北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初7876号原告：中国工商银行股份有限公司北京石景山支行，住所地北京市石景山区政达路************401-410。统一社会信用代码：911101078022854907。负责人：郭英淳，行长。委托诉讼代理人：司玉松，男，1983年10月14日出生，系中国工商银行股份有限公司北京市分行科员，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：李民峰，男，1979年4月20日出生，系中国工商银行股份有限公司北京市分行公司律师，住北京市石景山区。被告：许文孝，男，1968年8月7日出生，住北京市通州区。被告：许春妹，女，1971年10月28日出生，住北京市通州区。被告：北京万方置业有限公司，住所地北京市通州区，住所地北京市通州区新华西街**院**楼2901-01v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>统一社会信用代码：911101120592979456。法定代表人：刘健，董事长。委托诉讼代理人：齐乐，北京市通商律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司北京石景山支行（以下简称“工行石景山支行”）诉被告许文孝、许春妹、北京万方置业有限公司（以下简称“万方公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，由审判员赵莹依法适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告工行石景山支行委托诉讼代理人李民峰、被告万方公司之委托诉讼代理人齐乐到庭参加了诉讼，被告许文孝、许春妹经本院公告送达，公告期满未到庭应诉，本案现已审理终结。原告工行石景山支行向本院提出如下诉讼请求：1.判令许文孝、许春妹向原告偿还借款本金661394.19元及利息、罚息、复利（截至2020年3月21日利息、罚息、复利为9137.32元，另自2020年3月22日起计算至实际清偿之日止的利息、罚息、复利，按照《个人购房借款/担保合同》约定的标准计算）；2.判令北京万方置业有限公司对上述款项承担连带保证责任；3.案件受理费、保全费、公告费由三被告承担。事实和理由：2015年1月4日，为购买位于北京市通州区永顺镇北苑商务区东区商业金融、居住项目用地**商业办公楼**X商住房（现址：北京市通州区新华西街**院**楼****），许文孝作为借款人向原告申请个人商用房贷款，并与原告及万方公司签订了《个人购房《借款/担保合同》（公积金组合贷及一手房适用版）》（编号A：商字北京分行石景山支行2014年0260号）（以下简称“《个人购房借款/担保合同》”）。万方公司作为保证人在《个人购房借款/担保合同》保证人栏签章，为此笔贷款承担连带责任保证担保。合同约定借款金额116万元，借款期限120个月，自2014年12月9日至2024年12月9日，合同约定利率为基准利率上浮10%，约定还款方式为等额本息还款法;借款人连续三个付款期或累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同提前到期，要求借款人清偿部分或全部贷款本息(包括逾期利息)。借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人将按国家规定对逾期贷款计收罚息;借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复利借款合同保证条款同时约定，保证人自愿为借款人提供连带责任保证。因许文孝申请贷款和办理抵押时，与其配偶许春妹处于婚姻存续状态，许春妹认可该笔债务为夫妻共同债务，并作为抵押物共有人在合同内签字确认，故许文孝和许春妹应共同承担还款责任和抵押担保责任。签订合同后，原告即依约足额发放了贷款。然而被告许文孝和许春妹自2020年1月起即开始出现逾期违约还款，截止2020年3月21日，已连续3期逾期，构成违约，达到贷款提前到期条件。万方公司亦未依约履行连带保证责任。为维护原告的合法权益诉至法院。被告万方公司答辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一、工行石景山支行作为唯一有能力办理涉案房屋抵押登记的主体，怠于办理抵押登记，具有明显的过错；第二、万方公司承担的阶段性连带责任保证属于附解除条件的担保，工行石景山支行怠于行使权利，属于不正当地阻止解除条件成就，万方公司的保证责任应予解除。被告许文孝、许春妹未到庭应诉，亦没有提交书面答辩意见。许文孝于庭后谈话中，辩称同意原告的诉讼请求，认可借款事实，因疫情影响，回款不好。起诉后其与原告清偿款项事宜，但未达成一致意见。希望和原告协商解决。本院经审理查明事实如下：万方公司系通州万达广场的开发商。2014年11月16日，万方公司与许文孝签署《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，约定万方公司向许文孝出售坐落于通州区永顺镇北苑商务区东区商业金融、居住项目用地**商业办公楼**X的房屋**。同日，许文孝填写中国工商银行个人商用房贷款申请表，申请贷款1160000元，贷款期限120个月，还款方式为按月等额本息，担保方式为抵押和保证，以前述房屋作为抵押，由万方公司提供保证，但申请表中并没有万方公司相关授权人员的签字或盖章。该申请表同时载明许春妹与许文孝系夫妻关系，同时许春妹签字认可该借款为夫妻共同债务。2014年3月28日，工行石景山支行（甲方）与万方公司（乙方）签署《按揭业务合作协议书》，协议对双方就通州万达广场项目开展按揭贷款合作事宜进行约定，在连带责任保证部分，载明以下内容：“在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人提供阶段性连带责任保证担保，担保范围包括：《个人购房借款/担保合同》项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、实现债权的费用和其他应付费用。保证期间以《个人购房借款/担保合同》的相关约定为准”。2014年12月9日，工行石景山支行（贷款人）和许文孝（借款人、抵押人）及万方公司（保证人）签署《个人购房借款/担保合同》，约定借款金额为1160000元，用于购买坐落于通州区永顺镇北苑商务区东区商业金融、居住项目用地**商业办公楼**X的房屋，借款期限为120个月，还款方式为按月等额本息（按月计息）。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，借款人未按合同约定日期（包含被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在贷款利率的基础上加收50%确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可宣布未归还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及诉产生的利息、罚息及其他费用。万方公司承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。第20.2条约定，抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30日或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管，如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。抵押物为坐落于通州区永顺镇北苑商务区东区商业金融、居住项目用地**商业办公楼**X的房屋。同日，工行石景山支行发放贷款1160000元，许文孝的还款日为每月9日。许文孝分别于2016年9月9日、2019年7月9日出现逾期还款情况，但均在逾期的次日即将款项归还。这3次逾期，工行石景山支行认为借款人在三天之内归还了欠款，不构成合同上违约行为。自2020年1月起，许文孝未再按时足额归还借款本息。截至2020年3月21日，许文孝尚有661394.19元本金未偿还，积欠利息、罚息及复利为9137.32元。根据京（2016）通州区不动产权第00374**房屋所有权证书记载，该证书制作日期为2016年8月6日，权利人为许文孝，单独所有，坐落为通州区新华西街X号院X号楼X层X号房屋。2016年9月29日，万方公司将涉案房屋的所有权证书交给工行石景山支行。庭审中，工行石景山支行认可其于2016年9月29日取得了用于办理涉案房屋抵押登记的全部材料。2017年2月8日，北京市通州区人民法院对涉案房屋进行了司法查封；2017年3月7日，北京市西城区人民法院对涉案房屋进行了司法查封（轮候查封）；2019年4月22日，北京市昌平区人民法院对涉案房屋进行了司法查封（轮候查封）；2019年6月6日，北京市通州区人民法院对涉案房屋进行了司法查封（轮候查封）；2019年6月13日，北京市东城区人民法院对涉案房屋进行了司法查封（轮候查封）；2020年1月3日，北京市通州区人民法院对涉案房屋进行了司法查封（轮候查封）；2020年2月27日，北京市通州区人民法院对涉案房屋进行了司法查封（轮候查封）；2020年5月21日，北京市通州区人民法院对涉案房屋进行了司法查封（轮候查封）；2020年5月29日，北京市石景山区人民法院对涉案房屋进行了司法查封（轮候查封，即本案财产保全措施）。关于办理抵押登记的过程，工行石景山支行陈述，其在收到房屋产权证之后，2016年10月17日将相应的材料交给北京嘉业兴安房地产经纪有限公司，由该公司代为办理涉案房屋的抵押登记，后因北京房地产市场情况、不动产登记机关限号及黄牛扰乱业务办理秩序的影响，导致业务办理进度缓慢，提交2016年12月30日的新闻报道截屏为证，该新闻截屏报道2016年下半年北京房地产市场异常火爆，昌平、朝阳不动产大厅出现黄牛扰乱业务办理秩序，不动产登记部门办理过户以及抵押登记周期很长等内容。万方公司不认可该证据的关联性，认为材料交付给工商银行之后，相应的义务由工商银行承担，相应的风险也应当由工商银行承担。工行石景山支行就其主张的不动产登记机关限号办理抵押登记未提交相关证据证实。2017年8月，工行石景山支行将许文孝办理抵押登记事宜交给新的代办机构办理，后因涉案房屋被司法查封，抵押登记已经无法办理。万方公司陈述称，起诉前几天工行石景山支行方告知其方业务员许文孝逾期还款的事实，并要求万方公司承担担保责任。庭审过程中，工行石景山支行在庭审中提交了和本案被告许文孝同一批次办理抵押登记的不动产登记证明若干，该不动产登记证明颁发时间大致在2017年4月6日至2017年12月27日不等。另，通州区永顺镇北苑商务区东区商业金融、居住项目用地**商业办公楼****房屋即为通州区新华西街**院**楼****房屋。本案审理过程中，原告于2020年5月22日向本院申请财产保全，请求对被告许文孝名下位于通州区新华西街X号院X号楼X层X号进行查封。原告以中国工商银行股份有限公司北京市分行出具的担保函提供担保，本院于2020年5月27日出具保全裁定书，原告支付保全费3873元。上述事实，有许文孝和许春妹身份证复印件、结婚证复印件、《个人商用房贷款申请表》、《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、个人历史明细查询件、按揭业务合作协议、房屋所有权证复印件、原告和代办抵押机构交接的不动产权证移交清单、新闻报道截屏、同一批次他人他项权证20余份、客户产权证明领取表、预售房屋合同、原告在另案提交的其将许文孝相关手续交付中介结构的交接单、不动产权利及其他事项登记信息及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，许文孝及许春妹填写的个人商用房贷款申请表、工行石景山支行与许文孝、万方公司签订的《个人购房借款/担保合同》、工行石景山支行与万方公司签署的《按揭业务合作协议书》均系当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。《个人购房借款/担保合同》约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可宣布未归还的借款和其他融资款立即到期，要求借款人立即偿还未偿还款项及产生的利息、罚息及其他费用。自2020年1月起，许文孝不再足额偿还借款本金及利息，已构成违约，按照合同约定，工行石景山支行可以宣布借款提前到期。因是否宣布提前到期系工行石景山支行的权利，现工行石景山支行要求被告许文孝和许春妹共同向原告偿还贷款本金余额661394.19元及截至2020年3月21日的积欠利息、罚息及复利9137.32元，以及前述款项自2020年3月22日起至实际清偿之日止的利息、复利和罚息，符合双方合同约定，具有事实和法律上的依据，本院予以支持。关于本案中万方公司是否需要承担保证责任一节，首先，依照《个人购房借款/担保合同》第20.2条约定抵押人获得房屋所有权证书后，应在30日或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。许文孝之抵押登记系由工行石景山支行代为申请，从工行石景山支行于收到万方公司交付的房产证直至涉案房屋被法院查封，已逾四个月时间，在许文孝已经出现逾期付款的情况下，仍未完成抵押登记，其已超出了合理的办理时间，工商银行系怠于履行合同义务。其次，依照《个人购房借款/担保合同》第20.2条的约定，办理抵押登记的主体为工商银行和抵押人许文孝，万方公司将涉案房屋所有权证交付给工行石景山支行后，其对于办理抵押登记事宜不具有任何义务，其无法控制办理抵押登记的时间进度。同时，根据本案证据及工行石景山支行的陈述，2017年2月8日涉案房屋已被司法查封，工行石景山支行自中介机构取回办理材料时不清楚房屋被查封的情况，2017年8月9日工行石景山支行再次委托其他中介机构办理涉案房屋抵押登记事项，2017年10月得知涉案房屋被查封，综合以上情节，不足以认定工行石景山支行在取得全部抵押登记材料至房屋被司法查封期间曾向不动产登记部门提出过办理抵押登记的申请。且从工行石景山支行委托第二家中介机构的时间及得知不能办理抵押登记的时间、及其提交的已经办理完成的不动产登记证明来看，如果其积极履行办理抵押登记的义务，其极有可能在取得全部抵押登记手续的4个月内完成涉案房屋的抵押登记，及时解除万方公司的担保义务。再次，关于工行石景山支行主张受2016年房地产市场因素及不动产登记部门的预约办理制度等影响，导致其未能及时办理抵押登记，考虑到抵押登记代办机构系工行石景山自行支行选定，合同中并未就此种情形约定为万方公司承担责任的事由，且关于房地产市场火热及朝阳、昌平等不动产部门出现黄牛等新闻报导并不能成为工商银行石景山支行就涉案房屋不能办理抵押登记的合理理由。工行石景山支行主张因不动产登记机构限号导致其不能完成抵押登记，但未提交证据证实，对此本院不予采信。依据双方的合同，万方公司承担的是阶段性连带保证责任，正式抵押登记手续办理完毕，贷款人收到他项权利证书后，免除保证责任，而工行石景山支行怠于办理抵押登记的行为，应视为万方公司阶段性担保的保证责任免除条件成就，故万方公司无需对涉案借款承担保证责任。被告许文孝、许春妹经本院公告传唤，公告期满未到庭应诉，应视为放弃抗辩和质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、许文孝、许春妹于本判决生效后十日内共同偿还中国工商银行股份有限公司北京石景山支行贷款本金661394.19元并支付利息、复利、罚息[截至2020年3月21日的利息、罚息及复利9137.32元，自2020年3月22日起按照《个人购房借款/担保合同》（公积金组合贷及一手房适用版）》（编号A：商字北京分行石景山支行2014年0260号）约定的标准，计算至欠款实际清偿之日止]；二、驳回中国工商银行股份有限公司北京石景山支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10505元，由许文孝、许春妹负担（其中5253元中国工商银行股份有限公司北京石景山支行已预交，许文孝、许春妹于本判决生效后十日内给付中国工商银行股份有限公司北京石景山支行，余款5252元许文孝、许春妹于本判决生效后十日内缴纳）。保全费3873元，由许文孝、许春妹负担（中国工商银行股份有限公司北京石景山支行已预交，许文孝、许春妹于本判决生效后十日内给付中国工商银行股份有限公司北京石景山支行）。开庭公告费（以实际发生为准），由被告许文孝、许春妹负担（中国工商银行股份有限公司北京石景山支行已预交，许文孝、许春妹于本判决生效后十日内给付中国工商银行股份有限公司北京石景山支行）。判决公告费（以实际发生为准），由被告许春妹负担（中国工商银行股份有限公司北京石景山支行已预交，许春妹于本判决生效后十日内给付中国工商银行股份有限公司北京石景山支行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审判员  赵莹二〇二〇年九月三十日书记员  毛婧