山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0202民初505号 原告(反诉被告)：青岛民航置业有限公司，住所地青岛市市南区香港中路30号，统一社会信用代码91370200776819240Y。 法定代表人：王瑞瑞，职务执行董事。 委托诉讼代理人：周重骏，山东康桥（青岛）事务所律师。 委托诉讼代理人：孙城城，山东康桥（青岛）事务所律师。 被告（反诉原告）：青岛链家兴业房地产经纪有限公司，住所地青岛市市北区通山路11号-126，统一社会信用代码91370203065085498G。 法定代表人：蒿玉峰，职务经理。 委托诉讼代理人：张兆娣，女，系公司员工，1993年10月1日出生，汉族，住山东省即墨市。 原告青岛民航置业有限公司诉被告青岛链家兴业房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周重骏、孙城城、被告青岛链家兴业房地产经纪有限公司委托诉讼代理人张兆娣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青岛民航置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2014年8月28日就位于青岛市香港中路30号甲世奥大厦2602、2603、2604、2605室的房屋签订的《租赁合同》于2019年11月6日解除；2、请求法院依法判令被告向原告返还上述涉案房屋，并且青岛市香港中路30号甲世奥大厦2602室以年租金293400.22元为标准、2603、2604、2605室以年租金791869元为标准，向原告支付自2019年11月6日合同解除之日起至实际返还房屋之日的房屋占用费（暂计算至2019年11月20日为41627元）；3、请求法院依法判令被告向原告支付截止至2019年11月6日青岛市香港中路30号甲世奥大厦2602、2603、2604、2605室租金446001.05元；4、请求法院依法判令被告向原告支付自2019年5月11日之日起以542634.61元为基数以日千分之五为比例，支付至被告实际支付之日的逾期交付租金违约金（暂计算至2019年11月20日为523642.40元）；5、请求法院依法判令被告向原告支付违约金271317.31元；6、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：原告青岛民航置业有限公司是青岛市香港中路30号甲世奥大厦2602、2603、2604、2605室房屋产权人。2014年8月28日，原告作为出租方，与承租方被告青岛链家兴业房地产经纪有限公司就位于青岛市香港中路30甲世奥大厦2602、2603、2604、2605室的房屋签署了《租赁合同》。租赁合同对租赁期限、租金支付方式及违约责任等相关事项进行了约定。签订合同后，原告依约交付房屋，严格按照《租赁合同》约定履行相应的义务，被告应于5月10日支付2019年6月10日至2019年12月9日期间的2602室房租146700.11元、2603、2604、2605室租金395934.5元，但被告一直未按照约定缴纳租金，原告于2019年11月6日向被告发函通知解除与其签订的租赁合同、要求其支付租金、违约金并要求其办理交接。截至起诉之日，被告未交接返还房屋亦未支付租金、违约金，为维护自身利益，诉至法院，望依法判决。 被告青岛链家兴业房地产经纪有限公司辩称，第一、涉案租赁房屋存在质量问题、安保问题，已危及被告公司人员的人身安全，被告无法继续承租该房屋；涉案租赁合同系因房屋质量及安保问题导致解约，属于“不可归责于被告的原因导致合同无法继续履行”。依据法律、相关规定及《租赁合同》约定，被告有权解除租赁合同，并无需承担责任。第二、被告早已搬离涉案租赁房屋并通知原告，并于2019年3月5日函告原告于“2019年3月9日解除双方签署的《租赁合同》”，故原被告签署的《租赁合同》2019年3月9日即已解除。对于2019年3月9日合同解除后被告未实际使用房屋期间的租金，被告不予承担。三、被告搬离涉案租赁房屋时未予上锁，并及时函告了原告，原告清楚知悉被告已搬离涉案租赁房屋、合同无法继续履行之事实；自此被告对房屋不存在任何占用使用，原告所诉“房屋占用使用费”毫无事实及法律依据。四、即使被告提前解约存在违约行为，原告亦应积极采取措施以减少损失，而不应以“未交接返还房屋”等毫无根据的借口恶意扩大损失。因原告故意拖延而造成的、被告未使用期间的房屋租金损失，被告不予承担。五、被告依据法律、相关规定及《租赁合同》之约定解除合同，不应承担违约责任；况且原告诉请的违约金过高，被告不予认可。 反诉原告青岛链家兴业房地产经纪有限公司诉称，2014年8月28日，原被告双方签订《租赁合同》，约定租赁期限为2014年12月10日至2019年12月9日。反诉人入住后，就该租赁房屋质量问题与安保问题多次与被反诉人反映，始终未果。反诉人公司人员的安全遭受威胁，被反诉人也未给出积极的应对措施。无奈，反诉人不得不先予搬离租赁房屋，并于2019年3月5日书面向被反诉人送达《房屋租赁合同解约通知函》，明确函告被反诉人因租赁房屋的质量、安保问题严重危及公司人员人身及财产安全，根据《合同法》相关规定及合同约定于2019年3月9日解除反诉人于被反诉人签署的《租赁合同》。反诉人要求被反诉人退还未实际使用的租金及押金遭拒。请求判令：1、反诉人与被反诉人于2014年8月28日就位于香港中路30号甲世奥大厦2602、2603、2604、2605室房屋签订的《租赁合同》自2019年3月5日解除；2、请求判令被反诉人退还反诉人押金及未实际使用的租金343547.31元；3、本案诉讼费、保全费等全部由被反诉人承担。 反诉被告辩称，涉案房屋并不存在反诉原告所提出的质量问题，因此其主张的2019年3月9日解除不具有法律效力。双方合同解除的时间应以原告发函的2019年11月6日为准，实际租金应支付至2019年11月6日，且被告应承担在解约后实际占用未归还商铺期间的占用费以及相应的违约金等款项。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人庭审中的陈述及提交的证据，本院确认事实如下： 青岛民航置业有限公司系青岛市市南区香港中路30号甲世奥大厦2602、2603、2604、2605室的房屋登记权利人。 2014年8月28日，青岛民航置业有限公司与青岛链家兴业房地产经纪有限公司签订《租赁合同》一份，约定：青岛链家兴业房地产经纪有限公司承租青岛民航置业有限公司位于青岛市市南区香港中路30号甲世奥大厦2603、2604、2605室，该房屋用途为办公；租赁期限为5年，租赁期自2014年12月10日至2019年12月9日，计租时间自2014年12月10日起至2019年12月10日止；2014年12月10日至2015年12月9日期间租金678900元、2015年12月10日至2016年12月9日期间租金6789004元、2016年12月10日至2017年12月9日期间租金733212元、2017年12月10日至2018年12月9日期间租金733212元、2018年12月10日至2019年12月9日期间租金791869元，上述款项采取提前支付的方式，按租赁年每半年支付一次，2014年11月9日之前支付首期租金339450元，以后每期租金的支付时间为上一笔租金期满前30天，即每年5月10日和11月10日，分别支付半年房租；青岛链家兴业房地产经纪有限公司交付押金50000元，押金可以用于抵扣青岛链家兴业房地产经纪有限公司拖欠的费用、租金及违约赔偿责任；租赁期间，青岛链家兴业房地产经纪有限公司负责租赁房屋内部的维修和护理；青岛链家兴业房地产经纪有限公司不交纳或者不按约定金额交纳租金超过30日的，青岛民航置业有限公司有权解除合同；青岛民航置业有限公司违反协议约定，使青岛链家兴业房地产经纪有限公司无法继续使用房屋超过30日的，青岛链家兴业房地产经纪有限公司有权解除合同；青岛链家兴业房地产经纪有限公司未能按照约定支付租金，每逾期一天应向青岛民航置业有限公司支付应付租金的千分之五作为违约金；逾期30天未支付租金，青岛民航置业有限公司可以单方面解除本合同，并不向青岛链家兴业房地产经纪有限公司承担任何违约和赔偿责任，同时青岛链家兴业房地产经纪有限公司应向青岛民航置业有限公司支付3个月租金作为违约金；若青岛链家兴业房地产经纪有限公司因自身原因需要提前解除合同，应提前3个月以书面形式通知青岛民航置业有限公司，经青岛民航置业有限公司书面同意方可解除合同，同时青岛链家兴业房地产经纪有限公司应赔偿青岛民航置业有限公司6个月租金作为违约金；青岛链家兴业房地产经纪有限公司未按合同约定交还租赁房屋，青岛民航置业有限公司有权在第三方监督下搬离房屋内的一切动产，青岛民航置业有限公司的该等行为不对青岛链家兴业房地产经纪有限公司承担任何责任，由此产生的费用由青岛链家兴业房地产经纪有限公司承担等。 2014年10月30日，青岛民航置业有限公司与青岛链家兴业房地产经纪有限公司签订《租赁合同》一份，约定：青岛链家兴业房地产经纪有限公司承租青岛民航置业有限公司位于青岛市市南区香港中路30号甲世奥大厦2602室，该房屋用途为办公；租赁期限为5年，租赁期自2014年11月1日至2019年12月9日，计租时间自2014年12月10日起至2019年12月9日止；2014年12月10日至2015年12月9日期间租金251543.4元、2015年12月10日至2016年12月9日期间租金251543.4元、2016年12月10日至2017年12月9日期间租金271666.87元、2017年12月10日至2018年12月9日期间租金271666.87元、2018年12月10日至2019年12月9日期间租金293400.22元，上述款项采取提前支付的方式，按租赁年每半年支付一次，2014年11月9日之前支付首期租金125771.7元，以后每期租金的支付时间为上一笔租金期满前30天，即每年5月10日和11月10日，分别支付半年房租；青岛链家兴业房地产经纪有限公司交付押金20000元，押金可以用于抵扣青岛链家兴业房地产经纪有限公司拖欠的费用、租金及违约赔偿责任；租赁期间，青岛链家兴业房地产经纪有限公司负责租赁房屋内部的维修和护理；青岛链家兴业房地产经纪有限公司不交纳或者不按约定金额交纳租金超过30日的，青岛民航置业有限公司有权解除合同；青岛民航置业有限公司违反协议约定，使青岛链家兴业房地产经纪有限公司无法继续使用房屋超过30日的，青岛链家兴业房地产经纪有限公司有权解除合同；青岛链家兴业房地产经纪有限公司未能按照约定支付租金，每逾期一天应向青岛民航置业有限公司支付应付租金的千分之五作为违约金；逾期30天未支付租金，青岛民航置业有限公司可以单方面解除本合同，并不向青岛链家兴业房地产经纪有限公司承担任何违约和赔偿责任，同时青岛链家兴业房地产经纪有限公司应向青岛民航置业有限公司支付3个月租金作为违约金；若青岛链家兴业房地产经纪有限公司因自身原因需要提前解除合同，应提前3个月以书面形式通知青岛民航置业有限公司，经青岛民航置业有限公司书面同意方可解除合同，同时青岛链家兴业房地产经纪有限公司应赔偿青岛民航置业有限公司6个月租金作为违约金；青岛链家兴业房地产经纪有限公司未按合同约定交还租赁房屋，青岛民航置业有限公司有权在第三方监督下搬离房屋内的一切动产，青岛民航置业有限公司的该等行为不对青岛链家兴业房地产经纪有限公司承担任何责任，由此产生的费用由青岛链家兴业房地产经纪有限公司承担等。 2019年3月5日，青岛链家兴业房地产经纪有限公司向青岛民航置业有限公司送达《房屋租赁合同解约通知函》一份，载明，“贵司与青岛链家兴业房地产经纪有限公司于2014年8月28日就位于青岛市香港中路30号甲世奥大厦2603、2604、2605室的房屋签署《租赁合同》、于2014年10月31日就位于青岛市香港中路30号甲世奥大厦2602室的房屋签署《租赁合同》，将该房屋租赁给我司使用。该租赁场地已严重影响我司员工的人身及财产安全，且无法为我司运营提供良好的经营场所。为维护我司员工安全及公司的正常经营，我司已于2019年1月31日正式迁出该租赁场地并已通知贵方。现我司再次发函告知贵司，将于2019年3月9日解除与贵司签署的《租赁合同》。请贵司于接到该通知函的三日内，派相关负责人员与我司洽谈解除合同事宜并签署解除协议。” 2019年11月5日，青岛民航置业有限公司向青岛链家兴业房地产经纪有限公司送达《关于解除租赁合同的通知函》，载明，“贵司于2014年8月28日及2014年10月30日与我司签署两份《租赁合同》，约定由贵司承租青岛市香港中路30号甲世奥大厦2603、2604、2605室及2602室房屋，由贵司承担租赁合同承租方的全部权利义务。按照租赁合同约定，贵司应于上一笔租金期满前30天即每年5月10日和11月10日，分别支付半年房租；合同同时约定若未按照约定支付租金的，每逾期一天应当支付租金的千分之五作为违约金，逾期30天未支付租金，我司有权单方面解除合同，并不向贵司承担任何违约和赔偿责任，同时贵司应当支付3个月租金作为违约金。截止至2019年11月5日，经我司多次催缴，贵司仍未支付2019年6月10日至2019年11月5日期间的租金，贵司拖欠租金的行为严重违反了《租赁合同》约定。鉴于此，我司特此通知：一、即日起解除与贵司之间的租赁合同关系；二、请贵司收到本通知书后立即将租赁房屋交还我司；三、请贵司收到本通知书后立即补缴上述欠费并承担相应违约责任。” 原告青岛民航置业有限公司提交告知函两份及快递回单一份，证明在2019年3月5日收到被告发来的房屋租赁合同解约通知函之后，原告于2019年3月22年向被告回函，认为被告所述解约事由不符合事实，也不符合解约条件。同时可以证明，被告提前解约，并未办理房屋交付及其他手续。被告青岛链家兴业房地产经纪有限公司质证称，告知函系原告单方制作，对真实性不予认可。且回函中第三条，原告予以表示将按照租赁合同的约定收回该房屋，但原告却在被告明确函告知其解约，亦已实际搬离的情况下，明知租赁合同已无法继续履行，却既未接收涉案房屋，亦未要求被告如期支付租金。可以侧面印证原告已默认合同已无需继续履行，且合同已经解除的事实。 被告青岛链家兴业房地产经纪有限公司提交电话录音及录音笔录一份，证明双方通过辛鹏与付文书处理租赁合同接触事宜，原告对被告函告其解约及搬离涉案房屋事宜一清二楚。原告质证称，对录音的真实性不予认可，无法确认录音内容中说话主体以及当时的录音背景，即使该份证据是真实的，通过录音也可以听出双方并未对合同的解除达成一致意见。合同解除从法律性质上应该包括合同的解除原因，解除后的违约责任以及解除后房屋的处理等一系列问题，从该份证据也可以看出，双方对于合同解除的违约责任以及解除后房屋的处理方式等均存在争议。被告工作人员在录音中也提出就违约责任事宜与原告协商，可以看出，被告是想通过协商一致的方式解除合同，但在原告没有同意其解除的情况下，双方是无法达成双方协商一致解除的后果的。 被告青岛链家兴业房地产经纪有限公司提交工商登记信息官网截图打印件及涉案租赁房屋大门图片及视频一宗，证明青岛民航置业有限公司、山东嘉诚物业管理有限公司为关联企业。被告搬离租赁地未给租赁房屋上锁，该房屋自被告搬走后即已脱离反诉人管控。26楼被告公司大门为电控玻璃门，断电后停控，徒手即可掰开。作为租赁地大楼“伟东大厦”所有人的被告，早已实际控制涉案房屋，并不存在其所述的被告需“返还房屋”问题。原告质证称，工商登记的真实性无异议，但是通过该组证据不能看出两公司具有关联关系。即使有关联关系，该两个公司亦属于不同主体，租赁合同关系与物业服务关系也系不同的法律关系，故被告主张不能成立。照片并不能看出被告主张的事项，且即使是电控玻璃门，从事实上断电即可停控。但在租赁合同关系并未实际解除，房屋并未实际交付的情况下，原告不可能强行打开，也不存在被告所述的无需返还房屋。房屋的返还是法律性质的概念，并不是说房屋没有上锁就等同于返还给了原告。从视频内容可以看出，涉案房屋内仍有被告的大量物品，被告并未实际从房屋内搬出。 2020年4月10日，本院依法进行现场勘验，经查涉案房屋位于市南区香港中路30号世奥大厦26楼，现2601、2603、2604、2605、2602房屋已闲置，房屋内有办公桌椅、文件柜、沙发等部分办公用品。被告在勘验笔录中称：“我们当时已经放弃桌椅等办公用品，现在我们也不要了。” 原告称，一、原被告签订的《租赁合同》解除时间应为2019年11月6日；二、被告主张原告返还租金没有依据；三、涉案房屋未实际交付，被告应向原告支付截止至2019年11月6日的租金446001.05元，应向原告2602室以年租金293400.22元为标准、2603、2604、2605室以年租金791869元为标准支付自2019年11月6日合同解除之日起至实际返还房屋之日的房屋占用费；四、被告应向原告支付自2019年5月11日起以542634.61元为基数以日千分之五为比例支付至被告实际支付之日的逾期支付租金违约金；五、被告应向原告支付违约金271317.31元；六、即使最终认定被告2019年3月5日发函构成提前解除，合同解除时间也应是2019年6月9日，被告主张退还租金没有依据，被告仍应承担6个月租金的违约金和合同解除后至实际交付房屋之日的房屋占用费；七、即使认为只能按照原告在诉讼请求主张的3个月违约金处理，依据租赁合同约定，押金已经在被告本应承担的六个月违约金中优先抵扣，原告在诉请中主张的3个月违约金271317.31元应全部得到支持。 被告称，一、原被告之间存在多年租赁合作关系，且负责对租赁合作进行接洽的一直系原告公司付文书与被告公司辛鹏，此为双方之间合作习惯；二、被告早已搬离涉案房屋，并于2019年3月5日函告原告于2019年3月9日解约，原告尽数知悉被告早已搬离事宜、亦已收到被告向其发送的解约函，但原告各种理由拖延。对于2019年3月9日后、被告未使用期间的房屋租金，不应由被告承担；三、依据原告所提交的其拍摄房屋内部照片证据，可知原告早已接收涉案房屋且有能力接收房屋，诉请及庭审中却仍继续想被告主张“返还房屋”，原告所提交的证据与其表述自相矛盾；四、被告函告原告解约后，原告一直借口拖延交接，亦未向被告主张依约支付租金。可侧面印证被告函告原告解约时，双方已经对合同无法继续履行、即合同解除之事实达成合意；五、即使被告提前解约存在违约行为，原告亦应积极采取措施以减少损失，而不应长期拖延接收涉案房屋。因原告拖延、拒绝接收房屋而造成的、被告未使用期间的房屋租金损失，被告不予承担；六、被告依据合同法规定及《租赁合同》相关约定解除合同，不应承担违约责任；况且原告诉请的违约金过高，被告不予认可。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，民航置业公司与青岛链家兴业房地产经纪有限公司签订的两份《租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。 《租赁合同》履行过程中，链家兴业公司于2019年3月5日向民航置业公司提出解除合同，其虽主张租赁房屋存在房屋质量、安保问题导致解约，属于“不可归责于被告的原因导致合同无法继续履行”，但未提供有效的证据予以证明，其以此为由解除合同，并不符合合同约定的解除条件，构成违约。鉴于链家兴业公司提出解除合同后已搬离租赁房屋，故本院认定双方签订的《租赁合同》于2019年3月5日解除。民航置业公司主张确认《租赁合同》于2019年11月6日解除的诉讼请求，本院不予支持。链家兴业公司反诉请求确认《租赁合同》自2019年3月5日解除的诉讼请求，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。租赁合同约定“若乙方因自身原因需提前解除合同，应提前3个月以书面形式通知甲方，经甲方书面同意方可解除合同，同时乙方应赔偿甲方6个月租金作为违约金。”被告主张合同约定的违约金过高，原告仅主张3个月的违约金271317.31元也是对其自身权利的处分，故本院判令被告支付原告违约金271317.31元。被告已经支付的押金7万元应当从上述金额中予以扣除，即被告应当支付原告违约金201317.31元。 依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿；当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”的规定以及《租赁合同》中“如果链家兴业公司未按照本合同规定交还该租赁房屋，则民航置业公司有权在第三方的监督下搬离该房屋内的一切动产，该房屋之装修及所有附属设施/设备属于民航置业公司所有，民航置业公司无须给予链家兴业公司补偿。”的约定，链家兴业公司擅自违约解除合同后虽搬离涉案房屋，但未提供证据证明其与民航置业公司已办理房屋交接手续，根据本院现场勘验的情况，涉案房屋内仍遗留部分办公桌椅等物品，链家兴业公司对此存在一定过错。同时，民航置业公司作为涉案房屋的产权人，亦应在合理期限内依据合同约定采取适当措施予以处理，以防止损失的扩大。据此，结合链家兴业公司已实际支付租金至2019年6月9日的事实，本院认定链家兴业公司应负担2019年3月6日至2019年6月9日期间的房屋占用费，对于链家兴业公司主张的民航置业公司退还未实际使用的租金343547.31元的诉讼请求，本院不予支持。 现涉案房屋已交付民航置业公司，故民航置业公司主张返还涉案房屋的请求，本院不予支持。对于原告主张的要求被告支付截止至2019年11月6日的房屋租金及至实际返还房屋之日的房屋占用费的诉讼请求本院不予支持。 本院已经支持原告主张的提前解除合同的违约金，上述违约金足以弥补原告的损失，对于原告主张的要求被告支付逾期支付租金违约金的诉讼请求不予支持。 综上，案经本院调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、青岛民航置业有限公司与青岛链家兴业房地产经纪有限公司签订的两份《租赁合同》于2019年3月5日解除； 二、青岛链家兴业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付青岛民航置业有限公司违约金201317.31元； 三、驳回青岛民航置业有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回青岛链家兴业房地产经纪有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费16343元，减半收取8171.5元，保全费5000元，由原告负担11171.5元，被告负担2000元；反诉费3227元，由反诉原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  赵方栋 二〇二〇年六月三十日 书记员  程 珊