大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0214民初2195号原告：中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行，住所地辽宁省大连市普兰店区丰荣街153号。统一社会信用代码91210282818713920B。负责人：王淼，系该行行长。委托诉讼代理人：范纪晖，系辽宁莲城律师事务所律师。被告：胡庆国，男，1964年10月28日出生，汉族，户籍地大连市沙河口区，现住大连市普兰店区。被告：大连裕达房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区先进街30号。统一社会信用代码91210200759937130T。法定代表人：庞宝良，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵辉，男，系该公司职工，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行（以下简称建行普兰店支行）诉被告胡庆国、大连裕达房地产开发有限公司（以下简称裕达公司）为金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行普兰店支行委托诉讼代理人范纪晖到庭参加诉讼，被告胡庆国、被告裕达公司经本院合法传唤后，无正当理由未参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行普兰店支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告胡庆国清偿借款本金人民币224242.94元及利息、罚息8505.25元（截至2020年1月9日），合计232748.19元；2、请求判令被告胡庆国按合同约定偿还自2020年1月10日起至还清借款之日止的利息、罚息及复利；3、请求确认原告对被告胡庆国抵押的房产享有优先受偿权；4、请求判令被告裕达公司对被告胡庆国的欠款承担连带清偿责任；5、诉讼费及一切相关费用由二被告承担。事实和理由：2014年9月1日，原告与被告胡庆国签订212907000-2012-20140187253号《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定如下：借款用途：购置第一套商品房，房屋坐落于普兰店市；借款金额：人民币29万元整；借款期限为180个月，自2014年9月1日至2029年9月1日；贷款利率：浮动利率，即在基准利率水平上不浮动；罚息利率：贷款利率水平上上浮50%；借款的发放：贷款人将款项一次性划入大连裕达房地产开发有限公司账户；计息、结息：贷款利息自划款之日起计算，按日计息；还款：采用委托扣款方式等额本息还款法；抵押：被告以位于普兰店市的商品房为其借款提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权支付和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；借款人违约情形：包含借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等多种情形；贷款人救济措施：包括宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至欠款本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。2014年3月14日，原告（乙方）与被告裕达公司（甲方）签订《楼宇按揭合作协议》，约定原告与被告裕达公司就被告裕达公司开发建设并依法销售的坐落于普兰店区地号为100149号（或地段）的经批准命名为“裕达法兰溪谷”的商品楼宇进行按揭合作，合作期限自2014年8月14日至2019年8月14日，第四条甲方承诺：由于被告裕达公司原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间按乙方对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交给乙方核对无误、收执之日止。原告于2014年9月2日，依约发放贷款29万元，而被告胡庆国没有按照贷款合同的约定履行还款义务，自2019年5月2日起开始违约，截至2020年1月9日，已拖欠到期应付贷款本息21116.25元。依据原、被告签订的借款合同的约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告胡庆国立即清偿全部借款本金人民币224242.94元、利息、罚息8505.25元（截至2020年1月9日）、及从2020年1月10日起至还清借款之日止的利息及罚息以及实现债权所发生的相关费用，被告裕达公司亦应按照《楼宇按揭合作协议》的约定承担连带保证责任，故诉至贵院，如判所请。被告胡庆国、裕达公司未提供答辩意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的《商品房买卖合同》及个人贷款支付凭证、《个人住房（商业用房）借款合同》、房屋抵押权预告登记证明、个人贷款支付凭证、对账单及被告拖欠贷款明细、被告身份信息、《楼宇按揭合作协议》的证据，被告胡庆国、裕达公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为对自己抗辩权利的放弃，本院经审查对上述证据予以采信并在卷佐证。经审查，本院认定事实如下：2014年8月12日，被告胡庆国与被告裕达公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201402475号），所购商品房行政街号为：普兰店市，建筑面积70.07平方米。合同签订后，被告胡庆国于2014年8月12日缴付购房首付款130420元。该《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；第十五条约定：在合同订立后，出卖人和买受人向登记机构申请预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2014年9月1日，原告与被告胡庆国签订编号为212907000-2012-20140187253号《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定原告向被告胡庆国提供借款本金29万元；借款期限为180个月，自2014年9月1日至2029年9月1日，还款方式为等额本息还款法；贷款利率为浮动利率；还款方法为等额本息法，还本付息日为自起息日次月起，约定还款日为每月对日的前一日，当月无起息日对日的，约定还款日为每月最后一日的前一日；借款人未按双方约定期限归还借款本息的；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；违约责任及发生危及贷款人债权情形的救济措施条款中约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项。贷款人有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；行使担保权利；……有权采取的其他救济措施。被告胡庆国以其购买的位于普兰店市，建筑面积70.07平方米的房屋为该借款提供抵押，抵押担保的方式为抵押加阶段性保证；抵押担保范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用。被告胡庆国分别在合同借款人、抵押人处签名盖章。合同签订后，被告胡庆国将其所购房屋于2014年9月1日在普兰店市房地产管理处办理预购商品房抵押权预告登记，证号为：普房预普他证字第××号，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告胡庆国。2014年9月2日，原告按照借款合同约定向被告胡庆国发放贷款29万元，原告将款项一次性划入售房人大连裕达房地产开发有限公司账户，账号为：21×××13。被告胡庆国在个人贷款支付凭证中借款人处签字。2014年8月14日，被告裕达公司与原告就被告胡庆国购买的房屋所属楼盘签署《楼宇按揭合作协议》。协议甲方为被告裕达公司，乙方为原告建行普兰店支行。其中协议第四条第四款约定：“由于甲方原因，造成购房人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师费代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间按乙方对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交乙方核定无误、收执之日止。”该款第二项还约定：对甲方承担连带保证责任的条款，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保，甲方在本协议项下的保证责任均不因此减免。自2019年5月2日起，被告胡庆国开始逾期。截至2020年1月9日，被告胡庆国尚欠贷款余额为224242.94元及利息、罚息8505.25元、合计232748.19元，此后被告胡庆国未予还款。本院认为，原告与被告胡庆国签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行合同。原告已按约定履行了发放贷款的义务，被告胡庆国应当按约偿还借款本息，逾期则应承担相应罚息（含复利）。合同约定，被告胡庆国逾期还款，原告可以宣布借款提前到期，符合法律规定。不动产抵押权预告登记的作用是限制现实登记人对不动产的另行处分权，是对案涉不动产办理权属证明后申请办理抵押登记的请求权，并不能直接设立抵押权。本案中，因案涉房屋没有按照法律规定办理抵押登记所以不能设立抵押权。原告与被告裕达公司签订合作协议，约定因不能办理房屋权属证眀，从而借款人不按约偿还借款，被告裕达公司应当承担连带保证责任，符合法律规定。综上，被告胡庆国未按合同约定时间偿还借款，已经构成违约。原告根据合同约定，宣告提前到期，要求被告胡庆国提前付清全部借款本息，符合法律规定，此通知到达被告胡庆国即生效。本案中，被告胡庆国收到原告的起诉状之日（2020年5月7日）即原告宣告提前到期的通知到达之日，此后被告胡庆国应当提前偿还所欠全部借款，逾期应按合同约定承担相应的罚息。原告与被告裕达公司就案涉房屋所在小区签订《楼宇按揭合作协议》合法有效，而案涉房屋至今没有办理正式抵押登记，是因被告裕达公司未能为案涉房屋办理权属登记。故对原告要求被告胡庆国偿还全部借款本金本金人民币224242.94元及相应利息、被告裕达公司承担连带还款责任的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求确认其对抵押房屋在担保价值范围内享有优先受偿权的诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告胡庆国于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行贷款本金224242.94元，利息、罚息8505.25元（截至2020年1月9日），合计232748.19元，并自2020年1月10日起至付清借款日止，按照双方签订的212907000-2012-20140187253号《个人住房（商业用房）借款合同》约定给付利息、罚息及复利；二、被告大连裕达房地产开发有限公司对本判决主文第一项的给付内容承担连带清偿责任。三、驳回原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4791元，减半收取2395.50元，保全费1870元，合计4265.50元由被告胡庆国、大连裕达房地产开发有限公司连带承担，二被告于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员  车延滔二〇二〇年六月二十四日书记员  徐祺昱本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。