文书内容广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申3875-3885、9104-9113号再审申请人（一审被告、二审上诉人）:深圳市越翔房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南中路田面村常欢楼**B16。法定代表人：周海娜，总经理。委托诉讼代理人：苏玉鸿，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郗黎，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：广州市越秀区辉煌大厦业主委员会，住所地广东省广州市越秀区白云路**。负责人：张智行，主任。委托诉讼代理人：莫晓韵。再审申请人深圳市越翔房地产开发有限公司（以下简称越翔公司）因与被申请人广州市越秀区辉煌大厦业主委员会（以下简称辉煌大厦业委会）物业服务合同纠纷案，不服广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民终17658-17662、18221-18226号、（2020）粤01民终1327-1336号民事判决（详细情况见附表），向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。越翔公司申请再审称，（一）本案一、二审判决以本案不存在的物业服务合同和物业管理行为为由，支持辉煌大厦业委会的相关诉请，属认定事实错误，适用法律错误。1.本案案由是物业服务合同纠纷，但本案不存在任何物业服务合同，故适用法律明显错误。一、二审法院单凭业主大会单方面的决定视辉煌小区全体业主和辉煌大厦业委会之间成立合同，导致错误概括本案法律关系的性质，错误适用法律。2.辉煌大厦业委会不具备提供物业管理服务的资格，无权与业主签订物业服务合同，与业主之间不存在物业服务合同关系，故其不是本案适格主体，也没有实际管理行为。3.辉煌大厦业委会主张的管理费和违约金收取标准缺乏事实和法律依据，又明显过分高于造成的损失，但一、二审法院却错误支持该项诉讼请求。（二）业主自行管理建筑物及其附属设施并不等于由业委会对建筑物及其附属设施进行自治管理，一、二审法院混淆两者概念。事实上，越翔公司的行为就是自行管理行为，不存在违反业主大会决定的情形。（三）辉煌大厦业委会从未提供过物业服务，提供物业管理服务的是广州祈乐源物业管理有限公司。越翔公司提交两张广东省增值税普通发票，证明辉煌大厦业委会与第三人恶意串通，违反业主大会要求业主自行管理的诉请，变相攫取高额利润。越翔公司请求撤销二审判决并依法再审，本案全部诉讼费由辉煌大厦业委会承担。辉煌大厦业委会提交意见称，不同意越翔公司的所有请求。（一）辉煌大厦业委会根据《中华人民共和国物权法》第八十一条及业主大会决定，代表业主实行业主自行管理完全合法。辉煌大厦业主大会决议同意小区实行自行管理，并由广州市祈乐源物业管理有限公司协助管理。《广州市物业管理暂行办法》第二条第二款的规定也认可了自行管理的合法性。（二）辉煌大厦是一栋单体楼，住宅、商铺以及地下停车、路面停车位均不可分割。（三）关于管理主体，辉煌大厦业委会接管小区时，需要团队协助，经业主大会表决同意，聘请广州祈乐源物业管理有限公司协助辉煌大厦业委会接管小区。（四）关于发票问题，根据第四次业主大会的授权，决定改变小区管理模式，正式委托广州祈乐源物业管理有限公司管理，不实行自行管理，故自2019年8月16日起，小区由该公司管理。（五）越翔公司恶意拖欠管理费应承担责任。越翔公司利用其业主身份，拒绝履行支付管理费义务，增加管理成本和难度，依法应支付违约金，一、二审对违约金计算完全合法合理。本院经审查认为，本案为再审申请审查案件。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十六条的规定，本院对当事人主张的再审事由进行审查。一、二审判决查明，辉煌大厦业委会是辉煌大厦业主依法成立的业主委员会，《辉煌大厦紧急自行管理方案》已由辉煌大厦业主大会表决通过并由辉煌大厦业委会通过决议实行，该决议的法律效力亦得到了另案生效判决的确认。《辉煌大厦紧急自行管理方案》规定，授权业主委员会代表业主与业主大会聘请专业服务团队，协助业主委员会实施辉煌大厦紧急自行管理方案，并规定了相应的管理费标准。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”及第八十一条第一款“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的规定，越翔公司作为涉案小区业主，应受《辉煌大厦紧急自行管理方案》的约束，并按《辉煌大厦紧急自行管理方案》支付管理费。一、二审法院对辉煌大厦业委会要求越翔公司支付管理费的主张予以支持，并无不当。关于越翔公司主张辉煌大厦业委会未提供过物业服务而是由广州祈乐源物业管理有限公司提供，辉煌大厦业委会不具备物业管理资格，无权收取管理费的问题。根据《辉煌大厦紧急自行管理方案》的规定，辉煌大厦业委会聘请广州祈乐源物业管理有限公司，协助辉煌大厦业委会实施紧急自行管理方案，而非直接聘用广州祈乐源物业管理有限公司为涉案小区的物业管理公司。辉煌大厦业委会依法成立，代表全体业主行使物业管理职责，有权起诉违反管理规约，拖欠物业费的业主,业主以业主委员会无权主张物业管理服务费为由，主张业主委员会起诉主体不适格，不应予以支持。因此，越翔公司的上述主张缺乏充分的事实和法律依据，一、二审判决对其主张不予支持，并无不当。辉煌大厦包括业主自有区域和公共区域，涉案物业属于辉煌大厦整体建筑的一部分，越翔公司并未提供证据证明其在辉煌大厦内拥有的涉案物业可以划定为独立的物业管理区域，故越翔公司主张其可自行管理涉案物业，并以此为由拒绝支付管理费，缺乏充分的理据。一、二审判决对其主张不予采纳，并无不当。由于越翔公司逾期未支付管理费，辉煌大厦业委会有权请求越翔公司支付违约金。越翔公司主张违约金过分高于实际损失应予调整，一、二审判决根据本案的实际情况，将违约金的数额调整为应以不超过越翔公司同期欠付的费用数额为限，实际上已对违约金计付作出了相应的调整，并无不当。越翔公司主张一、二审判决的违约金过分高于实际损失应予重新调整，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，越翔公司的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回深圳市越翔房地产开发有限公司的再审申请。审判长  赖尚斌审判员  谭 甄审判员  何曲伟二〇二〇年十月二十三日法官助理陈捷书记员钟镜培书记员陈欣附表：            序号              再审申请案号              二审案号                  1              （2020）粤民申3875号              （2019）粤01民终17658号                  2              （2020）粤民申3876号              （2019）粤01民终17659号                  3              （2020）粤民申3877号              （2019）粤01民终17660号                  4              （2020）粤民申3878号              （2019）粤01民终17661号                  5              （2020）粤民申3879号              （2019）粤01民终17662号                  6              （2020）粤民申3880号              （2019）粤01民终18221号                  7              （2020）粤民申3881号              （2019）粤01民终18222号                  8              （2020）粤民申3882号              （2019）粤01民终18223号                  9              （2020）粤民申3883号              （2019）粤01民终18224号                  10              （2020）粤民申3884号              （2019）粤01民终18225号                  11              （2020）粤民申3885号              （2019）粤01民终18226号                  12              （2020）粤民申9104号              （2020）粤01民终1327号                  13              （2020）粤民申9105号              （2020）粤01民终1330号                  14              （2020）粤民申9106号              （2020）粤01民终1331号                  15              （2020）粤民申9107号              （2020）粤01民终1328号                  16              （2020）粤民申9108号              （2020）粤01民终1334号                  17              （2020）粤民申9109号              （2020）粤01民终1335号                  18              （2020）粤民申9110号              （2020）粤01民终1336号                  19              （2020）粤民申9111号              （2020）粤01民终1329号                  20              （2020）粤民申9112号              （2020）粤01民终1332号                  21              （2020）粤民申9113号              （2020）粤01民终1333号