襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初412号原告：襄阳市开放控股集团有限公司，住所地：襄阳市襄城区新城湾路**。法定代表人：张亚帅，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜琛，湖北百龙律师事务所律师。被告：湖北星创大宅装饰设计工程有限公司，住所地：襄阳市樊城区人民广场格林威治**。法定代表人：浦长利，该公司总经理。委托诉讼代理人：王晓飞，男，1983年3月12日出生，汉族，住襄阳市襄城区，系湖北星创大宅装饰设计工程有限公司股东。被告：浦长利，男，1982年9月20日出生，汉族，住襄阳市襄城区。原告襄阳市开放控股集团有限公司（以下简称开放公司）与被告湖北星创大宅装饰设计工程有限公司（以下简称星创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，根据原告申请，依法追加了浦长利作为本案被告参加诉讼，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告开放公司的委托诉讼代理人杜琛，被告星创公司的委托诉讼代理人王晓飞及被告浦长利，到庭参加诉讼。在诉讼过程中，依原告申请，本院对被告星创公司的银行存款进行了财产保全。本案现已审理终结。原告开放公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告立即腾退襄阳市××区××炮××街××大厦写字楼××层的房屋；2.判令被告向原告支付2018年9月1日至2019年12月18日的租金138835元，按合同约定年租金金额的30%支付违约金41650.5元，向原告支付租金及违约金至实际交还房屋止；3.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第二项为：被告星创公司向原告支付2018年9月1日至2019年12月18日的租金113404.6元，并自2019年12月19日起按每月13711元标准向原告支付房屋占用费至实际腾退房屋止；被告星创公司按合同约定年租金金额的30%支付违约金46369.2元。并增加诉讼请求：浦长利对星创公司的债务承担连带清偿责任。事实与理由：2018年6月1日，原告与被告星创公司签订房屋租赁合同一份，由原告将位于襄阳市××区××炮××街××大厦写字楼××层出租给星创公司经营使用。合同签订后，星创公司于2018年9月15日交纳29000元（含12465元履行保证金），2018年11月15日交纳30000元，2019年2月15日交纳39000元，此后未交纳任何费用。至2019年12月18日欠租金113404.6元。原告向被告催要租金未果，提起诉讼，请求判如所请。被告星创公司、浦长利共同辩称，被告承租房屋投入较大，不同意解除合同；2018年9月1日至2019年12月18日交了部分租金，修路期间的租金应当减少；不交租金是因原、被告之间的矛盾未解决，不应支付违约金；被告浦长利不应承担连带清偿责任，即便有责任，也应由星创公司承担。经审理查明，2018年6月1日，开放公司与星创公司签订《写字楼租赁合同》一份，合同约定：开放公司将位于襄阳市××区炮××街××大厦写字楼××层，建筑面积498.58平方米，房权证号为樊城区字第**的非住宅房，出租给星创公司作为办公使用；租期5年，自2018年6月1日至2023年5月31日；月租金12465元，2018年6月1日至2018年8月31日为免租金期，2019年9月1日至2020年8月31日第二租赁年度租金为每月13711元，第三租赁年度租金为每月15082元，第四租赁年度租金为每月16702元，第五租赁年度租金为每月17450元；合同签订之日，星创公司须缴纳首季度租金37395元，此后星创公司应在每季度结束前15日支付顺延季度租金；合同签订之日，星创公司交付履约保证金12465元，以保证合同期间双方权利、义务的合理履行，如星创公司未按规定结清有关费用，开放公司有权拒还；星创公司逾期支付租金达15日以上的，开放公司有权单方面解除合同，并无须告知星创公司，且星创公司应按合同年租金金额的30%承担违约责任，已缴纳的履约保证金、租金等费用不予退还。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，星创公司使用了承租的房屋，向开放公司交纳了履约保证金12465元，并于2019年2月15日之前分三次向开放公司交纳租金共计85535元。现开放公司以星创公司尚欠截止2019年12月18日的租金113404.6元未支付为由，提起诉讼。本院于2020年1月18日向星创公司送达了起诉状副本、应诉通知等法律文书。另查明，星创公司为一人有限责任公司，股东系浦长利。本院认为，开放公司将经过产权登记的房屋出租给星创公司使用，双方签订了《写字楼租赁合同》，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。星创公司未按合同约定支付租金，构成违约，应向开放公司支付拖欠的房屋租金，开放公司有权解除双方签订的写字楼租赁合同，并可参照合同约定的租金标准向星创公司主张房屋占有使用期间的使用费。开放公司提起本案诉讼后，本院于2020年1月18日向星创公司送达了起诉状副本，根据合同自通知到达对方时解除的规定，开放公司与星创公司签订的写字楼租赁合同于2020年1月18日解除。租赁合同解除后，星创公司应向开放公司腾还房屋。根据合同约定，从2018年9月1日至2019年8月31日的月租金为12465元，年租金为149580元；从2019年9月1日至2020年8月31日月租金为13711元，年租金为164532元。至2019年12月18日，合同约定租金为198939.6元[149580元+13711元×（3+18/30）]，星创公司已支付85535元，尚欠113404.6元。故开放公司诉请解除与星创公司签订的房屋租赁合同，星创公司腾退位于襄阳市××区××炮××街××大厦写字楼××层的房屋；星创公司向其支付2018年9月1日至2019年12月18日的租金113404.6元，符合法律规定，本院予以支持。关于2019年12月19日至2020年1月18日的租金及2020年1月19日至房屋腾退之日止的房屋占有使用费，因2020年2月，我国爆发新冠××疫情，对承租房屋从事经营活动的承租人难免造成损失，根据公平原则，合同当事人应共担风险、共渡难关。故对疫情强制管控期间即2020年2月、3月的房屋租金，本院酌定承租方星创公司与出租方开放公司各承担一半。故开放公司诉请星创公司支付租金至实际交还房屋止，本院支持从2020年1月19日起至房屋腾退之日止按每月13711元标准计算的房屋租金和房屋占有使用费。关于违约责任，虽然合同中约定，按合同年租金金额的30%承担违约责任，已缴纳的履约保证金、租金等费用不予退还，但违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。故开放公司诉请星创公司按合同约定年租金金额的30%支付违约金41650.5元，本院考虑开放公司资金使用损失及房屋连续出租的损失等，在扣除履约保证金12465元后，酌情支持5000元，超出部分本院不予支持。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。星创公司系浦长利一人有限责任公司，浦长利未举证证明星创公司的财产与其财产相互独立，故开放公司诉请浦长利对上述星创公司所负债务承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、襄阳市开放控股集团有限公司与湖北星创大宅装饰设计工程有限公司签订的《写字楼租赁合同》于2020年1月18日解除；二、湖北星创大宅装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起三十日内，向襄阳市开放控股集团有限公司腾还位于襄阳市樊城区解放路炮铺街1号中欧大厦写字楼Ａ座12层的房屋；三、湖北星创大宅装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起十日内，向襄阳市开放控股集团有限公司支付房屋租金113404.6元，并支付从2020年1月19日起至房屋腾退之日止按每月13711元标准计算的房屋租金和房屋占有使用费；四、湖北星创大宅装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起十日内，向襄阳市开放控股集团有限公司支付违约金5000元；五、浦长利对上述湖北星创大宅装饰设计工程有限公司向襄阳市开放控股集团有限公司所负债务承担连带清偿责任；六、驳回襄阳市开放控股集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3910元，财产保全费1422元，合计5332元，由湖北星创大宅装饰设计工程有限公司、浦长利承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  匡江山人民陪审员  文 健人民陪审员  陈玉琴二〇二〇年九月八日书 记 员  李蓝馨