北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终832号上诉人（原审被告）：中天建设集团有限公司，住所地浙江省东阳市吴宁东路65号。法定代表人:庄严，董事长。委托诉讼代理人:张夏孝，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：郭继荣，男，汉族，1973年10月3日出生，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：任立安，北京兴创律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：荣盛房地产发展股份有限公司霸州分公司，住所地河北省廊坊市霸州市开发区北环路南侧。负责人：卢春义。委托诉讼代理人：范琼，河北李景玉律师事务所律师。上诉人中天建设集团有限公司（以下简称中天公司）因与被上诉人郭继荣、被上诉人荣盛房地产发展股份有限公司霸州分公司（以下简称荣盛分公司）买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初16955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中天公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；2.改判中天公司与郭继荣继续履行《以房抵款协议书》并及时完成霸州阿尔卡迪亚温泉城项目12-2-1403号房屋（以下简称涉案房屋）的更名手续；3.追加荣盛分公司为本案被告，改判荣盛分公司为中天公司与郭继荣及时办理涉案房屋的更名手续4.本案一审、二审诉讼费用由郭继荣、荣盛分公司负担。事实和理由：一、郭继荣和中天公司于2017年在双方自愿的基础上签订《以房抵款协议书》，此协议合法有效。二、郭继荣因当前楼市低迷和房价低廉等原因而背离自愿签订的《以房抵款协议书》，无法律依据，如若都可以如此，则当前国内的购房业主是否都可以因房价跌落而退房并要求开发商退还房款及贴息？三、中天公司已悉数支付涉案房屋的购房款，购房款的支付信息和凭证在一审诉讼过程中经荣盛分公司确认无误，同时荣盛分公司已出具中天公司购房的证明，一审判决要求中天公司再次给付郭继荣货款无法律依据。据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或者对一审判决直接予以改判，支持中天公司的合理请求。郭继荣辩称，不同意中天公司的上诉请求。同意一审判决。中天公司与郭继荣于债务清偿期间达成了《以房抵款协议书》，原债权债务关系仍然有效。《以房抵款协议书》现在没有履行的原因是涉案房屋不在中天公司名下，中天公司无权处分，亦无法协助郭继荣办理手续。该《以房抵款协议书》签订后，郭继荣多次要求中天公司和荣盛分公司办理房屋手续，但是至今仍未办理，使得中天公司与郭继荣签订《以房抵款协议书》的目的无法实现。荣盛分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。《以房抵款协议书》是中天公司与郭继荣之间的，不涉及荣盛分公司。该协议约定的权利义务只对中天公司与郭继荣产生，不对荣盛分公司产生。荣盛分公司无法协助办理，一审法院追加荣盛分公司只是为了查清事实，不是要荣盛分公司承担何种责任。郭继荣向一审法院起诉请求：1.判令中天公司向郭继荣支付货款858739元；2.判令中天公司支付郭继荣逾期还款利息(以858739元为基数，按照年利率6％计算，自2017年11月27日起至实际支付之日止);3.本案诉讼费用由中天公司承担。一审法院认定事实：郭继荣向中天公司供应方木、模板等材料，一审庭审中，中天公司亦认可欠郭继荣货款858739元。2017年11月26日，郭继荣（乙方）与中天公司（甲方）、卓志敏（丙方/指定购买人）签订《以房抵款协议书》，约定：“1、乙方于2013年开始提供模板、木方等材料给甲方，甲方欠付乙方款项。2、经乙方同意，甲方以开发建设单位开发的房屋折抵欠付乙方的款项858739元，乙方作为购房人指定卓志敏为该抵债房屋的实际购房人。现甲乙双方在自愿、平等、公平，无误解的原则下就以房抵债事宜达成如下协议，以资共同遵守：一、甲方抵债的房屋为荣盛房地产发展股份有限公司霸州分公司开发的霸州阿尔卡迪亚温泉城项目(12-2-1403号房屋，面积92.05平米，绑定地下室1-228号，地下室面积11.31平米，总金额858739元。二、乙方同意以上述房屋折抵欠款858739元。乙方同意指定卓志敏购买上述抵债房屋，与抵债房屋的开发建设单位签订《商品房买卖合同》。三、本协议签订之日，视为抵债成功，该房屋的所有权归指定的购买人，相应抵销甲方欠付乙方的等额债务。乙方指定的购买人对房屋的价格或质量等全部问题，或因买卖房屋发生纠纷，依照其与开发建设单位签订的《商品房买卖合同》解决，与甲方无关。乙方指定的购买人不能购买房屋的，由乙方作为购买人购买或另行指定新的购买人，不影响抵债的法律效力。乙方单方无故解除本合同，向甲方支付抵债金额30％的违约金。四、本协议签订当日，乙方向甲方开具合法有效的付款收据和发票。”郭继荣向一审法院提交其和中天公司霸州阿尔卡迪亚项目负责人应瑞峰的聊天记录，用于证明《以房抵款协议书》签订后其多次和中天公司联系，但中天公司均未按照《以房抵款协议书》约定履行。荣盛分公司称就涉案房屋荣盛分公司已与应瑞峰签订房屋买卖合同。荣盛分公司向一审法院提交核实意见中称：荣盛分公司同意配合中天公司与郭继荣履行签订《以房抵款协议书》和该房产的相关更名手续办理，但仅限于程序性事务。就“程序性事务”具体所指以及更名手续的办理过程，荣盛分公司称需要郭继荣将购房款交给荣盛分公司，荣盛分公司将相应款项退给应瑞峰，然后荣盛分公司再配合郭继荣办理相关的买房更名手续。郭继荣称不同意按照荣盛分公司所称程序进行更名，亦不同意向荣盛分公司交款。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，荣盛分公司经一审法院依法传唤，拒不到庭应诉，应视为其放弃在庭审中答辩和质证的权利。郭继荣与中天公司之间已经建立买卖合同关系。该买卖合同系双方真实意思表示，不违反国家的法律及行政法规的强制性规定，不侵害第三人的合法利益，该合同合法有效。2017年11月26日，因中天公司尚欠郭继荣货款858739元，双方签订《以房抵款协议书》，该协议至今未履行。荣盛分公司虽称配合程序性事务，但其要求郭继荣先将购房款交给荣盛分公司，就此，郭继荣无法实现其签订《以房抵款协议书》的合同目的，亦难以实现买卖合同项下的债权，故其有权选择继续要求中天公司支付买卖合同项下所欠货款。就合同双方而言，以房抵债无法实现的原因不能归责于郭继荣，故中天公司应按原合同约定履行货款支付义务并支付逾期付款利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、中天建设集团有限公司于判决生效之日起十日内支付郭继荣货款858739元；二、中天建设集团有限公司于判决生效之日起十日内支付郭继荣逾期还款利息(以858739元为基数，按照年利率6％计算，自2017年11月27日起至实际支付之日止)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，案外人应瑞峰向本院提交《证明》，载明其同意将涉案房屋按《以房抵款协议书》的约定过户至郭继荣或郭继荣指定人员名下，并愿意配合办理过户手续。当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据本案的证据材料及各方当事人的陈述意见，本案的争议焦点为：一、涉案《以房抵款协议书》是否已有效成立；二、郭继荣在《以房抵款协议书》签订后，能否继续要求中天公司履行原债务。对上述两个争议焦点，本院详述如下：一、涉案《以房抵款协议书》是否已有效成立。根据意思自治原则，当事人约定的以物抵债协议，只要不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，均属合法有效。在我国现行法律未规定代物清偿、新债清偿以及债务更新等制度的情况下，只能通过对合同的解释，揭示蕴含在以物抵债协议中的当事人的真实意思表示，来具体确定协议的性质和效力。本案中，中天公司对郭继荣负有债务，在债务履行期届满后，郭继荣与中天公司达成《以房抵款协议书》，约定由郭继荣指定人员购买涉案房屋，与抵债房屋的开发建设单位签订《商品房买卖合同》，以抵销中天公司欠付郭继荣的等额债务。鉴于郭继荣与中天公司达成《以房抵款协议书》的时间是在债务履行期届满后，于此情形，双方在签订以物抵债协议时，抵债物的价值和债权的数额都是确定的，亦不存在利益失衡问题。该《以房抵款协议书》不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应当认定其合法有效。综上，本院认定涉案《以房抵款协议书》已有效成立。二、郭继荣在《以房抵款协议书》签订后，能否继续要求中天公司履行原债务。该争议焦点的本质系新、旧债的关系问题。以物抵债协议有效成立后，抵债物在未交付债权人前，对于原债权是否因以物抵债协议的签订而归于消灭，本院认为，债权人与债务人签订以物抵债协议的目的通常是增加一种清偿债务方式，在以物抵债协议履行完毕之前，原债权债务并未消灭。从常理来看，债权到期后，债权人能够接受额外增加一种新的清偿方式，但是以一个不确定的新的债权替代原到期债权，具有较大风险，债权人通常不会同意。因此如果当事人没有作出相反意思表示，签订以物抵债协议不宜理解为替代了原债权债务。本案中，涉案《以房抵款协议书》虽没有明确约定办妥涉案房屋过户手续的期限，但自协议签订至郭继荣向一审法院提起诉讼，已有7个月之久。中天公司虽称至今尚未办理协议约定的涉案房屋过户手续的原因是郭继荣的不配合，但郭继荣对此予以否认，且中天公司未提交证据证明自己的主张。本院认为，中天公司至今未按照协议约定履行的行为足以被认定其怠于履行自己的义务。郭继荣至今无法取得涉案房屋的所有权，其以房抵债之方式实现债权的目的无法实现。虽中天公司主张，在《以房抵款协议书》中约定该协议签订后，涉案房屋的所有权即归属于郭继荣指定的购买人，但根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，除法律另有规定的以外，房屋所有权的转移于依法办理房屋所有权转移登记之日发生效力。本案中，中天公司并未履行以物抵债协议约定的义务，至今尚未办理涉案房屋过户手续。《以房抵款协议书》中所约定的内容只是清偿债务的具体方式，该种偿债方式并不排斥金钱清偿，在代物清偿不能达到消灭债务目的时,债权人仍有权要求债务人支付欠款及利息，上述偿债方式并不排斥金钱清偿。故郭继荣在《以房抵款协议书》至今仍未履行的情形下，可以要求中天公司履行原债务。一审法院支持郭继荣的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，中天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12388元，由中天建设集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖春迎审 判 员 周晓莉审 判 员 闫 飞二〇二〇年五月二十五日法官助理 贾相力书 记 员 卫梦佳