上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初4846号原告：张可佳，女，1992年7月30日出生，汉族，户籍所在地上海市闵行区古美路******。委托诉讼代理人：魏建平，上海汇鼎律师事务所律师。被告：刘熠，男，1986年1月2日出生，汉族，户籍所在地上户籍所在地上海市黄浦区北京西路**XXX支弄**。委托诉讼代理人：刘海新，男，1956年11月11日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦户籍所在地上海市黄浦区北京西路**XXX支弄**。 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托诉讼代理人：谢良华，浙江嘉望律师事务所律师。原告张可佳诉被告刘熠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，原告向本院提出财产保全的申请，本院依法作出裁定并采取保全措施。本案于2020年5月19日第一次公开开庭进行审理，原告张可佳及其委托诉讼代理人魏建平、被告委托诉讼代理人刘海新、谢良华到庭参加诉讼。2020年6月4日，本案转为普通程序审理。本案于2020年6月18日第二次公开开庭进行审理，原告张可佳及其委托诉讼代理人魏建平、被告委托诉讼代理人刘海新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张可佳向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，将青浦区朱家角镇绿舟路XXX弄XXX号房屋产权过户登记至原告名下；2、判令被告支付违约金人民币(以下币种均为人民币)107万元；3、判令被告赔偿损失20万元。在审理中，原告明确诉讼请求为1、判令解除原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告退还购房款150万元；3、判令被告赔偿逾期退还购房款的利息损失暂计9万元(以150万元为本金，自2019年9月20日起至实际退还之日止，按年利率6%计算)；4、判令被告支付赔偿金40,125元；5、判令被告支付违约金107万元；6、判令被告赔偿聘请律师、办理贷款等损失20万元。事实与理由：原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将其所有位于上海市青浦区朱家角镇绿舟路XXX弄XXX号房屋转让给原告，在2019年12月30日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。双方签订的补充条款(一)第三条约定被告不出售该房屋或者被告违反合同约定的义务，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并继续履行。被告承担相当于总房价款20%的违约金以及赔偿给原告造成的所有损失，包括但不限于原告聘请律师费用等。但过户期限届满，被告未能履约，虽经多次协商，但因被告原因无法办理过户。由于被告至今未能将房屋的抵押涤除，且被告存在债务导致房屋被法院查封。原告遂诉诸法院，作如上诉请。被告刘熠辩称：双方确实签订了房屋买卖合同，被告一直愿意将房屋出售的。由于被告存在债务，未能及时办理产权过户手续，导致案外人提起诉讼将房屋查封，合同无法继续履行责任在于被告。按目前现状，被告同意解除合同，同意退还购房款并支付相应利息损失。按照约定基于合同继续履行的情况下，原告可以主张赔偿金，现原告已经提出解除合同就不应当主张赔偿金。合同及协议约定的违约金过高，要求予以调整。原告向被告主张聘请律师、办理贷款等损失，没有法律依据。经开庭审理查明：2019年9月12日，原告作为买受人(乙方)与被告作为卖售人(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份。合同约定，乙方受让甲方自有房屋，房地产坐落于青浦区朱家角镇绿舟路XXX弄XXX号，房屋建筑面积192.13平方米，另有地下附属面积72.22平方米；甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计535万元；甲乙双方确认，在2019年12月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款(一)约定，若房屋存在抵押，则甲方应于办理不动产受理登记手续前取得结清证明等注销抵押所需的材料，保证房屋不存在纠纷以及限制交易情形；在办理权利转移登记前房地产不得有抵押和查封；甲方不出售该房屋或者甲方违反本合同约定的义务，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并继续履行；逾期超过15日后甲方仍未履行的，除甲方应向乙方支付15日的赔偿金外，乙方有权单方解除合同；乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担相当于总房价款20%的违约金以及赔偿给乙方造成的所有损失，包括但不限于乙方聘请律师费用，诉讼费，调查费等；甲方应在收到书面通知之日起7日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；该房屋无查封，有抵押；乙方已知晓并承诺以应支付的房款代为清偿债务，消灭抵押权。合同另对其他内容进行了约定。2019年9月19日，原告与被告签订补充协议一份。协议约定，原告于2019年9月20日前支付房款50万元，2019年9月30日前支付房款50万元；原告贷款部分如贷不足部分由现金补充，补足部分应于被告还银行按揭贷款前一起支付；被告应于2019年11月20日前结清该房屋所有欠款，撤销所有抵押，10日内双方办理过户，如被告2019年11月20日前未能结清所有欠款，未撤销所有抵押，导致不能正常过户，被告应赔偿原告合同价535万元的百分之二十违约金107万元；原告于2019年9月20日支付房款50万元，产证交由第三方保管，配合被告办理一切撤押手续。上述合同及补充协议签订前后，在2019年9月30日前，原告按约累计向被告支付购房款150万元。2019年11月17日，原告与被告签订补充协议二，约定由于被告原因无法在2019年11月20日过户，过户日期延至2019年12月14日；房价尾款38万元过户当天原告支付23万元，缴税当天原告支付10万元，并且被告需在缴税当日交房并提供房屋所有清单(水、电、煤气、物业费、装修费等)，交房后原告支付5万元；被告应于2019年12月14日前结清房屋所有欠款，撤销所有抵押；如被告在2019年12月14日前未能结清所有欠款，未撤销所有抵押，导致不能正常过户，被告应赔偿原告合同价535万元的百分之二十违约金107万元。2019年12月13日，原告与被告签订补充协议三，约定由于被告原因无法按时在2019年12月14日办理过户，过户日期延至2019年12月26日前，被告需在12月20日前还清银行贷款，具体过户日期由原告确定(不超过6个工作日)；由于多次延期，经双方协商后被告决定将房价尾款由38万元更改为30万元，过户当天原告支付15万元，缴税当天原告支付10万元，并且被告需在缴税当日交房并提供房屋所有清单(水、电、煤气、物业费、装修费等)，交房后原告支付5万元；被告应于2019年12月20日前结清房屋所有欠款，撤销个人抵押；如被告在2019年12月20日前未能结清所有欠款，未撤销个人抵押，导致12月26日前不能正常过户，被告应赔偿原告合同价535万元的百分之二十违约金107万元。2019年12月31日，原告与被告签订补充协议四，约定由于被告原因无法按时在2019年12月31日办理过户，过户日期延至2020年1月18日前，被告需在2020年1月10日前还清银行贷款；由于多次延期，经双方协商后被告决定将房价尾款由30万元更改为25万元，过户当天原告支付10万元，缴税当天原告支付10万元，并且被告需在缴税当日交房并提供房屋所有清单(水、电、煤气、物业费、装修费等)，交房后原告支付5万元；被告应于2020年1月10日前结清房屋所有欠款，撤销个人抵押；如被告在2020年1月10日前未能结清所有欠款，未撤销个人抵押，导致2020年1月18日前不能正常过户，被告应赔偿原告合同价535万元的百分之二十违约金107万元。另查明：案涉房屋于2019年6月18日核准登记至刘熠名下。目前案涉房屋存在如下限制交易信息：2019年10月30日，上海市闵行区人民法院依据(2019)沪0112民初40908号查封案涉房屋；2020年2月26日，上海市闵行区人民法院依据(2020)沪0112民初2519号查封案涉房屋，为轮候查封；因被告涉及商业贷款及公积金贷款而将案涉房屋抵押，债务履行期限自2012年7月30日至2042年7月29日，设定抵押权人为中国农业银行股份有限公司上海市分行营业部及上海市住房置业担保有限公司。以上查明的事实，由原告与被告的陈述、上海市房地产买卖合同、补充协议、补充协议二、补充协议三、补充协议四、付款凭证、上海市不动产登记簿等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为：根据法律规定，合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告与被告之间所签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。原告按约向被告支付购房款，而被告却未涤除案涉房屋上的抵押权并办理抵押登记注销手续，且案涉房屋被法院依法查封，被告已构成违约，被告应承担相应的民事责任。鉴于合同目的无法得到实现，故原告按约有权行使合同解除权，合同解除日为被告收到原告变更诉讼请求申请书之日即2020年5月13日。合同解除后，被告应退还原告已付购房款。原告要求被告按约定支付违约金107万元，被告表示违约金过高，要求调整，本院依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、守约方行使权利时间、合同的预期利益等因素，故酌情将违约金调低至60万元。由于原告未能提供证据证明其损失超过约定违约金，故原告向被告主张的利息损失、赔偿金及聘请律师、办理贷款等损失，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张可佳与被告刘熠于2019年9月12日签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年5月13日解除；二、被告刘熠应于本判决生效之日起十日内退还原告张可佳购房款人民币150万元；三、被告刘熠应于本判决生效之日起十日内支付原告张可佳违约金人民币60万元；四、驳回原告张可佳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币30,001元，财产保全申请费人民币5,000元，合计人民币35,001元，由原告张可佳负担人民币6,252元，被告刘熠负担人民币28,749元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  孙佑正二〇二〇年九月八日书记员  黄 鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。