景德镇市昌江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0202民初1337号 原告：卢剑，男，汉族，1981年12月5日生，住江西省南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：张帆，江西红谷律师事务所律师。 被告：昌江区广华建筑脚手架出租站，住所地：江西省景德镇市昌江区瓷都大道昌明社区**。 经营者：江**林，该出租站负责人。 委托诉讼代理人：曹永安，江西三人行律师事务所律师。 被告：江西九鸿房产开发有限公司，，住所地：江西省上饶市鄱阳县鄱阳工业园区城北）附近公司，统一社会信用代码91361128596537924D。 法定代表人：蔡志武，系执行董事。 原告卢剑诉被告昌江区广华建筑脚手架出租站（以下简称广华脚手架出租站）、被告江西九鸿房产开发有限公司（以下简称九鸿公司）执行异议之诉一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢剑的委托诉讼代理人张帆、被告广华脚手架出租站委托诉讼代理人曹永安到庭参加诉讼，被告九鸿公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢剑向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止对原告名下位于上饶市鄱阳县商铺的强制执行，解除对上述房产的查封；2、判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告卢剑系上饶市鄱阳县商铺的所有权人，法院无权查封上述房产。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，早在2016年3月25日，原告卢剑就与被告江西九鸿房产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，被告江西九鸿房产开发有限公司将其名下位于上饶市鄱阳县出卖给原告卢剑，建筑面积为96.14平方米，合同总价为1442100元。合同签订后，原告卢剑依约向被告江西九鸿房产开发有限公司支付了对价。但因当时108、208号商铺的房产证尚未取得，无法办理过户，2016年4月6日，双方便一同前往鄱阳县房地产管理局办理了备案登记手续，并办理了交付手续。原告卢剑在取得上述房产的所有权后，积极对上述房产进行了装修以及出租。综上，卢剑已经取得了上述房产的所有权，其对未办理过户登记手续没有过错，法院不应当对卢剑名下的房产进行查封扣押冻结，更无权拍卖。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十ー条：“有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的…”本案涉案房产系原告卢剑的个人财产，贵院无权查封拍卖，应当立即解除查封，停止对上述房产的拍卖，以维护原告卢剑的合法权益。综上，恳请人民法院查明事实，依法解除查封，停止对上饶市鄱阳县商铺的执行。 被告广华脚手架出租站辩称，一、原告、被告九鸿公司之间的房屋买卖关系并非真实存在；二、原告并非是该商户的所有权，以房产登记为准，案涉房产的所有权人为本案被告九鸿公司；三、本案原告至今未向被告九鸿房产公司支付该房屋对价，也未占有使用该房屋，至今未办理过户登记，过错在原告；四、原告的行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的，能够排除执行的情形。 被告九鸿公司未到庭参加诉讼，亦未提出答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：对原告举证的银行交易明细及转账凭证，被告广华脚手架出租站对证据的关联性提出异议，本院认为，通过上述证据载明的内容，均系原告向案外人支付相应款项，在无被告九鸿公司指定交付等证据予以佐证的情况下，本院对上述证据的关联性不予认可，也无法达到原告提出的系被告九鸿公司向卢剑借款9135000元并实际向该公司支付的证明目的。对被告广华脚手架提交的租赁协议，原告对其三性有异议，本院认为，协议的内容与被告的提交的照片内容可相互印证，且原告当庭陈述曹保来为原告方合伙人，其收取的租金收益最终实际由原告获得，故应认定原告认可协议中载明的租金收益指定向曹保来支付的事实。且原告虽对该证据提出异议，但无相关证据推翻该协议，故本院对该协议的三性予以认可，可以作为本案认定事实的依据。 本院经审理认定事实如下：本院在审理昌江区广华建筑脚手架出租站诉江西九鸿房产开发有限公司、曹木年租赁合同纠纷一案中，本院于2020年1月15日作出（2019）赣0202民初1369号民事判决书，判决：被告江西九鸿房产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告昌江区广华建筑脚手架租赁站支付租赁费544685.18元（暂计算至2019年8月31日止）；被告江西九鸿房产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告昌江区广华建筑脚手架租赁站支付违约金14205.54元（以338227.12元为基数按月息2.1%自2019年7月1日计算至2019年8月31日止）；被告江西九鸿房产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告昌江区广华建筑脚手架租赁站支付维修服务费5280.52元。一审判决作出后，双方当事人均未上诉，该判决书已经发生法律效力。江西九鸿房产开发有限公司未履行生效判决确定的义务，昌江区广华建筑脚手架租赁站申请本院强制执行。本院作出（2020）赣0202执247号执行裁定书，载明本院依法查封了被执行人江西九鸿房产开发有限公司名下位于上饶市鄱阳县商铺。裁定拍卖江西九鸿房产开发有限公司名下的上述商铺。后发布（2020）赣0202执247号公告，公告上述拍卖等事宜。2020年6月10日，卢剑向本院提交执行异议申请书，要求本院解除对上述商铺的查封。本院于2020年6月22日作出（2020）赣0202执异22号执行裁定书，裁定驳回卢剑的执行异议申请。卢剑不服，向本院提起诉讼。 本案审理中，原告卢剑提供了其与被告九鸿公司于2016年3月25日签订的《商品房买卖合同》、被告九鸿公司于2015年1月30日向其出具的《借条》以及双方签订的《协议书》。《商品房买卖合同》载明内容为买受人卢剑购买了出卖人九鸿公司位于鄱阳县的商品房，建筑面积为94.4平方米，售价为1442100元。付款方式为签订合同当日付清全额购房款。该商品房买卖合同于2016年3月26日经过房管部门登记备案。但原告因故未办理不动产登记手续，涉案房屋的房屋所有权仍为被告九鸿公司所有。《借条》载明内容为被告九鸿公司向原告借到人民币580万。《协议书》载明：“2014年2月至2015年2月，被告九鸿公司先后分四次向原告借款500万、100万、80万元。2016年5月经双方确认，被告九鸿公司尚欠原告本金利息合计800万元。……被告九鸿公司提出以其所有的位于鄱阳县洪迈大道天鹅文惠苑1号楼101号店铺至110号店铺共计984平方米，以8000元／平方米的价格抵偿部分欠款，余下欠款另行协商解决，甲方予以认可。……” 另查，2018年8月14日，被告九鸿公司与案外人吴平就鄱阳县的商铺签订了租赁协议，租期从2018年8月14日至2021年8月31日止，约定三年的租金由吴平一次性给付，付给吴平的合伙人曹保来，并注明曹保来为被告九鸿公司的债权人。 本院认为，执行异议之诉是执行标的物享有足以排除强制执行的权利的案外人，认为执行行为侵害其合法权益，请求法院停止对该标的物实施执行的诉讼，诉讼的目的是为了阻止执行。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，原告作为执行案外人应当承担相应的举证责任。原告依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，主张涉案房屋不得查封的理由是，其向被告九鸿公司购买涉案房屋后虽非因本人原因未办理过户登记手续，但已办理合同备案登记，且已支付全部价款并实施占有。但根据本案查明的事实，涉案房屋由被告九鸿公司与案外人吴平签订租赁协议，双方约定租金收益由被告九鸿公司的债权人曹保来收取。原告主张涉案房屋系由其对外租赁，租金收益由其实际获得，曹保来为其合伙人，但未向法院提交相关证据证明该主张，故该主张无事实和法律依据，本院对此不予采信。原告虽提供了涉案房屋的网签合同，但根据被告九鸿公司与案外人吴平签订的租赁协议，本院认为原告并未实际占有涉案房屋。据此，原告请求本院解除查封，停止对上述房产的执行的诉请，因其提供的证据无法证明相应主张。原告就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告的诉讼请求，本院依法不予支持。 依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告卢剑的诉讼请求。 案件受理费17778元，由原告卢剑负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审 判 长  谢爱武 审 判 员  熊冯瑜 人民陪审员  方 坛 二〇二〇年十月二十九日                            本件与原本核对无异                书记员邵碧云