天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初86790号原告（反诉被告）：天津招商泰达房地产开发有限公司，住所地天津开发区北海东路**昆西园6/**楼。法定代表人:邹连永，董事长。委托诉讼代理人：叶彦红，天津赢彧律师事务所律师。委托诉讼代理人：石拓，天津赢彧律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：范娅，女，1974年1月30日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：刘海龙，河北衡泰（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭瑞平，河北衡泰（天津）律师事务所律师。原告天津招商泰达房地产开发有限公司与被告范娅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，范娅在法庭辩论结束前提出反诉，本院予以合并审理。本案适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）天津招商泰达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人叶彦红、石拓，被告（反诉原告）范娅及其委托诉讼代理人刘海龙、郭瑞平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）天津招商泰达房地产开发有限公司（以下简称“招商泰达公司”）提出诉讼请求：1.判令范娅立即付清《租赁合同》项下自2018年3月15日起至2019年6月30日止的租金264259.62元;2.判令范娅立即付清《租赁合同》项下拖欠的自2018年1月1日起至2019年6月30日止的物业管理费59611.5元;3.判令范娅向招商泰达公司支付租金违约金70000元、物业管理费违约金30000元。4.本案诉讼费用由范娅承担。事实与理由：2017年8月31日,招商泰达公司与范娅签订《贝肯山项目租赁合同》（以下简称“租赁合同”）,约定招商泰达公司将位于天津市开发区,16门101号商铺出租给范娅,租赁期限从2017年9月15日至2022年9月14日。根据租赁合同约定，范娅应于每自然季度第三个月25日前向招商泰达公司支付下自然季度租金及物业管理费,同时还应承担涉及出租商铺的一切费用。然范娅自2018年1月起开始拖欠物业管理费，2018年3月起开始拖欠租金，招商泰达公司反复发函催缴,但范娅始终不予理会。范娅无正当理由拖延付款的行为已经构成严重违约，招商泰达公司依照租赁合同及合同法的有关规定提起诉讼。被告（反诉原告）范娅辩称，不同意招商泰达公司要求支付租金的诉讼请求，招商泰达公司各种虚假宣传落实都不到位，配套措施不完善，户外电源等一直没落实到位，影响范娅的正常经营。招商泰达公司承诺并认可范娅在承租商铺内搭建二层，装修完毕后又告知范娅消防局不允许搭建二层，范娅要求用招商泰达公司给范娅造成的经济损失直接折抵应该支付的房租。签订合同后，在2017年9月15日至2017年9月30日期间，停水不允许施工，2017年11月22日又要求所有商户停工三个月，该停水停工期间不应支付租金，应顺延收租起算日期。范娅要求招商泰达公司提供消防验收合格资质，招商泰达公司一直未提供，范娅认为该房屋出租时不具备使用条件。范娅不同意支付物业管理费，该费用应支付给物业管理公司，如果招商泰达公司收取，应当提交垫付的证明。物业不作为，窗户一直不维修，垃圾不及时清理，承诺的免费停车位也一直没有兑现，影响了范娅的正常经营。招商泰达公司违约在先，故不同意支付违约金。被告（反诉原告）范娅提出反诉请求：1.判决招商泰达公司赔偿范娅装修损失392293.27元；2.本案诉讼费由招商泰达公司承担。事实与理由：范娅与招商泰达公司于2017年8月31日签订贝肯山商铺租赁合同，约定招商泰达公司将位于天津市开发区,16门101号商铺出租给范娅。签订合同前，招商泰达公司向范娅承诺，在此出租商铺内可以搭建二层。合同签订后，范娅开始对商铺装修并搭建二层用于经营。但2017年11月22日范娅接到招商泰达公司的通知，天津市消防局认为商铺搭建二层存在消防隐患，不允许搭建二层，范娅搭建的二层不允许使用，给范娅带来巨大经济损失，故提起反诉。原告（反诉被告）天津招商泰达房地产开发有限公司辩称，请求驳回全部反诉请求。范娅主张的装修损失是由于搭建二层造成，搭建二层属于范娅承租房屋后的内部装修的行为，根据双方签署的租赁合同第7.5条第一项之约定，范娅进行装修或添置设备应经招商泰达公司及政府有关主管部门批准后方可进行，由此产生的费用由范娅自行承担，该条第三项约定，如相关机关要求整改，范娅应按要求修改其装修，因此范娅主张的装修损失是其自行装修不符合行政机关要求而造成的，与招商泰达公司无关，应由其自行承担相应责任。天津招商泰达房地产开发有限公司向本院提交证据如下：1.不动产权证书、原告的营业执照，用以证明招商泰达公司享有涉案房屋的所有权，营业执照证明招商泰达公司的经营范围，有权将商铺出租给范娅，有资格提供物业服务。2.招商泰达公司与范娅签订的贝肯山项目租赁合同、房屋交接确认表，用以证明双方于2017年8月31日签订了租赁合同，后招商泰达公司将房屋交给范娅使用，范娅应按合同规定支付租金和物业管理费。3.建设工程消防验收意见书、建设工程竣工验收备案书，用以证明招商泰达公司交付范娅的房屋质量合格并符合消防验收的标准。4.招商泰达公司于2018年5月10日发出的催款通知单以及快递凭证，用以证明招商泰达公司催缴后范娅仍未缴纳欠付的物业管理费和租金。5.物业资质证书、物业管理外包合同、保洁工作日检表、保洁工作计划、保洁考勤记录表、保洁工作总结、保洁早晚点队照片、保洁清洁照片、贝肯山10KV变电站巡视记录表、贝肯山第二时区商业街巡场记录表、配电间巡视记录表，用以证明招商泰达公司委托招商局物业管理有限公司进行物业服务，招商局物业管理有限公司对包含被告在内的商业街提供了物业服务。范娅向本院提交证据如下：1.租赁合同，用以证明双方之间的租赁关系，合同约定免租期6个月。2.天津市小型建设施工合同及报价、照片3张，用以证明范娅装修涉案商铺二层花费392293.27元，并且一直未使用。3.范娅与招商泰达公司工作人员的聊天记录截图，用以证明范娅在承租底商内装修装饰二层是招商泰达公司承诺允许的，并且按招商泰达公司要求将装修图纸和方案报备。4.招商泰达公司宣传资料，用以证明招商泰达公司虚假宣传，存在欺诈行为。5.范娅与招商泰达公司员工的聊天记录、装修保证金收据、暖气费收据，用以证明2017年没有供暖，且已经装修完毕，招商泰达公司应退还装修保证金和2017年暖气费。6.范娅与招商泰达公司员工的聊天记录，用以证明招商泰达公司承诺给范娅的免费停车位2019年3月才试运营，且2019年7月开始收费。7.范娅与招商泰达公司员工及其他商户聊天记录，用以证明物业不作为，安保工作做的不好、垃圾不清理、怠于维修、停水停电不及时通知、办事拖拉。8.EMS快递单、贝肯山第二时区商业联合会会议记录、范娅与招商泰达公司员工聊天记录，用以证明范娅多次积极要求与招商泰达公司协商解决问题，招商泰达公司均置之不理。当事人提交的证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院在下文中综合予以评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月31日，天津招商泰达房地产开发有限公司（甲方）与范娅（乙方）签订《贝肯山项目租赁合同》，约定：甲方将位于天津市开发区,16门101号商铺出租予乙方。出租商铺套内面积为149.15平方米。租赁期限自2017年9月15日至2022年9月14日止。2017年9月15日至2018年3月14日为甲方给予乙方的免租期，该期间内无论乙方营业与否均无需支付租金，但需支付该期间物业管理费及水电使用费。自2018年3月15日至2019年9月14日，每日含税租金单价3.75元／㎡，每月含税物业管理费3311.75元。乙方需按季度支付租金及物管费，支付方式为每自然季度第三个月25日前向甲方支付下自然季度租金和物业管理费，乙方不得以任何形式抵扣，如遇节假日，则租金支付日期顺延至节假日后的第一个工作日，乙方支付租金及物管费的方式是按自然季度支付，其中自免租期结束后的第一个自然季度（2018年3月15日-2018年6月30日）的含税租金需于2月25日前支付。租金必须在合同约定日期前付清，乙方逾期支付房租，属乙方违约，甲方有权自应付款日之次日起向乙方收取逾期付款的违约金，该违约金的计算标准为：拖欠日乘以拖欠租金总额的3‰，自款项应付之日起直至款项到达之日止。逾期支付物业管理费，甲方有权自应付款日之次日起向乙方收取逾期付款的违约金，该违约金的计收标准为：每拖欠一日，计收拖欠管理费总额的3‰，该违约金按拖欠天数，累计计算。因乙方的行为所产生的涉及出租商铺的一切费用（包括但不限于乙方发生的通讯费用、水电费、燃气费、采暖费）均由乙方负担；乙方应遵照甲方或物业公司或公用事业部门通知的金额、日期及付款方式准时支付上述费用；如乙方逾期未付上述费用，甲方或物业公司代收代付该等费用情况下，则甲方／物业公司有权向乙方收取逾期支付的违约金，该违约金的计收标准为：每拖欠一日，计收拖欠费总额的3‰，该违约金按拖欠天数，累计计算。乙方所要进行的装修或者添置设备设施应事先报甲方审批，装修方案必须在甲方规定交付日前30日书面提交给甲方审核，并经甲方书面同意以及政府有关主管部门批准后方可进行，由此产生的一切费用由乙方自行承担；如果政府有关部门对乙方的装修（包括但不限于消防设施、其它附属设施／设备）提出任何整改要求，乙方均应当立即按照该等整改要求修改其装修；乙方的装修改造不应对出租商铺建筑物的主体结构安全、消防安全及整体美观造成不良影响，并保证其各项装修工程不影响或妨碍其他商户的正常营业；如果乙方未按照上述规定进行装修或者增设附属设施、设备，则甲方有权要求乙方立即停止施工并将商铺恢复原状，由此产生的损失、开支、费用、责任均由乙方承担。合同签订后，天津招商泰达房地产开发有限公司向范娅交付了房屋。范娅自2018年1月1日起拖欠物业管理费，自2018年3月15日起拖欠租金。经计算，范娅欠付天津招商泰达房地产开发有限公司2018年3月15日至2019年6月30日的租金为264554.81元（3.75元/㎡/日×149.15㎡×473日=264554.81元），2018年1月1日起至2019年6月30日的物业费59611.5元（3311.75元/月×18个月=59611.5元）。本院认为，天津招商泰达房地产开发有限公司与范娅签订的《贝肯山项目租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。天津招商泰达房地产开发有限公司已依约将出租房屋交付范娅使用，范娅应按合同约定支付租金及物业管理费。经计算，天津招商泰达房地产开发有限公司主张的租金及物业管理费数额未超过合同约定的标准，本院予以支持。范娅逾期支付租金及物业管理费构成违约，应承担违约责任。合同中约定了违约条款，天津招商泰达房地产开发有限公司依照合同约定的违约金计算标准，自行调整降低后，酌情主张违约金共计10万元，鉴于天津招商泰达房地产开发有限公司未提供证据证明其因范娅逾期支付相关费用产生的实际损失，故本院参照人民银行同期贷款罚息的利率，并结合本案的实际情况，酌情认定本案违约金数额为1万元，天津招商泰达房地产开发有限公司主张超出的部分本院不予支持。实际履行合同的过程中，范娅已接受租赁房屋并占有使用至今，其提供的证据不足以证明其拒付相关款项具有合理性，不足以推翻双方签订的《贝肯山项目租赁合同》，故范娅的抗辩意见本院不予采信。对于范娅的反诉请求，因《贝肯山项目租赁合同》中明确约定了装修及增设附属设施设备需经天津招商泰达房地产开发有限公司书面同意及政府有关主管部门批准后方可进行，由此产生的一切费用由承租方自行承担，相关责任和费用负担合同已明确约定，故范娅提交的鉴定申请不符合受理申请范围，其反诉请求没有合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）范娅于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）天津招商泰达房地产开发有限公司2018年3月15日至2019年6月30日的租金人民币264259.62元；二、被告（反诉原告）范娅于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）天津招商泰达房地产开发有限公司2018年1月1日起至2019年6月30日的物业费人民币59611.5元；三、被告（反诉原告）范娅于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）天津招商泰达房地产开发有限公司违约金人民币10000元；四、驳回原告（反诉被告）天津招商泰达房地产开发有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）范娅的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7658元，由天津招商泰达房地产开发有限公司负担1269元，范娅负担6389元（于本判决生效之日起十日内直接给付天津招商泰达房地产开发有限公司）；反诉受理费3592.2元，由范娅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  信彧人民陪审员  王倩人民陪审员  李刚二〇二〇年八月二十五日法官助理陈阳书记员宋扬