河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0305民初2139号原告:赵刚，男，1972年10月31日出生，满族，住洛阳市涧西区。原告：冯茹，女，1976年8月14日出生，汉族，住洛阳市涧西区。委托代理人：赵刚，1972年10月31日出生，满族，与原告冯茹系夫妻关系。被告：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧西区丽春东路23号（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍；职务：执行董事。委托代理人：张世峰、马震疆，河南万基律师事务所律师。原告赵刚、冯茹诉被告洛阳尚锦置业有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵刚、冯茹委托代理人赵刚及被告洛阳尚锦置业有限公司委托代理人马震疆均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告赵刚、冯茹向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告按照合同约定立即为原告办理升龙城5号楼1单元401室房屋产权证；2、请求法院判令被告以现金向原告支付违约期间（2017年12月26日至2019年8月8日）的违约金（违约金暂计算至起诉之日）。起诉之日起，被告仍要向原告支付违约金直至房屋所有权证办理完成之日为止；3、要求被告赔偿因违规交房所造成的相关物业费用；4、要求被告承担本案诉讼费用和其他相关费用；5、变更与被告签订的补充协议第12条，把第12条中出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，变更为出卖人按逾期办理天数每日向买受人按购房总额日千分之一支付违约金。事实和理由：2014年7月8日，原告与被告签订了房屋买卖合同，并按时支付全部房款合计人民币合计捌拾柒万陆仟贰佰伍拾伍元整（876255元）。根据合同的第八条约定，出卖人（即本案被告，下同）应于2016年12月31日将原告所购买的升龙城5幢1单元401室交付买受人（本案原告，下同）使用。根据合同第十五条及补充协议第十二条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人应当按照合同约定期限履行备案义务。如因出卖人的责任未能在约定时间内将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按已付房款0.1%向买受人支付违约金，买受人不退房继续履行合同。1、该项条款未明确出卖人违约金赔付的时间单位，并且按已付房款的0.1%的标准支付违约金与同行业及本小区6#、7#、8#、9#等同等楼栋购房合同中万分之0.5/日—万分之1/日违约金支付标准相差甚大。2、在同一条款中，关于办理分户产权手续一项对于买受人逾期的违约金则按照逾期办理天数×购房总额日千分之一向出卖人支付。3、购房合同第七条对买受人逾期付款的违约责任有详细约束和规定，但在第九条出卖人逾期交房违约责任空白未填写，而在补充协议第十二条中，则免除了出卖人逾期交房的责任。综上，在本合同，特别是补充协议第十二条，买受人与出卖人的权利和义务极不对等，凸显不公，明显属霸王条款，时至诉讼之日被告仍未按合同约定将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，导致买受人无法办理房屋所有权证，被告已造成违约，因此请求法院判令此补充协议相关内容无效，被告应当为原告办理房屋产权证履行备案义务并协助办理不动产证书，同时，按照国家相关法规规定支付给原告逾期未办理房屋产权证违约金。违约金支付标准应与本小区其他楼栋相同，按已付房款的万分之0.5/日支付（2017年12月26日至2019年8月8日590天，共计贰万伍仟捌佰肆拾玖元伍角贰分），或者按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。国家《城市房地产管理法》第二十六条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，另外《建设工程质量管理条例》第四条规定：建设工程由勘察、涉及、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件，经验收合格后方可交付使用。而被告在未办理房屋竣工验收备案证书的情况下，单方面组织勘察、涉及、建设、施工、监理单位单体联合验收，并通知原告于2016年12月31日至2017年元月6日办理房屋交接手续。时至今日，被告仍未具备相关验收文件，即使如此，被告仍安排其控股的洛阳尚锦物业公司在不具备一级物业服务资质的情况下，强制按照一级物业服务收费标准，以每月1.35/平方米收取物业管理费，其违规不合理收费，侵害了业主的合法权益，故原告请求法院判令被告退还原告缴纳的物业管理费伍仟陆佰柒拾捌元伍角（5678.5元），并判令被告停止下属物业公司收取物业管理费，待取得竣工备案证书之日起，按照其相应的资质等级标准收取。综上，被告的违约行为严重侵害原告的合法权益，故诉至本院。被告当庭答辩称：1、答辩人已于2019年12月10日取得了5号楼的产权证，已经履行了相应义务，但原告怠于前往不动产登记部门办理并提起诉讼，应由原告自行承担其延期办理房产证的后果，与答辩人无关。2、答辩人不存在违约情形，涉案房屋产权证有关资料逾期备案并非答辩人原因，而是由于政府政策、规划两方面原因。第一、由于政府违规将规划绿地作为建设用地出让给答辩人，并向答辩人先后下发施工许可证、规划许可证等相应证件，在被国土资源部通报后，市规划局自2016年1月暂停对升龙城所有项目的规划审批。而政府向答辩人下发的规划许可证、施工许可证等证件、通过控制性详细规划的报批手续等行为均有公信力，政府自身原因导致的许可证的错误下发、审批的错误通过，并非答辩人能够预见的掌控的事实，也不属于正常的商业风险，系政府政策性原因，针对以上情况，答辩人根本无法通过自身努力去克服从而按照合同约定的期限办理涉案房屋的产权报备工作。强行要求答辩人按照《商品房预售合同》的约定期限完成办证资料的报备工作是严重违反公平原则的。结合《合同法解释一》26条之规定，基于以上情形，答辩人认为应当变更合同约定的履行办证资料报备义务的时间。3、原告诉求的违约金，无法律及事实依据，目前答辩人已完成了产权备案工作，根据双方签订的合同及补充协议，即使出卖人需要承担责任，也应按照合同约定即已付房价款的0.1%来承担。4、原告的第三条诉讼请求没有法律依据，本案应依法驳回。5、该合同系二原告的真实意思表示，不符合法律变更的事实，被告不同意变更该合同内容。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2014年7月8日，原告与被告签订《商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买升龙城B区5幢1单元1-401号房屋，房屋代码为934104，该商品房预测建筑面积共140.21平方米，商品房单价为每平方米6249.59元，总金额为876255元，交付期限为2016年12月31日前。当日，原告与被告签订《商品房买卖合同》补充协议一份，《商品房买卖合同》及补充协议关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能再约定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照附件四本合同补充协议第十二条执行，《商品房买卖合同补充协议》第十二条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人应当按照合同约定期限履行备案义务。如因出卖人的责任未能在约定时间将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，买受人不退房，继续履行本合同。出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。如因买受人提供的资料不齐全等原因造成不能再规定期限内取得房地产权属证书的，其责任由买受人承担，出卖人不承担违约责任。2016年12月31日，原告从被告处接收房屋。被告洛阳尚锦置业有限公司于2019年12月10日取得升龙城B区5号楼不动产权证书，被告产权登记备案义务已经完成，原告至今未取得不动产权属证书。另查明，庭审中被告洛阳尚锦置业有限公司称由于政策调整及规划变更等原因导致升龙城项目的供电接入、消防验收等方面受到了直接的影响，导致升龙城项目的手续审批出现暂停和顺延，造成了业主产权登记手续的滞后和拖延。上述事实，由当事人提交的《商品房预售合同及补充协议》、《关于兴隆寨城中村改造项目规划问题的报告》、《洛阳市规划局会议纪要》、《河南省洛阳市涧西区工农乡兴隆寨城中村（含国有用地）改造项目协议书》、《新建住宅配电工程项目建设协议书》、《供电预警区域限制报装告知书》、《高压供用电合同》等证据以及当事人当庭陈述在卷资证，足以证明。本院认为，原告赵刚、冯茹与被告洛阳尚锦置业有限公司双方签订的《商品房预售合同》与《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。洛阳尚锦置业有限公司于2017年1月2日向原告交付房屋后，未按约定提交相关备案资料，原告未能取得房地产权属证书。洛阳尚锦置业有限公司未按约定提交相关备案资料，有政策调整及规划变更的因素，也有其他因素，洛阳尚锦置业有限公司应当承担一定的违约责任。涉案房屋在2019年12月10日取得该楼不动产权证，具备办证条件，故被告洛阳尚锦置业有限公司应协助原告赵刚、冯茹办理升龙城B区5号楼1单元401号房屋不动产权属证书。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因双方约定被告洛阳尚锦置业有限公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金，故被告洛阳尚锦置业有限公司应向原告支付违约金876.3元（876255元×0.1%），本院予以支持。因原、被告双方签订的商品房预售合同《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，故原告要求变更与被告签订的《补充协议》第十二条内容的诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告物业费的诉求与本案不属于同一法律关系，本案依法不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告洛阳尚锦置业有限公司于洛阳市涧西区升龙城B区5幢楼的不动产首次登记办理完毕之日起九十日内协助原告赵刚、冯茹办理升龙城B区5幢楼1单元1-401号（房屋代码为934104）房屋不动产权属证书。二、被告洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告赵刚、冯茹支付违约金876.3元。三、驳回原告赵刚、冯茹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。案件受理费294元（已减半收取），由原告赵刚、冯茹负担94元，由被告洛阳尚锦置业有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  毛莹莹二〇二〇年五月二十三日书记员  郭钰东