天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初5877号原告：郝炳华，男，1962年6月19日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：吉德章，天津煦朗律师事务所律师。被告：王伟，男,1979年2月3日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：邢越，天津四方君汇(河西)律师事务所律师。被告：天津市南开区颐晋泰养老院，住所地天津市南开区元阳道禧顺花园8号楼。法定代表人：王洪亮，总经理。委托诉讼代理人：鲍金炼，男。第三人：天津六建建筑工程有限公司，住所地天津市和平区多伦道274号。法定代表人：曹世江，董事长。委托诉讼代理人：刘健祺，男，该公司员工。第三人：天津六建中达房地产开发有限公司，住所地天津市静海县开发区春暖道西侧，现办公地天津市南开区红旗南路仁爱濠景国际B座1102室。法定代表人：王芸，董事长。委托诉讼代理人：刘健祺，男。原告郝炳华与被告王伟、天津市南开区颐晋泰养老院（以下简称养老院），第三人天津六建建筑工程有限公司（以下简称六建公司）、天津六建中达房地产开发有限公司（以下简称六建中达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝炳华的委托诉讼代理人吉德章，被告王伟的委托诉讼代理人邢越，被告养老院的委托诉讼代理人鲍金炼，第三人六建公司、六建中达公司共同的委托诉讼代理人刘健祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝炳华向本院提出诉讼请求：王伟、养老院给付原告2019年10月15日至2020年10月14日期间的房屋租金1429092元，并承担本案诉讼费、财产保全费。事实和理由：2015年10月15日，六建中达公司与王伟签订了《租赁合同》，由王伟承租天津市南开区元阳道禧顺花园8号楼（以下简称案涉房屋），租赁用途为养老院，租赁期限为5年，自2015年10月15日至2020年10月14日，并明确约定了租赁期限内每年租金的数额。因原告与六建公司有债务纠纷，双方签订了《房屋抵债协议书》，约定六建公司将案涉房屋抵让给原告，2015年10月15日至2019年10月14日期间案涉房屋的租金收益归六建公司所有，上述租期之后产生的租金收益归原告所有。2016年6月5日，原告已取得了案涉所有权证，按照《房屋抵债协议书》约定，二被告应将2019年10月15日至2020年10月14日的租金1429092元给付原告，故成讼。被告王伟辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.原告诉讼主体不适格，王伟个人或养老院从未与原告订立租赁合同，王伟不清楚原告是房屋所有权人的事实；2.六建中达公司就案涉房屋与王伟签订租赁合同属实。签订合同时，王伟是为了以案涉房屋所在地作为养老院经营场所办理登记注册，但当时养老院尚未登记设立，名称也未经批准，才在租赁合同中签署个人姓名。合同签订后，养老院于2016年12月12日登记成立，并正式拥有了“天津市南开区颐晋泰养老院”的名称，王伟也担任了养老院的法定代表人。此后，案涉房屋一直由养老院使用并向六建中达公司交纳租金。2019年11月20日，养老院的法定代表人已由王伟变更为现任的王洪亮。故案涉期间的租金与王伟个人无关，不同意承担给付义务；3.养老院使用案涉房屋期间，六建中达公司未能兑现订立合同时的承诺，致使养老院无法在院中搭建房屋导致床位不足，经营亏损，因此六建中达公司在履行租赁合同过程中给予了租金减免。现不认可原告按照合同约定的数额主张租金。被告养老院辩称，认可王伟所述的其与养老院的关系。养老院自2014年起曾就案涉房屋与六建中达公司订有多份租赁协议，当时养老院尚未登记成立，但已实际开展经营，且在2014年订立协议后向六建中达公司交纳了20万元押金。养老院不清楚原告已于2016年取得房屋所有权的事实。2019年2月，六建公司和六建中达公司曾向法院起诉，要求王伟和养老院支付2018年10月至2019年10月的租金1335600元。因履行租赁合同过程中，双方就搭建房屋问题存在争议，六建公司和六建中达公司同意将上述期间的租金减免至110万元。养老院尚未交付本案讼争租金属实，现同意支付，但因新冠肺炎疫情影响，应当享受“减三免三”的优惠并以押金进行冲抵。第三人六建公司、六建中达公司述称，六建公司是案涉房屋原所有权人，也是六建中达公司的投资人，授权六建中达公司经营管理案涉房屋。2013年5月，案外人周超以开设北辰辰盛医院的名义，就案涉房屋与六建中达公司签订租赁合同，实际履行过程中，周超开设的是养老院，但养老院并未办理营业执照。履行一年后，六建中达公司与周超协商签订了第二份合同，承租人变更为养老院，且养老院在履行过程中完成了登记。当需要按照第二份合同交纳第三年租金时，养老院因经营不善增加了投资人王伟，又签订了涉诉租赁合同，同时老合同作废。2015年6月10日，六建公司与原告在签订《房屋抵债协议书》，将案涉房屋附带租赁收益过户给原告。现六建公司、六建中达公司均同意原告主张讼争期间的租金。本院经审理认定事实如下：六建公司原为案涉房屋的所有权人。2013年3月，六建公司出具授权委托书，声明授权六建中达公司作为代理人，负责案涉房屋租赁管理工作，认可六建中达公司招租及租后管理过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事物。2015年6月10日，六建公司与原告签订《房屋抵债协议书》，约定六建公司以证载建筑面积1713.6平方米的案涉房屋抵让给原告，因案涉房屋属于附带租赁收益过户，双方协商2015年10月15日至2019年10月14日总租金4995600元整均由六建公司的资产管理公司六建中达公司负责收取，该收益全部归六建公司所有，原告无权干涉；上述租期之后产生的租金收益及出租、续租等事宜由原告自行负责，与六建公司无关。2015年10月15日，六建中达公司作为甲方（出租方），“天津市南开区颐晋泰公寓”为乙方（承租方）签订租赁合同，约定乙方承租甲方案涉房屋，租赁全部面积约2300平方米（其中房屋面积1500平方米，院落面积约800平方米），租赁用途：养老院颐晋泰公寓；租赁期限5年，自2015年10月15日起至2020年10月14日止；租金及支付方式：①.2015年10月15日至2016年10月14日120万元整；②.2016年10月15日至2017年10月14日120万元整；③.2017年10月15日至2018年10月14日126万元整；④.2018年10月15日至2019年10月14日1335600元整；⑤.2019年10月15日至2020年10月14日1429092元整。双方约定租金为净租金(本合同相关税款由乙方代扣代缴)；付款方式:自本合同签订之日起,乙方应当于3日内向甲方支付壹年租金；乙方应于本合同签订同时缴纳20万元履约保证金,履约保证金收取比例为一个月的租金额。合同终止凭收据原件退款；该合同第十一条“补充条款”约定，原甲乙双方于2013年5月16日签订的案涉房屋的租赁合同在本合同签订生效后，原合同废除。在该合同尾部的“乙方”处，由王伟签字捺印。本案中，双方一致认可合同中的“天津市南开区颐晋泰公寓”实际指代养老院。2016年6月5日，原告取得案涉房屋所有权证；2016年12月12日，养老院登记成立，时任法定代表人为王伟。2019年2月28日，六建公司、六建中达公司以王伟、养老院、天津市南开颐晋泰综合门诊部（以下简称门诊部）为被告，向本院提起诉讼，要求三被告给付2018年10月15日至2019年10月14日的房屋租金1335600元。经本院主持调解，双方达成调解协议，本院于2019年3月29日以（2019）津0104民初2840号民事调解书确认被告王伟、养老院、门诊部于2019年4月2日前一次性支付六建公司、六建中达公司自2018年10月15日起至2019年10月14日的房屋租金110万元。本案审理中当事人均认可2019年2月六建公司、六建中达公司起诉时，因养老院、门诊部均为案涉房屋实际使用人，故均列为被告。现门诊部已不再使用案涉房屋，仅有养老院在使用。2019年11月20日，天津市南开区行政审批局作出《准予行政许可决定书》，载明养老院于2019年11月19日就变更法定代表人提出的行政许可申请经审查符合法定条件、标准，准予法定代表人变更为王洪亮。另查明，2013年时，案外人周超向六建中达公司交付案涉房屋租赁押金20万元。涉诉租赁合同订立后，以转账方式为案涉房屋支付过租金的主体包括天津北辰盛辰医院、王伟、周超，其中王伟支付租金的时间为2016年10月22日、2016年11月3日。2019年4月26日，本院自王伟账户中扣划1108410元作为（2019）津0104民初2840号案件的执行款给付六建中达公司。对涉诉租赁合同项下2015年10月15日至2016年10月14日的租金，六建中达公司开具的租金收据载明“今收到周超交来租金120万元”；对2016年10月15日至2017年10月14日租金，六建中达公司开具的租金收据载明“今收到养老院交来租金120万元”；对2017年10月15日至2018年10月14日的租金，六建中达公司开具的租金收据载明“今收到养老院交来租金126万元”。本案审理中，应原告申请，本院采取财产保全措施，实际冻结到王伟名下银行存款共计179358.59元，冻结到养老院名下银行存款15794.24元，期限均自2020年7月7日至2021年7月7日。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与六建公司签订的《房屋抵债协议书》、六建中达公司与王伟签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。原告已于2016年依据《房屋抵债协议书》取得了案涉房屋所有权，现其依据该协议的约定，向案涉房屋承租人主张2019年10月14日之后，即讼争期间的租金合法有据，且六建公司、六建中达公司对此均无异议，应认定原告主体适格，有权主张讼争期间的租金。关于讼争期间租金的给付义务人问题，虽租赁合同尾部的“乙方（承租方）”处为王伟个人签章，但首先在合同中，作为承租人的“天津市南开区颐晋泰公寓”实际指养老院，在租赁合同订立前后案涉房屋的使用人亦为养老院；其次在合同订立时，养老院虽在经营，但确实尚未办理设立登记，事实上也是2016年12月即合同履行过程中完成登记，登记的住所地确为案涉房屋所在地，且王伟担任了法定代表人；第三从租赁合同履行过程中的租金给付情况可见，王伟个人虽然支付过租金，但其付租之时，或养老院尚未获准登记成立，或其正在担任养老院法定代表人。且六建中达公司在收取租金后，在开具的收据中注明收到的是养老院交来的租金。根据法律规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。综合上述事实应认定养老院在成立后承租、使用了案涉房屋，实际享有了租赁合同项下的权利并履行了合同义务，加之王伟个人自2019年11月20日起已不再担任养老院法定代表人，现应由养老院承担向原告支付租金的义务。关于养老院抗辩受新冠肺炎疫情影响而产生的租金减免问题，考虑疫情不可抗力对养老院正常经营确有实际影响，同时结合养老院的经营内容和属性，酌情减免一个月租金，现养老院应向原告支付2019年10月15日至2020年10月14日租金1310001元。本案对涉诉租赁合同项下的押金20万元在六建中达公司的事实予以确认，因法庭辩论终结时租赁合同约定的租期尚未届满，合同仍在履行中，且押金亦未交付本案原告，故押金的处理方式应待合同终止后，依据约定另行处理，本案不予涉及，并对养老院主张以押金抵扣租金的抗辩不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告天津市南开区颐晋泰养老院给付原告郝炳华2019年10月15日至2020年10月14日租金1310001元；二、驳回原告郝炳华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17662元，减半收取计8831元，财产保全费5000元，均由被告天津市南开区颐晋泰养老院负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告郝炳华。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  曲威二〇二〇年十月十三日书记员  赵满附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。