上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初7397号原告：刘青红,女,1978年12月5日生,汉族,住上海市松江区。委托诉讼代理人：何伟锋(系原告配偶),男，1979年1月17日生，汉族，住上海市松江区。被告：上海青客创意产业配套物业管理有限公司,住所地上海市嘉定区。法人代表人：宋磊，执行董事。委托诉讼代理人：郁晨瑞，女，公司员工。委托诉讼代理人：周宏波，女，公司员工。原告刘青红与被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司(以下简称“青客公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年7月1日、7月16日两次公开开庭进行审理。2020年9月1日，因案情复杂，本案转为适用普通程序独任审理，并于2020年10月19日第三次公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人何伟锋三次到庭参加诉讼，原告刘青红到庭参加第一次庭审，被告的委托诉讼代理人郁晨瑞到庭参加第一、二次庭审，被告的委托诉讼代理人周宏波到庭参加第三次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房屋托管租赁合同》和《补充协议一》；2、被告支付原告违约金80,000元；3、被告支付原告2020年2月25日至2020年6月24日的房屋租金23,200元；4、被告支付原告拖欠的水电费2,603.10元，其中包括2020年4月至6月的水费1,649.90元以及2020年2月、4月的电费953.20元。事实和理由：原、被告于2018年4月4日签订《房屋托管租赁合同》、《补充协议一》，原告将位于上海市松江区文翔路XXX弄XXX号1至3层房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给被告，租赁期间为2018年8月8日至2024年8月24日，租金于支付款周期月25日支付。但从2020年2月25日开始，原告再未收到租金，经原告多次催讨，被告至今未付。原告为维护自身合法权益，请求法院判如所请。审理中，原告自愿撤回上述第2项诉讼请求。被告青客公司辩称，同意解除《房屋托管租赁合同》和《补充协议一》，亦认可原告关于水电费的主张。但拖欠房租系受疫情影响，属于不可抗力，按照国家政策，业主应免除其3个月房租,而且被告也投入资金对房屋进行了装修并购买了家具，故不同意其余诉讼请求。本院经审理认定事实如下，涉案房屋权利人为原告，建筑面积214.07平方米，建筑类型为花园住宅。2018年4月4日，原、被告就位于上海市松江区文翔路XXX弄XXX号1层、2层、3层房屋分别签订《房屋托管租赁合同》、《补充协议一》各一份，约定原告将上述房屋租赁给被告，租赁期限96个月又17天，自2018年8月8日起至2026年8月24日止，房屋一层面积100平方米，月租金2,500元，付三押零；房屋二层面积90平方米，月租金2,850元，付三押零；房屋三层面积25平方米，月租金650元，付二押零。合同附件一般条款第四条租金支付方式和限期约定，被告于支付款周期月25日将租金支付至原告青客宝账户，25日为非工作日的青客宝到账时间为此后第一个工作日，租金的税费由原告承担，可委托被告代办……；第五条其他费用约定，……使用房屋所发生的水、电、通讯、宽带等费用由被告承担。双方另对其他事宜进行了约定。上述合同签订后，原告向被告交付涉案房屋，被告向原告支付截至2020年2月24日止的租金。原告垫付了2020年4月至6月的水费共计1,649.90元以及2020年2月、4月的电费共计953.20元。审理中，双方一致确认：1、涉案《房屋托管租赁合同》、《补充协议一》于2020年7月1日解除，原告于同日收回房屋；2、租金税费由被告代缴，被告每月实付原告租金合计5,800元。同时，被告述称：1、其承租房屋后进行了装修，购买了部分家具，但不在本案中提起反诉；2、涉案房屋中次承租人的租赁情况：(1)1层A室次承租人苏潇艺，入住日期2019年12月1日，搬离日期2020年6月1日，付款方式付二押二；(2)1层B室次承租人潘祚泉，入住日期2019年8月1日，搬离日期2020年2月2日，付款方式付六押一；(3)1层C室王桥，入住日期2019年7月8日，搬离日期2020年6月1日，付款方式付二十六押二；(4)2层A室次承租人骆佳俊，入住日期2019年11月24日，搬离日期2020年1月15日，付款方式付一十九押一；(5)2层B室次承租人胡建军，入住日期2020年2月1日，搬离日期2020年6月1日，付款方式付二押二；(6)2层C室次承租人孙祥祥，入住日期2019年6月9日，搬离日期2020年5月31日，付款方式付一押二；(7)3层A室次承租人梁碧洋，入住日期2019年4月13日，搬离日期2019年7月26日，付款方式付二十六押一。以上A、B、C室系被告为管理需要作的自行备注。以上事实，有上海市房地产权证、《房屋托管租赁合同》、《补充协议一》、发票及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《房屋托管租赁合同》及《补充协议一》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，因被告迟延支付2020年2月24日后的租金，原告要求解除《房屋托管租赁合同》及《补充协议一》，被告予以同意，且双方协商一致合同于2020年7月1日解除，本院对此予以确认。合同解除后，被告应向原告支付自欠付之日起至合同解除之日止的租金。根据双方合同约定，租金为每月6,000元，现原告扣除被告代为缴纳的税费后按每月5,800元主张自2020年2月25日起至2020年6月24日止的租金23,200元，被告亦不持异议，本院予以支持。对于被告提出的其受疫情影响而拖欠房租，属于不可抗力的辩称意见。本院认为，根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新冠肺炎疫情从2020年1月中下旬开始在全国蔓延，对于疫情影响范围内的民事主体都属于不能预见也不能避免的客观情况，但能否克服，还是需要根据个案来具体判断，需要从新冠肺炎疫情对当事人之间合同履行或权利行使的影响时间、程度及疫情的发展阶段等因素综合予以考量。本案中，根据被告自述的次承租人租赁使用房屋情况，共7位次承租人，其中有两位于疫情爆发之前已经终止租赁并搬离房屋，另有四位的搬离时间为疫情较为缓和后的2020年5月31日后；同时被告也未提供证据证明疫情期间次承租人欠付其租金，进而影响其向原告支付房租。故本院认为，本案中新冠肺炎疫情并不构成被告拖延支付租金的不可抗力，被告要求免除房租的辩称意见于法无据，本院难以支持。原告垫付的水电费2,603.10元，被告同意支付，本院亦予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告刘青红与被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司就上海市松江区文翔路XXX弄XXX号1至3层房屋签订的《房屋托管租赁合同》和《补充协议一》于2020年7月1日解除；二、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘青红租金23,200元；三、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘青红水电费2,603.10元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李明二〇二〇年十月十九日法官助理 李俊书 记 员 李俊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。