河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0106民初423号原告：郑州德保物业管理有限公司，住所地郑州市上街区新安路6东段。法定代表人：张建伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭水林，河南华威律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜炳灿，河南华威律师事务所律师。被告：苗向阳，男，1980年4月9日出生，汉族，住河南省禹州市。现住郑州市。被告：赵丰武，男，1984年1月7日出生，汉族，住河南省巩义市。现住郑州市。委托诉讼代理人：于俊（系赵丰武妻子），户籍地河南省巩义市，现住郑州市。被告：王利敏，女，1972年3月29日出生，汉族，住郑州市，现住郑州市。被告：马平安，男，1954年3月10日出生，汉族，住河南省荥阳市，现住郑州市。被告：马金枝，女，1970年4月8日出生，汉族，住河南省巩义市，现住郑州市。委托诉讼代理人：马雯莉（系马金枝儿媳），现住郑州市。被告：高俊伟，男，1982年10月6日出生，汉族，住河南省杞县，现住郑州市。委托诉讼代理人：任雪琴（系高俊伟妻子），现住郑州市。被告：王永山，男，1967年7月14日出生，汉族，住江苏省东台市，现住郑州市。委托诉讼代理人：岳连杰（系王永山妻子），现住郑州市。原告郑州德保物业管理有限公司（以下简称德保物业）与被告苗向阳、赵丰武、王利敏、马平安、马金枝、高俊伟、王永山物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德保物业委托诉讼代理人姜炳灿、被告王利敏、被告马平安、被告赵丰武委托诉讼代理人于俊、被告王永山委托诉讼代理人岳连杰、被告马金枝委托诉讼代理人马雯莉、被告高俊伟委托诉讼代理人任雪琴到庭参加诉讼。被告苗向阳经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德保物业向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付物业管理费和违约金；2.本案的案件受理费由被告承担。事实与理由：原告和被告签订了《物业管理服务合同》，约定原告为德宝国际花园、德宝城墅小区提供物业管理服务，在德宝国际花园居住的被告按照每月0.32元/平方米支付物业管理费，每年首月缴纳一次。在德宝城墅小区居住的被告马金枝、被告高俊伟收取物业费标准为2016年7月1日至2018年6月30日1.35元/平方米/月；2018年7月1日至2019年6月30日1.5元/平方米/月；2019年7月1日至2020年6月30日1.65元/平方米/月；2020年7月1日起1.8元/平方米/月。若被告逾期缴纳物业费，应当支付应缴总额的日千分之三的违约金及其它相关权利和义务。2014年9月1日，郑州市物价局、郑州市住房保障和房地产管理局发布《郑州市物业收费管理办法》，2014年12月1日，原告依据该办法，在德宝花园小区门口张贴了《物业费上调公告》，告知业主物业费调整为0.5元/月。原告进驻该小区后，按约提供物业服务，被告接受了原告的物业服务。但是被告拖欠原告物业管理费，经原告多次催要，被告至今未能支付。综上所述，被告接受原告的物业服务，应当依约向原告支付相应的物业管理费，被告逾期支付物业管理费的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。被告苗向阳辩称：被告也不记得几年没交，没交的理由就是原告把被告的三轮车清理了，清理之后原告私自卖掉了，车的事情解决了就交费。被告赵丰武辩称：不交物业费的理由是被告在2017年左右丢了一辆电动车，电动车丢失是物业公司责任，进小区发卡出小区收卡，两个小偷把电动车偷出去以后出大门的时候他们门卫室没有收出入卡，导致这辆电动车被骑出去，原告管理有疏忽。被告王利敏辩称：1.原告没有按约履行《物业服务合同》在先，违规收费，被告自2008年6月1日至2015年5月31日一直被强制交纳物业管理费593元，即每年多交纳80元。2.被告与原告签订的《物业服务合同》约定的物业费为0.32元/平方/月，原告2014年12月1日在被告门口贴上《物业费上调公告》后，私自上调物业费的行为本身就是违约行为。3.2015年6月之后，多次与原告沟通，原告只要能提供上调物业费的合法材料后，被告可以按时交纳物业费，否则只能按2008年签订的合同交纳。4.原告应当退还2008年6月1日至2015年5月31日多交纳的物业费560元。5.取消500元违约金，诉讼费由原告承担。被告马平安辩称：1.原告并未对小区内违章建筑和配套设施漏水问题进行解决；2.原告对小区内公共区域未尽到监管职责，有个别业主在公共区域私搭乱建，已经影响到被告房屋质量；3.物业管理纠纷的诉讼时效为两年，原告起诉被告2016年-2017年和2017年-2018年这两年的物业费已经过诉讼时效。且在此期间一直找物业公司协商漏水问题，原告并未向被告催要过物业费；4.物业费上调不是原告贴一个公告就可以了，是需要重新签合同的，只要原告提供上调物业费的合法材料，被告可以交纳，否则只能按2008年签订的合同执行；5.原告收费不合理。被告马金枝、被告高俊伟共同辩称：1.原告居住的单元门门口长期停放电动车及老年三轮车，严重影响正常出入，多次向原告反映，原告并未进行管理；2.小区西侧道路坑洼不平，至今未硬化道路，雨雪天气泥泞不堪，交房两年都未改善；3.小区门禁形同虚设，24小时随意出入，对于是否是本小区人员一概不问，单元门禁与可视系统交房至今形同虚设。2018年12月20日，小区有小偷进入，且被业主当场抓住；4.本小区西侧交房至今围墙都未建立，物业合同约定的封闭式小区至今没有落实；5.消防通道长期有车辆停放，影响救护车辆通行；6.小区防空洞属于小区配套设施，却被强占为车库买卖；7.未公示服务内容和服务标准；8.收费标准不符合物业服务收费管理办法；9.服务态度不行；10小区噪音扰民。被告王永山辩称：1.被告的阳台外墙从2017年左右开始渗水，面积也就是巴掌大，现在一直整个从上到下整个墙体发霉脱皮，并且我们的外墙是瓷片，迄今为止原告德保物业并未维修。2.被告签的合同是0.32元，收费一直按0.37元，到2015年时又涨到了0.5元。本院认为，原告德保物业与被告苗向阳、被告赵丰武、被告王利敏、被告马平安、被告王永山均基于“德宝国际花园”项目分别签订有《物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效。原告德保物业与被告马金枝、被告高俊伟基于“德宝城墅”项目分别签订有《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，合法有效。原告德保物业按照合同约定提供物业服务，被告苗向阳、被告赵丰武、被告王利敏、被告马平安、被告王永山、被告马金枝、被告高俊伟应当按照约定支付物业费。原告德保物业主张“德宝国际花园”小区按照0.5元/平方米/月来收取物业费，但仅提供张贴物业费涨价的公告照片，未与业主达成新的收费一致意见，本院不予认可，故“德宝国际花园”的物业费按照0.32元/平方米/月，加上智能化设备、设施运行费0.05元/平方米/月，按照0.37元/平方米/月来收取费用。被告苗向阳辩称车辆被物业公司清理变卖，但未提交证据证明，故该辩解意见，本院不予采纳。被告赵丰武辩解未交物业费原因系自己车辆丢失，本院认为车辆丢失系侵权责任纠纷，与本案不属于同一法律关系，但原告德保物业在车辆管理中，存在一定的管理过错，故原告德保物业主张被告苗向阳、被告赵丰武支付违约金的诉请，本院不予支持。被告马平安辩解物业公司未对小区内违章建筑和配套设施漏水问题进行解决，对小区内公共区域未尽到监管职责，有个别业主在公共区域私搭乱建，已经影响到本人房屋质量，物业管理纠纷的诉讼时效为两年。原告德保物业述称关于小区停车问题被告马平安提供证据太片面，原告德保物业也在积极管理，本院予以认可。关于个别业主违章建筑的情况，原告德保物业述称已经上报行政主管部门，被告无异议，本院予以认可。物业服务合同纠纷诉讼时效为三年，故原告德保物业该诉请并未超过诉讼时效。原告德保物业在小区违建及配套设施漏水问题中解决问题不及时，反映问题很长时间后才下达正式的整改通知书，导致被告马平安家中漏水问题至今未解决，存在管理过错，故原告德保物业主张被告马平安支付违约金的诉请，本院不予支持。被告王利敏辩称与原告德保物业签订的《物业服务合同》约定的物业费为0.32元/平方米/月，但是原告每年都多收取80元的其他费用，与合同不符，原告德保物业庭审述称物业管理服务合同第八页第二条约定的收费标准，其中第一项和第三项加起来为0.37元，本院予以认可。但原告德保物业单方把物业费的收费标准提高到0.5元/平方米/月也是被告王利敏拒交物业费的主要原因，故原告德保物业主张被告王利敏支付违约金的诉请，本院不予支持。被告王永山辩称外墙渗水维修的问题，原告德保物业述称需要动用维修基金，但是到目前为止整栋楼的维修基金的动用还没有达到标准，本院予以认可。原告德保物业对外墙渗水的问题应当及时联系相关业主协商维修事宜，防范给其他业主造成二次伤害的情况发生，故原告德保物业主张被告王永山支付违约金的诉请，本院不予支持。被告马金枝、高俊伟均辩称单元门门口长期停放电动车及老年三轮车，消防通道长期有车辆停放，影响救护车辆通行，并有照片、视频为证，本院予以认可。另述称小区西侧道路坑洼不平，小区门禁形同虚设，其他人员随意进入，单元门禁与可视系统交房至今形同虚设、服务态度不行、物业合同约定的封闭式小区至今没有落实、小区防空洞属于小区配套设施、却被强占为车库买卖、小区噪音扰民、收费标准不符合物业服务收费管理办法均未提供相应证据，本院不予认定。因原告德保物业未对车辆停放进行良好规划及对业主进行引导，故原告德保物业主张被告马金枝、被告高俊伟违约金的诉请，本院不予支持。原告德保物业作为物业服务企业应该听取业主的意见，不断改进物业服务水平，及时解决业主反映的问题，另一方面，物业服务是一个不断完善的过程，业主拒交物业费将导致物业服务无法正常开展下去，既不利于物业服务的长远发展，阻碍物业公司保证物业服务质量，也不利于维护广大业主的利益，营造良好小区氛围。原告德保物业作为物业管理企业在平时的服务工作中应尽量与业主加强沟通，努力提高服务质量，为业主提供优质的服务，以减少物业纠纷的产生。以上七被告对原告德保物业主张的物业费计算日期均无异议，故七被告欠付物业费用情况如下：被告苗向阳欠付物业服务费日期自2016年6月1日至2019年5月31日止，费用共计872.19元；被告赵丰武欠付物业服务费日期自2016年12月31日至2019年5月31日止，费用共计1185.56元；被告王利敏欠付物业服务费日期自2015年6月1日至2019年5月31日止，费用共计2281.27元；被告马平安欠付物业服务费日期自2016年6月1日至2019年5月1日止，费用共计1710.95元；被告马金枝欠付物业服务费日期自2018年1月1日至2020年6月30日止，费用共计5365元；被告高俊伟欠付物业服务费日期自2017年7月1日至2020年6月30日止，费用共计4955元；被告王永山欠付物业服务费日期自2016年1月1日至2019年12月31日止，费用共计2391.56元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告苗向阳于本判决生效后十日内支付原告郑州德保物业管理有限公司物业费872.19元；二、被告赵丰武于本判决生效后十日内支付原告郑州德保物业管理有限公司物业费1185.56元；三、被告王利敏于本判决生效后十日内支付原告郑州德保物业管理有限公司物业费2281.27元；四、被告马平安于本判决生效后十日内支付原告郑州德保物业管理有限公司物业费1710.95元；五、被告马金枝于本判决生效后十日内支付原告郑州德保物业管理有限公司物业费5365元；六、被告高俊伟于本判决生效后十日内支付原告郑州德保物业管理有限公司物业费4955元；七、被告王永山于本判决生效后十日内支付原告郑州德保物业管理有限公司物业费2391.56元；八、驳回原告郑州德保物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费175元（已减半收取），由被告苗向阳、被告赵丰武、被告王利敏、被告马平安、被告王永山、被告马金枝、被告高俊伟各负担25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员  匡鹿颖二〇二〇年六月八日书记员  蔡玉清