北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9081号上诉人（原审原告）：张仁杰，男，1946年11月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张阔夫（张仁杰之子），住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：高卉，北京市中盾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李建秋，男，1959年8月12日出生，汉族，住北京市丰台区。被上诉人（原审被告）：李红斌，女，1968年11月6日出生，汉族，住北京市东城区。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：李晨（李建秋之子），住北京市丰台区。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：周晓洁，北京市奕明律师事务所律师。原审第三人：北京住总第三开发建设有限公司，住所地北京市海淀区阜成路**。法定代表人：历光大，董事长。委托诉讼代理人：张晓春，女，该公司工作人员。原审第三人：王秀荣，女，1938年3月3日出生，汉族，住北京市东城区。原审第三人：张跃进，男，1958年9月11日出生，汉族，住北京市东城区。原审第三人：张桂兰，女，1964年5月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。原审第三人：张辛泰，男，1991年3月28日出生，汉族，住北京市。上诉人张仁杰因与被上诉人李建秋、被上诉人李红斌，原审第三人北京住总第三开发建设有限公司（以下简称住三公司）、原审第三人张跃进、原审第三人王秀荣、原审第三人张桂兰、原审第三人张辛泰返还原物纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初14683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。原审第三人王秀荣、原审第三人张跃进、原审第三人张桂兰、原审第三人张辛泰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张仁杰上诉请求：撤销原判，改判李建秋、李红斌于判决生效后十五日内将北京市东城区雨儿胡同二十二号院东房二间（四号房、以下简称4号房）腾空并交给张仁杰。事实和理由：一审法院对李建秋与张建中（忠）、北京第三住宅建设工程公司签订的《协议书》三方之间的权利义务关系及履行状态认定不完整，导致事实认定错误。李建秋依据《协议书》建立的租赁关系入住4号房，而不是基于国家政策或单位政策福利而获得4号房的永久居住权，其与张建中之间是私房租赁关系，而不是房屋置换关系。2016年张仁杰起诉李建秋腾房，李建秋起诉解除协议，至今双方未就续租达成一致，李建秋再行占有使用4号房没有法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第214条、232条，《中华人民共和国物权法》第34条，现张仁杰有权要求李建秋、李红斌返还原物腾房。李建秋、李红斌辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。住三公司述称，同意一审判决，请求驳回张仁杰的上诉请求。一审法院认定事实清楚，三方签订的《协议书》中约定拆迁利益，说明三方均已认可这不是房屋租赁合同，实质上是一个房屋置换合同，三方的合意是房屋置换，未来拆迁获得收益也属于换房的相对方。因《协议书》并非租赁合同，不应适用《中华人民共和国合同法》第214条关于租赁合同20年最长期限的规定。张仁杰事实上已经履行《协议书》，其已经获得《协议书》中所换公房即梁家园北胡同13号相关房屋的承租权，即使其未实际居住，房屋置换后也已从《协议书》中获得其他利益，因此张仁杰单方提出收回案涉房屋显失公平。张桂兰、张辛泰提交书面意见述称，二审答辩内容与一审意见一致。张仁杰向一审法院起诉请求：1．请求判令李建秋、李红斌将北京市东城区雨儿胡同22号院东房两间（幢号为4号）腾退并交还给张仁杰，并将上述东房接建出的自建房全部予以拆除，渣土清运干净；2．案件受理费由李建秋、李红斌负担。一审法院认定事实：张仁杰之母李俊清在北京市东城区雨儿胡同22号院有私房8间（其中，北房5间、东房2间、西房1间）。1991年7月22日，李俊清去世。1993年12月21日，李俊清之女张霭吉、之子张仁杰（曾用名张仁傑）办理继承公证，共同继承李俊清所遗的上述8间房屋。同日，张霭吉、张仁杰办理公证，对所继承李俊清所遗的上述8间房屋予以分割。1994年6月24日，张仁杰取得北京市东城区雨儿胡同22号院房屋4间（其中，北房2间、东房2间）的所有权。2008年9月，张仁杰将北房1间出售给其子张阔夫。同月，张仁杰与其妻就其他3间房屋达成分割协议，另一间北房归张仁杰之妻所有，东房2间归张仁杰所有。此后，张仁杰取得上述东房2间的所有权证，房屋所有权证上载东房2间幢号为4号房，建筑面积为21.7平方米。张仁杰称其原居住在北京市东城区雨儿胡同22号院，后于1993年9月应张建中要求将该院中东房2间借给张建中使用；1994年6月，张仁杰搬离北京市东城区雨儿胡同22号院；其不清楚李建秋、李红斌从何时何地搬至该院的情况。李建秋、李红斌称，李建秋从单位取得该房屋后，因需要照顾老人，故未在此居住；李建秋将房屋租金交给张建中；李红斌经李建秋同意于1999年搬至该房屋中居住。一审审理中，李建秋提交其本人、张建中（已去世）与住三公司1993年4月签订的《协议书》，内容为因张建中家庭住房困难，张建中将北京市东城区雨儿胡同22号东房1间14平方米及厨房1.5平方米由张建中上交住三公司，公司将该间住房分给李建秋居住，同时住三公司将位于北京市原宣武区椿树房管所梁家园北胡同13号南房1间12.3平方米，前接5平方米，换给张建中居住。李建秋进住私房后，如果今后住房困难，符合当时的调房条件，“公司也…房源调配，享有公有住房分配，不受其住私房的影响。乙方的私有房，今后甲方有权进行多次的调换分配，直到国家征地、拆迁、危房改造等为止”。李建秋在住房期内，如遇国家征地、拆迁、危房改造等问题；张建中负责李建秋的一切私房进住手续、如申报户口、粮油副食和私房租赁凭证、取证、定租工作，按照国家私房定租标准收取房租，不得随意调整租金。经质证，张仁杰不认可该《协议书》的真实性，认为即使是真实的，张建中签署该协议亦属无权处分，不予追认该协议的效力。住三公司认可该协议书真实性，但认为。张跃进，王秀荣表示没有见过张建中生前写字，没有听说此事。2016年9月，李建秋将住三公司及张建中的继承人王秀荣、张跃进、张跃强、张仁杰诉至一审法院，请求解除李建秋与张建中、住三公司于1993年4月签订的《协议书》，并要求住三公司及王秀荣、张跃进、张跃强连带赔偿李建秋购房款损失100万元。一审法院经审理认为，李建秋起诉要求解除其与张建中、住三公司签订的《协议书》，该纠纷系因李建秋与张建中在职期间与单位就内部分房而达成的协议，属于单位内部分房而产生的纠纷，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。据此，一审法院于2017年11月24日作出（2016）京0101民初18484号民事裁定书，驳回李建秋的起诉。该裁定书已发生法律效力。一审法院向北京宣房房屋经营公司第一分公司查询梁家园北胡同13号房屋资料，该公司保管档案材料显示，1．1991年案外人孙秀琴以单位员工身份，通过北京市第三建筑工程公司内员工换房方式，向原北京市宣武区椿树房管所承租位于原宣武区梁家园北胡同13号南房1间，房号为2，使用面积12.3平方米。2．1993年5月6日的换房协议书，内容为张仁杰，人口3人，由东城区雨儿胡同22号迁来待分房户；孙秀琴，人口3人，互换住房地点为梁家园北胡同13号公房南房1间平房、瓦房；单位空房，住宅总公司宿舍朝阳区安慧里**楼**；并备注单位介绍信、产权证明信收回存档；该协议上加盖椿树房管所印章，并有“张仁杰”“孙秀琴”字样的签字。3．1993年5月6日开出准住证，姓名张仁杰，原住，原住址东城区雨儿胡同**址梁家园北胡同13号，南房一间，备注“调房”。此外，法院前往梁家园北胡同调查，该处立有危改项目概况牌，内容为棉花片危改项目，拆迁四至范围南至梁家园北胡同，动迁时间为2009年6月25日该胡同13号院内包括2号房在内的大量房屋已被拆除，仅留有少量房屋。经询，张仁杰否认上述房屋档案的真实性，认为其上张仁杰签名并非其本人书写，张仁杰亦未实际居住梁家园北胡同的房屋，也不清楚拆迁事宜。李建秋、李红斌、住三公、住三公司均认可上述房屋档案的真实性建秋、李红斌认为张仁杰即使未实际居住梁家园北胡同的房屋，也获得了相应的其他利益。一审审理中，法院进行现场勘验，4号房为东房，内部结构为一间，无隔断，内部不可见木质结构，该房屋内径南北长4.54米，东西长3.51米。该房屋主体南部向西接出自建厨房。经询，张仁杰、李建秋、李红斌均认可，张仁杰交付该房屋时内部并无隔断，李建秋、李红斌占有该房屋期间，厨房进行了翻建。一审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。张仁杰以4号房产权人的身份起诉，故案件争议焦点为李建秋、李红斌占有4号房是否系无权占有。对此，李建秋主张其依据与张建中、住三公、住三公司签订《协议书》使用**房屋及相邻自建房虽为复印件，但住三公司认可该协议真实性，同时与4号房屋及自建房实际占有使用情况、梁家园北胡同房屋承租人变更情况相印证，故法院对该协议的真实性予以确认，且该协议换房部分已经被履行。《协议书》中虽约定所换东房为一间、面积为14平方米，而4号房房屋登记状况为两间，建筑面积为21.7平方米，但其内部在交付李建秋之前及现在均无隔断，为一整体空间，物理上亦不具备分割的可能性，故张仁杰要求李建秋、李红斌腾退4号房屋的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，一审法院于2020年7月29日判决：驳回张仁杰的全部诉讼请求。本院二审期间，张仁杰提交了（2016）京0101民初18484号案件卷宗，欲证明三方均知晓李建秋和张建中之间是私房承租关系。李建秋、李红斌对该证据的真实性认可，不认可证明目的。住三公。住三公司认可该证据的真实性腾退问题与住三公司无关。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。根据查明的事实，李建秋系依据其与张建中、住三公、住三公司之间签订的《协议书》使用**房，住三公司对该《协议书》的真实性亦予认可协议中约定张建中将4号房上交住三公司，住三公，住三公司将该房屋分给李建秋居住梁家园北胡同的房屋还给张建中居住。同时，根据原审法院向北京宣房房屋经营公司第一分公司查询的档案材料显示，张仁杰通过与案外人孙秀琴、住三公、住三公司换房房换至梁家园北胡同房屋，该材料显示的换房情况能够与《协议书》中载明的情况及4号房实际居住的情况互相印证。且依据原审法院已生效裁定书的认定，上述协议书系李建秋与张建中在职期间与单位就内部分房而达成的协议，故李建秋入住4号房并非非法入住，李红斌系经过李建秋同意后入住4号房，亦有相应依据。张仁杰上诉要求李建秋、李红斌腾退返还4号房依据不足，本院不予支持。综上所述，张仁杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由张仁杰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈雨菡审 判 员 蒋春燕审 判 员 高宝钟二〇二〇年十月二十七日法官助理 丁一哲书 记 员 张 璐