安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1503民初5160号 原告：梁昊，男，1979年9月8日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人：陈顺，安徽万世律师事务所律师。 被告：安徽省鑫阳置业有限公司，住所地安徽省六安市裕安区徐集镇高皇村，统一社会信用代码：913415000501993029。法定代表人：刘建国。 委托诉讼代理人：李忠诚，安徽大别山律师事务所律师。 委托代理人：孙京东，公司员工。 原告梁昊与被告安徽省鑫阳置业有限公司（下称鑫阳置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告梁昊诉讼代理人陈顺，被告鑫阳置业公司诉讼代理人李忠诚、孙京东到庭参加诉讼。期间，被告鑫阳置业公司提出管辖权异议被依法裁定驳回。本案现已审理终结。 原告梁昊诉讼请求：1、被告鑫阳置业公司立即退还房款2166853元、给付利息270426.22元（自2016年12月6日至2019年7月22日，按中国人民银行同期贷款基准利率进行计算，此后顺延至款清之日止），并支付违约金21668.53元,合计2458947.75元;2、保全费5000元，担保费2232元，共计7732元，由被告承担；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告梁昊与被告鑫阳置业公司于2016年12月30日签订《商品房买卖合同》（预售），原告购买被告开发的“康域帝景”28栋1、2、3、-1层106号房屋，总价款为2166853元。因被告未按约定交房，原告根据合同第十二条的约定解除合同，但被告至今未退还房款。 被告鑫阳置业公司辩称：被答辩人2019年8月诉请退还房款，没有法律依据，法庭不应支持。首先，导致交付房屋逾期，系多种原因所致，其中包括施工企业工程质量存在问题；其次，依据《商品房买卖合同》第12条约定，逾期60天，被答辩人有权解除合同，解除权产生时间为2017年3月1日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，被答辩人没有向答辩人进行催告，被答辩人2019年7月22日催告，已过一年的除斥期间，解除权消灭。综上，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。 原告梁昊向本院举出以下证据： 证据一：社会信用代码查询单；证明被告的主体情况。 证据二：《商品房买卖合同》（预售）；证明：1、案涉房屋总价款为2166853元，合同第十一条（一）约定被告应当在2016年12月30日前向原告交付案涉房屋。二、合同第十二条中约定被告逾期交房超过60日，原告有权解除合同；另被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款，并自原告付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时被告按照全部价款的1％向原告支付违约金。 证据三：转账电子回单(7份）;证明：自2016年2月1日至11月29日，原告陆续分7笔向被告共付购房款2166853元。 证据四：1、解除合同并办理退款手续通知，2、快递详情单。证明：原告已依约于2019年7月22日向被告书面通知解除合同，现双方间的合同已解除。 证据五：诉讼费、担保费票据；证明：原告已支付保全费5000元、担保费用2232元，该费用因被告违约所致，应当由被告依法承担。 被告鑫阳置业公司质证意见：对证据一的三性无异议；对证据二、三、五的真实性无异议，但造成房屋的逾期交付系因原告作为施工方工程质量存在问题所导致，同时解除权的行使时间在合同中并未约定，应当适用用最高人民法院司法解释一年的期限；对证据四三性持有异议。被告并未收到原告所称的解除合同并办理退款手续的通知，该份通知上并无公司盖章和相关人员的签字，该回执单是否杨礼顺本人所签也无法确认，杨礼顺不是公司的负责人员或者主管房屋销售事宜，其无权代理公司接手相关的文书，即便原告出具过通知，但也不能反映通知的内容，因此不能证明原告向被告催告要求解除合同并退款。 经庭审举证、质证，本院对原告梁昊所举的证据一、二、三、五予以确认。对证据四，被告诉讼代理人对原告邮寄给鑫阳置业公司回执单上签名人杨礼顺及邮寄的物件是否系解除合同的通知提出的异议，因不能提供相关证据证明，本院不予采信。 经审理查明：2016年初，原告梁昊与被告鑫阳置业公司就被告开发的“康域帝景”28栋1、2、3、-1层106号房屋总价款达成一致，即2166853元。原告先后于2016年2月1日至11月29日期间，分7笔向被告支付购房款共计2166853元。 2016年12月30日，原被告签订《商品房买卖合同》（预售），对该房屋的价款予以了确认，并在合同第十一条第（一）项约定“出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房”，在合同第十二条中约定:“-----逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15曰内退还买受人己付全部房款（含己付贷款部分〉，并自买受人付款之日起,按照（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的壹％向买受人支付违约金。-----” 在双方约定的房屋交付期限内，被告未能办理房屋交付手续。原告于2019年7月22日，向被告邮寄了解除合同并办理退款手续通知，要求被告按合同约定退还房款、给付利息并支付违约金。由于被告至今未同意退款，原告为维护自身的合法权益，特诉讼法院。 本院认为：本案的争议焦点是原告梁昊是否有权解除《商品房买卖合同》，即解除权的行使期限是否已经超过。 首先，原被告双方在《商品房买卖合同》中对合同的解除权已经做了约定。原告在本案中行使的是约定解除权。根据《合同法》第95条的规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案双方未约定解除权行使期限，被告鑫阳置业公司也未催告原告在合理期限内行使解除权，因此原告依法享有的约定解除权并没有消灭。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”该条中规定的一年除斥期间适用的是发生法定解除权之情形，不适用本案原告基于双方合同约定行使解除权。因此，被告鑫阳置业公司辩解原告行使合同解除权因已超一年期限而丧失的意见，不予采纳。最后，原告于2019年7月22日，向被告单位邮寄了《解除合同并办理退款手续通知》，应视为其对合同约定解除权的行使，被告在法定的期限内未提出异议。也未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 综上，原被告在签订《商品房买卖合同》时，对原告可以解除合同的条件进行了约定，原告在条件成就时向被告提出解除合同并进行了书面通知，本案《商品房买卖合同》在该通知到达被告单位之时即已解除。故原告诉请被告退还全部房款及利息并承担违约金，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、第九十六条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告安徽省鑫阳置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告梁昊购房款2166853元，并按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息，自2016年12月6日起至款清止。 二、被告安徽省鑫阳置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告梁昊违约金21668.53元（2166853元*1％）。 三、驳回原告梁昊其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26470元，减半收取13235元，保全费5000元，共计18235元。由被告安徽省鑫阳置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  李朝平 二〇二〇年四月二十日 书记员  张玲玉 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。