上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初4004号原告：上海英达莱物业有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：邢荣华，董事长。委托诉讼代理人：唐宗伦，男。委托诉讼代理人：王洁芳，女。被告：孙登茂，男，1980年4月16日出生，汉族，户籍地福建省。原告上海英达莱物业有限公司与被告孙登茂物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案。嗣后，因被告下落不明，本案依法转为普通程序，于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告上海英达莱物业有限公司的委托诉讼代理人唐宗伦、王洁芳到庭参加诉讼。被告孙登茂经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告上海英达莱物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付上海市杨浦区政益路XXX号XXX室房屋的物业管理费27,424元，及物业管理费违约金1,851.10元；2.判令被告支付上海市杨浦区政益路XXX号XXX室的物业管理费28,940.80元及物业管理费的违约金1,953.50元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告系上海市五角丰达商务广场政益路XXX号XXX室、1110室的产权人。按照原告和上海和济房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》约定，原告一直对被告购买的物业实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。根据《前期物业服务合同》、《五角丰达商务广场(一期)用户手册》的约定，被告应当按约支付物业管理费用。自2018年12月1日至2020年3月31日被告拖欠应缴纳的8号1109室物业管理费27,424元，8号1110室物业管理费28,940.8元，合计物业管理费56,364.80元。根据《前期物业服务合同》第二十八条，未能按时交付物业管理费用的，需按未缴纳费用总额的日万分之三支付违约金。截止2020年3月31日被告应支付的8号1109室物业管理费违约金为1,851.10元，8号1110室物业管理费违约金为1,953.50元，合计违约金3,804.60元。原告多次催讨无果，故诉讼至本院。被告孙登茂未出庭应诉、答辩。本院经审理认定事实如下：2010年4月20日，甲方上海和济房地产有限公司与乙方上海英达方物业有限公司签订《前期物业服务合同》，第一条，物业基本情况：座落位置上海市杨浦区政益路XXX号、XXX号，国庠路XXX-XXX号。第二条，在物业服务区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第六条，物业管理费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：办公楼：每平方米建筑面积12元/月；商铺：每平方米建筑面积为15元/月。第十一条，停车场收费分别采取以下方式：地下停车库属于甲方或者业主所有的，均委托乙方管理，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人暂定按车库车位150元/个·月的标准向乙方交停车管理服务费。第二十八条，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业管理费的，每天按应付款的万分之三向乙方支付违约金。第三十二条，本合同期限两年，自2010年12月1日起至2012年11月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2013年3月29日，甲方上海和济房地产有限公司与乙方上海英达莱物业有限公司(原上海英达方物业有限公司)签订《前期物业服务合同》补充协议，约定：由乙方继续履行《前期物业服务合同》；甲乙双方同意前期物业服务期限延续至该物业成立业主大会并选聘到新聘物业管理企业止。上海市不动产登记簿载明，政益路XXX号XXX室房屋建筑面积142.83平方米，房屋类型办公楼，总层数12层，权利人孙登茂。上海市不动产登记簿载明，政益路XXX号XXX室房屋建筑面积150.73平方米，房屋类型办公楼，总层数12层，权利人孙登茂。2019年6月18日，原告向被告发出《催款通知书》，要求被告支付政益路XXX号XXX、XXX室房屋自2018年4月至2019年5月的物业费52，204.40元及2018年1月至2019年5月的空调电费7,293元。2020年4月9日，原告再次向被告发出《催款通知书》，要求被告于2020年4月15日前支付政益路XXX号XXX、XXX室房屋自2018年12月至2020年3月的物业费60,169.40元。另查明，2012年上海医药(集团)有限公司对上海英达方物业有限公司进行重组，由上海英达莱置业有限公司设立全资子公司上海英达莱物业有限公司承接其权利义务。2020年10月9日，上海市杨浦区五角场街道房屋管理办事处出具《情况说明》，载明坐落于上海市杨浦区政益路XXX号、XXX号五角丰达商务广场(一期)尚未成立业主委员会。自2010年12月1日起，由开发商上海和济房地产有限公司委托上海英达莱物业有限公司提供物业管理服务至今。审理中，原告要求被告按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年4月16日起至实际清偿之日止的违约金，放弃要求被告支付政益路XXX号XXX、XXX室房屋违约金3,804.60元。以上事实由原告提交的上海市不动产登记簿、前期物业服务合同及补充协议、用户手册、承诺书、欠费明细表、催款通知书、通知、五角场房管办证明以及原告的当庭陈述等证据材料予以佐证，经庭审审核属实，本院予以确认。本院认为，原告对被告的房屋进行了物业管理服务，被告也实际接受了原告的物业管理服务，被告理应向原告支付物业管理费，但被告未履行支付相关费用的义务，应承担相应的民事责任。现原告要求被告支付拖欠的8号1109室房屋的物业管理费27,424元及8号1110室的物业管理费28,940.80元，合计56,364.80元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告未履行缴纳物业管理费的义务，还应承担相应违约责任。现原告酌情要求被告按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年4月16日起至实际清偿之日止的违约金，于法无悖，本院予以准许。原告放弃要求被告支付违约金3,804.60元的请求，是对其自身权利的行使，本院予以准许。被告孙登茂经本院合法传唤，未到庭应诉视为其放弃当庭抗辩的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孙登茂应于本判决生效之日起十日内向原告上海英达莱物业有限公司支付上海市政益路XXX号XXX、XXX室房屋自2018年12月1日起至2020年3月31日止的物业管理费共计56,364.80元；二、被告孙登茂应于本判决生效之日起十日内向原告上海英达莱物业有限公司支付违约金(以本金56,364.80元为基数，自2020年4月16日起至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1,305元，公告费560元，由被告孙登茂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  孔玲二〇二〇年十月十九日书记员  李智附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。