济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初8688号原告：山东华鲁集团有限公司，住所地山东省济南市。统一社会信用代码：913700002671827121法定代表人：王咏，董事长。委托诉讼代理人：王丽超，山东苏润律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨福辰，男，该公司员工。被告：任耀星，男，1969年5月29日出生，汉族，住山西省河津市。委托诉讼代理人：毕茵尹，北京市炜衡（济南）律师事务所实习律师。被告：薛姣菊，女，1969年12月17日出生，汉族，住山西省河津市。委托诉讼代理人：毕茵尹，北京市炜衡（济南）律师事务所实习律师。原告山东华鲁集团有限公司（以下简称华鲁集团）与被告任耀星、被告薛姣菊买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华鲁集团的委托诉讼代理人王丽超、杨福辰，被告任耀星及两被告共同委托诉讼代理人徐春可、毕茵尹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华鲁集团向本院提出诉讼请求：1、判令两被告返还我公司垫付的增值税96549.86元、城市维护建设税2413.74元、地方教育附加965.50元、教育费附加1448.24元，合计101377.34元，以及利息（以101377.34元为基础，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年4月27日起计算至实际清偿之日止）。2、判令两被告支付占用房屋的房租16500元（自2020年1月17日计算至2020年5月16日共5个月，每月3300元）。3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2019年5月24日和2019年12月20日，在济南市历下区人民法院执行法官的调解下，原被告分别签订了《还款抵账协议》和《补充协议》各一份，约定两被告将名下位于上海市松江区文宇路88弄18号202室的房产转让给我公司，用于抵顶在我公司处的欠款。2019年12月30日，针对上述抵账行为，两被告作为出售人、我公司作为买受人签订了编号为3830817的《上海市房地产买卖合同》，合同约定两被告将位于上海市松江区文宇路88弄18号202室的房产出售给我公司，两被告于2020年1月17日前将房屋腾空并交付我公司。双方向上海市不动产登记机构申请了不动产权变更登记手续，根据法律规定以及上海市相关规定，变更登记需要出售人履行纳税义务，缴纳增值税等相关税费，但是两被告拒绝履行纳税义务，导致我公司无法取得房产产权证书，后我公司无奈先行垫付了上述税款，但是两被告依然拒绝返还上述税款，并且两被告至2020年5月16日才将房屋腾出交付，拒绝支付房屋占用费。两被告的行为违法了《还款抵账协议》、《补充协议》、《上海市房地产买卖合同》的相关约定。为维护我公司合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告任耀星、被告薛姣菊辩称，一、我们认为过户房屋所产生的税款包含在房屋价款总额。首先，根据原告华鲁集团与我们签订的《还款抵账协议》、《补充协议》，“抵账房产以三方认可的评估价值进行抵账，乙方、丙方于2019年12月26日前以评估价值将抵账房产过户给甲方…”可知，双方合意认为抵顶房屋价格总额将房屋过户所产生的所有费用是包含在内；其次，根据二手房市场交易习惯，买卖双方达成的房屋最终交易价格即为包括房屋过户等税款的费用。由此可知，该上海市松江区文宇路88弄18号202室房产过户所产生的的相关税费不应由我们承担。二、我们对于缴纳房屋过户税款没有合同义务。我们与原告华鲁集团所签署的各协议，如《还款抵账协议》、《补充协议》等均未约定该房屋过户产生的费用由我们承担，缴纳该房屋过户所产生的税费不是我们的合同义务。原告华鲁集团于2020年1月14日给我们发函要求承担房屋增值税，我们随即于2020年2月2日回函，明确拒绝原告华鲁集团承担增值税。根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》可知，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。涉案房屋于2007年购买，迄过户之日止，已经超过两年，且属于普通住房，故本就无需缴纳增值税。让我们承担该过户的税款毫无依据。三、原告华鲁集团主张的占用房屋的房租不予认可。原告华鲁集团主张的占用房屋的房租，并没有相应证据证明其主张，也没有事实与法律依据做支撑，并且其主张的房租的费用仅为原告华鲁集团单方确定，不具有事实可参考性。人民法院2020年5月28日发的判决，所以5月28日以后腾房子是应该的，所以不应该收取我们的房租。综上所述，原告华鲁集团的诉讼请求均没有事实与法律依据，不应得到支持，请求依法驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年5月24日原告华鲁集团（甲方）与被告任耀星（乙方）、被告薛姣菊（丙方）签订还款抵账协议，约定“一、乙方、丙方以其共同持有的上海市松江区文宇路88弄18号202室房产（以下简称抵账房产）变现或以评估价值抵偿等方式，偿还乙方欠甲方货款、税金、律师费等。二、为确保抵账房产顺利变现或抵账，乙方、丙方需在2019年6月30日前偿清抵账房产按揭贷款，并向甲方提供相关证明。三、若乙方、丙方于2019年8月31日前通过自筹资金或抵账房产变现等现金方式还款，则甲方同意免除律师费52080元与延迟利息，即乙方合计需向甲方支付货款本金2493891.79元、税金65万元，合计3143891.79元。四、若乙方、丙方无法于2019年8月31日前通过自筹资金或出售抵账房产等现金方式还款，则抵账房产经房地产价值评估机构评估后，乙方、丙方于2019年9月30日前以评估价值将抵账房产过户给甲方，抵账方案如下……五、乙方、丙方按本协议第三条或第四条约定履行还款责任后，甲方申请终结（2018）鲁0102执199号执行程序，解除乙方限制消费令，解除晋M0V1**车辆查封状态……”。2019年12月20日原告华鲁集团（甲方）与被告任耀星（乙方）、被告薛姣菊（丙方）签订补充协议，约定“一、在确保《还款抵账协议》所述抵账房产于2019年12月31日前完成房产过户手续的前提下，三方同意以三方认可的房产评估价值抵顶山东恒实、山东嘉耀欠甲方货款、税金及延迟履行利息。二、鉴于乙方、丙方未按《还款抵账协议》按期偿还抵账房产按揭贷款，乙方、丙方同意在承担3143891.79元还款责任的基础上，追加承担律师费52080元，以及按3143891.79元为基数2个月的延迟履行利息33000元，合计3228971.79元。三、抵账房产以三方认可的评估价值进行抵账，乙方、丙方于2019年12月26日前以评估价值将抵账房产过户给甲方，抵账方案如下……四、乙方、丙方需在办理房产过户手续前腾房并将钥匙移交甲方……”。2019年12月29日原告华鲁集团与被告任耀星、被告薛姣菊签订上海市房地产买卖合同，约定两被告于2020年1月17日前腾出房屋并通知原告华鲁集团进行验收交接。2020年1月14日原告华鲁集团向两被告发送律师函，催促两被告缴纳增值税。2020年2月2日两被告复函拒绝缴纳增值税。2020年4月27日原告华鲁集团代两被告缴纳增值税等税费共计101377.34元。2020年5月16日原被告双方交接涉案抵账房产。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对双方没有约定的内容，应按照国家法律法规的规定履行。本案中原告华鲁集团与被告任耀星、被告薛姣菊签订的还款抵账协议、补充协议，该合同系双方真实意思的表示，不违反法律规定，本院予以确认。根据《营业税改征增值税试点实施办法》规定，在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应按照本办法缴纳增值税。《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》规定，单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务），因此对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。两被告辩称抵账房产购买已超过两年，无需缴纳税费，但未提交证据予以证实，对两被告的辩称，本院不予采信。因此本案中以买卖形式过户抵账房产所应缴纳的增值税等税费应由两被告承担，原告华鲁集团主张两被告支付增值税等税费101377.34元及利息合法有据，本院予以支持。原告华鲁集团主张两被告支付房屋占用期间的使用费16500元，并提交委托管理房屋服务合同予以佐证，证实原告华鲁集团收房后委托管理，每月预期收益3300元，两被告应于2020年1月17日前腾房，两被告实际于2020年5月16日交付房产，按5个月计算，本院认为两被告拒绝缴纳相关税费，延迟交付房产已构成违约，原告华鲁集团主张房屋占用费合理合法，但考虑到我国2020年初遭受新冠肺炎疫情影响，即使两被告及时缴纳相关税费亦无法正常交付抵账房产，疫情期间原告华鲁集团亦无法因抵债房产获得收益，因此本院调整房屋占用期间的使用费为两个月6600元。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：一、被告任耀星、被告薛姣菊于本判决生效之日起十日内支付原告山东华鲁集团有限公司增值税等税费101377.34元及利息（自2019年4月27日起至实际给付之日止，以101377.34元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、被告任耀星、被告薛姣菊于本判决生效之日起十日内支付原告山东华鲁集团有限公司房屋占用费6600元。三、驳回原告山东华鲁集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2658元，减半收取1329元，由原告山东华鲁集团有限公司承担112元，被告任耀星、被告薛姣菊承担1217元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  王 晛二〇二〇年十月十三日法官助理  东 超书 记 员  杨淇程