广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初8259号原告：梁广华，男，1963年10月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*********队环村大街29号，公民身份号码440************352。原告：余瑞甜，女，1963年8月22日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*********队环村大街29号，公民身份号码440************244。两原告共同委托诉讼代理人：胡少强，广东都汇律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：郭家贤，广东都汇律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某3。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码914***********058L。法定代表人：梁某3。上列两被告共同委托诉讼代理人：李勇勇，广东瀛双律师事务所律师。被告：佛山市合谦物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********************，统一社会信用代码91440605MA520XC04F。法定代表人：梁某1。被告：珠海市昶大装饰工程有限公司，住所地：广东省珠海市横琴新区*********-24219（集中办公区），统一社会信用代码：91440400MA4W2WLJ0M。法定代表人：梁某2。原告梁广华、余瑞甜诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称“盛明公司”）、佛山市盛明投资咨询有限公司（以下简称“盛明投资公司”）、珠海市昶大装饰工程有限公司（以下简称“昶大公司”）、佛山市合谦物业管理有限公司（以下简称“合谦公司”）合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序于同年6月8日公开开庭进行了审理。两原告共同的委托诉讼代理人郭家贤、胡少强、被告盛明公司、盛明投资公司的共同委托诉讼代理人李勇勇到庭。被告昶大公司、合谦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解但未达成合意，相应和解期限不应计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与被告盛明公司于2018年10月29日签订的《物业使用权转让合同》、《装修协议》，被告盛明公司立即向两原告退还物业转让款241702元、装修费36500元合计278202元及该款自起诉之日即2020年3月25日起至实际清偿完毕之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用利息，暂计至2020年3月25日为31.30元；2.解除两原告与被告昶大公司于2018年10月29日签订的《装修设计、装修材料定购协议》，被告昶大公司立即向两原告退还装修设计费用、定购装修材料费用合计30000元及该款自2020年3月25日起至实际清偿完毕之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用利息，暂计至2020年3月25日为3.38元；3.解除两原告与被告合谦公司于2018年10月29日签订的《委托经营管理合同》；4.被告盛明投资公司对被告盛明公司的上述债务承担连带责任；5.四被告共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年10月29日，两原告与被告盛明公司签订《物业使用权转让合同》（以下统称合同一）与《装修协议》（以下统称合同二），合同一约定被告盛明公司将坐落于佛山市南海区********************物业（以下统称物业）的使用权转让给两原告，总转让款为282407元，被告盛明公司于2020年12月1日前将物业交付给两原告；合同二约定两原告委托被告盛明公司对物业进行装修，两原告向被告盛明公司支付装修费36500元。同日两原告又与被告昶大公司、被告合谦公司分别签订《装修、装修设计、装修维护协议》（以下统称合同三）《委托经营管理合同》（以下统称合同四），合同三约定两原告委托被告昶大公司对物业进行设计、装修和维护，两原告向被告昶大公司支付装修及定购装修材料费30000元；合同四约定两原告委托被告合谦公司对物业进行统一经营管理。上述合同签订后，两原告向被告盛明公司支付了转让款241702元、装修费36500元，向被告昶大公司支付了装修及定购装修材料费30000元。由于被告盛明公司的资金困难，物业涉及的工程早已停工，被告盛明公司曾明确表明案涉物业将于2021年9月30日前交楼，此外，被告盛明公司存在众多向其他物业购买者逾期未交付物业的违约情形，故被告盛明公司根本无法在2020年12月1日前将物业交付给两原告，两原告的合法权益无法得到保障，依法可以解除合同一。因两原告要求解除合同一，故合同二、合同三、合同四均无存在意义，也应予解除。此外被告盛明公司系一人有限责任公司，被告盛明投资公司是其股东，故被告盛明投资公司应对被告盛明公司欠原告的债务承担连带责任。被告盛明公司辩称，原、被告签订的《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方有法律约束力。原告要求解除《物业使用权转让合同》、《装修协议》退还已支付款项及支付违约金无事实和法律依据。《物业使用权转让合同》第五条约定“甲方（被告盛明公司）在2020年12月1日前将该物业毛坯交付给乙方（原告）使用。如乙方在此前未能按照上述第四条约定履行付款义务的，则物业交付时间顺延至乙方补充履行义务后30日内”，现原告未支付第11至11期以后的物业使用权转让款，原告是先履行义务一方，盛明公司不存在逾期交付的行为，合同约定的解除条件并未成就，且原告存在违约行为，原告作为违约一方要求解除《物业使用权转让合同》、《装修协议》返还已缴纳的物业使用权转让款、装修款及要求支付违约金无事实与法律依据。假设法院认定被告盛明公司需支付违约金。原告主张的违约金过高，被告盛明公司请求法院予以调减。根据《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同法司法解释（二）第二十九规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据前述规定，适用违约金时应以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，以实际损失为中心确定违约金数额。本案中，案涉《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途，案涉物业装修后原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能，在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定而无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。即无效部分所对应的物业使用权转让款本金部分不应当适用违约金条款。目前盛明项目因客观原因出现资金周转困难而造成停工困顿，盛明公司一直在努力解决问题争取复工完成项目交付物业给客户，现又遇疫情导致解决问题更加困难，但仍在努力寻求解决。盛明项目涉案客户众多，违约金计算标准过高计算时间过长的话，违约金数额将十分庞大。即使法院判令盛明公司支付违约金，也恳请法院参照《合同法解释二》第二十九条的规定，设定违约金的限额，违约金总金额不应超过盛明公司尚欠的物业使用权转让费的10%。被告盛明公司与被告佛山市盛明投资咨询有限公司（以下简称被告投资公司）系两家独立的法人，二人财产相互独立，不存在混同情况，原告诉请被告投资公司对被告盛明公司的债务承担连带清偿责任无事实与法律依据，应当予以驳回。被告盛明投资公司辩称，佛山市盛明投资咨询有限公司不是本案适格的被告，请法院依法驳回原告对佛山市盛明投资咨询有限公司的诉讼请求。《公司法》第六十三条的规定，意在限制一人有限责任公司股东采用将公司财产与个人财产混同等手段，逃避债务，损害公司债权人的利益，因此股东对公司债务承担连带清偿责任的前提是该股东的个人财产与公司财产出现了混同。然而从原告目前提交的证据材料可以看出，并不能反映佛山盛明置业有限公司公司财产与佛山市盛明投资咨询有限公司的财产有混同的迹象，原告要求佛山市盛明投资咨询有限公司对佛山盛明置业有限公司的债务承担连带责任无事实和法律依据。被告合谦公司、昶大公司没有到庭答辩，亦没有提交书面答辩意见。被告合谦公司、昶大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人有提交原件核对或虽无原件核对但对方当事人对真实性予以确认的证据，本院对真实性予以采信并在卷佐证。对当事人无提供原件核对的证据，本院对其证据效力不予采信。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2018年10月29日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编9座1116号物业（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给乙方。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让款金额为282407元，乙方分期支付使用权转让款。甲方在2020年12月1日前将该物业毛坯交付给乙方使用。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让款总金额30%向甲方支付违约金。逾期交付超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2018年10月29日前一次性支付装修费用36500元给甲方。双方并约定其他权利义务。同日，原告（委托方、乙方）与被告合谦公司（受托方、甲方）签订《委托经营管理合同》，约定乙方将涉讼物业在2021年1月1日至2026年12月31日委托给甲方进行统一经营管理。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告昶大公司(甲方、受委托装修方)签订《装修设计、装修材料定购协议》，约定乙方全权委托甲方进行前期装修图纸设计及定购装修材料，甲方赠送部分家电、部分家私。乙方于2018年10月29日前一次性支付装修设计费用及定购装修材料费用30000元给甲方。被告盛明公司确认已收取上述转让款241702元及装修款36500元。被告昶大公司出具收据确认收取原告30000元。2020年4月9日，原告提起本案诉讼。被告盛明公司于2020年4月25日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。诉讼中，被告盛明公司陈述涉案物业所在楼栋尚未办理施工许可证，也尚未实际施工。本院认为，原告与被告盛明公司签订《物业使用权转让合同》时并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明公司之间形成预约租赁合同关系。涉案租赁物租赁期限应自约定交付之日起算至2051年12月30日，实际租赁期限超过法律规定的二十年有效期，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。截至本案庭审辩论终结之日，虽未到达涉案物业约定交付之日（2020年12月1日），被告盛明公司确认涉案物业所在9栋尚未办理施工许可证，原告在被告盛明公司有丧失或者可能丧失履行债务能力的情况下暂停支付转让分期款并通过诉讼方式告知被告盛明公司，被告盛明公司自收到本案应诉材料至本案庭审辩论终结之日，并未提供证据证明其能够依约如期交付、也未提供合理担保，则原告有权行使不安抗辩权，主张解除与被告盛明公司签订的《物业使用权转让合同》及《装修协议》，对原告诉请解除《物业使用权转让合同》、《装修协议》的主张，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分及《装修协议》于本案庭审辩论终结之日（即2020年6月8日）解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《装修协议》已经解除，原告诉请退还转让款241702元及装修款36500元，本院予以支持，原告诉请计付自2020年3月25日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息作为占用上述资金的损失，本院综合本案情况，酌定予以支持。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分解除，则原告与昶大公司签订的《装修设计、装修材料定购合同》、与被告合谦公司签订《委托经营管理合同》丧失履行基础，合同目的无法实现，亦应予以解除。合同解除，被告昶大公司应返还已收取的装修设计费用及定购装修材料费用予原告，本院对原告诉请被告昶大公司返还定购款项30000元予以支持。被告昶大公司对合同的解除没有过错，原告诉请昶大公司支付利息的诉请，本院不予支持。盛明公司为法人独资的有限责任公司，盛明投资公司为盛明公司的股东，盛明投资公司未举证证明盛明公司的财产独立于其财产，故盛明投资公司应对盛明公司的债务承担连带责任，本院对原告诉请盛明投资公司承担连带清偿责任予以支持。被告昶大公司、合谦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告梁广华、余瑞甜与被告佛山盛明置业有限公司于2018年10月29日签订的《物业使用权转让合同》中关于2020年12月1日至2040年11月30日期间的租赁约定于2020年6月8日解除；二、确认原告梁广华、余瑞甜与被告佛山盛明置业有限公司于2018年10月29日签订的《装修协议》于2020年6月8日解除；三、解除原告梁广华、余瑞甜与被告珠海市昶大装饰工程有限公司于2018年10月29日签订的《装修设计、装修材料定购协议》；四、解除原告梁广华、余瑞甜与被告佛山市合谦物业管理有限公司于2018年10月29日签订的《委托经营管理合同》；五、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款241702元及支付利息（以241702元为本金自2020年3月25日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告梁广华、余瑞甜；六、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款36500元及利息（以36500元为本金自2020年3月25日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告梁广华、余瑞甜；七、被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司的上述第五至六项确定的债务承担连带清偿责任；八、被告珠海市昶大装饰工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还款项30000元予原告梁广华、余瑞甜；九、驳回原告梁广华、余瑞甜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3267.07元、财产保全费2061.18元，合共5328.25元（原告已预交），由被告佛山盛明置业有限公司、佛山市盛明投资咨询有限公司共同负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告已预交的诉讼费5328.25元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇二〇年七月十七日书记员 孙王成欣