广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初4526号原告：中国银行股份有限公司佛山南海里水支行，住所地佛山市南海区*********************、102号，统一社会信用代码914************277。法定代表人：高武湖，任行长。委托诉讼代理人：都平，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：关铧浚，广东诺臣律师事务所实习律师。被告：夏世敏，男，汉族，1978年8月15日出生，住湖北省罗田县*********，公民身份号码421************619。被告：方朝霞，女，汉族，1979年2月9日出生，住湖北省罗田县************，公民身份号码421************624。被告：佛山中海金沙水岸房地产开发有限公司，住所地佛山市南海区*************海金沙水岸花园8号楼2层，统一社会信用代码914***********169Q。法定代表人：庄某1。委托诉讼代理人：岳毅，系被告员工。原告中国银行股份有限公司佛山南海里水支行与被告夏世敏、方朝霞、佛山中海金沙水岸房地产开发有限公司（以下简称中海公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案，依法适用简易程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人都平、被告夏世敏、方朝霞、被告中海公司委托诉讼代理人岳毅通过互联网在线参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告夏世敏、方朝霞向原告清偿房贷欠款本息共计848003.8元（暂计至2019年11月21日，其中本金为834784.87元、利息12935.86元，罚息283.07元）,从2019年11月22日起至欠款全部还清之日止的利息按照中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率上浮50%计算(延期履行,加倍付息）；2.判令被告夏世敏、方朝霞向原告支付本案律师费50000元；3.判令原告对依法处分被告夏世敏、方朝霞提供的位于广东省佛山市南海区**********************203的价款享有优先受偿权，受偿权范围包含本金、利息、罚息、诉讼费、律师费等费用；4.判令被告中海公司对两被告上述债务承担连带清偿责任；5.判令由三被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与两被告于2014年11月25日签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，该合同约定：原告向两被告提供贷款910000元，用于购买位于：广东省佛山市南海区**********************203。贷款期限为336个月；借款利率采用浮动利率，参考利率为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，每12个月为一个浮动周期，还款周期为一个月，还款方式为等额本息还款。两被告以其贷款所购的位于广东省佛山市南海区**********************203为原告债权提供房产抵押担保，抵押担保范围包括合同项下借款本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、原告实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）。若两被告逾期还款，原告有权按照按合同约定的贷款利率上浮50%计收罚息。若被告出现未按期归还贷款本息或应支付的其他费用即构成或视为上述合同项下违约，原告有权视具体情形分别或同时采取下列措施：宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期、终止或解除上述合同、要求被告赔偿因其违约而给原告造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用、依法及上述合同约定对抵押房屋行使抵押权、原告认为必要的其他措施。合同签订后，原告依约发放了上述贷款,并对上述房屋办理了抵押登记，抵押权人为原告。截止2019年11月21日被告已经逾期四期未还，这已经严重影响了原告的合法权益。原告认为，两被告未按约定偿还借款，已经构成合同所约定的违约可提前收回已发放借款的情形，被告应向原告偿还所诉金额，且原告对处分两被告提供的抵押房产的价款享有优先受偿权。综上所述，原告恳请法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法利益。诉讼中，原告补充陈述，截止至2020年5月7日，被告夏世敏、方朝霞拖欠本金826528.82元、利息16813.26元、罚息262.35元、复利582.06元，并从2020年5月8日起至欠款全部还清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布实施的五年期以上贷款报价利率加25个基点再上浮50%计算。被告夏世敏辩称，欠款属实，但目前资金困难，只要资金恢复周转，就会还款，但不同意负担律师费和诉讼费。小孩在涉讼房屋登记的住址的学区范围内就读，希望对他们的学习不产生影响。被告方朝霞辩称，被告经济遇到困难，加上被告的家乡处于疫情重灾区，请求减免律师费和诉讼费。被告中海公司辩称，第一，被告与原告签订的个人房屋贷款合作协议约定的担保期限已届满，中海公司不应再承担连带担保责任，涉讼房屋在2016年11月办大确权，按照合作协议的约定，中海公司的保证责任期限自商品房房屋权属证明书及抵押登记证明止，按照签署协议当时登记部门出具的大确权文件为佛山市南海区商品房房屋产权权属证明书，因此该协议约定的阶段性保证期限至大确权之日止，同时涉讼房屋于2014年11月8日办理抵押权预告登记证明，根据个人房屋贷款合作协议第九条规定，双方办理抵押权预告登记证明即已完成合作协议约定的抵押登记，同时鉴于后期房管部门将房屋抵押登记手续调整为抵押权预告登记，双方于2015年12月签署楼宇抵押贷款差别化服务合作协议，将该项目的保证期限明确为办妥预抵押登记之日，因此中海公司的保证责任已届满。第二，根据协议约定，中海公司的保证责任仅限于本金，不包括律师费、诉讼费等实现债权的费用，依据贷款合作协议第十条第三款。原、被告围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，被告夏世敏、方朝霞没有提交证据。经审查，当事人的证据来源合法、有原件核对、与本案相关联，本院予以确认，并据此认定原告所诉事实属实。并查明，2013年9月12日，原告与被告中海公司签订《个人房屋贷款合作协议》，约定被告中海公司同意自《借款合同》生效之日起，至办妥《商品房房屋产权权属证明书》及抵押登记证明止为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证；在原告与购房借款人签订《借款合同》后，由被告中海公司负责即使办理拟抵押房产的抵押登记工作，在房产竣工验收后，及时办妥房地产权证、土地使用证和抵押他项权证，并将购房借款人的上述三证交与甲方管理；本协议有效期限为三年，协议履行期满或终止时，被告在协议期内发生的保证责任并不因此免除；协议项下任一房屋贷款因被告原因发生逾期或违约，原告有权从被告保证金账户中扣除偿还每笔违约贷款应还款部分。2015年12月30日，原告与被告中海公司又签订《楼宇抵押贷款差别化服务合作协议》，约定在原告提供阶段性房款差别化服务的情况下，被告除承担双方按揭合作协议约定的担保时间内的担保责任外，还就各购房借款合同承担自放款之日起至办妥房产的预抵押登记之日止，该房产预抵押登记之日起甲方的连带保证责任解除。庭审中，原告及被告夏世敏、方朝霞均确认被告自2019年7月起开始逾期还款。被告夏世敏、方朝霞确认尚未办理涉讼房屋房产证。本院认为，涉案《个人一手住房贷款合同》及《个人房屋贷款合作协议》系各方当事人的真实意思表示，各方均应依约履行。原告已依约向被告夏世敏、方朝霞发放借款，原告主张被告夏世敏、方朝霞从2019年7月起未按照合同约定按时还款，两被告作为义务履行方未举证证明已依约履行还款义务，两被告逾期还款行为已构成违约，故原告要求被告夏世敏、方朝霞提前归还全部借款本金及利息、罚息、复利，符合合同约定，没有违反法律规定，本院予以支持。因中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故本案贷款利率转换为全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率（LPR），加点数值为以原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。涉讼贷款合同已明确约定，借款人到期未还款的，应负担原告的律师费损失，故两被告辩称不同意负担律师费，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，但从原告起诉的标的金额及本案的难易程度来看，原告主张的律师费过高，本院酌定调整律师费为33000元。原告提出被告夏世敏、方朝霞以其购买的位于广东省佛山市南海区**********************203作为合同项下债务的抵押担保，并办理了抵押权预登记，原告有权对抵押物在约定的债权范围内享有优先受偿权的主张。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为广东省佛山市南海区**********************203的抵押权预告登记的权利人，在未办理抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时对该房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房产的处分，但并非对该房产享有现实抵押权，原告的该主张没有法律依据，本院不予支持。原告与被告中海公司之间存在《个人房屋贷款合作协议》，双方约定被告中海公司为购房借款人自《借款合同》生效之日起，至办妥《商品房房屋产权权属证明书》及抵押登记证明止为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证。经庭审审查，因本案涉讼房产尚未办理房地产权属证明及抵押登记证明仅办妥预抵押登记，根据上述合作协议约定，原告主张被告中海公司承担保证责任符合合同约定，本院予以支持。关于中海公司抗辩意见，1.被告中海公司辩称因涉讼房屋于2016年11月办理大确权，故中海公司的担保期限已届满。房地产交易市场中俗称“大确权”，实为被告中海公司作为房地产开发企业按规定申报了楼盘初始确权登记，确认涉讼房屋所在楼盘的权属人为房地产开发企业即被告中海公司。但结合涉讼《个人房屋贷款合作协议》约定及上下文文义，被告中海公司保证责任期限应至购房者夏世敏、方朝霞办妥涉讼房屋过户转移登记，取得商品房房屋产权权属证明书及抵押登记证明之日止。现涉讼房屋仅办理抵押权预告登记，故被告主张的保证责任期限已届满条件未成就。2.被告中海公司主张其仅对涉讼贷款本金负有保证责任，但并未举证证明该主张，涉讼《个人房屋贷款合作协议》亦未作约定，故本院对被告该项主张不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告夏世敏、方朝霞应于本判决发生法律效力之日起十日内归还《个人一手住房贷款合同》项下暂计至2020年5月7日的贷款本金826528.82元、利息16813.26元、罚息262.35元、复利582.06元，从2020年5月8日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率(LPR)加10个基点再上浮50%计算的罚息、以应付未付利息计算的复利给原告中国银行股份有限公司佛山南海里水支行;二、被告夏世敏、方朝霞应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费33000元予原告中国银行股份有限公司佛山南海里水支行;三、被告佛山中海金沙水岸房地产开发有限公司对被告夏世敏、方朝霞上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国银行股份有限公司佛山南海里水支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取6390.02元、财产保全费5000元，合计11390.02元（原告已预交），由原告负担159.98元，三被告按判项的责任方式负担11230.04元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇二〇年六月五日书记员  陈 盈