黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初1126号原告：大庆高新城市建设投资开发有限公司，住所地大庆高新区数码设计大厦B座五层，统一社会信用代码：912306077469697238。法定代表人：夏文东，该公司总经理。委托诉讼代理人：祁艳，黑龙江司洋律师事务所律师。被告：刘志艳，女，1973年12月9日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆高新区。原告大庆高新城市建设投资开发有限公司（以下简称：高新城投）诉被告刘志艳商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告刘志艳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。原告高新城投诉称：2017年9月8日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买原告开发的新城云水湾2号楼1单元1601室房屋（以下简称房屋），单价为5380元/平方米，该房屋面积为122.48平方米，房屋总价为658942元，其中被告支付首付款168942元，通过贷款方式支付49万元，贷款银行为招商银行股份有限公司大庆分行。根据原、被告签订《补充协议》第四条规定，原告在被告房屋抵押手续办理前为被告向贷款银行提供连带保证责任，若被告连续两个月或累计三个月未能向贷款银行偿付本息，原告无需通知被告即有权解除买卖合同，收回所售房屋，被告应按照合同总价10%向原告支付违约金。合同签订后。原告将该房屋交付给被告，被告通过银行贷款将房款交付给原告。现因被告逾期偿还银行贷款，导致贷款银行直接将被告还款金额从原告保证金账户扣除，原告为被告连续偿还数月贷款。为保障原告合法权益，特向贵院起诉。请求支持原告主张。诉讼请求：1.请求判决解除原、被告签订的《商品房销售合同》（合同编号：201709080015968）及《补充协议》；2.请求判决被告返还新城云水湾2号楼1单元1601室房屋，并配合原告办理上述房屋过户手续；3.请求判决被告向原告支付违约金65894.2元；4.案件受理费由被告承担。被告刘志艳经本院合法传唤，未到庭，未答辩。原告就其主张向法院提交如下证据：1.商品房买卖合同及补充协议（出示原件，提交复印件），欲证明：2017年9月8日，原被告双方签订商品房买卖合同及补充协议，约定被告购买原告开发的新城云水××小区××＃高层住宅楼××单元××号房屋，面积122.48平方米，房屋总价款658942元，原告首付168942元，贷款支付49万元。补充协议第四条第三款约定，如买受人连续两个月或者累计三个月未能向贷款银行偿付本息，出卖人无需通知买受人即有权单方解除买卖合同，收回所售房屋，买受人除应按本条第2款履行应尽义务外，还应按照合同总价款的10%向出卖人支付违约金，出卖人对收回房屋有权另行出售或公开拍卖，所得款项扣除交付银行本息、违约金及相关费用后，余款返还买受人，如因买受人的上述行为还造成出卖人的其他损失，买受人仍须承担。2.个人购房借款及担保合同（出示原件，提交复印件），欲证明：2017年9月28日，原被告与招商银行股份有限公司大庆分行签订个人购房借款及担保合同，被告为购置新城云水××小区××＃高层住宅楼××单元××号房屋，向招商银行大庆分行借款49万元，原告为被告借款承担保证责任，合同第八条约定保证期间自合同生效起至房屋办理正式抵押登记之日止。3.发票及交接房屋结算表一份（出示原件，提交复印件），欲证明：原告收到放款后为被告出具发票，双方已经办理房屋交接手续。4.招商银行个人贷款客户回单联（出示原件，提交复印件），欲证明：因被告到期未偿还银行贷款，贷款银行从原告保证金账户扣划11799.53元，用以偿还被告借款本息。另有一张扣款金额为7854.32元的客户回单联因在审计局审计，无法提供，原告为被告偿还贷款金额合计为19653.85元。5.大庆市不动产登记查询结果两份（出示原件，提交原件）、萨尔图区人民法院送达回证1份、大庆市龙凤区法院民事裁定书2份（出示复印件，提交复印件），欲证明：截止至2020你那5月20日案涉新城云水湾2号楼1单元1601室房屋仅有原告申请的查封，对于上次开庭时提到的案涉房屋被萨尔图区法院、龙凤区法院查封的情况，现在均已解封，案涉房屋不存在抵押及其他人查封的情况。6.解除合同协议书一份（出示原件，提交原件），欲证明：2020年5月14日原、被告就解除案涉房屋商品房买卖合同十一达成协议，被告同意解除合同并同意原告将总房款扣除银行贷款及相关费用后余款返还被告。被告经本院合法传唤未到庭，未举证，未质证。因原告出示的证据内容形式符合法律规定，本院对以上证据的真实性予以确认。根据原告当庭陈述及所举证据，认定本案事实如下：2017年9月8日，原告高新城投与被告刘志艳签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买原告开发的新城云水湾2号楼1单元1601室房屋，单价为5380元/平方米，该房屋面积为122.48平方米，房屋总价为658942元，其中被告刘志艳支付首付款168942元，通过贷款方式支付49万元，贷款银行为招商银行股份有限公司大庆分行。根据原、被告签订《补充协议》第四条规定，原告在被告房屋抵押手续办理前为被告向贷款银行提供连带保证责任，若被告连续两个月或累计三个月未能向贷款银行偿付本息，原告无需通知被告即有权解除买卖合同，收回所售房屋，被告应按照合同总价10%向原告支付违约金。合同签订后，原告高新城投将该房屋交付给被告刘志艳，被告通过银行贷款将房款交付给原告，被告刘志艳已将该房屋产权办理至自己名下，但未办理抵押登记。2020年3月，被告刘志艳逾期偿还银行贷款，导致贷款银行直接将被告还款金额从原告保证金账户扣除，原告为被告连续偿还数月贷款。2020年4月30日，原告申请保全被告刘志艳位于新城云水湾2号楼1单元1601室的房产。2020年5月14日，原告高新城头与被告刘志燕签订解除合同协议书，约定自本协议签订之日起原合同解除，被告配合原告办理该房产过户手续，将该房产过户至原告名下，并免除违约金。2020年5月22日，本案第二次开庭时，原告为该涉房产首封权利人。本院认为，原告向法庭提交的证据，能够证明与被告刘志艳之间合同成立、有效，原告交付了房屋，被告应按照约定履行。因被告未按期向银行还款，导致原告承担了保证责任，原告有权解除合同，按照双方签订的解除合同协议书，原告大庆高新城市建设投资开发有限公司与被告刘志艳签订的《商品房买卖合同》于2020年5月14日解除。因原告为案涉房产首封权利人，本院对原告要求返还房屋的诉讼请求予以支持。因原、被告对违约金已约定免除，本院对原告该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：原告大庆高新城市建设投资开发有限公司与被告刘志艳签订的《商品房买卖合同》于2020年5月14日解除；被告刘志艳于本判决生效后十日内向原告大庆高新城市建设投资开发有限公司返还位于开发区安萨路189号新城云水湾居住小区2-1-1601的房屋；二、驳回原告大庆高新城市建设投资开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费724元（已减半），保全费3815元，由被告刘志艳负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。本判决生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本判决所涉币种均为人民币）审判员  王文娇二０二０年五月二十八日书记员  刘宇擎附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则。根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。