上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初2217号原告：上海市黄浦区住房保障事务中心，住所地上海市黄浦区。法定代表人：唐言宏，主任。委托诉讼代理人：李旻，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：车玉洁，上海汉盛律师事务所律师。被告：杨耕云，男，1958年8月24日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市闵行区。原告上海市黄浦区住房保障事务中心与被告杨耕云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月18日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，裁定转为普通程序，于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告上海市黄浦区住房保障事务中心的委托诉讼代理人车玉洁，被告杨耕云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海市黄浦区住房保障事务中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告按每月117元的标准支付自2015年1月1日起至判决生效之日止的房屋租金；2.判令被告以欠缴租金为标准，按每日1‰的标准支付自2015年1月16日起至判决生效之日止的逾期付款违约金。事实和理由：上海市闵行区江航路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)系上海市公积金管理中心名下房屋，上海市公积金管理中心将系争房屋提供给原告，由原告实施管理工作，该房为廉租房，被告系房屋配租申请户。2014年5月27日，原、被告签订《上海市廉租实物配租住房租赁合同》，约定由被告承租系争房屋，租赁期限为三年，自2014年6月20日起至2017年6月19日止；月租金总计为664元，其中被告自付租金为每月117元，应于每月15日前缴纳当月自付租金。逾期支付的，每逾期一日，需按欠缴租金1‰支付违约金。2017年9月18日，原、被告签订《上海市廉租住房租赁补充协议》，约定被告的过渡租赁居住期自2017年7月1日起计算，截止本市廉租住房实物配租房源与共有产权保障住房租售转化具体政策出台实施且本区具体执行时(最迟不超过租售转化政策出台后一年，具体时间确定后另行书面通知)。在此期间继续执行《上海市廉租实物配租住房租赁合同》。前述租赁合同签订后，被告自2015年1月1日起拖欠原告自付租金。经原告多次催缴未果后，为保护原告的合法权益，故诉至法院。杨耕云辩称，其确实欠付自2015年1月1日起的系争房屋租金，不缴纳是基于以下理由：第一，原告提供的系争房屋存在卫生间地面潮湿、楼顶漏水等现象，其多次与原告沟通，原告仍未予修复；第二，其对于原告主张收取系争房屋每月租金664元，其中被告自付117元的标准存疑，希望原告解释租金如何构成；第三，原告对于被告已经缴纳的租金从未开具正规发票。对于原告主张的违约金不予认可，其不是无故拖欠房屋租金，原告的工作未做到位，希望原告考虑到被告系弱势群体，且年纪已大，能够给被告多一些照顾。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。现根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月8日，上海市公积金管理中心经核准登记为系争房屋的权利人，房屋建筑面积为54.48平方米。2012年3月26日，上海市公积金管理中心作为甲方、原告作为乙方、上海地矿物业管理有限公司作为丙方、上海市住房保障事务中心作为见证方共同签订《市筹廉租房源交接管理协议书》，其中约定：甲方同意将其名下按相关规定收储和装修并满足最基本生活条件的廉租房源提供给乙方，用于乙方本区的廉租实物配租；甲方和乙方共同委托丙方对上述廉租房源实施经租等管理工作；乙方委托丙方收取本协议廉租房源的承租家庭自付部分租金，在每季度末前结算；乙方负责与审核通过的廉租家庭签订《廉租实物配租住房租赁合同》，并协助丙方办理廉租家庭入住手续等事项。嗣后，上述甲方、乙方、丙方、见证方签订《补充协议书》，约定：因2014年1月至2014年6月期间黄浦区实物配租的廉租房源情况发生变化，甲、乙、丙三方及见证方根据《市筹廉租房源交接管理协议书》的有关条款签订本协议，对变化后房源、签约日期、进户日期、租金、空置管理费、经租管理费等信息予以确认，作为上述协议的补充。根据补充协议书所附房源清单显示，系争房屋承租户为被告杨耕云，租金每月664元。2014年5月27日，原告(甲方、出租人)与被告(乙方、承租人)签订《上海市廉租实物配租住房租赁合同》，其中约定：乙方的家庭配租人口共1人为杨耕云，租赁房屋为系争房屋，房源种类为可先租后售廉租住房；租赁期限为3年，租赁期自2014年6月20日起至2017年6月19日止；根据本市廉租住房实物配租租金标准的规定，甲、乙双方约定，在上述租赁期内，该房屋每月租金为664元，其中，乙方自付租金为117元，包括按乙方家庭总收入比例支付租金28.50元，超核准面积租金89.34元；乙方应于每月15日前向甲方或甲方委托的经租管理单位支付当月应承担的自付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按欠缴租金的1‰支付违约金，并在支付月租金时支付。2017年9月18日，原告(甲方)与被告(乙方、现廉租住房承租人)另签订《上海市廉租住房租赁补充协议》，约定：就乙方当前居住使用的廉租住房实物配租房源的过渡租赁事宜签订如下补充协议：二、乙方过渡租赁居住的期限从2017年7月1日起，截止本市廉租住房实物配租房源与共有产权保障住房租售转化具体政策出台实施且本区具体执行时(最迟不超过租售转化政策出台后一年，具体时间确定后另行书面通知)。过渡租赁居住期间，甲乙双方的权利义务、租赁价格及自付租金等均按原租赁合同的约定执行。另查明，租赁期内，因被告欠付租金，原告曾多次向被告催讨；其中原告提供的2016年2月25日、2016年6月23日的两份《租金催缴书》由被告签名予以确认。本院认为，原、被告双方就系争房屋签订的《上海市廉租实物配租住房租赁合同》《上海市廉租住房租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方应严格按约履行。然在租期内，被告长期拖延租金未付，显然构成违约。关于租金标准，被告虽辩称对《上海市廉租实物配租住房租赁合同》中约定的系争房屋每月自付117元不合理，但并未提供充分证据予以佐证，且被告已在上述租赁合同中签字确认，双方亦按照该标准实际履行；结合原告庭审中对租金构成的陈述，本院对被告提出的该抗辩意见不予采信。现原告要求被告按每月117元的标准支付欠付的自2015年1月1日起至本案判决生效之日止的租金，有合同依据，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的逾期付款违约金，鉴于被告的违约行为，原告按合同约定主张违约金，符合合同约定。但就违约金的计算标准，本院认为，对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本院考虑到被告并非无故拖欠房屋租金且生活困难的情况，结合被告的逾期付款对原告造成之实际影响，从制裁违约和利益平衡原则出发，本院酌情支持被告按照每日万分之1.5的标准给付违约金。对于被告抗辩的发票问题，被告可另择途径予以解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下：一、被告杨耕云于本判决生效之日起十日内按每月117元的标准向原告上海市黄浦区住房保障事务中心支付自2015年1月1日起至本判决生效之日止的房屋租金；二、被告杨耕云于本判决生效之日起十日内支付原告上海市黄浦区住房保障事务中心以月租金117元为基数，按每日万分之1.5的标准，自应付未付之次日起(第一次应付未付之日为2015年1月15日)每月分别计算至本判决生效之日止的逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费161.28元，由原告上海市黄浦区住房保障事务中心负担111.28元，被告杨耕云负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐杰云人民陪审员  程静宜人民陪审员  胡武录二〇二〇年五月二十二日法官 助理  陆 艳书 记 员  陆 艳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……