上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初3435号原告：蔡茂华，男，1979年10月23日生，汉族，户籍地江西省上饶市。被告：吴荣华，女，1979年4月15日生，汉族，户籍地江苏省扬州市，现住上海市奉贤区。原告蔡茂华诉被告吴荣华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后本院依法裁定将本案转为普通程序(独任制)，于2020年6月3日公开开庭进行了审理，原告蔡茂华到庭参加了诉讼，被告吴荣华经传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蔡茂华向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间于2016年5月3日签订的《商铺租赁合同》于2019年5月31日解除；2、判令被告退还原告押金人民币70,000元；3、判令被告赔偿原告被迫关门3.5天的租金损失及员工费用损失6,827元，并赔偿原告因被告的债主来店寻衅滋事8天计算的租金损失及员工费用损失15,605元，以上共计损失22,432元；4、判令被告赔偿原告无法履行合约的违约金70,000元。事实和理由：原、被告于2016年5月3日签订了位于奉贤区奉城镇南街XXX号商铺的《商铺租赁合同》，双方建立合作关系。在签订合同前，被告出示的使用权证明是其前夫张辉与该商铺产权所有权人的租赁合同，同时出示的文件有该商铺的经营执照，法定代表人为被告。在双方合作期间，原告一直按约缴纳租金，并在被告资金困难时多次借款给被告解困，但自2018年年中起，由于被告的原因对原告的合法经营产生多次且严重影响，其一是被告的债主多次上门催债(仅2019年就有10次以上)，骚扰原告的员工，影响原告的正常经营；二是该商铺产权人因被告及其前夫未及时缴纳租金而多次发函给原告及被告关停商铺，期间因被告及其前夫未及时理会导致原告店铺被产权人关停3天半。原告曾多次提醒被告，想就原告的损失找被告协商处理，但被告均不积极回应。由于被告及其前夫屡次拖欠商铺产权人租金，最终导致产权人起诉提前解除租赁合同，经一、二审法院判决，均支持产权人的合理诉求，解约自2019年5月31日生效。鉴于被告已经失去对商铺的使用权限，原、被告之间的合同已经无法继续履行。现原告为维护其合法权益，故诉至本院。被告吴荣华未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的原告的身份证复印件及被告的人口信息查询证明、原、被告签订的《商铺租赁合同》、原、被告之间的微信聊天记录截图打印件、(2019)沪0120民初5971号民事判决书、(2019)沪01民终11601号民事判决书及(2019)沪0120民初18303号民事判决书，经本院庭审审查后对其真实性、合法性、关联性均予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月3日，原告蔡茂华(乙方、承租方)与被告吴荣华(甲方、出租方)签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于上海市奉贤区奉城镇南街XXX号的商铺出租给原告作为服饰零售使用，建筑面积120平方米(不含楼上)；租赁期限自2016年5月23日起至2020年5月22日止；租金半年一付，每年需提前一个月交房租，押金为70,000元，年租金为420,000元；原告必须按照约定时间向被告缴纳租金，如无故拖欠，被告将有权向原告每天按实欠租金的1%加收滞纳金；若被告在原告没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为被告违约，负责赔偿原告终止经营造成的经济损失；原告在被告没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为原告违约，原告负责赔偿违约金50,000元以及押金作废。该合同落款下方备注：2016年4月6日收被告50,000元于2016年5月3日转为押金。上述合同签订后，原告共向被告支付了押金70,000元及截止至2019年5月22日的租金。另查明，系争房屋登记权利人为案外人赵某某。被告的前夫张辉与案外人赵某某签订有系争房屋的租赁合同，由张辉向赵某某租赁系争房屋。2019年3月7日，案外人赵某某向本院提起诉讼，要求判令解除其与张辉于2013年3月13日签订的《门面房租赁合同》及支付自2019年1月起至判决之日，按照每月20,000元计算的租金。因该案审理期间张辉分多次向赵某某支付了截止至2019年6月的租金，故赵某某撤回了对于租金的主张。本院于2019年5月31日作出(2019)沪0120民初5971号民事判决：解除张辉与赵某某于2013年3月13日签订的《门面房租赁合同》。张辉不服提出上诉，上海市第一中级人民法院经审理后于2019年11月25日作出(2019)沪01民终11601号终审判决：驳回上诉，维持原判。在该案上诉期间，本案被告吴荣华起诉本案原告蔡荣华，请求判令解除双方于2016年5月3日签订的《商铺租赁合同》，并判令蔡茂华支付欠付的租金及逾期支付租金的违约金，案号为(2019)沪0120民初18303号。该案在审理期间，本案依法追加张辉及赵某某作为第三人参加诉讼。吴荣华在该案庭审中确认：该案起诉时的确存在欠付房东赵某某租金的情况；第三人赵某某在该案庭审中确认：其在收到(2019)沪0120民初5971号民事判决书后已向蔡茂华告知；因其已起诉要求解除租赁合同，故要求蔡茂华不再向吴荣华支付租金，否则要求蔡茂华立即搬离。该案经本院审理后于2019年10月31日作出(2019)沪0120民初18303号民事判决：驳回吴荣华的诉讼请求。判决后，双方均未上诉，现已生效。嗣后，原告认为，因被告前夫张辉与商铺产权人赵某某之间的《商铺租赁合同》经一、二审判决解除，导致其与被告之间的租赁合同无法履行，原告为维护其合法权益，遂涉讼。又查明，2018年12月，案外人阳光财产保险股份有限公司向原告蔡茂华及案外人张辉寄送的《催收告知书》邮寄在吴荣华经营的租赁房屋内。赵某某于2019年2月16日向吴荣华及案外人张辉寄送的催款及解除告知书，吴荣华及案外人张辉已收到。同时，赵某某将一封退回的告知书留置在原告处。2018年12月27日，原告蔡茂华向被告吴荣华发送短信：“吴老板，有两个事情，你江苏的债主跑到我店里闹事，严重影响我做生意；这店铺房东说你没交房租要关我店门，请你这两天务必处理好，不要弄的不好收场；谢谢。”。2018年12月29日，原告向被告发送微信：“吴老板，几天了你打电话不接，发信息不回，闵行区有家银行到我店里又来闹事，房东也再次警告我要关门，你的这些烂事已经严重损害我的利益，到时候出事了我不会再尊重体谅你们。”。2019年1月27日，原告向被告发送短信：“吴老板，房东来我这好几次闹着要关店收店，严重影响我的生意，我先忍了，你尽快处理好，不要造成不可挽回的损失。另外门头字要安装了，你这两天帮忙办一下，希望我们还能愉快的合作下去。”；被告于当日回复：“门头怎么了？需要我做些什么，蔡老板？”。2019年2月1日，原告向被告发送短信：“房东又到店里来要关门了，我好说歹说也不知道有没有说通，把我惹急了大家全完蛋。”。2019年2月20日，原告向被告发送短信：“吴老板，我的店门还是被锁着，你们电话也不接，我每天3千多的损失，人员不稳，货品积压，我决不能接受你们这样扯皮下去。今天砸门了我也要开业，你们等着收传票吧。”；被告当日回复：“我的手机没电了，在回上海的路上。”。2019年2月17日，原告通过微信向被告发送告知书照片两份，告知被告：“这是今天收到的，你若不能解决好，我们也将停止合作，并向你们追索所有损失。”；被告当日回复：“我在老家，等我回去处理。”。2019年2月18日，原告通过微信向被告发送照片两份，照片显示涉案房屋门被上锁，告知被告：“今天我已报警，再等你们一天时间，明天处理不好我会行动，这半年多时间你们两家扯皮的事损失的是我，吴老板，你们要负起责任来！”；被告于次日回复：“蔡老板，真的对不起。”。2019年3月5日，原告向被告发送短信：“我的门头还是没有装好，你们打算拖到什么时候？上次房东关门开门拉拉扯扯把我门也拉坏了，另外房东前几天又通知我们随时可能关门清场，你们弄不好出问题了我可能就去你家聊聊了吴老板。”。2019年3月14日，原告向被告发送短信：“你的一大堆债主又来了，赌我门口大半天，社保局也给你发文，你出来吧别躲了。”；被告回复：“什么在躲啊，在老家卖房子。”原告回复：“什么时候回来，我去找你。”被告回复：“过几天回，回来给你说。”。2019年3月14日，被告向原告发送短信：“蔡老板你应当付房租了，已经拖欠房租一个月了，请一个星期内把房租付清。”。2019年5月16日，被告向原告发送短信：“蔡老板你应该付房租了，已经拖欠房租一个月，请一个星期内把房租付齐。”；原告回复：“你让房东出个谅解承诺给我，否则他发送来的解约书还有法律效力，另外房东关我三天及你债主来我店里影响我的8天左右的营业损失请说清楚；吴女士请注意，如果还有影响到我经营的事情发生，所有损失和责任全部由你承担。”。2019年6月25日，被告向原告发送短信：“蔡老板你房租什么时候付？已经逾期二个多月了。”；原告次日回复：“吴老板，我还有押金在你那，租金我会付的，但是我提出的问题你要先解决掉，房东谅解书和11天无法经营的损失，还有后期你要保证你的债主不要影响我。”被告回复：“押金不能当租金使用，而且不按时间付租金是有违约金的，我和房东之间的事情和你付租金没有任何关系。”。此外，涉案房屋的房东赵某某因与被告吴荣华之间的租赁合同纠纷，曾于2019年1月将涉案房屋大门上锁，半天后打开，并曾于2019年2月18日将涉案房屋大门再次上锁，致原告蔡茂华报警，直至2019年2月20日原告再次报警，经原、被告与房东赵某某协商后，才由房东赵某某将涉案房屋大门打开。此外，在(2019)沪0120民初18303号一案审理过程中，原告蔡茂华已向本院代管款账号支付租金175,000元作为提存。庭审中，原告确认，其与房东赵某某于2020年1月1日签订涉案商铺的租赁合同后，继续经营服装店中。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。本案主要争议焦点在于：原告是否有权行使法定解除权解除系争租赁合同。根据庭审查明的事实，被告前夫张辉因欠付其出租人赵某某租金的原因导致赵某某已起诉张辉要求解除租赁合同且已判决解除租赁合同并已生效，使得被告吴荣华可能丧失履行交付房屋义务的能力；赵某某在催讨租金过程中两次对涉案房屋的大门进行上锁，导致原告使用涉案房屋遇到障碍；再者，赵某某多次向原告表明解除合同的态度并要求原告暂时不向被告支付租金，原告据此曾多次通过向被告发送短信、微信的方式联系被告，要求解决被告方与房东赵某某之间的纠纷，以保障原告正常使用涉案房屋，但被告均未能积极回应并采取有效措施解决，原告对此依法享有相应的不安抗辩权；同时，原告已向本院代管款账户支付相应的租金用以提存；综上，本院认定原告在被告前夫张辉与房东赵某某之间的房屋租赁合同解决之前，并在已向相关机构提存租金的情况下，享有不安抗辩权，可中止向被告支付租金。现被告前夫张辉与房东赵某某之间的租赁合同业经判决解除，导致本案原、被告之间的《商铺租赁合同》存在履行障碍，且从原告向被告发送的短信、微信看出双方之间的沟通不畅，显然该合同的目的已无法实现，故对原告提出的要求解除系争租赁合同的诉讼请求，本院予以支持；对于具体的解除日，根据相关法律规定，一方当事人行使合同解除权提起诉讼，经法院审理后认为行使合同解除权并无不当的，解除合同通知送达之日为合同解除日；而被告前夫张辉与赵某某之间的租赁合同也经本院2019年5月31日判决解除，本院据此确认原、被告之间的《商铺租赁合同》于2019年5月31日解除。合同解除后，被告应向原告退还押金70,000元；对于2019年5月23日至5月31日期间共11天的租金12,657元(420,000元/年/365天*11天)，原告理应支付给被告。对于原告提出的要求被告赔偿其被迫关门期间的租金及员工损失，以及赔偿因被告的债主来其店铺寻衅滋事关店8天造成的租金及员工损失的诉讼请求，本院认为，根据合同约定，被告在原告没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为被告违约，应赔偿原告终止经营所造成的损失。根据原、被告之间的微信、短信记录可以看出，由于被告拖欠房东赵某某租金的违约行为导致赵某某将涉案房屋大门关闭3天以及被告的债主上门催债导致原告关店的租金损失，被告理应赔偿期间的租金损失，经计算为12,657元(420,000元/年/365天*11天)，对于期间的经营损失，包括工人工资等费用，其性质实质属于经营成本，应由原告自担。对于原告主张的违约金，因双方未在合同中具体约定，本院不予支持。此外，被告吴荣华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其享有的诉讼权利和答辩权利的放弃，应自行承担相应不理的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告蔡茂华与被告吴荣华2016年5月3日签订的《商铺租赁合同》于2019年5月31日解除；二、原告蔡茂华于本判决生效之日起十日内支付被告吴荣华尚欠租金12,657元；三、被告吴荣华于本判决生效之日起十日内赔偿原告蔡茂华12,657元；四、被告吴荣华于本判决生效之日起十日内退还原告蔡茂华押金70,000元；五、驳回原告蔡茂华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,548元，由被告吴荣华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 唐军芳二〇二〇年六月二十四日法官助理 崔 宁书 记 员 崔 宁附：相关法律条文一、《中国人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。