辽宁省锦州市凌河区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0703民初431号原告：施光，男，1973年12月14日出生，汉族，无职业，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：侯云峰，辽宁秋铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王敬轩，辽宁秋铭律师事务所律师。被告：锦州辽西大连港置业有限公司，住所地锦州市凌河区。法定代表人：李铁钢，该公司经理。委托诉讼代理人：王飘飘，辽宁法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建东，辽宁法大律师事务所律师。原告施光与被告锦州辽西大连港置业有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告施光的委托诉讼代理人侯云峰、王敬轩，被告锦州辽西大连港置业有限公司法定代表人的委托诉讼代理人王飘飘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求:1.请求人民法院判令解除原告施光与被告锦州辽西大连港置业有限公司签订的《“大港府邸”认购书》；2.请求人民法院依法判令被告返还原告购房款370万元，并给付购房款一倍的赔偿金；由被告给付占用房款期间的利息（暂计算至2020年3月13日为609266元，期后至实际返还之日利息另行计算）；3.由被告承担本案的诉讼费用。当庭增加诉讼请求：要求被告赔偿诉讼保全保险费用4860元。事实与理由：原、被告双方于2015年12月30日、2017年3月3日分别各签订一份《“大港府邸”认购书》，约定被告将在锦州市凌河区（原合成纤维厂地块）开发建设的“大港?府邸”项目10-10号房屋（锦州市凌河区榴花东街2号10-10号）以3704516元的价格出售给原告。合同签订后原告于2015年12月30日给付150万元，2017年3月3日给付150万元，2017年8月24日给付70万元，三次付款合计370万元。但被告开发建设的“大港?府邸”项目至今未能完成建设，且已长期停止施工，未能通过联合验收，虽经原告多次催促至今不能交付房屋。且被告未告知原告将房屋抵押给第三人。作为居住使用的房屋不能交付已经无法实现合同目的。被告的违约行为给原告造成了极大的经济损失，现原告为维护合法权益诉至法院。被告锦州辽西大连港置业有限公司辩称，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。一、原、被告之间存在建设工程施工合同关系，被告系以案涉房屋按3704516元的价格向原告抵顶工程款，故本案的基础法律关系应为建设工程施工合同关系，而非商品房预售合同关系。被告系“大港?府邸”项目的开发建设单位。2015年12月，原告欲以锦州天宝建筑工程有限公司（以下简称“天宝建筑公司”）的名义，承揽被告发包的大港府邸小区景观工程（以下简称“景观工程”）。经原、被告双方协商，被告以案涉房屋抵顶工程款为条件，同意原告承揽景观工程。由此，原、被告于2015年12月30日签订《“大港府邸”认购书》，约定抵顶房屋的具体信息。同日，原告以银行转账形式向被告支付定金150万元。2016年6月7日，原告以天宝建筑公司的名义与被告签订《大港府邸小区景观工程合同》，约定原告承包大港府邸小区景观工程图纸及工程量清单内（除绿化施工图）全部内容，合同价款14000004.21元等。因此，原、被告于2015年12月30日，是基于以案涉房屋抵顶工程款的合意签署《“大港府邸”认购书》，双方自始不存在商品房买卖的意思表示。二、原告现以房屋不能交付导致合同目的无法实现为由，主张解除与被告签订的《“大港府邸”认购书》，请求被告返还370万元购房款及利息，没有事实及法律依据。（一）原、被告双方仅系基于工程款抵顶的合意签署《“大港府邸”认购书》，因原、被告双方尚未完成工程款的最终结算，从而未最终确定工程款抵顶数额，故双方尚未满足订立《商品房买卖合同》的条件，更不涉及房屋交付事宜，被告本身不负有向原告交付房屋的义务，亦不应为此承担任何责任。（二）《“大港府邸”认购书》不仅未约定房屋交付时间，亦未将房屋交付作为该认购书解除的条件，因此，原告以房屋不能交付导致合同目的无法实现为由，主张解除《“大港府邸”认购书》，不符合《合同法》第九十四条的相关规定，其主张没有事实及法律依据。（三）《“大港府邸”认购书》不仅不具备解除条件，除150万元定金外，原告主张支付的220万元款项均系以工程款抵顶，并未实际支付，即使原告认为《“大港府邸”认购书》具备解除条件，原告也无权要求被告返还其并未实际支付的220万元工程款款项及利息，有关该220万工程款款项的结算，应通过施工合同关系解决。现原告要求解除与被告签订的《“大港府邸”认购书》，应视为原告否认被告以案涉房屋抵顶220万元工程款的事实，鉴于案涉工程目前处于停工状态，原、被告双方尚未就工程款的支付进行最终结算，故被告此前以案涉房屋抵顶的220万元工程款，应待双方最终结算时予以确定，原告无权在本案中以商品房预售合同纠纷为由主张被告予以返还，况且原告并未向被告实际支付该款项，更无权要求被告予以返还。三、原告主张被告给付购房款一倍的赔偿金，没有事实及法律依据。（一）本案并非商品房预售合同纠纷，不适用商品房买卖相关法律规定，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，请求被告给付购房款一倍的赔偿金，属适用法律错误。（二）退一步讲，即使原告认为本案系商品房预售合同纠纷，原、被告双方签订的《“大港府邸”认购书》本身不属于商品房买卖合同，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定。并且，案涉房屋上存在的抵押为在建工程抵押，系基于前期土地使用权抵押产生，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形，故原告主张被告给付购房款一倍的赔偿金，没有事实及法律依据。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原、被告双方签署的《“大港府邸”认购书》并未约定商品房价款付款时间、交付使用条件及日期、装饰及设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等内容，且原告亦未实际向被告支付全部购房款，故该认购书依法不属于商品房买卖合同，原告无权适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定向被告主张赔偿责任。综上，原告的主张没有事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据：1.“大港府邸”认购书两份，2.收款收据，3.涉案工程建筑工程施工许可证，4.商品房预售许可证，5.锦州市房屋抵押权登记申请表，6.锦州市住房和城乡建设局证明，7.现场照片，8.手机短信记录截屏，9.保险费收据，10.营业执照，11.锦州银行个人客户交易明细清单，12.POS机交易明细，13.结婚证，14.情况说明；被告提交了证据：1.大港府邸小区景观工程合同文件，2.POS刷卡交易凭条。本院组织当事人对证据进行交换并质证，对原、被告提交的证据予以采信并载卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月30日，原告施光（买方）与被告锦州辽西大连港置业有限公司（卖方）签订“大港府邸”认购书，约定认购房屋为锦州市凌河区榴花东街2号大港府邸小区10号楼10号房屋，建筑面积230.57平方米，总价3704516元，订金1500000元，并约定原告（买受人）于2015年12月30日付定金1500000元，余款分期付款。原告于2015年12月30日交纳定金150万元。2017年3月3日，原告施光（买方）与被告锦州辽西大连港置业有限公司（卖方）再次签订“大港府邸”认购书，约定认购房屋情况、总价、订金与第一次签订的认购书相同，同时约定原告（买受人）于2017年3月3日付款1500000元。2017年3月3日原告交纳房款150万元。现原告持2017年8月24日交纳房款70万元的收款收据。被告庭审中表示因双方仅签订了“大港府邸”认购书，尚未满足订立商品房买卖合同的条件且双方未就所抵顶景观工程最终结算，因此不涉及到房屋交付的事宜。又查明，2016年6月7日，天宝建筑公司承揽被告锦州辽西大连港置业有限公司发包的大港府邸小区景观工程，约定工程价款为14000004.21元。原告系该景观工程的项目经理。关于第二笔房款，2017年3月3日被告付给原告景观工程的工程款150万元。后原告提取现金交纳案涉房屋的房款150万元。关于第三笔房款，2017年8月24日原告交纳被告房款70万元，原告陈述系内部转账。本院认为，原告施光与被告锦州辽西大连港置业有限公司签订的两份《“大港府邸”认购书》，系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律规定，依法应予保护。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。而本案中，双方签订的两份《“大港府邸”认购书》并未包含《商品房销售管理办法》第十六条所规定的签订商品房买卖合同时应当明确的主要内容，故该两份认购书不应认定为商品房买卖合同，而应认定为双方在订立正式的房屋买卖合同前所订立的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。故对原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形，主张被告给付购房款一倍的赔偿金的请求，依法不予支持。原告依约支付被告房屋定金及剩余房款后，被告应履行交付房屋的义务，现被告因其他理由不同意向原告交付房屋，致使原告签订买卖合同的目的不能实现，违反了合同的约定，构成根本违约，应承担相应的违约责任，故对原告要求解除合同，返还购房款及利息的请求予以支持。关于原告主张的利息一节，因双方在合同中未有约定，应按照中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算。关于原告要求被告赔偿诉讼保全保险费用4860元一节，因于法无据，故不予支持。至于被告辩称双方系建设工程施工合同关系，案涉房屋系以房屋抵顶景观工程款一节，因双方签订了《“大港府邸”认购书》，而并就以房屋抵顶工程款签订协议，且原告持有交纳房款370万元的收款收据，即使有内部转账的款项，也是原告应收的景观工程的工程款转化而来，故应认定本案的法律关系为买卖合同关系，对被告该辩解理由不予支持。综上，对原告诉讼请求中的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告施光与被告锦州辽西大连港置业有限公司分别于2015年12月30日、2017年3月3日签订的两份“大港府邸”认购书；二、被告锦州辽西大连港置业有限公司于本判决生效后三日内，返还原告施光购房款370万元，并支付利息（①以150万元为基数，自2015年12月30日起至2019年8月19日的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；②以150万元为基数，自2017年3月3日起至2019年8月19日的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；③以70万元为基数，自2017年8月24日起至2019年8月19日的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告施光的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67899元，由原告施光负担26625元，由被告锦州大连港置业有限公司负担41274元。诉讼保全费5000元，由原告施光负担2500元，被告锦州大连港置业有限公司负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  肖 宏人民陪审员  吕红梅人民陪审员  杜 影二〇二〇年五月二十七日书 记 员  龙 梦