河南省太康县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1627民初3663号原告（反诉被告）：聂东岭，男，1975年5月20日出生，汉族，住河南省郑州市。原告（反诉被告）：岳志华，女，1975年10月6日出生，汉族，住河南省太康县。上述二原告的共同委托诉讼代理人：刘美丽、王永，河南阳夏律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：程丽君，女，1972年12月2日出生，汉族，住河南省太康县。被告（反诉原告）：岳恒伟，男，1968年10月5日出生，汉族，住河南省太康县。被告（反诉原告）：太康县三顺卫生用品有限公司，住所地：太康县产业集聚区阳夏路与纬一路交叉口。统一社会信用代码：91411627076843047Q。法定代表人：程国印，该公司执行董事兼总经理。上述三被告的共同委托诉讼代理人：曹高飞，太康县顺卫生用品有限公司职工。代理权限：一般代理。被告：河南恒宝纸业有限公司，住所地：太康县产业集聚区阳夏路与纬一路交叉口。统一社会信用代码：91411627711258358E。法定代表人：程丽君，该公司执行董事兼总经理。上述四被告的共同委托诉讼代理人：程强，河南桓正律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告聂东岭、岳志华与被告程丽君、岳恒伟、太康县三顺卫生用品有限公司、河南恒宝纸业有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告聂东岭、岳志华的共同委托诉讼代理人刘美丽、王永，被告程丽君、岳恒伟、太康县三顺卫生用品有限公司的共同委托诉讼代理人曹高飞，被告程丽君、岳恒伟、太康县三顺卫生用品有限公司、河南恒宝纸业有限公司的共同委托诉讼代理人程强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聂东岭、岳志华向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告2019年2月25日签订的以物抵债协议合法有效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告聂东岭与岳志华系夫妻关系，原告岳志华与被告岳恒伟系同胞兄妹关系，被告岳恒伟与程丽君系夫妻关系，被告河南恒宝纸业有限公司、太康县三顺卫生用品有限公司系被告岳恒伟、程丽君实际控制人。自2010年6月份被告岳恒伟、程丽君为了企业生产经营，多次向原告借款和还款，至2019年2月20日双方经过核算四被告与原告达成了一份借款合同，并向原告出具了欠条、收条。该债权到期后原被告于2019年2月25日达成以物抵债协议。被告在2019年10月11日以原告不当得利为由向太康县人民法院提起诉讼，经审理依法驳回了四被告的诉讼请求。现原告为维护自身合法权益诉至法院。被告程丽君、岳恒伟、太康县三顺卫生用品有限公司辩称，1、原告和被告所签订的《房屋买卖合同》中并没有被告河南恒宝纸业有限公司的盖章,涉案房产也不属于被告河南恒宝纸业有限公司的财产,根据合同相对性的原则,本案原告将河南恒宝纸业有限公司列为被告明显属于被告主体不适格；2、三被告程丽君、岳恒伟、太康县三顺卫生用品有限公司实际上已经不欠二原告的借款,而是三被告程丽君、岳恒伟、太康县三顺卫生用品有限公司已经向二原告多支付了1800多万元，故涉案合同由于缺乏事实基础而无履行必要。根据原、被告在另一案中的河南华颖会计师事务所有限公司出具的审计报告,原、被告之间的大额转账记录均在审计范围之内,并且审计的利息都是按照当时法院保护的最高利率月息3%进行计算的,审计的结果是被告已经还款超过1800多万元,据此被告才提出了不当得利之诉。而原、被告在2020年2月20日清算中被告仍欠原告2000多万元,前后相差将近4000万元的数字是无法通过现金交易来完成的,也就是说河南华颖会计师事务所有限公司的审计报告更具有真实性。如果原告认为审计被告未审计全部账目,其应当提供相关的转账汇款凭证予以审计,该部分举证责任在于原告,若原告无法举证,将承担对其不利的法律后果,即河南华颖会计师事务所有限公司审核的账目是真实有效的,原被告之间签订的《房屋买卖合同》并无实际意义,以物抵债就缺乏事实依据。2018年9月19日一笔200万元的借款原告聂东岭已经向太康县人民法院提起诉讼并判决,被告方已经提起上诉。借款发生的时间为2018年9月19日,原告方在其他案件的庭审笔录中已陈述原被告之前所有的债权债务已经在2020年2月20日通过结算消灭,这也能证明原告方是不认可房屋买卖合同的,原、被告之间仍是一种债权债务关系；3、《房屋买卖合同》所约定的条款自始无法履行,合同自始无效。合同第一条约定房屋的基本状况:三顺家属楼。而太康县三顺卫生用品有限公司为私营企业,所建的房屋的性质为集体宿舍,而家属楼的性质分为两种:共有住房和集资房。涉案房屋是员工的集体宿舍并非属于家属楼。不管是集体宿舍或家属楼从法律意义上不具有商品房的性质,都属于所谓的小产权房的性质,是不能用于出售的,所以从该约定来看是自始无法履行的；合同第二条约定:保证该房屋无产权纠纷、债权、债务以及所有权瑕疵。而涉案房屋及土地已经抵押给河南太康农村商业银行股份有限公司,产权存在很大争议；合同第三条约定:甲方负责水电齐全、电梯正常运行、干挂施工完毕、厂区与宿舍楼分离并单独建设一个出入大门及门岗；合同第四条约定:若该40套房产不能正常使用和办理购房手续及甲方承诺配套设施不能完善,因此给原告造成的损失,此房屋买卖合同自动作废。可见该房屋买卖合同是按照商品房买卖进行办理购房手续的,该房屋所使用的土地的性质为工业用地,房屋的性质为集体宿舍,是无法按照商品房交易的手续进行办理的,也不可能按照商品房的配套设施去管理,故合同自始是无法履行的,合同的约定条款自始都是无效的,那么合同也就自始无效；合同第五条约定:房屋使用期限为永久。结合涉案房屋及土地的性质,涉案土地的使用期限为50年,房屋的永久性使用就更不可能实现,合同存在自始无法履行和实现的情形；4、涉案房屋买卖合同符合合同法第五十二条规定的无效情形。理由如下：土地管理法第五十六条规定建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的,应当经有关人民政府自然资源主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准。其中,在城市规划区内改变土地用途的,在报批前应当先经有关城市规划行政主管部门同意。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第五条规定：土地使用者开发、利用、经营土地的活动,应当遵守国家法律、法规的规定,并不得损害社会公共利益。被告太康县三顺卫生用品有限公司在自己所取得的工业性质的土地上建设集体宿舍用房,然而案涉房屋买卖合同改变了土地和房屋的性质和用途,严重损害了社会公共利益,属于合同法第五十二条第四款规定的无效条款。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金；第二十八条规定依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产；第二十九条规定国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅；第三十条规定房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业，设立房地产开发企业,应当具备下列条件:(一)有自己的名称和组织机构;（二)有固定的经营场所;(三)有符合国务院规定的注册资本;(四)有足够的专业技术人员;(五)法律、行政法规规定的其他条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。涉案房屋系太康县三顺卫生用品有限公司所建的集体宿舍,涉案土地也不是商业用地,太康县三顺卫生用品有限公司并不具备开发商品房的资质。根据法律规定涉案房屋是不可能完成商品房相关审批手续的,更无法取得房屋预售的许可,本案的房屋买卖合同应属于《合同法》第五十二条第五款规定的无效情形。原告在其他案件的庭审笔录中认可了原告方将涉案房屋以领鑫家园的方式对外出售,可见原告方将房屋以商品房的形式予以了销售。涉案房屋本不具有商品房的性质,原、被告之间的房屋买卖合同就违反了法律的强制性规定,又存在以合法形式掩盖非法目的的客观事实存在,应属于无效的合同。涉案房屋及土地在原、被告未签订房屋买卖合同之前就已经抵押给了河南太康农村商业银行股份有限公司。物权法第一百九十一条规定：抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。《中国人民银行个人住房贷款管理办法》中第十九条规定:“抵押期间,未经抵押权人同意,抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。根据以上法律法规的规定,原被告之间签订的房屋买卖合同明显违背了法律的强制性规定,也侵犯了抵押权人的利益,应属于合同法第五十二条第二项、第五项规定的合同无效的情形；5、房屋买卖合同所涉及的40套房屋所占用的土地均系太康县三顺卫生用品有限公司通过土地出让的方式取得的,取得的性质为工业用地,工业用地的性质只能建设厂房、车间、公共场所、职工宿舍,涉案房屋的房产证登记的亦为集体宿舍,不能作为商品房进行销售。如果法院认定房屋买卖合同有效的情况下,无疑是将工业用地的性质变为了住宅用地,法院只是维护权利的审判机构,并非政府行政职能部门,并不具有行政职能部门的权限。涉案房屋原告已经以领鑫家园小区商住房的模式对外出售给买受人,根据房屋及土地的性质,房屋是不可能办理房产登记手续的,也就是说买受人是不可能取消房屋抵押登记,如果河南太康农村商业银行有限公司行使土地及房屋的抵押权,将涉案房屋进行查封拍卖,那么买受人的利益也就得不到任何保护,买受人可能面临钱房两空的可能。行政职能部门如对违法用地行为进行监督纠错的话,将带来严重的社会矛盾,影响社会的和谐稳定。所以原、被告之间所签订的《房屋买卖合同》既违背了法律、法规的强制性规定,又存在欺诈行为侵犯买受人的利益,同时亦存在以合法行为掩盖非法的行为,这些行为都属于合同法明文规定的无效行为,请求法庭本着以法律为准绳的原则,结合本案有可能产生的不良社会效果,依法确认原、被告签订的房屋买卖合同无效。被告程丽君、岳恒伟、太康县三顺卫生用品有限公司向本院提出反诉请求：1、请求法院依法确认原、被告于2019年2月25日所签订的《房屋买卖合同》属无效合同；2、本案的诉讼费由二反诉被告承担。事实和理由：反诉原告岳恒伟、程丽君与二反诉被告之间存在借款行为，反诉原告太康县三顺卫生用品有限公司作为担保人提供了担保，三反诉原告陆续向二反诉被告还款。由于反诉原告岳恒伟、程丽君和二反诉被告存在亲戚关系，所以三反诉原告并没有对借款的数额及还款的数额进行清算，在二反诉被告的胁迫下三反诉原告与二反诉被告于2019年2月25日签订了房屋买卖合同。后反诉原告向太康县人民法院申请对原、被告之间的借款及还款数额进行账目审计，经河南华颖会计师事务所对双方账目借款及还款账目进行审计，结果为三反诉原告已经向二反诉被告多还款2000多万元，反诉原告才感觉到受到反诉被告的欺诈。三反诉原告随向太康县人民法院提起不当得利诉讼。反诉原告认为：1、二反诉被告在得到反诉原告超额还款后，仍胁迫反诉原告签订房屋买卖合同，明显存在欺诈行为，房屋买卖合同所涉及土地系工业用地的性质，房屋买卖明显损害了国家关于出让土地的利益。根据合同法第五十二条第一项之规定，应属无效合同；2、房屋买卖合同第三条规定“甲方负责水电齐全、电梯正常运行、干挂施工完毕、厂区与宿舍楼分理开单独建设一个出入大门及门岗。”第四条规定“若该40套房产不能正常使用和办理购房手续及甲方承诺配套设施不能完善，由此给乙方造成的损失，此房屋买卖合同自动作废”。根据合同内容可见，合同所要求的办理购房手续及配套设施是商品房交易所要求的条件，涉案房屋及土地的性质是不可能办理这样的购房手续的，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》原被告之间的合同约定明显违背了法律的强制性规定。根据《合同法》第五十二条第五项之规定，应属无效合同；3、反诉原告太康县三顺卫生用品有限公司的土地性质是工业用地，本案所涉及的房产是反诉原告太康县三顺卫生用品有限公司所建的员工宿舍，并不属于法律规定的商品房。而反诉被告所要求反诉原告按照商品房的购房手续和配套设施完成合同要求，明显是为了将房屋以商品房的名义对外出售，且二反诉被告还曾经以领鑫家园小区的名义在媒体上公开出售。很明显反诉被告的行为明显在以商品房的名义出售员工宿舍，以合法的形式掩盖非法目的，根据《合同法》第五十二条第三项的规定可知该《房屋买卖合同》属于无效合同；4、在该房屋买卖合同签订之前，在2018年反诉原告已将本公司取得的太国用（2014）第00120号国有土地及土地上的房产（太康房产权2015第0000006280号、0000006278号）一起抵押给了河南太康农村商业银行股份有限公司，并办理了不动产抵押登记，抵押权人是河南太康农村商业银行股份有限公司。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”；《中国人民银行个人住房贷款管理办法》中第十九条规定：“抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。”可知未经河南太康农村商业银行股份有限公司的同意，该房屋不得转让。原被告之间所签订的房屋买卖合同明显侵犯了案外人河南太康农村商业银行股份有限公司的利益，应属无效合同；5、原被告之间并没有实际上的购房交易行为，反诉原告之前不存在欠反诉被告借款的情况存在，原、被告之间所签订的房屋买卖合同应属于无效行为。综上，原、被告之间所签订的房屋买卖合同属于无效合同，为了维护反诉原告的合法权益，特依法提起反诉，请求人民法院依法判如所请。原告聂东岭、岳志华对反诉答辩称，被告的反诉理由不成立，不符合反诉的条件，原告已经向法院提起诉讼，对双方签订的协议要求确认有效，原告认为双方签订的协议是基于双方多年存在的借款行为，双方经过核对之后，根据双方的协商和被告的确认，被告欠原告款的事实存在后双方达成以物抵债的协议。双方同意终止原借贷关系，由借款的金额转化为以物抵债协议的价款，该以物抵债协议是双方对债权、债务作出的合理决定，被告反诉的理由不应支持。请求驳回被告的反诉。被告河南恒宝纸业有限公司未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告聂东岭、岳志华系夫妻关系，被告岳恒伟、程丽君系夫妻关系。2019年2月20日被告岳恒伟、程丽君作为甲方，原告聂东岭、岳志华作为乙方，被告太康县三顺卫生用品有限公司、河南恒宝纸业有限公司作为担保方签订借款合同一份，该借款合同主要约定：1.确认被告岳恒伟、程丽君2016年4月8日前多次向原告聂东岭、岳志华多次借款,合计本金为18309754元，每笔借款计算至2019年2月20日，被告岳恒伟、程丽君共欠原告聂东岭、岳志华本息合计20162903元；2.因被告岳恒伟、程丽君与原告岳志华、聂东岭为亲戚关系,多年来双方来往账目繁多,掺杂有他人代原告岳志华和聂东岭向被告岳恒伟和程丽君账户转账的、被告岳恒伟和程丽君代他人认账、原告岳志华和聂东岭代被告岳恒伟和程丽君向他人还款等情况,仅转账记录难以说明账目情况。就上述债务,被告岳恒伟、程丽君向原告岳志华、聂东岭出具欠条,该20162903元欠条为本合同的组成部分,欠款数额以本欠条为准；3.被告岳恒伟、程丽君承诺于2019年2月20日前向原告岳志华、聂东岭还清上述全部欠款本息，自2019年2月20日起,按照本金18309745元,月息3分计算利息,按月支付利息,利息计算至上述欠款还清之日；4.如被告岳恒伟、程丽君不能履行到期还款责任，保证方即被告太康县三顺卫生用品有限公司、河南恒宝纸业有限公司承担连带责任；5.被告岳恒伟、程丽君若不能如期兑现所有承诺，原告岳志华、聂东岭方有权向被告岳恒伟、程丽君中的任何一个债务人主张权利,也有权向保证方主张权利。在上述借款合同后附借款本金明细及还息代偿明细，其中本金合计为18309745元，自2015年5月27日至2018年12月被告岳恒伟、程丽君已按照月息3%偿还利息及自愿为原告岳志华、聂东岭代偿他人款项和抵房款合计支付利息30297960元，经折抵被告岳恒伟、程丽君尚欠原告岳志华、聂东岭本息20162903元。借款合同出具当日四被告向原告出具欠条一份，该欠条的内容为：“今岳恒伟、程丽君欠聂东岭、岳志华18309745元,自2019年2月20日起,按照本金18309745元,月息3%计算利息,担保方自愿承担连带责任两年。特出此凭据”。同日四被告又向原告岳志华、聂东岭出具收到条一份，该收到条的内容为：“岳恒伟、程丽君于2015年5月27日至2016年4月8日共收到聂东岭、岳志华出借的款项18309745元。特出具此凭据”。2019年2月25日，被告太康县三顺卫生用品有限公司、岳恒伟、程丽君作为甲方，原告岳志华、聂东岭作为乙方签订房屋买卖合同一份，该合同主要约定：在双方协商的基础上,甲方自愿将位于被告太康县三顺卫生用品有限公司的二号楼东单元、中单元、西单元共计40套房产折合人民币20162903元抵偿给乙方，双方解除债务关系,由乙方自行处理,甲方配合办理房屋买卖合同及解释权；若该40套房产不能正常使用和办理购房手续及甲方承诺配套设施不能完善,此房屋买卖合同自动作废,则原借款合同继续有效；甲方提出西单元有六套房产8月份之前交付,如不能正常交付使用甲方自愿支付六套房款3015000及按照月息2分并从2019年2月20号付息至8月20日；房屋使用期限为永久。上述用于抵偿债务的房屋登记的所有权人为被告太康县三顺卫生用品有限公司，规划用途为集体宿舍，该房屋占用土地为出让取得，用途为工业用地，在抵偿债务时该房产已经抵押给河南太康农村商业银行股份有限公司。2019年4月9日，太康县产业集聚区管理委员会以在厂内存在改变厂房用途、违规建设和违规经营现象向被告太康县三顺卫生用品有限公司发送项目整改通知，责令被告太康县三顺卫生用品有限公司立即终止违规建设和违规经营。在本案诉讼前，本案四被告曾以不当得利为由向本院起诉本案原告，本案二原告反诉要求确认双方签订的以房抵债协议的效力。后本院作出（2019）豫1627民初5993号民事判决，对本诉和反诉均判决驳回，本案二原告对该判决提起上诉，经审理周口市中级人民法院裁定撤销了本院（2019）豫1627民初5993号民事判决的第二项即驳回本案二原告的反诉请求，并发回本院重审。重审期间本案二原告撤回反诉并经本院裁定准许后又提起本案诉讼。本院认为，原告聂东岭、岳志华与被告程丽君、岳恒伟、太康县三顺卫生用品有限公司于2019年2月25日签订的合同，虽然名为房屋买卖合同，但是从合同内容看实际应为以物抵债协议，该以物抵债协议为债务履行届满后达成，性质上应属于诺诚性合同，该合同自双方签名后即应成立并生效，但合同生效并不必然导致房屋所有权等物权的变动，如果该合同不能履行致使不能实现合同目的，当事人可以依法要求解除合同及承担违约责任。因被告河南恒宝纸业有限公司不是上述合同签订的主体，故原告列其为本案被告错误，对此，应予以驳回。综上所述，对原告聂东岭、岳志华的合法诉讼请求，本院予以支持，对被告程丽君、岳恒伟、太康县三顺卫生用品有限公司的反诉请求，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，判决如下：一、依法确认原告聂东岭、岳志华与被告程丽君、岳恒伟、太康县三顺卫生用品有限公司于2019年2月25日签订的以物抵债协议有效；二、驳回原告聂东岭、岳志华的其他诉讼请求；三、驳回被告程丽君、岳恒伟、太康县三顺卫生用品有限公司的反诉请求。案件受理费200元（含反诉费100元），由被告程丽君、岳恒伟、太康县三顺卫生用品有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  赵立峰审判员  程海港审判员  席长风二〇二〇年十一月二十六日书记员  杜洪亮