上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初83851号原告(反诉被告)：王蒙，男，1988年6月13日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：汪丽萍，女，1988年9月17日生，汉族，住上海市浦东新区。以上原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：史奔奔，上海市海华永泰律师事务所律师。以上原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：崔寒，上海市海华永泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：李凡，男，1987年12月25日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：杨云霞，山东资通律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文霞，山东资通律师事务所律师。第三人：上海泽国房产经纪事务所，住所地上海市徐汇区罗秀路XXX号。投资人：李俊，董事长。委托诉讼代理人：余庭辉，男。原告王蒙、汪丽萍诉被告李凡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序。2019年11月7日，被告李凡提起反诉。2019年11月20日，本院对本案公开开庭进行了合并审理。2020年2月5日，本院追加上海泽国房产经纪事务所参加作为第三人参加诉讼。2020年4月30日，本案转为普通程序。2020年5月11日，本院对本案再次公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)王蒙、汪丽萍的委托诉讼代理人史奔奔，被告(反诉原告)李凡的委托诉讼代理人杨云霞(仅参加第一次庭审)、刘文霞(仅参加第二次庭审)，第三人上海泽国房产经纪事务所(以下简称泽国事务所)的委托诉讼代理人余庭辉(仅参加第二次庭审)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)王蒙、汪丽萍向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的房屋买卖合同，李凡退回收取的定金人民币(以下币种同)10万元；2、李凡赔偿利息(以10万元为基数，按银行贷款及银行间拆借利息标准，从2019年7月20日计算至实际返还之日止)。事实和理由：2019年7月20日，双方通过居间方泽国事务所签订《房地产买卖居间合同》，约定李凡将其名下位于上海市浦东新区瑞浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)转让给王蒙、汪丽萍。因当时未完全核实房屋所有信息，居间方需拿房产证代李凡查询房屋信息，故签约时签有补充条款“房屋若为非普通住宅，双方同意解除房屋合同，互不承担违约金”。但经居间方实际查询房屋所属类型为公寓，与李凡提供信息不符，应按合同条款解除合同且互不承担违约金。原告于2019年7月31日、8月12日再次与李凡协商，但李凡均不同意返还押金，故王蒙、汪丽萍提起本案诉讼。被告(反诉原告)李凡辩称，一、同意解除合同，李凡已于2019年11月1日邮寄了解除通知书，请求法院确认合同于王蒙、汪丽萍收到解除通知之日2019年11月2日解除：1、《合同法》九十六条规定解除合同需通知对方，即便王蒙、汪丽萍基于篡改的合同要求解除合同，其也没有通知过李凡。2、王蒙、汪丽萍在本案中提交过二份内容相互矛盾的诉状。3、李凡提交的三方商谈房价、签订合同的现场照片，足以证明余庭辉作伪证。4、根据李凡提交的沪房管规范市〔2014〕6号文件，普通住房和非普通住房的划分与房屋位置、行政区域、房屋价格诸多因素相关。合同签订前，李凡非房地产专业人士，不宜辨识出卖房屋为普通住房还是非普通住房，不可能明确告知王蒙、汪丽萍涉案房屋系普通住房。二、王蒙、汪丽萍未按约定日期付款，属违约，其无权要求返还定金，不同意第2项诉请。李凡向本院提出反诉请求：1、解除李凡与王蒙、汪丽萍签订的《房屋买卖合同》；2、王蒙、汪丽萍支付逾期付款违约金35,256元(以113万元为基数，按日万分之四的标准，从2019年8月17日计算至2019年11月3日共78天)；3、王蒙、汪丽萍支付解除合同的违约金67万元。事实与理由：2019年7月20日，王蒙、汪丽萍与李凡、泽国事务所签订《房地产买卖居间合同》，与李凡签订《房屋买卖合同》，约定王蒙、汪丽萍购买涉案房屋，并于当日转账支付李凡定金10万元。2019年7月22日，李凡之母自泽国事务所取得上述二份合同，后李凡发现《房屋买卖合同》内容部分被篡改，且王蒙、汪丽萍违约，未按约定日期支付房款。2019年11月1日，李凡向王蒙、汪丽萍邮寄《解除〈房屋买卖合同〉通知书》。为维护自身权益，李凡提起反诉。对反诉部分，王蒙、汪丽萍辩称，同意诉请1，不同意其余诉请。涉案买卖合同系居间方撮合双方签订，不存在王蒙、汪丽萍篡改可能。2019年7月22日王蒙、汪丽萍已知涉案房屋不符合合同约定的其购房需求，并已通知李凡，故王蒙、汪丽萍无必要继续履行。第三人泽国事务所述称，涉案房屋认定为非普通住房是因为房屋在外环，总价超过230万为非普通住房，而中环的认定标准要超过310万，合同补充约定写309万元就是这个原因。对本诉部分，泽国事务所表示以余庭辉作证内容为准；对反诉部分，泽国事务所认为不符合事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了质证，对双方确认真实性的证据，本院根据证据本身反映的内容及关联性认定本案事实。本院查明如下事实：原告王蒙、汪丽萍为夫妻关系。涉案房屋权利人为李凡，建筑类型为公寓。2019年7月20日，李凡作为出卖方(甲方)、王蒙与汪丽萍作为买受方(乙方)、泽国事务所作为居间方(丙方)，三方签订《房地产买卖居间合同》，同时李凡与王蒙、汪丽萍签订《房屋买卖合同》，约定甲方将涉案房屋以335万元的价格转让给乙方，税费全部由乙方承担。其中《房屋买卖合同》第3条“签订示范文本买卖合同”约定，为办理交易过户之需，双方同意于本合同签署后25天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。第4.2条“第二笔房款”约定，乙方应于2019年8月16日前支付甲方房款113万元(含定金10万)。第9条“违约责任”约定，乙方未按合同约定期限付款，应当按逾期未付款额的日万分之四支付甲方逾期违约金，逾期超过十五日仍未支付的，甲方有权单方解除合同……甲、乙任何一方依据本条约定主张解除合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。第12条“补充约定”手写约定：“甲方需配合乙方，实际成交价为3,090,000(叁佰零玖万元整)，如若房屋为非普通住宅，双方同意解除居间合同，互不承担违约金”。签约过程中，李凡母亲对签约情况进行了拍照，其中二张拍摄《房屋买卖合同》的照片显示：合同第12条“补充约定”条款仅有“甲方需配合乙方，实际成交价为3,090,000(叁佰零玖万元整)”的手写内容及合同落款处买受方王蒙、汪丽萍的签字，其中一张还盖有“上海泽国房产经纪事务所合同专用章”的红色印章，出卖方均未签名。李凡认为，合同第12条中“如若房屋为非普通住宅，双方同意解除居间合同，互不承担违约金”(以下简称争议内容)的手写文字内容系篡改(事后添加)。签约当日，汪丽萍转账支付李凡定金10万元，李凡出具收款收据并将房产证原件交由居间方保管。2019年7月22日，中介人员电话告知汪丽萍称，经查询，涉案房屋位于外环外，按总价认定标准属非普通住房。2019年8月12日，王蒙向公安机关报警，称李凡违约且拒不退还10万元担保金。2019年8月13日，泽国事务所向李凡发送《告知函》，要求在2019年8月16日前至居间方与所付定金之购房者谈妥合同事项。2019年11月1日，李凡向王蒙、汪丽萍邮寄《解除〈房屋买卖合同〉通知书》(2019年11月2日送达)，认为王蒙、汪丽萍违反《房屋买卖合同》4.2条，根据合同第9条约定，通知王蒙、汪丽萍解除《房屋买卖合同》。另查，根据李凡提供的2019年7月20日其母亲王青爱与余庭辉、王蒙夫妇的谈话录音，余庭辉陈述“但是因为这个房子呢，总价在这个中环区域是超过政府要求的标准之外的。所以说咱们要把标准做下来”。汪丽萍陈述“所以不管怎么样，就是按照合同上的作价在310以内就是划算的，省的”。根据李凡提供的2019年7月31日其母亲王青爱与余庭辉、王蒙的谈话录音，王青爱陈述“就不应该这么做嘛，你中介这么做就不对嘛。哪有签好字敲好章了再在后面加话的？有这样做事的？没有的吧？”余庭辉回答“本来加上去的”。根据沪房管规范市〔2014〕6号文，认定普通住房的条件之一：坐落于内环线与外环线之间的实际成交价格低于310万/套，外环线以外的实际成交价格低于230万/套。经王蒙、汪丽萍、李凡、泽国事务所确认，泽国事务所留存的《房屋买卖合同》白联(第一联)，从肉眼看是先盖泽国事务所红色印章，后写争议内容。审理中，李凡称，当时在中介由李凡母亲谈妥价格后，王蒙、汪丽萍先签名，中介盖姓名章、公章后，李凡母亲拍照，然后中介人员开车带李凡母亲和王蒙、汪丽萍去李凡工作单位签名，买卖合同由中介人员带走。2019年7月22日，李凡母亲去中介拿回了二份合同，但李凡签字之前买卖合同第12条的争议内容是没有的。为此，李凡提供了签约过程中拍摄的二张涉案《房屋买卖合同》照片。对此，王蒙、汪丽萍认为照片系在合同签署过程中拍摄，不能证明争议内容是其单方添加的。为此，王蒙、汪丽萍申请现为第三人泽国事务所委托诉讼代理人的余庭辉在第一次开庭时出庭作证，余庭辉陈述：签约时，证人和房东和汪丽萍都讲过一定要普通住房，若非普通住房，税费较高，王蒙、汪丽萍预算可能不够。合同内容是证人填写，证人去法务处拿的空白合同，在填的差不多的时候，因法务着急走，证人让法务先盖下章，法务在第一联(即白联，共一式三联)上盖了二个章，然后证人将内容填完整，客户先签了字，房东这边是他母亲过来的，她在这过程中拍了照，接着证人带客户和房东母亲到李凡工作单位签字，签好后去银行转了定金。当时因后面两联没有盖章，跟双方说好盖完章后给他们。周一去交易中心核验后，发现涉案房屋地处外环，最早是动迁房，经过买卖到房东手中，以后不管经过几次买卖，都属非普通住房，当时证人就将核验结果告知王蒙、汪丽萍。周二房东来中介拿合同，证人将核验结果告知了房东。在第二次开庭回答法庭询问时，余庭辉称争议内容是在王蒙、汪丽萍签完字，和双方沟通后写上去的。在回答对此为何前后陈述不一致时，其表示“没有留意”。对证人证言，李凡表示，涉案房屋为其从动迁户处购买，原来也不知道是否属于普通住房，签约时证人没有说过签约前提是普通住房，李凡也没有说过属于非普通住房。庭后，王蒙、汪丽萍撤回了要求李凡支付资金占用损失的诉请，并表示其虽于2019年11月2日收到对方的解除通知，但该解除通知并不发生解除合同的法律效果，其并非违约方，李凡无权依据违约条款解除合同以及承担违约责任。本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。审理中，买卖双方对解除涉案《房屋买卖合同》均无异议，本院予以确认，王蒙、汪丽萍及李凡要求解除合同的本诉、反诉请求，本院予以支持。对本案主要争议是合同解除原因和责任，本院认为：一、从李凡母亲签约过程中拍摄的《房屋买卖合同》照片及当事人陈述的签约过程来看，拍摄照片时王蒙、汪丽萍已签字但无争议内容，李凡签字后，居间方泽国事务所又未将合同第一时间交给买卖双方，居间方的操作显然不符合正常买卖签约流程，不排除争议内容系居间方在买卖双方或一方不知晓的情况下事后擅自添加的可能性。泽国事务所系从事提供房地产居间服务的专业公司，而普通住房和非普通住房在上海不同区域的房价认定标准属常识性问题，其应当知晓。泽国事务所确认买方需要购买的是普通住房，但在出卖方未予明确确认的情况下，其未仔细审查、核验房屋相关信息即草率组织买卖双方签署买卖合同，泽国事务所提供的居间服务存在明显瑕疵。二、根据李凡提供的2019年7月20日的录音资料，反映出居间方召集买卖双方进行房价协商时，为促成交易，居间方提出通过做低房屋实际成交价，以满足不超过中环区域普通住房房价认定标准，对此买卖双方均应当是知晓的。之后买卖双方在最终达成的《房屋买卖合同》中特别约定：“甲方需配合乙方，实际成交价为3,090,000(叁佰零玖万元整)”，可印证买卖双方认可了居间方的上述方案。基于以上事实，虽李凡坚持认为争议内容系居间方事后擅自添加，但可以认定签约时居间方基于自身判断，以涉案房屋可认定为本市中环区域普通住房作为买卖双方蹉商并达成交易之基础，签约后经居间方核验，发现涉案房屋实系位于外环区域，按房价应认定为非普通住房，由此造成买卖双方发生履约争议，本院认定合同解除的责任系因居间方提供的居间服务瑕疵所致，而不能归责于买卖一方。李凡以王蒙、汪丽萍违约要求没收定金，缺乏必要的事实依据，王蒙、汪丽萍要求返还定金的诉请，本院予以支持。同理，李凡要求王蒙、汪丽萍支付逾期付款违约金、解除合同违约金的反诉请求，本院不予支持。根据以上认定内容，在买卖双方互不认可对方解除依据的情况下，鉴于2019年11月20日双方第一次开庭时就合同解除达成合意，本院确认合同于此时解除。审理中，王蒙、汪丽萍撤回利息的诉请，系其对自身民事诉讼权利的处分，本院予以准许。同时，鉴于泽国事务所对本案买卖纠纷负有不可推卸的责任，本院判决本诉、反诉诉讼费由其承担。综上，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)王蒙、汪丽萍与被告(反诉原告)李凡签订的《房屋买卖合同》；二、被告(反诉原告)李凡于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)王蒙、汪丽萍定金10万元；三、驳回被告(反诉原告)李凡的其余反诉请求。本诉案件受理费2,340元，反诉案件受理费减半收取计5,426.50元，合计7,766.50元，由第三人上海泽国房产经纪事务所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政人民陪审员  陈艳丽人民陪审员  傅德祥二〇二〇年五月二十五日书 记 员  朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。