上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初1808号原告(反诉被告)：冯玉江，男，1959年5月16日出生，汉族，住上海市虹口区。被告(反诉原告)：支宁，男，1984年9月4日出生，汉族，住上海市宝山区。被告(反诉原告)：贡莉莉，女，1988年12月19日出生，汉族，住上海市宝山区。第三人：上海福祥房地产经纪事务所万安店，住所地上海市虹口区新市北路****。负责人：胡保国。原告冯玉江诉被告支宁、贡莉莉房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法通知上海福祥房地产经纪事务所万安店(以下简称福祥房地产事务所)为第三人参加诉讼，被告支宁、贡莉莉向本院提出反诉，本院受理后，依法合并审理，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯玉江，被告支宁、贡莉莉到庭参加诉讼，第三人福祥房地产事务所经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。冯玉江向本院提出诉讼请求：1、判令支宁、贡莉莉支付购房尾款6万元；2、判令支宁、贡莉莉支付逾期付款违约金，以6万元为本金，按照每日千分之五的标准自2019年8月25日起计算至实际支付之日止。事实和理由：2019年5月27日，冯玉江与支宁、贡莉莉签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，约定由支宁、贡莉莉受让冯玉江自有的位于上海市仁德路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋价款为195万元；冯玉江于2019年8月20日前腾出房屋并通知支宁、贡莉莉验收交接；冯玉江承诺自房屋权利转移之日起10日内，向房屋所在地派出所办理户口迁出手续，每逾期一日，按已收款承担0.5%的违约责任；支宁、贡莉莉承诺按照合同约定付款，每逾期一日，支宁、贡莉莉按逾期未付款的0.5%承担违约责任；冯玉江于2019年8月20日前物业交付，户口迁出，结清水、电、煤、物业等费用，支宁、贡莉莉支付剩余尾款6万元。房屋交接后，因户口迁出当日上海市公安户籍管理系统升级无法办理业务，又因家中父亲生病，冯玉江至2019年8月25日迁出户口，现支宁、贡莉莉以其违约为由拒不支付尾款。另2019年8月20日双方签订协议，因冯玉江将系争房屋阳台及卧室移门拆除，由冯玉江支付支宁、贡莉莉5,000元补贴款，尾款变为55,000元，如冯玉江户口于2019年8月31日前迁出，未迁出之前8月20日至8月31日间冯玉江每日补偿支宁、贡莉莉100元，按迁出日期结算，如冯玉江户口未于2019年8月31日前迁出，按合同约定结算，由冯玉江支付给中介5,000元，待户口迁出后中介再将该款返还冯玉江，实际冯玉江无需支付该5,000元，只需在尾款中抵扣。签订协议当日支宁、贡莉莉应支付冯玉江5万元，将5,000元留在中介处，但因签订协议当日支宁、贡莉莉将55,000元均付至中介处，故坚持主张其应支付尾款金额为6万元。支宁、贡莉莉辩称并反诉称，2019年7月18日银行放贷后支宁、贡莉莉至系争房屋发现卧室、阳台的墙被敲掉，房间内堆放垃圾，遂至福祥房地产事务所要求协调。中介表示现尚未到交房时间，会与冯玉江沟通在交房日前处理好。但至交房当日即2019年8月20日，系争房屋内尚未整理好，于是双方签订协议，由冯玉江补偿支宁、贡莉莉5,000元，在尾款中抵扣，并对逾期迁出户口违约金重新进行约定。因当日冯玉江户口尚未迁出，故支宁、贡莉莉将尾款55,000元支付至福祥房地产事务所，当时冯玉江在场。2019年8月21日，冯玉江发短信给支宁，称其未违约，不需要按照8月20日所签订的协议每日支付100元，表示8月20日关于户口迁出的协议应作废，要求按照房屋买卖合同履行。当日，支宁、贡莉莉到了福祥房地产事务所，中介当场电话询问冯玉江关于户口迁移如何履行，冯玉江表示按照房屋买卖合同履行。综上，支宁、贡莉莉已于2019年8月20日将55,000元支付至福祥房地产事务所，不构成违约，同意由福祥房地产事务所将55,000元尾款转付给冯玉江。另由于冯玉江逾期迁出户口，现反诉要求冯玉江支付逾期迁出户口违约金4万元。针对支宁、贡莉莉的反诉，冯玉江辩称，不同意反诉诉请。根据合同约定户口迁出时间为系争房屋权利转移之日起10日内，其认为合同约定的权利转移之日系指交房之日即2019年8月20日，其实际于2019年8月25日迁出户口，不构成违约，无需支付逾期迁出户口违约金。另合同约定的逾期迁出户口违约金及支宁、贡莉莉酌情主张的违约金标准均过高，要求法院进行调整。福祥房地产事务所述称，系争房屋房价款为195万元，支宁、贡莉莉已支付购房款189万元，合同约定尾款为6万元。因冯玉江拆除了系争房屋内的固定设施，双方经协商签订协议，由冯玉江赔偿支宁、贡莉莉5,000元，在尾款中抵扣。现支宁、贡莉莉已将尾款55,000元支付至福祥房地产事务所，同意根据法院判决支付相应款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月27日，冯玉江(卖售人、甲方)与支宁、贡莉莉(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，房屋转让价款为195万元；甲、乙双方同意，甲方于2019年8月20日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；甲、乙双方确认在2019年7月10日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以虹口区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准；乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行；甲方承诺自系争房屋房地产权利转移之日起的10日内，向房屋所在地公安派出所办理户口迁出手续，甲方未能及时迁出户口的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款千分之五的违约金，计算至户口实际迁出之日止，合同继续履行；附件三约定：乙方于2019年5月22日前支付定金5万元；于2019年6月5日前支付64万元；于2019年8月20日前支付120万元；于2019年8月20日前支付6万元；补充条款(一)约定：甲方于2019年8月20日前物业交付，户口迁出结清水、电、煤、物业、有线费用，乙方支付尾款6万元。2019年5月22日，支宁、贡莉莉支付冯玉江定金5万元。2019年6月3日，支宁、贡莉莉支付冯玉江64万元。2019年7月9日，支宁、贡莉莉支付冯玉江10万元。2019年7月17日，支宁、贡莉莉通过上海农商银行贷款支付冯玉江110万元。2019年7月9日，支宁、贡莉莉取得系争房屋产权证。2019年8月20日，冯玉江(甲方)与贡莉莉(乙方)签订协议，约定：甲方支付5,000元给乙方作为甲方拆除固定设施补贴;甲方户口于2019年8月31日之前迁出该房屋，未迁出之前8月20日至8月31日之间甲方每天补偿100元给乙方作为户口未迁出补偿，按迁出日期结算，若甲方户口在2019年8月31日之前未迁出，甲乙双方按买卖合同结算;甲方交5,000元给中介方待户口迁出后中介方再将5,000元给甲方(另扣除补偿8月20日至8月31日之前每天100元)。同日，支宁、贡莉莉支付55,000元至福祥房地产事务所，福祥房地产事务所出具收条。2019年8月21日，冯玉江发短信给支宁，称“你回家仔细看看，合同第十一条条款内容”，“合同第四条、第十一条，对户口迁移的要求”；支宁回复称“昨天签的关于户口迁出的部分，你决定要作废对不对”；冯玉江回复称“肯定的”；支宁又回复称“那就按照合同约定的执行好吧，你同意伐”；冯玉江回复称“好”。本院认为，冯玉江与支宁、贡莉莉之间的《上海市房地产买卖合同》及协议系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定,2019年8月20日前物业交付，户口迁出结清水、电、煤、物业、有线费用，支宁、贡莉莉支付尾款6万元，履行中因系争房屋内固定设施被冯玉江拆除，双方于2019年8月20日达成协议，明确由冯玉江补偿支宁、贡莉莉5,000元，同时对户口迁出事宜重新约定，同日，支宁、贡莉莉将房款55,000元支付至福祥房地产事务所。然次日，冯玉江通过短信表示不认可2019年8月20日协议中关于户口迁出部分的约定，双方短信确认仍按照合同约定履行。故根据协议支宁、贡莉莉应支付冯玉江尾款金额为55,000元。关于逾期支付尾款的违约金，因双方在达成协议后对于户口迁出事宜未能协商一致，且支宁、贡莉莉实际已在合同约定时间将款项付至中介处，故本院不予支持。关于逾期迁出户口违约金，双方最终确认按照合同约定履行，合同约定冯玉江应于房地产权利转移之日起10日内迁出户口，而权利转移应以产权变更登记时间为准，现冯玉江于2019年8月25日才将户口迁出，构成违约，具体金额本院根据合同履行情况、冯玉江的过错程度及支宁、贡莉莉的实际损失等因素酌情调整为5,000元。第三人福祥房地产事务所经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、支宁、贡莉莉应于本判决生效之日起10日内支付冯玉江购房款55,000元；二、冯玉江应于本判决生效之日起10日内支付支宁、贡莉莉逾期迁移户口违约金5,000元；三、驳回冯玉江的其余诉讼请求。上述第一、二项折抵后，实际由上海福祥房地产经纪事务所万安店支付冯玉江50,000元，支付支宁、贡莉莉5,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1,312.50元，由冯玉江负担131.25元，支宁、贡莉莉负担1,181.25元；反诉受理费400元，由冯玉江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴 燕人民陪审员  沙光华人民陪审员  张永杰二〇二〇年七月十三日书 记 员  谢嫣雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。