上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初456号原告(反诉被告)：裴培，男，1989年6月12日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：谢小平，上海赛意律师事务所律师。被告(反诉原告)：杨叶红，女，1976年12月11日生，汉族，住上海市奉贤区。被告(反诉原告)：徐忠明，男，1961年8月26日生，汉族，住上海市奉贤区。上列两被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人：吴榕，上海徐卫红律师事务所律师。原告裴培与被告杨叶红、徐忠明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序于2020年1月20日第一次公开开庭进行了审理。期间，两被告提起反诉，本院受理后将本诉和反诉合并审理并于2020年3月9日第二次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)裴培的委托诉讼代理人谢小平、被告(反诉原告)杨叶红及被告(反诉原告)杨叶红和徐忠明的共同委托诉讼代理人吴榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裴培向本院提出诉讼请求：被告杨叶红返还原告已付购房款1,100,000元；被告杨叶红偿付原告解除合同违约金220,000元；被告杨叶红偿付原告以1,100,000元为本金，从2018年12月25日起至实际还款之日止按银行同期贷款利率计算的利息损失；被告徐忠明对上述债务承担连带责任。事实和理由：2018年9月9日，原告与被告杨叶红签订《房地产买卖居间协议》，由原告购买坐落于上海市奉贤区南桥镇古华A区10幢537号302室的房屋，购房款为3,260,000元，该房屋的实际产权人为被告徐忠明。签订合同后，原告向被告杨叶红支付购房款1,100,000元并取得钥匙搬入物品。因被告杨叶红拒绝提供被告的身份证和授权委托书等，故原告暂停付款。此前曾提起诉讼，被告徐忠明在诉讼期间将涉案房屋另行出售给他人，因被告违约导致合同无法履行，故提起诉讼。被告杨叶红、徐忠明共同辩称，原、被告签订《房地产买卖居间协议》而由被告向原告出售涉案房屋是事实，此后双方也签订了网签合同并提供相关资料，但原告仅付购房款1,100,000元，余款2,160,000元因原告违约未付，合同业已解除并由被告徐忠明将房屋另行出售给他人。涉案房屋实际未交付，被告当时将钥匙放在中介，原告未经同意取走钥匙并将物品搬入，被告得知后更换门锁并将物品保管在他处，如物品存在则愿意返还。因原告违约，造成被告损失，遂提起反诉要求：确认双方签订的《房地产买卖居间协议》于2019年3月4日解除；反诉被告偿付反诉原告解除合同违约金652,000元。反诉被告裴培针对反诉请求辩称，涉案的房屋买卖合同关系发生在被告杨叶红和原告之间，被告徐忠明的反诉主体不适格，合同效力则由法院审查，该房屋系非普通住宅，合同不生效不成立。被告违约在先，不同意反诉请求。本院经审理认定事实如下：坐落于上海市奉贤区南桥镇古华A区10幢537号302室房屋的登记权利人为被告徐忠明。被告杨叶红平时从事二手房买卖业务即从上家收购房屋后再行出售赚取差价。2018年9月9日，原告与被告杨叶红签订《房地产买卖居间协议》，约定：原告购买坐落于上海市奉贤区南桥镇古华A区10幢537号302室的房屋，建筑面积为110.12平方米，购房款为3,260,000元；2018年9月9日付款100,000元，2018年10月30日付款600,000元，贷款支付1,480,000元，购房款1,160,000元于2018年12月15日前支付，过户当日交房并付款20,000元；税费各付；出售方代理人签订合同三日内，告知该房屋是否为普通住宅房，如代理人及居间方无法为该房屋评定为普通住宅房即网签价2,300,000元以内，双方不作违约，解除本协议，如为普通住宅房，本协议成立；出售方收到定金支付居间方总房价1%的服务费，买受方首付款当日支付居间方总房价1%的服务费；如一方未按约履行，经催告后仍未履行的，另一方可单方解除合同，违约方应按总购房款的20%支付违约金。上述协议中抬头处出售方为被告杨叶红，落款出售方签名处由被告杨叶红签署被告徐忠明的姓名，被告杨叶红则作为代理人签名。2018年9月20日，原告和案外人高某某与被告徐忠明签订《上海市房地产买卖合同》即网签合同，约定：被告徐忠明将坐落于上海市奉贤区南桥镇古华A区10幢537号302室的房屋出售给原告和高某某，建筑面积为110.12平方米，购房款为2,290,000元；双方于2019年2月28日前办理过户手续。期间，原告陆续向被告杨叶红付款计1,100,000元。2019年1月22日，被告杨叶红在与原告代理人、居间方协商过程中确认：其系投资人，涉案房屋由其向被告徐忠明购入并付清购房款，同时进行了装修，再由其向原告出售，原告的购房款应支付给其，无需向被告徐忠明支付；为逃避相关税费，通过塞钱的方式做低房价并直接过户，即被告徐忠明出具委托书由其作为代理人出售房屋给原告。原告代理人则在与被告杨叶红、居间方协商过程中确认经了解付款有点问题并要求被告杨叶红提供被告徐忠明的委托书和身份资料，被告杨叶红和居间方只同意出示给原告方看，但原告代理人要求交付复印件，双方未能协商一致。2019年1月24日，被告徐忠明向原告发出《律师函》，认为原告无法贷款和付款，多次协商无结果，要求原告付款，如不付款则追究违约责任。原告则回函称已提起相关诉讼，案件案号为(2019)沪0120民初8408号。2019年3月4日，被告方通知原告因逾期付款经催讨未付，解除双方签订的合同。2019年3月5日，原告收到上述通知。嗣后，被告徐忠明撤销网签合同并将涉案房屋另行出售他人。2019年7月15日，本院对(2019)沪0120民初8408号案件作出一审判决，确认原告与被告杨叶红于2018年9月9日签订的《房地产买卖居间协议》中做低房价的条款无效并驳回原告的其余诉讼请求及驳回高某某的第三人独立之诉和驳回被告徐忠明的反诉请求。原告和高某某不服提起上诉，2019年12月23日上海市第一中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。期间双方针对争议仍未达成一致意见，以致涉讼。另查明，在签订合同后，原告已将被告的资料递交银行申请贷款，因原告的征信问题，银行未批准贷款申请。在审理期间，原、被告确认就存放物品一事双方另行协商处理。被告杨叶红、徐忠明确认：原告已付购房款在被告杨叶红处；涉案房屋另行出售他人的价格约为2,800,000元；两被告之间关于房屋买卖事宜另行协商解决。以上事实，由户籍工商资料、《房地产买卖居间协议》、房地产权证、民事判决书、《上海市房地产买卖合同》、调查笔录、《律师函》、回函、征信报告及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，虽由被告杨叶红代被告徐忠明与原告签订涉案房屋的买卖合同，但房屋买卖合同关系实则发生在被告杨叶红与原告之间，即被告徐忠明将房屋出售给被告杨叶红后，被告杨叶红再行出售给原告，双方之间的真实交易价格为3,260,000元，合同成立并生效，双方理应按约履行。然在合同实际履行过程中，原告因其自身原因无法取得贷款，也未现金补足，导致其违约，被告方在催讨未果后通知解除合同，故双方的合同于2019年3月5日解除。合同解除后，作为出售方和收款方的被告杨叶红应将已付购房款1,100,000元返还原告，现未返还，理应承担相应的民事责任即返还已付购房款并偿付合理的逾期付款利息损失。原告作为违约方要求被告杨叶红偿付解除合同违约金无依据，不予采纳。而被告徐忠明实则非涉案房屋买卖合同的相对方，也非已付购房款的收款方，故原告要求其承担责任无依据，不予支持。同样基于前述理由，被告徐忠明要求原告偿付解除合同违约金无依据，不予支持。涉案房屋买卖合同因原告违约而解除，被告杨叶红现要求原告承担解除合同违约金于法有据，但违约金约定标准过高，遂根据合同约定、实际履行情况及违约情况等，酌情确定解除合同违约金为300,000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第(三)项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)裴培与被告(反诉原告)杨叶红于2018年9月9日签订的《房地产买卖居间协议》于2019年3月5日解除；二、被告杨叶红于本判决生效之日起十日内返还原告裴培已付购房款1,100,000元；三、被告杨叶红于本判决生效之日起十日内偿付原告裴培逾期付款利息损失(以1,100,000元为本金，从2019年3月6日起至2019年8月19日止按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算；以1,100,000元为本金，从2019年8月20日起至实际付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；四、驳回原告裴培的其余诉讼请求；五、反诉被告裴培于本判决生效之日起十日内偿付反诉原告杨叶红解除合同违约金300,000元；六、驳回反诉原告徐忠明的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16,680元，减半收取计8,340元，由原告负担990元，被告杨叶红负担7,350元；反诉案件受理费5,160元，由反诉原告杨叶红负担2,260元，反诉被告负担2,900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾煜麟二〇二〇年三月二十五日书记员  王春阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。