苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初14207号原告：李海华，男，1979年6月21日出生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：李旻，江苏瀛元律师事务所律师。被告：苏州贝卡漫游乐有限公司，统一社会信用代码913205945866027029，住所地苏州工业园区海尚一品小区110幢307室。法定代表人：SOONHEEHWANG。原告李海华与被告苏州贝卡漫游乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案受理后，依法由审判员陈新雄独任审审理，后因被告苏州贝卡漫游乐有限公司下落不明，本案转为普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。庭审中，原告李海华委托诉讼代理人李旻到庭参加诉讼，被告苏州贝卡漫游乐有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李海华向本院提出诉讼请求：1、判令《房屋租赁合同》于2019年9月16日解除；2、判令被告迁出涉案房屋并将房屋腾空后返还原告；3、判令原告有权就被告留在涉案房屋内的物品折价、变卖、拍卖后的价款优先受偿；4、判令被告支付自2019年9月12日至2019年9月16日的租金2000元；5、判令被告支付自解除次日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费(以日租金的2倍，按实际天数计算)；6、判令被告支付欠付的物业费2732元(截止至2019年9月16日)、电费613元、水费20.46元；7、判令被告支付违约金33000元(按11000元/月，计算3个月)；8、判令被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告申请撤回了上述第2、3项诉请，并明确第5项诉请中的占有使用费主张至2020年2月29日止，且按24000元/月的标准计算。事实和理由：2019年4月12日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租案涉房屋，租期自2019年4月12日起至2021年9月11日止。根据合同约定，被告应于2019年9月1日支付2019年9月12日至2020年3月11日期间的租金72000元。对于该部分租金，被告并未按时支付，且经原告反复催讨，仍一直拖欠，此外被告还欠付物业费、水电费等。在此情形下，原告遂于2019年9月16日向被告发函解除租赁合同，并要求返还房屋，但被告拒不履行。原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。被告苏州贝卡漫游乐有限公司未答辩。本院经审理查明的事实如下：根据原告提交的产权证书，原告李海华系苏州工业园区九华路110号307室共有人，房屋面积166.71平方米。2019年4月,原告李海华（出租人、甲方）与被告苏州贝卡漫游乐有限公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告承租苏州工业园区九华路110号307室房屋。租赁期间为自2019年4月12日至2021年9月11日，租赁面积为166.71平方米。合同第三条约定，2019年4月12日至2019年9月11日期间租金标准为11000元/月，2019年9月12日至2020年9月11日，租金标准为12000元/月，第二期2019年9月12日至2020年3月11日的租金72000元应于2019年9月1日前支付。第八条第二款约定：租赁期内若非乙方过失甲方擅自解除本合同提前收回该房屋的，甲方应按三个月的租金向乙方支付违约金，若违约金不足弥补乙方损失的，甲方应另行赔偿。第八条第二款第三项约定：租赁期限届满，若乙方未能将设施完好的房屋及时交给甲方，乙方应按原日租金的两倍按实际天数向甲方支付违约金。上述合同签订后，原告将涉案房屋出租给被告承租使用。2019年9月1日，原告向被告经营者催收2019年9月12日至2020年3月11日期间的租金时，被告经营者将微信删除，但该对应期间的租金未按期交付给原告。后原告在2019年9月16日在涉案房屋张贴了解除通知，此后被告仍未交纳相关费用，且根据原告陈述涉案房屋自2019年9月之后即一直空置，原告后只能于2020年2月29日将房屋收回。根据原告提交的物业费催缴通知单、物业费交纳的电子发票、生活缴费凭证以及水费电费支付的电子凭证等，原告已为被告代缴了2019年4月1日至2019年9月15日期间的物业费以及涉案房屋收回前所结欠的电费609元，水费20.46元。以上事实有产权证书、《房屋租赁合同》、物业费催缴通知单等以及原告方庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：原被告双方签订了房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，合法有效，双方经均应依照合同约定履行各自权利义务。合同签订后，原告已依约将涉案房屋交付被告使用，被告应按期支付租金，但根据原告所提交证据，被告对于2019年9月12日至2020年2月29日（即涉案房屋实际收回的时间）的租金及使用费并未按期支付且长期拖欠。在此情形下，原告可依照合同约定解除双方租赁关系。但原告解除通知仅张贴于涉案租赁房屋处，并未有效送达，故涉案租赁房屋的解除时间应按照涉案诉状副本签收送达时间以及涉案房屋实际收回时间综合确定，据此本院认定，涉案房屋的租赁合同实际解除时间为2020年2月29日。对于该期间的租金，依照双方约定的租金标准12000元/月，经核算为67448元。关于原告主张的占有使用费，因本院认定的租赁房屋解除时间与涉案房屋实际收回时间一致，故对于原告所主张的占有使用费部分在租金金额的认定中予以确定，故对于该部分主张不再重复。关于原告主张的被告结欠的物业费2732元、电费609元、水费20.46元，就该三项费用原告已提交其代为缴纳的相关票据，对此本院予以确认。关于原告主张的合同因被告违约行为导致解除的违约金，合同中约定该违约金按相应期间三个月租金标准计算，该约定不违反相关法律规定，且未超出原告实际损失的情形，故对于该违约金33000元本院依法予以支持。又因被告在原告处有押金11000元，该押金可折抵部分违约金，折抵后被告还应向原告支付违约金22000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李海华与被告苏州贝卡漫游乐有限公司签订的关于苏州工业园区九华路110号幢307室的《房屋租赁合同》已于2020年2月29日解除；二、被告苏州贝卡漫游乐有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李海华支付租金67448元、物业费2732元、电费609元、水费20.46元；三、被告苏州贝卡漫游乐有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李海华支付违约金22000元（已折抵押金）；四、驳回原告李海华的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由被告苏州贝卡漫游乐有限公司负担5310元，由原告李海华负担490元，此款中被告苏州贝卡漫游乐有限公司负担部分（5310元）已由原告李海华预交，本院予以退还，被告苏州贝卡漫游乐有限公司负担部分（5310元）应于本判决生效之日起十五日内交至本院。公告费690元，由被告苏州贝卡漫游乐有限公司负担，此款亦已由原告李海华预交，由被告苏州贝卡漫游乐有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  周惠明人民陪审员  孙令奇二〇二〇年四月二十一日书 记 员  宋迎迎拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。