陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终1482号上诉人（原审被告）：西安曲江雅居乐房地产开发有限公司，住所地：西安市曲江新区汇新路以东曲江国际金融中心十层11001、11002、11006、11007。法定代表人：于吉福，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵太娥，女，1994年11月1日出生，汉族，该公司职员，住公司。被上诉人（原审原告）：李振嘉，男，1990年7月3日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：任妮，陕西大唐律师事务所律师。上诉人西安曲江雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）因与被上诉人李振嘉房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初15797号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雅居乐公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、一二审诉讼费由李振嘉承担。事实和理由：一审中李振嘉提供的房屋漏水照片非原件，且李振嘉提供的证人为李振嘉公司的工程部经理，与李振嘉存在利害关系，在李振嘉提供上述证据存在重大瑕疵的情况下，法院未要求李振嘉申请鉴定，直接根据证据盖然性原则认定李振嘉所主张的事实，认定事实错误，法律适用错误。根据商品房买卖合同，买受人在查验期内未到场查验或者查验后未反馈商业交接单的，视为买受人查验合格。李振嘉一直未向雅居乐公司反馈房屋存在质量问题的商业交接单，因此可视为房屋查验合格，雅居乐公司已完成了交房义务而不应承担逾期交房责任。即使在涉案方案存在质量瑕疵的情况下，一审判决的认定损失过高，应予调低。李振嘉辩称，照片拍摄房屋存在漏水现象，有拍摄日期，根据该照片可反映在2017年到2019年期间涉案商铺一直存在漏水情况。在涉案商铺合同约定的交付时间到期后，其到现场查验，发现漏水后向雅居乐公司的物业公司及工程部反映了该情况并未办理涉案商铺的交付手续，直至2019年3月，雅居乐公司通知其办理收房手续，其查验房屋后办理了收房手续，但截至今日，涉案商铺仍存在漏水情况。一审法院认定其损失符合商铺所在位置的租金标准，不应调低。请求驳回上诉，维持原判。李振嘉向一审法院起诉请求：1、雅居乐公司向李振嘉支付损失1296000元；2、诉讼费由雅居乐公司承担。一审法院认定事实：2016年6月15日，李振嘉（买受人）与雅居乐公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同备案号：Y16138066），约定买受人购买位于西安市曲江新区，预测建筑面积621.72平方米，其中套内建筑面积498.05平方米，分摊共有建筑面积123.67平方米；总价款6745847元；合同第七条约定，买受人于2017年12月25日前支付该商品房全部价款；第十一条第（一）款约定出卖人应当在2016年11月30日前向买受人交付该商品房；第（二）款约定，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应携带的证件材料的通知书面送达买受人；买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；该条第（四）款第1项约定，办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；第2项约定，买受人查验该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等……；该合同未约定逾期交付房屋的违约金计算方式。合同签订后，李振嘉于2017年12月25日前向雅居乐公司支付了全部房屋价款。2019年3月15日，李振嘉实际收房，并签订了物业服务合同；2019年5月14日，李振嘉缴纳住宅专项维修资金和契税、印花税。庭审中，李振嘉称，2016年12月，其在物业公司人员带领下至涉案房屋发现房屋漏水，后将漏水情况反馈至物业工程部，2018年1月31日，雅居乐公司向李振嘉发出《收楼通知书》，但自合同约定的交付日期至2018年1月31日一直在维修，未向李振嘉交付，直至2019年3月15日才将涉案商铺交付给李振嘉使用。李振嘉为了证明其主张提交2017年3月18日、2018年8月22日、2019年9月18日涉案商铺漏水的照片、《收楼通知书》；并申请证人张某出庭。证人张某向本院陈述，其系李振嘉公司的工程部经理，全程参与李振嘉购买雅居乐商铺的收房过程；2016年12月初，雅居乐公司通知李振嘉收房，到现场发现漏水，就没有接收，待维修好后，再验收；2017年3月，其再次接到通知，称已经维修完毕，结果仍然有漏水现象；此后2018年2月、2018年8月底均接到通知去收房，发现房屋还是存在漏水问题，最后一次收房是2019年3月15日，在物业办理了收房手续，目前房屋仍在漏水。雅居乐公司对李振嘉提交的该组证据的照片、证人证言真实性均不认可，称照片无法证明拍摄时间，不能证明房屋存在质量问题；其认可《收楼通知书》的真实性。雅居乐公司雅居乐公司提交《工程维修验收移交单》，证明李振嘉在2018年4月向其提出屋面漏水，其在2018年4月至6月进行维修，维修后通知李振嘉进行验收收房。该《工程维修验收移交单》载明完工时间为2018年6月20日，施工内容中包括12-301大屋面渗漏维修。李振嘉对该证据真实性认可，但称无法证明雅居乐公司完成维修义务。另，李振嘉明确，其诉请主张的损失自2017年1月1日至2018年12月31日的租金损失。李振嘉提交其与现承租人签订的《商铺租赁合同》，证明涉案房屋月租金49500元（不含物业管理费及公共事业费用），因雅居乐公司未向李振嘉交付房屋，致使李振嘉损失两年租金，参照该租赁合同，损失为1296000元。《商铺租赁合同》签订时间为2019年4月1日。一审法院认为，李振嘉与雅居乐公司双方签订《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，各方应按合同约定履行己方义务。李振嘉按照合同约定在2017年12月25日前向雅居乐公司支付了全部房屋价款。雅居乐公司应在2016年11月30日前向买受人交付该商品房。合同中对于交付商铺及缴纳购房款的时间有明确约定，故李振嘉在2017年12月25日前付清房款，符合合同约定，不构成雅居乐公司在2016年11月30日前向李振嘉交付商铺的阻却事由。雅居乐公司作为出卖人，其未交证据证明其在合同约定时间前向李振嘉交付房屋，显属违约。根据雅居乐公司提交的《工程维修验收移交单》，能够证明直至2018年6月20日前涉案房屋仍然存在漏水现象，且雅居乐公司未提交证据证明其在此次维修后将符合质量标准的房屋向李振嘉交付。李振嘉提交的照片、证人证言等形成了证据链，达到了证据的盖然性，能够证明雅居乐公司雅居乐公司直至2019年3月15日才向其交付了房屋，故李振嘉诉请主张雅居乐公司承担自2017年1月1日至2018年12月31日的租金损失，本院依法予以支持。关于损失数额，因合同未约定逾期交付房屋的违约金计算方式，参考李振嘉提交的《商铺租赁合同》，综合考虑涉案房屋的用途、面积、地理位置等因素，本院酌情认定损失为1000000元。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、被告西安曲江雅居乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李振嘉赔偿损失1000000元。二、驳回原告其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16464元，由被告承担13800元，原告承担2664元。因原告已预交，被告在履行上述金钱义务时一并给付原告。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，李振嘉与雅居乐公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，李振嘉在合同约定的时间内支付了购房款，雅居乐公司未提供证据证明在合同约定的2016年11月30日前向李振嘉交付房屋，构成违约，应承担违约责任。综合雅居乐公司提交的《工程维修验收移交单》及李振嘉提交的照片、证人证言等证据，一审法院根据证据的盖然性规则，认定雅居乐公司直至2019年3月15日向李振嘉交付了涉案房屋，裁量符合证据规则。至于损失部分，合同中未约定逾期交房的计算方式，考虑涉案房屋的位置、面积及用途等因素，一审法院酌定雅居乐公司赔偿李振嘉2017年1月1日至2018年12月31日的租金损失1000000元，裁量符合公平原则。综上，雅居乐公司的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元（西安曲江雅居乐房地产开发有限公司已预交），由西安曲江雅居乐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  朱利安审判员  张 伟二〇二〇年五月十一日书记员  孙 妍