四川省泸县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0521民初3699号 原告：鲁娟，女，1985年9月23日生，汉族，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：沈留杰，四川九狮律师事务所律师。 被告:泸县新兴陶瓷有限公司，住所地泸县福集镇，统一社会信用代码91510521680411742G。 法定代表人：宋小双，公司董事长。 委托诉讼代理人：雷拥军，四川时代永嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张苓晖，四川时代永嘉律师事务所律师。 被告：泸州新立房地产开发有限责任公司，住所地泸县福集镇，统一社会信用代码91510521687910405M。 法定代表人：熊刚，公司总经理。 委托诉讼代理人：杜文海，男，公司股东。 被告：周道贵，男，汉族，1956年1月15日生，住四川省。 第三人：柯遵远，男，汉族，1965年9月14日生，住四川省泸县。 原告鲁娟与被告泸县新兴陶瓷有限公司(以下简称新兴陶瓷公司)、被告泸州新立房地产开发有限责任（新立房地产公司）、周道贵、第三人柯遵远案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用普通程序分别于2020年1月3日、2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人沈留杰、被告新兴陶瓷公司的委托诉讼代理人雷拥军、张苓晖、第三人柯遵远到庭参加了两次庭审。被告新兴陶瓷公司的委托诉讼代理人雷拥军以及被告新立房地产公司的委托诉讼代理人杜文海到庭参加了第一次庭审，被告周道贵经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鲁娟向本院提出诉讼请求：1、判决泸房权泸县字第××号房屋所有权归原告鲁娟所有；2、被告新立房地产公司协助原告办理泸房权泸县字第××号房屋转移登记；3、判决停止对泸房权泸县字第××号房屋强制执行，并解除查封；4、本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：被告新立房地产公司开发泸县“蓝波湾”房地产项目，并于2014年5月29日取得泸县福集镇玉蟾大道西段7号蓝波湾商务中心1-1、1-2、1-3房屋所有权（证号：泸房权泸县字第××号）。2018年3月7日，被告新立公司与原告、第三人签订《房屋买卖合同书》，约定第三人以被告新立房地产公司尚欠第三人的800万元借款代原告支付涉案房屋的购房款800万元，该合同系三方的真实意思表示，不违反法律规定，合同签订后原告已经支付全部购房款，被告新立房地产公司将房屋于2018年3月26日交付原告，原告对房屋装修后，用于经营幼稚园。因涉案房屋的土地使用权证资料不齐，且有抵押贷款，导致一直不能办理产权过户登记手续，未办理过户登记非原告的过错。泸县人民法院因被告新兴陶瓷公司与新立房地产公司、周道贵民间借贷纠纷一案于2019年7月日查房了涉案房屋。原告提出了执行异议，泸县人民法院以（2019）川0521执异40号执行裁定裁定书，裁定驳回了原告的执行异议。该查封行为不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七的条规定，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，人民法院应当立即停止强制执行，支持原告的诉讼请求。 被告新兴陶瓷公司辩称：1、涉案房屋属被告新立房地产公司所有，不属于原告所有，被告申请查封涉案房屋符合法律规定；2、原告鲁娟明知涉案房屋涉诉，不能办理过户仍进行买卖，应当预见未预见，主观上属重大过失；3、原告的第一项诉讼请求为确认之诉，与本案无关；第三项诉讼请求因在执行过程中已经提起复议，属于重复诉讼。4、被告新立房地产公司进行房屋买卖的时候存在其他债务，未对债务进行清偿，且买卖的房屋明显低于市场价格，损害了其他债权人的合法利益，房屋买卖合同书为无效合同，不发生效力；且原告称已经支付了全部房款与原告在执行异议中陈述支付350万元以及余款未约定如何支付相矛盾；5、第三人原系新立房地产公司的股东，双方资金往来存疑，申请法院调取第三人支付1000万元的资金走向。 被告新立房地产公司辩称：原告第一、二项诉讼请求与本案无关，法院应当解除对涉案房屋的强制执行。 被告周道贵未答辩。 第三人柯遵远述称：新立房地产公司向柯遵远借款，双方在2014年签订还款协议，约定以房抵债，但是柯遵远需要新立房地产公司还钱，不需要房子，所以双方协商后共同找人购买房屋。大家找到原告鲁娟，并告知了原告房屋的情况，原告认为风险不大，提出分期付款。采取由原告直接付款给柯遵远，柯遵远与新立房地产公司800元的债权债务予以抵消。原告购买房屋的行为是真实、合法的，应当予以支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交《房屋买卖合同书》、收条、转款凭证、收款收据、装修发票、民办学校办学许可证、（2019）川0521执异40号执行裁定书、和解协议、借条、借款协议、借款协议补充协议、股东会决议、借款协议延期还款补充协议、补充协议、他项权利证书、付款协议、买断包销合同、（2019）川0521财保45号民事裁定书、（2019）川0521民初2330号民事判决书、银行往来历史明细清单等证据，对当事人无异议的证据本院收录在卷作为认定案件事实的依据，对于证据的证明目的，在本院认为中予以论述。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告新兴陶瓷公司与被告新立房地产公司、周道贵、熊刚、杜文海因民间借贷纠纷向本院申请诉前财产保全，本院依据（2019）川0521财保45号民事裁定书作出（2019）川0521执保213号执行裁定书，于2019年7月1日查封了被告新立房地产公司所有的坐落在泸县。2019年7月15日，被告新兴陶瓷公司向本院提起诉讼。2019年9月4日，本院作出（2019）川0521民初2330号民事判决书，判决:一、被告周道贵、新立房地产公司于判决生效之日起3日内偿还新兴陶瓷公司464万元及利息（利息计算方式以464万元为基数从2019年3月3日起至付清之日止按月利率1%计算）；周道贵、新立房地产公司支付新兴陶瓷公司实现债权产生的律师费28.70万元；二、驳回新兴陶瓷公司的其他诉讼请求。判决生效后，被告新兴陶瓷公司向本院申请强制执行。原告以涉案房屋为其购买并占有使用为由向本院提起执行异议。本院于2019年11月25日作出（2019）川0521执异40号执行裁定书，裁定驳回鲁娟的执行异议。2019年11月29日，新立房地产公司、周道贵与新兴陶瓷公司就差欠的借款达成《和解协议》。 另查明，柯遵远自述原系被告新立房地产公司的股东。2014年6月20日，被告新立房地产公司向原告出具借条，载明借到柯遵远现金转入新立房地产公司工行账户1000万元，还款时间2015年6月26日。同日，被告柯遵远分别向被告新立房地产公司在中国工商银行的账户内转入600万元、400万元。2014年6月27日，柯遵远与被告新立房地产公司、熊刚、杜文海、周道贵签订《借款协议》，该协议对2014年6月20日的借款作了详细约定，被告新立房地产公司提供证号为201404871号、201404872号的财产作为抵押担保物，上述抵押财产只有一个有土地证，其中一个以泸县建筑安装工程有限公司名义作为贷款人在泸州招商银行抵押贷款，款项为新立房地产公司实际使用，待偿还招商银行贷款后作为向柯遵远借款的抵押物。新立房地产公司到期未归还柯遵远的借款，新立房地产公司承诺在十五日内无条件把抵押给柯遵远的产权证(总面积5822.35平方米)过户给柯遵远，由新立房地产公司完善产权证、土地证相关手续，承担过户税费。产权证号为201404871的商业用房已装饰好，共有三层，建筑面积为2250.67平方米，新立房地产公司承诺借款到期未还，将抵押的商业用房包括装饰和设备等归柯遵远所有，柯遵远不再付任何费用给新立房地产公司。若新立房地产公司到期未还款，从借款之日起到抵押财产办理过户登记时止，按月息两分计算支付给柯遵远，并赔偿违约金100万元等。 2014年7月6日，新立房地产公司的股东熊刚、杜文海、周道贵通过股东会形式形成决议，内容为：同意公司向柯遵远借款，公司向柯遵远提供保证担保，用公司产权证号为201404871号、201404872号的资产作为此次公司向柯遵远个人借款的担保抵押物。同日，新立房地产公司与柯遵远签订《借款协议（补充协议）》，该协议对2014年6月27日借款1000万元又进行约定，双方约定借款利息自柯遵远将资金划入新立房地产公司指定的账户之日起按照月利率20‰计算，2014年6月26日前一次性结算借款期限三个月利息，以此类推。新立房地产公司将蓝波湾楼盘中产权证号为201404871号商业用房和产权证号为201404872号的车库作为抵押物，并将上述抵押物的房产证交给柯遵远保管等。 2014年8月13日，新立房地产公司将201404871号房产抵押登记给柯遵远，权利证书号为泸房他证泸县字第××号。 2014年8月14日，被告新立房地产公司与柯遵远再次签订《借款协议（补充协议）》，主要约定，双方对2014年6月27日和2014年7月6日两次借款的不完善部分达成补充协议。双方协商同意按照每季度付70万元的利息给柯遵远，新立房地产公司承诺先付利息后使用借款，利息已经付到2014年9月26日，下次付息时间为2014年9月27日起。新立房地产公司如提前还款，承诺多支付一季度利息给甲方，并视为新立房地产公司违约，按双方借款协议违约责任赔偿给柯遵远。新立房地产公司不按本补充协议约定的期限内付清利息，按照2014年6月27日和2014年7月6日签订的借款协议及借款补充协议承担违约责任，双方在2014年7月6日签订的《借款协议（补充协议）》约定的月利率20‰作废。 2015年6月23日，新立房地产公司及其股东杜文海、周道贵、熊刚与柯遵远签订《借款协议延期还借款（补充协议）》，主要约定双方同意借款1000万元延期至2015年12月26日；借款方承诺到期不能还款，借款方无条件分割办理201404871号财产的土地证，否则承担违约金100万元； 2015年12月16日，柯遵远向新立房地产开发公司发送《告知函》，提示双方借款1000万元约定的还款日期2015年12月26日即将到期，请新立房地产公司提前准备还款资金。 2016年2月3日，泸州新立房地产公司与柯遵远签订《补充协议》，主要约定新立房地产公司在2016年2月3日已归还借款200万元，剩余800万元展期到2017年6月26日，利息已付清到2016年3月26日，利息按照2.3%月息计算，每月初计付利息，如甲方提前还款，按照实际余款按2.3%月息计算利息，并承诺在2016年4月30日重新把售房部产权抵押登记。 同时查明，2018年3月7日，鲁娟（乙方）、柯遵远（丙方）、新立房地产公司（甲方）及其代表杜文海、熊刚、周道贵签订《房屋买卖合同书》，约定甲方将坐落于四川省泸县，产权证号为201404871房产以800万元卖给乙方，甲方向乙方出具800万元购房款收款收据，乙方与甲方购房款结清。乙方此800万元以甲方向丙方尚欠借款本金800万元抵偿。截止2018年2月7日，甲方尚欠丙方借款利息2222222元，甲方将坐落于四川泸县的地下层3幢附45号负一层、地下层3幢附70号负一层以1682144元卖给丙方，抵偿甲方尚欠丙方的借款利息1682144元。甲方同意于2018年3月30日前将以上房屋过户给乙方和丙方。同日柯遵远出具收条载明收到被告新立房地产公司偿还的借款本金800万元。新立房地产公司向鲁娟出具收到购房款800万元的收据。根据庭审中查明，鲁娟购买房屋时对涉案房屋办理抵押，以及因土地证未分离不能办理过户事宜知晓。2018年3月8日，鲁娟与柯遵远签订《付款协议》，载明:柯遵远以新立房地产公司向自己借款800万元代鲁娟支付购房款，鲁娟承诺2018年3月15日前支付100万元，2018年3月30日前支付200万元，2018年4月30日前支付50万元，余款450万元从2018年6月1日按照月利率0.5%支付利息，有钱时及时支付，但从2019年起每年不得少于80万元。协议签订后，鲁娟于2018年3月13日支付柯遵远100万元，于2018年3月22日支付195万元，于2018年4月20日支付50万元。2018年3月26日，新立房地产公司将涉案房屋钥匙交付给鲁娟。鲁娟收到房屋后，将涉案房屋装修后开办“泸县育苗幼稚园”。 本院认为，本案的争议焦点为：鲁娟对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，对此本院综合评述如下： 对鲁娟请求确认对涉案房产享有所有权问题，新立房地产公司和新兴陶瓷公司均认为该诉讼请求与本案无关。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，鲁娟在提起执行异议之诉时，可以请求人民法院确认其所有权。根据《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”；第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产物权的变动依登记发生效力。虽然鲁娟与新立房地产公司签订《房屋买卖合同书》，但是目前涉案房产仍登记在新立房地产公司名下，故鲁娟主张其享有涉案房产的所有权无事实和法律依据。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在鲁娟不享有所有权的情况下，其依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定主张其享有排除强制执行的权益，鲁娟应当承担相应的举证责任。对此，本院具体从以下几个方面进行分析论述： 一、是否签订真实合法有效的房屋买卖合同。本案中，新立房地产公司与柯遵远在签订《借款协议》时就约定新立房地产公司将涉案房屋抵押给柯遵远，若新立房地产公司到期未偿还借款，则抵押的商业用房包括装饰和设备等归柯遵远所有，并且办理了相应的抵押登记。借款到期后，因新立房地产公司不能归还柯遵远的借款，故找到购买人鲁娟，鲁娟与新立房地产公司、柯遵远三方签订了《房屋买卖合同书》，约定了购买房屋的位置、总建筑面积、总价，过户日期，房款支付则以新立房地产公司尚欠柯遵远借款本金800万元抵偿等内容，虽然房屋买卖合同中涵盖了以房抵债的内容，但是此从合同的构成要件和生效要件看，三方签订的《房屋买卖合同书》合法有效。对于被告新兴陶瓷公司辩称新立房地产公司买卖的房屋明显低于市场价格，损害了其他债权人的合法利益，房屋买卖合同为无效合同的理由，本院认为，目前新兴陶瓷公司没有证据证明其主张，同时如新立房地产公司以明显不合理的低价出售房屋，损害了债权人利益的，债权人可以通过提起债权人撤销之诉维护债权人的利益，与本案执行异议之诉系不同的法律关系，本院在本案中不作评述。 二、鲁娟是否已经合法占有涉案房产。2018年3月26日，新立房地产公司将涉案房屋钥匙交付给鲁娟，鲁娟遂对涉案房屋进行装修后开办“泸县育苗幼稚园”，鲁娟提供了享有的民办学校许可证、缴纳电费的收据等证据，因此可以证明在本院采取查封前，鲁娟已经占有、使用涉案房屋的事实。 三、鲁娟是否已经支付全部借款或者支付部分价款。首先，本案中房款的支付方式为以新立房地产公司尚欠柯遵远借款本金800万元抵偿，即使柯遵远在《房屋买卖合同书》签订后出具了与新立房地产公司800万元债务清结的收据，因新立房地产公司与柯遵远之间约定债务人新立房地产公司到期没有清偿债务，涉案房产的产权归抵押权人柯遵远的约定违反法律规定，应视为无效，故新立房地产公司与柯遵远之间就涉案房产的物权并未转移，双方依然是债权债务关系。其次，新立房地产公司与鲁娟基于《房屋买卖合同书》产生的房屋买卖关系，在未办理过户登记之前，亦是债权债务关系；再次，虽然新立房地产公司开具了收到房款的收据，但是鲁娟并未支付全部房款，鲁娟已经支付的350万元是直接支付给抵押债权人柯遵远的，应当视为双方对房款支付方式的调整和变通，此种情况下，鲁娟为新立房地产公司偿还了柯遵远350万元的债务，应视为新立房地产公司与柯尊远仅在350万元范围内抵债成功，新立房地产公司出具给鲁娟的收款收据不能作为鲁娟已经支付全部房款的依据，对于剩余的房款应当视为新立房地产公司的应收购房款，为了债权受偿的公平性，鲁娟应当将剩余的房款交付执行，人民法院可以对案涉房产中属于新立房地产公司的应收款450万元进行执行。对于柯尊远未受偿的债权，柯尊远可继续向新立房地产公司主张权利。 四、鲁娟对未办理房屋过户是否有过错问题。诉争房屋没有过户的主要原因是新立房地产公司的土地使用权证尚未分离和存在抵押权，但是新立房地产公司承诺办理过户，并且买卖房屋经抵押权的同意，且鲁娟曾向出卖人新立房地产公司提出了办理过户登记的积极请求，因此可以视为鲁娟对未办理过户不存在过错。 综上，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，根据鲁娟现有的证据，鲁娟在将涉案房屋的剩余购房款支付后，其对涉案房屋享有物权期待权，其权利优先于新兴陶瓷公司对新立房地产公司所享有的债权，可排除人民法院的强制执行，人民法院则可对剩余的购房款450万元进行执行。 因原告要求被告新立房地产公司协助原告办理泸房权泸县字第××号房屋转移登记的请求，不属于本案执行异议之诉的审查范围，本院不作评述。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、准许执行被告泸州新立房地产开发有限责任公司对原告鲁娟享有的应收购房款450万元； 二、驳回原告鲁娟的其他诉讼请求。 案件受理费67800元，由被告泸州新立房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  叶小容 人民陪审员  梅顺新 人民陪审员  姜永兴 二〇二〇年五月一日 法官 助理  黄胜漪 书 记 员  李 蓉