上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初58148号原告(反诉被告)：葛建铭，男，1970年2月23日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：喻军，远闻(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈丽丽，远闻(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海博成物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：严跃东，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐岚，上海毅也岩律师事务所律师。被告：谢先平，男，1980年4月28日出生，汉族，户籍地福建省龙岩市。原告葛建铭与被告上海博成物业管理有限公司(以下简称“博成物业”)、谢先平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月1日、2020年5月27日、2020年6月12日三次公开开庭进行了审理。审理中，被告博成物业针对原告葛建铭提出反诉，本院依法受理后，与本诉合并审理。原告(反诉被告)葛建铭委托诉讼代理人喻军，被告(反诉原告)博成物业委托诉讼代理人徐岚、被告谢先平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛建铭向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告博成物业签订的《房屋租赁合同》于2019年9月4日解除；2、判令被告博成物业返还租赁保证金15.90万元；3、判令被告博成物业返还房屋租金10.60万元；4、判令被告博成物业支付违约金15.90万元；5、判令两被告返还设备转让费16万元；6、判令被告博成物业赔偿律师费2万元。事实与理由：2019年6月29日，原告与被告谢先平(代表被告博成物业)签订《补充条款》,约定由被告方保证燃气接通工作的有效开展。2019年7月5日，原告(委托案外人胡某某)与被告博成物业签订《房屋租赁合同》，就上海市静安区陕西北路XXX号楼房屋(以下简称“涉案房屋”)租赁事宜达成一致。签约前,被告谢先平告知原告开通燃气需要花费10万元左右，被告博成物业亦予认可。基于对两被告的信任，原告签订合同并支付保证金、租金、设备转让费。然在装修即将完工、原告通过正规途径申请开通燃气时得知，开通燃气需要开挖马路并耗时3个月、花费30万元左右，原告对此无力承受；同时，因物业单位不允许通过“走明管”接通燃气，原告曾尝试通过“走暗管”方式接通燃气，但因配套设备花费过高而最终放弃。几经努力，原告终究无法获得经营面馆必备的燃气条件。经协商不成，原告被迫停止租赁。2019年10月9日向被告博成物业法定代表人归还钥匙、返还房屋、将设立的上海嘉濠餐饮店的投资人变更到被告博成物业法定代表人名下，故房屋交接已经完成。原告认为,被告未告知涉案房屋墙外无燃气接口、燃气开通相关承诺存在明显误导，且被告未尽到保证燃气接通工作有效开展的合同义务，给原告造成重大经济损失，致使合同目的无法实现,被告行为显属违约。经交涉未果，原告遂起诉至法院并提出诉讼请求如上。被告博成物业辩称，1、被告谢先平系独立中介，居间撮合原告与被告博成物业之间的租赁事宜，其亦有代原告办理企业登记及转租事宜的行为，其并非被告博成物业的代表；2、被告谢先平在原告承租房屋前已将涉案房屋尚未接通燃气的现状以及燃气需由原告自行负责接通等事宜充分告知原告，并不存在隐瞒；3、租赁合同约定由葛建铭方确认涉案房屋使用满足租赁用途，交接协议及相关聊天记录亦明确约定燃气由葛建铭方负责安装，且用电炉方式亦可满足经营面馆所需，故葛建铭所称解约事由缺乏法律和事实依据；4、被告博成物业仅有协助接通燃气的义务，原告并未举证证明被告博成物业违反该义务的行为；5、为满足原告需求，被告博成物业于2019年11月办理燃气开通手续、2020年3月实际完工，实际花费金额远低于原告所称金额，合同目的可以实现，原告却在得知燃气接通后仍坚持要求解约并已构成严重违约。因此，不同意原告全部诉请。被告谢先平辩称，1、其系独立中介，并不代表任何一方；2签约前，其已经充分告知原告涉案房屋状态，亦明确说明燃气安装由原告自行负责，其从未承诺由被告博成物业或被告谢先平解决燃气安装的事宜；3、被告谢先平积极协助原告方办理包括燃气接通等各项手续，燃气并非不能接通；4、物业单位未同意通过“明管”接通燃气的原因在于，原告未提交相应合同、文件、图纸等材料；5、原告方于2019年8月20日左右要求被告谢先平协助转让店铺，原告方未接通燃气的原因在于原告方自行放弃；6、涉案房屋内燃气已实际接通，花费金额与其预估金额相当，并无误导；7、涉案房屋内设备系被告博成物业交与被告谢先平用以抵作中介费用，原告接收设备、向其支付16万元装修补偿费并已经同意不再退还。因此，不同意原告全部诉请。反诉原告博成物业针对反诉被告葛建铭提出反诉请求：1、确认《房屋租赁合同》于2020年5月27日解除；2、判令反诉被告立即腾空并搬离涉案房屋；3、判令反诉被告支付拖欠的自2019年9月30日至2020年5月27日的租金420,466.67元；4、判令反诉被告按日租金2倍标准支付自2020年5月28日至实际搬离之日止的房屋占用费；5、判令反诉被告支付违约金159,000元(即没收租赁保证金159,000元)；6、判令反诉被告支付垫付的燃气安装费用110,103元；7、判令反诉被告承担律师费50,000元以及本案保全费、反担保费用。事实与理由：博成物业按约将涉案房屋交付葛建铭，葛建铭无正当理由、擅自退租构成违约，应当承当相应法律责任。反诉被告葛建铭辩称，1、同意解除合同，但解除时间应为2019年9月4日；2、涉案房屋及钥匙、设备已于2019年10月9日原样交还、设备已按《转让协议》归属于博成物业，涉案房屋处于反诉原告控制之下，已无搬离必要；3、原告从未正常使用涉案房屋，并早已迁出，无须支付租金及房屋占用费；4、基于反诉原告违约，反诉原告应当返还租赁保证金，且反诉原告主张的违约金、房屋占用费过高，请求法院予以调整；5、燃气管道是在反诉被告搬离涉案房屋并且起诉后自行安装的，属于扩大损失，且最终系采取了“走明管”的方式开通的，相关费用应由反诉原告自行承担；6、基于反诉原告违约，相应的诉讼费、保全费等费用应当由反诉原告自行承担。本院经审理认定事实如下：2019年6月29日，谢先平与葛建铭通过手写方式对房屋租赁事宜主要内容作了约定，双方商定数日后签订正式合同。同日，谢先平(甲方)与葛建铭(乙方)签订《补充协议》并约定：“1、租赁年限限定4年，主要是要与递增条款相吻合。如果续签，双方再协商递增标准。2、甲方负责证照的办理，乙方应配合甲方提供热食类证照所需的相关材料，以及配合甲方在食药监部门现场确认时的接待工作，办理好的证照提供给乙方有效使用，经营中产生的税费由乙方承担。3、煤气接通由乙方自行负责。甲方应该保证接通工作的有效开展。同时对煤气接通后的所有权应予保证。4、租金内包含物业费。5、如实际工作中遇到与合同条款相冲突的地方，以此补充条款解释为终。未尽事宜，协商解决。”2019年7月5日，博成物业(出租方、甲方)与案外人胡某某(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》并约定，乙方租赁甲方涉案房屋(建筑面积80平方米)用于餐饮面馆之用；租期自2019年7月5日至2023年7月4日，其中装修免租期25天；租金支付方式为先付后用，每两月为一期，2019年7月5日至2021年7月4日的月租金(含物业)53,000元，2021年7月5日至2023年7月4日的月租金(含物业)56,180元；租赁保证金159,000元。合同同时约定，乙方确认其于签署合同时已经对涉案房屋状况及相关信息进行查勘检验，确认涉案房屋符合其租赁目的和用途，接受涉案房屋现实状况并同意按照合同约定时间接受甲方按照该状况所交付的房屋；乙方应在合同终止、结清费用、办理相关注销手续后以现状或毛坯房状态返还房屋，并须清理房屋，乙方遗留物品由甲方处置，费用由乙方承担。合同还约定，违约方应当向守约方支付三个月的租金作为违约金，如双方争议进入诉讼，则由败诉方承担胜诉方主张权利所支付的必要合理费用(包括但不限于诉讼费、律师费等)。该合同补充条款约定，合同终止后，乙方应将在涉案房屋地址注册的各类经营证照注销、变更或转移，甲方确认后无息退还合同所约定的保证金。该合同还对其他租赁事宜作了约定。合同签订前后，葛建铭(包括通过他人)向博成物业支付租金10.60万元、租赁保证金15.90万元，向谢先平支付装修补偿款16万元(收据收款事由：租赁陕西北路XXX号店铺的装修补偿费16万元，此费用一经收取不予退还，付款人表示认可)，并对涉案房屋实施装修。2019年8月17日，胡某某向博成物业发出《通知书》称涉案房屋无法以正常方式接通燃气，如独立开通燃气管道花费需40万元以上、耗时至少3个月，而整个店面经营成本尚不足30万元，故出租方未能提供租用房屋的基本条件，应于2019年8月31日前完成燃气接入基本条件或协商解决上述问题。2019年8月20日，葛建铭方要求谢先平协助转让店铺。2019年8月23日，葛建铭收到博成物业发出的《告知函》。该函中，博成物业回复上述《通知书》称，已事先告知涉案房屋没有接通燃气的情况，不接受由博成物业接通燃气；如拒绝接受涉案房屋状况、单方解除合同，则须承担违约责任。2019年9月3日，上海嘉濠餐饮店向博成物业发出《关于停止租赁的正式通知》，以博成物业未于2019年8月31日前完成燃气接入基本条件为由，通知博成物业该店于2019年9月4日起停止使用涉案房屋，解除租赁合同。2019年10月，涉案房屋贴出留有谢先平联系电话的招租广告。后葛建铭起诉来院并提出诉请如上。另查，上海嘉濠餐饮店于2019年7月17日成立，注册于涉案房屋，原投资人登记为胡某某。2019年10月9日，胡某某与博成物业法定代表人严跃东共同申请办理工商登记变更手续，并签订《转让协议》，将上海嘉濠餐饮店100%财产及所有权转让。2019年10月14日该企业投资人变更为严跃东。上述事实，有当事人陈述及双方无争议的在案证据为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，各方及案外人胡某某均确认葛建铭系《房屋租赁合同》主体，胡某某签约、发函等行为系代葛建铭所为。各方确认，涉案房屋已由博成物业通过“走明管”(大厅部位)方式接通燃气，对此，葛建铭仍要求解除合同。博成物业陈述其所主张的律师费尚未实际发生。审理中，对于葛建铭主张涉案房屋钥匙于2020年10月9日已经归还一节，博成物业未当庭回应，亦未在期限内书面回复。本院认为，葛建铭主张谢先平系博成物业代表，然未能提供相关代表手续等证据，又将谢先平与博成物业并列为本案被告，且博成物业及谢先平均予否认，结合谢先平职业、谢先平与博成物业身份关系、谢先平收费情节以及谢先平参与该合同签订、履行及协助转租等事宜中的具体表现，本院对葛建铭该项主张不予采信，葛建铭与谢先平签订的《补充协议》对博成物业不发生法律效力。《房屋租赁合同》系由博成物业与案外人胡某某签订，胡某某及本案当事人均认可胡某某系代葛建铭签约、履约，故博成物业与葛建铭系该合同主体，均应恪守履行该合同。对于燃气未能接通是否构成合法解约事由，本院认为，第一，承租人对租赁房屋是否适于其特定经营用途负有较高的注意义务，况且合同明确约定由葛建铭方确认涉案房屋交付状态符合其租赁目的和用途；葛建铭在接收涉案房屋后要求博成物业接通燃气，缺乏合同依据。第二，《补充协议》明确约定燃气接通由葛建铭方自行负责，并无歧义；接通燃气工作亦由葛建铭方先行实施，诉前各方对燃气接通由葛建铭方负责本无争议。第三，对于燃气未能接通的原因，谢先平主张系葛建铭未按要求提交资料，而葛建铭未能提出反驳证据，亦未能举证证明系博成物业存在明显怠于协助燃气接通之行为、或系谢先平违反了《补充协议》中“甲方应该保证接通工作的有效开展”之约定，故燃气未能接通难以归咎于博成物业或谢先平。第四，葛建铭称相关物业单位不同意“走明管”、接通费用将显著超出预期金额及承受能力，而博成物业以燃气实际接通情况及花费予以反驳并称可采取其他供热方式；葛建铭所称事由即便属实，亦未导致合同目的无法实现，不能构成解除合同的合法事由。因此，葛建铭认为未能接通燃气致其合同目的无法实现、博成物业因此构成根本性违约，缺乏法律及事实依据，本院不予采纳。相反，葛建铭无正当理由、提前退租，构成根本性违约，应当承担相应的法律责任。葛建铭方于2019年9月3日发出解约通知并未再付租，截至诉前博成物业亦未催告葛建铭方继续履行合同，双方于2019年10月9日共同申请办理相应企业变更登记手续，双方事实上以行为方式就合同于2019年10月9日解除达成一致，解约方式符合法律规定，故本院依法予以确认并对葛建铭、博成物业的相应诉请均不予支持。葛建铭占用涉案房屋，应当按约支付租金直至合同解除之日，故葛建铭应继续支付15,682元,本院在上述金额内支持博成物业支付租金的相应诉请，并对葛建铭退还租金的相应诉请不予支持。基于葛建铭根本性违约，博成物业有权按照合同约定将保证金作为违约金不予退还，考虑葛建铭违约发生阶段及造成的损失，博成物业所主张的违约金数额尚属合理，本院对违约金数额不作调整，并对博成物业相应诉请予以支持，对葛建铭要求退还保证金及支付违约金的诉请均不予支持。关于葛建铭是否应当搬出设备并支付房屋占用费一节，本院认为：首先，2019年10月9日，葛建铭方与博成物业方签订《转让协议》，葛建铭将注册于涉案房屋内的企业所有权及其财产转与博成物业方，博成物业即取得涉案房屋内用于该企业经营的设备；博成物业后续可实际安装燃气管道亦佐证，博成物业已经取回涉案房屋的控制权利。其次，即使设备仍属于葛建铭方，葛建铭于退租后未再主张设备所有权，博成物业亦有权按照合同约定处置遗留物品；然直至诉前，博成物业既未催告葛建铭方搬出设备，亦未处置遗留物品，未及时采取适当措施防止损失扩大。再次，设备原存于涉案房屋内，博成物业未举证证明设备对其使用房屋或另行出租形成实际妨碍，且违约金金额已足以弥补其可能的损失。因此，博成物业主张葛建铭搬离并支付房屋占用费，缺乏事实依据，本院对博成物业相关诉请均不予支持。对于葛建铭要求返还的设备转让款，相关收据已特别注明收取后不再退还，故本院对葛建铭该项诉请不予支持。博成物业未经葛建铭同意、在退租后接通燃气，其要求葛建铭支付安装费用，缺乏法律依据，本院不予支持。葛建铭要求博成物业赔偿其律师费的诉请，缺乏法律及事实依据，本院不予支持。博成物业所主张的律师费及反担保费，缺乏事实或法律依据，本院对相应诉请均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)葛建铭与被告(反诉原告)上海博成物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年10月9日解除；二、原告(反诉被告)葛建铭应当于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海博成物业管理有限公司支付租金15,682元；三、被告(反诉原告)上海博成物业管理有限公司已收取的保证金159,000元不予退还；四、驳回原告(反诉被告)葛建铭其余诉请请求；五、驳回被告(反诉原告)上海博成物业管理有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉财产保全费3,520元，由原告(反诉被告)葛建铭负担。本诉案件受理费9,840元，减半收取计4,920元，由原告(反诉被告)葛建铭负担。反诉财产保全费4,500.70元，由原告(反诉被告)葛建铭负担90元，由被告(反诉原告)上海博成物业管理有限公司负担4,410.70元。反诉案件受理费5,597.85元，由原告(反诉被告)葛建铭负担110元，由被告(反诉原告)上海博成物业管理有限公司负担5,487.85元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  钟献明二〇二〇年八月十九日书记员  梅益婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……