上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初5820号原告：上海高昌房地产发展有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：乔嬿,公司执行董事。委托诉讼代理人：乔楚明,公司员工。委托诉讼代理人：殷喆元,上海市千方律师事务所律师。被告：虞时达,男,1986年5月5日出生,汉族,住上海市静安区沪太路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：刘勇,上海祁长宇律师事务所律师。原告上海高昌房地产发展有限公司(以下简称高昌公司)与被告虞时达房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高昌公司的委托诉讼代理人殷喆元、乔楚明，被告虞时达的委托诉讼代理人刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高昌公司向本院提出诉讼请求：1、原告高昌公司与被告虞时达签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年1月19日解除；2、被告虞时达向原告高昌公司支付违约金人民币(以下币种相同)5,750,073元(自2020年1月19日起算至2029年2月28日止，按退租天数的租金的0.5倍计算)；3、被告虞时达向原告高昌公司支付水、电费8,576.76元。事实和理由：2019年1月17日，高昌公司与虞时达签订的《上海市房屋租赁合同》约定：虞时达向高昌公司承租上海市飞虹路XXX号三层、35号三层房屋(以下简称系争房屋)作为办公使用，建筑面积773平方米；租期自2019年3月1日起至2029年2月28日；自2019年5月11日起按照合同约定标准支付租金；月租金106,674元，租金每三个月支付一次，在应支付租金当月的10前支付。该合同还约定：租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视等费用由被告承担。物业管理费用，由原告承担。租赁期间，非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，被告应按提前退租天数的租金的0.5倍向原告支付违约金。合同签订后，高昌公司将系争房屋交付虞时达使用。合同履行至2020年1月16日，原告突然收到被告送交的“工作联系函”，得知被告决定自2020年1月18日起退租。嗣后，被告搬离了租赁房屋，并于2020年1月19日将房屋钥匙邮寄给了原告。原告认为，原、被告签署的《上海市房屋租赁合同》对双方均有法律约束力，被告未经原告同意强行退租系严重违约行为，应承担违约责任。为此，诉至法院，要求判如诉请。被告虞时达辩称，虞时达通知高昌公司终止合同的原因是因为新冠肺炎疫情的流行。一、首先，被告已经提供了《想象乐课程授权合同书》及租赁标的物虹口区飞虹路XXX号的装修照片，证明被告租赁标的物是用于加盟幼儿教育品牌，是群体聚集性经营活动，具有强烈传染性的重大疫情会严重影响被告正常的经营。其次，被告通知原告终止合同是在新冠肺炎疫情已经在国内、国际产生很大影响之后。再次，因新冠肺炎疫情影响被告合同目的无法实现，如继续履行合同对被告明显不公。二、新冠肺炎疫情属于不可抗力，被告主张适用不可抗力全部免责。三、原告没有证据证明其存在所谓损失。四、原告依据《上海市房屋租赁合同》第十条第(六)款主张违约金人民币5,750,073元明显过高。五、原被告均认可双方签署的《上海市房屋租赁合同》自2020年1月19日解除，原告处尚有被告租赁保证金及多支付的租金，即使需要被告承担一定的责任也应先予以抵扣。要求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证如下：上海市飞虹路15、19、27、35号，公平路XXX弄XXX-XXX号层房屋产权人为上海高昌公司、上海金恒房地产开发中心、上海北外滩置换有限公司。2008年11月21日，上海高昌公司、上海金恒房地产开发中心、上海北外滩置换有限公司，签署了《关于代为处分共有房地产的委托合同》，该委托合同约定：一、上海金恒房地产开发中心、上海北外滩置换有限公司同意并授权高昌公司可以以高昌公司单独的名义对外签订与房地产有关的一切合同协议等书面文件……二、上海金恒房地产开发中心、上海北外滩置换有限公司同意并授权高昌公司行使房地产的全部权利，高昌公司可以单独对房地产进行占有、使用、收益和处分……三、上海金恒房地产开发中心、上海北外滩置换有限公司同意并授权高昌公司在向房地产登记部门办理相应的房地产登记手续时，可以以高昌公司单独的名义进行……上述合同签订后并在上海市黄浦区公证处进行了公证。2019年1月17日，原告与被告签订了《上海市房屋租赁合同》。合同约定：被告向原告承租上海市飞虹路XXX号三层、35号三层房屋，建筑面积773平方米；被告向原告承诺租赁该房屋作为办公使用，租期自2019年3月1日起至2029年2月28日，租赁期限为十年。原、被告双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为(人民币)4.60元，月租金总计为106,674元，租金支付的方式为每三个月支付一次，在应支付租金当月的10前支付。原、被告约定在签订本协议时，被告应向原告支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金，即人民币106,674元。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视等费用由被告承担。物业管理费用，由原告承担。关于违约责任双方约定：租赁期间，非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，被告应按提前退租天数的租金的0.5倍向原告支付违约金。若违约金不足抵付原告损失的,被告还应负责赔偿.原告可从租赁保证金中抵扣.保证金不足抵扣的,不足部分则由被告另行支付。另《上海市房屋租赁合同》的补充条款还约定：在本合同签订时，被告应向原告支付租赁保证金，保证金为人民币106,674元，在原告交付该房屋时，被告应向原告支付首期的3个月的房屋租赁费用人民币320,022元。原告同意向被告提供免租装修期70天，免租期至2019年5月10日止。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用，被告于2019年1月18日支付了租赁保证金106,674元,2019年3月18日被告支付了首期租金、2019年9月6日支付了第二期租金、2019年12月6日被告支付租金至2020年3月5日。2020年1月16日，原告收到被告送交的工作联系函，该联系函被告写到：“本人于2019年3月租赁贵公司飞虹路XXX号三层、35号三层用于经营使用，现由于各种原因导致无法继续维持经营，本人决定自2020年1月18日起退租该房屋。特此向贵公司提出终止合同。敬请理解！”。2020年1月19日，被告通过快递公司将租赁房屋的钥匙邮寄给了原告。被告搬离系争房屋时,尚欠原告2020年1月电费4,250.40元、2020年2月电费1,812.36元,2019年11月28日至2020年3月23日水费2,514元,合计8,576.76元。审理中，原告变更诉讼请求：1、确认原告高昌公司与被告虞时达签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年1月19日解除；2、被告虞时达向原告高昌公司支付违约金1,280,088元(自2020年1月19日起算至2021年1月18日止)；3、被告虞时达向原告高昌公司支付水、电费8,576.76元。对原告提出的诉讼请求，被告表示同意支付原告主张的水电费，但前提是要求原告开具已支付的租金发票。原告处有被告支付的租赁保证金106,674元及多支付的46天房屋租金163,566.80元，如需要被告承担责任，支付相应款项，也应先从上述款项中扣除。本院认为，高昌公司与虞时达签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。被告虞时达要求于2020年1月19日起解除合同,对此,原告表示同意,现双方对于合同解除不持异议，本院予以确认。对被告虞时达辩称其经营的幼儿教育培训机构有一个学员出现呼吸道病症(现已查明非新冠病毒肺炎)，因担心是不明原因的新冠肺炎，众多学员要求退费，造成其无法开展经营业务和招收新学员,致使合同目的无法实现,由于新冠肺炎疫情属于不可抗力，故主张适用不可抗力要求全部免责。本院认为，被告在签订租赁合同时，租赁该房屋作为办公使用，后用于加盟开设了想象乐创意中心，改变了租赁用途，作为学前教育培训机构，社会上的竞争也较为激烈，被告应当在经营过程中对生源不足、经营收入下降、利润减少、履约成本增加等潜在的商业风险有所预测。被告于2020年1月10日、11日就已将所收取的学费全部退回给学员，2020年1月16日被告书面告知原告解除合同，且被告在提出解除合同时并未提出相关证据证明所退学费系新冠肺炎疫情所致，只是写到由于各种原因导致无法继续维持经营，而上海市人民政府自2020年1月24日才启动了重大突发公共卫生事件一级响应机制，故对被告主张适用不可抗力要求全部免责的辩称意见，不予采纳。原告高昌公司于2020年1月16日，即收到被告要求自2020年1月19日起解除租赁合同的书面通知，原告已知晓并同意解除租赁合同，为此，原告也应采取积极措施，另寻租户，及时止损，避免房屋空置产生更大损失，故对原告提出要求被告支付违约金1,280,088元的诉讼请求，本院酌情予以确定违约金数额。被告对原告提供的水费、电费金额无异议，现原告要求被告支付租赁期间所发生的水费和电费，理由正当，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、原告上海高昌房地产发展有限公司与被告虞时达签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年1月19日解除；二、被告虞时达应于本判决生效之日起10日内支付原告上海高昌房地产发展有限公司水费、电费合计8,576.76元；三、被告虞时达应支付原告上海高昌房地产发展有限公司违约金369,803.20元(已抵扣虞时达支付的租赁保证金106,674元及剩余的46天房屋租金163,566.80元)，此款应于本判决生效之日起10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,320.79元，减半收取8,160.40元，由原告上海高昌房地产发展有限公司负担2,448.12元、被告虞时达负担5,712.28元；保全费用5,000元，由被告虞时达负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  牛新虹二〇二〇年六月二十九日书记员  江 杰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。