太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初317号原告：孙磊,男,1991年11月20日出生,汉族,七彩阳光游乐中心经理，住山西省交口县。公民身份号码:×××.委托诉讼代理人：王昭月，山西弘韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈浏芳，山西弘韬律师事务所律师。被告：陈涛,男,1987年8月15日出生,汉族,长风国贸第六馆大玩咖电玩俱乐部经理，住太原市。公民身份号码:×××.原告孙磊与被告陈涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙磊及其委托诉讼代理人王昭月、陈浏芳，被告陈涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙磊向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《租赁协议》;2、判令被告陈涛立即返还77262元,并支付利息3178.39元(以27375元为本金,按照中国人民银行同期贷款基准利率1.5倍,自2019年2月26日暂算至2019年11月20日止;以49887元为本金,按照中国人民银行同期贷款基准利率1.5倍,自2019年4月29日暂算至2019年11月20日止。实际计算至赔偿全部支付完毕之日止);3、判令被告向原告赔偿损失14300元;上述2、3项共计94740.39元；4、本案诉讼费、保全费、律师费等由被告陈涛承担。事实和理由：2019年2月27日,原告孙磊与被告陈涛签订了《租赁协议》,约定原告租赁被告位于太原市万柏林区公元时代城商铺的30平米场地,租期为3年,作为原告经营水吧的场所。因被告向原告承诺案涉租赁场地有独立门头、对外窗口,所以原告同意支付高额租金和物业费用等。合同约定的租金为15元/平方米/天,物业费1.5元/平方米/天,租金支付为季付(三个月),装修保证金5600元,意向金27375元。2019年2月26日,原告向被告支付27375元;2019年4月29日,原告向被告支付49887元。至此,原告依约先行支付了相关租金、物业费、装修保证金及意向金,但被告却一直未向原告交付约定的适租场地,未给原告独立门窗,导致原告至今无法正常开展经营活动,且根据公园时代城的物业了解,不允许私自改造门窗,租赁合同目的已然不能实现,其行为已构成违约。原告基于对被告的信任,已经购置了水吧台、冷冻展示柜、冷藏展示柜、冰激凌机、破壁机、水吧监控、热水器、果糖机、净水机、封口机、杯子、榨汁机等,现被告一直无法交付约定的场地,致使合同目的不能实现,造成原告损失共计14300元。鉴于此，为保护原告的合法权益,特向贵院提起诉讼。被告陈涛辩称，1、协议系双方的真实意思表示，被告已履行协议约定的义务。2019年2月27日原被告签订《租赁协议》,系双方的真实意思表示，合法有效。被告将位于公元时代购物中心商铺出租予原告,面积30平方米，租期3年。在原告支付了意向保证金27375元后,被告于2019年3月12日向原告提供经营商铺的设计图纸,以利于后续装修，该图纸已明确注明商铺的格局,原告承租场地的位置，出入口等,并将原告承租场地明确的划分出来。原告同意设计图纸后，2019年4月初原被告开始对商铺进行装修，并由被告代替原告缴纳了392元的建筑施工一切险，至此,被告已向原告交付其承租的场地。商铺整体于2019年9月初装修完毕，可正常使用，公元时代购物中心亦于2019年9月22日正式开业。然，由于原告自身的原因,迟迟不使用其承租的场地。2、被告已交付适租场地,被告不构成违约。原告诉称被告未能提供适租场地(即有门头、有独立窗口的场地）,因而构成违约,其主张不成立。根据《租赁协议》,双方并未就租赁场地的具体内容进行约定,是否有门头，有独立窗口也并非协议的成立要件。被告出租的场地是否有门头、有独立窗口并不直接导致原告无法正常开展营业活动,或有可能的是将影响原告经营水吧的营业额,然，是否影响原告营业额的前提条件是原告使用其承租的场地。客观来说,在被告交付原告承租的场地后，原告既不使用,也不投入经营,便单方面的认为无法正常开展营业活动，系由被告所造成，其理由不足以成立。因此，被告不构成违约,原告以被告未能提供适租场地致使其不能实现合同目的为由主张解除协议的理由不能成立。3、原告应继续履行协议。原告提出解除双方签订的《租赁协议》,既无约定解除事由，也无法定解除事由,其解除协议的主张依法不能成立。根据《合同法》第8条第1款规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。”其次,根据《合同法》第94条，本案亦不属于法定解除的情形。故，原被告双方均应按照诚实信用的原则继续履行协议。4、原告要求返还租金,赔偿损失的主张不成立。被告不存在违约的情形，原告应继续履行双方所签订的协议。因双方签订的协议仍在履行期内,被告不应返还租金。原告为经营水吧而购置的设备系其自身的投资行为,其无权要求被告对其进行赔偿。综上,原被告之间签订的《租赁协议》合法有效理应受到法律保护,原告请求解除《房屋租赁协议》既无约定解除事由,也无法定解除事由,被告恳请法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。原告孙磊围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、租赁协议，证明2019年2月27日原告孙磊与被告陈涛签订了《租赁协议》,约定原告租赁被告位于太原市万柏林区公元时代城商铺B1-003-004的30平米场地,作为原告经营水吧的场所。合同对于租期、租金、物业费、装修保证金、意向金均有明确约定；2、银行电子回单及收条，证明2019年2月26日原告向被告支付了27375元，2019年4月29日原告向被告支付了49887元。被告分别于2019年2月26日、2019年5月3日出具了收到上述金额的收条；3、原、被告及证人之间的微信聊天记录，证明双方签订合同前,被告向原告承诺案涉租赁场地有独立门头、可以有单独对外窗口,所以原告同意支付高额租金和物业费用等。在证据第9-14页均提到了被告一直未向原告交付约定的适租场地,未给原告独立门、窗,导致原告至今无法正常开展经营活动，且根据原告多次至公园时代城的招商和物业了解,不允许私自改造门窗,被告的行为已构成违约，租赁合同目的已然不能实现；4、租赁场地照片，证明被告租给原告的场地完全不符合“有独立门头、对外窗口”的承诺,且租赁场地始终未交付,被告自己用以经营餐饮生意；5、转账记录、收款凭证及损失物照片，证明原告购置水吧台、冷冻展示柜、冷藏展示柜、冰激凌机、破壁机、水吧监控、热水器、果糖机、净水机花费8500元,购置封口机、杯子花费4000元,购置榨汁机花费1800元,损失共计14300元；6、原告与被告的聊天记录，证明原告经与被告多次协商处理门头、对外窗户未果，决定解除租赁协议，并经被告同意取回了原先铺设地板所支出的3500元；7、原告与贾杰的聊天记录，证明被告并没有任何损失，从开业之初9月到11月份便将承诺的场地交由贾杰使用；被告在2019年9月22日将应当交付给原告的场地交由他人使用，同样是用于经营售卖饮料，一直到11月份，后续被告在贾杰退出之后，将30㎡的场地用于自己的餐饮使用；8、委托代理合同及收据，证明原告在多次与被告协商无果后，不得以提起诉讼所支出的必要费用6000元；9、证人王某的证言，证明一开始孙磊想做水吧生意，2月26日孙磊在老家没办法去交钱，当时陈涛要和公园时代城签合同，陈涛说可以给我签一个水吧的门面，我是代孙磊来弄这个水吧，孙磊回老家了，当时我和孙磊的一个朋友就替孙磊把27375元交给陈涛。过了一两天，孙磊从老家来了后补的租赁合同。陈涛答应的是个门面，到临开业前说从陈涛的店面里隔一块出来，但要有门和售卖窗口，陈涛也答应了，然后陈涛和公园时代城招商部商量解决售卖窗口的问题，一直没有商量通，陈涛又说从他的店面门进去经营水吧，我说我的售卖窗口对着你的店铺里面，我是对着大众卖东西还是对着你店里的顾客卖东西，陈涛没有回话，就不接电话也不回话了。被告陈涛依法提交下列证据：1、租赁协议，证明该协议系原被告的真实意思表示，合法有效，该协议未明确约定被告出租予原告的场地应有独立门头，对外窗口；2、微信聊天记录，证明被告已履行合同义务，将《租赁协议》项下的30㎡场地交付予原告；2019年3月12日，被告向原告提供租赁场地的设计图纸，该图纸明确显示场地的外观，原告已确认该图纸；被告给原告发送方案，该场地有独立的进出口，原告对此方案表示认可；2019年4月中旬，原告开始对承租的场地进行装修，并支付相应的建筑施工一切险等装修费用，被告已向原告交付承租的场地，可以证明被告为原告垫付的建筑施工一切险；被告并未向原告承诺其承租的场地有独立门头和对外窗口；3、图片，证明公园时代购物中心于2019年9月22日开业，被告已履行了合同义务，至此，原告与被告的房屋租期自2019年9月22日开始起算三年。本院组织当事人对证据进行了质证，被告陈涛对原告孙磊提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性均认可；证据3的真实性、合法性认可，关联性不认可，被告已履行协议约定的义务，向原告交付其承租的场地，被告未承诺原告承租的场地有独立门头、对外窗口；原告承租的场地是否有独立门头、对外窗口，并不直接导致原告不能直接使用该场地；原告承租该场地的最终目的是经营水吧，是要有利润，然，经营水吧的前提条件是使用该场地，是否有独立门头、对外窗口或许只能对与原告经营水吧的营业额、利润有一定的影响，但不是导致原告不能正常使用承租场地的直接原因；证据4的真实性、合法性认可，关联性不认可，被告已于2019年9月初向原告交付适租场地；证据5的真实性、合法性认可，对关联性不认可，原告为经营水吧而购置的设备系其自身的投资行为，与被告无法律上的关系；证据6，我通知原告进场装修，原告说没时间，让我的装修队一并装修，后来我告诉原告需要地板钱3500元，原告说地板钱要贵了，让我退给他，说如果不退他开业时要把地板砸烂，所以我就退他了；证据7不予认可，贾杰在店里经营冷饮，并没有占用原告承租的30㎡，只是占用厨房一张桌子来放他的冷饮设备，作为我店经营的辅助产品；证据8的真实性、合法性认可，关联性不予认可；证据9，被告并未向原告证人承诺其承租的场地有独立门头和对外售卖窗口，是证人所承诺的。证人证言不足以证明我没有履行合同义务。关于证人所说的他们不知道我这个场地不能转租。因为当时他们在这个商场没有租到合适的铺位，我说我有一个铺位，可以匀给你们30㎡做水吧。原告孙磊对被告陈涛提交的证据1的合法性，真实性认可，但是对租赁条件的约定并不仅限于租赁协议，聊天记录也应当作为租赁条件的约定，属于租赁协议的一部分，在我方证据第6页明显提及了关于租金贵的原因是因为被告允诺有独立的门和窗，而且我方证据的第9、10页，被告也曾经对于对外售卖窗口有明确的答复和确认，因此，对于有独立的门窗和对外售卖窗口并非没有约定；证据2，租赁协议项下的房屋从未交付给原告，该房屋一直是由陈涛进行装修的，包含地板都是由其予以一并装修，从未进行过房屋交付，而且孙磊也一直没有拿到该房屋的钥匙；被告向原告提供的设计图纸，说承诺有独立的进出口，我方意见认可其该承诺，但是该设计图纸，仅仅是关于30㎡面积与位置的标识，并不能体现其他的租赁条件，且在被告的证据第8-9页中，孙磊也说他对于水吧的图纸并不是特别懂，仅仅依据被告承诺的有独立进出口进行认可；关于建筑施工一切险等装修费用，从聊天记录中能看出，是被告向原告催要之后才进行的交付，由此可见，原告没有对租赁场地进行自行装修，而且，关于地板3500元的退款，在原、被告的聊天记录中可以看出，是因为玻璃没有办法对外开设窗口，双方达成合意进行的归还；关于被告证据第19-20页，被告提供给原告的场地并没有实际交付，且与交付的条件并不相符；证据3的真实性、合法性认可，关联性不认可，被告一直没有交付过适租的场地，在9月17日被告退还我们地板钱3500元，说明在开业前9月22日前，双方就已经达成了解除合同的合议，不可能起算该房屋的租期。而且3500元的退还，并非是因为地板装修价钱较贵所造成的，而是从7月到9月17日之间沟通对外窗口而引发的退还后果；对房屋的起算时间是从2019年9月22日起不认可，被告所开设的嘿小面，在美团等APP上都有，且至今都有大量的评价，可以看出，租赁协议上的30㎡一直由被告在使用，被告的行为表明他不再履行原合同，且同意解除租赁协议。对双方当事人均无异议的证据和认可真实性的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认定如下：1、原告提交的证据6原被告聊天记录的真实性予以认定；2、原告提交的证据7原告与贾杰的聊天记录，因无法核实案外人贾杰的身份且聊天内容不明确，真实性与关联性不予认可；3、证人王某的证人证言的真实性、关联性予以认可；4、被告提交的证据2微信聊天记录的真实性予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告孙磊欲租赁商铺作为其经营水吧的场所，经案外人王某介绍，原告孙磊与被告陈涛于2019年2月27日就公园时代城商铺合作事宜达成意向并签订《租赁协议》，约定合作形式为租赁，合作面积30平米，合约期三年，租金15元/㎡/天，物业费1.5元/㎡/天，租金支付为季付（三个月），原告入场装修需一次性缴纳装修保证金5600元、物业费及租金，签署该《租赁协议》原告需缴纳意向金27375元。2019年2月26日，原告孙磊通过案外人王某向被告陈涛支付意向金27375元；2019年4月29日，原告孙磊向被告陈涛转账支付租金、物业费、装修保证金等费用49887元，以上共计77262元。合同签订后，原、被告及案外人王某通过微信对租赁商铺事宜进一步磋商，被告向原告提供了关于30㎡场地的平面图方案，被告亦承诺原告作为水吧的商铺有门头，并表示有对外的售卖窗口。后原告准备装修，并向被告支付建筑施工一切险392元、地板铺设费用3500元。在此期间，原被告之间多次就开设玻璃窗口一事进行协商，后因公园时代城不允许改造门窗，直至该购物城开业被告仍未能向原告交付有门头和对外窗口的场地，原告租赁的用于经营水吧的商铺需要从被告租赁用于经营“舌尖上的嘿小面”的店面进出。为此双方发生争议，2019年9月8日，原告通过微信向被告主张退款，被告于2019年9月17日向原告退还铺设地板的3500元钱，其余款项77262元至今未退还原告。2019年9月22日公园时代城开业，被告陈涛将其租赁的商铺用于经营“舌尖上的嘿小面”，原告未开展经营活动。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《租赁协议》对公元时代城商铺合作事宜达成了意向，并在后续的微信聊天中对租赁场地的用途、条件等内容进一步协商和明确，该内容作为《租赁协议》的补充，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效，合同双方应按照约定履行自己的义务。根据双方的约定，原告孙磊租赁该商铺用于独立经营水吧生意，被告陈涛承诺该水吧有门头和对外的售卖窗口，虽然被告对该门头和窗口的理解有异议，但按照原、被告之间的微信聊天内容、合同的目的、交易习惯以及诚实信用的原则，被告应当向原告交付具有独立门头和对外窗口的场地。虽然原、被告在微信中对租赁30㎡场地的平面图方案进行过确认，但未体现出原告对门窗这一事项的认可，故不能否定双方关于门头和窗口的约定。原告孙磊已按照协议约定向被告陈涛支付了相应款项，而被告未能向原告交付约定的适租场所，致使原告从事独立售卖经营活动的合同目的不能实现。原告孙磊于2019年9月8日向被告陈涛主张退款的行为表明其已向被告发出解除合同的通知，《租赁协议》自2019年9月8日该通知到达被告时解除。原告要求解除双方签订的《租赁协议》的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告孙磊虽租赁该商铺30㎡的场地，但自公园时代城开业至今其从未占用该场地从事水吧经营活动，而由被告陈涛于该商铺开展“太原嘿小面”餐饮业务，根据租赁合同的履行情况，原告要求被告返还77262元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付利息的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。原告虽因开设水吧购置相关物品，但该物品可由原告继续利用，不属于造成损失的范围，原告要求被告赔偿损失14300元的诉讼请求，不予支持。原告要求被告支付律师费的诉讼请求，因不属于必要的支出费用，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百二十五条第一款的规定，判决如下：一、原告孙磊与被告陈涛2019年2月27日签订的《租赁协议》于2019年9月8日解除。二、被告陈涛于本判决生效之日起十日内返还原告孙磊租金、物业等费用共77262元。三、驳回原告孙磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2168元，由被告陈涛负担1768元，原告孙磊负担400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 刘继红人民陪审员 常建花人民陪审员 孙红星 二〇二〇年五月二十七日书 记 员 郭 佳