河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初10783号原告郑州市轨道交通置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）康宁街100号郑州轨道调度中心23层2305室。法定代表人李铁军，董事长。委托代理人李韬，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托代理人桑旭东，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告赵少仁，男，1982年9月2日出生，汉族，住河南省清丰县。原告郑州市轨道交通置业有限公司诉被告赵少仁房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人桑旭东到庭参加诉讼，被告赵少仁经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2016年9月30日，原告与被告签订编号为D16002791491的商品房买卖合同及附件约定，被告购买原告位于九××、××、××街西××楼××单元××号房屋，建筑面积194平方米，总房款6178900元，其中首付1898900元，余款4280000元以商业贷款方式支付。合同签订后，被告未按期履行贷款还款义务，导致原告代被告向贷款银行还款，且经原告催告后，亦未按照合同约定履行支付义务，被告的行为已构成根本违约。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求依法判令：1、确认原告与被告于2016年9月30日签订的D16002791491号商品房买卖合同已于2020年9月3日解除；2、被告配合办理D16002791491号商品房买卖备案合同撤销、所有权预告登记注销、抵押权预告登记注销、公共维修基金变更等手续；3、被告向原告返还扣划的贷款本息共计4312590.18元及补偿金（补偿金按日万分之五的标准自起诉之日计算至实际清偿之日）；4、被告向原告支付解约损失5000元；5、被告支付原告律师费损失70000元；6、本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。被告赵少仁未答辩。经审理查明：2016年9月30日，原告与被告签订商品房买卖合同约定，被告购买原告位于郑东××、××、××街西××单元××房，房屋总价款6178900元。2016年9月30日现金支付1898900元，2016年10月30日商业贷款支付4280000元。商品房买卖合同附件四合同补偿协议第三条第6项载明，如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担保证责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）买受人未按第（1）项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止借款合同并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应按照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。2020年6月29日，郑州市金水区人民法院作出（2020）豫0105民初6852号民事判决书显示：2016年10月20日，郑州市轨道交通有限公司（以下简称轨道公司）（保证人）与赵少仁、上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（以下简称浦发银行）签订个人购房担保借款合同，赵少仁向浦发银行借款428万元，借款用途为购买坐落于郑东××、××、××街西××楼××单元××号房屋，贷款期限30年。本合同项下保证人提供的保证为阶段性连带责任保证，担保的范围为借款人在本合同项下全部贷款本金及利息…。浦发银行称涉案房屋未办理抵押登记。该院判令：1、赵少仁偿还浦发银行借款本金4053709.75元及利息（含罚息）691.96元（暂计至2020年6月17日，之后的利息（含罚息）按照合同约定计算至债务清偿完毕之日）；2、轨道公司对上述债务承担连带保证责任，被告轨道公司承担连带清偿责任后，有权向赵少仁追偿。2020年6月16日，浦发银行向原告出具代偿证明显示：因赵少仁自2019年11月开始持续逾期还款，导致我行自2019年持续要求贵司履行阶段性担保责任。截止2020年5月25日，由于赵少仁的严重逾期行为，贵司已累计为该笔贷款代偿金额合计169405.3元，其中本金38872.68元、利息及罚息130532.62元。2020年9月3日代偿证明显示，浦发银行再次收到原告代偿款金额合计4143184.88元，其中：本金4053709.75元、利息55141.55元、罚息9192.58元、案件受理费20141元、保全费5000元。此笔贷款业务随之结清，轨道公司对该笔贷款业务承担的担保责任随之解除。另，原告提供诉讼代理委托合同及发票显示，原告因本次诉讼支出律师费70000元。河南增值税普通发票显示，原告向阳光财产保险股份有限公司郑州中心支公司支付诉讼财产保全责任保险9268.35元。以上案件事实由商品房买卖合同、（2020）豫0105民初6852号民事判决书、代偿证明、代理委托合同、发票及庭审笔录予以证明。本院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，对于解除商品房买卖合同问题，原告与被告签订商品房买卖合同，约定涉案房屋总价款为6178900元，合同签订后被告依约支付首付款及按揭尾款，付款义务履行完毕且涉案房屋已交付被告，由其占有使用。因被告未按时偿还分期银行按揭贷款，原告于2020年9月3日偿还完毕被告涉案房屋所有贷款，合同约定自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除，故本院确认，原告与被告于2016年9月30日签订的商品房买卖合同于2020年9月3日解除。本案中，原告代被告偿还房款本金计4092582.43元（38872.68＋4053709.75），因房屋总价款6178900元，故被告支付房款本金计2086317.57元（6178900-4092582.43），原告应向被告退还。扣除原告支付给按揭银行的利息罚息194866.75元、案件受理费20141元、保全费5000元，原告仍应退还被告房款1866309.82元。合同解除后，被告有义务协助原告办理商品房买卖合同备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续及公共维修基金变更手续。对于抵押权预告登记注销，因涉案房屋并未进行抵押预告登记，故对该项诉请，本院不予支持。对于补偿金，根据合同约定，被告作为违约方应当向原告支付补偿金，故本院予以支持，但原告诉请补偿金标准过高，根据被告违约情形、违约时间及原告的实际损失情况酌定补偿金计算的标准为日万分之一。故被告应向原告支付补偿金（其中169405.3元自2020年6月30日起，4143184.88元自2020年9月3日起，按照日万分之一的标准计算至实际付款之日止）。对于律师费70000元，原告提供委托代理合同及律师费发票予以证明，且符合合同约定，经审查并无不当，本院予以支持。对于保全担保费9268.35元，符合合同约定，本院予以支持。对于解约损失，本院已经支持补偿金，原告损失可以得到适当弥补，故对该项费用，本院不再支持。为减少当事人诉累，节约司法资源，律师费70000元、保全担保费9268.35元、本案诉讼费20950元、保全费5000元，自原告应当退还的房款中扣除，原告仍应退还被告房款1761091.47元（1866309.82-70000-9268.35-20950-5000）。被告赵少仁经本院传票传唤无正当理由未到庭，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告郑州市轨道交通置业有限公司与被告赵少仁于2016年9月30日签订的商品房买卖合同（合同编号：D16002791491）于2020年9月3日解除，原告郑州市轨道交通置业有限公司于本判决生效后十日内退还被告赵少仁房款1761091.47元；二、被告赵少仁于本判决生效后十日内协助原告郑州市轨道交通置业有限公司办理商品房买卖合同（合同编号：D16002791491）备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续及公共维修基金变更手续；三、被告赵少仁于本判决生效后十日内支付原告郑州市轨道交通置业有限公司补偿金（其中169405.3元自2020年6月30日起，4143184.88元自2020年9月3日起，按照日万分之一的标准计算至实际付款之日止）；四、驳回原告郑州市轨道交通置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20950元、保全费5000元，由被告赵少仁负担，已在判决中处理。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇二〇年十月二十日书记员  杜敏敏