广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0302民初84号 原告：桂林荣和投资有限责任公司，住所地桂林市秀峰区琴潭道9号1-2栋，统一社会信用代码：91450300557220713P。 法定代表人：郑立文，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李盈盈，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎沛洁，广西南国雄鹰律师事务所实习律师。 被告：李伟红，女，1984年9月14日出生，汉族，住桂林市象山区。 委托诉讼代理人：蒋林艳，广西桂强律师事务所律师。 被告：李运动，男，1982年7月28日出生，汉族，住湖南省邵东县，现住桂林市象山区。 第三人：中国银行股份有限公司桂林分行，住所地桂林市中山中路2号，统一社会信用代码：91450300557220713P。 法定代表人：曹耀峰，该分行行长。 委托诉讼代理人：邹倩，广西君健律师事务所律师。 原告桂林荣和投资有限公司与被告李伟红、被告李运动、第三人中国银行股份有限公司桂林分行商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序于2019年4月29日公开开庭进行了审理。原告桂林荣和投资有限公司委托诉讼代理人李盈盈、黎沛洁到庭参加诉讼，被告李伟红委托诉讼代理人蒋林艳到庭参加诉讼，第三人中国银行股份有限公司桂林分行委托诉讼代理人邹倩到庭参加诉讼，被告李运动经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告桂林荣和投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告《商品房买卖合同》（合同编号：GL2017027862）及《商品房买卖合同补充协议》；2、判令被告向原告支付违约金1365556.6元（计算方式：房屋总价6827783元×20%=1365556.6元）；3、判令被告在判决生效十日内协助原告注销桂林市秀峰区（以下简称“涉案房屋”）的商品房买卖合同登记备案及预告登记；4、判令被告赔偿原告维权支付的律师费5000元。事实和理由：2017年3月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告向原告购买涉案房屋，总价款为6827783元。2017年5月18日，原、被告及第三人签署了《个人一手住房贷款抵押合同》，约定被告申请按揭贷款支付剩余购房款，原告承担阶段性连带保证责任。现在二被告未按约还贷款，第三人已向象山区人民法院起诉原告要求原告承担连带清偿责任，且涉案房屋因二被告自身债务被查封。为维护自身合法权益，故诉请如上。 被告李伟红提出答辩意见：1、不同意解除商品房买卖合同，答辩人目前正在与相关债权人协商还款；2、原告诉请的违约金及律师费没有事实和法律依据；3、原告没有提供律师费发票，不能证明本案实际支出了律师费用，律师费不应得到支持。 第三人中国银行股份有限公司桂林分行提出答辩意见： 涉案商品房买卖合同已经履行完毕，原告诉请解除合同没有依据，合同当中虽然有约定，原告在承担保证责任后，可以解除合同，但是被告已经实际支付全部购房款，原告已向被告实际交付房屋，在商品房买卖合同上的义务已经履行完毕，不具备解除合同基础；2、涉案房屋已经办理抵押权预告登记，在第三人全部债权实现及同意注销登记之前，原告无权要求解除合同办理注销登记，根据物权法的相关规定，第三人收回全部贷款本息及费用且同意注销抵押登记是合同解除和办理注销登记的前提条件，在满足上述条件之前，原告要求解除合同办理注销登记，有违法律规定，应不予支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，三方当事人对对方提交的证据“三性”均无异议。本院对当事人提交的证据予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述及提供的有效证据，本院认定以下法律事实：2017年3月19日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买桂林市秀峰区，总价款为6827783元。2017年5月25日，第三人（出借人）已经按被告李伟红（借款人）指示，将贷款（剩余购房款）4090000元转入原告的账户，被告李伟红已完成付款义务，双方承认，在本案诉讼之前房屋已交付使用。 2017年3月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同补充协议》，其中第一条第三项的第10款约定：“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性还款担保责任，买受人应当在保证代偿性为发生之日起3日内，向出卖人偿还代偿款项的本息，否则自出卖人代偿行为发生之日起，每逾期一次，买受人应按出卖人代偿款项总额的万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，并承担出卖人为追索前述代偿款项而支付的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用。如因买受人拖欠贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带担保责任要求的，出卖人亦有权解除《合同》，收回房产另行处理，买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金。合同因上述原因解除的，买受人应自《合同》解除之日起7日内完成撤销‘商品房抵押权预告登记’、‘商品房买卖合同登记备案’、‘商品房预告登记’的全部手续。” 2017年7月27日，第三人对涉案房屋申请办理了桂（2017）桂林市不动产证明第0XXX5号不动产预告登记，并注明商品房抵押权预告登记。2017年4月14日，涉案房屋办理了桂林市房交备字2017第1XXX9号预售商品房买卖合同备案，买受人为本案被告李伟红、李运动。2017年5月18日，第三人与二被告及原告签订《个人一手住房贷款抵押合同》，约定原告承担阶段性连带保证责任。 2019年10月26日，桂林市象山区人民法院作出（2019）桂0304民初1974号民事判决书，判决：一、解除中国银行股份有限公司桂林分行与李伟红、桂林荣和投资有限责任公司于2017年5月18日签订的《个人一手住房贷款抵押合同》；二、李伟红、李运动应于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国银行股份有限公司桂林分行贷款本金人民币3177355.45元及利息、罚息（利息和罚息自2019年8月1日起，按照合同约定计至贷款本息实际清偿完毕之日止）；三、李伟红、李运动应于本判决生效之日起十五日内支付中国银行桂林分行为实现债权支付的律师代理费54160元；四、桂林荣和投资有限责任公司对李伟红、李运动的上述债务承担连带清偿责任；五、桂林荣和投资有限责任公司承担上述保证责任后，有权向李伟红、李运动追偿；六、驳回中国银行桂林分行的其他诉讼请求。 2019年10月17日，原告与广西南国雄鹰律师事务所签订《民事委托代理合同》，2019年10月22日，广西南国雄鹰律师事务所出具收据一张，收到原告5000元，2020年3月20日广西南国雄鹰律师事务所给原告开具发票一张，收到律师代理费6000元。 2019年12月23日，原告向第三人履行贷款保证责任，转款193803.45元；2020年3月27日，转款143368.06元。 至本案开庭前，二被告尚欠第三人贷款本息合计3070209.4元。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”合同的相对性原则，是指合同在特定的当事人之间产生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向对方提出请求，而不能向与其无合同关系的第三人提出请求，也不能擅自为第三人设置合同上的义务。在本案当中，存在三方主体，三个合同关系，三方主体是买受人（借款人、担保人）、银行（贷款人、担保权人）、开发商（出卖人、保证人），三个合同关系是出卖人与买受人之间的商品房买卖合同关系，借款人与贷款人之间的担保合同关系，保证人与贷款人之间的保证合同关系，三种合同关系相互关联而又彼此独立。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，因双方房款已付清，房屋已交付而履行完毕，原告诉讼请求解除双方的商品房买卖合同关系已无事实基础，本院不予支持。因商品房买卖合同备案登记及预告登记，是基于双方商品房买卖合同履行的附带行为，原告要求注销备案登记及预告登记没有事实基础，本院亦不予支持。对于双方在《商品房买卖合同补充协议》第一条第三项的第10款所约定的，原告在承担连带担保责任后，有权解除《合同》的条款，被告主张是格式条款，本院认为，该约定实质是要求被告承担反担保责任，也就是将本案保证合同关系中的内容约定在了商品房买卖合同关系当中，本身就不成立，故原告主张二被告基于双方的买卖合同承担违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。另根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”本案原告作为保证人，在承担保证责任后，具有法定的追偿权。经本院向原告释明，原告基于双方商品房买卖合同关系，主张二被告承担违约责任并不成立，应当变更诉讼请求追偿权，但原告不同意变更，故本院在本案中对追偿权问题不予处理。对于原告主张维权的律师费5000元，原告可在另案起诉追偿权问题时一并主张，本案不予先行处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，判决如下： 驳回原告桂林荣和投资有限责任公司全部诉讼请求。 本案收取案件受理费69188元（原告已预交），由原告桂林荣和投资有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费69188元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  李盛春 人民陪审员  蒋丽萍 人民陪审员  张正雄 二〇二〇年五月十四日 书 记 员  蒋林兵