吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终296号 上诉人（原审原告）：李某，女，1972年11月25日生，汉族，职员，现住白城市。 委托诉讼代理人：李云峰，吉林镜鉴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李玉书，男，1962年10月7日生，汉族，干部，现住白城市。 委托诉讼代理人：赵忠仁，男，汉族，1955年6月8日生，退休干部，现住吉林省白城市。 上诉人李某因与被上诉人李玉书房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2019）吉0802民初4517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李某及委托诉讼代理人李云峰，被上诉人李玉书及委托诉讼代理人赵忠仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李某上诉请求：要求撤销一审判决，依法改判上诉人与被上诉人之间签订的补充协议有效并判决被上诉人配合上诉人办理产权过户登记。事实和理由：上诉人与被上诉人原本并不认识，2014年的一天，李某（与上诉人同名）问上诉人，说她有一个朋友因开发房地产时资金紧缺，想把位于林海镇铁岭村9社的一个院子出售，院子挺大的，问上诉人是否有兴趣，李某可以居中介绍。过了几天，上诉人与中间人李某一同到被上诉人家去看的房子，见一个大院中有一栋房屋，当时被上诉人介绍说，这个院子共有三千多平方米，房屋有房照，但房照面积只有231平方米，剩余房屋没房照，原因是农村的宅基地只允许有个房照，不能超过330平方米，所以一个房照就代表整个院子。上诉人到现场见被上诉人出售的院子大约三千多平方米，便同意购买，于是，上诉人在李某的介绍下以80万元的价格购买了上诉人的院子。上诉人交付购房款后，便对购买的整个院子进行了管理使用。在此期间，房屋始终由上诉人管理使用，没有任何人提出异议。后经上诉人申请，法院强制执行，将该房的产权证过户到上诉人名下。后来，有人来到上诉人的院子称房子是他的，上诉人与来人发生争吵，后来被上诉人出面，上诉人要求报案解决，当时被上诉人说他能解决，于是被上诉人与上诉人于2019年8月2日又签订一份补充协议，补充协议对上诉人购买房屋的情况进行了补充说明。据此，上诉人认为，上诉人购买的院落本身是一个整体，不可分割，被上诉人也一直称农村的一个院子只有一个房照，但被上诉人手中另有一本房照一事经上诉人发现后，已与被上诉人签订了补充协议，被上诉人也认可整个院落已出售给上诉人，双方应按购房合同及补充协议充分履行，但被上诉人在一审中的说法完全与双方的约定相悖，上诉人认为，被上诉人前后说法不一，法院应按最初的书面材料认定，而一审法院却认为双方的补充协议无效，属认定事实不清，望二审法院查清事实，依法撤销审法院的错误判决。 李玉书辩称，请求二审法院驳回上诉人的请求，维持一审判决。事实与理由:二审上诉人的请求是无理要求，与事实不相符。原、被告初始关系就不是房屋买卖关系，是借贷房产抵押关系。在被告无力偿还高息借款的情况下，被告把坐落在洮北区西郊街道铁岭九社231.2平方米一户房产交付给原告抵偿借款。此案已终结，有（2016）吉0802民初1137号吉林省白城市洮北区人民法院民事调解书为证。因此原告再次向被告另要299平方米的房产是没有事实根据和法律依据的。一是原告没有和被告买卖另一户299平方米房产的合同或协议，原告出示的一张纸写的情况，被告在纸上签上了名，这不能代表买卖合同或协议的成立，只是个情况说明而已。二是原告向被告另要的299平方米的房产原告没交一分钱，至于先期被告欠原告的借款数额，被告已将坐落在洮北区铁岭九社的一户231.2平方米的房产给付了原告债务还清。被告的另一户299平方米的房产与原告没有任何关系。三是被告的299平方米的房产早在2015年被另一位债权人张某在洮北法院申请查封了，该案的民事调解书案号为（2015）白洮西民初字第472号，执行案号为（2019）583号。综上所述，二审原告的上述事实不实，证据不足，请法院给予依法驳回上诉，维持一审原判。 李某向一审法院起诉请求：1、依法判决确认双方于2019年8月2日达成的林海镇铁岭村9社的农村房屋（面积299平米，吉房权证白字第XXXX号，地号03157号，产籍号：16-11-14691469），及院落土地面积3233.8平米的房屋买卖补充协议有效。2、要求被告协助原告办理上述房屋产权及土地过户手续。 一审法院认定事实：2014年9月20日，原、被告签订了房屋买卖合同，被告将位于林海镇铁岭村9社的房屋（面积231.2平米，吉房权证白字第XXXX号，地号03157号，产籍号：16-11-14681468），出售给原告。2016年，原告起诉被告要求办理房屋过户手续，洮北区法院作出（2016）吉0802民初1137号民事调解书，载明“2014年9月20日，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告将其所有的位于白城市××区九社），面积231.20平方米，房权证号吉房权证白字第XXXX号，产籍号16-11-14681468房屋卖给原告，房款80万元”。2019年8月2日，原、被告书写了一份材料，载明“当初卖给李某的房子位于铁岭村9社，面积231.2平，地号03157号，吉房权证白字第XXXX号，产籍号：16-11-14681468东临魏辉西临刘文福，整个大院归李某。另一个房本299平，林海镇铁岭村9社，地号03157号，吉房权证白字第XXXX号，产籍号：16-11-14691469。当初整个大院和房子面积530.2平米卖给了李某，院子大概3233.80平，当初隐瞒了两个房本的事实。”2014年10月17日，案外人张某与被告签订了房屋买卖合同，被告将299平米的房屋出售给案外人张某。2015年，案外人张某起诉被告要求偿还借款，洮北区法院作出（2015）白洮西民初字第472号民事调解书，载明“2014年10月17日，原、被告签订房屋买卖合同，原告购买被告坐落于林海镇铁岭村九社的房屋，原告支付给被告60万元，但被告却一直未交付房屋，双方达成一致意见解除该房屋买卖合同”。 一审法院认为，被告将位于铁岭村9社的231.2平米的房屋出售给原告，价款为80万元，双方办理了过户手续，合同已履行完毕。原告主张其购买的房屋包括被告名下的另一处299平米的房产，并提交了2019年8月2日经原、被告签名的书面材料，但原告提交的房屋买卖合同及该书面材料中均未约定299平米的房屋及院落的价款，且被告在庭审中对此予以否认，称“被告在情况说明书上说把另一处房产299平米的房屋也卖了原告，但双方根本没进入交易程序，原告没交一分钱。”。《中华人民共和国合同法》第十条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”双方未采用书面形式签订299平米房屋的买卖合同，双方签订的书面材料中对299平米的房屋价款没有约定，故原告主张确认“2019年8月2日达成的林海镇铁岭村9社的农村房屋（面积299平米，吉房权证白字第XXXX号，地号03157号，产籍号：16-11-14691469），及院落土地面积3233.8平米的房屋买卖补充协议”有效的请求一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十条、中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费100.00元由原告负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人出示照片打印件一张，证明被上诉人出售给上诉人房屋及院落是整体，不能分割。被上诉人质证，认为照片部分有异议，该照片是事实，该院落分两部分，被上诉人所指的院落分两部分。评议认为，因被上诉人对证据的真实性没有异议，对该证据的真实性予以确认。上诉人申请证人李某出庭作证。证明1、上诉人与被上诉人是房屋买卖关系，而非民间借贷。2、被上诉人出售给上诉人的院落及房屋是一个整体。虽然被上诉人当时只提供231平米的产权证等，被上诉人已明确表示产权证代表整个院落，当时隐瞒了。上诉人质证后认为上诉人所证明的事实是事发当时的真实情况，我方无异议。被上诉人质证后认为，证人证明不属实。被上诉人通过李某认识上诉人，因当时被上诉人没有工程款需要外借钱，通过证人，被上诉人在上诉人手里分两次借了53万，双方是借贷关系，后由于被上诉人无能力偿还借款，上诉人要求被上诉人将房屋抵押，被上诉人把231平房产作价80万元卖给上诉人，给付房屋前期，被上诉人给上诉人一台车，两个车库。对证人证言有异议，上诉人去年和我说299平房子给我100万，后来上诉人没给我钱。评议认为，因证人证言没有其他相关证据佐证，且被上诉人对其不予认可，不予采信。 二审认定的事实与一审一致。 本院认为，2014年9月20日，李玉书与李某签订了房屋买卖合同，约定李玉书将其位于白城市××区社的3233.8平方米土地使用权（地号03157号）连同该土地上面积为231.2平方米的房屋一并转让给李某。2019年8月2日，李玉书就上述房屋买卖合同涉及的房屋及土地（面积为299平方米、地号03157号）和隐瞒房本等事宜与李某签订了房屋买卖情况说明，该内容系双方当事人签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。故李某主张确认案涉房屋及院落土地面积3233.8平方米的房屋买卖情况说明有效的请求应予支持。 综上所述，李某的上诉请求部分成立，予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销吉林省白城市洮北区人民法院（2019）吉0802民初4517号民事判决； 二、李某与李玉书于2019年8月2日签订的位于白城市××区社的房屋买卖情况说明有效。 一、二审案件受理费300.00元，由李某负担150元；李玉书负担150元。 本判决为终审判决。 审判长  曹宝明 审判员  倪继迎 审判员  杨剑虹 二〇二〇年五月二十日 书记员  李 妍