陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终14130号 上诉人（原审被告）：胡月，女，1989年XX月XX日出生，汉族，住甘肃省庆阳市西峰区。委托诉讼代理人：吕窈窕，陕西海普睿诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张楠，陕西海普睿诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：侯娜，女，1982年XX月XX日出生，汉族，西安市市工程师，住西安市灞桥区。 被上诉人（原审原告）:罗宇涛，男，1984年XX月XX日出生，汉族，陕西交通建设集团公路工程试验检测有限公司工程师，住址同上。 委托诉讼代理人：侯娜，简况同上，系罗宇涛之妻。原审第三人:西安浩纳置业有限公司。住所地：西安市浐灞生态区东湖路中新浐灞半岛 A13 区 33 幢 1 单元 1 层 10101 号。法定代表人:邸永智，该公司经理。 委托诉讼代理人:宋宇，男，1989年4月17日出生，汉族，该公司经纪人，住该公司。上诉人胡月因与被上诉人侯娜、罗宇涛，原审第三人西安浩纳置业有限公司（以下简称浩纳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初7592号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。胡月上诉请求：1、请求依法撤销原审判决主文第二项“被告胡月于本判决生效之日起十五日内支付原告侯娜、罗宇涛违约金20.6万元”，依法改判为“被告胡月于本判决生效之日起十五日内支付原告侯娜、罗宇涛违约金58859.66元”；2、一、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、胡月不存在恶意违约行为，案涉房屋被案外人王某某保全被查封，导致案涉房屋无法过户，并非系胡月违约所致。本案不能适用《房屋买卖合同》第八条的约定计算违约金。二、被上诉人的损失仅限于首付款资金占用利息及银行贷款利息两个部分，且进入资金监管账户的资金在返还给被上诉人时已经将利息一并返还，一审判决认定的违约金数额远高于被上诉人实际损失的数额，应当予以降低。侯娜、罗宇涛辩称，双方在签订合同之前，案涉房屋存在纠纷，胡月隐瞒了该事实，签署案涉合同时具有欺骗性，胡月是违约方。侯娜与罗宇涛积极履行义务，无任何过错，因胡月的违约行为，给侯娜与罗宇涛造成了一定损失。胡月应当负全责，承担所有赔偿责任。一审判决正确，请求维持原判。浩纳公司述称，案涉合同签订时，胡月并未告知侯娜与罗宇涛及其公司案涉房屋存在产权纠纷的问题，没有告知双方实际情况。侯娜、罗宇涛向一审法院起诉请求：1、解除原被告签订的房屋买卖合同；2、被告支付原告首付款资金占用利息 11954.17 元（按照同期银行贷款基准利率年4.75%自 2018 年 5 月 9 日计算至 2019 年 8 月 5 日）；3、被告支付原告违约金 20.6 万元；4、被告支付原告已支付的中介费 23400 元，公积金贷款利息 20429.1 元，房屋评估费 2000 元，按揭贷款代办费 2000 元，律师费 5000 元；5、本案诉讼费、保全费等相关费用由被告承担。 一审法院经审理查明，2018 年 5 月 9 日，侯娜、罗宇涛经浩纳置业居间，与胡月签订了《房屋买卖合同》，约定侯娜、罗宇涛购买被告位于西安市浐灞生态区浐灞半岛 A4 小区 8 幢 2 单元 20102 室房屋，建筑面积 66.94 平方米，总价 78 万元。胡月在取得产权证后 30 个工作日内积极配合侯娜、罗宇涛将上述房屋过户到侯娜、罗宇涛或指定人名下。签订合同当日侯娜、罗宇涛向胡月支付定金 5 万元，订金在存购房款当日全额冲抵首付款，并通过贷款购买此房。过户时间暂定为 2018 年 6 月 20 日，在过户手续办理期限可能逾期迟延情形下甲乙三方一致同意过户时间应自动顺延至少 15 个工作日或者另行约定具体的过户时间。如胡月中途出现将上述房屋出售给其他人或者将上述房屋抵押等违约行为，胡月应在3日内将实际收取的购房款全额退还侯娜、罗宇涛，另付给侯娜、罗宇涛相当于定金同等数额的违约金及支付总房款 20%作为违约金，并全额赔偿侯娜、罗宇涛装修上述房屋所产生的费用。若胡月系按揭购买房屋，胡月应当在侯娜、罗宇涛支付定金 当日起5个工作日内将上述房产提前还款及抵押登记注销手续办理完毕。中介佣金 23400 元，由侯娜、罗宇涛承担，等等。合同签订当日，侯娜、罗宇涛向胡月支付了定金 5 万元。同日，双方签订了网签合同并开立了资金监管账户，侯娜、罗宇涛将20 万元存入了资金监管账户，剩余 58 万元购房款进行公积金贷款，并与招商银行股份有限公司西安分行签订了《西安个人住房公积金借款合同》。2018年7月4日侯娜、罗宇涛开始偿还公积金贷款。另查明，胡月与案外人王某某关于涉案房屋的房屋买卖合同纠纷，案外人王某某将胡月起诉至一审法院，并于 2018 年 6 月 1 日 对涉案房屋进行了诉讼保全。该案已经生效的（2018）陕 0112 民初 5475 号民事判决书判令胡月赔偿案外人王某某中介费损失 7000 元。截至本案第一次庭审，该案诉讼保全尚未解除。侯娜、罗宇涛于 2019 年 4 月 23日诉至本院，请求继续履行合同，胡月配合办理房屋过户登记手续并支付违约金等。2019年6月26日第一次庭审中查明，案外人王某某申请的诉讼保全尚未解除，且涉案房屋2019年3月22日被甘肃省庆阳市西峰区人民法院轮候查封，侯娜、罗宇涛遂请求变更诉讼请求，解除三方签订的《房屋买卖合同》， 胡月赔偿损失等。2019年 7 月 1 日，侯娜、罗宇涛、胡月双方协议进行了撤销监管协议申请，2019 年 7 月 12 日，侯娜、罗宇涛提前偿还了公积金贷款，侯娜、罗宇涛共计偿还公积金本息 600429.1 元。侯娜、罗宇涛为此次购房另支出按揭代办费用 2000 元，中介服务费 23400 元。庭审中，因侯娜、罗宇涛同时主张了违约金和损失，本院向侯娜、罗宇涛释明后，侯娜、罗宇涛主张违约金及合同中有约定的律师费损失，放弃主张其余损失。侯娜、罗宇涛进行了诉讼保全，产生保全费 1575 元，保全担保费 1000 元。一审法院认为，侯娜、罗宇涛、胡月双方经浩纳公司居间于 2018 年 5 月9日签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。双方均应当按照合同约定履行义务。侯娜、罗宇涛、胡月之间的房屋买卖未能过户系因为涉案房屋被保全，致合同目的无法实现，现侯娜、罗宇涛、胡诉请解除合同，胡月同意，本院依法予以支持。胡月虽未有明确的不出售涉案房屋的意思表示，但作为出卖方，其应当保证房屋无其他争议，能够办理过户登记手续，涉案房屋被保全虽非胡月故意所为，但胡月未能保证房屋无争议，房屋不能过户即是胡月违约。胡月抗辩侯娜、罗宇涛、胡月主张的违约金 20.6 万元系同时计算了违约金和定金，合同该条约定系对违约金计算方式的约定，并不属于违约金条款与定金条款同时适用的情况。侯娜、罗宇涛为此次购买房屋产生中介服务费损失，代办按揭费损失，房屋上涨差价损失、购房款利息等损失、并因此使用了公积金贷款，本院认为侯娜、罗宇涛主张的违约金 20.6 万元不属于法律规定的过分高于实际损失的情况，故对于胡月主张调整违约金的请求本院依法不予采纳。侯娜、罗宇涛、胡月主张的律师费损失因合同中有约定，本院依法予以支持。侯娜、罗宇涛关于首付款资金占用利息、中介费损失、公积金贷款利息、房屋评估费损失、按揭代办费损失等诉讼因合同无约定，且侯娜、罗宇涛未提供证据证明违约金 20.6 万元不足以弥补其实际损失，在此情况下该损失与违约金不能同时主张，本院释明后侯娜、罗宇涛主张违约金，故上述首付款资金占用利息、中介费损失、公积金贷款利息、房屋评估费损失、按揭代办费损失等诉请本院依法不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同 法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六 条之规定，判决如下：一、原告侯娜、罗宇涛与被告胡月于 2018 年 5 月 9 日经第三人西安浩纳置业有限公司居间签订的《房屋买卖合同》解除；二、被告胡月于本判决生效之日起十五日内支付原告侯娜、罗宇涛违约金 20.6 万元；三、被告胡月于本判决生效之日起十五日内支付原告侯娜、罗宇涛律师费损失 5000 元；四、驳回原告侯娜、罗宇涛的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支 付迟延履行期间的债务利息。案件受理费 16410 元，保全费 1575 元，原告已预交，现由被告胡月承担 1.2 万元，其余由原告自行承担。被告承担部分于上述给付时间一并支付原告侯娜、罗宇涛。本院经审理查明，胡月未收到侯娜、罗宇涛交付的定金 5 万元。一审法院查明其余事实属实。本院认为，本案争议的焦点是双方合同约定的违约金数额是否应予以调整。本案中，胡月与案外人王某某就出售案涉房屋签订了房屋买卖合同之后，又与侯娜、罗宇涛签订本案案涉合同，案涉房屋因胡月与案外人王某某之间的房屋买卖合同纠纷被人民法院查封无法继续履行，案涉合同无法履行的原因系胡月所致，原审法院认定胡月违约并无不当，胡月上诉称案涉房屋无法过户并非系胡月违约所致，本院不予采信。关于违约金的计算，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。虽然按照双方合同约定的计算方式，案涉合同约定的违约金数额应计算为20.6万元，但是依据上述规定，认定约定的违约金是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，胡月作为出卖人并未拒绝案涉合同的履行，虽然案涉房屋确系因胡月的原因被人民法院查封，致使侯娜、罗宇涛的合同目的无法实现，但是纵观本案事实，胡月在本案中并不具有恶意违约的故意。侯娜、罗宇涛在本案中确有损失，侯娜亦在二审中自认其直接损失大概7万多，虽然侯娜称其还有其他隐形损失，但是该隐形损失不应计入本案侯娜的损失范围。考虑到侯娜、罗宇涛在本案中确有相应的损失，结合案涉合同已经实际履行的客观实际，根据公平原则和诚实信用原则，本院对本案双方约定的违约金数额予以调整。胡月上诉请求予以降低违约金数额，本院予支持。本院按照双方合同约定的房款数额认定违约金数额为15.6万元。综上，原审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初7592号民事判决第一、三、四项；二、变更西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初7592号民事判决第二项为：胡月于本判决生效之日起十五日内支付侯娜、罗宇涛违约金 15.6 万元。一审案件受理费、保全费按照一审判决执行；二审案件受理费3243元，由胡月负担。本判决为终审判决。审  判   长 侯  静 审   判  员  高  玮审   判  员  侯新省二〇二〇年四月八日书 记  员   尹佳佳  1