湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初2181号原告（反诉被告）：武汉鸥易光电科技有限公司，住所地：武汉市青山区红钢二街13号中交红钢城10栋A座4-26层402室。法定代表人：张海斋，该公司总经理。委托诉讼代理人：卜耘秋，男，1990年10月1日出生，该公司工作人员（特别授权代理）。委托诉讼代理人：梅波，湖北崇道律师事务所律师（特别授权代理）。被告（反诉原告）：武汉世纪江锦孵化器有限公司，住所地武汉市青山区建设八路11号8楼3号。法定代表人：郑滔，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨斌，湖北中和信律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：周密，湖北中和信律师事务所律师（特别授权代理）。原告武汉鸥易光电科技有限公司（以下简称“鸥易公司”；反诉被告）与被告武汉世纪江锦孵化器有限公司（以下简称“世纪公司”；反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，被告世纪公司于2020年7月27日提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）鸥易公司的委托诉讼代理人卜耘秋、梅波，被告（反诉原告）世纪公司的委托诉讼代理人杨斌、周密均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸥易公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还租赁保证金40576元；2、判令被告向原告支付逾期利息508.92元(以保证金40576元为基数，自2020年3月1日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.2％/年计算，暂计算至2020年6月18日，为109天）；3、判令被告向原告支付律师费8000元；4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》。合同约定被告向原告出租其拥有出租权益的青山区××街××楼××、××、××、××、××号房屋，计租建筑面积为507.2平米(含公摊)。房屋租赁期限自2016年7月1日起至2019年12月31日止，被告同意为原告提供房屋装修免租期24个月，免租期自双方签订本合同之日起计算，自2018年7月1日起计算租金。合同同时约定，原告向被告交纳租赁保证金40576元，各期租金每三个月交纳一次，每次交纳60864元。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了租赁保证金和租金。承租期间，因承租的部分房间发生漏水并影响原告生产经营，原告于2019年9月23日向被告发送工作联系函，告知原告将提前退租漏水房间并于2019年9月30日前腾退完毕,被告对此表示同意。原告多次通过书面形式催促被告退还租赁保证金，但被告仍未按照约定退还租赁保证金。故原告诉至法院。被告世纪公司辩称：1、被告无需返还租赁保证金。根据双方《房屋租赁合同》第十二条第（三）款约定，原告拖欠房屋租金连续达十日以上，交纳的租赁保证金不予退还，且租赁保证金是保证原告履行合同义务，担保范围包含原告依据合同约定应承担的违约金等费用，另被告收到物业公司向原告催缴物业费的通知，原告共计欠缴物业费36517.4元，租赁保证金还应担保物业费；在2019年期间原告第二、三、四季度的租金均未按照合同约定的时间交纳，多次逾期，应按照合同约定向被告支付违约金47566.39元。2、被告无需承担律师费，根据《房屋租赁合同》第十三条第（二）款的约定，处理争议发生的律师代理费等合理费用，由违约方承担，原告2019年第二、三、四季度的租金多次逾期，已属违约，应自行承担律师费，且原告未提交付款流水无法证明律师费已实际发生。请求驳回本诉原告全部诉请。反诉原告世纪公司提出反诉请求：1、请求判令反诉被告鸥易公司向反诉原告世纪公司支付违约金47566.39元；2、反诉被告向反诉原告支付律师代理费4000元；3、本案反诉费用由反诉被告负担。事实和理由：2016年7月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》。合同第一条约定反诉被告向反诉原告租赁位于青山区××街××楼××、××、××、××、××号房屋；合同第二条（1）款约定房屋租赁期限自2016年7月1日起至2019年12月31日止；合同第三条约定2019年1月1日至2019年12月31日每月租金为21302元，各期租金每3个月交纳一次，下期租金在本期房屋租金使用期间届满前15日之前全额交付；合同第十二条第（四）款约定乙方逾期未交纳房屋租金及补足租赁保证金的，按欠缴金额每日百分之五的比例计算违约金，但违约金总额不超过欠缴金额的30%；合同第十三条第（二）款约定处理争议发生的诉讼费、财产保全费、律师代理费、申请执行费等合理费用，均由违约方承担。合同签订后，反诉被告2019年第二、三、四季度的租金均未按照合同约定时间交纳，第二季度租金逾期51天、第三季度租金逾期20天、第四季度租金逾期25天，按照合同约定应向反诉原告支付违约金共计47566.39元，并承担律师代理费4000元。反诉被告鸥易公司辩称，1、反诉原告要求反诉被告支付违约金47566.39元无事实和法律依据。自2017年8月起，反诉被告承租的房屋多次出现漏水的现象，直至2019年9月，漏水问题仍未得到解决，甚至严重影响了反诉被告的生产经营，反诉被告迫不得已向反诉原告发函提前退租408、410、412、414四间房。根据《合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁房屋需要修缮、维护时，可以要求出租人在合理期限内维修，反诉原告作为出租人，并未在合理期限内对漏水房屋予以维修，由于反诉原告未履行及时维修的合同义务，反诉被告经沟通无效后迟延付租金系因反诉原告未履行在先义务的合理抗辩手段，不属于违约，且反诉被告在离场前已支付了全部的租金，故反诉原告要求反诉被告支付违约金47566.39元无事实和法律依据；2、反诉原告所主张的违约金过高，违反合同法司法解释（二）第29条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，故即便支持违约金，也应予以调整；且反诉被告逾期支付房租是因为长达两年的漏水未得到根本解决，故逾期支付房租的过错不完全在反诉被告，反诉原告应举证证明反诉被告逾期交付租金的行为给反诉原告造成了47566.39元的实际损失。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2016年7月1日，鸥易公司（承租方、乙方）与世纪公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：1、鸥易公司向世纪公司承租青山区××街××楼××、××、××、××、××号房屋（双方庭审中确认共计8间房，以下简称“案涉房屋”），计租建筑面积为507.2平米(含公摊)。2、房屋租赁期限自2016年7月1日起至2019年12月31日止，甲方同意为乙方提供房屋装修免租期24个月，免租期自双方签订本合同之日起计算，自2018年7月1日起计算租金。3、房屋租金标准每年递增5%，其中2016年7月1日至2017年12月31日每月租金20288元，2018年1月1日至2018年12月31日为每月20288元，2019年1月1日至2019年12月31日为每月21302元，乙方应当遵循先付租金后使用的原则，首次应当全额预缴叁个月租金，应当于本合同签订的6个月内支付，下期租金在本期房屋租金使用期间届满前的15日之前全额缴纳。4、乙方应当支付40576元作为租赁保证金，支付时间为签订本合同6个月内，保证金不计息；保证金的目的是保证乙方履行本合同的义务，保证金的担保范围包括但不限于乙方应付租金、应承担水、电、暖、物业费等各项费用、损失赔偿费、乙方依据法律规定或本合同约定应承担的违约金、赔偿金、利息及甲方为实现债权支出的包括但不限于交通费、诉讼费、律师费等各项费用；除本合同另有约定外，在租期内如乙方拖欠甲方房屋租金或者前项约定其他费用的，甲方有权用租赁保证金直接进行冲抵，不足部分乙方应另行支付，乙方应当在接到甲方通知后十日内补足租赁保证金金额，否则甲方有权没收保证金后解除本合同、收回本房屋；本合同期间届满且乙方不再续租的，在乙方清偿房屋租金及本合同约定的费用，且腾退承租房屋完毕之日起六十日内，甲方应当将租赁保证金余额免息退还给乙方；乙方应在本合同签订之日起7个月内缴纳租赁保证金40576元及2018年7月1日至2018年9月30日的房屋租金60864元，其中房屋租赁保证金10000元在本合同签订之日6个月内支付，以后各期租金每叁个月缴纳一次，租金数额按本合同约定标准计算。5、在本合同签订当日，乙方应当与物业管理机构签订物业服务协议和停车泊位服务协议，物业管理费、水电费、停车泊位费按协议约定缴纳。6、乙方承租房屋属于甲乙双方共同签字确认的《租赁房屋交接清单》登记范围内的设施设备发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，应当及时报告，并采取有效措施防止损失扩大。甲方应当在接到乙方通知后72小时内到现场进行责任确认，并通知有关方面检查维修。7、有下来情形之一的，本合同终止，甲乙双方均不承担违约责任：（1）本合同约定期间届满，未另行签订房屋租赁合同的。8、违约责任：有下列情形之一的，视为乙方根本性违约，甲方有权通知乙方解除合同，乙方预缴的房屋租金和租赁保证金不予退还，并责令三日内腾退房屋：（3）乙方拖欠房屋租金及拖欠租赁保证金补足金额连续达十日以上，或在书面通知指定期限届满并逾期五日未缴纳房屋租金、租赁保证金补足金额及违约金的。乙方逾期未缴纳房屋租金及补足租赁保证金的，按欠缴金额每日百分之五的比例支付违约金，但违约金总额不超过欠缴金额的30%，因乙方根本性违约行为导致合同解除的，违约金支付义务仍然应当履行。9、处理争议发生的诉讼费、财产保全费、律师代理费、申请执行费等合理费用，均由违约方承担。双方均有违约行为的，由先行作出违约行为的一方承担。合同签订后，世纪公司将案涉房屋交付给鸥易公司使用，鸥易公司向被告交纳了房屋租赁保证金40576元。鸥易公司陈述案涉房屋不同部位自2017年8月至2019年底多次发生漏水，其均通知世纪公司要求履行维修义务；世纪公司提交证据证明2018年3月、2018年8月、2019年1月、2019年9月因鸥易公司反映房屋漏水，其通知中交地产北京物业有限公司武汉分公司对漏水现场进行查勘、维修。2019年4月25日世纪公司工作人员向原告催缴2019年第二季度房租，鸥易公司以房屋漏水问题未得到解决为由拒绝，后于2019年5月5日缴纳2019年第二季度租金63907.2元；2019年6月25日世纪公司工作人员向鸥易公司催缴2019年第三季度房租，鸥易公司以房屋漏水问题未得到解决为由拒绝，后于2019年7月5日缴纳2019年第三季度租金63907.2元；因案涉房屋408、410、412、414发生漏水影响生产经营，鸥易公司提出此漏水的4间房提前退租，世纪公司表示同意后原告于2019年9月30日腾退。2019年10月10日鸥易公司向世纪公司缴纳剩余4间房屋第四季度租金30740.22元。上述事实，由鸥易公司及世纪公司的陈述，《房屋租赁合同》，收据、银行转账凭证、微信聊天记录、照片、工作联系函等证据证实。本院认为，鸥易公司与世纪公司于2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反相关法律规定，合法有效。鸥易公司作为承租人应按照合同约定在本期房屋租金使用期间届满前的15日之前全额缴纳下一季度的租金，现其未按合同约定及时全额缴纳租金已属违约，案涉房屋漏水对租赁物的使用造成一定影响，但不足以构成可以迟延缴纳租金的理由。鉴于原告迟延缴纳租金已违约，虽然双方合同约定了违约责任的承担方式，但现被告无证据证明因原告迟延缴纳租金的行为导致了被告除了资金占用损失以外的其他损失，现被告诉称因原告迟延缴纳租金的行为要求原告支付违约金47566.39元且租赁保证金40576元不予退还，违背了违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量的原则，本院对违约金予以调整为以每期租金应缴金额为基数，按照年利率6%的标准计算的违约金共计884元（63907.2*51天/360天*6%+63907.2*20天/360天*6%+30740.2*25天/360天*6%），故本院对反诉原告世纪公司要求反诉被告鸥易公司支付违约金884元的反诉请求予以支持，超出部分不予支持。原告与被告之间的租赁合同因租赁期限到期自然解除，且原告并未欠缴被告租金，被告辩称租赁保证金应担保物业费，但庭审中双方均确认物业公司应向鸥易公司主张物业费，故被告应将租赁保证金40576元退还给原告，本院对原告要求被告退还租赁保证金40576元的诉讼请求予以支持。另被告作为出租人应履行对租赁物的维修义务，经庭审查明租赁标的在原告使用期间多次出现漏水，因租赁标的存在瑕疵对原告的生产经营造成一定影响，考虑到双方在合同履行过程中均有不当之处，本院对原告要求被告退还租赁保证金40576元的诉讼请求以及被告要求原告支付违约金884元的反诉请求予以支持，原告的其他诉讼请求及被告的其他反诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武汉世纪江锦孵化器有限公司于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）武汉鸥易光电科技有限公司退还租赁保证金40567元；二、原告（反诉被告）武汉鸥易光电科技有限公司于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）武汉世纪江锦孵化器有限公司支付违约金884元；三、驳回原告（反诉被告）武汉鸥易光电科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）武汉世纪江锦孵化器有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉减半收取的案件受理费515元，原告（反诉被告）武汉鸥易光电科技有限公司负担108元，被告（反诉原告）武汉世纪江锦孵化器有限公司负担407元。本案反诉减半收取的反诉费545元，由被告（反诉原告）武汉世纪江锦孵化器有限公司负担520元，由原告（反诉被告）武汉鸥易光电科技有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘友二〇二〇年十月十日法官助理汤西倩书记员周鹤