广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初232号原告：罗定市为家美物业服务有限公司，住所地：罗定市罗城街道兴华一路团委开发区***，注册号：4453********552。法定代表人：罗立雨，总经理。被告：刘其周，男，1973年5月6日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住罗定市。原告罗定市为家美物业服务有限公司与被告刘其周物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年2月25日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人罗立雨到庭参加诉讼，被告刘其周经本院合法传唤不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告清偿2017年1月至2018年12月的物业服务费1684.80元给原告。2.判令被告支付2017年1月至2018年12月的物业服务费逾期违约金614.95元给原告。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是***房的业主。2016年12月27日，原告与由***业主共同成立的罗定市***业主委员会签订了《物业服务合同》，为***业主提供物业管理服务，合同约定了双方的权利、义务。同时，约定了物业管理收费为每平方米0.60元/月。被告2017年以前的物业管理费都能交清，但2017年至2018年两年的物业管理费被告拒绝缴交。被告的拒付行为侵害了原告的合法权益，依法除了要交清2017年、2018年的物业管理费1684.80元之外，依据《物业服务合同》第二十四条第3款的规定，还应向原告支付逾期违约金614.95元。为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，请法院依法判如所请。原告为证明自己的主张，提供了以下证据：1.营业执照、证明、居民身份证，证明原、被告身份及基本情况，是本案适格主体；2.物业服务合同，证明原告于2016年12月27日与罗定市***业主委员会签订《物业服务合同》，约定物业收费标准及违约责任；3.关于催收2017年至2019年部分业主未缴物业管理费的通知；4.照片，证据3、4共同证明原告于2019年12月2日向被告发出催收物业管理费的通知，并在被告家门口张贴催收物业管理费的通知书。被告没有提交答辩意见，也没有提供证据。原告提供的证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信并作为认定本案事实的依据。本院经审理认定事实如下：被告刘其周是罗定市***（建筑面积为109.09平方米）的业主。罗定市***业主委员会是经罗定市***业主大会选举产生并登记成立的。2014年12月24日，罗定市***第二次业主大会决议：授权业主委员会在不高于现行物业服务价格水平情况下自行或由其决定委托招标代理机构组织实施公开招标方式选聘物业服务企业，同时授权业主委员会直接确定中标人；授权业主委员会在未通过招标选聘方式确定物业服务企业投入服务前对本小区先行实施自行管理。原告罗定市为家美物业服务有限公司通过公开招投标方式中标成为***的物业服务企业，并于2016年12月27日与罗定市***业主委员会签订了《物业服务合同》，约定从2017年1月1日起至2021年12月31日止，由原告以总承包形式向***小区提供安保人员、清洁人员、水电技术人员等进行安保、保洁和秩序维护等各项物业服务。该合同第十四条约定原告负责向业主和物业使用人收取涉及物业服务管理事项的服务费。第二十四条约定物业管理费为每平方米0.60元人民币/月，业主应当按季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为：每季度前一个月15日至次月底前。业主或物业使用人逾期未交纳物业服务费的，可按照万分之五/日的标准承担相应的逾期付款违约金，逾期的定义为每季度第二个月第一日之后。合同签订后，原告即从2017年1月1日起为***小区提供物业服务。被告则拖欠2017年1月1日至2018年12月31日的物业管理费至今没有交纳。原告遂诉至本院，要求处理。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。罗定市***业主委员会是经罗定市***业主大会选举产生并登记成立的，罗定市***第二次业主大会的决议，已授权了罗定市***业主委员会可对小区实施自行管理或委托招标代理机构组织实施公开招标方式选聘物业服务企业，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”及《物业管理条例》第十二条第四款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，现罗定市***业主委员会通过委托招标代理机构组织实施公开招标方式选聘物业服务企业的方式选定了原告作为***的物业服务企业，且原告具有物业服务资质，因此，罗定市***业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对被告具有约束力。被告从2017年1月1日起已享受了原告提供的物业服务，应按罗定市***业主委员会与原告签订的《物业服务合同》的约定，以建筑面积109.09平方米按每月0.60元/平方米的标准向原告交纳物业服务费，但被告经原告催交后至今仍未能向原告交纳2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”及《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；……（五）按时交纳物业服务费用；……”的规定，被告应向原告支付1570.90元（109.09平方米×0.60元/平方米×24个月）物业服务费。原告请求按建筑面积为117平方米计算物业服务费用，理据不足，本院不予支持。至于逾期违约金的问题，被告迟延交纳物业服务费，必然妨害原告对小区物业的有效管理，亦损害了全体业主的共同利益，也造成了原告的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，被告应按罗定市***业主委员会与原告签订的《物业服务合同》第二十四条的约定，按万分之五/日的标准向原告支付相应的逾期付款违约金。现原告请求逾期违约金计至2018年12月31日止，因此，被告拖欠2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费的违约金应以每季度应交纳的物业服务费196.36元（109.09平方米×0.60元/平方米×3个月）为基数分别从2017年2月2日、2017年5月2日、2017年8月2日、2017年11月2日、2018年2月2日、2018年5月2日、2018年8月2日、2018年11月2日起按每日0.5‰计至2018年12月31日止，为298.27元[196.36元×（698日+609日+517日+425日+333日+244日+152日+60日）×0.5‰]。被告刘其周经本院合法传唤不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第七条、第十二条第四款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：限被告刘其周在本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费1570.90元及计至2018年12月31日的逾期付款违约金298.27元给原告罗定市为家美物业服务有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由原告罗定市为家美物业服务有限公司负担5元，被告刘其周负担20元。本判决为终审判决。审判员  陈志苹二〇二〇年四月一日书记员  陈芷黎附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十二条第四款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。