江西省南昌市湾里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0105民初180号 原告：曾玉琳，女，1990年6月16日出生，汉族，住江西省南昌县小兰经济开发区。 委托诉讼代理人：易振文，男，1990年8月12日出生，汉族，户籍地江西省抚州市乐安县，现住江西省南昌县小兰经济开发区，系原告丈夫。 被告：南昌市合一酒店管理有限责任公司，住所地南昌市湾里区工农路南面九洲画意居11栋2单元601室，统一社会信用代码：91360105MA35L4PE6U。 法定代表人：邱媛莉，该公司执行董事。 被告：南昌市合一房地产开发有限公司，住所地南昌市湾里区工农路南面中心花园住宅小区4栋2单元601室，统一社会信用代码：91360105094437747Y。 法定代表人：黎平，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：彭云舟，北京市京师（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董菲，北京市京师（南昌）律师事务所律师。 原告曾玉琳与被告南昌市合一酒店管理有限责任公司（以下简称“合一酒店”）、南昌市合一房地产开发有限公司（以下简称“合一地产”）合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告曾玉琳及其委托诉讼代理人易振文，被告合一地产委托诉讼代理人彭云舟、董菲到庭、被告合一酒店经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾玉琳向本院提出诉讼请求：1、判令解除房屋委托经营协议、房屋委托经营协议补充协议及代交房及装修管理委托协议书；2、判令两被告立即支付原告房屋装修款38142元及利息1812元(暂计算至2019年9月30日，利率按银行同期贷款利率4.75%计算)；3、判令两被告立即支付原告房屋租金款10080元及滞纳金2元/天至被告支付租金款日截止(违约金按委托经营管理协议中规定：逾期支付租金，每逾期一日，应向乙方支付逾期款项万分之二的滞纳金)；4、判令两被告立即支付违约金10080元及因合同违约造成原告租金损失40320元和物业费6102元并将标的房屋恢复交房标准；5、判令被告合一地产立即向原告退回因承诺原告包租包管理而高出非包租包管星房屋销售价格款33904元，(包租包管理房屋价格较小区同楼层非包租包管理房屋价格高出800元/平方米，42.38平方米)；6、本案诉讼费全部由两被告共同承担。事实与理由：2017年2月15日，原告在楼盘置业顾问的讲解下购买了由南昌市合一房地产开发有限公司开发的湾里区政府旁的御龙湾花园（合一中央城）2栋2515室公寓，置业顾问在销售时说：该房屋已和酒店签订10年出租协议，你购买的话必须由开发商及酒店包租包管理10年，如果不想包租包管理可以购买同楼盘1栋公寓，价格还便宜，原告想反正由开发商帮管理，贷款10年月供刚好和租金差不多，只要付完首付之后银行贷款不需要担心，完全可以用租金还款，于是支付了首付134748元，及办理了银行贷款120000元购买了该公寓，并于2017年2月25日在开发商售楼部签订了公寓《委托经营管理协议》，2018年1月19日在开发商售楼部签订《补充协议》并缴纳了装修款38142元给被告合一地产，且两份协议均有开发商售楼部提供。《委托经营管理协议》第三条第一点明确规定:甲方(被告一)每年支付乙方(原告)租金人民币10080元;第三条第二点明确规定:租金于交房之日起算，标的房屋已于2018年9月30日交房；第十条第一点明确规定:如甲方(被告一)未按约定支付租金，逾期支付期间滞纳金为逾期支付款项的万分之二。现两被告已严重违约，拒不支付房屋租金也不退款装修款，为了维护自身合法权益，现原告特向贵院提起诉讼，诉请如前，请贵院依法裁准。 被告合一酒店未到庭应诉，亦未提交答辩状。 被告合一地产辩称：原告列合一地产为被告主体不适格，原告主张的付款及违约金等责任不应由合一地产承担，根据合同的相对性原则，原告诉求的基础是委托经营管理协议和补充协议，两份合同的主体是合一酒店与原告，合一地产不是合同当事人，不应当承担责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月15日，原告曾玉琳与被告合一地产签订了《南昌市商品房买卖合同》，原告购买御龙湾花园2栋25层2515号房。合同约定房屋建筑面积共42.38平方米，该商品房单价为每平方6011.04元，总金额人民币254748元。2017年2月25日，原告与被告合一酒店签订《委托经营管理协议》，协议约定原告将其购买的御龙湾2栋2515号房委托被告合一酒店经营，经营管理有效期为10年，被告合一酒店每年支付原告租金10080元，租金从交房之日起计算，于每个合同年度末15日支付；若被告合一酒店未按月支付租金，每逾期一日，应向原告支付逾期款项万分之二的滞纳金。2018年1月19日原告又与被告合一酒店签订《补充协议》，该协议约定原告按每平方900元的标准向被告合一酒店支付装修费。为此，原告共支付装修费38142元。协议还约定，装修费将从2018年9月1日起返还原告，返还年限12年，每年返还3179元整。原告已依约付清房屋价款254748元、装修费38142元，但被告合一酒店未按协议约定装修涉案房屋并按期返还租金，故向本院提起诉讼。 另查明，被告合一酒店系成立于2016年11月30日的由自然人独资性质的有限公司。2018年3月30日，其独资股东、公司法定代表人同时由“黎平”变更为“邱媛莉”；被告合一房地产系成立于2014年3月7日的由自然人投资或控股的法人独资性质的有限责任公司。其独资股东为法人股东：“新余市鑫瑞投资有限公司”。 上述事实，有原告身份证、两被告企业信息、购房合同、购房贷款合同、购房发票、《委托经营管理协议》、《补充协议》、装修款收据及转账银行凭证、涉案房产照片、处理方案、《付款确认函》、付款申请单、网上银行电子回单、《担保函》与庭审笔录等予以佐证。 本院认为：根据原、被告双方的诉辩，本案诉讼主要有两个争议焦点：1、被告合一地产是否为本案适格主体？2、原告诉请是否符合法律规定？若符合规定，其金额应如何确定？ 关于第一个焦点。原告主张被告合一酒店与被告合一地产存在关联关系，被告合一地产应当承担责任。根据两公司的企业信用报告可知，被告合一酒店于2016年11月3日成立，住所地为江西省南昌市湾里区南面九洲画意居11栋2单元601室，经营范围为酒店管理、住宿，其自然人股东为“邱媛莉”，其他主要人员：邱亚林，总经理；舒琪峰，监事。被告合一地产于2014年3月7日成立，住所地为南昌市湾里区工农路南面中心花园住宅小区4栋2单元601室，经营范围为房地产开发及销售，股东为“新余市鑫瑞投资有限公司”。由此可见，被告合一酒店与被告合一地产的成立时间、股东构成、主要人员构成、公司性质及经营范围等都不相同，两者之间不存在法律意义上的法人人格混同。虽然被告合一酒店的法定代表人在2018年3月30日由“黎平”变更为“邱媛莉”，被告合一地产的法定代表人和高管为“黎平”，但是被告合一地产的股东为新余市鑫瑞投资有限公司，变更后两公司的实际控制人及高管、管理人员不存在交叉任职的情况，也不存在业务混同，不能因此不认定为人格混同或存在关联关系。且《委托经营管理协议》与《补充协议》约定的履行时间是在股权变更之后，即合同履行时，被告合一酒店与被告合一地产不存在关联关系。 同时本院认为，原告与被告合一酒店签订的《委托经营管理协议》、《补充协议》时是以投资为目的，其签约时清楚或应当清楚合同履行不能及其违约风险。同时，两协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，上述协议依法成立、合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。原告与被告合一酒店系委托经营合同关系，原告与被告合一地产系商品房买卖合同关系，原告诉请返还涉案房屋装修费与租金的请求权基础是《委托经营管理协议》与《补充协议》，两份协议的当事人为原告与被告合一酒店，故按照合同的相对性原则，本案适格被告应为被告合一酒店。原告要求被告合一地产承担责任，所提交证据并不足以证明被告合一酒店与被告合一地产在合同履行时处于人格混同状态，且未能提交其他的证据加以证明其诉讼请求，故对原告要求被告合一地产承担责任的诉讼请求不予支持。 关于第二个焦点。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条当事人可以解除合同的情形之第四项：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同的规定，合同相对方在合同目的不能实现时，有权解除合同。本案中，被告合一酒店至今未对原告房屋进行装修，致使房屋不能出租，原告无法取得租金收益，合同目的已无法实现，故原告诉请解除《委托经营管理协议》与《补充协议》，本院予以支持。 关于原告主张两被告支付装修款、租金、违约金、租金损失、物业费、房屋差价等诉请。本院认为，其部分符合法律规定，但主张金额过高；部分没有事实及法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。由此可见，违约金的金额是以实际损失为参考而确定的，原告在要求支付违约金的同时请求赔偿损失，且并未主张增加违约金，亦未提交证据证明损失多少或损失明显大于违约金；关于原告请求支付装修款、租金、违约金的诉讼请求，本院认为，被告合一酒店未依约履行装修义务，在合同解除后应当退还装修款，而在《委托经营管理协议》中明确约定了逾期支付租金的违约金标准，即“若被告合一酒店未按月支付租金，每逾期一日，应向原告支付逾期款项万分之二的滞纳金”，故本院支持原告关于退还装修款、支付租金收益及违约金诉请。根据法律规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。违约的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定过分高于造成的损失。因被告合一酒店的违约行为造成原告无法获得租金收益，此损失为预期收益损失，本院予以支持，但违约金数额本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，根据公平原则和诚信信用原则予以衡量，确定租金收益损失以双方合同的《委托经营管理协议》中约定的6个月租金为标准计算。至于原告关于物业费、房屋差价的诉讼请求，因原告未提出相关证据加以证明，且不属于违约所造成的损失，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告曾玉琳与被告南昌市合一酒店管理有限责任公司签订的《委托经营管理协议》与《补充协议》； 二、被告南昌市合一酒店管理有限责任公司在本判决书生效之日起十日内返还原告曾玉琳装修款人民币38142元； 三、被告南昌市合一酒店管理有限责任公司在本判决书生效之日起十日内支付原告曾玉琳租金人民币10080元及以该款为基数，按每日2元计算至实际付清之日止的逾期付款滞纳金； 四、被告南昌市合一酒店管理有限责任公司在本判决书生效之日起十日内向原告曾玉琳支付违约损失人民币5040元； 五、驳回原告曾玉琳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币3108.8元，保全费人民币1270元，合计人民币4378.8元，由原告曾玉琳负担人民币2189.4元，被告南昌市合一酒店管理有限责任公司负担人民币2189.4元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  胡信昌 人民陪审员  李家学 人民陪审员  刘 妹 二〇二〇年六月十一日 法官 助理  胡 萍 书 记 员  熊雅珺