山西省晋城市城区人民法院   民事判决书   （2020）晋0502民初304号   原告：刘某，男，1968年06月03日生，汉族，现住晋城市。   委托诉讼代理人：赵某，山西睿恩律师事务所律师。   被告：山西汇邦房地产开发有限公司，住所地晋城市城区。   法定代表人：王某1，任董事长。   委托诉讼代理人：茹某，女，该公司员工。   委托诉讼代理人：王某2，女，该公司员工。   原告刘某与被告山西汇邦房地产开发有限公司（以下简称汇邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告刘某委托诉讼代理人赵某、被告汇邦公司委托诉讼代理人茹某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告刘某向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《优惠购房合同书》，并按照约定从2019年6月25日起每季度按照12015元的标准返还原告购房优惠款，直至返还完毕（截至2020年6月25日，未返还金额为60075元）；2.判令被告支付原告滞纳金（每日以36.045元为标准，从2019年6月25日计算至返还优惠款完毕止），截至2019年12月25日，滞纳金9732.15元；3.本案律师费、诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年9月2日，原告与被告签订《优惠购房合同书》一份，约定原告购买被告开发的房屋一套，按照备案价格支付房款，付清全部购房款后，被告将购房款的30%作为购房优惠款，五年内每季度返回一部分，五年期满全额返回完毕，逾期每天支付千分之三的滞纳金。原告于2015年9月份支付了房款，被告于2017年5月10日向原告交房，原告装修并使用至今。但自2019年6月起，被告不再按约返还原告购房优惠款。为维护权益，原告诉至法院。   被告汇邦公司辩称，驳回原告的全部诉讼请求。第一，双方签订的《优惠购房合同书》应依法认定为无效合同。双方签订的《优惠购房合同书》第3.2条约定“自乙方付清全部购房款之日起，在五年内按季度计算，甲方每季度还乙方购房款优惠，即每季度返还人民币12015元，直至五年期满全部返还完毕。”因此被告按期返还原告购房优惠款的行为属于返本销售。《商品房销售管理办法》第十一条规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。原告与被告之间的返本销售行为违反了《商品房销售管理办法》的相关规定，扰乱市场秩序，违背公序良俗，应当认定为无效合同。第二，退一步讲，即使合同有效，逾期返还的滞纳金实质为逾期付款违约金，违约金约定过高，不符合客观实际，被告认为应当予以调整。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年8月31日，原告刘某与被告汇邦公司签订《商品房买卖合同》，约定购买其开发的汇邦房屋。同日，原、被告签订《优惠购房合同书》,约定原告享有的购房款优惠240301元，自原告付清全部购房款之日起，在五年内按季度计算，甲方每季度返还乙方购房款优惠，即每季度返还12015元，直至五年期满全额返还完毕。如逾期不能返还购房优惠款，按未返还购房优惠款的金额，被告向原告每天支付千分之三的滞纳金，并承担一切法律责任。后原告向被告支付房款，被告向原告交付房屋。   另查明，自2015年12月至2018年3月，被告按约每季度向原告支付购房优惠款12015元。被告于2018年12月29日（三笔）、2019年5月30日共向原告支付四笔12015元，视同履行2018年6月、9月、12月、2019年3月的购房优惠款。原告自认2020年1月被告向其返款12015元。   本院认为，关于《优惠购房合同书》的效力问题。首先，虽然《商品房销售管理办法》第十一条规定房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，但是《商品房销售管理办法》由建设部颁布，为部门规章，并不属于法律或行政法规，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效情形。其次，《商品房销售管理办法》是为了规范商品房销售行为，要求商品房销售及商品房销售管理遵守该办法，并针对房地产开发企业违反该办法规定了相应的法律责任。其中第四十二条中规定房地产开发企业在销售商品房中有返本销售或者变相返本销售商品房行为的，处以警告、责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。由此可以看出，《商品房销售管理办法》旨在对商品房销售及商品房销售管理作出约束和规范，该办法第十一条并非效力性强制性规定，违反该规定不能导致合同无效。第三，本案《优惠购房合同书》与《商品房买卖合同》相关联，两份合同均为当事人真实意思表示，所签合同系被告提供的格式文本，原告按约支付购房款，本案所涉房屋也已经交付。无论从交易安全保护还是诚实信用的角度，被告认为《优惠购房合同书》违反《商品房销售管理办法》第十一条的规定，进而违背公序良俗的理由不能成立，被告以此主张合同无效也不应支持。   关于滞纳金是否过高而应当调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。按照本案双方约定的滞纳金支付标准，利率为月息9%，远超同期同类贷款利率或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，属于违约金的约定过分高于造成的损失。依照上述规定，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，结合本案履行情况及违约方的过错程度，对原告主张的滞纳金利率，本院酌情确定为按照2019年中国人民银行一年期贷款基准利率4.35%的1.3倍，即年利率5.655%执行。   关于购房优惠款及滞纳金的具体计算问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条规定，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务。第二十一条规定，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。关于2020年1月被告向原告支付的12015元的抵充问题。被告欠付的购房优惠款，计算至2020年1月滞纳金为：每季度欠付的12015元，2019年6月的逾期7个月，2019年9月的逾期4个月，2019年12月的逾期1个月，共计12个月，滞纳金为12015元*12个月*5.655%/12个月=679.45元。2020年1月被告向原告支付的12015元，扣除滞纳金679.45元后，剩余11335.55元，应当抵充被告2019年6月欠付的11335.55元，则被告2019年6月尚欠679.45元。   截至2020年6月25日，被告欠付的购房优惠款为2019年6月679.45元，2019年9月、12月、2020年3月、6月各12015元，共计48739.45元。滞纳金为：2019年6月的679.45元逾期5个月（至2020年1月的7个月滞纳金前述已抵充），计算为679.45元*5个月*5.655%/12个月=16.01元；2019年9月的逾期5个月（至2020年1月的4个月滞纳金前述已抵充），2019年12月的逾期5个月（至2020年1月的1个月滞纳金前述已抵充），2020年3月的逾期3个月，共计13个月，计算为12015元*13个月*5.655%/12个月=736.07元，两项合计752.08元。   原告主张被告支付律师费，所举证据不足证明律师费已实际支付且并未对律师费的负担做出约定，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：   一、被告山西汇邦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘某支付2019年6月至2020年6月的购房优惠款48739.45元（剩余购房优惠款按照约定从2020年9月25日起每季度按照12015元的标准返还，直至返还完毕）；   二、被告山西汇邦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘某支付截至2020年6月25日的滞纳金752.08元（剩余滞纳金以未按期支付购房优惠款为基数按照年利率5.655%从2020年6月26日起计算至购房优惠款返还之日止）；   三、驳回原告刘某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费795元，由原告刘某负担245元，由被告山西汇邦房地产开发有限公司负担550元。   如不服本判决，可在接到判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。   审 判 员 任晋平     二〇二〇年八月二十五日   法官助理 靳 超   书 记 员 张 宁