广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终7015号上诉人（原审被告）：东莞市樟木头房地产开发总公司。住所地：广东省东莞市樟木头镇柏地社区*************。法定代表人：曹某1。委托诉讼代理人：李柏顺，广东广健律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丘进禄，男，汉族，1972年9月7日出生，住址：广东省平远县******上屋，公民身份号码：441************436。委托诉讼代理人：陈骥，广东骏道律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏玉宾，广东骏道律师事务所实习律师。上诉人东莞市樟木头房地产开发总公司（以下简称樟木头公司）因与被上诉人丘进禄商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初4827号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人樟木头公司上诉请求：1.撤销一审第一项判决，驳回丘进禄的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由丘进禄承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一审判决认为樟木头公司逾期交付房屋错误。樟木头公司认为，涉案商品房已达合同约定交付条件，樟木头公司也已依约按期发出交付通知，樟木头公司并未构成逾期交房的违约行为。1.案涉房屋已经于2017年12月27日竣工验收合格，并已经取得东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程《竣工验收备案证书》《建筑工程竣工验收报告》，符合合同约定的交付条件。本案丘进禄的房屋按揭贷款于2018年6月5日放款到账，樟木头公司于2018年6月6日向其发出收楼通知，符合双方约定。2.一审判决依据案涉合同第十一条第（三）款第2点约定认定本案没有证据证明丘进禄同意该商品房的瑕疵交付，属于认定事实错误、证据不足，适用法律错误。案涉合同附件十一补充协议第五条第3款第4点变更了案涉合同第十一条第（三）款第2点的约定。附件十一补充协议第五条第3款第4点约定是双方最终的意思表示，该补充协议的约定不违反法律法规，合法有效，对双方具有约束力。丘进禄签署案涉合同及附件就意味着其认可了“同意接受该商品房的瑕疵交付”的约定，在案证据足以证明丘进禄在签订案涉合同及附件时便已同意该约定，无需丘进禄对此另外出具同意的书面意见，也无需樟木头公司对此承担举证责任，一审判决认定并无证据证明丘进禄同意该商品房的瑕疵交付属于认定事实错误和适用证据规则错误。3.丘进禄提交的证据维修备忘录显示案涉房屋存在空鼓的质量问题，但丘进禄未举证证明上述空鼓质量问题已达到严重影响生活起居的程度，丘进禄也没有其他任何证据证明案涉房屋存在严重质量问题严重影响其正常使用案涉房屋的事实。从该维修备忘录记载的内容看，该维修是收楼之后的房屋质量保修问题，并非房屋交付时的交接验收单。故丘进禄提交的维修备忘录不足以对抗案涉房屋已经验收合格已达合同约定交付条件的事实，丘进禄不得以案涉房屋存在空鼓的质量问题为由拒绝收楼，丘进禄的主张不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定。案涉房屋即便存在裂缝、渗漏等非房屋主体结构质量问题的，丘进禄完全可依据合同附件十一补充协议第五条第3款第4项的约定要求樟木头公司承担保修责任的方式予以权利救济，但这并不是丘进禄拒绝收楼的理由。4.鉴于附件十一补充协议第五条第3款第4点约定丘进禄同意接受该商品房的瑕疵交付，故丘进禄不得以案涉合同第十一条第（三）款第2点的约定拒绝收楼，依据案涉合同第十一条第（三）款第3点的约定视为由于丘进禄原因导致案涉房屋未能按期交付，并应视为从樟木头公司发出通知之日即2018年6月6日起该房屋已经交付。因此，因涉案商品房已达合同约定交付条件，樟木头公司也已依约按期发出交付通知，应视为涉案商品房已于合同约定期限内交付予丘进禄，樟木头公司并未构成逾期交房的违约行为。二、丘进禄未能按案涉合同的约定支付购房款（包括按揭款），其行为已经构成违约，樟木头公司有权顺延办理交楼及产权登记手续，应视为丘进禄原因未能按期交付，丘进禄无权要求樟木头公司承担违约责任。1.根据案涉合同附件十一补充协议第五条第1款第2项约定，本案丘进禄应在2017年11月30日同时签订商品房买卖合同以及房屋按揭贷款合同，并需在2017年12月30日前将购房按揭贷款款项支付给樟木头公司，但本案丘进禄直至2018年6月5日才将购房按揭贷款放款到账，其行为已经构成逾期付款，其违约在先。丘进禄违约后，既没有向樟木头公司支付逾期付款违约金，也没有按合同约定办理合同预告登记手续的全部资料及费用以及办理用水用电手续所需的全部资料并签署《委托银行代收费合同》，丘进禄未履行该义务，其违反了房屋交付的先合同义务，樟木头公司有权顺延办理交楼手续，丘进禄不得以此主张樟木头公司逾期交楼，该情形应视为由于丘进禄原因未能按期交付，应由丘进禄自行承担不利的后果。2.根据案涉合同附件十一补充协议第五条第1款第1项约定，本案中，丘进禄没有按照合同约定签订按揭合同并支付房价款和违约金，也没有向樟木头公司出示相关交楼资料，违反了房屋交付的先合同义务，樟木头公司有权顺延办理交楼手续，并视为由于丘进禄原因未能按期交付，与樟木头公司无关。按照合同约定，樟木头公司以书面形式通知收楼的前提需是丘进禄按时支付房价款，本案丘进禄没有按时支付房价款，已然构成违约在先，故不属于樟木头公司书面通知范围内。退一步讲，即便樟木头公司没有以书面形式通知丘进禄，丘进禄也应当主动到楼盘现场办理房屋交接手续。然而，本案中，丘进禄明知案涉房屋已经符合交楼条件但其却未能主动到楼盘现场办理房屋交接手续，应视为其怠于行使收楼义务，应由丘进禄自行承担不利的后果。三、一审判决认定樟木头公司的违约时间以及违约金标准均是错误的，理应改正；即便认定樟木头公司违约且需要承担违约责任的，本案也不应适用附件十一第六条约定的违约金标准，一审判决认定的违约金标准明显过分高于丘进禄的损失，应依法予以大幅度调整降低。1.如前所述，案涉房屋已经验收合格已达合同约定交付的事实，丘进禄不得以房屋存在质量问题为由拒绝收楼。樟木头公司按照约定向丘进禄发出收楼通知，应视为涉案商品房已于合同约定期限内交付予丘进禄，樟木头公司并未构成逾期交房的违约行为。2.如前所述，丘进禄未按合同约定签订房屋按揭贷款合同及支付购房贷款，也未按照合同约定办理合同预告登记手续的全部资料及费用以及办理用水用电手续所需的全部资料并签署《委托银行代收费合同》，其违反了房屋交付的先合同义务，已经违约在先，应认定为由于丘进禄原因未能按期交付，樟木头公司有权顺延迟延交楼而无需承担责任，但一审判决对此没有作出认定，该认定存在错误。3.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第6条和最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第5条和第8条规定，虽然合同附件十一第六条有约定，但我国合同法的违约金以弥补损失为主，惩罚为辅，樟木头公司应承担的违约金应以丘进禄的实际损失为基础，并应根据公平原则和诚实信用原则，同时兼顾合同履行情况、过错程度以及预期利益等综合因素后予以确定。本案中，丘进禄没有举证证明给其造成具体的物质损失以及损失具体金额，一审判决计算违约金标准简单的按合同约定的总房价每日0.05%的标准，没有正确适用上述法律和司法解释的规定，也与目前的司法指导意见相悖，不符合当前的民事司法政策，将导致双方当事人利益的严重失衡。退一步来讲，即便认定樟木头公司需要承担违约责任，樟木头公司并非恶意迟延履行，案涉合同附件十一第六条第1款所约定的违约金标准过分明显过高，该违约金过分高于丘进禄的经济损失，丘进禄诉求的违约金不应得到支持，丘进禄所主张的违约金应大幅度调整降低。被上诉人丘进禄向本院答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、樟木头公司主张丘进禄逾期付款违约在先，因此樟木头公司不应承担违约责任，不应得到支持。双方之间签订房屋买卖合同，樟木头公司向丘进禄交付房屋以及丘进禄按约支付购房款并非同一法律关系，樟木头公司不能以丘进禄存在逾期付款为由要求顺延房屋交付的时间避免因逾期交楼承担违约责任。根据一审法院经审理查明事实，樟木头公司对案涉房屋所在的楼盘曾与中国农业银行签订独家房屋贷款协议，并统一要求案涉楼盘的购房者均在樟木头公司处办理房屋按揭贷款，因其未能协调丘进禄在其指定的农业银行进行按揭贷款办理，因此以借款为名与丘进禄签订房屋借款合同以支付购房款，一审查明的事实为丘进禄已按樟木头公司的要求在签订房屋买卖合同时已提交房屋按揭贷款手续，因此即使存在迟延支付购房款或迟延办理按揭贷款，责任均在樟木头公司；且房屋未办理交付何来售后保修，根据最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释第13条第2款地约定，出卖人应当承担维修期间所造成的而损失。一审判决认定双方所签订的房屋买卖合同并无购房人同意房屋出卖方以房屋存在瑕疵的情况进行交付，樟木头公司有义务将房屋的质量瑕疵处理后再进行交付，并赔偿修复期间的损失即迟延交付损失正确。二、樟木头公司主张违约金的上限应当有调整，丘进禄不予认可。根据双方签订的商品房买卖合同对于迟延交付房屋的违约金计算有着明确约定，即按每日房屋总价的0.05%计算，最高赔付不超过房屋总价5%，丘进禄所获赔偿未超过双方对于违约金的约定。且经一审法院查明，樟木头公司迟延交付房屋的事实清楚，判令其承担因迟延交付产生的违约金，有事实和法律依据。丘进禄向一审法院提起诉讼请求：1.樟木头公司向丘进禄支付违约金84221.4元；2.由樟木头公司承担案件的诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《商品房销售管理办法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、樟木头公司应于判决发生法律效力之日起五日内向丘进禄支付延迟交楼违约金22209.6元；二、驳回丘进禄的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费953元，丘进禄已预交，由丘进禄负担702元，樟木头公司负担251元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初4827号民事判决。本院经审理对一审查明事实予以确认。另查明：案涉房屋于2017年12月27日通过竣工备案。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对樟木头公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审的争议焦点为：樟木头公司是否逾期交楼，如是，则违约金如何计算。对此，本院认为：双方二审确认，丘进禄的房屋大厅、房间的墙身存在多处空鼓。此仅为质量瑕疵，是樟木头公司后期保修的范围。不能作为拒收楼的原因。丘进禄以此抗辩认为案涉房屋不符合交楼条件，本院不予采纳。双方在案涉《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议中约定，买受人支付全部房款（包括按揭款）后，才具备房屋交付的条件。买受人未履行此义务，则出卖人有权顺延办理交楼手续。本案中，双方虽约定房屋交付时间为2018年3月30日。但双方均确认丘进禄于2018年6月5日才还清房款，则房屋于当天才符合交楼条件。由于此时付款日期迟于双方约定的交楼日期，则樟木头公司有权顺延交楼时间。又由于双方对付清房款没有约定具体的时间，对付清房款后多长时间交付房屋期限也没有约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，买受人可随时履约，但要给出卖人必要的准备时间。因此，樟木头公司在收到房款后至交付房屋要有一个合理的准备期限，本院对此酌定为5天。则樟木头公司应于2018年6月10日前通知丘进禄收楼。现双方确认樟木头公司于2018年6月6日通知，则樟木头公司未逾期交楼，不构成违约。丘进禄要求樟木头公司支付违约金没有依据，本院不予支持。至于其他上诉理由，一审已做详细论述，本院不再重复。综上所述，上诉人樟木头公司的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条及前述援引法律的规定，本院判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初4827号民事判决。二、驳回丘进禄的全部诉讼请求。本案一审案件受理费953元，由丘进禄承担；本案二审案件受理费355元，由丘进禄承担。东莞市樟木头房地产开发总公司已向本院预缴二审案件受理费355元并同意由败诉方直接支付诉讼费给胜诉方，故丘进禄应承担的二审案件受理费355元由丘进禄迳行支付东莞市樟木头房地产开发总公司，本院不另行退收。本判决为终审判决。审判长  林辉芳审判员  杨 浩审判员  陈加雄二〇二〇年十月十七日书记员  潘因因附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。