元，均由上诉人臻爱逸家（深圳）酒店公寓管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐红旭审判员  王朝霞审判员  张 青二〇二〇年十月二十九日法官助理祁克轩书记员余蝶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。