湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0302民初809号原告：郭俊克，男，1988年5月6日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：胡锦秋，湖北平长律师事务所律师。代理权限：特别授权，包括代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、调解，代收法律文书等。被告：张聪聪，女，1984年12月11日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。被告：中国建设银行股份有限公司十堰分行。住所地：湖北省十堰市张湾区。负责人：杨子刚，该分行行长。委托诉讼代理人：柯昌伟，男，该分行员工。代理权限：一般代理。被告：樊海波，男，1988年2月22日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：叶直根，湖北车城律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告郭俊克与被告张聪聪、中国建设银行股份有限公司十堰分行（以下简称建行十堰分行）、樊海波房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭俊克及其委托诉讼代理人胡锦秋、被告建行十堰分行的委托诉讼代理人柯昌伟、被告樊海波及其委托诉讼代理人叶直根到庭参加诉讼。被告张聪聪经本院适用公告送达，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭俊克向本院提出诉讼请求:1.确认原告与被告张聪聪签订的关于买卖十堰市××箭区××街办xx××单元××房屋的《房屋买卖合同》有效；2.判令被告建行十堰分行、被告樊海波在原告代被告张聪聪偿还抵押担保范围内剩余贷（借）款涂销抵押权后协助原告办理解除抵押登记手续；3.判令被告张聪聪继续履行合同，在上述抵押权解除后立即配合原告将位于十堰市××箭区××街办xx××单元××房产过户至原告名下；4.判令被告张聪聪向原告支付违约金10万元；5.判决原告有权以第2项诉讼请求中向被告建行十堰分行、被告樊海波支付的全部代偿款，以及第4项诉讼请求中被告张聪聪应支付给原告的违约金抵销原告应支付给被告张聪聪的剩余购房款，超出应付购房款部分原告有权向被告张聪聪追偿；6.本案全部诉讼费用、保全费用由被告承担。事实及理由：原告郭俊克于2018年11月29日通过十堰鹏程房地产交易咨询有限公司与被告张聪聪到鹏程公司现场签订了位于十堰市××箭区××街办xx××单元××房屋买卖合同，协议约定房屋总价62万元，并约定当天支付定金4万元，2018年12月20日前支付购房首付款28万元（含定金），另向银行申请贷款34万元支付后续房款。签订协议之日，原告郭俊克即支付了定金4万元，张聪聪出具了定金收条，同时与郭俊克签订了房屋室内物品交割清单。2018年12月19日，郭俊克又向张聪聪付清了全部28万（含4万定金）购房首付款，张聪聪出具收据一份。后张聪聪未按合同约定用郭俊克支付的首付款归还银行贷款并办理后续解押、过户手续。经郭俊克要求，张聪聪于12月25日出具承诺一份表明愿承担全部违约责任，并于当日将房屋腾空交付于郭俊克。后郭俊克多次向张聪聪要求归还抵押贷款办理过户手续，张聪聪一直答复在想办法解决，但截至目前仍无法办理。因张聪聪出售给郭俊克房产前将该房向被告建行十堰北京路支行（已注销）、被告樊海波的借款提供抵押担保，办理了抵押登记。根据物权法第一百九十一条第二款规定，原告有权代被告张聪聪清偿借款涂销抵押权。在原告代为清偿债务后，被告建行十堰分行、樊海波应配合解除不动产登记部门的抵押登记。被告建行十堰分行辩称：郭俊克和张聪聪之间的房屋买卖纠纷与建行十堰分行无关。建行十堰分行合法取得涉案房屋抵押权并依法办理抵押登记，该抵押权合法有效。在该抵押权所担保的债务得到完全清偿后，建行十堰分行可依照担保合同约定办理解押手续。被告樊海波辩称：1.原告和樊海波不存在任何法律关系，其要求樊海波涤除抵押权没有法律依据，违背了合同相对性。2.原告在没有和樊海波进行任何协商沟通代为清偿债务的情况下，将与原告无任何法律关系和没有任何过错的樊海波列为被告提起诉讼，有违诚信诉讼原则，使得本可以通过协商处理的问题占用宝贵司法资源，由此产生的诉讼费、保全费等费用应当由原告自行承担。3.原告的诉讼请求包含了多个案由和法律关系，在同一案中审理不符合有关规定。4.本着诉讼经济原则，如果原告能够代为清偿张聪聪所欠樊海波全部债务本息，樊海波愿意配合办理相关手续。被告张聪聪未向本院提交答辩意见。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月29日，张聪聪（卖方）、郭俊克（买方）、十堰鹏程房地产交易咨询有限公司（经纪方，简称鹏程公司）签订《房屋买卖（居间）合同》。该《房屋买卖（居间）合同》约定：房屋经郭俊克实地查验，同意定购张聪聪的房屋，房屋坐落于十堰市××箭区××街办xx××号（建筑面积86.69平方米）；经双方协商一致，上述房屋交易成交价为62万元，此价格包含卖方自买入该房屋后至本次出售前已产生及已支付之一切费用；张聪聪保证家庭唯一住房且满五年，则不承担任何税费，郭俊克承担过户契税、评估费、工本费、中介费、贷款（代办）费，本合同履行过程中，因国家政策原因，所产生的新税费，由政策规定的缴纳方承担；张聪聪应在全部房款到位当日交房于郭俊克；在产权过户及房款交接的过程中，鹏程公司需确保交易的安全，本合同签订之日，即视为鹏程公司居间成功，张聪聪、郭俊克同时委托鹏程公司办理产权过户、贷款相关手续；郭俊克于2018年11月29日向张聪聪支付购房定金4万元整（后期可冲抵购房款）；无论买卖双方任何一方不按照合同约定时间履行相关手续，均视为违约，违约方每逾期1日，都必须按总房款的1%向守约方支付违约金到履行手续为止，且违约方需承担守约方为解决争议应付的律师费及诉讼费；张聪聪需保证涉案房屋无不良事件发生，无权属争议，无故意隐瞒事实;若发生与张聪聪有关的权属纠纷或债务纠纷，由张聪聪负责解决，并承担一切的法律后果及违约责任，经协调，纠纷仍无法解决的，则张聪聪须按照已付房款的20%向郭俊克支付违约金，且退还郭俊克所付全部房款；合同约定的时间内，房款逾期给付时间超过15天的，视为郭俊克自动放弃购买权，则张聪聪有权单方解除买卖合同，并拒退定金；鉴于张聪聪在银行尚有贷款未结清，买卖双方约定，由张聪聪确定提前还款日，待郭俊克银行贷款审批通过后，在银行同意赎契后，扣款当天，三方一起到欠款银行，由郭俊克一次性支付房款计28万元（含定金），张聪聪解押手续拿到，且抵押解除后，张聪聪应在3个工作日内，配合郭俊克办理产权过户手续等。2018年11月29日，张聪聪向郭俊克出具《定金收条》，载明收到郭俊克购房定金4万元整。2018年12月19日，张聪聪、郭俊克、鹏程公司签订《合同补充协议》,针对郭俊克购买涉案房屋银行贷款审批结果的不确定性进行了相关约定。2018年12月19日，张聪聪向郭俊克出具《收据》，载明收到郭俊克房款24万元，房屋坐落十堰市茅箭区二××街办xx××（xx××）xx幢x单元xx室。2018年12月25日，张聪聪出具《承诺书》。该《承诺书》载明：本人张聪聪将涉案房屋出售给郭俊克，由于银行抵押不能解除，本人承担所有违约责任，现同意将房屋交付郭俊克使用，本人已经腾空该房屋并于2018年12月25日将房屋钥匙交于郭俊克，视为房屋归郭俊克所有。郭俊克诉李佩华、张聪聪案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月6日作出（2019）鄂0302民初988号民事判决书，判决：1.不得执行位于十堰市××箭区××街办xx××单元××室【不动产证号为鄂（xxxx）十堰市不动产权第xxx号】的房屋，2.驳回郭俊克的其他诉讼请求。李佩华不服上述判决，提出上诉。2019年9月17日，十堰市中级人民法院作出（2019）鄂03民终2071号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述（2019）鄂03民终2071号民事判决书查明，郭俊克关于涉案房屋的购房贷款已于2019年1月2日取得银行贷款审批。另查明：不动产登记部门登记的涉案房屋权利人为张聪聪，该房屋不动产权证号为鄂（xxxx）十堰市不动产权第xxxx号。2011年3月28日，涉案房屋被设立抵押权预告登记，抵押权预告登记权利人为建行十堰北京路支行（登记证明号：十堰房预茅箭区字第××号，债权数额26万元，债务履行期限为2011年3月18日至2036年3月18日）。建行十堰北京路支行已注销。张聪聪因资金周转向樊海波借款，双方于2018年7月12日签订《借款协议》。该《借款协议》约定：樊海波同意向张聪聪发放借款152000元，还款方式为先息后本，每月支付利息，到期支付本金，借款利率年化24%,月偿利息4560元，还款起止日期自2018年7月12日起至2019年1月11日止等。2018年7月12日，樊海波与张聪聪签订《借款协议补充协议》，对逾期还款违约金及罚息进行了约定。2018年7月12日，樊海波与张聪聪签订《房屋抵押合同》，约定张聪聪自愿将其名下的涉案房屋抵押给樊海波，作为偿还主合同借款之担保等。樊海波于2018年7月13日分别向张聪聪转账45000元、39793元。张聪聪于2018年7月13日向樊海波出具《借条》，载明借到樊海波10万元。2018年7月31日，樊海波向张聪聪转账20000元。2018年8月27日，樊海波与张聪聪签订《抵押借款合同》。该合同载明：樊海波借给张聪聪152000元，借款期限2018年7月12日至2019年7月11日，张聪聪用涉案房屋做抵押。2018年8月29日，涉案房屋被设立抵押权登记，登记权利人为樊海波【登记证明号为鄂（xxxx）十堰市不动产证明第xxxx号,债权数额15.2万元，债务履行期限为2018年7月12日至2019年7月11日】。樊海波称其实际向张聪聪出借的借款本金为12万元。本院认为：郭俊克、张聪聪及鹏程公司于2018年11月29日签订的《房屋买卖（居间）合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。郭俊克已经向张聪聪支付了关于涉案房屋的部分购房款，其购房贷款已于2019年1月2日取得银行贷款审批。郭俊克同意代张聪聪偿还建行十堰分行、樊海波的剩余借款，建行十堰分行、樊海波作为借款人及抵押权人的合法权益能够得到保障。郭俊克与张聪聪之间的《房屋买卖（居间）合同》应当继续履行。建行十堰分行、樊海波在收到郭俊克代张聪聪偿还的剩余借款后应当协助办理涉案房屋的解除抵押手续，张聪聪应当协助郭俊克办理涉案房屋的解除抵押及所有权过户登记手续。因张聪聪在本案中未向郭俊克主张剩余购房款，郭俊克代张聪聪偿还建行十堰分行、樊海波剩余借款后，如果郭俊克尚欠张聪聪购房款，张聪聪可以另案主张权利,如果郭俊克代偿的上述剩余借款超出了其应向张聪聪支付的剩余购房款，郭俊克亦可以另行主张权利。《房屋买卖（居间）合同》约定，张聪聪应在全部房款到位当日将涉案房屋交付给郭俊克。涉案房屋上设定的抵押权未能及时解除，张聪聪认可应由其本人承担违约责任。但在郭俊克尚未付清全部购房款的情况下，张聪聪已提前将涉案房屋交付给郭俊克使用，可视为张聪聪对郭俊克的相应补偿。在此情况下，郭俊克主张张聪聪支付违约金10万元，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条的规定，判决如下：一、确认原告郭俊克和被告张聪聪于2018年11月29日签订的《房屋买卖（居间）合同》有效；二、被告中国建设银行股份有限公司十堰分行、被告樊海波在收到原告郭俊克代被告张聪聪偿还的剩余借款后协助办理十堰市茅箭区xx街办xxx路x号x幢xx号房屋的解除抵押手续；三、被告张聪聪协助原告郭俊克办理十堰市茅箭区xx街办xxx路x号x幢xx号房屋的解除抵押及所有权过户登记手续；四、驳回原告郭俊克的其他诉讼请求。案件受理费2300元，保全费3520元，共计5820元，由被告张聪聪负担。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：湖北省十堰市张湾区浙江路**。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  陈 双人民陪审员  陈新权人民陪审员  林伟思二〇二〇年十二月十八日书 记 员  陈方芳