四川省自贡市大安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0304民初594号 原告：吕逢源，男，1993年1月24日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：何信建，四川亚峰（自贡）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖强，四川亚峰（自贡）律师事务所律师。 被告：四川东大伟业商业管理有限公司，住所地：四川省自贡市大安区。 法定代表人：王永勇，总经理。 委托诉讼代理人：代瀚林，男，该公司员工。 被告：四川自贡东大置业有限公司，住所地：四川省自贡市大安区广华路。 法定代表人：王家清，总经理。 委托诉讼代理人：代瀚林，男，该公司员工。 原告吕逢源与被告四川东大伟业商业管理有限公司（以下简称东大伟业公司）、四川自贡东大置业有限公司（以下简称东大置业公司）合同纠纷一案,本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕逢源的委托诉讼代理人何信建、肖强，被告东大伟业公司、东大置业公司共同的委托诉讼代理人代瀚林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕逢源向本院提出诉讼请求：1.请求判决终止原告与被告东大伟业公司就川南.东大家具城8栋第2层商2-051号商铺的房屋租赁关系；2.判令被告东大伟业公司支付拖欠原告的市场培育装修补贴金79448元，并且分别以18013.52元为基数，自2018年5月25日起至实际支付之日止，按年利率6%的计算标准支付违约金；以19862元为基数，自2018年11月25日起至实际支付之日止，按年利率6%的计算标准支付违约金；以19862元为基数，自2019年5月25日起至实际支付之日止，按年利率6%的计算标准支付违约金；以19862元为基数，自2019年11月25日起至实际支付之日止，按年利率6%的计算标准支付违约金；3.判令被告东大伟业公司自2020年5月1日起至实际交还案涉房屋之日止，按照每月3310元的标准向原告支付房屋使用费；4.判令被告东大置业公司对本判决第二项、第三项的债务承担连带清偿责任；5.判令二被告将案涉房屋的水、电接通，并安装水表、电表；6.判令二被告立即将川南.东大家具城8栋第2层商2-051号商铺予以分割成独立商铺后，腾空并返还原告；7.本案诉讼费由二被告共同承担。事实与理由：被告东大置业公司在开发建设位于自贡市大安区大山铺镇的川南东大家居城的过程中，广泛宣传将对所有销售的商铺进行返租，并计算出了返租房屋的预期收益。原告基于对东大置业公司宣传的信任，在2014年6月20日，与被告东大置业公司签订了《商品房买卖合同》，购买东大置业公司开发的川南.东大家具城8栋第2层商2-051号商铺（约定建筑面积为38.51平方米）。同日，被告东大伟业公司接受东大置业的委托，与原告签订了《市场委托培育协议书》，协议约定原告将购买的上述商铺交由东大伟业公司进行统一市场培育，也即东大置业公司委托东大伟业公司将原告购买的上述商铺返租回去后统一进行市场培育，协议期为五年，自2015年5月1日至2020年4月30日，并约定东大伟业公司每半年支付一次装修补贴金（实际为被告返租商铺的租金）给原告，支付时间为2018年、2019年的5月25日和10月25日，装修补贴金为每半年19862元，双方还另外约定了延期支付违约金的违约责任和方式。被告东大伟业公司仅于2018年6月支付了补贴金1848.48元。被告的行为构成了严重违约，现原告诉至本院，请求支持其诉讼请求。 被告东大伟业公司、东大置业公司共同辩称，1.对解除租赁关系无异议，被告东大伟业公司与原告的合同已于2020年4月30日到期；2.对原告主张的欠付的装修补贴金的金额无异议，违约金的计算方式无异议；3.原告要求支付自2020年5月1日起的房屋占用使用费有异议，双方在签订合同时就约定合同期满后，原告如自行出租或者委托公司继续管理都应提前告知，但原告并未提前告知，故不应承担房屋使用费；4.被告东大置业公司与本案无关，二被告为独立法人，不应承担连带责任；5.原告所购买的商铺为商业性质，所有水电应由商户个人安装；6.合同约定的装修补贴金已包含原告要求分割独立商铺的费用，不需要进行分割。 本案经审理，认定案件事实如下： 2014年6月20日，原告吕逢源（买受人）与被告东大置业公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告东大置业公司开发建设的大安区北环路88号东大.川南家居城8栋商2-051号，建筑面积为38.51平方米的商品房。同日，原告吕逢源与被告东大伟业公司签订了一份《市场委托培育协议书》，约定原告将购买的前述商铺交由接受被告东大置业公司委托，对“家居城”的市场运营、培育和经营管理的被告东大伟业公司进行市场培育。被告东大伟业公司根据培育需要，统一市场业态规划，统一招租招商，统一市场经营和管理，并收取出租商铺的市场培育金或使用费等。委托市场培育期限为五年，自2015年5月1日起至2020年4月30日止。委托培育的前三年，被告东大伟业公司不向原告支付任何市场培育费用，也不要求原告支付商铺使用费或收益金、租金等，委托培育的第四年、第五年，被告东大伟业公司根据商铺面积，按照19862元/半年的标准每半年支付一次商铺装修补贴金给原告，支付时间为：2018年5月25日和11月25日、2019年5月25日和11月25日各支付一次。双方还约定了如被告东大伟业公司迟延支付的，应当承担每日违约金为每月装修补贴金的1‰的违约责任；被告东大伟业公司代原告从被告东大置业公司办理领取商铺钥匙、接收商铺。 2017年1月13日，原告办理了位于大安区北环路88号“东大.川南家居城”8栋商2-051号商铺的产权登记，取得了川（2017）自贡市不动产权第XXXXXXX号不动产权利证书。 前述合同签订后，被告东大伟业公司于2018年6月支付了原告装修补贴金1848.48元，之后未再履行支付义务。 上述事实，有原告举示的身份证明、《商品房买卖合同》《市场委托培育协议》、不动产权利证书以及原、被告当庭陈述予以在卷佐证。 本院认为，原告与被告东大伟业公司签订的《市场委托培育协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行合同义务，并享有合同权益。 关于原告请求终止与被告东大伟业公司案涉商铺的房屋租赁关系的问题，原告将购买的商品房委托被告东大伟业公司进行市场培育，收取被告东大伟业公司支付的装修补贴金，被告东大伟业公司将商品房以出租等形式收取案外人的市场培育费或使用费，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，原告与被告东大伟业公司签订的名为“市场培育合同”，实为原告将其所有的商业服务用房交由被告东大伟业公司占有、使用、收益，被告东大伟业公司向原告支付一定数额价金，双方实为房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”及二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，原告与被告东大伟业公司签订的租赁合同期满后，被告东大伟业公司未交还租赁物，故双方在合同期满后形成不定期租赁合同关系，原告可随时解除合同。原告向本院起诉要求终止与被告东大伟业公司的租赁合同关系，自本院起诉状副本送达被告东大伟业公司（即2020年6月1日）时，双方的租赁合同解除。合同解除后，被告东大伟业公司应将案涉商铺腾空返还给原告。 关于原告要求被告东大伟业公司支付欠付的装修补贴金及违约金的主张，被告东大伟业公司应在2018年的5月25日、11月25日，2019年的5月25日、11月25日各向原告支付装修补贴金19862元，品迭已支付的1848.48元，尚欠77599.52元。被告东大公司的迟延支付行为构成违约，应按照合同约定及法律规定承担违约责任。原、被告双方在诉讼中对违约金（实为逾期付款的资金利息）的计算方式达成一致意见，即每期款项以实际欠款为基数，按照年利率6%，自逾期之日计算至付清时止。利息分段计算为：第一期款项，原、被告均认可在2018年6月被告东大伟业公司已支付1848.48元，但均未举证证明具体的付款时间，原告自愿以18013.52为基数，自逾期之日计算，不违反法律规定，故该笔利息计算至2020年7月15日为2312.64元（18013.52元×0.06÷365天×781天）；第二期款项计算至2020年7月15日的利息为1949.20元（19862元×0.06÷365天×597天），第三期款项计算至2020年7月15日的利息为1358.23元（19862元×0.06÷365天×416天），第四期款项计算至2020年7月15日的利息为757.48元（19862元×0.06÷365天×232天），合计6377.55元，自2020年7月16日起，以77599.52元为基数，按年利率6%计算至付清为止。 关于原告要求被告东大伟业公司支付自2020年5月1日起至实际房屋交还之日止的主张，参照双方约定的装修补贴金的标准，被告东大伟业公司应支付2020年5月1日至2020年5月31日的装修补贴金（租金）3310元，自双方解除合同之日即2020年6月1日起，被告东大伟业公司应按3310元/月的标准，向原告支付房屋使用费至商铺交还之日止。被告东大伟业公司辩称原告在合同期满前并未提前告知被告东大伟业公司自行出租或者委托公司继续管理，故不应承担房屋使用费的主张，于法无据，本院不予支持。 关于原告要求被告东大置业公司对被告东大伟业公司的前述债务承担连带清偿责任的主张，被告东大置业公司与被告东大伟业公司系独立法人，二被告系独立主体，应各自以自己的财产承担民事责任。对原告的该项主张，本院不予支持。 关于原告要求二被告将案涉房屋的水、电接通，并安装水表、电表以及要求二被告将案涉商铺予以分割成独立商铺后，腾空返还给原告的主张，因原告与被告东大伟业公司的租赁合同中并未对水、电以及分割为独立商铺进行约定，故原告要求被告东大伟业公司承担安装水表、电表，并将商铺分割成独立商铺的主张，本院不予支持。因本案审理的系原告与被告东大伟业公司的租赁合同关系，原告与被告东大置业公司的买卖合同关系，不属于本案审理范围，本案中不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十五条、第二百三十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告吕逢源与被告四川东大伟业商业管理有限公司在2014年6月20日签订的《市场委托培育协议书》于2020年6月1日解除，被告四川东大伟业商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内将位于大安区北环路88号“东大.川南家居城”8栋商2-051号商铺【不动产权利证书：川（2017）自贡市不动产权第XXXXXXX号】腾空并返还给原告吕逢源； 二、被告四川东大伟业商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告吕逢源支付装修补贴金77599.52元及截止到2020年7月15日的利息6377.55元，并支付自2020年7月16日起，以77599.52元为基数，按照年利率6%的标准至付清时止的利息； 三、被告四川东大伟业商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告吕逢源支付2020年5月装修补贴金（租金）3310元，并自2020年6月1日起，按3310元/月的标准，向原告吕逢源支付房屋使用费至实际交还商铺之日止； 四、驳回原告吕逢源的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费2371元（含案件受理费1301元、保全费1070元），由被告四川东大伟业商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判员  刘学 二〇二〇年八月十八日 书记员  陈梅