上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初21337号原告：杨文武，男，1977年4月23日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：王润华，上海志道律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱姚良，上海志道律师事务所律师。被告：陆泉，男，1971年2月6日生，汉族，户籍地江苏省启东市。原告杨文武与被告陆泉及反诉原告陆泉与反诉被告杨文武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日以(2018)沪0114民初554号民事判决书作出判决后，陆泉不服判决提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理后于2019年9月10日作出(2019)沪02民终6883号民事裁定书，裁定撤销本院一审判决，发回重审。本院立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。因被告陆泉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加庭审，本院按其自动撤回反诉处理。原告杨文武的委托诉讼代理人王润华到庭参加诉讼，被告陆泉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年1月16日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还押金和转让费人民币(以下币种同)200,000元；3、判令被告支付违约金756,000元；4、判令被告赔偿损失287,909.22元。事实与理由：2016年1月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，被告将其承租的位于上海市嘉定区环城路XXX号房屋一楼计435平方米转租给原告经营餐饮使用，租赁期限自2015年12月25日起至2021年12月24日止；租金自2016年3月1日起算，日租金为4元/平方米，年租金为630,000元。该合同另约定了押金、转让费、物业管理费、水电费、房屋修缮、装修、营业执照使用及违约责任等。原告于2015年12月进场装修，于2016年4月18日开始营业。此后，原告将租金支付至2017年2月28日。2017年3月，被告的营业执照因未经年检而失效，致使原告无法经营。2017年7月，因被告未按约向房屋所有权人支付房租，遭房屋所有权人通过诉讼解除合同，现因被告原因导致合同无法履行，被告应向原告承担相应赔偿责任，故诉至法院，要求判如所请。被告陆泉未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁合同》、(2017)沪0114民初1352号民事判决书等证据，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以审查确认并在卷佐证。结合原告的当庭陈述及经审查确认的证据，本院确认如下事实：上海市嘉定区环城路XXX号101、201室房屋(下称“涉诉房屋”)登记为案外人杨建中等三人(下称“大房东”)所有。2015年7月3日，陆泉作为受让方签订了店铺转让协议，承接了上海伊诺咖啡有限公司(下称“伊诺咖啡”)。同日，大房东将涉诉房屋出租给伊诺咖啡(陆泉作为法人在承租人处签名)，租期自2015年7月1日起至2021年6月30日止，同时约定不得转租。2016年1月16日，杨文武(承租人、乙方)与陆泉(出租人、甲方)签订《房屋租赁合同》一份，其中约定：甲方将涉诉房屋一楼计435平方米出租给乙方；租赁期限自2015年12月25日起至2021年12月24日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为餐厅(中餐及火锅)使用；租金自2016年3月1日起算，日租金为4元/平方米，年租金为630,000元，年租金增加20,000元一年，每6个月支付一次租金，先付后用，提前十日支付；押金100,000元、转让费100,000元(一次性收取)，押金期满后没有产生费用拖欠确认后甲方及时返回；甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额50%的违约金，甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿；乙方租赁房屋的同时，甲方应将现有的营业执照供乙方使用，故本合同的实际性质为租赁企业，因此由乙方产生的债权债务由乙方享有和承担；甲方确保提供的营业执照能满足餐饮营业要求，提供的场所取得公共卫生许可证及通过消防验收要求，如不满足条件本合同自动解除，甲方应返还乙方已付租金及押金，并赔偿乙方的装修费用损失，遇到问题双方及时解决，确保不影响营业。该合同中约定陆泉提供的营业执照中记载：名称伊诺咖啡，营业期限2004年12月6日至2044年12月5日，经营范围小吃店(不含熟食卤味)，棋牌服务。合同签订后，杨文武按约支付了押金100,000元及转让费100,000元，陆泉将租赁房屋交由杨文武使用。杨文武将租赁房屋装修后经营火锅及小龙虾，并向陆泉支付租金至2017年2月24日。2017年9月25日，杨文武寄送书面通知，要求陆泉收函后将营业执照恢复正常，否则将拒付租金，并要求赔偿损失。另查明，大房东曾以伊诺咖啡拖欠租金为由向本院起诉伊诺咖啡要求解除租赁合同、返还涉诉房屋等。本院经审理于2017年7月31日作出(2017)沪0114民初1352号民事判决书，认定伊诺咖啡拖欠租金构成违约，并判决确认双方的租赁合同于2016年11月28日解除，同时判决伊诺咖啡返还涉诉房屋、支付租金、使用费、违约金等。该判决生效后，大房东向本院申请强制执行【案号：(2017)沪0114执4758号】。该案执行过程中，本院于2017年11月21日以强制手段将涉诉房屋(除杨文武承租的部分)交还给大房东，大房东于当日同意给予杨文武一个月的搬离时间，双方一致同意2017年11月21日至2017年12月20日期间的租金由杨文武直接支付给大房东。2017年11月29日，大房东与伊诺咖啡达成执行和解协议：一、房屋已经交付完毕(楼下约400多平方由杨文武直接交付给杨建中等三人)；二、伊诺咖啡拖欠的租金、违约金约140余万元，以伊诺咖啡施行的房屋装潢费用冲抵，装潢包含中央空调等设备物品(除厨房设备外)归大房东所有。原审中，杨文武陈述：其于2017年12月20日搬离租赁房屋，并将该房屋交还给大房东。因大房东暂未找到承租人，且为便于评估及解决本案纠纷，大房东同意由其保管租赁房屋钥匙。原审中，杨文武为证明其装修损失向本院申请鉴定，本院依法委托上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司对杨文武的承租部分进行工程审价。该公司后作出司法鉴定意见书(下称“鉴定意见书”)，鉴定意见为：装修总费用431,863.83元(其中：无争议费用370,053.96元，有争议费用61,809.87元)。按平均年限法考虑折旧，则该房屋装修现值为431,863.83*(6-2)/6=287,909.22元(其中：无争议费用246,702.64元，有争议费用41,206.58元)。该鉴定意见书记载的有争议费用61,809.87元，包含：1、无法判断由谁施工部分为41,726.20元；2、当事人提出为可移动项目部分(包房移门隔断、植物架子)计5,291.78元；3、其他企业管理费和利润、规费、税金等计14,791.89元。针对鉴定意见书，被告在原审中向本院递交了问题汇总：(1)多个项目评估单价过高，应予调整；(2)预算书中房屋的装修-土建无争议部分(共3页，位于第2页)之序号46、52对应项目不应单独计取作为评估项目，而应包含在砌墙、涂料内；(3)预算书中房屋的装修-土建无争议部分(共3页，位于第1页)之序号2并非钢化水泥地面抛光而为打蜡，分部分项工程和单价措施项目清单与计价表中房屋的装修价值-安装(共3页，位于第1页)之序号1并非防爆灯而为装饰灯；(4)费用表中房屋的装修-土建无争议部分(共1页，位于当页)之序号7、费用表中装修价值-安装(共1页，位于当页)之序号4，因原告未提供正式发票而仅有收据，已规避了税金管理，故不应计取；(5)分部分项工程和单价措施项目清单与计价表中房屋的装修价值-安装(共3页，位于第1页)之序号5、14，现投影仪与吊顶式空调均被拆除移走，不应计算损失；(6)分部分项工程和单价措施项目清单与计价表中房屋的装修价值-安装(共3页，位于第2页)之燃气部分，仅认可煤气管道损失，其他蒸箱、烧烤架等均可移除。就此，原告认为：(1)针对单价问题，鉴定意见书记载的评估单价合理可取；(2)针对被告提出的第2、3点，评估时已由专业机构的专业人员至现场勘查，在实地勘查后才出具了现有鉴定意见书，故应以专业意见为准；(3)针对被告提出的第4点，有无发票与审价无关；(4)针对被告提出的第5点，勘查评估时投影机及吊顶式空调均存在现场，原告未进行拆除；(5)针对被告提出的第6点，燃气部分包含的项目均在评估现场，已经全部移交给大房东，交接时被告亦在现场，从未提出过异议。就有争议费用61,809.87元，被告陈述向原告出租时仅厨房有少量东西，其他地方均为毛坯；而原告认为厨房少量装修对其没有任何利用价值。鉴于原审中被告陆泉对鉴定意见书提出异议，本院通知鉴定人出庭接受质询。针对被告所持有异议，鉴定人表示本案鉴定系鉴定单位根据现场实际观察，采用上海定额进行造价编制，所有信息按照施工文号进行编制，符合流程和规定；鉴定意见书系鉴定单位按照工程造价流程，根据国家规范取费，有无正规发票不是鉴定单位考虑的鉴定范围；投影仪与吊顶式空调等现场查看时均在现场，并未拆走；关于鉴定意见书中造价员张慧敏的资质问题，虽然张慧敏在该鉴定意见书的盖章显示造价员资质有效期至2017年12月31日，但根据中价协[2018]55号中国建设工程造价管理协会关于全国建设工程造价员有关事项的通知，已取得的全国建设工程造价员资格证书效用不变，将作为其水平能力的证明，废止《全国建设工程造价员管理办法》第三十条中关于资格证书原则上每四年验证一次的规定，造价员的资格证书长期有效，故造价员张慧敏在本案鉴定时具有相应资质。对于本案鉴定意见书，本院认为，鉴定人员具备相应资质，鉴定程序合法，对被告所持异议，鉴定人已作出合理解释，鉴定意见书系鉴定单位根据现场实际观察，依据上海相关工程预算定额进行造价编制，按国家规范取费，相关投影仪、吊顶式空调、燃气设备等均在评估现场，评估后租赁房屋即移交给大房东，被告未有证据证明系原告拆走，在被告未提供充足证据推翻该鉴定意见的情况下，本院对鉴定人的鉴定意见予以确认。就有争议费用61,809.87元，其中无法判断由谁施工部分计41,726.2元，主要针对厨房相关装修，因被告未能举证厨房已存在的装饰具体项目及金额，本院酌情扣除10,000元；其中可移动项目5,291.78元，评估时均在现场，被告未有证据证明被原告拆除移走；其他企业管理费和利润、规费、税金等计14,791.87元，根据上海市相关文件计取，并无不当。综上，本院确定装修总费用为421,863.83元。杨文武为本次鉴定支付费用26,300元。本院认为，杨文武、陆泉签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，合同中虽然约定陆泉应将现有营业执照等证件提供杨文武使用，与相关规定不符，但并不影响双方关于房屋租赁内容的效力，双方均应恪守履行。在双方租赁合同存续期间，因陆泉担任法定代表人的伊诺咖啡拖欠大房东租金，遭大房东解除租赁关系及收房，陆泉不能提供租赁房屋给杨文武使用，致使双方间的租赁合同无法履行，杨文武据此主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，于法有据，本院予以支持。合同解除的时间以原审起诉状副本送达之日为准，即2018年1月10日。陆泉的行为构成违约，应当向杨文武支付违约金。关于违约金数额，双方约定违约金为本合同租金总额的50%，虽然杨文武主动将违约金调整为合同租金总额的20%，但结合杨文武的损失情况、本案合同履行情况、当事人双方过错程度以及预期利益等综合因素，杨文武主张的违约金数额仍明显过高，本院酌定陆泉赔偿杨文武违约金315,000元。关于转让费100,000元，合同中除一次性收取外无其他任何约定，双方对此陈述不一，本院认为应当分摊到整个租期内更为合理，故陆泉应将剩余租期内对应的转让费68,335元退还给杨文武。关于装修损失，现陆泉违约导致本案租赁合同解除，故应当赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失288,273.62元。关于押金100,000元，双方约定于租期届满后在无拖欠费用的情况下退还，考虑到租赁合同已解除，本案中一并予以处理。双方《房屋租赁合同》解除后，为避免当事人诉累，本院对合同解除的后果一并处理。本案所涉租赁房屋经执行程序应于2017年11月21日交还大房东，大房东给予杨文武一个月宽限期予以搬离，该宽限期间的租金由杨文武与大房东协商结算，故杨文武应向陆泉支付租金至2017年11月20日。现杨文武实际支付租金至2017年2月24日，其仍应向陆泉支付2017年2月25日至2017年11月20日的租金。因相关餐饮服务许可证过期等原因，2017年9月25日杨文武书面通知要求陆泉收函后将相关证照恢复正常，故本院酌情确定2017年9月25日之后的房屋租金因相关证照过期杨文武无法正常经营减半支付。综上，杨文武应向陆泉支付2017年2月25日至2017年11月20日的租金，合计415,973.23元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院》第十一条第(一)项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告杨文武与被告陆泉于2016年1月16日签订的《房屋租赁合同》于2018年1月10日解除；二、被告陆泉应于本判决生效之日起十日内返还原告杨文武押金100,000元及转让费68,335元；三、被告陆泉应于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨文武违约金315,000元；四、被告陆泉应于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨文武装修损失288,273.62元；五、原告杨文武应于本判决生效之日起十日内支付被告陆泉2017年2月25日至2017年11月20日期间的租金415,973.23元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15,995.18元，由原告杨文武负担6,073.22元，被告陆泉负担9,921.96元。鉴定费26,300元，由原告杨文武负担9,994元，被告陆泉负担16,306元。(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  岳 华审 判 员  孙 倩人民陪审员  王宝龙二〇二〇年五月二十二日书 记 员  何吉珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……