上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初16256号原告：上海国盈物业管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区法赛路XXX号XXX幢四层4030室。法定代表人：傅斌，执行董事。委托诉讼代理人：汪良，上海序伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘露，上海序伦律师事务所律师。被告：上海得池服饰有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：温敏春，执行董事兼总经理。原告上海国盈物业管理有限公司与被告上海得池服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海国盈物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘露到庭参加诉讼。被告上海得池服饰有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上海国盈物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年8月30日签订的《上海市外高桥保税区租赁合同》；2.判令被告支付原告自2018年7月7日起至同年11月1日止的拖欠租金人民币9,150.91元、自2018年12月18日起至2020年3月17日止的租金75,000元，合计84,150.91元，以及自2018年3月至同年8月的电费12,282元，上述共计96,432.91元；3.判令被告支付原告自2018年4月1日起至2019年12月31日止的保洁费8,000元；4.判令被告支付原告逾期支付租金的违约金(分别以自2018年7月7日起至同年11月1日止的拖欠租金9,150.91元为基数，自2018年11月1日起计算；以自2018年12月18日起至2019年3月17日止的租金15,000元为基数，自2018年12月16日起计算；以自2019年3月18日起至同年6月17日止的租金15,000元为基数，自2019年3月16日起计算；以自2019年6月18日起至同年9月17日止的租金15,000元为基数，自2019年6月16日起计算；以自2019年9月18日起至同年12月17日止的租金15,000元为基数，自2019年9月16日起计算；以自2019年12月18日起至2020年3月17日止的租金15,000元为基数，自2019年12月16日起计算；上述均按照日万分之五的标准，计算至实际支付之日止)；5.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年，原、被告签订《上海市外高桥保税区厂房、仓库租赁合同》，约定租赁期限自2017年4月7日起至2019年4月6日止，租金为每年197,373.75元，每三个月支付一次，先付后用，每个支付周期之前支付；电费依用量计费。后原、被告与案外人上海斐灵信息科技有限公司(以下简称上海斐灵公司)签订《三方协议》，约定自2018年1月7日起被告应承担的月租金及物业管理费调整为9,447.81元。2018年8月30日，原、被告签订《上海市外高桥保税区租赁合同》，合同约定租赁期限自2018年9月18日起至2020年9月17日止，租金为每年60,000元，每三个月支付一次，先付后用，每个支付周期之前的15日支付；电费依用量计费。原告按约定提供了厂房、综合管理服务，但被告自2018年起未依约支付租金及电费、保洁费，原告多次催讨，并于2019年10月29日向被告发出《告知书》,但被告置之不理，故原告诉至本院。上海得池服饰有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年4月，原告作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的被告签订《上海市外高桥保税区厂房、仓库租赁合同》(以下简称《租赁合同一》)，约定原告将位于上海市外高桥保税区富特西三路XXX号XXX号楼XXX层6-8轴(G-K)部位(以下简称系争房屋一)出租给被告，租赁期限自2017年4月7日起至2019年4月6日止；年租金为197,373.75元；每三个月支付一次，先付后用，每个支付周期之前支付。该合同第四条约定：“在本合同生效后15天内，乙方须一次预付2个月租金等额的押金，合计32,895.62元。若合同生效后乙方欲退租，则押金不退作为违约补偿。合同期满，乙方如需续租本合同确定的房屋或换租甲方其他的房屋，应在租赁期满前3个月书面通知甲方，经甲方同意，双方另订租赁合同，押金可转入新的租赁合同；……”第九条第3款约定：“构成违约的一方，应向另一方支付违约金。违约金按日计算，方法如下：A.日违约金为月租金及或所欠租金额的0.5%；B.违约天数=自违约事实发生之日起至纠正违约事实完毕之日止所历天数；C.违约金金额=日违约金×违约天数。”合同还约定了其它事宜。合同签订后，原告向被告交付系争房屋一，被告向原告支付押金32,895.62元，并陆续支付租金。2018年1月，原告作为甲方与作为乙方的被告、作为丙方的上海斐灵公司就系争房屋一签订《三方协议》，约定自2018年1月7日起，系争房屋一由乙方、丙方共同履行，其中房屋租金及物业管理费乙方每月承担9,447.81元、丙方每月承担7,000元。2018年8月30日，原告作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的被告签订《上海市外高桥保税区租赁合同》(以下简称《租赁合同二》)，约定原告将位于上海市外高桥保税区富特西三路XXX号XXX幢907房屋(以下简称系争房屋二)出租给被告，租赁期限自2018年9月18日起至2020年9月17日止；租金(包括水电费、物业管理费)每月为5,000元，每三个月支付一次，先付后用，每个支付周期之前的15日支付。除约定押金金额为一个月租金额即5,000元，《租赁合同二》中的押金条款、违约金条款与《租赁合同一》中一致。合同还约定了其它事宜。2019年10月29日，原告向被告发送《告知书》一份，要求被告支付至2019年12月18日止的房租费，费用为89,032.91元。现因被告仍未支付拖欠的租金等相关费用，故原告于2020年4月诉至本院，要求判如所请。审理中，原告提供《记账凭证》《发票》《客户收付款入账通知》《收据》，证明《租赁合同一》履行过程中，被告已向原告支付押金32,895.62元、自2017年4月7日起至2018年7月6日止的租金、自2017年4月至2018年2月期间的电费、自2017年10月1日起至2018年3月31日止的保洁费2,400元，尚拖欠自2018年7月7日起至同年10月6日止的租金差额1,424.40元、自2018年10月7日起至同年11月1日止的租金7,726.51元，合计9,150.91元，以及自2018年3至4月的电费3,168元、2018年5至6月的电费2,681元、2018年7至8月的电费6,433元，合计12,282元;并表示被告于2018年11月1日返还系争房屋一，故《租赁合同一》于该日解除。被告向原告返还系争房屋一后，原告向被告交付系争房屋二，故《租赁合同二》的租金自2018年12月18日起算，但被告未付，被告自2020年1月起开始搬离，于2020年4月彻底搬离，故其主某租金至2020年3月18日止。原告同意押金在本案中一并处理，被告支付的《租赁合同一》的押金32,895.62元中的5,000元已转入《租赁合同二》，因被告中途退租，故押金均不予退还。自2018年4月1日起至2019年12月31日期间的保洁费其主某8,000元。以上事实，由原告递交的《上海市外高桥保税区厂房、仓库租赁合同》《三方协议》《上海市外高桥保税区租赁合同》《记账凭证》《发票》《客户收付款入账通知》《收据》《告知书》等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《上海市外高桥保税区厂房、仓库租赁合同》《三方协议》《上海市外高桥保税区租赁合同》均系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《上海市外高桥保税区厂房、仓库租赁合同》已解除，原告要求被告支付截止至返还房屋之日止拖欠的租金、电费、保洁费，具有事实和法律依据，本院予以支持。至于自2018年1月7日起，案外人亦某某系争房屋一的部分面积，由案外人产某的电费部分，被告可另行向案外人主某。该合同履行期间，被告已支付部分保洁费，故保洁费的标准参照被告已付标准。《上海市外高桥保税区租赁合同》的履行过程中，因被告拖欠租金经催讨后至今未能支付，故原告以此要求解除该合同并支付拖欠的租金，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告支付该合同履行期间的保洁费，但未能提供保洁费标准的依据，故本院不予支持。因被告拖欠租金的行为构成违约，原告根据两份租赁合同约定，要求被告支付违约金，并自愿将违约金的计算标准调整为每日万分之五，本院予以照准，但本院认定违约天数的计算截止日期为租赁合同解除之日。审理中，原告同意被告支付的押金在本案中一并处理。《上海市外高桥保税区厂房、仓库租赁合同》解除后，原告认可部分押金5,000元转至后一份租赁合同，且双方在《上海市外高桥保税区厂房、仓库租赁合同》尚未履行结束时已就系争房屋二另行签订后一份租赁合同，故本院认定《上海市外高桥保税区厂房、仓库租赁合同》系双方协商一致解除，故原告应将扣除5,000元之后的部分押金退还给被告。因被告的违约行为导致《租赁合同二》提前解除，原告根据合同约定主某押金5,000元不予退还，符合合同约定，本院予以支持。被告经本院传票传唤未到庭应诉，视为其放弃应诉抗辩和对原告所递交证据予以质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告上海国盈物业管理有限公司与被告上海得池服饰有限公司于2018年8月30日签订的《上海市外高桥保税区租赁合同》；二、被告上海得池服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海国盈物业管理有限公司自2018年7月7日起至同年11月1日止的租金9,150.91元、自2018年12月18日起至2020年3月17日止的租金75,000元，共计84,150.91元；三、被告上海得池服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海国盈物业管理有限公司电费12,282元；四、被告上海得池服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海国盈物业管理有限公司自2018年4月1日起至同年11月1日止的保洁费2,800元；五、被告上海得池服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海国盈物业管理有限公司逾期付款违约金(分别以自2018年12月18日起至2019年3月17日止的租金15,000元为基数，自2018年12月16日起计算；以自2019年3月18日起至同年6月17日止的租金15,000元为基数，自2019年3月16日起计算；以自2019年6月18日起至同年9月17日止的租金15,000元为基数，自2019年6月16日起计算；以自2019年9月18日起至同年12月17日止的租金15,000元为基数，自2019年9月16日起计算；以自2019年12月18日起至2020年3月17日止的租金15,000元为基数，自2019年12月16日起计算；上述均按照日万分之五的标准，计算至本判决生效之日止)；六、原告上海国盈物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告上海得池服饰有限公司押金27,895.62元七、被告上海得池服饰有限公司支付原告上海国盈物业管理有限公司的押金5,000元归原告所有八、驳回原告上海国盈物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,225元，减半收取计1,612.50元，财产保全费1,251元，共计2,863.50元，由原告上海国盈物业管理有限公司负担863.50元，由被告上海得池服饰有限公司负担2,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 顾 慧二〇二〇年五月二十日书记员 蒯晓晓附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。