湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0223民初464号原告：攸县晓峰物业管理有限公司，住所地湖南省攸县石羊塘镇南街居委会六组253号。法定代表人：张晓荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李亦风，男，1967年2月21日出生，汉族，湖南省攸县人，该公司员工，住湖南省攸县，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：蔡仲喜，男，1966年4月1日出生，汉族，湖南省攸县人，该公司职员，住湖南省攸县，代理权限：特别授权。被告：贺志武，男，1986年4月14日出生，汉族，湖南省攸县人，户籍所在地湖南省攸县柏树016号，现住攸县凯顺新城小区3栋1302室，身份证号码：4302231986××××××××。原告攸县晓峰物业管理有限公司（以下简称晓峰物业公司）与被告贺志武物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序,之后依法转为普通程序，于2020年4月14日、6月23日公开开庭进行了审理。原告晓峰物业公司法定代表人张晓荣参加了第二次庭审活动、原告晓峰物业公司的委托诉讼代理人蔡仲喜参加了第一次庭审活动、被告贺志武两次均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告晓峰物业公司向本院提出诉讼请求：由被告贺志武向原告晓峰物业公司支付2018年10月31日至2020年1月30日期间的物业费2841元，并按月利率20‰交纳逾期支付的滞纳金114元。事实和理由：被告贺志武系凯顺新城小区的业主。2016年5月29日起，原告晓峰物业公司开始接手攸县凯顺新城小区的物业管理。原告晓峰物业公司履行了小区的物业管理服务义务，但被告贺志武拖欠2018年10月31日至2020年1月30日期间的物业费共计2841元。原告晓峰物业公司多次催收未果。原告晓峰物业公司为支持自己的诉讼请求，向本院提供了如下证据：1、《前期物业管理服务合同》、《终止合同协议》、《协议》、《前期物业延期服务协议》复印件各1份，拟证明合同就物业公司与业主的权利义务进行了明确约定以及原告晓峰物业公司对凯顺新城小区管理的由来；2、《继续服务凯顺新城小区的情况说明》、《会议记录》复印件各1份、《凯顺新城物业服务日常工作志》（2019年4月份-12月份）复印件8张、攸县凯顺新城员工工资表明细（2019年4月份-10月份）复印件6张、缴纳水电费收据复印件3张，拟证明原告晓峰物业公司后续服务的真实性；3、《攸县发展和改革局关于核定凯顺新城小区商品住宅前期物业服务收费标准的函》攸发改价函﹝2018﹞37号、攸县环境卫生服务中心出具的委托书复印件各1份，拟证明原告晓峰物业公司收取生活垃圾处理费用的依据与标准；4、《晓峰物业凯顺新城服务中心物业费结算单》（12月）、《物业费明细账》、《物业费催缴通知》复印件各1份，拟证明（1）被告贺志武拖欠物业费2841元；（2）原告晓峰物业公司催收的情况；5、居民身份证复印件、《承诺书》复印件各1份，拟证明（1）被告贺志武的基本情况；（2）被告贺志武系凯顺新城小区3栋1302号的业主；6、协议书复印件1份，拟证明原告晓峰物业与攸县惠泽物业有限公司签订协议，约定2020年1月31日之前的物业费由原告晓峰物业公司收取。7、《说明》复印件1份、晓峰物业公司为凯顺新城小区交纳电费的相关单据复印件1份，拟证明2019年4月1日以后原告晓峰物业公司为凯顺新城小区业主缴纳电费、生活垃圾代运费的事实。被告贺志武辩称，1、凯顺新城小区业主委员会和凯顺新城小区的业主已明确拒绝原告晓峰物业公司在2019年4月1日以后对凯顺新城小区进行物业管理服务，但是原告晓峰物业公司拒绝移交、撤出，原告晓峰物业公司属于强行服务，该事实已经由法院生效的判决确认。2、2019年4月1日以后，凯顺新城小区多次遭遇停水、停电，路灯、电梯等无法正常运行的情况，说明原告晓峰物业公司并未给凯顺新城小区的提供物业管理服务，严重影响了小区居民的正常生活。4、根据相关法律规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”，被告贺志武拒绝交纳2019年3月31日之后的物业费于法有据。5、原告晓峰物业公司对每户收取了150元楼道翻新费，但交房至今并未对楼道进行翻新。2019年小区的垃圾托运费是由业主委员会筹钱交纳，上述两笔费用应当抵扣前期的物业费。被告贺志武为支持自己的答辩主张，向本院提供了如下证据：1、湖南省攸县人民法院（2019）湘0223民初6867号民事判决书、湖南省株洲市中级人民法院（2019）民终2946号民事判决书复印件各1份，拟证明原告晓峰物业公司从2019年4月1日起拒不退出凯顺新城小区、强行提供物业服务的事实已经由生效的判决书确认；2、《有关凯顺新城小区物业管理纠纷的情况说明》复印件1份，拟证明街道办事处负责小区事务的综合服务中心证实，原告晓峰物业以未收齐物业费为由拒不移交、拒不退出小区，以致与小区业主和业主委员会发生纠纷的事实；3、《终止合同不予缴纳物业费签名单》复印件1份，拟证明凯顺新城小区大部分业主反对原告晓峰物业公司强行提供服务，要求终止与原告晓峰物业公司的服务关系；4、电费缴费单、垃圾费转运单、电梯维修费用单打印件4张、证明复印件1份，拟证明原告晓峰物业公司强行服务期间，服务质量低下，小区业主委员会被迫自行管理小区；5、小区日常照片打印件4张，拟证明原告晓峰物业公司的服务不合格、物业管理混乱，导致无门禁、乱搭建、油烟乱排放、绿化无人养护、消防通道堵塞等问题；6、新物业公司入场，晓峰物业公司人员打砸新物业办公场所的照片打印件1份，拟证明凯顺新城业主委员会选聘新的物业公司进驻，原告晓峰物业公司阻止新公司进驻，打砸新公司的办公场地。庭审中本院组织了双方当事人对证据进行了质证，双方当事人发表了如下质证意见：（一）原告晓峰物业公司提交的6份证据，被告贺志武认为：对证据1均无异议。对证据2中的《继续服务凯顺新城小区的情况说明》有异议，该说明只有联星街道高岭社区居委会的盖章但是没有经办人的签字，该份证据形式不合法，后来经业主委员会去高岭社区调查、核实，高岭社区居委会没有人认可是他们经办的；对《会议记录》，因被告贺志武没有参加，不清楚；对《凯顺新城物业服务日常工作志》有异议，原告晓峰物业公司有人在小区进行服务，但是是单方面、强制性的服务；对攸县凯顺新城员工工资表明细有异议，发工资的事情被告不清楚；对缴纳水电费收据有异议，水电费用是业主委员会交纳的，不是原告晓峰物业公司交纳的。对证据3无异议。对证据4中《晓峰物业凯顺新城服务中心物业费结算单》（12月）、《物业费明细账》是原告晓峰物业公司单方制作的，被告贺志武只拖欠了5个月的物业费；对《物业费催缴通知》无异议，原告晓峰物业公司确实进行催收了。对证据5均无异议。对证据6，原告晓峰物业公司与惠泽物业公司签订的协议小区的业主不知情，该协议书与本案无关。对证据7中的《说明》有异议，该份证据仅能证实新老物业的交接问题，与本案无关；对证据7的电费缴纳的发票被告贺志武不清楚，但也不否认。（二）被告贺志武提交的6份证据，原告晓峰物业公司认为：对证据1的真实性无异议，原告方已经按照判决书的内容离场了。对证据2有异议，该证据与事实不符，是基于被告方之前委托的律师与攸县联星街道办事处工作人员的关系而出具的。对证据3的真实性有异议，大部分人的签名是别人代签的。对证据4中的电费缴费单、垃圾费转运单、电梯维修费用无异议，对该证据中的《证明》不清楚。对证据5的真实性有异议，不属于物业管理范围。对证据6有异议，该图片不是新物业公司的办公地点，而是业主委员会的办公场所，最终派出所协调了。本院对当事人提供的上述证据进行审查后，认定如下：（一）原告晓峰物业公司提交的7份证据：对证据1、3，符合证据的有效要件，予以认定；对证据2、4、5、6、7，需结合其他证据综合认定。（二）被告贺志武提交的6份证据：对证据1的三性均予以认定，对其证明目的需结合本案案情综合认定；对证据2、3、4、5、6，需结合其他证据综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告晓峰物业公司系2016年5月13日依法登记成立的有限责任公司，从事物业管理服务、家政服务、清洗保洁服务等业务经营。被告贺志武购买了由株洲市凯顺房地产有限责任公司（以下简称凯顺房地产公司）开发的凯顺新城小区3栋1302号房，建筑面积为151.14平方米。2016年3月份，被告贺志武入住该小区。2014年7月6日，株洲市话蝶物业工程有限责任公司（以下简称话蝶物业公司）与凯顺房地产公司签订《前期物业管理服务合同》，双方约定由话蝶物业公司为凯顺新城小区提供前期物业管理服务，高层住宅的物业费按1.2元／月／平方米收取，物业费按每半年或年度交纳，逾期交纳物业费的从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。合同签订后，话蝶物业公司对凯顺新城小区进行物业服务管理。2016年5月26日，凯顺房地产公司与话蝶物业公司终止合同。2016年5月29日，凯顺房地产公司与原告晓峰物业公司签订《协议》，约定攸县凯顺新城小区的物业管理由原告晓峰物业公司接手，并维持原与话蝶物业公司合同基本条款不变。协议签订后，原告晓峰物业公司进驻小区进行物业服务管理。2018年9月18日，凯顺新城小区业主委员会成立。后，业主委员会决议解除原告晓峰物业公司的物业服务，并先后向原告晓峰物业公司送达了《关于终止凯顺新城前期物业服务的通知》和《停止物业服务的通知》。2018年12月20日，原告晓峰物业公司与凯顺新城小区业主委员会签订了《前期物业延期服务协议》，约定延期服务时间为2018年12月1日至2019年3月31日止。延期届满后，2019年4月7日，凯顺新城小区业主委员会向攸县房产局物业办递交了叫停物业公司强行服务的请求报告。2019年4月12日，由攸县居民委员会主持，召开原告晓峰物业公司、业主委员会相关人员及有关部门领导参加的协调会议，商定在交接期间，继续由原告晓峰物业公司提供服务。2019年5月15日，凯顺新城小区业主委员会向本院提起诉讼。2019年10月10日，本院作出（2019）湘0223民初6867号民事判决书，判决原告晓峰物业公司在判决生效之日起三十日内撤出凯顺新城小区物业服务区域，并向凯顺新城小区业主委员会移交物业服务用房和相关资料。原告晓峰物业公司不服本院的判决，于2019年12月26日上诉至株洲市中级人民法院，2019年12月31日，株洲市中级人民法院作出（2019）湘02民终2946号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年1月22日，原告晓峰物业公司与攸县惠泽物业有限公司签订《协议书》，约定凯顺新城小区2020年1月30日前业主拖欠的物业费按前期物业服务合同由原告晓峰物业公司收取。该协议书上由攸县联星街道办事处小区综合服务中心、攸县居民委员会、攸县凯顺新城业主委员会作为见证方盖章并有各单位代表人签名。2020年1月23日，原告晓峰物业公司搬离凯顺新城小区。被告贺志武交纳了2018年10月30日之前的物业费，但未交纳2018年10月31日至2020年1月30日期间的物业费。原告晓峰物业公司多次催收，未果，故诉至本院。另查明，2018年8月21日，攸县发展和改革局、攸县房产管理局下达了《印发的通知》，该通知第十条第三项规定：“生活垃圾处理：前期物业服务费标准内含有物业管理区域清洁卫生费用，不含小区居民生活垃圾处理费；根据《攸县物价局关于调整我县城区环境卫生有偿服务费的批复》（攸价函【2018】72号）的规定，凡小区居民将生活垃圾自行倒入换位设施内的，每户交纳生活垃圾处理费4元/月；如委托县环卫部门或物业服务企业上门代收生活垃圾，每户交纳生活垃圾处理费8元/月。”2019年1月22日，攸县环境卫生服务中心向原告晓峰物业公司出具《委托书》，委托原告晓峰物业公司收取凯顺新城小区业主的生活垃圾收集费，每户每月8元。再查明，2019年3月31日至2020年1月30日期间原告晓峰物业公司在凯顺新城小区提供物业服务期间,小区内存在公共环境卫生清洁不及时、公共设施陈旧破败维护不及时、公共绿化明显缺乏养护等问题。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。1、凯顺房地产公司在终止与话蝶物业公司签订《前期物业管理服务合同》后，与原告晓峰物业公司签订《协议》，原告据此取得在攸县凯顺新城小区进行物业管理服务的权利。后原告晓峰物业公司与攸县凯顺新城小区业主委员会签订的《前期物业延期服务协议》对包括被告贺志武在内的所有业主均具有约束力。故，被告贺志武应当交纳2018年10月31日至2019年3月31日的物业费，金额核定为：1.2元／㎡／月×151.14㎡×5个月＝906.84元，生活垃圾处理费8元／月×5个月＝40元，共计946.84元。2、《前期物业延期服务协议》到期后，原告晓峰物业公司虽未能与凯顺新城小区业主委员会续签合同，但在攸县居民委员会协调下，以及法院的生效判决，原告晓峰物业公司于2020年1月23日搬离凯顺新城小区，故在2019年3月31日至2020年1月23日期间，原告晓峰物业公司在凯顺新城小区进行了事实上的物业服务管理，包括被告贺志武在内的业主接受了原告晓峰物业公司提供的物业管理服务。另，原告晓峰物业公司与攸县惠泽物业有限公司签订的《协议书》约定由原告晓峰物业公司收取2020年1月30日前的物业费，凯顺新城小区业主委员会作为见证人在该协议上盖章，故对原告晓峰物业公司要求被告贺志武支付2019年3月31日至2020年1月30日期间的物业费的诉讼请求予以支持。但在上述期间内，原告晓峰物业公司提供的服务存在一定的瑕疵，本院酌情认定被告贺志武按80%支付给原告晓峰物业公司，即151.14㎡×1.2元／月／㎡×10个月×80%＝1109.55元。另，生活垃圾处理费8元／月×10个月＝80元。对原告晓峰物业公司请求被告贺志武支付滞纳金的请求不予支持。综上，被告贺志武应当支付原告晓峰物业公司946.84元＋1450.94元＋80元＝2477.78元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由被告贺志武在本判决生效之日起十日内向原告攸县晓峰物业管理有限公司支付2018年10月31日至2020年1月30日期间的物业费2477.78元；二、驳回原告攸县晓峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告贺志武未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告贺志武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。上诉费直缴湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户；账号：81×××81；开户银行：华融湘江银行长沙分行营业部。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  谢 媚人民陪审员  谭艳花人民陪审员  刘文全二〇二〇年六月二十二日法官助理陈丽书记员杨岚岚附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。