惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初854号原告：赵卫冰，女，汉族，1966年12月22日出生，住广州市海珠区***********，公民身份号码：440************327。委托诉讼代理人：刘应刚，广东环球经纬律师事务所律师。被告：杨瑞安，男，汉族，1983年3月29日出生，住山西省阳泉市矿区洪城河三区24楼1门5号，公民身份号码：140************010。第三人：惠州市新鼎宏置业有限公司，住所地：惠州大亚湾西区龙海二路52号福德居2栋109号房。法定代表人：胡某1。委托诉讼代理人：石姣兰，该公司职员。委托诉讼代理人：胡重喜，该公司职员。原告赵卫冰与被告杨瑞安、第三人惠州市新鼎宏置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月13日第一次公开开庭进行了审理。原告赵卫冰的委托诉讼代理人刘应刚、被告杨瑞安到庭参加诉讼。后因案情复杂于2020年4月26日转为普通程序，于2020年6月2日第二次公开开庭进行了审理。原告赵卫冰及其委托诉讼代理人刘应刚，被告杨瑞安，第三人惠州市新鼎宏置业有限公司的委托诉讼代理人石姣兰、胡重喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于2020年4月15日向本院提出变更后的诉讼请求：1．判令解除原、被告及第三人于2019年8月30日所签订的《房产买卖合同》；2．请求被告返还原告已付购房款（含定金）350,000元及利息（以350,000元为本金，银行同期贷款利率从2019年9月6日起计算至实际返还之日止）；3．请求被告支付原告违约金138,000元人民币；4．赔偿原告支付的中介费损失人民币8,000元；5．本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实与理由：原、被告与第三人于2019年8月30号签订了《房产买卖合同》，约定原告向被告购买惠州市大亚湾西区*******************，总房价为690,000元（见合同第二条）。原告先支付定金10万元（见合同第三条），签订合同后6个工作日内支付25万元（见合同第五条第（二）点），在完税并成功向房屋权属登记部门递件之日支付34万元。原被告双方应在接到惠州市新鼎宏置业有限公司（中介方）通知之日起7个工作日内向相关政府部门或机构缴交各项税、费（见合同第六条第（一）点）。任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任。逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同。守约方若为原告方，原告有权单方解除合同，并要求被告双倍返还定金或按本合同约定的房屋成交价格的百分之二十支付违约金（见合同第十二条第（二）点）。合同签订后，原告支付了10万元定金给被告，2019年9月6日转账25万元给被告。可当中介方通知被告前来赎楼及办理过户手续时，被告再三逃避，原告本人及中介方多次通过电话、微信以及去被申请人提供的住址去联系被告，可被告一直拒而不见，以各种理由拒绝履行合同义务。到现在为止，被告已逾期超过十个工作日了，已经构成违约，应按合同约定解除合同、退还已收的350,000元，按房屋成交价格69万元的百分之二十支付违约金，同时赔偿原告的利息损失。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，特依法提起诉讼，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。原告向法庭提交以下证据：1．房产证；2．房屋买卖业务签订文件合订本；3．转账凭证；4．催告函、快递单、快递流程；5．收据两张；6．查档信息；拟证明其诉称事实。被告辩称，希望继续履行合同。被告未向法庭提交证据。第三人述称，尊重买卖双方的决定。第三人未向法庭提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告提交的催告函、快递单、快递流程，被告虽称没有收到，但被告在庭审称在原告邮寄的地址居住，邮寄的手机号码也一直在使用，被告没有根据快递提示去领取快件系其自身原因，因此，本院对原告提交的该组证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月30日，原告与被告、第三人签订一份《房地产买卖合同》，主要约定：原告购买被告所有的位于惠州市大亚湾西区********************，登记建筑面积共78.45平方米；2．该房屋已设定抵押，被告须于签订本合同之日起60个工作日内还清房屋贷款及办妥注销抵押手续；3.该房屋成交价格为690,000元，购房定金为100,000元，原告应于签订本合同后1日内向被告支付第一笔定金100,000元，原告应将定金中5,000元划转至双方共同指定的第三方托管账户；4.原被告双方同意预留人民币5,000元作为交房保证金，且被告须按以下方式支付前述交房保证金：丙方或托管定金的其他第三方在划转托管定金时直接预留并托管；5.购房款支付：原告应于签订合同起6个工作日内将第一笔购房款250,000元支付给被告；应于完税并成功向房屋权属登记部门递件之日将第二笔购房款340,000元支付给被告；6.权属转移登记：原被告双方应在接到第三人通知之日起7个工作日内向相关政府部门或机构缴交各项税、费，如需相对方配合的，相对方需积极配合支付缴交税费，如因原被告双方的原因逾期缴交有关税费，由造成逾期的一方承担相应责任；7.违约责任：任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任。逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面的方式解除合同，守约方若为原告，原告有权单方面解除合同，并要求被告双倍返还定金或按本合同约定的房屋成交价格百分之二十支付违约金。合同还就其他权利义务进行约定。合同签订当日，原告向被告支付定金100,000元，原告向第三人支付佣金7,500元、过户费500元。2019年9月6日，原告通过银行转账的方式向被告支付购房款250,000元。后因被告不履行赎楼过户的义务，原告于2019年12月11日通过中通快递向被告发出催告函，解除与被告签订的房产买卖合同并追究被告的违约责任。另查明，涉案房屋于2014年8月4日办理抵押权登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司惠州大亚湾支行，债权数额为229,000元，债务履行期限以抵押合同为准。本案审理过程中，本院依据原告财产保全的申请，于2020年3月30日作出(2020)粤1391民初854号民事裁定书，查封被告杨瑞安名下位于惠州市大亚湾西区********************的房屋产权（房产证号：3300055859），查封价值以490,000元为限，查封期限为三年。原告预交保全费2,970元。上述事实，有庭审笔录及原告提交的证据予以证实，以上证据经本院审查核实后，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告、第三人签订的《房产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，各方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于解除合同的问题。原告按照合同约定，支付了应在规定的时间内支付的定金100,000元及第一笔购房款250,000元，被告亦应当按照合同约定全面履行自身义务。根据合同第一条第（三）款约定的赎楼方式:被告须于签订本合同之日起60个工作日内还清房屋贷款及办妥注销抵押手续。合同于2019年8月30日签订，截止至庭审结束之日，涉案房屋的抵押注销手续尚未完成，被告已经构成违约，应按照合同第十二条约定:任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任。逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面的方式解除合同，守约方若为原告，原告有权单方面解除合同。被告未按照合同约定办理抵押注销登记手续，逾期已超过15天。该合同解除的条件已构成，原告依法行使解除权，原告要求解除与被告于2019年8月30日签订的《房地产买卖合同》，于法有据，本院予以支持。关于返还购房款及利息的问题。合同解除后，已经履行的，应当恢复原状，即被告应将原告支付的购房款予以返还。根据合同第四条：“甲乙双方同意预留人民币5,000元作为交房保证金，且甲方须按以下方式支付前述交房保证金：丙方或托管定金的其他第三方在划转托管定金时直接预留并托管”之约定，第三人划扣了购房款5,000元并作为交房保证金，因涉案买卖合同并未继续履行，第三人也未提交证据证明该费用已实际支付相关机构或已给付被告，原告可向第三人另行主张退还交房保证金5,000元。因此，原告支付的购房款350,000元应扣除第三人划扣的交房保证金5,000元，即被告应向原告返还购房款345,000元，超出部分本院不予支持。关于原告主张的返还购房款的资金占用利息，属于法定孳息，应当以原告支付款项之日起按法定利息计算，原告主张从2019年9月6日起算系其真实意思表示，应予支持。故利息以345,000元为基数，从2019年9月6日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际清偿之日止。关于违约金的问题。被告的行为构成违约，其应承担相应的违约责任。根据合同第十二条约定，任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任。逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面的方式解除合同，守约方若为原告，原告有权单方面解除合同，并要求被告双倍返还定金或按本合同约定的房屋成交价格百分之二十支付违约金。原告主张被告向其支付违约金138,000元，合法有据，本院予以支持。关于中介费的问题。本案中，原告已按约支付中介费7,500元、过户费500元，该金额系原告履行合同的直接损失，原告并未举示证据证明违约金尚不足以弥补其因被告的违约行为所遭受的损失，故原告因履行合同而遭受的损失已通过违约金得到弥补，其要求被告向其支付中介服务费，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告赵卫冰与被告杨瑞安、第三人惠州市新鼎宏置业有限公司于2019年8月30日签订关于购买惠州市大亚湾西区********************的《房产买卖合同》；二、被告杨瑞安应于本判决生效之日起十日内向原告赵卫冰返还购房款345,000元及利息（利息以345,000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年9月6日起计算至实际清偿之日止）；三、被告杨瑞安应于本判决生效之日起十日内向原告赵卫冰支付违约金138,000元；四、驳回原告赵卫冰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10,700元、保全费2,970元，由被告杨瑞安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  周 勇审 判 员  钟丹燕审 判 员  王科丰二〇二〇年八月十八日法官助理  张 扬书 记 员  黄慧谊