河北省廊坊市安次区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1002民初3206号 原告（申请执行人）：马明，男，1971年9月16日出生，汉族，住廊坊市安次区。 被告（案外人）：王清河，男，1970年8月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托代理人：李振田，河北李振田律师事务所律师。 被告（被申请执行人）：文安县左各庄镇中心村村民委员会，住所地文安县左各庄镇中心村。 负责人：邢双来，系该村党支部书记。 委托诉讼代理人：徐俊生，文安县文安华兴法律服务所法律工作者。 原告马明与廊坊永顺木业有限公司、被告王清河、被告文安县左各庄镇中心村村民委员会执行异议之诉一案，本院于2018年11月20日作出（2018）冀1002民初1488号民事判决。王清河不服该判决，向河北省廊坊市中级人民法院提起上诉。河北省廊坊市中级人民法院于2019年8月5日作出（2019）冀10民终3218号裁定，发回重审。原告马明于2020年4月1日向本院提出撤诉申请，请求撤回对廊坊永顺木业有限公司的起诉，本院依法裁定准予。本院依法另行组成合议庭，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告马明、被告王清河的委托诉讼代理人李振田、被告文安县左各庄镇中心村村民委员会的委托诉讼代理人徐俊生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马明向本院提出诉讼请求：1、请求继续强制执行位于文安县房屋；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月24日，廊坊市中级人民法院对原告诉何文政、永顺公司、中心村委会、沈小艳、何文学、何伟、徐贺生、肖红军民间借贷纠纷一案作出（2017）冀10民终1931号民事判决，由何文政、何文学、沈小艳、永顺公司返还借款本金600万元及利息和律师费，何伟、徐贺生、中心村委会对上述债务承担连带责任。判决生效后，各义务人未如期履行判决义务，原告向贵院申请强制执行，贵院依法将中心村委会名下，位于文安县房屋进行查封。2018年4月27日，被告对所查封的7号楼3单元401号房屋向河北省廊坊市安次区人民法院提出书面执行异议，河北省廊坊市安次区人民法院经依法审查，作出（2018）冀1002执异5号执行裁定书，裁定中止对上述房屋的执行。 原告认为，被告并非争议房屋的所有人，其与中心村委会关于房屋买卖的交易中存在众多瑕疵，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中可以排除执行的情形，即被告不享有足以排除强制执行的权利。一、涉案房屋自始登记在文安县左各庄镇中心村村民委员会名下，被告并非房屋所有人。《中华人民共和国物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。本案中，争议房屋始终登记在中心村委会名下，并未发生任何权利变更，被告不是房屋所有人，无权对该房屋主张权利。二、涉案房屋属于政策性住房，被告不符合政策条件，不可能取得房屋所有权。涉案房屋为文安县左各庄镇中心村政策性住房，只有本村村民才有资格购买。通过被告身份证上所登记内容可知，被告并非本村村民，不符合政策条件，其无权购买该房屋。三、被告与中心村委会关于房屋买卖的交易过程中存在重大瑕疵，存在虚假交易的嫌疑。1、购房合同。申请人与中心村委会不存在合法有效的房屋买卖合同，无法证实双方具有房屋买卖的共同意思表示。2、房款支付。房地产开发企业应当开立资金监管专用存款账户，将全部购房款存入该账户。本案中涉案房屋交易金额巨大，且买受人系一次性支付全款，却未能提供将房款转账至监管账户的转款凭证，不符合常理。3、发票。《中华人民共和国发票管理办法》第19条：销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。根据上述规定及日常交易习惯，开发商收取房款后，应当向买受人开具正规发票。本案中，申请人只是持有一张收据、交易的真实性值得商榷。4、房屋居住。申请人称自2012年办理入住手续，距今6年之久却未曾进行装修及居住，不符合常理。四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》对于排除执行的情形有明确规定，被告并不符合该情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第29条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）己支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。综上，被告既非涉案房屋的所有人，亦不符合上述法律规定关于排除强制执行的情形，请贵院依法查明事实，维护原告合法权益。 被告王清河辩称，一、原告的第一点诉讼理由不能成立。我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时其生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”在我国民事法律所有权的取得方式为原始取得和继受取得两种方式，涉案财产被告对房屋所有权的取用方式是继受取得，所谓继受取得，又称传来取得，是指通过一定的法律行为或基于法定的事实从原所有人处取得所有权，根据法律的规定，所有权继受取得的原因主要包括：因一定的法律行为而取得所有权，法律行为具体包括买卖合同，赠与、互易等；因法律行为以外的事实而取得所有权。故本案被告系通过买卖方式取得的房屋所有权，被告提供的合同、证据即可充分证实被告是涉案财产的所有权人，被告已经以支付对价的买卖合同方式取得财产所有权。对于卖方内部手续如何操作，与被告无关，至于中心村委会是否登记等内部行为，对于被告而言不会受到影响，我方至今也没有看到村委会的权属证书，因此，被告作为所有权人当然有权主张权利，原告的第一点诉讼理由不能成立。 二、原告的第二点诉讼理由不能成立。对于中心村委会的房屋产权性质是否为政策性住房，原告应当提供证据，但是，对于中心村委会设立楼房销售，被告有理由相信是合法的，被告是善意取得，对于卖方的其他法律层面的问题，被告也不可能知晓，更不可能取得证据，不可以要求买受人提供不属于其举证范围内的苛刻要求，我国法律也没有此规定。故此原告不可以依靠猜测和推测而设定起诉理由。关于是否符合购买条件，不影响买卖合同的成立。 三、原告的第三点起诉理由也不能成立。被告提供的卖方出具的收据足以证明，被告已经支付对价房屋款，被告没有义务举证证明交付款项过程的证据，原告不可以把最高院《关于审理民间借贷合同案件适用法律若干问题的规定》中的原告的举证责任适用于本案。如果原告认为合同收据等证据虚假，是后来的虚假证据可以进行书写时间鉴定。被告要说明的是：被告提供的证据均是原始书证，是具有证据效力的原始和直接证据。对于农村的房屋买卖相关手续存在瑕疵，是基于当时法律知识欠缺，不知道具体规范造成的，不能以此否定真实的买卖合同存在和成立。事实上本案被告早已经办理了入住手续并已入住，再者是否入住或者何时入住是权利人的权利，不可以随意推测。原告虽然表述婉转。但其表述是想通过现象来达到确定被告提供的是虚假和伪造的证据。原告认为被告提供了伪证，举证责任在于原告，原告有义务提供直接证据证明被告伪证的成立，否则原告诉讼理由不能成立。关于合同是否有效，是买卖双方是否存在争议，是否涉及合同效力问题存在纠纷，不属于本案审理范畴，本案最重要的是被告是否支付对价款，是否实际占有，是否变更了财产权利。现在可以确定的是所有权已经转移，被告持有楼房钥匙，占有了楼房，进行了装修，实际已经使用。解决原告疑问的更直接证据就是是否存在楼房销售部，是否出售了楼房，此点原告有义务提供证据，如果楼房销售部不存在，就可以确定被告提供的证据有可能虚假，原告为何对此重要的事实不关注呢？为何不从釜底抽薪的角度提供证据呢？文安县左各庄镇中心花园收款专用章是否真实存在，销售部是否存在？作为突破口，原告的疑问即可找到真实的答案，本案事实就可水落石出。故原告应提供被告举证的原始书证虚假的有效证据。否则诉讼理由不成立。 四、关于对最高院解释的理解，原告主张不能成立。被告提供的证据完全符合最高院异议成立的条件是毋庸置疑的，此理由在上述答辩意见中已经有了准确的答案，事实永远是事实，真金不怕火炼。原告的第四点诉讼理由不成立。 另补充答辩意见如下：1、王清河与马明的借款履行行为没有关联；2、王清河具有购房主体资格，王清河是土生土长的中心村村民；3、王清河购房时间是2012年的春天，交款时间为2014年，王清河身份证的办理时间为2012年11月9日，也就是说买房时王清河本人就是中心村村民；4、即使王清河的户口迁出，因王清河原是本村村民，其父母健在，在家里面也需要有居所，应视为准中心村村民；5、中心花园同意出售给王清河楼房的行为就说明王清河符合购房资格；6、本案法院不应审理合同效力问题；7、与本案同时提出异议的和同时开庭的、同时被安次区法院作出裁定和一审判决的还有何艳岭、张英杰，他们都是同一时间段，均是买的7号楼的楼房，提供的证据均相同，何艳岭、张英杰一案已经经过了安次区法院执行局听证，做出了裁定书，又经安次区法院作出了一审判决，又经廊坊中院作出二审判决，均确认执行异议足以排除原告的执行，判决生效之后本案原告仍不服向省高院提出再审申请，高院经过审查对原告的再审申请均予以驳回，因此，本案原告的诉讼请求仍不成立，安次区法院所作出的（2018）冀1002执异5号执行裁定书的裁定认定事实清楚，适用法律正确。我方答辩意见完全同意裁定书的认定，请法院依法依事实驳回原告的诉讼请求。 被告文安县左各庄镇中心村村民委员会辩称，一、本案所涉房产并非答辩人投资建设和出售，答辩人从没收取过王清河购楼款，王清河的购楼款交付给的是何文政设立的中心花园售楼处，请求人民法院依法驳回原告的执行异议之诉的诉讼请求。案涉房产是何文政通过招投标取得答辩人原中心宾馆旧城改造工程的，何文政另通过购买其他村民的宅基地兴建了中心花园7号楼，案涉房产及其他被安次法院查封的房产都是坐落在中心花园7号楼的不同楼层。其他被查封业主包括本案被告王清河均是把购楼款交到了何文政设立的中心花园售楼处的，与中心村委会无任何关系。其它被查封业主的执行异议申请书现在安次法院执行局，为避免浪费有限的司法资源，安次法院执行局负责人承诺待先行起诉的何艳岭、张英杰及本案被告王清河案件审结后，一并撤销查封措施。二、涉案房产系何文政开发建设并出售的事实，也被文安县人民法院、廊坊市中级人民法院其他案件判决书所认定。（一）薛涛诉答辩人承揽合同纠纷一案（案号【2015】文民初字第489号、【2016】冀10民终719号）判决书；边景龙诉答辩人承揽合同纠纷一案（【2015】文民初字第798号）判决书认定答辩人不是涉案合同相对方，也就是说答辩人不是投资方、建设方，答辩人不是房产所有权人，实际所有权人是何文政。（二）张洪伟诉答辩人建设工程施工合同纠纷一案（【2017】冀1026民初1107号）；李春江诉答辩人建设工程施工合同纠纷一案，两案判决结果均是由何文政及工程建设方河北天宏建筑工程有限公司承担责任，答辩人不承担任何责任。由此可见，答辩人不是涉案房产投资方、建设方、售出方，被答辩人的执行异议之诉无事实和法律依据，应当驳回被答辩人的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原被告之间的诉争房屋文安县房屋位于文安县左各庄镇中心村集体土地且登记于被告文安县左各庄镇中心村村民委员会名下，据（2015）文民初字第798号民事判决书可知涉案房屋由该村委会原主任何文政投资兴建。2012年12月28日文安县左各庄镇中心花园向被告王清河出具了编号为0014902的收款收据，收据记载内容为：客户名称王清河，项目为收7-3-401楼房款，单位127.98平方米，单价2500元／平方米，金额为319950元，文安县左各庄镇中心花园在该收据上盖章确认。后王清河于2014年10月10日为涉案房屋交纳燃气开通费8150元，王清河的亲属王倩于2014年11月28日、2015年11月21日分别交纳物业费1645元。 另查明，本院于2015年1月4日作出（2015）廊安民初字第212-1号民事裁定书，裁定查封位于文安县的房屋；本院于2016年11月23日作出（2015）廊安民初字第212号民事判决书，判决何文政、何文学、沈小艳、永顺公司返还马明借款6000000元及利息；何伟、徐贺生、中心村委会承担连带责任，判决书生效后，何文政等人未能按期履行偿还义务，马明申请执行。后王清河于2018年4月27日向本院提出执行异议，本院于2018年5月25日作出（2018）冀1002执异5号民事裁定书，裁定：中止对文安县房屋的执行。 上述事实，有文安县住房和城乡建设局证明一份、文房权证文房权字第××号复印件、编号为0014902、0153981、0233550、0096846的收据四张、（2015）廊安民初字第212-1号民事裁定书、（2015）廊安民初字第212号民事判决书、（2018）冀1002执异5号民事裁定书、（2015）文民初字第798号民事判决书、当事人陈述及庭审笔录可证。 本院认为，本案的审理焦点为被告王清河是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，原告对被告王清河的购买资格提出异议，本案被告王清河向文安县左各庄镇中心花园支付房款，涉案房屋虽然登记在被告文安县左各庄镇中心村村民委员会名下，但被告村委会否认该房屋为该集体所建且并未收到相关购房款，故被告王清河的购房行为与原告马明出借款项所形成的债权行为系基于各自的法律事实而形成的不同法律关系，原告马明并非该集体经济组织成员，且截至开庭之日并未有任何证据显示王清河的购房行为侵犯了该集体经济组织成员的合法权益，故原告马明基于非因本案被告王清河购房行为引起的民间借贷法律关系而就本案提出执行申请于法无据；其次，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，查封之前被告王清河与涉案房屋开发商就房屋买卖已经达成合意，收款收据中所载明具体明确的房屋、单价、面积已符合买卖合同的特征，且被告王清河交纳全部购房款后开通燃气等能够证明其已合法占有涉案房屋的事实亦发生在查封之前，虽然涉案房屋并未办理房屋登记手续，但由于投资兴建涉案房屋的原文安县左各庄镇中心村村委会主任何文政因涉嫌刑事犯罪，已被羁押，必然影响案涉房屋的登记，对于原告所列举的案外人就涉案楼房的产权证书并不能证明本案未办理过户登记系因王清河自身原因，综上所述，被告王清河对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，判决如下： 驳回原告马明的诉讼请求。 案件受理费6099元由原告马明负担，此款于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  丁 丽 审 判 员  杨家朋 人民陪审员  郭春兰 二〇二〇年六月十二日 书 记 员  刘 泽 附相关法条： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 ——