安徽省定远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1125民初1672号 原告：王玉宝，男，1976年5月8日出生，汉族，住安徽省定远县。 委托诉讼代理人：朱朝霞，安徽皖瑞律师事务所律师。 被告：定远县广源房地产开发有限公司，住所地安徽省定远县定城镇双塘小区，统一社会信用代码91341125063636188Q。 法定代表人：郭义龙，执行董事。 委托诉讼代理人：***，江苏朗华律师事务所律师。 第三人：李林菊，女，1976年7月14日出生，汉族，住安徽省定远县。 第三人：秦孟元，男，1985年3月20日出生，汉族，住安徽省定远县。 原告王玉宝与被告定远县广源房地产开发有限公司、第三人李林菊、秦孟元合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序于2020年5月20日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告王玉宝及其委托诉讼代理人朱朝霞、被告定远县广源房地产开发有限公司（以下简称“广源公司”）委托诉讼代理人***、第三人李林菊、秦孟元均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王玉宝向本院提出诉讼请求：判决被告履行2016年4月7日原告和被告签订的分房协议书，配合原告王玉宝将双塘金铺商业广场3幢（又称3#楼）东6一、二层房屋产权登记到第三人李林菊名下；配合原告王玉宝将双塘金铺商业广场3幢（又称3#楼）东3一、二层房屋产权登记到秦孟元名下；判决被告承担本案全部诉讼费用。庭审时，原告增加请求：被告承担保全费和保费5800元。事实与理由：2013年3月份原告王玉宝独资成立被告公司，之后郭义龙、李守波和原告王玉宝协商各自出资加入被告公司，郭义龙出资480万元持股比例60%，李守波出资160万元持股比例20%，原告王玉宝出资160万元持股比例20%。2016年4月7日，经协商三股东达成分红协议，将公司房屋按出资比例分给三股东处理，各自有权对外出售。分房协议达成后，被告郭义龙、李守波已经按协议规定行使了自己的权利，原告将上述原告分得房屋卖给了上述第三人，被告不配合原告办理房屋登记手续，2019年6月份原告向贵院起诉要求被告配合办理过户手续，被告竟然在诉讼期间将房屋重新卖给他人并办理了网签备案，贵院认为已经网签备案，无法过户到第三人名下，让原告和第三人另行诉讼，现上述房屋上网签备案手续已经被撤销，可以办理过户给第三人手续，为了维护原告和第三人的合法权利，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国公司法》规定，请求法院依法判决被告履行义务配合过户，将上述房屋产权登记到第三人名下。 被告广源公司辩称，一、要求原告明确诉讼请求权的基础，即主要以何种法律关系提起诉讼；二、原、被告之间仅存在委托合同关系；因涉案房屋在法院判决后，定远县不动产登记中心撤销了涉案四套房产的网签备案，被告及案外人杨飞、朱春玲已向法院起诉撤销房产中心的撤销网签备案的行政行为，目前该案在审理过程中，案号分别为（2020）皖1125行初10号和12号和19号和20号，因撤销网签备案的具体行政行为存在被生效判决撤销的可能，进而直接影响本案的事实认定和法律适用，根据民诉法第150条第5项规定，本案应当中止审理；三、原告与第三人房屋买卖行为发生在授权范围和期限内，但原告代为办理过户手续的受托行为尚未发生完成，被告已于诉前撤销了原告的委托，其已不具备代为办理过户的委托权限，其诉请要求法院强制被告作出继续委托代为办理过户手续没有法律依据，也违反了委托人具有任意解除权的法律规定。 第三人李林菊述称，同意原告的意见，要求办理房产证。 第三人秦孟元述称，同意原告的意见，要求办理房产证。 原告为支持其主张，向本院递交以下证据证明：一、身份证一份，证明原告的身份情况；二、不动产登记证明四份，证明本案诉争房屋登记在定远县广源公司名下；三、定远县人民法院（2019）皖1125民初4216号民事判决书和滁州市中级人民法院（2019）皖1125民终3054号民事判决书各一份、协议书一份、分得房屋确认书一份、委托授权书一份、律师见证书一份、定远县公证处公证书一份，购房协议两份（原件在4216号卷宗内）。证明目的：1、原告与股东及被告的分房协议合法有效，并经生效判决确认；2、证明涉案房屋已经合法分配给原告所有和处分；3、原告有权将涉案房屋卖给第三人李林菊、秦孟元，被告公司应当配合办理过户手续，被告公司为案外人办理网签备案阻碍原告和第三人办理过户行为是错误的、违法的；四、备案登记信息二份，证明被告公司关于上述网签备案已被撤销，符合过户条件，被告应当配合办理过户手续；五、保单及保险费发票各一份，保全费票据一张，证明原告支付保全费5000元、保全担保保险费800元，计5800元，应由被告承担。 被告广源公司质证认为，证据一、证据二、没有异议；证据三、真实性没有异议，对证明目的不认可，该两份判决书已明确认定原告卖房行为是基于委托合同，另有该院法院生效判决认定原告分得房屋仅系分红取得债权，而非物权；证据四、真实性无法确认，不符合证据的形式要求，即便该证据是真实的，该具体行政行为可能存在侵害行政相对人的合法权益而被撤销的可能，而且被告及案外人已向法院提起行政诉讼，要求撤销该具体行政行为，目前该行政行为是否合法有效，尚处于不确定状态；证据五、真实性没有异议，但是诉讼保全保险费非必须的支出，原告也可以采取其他方式提供担保，原告要求被告承担保全保险费没有法律依据。 第三人李林菊、秦孟元对原告所举证据没有异议。 被告广源公司为支持其主张，向本院递交以下证据证明：证据一、行政诉讼起诉状四份，案件受理通知书四份（系上述我答辩时陈述的四个案件），证明被告及案外人在得知涉案房屋网签备案手续被撤销后即向人民法院提起行政诉讼，不动产登记中心的撤销行为是否合法，目前仍处于不确定状态，本案应当中止审理；证据二、公证书两份，分别为（2019）皖定公证字第1264号和1265号，证明被告已解除原告的相关房屋买卖授权，原告诉请协助其办理过户已没有事实及法律依据。证据三、滁州市中级人民法院（2020）皖11民终1845号民事判决书，证明2019年10月8日股东会形成决议以后，原告仅享有主张相应剩余购房款的权利，不再享有之前被告向其出具的委托书上面的相关的权利。 原告王玉宝质证认为，证据一、真实性没有异议，但是证明目的不成立，虽然案外人以及被告提起了行政诉讼，但已经向人民法院申请撤诉；证据二、对两份公证书真实性没有异议，但证明目的不成立，解除委托的时间是2019年10月8日，原告和第三人的买卖关系发生在2019年10月8日之前；证据三、对判决书真实性没有异议，对于被告的证明目的有异议，这份判决书与本案无关。 第三人李林菊、秦孟元对被告所举证据的真实性无异议，但对其证明目的不予认可，对证据三判决书的质证意见同原告质证意见。 第三人李林菊、秦孟元未向本院举证。 本院对双方无异议的证据，真实性予以确认，对双方有异议的证据认定如下：对原告所举证据四，结合本案情况，对其真实性本院予以确认。对双方所举证据的证明目的，结合本案事实予以综合认定。 本院经审理查明案件事实如下：定远县广源房地产开发有限公司于2013年3月注册登记成立，注册资本800万元，原法定代表人为王玉宝。王玉宝、郭义龙、李守波均是公司股东，郭义龙出资480万元持股比例60%，李守波、王玉宝各出资160万元持股比例各占20%。2016年4月7日，三股东经研究决定达成分红协议书，协议书约定：公司决定对剩余的房地产以实物形式作为公司利润对股东进行分配，分配比例按股东出资比例进行，房屋分配形式以抓阄的方式确定，房屋分配到三股东手后，由三股东自行处理，对外出卖或租赁等，三股东出售自己的房产时，出卖房屋总价的10%交给公司，由公司交纳相关费用，包括税费、过户等，结算时，多退少补。王玉宝分得了双塘金铺商业广场案涉3幢（又称3#楼）东6一、二层，东3一、二层等处房屋。2016年8月25日三股东通过股东会决议：经本公司股东协商一致，同意将本公司房地产按2016年4月7日签订的协议书和分得房屋确认书的内容分别办理委托书（郭义龙、王玉宝、李守波分得的房地产分别由郭义龙、王玉宝、李守波当受托人，具体见2016年4月7日签订的协议书和分得房屋确认书的内容）公证。2016年8月25日定远县公证处对委托书进行了公证，其中委托王玉宝的委托书载明：“委托人定远县广源房地产开发有限公司受托人王玉宝委托人拥有如下房地产：……三、坐落于定远县定城镇幸福东路北侧双塘金铺商业广场三号楼东3、东16、东20、东6的商业性用房……；现委托人欲将上述房屋出售或出租或到银行办理抵押贷款，现委托人全权委托上述受托人代为办理一切相关事项：1、代为办理银行抵押贷款一切相关手续，包括签订借款抵押合同、代办评估、测绘、办理他项权证等相关一切事宜；2、代为办理上述房屋出售的相关手续，包括签订上述房屋买卖合同、代办评估、测绘及过户登记、调阅房产档案、到税务部门办理纳税手续并代交税款或开具减免税证明等相关手续；。5、代缴房屋维修基金及代收房款的相关手续；6、代缴上述房屋在转让、出租过程中产生的各种税费及在相关文件上签字；7、代为办理房地产权更换、过户、土地使用权证的过户及房屋交接手续；8、代为办理上述房地产出售、出租、抵押贷款等一切相关事宜。受托人在办理上述事项过程中所签署的一切有关文件委托人均予承认，由此产生的法律后果由委托人承担。委托期限:自2016年8月25日起至2023年3月18日止。受托人有转委托权。委托单位：定远县广源房地产开发有限公司（公章）法定代表人：王玉宝二0一六年八月二十五日”。 2017年3月18日，王玉宝（甲方）与秦孟元（乙方）签订购房协议，约定：“1、甲方将双塘金铺商业广场3#自东向西第3间卖给乙方，一、二层面积约81.86平方米（实际面积以房产证面积为准）合价为82万元，乙方于办理房产过户时付清房款。2、甲方于协议签字时将房屋交于乙方使用。3、办证费属于公司应交税费由甲方承担，属于过户应交费用由乙方承担。4、本协议一式二份，双方各执一份，双方签字时生效。甲方王玉宝乙方秦孟元二0一七年三月十八日”。 2017年3月19日，王玉宝（甲方）与李林菊（乙方）签订购房协议，约定：“1、甲方将双塘金铺商业广场3#自东向西第6间卖给乙方，一、二层面积约81.86平方米（实际面积以房产证面积为准）合价为82万元，乙方于办理房产过户时付清房款。2、甲方于协议签字时将房屋交于乙方使用。3、办证费属于公司应交税费由甲方承担，属于过户应交费用由乙方承担。4、本协议一式二份，双方各执一份，双方签字时生效。甲方王玉宝乙方李林菊二0一七年三月十九日”。 2017年8月9日，定远县广源房地产开发有限公司法定代表人变更为郭义龙。后因定远县广源房地产开发有限公司不协助办理过户手续，原告遂起诉来院。 再查明，2019年7月2日，被告将案涉的3幢东3一、二层，东6一、二层售卖给案外人朱春玲、杨飞，并办理了网签备案手续。后定远县不动产登记中心撤销了涉案房产网签备案。本案被告及案外人杨飞、朱春玲遂向我院提起行政诉讼，要求撤销定远县不动产登记中心撤销网签备案的行政行为，本院依法受理，案号分别为：（2020）皖1125行初10号、（2020）皖1125行初12号、（2020）皖1125行初19号、（2020）皖1125行初20号。诉讼期间，本案被告及杨飞申请撤回起诉，本院裁定准许撤回起诉【案号为（2020）皖1125行初10号】，其他三案经审理，本院分别作出（2020）皖1125行初12号、（2020）皖1125行初19号、（2020）皖1125行初20号行政裁定，均裁定驳回起诉，本案被告及案外人杨飞、朱春玲不服上述行政裁定向滁州市中级人民法院提起上诉，上诉诉讼期间，本案被告及案外人杨飞、朱春玲申请撤回上诉，滁州市中级人民法院裁定准许撤回上诉。 诉讼中，经原告申请，本院作出（2019）皖1125民初1672号民事裁定书，已裁定对案涉房产进行了查封。原告为此花费保费800元，保全费5000元。 本院认为，定远县广源房地产开发有限公司的股东为王玉宝、郭义龙、李守波。王玉宝与郭义龙、李守波签订的分房协议书系当事人真实意思的表示，并经股东会决议同意，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的协议，本院及中院的生效判决也确认该分房协议书有效，各方当事人均应按协议履行。2016年8月25日，三股东通过股东会决议，同意将广源公司的房地产按2016年4月7日签订的协议书和分得房屋确认书的内容分别办理委托书，并于同日进行了公证。该委托书经定远县公证处公证，系当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案王玉宝与第三人李林菊、秦孟元房屋买卖事实发生在委托期限内，因此广源公司与王玉宝的房屋买卖之委托关系成立。王玉宝与第三人李林菊、秦孟元签订的购房协议应视为王玉宝受广源公司委托代理而与李林菊、秦孟元签订。广源公司负有协助王玉宝将涉案房产产权登记到第三人李林菊、秦孟元名下的义务。故原告及第三人要求被告履行协议，配合原告王玉宝将诉争房屋产权登记过户到第三人名下，符合法律规定，本院予以支持。 原告另主张被告承担保费和保全费的诉讼请求，本院认为，因保费系原告向保险公司所交纳的费用，换取保险公司对保全财产的担保，而原告不只能采取此担保方式，还可以用其他方式提供担保，故此费用并不必然发生，故对此不予支持。保全费属诉讼费用的范围，应由败诉方承担。 被告广源公司辩称“原告与第三人房屋买卖行为发生在授权范围和期限内，但原告代为办理过户手续的受托行为尚未发生完成，被告已于诉前撤销了原告的委托，其已不具备代为办理过户的委托权限，其诉请要求法院强制被告作出继续委托代为办理过户手续没有法律依据，也违反了委托人具有任意解除权的法律规定”。因原告按《分房协议书》及《委托书》处分案涉房屋的行为系受被告广源公司委托，其产生的法律后果应由广源公司承担，故其辩称理由不能成立，本院不予采信。 另外，关于被告定远县广源房地产开发有限公司提出的因被告及案外人杨飞、朱春玲已提起行政诉讼，故撤销网签备案的具体行政行为存在被生效判决撤销的可能，进而直接影响本案的事实认定和法律适用的辩称，因被告及案外人杨飞、朱春玲就相关行政案件提起上诉后又申请撤回上诉，故本院对于原告此辩称不采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条一款、第一百零七条、第四百零二条之规定,判决如下: 被告定远县广源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内协助原告王玉宝将双塘金铺商业广场3幢（又称3#楼）东6一、二层房屋产权登记到第三人李林菊名下；配合原告王玉宝将双塘金铺商业广场3幢（又称3#楼）东3一、二层房屋产权登记到秦孟元名下。 案件受理费80元，诉讼保全费5000元，计5080元，由被告定远县广源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长  黄家河 人民陪审员  王立勇 人民陪审员  王祥俊 二〇二〇年九月三日 法官助理 马达原 书记员季珊珊 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。