云南省新平彝族傣族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0427民初499号   原告（反诉被告）：彭平波，男，1969年11月30日生，彝族，住云南省红河哈尼族彝族自治州石屏县。   委托诉讼代理人：彭俊（系彭平波之子），男，1992年12月17日生，彝族，住云南省红河哈尼族彝族自治州石屏县，代理权限：特别授权代理。   原告（反诉被告）：王一波，女，1970年7月12日生，汉族，住云南省红河哈尼族彝族自治州石屏县。   委托诉讼代理人：刘雯雯，云南云誉（开远）律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。   被告（反诉原告）：郎世有，男，1982年10月2日生，彝族，住云南省玉溪市新平县。   被告（反诉原告）：普琼，女，1982年9月18日生，彝族，住云南省玉溪市新平县。   二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：王少云，代理权限：特别授权代理。   原告彭平波、王一波诉被告郎世有、普琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月10日受理后，反诉原告郎世有、普琼于2020年4月8日向本院提出反诉，本院依法适用普通程序，于2020年5月21日对本诉和反诉进行了合并审理。原告彭平波的委托诉讼代理人彭俊、原告王一波及其委托诉讼代理人刘雯雯，被告郎世有及被告郎世有、普琼的共同委托诉讼代理人王少云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   本诉原告彭平波、王一波向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付二原告尚欠购房款480867.39元及逾期付款利息（利息从2018年3月10日起按照年利率6%计算至付清购房款之日止）；2.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系。原告与被告分别于2016年8月18日和2016年9月1日签订了两份《房屋转让合同》，约定原告将位于新平县的××大酒店和位于新平县房屋转让给被告。合同约定了房屋价格、支付方式及其他事项。合同签订后，原告按约履行了合同，将房屋交付给了被告，而二被告在合同约定的付款期限到期后仍没有按约完全支付房款，经原告多方催要，被告至今仍欠原告房款480867.39元，为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。   本诉被告郎世有、普琼辩称：1.二被告向二原告购买房屋是事实，但不存在拖欠购房款的情形，相反是二被告多支付了53625元购房款给二原告。2.在交易过程中，二原告隐瞒房屋已经出售给二被告的事实，将房屋出租给第三人，违背诚实信用的做人原则。3.聚宝路交易房屋实际建筑面积和占地面积比合同面积少，应当在二被告支付的购房款中进行减扣。其中实际建筑面积比房产证记载面积少162平方米，按照每平方米2260.58元的价格计算，应扣减366213元；占地面积少8.4平方米，按照每平方米5000元的价格计算，应扣减42000元。由于二原告逾期66天交付××街××号的房屋，应以房屋总价2160000元为基数，按日万分之五计算违约金，违约金71280元也应从房屋总价款中扣减。故经过结算进行折抵后，二被告实际已经多支付了53625元购房款。4.二原告的起诉已经过了诉讼时效，请求法院驳回其诉讼请求。   反诉原告郎世有、普琼向本院提出反诉请求：1.判令彭平波、王一波支付郎世有、普琼因逾期交付新平县房屋的违约金71280元；2.判令彭平波、王一波退还郎世有、普琼多支付的购房款53625元；3.本诉及反诉的案件受理费由彭平波、王一波承担。反诉原告郎世有、普琼当庭变更反诉请求第二项为：判令彭平波、王一波退还郎世有、普琼多支付的购房款65606元。事实和理由：2016年9月1日，郎世有、普琼与彭平波、王一波签订了《房屋转让合同》，约定将彭平波、王一波位于新平县房屋（原××酒店）出售给郎世有、普琼，该房屋建筑面积为1045.44平方米。同时约定该房屋占用范围内的土地使用权及相关权益（含酒店经营权，店内的所有设施、设备、家具、床上用品等全部物品）随该房屋一并转让。合同第二条约定：甲、乙双方协商一致，按实际建筑面积计算，该房屋售价为每平方米2066.16元，所售房屋总金额为人民币2160000元。合同第三条约定：购房款分三次付清，于2016年8月19日支付购房定金50000元；由乙方向甲方支付1800000元用于偿还该房屋的抵押贷款，并办清房屋抵押登记解除手续；剩余尾款310000元于甲、乙双方将不动产登记证办至乙方名下，并由乙方办清贷款到账之日后按甲方要求付清为止。合同第四条约定：甲方于乙方支付购房款1800000元的30日内将房屋及酒店内的所有设施、设备、家具、床上用品等全部物品、钥匙交付给乙方。如果甲方未按合同约定的期限将该房产交付乙方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，甲方以该房产转让总价款为基数，按日万分之五向乙方支付违约金，合同继续履行。合同签订后，除了预先支付给反诉被告的50000元定金外，反诉原告按反诉被告的要求，于2016年9月5日将1800000元购房款支付给反诉被告。按约定反诉被告应当于反诉原告支付1800000元购房款的30日内（2016年10月5日）将房屋交付给反诉原告，但是交房之日刚好遇到十月黄金周，所购房屋的酒店生意爆满，反诉被告却故意拖延交房，直到2016年12月10日酒店生意逐渐冷清时才将房屋交付给反诉原告。反诉被告恶意拖延交房长达66天之久，应当按照合同约定向反诉原告支付违约金71280元。综上，反诉被告起诉反诉原告支付购房尾款纯属无理取闹，双方买卖的原××大酒店1-5层房屋在办理产权变更过程中实测发现原登记记载的面积比实际建筑面积少162平方米，占地面积比合同约定面积少8.4平方米。双方协商达成一致，在买卖的两栋房屋总价款6520000元中扣减面积减少部分的房款366213元、逾期交付××街××号房屋的违约金71280元、代偿民间借贷利息400000元、占地面积减少的42000元，反诉原告实际已多支付反诉被告53625元购房款。请人民法院依法判决，支持反诉原告的全部诉讼请求。   反诉被告彭平波、王一波辩称：1.反诉原告主张反诉被告支付违约金71280元不能成立，缺乏事实基础和法律依据。双方之间存在两次房屋买卖交易，应当作为一个整体来理解。根据双方在2016年9月10日签订的《交房补充协议》中约定，反诉原告支付1800000元的购房款，对应的是反诉被告提前将××大酒店交给反诉原告经营的权利，改变了原协议的约定。根据合同约定，××大酒店第二笔购房款是3100000元，而反诉原告仅仅支付了1800000元的价款，就获得了××大酒店的经营，所以反诉原告就没有按照合同约定过来接手××酒店，而不是反诉被告不履行交付义务。反诉原告诉称反诉被告恶意不交房，与事实不符、也与常理不符，其主张不能成立，应当依法予以驳回。2.反诉原告主张反诉被告退还多支付的购房款53625元，缺乏事实和法律依据。双方之间的两处房屋交易，均是按套定价，双方应当严格依照合同约定履行。反诉原告称房屋面积变少，是因为后续变更重新测量了数据，而双方房屋交易的建筑面积是按照反诉被告原持有的权属证书登记面积来计算的。如果反诉原告主张按照过户登记后的测量面积计算房屋总价款，那么就需要调整建筑面积单价。如果登记的建筑面积减少，还按照原合同写明的单价计算房屋总价款，对反诉被告是不公平的，也与实际情况不符合。双方交易是按套定价，否则合同中建筑面积单价那里，就不可能还出现小数点后两位数了。反诉原告对反诉被告的付款，不是一次性完成的，是一个持续的付款过程，根据双方的微信聊天记录、电话录音都可以看出，反诉原告从来没有说过其多付了购房款要求返还，仅仅是强调其没有经济支付能力。综上，请求法庭驳回反诉原告的反诉请求，维护反诉被告的合法权益。   本院经审理认定事实如下：彭平波与王一波系夫妻关系，郎世有与普琼系夫妻关系。彭平波、王一波将位于新平县的原××大酒店出售给郎世有、普琼，双方于2016年8月18日签订《房屋转让合同》，合同约定：“交易房屋建筑面积为1928.71平方米（以房产证登记面积为准）；该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让，该房屋的相关权益（含停车场及酒店内的所有设施、设备、家具、床上用品等全部物品）随该房屋一并转让。房屋价格按照实际建筑面积计算，该房屋售价为每平方米2260.58元，房屋总金额为4360000元。购房款分三次付清，2016年8月5日支付购房定金100000元；第二次支付3100000元，用于偿还卖方在戛洒信用社用上述房屋抵押的贷款，并办清房屋解除抵押登记手续；剩余购房款1160000元于双方将不动产登记证办至买方名下，并由买方办清贷款到账之日后按卖方要求付清为止。卖方于买方支付购房款3100000元的30日后，将上述房屋、停车场及酒店的所有设施、设备、家具、床上用品等全部物品、钥匙交付买方；如果卖方未按合同约定的期限将该房产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房产转让总价款为基数，按日万分之一向买方支付违约金，合同继续履行。”   在上述房屋交易期间，彭平波、王一波又将位于新平县的原××酒店出售给郎世有、普琼，双方于2016年9月1日签订《房屋转让合同》，合同约定：“交易房屋建筑面积为1045.44平方米（以房产证登记面积为准）；该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让，该房屋的相关权益（含酒店经营权，酒店内的所有设施、设备、家具、床上用品等全部物品）随该房屋一并转让。房屋价格按照实际建筑面积计算，该房屋售价为每平方米2066.16元，房屋总金额为2160000元。购房款分三次付清，2016年8月19日支付购房定金50000元；第二次支付1800000元，用于偿还卖方在戛洒信用社用上述房屋抵押的贷款，并办清房屋解除抵押登记手续；剩余购房款360000元于双方将不动产登记证办至买方名下，并由买方办清贷款到账之日后按卖方要求付清为止。卖方于买方支付购房款1800000元的30日内，将上述房屋及酒店内的所有设施、设备、家具、床上用品等全部物品、钥匙交付买方；如果卖方未按合同约定的期限将该房产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房产转让总价款为基数，按日万分之五向买方支付违约金，合同继续履行。”   彭平波与郎世有于2016年9月10日签订《交房补充协议》，补充约定双方于2016年8月18日签订的房屋转让合同中购买××大酒店买卖事宜不变，但因卖方位于××镇××街××快捷酒店在××信用社抵押贷款××期，经双方协商，买方先购买戛洒镇××街××号××酒店，支付1800000元给卖方用于还款，因此卖方同意将位于××镇聚宝路的××大酒店提前交付给买方，交付日期为2016年9月10日。   彭平波、王一波与郎世有、普琼于2016年11月7日签订《彭平波售卖新平县（原××大酒店）给郎世有的补充协议》，补充约定：1.因卖方用戛洒镇××街××号房产在戛洒信用社抵押贷款1800000元到期无力偿还，经双方协商一致，卖方将戛洒镇××街××号房产先卖给买方，由买方还款作为购买戛洒镇××街××号房产和本合同所指标的房产的首付款及定金，合同另立。待房产过户到买方名下且买方获得贷款再进行本合同的交易，本合同所有约定条款均有效。2.因本合同中所指的房屋在土地和房屋的权籍调查中发现原房产证、土地证的记载面积和用途错误，现国土部门和房管部门不再受理证件变更（更正）手续，换（补）证由不动产登记中心受理，经双方协商一致，根据有关政策法规，由卖方申请补办该房屋的不动产权证书以更正信息，再进行交易过户，变更后的新的不动产权证号为云（2016）新平县不动产权第××号。   另查明，郎世有、普琼向彭平波、王一波支付购房款情况如下：2016年8月5日，支付××大酒店购房定金100000元；2016年8月19日，支付××酒店购房定金50000元；2016年9月5日支付××酒店购房款1800000元，用于偿还该酒店的抵押贷款；2016年9月10日，支付购房款160000元；2016年9月25日，支付购房款10000元；2016年11月16日，支付购房款7000元；2016年11月18日，支付购房款2029591.58元；2016年12月4日，支付购房款1112596.53元；2016年12月15日、19日，代付水电费2014.50元；2017年2月8日，代付水泥款13500元；2017年2月8日，代付员工工资20730元；2017年2月8日，代偿刀威借款355000元；2017年2月9日，支付购房款150000元；2017年3月2日，协助本院提取执行款223200元；2019年2月3日，支付购房款3000元；2020年1月16日，支付购房款2500元；共计6039132.61元。彭平波、王一波于2016年9月10日向郎世有、普琼交付了××大酒店；2016年12月10日交付了××酒店。   另查明，新平县房权证新政发字第××号房屋所有权证载明：新平县（原××大酒店）房屋所有权人为彭平波，建筑面积为1928.71平方米；2017年1月9日，该房屋变更登记为郎世有、普琼共同共有，建筑面积为1928.71平方米。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.本诉原告提交的银行卡交易明细，证明郎世有于2019年2月3日向本诉原告支付了3000元购房款；郎世有提出该款是本诉原告向其借款，而非向本诉原告支付购房款，但郎世有却未能提交相应证据予以证明该款属于借款，故本院对该份证据予以确认。2.本诉原告提交的微信聊天记录、电话录音，本诉被告对证明目的提出异议，本院结合其他证据综合认证；3.本诉被告提交的二份收据、一份银行转账记录，证明本诉被告代本诉原告偿还刀威借款45000元；本诉原告不予认可，提出未经其同意代偿，对该证据的证明目的本院不予确认。4.本诉被告提交的不动产测量报告，证明双方交易的戛××镇聚宝路××大酒店实际建筑面积为1759.53平方米，比合同面积小169.18平方米；本诉原告提出异议，本院认为该房屋的房屋所有权证及过户登记后的不动产权证书均载明该房屋的建筑面积为1928.71平方米，故对该份证据的证明目的本院不予确认。   本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”彭平波、王一波与郎世有、普琼分别签订了两份《房屋转让合同》，将彭平波、王一波所有的××大酒店和××酒店出售给郎世有、普琼。在双方签订××大酒店的《房屋转让合同》中，交易双方约定“房屋建筑面积为1928.71平方米（以房产证登记面积为准）……甲方出售该房产，该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让，该房屋的相关权益（含停车场及酒店内的所有设施、设备、家具、床上用品等全部物品）随该房屋一并转让。”从合同约定可以看出，双方是结合房屋状况、附属设施、已有设备和家具等综合情况，整体商定房屋交易价格为4360000元；而合同中约定的房屋交易单价2260.58元是双方商定总价后再除以房屋产权证上登记的建筑面积（1928.71平方米）而来，双方交易该房屋是按一幢房屋整体论价，而非商定每平方米的单价后再计算总价，该事实双方在庭审中均已认可。现郎世有、普琼主张按该房屋实际建筑面积1759.53平方米计算该房屋总价，与双方协商原意和合同目的不相符，且该房屋的房屋所有权证及过户登记后的不动产权证书均载明该房屋的建筑面积为1928.71平方米，与双方签订的房屋转让合同一致，而非郎世有、普琼主张的1759.53平方米，故对郎世有、普琼的主张，本院不予支持。彭平波、王一波已将两幢交易房屋交付郎世有、普琼管理使用，并协助将该两幢房屋过户登记至郎世有、普琼名下，已履行房屋交付义务；郎世有、普琼也应按合同约定，向彭平波、王一波履行支付购房款的义务。经审理查明，郎世有、普琼向彭平波、王一波共计支付购房款6039132.61元，尚欠480867.39元；现彭平波、王一波主张郎世有、普琼支付剩余购房款480867.39元的理由成立，本院予以支持。郎世有、普琼提出经彭平波、王一波授权委托，用应付购房款向刀威偿还借款45000元、向刀才锐退还租金15500元；对此彭平波、王一波予以否认，郎世有、普琼也未能举证证明受到彭平波、王一波授权代付，故本院对此不予以确认。郎世有分别于2019年2月3日、2020年1月16日向王一波转账3000元和2500元；对此郎世有辩称系王一波向其个人借款，但却未能提供证据予以证明，故本院对郎世有的辩解不予采信，认定该两笔款项系郎世有向王一波支付的购房款。郎世有、普琼提出本诉原告彭平波、王一波的本诉已超过诉讼时效，与审理查明的事实不符，本院不予支持。双方当事人签订的两份《房屋转让合同》均约定最后付款时间为双方将不动产登记证办至买方名下，并由买方办清贷款到账之日后按卖方要求付清为止。双方对最后付款时间约定不明确，故本院认为逾期付款利息自彭平波、王一波起诉之日（2020年3月10日）起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止较为适当。   《中华人民共和国合同法》第一百三十八条规定：“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。”本案中，双方当事人在《房屋转让合同》中约定，卖方于买方支付购房款1800000元的30日内，将××酒店及酒店内的所有设施、设备、家具、床上用品等全部物品、钥匙交付买方；如果卖方未按合同约定的期限将该房产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房产转让总价款为基数，按日万分之五向买方支付违约金，合同继续履行。经审理查明，郎世有、普琼于2016年9月5日向彭平波、王一波支付××酒店购房款1800000元。按照合同约定，彭平波、王一波应于2016年10月6日前向郎世有、普琼交付××酒店；但二人于2016年12月10日才向郎世有、普琼交付了××酒店，共计逾期66天，应承担相应的违约责任，故反诉原告郎世有、普琼要求反诉被告彭平波、王一波支付逾期交房违约金71280元的理由成立，本院予以支持。经审理查明，双方当事人房屋交易是按幢论价，而非按建筑面积计算房屋总价，且现有不动产权证书已证明交易房屋面积并未减少，故反诉原告郎世有、普琼主张反诉被告彭平波、王一波退还多支付购房款的理由不能成立，本院不予支持。据此，依照上述法律的规定，判决如下：   一、由被告郎世有、普琼于判决生效之日起三十日内，支付原告彭平波、王一波购房款480867.39元及利息（利息自2020年3月10日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；   二、由反诉被告彭平波、王一波于判决生效之日起三十日内，支付反诉原告郎世有、普琼逾期交房违约金71280元；   三、驳回原告彭平波、王一波的其他诉讼请求；   四、驳回反诉原告郎世有、普琼的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费8514元，由被告郎世有、普琼负担；反诉案件受理费2798元，由反诉原告郎世有、普琼负担1201元，反诉被告彭平波、王一波负担1597元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。   双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。   审 判 长  易永辉 审 判 员  白洁琼 人民陪审员  刀 剑 二〇二〇年六月十六日 书 记 员  白正芬