天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初9560号原告：田丽华，女，1955年2月10日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人:宋恺，天津众磊律师事务所律师。被告：穆际，女，1949年11月1日出生，回族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：谢亚婷，天津行通（哈尔滨）律师事务所律师。第三人：天津市宏佳安居建设有限公司，住所地天津市北辰区京津路西北辰大厦**楼**。法定代表人：郭洪赞，总经理。委托诉讼代理人：穆磊，男，该公司法务。原告田丽华与被告穆际及第三人天津市宏佳安居建设有限公司（以下简称“宏佳安居公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月25日立案后，先适用简易程序，后因案情复杂依法裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告田丽华及其委托诉讼代理人宋恺，被告穆际及其委托诉讼代理人谢亚婷，第三人宏佳安居公司的委托诉讼代理人穆磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田丽华向本院提出诉讼请求：1.依法确认位于天津市北辰区××号楼××号房屋所有权为原告，并判令被告及第三人配合原告办理不动产登记手续、由被告承担过户费用；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1.判令被告及第三人配合原告办理位于天津市北辰区××号楼××号房屋不动产登记手续，过户至原告名下，由被告承担过户费用；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年4月，被告取得位于天津市北辰区××号楼××号、XX号两套拆迁安××房。被告将其中一套101号房屋以当时市场价格34万元转让给原告，原告于2006年4月14日和4月20日分两笔将总房款存入被告账户内，被告于2006年9月初将诉争房屋钥匙及相关手续交付原告，至此，原、被告之间完成房屋和房款的交付。同时，被告曾向原告承诺，待房屋具备办理不动产登记时，无条件配合原告办理。原告于2006年9月取得诉争房屋后开始进行装修，并一直占有居住至今，期间，诉争房屋的物业费、供热费等费用也是原告支付，被告也从未向原告提出任何异议。2019年5月份，被告将自己占有居住的XX号房屋办理了不动产登记。经原告多次与被告沟通，被告均以案外借口为由拒绝配合原告办理诉争房屋的不动产登记。故原告呈诉。穆际辩称，请求驳回原告诉讼请求。第一，本案应为房屋买卖合同，并非原告起诉的确认之诉；第二，诉争房屋在出卖时没有房产证，违反房地产管理法的规定，未依法登记领取房产证的，出卖房屋无效；第三，出卖的诉争房屋属于夫妻共同财产，被告在出卖房屋时，没有征得其丈夫的同意，该房屋属于共同共有，卖房属于无效处分；第四，原、被告约定房款40万元，原告仅给付了34万元，还有6万元没有给付，约定过户时给付，属于附条件的民事行为，退一步说，即使合同有效，原告应先给付6万元，才可以办理房屋转移登记手续；第五，诉争房屋属于经济适用房，根据相关规定，经济适用房自取得相关权属证明时五年后方可上市出售，因此诉争房屋当时不符合上市交易条件，合同自始无效。宏佳安居公司述称，第三人不是拆迁人，仅仅是按照拆迁人的指示将房屋交给拆迁人确定的被拆迁人，并办理房产证等手续，具体办理程序是被拆迁人凭拆迁人下发的拆迁资格证来第三人处办理签订房屋买卖合同等来办理房产证。第三人不知道本案涉诉房屋的原、被告间私下的交易。本案涉诉房屋的被拆迁人穆际凭天津市房屋拆迁补偿安置协议和天津市购买定向安置经济适用住房资格证明已经来第三人处办理签订了天津市经济适用住房买卖合同。原、被告之间的纠纷与第三人无关，第三人尊重并配合法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2006年4月达成口头协议，约定被告将北辰区XX房屋（以下简称诉争房屋）出售给原告，原告提供的证据可以证实双方约定的房屋价款为34万元。原告于2006年4月14日将7万元款项存入被告银行账户，于2006年4月20日将27万元款项存入被告银行账户，被告认可收到该34万元房款。2006年9月，被告接收诉争房屋后将诉争房屋交付给原告，现房屋由原告之子居住使用。原、被告之间就该诉争房屋的买卖未签订书面的房屋买卖合同。被告提供的证据无法证实其主张的房屋总价款为40万元。庭审中原告陈述双方对房屋过户费用没有进行约定。2006年4月18日，被告与案外人天津市北辰区建设开发公司签订了编号为XX号的天津市房屋拆迁补偿安置协议，协议约定拆迁人（甲方）为天津市北辰区建设开发公司，被拆迁人（乙方）为穆际，乙方被拆迁房屋坐落在北辰区××宿舍××号楼××室，建筑类型楼房，建筑面积71.32平方米。甲方对乙方房屋实行产权调换，调换的房屋坐落在北辰区××路××号楼××室。安置协议中还对其他事项进行了约定。被告（乙方）与天津市北辰区建设开发公司（甲方）于2006年9月19日签订了一份协议书，约定为解决被拆迁户的实际困难，在建设手续不完备的情况下，定于2006年9月19日开始办理入住手续。2019年7月1日，被告与第三人签订了天津市经济适用住房买卖合同，约定出卖人（甲方）为宏佳安居公司，买受人（乙方）为穆际，房屋坐落于北辰区××路××路××，建筑面积79.88平方米。房屋销售按建筑面积计算，每平方米价格为2354.3元，价款为188061.86元。甲方于2006年4月18日前将符合条件的房屋交付乙方使用。合同还对其他事项进行了约定。另查，被告取得的另一套北辰区XX还迁房屋现已登记在被告穆际名下，诉争XX房屋现仍登记在第三人宏佳安居公司名下。经本院向房管部门询问，诉争房屋系还迁房，现可以办理过户手续。本院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告口头达成的房屋买卖协议是否有效；2.被告及第三人是否应配合原告办理诉争房屋过户手续，是否应由被告承担过户费用。原、被告于2006年4月就买卖诉争XX房屋达成一致意见，且被告已将诉争房屋交付原告，原告已向被告给付相应房款，双方达成的口头协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于被告抗辩称诉争房屋在出卖时未依法登记领取权属证书，违反房地产管理法第三十八条的规定而无效，且诉争房屋属于经济适用房，在当时交易时不符合上市交易条件而合同自始无效的抗辩意见，本院认为，根据法律规定，合同在违反效力性强制性规定时无效，而原、被告双方达成的房屋买卖协议所涉及的不动产系还迁房，房屋买卖协议并未违反效力性强制性规定，因此本院认定，原、被告双方就诉争房屋口头达成的买卖协议是合法有效的。关于被告抗辩称其出卖的诉争房屋属于夫妻共同财产，在出卖房屋时未征得其丈夫的同意，卖房属于无效处分的抗辩意见，根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，且结合合同相对性原则，故本院对被告该抗辩意见不予采信。关于被告是否应配合原告办理诉争房屋过户手续问题，如前所述，原、被告之间达成的房屋买卖协议有效，双方均应遵照执行，且原告已向被告交付了全部购房款，并自2006年至今实际占有使用诉争房屋，现诉争房屋已具备办理过户条件，故被告应履行合同义务，配合原告办理诉争房屋的过户登记手续，将诉争房屋过户登记至原告名下。庭审中第三人自述实际诉争房屋产权为被告所有，只是被告未去办理产权过户，该房屋登记在其公司名下实际与其公司无关，尊重法院依法裁判，因诉争房屋现登记第三人名下，故第三人应和被告共同配合原告办理诉争房屋的过户手续。关于诉争房屋因过户产生的过户费用承担问题，首先该费用尚未实际发生，且原告未举证证明过户费用应由被告承担，原告该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十六条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告穆际及第三人天津市宏佳安居建设有限公司于本判决生效之日起十五日内配合原告田丽华办理北辰区××路××路××房屋转移登记手续，将北辰区××路××路××房屋过户至原告田丽华名下；二、驳回原告田丽华其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告穆际负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长  刘婧审判员  邓清审判员  李猛二〇二〇年七月十七日书记员  许岩附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。