广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初15826号原告：梁少贞，女，1989年3月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*********。委托诉讼代理人：李智就，广东信步律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泳欣，广东信步律师事务所律师。被告：佛山市**轩物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********。法定代表人：黎志彬，经理。被告：佛山市溢汇盛物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*************。法定代表人：游健鹏，总经理。两被告委托诉讼代理人：潘洁颜，广东颂勤律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：黄健仪，广东颂勤律师事务所律师。原告梁少贞与被告佛山市**轩物业管理有限公司（以下简称御园轩公司）、佛山市溢汇盛物业管理有限公司（以下简称溢汇盛公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月1日公开开庭审理本案，原告的委托诉讼代理人李泳欣、李智就，两被告委托诉讼代理人黄健仪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除被告御园轩公司与原告于2018年10月13日签订《物业租赁合同》（合同编号：JY-005）及《补充协议》；2.解除被告溢汇盛公司与原告于2018年10月13日签订《物业管理服务协议》；3.被告御园轩公司向原告返还租赁使用费136958元及分期手续费20160元；4.被告御园轩公司向原告支付违约金8649.12元；5.被告御园轩公司赔偿原告实际损失9500元（包括律师费8000元，担保费800元，律师见证费700元）；6.被告御园轩公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告御园轩公司就原告承租被告御园轩公司通过租赁方式取得的位于佛山市南海区***********室酒店物业（以下简称涉讼物业）的事宜达成协议，双方于2018年10月13日签订《物业租赁合同》及《补充协议》，约定涉讼物业面积33.10平方米，租赁期限为二十年，自被告御园轩公司交付涉讼物业起计算，且被告御园轩公司同意原告使用涉讼物业至2050年10月30日，原告在期满后交还物业；物业租赁使用费合计人民币320958元，首期款80958元在合同签订当日支付，剩余款240000元分60期支付，每期支付5440元（包括每期租赁使用费4000元及每期手续费1440元）)；至于物业交付时间，被告御园轩公司应于2019年12月31日前将涉讼物业以精装状态交付原告使用，如被告御园轩公司逾期交付涉讼物业的，每逾期一天按已收取物业使用费金额万分之一支付违约金，逾期超过180天，原告有权解除合同，被告御园轩公司应退还全部已收款项。同日，原告与被告溢汇盛公司就涉讼物业的物业管理服务事宜签订《物业管理服务协议》，约定自原告接受涉讼物业之日起，被告溢汇盛公司按每平方每月3.5元的标准计收物业服务费，且协议约定如被告御园轩公司与原告之间的《物业租赁合同》终止时，《物业管理服务协议》亦自动终止。以上合同签订后，原告按时足额支付物业租赁使用费，但被告御园轩公司并未依约于2019年12月31日交付涉讼物业。截至原告起诉之日止，被告御园轩公司逾期交付的时间已经超过180日，原告有权主张解除合同，要求被告御园轩公司返还已经支付的物业租赁使用费，以及要求被告根据合同约定承担相应的违约责任（包括但不限于违约金、手续费、律师费、担保费、律师见证费以及诉讼费等）。关于违约金的标准，合同约定的违约金标准为被告御园轩公司逾期交付涉讼物业的，每逾期一天按已收取物业使用费金额万分之一支付违约金；换言之，合同约定的违约金标准是低于LPR的标准[2020年5月20日贷款市场报价利率（LPR）1年期为3.85%]。另一方面，涉讼物业周边同类型物业房租高达每月1500元，被告逾期交付的时间已经超过半年，原告因被告逾期交付物业而产生的租金损失远高于合同约定的违约金数额，故原告有权要求被告赔偿超过违约金数额的实际损失。因此，合同解除后，原告主张违约金计算的标准以原告实际转款的款项为本金，按LPR为3.85%的标准自原告转出款项之日起计至被告御园轩公司全部返还之日止；同时，被告御园轩公司应承担其违约行为造成原告的损失及维权费用，即手续费、律师费、担保费、律师见证费以及诉讼费等。另外，由于原告与被告御园轩公司的《物业租赁合同》解除后，原告与被告溢汇盛公司之间的《物业管理服务协议》的合同目的就无法实现，且《物业管理服务协议》约定《物业租赁合同》终止时，《物业管理服务协议》亦自动终止。因此，原告主张解除《物业管理服务协议》。综上，为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》的有关规定，故起诉。两被告辩称，一，针对涉讼物业，被告御园轩公司并非故意拒绝交付给原告使用，而是由于工程至今尚未完工，故未能向原告交付。二，针对原告主张的违约金，涉讼租赁合同已经约定违约金的计付标准是“每逾期一天按已收取租赁使用费金额万分之一支付违约金”，故原告主张按照LPR来计算违约金是没有任何依据的，不应被支持。三，针对原告主张的损失9500元，应当驳回。被告御园轩公司认为，由于涉讼租赁合同已经约定违约金的计付标准，即便原告有损失，该违约金已经足以弥补。另外，原告支付的律师费8000元，并非必须支出，故法院对此不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法向佛山市自然资源局南海分局调查涉讼物业的规划报建及竣工验收备案情况，并组织当事人进行了质证。综合相对方的质证意见，经审查，原告提交的委托见证合同、律师见证费收据是原件，两被告未举证推翻，本院予以采信；原告提交的LPR截图是公开信息，本院予以采信；原告提交的租金市场截图真实性无从核实，本院不予采信；原告提交的诉讼代理委托合同、担保合同、发票均是原件，本院予以采信；原告提交的其他证据，两被告确认其真实性，本院予以采信；佛山市自然资源局南海分局所作复函，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2018年10月13日，原告（乙方）与被告御园轩公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方向乙方出租涉讼物业；该物业租赁期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起计算，租赁期限届满后，甲方同意乙方使用该物业至2050年10月30日，此期间乙方仍须自行承担该物业管理费、水电费等费用，且该物业的使用仍须按本合同约定履行，乙方须在2050年10月30日前将该物业交还甲方；每年租赁使用费为16047.9元，合计租赁使用费320958元；50%首付款（含定金）在本合同签订后当日内支付完毕，50%剩余款的支付按补充协议执行；甲方应在2019年12月31日前将该物业交付乙方使用；如甲方无正当理由逾期交付物业，每逾期一天按已收取该物业租赁使用费金额万分之一支付违约金，逾期超过180天，乙方有权解除本合同，甲方应退还全部已收款；等等。同日，原告（乙方）与被告御园轩公司（甲方）签订《补充协议》，约定：乙方承租涉讼物业剩余的租赁使用费240000元分60期支付，乙方于每月15日前向甲方支付剩余租赁使用费分期款4000元和分期付款手续费1440元。同日，原告（乙方）与被告溢汇盛公司（甲方）签订《物业管理服务协议》，约定：乙方委托甲方对涉讼物业提供物业服务，。物业服务费的缴纳标准为每平方米每月3.5元（物业服务费不包括共用部位、共用设施设备的维修费、更新改造费、套内水电费及公共分摊费用）；如乙方与运营方之间的《物业租赁合同》终止时，本协议自动终止，但如相关费用尚未结清，则有关费用结算，违约责任及争议解决条款继续有效。原告已向被告御园轩公司支付租赁使用费136958元和分期付款手续费20160元。2020年7月6日，原告提起本案诉讼。本院在本案的审理过程中另查明如下事实：1.涉讼物业所在楼宇已经办理建设工程规划许可证，但至庭审辩论终结时仍为在建工程，尚未办理竣工验收及备案手续。2.签订《物业租赁合同》当日，原告还与广东泽康（顺德）律师事务所签订《委托见证合同》，支出了律师见证费700元。3.原告委托广东信步律师事务所指派律师代理本案诉讼，支出了律师费8000元，并因本案诉讼的财产保全支出了担保费800元。本院认为，原告与被告御园轩公司签订的《物业租赁合同》约定原告支付租赁使用费的形式取得合同项下涉讼物业的使用权，故双方成立租赁合同关系，本案属租赁合同纠纷。因涉讼物业所在楼宇至庭审辩论终结时尚未办理竣工验收备案手续，被告未能举证证明涉讼物业有按照建设工程规划许可证的规定建设，且交付期限已经届满，涉讼物业至庭审辩论终结时尚不符合交付的条件，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，双方签订的《物业租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。无效合同自始没有法律约束力，原告诉请解除《物业租赁合同》理据不足，本院不予支持。《补充协议》是关于部分租赁使用费的支付约定，该约定未违反法律的强制性规定，合法有效，但因《物业租赁合同》无效且原告诉请终止该合同，故原告诉请本院解除《补充协议》理据充分，本院予以支持。《物业租赁合同》是关于原告委托被告溢汇盛公司对涉讼物业提供物业服务的合同，现《物业租赁合同》无效，被告御园轩公司无法向原告交付涉讼物业，原告主张合同目的无法实现理据充分，原告诉请解除《物业管理服务协议》符合法律规定，本院予以支持。《物业租赁合同》无效，则因无效合同取得的财产，应当予以返还，故被告御园轩公司已收取的租赁使用费136958元和分期付款手续费20160元，合共157118元应返还予原告。无效合同约定的违约责任无效，基于被告御园轩公司收款行为给原告造成利息损失的实际情况，本院酌情判令被告御园轩公司以应退款项157118元为本金，从原告起诉之日（2020年7月6日）起至实际还款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告，原告关于利息诉请超以上核定的，本院不予支持。《物业租赁合同》整体无效系因被告御园轩公司自身原因所致，原告支出的签约成本（律师见证费）700元、因本案诉讼支出的律师费8000元应由被告御园轩公司承担。原告支出的担保费属非必要开支，原告诉请被告御园轩公司承担没有依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：解除原告梁少贞与被告佛山市**轩物业管理有限公司于2018年10月13日签订的《补充协议》；解除原告梁少贞与被告佛山市溢汇盛物业管理有限公司于2018年10月13日签订的《物业管理服务协议》；被告佛山市**轩物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租赁使用费136958元和分期付款手续费20160元，以及以前述157118元为本金自2020年7月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿日止的利息予原告梁少贞；被告佛山市**轩物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿律师见证费700元、律师费8000元予原告梁少贞；驳回原告梁少贞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1902.67元，财产保全费1396.34元，合共3299.01元（原告已预交），由原告负担25元，由被告御园轩公司负担3274.01元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二〇年十月二十三日书记员  许晓璇