宁夏回族自治区平罗县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)宁0221民初700号 原告：石嘴山市世名房地产开发有限公司，住所地：大武口区永康北路352号。 法定代表人：吕仕铭，石嘴山市世名房地产开发有限公司董事长。 委托诉讼代理人：张远鸿，宁夏鑫源律师事务所律师，特别授权代理。 被告：杨某一（曾用名杨某一），男，1969年3月20日出生，汉族，个体，住银川市。 被告：徐某某，女，1970年4月8日出生，汉族，个体，住银川市。 二被告委托诉讼代理人：王睿，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。特别授权代理。 原告石嘴山市世名房地产开发有限公司与被告杨某一、徐某某商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石嘴山市世名房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张远鸿、被告徐某某及被告杨某一与徐某某的委托诉讼代理人王睿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告杨某一、徐某某支付原告购房款1057420元及至起诉日前的逾期付款违约金566882.86元（2015年4月28日-2020年3月19日：1057420元×万分之三/日×1787日=566248.41元），共计1624302.86元，并计算违约金至实际付款日止；2.本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告申请变更第一项诉讼请求为依法判令被告杨某一、徐某某支付原告购房款1057420元及至起诉日前的逾期付款违约金560538元（2015年5月18日-2020年3月19日：1057420元×万分之三/日×1767日=560538元），共计1618592.45元，并计算违约金至实际付款日止。事实和理由：2015年5月18日，被告杨某一、徐某某与原告签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的位于平罗县世名颐和花园商业Fx-x号的商业房，总价款1057420元，由被告于2015年4月27日前一次性付清。合同签订后，原告向被告开具相应票据并协助被告办理了房屋过户和不动产登记手续，但时至今日被告都未向原告支付分文购房款。原告多次向被告主张支付该笔购房款，被告都怠于履行，故诉至法院。 被告杨某一、徐某某辩称，原告的诉讼请求超过诉请时效；原、被告双方商品房交易已经完成，被告向原告支付了购房款，原告向被告出具了不动产交易发票。 原告向本院提交如下证据： 1.《商品房买卖合同一份》（复印件），证实2015年5月18日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告将涉案房屋建筑面积为377.65平方米以总价款1057420元出售给被告，并约定如被告逾期付款，按欠款总额每天万分之三，承担逾期付款违约金等相关事实； 2.销售不动产统一发票发票联、（复印件），证明原告在签订涉案合同后当日向被告出具销售不动产发票，同时证明涉案房屋的具体位置建筑面积单价及总金额的事实； 3.照片五张，证明原告将涉案房屋出售给被告后，因被告不履行付款义务，原告方为防止该房屋被被告出售或出租，在该房屋大门玻璃及屋内墙面上书写“此房不得转卖、出租”、“老杨欠款还钱”、“不租”，进一步证实，被告欠款以及原告至今主张权利的事实。 被告杨某一、徐某某的质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，该证据系复印件，无法核实真实性； 对证据2的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，该证据与被告持有的发票相同，但被告持有的是第一联，记载为付款方付款凭证，该证据也能说明被告支付了涉案房产对价； 对证据3真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，该照片不能证明拍摄时间，照片上记载的“此房不得转卖、出租”、“老杨欠款还钱”、“不租”等文字，并不能说明是本案被告欠付原告房款这一事实。另外，作为一家合法经营的房地产公司，采用如此方法主张所谓债权实属不当，这不仅侵犯了被告的合法所有权，也对社会作出了不好的示范，最重要的是，上述行为是否是原告所为，通过照片并不能证明。 被告杨某一、徐某某向本院提交如下证据： 1.Fx号营业房备案合同、销售不动产统一发票发票联、契税发票，各一份，证明目的：原告与被告签订购房合同，原告在确认被告房款已付清的情况下将涉案房屋备案至被告名下并向被告出具了购房发票，后又协助被告缴纳了房产契税并办理了涉案房屋房产证；原告出具的购房发票清楚记载为“付款方付款凭证”，款项性质为购房款，该发票既是原告对被告已付清购房款的确认，也是原告以现金或非现金方式收到购房款所出具的收款凭证。 2.欠条二份；宁夏长城集团建筑工程有限责任公司工程结算造价审查定案单二份，材料采购合同一份，证实被告杨某一长期在杨某二经营的建筑公司承包工程、向其供应材料、出借资金等，根据2014年7月31日欠条记载，截止当日，也就是抵顶涉案营业房前，长城建筑公司、杨某二欠被告6138349元，双方真实存在债权债务关系； 3.长城开发公司房款收据四份（复印件），长城惠兰园C区房屋买卖居间合同一份，长城惠兰园C区商品房买卖协议二份、收据二份，惠兰园C区房产证一份（复印件），购房发票一份，证实为了偿还杨某一债务，长城建筑公司、杨某二分两次向被告抵顶商品房，上述四套房屋抵顶被告后，被告又将上述房屋出售给他人，证实被告与长城建筑公司、杨某二之间存在真实的债权关系，被告已对长城建筑公司、杨某二的债权支付了涉案房屋购房款； 4.民事调解书一份、联合承建开发协议书一份、民事起诉状一份、长城建筑公司证明一份，证实在平罗县贸易公司与长城建筑公司房地产合作开发协议纠纷一案，涉案营业房系平罗县贸易公司支付给长城建筑公司的投资款，该案长城建筑公司承担返还平罗县贸易公司投资款义务，据此，随着房屋产权办至二被告名下，平罗县贸易公司和长城建筑公司之间债权债务关系已经生效，经调解书确认和固定，长城建筑公司有向平罗县贸易公司支付欠款的义务，长城公司抵顶给被告的房屋所对应的价值已经固定在长城公司对平罗县贸易公司基于（2015）石民商初字第81号民事调解书确定的负债中。 原告的质证意见：对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议，商品房买卖合同与原告提供的复印件合同完全一致，可认定原告提供的复印件是真实的，被告提供的不动产销售发票和契税发票只能证明被告购买涉案房屋依法应当缴纳各种税收的具体准确金额，该发票无法证实被告向原告履行了支付房款的义务； 对证据2的真实性、合法性、关联性均不认可，而且该组证据与本案无关，另外，该组证据中所出现的杨某一和杨某一无法证实为同一人； 对证据3的真实性、合法性、关联性不认可，且与本案无关，该组证据也无法证实涉案房屋就是通过长城公司和平罗县贸易公司的债权债务关系顶账所得。 对证据4的民事调解书、起诉状的真实性无异议，对被告的证明目的和本案关联性有异议，该组证据中的起诉状和法院民事调解书反映双方当事人不是本案被告，与本案无关；对长城建筑公司出具的“证明”的真实性、合法性、关联性不认可，首先，做为一家建筑公司，出具证明证实杨某一就是杨某一，显然是不具备出证资格的，对此不予认可，其次，对“证明”中所反映出来的涉案房屋顶账过程不认可，如客观存在，必须有长城公司和本案被告向法庭提供足够证据，不能以与本案无关系的第三方“证明”予以认定，另外，该“证明”是2020年5月14日出具的，也就是说是在今天开庭之日出具的，对其真伪值得怀疑，不符合常理，原告认为是虚假的，鉴于被告代理人称杨某一与杨某二系亲属关系，更不排除长城公司及杨某二的印件章由本案被告持有，否则，不可能在当庭出具该份证明； 本院对原告及被告杨某一、徐某某提交的证据分析认定如下： 原告提交的证据1、2具有真实性、合法性、关联性，能够达到原告的证明目的，依法予以采信；证据3具有真实性、合法性、关联性，但达不到原告的证明目的，依法不予采信。被告杨某一、徐某某提交的证据1具有真实性、合法性、关联性，能够达到被告杨某一、徐某某的证明目的，依法予以采信；证据2、3、4与本案无关，依法不予采信。 本院经审理认定事实如下：2015年5月18日，原告（出卖人）与被告杨某一（买受人）、徐某某（共有人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：由被告杨某一、徐某某以总价1057420元的价格购买原告开发的位于平罗县规划东环路东侧、玉皇阁大道东段北侧世名颐和花园F1幢商业5号商铺一套，房屋面积为377.65平方米，建筑层数为3层；买受人应当在2015年4月27日前支付该商品房全部房款，总房款为227871元整。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款，逾期在30日内，买受人按日计算，向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。出卖人应当在2015年7月30日前向买受人交付该房屋，如出卖人逾期交付房屋，自约定的交付期限届满之次日起至实际之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金。出卖人应当自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。2015年5月18日，原告给二被告出具涉案房屋的销售不动产统一发票，注明收到购房款1057420元。2015年5月22日，原告协助被告杨某一、徐某某办理了房屋登记手续。现原告认为被告杨某一、徐某某未按约定支付房款，也未支付违约金，引起诉讼。 ;;;本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告与被告杨某一、徐某某签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同。被告杨某一、徐某某提交的证据可以证实合同签订后，原告按照合同约定将涉案房屋交付给被告杨某一、徐某某，被告杨某一、徐某某也按照合同约定履行了付款义务，且原告已经为被告杨某一、徐某某出具了涉案房屋销售不动产统一发票，并协助其办理了房屋产权登记手续，也履行了交房义务。被告杨某一、徐某某辩解，原告的诉讼请求超过诉请时效，被告杨某一、徐某某在原告起诉后才知道原告向其主张权利。原告在庭审中陈述，其一直向被告杨某一、徐某某主张权利，但原告提交的证据不能证实其向被告杨某一、徐某某主张权利的时间，自合同签订后至原告起诉之日已近五年时间，原告的起诉已过诉讼时效，本院对被告杨某一、徐某某的辩解意见予以采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告石嘴山市世名房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费9709元，由原告石嘴山市世名房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。 审判员  金亚琼 二〇二〇年六月二十二日 书记员  杨 燕 附：判决书所依据的法律条款： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。