河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初2303号原告：洛阳衡达置业有限公司，住所地洛阳市涧西区南昌路159号2幢2层。法定代表人：白洪伟，董事长。委托诉讼代理人：郭帅强，男，该公司员工。委托诉讼代理人：白天博，北京德恒（郑州）律师事务所执业律师。被告：杨改录，男，1968年5月4日出生，汉族，住河南省汝州市。原告洛阳衡达置业有限公司（以下简称衡达置业公司）与被告杨改录房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。衡达置业公司的委托诉讼代理人郭帅强、白天博到庭参加诉讼。杨改录经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。衡达置业公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认衡达置业公司、杨改录于2014年4月1日签订的《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议）已经于2019年3月1日解除，并协助将房屋办理过户及交付至衡达置业公司；2.判令杨改录向衡达置业公司银行从衡达置业公司账户扣缴的按揭款139135.25元及利息22867.29元（本金利息均暂计至起诉之日）；3.判令衡达置业公司向杨改录支付违约金61234.9元（按总房款的10%计算）；4.本案诉讼费由杨改录承担。事实和理由：2014年4月1日，杨改录与衡达置业公司签订《商品房预售合同》及附件四《合同补充协议》。《商品房预售合同》第六条约定，杨改录以商业贷款的方式支付购房款。2014年4月18日，杨改录与交通银行股份有限公司洛阳分行（以下简称交行洛阳分行）签订《个人房产抵押贷款合同》，衡达公司作为保证人在合同上签章，为该笔贷款承担连带责任保证。该合同第五条约定借款人未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，保证人应按交行洛阳分行的要求立即支付借款人的全部到期应付款项。《合同补充协议》第八条约定办理个人住房贷款的，××如果累计三个月未向贷款银行还款，致使银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除商品房买卖合同，并对合同约定商品房另行出售，同时扣除××已支付总房款的10%作为违约金，其余已付房款（不含利息）退还××，已缴纳的政府征收税费等不予退还。截止起诉之日，衡达置业公司共计替杨改录还款39笔，共139135.25元，杨改录的行为严重违法了合同约定。衡达置业公司多次尝试联系杨改录无果，于2019年3月1日在杨改录所购房屋（衡达锦运大厦4-2202）大门上张贴《解除合同通知书》。根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，衡达置业公司可以解除上述合同，合同自通知达到对方时解除。衡达置业公司为维护自身合法权益，遂诉至法院，要求判如所请。杨改录未作答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2014年4月1日，衡达置业公司（出卖人）与杨改录（××）签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0243511、房屋代码：617308），约定出卖人将位于洛阳市西工区道南路北侧衡达锦运大厦4单元4-2202号房出售给××；商品房总金额为608632元，付款方式为商业贷款：××于2014年4月1日付购房首付款182632元，余款426000元商业贷款；××如未按本合同约定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.3的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.3的违约金等。上述《商品房预售合同》附件四即合同补充协议第八条约定办理个人住房贷款的，××如果累计三个月未向贷款银行还款，致使银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除商品房买卖合同，并对合同约定商品房另行出售，同时扣除××已支付总房款的10%作为违约金，其余已付房款（不含利息）退还××，已缴纳的政府征收税费等不予退还。2015年1月13日，衡达置业公司（甲方/出卖人）与杨改录（××）签订《补充协议》，约定乙方购买甲方开发的位于洛阳市××××房，该套房现实测面积115.32平方米，房款多退少补，乙方补差价3717元，该套房最终房款应为612349元。该补充协议作为《商品房预售合同》附件中的补充内容，与合同具有同等法律效力。同年4月18日，杨改录（××）、交行洛阳分行（××）与衡达置业公司（丙方/保证人）签订编号为2014413620001100062的《个人房产抵押贷款合同》，约定借款金额426000元，借款用途为购买坐落于衡达锦运大厦4单元4-2202号，建筑面积114.62㎡的房屋；贷款期限216月；贷款利率为月利率6.55‰，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮20%；还款法为等额本息还款法，每期还款额为3691.35元，还款日为每期末月的21日；丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证，甲方取得涉案房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任解除；抵押物为涉案房屋。该合同还对其他内容进行约定。交行洛阳分行向杨改录发放贷款后，杨改录自2016年2月29日起至今连续超过三期未按合同约定还款，致使交行洛阳分行要求衡达置业公司承担保证责任。截止2020年3月30日，衡达置业公司向交行洛阳分行代偿杨改录拖欠的贷款本息共计165516.11元。现衡达置业公司以杨改录违反合同约定未按时履行还款义务，导致衡达置业公司多次承担保证责任为由诉至本院，请求判如所请。2.衡达置业公司提供入伙通知书、入户声明各一份，显示衡达置业公司于2014年4月30日通知杨改录办理4单元22层02室的入伙手续，杨改录于当日作出声明称和观畅物业共同对衡达地标小区4单元2202号房进行验收，经检查验收认为该物业符合购房合同的条件和要求，正式声明入户。3.衡达置业公司提供照片及快递，证明衡达公司于2019年3月1日在涉案房屋上张贴解除合同通知书，于2019年10月17日向杨改录邮寄解除合同通知书。经法庭询问，衡达置业公司称涉案房屋目前应为空置状态，快递无人签收退回。4.涉案房屋已被洛阳市涧西区人民法院查封。5.庭审时，衡达置业公司称其利息计算标准为8.4%。本院认为，衡达置业公司、杨改录之间签订的《商品房预售合同》、补充协议以及衡达置业公司、杨改录、交行洛阳分行三方签订的《个人房产抵押贷款合同》系各方当事人自愿合意签订，不违反法律规定，协议各方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同履行过程中，发生法定或约定的合同解除情形的，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，杨改录已累计超过三期未按期归还银行贷款，导致衡达置业公司承担保证责任，根据双方签订的《商品房预售合同》及附件四合同补充协议的约定，衡达置业公司有权解除《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议）。衡达置业公司提供的证据不能证明其发出的解除合同通知书已经通知到杨改录，故衡达置业公司要求确认2019年3月1日双方签订的《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议）予以解除的诉讼请求，本院不予支持。关于衡达置业公司要求杨改录支付代偿款项的主张，截止2020年3月30日，衡达置业公司作为保证人向交行洛阳分行代偿杨改录拖欠的贷款本息共计165516.11元，故衡达置业公司有权向杨改录进行追偿，杨改录应当向衡达置业公司支付代偿本息共计165516.11元，该数额暂计算至2020年3月30日，实际产生的代偿数额以交行洛阳分行出具的扣款清单为准。关于衡达置业公司要求杨改录支付代偿款项利息的主张，因衡达置业公司主张的利息标准较高，本院结合衡达置业公司的实际损失予以调整。依照相关规定，自2019年8月20日起利息依照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，故在此之前应按中国人民银行同期同类贷款利率计算，杨改录应以各笔代偿款项为基数，按照前述利率标准向衡达置业公司支付自各笔款项代偿之日起至实际清偿之日止的利息损失。关于衡达置业公司要求杨改录支付违约金61234.9元（612349元×10%）的主张，符合合同约定，本院予以支持。关于衡达置业公司要求将涉案房屋过户及交付至衡达置业公司的主张，因涉案房屋已被其他机关查封，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告洛阳衡达置业有限公司与被告杨改录于2014年4月1日签订的合同编号为YS0243511《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议）；二、被告杨改录于本判决生效之日起十日内向原告洛阳衡达置业有限公司支付代偿款（截止2020年3月30日为165516.11元，之后实际产生的代偿数额以中国农业银行股份有限公司洛阳分行出具的扣款清单为准）；三、被告杨改录于本判决生效之日起十日内向原告洛阳衡达置业有限公司支付代偿款的利息（利息以各笔代偿款项为基数，自2016年2月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；四、被告杨改录于本判决生效之日起十五日内向原告洛阳衡达置业有限公司支付违约金61234.9元；五、驳回原告洛阳衡达置业有限公司的其他诉讼请求。如果杨改录未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4649元，减半收取2324.5元，由杨改录负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 陶 源二〇二〇年五月二十日书记员 王丹阳