河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民终73号上诉人（原审原告、执行案外人）：牛守卫，男，汉族，1972年10月22日出生，住河南省长垣县。委托诉讼代理人：冯跃春、平一方，河南三多律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：长垣县投资集团有限公司。住所地：河南省长垣县蒲西人民路南侧、宏力大道东。法定代表人：吴凤兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱威，河南天基律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：河南省金鑫饲料工业有限公司。住所地：河南省长填長华垣路西段南侧。法定代表人：韩国府，该公司总经理。委托诉讼代理人：申红平、王畯磊（实习），金博大律师事务所律师。上诉人牛守卫因与被上诉人长垣县投资集团有限公司（以下简称长投公司）、原审第三人河南省金鑫饲料工业有限公司（以下简称金鑫公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省新乡市中级人民法院（2019）豫07民初343号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人牛守卫的委托诉讼代理人冯跃春、平一方，被上诉人长投公司的委托诉讼代理人朱威，原审第三人金鑫公司的委托诉讼代理人申红平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛守卫上诉请求：一、依法撤销一审法院（2019）豫07民初343号民事判决，并在查清案件事实的基础上依法改判：（一）立即停止对上诉人牛守卫购买的位于长垣县浦西区兴华路西侧人民路北侧西栋3层，面积为777.6平方米两套商业房（房产证号：长房登字第××号、10××47号）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；（二）确认上述房产归牛守卫所有；二、本案一二审诉讼费用由长投公司承担。事实与理由：一、牛守卫系案涉房屋的实际所有权人，牛守卫的权利足以排除法院对案涉房屋的强制执行，一审判决认定“牛守卫因不具有案涉房屋买受人所享有的物权期待权，不能排除执行”，系认定事实，适用法律错误，依法应予纠正。（一）牛守卫提供的证据足以证明其与第三人之间债权债务关系已经转化为房屋买卖合同关系，双方之间的房屋买卖合同依法成立并生效，一审法院认定“牛守卫提供的证据不能形成完整的证据链条，不足证实其主张的债权债务关系已经转化为房屋买卖合同关系”系认定事实错误，适用法律错误，依法应予以纠正。（二）因案涉房屋占用的土地（大证）被抵押给他人，导致金鑫公司无法为牛守卫办理过户登记手续，并不是因牛守卫自身原因未办理过户登记，一审判决认定“案涉房屋至本院查封期间不能办理房屋过户手续与牛守卫自身原因有关”明显不当。牛守卫提供的证据足以证明其购房案涉房屋完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，牛守卫对案涉房屋的权利足以排除本案的强制执行。二、牛守卫系案涉房屋的真实权利人，有权请求法院确认案涉房屋归牛守卫所有，一审判决认定“现案涉房屋确权登记的所有权人为金鑫公司，牛守卫诉请本案为其确认，不符合物权法的相关规定，本院不予支持”是错误的，依法应予纠正。牛守卫早在法院查封前购买案涉房屋并支付相应的对价，也已经合法占有，且非因牛守卫自身原因未办理过户手续，根据物权法及司法解释，其提供的证据足以证实案涉房屋不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，牛守卫作为案涉房屋的真实权利人，故牛守卫证请求法院依法确认案涉房屋归牛守卫所有，于法有据。请求判如所请。长投公司辩称：上诉人在一审时提供的相应证据不能够证明其与本案第三人金鑫公司之间存在原始的债权债务关系，且没有证据证明双方之间达成了以房抵债的协议，也没有证据证明其已经向第三人足额支付相应的房款。2、上诉人在购买案涉房屋之时，应当对案涉房屋土地抵押的事实了解，并应当承担因土地抵押而导致房屋无法过户的相应风险。本案一审法院认定事实、适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。金鑫公司述称，与一审意见相同，请二审法院依法判决。牛守卫一审诉讼请求：1、停止对位于长垣县浦西区兴华路西侧人民路北侧西栋3层，面积为777.6平方米两套商业房（房产证号：长房登字第××号、10××47号）的强制执行，并解除查封；2、确认上述房产归牛守卫所有；3、诉讼费用由长投公司承担。一审法院认定事实：长投公司申请执行金鑫公司借款合同纠纷一案，河南省高级人民法院作出的（2018）豫民终222号民事判决生效后，长投公司申请该院执行金鑫公司，该院于2019年4月8日作出（2019）豫07执81号执行裁定，查封金鑫公司名下32处房产，期限三年。查封房产包括本案争议的房产号为100946号、10××47号房产。牛守卫向该院执行部门提出执行异议，该院于2019年8月19日作出（2019）豫07执异50号执行裁定，驳回牛守卫的异议请求。牛守卫提起本案。另查明，因牛守卫与金鑫公司之间存在借款关系。双方协商以房抵债。2015年4月30日，牛守卫与金鑫公司的韩国府签订二手房买卖合同，约定牛守卫购买金鑫公司位于长垣县××区××小区××房产（房产号为100946号、10××47号），其中第四层未办理房产手续。单价为1-3层每平方米8000元，第4层每平方米5000元，总价款7516800元。付款方式为一次性付清。金鑫公司收到房款后三日内将房屋交付，金鑫公司在该房屋买卖合同上加盖有公司印章。同日，金鑫公司向牛守卫出具收据一份，载明收到牛守卫7516800元。2015年5月至本案期间，牛守卫交纳案涉房屋的物业费、水电费。之后，牛守卫之妻胡瑞芳将案涉房产最早于2016年8月1日对外出租，后又将案涉房产不同部位与其他承租人签订租赁合同对外出租至今。2014年6月15日，金鑫公司将案涉房产在内的土地证、房产证（大证）向中国农业银行新乡市支行抵押贷款，因未偿还贷款涉案房产的土地证未解押不能办理不动产登记过户手续。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付全部价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依照上述规定买受人对登记在被执行人名下的不动产主张实体权利，原则上只要同时满足上述四个条件的，就能排除执行，本案中，牛守卫不享有排除执行的权利，理由如下：1、牛守卫称双方之间系借款关系以房抵债后签订房屋买卖合同。牛守卫就其与金鑫公司之间的借款关系向该院并未提供相应的借款合同、出借资金手续、还款手续、欠付金额等证据。同时，牛守卫提供的代为金鑫公司偿还其他债务人如牛爱穗、张立影等人的还款事实以及牛守卫签订合同后通过向金鑫公司支付现金30万元及向金鑫公司会计人员转款9万余元的事实，牛守卫提供的证据不能形成完整的证据链条，不足证实其主张的债权债务关系已经转化为房屋买卖合同关系。2、2014年6月15日金鑫公司已经将案涉房屋在内的土地证、房产证向银行抵押贷款，双方于2015年4月30日签订房屋买卖合同时，案涉房屋至该院查封期间不能办理房屋过户手续与牛守卫自身原因有关。故，牛守卫因不具有案涉房屋买受人所享有的物权期待权，不能排除执行。现案涉房屋确权登记的所有权人为金鑫公司，牛守卫诉请本院为其确权，不符合物权法的相关规定，该院不予支持。综上，原告牛守卫的起诉请求，该院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，一审法院于2019年11月20日作出（2019）豫07民初343号民事判决，驳回牛守卫的诉讼请求。案件受理费55346元，由牛守卫负担。本院二审期间，上诉人提交了牛爱穗等十一人的债权凭证、长垣县恒友房地产开发建设有限公司（以下简称恒友公司）存有的案涉房屋抵债记账凭证、牛爱穗等九人出具的证明等三组证据，上诉人认为，上述三组证据结合一审时牛守卫提交的《二手房买卖合同协议书》、借款结算清单等证据相印证，可以证明2010年至2014年期间，牛爱穗、牛守卫等人分别出借给恒友公司借款并约定有利息，恒友公司向牛爱穗等人出具有收到借款的收据。每次借款到期，经双方结算后如不取出借款则采取收回老收据出具新收据的方式更换借款收据。牛爱穗等十一人与恒友公司之间的债权真实有效。金鑫公司与恒友公司的法定代表人和控股股东都是韩国府，两公司系关联公司。本案系金鑫公司以其房屋替恒友公司抵债，案涉以房抵债关系成立。足以证明牛守卫主张的债权债务关系转化为房屋买卖合同关系。被上诉人长投公司发表质证意见认为，对三组证据的真实性无法核实，也不能证实上述记账凭证与本案的关联性，上诉人也不能证实已将相应的债务予以清偿。第三人质证意见认为，不认可上诉人所称金鑫公司与恒友公司系关联公司，当时与牛守卫就案涉房屋交易时，对相应的风险都是告之过的，所括案涉房屋所占的土地证被抵押的事实，实际各自都明白各自的风险。因上诉人主张的上述证据证实的主要内容是牛爱穗等人与恒友公司存在债权债务关系，金鑫公司与恒友公司系独立法人企业，金鑫公司亦否认与恒友公司是关联公司，上述证据缺乏与本案的关联性，本院不予采纳。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，牛守卫与金鑫公司签订的二手房屋买卖合同协议书，第三条付款时间与办法：甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在产权交割完毕当日付给甲方。第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起三天内将交易的房产全部交付给乙方使用。本院认为，本案争议焦点是：牛守卫对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。这就意味着在执行异议之诉案件中，案外人应当就其主张的事实承担举证责任。实践中，案外人与被执行人恶意串通规避执行，损害申请执行人利益的行为时有发生。因此，法院在证据审查上要从严把握，并限制当事人自认原则的适用，即使被执行人对案外人的主张表示承认，也不能免除案外人的举证责任，否则将承担举证不能的责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付全部价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述四个条件的缺一不可，只有同时满足才能排除执行。本案中，首先，根据牛守卫与金鑫公司签订的二手房屋买卖合同协议书第三条和第四条的约定，只有在产权交割即产权过户手续办理完毕当日牛守卫才一次性付款给金鑫公司，金鑫公司在收到全额房款之日起三天内将交易的房产全部交付给牛守卫使用。可见牛守卫依约占有案涉房屋的前提是案涉房屋产权过户登记手续办理完毕。而案涉案房屋至今仍未办理产权过户登记手续，牛守卫对案涉房屋的占有并不符合双方合同约定，不符合该条规定第二项规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件。其次，牛守卫在二审时主张其与金鑫公司所签订的房屋买卖合同系金鑫公司以其房屋替恒友公司抵债，其和牛爱穗等债权人与恒友公司之间的债权债务关系转化为其与金鑫公司之间的房屋买卖合同关系，其与金鑫公司以房抵债后签订房屋买卖合同。但牛守卫并未就其和牛爱穗等人与恒友公司之间的借款关系提供相应的借款合同、牛守卫与金鑫公司、恒友公司之间以房抵债协议等证据，本院无法核实牛守卫和牛爱穗等人与恒友公司之间债权债务关系的真实性及以房抵债的真实性，已超出了本案执行异议之诉的审查范围。本案也不符合上述规定第三项规定的条件。第三，金鑫公司在与牛守卫就案涉房屋签订房屋买卖合同之前已将案涉房屋所在的土地证大证及相应房产向银行抵押贷款，在案涉房屋所占用的土地证大证及相应房产未办理解除抵押之前不能办理房屋过户手续应系明知。即使如牛守卫所主张的其对案涉房屋因所占用的土地证大证上的相应房产有抵押并不知情，其也未尽到应尽的审慎注意的义务，其对无法办理过户登记手续亦存在一定过错，不符合上述规定的第四项的条件。综上所述，牛守卫对案涉房屋并不享有排除本案强制执行的民事权益。牛守卫上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55346元，由牛守卫负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  王朝阳审判员  刘海全二〇二〇年五月十五日书记员  杨博文