广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初1649号原告（反诉被告）：潘巧焕，女，1981年8月6日出生，住中山市**********，身份证号码：442************747。委托诉讼代理人：刘慧珊，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张闻珊，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：恩平盛林生态旅游有限公司，住所地：恩平市**********面。统一社会信用代码：914***********441H。法定代表人：林夏南，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄丽霞，广东武平律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟武平，广东武平律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统称原告）潘巧焕与被告（反诉原告，以下统称被告）恩平盛林生态旅游有限公司(以下简称盛林公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理后，被告盛林公司于2020年8月17日提起反诉，本院依法将本诉、反诉合并审理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘慧珊、张闻珊，被告的委托诉讼代理人黄丽霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉请求：1.请求法院判令被告向原告支付商品房回购款207224元、利息4759元（利息以被告所欠的回购款207224元为基数，自2019年10月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，请求至支付全部款项完毕之日止，现暂计至2020年4月20日）；2.本案受理费、保全费由被告承担。事实与理由：原告与被告签订了《山泉湾畔内部认购合同》（合同编号：2016-SQWP1702），合同约定：1.原告购买被告位于恩平市*******************商品房（以下简称702号商品房）一套；2.商品房总价为207224元；3.定金40000元，首付款27874元在签订本合同之日付清，余款339354元按三年（10期）分期付清。同时，原告与被告签订了《山泉湾畔温泉度假公寓回购协议》（以下简称回购协议），协议主要约定：1.原告有权向被告提出回购申请；2、被告承诺按所购该商品房原合同价100%回购。原告按合同约定向被告支付定金及首付款，分别为40000元和27874元，被告于签订合同当天向原告出具《收据》两张，证明其收到原告支付的前述款项。其后，原告均有按期向被告支付购房余款，现原告已向被告支付所有购房款完毕。2019年，原告向被告出具《关于提前请求回购房地产的函》，主要内容为：原告同意本案的房地产由被告回购，相应购房款207224元按约定在2019年9月30日前退回。被告于2019年9月6日对《关于提前请求回购房地产的函》签字盖章确认，原、被告双方达成一致。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，原、被告双方之间的合同均合法有效，对当事人具有法律拘束力。原告已按合同约定向被告支付购房款，被告应按约定履行回购义务，并向原告支付商品房回购款及逾期利息。经原告多次催促，被告均不向原告支付回购房款。为此特向人民法院提起民事诉讼，望判如所请。被告盛林公司对本诉辩称：关于回购款应扣减610元，该款基于原告与被告签订委托书，原告同意并委托被告有权从应结算的回购款中直接划扣支付702房所欠的物业管理费，我方提供的反诉证据2可以证实。被告不同意回购该房产，因为疫情公司的周转十分困难，希望给予宽裕的期限。对于利息部分，被告不同意支付，根据回购协议第6条，乙方（即原告）申请回购时需要将该商品房的全部证件、合同及附件、补充协议及其他双方已签订的所有法律文件的原件退回给甲方（即被告），并完成过户手续；根据第二条的第二款，完成所有回购手续后15个工作日内甲方向乙方按本协议支付回购房款；据此，原告应该退回商品房的上述所有法律文书，但被告并未收到材料，原告方未完成所有的回购手续。因此，不应当支付利息。被告盛林公司反诉诉称：1.判令原告向被告支付房屋使用费暂计30100元（自2017年2月1日起计算至原告实际向被告交房之日止，按每月700元计算，暂计算至2020年8月31日为30100元）；2.本案反诉费由原告承担。事实与理由：2016年8月25日，原告与被告签订了《山泉湾畔内部认购合同》，原告购买702号房一套。同时，原告与被告签订了回购协议，协议约定原告有权向被告提出回购房屋，原告自2017年1月7日收楼至今，原告仍在使用该房屋，期间原告与深圳帕瑞戴斯投资有限公司（以下简称帕瑞公司）签订《物业委托管理经营合同》，约定原告委托该公司对案涉房屋进行出租经营，原告按比例收取经营收入。若在本诉中判决被告应对房屋进行回购，基于公平公正原则，原告应向被告支付房屋使用费。被告酌情要求原告支付自2017年2月1日起至实际交房之日止，按照每月700元支付房屋使用费。原告对被告反诉辩称：一、原告与被告之间为房屋买卖合同关系，原告作为商品房的买方、房屋的所有权人，合同中的回购条款不影响基础法律关系，即房屋买卖关系。因此，原告依法有权占有、使用该商品房，被告要求支付房屋使用费，没有任何法律依据。依据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定以及双方签订的《内部认购合同》，该合同明确约定在该商品房交付后可以使用该商品房，即使原告对商品房进行占用和使用，也依法有据，况且原告按照协议支付了购房款。在房地产开发领域中回购条款是常见，即开发商赋予购房人化解商品房跌价的风险权利。本案中的认购合同及回购协议，实际上是出售交易和回购交易的两个交易行为。出售交易自双方签字盖章生效，因此，不能因为双方在出售交易后达成回购协议，而否认双方的法律关系。二、被告要求原告每月按700元的标准支付房屋使用费，没有任何法律依据，也没有提供任何证据，其应该承担举证不能的不利后果。被告提起反诉主张房屋使用费主要是为了拖延审理进度。综上，被告要求原告支付房屋使用费的诉讼请求，没有法律依据，应依法予以驳回。本院经审理查明：2016年8月25日,原告（乙方）与被告（甲方）签订了《山泉湾畔内部认购合同》，主要约定：一、乙方自愿购买甲方702号商品房一套，商品房总价为207224元；二、付款方式为一次性付款：定金40000元，首付款27874元在签订本合同之日付清，余款339354元按三年（10期）分期付清；三、双方因履行的责任：2.该商品房定于2016年12月31日交付使用……；五、该商品房交付后乙方可使用该商品房；但在乙方未履行完毕本合同的付款义务前甲方保留房地产的所有权，且甲方有权不签订正式的商品房买卖合同。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订回购协议，主要约定：一、在同时满足以下条件的情况下，甲方所购该商品房原合同价100%回购:1、自签署《山泉湾畔内部认购合同》或《商品房买卖合同》与本协议之日起的三年后第一个月内，乙方有权凭本协议原件向甲方提出书面回购，期限内不提出申请的则视为乙方放弃要求甲方回购的权利。2、乙方不得对该商品房主体结构进行修改、破坏，否则甲方有权不予受理乙方回购申请。3、乙方须完全缴清全部房款，且未就该商品房设置阻碍甲方回购后行使房地产的各种权利，包括但不限于与第三方签订买卖、商业担保、抵押等。4、如一次性付款的，乙方严格履行《山泉湾畔内部认购合同》约定的相关义务，无违约行为。5、如已办理银行按揭贷款的，乙方负责在向甲方提出回购申请之前解除抵押，并如实缴清该商品房相关费用（包括但不限于契税、房屋登记费、评估费、他项权证费、保险费等）。6、乙方申请回购时，须将其持有该商品房的全部证件、合同及其附件、补充协议及其它双方已签订的所有法律文件的原件退还甲方，并完成办理过户手续。7、如该商品房已出租，乙方负责在提交申请前解除租约并回收房屋，乙方需保证第三人不得向甲方主张对该商品房的任何权利。二、退款程序:1、甲方收到乙方书面回购以申请的10个工作日内回复。2、完成所有回购手续后15个工作日内，甲方向乙方按本协议支付回购房款。本协议经双方签署后生效。2019年12月31日前，《山泉湾畔内部认购合同》或《商品房买卖合同》不论何种原因被解除、撤销或被确认无效，本协议书自动失效。2017年1月7日，原告（委托方，甲方）与帕瑞公司（受托方、乙方）签订《物业委托管理经营合同》，主要约定帕瑞公司接受委托方即原告的委托，为原告提供物业经营、管理服务。托管物业的经营模式为：度假式公寓出租经营，托管经营的期限为2017年1月7日至2019年12月6日止，托管期限届满后，如原告同意将托管物业继续用于委托管理经营的，同等条件下帕瑞公司享有优先缔约权。合同对委托管理的经营收益分配进行详细约定。该合同最后一页有“交房确认”，载明“对上述情况，乙方经验收，认为符合房屋交验条件，并且双方已对水、电、燃气等费用结算完毕、同意接收。”同日，原告签署一份“商品房交接验收确认单”，原告确认案涉商品房符合交楼标准，该确认单下方的物业公司为“恩平市盛博物业管理服务有限责任公司”。截止2018年7月21日，原告已按照《山泉湾畔内部认购合同》约定支付全部购房款。2019年7月5日，原告向被告盛林公司发出“关于提前请求回购房地产的函”，主要载明：原告同意702号商品房由被告盛林公司回购，自出具本函之日终止履行《山泉湾畔内部认购合同》，相应购房款407224元由被告在2019年9月30日前无息退回。自出具本函之日起被告可自行销售以上房屋，房屋售价由被告自行决定。本人与帕瑞公司签订的《物业委托经营合同》中甲方的权利义务转让给被告，但2019年8月24日（即《山泉湾畔温泉度假公寓回购协议》）期满前的收益仍归本人所有，由被告与帕瑞公司沟通确定。2019年9月6日，被告盛林公司在该函下方“同意出函人提出的申请”处盖章确认。被告于2019年10月31日退回其中200000元购房款给原告。2019年12月2日，原告出具一份“委托书”给被告，主要载明：本人知悉并确认截止2019年8月702号房尚欠缴应付该小区物业管理公司物业管理费610元，欠缴期为“2019年4月至2019年8月，每月物业费为122元/月。本人同意并委托贵公司有权从应结算的回购房款中直接划扣代支付702房所欠的物业管理费。”此后，原、被告未能就回购房款的给付未能达成一致意见，原告遂提起本案诉讼，被告亦提起反诉。本院认为：本案中，原告与被告自愿签订《山泉湾畔内部认购合同》，该认购合同明确约定房屋价款、交付方式等房屋买卖合同的主要条款，且原、被告依据该认购合同负有支付房屋价款、交付房屋义务，该协议应认定为房屋买卖合同，合法有效依法应予以保护。原、被告在此基础上签订回购协议，该回购协议明确约定在符合约定条件的基础上，被告回购案涉房屋，并支付相应的价款，现原、被告因履行回购协议产生纠纷，故本案属房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：一、案涉购房款是否应当返还及返还金额的问题。二、原告应否应当支付房屋使用费的问题。关于第一个焦点。根据庭审查明的事实，原告已按照合同约定足额支付购房款给被告，且原告在回购协议约定的回购期限内向被告提出回购房屋申请，原告提出回购申请，符合上述回购协议的约定，被告亦同意原告的申请，因此，被告应当返还原告案涉房款。对于返还金额，因本案原告函复明确案涉房款中应扣除物业管理费610元，是其真实意思表示，故被告应支付回购款206614元（207224元-610元）。对于回购款的利息，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其履行要求”的规定，回购协议约定“完成所有回购手续后15个工作日内，甲方向乙方按本协议支付回购房款”，该约定是对于双方义务的约定，鉴于原告已向被告盛林公司发出“关于提前请求回购房地产的函”，被告盛林公司同意于2019年9月30日前无息退回，应于2019年9月30日前退款，但其逾期未退回，应向原告赔偿相应的逾期支付利息损失。原告主张被告自2019年10月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付回购款利息，本院予以支持。关于第二个焦点。本院认为，原告基于《山泉湾畔内部认购合同》取得案涉房屋的占有和使用，无证据证明双方约定了房屋的使用费。原、被告签订回购协议并未对于原告合法占有使用期间的费用有约定，现被告主张原告支付房屋使用费，无合同依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）恩平盛林生态旅游有限公司应在本判决生效之日起十日内支付回购款206614元，并支付利息（以206614元为基数，自2019年10月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至款项清偿之日止）给原告（反诉被告）潘巧焕。二、驳回原告（反诉被告）潘巧焕的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）恩平盛林生态旅游有限公司的反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务的利息。本案的本诉受理费2239.88元、诉前保全费1579.92元（原告潘巧焕已预交），本诉受理费由原告潘巧焕负担3.36元，被告恩平盛林生态旅游有限公司负担2236.52元，诉前保全费1579.92元由被告盛林生态旅游有限公司负担。原告潘巧焕多预交本诉受理费2236.52元、诉前保全费1579.92元，本院予以退回，被告恩平盛林生态旅游有限公司应向本院补缴本诉受理费2236.52元、诉前保全费1579.92元。本案反诉受理费276.25元（被告恩平盛林生态旅游有限公司已预交），由被告恩平盛林生态旅游有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 马文娟二〇二〇年十月二十九日法官助理 宋洁钰书 记 员 吴叠云