广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初8708号原告：郝云舫，男，1952年6月2日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：林怡靖，广东格林律师事务所律师。被告：佛山宇能创富投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区***********宇能数码广场A区25层2505室，统一社会信用代码914***********029F。法定代表人：任某1。委托诉讼代理人：杨健豪，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟嘉嵘，广东南天明律师事务所律师。原告郝云舫与被告佛山宇能创富投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案。被告对管辖权提出异议，本院经审查裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回被告上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序于2020年9月9日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人林怡靖，被告的委托诉讼代理人钟嘉嵘、杨健豪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《物业使用权转让合同》；2.被告立即向原告退回转让款525187元，并支付自实际支付日至实际清偿完毕之日止的相应利息；3.被告向原告支付以525187元为本金以日万分之五的标准自2019年11月1日起至2020年1月28日止共计90日的违约金23633.42元；4.被告承担原告律师费35000元、担保费3000元；5.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年2月28日，原告与被告签订《宇能数码广场（B区）物业使用权转让确认书》，约定原告受让由被告投资建设的位于佛山市南海区***********的物业使用权。后原告按约支付定金50000元。2018年3月2日，原告与被告签订《物业使用权转让合同》约定：被告将位于佛山市南海区********的使用权转让给原告。土地使用权性质为都市产地载体用地，该物业的转让期限从合同签订之日起算，截止日期为2038年3月1日。被告在约定的转让期限届满之日起，赠送该物业使用权给原告至2052年11月3日，总转让金额为525187元，按照分期付款的方式支付使用权转让金。被告应在2019年10月31日前将该物业交付给原告，被告未按照本合同约定的期限向原告，如被告未按约定期限向原告交付，应按照已收转让价每日万分之五的标准向原告支付违约金，如被告逾期超过90日未能交付，原告有权解除合同并要求退回已交转让款。如因本合同发生诉讼，败诉方须承担胜诉方的全部律师费和诉讼费以及调查费、差旅费等。同日，原告与被告签订《宇能数码广场B区分期支付协议》，就分期支付上述物业转让款事宜进行具体约定。虽原告已全面履行双方约定的付款义务，但被告却未能在约定的期限内向原告交付涉讼物业。故原告向被告发函解除涉讼转让合同，该函于2020年*月1日妥投。原告认为，《物业使用权转让合同》已成立生效，双方应遵守，被告在收到全部转让款的情况下，超期未能交房，严重侵害原告的合法利益。依据《合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定以及《物业使用权转让合同》有关约定，被告逾期交房超过90日，解除合同条件已成就，故原告有权解除合同并要求被告承担相应违约责任。故原告诉至法院。被告辩称，一、《物业使用权转让合同》的性质是使用权转让合同，不是租赁合同，该合同不存在无效事由，属合法有效合同。被告与宇能数码广场B区建设项目所在地使用权人佛山市南海区里水镇开发总公司约定，地块上建筑物、构建物为被告自行出资建设，被告在2052年11月3日之前享有该地块地上建筑物、构建物的使用权。根据民事行为中的“法无禁止即可为”原则，法律无规定禁止使用权转让，使用权转让对社会公共利益亦无影响，享有租赁权与使用权之间是有区别的：一是权利的性质，承租人只能在租赁的目的范围内使用其权限。而本案的物业使用转让权本质上与土地使用权的转让具有相同性质，即在转让的年限范围内享有完全的支配权和用益权，这是租赁权所不具有的；二是关于权利使用的限制。在租赁权下，承租人的承租权必须根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条加以行使：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。而本案的物业使用权人如对标的物进行改善或者增设他物，则无需经过物业使用权出让方同意；三是关于标的物能否设定抵押问题。在租赁权下，由于租赁人是实际所有人，因此承租人不能将承租的不动产设定抵押。而本案的情形，物业使用权受让人可以对标的物设定抵押等处分权利；四是租赁合同一般先付款后使用，在整个租赁期限内按月或按年支付租金并要交付按金；而本案是使用权转让，不存在按固定时间节点支付租金的特征；五是租赁合同有合同法明确的期限限制，不能超过20年；而本案的物业使用权转让期限不受20年的影响，而受双方确定的期限影响，受被告用地时限的影响，现在双方约定的使用年限并没有超过别搞用地期限，符合相关规定要求。（二）我国现有法律并未强制性规定使用权转让价格为政府指导价或者政府定价，使用权转让价格根据价值规律属于市场调节价，原告与被告经协商确认转让年限2018年3月2日至2038年3月1日的对价为525187元，2038年3月2日至2052年11月3日的对价为0元，属于被告赠送给原告使用。综上，被告与原告之间成立物业使用权转让合同关系，而非租赁合同关系，所签订的合同属合法有效的合同。二、因佛山一环围蔽致使被告无法于2019年10月31日前交付物业，属于不可抗力，被告可依法免责。1.根据住建部门的要求以及当时本案项目周边的实际情况，本案项目施工现场的出入口只能设置在佛山一环辅道附近，且只有唯一一个出口，从而导致了在佛山一环围蔽施工里水立交期间，被告无法正常运输土方，水泥、大型机械设备等施工材料、设备也无法正常入场，本案项目被迫停工。2.所有工期的预估以正常施工时间为基础的，但是为了配合佛山一环高速化改造工程，佛山一环里水立交段的辅道实现了全方位围蔽，该围蔽也是被告无法预估的。佛山一环里水立交段自2018年6月13日开始封路围蔽，严重影响本案工程进度且严重滞后于计划，佛山一环高速封闭施工对被告而言，属于不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力，因此交付时间理应相应顺延。3.本案物业未能如期交付，并非被告的原因所造成的，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”在本案中正是由于不可抗力的缘故导致被告无法于2019年10月31日前交付，被告并无过错，被告无须承担逾期交付责任。三、原告无需向原告支付利息、违约金、律师费和担保费。被告受不可抗力影响而未能按时交付物业，应予免责；且根据《物业使用权转让合同》第九条第3款，原告解除合同时，也只能要求被告退还已交款项，合同不存在支付利息、违约金、律师费及担保费的约定；原告既主张利息又主张违约金，不符合填平原则，在合同解除后，被告拒不返还款项的情况下，原告才产生利息损失，因此假设被告应支付利息，也是从合同解除之日起算。《物业使用权转让合同》对担保费的承担没有约定，确原告并非必须委托他人提供担保，因此不应支持原告担保费的诉请。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份、被告企业信用信息打印件1份；2.物业使用权转让确认书、物业使用权转让合同、宇能数码广场B区分期支付协议原件各1份。3.收款收据原件15份、兴业银行交易明细、建行交易明细、兴业银行现金存款凭证原件各1份。4.关于解除《物业使用权转让合同》的函、快递单、物流情况原件各1份。5.民事委托代理合同、银行明细对账单、发票原件各1份。6.担保合同、农业银行明细对账单、发票原件各1份。被告举证如下：1.租赁合同书、2011年4月29日补充协议、2017年11月3日补充协议、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证各原件1份、土地证复印件1份。2.宇能数码广场B区临时现场平面布置图、红线范围图复印件各1份、现场沙盘照片打印件1份、施工现场图片打印件4份。对当事人对对方提交的证据真实性无异议的，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。被告举证2与本案相关，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年3月2日，被告（甲方、转让方）与原告（乙方，受让方）签订《物业使用权转让合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将（以下简称涉讼物业）产业用房的使用权转让给乙方，建筑面积43.16平方米；该物业只能作为都市产业载体用途；该物业使用权转让期限从本合同签订之日起至2038年3月1日，甲方在转让期限届满之日起赠送该物业使用权给乙方至2052年11月3日；该物业使用权总转让金额为525187元，乙方须在2018年3月2日前支付首期款315187元（含认购定金），余款210000元在2019年3月1日前支付；甲方应在2019年10月31日（含本日）前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日；甲方未按照约定期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；如甲方逾期超过90天未能交付该物业，乙方有权解除合同并要求退回已交转让款；乙方按合同约定的标准和时间向甲方支付该物业使用权转让金；如果因本合同发生诉讼，败诉方须承担胜诉方的全部律师费和诉讼费以及调查费、差旅费等费用；等等。同日，原被告签订《宇能数码广场B区分期支付协议》（以下简称分期支付协议），约定剩余未付210000元房款，原告申请分12期免息支付。诉讼中，原被告均确认原告已足额支付525187元转让款予被告。宇能数码广场B区于2012年2月28日取得建设工程规划许可证，于2013年8月26日取得建筑工程施工许可证，但至庭审结束时尚未竣工验收。2020年3月31日，原告向被告寄送《关于解除物业使用权转让合同的函》，载明原被告签订的物业使用权转让合同于2020年3月8日解除，被告应于2020年4月2日退还原告已付全部转让款。该邮件于2020年4月1日妥投。另查明，原告与广东格林律师事务所签订委托合同，约定原告委托该律师事务所代理本案纠纷的一审、二审和执行程序的法律事务。原告支出律师费35000元。原告与广东合润融资担保有限公司签订委托担保合同。原告支出担保费3000元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”原被告所签订的涉讼合同约定的物业使用权转让期限从2018年3月2日至2052年11月3日，即实际租赁期限为12666天，已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼合同约定的物业使用权总转让款525187元应视为对整个实际租赁期限的对价，现本院认定上述合同超出二十年的约定无效，故原告无需向被告支付超出二十年期限的物业使用权转让款，被告应退还已收取的超出二十年期限的物业使用权转让款予原告。经核算，二十年期限的物业使用权转让款为302896.8元（525187元÷12666天×20年天数7305天），原告已支付525187元，原告多支付的款项被告应予以退还。原告已足额支付二十年期限的物业使用权转让款，被告未能依约交付涉讼物业且逾期已超过了90天，已构成违约，根据双方合同的约定，原告有权要求解除涉讼合同和分期支付协议。原告主张解除合同的函件于2020年4月1日送达至被告，本院认定上述合同关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年4月1日解除。上述合同解除后，被告应返还二十年期限的物业使用权转让款予原告。综上，被告应返还其所收取的全部物业使用权转让款525187元予原告。被告返还转让款的义务自合同解除确定，被告应以525187元为本金自2020年4月1日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。被告逾期交付已构成违约，应承担违约责任。原告主张以525187元为本金按日万分之五的标准计算2019年11月1日起至2020年1月28日止90天的违约金共计23633.42元，符合双方约定且在本院核定金额内，本院予以支持。原告主张的本案的律师费由被告承担符合双方的约定，但原告支出的律师费35000元为一审、二审和执行程序的全部律师费用，现本案仍处于一审阶段，原告要求被告承担尚未发生的二审和执行阶段的律师费，理据不足，且综合本案案情和诉讼标的，原告主张的律师费数额明显偏高，故本院酌定被告应支付律师费15000元予原告，原告主张超出部分，本院在本案中不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告郝云舫与被告佛山宇能创富投资有限公司于2018年3月2日签订的《物业使用权转让合同》关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年4月1日解除；二、被告佛山宇能创富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还转让款525187元予原告郝云舫；三、被告佛山宇能创富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金23633.42元予原告郝云舫；四、被告佛山宇能创富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以525187元为本金自2020年4月1日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告郝云舫；五、被告佛山宇能创富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费15000元予原告郝云舫；六、驳回原告郝云舫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取4525.93元（原告郝云舫已预交5055.51元）、财产保全费3675.51元，合计8201.44元，由被告佛山宇能创富投资有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。原告多预交的受理费529.58元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇二〇年九月三十日书记员  罗静雯