河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0327民初820号原告:张永强,男,汉族,1970年7月29日出生,住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：翟浩飞、张佳慧，河南达兴律师事务所律师，特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代领法律文书。被告:张维忠,男,汉族,1980年2月1日出生,住河南省宜阳县。被告:李银霞,女,汉族,1985年9月17日出生,住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：祁冰洋，河南明耀律师事务所律师，特别授权代理，即代为提起反诉、签收法律文书、开庭、调解、和解、上诉等。第三人:中国工商银行股份有限公司宜阳支行,住所地宜阳县城红旗中路10号，统一社会信用代码:9141032787160091Q。负责人:李明，行长。委托诉讼代理人：赵满军，该公司员工，代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解、提出反诉或者上诉、代签、代领法律文书等。第三人:洛阳拓力置业有限公司,住所地洛阳市宜阳县北城区香鹿山大道东部队车场临街门面房，统一社会信用代码:914103270600017859。法定代表人:闫二虎，总经理。委托诉讼代理人：闫利景，河南金晖律师事务所律师，特别授权代理，即可以代为答辩、代为和解、进行调解，代为领取法律文书等。原告张永强诉被告张维忠、李银霞及第三人中国工商银行股份有限公司宜阳支行（以下简称工商银行）、洛阳拓力置业有限公司（以下简称拓力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张永强及委诉讼代理人翟浩飞、张佳慧、被告张维忠、被告李银霞的委托诉讼代理人祁冰洋、第三人工商银行的委托诉讼代理人赵满军、第三人拓力公司的法定代表人闫二虎及委托诉讼代理人闫利景到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张永强向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行与原告签订的《按揭房屋买卖合同》,向原告交付房屋并将涉案房屋所有权变更登记至原告名下;二、判令第三人中国工商银行股份有限公司宜阳支行协助原告、被告办理涉案房屋解除抵押(预告登记)手续；三、判令第三人洛阳拓力置业有限公司协助原、被告将涉案房产所有权变更登记到原告名下；四、本案诉讼费用由被告承担。事实理由:2016年9月15日,原、被告签订《按揭房屋买卖合同》,协议约定由原告张永强购买被告张维忠所有的位于宜阳县香鹿山镇××路东侧××港湾××单元××号的房产,建筑面积为125.23平方米。双方约定该套房产首付及一年月供为29000元,由原告一次性付清。原被告双方同意接受按照银行按揭的方式付款,被告张维忠需配合原告张永强进行房产证办理及过户。该合同签订后,原告一直按照合同约定每月向被告张维忠账户支付款项用于偿还被告应付的按揭款。2019年9月12日原告向被告还按揭账户转款时发现款项无法转入,后了解是被告有意变更了购房按揭款的还款账户,致使原告无法按期再支付款项。原告又了解到第三人洛阳拓力置业有限公司已经通知交房领钥匙。原告就合同继续履行问题经与被告多次协商,但未能解决。因该涉案房屋按揭贷款未还清,房屋仍抵押(预告登记)在第三人中国工商银行股份有限公司宜阳支行,现原告愿意代被告偿还房产抵押贷款的剩余本息,以解除该房屋的抵押(预告登记)。待抵押解除后第三人洛阳拓力置业有限公司应配合原被告将涉案房产变更登记到原告名下。因原告与被告协商未果,故起诉至贵院,请求贵院依法裁判。被告张维忠辩称：因为原告偶尔会有不交房贷的现象发生，银行老是短信通知，所以停了缴款账户的使用。被告李银霞辩称：原告所诉要求判令继续履行原被告之间的买卖合同理由不能成立,本案原告与被告张维忠之间签订的买卖合同依法应当解除,请求依法驳回原告的诉讼请求,理由如下：一、本案诉讼所涉及房屋为答辩人与被告张维忠的夫妻共同财产,答辩人享有一半份额,原告与被告张维忠私下签订的买卖合同未经答辩人同意,也未告知答辩人,严重侵害了答辩人的财产权,应属无权处分。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。《中华人民共和国婚姻法》第十七条，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。所以被告张维忠未与答辩人协商并经过答辩人同意与原告签订合同的行为属无权处分,应当予以解除。二、原告与被告张维忠之间签订的买卖合同所产生的结果也不构成善意取得的效果,原告依法不能取得该房屋的所有权。《婚姻法解释一》第十七条，关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,应当理解为:(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。根据《物权法》第一百零六条，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回:除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的;（二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十六条，具有下列情形之一的,应当认定不动产受让人知道转让人无处分权:(四)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误。通过本案证据可以看出,当时备案的买卖合同已经交付给原告,原告明知购房人包含答辩人,其明知被告张维忠没有处分权，也未通知答辩人,仍然与其签订合同,可见原告受让该房产是恶意的。同时该房也未依法办理变更登记,也未占有该不动产,所以不构成善意取得,同时原告与被告张维忠的转让价款为包含按揭29000元,而合同价当时首付11万以上,包含还贷和增值,张维忠与答辩任享有的价值也在20万以上,以29000元出售明显不属于合理借款转让,应当依法解除双方之间的合同。综上,原告所诉依法不能成立,请依法解除原告与被告张维忠之间签订的买卖合同,并责令原告返还答辩人的该房产。第三人工商银行辩称：张维忠2015年7月与拓力公司签订《商品房预售合同》，2015年8月19日到我行办理个人住房按揭，签订《个人购房借款/担保合同》，按揭贷款人民币239000元，贷款人户名为张维忠。原告张永强与被告张维忠在2016年9月15日签订《按揭房屋买卖合同》及原告每月向被告张维忠的账户支付款用于偿还按揭款，我行均不知晓，我行系统显示该笔按揭贷款一直为正常发放及还款。原告称2019年9月12日原告向被告的还按歇账户转款时发现无法转入，后了解是被告有意变更购房按揭账户。综上认为，原告与被告签订的《按揭房屋买卖合同》属双方个人行为，张维忠2015年8月19日与我行签订的《个人购房借款/担保合同》行为为有效，该房产在我行抵押按揭为正常业务，我行无过错。第三人拓力公司辩称：1、拓力公司和张维忠之间存在房屋预售合同关系，和原告张永强之间不存在房屋买卖关系；2、拓力公司只能依据和张维忠之间的预售合同，将争议房产登记在张维忠名下，张维忠取得房屋产权之后，如何办理过户由张维忠和张永强自行办理；3、根据相关规定，经到宜阳县房管局询问得知，拓力公司不具有将争议房产从张维忠名下变更到张永强名下的能力。综上所述，拓力公司和张永强之间不存在合同关系，也就不存在合同义务，依据合同约定，拓力公司只能将争议房产登记在张维忠名下，根据法律规定，目前不具备将预售合同购买房由张维忠变更至张永强的条件和能力。经审理查明：2008年6月17日，被告张维忠与被告李银霞登记结婚，2019年4月1日，双方办理离婚登记，离婚协议约定：双方无财产分割。2015年7月11日，被告张维忠作为买受人与作为出卖人的第三人拓力公司签订《商品房预售合同》（合同编号YS0025338），约定：张维忠购买拓力公司开发建设的位于宜阳县香鹿山镇××路东侧××港湾××单元××号的商品房（房屋代码为185999），预测建筑面积为125.23平方米，单价为每平方米2800.56元，总金额为350714元，付款方式为买受人于2015年7月11日前付清首付款111714元，剩余239000元办理银行按揭贷款手续，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。之后被告张维忠向第三人拓力公司缴纳购房款10000元。第三人拓力公司称当时房屋销售开展了缴纳10000元顶首付款活动，同时为办理涉案房屋按揭贷款向张维忠开具了111714元的销售不动产统一发票。2015年8月19日，被告张维忠作为借款人与作为贷款人的第三人工商银行及作为保证人的第三人拓力公司签订《个人购房借款/担保合同》(编号：A［按揭］字［洛阳分］行［宜阳］支行［2015］年［0646号］)，约定贷款人向借款人发放个人按揭贷款，金额为人民币239000元；贷款人用于购买上述商品房，贷款为个人购置住房贷款，所贷款项用于购买家庭第壹套住房；贷款期限为20年；借款人指定其在中国工商银行开立的户名张维忠，账号62×××03，开户行宜阳支行的个人结算账户为还款账户；借款人同意如在贷款发放后的36月内申请提前还款的，则按如下标准向贷款人一次性支付提前还款补偿金，提前还款补偿金=提前还款金额×贷款执行月利率×3个月，每笔贷款最高收取的提前还款补偿金不超过本合同项下六个月贷款利息。部分提前还款的，还款金额不少于万的整数倍；保证人承担保证责任的范围为对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。但约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件的，保证人对之后到期的借款人的债务免除保证责任。同时约定上述商品房为抵押物。被告张维忠作为抵押人签字按印，被告李银霞作为抵押共有人签字按印。本合同签订后，工商银行依约发放贷款，上述商品房于2015年8月19日办理了预购商品房抵押权预告登记，现工商银行持有抵押权预告登记的相关手续。被告张维忠依约支付工商银行2015年9月至2016年8月的贷款本息19459.41元。2016年9月15日，原告张永强作为买方与作为卖方的被告张维忠签订《按揭房屋买卖合同》，约定：张永强购买张维忠拥有上述商品房；本套房产首付及一年月供29000元一次性付清；双方同意张永强接受银行按揭方式付款，若张永强不按时支付月供，一切后果按银行处理；张维忠配合张永强进行房产证办理及过户；张维忠合同生效之日起，不得以任何理由干涉张永强对房屋的使用，并有义务配合办理房产的一切手续等。本合同签订后，张永强支付张维忠房产首付及一年月供款共计29000元，并依约向张维忠在工商银行还款账户支付2016年9月至2019年8月的上述商品房贷款本息56344余元。2019年9月之后，张维忠变更涉案房屋的按揭还款账户，张永强未能再继续履行还款义务，后与张维忠协商未果，提起诉讼。另查明：被告张维忠在出售涉案房屋时，向原告张永强提交涉案房屋所签订的相关合同等手续原件。原告张永强当庭表示有能力代替被告张维忠清偿所欠工商银行的债务,使工商银行对涉案房屋的抵押权消灭，并自愿支付张维忠2019年9月之后偿还的涉案房屋按揭款项，同时也自愿承担过户登记所产生的费用。第三人工商银行明确表示同意接受买受方张永强的提前还贷申请并愿意配合注销抵押权。第三人拓力公司称涉案房屋未竣工验收，也未交付使用，暂时不能办理房产证照手续。上述事实，由原、被告及第三人的陈述、《商品房预售合同》、《个人购房借款/担保合同》、《按揭房屋买卖合同》销售不动产统一发票、预购商品房抵押权预告登记证书、工商银行卡、账户还款明细等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告张永强与被告张维忠签订的《按揭房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告张永强依约支付被告张维忠首付款和一年月供29000元，并支付涉案房屋的按揭款项至2019年8月，之后因被告张维忠变更涉案房屋的还款账户，未能继续履约。被告张维忠辩称原告张永强偶尔会有不交房贷的现象，所以停缴还款账户使用的意见，与第三人工商银行辩称期间涉案房屋按揭贷款一直为正常发放及还款的意见不符，且无证据印证，不予采纳。故原告张永强作为守约方，有权选择要求继续履行或解除涉案的《按揭房屋买卖合同》。关于涉案的《按揭房屋买卖合同》在事实上和法律上能否继续履行的问题。首先，关于被告张维忠向第三人拓力公司缴纳首付款数额的认定的问题。经查，拓力公司出具证明并当庭陈述，公司为销售房屋，开展缴纳10000元房款顶首付款活动，且办理按揭贷款时，银行需审查首付款项的支付情况，故公司出具111714元的销售不动产统一发票，但张维忠实际交纳房款是10000元。被告张维忠缴纳2015年9月至2016年8月涉案房屋贷款本息为19459.41元与10000元首付款相加的数额，与原告张永强和被告张维忠签订的《按揭房屋买卖合同》约定本套房产首付及一年月供29000元的数额基本相当。张维忠虽称向第三人缴纳的房款为销售不动产统一发票111714元，因各方当事人存在争议，法庭要求张维忠出具缴纳房款的相关依据，张维忠未能举证证明。综上，可以认定被告张维忠向拓力公司缴纳的首付款数额应为10000元。其次，原告张永强就涉案房屋的买受行为，是否损害被告李银霞权益的问题。经查，涉案房屋虽系被告张维忠与被告李银霞夫妻关系存续期间所购买，但购买时的买受人、商品房预售登记权利人及签订按揭贷款合同的借款人、还款账户名称仅为被告张维忠，同时被告张维忠在出售涉案房屋时，向原告张永强提交涉案房屋所签订的相关合同等手续原件。原告张永强作为买受方，有理由认为被告张维忠具有处分涉案房屋的权利，同时也依约向被告张维忠支付了涉案房屋张维忠原已付等值的款项，并向涉案房屋按揭还款账户支付三年的月供款项。被告李银霞虽对涉案房屋享有权利，但在原告张永强买受涉案房屋并支付按揭款项期间，未主张或履行过的任何权利义务，且在2019年4月份与被告张维忠离婚时，协议约定双方无财产分割。据此，被告李银霞对涉案房屋的出售应系明知，其辩称不知房屋出售的意见有悖常理，认为涉案房屋以不合理的价格转让，原告张永强存在恶意，并请求解除合同的意见，与查明的事实不符，且于法无据，均不予采纳。综上，原告张永强作为善意相对人，与被告张维忠签订涉案房屋的买卖合同行为，未损害被告李银霞的权益。再次,涉案房屋转让是否损害抵押权人即第三人工商银行权益的问题。经查，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定“抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。可见买受人可以通过代替出卖人清偿债务的方式,使抵押权消灭,排除合同履行的障碍。本案中，涉案房屋现仍抵押于工商银行，涉案房屋的转让应先清偿所欠工商银行的全部债务，注销该抵押权。原告张永强作为涉案房屋的买受人，当庭表示有能力代替张维忠清偿所欠工商银行的债务,使工商银行对涉案房屋的抵押权消灭。工商银行也明确表示同意接受买受方的提前还贷申请并愿意配合注销抵押权。因此，涉案房屋的转让不侵害第三人工商银行的权益，合同履行不存在障碍。最后,涉案房屋转让虽未约定办理过户所需税费的负担问题，但原告张永强作为买受方当庭表示自愿承担过户的费用，并愿意支付被告张维忠2019年9月起支付的涉案房屋按揭款项。因此,涉案房屋交易所产生的税费等应由张永强承担，在具备过户登记条件的情况下，被告张维忠应予以协助办理。综上，原告张永强主张继续履行上述《按揭房屋买卖合同》及协助办理解除涉案房屋抵押登记手续的请求，予以支持。现因涉案房屋未竣工验收，不具备交付使用和办理房产证照的条件，故原告张永强主张交付涉案房屋及协助办理过户登记手续的诉求暂不予审理，待具备条件时可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条的规定，判决如下：一、原告张永强与被告张维忠继续履行双方于2016年9月15日签订的关于买卖位于宜阳县香鹿山镇锦屏南路东侧宜人港湾第3幢B单元1302号商品房（房屋代码为185999）《按揭房屋买卖合同》。二、原告张永强代被告张维忠向第三人中国工商银行股份有限公司宜阳支行清偿位于宜阳县香鹿山镇锦屏南路东侧宜人港湾第3幢B单元1302号商品房所涉的《个人购房借款/担保合同》(编号：A［按揭］字［洛阳分］行［宜阳］支行［2015］年［0646号］)剩余贷款本息（具体数额以实际还款时中国工商银行股份有限公司宜阳支行确定的数额为准）后，被告张维忠、李银霞立即向第三人中国工商银行股份有限公司宜阳支行申请办理上述房屋的撤销预购商品房抵押权预告登记手续，第三人中国工商银行股份有限公司宜阳支行予以协助配合。三、原告张永强于判决发生法律效力之日起十日内支付被告张维忠2019年9月起缴纳的位于宜阳县香鹿山镇锦屏南路东侧宜人港湾第3幢B单元1302号商品房所涉的《个人购房借款/担保合同》(编号：A［按揭］字［洛阳分］行［宜阳］支行［2015］年［0646号］)的贷款本息（具体数额以被告张维忠向中国工商银行股份有限公司宜阳支行实际还款的数额为准）。四、驳回原告张永强的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按日万分之一点七五的利率加付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3275元、保全费用2270元，共计5545元，由原告张永强负担1545元，被告张维忠负担4000元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  阮依娜二〇二〇年六月二十二日书记员  梅红霞附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。