江西省南昌市新建区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0112民初2530号原告：龙竹林，男，1998年6月17日出生，汉族，住江西省吉安市峡江县。委托诉讼代理人：龙竹青，女，1992年6月9日出生，汉族，住江西省吉安市峡江县，系原告姐姐。被告：南昌市容州投资有限公司，住所地江西省南昌市新建区望城镇新区320国道南面物华中路两侧，统一社会信用代码913601225610643460。法定代表人：李汉朝，公司执行董事。委托诉讼代理人：何文柯，女，1986年12月22日出生，汉族，住江西省南昌市新建区，系该公司员工。委托诉讼代理人：李晓霞，北京大成（南昌）律师事务所律师。原告龙竹林与被告南昌市容州投资有限公司（以下简称容州公司）房屋买卖合同纠纷案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙竹林及其委托诉讼代理人龙竹青，被告容州公司委托诉讼代理人何文柯、李晓霞到庭参加诉讼。因具有中止诉讼的情形，本院于2020年10月15日裁定中止诉讼，2020年12月14日恢复诉讼。本案现已审理终结。原告龙竹林向本院提出诉讼请求：1．要求被告支付逾期交房违约金45013.6元；2．本案所有起诉费由被告承担。事实与理由：原告于2017年8月15日购买了容州港九城14栋1单元1001室并签订了商品房买卖合同，合同编号201712867。根据合同第十一条，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。可实际上，原告迟迟没接到收房通知，最后在2020年4月底才收到开发商邮寄的入伙通知书，通知原告2020年4月30日到小区物业处办理收房手续。根据合同第十二条逾期交付责任，出卖人逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之四的违约金。原告选择继续履行合同，并要求被告支付从2020年1月1日到2020年4月30日，共计121天的违约金。为保护自身合法权益，故诉至人民法院。被告容州公司辩称，1．涉案房产取得竣工验收备案的时间为2020年4月14日，延期天数应计算至2020年4月14日止，共计104天。从2017年开始建设至2020年4月交付，期间发生了诸多不可预见的突发情况，导致工程工作量增加，工程多次停工，对工程进度的影响远远超过104天，经答辩人尽最大的努力赶工期，才取得房屋能在2020年4月16日至2020年4月30日期间交付，答辩人认为，交房时间延后，并非答辩人过错导致；2.2017年11月，因南昌市城乡建设委员会强制推行建筑节能，涉案住宅需按照文件要求增加节能设计，导致工期增加58天；3．因政府环保督察，导致容州港九城小区停工30天；4.2018年5月至7月，因南昌市环境治理、生态修复工作开展，导致市场混凝土停供，工程停工52天左右；5．因天气的影响，导致出现灾涝，市场无砂石供应，工地无法施工，停工87天有余；6．本案适用疫情免责，疫情天数应在逾期天数中予以扣减；7．被答辩人逾期收房，应当承担逾期收房的违约责任，应向答辩人支付的违约金与被答辩人主张的违约金相抵扣；8．被答辩人主张的违约金过高，应当予以调整。综上所述，涉案房屋建设受政府政策调整、政府行为及不可抗力的影响，导致工期延长远远大于104天，答辩人不存在任何故意延期工期情形。经审理查明：原告（买受人）与被告（出卖人）于2017年8月15日签订了编号为201712867的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买坐落于南昌市望城新区，房屋建筑面积109.28㎡（预测面积），房屋单价为每平方米8510.56元，房屋总价款930034元。合同第十一条约定，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条对逾期交付责任进行了约定，除不可抗力外，出卖人未按照合同第十一条规定的时间将商品房交付买受人使用的，逾期超过60天后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。2017年11月14日，南昌市城乡建设委员会印发了洪建发［2017］128号《关于加强建筑节能设计有关工作的通知》。涉案建设项目被列入需执行新标准的项目，被告为此办理了绿色建筑备案登记，并于2018年8月3日获得了一星级绿色建筑设计标识证书。2020年1月3日至2020年1月18日，被告对涉案建设项目进行太阳能热水器采购及安装，花费工期15天。2017年12月11日，南昌市城乡建设委员会下发了《关于贯彻落实大气污染防治强制性攻关冲刺措施的紧急通知》。受此影响，经施工单位提起，监理和建设单位审批，涉案建设项目工期延期20天。被告于2019年12月10日公告容州港九城10#、14#顺延交房。该公告载明被告因天气、政策等原因延误107天，据此交房时间顺延至2020年4月16日。涉案建设项目开工时间为2017年5月13日，工程竣工验收备案时间为2020年4月14日。被告取得涉案楼栋的商品房预售许可证时间为2017年8月10日。另查明，原告收到了被告发出的《容州港九城项目入伙通知书》，该通知书载明被告为原告安排的收房时间为2020年4月30日。原告截至庭审结束尚未在被告处办理收房手续。上述事实有原告提交的双方身份信息、《商品房买卖合同》复印件、延期交房公告复印件、入伙须知复印件、入伙通知书复印件，被告提交的工程竣工验收表、商品房预售许可证、《关于加强建筑节能设计有关工作的通知》、《一星级绿色建筑设计标识证书》、《江西省可再生能源建筑应用工程行使检查报告》、地面保温层施工日志、地面保温层及加装太阳能热水器现场图片、《关于贯彻落实大气污染强制性攻关冲刺措施的紧急通知》、工作联系单、环保督察通知截图、《关于要求对红谷滩新区赣江南大道赣昌砂石码头进行关停取缔的通知》、施工现场图、施工日志、气象新闻打印件、施工设计图，以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，当事人应当严格依约履行合法生效的合同。一、关于被告容州公司是否存在违约以及是否应当承担违约责任的问题。本案中，合同约定了被告向原告交房时间为2019年12月31日，而涉案房屋所在项目的工程竣工验收备案时间为2020年4月14日，被告显然违反了双方关于交房时间的约定，即被告存在违反合同约定的情形。对于是否应当承担违约责任，被告抗辩工程建设受政策调整、天气、疫情等不可抗力影响导致延误的时间远超104天，也正是因此导致延期交房，基于不可抗力导致的违约应予免责。本院认为，1．对于被告提出的因南昌市城乡建设委员会强制推行建筑节能导致工期增加58天的抗辩意见，根据南昌市城乡建设委员会2017年11月14日下发的《关于加强建筑节能设计有关工作的通知》，涉案建设项目需执行新标准，被告对涉案建设项目进行太阳能热水器采购及安装花费工期15天，因被告执行行政命令，在此期间内应当免除违约责任，故本院确认计算被告逾期交房违约责任的期间应当扣除15天，超出部分不予采信；2．对于被告提出的因政府督查导致工程停工30余天的抗辩意见，根据南昌市城乡建设委员会2017年12月11日下发的《关于贯彻落实大气污染强制性攻关冲刺措施的紧急通知》，涉案房屋工程确属停工范围，相关工作联系单上载明批准工期顺延20天，考虑到该行政命令对于被告而言属不可预见、不可克服，在此期间内应当免除违约责任，故本院确认计算被告逾期交房违约责任的期间应当扣除20天，超出部分不予采信；3．对于被告提出的因砂石码头取缔导致停工52天的抗辩意见，本院认为赣昌砂石码头取缔并不必然导致涉案房屋建设停工，且该因素应为可预见的、可克服的供货商供货风险范畴，故本院对该抗辩意见不予采信；4．对于被告提出的抗辩因灾涝导致无砂石供应、工地无法施工导致停工87天的抗辩意见，本院认为无砂石供应仅是局部情况，并不必然导致工程停工，工程施工遭遇天气影响系正常可预见的，且被告提供证据并不能证明涉案房屋工程遭受了灾害级的影响，故本院对该抗辩意见不予采信；5．对于被告提出的应在逾期天数中扣减疫情天数的抗辩意见，本院认为疫情对涉案房屋建设工程的影响发生在逾期交房之后，故本院对该抗辩意见不予采信。综上，被告具有免责事由的期间仅为35天，免责期间并未覆盖整个逾期交房期间，故本院认为被告应当就逾期交房向原告承担违约责任。二、关于违约金的计算问题。合同约定，如出卖人逾期交房超过60天，而买受人选择继续履行合同的，则出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。本案原告选择继续履行合同且主张依照合同约定计算违约金，被告抗辩合同约定的违约金过高。本院认为，综合考虑被告的过错程度、合同履行情况、违约时间的长短等因素，合同违约金计算标准约定过高，本院酌情将合同违约金计算标准调整为每日按照全部房款价款万分之一计算。对于逾期交房天数认定，原告主张应自2020年1月1日计算至2020年4月30日，被告抗辩应当计算至项目竣工验收备案时间即2020年4月14日。本院认为，合同约定的交房行为应当表现为房屋出卖人的主动作为行为，项目竣工验收备案成功仅是证明涉案房屋在质量上符合交付条件，而不能代表被告已履行交房义务，故本院对该抗辩意见不予采信。同时，根据原告收到的《容州港九城项目入伙通知书》显示，被告为原告安排的收房时间为2020年4月30日，未在规定时间（提前也视为未按规定时间）不予接待，现双方因涉案房屋是否存在瑕疵而未办理收房手续，故本院确认被告已于2020年4月30日作出向原告交房的履约行为，并认定被告逾期交房的天数为121天（2020年1月1日至2020年4月30日），扣除免责的35天，被告应当承担逾期交房责任的天数为86天，逾期违约金为7998.29元（7998.29元=930034元×1?/天×86天）。三、关于被告主张原告应对逾期收房承担违约责任问题。本案中，原告诉请要求被告承担逾期交房违约金，违约金的计算期间为2020年1月1日至2020年4月30日。根据被告入伙通知书载明的最后收房时间，被告主张原告逾期收房的起算日期为2020年5月1日。本院认为，被告的主张与原告的诉请是两个不重合的期间，而被告并未就要求原告承担逾期收房责任提起反诉，仅是在答辩状中主张原告承担逾期收房责任，故本院对被告的该主张不予处理，被告可另行主张。综上所述，原告龙竹林的诉请，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告南昌市容州投资有限公司在本判决生效后五日内向原告龙竹林支付逾期交房违约金7998.29元。二、驳回原告龙竹林的其他诉讼请求。本诉案件受理费463元（已减半收取），由被告南昌市容州投资有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 员 杨书兴二〇二〇年十二月十七日法官助理 卢建伟书 记 员 夏琴思附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。