广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1558号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市******房。统一社会信用代码：914******G。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：赵雪婷，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李红记，男，1991年11月30日出生，汉族，住广东省阳江市******号。公民身份号码：44******0。委托诉讼代理人：蔡伟航，广东真智律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝美云，广东真智律师事务所律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人李红记商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、请求撤销一审判决第一项，并改判丰怡公司无需以日万分之二点五的标准计算逾期交房违约金61128.55元；二、撤销一审判决第二项关于支付利息的判决内容,改判丰怡公司无需支付办证费利息；三、本案上诉费由李红记负担。事实及理由：一、由于丰怡公司的前法定代表人没有正确履行职责，造成公司缺乏后续工程资金，延误施工，最终导致无法按照合同约定的时间交付楼房给业主，丰怡公司已经向业主表示了歉意。丰怡公司愿意向李红记补偿因逾期交房所造成损失，但不同意以已付房价款的万分之二点五的标准支付逾期交房违约金。如果按照该标准，不利于整体社会效果。根据法律规定，双方在商品房买卖合同中约定的违约金明显过高的，一方有权向法院提出调整。因此，丰怡公司请求人民法院能够根据本案实际情况，调低逾期交房违约金标准，丰怡公司愿意一次性向李红记支付已付房价款的0.5%作为该逾期交房的经济补偿。退一步而言，即使以日万分之二点五的标准计算逾期交楼违约金，由于51-58幢住宅楼已经于2020年1月20日完成竣工验收备案手续，证明房屋已达到合同要求的交付条件，故逾期交房日期应计算至2020年1月20日，一审对此认定错误，应予纠正。二、一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给李红记没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有约定逾期办理产权证应支付代收办证费利息。退一步而言，如法院认为丰怡公司需支付此部分费用利息，由于涉案房屋2020年2月7日才交付，根据合同约定，也应以2020年5月8日或李红记的起诉时间作为该利息的起算时间。综上所述，请二审法院支持丰怡公司的上诉请求。李红记辩称：涉案合同是双方真实的意思表示，双方约定了2018年12月31日前交房，但丰怡公司没有在合同约定的时间交付房屋给李红记使用，构成违约，一审判决其支付逾期交房违约金给李红记正确，且一审已经酌情将该违约金标准予以调整为日万分之二点五，丰怡公司请求支付已付总房价款的0.5%作为逾期交房的补偿金没有理据。一审判决丰怡公司支付退还部分办证费的利息给李红记正确。请求二审法院驳回丰怡公司的上诉请求，维持原判。李红记一审起诉请求：一、丰怡公司按已付房价款日万分之2.5的标准支付逾期交房违约金给李红记，自2019年1月1日起计至房屋验收合格交付给李红记时止；二、丰怡公司返还办证费27259元及该款利息给李红记（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2017年10月9日起计至本息付清时止）；三、本案诉讼费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2017年8月10日，李红记（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市*****号*****52幢10层****房出售给李红记，预测建筑面积共112.86平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为606735元；付款方式为按揭贷款，买受人应当于2017年8月10日前支付首期房价款182735元，余款424000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付；出卖人应当在2018年12月31日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告并符合合同其他约定条件的商品房交付给买受人。合同第十二条关于逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。丰怡公司于合同签订当日收取了李红记代缴办证税费27259元，在收取上述的办证费用中代李红记缴交了房屋维修基金9057元。涉案商品房于2019年10月28日经过竣工验收合格，但丰怡公司没提供涉案商品房已取得建设行政主管部门竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。2019年10月29日，丰怡公司向李红记邮寄《房屋交付通知书》，丰怡公司指定李红记在2019年10月31日到*****物业管理处办理交付手续。2020年2月7日，李红记与丰怡公司办理了房屋的交接手续。一审法院认为，李红记与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。关于逾期交房违约金的问题。本案中，李红记已付清全部购房款，丰怡公司应按合同约定在2018年12月31日前交付商品房给李红记，但丰怡公司至2020年2月7日才交付商品房给李红记，丰怡公司逾期交房已超过60天，李红记选择继续履行合同，丰怡公司应承担逾期交房的违约责任。合同约定逾期交房违约金按日万分之五计算，该约定明显过高，李红记请求调整为按日万分之二点五计算，一审法院予以支持。丰怡公司向李红记发出《房屋交付通知书》时，涉案商品房尚不完全具备合同约定的交付条件，故丰怡公司认为该日期视为已交房，一审法院不予采纳。丰怡公司逾期交房时间是2019年1月1日起，至2020年2月7日，逾期403天，故丰怡公司应支付逾期交房违约金61128.55元（606735元×0.00025/天×403天）给李红记。关于退还代缴办证税费及利息问题。由于丰怡公司至今为止未能履行办证义务，现李红记主张丰怡公司退还代缴办证税费，并无不妥，一审法院予以支持。丰怡公司已代李红记缴交了房屋维修基金9057元，故丰怡公司应退还办证费用18202元（27259元-9057元）给李红记。对该款利息，根据合同约定，丰怡公司应在2018年12月31日交房后的90天内，即2019年3月31日前为李红记办好房地产权证。李红记自愿将办证费交予丰怡公司在该期间内办证，但丰怡公司未能按时履行交房和办证义务，根据公平原则和诚实信用原则，丰怡公司应自2019年4月1日起至丰怡公司退清剩余办证费时止，以18202元为基数支付利息给李红记，即从2019年4月1日起至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至退还之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。丰怡公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，一审法院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金61128.55元给李红记；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费18202元及该款利息（从2019年4月1日起至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至退还之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给李红记；三、驳回李红记的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取932元，由李红记负担27元，丰怡公司负担905元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。李红记与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是：一、丰怡公司逾期交房是否构成违约，应按什么标准支付逾期交房违约金给李红记；二、丰怡公司应否支付退还部分办证费的利息给李红记。关于争议焦点一，李红记已付清购房款给丰怡公司，但丰怡公司没有按约交房给李红记，违反了双方签订的“出卖人应在2018年12月31日前向买受人交付该商品房”的约定，故一审法院认定丰怡公司构成逾期交房违约并支付逾期交房违约金给李红记的处理正确，本院予以维持。至于丰怡公司主张因公司内部问题才导致逾期交房，该事由属于其内部事务，对外不得用来对抗李红记，不能成为其免责事由。一审法院参照合同约定，兼顾公平原则，已将逾期交房的违约金予以调整降低，丰怡公司主张该逾期交房违约金仍过高，主张以已付购房款的0.5%为违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于焦点二，李红记已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给李红记，但至今未为涉案房屋办理产权证书。丰怡公司继续再占有李红记的办证费用没有依据，因此一审判决丰怡公司在扣除了已代李红记支付的部分税费后返还剩余的办证费给李红记正确。虽然李红记自愿预付该办证费，双方对办证期限内是否要支付该款利息没有约定，但从实现合同目的以及公平原则考虑，丰怡公司占用代收办证费的合理期间为其依约履行合同义务的期间。一审基于公平及诚实信用原则，判决丰怡公司以剩余的办证费为基数从2019年4月1日起支付利息给李红记并无不当，本院予以维持。丰怡公司认为不应支付该款利息和从2020年5月8日或起诉之日起计算均理据不足，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1328元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘丽婵审 判 员 姜玉华审 判 员 施震宇二〇二〇年十月十九日法官助理 李凤霞书 记 员 冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》