广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤01执异300号异议人（被执行人）：开滦集团国际物流有限责任公司，住所地：河北省唐山市唐山路**新华东道**。法定代表人：张文。委托诉讼代理人：丁婉丽，北京市金杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓冬，该公司职员。申请执行人：韩亚银行（中国）有限公司广州分行，，住所地广州市天河区花城大道**美林基业大厦**101、102（自编101）单元&**负责人：赖新峰，职务：该银行行长。委托诉讼代理人：丁巧兰，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：林文浩，该行职员。被执行人：开滦集团国际物流有限责任公司进出口分公司，住所地，住所地河北省唐山市唐山海港开发区港荣街北福源小区内iv>负责人：高晓勇。委托诉讼代理人：丁婉丽，北京市金杜律师事务所律师。在本院执行申请执行人韩亚银行（中国）有限公司广州分行（以下简称韩亚银行广州分行）与被执行人开滦集团国际物流有限责任公司（以下简称开滦公司）、开滦集团国际物流有限责任公司进出口分公司（以下简称开滦公司进出口分公司）合同纠纷强制执行纠纷一案【案号：（2018）粤01执5200号】，被执行人开滦公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并对该案进行了听证，现已审查终结。异议人开滦公司认为：一、案涉评估程序严重违法，严重损害了异议人的合法权益，依法应予纠正。（一）贵院在选定评估机构时，依法应通知异议人参与协商确定，但贵院却未通知我方行使选定权利，违反现行规定，程序错误，并直接影响到评估结果的公正客观，依法应予纠正。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号，下称《拍卖变卖规定》)第五条规定：“评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定……”。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干(2018)15号）第十六条规定：“采取委托评估方式确定参考价的，人民法院应当通知双方当事人在指定期限内从名单分库中协商确定三家评估机构以及顺序；双方当事人在指定期限内协商不成或者一方当事人下落不明的，采取摇号方式在名单分库或者财产所在地的名单子库中随机确定三家评估机构以及顺序。双方当事人一致要求在同一名单子库中随机确定的，人民法院应当准许。”根据以上规定及其体现的司法目的，为充分保证评估结果的公平、公正及客观，法院通过评估方式确定相关财产处置价格时，应当首先通知双方当事人，由其协商共同指定相应的评估机构。只有当事人协商不能时，才应由法院选定。但在案涉评估实施过程中，异议人从未收到过贵院发出的选定评估机构的通知，导致异议人无法参与选定，严重损害了异议人的程序性权利，并直接导致评估机构的选定程序存在重大问题，而且在依错误程序选定评估机构基础上所形成的评估报告也缺乏合法基础，依法不应被采纳。恳请贵院依法纠正该程序错误。（二）评估需要进行现场勘验的，法院应当通知当事人到场，但法院未及时通知异议人到场参与勘验，程序违法。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十八条规定：“评估需要进行现场勘验的，人民法院应当通知当事人到场；当事人不到场的，不影响勘验的进行，但应当有见证人见证……”据此，贵院在通知有关评估机构进行现场勘验时，应依法通知异议人到场，以确保勘验程序及勘察内容客观公正。然而，根据《土地估价报告》（唐中惠[2020](估)字第001号）、《房地产估价报告》（唐神舟[2020](估)字第002号）所附的《现场勘验通知书》，贵院称“无法通知到异议人”，但事实上贵院掌握异议人的联系方式，完全有能力通知异议人，异议人却未收到贵院的任何通知，这直接导致异议人无法参与现场勘验，评估机构仅根据申请执行人单方参与的勘察结果作出相应的评估结果，评估程序明显错误，并直接影响到评估结果的客观公允。二、《土地估价报告》设定的土地开发程度与实际情况明显不符，直接影响到评估结果的客观公允；《房地产估价报告》出具时间早于其现场勘验时间，即评估公司未进行现场勘验就巳出具报告，结果不客观不公正，两份报告依法均不能作为确定案涉资产参考价的合法依据。（一）案涉土地宗地红线内开发程度为“五通”及场地平整，但评估报告却未将宗地红线内“五通”纳入评估范围，直接导致土地评估价值明显低于土地真实价值，评估结果错误，应予纠正。在《土地估价报告》第一部分“摘要“第六条第2款载明，开发程序设定：估价对象实际上土地开发程度为宗地红线外“三通”（即通路、通电、通讯），宗地红线内“五通”（即通路、通电、供水、排水、通讯）及场地平整，宗地红线内“五通”（即通路、通电、供水、排水、通讯）未委托评估，本次评估设定的土地开发程度指宗地红线外的基础设施开发程度和宗地红线内场地平整，即宗地红线外“三通”（即通路、通电、通讯）及宗地红线内场地平整。第三部分进一步明确，“估价对象低价内涵是评估宗地在估价期日2019年12月10日、在设定的土地用途、设定土地开发程度和设定土地使用年限等条件下的出让土地使用权价格”。由此可知，《土地估价报告》系在假定土地开发程度低于实际情况的情形下，对土地价值进行的评估，评估所得的土地价值也自然低于土地实际价值，该评估结果明显有失公允，不能作为确定土地参考价值的合理依据。（二）《房地产估价报告》正文载明报告出具日期为2019年11月7日，但其载明的实地查勘期为2019年12月10日，代表该报告于现场勘察之前就已制作完毕，该评估过程严重违法，评估依据严重失实，该评估报告严重违法。《房地产估价报告》在正文第4页“（六）估价报告使用限制”第2点又载明“本报告自估价报告出具之日2019年11月7日起一年内有效"，即本报告于2019年11月7日就已制作完毕并已出具。而根据评估报告的“估价结果报告”第十二条载明估价人员的“实地查勘期”为2019年12月10日，这表明评估人员在实地勘察之前就已制作完毕勘察报告，所谓的实地勘察仅是走个形式，甚至根本就未实际进行。由此可见，案涉评估程序严重违法，且评估结果所依托的文件也严重失实，评估报告依法不能作为确定相关资产参考价的合法依据。（三）本次评估总价值合计2737.24万元，较2012年冀宏达房估[2012]0819号评估价值3224.83万元有较大降幅，对于本次被评估的土地和房产，2012年已有专业评估机构进行了评估，两次评估价值差距较大，在土地房产处于稳定升值的基本形势下，两项报告明显与市场背离。对于土地评估，评估报告未依法依规，运用正确的评估方法。《土地评估报告》第20页“综上所述，结合评估背景资料以及《城镇土地估价规程》有关要求……本报告中采用市场比较法和基准地价系数修正法进行评估”，但在评估方法运用上，报告第20页、21页选用的计算方法采用了“市场比较法”和“成本逼近法”，报告内容前后存在冲突，严重影响了土地评估价值，由此可见评估报告不能作为确定资产价值的合理依据。三、贵院应当中止或者暂缓对案涉土地及房产进行拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第七十八条规定：“被执行人为企业法人的分支机构不能清偿债务时，可以裁定企业法人为被执行人。企业法人直接经营管理的财产仍不能清偿债务的，人民法院可以裁定执行该企业法人其他分支机构的财产。”法院对作为被执行人的法人强制执行时，只有在法人直接经营管理的财产不足以清偿债务时，才能执行该法人其他分支机构的财产，贵院直接对我方其他分支机构资产进行执行，违反规定，应当先中止或暂缓该拍卖程序。四、暂不论是否应对案涉房产土地进行拍卖，贵院按照评估价值70%确定起拍价，损害了异议人的合法权益，亦不利于发挥财产真实价值，与最高法院司法指导原则相悖，另外司法拍卖平台的选定程序及拍卖程序也违反现行规定，依法应予纠正。第一，贵院在《评估、拍卖征询意见表》中称，以评估价格的70%作为起拍价进行司法拍卖，暂不论该评估价的准确公允性，该起拍价格明显过低，不利于发挥财产的真实价值，并直接导致相关财产价值被以低价方式处置后，最终能用于抵偿的债务数额也明显过低，对申请执行人以及其他利害关系人也是百害无一益。最高人民法院在《关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》（法发(2019)35号）中已明确确立了财产处置过程中应遵循的基本原则，包括第8条规定：“要在不损害第三人合法权益的情况下，积极促成双方当事人就参考价达成一致意见，以进一步提高确定参考价效率，避免后续产生争议。”以及第11条规定法院应确保最大限度实现财产真实价值。《拍卖变卖规定》第八条第三款亦规定：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；“根据以上原则及规定，为切实保护各方合法权益，恳请贵院依法调整拍卖起拍价，按照不低于公允准确的评估价80%的标准确定起拍价。第二，关于选定网络司法拍卖平台，《拍卖变卖规定》第七条规定：“拍卖机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的……”，由当事人协商确定拍卖机构，有利于充分保障拍卖过程公开及结果公正，恳请贵院依法准予异议人与申请执行人共同参与选定网络司法拍卖平台。第三，关于拍卖程序，贵院确定两次流拍后，进入变卖程序，该程序违反《拍卖变卖规定》第二十八条：“对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。”之规定，贵院应当在组织第三次拍卖后，如仍流拍，才可采取其他执行措施，恳请贵院依法调整拍卖程序。综上，根据《民事诉讼法》二百二十五条之规定，异议人依法提出异议，恳请贵院依法解除或纠正相应的执行行为，依法保护异议人的合法权益。需说明的是，由于评估程序及结果存在诸多问题，法院向异议人征询的拍卖程序亦存在明显不当，恳请贵院在依法处理以上异议之前，先暂缓或中止拍卖程序，避免给异议人造成难以弥补的严重损害。综上，请求法院：1.裁定改正(2018)粤01执5200号案中针对位于滦南县柏各庄镇杨柏公路西侧的土地使用权及房屋作出的《土地估价报告》、《房地产估价报告》中的错误，或依法撤销原评估报告并重新评估；2.纠正拍卖中存在的错误，并在依法纠正错误之前中止或暂缓对上述土地使用权及房屋的拍卖程序。申请执行人韩亚银行广州分行答辩称：一、案涉房产及土地的评估程序合法有效；1.关于评估机构的选定，根据相关法律规定，在执行案件中，对于拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。评估机构可以由当事人协商一致选定，如果协商不成，由法院从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定。在本案审判阶段，被答辩人物流公司通过提出管辖异议、司法鉴定、进行刑事报案等各种渠道无故阻止、拖延案件的审理进程，而且恶意隐匿、转移财产，未办理案涉房产土地的过户手续。案件自2013年3月立案以来，经过一审、二审、发回重审一审、二审，共历时五年半之久，终于在2018年9月取得生效判决。在执行程序中，被答辩人也拒绝配合法院进行房产土地的处置，人为设置各种障碍，因此被答辩人根本不可能与答辩人就评估机构的选择达成一致。在此情况下，经答辩人韩亚银行申请，法院依法通过网络摇珠确定具有合法评估资质的唐山中惠土地评估有限公司、唐山神舟惠泽房地产评估咨询有限公司作为本案评估机构，评估机构选定程序合法有效；2.关于现场勘验，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（下称《财产处置参考价规定》）第十八条规定，评估需要进行现场勘验的，人民法院应当通知当事人到场；当事人不到场的，不影响勘验的进行，但应当有见证人见证。现场勘验需要当事人、协助义务人配合的，人民法院依法责令其配合；不予配合的，可以依法强制进行。根据贵院于2019年12月6日向评估机构发出的《现场查勘通知书》，法院联系不到被答辩人，无法通知到被答辩人，无奈之下，只能通知两评估公司进行现场勘验，并由答辩人韩亚银行到现场进行协助。因此，最终由评估公司评估师安鸿文、郭月月、韩亚银行工作人员、柏各庄镇政府相关人员于2019年12月10日进行了现场勘验。可见现场勘验是由法院委托评估机构对案涉房产、土地的具体情况进行实地考察及了解，答辩人到场进行协助，且有柏各庄镇政府相关人员作为见证人员共同参与，被答辩人未到场现场勘验不会影响评估结果。被答辩人所说的“由申请执行人单方参与，直接影响评估结果的客观公允”明显与事实相悖。二、《土地估价报告》、《房地产估价报告》的评估结果客观公允，应当作为确定涉案房产土地参考价的合法有效依据。1.《土地估价报告》中宗地红线内“五通”，案涉土地类别为工业用地，且土地上盖有房产，并已经办理了产权证，本次拍卖是将土地使用权及上盖房产一并拍卖，并非单独处置土地使用权或在建工程。对于该类土地的评估，主要考虑该土地“宗地红线外的‘三通’（通路、通电、通讯）”，宗地内场地平整问题，这两个因素直接影响土地的开发程度。“宗地红线内的‘五通’”，主要指土地范围内的通路、通电、通讯、供水、排水，属于土地内部基础设施的建设情况，如果土地上没有房屋或者未办理产权证，宗地红线内‘五通’可以列入评估范围，但是如果土地上已有房屋且已经办理了产权证，因此，宗地红线内‘五通’就不应再单独作为土地评估的内容，对“宗地红线内的‘五通’”的评估，需要根据相关基础设施的施工许可、竣工验收合格证明、竣工相关图纸、投入费用等资料进行判断，且前述资料一般由最初的所有权人保存。鉴于涉案房产土地已经在不同的主体之间多次流转，被答辩人下属分公司根据河北省高级人民法院于2014年2月12日作出的（2012）冀执字第3-35号执行裁定书，从唐山市鼎新龙达金属制品有限公司处以物抵债取得，目前仍然登记在唐山市鼎新龙达金属制品有限公司名下。因此，答辩人根本无法取得基础设施的验收竣工资料以及竣工相关图纸，而且被答辩人也拒不提供，因此，客观上，本次拍卖也无法对“五通”情况进行评估。因此，贵院2019年9月26日向唐山中惠土地评估有限公司出具的《委托书》，需评估的财产为：坐落于滦南县柏各庄镇杨柏公路西侧的土地使用权，未将“宗地红线内‘五通’列入评估范围”。《土地评估报告》中第2页“地价定义”，第24页“其他需要说明的事项第5条”已经进行了明确的说明，评估报告的评估价格客观公允；2.关于评估报告出具日期，《房地产估价报告》第2页中载明的估价报告出具日期为“2020年1月3日”，第3页《致估价委托人函》中的落款日期也为“2020年1月3日”。根据唐山神舟惠泽房地产评估咨询有限公司于2020年2月10日出具的《唐神舟[2020](估)字第002号估价报告内容的更正说明》，唐神舟[2020](估)字第002号《房地产估价报告》正文第4页载明的“本报告自估价报告出具之日起2019年11月7日起一年内有效”系笔误，应更正为“本报告自估价报告出具之日2020年1月3日起一年内有效”。评估机构已经对前述笔误进行了更正，而且依据滦南县不动产登记中心提供的档案资料、现场勘验情况进行评估。显然，被答辩人仅以属于笔误的“日期”为由就武断认为评估过程违法，评估结果依据的文件严重事实，实在荒谬；3.2012年冀宏达房估[2012]0819号评估报告对案涉房产土地的评估价值3224.83万，首先，本案评估机构是经法院公开摇珠选定的具有合法资质的评估机构，有能力根据其专业能力运用专业方法对案涉房产土地进行独立评估。本次评估与2012年已经进行的评估没有任何关系，评估价值也不应受其影响。其次，关于评估方法，根据唐山中惠土地评估有限公司于2020年2月10日出具的《唐中惠[2020]（估）字第001号估价报告内容更正说明》，《土地评估报告》第20页的“基准地价系数修正法”已经更正为“成本逼近法”。本次评估报告是经专业评估机构，经过合法程序作出的，应当作为确定案涉房产土地价值的依据。三、法院应当依法组织房产及土地的拍卖，尽快处置变现，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条，诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。在诉讼中，答辩人向法院申请财产保全，广东省高级人民法院于2018年7月24日作出（2017）粤民终3035号民事裁定书，裁定对案涉房产土地采取财产保全，进行查封。目前案件进入执行程序，诉中保全财产直接转为被执行的财产。在执行过程中，开滦公司无法清偿债务，贵院对案涉房产土地的拍卖处置合法有据。关于贵院分别下发《网络司法拍卖平台确认书》、《评估、拍卖征询意见表》，对司法平台的选定以及以评估价70%作为起拍价均征询过双方意见，答辩人与被答辩人意见不一致，最终只能由法院确定，程序符合网络司法拍卖相关规定。被答辩人自2014年取得案涉房屋土地的所有权后，故意未办理过户手续，故意隐匿财产，而且目前在执行过程中拒绝配合法院进行评估拍卖，在无合理理由的情况下多次提出异议，设法阻碍房产土地变现。如果被答辩人认为案涉房产土地评估价格过低，可以直接作为竞拍人参与房产土地的拍卖。综上，案涉房产土地的评估程序合法有效，评估结果客观公允，拍卖程序符合法律规定，并无不当，被答辩人的异议无任何事实和法律依据，请求贵院全部予以驳回，并继续进行房产土地的拍卖程序，将房产土地处置变现，使被答辩人在历经长达七年之久后能够收回部分债权，以维护答辩人的合法权益。被执行人开滦公司进出口分公司答辩称：同意异议人的异议请求及全部事实理由。另外关于评估程序违法的问题，实体公正的重要保障，相关法律一致规定法院在执行程序中合法合规，如果法院严重违法，异议人有提出异议的权利，也是法院依法应当纠正的行为，所以恳请法院关注本案程序违法的问题，而且韩亚银行广州分行也反复在强调，评估机构的选定以及现场的勘验进行的，在异议人没有参加情况进行，开滦公司没有收到任何通知，都是在韩亚银行广州分行单方提出申请。第二，耕地红线内“五通”是国有土地使用权开发程度的重要体现，因为土地使用权的价值就是由使用权人投入该土地的成本本来核算的。在法院这次评估，没有把土地红线内“五通”的开发程度，也就是相应的开发成本纳入到相应的评估里面，这明显导致了评估的价格偏低。这也解释了为什么案涉土地在2012年作出的评估结果要远远高于现在的结果，就是因为评估范围减少的问题。因为开滦公司是国家企业，评估是全面、客观、公允的体现土地的市场价值的，所以恳请法院关注本案遗漏评估范围的问题，能够准予补正。另外韩亚银行广州分行提及的，由于开滦公司这边不是原始的土地使用权人，不掌握“五通”的材料，所以客观上无法实施评估委托对这部分开发程度进行评估，而不是实施了之后客观上进行。而且即便不掌握原始的开发费用等材料的情况下，评估机构也还是可以参照土地的，就是国家或者省级规定的开发一般的成本来进行核算，客观上是完全可以进行的。我方这边再强调一点，因为本案经过了一审、二审、发回重审以及发回重审之后的一审、二审，因为一审的程序违法问题发回的，不是异议人恶意的拖延程序。而且申请执行人韩亚银行广州分行应当反复提到我方是恶意逃避执行，所以才会未办理过户。事实上由于开滦公司也是以物抵债，通过法院的抵债来受让土地，但是由于抵债方本身的公司经营发生了变化，导致迟迟没有配合办理土地变更，所以开滦公司不存在恶意拖延，所以对于韩亚银行广州分行这种毫无理由的指责，损害异议人以及分公司声誉的行为，恳请法院予以制止。本院查明，申请执行人韩亚银行广州分行与被执行人开滦公司、开滦公司进出口分公司合同纠纷一案，本院于2017年9月18日作出(2016)粤01民初461号民事判决，判令：一、在本判决发生法律效力之日起十日内，广东蓝粤能源发展有限公司向韩亚银行广州分行清偿借款70000000元并支付逾期利息（以70000000元本金，从2013年3月22日起至2015年7月23日止按每日万分之五标准计付）；二、在本判决发生法律效力之日起十日内，广东蓝粤能源发展有限公司向原告韩亚银行广州分行赔偿律师费支出385000元；三、开滦公司进出口分公司对广东蓝粤能源发展有限公司就本判决第一、二项债务在100000000元范围内向韩亚银行广州分行承担还款责任；四、开滦公司对开滦公司进出口分公司就本判决第三项债务向韩亚银行广州分行承担连带清偿责任；五、驳回韩亚银行广州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应至当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费547238元、保全费5090元，共552238元，由韩亚银行广州分行负担165671元，由被告广东蓝粤能源发展有限公司、开滦公司、开滦公司进出口分公司负担386567元。韩亚银行广州分行、开滦公司、开滦公司进出口分公司不服本院作出的(2016)粤01民初461号民事判决，向广东省高级人民法院提起上诉，广东省高级人民法院于2018年9月26日作出（2017）粤民终3035号民事判决，判令：一、维持本院(2016)粤01民初461号民事判决第一项、第二项以及一审案件诉讼费、保全费负担部分；二、撤销本院(2016)粤01民初461号民事判决第四项、第五项；三、变更本院(2016)粤01民初461号民事判决第三项为：开滦公司进出口分公司对广东蓝粤能源发展有限公司就本判决确定的债务在100000000元范围内向韩亚银行广州分行承担连带责任；四、开滦公司对开滦公司进出口分公司就本判决确定的债务向韩亚银行广州分行承担连带责任；五、驳回韩亚银行广州分行的其他诉讼请求。二审案件受理费449926元、保全费5000元，共计454926元，由韩亚银行广州分行负担68359元；出开滦公司、开滦公司进出口分公司负担386567元。由于开滦公司、开滦公司进出口分公司未履行生效判决确定的义务，韩亚银行广州分行向本院申请强制执行，本院于2018年10月24日立（2018）粤01执5200号案强制执行。执行过程中，除本案在诉讼期间以（2017）粤民终3035号民事裁定书保全查封了开滦公司中煤物资分公司依据河北省高级人民法院(2012)冀执字第3-35号执行裁定书取得的坐落于滦南县柏各庄镇杨柏公路西侧的土地使用权【冀用(2007)第070083号，他项权证号：冀倴项(2011)第036号】及房产【证号：滦**倴私他字第××号，他项权证号：滦南房权证倴私字第**】，未发现被执行人开滦公司、开滦公司进出口分公司有其他可供执行的财产。本院于2019年3月18日作出（2018）粤01执5200号执行裁定书，裁定在人民币100240000元范围内查封、冻结、扣押开滦集团国际物流有限责任公司中煤物资分公司在唐山兴业工贸集团有限公司的应分配款。2019年8月9日，本院作出（2018）粤01执5200号执行裁定书，裁定拍卖开滦集团国际物流有限责任公司中煤物资分公司依据河北省高级人民法院（2012）冀执字第3-35号执行裁定书取得的坐落于滦南县柏各庄镇杨柏公路西侧的土地使用权【冀倴国用（2007）第070083号，他项权证号：冀倴他项（2011）第036号】及房产【证号：滦**倴私他字第××号，他项权证号：滦南房房权证倴私字第**】另查明，通过网络摇珠，本院选定唐山中惠土地评估公司、唐山神舟惠泽房地产评估咨询有限公司为（2018）粤01执5200号案的评估机构。2019年9月26日，本院委托唐山中惠土地评估公司对位于滦南县柏各庄镇杨柏公路西侧的土地使用权进行评估。同日，本院委托唐山神舟惠泽房地产评估咨询有限公司对位于滦南县柏各庄镇杨柏公路西侧的工业用房进行评估。在评估过程中，本院于2019年12月6日作出（2018）粤01执5200号现场勘查通知书，通知唐山中惠土地评估公司、唐山神舟惠泽房地产评估咨询有限公司由于无法通知到被执行人开滦公司到现场，但已通知韩亚银行广州分行到现场并予以协助，二公司可自行前往现场勘查。2020年1月3日，唐山中惠土地评估公司作出唐中惠[2020]（估）字第001号土地估价报告，对案涉土地使用权价格为：土地总面积123727.50㎡，单位面积地价135.28元/㎡，土地总地价1673.79万元。同日，唐山神舟惠泽房地产评估咨询有限公司作出唐神舟[2020]（估）字第002号房地产估价报告，对案涉土地的工业用房（不包含占用的国有土地使用权），在价值时点2019年12月10日的估价结果为人民币1063.45万元。上述评估报告作出后已送达各方当事人，开滦公司对两份评估报告提出异议。2020年2月10日，唐山中惠土地评估公司向本院发出唐中惠[2020]（估）字第001号土地估价报告更正说明，说明估价报告中存在两处笔误，第1页委托估价方名称“河北省唐山市中级人民法院”应更正为“广东省广州市中级人民法院”；第20页“本次评估决定在本报报告中采用市场比较法和基准地价系数修正法进行评估”应更正为“本次评估决定在本报告中采用市场比较法和成本逼近法进行评估”。同日，唐山神舟惠泽房地产评估咨询有限公司本院发出唐神舟[2020]（估）字第002号房地产估价报告更正说明，说明估价报告中存在一处笔误，正文第4页“估价报告使用限制”载明的“本报告自估价报告出具之日2019年11月7日起—年内有效”更正为“本报告自估价报告出具之日2020年1月3日起一年内有效。”2020年2月22日，唐山中惠土地评估公司向本院发出唐中惠[2020]（估）字第001号评估报告异议的答复，答复称：1.评估采用的评估方法“基准地价系数修正法”应为“成本逼近法”，已做相关更正；2.本次评估范围是根据广东省广州市中级人民法院出具的《委托书》确定的，《委托书》未载明宗地红线内“五通”，故未列入本次评估范围；3.开滦公司提出的“本次评估较2012年冀宏达房估评估价值有较较大降幅”与本次评估无关。同日，唐山神舟惠泽房地产评估咨询有限公司向本院发出唐神舟[2020]（估）字第002号评估报告异议的答复，答复称：1.正文第4页“估价报告使用限制”载明的“本报告自估价报告出具之日2019年11月7日起—年内有效”系笔误，已更正为“本报告自估价报告出具之日2020年1月3日起一年内有效。”2.开滦公司提出的“本次评估较2012年冀宏达房估评估价值有较较大降幅”与本次评估无关。上述评估公司的更正说明及对异议人的异议意见所作的答复也均已送达各方当事人。再查，2020年3月16日，本院作出（2018）粤01执5200号对评估异议告知书，通知开滦公司唐山中惠土地评估公司、唐山神舟惠泽房地产评估咨询有限公司已经针对其提出的异议作了详细答复并对存在的笔误进行更正说明，无其他需要修改和补充，故本次评估维持原估价结果不变。本次评估事项已完成。2020年3月31日，本院作出（2018）粤01执5200号通知书，通知开滦公司若认为拍卖土地上的“五通”问题影响土地估价，限开滦公司在五日内向本院提交相关“五通”的施工许可、投入费用依据等证明材料，本院将视情况决定是否在拍卖公告中进行予以公示。另外，在异议审查期间，本案将继续推进对评估的土地使用权和房产的拍卖，若开滦公司申请停止拍卖措施，请在收到通知书之日起五日内向本院提供充分、有效担保。据查，开滦公司并未向本院提至交相关“五通”的施工许可、投入费用依据等证明材料以及就申请停止拍卖措施提供充分、有效担保。本院认为，异议人开滦公司针对评估公司所作出的评估报告提出的异议应当具有法律规定的情形方可成立。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（以下简称《财产处置参考价规定》）第二条规定：“人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。”《财产处置参考价规定》第二十二条规定：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”《财产处置参考价规定》第二十三条规定：“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。”经查，在本案听证期间，申请执行人与异议人开滦公司争论激烈，申请执行人明确表示双方不存在协商议价的基础条件，申请执行人要求采取委托评估的方式确定案涉财产的价值，《财产处置参考价规定》的第二条规定属于倡导性规定，并非强制性规定，本院直接采取委托评估和摇珠确定评估机构的方式确定评估公司以及案涉土地以及房产的评估价，符合上述法律规定，并无不当。对于异议人提出法院未通知异议人到场参与勘验程序违法的主张。根据《财产处置参考价规定》第十八条规定：“评估需要进行现场勘验的，人民法院应当通知当事人到场；当事人不到场的，不影响勘验的进行，但应当有见证人见证……”本院认为，由于客观原因在评估前实施法官未能联系到异议人，故在评估公司勘验时，异议人确实未到场，但该程序瑕疵并不影响评估公司相关勘验人员以及见证人见证的情况下所作勘验的有效性。故本院对异议人的该异议理由不予采纳。对于异议人针对房地产估价报告出具时间以及土地估价报告采用评估方法的问题的异议。根据《财产处置参考价规定》第二十四条规定：“当事人、利害关系人未在本规定第二十二条、第二十三条规定的期限内提出异议或者对网络询价平台、评估机构、行业协会按照本规定第二十二条、第二十三条所作的补正说明、专业技术评审结论提出异议的，人民法院不予受理。”经查，评估公司已经针对上述问题作出书面的更正说明，证明上述问题属于笔误，已经予以更正。且异议人也已经收到上述更正材料，因此对于上述异议理由，本院不予审查。对于异议人提出《土地估价报告》设定的土地开发程度指宗地红线外的基础设施开发程度和宗地红线内场地平整，即宗地红线外“三通”（即通路、通电、通讯）及宗地红线内场地平整。未对宗地红线内“五通”（即通路、通电、供水、排水、通讯）进行评估，故认为《土地估价报告》系在假定土地开发程度低于实际情况的情形下，对土地价值进行的评估，评估所得的土地价值也自然低于土地实际价值，该评估结果明显有失公允，不能作为确定土地参考价值的合理依据异议理由。本院认为，首先，案涉土地类别为工业用地，且土地上盖有房产，并已经办理了产权证，本次拍卖是将土地使用权及上盖房产一并拍卖，并非单独处置土地使用权或在建工程。因此，对该工业用地及上盖物房产的评估应当结合土地估价报告以及房地产估价报告一并衡量，而非单独就土地估价报告未对宗地红线内“五通”进行评估就认为该估价报告有失公允；其次，在评估前异议人没有向本院提交案涉土地上相关基础设施的施工许可、竣工验收合格证明、竣工相关图纸、投入费用等资料作为评估依据，且本院作出（2018）粤01执5200号通知书，也明确通知异议人开滦公司若认为拍卖土地上的“五通”问题影响土地估价，限开滦公司在五日内向本院提交相关“五通”的施工许可、投入费用依据等证明材料，本院将视情况决定是否在拍卖公告中进行予以公示。因此，如果异议人能够提交上述“五通”的相关证明材料给本院，本院将依法在拍卖公告中予以公示，以保护异议人的合法权益。如果异议人不能够提交相关证明，异议人应当承担举证不能的责任。截止本院本异议案听证，异议人开滦公司仍未提交上述在证据给本院。对于异议人提出案涉土地及房产的评估价低于其他评估公司的评估价的理由。本院认为，上述经摇珠确定的评估机构依法做出的评估报告合法有效，异议人以其他公司的评估价与此相比较从而认为本次评估价格低，两者并不具有可比性，且评估价仅为辅助法院确定拍卖保留价，避免因拍卖价格过低损害被执行人的利益，拍卖成交价才能最终客观反映标的物的实际市场价值，由于本案涉案的不动产尚未进行拍卖，并未经过市场交易，异议人即认定涉案不动产价格过低损害其权益属于对尚未发生的事实的臆测，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。对于异议人要求中止或暂缓拍卖案涉不动产的请求。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十条规定“执行异议审查和复议期间，不停止执行。被执行人、利害关系人提供充分、有效的担保请求停止相应处分措施的，人民法院可以准许；申请执行人提供充分、有效的担保请求继续执行的，应当继续执行。”本院于2020年3月31日以（2018）粤01执5200号通知书告知异议人：在异议审查期间，本案将继续推进对评估的土地使用权和房产的拍卖，若开滦公司申请停止拍卖措施，请在收到通知书之日起五日内向本院提供充分、有效担保。据查，异议人开滦公司并未向本院就申请停止拍卖措施提供充分、有效担保。因此，异议人要求中止或暂缓拍卖的案涉不动产的请求依法无据，本院不予采纳。对于拍卖起拍价的问题。本院以评估价的70%作为起拍价符合最高人民法院相关司法拍卖的规定，并无不当。综上所述，虽然本案在评估程序中存在程序上的瑕疵，但并不构成评估程序严重违法。异议人所提出的异议并不具有《财产处置参考价规定》第二十二条所列明的情形，因此，异议人开滦公司的异议请求不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款、第十六条第一款、第十七条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、第二十三条、第二十四条第一款的规定，裁定如下：驳回异议人开滦集团国际物流有限责任公司的异议请求。当事人对裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十日内向广东省高级人民法院申请复议。（此页无正文）审判长  胡伟东审判员  叶洁靖审判员  黄 征二〇二〇年四月二十九日书记员  赖泽钊陈燕霞