连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0707民初2588号原告：连云港中北置业有限公司，统一社会信用代码913207070589975504F。住所地：连云港市赣榆区墩尚镇老北京大酒店**。法定代表人：许昌森，总经理。委托诉讼代理人：谭宝兵，江苏汉平律师事务所律师。委托诉讼代理人：周继全，男，1970年10月13日出生，汉族，系原告职工。被告：高修林，男，1957年11月25日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：李世勇，江苏连众律师事务所律师。被告：刘红美，女，1980年11月8日出生，汉族，住江苏省句容市。委托诉讼代理人：高庚，男，1973年3月7日出生，汉族，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：李世勇，江苏连众律师事务所律师。原告连云港中北置业有限公司（以下简称中北公司）与被告高修林、刘红美合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中北公司的委托诉讼代理人谭宝兵、周继全，被告高修林及委托诉讼代理人李世勇，被告刘红美的委托诉讼代理人高庚、李世勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中北公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房地产联合开发合作合同书》；2.判令二被告承担利息130.5万元（自2018年3月至2020年8月共计29个月，按月息一分计算）及违约金90万元（案涉金额的10%），合计220.5万元，扣除被告待定的合理支出，酌情确定为160万元；3.判令二被告承担损失15万元；4.由被告承担诉讼费用。事实与理由：2018年3月22日，原、被告双方就位于连云港市赣榆区花园项目的开发建设签订了《房地产联合开发合作合同书》。合同第三条约定，原告以土地作价出资450万元，被告出资项目运作结束前的所有费用。原告土地作价450万元按月息1%收取，利息由被告方支付。如果因乙方资金不到位造成项目损失的一切后果由乙方承担；项目投资人任何一方违反合同约定，违约方应按违约所涉及标的额的10%向守约方支付违约金，并承担违约责任。若违约方支付的违约金不足以弥补守约方实际损失的，违约方除支付违约金外，还应赔偿守约方实际损失。事实上，在项目动作的初期，被告即没有履行合同约定的出资义务，且被告高修林因个人债务等原因，疏于履行合同约定的项目董事会以及项目部总经理职责，导致项目一直处于停滞状态。又因被告以原告名义对外进行多笔大额融资，造成原告的进一步损失。原告认为，被告以其行为表明完全不能履行合同义务，导致原告不能实现合同目的，并已产生了巨大的经济损失，请求法院根据合同法等相关法律规定，查明事实，依法支持原告诉讼请求。被告高修林、刘红美辩称，原告所述与事实不符。1.答辩人于2018年3月22日与原告签订的《房地产联合开发合作合同书》系双方的真实意思表示，答辩人已投入资金达250万元，因此，答辩人不同意解除合同。2.答辩人在履行合同的过程中，没有违约行为，也无过错，原告要求承担利息及违约金没有事实和法律依据。3.原告没有以土地出资，他的土地使用权在2019年4月3日就被泗洪县人民法院作出的（2018）苏1324民初3991号民事裁定书予以查封，按合同约定，工地具备开工条件后，合同才生效。原告最后一价证件，《房地产开发企业资质证书》的办理时间是2019年11月28日，因此，原告要求答辩人支付利息等损失的请求依法不能成立。本院经审理认定事实如下：2018年3月22日，原告中北公司作为甲方，被告高修林、刘红美共同作为乙方，双方就位于赣榆区，老青罗公路北侧，地，地号为**的国有建设用地的联合开发事宜订了《房地产联合开发合作合同书》（以下简称案涉合同），合同对双方合作宗旨、合作方式、出资方式、出资金额、出资时间、资金管理、机构设置、职责分工、会计财务制度、利润分配、工程营造、房屋销售、工程保修、物业管理、违约责任等内容作出约定。其中合作方式部分约定，双方同意以甲方公司的名义下设项目部，具体命名为“中北花园项目部”，并于合同签订后五日内通过办理合法手续设立。出资部分约定，甲方负责前期项目手续完善，具备开工条件后，合同生效，甲乙双方严格按照合同约定承担彼此责任，否则甲方负责从土地款中退还乙方在该项目上的所有支出。甲方以土地作价出资450万元，占股比例50%，乙方出资项目运作结束前所有费用，占股比例50%。乙方高修林所占股份比例为项目总股份的25%，刘红美所占股份比例为项目总股份的25%。土地延期付款违约金依据区国地资源局计算的实际发生金额，计入项目开发成本。在项目动作过程中，双方同意优先采取以本项目财产（包括土地、在建房产）抵押贷款的方式追加投资，其余项目运行资金由乙方负责出资。甲方土地作价450万元按月息1%收取，利息由乙方支付。项目资金在满足项目整体动作的情况下，经双方同意可分批向甲方支付土地款，已支付款项不再计息。甲方也按照月息1%承担乙方在该项目的实际投资。资金管理部分约定，合作项目实行资金统一调配、支出统一管理、成本统一核算，盈亏按出资比例分配的原则进行管理。为便于资金的管理，其资金以项目部名义设立独立帐户，乙方需注入资金不少于70万元。合同签订后注入资金20万元作为项目启动资金，余款作为项目流动资金50万元，在两个月内逐步注入，并确保项目顺利进行。如果因为乙方资金不到位造成项目损失的一切后果由乙承担。机构设置和职责分工部分约定，项目董事会由五人组成，分别为高修林、石某、汪某、董某、高庚。违约责任部分约定，本项目投资人任何一方违反本合同约定，违约方应按违约所涉及的标的额的10%向守约方支付违约金并承担违约责任。若违约方支付的违约金不足弥补守约方实际损失的，违约方除支付违约金外，还应赔偿守约方实际损失。原告中北公司用于联合开发的土地于2013年1月22日取得了建设用地规划许可证，用地项目名称为“中北花园小区项目”，用地面积为8113平方米。该宗土地于2013年7月20日取得建设工程规划许可证，建筑面积为10953.05平方米，包括1、2、3号楼。上述两份许可证的有效期均为一年，其中建设用地规划许可证经连云港市赣榆区住房和城乡建设局同意延期至2015年9月15日。在上述证件的有效期间，中北花园小区项目仅进行桩基施工，因故未能继续施工建设。2019年中北花园小区项目重新取得建设工程规划许可证，同年6月20日，取得了1、2号楼的建筑工程施工许可证，许可证载明的施工单位为连云港赣榆惠某建筑安装工程有限公司（以下简称惠某公司）。原告于2019年11月28日取得房地产开发企业资质证书，资质等级为四级。2019年1月16日，原告中北公司与惠某公司签订建设工程施工合同，将中北花园小区1#、2#楼的建设工程发包给惠某公司施工，合同约定的工程暂定价为1500万元。同年3月1日，中北花园小区1#、2#楼开始施工，至5月底停工，停工时1#楼施工至第3层，2#楼施工至第2层。对停工的原因，原、被告双方存在争议，原告称停工系被告方资金没有到位，施工方才停工，并提交惠某公司2020年5月11日的工程联系单予以证明，工程联系单中惠某公司要求原告按施工合同约定拨付325万工程款。被告高修林称系因工程手续不全被勒令停工，但未提供相应的证据证明。2019年4月3日，案涉土地于被泗洪县人民法院作出的（2018）苏1324民初3991号之二民事裁定书查封。被告高修林于同年11月离开了中北花园小区项目部。2019年12月10日，原告在苍梧晚报刊登公告，就公司公章作废及债权债务申报清理事宜进行公告。2019年12月13日，原告中北公司向惠某公司支付100万元工程款，惠某公司复工建设，截止2020年5月1日，原告共计向惠某公司支付工程款400万元。原告另提交2019年7月15日至9月20日由案外人“王某1”出具的收条复印件四张，证明原告向王某1支付中北花园1#、2#楼工程款共计100万元，收条中均载明付款方式为银行转账，但原告未能提交银行转账记录佐证。2020年5月，因原告欠付工程款，惠某公司停止施工。原告与惠某公司就案涉工程发生争议，原告于2020年7月31日向本院提起诉讼，请求确认双方签订的建设工程施工合同无效。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交民事起诉状、借款合同书、借据复印件各一份，拟证明被告高修林向案外人李某借款100余万元，因逾期未还引发诉讼，导致原告承担担保责任。同时证明被告高修林没有按合同约定履行出资义务，构成违约。借款合同显示2019年2月2日，被告高修林与案外人李某签订《借款合同》，向李某借款120万元，借款用途为用于联合开发中北花园项目。借款以分期支付方式陆续支付给高修林，还款日期为2019年11月25日。原告中北公司作为担保人在借款合同上签章确认。2019年3月6日，被告高修林向李某出具借据一份，载明：“今借到李某人民币总额120万整，该借款用于联合开发连云港赣榆区墩尚镇罗阳中北花园小区项目，如分期到账，每次以实际付款金额经借款人签字，连云港中北公司确认盖章有效。约定所借款项于2019年11月25日全部还清。”原告中北公司作为担保人在借据上签章确认。被告高修林对上述证据的真实性无异议，辩称其向案外人李某所借款项全部用于开发中北花园项目，且借款由原告中北公司提供担保，因此，原告对其借款行为是知情和认可的，也能证明其积极筹集资金，不存在违约行为。本院经审查认为，被告高修林对原告提交证据的真实性无异议，本院予以采信。原告为被告高修林向案外人李某的借款提供担保，且借款合同明确约定借款系用于中北花园项目建设，因此，在无充分反证的情况下，可以认定原告对被告的借款事实及借款的用途是明知。案涉合同对二被告出资资金的来源未作限制性约定，被告高修林以对外借贷方式筹集出资资金并不当然构成违约，因此，对原告的证明目的本院不予采信。2.原告提交律师函两份及EMS邮件送达记录四份，拟证明其代理人于2019年12月11日、2019年12月18日两次向二被告发函，要求解除合同，并要求二被告承担违约责任。二被告辩称未收到上述两份律师函，对函件的内容不知情。经查询EMS邮件的送达记录，发送给被告高修林的两份邮件均显示未妥投退回，发送给被告刘红美的两份邮件第一份显示已签收，第二份显示未妥投退回。本院经审查认为，原告代理人向二被告发出的律师函未能同时送达到二被告，不能产生解除合同的法律效果。3.被告高修林提交收条及借条复印件共计11张，拟证明案涉合同签订后，其为筹集开发资金向案外人李某、王某2借款100余万元的事实及向惠某公司的委托人王鹤起支付误工费用35万元（其中有被告刘红美的15万元）的事实。原告中北公司对上述证据的真实性不予确认，认为借款系被告高修林的个人借款，且亦能从侧面证明被告没有按合同约定以自有资金对合作项目进行出资。被告高修林认为，联合开发合同并未约定被告必需以自有资金出资。本院经审查认为，被告提交的上述证据均系复印件，且均涉及到案外人，原告对证据的真实性亦不予认可，因此，对证据的真实性及证明目的本院均不予采信。4.被告刘红美提交2018年3月22日至2019年12月10日支出的工资和各项开支凭证若干份，拟证明其为合作项目共计投入525249元，履行了出资义务。其中包括“高庚开支明细”、“高庚、蔡某国支出明细”、“高某有汇总”、“蔡某卫开支明细”等。原告中北公司对上述证据的真实性均不予认可，认为证据系由大量白条、收据及银行流水组成，无论从时间上还是用途上均不能证明是被告刘红美在从事项目工作期间所实际支出的相关费用。本院经审查认为，被告刘红美提交的凭证种类较多，数额较大，不属于正规的财务会计账目，且涉及多名案外人，对其真实性在本案中本院无法确认，因此，对其证明目的本院亦不予以采信。本院认为，案涉合同涉及的土地为国有建设用地，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。因此，合作开发房地产合同的当事人至少应当有一方具备房地产开发经营资质。案涉合同签订时，原告尚不具备房地产开发营资质，但至本案诉讼前，原告取得了房地产开发营资质，因此，案涉合同依法应属有效合同。我国《合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。案涉合同约定原告负责前期项目手续的完善，具备开工条件后，合同生效。因此，案涉合同系附生效条件的合同，取得完善的项目手续是合同生效的前提条件。案涉合同虽未约定项目手续的范围，但依据相关法律规定，建设工程在开工建设前，建设方依法首先应当办理用地审批手续，其次应当办理建设工程规划许可手续，确定施工单位后，还应当办理建设工程施工许可手续。同时，开发企业具备房地产开发资质亦是开发建设的必备条件。原告虽于2019年6月20日取得了中北花园1、2号楼的建筑工程施工许可证，但此时原告尚未取得房地产开发企业资质证书，案涉合同依法仍属无效合同。至原告取得房地产开发企业资质证书时，案涉合同才具备有效且生效的条件，因此，案涉合同的生效时间应为2019年11月28日。依据案涉合同的约定，二被告应当提供项目运作结束前的所有费用，即提供项目的开发建设资金是二被告的主要合同义务。合同虽未对出资时间作出限制，但二被告至少应照按工程的施工进度筹措足以支付工程进度款的款项，以确保工程的正常施工。原告直接向惠某公司支付大额工程款的事实及被告高修林需要靠对外借款筹措出资资金的事实，可以证明二被告未能筹措到足以确保案涉工程正常施工的款项，亦能说明二被告缺乏履约的能力。案涉合同关于双方出资方式的约定可以说明，原告系在有土地无资金的情况下，为引入开发资金而与二被告联合开发案涉项目，二被告已明显缺乏继续履约的能力，原告引入开发资金的合同目的已不能实现，因此，其要求与二被告解除《房地产联合开发合作合同书》的请求依法有据，本院予以支持。原告通过诉讼方式行使法定解除权，起诉状相当于解除通知，因此，起诉状副本送达被告的时间(2020年6月4日)应为合同的解除时间。关于原告主张的利息款，由于案涉合同明确约定二被告应按土地的作价款450万元按月1%的利率向原告支付利息，因此，原告要求二被告支付土地作价款利息的请求依法有据，应予支持。利息的计算期间应为案涉合同生效时起至合同解除之日止。关于原告主张的违约金，由于案涉合同对二被告的最终出资数额及出资时间未作明确约定，因此，即使二被告出资缓慢或缺乏出资能力，亦不应据此认定二被告构成违约。被告高修林以借贷方式筹措资金并不违反合同约定，亦不构成违约。综上，原告向二被告主张违约金依法无据，本院不予支持。关于原告主张的损失，案涉合同虽约定违约方支付的违约金不足弥补守约方实际损失的，违约方除支付违约金外，还应赔偿守约方实际损失，但原告对其遭受损失及损失的数额均未提供相应的证据证明，因此，对其该部分请求，本院不予支持。二被告提交证明其出资情况的证据，因原告方不予认可，且亦涉及多名案外人，本院在本案中不作认定和扣减，二被告可按合同约定另行主张。综上所述，对原告诉讼请求，本院在合理、合法范围内予以处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告连云港中北置业有限公司与被告高修林、刘红美签订的《房地产联合开发合作合同书》于2020年6月4日解除。二、被告高修林、刘红美应于本判决生效之日起十日内向原告连云港中北置业有限公司支付2019年11月28日至2020年6月4日期间的土地作价款利息283500元。三、驳回原告连云港中北置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费19280元，减半收取9640元，由原告连云港中北置业有限公司负担5640元，由被告高修林、刘红美负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费19280元。江苏连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行，帐号：10×××94。审 判 长  李 虎人民陪审员  马维娟人民陪审员  崔久阳二〇二〇年十月十四日书 记 员  金媛媛