上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初27186号原告(反诉被告)：赵霞，女，1981年1月20日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：邓静，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓玲，上海汉盛律师事务所律师。被告(反诉原告)：马航燕，女，1981年5月7日生，汉族，住河南省焦作市。被告(反诉原告)：刘跃，男，1982年2月13日生，汉族，住河南省焦作市。上述二被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人：秦绪荣，北京市京师(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)赵霞与被告(反诉原告)马航燕、刘跃房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月30日中止审理，于2020年7月28日恢复并公开开庭进行了审理。赵霞及其委托诉讼代理人邓静、杨晓玲，以及马航燕、刘跃的共同委托诉讼代理人秦绪荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵霞提出如下本诉请求：1.判决确认赵霞与马航燕、刘跃签订的《房地产买卖定金合同》(以下简称《定金合同》)2020年4月28日解除；2.判令马航燕、刘跃向赵霞返还购房款300万元；3.判令马航燕、刘跃向赵霞双倍返还定金60万元；4.判令诉讼费用由马航燕、刘跃承担。事实和理由：赵霞与马航燕、刘跃于2020年4月16日签署《定金合同》一份，约定：马航燕、刘跃系位于上海市浦东新区宣桥镇汇技路XXX号XXX幢全幢房地产(以下简称系争房屋)之合法拥有者，同意将系争房屋以交易总价人民币(以下币种相同)15,842,988元向赵霞出售，定金合同生效后当日,赵霞应支付被告30万元作为定金，2020年4月30日前网签买卖合同。2020年4月16日，赵霞向马航燕支付购买系争房屋的定金30万元，2020年4月17日，赵霞向马航燕支付购房款300万元。马航燕向赵霞出具了收到购房定金30万元及购房款300万元的收据两份。2020年4月21日，二被告在系争房屋上申请设置了他项权抵押登记，权利人为上海择鑫置业有限公司。上海市浦东新区不动产交易中心同日出具了《上海市浦东新区不动产登记收件收据》一份，以上情况被告事前予以隐瞒，赵霞系事后向抵押权人核实得知。2020年4月26日，赵霞委托律师向马航燕、刘跃发送律师函，要求马航燕、刘跃就违约行为及有关情况予以说明及澄清。赵霞及其代理人在向马航燕、刘跃发送律师函后，与马航燕、刘跃积极核实有关情况，在多次沟通协商无果的情况下，赵霞不得已提起诉讼，解除定金合同，并要求马航燕、刘跃承担违约责任。马航燕、刘跃对本诉辩称：驳回赵霞的诉请。根据双方签订的合同，赵霞不享有解除权，马航燕、刘跃已书面回复不同意解除合同。赵霞发出的解除合同通知无效，应继续履行合同并赔偿因违约给马航燕、刘跃造成的损失。马航燕、刘跃当庭提出如下反诉请求：1.判令赵霞继续履行合同；2.判令赵霞支付剩余房款1,2542,988元；3.判令马航燕、刘跃支付2020年5月1日起以未付房款总额为基数、按日万分之五的标准计算至实际支付房款之日止的违约金；3.诉讼费用由赵霞承担。事实和理由：马航燕、刘跃与赵霞于2020年4月16日签订了《定金合同》，但赵霞2020年4月26日及4月29日两次发函通知马航燕、刘跃解除双方的合同。故马航燕、刘跃要求判如反诉所请。赵霞对反诉辩称：不同意全部反诉请求。马航燕、刘跃是合同的违约方，在签订定金合同前马航燕、刘跃隐瞒交易的重大事实，赵霞有权依法解除定金合同。本院庭审中，赵霞与马航燕、刘跃对不动产权证、《定金合同》、农行卡、活期存折交易明细清单、收据、不动产登记收件收据、出具时间为2020年4月26日的律师函及快递信息、律师函的回函、上海市房地产买卖合同、主债权确认合同、房产抵押合同、不动产登记申请书及委托书、档案机读材料、分销代理合同、刘跃经营公司的员工马林林与赵霞之间的微信聊天记录等证据进行举证、质证，并由本院对赵霞、马航燕、刘跃的陈述记录在案，本院对上述证据及赵霞、马航燕、刘跃的陈述分析认证后认定事实如下：马航燕、刘跃是系争房屋的产权人。2020年4月16日，赵霞与马航燕、刘跃签订《定金合同》，约定：马航燕、刘跃同意将系争房屋以交易总价15,842,988元向赵霞出售；本合同生效后当日,赵霞应支付马航燕、刘跃30万元作为购房定金；2020年4月30日前(具体日期以马航燕、刘跃书面通知为准)网签买卖合同，赵霞于2020年4月30日前支付给马航燕、刘跃15,842,988元；于2020年6月30日前(具体日期以马航燕、刘跃书面通知为准)去上海市浦东新区房地产交易中心送件；如因马航燕、刘跃的原因，未按约的时间签订房地产买卖合同或者房地产权利转移和交付系争房屋的，每逾期一日，应按赵霞已付房价款的万分之五向赵霞支付违约金，逾期超过60日的，赵霞有权解除本合同，马航燕、刘跃应双倍返还赵霞定金，并退还其他赵霞已付款项；如因赵霞原因，未按约定时间签订该房地产买卖合同或者未按本合同或房地产买卖合同约定付款及办理房地产权利转移的，每逾期一日，应按未付款额(即总房款与赵霞已付房款的差额)的万分之五向马航燕、刘跃支付违约金，逾期付款超过60日的，马航燕、刘跃有权解除本合同，没收赵霞定金，余款无息返还给赵霞；……。2020年4月16日，赵霞向马航燕支付购买系争房屋的定金30万元，2020年4月17日，赵霞向马航燕支付购房款300万元。马航燕于2020年4月24日向赵霞出具了收到购房定金30万元及购房款300万元的收据两份。2019年12月25日，马航燕、刘跃与案外人上海择鑫置业有限公司(以下简称择鑫公司)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由马航燕、刘跃向择鑫公司购买系争房屋。因马航燕、刘跃未按约于2020年3月31日前向择鑫公司支付剩余房款6,925,000元，马航燕、刘跃与择鑫公司于2020年4月14日签订了《主债权确认合同》、于2020年4月17日签订《房产抵押合同》。2020年4月21日，马航燕、刘跃在系争房屋上申请设置了他项权抵押登记，权利人为择鑫公司。上海市浦东新区不动产交易中心同日出具了《上海市浦东新区不动产登记收件收据》一份，以上情况马航燕、刘跃未举证证明在签订《定金合同》前未告知过赵霞。2020年4月26日，赵霞委托律师向马航燕、刘跃发送《律师函》，要求马航燕、刘跃就抵押相关情况予以说明及澄清；如以上抵押设定系真实行为，该行为系影响购房判断的重大事实，将直接导致赵霞实现合同权利出现巨大风险，且存在抵押的情况下，双方无法按照定金合同约定签署买卖合同，买受人的合同目的无法实现，如情况属实，赵霞将决定自2020年4月28日起解除双方签署的定金合同，要求被告返还购房款300万元，且双倍返还定金。马航燕、刘跃于2020年4月28日收到了《律师函》。马航燕、刘跃于2020年4月28日向赵霞出具《关于的回函》，表示不同意解除合同并要求赵霞按约于2020年4月30日付清全款，否则，将追究赵霞的违约责任。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。马航燕、刘跃与赵霞所签的《定金合同》系双方关于系争房屋买卖的真实意思表示，且不违反国家强制性效力性法律规定，双方应按约履行。在签订《定金合同》时系争房屋上并未设定抵押登记，马航燕、刘跃也未告知就系争房屋与择鑫公司存在债权债务纠纷。在签订《定金合同》之后，马航燕、刘跃在未经赵霞同意也未告知赵霞的情况下于2020年4月21日设置了权利人为择鑫公司、债权本金为6,925,000元的抵押登记，致使系争房屋已经不符合签订《定金合同》时的状况，马航燕、刘跃擅自设置抵押登记的行为构成违约。我国物权法第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为请偿债务消灭抵押权的除外。马航燕、刘跃与赵霞在《定金合同》中约定的签订正式网签买卖合同的时间为2020年4月30日，并约定赵霞于同日支付剩余全部房款。马航燕、刘跃至今未有效举证证明择鑫公司同意马航燕、刘跃在《房产抵押合同》约定抵押期间即2020年4月17日至2020年4月30日期间向赵霞转让系争房屋，赵霞诉至法院要求解除合同的行为也表明赵霞不愿意代马航燕、刘跃清偿债务消灭抵押权，《定金合同》无法继续履行。因此，因马航燕、刘跃的违约行为，致使《定金合同》无法继续履行，赵霞的购房的合同目的无法实现，故赵霞于2020年4月28日向马航燕、刘跃送达《律师函》，通知马航燕、刘跃解除合同，符合法律规定，本院确认《定金合同》于2020年4月28日解除。马航燕、刘跃要求继续履行《定金合同》并要求支付剩余房款的反诉请求，均不符合法律规定，不予支持。《定金合同》解除后，马航燕、刘跃应返还赵霞购房款300万元。因马航燕、刘跃违约致使《定金合同》解除，马航燕、刘跃应承担相应违约责任。现赵霞要求马航燕、刘跃双倍返还定金共计60万元，符合法律规定，予以支持。马航燕、刘跃要求赵霞支付自2020年5月1日起至实际支付房款之日止按未付房款总额的万分之五每日计算的违约金的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)赵霞与被告(反诉原告)马航燕、刘跃2020年4月16日签署的关于上海市浦东新区宣桥镇汇技路XXX号XXX幢全幢房屋的《房地产买卖定金合同》于2020年4月28日解除；二、被告(反诉原告)马航燕、刘跃于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)赵霞购房款300万元；三、被告(反诉原告)马航燕、刘跃于本判决生效之日起十日内双倍返还原告(反诉被告)赵霞定金共计60万元；四、驳回被告(反诉原告)马航燕、刘跃的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费27,600元，减半收取计17,800元，及本诉保全费5,000元，均由被告(反诉原告)马航燕、刘跃负担；反诉案件受理费48,529元，由被告(反诉原告)马航燕、刘跃负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇二〇年八月十三日书记员  王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。三、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。