甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终149号上诉人（原审被告）：姚某1，男，1947年2月22日出生，汉族，住甘肃省敦煌市。委托诉讼代理人：姚某2，甘肃鸣沙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王某1，男，1965年5月12日出生，汉族，住青海省格尔木市。委托诉讼代理人：王某2（系王某1之兄），男，1959年3月10日出生，汉族，住甘肃省敦煌市。被上诉人（原审原告）：王某3，男，1952年2月5日出生,汉族，住甘肃省敦煌市。上诉人姚某1因与被上诉人王某1、王某3房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省敦煌市人民法院（2019）甘0982民初1319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人姚某1的委托诉讼代理人姚某2，被上诉人王某1的委托诉讼代理人王某2，被上诉人王某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚某1上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回王某1的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由王某1、王某3承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，王某1未按合同约定给付全部商铺款，应当承担违约责任，一审判决姚某1协助过户没有事实和法律依据。事实和理由：1.商品房销售合同约定房价29000元，于1999年12月1日前交清房款，但截止2019年5月22日一审法院受理起诉之前，房款仍然没有交清，对方已严重违约。姚某1已于2003年将合同约定的商品房交付并办理了产权登记手续，对商铺，因对方未按约定期限交清房款，合同已经终止，姚某1没有协助过户的义务。2.一审判决认定事实错误，目前诉争房屋最终的处理及归属仍处待定状态，客观上不具备办理产权过户手续的基础与条件，一审判决姚某1协助办理商铺产权登记手续，事实上无法履行。首先，该房屋所有权属于姚某1与其妻子陈晓霞，本案中未通知陈晓霞参加诉讼，仅有姚某1一人无法完成过户登记，判决结果损害了陈晓霞的合法权益。其次，一审庭审中姚某1再三说明房产已整体抵押给了银行，在未解除抵押之前，不具备过户条件。3.关于原、被告主体资格的问题。王某3在本案中是代理交款人，身份应为第三人，不能作为本案原告。一审诉讼中王某1的签名与民事起诉状、授权委托书、购房合同均不相同，尤其是民事诉状的签名不是王某1所签，对王某1的主体身份，姚某1在一审时已明确提出，但一审法院未予审查。故本案一审原告主体不适格，未通知房屋共有人陈晓霞参加诉讼，请求二审法院予以纠正。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，原、被告主体均不适格，判决结果显失公平且不具备执行的可能性。请求二审法院依法查清事实，撤销一审判决，改判驳回王某1、王某3的全部诉讼请求。王某1辩称，王某1一审提交的照片证明姚某1已修建了出租房，意味着车库是可以修建的，一审时对车库王某1提出了两种意见，一是由姚某1赔偿损失，二是由姚某1交付车库。合同约定1999年12月交清房款，没有支付剩余15000元的原因是车库的问题。本案因时间太长造成过户费用较大，一审判决认定由双方负担过户费用，增加了王某1的负担。王某3辩称，王某3是本案的参与者，车库是还没有修建的时候姚某1答应的，现在用来修建房屋了。修建车库的位置在北面，和前面的街区没有关系，现在车辆都可以开到街上去，何况是20年前。王某1、王某3向一审法院起诉请求：1.请求判令姚某1将沙州镇小南街南端商铺一间（敦煌市××镇段）的房屋产权证办好后交给王某1；2.姚某1承担办理房产证所需的相关费用，给王某1出具购房发票；3.姚某1承担无法修车库的损失30000元，或继续履行合同。一审法院认定事实：1999年8月8日，姚某1与王某1签订《商品房销售合同》，合同载明：“商品房销售合同，甲方:姚某1（以下简称甲方），乙方:王某1(以下简称乙方)，根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买商品房，甲、乙双方达成如下协议：第一条：商品房座落位置，甲方修建的商品房座落在敦煌市××镇)西南端，地理位置优越，是全市经商、生活的黄金地段。第二条：该商品房特征。该栋楼主体为框架、半杠架结构。该商品房外饰为美国狮王乳胶漆，地面为400mm×400mm优质砖，门窗为铝合金门窗，内墙由白色涂料粉刷，户门为防盗门。以上均符合国家合格标准。第三条：乙方所购商品房的面积，1.乙方向甲方购买的××元商品房(以下简称商品房)建筑面积共97.1平方米。2.乙方向甲方购买的经营门店，建筑面积共97.1平方米。第四条：价格与费用，1.该商品房每平方米(建筑面积)人民币元（￥40000），全部房价款金额为人民币肆万元（￥）。2.该经营门店每平方米(建筑面积)元（￥270000），全部房价款为人民币贰拾染万元(￥)。3、乙方接收该商品房后，该商品房发生的水、电、暖、卫生等一切费用全部由乙方承担。第五条：付款时间约定及房屋产权归属，签订本合同时乙方一次性向甲方支付全部房房价款的预付金(以下简称预付金)，乙方验收该商品房合格后于99年12月1日交清甲方剩余房价款，甲方收清乙方交来全部房价款后交给乙方该商品房钥匙。房屋产权证由甲方负责办理，房屋产权期限为年，期满后由乙方自行到房管部门办理续展手续。第六条：保修责任，该商品房给水、排水、供热、电力、电讯、道路设施配套齐全，乙方一次性验收合格视为接收。该商品房乙方接收后保修期为一年，保修范围只限工程质量问题，其他使用中的人为损失不属于保修范围，不予保修。第七条：违约责任，1.乙方接收该商品房后，不经城建、房管、质检等部门批准不得随意改变房屋原有布局、结构，如改变造成损害，乙方承担全部损失。2.甲、乙双方要严格履行本合同，中途变更需双方协商，单方变更或中止本合同应支付对方预付金50%的违约金(预付金以交款收据为准)。第八条：特殊约定，1.乙方可在院内修建车库一处，产权归自己，使用年限30年。2.人力不可抗拒的火害、水灾、地震等自然灾害造成的损失，甲乙双方互不承担责任。3.本合同经甲、乙双方签字(盖章)后生效。本合同一式四份，甲、乙双方各执一份，房管部门执二份。甲方签字(盖章)姚某1（指印），乙方签字(盖章)王某1（指印），一九九九年八月八日”。王某1于1999年8月8日交房款10000元，8月9日交房款110000元，8月12日交房款30000元，8月25日交房款30000元，9月3日交房款30000元，11月25日交房款60000元；2000年4月30日交房款10000元；2001年1月18日交房款15000元；2019年8月12日，向敦煌市公证处提存房款15000元，以上款项共计310000元。姚某1向王某1交付了商品房及商铺，现商品房已登记所有人为王某1。2003年，姚某1将含商铺在内的整栋楼产权证登记为姚某1，登记位置为敦煌市××镇段，东至小南街，南至新建路，西至城建局公房，北至城建局公房。至庭审之日，王某1未在院内修建车库。一审法院认为，姚某1与王某1签订的《商品房销售合同》系有效合同，对双方均有约束力。姚某1应按合同约定协助王某1办理沙州镇小南街南端商铺一间（敦煌市××镇段）的产权证登记变更手续。产权登记变更过程中发生的费用，合同无明确约定，依据相关部门要求由姚某1或王某1分别承担。合同第8条在院内修建车库事宜，因不符合城市规划，属无效条款。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。姚某1未取得相应对价，无可返还财产。对合同的无效双方均有过错，无证据证实王某1受到的损失。王某1请求的因无法修车库的损失30000元，不予支持。王某3不是合同当事人，无权向姚某1主张权利。综上，王某1、王某3要求姚某1将沙州镇小南街南端商铺一间（敦煌市××镇段）的产权证办好后交给王某1；承担办理房产证所需的相关费用，给王某1出具购房发票；承担无法修车库的损失30000元，或继续履行合同。对王某1的请求，依法支持姚某1协助王某1办理沙州镇小南街南端商铺一间（敦煌市××镇段）的商铺所有权登记手续，登记过程中产生的费用依据相关部门要求由王某1与姚某1分别承担。驳回王某1的其它诉讼请求及王某3的全部诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国城乡规划法》第三十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、姚某1协助王某1办理沙州镇小南街南端商铺一间（敦煌市××镇段）的房屋所有权登记手续，登记过程中产生的费用依据相关部门要求由王某1与姚某1分别承担，限于判决生效后十五日内履行；二、驳回王某1、王某3的其它诉讼请求。本诉案件受理费140元（王某1、王某3已预交），由姚某1负担。本院二审期间，王某1、王某3未提交新证据，姚某1围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。姚某1提交了以下证据：1.户口本及结婚证，拟证明商铺属于姚某1、陈晓霞夫妻共同财产。经质证，王某1对真实性无异议，对证明目的有异议，认为房屋是姚某1修建的，他可以将产权办理给任何人。王某3对真实性无异议，认为商品房销售合同是与姚某1签订的，姚某1提交的证据与商铺没有关系，也不能证明姚某1的证明目的。经审查，因王某1、王某3对以上证据的真实性无异议，本院对真实性予以确认，对姚某1的证明目的，将结合案件事实和其他证据予以认定。2.不动产登记证明1份，拟证明：（1）商铺已办理了抵押登记，一审判决由姚某1协助办理过户登记无法实现。（2）姚某1已告知王某1房款抵顶了20年租赁费；（3）合同约定房款交清办理商铺产权登记，因王某1没有交清房款，所以把产权办理了在了姚某1名下。经质证，王某1、王某3对真实性无异议，对证明目的有异议，认为是否办理抵押与王某1、王某3没有关系。经审查，因王某1、王某3对真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以认定，对证明目的本院将综合案件事实和其他证据予以认定。审理查明：经二审向王某1核实，王某1称起诉状中王某1的签名由王某3代签，商品房买卖合同、一、二审授权委托书中王某1的签名系本人所签，提存的15000元房款，因本人不在敦煌由王某3代办。姚某1提交的身份证载明姓名为“姚某1”，二审期间姚某1的委托诉讼代理人陈述应以身份证载明的姓名为准。二审查明的其他事实和一审查明的一致。本院认为，王某1与姚某1于1999年8月8日签订的商品房销售合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应依合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定，姚某1将位于敦煌市××镇西端的商品房1套及门店1处出售给王某1，根据当事人认可的事实，商品房及门店均已交付王某1，其中商品房的产权手续办理在了王某1名下，门店的产权手续办理在了姚某1名下。姚某1上诉称门店买卖合同已经终止，理由为门店经营过程中下水堵塞，王某1不同意分摊费用，已通知王某1不再出售门店，已收房款抵顶了20年的租金。对姚某1的以上理由，王某1不认可，称姚某1没有提出不再出售门店并以房款抵顶租金的问题。因姚某1对自己的主张没有提交相应的证据予以证明，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第（二）项“主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”的规定，其应承担不利的法律后果，姚某1上诉称门店买卖合同已经终止的理由证据不足，不能成立。经二审核实，王某1认可起诉状中的签名由王某3代签，一、二审授权委托书及商品房买卖合同中的签名为本人所签，对一、二审诉讼知情并认可，姚某1以上述材料中王某1的签名不符为由提出王某1主体不适格的上诉理由不能成立。一审时王某3虽以原告名义参加诉讼，但未提出独立的诉讼请求，即王某3的诉讼地位不影响本案的处理结果，姚某1提出王某3作为原告主体不适格的上诉理由亦不能成立。二审期间，姚某1提交了户口本和结婚证，拟证明诉争门店是姚某1与陈晓霞的夫妻共同财产。经查，首先，姚某1提交的门店产权登记资料载明权利人为姚某1，共有情况为单独所有，结合户口本、结婚证及权属登记信息，不足以证明门店系夫妻共同财产。其次，商品房销售合同约定姚某1将商品房1套和门店1处出售给王某1，现商品房和门店均已交付，并且商品房已经登记在了王某1名下，因从签订合同至今已经超过20年时间，即使商品房和门店属于姚某1与陈晓霞的夫妻共同财产，根据以上事实足以认定陈晓霞对出售商品房和门店的事实是知情并默认的，姚某1不属于无权处分。第三，根据商品房销售合同的约定，门店的产权登记手续应当办理在王某1名下，合同履行过程中双方虽发生争议，但姚某1将门店产权登记自己名下系因自身违约行为导致的后果，王某1要求姚某1协助办理门店产权登记手续，不存在损害“共有人”陈晓霞合法权利的事实，本案也不存在遗漏必须参加诉讼的当事人的情形。姚某1在二审期间提交了不动产登记证明，拟证明门店已办理了抵押登记，无法协助王某1办理产权登记手续。经查，姚某1将已经出售，并交付王某1使用多年的商铺办理抵押登记的行为，没有任何法律依据和合同依据。根据姚某1提交的不动产登记证明，其以诉争门店及其他财产一并办理了抵押登记，目前尚在担保期限之内，因办理抵押登记的事实不属于必然无法办理门店产权变更登记手续的情形，姚某1有义务在合理期限内消除为门店设立的权利负担，协助王某1办理产权变更登记手续。姚某1提出王某1截止起诉前未交清房款应当承担违约责任的上诉理由，因其一审期间未提出反诉，二审不予审查。综上所述，上诉人姚某1的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元，由上诉人姚某1负担。本判决为终审判决。审判长 刘 倩审判员 崔莉娟审判员 赵建兵 二〇二〇年四月二十三日书记员 李 雪