山东省惠民县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1621民初124号原告：牛洪娥，女，1984年11月18日出生，汉族，农民，住惠民县。委托诉讼代理人：郭召明，惠民天虹法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘德波，惠民天虹法律服务所法律工作者。被告：惠民县国炜置业有限公司，住所地：惠民县鲁北大街南首沿街商业房。统一社会信用代码：91371621562513246B。法定代表人：俎德芝，经理。被告：俎德芝，女，1982年10月28日出生，汉族，惠民县国炜置业有限公司经理，住东营市东营区。以上两被告共同委托诉讼代理人：孙静，山东宏臣律师事务所律师。原告牛洪娥与被告惠民县国炜置业有限公司（以下简称国炜置业）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告牛洪娥的委托诉讼代理人郭召明、刘德波，被告国炜置业、俎德芝的共同委托诉讼代理人孙静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛洪娥向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告于2018年5月22日签订的《怡水龙城置业会入协议书》；2.依法判令被告双倍返还原告购房定金共计140000元及利息(以70000元为基数，自2018年5月23日起按银行同期贷款利率计算至本案付清时止)；3.依法判令因被告违约导致原告丧失与其他开发商签订房屋买卖合同给原告造成的现实购房利益损失57645元(损失按500元/平米计算)；4.判令被告俎德芝对原告的以上请求承担连带责任；5.本案一切诉讼费等涉案费用由二被告承担。事实和理由：2018年5月22日，原告与被告惠民县国炜置业有限公司签订《怡水龙城置业会入协议书》，预约购买被告开发的位于惠民县的怡水龙城六期项目中的66号楼3单元801室，面积约115.29平方米、价格4860元/平方米。原告按照涉案《怡水龙城置业会入协议书》的约定向被告国炜置业支付了70000元所谓的“会费”，之后原告作出了购买怡水龙城六期项目上述涉案楼房的意思表示，并认购了上述涉案房屋。被告国炜公司也作出了同意原告购买上述涉案楼房的意思表示并向原告出具了70000元的意向金收据，故原告所付70000元意向金自动转为上诉涉案楼房的认购定金。此外，签约时被告故意隐瞒怡水龙城六期项目未取得商品房预售许可证，向原告披露房源信息并采取收取定金预约的方式向原告进行销售，但惠民县的怡水龙城六期项目至今尚未动工。原告因预约购买被告开发的怡水龙城六期项目上述楼房而未购买其他楼房，期间惠民县房价涨幅较大，至今原告预约购买的电梯楼房同地段惠民房价均价约6000元/平方米左右，被告的违约行为导致原告丧失与其他开发商签订房屋买卖合同并获得房屋的机会，给原告道成了较大的利益损失。被告国炜置业作为惠民县房地产开发的知名企业，具有近九年的开发销售管理经验，应熟知房地产管理法和城市商品房销售管理办法，但被告国炜置业在明知怡水龙城六期项目不符合商品房预售条件的情况下，擅自违法销售房屋。被告国炜公司与原告签订预约合同《怡水龙城置业会入协议书》和确认怡水龙城六期房源价格之前并未依照相关规定向原告出示《商品房预售许可证》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》和《商品房销售委托书》，即被告国炜公司故意隐瞒没有相关证件的事实。原告对怡水龙城六期项目获得的全部信息均是通过被告国炜置业的售楼处工作人员虚假宣传、积极推荐、电话推销所得。综上所述，原告认为：一是被告国炜置业公司至今没有开工建设原告认购的房屋，且在原告上访维权时相关职能部门领导和被告国炜置业相关领导接访的过程中，至今没有任何职能部门对于被告国炜置业何时开工以及目前被告国炜置业是否具备开工和预售条件给予明确答复，被告国炜置业作为出卖人和建设单位也没有对上述相关问题给予答复。原告在焦急的期昐中收到惠民县城市建设服务中心信访事项《不予受理告知书》，告知向惠民县人民法院提出诉讼。被告国炜置业的行为已明确表明原告预约合同的购房目的无法实现，被告国炜公司已构成违约，被告国炜公司因违约应向原告承担违约责任，被告俎德芝应对公司涉案债务承担连带责任。二是本案单适用定金法则不能够充分保护原告的损失，依据公平原则和诚实信用原则，基于原告的实际损失情况，本案应遁用定金罚则和预期损失赔偿二者并处判令被告赔偿原告的损失。为此，原告为维护自己的合法权益，制裁民事违法行为，根据《民事诉讼法》《合同法》《公司法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用相关法律若干问题的解释》《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》《消费者权益保护法》等相关法律规定，具状贵院，望贵院査清事实，支持原告的诉讼请求，彰显法律之公平正义。被告国炜置业辩称，1.我公司从未向原告收取购房定金，原告所主张要求返还的所谓定金，实际是原告按照与我公司签订的《怡水龙城置业会入会协议书》的约定而自愿缴纳的会费，该会费的作用是如果原告在我公司购置房产时将享有一定的优惠，该70000元的会费可抵顶90000元的购房款，该款并非原告所主张的定金，也没有担保的作用，因此原告要求我方双倍返还该款，没有事实及法律依据。2.因原告要求解除合同，我方并未违约，因而不存在赔偿损失的问题，我方从来没有不履行该协议，原告所主张的购房利益损失没有事实和法律依据，综上要求法院驳回原告的诉讼请求。被告俎德芝辩称，我与公司财产不存在混同的情况，虽然我现为公司的法定代表人及名义股东，但由于股东身份存在争议，因此我已于2019年8月份向惠民县人民法院提起诉讼，要求确认我的股东资格，现法院尚未有定论。因此原告要求我对其诉求承担连带责任，于法无据。其他答辩意见同国炜置业答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年5月12日，被告国炜置业（出卖方）向原告（买方）出具《怡水龙城六期房源价格》一份，约定66号3单元801室，面积：约115.29平方米，价格：4860元/平方米，享受交70000元抵90000元优惠。同日，原告牛洪娥缴纳现金70000元，被告国炜置业向原告出具收据一份，收款事由为意向金。2018年5月22日，原告（乙方）与被告国炜置业（甲方）签订协议号：NO.0144《怡水龙城置业会入会协议书》一份，约定：缴纳70000元会费的自动成为VIP会员，在怡水龙城购房时，入会费可充抵总购房款90000元，会费不予退还。被告国炜置业当庭提交惠国用（2011）第59号国有土地使用权证书复印件一份，欲证实涉案楼房所在怡水龙城项目于2011年3月29日取得国有建设用地（住宅）164286平方米的使用权。至庭审结束前，被告国炜置业尚未取得涉案楼房的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》。本院认为，预约是当事人约定于将来订立确定性的本合同达成的书面允诺或协议，而本约是依照预约于将来订立的合同。就本案纠纷来讲，本约即为正式的商品房买卖合同。商品房买卖属于重大事项，合同中除房号、面积、价款等条款外，尚有其它如付款方式、房屋交付期限、违约责任等必不可少的内容要求买卖双方作出详细、明确的约定，在双方未就其它房屋交易事宜达成一致的前提下，根据原告提供的证据及双方当庭陈述，原被告签订的《怡水龙城置业会入会协议书》及被告国炜置业向原告出具的《怡水龙城六期房源价格》，应认定为原被告双方达成的商品房预约合同，故本案应为商品房预约合同纠纷。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。原告所缴纳的70000元，仅约定原告在被告国炜置业购房时该款可充抵90000元购房款，并未就该款项的性质进行约定，不具有定金性质，不应适用定金罚则。原告与被告签订《怡水龙城置业会入会协议书》并支付意向金的目的是购买被告国炜置业开发建设的楼房，现合同目的无法实现，为此，被告国炜置业收取原告的70000元意向金应予返还，并赔偿原告资金占用期间的利息损失。鉴于涉案楼房至今未能开发建设且开工时间遥遥无期，且原被告双方已丧失信任基础，故双方所签订的《怡水龙城置业会入会协议书》应当予以解除。《中华人民共和国公司法》第六十四条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，被告俎德芝作为自然人独资有限责任公司国炜置业的独资股东，未提供证据证明被告国炜置业的财产独立于其个人财产，故其应对被告国炜置业所负债务承担连带清偿责任。被告俎德芝与被告国炜置业之间的股权纠纷系公司内部行为，不得以此为由对抗外部债务。原告的其他诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告牛洪娥与被告惠民县国炜置业有限公司于2018年5月22日签订的《怡水龙城置业会入会协议书》；二、被告惠民县国炜置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告牛洪娥购房意向金70000元及利息（自2018年5月23日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至债务清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告俎德芝对上述被告惠民县国炜置业有限公司所负债务承担连带清偿责任；三、驳回原告牛洪娥的其他诉讼请求。案件受理费4253元，由被告惠民县国炜置业有限公司、俎德芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长  贾汇泉人民陪审员  李 芳人民陪审员  刘福德二〇二〇年五月二十九日法官助理张小霞书记员谢燕飞