上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初2112号原告：葛晓艳，女，1959年2月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：马欣燕，女，1971年12月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列二原告的共同委托诉讼代理人：毛竹，上海市联合律师事务所律师。被告：上海逗店网络科技有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东大道******。法定代表人：蓝兹亮，执行董事。委托诉讼代理人：黄方明，上海市锦天城律师事务所律师。原告葛晓艳、马欣燕与被告上海逗店网络科技有限公司(以下简称逗店公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛晓艳、马欣燕及其共同委托代理人毛竹，被告逗店公司的委托代理人黄方明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛晓艳、马欣燕向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方租赁合同关系于2020年3月17日解除；2、被告向原告支付2020年1月1日至2020年3月17日期间的房屋租金356,117.3元以及逾期支付租金的利息，2019年9月1日至2019年10月31日的租金277,494元逾期69天，以每日千分之一的标准计算的逾期利息19,146.81元，2019年11月1日至2019年12月31日的租金277,494元逾期48天，以每日千分之一的标准计算的逾期利息13,319.52元，2020年1月1日至2020年2月28日的租金277,494元，以每日千分之一的标准从2019年12月25日计算至实际支付之日止，2020年3月1日至2020年3月17日的租金78,623.3元，以每日千分之一的标准从2020年2月24日计算至实际支付之日止；3、原告没收保证金298,781元；4、被告赔偿原告免租期损失416,241元；5、被告赔偿原告空置期租金损失832,482元；6、被告承担原告为本案支出的合理律师费用90,000元；7、被告将租赁房屋恢复原状后交还原告，并向原告支付房屋占用费，自2020年3月18日开始计算至被告实际交还房屋之日，按每月138,747元的标准计算。事实和理由：2018年9月3日，被告与案外人上海堃怡国际贸易有限公司(以下简称堃怡公司)签署《商业租赁合同》，约定由被告向堃怡公司承租上海市虹口区瑞虹路XXX号XXX层商铺(以下简称系争商铺)和130号1层商铺，用作经营精品超市旗舰店，租期自2018年9月26日起至2026年9月30日止。2019年4月，两原告出资向堃怡公司购买了系争商铺，并于同年7月拿到产权证，成为该商铺的合法产权人。2019年10月29日，原、被告双方以及堃怡公司经协商一致签署《三方协议》，约定由原告取代堃怡公司成为商铺出租人，被告作为承租人的主体地位不变，原《商业租赁合同》继续履行，并由被告向原告支付该商铺租金及其他款项。然而《三方协议》签署仅数十日后，被告即向原告提出退租并多次拒绝支付租金。在原告明确表示反对的情况下，被告仍执意退租，也未按约将商铺恢复原状，即向原告发送了《解约函》并退还了商铺钥匙。被告行为已构成根本违约，原告有权要求被告承担违约责任并赔偿损失，故起诉。被告上海逗店网络科技有限公司辩称，同意租赁合同解除，退租申请函中被告明确告知原告租到2019年11月12日，故解除时间应为2019年11月13日。自当日起不存在被告向原告支付租金的问题，此后的损失属于原告自己扩大的损失，应由其自行承担。租金利息按照千分之一的标准计算明显过高，即便法院支持逾期利息，也应予以调低。被告已经补缴了2019年11、12月的租金，也同意保证金作为违约金赔偿。而免租期没有约定具体租金标准，并非原告实际损失，所主张的数额过高，不予认可。系争商铺在2020年3月已经归还了，不存在空置，且已经恢复原状。原告主张的律师费过高，请法院结合原告实际损失予以判决。不同意原告诉请。经审理查明，2018年9月3日，逗店公司(乙方)与案外人堃怡公司(甲方)签订租赁合同，约定乙方向甲方承租上海市虹口区瑞虹路XXX号、XXX号XXX层(面积801.76平方米)，用途为经营精品超市；租期自2018年9月26日起至2026年9月30日止，免租期自2018年9月26日至2018年12月25日，期间免交租金，乙方须支付物业费等其他费用，如因乙方违约导致合同提前终止，须补交免租期内租金；2018年9月26日至2020年9月30日的每平米日租金12元，总计月租金为292,642元，每两个月一付，先付后用，在每奇数月的前5日前支付下期租金；如乙方逾期支付租金等费用，每逾期一天按日千分之一缴纳违约金；如乙方有中途擅自退租等情况，甲方有权没收乙方保证金；甲方因向乙方追究违约责任而引起的律师费等开支均由乙方承担；乙方应在租期届满日或提前终止日将房屋恢复原状并经甲方确认后返还，双方同意附件二作为乙方向甲方返还该房屋的验收依据；附件二为装修、设施清单，其中记载“门：外立面有框玻璃门，内门位置仅留门洞”。合同签订后，双方按约履行。2019年7月，葛晓艳、马欣燕购买取得瑞虹路XXX号XXX层即系争商铺的所有权。2019年9月20日，堃怡公司(甲方)、葛晓艳与马欣燕(乙方)、逗店公司(丙方)签订《三方协议》，约定乙方取代甲方成为租赁合同出租人，继续履行租赁合同，租赁面积380.13平方米；2019年9月1日至2020年9月30日每平方米日租金12元，总计月租金138,747元；保证金298,781元(相当于两个月租金和物业费)由甲方转给乙方；乙方接受原合同内出租方全部权利义务，丙方接受乙方作为出租人继续甲方原有权利义务。三方协议签订后，葛晓艳、马欣燕与逗店公司继续履行系争商铺的租赁合同。逗店公司于2019年11月4日支付了2019年9-10月的租金，于2019年12月13日支付了2019年11-12月的租金，之后未再支付租金。2019年11月11日，逗店公司向葛晓艳、马欣燕发出退租申请函，表示出于经营策略考虑，决定自次日起不再续租该房屋。葛晓艳、马欣燕回函表示不同意对方退租。此后逗店公司停止系争商铺的经营，开始搬离和恢复原状等工作。2020年1月21日，逗店公司向葛晓艳、马欣燕发出退租通知，表示同意对方没收保证金作为违约金，要求在2020年1月23日前对商铺进行交接。2020年3月14日，逗店公司向葛晓艳、马欣燕发出解约函，其中表示恢复原状工作此前因新冠疫情迟迟无法施工，现已完成并通过物业验收，商铺钥匙也随函寄送。葛晓艳、马欣燕于2020年3月17日收取了钥匙。为提起本案诉讼，葛晓艳、马欣燕支付律师费9万元。本案审理中，葛晓艳、马欣燕主张对方未恢复原状的情况为：(1)商铺大门现状的有框玻璃门与原状的颜色、材质不同；(2)店铺门口外摆区地面未清理干净，留有螺丝钉。逗店公司则表示系争商铺已恢复原状至符合约定标准，并提供有物业盖章的复原工程验收证明。上述事实，有原告提供的租赁合同、三方协议、不动产权证、往来函件，被告提供的付款凭证、往来函件，以及双方陈述等证据为证。本院认为，根据三方协议的约定，葛晓艳、马欣燕与逗店公司就系争商铺建立租赁关系，应按约履行租赁合同和三方协议。逗店公司在约定租期未满的情况下提前退租，构成违约，应当承担违约责任。逗店公司实际在2020年3月17日交还系争商铺钥匙，故葛晓艳、马欣燕主张以当日为合同解除之日，并要求对方补足至当日为止的欠付租金，与法有据，本院予以支持。逗店公司主张因新冠疫情影响恢复原状施工，导致房屋交还较晚，应由双方分担损失。但法律规定迟延履行一方应自行承担不可抗力的风险，逗店公司在2019年11月即提出解约，自2020年1月就不再支付房租，又曾表示将在2020年1月23日交房，其因自身原因未在疫情发生前完成复原交房，依法应自行承担不可抗力的风险，不得要求对方分担损失。葛晓艳、马欣燕要求对方就逾期支付租金承担违约金，有合同依据，应予支持。但合同约定的违约金明显过高，应予调整。在违约金已足够弥补实际损失的情况下，当事人不得重复主张损害赔偿。葛晓艳、马欣燕有权按约没收相当于两个月租金和物业管理费的保证金，作为逗店公司提前退租的违约金。然根据实际情况，该违约金数额已足够弥补出租方合理的房屋空置损失。葛晓艳、马欣燕再要求逗店公司赔偿高额的空置期损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据合同约定，逗店公司提前退租，应当补交免租期租金。但因双方约定租期已部分履行，相对应的免租期价值已经实现，故葛晓艳、马欣燕主张对方补交全部的免租期租金，显然相对于实际损失过高，有失公允，应予调整。本院根据未履行租期的比例，酌情确定逗店公司应支付免租期租金350,000元。关于律师费，葛晓艳、马欣燕按约有权向逗店公司追索，但所主张的数额过高。本院根据实际情况酌情确定为60,000元。关于恢复原状，就葛晓艳、马欣燕主张的商铺大门，现状符合合同附件二所列“外立面有框玻璃门”的约定，虽与原状有颜色、材质上的区别，但颜色材质等要求并未见载于合同约定，承租方装修时无法预见到会为此而支出额外的复原成本，故出租方的要求不符合约定，对承租方不合理，本院不予支持。就葛晓艳、马欣燕主张的外摆区地面残留螺丝钉，因外摆区不属于系争商铺的直接租赁面积，也未列入附件二，不属于合同约定的恢复原状范围。且该区域属于物业管理的公共部位，而相关物业已对复原工程盖章验收，应认定物业已认可逗店公司完成复原。出租方也未能提供证据证明外摆区有进一步复原的要求或已承担复原费用。故对葛晓艳、马欣燕恢复原状的相关诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、确认原告葛晓艳、马欣燕与被告上海逗店网络科技有限公司就上海市虹口区瑞虹路XXX号XXX层商铺的租赁关系于2020年3月17日解除；二、被告上海逗店网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告葛晓艳、马欣燕支付2019年9-12月已付租金的逾期付款违约金6,000元；三、被告上海逗店网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告葛晓艳、马欣燕支付2020年1月1日至2020年3月17日的房屋租金355,040.52元；四、被告上海逗店网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告葛晓艳、马欣燕支付上述2020年1-3月欠付租金的逾期付款违约金，按年利率7%计算，以277,494元为基数自2019年12月27日起计算至实际支付之日止，以77,546.52元为基数自2020年2月25日起计算至实际支付之日；五、被告上海逗店网络科技有限公司支付的保证金298,781元由原告葛晓艳、马欣燕没收；六、被告上海逗店网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告葛晓艳、马欣燕支付免租期租金350,000元；七、被告上海逗店网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告葛晓艳、马欣燕支付律师费60,000元；八、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23,760.42元，减半收取11,880.21元，由原告负担4,880.21元，被告负担7,000元；财产保全申请费5,000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  高行玮二〇二〇年七月十三日书记员  吴静文附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。