苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初1445号 原告：陈巧平，女，1965年6月18日出生，汉族，住浙江省文成县。 委托诉讼代理人：叶建渊，浙江信泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金伟东，浙江信泰律师事务所律师。 被告：夏念军，男，1971年10月31日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 第三人：胡国树，男，1959年10月1日出生，汉族，住浙江省文成县。 第三人：陈建云，女，1965年4月13日出生，汉族，住浙江省文成县。 第三人：周灵杰，男，1958年3月15日出生，汉族，住浙江省文成县。 原告陈巧平、被告夏念军和第三人胡国树、陈建云、周灵杰共有物分割纠纷一案，本院于2020年4月24日立案，依法适用简易程序，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶建渊到庭参加诉讼，被告夏念军、第三人胡国树、陈建云、周灵杰经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告陈巧平向本院提出诉讼请求：1、确认原告享有登记在被告夏念军名下坐落于苏州市份的份额；2、判令分割上述房产，被告支付给原告六分之二份额的折价款600000元；3、判令被告赔偿自2007年4月7日起按照年租金5万元计算至实际分割之日止的租金损失暂定20万元(每年原告的份额为年租金5万元*2/6)。审理中，原告申请撤回第一项诉请，并明确第二项诉请为：判令原告陈巧平享有的登记在被告夏念军名下坐落于苏州市份额归被告夏念军所有，夏念军支付陈巧平折价款615600元；第三项租金为228522元，计算期间自2007年4月7日起至2020年8月20日止。事实和理由：原告与被告夏念军、第三人胡国树、陈建云及吴丹宁因合伙购房相识；吴丹宁于2017年6月11日去世，第三人周灵杰系吴丹宁的配偶。2004年3月2日，原告、被告夏念军及陈建云、吴丹宁、胡国树协商合伙出资购买房产，经协商，达成协议：1、五合伙人共同出资购买坐落在苏州市，共计面积843.78平方米。2、将上述房屋分立登记产权，其中101一楼商铺、202二楼商铺产权房主登记吴丹宁、被告胡国树；102一楼商铺、201二楼商铺产权房主登记为陈建云、原告陈巧平；103一楼商铺产权登记为夏念军。3、上述产权虽登记到个人，但不能成为所登记房屋产权的唯一产权人，所有房产认为6股，各合伙人共有，由各合伙人共同行使权利。4、共同购买上述房屋共分为6份股权利，其中原告占2股，出资405万；陈建云占1股，出资202.5万；胡国树占1股，出资202.5元；吴丹宁占1股，出资202.5万；夏念军占1股，出资202.5万。5、房产经营的收益分配和亏损分担，按各合伙人的投资比例分配和承担。6、未经全体合伙人过半数以上协商同意，合伙人中擅自行使经营权等造成合伙人损失的，要承担一切赔偿责任。当日，原、被告及其他合伙人就上述事宜签订《合伙协议》，各合伙人在协议上签字摁指纹(原告委托陈建云签字)。嗣后，各合伙人根据协议约定购买上述房产并办理产权登记。其中，坐落于苏州市的房屋产权证登记在被告夏念军名下，但该套房产的所有权实际份额是原告占股2份、陈建云占1股、胡国树占1股、吴丹宁占1股、夏念军占1股。期间，各合伙人将房屋进行出租并分享收益。但被告夏念军自2007年4月7日起就避开各合伙人，独自将103室房屋进行出租，自己享受全部收益。合伙人多次找他进行协商，拒不配合；也不参与合伙人结算租金收益的活动。被告将涉案103室房屋视为个人财产，独断专行，剥夺其他合伙人的权利。综上所述，原、被告等人之间的合伙协议合法有效，合伙财产属于合伙人按份共有，合伙义务各方均应遵守。被告拒不分享租金收益，侵害各合伙人权益；原告作为按份共有人，依据《物权法》第九十九条有权要求被告分割涉案房产。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院。 被告夏念军未作答辩。 第三人胡国树、陈建云、周灵杰未作述称。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了合伙协议书复印件、房产证复印件和房产简档查询、（2018）浙0328民初1420号和（2019）浙03民终3808号民事判决书等，审理中原告申请对涉案房屋的市场价值和租金价格进行了鉴定，本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、2004年3月2日,陈巧平与胡国树、陈建云、夏念军及吴丹宁签订《合伙协议》一份,协议约定五合伙人共同出资购买坐落在苏州市，面积843.78平方米,上述房产由合伙人按股份比例出资并享有房产份额。股份共分6股,其中陈巧平占2股,陈建云、胡国树、吴丹宁、夏念军各占1股。协议约定,购得房屋后由合伙人共同出租或出让经营,为便于房产经营,102、201室房产登记为陈建云、陈巧平所有,101、202室房产登记为胡国树、吴丹宁所有,103室房产登记为夏念军所有,上述房产虽登记在个别合伙人名下,但全体合伙人对上述房产按股份比例享有权益,并约定各合伙人按投资比例分配收益、承担亏损,房产的经营和处置由全体合伙人共同协商,以少数服从多数的原则,决定经营方式,未经全体合伙人过半数以上协商同意,合伙人中擅自行使经营权等造成合伙人损失的,要承担一切赔偿责任。签订协议后,各合伙人按约履行了出资义务并办理产权登记手续。其中101和202室登记在胡国树和吴丹宁名下、102和201室登记在陈建云和陈巧平名下。103室房产登记在夏念军名下，建筑面积94.21平方米，属商业用地。吴丹宁于2017年6月11日去世，周灵杰与吴丹宁系夫妻关系；胡国树和胡小月系夫妻。 2、2016年11月，上述101室被胡国树出卖案外人。2018年3月,上述202室因胡国树个人债务被苏州市虎丘区人民法院依法拍卖。 2018年5月28日，陈巧平诉至浙江省文成县人民法院，诉请判令胡国树、胡小月共同赔偿101室和202室的卖房款及出卖之前的租金共计96.2159万元及利息损失，案号为（2018）浙0328民初1420号，陈建云、周灵杰、夏念军均为第三人。该案中，胡国树、陈建云、周灵杰对五人合伙共同出资购买五套房产的事实均无异议，胡国树还表示收到吴丹宁预付的42.2万元租金，周灵杰亦陈述101室、202室房产长期委托吴丹宁对外出租,2009年之前的租金均已按比例分配给各合伙人,2009年之后的租金由吴丹宁、胡国树领取,未分配给其他合伙人,但吴丹宁对收取的租金均有记录,胡国树有时候是按期领取租金,有时候是预支租金,具体金额按吴丹宁记载的记账单计算。夏念军未到庭，亦未提交答辩状。2019年2月22日，浙江省文成县人民法院在查明202室房产因胡国树个人债务被司法拍卖、101室被胡国树个人出卖的事实后判决胡国树、胡小月就上述101室和202室房款支付陈巧平58.497万元及利息损失、驳回其余诉讼请求。陈巧平不服，提起上诉。浙江省温州市人民法院于2019年10月作出（2019）浙03民终3808号判决书，改判胡国树、胡小月支付陈巧平101室和202室房款74.426万元及利息损失。一审和二审均认定陈巧平对101室和202室各享有2/6的产权份额。后，胡国树申请再审，浙江省高级人民法院于2020年3月作出（2020）浙民申80号裁定书，驳回再审申请。 3、原告陈巧平陈述：五人合伙购买的5套房子现只剩103室没有分割，其中登记在陈巧平和陈建云名下的102和201室房产均已出售，被告的份额还没拿走，在陈巧平和陈建云处保管。登记在胡国树和吴丹宁名下的202室和101室分别被司法拍卖和出售。因共有的基础已不存在，基于房屋的产权登记在被告夏念军名下，且由被告实际经营管理，故原告主张对涉案房屋按市场价格六份之二折价补偿，相应的六分之二的产权由被告所有。 原告陈巧平主张因当时约定谁名下的房屋由谁出租及收取租金，而涉案的103室夏念军从2007年4月7日至今就没有把租金拿出来结算，故诉请张被告夏念军赔偿自2007年4月7日起的租金损失，并提供2017年3月5日原告、陈建云、吴丹宁三人的签名结算清单，以证明各合伙人结算涉案房产租金情况。该表以2009年房租为例，2009年4套房子（102室除外）的房租为193909元，每股租金收入为32318元，丹：指的是胡国树和吴丹宁，登记在他们二人名下的101和202室2009年房租收入为84333元，扣减当年他们应当分的收入32318元*2，他们多拿的租金为19695元，巧：指的是陈巧平和陈建云，登记在他们名下201室2009年房租收入为59576元，军：指的是夏念军，登记在夏念军名下103室2009年租金收入为50000元，扣减他应分的收入为32318元，2009年他多拿的租金为17682元。经审查，本院认为，结算单是原告陈巧平、陈建云、吴丹宁三个合伙人签名确认结算,自2009年至2016年的租金明细均予以记载，结合胡国树和周灵杰在（2018）浙0328民初1420号一案有关预付、分配、领取101室和202室租金的陈述意见，原告陈巧平关于登记在五个合伙人各自名下的房子由各自出租并收取租金的意见具有合理性和现实性，本院应对此予以采信。 审理中，原告陈巧平申请对涉案103室的市场价和自2007年4月7日至今的年租金进行评估。经本院委托，苏州中安房地产评估有限公司于2020年9月7日出具苏中安评字第（2020）09001号房地产估价报告，评估报告为：涉案103室在2020年8月20日价值时点的市场价为184.68万元，自2007年4月7日起至2020年8月20日期间租金共计92.63万元。原告支付鉴定费19000元。 本院认为，依据《中华人民共和国物权法》的规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。根据2004年4月2日的合伙协议、陈巧平诉胡国树一案（2018）浙0328民初1420号和（2019）浙03民终3808号判决书，现已查明原告陈巧平、被告夏念军及第三人陈建云、吴丹宁、胡国树共同出资购买坐落在苏州市房屋，原告占2股即六分之二，现存登记在夏念军名下的涉案103室商铺，原告陈巧平的产权份额为六分之二。本案中，合伙协议虽约定“房产的经营和处置由全体合伙人共同协商,以少数服从多数的原则决定经营方式……”，但五套房产中有的房产被合伙人擅自出售、有的房产因合伙人的个人债务而被司法拍卖，以致诉至法院，涉案的103室登记权利人夏念军亦长期不履行共有人的义务，故原告以共有基础丧失为由请求予以分割，符合法律的规定，本院予以支持。分割时，要综合考虑房屋在构造上、使用上的独立性。根据一物一权的原则，涉案103室商铺不具备内部分割后单独进行产权登记的条件，物理上的分割也可能导致103室实际的使用效能无法得到充分发挥，相反可能导致新的矛盾出现，继而大大阻碍资源配置的有效性。原告主张按房屋的价格予以折价，判决其享有的六分之二的份额归被告所有，被告支付其折价款，符合法律的规定，本院予以支持。苏中安评字第（2020）09001号房地产估价报告系本院依原告申请而委托，鉴定程序合法，鉴定理由并无不当，本院予以采信。根据评估报告，涉案103室在2020年8月20日价值时点的市场价为184.68万元，原告按615600元主张其享有的六分之二份额的折价款，有事实依据，本院予以确认。关于租金，原告主张自2007年4月7日起至2020年8月20日期间的228522元。根据评估报告，自2007年4月7日起至2020年8月20日期间租金共计92.63万元，现原告主张该期间租金228522元，未超出法律规定的范围，系其自身权利的处分，本院予以确认。被告夏念军和第三人胡国树、陈建云、周灵杰经本院依法送达开庭传票，未到庭参加庭审，视为放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告陈巧平享有的登记在被告夏念军名下坐落于苏州市产权份额归被告夏念军所有，夏念军支付陈巧平折价款615600元，于本判决生效之日起10内付清。 二、被告夏念军赔偿原告陈巧平租金损失228522元。 （以上款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84，汇款时请注明案号。） 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11800元，减半收取5900元，保全费4520元，原告陈巧平负担3473元，被告夏念军负担6947元。公告费600元，由被告夏念军负担。鉴定费19000元，原告陈巧平负担6333元，由被告夏念军负担12667元。被告夏念军负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告陈巧平履行。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；中国农业银行苏州苏福路支行支行；账号：10×××76。 审 判 员  李 尧 二〇二〇年十月二十九日 法官助理  宋红霞 书 记 员  闫高阳