山东省烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0613民初1630号原告：中国建设银行股份有限公司烟台莱山支行。住所地，烟台市莱山区迎春大街**。统一社会信用代码：91370613966134939Y。负责人：张毅，行长。委托诉讼代理人：于静，山东君孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙静，山东君孚律师事务所律师。被告：孙玥娜，女，1989年9月20日出生，汉族，住，住烟台市莱山区/div>被告：孙东辉，男，1964年3月9日出生，汉族，住，住烟台市莱山区/div>被告：烟台东谭印象置业有限公司。住。住所地，烟台市高新区东谭家泊村一社会信用代码：913706006817406367。法定代表人：龚秀兰，执行董事。原告中国建设银行股份有限公司烟台莱山支行与被告孙玥娜、被告孙东辉、被告烟台东谭印象置业有限公司（以下简称“东谭公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人于静、孙静到庭参加诉讼。被告孙玥娜、被告孙东辉、被告烟台东谭公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司烟台莱山支行向本院提出诉讼请求：1、被告孙玥娜、被告孙东辉立即偿还借款本息551032.68元（暂计至2019年10月15日，其中本金479927.51元、利息61742.94元及罚息9362.23元），并自2019年10月16日至实际付清之日仍按合同约定方式向原告计付利息和复利；2、确认原告对坐落于烟台高新技术产业开发区、建筑面积124.4平方米的房产经拍卖或变卖的价款享有优先受偿权；3、判令被告东谭公司对被告孙玥娜、被告孙东辉的全部借款本息承担连带清偿责任；4、本案的全部诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2011年1月20日，原告与被告孙玥娜、被告孙东辉签订《个人住房(商业用房)借款合同》（编号：370667460-011-2011000006），合同约定：1、原告为被告孙玥娜、被告孙东辉提供人民币531000元整的贷款，用于购买位于烟台高新技术产业开发区房屋，借款期限为360个月，自2011年1月20日起至2041年1月20日止。2、本合同执行在基准利率水平上下调10%，月利率为：5.13‰，借款逾期罚息利率为在贷款利率基础上上浮50%；在借款期限内，中国人民银行调整公布施行的同期同档次贷款利率，自下年1月1日起，执行新的贷款利率和罚息利率。3、被告孙玥娜、被告孙东辉自愿以其所有的坐落于烟台高新技术产业开发区的房屋所有权向原告提供抵押担保（烟房预高抵字第××号），担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等)。4、合同还约定了被告如不按合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。5、被告东谭公司为保证人，承担连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等)。《个人住房(商业用房)借款合同》签订后，原告依约将531000元贷款一次性划入指定账户，现被告孙玥娜、被告孙东辉出现违约情况，故根据合同约定，原告现宣布：《个人住房(商业用房)借款合同》(编号：370667460-011-2011000006)项下的贷款即日到期，要求被告孙玥娜、被告孙东辉立即清偿全部贷款本息及相关费用，并行使抵押权，要求被告东谭公司承担连带保证责任。被告孙玥娜、被告孙东辉、被告东谭公司均未到庭亦未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：2011年1月20日，原告（贷款人）与被告孙玥娜、被告孙东辉（二借款人、二抵押人）、东谭公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：借款人向原告借款531000元，用于购置位于烟台高新技术产业开发区房屋，借款期限为360个月，自2011年1月起至2041年1月止。本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整。贷款支付凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。罚息利率根据调整后的贷款利率及幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率；如无此银行同业公认的贷款利率，则基准利率是指贷款人公布的同期同档次贷款利率，双方另有约定的除外。本合同项下首次发放借款时，基准利率按借款起息日的基准利率确定；本合同项下贷款利率或罚息利率依本条约定调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定。本合同项下贷款的利率调整日于每年的1月1日调整。如按照中国人民银行调整后的新利率政策，对于贷款利率商业银行在一定幅度内可自行决定适用标准的，贷款人有权在该规定幅度内选择某一利率标准适用于本合同，借款人同意遵守该标准，按该标准履行义务。贷款人将款项一次划入借款人指定的被告东谭公司的银行账户。约定还款日为借款期限起始日在每月的对日，如每月借款期限起始日对日的，则该月最后一日为约定还款日。还款方法为等额本息还款法。本合同项下担保方式为保证及抵押。保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证人在本合同项下的保证范围包括借款本金、利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等)。保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止，如合同项下债务分期履行的，则每期债务的保证期间均至合同项下最后一期债务履行期限届满之日后两年止。如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保(包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式)，不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。抵押人以上述所购房屋为借款提供抵押担保，抵押担保范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等)。借款人未足额履行本合同项下到期债务(包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务)，或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保(包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式)，不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，抵押人在本合同项下的担保责任均不因此减免，贷款人均可直接要求抵押人依照本合同约定在其担保范围内承担担保责任，抵押人不提出任何异议。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项时，借款人违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；有权对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息(包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息)，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；有权行使担保权利。凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，可以通过协商解决，协商不成，向，向贷款人住所地人民法院起诉同同时约定了其他相关内容。同日，被告东谭公司向原告出具《保证人担保承诺书》，载明被告东谭公司愿意为借款人孙玥娜在原告处申请的531000元个人住房按揭贷款提供担保，对该借款人因本次贷款而产生的全部债务承担不可撤销的担保连带责任。2011年1月26日，原告与被告孙玥娜就上述合同约定的烟台高新技术产业开发区东方御景4号楼2单元1002号房产办理了预告登记，预告登记义务人为被告孙玥娜，预告登记业务种类为预购商品房抵押预告登记，债权额度为531000元。上述预告抵押登记房产至今未办理抵押登记手续。2011年2月1日，原告依约向被告孙玥娜、孙东辉指定的被告东谭公司银行账户发放借款531000元。合同履行期间，被告孙玥娜、被告孙东辉未按借款合同约定按时足额还本付息，故原告依据合同约定宣布借款立即到期，要求被告孙玥娜、被告孙东辉及被告东谭公司承担还款及保证责任。截至2019年10月15日，被告孙玥娜、孙东辉尚欠原告借款本金479927.51元、利息61742.94元、罚息9362.23元。后，被告孙玥娜、被告孙东辉未再偿还借款本息，被告东谭公司对上述款项未履行连带保证责任。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原告与被告孙玥娜、被告孙东辉、被告东谭公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、被告东谭公司向原告出具的《保证人担保承诺书》，均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，原告依约履行了借款发放义务，被告孙玥娜、被告孙东辉亦应按照合同约定的日期及方式还本付息。现被告孙玥娜、被告孙东辉未按约足额履行偿还借款本息的义务，原告有权宣布涉案借款立即到期，并要求被告孙玥娜、被告孙东辉立即归还借款本息。本案中，原告要求被告孙玥娜、被告孙东辉偿还借款本金479927.51元的诉讼请求，与约相符，于法有据，本院依法予以支持。《个人住房（商业用房）借款合同》对被告孙玥娜、被告孙东辉应向原告支付利息、罚息、复利以及借款利率、罚息利率进行了明确约定，故本院对原告要求被告孙玥娜、被告孙东辉支付2019年10月15日前的利息61742.94元、罚息9362.23元，并以上述借款本息中未履行部分为基数、按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准和方式继续支付原告自2019年10月16日起至实际给付之日止的利息及复利的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”第一百八十条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本案中，抵押房屋并未办理抵押登记，抵押权并未依法设立，故，原告依据预购商品房抵押预告登记要求确认并实现抵押权、对涉案房屋经拍卖或者变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院依法不予支持。《个人住房（商业用房）借款合同》约定，如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。本案中，因被告孙玥娜、被告孙东辉未按合同约定足额履行还本付息义务，原告依约宣布涉案借款立即到期，并要求被告东谭公司承担连带保证责任。本院认为，作为保证人，被告东谭公司亦应在《个人住房（商业用房）借款合同》约定的担保范围内对本案债务承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，东谭公司承担保证责任后，有权向被告孙玥娜、被告孙东辉追偿。被告孙玥娜、被告孙东辉、被告东谭公司经本院合法传唤未到庭，本院依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告孙玥娜、被告孙东辉偿还原告中国建设银行股份有限公司烟台莱山支行借款479927.51元、支付原告利息61742.94元、罚息9362.23元（计算至2019年10月15日），并继续支付原告利息及复利（以上述借款本息中未履行部分为基数，自2019年10月16日起至实际给付之日止，按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准和方式计算），于本判决生效之日起十日内履行。二、被告烟台东谭印象置业有限公司对上述第一项承担连带保证责任。三、被告烟台东谭印象置业有限公司承担连带保证责任后，有权向被告孙玥娜、被告孙东辉追偿。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司烟台莱山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4613元、财产保全费3283元，合计7896元，由被告孙玥娜、被告孙东辉、被告烟台东谭印象置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  程晓娜二〇二〇年十月十九日法官助理曲雅琳书记员任玉玲