河南省长垣市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0728民初953号原告：张永富，男，汉族，1985年12月20日出生，住河南省息县。被告：林金民，男，汉族，1960年11月6日出生，住河南省长垣县。委托诉讼代理人：牛全胜，长垣县宏晟法律服务所法律服务工作者。原告张永富诉被告林金民房屋买卖合同纠纷一案，张永富于2020年3月30日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定，后依法向林金民送达了应诉通知书、起诉状副本、举证通知书及开庭传票。本院于2020年6月1日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，张永富、林金民及其特别授权委托诉讼代理人牛全胜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。张永富向本院提出诉讼请求：1.依法解除张永富与林金民签订《房屋买卖合同》，林金民退回张永富已付购房款440000元并赔偿违约金220000元，合计退回张永富660000元；2.诉讼费用由林金民承担。事实和理由：2019年10月13日林金民与张永富签订《二手房定金合同》，约定张永富购买林金民长垣市中央花园1号楼1单元801室房屋，张永富于当日交林金民定金20000元整，林金民出具《收据》一张。2019年10月16日，双方签订《房屋买卖合同》，合同约定该房屋总价1100000元，张永富通过网银转账方式支付林金民购房首付款240000元（含20000元定金），剩余560000元再行支付，剩余300000元由银行支付（张永富走公积金贷款）。该合同约定：“任何一方不得反悔，林金民违反本合同规定，应将所交房款返还给张永富，并赔偿张永富已付房款的50%做为违约金。2019年12月13日、12月15日，张永富分2次分别转给林金民房款130000元、70000元，合计200000元，总计支付林金民购房款440000元（含20000元定金）。2020年1月7日，张永富通过中介通知林金民，剩余房款360000元准备支付，林金民以在外地为由说等他回来再说，2020年1月19日，张永富与林金民和第三方中介见面，林金民不同意卖房，经多次协商，林金民坚持该房屋不卖，为了维护张永富合法权益，现起诉至法院维护权利，请求法院支持张永富诉请。林金民辩称，1.林金民是通过双成房产出卖房屋，都是与双成房产的工作人员联系协商，在签订《房屋买卖合同》时，房产中介盖成了长垣县友家房产信息咨询部的公章，林金民从未与长垣县友家房产信息咨询部联系过；2.按照《房屋买卖合同》约定，张永富先付240000元用于林金民房产解压，在林金民房产解压拿出房产证后，张永富应随即给付房款560000元，经林金民多次催要，张永富至今给付200000元，还有360000元未给付，张永富行为严重违约，应承担违约责任，林金民不存在违约，不应承担违约责任；3.林金民同意解除《房屋买卖合同》，按照《房屋买卖合同》第三条约定，由于张永富违约，应扣除张永富所交房款的50%即220000元作为违约金，剩余220000元退还张永富。依据原被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1.林金民是否违约，张永富与林金民谁承担违约责任；2.张永富要求林金民退回已付购房款440000元，并赔偿违约金220000元，合计退回张永富660000元有无事实及法律依据。针对本院归纳的争议焦点，张永富向本院提交的证据材料有：1.《二手房定金合同》一份，据此证明定金合同有效；2.《房屋买卖合同》一份，据此证明房屋买卖合同有效；3.《收据》两份、2019年12月13日手机银行转账记录打印件一份，2019年12月15日借记卡账户历史明细一份，据此证明房款已经给付林金民；4.U盘通话录音一份，据此证明张永富与林金民多次协商，林金民明确表示房屋不卖，林金民构成违约。经庭审质证，林金民对证据1、2、3真实性无异议，签订定金合同约定付款方式是全款给付，签订《房屋买卖合同》时改成分期支付房款，林金民不是不交房屋出卖给张永富，而是张永富没有根据合同约定将首付款560000元给付林金民；对证据4真实性无异议，但录音不完整，林金民是因为张永富要到法院起诉，并不是林金民不同意出卖该房屋，不能证明林金民存在违约；另外违约金约定过高，要求法院予以调整，当时想把涉案房屋卖了后再买一个小面积房屋，腾出一部分资金还银行贷款，张永富一直在拖，房价一直上涨。针对本院归纳的争议焦点，林金民向本院提交的证据材料有：1.林金民与双成房产工作人员微信聊天记录原件九份、2.林金民与双成房产工作人员微信语音聊天光盘及文字材料各一份、3.中国邮政储蓄银行个人贷款结清证明一份，据此证明1.林金民是通过双成房产出卖房屋，都是与双成房产工作人员联系、协商及签订合同，林金民与合同上的长垣县友家房产信息咨询部没有联系过；2.签合同时约定，张永富先付240000元，由林金民对房产解压，拿出房产证后，张永富随即将剩余的560000元首付款给付林金民，林金民2019年10月17日还清贷款，对房产解压，拿出房产证后，在林金民的多次催要下，张永富仅给付了200000元，还有360000元至今没有给付，张永富的行为已严重违约，根据《房屋买卖合同》第三条规定，张永富应承担已付房款440000元50%即220000元的违约责任，林金民应退回房款220000元，林金民没有违约，不应承担违约责任。经庭审质证，张永富对证据1、2真实性不发表意见，因为是林金民与中介聊天记录，不清楚具体情况，从聊天记录可以看出林金民真实意思是想涨房价，并且三方见面时林金民明确表示要加100000元才肯卖房屋，最后一张林金民与中介聊天记录的时间是12月10日上午，张永富给付林金民房款时间分别是12月13日和12月15日，证明张永富并不是不给林金民房款；对证据3无异议。经综合审查，张永富向本院提交的U盘通话录音虽来源合法，形式客观真实，与本案具有一定关联性，但并不能证明林金民存在违约行为；张永富向本院提交的其他证据及林金民向本院提供的证据来源合法，形式客观真实，内容与本案相关联，本院予以采信。根据上述有效证据及到庭当事人的庭审陈述，本院可以确认以下案件事实：2019年10月13日张永富与林金民签订一份《二手房定金合同》，同日林金民收到张永富交付的定金20000元，由林金民出具《收据》一张。2019年10月16日张永富与林金民签订一份《房屋买卖合同》，双方约定张永富购买林金民位于中央花园1号楼1单元801室房屋，张永富向林金民支付240000元作为购房首付款，其中包含定金20000元。剩余房款560000元分期支付。备注：房款总价1100000元，剩余300000元由银行支付。合同签订后，任何一方不得反悔。林金民若违反本合同的约定，应将所交房款返还给张永富，并赔偿张永富已付房款的50%作为违约金；若张永富违反本合同的约定，同样所交房款由林金民扣50%作为违约金。另约定双方自签订合同后，张永富支付林金民房款560000元，林金民应协助张永富办理房屋过户事宜。2019年10月17日林金民收到张永富支付的房款220000元并为其出具《收据》一份。2019年12月13日张永富向林金民转账130000元，2019年12月15日张永富通过王秀美的银行账户向其转款70000元。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。张永富诉请解除张永富与林金民双方之间的《房屋买卖合同》，林金民同意其诉讼请求，此诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张永富与林金民签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法、有效，对双方当事人均具有约束力。双方当事人应当遵循诚实信用的原则，按照合同的约定全面履行自己的义务。2019年10月16日，张永富与林金民签订的《房屋买卖合同》约定付款方式为张永富向林金民支付240000元作为购房首付款，其中包含定金20000元。剩余房款560000元分期支付。备注：房款总价1100000元，剩余300000元由银行支付。但双方并未约定剩余房款560000元分期支付的具体时间，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同内容约定不明确，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。根据庭审过程中张永富与林金民的陈述，双方并没有补充协议，对于剩余房款560000元分期支付的具体时间也没有予以明确，虽然林金民提交的证据能够证明其有催促中介去催张永富及时履行未履行合同义务，但并未向本院提交证据证明中介已经将其意思表示完整准确地传达给张永富，中介也未出庭作证，故不能证明张永富的违约责任，同时张永富向本院提交的录音证据也并不能证明林金民的违约责任，因此根据庭审过程双方诉辩及提交的证据可以确认最终《房屋买卖合同》未能完全履行以及产生本案纠纷的原因不可全部归责于当事人一方，又因双方之间的房屋买卖交易已经无法继续进行，张永富主张返还已付购房款440000元，本院予以支付。对于张永富主张违约金220000元，无事实及法律依据，本院不予支持。林金民辩称张永富违约应扣除张永富220000元作为违约金，剩余房款220000元返还的理由，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、第一百零四条之规定，判决如下：一、解除林金民与张永富之间签订的《房屋买卖合同》；二、林金民于本判决生效之日起十日内返还张永富购房款440000元；三、驳回张永富的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10400元，保全费3820元，由张永富负担2500元，林金民负担11720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长  王美荣审判员  韩卫民审判员  黄琦超二〇二〇年六月十六日书记员  原 雪