天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初506号原告：温泳洁，男，1961年11月15日出生，汉族，天津市机械铸造厂退休职工，住天津市红桥区。被告：天津市北辰区天穆镇吴咀村民委员会，住所地天津市北辰区吴咀村。法定代表人：古德军，该村主任。委托诉讼代理人：邢永忠，天津五君律师事务所律师。第三人：罗长伟，男，1969年10月19日出生，汉族，无职业，住天津市北辰区。第三人：罗振泉，男，1992年2月24日出生，汉族，无职业，住天津市北辰区。原告温泳洁与被告天津市北辰区天穆镇吴咀村民委员会（以下简称“吴咀村委会”）、第三人罗长伟、罗振泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温泳洁、被告吴咀村委会的委托诉讼代理人邢永忠及第三人罗长伟、罗振泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。温泳洁请求：1．要求解除与被告的租赁合同；2．要求第三人罗长伟、罗振泉腾空天津市北辰区房屋（以下简称“案涉房屋”），归还该房屋钥匙、煤气卡、电卡、水卡；3．要求被告支付原告自2019年11月1日至第三人实际腾房之日止的租金，按租金1800元／月计算；4．要求被告支付原告2019年11月15日至2020年3月15日的采暖费1976.50元；5．诉讼费用由被告承担。事实和理由：案涉房屋为原告女儿温姝彧所有，授权原告以原告名义出租、收益，2019年3月26日原告与被告的工作人员倪志宽通过房屋中介签订了《房屋租赁合同》，约定原告将案涉房屋出租给倪志宽，租期自2019年4月1日至2019年7月1日，租金1800元／月，按季支付，保证金1800元，租赁期间承租人承担供热费等费用。双方签订合同当日，原告给倪志宽案涉房屋的钥匙，倪志宽也于当日支付了原告5400元租金及保证金1800元。租期内原告陆续又将案涉房屋的水卡、电卡、煤气卡交付倪志宽。在原告2019年5月底给倪志宽电卡的时候，倪志宽说案涉房屋实际是给拆迁户租的房子。合同到期后，双方口头达成续租合同，月租金数额不变，但是未定租赁期限，倪志宽于2019年6月26日向原告交纳三个月的租金5400元。2019年9月底原告告知倪志宽该交纳租金了，倪志宽表示他不租了，原告告诉倪志宽2019年10月1日就办理房子的交接手续，但倪志宽于2019年10月11日又给了原告一个月的租金1800元，说就租到10月底，之后就不再租了。但是到了10月底，倪志宽没有将案涉房屋腾交给原告，并让原告去找拆迁户，也就是本案第三人。2019年11月份原告去找第三人解决案涉房屋的事情，但第三人拒绝腾房，倪志宽又拒绝交房租。故原告起诉至贵院。贵院立案后，原告听说倪志宽租房的行为是为吴咀村委会办事，属于职务行为，故申请追加吴咀村委会为本案被告，并撤回对倪志宽的起诉。因为第三人居住在案涉房屋，没有任何依据，所以要求其腾房;倪志宽与原告签订租赁合同是代表被告的职务行为，合同到期后被告并没有按约将房屋交还给原告，所以吴咀村委会应当承担给付租金及供热费的民事责任。吴咀村委会辩称，我方同意解除合同，我方认为2019年11月1日双方的租赁合同已经解除了。同意原告第二项诉请，不同意原告其他诉请。倪志宽当时与原告签订合同的行为确实是职务行为，承租人应为吴咀村委会，该房屋的租金实际由吴咀村委会支付，被告在原告开始租房的时候就和原告说明了案涉房屋是给拆迁户租的。本案的租赁合同期限为三个月，合同到期以后双方视为无固定期限的租赁合同，因为考虑到第三人的实际困难，我方又支付了四个月的租金，到期以后没有再支付，应该视为双方解除租赁合同。被告也于2019年9月底已经通知了原告不租了，以后应该由本案第三人交纳租金及使用时产生的各项费用。第三人罗长伟、罗振泉述称，不同意原告第二项诉请。因2019年3月27日被告吴咀村委会与天穆镇政府将第三人罗长伟的房屋强拆，派出所将罗长伟拘留了，罗长伟之子罗振泉找到村委会要求解决居住的地方，当天晚上被告的工作人员倪志宽带罗振泉到了案涉房屋，将房屋钥匙给了罗振泉。罗长伟、罗振泉从2019年3月27日在案涉房屋居住至今。倪志宽后来将案涉房屋的电卡、水卡、煤气卡都给第三人了。第三人没有交2019-2020年度的供热费。被告始终也没有找过第三人，但是原告确实找到过罗振泉说要把房子要回去，罗振泉告知原告跟谁签的合同找谁去。被告强拆第三人房屋，第三人没有居住的地方，第三人对拆迁方案只给第三人一个自然户的拆迁补偿款不满意，只有被告一次性给第三人解决强拆的事情，第三人才同意搬走，所以不同意腾房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据原告提供的不动产登记证明及授权书及被告提交的情况说明以及付款凭证各两张，本院予以确认，并在卷作证，对当事人有争议的证据本院认定如下：1．原告提交的原、被告之间的《房屋租赁合同》，证明房屋的租期、租金等相关内容；被告对其真实性无异议，但是不同意证明目的，书面合同约定三个月租期，之后是无固定期限的租赁关系，而且被告已经通知原告解除租赁关系。第三人对其真实性无异议，认为与第三人无关。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。2、原告提交的天津市顺通热力有限公司采暖专用收据，证明原告已经交纳了案涉房屋2019-2020年度采暖费。被告对其真实性无异议，但是不同意证明目的，采暖费是合同解除后才发生的，应该由实际使用人来承担。第三人对其真实性无异议，认为与第三人无关。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月26日原告与被告的工作人员倪志宽通过房屋中介签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方（出租方）：温泳洁，乙方（承租方）：倪志宽。房屋坐落于北辰区，租期自2019年4月1日至2019年7月1日，共3个月，租金1800元／月，按季支付，首期租金应于2019年3月26日支付5400元，之后租金于每年度／半年度／季度结束前提前7天支付每年度／半年度／季度租金。保证金1800元，租赁期满，乙方如无违约行为，无欠费，甲方应将保证金无息退还给乙方。租赁期间，乙方承担物业管理费、水电费、煤气费、宽带网络费、暖气费、电话费、有线数字电视费及其他应当向第三方支付的费用，双方另有约定除外。经双方协商一致，可以解除本合同。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，甲方应按照第八条约定支付违约金。1．延迟交付房屋超过五日的；2．交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3．不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并收回房屋，乙方应按照第八条约定支付违约金。1．不按照约定支付房租超过五日的。2．欠缴各项费用超过保证金金额的；……。租赁期满，乙方应该按时将房屋返还给甲方，并清空乙方所属物品，否则甲方有权对闲置物品进行处置。双方签订合同当日，原告将案涉房屋的钥匙给倪志宽，倪志宽也于当日支付了原告5,400元租金及保证金1,800元。后在合同期内原告陆续又将案涉房屋的水卡、电卡、煤气卡交付倪志宽。合同到期后，双方口头达成续租合同，月租金数额按原合同约定，未定租赁期限。倪志宽于2019年6月26日又向原告交纳三个月即自2019年7月1日至2019年10月1日的租金5,400元。2019年9月底倪志宽表示不再续租，但在2019年10月1日倪志宽并未将房屋返还原告，倪志宽于2019年10月11日又交付原告一个月的租金1,800元，并声称就租到2019年10月31日，之后不再续租。庭审中，被告承认倪志宽是其工作人员，倪志宽与原告签订履行案涉房屋租赁合同的行为，均系代表被告履行职务的行为。第三人罗长伟与案外人罗长钧分别系天津市北辰区院内各居住使用房屋的产权人。2019年3月27日，天津市北辰区天穆镇人民政府对位于天津市北辰区房屋实施强制拆除［已被我院（2019）津0113行初193号行政判决书确认其实施强制拆除的行为违法］。同日被告的工作人员倪志宽将案涉房屋钥匙给付第三人罗振泉（罗振泉系罗长伟之子）。罗长伟与罗振泉自2019年3月27日起至今共同居住在案涉房屋，其二人认可目前案涉房屋的水卡、电卡、煤气卡在其二人处，且没有交纳2019-2020年度的供热费。另查，案涉房屋2017年10月19日预告登记在原告女儿温姝彧名下，2019年1月温姝彧授权原告有权以原告名义将案涉房屋出租并收益。原告于2019年11月18日缴纳了案涉房屋2019-2020年度的供热费1,976.50元。本案争议焦点为，1、原、被告双方的租赁合同是否已经于2019年11月1日解除，如果没有解除，原告诉请解除合同应否应予支持；2、第三人罗长伟、罗振泉是否应将案涉房屋及该房屋的钥匙、水、电、煤气卡交还给原告；3、被告是否应给付原告自2019年11月1日至第三人实际腾房日的租金及2019-2020年度的供热费。本院认为，被告的工作人员倪志宽代表被告与原告签订的《房屋租赁合同》、系原、被告真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。双方均应按合同约定履行义务。在双方租赁期间届满后，被告继续让第三人使用承租的案涉房屋并给付原告租赁费用，原告没有提出异议，双方形成不定期租赁合同，原租赁合同继续有效。关于争议焦点1，虽被告交付原告最后一个月租金时告知原告至10月底期满被告不再续租，但2019年11月1日期满后，被告并未按约将案涉房屋交还原告，故应视为双方并未就合同解除问题协商一致，亦不属于双方合同约定被告有权单方解除合同的情形，故双方合同并未于2019年11月1日解除，被告自2019年11月1日至今未交纳案涉房屋的租金，且欠缴的2019-2020年度的供热费1,976.50元已超过保证金数额，符合双方合同第七条第（三）项原告有权单方解除合同的情形：1．被告不按照约定支付房租超过五日的。2．被告欠缴各项费用超过保证金金额的，故原告请求解除与被告的《房屋租赁合同》，应予支持。关于争议焦点2，第三人罗长伟、罗振泉虽述称被告强拆了其房屋，是被告安排第三人住在案涉房屋内的，除非被告为其一次性解决强拆的事情，否则不同意将案涉房屋滕交原告，其主张没有法律依据。根据合同相对性原则，第三人使用案涉房屋是基于原、被告之间存在房屋租赁合同关系，按合同约定，合同解除后原告有权收回房屋，被告理应将案涉房屋交还原告，故合同解除后第三人再使用案涉房屋没有法律依据，第三人应从案涉房屋内搬出，将案涉房屋及该房屋的钥匙、水、电、煤气卡直接交还原告。至于第三人抗辩被告对其房屋的强拆行为造成其无房居住的问题，属于另外的法律关系，第三人应与被告应另行解决。关于争议焦点3，被告抗辩原、被告租赁合同已实际解除，第三人实际使用案涉房屋，故应由第三人担负自2019年11月1日至实际腾房日的租金及2019-2020年度的供热费，没有法律依据。本案承租人的主体登记为倪志宽，庭审已查明倪志宽系代表被告的职务行为，故依据合同主体相对性原则及双方租赁合同约定，租赁期间产生的租金及供热费应由被告担负。合同解除后如被告未能按约将房屋腾空交还给原告，系违约行为，被告亦应赔偿原告因此产生的合同解除后至案涉房屋腾空前的房屋租金损失，按每月1,800元计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、原告温泳洁与被告天津市北辰区天穆镇吴咀村民委员会之间的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、第三人罗长伟、罗振泉于本判决生效之日起十五日内将坐落在天津市北辰区房屋腾空交还给原告温泳洁，第三人罗长伟、罗振泉同时交还原告温泳洁该房屋的钥匙、水卡、电卡、煤气卡；三、被告天津市北辰区天穆镇吴咀村民委员会于本判决生效后五日内给付原告温泳洁坐落在天津市北辰区房屋2019年11月1日至本判决书生效之日前（不含生效当日）的租金（按月1800元计算）、本判决书生效之日起至第三人罗长伟、罗振泉实际腾房之日止的房屋占有使用费（按月1800元计算）及2019-2020年度的供热费1976.50元；如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半计收94元，由被告天津市北辰区天穆镇吴咀村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  李飞二〇二〇年七月九日书记员  赵晶附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。