黑龙江省依安县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0223民初1063号原告：中国农业银行股份有限公司依安县支行，住所地依安县依安镇泰安大街。法定代表人：牛军，该银行行长。委托诉讼代理人：李璟玮，男，1969年9月8日出生，汉族，该银行员工，住依安县。被告：孙声华，女，1986年6月20日出生，汉族，户籍所在地依安县，现住依安县。被告：齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司，住所地齐齐哈尔市铁锋区军校街。法定代表人：韩春东，该公司董事长。二被告委托诉讼代理人：任峰，黑龙江普仁律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司依安县支行（下称依安农行）与被告孙声华、齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司（下称交通房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李璟玮，被告孙声华及交通房地产公司共同委托诉讼代理人任峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告依安农行向本院提出诉讼请求：一、请求与被告孙声华解除《个人购房担保借款合同》；二、请求被告孙声华向原告偿还贷款本金260,626.98元及利息5,331.44元，以及以所欠贷款本息按合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收利息、罚息及复利至本息清偿为止；三、请求被告交通房地产公司承担连带保证责任。事实与理由：2015年9月7日，被告孙声华与原告签订《个人购房担保借款合同》，借款期间为2015年9月7日起至2045年9月6日止，借款本金为28万元，尚欠贷款265,958.42元，还款方式为分期还款（等本本息还款法），以每壹个月为一个周期还款，还款日为每月的20日。业务品种为一手房贷款，年利率为4.9%。被告孙声华在2015年9月7日，以其依安县兴安名苑小区X号楼X单元X层X号为抵押，房屋面积为109.34平方米的房屋予以抵押登记，房屋预告登记证号XXXXXXX。被告孙声华于2015年9月7日与原告签订了《个人购房担保借款合同》，尚欠贷款265,958.42元，原告有权限提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿，故原告起诉至法院，提出上述请求。本案在审理过程中，原告将第二项请求数额变更为本金258,034.42元及利息3,183.84元（计算截至2020年10月14日），并请求以此本息为基数计收利息、罚息及复利。被告孙声华辩称，一、对于原告起诉的借款合同数额、时间、利率均无异议，不同意解除合同，同意偿还借款本息；二、借款人在2015年期间向交通房地产公司购买兴安名苑小区的房产，后因开发公司不能履行办理房照等义务，因此提出退房，双方已经协商由交通房地产公司继续履行偿还借款义务。被告交通房地产公司辩称，一、对于原告起诉的借款合同数额、时间、利率均无异议，不同意解除合同，同意偿还借款本息；二、借款人已经向公司提出退房，双方已经达成退房协议，公司继续履行偿还借款义务，并且已经履行3、4年之久，现公司经济状况欠佳，不能按期偿还借款，但是同意承担还款义务，希望原告宽限还款时间；三、同意承担原告请求的连带保证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明事实如下：2015年9月7日，被告孙声华与原告依安农行签订《个人购房担保借款合同》，借款本金28万元，用于购买（位于依安镇××小区××楼××单元××）房屋并用该房屋作抵押，办理了预购商品房抵押预告登记，约定年利率为4.9%，逾期执行利率7.35%，借款期间为2015年9月7日起至2045年9月6日止，等额本息还款，以月为还款周期，还款日为每月的20日；同时约定借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息；借款期内产生的应付未付利息，在借期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。并且约定在发生借款人未按约定按期足额偿还借款时，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。该借款由被告交通房地产公司提供阶段性保证，在借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，约定为借款人的债务承担连带保证责任，保证期间为二年。依安农行于2015年9月7日发放贷款，并将贷款汇入孙声华指定的账户。此后，孙声华按约定履行偿还了部分借款本息，且自2018年起未按约定按期足额偿还借款，并发生逾期，且在逾期期间，依安农行于2020年7月7日支取阶段性保证人交通房地产公司留存的保证金用以偿还该逾期贷款本息，截至2020年10月14日现尚欠贷款本金258,034.42元及利息3,183.84元。另查明，孙声华用作抵押的房屋办理了预购商品房抵押预告登记，但后来未取得该房屋的房地产权属证书，致使未能办理他项权证，抵押权未设立。2016年10月21日，孙声华与交通房地产公司签订《房屋退房协议》，约定孙声华将购买的交通房地产公司房屋退还给交通房地产公司，交通房地产公司退还孙声华购房款并承担此房屋的剩余按揭贷款直至贷款结清。现依安农行请求如下：一、请求与孙声华解除《个人购房担保借款合同》；二、请求孙声华向依安农行偿还贷款本金258,034.42元及利息3,183.84元，以及以所欠贷款本息按合同约定的借款执行利率及借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收利息、罚息及复利至本息清偿为止；三、请求交通房地产公司承担连带保证责任。本院认为，本案争议焦点是：依安农行与孙声华签订的《个人购房担保借款合同》应否解除。因孙声华已于2018年起未按约定按期足额偿还借款本息，已构成违约，按依安农行与孙声华的约定，依安农行享有宣布借款立即到期权利，该宣布借款立即到期权利应视为其享有对《个人购房担保借款合同》的解除权，所以对依安农行请求解除与孙声华签订的《个人购房担保借款合同》应予支持，并且依安农行的其他请求，依法应予支持，即被告孙声华向依安农行偿还截至2020年10月14日止的下余借款本金258,034.42元及利息3,183.84元，以及自2020年10月15日起、以所欠贷款本息为基数按合同约定的借款执行利率（即4.9%）及借款执行利率基础上上浮百分之伍拾（即7.35%）计收的利息、罚息及复利至本判决确定自动履行期限内的实际偿还之日，且交通房地产公司承担连带保证责任。孙声华及交通房地产公司，以其双方签订的《房屋退房协议》中约定的由交通房地产公司承担此房屋的剩余按揭贷款直至贷款结清内容，来抗辩由交通房地产公司偿还下余借款本息，因该协议未经依安农行同意，所以该协议约定的内容，对依安农行不具有法律约束力，孙声华、交通房地产公司应继续承担相应的责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司依安县支行与被告孙声华于2015年9月7日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告孙声华于本判决生效后三日内偿还原告中国农业银行股份有限公司依安县支行截至2020年10月14日止的下余借款本金258,034.42元及利息3,183.84元，以及自2020年10月15日起、以所欠贷款本息为基数按合同约定的借款执行利率（即4.9%）及借款执行利率基础上上浮百分之伍拾（即7.35%）计收的利息、罚息及复利至本判决确定自动履行期限内的实际偿还之日；三、被告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司对上述第二项承担连带保证责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,218.27元，由被告孙声华及齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司连带负担，款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费260元，由被告孙声华及齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审判长 刘 宝审判员 韩凤波审判员 单立群二〇二〇年十月二十日书记员 孟宇欣