湖南省汨罗市人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0681民初1783号原告：汨罗民泰恒生置业有限公司，住所地湖南省汨罗市山塘社区二组。法定代表人：胡子敬，董事长。委托诉讼代理人：周海天，系该公司法务，一般代理。委托诉讼代理人：何益，湖南大义律师事务所律师，一般代理。被告：阳正时，男，1970年2月25日出生，汉族，住湖南省汨罗市。委托诉讼代理人：杨宏伟，湖南金球律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：王威，湖南金球律师事务所律师，一般代理。原告汨罗民泰恒生置业有限公司（以下简称民泰恒生公司）诉被告阳正时合同纠纷一案，本院于2019年6月20日受理后，被告阳正时于2019年7月18日向本院提起反诉，本院依法受理了反诉。本院依法适用普通程序对本、反诉公开开庭进行了合并审理。在审理过程中，因被告的反诉不属于反诉受理的范围，本院已裁定驳回。原告民泰恒生公司的委托诉讼代理人周海天、何益，被告阳正时及其委托诉讼代理人杨宏伟、王威均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告民泰恒生公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告立即停止在汨罗市商铺经营欧派橱柜（包含衣柜），责令被告按照合同约定在1246、1257号商铺经营天虹电器；2.判令由被告向原告补齐1246号商铺优惠价款216540元，1257号商铺优惠价款70200元；3.判令被告自2019年6月1日起向原告按照1246号商铺为1000元／日、1257号商铺为1000元／日的标准向被告支付违约金，直至被告按照合同约定在1246号、1257号商铺经营天虹电器为止（截止至起诉之日2019年6月19日，违约金合计为38000元）；4.判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年12月29日，被告于原告处购买了由原告开发的位于汨罗市商铺。被告在选购商铺的过程中，原告已明确告知被告自营户与投资户的区别，以及相应的优惠政策，并且对其选购的1246号、1257号商铺的经营业态为电器经营进行了详细的介绍与说明，被告在已充分了解以上情况后与原告签订了《汨罗市商品房买卖合同》、《自营承诺书》、《按时装修、开业承诺书》，与原告委托指定的汨罗城市广场商业管理有限公司（以下简称商业管理公司）签订了《经营管理合同》。最终被告选择作为自营户，享受1246号商铺优惠216540元，1257号商铺优惠70200元的情形下，分别以1600049元、509655元购买了涉案两个商铺。原告在购买商铺后，未经原告及原告指定的商业管理公司同意，擅自将原定位为天虹电器的涉案两商铺，改变为欧派橱柜（衣柜）经营。被告的行为已构成违约，原告及原告的商业管理公司曾多次通过电话、微信以及送达《关于违规经营限期整改的函》等方式要求被告停止违约行为，但被告置之不理。根据合同约定，因被告违约，其不再享受购买商铺的优惠政策，应当将原已优惠的房款部分向原告予以补齐，并按约承担违约责任。被告的违约行为不仅破坏了商业广场的整体规划，也侵犯了二楼其他商户的合法权益，造成不正当竞争。为维护原告的合法权益，遂诉诸法院。被告阳正时辩称，1.原告所诉严重失实，被告没有违约，原告的诉讼请求应予驳回；2.被告合法合规装修经营，原告恶意侵犯被告的正当经营权及商业声誉，对此被告已提出反诉，请依法予以支持。原告民泰恒生公司向本院提交了如下证据：证据一、原告营业执照复印件、法定代表人身份证证明、法定代表人身份证复印件，证明原告的主体资格及工商登记的基本情况。证据二、被告身份证复印件，证明被告的个人基本信息。证据三、《汨罗市商品房买卖合同》，证明原、被告之间的关系及合同的具体条款约定。证据四、《自营承诺书》、《按时装修、开业承诺书》，证明被告承诺按照原告及原告商业管理公司的相关规定进行自营及按时装修开业，并因此享受相应的购房优惠价款，如被告未按承诺履行，则应当补齐相应的优惠价款。证据五、《经营管理合同》，证明被告与原告指定委托的商业管理公司签订了《经营管理合同》，且该合同明确约定被告的经营类别为天虹电器，及未经同意擅自改变经营类别的违约责任的约定。证据六、涉诉商铺经营现状照片，证明涉诉商铺经营状况为经营欧派橱柜，与《经营管理合同》约定的经营天虹电器明显不符。证据七、微信聊天记录、《关于违规限期整改的函》、整改通知单，证明被告擅自改变经营类别，原告及原告指定的商业管理公司已与被告进行交涉，要求被告停止违约行为，限期整改。证据八、证明一份，证明商业管理公司系原告委托。证据九、原告公司销售部人员、运营部人员与被告的微信聊天记录，证明被告自认原、被告双方签订商铺买卖合同及经营管理合同时明确约定的经营业态是经营天虹电器，且因被告违背业态经营，原告公司多次派员沟通及阻止。证据十、关于汨罗国际广场违反经营业态的整改意见，证明被告及其他几位违反经营业态的经营户对于自身违反经营业态经营行为的自认，并自愿提出相应的整改意见。证据十一、视听资料，证明被告自述其目前业态的形成，其与原告签订合同时约定的经营业态为经营天虹电器，后因为各种原因未能按照合同约定进行经营，直至2018年9月受让取得欧派橱柜的经营权才开始经营欧派橱柜，并提出愿意拿出整改方案，认可罚钱等。被告质证后认为，对证据一、二、三、四均有异议，本院予以认定。对证据五真实性有异议，经营类别与品牌并非天虹电器，实际为欧派橱柜。对证据六的真实性无异议，对证明目的有异议，被告是合法经营，合规装修，原告并未提出异议，被告也并未违反业态。对证据七的微信聊天记录系方子敬单方面发信息给被告，没有得到被告的回复和确认，无法确定是否是向被告发信息，也不能证明被告违约。整改意见函和整改通知单并不能证明被告违反业态经营，反而证明原告对被告店铺采取的停电措施，造成了被告的重大损失。证据八只是情况说明，没有证明意义。对证据九的真实性无异议，但并不是被告违反业态经营，是其他业主有异议，才采取停电措施，且从一开始就是做欧派橱柜。对证据十的整改意见真实性无异议，对证明目的及关联性有异议，并非被告违反业态经营，是其他业主提出意见，被告为了配合原告才将品牌更改为欧派加天虹电器，事实上双方约定的经营品牌是欧派。证据十一，超过举证期限，不具有证明力。被告阳正时就其答辩举证如下：证据一、阳正时身份证复印件，拟证明：被告的个人基本情况，具有民事行为能力和民事权利能力。证据二、《汨罗市商品房买卖合同》两份及收据，拟证明：被告在原告处购买了1246号、1257号商铺，被告是该商铺的所有人。证据三、《经营管理合同》，拟证明：1.被告与原告指定的商业管理公司签订《经营管理合同》明确约定：经营类别为橱柜，经营品牌为欧派；2.被告每月改变经营项目，没有违约。证据四、汨罗市国际广场装修缴款单、收据，拟证明：1.被告按约定向商业管理公司申请装修审批，商业管理公司审批确认无异议后，出具缴款单及收据。在单据上明确展厅名称：欧派橱柜，铺号为1245、1246、1257、1258、2206-2209，面积654.92平方米，并收取被告装修押金、垃圾清运费等共计12205元。商业管理公司经办人张利香、审核人靳骐名签字认可；2.被告没有违约行为，没有改变经营项目。证据五、银行流水，拟证明：1.5月1日开业期间，按商业管理公司要求，被告营业收入全部汇入商业管理公司账户。活动结束后在2019年5月9日商业管理公司将五一期间的营业收入客户预付款217375元又全部汇入被告账户；2.在此之前原告对被告经营欧派橱柜没有任何异议。证据六、关于违规经营限期整改的函、整改通知单三份，拟证明：1.原告以被告擅自改变经营品牌业态，违规经营欧派衣柜为由自2019年5月15日至2019年6月5日采取持续停电的措施；2.原告的行为严重影响被告的经营，给被告造成重大损失。证据七、国际广场主入口处照片三张，拟证明：1.2019年6月20日原告向本院起诉被告，并将法院案件受理通知书扩大影印以公告函形式另加明显贬低性文字在市场主入口处树公告牌多日；2.原告的行为侵犯了被告正当合法权益，严重影响被告商业信誉，造成巨大精神压力。证据八、原告的销售项目沙盘（2019年7月14日前后对比相片）、销售宣传彩页、商铺前现在状况四张，拟证明：1.原告在销售商品过程中承诺一楼临街商铺前会建有大型商业广场，且一楼临街业态定位主营是商业金融街，经营黄金珠宝，但实际上商铺前根本没有之前承诺的大型商业广场，更没有一家经营黄金珠宝；2.被告以高价购买的商铺根本达不到物有所值和较高的投资回报的目的（如算租金连银行存款利息都不到，与市场内商铺存在明显价差，投资回报严重不成正比），原告存在明显商业欺诈。证据九、损失明细，拟证明：被告因原告停电所产生的损失。原告质证后认为，对证据一、二的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以认定。对证据三的经营管理合同中第三条经营品牌的真实性有异议，被告的真实意思表示是经营天虹电器，2018年9月才取得欧派经营权。对证据四的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，收款行为不代表确认行为，只有在样品和招牌完成后才能确定是有违背业态的行为。对证据五的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，被告在二楼本来就有欧派橱柜的经营，无本案无关。对证据六的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。原告发函的行为无过错，且每次停电前都告知了被告。对证据七的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，双方因纠纷起诉至法院的事不涉及个人隐私商业秘密，原告公布的是通知书，没有不恰当不真实的言论。对证据八的沙盘模型和商铺前现在状况的照片的关联性和证明目的有异议，销售过程中的宣传不属于合同内容，原告因实际情况发生变更，被告不得以此要求原告进行赔偿。宣传单的真实性无异议，关联性和证明目的有异议，图纸二层明确规划为橱柜、衣柜、厨电，也向被告说明做电器只能选一楼门面，做橱柜选二楼的门面。对证据九的真实性、合法性、关联性有异议，系被告自己出具的证据，上面都是汨罗欧派的章，开业期间的营业额不具有日常营业额的参照。根据庭审查明的事实和证据认定的情况，本院确认如下事实：2017年下半年，民泰恒生公司在汨罗市开发汨罗国际广场项目，并对外宣传招商。2017年12月份，阳正时多次前往民泰恒生公司项目销售展厅咨询。经过协商洽谈，双方于2017年12月29日签订了合同编号分别为20170017001124601、20170017001125701的两份《汨罗市商品房买卖合同》，约定阳正时购买民泰恒生公司开发的汨罗国际广场一期第001【幢】【单元】01层1246号与1257号房。1246号房的建筑面积共52.29平方米，商品房价款总金额为1,600,049元。1257号房的建筑面积共39.22平方米，商品房价款总金额为509,655元。两份买卖合同还约定为便于市场整体统一对外招商推广、市场整体培育和繁荣，买受人同意由出卖人对市场整体资源进行整合。买受人使用承诺：因该商品房位于汨罗国际广场内，为共同促进市场整体繁荣，买受人确保该商品房的经营业态和范围应符合市场管理方的要求，具体按本合同附件《补充协议》约定执行。《补充协议》第十一条11.3（4）约定根据确保汨罗国际广场项目的统一规划的原则，买受人应保证其经营的产品符合出卖人（或商业管理公司）对该市场经营品类整体规划的要求。若买受人需更改所经营产品的品类、品牌的，必须书面通知商业管理公司并取得商业管理公司的书面同意。若买受人未经商业管理公司书面同意而改变其经营产品的品类或品牌的，买受人应在收到商业管理公司书面通知后10内按商业管理公司的要求完成整改，逾期在30日以内，买受人应按每日1,000元向出卖人支付违约金，逾期超过30日，则出卖人有权解除本《商品房买卖合同》，且买受人应按该商品房房价款总金额的20%向出卖人支付违约金。同日，阳正时就合同编号分别为20170017001124601、20170017001125701项下的1246号房与1257号房向民泰恒生公司各出具了一份《自营承诺书》与《按时装修、开业承诺书》。承诺商品房将用于自营，如果阳正时未按规定装修、开业，则返还1246号房自营户购房优惠价款96,240元，按时装修、开业鼓励优惠价款120,300元；返还1257号房自营户购房优惠价款31,200元，按时装修、开业鼓励优惠价款39,000元。当天，阳正时作为乙方还与民泰恒生公司委托指定的作为甲方的商业管理公司就1246号房与1257号房签订了两份《经营管理合同》，合同约定乙方违反本合同其他条款约定的行为亦构成违约，每违反一次，需向甲方支付违约金5,000元（或是按1,000元/日计算违约金），并赔偿由此给甲方造成的所有经济损失。超过十日仍未整改或是整改后再次违反的，则乙方除需承担前述违约责任之外，视同乙方为投资户，乙方不得再继续自行经营该商铺，而需立即退场并将该商铺委托甲方进行经营管理。合同还约定了自营户界定、经营管理服务范围、该商铺的用途、合同期限及开业、商铺装修及验收、违约责任等规定。2018年12月19日，阳正时于商铺交付后向商业管理公司申请装修审批。双方分别签订了《商铺装修协议》、《装修施工管理和安全责任书》、《消费安全管理责任书》、《安全管理（工程）责任书》，阳正时按约缴纳了10,000元装修押金、1,965元垃圾清运费、200元出入证押金和40元出入证工本费，商业管理公司出具了一张10,200元的收据和一张12,205元的装修缴款单，装修缴款单上有张利香、靳骐名的签字。2019年4月25日，民泰恒生公司出具证明，表明其将汨罗国际广场（商贸博览中心A馆）委托给商业管理公司统一经营管理，对商业管理公司的自营、招商转租赁行为和管理行为予以认可。2019年4月底，欧派橱柜展厅装修完毕，并于2019年5月1日前开业。2019年5月1日，市场举行开业庆典，活动期间阳正时按规定将营业额全部交由商业管理公司，活动结束后，商业管理公司于2019年5月9日将五一期间的营业收入客户预付款217,375元又全部汇入阳正时账户。2019年5月15日，商业管理公司向阳正时发出《关于违规经营限期整改的函》，要求其在2019年5月31日前必须按《经营管理合同》的约定整改到位，经营天恒（虹）电器品类业态，在完成整改前，将会对该商铺持续断电。同时还下达了《汨罗国际广场、商贸博览中心整改通知单》。2019年5月24日、2016年6月3日，商业管理公司先后又向阳正时送达了两份《汨罗国际广场、商贸博览中心整改通知单》，表明因阳正时未对欧派橱柜业态问题进行整改，商业管理公司将继续采取停电措施。2019年5月24日，阳正时在《关于汨罗国际广场违反经营业态的整改意见》上签字，整改意见表明其自愿将一楼的欧派橱柜在2019年6月20日前完成工厂验收，从2019年6月21日后将“欧派橱柜”门头改为“欧派＋天虹”。2019年6月20日，民泰恒生公司向本院起诉阳正时，并将法院受理案件通知书影印扩大，以市场公告函形式公告在汨罗国际广场主出入口处。另查明，汨罗国际广场项目前期宣传图显示一层规划为瓷砖、板材、五金工具、油漆涂料、卫浴、国际品牌街、中餐酒楼、商业金融街、黄金珠宝、特色小吃、日化用品、服装服饰；二层规划为木门、型材门窗、灯饰、整木定制、橱柜衣柜、厨电、中餐、酒店。药房、休闲餐饮、咖啡吧、茶楼、国际品牌街、地板、软装、家电生活馆、集成吊顶。再查明，阳正时先后经营过多个项目，2002年开始经营天虹电器，2005年经营水暖器材和灯饰照明，2007年经营德鑫橱柜，2016年经营安华卫浴，并开始商谈欧派橱柜的经营权，2018年8月20日取得欧派橱柜的特许经营权，正式开始经营，至今只有天虹电器和欧派橱柜还在经营。本院认为，本案的争议焦点为阳正时是否违反其与民泰恒生公司之间关于商铺业态规划的相关约定。本案中涉及经营业态约定的直接证据为原、被告双方签订的三份《经营管理合同》，其中原告民泰恒生公司提供的两份《经营管理合同》载明业态为“天虹电器”，被告阳正时提供的一份《经营管理合同》载明业态为“欧派橱柜”，双方提供的证据出现冲突。根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告民泰恒生公司提供证据后，被告阳正时提供了证据予以反驳。原告民泰恒生公司有责任提供证据来证明被告阳正时提供的反驳证据不真实、不合法或与本案无关联，但原告民泰恒生公司直至本案审理终结都未向本庭提供证据来予以证明，其应承担举证不能的后果。故对于原告民泰恒生公司的诉讼请求本院不予支持。综上所述，原告民泰恒生公司应承担举证不能的后果。依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告汨罗民泰恒生置业有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费6,172元，由原告汨罗民泰恒生置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  王光星人民陪审员  刘中华人民陪审员  李 琼二〇二〇年六月二日法官助理涂立夫书记员杨喆附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。