黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初3162号原告：北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司，住所地大庆高新区翔安大街8号新华联城A-S5号商服楼一层。负责人：程章义，该公司总经理。委托诉讼代理人:张冬香，女，该公司职员。委托诉讼代理人:高文嘉，黑龙江峰衡律师事务所律师。被告：张光明，男，1971年6月24日出生，汉族，东北石油大学土木工程学院教师，住大庆市高新区。委托诉讼代理人：孙巍，黑龙江羿洪刚律师事务所律师。原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司（以下简称悦豪物业公司）诉被告张光明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月30日公开开庭进行了审理。原告悦豪物业公司委托诉讼代理人张冬香、高文嘉，被告张光明及其委托诉讼代理人孙巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。悦豪物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令张光明向悦豪物业公司支付所欠物业服务费36,163.8元及自2018年1月1日起至2019年12月31日期间逾期违约金6599.89元，以上二项合计42,763.69元；2.案件受理费由张光明负担。事实与理由：2015年8月10日，张光明入住阿斯兰小镇4号地12-102室，并与悦豪物业公司签订了《物业管理服务协议》，协议第十五条约定物业服务费采用预收方式收取，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业费，物业服务费为3元/平方米/月，如不能按期缴费的，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。自张光明入住后，悦豪物业公司向张光明提供了相应的物业管理服务，履行了应尽的义务。但张光明未按照《物业管理服务协议》的约定履行其缴纳物业服务费的义务，至今拖欠悦豪物业公司2018年-2020年的物业服务费36，163.8元，并应按照《物业管理服务协议》第十五条之规定，承担逾期付款滞纳金6599.89元，以上二项合计42,763.69元。因张光明不履行义务，故悦豪物业公司诉至法院。张光明辩称：1.悦豪物业公司不是本案适格主体,无权向张光明主张物业服务费用;2.无论是哪一家公司为张光明进行服务,均没有达到一级物业服务标准,无权要求张光明按照一级物业收费标准支付费用;3.对于悦豪物业公司主张的预收物业费的方式,明显存在侵犯张光明合法权益的可能,并且该条款属于格式条款,在加重张光明责任前提下,悦豪物业公司应当尽到提示义务；4.对于滞纳金不符合法律规定。综上,请求驳回悦豪物业公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。悦豪物业公司就其主张向本院提交如下证据：1.《阿斯兰小镇项目3#、4#地块前期物业服务合同》、大庆市物价监督管理局2015年12月1日发布的庆价函发[2015]29号《关于阿斯兰小镇前期物业服务收费标准的批复》、物业管理服务协议各1份（出示原件，提交复印件），欲证明悦豪物业公司已经依法与开发商签订了前期物业服务合同，并在物价局进行了备案，合同签订日期不代表悦豪物业公司实际接管提供服务的日期，不影响悦豪物业公司与张光明之间的合同权利义务的履行。悦豪物业公司与张光明双方于2015年8月10日签订《物业管理服务协议》，协议第十五条第1项约定“物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期第12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业费”、第2项约定“物业管理服务费标准为3元/平方米/月”、第3项约定“如甲方不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，乙方将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金”，同时对悦豪物业公司提供的物业服务内容进行了约定，悦豪物业公司是协议相对方，有权依据协议向张光明收取物业服务费。经质证，张光明对证据的真实性无异议,对证明问题有异议，认为关于阿斯兰小镇前期物业服务收费标准的批复的文件，因此份文件有效期至2016年12月31日，与悦豪物业公司诉讼请求不符。关于前期物业服务合同，悦豪物业公司通过百度成立于2014年9月16日，而在合同第十章第二十条合同期限约定2014年1月10日至2016年1月9日存在补签的行为，空白的八个月不知道服务的主体是谁，悦豪物业公司存在混淆欺诈行为；该协议签订时,开发商或是悦豪物业公司均没有向张光明明确告知,悦豪物业公司将作为物业服务公司在张光明入住后为张光明进行服务,张光明对于该份协议的合同主体以及相关约定均不知情,该协议的形成并不是张光明的真实意思表示。并且,前期物业资质为三级物业,对于物业资质、物业费标准以及服务标准的约定属于本协议的主要组成内容,协议主要内容的变更应当双方协商一致；对于其中的物业费用的约定,以及物业费的预收方式,属于格式条款,存在加重张光明责任侵犯张光明合法权益的可能,该条款应当认定为无效；该份协议中约定的全部内容与其他洋房、高层的《物业管理服务协议》中约定的全部内容完全相同,但是张光明作为别墅业主相对其他洋房高层的业主可以享有的物业服务项目明显不同。该协议中包含了其他洋房、高层业主的独有服务项目,别墅业主的物业费用中也包含了洋房、高层业主独有的服务项目的费用,协议中没有加以区分,该份协议显失公平。以下项目因别墅业主未能实际享有该项目的服务,因此应在全部收费项目中予以扣除。张光明入住时,不能证明此时悦豪物业公司已经经过备案，如不能有其他证据佐证其当时已经备案,则合同应认定为无效。综上,悦豪物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准、未列清收费明细,明显违规收费,依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条,悦豪物业公司无权要求张光明支付物业服务费,对于张光明已经支付的费用,悦豪物业公司应当予以退还。因张光明对该证据真实性无异议，且证据与本案有关联，形式符合要求，故本院对该证据予以采信。2.欠费明细表、催费通知单及律师催收函各1份（提交复印件），欲证明2015年8月10日，张光明开始接房入住即接受悦豪物业公司提供的物业服务，但张光明却自2018年1月1日起开始一直未交纳物业费，截止到目前为止，张光明已欠缴三年物业费，张光明未缴纳物业费的行为已严重违反协议约定，应依《物业管理服务协议》第十五条第3项约定，除支付物业费本金36163.8元外，还应向悦豪物业公司支付逾期缴费滞纳金6599.89元，以上合计42763.69元。经质证，张光明对证据的真实性及证明问题均有异议,欠费明细表是悦豪物业公司单方制作的,没有张光明签字确认,对于该明细表上显示的物业费单价以及违约金标准、欠费总额张光明均不认可。该证据上无法证明张光明缴纳费用是向悦豪物业公司方缴纳的,不能证明悦豪物业公司的主体资格。不能证明此份催收单及律师函所贴的具体时间和所贴的持续时间，张光明并没有看见此份证据。因张光明对该组证据有异议，且催缴通知单及律师催收函系照片打印件，欠费明细表系悦豪物业公司单方制作，本院将结合全案综合予以认定。张光明向本院提交证据如下：1.《大庆市商品住宅质量保证书》共5页、《大庆市商品房住宅使用说明书》1份(出示原件、提交复印件)，欲证明2016年5月10日，张光明收到的《大庆市商品住宅质量保证书》中关于保修方式和处理期限一部分写明“本公司已委托大庆悦豪物业管理有限公司(物业公司名称)对本小区进行全面管理和维修,业主需要保修时,请及时与小区物业管理处联系。”因此不能确定悦豪物业公司属于本案适格主体。悦豪物业公司不是为张光明提供服务的物业公司。同日，张光明收到的《大庆市商品房住宅使用说明书》明确提示提供物业服务的是大庆悦豪物业管理有限公司资质三级。那么,悦豪物业公司提交的《物业管理服务协议》中,针对物业服务资质、物业费标准、物业服务标准等主要内容进行变更时,应当向张光明明确告知,该协议的形成并非张光明真实意思表示,因此该约定应当认定为无效约定。悦豪物业公司无权要求张光明按照一级物业服务标准进行收费。经质证，悦豪物业公司对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。该说明是由开发商提供，但开发商提供的证据中记载着物业管理公司与经过城管局备案的物业管理公司不一致，这是开发商提供材料中打印错误；张光明提供的使用说明书中体现的物业公司资质是根据物业公司成立的时间、规模及物业服务的项目大小等历来的履历由城建主管部门确定的物业公司资质，但该资质与物业服务收费无关，在前些年实行物业服务许可备案时，就大庆本地，取消一级与三级物业区分，以合同约定为准。大庆悦豪物业管理有限公司是北京悦豪物业管理有限公司出资成立的全资子公司，也是按照北京悦豪的指示从事生产经营活动。依据《物业服务企业资质管理办法》第八条，物业服务企业资质仅是作为物业承接项目的区分标准，并非物业服务收费的依据，且因国务院令第666号已经于2016年1月13日删除了《物业管理条例》中关于物业管理人员资质的条款，国务院令第698号于2018年4月4日则直接删除了《物业管理条例》中关于物业管理企业资质的条款，所以，建设部下发建设部令第164号决定废止《物业服务企业资质管理办法》，至此，物业企业不再以资质进行区分承接的项目。业主以物业资质作为抗辩理由，于法无据。因悦豪物业公司对该组证据的真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以采信。2.《阿斯兰小镇居住项目临时管理规约》5页(出示原件，提交复印件)，欲证明该证据形成时间为2016年5月10日,在第三部分物业服务费中,第二十五条明确约定:物业服务费用由业主按其专有部分占建筑物总面积的比例分摊,按照前期物业服务合同的约定交纳。第三十二条约定:本规约作为物业买卖合同附件,自物业第一买受人签字承诺之日起生效,至新业主大会制定新的管理规约生效之日终止。因此,在该管理规约尚在有效期内时,悦豪物业公司无权要求张光明参照一级物业服务标准支付物业费。经质证，悦豪物业公司对证据的真实性、关联性及证明问题均有异议。该证据最后一条已经明确写明其仅作为买卖合同的一部分，与物业服务内容不具有关联性，且其内虽然提出了依“前期备案合同价格”的字样，但从悦豪物业公司在城管局备案文件、在市场监督管理局备案的文件及悦豪物业公司与业主签订的合同约定标准来看，悦豪物业公司是完全依据法律标准收取费用的。因悦豪物业公司对该证据真实性有异议，且该证据仅有张光明签字，没有加盖经办单位公章，本院对该证据不予采信。3.2015年5月29日阿斯兰小镇5号楼5单元301室业主与大庆悦豪物业管理有限公司签订的《物业管理服务协议》1份(复印件)，欲证明该协议中物业服务公司是大庆悦豪物业管理有限公司,张光明与阿斯兰小镇5号楼5单元301室业主同属一区域,依据《物业管理条例》第三十三条,一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理,在本小区内应当只存在一家物业服务企业,现在本小区内分别出现了大庆悦豪物业管理有限公司、北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司两家物业公司,不能确认悦豪物业公司就是为张光明提供服务的物业公司,悦豪物业公司不是本案适格主体。经质证，悦豪物业公司对证据的真实性和证明问题均有异议。同时该组证据与本案不具有关联性，本案所诉所涉的是悦豪物业公司与张光明之间的物业服务合同关系，应当以悦豪物业公司与张光明双方签订的物业服务合同为准。因该证据与本案无关联性，本院不予采信。4.2019年9月27日悦豪物业公司发出的《重要通知》照片打印件1张，欲证明:1.现在与阿斯兰小镇一期、二期业主签订《物业管理服务协议》的物业公司现存两家；2.该通知中显示具体问题包括:房屋漏雨、因维修漏雨导致室内装修损坏未恢复等情况。但依据物业管理服务协议第六条、第八条,悦豪物业公司对于房屋共用部位的日常养护管理应当提供服务。又提出享受此项政策的条件是业主需交纳当年的物业费及往年陈欠物业费。对于通知中显示的具体问题,在《物业管理服务协议》中属于物业公司应当提供的物业服务,在协议提供11处服务并不是附条件的。该通知也说明如果业主不交纳当年的物业费或陈欠往年物业费,将无法享受该物业服务。那么该通知证明悦豪物业公司已经明确提出放弃履行义务,明显存在违约行为,在不能确认悦豪物业公司属于本案适格主体情况下,悦豪物业公司无权要求张光明支付物业费。经质证，悦豪物业公司对证据的真实性无异议，对证明问题和关联性有异议。重要通知内容已经明确体现出所涉具体问题，需经过地产公司协商一致后并签订相关协议，才能够享有相关的政策。该份通知恰好证实了悦豪物业公司的主体适格，也可以证实悦豪物业公司为了解决地产商遗留下的房屋质量问题，房屋漏雨及通知中存在的问题并不在物业公司的服务范围内。房屋漏雨等问题并不在物业管理服务协议中所约定的物业管理服务中。无法证明张光明欲证明的问题。该份证据的背面，关于小区业主反映物业问题的回复，管家部的明细没有悦豪物业公司人员的签字或盖章，不能证明悦豪物业公司以及该回复中所涉问题是否证实，以及是否已经解决。因悦豪物业公司对该证据真实性无异议，且证据与本案有关联，形式符合要求，故本院对该证据予以采信。5.2017年12月8日《关于小区业主反映物业问题的答复》复印件1份,欲证明:1.在该证据右上角标有大庆悦豪物业管理有限公司的字样,在最后盖章处却是悦豪物业公司盖章,不能确认悦豪物业公司就是本案适格主体；2.该证据中业主反映的问题,至今尚未全部解决。由此,可以证明物业公司未能尽到物业服务义务。经质证，悦豪物业公司对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。该答复出具的时间是2017年，且答复内体现的多数问题均是房屋质量、小区建设规划所遗留的问题，不属于物业服务范围，悦豪物业公司能做的仅仅是积极多次的协商责任各方，要求责任主体尽快履行一定的义务。且该答复仅是针对部分业主的回复，不能证明张光明自有范围内存在以上问题。张光明在之前按照与悦豪物业公司签订的物业管理服务协议向悦豪物业公司交纳过物业费，这足以说明张光明对悦豪物业公司主体身份的认可；张光明如欲证明我公司物业服务不合格，应当提供更加充裕的证据。因悦豪物业公司对该证据真实性无异议，且证据与本案有关联，形式符合要求，故本院对该证据予以采信。6.2014年大庆高新区城市管理局对大庆新华联房地产开发有限公司作出的大庆市前期物业管理招标或协议方式合同备案通知书复印件、北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司情况打印件各1份,欲证明2014年10月22日,开发商在城管局备案的前期物业公司应为北京悦豪物业管理有限公司。如果悦豪物业公司符合法定标准，应该以悦豪物业公司进行备案。所以,针对前期物业的提示均不是悦豪物业公司,悦豪物业公司陈述不属实。根据悦豪物业公司的基本信息显示,悦豪物业公司为分公司性质,与北京悦豪均属于独立企业法人。经质证，悦豪物业公司对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。该证据已经直接证明了备案的公司是悦豪物业公司，我公司的营业信息明确体现公司类型为有限责任公司分公司，经营范围包括承担公司承揽的物业项目的服务，且按照法律规定，法人的分支机构，属于其他组织，而非张光明所述的独立企业法人。同时，从该备案的收费标准来看，对于不同类型的房屋制定了不同的收费标准，其体现的收费标准与悦豪物业公司同业主签订的物业服务协议内约定的标准一致，足以证实悦豪物业公司不存在违法收费的情形。因悦豪物业公司对该证据真实性无异议，且证据与本案有关联，形式符合要求，故本院对该证据予以采信。7.大庆悦豪物业公司的缴费通知单打印件（系张光明邻居刘见的）、大庆悦豪物业管理有限公司收费收据各1张（出示原件，提交复印件）,欲证明该缴费通知单右下方盖章为大庆悦豪物业公司,与悦豪物业公司提交的物业服务协议中公司名称不一致,悦豪物业公司提交的两组证据相互矛盾,可以证明悦豪物业公司主体不适格。经质证，悦豪物业公司对大庆悦豪物业公司的缴费通知单的真实性和证明问题均有异议。该通知单上体现的业主在庭审中直接否认其收到过缴费通知单的事实，因此，该通知单不能证明张光明想要证明的问题。如果该证据属实可以直接证实悦豪物业公司于2017年向刘见进行过催收行为，同时大庆悦豪物业管理有限公司是北京悦豪物业管理有限公司的全资子公司，是依据北京悦豪物业管理公司的指示去做事，以及进行相应的服务，悦豪物业公司是北京悦豪物业管理服务有限公司的分公司，双方均是依据北京悦豪物业管理有限公司的，只是进行相应的物业服务活动，并且与张光明签订物业管理服务协议的主体是悦豪物业公司，应向悦豪物业公司缴纳物业服务费用。对大庆悦豪物业管理有限公司收费收据真实性无异议，关联性和证明问题有异议，该收据上体现的项目为垃圾清运费，该项目依法是由业主自行花费聘请人员进行处理，与本案审理的物业服务无关。因悦豪物业公司对该组证据真实性无异议，本院对该组证据将结合全案综合予以确认。8.视频及照片各一组（提交光盘3张），欲证明该地面垃圾已经滞留两天以上,根据《物业管理服务协议》中关于公共区域清洁卫生服务标准,物业公司未达到一级服务标准,未尽到服务义务。根据《物业管理服务协议》中关于公共区域清洁卫生服务标准,物业公司未达到服务标准,未尽到服务义务。阿斯兰小镇大门处栏杆长期处于抬起状态,大门保安没有对进入车辆进行登记,未能达到公共区域秩序服务标准中第2项关于门岗的服务标准。本小区内业主家中物品被盗,物业公司的服务未能达到公共区域秩序服务标准中4项关于技防设施的服务标准。该条路上的车辆常年占道停放,物业公司无人协助停车时宜,导致该条路在上下班高峰期经常拥堵,物业公司的服务未能达到公共区域秩序服务标准中5项关于车辆管理的服务标准。本小区的绿化草坪覆盖率少,物业公司针对公共区域绿化日常养护的服务均未达到标准，在2017年12月8日业主已经提出整改,至今没有进行整改,未能达到一级物业服务标准。附属设施没有检查和维修。经质证，悦豪物业公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，张光明未能提供该组证据的原始载体予以核实，且该份证据中的照片系打印件，不能反映悦豪物业公司物业服务的连续和持续过程，照片不能反映拍摄时间及地点。且多张照片显示的并非悦豪物业公司提供服务的范围内，不应作为本案的证据进行质证。张光明提供的该组证据中的多项服务内容并非悦豪物业公司服务范畴，多数的问题是开发商遗留问题，悦豪物业公司作为物业服务主体，没有权力对小区的建设规划进行整改。围挡属于开发商建设施工，不属于物业公司改建范畴；物业公司按照服务协议及工作标准定期进行换水及青苔的打捞；悦豪物业公司聘请了专业的绿化公司对园区整体绿化进行维护保养，对于斑秃现象的确存在，但是绿化公司与物业公司一直在积极整改，每年均投入不小的费用进行绿化的补种；路灯不亮是由于开发商最初设计安装的位置、亮度的确不够，但物业公司近几年一直投入资金进行整改；垃圾清运问题：悦豪物业公司作为物业服务公司，应当是在服务协议项下进行合理的物业服务，物业公司有垃圾车和专业的压缩垃圾车，清理时间每天早晚各一次（与服务协议约定相符），不能仅以同样的一张垃圾车的照片来证明小区内仅有一台垃圾车，也不能仅以同一张照片证明悦豪物业公司在不同时间段提供的清运服务；不能以业主扔垃圾后的照片否认悦豪物业公司的清运行为；车辆停放问题：依据《物权法》小区内的公共道路属于小区业主共同所有，作为物业公司，没有行政执法权，无法强制将车辆停放在指定位置；小区大门敞开问题不符合实际情况，对于疫情期间的管控不仅仅有物业公司人员同时社区人员也始终在阿斯兰小镇物业公司共同监管。张光明提供的报纸仅仅是照片截图的打印件，且仅有一张静态的局部的照片，并不能体现小区内没有相应的技防设施，且单单的照片打印件并不能体现出事件的完整性，应当结合相应的报警出警记录予以核实；对于小区主道挖开施工情况也是因为小区内的道路下的管道可能存在不同的问题，由不同的施工单位进行相应的整改作业，该证据显示的多张施工图片的位置属于热力公司管线施工，具体恢复时间物业公司只能与热力公司进行沟通追踪，悦豪物业公司没有权利处置；关于房屋漏雨、房梁断裂等问题：房屋漏雨、房梁断裂、阳台防水等问题均属于房屋本身质量问题，属于开发建设遗留问题，悦豪物业公司作为物业服务公司，仅仅是对公共区域和共用设施进行维修，对于房屋质量的遗留问题，不应强制归责于悦豪物业公司。因悦豪物业公司对该组证据有异议，本院将结合全案综合予以采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月10日，张光明办理了阿斯兰小镇4号地12-102室入住手续，并与悦豪物业公司签订物业管理服务协议。协议第四条约定，物业服务期限为业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务公司且签订物业服务合同生效止。第十五条约定，物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期每12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业服务费，物业管理服务费标准为3元/平方米/月，如张光明不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。协议签订后，悦豪物业公司依约对张光明居住的小区实施物业管理服务至今。张光明拖欠悦豪物业公司2018年至2019年物业服务费共计36，163.8元，自2018年1月1日起至2019年12月31日期间逾期违约金6599.89元，共计42,763.69元。经悦豪物业公司催要，张光明拒绝支付物业服务费，故诉至法院。另查明，悦豪物业公司与案涉小区开发商新华联公司签订阿斯兰小镇项目3#、4#地块前期物业服务合同，约定新华联公司以协议招标方式选聘悦豪物业公司对阿斯兰小镇3#、4#地块提供前期物业服务，具体标准：多层住宅2.5元/月/平方米，高层住宅2.5元/月/平方米，低密度住宅3元/月/平方米，低密度联排高档住宅3元/月/平方米，合同期限自2014年1月10日起至2016年1月9日止。张光明所有的房屋建筑面积为334.85平方米。阿斯兰小镇没有设立业主大会，也没有成立业主委员会。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业服务费的合同。本案中，悦豪物业公司与张光明签订的物业管理服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。悦豪物业公司已按协议约定提供了物业服务，履行了物业管理服务的相应职责，为张光明提供物业服务，张光明也已实际接受了悦豪物业公司提供的物业服务，故应按约定交纳物业服务费。悦豪物业公司要求张光明支付2018年至2019年物业服务费共计36，163.8元的诉讼请求，本院予以支持。关于悦豪物业公司要求张光明给付2018年1月1日起至2019年12月31日期间逾期违约金6599.89元，本院认为，双方签订的物业管理服务协议虽然约定了违约金给付标准，但违约金具有惩罚性，悦豪物业公司未能举证证明已履行了法定督促催收程序，且悦豪物业公司与张光明等部分业主就物业服务费等相关问题存在分歧和争议，多次协商未果，考虑到双方后续合同的履行及社会效果，为利于物业服务和谐与小区稳定，故对悦豪物业公司该项诉讼请求不予支持。张光明虽辩称悦豪物业公司不是本案适格原告，无权向其主张物业服务费，对此张光明未提供充分证据予以证明，而张光明与悦豪物业公司签订了物业管理服务协议，并已交纳2016年、2017年物业服务费用，且一直接受悦豪物业公司的物业管理与服务至今，故本院对张光明该抗辩意见不予采信；关于张光明提出商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书中载明的物业公司是大庆悦豪公司，后签订物业管理服务协议变更为悦豪物业公司，但未明确告知张光明，且物业服务协议属格式条款，预收一年物业服务费的行为不合理，属无效约定的辩解意见，本院认为悦豪物业公司与开发商签订了前期物业服务合同，张光明入住阿斯兰小镇与悦豪物业公司签订了物业管理服务协议，证明为其提供物业服务的是悦豪物业公司，且协议对物业收费标准及方式等情况约定明确，故本院对张光明该抗辩意见不予采信；关于张光明辩称悦豪物业公司在2017年12月8日承认案涉小区存在物业服务问题，因此服务不达标的意见，对此其未能提交确实充分的证据证实所陈述的问题究竟在多大范围、多长时间内存在，故本院对此抗辩理由不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张光明于本判决生效之日起十日内给付原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司2018年至2019年物业服务费共计36,163.8元；二、驳回原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费435元（已减半），被告张光明负担353元，原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司负担82元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。本判决生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本判决所涉币种均为人民币）审判员  王文娇二〇二〇年十月二十一日书记员  杨 雪附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则。根据合同的性质。目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。