江西省南昌市新建区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0112民初2556号 原告：南昌恒兴物业管理有限公司，住所地江西省南昌市东湖区南京西路**，统一社会信用代码：913601007239083037。 法定代表人：吴建中，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡熠鹤，江西道善律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王**洁，江西道善律师事务所律师。 被告：范云萍，女，1984年4月7日出生，汉族，住江西省南昌市新建区。 被告：熊辉，男，1982年5月18日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 原告南昌恒兴物业管理有限公司（以下简称恒兴物业公司）诉被告范云萍、熊辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，后于2020年10月15日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒兴物业公司的委托诉讼代理人王**洁、被告范云萍到庭参加诉讼，被告熊辉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告恒兴物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告立即偿付原告物业费2250.6元（自2018年1月1日起暂计算至2020年9月30日止）及赔偿违约金675.18元（违约金按照欠缴物业费的30%计算）；2、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：二被告系恒茂红谷新城小区业主，共同拥有位于该小区X栋X单元XX室，建筑面积为85.25平米。该小区开发商为江西城开投资有限公司，业主委员会为新建区红谷新城第一届业主委员会（以下简称业委会）。原告系先后受江西城开投资有限公司、业委会选聘的物业服务企业。2013年4月30日，原告与江西城开投资有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，该合同对物业服务内容、物业服务质量要求、物业服务费用、双方权利与义务，违约责任等内容进行了约定，其中交纳费用时间约定为“物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在上一季度末向原告交纳下一季度的物业服务费”；关于计费标准约定为“红谷新城一、二期（F、M组团）的多层住宅按每月每平方米0.8元计缴”；违约责任条款约定“业主违反合同，不按约定的收费标准和时间交纳物业管理费，乙方有权要求业主补齐，且从逾期之日起，甲方业主每天应按欠缴费用的千分之三向乙方支付违约金”。2019年12月5日，原告与业委会签订了《红谷新城小区物业管理服务合同》。物业费交纳时间、计费标准及违约责任等条款与《前期物业管理服务合同》约定一致。根据物业服务合同的约定，二被告应于每季度末向原告缴纳物业费204.6元，但被告自2018年1月1日起至今未缴纳分文。原告多次催收未果，故诉至法院，请求判如所请。 被告范云萍辩称，自2015年装修入住后，一直没有正式入住，中间回家发现以下问题：一、2016年就发现外墙渗水严重，第一时间向物业反映要求对外墙进行维修，物业四年来至今未处理，也未向我反馈任何处理进度。二、2017年开始发现所有的水龙头水流很小，多次催促物业检查问题并解决，物业均没有解决。三、物业从未派人修剪小区的树枝，影响我阳台晾晒衣物，摇摆的树枝随时可能把我家西面大窗户玻璃打碎。四、我需要联系业委会出具证明材料，找物业要业委会的联系方式均刻意隐瞒，一周后物业人员才勉强给我电话。五、一期公共照明损坏，而物业从未检修及修复。六、物业与我签订的合同无效，也从未履行其物业服务的责任，我又有什么资格交物业费。七、综上，物业不仅法律上与我的物业服务合同不成立，也没有履行相应的责任。八、业委会于2019年12月成立，如果物业解决我上述问题，我愿意按业委会与物业签订的服务合同交纳相关物业管理费用。 被告熊辉提交书面答辩状辩称，一、熊辉与范云萍于2010年5月31日离婚，与该房产任何相关权利及义务均已转移给范云萍。二、该房产因按揭款未还完，故房产证还有熊辉的名字。在2020年已经完全过户给范云萍，熊辉与该房产已经没有任何关系。三、要求原告撤回对熊辉的诉讼，因为熊辉没有资格作为被告。综上，请求依法驳回原告对熊辉的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 被告范云萍系长堎镇长堎大道1619号（城开国际学园.恒茂红谷新城）X幢X单元XX室的业主，其房屋建筑面积为85.26平方米。2013年4月30日，上述房屋的建设单位江西城开投资有限公司与原告恒兴物业公司签订了《前期物业管理服务合同》一份，双方约定选聘原告对恒茂·红谷新城小区提供前期物业管理服务，并约定物业服务费收费标准多层住宅为0.8元/平方米/月，按季交纳，业主或物业使用人应在上一季度未向乙方（原告）缴纳下一季度的物业服务费用。同时，合同还对物业服务内容与质量、违约责任及其他相关事项进行了约定。2019年12月25日，原告与新建区红谷新城第一届业主委员会签订了《红谷新城小区物业管理服务合同》，约定合同履行期限叁年，自2020年1月1日起至2022年12月31日止，合同对服务内容与质量标准做出了具体的约定，物业服务费用多层住宅物业服务费收取标准为0.8元/平方米/月，业主应在每季度末28日前向原告缴纳下一季度的物业服务费。另，该合同还约定了双方权利与义务、违约责任和其他事项等内容。合同签订后，原告按约提供了物业服务，被告以原告未履行物业服务的责任为由，自2018年1月1日起至2020年9月30日止，共欠原告物业服务费2250.6元未付。原告多次追索无着，故诉讼来院，请求判令被告立即支付物业费，并承担逾期付款违约金。 另查明，2010年5月31日，被告熊辉、范云萍在民政部门协议离婚，离婚协议约定：恒茂红谷新城X栋X单元XX室归女方(范云萍)所有。截至原告起诉之日，案涉房屋的所有权人登记为熊辉、范云萍。 本院认为，原告与江西城开投资有限公司、新建区红谷新城第一届业主委员会分别签订的《前期物业管理服务合同》、《红谷新城小区物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，未违反法律规定，均合法有效，该二份合同对原告及小区全体业主均有约束力。原告根据上述二份合同为被告提供了物业管理服务，被告范云萍未及时支付物业服务费，造成原告难以投入财力、物力加强管理，影响了原告对全体业主的服务质量，故原告诉请要求被告支付拖欠的物业费，本院予以支持。被告范云萍辩称，原告没有履行相应的物业服务，因未提供确凿充分证据，本院不予采信。被告范云萍又称原告与其物业服务合同不成立，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故本院对被告范云萍的此辩解，不予采信。对原告要求被告熊辉承担物业费，因二被告已于2010年5月31日协议离婚，离婚协议已经明确案涉房屋归范云萍所有，被告熊辉也未住在案涉房屋内，故被告熊辉不应承担案涉房屋的物业费。另，原告恒兴物业公司诉请要求被告承担违约金675.18元，本院认为，原告与被告发生本案所涉物业服务合同纠纷，虽有被告未按合同约定履行的原因，但原告亦未能及时和业主耐心沟通，未能及时回应业主所反映的问题，故对原告该诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《物业管理条例》第七条第五项和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告范云萍在本判决生效后五日内向原告南昌恒兴物业管理有限公司支付物业服务费2250.6元（自2018年1月1日起至2020年9月30日）； 二、驳回原告南昌恒兴物业管理有限公司的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告南昌恒兴物业管理有限公司承担12元，由被告范云萍承担38元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  匡宗平 人民陪审员  程文华 人民陪审员  谢玉庆 二〇二〇年十一月九日 法官 助理  夏 亮 书 记 员  周 勇