上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初3640号原告：上海坚基物业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：岑兆麟，执行董事。委托诉讼代理人：方芬，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁三川，上海市金茂律师事务所律师。被告：乐其学教育培训(上海)有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王聿军，经理。原告上海坚基物业管理有限公司(以下简称“坚基物业公司”)与被告乐其学教育培训(上海)有限公司(以下简称“乐其学公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序。因案情复杂，于同年5月15日依法转为适用普通程序审理。本案于同年5月8日、6月18日两次公开开庭进行审理。原告坚基物业公司的委托诉讼代理人方芬，被告乐其学公司的法定代表人王聿军两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告坚基物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告之间的房屋租赁合同于2020年3月6日解除;2、判令被告返还房屋,逾期返还支付房屋占用费用(每天按日租金1,716元的1.5倍金额计算，直至返还之日止)；3、判令被告支付自2020年1月1日至2020年3月6日的房屋租金,共计114,686元;4、判令被告支付逾付租金违约金(以114,686元为基数,按年利率24%的标准，自2019年12月21日起计算至实际支付之日止，暂计至2020年3月6日未5,731.16元；5、判令被告支付解除合同违约金104,390元;6、判令被告支付拖欠的水电费用2,438元；7、判令被告支付拖欠物业管理费4,373.60元；8、判令被告在返还房屋后即行办理注销(或迁出)注册在系争房屋内的工商营业执照及其他证照手续,如有逾期,则支付逾期违约金[从房屋返还日起,每天按日租金1,716元的0.5倍金额计算,直至办理注销(或迁出)证照日止];9、判令被告承担本案诉讼费用。审理中，原告撤回了第2项、第8项诉讼请求中关于返还房屋、办理注销(或迁出)营业执照及气体证照手续的内容，撤回了第6项诉讼请求，并明确其第2项、第4项、第7项、第8项诉讼请求为：1、判令确认原、被告之间的房屋租赁合同于2020年3月6日解除;2、判令被告支付房屋占用费(从2020年3月7日起算，每天按日租金1,716元的1.5倍金额计算,直至2020年5月18日房屋返还之日止);3、判令被告支付自2020年1月1日至2020年3月6日的房屋租金,共计114,686元;4、判令被告支付逾付租金违约金(以104,390元为基数,自2019年12月21日起计算至实际支付之日止;以10,296元为基数，自2020年2月20日起计算至实际支付之日止，均按照按年利率24%的标准计算；5、判令被告支付解除合同违约金104,390元;6、判令被告支付拖欠的2020年1月至5月18日物业管理费10,059.28元；7、判令被告支付逾期办理注销(或迁出)证照的违约金(从2020年4月7日起计算至实际迁出或注销营业执照和办学许可证之日止,每天按日租金1,716元的0.5倍计算)。事实和理由：被告原企业名称为上海佩凝教育科技有限公司，2020年3月18日经有关部门核准进行名称变更登记。原告与被告于2017年4月13日签订《上海房屋租赁合同》，原告将位于本市松江区九亭镇九新公路XXX号XXX室(部分)、104室房屋出租给被告经营教育培训，租赁期限为2015年7月1日至2021年6月30日，租赁期间第五年(2019年7月1日至2021年9月30日)的日租金为1,716元，月租金为52,195元，租金支付方式为预交，每两个月到期十日前支付下一期租金，逾期不支付租金超过二个月的，出租方有权解除合同。合同履行过程中，被告应在2019年12月21日前支付2020年1月1日起至2020年2月29日期间的租金，但未予支付，经原告多次催讨未果。原告于2020年3月4日向被告发出解除函，解除与被告之间的房屋租赁合同并要求被告返还房屋、付清拖欠的房屋租金、物业管理费及水电费用，同时承担支付解除合同违约金及相关拖欠费用的滞纳金等责任。之后，双方多次协商未果。综上，为维护合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告乐其学公司辩称，第一，合同应当解除，但并非被告违约解除，而是因新型冠状病毒肺炎疫情导致被告自2020年1月19日以后无法正常经营，政府职能部门严禁疫情期间开展线下教育活动，被告承租房屋的合同目的无法实现，使用权完全丧失，此系不可抗力，也存在情势变更，被告于2020年2月18日开始通过微信明确表示退租，故被告主张合同于2020年2月18日合法解除；第二，被告同意返还房屋，但被告因丧失使用权而未占用房屋，2020年3月6日原告通知物业公司断水断电，被告更不可能使用房屋，故不存在违约，且被告多次向原告表明因疫情无法继续履行合同，要求退租并交还房屋，但原告未接收，故被告不同意支付所谓的占有使用费，若法院被告应当支付，则原告主张的标准过高，要求法院调整；第三，被告同意支付自2020年1月1日至2020年1月19日的租金，此后租金因房屋使用权丧失故不同意支付；第四，合同虽然约定租金先付后用，但自双方签订租赁合同以来，交易惯例都是先用后付，当月租金在次月支付，2020年1月租金应在2月初支付，故原告工作人员才会在2月3日向被告催要1月租金，被告自1月即受疫情影响故双方对1月租金未谈拢，被告才未支付，不存在逾期支付租金的违约行为，因此不同意支付逾期支付租金违约金，若法院认为被告应当支付，则原告主张年利率24%的标准过高，要求法院调整；第五，本案存在不可抗力和情势变更，被告多次与原告沟通解除合同事宜，故合同属于合法解除而非被告违约解除，被告不同意支付解除合同违约金，若法院认为被告应当支付，则原告主张的标准过高，要求法院调整为1元；第六，根据合同约定电费应向物业公司而非原告支付，且2020年1月20日以后被告未使用房屋，就算有欠费也是1月份的欠费，被告会自行向物业公司支付，不同意向原告支付；第七，被告同意向物业公司支付2020年1月1日至2020年1月19日期间的物业费，此后不应由被告承担，故不同意向原告支付；第八，如果合同解除，被告同意在法院判决生效后一个月内迁出或注销办理在房屋上的营业执照，但不同意支付滞纳金，原告一再拒绝被告解除合同的要求，扩大了损失，应由其自行承担后果，若法院认为被告应当支付，则原告主张的标准过高，要求法院调整为1元。综上，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：原告坚基物业公司系上海市松江区九亭镇九新公路XXX号XXX室、104室产权人，其中103室建筑面积为495.27平方米，104室建筑面积为373.12平方米，房屋类型均为店铺。被告原企业名称为上海佩凝教育科技有限公司，于2020年2月18日经核准变更为上海乐其学教育培训(上海)有限公司，经营范围为中等及中等以下非学历业余教育(3-18周岁，文化类、艺术类)，注册地址为上海市松江区九亭镇九新公路XXX号XXX室。2017年4月13日，原告坚基物业公司作为出租方(甲方)与承租方(乙方)上海佩凝教育科技有限公司签订《上海市房屋租赁合同》一式四份，约定甲方将本市松江区九亭镇九新公路XXX号XXX室部分(66平方米)、104室(以下简称该房屋)出租给乙方作为培训机构使用，实测建筑面积为440平方米，其中103室由乙方进行分割，由此产生的装修等费用由乙方自行承担。合同第三条交付日期和租赁期限载明：甲方于2015年7月1日前向乙方交付房屋，租赁期自2015年7月1日起至2021年6月30日止，租赁期6年，其中2015年7月1日起至2015年9月30日为免租期。合同第四条租金、支付方式和限期载明：1、甲、乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为3.0元，月租金总计为40,150元(该房屋租金第一年3.0元/平米，第二年3.3元/平米，自第三年起，每年递增5%)；即第一年：自2015年7月1日至2016年6月30日：单价3.0/平方米/天，月租金40,150元，计年租金481,800元；第二年：自2016年7月1日至2017年6月30日，单价3.3/平方米/天，月租金44,165元，计年租金529,980元；第三年：自2017年7月1日至2018年6月30日，单价3.5/平方米/天，月租金46,842元，计年租金562,104元；第四年：自2018年7月1日至2019年6月30日，单价3.7/平方米/天，月租金49,518元，计年租金594,216元；第五年：自2019年7月1日至2020年6月30日，单价3.9/平方米/天，月租金52,195元，计年租金626,340元；第六年：自2020年7月1日至2021年6月30日，单价4.1/平方米/天，月租金64,872元，计年租金658,464元；2、乙方应于每两个月租赁期到期10日前向甲方支付下一期租金(甲方会以电话形式提前一周通知付租金)，如期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的300%支付违约金；3、乙方支付租金的方式为：押二付二，租金支付方式为预交(即先支付后使用)，每二个月支付，首期租金约为80,300元，在本合同签订之日支付，到期十日前乙方应当自行向甲方支付下一期租金，同理以后每期租金在已付租金对租赁使用期到期十日前支付，以划款支付。合同第五条保证金和其他费用载明：1、甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月租金，即80,300元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止且乙方按合同约定返还房屋(包括注销或迁移注册在该房屋内的全部证照)时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；4、租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担，免租期内的以上所有费用也均由乙方承担，其中104室内的物业管理费由乙方直接支付至物业公司，103室(66平方米)内的物业管理费由甲方代收，乙方应于每个租赁年度开始之前将下一年度的物业管理费预付至甲方账户。合同第七条房屋返还时的状态载明：1、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或合同解除后的30日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按当日租金的300%向甲方支付该房屋占用使用费，如果乙方超出合同规定的返还时间，那么乙方留在甲方房屋内的物品将视为乙方的遗弃物或无主财产，任由甲方处置，乙方今后不得再以任何理由向甲方追讨；2、乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；4、乙方应于本合同终止之日起30日内注销或迁移注册在该房屋内的营业执照等全部证照，否则每逾期一日，乙方应按日租金的200%支付滞纳金。十、违约责任载明：4、租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方两个月的保证金由甲方没收，不再退还；5、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(六)乙方逾期不支付租金累计超过2个月的；(七)乙方逾期不支付物业管理费超过2个月的。十一其他条款载明：8、甲方与乙方于2015年6月30日已签署了与上述内容相同的合同，将位于本市松江区九亭镇九新公路XXX号103部分、104室房屋出租给乙方经营教育培训使用，现因乙方注册地址需要，将原公司名上海佩凝文化传播有限公司改名为上海佩凝教育科技有限公司，故对合同重新签署，合同条款不变，由新公司履行本合同项下承租方的全部权利义务，乙方对承租方的义务承担连带责任。2019年8月，因被告需办理工商信息变更，双方遂又就上述103室部分(66平方米)及104室房屋分别签订房屋租赁合同，并将租赁期限进行延长，其余内容基本不变。原、被告一致确认，该两份合同签订的目的仅是为被告办理工商变更信息，且未实际使用并履行，故仍应以2017年4月13日双方签订的《上海市房屋租赁合同》为准。2020年1月24日，因全国各地突发多起因新型冠状病毒感染的肺炎病例，上海市政府宣布启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，采取各项管控措施遏制疫情扩散。因疫情管控需要，本市禁止教育培训机构开展线下培训服务，直至2020年6月2日方可恢复。2020年2月18日，原告委托律师以EMS快递方式向被告发出《律师函》，载明承租方已拖欠自2020年1月1日至2020年1月31日的房屋租金共52,195元，经出租方催告仍未支付，欠租行为已属严重违约，请按函即行向出租方支付所欠租金，否则将考虑实施停水停电以及收回房屋等措施，另外基于现阶段疫情影响，出租方考虑对2020年2月份房屋租金进行适当降租调整，但前提是即行支付2月份之前所欠租金，承租方在支付所欠租金后，可直接联系出租方商议上述期间的租金调整事宜。该函件填写的收件地址为被告注册地址即涉案104室房屋，快递查询单显示该函件于2020年2月20日由他人代收。2020年3月4日，原告以EMS快递方式向被告发送《租赁合同解除函》，载明：承租方应于2019年12月20日前向出租方支付2020年1月及2月租金，但承租方一直未予支付，虽经多次催告，未果。依据《上海市房屋租赁合同》第十条违约责任第5项约定，承租方逾期不支付租金累计超过2个月的，出租方有权书面通知承租方解除本合同；同时，承租方应按月租金的2倍向出租方支付解除合同违约金，违约金不足以抵付出租方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。据此，出租方决定解除双方间的《上海市房屋租赁合同》，请贵司接函后，即行付清拖欠至今的所有房屋租金、物业管理费及水电费费用，并支付解除合同违约金(2个月房屋租金)及所拖欠费用相关的滞纳金；同时，请贵司按合同约定返还房屋并注销或迁出登记在房屋内的工商等相关证照。该函件填写的收件地址仍为被告注册地址即涉案104室房屋，快递查询单显示该函件于2020年3月6日由他人代收。2020年3月6日，上海世江物业管理有限公司接原告通知对被告承租的上述房屋停水停电。2020年5月18日，原、被告双方签订《房屋交接书》，载明双方就上海市松江区九亭镇九新公路XXX号XXX室(部分)、104室房屋进行验收交接，水24/1,308立方米，电1,687度，经验收符合合同规定的返还验收条件，原告同意接收。但被告在交接书下方备注：承租方于2月份提出退租请求，出租方拖延至今，造成任何损失与承租方无关，交接后房屋内的东西丢失与损坏与出租方无关，不承担责任。此外，原、被告双方还一致确认：1、被告于2019年12月17日支付了2019年11月的租金52,195元，2020年1月14日支付了2019年12月的租金52,195元，至2019年12月31日前的租金已全部结清，此后被告未向原告支付过租金。2、被告尚未缴付截至3月6日的电费2,484元及2020年1月至5月18日的物业管理费。3、上海佩凝文化传播有限公司曾向原告缴纳租赁保证金80,300元，之后承租方的合同权利义务由被告的前身上海佩凝教育科技有限公司继受，该笔保证金也同样由被告继受，需要在本案中一并处理，若法院认为保证金应当退还，则先行抵扣被告应当支付的费用，此外，被告未曾向原告加付租赁保证金。同时，被告向本院作出承诺，若上海佩凝文化传播有限公司将来主张该笔费用，则由被告承担相应责任。审理中，被告向上海世江物业管理有限公司缴纳了2020年1月的电费2,438元、2020年1月的物业管理费2,186.80元，原告向上海世江物业管理有限公司缴纳了2020年2月至6月的物业管理费合计10,934元，因此，原告撤回关于电费的诉讼请求，并主张原告代付的物业管理费剩余部分为2020年2月1日至5月18日7,872.48元。被告表示其确已支付了2020年1月的电费和物业管理费，对原告支付了2020年2月至6月的物业管理费无异议。原、被告对于上述事实和证据均无争议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、双方对于被告是否存在逾期支付租金的情形存在争议：被告认为虽然合同约定租金每二个月支付一次，先付后用，但双方在实际履行合同过程中，以交易惯例变更了合同约定，实际是先用后付，每月支付一次，于下个月初支付上个月租金，且原告对该付款方式从未提出过异议，故被告不存在逾期支付租金的情形。原告则认为根据合同约定被告应于2019年12月20日前支付2020年1月、2月的租金，但其至今未能支付，原告从未同意过被告所述交易惯例变更付款方式，被告一贯有逾付租金情形，不是因为疫情才延迟支付，且对于被告逾付租金原告也催讨过。为此，原告提供上述2020年2月18日委托律师向被告发送的《律师函》、原告工作人员与被告法定代表人王聿军妻子之间的微信聊天记录，以证明被告一贯逾付租金，原告屡次催讨的事实，且针对2020年1月租金原告已通过发《律师函》的方式向被告进行催讨。被告对微信聊天记录真实性、合法性无异议，但认为该证据恰好能够反映租金支付惯例就是一月一付，当月租金于下月支付，原告工作人员就是在每月初询问上月租金的支付情况，故被告应于2020年2月初支付1月租金，但由于双方就1月租金受疫情影响而未达成一致，被告未付不应构成违约；被告对《律师函》真实性未提异议，但表示因疫情未曾收到。2、双方对于合同解除的原因存在争议：原告方主张因被告逾付租金超过2个月，且违约事由发生在不可抗力发生之前，符合合同第十条第5款第(六)项约定的出租方行使单方解除权的情形，《租赁合同解除函》到达被告之日即2020年3月6日应为合同解除日。被告则认为其没有逾付租金，按惯例2020年1月租金应在2月初支付，当时疫情已经发生，被告于1月23日即接到上海市教委文件及相关通知，禁止开展线下教学活动，被告对房屋使用权完全丧失而不应承担1月19日以后的租金，然双方对此协商不成，故被告无法支付，不能认定被告违约；但因疫情被告确实无法经营，故于2月18日、2月19日、2月24日提出退租，被告因不可抗力提出退租是合法行为，合同于2020年2月18日解除。原告为证明其该项主张，提供上述2020年3月4日向被告发出的《租赁合同解除函》。被告对该函真实性未提异议，但表示因疫情未曾收到。被告提供上海市教委文件、网页截屏、微信群聊天记录、松江区培训市场综合治理工作联席会议办公室下发的通知，欲证明其于2020年1月23日接到通知，停止办学，存在不可抗力，直至6月2日才允许开展线下服务；且被告通过微信向原告工作人员应小姐、乐先生明确表示拒付2月3月房租，2月18日起多次提出退租。原告对该组证据真实性未提异议，认为新型冠状病毒肺炎疫情虽是不可抗力，但没有影响到双方解除合同，1月份没有影响被告经营，其应当支付租金，被告在疫情爆发前即已违约；被告与原告工作人员微信聊天记录显示，被告要求2月、3月、4月租金免租，但疫情对双方都是不可抗力，后果应当由双方共同承担，被告要求后果全部由原告承担是不合理的，原告没有理由同意，之后被告擅自提出退租也是违约，原告根据合同约定有权没收押金。3、双方对于房屋返还的时间存在争议：原告认为返还房屋日为2020年5月18日。被告则认为尽管实际办理返还交接手续之日为2020年5月18日，但被告提出过异议，并在交接书上进行了备注，不认可房屋返还日为该日；自2020年1月20日以后被告不曾使用过房屋，2020年2月19日起多次提出退租并通知原告办理交还房屋手续，但原告未予理睬，此系原告任意扩大损失，故认为房屋返还日为2020年2月19日。被告提供微信群聊天记录，欲证明在被告多次提出退租后，原告不同意办理房屋交接，而是仍要与被告谈续租，在原告发出解除函后其工作人员还提到2-3月各免半月租金，但被告要求的是解除合同，故没有同意。原告对该证据真实性未提异议，但认为不能达到被告的证明目的，原告方对不可抗力作出了最大让步，但被告仍没有支付租金。本院对原、被告提供的上述证据三性均予以确认。原告提供的《律师函》、《租赁合同解除函》，收件地址为被告注册经营地址，尽管是在疫情期间发出，但快递查询结果显示均有人签收而非退信，故本院对该两份证据予以采纳。审理中，被告表示若法院认为其应当支付2020年1月20日以后的租金，则要求法院调整降低租金标准，对此原告表示由法院酌情处理。本院认为，原、被告于2017年4月13日签订的《房屋租赁合同》真实合法有效，此后尽管双方又针对103室部分、104室分别签订租赁合同，但后两份合同签订的目的并非是要变更前合同，实际也并未使用或履行，且双方均认为应以2017年4月13日签订的该份《房屋租赁合同》为准，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、被告是否存在违约行为？原告能否根据合同约定行使单方解除权？被告于2月中下旬以疫情为由提出退租，理由是否成立？二、《上海市房屋租赁合同》解除方式、解除时间如何认定？房屋返还时间如何认定？三、合同解除的后果处理。围绕争议焦点，本院阐述如下：一、被告是否存在违约行为？原告能否根据合同约定行使单方解除权？被告于2月中下旬以疫情为由提出退租，理由是否成立？首先，关于被告是否存在逾付租金的问题。根据《房屋租赁合同》约定，被告理应于每两个月租赁期到期10日前支付下一期两个月租金，先付后用，即2019年12月21日前支付2020年1月、2月租金。但从原告工作人员与被告法定代表人妻子之间的微信聊天记录看，被告实际都是一月一付，且付款规律为先用后付，对此原告尽管未提出明显异议，但不能以此认定双方以交易习惯变更了合同约定，原告并无继续容忍被告逾付租金的义务，因此，被告在履行合同过程中，确实存在逾付租金的违约行为。其次，关于被告上述逾付租金的行为是否构成根本性违约，致使原告享有合同约定的单方解除权的问题。原告以《上海市房屋租赁合同》中第十条第5款约定的承租方逾期不支付租金超过2个月，主张出租方享有合同约定的单方解除权。对此本院认为，尽管被告确有逾付租金的违约行为，但至2020年1月24日本市启动重大突发公共卫生事件一级响应机制时尚不足2个月，被告确实因不可抗力事件无法开展经营活动，致其履约困难，被告尚不构成根本违约，原告在不可抗力事件结束前即以被告逾付租金为由主张单方解除合同，依据不足，本院不予支持。再次，被告于2月中下旬以疫情为由提出退租能否成立的问题。从被告提供的微信聊天记录看，其于2月18日提出受疫情影响无法开展线下培训服务，无力支付2月至4月期间房租，要求免交该期间房租，否则无现金流继续履行租赁合同。因原告仅同意减免2月、3月各半个月租金，未达到被告提出的减免租金要求，被告遂于2月19日提出终止合同，但原告当时未表示同意解除合同，而是提出如果需要解除合同请按合同约定操作。现被告认为其解约理由是因不可抗力导致其丧失房屋使用权，租赁合同目的无法实现。对此本院认为，我国法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。尽管被告受不可抗力影响暂时无法开展线下培训活动，但可利用租赁房屋开展线上培训活动，并不必然丧失租赁物的使用价值，更何况不可抗力客观上对原、被告双方均造成了影响，风险应当共担，在此情况下双方可通过协商变更合同，或者协商采取迟延交租等方式保障合同继续履行，以期能够以较小的损失共渡难关。然而，在双方对于减免租金标准未达成一致的情况下，被告擅自提出解约，既不符合双方合同约定，也不符合法律规定，更违背了合同法公平原则，其解约理由不能成立，本院不予采纳。二、《上海市房屋租赁合同》解除方式、解除时间如何认定？房屋返还时间如何认定？关于《上海市房屋租赁合同》解除方式、解除时间的认定。如前所述，本院对于原告主张的因被告根本违约导致合同约定的原告单方解除权成立抑或是被告主张因不可抗力致使合同自然解除，均不予认同。从在案证据看，被告于2020年2月中下旬数次提出解除合同，表达了迫切解约的意向，但原告当时未表示同意，后原告以书面形式通知被告合同解除，可视为双方此时均有解约的意思表示，合同经双方协议解除，解除日期为2020年3月6日。关于房屋返还时间的认定。被告认为2020年2月19日被告法定代表人通过微信聊天通知原告工作人员随时过来交接，因原告方拖延办理交接手续，任意扩大损失，故2020年2月19日应视为房屋返还日。而原告则认为被告一直没有腾空房屋，不满足交房条件，也未将房屋钥匙交还给原告，且原告在《租赁合同解除函》中也提到要求被告按照合同约定腾空和返还房屋，被告未按合同约定在一个月内返还，故返还日为2020年5月18日《房屋交接书》签订之日。对此本院认为，首先，如前所述被告并无单方解除合同的权利，原告当时也未同意合同解除，故在合同尚未解除的前提下不存在返还房屋的问题，被告该项主张缺乏依据，本院不予采纳；其次，尽管被告曾提出随时交房，但其并未腾空房屋，从而使房屋具备返还条件，也未将钥匙交付于原告，故被告主张迟迟不能办理房屋交接手续责任在于原告、房屋应视为已返还的意见，本院难以采纳；最后，双方实际于2020年5月18日办理返还手续并签订《房屋交接书》，故本院认定该日为房屋返还日。三、合同解除的后果处理。(一)关于租金及占有使用费。双方一致确认自2020年1月1日起的租金被告尚未支付，被告对其中2020年1月1日至1月19日止的租金支付标准无异议，对1月20日起的租金及占有使用费支付标准有异议。对此本院认为，本市于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，在此之前并不存在可以减免租金的情形，故2020年1月1日至1月23日期间的租金应按《上海市房屋租赁合同》约定的标准计付；自1月24日起至5月18日的租金及占有使用费可根据公平原则进行调整：其中1月24日至3月5日期间本院酌情确定被告按照《上海市房屋租赁合同》约定标准的50%向原告支付租金，因3月6日物业公司根据原告指示对租赁房屋实施断水断电的不当措施，存在阻碍承租人使用租赁物的故意，本院酌定自3月6日起至5月18日止租金及占有使用费按照《上海市房屋租赁合同》约定标准的30%计付。原告主张占有使用费按照原标准的1.5倍计算依据不足亦有失公平，本院不予支持。综上，经本院核算，被告自2020年1月1日至5月18日欠付租金及占有使用费共计115,029.20元,以租赁保证金80,300元抵扣后，被告还需支付原告34,729.20元。(二)关于逾期支付租金的违约金。合同中对于被告逾期支付租金的违约金进行了约定，被告在履行合同过程中也确有一定逾付租金的违约情形，但考虑到其违约情形尚属轻微以及不可抗力因素，本院认为原告主张的标准过高，分段计算方法亦有不妥，故对于被告逾期支付2020年1月1日至2020年3月6日期间租金共计77,234.30元的违约金，本院酌情调整为被告按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的标准分段计付：以72,429.50元为基数，自2019年12月22日起计算至实际清偿之日止，以4,804.80元为基数，自2020年2月20日起计算至实际清偿之日止。(三)关于解除合同违约金。原告该项诉讼请求的前提是其享有合同约定的单方解除权，现本院已经对此予以否定，故其该项请求缺乏依据，本院不予支持。(四)关于物业管理费。现双方确认被告支付物业管理费至2020年1月，2020年2月至6月的物业管理费系原告支付。原告主张其代付部分应由被告承担，被告则认为该期间由于其因不可抗力无法使用房屋故不应当承担该费用。如前所述，不可抗力对原、被告双方均有影响，被告主张物业管理费全部免责缺乏依据，但考虑到原告采取断水断电对被告正常使用租赁物设置了阻碍，本院酌定自2020年3月起该笔费用由双方各承担一半，2月份的物业管理费由被告负担，经核算，被告应付原告自2020年2月1日起至5月18日止的物业管理费共计5,008.50元。(五)关于逾期办理注销(或迁出)证照违约金。根据双方合同第七条第4款约定，合同终止之日起30日内承租人应当注销或迁移全部证照，否则每逾期一日应按日租金200%支付滞纳金。本案中，租赁物属于经营性质，合同解除后承租人若不及时履行该项义务则将会对房屋再出租造成障碍，导致出租人损失扩大，而客观上被告确实未按合同约定履行该项义务，在诉讼进行中尽管会存在注销障碍，但被告可以采取迁移措施积极履行义务，故原告该项主张，本院应予支持，但其主张的滞纳金标准过高，本院酌情调整为每日300元。被告抗辩由于原告自身原因扩大损失从而主张免责，与事实不符，本院不予采纳。(六)关于租赁保证金80,300元。双方均确认该笔保证金由被告继受，在本案中一并处理，但原告主张没收，被告要求退还。原告没收保证金的理由是被告擅自退租违反合同约定，但本院已认定双方系协商一致解除合同，故原告该项主张缺乏依据，本院难以采纳，该笔保证金应予退还被告，并先行抵扣被告应付的租金及占有使用费。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、《中华人民共和国突发事件应对法》第三条的规定，判决如下：一、原告上海坚基物业管理有限公司与被告乐其学教育培训(上海)有限公司于2017年4月13日签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年3月6日解除；二、被告乐其学教育培训(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海坚基物业管理有限公司截至2020年5月18日的租金及占有使用费34,729.20元(已扣除租赁保证金80,300元)；三、被告乐其学教育培训(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的标准分段支付原告上海坚基物业管理有限公司逾期支付租金的违约金，计算方法为：以72,429.50元为基数，自2019年12月22日起计算至实际清偿之日止，以4,804.80元为基数，自2020年2月20日起计算至实际清偿之日止；四、被告乐其学教育培训(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海坚基物业管理有限公司自2020年2月1日起至5月18日止的物业管理费5,008.50元；五、被告乐其学教育培训(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海坚基物业管理有限公司逾期注销(或迁出)证照的违约金，按照每日300元自2020年4月7日起计算至实际注销(或迁出)工商营业执照和办学许可证之日止；六、驳回原告上海坚基物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,774元，由原告上海坚基物业管理有限公司负担2,074元(已付)，被告乐其学教育培训(上海)有限公司负担2,700元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 陆 贤审 判 员 蔡 珺人民陪审员 朱 泽二〇二〇年八月五日法官 助理 沈晓燕书 记 员 沈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。三、《中华人民共和国突发事件应对法》第三条本法所称突发事件，是指突然发生，造成或者可能造成严重社会危害，需要采取应急处置措施予以应对的自然灾害、事故灾难、公共卫生事件和社会安全事件。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。