上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初142号原告：张跃，男，1969年2月5日出生，汉族，户籍地上海市虹口区，现住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：刘军杰，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：陶细霞，女，1976年2月16日出生，汉族，户籍地浙江省，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：卢伟，江苏大仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张君，江苏大仁律师事务所律师。原告张跃诉被告陶细霞民间借贷纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，先适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行审理。原告张跃的委托诉讼代理人刘军杰，被告陶细霞的委托诉讼代理人卢伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张跃向本院提出诉讼请求：1.析产分割上海市闵行区疏影路XXX弄XXX号XXX室房屋(价值约315万元),判决原告享有该房屋80%产权份额，被告享有该房屋20%产权份额；2.判决上述房屋归原告所有，原告给付被告相应折价款；3.判决被告向原告支付自2009年5月起历年来原告应得系争房屋的租金59,248元(暂计至2019年12月)；4.诉讼费由被告承担。事实理由：原、被告系朋友关系，2007年7月原告打算购买上海市闵行区疏影路XXX弄XXX号XXX室房屋，被告闻知后表示因计划安排其儿子来沪读书，需要满足产权房条件，希望原告能提供帮助让被告参与共同买房。原告同意了被告的请求。原、被告于2007年7月14日与上家签订购房合同，约定房屋总价57.5万元，首付款39万元,原告向银行申请贷款17万元，房屋尾款1.5万元。该房屋交易产生税费10562元，中介服务费5750元。其中原告支付了房屋首付款33万元、原告偿还了房贷15.12万元。被告支付了房屋首付款6万元、尾款1.5万元、交易税费10562元、中介服务费5750元,被告偿还了房贷1.88万元。房屋登记在原、被告双方名下，未约定登记形式。系争房屋购买后，起先由原告居住使用，由原告独自偿还贷款。2009年5月被告儿子来上海读书，原告让出房屋给被告母子居住，同时被告出面将系争房屋一个房间对外出租，房贷仍然由原告独自偿还。自2011年开始被告操作将房屋出租所得租金用于偿还房贷，至2013年3月原告开始使用公积金还房贷，被告停止参与还贷，此后在2019年5月至9月期间，被告使用房屋租金参与还房贷5个月，被告共计使用房屋租金参与还房贷32个月。因房屋租金属于原、被告共同收益，被告使用租金还房贷属于原、被告共同还贷。除被告使用租金参与还贷外，其余房贷均全部由原告偿还，现房贷已经全部还清。自2009年5月系争房屋开始部分出租至今，房租一直由被告收取，扣除归还房贷的租金，剩余租金被告从未分配给原告。另外，原告发现被告因其个人对外债务纠纷，系争房屋涉(2012)闵民一(民)初字第18043号案件，被上海市闵行区人民法院查封。原告认为，原、被告双方属于合作投资购房，双方对共有系争房屋未约定共有形式，应视为按份共有，应按双方各自出资额确定份额。现系争房屋由被告占有、使用、收益、控制，且因被告的个人债务被法院查封，原告的合法权益无法保障，原告也无法与被告及其债权人协商处理。故此，原告有理由要求析产分割系争房屋和租金收益，原告对系争房屋的出资份额和贡献远高于被告，理应获得多分。故诉至法院。庭审中，原告将第三项诉讼请求变更为判决被告向原告支付自2009年5月起历年来原告应得系争房屋的租金44,748元(计至2020年5月)。被告陶细霞辩称，1.在2017年原告就涉案房屋提出诉讼，原告认可是共同共有。根据相关规定，一方在陈述中对一方不利的方面，原告之前对本案不利的事实可以作为依据。2.原被告之前是男女朋友关系，同居买房结婚。当时被告的儿子未到读书时间，双方买房并非如原告所述是为了被告儿子读书加名字。3.涉案房屋是原被告共同购买，出资装修归还贷款。原告在之前案件中认可涉案房屋是共同共有，因此应平均分割。4.涉案房屋因案外人的债权被法院查封，不应该分割。5.对于原告主张的房屋租金应适用诉讼时效，对于超过时效部分的不予支持。经审理本院认定如下事实：2004年被告在上海务工时与原告相识，此后双方进行了交往。2006年，被告与前夫经浙江泰顺县人民法院调解离婚，婚生儿子随被告生活。2007年7月，原被告共同出资购买了上海市闵行区疏影路XXX弄XXX号XXX室房屋。房屋总价57.5万元，首付款39万元，贷款17万元，尾款1.5万元。另有税费等支出约1.6万元。其中原告支付了首付款33万元，被告支付了首付款6万元、房屋尾款及税费等。2007年9月初，涉案房屋登记在原被告双方名下，未约定共有形式。2012年，案外人陶爱谊因借款纠纷起诉被告至本院，要求被告归还借款本金150万元及13万元的利息。诉讼中，被告与陶爱谊经本院调解，双方达成调解协议，协议约定被告应于2013年1月至2013年10月分期归还陶爱谊借款150万元……。诉讼中，涉案房屋被本院查封。2013年3月，因被告未履行调解协议，陶爱谊向本院申请执行。涉案房屋购买后，原被告双方共同居住过一段时间，另一间出租，收取租金并偿还房贷。2010年开始，原告至苏州开始工作，双方逐渐不再联系。涉案房屋由被告和其儿子居住，另外一间出租，并由被告收取租金。租金逐年增长，2019年的租金为1,500元每月，使用房屋产生的费用，也由被告交纳。双方确认自被告收租以来，截止2020年5月收取的租金为12万多元。房屋出租后，被告以租金偿还部分房贷。2013年3月起，原告使用公积金参与还贷，2019年5月至9月期间，被告使用房屋租金开始还贷。2019年9月，涉案房屋贷款还清。2018年1月，原告以同样的事实理由起诉被告至本院，要求分割涉案房屋及支付相应的租金。但后来原告向本院撤回了起诉，本院准许了原告撤诉。以上事实，由不动产登记簿、房屋买卖合同、银行流水、购房凭证、购房票据、出卖人书写的房款收条、(2006)泰法三民初字第63号民事调解书、(2012)闵民一(民)初字第18043号民事调解书、(2018)沪0112民初3116号案件证据交换笔录以及当事人庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，原被告在谈男女朋友时共同出资购买涉案房屋，产权登记在原被告名下，构成共有关系。1.本案的原被告取得涉案房屋所有权在我国《物权法》实行之前，因此应按照共同共有来进行处理。原告要求取得涉案房屋全部权利，并折价补偿给被告，因涉案房屋被本院查封，原告要求取得涉案房屋权利的诉请目前不能得到支持，但对于原告的析产请求，可予以支持。依据原被告对涉案房屋的贡献大小，取得过程和现状，本院支持原告取得房屋份额的60%，被告取得房屋份额的40%。2.关于涉案房屋租金分割。近十年的房屋均由被告管理、出租，原被告所收取的租金用于支付了部分房屋贷款、物业费等，除此之外，已由被告收取的租金系原被告之间的债权债务，被告提出的诉讼时效抗辩予以采纳。但2018年1月原告向本院提出了租金的诉请，造成诉讼时效中断。综合考虑以上因素，本院酌情支持被告应支付原告截止至2020年5月的租金2.2万元。据此，依照最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第八十八条、九十条之规定，判决如下：一、位于上海市闵行区疏影路XXX弄XXX号XXX室房屋，由原告张跃享有60%的产权份额，被告陶细霞享有40%的产权份额；二、被告陶细霞于本判决生效之日起十日内支付原告张跃因出租上海市闵行区疏影路XXX弄XXX号XXX室房屋的租金2.2万元(截止至2020年5月)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32,473.98元，由原告张跃负担17,473.98元，由被告陶细霞负担15,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张恩健人民陪审员  童 钢人民陪审员  朱 捷二〇二〇年五月二十二日法官 助理  沈凤丹书 记 员  高 燕附：相关法律条文最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）８８．对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。９０．在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。