江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2699号上诉人（原审原告）：屈卫林，男，1975年8月30日出生,汉族，住江苏省昆山市。被上诉人（原审被告）：王亚玲，女，1989年10月4日出生，汉族，住江苏省响水县，暂住江苏苏州市。委托诉讼代理人：汤伟，男，1987年10月31日出生，汉族，住江苏省响水县，系王亚玲配偶。上诉人屈卫林因与被上诉人王亚玲房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初7816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人屈卫林上诉请求：1.判令王亚玲支付屈卫林拖欠2018年5月23日至2018年11月23日共6个月房租12900元、2018年3月至5月少付的房租1050元、违约金2150元；2.判令王亚玲支付2018年11月23日至搬离日期前的房租；3.判令王亚玲承担违约责任，并解除原房屋租赁协议，搬离此房屋、恢复房屋原貌；4.判令王亚玲承担本案全部诉讼费；5.判令王亚玲赔偿因房屋纠纷造成屈卫林的经济损失和精神损失；6.追究王亚玲的涉黑暴力群租房屋的行为；7.王亚玲支付逾期付房租的滞纳金，滞纳金额按每天万分之五计算。事实和理由：2017年10月23日屈卫林与王亚玲签订《房屋租赁协议》，签订合同后王亚玲支付了三个月房租和一个月押金，后王亚玲迟迟不付租金，经多次讨要未果。后王亚玲要求把房租降到1650元每月，但屈卫林不同意，王亚玲于2018年3月12日在协商未果的情况下自行向屈卫林尾号4910账户转存5400元。之后王亚玲未再支付房租且不肯搬离(王亚玲在此期间一直将涉案房屋转租盈利至今)。一审判决没有依据事实，却在原合同价格上折扣30%。现因房屋纠纷造成屈卫林拘留三天，失业至今，造成屈卫林的直接经济损失和精神损失。王亚玲辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审原告屈卫林向一审法院起诉请求：1.判令王亚玲支付原拖欠房租2018年5月23日至2018年11月23日6个月房租12900元，之前2018年3月至5月少付的房租1050元，违约金2150元。合计16100元；2.判令王亚玲支付2018年11月23日至搬离日期前的房租；3.判令王亚玲承担违约责任，并解除原房屋租赁协议，搬离此房屋、恢复房屋原貌；4.判令王亚玲承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实如下：2017年11月23日，屈卫林（出租方、甲方）与王亚玲（承租方、乙方）签订房屋租赁协议，约定王亚玲承租昆山市张浦镇杨巷新村11号楼203室；每月租金为2150元，租赁期为3年，自2017年11月23日至2020年11月22日止；每三月支付一次，乙方在每期租金到期前5日支付下一期租金；签订该协议的时支付2150元押金和3个月租金，合计8600元；租赁期间，乙方若将房屋分租或转租必须事先得到甲方的书面许可。双方还约定了双方责任、服务费等内容。2018年3月12日，王亚运通过中国农业银行转账给屈卫林5400元。一审另查明：2018年5月14日至2019年1月17日期间涉案房屋被断水。2017年11月至2019年7月期间，涉案房屋正常供电且每月均有用电消耗。一审再查明：2018年2月27日，屈卫林向昆山市公安局张浦派出所报警，报警原因为因房租问题与房客有纠纷。2018年3月12日，屈卫林再次向昆山市公安局张浦派出所报警，报警原因为租房问题纠纷。2018年8月15日，再次报警关于涉案房屋有纠纷。2018年8月30日，昆山市公安局向屈卫林询问，并制作询问笔录一份，笔录部分内容为：问：你把事情的经过详细讲一讲?答：2017年10月我将张浦镇杨巷11-203的房屋租给王亚玲，当时合同签订的租金是每月2150元，但是2018年2月张浦镇政府开始整治群租房，当时还只是通知，对方就说只付1800元的租金给我，并且实际也是支付了1800元每月给我，但是我觉得不满意，我就断了他们水，到了2018年5月二房东连房租都不付了，我到自来水公司让其断水，王亚玲就从5楼接了水管到我房子里继续使用，直到现在，今天下午大约3点钟左右，我已经三个月没有收到房租了，我已经通知过对方要么搬走要么付房租，二房东不理我，我就拿了一把锤子把房子里一扇大门，三扇小的铁皮门砸了。后来王亚玲赶到后上来抓了我脖子一把，然后我也抓了她身上脖子周围几下，没重大伤害，然后对方报警，把我们带回派出所处理。问：你知不知道这是什么行为?答：知道，打架是违法的。问：你砸的铁皮门是归属谁的?答：是王亚玲自己装的等内容。2018年8月31日，昆山市公安局向屈卫林询问，并制作询问笔录一份，笔录部分内容为：问：你把报警的情况讲一下?答：昨天下午2点多钟，我报警的，我报警二房东王亚玲不付房租也不肯还房子，报完警后我把门砸坏了，过了一会派出所的人到了，我当场承认我把门砸了。又过了一会王亚玲到了，王亚玲当着派出所人员的面打我。后来警察到了等内容。2018年8月30日，昆山市公安局向王亚玲询问，并制作询问笔录一份，笔录部分内容为：问：你把事情的经过详细讲一讲?答：我是一名二房东，2017年10月我向屈卫林租了张浦镇杨巷新村11-203室，租期是三年，当时约定每月2150元，之后我把这间房子搞成了群租房，2018年1月张浦镇政府通知要求整治群租房，可能要断水断电，我丈夫就和房东商量租金降成1600元，并且保证不被政府断水断电，但是当时没有协商成，2018年2月我丈夫转账5400元给房东，付的是2、3、4月的房租，每个月1800元，比合同上的少了350元，房东觉得钱少了就来断了一次水，后来我从5楼接了水管通到这个房子里，到了5月，房东把我自己接的水管砸掉了，但是我又立马接好了，今天下午大约3点左右，我房客跟我讲大房东过来把门砸了，然后我就从苏州赶到了杨巷新村11幢203室。下午4点左右的时候，我赶到房子里看见房子防盗大门和三间房间的防盗门被砸坏了，然后我就当着辅警的面生气先冲上去推他，房东屈卫林就拉住我的手臂，我用手指抓他脖子，之后房东用手把我的头压下去，然后他也抓我身上。后来派出所的过来将我们带回派出所处理等内容。2018年8月31日，昆山市公安局决定分别对王亚玲处行政拘留三日，对屈卫林处行政拘留三日。一审另查明：昆山市张浦镇杨巷新11号楼203室所有权人为屈云泉，屈卫林系屈云泉儿子。一审审理中，屈云泉认可屈卫林在涉案合同中的签字，认可涉案房屋由屈卫林出租使用，认可屈卫林的诉讼主体资格。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。关于屈卫林要求确认解除双方租赁合同的诉请。一审法院认为，一是本案中屈卫林、王亚玲双方于2017年11月23日签订房屋租赁协议，约定每月租金为2150元，租赁期自2017年11月23日至2020年11月22日止，每三月支付一次，承租方在每期租金到期前5日支付下一期租金。在租赁合同履行的过程中，王亚玲在双方对房屋租金调整未达成一致的情况下，未按照合同约定租金标准支付，自行按照每月1800元的标准支付，违反双方合同约定。二是双方在履行租赁合同过程中，多次发生冲突并报警处理，包括王亚玲未按约支付房租，屈卫林进行报警处理。尤其在2018年8月30日，因屈卫林长时间未收到房租，屈卫林上门与王亚玲就房租支付、解除合同等事宜发生打砸、殴打事件，双方均被行政拘留。此后，王亚玲依然未支付拖欠的房屋租金。综上，一审法院对屈卫林主张于2018年11月23日解除双方之间的合同，予以支持。本案中，关于王亚玲辩称的屈卫林有采取断水等行为拒绝支付相应期间的房租。一审法院认为，房屋租赁合同履行过程中，承租人理应按约足额支付房屋租金。本案中，因王亚玲未按约支付房屋租金双方产生纠纷，后多次报警处理，涉案房屋自2018年5月14日至2019年1月17日共8个月左右被断水，但在断水期间，王亚玲仍能正常使用涉案房屋。本案考虑出租人采取断水时间长短、对合同履行造成的影响，承租人欠付租金的数额、比例及过错程度，并结合一般社会经验法则，认为在该8个月的房屋租金可以酌情减少30%左右为宜。综上，关于屈卫林主张2018年5月23日至2018年11月23日6个月房租。因王亚玲该期间的房租尚未支付，理应按照双方之间的合同约定支付，结合上述分析，一审法院认定该期间的房屋租金为9030元（12900元-3870元）。关于屈卫林主张的2018年3月至5月王亚玲少付的房租1050元的诉请。一审法院认为，按照合同约定月租金为2150元，王亚玲实际按照每月1800元支付，欠付1050元。因涉案房屋自2018年5月14日被断水，自断水之日至2018年5月23日的房屋租金应酌情减少30%即81元左右为宜。因此，一审法院确认王亚玲应当支付2018年3月至5月王亚玲少付的房租969元。关于屈卫林主张的违约金2150元，屈卫林未提供合同条款依据，就此诉请，碍难支持。关于屈卫林诉请支付2018年11月23日起至搬离日期前的房租。一审法院认为，双方之间的合同自2018年11月23日解除，王亚玲理应搬离涉案房屋并支付支付自2018年11月24日至实际搬离之日止的房屋占有使用费，因此，一审法院对屈卫林该诉请予以支持。对王亚玲辩称的要求屈卫林赔偿其砸门的损失，因与本案非同一法律关系，王亚玲可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，一审法院判决：一、屈卫林与王亚玲之间关于昆山市张浦镇杨巷新村11号楼203室的房屋租赁协议于2018年11月23日解除；二、王亚玲于判决生效之日起十五日内支付屈卫林房屋租金差价969元；三、王亚玲于判决生效之日起十五日内支付屈卫林2018年5月23日至2018年11月23日期间房租9030元；四、王亚玲于判决生效之日起十五日内支付屈卫林房屋占有使用费（自2018年11月24日起至实际搬离之日止，按照每月2150元的标准）；五、驳回屈卫林其他诉讼请求。案件受理费1736元，由屈卫林负担50元，王亚玲负担1686元。二审查明，在一审法院2019年8月13日证据交换及调查笔录（第二次）中，屈卫林明确因王亚玲未按照合同约定支付第二笔房租，故其主张涉案房屋租赁协议于2018年11月23日解除。该份笔录中，审判人员询问屈卫林房屋恢复原貌是何意？屈卫林称，因为房屋出租前是毛坯房，恢复原貌就是该拆除的拆除。王亚玲称，涉案房屋确实隔了一间，房屋内共住了4户人。二审另查明，一审法院于2019年5月8日向王亚玲邮寄送达起诉状副本，邮寄凭单显示2019年5月11日签收，系他人代收。以上事实，由一审证据交换及调查笔录以及编号为1082976555492的邮寄详单予以佐证。二审中，双方当事人未提交新证据，本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，屈卫林与王亚玲于2017年11月23日签订房屋租赁协议，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。王亚玲在支付首期租金及押金后，未按照合同约定支付租金，仅于2018年3月12日通过王亚运向屈卫林转账支付5400元，在屈卫林多次向王亚玲催讨房租后，王亚玲仍未支付后续租金，构成根本违约，屈卫林有权解除合同。关于协议解除的日期，虽然屈卫林主张涉案房屋租赁协议于2018年11月23日解除，但其未提供证据证明2018年11月23日其向王亚玲行使过合同解除的权利。屈卫林在起诉状中要求解除房屋租赁协议，起诉状副本于2019年5月11日送达王亚玲，故本院依法认定涉案房屋租赁协议于2019年5月11日解除，一审判决认定房屋租赁协议解除时间有误，本院予以纠正。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。涉案房屋租赁协议已经解除，屈卫林起诉要求王亚玲搬离涉案房屋、恢复房屋原状，本院予以支持。关于屈卫林主张的房屋租金，屈卫林主张自2018年5月23日至2018年11月23日共6个月房租12900元，以及2018年11月23日至王亚玲搬离涉案房屋之日的房租。本院认为，涉案房屋租赁协议于2019年5月11日解除，故屈卫林主张自2018年5月23日至合同解除之日的租金，具有合同依据，应予支持，双方约定涉案房屋租金每月2150元，故自2018年5月23日至合同解除之日2019年5月11日王亚玲应支付的租金为25011.67元（2150元/月*11个月+2150元/月*19/30个月）。王亚玲抗辩主张屈卫林对涉案房屋采取了断水行为，其有权拒绝支付相应期间的租金，本院认为，自2018年5月14日至2019年1月17日涉案房屋被屈卫林断水长达八个月，虽然王亚玲仍能正常使用涉案房屋，但断水行为亦给王亚玲使用涉案房屋造成了不便，结合断水时间、欠付租金数额、双方过错程度以及一般社会经验法则，本院酌情在王亚玲应向屈卫林支付的租金25011.67元中，扣减屈卫林8个月10%比例的租金1720元（2150元/月*8个月*0.1），扣减1720元后，王亚玲仍应向屈卫林支付租金23291.67元。涉案房屋租赁协议解除后，王亚玲逾期腾房的将产生房屋占有使用费，屈卫林主张王亚玲支付搬离涉案房屋之前的房租含有主张占有使用费的意思表示，为避免当事人诉累，本院依法认定王亚玲应向屈卫林支付自2019年5月12日至其向屈卫林返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费，按照每月2150元的标准计算。关于屈卫林主张的2018年3月至5月王亚玲少付的房租1050元，本院认为，合同约定月租金为2150元，王亚玲实际按照每月1800元支付，欠付1050元，对于屈卫林的该项主张，本院予以支持。因屈卫林断水已经扣减相应租金，故在此不做重复扣减。另，关于屈卫林主张的违约金2150元，屈卫林未提供合同依据，就此诉请，本院不予支持。关于屈卫林上诉主张王亚玲赔偿因房屋纠纷给其造成的经济损失和精神损失、王亚玲支付逾期付房租的滞纳金，因屈卫林一审中未提出该项诉请，本案二审不予理涉。关于屈卫林上诉主张追究王亚玲涉黑暴力群租房屋的违法行为，不属于本案审理范围，本院不予理涉。综上，屈卫林上诉请求部分成立，应予支持；一审判决遗漏审查认定屈卫林部分诉请且认定涉案房屋租赁协议解除时间有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初7816号民事判决；二、屈卫林与王亚玲之间关于昆山市张浦镇杨巷新村11号楼203室的房屋租赁协议于2019年5月11日解除；三、王亚玲于本判决生效之日起十五日内将昆山市张浦镇杨巷新11号楼203室恢复原状、返还屈卫林；四、王亚玲于本判决生效之日起十五日内支付屈卫林2018年5月23日至2019年5月11日期间房租23291.67元；五、王亚玲于本判决生效之日起十五日内支付屈卫林房屋占有使用费（自2019年5月12日起至房屋返还之日止，按照每月2150元的标准计算）；六、王亚玲于本判决生效之日起十五日内支付屈卫林房屋租金差价1050元；七、驳回屈卫林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1736元，由屈卫林负担36元，王亚玲负担1700元；二审案件受理费1736元，由屈卫林负担36元，王亚玲负担1700元。本判决为终审判决。审 判 长  周 红审 判 员  赵 东审 判 员  沈军芳二〇二〇年五月二十九日法官助理  史学树书 记 员  张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。