上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初3773号原告：上海程荣投资管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王文，总经理。委托诉讼代理人：黄建刚，上海市志君律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐浩，上海市志君律师事务所律师。被告：吴胜斌，男，1981年11月4日生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：陈建，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨诗雨，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海程荣投资管理有限公司(以下简称“程荣公司”)与被告吴胜斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理，原告程荣公司的委托诉讼代理人徐浩，被告吴胜斌及其委托诉讼代理人陈建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程荣公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告免租期内的房屋占用使用费152,572.68元。事实和理由：案外人上海泗泾资产经营有限公司(以下简称“泗泾资产公司”)系本区泗泾镇文化路XXX号房屋产权人、出租人，原告程荣公司系承租人，被告吴胜斌系次承租人。2016年4月14日，原告、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定程荣公司将位于本区泗泾镇文化路XXX号2楼整层、3楼整层、4楼西南露台约定区域(该露台仅用于晾晒衣服，以下简称“系争房屋”)租赁给被告，用途为开设外居服务公寓。该《房屋租赁合同》约定租赁期限自2016年4月15日至2026年8月3日止，其中装修免租期自2016年4月15日至2016年8月4日。第一年租金为2,207,200元，后每两年租金在上两年基础上递增6%，租金提前一个月支付，每半年支付一次。被告实际履行的计租期为2016年8月5日至2018年9月29日。2017年10月25日，上海市第一中级人民法院作出(2017)沪01民终8680号民事判决，认定原告与案外人泗泾资产公司关于泗泾镇文化路XXX号房屋的租赁合同无效。2019年3月11日，上海市松江区人民法院作出(2017)沪0117民初20829号民事判决，认定原被告之间签订的《房屋租赁合同》也无效，但未处理免租期内房屋占有使用费的问题。原告认为，既然原被告之间的租赁合同无效，关于免租期的约定亦无效，被告应当支付原告免租期内的房屋占有使用费。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告吴胜斌辩称：不同意原告的诉讼请求。一方面，即使在租赁合同有效的情况下，免租期内被告亦无须支付租金，何况本案租赁合同无效且原告承担主要过错责任，被告也不应当支付该房屋占有使用费；另一方面，免租期是原告自愿给予被告，即使合同无效，其已经做出的免租承诺仍然应当有效。所以原告主张支付免租期内的使用费既无事实依据，也没有法律依据。本院经审理确认如下事实：2015年3月26日，程荣公司(承租人)、泗泾资产公司(出租人)就本区泗泾镇文化路XXX号房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁上述房屋作为商业用房并遵守国家和当地政府相关房屋使用规定，租赁期限18年，房屋租金1.2元/天/平方米，前5年年租金3,069,285元，每五年环比递增5%。合同另对其他事宜作出约定。2016年1月12日，泗泾资产公司向程荣公司出具授权委托书，言明泗泾资产公司授权程荣公司出租、分租及管理系争房屋。2016年1月18日，泗泾资产公司就上述文化路XXX号房屋出租给被告程荣公司的有关事宜重新签订《房屋租赁合同》(编号：sjzcbgXXXXXXXX号)一份。该合同约定：房屋地上建筑面积7,007.5平方米，地下面积2,600平方米，泗泾资产公司同意该房屋的经营权、管理权以及转租权一并授权给程荣公司；签订本合同前，程荣公司已经对租赁物的土地、房屋性质等现状知晓认可；程荣公司承诺房屋只能经营外来人口服务中心及相关配套商业，并遵守国家和当地政府相关房屋使用规定，程荣公司在租赁期内未征得泗泾资产公司书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不得擅自改变上述约定的使用用途，若违反用途可追究法律责任；该房屋租赁期限为18年，租期从合同签订之日起，房屋正式起租后，泗泾资产公司同意12个月免租期，期间不计租金，但装修期内程荣公司需支付水电等相关费用；系争房屋年租金起始为2,685,624元，即1.05元/天/平方米(地下室不计算租金)，每5年环比递增5%，租金先付后用，每半年届满前15日支付下一次租金，第一期租金于2017年1月28日前支付；合同签订后，程荣公司先前支付泗泾资产公司50万元定金转为保证金；程荣公司未征得泗泾资产公司书面同意改变房屋用途、擅自转租该房屋的，泗泾资产公司可书面通知解除合同，程荣公司应向泗泾资产公司按解除合同时的年租金1倍支付违约金；程荣公司未征得泗泾资产公司书面同意或超出书面同意的范围和要求装修房屋或增设附属设施的，泗泾资产公司可以要求程荣公司恢复原状并赔偿损失。合同另对其他事宜作出约定。上述合同签订后，泗泾资产公司将上述房屋交付程荣公司，程荣公司即开始对外转租。2016年3月4日，上海市松江区泗泾镇人民政府向上海市松江区公安消防支队出具证明，系争房屋原使用用途为外居中心现同意程荣公司作为外居中心、商业使用，但土地性质不变。2016年4月14日，程荣公司与被告就系争房屋签订房屋租赁合同一份，约定：租赁房屋用于开设外居服务公寓；被告承诺装修前自行办理好相关手续方可动工，在租赁期限内，未先征得程荣公司书面同意，并按规定报经有关部门核准，被告不得擅自改变原有结构和用途；本合同租赁期为10年，自2016年4月15日起至2026年8月3日止，其中装修免租期自2016年4月15日起至2016年8月4日止；第一年租金2,207,200元，押金180,000元，然后每两年租金在上两年的基础上递增6%，租金提前一个月支付，每半年支付一次(无物业管理费)。合同另对其他事宜作出约定。合同签订后，程荣公司即将系争房屋交付被告。被告也对系争房屋按约装修并对外转租。被告支付自2016年8月5日至2017年2月4日止的租金1,103,600元、押金180,000元。2016年9月23日，泗泾资产公司制作处置公告，并于同月25日置于文化路XXX号房屋外。该公告向各位租户言明：因房屋性质为外来人口服务中心，属于国家保障房序列，不能改变性质挪作他用，现大楼一层已对外转租未商铺使用，二三层转租开始居住公寓，存在违法经营、违法居住、违法排污、违法搭建、二次装修未报批消防验收等情况，安全隐患严重。其多次约谈程荣公司，明确告知不能违反合同改变房屋使用性质，但程荣公司置若罔闻、一意孤行，违反了双方签订合同的“租赁用途”、“解除合同的条件”等约定款项，故决定解除双方签订的编号为sjzcbgXXXXXXXX号《房屋租赁合同》，收回房屋，恢复大楼原样。2016年10月17日，程荣公司作出《致所有租户的一封公开信》，其表示将严格按照合同约定履行，对其与泗泾资产公司就合同效力问题提交法院裁决，诉讼中双方应保持现有状态，避免损失扩大等意见。2016年11月14日，上海市松江区消防安全委员会办公室向松江区泗泾镇人民政府出具搞作抄告单，言明区消防支队对文化路XXX号房屋进行消防安全监督检查发现，程荣公司存在相关火灾隐患和消防违法行为。同月18日，泗泾资产公司发函要求程荣公司根据租赁合同的约定和上述抄告的要求整改并将建筑物恢复原状。2016年11月22日，本院立案受理了程荣公司要求泗泾资产公司继续履行前述房屋租赁合同一案。2017年10月25日，上海市第一中级人民法院作出(2017)沪01民终8680号二审判决，以侵害社会公共利益为由，认定泗泾资产公司与程荣公司所签订的房屋租赁合同无效。2017年11月2日，泗泾资产公司对文化路XXX号承租户发出书面公告，言明因租赁合同被认定无效，其将收回房屋，要求各承租户于同月10日前搬离文化路XXX号，逾期未搬离的，其将于该日采取停水停电等措施。同月10日，泗泾资产公司自认对文化路XXX号房屋断水断电。2017年12月4日，本院立案受理了吴胜斌与程荣公司要求确认双方于2016年4月14日签订的《房屋租赁合同》无效并要求处理合同无效后果的房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年3月11日依法作出了(2017)沪0117民初20829号民事判决，该判决已经发生法律效力。在该判决书本院认为部分载明：“根据生效民事判决书的认定，系争房屋所在的文化路XXX号房屋属于公共租赁房性质，程荣公司与泗泾资产公司之间于2016年1月18日签订的房屋租赁合同因损害社会公共利益而导致合同无效。相应的程荣公司将系争房屋转租给被告吴胜斌，以获取租金差收益的商业行为，也损坏了社会公共利益，故本院认定本案原告与被告于2016年4月14日签订的房屋租赁合同为无效。……程荣公司作为出租人比吴胜斌应更清楚房屋性质、用途，而吴胜斌作为承租人也应充分了解拟租赁房屋的相关情况，审慎签约，故导致合同无效的后果程荣公司应当承担主要过错，吴胜斌应承担次要过错。本院酌情确定程荣公司应承担70%损失赔偿责任。……”关于支付相关租赁费用和押金结算问题，该判决中处理了系争房屋从2016年8月5日起至2018年9月29日止产生的房屋占有使用费的承担问题，并一并处理了吴胜斌已支付给程荣公司的押金180,000元。但该判决并未处理系争房屋2016年4月15日起至2016年8月4日止免租期内租赁利益的承担问题，故原告程荣公司以诉称理由起诉至本院。另查明，2018年9月29日，原、被告及泗泾资产公司派员参加系争房屋交接，被告吴胜斌直接将房屋交付给泗泾资产公司。再查明，2012年5月28日，松江区住房保障和房屋管理局向松江区泗泾镇人民政府作出《关于上海泗泾资产经营有限公司建设“泗泾镇来沪务工人员居住服务中心”(文化路地块)单位租赁房建设项目认定的批复》，批准建设单位为泗泾资产公司，项目名称“泗泾镇来沪务工人员居住服务中心(文化路地块)(暂定名)”，建设规模及内容初步确认规划总建筑面积13,000平方米建设单位租赁房及商业等配套用房。建设管理：1、单位租赁房建成后，只租不售，只发大产证，不得分割办理小产证；除随同单位资产整体处置外，单位租赁房不得单独转让、单独办理房地产转移登记，并统一纳入泗泾镇公共租赁房(单位租赁房)管理服务平台；2、单位租赁房建设应严格执行《关于印发＜上海市保障性住房设计导则(公共租赁房篇)(试行)＞的通知》(沪建交联【2011】167号)文中的相关规定；3、建设项目可根据沪府发【2010】32号文有关规定，结合实际情况，适度增加建筑容积率和建筑覆盖率。同日，区住房保障和房屋管理局对上述单位租赁房建设项目认定表上审核通过。该表尾部注5记载：企业范围内行政办公及生活服务设施等配套用地超过总用地面积7%的，需另附特殊情况书面说明。该单位租赁房建设项目即泗泾镇文化路XXX号房屋，于2015年12月21日核准登记的权利人为泗泾资产公司，具体登记的土地使用权取得方式为划拨，用途为公共基础设施用地，房屋类型为公共设施用房，房屋用途为公用服务，建筑面积9,616.59平方米，总层数为4层。庭审中，原告提供了程荣公司和泗泾资产公司关于租赁合同无效后果处理的(2017)沪0117民初19738号民事判决书，作为其得出系争房屋免租期内使用费的依据。同时，本院一并出示了该案件(2019)沪01民终7517号二审民事判决书。被告对两份判决书的真实性均无异议，但认为(2019)沪01民终7517号民事判决已经改判了(2017)沪0117民初19738号民事判决第一项的内容，所以原告不能再依据(2017)沪0117民初19738号民事判决中法院关于免租期使用费的计算方式来计算本案免租期内的使用费。原告则称，(2019)沪01民终7517号民事判决只是基于程荣公司与泗泾资产公司在上诉期间双方对房屋使用费达成合意的情况下对一审判决的第一项内容进行了变更，而非改判，这是因为程荣公司许诺所有次承租人的纠纷都由程荣公司来处理，程荣公司不再向泗泾资产公司追偿，泗泾资产公司才同意免除一部分房屋占有使用费。本院注意到，(2019)沪01民终7517号民事判决中载明：“二审期间，上诉人程荣公司撤回对一审判决的第二项、第三项、第四项、第六项的上诉，对一审判决第一项的上诉请求，变更为程荣公司向泗泾公司支付房屋占有使用费893,843.42元，抵扣押金50万元，实际支付393,843.42元。被上诉人泗泾公司同意程荣公司对房屋占有使用费的上诉请求，要求维持一审判决第二项至第七项的判决内容。”基于当事人的处分原则，二审法院变更一审判决第一项为上海程荣投资管理有限公司于该判决生效之日起十日内支付上海泗泾资产经营有限公司房屋占有使用费人民币393,843.42元(已经抵扣押金人民币500,000元)，并维持了一审判决的第二项至第七项内容。以上事实，由民事判决书、房屋租赁合同及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，根据生效民事判决书的认定，原告与被告于2016年4月14日签订的房屋租赁合同因损害社会公共利益而无效，且生效判决也认定原告程荣公司对导致合同无效的后果应当承担主要过错，即70%的损失赔偿责任。现因合同无效，关于合同免租期的约定亦归于无效，被告吴胜斌作为承租人应当返还比照租金标准的占有利益。但免租期相较于计租期内承租人对租赁房屋的占有使用状态并不尽相同，故在计算本案免租期使用费时，应当根据公平原则，考虑如下两个因素：一是约定计租期内实际已履行的比例，二是原、被告双方对导致免租期约定归于无效的过错程度。现原告根据被告实际履行的计租期与约定计租期的比例，计算出未履行部分的免租期的利益，并根据双方导致合同无效的过错程度，由被告承担30%的责任，从而计算出本案被告免租期内应承担的房屋占有使用费为152,572.68元，于法有据，且已经考虑了上述两个因素，本院予以确认。被告关于无须支付免租期内房屋占有使用费的抗辩意见，于法无据，本院均不予采纳。综上，对于原告要求被告支付免租期内房屋占有使用费152,572.68元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：被告吴胜斌于本判决生效之日起十日内支付原告上海程荣投资管理有限公司自2016年4月15日起至2016年8月4日止的免租期间房屋占有使用费152,572.68元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,351元，减半收取计1,675.50元，财产保全申请费1,282.86元，共计诉讼费2,958.36元，由被告吴胜斌负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 练 斌二〇二〇年五月二十六日书记员 蔡丽萍附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。