呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终69号上诉人(原审原告)：曾金涛，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王春林，内蒙古尊恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌利霞，内蒙古尊恒律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：王丽，女，无固定职业，住内蒙古自治区巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：程杰，内蒙古蒙信律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：杨乌日更，男，无固定职业，住内蒙古自治区巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：程杰，内蒙古蒙信律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：王龙，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：程杰，内蒙古蒙信律师事务所律师。原审第三人：秦立军，男，无固定职业，住呼和浩特市。上诉人曾金涛因与被上诉人王丽、杨乌日更、王龙，原审第三人秦立军房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初6828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向当事人予以释明。本案现已审理终结。曾金涛上诉请求:1.依法撤销原审判决；2.依法确认曾金涛与王丽、王龙、杨乌日更于2019年6月29日签订的《饭店转让合同》无效;3.曾金涛请求判令王丽、王龙、杨乌日更返还已支付租赁费20万元,并连带承担租赁费利息(自起诉之日计算至付清款项之日,以第3项请求的20万元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率计算)。事实与理由：《饭店转让合同》为房屋转租租赁合同,曾金涛与王丽等之间仅存在房屋转租合同关系,不存在财产买卖合同关系。王丽等与曾金涛于2019年6月30日签订《饭店转让合同》的真实意思表示是转租房屋。该合同第5条与王丽与秦立军签订的《房屋租赁合同》第1条时间相同。不相同的是租赁费的支付标准由每年的7万元、7.6万元、7.7万元,转租后变更为每年10万元,转让费合计57万元。证明转租的事实如下:1.王龙于2019年6月30日向曾金涛出具《店面转让合同承诺书》一份,承诺内容为:因与房东签订转让合同已丢失,现承诺转让给曾金涛案涉租赁房屋的房租期限截止到2026年12月3l日前,从今起至2026年12月31日的房租由曾金涛向房东支付,如我与房东签订的房租使用年限未达到2026年12月,我无条件退还曾金涛给我付的所有款项。2.2019年6月30日，王龙向曾金涛出具收条一份,收条内容为:今收到曾金涛店面转让费首付20万元人民币。3.庭审时,王丽等共同诉讼代理人认为:(1)王丽等与曾金涛签订的《饭店转让合同》不是房屋转租。转让的是房屋内的财产。但是,并没有财产的价值和能够证明是财产20万元其他相关证据;(2)提供的《饭店转让合同》转让期限与和秦立军的《房屋租赁合同》期限一致。庭审时,既没有提供秦立军同意转租的相关证据,也没有提供秦立军同意转让房屋财产的相关委托证明:(3)提供一份冰箱内的剩余蔬菜和肉类没有价格。4.通过曾金涛提供的《饭店转让合同》、王龙的承诺书、收条、秦立军拒绝曾金涛使用该房屋时向曾金涛提供的与王丽签订的《房屋租赁合同》已经证明系违法转租。曾金涛基于上述事实和理由,对一审法院故意违背事实将《中华人民共和国合同法》第224条规定进行曲解提出以下上诉理由:(1)一审法院明知曾金涛与王丽等签订的《饭店转让合同》是房屋转租性质,仍认为《中华人民共和国合同法》第224条规定不是针对曾金涛的转租合同,而是针对房屋所有权人与房屋租赁合同当事人。该条款并没有规定房屋转租有解除的前置条件和前置程序后方可确认转租合同无效的规定;(2)曾金涛与王丽等签订《饭店转让合同》时,已经尽到房屋所有权人不同意转租的法律后果的注意义务后,由王龙为其出具承诺书一份;(3)按照一审判决书认定的事实,在秦立军既不解除房屋租赁合同,也不同意曾金涛使用房屋的情况下,曾金涛既不能找王丽等要求继续使用房屋,也不能找秦立军要求继续占用该房屋。曾金涛被处在秦立军不同意使用,王丽等同意曾金涛使用的两难境地;(4)一审法院故意违背《中华人民共和国合同法》第224条规定和秦立军与王丽签订的《房屋租赁合同》第6条约定的情况下,认定王丽等有权处分秦立军的房屋进行对外转租牟利。但是,对其导致曾金涛因秦立军拒绝其通过转租使用该承租房屋的事实,既没有判决该房屋由曾金涛继续使用,也没有判决秦立军不得干涉曾金涛继续履行与王丽等的《饭店转让合同》,该判决严重的损害曾金涛的合法权益;二、王丽等未经秦立军同意擅自转租,《饭店转让合同》自始无效1.秦立军与王丽签订《房屋租赁合同》,合同约定租赁期限八年,从2019年1月1日起至2026年12月31日止。该合同第6条明确约定“乙方不能再转租他人”。2.2019年6月29日,王丽在未征得秦立军同意擅自转租,属于非法转租,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定,房屋租赁合同非法转租,转租合同无效,若出租人在6个月内未提出异议的,则转租合同有效。3.本案中,《饭店转让合同》效力问题应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定,秦立军在法定6个月期限内对王丽等擅自转租提出异议,并且明确拒绝与曾金涛重新签订房屋租赁合同的情况下,《饭店转让合同》为无效合同。一审法院故意曲解《中华人民共和国合同法》第224条,拒绝适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,不排除“枉法裁判”之嫌。三、出租人是否行使解除权与转租合同效力没有任何关联,法律并没有规定解除权是判定房屋转租的前置条件或者前置程序1.《中华人民共和国合同法》第224条规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。该法赋予出租人解除权的目的是保护财产利益不受违法侵害。若出租人不行使解除权,同时又不同意合同相对人将房屋财产对外转租而干涉合同相对人之外的人占有、使用、收益的行为是违法的规定。房屋所有权人有权阻止所有权范围内的任何权力,在明知秦立军不同意转租的情况下,仍把秦立军行使解除权作为前置程序,导致曾金涛不能使用转租房屋的损害后果。2.根据“合同相对性”原则,若出租人拒不行使解除权,同时又拒绝曾金涛使用转租的房屋,曾金涛只能基于《饭店转让合同》和承诺书向王丽等主张权利,而不能向秦立军主张“侵权法律关系”。理由是:王丽等与秦立军之间是财产租赁,是财产所有权处分的合法性问题。秦立军在不同意转租,又不行使解除权的情况下,应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条的规定,而不应当故意曲解《中华人民共和国合同法》第224条的规定,判决转租合同合法有效。四、一审判决由曾金涛承担《饭店转让合同》无效的举证责任,违反了《民事诉讼法解释》第90条的规定根据《中华人民共和国民事诉讼法》举证责任制度规定,当事人对自己有利的诉讼主张有责任提供证据并承担败诉的不利风险,另外,主张消极事实的一方不承担证明责任,曾金涛主张《饭店转让合同无效》属于消极事实,应当由对方举证证明《饭店转让合同》有效,若不能提供证据证明《饭店转让合同》有效则必须承担败诉的不利结果,而不是由提出诉讼主张的一方承担《饭店转让合同》无效的举证责任。一审法院认为,曾金涛提出《饭店转让合同》的诉讼主张,就应当对该诉讼主张承担证明责任,曾金涛未提出证据证明合同无效,故判决其败诉。根据《中华人民共和国合同法》第52规定,无效合同自始无效、当然无效、确定无效。有上述司法解释的规定,无需在举证证明。通过判决只能证明:要么一审法院承办人不知道有《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,要么就是故意违背法律规定进行“枉法裁判”。把明确规定“转租”无效故意作为先解除的“前置”条件进行判决。综上,曾金涛根据《中华人民共和国民事诉讼法》第170条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定,改判曾金涛与王丽等签订的《饭店转让合同》是无效合同,并支持曾金涛请求返还20万元租赁费的诉讼请求。王丽、杨乌日更、王龙辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。秦立军未到庭，亦未提供书面的陈述意见。曾金涛向一审法院起诉请求：1.确认曾金涛与王丽、王龙、杨乌日更于2019年6月29日签订的案涉租赁房屋的《饭店转让合同》无效；2.判令王丽、王龙、杨乌日更连带返还曾金涛租赁费20万元；3.判决王丽、王龙、杨乌日更连带支付利息（自起诉之日计算至付清款项之日，以第二项请求20万元为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算）。4.本案全部诉讼费由王丽、王龙、杨乌日更承担。一审法院认定事实：2019年6月29日，王丽、王龙、杨乌日更（甲方）与曾金涛（乙方）、房东（丙方）（秦立军未在该合同上签字确认）签订《饭店转让合同》，合同约定，丙方同意甲方将自己位于××路老于烧烤店转让乙方使用，建筑面积278㎡，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务；转让总金额57万元；乙方以分期方式付甲方转让费：首次20万；2019年9月30日前付10万元；2019年12月30日前付9万元；2020年3月30日前付9万元；2020年6月30日前付9万元。2019年6月30日，王龙出具承诺书，载明，因与房东签订的转让合同已丢失，现承诺转让给曾金涛赛罕区老于烧烤店的房租期限截止到2026年12月31日前，从今起至2026年12月31的房租由曾金涛向房东支付，如我与房东签订的房租使用年限未达到2026年12月，我无条件退换曾金涛给我付的所有款项。同日，曾金涛向王龙转账20万元，王龙出具收条。针对案涉房屋，王丽（乙方）与秦利军（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，租赁期限八年，从2019年1月1日至2026年12月31日止；乙方不能再转租给他人。2019年7月24日，曾金涛向王丽邮寄《退回承租房屋通知书》，载明，因转租人没有经过房屋所有权人同意，并且房屋所有权人明确表示不能重新签订房屋租赁合同且对房屋转租不知情，合同目的无法实现。特通过特快专递或直接送达方式，通知你方将店铺交回，在通知到达之日起2日内办理房屋交接手续，迟延办理的，视为已经交回房屋。同时，在交回房屋的三日内，将已经支付的租赁费20万元返还于指定账户内。一审法院认为，《饭店转让合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，一审法院予以确认。基于此合同王丽、王龙、杨乌日更与曾金涛形成买卖合同关系及房屋租赁合同关系。曾金涛针对房屋租赁合同关系部分，认为王丽、王龙、杨乌日更作为承租人未经出租人同意转租房屋，违反《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定“……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，合同应属无效。但上述规定的法律效果是赋予出租人解除权，而非否定转租合同的效力。曾金涛亦未提交其它证据证明本案存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的法定情形。故其请求确认《饭店转让合同》无效的诉讼请求，不予支持。其基于合同无效而请求王丽、王龙、杨乌日更返还转让款并支付的利息的诉讼请求，亦不予支持。判决：驳回曾金涛全部诉讼请求。案件受理费2150元（曾金涛已预交），由曾金涛负担。本院二审期间，曾金涛向法庭提交了二组新证据。第一组是“收回房屋的清单”，拟证明案涉房屋实际是2019年11月27日后由秦立军、王丽、曾金涛一起办理的房屋交接。王丽、杨乌日更、王龙对该证据的质证意见：它只是证明曾金涛后期不再支付转让费后，房屋自然收回的交接手续，对证明的问题不予认可，因为不是房东秦立军本人的签字。第二份证据是房东和曾金涛之间的谈话录音（未播放），拟证明，房东称与王丽的租赁合同还未到期。到期后，如曾金涛想租再谈。王丽、杨乌日更、王龙对该证据的质证意见：没有播放录音的设备，对实际录音情况不清楚，因此，其证据的三性均不认可。除以上事实外，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点为：原审判决认定《饭店转让合同》有效是否有事实及法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条即“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，本案中，2018年6月9日，出租人秦立军与承租人王丽签订了《房屋租赁合同》，该合同约定了案涉房屋的租赁期限为八年，从2019年1月1日起至2026年12月31日止，且约定承租人王丽不能在此房屋中进行违法活动，不能再转租给他人等等。2019年6月29日承租人王丽、王龙、杨乌日更与曾金涛签订《饭店转让合同》，王丽、王龙、杨乌日更并没有案涉房屋的买卖权，其只是将案涉房屋及屋里所有设备的使用权转租给曾金涛。该合同没有出租人秦立军的签字。2019年7月24日，曾金涛向出租人秦立军，承租人王丽、杨乌日更、王龙出具“退回承租房屋通知书”载明：“因王丽、杨乌日更、王龙未经出租人秦立军同意将案涉房屋转租与我，且不能与我重新签订房屋租赁合同，我只能要求退回该房屋，并将我支付的租赁费20万元予以返还”。2019年11月27日，曾金涛将案涉房屋交回王丽、秦立军处，且三方进行了房屋的书面交接手续。根据2019年7月12日出租人秦立军出具证明，可认定，承租人王丽是经出租人秦立军同意将案涉房屋转租给曾金涛的，且约定原合同租期、租金不变。故曾金涛以出租人秦立军未同意转租，其与王丽、王龙、杨乌日更签订的《饭店转让合同》无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条即“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”，本案中，因王丽、王龙、杨乌日更与曾金涛签订《饭店转让合同》合法有效，故不存在返还转让款及支付相应的利息。故原审判决对该项的认定符合法律规定，本院应予支持。综上所述，曾金涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300.0元，由曾金涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 窦 双审 判 员 戴玉英审 判 员 张蒙江 二〇二〇年五月七日法官助理 吴丽诗书 记 员 雎 洁