上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初4980号原告：张丽华，女，1954年1月31日生，汉族，住上海市虹口区。原告：靳自成，男，1980年12月28日生，汉族，住上海市虹口区。两原告的共同委托诉讼代理人：段小波，上海宇钧律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：潘鸿海，上海宇钧律师事务所律师。被告：上海赛音教育科技有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：谭建明。原告张丽华、靳自成与被告上海赛音教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月18日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人段小波、潘鸿海到庭参加诉讼，被告上海赛音教育科技有限公司经本院传票传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2020年1月14日至2020年4月8日的商铺租金92,744元(共2个月26天,每月5万,每天1,644元,共计142,744，被告已经支付的50,000元押金抵扣后为92,744元);2、判令被告赔偿原告一个月免租期的租金50,000元;3、判令被告支付租赁期间的物业管理3,158.4元,水费845.97元,电费481.01元,合计4,485.38元;4、判令被告支付逾期违约金230,000元(自2020年1月7日至2020年4月8日共计92天,每天2,500元)。诉讼中，原告将第三项诉请中水费变更为250.49元。事实与理由：2019年9月14日,原、被告签订《房地产商铺租赁合同》一份,约定将原告位于上海市松江区莘松路XXX号商铺出租给被告使用，租期为期5年,前两年的月租金为50,000元,付三押一。双方约定若被告承租不满三年,因被告原因解除合同的,应赔偿原告一个月免租期的租金,按第一年的月租金计算。物业费及被告正常使用的的水、电、通讯等费用也均由被告承担。合同还约定被告若逾期交付租金,则每逾期一天按月租金金额5%向原告支付违约金。合同签订当日,原告将商铺交付给被告,并给予1个月的免费装修期，被告分三次支付给原告押金和首期三个月(2019年10月14日至2020年1月13日)的房租共计200,000元整。2020年1月7日,原告根据合同约定,催促被告支付第二期租金,但被告以各种理由一直拖延不付,严重违反了合同约定。经原告多次催款未果后,被告向原告请求提前解除合同并交还商铺。双方于2020年4月8日办理了商铺交还手续,但被告对拖欠的房租、免租期的赔偿金、逾期违约金、2020年1月-3月的物业管理费、使用商铺期间的水、电欠费等应承担的费用拒绝支付。现原告为维护自身合法权益,特提起诉讼,望判如所请。被告上海赛音教育科技有限公司未作答辩。本院经审理查明事实如下：2019年9月14日，原、被告签订《房地产商铺租赁合同》一份,约定由原告将位于上海市松江区莘松路XXX号、建筑面积为238.73平方米的商铺出租给被告使用，租期为期5年,自2019年10月14日至2024年10月13日止。第一、第二年租金每月50,000元，第三年租金每月52,500元，第四年租金每月55,125元，第五年租金每月57,881.25元。租金每三个月支付一次，于每次房租到期日前七天支付。承租部位物业费每月1,053元,由被告承担。合同第四条第1项约定，被告签订合同当日交付租赁押金50,000元。合同第四条第3项约定，原告给予被告自2019年9月14日至2019年10月13日一个月免租期。合同第四条第4项约定，若被告承租不满三年，因被告原因解除合同的，应赔付原告一个月免租期的租金，按第一年单月租金计算。合同第七条约定，商铺内被告正常使用的水电费由被告承担。合同第六条第4项约定，若被告逾期支付租金，每逾期一日，则原告按月租金5%收取违约金，逾期超过15天，原告有权终止合同并收回房屋。该合同另对其他相关租赁事宜作了约定。上述《房地产商铺租赁合同》签订后，原告即于签约当日向被告交付租赁房屋，被告也向原告交了押金50,000元及2019年10月14日至2020年1月13日第一季度的租金150,000元。时至2020年1月7日，被告应当按照合同约定的付款方式向原告支付第二季度的租金，然被告迟迟未予支付，且向原告提出解除合同要求。经双方协商，原告同意被告提前解除合同，但要求被告按合同约定承担违约责任，双方于2020年4月8日办理房屋退租交接手续，并签订《交接情况表》一份，主要内容为：因被告逾期支付房租造成违约，现被告提出无力承租商铺，故双方决定解除租赁合同，被告于2020年4月10日前与原告结清物业、水电费，并协商租金及违约金数额，协商不成，原告有权依法起诉。至期，被告未向原告结算上述各项欠费，原告委托律师催讨也未果，遂成讼。另查明：截止2020年4月8日，被告尚欠租赁期间的物业费3,158.40、电费481.01元，水费250.49元,已由原告垫付。以上事实，由《房地产商铺租赁合同》、房地产权证、水电费收据、《交接情况表》、微信聊天记录及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，当事人协商一致可以解除合同。本案原、被告签订的租赁合同，经双方当事人协商于2020年4月8日终止租赁关系并签署房屋交接表，故本院认定租赁合同于该日解除。由于合同提前解除，系被告违约所致，故被告应当按照《合同法》第一百零七条的规定承担违约责任，现原告要求被告支付租赁期间尚未支付的租金、物业费、水电费并支付违约金的诉请，符合《交接情况表》的约定，且于法不悖，本院予以支持。关于租金。经查，被告已付清截止2020年1月13日前的租金，故尚应当支付2020年1月14日至4月8日期间租金142,744元。诉讼中，原告同意以被告交付的押金50,000元抵充租金，并无不妥，应予准许，抵充后尚应付租金92,744元。关于物业费。经查，被告已付清截止2020年1月13日前的物业费，尚欠2020年1月14日至4月8日期间物业费3,158.40元，已经由原告垫付，应由被告支付原告。关于水电费。经查，截止2020年4月，被告尚欠水费250.49元、电费481.01元，已经由原告垫付，应由被告支付原告。关于免租期租金50,000元，因被告提前解除合同已构成违约，故根据合同第四条第4项约定，原告有权要求支付。关于违约金230,000元。数额显然过高，本院酌情予以调整,酌定按相当于二个月租金数额100,000元作为被告应支付原告的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告上海赛音教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张丽华、靳自成租金92,744元(已扣除被告交付的押金50,000元)；二、被告上海赛音教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张丽华、靳自成免租期租金50,000元；三、被告上海赛音教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张丽华、靳自成违约金100,000元；四、被告上海赛音教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张丽华、靳自成物业费3,158.40元、水费250.49元、电费481.01元，合计3,889.90元。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,958元，减半收取3,479元，财保申请费2,406元，合计诉讼费5,885元，由被告上海赛音教育科技有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  俞贵荣二〇二〇年七月九日书记员  胡 谦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。