湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初764号原告：曾磊，男，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师，系原告曾磊的特别授权代理人。委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师，系原告曾磊的特别授权代理人。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P,住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际大酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E,住所地湖南省张家界市永定区大庸西路。法定代表人：毛致平，董事长。原告曾磊与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告曾磊的委托代理人刘奎、欧震到庭参加了诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾磊向本院提出诉讼请求：1．判令被告张家界大成酒店公司支付下欠原告2016年9月1日至2019年9月30日的投资收益租金45598元（庭审中变更为判令被告张家界大成酒店公司支付下欠原告2016年9月1日至2019年9月30日的投资收益租金46852元）以及投资收益租金违约金308.4元；2．判令被告张家界山水置业公司对上述债务承担连带清偿责任；3．本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：（一）投资经营合同。原告与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司于2011年10月31日就湖南张家界大成山水国际大酒店××层××号房屋的出租签订了《房屋投资经营合同》。合同中约定：原告将上述房屋给被告张家界大成酒店公司投资经营使用。租期从原告付清全部房款之日起算，租期最短不少于3年，最长不超过6年。投资收益标准为年回报率10%，由被告张家界大成酒店公司在每月20号之前将当月投资收益一次性支付至原告的指定银行账户。被告二为被告张家界大成酒店公司支付租赁收益提供连带担保。在合同约定的租赁期内，如逾期3个月被告张家界大成酒店公司未向原告支付租赁收益的，被告须按照违约期内应支付的年度投资收益的0.5%作为违约金。（二）合同履行。原告已按照合同约定支付了相应的购房款项。被告一依约支付了2016年9月以前的投资收益租金后，就再未及时足额支付过投资收益租金。为此，为依法维护合法权益，原告特提起诉讼，请依法裁判。被告张家界大成酒店公司、被告张家界山水置业公司未到庭参加诉讼，但在庭前向本院提交了书面答辩状，共同辩称：1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现新型冠状××不可抗力因素，请求减免租金；3．驳回要求被告张家界山水置业公司承担连带清偿责任。事实与理由：（一）租金支付情况。1．2016年10月1日起至2019年9月30日止，被告已向原告共计支付13160元；2．被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据；3．现因出现新型冠状××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。（二）原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。1．被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；2．法院应该就同一类型案件统一裁判标准，同类案件在长沙芙蓉区律按本年度租金的1%计算违约金，恳请永定区法院降低违约金计算标准同其他同类型判决一致；3．被告酒店经营因新型冠状××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。（三）被告张家界山水置业公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。1．担保法对不动产抵押登记作了明确规定。该法第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案原、被告并没有办理抵押登记，抵押权不成立；2．根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任。（1）原告举证主张张家界山水天下置业公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限；（2）法律规定：《担保法》第26条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任；3．合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。故，1．被告张家界山水置业公司并非投资收益合同的主体，没有向原告支付投资收益的义务，原告要求被告张家界山水置业公司向其支付下欠的投资收益于法无据；2．根据法律规定，担保人承担担保责任的前提是需要订立书面的担保合同或者以担保人的名义在主合同中签字。本案中，原告与被告张家界大成酒店公司签订的合同已到期，双方并没有续签合同，被告张家界山水置业公司没有义务继续承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1．2011年10月31日，原告曾磊（买受人）、案外人何某与被告张家界山水置业公司（出卖人）签订《张家界市商品房现房买卖合同》一份。合同约定：原告曾磊、案外人何某购买被告张家界山水置业公司销售的位于张家界市永定区坪的张家界大成山水大酒店第12层1261号房，建筑面积49.66平方米，其中套内建筑面积35.85平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积13.81平方米，房屋总价款为516400元，签订合同之日一次性付款。2．2011年10月31日，曾磊（合同甲方）与被告张家界大成酒店公司（合同乙方）、张家界山水置业公司（合同丙方）、湖南大成国际大酒店有限公司（合同丁方）签订一份《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，合同约定：甲方投资的物业坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店××层××号房，建筑面积为20平方米；甲方将投资的该房屋交乙方统一管理、经营，投资期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并由乙方对外统一经营管理；甲乙双方协商同意该房屋的投资期限最短时限不少于3年，最长不超过6年，甲方同意乙方根据上市的具体情况缩短投资期限；投资收益标准为年回报率10%，在本合同投资期内，该房屋月投资收益计人民币壹仟陆佰陆拾柒元（小写计人民币1667元整）；乙方按月向甲方支付投资收益，在每月20号之前，乙方将当月投资收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。违约责任为：本合同投资期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方的投资收益之外，乙方应另向甲方支付该房屋本年度投资收益0.5%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。合同同时约定，丙方以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业，为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款提供担保。2017年10月31日，合同履行期限届满，双方未另行签订合同，原告曾磊购买的1126Ｂ号房屋仍继续由被告张家界大成酒店公司经营使用。3．2011年10月31日，原告曾磊与案外人何某向被告张家界山水置业公司付清购房款516400元，并将张家界大成山水国际大酒店山水座12层1261号房屋交付给被告张家界大成酒店公司经营使用。自2016年10月1日开始，被告张家界大成酒店公司未向原告曾磊足额支付投资收益，截止2019年9月30日，被告张家界大成酒店公司已付原告曾磊房屋投资收益13160元。上述事实，有双方当事人的陈述及原告提交的《张家界市商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《收据》、《中信银行业务凭证/客户回单》、《民事判决书》等证据证明证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告曾磊与被告张家界山水置业公司签订的《商品房买卖合同》以及原告曾磊与被告张家界大成酒店公司、被告张家界山水置业公司、湖南大成山水国际大酒店有限公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》均是各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。原告曾磊与被告张家界山水置业公司、被告张家界大成酒店公司、湖南大成山水国际大酒店有限公司签订《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》按照合同的内容来看，合同名为房屋投资经营合同，实为房屋租赁合同。合同到期后，双方虽未另行签订合同，但房屋仍由张家界大成酒店公司使用，依照法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在该期限内，被告张家界大成酒店公司未向原告曾磊足额支付投资收益，其行为亦构成违约，依法应承担继续履行或赔偿损失的违约责任。因被告张家界大成酒店公司已于2016年9月20日将当月投资收益付清，原告诉讼请求中以2016年9月1日为欠付投资收益的起算日期有误，应以2016年10月1日为起算日期。原、被告双方均认可自2016年10月1日起至2019年9月30日止已付投资收益13160元，尚欠投资收益46852元（1667元/月×36个月-13160元），故原告曾磊要求被告张家界大成酒店公司支付下欠投资收益46852元，符合法律规定，本院予以支持。原告曾磊主张被告张家界大成酒店公司支付逾期支付租金（即投资收益）违约金308.4元，依照《房屋投资经营合同》对违约责任的约定，计算违约金为300.06元（即1667元/月×12个月×0.5%×3年），对于该合理部分，符合法律规定，本院予以支持，对于超出部分，本院不予支持。被告答辩称违约金过高，没有事实和法律依据，本院不予采信。关于原告诉请被告张家界山水置业公司承担连带清偿责任的问题。被告张家界山水置业公司在本案承担保证责任的合同依据是于2011年10月31日签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，该合同约定的期限于2017年10月31日届满。此后，原、被告没有续签合同，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”之规定，原告未提交相关证据证实其在法定的保证期间内要求被告承担保证责任的证据，因此，原告曾磊在提起本案诉讼时，已经过了张家界山水置业公司的保证期间，被告张家界山水置业公司的保证责任应依法免除。故本院对原告要求被告张家界山水置业公司对被告张家界大成酒店公司欠付的租金和违约金承担共同清偿责任的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内支付下欠原告曾磊投资收益（2016年10月1日至2019年9月30日）共计46852元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内支付原告曾磊投资收益的违约金300.06元；三、驳回原告曾磊的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费948元，适用简易程序减半收取计474元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 顾 霞二〇二〇年五月二十二日书记员 符娅芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。