徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初216号原告：江苏城置物业服务有限公司绿地世纪城分公司，住所地徐州市云龙区下河头村村民委员会综合楼4087室。负责人：武锐，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾宝存，该公司员工。委托诉讼代理人：尹建忠，该公司员工。被告：李书宝，男，1963年2月8日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。原告江苏城置物业服务有限公司绿地世纪城分公司（以下简称城置公司绿地分公司）诉被告李书宝物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理，依法由审判员刘娟适用简易程序进行审理。后依法组成合议庭，并于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告城置公司绿地分公司的委托诉讼代理人尹建忠、被告李书宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城置公司绿地分公司的诉讼请求为：1、判令被告支付物业管理费3771元、公共能耗费179元，共计3950元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系泉山森林海小区LP10-101室的业主，其房屋面积270.88平方米，原告根据其与徐州市泉山森林海居民委员会签订的物业管理合同的约定，对被告居住的小区进行物业管理，但被告从2017年9月10日至2018年8月20日（十个月零十天）都未缴纳过物业管理费和公共能耗费（每年200元），原告多次向被告催缴未果，故诉至法院，请求判如所请。被告李书宝辩称：李书宝不知道城置公司绿地分公司的存在，其与城置公司绿地分公司没有签订任何物业服务合同，亦未委托过他人与该公司签订物业服务合同，李书宝房屋漏水的时候也找不到物业，城置公司绿地分公司应举证证明其为李书宝具体提供了哪些物业服务，在接到本案诉状前没有人通知过李书宝缴纳物业费，李书宝认为不应交纳物业费，应依法驳回原告的诉请。经审理查明，2017年8月31日，原告城置公司绿地分公司（合同乙方）与徐州市铜山区森林海小区业主委员会（合同甲方）签订徐州（森林海项目）物业服务合同，约定甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘乙方对徐州市泉山森林海提供物业管理服务事宜，乙方按照中物协[2014]1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》二级，提供以下服务:1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理等。服务费用收取采取包干制方式:物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下:洋房物业服务费0.7元/月/平方米，公共耗能200元/年/户；叠拼物业服务费1元/月/平方米，公共耗能200元/年/户；联排物业服务费1.3元/月/平方米，公共耗能200元/年/户；独栋物业服务费1.5元/月/平方米，公共耗能200元/年/户；商业物业服务费2元/月/平方米，公共耗能200元/年/户。物业管理服务费按年缴纳，业主或物业使用人应在上次服务时间结束前的15日之前根据乙方的书面公告或通知交纳下年度物业服务费；对业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金；对拒不缴纳物业服务费的业主和物业使用人，业主委员会协助支持物业收取或通过诉讼收取。本合同期限为三年，自2017年8月31日起至2020年8月31日止。2017年9月15日，江苏城置物业服务有限公司（甲方）与江苏巨易物业管理有限公司（乙方）、泉山森林海业主委员会（丙方）签订协议书一份，约定甲方于2017年9月20日接管泉山森林海小区物业管理服务，乙方同日退出森林海小区物业管理服务，丙方无异议。原告于2017年9月20日进场服务。2018年8月8日，城置公司绿地分公司张贴退场公告，内容为：本公司自2017年9月20日进入森林海小区服务以来，一直任劳任怨，也许管理与服务有不尽人意之处，但是在社区和业委会监督帮助下，一直在努力做好，也让不少业主认可，并主动交费。可是事与愿违，由于一些业主对物业公司不理解形成了一些负面言论，致使物业费一直不能收取上来。物业公司长期亏损运作，巧妇难为无米之炊，我们决定从2018年8月8日起退出森林海的服务，特此告知。并向一直以来支持物业公司的业主表示衷心的感谢，对于恶意欠费的业主，我们将保留依法起诉的权利。2018年8月10日，城置公司绿地分公司（乙方、受委托方）与徐州市铜山区泉山森林海小区业主委员会（甲方、委托方）签订撤场协议书，约定甲方于2017年选聘乙方对徐州市泉山森林海提供物业管理服务，并于同年8月31日日与乙方签订物业服务合同，因甲乙双方均无法按照合同要求履行义务，经友好协商，甲方同意乙方撤出森林海项目，撤出后乙方不再对该项目承担任何责任与义务。随后原告退场。另查明，被告李书宝系泉山森林海小区LP10-101室业主，房屋面积270.88平方米。李书宝称该房屋系二手房，具体买方时间记不清楚，2017年9月20日时已经买房，陆续进行装修，一直住在烟厂宿舍，2020年春节前才来居住。李书宝主张高辉不在森林海小区居住，不具备业委会主任资格，李书宝并未委托高辉与任何人签订合同。本院审理的其他涉及森林海小区物业服务合同纠纷系列案件中，查明2016年11月19日泉山森林海第二届业主大会选举高辉为泉山森林海小区业主委员会主任，涉案物业服务合同系高辉签署盖章，原告于2018年5月30日在徐州市铜山区住房保障中心物业管理科登记备案。在本院审理的原告起诉其他业主案件中，已认定原告提供物业服务期间，存在未能及时修复小区护栏、照明灯等、垃圾处置不到位、门岗管理松散等问题。以上事实，有原被告当庭陈述及原告提交的物业服务合同、物业人员工作图片、协议书、物业服务合同备案通知书、物业企业行政备案通知书、退场公告、撤场协议书等证据证实，本院予以确认。本院认为：原告与徐州市泉山区森林海小区业主委员会签订的物业合同合法有效，依法对业主具有约束力。被告辩称高辉并非森林海小区业主，其不具备业主委员会委员资格，对此，本院认为，业主委员会系小区业主自治组织，有权代表小区业主选取物业服务公司等事项，高辉自2016年11月19日起由泉山森林海第二届业主大会选举为泉山森林海小区业主委员会主任，管理业主委员会印章，代表业主委员会行使权利。原告城置公司绿地分公司在泉山区森林海小区物业服务公司招投标过程中及其与业主委员会签订合同之时，其作为善意相对人有理由相信高辉作为业主委员会代表人的资格，有权在合同上盖章签字，且城置公司绿地分公司实际进驻了小区，提供了物业服务，且在行政管理部门进行了备案，故原告与业主委员会签订的物业服务合同合法有效。原告根据物业管理合同提供了物业管理服务，被告作为业主负有按约支付物业服务费的义务。根据原告提交的证据，被告欠费时间应为2017年9月20日至2018年8月10日，鉴于原告提供的物业服务存在不完善之处，根据被告房屋面积，本院酌定该期间的物业服务费按收费标准的70%计算，支持2627.09元（270.88平方米×1.3元/月/平方米×10个月×70%+270.88平方米×1.3元/月/平方米×12个月/365天×20天×70%）。关于公共能耗费，物业服务合同中约定每年缴纳200元，该能耗费用有实际损耗和支出，本院按照原告提供服务合同的期限支持177.63元（200元/12个月×10个月+200元/365天×20天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告李书宝于本判决生效之日起十日内支付原告江苏城置物业服务有限公司绿地世纪城分公司2017年9月20日至2018年8月10日的物业服务费2627.09元、公共能耗费177.63元；二、驳回原告江苏城置物业服务有限公司绿地世纪城分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李书宝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审 判 长  刘 娟人民陪审员  白彦启人民陪审员  李 艳二〇二〇年五月六日书 记 员  张欣然