广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初8878号原告：石锐，男，1979年5月5日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市向阳区**********委托诉讼代理人：冯湃，广东都汇律师事务所律师。被告：广东新天鸿物业发展有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********法定代表人：刘**。委托诉讼代理人：陈彤彤，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李立，广东法制盛邦律师事务所律师。原告石锐与被告广东新天鸿物业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人冯湃，被告委托诉讼代理人陈彤彤，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告违约金717439.67元（按全部房价款5435149元为基数，按每日万分之五计算，从2019年5月1日起，计至2020年1月20日止，共计264天）；2.诉讼费用和保全费用由被告承担。事实和理由：2018年1月15日，原告于被告处在其事先打印好的格式合同上签字，包括《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同）和《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），正式购买了被告位于佛山市南海区******************（以下简称涉讼房屋）。涉讼合同约定：交房时间为2019年4月30日；交付条件必须满足第九条、第十条的条件，即商品房须竣工验收备案，供电、供水、燃气等基本设施条件须达到使用条件。但直至2020年1月20日，涉讼房屋才满足燃气使用条件，根据涉讼合同第十二条约定，原告选择继续履行合同的，被告应当按日向原告支付全部房价款万分之五的违约金共717439.67元。补充协议含有不合理减轻或免除涉讼合同中应当由出卖人承担的责任，且排除买受人的主要权利的内容，涉讼合同第二十八条明确约定此种情形仍以涉讼合同为准。原告曾多次与被告协商，但被告对原告的合理要求置之不理。涉讼房屋由于存在燃气设备不符合交付条件的情况，直至2020年1月14日才交付予原告，而燃气设备于2020年1月20日才整改完成符合交付条件。被告辩称：在被告与其他案外人关于燃气问题的诉讼案件中，法院为查明有关房屋的燃气开通情况，特向佛山市南海区****有限公司发函咨询，该司复函显示涉讼房屋所在项目已于2019年9月18日接通了公共燃气管网，具备燃气开通条件。原告起诉主张涉讼房屋至2020年1月20日才满足燃气使用条件，与事实不符。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，商品房法定交付条件是取得竣工验收备案以及主体结构质量合格。涉讼房屋于2018年6月22日通过了竣工验收备案，被告也按合同约定时间通知了原告收楼，已履行合同义务。燃气问题并非是法定或约定的商品房交付条件，原告在未举证证明涉讼房屋存在主体结构质量问题的情况下，无权以燃气未开通为由延期至2020年1月14日收楼。另根据《佛山华南国际金融中心商品房认购书》的约定，涉讼房屋为样品房，是以现状交楼的，原告提出的燃气管道迟延开通问题仅为质量瑕疵，完全可通过修复解决，被告已应其要求进行整改，因此在涉讼房屋已具备燃气开通条件的情况下，原告拒绝收楼并以此计算逾期交付燃气的违约金，无事实和法律依据。根据涉讼合同第十条的约定，被告仅负有铺设燃气管道和接通公共管网的义务，但燃气的开通和报装需要原告自行办理，涉讼房屋于2019年9月18日已具备燃气开通条件，但原告一直拒绝接收房屋，也未及时向燃气公司报装燃气开通手续，更未及时向被告反映燃气管道问题并及时整改，才导致拖延至2020年1月20日，对于上述期间的迟延与被告无关。即使法院认定被告应当承担违约责任，但涉讼合同约定的违约金标准高达日万分之五，按本案的购房款计算，每月违约金高达80000多元，而同地段房屋的租金不过8000元左右，该违约金标准远高于同地段其他房屋的租金，即使逾期交付燃气给原告导致损失，最严重的无非是原告无法便利使用房屋，对此以同等房屋租金进行补偿是完全可以弥补原告损失的，涉讼合同约定的违约金过分高于损失30%以上，应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定调低违约金标准。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告举证10微信聊天记录截图，原告已于庭后出示其原始载体，被告虽有异议但未举证予以推翻，本院对其真实性予以采信。综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区********************。2017年9月23日，原被告签订《佛山华南国际金融中心商品房认购书》，约定：原告认购涉讼房屋，涉讼房屋为有家私的样板房，按现状交楼，不再另行翻新，家私及饰品等所有物品不退换、不保修，被告不再另行开具发票、收据，盆栽植物不送，业主同意于交楼前作展示用途。2018年1月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（即涉讼合同），约定：涉讼房屋总价款为5435149元；（第九条）涉讼房屋交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，燃气设施交付时管线敷设到位，是否接入市政公共管网以及开通以公共部门的提供为准;出卖人应当在2019年4月30日前向买受人交付涉讼房屋；（第十二条）出卖人逾期交付涉讼房屋在60日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；逾期交付超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金等。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》，约定：（第三条）双方同意在约定期限内相关设施设备未达到交付使用条件的，不视为出卖人违约，出卖人无需支付违约金，出卖人应继续完善相关设施设备；（第四条）涉讼合同第十二条，逾期不超过180日，自涉讼合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过180日后，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自涉讼合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%。2018年6月22日，华南国际金融中心3、4、5幢（包括塔楼及裙楼和地下室）办理了竣工验收备案手续。2018年12月29日，涉讼房屋取得面积测绘报告书。2018年12月11日，被告就涉讼房屋的销售向原告开具广东增值税普通发票，价税合计5435149元。2019年4月23日，被告向原告邮寄涉讼房屋楼宇交付使用通知书，该邮件于同月25日妥投。2019年7月12日，原告前往查验涉讼房屋，并签署《业主单元验收遗留问题记录表》，指出涉讼房屋存在热水器未接通水电、空调不能使用、套房木地板损坏松动、书架柜子变形不能打开、冰箱不制冷、天然气未通等问题。2019年12月12日，原告前往查验涉讼房屋，并签署《业主单元验收遗留问题记录表》，指出涉讼房屋存在冰箱生锈、灯不亮等问题。2020年1月13日，原告前往查验涉讼房屋，并签署《业主单元验收遗留问题记录表》，指出涉讼房屋存在天花开裂、燃气未能开通等问题。2019年12月23日起，原告多次通过微信与被告的人员就上述修复问题进行沟通。2020年1月13日，原告与佛山市南海燃气发展有限公司就涉讼房屋签订了《居民供用气合同》。2020年1月14日，涉讼房屋因炉具未有接气嘴、炉具下面柜板未开通风孔、柜板封住不方便开关、连接炉具金属软管不够长等原因点火失败。同日，原告就涉讼房屋签订了《收楼资料移交清单》。另，本院在审理（2019）粤0605民初23165号案的过程中，为查清涉讼楼盘项目华南国际金融中心的燃气接通情况，依法向佛山市南海****有限公司发函调查，该司函复本院：华南国际金融中心项目于2019年9月18日接通公共燃气管网。本院认为：原被告签订的涉讼合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。关于涉讼房屋的交付问题。涉讼房屋于2018年6月22日通过竣工验收备案，于2018年12月29日取得测绘报告，根据涉讼合同第九条的约定，涉讼房屋在双方约定的交付期限（2019年4月30日）前已符合双方约定的交付条件，原告没有在涉讼合同约定的交楼期限前往配合接收涉讼房屋，应承担相应的不利后果。关于逾期接通公共燃气管网的问题。被告未能在涉讼合同约定的交付期限届满之前将涉讼房屋的燃气管道与市政公共管网连接，的确在一定程度上给原告使用涉讼房屋造成了影响，但不属于逾期交楼，经综合考虑，本院酌定被告应支付以涉讼房屋购房款总额为本金按日万分之一的标准计付从2019年5月1日起至2019年9月18日期间的违约金77179.12元（5435149元×0.0001×142天）予原告，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。原告没有及时向燃气公司申请开通燃气，由此导致的迟延点火应由其自行承担，原告以涉讼房屋迟延点火为由要求被告计付自2019年9月19日起的违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广东新天鸿物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付77179.12元予原告石锐；二、驳回原告石锐的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计5487.2元（原告已预交），由原告负担4622.2元，被告负担865元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇二〇年七月十日书记员  程学斌