广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初9397号原告：吴海辉，男，1968年5月12日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。委托诉讼代理人：黎神有，广东强邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯佳哲，广东强邦律师事务所实习律师。被告：徐敏，女，1958年12月6日出生，汉族，身份证住址广州市黄埔区。委托诉讼代理人：区智杰，广东德良律师事务所律师。委托诉讼代理人：李想，广东德良律师事务所实习律师。原告吴海辉与被告徐敏租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴海辉的委托诉讼代理人黎神有，被告徐敏的委托诉讼代理人区智杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告吴海辉向本院提出诉讼请求：1、判令我与被告签订《房屋租赁协议》、《补充协议》于起诉之日解除；2、被告向我支付租金238165.33元；3、被告向我支付补偿金380275.55元；4、履约保证金归我所有，无需退还给被告；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月30日,我与被告签订了《房屋租赁协议》，约定：我将位于广州市白云区集俊街18号101房出租给被告使用，租赁期为5年，其中2019年9月1日至2020年8月31日每月租金为76055.11元，在租赁期间该铺面产生的所有税费均由被告承担，被告入住前需向原告缴纳120750元作为履约保证金，租赁期间双方均不得借故解除协议,但被告因特殊情况退房,必须提前2个月书面通知我解除合同,并支付当时月租金的5倍作为补偿，起租期后,该商铺日常使用所产生的一切税费(包括管理费、出租税、营业税、水电费、有线电视费、管道煤气费、电话费等)均由被告支付等。合同签订后，被告向我支付了120750元履约保证金，我依约将涉案商铺交付给了被告使用。2016年9月21日,我与被告就上述合同签订《补充协议》，约定：我与被告所签的关于岭南新世界集俊街18号101房的房屋租赁协议期限为5年,从2016年9月1日至2021年8月31日止，被告在租赁期间须每月1日按时交租,如有特别情况可延十天，超过十天不交租,我可以单方取消协议,并且不退回押金等所有费用，被告须处理好该商铺所有的费用后离场等。从2019年11月起，被告开始拖欠租金，期间我多次要求被告按合同约定支付租金,但被告仍未按约定支付，为维护我的合法权益,故起诉至法院请求判如所请。被告徐敏辩称，不同意原告诉讼请求，理由如下：1、我于2020年1月16日已经把商铺返还给原告，钥匙交给了中介，房屋租赁协议和补充协议已经解除；2、我已经按合同和双方的约定履行完所有的合同义务，包括提前两个月通知原告解除合同；3、对于原告诉请补偿金和退还押金，我认为如果原告选择了支付违约金，就不应当再要求没收押金，而要求没收押金就不应当要求给付五倍的补偿金。2016年9月，由于租金涨幅较大，我有可能无法履行，故当时与原告协商由我提供当月租金的三倍作担保款给原告，我就可以随时提出解除合同，故我在2016年9月份共向原告转账331125元，其中包括租金60375元、押金120750元、解约担保款150000元，另我与上一手承租人解惠宇约定我向其支付租赁押金40000元，原告应将本应退还给解惠宇的40000元押金退还给我，故我与原告达成口头协议该40000元亦作为我向其支付的解约担保金，故我共向原告支付解约担保金190000元；我与原告签订的补充协议中明确约定如果我单方解约，原告就没收押金，我处理好商铺的所有费用后离场。该补充协议已推翻了我们签订租赁合同的第七条，故原告没收押金和补偿金不可同时主张；4、我支付的押金应当冲抵了11月所欠租金10000元、12月租金及1月16天的租金，另我已支付了190000元的解约违约金。综上，我不存在欠付租金和支付违约金的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月30日，原告（业主、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方把座落于白云区集俊街18号101房（以下简称涉案商铺）面积约262.5平方米的房屋出租给乙方作商业使用；租赁期为5年，自2016年9月1日至2021年8月31日止；2016年9月1日至2017年8月31日每月租金60375元，2017年9月1日至2018年8月31日每月租金65205元，2018年9月1日至2019年8月31日每月租金70421.4元，2019年9月1日至2020年8月31日每月租金76055.11元，2020年9月1日至2021年8月31日每月租金82139.52元；乙方入住使用前向甲方交付120750元作为履约保证金，待租期届满，乙方对属于负责之费用处理清楚及清点房屋原物品后，甲方如数退还该保证金给乙方；租赁期间，双方均不得借故解除协议。但乙方因特殊情况退房，必须提前2个月书面通知甲方解除合同，并支付当时月租金的5倍作为补偿；等等。2016年9月21日，原、被告签订《补充协议》，约定：2016年8月30日吴海辉与徐敏所签的关于岭南新世界集俊街18号101房的房屋租赁协议共5年，从2016年9月1日至2021年8月31日止。承租方在租赁期间须每月1日按时交租，如有特别情况可延十天。超过十天不交租业主可以单方取消协议，并且不退回押金等所有费用。乙方须处理好该商铺所有的费用后离场；等等。同年8月30日至9月19日，被告陆续向原告转账共计331125元，原告确认收到上述款项，对于该笔款项的构成，双方尚存争议。2019年10月16日，被告向原告发微信，表示因自身原因打算提前结束租房合同，故提前三个月告知原告。原告微信回复：“我在外省办事，回来再说吧”。2020年1月16日，原告向被告发微信，要求当日将东西全部搬完，明天将卫生做一下。同年2月28日，原告通过微信向被告催交2019年11月至2020年2月的租金；同年3月1日，被告通过微信回复原告称签合同时双方曾口头承诺只要被告提前三个月告知解约，则不算被告违约。被告同意用押金冲抵租金，并明确2019年11月欠租10000元，12月及2020年1月半个月租金未付，共计124083元，其中已付押金120750元相抵后，尚欠付3333元。同年3月26日，被告向原告账户转账3333元。审理中，原、被告双方对以下事实存在争议：1、2016年8月30日至9月19日被告向原告支付331125元的构成。原告主张该笔款项中包括当月租金60375元、合同约定押金120750元及进场费150000元；被告则主张该笔款项中包含的是当月租金60375元、合同约定押金120750元及预付的提前解约违约金150000元。2、被告向本院提交原告与案外人解惠宇所签订的《房屋租赁协议》、被告与案外人解惠宇所签订的《股份转让协议》，拟证实解惠宇曾向原告支付押金40000元，后解惠宇将涉案商铺的剩余租期转让给被告后，被告向解惠宇支付了押金40000元，故原告应将本应退还解惠宇的40000元退还给被告，双方口头约定该40000元押金亦作为被告支付给原告的提前解约违约金，故被告支付给原告的提前解约违约金共计190000元。原告对上述情况不予认可，称其对被告与解惠宇的约定并不知情，也未与被告约定提前解约的违约金。3、解约时间，原告主张其与被告的租赁合同关系应于起诉之日解除，被告则主张其具有随时解除合同的权利，前提是提前两个月告知原告解约，后又与原告口头约定提前三个月告知，因其于2019年10月16日已通过微信告知原告解约，故双方租赁协议及补充协议应于2020年1月16日解除。4、搬离时间，被告主张2020年1月16日已将涉案商铺钥匙交还给中介并搬离，原告则主张同年2月才知道被告交还钥匙且被告一直未搬走所属物品。庭审中，双方均确认被告于2019年11月前的租金均足额支付给原告；涉案商铺现由原告占有使用；押金120750元未退还给被告。另查，涉案商铺的权属人为原告吴海辉。本院认为：原、被告就涉案商铺所签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于合同解除时间，被告已于2019年10月16日通过微信向原告发出解除合同的通知，原告亦于2020年1月16日通过微信要求被告于当日搬离，结合双方关于提前解除合同的相关约定，故应认定双方所签的《房屋租赁协议》及《补充协议》于2020年1月16日协商一致解除。关于被告欠付租金数额的问题，现双方均确认2019年11月尚欠付租金10000元，2019年12月1日至2020年1月16日，即合同解除之日的租金未付，被告于2020年3月26日向原告转账3333元，故被告应向原告支付欠付租金的金额为121976.36元（10000元+76055.11元+76055.11元÷31天×16天-3333元）。因原告于2020年1月16日微信通知被告搬离，被告亦陈述于当日搬离并将钥匙交还给中介，原告应知被告于合同解除当日已撤场，故原告要求被告支付2020年1月16日之后的租金无据，本院不予支持。关于押金，双方所签订的《补充协议》中约定如被告欠付租金超过十日，原告有权单方解除协议并且不退回押金。现被告欠付租金121976.36元，原告主张不予退还押金120750元有据，本院予以支持。被告抗辩称押金120750元已抵扣其欠付的2019年11月租金10000元、12月租金及2020年1月15天的租金，并另行转账3333元给原告，故其不欠付原告租金。因被告并未举证证实其与原告协商一致用押金抵扣欠付租金，且该抗辩意见与双方所签《补充协议》中的约定存在矛盾，故本院对该抗辩意见不予采纳。关于违约金，原告主张被告按照合同约定支付相当于解约当月租金的5倍作为提前解约的补偿金，即380275.55元。该违约金约定确属过高，且原告未举证证实因被告提前解约给原告造成的实际损失，故本院酌情调整为被告向原告支付相当于解约当月租金2倍的违约金，共计152110.22元。因被告于2016年8月30日至9月19日共向原告转账支付331125元，其中包括当月租金60375元、押金120750元，尚余150000元款项性质未明。关于该150000元款项的性质，原告主张是进场费，但双方签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》中均无关于进场费金额及是否退还给被告的约定，故本院对原告该主张不予采纳。对于被告主张该笔款项为其预付给原告的提前解约违约金，结合被告向原告发出的解约通知及双方陈述，被告该主张证据更为充分，本院予以采信。另，被告主张其向案外人解惠宇支付的押金40000元本应由原告向其退还，后亦与原告约定该40000元作为被告向原告支付提前解约违约金，被告对于该主张并未提供证据予以证实，故本院不予采纳，被告共计向原告支付提前解约违约金150000元，尚欠付违约金2110.22元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告吴海辉与被告徐敏签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》于2020年1月16日解除；二、原告吴海辉有权没收被告徐敏缴纳的租赁押金120750元；三、自本判决生效之日起三日内，被告徐敏向原告吴海辉支付租金121976.36元及违约金2110.22元。四、驳回原告吴海辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5596元，由原告吴海辉负担2607元，由被告徐敏负担2989元并于本判决生效之日起三日内迳付原告吴海辉。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年四月二十八日书记员 傅奎显