江西省南昌市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)赣0103民初6603号 原告：鞠小毛，男，1962年12月16日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：方舒，北京市京师（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201711727771。 委托诉讼代理人：罗丹，北京市京师（南昌）律师事务所实习律师，执业证号：36012004110049。 被告：李慎江，男，1990年2月27日生，汉族，住江西省南昌市南昌县。 原告鞠小毛与被告李慎江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鞠小毛委托诉讼代理人方舒、罗丹，被告李慎江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鞠小毛向本院提出诉讼请求：1、判令被告李慎江支付未付清的租金191768元；2、判令被告李慎江支付原告店面无人租赁期间的租金损失192780元；3、本案的诉讼费和保全费等费用由被告承担。事实和理由：2018年10月17日，原、被告双方签订《店铺租赁合同》，原告将坐落于南昌市西湖区店面租赁给被告使用。按照租赁合同约定，租赁期限为2018年11月16日到2022年11月15日，押金10.8万元，每年租金43.2万元（即每月租金3.6万元）。签订租赁合同后，被告未按照合同约定按时足额支付租金，原告多次催告并与被告沟通及时足额支付租金未果。2018年11月16日到2019年12月14日承租期内，李慎江应支付租金467280元，实际仅支付租金275512元，还有租金191768元未支付。2019年11月，被告口头告知原告要解除租赁合同。直到2019年12月14日，被告才将店内物品搬走并结清水电费。被告没有法定或约定的理由，单方解约构成违约行为，并因被告的违约行为导致原告的店面一直闲置至2020年5月17日。故被告应当按照双方签订的《店铺租赁合同》约定的租金标准，支付原告闲置期间的租金损失192780元。 被告李慎江辩称：我还欠原告1万元租金。2019年12月，我租不起店面，房东收回了钥匙，并贴了招租广告。当时欠1.9万租金，后来我卖了一些店里的设备还给原告，最后只欠他1万元。当时因为押金没退给我发生了纠纷，原告方拨打了110报警电话，朝阳洲辖区派出所出了警。我去年年底到西湖区人民法院曾起诉过，要求退还押金。但当时交不起诉讼费，调解时原告承认我欠他1万元租金。 原告鞠小毛为支持其诉讼请求，依法提交了如下证据： 证据一、鞠小毛、李慎江的身份证复印件。证明：原、被告的主体资格。 证据二、鞠小毛与李慎江签订的《店面租赁合同》、房屋产权证（洪房权证西字第××号）。证明：1、鞠小毛具有南昌市西湖区店面的所有权；2、双方签订《店面租赁合同》已经成立并生效，租赁期限自2018年11月16日到2022年11月15日（四年），第一年租金为43.2万元，第二年、第三年和第四年租金在当年基础上递增5%。 证据三、鞠小毛与颜艳的结婚证、颜艳的工商银行《借记卡账户历史明细清单》、颜艳的《支付宝收支明细证明》、颜艳的支付宝账单截图、颜艳的《微信支付交易明细证明》。证明：1、颜艳为出租人鞠小毛的配偶；2、2018年11月1日到2019年11月14日，颜艳的工商银行账户62×××02，共计收到李慎江支付的租金76312元；3、2018年10月5日到2019年10月11日，颜艳支付宝账户，共计收到李慎江支付租金47000元；4、2018年10月5日到2019年12月31日，颜艳的微信号×××，共计收到李慎江支付的租金14490元；5、综上，李慎江承租店面后，通过银行转账、支付宝转账和微信转账共计支付租金268212元。另外，2019年12月14日，李慎江支付现金7300元作为租金；6、根据双方签订的《店面租赁合同》，2018年11月16日到2019年12月14日租赁期限共计12个月28天，李慎江应当支付租金12月×36000元／月＋（36000元／月＋36000元／月×5%）÷30天／月×28天＝467280元。故截止到2019年12月14日，李慎江尚欠租金191768元。 证据四、李慎江与颜艳微信聊天记录截图。证明：2019年11月份，颜艳多次找承租人李慎江沟通交纳租金事宜，可是李慎江一直怠于履行交纳租金义务，并于2019年12月14日单方面解除租赁合同，将所承租的店面交还出租人。 证据五、鞠小毛与夏省艳签订的《店面租赁合同》。证明：1、2020年5月18日，鞠小毛将南昌市朝阳中路54号店面出租给夏省艳；2、因李慎江的单方面解约，导致鞠小毛出租给李慎江的店面，在2019年12月14日到2020年5月17日期间（5个月3天）无人租赁，产生租金可得利益损失。根据鞠小毛和李慎江签订的《店面租赁合同》，2019年12月14日到2020年5月17日期间，该店面租金为（36000元/月+36000元/月×5%）×5月+(36000元/月+36000元/月×5%)÷30天/月×3天＝192780元。 被告李慎江未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于南昌市西湖区店面（以下简称案涉店面）所有权人系原告。2018年10月17日，原、被告双方签订《店铺租赁合同》，合同约定，原告将案涉店面租赁给被告用于经营汽车维修。租赁面积为300平方米。租赁期限为2018年11月16日到2022年11月15日，押金108000元，每年租金43.2万元（每月租金3.6万元），第二年及之后每年的租金在当年的基础上递增5%，被告每月提前一星期付清租金。合同签订后，被告向原告支付了租赁押金108000元。经营过程中，因经营不善，2019年4月，被告的合伙人发生了变更。此后，被告在履约过程中经常拖延支付租金，原告配偶颜艳总是不断催讨，并口头告知被告如果不交纳租金将锁住案涉店面门，被告自己或通过其合伙人以银行转账、支付宝转账、微信转账或现金方式向原告配偶支付租金。庭审中，原告陈述因被告未付租金其仅在2019年国庆节短暂关过案涉店面门，被告陈述原告因拖延支付租金曾三次关过案涉店面门。2019年11月，被告因经营不善与原告协商一致解除租赁合同。2019年12月9日左右，被告从案涉店面搬离。2019年12月14日，原告配偶颜艳在与被告的微信聊天记录载明：“以前19300元欠条作废，今天收到7300元，还欠1万元整。被告在微信中回复欠房东1万元年前结清”。在之后双方的微信聊天记录中，原告配偶颜艳还多次要求被告尽快偿还该1万元，其中2020年4月29日还在微信中告知被告欠1万元不还，会到法院起诉原告。庭审中，原告陈述该1万元系原告与第一批合伙人清算后单独欠的1万元，与未付的房租无关。其直到起诉前与律师汇总租金支付记录时，才发现被告和其合伙人通过银行转账、支付宝转账和微信转账共计向其配偶支付租金268212元，最后解除合同后支付了7300元现金，还欠其租金191768元未支付。为此，原告诉至本院，提出如上诉请。庭审中，被告陈述其和其合伙人还多次通过现金方式向原告配偶颜艳支付了租金。 另查明，2019年12月，原、被告双方就退还租赁押金问题协商无果，原告配偶颜艳报警。派出所民警告知双方属于民事纠纷可诉讼解决。2019年年底，就押金退还问题被告到本院立案起诉原告。在本院主持的诉前调解时，原告陈述系被告违约，按照合同约定其不会退还押金，致使调解未果。被告因无钱，未交纳该案诉讼费用。2020年4月8日，原告与案外人夏省艳签订《店面租赁合同》，将案涉店面出租给夏省艳使用，租赁面积285平方米，月租金2.85万元。 本院认为：本案争议的焦点问题主要有二。第一个焦点问题是被告还欠原告多少租金未支付？依据举证责任分配原则，被告应对租金的支付承担举证责任。但原、被告约定的租金支付方式是提前一周支付下月租金。在被告未支付租金时，原告配偶颜艳总是向被告不断催讨，甚至通过锁住店门方式催讨租金。在2019年12月上旬双方解除租赁合同之后，颜艳与被告的微信聊天记录还多次陈述要求被告支付1万元租金，从未提及被告还欠其191768元租金未支付的事实。原告认为该1万元系原告与第一批合伙人清算后被告单独欠其的1万元，与未付的房租无关，其在起诉前汇总转账记录才发现被告欠其租金191768元，显然与逻辑不符，与常理相悖。综合原、被告的陈述及上述证据，能够认定被告在银行转账、微信及支付宝转账之外，还采用现金方式支付了租金给原告。据此，本院认定被告还欠原告1万元租金未付。第二个焦点问题是原告诉请案涉店面在2019年12月14日解除合同后至5月17日与案外人夏省艳签订新的租赁合同之前，该期间店面闲置的租金损失192780元能否得到支持？被告因经营不善要求与原告提前解除租赁合同，其系合同履行中的违约方，应当向原告承担相应的违约责任。但2020年1月下旬，新冠疫情暴发，直至店面复工复产前，期间2个月左右的时间案涉店面即使不解除合同也无法正常经营。新冠疫情暴发及其他因素的影响，对诸多实体店铺的生意均造成了一定程度的影响，而被告在与原告签订租赁合同时已交纳了10.8万元的押金给原告。为定纷止争，妥善解决本案矛盾纠纷，结合本案查明的案件事实，本院酌定该10.8万元在扣除上述欠付的1万元租金后，剩余的9.8万元作为对原告店面闲置期间的违约赔偿，该款项也足以弥补原告的损失。原告在收取被告支付的10.8万元押金未退还给被告的情形下，到人民法院起诉被告要求其支付欠付的租金1万元及店面闲置期间的租金损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，判决如下： 驳回原告鞠小毛的全部诉讼请求。 本案由原告预交的案件受理费7068元，财产保全费2443元，均由原告鞠小毛自行负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  张世民 人民陪审员  王凤娟 人民陪审员  黄 英 二〇二〇年十月二十九日 书 记 员  邓志伟