安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0104民初3219号 原告：赵新洁，男，1994年9月15日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：孟祥磊，安徽万舟律师事务所律师。 被告：陈文长，男，1971年9月10日出生,汉族，住安徽省肥西县紫蓬山山旅游开发区。 委托诉讼代理人：房超，安徽典兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁晓滨，安徽典兴律师事务所律师。 原告赵新洁与被告陈文长房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孟祥磊，被告的委托诉讼代理人房超、梁晓滨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告提出如下诉讼请求：1.判决解除原、被告于2019年6月8日签订的《合作协议》；2.判令被告立即返还原告租金人民币72302.5元,押金人民币2万元；3.判令被告赔偿原告损失174800元（详见损失清单）;4.本案诉讼费、公告费、保全费等费用均由被告承担。诉讼中原告称因加盟商同意退还1万元保证金，变更第3项诉讼请求为要求被告赔偿损失164800元。事实与理由：2019年6月8日,原告以人民币14万元的价格从案外人陈思杰处转入位于合肥市蜀山区××路××号××广场××座××号商之都张亮麻辣烫店。同日,原告找该店面出租人即本案被告签订房屋租赁合同,被告提供一份合作协议,执意要求以该协议模板确定租赁事宜。根据该份《合作协议》约定,原告承租案涉房屋三年:第一年度租金214380元,平均每月17865元,下一年度租金比上一年度递增总额的6%;被告在合作期内必须保证原告能够正常经营,如不能正常经营,赔偿原告损失。协议签订后,原告入驻案涉店面进行经营。后于2019年11月9日通过中国农业银行手机掌上银行、微信转账方式向被告支付2019年12月8日至2020年6月9日的房租共计人民币107190元。2020年1月2日,原告根据安徽商之都股份有限公司合肥新华店（简称“商之都”）的要求搬离案涉店面,1月4日该商场停止对外营业。后原告多次找被告要求退还剩余租金及押金并赔偿转让费、兑店费、品牌服务费等损失,被告仅退还2万元租金,口头承诺会继续退还剩余租金及押金,但一直未实际退还。原告为维护自身合法权益,现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定,特具状。 被告辩称：第一，被告与原告为合作经营关系非房屋租赁合同关系，被告与原告签订的合作协议明确双方为合作经营关系，现原告以房屋租赁合同提起诉讼，案由错误。第二，原告要求返还房屋租金押金，被告同意部分返还。被告与原告合作经营期间，由于商之都违约导致房屋不能继续使用，原告缴纳的2019年12月8日至2020年6月9日期间的房屋租金107190元被告同意部分返还，已经产生的租金不应当返还。根据原告提供的证据—告知函，其在2020年4月3日向黑龙江省张亮餐饮有限公司告知无法继续经营，其房屋租金时间应当计算至当日，即被告退还两个月的租金35730元，扣除已经支付的20000元，还应当返还15730元，另扣除分红17865元。押金系为了向商之都提供保证，该款由被告收取，现同意退还。现原告未按照安徽新华房地产有限公司要求清空房屋，如因此导致占用费应当由原告负担。第三，原告其他诉讼请求没有依据。双方系合作经营关系，合作协议已经明确约定了双方之间的合作经营内容、项目、时间、分红等情况。根据合作协议的约定，经营期间产生的一切经营费用及税收均由原告承担，转让费、兑店费、品牌服务费、保证金均为原告个人承担的责任，与被告无关。退一步说，即便法院认定双方为房屋租赁合同关系，对于超出房屋租赁关系范围的诉讼请求也不应当予以支持。店面转让费交付对象并非被告，且转让费的目的是在于原告从刘言凤手中取得店铺现有的装修、装饰及其他设备、房屋、店铺经营权等，现装饰、装修及设备均由原告控制、取得，被告并未在原告与刘言凤的转让过程中获益，也未获得刘言凤店铺的设备装备、装修，转让费与本案无关、与被告无关。关于兑店费，黑龙江省张亮餐饮有限公司收取的变更经营人的费用与被告无关。关于品牌服务费，品牌服务费系黑龙江省张亮餐饮有限公司收取的服务费用，与被告无关，且服务期限至2020年5月30日，对于后期原告为何不再继续经营该使用该品牌与本案无关，与被告无关。鉴于原告已经撤回赔偿保证金的诉讼请求，此节不再陈述。 根据经审查认定的证据和当事人陈述，本院认定事实如下： 2019年6月8日，甲方陈文长与乙方赵新洁签订一份《合作协议》，约定：“一、甲乙双方合作的内容及方式1.甲方位于合肥市潜山路新华国际广场商之都后街，都市名人楼的房屋使用权及房屋内现有设施与乙方进行合作经营。2.合作经营项目为张亮麻辣烫，合作经营期限内，乙方有权单方面对合作经营项目进行调整，甲方无权干涉。3.合作经营期限2019年6月8日至2020年4月9日。占定1年。本协议暂定续签3年，除不可抗拒因素之外不承担法律责任，续签房租按合同不变。二、合作经营、红利分配及租金1.在合作经营期间乙方向甲方支付分红款项如下：2019年5月1日前日付半年租金及分红107191元（平均每月17865元），押金20000元（如果再转让押金不予退回），房租及分红下半年提前一个月支付，租金及分红为17865元，第二年房租分红相比第一年递增总额的6%，以此类推。甲方收取分红及租金并向乙方开具收款收据。2.签订协议3日内，甲方将房屋交付给乙方进行装修，2019年6月10日开始计算房租，租金及分红已交予甲方，由甲方承担，不另行支付。本协议所使用房屋合作经营期内产生的租金由甲方支出，在合作经营期间房租由甲方支付给商之都，因甲方不配合导致租金未能支付，乙方按照本协议违约条件要求甲方给予赔偿，甲方承担违约责任。四、合作经营期间的相关经营费用及税金乙方按照本协议约定，自主经营，甲方无正当理由不得妨碍乙方的自主经营权。合作经营期间产生的一切经营费用及税金由乙方承担，相关证照的办理及产生的费用由乙方承担，甲方必须积极配合乙方证照办理，向乙方提供证照办理的全部材料，否则甲方应当按照本协议承担违约责任。五、甲乙双方的权利义务1.乙方独立自主经营，甲方不得无故干涉乙方自主经营，经营期间产生的一切费用由乙方承担。2.经营期间如发生亏损，乙方应积极调整经营策略，改变经营状况，但必须按照本协议约定向甲方支付红利。3.乙方按照本协议约定的合作项目对甲方支付给其他的房屋进行装修及经营，费用由乙方承担。4.合作经营期间，甲方有权对乙方的经营进行监督，发现乙方未按本协议经营的，甲方有权提出异议，乙方应当予以改正。5.合作经营期满，协议自行解除，如房屋出租房继续出租本协议使用房屋的，租赁权益由甲方乙方单独享有，并继续由甲方与出租单位办理续租手续，乙方享有继续合作权，在继续合作、红利见合同第三条，因此产生的相关费用由乙方承担。6.合作经营期满，房产内全部资产归乙方所有，乙方有权进行处置。7.合作经营期限内，如遇不可抗力及政府拆迁等导致协议无法履行的，双方互不承担违约责任，乙方不再向甲方支付剩余红利，甲方已经收取的红利不予退还。六、违约责任合作经营期间内，因甲乙双方自身原因导致本协议不能履行活着不能安全履行的，由主管方造成对方损失，一切后果自负。七、本协议未尽事宜……八、其他事项1.甲方在合作期内必须保证乙方能够正常经营。2.如不能正常经营，甲方赔偿损失（2019年6月8日-2020年4月9日）期限内”。 赵新洁租赁案涉房屋用于经营张亮麻辣烫。被告陈述该租赁物自2016年即用于经营张亮麻辣烫，原告陈述由案外人陈思杰处转入该张亮麻辣烫店。 案涉租赁物系由陈文长、张路平由安徽商之都股份有限公司（商之都公司）处承租，租赁期限至2020年4月10日，并系该公司由安徽新华房地产有限公司（新华公司）所租赁潜山路新华国际广场写字楼裙楼建筑物中的部分。合肥市中级人民法院对新华公司与安徽商之都股份有限公司新华店（商之都新华店）、商之都公司房屋租赁合同纠纷一案做出（2018）皖01民初1900号民事判决，判决：1.新华公司与商之都公司间于2012年12月31日签订的《物业租赁协议》于2018年12月18日解除；2.商之都公司、商之都新华店于判决生效日起三十日内返还位于合肥市××路××号××广场××幢××……房屋等……。安徽省高级人民法院于2019年11月12日做出（2019）皖民终861号民事判决，维持前述（2018）皖01民初1900号民事判决。 赵新洁已给付陈文长押金20000元及至2020年6月9日的租金，后陈文长返还赵新洁20000元。 上述事实有双方提供的《合作协议》、原告提供的（2019）皖民终861号民事判决书及陈述在卷佐证。 本院认为：原、被告所签协议虽名为合作协议，但约定原告独立自主经营并承担风险，被告不干预经营不承担亏损，仅提供房屋并获取固定收益，双方并非共同经营、共担风险的合作关系，实质为房屋租赁合同关系。因新华公司与商之都公司租赁关系已经判决解除并商之都新华店、商之都公司返还案涉租赁物在内的房屋，原、被告间的《合作协议》已履行不能，原告要求解除合同，本院予以支持，合同解除后，被告应将押金20000元返还原告。被告未能按照双方《合作协议》约定提供租赁物供原告经营使用，应担承担违约责任。房屋租赁关系中出租人获取租赁收益的对价为让渡租赁物占有使用权于承租人，本案租赁物占有使用权系由新华公司让渡于商之都公司、商之都公司让渡于被告，因商之都公司与新华公司之间的租赁关系已经解除，被告取得租赁物占有使用权的基础亦不复存在，被告收取2020年1月3日至6月9日的租金但不能合法转让该期间租赁物占有使用权于原告，故原告请求被告返还2020年1月3日至6月9日的租金72302.5元（已扣除被告已返还的20000元），本院予以支持。双方在《合作协议》中约定，被告不能保证原告能够使用租赁物正常经营则应赔偿损失（2019年6月8日至2020年4月9日），原告主张其损失有转让费140000元，并提供了其与案外人刘言凤签订的约定以140000元受让案涉张亮麻辣烫店的协议、刘言凤出具的收条（收到赵新洁装让费140000元、房租109961元、押金20000元及电费430元）和其支付宝、微信支付记录及银行客户回执，被告虽然对该证据三性不予认可，但经审查，原告提供的付款记录与收条金额相符，本院认为前述证据可以相互印证形成证据链，故对原告已支付140000元转让费的主张予以采信。店面转让费并非法律概念，但在经济活动中亦较多见，一般为包括装饰装修、用于经营的设施设备、存货及前期经营形成的商业价值等的集合，故该转让费中原告实际损失应考虑原告实际使用租赁物的期限、租期以及转让费所含内容等综合认定，本案原、被告《合作协议》中对租赁期限的约定有“2019年6月8日至2020年4月9日。占定1年。本协议暂定续签3年”，但被告与商之都之间约定的租赁期限截至2020年4月10日，故原、被告约定的有效租赁期限应为2019年6月8日至2020年4月9日，原告已使用租赁物至2020年1月，考虑存货、未形成附着的设施设备等因素，本院酌定由被告承担损失46000元。原告主张的兑店费、品牌加盟费，因原告承租前后经营内容并未发生变化，该损失即使属实亦已经超出了被告缔约时可预见的范围，该项诉请本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除赵新洁、陈文长于2019年6月8日签订的《合作协议》； 二、被告陈文长于本判决生效之日起十日内返还原告赵新洁租金72302.5元、押金20000元； 三、被告陈文长于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵新洁损失46000元; 四、驳回原告赵新洁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5307元，减半收取2653.5元，保全费1856元，由原告赵新洁负担2175元、被告陈文长负担2334.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  彭昌华 二〇二〇年七月八日 书记员  赵 磊 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； …… 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。