辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)辽0114民初2032号 原告：曾献刚，男，1957年5月9日出生，满族，退休企业干部，住沈阳市于洪区。 原告：于佩丽，女，1957年10月27日出生，汉族，农民，住沈阳市于洪区。 二原告委托诉讼代理人：高强，系辽宁碧玉石律师事务所律师。 被告：沈阳宸邦置业有限公司，住所地沈阳市于洪区。 法定代表人：王金芳，系经理。 委托诉讼代理人：赵蕾，系辽宁卓政律师事务所律师。 原告曾献刚、于佩丽与被告沈阳宸邦置业有限公司（以下简称“宸邦公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾献刚、于佩丽及二人的委托诉讼代理人高强、被告宸邦公司委托诉讼代理人赵蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾献刚、于佩丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将办理位于沈阳市于洪区9门、12门、13门房屋产权相关手续交付给原告；2.判令被告支付未能如期交付相关房屋手续的违约金659，777.65元；3.本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：二原告与被告于2017年6月1日签订《补充协议》，约定二原告系御龙湾3号地块的被征收户，二原告与沈阳国际物流港经济区管委会马三家土地征收局达成征收补偿协议，被告将位于沈阳市于洪区12门车库、13门车库安置给二原告。被告承诺在2018年12月31日前将办理房屋产权的相关手续交付二原告，由原告自行办理产权证，如到期未能将相关房屋手续交付，被告支付二原告房款总额10%违约金，2018年12月31日后延迟交付手续一个月增加总额5%的违约金。后原告多次找被告要求履行协议，被告称特殊原因延后办理，但是至今被告也未将办理房屋产权手续全部交付给二原告，致使二原告未能办理房屋所有权证。被告的行为系违约行为，应承担违约责任。现原告诉至法院，请求支持原告的诉求。 被告宸邦公司辩称：一、对于马三家中街67号9门网点（房屋价值1，580，815元），原告已经不是适格原告。原、被告签订《补充协议》后，原告向被告表示想把拆迁补偿的房屋更名至第三人名下，后原告向被告出具书面说明，明确将马三家中街67号9门网点更名至曾辉名下。2019年8月22日，被告依原告指示与曾辉签订了《商品房买卖合同》，并将9门网点备案至曾辉名下。因此对于马三家中街67号9门网点的权利义务已经依法转移至曾辉名下，与二原告无关，其不是适格原告。二、对于马三家中街67号12门、13门车库（价值均为152，132元），被告已经依约与原告签订了《商品房买卖合同》，并办理了备案手续，不存在违约行为。原、被告签订《补充协议》后，原告提出将房产更名至第三人曾辉名下，但一直未明确对哪套房产进行更名，被告客观上无法为原告办理手续。后原告提出将9门网点更名至曾辉名下，其他12门、13门车库仍备案至原告名下。得到原告明确指示后，2019年8月16日被告与原告签订了12门、13门车库的《商品房买卖合同》。在合同中，双方就房屋手续办理的时间及逾期办理的违约责任进行了新的约定，即“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付起1095日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2.买受人无权解除合同。自上述期限届满次日起至该房屋具备办理所有权登记条件之日止，出卖人按买受人已付款十万分之一/日标准支付违约金。”由此可见，原、被告是达成了新的合同替代了双方之前的约定，被告并未逾期为原告办理手续。且即便逾期办理手续，违约金的标准也不是房款总额的10%加月5%。原告所诉违约金数额过高，没有依据。综上所述，被告已经依约履行了合同义务，不存在违约的情形，请依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实下： 二原告系夫妻关系。案外人曾辉系二原告的女儿。 被告通过摘牌取得御龙湾3号（蒲河3号地）国有土地开发建设权。二原告为该被地块上的被征收户，并已与沈阳国际物流港经济区管委会马三家土地征收局达成征收补偿协议，并将位于沈阳市于洪区9门、12门、13门房屋安置给二原告。为办理前述房屋相关产权登记手续的需要，于2017年6月1日，二原告与被告签订三份《商品房预订协议书》，约定由二原告购买被告开发出售的位于沈阳市于洪区商铺（房屋价款1，580，815元）及12号门（房屋价款152132）、13号门（房屋价款152132）两个车库，合计总价款1，885，079元；第四条约定双方于2018年12月31日签订《商品房买卖合同》；同时第十二条补充条款约定：乙方（即二原告）在签订此协议书时已经付全款。 同日，被告与二原告又签订一份《补充协议》，约定的主要内容有：一、被告将前述房屋出售给二原告，签订此协议时，免除二原告9号网点两年的取暖费等费用；二、被告承诺在2018年12月31日前将办理房屋产权的相关手续交付二原告，由二原告自行办理，如到期未能将相关手续交付，被告支付二原告房款总额10%的违约金，2018年12月31日后每延迟交付手续一个月增加房款总额5%的违约金；四、本协议签订后二日内，被告协助二原告办理网点房的入住手续，二原告应主动撤离御龙湾3号地，不再以任何理由阻碍被告正常的施工及建设，否则，产生的一切后果由二原告承担，二原告不再以任何理由与政府和马三家村谈及征收相关事宜等。 协议签订后的2017年6月2日，被告为二原告出具了《房屋入住通知书》，向二原告交付了案涉三套房屋。 2018年12月25日，被告向二原告出具一份《情况说明》，载明：因被告方的原因，原定的交付房屋产权手续的时间推迟到2019年3月31日。双方在该《情况说明》上分别盖章、签字。 2019年3月30日，被告再次向二原告出具《情况说明》一份，载明：关于原约定的交付办理房屋手续的时间，因被告的原因提出延期，二原告同意原有时间推迟到2019年6月30日。双方在该《情况说明》上分别盖章、签字。但到期后被告仍未能向二原告交付办理房屋的相关手续。 2019年8月16日，为办理房屋产权登记的需要，被告与二原告就案涉12门及13门房屋分别签订了《商品房买卖合同》（已备案），两份合同均在第二十条第（二）项约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付起1095日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2.买受人无权解除合同，自上述期限届满次日起至该房屋具备办理所有权登记条件之日止，出卖人按买受人已付款十万分之一/日标准支付违约金。”2019年8月20日，被告为原告出具了上述两处房屋的增值税发票。 2019年8月22日，二原告向被告出具一份《情况说明》，载明：本人曾献刚、于佩丽将御龙湾1期2号楼9号网点更名为曾辉，双方自愿更名过户，发生任何纠纷与开发商无关。尔后，被告与二原告的女儿曾辉就案涉9号网点签订了《商品房买卖合同》（已备案），该合同第二十条第（二）项约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付起1095日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2.买受人无权解除合同，自上述期限届满次日起至该房屋具备办理所有权登记条件之日止，出卖人按买受人已付款十万分之一/日标准支付违约金。” 2019年8月23日，被告为曾辉出具了上述房屋的增值税发票。 二原告在庭审后提交的补充意见其自认其并未向被告支付过购房款。 庭审中，法庭就原告主张的违约金数额向被告进行了释明。被告提出原告主张的违约金数额过高，且原告也没有提供其所受实际损失的依据，客观也没有给原告造成任何损失。另外，被告还表示双方新签订的《商品房买卖合同》中对违约金进行了调整，应按新的违约责任执行。另外，被告表示对于案涉房屋现已能够办理相关产权登记手续。 二原告在庭审中表示，因9号网点的权利主体已经发生变化，故二原告只要求被告交付办理12号与13号房屋的相关手续。 本院认为，原、被告双方为办理案涉房屋产权登记手续而签订的《商品房预定协议书》及《补充协议》体现了双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背社会公序良俗，该合同合法有效，应受法律保护。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告就办理案涉房屋产权登记手续已经达成了合意，被告应当按照约定及时将办理案涉房屋相关产权登记手续交付给二原告。被告拖延履行的行为属违约行为，应承担相应的违约责任。 首先，关于二原告要求被告将办理案涉房屋相关产权登记手续交付的主张。因二原告在庭审中变更了第一项诉讼请求即只要求被告交付办理案涉12号与13号房屋的产权登记手续，对此本院予以认可。另外，被告在庭审中表示现已能够办理产权登记手续。故本院对二原告的该项请求予支持。 其次，关于被告应否承担逾期交付办证手续违约责任的问题。本院认为，二原告与被告就办理案涉房屋相关产权登记手续问题已经达成合意，并对逾期交付办理产权登记手续的违约责任亦作了明确约定，双方应当按此约定履行。现被告未能如约履行，应承担相应的违约责任。对于被告提出的系因二原告没有及时具体确定哪一套房需要更名而导致延期办理相关手续，责任不在于被告的主张，因其未能提供相关证据加以证明，故对其该项主张本院不予采信。另外，双方虽然于2019年8月16日补签了《商品房买卖合同》，但因该《商品房买卖合同》系被告提供的格式合同，根据我国合同法第四十一条的规定，在对格式条款的理解发生争议时，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。据此，在对《商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约责任的解释时，在通常理解无法解释该违约责任条款时，应作出对被告方不利的解释，即应解释为双方在《商品房买卖合同》中达成的违约责任的合意并不能否定之前双方所达成的逾期交付房屋产权登记手续应承担的违约责任的合意。对于被告提出的《商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约责任已经变更了之前约定的违约责任的主张，缺乏有效证据证明，本院不予采纳。被告应承担《商品房买卖合同》签订之前双方所约定的逾期交付房屋产权登记手续的违约责任。 第三，关于二原告主张的违约金数额问题。本院认为，二原告按照被告违约7个月折合成35%的比例主张违约金明显过高，同时被告亦提出调整违约金的意见，本院依法予以调整。首先，本院按照双方约定的房款总额10%的比例确定相应的违约金数额为188，507.90元（1，885，079元×10%）。其次，对于履行届满后延期履行期间的违约责任数额，本院参照第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第18条第二款的规定，即关于逾期办证的违约金，合同没有违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九第二款规定处理。该解释规定：未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（1）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（2）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。据此，本院按年利率6%的标准及原告主张的7个月时间确定被告应承担的违约金数额。经核算，自被告逾期之次日起即从2019年1月1日起至2019年7月31日止，共计7个月，折算成年份为0.58年，即1，885，079元×6%×0.58年=65，600元。上述两项违约金数额合计为254，107.90元。另因在《商品房买卖合同》签订之前是由二原告与被告签订了案涉三处房屋的相关协议，被告的违约行为亦是在此期间发生，故被告应向二原告支付违约金254，107.90元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告沈阳宸邦置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内将位于沈阳市于洪区12门、13门房屋产权相关手续交付给原告曾献刚与于佩丽（相关手续以不动产登记机构要求开发商应提供的相关材料为准）； 二、被告沈阳宸邦置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告曾献刚、于佩丽逾期交付房屋办证手续违约金254，107.90元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10，397.80元，诉讼保全费3，819元，合计14，216.80元，由被告沈阳宸邦置业有限公司负担5475.50元，原告曾献刚与于佩丽负担8，741.30元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  李凤志 人民陪审员  陈玉红 人民陪审员  高文娟 二〇二〇年六月八日 书 记 员  刘 冰