北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初4383号原告（反诉被告）：宋文丽，女，1967年1月22日出生。被告（反诉原告）：高刚，男，1976年6月12日出生。原告（反诉被告）宋文丽与被告（反诉原告）高刚房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋文丽、被告（反诉原告）高刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出本诉诉讼请求：1、请求确认宋文丽与高刚于2019年8月3日签订的涉案《房屋租赁合同》解除；2、要求高刚退还宋文丽疫情期间的已交房租，即从宋文丽腾空涉案房屋之日的次日2020年4月30日起算至2020年8月24日，共计7725.7元（即按每月30天计算，房租合计20900元，再扣除合同约定的提前解约违约金5500元和出租人垫付的采暖费7674.3元）；3.诉讼费由高刚负担。事实和理由：2019年8月3日，宋文丽与高刚签订《房屋租赁合同》，约定宋文丽承租高刚所有的位于北京市房山区某某房，房屋建筑面积为255.81平方米，租赁期共计12个月，自2019年8月25日至2020年8月24日，每月租金为5500元，年租金共计66000元。后宋文丽作为涉案房屋的承租方因受新冠疫情严重影响而主动停业，并多次向高刚提出酌情减免房租的请求，但均未果。宋文丽认为高刚的行为已严重侵犯了其合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）高刚针对本诉答辩称，不同意解除涉案合同。双方所签《房屋租赁合同》只约定了房屋承租内容，不涉及商业经营的合同目的，且合同约定的租金支付方式为年付，而宋文丽已于2019年9月11日前付清全部租金，新冠疫情并不影响宋文丽的合同履行能力。宋文丽如要依据合同第六条解除该合同，首先应腾空房屋并交纳各项使用费用，将房屋移交给高刚。但宋文丽至今仍占用涉案房屋，未与高刚办理移交手续。此外，依据合同约定，宋文丽应及时缴纳房屋使用期间的采暖费。而宋文丽于2019年11月中旬已开始拒缴涉案房屋采暖费，导致高刚为其垫付了采暖费7674.3元。该项费用发生在疫情前，宋文丽完全有能力在供暖季前缴纳，但其以疫情原因拖延拒付。故宋文丽应向高刚偿还该项垫付费用，并支付资金占用费。本案系宋文丽单方违约所致，且宋文丽至今占据房屋，导致高刚亦不可能另行出租，加上处于疫情期间，房屋再次出租存在困难，高刚也很难在2020年8月24日之前将房屋顺利出租，故合同约定的违约金数额显然低于宋文丽单方违约给高刚造成的损失，如法院判令解除合同，高刚要求根据所受实际损失提高违约金。合同内容并不涉及商业目的，宋文丽发生的商业行为盈利后也不会给高刚分红，故其损失也不应由高刚承担。被告（反诉原告）高刚向本院提出反诉诉讼请求：1、要求宋文丽按照两个月房租的标准支付高刚违约金11000元；2、宋文丽支付高刚因垫付采暖费产生的资金占用损失（以7674.3元为基数，按照6%年利率计算，自高刚实际代为垫付之日即2020年3月4日起计算至付清之日）；3、诉讼费由宋文丽承担。事实和理由：首先，涉案合同明确约定宋文丽应承担采暖费，但其未按照供暖公司的要求按时交纳，直至高刚被供暖公司催款，不得不垫付采暖费7674.3元。宋文丽的行为构成违约，应承担违约责任。其次，双方所签合同约定的房屋租赁期持续至2020年8月24日。如法院裁判解除房屋租赁合同，将造成房屋在短期内（至少两三个月内）无法出租，给高刚造成实际损失。由于本案纠纷系宋文丽单方违约所致，虽然合同约定了一个月租金的违约金，但明显低于因其违约行为给高刚造成的损失。故依据合同法第一百一十四条第一款和第二款的规定，要求宋文丽在约定违约金基础上再增加一个月的房租，即违约金共计11000元。原告（反诉被告）宋文丽针对反诉答辩称，不同意再增加违约金。涉案房屋是宋文丽用于开办小饭桌的，高刚夫妇对此知情。虽然宋文丽在2019年9月12日交齐全部房租，但都是预收的小饭桌托管学生的托费。小饭桌的日常支出全部是预收款，涉案租金是分摊在12个月内的，宋文丽会在这12个月内用每个月的利润去补充涉案房租。前半年的支出消耗的是下半年的预收款。正因为这样，这次疫情中好多店面都支撑不下去了。前天花费的是昨天的流水，而昨天就得花费今天的流水，可今天的流水资金链断裂，就只能关门了。因疫情影响，从2020年2月至今，北京市中小学均未能开学，房屋所在小区实行封闭管理，也不让三人以上聚集，导致小饭桌业务不能开展，涉案房屋的租赁目的无法实现。依据最高人民法院关于涉新冠疫情纠纷处理的相关规定，因为疫情或疫情防控措施导致合同目的不能实现的，当事人请求解除合同，法院应予支持，同时双方互不承担违约责任。高刚不能将其因疫情不能对外出租房屋的损失转嫁给宋文丽，而宋文丽从2月至今亦承担了租金损失。从2020年3月1日开始，宋文丽就针对疫情期间涉案房屋负债经营小饭桌的问题多次与对方进行协商，希望减免疫情期间的房租，但对方均未予同意，故引发本案纠纷。而立案后，宋文丽仍与高刚联系，希望协商以减少部分租金的方式继续履行该合同，但高刚明确拒绝。在此前提下，宋文丽收到对方的答复后立即开始腾退房屋，并于2020年4月29日将涉案房屋腾退干净。目前未移交房屋是因为高刚不同意解除合同，双方存在纠纷。关于采暖费，宋文丽并未说过不缴纳该项费用，而是因为交费时忘记了。高刚的配偶曾经由微信索要采暖费，当时正处疫情期间，小饭桌业务无法经营，缺乏资金流，故宋文丽与对方协商缓交采暖费，得到了对方的体谅和同意。既然高刚一方同意缓交采暖费，也未约定利息损失这一附加条件，故不同意支付采暖费利息损失，仅同意承担采暖费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。其中，宋文丽提交了房屋室内布置照片、微信朋友圈截图、小饭桌工作人员微信聊天截图、日常工作照片，据以证明涉案房屋系用于开办小饭桌，即供孩子吃饭、休息、写作业。高刚对此不予认可，主张涉案房屋系用于开办兴趣班，并提交了宋文丽经由微信朋友圈发布的网上课堂招生截图以证明其在疫情期间仍开展线上教学，其主营收入并未受影响。对此，宋文丽解释称，其租赁了包括涉案房屋在内的三处房屋，但涉案房屋仅用于从事小饭桌业务。鉴于宋文丽提交的证据可相互印证，且高刚亦未能提交足够的相反证据予以反驳，故综合考虑涉案房屋租赁合同、双方微信聊天记录等全案证据，本院对宋文丽的证据予以采信，对高刚所提交证据的证明目的不予采纳。宋文丽提交了网络新闻截图，据以证明疫情期间，北京市中小学延迟开学，开展线上教学，进而导致涉案小饭桌业务无法开展。高刚以该证据来源于网络为由不认可其真实性。鉴于该证据与本院调取的相关政府文件相互对应，且相关疫情防控措施亦是众所周知的事实，故本院对该证据予以采纳。本院经审理认定事实如下：2019年8月3日，宋文丽（乙方）与高刚（甲方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方同意将其房屋出租给乙方使用；第一条，出租房屋的具体情况，甲方出租的房屋位于北京市房山区某某房，房屋建筑总面积为255.81平米；第二条、租赁期限，自2019年8月25日至2020年8月24日，甲方已于2019年8月1日将房屋3把钥匙移交给乙方使用，房屋符合正常使用条件；第三条、租金计算及支付方式，1、租金按年付计算，每月租金5500元，全年共计66000元，租赁期间产生的水费、电费、物业费、采暖费、网络使用费等由乙方承担；2、乙方由于需要在9月1日开学收取学费后才能支付全部房租，甲方同意乙方签订合同当日先行交付6000元定金，并于2019年9月11日前向甲方支付全年剩余房租共计6万元，如需续租需在次年租期到期前一个月于2020年7月24日前进行协商，签订新的出租合同；……第四条、甲方的权利与义务，1、甲方保证其对房屋拥有完整的处分权，保证该房屋在本合同签订前没有租赁纠纷或债权债务纠纷，若租赁期间确需任何的出卖、担保等限制房屋权属的其他项权利时，甲方应事先通知乙方后办理；2、租赁期内，非经乙方同意，甲方不得将该房屋另行租赁给他人；3、该房屋交付时水表、电表、气表等已经开通，水、电、煤气、网络端口等设备所产生的相关费用由乙方承担；4、乙方要保证在房屋交付期间的使用安全；……第五条、乙方的权利义务，1、乙方不得使用该房屋从事违法犯罪活动，否则甲方有权解除合同；2、租赁期间乙方应及时按期缴纳房屋租金及房屋使用过程中所产生的物业、水、电、煤气、暖气、网络等费用；3、在不改变房屋整体结构的前提下，乙方可以对该房屋进行必要的装饰装修、加固、改造或增加设备设施以适合乙方的需要，费用由乙方自理；4、租赁期间非因甲方原因，乙方要求提前终止租赁的，应提前1个月告知甲方，在乙方为甲方找到合适承租人的情况下，由甲方按照同等租赁条件就剩余租期与承租人签订房屋租赁合同，甲方应当在房屋租赁合同签订当日退还乙方押金及剩余租金，若甲方不需要乙方寻找承租人或甲方不同意与乙方寻找的承租人签订合同的，甲方应当在乙方移交房屋当日退还乙方押金及剩余租金，双方互不承担违约责任；第六条、合同解除，（一）有下列情形之一的，甲方有权解除合同：1、乙方无正当理由或未取得甲方同意逾期支付房租的；2、乙方利用房屋从事违法犯罪活动的；3、乙方未经甲方同意而擅自改动房屋主体结构的；（二）因地震、洪水、暴乱、法拍房等不可抗力因素导致房屋租赁合同无法继续履行的，双方有权解除合同，甲方退还乙方剩余租期租金及押金，双方互不承担违约责任；（三）合同租赁期满，本合同自动终止，租赁期满，如乙方需要继续租赁该房屋的，应当在次年期满前一个月内向甲方提出申请，如甲方同意续租的，双方应在次年合同到期前一个月内协商新的续签租赁合同；若双方不能就续签合同达成一致或甲方不同意续租的，则乙方应在租赁期满前一天将房屋腾空并缴纳完物业、水、电、煤气、暖气、网络等费用后移交给甲方；第七条、违约责任，1、乙方未能按照合同约定支付房租的，每逾期一天应按照应交租金总额的千分之五承担违约金；……2、租赁期间，未经甲方同意，乙方无故解除合同的，乙方应向甲方支付1个月租金作为违约金；未经乙方同意，甲方无故解除合同的，除退还剩余租金及押金外，甲方还应向乙方支付1个月的租金作为违约金，否则乙方有权不向甲方移交相关房屋；同时还签订了其他权利义务条款。合同签订后，宋文丽于2019年9月12日前向高刚支付了全年房租66000元，并在涉案房屋内开办小饭桌业务，供附近就学的学生休息、吃饭、写作业。合同履行期间，因受新冠肺炎疫情以及疫情防控措施影响，北京市中小学自2020年2月开始延迟开学，涉案房屋所在居民小区亦实行封闭管理，从而导致宋文丽开办的小饭桌业务无法正常经营。为此，宋文丽于2020年3月向高刚一方提出以减免部分房租的方式继续履行涉案合同，但双方最终未能对此达成合意。同年3月29日，宋文丽经由微信向高刚提出解除合同。后双方因涉案房屋租赁合同纠纷诉至本院。诉讼中，高刚认可在合同签订时已知晓宋文丽租赁涉案房屋旨在从事教育服务工作。诉讼期间，宋文丽于2020年4月29日腾空涉案房屋，但尚未将房屋钥匙交还高刚。另查明，合同履行期间，因宋文丽未及时缴纳涉案房屋采暖费，经催促未果后，高刚一方于2020年3月4日代其缴纳了涉案房屋2019年至2020年期间的供暖费7674.3元。宋文丽亦在2020年5月8日本院组织双方进行的谈话中明确表示同意承担高刚垫付的供暖费，并主张从高刚应退还的房租中扣除。上述事实，有房屋租赁合同、发票、照片、视频、房产证、微信截图、相关政府文件、网络新闻截图、当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，宋文丽与高刚所签《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据查明的事实，高刚与宋文丽在签订合同时均知晓宋文丽租赁涉案房屋系用于从事针对学生的教育服务行业。而在合同履行期间，因新冠肺炎疫情及北京市相关疫情防控措施的影响，中小学延迟开学，该房屋所在小区亦实行封闭管理，人员也需减少聚集。在此情况下，宋文丽租赁该房屋的缔约目的实际已经难以实现。而疫情的出现属于双方当事人在签订合同时均无法预见、亦无法避免的不可抗力事件。故宋文丽以不可抗力为由要求解除剩余租期仅为数月的涉案房屋租赁合同，理由正当，证据充分，本院予以支持，并确认合同解除时间为宋文丽向高刚提出解约之日即2020年3月29日。鉴于涉案房屋租赁合同系因不可抗力原因解除，双方对此均无过错，故高刚要求宋文丽对解约承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，高刚继续占有宋文丽预先支付的剩余租期的房屋租金缺乏依据，宋文丽要求其返还自房屋腾退之日至合同约定期满之日期间的房租，理由正当，证据充分，本院予以支持。同时，宋文丽自愿从中扣除一个月房租，系其自行处分其权益，本院对此不持异议。此外，宋文丽亦应同时将涉案房屋及钥匙交还高刚。根据合同约定，宋文丽作为承租人应缴纳房屋租赁期间的采暖费，故其同意从应返还的房租中扣除高刚垫付的采暖费，符合合同约定，本院亦不持异议。同时，宋文丽经催缴后未及时缴纳采暖费，故高刚要求其支付因垫付该项费用导致的资金占用损失，理由正当，证据充分，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十九规定，当事人互负到期债务，且债务的标的物种类、品质相同的，任何一方均可将自己的债务与对方的债务相抵销；当事人主张抵销的，应通知对方；通知自到达对方时生效。本案中，宋文丽于2020年4月29日腾退房屋，此时高刚应返还的房租金额可以确定，同时宋文丽亦于同年5月8日同意承担涉案供暖费并主张将供暖费从其诉争房租中扣除，据此可认定宋文丽已向高刚作出了抵销互负债务的意思表示，本院对此不持异议，并据此确认因垫付采暖费导致的资金占用损失自垫付之日计算至上述债务抵销之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认宋文丽与高刚于二○一九年八月三日签订的涉案《房屋租赁合同》于二○二○年三月二十九日解除；二、高刚于本判决生效后七日内退还宋文丽房屋租金7725.7元；三、宋文丽于本判决生效后七日内给付高刚因垫付采暖费导致的资金占用损失83.26元；四、驳回高刚其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费70元，减半收取计35元，由本诉被告高刚负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费75元，减半收取计38元，由反诉原告高刚负担13元（已交纳），由反诉被告宋文丽负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，依法交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  孙静波二〇二〇年五月二十七日书 记 员  晋 月法官助理  程雪景