宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2020）宁02民终750号上诉人（原审原告）：于某，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：罗某，宁夏宁众律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某，宁夏宁众律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：隗某，住宁夏回族自治区石嘴山市。委托诉讼代理人：罗某，宁夏宁众律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某，宁夏宁众律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘某，石嘴山市华欣房地产开发有限公司董事长，住宁夏回族自治区石嘴山市。委托诉讼代理人：潘某1（系被告刘某丈夫），住宁夏回族自治区石嘴山市。被上诉人（原审被告）：戚某，住宁夏回族自治区石嘴山市。被上诉人（原审被告）：康某，民族、职业及住址均不详。被上诉人（原审被告）：纪某，住宁夏回族自治区石嘴山市。被上诉人（原审被告）：石嘴山市华欣房地产开发有限公司。法定代表人：刘某，石嘴山市华欣房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：潘某1，住宁夏回族自治区石嘴山市。原审第三人：潘某2，住宁夏回族自治区石嘴山市。上诉人于某、隗某因与被上诉人刘某、戚某、康某、纪某、石嘴山市华欣房地产开发有限公司（以下简称华欣公司）及原审第三人潘某2租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2019）宁0202民初2332民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序进行了审理。本案现已审理终结。于某、隗某上诉请求：1、请求撤销(2019)宁0202民初2332号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审判决驳回上诉人原审诉讼请求，事实认定错误。1、被上诉人刘某作为出租方对出租物不享有所有权，无权对外签订租赁合同。被上诉人刘某原系石嘴山市华欣房地产开发有限公司执行董事兼总经理，石嘴山市大武口区文明北路锦馨家园小区系石嘴山市华欣房地产开发有限公司开发建设，其中第20幢楼地下有1号、2号、3号车库约6000㎡。锦馨家园小区建成后，被上诉人华欣房地产开发有限公司将上述1号、2号、3号车库分别转让给被上诉人戚某、纪某并办理了法定的不动产所有权登记手续。此后，被上诉人刘某对上诉人声称该地下车库系其自有，可以改造成购物中心进行商业经蕾，并与上诉人于某、隗某就地下车库改建成商业中心进行了前期洽谈，被上诉人刘某向上诉人保证地下车库改建成购物中心后，一切规划、消防变更登记手续都可以办理妥当。得到被上诉人刘某口头承诺后，双方经协商一致，于2017年5月4日签订了《地下商场（由地下车库改造）租赁合同》。合同约定：被上诉人刘某将位于××区幢地下车库建筑面积6000㎡在良好及可租赁的状态下租给原告装修改造作为超市使用，如约定面积与实际面积不符，则按实际面积支付租金；租赁期限为10年，租金从2017年8月4日开始计算；房租由第三年开始以每平方米7%的价格递增，物业费为0.8元1平方米／月，商场费用为每月10元／平方米；租赁合同还约定了费用的交付期限、方式、违约责任及原被告的其它权利义务关系。合同签订后，上诉人依约先后向被上诉人刘某缴纳水、电及设施设备保证金20万元，被上诉人刘某将租赁标的交付给了上诉人。被上诉人将租赁标的交付给上诉人后，上诉人先后投入巨资聘请相关单位、个人对地下车库进行改造、装修，累计投入地下车库改造资金580万元。2、被上诉人共同隐瞒了涉案地下车库早已出售并在银行设定抵押的事实。从涉案租赁合同的文本肉容以及形式要件来看，合同的当事人为被上诉人刘某、上诉人于某、隗某以及第三人潘某2，被上诉人刘某为出租方，上诉人于某、隗某以及第三人潘某2为承租方。被上诉人对涉案地下车库根本没有所有权，涉案地下车库出租给上诉人时早已出售给被上诉人戚某、纪某，被上诉人戚某又于2016年8月25日将部分涉案地下车库转售给被上诉人康某。被上诉人刘某与上诉人签订租赁合同是2017年，而涉案地下车库已经在2016年办理了抵押登记，抵押给了乌海黄河银行，对于这一点，无论是与被上诉人刘某有亲戚关系的被上诉人戚某，还是与被上诉人刘某系朋友及战略合作伙伴关系的被上诉人纪某、康某对此都心知肚明，但他们都共同隐瞒了涉案地下车库早已出售并在银行设定抵押的事实。至于被上诉人刘某辩称其是作为华欣房地产公司法定代表人代表被上诉人华欣公司与上诉人及第三人潘某2签订涉案租赁合同，其身份也是事后为规避法律风险，被被上诉人华欣房地产公司追认的。3、上诉人基于对合同主体错误的认识，才与被上诉人刘某签订了《租赁合同》。合同签订后，上诉人依约先后向被上诉人刘某支付了水电费以及设施设备保证金20万元，出具收条的是被上诉人刘某，而不是华欣房地产公司，由此可知双方订立合同的主体是上诉人与被上诉人刘某，合同内容是被上诉人刘某与上诉人及第三人潘某2双方真实意思表示，而不是华欣房地产公司与土诉人及第三人潘某2双方真实意思表示。涉案地下车库在租赁合同签订前已抵押于案外人的事实理论上并不影响租赁合同的效力，但实践中，如果合同一方当事人获悉租赁物已被抵押的事实，会就这已被抵押的租赁物与合同另一方当事人签订租赁合同，况且这一事实是被有意隐瞒的。二、原审基于错误的事实认定，导致判决结果错误。原审法院认为：被上诉人刘某作为华欣公司法定代表人代表被上诉人华欣公司与上诉人及第三人潘某2签订涉案租赁合同，因此租赁合同的双方当事人应是华欣房地产公司与上诉人及第三人；双方订立合同主体适格，合同内容系双方真实意思表示，涉案地下车库在租赁合同签订前已抵押于案外人的事实并不影响租赁合同的效力；合同无效的主张不能成立，上诉人的赔偿请求不能成立，这样的认定是错误的。被上诉人共同隐瞒地下车库早已出售并在银行设定抵押的事实，诱骗上诉人与被上诉人签订租赁合同，造成投资人累计580万元的巨额经济损失，被上诉人刘某对出租标的没有所有权。三、涉案租赁合同因违反国家法律的强制性规定，应属无效，被上诉人刘某、戚某、纪某、康某、华欣房地产公司应当共同承担连带赔偿责任。被上诉人出租的房屋原规划用途是地下车库，被上诉人无法完成规划变更，也无法办理消防验收，涉案房屋不能用于商业经营，故涉案租赁合同应属无效。该无效合同造成了上诉人累计580万元的巨额经济损失，对此，被上诉人刘某应当承担民事赔偿责任，被上诉人戚某、纪某、康某、华欣房地产公司作为出租标的的所有人，明知被上诉人刘某并非所有权人，却将涉案地下车库交给刘某放纵其与上诉人签订租赁合同，对此被上诉人刘某、戚某、纪某、康某、华欣公司应当共同承担连带赔偿责任。综上所述，原审判决认定事实错误，判决结果错误。据此，上诉人特依法提起上诉，请求二审法院依法判决撤销原一审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求。刘某、华欣公司辩称，上诉人的上诉理由不能成立，刘某作为华欣公司的法定代表人，有权对华欣公司名下的财产进行处置，华欣公司认可。涉案房产虽有登记在戚某、纪某名下，但他们均认可登记在其名下的相应车库实际为华欣公司所有，故华欣公司作为所有权人进行出租并无不当。对于合同的效力，华欣公司出租车库。不违反法律规定，地下车库作为大楼的整体已经进行了验收，车库改建成商场是上诉人未按规定报备所致，与被上诉人无关。至于抵押问题，并不影响双方的租赁关系。请求驳回上诉维持原判。戚某辩称，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。纪某、康某、潘某2未到庭答辩，亦未提交书面意见。于某、隗某向一审法院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告刘某签订的《地下商场（由地下车库改造）租赁合同》无效；2.判决被告刘某、戚某、康某、纪某、华欣公司共同赔偿因无效租赁合同导致原告经济损失580万元；3.判决被告返还原告已经缴纳的水电及设施设备保证金20万元；4.诉讼费由各被告共同承担。一审法院查明，被告刘某系被告华欣公司的法定代表人，位于大武口区文明北路的锦馨家园小区系被告华欣公司开发建设。2017年5月4日，被告刘某与原告于某、隗某、第三人潘某2签订《地下商场（由地下车库改造）租赁合同》，约定将位于大武口区文明北路的锦馨家园20幢地下车库（建筑面积6000㎡）出租给原告于某、隗某及第三人潘某2，租赁期限为10年（2017年5月4日至2027年5月3日），租金从2017年8月4日开始计算，房租由第三年开始以每平方米7%的价格递增，物业费为每月每平方米0.8元，商场费用为每月每平方米10元。合同对费用的交付期限、方式、违约责任等也作出了约定。合同签订后，被告刘某、华欣公司将上述车库交付原告及第三人，原告于某、隗某对上述车库进行改造、装修后用于经营宁夏嘉客莱超市（有限公司），并于2017年6月16日办理了工商登记。2017年5月15日，原告于某向被告刘某交付了房屋定金10万元。现原告认为：被告刘某对出租的标的物没有所有权，出租的房屋原规划用途是地下车库，被告方无法完成规划变更，也就无法办理消防验收，涉案房屋也不能用于商业经营，故涉案租赁合同应属无效，原告为此诉至法院，请求判如所请。另查明，1.2017年6月16日，被告刘某收到原告于某交付的押金10万元。2.涉案地下车库中的一部分在2016年抵押给案外人，并办理了抵押登记。3.2015年6月10日，被告戚某向被告刘某出具授权委托书，授权被告刘某代替被告戚某处理大武口区文明北路锦馨家园20幢地下车库1号房屋一切租赁、买卖等事宜。2016年8月25日，被告戚某与被告康某签订《房屋买卖合同》，约定将位于××区出售给被告康某，但至今未办理产权登记手续。一审法院认为，本案的焦点一是案涉租赁合同的当事人问题，二是涉案租赁合同的效力问题，三是原告要求被告赔偿经济损失580万元、返还水电及设施设备保证金20万元的主张是否成立的问题。关于第一个问题：从涉案租赁合同的文本内容看，合同的当事人为被告刘某、原告于某、隗某及第三人潘某2，被告刘某为出租方，原告于某、隗某及第三人潘某2为承租方。庭审中，被告刘某抗辩其是作为被告华欣公司的法定代表人代表华欣公司与原告于某、隗某及第三人潘某2签订的涉案租赁合同，即涉案租赁合同的出租方实为被告华欣公司，被告华欣公司对此予以认可，因被告刘某确系被告华欣公司的法定代表人，被告华欣公司又系涉案地下车库的实际所有权人（庭审中，被告戚某、纪某均自认登记在其名下的相应车库实际为被告华欣公司所有），故对被告刘某、华欣公司的上述辩解意见一审法院予以采纳，由此涉案租赁合同的实际当事人应为出租方被告华欣公司，承租方原告于某、隗某及第三人潘某2，对此一审法院予以确认。关于第二个问题：原告于某、隗某及第三人潘某2均系完全民事行为能力人，被告华欣公司系具有独立法人资格的民事主体，故双方订立合同主体适格；合同内容系双方真实意思表示，内容本身也不违反法律及行政法规的强制性规定。涉案地下车库在租赁合同签订前已抵押于案外人的事实并不影响租赁合同的效力。涉案租赁合同也不存在合同法第五十二条规定的任一情形。退一步讲，即便签订涉案租赁合同时，被告刘某系个人行为，但现作为权利人的被告华欣公司已经追认。综上，原告要求确认涉案租赁合同无效的主张无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于第三个问题：原告要求被告刘某、戚某、康某、纪某、华欣公司共同赔偿因租赁合同无效给原告造成的经济损失并返还水电及设施设备保证金，其该项主张成立的前提是合同无效，现原告关于涉案租赁合同无效的主张不能成立，且被告刘某、戚某、康某、纪某又均非涉案租赁合同的当事人，故其该项诉求既缺乏事实基础，也于法无据，一审法院不予支持。由此，原告提出的地下商场改造造价的鉴定申请已无实际意义，一审法院不予准许。被告刘某、华欣公司答辩要求确认原、被告签订的租赁合同有效，但其并未提出反诉，故其该抗辩意见，一审法院不予采纳。被告康某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对原告、被告纪某所举证据质证权及抗辩权的放弃，对此被告康某应承担相应的法律后果。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告于某、隗某的诉讼请求。案件受理费53800元，由原告于某、隗某负担；公告费300元，由原告于某、隗某负担。在二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，本案上诉人主张合同无效，理由是刘某不具备合同主体资格，隐瞒涉案标的已被抵押的事实，且无法办理规划变更、消防备案等工作。关于合同的相对方，涉案房产虽登记在戚某、纪某名下，但二人均认可登记在其名下的相应车库实际为华欣公司所有，而刘某系华欣公司的法定代表人，刘某主张其是以华欣公司法定代表人身份签订合同，华欣公司对此认可，故上诉人主张刘某对标的物不具所有权、无权签订合同的主张不能成立，本院不予支持。关于被上诉人故意隐瞒涉案房产被抵押的问题，虽然涉案房产被抵押，华欣公司作为房产的所有人，在房产抵押期间，对于房产的正常经营管理，并不违反法律的禁止性规定，合法有效。双方当事人签订租赁合同租赁的地下车库，上诉人负责进行消防改造，上诉人在未取得设计变更、消防备案的情况下自行将地下车库变更为地下商场，故上诉人要求被上诉人赔偿其损失的请求不能成立，本院不予支持。至于上诉人要求刘某、戚某、纪某、康某承担连带责任，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实、适用正确，判决结果并无不当，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53800元，由上诉人于某、隗某负担。本判决为终审判决。审判长 刘 敏审判员 辛爱丽审判员 张建兴 二〇二〇年十月二十三日书记员 韩晓琴附：本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。