湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初924号 原告：汤金玲，女，1966年3月15日出生，汉族，住长沙市开福区。 委托诉讼代理人：董蔚，北京中伦文德（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李珊妮，北京中伦文德（长沙）律师事务所律师。 被告：李昱，男，1982年10月13日出生，汉族，住长沙市岳麓区。 被告：丁丽，女，1954年5月23日出生，汉族，住长沙市开福区。 委托诉讼代理人：庄重，湖南湘建律师事务所律师。 原告汤金玲与被告李昱、丁丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汤金玲委托诉讼代理人李珊妮，被告丁丽委托诉讼代理人庄重到庭参加诉讼。被告李昱经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告汤金玲向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同向原告返还购房款270,376.5元、房屋购买转让金5,000元；2、判令两被告共同赔偿原告房屋增值收益损失2,929,623.5元（暂按照3,200,000元-270,376.5元计算，要求按照评估机构评估确定的涉案房屋现值与购房款270,376.5元之差计算）；3、判令本案全部诉讼费用由两被告共同承担。事实与理由：2003年7月13日，原告与案外人李永琏签订了《关于市人大生活小区个人房屋购买权转让协议》，协议约定由李永琏将汉回村市人大生活小区个人套房之购买权转让给原告，并由李永琏以自己的名义申办购房指标后，配合原告办理房屋过户手续及房产权证。2004年10月，原告开始实际占有使用汉回村住宅二区第A1-12幢102号房屋，并保留了交付记录原件。2005年7月5日，李永琏依据《关于市人大生活小区个人房屋购买权转让协议》之约定，以自己的名义代原告与开发商签订了《商品房买卖合同》。2003年8月-2007年4月，原告通过银行现金存款的形式，以李永琏名义支付了全部购房款270,376.5元，并保留了全部票据原件。2007年9月19日，原告收到开发商关于办理分户产权证的通知，并保留了通知原件，此后数年中，原告数次催促李永琏和其配偶丁丽配合办理过户事宜，未果。2014年5月29日，李永琏去世。2017年9月12日，被告二公证委托其子李昱代为办理涉案房屋的拆迁协议签署、补偿款收取等事宜。2017年9月13日，被告一与开发商签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，实为房屋回购协议，由开发商作价220万元购买，后开发商峰称将按照320-380万元的标准补足差额。2017年10月11日，原告制止了开发商对涉案房屋的处置，并向开发商书面声明了李永琏代原告购房的事实及相关权利，未果，后提起诉讼。2019年11月8日，长沙市中级人民法院作出（2019）湘01民终第6159号民事判决书，对上述事实进行了查明确认，认定《关于市人大生活小区个人房屋购买权转让协议》合法有效，但客观上无法履行，原告作为实际购房人有权向两被告主张赔偿责任。综上，两被告作为李永琏的继承人，承继了《关于市人大生活小区个人房屋购买权转让协议》项下的全部权利义务，却未如约将涉案房屋过户给原告，构成违约。为维护自身合法权益，原告特依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条等规定提起诉讼，请求判如所请。 被告丁丽辩称，本案从2017年开始，经历了多次诉讼，再次起诉是在前一诉讼未确定生效的情况下，违反“一事不再理”的原则。本案诉讼的主合同关系由于主要约定条款不具体、不明确，是一份无权代理的，没有生效的具有身份性质的合同。本案存在事实不清、真伪不明的相关事实。 被告李昱在第一次庭审时称答辩意见与被告丁丽一致。 经审理查明：被告丁丽系案外人李永连妻子，被告李昱系李永连儿子。2003年7月13日，原告汤金玲与案外人李永连签订了一份《关于市人大生活小区个人房屋购买权转让协议》，被告丁丽代李永连在协议上签名，后原告支付了购买房屋权转让费5000元，丁丽出具收条一份。之后原告以李永连的名义支付了案涉房屋的购房款270376.5元。2005年7月5日，李永连与长沙蓉和房地产开发有限公司（以下简称“蓉和公司”）签订了《商品房买卖合同》，案涉房屋位于捞刀河镇汉××村××号，系双拼别墅，建筑面积230.55平方米；房屋底层系车库，车库面积31.32平方米。2007年9月19日，蓉和公司向李永连下发通知，要求李永连办理产权证并缴纳维修基金、契税、印花税、工本费、手续费共计11040.25元，但原告与李永连均未缴纳该笔费用，也未办理产权证，原告称其多次联系李永连办理房屋产权，但李永连拒绝配合，导致案涉房屋未过户。2014年5月29日，李永连去世。2017年9月13日，两被告与蓉和公司签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》，蓉和公司对案涉房屋作价2200000元进行回购。2017年10月11日，原告向蓉和公司邮寄告知书，声明其为案涉房屋实际购买人。 2017年11月20日，湖南中信发房地产评估有限公司出具一份房地产估价报告，报告称系接受蓉和公司的委托，对长沙市开福区捞刀河镇汉回村住宅二区（蓉和小区）双拼别墅、底层车库及杂屋房地产市场价值进行估价，价值时点为2017年8月31日，房地产整体估价结果为：住宅10,022元/平方米、底层车库6,998元/平方米、杂屋3,881元/平方米。该报告包含案涉房屋。 2017年，原告汤金玲以房屋买卖合同纠纷多次诉至法院。2019年9月26日，长沙市中级人民法院（2019）湘01民终7992号判决书维持了本院（2018）湘0105民初3665号民事判决，在生效判决中认定：蓉和公司与李昱签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》本质上是房屋回购协议，并非拆迁协议，合法有效。2019年11月8日，长沙市中级人民法院（2019）湘01民终6159号民事判决书维持了本院（2018）湘0105民初1075号民事判决，在生效判决中认定：汤金玲与李永连签订的《关于市人大生活小区个人房屋购买权转让协议》系双方当事人的真实意思表示，形式合法，主要内容没有违反法律法规的强制性规定，应属有效；因汤金玲与李永连生前签订的《关于市人大生活小区个人房屋购买权转让协议》客观上已无法履行，汤金玲可向两被告主张赔偿责任。 以上事实有民事判决书、收据、转让协议、收条等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为：一、两被告与蓉和公司于2017年9月13日签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》时，案涉房屋产权已在蓉和公司名下，归蓉和公司所有，原告汤金玲与李永连签订的《关于市人大生活小区个人房屋购买权转让协议》客观上已无法履行，原告汤金玲可要求两被告赔偿其损失。二、两被告作为案外人李永连的继承人，承继了李永连与原告签订的合同项下的权利义务，理应继续履行合同，但两被告在明知李永连与原告签订了指标转让协议并支付了房款的情况下，仍将案涉房屋回购给蓉和公司，其行为违反合同约定且违反诚实信用原则，应对原告支付的购房款270,376.5元、购房指标转让费5,000元予以返还，且还应对原告的可得利益损失进行赔偿，因两被告于2017年9月将案涉房屋回购给了案外人蓉和公司，故本院酌情参照湖南中信发房地产评估有限公司在2017年8月31日对长沙市开福区捞刀河镇汉回村住宅二区（蓉和小区）双拼别墅、底层车库及杂屋房地产市场价值进行估价的意见，对案涉房屋价值估值为2,529,749.46元（住宅：10,022元×230.55平方米；房屋底层车库：6,998元×31.32平方米），该房屋升值产生的增值额为2,259,372.96元（房屋评估价2,529,749.46元-购房款270,376.5元），故两被告应向原告汤金玲赔偿其购房损失2,259,372.96元；三、被告李昱经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担本案缺席审理的不利后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告李昱、丁丽于本判决生效之日起十日内返还原告汤金玲购房款270,376.5元、购房指标转让费5,000元并赔偿原告汤金玲购房损失2,259,372.96元； 二、驳回原告汤金玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32,440元，由被告李昱、丁丽负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  吴晓君 人民陪审员  柯重光 人民陪审员  李国志 二〇二〇年八月十二日 书 记 员  刘 艳 书 记 员  任 友