广东省广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0111执异10、11号 案外人：张美芳，女，1960年10月8日出生，汉族，住广州市白云区。 委托代理人：周华，广东中大圣律师事务所律师。 委托代理人：陈庆鹏，广东中大圣律师事务所实习人员。 申请执行人：广州市白云区鹤龙街黄边经济联合社，住所地广州市白云区鹤龙街黄边村黄边北路43号。 法定代表人：龙敏飞。 委托代理人：王德虎，北京市炜衡〔广州〕律师事务所律师。 委托代理人：刘心怡，北京市炜衡〔广州〕律师事务所实习人员。 被执行人：广州乐得房产开发有限公司，住所地广州市中山一路水均南街6号4楼。 法定代表人：傅英伟。 在本院执行申请执行人广州市白云区鹤龙街黄边经济联合社（原机构名称广州市白云区嘉禾街黄边经济联合社，以下简称黄边经济联社）与被执行人广州乐得房产开发有限公司（以下简称为乐得公司）合资、合作开发房地产纠纷一案中，案外人张美芳对本院裁定查封广州市白云区广花公路乐鸣一街55号1405、1505房〔复式住宅单位〕提出书面异议（其中〔2020〕粤0111执异10号案涉及执行标的为广州市白云区广花公路乐鸣一街55号1405房、〔2020〕粤0111执异11号案涉及执行标的为广州市白云区广花公路乐鸣一街55号1505房）。本院受理后，依法组成合议庭进行并案审查，并举行了听证。案外人张美芳的委托代理人周华、陈庆鹏，申请执行人黄边经济联社的委托代理人王德虎、刘心怡等均参加了听证；被执行人乐得公司经本院合法传唤未参加听证。本案现已审查终结。 案外人张美芳称，1999年5月8日，案外人张美芳与乐得公司签订了《〈乐得花园〉商品房购售合同》，双方约定：乐得公司将其建造的位于广州市白云区广花路自编乐得花园复式E乐景阁C1座14、15层05号复式住宅单位（现地址为广州市白云区广花公路乐鸣一街55号1405、1505房）出售给张美芳，该复式住宅单位总建筑面积为164平方米，成交总价共426400元。合同签订后，案外人张美芳一次性付清了房款，乐得公司也开具了收据。1999年12月份，案外人张美芳接收并实际使用涉案1405、1505房〔复式住宅单位〕（现由案外人张美芳的儿子居住且没有第三人对此提出异议）。由于前述《〈乐得花园〉商品房购售合同》没有具体约定乐得公司为涉案房屋办理房产证的日期，而案外人张美芳也长期在外地工作，2005年左右才得知乐得公司被吊销了营业执照（案外人张美芳经常向乐得公司询问涉案房屋的房产证何时能办理，但是乐得公司一直都是告知让等通知，后来乐得公司就无法联系了），故案外人张美芳一直无法办理涉案房产的房产证。2019年4月，案外人张美芳曾向广州市白云区人民法院起诉乐得公司（案号：〔2019〕粤0111民初20334号），要求其协助办理涉案1405、1505房〔复式住宅单位〕的不动产权证书；在案件调查取证过程中，张美芳获知涉案房产已被白云区人民法院以〔2012〕穗云法执字第2480号《协助执行通知书》查封（查封期限至2022年4月28日止）；最终，法院以涉案房产正处于〔2012〕穗云法执字第2480号执行案的执行查封而张美芳应先行在执行救济程序中主张权益为由，驳回了张美芳的起诉。案外人张美芳认为，在法院上述查封前，张美芳已与被执行人乐得公司就购买涉案1405、1505房〔复式住宅单位〕一事签订有效的书面买卖合同并从1999年12月起接收涉案房产持续居住使用至今且在签约时已付清全部房款，涉案房产未能办理过户登记是因房产工程未经竣工验收备案合格、乐得公司无法办理房地产首次确权登记等所致，并非案外人张美芳自身原因不办理过户登记；可见，涉案1405、1505房〔复式住宅单位〕虽登记在被执行人乐得公司名下，但案外人张美芳才是该房屋的实际权利人，案外人张美芳对涉案房产享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的法定情形，足以排除执行。因此，现请求法院解除〔2012〕穗云法执字第2480号案对涉案1405、1505房〔复式住宅单位〕的查封措施。另，据了解，申请执行人黄边经济联社在本案中的执行款实际早已得到全部清偿，请法院查明该执行案真实情况。 申请执行人黄边经济联社称，不同意案外人张美芳的异议请求以及事实和理由，请求法院驳回其异议申请。涉案1405、1505房均登记在被执行人乐得公司名下，乐得公司是相关房屋的所有权人；而且案外人张美芳所持证据的真实性均存在严重问题；同时，案外人张美芳与被执行人乐得公司的交易模式、交易方式均严重违背常理。另，〔2012〕穗云法执字第2480号案至今尚未执行完毕。 本院查明，原告黄边经济联社与被告乐得公司合资、合作开发房地产纠纷一案，本院经审理后对该案作出〔2011〕穗白法民四初字第697号民事判决，判令乐得公司赔付黄边经济联社32550000元及租金损失（租金损失以32550000元为本金，从2009年5月25日计算至清偿之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计付），并驳回黄边经济联社的其他诉讼请求。上述民事判决发生法律效力后，因乐得公司逾期未履行上述生效判决确定的义务，根据黄边经济联社的申请，本院于2012年5月28日对该案立案执行（执行案号：〔2012〕穗云法执字第2480号，执行标的为41186811元）。执行过程中，本院依职权查询了被执行人乐得公司名下的财产情况（经查，被执行人乐得公司位于广州市白云区广花公路黄边村附近有多套房产）；2012年9月28日，本院依法对被执行人乐得公司名下位于广州市白云区广花公路黄边村乐鸣一街55号乐得花园乐景阁C1栋，57号乐得花园乐景阁C2栋，59号乐得花园乐嘉阁B座，乐鸣一街63、65、69号乐得花园聚龙阁A3座，乐鸣一街75、77号乐得花园乐盛阁A2座，乐鸣一街83、87号乐得花园乐居阁A4座，乐鸣一街72号乐得花园乐明阁C2座A梯，乐鸣二街56、58号乐得花园乐天阁，乐鸣二街62、64、66号乐得花园乐兴阁A1座，乐鸣二街78号乐得花园乐明阁C1座B梯，乐鸣二街80号乐得花园乐明阁C2座C梯等房产采取了查封及轮侯查封的强制措施（其中于2016年4月29日首查封被执行人乐得公司名下位于广州市白云区广花公路乐鸣一街55号1405、1505房〔已于2019年4月11日办理续封手续〕）。另，基于申请人黄边经济联社的参与分配申请（要求本院向广州市海事法院提出参与分配拍卖被执行人乐得公司名下位于广花公路乐鸣二街70号首层的执行拍卖款），本院曾向广州市海事法院发函参与分配；广州市海事法院复函同意后更于2012年12月26日将被执行人乐得公司上述拍卖执行余款1830万元划拨至本院代管款帐户；2013年1月23日，本院将上述执行款1830万元退给申请人黄边经济联社。其后，由于前述待处理房产数量众多且权属关系复杂，评估、拍卖程序处理所需时间较长，执行案件暂时不能在短期内执行完毕，本院遂于2013年3月20日以〔2012〕穗云法执字第2480号执行裁定终结了本次执行程序。 另查，据《广州市不动产登记查册表》记载，涉案位于广州市白云区广花公路乐鸣一街55号1405、1505房的登记产权人为“广州乐得房产开发有限公司”，占有部分为“全部〔所有权人〕”，房屋结构层数为“15”，使用性质为“住宅和非住宅”，房屋所有权来历为“新建”，建筑时间为“1993”，房屋预售许可证号为“19940023号”；该房屋司法查封情况包括：2016年4月29日，涉案位于广州市白云区广花公路乐鸣一街55号1405、1505房被广州市白云区人民法院以〔2012〕穗云法执字第2480号民事裁定书及协助执行通知书首查封（后于2019年4月11日办理续封手续）。另，据《广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表》（预售证号940023）记载，位于广州市新市镇黄边村广花公路东侧房屋的申报单位为“广州乐得房产开发有限公司”，幢数为“2”，可售层数为“1至15”，总建筑层数为“15至15”，项目名称为乐得花园〔乐嘉阁、乐景阁〕，备注为“⑴已购盘。已领新版预售许可证⑵乐嘉阁即B幢。乐景阁即C幢”；而预售证号为940023的多处房屋从2001年起就先后被包括本院在内的多家人民法院司法查封，其中，本院曾于2012年9月28日在〔2012〕穗云法执字第2480号执行案中查封了“广州乐得房产开发有限公司名下位于广州市乐得花园乐景阁C1栋、广州市乐得花园乐景阁C2栋、广州市乐得花园乐嘉阁B座（预售证号：940023）全部房产（已预售、过户除外，已查封作轮候）。查封期限：2012年9月28日至2014年9月27日止（轮候查封除外）。[2012－8000]”。 听证期间，案外人张美芳为证实其申请符合相关司法解释规定，提交了《〈乐得花园〉商品房购售合同》（该购售合同的“乙方：”处加盖有“广州乐得房产开发有限公司”字样的印章、“广州乐得房产开发有限公司售房专用章”字样的印章并签有“1999年5月8日”字样，“甲方：”处则有“张美芳”字样的签名，合同内容涉及甲方预购乙方所建位于广州市白云区广花路自编乐得花园复式E乐景阁C1座14、15层05号住宅单位房屋〔二厅四房，价款为426400元〕等事宜）、收款收据、广州市白云区鹤龙街乐得社区居民委员会作出的《证明》（内容为“兹有我辖区一房屋，购房合同地址‘广州市白云区广花路自编乐得花园复式E乐景阁C1座14、15层05号’，现派出所登记地址‘广州市白云区乐鸣一街55号1405、1505房’，两地址属同一房屋”，该证明并加盖有“广州市公安局白云区分局鹤龙派出所”字样的印章）、管理费发票、垃圾处理费发票、信访事项告知函等材料。另，案外人张美芳承认其名下在广州市有位于广州市白云区广花公路乐鸣二街56号1302房可供居住使用。 本院认为，案外人张美芳主张其对涉案位于广州市白云区广花公路乐鸣一街55号1405、1505房〔复式住宅单位〕享有所有权而提出执行异议，本院依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查，且对其提出的排除执行异议，依法审查其是否系权利人，该权利的合法性与真实性，以及该权利能否排除执行。 根据相关司法解释的规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”、“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，即就案外人针对已登记的不动产提出执行异议，人民法院对执行标的权属的判断仍应以形式审查为主，并根据执行标的外观权利表征进行审查，按照不动产登记簿对所有权人进行判断。本案中，虽然案外人张美芳认为其已于1999年5月8日就购买涉案1405、1505房〔复式住宅单位〕与乐得公司签订了《〈乐得花园〉商品房购售合同》，而张美芳已依照该《〈乐得花园〉商品房购售合同》之约定向乐得公司支付了涉案1405、1505房〔复式住宅单位〕的全部购房款426400元，并在1999年12月接收涉案1405、1505房〔复式住宅单位〕后持续居住使用该房屋，只是因乐得公司自身的原因才导致产权过户手续未能办理，并据此申请法院解除对涉案位于广州市白云区广花公路乐鸣一街55号1405、1505房的查封保全措施。但由于涉案位于广州市白云区广花公路乐鸣一街55号1405、1505房是登记在被执行人乐得公司（乐得公司也即该处房地产项目所涉房屋预售许可证〔预售证号940023〕的申报单位）名下，且根据《广州市不动产登记查册表》显示，被执行人乐得公司对涉案1405、1505房房屋产权的占有部分为全部，据此已可以认定被执行人乐得公司系涉案位于广州市白云区广花公路乐鸣一街55号1405、1505房的所有权人；故本院据此在〔2012〕穗云法执字第2480号案执行过程中裁定查封被执行人乐得公司名下涉案1405、1505房于法有据，并无不当。 鉴于执行异议审查仅属于执行程序中的形式审查，对于执行标的之权利归属仍应遵循对该标的外观权利表征进行初步审查、形式审查以判断案外人对执行标的是否享有权利、该权利是否足以排除强制执行以及案外人所提出的执行异议是否成立等原则；而案件现有证据从形式上并未能形成有效证据链，尚不足以证实案外人张美芳的异议主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的法定情形；因此，案外人张美芳现就涉案广州市白云区广花公路乐鸣一街55号1405、1505房被采取查封措施而提出执行异议，请求解除在〔2012〕穗云法执字第2480号执行案中对涉案1405、1505房的查封措施，并提出对涉案1405、1505房排除执行之异议请求，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，依法予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十九条之规定，裁定如下： 驳回案外人张美芳的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  *** 人民陪审员  温志伟 人民陪审员  萧丽群 二〇二〇年四月二十九日 书 记 员  罗颖欣