湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初1561号 原告：周钰，女，1982年5月19日出生，汉族，住广西桂林市桂林区。 被告：湖南锦洪地产实业有限公司，住所地永州市冷水滩区零陵北路488号。 法定代表人：李三妹，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴春生，男，1970年1月16日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，系该公司员工。 原告周钰与被告湖南锦洪地产实业有限公司（以下简称锦洪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周钰、被告锦洪公司的委托诉讼代理人吴春生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周钰向本院提出诉讼请求：1.要求被告退还原告多缴纳房屋面积的房款，具体以《房屋产权证》面积为准（合同116.97，房产证112.××7即3.97×1545.67＝6136.31元）；2.要求被告退还原告办理《房屋产权证》多预交的费用款（20000元-维修基金发票3440元-契税发票2711.26元＝13848.74元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：其一，原告与被告于2011年7月5日达成一份商品房买卖合同，合同中第三条约定房屋面积为116.94平方米，（实际面积以市房产局测量为准，多退少补），现房屋不动产权证书已下来，面积为112.××7平方米，相差3.97平方米，即3.97×1545.67＝6136.31元。其二，在交房期间被告要求原告预交20000元办证费用，不然不予交房（约定办证费用以实际发票为准，多退少补），现房屋不动产权证各项办证发票被告已给原告，契税、维修基金总额为6151.26元，按照之前约定多退少补原则，被告应退还多预交的费用款13848.74元（20000元-6151.26元）。在此期间原告曾多次找被告要求退还超过面积的房款及办证多交的费用款，被告以各种理由拒绝退还，特诉至法院。 被告锦洪公司辩称，一、《商品房买卖合同》第五条约定了房屋面积多退少补、原价不变的事项。故被答辩人要求答辩人退还多交纳的房屋面积房款，答辩人予以认可；二、答辩人已依约履行了自己的义务。《商品房买卖合同》第四条约定“以上价格不包含该商品房的房产证、土地证的办证税费，办理时按相关部门规定缴纳，甲方代收代缴”。即答辩人在办理商品房过程中无论按相关部门的要求需要缴纳多少税费均由被答辩人承担。被答辩人缴纳20000元办证费用，实际上是双方另行商定的一种契约行为，被答辩人向答辩人交纳办证费用，答辩人负责将不动产权证办妥即可。答辩人于2017年12月8日已为被答辩人办理了该商品房的不动产权证书并交与被答辩人。同时不动产发票、契税发票、房屋维修基金发票都交与被答辩人，只有一些办证的总票中不能分割的票据如测绘费发票、水电开户总票、缴纳税费完税证明等票据没有交与被答辩人。在房屋交付时答辩人已为被答辩人安装独立的电表，水电已正常使用。根据谁使用谁付费的原则，被答辩人理应承担上述费用；三、答辩人不存在违约行为。阳光百合小区为永州市政府103个集中办证的小区之一，由于政府政策各方面的原因导致答辩人未及时给原告办理不动产权证，故答辩人不存在违约行为。四、被答辩人没有提供办证费用可以多退少补的任何依据。本案中，答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》中没有约定“办证费用多退少补”的事项，被答辩人向答辩人交纳20000元办证费用系自愿行为，被答辩人提出的诉讼请求缺乏事实依据和证据不足，故恳请法院驳回被答辩人的诉讼请求。 本院经审理查明，2011年5月8日，原告（买受人）与永州市锦华置业发展有限公司（出卖人）签订了《[锦华·阳光百合]商品房买卖合同》，合同编号为6J，合同主要内容为：一、买受人购买出卖人开发的“锦华·阳光百合”6J号房，合同约定建筑面积约116.94平方米（实际面积以市房产局测绘队测量为标准，多退少补）；二、商品房单价为每平方米计1545.67元整，总金额计180751元；以上价格不包含该商品房的房产证、土地证的办证税、费，办理时按相关部门规定缴纳，出卖人代收代缴；三、商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按多退少补，原价不变进行处理；四、购房款一次性付款。签订合同时支付合同总金额的90%即162751元，交付使用时支付合同总金额的10%即18000元；五、出卖人应当在2012年4月30日前，将符合约定的商品房交付买受人使用；六、出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理《房屋产权登记证》，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证和土地分户证的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款180751元。被告将房屋交付原告使用，原告于2014年入住。 2012年10月11日，原告周钰向永州市锦华置业发展有限公司预交办证费用20000元。2017年8月19日被告委托唐敏、陈玲办理不动产权登记手续，约定每户每证600元。被告代缴契税2711.26元、专项维修资金3440元，并将发票提供给原告。2017年12月8日，被告为原告办理了不动产权证，不动产权证号：湘（2017）冷水滩区不动产权第××号，房屋建筑面积为112.××7平方米，比合同约定面积少3.97平方米。办证工本费、测绘费、水电开户费均未将发票分开到户，被告未提交发票给原告，每户办证工本费80元、测绘费312元。被告已为原告办理水电开户。 另查明，永州市锦华置业发展有限公司于2013年12月30日变更公司名称为湖南锦洪地产实业有限公司。 上述事实，有当事人提供的证据材料及陈述意见在案佐证。 本院认为，原告与永州市锦华置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，内容合法，是依法成立的有效合同。永州市锦华置业发展有限公司变更名称为被告锦洪公司，公司更名不影响合同的效力，其与原告签订的《商品房买卖合同》对原、被告具有法律约束力。原告要求按不动产证书登记面积112.××7平方米确认实际面积，被告应退还原告购房款6136.31元（3.97平方米×1545.67元／平方米），被告对此予以认可，故本院对原告该诉请依法予以支持。 本案的争议焦点为：被告是否应当返还原告多收取的办证费用。依据《商品房买卖合同》的约定：办理商品房的房产证、土地证的办证税、费，办理时按相关部门规定缴纳，被告代收代缴。因此，办证的工本费80元，测绘费312元，共392元，应由原告承担。被告是房屋的销售方，根据商品房的销售习惯，销售方应当为买受方办理权属证书，代办费600元由被告承担。商品房的销售税是开发商应承担的纳税义务与原告无关。根据合同附件交房标准第七条的约定“水、电：每户配独立水、电表，水、电入户，室内预埋线管”，被告将房屋交付原告使用时已为原告配独立水、电表，水电已入户且能正常使用,同时合同未约定水、电办理分户，故被告已按合同约定标准为原告办理水电入户，虽双方未在合同中约定水电开户费用负担问题，但参考冷水滩城区域当时的商品房的交易水、电费开户费由买受人承担的习惯，故本院酌情认定水、电开户费4000元，该费用由原告负担。被告辩称办证费用系原告自愿交纳行为，本院认为，合同中虽未约定办证费用多退少补，但该款为预收款项，原则上被告理应在扣减实际发生的且约定由原告承担相关费用后，将剩余费用返还给原告，故对被告该辩称不予支持，被告应当退还原告办证费用9456.74元（20000-3440-2711.26-80-312-4000）。 综上，对原告的诉请本院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第六项、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告湖南锦洪地产实业有限公司在本判决生效后十日内退还原告周钰购房款6136.31元； 二、被告湖南锦洪地产实业有限公司在本判决生效后十日内退还原告办证费用9456.74元； 三、驳回原告周钰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，减半收取计150元，由被告湖南锦洪地产实业有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  陶小艳 二〇二〇年五月十五日 法官助理彭霞超群 代理书记员  邓亚丽