苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0508民初5657号 原告（反诉被告）：朱文华，男，1987年9月16日出生，汉族，住苏州市虎丘区。 委托诉讼代理人：张振华，江苏晟则律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨阳，男，1986年9月11日出生，汉族，住苏州市虎丘区。 被告（反诉原告）：苏州或享时代餐饮发展有限公司，住所地苏州市姑苏区富仁坊12号。 法定代表人：杨阳，总经理。 委托诉讼代理人：金鑫，江苏良翰律师事务所律师（系两被告共同委托）。 委托诉讼代理人：徐颖，江苏良翰律师事务所实习律师（系两被告共同委托）。 原告朱文华与被告杨阳、苏州或享时代餐饮发展有限公司（以下简称或享时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，杨阳、或享时代公司提起反诉，本院依法合并审理。本院依法适用简易程序于2020年11月5日对本案公开开庭进行了审理。原告朱文华及其委托诉讼代理人张振华、被告杨阳及或享时代公司的委托诉讼代理人金鑫、徐颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱文华向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即将位于苏州市姑苏区诗巷XX号/富仁坊XX号二楼及一楼部分房屋建筑面积为700平方米恢复原状并交付原告；2.请求判令二被告支付租金房屋占有使用费暂计14.17万（自2020年7月16日起，按照年租金170万元支付至二被告将房屋恢复原状并实际交付房屋之日止）；3.请求判令二被告立即支付原告拖欠的水费5863.5元、电费55567.6元，合计61431.1元。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令二被告支付租金（自2020年7月16日起按照年租金170万元计算至2020年7月31日止）；2.判令二被告支付原告违约金即房屋空置损失（自2020年8月1日起按照年租金170万元计算至2020年11月5日）；3.判令二被告支付原告拖欠的水费11133元、电费77409.2元，合计88542.2元。事实和理由：原告与被告杨阳于2018年4月18日签订《房屋租赁合同》，约定原告将案涉房屋出租给杨阳用于经营熊猫火锅餐饮，被告杨阳实际以或享时代公司名义经营火锅餐饮。合同约定租期五年，第二年度的年租金为170万元。合同同时对双方权利义务及违约责任作了具体约定。截至起诉时，二被告租金支付至2020年7月15日，后便不再支付租金，经催讨仍未缴纳。2020年7月27日，原告通过微信向杨阳发送律师函，催讨租金，杨阳以或享时代公司名义回函，称要求单方解除合同，原告不同意。二被告单方解除合同，且二被告既不愿支付2020年7月15日后的租金，也迟迟未将案涉房屋恢复原状并交付原告，系根本违约，原告无奈请求法院确认二被告根本违约，按合同约定履约保证金不予退还，同时按原告诉请承担相应法律责任，望人民法院判如所请。 被告杨阳、或享时代公司辩称，1.杨阳系代表设立中的或享时代公司与朱文华签订《房屋租赁合同》，用于经营熊猫火锅，或享时代公司成立于租赁合同签订以后，注册地址为案涉租赁合同约定的房屋所在地，或享时代公司实际上承租案涉房屋，享有合同权利及义务，杨阳不是本案的适格主体。2.因受新冠××疫情、姑苏八点半改造工程双重影响，或享时代公司经营遇到困难，170万元的租金水平与房屋使用功能严重失衡，朱文华于2020年7月18日、7月20日两次断水断电严重破坏了或享时代公司的经营，或向时代公司并非单方违约解除合同，朱文华对合同解除负有较大的责任。3.2020年9月份，朱文华已对外招租，处于待开业的状态，即使认定或享时代公司违约，空置损失只能计算至2020年9月份。 被告（反诉原告）杨阳、或享时代公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令朱文华返还杨阳、或享时代公司2020年1月25日至2020年3月11日期间的租金，共计210215元；2.判令朱文华返还杨阳、或享时代公司2020年3月12日至2020年5月31日期间的租金的50%，共计182795元；3.判令朱文华返还杨阳、或享时代公司履约保证金283333元。事实和理由：朱文华与杨阳代表设立中的或享时代公司于2018年4月18日签订《房屋租赁合同》，约定朱文华向或享时代公司出租案涉房屋用于经营火锅店，杨阳支付保证金283333元。2020年1月24日，江苏省人民政府就新冠××启动公共事件一级相应，或享时代公司经营的熊猫火锅店于2020年1月25日停止营业，直至2020年3月12日才恢复营业。自恢复营业以来至2020年5月31日，苏州市政府实施姑苏八点半商圈改造项目，搭建脚手架、更换店招、宫巷封闭施工，导致顾客不能正常进出，该段期间营业收入仅为同期的50%。据此，2020年7月26日，或享时代公司为避免损失进一步扩大，向朱文华发送了《解除房屋租赁合同通知》，告知朱文华于2020年7月31日停止履行案涉合同，并于2020年8月15日前完成撤场。事实上，或享时代公司于2020年8月1日即撤场完毕，与朱文华进行了交接。综上，杨阳、或享时代公司提出如上反诉诉讼请求，请法院依法予以支持。 原告(反诉被告)朱文华辩称，1.杨阳、或享时代公司单方违约解除合同，拖欠租金及水电费，而朱文华不存在违约行为，杨阳、或享时代公司解除合同的原因是经营不善。2.朱文华与房屋所有权人协商，朱文华未获得房屋所有权人任何疫情期间的租金减免，不应退还杨阳、或享时代公司租金。3.姑苏八点半商圈改造系为了繁荣夜经济，有利于观前地区商业发展，杨阳、或享时代公司不应以该事实作为解除合同的理由。请求驳回二反诉原告的全部反诉诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告朱文华提交了《房屋租赁合同》、照片、水电费用清单、微信聊天记录等证据，被告杨阳、或享时代公司提交了企业信用信息公示报告、租金支付记录及相应的支付凭证、解除房租租赁合同通知函、招租公告、照片、朋友圈截图、微信公众号及大众点评APP截图等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月18日，朱文华（甲方、出租方）与杨阳（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于苏州市姑苏区诗巷XX号/富仁坊XX号二楼及一楼部分房屋出租给乙方，乙方用于经营熊猫火锅，甲方应于乙方全额支付首期租金及保证金之日起三日内向乙方交付该房屋，自房屋交付日起至2018年7月15日止，为乙方免租装修期；房屋租赁期限5年，自2018年7月15日起至2023年7月14日止，自2018年7月15日至2019年7月15日为第一租赁年度，前三个租赁年度租金不变，为170万元/年，第四个租赁年度在上年基础上递增5%，第五个租赁年度与第四个租赁年度相同，租金每六个月支付一次，先付后用，前三年的付款时间为：2018年4月20日、11月30日、2019年5月31日、11月30日、2020年5月31日、11月30日；本合同签订当日，乙方向甲方支付283333元作为定金，在甲方正式交房后转为履约保证金；租赁期间水费为4.5元/吨、电费为1.3元/度，由甲方代缴后向乙方收取；本合同有效期内，在对方无过错的情况下，任何一方要求提前解除合同，应向对方承担违约责任，甲乙双方同意违约金为283333元，若甲方违约除退还原有押金以外还须支付乙方283333元的违约金；若乙方违约须结清所有相关水电费用，同时甲方有权没收283333元的保证金作为违约金，若违约金无法弥补守约方相关损失的，双方可以再协商，协商不成可提请租赁房屋所在地法院解决。 上述合同签订后，朱文华将房屋交付给杨阳，杨阳向朱文华支付租赁保证金283333元。或享时代公司成立于2018年5月28日，该公司使用案涉房屋经营熊猫火锅店。朱文华与杨阳、或享时代公司确认租金支付至2020年7月14日，其中2019年至2020年年度租金170万元，由或享时代公司支付87.5万元，杨阳支付82.5万元，支付时间为：2019年7月18日85万元、2020年1月14日20万元、2020年1月23日20万元、2.5万元、2020年4月23日20万元、2020年5月25日20万元、2020年5月27日2.5万元。 2020年7月24日，朱文华与或享时代公司的股东（微信名：熊猫小张）微信聊天时，提出如不缴纳水电费，物业公司会断电。2020年7月25日，或享时代公司向朱文华邮寄解除房租租赁合同通知，载明因受新冠××疫情影响，又逢商圈改造，无力继续承担经营上的巨大亏损，决定2020年7月31日停止履行房屋租赁合同，8月15日前撤场，同时“熊猫小张”将该通知函微信发给朱文华。2020年8月1日，或享时代公司向朱文华再次邮寄解除房租租赁合同通知，表明2020年8月1日已经撤场完毕。朱文华确认于2020年7月31日收回案涉房屋。朱文华与杨阳、或享时代公司确认尚欠水电费合计88542.2元未支付。 杨阳、或享时代公司提供现场拍摄的照片证明案涉房屋已对外招租，并提供卢大明[一楼餐厅经营者金合土餐饮管理有限公司（江苏）有限公司法定代表人]的朋友圈照片证明案涉房屋已经于2020年9月份成功对外出租，朱文华对案涉房屋正在招租无异议，但否认已招租成功。朱文华提供现场照片证明案涉房屋虽张贴招租公告，但处于空关状态。 杨阳、或享时代公司提供制作的营业数据统计，证明其受新冠××疫情、姑苏八点半商圈改造影响较大，朱文华对此不认可。 本院认为，朱文华与杨阳签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。《房屋租赁合同》未载明杨阳有代表设立中的或享时代公司签约的意思表示，其本人也支付后续相应的租金，杨阳关于其不是合同相对方的抗辩，本院不予采纳。双方合同约定的租赁为长期租赁，虽受新冠疫情影响，不足以致使该合同目的无法实现，杨阳基于该理由认为其有权解除合同，本院不予采纳。姑苏八点半商圈的改造工程整体上有利于案涉房屋附近地区商业的发展，对餐饮行业起到促进的作用，杨阳未充分举证相应改造项目对其经营产生不利影响，其基于该理由解除合同，本院亦不予采纳。杨阳无权解除合同，鉴于杨阳于2020年7月31日将案涉房屋交还给朱文华，应认定案涉房屋租赁合同于2020年7月31日终止。杨阳支付房屋租金至2020年7月14日，朱文华要求杨阳支付2020年7月15日起至7月31日期间的租金，本院予以支持，计70833元（170万元÷12月×1/2）。关于结欠的水电费，双方无异议，杨阳亦应该支付。杨阳作为法定代表人将房屋给或享时代公司实际使用，或享时代公司也支付过部分租金，朱文华要求或享时代公司就上述款项承担共同清偿责任，本院予以支持。 房屋租赁合同终止不影响朱文华要求杨阳承担相应的违约责任。杨阳违反合同约定提前解除合同，必然导致朱文华产生房屋空置损失，杨阳主张朱文华已经于2020年9月份将房屋出租，证据不充分，朱文华提供的照片显示案涉房屋尚处于空关状态，出租后还可能涉及到给予承租方一定装修时间等问题，朱文华实际的空置损失应该在3个月以上。然而，杨阳使用案涉房屋经营火锅店，确实受新冠××疫情的影响较大，杨阳陈述案涉火锅店自2020年1月25日至3月12日停业符合当时的客观情况，该事实虽不能成为其解除合同的理由，但合同双方应该充分予以考虑，共同分担风险，给予杨阳过重的违约责任，并不公平。房屋租赁合同约定，承租方单方提前解除合同，出租方有权没收283333元的保证金作为违约金，朱文华起诉书也有没收保证金的意思表示，本院对合同约定的违约金金额不再调整，并确定朱文华没收杨阳保证金283333元作为违约金，朱文华超出该金额的违约金主张，不再支持。 本院确定杨阳违约责任时已考虑了新冠××疫情的影响，况且该期间租金系杨阳自愿给付，其反诉要求退还该期间租金，于法无据，本院不予支持。姑苏八点半商圈的改造工程并非朱文华实施，且杨阳举证改造项目对其经营影响的证据不充分，其要求退还2020年3月12日至5月31日期间租金的50%，本院不予支持。本院认定朱文华没收保证金作为违约金，杨阳要求退还保证金，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告杨阳、苏州或享时代餐饮发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱文华租金70833元、水电费88542.2元，合计159375.2元。 二、原告朱文华没收被告杨阳保证金283333元作为违约金。 三、驳回原告朱文华的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告杨阳、苏州或享时代餐饮发展有限公司的全部反诉诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9902元，减半收取4951元，财产保全费1520元，合计6471元，由原告朱文华负担1776元，被告杨阳、苏州或享时代餐饮发展有限公司负担4695元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告朱文华履行。反诉案件受理费5282元，由被告杨阳、苏州或享时代餐饮发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  宁晓鹏 二〇二〇年十二月十二日 书记员  陈丽华