宁夏回族自治区灵武市人民法院民事判决书（2020）宁0181民初540号原告：宁夏兴洲房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市清河南街**。法定代表人：陆露，公司总经理。委托诉讼代理人：张海迪，女，公司员工。委托诉讼代理人：宋承远，北京大成（银川）律师事务所律师。被告：陶婷，女，1987年6月14日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区灵武市。原告宁夏兴洲房地产开发有限公司与被告陶婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，原告于2020年3月25日向本院申请诉讼财产保全，本院于2020年3月31日作出民事裁定书，裁定查封陶婷位于宁夏回族自治区灵武市壹号公馆XXX号房屋的产权产籍或登记备案（期限至2023年3月29日）。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏兴洲房地产开发有限公司委托诉讼代理人宋承远、被告陶婷均到庭参加了诉讼。宁夏兴洲房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的灵武市壹号公馆小区XXX室《商品房买卖合同》；2.被告配合办理该商品房买卖合同备案信息的撤备案手续；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2017年6月15日购买原告开发的灵武市壹号公馆小区XXX室，商品房总价为310851元，双方签订了《商品房买卖合同》，并对该房屋进行了备案。被告支付了首付款，下剩房款向农业银行灵武南郊分理处贷款，由原告提供担保，双方约定如逾期还款三次，原告可以解除合同。现被告逾期还贷达15次，银行依据合同将原告的保证金账户扣划。综上所述，被告逾期还贷已构成违约行为，故原告提起诉讼。陶婷辩称，我不同意原告的诉讼请求，涉案房屋是案外人马俊支付的首付款，房屋属于马俊，我认为应当追加马俊作为第三人参加诉讼。现在房屋已经升值，且房屋已进行装修，屋内还有家具，我不同意解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无异议的证据：原告证据1《商品房买卖合同》、证据2银行扣款清单、证据3房屋备案证明、证据4《陶婷房屋款项明细》，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据认证如下：被告提交的庭审笔录，能够证实涉案房屋首付款系案外人马俊交纳。对证明目的予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告与案外人马俊原系同居关系，二人同居期间购买涉案房屋，2017年6月15日，原告与被告签订编号为201700025942号《商品房买卖合同》，约定原告将其所有的位于灵武市绿地壹号公馆XXX室出售于被告，建筑面积92.62平方米，房屋每平米单价3356.2元，总价款310851元，其中首付款110851元，余款20万元由被告以商业贷款支付。合同附件十二补充协议第一条第5项约定，甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还到期贷款本息，乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起三日内将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。乙方因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息，累计达三次以上（含三次），或者因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，甲方有权选择解除本合同及相关补充协议，乙方应承担甲方为此付出的全部费用，包括但不限于债权及利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、销售费等，并按总房款的20%向出卖人支付违约金。合同补充协议第五条约定，若甲方根据合同约定选择解除本合同的，乙方有义务在甲方发出解除合同通知之日起7日内配合甲方在有关部门办理解除商品房买卖合同的登记备案手续。甲方解除本合同后，乙方已付房价款在扣除违约金及赔偿金后，对于剩余款项，甲方在有关部门解除《商品房买卖合同》登记备案后60日内不计息退还乙方。甲方解除合同时，若乙方已经装修并入住商品房的，乙方应将房屋恢复原状，甲方不补偿装修费用，且乙方需在收到甲方解除合同通知后30日内交回该商品房，逾期未交回的，除承担总房款5%违约金外还需按日支付总房款0.5%的使用费。合同签订后，马俊支付了首付款，下剩房款在银行办理了按揭，原告向被告交付了房屋，马俊对房屋进行了装修，并与被告入住。后因被告与马俊发生矛盾从涉案房屋搬出，且马俊因刑事犯罪在监狱服刑，自2019年1月31日后，被告未按时向银行偿还按揭贷款至今，导致贷款银行扣划原告公司的保证金，至2020年8月31日已扣划原告的保证金32518.16元，经原告核算，被告尚有171771.71元贷款未偿还。被告自认，已偿还的贷款本息大部分由马俊支付。本院多次组织原、被告及马俊母亲进行调解，均因马俊母亲不同意调解意见而调解未果。另查明，涉案房屋已备案在被告名下，未办理不动产登记证书，被告未实际控制涉案房屋。案外人马俊尚未服刑完毕无法会见，被告与马俊的同居关系析产纠纷第一次起诉后又撤诉，被告第二次立案后至今未能开庭审理。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，该合同合法、有效，双方均应按约全面履行义务。涉案房屋系被告以按揭贷款方式购买，依据《房屋买卖合同》约定，乙方因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上，甲方有权选择解除合同及相关补充协议。被告自2019年1月31日后开始停止偿还房屋贷款本息，导致银行扣原告为被告担保还贷的保证金，被告已构成违约行为，原告有权选择解除合同及补充协议，原告主张解除双方签订的灵武市壹号公馆XXX《商品房买卖合同》，交回涉案房屋的诉讼请求成立；同时，依据合同约定，被告应配合原告办理解除商品房买卖合同撤销备案手续。综上，原告提出的诉讼请求本院予以支持。依据合同约定，乙方违约导致甲方解除合同的，甲方不向乙方补偿装修费用，故被告应在不损坏房屋的前提下自行处理装修及屋内家具、家电。关于被告提出涉案房屋由马俊支付部分房款，应当追加为第三人的抗辩意见，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，不动产物权的设立因登记而发生效力，被告与原告签订商品房买卖合同，且房屋备案登记在被告名下，虽然马俊有代付房款的行为，但并非涉案房屋的合法权利人，且因被告自2019年2月开始逾期偿还银行贷款本息，依据合同约定，逾期还贷达三次以上，原告有权单方解除合同，马俊是否参加诉讼并不影响原告单方解除合同的权利，故被告主张追加马俊为第三人参加本案诉讼的意见本院不予采纳。因本案涉及马俊已支付部分房款，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，原告应按合同约定向被告返还相应房款，就马俊和被告已支付的房款的返还等问题如发生纠纷，可另行诉讼主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，判决如下：一、解除原告宁夏兴洲房地产开发有限公司与被告陶婷2017年6月15日签订的编号为201700025942号《商品房买卖合同》，被告陶婷于本判决生效后协助原告宁夏兴洲房地产开发有限公司收回灵武市壹号公馆XXX房屋；二、被告陶婷协助原告宁夏兴洲房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》备案信息的撤销手续。案件受理费100元，保全费2074元，合计2174元由被告陶婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。本判决发生法律效力后(当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准)，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决；本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 马 琳人民陪审员 黎惠玲人民陪审员 黄燕玲二〇二〇年十月十日书记员 陈 雪本案适用的法律条文附页：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。