河南省南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1391民初809号原告：阮海勇，男，汉族，1975年11月28日出生,住南阳市。委托诉讼代理人：任盈，河南书选律师事务所，代理权限为特别授权。被告：王法兴，男，汉族，1960年11月11日出生，住南阳市。被告：刘文果，女，汉族，1971年2月11日出生，住南阳市。原告阮海勇与被告王法兴、刘文果房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阮海勇委托代理人任盈、被告王法兴、刘文果到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告阮海勇向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1.二被告继续履行《房屋买卖协议》将七里香溪一号楼七楼西户房屋交付给原告，并协助原告办理产权转移相关手续（房屋实际面积不足合同约定面积部分按合同价在余款中予以扣除）；2.二被告支付违约金147200元；3.本案的诉讼费由二被告承担。事实与理由：2015年5月28日，原告经中间人石大春介绍与二被告协商一致，购买被告王法兴名下的位于南阳市××楼××楼西户的房产，并签订《房屋买卖协议》。合同约定：买卖房屋的面积为123.2平方米，单价为每平方3000元，总价款为368000元，甲方（及二被告）收定金200000元，即可为乙方（即原告）办理更名手续，余款168000元整待房屋建筑完善后，双方交接钥匙一次性结清，合同签订当日，原告通过转账的方式支付给被告200000元整，次日，原告要求办理更名手续，被告以“交钥匙时再办理”为由拒绝更名，2015年12月8日，原告向被告王法兴转账100000元房款，被告王法兴向其出具收据，截止2015年12月8日，原告向被告王法兴支付房款合计300000元整，经查涉案房屋已在2020年1月7日满足交付条件，二被告以房价上涨为由拒绝履行合同。被告王法兴、刘文果辩称，这房子是我们夫妻两个人的共同财产，刘文果只签字没有按手印，属于无效协议，我只能支付我自己的一半违约金73600元，诉讼费我同意承担一半。原告阮海勇围绕诉讼请求依法提交了证据，第一组证据为阮海勇身份证复印件，证明原告主体资格；第二组证据为房屋买卖协议，安置意向书证明原、被告双方存在房屋买卖关系的事实及该房产面积、单价、总价款、违约责任等；第三组证据为南阳市鑫融置业有限公司费用结算清单、鑫融置业七里香溪项目交付公告，证明案涉房屋已满足交付条件及案涉房屋的实际交付面积；第四组证据为中国农业银行流水，证明原告已向被告支付300000元房款；第五组证据为录音光盘一份，证明二被告违约加价拒不履行合同的事实。二被告围绕答辩意见提交了开发商出具的欠条、七里香溪业主交房流转表、费用结算清单，证明拆迁事实。本院认为，原、被告提交的证据来源合法、内容客观真实，能形成完整证据链证明原告所诉事实，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月18日，南阳高新区房屋征收领导小组办公室、南阳高新区张衡街道办事处为甲方，被告王法兴为乙方签订《南阳高新区温凉河综合开发工程房屋征收安置意向书》（以下简称意向书）。意向书约定：一、乙方选择安置为七里香溪安置区为1号楼西单元7层A—2户704室，面积123.2平方米；1号楼东单元10层A—2户1001室，面积123.2平方米。两套建筑面积总计246.4平方米。2015年5月28日,原告为乙方，二被告在合同首部甲方处签名，签订《房屋买卖协议》。约定乙方阮海勇购买甲方所有位于南阳市××楼××西户，建筑面积123.2平方米房产一套；约定房产售价3000元/平方米；甲方收乙方定金200000元，即可为乙方准备办理更名手续；办理更名手续当日乙方交付甲方首付款200000元；余款168000元在房屋建筑完善后，双方交钥匙后一次性由乙方付清。……约定甲方负责结清该房所有费用、更名费用，交接后发生的费用由乙方承担；房屋公共维修基金随房产转移。约定如甲方违约，双倍返还乙方定金；如乙方违约，定金不退。合同备注：年底最低付68000元，有能力付100000元。合同签订当日原告已通过转账的方式支付200000元，2015年12月8日，原告向被告王法兴转账100000元，原告共按合同约定期限支付被告房款300000元。2020年1月7日，南阳市鑫融置业有限公司发布《鑫融置业七里香溪项目选房公告》，告知未办理交房手续的业主携带相关证明材料至七里香溪项目营销中心办理房屋交付手续。交房日期截止2020年1月22日，逾期未办理交房手续将视为已交付。2020年3月25日，原告要求被告履行合同义务，被告要求原告按7000元/平方米补足差价，否则拒绝履行合同义务。2020年4月2日，被告王法兴前往办理交房手续并对退补房款、装修补助、安置过渡费与被告应缴纳的入户燃气费、维修基金、代收不动产测绘费、代收测绘费、代收办证费、代收合同印花税二费用进行结算。结算清单上显示，被告王法兴的安置房房号分别为1-东-1001，实际面积为117.43平方米；1-西-704，实际面积为117.43平方米。现二被告因房价上涨拒不交付房屋。另查，涉案房产位于南阳市××与××路交叉口××.××里香溪小区，现暂不具备办理房屋产权登记条件。本院认为，被告王法兴辩称七里溪香1号楼7楼西户的房产是和其妻子（被告刘文果）夫妻共同财产，其妻子只在合同首部甲方处签字，未在合同尾部签名，也没有捺印，属于无效协议。被告刘文果亦辩称在合同首部签字时合同价款未添附完毕，待合同价款添附完毕后因对1600元的零头让利不满意，故拒绝签字。但被告刘文果在合同首部签名的行为足以说明其对合同内容的认可;即便被告刘文果在合同首页签名捺印时未全面了解合同内容,但在合同条款添附完毕后被告刘文果对交易价格是明知的，如果不同意转让房产，刘文果完全可将前述签名销毁或作废。故二被告的答辩理由无事实和法律依据，本院不予支持。原、被告签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同成立并生效。2020年1月7日，南阳市鑫融置业有限公司发布《鑫融置业七里香溪项目选房公告》，2020年4月2日，被告王法兴与南阳市鑫融置业有限公司办理了交房手续并对相关费用进行了结算。故从2020年1月7日起，涉案房产已经具备交付条件，原告起诉要求二被告交付房屋，本院予以支持。关于违约金损失，双方合同对违约金的约定表述为“如甲方违约，双倍返还乙方定金；如乙方违约，定金不退”，但对具体违约行为和违约程度并未约定，前述条款对违约金的约定系约定不明。根据交易习惯和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则”。定金罚则是在原告的行为构成根本性违约，导致合同目的无法实现时适用。双方对违约金的约定应认定为在一方违约导致合同目的无法实现的前提下适用的违约条款。现原告要求继续履行合同，涉案房产已经具备交付条件，故原告要求按定金罚则支付违约金无事实和法律依据，本院不予支持。但二被告于2020年3月25日明确告知原告不履行合同义务，构成违约。原告起诉要求被告支付违约金，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。因双方签订的买卖合同对交付房屋日期未予约定，违约金应从2020年3月25日起计算至二被告实际交付之日止。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，结合涉案房产同地段同类型房屋租金，因被告的违约行为给原告造成的损失，本院酌定支持每月1200元，计付至被告实际交付房屋之日止。由于涉案房屋实际面积比房屋买卖合同约定面积少5.77平方米，原告要求按合同价3000元/平方米在原告未付房款68000元中予以扣除，符合法律规定，本院予以支持。综上所述,二被告因房价上涨拒不履行合同义务，违反了诚实信用原则，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告王法兴、被告刘文果于本判决生效后的十日内将南阳市鑫融?七里香溪小区1号楼西单元704号房屋（面积为117.43平方米）交付给原告阮海勇。二、原告阮海勇在被告王法兴、刘文果交付房屋后，在交付当日支付被告王法兴、刘文果剩余房款68000元。（涉案房屋实际面积与房屋买卖协议约定面积误差5.77平方米，按3000元/平方米在原告未付房款68000元中予以扣除。）三、被告王法兴、被告刘文果于本判决生效后的十日内，连带支付原告阮海勇违约金。违约金计算方式为：从2020年3月25日起按1200元/月支付至前述房产实际交付之日止。四、驳回原告阮海勇的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3344元,减半收取1672元，由原告阮海勇负担1597元，被告王法兴、刘文果负担75元；保全费2370元，被告王法兴、刘文果负担2370元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  肖新征二〇二〇年四月二十四日书记员  李良玉