河南省兰考县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0225民初994号原告：薛亚琴，女，1990年3月27日生，汉族，住兰考县。委托诉讼代理人：聂永锋，河南亚飞律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：郑州佐宸轩餐饮管理有限公司，统一社会信用代码：91410102MA453BBH4G。住所地：郑州市中原区航海西路29号7号楼14层1402号。法定代表人：刘鑫，总经理。委托诉讼代理人：刘苗苗、万小猛，系公司员工。代理权限为特别授权。原告薛亚琴诉被告郑州佐宸轩餐饮管理有限公司（下称佐宸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人聂永锋，被告佐宸公司委托诉讼代理人刘苗苗、万小猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求为，1、请求法院判令解除与被告签订的位于兰考亿金商业管理有限公司（金元茂购物广场）6号楼2层10号铺的租赁合同。2、要求被告退还原告保证金5000元、进场费10000元及因停工造成的损失9283.4元，上述费用共计24283.4元。3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：原告通过兰考亿金公司介绍，承租了被告位于兰考亿金商业管理有限公司（金元茂购物广场）6号楼2层10号铺，用于经营花甲粉（面）。双方于2018年8月22日正式签订了店铺租赁合同，原告于2018年12月8日正式入驻经营。在合同履行过程中，由于被告未按合同约定向其承租的兰考亿金商业管理有限公司交纳相关费用及存在违约行为，导致原告在使用期间商场烟道、空调从未开通，保洁也没有按时对租赁商铺提供保洁服务，使原告的生意基本没有客户，给原告造成了极大的经济损失。2019年7月24日至2019年12月7日因商场进行装修，6号楼一至三层所有商铺停业，又导致原告135天的时间不能进行营业，再次给原告造成巨大的经济损失。2020年3月21日商场通知复工，但被告却以商铺开张的少为由不让原告在内的承租户开业经营。综上所述，由于被告存在诸多的违约行为，导致原告经营的店铺多次无法正常经营，给原告造成了巨大的经济损失，故请求法院查明事实，依法支持原告的诉请。被告佐宸公司辩称，1、原被告双方所签订的租赁合同依法有效不应当解除，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原、被告双方所签订的租赁合同，因受疫情影响及商场内部调整，已经顺延至2020年7月1日到期，现在合同还在履行期，根据合同法第八条依合同履行义务原则，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。结合本案案情该租赁合同的解除也不符合合同法94条的关于合同的法定解除规定。另外根据原被告双方签订的租赁合同第10条第2、3款的约定“甲乙双方需要提前解除合同时，须提前三十天以书面形式通知对方，原告单方解除，需被告同意”，据此约定该租赁合同不应当解除。2、原告不按时开业，私自搬离商场，属于严重违约，其保证金、装修进场费不应当退还，停工造成的损失属于商场决定停业整顿，应向商场主张，被告不应当承担。（1）关于保证金问题。原、被告双方所签订的租赁合同第五条第4、5款约定，该保证金在合同期满3个月后，原告将该所租场恢复原状交给被告后并双方签订免责协议后3个月内无息退还，租赁期间，原告未经甲方同意私自撤离经营场地的，保证金不予退还，据此约定，现在合同并未到期，原告也没有将场地恢复原状，而且原告也私自撤离商场，依租赁合同约定，保证金不应当退还。（2）关于装修进场费用问题。装修进场费用属于原告用被告场地所必须支出的装修费用，装修费用已经由被告装修涉案兰考美食汇而实际支出，该装修进场费在合同并未约定，根据行业规则，该装修进场费一概不予退还，所以被告不应当退还。（3）关于停工造成的损失。停工造成的损失属于商场决定停工整顿，应向商场主张，被告不应当承担，另外商场已经补偿了135天的免租期给原告，原告并未受到任何损失。生意好坏，属于市场行为，投资有风险，投资需谨慎，生意赔赚，属于原告自己经营行为，与被告无关，原告的投资失败，不能把风险转嫁给被告，原告明显违反了民法的诚实信用原则。停工造成的损失，被告不应当承担。综上所述，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，兰考亿金商业管理有限公司美食汇的经营与管理权属于被告佐宸公司。原告薛亚琴与被告佐宸公司于2018年8月27日，签订《租赁合同书》，约定：被告佐宸公司作为甲方即出租方，原告作为乙方即承租方，第一条，甲方将位于兰考县汴兰大道与朝阳路交汇处金元茂商业综合体（下称该商场）第6号楼第2层，面积为32.3平方米（含公摊面积）商铺场地出租给乙方使用。第三条，租赁期限自2018年12月8日起至2020年2月7日止，合同期限为14个月。第四条，租金20元/平方米，商业管理费30元/平方米，商业管理费月总额951元。租金及商业管理费交纳月总额1585元。乙方以现金或银行转账的方式按预付10个月费用的方式向甲方交纳租金和商业管理费及装修进场费用元，第一交纳日期为年月日，交纳金额为人民币，以后交纳日期为2019年7月1日，交纳金额为人民币元。2019年7月1日交纳人民币25093.2元。以此类推。第五条，为保证合同正常履行及乙方撤拒后商铺售后质量问题解决，承租方应于本合同签订日向甲方支付保证金5000元。合同履行过程中，如乙方发生违约或侵权行为，按照法律规定或合同约定应向甲方支付违约金或赔偿金时，甲方有权在保证金中扣除，不足部分甲方有权继续追偿。租赁期间，乙方未经甲方同意私自撤离经营地场的，保证金不予退还。乙方拒交本合同及相关协议约定的费用或乙方违背本合同约定的经营用途租赁场地，无论甲方是否单方面解除本合同的，保证金均不予退还。第六条，乙方为经营需要所消耗的水、电、天然气等费用由甲方按实际发生额代收取，收取标准，电费1.1元/度，水费3.5元/吨，天然气3.5元/立方，空调费8元/平方。第七条，（1）甲方应当在本合同约定的时间内，将本合同项下的商铺场地交付给乙方进行室内装修。如因工程延误，则乙方的装修日期及开业日期相应顺延。场地交付标准为：预留电源、电话线，具备装修所需临时电源等（附交付清单一份）。第九条，（1）按照甲方规定进场施工前，乙方应向甲方书面申请，缴纳施工保证金2000元，装修完成后，经甲方验收合格后30日退还。（2）乙方的装修方案必须经甲方同意，竣工后须由甲方验收（甲方对装修方案的同意与验收并不免除乙方对装修所应负的责任）。乙方违背本条约定的，甲方有权制止并要求限期改正，乙方应与配合，乙方不配合的，不得开业。（5）双方约定，乙方应于2018年11月28日之前按照本合同和甲方要求完成装修施工，并于2018年12月8日之前开业，否则视为违约，甲方有权单方面解除本合同。第十条，（2）甲方或乙方若需要提前解除本合同时，须提前三十天以书面形式通知对方。（3）合同未到期乙方单方提出解除合同，需经甲方同意。若甲方不同意解除本协议，乙方应继续履行直到合同期届满。第十四条，补充条款，（1）商户在2018年11月18日之前装修完成，验收合格，免租期优惠从2个月提升为4个月，若装修未完成，则免租期不予以增加。（保密生效，泄漏则无）（2）因家联华超市整改，商场闭店修整，租期在合同期限的基础上后延135天，特补充此信息。租赁合同签订后，原告于2018年8月27日向被告交纳了保证金5000元，美食广场租金20700.4元，美食广场进场费10000元，装修押金2000元，共计交纳了37700.4元，后被告退还原告装修押金2000元。2019年6月7日，兰考亿金商业管理公司发出整改通知单，因美食汇的经营状况违反合同约定，要求2019年6月14日之前作出整改，并要求补齐2018年10月1日至今所占面积的租金、物业费、空调费等。逾期未履行整改措施，将解除合同。兰考亿金公司于2019年7月23日发出公告，商场于2019年7月24日开始进行内部调整，调整期间商场整体封闭，不对外营业。原告从2019年7月24日开始停业，至2019年12月6日，未营业时间为135天。原告从2019年12月7日重新开始营业至2020年1月26日，因疫情无法经营，至2020年2月7日合同期限届满还有13天。截止庭审时，案涉商铺所在商场没有商户营业。原告对被告提交的租赁合同被充条款（2）中关于租期顺延的条款不予认可。兰考亿金商业管理有限公司于2020年3月27日公告致商业6号楼商户关于减免租金函，免除合同期内商户，自2020年1月26日至2020年3月20日期间所有费用（包含租金、商业经营管理费以及空调使用费）。已续签商户，合同期顺延。已到期商户，合同期顺延1月26日至合同到期日止。兰考亿金商业管理有限公司于2020年3月21日向被告兰考处负责人刘苗苗发联系函，商场内餐饮行业可复工复产，要求被告做好准备工作。2020年4月2日又发联系函，商场于2020年3月21日正式恢复营业，截止2020年4月2日未见被告公司营业，要求被告公司在2020年4月4日前回复开业时间。经询问原告代理人，原告从2020年1月26日，不欠被告水电费和天然气费等费用。疫情过后，商场允许营业，被告不准原告营业，双方曾就解除合同事宜，进行过协商。被告第一次提交的答辩状上也显示过双方协商事宜，此事曾还曾惊动过本地派出所。被告第一次提交的答辩状上还显示被告方同意解除合同后，原告又揪着退还保证金、检查费及之前商场一楼超市装修一事来勒索被告赔偿损失，退还签订合同时交付的合同保证金及进场费，需要按照公司的退款流程提交书面申请，申请撤铺。因被告前后提交的两份答辩状，意见相反，庭审中经询问被告代理人，以当庭提交的答辩状即第二次提交的答辩状为准。被告公司控股股东赵留洋于2018年12月11日出具声明，兰考美食汇装修进场10000元，壹万圆整，此费用在商户合同到期后，不再续租的情况下退还商户。所有合同商户完成签约后，公司出示电子版声明，加盖公章。本院认为，本案第一个争议焦点在于原告薛亚琴和被告佐宸公司是否存在根本违约行为？租赁合同是否应予解除？对于原告薛亚琴而言，因被告未交纳物业费等费用、经营期间商场装修、疫情过后因其他原因无法复工致合同无法履行，故要求解除双方签订的合同。被告认为，原、被告之间的合同依法有效，不应当解除。停业整顿是商场行为，与被告无关。商场补偿商户停业损失135天，租金减免，合同期限顺延，被告擅自撤离商场，存在严重违约行为，保证金不应当退还。对此，本院认为，原告与被告签订的《租赁合同书》系当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。在合同履行的过程中，因商场装修，原告无法正常营业。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。被告解释说是因商场装修租赁期限顺延，原告对被告提交的租赁合同被充条款（2）不予认可。就本案的证据材料，不能认定顺延租赁期限，原被告双方已达成一致意见。扣除疫情期间不能营业的时间后，至原告提起诉讼时的时间即2020年4月7日，原被告签订租赁合同期限已届满，合同到期后原被告未续签租赁合同，应予解除。本案中，商场装修完毕，原告又在商场开始营业。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使合同目的不能实现的。在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。根据本案案情，即使原告同意租期顺延，因被告不能提供商铺开业的正常条件，致使原告无法正常营业，被告已构成根本违约，足以导致原告合同目的的无法实现，故被告佐宸公司构成根本违约。故对原告要求解除与被告签订的位于兰考亿金商业管理公司6号楼2层01号铺的租赁合同的诉讼请求予以支持，被告佐宸公司抗辩意见于法无据，不予采纳。本案的争议焦点二是被告是否应当退还原告保证金5000元。原被告合同中约定原告违约或擅自离场，保证金不予返还约定，此处约定的保证金实际上是一种履约保证金。履约保证金属于金钱质押，在签订合同或履约保证金条款时成立，当正式交付给出租人时生效。一般情形下，履约保证金以补偿功能为主，惩罚功能为辅，即履约保证金主要用来补偿违约后约定的违约金额不足的问题。本案中，原告未违约，不存在欠被告水电费及天然气费用的问题，在合同履行期限届满，合同解除后，被告收取的此项费用应予以退还。故对原告该项诉请予以支持。本案争议的焦点三是被告是否退还进场费10000元。被告佐宸公司与原告签订租赁合同，向原告出租涉案商铺，且合同约定了在约定的时间内，将合同项下商铺场地交付原告进行室内装修。合同签订后，原告向被告佐宸公司交纳了进场费。案涉商铺不适宜直接经营使用。现实生活中，确实存在签订商铺租赁合同后，由出租人按照一定的标准统一装修，之后再交由承租人使用且收取一定金额的进场费的做法。但涉案商铺系并未装修好的商铺，需原告另行装修，被告佐宸公司与原告并未在租赁合同中明确对进场费作出约定。且被告公司控股股东赵留洋曾出具声明，装修进场费在合同到期后，不续租情况下退还。因此认定被告佐宸公司取得原告支付的进场费并无合同约定的依据。根据合同法的规定，这种行为无效，在合同终止后出租人应当退还进场费。被告佐宸公司收取进场费无法定依据。故对原告诉请被告退还进场费10000元诉请，予以支持。本案争议焦点四是被告是否赔偿因停工造成的损失9283.4元。本案中，原被告双方对因商场装修致原告135天无法正常营业的事实均予以认可。对原告已支付的这135天的租金及物管费损失的诉请，本院予以支持。本案中是原被告双方存在租赁商铺的合同法律关系，原告与被告有经营管理权的美食汇所在在商场即兰考亿金商业管理有限公司，没有直接的合同关系。根据合同的相对性，合同当事人一方只能向合同的另一方当事人基于合同提出请求，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求。同时，因合同而产生的违约责任只能在合同当事人之间发生，合同关系以外的第三人不能基于该合同而承担违约责任。本案因被告违约，原告的损失，只能向被告主张，而不能直接向商场主张，故对被告抗辩意见不予采纳。原告薛亚琴已交纳从2018年12月8日起至2020年2月7日止的年租金16150元和物管费4550.4元，共计20700.4元，合同的租赁期限为14个月，每个月的费用应为元，一天费用为49.29元，则135天的损失应为6654.15元（135天×49.29元）。原告要求过高的停业损失不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、解除原告薛亚琴与被告郑州佐宸轩餐饮管理有限公司于2018年7月28日签订的租赁合同；二、被告郑州佐宸轩餐饮管理有限公司于应于本判决生效之日起十日内返还原告薛亚琴保证金5000元、进场费10000元及因停工造成的损失6654.15元，共计21654.15元；三、驳回原告薛亚琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费204元，保全费263元，共计467元，由被告郑州佐宸轩餐饮管理有限公司负担434元，由原告薛亚琴负担33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河南省开封市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  周进良二〇二〇年五月二十五日书记员  和静静