黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1081民初311号原告：王丽华，女，1972年5月2日出生，住黑龙江省哈尔滨市道里区。被告：杨柳，男，1980年3月1日出生，户籍地黑龙江省七台河市茄子河区，其他身份事项不详。第三人：绥芬河市龙兴房地产开发（集团）有限公司，住所地黑龙江省绥芬河市中福街北龙达综合楼6幢1层05号。法定代表人：孙银龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘华霞，女，该公司职工。原告王丽华与被告杨柳、第三人绥芬河市龙兴房地产开发（集团）有限公司（以下简称龙兴开发公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，因为新冠××疫情影响，于2020年4月2日裁定中止审诉讼，2020年5月25日恢复诉讼。本案依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告王丽华、第三人龙兴开发公司的委托诉讼代理人刘华霞到庭参加诉讼，被告杨柳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丽华向本院提出诉讼请求：1.要求确认被告杨柳与龙兴开发公司签订的绥芬河市欧亚新城25栋G10-3单元803室房屋的备案合同无效；2.案件诉讼费、律师费等一切费用由被告杨柳及第三人龙兴开发公司承担。事实和理由：原告与龙兴开发公司之间因民间借贷纠纷正在申请执行。执行过程中，原告申请查封了龙兴开发公司在建的多处房屋，其中，包括绥芬河市欧亚新城25栋G10-3单元803室。案涉房屋被查封后，执行法官发现该房屋已备案在被告名下。但被告在知道案涉房屋被法院查封的情况下却不提出执行异议，致使原告的案件无法继续执行。原告认为，该备案合同是龙兴开发公司为了转移财产，故意与被告串通后所做的虚假备案。主要理由：1.被告系龙兴开发公司法定代表人孙银龙的表亲，二人系亲属关系；2.在龙兴开发公司开发新华商厦和欧亚新城期间，被告均以龙兴开发公司副总经理的身份管理开发事务，特别是欧亚新城的销售以及资金链断裂后的纠纷处理；3.2013年5月24日，龙兴开发公司已经与田敏因民间借贷纠纷签订抵偿协议，抵偿的房屋就包括案涉房屋在内。在原告申请查封后，田敏提出了执行异议，因田敏的异议不符合规定的情形，不足以排除执行，被法院驳回；4.经原告了解，被告的名下不仅备案了案涉房屋，从2013年开始大约还有几十套欧亚新城的房屋均备案在被告名下；5.现在龙兴开发公司民间借贷纠纷诉讼案件很多，包括对其开发的欧亚新城、新华商厦房屋的诉讼；6.龙兴开发公司的法定代表人几年不露头，在背后操纵被告安排人处理纠纷等事宜。综上，原告认为，被告作为一个打工者没有能力购买如此多的房屋，就算是有其他人帮助购买如此多的房屋，肯定也不是为居住，而是为倒卖房屋赚钱。被告作为龙兴开发公司的副总经理，又主管房屋销售，对绥芬河市房地产市场低落的情况了如指掌，明明知道倒卖房产会赔钱，仍然购买了几十套房屋根本不符合常理。且龙兴开发公司早在2012年就开始出现资金问题，诉讼纠纷不断。所以，原告认为被告是故意帮助龙兴开发公司转移财产，恶意逃债，该行为严重损害原告的利益，故请求人民法院依法查清事实，判决确认杨柳与龙兴开发公司签订的绥芬河市欧亚新城25栋G10-3单元803室房屋的备案合同无效。被告杨柳辩称：一、因被告借款给龙兴开发公司用于开发建设，龙兴开发公司用欧亚新城小区一部分房屋备案登记在本人名下作为借款抵押。后因龙兴开发公司无法偿还借款，被告与龙兴开发公司达成房屋买卖协议，用备案在被告名下的一部分房屋出售给被告，即将借款本息转化为购房款。被告将包括案涉房屋在内的多余房源退回给龙兴开发公司，龙兴开发公司另行对外出售。因当时政府不允许龙兴开发公司解除备案登记，所以案涉房屋一直备案登记在被告名下；二、原告提出的虚假备案并不属实，因为案涉房屋虽然备案登记在本人名下，但实际上该房屋已被龙兴开发公司出售给第三方，被告没有义务提出执行异议，原告将被告列为本案被告并要求被告承担诉讼费用，没有事实及法律依据；三、原告提起本诉讼，无法律依据，且诉讼主体错误。原告已申请法院强制执行，法院已对案涉房屋查封，所以，原告、被告或者第三方买受人如对案涉房屋被查封有异议，也只能通过执行异议程序解决，而不是提起本案诉讼；四、案涉房屋价值并不是原告陈述的40000元，绥芬河市房地产市场房屋单价不可能是几百元，所以，原告明显是为降低诉讼费用，提起的恶意诉讼。综上，应依法判决驳回原告对被告的诉讼请求。第三人龙兴开发公司述称，被告与龙兴开发公司是民间借贷关系，并不是真正的房屋买卖关系，但将案涉房屋备案至杨柳名下。2013年5月20日，龙兴开发公司将案涉房屋抵偿给同样有民间借贷关系的田敏。此后，龙兴开发公司因无法偿还其所欠被告的借款，龙兴开发公司将另外一部分房屋抵偿给被告，但案涉房屋不在抵偿范围内。因当时政府将欧亚新城项目冻结，所以被告未将案涉房屋解除备案登记，也未给案外人田敏进行备案登记。案涉房屋抵押价值为每平方米3000元以上，所以案涉房产价值并不是50000元。本案的争议焦点：原告请求确认被告与龙兴开发公司签订的绥芬河市欧亚新城25栋G10-3单元803室房屋的备案合同（备案合同编号：B20141226019214)无效，诉讼主体是否适格，诉讼请求是否有事实及法律依据。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据：绥芬河市人民法院（2017）黑1081民初612号、614号民事调解书各一份；绥芬河市人民法院（2017）黑1081执416号、417号执行裁定书各一份；绥芬河市人民法院（2019）黑1081执异50号裁定书一份；绥芬河市房产管理局协助调查情况反馈及登记表各一份。第三人龙兴开发公司对上述该证据无异议，被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对上述证据质证的权利，原告提交的上述证据具有客观性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。被告未向本院提交证据。第三人龙兴开发公司提交了证据欧亚新城合同信息登记表及楼宇认购书各一份。欲证明：龙兴开发公司已于2013年5月份与案外人田敏就该案争议房屋签订楼宇认购书，将该房屋抵偿给田敏，抵偿单价为4488元每平方米，房屋总价410428元。经质证，原告对该组证据的形式要件无异议，对原告提交该组证据所证明问题有异议。原告认为，龙兴开发公司于2013年5月20日与案外人田敏签订了认购书，当时可以到房产局办理备案登记手续，但龙兴开发公司却没有为田敏办理，却于2014年12月26日将案涉房屋备案至被告名下。本院认为，原告对该组证据的形式要件无异议，虽然其对该组证据所欲证明的问题有异议，但其未提供证据佐证；被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对上述证据质证的权利，该组证据具有客观性、合法性、关联性，本院予以采信。根据当事人的举证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院认定本案事实如下：2014年12月26日，第三人龙兴开发公司以签订商品预售合同的形式将案涉房屋备案登记被告杨柳名下，合同编号：B20141226019214。2018年4月15日，原告与龙兴开发公司因民间借贷纠纷案件，原告申请执行龙兴开发公司。绥芬河市人民法院依法作出了（2017）黑1081执416号执行裁定书，查封了龙兴开发公司在建的多处房屋，其中，包括案涉绥芬河市欧亚新城25栋G10-3单元803室。案涉房屋被查封后，执行法官发现该房屋已备案在被告名下，致使原告的案件无法继续执行，故原告提起本案诉讼。在庭审过程中，被告与龙兴开发公司均认可，案涉房屋虽然仍备案登记在被告名下，但该房屋并没有抵偿或销售给被告，已退回给龙兴开发公司，目前，只是因为绥芬河市欧亚新城项目被政府冻结，无法解除案涉房屋商品房预售合同备案登记，才仍然备案登记在被告名下。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。有效的民事法律行为应系具备相应民事行为能力的主体之间真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示实施的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。就本案而言，杨柳与龙兴开发公司签订案涉商品房买卖合同的真实目的并不是买卖房屋，仅系形式上的备案登记，不具有真实的房屋买卖关系，故杨柳与龙兴开发公司双方签订的案涉争议商品房买卖合同（B20141226019214）应确认无效。被告称，原告不具备诉讼主体资格，提起本案诉讼无法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定,原告与本案有直接的利害关系，其诉讼有明确的被告，具有具体的诉讼请求、事实及理由，属于本院管辖范围，原告的诉讼主体适格，故被告的此项辩解主张不成立，本院不予采信。被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的自行放弃。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：杨柳与绥芬河市龙兴房地产开发（集团）有限公司签订并备案的绥芬河市欧亚新城25栋G10-3单元803室商品房买卖合同（合同编号：（B20141226019214）无效。案件受理费525元，由绥芬河市龙兴房地产开发（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于牡丹江市中级人民法院。审判员  姚田文二〇二〇年五月二十五日书记员  张煜瑷