海南省白沙黎族自治县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）琼9025执异17号 案外人：陈琼玉，女，汉族，住海南省白沙黎族自治县。 委托诉讼代理人：关义乾，男，系案外人陈琼玉的丈夫。 申请执行人：许美招，男，汉族，住海南省白沙黎族自治县。 委托诉讼代理人：李洁彬，广东骏道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈雁泉，广东骏道律师事务所实习律师。 被执行人:白沙盛天房地产投资有限公司，住所地:海南省白沙黎族自治县国营龙江农场原基建二队办公室。 法定代表人：陈盛杰，该公司董事长。 被执行人:陈盛杰，男，汉族，住海南省白沙黎族自治县。 被执行人:陈俊，男，汉族，住海南省海口市。 在本院执行申请执行人许美招与被执行人白沙盛天房地产投资有限公司（以下简称盛天公司）、陈盛杰、陈俊民间借贷纠纷一案中，案外人陈琼玉于2020年3月9日对本院作出的（2019）琼9025执170号执行裁定书中涉及案外人所购买的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年4月9日组织了听证，案外人陈琼玉的委托诉讼代理人、申请执行人许美招的委托诉讼代理人、被执行人盛天公司的法定代表人、陈盛杰参加听证，被执行人陈俊经本院依法通知未出席听证，本案现已审查终结。 案外人陈琼玉称，被查封的位于龙江农场场部西面（毗邻白沙县七坊镇中心）原汽车队危房改造建设项目靠近财政所旁顺数第7间铺面为异议人的个人财产，异议人有有效的《购房协议书》，并已支付被执行人99%的总购房款752000元，且案外异议人不存在任何过错，签订《购房协议书》时对被执行人的债务情况并不知晓，属于受害者。贵院受理的执行一案的被执行人是白沙盛天房地产投资有限公司，陈盛杰、陈俊，而不是异议人。异议人独立承担民事责任，被执行人所欠债务与异议人无关。界定被执行人所欠债务与异议人是否有关这一实体问题应当通过另案诉讼程序确认，否则涉嫌“先执后审”。贵院作出查封异议人房屋的（2019）琼9025执170号裁定书没有相应的事实依据和法律依据。综上，案外人依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第70、72、73条规定，解除对案外人份额房屋的查封，切实维护异议人的合法权益。 申请执行人许美招称，一、异议人自称已购买的房屋并未进行过户登记。根据盛天公司和案外人海南农垦龙江农场有限公司（以下简称“龙江农场”）签订的《原汽车队危房改造建设合同书》（以下简称“《合同书》”）可知，位于龙江农场场部西面原汽车队危房改造建设项目的40套房产的所有权未办理产权登记，属于盛天公司和龙江农场按份共有，应视为登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房。二、异议人没有与房屋权利人签订合法有效的书面买卖合同。其一，根据《合同书》第五条可知，案涉房产虽是盛天公司和龙江农场共有，但需要等项目竣工后再分割，在没有分割之前盛天公司无权单独处分房产；且龙江农场在另案提交的异议申请书载明，其未事先同意或者事后追认盛天公司销售案涉房产的行为，故盛天公司与异议人签订的《购房协议书》未生效。其二，案涉房屋是盛天公司与龙江农场按份共有，陈盛杰虽是盛天公司法定代表人，但陈盛杰与盛天公司是不同的民事主体，陈盛杰无权以个人名义处分案涉房产；陈宇、李华亦非案涉房产的权利人，亦无权处分案涉房产；盛天公司、陈盛杰、陈宇、李华明显不具有处分案涉房产的权利外观，其亦无权利单独为异议人办理过户登记，异议人对此系明知；故陈盛杰、陈宇、李华以个人名义与异议人签订《购房协议书》均应属无效。其三，盛天公司在案涉房产未依法取得房屋预售许可证之情况下，与异议人签订的《购房协议书》根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，认定无效。其四，根据《物权法》第三十条、第三十一条规定，案涉房产属新建房产，须办理不动产初始登记后方可处分，否则不发生物权效力。故，异议人持有的《购房协议书》等欠缺合法有效的要件。其五，异议人在案涉房产的土地使用权证、建设用地规划、施工许可等证件登记在龙江农场的名下，盛天公司、陈盛杰、陈宇、李华等显然不具有处分案涉房产的权利外观，而且案涉房产缺乏预售许可证的大前提下签订《购房协议书》，没有尽到审慎核实的基本义务，故异议人对签订无效的《购房协议书》及不能办理过户登记手续均具有过错。三、异议人并未证明所购房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。部分异议人签订了多份合同，购买了多套房屋。部分异议人主张所购房产系商铺、车位，不符合用于居住的要求。四、异议人并未支付购房款。1.绝大部分异议人提交的收据经手人是陈盛杰、陈宇、李华，无盛天公司和龙江农场盖章，盛天公司也未开具房屋销售发票；而且异议人提交的收据无相应转账凭证予以证实。2.即使有小部分异议人提交了转账凭证，但所提交的转账凭证金额、时间无法与收据相对应；而且显示的收款人并非盛天公司或龙江农场。3.部分异议人提交的收据、转账凭证的时间显示，已经处于申请执行人与盛天公司、陈盛杰民间借贷纠纷二审判决后，甚至案件执行过程中，这部分收据、转账凭证极可能是盛天公司、陈盛杰为转移、隐瞒财产、逃避执行而伪造的，不应认可其真实性。五、未完成有效交付。申请执行人于2020年4月8日至本案案涉房屋实地走访发现该案涉房屋仍处于施工状态，房屋主体并未完工，公共区域并未进行平整，且房屋外围仍有围庇，现场仍有施工设备，盛天公司也没有提交竣工验收的相关合法凭证，未竣工验收的房产不能交付；因此异议人主张的交付钥匙并进行装修等行为不能认定为合法的交付行为，应系陈盛杰、盛天公司规避执行而转移财产之行为。六、申请执行人自2016年至今对陈盛杰的债权无法实现，是陈盛杰及盛天公司为逃避债务作出欺瞒购房者且恶意转移财产所造成的，与异议人均系受害者，异议人应向合同相对方主张赔偿损失，而非对抗法院的执行行为。综上所述，异议人的异议请求没有事实和法律依据，恳请贵院依法予以驳回。 被执行人白沙盛天房地产投资有限公司称，盛天公司与异议人签订的购房合同的转账凭证均可以向法庭提供，除了极个别是现金付款。龙江农场的危房改造项目是分商铺和住房两期进行，商铺已经交付钥匙给业主，住房主体已经完工，虽然基础设施尚未完善，但具备交房条件。根据施工手续显示的是房屋所有权归属龙江农场，该项目由龙江农场开发，盛天公司垫资承建，销售所得全部用于项目建设，不存在资产转移之行为。异议人购买房屋在法院查封之前，买卖合同效力应由龙江农场进认定，但是盛天公司自2016年即开始售房，该情况已经口头告知了龙江农场相关人员。故，盛天公司同意并请求法院支持异议人的异议请求。 被执行人陈盛杰称，同意盛天公司意见。 被执行人陈俊未提交意见。 本院查明，2016年1月29日，陈盛杰（甲方）与案外人陈琼月（乙方）签订《购房协议书》，约定案外人购买位于白沙县国营龙江农场原车队靠近财政所第7间铺面，商铺价格为72万元。乙方需在签订协议当日支付25万元，2016年4月15日前支付15万元，余款待甲方房屋主体完工支付到房款的90%，尾款待甲方交付房产证后乙方一次性付清。2018年6月16日，李华（甲方）与陈琼玉（乙方）签订《购房合同书》，主要约定1.乙方购买位于海南省白沙县国营龙江农场原车队靠近财政所旁第7间铺面，商铺宽约4.2米，长约14.2米，三层框架结构，商铺面积约为180平方米（总价款以实际建筑面积算），商铺总价款为76万元。2.乙方需在本协议签订之日向甲方支付定金25万元，2018年6月19日前支付15万元，待甲方房屋主体封顶之时乙方须支付至总房款的90%，待甲方房屋完工交房给乙方使用时在支付至总房款的95%，余款待甲方交房产证给乙方时，乙方一次性付清。3.甲方须在2018年12月30日前竣工交付乙方使用，交房后720天内办理好房产证给乙方。合同甲方由李华签名。2016年1月29日、2018年7月27日、9月10日、10月20日向陈盛杰向陈琼玉出具的收据载明收到陈琼玉交纳购房款25万元、3万元、3万元、3.5万元。2018年6月19日李华向陈琼玉出具收据载明收到陈琼玉购买铺面房款15万元。2018年7月18日，李华向陈琼玉出具收据载明收到陈琼玉交纳购房款10万元。2018年7月8日，陈宇向关义乾出具收据载明收到关义乾缴纳的更改楼梯等款项3.98万元。2019年10月13日陈宇向陈琼玉出具收据载明收到陈琼玉交纳购房款3.8万元。2018年8月31日，陈宇、陈盛杰向陈琼玉出具收据载明收到陈琼玉购房款7万元。2016年吴**惠向陈盛杰分两次转款17万元、8万元。2018年6月19日陈琼玉转账给李华15万元。李华、陈盛杰未向陈琼玉出具房产销售发票。 因许美招与盛天公司、陈盛杰、陈俊民间借贷纠纷一案，本院制作（2019）琼9025执170号裁定书，查封了盛天公司与龙江农场合作共建的位于海南省白沙黎族自治县龙江农场场部西面（毗邻白沙七坊镇中心）原汽车队危房改造建设项目的40套房产[（此为报建载明的套数）其中：1幢（3层）住宅楼1012.92平方米；2幢（6层）住宅楼5220.18平方米]及占有的土地使用权。查封期限从2020年3月5日起至2023年3月14日止。因上述房产均未进行登记，仅进行了备案查封。但案涉项目实际建设48套房产。 本院认为，本案的争议焦点为案外人主张不得对案外人的房屋进入执行程序是否应予以支持。本案中，龙江农场与盛天公司约定合作共建原汽车队危房改造项目，项目利益按照2.2:7.8的比例直接分配房产，盛天公司对案涉项目拥有按份共有的民事权益，虽然非所有权，但本院依法仍可以进行查封。目前，该案涉项目尚未全部竣工验收并交付，无法进行物权登记，同时龙江农场与盛天公司尚未进行房屋具体分配，被执行人仅对案涉项目享有依约与龙江农场在项目竣工验收后参与建成房屋分配，项目转让仍需履行相关审批手续，所以案涉项目所有权尚未明析。故，案外人向被执行人购买房屋的合同效力有待考证，案外人所享有的权益，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者第二十九条规定的“登记在被执行人名下”之财产，也不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的购买被执行人所有的财产之情形，进而并不能排除法院的强制执行权。案外人所享有的权利，可以通过实体诉讼由法院依法进行实体审查后，而给予裁决。故，案外人主张法院不得对案外人所购买的房屋进入执行程序的申请于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，裁定如下： 驳回案外人陈琼玉的异议申请。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  林白浩 审判员  周丽娟 审判员  卓廷龙                                          二〇二〇年四月十四日                                          法官助理符苑                                          书记员  曾繁志 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。  《最高人民法院关于人民法院民事执行中 查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。  《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件 若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 拟稿：周丽娟审核：周丽娟校对：曾繁志签发：林白浩印刷：符永校 海南省白沙黎族自治县人民法院2020年4月20日印发 （共印12份）