贵州省印江土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0625民初753号原告：李云军，男，1969年9月17日出生，汉族，住印江自治县。委托诉讼代理人：张尹洪，贵州司廉律师事务所律师。被告：印江土家族苗族自治县红地房地产有限责任公司，地址：印江自治县龙津街道黔江新城******，统一社会信用代码：91520625750193219K。法定代表人：张金凡，系该公司经理。委托诉讼代理人：吕若飞，贵州印成律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗亨国，男，1963年8月24日出生，土家族，住印江自治县。原告李云军与被告印江土家族苗族自治县红地房地产有限责任公司(以下简称红地房地产公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李云军及其委托诉讼代理人张尹洪，被告红地房地产公司的委托诉讼代理人吕若飞、罗亨国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李云军向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2018年签订的《房屋买卖合同》有效；2.依法判决印江县的房屋销售款项归原告所有；3.诉讼费由被告承担。在诉讼过程中原告增加诉讼请求：判令被告将7号、8号楼的销售款4172027元支付给原告。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为请依法判决位于印江县的房屋的所有权归原告所有。事实及理由：2015年，被告依法取得了位于印江县宗国有土地的使用权，后取名为文昌新区怡河园。2018年12月30日，原、被告协商一致，被告与原告共同开发文昌新区怡河园内规划的7号、8号楼，并于同日以被告为甲方、原告为乙方签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：原告支付被告10080000元后，文昌新区怡河园项目的7号、8号楼由乙方按照规划自行投资修建，各种税费及投资风险、投资收益均由乙方承担和所有，修好的房屋由被告代为销售并办理不动产登记证，后得款项除按规定缴纳税费后，应当在5个工作日内全额返还原告账上。合同签订后，原告便组织资金建设，达到预售许可后，被告办理了预售许可证并开始对外销售。2020年3月5日、3月9日、3月10日，被告收到了四笔购房户的首付款共计415720元，但被告并没有按合同的约定将上述购房款支付给原告。原告多次找被告协商未果，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，现根据相关法律规定提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。原告李云军向法庭提交的证据有：1、原告的居民身份证复印件一份，拟证明原告的身份情况；2、房屋买卖合同复印件一份，拟证明原、被告约定共同开发涉案房屋以及约定了原告支付被告相应金额、房屋销售等具体事项的事实；3、补充协议复印件一份，拟证明被告代原告销售房屋以及被告应当返还原告销售款的事实；4、文昌兴区怡河园项目的7号、8号楼房款往来账单，拟证明文昌兴区怡河园项目的7号、8号楼销售情况。被告红地房地产公司辩称，1.本案中的房屋买卖合同从形式上看是买卖合同，但内容上属于非法转让房地产项目，原告与被告签订的房屋买卖合同不成立，根据法律规定，本案中的买卖合同签订的标的物根本不存在，同时原告也没有实际支付价款，合同约定的价款系由被告在原告经营的小额贷款公司的借款转化而来；2.转让房地产开发项目，应当在相关部门备案，本案中，涉案房屋的土地使用权并没有变更到原告的名下，且根据商品房销售管理相关规定，本案涉案房屋不符合商品房买卖的条件，也不符合商品房预售条件，被告取得施工许可证的时间是2020年8月19日，取得预售许可证的时间是2019年12月16日。由此可知，原、被告双方签订房屋买卖合同明显违反了法律法规的规定；3.本案中的土地使用权被告于2016年抵押给贵阳银行息烽支行，抵押期为三年，抵押人转让已办理登记的抵押物应当通知抵押权人，该案中并没有通知抵押权人，因此双方签订的买卖合同无效。被告红地房地产公司向法庭提供的证据有：1、营业执照、法人身份证复印件两份，拟证明被告的基本信息及法人身份情况；2、不动产登记证明复印件两份，拟证明原告于被告房屋买卖关系中涉及土地抵押权人以及涉案房屋的土地使用是合法取得的事实；3、施工许可证和预售许可证，拟证明涉案房屋的施工许可证取得时间是2020年8月19日，取得预售许可证的时间是2019年12月16日的事实。对于原、被告各方提交的证据，证据来源合法，证明的内容客观，且能相互印证，能够作为认定本案事实的依据，予以确认。本案的争议焦点是：1、该案的合同性质应为什么？2、原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是否有效？3、原告是否享有涉案房屋的所有权？4、被告是否有权销售涉案房屋，所得售房款是否应当返还原告。根据上述采信的证据及原、被告的陈述，本院经审理认定以下事实：2015年，被告依法取得了印江自治县，富康路以西，文笔路以东，印江河以北的一宗国有土地的使用权，后以“印江县红地文昌兴区.怡河园项目”进行房地产开发。2018年12月30日，原、被告协商一致，以被告为甲方与以原告为乙方签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：一、甲方将文昌兴区怡河园项目的7号、8号楼整体出售给乙方，由乙方按照规划自行投资修建；二、出售价格按7号、8号楼的土地使用权面积约798平方米为计算依据，以12800元每平方米计价，最终协商出售总价为10080000元；三、甲方保证自己对该房屋的土地使用权拥有处分权，出售该房屋及相应的土地使用权不存在法律上的障碍，甲方保证该土地使用权不涉及第三方的权利，本合同签订前该土地的费用应当全部交清，尚未交纳或拖欠的费用，由甲方全权承担；四、甲方保证该土地不存在其他纠纷，如因存在纠纷，甲方负责全权处理并保证在5个工作日内处理完毕，其费用由甲方承担，逾期超过30日，乙方可以解除合同，甲方应当赔偿乙方损失，并承担本合同的房屋转让款的20%的违约金；五、双方约定（1）交款时间：签订合同之日起3个工作日内，乙方必须将全款支付给甲方，甲方应向乙方出具收据；（2）乙方付清上述款项后，自行安排施工，凡涉及7号、8号楼的一切建设投资由乙方组织资金实施，各种税费及投资风险、投资收益均由乙方承担和所有.....（6）甲方今后收到涉及7号、8号楼的款项除按规定缴纳税费后，应当在5个工作日内全额返还乙方个人账上，乙方可派专人到甲方售楼部销售7号、8号楼和到财务部监管，双方还对设计方案、办理不动产登记证及违约责任进行了约定。合同签订后，原告陆续支付被告出让款，并组织资金修建7号、8号楼。在修建过程中，经双方核实账目后协商又以被告为甲方与以原告为乙方签订了《补充协议》，该补充协议约定：一、甲方于本协议签订之日起负责办理文昌兴区怡河园项目的7号、8号楼施工许可证；二、乙方于本合同签订之日支付甲方90万元7号、8号楼购房款（最终以住建部门测绘的面积为准，实行多退少补，该款系《房屋买卖合同》上约定的按面积计算乙方应支付甲方的款项，其中60万元支付给甲方，30万元支付给甲方指定的杨秀江律师的账户上），双方还对房屋销售价额、已售房屋调整、违约责任等进行了约定。原告已支付被告《补充协议》中约定的款项。文昌兴区.怡河园项目达到商品房预售许可后，2019年12月16日被告办理了商品房预售许可证并开始对文昌兴区.怡河园项目商品房进行销售。2020年8月19日，印江自治县住房和城乡建设局对印江县红地文昌兴区.怡河园项目（四期）三标段（7-11号楼）颁发了建筑工程施工许可证。截至2020年5月11日，被告共计收取了文昌兴区.怡河园7号、8号楼购房首付、按揭款共计4292720元。因被告未按合同约定返还原告文昌兴区.怡河园7号、8号楼购房首付、按揭款项，2020年5月21日，原告以被告的行为严重影响其生产经营为由向本院申请先予执行，2020年5月25日，本院以（2020）黔0625民初753号之二裁定书裁定由红地房地产公司在本裁定书送达之日起三日内先行给付李云军3770000元，申请费40100元由李云军负担。红地房地产公司不服该裁定向本院申请复议，本院以（2020）黔0625民初753号之三裁定书驳回红地房地产公司的复议申请。现被告已支付原告先予执行款3770000元，申请费40100元，预留廖腾浪等八户按揭贷款保证金135500元，被告尚有售房款347120元未支付给原告。同时查明，坐落于印江自治县，富康路以西，文笔路以东，印江河以北的土地于2016年12月23日在贵阳银行股份有限公司息烽支行设立抵押登记，抵押期间到期后，又于2019年12月17日在贵阳银行股份有限公司息烽支行设立抵押登记。本院认为，对于该案的合同性质的问题，2018年12月30日，原、被告在平等、自愿、互惠互利的基础上经过协商达了一致意见，并签订了《房屋买卖合同》，该合同虽然名为《房屋买卖合同》，但从内容上看，被告只向原告提供土地，由原告支付被告10080000元后房屋由原告投资修建，房屋修建后的各种税费及投资风险、投资收益均由原告承担和所有，应系双方合作开发房地产。因被告只收取10080000元的固定利益，不承担经营风险，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”之规定，该房屋买卖合同的性质应当认定为土地使用权转让合同，当事人自行约定的合同名称不影响对合同性质的认定。对于原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》的效力问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，虽然涉案《房屋买卖合同》未办理物权登记，但并不影响合同效力。被告未提供证据证明双方在签订合同时原告知晓涉案的文昌新区7、8号楼的土地使用权已经设立了抵押，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”，本条的含意是抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，抵押权人或者受让人可主张转让行为无效，转让人无权依据本条的规定主张转让行为无效，结合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，该条规定并非针对抵押财产转让合同的效力性强制规定，土地使用权转让合同的签订并不影响抵押权人的权利，抵押权人仍可以该抵押物行使其抵押权，涉案土地设定有抵押权仅是在办理土地使用权过户手续时受到限制，而不影响土地使用权转让合同本身的效力。故涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，依法应当认定有效。对于原告是否能享有涉案房屋的所有权的问题，本院认为，原、被告签订《房屋买卖合同》后，涉案土地的使用权已转让给了原告，原告按照约定支付了款项，被告为涉案土地办理了规划许可证、施工许可证等相关手续，原告便开始投资修建文昌新区7、8号楼，房屋封顶后，被告又为原告办理了房屋预售许可证，故文文昌兴区怡河园项目的7号、8号系原告投资并合法建造，根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”之规定，文昌兴区怡河园项目的7号、8号楼应为原告所有。对于被告是否应当将销售文昌兴区怡河园项目的7号、8号楼的房屋所得的售房款支付给原告的问题，本院认为，根据双方签订的《房屋买卖合同》第五条第六项约定：“甲方今后收到涉及7号和8号楼的款项除按规定缴纳税费后，应当在2个工作日内全额返回乙方个人账上，乙方可派专人到甲方售楼部销售7号和8号楼和到财务部监管。”，而被告收取了文昌兴区怡河园项目7、8号楼的售房款后未主动支付给原告，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，被告应当将销售文昌新区7、8号楼的房屋所得的售房款支付给原告，扣除被告已支付原告先予执行款3770000元，先予执行申请费40100元，预留廖腾浪等八户按揭贷款保证金135500元，被告现应返还原告售房款347120元。对于双方约定7、8号楼所得款项应扣除应缴纳税费后由被告支付原告，因本院无法确定税率，双方可以另行协商或由应负有缴纳税费义务的义务人按国家规定进行缴纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款，《最高人民法院的解释》第二十四条规定，判决如下：一、确认原告李云军与被告印江土家族苗族自治县红地房地产有限责任公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》有效；二、印江县红地文昌兴区.怡河园项目的7号、8号楼属原告李云军所有；三、被告印江土家族苗族自治县红地房地产有限责任公司于本判决生效之日起15日内返还原告李云军房屋销售款347120元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82280元，由被告印江土家族苗族自治县红地房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 长  王 超审 判 员  陈绯绯人民陪审员  杨明芬二〇二〇年九月二十五日法官助理杨韪圭代理书记员  杨韪圭