上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初6064号原告：孙涛，男，1973年8月4日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。原告：水青，女，1984年9月13日出生，汉族，住上海市虹口区。上列两原告的共同委托诉讼代理人：雷丹，上海璟祐律师事务所律师。被告：陆幸之，男，1952年5月29日出生，汉族，住上海市虹口区。原告孙涛、水青诉被告陆幸之房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙涛、水青及其共同的委托诉讼代理人雷丹，被告陆幸之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙涛、水青向本院提出诉讼请求：1、确认孙涛、水青与陆幸之签订的《房屋买卖合同》于起诉状副本送达之日解除；2、要求陆幸之双倍返还定金100万元。事实和理由：2019年4月20日,由上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)居间介绍,孙涛、水青与陆幸之签订《房地产买卖居间协议》,约定陆幸之将其所有的位于上海市虹口区临平路XXX号第七座名义1002室房屋(以下简称系争房屋)出售给孙涛、水青，房地产转让价款为1,050万元，孙涛、水青为表示购买诚意向居间方支付意向金50万元，如陆幸之在《房屋买卖合同》上签字，则意向金转为定金。同日，孙涛、水青与陆幸之签订《房屋买卖合同》，约定孙涛、水青于签订示范合同当日支付房款735万元(含定金50万元及尾款5万元)，通过银行贷款支付315万元，补充约定陆幸之同意孙涛、水青按上述付款时间节点及金额将总房价款1,050万元全部打入双方认可的银行资金监管账户，待孙涛、水青的新产证出并完成相关过户(物业、煤气等)后，则资金监管账户解封，即将该总房价款1,050万元全部打入陆幸之账户完成交易。2019年4月22日，孙涛、水青与陆幸之在中国光大银行(以下简称光大银行)办理了银行存管手续。2019年4月23日,孙涛将定金50万元转入陆幸之的存管银行账户内。陆幸之承诺于《房屋买卖合同》签订后一个月内涤除系争房屋上的抵押及解除查封，但至今陆幸之未能涤除抵押解除查封。2019年8月10日，孙涛、水青发现无法解封，欲至光大银行取回定金，得知陆幸之银行账户被法院冻结无法取出。2019年8月13日，陆幸之至光大银行补交关于50万元的光大银行交易资金网上托管业务账务调整申请单，银行答复待法院解冻账户，账户无任何查封后划转资金。现因陆幸之未能涤除抵押解除查封致系争房屋无法正常交易，故要求解除合同并要求双倍返还定金。陆幸之辩称，孙涛、水青曾于2019年7月与陆幸之协商表示因为小孩读书需要，继续交易已来不及，要求终止交易，陆幸之认可并同意返还50万元定金。现陆幸之光大银行账户被法院查封，并非陆幸之的责任，房屋买卖过程中，陆幸之将系争房屋上存在抵押、查封的情况均如实告知了孙涛、水青及中原公司，也表示因陆幸之存在纠纷银行账户不安全，不要将定金支付至陆幸之账户。中原公司表示可先将定金付至陆幸之开户的光大银行监管账户，24小时后自动转至第三方进行监管即可，后因中原公司在银行设置的指令错误，定金50万元未能在24小时之内转至第三方监管，最终被法院冻结，导致陆幸之无法退还定金。《房屋买卖合同》仅约定了90日内进行网签，陆幸之告知孙涛、水青其起码需要三个月时间涤除抵押、解除查封，在此之前不会收取任何房款，孙涛、水青支付定金系表示购房诚意，陆幸之找的贷款公司也需要看到有购买意向才同意进行垫资，但即使可以垫资，陆幸之还需筹措200万元资金偿还其他债务，后因其未筹措到资金，未能与债权人协商成功。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月20日，孙涛、水青(买受方、乙方)与陆幸之(出卖方、甲方)、中原公司(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方购买甲方位于虹口区临平路XXX号第七座名义XXXX室房屋，总房价款为1,050万元；乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金50万元，作为与甲方进行洽谈之用，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。同日，孙涛、水青(买受方、乙方)与陆幸之(出卖方、甲方)签订《房屋买卖合同》，约定房地产转让价款为1,050万元，建筑面积146.32平方米；系争房屋上设立抵押，抵押权人为苏州国信集团太仓恒祥进出口有限公司，抵押金额965万元；为办理交易过户之需，甲、乙双方同意于本合同签署后90天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称示范合同)，除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期；乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)735万元(含尾款5万元)，乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款315万元；甲、乙双方应于贷款银行通过后三日内向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续；本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金，在甲方收到乙方支付的定金后，一方逾期履行本合同超过二十日的视为根本违约，若甲方根本违约，则应向乙方双倍返还定金，若乙方根本违约，则已支付甲方的定金不予退还；甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同，若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金；补充约定甲方同意乙方按上述付款时间节点及金额将总房价款1,050万元全部打入双方认可的银行资金监管账户，待乙方的新产证出并完成相关过户(物业、煤气等)后，则资金监管账户解封，即将该总房价款共计1,050万元全部打入甲方账户完成交易。2019年4月23日，孙涛向陆幸之的光大银行账户转账50万元。2019年7月中旬，因系争房屋上抵押未涤除、查封亦未解除，无法进行交易，孙涛、水青与陆幸之口头协商，要求解除合同返还定金，陆幸之亦表示同意，但未形成书面协议，后双方至光大银行办理手续时发现50万元定金因陆幸之其他案件被闵行法院于5月份冻结。审理中，孙涛、水青称其告知中原公司的要求是在支付50万元定金至陆幸之光大银行监管账户后24小时内即转至孙涛在光大银行开立的监管账户，后因50万元定金被闵行法院冻结才得知中原公司误将50万元设置成700万元，导致50万元定金一直存于陆幸之的账户内而被法院冻结；2019年7月底，孙涛、水青与陆幸之共同至光大银行要求修改指令，银行称因账户被法院冻结无法操作；2019年8月，孙涛、水青已另外购房。另查明，截至2020年5月14日，系争房屋上的抵押仍未涤除、查封亦未解除。审理中，根据孙涛、水青的申请，本院依法裁定冻结陆幸之名下的银行存款100万元，或查封、扣押其相应价值的其他财产。本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。孙涛、水青与陆幸之签订的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。系争房屋交易过程中，陆幸之如实披露了系争房屋上存在抵押及查封的情况，孙涛、水青对此未持异议，为能够顺利交易并保障孙涛、水青的资金安全，双方遂约定于签订《房屋买卖合同》后90日内进行网签，并共同至光大银行办理了资金监管手续，2019年7月因抵押未能涤除查封未能解除加之孙涛、水青急于购房的需要，孙涛、水青与陆幸之协商要求解除合同返还定金，陆幸之亦表示同意，只是因为定金被冻结而无法返还，综上可见陆幸之在履约中并不存在恶意违约之实，且双方亦曾协商解除合同返还定金，现孙涛、水青已于2019年8月另行购房，以其实际行为表示不再履行合同，陆幸之亦同意解除合同，故本院确认双方合同已经解除，合同解除后，陆幸之应返还购房定金。孙涛、水青要求陆幸之双倍返还定金，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第九十七条规定，判决如下：一、孙涛、水青与陆幸之签订的《房屋买卖合同》解除；二、陆幸之应于本判决生效之日起10日内返还孙涛、水青定金50万元；三、驳回孙涛、水青的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13,800元，减半收取6,900元，由孙涛、水青负担3,450元，陆幸之负担3,450元；财产保全费5,000元，由孙涛、水青负担2,500元，陆幸之负担2,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 燕二〇二〇年九月十五日书记员 谢嫣雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。