湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初1220号原告：湖南德思勤商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区迎新路868号德思勤城市广场A4栋701房。法定代表人：龙固新，董事长。委托诉讼代理人：尹荣荣，女，1990年1月2日出生，汉族，住山东省巨野县。被告:长沙冒炮儿餐饮管理有限公司,住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道环湖路1177号金茂汇3楼9号。法定代表人：李鸿彪，总经理。第三人:湖南德思勤投资有限公司,住所地湖南省长沙市雨花区井湾子中意路101号。法定代表人：龙固新，董事长。委托诉讼代理人：宋寅虎，湖南言顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹荣荣，女，1990年1月2日出生，汉族，住山东省巨野县。原告湖南德思勤商业管理有限公司(以下简称原告)与被告长沙冒炮儿餐饮管理有限公司（以下简称被告）、第三人湖南德思勤投资有限公司（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后依法适用简易程序，被告在提交答辩状期间提出管辖异议，本院于2020年3月25日作出（2020）湘0111民初1220号民事裁定，裁定驳回被告提出的异议。被告不服上述裁定，向长沙市中级人民法院提起上诉，该院于2020年7月1日作出（2020）湘01民辖终395号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院后公开开庭进行了审理。原告及第三人的共同委托诉讼代理人尹荣荣，第三人委托诉讼代理人宋寅虎，被告的法定代表人李鸿彪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠经营管理费88330元及违约金1748.89元,物业服务费30250元及违约金598.95元(违约金分段计算,每段暂计算一个月,后续违约金仍以前述拖欠经营管理费88330元及物业管理费30250元为基数、按照日万分之六的标准计至被告实际付清之日止),以上几项费用共计120927.84元;2.判令被告向原告支付装修期经营管理费16060元,POS机违约金600元，恢复毛坯费用14300元,撤场垃圾清运费1650元,泔水费用120元,二次消防费用13200元,以上费用共计45930元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。以上费用共计166857.84元。案件审理过程中，原告撤销判令被告支付POS机违约金600元的诉讼请求。事实和理由：2017年7月12日被告(承租方)与原告(管理方)及第三人(出租方)签订《德思勤城市广场租赁合同》(以下简称《租赁合同》),承租长沙德思勤城市广场TASKINMALL第五层L5-40、41号商铺(计租面积暨套内建筑面积110平方米)用于经营品牌为“冒炮儿”的餐饮项目。原告为接受第三人委托的德思勤城市广场商业运营管理方。《租赁合同》就租赁期限、费用标准及支付方式、违约责任等均进行了约定。《租赁合同》签订后,原告、第三人按照约定完整履行了自己的义务,但是,被告于2017年10月开始欠付经营管理费,经原告多次催缴仍未结清,并于2018年9月30日撤场,提前终止《租赁合同》。原告因被告违约而向其发送《关于合同终止及费用追缴函》,函件明确《租赁合同》于2018年9月30日提前解除,被告应当自收到函件之日起7日内清缴欠费,但是被告未依约前来交纳欠费且未按照合同约定恢复毛坯。截至2018年9月30日,被告共拖欠经营管理费88330元(2017年11月-2018年9月)、物业服务费30250元(2017年11月-2018年9月)。被告还应当补交装修期2个月的经营管理费16060元,POS机违约金600元,泔水费120元,撤场垃圾清运费1650元,二消费用13200元并承担原告代为恢复毛坯所产生的的费用14300元。另,根据《租赁合同》第22.4条约定,被告延迟交纳经营管理费应当向原告支付违约金,原告酌情主动将合同约定的违约金标准降低为日万分之六。依据每日万分之六的标准,被告应当向原告缴纳经营管理费违约金1748.89元、物业管理费违约金598.95元(违约金分段计算,每段暂计算一个月,后续违约金仍以前述拖欠经营管理费88330元及物业管理费30250元为基数、按照日万分之六的标准计至被告实际付清之日止)。以上费用共计166857.84元。综上,恳请人民法院判如所请,依法维护原告合法权益。被告辩称，1.对欠付的租金和物业管理费认可，但是没有将被告缴纳的押金和保证金计算在内进行抵扣；2.诉前双方协商由被告支付150000元，原告诉讼请求主张过高，被告不予认可，只认可租金和物业费总和减去押金和保证金后剩余的费用。第三人述称，同意原告的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议以及经与原件核对无异的《德思勤城市广场租赁合同》及附件，本院予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2017年7月12日，原告（丙方、管理方）与被告（乙方、承租方）、第三人（甲方、出租方）签订《德思勤城市广场租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定：1.甲方是位于长沙德思勤城市广场内TASKINMALL的所有权人；2.甲方同意将德思勤城市广场中的TASKINMALL五层L5-40、41号商铺出租给乙方使用。乙方作为餐饮业态的专业经营商，同意承租该房屋；3.甲乙双方确认，本合同相关词语应按如下定义解释和执行：（1）租约年：计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，其他租约年均依此类推；（2）物业服务公司、商业管理公司：接受甲方委托，对包括该房屋在内的德思勤城市广场提供统一物业管理服务、设施商业运营管理的企业，就本合同而言是指丙方；（3）进场日：甲方移交、乙方进入该房屋之日。甲乙双方应签署《房屋交接确认书》确定进场日；4.该房屋的套内建筑面积为110平方米。该面积即为本合同项下计租面积，计租面积为双方确认后的实测面积，不再调整；5.本合同项下租赁期限为3个租约年，自计租日开始计算，即自2017年10月1日起至2020年9月30日止；6.装修期为进场日起算2个月。装修期内，乙方无需承担租金及经营管理费，但是应当承担装修管理费，以及该房屋发生的水、电、燃气、热力等公用事业费用；7.租金及经营管理费标准和支付方式：第一、二个租约年每月租金为16170元、经营管理费为8030元；第三个租约年每月的租金为17047.8元，经营管理费为8615.2元；8.合同项下的租金及经营管理费按月支付，首期为计租日起前一个月期间的租金及经营管理费。交纳第二期时截至日期调整至自然月度末。此后的租金及经营管理费均按每一个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交费期交纳。乙方应当在每个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向甲方、丙方一次性足额支付下个月的租金及经营管理费；9.乙方在该房屋内经营品牌为冒炮儿，经营项目为餐饮（川菜、成都小吃）；10.本合同签署当日，乙方应当向甲方支付72600元作为履约保证金；同时向丙方支付8250元作为物业服务费保证金。合同终止后30日内，如不存在本合同第22条规定情形且乙方按照24条规定履行了相关义务的，履约保证金和物业服务费保证金无息退还，乙方应同时退还收据原件；11.乙方应当在装修期届满次日，即2017年10月1日开业经营并开始计租；12.作为该房屋的承租人，乙方应当自计租日起向丙方交纳该房屋的物业服务费；每月物业服务费计算标准为：物业服务费收费标准×计租面积；物业服务费收费标准为：每平方米每月25元，按月支付，首期物业服务费为计租日起前一个月期间的物业服务费。缴纳第二期物业服务费时截至日期调整至自然月度末。此后的物业服务费均按每个完整的自然月（即每月第一日至最后一日）为一个缴费期交纳。乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向丙方一次性足额支付下个交费期费用。首期物业服务费应于本合同签订后5个工作日内支付，应交物业服务费2750元；13.乙方应在该房屋开业前向丙方支付10000元，作为其销售商品或提供服务的质量保证金。合同终止、各项费用结清且乙方按照24条规定履行了相应义务的365日后，丙方应将质量保证金余额（如有）无息退还给乙方；14.乙方延迟缴纳租金及经营管理费、物业服务费、公共事业费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金1‰的延迟履行违约金；延迟5日仍未足额交纳的，甲方或丙方可以对该房屋暂停能源供应、商业管理或物业服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任（合同第22.4条）；15.本合同因乙方违约而提前终止的，甲方及丙方有权没收本合同项下之履约保证金、物业服务费保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方应承担的其他违约金责任（包括迟延履行违约金等）并不免除；如乙方原因导致本合同提前终止，乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金及经营管理费标准补交装修期的全部租金及经营管理费。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金；16.如乙方未办理交还手续而撤离该房屋，甲方对乙方撤场后该房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合约定交还条件的，因此发生的费用应由乙方承担（合同24.4条）。合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告和第三人向被告交付了涉诉商铺；被告向原告和第三人缴纳了履约保证金72600元、装修保证金10000元，共计82600元。在合同履行过程中，被告另陆续向原告和第三人缴纳了租金56540元、物业服务费2750元、经营管理费8030元。就被告拖欠的费用，原告和第三人多次发送《缴费通知单》予以催缴。2018年9月4日，被告向原告和第三人提交《撤场申请书》，载有如下内容：“我是租赁贵公司五楼L40,L41场地小锦官成都名小吃商户，由于商场人流无法保证店面基本的经营需要，累积亏损较多，致使我现在确实难以维持商铺每月所需开销，实在难以为继，同时为配合商场招商，现正式向贵公司提出放弃继续租赁该场地，并于2018年9月30日前撤离该铺位。还望贵公司领导能实地考察一下我司的真实情况，切实了解和关切我们的具体状况，给予我们力所能及的最大帮助，我们诚惶诚恐，感激万分！”2018年9月30日，被告撤离承租的商铺。2019年7月15日，原告与第三人按被告确认的地址，共同向被告邮寄发送了《关于合同终止及费用追缴函》，函件载明：被告自2017年10月开始欠付租金、经营管理费、物业费等费用，经原告多次催缴未果，鉴于此，原告和第三人声明《租赁合同》自2018年9月30日起解除，并就2017年11月1日至2018年9月30日期间被告累计欠付的各项费用进行催缴。原告称被告撤场后未依约支付经营管理费等费用，也未将房屋恢复到毛坯，遂于2020年1月15日诉至法院，请求依法裁决。第三人诉称被告未按照约定向其支付租金，于同日诉至本院，受理案号为（2020）湘0111民初1221号。本院认为，原告与被告、第三人签订的《租赁合同》及附件系当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。1.关于拖欠经营管理费、物业服务费和违约金。被告承租涉案场地后于2018年9月30日撤场，根据合同约定，被告应向原告支付自计租日（2017年10月1日）至撤场日的经营管理费、物业服务费，被告辩称应自2017年10月27日起租，不符合合同约定且原告不予认可，本院不予采纳。扣除已支付部分，被告欠付经营管理费88330元（8030元/月×12月-8030元）、物业服务费30250元（2750元/月×12月-2750元），原告要求被告支付，本院予以支持。综上，被告应支付原告经营管理费及物业服务费合计118580元，因被告已向原告支付装修保证金10000元，《租赁合同》虽约定被告违约导致合同提前终止时，原告及第三人有权没收相关保证金，但因被告承担了其他违约责任，故上述已交纳款项应在欠付款项中予以扣减，被告还应支付原告经营管理费和物业服务费为108580元（118580元-10000元）。原告主张的违约金系合同约定的延迟履行违约金，被告延迟支付经营管理费、物业服务费造成原告资金占用损失属实，但合同约定违约金标准明显过高且被告承担了其他违约责任，故本院酌情调整为按照日万分之二标准、以尚欠经营管理费和物业服务费为基数自起诉之日计算至清偿之日止，原告主张超出部分，本院不予支持。2.关于装修期内的经营管理费。《租赁合同》约定如被告原因导致本合同提前终止，被告应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金及经营管理费标准补交装修期的全部租金及经营管理费，该约定实为违约责任。《租赁合同》约定的租赁期限为3年，但被告在租赁届满前提交《撤场申请书》并撤场，以实际行动表明不再继续履行合同，且被告欠付费用属实，其未提交证据证明合同无法继续履行的原因在于原告，故应认定《租赁合同》系因被告原因提前终止，根据合同约定，被告应承担相应违约责任，即按第一个租约年的经营管理费标准补交装修期的全部经营管理费，具体计算为16060元（8030元/月×2月）。3.关于撤场垃圾清运费、泔水费、二次消防费用、恢复毛坯费用。（1）撤场垃圾清运费。原告主张其因清理诉争场地支付撤场垃圾清运费1650元，该主张虽有合同依据，但原告仅提供了商户进场施工手续注意事项复印件及进场装修施工缴费清单予以佐证，不能证明撤场垃圾清运实际情况，故本院不予支持。（2）泔水费。原告主张被告支付其2018年9月泔水费120元，但仅提供了该月泔水桶数汇总表，被告未签章确认且不予认可，故本院认为原告提供的上述证据不足以证明其主张，对原告的该项诉讼请求不予支持。（3）二次消防费用。原告主张被告应支付代其支付的二次消防费用13200元，但其提供的明细表格为自行制作，被告未签章确认；提供的进账单不能证明与被告相关，且双方对此未进行约定，被告亦不予认可，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。（4）恢复毛坯费用。原告主张被告应支付其恢复毛坯费用14300元，虽提供了与案外人的《毛坯恢复工程施工合同》及发票予以佐证，但该合同签订时间为2018年4月12日，发票的开票时间为2019年4月9日，与被告撤场时间即2018年9月30日的关联性不具有一致性，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告长沙冒炮儿餐饮管理有限公司于本判决生效后15日内支付原告湖南德思勤商业管理有限公司经营管理费、物业服务费108580元及违约金（以108580元为基数,自2020年1月15日起按日万分之二的标准计至实际清偿之日止）；二、被告长沙冒炮儿餐饮管理有限公司于本判决生效后15日内支付原告湖南德思勤商业管理有限公司装修期内经营管理费16060元；三、驳回原告湖南德思勤商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3637元，因适用简易程序减半收取1818.5元，由被告长沙冒炮儿餐饮管理有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  袁亚二〇二〇年八月十九日书记员  肖倩