广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初3391号原告：周磊，男，1993年5月11日出生，汉族，住广东省中山市石岐区*******，公民身份号码412************817。被告：中山市尚建实业有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区***环茂路7卡商铺，统一社会信用代码914************625。法定代表人：潘建波,总经理。委托诉讼代理人：萧欣恩，广东卓正律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄智雄，广东卓正律师事务所实习律师。原告周磊诉被告中山市尚建实业有限公司（以下简称尚建公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周磊，被告尚建公司的委托诉讼代理人萧欣恩、黄智雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周磊向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年1月14日签订的《尚怡雅筑认购书》；2.被告向原告双倍返还定金10万元；3.被告向原告退还购房款（不含定金）289094元及利息（以289094元为基数，从2018年1月14日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。事实与理由：原告于2018年1月14日与被告签订《尚怡雅筑认购书》，约定原告以总价1128094元购买被告开发的位于中山市火炬开发区环茂1路3号物业尚怡雅筑2幢802房，原告当日支付定金50000元，团购费用20000元，于2018年3月4日向被告支付首付款289094元，向住好滴装饰工程有限公司支付装修款186440元。被告收款后，却以各种理由拒绝与原告签订正式的《商品房买卖合同》。因被告的行为导致上述物业无法办理网签，办理按揭等交易手续，且超过约定时间，长达19个月，使得原告无法实现合同目的。经原告向国土房管部门查询，因被告涉及另案诉讼，认购书载明出售给原告的房屋已被查封。被告在与原告签订上述认购书之前涉及多宗民事纠纷，有劳动争议、工程款纠纷，民间借贷纠纷，居间合同纠纷等，且均未履行，被法院列入失信人员名单。2019年2月份，其他业主纷纷往住建局反映上述情况，被告向各业主承认了上述房产因与承建商存在诉讼，无法开工，并承诺可退房，但被告从来没有兑现过，原告认为，被告的行为已经构成预期违约，并且系根本违约导致合同目的无法实现，因此原告要求解除合同并要求被告尚建公司赔偿损失。被告尚建公司辩称，一、被告没有违约，《尚怡雅筑认购书》可以继续履行，原告诉求解除《尚怡雅筑认购书》没有法律依据。原、被告于2018年1月14日签订的《尚怡雅筑认购书》，原告已经支付5万元定金并于2018年3月4日支付首期房款289094元。根据原告与被告签订的《尚怡雅筑认购书》第二条第3款的约定：“……鉴于中山市政府主管部门实行商品房住宅购房合同网签的预约排队轮候政策，如该物业为商品房住宅且在上述期限届满时由于该政策原因导致双方认未能网签中山市商品房买卖合同的，则顺延双方网签中山市商品房买卖合同的时间，且认购方仍按本认购书第三条原约定的时间履行付款责任……．”由此可见，在2018年1月14日，原告与被告签订《尚怡雅筑认购书》时已经预见到网签合同会受地方政策所限，并对顺延签订《尚怡雅筑认购书》的时间不持异议，原告应按原约定履行付款责任。原告支付首付款289094元后，双方签订的合同便进入了排队轮候网签合同的期间。在轮候网签期间，虽然现在案涉房产由于第三人原因被法院解除查封，但被告认为双方是可以继续履行《尚怡雅筑认购书》，《尚怡雅筑认购书》约定的主要条款2020年6月30日前交付，交付房产期限未至。原告以案涉房产无法办理网签合同为由诉请解除《尚怡雅筑认购书》，既不符合被告与原告约定的解除事由，也不符合《合同法》第九十四条规定法定解除条款。被告认为案涉房产解除查封后即可以继续办理网签合同及备案登记等手续，《尚怡雅筑认购书》的履行不受影响。二、退一步讲，即使法院支持原告主张解除合同，被告主张双倍返还定金没有法律依据。首先，根据《最高人民淖瞎宙理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”案涉房产因第三人查封而导致被告与原告未能签订商品房买卖合同的，该事由是不可归责于双方，被告依法只存在返还定金的义务。其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定；“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为致使合同目的不能实现，可以使用定金罚则。但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”违约金处罚的条件，不但要延迟履行违约行为，还要有因该违约行为致使合同目的落空的结果，二者缺一不可。案涉房产未能办理网签合同的原因是第三方导致的，但合同还具有继续履行的空间，被告不存在违约行为，因此不适用定金罚则。三、双方签订合同时已经预见到合同签订受地方政策影响，且原告没有任何证据证明定金不足以弥补其损失，而同时主张双倍返还定金和赔偿利息损失没有事实和法律依据，请求法阮依法驳回。首先，案涉房产被第三人申请法院查封不是被告的过错，原告要求赔偿首期款的利息损失没有依据。其次，原告既主张双倍返还定金又主张利息损失，但没有提供任何证据证明定原告的定金不足以弥补其损失，原告应承担举证不能的法律后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2018年1月14日，尚建公司（出售方）与周磊（认购方）签订了《尚怡雅筑认购书》，约定认购方向出售方认购的物业位于中山市火炬开发区环茂1路3号尚怡雅筑2幢802房，总房价款1128094元，认购方通过一次性付款方式支付定金及购房款：定金5万元于2018年1月14日或之前付清，289094元于签署本认购书之日起十个工作日内付清；房价余款789000元须于签署本认购书之日起十个工作日内办理银行贷款手续；认购方于2018年1月21日或之前，携带本认购书、已付清全部购房款之收据、身份证件等合法、齐全有效资料亲临尚怡雅筑销售中心与出售方签署《中山市商品房买卖合同》及相关文件，如申请按揭者须同时签署按揭申请所需文件，递交合法、齐全有效的资料及缴清相关费用，鉴于中山政府主管部门实行商品住宅购房合同网签的预约排队轮候政策，如该物业为商品住宅且在上述期限届满时由于该政策原因导致双方仍未能网签《中山市商品房买卖合同》的，则顺延双方网签《中山市商品房买卖合同》的时间，且认购方承诺仍按本认购书原约定的时间履行付款责任，并在出售方通知的期限内与出售方办妥网签《中山市商品房买卖合同》手续，若属认购方逾期办理造成不能网签合同或不能备案合同或不能按原按揭贷款条件办理按揭申请的全部责任及风险均由认购方自行承担；认购方按约定签订《中山市商品房买卖合同》并付清全部房价款及其他应付款项时，出售方承诺于2020年6月30日前将该物业交付认购方使用，因不可抗力原因影响交楼时间，出售方可相应顺延；认购方按约定付清全部房价款及其他应付款项时，出售方于该物业交付之日起720个工作日内递交有关文件为认购方办理房地产权属证书，如因不可抗力原因及其他非出售方原因导致办证延误的，出售方有权相应顺延办证期限。同日，周磊向尚建公司支付了定金5万元。2018年3月4日，周磊向尚建公司支付了首期款（不含定金）289094元。2.尚建公司名下的位于中山市火炬开发区***的土地于2018年7月10日被本院作出的（2018）粤2071民初13007号民事裁定查封（附记：不包括该土地已办理商品房销售合同登记备案的商品房分摊占用范围内的土地使用权），截至2020年5月11日，该土地还有14宗轮候查封。3.周磊与尚建公司至今未签订《中山市商品房买卖合同》。本院认为，周磊与尚建公司签订的《尚怡雅筑认购书》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。周磊已经支付了定金5万元和首期款289094元，则尚建公司有义务按合同约定于2018年1月21日前与周磊签订正式的《中山市商品房买卖合同》及相关文件，并将前述合同及相关文件交政府房地产管理部门进行登记备案。尚建公司因与他人的纠纷涉案土地被多次轮候查封，导致尚建公司的前述合同备案登记义务存在事实上的履行障碍，迄今逾期长达两年多未能与周磊签订正式的《中山市商品房买卖合同》及相关文件，致使周磊面临已支付首期款却无法取得房屋所有权的巨大风险。本院认为，尚建公司的行为已经危及了作为合同基础的信赖关系，构成根本违约，周磊据此主张解除合同，要求尚建公司返还双倍定金10万元和首期款289094元，理据正当充分，应予支持。尚建公司抗辩合同约定因政策原因导致未能网签《中山市商品房买卖合同》的，则顺延双方签订《中山市商品房买卖合同》的时间，但未提供证据证明双方未能网签属于政策原因影响，本院不予采信。尚建公司抗辩涉案房屋因第三人查封导致双方未能办理网签，该事由不可归责于双方，不适用定金罚则。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，即便是因为第三人原因导致尚建公司违约，尚建公司也应向周磊承担违约责任。周磊主张购房首期款的利息损失,但未提供证据证明定金不足以弥补其损失,本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告周磊与被告中山市尚建实业有限公司于2018年1月14日签订的《尚怡雅筑认购书》；二、被告中山市尚建实业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告周磊双倍返还定金10万元；三、被告中山市尚建实业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告周磊返还购房款289094元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7136元，保全费2465元，合计9601元，由被告中山市尚建实业有限公司负担（该款原告周磊已预交，被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 王 珊人民陪审员 林 双人民陪审员 张洁星二〇二〇年七月三日书 记 员 詹绮婷王静