广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终593号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈华印，男，1967年10月8日出生，汉族，住广东省。委托诉讼代理人：陈仪，阳江市江城区南恩街道法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：阳江市中源城市改造建设投资有限公司，住所地：广东省阳江市。法定代表人：关则硕。委托诉讼代理人：刘卫忠，该公司员工。原审第三人:阳江市溢源汽车销售服务有限公司。住所地：广东省阳江市江城区高凉路南侧。法定代表人：陈亮亨。上诉人陈华印因与被上诉人阳江市中源城市改造建设投资有限公司（以下简称中源公司），原审第三人阳江市溢源汽车销售服务有限公司（以下简称溢源公司）合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初5059号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈华印上诉请求：一、撤销一审判决；二、判决中源公司支付位于阳江市江城区金山路北侧的用地（12653）临时商业用房拆除的建材总值的30%补偿款10万元及利息约2500元（暂定10万元，以评估确定的价值为准，利息从起诉之日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至付清款之日止）给陈华印；三、一、二审诉讼费用由中源公司承担。事实及理由：一审认定本案争议的焦点是陈华印是否按合同约定的按实际收入的租金履行2014年11月30日至2016年1月1日期间支付租金的义务，从而认定陈华印没有提供证据证明该期间的实际租金收入，而适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，推定陈华印未按约定支付租金给中源公司，因而失去了请求支付房屋拆除的建材价值补偿款的权利。但原审判决的上述认定是错误观点的，从而导致作出错误的判决。一、陈华印在履行中没有违约，因为各方当事人以实际行为变更了该合同义务履行的约定。虽然当事人在《金山路边用地合作合同书》约定了“2014年11月30日至2016年1月1日期间的租金需按实际所收的租金分配”。但在履行合同的过程中，由于租户不稳定且存在拖欠租金的原因致使实收租金与应收租金的金额相差较大，每月实收租金不稳定且较少，因此中源公司和溢源公司仍继续按合约前期的用地费25306元/月的金额标准收取陈华印租金，中源公司每月收款后亦开具《收据》给陈华印。无论是履行过程中，还是在合同全部履行完毕后，各方当事人都没有对陈华印按25306元/月支付租金提出任何异议，更没有认为陈华印违约而追究陈华印的违约责任或要求陈华印纠正按实际收入租金分配支付或在收据上备注情况或致函给陈华印。中源公司对此没有提出异议。上述事实证明，各方当事人用实际行为变更了上述期间履行支付租金义务的合同约定，这也是中源公司和溢源公司在陈华印异常履行合同义务而没有提出任何异议和作出任何行为的原因，也是唯一符合常理的情形。另外，从溢源公司出具给陈华印的《证明》，中立方的溢源公司证实陈华印没有违约，这与上述事实是相互印证的。陈华印无违约行为，不应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第七十七条第一款的规定，在不违反法律、法规强制性规定的情况下，合同当事人是可以用实际行为变更合同权利义务的约定。原审判决仅以陈华印没有提供证据证明上述期间实际租金收入多少，而推定陈华印没有按合同约定履行义务便是违约，是错误的。二、各方当事人后来签订的《承包经营合同》终止了先前的《金山路边用地合作合同书》，并重新确认了各方原有的权利义务。陈华印基于新合同权利，仍然享有请求支付涉案房屋拆除的建材价值补偿款的请求权。各方当事人在履行《金山路边用地合作合同书》的中途经协商一致，于2015年12月30日签订了《承包经营合同》，由此证明如下事实：1、各方当事人签订《承包经营合同》后终止了《金山路边用地合作合同书》，并对原合作合同的事项进行了处理，重新确认了各方的权利和义务，包括对违约处置等进行了新约定。2、在《承包经营合同》对《金山路边用地合作合同书》处理的事项中没有认为那一方因先前违约而丧失了之前享有的合同权利，这也印证了各方当事人并不认为在履行原合作合同中有哪一方存在违约行为。3、根据《承包经营合同》第六条：“违约处置：任何一方违约都视作放弃《合作合同》的权益，丙方不按时缴清承包费给甲乙两方，则无条件将承包《合作合同》的一切交给甲乙两方自行出租和处置。《合作合同》的一切权益与丙方无关，并负责赔偿承包期给甲乙两方造成的损失”及第七条、“合同与《合作合同》的释义不同时，以本合同的释义为准”的约定可证明，《承包经营合同》重新确定承认了各方仍然享有原来的权利，并以该承包合同约定为准，在履行该承包合同中一方违约才视作放弃《合作合同》的权益，并特指陈华印不缴清承包费，才无条件将《合作合同》的权益，并交由中源公司和溢源公司自行出租和处置。因此，陈华印并没有丧失请求支付涉案房屋拆除的建材价值补偿款的权利，原审判决理据不足。三、原审判决对于上述各方当事人是否以实际行为变更了合同义务履行的约定，新的《承包经营合同》是否终止并取代了《金山路边用地合作合同书》以及各方当事人是否仍然享有原来的权利等事实，既无归纳为本案争议的焦点，也没有进行审查及认定，原审判决片面地审查认定本案部分事实，致判决错误。综上所述，请求支持陈华印的上诉请求。中源公司答辩称：一、陈华印上诉主张2014年11月30日至2016年1月1日期间履行支付租金义务没有违约，理由是各方当事人以实际行为变更了该合同义务履行的约定的理由不成立，陈华印想以后续合同履约否定前合同的履约义务。陈华印上诉认为合作合同原来约定的“2014年11月30日至2016年1月1日期间的租金按实际所收取租金分配”在实际履行过程中已作变更，上述期间租金亦按用地使用费25306元/月的标准支付，是没有依据的。中源公司和溢源公司将涉案地块总包租给陈华印，陈华印再另行分租给个体租户，由其自行定价向个体租户收取租金，收取后只向中源公司和溢源公司分别每月缴交25306元，余下租金为陈华印所得。而分租给个体租户的租金统一由陈华印自行定价并收取，陈华印向中源公司和溢源公司自报收取个体租户租金高达117000元/月。换言之，陈华印收取租金差额为117000元-50612元=66388元的净收入。在2014年11月30日起，陈华印应按合同约定在总收取租金117000元/月的份额，按合同约定分别按35%、35%、30%的比例支付给中源公司和溢源公司。但陈华印并没有按约定履行其应履行的义务，直接侵吞和损害中源公司和溢源公司的正常合法收益。按陈华印自报收取个体户的总租金核算，在2014年11月30日至2016年1月1日的13个月中，陈华印每月应收取的租金为117000元/月*30%=35100元/月，而其实际收入为66388元/月，相比之下多收取了（66388元-35100元）*13个月=406744元，而中源公司应得为406744/2=203372元。由于陈华印隐瞒该笔租金收入据为己有，对合同约定的义务置之不理。因此，在《承包经营合同》中，中源公司和溢源公司从2016年1月1日起重新调整租金为75000元/月（原土地使用费为50612元/月），陈华印对此予以接受，且月租金增加了每月近25000元，陈华印都愿意接受并履行至2017年10月30日，不存在实际租金与应收租金的金额相差较大及不稳定等等。陈华印在租赁期间没有按合同约定支付租金，侵犯了中源公司和溢源公司的合法权益。二、各方当事人签订的《承包经营合同》并非是终止了先前的《金山路边用地合作协议书》，陈华印认为是重新确认各方原有的权利义务，对新合同仍有涉案房屋拆除的建材价值补偿款的请求权，是错误的。《承包经营合同》明确约定，承包期内原条款不再执行。《承包经营合同》是于陈华印在2014年11月30日至2016年1月1日没有按合作合同履行义务而订立，各方确定租金由原来的50612元/月调整为75000元/月，另外原合同租期至2017年1月1日，应陈华印的要求个别住户租期未满，租期延伸至2017年10月30日，承包期间不按原合同约定的比例支付租金收益，按新约定的租金执行。新合同签订并不代表陈华印在2014年11月30日至2016年1月1日的违约行为被消灭，中源公司在一审也阐明并且反诉要求陈华印支付上述期间应付租金206102元，只不过一审法院以该反诉已过诉讼时效驳回了中源公司的反诉请求。然而陈华印并不能逃避其违约责任。因此，陈华印丧失涉案地块房屋拆除的建材价值补偿款的请求权。综上所述，请求驳回上诉，维持原判，以维护中源公司和溢源公司的合法权益和法律的尊严。原审第三人阳江市溢源汽车销售服务有限公司无提交答辩意见。陈华印向一审院起诉请求：一、判令中源公司支付位于阳江市江城区金山路北侧的用地（12653㎡)临时商业用房拆除的建材总值的30%补偿款10万元及利息（暂定10万元，待评估价值后再变更，利息从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清补偿款之日止）给陈华印。二、本案诉讼费用由中源公司承担。一审法院认定事实：2011年12月28日，中源公司为甲方，第三人溢源公司为乙方，陈华印为丙方共同签订一份《金山路边用地合作合同书》，约定中源公司和溢源公司同意将其共有位于金山路边12653㎡用地提供给陈华印以建设临时商业用房，使用期限从2012年1月1日至2017年1月1日，时间五年，具体起计时间以建设部门批准建设为准；从建设部门批准日起顺延60天为临时商业用房的建设期，60天建设期过后的30个月内，陈华印每月向中源公司和溢源公司交纳4元/㎡的用地使用费（即12653㎡×4元/㎡=50612元），30个月期满后至2016年1月1日（5年）使用期满期间，三方按实际租金收入分配，中源公司占35%，溢源公司占35%,陈华印占30%，如陈华印在30个月不能收回建设投资成本，顺延由陈华印按30个月内条件做法，继续交纳用地使用费；使用期满时，地上建筑物归三方共有，拆除出卖时，按本合同比例分配出卖所得，中源公司、溢源公司如需保留，按拆除出卖总值的30%补偿给陈华印；任何一方违约都要赔偿守约方损失，中源公司、溢源公司方提前收回建设用地，每提前一年收回要补偿建设工程总价的30%给陈华印，陈华印不按条款规定缴纳用地使用费和租金分配超期一个月不缴纳，视陈华印放弃该项目合作，该建设用地上的一切地上物归中源公司、溢源公司所有。合同签订后，陈华印于2012年3月29日经阳江市住房和城乡规划建设局批准在中源公司和溢源公司提供的土地上建成钢结构一层，建筑占地3465㎡，建筑面积地3465㎡的临时建筑，并从2012年6月起至2015年12月止，每月向中源公司支付租金25306元。2015年12月30日，三方又签订一份《承包经营合同》，约定从2016年1月1日起至2017年10月30日止，三方一致同意由陈华印承包经营，陈华印每月缴交承包费用75000元给中源公司和溢源公司，各占37500元，原《金山路边用地合作合同书》的分配比例在丙方承包期内不执行，此后至2017年10月30日止，陈华印按每月缴交承包费用37500元给中源公司。合同期满，陈华印将土地及临时建筑移交中源公司和溢源公司。2019年8月2日，陈华印向一审法院提起本案诉讼。一审审理中，中源公司提出反诉，请求陈华印支付土地使用30个月后至2017年1月1日使用期间的实际租金收入分配应得款206102元及利息给中源公司，本案诉讼费由陈华印负担。庭审中，对建设部门批准临时商业用房日顺延60天起30个月后即2014年11月30日至2016年1月1日期间每月租金是多少？陈华印称不足50612元，但无提供证据证明，中源公司称117600元，并提供由陈华印提供的租赁合同，据租赁合同显示，2015年12月起的租金97600元（除3、4卡无合同外）。一审法院认为：陈华印、中源公司、溢源公司三方平等自愿签订的《金山路边用地合作合同书》和《承包经营合同》是各方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，是合法有效的合同，各方应全面恪守履行合同义务。结合当事人的诉辩，争议的焦点是：1、陈华印是否于建设部门批准临时商业用房日顺延60天起30个月后即2014年11月30日至2016年1月1日期间每月按约定履行支付租金的义务；2、本案反诉是否过诉讼时效。对焦点1，《金山路边用地合作合同书》约定，该期间三方按实际租金收入分配利益，中源公司占35%，溢源公司占35%,陈华印占30%。对该期间实际租金收入，陈华印主张不足50612元，却无提供证据证明，中源公司主张117600元，而提供的租赁合同显示为2015年12月后的租金收入，但是，作为对外出租方的陈华印，对实际租金收入具体多少，持有相关证据证明却无提供，该证据可能对其不利，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”的规定，应认定陈华印此期间未按约定支付租金给中源公司。对焦点2，中源公司反诉陈华印支付的是2014年11月30日至2016年1月1日期间尚欠的租金，《金山路边用地合作合同书》约定，该期间的租金按每月支付，也就是说最后一期租金支付期限为2016年1月1日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”的规定，中源公司提起反诉已过诉讼时效。综上所述，陈华印未按约定支付租金给中源公司,已构成违约，按《金山路边用地合作合同书》的约定，建设用地上的一切地上物归中源公司、溢源公司所有，故其请求无理，应予驳回。中源公司提起的反诉已过诉讼时效，其请求亦应驳回。溢源公司经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、驳回陈华印的诉讼请求；二、驳回中源公司的反诉请求。一审本案受理费2300元，由陈华印负担，反诉费2196元，由中源公司负担。二审审理期间，各方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是合同纠纷，一审法院认定《金山路边用地合作合同书》和《承包经营合同》是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的规定，上述合同为有效合同正确，应予以维持。本案争议焦点：陈华印在履行合同过程中是否存在违约，其请求中源公司按合同约定的分配比例支付临时商业用房拆除的建材料价值，应否支持。本案中源公司、陈华印对陈华印按土地使用费标准25306元/月支付了2012年6月起至2015年12月期间的租金给中源公司的事实没有异议，争议焦点是2014年11月30日至2016年1月1日期间按土地使用费标准支付租金给中源公司是否符合合作合同的约定，是否构成违约。《金山路边用地合作合同书》中约定临时商业用房的使用期限从2012年1月1日至2017年1月1日，60天建设期过后的30个月内，陈华印每月向中源公司和溢源公司交纳4元/㎡的用地使用费（即12653㎡×4元/㎡=50612元），30个月期满后至2017年1月1日三方按实际租金收入分配，中源公司占35%，溢源公司占35%,陈华印占30%，如陈华印在30个月不能收回建设投资成本，顺延由陈华印按30个月内条件做法，继续交纳用地使用费时间。由于上述合同约定由陈华印进行临时建筑物的建设并对外出租和收取租金，按合同约定陈华印除建设期外在三方合作的30个月内按固定价格支付租金给中源公司和溢源公司，30个月后陈华印应按实际收取租金按合同约定比例支付租金收益给中源公司和溢源公司。陈华印是建设方，其在临时建筑物建地并出租30个月后没有向中源公司和溢源公司提出其投入成本未收回仍应按30个月内做法支付租金。故有理由相信陈华印在临时建设物出租30个月内已收回建筑物的投资成本。因此，陈华印在建筑物建成并出租30个月后，应按合同约定按实际租金收入和三方约定的分配比例分配合作期间的租金收益。要计算和分配租金收益给中源公司和溢源公司，陈华印应提供30个月后其向个体租户收取租金的相关财务数据给中源公司和溢源公司。但陈华印在2015年12月前从未提供上述相关数据给中源公司和溢源公司，而陈华印在中源公司起诉后主张“在履行合同的过程中，由于租户不稳定且存在拖欠租金的原因致使实收租金与应收租金的金额相差较大，每月实收租金不稳定且较少，因此中源公司和溢源公司仍继续按合约前期的用地费25306元/月的金额标准收取陈华印租金”，但未能提供证据证明；陈华印在履行合同中虽按照用地使用费25306元/月的标准按中源公司和溢源公司支付租金，但鉴于其没有提供2014年11月30日至2016年1月1日期间其收取客户的租金收入的相关数据，以致不能证明其在该段时间支付给中源公司和溢源公司的租金符合合同约定的应付租金数额，亦无证据证明中源公司在履行合同约定中同意陈华印在30个月后租金仍按25306元/月的标准支付。相反，中源公司主张因陈华印没有提供租金收入凭据，导致《金山路边用地合作合同书》中约定的按陈华印实际收取租金按比例分配给中源公司和溢源公司的合同约定难以执行，双方才重新签订《承包经营合同》，确定每月按固定值支付租金2016年1月1日之后至合同期满的租金。双方签订的《承包经营合同》对比《金山路边用地合作合同书》并没有实质没有变化，均由陈华印对外出租，再由陈华印支付租金给中源公司和溢源公司。从双方签订合同及合同履行情况来看，中源公司主张因陈华印没有按约定支付30个月后的租金给中源公司和溢源公司才导致各方重新签订《承包经营合同》确定按固定租金支付，符合常理。陈华印提供证据不足以证明其在2014年11月30日至2016年1月1日期间履行支付租金的义务是符合双方签订的《金山路边用地合作合同书》约定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故原审认定陈华印行为已构成违约，应承担违约责任正确。陈华印上诉主张《承包经营合同》签订后终止了《金山路边用地合作合同书》，并重新确定各方权利义务，且该合同并没确认各方在履行原合作合同中哪方存在违约，按新合同约定，其并没有丧失临时商业用房拆除的建材总值的30%补偿款的请求权，应予支持其在本案一审诉讼请求。《承包经营合同》只是对合作合同中约定的30个月后三方按实际租金收入按比例分配租金收益改为由陈华印按固定值支付租金给合作的另两方，并没有对合作所建的临时商业用房拆除的价值进行约定，从《承包经营合同》内容看，各方并没有终止合作合同的意思表示，且《承包经营合同》约定陈华印的承包时间延至2017年10月30日，实际由陈华印同样多的资金投入，其签订承包合同后获得的收益比合作合同预期收益增多，同时各方当事人没有在该承包合同中对原来各方履行合同中是否存在违约进行确认，亦不能证明陈华印在履行原来的合作合同过程中不存在违约，后一承包合同中陈华印即使没有违约行为亦不能作为其不承担原合同应承担违约责任的依据。故陈华印上述上诉请求理据不足，应不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2350元，由陈华印负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年五月二十五日本件与原本核对无异法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。