辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初2137号原告：辽宁虎跃酒店管理股份有限公司，住所地沈阳市沈河区友好街**，统一社会信用代码9121010300799834M。法定代表人：闻明，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗海，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘俊夫，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被告：辽宁省宁大宾馆，住所，住所地沈阳市和平区市府大路**社会信用代码91210102117579837A。法定代表人：李东海。委托诉讼代理人：徐文浩，该公司工作人员。委托诉讼代理人：冯飞，辽宁沛法律师事务所律师。第三人：李宝库，男，汉族，1969年7月25日出生，住沈阳市铁**。原告辽宁虎跃酒店管理股份有限公司诉被告辽宁省宁大宾馆及第三人李宝库租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁虎跃酒店管理股份有限公司的委托代理人罗海、刘俊夫，被告辽宁省宁大宾馆的委托代理人徐文浩、冯飞，第三人李宝库到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽宁虎跃酒店管理股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告将第三人占用的14平方米大堂恢复原状，并返还该区域被占用期间的房租299,670元（按照周边地区每平方米每天15元租金自2015年11月11日暂计至2019年10月8日，以实际损失为准）及采暖费1，893.76元，赔偿原告二次装修损失182,003元，共计483,566.76元；2.请求法院判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2011年6月29日原告与被告签订《辽宁省宁大宾馆项目租赁合同》，约定由原告承租被告位于沈阳市和平区市府大路45号房屋1层、5-9层。协议中明确约定原告对房屋有绝对的使用权，不存在任何可能因原告使用侵害或者影响他人相邻权的情形，也不存在任何因第三方周边房屋或者设施侵害或影响原告相邻权的问题。同年11月24日，双方签订了《租赁合同补充协议》，约定被告将该房屋的4层出租给原告，并且协议的第二项明确约定原告享有1层大堂（含2部电梯及前室）全部管理权及使用权。合同签订后，原告对承租区域做了全面装修并投入使用，包括一楼大堂顶棚与地面也都做了整体性的设计。2015年11月6日，被告与第三人签订《协议书》一份，约定由第三人承租被告宁大宾馆一层房产（大厅西北角）。协议签订后，第三人在未征得原告同意的情况下擅自在一楼大堂砌墙，恶意侵占原告的承租范围，并且扩大装修范围。由于该行为严重影响了原告的正常经营，原告就此事多次与第三人协商，第三人称其砌墙装修范围在其与被告签订租赁合同的承租范围内。随后，原告找到被告要求其依照租赁合同确定其原告与第三人的租赁范围，但没有得到解决，致使原告多年来无法使用合同约定的租赁区域，由此产生了超出承租范围的租金、采暖费，以及二次装修的费用。本案中，根据原、被告签订的《辽宁省宁大宾馆项目租赁合同》、《租赁合同补充协议》约定，原告是该大堂的合法使用人，而因被告与第三人签订的租赁合同致使原告的合法权益受到侵害。原告认为，被告作为出租人将该大厅14平方米的范围重复出租，给先行承租的原告造成了严重的经营影响和实际损失，被告有义务协调第三人将该区域恢复原状，并返还该区域被第三人占用时的租金、采暖费，赔偿原告的装修损失。以上损失系由被告违反合同义务导致，请求人民法院查明事实，依法维护原告的合法权益。庭审中，原告变更第1项诉讼请求为：请求法院判令被告将第三人占用的14平方米大堂恢复原状，并返还该区域被占用期间的房租299,670元（按照周边地区每平方米每天15元租金自2015年11月11日暂计至2019年10月8日，以实际损失为准）及采暖费2,386.56元，赔偿原告二次装修损失182,003.99元，共计484,060.55元辽宁省宁大宾馆辩称：1、原告在诉讼请求中要求恢复原状，该诉讼请求应是基于侵权所产生，但由于涉案区域的封闭，并非由被告实施，因此被告不应承担恢复原状的法律责任；2、该区域因何封闭在被告答辩后，由第三人向人民法院进行说明；3、涉案区域并非被告出租给原告的区域，该区域为被告交由原告免费使用的区域。在租赁合同履行期间内，被告并未向原告收取任何租金涉案区域的采暖费也是由被告进行缴纳因此原告关于装修及采暖费及租金的损失没有任何事实及法律依据；4、被告将该区域免费交由原告使用为被告的善意，原告不应基于被告的善意主张不合理的诉讼请求；5、原告在2016年3月接到驳回起诉裁定后没有主张权利，诉讼时效已过。李宝库述称：2010年10月1日由刘平平承租辽宁省宁大宾馆至2015年11月1日止。我是从刘平平手里租来的，宁大宾馆一层、大厅西北角、二楼楼梯全部使用权，租期是2015年11月26日至2021年11月30日。当时还没有原告酒店。本院经审理认定事实如下：原告作为乙方与作为甲方的辽宁省宁大宾馆于2011年6月29日签订《辽宁省宁大宾馆项目租赁合同》一份，约定“……第一条租赁房屋即用途1.1根据本合同，甲方向乙方出租、乙方向甲方租赁的房屋为下述房屋及土地使用权：（1）地址：）地址：沈阳市和平区市府大路**建筑面积：约5200平米，包括1层大堂约230平方米……第二条租赁期限及续租2.1本合同项下的房屋租赁期限为15年，从2011年12月10日起，至2026年12月09日止……”原告作为乙方与作为甲方的辽宁省宁大宾馆又于2011年11月24日签订《租赁合同补充协议》一份，约定“……二、一层大堂（含2部电梯及前室）全部的管理权及使用权归乙方。乙方保证1层茶楼，6层，7层，8层及主楼10层教会可正常进出大堂，乙方可在大堂内天井处搭建夹层并符合酒店整体规划，外形美观并保证结构安全……”李宝库作为乙方与作为甲方的辽宁省宁大宾馆于2015年11月6日签订《协议书》一份，约定“……第一条甲方将坐落在沈阳市和平区市府大路45号辽宁省宁大宾馆一层房产（大厅西北角，原云南商会茶楼租用面积及使用范围），出租给乙方使用……第二条租赁期限租赁期共6年，自2015年11月26日起至2021年11月30日止。……第四条本合同生效后，乙方享有门市房内及室外合法地段使用权，包括店铺门前通往宾馆大厅部分的使用权，通行权。乙方装修风格必须与虎跃酒店的风格一致。乙方应保证大厅通道处卫生、整洁，不得堆放杂物。乙方必须参加虎跃酒店对宾馆大厅的统一管理，如出现争议，与大厅的管理者虎跃公司统一协调解决……”2015年12月初，李宝库在案涉房产一楼大堂西北角处加砌墙壁。本院认为，原、被告签订的《辽宁省宁大宾馆项目租赁合同》、《租赁合同补充协议》以及被告与第三人签订的《协议书》均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据案涉的《租赁合同补充协议》的约定可知，被告已将沈阳市和平区市府大路45号一层大堂全部的管理权及使用权全部出租给原告，原告需保证楼体内其他人员的通行权。而后，被告与第三人签订《协议书》，将“沈阳市和平区市府大路45号辽宁省宁大宾馆一层房产（大厅西北角，原云南商会茶楼租用面积及使用范围）”出租给第三人，该协议第四条中虽提及“店铺门前通往宾馆大厅部分的使用权”，但结合协议中第一条对租赁范围的约定及第四条后部载明的“乙方装修风格必须与虎跃酒店的风格一致。乙方应保证大厅通道处卫生、整洁，不得堆放杂物。乙方必须参加虎跃酒店对宾馆大厅的统一管理，如出现争议，与大厅的管理者虎跃公司统一协调解决”等约定可知，被告向第三人出租的系原云南商会茶楼租用面积，不包含一楼大堂部分，而第四条中提及的“店铺门前通往宾馆大厅部分的使用权”的真实意思表示仅是为了保证第三人的通行权，第三人对一楼大堂部分的使用须以服从原告的统一管理为前提，因此，被告并不存在重复出租的行为。被告作为出租人，已经按照约定将一楼大堂交付原告管理和使用，第三人在原告管理和使用期间在一楼大堂砌墙、占用大堂部分面积，侵害了原告的权利，但在此过程中，被告作为已经交付租赁物的出租方，其本身不存在过错，原告亦未提供其他有效证据证明被告存在其他违约行为，故其要求被告将第三人占用大堂恢复原状并返还相应的房租、采暖费、赔偿装修损失的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、《中华人民共和国物权法》第八十四条、《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告辽宁虎跃酒店管理股份有限公司的诉讼请求。案件受理费8,561元，由原告辽宁虎跃酒店管理股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  鄂 淼人民陪审员  陈凤云人民陪审员  罗小茜二〇二〇年十月二十七日法官助理林霖书记员费杨