河南省太康县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1627民初1381号原告：太康县新天地花园小区业主委员会。地址：太康县安康路与广场东路交叉口北200米。负责人：王开顺，该委员会主任。委托诉讼代理人：邓建军、王帆，河南阳夏律师事务所律师。被告：太康县金梁物业管理有限公司。住所地：太康县城关镇大梁村（谢安路西段）。法定代表人：张天保。该公司经理。委托诉讼代理人：刘园，河南豫龙律师事务所律师。原告太康县新天地花园小区业主委员会（以下简称新天地小区业主委员会）与被告太康县金梁物业管理有限公司（以下简称金梁物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月27日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新天地小区业主委员会负责人王开顺及其委托诉讼代理人邓建军、王帆，被告金梁物业公司法定代表人张天保及其委托诉讼代理人刘园均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新天地小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除被告与太康县新天地花园小区的物业服务合同；2、依法判决被告退出太康县新天地花园小区，移交物业管理权，移交全部经营性用房、管理用房和全部物业管理档案；3、依法判决被告向原告交付竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、依法判决被告向原告说明专项维修资金的账户和金额；5、依法判令被告说明其收取的水电费、代收和预付费用、小区公共收益、换水表费金额及使用明细；6本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：太康县新天地小区开发商在未与被告签订书面物业合同的情况下，将新天地小区委托被告进行物业管理。2019年3月2日，太康县新天地业主大会按照《河南省物业管理条例》第五十一条规定的程序作出解聘被告物业服务的决定，并于2019年3月3日书面通知被告；经业主大会决议解除双方的物业管理合同。然而被告却一直拒不配合，拒不移交相关资料及物业，导致后续物业无法正常开展工作。根据相关法律规定，物业服务合同终止时，被告应撤出物业管理区域并应向原告移交物业管理权、全部商业用房、管理用房和全部档案资料、小区公共收益、专项维修基金及账目等，但被告至今未依约履行。故诉至法院，请求解决。被告金梁物业公司辩称，1、原告与主管部门颁发的《河南省业主大会业主委员会备案证书》不一致，且原告成立程序和成员资格违反法律规定，不具备诉讼主体资格。原告明知不具备诉讼主体资格，多次起诉原告，涉嫌恶意诉讼；2、原告要求转交的管理权范围不明确，要求移交的经营性用房和管理用房的数额、位置、面积等不明确，要求移交的物业管理档案不明确；原告要求交付的竣工总平面图、单位建筑、结构、设备竣工图，配套设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业说明文件依法不应由被告提供，专项维修资金不应由被告管理。综上，原告诉讼请求不明确，诉讼对象错误，应依法驳回；3、原告所谓的召开业主大会投票和决议的内容并不包含解聘、选聘物业服务企业这项工作，召开的“业主大会”参加人数不满足法律规定的双过半业主参与，也未经过双过半业主同意通过，其所作的解聘物业服务企业的一切决定自然无效；4、被告在小区内所提供服务得到广大业主的认可，解聘被告的行为不符合广大业主的利益和真实意思表示；5、原告及其所谓成员行为恶劣，侵害广大业主利益，并未全心全意为小区服务考虑。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：太康县新天地花园小区位于太康县××广场东路东，分为南区、北区和东区。南区由太康县恒德房地产开发有限公司开发，北区和东区由太康县鑫隆房地产开发有限责任公司开发。2009年6月16日，太康县鑫隆房地产开发有限责任公司与被告金梁物业公司签订前期物业服务合同。金梁物业公司自2009年7月16日起进驻太康县新天地花园小区北区和东区开展物业服务至今，至今未与业主大会签订物业服务合同。太康县新天地花园小区南区系由金梁物业公司承接其他物业公司业务后对该南区开展物业服务至今，至今未与业主大会签订物业服务合同。2018年11月13日，太康县新天地花园小区召开第一次业主大会，选举出该小区第一届业主委员会。2019年3月2日，该小区召开第二次业主大会，其中一项议程为对是否解聘金梁物业公司进行公开投票。投票结果为：不用金梁物业495票、用金梁物业4票、弃权2票。在该次业主大会召开前及召开时，有550位业主签署了太康县新天地小区房产登记表。550位业主专用建筑面积合计68850平方米。2019年3月3日，原告向被告送达了书面告知书，要求被告于2019年6月1日前撤离新天地小区。因金梁物业未予撤离，原告遂诉至本院。审理中，被告提供太康县新天地花园小区楼房平面图（东院、西院），用以证明该小区南区、北区、东区共有1040户。原告提供国有土地转让合同18份及太康县恒德房地产开发公司新天地小区南区土地分割平面图一份，用以证明新天地小区南区西门以南门朝西门面房及住户和门朝南门面房及住户共计169户不属于业主；原告提供司法机关扣押物品清单两份，用以证明新天地小区北区有10间门面房、3套住房，东区有52间门面房、4套住房被司法机关查封，共涉及69户。审理中，原告提供太康县恒德新天地小区实测面积清单一份，用以证明新天地小区南区实测面积为53230.23平方米；太康县建设委员会2007年、2008年向鑫隆房地产公司出具的建设工程规划许可证存根两份，用以证明新天地小区北区、东区规划许可面积为69343.4平方米。已规划的40号楼至今未建，实际建筑面积应扣除该40号楼的面积。被告的管理用房位于新天地小区东门两侧，东门北侧一间，东门南侧两间，共三间。被告保管有包括业主信息的管理档案。新天地小区的水电费由被告代收。换水表费用金额及该费用使用情况被告有账目记录。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，解聘物业服务企业的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，根据被告提供的太康县新天地花园小区楼房平面图，该小区业主人数少于1040户，因为1040户是以每户只买一套住房，且入住率为100%为假设计算的。扣除自建房及查封房屋户数238户，该小区业主少于802户。而第二次业主大会共有495人投反对票，故过半数的业主同意解聘该物业服务企业；根据原告在第二次业主大会期间形成的新天地小区房产登记表，550户业主专用部分面积共计68850平方米，而投反对票的业主为495户，超过的55户面积按平均数予以扣除后数额为：61965平方米〔68850－（68850÷550×55）〕。新天地小区建筑总面积为122573.63平方米减去40号楼的面积，40号楼的面积按平均面积计算，为3099.5平方米（58890.2÷19），扣除该面积后，建筑总面积为119474.13平方米。故该495户专用建筑面积超过建筑物总面积的一半。由此，新天地小区业主大会解聘金梁物业公司符合相关法律规定，原告的相关诉讼请求本院予以支持；原告要求被告移交经营用房，因原告对此未予举证，被告否认有经营用房，故该项诉讼请求，本院不予支持；原告要求被告交付竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件。因原告并未举证证明被告持有上述文件资料，被告对此不认可，故该项诉讼请求本院不予支持；原告要求被告说明专项维修资金的账户和金额。被告否认其管理该资金，故该诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条的规定，判决如下：一、解除被告太康县金梁物业管理有限公司与太康县新天地花园小区业主之间的物业服务合同关系；二、被告太康县金梁物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内撤出太康县新天地花园小区物业管理区域，向原告太康县新天地花园小区业主委员会移交三间管理用房及用户信息物业管理档案；三、被告太康县金梁物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告太康县新天地花园小区业主委员会说明代收水电费数额，换水表费用及该费用使用明细；四、驳回原告太康县新天地花园小区业主委员会其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告太康县新天地花园小区业主委员会负担50元，被告太康县金梁物业管理有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  刘斯汉审判员  席长风审判员  赵红艳二〇二〇年九月二十三日书记员  张坤鹏