江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0282民初3034号原告：宜兴苏宁环球房地产开发有限公司，住所地宜兴经济技术开发区创意软件大厦，统一社会信用代码913202825502047026。法定代表人：张康黎，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏静，北京大成（南京）律师事务所。被告：溧阳市启航健身有限公司，住所地溧阳市溧城镇天目湖大道******，统一社会信用代码913204810941898864。法定代表人：温德胜，该公司总经理。原告宜兴苏宁环球房地产开发有限公司（以下简称苏宁公司）与被告溧阳市启航健身有限公司（以下简称启航公司）关于房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日受理后，依法由审判员王艳独任审判，于2020年6月15日公开开庭进行了审理，原告苏宁公司的委托诉讼代理人魏静与被告启航公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏宁公司向本院提出诉讼请求，1、判令确认原、被告的房屋租赁合同于2020年1月7日解除；2、判令被告即日交还房屋；3、判决被告支付拖欠的租金415319.2元及按1548.45元/天从2020年1月8日起至2020年1月12日支付房屋使用费，按3096.9元/天从2020年1月13日起至其实际交还房屋止支付房屋使用费。4、判令被告按万分之五每天以141132元为基数从2019年1月21日起至2019年3月19日止及以141186元为基数从2019年4月21日起至2019年8月27日止及以138561元为基数从2019年7月21日起至2019年11月4日止及以88561元为基数从2019年11月4日起至其实际清偿之日止及以141294元为基数从2019年10月21日起至其实际支付之日止支付逾期支付租金违约金。5、判决被告支付解约赔偿金267195.47元。6、判决被告支付原告的律师费10000元。7、本案诉讼费用由被告承担。后变更诉讼请求4为判令被告按万分之五每天以141294元为基数从2019年1月21日起至2019年3月19日止及以141294元为基数从2019年4月21日起至2019年8月27日止及以138588元为基数从2019年7月21日起至2019年11月4日止及以88588元为基数从2019年11月4日起至其实际清偿之日止及以141294元为基数从2019年10月21日起至其实际支付之日止支付逾期付款违约金。5、判决被告支付解约赔偿金267195.47元。事实与理由：原、被告于2018年6月10日签订了《房屋租赁合同》，由被告承租原告位于宜兴苏宁天氿御城一期一区G04-104-3F的房屋，合同期限自2018年6月10日至2028年6月10日，租金0.9元/天/平方米，自2020年6月11日起每年租金递增5%，租金每3个月支付一次，首年房租给予5.83折优惠，如因被告原因合同解除，则须在解除后3日内宾按未优惠价补足租金。合同签订后，被告交纳了保证金20万元，但被告未按约支付租金，经多次催要未果后原告于2020年1月6日向被告发出解除合同通知函，要求其于2020年1月10日前迁出案涉房屋，被告于1月7日收到解除通知后至今未交还房屋，故诉至法院。被告启航公司辩称：双方签订的合同是真实的无异议，收到催款通知后已于2020年6月1日支付原告23万元，因为新冠疫情公司关停了段时间，目前公司中有会员24人，希望继续履行合同，双方协商变更租期，延迟支付租金，同意支付拖欠的租金，保证金及违约金标准过高，希望判决免除违约金及解除赔偿金，律师费、诉讼费同意承担。经审理查明，2018年6月10日甲方苏宁公司与乙方启航公司签订了《房屋租赁合同》一份，约定第一条1.1甲方以产权人身份将位于天氿御城一期一区G04-104-3F的商业房屋出租给乙方，面积1720.5平方米，合同期内，本合同所述租金均按上述建筑面积计取，该房屋建筑面积/使用面积等发生变化的，租金不予调整。……第三条3.1该商铺的租赁期10年，自2018年6月10日至2028年6月10日止。3.2甲方同意给予乙方3个月的装修期，自交付日起算，即2018年6月10日起至2018年9月10日止，为支持乙方开业，甲方同意给予乙方2个月的试营业期，自装修结束后次日起，即2018年9月10日起至2018年11月11日止。3.2装修期及试营业期仅用于乙方进行装修和试营业，甲方给予乙方首年租金总价58.3%的折扣优惠，优惠期间乙方仍需全额交纳的其他费用，包括但不限于物业管理费、装修管理费、停车费、该商铺发生的水、电费等能源费用以及其他设施使用费等，本合同及附件中规定由乙方履行的其他义务均不免除。若本合同由于乙方原因提前终止或解除，视为乙方不享有前述租金折扣优惠，乙方须在本合同终止或解除后3日内向甲方补交新年度优惠部分的租金，且甲方在本合同项下的其他权利不受任何影响。第四条租金4.1租赁期内，该房屋采取先付费后使用方式，即乙方需支付应缴租金、履约保证金及其他相关费用后方可使用该房屋。4.2.1租金标准（1）自2018年6月10日至2020年6月10日，租金为0.9元/㎡·天，计565176元/年（含增值税），考虑到该商铺装修期及试营业等因素，甲方给予乙方首年度租金5.83折扣，折后年租金为329497元。（2）自2020年6月11日至2022年6月11日，租金在上一期标准基础上递增百分之五，为0.95元/㎡·天，计49453元/月……4.2.1租金支付方式：首期租金为141294元，乙方应于签署本合同时向甲方交纳。首个计租期限不足一个月的，租金按当月计租天数乘以日租金标准计算。除首期租金外，其他租金均按照完整的自然月计算（月租金标准为年租金标准的1/12），每3个月支付一次。乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个租期租金。5.3若乙方拖欠租金的，每逾期一日，乙方必须应按应付而未付金额的千分之二/日支付违约金，起至缴清之日。……第五条履约保证金5.1本合同签订时，乙方应向甲方支付履约保证金人民币20万元。5.2履约保证金的用途确保甲方在房屋受损和乙方不支付或延迟支付租金或其它应付费时能得到补偿等。双方同意，甲方有权但无义务以履约保证金抵作租赁期内任何时间乙方所欠的租金、其他费用、任何违约金、滞纳金、损害赔偿金及其它任何应承担的费用。……第十二条：租赁房屋的归还12.1本合同因任何原因终止的，乙方应在本合同终止后5日内归还该房屋，每逾期一天，乙方应按合同终止时日租金（年租金÷365）的2倍向甲方支付房屋占用费。……第十三条违约责任13.3乙方有下述行为之一的，应向甲方支付等同于违约行为被甲方书面指出时该房屋4个月租金的违约金，同时甲方有权解除本合同；甲方解除本合同的，乙方应按剩余租期租金总额的5%向甲方支付解约赔偿金，已缴纳的履约保证金也不予退还，已缴纳租金按实结算（在乙方履行完毕该房屋归还的全部义务后60日内支付）。上述违约金和解约赔偿金不累加适用。如乙方下述行为造成甲方和第三方损失的，乙方仍需承担赔偿责任：……（5）乙方欠缴租金或本合同约定的其他费用累计超过15天或累计金额达到10000元的。13.5一方违约，合同其他当事人为维护自身权益（包括但不限于催收任何费用、解除合同、收回房屋、追究违约责任等）而发生的律师费（包括但不限于发送律师函、处理纠纷、代理诉讼、执行等产生的律师费用）、送达费、公证费、差旅费、诉讼费用、评估费、公告费等全部费用均由违约方承担。13.6乙方逾期支付租金、补足履约保证金或本合同约定的其他费用，应按逾期支付金额的万分之五/日向甲方支付违约金，至乙方缴清之日止。……”。启航公司于2018年5月24日支付了200000元履约保证金，并支付了季度租金141294元（2018年5月14日支付30000元、5月24日支付111294元），后又于2019年3月19日支付了141294元，2019年8月27日支付144000元。2019年9月12日苏宁公司发出《催告函》，载“今有你司租赁宜兴苏宁环球房地产开发有限公司G04商铺三楼（约1720.5平方米）作为经营场地，按照合同约定，你司应于2019年8月13日前缴纳第三季度（2019年8月13日-2019年11月12日）房租141213元整。特此函告，请于收函后3日内履行缴费义务，逾期缴纳的，将按合同违约处理。2019年11月苏宁公司又发出催告函，11月4日启航公司收到函后支付了50000元。2019年12月13日，启航公司收到江苏漫修律师事务所律师函，载：“本所受宜兴苏宁环球房地产开发有限公司委托，就你公司欠付该公司房屋租金一事，致函如下根据你公司与苏宁公司签订的《房屋租赁合同》之约定及你公司租金支付情况，苏宁公司已明确你公司截止2019年12月10日已拖欠租金233795.08元未按合同约定时间支付……”等内容。启航公司收函后未按函件通知于收函后五日内支付拖欠租金。2020年1月3日，苏宁公司再次发出《告知函》一份，载“……鉴于贵方违约行为，根据双方合同约定，我司特函告如下：贵方与我司签订的《租赁合同》（《商铺管理合同》）于2020年1月3日正式解除，请贵方于2020年1月10日前迁出租赁商铺，并按合同约定恢复原状，向我司交还商铺，否则我司将自行清空房屋，因此产生的全部责任和费用均由贵方承担。我司也将通过诉讼程序向贵方追偿拖欠租金（商业管理费）、物业管理费等一切损失，并根据合同约定追究贵方相应违约责任。”该《告知函》以顺丰快递寄出后于2020年1月7日由启航公司签收。启航公司至今尚未迁出承租房屋，2020年4月22日苏宁公司起诉至本院。苏宁公司与北京大成（南京）律师事务所签订委托代理合同，并支付律师费10000元。审理中，被告启航公司辩称原告起诉后其公司已于2020年6月1日支付给苏宁公司租金230000元。对此原告予以认可抵扣租金本金。另被告启航公司辩称由于疫情爆发，公司于4月28日才恢复营业，属不可抗力，如果原告坚持诉请本公司，希望法院判决免除1-4月的租金。对此，苏宁公司表示启航公司是于疫情爆发前即违约，拖欠租金未付，解约通知是于2020年1月7日送达给启航公司，合同已经解除，故被告不是拖欠的租金，而是房屋占有使用费。上述事实，由《房屋租赁合同》、物业承诺书、装修许可单、申报表、催告函、告知函、邮寄单查询单、银行付款凭证、委托代理合同、转账凭证、发票复印件及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，本案的主要争议焦点是合同是否符合解除条件及违约责任的认定。根据我国合同法的相关规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告之间签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应予保护。被告启航公司承租后未按约到期支付租金，属违约行为，根据双方合同13.3中有关乙方欠缴租金或本合同约定的其他费用累计超过15天或累计金额达到10000元的，甲方有权解除合同的约定，苏宁公司有权解除合同。苏宁公司以解除合同通知到达启航公司时即2020年1月7日主张双方合同解除并无不当，本院予以支持。根据双方合同约定“由于乙方原因提前终止或解除，视为乙方不享有前述租金折扣优惠”，故扣除已支付的租金款项706588元，启航公司还需支付苏宁公司的租金为185319.2元。启航公司未能及时返还租赁房屋，应承担自解除合同之日起至实际返还之日止的房屋占有使用费，未及时支付租金按约应承担逾期支付租金违约金，即逾期付款违约金。另外，因启航公司违约致双方租赁合同提前解除，启航公司还应承担因提前解除合同的违约金。本案中，根据双方合同约定房屋占用费的标准为按合同终止时日租金（年租金÷365）的2倍计算，逾期支付违约金以逾期支付金额的万分之五/日计算，解约违约金以剩余租期租金的5%计算即267195.47元，本院认为违约金应当与原告的损失基本相当，现原告主张的房屋占有使用费以2倍租金计算已包含惩罚性违约主张，而合同解除的原因系由启航公司拖欠支付租金的一个违约行为引起，综合当事人的过错程度以及预期利益损失、原告的违约金主张，本院酌情认定房屋占有使用费调整以按双方合同约定的租金标准计算，即0.9元/㎡·天的标准自2020年1月8日起计算至2020年6月10日，自2020年6月11日起至实际返还之日止按以0.95元/㎡·天的标准计算，而在原告已主张解约赔偿金的前提下，逾期付款违约金应自合同解除之日起不应再计算。被告启航公司已支付的200000元履约保证金可从上述欠付租金、解除违约金等款项中予以抵扣。被告虽辩称要求减免1至4月的租金及解约赔偿金、违约金，但被告的违约行为是因2019年期间即开始未按约到期支付租金，并非因疫情或其它可免责的事由而未付租金，故对被告启航公司的该抗辩意见本院不予采纳。综上，对原告诉请被告支付拖欠租金、返还房屋、支付解约赔偿金、律师费的诉讼请求，符合双方合同约定，于法有据，本院予以支持。对原告诉请被告支付房屋占有使用费及逾期付款违约金的请求，部分予以支持，超出部分予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、原告苏宁公司与被告启航公司于2018年6月10日签订的房屋租赁合同于2020年1月7日解除；二、被告启航公司于本判决发生法律效力之日起二十日内返还原告苏宁公司座落于宜兴市天氿御城一期一区G04-104-3F的房屋；三、被告启航公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏宁公司拖欠的租金185319.2元及解约赔偿金267195.47元，合计452514.67元；于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏宁公司按万分之五/天的标准分别以141294元为基数从2019年1月21日起至2019年3月19日止；以141294元为基数从2019年4月21日起至2019年8月27日止；以138588元为基数从2019年7月21日起至2019年11月4日止；以88588元为基数从2019年11月4日起至2020年1月7日止；以141294元为基数从2019年10月21日起至2020年1月7日止计算的逾期支付租金违约金。四、被告启航公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏宁公司自2020年1月8日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（其中自2020年1月8日起至2020年6月10日止以1702.5平方米×0.9元/㎡·天计算；自2020年6月11日起至实际返还房屋之日止以1702.5平方米×0.95元/㎡·天计算）；五、被告启航公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏宁公司律师费10000元；被告启航公司已支付的200000元履约保证金可从上述判决的三、四、五项应付款中予以抵扣。六、驳回原告苏宁公司的其它诉请。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5899元（已减半收取），保全费5000元，合计10899元，由原告苏宁公司承担6436元，由被告启航公司承担4463元，被告应承担的部分已由原告垫付，该款由被告于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  王艳二〇二〇年八月十三日书记员  王静本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同