河南省舞钢市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0481民初1359号原告（反诉被告）：舞钢市粮食购销公司，住所地平顶山市舞钢市支鼓山路党群综合服务中心**。统一社会信用代码91410481721878083H。法定代表人：李旭召，总经理。委托诉讼代理人：连伟，河南孙东晓律师事务所律师。被告（反诉原告）：舞钢市京华美食城，住，住所地舞钢市册号410481602015709。经营者：田华伟（个体经营）。委托诉讼代理人：袁宗民，河南银海律师事务所律师。第三人：张某某，男，1971年1月5日出生，汉族，住舞钢市。原告（反诉被告）舞钢市粮食购销公司与被告（反诉原告）舞钢市京华美食城、第三人张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序于2020年7月13日公开开庭进行了审理，原告舞钢市粮食购销公司法定代表人李旭召及其委托诉讼代理人连伟，被告舞钢市京华美食城经营者田华伟及其委托诉讼代理人袁宗民、第三人张某某到庭参加了诉讼。在诉讼过程中因本案案情复杂，双方争议较大，本院裁定本案转为普通程序，后于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告舞钢市粮食购销公司法定代表人李旭召及其委托诉讼代理人连伟，被告舞钢市京华美食城经营者田华伟及其委托诉讼代理人袁宗民、第三人张某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。舞钢市粮食购销公司向本院提出诉讼请求：1.判令舞钢市京华美食城支付2016年4-12月房租52000元，2020年全年租金70000元，合计122000元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年1月9日，舞钢市粮食购销公司与张某某约定，将自己所有的门面房承包于张某某，由张某某在每年年初预交租房租金，协议签订后，张某某将承包的舞钢市朱兰干休一街中段路南门面房转租给田华伟。2016年初，田华伟等租房商户要求直接与舞钢市粮食购销公司建立房屋租赁关系。2016年3月舞钢市粮食购销公司与张某某终止房屋承包合同，退回张某某预交的2016年房屋租金并赔偿违约金和损失。随后舞钢市粮食购销公司向被告多次催缴其拖欠的2016年4-12月租房租金，舞钢市京华美食城以各种理由推脱，现拖欠舞钢市粮食购销公司2016年4-12月房租52000元，2020年全年房租70000元，合计122000元。其行为损害了舞钢市粮食购销公司的合法权益，特向法院提起诉讼。在诉讼过程中，舞钢市粮食购销公司陈述舞钢市京华美食城已经缴纳了2020年的房租，故将诉讼请求变更为要求舞钢市京华美食城支付2016年4月至12月间的租金52000元。舞钢市京华美食城辩称：舞钢市京华美食城于2017年3月份之前就位于朱兰健康路中段路南19号门面房与张某某存在租赁关系，舞钢市京华美食城把房屋租金交给张某某，舞钢市京华美食城与舞钢市粮食购销公司在2017年3月份之前不存在房屋租赁合同关系。舞钢市京华美食城与舞钢市粮食购销公司于2017年4月份起建立事实租赁关系，2017年12月20日双方签订书面租赁合同，租赁期间自2018年1月1日至2022年12月31日舞钢市京华美食城把2017、2018、2019年的房租全部结完，按照常理，舞钢市京华美食城把后期的租金都超额结清，不可能还欠缴前期的租金。即使舞钢市京华美食城还欠2016年4-12月的租金，也已经超过了诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。针对2020年的租金，因舞钢市粮食购销公司下属单位拖欠餐费、保证金、集资款等11万余元，舞钢市粮食购销公司资产整合，下属单位的全部债权债务由法人单位享有和承担，原被告多次协商一直没有解决，另外由于疫情影响，出租行业都有减免部分租金的政策，可舞钢市粮食购销公司减免部分租金的方案一直未落实，2020年的租金舞钢市京华美食城愿意给付。综上，请求法院查清事实，依法判决。舞钢市京华美食城向本院提出反诉请求：判令舞钢市粮食购销公司退还2017年多缴纳的房租20000元。事实与理由：2017年反诉原被告建立事实上的租赁关系，当时舞钢市粮食购销公司鼓励舞钢市京华美食城起带头作用带动其他租户快交房租，让舞钢市京华美食城多交了20000元房租，且至今未退。故提起反诉。舞钢市粮食购销公司辩称，被告提出的反诉，没有事实和法律依据。第一，原告在2016年3月应被告的要求，与第三人张某某终止了原房屋租赁协议，并通知了原告不再向张某某缴纳房屋租金，后原告为了与张某某解除房屋租赁协议，先协商，协商不成，后将张某某起诉至舞钢市人民法院，因不予受理，后由第三人将原告起诉到舞钢市法院，舞钢市法院受理立案后，到2017年3月审理终结，认定房屋租赁合同终止，尽管法律文书确定的终止时间是2017年3月，实际上是2016年3月就已经终止了，被告在原告与第三人进行诉讼期间故意拖延了2016年房租未交，所以2016年一直拖欠。第二，2017年的房租依照原被告所签订的房屋承包合同应于2017年元月20日前全部缴纳，而被告在拖欠2016年房租同时，2017年房租违反合同，直到2017年5月25日才缴纳了2017年的房租。2019年1月24日、2019年9月11日、2019年9月23日被告向原告缴纳了2018年的房租，2020年1月6日被告缴纳2019年房租，2020年的房租催缴多次，至今分文未给。所以不存在多交房租之事，每次都拖欠房租数日或一年之久。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。舞钢市粮食购销公司提交的证据有：证据一、房屋租赁合同一份，证明原告与第三人张某某2015年元月9日签订房屋租赁合同，原告将舞钢市朱兰健康路中段西门面房8间出租给第三人，年租金12万元，租期8年。证据二、舞钢市人民法院（2017）豫0481民初223号民事调解书一份，证明原告于2016年3月至2017年3月进行诉讼，经法院调解达成调解协议，终止了房屋租赁合同，原告赔偿了张某某50万赔偿费。证据三、房屋承包合同，证明原被告2017年12月22日签订房屋租赁合同，原告将被告一直使用的房子租赁给被告使用，期限5年，年租金7万元，房租缴纳的时间为每年的元月20号，每年缴纳全年的房租，违约金2%/日。证据四、舞钢市粮食购销公司明细分类账、记账凭证、张某某收条各一张，证明2017年3月16日原告退回第三人预缴纳租房款90000元及利息20000元（此退款不针对被告所租赁房屋，因张某某租赁的房屋比较多，不仅仅被告所租赁三间）。证据五、舞钢市粮食购销公司明细分类账、记账凭证、进账单、张某某领款收据共六张，证明2017年4月25日至2017年6月1日第三人从原告财务处领赔偿款20万元。证据六、舞钢市纪律检查委员会（2020）22号文件，证明舞钢市纪委巡查组发现2016年4月1日至2016年12月31日舞钢市京华美食城存在房租拖欠问题。证据七、舞钢市粮食购销公司针对舞钢市纪委提出的问题进行检查落实，制作房屋租金收取明细，证明被告拖欠2016年4-12月房租52000元，拖欠2020年房租7万元。证据八、舞钢市粮食购销公司营业执照和土地使用证一份，证明案涉房产为原告所有。舞钢市京华美食城对上述证据的质证意见为：证据一真实性需要法院核实，但不能证明原告与被告于2016年4-12月建立房屋租赁关系。证据二民事调解书这份证据证明原告与第三人于2017年3月终止原告与第三人的房屋租赁关系，进而证明原告与被告在2016年4-12月不存在房屋租赁关系。证据三原告与被告房屋租赁合同真实性无异议，该份证据证明原告与被告2016年4-12月不存在房屋租赁关系。证据四至证据八真实性无异议，但均无法证明原告与被告2016年4-12月存在房屋租赁关系。张某某对舞钢市粮食购销公司提交的各项证据均无异议。舞钢市京华美食城向本院提交的证据有：证据一、舞钢市粮食购销公司关于门面房违规出租的处理情况汇报一份，证明2017年被告多交租金两万元，该证据是原告的工作人员在微信群中发的。证据二、韩金端的书面证明一份，证明田华伟缴纳2016年租金。证据三、欠条10张，收据1份，证明被告与原告协商充抵2020年的房屋租金，至今未协商成功，被告2020年租金没有交不构成违约。舞钢市粮食购销公司对上述证据的质证意见为：证据一对被告出示的证据来源的合法性、真实性有异议，不能证明被告的证明目的，被告出示的证据系舞钢市粮食购销公司与舞钢市粮食局内部工作中的汇报请示，属于内部文件，绝对不会在微信中发这些。对被告所出示的韩金端2020年6月20日证言的真实性合法性有异议，不能证明被告的证明目的，因为在前几天开庭审理韩金端拖欠舞钢市粮食购销公司房屋租赁法庭上查明韩金端和田华伟同为张某某的租房户和粮食购销公司的租房户以及粮食购销公司清欠租房人拖欠房屋租金的被告人，他们之间有共同的利益输送关系，韩金端一直在老家办理丧事，说明证据是虚假的。证据三真实性有异议，被告出示的欠条是复印件，不能作为证据使用。欠条上欠款人是武功粮食管理所工作人员，与本案原告舞钢市粮食购销公司追要房租无关联性。张某某对舞钢市京华美食城提交的各项证据的质证意见为：证据一无异议。对证据二的意见是田华伟、韩金端他俩同为我的租房户，2016年4-12月至2017年3月房租都没有给我交，还有他俩有利益关系，证明我不认可。证据三我不清楚。根据原被告当庭陈述和经质证的证据，本院认定事实如下：2015年1月9日，舞钢市粮食购销公司作为出租人（甲方）、张某某作为承租人（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于舞钢市朱兰健康路中段路西粮油批发市场北一楼门面房共计8间租赁给乙方使用；年租金为人民币壹拾贰万元整；租赁期限自2015年4月1日至2023年3月31日，共计8年，付款方式每年3月20日前。张某某与舞钢市粮食购销公司签订房屋租赁合同后，将房屋租赁合同中所涉的三间房屋转租给舞钢市京华美食城使用。2017年1月18日张某某以舞钢市粮食购销公司为被告向本院提起诉讼，请求解除其与舞钢市粮食购销公司签订的房屋租赁合同并赔偿其损失，2017年3月8日经本院主持调解，张某某与舞钢市粮食购销公司自愿达成以下协议：一、原被告双方自愿自即日起终止2015年1月9日所签订的房屋租赁合同；二、舞钢市粮食购销公司愿向张某某赔偿各项损失共计50万元，具体给付方式如下：2017年3月31日前向张某某支付20万元，2018年12月31日前支付30万元。若舞钢市粮食购销公司未按约定向张某某履行付款义务，张某某将随时对下欠款项申请人民法院强制执行，本院为此出具了（2017）豫0481民初223号民事调解书对上述协议予以确认。张某某与舞钢市粮食购销公司解除合同后，舞钢市粮食购销公司于2017年3月16日向张某某退还了粮食批发市场东一楼北头六间房租90000元及违约利息20000元，张某某为此向舞钢市粮食购销公司出具了收据。2017年12月20日，舞钢市粮食购销公司作为出租人（甲方）、舞钢市京华美食城的经营者田华伟作为承租人（乙方）签订一份房屋承包合同，约定：甲方将位于朱兰健康路中段路西房屋共三间（面积约180平方米）出租给乙方使用，承包期限为自2018年元月1日至2022年12月31日止共五年；上述房屋年租金为人民币柒万元，付款时间为每年元月20日前乙方将第二年度承包金一次性支付，如违约按日2%违约利率执行。自张某某与舞钢市粮食购销公司签订房屋租赁合同后，房屋租赁合同中的三间房屋一直由舞钢市京华美食城使用，2017年度、2018年度、2019年度的房租均由舞钢市京华美食城直接交付给舞钢市粮食购销公司。但为舞钢市京华美食城2016年度4月至12月的房租，原被告各方发生争议，舞钢市京华美食城陈述称其已经将2016年度4月至12月的房租缴纳给张某某，但张某某对此不予认可。现舞钢市粮食购销公司向本院提起诉讼，要求舞钢市京华美食城向其缴纳2016年度4月至12月间的房租52000元及合同约定的2020年度的房租70000元。另舞钢市京华美食城在诉讼过程中陈述其经营者田华伟是舞钢市粮食购销公司的职工，2017年度双方协商租金为50000元，舞钢市粮食公司为让田华伟起带头作用让他多交了20000元房租，并为此提交了舞钢市粮食购销公司向其上级机构出具的《关于门面房违规出租的处理情况汇报》，该文件显示：京华美食（3间）欠2016年4月至12月房租33750元，2017年多缴20000元。后经本院核实，其提供的该文件的复印件与原件一致，且舞钢市粮食局党委依据上述情况汇报向舞钢市纪律检查委员会出具了《关于舞钢市粮食购销公司门面房违规出租的处理情况汇报》。本院认为，舞钢市粮食购销公司与舞钢市京华美食城经营者田华伟于2017年12月20日签订的《房屋承包合同》，系其双方的真实意思表示，不违反法律规定，且田华伟承租该房屋用于舞钢市京华美食城的经营使用，故舞钢市粮食购销公司与舞钢市京华美食城均应依照《房屋承包合同》的约定履行各自的权利义务。按照《房屋承包合同》的约定，舞钢市京华美食城需于每年元月20日前将第二年度的租金一次性支付完毕，依据该约定2020年度的租金70000元的履行期间已经届满，故舞钢市京华美食城应依约缴纳2020年度的租金70000元，同时在诉讼过程中舞钢市粮食购销公司认可舞钢市京华美食城在2020年7月13日第一次庭审后缴纳了2020年度的租金70000元，并将诉讼请求减少为判令舞钢市京华美食城支付2016年4-12月房租52000元，其减少诉讼请求的行为系其自身民事权利的处分，本院予以准许。关于舞钢市粮食购销公司主张的2016年度4月至12月份的租金52000元，庭审中原被告各方对2015年4月份至2016年3月份间的租金由舞钢市粮食购销公司向张某某收取、张某某对准舞钢市京华美食收取的事实无异议，对舞钢市粮食购销公司收到舞钢市京华美食城2017年度的租金70000元的事实也无异议；以上事实可以证明2015年4月至2016年3月份间舞钢市粮食购销公司与张某某之间形成了租赁合同关系，后张某某又将涉案房屋转租给了舞钢市京华美食城，在2017年后经过协商舞钢市粮食购销公司直接与舞钢市京华美食城形成了租赁合同关系。至于本案中原被告各方所争议的2016年4月份至2016年12月份，舞钢市粮食购销公司与张某某经过本院主持调解终止房屋租赁合同的时间为2017年3月8日，故在2016年4月份至2016年12月份期间张某某与舞钢市粮食购销公司的房屋租赁合同仍然有效，即在此期间与舞钢市京华美食城形成房屋租赁合同的相对方为张某某，故在此期间有权向舞钢市京华美食城主张租金的相对方为张某某，本案中舞钢市粮食购销公司要求舞钢市京华美食城支付2016年4月份至2016年12月份的租金52000元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于舞钢市京华美食城提出的要求舞钢市粮食购销公司退还2017年多缴纳的房租20000元的反诉请求，虽然舞钢市京华美食城认可2016年度及2018年度的租金数额均为70000元，但舞钢市粮食购销公司与舞钢市京华美食城均未提供充足有效的证据证明双方就2017年度的租金数额进行了明确约定，同时舞钢市京华美食城为证明其反诉请求提交了舞钢市粮食购销公司出具的《关于门面房违规出租的处理情况汇报》，该情况汇报显示舞钢市京华美食城2017年度多交租金20000元，后经过本院核实，舞钢市京华美食城提交的《关于门面房违规出租的处理情况汇报》与原件一致，且舞钢市粮食局党委依据上述情况汇报向舞钢市纪律检查委员会出具了《关于舞钢市粮食购销公司门面房违规出租的处理情况汇报》，舞钢市粮食购销公司作为全民所有制企业向其××党委和舞钢市纪律检查委员会出具的情况汇报应当具有相应的公信力和证明力，舞钢市粮食购销公司也未提交充足有效的证据推翻其自身出具的情况汇报，故舞钢市京华美食城的反诉请求于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条之规定，判决如下：驳回舞钢市粮食购销公司的诉讼请求；舞钢市粮食购销公司于本判决生效之日起十五日内向舞钢市京华美食城返还2017年度多缴纳的租金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元（其中本诉案件受理费1100元，反诉部分案件受理费150元），由舞钢市粮食购销公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  杨兴华审 判 员  郑康乐人民陪审员  杨静霞二〇二〇年十月二十日书 记 员  常立言附相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对同意转租的，出租人可以解除合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。