辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终254号上诉人（原审被告）：朴敬民，男，1965年4月24日出生，朝鲜族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：唐颖，辽宁金朋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：抚顺金磊物业管理有限公司，住所地：抚顺市顺城区戈布东街4号。法定代表人：李波洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘海涛，辽宁煤都律师事务所律师。委托诉讼代理人：李旭东，辽宁煤都律师事务所律师。上诉人朴敬民因与被上诉人抚顺金磊物业管理有限公司（以下简称金磊公司）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朴敬民委托诉讼代理人唐颖、被上诉人金磊公司委托诉讼代理人刘海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朴敬民上诉请求：一、撤销抚顺市顺城区人民法院(2019)辽0411民初249号民事判决书，驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法纠正。上诉人之所以未交纳物业费是因为上诉人购买的房屋一直漏水，被上诉人未提供好物业服务，给上诉人造成了极大的经济损失，因此，上诉人不能交纳拖欠的物业费。上诉人于2005年购买了位于抚顺市顺城区某小区三处门市房，系该小区的业主，双方在2006年2月27日签订一份《前期物业管理服务协议》。协议签订后，上诉人按期交纳物业费。2010年开始，上诉人购买的房屋出现大面积漏水，向被上诉人报修后，被上诉人维修后也没有修好，继续漏雨，使上诉人的三处门市房屋内漏雨，墙皮脱落，电线连电，连灯都不能开，上诉人的房屋无人敢租，给上诉人造成了极大的经济损失。虽然被上诉人在2015年动用住宅专项维修资金对上诉人所属的小区进行了修缮，但并没有将上诉人所有并使用的房屋的屋顶漏水修好，至今仍在漏水。虽然这次维修是抚顺中通建设(集团）有限公司施工，且维修也在保修期内，但委托其施工的是被上诉人。被上诉人是物业管理部门，根据《前期物业管理服务协议》第一条双方权利义务（一）甲方权利义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；第二条物业管理服务内容(一）房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；第三条物业管理服务质量……（三）共用部位、共用设施设备的维护和管理：1、共用部位、设施维修合格率达100%……；第十一条违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任……规定，被上诉人的责任就是在收取了上诉人等业主的物业费后就应该为上诉人等业主提供相应的物业服务，不能只收费而不尽责。原审法院在本院认为“原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》、《公共契约》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行义务。”里已经确认“双方应按照约定履行义务”，但实际上现被上诉人是只享受利益并未承担其应尽的维修及修缮合格能让业主安心使用物业的义务。虽然原审法院在判决时酌定被上诉人的物业管理费按合同约定收费标准的70%缴纳，但并非根本解决被上诉人不履行相应职责。如果依据原审法院的判决认定标准，不管什么原因，只要不交物业费，物业公司起诉就判决小区业主缴纳物业费，势必助长物业公司的特权，那么就会造成物业公司可以不服务或少服务。同样是该小区业主刘洋在原审法院判决缴纳物业费后物业公司为其修理，但在刘洋缴纳物业费后，物业公司至今一年了也未对其房屋存在的问题进行修理。综上，请二审法院依据本案的事实与法律规定，撤销原审判决，支持上诉人的上诉请求。金磊公司辩称，一、被上诉人认为本案的核心问题只有一个，就是当房屋出现了质量问题，应由谁来承担赔偿责任？可以说这是一个常识性问题。因为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条、国务院《建设工程质量管理条例》第40条、第41条，建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第14条之规定，房屋出现质量问题应由出卖人即建设单位承担。故一审法院认定上诉人的反诉与本案正在审理的物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，而依法驳回上诉人的反诉是完全正确的。二、被上诉人在物业服务合同的履行过程中尽职尽责，履行了相关权益，并穷尽了一切办法，积极配合相关部门违约行为。因此被上诉人不应该承担任何的赔偿责任。综上，答辩人请求人民法院查清事实依法裁判，以维护答辩人的合法权益。金磊公司向一审法院起诉请求：一、判令朴敬民给付2011年3月至2018年2月物业管理费22606.5元；2、朴敬民承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：朴敬民系抚顺市顺城区格林书香苑小区6号楼5号门市房屋业主，建筑面积为538.25平方米。金磊公司为格林书香苑小区的物业服务公司。2006年2月27日，金磊公司(甲方)和朴敬民(乙方)签订了《前期物业管理服务协议》和《公共契约》，协议和契约主要约定：甲方的权利义务包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方，建立健全本物业的物业管理档案资料，依据协议向朴敬民收取物业费等；乙方的权利义务包括监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议，遵守本物业的物业管理制度和《物业使用守则》，依据本协议向甲方交纳物业管理费用等；物业管理服务费用为非住宅建筑面积每月每平方米0.5元。协议和契约签订后，金磊公司为该小区提供物业服务至今，朴敬民物业费已交纳至2011年2月。一审法院认为，金磊公司与朴敬民签订的《前期物业管理服务协议》、《公共契约》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行义务。金磊公司为格林书香苑小区提供了物业服务，朴敬民作为该小区业主，事实上也享受了金磊公司提供的物业服务，理应支付物业费用，故对于金磊公司要朴敬民支付物业费的主张法院予以支持。对于朴敬民辩称的问题，如在房屋的质量保修期内，朴敬民应向房屋的建设单位主张权利，如已超过保修期，根据《辽宁省物业管理条例》第六十二条第四款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定，以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主委员会可以依法提起诉讼，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，对属于金磊公司服务范围内的，朴敬民可向金磊公司主张权利，要求承担责任，而不能以此为由拒交物业服务费。结合朴敬民提供的证据，朴敬民房屋长期漏水且已报修，金磊公司虽经过多次处理，但均未修理完善，直到2015年才提出使用专项维修基金。在此过程中金磊公司确实未积极及时与朴敬民沟通解决案涉房屋漏水问题，确定相应赔偿措施及后续问题处理事宜，导致朴敬民长期被房屋漏水问题困扰。故金磊公司在物业服务过程中存在瑕疵，结合本案实际，法院酌定朴敬民的物业管理费按合同约定收费标准的70%缴纳。另外，由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时，物业公司作为物业服务者，也应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二条、第四十一条的规定，判决：一、被告朴敬民于本判决生效后十五日内给付原告抚顺金磊物业管理有限公司2011年3月至2018年2月之间的物业费22606.5元的70%，即15824.55元。二、驳回原告抚顺金磊物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费365元，由原告抚顺金磊物业管理有限公司负担110元，由被告朴敬民负担255元。二审中，金磊公司提交其与业主委员会签订的《物业管理委托合同》，证明:我们对房屋共用部分只有小修和养护的义务，费用由我们承担，大修、中修均由小区维修基金承担。朴敬民质证：我从来没有看到过该份合同，也没有任何相关部门对我进行告知维修是从维修基金来承担，这只是被上诉人和所谓的业主委员会签订的，业主委员会也并没有向我出示和告知，我对此不予认可。房屋共用部分的小修和大修如何认定并没有在合同中明确约定，对此不予认可。被上诉人提交的该份证据是复印件，真实性无法确认。本院经审查认为，被上诉人金磊公司提交的证据材料系复印件，在上诉人朴敬民对该证据材料的真实性不予认可的情况下，本院不予采信。一审查明的事实有相关证据佐证，且当事人无异议，本院对此予以确认。本院认为，物业公司的服务要靠广大业主交纳的物业服务费来维系，对于物业服务的感受因人而异，如果业主对物业服务不满意，都采取拒不交纳物业服务费的方式来维护自己权利，这样无益于问题的解决，反而会使物业服务工作无法良性开展，加深双方矛盾。本案中，金磊公司与朴敬民成立物业服务合同关系，金磊公司已为案涉小区实际提供了物业服务，朴敬民理应按约交纳物业费。现朴敬民对金磊公司主张的欠费期间及金额不持异议，其上诉主张拒交物业费的理由是其购买的房屋一直漏水，金磊公司未提供好物业服务，给其造成损失。本院认为，因房屋漏水问题涉及房屋设计、质量与维修，在房屋保修期内属于开发商的维修范畴，在房屋保修期外，则需要物业服务企业与业主积极沟通，履行好自己职责，必要时依据相关程序启动专项维修基金，而维修基金的启动不是金磊公司可自行为之，朴敬民应当与金磊公司、业主委员会共同努力，配合申请启动物业维修基金解决。本案案涉小区在已启动一次维修基金对屋顶漏水问题进行维修，但朴敬民房屋漏水情况仍未解决的情形下，亦一定程度上反映金磊公司在履行物业服务义务上存在一定瑕疵。一审法院鉴于上诉人特殊的个体情况，将朴敬民应缴费用酌定减免30%，较为合理、适当，本院对此不宜再行调整，对一审判决予以维持。综上，朴敬民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费196元，由上诉人朴敬民负担。本判决为终审判决。审判长  马开智审判员  郭 爽审判员  张庆敏二〇二〇年四月十日书记员  王 琪