新疆生产建设兵团第七师中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）兵07民终174号   上诉人（原审被告、反诉原告）：吕虎，男，1998年8月17日出生，汉族，住新疆生产建设兵团第七师一二九团。   委托诉讼代理人：黄强，新疆燎原律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：孟琳，女，1969年3月27日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区奎屯市。   委托诉讼代理人：刘青梅，新疆天冠律师事务所律师。   上诉人吕虎因与被上诉人孟琳房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团车排子垦区人民法院（2020）兵0702民初151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吕虎及其委托诉讼代理人黄强、被上诉人孟琳及其委托诉讼代理人刘青梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   吕虎上诉请求：1．撤销一审民事判决书的第三项、第五项，改判驳回孟琳要求吕虎支付998.20元水费的诉讼请求，并且改判支持吕虎要求孟琳支付装修损失31,000元的诉讼请求；2．一、二审诉讼费，由孟琳承担。事实和理由：一、孟琳向一审法院提供的水费发票是物业公司估算的，并不是从承租房水表中抄取得的，该水费与吕虎无关。二、由于承租房质量有问题，使公共区域下水管道堵塞造成水渗入承租房内，而且承租房长期渗水，2017年渗进去水多，一审中孟琳对渗水造成损失并没有否认，只是认为不应当由其承担责任。综上一审未认定吕虎装修损失属认定事实错误，请求二审法院维护吕虎的合法权益，支持吕虎的上诉请求。   孟琳辩称，1．由于自来水公司查明，因水表使用年限超限无法测量到吕虎的用水量，后来是比照吕虎在前期用水量的基础上，核准了其使用期间欠付的费用，孟琳已向自来水公司交清所欠的水费，依照合同法的相对原则，在使用期间所欠缴的水费，应当由租赁人来承担，因此水费理应由吕虎承担；2、吕虎主张的装修损失没有事实和法律依据，一审中双方经过协商，通过孟琳降低房租对吕虎进行了补偿，且应该以实际损失进行评估后补偿。综上，孟琳认为吕虎违反了诚实守信原则，还出租不属于自己的房屋给第三人，侵犯了孟琳的权益。请求驳回吕虎的全部上诉请求，维持原判。   孟琳向一审法院起诉请求：1．判令吕虎支付房屋租金25,500元；2．判令吕虎支付逾期租金利息2550元；3．判令吕虎支付租房期间欠付的水费1428.20元；4．判令吕虎支付律师代理费1500元；5．案件受理费由吕虎负担。诉讼过程中，孟琳变更诉讼请求为：判令吕虎支付租房期间的水费998.20元。   吕虎向一审法院提出反诉诉讼请求：1．判令孟琳赔偿吕虎经济损失31,000元；2．反诉费用由孟琳承担。   一审法院认定事实：2013年10月31日，孟琳丈夫之朋友魏春峰与吕虎之父吕向华签订房屋租赁合同一份，双方约定，吕虎租赁一二九团五五新镇百花街56栋553号门面房的地下室，租期自2013年11月1日至2016年10月31日，租金每年12,000元，于每年的10月15日前一次性付清；租赁期间的水电暖、闭路、宽带、电话及卫生费由承租方承担。合同签订后，该房屋由吕虎用于经营，租赁期间的租金已结清。租期届满后，孟琳与吕虎口头约定由吕虎续租3年，即自2016年11月1日至2019年11月1日，租金每年8500元，其他条款不变。每年租期届满后，经孟琳索要，吕虎均未支付当年租金，由此产生利息2366.57元。2020年5月11日，孟琳替吕虎交纳了其租赁房屋期间的水费998.20元。   2017年，因公共下水管道堵塞导致吕虎租赁的房屋渗水被淹，室内部分设施损坏，物业部门进行了抢修，但未查明渗水原因。2019年10月1日，吕虎未经孟琳同意将所租赁的房屋转租给他人。   一审法院认为，本案的争议焦点为：一、吕虎是否尚欠孟琳租金25,500元；二、孟琳主张2016年11月1日至2018年10月31日的租金是否已过诉讼时效期间；三、孟琳交纳的水费是否应由吕虎承担；四、吕虎重新装修的损失是否应由孟琳承担。   关于第一个争议焦点。吕虎辩称，自租赁孟琳房屋以来，房屋一直存在漏水的质量问题，其也在不断维修。2016年底，双方经协商，孟琳同意以租金折抵其维修费和因漏水造成的损失，故其已不欠孟琳的租金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据上述法律规定，吕虎针对其辩称所租赁的房屋一直存在漏水的质量问题及孟琳同意以租金折抵其维修费及损失的事实，应提供证据加以证明。庭审中，吕虎未提供证据予以证实，且孟琳对吕虎辩称的事实也予以否认，因此，吕虎应承担不利后果。故对吕虎的辩解意见不予采纳。双方对于2016年11月1日至2019年11月1日，租金每年8500元的事实均无异议，经计算租金合计25,500元（8500元/年×3年）。吕虎未提供证据证明该租金已结清，应承担继续履行的违约责任，故对孟琳要求吕虎支付租金25,500元的诉讼请求，予以支持。由于吕虎未按约定支付租金，客观上造成孟琳一定的经济损失，故孟琳主张利息于法有据，予以支持。利息应采取分段计算，自2016年11月1日至2019年8月19日，以本金8500元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率年利率4.75％计算，利息为1129.39元（8500元×年利率4.75％÷365天×1021天）；自2019年8月20日起至2019年11月1日止的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25%计算，利息为72.25元（8500元×4.25％÷365天×73天）。自2017年11月1日至2019年8月19日，以本金8500元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率年利率4.75％计算，利息为725.64元（8500元×年利率4.75％÷365天×656天）；自2019年8月20日起至2019年11月1日止的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25%计算，利息为72.25元（8500元×4.25％÷365天×73天）。自2018年11月1日至2019年8月19日，以本金8500元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率年利率4.35％计算，利息为294.79元（8500元×年利率4.35％÷365天×291天）；自2019年8月20日起至2019年11月1日止的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25%计算，利息为72.25元（8500元×4.25％÷365天×73天）。以上利息合计2366.57元，予以支持，超出部分不予支持。   关于第二个争议焦点。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定，诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。庭审中，孟琳提供聊天记录用以证实其主张未过诉讼时效。从聊天记录的内容来看，孟琳提出吕虎续租其房屋后，其一直向吕虎索要租金，吕虎未予否认。并且吕虎承诺“我15号回去给你转”、“我一会给你转”、“我下午弄完了给你去转”、“今天下午转款”、“房租我一会去给你转”，从上述吕虎的承诺内容来看，吕虎同意履行义务，但却未予履行。因此，孟琳主张2016年11月1日至2018年10月31日的租金未过诉讼时效，予以支持。   关于第三个争议焦点。截至2020年5月11日，吕虎租赁房屋期间产生水费998.20元，已由孟琳交纳。吕虎辩解，该水费不可能产生，即使产生也是漏水所致。双方房屋租赁合同约定，租赁期间的水费由吕虎承担。吕虎作为房屋使用者，应当履行承租人义务；如果出现管道漏水的情况，应积极与供水部门联系，查明漏水原因，协商解决，而不是采取放任的态度。庭审中，吕虎也未提供证据证实水费系房屋内部管道漏水而产生。故，吕虎的辩解意见与事实不符，也有违双方的约定。再者，2019年10月1日，吕虎在未经孟琳同意的情况下，擅自将所承租的房屋转租他人，已构成违约，应承担违约责任。根据合同相对性原则，吕虎转租房屋期间如果产生水费，也理应由吕虎承担。综上，孟琳要求吕虎支付水费998.20元于法有据，予以支持。   关于第四个争议焦点。吕虎辩解，2017年，因房屋管道漏水导致其部分设施损坏，遂重新装修花费31,000元，孟琳承诺以房租折抵该费用，但并未履行承诺。根据庭审查明的事实，2017年的漏水事件系公共管道堵塞，水由地板渗入到室内，虽经物业部门抢修，但未查明渗水原因。基于上述事实，吕虎应对房屋渗水造成部分设施损坏系由孟琳的房屋质量存在问题所造成承担举证证明责任，而其并未提供证据证实，应承担不利后果。故吕虎要求孟琳赔偿装修损失31,000元的诉讼请求无事实和法律依据，对其诉讼请求不予支持。   关于孟琳主张的律师代理费1500元，因该诉讼请求无法律依据，不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、吕虎于本判决生效之日起十日内支付孟琳租金25,500元；二、吕虎于本判决生效之日起十日内支付孟琳利息2366.57元；三、吕虎于本判决生效之日起十日内支付孟琳水费998.20元；四、驳回孟琳的其他诉讼请求；五、驳回吕虎的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费564元，减半收取计282元，由孟琳负担16元，吕虎负担266元；反诉案件受理费576元，减半收取计288元，由吕虎负担。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。上诉人吕虎提供证据129团百花街社区出具的证明1份，拟证明涉案房屋在吕虎租赁时一直处在漏水状态。孟琳的质证意见为，房屋的上下水管道和暖气管道，吕虎在2014年1月至2017年10月期间并没有找过孟琳，整体建筑管道多次漏水其实就是本案所说的公共设施跑水，对房屋渗水深度认可。暖气管道这一块在一审中一直都在说室外的，从来没有提过室内管道漏水。而是因室外公共暖气管道跑水造成渗水，属于意外情况，不能证明是由于房屋质量问题造成的。故对证明不认可。本院对吕虎提供的证明的认证意见为，房屋质量是否存在问题应由相关鉴定部门进行鉴定方可认定。129团街道社区不是鉴定部门，故对该证明本院均不予确认。   本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，根据诉辩双方的观点，本案的争议焦点是：一、涉案水费是否是在吕虎租赁期间产生，吕虎是否应当承担支付义务。 二、涉案装修费31，000元是否是在租赁期间因房屋质量问题产生的，孟琳是否应当承担，有无事实及法律依据。   针对争议焦点一，本院认为，根据双方签订的房屋租赁合同约定，租赁期间的水费由吕虎承担。因此吕虎作为房屋承租人，应当履行承租人义务。庭审中吕虎陈述物业公司答复其承租房屋的水表坏了，是漏水跑的水。而且吕虎也未提供2015年后自己交纳水费的票据。因此涉案水费应当由吕虎承担。故一审法院认定涉案水费由吕虎承担正确，本院予以确认。针对争议焦点二，本院认为，庭审中吕虎陈述除了承租房屋内部上、下水漏水，公共管网也漏水，但未提供承租房屋内部上、下水漏水的相应证据，故吕虎要求孟琳赔偿装修损失31,000元的主张本院不予支持。   综上所述，上诉人吕虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费600元（上诉人吕虎已预交），由上诉人吕虎负担。   本判决为终审判决。       审判长  孙继华   审判员  张悦   审判员  徐华     二〇二〇年十月三十日     书记员  崔盛彬      1