上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初1439号原告：徐敏。委托诉讼代理人：李思承，北京市京大(上海)律师事务所律师。被告：上海金山新昊华资产管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：任福明，总经理。委托诉讼代理人：戴文芹。被告：上海同福易家丽企业发展有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：黄国宝，总经理。委托诉讼代理人：**。原告徐敏诉被告上海金山新昊华资产管理有限公司(以下简称新昊华公司)、被告上海同福易家丽企业发展有限公司(以下简称同福发展公司)委托合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序。2020年1月20日，因新冠肺炎疫情，本案中止审理，2020年4月16日，本案继续审理。本案于2020年4月20日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人李思承，被告同福发展公司委托诉讼代理人**及被告新昊华公司委托诉讼代理人戴文芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告新昊华公司支付第四年度(2016年10月1日至2017年9月30日)委托经营托管收入的逾期利息(以18,502.46元为基数，自2016年10月1日起至2017年10月9日，以74,009.89元为基数，自2016年10月1日起至2017年12月11日，按年利率24%计算)；2、判令被告新昊华公司支付第五年度(2017年10月1日至2018年9月30日)委托经营托管收入剩余款83,268.11元(购房价*7.5%-9,251.24)，并支付利息(以9,251.24元为基数，自2017年10月1日起至2019年2月2日，以83,268.11元为基数，自2017年10月1日起至实际支付之日止，按年利率24%计算);3、判令被告新昊华公司支付第六年度(2018年10月1日至2019年9月30日)委托经营托管收入98,679.84元(购房款*8%)并支付利息(以98,679.84元为基数，自2018年10月1日起至实际支付之日止，按年利率24%计算);4、判令被告新昊华公司支付第七年度(2019年10月1日至2020年9月30日)委托经营托管收入98,679.84元(购房款*8%)并支付利息(以98,679.84元为基数，自2019年10月1日起至实际支付之日止，按年利率24%计算)；5、被告同福发展公司对被告新昊华公司上述诉讼请求承担一般保证责任，庭审中原告变更第五项诉讼请求为要求被告同福发展公司对被告新昊华公司上述诉讼请求承担连带保证责任。事实和理由：2013年7月7日，原告与被告同福发展公司签订《商品房预售合同》，购买了该企业开发的位于金山区城河路XXX号(易家中心)5幢322室的商铺(以下简称案涉商铺)一套，房屋总价款为1,233,498元。2013年12月18日，原告与被告新昊华公司签订《商业物业托管协议》，约定原告将案涉商铺托管给新昊华公司，新昊华公司于当年的10月1日前将委托托管收入汇入原告指定账户。合同签订后，前三年(2013年10月1日至2016年9月30日)托管收入一次性在购房款中抵扣，第四、五、六年度分别按照房款的7.5%、7.5%、8%向原告支付托管收入。2014年11月，被告同福发展公司向原告出具《担保保证函》，载明为被告新昊华公司与原告的《商业物业托管协议》承担保证责任。2017年10月9日、12月11日，新昊华公司向原告支付了第四年度托管收入共计92,512.35元；2019年2月2日，新昊华公司向原告支付了第五年度托管收入9,251.24元。按照协议约定，新昊华公司应于2018年10月1日支付第六年度托管收入，但未支付。2018年10月16日，新昊华公司向原告发送致歉信，单方表示将会再次逾期支付。因两被告的违约行为给原告造成损失，故原告诉至本院，要求判如所请。被告新昊华公司和被告同福发展公司共同辩称：同意按照两被告出具的调解明细清单予以付款，但是被告同福发展公司承担的是一般保证，原告应先向被告新昊华公司予以主张，目前被告新昊华公司有足额偿还能力，被告同福发展公司不承担责任。原告只有在向被告新昊华公司主张且该公司不能承担后，被告同福发展公司才承担责任。经审理查明：2013年7月7日，原告与被告同福发展公司签订《上海市商品房预售合同》(编号XXXXXXXXXXXX)，约定购买被告同福发展公司开发的位于金山区城河路XXX号(易家商业中心)5幢3层322室的商铺一套(以下简称案涉商铺)，房屋总价1,240,000元。2016年7月2日，原告与被告同福发展公司就案涉商铺签订《上海市商品房预售合同补充协议》，约定依测绘部门实测报告，确定案涉商铺产权登记面积为45.53平方米(《上海市商品房预售合同》中的面积为45.77平方米)，被告同福发展公司应退房款6502元。因此，涉案商铺实际房屋总价为1,233,498元。原告正式取得案涉商铺的房地产权证的时间为2016年12月6日。另查明，2013年12月18日和2015年11月19日，原告与被告新昊华公司分别就案涉商铺签订《商业物业托管协议》及《商业物业托管协议补充协议》。其中，第二条约定：甲(原告)、乙(被告新昊华公司)双方确认，在易家商业中心开发企业(即被告同福发展公司)收到甲方按《商品房买卖合同》(即前述《上海市商品房预售合同》，下同)支付的全部房款且办出相应产权证明后，委托经营托管的具体起始日期以易家商业中心开业确认函上的开业日期为基准但不晚于2013年10月1日。第五条约定：第一年至第三年的委托经营托管收入为案涉商铺总价的7.2%，第四年至第五年的委托经营托管收入为案涉商铺总价的7.5%，第六年至第十年的委托经营托管收入为安设商铺总价的8%或整体铺位平均租金收益的90%(两者取其高)。在易家商业中心开发企业收到甲方按《商品房买卖合同》支付的全部房款后，乙方可先行支付甲方第一年至第三年的委托经营托管收入，第四年起的委托经营托管收入将于当年的10月1日前(遇节假日顺延)汇入甲方指定账户。2015年7月25日，被告同福发展公司向原告方出具《担保保证函》，载明被告新昊华公司不能依《商业物业托管协议》向原告方支付委托经营托管收入时，由被告同福发展公司承担保证责任，代为履行支付义务。该担保函另注明“自此担保函至业主收到之日起，2014年出具的就同一房屋的同一《商业物业托管协议》所出具的担保函及其函内内容相应作废。”2017年10月9日至12月8日期间，被告新昊华公司分四次向原告方支付涉案商铺第四年的(委托经营托管)收益合计92,512.35元；2019年2月2日，被告新昊华公司向原告方支付涉案商铺第五年的(委托经营托管)收益9,251.24元。2018年10月16日，被告新昊华公司向原告等人寄送致歉信，表明：预计公司年前只能确保支付50%，另50%估计需等到明年6月底前，方可完全实现兑付。期间，一切原有承诺不变。以上事实，由原告提供的《上海市商品房预售合同》及《补充协议》、案涉商铺房地产权证、《商业物业托管协议》及《补充协议》、销售不动产发票、银行账户交易明细、担保保证函，以及双方当庭陈述等证据证实，依法予以确认。本院认为，综合案件情况，本案争议焦点主要有以下几个，下面分项论述。第一个争议焦点，关于诉请中本金及利息期间的起止日期。本案中，关于年度的起止时间、第四年度的逾期利息、第五年度的委托经营托管收入剩余金额及利息、第六年度委托经营托管收入的金额及利息的金额，原告与被告新昊华公司均无异议，本院予以确认。根据双方协议，最后付款日恰逢国庆假日，第四年度、第五年度、第六年度的最后付款日分别应该顺延至2016年10月8日、2017年10月8日、2018年10月9日，因而相应的利息损失应当分别从2016年10月9日、2017年10月9日、2018年10月9日起计算。被告新昊华公司于2017年10月9日支付第四年度收益18,502.46元，故逾期利息的计算期限为2016年10月9日至2017年10月8日；被告新昊华公司于2017年12月11日支付第四年度收益74,009.89元，故逾期利息的计算期限为2016年10月9日至2017年12月10日。对于第四年度的逾期利息，原告主张按年利率24%的标准支付利息，缺乏依据，不予采纳，本院对于2019年8月20日之前的利息，按中国人民银行同期贷款利率予以计算，2019年8月20日起的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。第二个争议焦点，被告同福发展公司的保证责任问题。针对双方的诉辩意见，本院认为，依据2015年7月《担保函》的内容，被告同福发展公司承担的责任形式应是一般保证责任，故对于原告主张被告同福发展公司承担连带保证责任的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告上海金山新昊华资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告徐敏第四年度(2016年10月1日至2017年9月30日)委托经营托管收入的逾期利息(以18,502.46元为基数，自2016年10月9日起至2017年10月8日，以74,009.89元为基数，自2016年10月9日起至2017年12月11日，按中国人民银行同期贷款利率计算)；二、被告上海金山新昊华资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告徐敏第五年度(2017年10月1日至2018年9月30日)委托经营托管收入剩余款83,268.11元，并支付利息(以9,251.24元为基数，自2017年10月9日起至2019年2月2日，以83,268.11元为基数，自2017年10月9日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日至实际支付之日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)三、被告上海金山新昊华资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告徐敏第六年度(2018年10月1日至2019年9月30日)委托经营托管收入98,679.84元并支付利息(以98,679.84元为基数，自2018年10月9日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)四、被告上海金山新昊华资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告徐敏第七年度(2019年10月1日至2020年9月30日)委托经营托管收入98,679.84元并支付利息(以98,679.84元为基数，自2019年10月9日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；五、驳回原告徐敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2755元，由被告上海金山新昊华资产管理有限公司承担，被告所承担款项于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  吴 青二〇二〇年五月十三日法官助理  沈旻洁书 记 员  沈旻洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。