四川省合江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0522民初839号 原告（反诉被告）：泸州市瑞馨房地产开发有限公司，住所地四川省合江县合江镇少岷路新区（四转盘禾田小区**楼），统一社会信用代码91510522791825577Q。 法定代表人：王波，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘致和，四川荔香律师事务所律师。 被告（反诉原告）：冯龙，男，1985年5月17日出生，汉族，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：王**，四川长松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫诏洋，四川长松律师事务所律师。 原告（反诉被告）泸州市瑞馨房地产开发有限公司（以下简称瑞馨公司）与被告（反诉原告）冯龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。审理过程中，被告冯龙提起反诉，本院依法受理了被告的反诉，并合并进行了审理。原告委托诉讼代理人刘致和，被告委托诉讼代理人王**、莫诏洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 瑞馨公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付租金146892.60元（计算至2020年5月11日）及逾期付款滞纳金（以146892.60元为基数按月息2%计算至实际支付之日止）；2.判决被告赔偿原告违约金587520元（合同租金总额3916800元×15%），扣除保证金100000元，尚欠585450.20元；3.判决被告支付原告因诉讼而产生的律师费18000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告承租原告位于桥凼社区桥××附××、桥凼社区贵妃大道××附××号房屋，建筑面积1632.17平方米用于开设健身房，租赁期为8年，自2018年5月12日至2026年5月11日止，租金标准为40800元／月（2018年5月12日至2020年11月11日租金为25元／平方米，从2020年11月12日起租金在25元／平方米·月的基础上逐年递增5%），先付后用，每半年支付一次，第二期租金在每个租期开始前十日一次性支付，装修（免租）期6个月，被告应按期支付租金，逾期按日租金的2倍支付滞纳金，任何一方违约应按合同总金额15%支付违约金。合同履行过程中，原被告协商将原租赁合同约定房租25元／平方米·月下调至15元／平方米·月，执行时间从2019年5月12日起至巴黎春天三期竣工验收之日止。从后被告按照约定支付房租至2019年11月11日，因被告未按约定支付2019年11月12日起的房租，原告多次催收未果。2020年1月17日，被告来函要求解除合同，原告回复要求被告支付租金及承担违约责任，但被告至今未履行有关义务。故诉至本院请求被告依法支付租金、逾期支付租金的滞纳金及承担违约责任。 冯龙辩称，双方签订租赁合同属实，被告愿意支付2019年11月至2020年1月期间的租金，关于违约责任，系原告违约在先，被告不承担违约责任。原因为原告没有履行在招租、招商的承诺，原告工作人员曾承诺巴黎春天紧挨的巴黎金街在2018年年底就要动工，并在一年半或两年完成修建，巴黎金街会有四至五层商业楼修平后对应巴黎春天的正大门，并会安装直达电梯，并且承诺租赁房屋周围的设施设备尽快完善，房屋周边的路面打成白加黑。而实际情况是巴黎金街2019年才开始动工至今尚在修建，通道上的照明路灯等设施、设备至今未完工，路面也未打成白加黑。同时，修建巴黎金街将被告开设的速迈健身中心的主要通道之一进行封闭，客观造成了被告无法继续经营的事实，故被告不应承担违约责任。即使被告要承担违约责任，因被告已经交纳了10万元保证金，原告可以从保证金中直接扣除租金，逾期付款的违约金不应计算，同时双方约定的违约金过分高于原告损失，应当予以调整。 冯龙向本院提出反诉请求：1.请求人民法院依法判决《房屋租赁合同》于2020年3月8日解除；2.请求人民法院判决反诉被告赔偿反诉人直接经济损失62万元；3.诉讼费由被告反诉人承担。事实与理由：反诉被告未按照承诺时间完成巴黎金街的修建，也未按照承诺提供约定的设施、设备，同时因为巴黎金街的修建封闭了一条通往健身房的的主要通道，上述原因导致反诉原告无法继续经营，根据合同约定反诉原告有权提出解除合同。反诉被告在没有通知反诉原告情况下在2020年3月8日将案涉房屋用铁链封锁，客观上已经接收了案涉房屋。反诉被告的违约行为造成反诉原告经济损失62万元，故提起反诉，请求判决。 反诉被告瑞馨公司辩称，反诉被告并无违约行为，双方租赁合同的履行过程中反诉被告提供的房屋符合合同约定，也没有向反诉原告做出过任何承诺，同时用铁链上锁的并非反诉被告，综上，应驳回反诉原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的川（2018）合江县不动产第0003962号和0004008号不动产权证书、《房屋租赁合同》、《租金催收函》、《催交欠费告知书》、微信截屏、《关于巴黎春天店停业解除合同的函》、诉讼代理合同及代理费发票、租赁房屋目前现状及周围环境照片、房屋被上锁的照片，微信聊天打印记录1张、速迈健身中心内部装修、装饰的照片、准予登记通知书等证据本院予以确认并在卷予以佐证，对被告出示的装饰装修金额的收条，因无其他证据佐证本院不予确认，对证人杨某、赵某、陈某、施某的证言，对证实2020年3月8日案涉房屋曾被物业公司上锁的事实予以确认，但对其他证明原告承诺商圈形成时间等事实因无其他证据佐证，本院不予确认。 结合双方陈述及经本院认证的证据，本院审理确认以下事实：原告瑞馨公司系合江镇桥凼社区桥凼路267号附1号、合江镇桥凼社区贵妃大道**附**的所有权人，合江县速迈健身中心系个体工商户，被告冯龙为速迈健身中心的经营者。2018年5月11日，原告与合江县速迈健身中心签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将桥凼社区桥××附××、桥凼社区贵妃大道××附××号房屋出租给速迈健身中心，房屋建筑面积为1632.17平方米，房屋设施为水、电表、喷淋设施。租赁用途为健身，租赁期限为8年，自2018年5月12日起至2026年5月11日止，出租房屋租金为40800元／月，租金每半年支付一次，首期租金在合同签订之日一次性支付，自第二期租金开始，承租方在每个租期开始前十日内向出租方一次性支付当期租金。合同签订时，承租方向出租方交付房屋租赁保证金100000元，本合同终止时，承租方无任何违约行为的，出租方应自退房手续办理完毕之日起三日内一次性退还保证金，保证金不计利息，承租方出现违约行为的，出租方有权在保证金中抵扣违约金或者实际经济损失，不足部分承租方另行支付。承租人有以下情形之一的，出租方有权解除合同，收回租赁房屋，并要求承担违约责任：1、擅自转租、分租房屋的；2、利用租赁房屋进行非法活动的；3、拖欠租金累计达30天的；4、有其他违约行为的。出租人有以下情形之一的，承租人有权解除合同，收回租赁房屋，并要求承担违约责任：1、没有租赁房屋产权或者存在其他不能出租的情形；2、因自身原因自合同约定出租日起逾期十日未将房屋交付的；3、交付的房屋或其配套设施不符合合同约定的；4、房屋存在严重问题影响承租方正常使用的。合同中违约责任的约定为：承租方应按期支付租金，如逾期支付，每逾期一日，则须按日租金的2倍支付滞纳金；任何一方违约，违约方按合同租金总金额15%支付违约金，本合同另有约定的除外；违约金低于守约方实际经济损失的，违约方应按守约方的实际经济损失进行赔付，合同所称的实际经济损失，包括但不限于守约方因主张权利而产生的诉讼费、律师费等一切费用。该合同还进行了其他约定，其他约定部分载明：装修期间为6个月租金单价2018年5月12日至2020年11月11日租金单价为25元／平方米／月，从2020年11月11日起，租金单价在25元／平方米／月的基础上逐年递增5%。合同附则中载明，双方经协商一致可就本合同相关事项签订补充协议，补充协议和本合同就同一事项的约定存在冲突的，以补充协议的约定为准。协议签订后，原告将案涉房屋交付被告，被告则接收房屋并装修后用于开设速迈健身房。 2019年1月20日，速迈健身中心向原告发《关于解除租凭合同的申请》，申请中载明由于连续亏损无法再经营下去，特提出申请终止租赁合同。原告于2019年2月14日收到申请后，于同日向被告发出《租金催收函》，函件中载明本期房租的付款时间为2019年2月11日前，需一次性缴纳半年租金244825.50元，现已逾期两天，根据合同应支付滞纳金5441元，请务必在今日内将租金和滞纳金转入公司账户。2019年4月8日，原告向被告《回复》，回复中载明考虑到健身中心的实际经营情况，将原租赁合同约定的房租25元/平方米/月下调至15元/平方米/月，执行时间从2019年5月12日起至巴黎春天三期（巴黎金街）竣工验收之日止，竣工验收后房租按原租赁合同约定执行。如果你方强行关店单方解除合同，将按合同约定追究违约责任。后双方继续履行合同，原告按下调后租金支付房租。2020年1月17日，速迈健身中心向原告发出《关于巴黎春天店停业解除合同的函》，函件中载明：因1.我方经营不善；2.商圈未形成，导致租赁房屋地理位置偏僻，停车、路灯、道路等配套设施都未得到改善；3.免租期过短；4.双方签合同时有口头协议约定商圈一年形成，但至今两年商圈还在修建。为避免双方继续扩大损失，我方已于2020年1月15日将巴黎春天店停止营业，望原告及时接洽，亏损情况严重属实，希望友好协商解除合同事项。发函后原告未予回复。2020年3月8日，健身中心大门被物业公司上锁，物业公司于3月15日左右将门解锁。后原告向本院起诉请求被告承担违约责任，并委托了律师进行诉讼，支出律师费18000元。被告在诉讼过程中提起反诉，要求解除合同且要求原告承担违约责任，反诉状于2020年5月13日送达原告代理人。 本院认为,当事人对于依法成立的合同应当以公平、诚实信用为原则，按照约定和法律规定行使权利及履行义务。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示且不违反法律规定，合同合法有效，依法对双方当事人产生约束力。结合双方诉辩主张，本院就争议焦点作如下评议： 一、合同是否应当解除。本院认为，本案中，原告并未请求解除合同，被告主张解除合同，方未对合同解除达成一致意见，故不符合约定解除的条件。在双方未达成协商一致解除合同的情形下，需要审查被告提出解除合同的主张是否成立。被告提出解除合同理由为原告未履行约定的承诺及未按照合同约定提供相应的设施、设备，造成被告不能继续经营，原告违反合同约定，故应当解除合同，本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同中对交付房屋的产权、设施等进行了明确约定，被告出示的证据既不能证明双方就租赁合同内容以外进行了约定，亦不能证明原告提供的房屋不符合租赁合同约定，故本案中原告并未违约，被告以原告违约为由要求解除合同的理由不成立，其主张于2020年3月8日合同已经解除的请求本院不予支持，其主张被告承担违约责任的请求本院亦不予支持。虽然被告主张合同已经解除的请求不成立，但本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，没有违约行为的一方要求继续履行合同，当法律上或者事实上不能履行、违约方继续履行费用过高的，可以不再履行合同。在房屋租赁等长期性合同中，一方因经济形势变化、履约能力下降等原因，导致不可能履行长期合同，此种情况虽不属于不可抗力或情势变更等情形，但鉴于合同交易目的是需要双方共赢，在被告履约能力已经发生重大变化的情形下，若继续强制履行租赁合同会出现原告房屋长期闲置，被告在不占有、使用租赁房屋的情形下长期承担租金损失的局面，这对于原、被告而言都会产生利益损害，违背了合同成立的初衷。此时，允许违约方通过诉讼终结合同关系，从而使当事人从难以继续履行的合同中脱身，破解合同僵局，维护双方当事人的利益。在此基础上，在违约方承担的违约责任足以弥补守约方因合同解除造成的损失时，可以赋予违约方具有合同解除权。本案中，原、被告之间签订的租赁期长达8年，签订合同至今才仅仅经过2年左右的时间，尚有6年左右的租赁期间，被告在2019年时已经向原告发函表达经营困难请求解除合同的意愿，后虽然在双方协商减少房租的情况下继续租用，但因原告房地产开发导致其中一条通往被告健身房的通道被封，以及因为经济下行、疫情等原因，被告未按照合同约定时间交付租金的时间长达半年之久，现被告已经明确表示无法继续租赁房屋，健身房已经关闭长达半年之久，若继续强制被告履行合同，将会造成被告履行费用过高，对被告而言是不公平的,原告在被告经营困难情形下继续要求履行合同不符合公平及诚信原则。综上，对原、被告签订的房屋租赁合同应予解除，对于解除的时间应以被告提出反诉的请求送达原告时为准。同时合同解除后，双方当事人应当遵循诚实守信原则尽快履行房屋的退还手续，避免损失的扩大。 二、被告承担多少违约责任。本院认为，虽然被告解除合同的请求成立，但被告作为违约方，仍应承担相应的违约责任。本案中，被告未按照合同约定支付租金，同时被告单方违反合同约定解除合同，均已构成违约，应承担相应的违约责任。关于被告应承担的具体的违约责任，本院认为被告应承担的具体违约责任如下：一是被告未按时支付房租的违约责任。关于被告主张已经交纳了100000元的保证金，可以在其未按期支付房租时现行抵扣房租的意见。本院认为，根据合同中对保证金的约定可以看出是在合同终止时才对保证金的退还与否、退还金额等进行处理，而非在出现逾期支付租金时便对保证金进行抵扣，故而被告主张将保证金已抵扣房租，不承担逾期支付房租违约责任的意见不予采纳。被告支付的房租到期时间为2019年11月11日，从2019年11月12日到本院确定的合同解除时间的房租共计148527.40元，对于逾期付款违约金的问题，原告主张按照月利率2%计算，本院认为合同中约定按照日租金2倍计算过高，现原告主张按照月利率2%计算逾期付款违约金符合合同约定及不违反法律强制性规定，故本院予以支持，但逾期付款违约金因本院已经在解除合同应承担的违约责任中综合进行了考虑，故本院确认计算至合同解除之日为宜，为17823.30元。二是被告作为违约方在判决解除合同后应承担的违约责任。原告主张按照合同约定总租金的15%计算，被告主张违约金过高应予调整减少。本院认为，合同法中规定当事人可以约定违约金的具体数额，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。据此可以看出我国对于违约金的计算原则为补偿为主，惩罚为辅。本案中，原告主张违约金为585420元，系依据合同约定的计算方式得出的违约金的数额。本院认为，原、被告合同解除后，原告在收回房屋后，仍然就可相应的房屋进行出租获得收益，故原告的主要损失主要为合同解除后至重新出租时租金的损失。原告主张合同约定的违约金为总金额为585420元，而双方一年的租金为489600元，在2019年5月12日起的租金更减少为15元/平方米·月，即为293790.60元/年，违约金已经远远高于一年的房屋租金总额。据此，本院认为约定的违约金过分高于原告的损失，结合本案中双方履约时的诚实守信情况、合同的剩余租期、被告的主观过错以及租赁房屋是否易于再次租赁等因素，同时考虑到本案中双方尚未履行腾退房屋手续等情况，本院予以调整为房租变更后的6个月租金，即146895.30元。关于原告主张的律师费18000元，本院认为该费用为原告的实际经济损失，故对其律师费的主张予以支持。综上，被告应当支付原告房租148527.40元及违约金（含逾期付款及解除合同的违约金）164718.60元、律师费18000元，共计331246元，扣除被告交纳的100000元保证金，被告还应支付原告231246元。 据此，为维护市场经济健康发展及当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）泸州市瑞馨房地产开发有限公司与被告（反诉原告）冯龙签订的《房屋租赁合同》于2020年5月13日解除； 二、被告（反诉原告）冯龙于本判决之日起十五日内支付原告（反诉被告）泸州市瑞馨房地产开发有限公司租金及违约金、律师费231246元； 三、驳回原告（反诉被告）泸州市瑞馨房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告（被告）冯龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9835元，减半收取4917.50元，保全费3770元，合计8687.50元，由被告（反诉原告）冯龙负担6000元，由原告（反诉被告）泸州市瑞馨房地产开发有限公司负担2687.50元；反诉案件受理费5000元，由被告（反诉原告）冯龙负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 员 冯春燕 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 赵林茂 书 记 员 赵丽娜