广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5321民初189号原告：黎敬贯，男，1964年1月7日出生，汉族，居民，住新兴县****************。委托诉讼代理人：梁子兴，广东云新律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘达煜，广东云新律师事务所律师。被告：廖家明，男，1990年9月15日出生，汉族，居民，户籍地新兴县六祖镇旧村委旧村头坊**，现住新兴县新城镇锦水大楼****。原告黎敬贯与被告廖家明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎敬贯的委托诉讼代理人梁子兴、被告廖家明到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告黎敬贯向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2019年3月29日签订的《租赁合同》；2.没收被告交纳的合同押金5000元；3.要求被告支付2019年7月起至解除合同时止的租金（租金按每月2500元计算，计至2019年10月止的租金为10000元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：经原、被告双方协商，由被告承租原告位于新兴县新******侧的商铺用作生意经营，双方签订《租赁合同》，约定合同租期三年，从2019年4月15日至2021年4月15日止，每月租金2500元，每半年支付一次，并交纳合同押金5000元。如超期未交租的，原告有权解除合同并没收合同押金。合同签订后，被告交纳了合同押金5000元，按月支付了2019年4月至6月共三个月的租金，2019年7月开始未再交过租金给原告。原告为此依法向法院提起诉讼，请求判决支持原告的诉请。被告廖家明辩称，2019年3月29日，原、被告签订了租赁合同，但实际按月交付租金。2019年7月，双方已口头解除签订的《租赁合同》，当时原告答应被告可在下任租客店铺装修前搬走办公物品，同意被告暂时将物品继续存放在商铺。上述口头达成的内容在被告提交的微信语音中也有表述（微信语音已刻录成光盘），其中有一段原告于2019年8月份的语音内容，内容为：明哥，东西搬走没有，租户准备装修了，要及早。这段语音内容证实了原、被告双方早已达成解除合同的合意。2019年9月原告拉黑被告微信，被告无法联系原告，到商铺现场找到原告才能搬走所有物品，当时门锁已经更换，被告就没有归还钥匙给原告。本院经审理认定事实如下：原、被告于2019年3月29日签订《租赁合同》，约定：甲方黎敬贯，乙方廖家明，现甲方有一间商铺位于新兴县*******侧，愿出租给乙方做生意使用，合同具体内容如下：1.租期三年（即2019年4月15日至2021年4月15日止）；2.每年租金叁万元（￥30000元），需每半年付一次租金，即在每第六个月前乙方付给甲方壹万伍仟元正。如超期未交租，算乙方放弃租铺，由甲方收回商铺，没收押金；……7.租赁期未满如终止合同，押金不退还。8.如果租期已满……确不需续租的，甲方将伍仟元不计利息押金退还乙方。合同还对水电费缴纳、转租等内容进行了约定。合同尾部甲方签名栏由原告黎敬贯签名，乙方签名栏由被告廖家明签名。合同签订当日，原告将商铺交付给被告使用。被告接收商铺后用于经营装修业务。在租赁合同履行过程中，双方形成口头约定按月支付租金。被告按月支付了2019年4月至6月商铺租金给原告，2019年7月之后未继续向原告支付过商铺租金。另被告于2019年5月7日向原告支付了商铺租赁押金5000元。2019年7月，被告向原告提出解除租赁合同，原告表示同意并要求被告立刻搬离且没收押金。经原告多次催促，被告至2019年9月并在原告在场见证下彻底搬清所有物品，原告自此接收商铺，但被告未将商铺钥匙归还原告。庭审中，被告对原告提出没收其交付的押金5000元没有异议，并认为其不拖欠原告租金。另查明，2020年3月10日，被告交还涉案商铺的遥控锁匙1条给原告。经本院庭后询问原告，原告提出被告以其交付了2个月的押金为由拖延搬离，同时，原告自认在2020年2月已将涉案商铺重新出租给他人。以上事实，有原告提交的身份证复印件、租赁合同、押金、租金收据，被告提交的光盘、微信聊天记录截图以及本院的庭审笔录、询问笔录等予以证实。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的《租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，内容无违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照《租赁合同》的约定履行合同。对原告的诉求，本院具体评判如下：一、对于原告请求解除双方于2019年3月29日签订的《租赁合同》的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告以被告拖欠租金、构成违约为由要求解除租赁合同，被告则抗辩双方已在2019年7月协商一致解除了租赁合同。经查，被告于2019年7月向原告提出解除租赁合同，原告表示同意并要求被告立刻搬离且没收押金。之后原告多次催促被告搬清物品，被告至2019年9月在原告在场见证下搬清物品。本案中，被告提出解除租赁合同，并在原告的在场见证下搬清物品，原告亦同意接收商铺，上述行为应视为双方协商一致解除租赁合同。而对于协商解除时间（亦即涉案商铺的实际交还时间），原、被告各执一词且均无提供充分证据证实，综合双方均确认月份为9月，本院确定双方协商解除合同的时间为2019年9月30日。因此，原、被告的租赁合同已于2019年9月30日解除。二、对于原告请求被告支付2019年7月起至解除合同时止的租金及没收被告交纳的押金问题。本案中，虽然原、被告在《租赁合同》中约定每半年支付一次租金，但从合同实际履行情况来看，被告按月支付租金，原告按月收取租金，原、被告对此均无异议，双方事实上已经就变更合同租金支付时间达成了一致意见，原、被告双方应当按照变更后的内容履行合同。从原、被告确认的事实来看，被告在2019年9月搬清商铺内权属自己的全部物品，自此将商铺交还给原告。在被告未完全腾空商铺交还给原告的情况下，涉案商铺仍旧处于被告可以支配控制的状态，被告实际也继续使用原告的商铺，故其应当继续向原告支付商铺租金直至涉案商铺实际交还时止。如前所述，本院确定租金计算时间为2019年9月30日。故本院对原告请求被告支付自2019年7月至2019年9月的商铺租金合计7500元，予以支持。原告请求超出该期限的商铺租金，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权，人民法院不予支持”的规定，合同中虽约定若被告超期未交租的则原告有权没收押金，但该押金在合同中并无约定定金性质，合同当事人对此不能主张定金权，故原告要求没收被告交纳的合同押金5000元的请求，于法有悖，本院不予支持。被告对原告提出没收其押金没有异议且认为其不拖欠原告租金，实质意思是押金可以折抵租金。因此，该5000元可冲抵合同履行过程中被告拖欠2019年7月1日至2019年9月30日的租金，冲抵后，则该时间段尚欠租金为2500元（7500元-5000元）。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、原告黎敬贯与被告廖家明2019年3月29日签订的《租赁合同》于2019年9月30日解除。二、被告廖家明应于本判决发生法律效力之日起七日内支付商铺租金2500元给原告黎敬贯。三、驳回原告黎敬贯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87.5元，由被告廖家明负担。本判决为终审判决。审判员  余洁玲二〇二〇年三月二十三日书记员  甘明艳附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。