山东省日照经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1191民初537号原告：张乃涛，男，1975年4月22日出生，汉族，居民，现住日照开发区。委托诉讼代理人：刘洪志，日照东港太阳城法律服务所法律服务工作者。被告：王琪斐，女，1987年7月19日出生，汉族，居民，现住日照市。委托诉讼代理人：葛均云，山东鑫文律师事务所律师。委托诉讼代理人：李霞，山东鑫文律师事务所实习律师。第三人：徐伟，男，1980年4月28日出生，汉族，现住日照市莒县。原告张乃涛与被告王琪斐、第三人徐伟确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张乃涛及其委托诉讼代理人刘洪志，被告王琪斐的委托诉讼代理人葛均云、李霞，第三人徐伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张乃涛向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原被告同居期间的共有房产由被告擅自出卖给第三人的买卖合同无效；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2012年秋，原、被告相识、确立恋爱关系并同居生活。期间，原告多次催促被告登记结婚，均被拒绝。同时，被告要求原告必须在日照市区买房并且登记在自己名下才能结婚。无奈之下，原告于2016年购买大连花园小区46号楼2单元201室并登记在被告名下，同年订婚。2017年，原告又多次催促被告登记结婚，被告均以种种理由拒绝。原告诉讼被告婚约纠纷期间，被告与第三人恶意串通、以严重低于市场的价格将涉案房屋转移到第三人名下，侵犯原告的合法权益，要求确认该房屋买卖合同无效。被告王琪斐辩称，一、原告主张买卖合同无效无事实和法律依据。二、买卖合同中所涉房屋的产权人为王琪斐单独所有，房贷由王琪斐偿还，原告无权主张共有权益。三、原被告之间并无婚约，恋爱期间，原、被告存在多笔账务往来，对原告主张的代为支付的首付款为婚约彩礼，被告不认可。第三人徐伟辩称，房子是合法买卖，有合法手续。同时徐伟提出独立的诉讼请求，要求原告搬出其现有房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：王琪斐、张乃涛于2012年相识、确立恋爱关系并同居生活，2016年订婚，但未办理结婚登记手续。2019年7月，王琪斐、张乃涛因发生矛盾，终止恋爱及同居关系。第三人徐伟系被告王琪斐姐夫。王琪斐、张乃涛终止恋爱及同居关系后王琪斐曾居住在徐伟家中一段期间。2016年4月7日，王琪斐与日照兴业房地产开发有限公司（以下简称兴业房产公司）签订商品房买卖合同，约定由王琪斐购买大连花园二期046幢2单元2层201号房屋（含015储藏室），主房建筑面积104.04平方米，总房款为605402元（含储藏室80000元），付款方式为签合同前支付首付款125402元，余款480000元以贷款方式支付。该合同签订当日，王琪斐向兴业房产公司交纳首付款125402元，并由兴业房产公司向王琪斐出具收款凭证两份，载明收大连花园46-2-201房款。但该首付款125402元实际系由张乃涛支出（其中用其侄子张安金银行卡刷卡支付115402元，由刘仙仙转账支付10000元），王琪斐在本院对其调查时亦予以认可。2016年5月25日，王琪斐与中国农业银行股份有限公司日照分行（以下简称农行日照分行）、兴业房产公司签订个人购房担保借款合同，约定王琪斐向农行日照分行贷款454000元用于购买位于大连路南银川路西大连，还贷期限为360个月。2017年12月20日，王琪斐取得鲁（2017）日照市不动产权第003154号证书。2020年3月14日，王琪斐与其姐夫徐伟签订《房产买卖合同》，将大连花园二期046幢2单元2层201号房屋以1000000元的价值出卖给徐伟。徐伟分别于2020年3月14日、3月19日向王琪斐尾号为1811的工商银行账户中转款300000元、300000元，共计600000元。2020年3月16日，王琪斐向中国农业银行股份有限公司日照分行提前还清剩余贷款本息399771.88元（其中本金398356.72元、利息1415.16元），该款系由徐伟转入王琪斐的还款账户。当日，王琪斐还向徐伟出具收到条一份，载明收到徐伟现金228元购房款。2020年3月17日，案涉房屋变更产权登记为徐伟单独所有。本案张乃涛要求确认无效的合同即王琪斐于2020年3月16日与徐伟所签订的房产买卖合同。案涉房屋交付后，张乃涛与王琪斐对房屋进行装修并居住。本案中，张乃涛与王琪斐均主张装修费用由自已实际支出，但均不认可对方的陈述及举证。现张乃涛仍居住在该房屋内。本案中，徐伟提出要求张乃涛腾房的诉讼请求，但在本院限定的期限内，未交纳诉讼费用。王琪斐与张乃涛对案涉房屋的每月还贷款来源存在争议，均主张由自已实际支出。王琪斐提交2016年5月至2020年4月期间其尾号为4975的农业银行账户交易明细予以证明案涉房屋的贷款系由其实际支出，该交易明细中记载有如下内容：农行日照分行自2016年7月起的每月16日自王琪斐该账户中扣款2900余元不等；2017年1月16日和2月17日所扣款均系由张乃涛通过支付宝转入，每次转款数额均为3000元；其它所扣款项来源分别为支付宝付、转存或微信支付。张乃涛提交其自已和其侄子张安金的支付宝、微信和银行转账记录用以证明王琪斐支出的房贷系其向王琪斐转账支付。对2016年7月15日、8月16日和2017年5月16日、6月16日、7月16日张乃涛上述向王琪斐尾号为4975的农业银行账户的转款，结合银行扣款前后该账户内的余额可以确认王琪斐2016年7月16日、8月16日和2017年5月16日、6月16日、7月16日支付的房贷系由张乃涛实际支出。本案审理过程中，王琪斐与张乃涛均提交证据证明双方同居期间存在多次多笔账务往来及其它经济往来。对于王琪斐与张乃涛的恋爱同居情况，第三人徐伟陈述称：“只是听被告说2019年春天原告把被告打住院。据我所知同居时间2016年到2018年底。听被告的姐姐说的。”对于张乃涛支付案涉房屋首付款及支付部分房贷的情况，第三人表示不清楚，并陈述称被告没有告知，曾告知有可能有人居住，当时去看过房。张乃涛不认可第三人的陈述，主张第三人从未去看过房。本院认为，第三人徐伟虽提出要求张乃涛腾房的独立诉讼请求，但在本院限定的期限内，未交纳诉讼费用，应按第三人徐伟撤回起诉处理。本案的焦点问题在于被告王琪斐与第三人徐伟签订房屋买卖合同时是否恶意串通、以严重低于市场价格出售房屋侵害原告合法权益而致房屋买卖合同无效。购买案涉房屋时，王琪斐与张乃涛系同居关系。张乃涛提交的证据能够证明案涉房屋的首付款125402元系由其实际支出并在其后实际支付了部分房贷，且在购买案涉房屋后，王琪斐与张乃涛举行订婚仪式并实际居住在该房屋内，可见案涉房屋系王琪斐与张乃涛为结婚所购置，根据《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第十条规定的“解除同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理”，案涉房屋应属张乃涛与王琪斐共有财产。但案涉房屋系以王琪斐的名义购买，以王琪斐的名义贷款并还款，将房屋产权登记在王琪斐名下，张乃涛与王琪斐对共有财产所做的上述处分行为系其两人的真实意思表示，事后未被撤销或宣告无效，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立，变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的规定，王琪斐系该房屋的唯一法定产权所有人。本案中，王琪斐将登记在其名下的房屋转让给第三人徐伟，徐伟有理由相信案涉房屋归王琪斐个人所有，且徐伟实际支付对价并已办理完毕产权变更登记，虽徐伟与王琪斐存在亲属关系，但法律并未排除亲属间转让财产的资格，且张乃涛未提交证据证明王琪斐转让给徐伟的房屋价格明显低于市场价格，不能因徐伟与王琪斐之间存在亲属关系及王琪斐曾在徐伟家居住的事实即推定徐伟与王琪斐恶意串通购买案涉房屋。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”及《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”的规定，张乃涛提交的证据不足以证明王琪斐与第三人徐伟恶意串通、以严重低于市场价格出售房屋且侵害了原告的合法权益，王琪斐与徐伟签订的房屋买卖合同合法有效，本院予以确认。对原告张乃涛要求确认王琪斐与徐伟签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决如下：驳回原告张乃涛要求确认被告王琪斐与第三人徐伟于2020年3月14日所签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。案件受理费100元，保全费3020元，由原告张乃涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  吕咏梅人民陪审员  刘泽国人民陪审员  金光运二〇二〇年九月八日法官助理秦子茜书记员丁文