广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初20492号原告（反诉被告）：郑耀欢，男，1969年4月18日出生,汉族，住广东省中山市沙溪镇汇源社区*民委员会**，公民身份号码442************655。原告（反诉被告）：杨威严，男，1968年10月30日出生,汉族，住广东省中山市***************，公民身份号码440************659。两原告共同委托诉讼代理人：李霭弥，广东载信律师事务所律师。被告（反诉原告）：中山市盛强餐饮服务有限公司，住所地中山市东区******第一卡商铺之二，统一社会信用代码914************888。法定代表人：唐某1。被告：唐某1，男，1976年10月29日出生，汉族，住重庆市潼南县***********，公民身份号码510************774。两被告共同委托诉讼代理人：王开军，广东雅商（广州）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：王飞，广东雅商（广州）律师事务所律师。原告郑耀欢、杨威严与被告中山市盛强餐饮服务有限公司(以下简称盛强公司)、唐某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，盛强公司于2020年9月1日提出反诉，本院经审查后予以合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑耀欢、杨威严共同委托诉讼代理人李霭弥，被告盛强公司、唐某1共同委托诉讼代理人王开军及唐某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑耀欢、杨威严向本院提出诉讼请求：两被告连带向两原告清偿租金费用234726.57元及违约金（自逾期之日起每日按拖欠租金总额收取千分之一计至清偿之日止）；2.两被告承担两原告因本案支付的律师费16000元。庭审中，原告变更要求支付的租金金额为130000元。事实与理由：被告盛强公司承租两原告名下位于中山市火炬开发区******************商铺经营餐饮，被告唐某1为被告盛强公司的法定代表人。因被告盛强公司长期拖欠两原告租金，经双方协商一致，于2020年4月1日签订协议书，约定两被告连带分期向两原告清偿拖欠的租金费用。协议书第三条约定，被告应于2020年6月25日前支付104726.57元。两被告至今未依约付款，构成违约。根据协议书第七条、第八条约定，两被告应按拖欠租金总额每日千分之一支付违约金及承担两原告因主张权利产生的律师费、诉讼费等费用。庭审中，原告称被告唐某1于2020年7月30日支付了租金104726.57元，现拖欠租金为130000元。原告郑耀欢、杨威严在举证期限内向本院提交的证据有：1.不动产权证；2.租赁合同；3.协议书；4.民事案件委托代理合同；5.中山市不动产登记资料查询结果、发票；6.税收缴款书、中国银联签购单、借记卡账户历史明细清单及银行流水。被告盛强公司、唐某1辩称，1.在双方协商解除房屋租赁合同后，约定的租金总金额为344726.57元，分三期清偿，被告第一期和第二期都是按时支付的，第三期应该是在6月25日前支付，但逾期了一个月零五天，是因为双方对租赁税133678.57元产生了争议，被告认为原告没有垫付的事实存在，并且即使有支付租赁税，按照法律的规定，也应该是出租方承担的法定义务，不应该转嫁给承租人。被告最终在7月30日支付了尾款给原告，剩余事项继续商谈。依据双方的协议，原告诉求一是不成立的。原告主张的违约金起算时间不明确也不合理，因为按照双方的协议书，被告只逾期一个月零五天没有支付尾款，但在收到应诉材料前也已经支付给原告了。2.关于律师费问题，如果原告起诉的标的额为20多万元，按照相关的律师费的收费办法16000元确实不高，但现在的标的额原告已经减少了一半，律师费是按标的额收取的，所以律师费也应做相应的调整。3.双方在2020年4月1日签订的协议书是显失公平的。2020年年初是非常特殊的环境，由于受到疫情的影响，餐饮业无法开业，依据原告与被告盛强公司租赁协议的约定，即合同的协商解除第12条第3款有描述，被告认为在特定的环境下应该适用合同自然终止的约定，互不追究赔偿及违约责任。4.针对疫情，我国出了很多有关企业减少租金的政策，在2020年4月1日签订的协议中也同意将保证金120000元给原告，不再返还给被告，被告已经作出了让步。基于公平原则，被告认为原告在被告已经完全清偿租金以及相关费用，并且没收被告已交保证金及扣除并没有实际支出的租赁税，显失公平。请求驳回原告的相关诉求。反诉原告盛强公司以郑耀欢、杨威严垫付2018年至2019年期间税费133678.57元没有依据为由，向本院提出反诉请求：1.郑耀欢、杨威严向盛强公司返还以垫付2018年至2019年期间税费名义收取的133678.57元；2.郑耀欢、杨威严向盛强公司提供租赁期间(2015年11月1日至2020年3月31日)的租金发票4417270.77元。庭审中，盛强公司撤回第二项诉求。盛强公司、唐某1就其辩解意见及盛强公司的反诉请求在举证期限内向本院提交的主要证据有:1.邮政银行账户对账单；2.账户对账单、中国银行交易流水明细清单。郑耀欢、杨威严对反诉辩称，盛强公司的反诉请求没有事实以及法律依据。双方在2020年4月1日签署协议书时，已经明确“经过乙方的确认，甲方代支付了税费…”，盛强公司才签署协议书的，盛强公司作为完全民事行为能力人完全知悉条款的内容，并不存在事后才知悉的情况。根据双方2015年签订租赁合同约定，该笔税费应当由盛强公司承担。请求驳回盛强公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：盛强公司的法定代表人是唐某1。中山市火炬开发区******************商铺原产权人是杨威严、陈晓斌、阮浴鸳，后于2018年11月28日转让登记至郑耀欢、杨威严二人共有。2015年10月23日，杨威严、陈晓斌、阮浴鸳（出租方、甲方）与盛强公司（承租方、乙方）签订租赁合同，约定：乙方承租甲方上述商铺（建筑面积2100平方米）经营餐饮，租赁期限自2015年11月1日起至2023年12月31日止，2016年1月1日至2018年12月31日每月租金60000元，2019年1月1日至2020年12月31日每月租金65000元……，每月租金在当月15日前交清；乙方应于签订合同之日向甲方缴纳保证金120000元；租赁期间，租赁税和政府收取的一切税费（包括但不限于印花税、土地使用税、房产税、个人所得税等）全部由乙方负担；乙方拖欠租金超过一个月的，甲方有权解除合同并收回商铺，乙方所交全部保证金归甲方所有；乙方逾期交付租金的，则按拖欠租金数额每日收取千分之一的违约金；合同还约定了其他内容。合同签订后，盛强公司接收商铺经营餐饮，交纳了保证金120000元并支付租金至2019年10月。之后，盛强公司拖欠租金，经双方协商一致，郑耀欢、杨威严（甲方）与盛强公司、唐某1（乙方）于2020年4月1日签订协议书，主要内容为：鉴于乙方承租甲方名下中山市火炬开发区******************商铺商铺，因乙方长期拖欠甲方租金已构成根本违约，协商一致达成如下协议：一、截止签订本协议之日，甲乙双方确认，乙方拖欠甲方租金、税费及有关费用共计474726.57元，具体如下：1.租金265000元（2019年11月5000元，2019年12月至2020年3月租金共计260000元）；2.甲方代乙方垫付的2018年-2019年的有关税费共计133678.57元；3.提成费用76048元。二、因乙方长期拖欠甲方租金的行为构成根本违约，甲方与乙方于2015年10月23日签订的租赁合同于2020年3月31日解除，甲方没收乙方已交的保证金120000元。三、考虑新冠肺炎疫情造成的影响，甲方同意免除乙方2020年2月、3月的租金合计130000元，即乙方应向甲方清偿租金及有关费用共计344726.57元；乙方分三期清偿：2020年4月25日前支付120000元，2020年5月25日前支付120000元，2020年6月25日前支付104726.57元。……七、如乙方未能按本协议第三条的约定按时足额清偿拖欠的租金及有关费用的，甲方有权按双方于2015年10月23日签订的租赁合同约定，要求乙方清偿甲方租金及有关费用474726.57元、没收乙方的保证金120000元，并按租赁合同约定要求乙方按拖欠租金总额每日收取千分之一的违约金。八、如乙方未按本协议履行合同义务，甲方为维护自身合法权益向乙方主张权利所产生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、诉讼保全费等）由乙方承担。九、乙方盛强公司、唐某1就本协议项下的债务承担连带清偿责任。上述协议签订后，唐某1按约于2020年4月25日、5月25日分别支付了前二期款项，但第三期款项没有按约支付。郑耀欢、杨威严遂于2020年7月24日诉至本院，主张前述实体权利。之后，唐某1于2020年7月30日又支付了款项104726.57元给杨威严。另查，郑耀欢、杨威严于2018年11月7日垫付了盛强公司租赁期间的房产税、城镇土地使用税及滞纳金共98605.23元，于2019年11月28日垫付了盛强公司租赁期间的房产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税共35073.34元。以上二项合共133678.57元。又查，郑耀欢、杨威严为本案诉讼支出律师费16000元。诉讼中，郑耀欢、杨威严主张违约金的计算方法为：2019年11月拖欠的租金5000元从2019年11月15日起计算至2020年5月25日；2019年12月拖欠的租金65000元从2019年12月15日起计算至2020年5月25日；2019年12月拖欠的剩余租金39726.57元从2020年5月26日起算至2020年7月30日；2020年1月拖欠的租金65000元从2020年1月15日起算至2020年7月30日；2020年2月、3月拖欠的租金65000元分别从2020年2月15日、3月15日起计算至清偿之日；均按日千分之一计收。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。杨威严、陈晓斌、阮浴鸳与盛强公司签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。在租赁期间，涉案商铺的产权变更登记至郑耀欢、杨威严名下，根据买卖不破租赁原则，涉案租赁合同的权利义务由郑耀欢、杨威严享有和承担。关于垫付的税费133678.57元问题。首先，郑耀欢、杨威严已提交税收缴款书等证据证实其支付了租赁期间的房产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税等共133678.57元。其次，涉案租赁合同约定，租赁期间，租赁税和政府收取的一切税费（包括但不限于印花税、土地使用税、房产税、个人所得税等）全部由盛强公司负担。双方协议约定上述税费由一方承担并不违反法律强制性规定。再次，双方签订的协议书亦明确载明，盛强公司、唐某1确认郑耀欢、杨威严代垫付的有关税费共133678.57元并约定由盛强公司、唐某1分期支付。因此，郑耀欢、杨威严垫付有关税费133678.57元的事实，本院予以认定，上述税费根据双方合同约定应由盛强公司、唐某1负担。盛强公司反诉要求郑耀欢、杨威严返还垫付的有关税费133678.57元，没有依据，本院不予支持。关于协议书是否显失公平问题。盛强公司长期拖欠租金的行为构成根本违约，此在协议书中有明确确认。又根据租赁合同约定，盛强公司逾期支付租金超过一个月的，郑耀欢、杨威严有权解除合同、收回商铺以及没收保证金。故双方在协议书中确认由郑耀欢、杨威严没收保证金，有合同依据。协议书中亦考虑疫情问题减免了盛强公司两个月租金。但因盛强公司、唐某1自身问题，不遵守协议约定，未按协议履行付款义务，最终未能享受该减免优惠，责在盛强公司、唐某1一方。因此，盛强公司、唐某1主张协议书显失公平，依据不足，本院不予采纳。综上所述，盛强公司拖欠租金的行为已构成根本违约，应承担付清租金及支付相应违约金的违约责任。唐某1应依照协议书约定，对盛强公司的上述债务承担连带清偿责任。关于盛强公司、唐某1提出违约金计算不合理问题。因郑耀欢、杨威严未能提供证据证实其因盛强公司拖欠租金造成的损失数额，考虑到盛强公司、唐某1于签订协议后已按约定支付了前二期款项，第三期款项只逾期一个多月的履行情况，盛强公司、唐某1过错程度以及郑耀欢、杨威严已没收保证金120000元弥补相应损失等因素，本院认为，双方合同约定按日千分之一的标准计算违约金，明显高于因盛强公司拖欠租金造成的郑耀欢、杨威严的损失，故本院酌情调整违约金计算标准为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。此外，郑耀欢、杨威严主张的违约金起算时间应从每月的16日起算为适宜。关于律师费问题。本案诉讼中，郑耀欢、杨威严诉求的金额虽作了调整，但整体的诉求金额仍有十几万元，且盛强公司于诉讼中亦提出了反诉，郑耀欢、杨威严主张律师费16000元在合理范围。此外，根据双方协议书约定，因盛强公司、唐某1未按协议履行其付款义务，导致郑耀欢、杨威严主张权利产生的律师费，应由盛强公司、唐某1负担。综上所述，郑耀欢、杨威严诉求合理部分，本院予以支持。盛强公司诉求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告中山市盛强餐饮服务有限公司、唐某1于本判决发生法律效力之日起七日内连带向原告郑耀欢、杨威严支付租金130000元及违约金（违约金计算方法：2019年11月拖欠的租金5000元从2019年11月16日起计算至2020年5月25日；2019年12月拖欠的租金65000元从2019年12月16日起计算至2020年5月25日；2019年12月拖欠的剩余租金39726.57元从2020年5月26日起算至2020年7月30日；2020年1月拖欠的租金65000元从2020年1月16日起算至2020年7月30日；2020年2月、3月拖欠的租金65000元分别从2020年2月16日、3月16日起计算至清偿之日；均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；二、被告中山市盛强餐饮服务有限公司、唐某1于本判决发生法律效力之日起七日内连带向原告中山市唯佳物业管理有限公司支付律师费16000元；三、驳回反诉原告中山市盛强餐饮服务有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3400元，减半收取为1700元（原告郑耀欢、杨威严已预交2598元，本院退回898元），由被告中山市盛强餐饮服务有限公司、唐某1负担(中山市盛强餐饮服务有限公司、唐某1于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉案件受理费1487元（反诉原告中山市盛强餐饮服务有限公司已预交），由中山市盛强餐饮服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉张，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张文辉二〇二〇年九月二十八日书记员  苏凤英杨丽燕