河北省邢台市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0503民初381号 原告：李中华，男，1988年5月26日出生，汉族，个体经营者,住河北省邢台市桥西区。 委托代理人：徐玉亮，河北国途律师事务所律师。 委托代理人：李志田，男，1965年12月10日出生，汉族，住址同上，系李中华的父亲。 被告：陶龙江，男，1971年7月12日出生，汉族，个体经商，住河北省威县。 被告：李亚纺，女，1977年6月9日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区。 被告：王美婷，女，1971年11月22日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区。 第三人：陶文兵，男，1990年6月6日出生,汉族，住址。系陶龙江和王美婷的儿子。 原告李中华与被告陶龙江、王美婷、李亚纺、第三人陶文兵房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李中华及其委托代理人徐玉亮、李志田和被告陶龙江到庭参加诉讼。被告王美婷、李亚纺、第三人陶文兵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 李中华请求法院判令:1、解除双方签订的《关于解除购买邢台市港龙商业中心3号楼Ｃ11号门市协议书》；2、被告退还原告购房款790万元及支付赔偿金20万元；3、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：2018年8月11日原告与被告陶龙江签订房屋转让合同，合同约定原告以790万元的价格购买被告位于邢台市桥西区龙港商业中心3＃楼Ｃ11号门市，并约定2019年12月31日前付清房款并办理过户手续，后原告于2019年5月28日向被告指定的陶文兵、王美婷账户付清全部房款，被告却迟迟不予办理产权变更手续。2019年12月20日双方签订了《关于解除购买邢台市港龙商业中心3号楼Ｃ11号门市协议书》，约定签订解除协议后一个月内被告退还原告100万元购房款，剩余购房款690万元分期至2020年7月31日前退还完毕并支付20万元赔偿金，之后被告未按协议约定的期限退还购房款，经原告多次催要，被告迟迟不予履行，已构成根本违约，要求被告全面履行退还原告790万元购房款并支付20万元赔偿金。被告李亚纺与被告陶龙江系夫妻关系，且该笔欠款在其夫妻关系存续期间产生，故该笔欠款为被告陶龙江与被告李亚纺的夫妻共同债务，由其共同偿还给原告。 被告陶龙江辩称，2018年8月11日我和李中华签订房屋买卖协议，是我指定转账给王美婷、陶文兵账户，这个属实。由于资金原因，2019年12月20日签订解除房屋买卖合同，我同意退还李中华购房款790万元，目前，我应该退还原告790万元的50%，但对赔偿金20万元有异议，因为当时是协商作为补偿，但现在走司法程序了。目前我资金周转困难，暂时没有能力支付李中华购房款，我力争在7月底退给原告。另外，我和王美婷在2004年7月19日通过桥西法院调解离婚，当天我们自己写的离婚协议中把财产已经分割清楚。至于王美婷接收了李中华少量房款12万元，是因为2016年我做生意借了王美婷100万元，这12万元是还王美婷借款，王美婷不是这个买卖房屋出售人，不应承担该还款责任。原告提交的陶文兵，原告在起诉状中已写明是我指定第三人陶文兵的账户，陶文兵的卡由我支配，陶文兵不是房屋买卖的当事人，陶文兵不应承担任何责任，陶文兵卡上的738.5万元我多数用在生意上，少数用于开支。我积极努力退还房款，王美婷和陶文兵与房屋买卖没有关系，应该由我一人承担退还房款义务。本案可以不受8月31日起诉的约束。因为我卖加油站出现问题，我表示歉意，另外我把门市转让出去是有原因的，在签订解除合同后，我给李中华说清楚了。再次转让门市是迫不得已，当时有逾期，银行通过桥东法院有判决，银行拍卖门市，我不得已才转让门市。无论协商还是通过法庭我都积极还款，大约在7月底8月初争取都还完。 原告为支持其主张提交证据如下： 证据一、房屋转让合同，拟证明：1、2018年8月11日原告与被告陶龙江签订房屋转让合同，合同第二条约定总房款790万元；2、合同第三条第1项约定：被告自2019年1月1日至2019年12月31日每月分给原告2.5万元房租，12个月共计30万元；3、合同第五条约定：解除合同，被告应退还原告房款，并按约定分享2019年当年房租。 证据二、微信聊天记录、微信转账凭证、银行转账凭证、支付宝转账凭证，拟证明：1、2018年8月12日，王美婷通过微信提供了陶文兵的建设银行卡，要求原告将房款支付至该银行卡；2、原告以微信转账方式向王美婷支付7万元；3、原告以支付宝转账方式向王美婷支付5万元；4、原告以银行转账方式向陶文兵账户支付738.5万元； 证据三、收到条，拟证明：原告向王美婷、陶文兵支付的款项就是履行房屋转让合同向陶龙江支付的购房款。被告陶龙江于2019年5月28日向原告出具了收到原告支付的750.5万元房款的收据。 证据四、《关于解除购买邢台市港龙商业中心3号楼Ｃ11号门市协议书》，拟证明：1、2019年12月20日，双方签订解除购房协议书；2、协议第一条说明了解除的原因及背景，是因为陶龙江未还清银行贷款，违约导致房屋不能过户而解除；3、协议第二条约定，双方确认，被告共需返还原告购房款及租金共计790万；4、协议第二条第1项约定2020年1月20前应返还100万元，但至今未返还，构成了迟延履行主要债务，且其行为也已经表明了其不会履行主要债务；5、协议第二条第2项约定2020年7月31日前付清全部790万欠款和20万赔偿金。6、协议第三条违约责任第2条约定“截止2020.8.31甲方仍未还清房款本息，乙方有权直接起诉至邢台市桥西区法院”，是双方协商的，被告要求的，原告有权起诉。 证据五、邢台市存量房买卖合同（合同编号CS202000694），拟证明：2020年2月25日，在原告已经向法院提起诉讼后，陶龙江将案涉房屋以220万元的低价转让给任明冬，至今没有以受让款偿还原告的购房款，明显属于恶意转移财产逃避债务，以明示的方式不履行返还义务。 证据六、邢台市桥西区人民法院查封（扣押、冻结）财产清单，拟证明：通过法院网络执行查控系统，证明陶龙江名下已经没有财产，陶龙江的财产状况已经明显恶化，根本不具有履约偿还能力。 证据七、邢台市港龙商业中心3号楼Ｃ11号门市房产证和土地证的复印件。证明该房屋系被告于2003年12月12日取得，系在陶龙江与王美婷婚姻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产，二人离婚时，并未对该财产进行分割，与原告交易时，仍属二人共同共有，是二人共同向原告进行的交易，二人应承担连带责任，向原告返还购房款。 证据八、陶文兵建行卡交易明细，证明被告未按照约定将原告支付的购房款738.5万元用于偿还银行抵押贷款，存在欺诈。 证据九、2020.2.16至24日期间李中华和王美婷的短信，证明王美婷对解除买卖房屋是知情的，并表示应当积极筹款退款。 被告陶龙江的质证意见为： 对以上证据均没有异议，另外需要说明的是，1、证据二是我指定转帐到陶文兵账户，王美婷只是转达我的意思。2、关于“截止2020.8.31甲方仍未还清房款本息，乙方有权直接起诉至邢台市桥西区法院”的约定本身不合理，既然起诉了，可以不受这条的约束，我没有意见。3、短息的电话号码是王美婷的，原告说王美婷对解除协议知情，王美婷应该是通过李中华和王美婷的短信或微信聊天得知的，的确王美婷一直催促我向购房者返还房款。 被告陶龙江为证明其主张提交证据如下： 2004年西民初字480号民事调解书、协议书。证明,我和王美婷已经离婚，王美婷只是替我介绍卖房，她不应该承担任何责任。 原告的质证意见为： 对桥西区人民法院调解书没有异议，但对被告的证明目的有异议，该调解书中并未显示对本案案涉房屋进行分割，仍属于二人共同共有。对协议书的三性均有异议，该证据系陶龙江和王美婷单方制作，未在民政部门存档、也未在法院司法机关离婚时进行确认，不具有真实性，与本案无关。 本院经审理认定事实如下： 2003年12月12日邢台市房屋产权产籍监理处颁发的房屋所有权证显示，房屋所有权人：陶龙江，房屋坐落：桥西中兴大街港龙商业中心3#楼C11号门市，面积267.72平方米,设定他项权利摘要栏注明：按揭贷款的设定日期为2020年12月20日-2012年12月19日，房产已抵押的设定日期为2007年1月12日-2010年1月11日、2010年4月21日-2015年4月21日。被告陶龙江称其购房时房款为300多万元。 2006年1月24日邢台市人民政府颁发的土地证显示，证号邢市国有（2006）第X-6号显示，土地使用权人：陶龙江，座落：中兴西大街港龙商业中心3号楼11号门市，使用权面积为1110.01平方米，终止日期2039年12月7日。记事栏载明，1、本次办理抵押面积为111.01平方米，邢市他项290第058号，期限至2015年4月20日，2010年4月22日,2012年2月9日注销。2、本次办理抵押面积为111.01平方米，至2015年3月19日，邢市他项（2012）第019号,2012年3月19日。3、注销本次抵押，邢市他项2012第019号,2015年4月10日。4、本次办理抵押面积111.01平方米，至2018年4月14日，邢市他项（2015）061号，2015年4月14日。 2018年8月11日原告李中华（乙方）与被告陶龙江（甲方）签订《房屋转让合同》，内容为，一、所转让房屋情况：该房屋系邢台市桥西区港龙商业中心3＃楼Ｃ11号门市。该门市房屋面积267.72平方米，房屋所有权证号为“房权证邢市字第××号”；土地使用权面积111.01平方米，土地使用权证号为“邢市国用（2006）第Ｘ-6号”，详见房屋所有权证书和国有土地使用证书。二、房屋及土地使用权转让款共计790万元；付款方式为：1、于本协议签订时乙方付给甲方100万元；2、于本协议签订60日内乙方付给甲方100万元；3、于2018年12月31日前乙方付给甲方200万元；4、于2019年12月31日前乙方再付给甲方390万元，全部房款付清。三、因李中华采取分期付款方向陶龙江付款，陶龙江之前用该房屋在中国银行桥东支行抵押贷款600万元，同时陶龙江与马建军签订有房屋租赁合同且租金已收到至2019.12.23日，故双方约定按照如下方式分享权益、分担费用：1、乙方于2018年12月31日前向甲方支付购房款400万元后，甲方自2019年1月1日至2019年12月31日期间每月分给乙方2.5万元房租，12个月共计30万元，该30万元于2019年12月31日前一次性结算付清。2、乙方在2019年1月1日至2019年12月31日期间替甲方分担100万元银行贷款的利息，利率按照月息千分之八计算，每月8000元，12个月合计96000元。该96000元于2019年12月31日前一次性结算付清。四、乙方于2019年12月31日付清全部790万元房款后，甲方将与该套楼房有关的房屋所有权证、土地使用证、房屋租赁合同等手续全部交给乙方，同时配合乙方办理过户手续，将房屋登记到乙方名下，过户登记费用由乙方承担。五、如乙方违约，未能在2019年12月31日前付清全部790万元房款，甲方有权解除合同；如甲方违约，在收到全部房款后未能及时为乙方办理过户登记手续，则乙方有权解除合同。无论甲方还是乙方提出解除合同，甲方均应退还已收乙方房款，双方除了仍按照本合同第三条的约定分享2019年当年房租、分担该年度100万元贷款利息外，双方互不追究其它责任、互不赔偿其它损失。六、房屋过户登记给乙方前产生的全部债权债务及费用由甲方承担，与乙方无关；房屋过户登记给乙方之后产生的债权债务及费用由乙方承担，与甲方无关。本合同自签订时生效，任何一方均不得反悔。 2018年8月12日王美婷将“中国建设银行卡的照片并用文字注明冶金路支行陶文兵”通过微信告知李中华。庭审时，被告陶龙江称，是其指定用陶文兵的账户作为转账账户的，王美婷只是在传达陶龙江的意思。 2018年8月20日原告支付宝转账给王美婷5万元； 2018年11月10日原告微信转账给王美婷1万元、1万元； 2018年11月12日原告微信转账给王美婷1万元、1万元、1万元、1万元； 2019年5月28日原告微信转账给王美婷1万元； 2018年8月21日至2019年5月28日原告李中华的工商银行卡62×××11向第三人陶文兵的建设银行卡62×××99累计转账738.5万元。 2019年5月28日被告陶龙江出具收到条，载明，今收到李中华购买港龙商铺款750.5万元。 2019年12月20日原告李中华与被告陶龙江又签订《关于解除购买邢台市港龙商业中心3号楼Ｃ11号门市协议书》，内容为，经甲乙双方协商一致，自愿解除邢台市港龙商业中心3号楼Ｃ11号门市的购买合同，为明确责任，保障双方权益，特签订本协议：一、解除购买门市的原因及背景，2019年5月28日李中华按购房合同的约定在分期付清陶龙江790万元购房款后，因陶龙江没有偿还用该门市作抵押的银行贷款，致使门市至今无法办理更名过户手续，造成正在使用门市的租户停租，在无奈的情况下，陶龙江首先提出解除购买门市的合同。二、还款期限及金额，陶龙江共需返还原告购房款及部分租金收入共计790万元，具体还款日期如下:1、本协议签订之日后一个月内甲方还乙方首笔购房款100万元；剩余690万元分期支付，在2020年7月31日前全部付清。在此期间，陶龙江一次性付给原告赔偿补助金20万元。2、陶龙江从合同签订之日起到2020年3月31日前付清总欠款790万元的50%，即395万元；到2020年7月31日前付清全部790万元欠款和20万元赔偿金。三、违约责任1、陶龙江保证按时还款，超过7月31日后，逾期未还部分按月息1%收取利息。如陶龙江无能力偿还，自愿将本人与欠款同等价值的财产抵押给李中华。2、截止2020年8月31日陶龙江仍未还清房款本息，李中华有权直接起诉......五、收款账号为李中华名下的工行邢台市桥西支行62×××11。 2020.2.16至24日期间王美婷通过短信表示，欠债还钱是应该的，其会让陶龙江尽力办。 2020年2月25日邢台市存量房买卖合同（合同编号ＣＳ202000694）显示，陶龙江将西区中兴大街港龙商业中心3号楼1层Ｃ11号门市，房屋所有权证号为房权证邢市字第××号，房屋建筑面积为267.72平方米，以220万元转让给任明冬。同日陶龙江出具收条，显示，今收到任明冬交来购买位于桥西区中兴大街港龙商业中心3＃楼Ｃ11号门市的房款（220万元房款已付清）。庭审时，被告陶龙江称收到的220元房款用于偿还银行贷款，没有偿还给原告。 2020年2月25日原告请求依法查封、扣押被告陶龙江名下价值810万元的财产。2020年3月19日至20日邢台市桥西区人民法院作出的协助执行通知书显示，陶龙江名下的7张银行卡的余额在31.39元-3029.6元之间不等。 另查明，2004年7月19日邢台市桥西区人民法院作出（2004）西民初字第480号民事调解书，内容为：1998年9月陶龙江和王美婷结婚，婚生两个男孩，长子陶文兵1990年6月6日出生，次子陶文强1991年12月21日出生。双方达成协议如下：一、原告陶龙江提出离婚，被告王美婷同意，本院依法照准；二、婚生男孩长子陶文兵，次子陶文强随王美婷一起生活，原告陶龙江每月给付陶文兵、陶文强抚养费1000元；三、婚后财产邢台市桥西区永辉花园5-1-401住房一套，归被告王美婷所有。 2004年7月19日陶龙江和王美婷自愿签订协议书，内容为，1、立协议者陶龙江、王美婷自愿离婚，双方以后各过各的日子，不能扰闹对方生活。2、除了法院调解书写的永辉花园5-1401室归王美婷以外，别的财产在谁的名下就归谁所有。3、威县龙昌加油站、邢台港龙门市和永辉花园3-3-402室归陶龙江所有，门市和住宿都有贷款归陶龙江还，王美婷不档以前的外欠账。4、陶龙江必须每月1日给抚养费，每月1000元不够的时候要增加。5、两个孩子上大学、结婚、陶龙江也必须管拿钱...... 庭审时，原告称其是在网上浏览到被告的卖房信息，打过电话发现是中介，通过中介让买卖双方（即原告与王美婷）见面，交易履行都是原告与王美婷商谈的，陶龙江只是在签订合同时出现，一直没有见过陶文兵。被告陶龙江称，签完合同后都是我与原告李中华联系的，王美婷是帮我联系房屋转让的。 原告和被告陶龙江均称，在签订房屋转让合同时，被告陶龙江已用该房屋在中国银行抵押贷款600万元。被告陶龙江还称该抵押贷款用于做生意，抵押贷款时间约在2016年。 原告和被告陶龙江均称，原告已经付清房款790万元。被告陶龙江还称，其中738.5万元转账到其指定的陶文兵账户，12万元转到王美婷微信、支付宝，此款用来抵顶陶龙江偿还王美婷的借款，另外应该分给原告的房租加起来一共790万元正。 原告称其付给被告的购房款足以让被告偿还600万元的银行贷款。被告称当时其和李中华签订房屋转让合同是用于做生意，由于作生意急需资金周转，原告给付房款后，被告没有用来偿还银行贷款，另外，被告打算卖加油站，钱回来后足以偿还银行贷款，但是，加油站的钱现在还没有给。被告拒绝向原告提供加油站的交易信息。 原告称，被告没有按约定专款专用，未将原告所付房款用于偿还银行贷款，直至2019.5.28日原告付清房款时，被告也未向原告披露该信息，直至2019.12在原告催促被告履行过户义务时，被告才告知原告银行贷款还未还清，且因双方的争议导致原租户退租，被告陶龙江要求解除合同并承诺退还房款。原告也因房屋不能过户且租户已经退租，无奈同意签订解除协议。被告陶龙江对此表示认可，称由于资金周转困难，无法还清银行贷款，而且被告希望原告等待被告卖加油站的钱回来后偿还贷款，原告不肯，所以才签订解除房屋转让协议，是我们双方协商的解除。 最后查明，针对原告既要求解除《关于解除购买邢台市港龙商业中心3号楼Ｃ11号门市协议书》，又要求履行《关于解除购买邢台市港龙商业中心3号楼Ｃ11号门市协议书》中有关退还购房款790万元及赔偿金20万元的诉讼请求相互矛盾的问题，经法院释明，原告撤销了第一项诉讼请求，仅要求履行《关于解除购买邢台市港龙商业中心3号楼Ｃ11号门市协议书》中有关退还购房款790万元及赔偿金20万元的义务。 本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利。本案中，原告和被告陶龙江自愿签订《房屋转让合同》是双方的真实意思表示，合法有效。之后，双方签订的《关于解除购买邢台市港龙商业中心3号楼Ｃ11号门市协议书》尽管是在李中华按购房合同的约定分期付清购房款790万元后，因陶龙江没有偿还用该门市做抵押的银行货款，致使门市至今无法办理更名过户手续，且造成正在使用门市的租户停租的情况下签订的，但是，从购买该房屋和解除购买该房屋的意向上来说，这确实是当事人的真实意思表示，协议确实是双方在达成合意的基础上签订的。因此，双方签订的协议合法有效。 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《关于解除购买邢台市港龙商业中心3号楼Ｃ11号门市协议书》中已明确约定了返还购房款的数额及期限，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。尽管涉案房屋登记在被告陶龙江名下，尽管被告陶龙江和王美婷已离婚，但是该房屋系陶龙江和王美婷的婚后共同财产，因为颁发房屋所有权证的时间在前，离婚在后，双方在法院调解离婚时并未就该房屋进行财产分割。又由于，在本案中的房屋买卖过程中，王美婷多次出面和原告商谈转让房屋的事宜，并将其儿子陶文兵的姓名和银行卡号作为转账账号告知原告，还接收原告的购房款12万元，解除购买门市发生后，王美婷又通过短信表示，欠债还钱是应该的，其会让陶龙江尽力办，均表明王美婷对转让房屋及解除购买房屋的事情上，不但知情而且同意。因此，被告陶龙江和王美婷应当共同承担退还原告的购房款的义务。又由于《解除购买门市协议》中约定了具体的履行方式，到2020年3月31日前付清总欠款790万元的50%，即395万元；到2020年7月31日前付清全部790万元欠款和20万元赔偿金。而本案的起诉时间为2020年2月25日，法庭辩论终结的时间为2020年5月26日，因此，本次诉讼中，被告陶龙江和王美婷应当共同退还原告的购房款395元。剩余款项可待履行期限到期后另行起诉。 原告称第三人陶文兵是涉案房屋的共同所有人，且738.5万元购房款转入了陶文兵的建行卡，陶文兵应当承担向原告退还购房款的责任。但是，经法庭调查，陶文兵并不是涉案房屋的共同所有人，也并非购买该房屋和解除购买该房屋的合同当事人，因此，原告要求第三人陶文兵退还原告购房款的诉讼请求，本院不予支持。 关于《解除购买门市协议》中约定的“截止2020年8月31日陶龙江仍未还清房款本息，李中华有权直接起诉”条款剥夺了原告的诉权，应认定无效。另外，被告陶龙江在庭审中也主动表示，本案可以不受2020年8月31日起诉的约定。 原告于庭前撤回对被告李亚纺的起诉，本院予以准许。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十条、《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国合同法民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告陶龙江和王美婷于本判决生效之日起十日内退还原告李中华购房款395万元。 二、驳回原告李中华的其他诉讼请求； 案件受理费68500元，财产保全费5000元，由被告陶龙江和王美婷共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 长  张丽娜 人民陪审员  李广学 人民陪审员  陶 菲 二〇二〇年五月二十七日 书 记 员  刘 飞