大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0212民初2751号原告：大连英联华物业管理服务有限公司，住所地大连市沙河口区莲青巷**。法定代表人：金涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁雪峰，辽宁畅法律师事务所律师。被告：夏纪友，男，1987年1月7日出生，汉族，住山东省沂南县。原告大连英联华物业管理服务有限公司与被告夏纪友物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连英联华物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人梁雪峰到庭参加诉讼、被告夏纪友到庭参加第一次庭审，被告夏纪友经传票传唤无正当理由拒不到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。大连英联华物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付物业管理费3367.52元（自2016年6月25日至2019年10月24日，计40个月×64.76平方米×1.3元/月/平方米）；2.要求被告支付滞纳金（40个月×64.76平方米×1.3元/月×0.03×[（40+1）/2]＝2071.02元,以上合计5438.54元；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.要求被告支付物业管理费3493元（自2016年6月25日至2019年12月17日，计41.5个月×64.76平方米×1.3元/月/平方米）；2.要求被告支付滞纳金（40个月×64.76平方米×1.3元/月×0.03×[（40+1）/2]＝2071.02元,以上合计5564元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告提供物业服务的湾德里华府小区业主，被告自2016年6月25日开始欠交物业费至2019年12月17日已拖欠41.5个月，物业费金额为3493元，根据双方签订的前期物业管理服务协议第二十三条约定，自逾期之日起按日千分之三缴纳滞纳金，考虑到本案实际情况，原告自愿放弃大部分，只主张日千分之一，即按月3%计算并提出诉求。自发生欠费以来，原告多次电话及上门催要，被告拒不缴纳，拖欠至今。夏纪友辩称，欠物业费属实，但2016年欠的物业费原告2016年不向我索要，而在2017、2018年才向我索要，这其中是有理由的，因为2016年我根本不欠物业费，物业费已用装修保证金1000元抵了，因为物业换了好几任经理，现在不承认这个事实，所以我拒绝交纳2016年的物业费，将我这1000元扣除，我将分文不少地交物业费，否则一分我也不会交。且原告也就在2017年向我主张过一次物业费，说好了抵1000元装修保证金，我每年物业费是1010元，还差10元，当时说是等下次交物业费一块补上。2018年原告给我打电话索要2016、2017年的物业费，我又说2016年的物业费已抵完了，且第二天我就到物业去了，当时为这个事还要求原告把原来的经理找来，物业不给找，我自己给原来的经理打电话，其称原来的单子就在物业已经抵物业费了。经审理查明，2011年12月7日，大连锦阳房地产开发有限公司（甲方）与大连英联华物业管理服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务委托合同》，将湾德里华府项目委托原告实行前期物业服务管理。该合同对物业基本情况、委托服务事项、双方权利义务、物业管理服务费、法律责任等内容作出约定。由原告按住宅房屋建筑面积每月每平方米1元（不含电梯费），非住宅房屋建筑面积每月每平方米1.5元（不含电梯费）的标准向物业产权人或使用人收取；电梯费每月12元/户。2014年9月30日，大连锦阳房地产开发有限公司与原告签订《补充协议》，约定双方签订的《前期物业服务委托合同》期限至小区成立业主委员会之日止。2018年10月29日，双方又签订《物业管理服务委托合同》一份，约定服务期限自2018年10月29日至2019年12月17日止。2015年4月13日，被告与大连锦阳房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买旅顺口区房屋，建筑面积64.76平方米。该合同附件四补充约定，在业主委员会成立之前，买受人同意出卖人选聘的大连英联华物业管理有限公司对该商品房进行前期物业管理，前期物业管理费按每月1元/平方米（不含电梯费），电梯费按大连市相关规定收取。大价发〔2013〕82号《关于调整住宅电梯费收费标准的通知》中写明，自2014年1月1日起，新建住宅的电梯收费标准可在每月每建筑平方米不超出0.3元的范围内，由业主（物业买收人）、使用人与物业服务企业（或开发建设单位）协商议定，并在购房合同或（前期）物业服务协议（临时管理规约）中标明。2015年6月25日，被告办理交房手续时签署《交房资料及物品领取清单》时一并领取了《前期物业管理服务协议》，协议中第六条写明，物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，标准为普通住宅1元/月.平方米，电梯住宅1.3元/月.平方米。不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，建设单位或其委托的物业企业有权要求补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉。另查明，案涉小区未成立业主委员会，被告于2015年6月25日向原告交纳2015年6月25日至2016年6月24日期间的物业费777元，电梯费233元，合计1010元，收费标准与原告主张的1.3元/月/平方米一致，即1010元=64.76平方米×1.3元/月/平方米×12个月。现原告以此计算方式要求被告支付自2016年6月25日始至原告撤出案涉小区之日（2019年12月17日）的物业服务费用3493元（41.5个月×64.76平方米×1.3元/月/平方米），被告以装修保证金1000元已抵扣部分物业费为由拒绝交纳。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告夏纪友在实际接受原告大连英联华物业管理服务有限公司物业管理服务后，逾期不交纳物业服务费用，系违约行为，依法应承担违约责任。因原告与建设单位签订的《前期物业服务委托合同》中约定的物业服务费按住宅房屋建筑面积每月每平方米1元（不含电梯费），被告与建设单位签订的买卖合同附件中约定前期物业管理费按每月1元/平方米（不含电梯费），电梯费按大连市相关规定收取。《前期物业管理服务协议》中写明电梯住宅1.3元/月.平方米亦不违反相关规定，且被告亦按此标准支付了2015年6月25日至2016年6月24日期间的费用，故原告按照1.3元/月.平方米的标准要求被告支付自2016年6月25日始至原告撤出案涉小区之日（2019年12月17日）的物业服务费用3493元（41.5个月×64.76平方米×1.3元/月/平方米）具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金2071.02元一节，虽然案涉《前期物业管理服务协议》中对滞纳金作出了明确的约定，但为促进物业服务企业加强管理，减少与业主之间的矛盾，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告抗辩装修保证金1000元已抵扣部分物业费一节，因当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告仅抗辩装修保证金1000元已抵扣部分物业费，但无任何证据佐证，本院无法采信。综上，原告部分诉讼请求本院予以支持，被告抗辩意见本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告夏纪友于本判决生效之日起十日内给付原告大连英联华物业管理服务有限公司2016年6月25日至2019年12月17日期间物业管理服务费3493元（含电梯费）；二、驳回原告大连英联华物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告夏纪友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  郑 珺人民陪审员  胡传鹏人民陪审员  杨 敏二〇二〇年十一月六日书 记 员  刘艳娜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。