宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2020）宁0105民初2728号原告：宁夏银泰物业服务有限公司银川分公司。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：李某。委托诉讼代理人：马某。被告：姚某，住宁夏银川市。委托诉讼代理人：耿某，宁夏搏强律师事务所律师。原告宁夏银泰物业服务有限公司银川分公司（以下简称银泰物业银川分公司）与被告姚某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用小额程序审理。后因双方当事人争议较大，本案有不宜适用小额诉讼程序的情形，故裁定转为简易程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告银泰物业银川分公司的委托诉讼代理人李某，被告姚某的委托诉讼代理人耿某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银泰物业银川分公司向本院提出诉讼请求：1.判令姚某向银泰物业银川分公司支付西夏区镇北堡快乐小镇37#楼1-18室营业房物业管理费共计27722.5元（以3.5元/平米/月×220.02平米×36个月计算）；2.判令姚某按照中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期付款违约金计1865.1元（以年利率6%计，现暂计算至2020年7月16日，应计算至实际支付之日止），以上二项共计29587.6元；3.本案诉讼费由姚某承担。事实和理由：2014年9月12日，宁夏瑞信房地产开发有限公司（以下简称瑞信公司）与宁夏银泰物业服务有限公司（以下简称银泰物业）签订了《前期物业服务合同》后，全面委托银泰物业银川分公司对瑞信公司开发建设的的位××区”项目提供前期物业管理服务，按照合同约定，营业房管理费为每月每平米3.5元。姚某系镇北堡镇快乐小镇37号楼1-18室营业房（以下简称涉案房屋）的业主，涉案房屋建筑面积为220.02平方米。根据《前期物业服务合同》及相关法律法规规定，业主应自2017年6月8日起交纳物业费。现姚某拖欠银泰物业银川分公司自2017年6月8日起至2020年6月7日止物业费共计27722.5元未缴纳，银泰物业银川分公司多次向姚某催要欠缴物业费，但姚某推诿拒付。同时根据《前期物业服务合同》的约定，业主未能按时足额缴纳物业费，按每项欠费金额5‰的标准支付违约金，因该违约金约定过低，不足以弥补姚某拖欠银泰物业银川分公司物业费的损失，故银泰物业银川分公司依据《合同法》规定依照中国人民银行同期同类贷款利率年利率6%计算，向姚某主张逾期付款违约金1865.1元。故银泰物业银川分公司为维护其合法权益,诉至法院要求姚某支付物业费和违约金共计29587.6元。姚某辩称：一、其从未与银泰物业银川分公司签订过物业合同，从不知道、也从未追认银泰物业银川分公司与瑞信公司签订的《前期物业服务》，本案的涉案房产是政府的拆迁安置房，是政府直接分配的，在接受房产时银泰物业银川分公司及瑞信公司并没有按照物业管理条例第二十三条的规定向其就前期物业等相关内容进行明示，并予以说明；二、银泰物业银川分公司与瑞信公司是相同的股东，都是宁夏瑞信旅游文化发展集团有限公司下属单位，违反法律规定；三、银泰物业银川分公司与瑞信公司签订《前期物业服务合同》存在诸多违规违法的情况：1.2014年9月12日签订的《前期物业服务合同》，而该涉案房屋工程竣工日期是2017年6月8日。在竣工验收前三年就签订《前期物业服务合同》；2.银泰物业银川分公司是分公司，不具备法人资格；3.因银泰物业银川分公司与瑞信公司属于同一集团公司管理，其签订的《前期物业服务合同》严重损害包括答辩人在内业主的合法权益。涉案房产地处乡镇，营业房物业费高达每平米3.5元，与西夏万达地处城市商业圈营业房物业费相同，涉案房产周边沿街营业房每户每月只承担10元的垃圾处理费，再无其他费用，银泰物业银川分公司利用与瑞信公司特殊关系，违背市场规律及周边环境的客观状况，收取超额物业费显失公平；4.涉案房产瑞信温泉小镇物业服务中心也在参与物业管理，无法确定物业公司是哪一家；5.银泰物业银川分公司与瑞信公司签订的《前期物业服务合同》至今已经六年了，根据宁夏物业管理条例实施细则第七条的规定，前期物业服务期限一般不超过两年。四、银泰物业银川分公司未履行物业服务职责。涉案房产系临街营业房，门前绿化是由志辉公司种植养护，垃圾处理、卫生保洁、道路及其他公共设施维护也是由银川市绿洁维邦物业管理有限公司负责及管理，几年来银泰物业银川分公司没有给涉案房产提供物业服务。综上，银泰物业银川分公司的诉请不能成立，请求法院依法判决。本院经审理查明,银泰物业银川分公司系依法成立的物业管理公司，系宁夏银泰物业服务有限公司的分公司。2014年9月12日、2016年7月13日、2018年8月1日案外人瑞信公司分别与银泰物业签订三份《前期物业服务合同》，上述合同分别约定由银泰物业为位于宁夏银川市××区”区域的业主、物业使用人提供物业服务，物业类型为“商业”。上述《前期物业服务合同》期限分别约定为2014年9月12日起至2016年9月12日止；2016年9月13日起至2018年9月12日止；2018年9月13日起至2020年9月12日止。银泰物业为“快乐小镇”区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：（一）房屋建筑共有部分的小修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外），包括：共用的屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院；（二）公共设施设备及其附属建筑物、结构物的小修、养护、运行和管理，包括：配电室、道路、公用的下水管道（不含商户独立使用的室内外小水管道）、雨落管、污水井、化粪池、停车场、公用照明；（三）附属配套设施建筑和设施的小修、养护和管理，包括：设施设备房、物业办公用房、公厕；（四）公用绿地、花卉、园林小品等的养护和管理；（五）共用部分环境卫生（不含一层住宅的庭院及商业室外出店经营部分的日常卫生清洁）、生活垃圾和装修期间垃圾的收集、清运（不含经营后厨垃圾及泔水清运、医疗类垃圾、拆除墙体的建筑垃圾）；（六）物业区域内交通秩序的管理；（七）公共秩序维护、包括：巡视、执勤、协助公安机关处理突发事件（不含商户或物业使用人的人身、财产保险和财产保管责任）以及消防服务、对公共区域消防设施的维护、管理，依法依规提供返给装饰装修管理服务及管理物业相关的工程图纸、住用户档案、竣工验收资料等相关服务。物业费收费实行包干制，按业主拥有物业的建筑面积收费，标准为商业3.5元/月/平方米，物业服务费用按季交纳，商户或物业使用人应在每季度第一个月5日前履行交费义务。同时《前期物业服务合同》约定,商户或物业使用人未能按时足额缴纳物业费等费用的，应按每项欠费5‰的标准向银泰物业支付违约金。姚某系宁夏银川市西夏区镇北堡镇政府回购安置“快乐小镇”37号楼1-18室商铺房屋业主，商铺房屋面积为220.02平方米。《前期物业服务合同》签订后，银泰物业银川分公司开始为快乐小镇提供物业服务，姚某至今未向银泰物业银川分公司交纳2017年6月8日至2020年6月7日期间的物业费。另查明，银泰物业银川分公司提供物业服务期间，存在安保方面物业服务不到位的情形。银泰物业银川分公司自认考虑到安置人员的实际困难将收费标准调整为2元每平方米。上述事实，有银泰物业银川分公司、姚某当庭陈述，银泰物业银川分公司提交的镇北堡镇政府回购安置快乐小镇商铺房源明细表及收条各1份、《前期物业服务合同》3份、银川市（前期）物业服务合同备案登记表1张等证据材料附卷佐证，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。本院认为，业主委员会成立之前，涉案房屋开发商与物业公司签订的《前期物业服务合同》之效力及于全体业主，业主应当全面履行。银泰物业银川分公司依据合同为涉案房屋提供物业服务，有权获得物业管理费。姚某系银泰物业银川分公司物业服务区域内的业主，享受了银泰物业银川分公司提供的物业服务后，应当交纳物业费。同时庭审查明，银泰物业银川分公司提供物业服务期间，在涉案房屋安保方面存在物业服务不到位的情形，影响到其提供的物业服务质量，故银泰物业银川分公司提供物业服务构成一定程度的违约。银泰物业银川分公司自愿将物业收费标准由“商业3.5元/月/平方米”调整为”安置房2元/月/平方米”，本院予以确认。综合本案实际情况，本院酌情认定姚某应按调整后的物业收费标准的90%交纳即14257.29元（220.02平方米×2元/每平方米/每月×36个月×90%），银泰物业银川分公司同时要求姚某支付滞纳金的主张，因其提供的物业服务存在质量问题，本院不予支持。姚某辩称其房屋系拆迁安置房，瑞信公司与物业公司签订的《前期物业服务合同》与其无关联性,但其证据不足以证实银泰物业银川分公司没有对其提供过物业服务或银泰物业银川分公司为其提供物业服务过程中存在重大过错，故对其辩解意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告姚某于本判决生效之日起十日内支付原告宁夏银泰物业服务有限公司银川分公司自2017年6月8日至2020年6月7日期间物业服务费14257.29元；二、驳回原告宁夏银泰物业服务有限公司银川分公司的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费540元，减半收取270元，由原告宁夏银泰物业服务有限公司银川分公司负担144元，由被告姚某负担126元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 李民二〇二〇年十月二十七日书记员 郝飞附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或是履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。