上海市闵行区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0112民初5707号 原告：上海城开集团龙城置业有限公司。 法定代表人：梁某。 委托诉讼代理人：费华平，国浩律师(上海)事务所律师。 委托诉讼代理人：王卫东，国浩律师(上海)事务所律师。 被告：艺链(上海)实业有限公司。 法定代表人：夏某。 原告上海城开集团龙城置业有限公司(以下简称城开集团公司)与被告艺链(上海)实业有限公司(以下简称艺链公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告艺链公司下落不明，本院以公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，基于本案部分事实不易查明，但法律适用明确，故依法裁定转为普通程序，并由审判员张鑫独任审理，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告城开集团公司的委托诉讼代理人王卫东到庭参加诉讼，被告艺链公司经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告城开集团公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年1月1日起至2017年1月31日止的免租期租金人民币(币种下同)36,768元；2.判令被告支付涉案房屋自2018年11月1日起至2019年1月31日止欠付租金110,304元；3.判令被告向原告支付的租赁保证金，原告不予返还。 事实和理由：2016年12月30日，原告与被告签订房屋租赁合同，原告将上海市闵虹路XXX弄XXX号XXX-XXX室出租给被告使用，面积为241.76平方米，租赁起始日为2017年1月1日，到期日为2020年1月31日，免租期为1个月，日租金5元/平方米，付款方式为押三付一，先付后用，保证金为三个月租金及物业费之和，若被告拖欠租金，原告有权扣除保证金；若被告违约导致合同解除，则被告承担三个月租金的违约金，且不享受免租优惠；若合同终止后，被告没有搬离，则按租金的1.5倍承担房屋占用费。合同签订后，原告按期将房屋交付被告使用，被告支付保证金107,519.88元，合计支付租金772,128元。因被告拖欠租金经多次催讨未果，2018年12月30日，原告向被告发函，通知2018年12月31日解除合同。原告认为，原告与被告间租赁合同合法有效，因被告拖欠租金，导致合同解除，被告要承担违约责任。在协商无果情况下，原告向法院提起诉讼，望判如所请。 被告艺链公司未作答辩亦未向本院提供证据。 本院经审理认定事实如下：2016年底，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订了《上海市房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于上海市闵行区闵虹路XXX弄XXX号(租赁室号为609-610室)房屋出租给乙方使用。补充条款对上述合同做了补充和修正，且以补充条款及附表、附件的规定为准。补充条款约定：乙方向甲方租赁的该房屋位于上海市闵行区闵虹路166弄城开中心1号楼办公楼内，该房屋所在的实际楼层是该大厦第5层，而租赁楼层是该大厦第6层。12-3(5)：装修期内，乙方享有优惠租金，并须支付该房屋的物业管理费及本合同项下乙方应付的其他费用。若本合同由于乙方的原因提前终止，甲方有权向乙方索取因装修期租金优惠所减免的租金(5.40元/平方米/天*租赁面积与优惠租金的差额为租金优惠)。12-6(2)：如乙方违反本合同之规定，甲方有权利扣除全部或部分租赁保证金用于支付乙方逾期未付的款项或用于赔偿甲方及/或第三人的损失等。12-15：若乙方未经甲方事先书面认可擅自提前终止本合同，则在不影响甲方根据法律规定和本合同所享有的其他权利的前提下，乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项，并在本合同提前终止时向甲方支付违约金，违约金的金额按照该房屋在本合同提前终止时的三个月租金之和计算。甲方可通过不予返还租赁保证金及用乙方根据本合同向甲方支付的租金(未实际使用部分)充抵上述款项。附表一载明：租赁期为2017年1月1日至2020年1月31日，共计37个月；甲方同意在整个租赁期间内给予乙方享有2个月装修优惠期，在此期间乙方享有优惠租金，即2017年1月1日至2017年2月28日，期间支付租金总额相当于一个月的租金；该房屋的实测建筑面积为241.76平方米，租赁期内，日租金为每平方米建筑面积5元，该房屋的月租金为36,768元；租赁保证金相当于该房屋三个月租金的总和，在合同签订时，租赁保证金的金额为110,304元，乙方应当于签署合同时或之前向甲方付清租赁保证金。合同还对其他事项等作了约定。 合同签订后，双方按约履行上述协议。原告将涉案房屋交付被告使用，被告按约支付租金，但自2018年11月1日起，被告欠付租金。 原告在庭审中陈述，原告已收到被告支付的租赁保证金107,519.88元，虽合同约定的租赁保证金为110,304元，但实际交纳时系按照预测面积计算；原告已于2019年2月1日收回涉案房屋。 以上事实，由原告提供的《上海市房屋租赁合同》、上海增值税普通发票、客户回单以及原告的当庭陈述在案佐证。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证的权利。 本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。房屋租赁合同关系中，出租人的主要合同义务为交付房屋，承租人的主要合同义务为支付租金。本案中，原告已按约交付涉案房屋，然被告未按约支付租金，构成违约。被告虽寄送解除函给原告，但原告未签收，并未达到合同解除之效果。被告起诉时，合同约定的租赁期限已到期，故双方租赁合同已自然终止。据原告庭审陈述，被告租金仅支付到2018年10月31日，后续便拖欠租金，原告已于2019年2月1日收回涉案房屋，故原告主张自2018年11月1日起至2019年1月31日止欠付租金的诉讼请求，本院予以支持。基于被告欠付租金的违约行为，根据双方合同约定，如果由于承租方的原因导致合同提前终止，则出租方有权向承租方索取因装修期租金优惠所减免的租金，故对原告要求被告支付免租期租金的诉讼请求，本院亦予以支持。被告向原告支付的租赁保证金107,519.88元，合同约定如被告违约导致合同解除，原告有权不退还该笔保证金。该笔保证金具有违约金属性，系解约违约金。违约金具有惩罚性功能和补偿性功能，即用以弥补守约方因违约方的违约行为所造成的损失。现原告基于合同约定主张不返还该笔保证金，具有事实和法律依据，本院予以支持。 被告艺链公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告艺链(上海)实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司免租期租金36,768元； 二、被告艺链(上海)实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司自2018年11月1日起至2019年1月31日止的欠付租金110,304元； 三、被告艺链(上海)实业有限公司已支付给原告上海城开集团龙城置业有限公司的租赁保证金107,519.88元，原告上海城开集团龙城置业有限公司不予返还。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,118.88元，由被告艺链(上海)实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员  张 鑫 二〇二〇年九月十八日 法官助理  李睿培 书 记 员  李睿培 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。…… 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。