江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0505民初1346号原告：黄寅，男，1986年6月30日出生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：郑铭，江苏孚佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚信，江苏孚佑律师事务所律师。被告：施林凯，男，1965年12月18日出生，汉族，住无锡市锡山区。原告黄寅与被告施林凯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日受理后，依法适用简易程序，由审判员邱黎黎独任审理。后因工作调整，本案变更由审判员张凌云独任审理。本院于2020年9月25日公开开庭审理本案，原告的委托诉讼代理人龚信、被告施林凯到庭参加诉讼，后又于2020年10月15日再次开庭，原告的委托诉讼代理人郑铭到庭参加诉讼，被告施林凯经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告黄寅向本院提出诉讼请求：1、请求判令原被告之间就苏州市高新区XXXX房屋签订的《房屋买卖(置换)合同》合法有效；2、请求判令被告继续履行《房屋买卖(置换)合同》，并协助原告办理将苏州市高新区XXXX的产权登记至原告名下的过户手续；3、请求判令被告向原告支付迟延履行违约金(计算方式以房屋价款70万元为基数，按日利率万分之五，自起诉之日计算至实际配合履行之日止)；4、请求判令被告向原告赔偿佣金损失10500元；5、请求判令由被告承担本案案件受理费。事实与理由：2018年3月25日，经案外人苏州XX房产经纪有限公司提供居间服务，被告作为出售方与原告作为买受方就高新区XXXX房屋签订《房屋买卖（置换）合同》。该合同约定该房屋实际成交价格为70万元，原告应于2019年3月25日前向被告支付定金5万元，双方还就税费承担、支付方式、违约责任做了明确约定。同日，原告按约支付定金5万元，被告出具收据予以确认。根据合同第四条其他付款方式约定，原告应于2018年5月25日前向被告支付房款61万元，余款4万元于该房屋产证办出来后向被告支付；合同第八条第2款约定，待该房屋产证办出后原被告办理过户手续；合同第五条第4款、第5款约定，被告应于收到房款61万元后将该房屋交付原告。如无法按约履行，每延期一日违约方须向守约方支付该房屋成交价万分之五作为逾期履行金。另，根据合同第六条第4款（5）项约定，违约方向居间方赔付全部佣金。该合同履行过程，原告分别于2018年4月16日、5月20日向被告支付房款11万元、50万元，合计61万元，被告按约将该房屋交付原告。但被告却于2019年12月22日通过中介明确表示，该房屋产证已于2019年12月20日办出，但要求原告加价10万元，否则不向原告出售房屋。截至起诉之日，原告已经付清房款，被告仍未配合原告办理过户手续。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告施林凯辩称，其一直同意过户的，不愿承担违约金及佣金。经审理查明，位于苏州市高新区房屋为拆迁安置房，该房屋系被告单独所有。2018年3月25日，原告黄寅（乙方、购房人）、被告施林凯（甲方、售房人）在苏州XX房产经纪有限公司（丙方）居间协调下签署《房屋买卖（置换）合同》，约定乙方以70万元的价格购买甲方所有的位于苏州市高新区XXXX房屋。乙方于2018年3月25日向甲方交付履约定金5万元；于2018年5月25日之前再支付该房屋房款61万元整，甲方将钥匙交付给乙方；房屋余款4万元于该房屋产证办理出来后支付给甲方。丙方协助买卖双方办理过户登记，房屋过户产生的税费由乙方承担。如乙方不贷款，则在资金托管之日起五个工作日办理过户手续，甲乙双方任何一方逾期，每逾期一天则向另一方支付房屋价款的万分之五的违约金。甲、乙、丙任何一方解除或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付房屋成交价的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿，并且违约方承担双方的居间佣金。双方在合同约定其他事宜项下还特别约定，待该房屋产证办理出来，甲方拿到以后办理过户手续之时，乙方有权将该房屋过户给第三方，甲方必须无条件配合。若甲、乙双方有任何一方违约，则由违约方承担一切违约责任和费用，并赔付丙方服务佣金。房屋买卖合同签订当日，原告黄寅通过银行转账将5万元定金支付给被告施林凯，施林凯也向原告出具了定金收条。另外，原告黄寅还与苏州XX房产经纪有限公司签署《佣金确认书》，确认涉案房屋成交应收佣金为10500元。之后，原告黄寅分别于2018年4月16日、2018年5月20日向施林凯转账支付房款11万元、50万元。被告亦按约将房屋交付原告使用。2019年11月，施林凯与苏州XX房产经纪有限公司的员工徐某,4电话联系，告知其涉案房屋产证已经办出。为了证明被告不同意继续履行房屋买卖合同，原告黄寅申请徐某,4出庭，徐某,4陈述，被告的确提出要求加价10万元才过户，原告也曾提出转卖给第三方，三方于2020年4月5日进行商谈，但因被告要求加价而未谈妥。2020年4月27日，被告施林凯才通过微信明确告知其，可以不加价愿意配合过户，并于2020年5月中旬按照要求将所有的手续材料补办齐全。另查明，2020年4月6日，原告黄寅将剩余房款4万元转账支付被告后即着手准备诉讼事宜。以上事实，由房屋买卖（置换）合同、定金收条、房款收条、转账凭证、微信聊天记录、佣金确认书、发票、不动产登记簿查询记录、录音、证人徐某,4的证言以及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原告黄寅与被告施林凯就苏州市高新区XXXX房屋签订的《房屋买卖（置换）合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约全面履行。现涉案房屋产证已经办出，已经具备过户条件，因此原告提出的要求被告协助将苏州市高新区XXXX房屋过户登记至原告名下的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于违约责任，被告提出加价办理房屋过户手续的行为已构成违约，应承担违约责任，根据合同约定，违约金为房屋成交价的20%且违约方需承担佣金，该违约金约定过高，本院考虑到涉案房屋早已交付原告实际占有使用、被告在2020年4月27日明确同意不加价配合过户等综合因素，合并调整违约金金额为1260元（计算方式为以70万元为基数，自2020年4月21日起按照日万分之三的标准计算至2020年4月27日）。关于原告提出的要求被告支付违约金以及佣金的诉讼请求，本院一并调整，理由已在上文阐述，不再赘述。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告黄寅与被告施林凯于2018年3月25日签订的《房屋买卖(置换)合同》合法有效。二、原告黄寅与被告施林凯应于本判决生效之日起十日内办理苏州市高新区XXXX房屋的不动产权变更登记手续，将不动产过户登记至原告黄寅名下，过户产生的相关税、费由原告黄寅负担。三、被告施林凯应于本判决生效之日起十日内支付原告黄寅违约金1260元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：中国农业银行苏州新区支行商业街支行，账号：62×××61。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，减半收取5400元，保全费4120元，合计9520元，由被告施林凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员  张凌云二〇二〇年十月二十日书记员  何胜男