湖南省桑植县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0822民初361号 原告（反诉被告）：谷成波，男，1972年11月12日出生，白族，住湖南省桑植县。 原告（反诉被告）：张春华，女，1963年3月4日出生，白族，住湖南省桑植县。系谷成波之妻。 被告（反诉原告）：湖南廊桥商业运营管理有限公司，住所地湖南省桑植县澧源镇高家坪（科赛商务大楼）。 法定代表人：杨明珠，公司经理。 委托诉讼代理人：朱泽民，湖南源阳律师事务所律师。 被告：张家界廊桥置业有限责任公司，住所地湖南省张家界市桑植县澧源镇新城科赛商务大楼310室。 法定代表人：柯志鹏，公司经理。 原告谷成波、张春华诉被告湖南廊桥商业运营管理有限公司（以下简称“廊桥管理公司”）、张家界廊桥置业有限责任公司（以下简称“廊桥置业公司”）租赁合同纠纷一案，原告谷成波、张春华于2020年3月5日向本院提起诉讼，在诉讼过程中，反诉原告廊桥管理公司于2020年4月1日向本院提起反诉。本院受理后，依法适用简易程序，于2020年4月1日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）谷成波、张春华，被告（反诉原告）廊桥管理公司到庭参加诉讼，被告廊桥置业公司经传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。现已审理终结。 原告谷成波、张春华诉称，2016年7月30日，被告以已付款值远远大于市场价的廊桥二楼251号商铺高额返租9年合同（此合同为不可撤销合同）为幌子，高价卖给原告后，之后租了三年，现以经营困难、已租商铺的租金不能正常收取为由，单方违约而终止合同，以对抗原告按合同收取应得的可期利益，已损害原告的利益，现诉至法院，请求：1.两被告继续履行永生廊桥商铺租赁合同，给付原告2020年上半年的租金35619元，给付每日万分之三的滞纳金1923元；2.本案诉讼费由被告承担。 被告廊桥管理公司辩称，目前两原告尚不具备起诉条件，两原告与廊桥管理公司签订的租赁合同约定的计租时间是从廊桥市场整体开业时计算，廊桥市场整体开业时间实际是2017年9月15日，故两原告的起诉时间应在2020年9月15日之后。 被告廊桥置业公司既未答辩，也未提交证据。 被告（反诉原告）廊桥管理公司反诉称，反诉原告与两反诉被告于2016年7月30日签订了“永生廊桥商铺委托租赁合同”，约定两反诉被告将从张家界廊桥置业股份有限公司购买的1栋2层251号商铺委托给反诉人对外出租经营。2017年4月25日，反诉原告将商铺租给方芳与陈俊秀经营，并签订租赁合同。方芳与陈俊秀在经营中因诸多原因不能履行租赁合同约定的义务，反诉原告于2019年4月25日以方芳、陈俊秀为被告起诉至法院，该案后以撤诉结案。现方芳与陈俊秀均搬出了租赁房屋，停止了经营，实际终止了合同履行，而反诉人应收取的租金分文未得，客观上无法支付两反诉被告租金，且本合同属于委托合同，反诉原告无法收取租金可以解除合同，故请求：1.解除反诉原告与两反诉被告签订的“永生廊桥商铺租赁合同”；2.两反诉被告承担反诉费用。 原告（反诉被告）谷成波、张春华就廊桥管理公司的反诉辩称，不同意解除合同，要继续履行合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月30日，原告谷成波、张春华与被告廊桥置业公司签订《桑植县商品房买卖合同》，购买桑植县永生廊桥项目中1幢2层251号房，该房设计用途为商业，建筑面积共110.75平方米，同日原告谷成波、张春华与被告廊桥管理公司签订《永生廊桥商铺委托租赁合同》，被告廊桥置业公司为担保人，承担连带保证责任，没有约定保证期间。合同约定：委托租赁期自市场开业之日起，共计9年，商铺租金计算方式（每平方每年）：折后销售单价（9204元）×销售面积（110.57平方米）×租金率（第1、2、3年为市场培育期，免租；第4、5、6年为7％；第7、8、9年为9％），计租时间自市场整体开业时起（最迟不超过2016年12月31日）；租金支付方式为第四年起，租金按半年为期限，廊桥管理公司按时向两原告支付，半年租金提前七天支付，即各期租金廊桥管理公司将以半年为单位在最后一个月30号前将下一周期租金支付给两原告所指定的银行账户，廊桥管理公司超过十五日仍未将租金支付至原告谷成波、张春华指定的银行账户，廊桥管理公司须向两原告支付逾期应付款每日万分之三的违约金。2017年4月25日廊桥管理公司与方芳、陈俊秀签订租赁合同，将桑植县永生廊桥项目中1幢2层251号、250号房租给方芳、陈俊秀，租赁期为3年。2017年9月15日，廊桥市场整体开业。因方芳、陈俊秀未支付第二年租金、物业管理费，2019年5月9日廊桥管理公司起诉至法院，方芳、陈俊秀2019年5月19日向法院提起反诉，后该案由双方当事人撤诉结案。2019年12月19日廊桥管理公司向原告谷成波、张春华发通知函，向其告知无力支付租金，请求解除与谷成波、张春华签订的《永生廊桥商铺委托租赁合同》。2020年3月5日，原告谷成波、张春华起诉至法院。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告（反诉被告）谷成波、张春华与被告（反诉原告）廊桥管理公司和被告廊桥置业公司签订的《永生廊桥商铺委托租赁合同》合法有效，三方均应按照合同约定履行义务。本案中，关于《永生廊桥商铺委托租赁合同》是委托合同还是租赁合同的认定，从合同内容和廊桥管理公司与方芳、陈俊秀签订的《租赁合同》来看，《永生廊桥商铺委托租赁合同》并不符合委托合同受托人以委托人名义和费用处理委托事务的法律特征，其实质是出租人同意承租人以自己名义转租的租赁合同，故廊桥管理公司对该合同没有任意解除权；被告（反诉原告）廊桥管理公司请求解除合同，但《永生廊桥商铺委托租赁合同》中没有约定合同解除的条件，所以本案不存在按照约定解除合同的情形；原告谷成波、张春华（反诉被告）与被告（反诉原告）廊桥管理公司签订《永生廊桥商铺委托租赁合同》，后廊桥管理公司将谷成波、张春华委托出租的商铺租给方芳、陈俊秀，并签订《租赁合同》，两份合同独立存在，合同具有相对性，一份合同仅对签订该份合同的各方产生约束，方芳、陈俊秀不缴纳租金，不影响廊桥管理公司按照《永生廊桥商铺委托租赁合同》的约定履行义务，也不属于《永生廊桥商铺委托租赁合同》的法定解除情形，2019年12月19日廊桥管理公司向谷成波、张春华发《通知函》请求终止合同的行为，在谷成波、张春华没有同意解除的情况下，不能达到廊桥管理公司解除合同的目的，被告请求解除合同的反诉请求，本院不予支持。《永生廊桥商铺委托租赁合同》没有解除，该合同的三方仍然要按照约定履行义务，根据合同约定，计租时间自市场整体开业时起，最迟不超过2016年12月31日，所以廊桥管理公司认为计租时间应以廊桥市场实际整体开业时间2017年9月15日为准的答辩意见，本院不予采纳；本案中《永生廊桥商铺委托租赁合同》的计租时间自2016年12月31日起，故按约定廊桥管理公司最迟应在2019年12月30日将2020年上半年租金35619元（9204元×110.57平方米×7％÷2＝35619元）支付至谷成波、张春华指定的银行账户内，但廊桥管理公司未按约定支付租金，截至两原告（反诉被告）起诉之日（2020年3月5日）止廊桥管理公司已逾期65日未支付租金，按照合同约定的每日万分之三的违约金，被告廊桥管理公司应支付违约金694.5元（35619元×0.03％×65＝694.5元），廊桥置业公司对上述租金承担连带责任，故本院仅支持两原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）廊桥管理公司支付2020年上半年的租金35619元和截至起诉之日（2020年3月5日）止的违约金694.5元，被告廊桥置业公司对租金35619元承担连带责任的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）湖南廊桥商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）谷成波、张春华支付2020年上半年的租金35619元和截至起诉之日（2020年3月5日）止的违约金694.5元，被告张家界廊桥置业有限责任公司对上述租金承担连带责任； 二、驳回原告（反诉被告）谷成波、张春华其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）湖南廊桥商业运营管理有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费369元（已减半收取），由被告（反诉原告）湖南廊桥商业运营管理有限公司、张家界廊桥置业有限责任公司负担；反诉案件受理费40元（已减半收取），由被告（反诉原告）湖南廊桥商业运营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审 判 员  向左双 二〇二〇年四月十四日 法官 助理  陈 晶 代理书记员  吴若琼 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。