湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初2786号原告邓明东，男，1989年11月24日出生，汉族，住湖南省临澧县。委托代理人龙会全，湖南仁翰律师事务所律师。被告郭萱，男，1981年8月5日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托代理人李杨，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。委托代理人王贤南，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。原告邓明东诉被告郭萱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年4月23日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告邓明东及其委托代理人龙会全，被告郭萱的委托代理人王贤南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓明东向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除《商铺租赁合同》；2.判令被告立即返还原告缴纳的押金50000元以及商铺租金29000元；3.判令被告赔偿原告碗筷购买费用、净水器、收银系统、网络安装费用、燃气（精醇）费用等直接经济损失15205元；4.判令被告向原告支付违约金100000元；5.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年6月10日，原告就承租位于长沙商铺经营餐馆，与被告签订了《商铺租赁合同》，租赁期为1.5年，租金每月9000元。原告共向被告交纳了押金50000元、6个月租金54000元。2018年7月15日，在原告完成开业准备之际，收到法院强制搬离通知，并被迫搬离商铺。经查，涉案商铺在2016年12月9日就已被长沙市芙蓉区人民法院依据（2016）湘0102民初5135号民事裁定书查封。被告在商铺被法院查封的情况下，还将商铺出租的行为构成违约。后经原告多次与被告沟通解决，被告仅退还了原告25000元租金。被告拒不退还押金、租金，不承担原告损失的行为构成违约，严重侵害了原告的合法权益，被告应退还原告缴纳的押金与租金，并按合同第九条之约定向原告支付10万元违约金。为维护自身合法权益，原告特起诉至法院。被告郭萱辩称，请求驳回原告主张的经济损失及违约金，诉讼费由原告承担。首先，原告租赁的涉案房屋在租赁之前是知道该房屋存在法院查封瑕疵的，当时房屋就近的同等地段、同等面积的房屋租金大约是原、被告所约定租金价格的两倍，且该房屋原先是由被告出租给案外人刘卫，原告是从案外人刘卫手上转租而来，经过被告的确认属于变更租赁合同关系。其次，本案并非被告的过错及故意致使合同无法履行。对违约损失及违约金的主张，原告没有法律及合同约定的依据。经审理查明，2018年6月10日，原告（承租方，乙方）邓明东与被告（出租方，甲方）郭萱签订《商铺租赁合同》一份，载明：“第一条租赁房屋坐落地址及面积商铺坐落地址：长沙，商铺面积157平方米；第二条租赁用途：餐厅使用；第三条租赁期限1.租期1.5年，2018年6月10日至2019年12月10日……第四条租金和支付方式及租金交纳期限1.租赁金额每月9000元人民币；2.付款方式：甲乙双方自签订本合同之日起十个工作日内，乙方需向甲方支付人民币50000元整作为房屋租金，乙方必须按照合同约定向甲方交纳租金，到期不交视为违约，甲方有权收回商铺，合同期满，甲方向乙方退回押金；4.房租计算，2018年6月10日起计算……第七条甲方权利和义务……7.在乙方经营中如果因甲方任何问题影响乙方正常经营，甲方必须退回乙方支付给甲方的剩余租金及乙方支付给甲方的人民币50000元押金，如果因环保问题乙方正常经营甲方必须承担责任……第九条违约责任和合同终止的赔偿措施1.若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致和造成承租人的任何损失或无法使用房屋时，双方互不承担责任，合同终止；2.若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并赔偿10万元的违约金。”上述合同签订后，原告邓明东依约向被告郭萱支付了50000元押金并预付了54000元租金。被告郭萱亦依约将涉案商铺交付给原告邓明东使用。2018年7月6日，长沙市芙蓉区人民法院向原告出具（2017）湘0102执2499号《公告》，载明：“翟永斌及房屋实际占用人：本院在执行申请执行人湖南友阿投资担保有限公司与被执行人湖南博源医药有限公司、史黎凯、李敬予、翟永斌、湖南金狐生物科技有限公司追偿权纠纷一案中，本院依据已经发生法律效力的（2016）湘0102号民初5135号民事调解书，2017年9月7日向被执行人发出执行通知书，责令被执行人在收到通知后即日内履行相应的法律义务，但被执行人至今仍未履行。本院将依法对被执行人翟永斌名下的权证号为713200827位于长沙市岳麓区房屋进行评估、拍卖。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条之规定，责令翟永斌及其他房屋占用人自本公告张贴之日起三日内腾空并退出上述房屋。逾期仍不履行的，本院将依法强制执行。特此公告。”原告得知上述情况后即告知被告郭萱，并要求其进行处理。2018年7月21日，原告邓明东从涉案商铺搬离。后原告要求被告退还房屋租金54000元及押金50000元，但被告仅向其退还25000元租金后未再退还剩余款项。涉案商铺已于2018年8月被长沙市芙蓉区人民法院司法拍卖。2019年12月3日，原告邓明东向被告郭萱发出《律师函》一份，通知被告在收到本函七日内履行以下义务：1.解除与原告邓明东签订的《商铺租赁合同》；2.返还押金50000元以及商铺租赁费用29000元，共计79000元；3.向原告邓明东赔偿直接经济损失16000元。另查明，涉案商铺系案外人翟永斌所有，被告郭萱系通过以租抵债的形式从翟永斌处获得涉案商铺的出租权。涉案商铺已于2016年12月9日被长沙市芙蓉区人民法院根据该院作出的（2016）湘0102民初5135号民事裁定书进行了保全查封。原告承租涉案商铺前，该商铺由案外人刘卫承租用于经营餐厅，后因刘卫对外转租，原告遂与被告重新签订了涉案《商铺租赁合同》。原告接收涉案商铺后，添置了部分碗筷、安装了网络、购买了燃气（精醇）、安装了收银系统及净水器。庭审中，原告明确认可其在停止经营后已将净水器、收银系统、部分碗筷搬回。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的原、被告签订的《商铺租赁合同》、银行转账记录、长沙市芙蓉区人民法院作出的（2017）湘0102执2499号《查封通知》、（2017）湘0102执2499号《公告》、原、被告微信聊天记录截图、原告购买餐具的发货单、网络安装费支付凭证、燃气送货单及付款记录、《美团点评屏芯智能餐饮软硬件销售合同》及付款凭证、《“鲜时代”直饮水机租赁合同》结算业务申请书及网上银行电子回单、《律师函》，被告提交并经庭审质证的被告与案外人刘卫签订的《商铺租赁合同》、被告与案外人翟永斌签订的《租赁合同》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告邓明东与被告郭萱签订的涉案《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，该合同合法有效，合同双方均应行使合同权利并履行各自的合同义务。被告郭萱作为出租人，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”然涉案《商铺租赁合同》签订后不久，原告即因涉案商铺被法院查封、拍卖而无法使用涉案商铺，致使原告被迫搬离涉案商铺而遭受损失，被告显然未尽到上述法律规定的义务，其行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任并赔偿原告因此遭受的损失。关于原告要求解除双方签订的涉案《商铺租赁合同》的诉请。因原告已于2018年7月21日从涉案商铺搬离，且原告已在2019年12月3日发送给被告的《律师函》中明确表示了解除上述租赁合同，故自2019年12月3日起双方签订的租赁合同已经解除，其现再次要求解除已无解除的事实基础，故对其该项诉请，本院不予支持。关于原告要求被告退还其50000元押金及29000元租金的诉请，因双方租赁合同已经解除且被告对退还上述费用无异议，故本院予以支持。关于原告主张的碗筷购买费用、净水器、收银系统、网络安装费用、燃气（精醇）费用等直接损失，原告未提供相应的证据证明其受损的具体情况，亦未就其损失申请评估鉴定，且原告在庭审中已明确认可其已将净水器、收银系统、部分碗筷搬回，考虑到原告在涉案租赁合同履行过程中确有受损，故本院结合其受损的实际情况及提交的相关证据材料，从公平合理的角度出发，酌定由被告郭萱赔偿其上述损失共计5000元。关于违约金的认定问题，虽然涉案《商铺租赁合同》第九条第2款已明确约定违约金数额为100000元，但该约定明显过高，本院根据原告受损的实际情况及被告违约的程度，对双方约定的违约金数额予以适当调整，酌定由被告支付原告违约金10000元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告郭萱于本判决生效之日起十日内退还原告邓明东租金29000元、押金50000元；二、限被告郭萱于本判决生效之日起十日内向原告邓明东赔偿损失5000元，并支付原告邓明东违约金10000元；三、驳回原告邓明东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2092元，由原告邓明东负担592元，由被告郭萱负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年四月二十七日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。