湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初2136号原告：曾亮，男，汉族，1990年5月12日出生，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：周瑶，湖南路虎律师事务所律师。被告：李建平，男，汉族，1964年5月15日出生，住长沙市岳麓区。原告曾亮诉被告李建平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾亮的委托诉讼代理人周瑶，被告李建平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾亮向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《门面租赁合同》；2.被告向原告支付房屋租金25878元（2019年12月15日至2020年2月1日）；3.被告立即腾空房屋并支付逾期腾房占有使用费15795元（逾期腾房占用使用费自2020年2月2日开始计算2020年2月28日，应计算至被告实际腾房之日止，依据合同约定的租金标准计算）；4.被告向原告支付因实现债权所指出的律师费2万元；5.被告承担本案全部诉讼费用。审理过程中，曾亮将第一、二项诉讼请求变更为：1.判令解除原告被告签订的《门面租赁合同》及门面租赁补充协议；2.判令被告支付租金82546.2元（暂计算至2020年2月1日）。事实和理由：原、被告于2017年2月25日签订《门面租赁合同》，约定将万科白鹭郡牛津街2栋2楼商铺出租给被告，建筑面积265平方米。2019年3月1日至2020年2月28日租金单价为61.6元/平方米/月，月租金为16377元，租金支付方式为季度支付。合同还约定被告拖欠房屋租金累积30日以上的，原告有权单方终止合同，收回房屋，保证金不予退还并保留追究违约责任的权利。合同签订后，原告向被告交付房屋，被告并未依约支付房租。合同履行过程中存在多次拖欠及逾期支付租金行为。2018年1月26日，双方签订《门面租赁补充协议》约定：如果有出现拖欠租金行为，原告有权无条件终止合同，收回商铺使用权并依法追究被告违约责任。被告自2017年6月16日至2020年2月1日应支付租金488513.2元，实际支付租金405967元，欠付租金82546.2元。被告多次逾期支付租金，累计已经超过30天以上。另2019年12月9日，被告未按照合同约定支付2019年12月16日至2020年3月15日的季度租金。被告行为已经构成严重违约。2020年1月17日，原告委托律师向被告送达《律师函》，双方签订的《门面租赁合同》及补充协议自被告收到律师函之日起解除，另要求被告于2020年1月21日前交清欠付租金及物业、水电费并于2020年2月1日前腾空房屋。原告有权主张因被告违约而产生的合理维权费用，包括但不限于律师费等。现原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。李建平辩称，一、曾亮隐瞒“非房东”事实，与之签订的房屋租赁合同不具法律效力，曾亮犯有合同欺诈嫌疑。2017年初，李建平在万科白鹭郡商业街寻找原始铺面开咖啡厅，因为装修高档投资较大（200万），所以强调必须是一手房东，此时李建平看到曾亮的招租广告。曾亮表面给人一副忠厚诚实的感觉，其实背后隐藏一个大坑。曾亮一直说房子是自己购买，房东是曾亮妈妈，在深圳做大生意，为了鼓励曾亮创业，才购买商铺（证人王某138××××0456），以此骗取了李建平信任。2月25号签订合同时，李建平提出要看购房资料确定母子关系，曾亮以妈妈在深圳，购房资料在妈妈那里，过些时候妈妈带过来长沙为由再次隐瞒事实。多次催促签订合同，李建平考虑到求租心切，曾亮晚上亲自带李建平去阳光100建设银行柜员机取出二万元交了押金，为了取得好感、稳住李建平，曾亮还支付了一百元取款费用。2017年2月25号，李建平草率签订了所谓的“合同”。同年6月咖啡厅开业，8月份真正的房东吴智频来咖啡厅消费，并充值成为会员，李建平才知道真相:曾亮从吴智频那里整体租下二层商铺经营“白鹭艺术教育”（还有一个股东王轶明），考虑压力过大，于是就把二楼转租出去，并且李建平“合同”期限是2017年3月1日至2022年2月28日，而曾亮与吴智频的原始合同至少要比李建平的“合同”期限短5个月。由此可见，李建平的“合同”具有不合法性，李建平已委托律师对“曾亮合同欺诈行为”起诉法院，请求赔偿因曾亮引诱误导投资二百万元的经济损失。二、由于曾亮的“白鹭艺术教育”经营不善，长期亏损，无力支撑下去，加之经营面积不符合教育主管部门核准的办学条件，不能取得办学资格，且多次拖欠房东的房租等费用，遭到了多次警告，吴智频也在多次场合提出要收回铺面自行使用，并且两次带设计师过来咖啡厅看了现场。因此曾亮多次协商，要求李建平主动放弃咖啡厅，或者把“白鹭艺术教育”门面整体接纳下来。岂有此理，强盗逻辑！李建平一直保留追究曾亮合同欺诈的权利，怎能再向“陷阱”迈进一步，雪上加霜？所以一直没有满足曾亮让李建平放弃经营的意愿。李建平提出要曾亮适当考虑赔偿装修费用（减去折旧），这是李建平底线要求。三、曾亮铤而走险，危害公共安全，导致咖啡厅无法正常经营。咖啡厅约定上季度交房租时间为2019年12月15日，而曾亮与房东吴智频合同约定的交房租时间为2019年12月之前。由于曾亮没有及时交房租，12月上旬吴智频已经委托律师正式起诉曾亮并收回商铺。吴智频带着儿子亲自来到咖啡厅谈了此事（证人陈某187××××7357，毛某186××××9578）。得知消息后，考虑到吴智频已经正式起诉曾亮，再把房租交给曾亮的不安全性和不确定性，提出把房租直接交给房东吴智频，但他回答说李建平与其没有合同关系，不便直接收房租。而此时曾亮也拒收我方房租，执意解除合同，不顾我方损失，让咖啡厅成为“陪葬品”，关机失联，找不到人。12月20号咖啡厅有“老人寿宴专场”，晚上9点左右曾亮把进咖啡厅的大门、电梯门、消防通道锁了，从里外根本无法打开。一时间现场混乱，宾客情绪失控，一片哭叫声，有的顾客跳窗下去，一旦发生火灾或踩踏事故，后果不堪设想。幸好客人立马报警，坪塘派出所三名警员、万科物业立马到现场，因警方联系不上曾亮，最后被物业公司强行剪除才消除安全隐患（证人物业刘勇、蒋某，坪塘派出所出警记录）。四、鉴于此，如曾亮要求解除合同，由于咖啡厅经营环境遭到严重破坏，李建平强烈要求并请求法庭:1.要求曾亮赔偿装修费用。2.追究曾亮涉嫌合同欺诈之法律责任。3.继续保留追究曾亮带来的一切经营损失、名誉损失及精神损失的权利。经审理查明：2017年2月25日，曾亮与李建平签订的《门面租赁合同》。合同约定如下：一、曾亮将万科白鹭郡牛津街商业2栋2楼，建筑面积265平方米的房屋，出租给李建平作为商用场地使用，其经营范围在租赁期内不得擅自更改，否则视为违约。二、租赁期从2017年3月1日起至2022年2月28日止，共计5年。本合同期满后，在同等条件下，李建平享有优先承租权。双方商定本房租赁保证金为20000元，在本合同签订之日起一次性支付。双方商定在租赁期满或合同终止后十五日内，若李建平无拖欠房租及其他费用时，不影响房屋的二次租赁，曾亮将租赁保证金全额退还。三、租金计算为：2017年3月1日-2018年2月28日，每月租金为14575元。2018年3月1日-2019年2月28日，每月租金为15449元。2019年3月1日-2020年2月28日，每月租金为16377元。2020年3月1日-2021年2月28日，每月租金为17357元。2021年3月1日-2022年2月28日，每月租金为18391元。免租期限为2017年3月1日起至2017年6月15日止，租金支付方式为：季度支付。免租期前7天之内支付第一季度租金。四、违约责任：1.李建平有下列情形之一的，曾亮有权单方终止合同，收回本房屋，保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利:（1）擅自改变租赁商铺的经营范围；（2）利用承租商铺进行非法活动，损害公共利益与曾亮利益；（3）拖欠房屋租金累计30日以上。2.曾亮不得无故提前终止合同，若需要提前终止合同，应提前三个月通知，经双方同意方可终止合同，但曾亮应向李建平一次性支付两万元的违约金，并赔偿装修损失。3.李建平不得无故提前终止合同，若需要提前解除或者终止合同，应提前三个月通知，经双方同意方可终止合同，乙方享有转让权。乙方转让，须告知并征得房屋产权人同意。五、如有不可抗力原因导致房屋损毁，造成双方损失，双方互不承担赔偿责任；如因此而终止合同，租金按实际使用时间结算，多退少补，曾亮退还李建平全额保证金。李建平租赁案涉商铺后用于经营咖啡厅，取名为“遇见蓝山”。曾亮在万科白鹭郡牛津街商业2栋3楼自营艺术培训教育机构。2018年1月26日，曾亮与李建平签订《门面租赁补充协议》。协议约定：李建平必须认真履行原合同，按时交纳租金。如果有出现拖欠租金行为（即超过原合同最后规定时间），那么曾亮有权无条件终止合同，收回商铺使用权，并依法追究李建平违约责任。本协议属《门面租赁合同》的组成部分，与其具有同等法律效力。2019年9月21日，曾亮向李建平送达《告知函》一份。函件载明：因李建平于2019年9月15日没有按时缴纳三季度租金，致使曾亮与房东违约，现通知，请在今后按时缴纳租金，如有再次违约将收回商铺使用权。请在9月30日前缴纳拖欠的物业费及水费。李建平共向曾亮支付了租金405967元。自2019年9月18日起，李建平未再向曾亮支付房租。2020年1月17日，曾亮委托湖南路虎律师事务所向李建平送达了一份《律师函》，函件载明:自2019年12月15日至今，未依合同约定支付季度租金，已超过合同约定支付期限，明显构成违约，符合解除合同条件。自收到本函日起解除双方之间的合同，保证金2万元不予退还并请交清物业费、水费，并于2020年2月1日前腾空房屋。庭审中，李建平表示其于2020年1月21日收到该函件。另查明，2016年8月17日，江新辉（出租方、甲方）与曾亮（承租方、乙方）签订《门面租赁合同》一份，江新辉将其所有的位于万科白鹭××街××号门面按现有状态租给乙方经营，产权面积530.02平方米，合同约定：1.租赁期为5年：2016年9月1日至2021年8月31日止。租金按季度支付，先付后用，在使用前的上个月付清。......。2020年1月6日，江新辉向本院提起诉讼，要求曾亮支付逾期租金及其资金占用期间的利息等。在该案审理过程中，曾亮提出反诉，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》等。2020年4月18日，李建平将涉案商铺腾空并于4月21日交付曾亮。曾亮于4月22日将万科白鹭郡牛津街商业2栋201号门面整体交付给房东江新辉。上述事实有原告和被告的当庭陈述、门面租赁合同及其补充协议、转账记录截图、微信聊天记录、律师函、邮寄送达凭证等证据予以证明，并经质证，本院予以确认。本院认为，本院认为本案的争议焦点为：一、案涉合同解除问题。二、欠付租金金额问题。三、律师费是否支持问题。一、案涉合同解除问题。在本案审理过程中，李建平表示同意解除双方之间的租赁合同并于2020年4月21日将租赁物腾空并整体交付给曾亮，曾亮予以接收，双方之间已就租赁合同解除达成合意，故本院确认曾亮与李建平之间的租赁合同解除。因《门面租赁补充协议》系案涉租赁合同的组成部分，租赁合同解除，补充协议亦予解除。李建平抗辩称，涉案合同系曾亮隐瞒“非房东”事实，故与之签订的房屋租赁合同不具法律效力。本院认为结合李建平自述可知，李建平自2017年8月起就已知曾亮并非案涉商铺的房东，在此情况下，李建平一直没有对曾亮的转租行为效力提出异议，也未要求解除其与曾亮之间的租赁合同而是继续向曾亮支付租金，双方之间继续履行案涉合同，曾亮的转租行为并不影响其与李建平之间的合同效力。二、欠付租金金额问题。案涉租赁合同约定免租期截止2017年6月15日，故从6月16日起开始李建平应按季度向曾亮支付租金，至2020年4月21日李建平将案涉租赁物交付止，故李建平此期间应交纳的租金为534334.7元（14575元×8月+14575元÷30×13+15449元×12月+16377元×12月+17357元×1月+17357元÷30×21），李建平已付租金为405967元，还应付租金为128367.7元。李建平抗辩称其已将2019年12月份之前的租金全部交清，但其没有向本院提交证据予以证实该主张，故本院对李建平的抗辩意见不予采信。李建平还抗辩称要求曾亮赔偿其装修损失等，但李建平未在本院规定的时间内向本院提交反诉状及相应证据，故本院对此暂不予处理，由李建平另行主张其权利。三、律师费是否支持问题。本院认为曾亮主张的律师费问题，因无合同约定与法律依据，本院对该主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告曾亮与被告李建平于2017年2月25日签订《门面租赁合同》已解除；二、被告李建平在本判决生效之日起十日内支付原告曾亮租金128367.7元；三、驳回原告曾亮的其他诉讼请求。本案案件受理费842元，减半收取421元，财产保全费637元，共计1058元，由李建平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谭雄建二〇二〇年八月十四日法官助理黄倩书记员陈莎附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。