广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初7356号原告：惠东县乐享假日酒店管理有限公司，住所地惠东县平海镇万科******。法定代表人：胡某1。委托诉讼代理人：王海妮，北京市一法（深圳）律师事务所律师。被告：惠东县海成酒店管理有限公司，住所地惠东县******委东山海地段宝安虹海湾3栋4层01号房。法定代表人：张某1。被告：张某1，女，1974年7月28日出生，汉族，河南省邓州市人，身份证住址河南省邓州市***********，公民身份号码412************162。以上两被告共同委托诉讼代理人：李争光，广东恒港律师事务所律师。被告：李国延，男，1978年9月8日出生，汉族，河南省邦县人，身份证住址广东省深圳市福田区光纤****，公民身份号码410************533。委托诉讼代理人：吴迪，广东若庭律师事务所律师。原告惠东县乐享假日酒店管理有限公司(以下简称乐享假日公司)与被告惠东县海成酒店管理有限公司(以下简称海成公司)、张某1、李国延合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案，依法适用普通程序于2020年1月6日公开开庭进行审理。原告乐享假日公司的法定代表人胡某1及委托诉讼代理人王海妮、被告海成公司、张某1的共同委托诉讼代理人李争光、被告李国延的委托诉讼代理人吴迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐享假日公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告和海成公司、张某1之间的《房屋出租委托服务合同书》；二、判令海成公司、张某1将房屋恢复原状并返还给原告；三、判令海成公司、张某1向原告支付电费、物业费（含管理费、水费和垃圾处理费）合计536.56元；四、判令海成公司、张某1向原告支付9月、10月租金合计4200元及逾期付款违约金184.8元（其中9月租金自2019年9月13日起，10月租金自2019年10月13日起，暂计至2019年11月10日合计为184.8元，租金按每月2100元标准计算至被告将房屋返还给原告之日止，逾期付款违约金以未付租金为基数按日利率1‰计算至实际支付完毕租金之日止）；五、判令海成公司、张某1向原告支付违约金15000元；六、判令海成公司、张某1向原告赔偿押金损失7000元；七、判令李国延对上述第二至六项债务承担连带责任;八、本案的诉讼费用由上述三被告承担。事实和理由：原告和海成公司、张某1双方于2019年4月20日签订《协议书》和《房屋出租委托服务合同书》（下称合同书），约定海成公司、张某1委托原告收虹海湾二期的业主房供其作酒店经营。原告将其向业主承租的2号楼1308号房（下称涉案房屋）转租给海成公司、张某1，合同期限自2019年4月1日起至2021年3月31日止，从2019年5月10日起计租。每月租金2100元，物业管理费、水费、电费、有线电视接受费、网络使用费、布草洗涤费、租金、易耗品使用费、广告宣传推广费等均由海成公司、张某1承担。双方均需遵守合同书约定，任何一方违约时，守约方有权提前解约，并要求违约方承担15000元违约金。李国延系海成公司的实际控制人，也是涉案合同的实际权利义务人。在合同履行过程中，三被告未按约支付电费、物业费和租金，经原告催告拒不理会。原告为此向业主垫付费用、租金和承担押金、违约金等损失，被告上述行为已构成违约。为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规，诉诸法院。请查明事实，依法作出公正判决。庭审中，原告变更诉讼为要求三被告承担连带责任。被告海成公司、张某1共同辩称，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。第一，原告不是适格的当事人，原告与张某1签订的《协议书》以及《房屋出租委托服务合同书》，是张某1与案外人胡某1签订的，胡某1虽是原告的法定代表人，但是合同的主体并不是原告，也未出现原告的名称，可以认定为是个人行为，所以合同的双方是胡某1与张某1，故原告并不享有合同相应的权利和义务。第二，张某1与胡某1，以及原告与涉案房屋业主签订的《房屋出租委托服务合同书》，从该合同的内容、性质和目的来看，合同为居间服务合同，合同的期限为居间服务合同期限，并不是租赁期限。被告并未违反合同的约定，自然也无需承担相应的违约责任。第三，涉案房屋的业主与海成公司之间才是实际的租赁合同双方主体，出租人为业主，承租人是海成公司。出租人享有收取房屋租金，即要求违约方承担违约责任的权利。原告作为居间服务合同的相对方，无权要求被告支付原告诉请的租金、电费、物业费、违约金等所有费用。第四，李国延是海成公司跟张某1的委托代理人，代理海成公司和张某1处理涉案房屋，租赁的相关事宜，包括以被代理人的名义签订合同以及代为支付相关费用代理事宜。海成公司、张某1充分认可李国延的代理行为，代理行为有效，不应当成为本案的被告，也不应承担相应的民事责任。综上所述，原告的诉请缺乏依据，请求驳回全部诉讼请求。被告李国延辩称，原告将李国延列为诉讼当事人，主体不适格。在胡某1签订中介收房协议时，系说张某1的委托，并且在甲方身份证旁边有备注，代签系委托代理的法律关系。李国延的法律后果应当由张某1承担，并且我方也提交了委托书，证明李国延的行为是受张某1的委托，因此请求法院依法驳回原告对李国延的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告对其诉讼请求，提交了如下证据：1.协议书，证明2019年4月20日原被告双方签订协议，约定李国延委托原告为中介收房，作为酒店经营，该协议冒用张某1的名义签订。2.房屋出租委托服务合同书及附件，这里是有两份房屋出租委托服务合同书及附件，第一份合同书及附件证明双方签订合同约定，被告承租原告转租的房屋，每月租金3200元，租赁期限至2021年2月27日，物业管理费、水费等费用由被告承担，违约方承担15000元违约金和逾期付款违约金等约定。第二份合同书及附件，证明原告向业主承租涉案房屋；3.商品房买卖合同（预售），证明涉案房屋的合法产权人和本案是有效租赁关系；4.微信聊天记录截图，证明被告使用涉案房屋期间未付的款项有电费216.46元、水费13.8元、垃圾处理费12.3元，9月物业费308.6元；5.费用催缴通知书及微信聊天记录截图，证明原告于2019年9月6日通过快递及微信方式向三被告发出催缴通知，要求三被告支付拖欠费用、租金交易明细，证明李国延向涉案房屋业主直接支付租金、费用。原告经介绍认识李国延，一直与李国延沟通，从未收到李国延的委托书，也均未与张某1有过接触。李国延是涉案合同的实际权利义务人，涉案合同也是李国延冒用张某1的名义所签，也就是冒用海成公司的名义所签；6.婚姻登记卷宗，证明李国延的实际妻子是张红星，与其对外所称其妻子为张某1不符。被告李国延提交了如下证据：证据一工商登记资料，证明海成公司核准成立的日期是2019年4月25日，在签订协议书时，是2019年4月20日，所以当时李国延受张某1的委托，在甲方处签字，单位的公章当时还没有。证据二，付款账户，证明海成公司与上海荷城国际旅行社有限公司，及其各地分公司签订了一个付款账户证明函，将海成公司的相应款项支付至海成公司的法定代表人张某1的账户。证据三，委托书，证明2019年的4月20日因海成公司没有成立，张某1委托李国延与胡某1签订中介方收房协议，委托李国延代为办理酒店的注册合同的签订，代为支付款项的权限。李国延的行为是受张某1委托代理的行为。被告海成公司、张某1未提交证据。根据原、被告的陈述及提交的证据，本院查明事实如下：原告乐享假日公司系经核准注册登记成立的有限责任公司（自然人独资），成立时间为2017年6月21日，经营范围为酒店管理、物业管理、旅游项目开发、生态旅游观光，法定代表人系胡某1。被告海成公司系经核准注册登记成立的有限责任公司（自然人独资），成立时间为2019年4月25日，经营范围为酒店管理、公寓管理、旅游项目开发管理、生态旅游观光，法定代表人系张某1（本案被告之一），亦系唯一股东。2019年4月20日，原告法定代表人胡某1与被告张某1签订了一份《协议书》，约定被告张某1委托胡某1为中介收房，负责收虹海湾二期1-6栋业主房作为酒店经营，一共约为30套，经营者法人为张某1，双方商定先转11套高层作为酒店经营，一次性打包转让费为200000元，后期要补齐20套业主房作为酒店经营，收房费用为单间1000元、一房1500元、两房2000元，在收房前先付20套收房定金40000元。该《协议书》张某1签名为被告李国延代签。同日，被告李国延代被告张某1签名（甲方）与原告法定代表人胡某1（乙方）签订了一份《房屋出租委托服务合同书》，被告张某1接受胡某1一方委托代胡某1一方出租并管理位于惠州市惠东县港口滨海旅游度假区宝安虹海湾二期2号楼1308号房，合同第六条约定每月租金2100元，押金2000元，已付10月租金21000元。第八条约定合同期限自2019年4月1日起至2021年3月31日止，从2019年5月1日起计租；第十条约定任何一方违约，守约方有权提前解约，并要求违约方承担15000元违约金，若不能按时支付租金每逾期一日，按应付租金的1‰计付违约金。案涉房屋的购买人为曾照明，曾照明与原告于2019年4月1日签订《房屋出租委托服务合同书》，将案涉房屋委托原告出租管理。合同履行过程中，被告方于2019年9月份停止经营，未再支付8月份电费216.46元、8月、9月份物业管理费合计320.1元及9月、10月份房屋租金合计4200元，原告于2019年11月15日诉至本院，提出上述诉称中的诉讼请求。此前的费用已由被告李国延转账给业主支付完毕。原告主张被告李国延系双方合同实际签订人，被告李国延系被告海成公司的实际控制人，为此申请证人陈秀芬、曾山出庭作证。证人陈秀芬陈述，与胡某1系朋友关系，通过彭志军认识李国延，李国延说张某1是他老婆，李国延让我在他那里帮忙，管理前台，做了一个半月左右。证人曾山陈述，通过陈秀芬、彭志军认识张某1、李国延，李国延通过胡某1收房，签订合同时张某1不在场，李国延拿张某1的身份证注册了公司，张某1是法定代表人，以后签张某1的名字，李国延说张某1是他老婆。根据原告提交的婚姻登记资料，被告李国延与案外人张红星系夫妻关系。庭审过程中，三被告均确认案涉合同中“张某1”的签名均系由被告李国延代签，被告张某1认可被告李国延系受其委托处理本次房屋租赁事项。本院认为，依法成立的合同受法律保护。案涉房屋所有人曾照明与原告签订《房屋出租委托服务合同书》，将案涉房屋委托原告管理、出租，原告每月向曾照明支付租金2100元，该合同同时具有租赁性质及委托管理性质。原告在经营过程中，原告法定代表人胡某1与被告张某1（李国延代签）签订《协议书》，由胡某1收房交由被告张某1作为酒店经营使用。胡某1就案涉房屋与被告张某1（李国延代签）签订《房屋出租委托服务合同书》，由被告张某1管理、出租案涉房屋，合同约定被告张某1每月支付租金2100元，该合同签订属于转租行为。上述合同内容不违反法律规定，依法成立并生效。胡某1系原告法定代表人，其行为产生的法律后果由原告承担，据此可以认定原告系双方签订合同的主体之一，被告海成公司、张某1辩称原告并非合同主体，理由不足，不予采信。被告李国延签订上述合同时，代签被告张某1名字，而双方签订的《协议书》中亦载明“经营者法人为张某1”，由此可见，原告在签订《协议书》时亦明确知释经营主体为被告张某1，被告张某1对被告李国延的所有代理行为追认，两者形成委托代理关系，所产生的法律后果应由被告张某1承担。原告诉请被告李国延承担连带责任，理由不足，不予支持。案涉合同签订在前，被告海成公司成立在后，但综合本案实际情况，被告张某1租赁房屋是为设立海成公司经营使用，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定》第一条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司设立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，被告海成公司应受案涉合同约定的权利义务约束。被告方在2019年9月已停止经营，以实际行动表明解除合同，原告于2019年11月15日向本院提起诉讼，诉请解除双方签订的《房屋出租委托服务合同书》，故，本院确认双方合同解除时间为2019年11月15日。合同解除后，被告应向原告返还案涉房屋、支付8月份电费216.46元、8月、9月份物业管理费合计320.1元及9月、10月份房屋租金合计4200元，并按合同约定租金2100元的标准从2019年11月16日起至实际返还房屋之日止计付房屋占用费。关于违约金问题。原告诉请解除被告方支付解除合同违约金15000元，根据双方签订的合同第十条约定“任何一方违约，守约方有权提前解约，并要求违约方承担15000元违约金”，被告未按合同约定履行给付租金等义务，已构成违约，存在过错，原告诉请解除合同违约金15000元，理由充分，予以支持。原告诉请按每日1‰计算租金逾期付款违约金，标准过高，本院予以调整。参照民间借贷案件借款利率不超过年利率24%的规定，被告方未付的2019年9月、10月租金逾期违约金应从当期逾期之日起即2019年9月份租金从2019年10月1日起、10月份租金应从2019年11月1日起按年利率24%计算至实际付清之日止。合同解除之后的房屋占用费不再计算违约金。原告诉请被告赔偿损失7000元，证据不足，不予支持。被告张某1系被告海成公司的法定代表人及唯一股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，被告张某1未能举证证明公司财产独立与个人财产，应当对上述债务承担连带清偿责任。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告惠东县乐享假日酒店管理有限公司与被告张某1签订的《房屋出租委托服务合同书》于2019年11月15日解除；二、被告惠东县海成酒店管理有限公司、张某1于本判决生效之日起十日内将案涉房屋恢复原状并交付给原告惠东县乐享假日酒店管理有限公司；三、被告惠东县海成酒店管理有限公司、张某1于本判决生效之日起十日内一次性连带支付原告惠东县乐享假日酒店管理有限公司8月份电费216.46元、8月、9月份物业管理费合计320.1元；四、被告惠东县海成酒店管理有限公司、张某1于本判决生效之日起十日内一次性连带支付原告惠东县乐享假日酒店管理有限公司9月、10月份房屋租金合计4200元及逾期付款违约金（2019年9月份租金从2019年10月1日起、10月份租金应从2019年11月1日起按年利率24%计算至实际付清之日止）；五、被告惠东县海成酒店管理有限公司、张某1于本判决生效之日起十日内一次性连带支付原告惠东县乐享假日酒店管理有限公司解除合同违约金15000元；六、被告惠东县海成酒店管理有限公司、张某1于本判决生效之日起十日内连带支付原告惠东县乐享假日酒店管理有限公司房屋占用费（按每月2100元的标准从2019年11月起至实际返还房屋之日止）；七、驳回原告惠东县乐享假日酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费473元，由原告乐享假日公司负担123元，被告海成公司、张某1连带负担350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  张鉴洋人民陪审员  钱琼华人民陪审员  傅关生二〇二〇年四月二十七日法官 助理  杨良志书 记 员  方金伟