辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0114民初5071号原告：刘石，女，1983年5月25日出生，回族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：帅征，辽宁希光律师事务所律师。被告:崔智，男，1978年12月2日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：王鸿国，辽宁弘立律师事务所律师。原告刘石诉被告崔智房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘石及其委托诉讼代理人帅征、被告崔智及其委托诉讼代理人王鸿国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令原、被告解除《房屋租赁合同》；2、请求人民法院判令被告返还剩余租金37850元（2020年5月5日—2020年7月31日），履约保证金20000元，合计57850元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2018年7月23日签订一份“房屋租赁合同”，被告将位于沈阳市于洪区赤山路27号6门建筑面积136平方米的房屋租赁给原告经营教育机构。租期3年（2018年8月1日起至2021年7月31日止）、年租金16万元，履约保证金2万元。合同签订后，原被告均依约履行“房屋租赁合同”。但是2020年2月份全球爆发新冠肺炎疫情，原告经营的教育机构不能正常的进行授课，原告签订“房屋租赁合同”的目的无法实现。依据“房屋租赁合同”第十条“1.因不可抗力原因致使合同不能履行或造成损失，原被告双方互不承担责任。3.因上述原因而终止合同的租金按实际使用时间计算，不足整月的按天计算，多退少补。4.不可抗力是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况”。依照以上事实和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条及最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一)》的有关规定，请求人民法院依法判令原被告解除房屋租赁合同，请求人民法院责令被告返还剩余租金37850元，履约保证金20000元，合计57850元，诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、新冠疫情并未导致案涉租赁合同不能履行，原告无权据此解除合同或退租。根据合同法第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”和租赁合同第十条第一款“因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。”的规定，只有因不可抗力致使合同不能履行的，才可解除合同。而原被告之间签订的是长期的租赁合同，我方的合同义务是向原告交付房屋，原告的合同义务是支付租金，均不存在因新冠疫情导致不能履行合同义务的情形。因此，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）款“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。”及沈阳市中级人民法院《关于“新冠肺炎”疫情防控期间房地产纠纷相关法律问题的解答》第12问：答（4）“不得任意解除租赁合同。从我市目前疫情防控形势看，房屋租赁合同当事人一般可以通过减免租金，延长租期、给予一定优惠政策等措施减少疫情对租赁合同履行的不利影响，并不必然导致租赁合同目的无法实现。在相关影响因素消除后，双方可以继续履行合同，如果一方擅自解除租赁合同，则应承担相应的违约责任”的规定，原告无权以新冠疫情为由解除合同，其诉讼请求不应得到法院支持。二、不存在因疫情导致原告合同目的无法实现的问题，其据此主张解除合同理由仍不能成立。首先，原告使用案涉房屋经营什么项目是其商业目的，而非合同目的，其基于租赁合同所对应的合同目的只是使用案涉房屋，而新冠疫情并不影响原告使用案涉房屋，因此并不存在因新冠疫情导致其合同目的不能实现的问题。其次，即使经营培训机构是其合同目的，原被告签订的是长期的租赁合同，现疫情已经基本结束，学校已经正式开学，原告也完全可以继续经营，而事实是原告现在也确实在持续经营，原告于2020年6月3日在朋友圈及微信群中均发布了搬迁新校区的广告，新校区距案涉房屋不足100米，因此原告称其因受疫情影响无法继续经营纯属欺骗我方，欺骗法庭，其根本不存在合同目的无法实现的问题，其以合同目的不能实现为由主张解除合同显然更不能成立。综上，我方认为原告无论基于合同约定，还是法律规定，均无权要求解除合同。其在与我方就解除合同产生分歧后，不与我方进行友好沟通，不采取积极减损措施（不进行招租、转租），直接恶意提起诉讼，欲通过诉讼程序转嫁其经营风险及亏损，显然违背诚实信用原则，恳请贵院驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月23日，原告刘石（乙方）与被告崔智（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方通过公房管理部门公开拍卖的方式承租的位于沈阳市于洪区赤山路27号6门房屋（建筑面积约为136平方米）转租与乙方使用；乙方租赁该房屋用作经营教育机构。租赁期限为3年，即由2018年8月1日起至2021年7月31日止，合同签订之日至2018年7月31日为免租期。年租金16万元，合同履约保证金未2万元。租金支付方式：除首年租金外为年付，合同签订之日支付首年上半年租金及履约保证金共计10万元，2018年12月31日前支付首年下半年租金8万元。从次年开始，乙方应提前2个月（即每年的5月31日前）向甲方全额支付下一年租金。合同终止且经甲方确认乙方将工商注册登记地址从该房屋迁出（如有）即妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金余额（如有）无息退还，乙方应同时退还履约保证金收据原件，甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金、欠缴的相关费用或及乙方违约金、赔偿金，乙方应在7日内补足履约保证金；但甲方扣除乙方欠付的上述款项并不免除乙方应承担的相应违约责任。在租赁期内，乙方欲解除合同的，应提前3个月通知甲方，乙方结清水费、电费、物业费后，甲方退还已收取的尚未履行期间所对应的房屋租金，已收取的履约保证金不予退还，作为违约赔偿。合同第十条“免责条件”约定，因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任；不可抗力系至“不能遇见、不能避免并不能克服的客观情况”；因上述原因而终止合同的，资金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。合同期签订后，原告依约交付租金及保证金2万元，被告将房屋交付与原告使用，原告交付租金至2020年7月31日。原告对所承租的房屋进行装修，经营教育机构，并注册成立了“沈阳市于洪区飞象托福中心”，该教育机构的经营范围:为放学的少年儿童提供看护服务，教育信息咨询服务。2020年1月25日，沈阳市教育局下发《关于全市中小学校外培训机构暂缓线下授课的紧急通知》，原告停止经营。虽经原、被告就租金减免事宜进行协商，但双方并未达成一致意见。2020年5月3日，原告向被告发出《退租通知》，2020年5月6日被告向原告出具关于《退租通知》的复函，明确表示不同意解除合同。2020年5月20日原告自行将物品搬离。2020年5月23日，被告张贴房屋出租广告。原告称，其于2020年6月4日、6月6日两次快递邮递房屋钥匙和水电明细，被告均拒收。被告陈述案涉房屋无人租赁，钥匙由原告方持有。另查，2018年3月15日，被告崔智（乙方）与沈阳市房产事业发展集团有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定被告承租甲方坐落于沈阳市于洪区房屋，租赁期限三年，自2018年5月31日起至2021年5月30日止，期满乙方如要续租，则必须在租赁期满二个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。2018年7月26日沈阳市房产事业发展集团有限公司出具《情况说明》，载明：2018年3月，我公司通过公开拍卖的方式将位于沈阳市于洪区房屋租赁给崔智，并与其签订了《房屋租赁合同》。现我公司同意其转租。本案审理过程中，本院依原告申请于2020年5月29日作出（2020）辽0114民初5071号民事裁定书，并采取了保全措施。原告支出保全费620元。本院认为，被告经出租人同意将案涉房屋转租，并与次承租人本案原告签订《租赁合同》，该租赁合同系双方当事人真实意思表示且不违反相关法律规定，合法有效，双方当事人应约定履行各自的义务。关于原告主张的解除合同的问题。原告在租赁合同履行期限内，以新冠肺炎疫情导致其合同目的不能实现为由，要求与被告解除租赁房屋合同，并要求被告退还租金及保证金，被告不同意解除，也不同意退还租金及保证金。结合本案，当前新冠肺炎疫情防控措施虽对原告的经营收益产生不利影响，但该影响尚未达到致合同目的不能实现的程度。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）款“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。本案不能据此认定双方合同的解除系不可抗力的原因所致。经本院释明原告仍坚持解除合同，考虑到原告作为承租人表示不再继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，且原告已搬离出租房屋，本院经询问被告亦同意解除合同，故原、被告间租赁合同予以解除。关于原告主张的返还保证金及剩余租金的问题。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于原告拒绝继续履行租赁合同，原告因其行为给被告造成的损失，应当承担违约责任。根据双方合同中约定“在租赁期内，乙方欲解除合同的，应提前3个月通知甲方，乙方结清水费、电费、物业费后，甲方退还已收取的尚未履行期间所对应的房屋租金，已收取的履约保证金不予退还，作为违约赔偿”的内容，原告主张的保证金2万元不予支持。原告主张的返还租金，本院根据合同约定的租期、解除合同的合理期限，同时考虑原告经营范围对放学的学生看护，因新冠肺炎疫情中小学生在原告主张搬离租赁房屋时还未复课，毕竟新冠肺炎疫情发生导致原告部分经营活动不能完全正常进行，其自身也遭受了一定的经济损失，结合被告陈述租赁房屋尚未租赁成交，原告承认租赁房屋钥匙由其持有等实际情况，且原被告均应是承担社会责任的主体，故本院酌定被告返还租金15000元。关于原告主张的被告张贴案涉房屋出租广告行为应视为同意与其解除合同一节，被告认为其行为并非系同意解除合同，而是为了减少损失而采取的行为，且原告也没有其他证据予以佐证，故被告行为系其采取的避免损失扩大的积极行为，原告此项主张本院不予采信。另，因本案中原告为违约方，故本案诉讼费、诉讼保全费、保函费等费用，均应由原告自行承担。综上，综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘石与被告崔智于2018年7月23日签署的《房屋租赁合同》；二、被告崔智于本判决生效后十日内向原告返还租金15000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费623元、诉讼保全费620元，均由原告承担。如不服判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  金京玉二〇二〇年八月十一日书记员  国 然