天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0105民初2282号原告（反诉被告）：天津市海河风貌建设发展有限公司，住所地天津市河北区进步道34号。法定代表人：尹建军，董事长。委托诉讼代理人：李阳阳，天津君恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕学领，天津君恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘智，男，1961年10月31日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。原告（反诉被告）天津市海河风貌建设发展有限公司（以下简称海河风貌公司）与被告（反诉原告）刘智租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。海河风貌公司的委托诉讼代理人李阳阳，刘智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海河风貌公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付2016年5月1日起至2018年4月30日的房屋租金164000元；2.依法判令被告向原告支付2016年5月1日至实际给付租金之日止的逾期付款违约金（以80000元为基数，按照年利率24%标准计算）；3.依法判令被告向原告支付2017年5月1日至实际给付租金之日止的逾期付款违约金（以84000元为基数，按照年利率24%标准计算）；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2014年6月30日签订《商亭租赁合同》，约定原告将位于河北区××街××路××号××室出租给被告，计租面积为150平方米，租赁期限自2014年7月1日至2018年4月30日，租金标准为2015年5月1日至2017年4月30日每年80000元，2017年5月1日至2018年4月30日每年84000元。双方还约定未按照合同规定支付各项费用的属于违约，每拖欠一天应支付拖欠款项的0.3%作为违约金。合同到期后，双方未再续订租赁合同，原告多次催要租金，被告不予理会。为维护原告的合法权益故提起诉讼，望判如所请。刘智辩称，我与原告于2014年6月签订租赁合同，租赁安吉里精品购物街民族路34号地下室，面积150平方米，一部分用于经营纪念品、工艺品、饰品、化妆品、玩具等商品，一部分用作仓库。合同期限自2014年7月1日至2018年4月30日，共46个月，其中2014年7月1日至2015年4月30日为装修免租期。签订合同时，原告并没有告知我租赁的地下室会进水，结果次年雨季，地下室进水被淹，水深约20厘米，导致我的商品被浸泡，经济损失惨重。随后我向原告提供了进货单据和现场照片，原告给我出具了一个解决方案，当时我没有同意，此后至今原告也没有给我一个明确的答复，总是回避说领导在研究。就在今年的5月8日，原告的工作人员还通过微信告诉我地下室要进行修缮，问我地下室还有没有货物，我答复还有一些被水浸泡的商品，我也不要了。我以为原告要修理地下室，我的赔偿问题就要解决了，结果没想到原告把我起诉到法院了。原告所述我拖欠租金一节并不存在，而且我认为原告是在起诉前有意销毁证据现场，我现在要求原告赔偿我的货品经济损失320000元及返还第一年租金80000元，此外要求退还租赁保证金20000元。海河风貌公司针对刘智提出的反诉请求辩称，被告主张不欠付租金情况与事实不符，其共欠付租金164000元。被告所述的租赁物进水问题确实存在，被告及时通知原告后，原告也第一时间派人进行了处理，不存在被告所述一直不予解决的情形。此外，原告并不存在有意销毁证据现场事实，由于双方的租赁合同于2018年4月30日届满，原告修缮地下室是为了此后另行出租。对于被告主张的经济赔偿及返还租金，因涉案租赁物为现状交付且为地下室，被告在使用时尽到谨慎注意义务。其所述因租赁物进水，无法正常经营的情况，与事实不符，雨季是季节性的，不存在长期无法使用租赁物的情形。同时，双方租赁合同约定，被告应通过为其经营的商铺及其他财产购买保险的方式以免于经济损失，并且约定因水及其他原因致被告财产损失的，原告不承担任何责任。因此，被告主张的经济损失系自身未尽应有的保管义务造成，应由其自行承担。关于租赁保证金，原告认为应该冲抵欠付租金，因此不同意退还。本院经审理认定事实如下：坐落河北区民族路32-34号房屋为登记在案外人天津市海河建设发展投资有限公司名下的国有自管产房屋，设计用途为非居住。案外人天津市海河建设发展投资有限公司曾委托海河风貌公司对包括上述房屋在内的多处资产经营管理。2015年12月30日，案外人天津市海河建设发展投资有限公司与海河风貌公司续订《资产委托经营合同》，委托期限自2015年11月26日起至2018年11月25日止。海河风貌公司（甲方）受托经营管理期间，于2014年6月30日与刘智（乙方）签订《意式风情区商亭租赁合同》，约定将安吉里精品购物街民族路34号地下室出租给乙方，用于经营纪念品、工艺品及礼品、饰品、化妆品、玩具、家居用品等，计租面积为150平方米；租赁期限自2014年7月1日至2018年4月30日，计46个月，其中2014年7月1日至2015年4月30日为装修免租期，2015年5月1日至2017年4月30日，租金标准为80000元/年，2017年5月1日至2018年4月30日，租金为84000元/年，乙方应于租赁合同签订当日支付一年租金80000元及保证金20000元；合同期内，乙方以一年为一期支付租金，每期提前10个工作日支付，保证金作为履行合同项下的义务和责任担保，合同有效期内不计利息且不得用于抵扣乙方应付的租金、物业费及其他费用，合同期满或因不可抗力原因终止合同后，乙方按时并完好交还租赁物及缴清所有款项及费用后30个工作日内，甲方将保证金无息退还；租赁物为现状交付，甲方交付租赁物时，有义务使所租房间处于空置、可使用状态，乙方根据国家有关规定和天津市消防管理规定自行承担装修、改造费用及责任，乙方进行装修时必须提前2周向甲方提出书面申请并提交书面装修设计方案及施工安排说明，在获得甲方书面同意（但甲方并不因审查而承担任何责任）并交纳相关费用后方可进行；乙方应当自费为租赁物内部的装修、设施设备、商品和其他财产与服务购买保险，包括自有财产险及第三者责任险等；租赁期间如乙方未按合同约定时间交纳租金及物业费用超过十日，甲方有权单方终止合同，乙方无权请求返还保证金，并应承担租赁期间发生的租金及物业费和逾期付款违约金，违约金每日以应付款项和费用的0.3%计算；如甲方未按期移交租赁物，乙方有权收取自应交付租赁物之日至实际交付之日期间的违约金，违约金每日以乙方已付保证金的0.3%计算；因处置紧急状况（紧急状况为：关系到租赁物公共安全或危害社会公共利益，或者过程可能引发重大安全事故，或者事件影响范围超过三家相邻商家，包括但不限于重大刑事案件、社会治安案件、漏水漏电险情等造成或可能造成重大人身损害或财产损失的突发性事件及意外事件）而造成的租赁物及相关设施设备受到损害或其他财产损失的（无论因为甲方或相关政府工作人员的行为），其中凡属于乙方的货物、设备设施等，均由乙方自行承担；租赁物业内的任何部分因电梯、自动扶梯、防火、保安设备、空气调节设备或其他设备设施的任何缺陷或故障，或因电力、自来水、燃气、通讯等供应的失效、故障、暂停，或因有水、烟、火或其他物质的泄露，或因老鼠、白蚁、蟑螂、其他害虫的滋生，或因遭受爆炸、盗窃、抢劫，而对乙方或任何其他人造成的任何个人或财物上的损失或破坏，甲方不必对乙方或任何其他人负责，如上述情况是因甲方过错直接引起的，甲方仅赔偿乙方有形财产损毁而发生的直接损失；同时双方还就其他权利义务一并进行了约定。合同签订后，刘智将第一年租金80000元及保证金20000元交付海河风貌公司，海河风貌公司亦将出租的地下室交付刘智装修并经营。2015年7月雨季起，因雨水倒灌至该地下室造成刘智存放在该处的大量货品被浸泡。就此刘智向海河风貌公司进行反映，并将2014年4月至2017年3月期间的相关货品订单交付海河风貌公司要求解决赔偿问题。此后，海河风貌公司的工作人员曾将落款载有“市场推广部”字样的《关于解决安吉里精品购物街民族路34号地下室问题的方案》书面材料向刘智出示，主要内容为“2015年7月天津进入雨季期间，因雨量大、频次多，导致刘智承租的河北区民族路34号地下室出现返水情况严重，返水水位接近20公分，公司曾派多人到商家帮助排水，也进行了抢修。事后刘智提出延缓交付租金至返水问题彻底解决，并提供了货品被浸泡的损失清单及现场照片，要求予以赔偿。据统计损失货品价值约40万元。因意风区所处地势及房屋年限问题，雨季返水一直困扰街区发展，至今该地下室返水问题一直未能彻底解决。一段时间以来一直与该商户沟通，该商户不断要求给予赔偿，经双方商洽，拟达成如下约定：1.合同期内欠租16.4万元不再追缴；2.商户不再提出损失的一切赔偿请求；3.已付保证金2万元冲抵租金，不再退还；4.还合同到期日后解除。拟按如上情况与该商户签订补充协议。”刘智对该解决方案的赔偿问题并未认可，双方此后亦未取得一致，刘智因赔偿问题未能解决故未支付剩余租金，2018年刘智将该地下室内的可用货品进行了清理。2020年5月8日，海河风貌公司因维修该地下室，其工作人员通过微信询问刘智是否还有货品遗留，刘智表示已清理完毕。现涉案租赁物已实际交还海河风貌公司。诉讼过程中，刘智表示2015年雨季发生进水后其已自行采取“加高门台、将部分货品架高存放”等防范措施，但因海河风貌公司无法找到进水部位及采取有效的防范措施，此后每年雨季均会出现地下室进水情况，其目前主张的赔偿金额320000元为租赁期内的货品损失，此外2015年7月第一次进水后其已向海河风貌公司提出终止租赁合同，但海河风貌公司未作出回复，2017年10月已将租赁的地下室返还海河风貌公司。海河风貌公司则将刘智为索要损失赔偿曾交付其公司的2014年4月至2017年3月期间的相关货品订单提交本院，但对于刘智提交的落款载有“市场推广部”字样的《关于解决安吉里精品购物街民族路34号地下室问题的方案》书面材料是否为其公司内部文件先后作出矛盾的表示，刘智称该书面材料取自海河风貌公司工作人员“刘佳鹏”，海河风貌公司对于该名人员系其公司员工未持异议。案经调解，未获协议。上述事实，有双方提交的相关证据材料及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告就涉案地下室签订的《意式风情区商亭租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定且已实际履行，应依法确认有效，双方均应依约享受权利、承担义务。但该合同条款系由海河风貌公司作为出租方为重复使用而预先拟定，该合同属格式合同。合同内容中关于“乙方应当自费为租赁物内部的装修、设施设备、商品和其他财产与服务购买保险，包括自有财产险及第三者责任险等”“因处置紧急状况而造成的租赁物及相关设施设备受到损害或其他财产损失的（无论因为甲方或相关政府工作人员的行为），其中凡属于乙方的货物、设备设施等，均由乙方自行承担”等条款，明显加重了承租方的责任，但海河风貌公司并未在该租赁合同中采取合理的方式提请承租方注意，亦未证实就相关格式条款已向承租方进行了着重说明，因此上述条款无效。海河风貌公司作为涉案地下室的出租方，首先应保持该租赁物在租赁期内可正常使用，在雨季发生返水情况后亦应积极予以修缮及采取有效的防范措施，但海河风貌公司并未尽到出租方应尽的基本义务且对于损失赔偿问题至今未予解决，上述情形已构成刘智未依约按时支付剩余房租的合理事由，现海河风貌公司要求刘智承担延付租金的违约责任，本院不予支持。关于海河风貌公司要求刘智支付的欠付租金164000元及刘智反诉要求退还第一年租金80000元，因涉案地下室每年雨季均不同程度出现返水情况，确对刘智租赁该地下室用于经营和仓储造成客观影响，租金应作相应减免。本院酌定第一年租金核减10%，计8000元，此后租期内的应付租金合计164000元核减10%，应付数额计147600元。折抵应退还刘智的第一年租金8000元后，刘智应向海河风貌公司支付租期内欠付租金139600元。刘智提出2015年发生第一次进水后已提出解除租赁合同及2017年10月已将租赁物返还海河风貌公司的主张，因证据不足，本院不予采纳。关于刘智要求赔偿的货品损失320000元，其为此提交了落款载有“市场推广部”字样的《关于解决安吉里精品购物街民族路34号地下室问题的方案》书面材料一份，该份证据材料的记载内容较为客观，核定的损失数额依托于刘智曾交付给海河风貌公司2014年4月至2017年3月期间的相关货品订单，从该书面材料的称谓和落款看，应属于海河风貌公司为解决赔偿问题的部门汇报材料，同时刘智所称该材料取自海河风貌公司工作人员“刘佳鹏”处，海河风貌公司对于该名人员系其公司员工亦未持异议，且海河风貌公司对于该书面材料是否为其公司内部文件先后作出了矛盾的表示。综合上述情形，该份证据材料曾系海河风貌公司为解决刘智的赔偿问题而拟定的方案应予采信。该材料中记载，海河风貌公司经统计货品损失价值约400000元，现刘智按照低于上述统计数字的320000元主张损失数额，并无不当。对于该经济损失的负担，由于海河风貌公司未尽到出租方保持租赁物正常使用的基本义务，在此后租赁年份中亦未能积极予以修缮或采取有效的措施以防止租赁物再次返水，并造成了相关财产损失，应承担主要责任，责任比例以80%为宜，计256000元应由海河风貌公司赔付刘智。刘智作为经营者在2015年雨季租赁物发生第一次返水及海河风貌公司此后对租赁物未采取积极、有效措施的情况下，自身亦未能采取有效的对策以防止损失扩大，应对目前的经济损失承担次要责任，责任比例以20%为宜，该部分损失由刘智自行负担。至于刘智要求退还的保证金20000元，双方的租赁合同终止后，该保证金已符合合同约定的退还条件，应由海河风貌公司无息退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百一十二条、第一百一十九条第一款、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）刘智向原告（反诉被告）天津市海河风貌建设发展有限公司支付拖欠的租金139600元；二、本判决生效后十日内，原告（反诉被告）天津市海河风貌建设发展有限公司赔偿被告（反诉原告）刘智货品经济损失256000元；三、本判决生效后十日内，原告（反诉被告）天津市海河风貌建设发展有限公司退还被告（反诉原告）刘智保证金20000元；四、驳回原告（反诉被告）天津市海河风貌建设发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）刘智的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费共计6723元、保全费2045元，合计8768元，由原告（反诉被告）天津市海河风貌建设发展有限公司负担5196元，由被告（反诉原告）刘智负担3572元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  苑治臣二〇二〇年九月七日书记员  王 杰附：本判决适用法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。