上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初19577号原告(反诉被告)：上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：何德全，总经理。委托诉讼代理人：沈华连，上海普世律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐俐，上海普世律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海锦策房产咨询有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：段然，执行董事。委托诉讼代理人：郑浩，上海欧博律师事务所律师。委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师。原告(反诉被告)上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司(以下简称“瑞铂公司”)诉被告(反诉原告)上海锦策房产咨询有限公司(以下简称“锦策公司”)委托合同纠纷一案，本院于2019年11月20日受理后，依法适用简易程序。被告上海锦策房产咨询有限公司于2020年1月2日提起反诉，本院予以合并审理。2020年3月26日进行了庭前证据交换。后因案情复杂，依法转为适用普通程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。瑞铂公司的委托诉讼代理人沈华连、徐俐以及锦策公司的委托诉讼代理人还航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞铂公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付招商服务费1,440,000元，并按每日万分之三的标准向原告支付自2019年7月1日起至判决生效之日止的逾期付款违约金；2.被告向原告支付招商佣金1,579,099.85元，并按每日万分之三的标准向原告支付自2019年7月1日起至判决生效之日止的逾期付款违约金；3.被告向原告支付2016年7月1日至2019年6月30日期间的运营管理费4,392,000元，并按每日万分之三的标准向原告支付自2019年7月1日起至判决生效之日止的逾期付款违约金。事实和理由：2016年11月28日，原告与被告及案外人上海瑞白企业管理有限公司、上海绿地云峰房地产开发有限公司签订《协议书》，约定“绿地云天坊”合作模式变更为由被告接受小业主委托对项目进行统一管理，同时被告再行委托原告对项目进行具体的招商与运营。协议另确认原告已经取得一定的招商成果，有关招商人力成本、招商佣金由被告根据协议及招商运营合同支付给原告。后，原告与被告签订了招商运营合同，约定自交付日起至2021年9月30日，由原告提供招商及运营管理服务，被告向原告支付招商阶段招商服务费每月12万元、招商佣金按每招商引进商户月租金的1.5倍支付，以及运营管理阶段的运营管理费每月12.2万元。后被告未按约与原告结算招商阶段的招商服务费和招商佣金，且筹备期的运营管理费和招商佣金被告也迟迟未付，原告多次催讨无果，故诉至法院，请求判如所请。锦策公司辩称，不同意支付招商服务费和运营管理费，招商佣金应为324,580元；不同意支付违约金，即使应当支付违约金也应以银行同期贷款利率计算。锦策公司提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付已收取的商户保证金425,226.65元；2.反诉被告向反诉原告支付收取的商户租金1,038,212.68元；3.反诉被告赔偿反诉原告以1,463,439.33元为基数，按每日万分之三计算的自2019年7月1日至判决生效之日止的逾期付款利息。事实和理由：2016年双方签订《绿地云天坊招商运营委托管理服务合同》，约定锦策公司委托瑞铂公司对上海市松江区泗泾镇外婆泾455弄“绿地云天坊”项目进行招商、经营与管理，委托管理期限为交付日至2021年9月30日。因瑞铂公司不能完全履行合同，双方于2019年6月30日终止合同。合同履行期间，瑞铂公司收取了商户保证金425,226.65元和租金1,038,212.68元，但未及时支付给锦策公司。故依法提起反诉，请求判如所请。瑞铂公司针对锦策公司的反诉请求辩称，确认已收取商户保证金425,226.65元和商户租金1,038,212.68元，但要求抵扣招商佣金及服务费，不同意支付逾期付款利息。本院经审理认定事实如下：瑞铂公司与锦策公司定有《绿地云天坊项目招商/运营委托管理服务合同》(以下简称“委托合同”)，约定锦策公司委托瑞铂公司招商、经营与管理位于上海市松江区泗泾镇外婆泾路455弄项目，委托期限自交付日起至2021年9月30日。委托合同约定2015年7月1日至2016年6月30日为招商阶段、2016年7月1日至开业前一日为运营管理筹备期、开业日至2021年9月30日为正式运营管理期。招商阶段服务费分为招商服务费和招商佣金两个部分。招商服务费每月12万元。招商佣金：招商佣金按由乙方引进的各租户(仅限一次招商)签署之正式租赁合同约定的首年1.5个月租金标准分别收取,依据届时租赁合同约定的具体租金收取模式,相应的招商佣金的计算及支付方式如下：仅收取固定租金的：按照首个租赁年度内1.5个月固定租金的标准支付招商佣金；固定租金和提成租金二者取其高的：先按照首个租赁年度内1个月固定租金的标准支付招商佣金。在甲方收到租户支付的首个租赁年度全部应付租金后30个工作日内,双方再结算应付招商佣金之最终金额,如按甲方实际收到的年租金总额计算得出的月平均租金超过1个月固定租金的,则甲方应在结算后30个工作日内将高出部分的差额支付给乙方；仅收取提成租金的：按照0.5元/平方米/天的标准计算的月固定租金金额的标准支付招商佣金。在甲方收到租户支付的首个租赁年度全部应付租金后30个工作日内,双方再结算应付招商佣金之最终金额,如按年营业额提成租金总额计算得出的月平均提成租金超过已支付的前期招商佣金的,则甲方应在结算后30个工作日内将超出部分的差额作为剩余佣金支付给乙方;如按前述方法计算的月平均提成租金等于或少于已支付的前期招商佣金的,则不足部分由乙方在结算后30个工作日内返还甲方,甲方有权从应付给乙方的剩余佣金或其他应付款中扣除等额部分。招商服务费及招商佣金的支付方式均根据双方与上海绿地云峰房地产开发有限公司、上海瑞白企业管理有限公司于2016年11月28日签署的《协议书》结算。运营管理筹备期服务费分为运营管理费和招商佣金两部分。其中运营管理费包含人员费用144万元/年、日常办公费用(含水、电、网络、电话、公关费2.4万元，按实结算)。委托合同另约定运营管理费的支付方式为：乙方运营管理费每季度结算一次，乙方在下个季度首月5日前申请计提费用清单，甲方在收到申请后的5个工作日内回复并同意乙方计提该笔费用。委托合同“违约责任”条款约定甲方逾期支付本合同约定的款项，应按逾期付款金额的日万分之三支付违约金。另查明，上海绿地云峰房地产开发有限公司(甲方)、上海瑞白企业管理有限公司(乙方)、原告(丙方)、被告(丁方)定有《协议书》，约定甲乙丙原签订的《合作协议书》、《补充协议》自本协议签订之日起终止，原协议中有关招商人力成本、招商佣金，由丁方依据丁方与丙方另行签订的《招商/运营委托管理服务合同》及本协议的约定支付给丙方；甲方、丁方同意，乙方、丙方已收取的商户交纳的全部款项，在将相当于首年度1个月租金的款项汇入丁方账户后，余额可与原协议中约定的人力成本及招商费用进行抵扣，抵扣步骤为原协议项下招商费用收费标准为1.5个月租金金额，同意相当于1个月租金的招商费用可经双方确认完金额后先行抵扣；余额用于抵扣人力成本(每月12万元，自2015年7月1日起结算至2016年6月30日止)，多退少补；在商户实际开业后再由丁方向丙方支付相当于0.5个月租金的招商费用。再查明，双方已协商解除《委托合同》，原告实际为被告提供运营管理至2019年6月30日。合同履行期间，原告已收未交付被告商户保证金425,226.65元、商户租金1,038,212.68元。庭审中，原告明确招商服务费为2015年7月1日至2016年6月30日期间，按每月12万元计算；招商佣金为28家商户月租金的1.5倍计算；运营管理费为2016年7月1日至2019年6月30日期间，按人员费用144万元/年及日常办公费用2.4万元/年计算。被告对上述费用的计算标准均无异议，但主张招商服务费、运营管理费中的人员费用及日常办公费均应据实结算；招商佣金中被告认可7家商户符合支付条件，同意按照月租金的1.5倍支付324,580元，其余商户实际没有开业，不符合支付条件。原告遂补充提供了劳动合同、工资表及办公用品票据(72,713.68元)，以证明其人力成本及日常办公费用；原告另确认28家商户中仅被告确认的7家实际开业，其余均未开业；原告还确认合同履行期间日常办公的水电费由被告支付。以上事实，有《委托合同》、《协议书》及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的委托合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。双方对被告反诉请求主张要求原告支付的商户保证金及租金金额均无异议，本院予以确认。争议焦点主要在于合同约定的招商服务费、招商佣金、运营管理费应当如何计算。本院根据委托合同约定，结合原告诉讼请求，分述如下：一、招商服务费及运营管理费原告主张委托合同约定招商服务阶段每月招商服务费12万元，运营管理期人员费用144万元/年、日常办公费用2.4万元/年；被告辩称上述费用均应以原告实际发生的人力成本及办公开支据实结算。本院认为，委托合同在约定日常办公费用2.4万元/年处确实备注按实结算，本院予以确认。但招商服务费及运营管理费中的人员费用并未约定按实结算，被告辩称需据实结算，缺乏依据，本院不予采信，被告应按合同约定的标准向原告支付招商服务费144万元及运营管理费中的人员费用432万元。关于日常办公费用，本院认为当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。原告为证明其实际发生的日常办公费用，提供了包括通讯费、宽带费、快递费等在内的票据，计72,713.68元。但其中部分费用发生的地点并非本案系争项目所在地，本院难以确认。鉴于原告日常办公费用发生的必然性，且被告亦同意法院酌定有关费用之情形，本院结合合同履行期间水电费已经实际由被告支付的情况，酌定被告按每月500元的标准支付原告日常办公费用18,000元。二、招商佣金原告主张以28家商户计提招商佣金，被告辩称仅同意支付实际开业的7家商户对应的佣金。双方均确认按照委托合同约定，招商佣金按照首年度内1.5个月固定租金标准支付，故应属于委托合同约定的“仅收取固定租金”的情形，委托合同就该情形招商佣金的计算标准做出了约定，但未约定付款条件。本院认为，委托合同就其他招商佣金计算方法均约定了“在甲方收到租户支付的首个租赁年度全部应付租金后30个工作日内，双方再结算应付招商佣金金额”，双方签订的协议书在有关招商费用抵扣的内容中亦约定“在商户实际开业后再由丁方向丙方支付相当于0.5个月的招商费用”，故本院对被告辩称招商佣金的支付需以商户实际开业为条件的辩称意见，予以采信。同时，本院认为民事主体履行合同应当遵循公平和诚实信用原则，如不考虑商户实际是否开业经营，仅以签约计提租金既有失公平亦不利于维护被告处商户签约经营的稳定性。综上，本院以实际开业商户为据，确定被告应支付原告的招商佣金为324,584元。关于原告主张要求被告支付逾期付款违约金的请求，本院认为委托合同并未对招商服务费及招商佣金的付款时间做出明确约定，对运营管理费的付款约定为由乙方提请计费清单后甲方予以回复支付。同时，《协议书》约定原告在收取的商户交纳款项后再将相当于一个月租金的款项汇入被告账户后，余额可与人力成本及招商费用进行抵扣。根据查明的事实，原告处亦有收取的商户租金及保证金并未交付被告，双方亦确认未按合同约定及时结算核对账目，故本院认为即使被告存在未及时付款的情形，也非其故意违约所致。原告要求适用委托合同约定的违约责任有关违约金条款，缺乏依据，本院不予支持。同理，关于被告反诉请求要求原告支付逾期付款利息之主张，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百二十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海锦策房产咨询有限公司支付原告(反诉被告)上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司招商服务费1,440,000元；二、被告(反诉原告)上海锦策房产咨询有限公司支付原告(反诉被告)上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司招商佣金324,584元；三、被告(反诉原告)上海锦策房产咨询有限公司支付原告(反诉被告)上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司运营管理费4,338,000元；四、原告(反诉被告)上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司支付被告(反诉原告)上海锦策房产咨询有限公司商户保证金425,226.65元；五、原告(反诉被告)上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司支付被告(反诉原告)上海锦策房产咨询有限公司商户租金1,038,212.68元；上述第一至三项合计6,102,584元与第四至五项合计的1,463,439.33元相抵后，由被告(反诉原告)上海锦策房产咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司4,639,144.67元；六、驳回原告(反诉被告)上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海锦策房产咨询有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费65,592元，反诉案件受理费9,341元，合计诉讼费用74,933元，由原告(反诉被告)上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司负担20,057元(已付)，由被告(反诉原告)上海锦策房产咨询有限公司负担54,876元(已付9,341元，余款于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王凌琼审 判 员  李晓蕾人民陪审员  蒋秋云二〇二〇年六月三十日法官 助理  姚思慧书 记 员  姚思慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。