河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0703民初847号原告（反诉被告）：张勤，男，汉族，1971年1月10日出生，住新乡市，原告（反诉被告）：许亚方，女，汉族，1982年4月2日出生，住原阳县，二原告委托代理人：霍新丽，河南豫北律师事务所律师被告（反诉原告）：河南省盛联国际家俱销售有限公司法定代表人：董凤梅统一社会信用代码：9141070077088085xx委托代理人：宋光辉，河南师大方正律师事务所律师委托代理人：张永军，男，回族，1969年4月16日出生，住河南省封丘县，第三人：河南新瑞实业有限公司法定代表人：丰光统一社会信用代码：91410730796781059H住所地：新乡市健康路153号（阳光假日广场1层）诉讼代表人：河南新瑞实业有限公司管理人负责人：高志洪诉讼代表人委托代理人：苏亚坤，河南众盈律师事务所律师原告（反诉被告）张勤、许亚方诉被告（反诉原告）河南省盛联国际家俱销售有限公司（以下简称：盛联公司）、第三人河南新瑞实业有限公司（以下简称：新瑞公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张勤、许亚方的委托代理人霍新丽、被告（反诉原告）盛联公司的委托代理人宋光辉、第三人新瑞公司的委托代理人苏亚坤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张勤、许亚方诉称：二原告系夫妻关系。2015年11月30日，张勤与盛联公司签订了一份《租赁管理合同》，盛联公司将位于新乡市××路和××交叉口西南角胖东来生活广场负一楼的摊位B-001、B-002租赁给原告使用经营联邦品牌家具，面积925平方米，租赁期限为2015年12月1日至2019年11月30日。合同签订后，二原告对所租赁的摊位进行装修，装修后就投入经营。经营期间，原告先后四次对租赁摊位进行装修，投入了上百万资金。最后两次装修时间为2017年底2018年初和2018年3-4月份。原告为了扩大经营，在2018年1月23日从邮政银行贷款100万元投入经营店铺。2018年5月15日下午两点，整个商场停电被封。商场被封时间长达近3个月。直到2018年8月6日商场才开门。商场开门后，被告让在2018年12月6日前处理商品。被告商场无故封三个月，造成原告无法经营。后来得知是由于被告和第三人新瑞公司之间的租赁纠纷造成的被告严重违约。被告的违约导致原告的店铺无法经营，原告投入的装修无法收回，贷款无力偿还，给原告造成了巨大的经济损失。被告和第三人应当赔偿给原告造成的损失。现原告起诉至法院，请求判令：1、解除原被告于2015年11月30日签订的《租赁管理合同》；2、判令被告返还原告2018年5月15日至30日的租金和管理费19100元；3、判令被告支付原告违约金38200元；4、判令被告和第三人赔偿原告损失2269978.13元；5、鉴定费、诉讼费等由被告承担。被告（反诉原告）盛联公司辩称：1、原告起诉所依据的事实不属实，被告履行合同的过程中不存在违约行为，反而本案原告违反合同约定，拒不按时交纳租金，合同之所以无法履行的根本原因是第三人将案涉店铺所属商场租赁关系予以解除。即便原告存在损失，也应由第三人赔偿。2、同意解除合同，对于第二项诉求，该租金和管理服务费已通过补偿的形式免费给予本案原告四个月免费使用期。对于第三项，解除合同的原因是第三人引起的。第四项诉求与本案无关。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人新瑞公司辩称：1、根据合同相对性原则，本案权利义务纷争不能及于答辩人。人民法院审理合同类案件，应当遵循合同相对性原则，除非法律另有规定。本案原告主张所依据的相关权利义务约定，内容均为原告和盛联公司之间的约定，均未涉及到答辩人，其双方之间的权利义务依法不能约束答辩人，故二者之间的责任依法不能及于答辩人。2、案涉通知函为答辩人和盛联公司之间的往来，从法律关系上与本案无关。根据债的相对性原理，不同的债之间是不同的法律关系。2018年1月22日，因答辩人不能清偿到期债务，新乡市卫滨区人民法院裁定答辩人破产重整，同时指定管理人。案涉通知函为管理人根据破产法规定行使的法定职权，属答辩人与盛联公司之间的往来，与原告无直接关系，属于不同的法律关系。综上，请求人民法院在查明事实的基础上，对于原告诉请依法不予支持。反诉原告（本诉被告）盛联公司反诉称：2015年11月30日，双方签订租赁管理合同一份，根据合同第四条第1项规定，费用缴纳应按照先付后租的原则，合同签订时先行缴纳一个月的租金、管理费。此后，每月20号之前交付次月租金、管理费。同时，依据合同第六条第4-（1）之规定，被反诉人在履行合同过程中，从其交费时间来看，存在多次逾期5日以上缴纳租金、管理费的客观情况。故，被反诉人的上述行为已经构成违约，依法应向反诉人支付违约金。现提起反诉，请求判令：1、被反诉人向反诉人支付违约金30000元；2、反诉费用由被告承担。反诉被告（本案原告）张勤、许亚方辩称：原告不存在违约情形，应当驳回反诉人的反诉请求。双方签订的租赁合同，是被告提供的格式合同，第六条第四项的约定明显属于加重承租方的责任，根据合同法第四十条的规定应属于无效条款。被反诉人每月按月缴纳租金，都履行着先交租金后用房的规定，没有任何违约行为。反诉人也接受被反诉人晚交租金的事实，所以反诉人提出被反诉人违约是不成立的。第三人新瑞公司未提交反诉答辩意见。原告（反诉被告）张勤、许亚方向本院提交的证据材料：第一组证据：1、租赁合同一份、收据一份，证明租赁期限，案涉合同尚未到期，租金交纳至2018年5月。2、盛联A馆负一楼工作群微信聊天记录截屏一份，证明被告与第三人之间的纠纷是导致商场2018年5月15日至2018年8月6日被告商场断电、门被封的事实，被告始终未告知原告停业真正的原因。3、第三人管理人2018年11月7日贴出的通知，证明2018年12月6日前盛联A馆负一楼搬迁完毕，原告在合同未到期的情况下被迫搬离，租赁物不能使用。第二组证据：1、2015年12月15日装修合同和收据三张，证明第一次装修花费645000元；2、2017年12月18日装修合同及收据三张，装修花费153000元；3、2017年12月18日装修合同和收据三张，装修花费214700元；4、2018年3月28日装修合同和收据三张，花费22000元。原告先后四次装修，共计花费1034700元。2、联邦家具总部出具的说明一份、材料清单一份，证明原告四次装修按照总部规定，特色装修材料从总部购买花费143550元；3、贷款合同一份、还款流水清单一份，证明原告为经营向银行贷款1000000元，每月还款2万余元；4、照片57张，证明原告正常经营期间装修状况、经营系列家具状况；5、被告微信公众号2017年4月15日为原告店铺做的专题报道一份，证明被告认可原告在2017年3月18日至4月15日的销售额为210万元；6、联邦总部出具的盛联联邦旗舰店2016至2018年销售汇总表，证明原告经营商铺三年的销售状况，每月5-12月为销售高峰期，2018年5月15日至2018年8月6日原告店铺所在商场被封，没有收入的事实。2018年整个下半年销售额明显下滑，仅是往年同期的零头；7、红旗公证处保全证据公证书及光盘一份，证明2018年10月16日原告被迫管理前的整体状况。8、工程结算报告书一份、资产评估报告一套，证明经评估原告装修损失为854000元，原告2018年5、6、7三个月经营损失是1373000元。9、收据二张，证明原告支付评估费20000元。第三组证据：第三人新瑞公司2018年4月28日通知函一份，证明被告欠第三人租金和房屋使用费3942355.86元，解除合同的根本原因是被告拖欠第三人巨额租赁费。如果第三人说是因为其破产重整解除合同，但是胖东来生活广场目前仍在履行，原告认为破产作为理由解除合同不能成立。第四组证据：1、2018年12月4日河南正源管理有限公司对胖东来生活广场负一楼盛联家居广场的联邦家居店铺的现场勘验录像和照片U盘一个。证明目的：在原告方在起诉前委托了河南正源管理有限公司对其联邦店铺的装修损失进行评估。2018年12月4日河南正源管理有限公司到现场勘验查看装修情况并拍照录像。2、2018年8月4日到12月4日的现场录像光盘一份。证明目的：被告河南省盛联国际家俱销售有限公司在2018年8月4日到12月4日多次阻拦原告出货，不让原告处理商品，进一步加大了原告的经济损失。3、2017年7月22日、2018年10月31日的原告经营的联邦家居的提货结算单两张和盛联家居进货报价表。证明目的：证明原告在实际经营中销售家具的系数都在2.1以上。评估报告中关于营业损失所依据的1.8的系数计算，得出的结论远远低于原告的实际利润。4、第一次装修平面布局图和第二次装修平面布局图。证明目的：证明了因为被告河南省盛联国际家俱销售有限公司给联邦家居总公司提供的胖东来生活广场负一楼CAD平面布局图尺寸为7250和实际尺寸8250有差异，导致原告在装修一年多的后不得不拆除部分装修，重新装修。因为第二次的装修完全是因为被告河南省盛联国际家俱销售有限公司提供商场CAD平面设计图错误造成的，所以两次的装修费应当由被告承担。5、陆志安的证言一份和陆志安的装修合同六份。证明目的：证明原告的装修合同是陆志安提供的格式合同，不论工装还是家装均是签订一个版本的合同。具体装修是工装还是家装需要依据工作内容确定，并不是依据合同版本确定的。被告（反诉原告）盛联公司向本院提交的证据材料：1、提交现场照片12张，证明原告撤场后店铺原状，原告在被告不知情的情况下，原告将该店铺所有内容全部拆除。2、公证书一份、评估报告一份，证明涉案店铺拆除前的原状，以及涉案店铺装修的价值。3、施工许可证2份，证明凡是店铺装修均应向被告办理施工手续，进而证明在合同签订后，原告仅申请过一次装修申请手续，其他装修被告不知情。4、租赁补充合同一份。证明002号店铺系2005年签订，早已过期，存在逾期缴纳租金的违约行为，该店铺应当按照每月每平米55元支付租金管理费，我们另案主张。5、2019豫0703民初491号民事判决书一份，该判决认定了2018年8月7日到2018年11月6日被告公司给予其他商户三个月的优惠期，商户与被告变更了原租赁期限，被告无法履行合同的原因是因为本案第三人所致，本案被告不存在违约行为。第三人新瑞公司未向本院提交证据材料。反诉原告（本诉被告）盛联公司就反诉请求向本院提交的证据材料：提交租赁合同一份、租金管理服务费收费凭证六份，根据合同约定租金是先付后租，每月20日前缴纳租金，收据上显示原告均未按照合同规定时间缴纳，证明原告违约。本院依申请委托司法鉴定机构作出的司法鉴定报告一份、鉴定机构回复函一份。经庭审质证：针对本诉，被告盛联公司对原告张勤、许亚方提交的第一组证据的对租赁合同、收据、聊天记录、通知真实性无异议，但对其证明目的有异议。租赁合同是2015年11月30日签订，合同中明确约定租赁面积476平方米，合同约定店铺坐落B1001，被告不存在违约行为，结合收据，以及合同约定的第六条第四款第一项恰恰证明原告存在违约行为，合同履行过程中，涉案店铺之所以解除无法履行，原告所述的解除原因是因为第三人解除我们之间的合同，进而导致我们和商铺的合同无法履行，虽然因为第三人造成三个月无法营业，但是自2018年8月6日，被告已与第三人达成调解书，约定2018年8月7日至12月6日恢复正常营业，并且让原告免费经营，与原告举证11月7日的通知也相互印证，被告在本合同中也是受害者，即便合同无法履行，也是因为第三人造成。对第二组证据：对证据1，对12月15日装修合同装修事实不持异议，对装修面积有异议，本案原告提交的合同001店铺，合同约定是476平方米，装修面积为778平方米，超出了与原告提交的租赁和面积，并且超出476平米店铺合同早已到期，476平方米以外的部分双方存在事实租赁，被告没有义务保证能继续干10年，对于该部分的装修应当由本案原告自行承担，所有的装修付款方式均为收据，原告没有提交收据记载金额向对应的转款凭证，并且第一次装修高达645000元，并非小额交易，对其装修款项真实性不予认可。对后三次装修真实性有异议，该三次装修没有向被告商场办理装修申请手续，装修款项均是收据，也没有收据记载金额相应的转款凭证，无法证明装修款项的客观事实，该四次装修均没有施工图纸，因此对三次装修真实性不予认可。第二次、第三次装修范围也均超出476平米。超出部分与本案无关。对证据2真实性关联性有异议，该说明上仅加盖公司印章，没有经办人签字，不符合证据形式，无法确认真实性，根据材料清单所显示的时间，2015年6月以及2017年7月，该时间段发出的装修材料与原告装修期限从时间上相互矛盾，进一步证明要么装修合同是假，要么清单是假。该材料清单上记载所有材料仅仅是明细表，没有证据证明所记载的装修材料全部用于476平方米店铺装修上，对该组证据不予认可。对证据3真实性无异议，对关联性不予认可，只能证明原告曾经贷款，没有证据证明该款项用于涉案店铺投资，贷款用途上也没有明确表示是涉案店铺经营，原告也没有举证证明该笔款项的去向，因此该贷款以及贷款利息应当由原告自行承担，任何生意都需要投资，完全没必要贷款。对证据4真实性无异议，该组证据仅能证明拍摄当时的基本情况，该照片没有形成时间，不知道是什么时候拍摄完成，不一定是本案原告在关门前几天家具及装修情况。对证据5真实性有异议，对关联性也有异议，该报道上所预留电话155××××0511机主是本案原告张勤，被告认为该报道内容系本案原告自行编辑上传，所涉及的2100000元是销售额不是利润，凡是商场活动，绝大部分商户为了完成销量，就会舍弃经营利润大肆促销，甚至平价销售，因此我们认为该2100000元销售额根原告主张的损失没有关联性。销售金额210000元的报到仅是商场促销宣传噱头，原告坚持称该销售期间确实销售2100000元，应当补充提交销售清单以及收款依据，并且依法纳税，因此我们认为该2100000元是不真实客观的。对证据6真实性有异议，该表上加盖印章不是行政印章，该表没有形成时间，没有经办人签字，没有附带发货清单，没有收取表格上所记载金额的收款依据和发票，对该表真实性不予认可。对证据7真实性无异议，对证明目的有异议，该录音光盘应该是全程拍摄了001和002店铺，本案纠纷是001店铺，002店铺不在本案诉讼范围。对证据8真实性、合法性、关联性均有异议，这两份评估报告检材没有被告质证，鉴定机构的选择没有进过被告同意，系原告单方委托，鉴定评估范围与合同约定476平方米不一致，鉴定评估价格明显过高，因此对这两份评估报告不予认可，不应予以采信。对证据9，这两份票据仅仅是普通收据，不是正规发票，两份评估报告评估数额过高，鉴定费也是本案原告为了积极追求扩大损失金额所造成的，对其不合理的部分产生的鉴定费用应当由原告承担。对第三组证据的通知无异议，通知写的很明白，是因为破产解除合同的，我们也是受害者。对第四组证据的证据1有异议，U盘只有存储功能没有录像功能，原告应提供原始载体，对其真实性不予认可。河南正源公司系原告起诉前单方委托，不符合程序，也未提交正源公司具备鉴定装修损失的司法鉴定资质。对证据2的录像的质证意见同证据1。禁止原告出货是因为原告与店铺的原经营者宋祖君存在租金和管理服务费纠纷，禁止出货是为了维护盛联权益。对证据3不予认可，该组证据系原告的家具经销厂家单方出具，具有利害关系，不应予以采信。对证据4有异议，两**面图虽有误差，但无盛联公司签字和盖章，不能证明存在误差的平面图系盛联公司提供。对证据5有异议，该证人未出庭，程序不合法，不应当予以采信。装修合同与本案无关，不应予以采信。第三人新瑞公司对原告张勤、许亚方提交的第一组证据真实性均无异议，对证明目的有异议，上述证据无法证明与第三人在法律上有相应关系。对第二组证据的质证意见同被告盛联公司的质证意见。对第三组证据真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，本案涉及原被告之间租赁纠纷，通知是第三人管理人向盛联家具发出的通知函，仅是被告与第三人之间的纠纷，并且发函的依据是破产法第18条，该规定主要是挑选，破产管理人可以根据规定选择履行或者不履行合同。综上，该通知函与本案无关。对第四组证据的证据2证明目的有异议，阻拦出货与损失加大无直接因果关系，原告可以继续买卖。对证据3提货单和报价表与其证明目的没有直接因果关系，其他质证意见同盛联公司的质证意见。原告张勤、许亚方对被告盛联公司提交的证据质证意见为：1、照片不清晰，部分照片不能确定是原告商铺，也不显示时间，不能证明被告的证明目的。2、对公证书真实性无异议，对证明目的有异议，这是对被告商场的录像，并不是针对原告店铺的录像，与本案无关。对评估报告真实性有异议，评估报告使用的检材没有经过质证，评估机构是单方委托的，对原告的店铺进行评估没有原告在场，也不能确定评估的原告的店铺，也没有原告的装修合同、装修图纸，装修大部分都是隐蔽工程，光靠表面情况无法确定实际损失，因为被告的违约导致原告投入的装修不能正常使用，所以仅对残值进行评估是不合理的。3、对施工许可表真实性无异议，对证明目的有异议，商场并没有规定装修必须经过商场审批，只有初次装修需要，后面的装修只要商铺需要，告知商铺管理人既可装修。原告的四次装修商场没有提出异议，不能因为商场单方许可审批表否认原告装修的事实。4、对租赁补充协议真实性无异议，对关联性证明目的有异议，与本案没有关联性。5、对判决书真实性无异议，对证明目的有异议，该判决书是5月作出，并未生效，不是属于生效法律文书。判决书只是个案，不能适用全部商铺，每个商铺情况不一样，不能认定原告和被告变更租赁期限，同样不能认定本案被告无法履行合同是第三人造成，被告不承担责任。第三人新瑞公司对被告盛联公司提交的证据无异议。针对反诉，反诉被告张勤、许亚方对反诉人盛联公司提交的证据，对合同真实性无异议，对合同第六条违约责任有异议，从第五项可以看出是明显加重原告责任，免除被告责任，条款不公平，应当属于无效条款，对于票据真实性无异议，对票据收取租金是被告认可行为，有时候有活动，租金月底统一结算，有时候也是在20号后统一收取，不能就此证明原告违约。第三人新瑞公司对反诉人盛联公司提交的反诉证据未发表质证意见。原告张勤、许亚方对司法鉴定报告无异议，对回复函无异议，并依据鉴定报告结论变更诉讼请求数额。被告盛联公司对司法鉴定报告有异议，认为装修损失中包含四次装修，属于重复计算，且在鉴定时所有装修已不复存在。另外，进行装修需办理装修许可，但原告的装修仅进行过一次装修许可，仅通过照片和视频无法判断装修材质和品牌，对于报告上的装修价值不应采信。对停业损失部分，依据的检材是原告单方制作，停业时间共计83天，但被告给予了商户122天的免费时间，该时间能够弥补原告损失。停业损失不应由被告承担，而由第三人承担。对回复函有异议，具体见质证笔录。第三人新瑞公司的质证意见为，司法鉴定评估报告依据未质证的材料，且部分为原告单方出具，鉴定意见明显依据不足，依法不能作为认定事实的依据。经审查，原告张勤、许亚方提交的第一组证据的租赁管理合同、收据系原告和盛联公司签订租赁合同和交纳租金及管理费的相关事实，本院对其真实性予以认可。微信聊天记录系该商场负一楼工作群，讨论内容系商场断电、停业等内容，本院对其真实性予以认可。2018年11月7日的通知系第三人新瑞公司就与盛联公司解除租赁合同的通知，本院予以认可。第二组证据系原告四次装修店铺的装修合同及装修款付款收据，本院予以认可。证据2系原告的销售厂家联邦家具总部出具的说明及材料清单，原告作为经销商，其相应销售及装修均应按照厂家规定统一进行并受相应监管，对于该厂家出具的说明及材料清单，本院予以认可。证据3系原告张勤于2018年1月23日向邮政银行新乡县支行抵押贷款合同及每月的还款流水清单，本院对其真实性予以认可。证据4系原告经营期间的商铺现场照片，本院予以认可。证据5系被告盛联公司对原告商铺进行的微信公众号宣传，本院对其真实性予以认可。证据6系联邦家具总部对原告所经营的商铺2016年至2018年的销售汇总表，原告作为联邦家具的品牌代理商，其销售受到厂家监督，该汇总表的内容具备可靠性，本院予以认可。证据7系红旗公证处进行的证据保全材料，本院予以认可。证据8系原告在起诉前单方委托评估公司对装修损失和停业损失进行评估，该评估与本院在诉讼中委托的鉴定报告出入较大，相关证据材料未经质证，本院不予认可。证据9系原告单方委托评估支付的评估费用，本院仅对其真实性予以认可。第三组证据系第三人新瑞公司下达的通知，本院对其真实性予以认可。第四组证据的证据1系原告单方委托的河南正源管理有限公司对案涉商铺进行的现场勘验录像和照片，该行为的性质类似于原告保存相应证据，该录像和照片能够显示拍摄时的店铺现状，本院对其真实性予以认可。证据2系原告拍摄的被告盛联公司人员阻拦原告出货处理商品的现场录像，本院予以认可。证据3系提货单和进货报价表，提货单及报价表系原告经营和受品牌商监管的事实现状，本院对该证据予以认可。证据4系案涉商铺的平面图纸，本院对其真实性予以认可。证据5系证人证言及装修合同，证人未出庭接受质询，其证言应结合本院查明的其他事实予以综合认定，装修合同本院仅对其真实性予以认可。被告盛联公司提交的本诉证据的证据1系现场照片，内容显示店铺装修全部被拆除，但无法证明由何人拆除，本院仅对其真实性予以认可。证据2系公证书和评估报告，公证书是被告委托的公证处在当天对整个商场负一层作出的现场确认，本院对该公证书予以认可。评估报告系被告盛联公司单方委托，其相应检材未经质证和核实，本院对该评估报告不予认可。证据3系施工许可证，本院对该证据予以认可。证据4系原、被告签订的租赁补充合同，本院予以认可。证据5系本院作出的民事判决，本院予以认可。本院委托的司法鉴定报告和回复函，本院将依据原、被告提交的有效证据材料及查明的案件事实予以综合考虑认定。反诉原告盛联公司提交的租赁合同和租金、管理费收费凭证系原、被告签订的租赁合同及原告张勤、许亚方交纳租赁合管理费的收据，本院予以认可。根据上述有效证据及庭审情况，可以确认以下案件事实：2015年11月30日，原告张勤和被告盛联公司签订《租赁管理合同》一份，约定被告盛联公司将摊位B1-001租赁给原告张勤使用，计租面积为476平方米，用于经营广东联邦家私集团有限公司的联邦品牌家具。租赁期限为2015年12月1日至2019年11月30日。费用缴纳采取“先付后租”的原则，合同签订时先行缴纳一个月的租金、管理费，此后每月20号前交付次月租金、管理费。自2015年12月1日开始计算租金、管理费，租金标准为32元/㎡/月、管理费标准为18元/㎡/月（本合同所称每月均按三十天计算）。合同还约定了其他内容。2005年7月25日，案外人宋祝君曾与被告盛联公司就摊位B1-002号商铺签订租赁合同，后该商铺转租给原告使用，面积约460平方米。2015年12月15日至2016年2月15日，原告将案涉商铺发包给陆志安进行装修，装修面积为778平方米。合同造价为645000元。2017年7月15日至2017年8月15日，原告将案涉商铺发包给陆志安进行装修，装修面积为560平方米。合同造价为153000元，装修范围为店内局部改造。2017年12月18日至2018年1月18日，原告将案涉商铺发包给陆志安进行装修，装修面积为280平方米。合同造价为214700元，装修范围为商铺艾写意系列。2018年3月28日至2018年4月18日，原告将案涉商铺发包给陆志安进行装修，装修面积为55平方米。合同造价为22000元，装修范围为商铺办公室。原告交纳租金及管理费至2018年8月份。案涉商场负一楼房产所有权人系第三人新瑞公司。2018年1月22日，本院作出（2018）豫0703破（预）1号民事裁定书，裁定新瑞公司破产重整。2018年3月2日，因搬迁事宜未达成一致，新瑞公司将案涉商场负一楼进行断电处理。2018年8月6日，本院作出（2018）豫0703民初974号民事调解书，约定盛联公司于2018年11月6日前将承租的负一楼和四楼整体搬迁完毕，新瑞公司在调解书生效之日恢复供电。另查明，2018年4月28日，第三人新瑞公司向被告盛联公司下达《通知函》一份（（2018）新瑞破管字第4号），称根据破产法第十八条规定，盛联公司和新瑞公司签订的租赁协议自2018年3月21日起被依法解除。函告盛联公司于收到本通知之日起10内搬离、交付房屋并向管理人支付租金和房屋占有使用费共计3942355.86元。再查明，司法鉴定报告作出后，原告张勤、许亚方将第四项诉讼请求由2269978.13元变更为1095797.92元，增加鉴定费15400元。本院认为：第一，就是否存在重复装修和装修残值的问题。原、被告争议的关键在于第一次装修和第二次装修覆盖面积较大，其装修残值不能重复计算。原告诉称导致第二次装修的原因系被告盛联公司所给的店铺CAD图纸与实际尺寸不符，致使出现第二次局部装修。结合原告提供的两份案涉商铺CAD平面图，确实在部分细节方面存在差异，但原告无证据证明该两份平面图系被告盛联公司提供，因此对于其该诉称理由本院不予支持。原告提供的河南新乡联邦家具店施工图纸，原告的装修确实存在部分重叠，但是无证据证明其具体的重叠区域面积、装修价款、装修材质等，无法准确区分和剥离重叠部分的装修残值。结合原告四次装修的装修费用、租赁到期时间、使用年限、以及家具行业装修风格变动等因素综合考虑，认为司法鉴定报告将四次装修残值单独计算且成新率较高不妥，未考虑装修的剩余使用年限即租赁合同的到期时间，也未考虑商业经营中装修属于经营范畴的成本投入，因此结合以上因素，本院酌定原告的装修残值损失为150000元。第二，关于被告盛联公司是否应承担违约责任的问题。结合本院查明的事实，案涉合同的解除是由于第三人新瑞公司因破产重整而由破产管理人向被告盛联公司下达解除租赁合同导致。从该行为来看，似乎被告盛联公司并不存在过错，而是由于第三人原因致使合同无法履行。仔细研究第三人新瑞公司于2018年4月28日向被告盛联公司下达的《通知函》可知，新瑞公司解除租赁合同的依据是破产法第十八条，而该条的具体规定为“人民法院受理破产申请后，管理人对破产受理前成立而对债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”结合该通知第三人新瑞公司要求被告盛联公司交付房屋并向管理人支付租金和房屋占有使用费共计3942355.86元的事实，以及胖东来生活广场继续正常经营的事实来看，第三人新瑞公司选择依据破产法第十八条与被告盛联公司解除租赁关系的原因在于被告盛联公司拖欠租金和管理费。2018年8月6日纠纷解决后，案涉商场恢复供电并自2018年8月7日至2018年11月6日给予商场商户三个月的免费期限用于处理商品，包括原告在内的商户均予以接受，应视为被告盛联公司对之前停业行为进行的弥补措施和对合同期限进行的变更，因此不能认定被告盛联公司存在违约行为，因此对于原告要求被告盛联公司支付违约金38200元的诉讼请求，本院不予支持。因原、被告的租赁合同已事实上无法履行，原告要求解除案涉租赁合同于法有据，本院予以支持。结合原告录像资料和质证笔录中被告的辩称理由显示，被告盛联公司在三个月免费期限内多次阻止原告出货，致使原告的正常经营活动无法进行，销售金额下滑，其应当对该行为承担责任。被告辩称因商铺之间的承租人存在租金纠纷不是其阻扰原告正常经营的理由，对其辩称理由本院不予支持。原告提前交纳了2018年5月份租金和管理费，但在2018年5月15日商场停业，原告实际未享受到租赁权利，被告盛联公司收取的2018年5月份租金应退还半个月的租金和管理费共计19100元。对于原告的停业损失，司法鉴定报告依据原告提供的2016年至2018年的销售情况等相关材料，计算出其2018年5月16日至2018年8月6日的停业损失为372300元。上述鉴定未考虑被告盛联公司使用三个月免费租赁期限置换的情况，也未考虑案涉租赁合同实际上变更租赁期限的问题，且该鉴定报告明确提示评估计算中未计算税金等，加之原告提供的录像资料并不能证明被告阻止原告的每笔正常交易，原告客观上存在正常经营的情况。因此，综合以上因素，本院酌定原告的停业损失为100000元。鉴定费15400元，由原告承担11695元，由被告承担3705元。被告盛联公司辩称根据案涉合同第六条第五项规定“如遇不可抗力或第三方原因导致甲乙双方合同不能履行的，甲乙双方分别承担各自的经济损失，互不承担对方损失”，原告不应向被告主张损失。本院认为，格式条款是当事人为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采取格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的确立义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对条款予以说明。根据该规定，被告盛联公司为与商户签订租赁合同而提前拟定该条款，未在签订合同时尽到提醒注意和说明义务，排除原告作为承租方的主要权利，该条款无效。因此，被告应依据本院以上论述承担责任。本案系合同纠纷，合同仅约束合同当事人，不对第三方产生约束力，原告依据合同之债而非侵权之债起诉，其要求第三人承担赔偿责任不符合法律规定，本院不予支持。被告盛联公司反诉称原告违反合同约定未及时缴纳租金和管理费，而要求原告承担违约责任。首先，案涉租赁合同第六条第4-（1）的规定属于格式条款，该条款明显加重合同相对方的责任，应属无效条款。其次，原告虽存在未按照合同约定时间缴纳租金和管理费的情况，但原告亦是在当月提前交纳下月的租金和管理费，被告对原告的该行为予以接受并收取相关费用，而不是采取合同约定条款追究责任，可视为原、被告将租金和管理费的缴纳时间做了变通式处理，并非严格按照合同约定进行。因此，对于被告反诉要求原告支付违约金30000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张勤、许亚方和被告（反诉原告）河南省盛联国际家俱销售有限公司于2015年11月30日签订的《租赁管理合同》解除；二、被告（反诉原告）河南省盛联国际家俱销售有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）张勤、许亚方支付的2018年5月16-30日的租金和管理费共计19100元；三、被告（反诉原告）河南省盛联国际家俱销售有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）张勤、许亚方装修残值损失、停业损失、鉴定费等共计253705元；四、驳回原告（反诉被告）张勤、许亚方要求被告（反诉原告）河南省盛联国际家俱销售有限公司支付违约金38200元的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）河南省盛联国际家俱销售有限公司要求原告（反诉被告）张勤、许亚方支付违约金30000元的诉讼请求；六、驳回原告（反诉被告）张勤、许亚方要求第三人河南新瑞实业有限公司承担赔偿责任的诉讼请求。诉讼费25418元，退还原告张勤、许亚方10102元。剩余诉讼费15316元，由被告河南省盛联国际家俱销售有限公司承担3576元，由原告张勤、许亚方承担11740元。反诉费275元，由反诉人河南省盛联国际家俱销售有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  王 军审 判 员  邹 媛人民陪审员  乔晓嵩二〇二〇年六月二十四日书 记 员  计 珍