江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初3968号 原告：袁苏倩，女，1994年7月25日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：蒋廷茂，沭阳县城东法律服务所法律工作者。 被告：杨威，男，1988年9月5日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：沈中华、周洲，江苏德沛律师事务所律师。 第三人：宿迁宸家房地产有限公司，住所地沭阳县丽景贵都****商铺。 法定代表人：金小虎。 原、被告及第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本案依法转为普通程序于2020年7月21日、2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告袁苏倩及其委托诉讼代理人蒋廷茂均到庭参加诉讼，被告杨威到庭参加第一次庭审诉讼，被告委托诉讼代理人沈中华到庭参加第一、二次庭审诉讼，被告委托诉讼代理人周洲到庭参加第三次庭审诉讼，第三人经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋买卖合同；2.被告退还原告购房款450000元，并支付违约金90000元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年12月7日原、被告在中介（宿迁宸家房地产有限公司）签订“定房协议”，被告将自己位于沭阳县出售给原告，原告当时按约定向被告支付了定金5000元，2019年12月13日双方签订“协议书”原告按约支付了首付款，但被告却不履行合同约定的义务，原告多次催促被告办证并过户，先期被告一推再推，现就连电话都不接，中断与原告、中介联系。原告无奈之下，特具状贵院，请求贵院依法公正判决，判如所请。 被告辩称，同意解除原、被告签订的协议书，并退还原告购房款450000元，但是被告不存在违约行为，不同意支付原告违约金，理由如下：一、因不可抗力逾期办证，被告不应当承担违约责任。1、2019年12月13日，原、被告双方签订的《协议书》，约定自协议签订50个工作日内，被告方办理涉案房屋权属证书并协助过户。根据被告计算，自2019年12月13日起，计算50个工作日，时间为2020年3月4日。在此期间适逢新型冠状病毒××疫情，被告根本无法正常办理产权登记手续。新型冠状病毒××疫情是原被告双方签订合同时均无法预见、不能避免且不能克服的客观状况，属不可抗力。根据《民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”故被告不应承担未按期办理产权登记手续的违约责任。2、在疫情形势趋缓后，被告积极履行合同，办理产权登记手续，主观上也不存在违约故意。二、因情势变更，被告不应当承担未协助过户的违约责任。2019年12月13日，原、被告双方签订的《协议书》，约定自协议签订50个工作日内，被告方办理涉案房屋权属证书并协助过户。在被告办理产权登记手续以后，因沭阳县人民政府出台的《沭阳县棚户区改造实物安置实施办法》第三章第十条第五项规定“定销商品房交付使用后，开发企业应协助被征收户办理《不动产权证》。定销商品房取得《不动产权证》两年内限制上市交易，满两年后取消交易限制”。导致被告无法按照合同约定配合原告办理涉案房屋过户。被告认为：政府出台关于定销商品房的新政策导致被告无法协助原告办理过户手续的事实，属于原、被告双方在签订《协议书》时无法预见的，且该事由不可归责于双方当事人，构成情势变更。在本案中，在发生导致合同无法继续履行的情势变更事由后，被告暂时中止继续履行合同行为不构成违约。综上所述，被告同意解除合同，退还购房款，但是对于合同的解除，被告不应当承担违约责任。 本院经审理查明，2019年12月7日，原、被告签订定房协议一份，约定被告将其所有的沭阳县房屋出售给原告，房屋建筑面积为123.83平方米，总售价950000元。协议签订后，原告先付定金50000元，双方约定于2019年12月13日之前原告交首付款450000元（包含之前的定金50000元），被告收到首付款后，50个工作日内办理房产证并配合原告做银行按揭贷款及不动产转移登记手续。同时约定如卖方违约，则双倍退还定金，如买方违约，定金归卖方所有。原告于当日支付定金50000元。后双方于2019年12月13日签订协议书一份，约定原告购买被告的上述房屋，今交付房屋首付款450000元（包含定金50000元）。因此房是拆迁安置房，被告要求原告交付首付款用来补齐房屋差价，用来办理房产证。被告收到首付款后应在自合同签订之日起50个工作日内把房产证办理下来并配合原告办理银行按揭和大厅不动产转移登记手续，若被告未能在协议时间内把产证办理下来，则视为单方违约，并立即退回原告首付款，另承担首付款百分之二十的违约金。协议签订后，原告支付首付款400000元。被告于2020年4月28日办理到涉案房屋的不动产权证书，但至今未协助将涉案房屋变更登记至原告名下，双方协商不成，诉至本院要求处理。 另查明，庭审中，原、被告一致同意双方的买卖合同自2020年5月19日起解除。 再查明，涉案房屋属于定销商品房。沭阳县人民政府于2019年1月28日印发沭阳县棚户区改造实物安置实施办法，其中第三章第十条（五）……定销商品房在取得《不动产权证》两年内限制上市交易，满两年后取消交易限制。 上述事实由原、被告陈述，定房协议、协议书、收条、转账记录、银行结算业务申请书、不动产权证、沭政发[2019]4号文件等证据在卷佐证，足以印证。 本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同关系系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以确认。合同签订后，原告依约支付房屋首付款。被告未提前了解涉案房屋的性质、能否交易等信息，从而导致其办理到不动产权证后无法按合同约定将房屋过户至原告名下，被告的行为构成违约，应承担违约责任。双方均同意自2019年5月19日起解除合同，本院予以确认。被告收取的首付款450000元应退还原告。原告主张违约金90000元，但未提供证据证明其损失，依据本案实际情况本院将违约金数额酌情调整为50000元。被告不同意承担违约责任，无事实和法律依据，本院依法不予采信。 调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原、被告之间关于沭阳县房屋的买卖合同关系自2020年5月19日起解除； 二、被告杨威应于本判决生效后十日内返还原告袁苏倩购房款450000元； 三、被告杨威应于本判决生效后十日内支付原告袁苏倩违约金50000元； 四、驳回原告袁苏倩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14160元（原告已预交7080元），由原告负担360元，被告负担13800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费14160元。 审 判 长  陈东良 人民陪审员  王殿华 人民陪审员  张怀忠 二〇二〇年十月二十七日 书 记 员  祁 磊 附录： 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××78（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。