上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初3464号原告：上海海悦商厦有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：吴子龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：龚立新，远闻(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏芬，远闻(上海)律师事务所律师。被告：上海颐养堂实业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：张朝亮。原告上海海悦商厦有限公司(以下简称海悦公司)与被告上海颐养堂实业有限公司(以下简称颐养堂公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海悦公司的委托诉讼代理人魏芬到庭参加诉讼。被告颐养堂公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告海悦公司向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告之间于2019年4月3日就上海市杨浦区长阳路XXX号西1130幢205-206室房屋(以下简称系争房屋)签订的房屋租赁合同于2019年7月31日解除；2.要求被告支付2019年4月1日至2019年7月31日的租金323,910元(计算方式：2.95元/平方米/日*900平方米*122天=323,910元)，并支付2019年4月1日至2019年7月31日期间欠付租金的违约金，其中2019年4月1日至2019年6月30日期间的逾期支付租金违约金以241,605元为基数，按照每日千分之三的标准，自2019年4月4日起计算至实际支付之日；2019年7月1日至2019年7月31日的逾期支付租金违约金以82,305元为基数，按照每日千分之三的标准，自2019年6月21日起计算至实际支付之日止；3.要求被告支付2019年8月1日至2019年12月31日的占有使用费406,215元(计算方式2.95元/平方米/日*900平方米*153天=406,215元)；4.要求被告支付2019年4月1日至2019年12月31日的物业管理费40,500元(计算方式5元/平方米/月*900平方米*9个月=40,500元)，并支付2019年4月1日至2019年6月30日期间的逾期支付物业管理费违约金以13,500元为基数，按照每日千分之三的标准，自2019年4月1日起计算至实际支付之日止；2019年7月1日至2019年7月31日期间的逾期支付物业管理费违约金以4,500元为基数，按照每日千分之三的标准，自2019年7月1日起计算至实际支付之日止；5.要求被告已经支付的150,000元保证金不予返还；6.要求被告承担原告律师费20,000元。事实和理由：2019年4月3日，原、被告就系争室房屋签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，建筑面积约为900平方米，租期自2019年4月1日至2020年3月31日，日租金2.95元/平方米/天，年租金总计为969,075元，房屋的租金每三个月预付一次，先付后用。房屋物业管理费标准为每月4,500元，每三个月一付。合同约定，若被告逾期支付租金、物业管理费等费用，应以逾期支付的款项为基数，按照每日千分之三的标准支付滞纳金，故要求被告参照滞纳金标准支付违约金；若被告逾期支付租金、物业管理费等费用累计达到30天的，原告有权解除合同且保证金不予退还。因被告欠付租金等款项已超过30天，原告已于2019年7月30日向被告寄送律师函，通知被告解除合同，并要求被告搬离系争房屋，结清欠付款项。按照合同约定，被告至今未支付欠款且拒不搬离，故诉至法院，作如上诉请。被告颐养堂公司股东张云峰到庭陈述，其虽系被告的挂民股东，实为厨房员工，已于2019年4月离职。被告颐养堂公司使用系争房屋于2019年4月之前已被停水停电，且已停止营业。本院经审理认定事实如下：上海市杨浦区长阳路XXX号西1130幢全幢原产权人为中国纺织机械股份有限公司。2004年5月31日，中国纺织机械股份有限公司(甲方)与上海海悦商厦有限公司(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将长阳路XXX号原文化中心(幢号1130)面积6,704平方米，原南二楼(幢号1120)面积9,606.54平方米，及相关周边空地共计16,311平方米出租给乙方，作为商业经营之用。租赁期限15年，自2004年4月21日至2019年4月20日止。2014年10月上海市杨浦区长阳路XXX号西1130幢全幢产权人登记为太平洋机电(集团)有限公司。2014年12月12日，太平洋机电(集团)有限公司(甲方)、中国纺织机械股份有限公司(乙方)、上海海悦商厦有限公司(承租方)签订《房屋租赁合同出租方主体变更协议书》，约定因承租方租赁该房屋，权利人乙方的产权已变更为甲方所有，现经三方友好协商，甲方同意接受原乙方与承租方于2004年5月签订的房屋租赁合同，继续履行原房屋租赁合同约定，原签订的房屋租赁合同所有履行条款不变，直至合同履行终止，乙方与承租方的债权债务由甲方承担，对此三方均无异议。审理中，原告提交太平洋机电(集团)有限公司于2019年8月26日出具的《关于上海海悦商厦有限公司的责任说明》，该说明中载明：“我公司太平洋机电(集团)有限公司系上海市长阳路XXX号(原1681号)房屋的产权人，目前已经将上述房屋的西1120幢、西1130幢租赁给贵司上海海悦商厦有限公司，按合同由贵司对上述范围进行经营管理。租赁期间(2019.4.21-2024.4.20)若存在贵司与次租户发生租赁纠纷，如租赁合同到期、违约导致合同解除、搬离等情况，我司资产管理部明确告知贵司有权按贵我双方合同内所有条款职责执行(包括收回房屋等)，并处理所涉相关全部事项。”2020年5月6日，太平洋机电(集团)有限公司派员到本院陈述，原告与该公司已于2019年8月就系争房屋重新签订房屋租赁合同，约定租期为2019年4月21日至2024年4月20日。原、被告就上海市杨浦区长阳路XXX号西1130幢205-206室房屋原存在租赁关系，2019年4月3日双方续签《房屋租赁合同》。第1.2条约定，该房屋租赁建筑面积约为900平方米，其中已包含公共分摊面积。第2.1条约定，该房屋仅限作为被告茶楼使用。第3.1条约定，原告已于2019年4月1日向被告交付该房屋。第3.2条约定，该房屋的租赁期限为自2019年4月1日起至2020年3月31日止。第4.1条约定，该房屋的日租金为2.95元/平方米/天，年租金总计为969,075元。上述租金不包含该房屋的物业管理费，不包括被告使用该房屋而发生的水费、电费、通讯、燃气等一切其他费用。第4.2条约定，该房屋的租金每三个月预付一次，先付后用。被告在签订本合同当日向原告支付首期租金。其后，被告应于每期租金到期前10日向原告预先支付下一期的租金。第4.4条约定，原、被告双方同意，若被告未按照本合同规定之日期支付租金，每逾期一天按月应付租金的千分之三交纳滞纳金，若逾期超过30天的，原告有权停止水、电、燃气及采取原告认为合适的相关措施和行动。因上述措施和行动给被告造成的损失，原告无需承担责任。第5.1条约定，被告应在签订本合同当日，向原告支付242,269元，作为该房屋的租赁保证金。第6.1条约定，该房屋的月物业管理费为5元/平方米/月，月物业管理费总计4,500元，由被告承担。被告以汇款方式将物业管理费支付至原告指定账户。该房屋的物业管理费，每三个月支付一次。第6.3条约定，被告在收到原告或有关单位的收费通知后，必须按规定的期限或原告通知的期限支付上述费用。被告未按规定支付物业管理费等费用的，每逾期一天按欠缴费的千分之三缴纳滞纳金；逾期超过30天的，原、被告双方同意根据本合同第十三条第13.2款的约定执行。第9.1条约定，被告应在合同届满或提前终止之日起2日内向原告返还该房屋，返还时，双方应办理房屋交接及结清被告所有应付款项。第9.3条第(5)项约定，如被告逾期向原告返还房屋的，则原告有权全额没收租赁保证金。第10.1条第(7)项约定，租赁期间，若被告逾期支付本合同项下的任何款项，原告有权采取断电锁门等措施，因该措施造成被告的损失，由被告承担。第13.2.1条约定，若被告出现下列情况，原告有权追究被告的违约责任(即被告已付的保证金不退，且被告在支付了所有欠款后还需另外支付违约金，违约金相当于当年的月租金的贰倍。若违约金、赔偿金不足抵付原告实际损失的，被告还应负责赔偿)，且有权解除本合同，并按本合同第九条的规定收回该房屋：(1)被告未按照本合同约定缴纳租金累达到或超过30天的；(2)被告未按规定期限缴纳全部或部分应缴物业管理费等费用的，且逾期或拖欠超过30天的。第13.2.4条约定，原告因向被告追究违约责任而引起的所有费用、开支(包括但不限于诉讼费、律师费、工商查档费等)，均由被告承担，原告有权将上述费用、开支作为追讨。2019年7月29日，原告委托上海市联诚律师事务所向被告发出《律师函》，载明，被告未按照合同约定支付租金等款项，至今已经拖欠租金等款项数月有余，已经构成严重违约，根据合同约定，原告有权解除租赁合同，并收回该承租房屋。鉴于以上情况，特向被告通知：解除被告与原告签订的上述租赁合同，请被告收到本函之日起5日内，搬离上述被告所租赁的房屋，并结清相关款项，若被告逾期未搬离的，由此所产生的全部后果，将均由被告承担。该份函件于2019年7月30日寄出，寄件人为上海市联诚律师事务所黄楷宸律师，收件人为上海颐养堂实业有限公司负责人张朝亮，收件地址为长阳路XXX号二楼，2019年7月31日前台签收。审理中，原告确认收到被告支付的保证金150,000元。原告确认系争房屋于2019年6月30日断电，于2019年12月31日断水。另查，原告为本次诉讼聘请律师，已按《法律服务委托代理合同》的约定支付了律师费20,000元。上述事实，由当事人提供的《租赁合同》《备忘录》《上海市房地产权证》、证明、《房屋租赁合同出租房主体变更协议书》《房屋租赁合同》、律师函、邮件交寄单、投递记录、《关于上海海悦商厦有限公司的责任说明》《法律服务委托代理合同》、律师费发票、当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院对上述证据的证明效力予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。被告上海颐养堂实业有限公司未支付自2019年4月1日起的租金等费用，符合合同解除条件，原告向被告发送《律师函》，明确表示解除合同，收件地址长阳路XXX号二楼系被告实际营业地址，被告于2019年7月31日签收，据此，本院确认双方的租赁合同于2019年7月31日解除。关于租金及租金的逾期付款违约金。被告应依照租赁合同约定支付租金，现因被告未按照合同约定履行，故原告主张被告向其支付2019年4月1日至2019年6月30日期间的租金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因原告确认系争房屋于2019年6月30日断电，自此被告无法正常经营，故对原告主张的2019年7月1日至7月31日的租金本院予以酌定。合同约定房屋的租金每三个月预付一次，先付后用，首期租金应于合同签订当日支付，其后，应于每期租金到期前10日向原告预先支付下一期的租金，每逾期一天按月应付租金的千分之三交纳滞纳金。据此，原告主张自2019年4月4日起计算2019年4月1日至2019年6月30日期间租金的逾期付款违约金，自2019年6月21日起计算2019年7月1日至2019年7月31日期间租金的逾期付款违约金，符合合同约定，本院予以支持。原告主张参照合同约定的滞纳金标准计算逾期付款违约金，本院兼顾合同的履行情况、当事人的损失及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将租金的逾期付款违约金调整为每日按当期欠付租金的千分之一为标准计算。关于房屋占有使用费。被告在租赁合同解除后，仍实际占有使用了系争房屋，应支付相应的使用费。原告主张参照租金标准计算占有使用费，因原告确认系争房屋于2019年6月30日断电，且原告向被告寄送律师函解除合同后，应及时收回房屋，但原告未积极与被告就返还房屋事宜进行沟通，由此产生的房屋占有使用费等损失属于扩大损失，故本院对原告主张的2019年8月1日至2019年12月31日的房屋占有使用费予以酌定。关于物业管理费及物业管理费的逾期付款违约金。合同约定被告应向原告支付房屋物业管理费，被告未按约履行，故原告主张被告向其支付2019年4月至2019年6月的物业管理费，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因原告确认系争房屋于2019年6月30日断电，故2019年7月至12月的物业管理费，本院根据合同履行情况予以酌定。合同约定该房屋的物业管理费，每三个月支付一次，被告在收到原告的收费通知后，必须按规定的期限或原告通知的期限支付上述费用。原告称已通知被告支付各期间的物业管理费，但是无法提供相应证明予以佐证，故无法认定原告尽到通知义务，本院对于原告主张2019年4月1日至2019年12月31日期间物业管理费的逾期付款违约金不予支持。关于租赁保证金。合同约定被告逾期向原告返还房屋的，原告全额没收租赁保证金；被告未按照合同约定缴纳租金超过30天的，原告有权追究被告违约责任，即被告已付的保证金不退。因被告逾期支付租金等费用导致合同解除，且逾期返还房屋，原告主张被告已经支付的保证金不予返还，符合合同约定，本院予以支持。关于律师费。合同约定原告因向被告追究违约责任而引起的所有费用包括律师费等，均由被告承担，原告要求被告承担律师费20,000元，符合合同约定，本院予以支持。审理中，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告上海海悦商厦有限公司与被告上海颐养堂实业有限公司于2019年4月3日就上海市杨浦区长阳路XXX号西1130幢205-206室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年7月31日解除；二、被告上海颐养堂实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海海悦商厦有限公司自2019年4月1日起至2019年7月31日止欠付的租金296,475元；三、被告上海颐养堂实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海海悦商厦有限公司按日0.1%的标准支付租金的逾期付款违约金(以241,605元为基数，自2019年4月4日起计算至实际支付之日；以54,870元为基数，自2019年6月21日起计算至实际支付之日，且违约金总金额以不超过296,475元为限)；四、被告上海颐养堂实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海海悦商厦有限公司自2019年8月1日起至2019年12月31日止的房屋占有使用费270,810元；五、被告上海颐养堂实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海海悦商厦有限公司自2019年4月起至2019年12月止的物业管理费31,500元；六、被告上海颐养堂实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海海悦商厦有限公司律师费20,000元。七、原告上海海悦商厦有限公司向被告上海颐养堂实业有限公司收取的保证金150,000元不予退还。八、原告上海海悦商厦有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,828元，因适用简易程序，减半收取计5,914元，由原告上海海悦商厦有限公司负担246元，由被告上海颐养堂实业有限公司负担5,668元；财产保全费4,020元，由原告上海海悦商厦有限公司负担167元，由被告上海颐养堂实业有限公司负担3,853元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 詹志庆二〇二〇年六月十六日法官助理 倪晓琳书 记 员 张艳丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。