江苏省镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1111民初2360号原告（反诉被告）：镇江奥盛家居有限公司，住所地镇江市京口区长江路**滨江银座大厦****，统一社会信用代码91321102MA1R7D5B90。法定代表人：基建峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：董骏，江苏朱方律师事务所律师。被告（反诉原告）：江苏五星电器有限公司，住，住所地南京市中山北路****部分**部分一社会信用代码91320100704047384L。法定代表人：潘一清，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏浩，江苏维世德律师事务所律师。原告（反诉被告）镇江奥盛家居有限公司与被告（反诉原告）江苏五星电器有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）镇江奥盛家居有限公司的委托诉讼代理人董骏、被告（反诉原告）江苏五星电器有限公司的委托诉讼代理人魏浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）镇江奥盛家居有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令双方继续履行《租赁合同》；2、请求判令被告给付原告租金305490.67元（租金计算至2020年6月30日）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月30日，原、被告双方就租赁标的物镇江市润州区黄山东路以东、健康路以南月星家居地上层签订租赁合同，明确约定了租赁期限、租金给付等双方的权利义务。之后原告按照约定履行了出租义务，但是被告并没有按照合同约定给付租金，且期间被告向原告发函，提出解除租赁合同的无理要求。截止2020年06月30日，被告欠原告租金305490.67元。请求判如所请。被告（反诉原告）江苏五星电器有限公司辩称，案涉租赁合同已经解除，由于被告承租区域所在商业项目整体开业率未达到70%，被告作为承租人有权不支付相应期间的租金；被告发函解除合同后，已将货物搬离现场，停止营业，案涉租赁合同不再履行。被告（反诉原告）江苏五星电器有限公司提出反诉请求：1、请求确认反诉原、被告签订的《房屋租赁合同》已解除；2、请求判令反诉被告赔偿反诉原告房屋装修损失220665元、人员遣散损失31.301万元；3、请求判令反诉被告返还反诉原告支付的房屋租赁保证金5万元、装修押金5000元；4、请求判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年7月30日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定由反诉原告向反诉被告承租位于镇江市红星美食城（月星家具城）地上二楼）地上**约1051平方米房屋用于商业经营后，发现租赁标的物所在楼层、整个商业体的开业率未达到合同约定的70%，导致承租人店铺所在区域客流稀少，严重影响了反诉原告的正常经营。2020年3月起，商业体内商户大面积闭店，商业体内外门可罗雀，反诉原告已经亏损近100万元。进入6月后，反诉被告更以欠租为由多次对反诉原告实施断电，严重干扰了反诉原告的正常经营，2020年6月17日断电后，再未恢复供电。2020年6月19日，反诉原告函告反诉被告解除合同，反诉被告现场阻拦反诉原告搬运货物撤场并予以强行扣留。2020年7月29日，经反诉被告允许，反诉原告将租赁标的物内货物、柜台、固定资产搬离，已实际撤场，并同时通知反诉被告接受租赁标的物。反诉原告认为，反诉被告作为租赁标的物所在物业的整体经营者，在签约前做出虚假开业率保证，导致未能达到合同中约定的开业率，无法保证反诉原告基本经营的需要，虽经反诉原告多次要求、协商但均无改观。原告（反诉被告）镇江奥盛家居有限公司对被告（反诉原告）江苏五星电器有限公司的反诉辩称，原、被告之间并未就合同解除达成合意；诉争租赁房屋不是购物中心，要求赔偿损失提出的费用没有事实依据；鉴于反诉原告未支付租金的违约行为，其反诉请求不成立。本院经审理认定事实如下：2019年7月30日，原、被告签订《镇江奥盛家居有限公司及江苏五星电器有限公司租赁合同》，约定原告将位于镇江市红星美食城（月星家具城）地上第二）地上第**约1051平方米房屋出租给被告年；免租施工期届满后的下一日，为第一个租约年和租期的开始日；出租人同意给与承租人三个月的免租施工期；出租人大厦内开始装修的商户所承租商业建筑面积（不包括本租赁标的物的租用面积）占大厦内用于商业经营的建筑总面积的比例（商户装修率）已达到或超过70%（本条仅适用购物中心）。经承租人要求，出租人应向承租人提供的大厦商户装修率说明应包括大厦内可用于商业经营的建筑面积数、已开始装修的商户数及已开始装修的商户承租的商业经建筑总面积数；租约第1-2年，每月42040元，年度504480元，租约第3-4年，每月44142元，每月529704元，年度529704元，租约第5年，每月46349元，年度556189元；履约保证金为50000元整，承租人应于合同签约后10个工作日内向出租人缴纳；19、大厦商铺面积开业率（仅适用于购物中心）：出租人同意并承诺，自承租人门店开始计租日起，商铺开业率应达到百分之七十或以上，若租赁标的物内承租人门店开业日或之后的租期内的任何时候，商铺开业率未达到百分之七十或以上，则承租人无需向出租人支付该等低于商铺开业率日的租金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告交付了案涉房屋，被告支付原告5万元履约保证金和5000元装修押金，免租期计算期间为2019年8月22日至2019年11月21日。2020年1月17日，原告向被告发出《催费通知》，载明：“贵方应在2019年10月15日前支付第一季度（即2019年11月1日至2020年1月31日）的综合费用租金126120元给我司，经核算仍有126120元未支付给我司。由于贵方已经逾期，经多次口头催缴无果，为此，我司特书面通知贵方如下：请贵方于2020年1月24日营业结束前将应付款项126120元交纳至我司。如逾期未付，我司将严格按照展位租赁合同的约定进行处理。”2020年1月21日，被告向原告发出《回函》，载明：“贵司月星家具广场原定于2019年9月28日开业，至今仍因商铺签约率和装修率低未正式开业。我司投入大量人力、物力，按照合同约定入驻贵司家居广场苦心经营，但是却因贵司家居广场客流量稀少、商业环境低迷造成我司业绩惨淡。贵司《催费通知》我司已收悉，答复如下：1、贵方于2019年8月22日才实现合同附件二约定的交付条件，贵我双方各共同完成揭房，所以《房屋租赁合同》免租期计算时间为2019年8月22日至2019年11月21日。房屋租金的起计日应当为2019年11月22日。2、根据《房屋租赁合同》第19.1条约定，贵司商铺开业率应达到70%或以上我司支付租金的前提，贵司广场目前开业率约为52.9%，所以依照合同约定我司无需支付租金，贵司催租行为无合同依据。综上，我司有权暂不支付贵司租金，直至贵司实现合同约定开业率为止。”2020年2月27日，原告向被告发出《回函》，载明：“1、贵方回复的第一条：2019年8月22日才实现合同附件二约定的交付条件，事实2019年8月1日已具备交付条件，相差21天的原因是：（1）增加电缆…（2）喷淋的改动…2、基于双方互相信任，为能尽快签订租赁合同，所以未使用月星集团的合同文本而直接使用贵方的合同文本，合同中起租条件中针对商业综合体这一条不符合镇江奥盛家居有限公司经营业态。3、因此次疫情月星集团针对全国品牌商户实行2020年2月、3月、4月三个月租金减半收取，但此特殊政策是基于双方都认可起租日后方能执行。4、现请贵司派专人到现场与我司沟通处理相关事宜，否则不排除限制经营。”2020年6月19日，被告向原告发出《解除租赁合同的告知函》，载明：“自承租贵司房屋开设卖场以来，贵司商场整体开业率不足50%。根据合同第19条大厦商铺面积开业率不足70%，我司无需支付租金，虽与贵司多次沟通，贵司亦未能实现开业率满足的条件。雪上加霜的是自2020年1月以来，新型冠状病毒全国肆虐，我司作为人员密集型场所不得不闭店。在疫情不可抗力的影响下，未来可预期的较长时段内我司销售将无法恢复正常，贵司亦未能给与我司任何经营扶持，我司难以维系经营。经我司研究决定，特此函告如下：1、贵我双方签订的《租赁合同》将于2020年6月25日提前终止，我司将在此日期前闭店，将房屋按照届时现在交付贵司。2、我司前期投入约58万元用于装修、开业宣传、用工等相关费用，由于贵司开业率不能实现、商圈惨淡导致我司无力继续经营，请贵司弥补我司相关损失。3、我司支付给贵司的5万元履约保证金和0.5万元装修押金请归还给我司。望贵司接函后安排相关人员与我司进行对接，办理届时房屋撤场等善后事宜。”2020年7月29日，经原告许可，被告将货物、柜台、固定资产搬离租赁房屋，实际撤场。同日，原、被告工作人员共同署名的货物清单五份，清单表格下方手写载明：“以上商品2020年7月30日前移出月星黄山东路商场。2020年7月29日。素德萍。周。”在本案审理过程中，原告主张购物中心是集餐饮、休闲、服务、娱乐为一体的综合商业体，而案涉商场是专业的家居建材市场，不应纳入购物中心的范畴。被告对此不予认可，认为合同第19条中没有其他文字约定是选择适用条款，原告作为出租人应当遵守，至于所谓的只适用于购物中心这句话是制作合同时被告方工作人员没有删掉的疏漏。上述事实，有原告提交的企业信用信息查询单、租赁合同、催费通知、回函、解除租赁合同的告知函、邮寄回执、租金计算清单、被告提交的商铺开业率统计清单、2020年9月29日搬离货物明细、损失清单等证据以及当事人庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合同有效，双方均应恪守履行。被告现要求解除双方于2019年7月30日签订的《租赁合同》，原告虽持异议，但被告已实际撤场，该合同已经没有履行的可能，本院予以支持。关于房屋租金，购物中心按照大众一般认知应为多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体，业态包含大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等，依据原、被告提供的证据可以看出案涉月星黄山东路商场业态主要为家居建材专卖店，不应归类于购物中心，故对于双方约定“大厦商铺面积开业率（仅适用于购物中心）”的相关条款不适用本案，被告一直占有和使用原告的房屋进行经营，理应按照双方合同的约定向原告支付房屋租金；被告经营的电器卖场在新冠××疫情期间停业，且疫情导致被告难以继续经营，可酌情减免疫情期间的房租，本院酌情支持被告给付原告2019年11月22日至2020年6月30日房屋租金179370.67元，另扣除被告已支付原告5万元履约保证金和5000元装修押金，故被告应支付原告124370.67元。原、被告解除合同的原因非归责于原告，故对于被告要求原告赔偿损失的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）镇江奥盛家居有限公司与被告（反诉原告）江苏五星电器有限公司于2019年7月30日签订的《租赁合同》。二、被告（反诉原告）江苏五星电器有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）镇江奥盛家居有限公司房屋租金124370.67元。三、驳回原告（反诉被告）镇江奥盛家居有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）江苏五星电器有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5011元，由原告（反诉被告）镇江奥盛家居有限公司负担2011元，被告（反诉原告）江苏五星电器有限公司负担3000元(上述费用原告已预交本院，被告将应负担的诉讼费用于本判决生效后十日内直接支付至以下账户：开户名称：镇江市润州区人民法院，开户账号：703301880000780390032891，开户行：江苏银行股份有限公司镇江润州支行)。反诉案件受理费8613元，由原告（反诉被告）镇江奥盛家居有限公司负担613元，被告（反诉原告）江苏五星电器有限公司负担8000元(上述费用被告已预交本院，原告将应负担的诉讼费用于本判决生效后十日内直接支付至以下账户：开户名称：镇江市润州区人民法院，开户账号：03301880000780390033091，开户行：江苏银行股份有限公司镇江润州支行)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份，并根据对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审判员  李丹彤二〇二〇年十月十四日书记员  彭 璇