山东省寿光市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0783民初523号 原告(反诉被告)：潍坊久乐美商务信息咨询有限公司，住所地：潍坊市潍城区豪德光彩贸易广场**5-67。统一社会信用代码：91370702MA3DF6YT64。 法定代表人：赫攀英，总经理。 委托诉讼代理人：孙淑霞，潍坊潍城远大法律服务所法律工作者。 被告(反诉原告)：寿光市正大房地产开发有限公司，住所地：，住所地：寿光市清河路**信用代码：91370783583077359N。 法定代表人：张志林，经理。 委托诉讼代理人：武湘源，山东鲁祥律师事务所律师。 原告潍坊久乐美商务信息咨询有限公司(以下简称久乐美公司)与被告寿光市正大房地产开发有限公司(以下简称正大公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，被告正大公司于2020年2月27日提出反诉,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 久乐美公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋销售溢价款189760元、补偿金50000元，返还定金700000元，共计919760元；2.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中,原告变更第一项诉讼请求为:判决被告支付原告房屋销售溢价款385373.68元、补偿金50000元，返还定金640000元，共计1075373.68元。事实和理由：2017年9月12日，原、被告签订《正大·盛世华庭项目团购协议》(以下简称《团购协议》)，原告销售正大盛世华庭11号楼106套房屋，原告向被告支付团购定金每套房屋20000元，共计2120000元。协议第四条第1款约定,双方确定团购项目各层楼面平均销售价为4270元/平方米。原告签订团购协议后，可根据市场情况自行分配，以原告一房一价为基础，实际分配价格超出双方价格表以上部分视为溢价，溢价部分收入归原告所有，客户交清全部房款后，被告返给原告溢价部分，一房一清。协议第四条第3款约定，合同范围外的45套已售房屋，被告不得私自办理更名手续。2018年9月20日,原、被告签订了《关于对正大盛世华庭11号楼团购协议的补充协议》(以下简称《补充协议》)，协议中陈述因被告根据建设需要拆除售楼处，给原告房屋销售造成一定影响，原协议约定的第二阶段销售目标无法完成，第二阶段销售协议更改为11号楼的团购,原告于2019年9月20日完成全部销售约定。协议签订时,被告承诺售楼处将在2019年3月投入使用，但现在售楼处尚未建好使用。原告投入人力、财力进行销售后，截至目前，被告尚欠原告房屋溢价款385373.68元未给付。原、被告分别于2019年4月3日、4月20日、5月20日签订协议，被告收回团购房共23套，因此，被告应返还原告定金460000元，支付补偿金50000元。目前，被告尚欠定金440000元和补偿金50000元。原告有12套房屋尚未销售，因被告销售处仍未建好，被告又违反《团购协议》第四条第3款的约定，将合同外的多套已售房屋更名，以上都给原告的房屋销售造成很大影响。被告也未按照协议约定一房一清溢价款和定金。目前，被告在原告销售房屋的合同期内将剩余房屋全部用于抵账。因此，原告主张被告返还12套房屋的定金240000元。 正大公司辩称，原、被告签订相关房产团购协议属实。因原告不按合同约定支付购房款，并拒绝按规定对自行售房受益的溢价房款承担相关房产税，原告的违约行为,导致双方对原告未售房屋解除购房协议。对原告诉称的结算退还、未售房定金的主张,被告予以认可。另外，因原告售房对溢价款受益后，目前有相关购房户退房，原告从被告处领取的溢价款理应在结算时扣除。据此,原告的诉讼请求与事实不符。 正大公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告逾期付款违约利息402933.35元；2.判令反诉被告承担受益的已售房屋溢价款部分相应税款491527.15元；3.本案反诉费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告先后签订《团购协议》《补充协议》，约定：反诉被告团购反诉原告正大•盛世华庭11号楼106套房屋，各层楼房平均销售价为4270元/平方米，总计房款51853641.70元，该款于商品房预售许可证办理后三个月内付50%，余款2019年9月20日前付清。反诉被告到期不交清房款，视为违约，反诉原告有权解除协议并自行处理尚未售出的房屋。协议签订履行中，反诉被告至2019年9月20日欠反诉原告房款17831876.65元，至2020年3月20日结算欠房款6715555.9元，据此,反诉被告应支付反诉原告逾期利息537297.41元，但从照顾反诉被告原则,仅按至今尚欠房款核算，该所欠房款自2019年9月20日逾期之日起至2020年3月20日止，按月息1%计算,应支付逾期付款利息为402933.35元。反诉被告按照4270元/平方米价格团购反诉原告楼房，但反诉被告以高于该价格出售受益，在反诉被告诉讼提出双方终止合同前，反诉被告出售的楼房高出4270元价格部分房款总计2595849.2元，由此,导致反诉原告给反诉被告的购房户开具该溢价房款发票将承担房产税款567133.4元，该款扣除反诉被告领款给反诉原告已开发票抵款税款75606.25元外，剩余税款491527.15元，根据谁受益谁承担的公平合理原则，反诉被告理应承担。 针对正大公司的反诉，久乐美公司辩称，原告不应承担被告所提出的逾期付款利息以及税款。原、被告签订的合同为房屋代理销售内容，原告以被告名义售房，并由被告出具收据、办理手续，原告只赚取一定的溢价款，且低于4270元/平方部分，由原告自负亏损。根据合同约定，原告也无需向被告支付任何购房款，且自合同签订之后至2019年12月13日，被告法定代表人张志林以及副总张文海都承诺由原告继续销售未售出的房屋。之后，原告继续销售房屋，但是被告在未通知原告的情况下，将原告销售的房屋抵账给第三人。目前，据说已全部抵账完毕。因此，原告自始至终不存在违约行为。被告要求原告支付房款利息，不符合合同约定，没有法律依据。原告不应该承担额外的税，原因如下：1.原告与被告在签订合同之时，已经约定了被告提供一般发票。原告为小规模纳税人，只能提供3%的税票。原告已按约提供了增值税发票，被告始终未提出任何异议。现在被告所欠的是原告的房屋定金和补偿金,只有小数额的未结算溢价款。2.原告为被告销售房屋，风险与收益共担。若销售的房屋低于4270元/平方米，原告需自行承担损失，包括宣传费用、人员工资等,而被告是保本保收益。原告的销售业务行为与被告无关，已自行承担了商业风险，赚的是风险钱。从公平原则上讲，原告也不应该承担额外的税，且被告在录音中也承认，他们已去附近的未来生活城等打听，得知他们处的代理销售也是承担3%的税票。可见，房屋代理销售的行业均是按3%提供增值税发票。3.按照被告之前向原告所列的税表，要求原告承担这些税，没有事实和法律依据。被告并未像其反诉状所说的已缴纳这些税，事实上也不会按照他们所列的表缴纳。增值税是价外税，只对增值额征税，会抵扣进项数额。被告所列的城建税、教育费附加、地方教育、地方教育附加均为税上税，是以增值税为基础的。因为被告实际上不会承担上述税额，因此,原告自然不可能承担这些税。土地增值税与房价相关，原告已经承担了亏本卖房的商业风险，而被告是保本保价。因此，根据收益与风险共担的原则，原告也不应该承担此税。印花税是行为税，原、被告签订的合同不属于征税范围。企业所得税是各个公司自行缴纳，双方并不相关，而且该税实行抵扣，被告不会实际缴纳这些税。综上，被告要求原告承担这些税款，既不符合双方约定，又无事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换与质证，对经当事人质证无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：原告依据2019年7月2日的商品房认购协议书，主张该商品房销售价款的未结算溢价款40120.08元,被告有异议，认为购房人不能办理银行贷款购房,合同未实际履行,不应支付该溢价款。对此本院认定如下：因双方签订的《团购协议》中约定:客户交清全部房款后，被告返给原告溢价部分。据此，原告提供的商品房认购协议不能证实购房户已交清全部房款故本院对原告的该证据不予确认。原告主张被告将B11-1-2702、B11-2-1202、B11-2-2202、B11-2-2903房屋抵账或出售给案外人,应支付房屋溢价款58256元,提交的寿光市房产服务中心的档案查询资料证实，因该资料载明房屋合同签订时间分别为2020年1月21日、1月16日、1月9日,在《补充协议》中约定的于2019年9月20日完成全部销售的约定时间之后，其提供的录音资料内容亦未明确表示原告继续履行原合同的终止期限，且上述房屋非原告销售，原告主张上述房屋的溢价款58256元，本院不予确认。其主张被告将B11-2-2903房屋抵账给案外人,应支付房屋溢价款107343.9元，提供的录音证据不能证实对方人员的身份,该房屋亦非原告销售，对原告主张的该房屋溢价款107343.9元，本院亦不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月12日，原告作为乙方,被告作为甲方,双方签订《团购协议》，约定:乙方向甲方团购甲方开发的正大•盛世华庭11号楼106套房屋，乙方向甲方支付团购定金每套房屋20000元，共计2120000元,签订合同三日内付款1000000元,2017年10月30日前付清团购定金的全部余款1120000元。若乙方未按约定支付定金,甲方有权终止合同,定金不予退还。乙方交齐全部购房定金后,每办理完成一套房屋的销售手续,从团购定金中扣回20000元。由甲方为客户出具有关收据。双方确定团购项目各层楼面的平均销售价为4270元/平方米。乙方签订团购协议后，可根据市场情况自行分配，以乙方一房一价为基础，实际分配价格超出双方价格表以上部分视为溢价，溢价部分收入归乙方所有，客户交清全部房款后，甲方返给乙方溢价部分，一房一清。合同范围外的45套已售房屋，甲方不得私自办理更名手续。如果团购客户因自身原因（如自身信誉等）不能按时完成贷款手续则该客户的房款及处理办法由甲、乙双方另行约定，其他团购房正常分配客户的房款需按照约定交齐，否则视为乙方自动放弃该团购协议，押金不退，由此造成的损失由乙方自行承担。由于甲方原因造成客户退房的，责任由甲方负责。 《团购协议》签订后,原告于2017年9月13日、同年11月7日分别支付被告团购定金1000000元、1120000元,共计2120000元。2017年10月22日,原、被告签订《正大盛世华庭小区车位代理销售协议》,约定被告将正大盛世华庭地下车位以10万元的价格委托原告代理销售,溢价部分可以作为原告佣金,客户交齐首付款后,被告返还原告溢价部分。 2018年9月20日,原告(乙方)与被告(甲方)签订了《补充协议》，因甲方根据建设需要拆除售楼处，给乙方房屋销售造成一定影响，原协议约定的第二阶段销售目标无法完成，第二阶段销售协议，更改为11号楼的团购，乙方于2019年9月20日完成全部销售约定。 2019年4月3日,原、被告签订《关于寿光市正大房地产开发有限公司收回潍坊久乐美商务信息咨询有限公司团购房屋的协议》(以下简称《收回团购房屋协议》),约定被告收回原告团购房5套、储藏室4套,被告补偿原告每套房屋10000元,共计50000元。原、被告分别于同年4月20日、同年5月20日签订收回团购房屋协议,分别约定被告收回原告团购房15套、3套,被告返还原告每套团购定金20000元。被告已支付原告的房屋销售溢价款2476865.2元，原告于2019年1月3日、同年2月27日、同年9月5日给被告开具山东增值税专用发票四张，名称均为房屋销售代理费，税率3%。另，被告以4套房屋抵顶原告溢价款2208956.4元。2019年10月29日,原、被告双方对账后确认,尚有溢价款149640元未结算。被告应返还原告定金640000元,支付原告补偿金50000元。上述款项，被告至今未付。2020年3月1日,原告向被告发出解除合同通知书。 本院认为，原、被告签订的《团购协议》《正大盛世华庭项目团购协议》及有关《补充协议》,系当事人真实意思表示,内容不违反法律行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按约定履行。原告主张补偿金50000元、定金640000元，被告无异议,本院对原告的该主张直接予以确认。原告主张2019年10月29日未结算溢价款149640元,提供被告工作人员签字的潍坊久乐美团购B11#楼已放款明细表证实,本院应予支持。被告对该结算表的真实性无异议，但认为未结算溢价118984元,因相关购房户提出退房,因此不应支付,未提供反驳证据,故本院对被告的该抗辩理由不予采信。原告依据2019年7月2日的商品房认购协议书，主张商品房销售价款的未结算溢价款40120.08元,被告有异议，因双方签订的《团购协议》中约定:客户交清全部房款后，被告返给原告溢价部分，据此，原告提供的商品房认购协议不能证实购房户已交清全部房款,故本院对原告的该主张不予支持。其可待有新证据后,另行处理。原告主张被告将B11-1-2702、B11-2-1202、B11-2-2202、B11-2-2903房屋抵账或出售给案外人,应支付其房屋溢价款共计165599.9元，根据查明的事实，上述房屋非原告销售，故对原告的该主张，本院不予支持。 关于反诉部分,从双方签订的《团购协议》及相关《补充协议》的内容上及履行情况看，原告以被告名义销售房屋，由被告为购房户出具收据，超出《团购协议》约定的价格部分，作为原告的佣金，原告提供的增值税发票内容亦载明为代理费，不是购房款，原、被告之间系商品房委托代理销售合同关系。原、被告解除合同后，原告未销售的房屋由被告占有，故被告要求原告支付逾期交付购房款的违约利息402933.35元不当，本院不予支持。其主张原告应承担受益的已售房屋溢价款部分相应税款491527.15元,因双方在《团购协议》及相关《补充协议》中未约定,本院不予支持。 综上所述,原告要求被告给付房屋销售溢价款149640元、补偿金50000元，返还定金640000元，共计839640元,本院予支持。超出该数额部分,本院不予支持。反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约利息402933.35元及税款491527.15元,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第三百九十六条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告(反诉原告)寿光市正大房地产开发有限公司给付原告(反诉被告)潍坊久乐美商务信息咨询有限公司房屋销售溢价款149640元、补偿金50000元，返还定金640000元，共计839640元,于本判决生效后十日内履行； 二、驳回原告(反诉被告)潍坊久乐美商务信息咨询有限公司的其他诉讼请求; 三的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费14478元，申请费5000元，共计19478元，由原告（反诉被告）潍坊久乐美商务信息咨询有限公司负担2282元，被告(反诉原告)负担17196元。反诉案件受理费12744元,减半收取计6372元,由被告(反诉原告)负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  马效红 人民陪审员  崔发茂 人民陪审员  孙仕良 二〇二〇年十一月十七日 书 记 员  李 凯                            •             •             ?