河南省博爱县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0822民初249号原告：焦作市圣金物业管理有限公司，住所地：博爱县清化镇街道办事处清义路111号，统一社会信用代码91410822091435228c。法定代表人：赵娟，该公司经理。委托诉讼代理人：张太儒，该公司工作人员。被告：蔡保国，男，1972年3月21日出生，汉族，住博爱县。被告：毕光云，女，1972年2月17日出生，汉族，住博爱县。委托诉讼代理人：蔡保国，男，1972年3月21日出生，汉族，住博爱县。系毕光云的丈夫。原告焦作市圣金物业管理有限公司与被告蔡保国、毕光云物业服务合同纠纷，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张太儒、被告蔡保国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告焦作市圣金物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、二被告支付2016年9月1日至2019年8月31日所欠原告物业费3572.94元及分段利息损失1715.02元(利息损失暂计算到2019年8月31日止），合计：5287.96元。之后利息损失仍按借贷利率月2%计算到结清该款之日止。2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：二被告购买博爱县清义路79号幸福港湾小区10号楼1单元402号124.06㎡房产一套，系河南鑫阳置业有限公司建设和销售。2016年8月21日建设单位与原告签订了前期物业管理服务协议，协议载明：“原告从2016年9月1日起向该小区业主或物业使用人提供物业服务并收取物业费；物业费为每月每平方米0.8元；每年度前15日内预交本年度物业费；违约金从逾期之日起按应交费用全额的日千分之三计付”。被告系该小区业主享受原告物业服务后，已拖欠上述物业费没有交纳。经原告多种方法催交和书面催交物业费，被告仍拒绝交纳。被告蔡保国答辩认为：（1）、焦作市圣金物业管理有限公司负责管理安置地下室的高压水泵漏水，致放在地下室的货物被水泡，货物报废，直接经济损失十分巨大，超过十万元；（2）、物业服务不到位，原告书面通知，被告至今未改。此外，（1）、私自改变小区布局。（2）、小区停电、停水等信息，通知不及时，影响业主正常生活。（3）、公共卫生差。（4）、电费不能网上购买，给业主带来不便。（5）、治安管理差，小区很不安全。（6）、缺乏专业管理水平。（7）、公共设施维修不到位。（8）、开发商遗留房屋质量问题未解决。（9）、强扣业主装修保证金。（10）、账目不公开。同时，认为蔡保国应交物业费50%费用，且与原告的服务合同不是蔡保国所签。根据双方当事人的诉辨意见，本庭归纳本案争议的焦点为：蔡保国是否应该支付原告物业管理费。原告焦作市圣金物业管理有限公司围绕诉讼请求依法向本院提交的证据为：1、买卖合同清单一份，2、前期物业管理服务协议，3、催缴物业费通知及邮寄单，4、焦作市物业管理协会（2018）第4号文件，5、法定代表人身份证明。证明被告应交物业费的事实。被告方对上述证据质证后认为：原告所提的证据，不能全面反应物业公司的实际情况。真如（1）、焦作市圣金物业管理有限公司负责管理安置地下室的高压水泵漏水，致放在地下室的货物被水泡，货物报废，直接经济损失十分巨大，超过十万元；（2）、物业服务不到位，原告书面通知，被告至今未改。此外，（1）、私自改变小区布局。（2）、小区停电、停水等信息，通知不及时，影响业主正常生活。（3）、公共卫生差。（4）、电费不能网上购买，给业主带来不便。（5）、治安管理差，小区很不安全。（6）、缺乏专业管理水平。（7）、公共设施维修不到位。（8）、开发商遗留房屋质量问题未解决。（9）、强扣业主装修保证金。（10）、账目不公开。同时，认为蔡保国应交物业费50%费用，且与原告的服务合同不是蔡保国所签。证明原告没有实际履行合同。被告为自己的主张，庭审中提供证据有：1、对焦作市圣金物业管理有限公司的起诉事实，本人没有签订合同。2、对于物业的管理有很多管理缺失。并且2018年4月30日地下室还在漏水。并提供了（1）、现场照片；（2）、施工现场照片；（3）、电话录音。证明小区管理差，漏水严重的基本事实。原告质证后认为：原告的物业管理不存在上述现象，被告所提供的照片与本案没有关系，被告应按管理条例缴纳物业费，并按规定支付利息。本院审查后认为原告提供的证据形式合法，内容真实，与本案有关联性，可以作为本案定案的依据。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：二被告购买博爱县清义路79号幸福港湾小区10号楼1单元402号124.06㎡房产一套，系河南鑫阳置业有限公司建设和销售。2016年8月21日建设单位与原告签订了前期物业管理服务协议，协议载明：“原告从2016年9月1日起向该小区业主或物业使用人提供物业服务并收取物业费；物业费为每月每平方米0.8元；每年度前15日内预交本年度物业费；违约金从逾期之日起按应交费用全额的日千分之三计付”。被告系该小区业主享受原告物业服务后，已拖欠上述物业费没有交纳。经原告多种方法催交和书面催交物业费，被告仍拒绝交纳。同时，被告使用的地下室的送水设施漏水后，被告向原告提出后，原告没有协助被告处理。本院认为，原告作为物业管理公司为被告提供了物业服务，被告实际接受了物业管理公司提供的物业管理服务，故双方已形成物业服务合同关系。被告在享受物业服务的同时负有交纳物业管理服务费的义务。此外，原告所提小区管理差，原告缺乏专业管理水平等问题，如被告所述属实，应由业主委员会或全体业主共同另行主张，不能作为被告个人拒交物业管理服务费的理由。对被告所提小区内服务不及时等问题，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。本案中被告的地下室漏水，原告有义务协助处理。但原告在被告多次提出修理后，仍不愿加以协助，应当认定物业管理公司提供的服务质量达不到合同约定，致使业主拒绝交费，则属于物业管理公司违约在先，业主拒绝交物业管理费属于行使合同履行中的抗辩权的行为，是依法采取的自我救济手段，鉴于原告已经在为该小区提供物业服务，这种情况下，根据物业管理公司长期对小区有提供完整的物业服务，已经提供服务质量较差，本院酌定原告收取被告物业管理费的70%。原告提供的服务质量达不到合同约定，属于违约，故要求支付违约金，本院不予支持。被告的反诉请求与本诉不属于同一法律关系，本院对被告的反诉不予合并审理。对被告的反诉请求不予审议。被告可就其反诉请求另案起诉。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告蔡保国、毕光云应当在本判决生效之日起十日内支付原告焦作市圣金物业管理有限公司物业服务费5287.96元（2016.9.1-2019.8.31）的70%即3689.01元。二、驳回原告焦作市圣金物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费减半收取25元，原告焦作市圣金物业管理有限公司负担10元，被告蔡保国、毕光云负担15元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  杨维臣二〇二〇年四月十七日书记员  范吉庆