辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0281民初574号原告（反诉被告）：瓦房店市老虎屯镇三家子村民委员会，住所地瓦房店市老虎屯镇三家子村。法定代表人：郭德旭，该村委会主任。委托诉讼代理人：黄孝平，辽宁金刚石律师事务所律师。被告（反诉原告）：霖庆（大连）能源环保科技有限公司，住所地大连市瓦房店市老虎屯镇三家子村。统一社会信用代码91210282MA0TXMJ39U。法定代表人：董重，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕洪刚、王月，均系辽宁万峰律师事务所律师。被告：贾文成，男，1978年1月18日出生，汉族，无职业，现住普兰店市。委托诉讼代理人：吕洪刚、王月，均系辽宁万峰律师事务所律师。原告（反诉被告）瓦房店市老虎屯镇三家子村民委员会（以下简称三家子村）与被告（反诉原告）霖庆（大连）能源环保科技有限公司（以下简称霖庆公司）、被告贾文成租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日作出（2019）辽0281民初4256号民事判决，宣判后被告（反诉原告）霖庆公司不服提起上诉，大连市中级人民法院作出（2019）辽02民终8990号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）三家子村法定代表人郭德旭、委托诉讼代理人黄孝平、被告（反诉原告）霖庆公司委托诉讼代理人吕洪刚、被告贾文成的委托诉讼代理人吕洪刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三家子村向本院提出诉讼请求：1、二被告支付所欠土地租金188214元；2、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2017年4月13日，原告与大连观林公园管理有限公司（以下简称观林公司）签订《土地租赁合同》，合同约定：原告将原三家子村葡萄园共233.69亩出租给观林公司，租期自2017年4月1日至2027年4月1日，共10年；每年租金140214元，于每年3月10日前支付当年租金。合同签订后，观林公司依约定交纳了2017年租金共140214元；但2018年只交付了92214元租金，对于不足租金部分，观林公司以种种理由推托不交，至今为止，2019年租金140214元也没有交付。因而，观林公司至今为止共欠付租金188214元。2019年3月26日，观林公司名称变更为霖庆公司；股东由贾文成变更为董重，股东之间的变更方式为股权转让；原股东贾文成认缴注册资金为500万元，股权转让时未实际出资；观林公司与霖庆公司市场主体类型均为一人有限责任公司。依据《最高人民法院若干问题的规定（三）》第十八条及第十三条第二款，贾文成与霖庆公司应对所欠租金承担连带清偿责任。综上，二被告（反诉原告）所欠租金共188214元，请法院支持原告的诉讼请求。被告霖庆公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告的诉请没有事实和法律依据，原告违约在先，被告有权拒绝支付，不能种植作物的80亩鹅卵石地和20亩有争议的土地租金，双方合同已经解除，不存在继续缴纳2019年度租金的问题。同时，原告的违约行为已经导致被告的损失，被告将提出反诉，要求原告予以赔偿。具体如下：双方合同签订后，被告进场不久即发现原告存在严重的合同违约问题：一、案外第三方对所租土地范围内20亩土地主张权利，导致被告无法按原定规划对所租土地进行整体经营使用，被告多次要求原告予以解决，但原告一直未能将纠纷解决，严重影响被告对所租土地的整体经营使用；二、所租土地范围内有80亩土地并非可用于农业种植的耕地，而是原河床改道后形成的鹅卵石地，无法进行作物种植，被告决定开挖方塘以满足蓄水灌溉的需要，被告多次提请原告予以同意实施并协助办理相关手续，但原告一直推诿拖延办理。2018年3月14日，被告就上述问题委托律师给原告发律师函，要求原告在2018年3月25日前彻底解决上述所租土地存在的纠纷问题和所租土地不完全符合合同约定问题，以及开挖方塘问题，和合理解决给被告造成的损失赔偿事宜，但原告就上述问题没有进行任何解决，本着互相合作、解决问题的原则，被告于2018年6月6日向原告支付了2018年度即2018年4月1日至2019年3月31日扣除80亩鹅卵石地后的153.69亩土地的租金92214元，但此后原告依然没有就前述问题进行任何解决和答复。为防止损失扩大，2018年12月17日，被告向原告发去本年度租期到期后不再续租、双方土地租赁合同予以解除的通知，通知原告本年度租期到期后（至2019年3月31日）被告将不再续租，双方土地租赁合同在本年度到期后即至2019年3月31日解除，同时，被告将原在案涉土地上的地上种植的苗木移走。另外，案涉土地周边存在严重的污染源，也严重的影响了被告种植作物，原告也一直不能予以解决。被告认为，原告提供的土地有20亩存在第三方争议纠纷且原告一直未能予以解决，严重影响被告对土地进行整体经营使用，有80亩是鹅卵石地，并非可用于农业种植的耕地，无法进行作物种植，被告决定开挖方塘以满足蓄水灌溉的需要，并多次提请原告予以同意实施并协助办理相关手续，但原告一直推诿办理，且考虑周边存在严重污染源，原告也一直不能予以解决，因此，原告违约在先，且按照合同的约定，被告有权解除合同，同时因为原告的违约行为，导致被告不得不将原种植仅一年多的苗木移走，导致苗某死亡及移植人工费支出和可得利益损失，因此，在被告发出解除合同通知90日内，原告并没有提出异议，因此，双方的合同已经解除。同时，原告违约在先，应当是原告赔偿被告的损失并退还2017年多收的80亩鹅卵石地的租金，而不是由被告来支付原告2018年度的80亩鹅卵石地的租金和2019年度的整体租金。被告贾文成辩称，同意霖庆公司答辩意见，补充意见：公司章程规定的认缴期限是2027年，并没有到期，就此原告对贾文成的诉请没有法律依据。反诉原告霖庆公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告退还2017年度多交的80亩土地租金48000元；2.判令反诉被告赔偿因其违约导致的反诉原告地上物损失、经营损失以及其他实际损失、可得利益损失20万元（以最终司法鉴定为准）；3.诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告霖庆公司原名称为观林公司，2019年3月26日更名为霖庆公司。2017年4月13日，反诉原告作为乙方，反诉被告作为甲方，双方签订《土地租赁合同》，约定反诉被告将原三家子村葡萄园地块共233.69亩土地出租给反诉原告经营使用。出租土地性质为非基本农田。出租土地用途：园林苗圃、设施农业、花卉水果种植等。出租期限：10年，自2017年4月1日起至2027年4月1日止。土地租金600元/亩/年，每年租金140214元。第一年租金于本合同签订之日起五个工作日内支付，以后于每年3月10日前支付当年租金。合同第七条约定：甲方保证出租地块与其他任何单位组织及个人无任何争议、纠纷，如出现纠纷由甲方负责处理，不得影响乙方经营使用。若因此导致乙方承担责任或损失，乙方有权向甲方追偿。因甲方处理不当，导致乙方不能正常经营使用出租地块，乙方有权解除本合同，甲方应退还乙方已支付的租金，并赔偿乙方地上物的经济损失（损失按乙方地上物当时的评估价值为准计算）、经营损失以及其他实际损失。合同第九条约定：乙方经营使用出租土地过程中，甲方不得随意干扰和阻止乙方使用、生产和管理该土地，甲方并应负责协调该出租土地周边相关单位、个人及有关部门等方面的关系，以保证乙方可以正常经营使用出租土地。合同第十条约定：土地出租期间，乙方有权依法建设经营所需建筑设施，甲方应采取一切必要措施协助乙方办理相关手续。合同第十四条约定：任何一方违反合同约定均应赔偿给对方造成的包括但不限于经营损失、可得利益损失在内的各项损失。上述合同签订后，反诉原告按约支付了第一年全部租金140214元。但反诉原告进场后不久即发现反诉被告存在严重合同违约问题：1.案外第三方对所租土地范围内20亩土地主张权利，导致反诉原告无法按原定规划对所租土地进行整体经营使用。反诉原告多次要求反诉被告解决，但反诉被告一直未能将纠纷解决；严重影响反诉原告对所租地块整体经营使用；2.所租土地范围内有80亩土地并非可用于农业种植的耕地，而是原河床改道后形成的鹅卵石地，无法进行作物种植。反诉原告决定开挖方塘，以满足蓄水、灌溉需要。反诉原告多次提请反诉被告予以同意实施并协助办理相关手续，但反诉被告一直推诿拖延办理。在迫不得已的情况下，2018年3月14日，反诉原告委托律师就上述问题给反诉被告发律师函，要求反诉被告在2018年3月25日前彻底解决上述所租土地存在纠纷问题和所租土地不完全符合合同约定问题和开挖方塘问题以及合理解决给反诉原告造成的损失赔偿事宜。但反诉被告就上述问题没有进行任何解决。本着互相合作、解决问题的原则，反诉原告于2018年6月6日向反诉被告支付了2018年度（2018年4月1日至2019年3月31日）扣除80亩无法种植使用的鹅卵石地后的153.69亩土地租金92214元，但此后，反诉被告依然没有就前述问题进行任何解决。鉴于反诉被告一直未能解决前述问题，为防止损失扩大，2018年12月17日反诉原告向反诉被告发去《本年度租期到期后，不再续租，双方《土地租赁合同》予以解除的通知》，通知反诉被告本年度租期到期后（至2019年3月31日）反诉原告将不再继续承租，双方《土地租赁合同》在本年度到期后（至2019年3月31日）解除。同时，反诉原告将原在案涉土地上的地上种植的苗木移走。另，案涉土地周边存在严重的污染源，也严重影响反诉原告种植作物，反诉被告也一直不能予以解决。反诉原告认为，反诉被告提供的案涉土地中有20亩土地存在第三方争议纠纷，且反诉被告一直未能予以解决，导致反诉原告无法按原定规划对所租土地进行整体经营使用。案涉土地中，有80亩土地并非可用于农业种植的耕地，而是原河床改道后形成的鹅卵石地，无法进行作物种植。反诉原告决定开挖方塘，以满足蓄水、灌溉需要。反诉原告多次提请反诉被告予以同意实施并协助办理相关手续，但反诉被告一直推诿拖延办理。且案涉土地周边存在严重的污染源，也严重影响反诉原告种植作物，反诉被告也一直不能予以解决。因此，反诉被告已构成严重合同违约，反诉原告有权解除合同。同时，因反诉被告违约，导致反诉原告不得不将原种植仅一年多的苗木移走，导致苗某死亡以及移植的人工费等费用支出和可得利益损失以及其他损失。因此提出上述诉讼请求。反诉被告三家子村委会辩称，不同意反诉原告的反诉请求，首先，是反诉原告多次违约，2018年度的租金应在2018年3月10日前交付，反诉原告在2018年6月6日交租已经违约，还有48000元的租金没有交付，属于严重违约。2019年度的租金也没有交付，已经违约。第二，被告所称的80亩土地有鹅卵石无法种植，不符合事实，这80亩土地是三家子村民的耕地，一直种植农作物，在被告承租之前也种植了葡萄，20亩的水塘是被告承租之后才挖的，三家子村并不知情也没有责任。第三，反诉原告以通知解除合同三个月为期、村委会没有答复为由，认为合同已经解除，据此不支付2019年度租金并要求赔偿其损失，既不符合事实也没有法律依据，在通知解除的情况下，只有守约方才有主体资格，而反诉原告已经多次违约，因此，解除合同的通知并不能发生解除合同的效力。第四，反诉原告要求退还2017年48000元租金及赔偿所谓的损失，我方不同意。20亩方塘的形成是在反诉原告与反诉被告签订合同之后并且是反诉原告进场之后才发生的，依此并不能说明反诉原告所承租的土地与他人有土地纠纷。反诉原告所称的鹅卵石地性质是耕地，根据土地管理法，耕地是禁止作为非农业用途的，开挖方塘损坏了耕地，这是法律禁止的。而反诉原告要求村委会同意建方塘以及协助其办理并以此认为村委会没有尽到协助的责任，这是法律禁止性规定。第五，反诉原告自行将承租土地上种植的树木移走，属于自己的行为，与村委会无关。第六，双方争议的土地周围也没有严重污染，对于反诉原告的经营也没有影响。经审理查明，2017年4月13日，原告（甲方）三家子村与观林公司（乙方）签订《土地租赁合同》，第一条出租地块名称原三家子村葡萄园，共计233.69亩。第二条出租土地用途：园林苗圃，设施农业，花卉水果种植等。第三条出租期限10年，自2017年4月1日至2027年4月1日。第四条土地租金每年每亩600元，每年租金140214元，首付第一年租金于本合同签订之日5个工作日内支付，以后每年3月10日前支付当年租金，乙方逾期30日支付租金，甲方有权解除合同。第五条出租土地发生的一切税费及其他有关行政事业收费等均由甲方承担。第六条出租土地于本合同签订之日起五日内交付乙方，出租土地为净地。第七条甲方保证出租地块与其他单位组织及个人无任何争议、纠纷，如出现纠纷由甲方负责处理，不得影响乙方经营使用。若因此导致乙方承担责任或损失，乙方有权向甲方追偿。因甲方处理不当，导致乙方不能正常经营使用出租地块，乙方有权解除本合同，甲方应退还乙方已支付的租金，并赔偿乙方地上物的经济损失（损失按乙方地上物当时的评估值为准计算）、经营损失及其他实际损失。第十条土地出租期间，乙方有权依法建设经营所需建筑设施，甲方应采取一切必要措施协助乙方办理相关手续。第十四条：任何乙方违反合同约定均应赔偿给对方造成的包括但不限于经营损失、可得利益损失在内的各项损失。第十六条：合同的变更和解除，经过甲乙双方协商一致可以对合同进行变更和解除。上述合同签订后，原告将案涉土地交付观林公司，2017年4月17日，观林公司向原告给付土地租金140214元，原告为观林公司出具结算票据。2018年6月6日，观林公司通过兴业银行仅付土租金92214元。2019年租金至今未付。2018年3月14日，观林公司以案外人于2017年7、8月份在案涉租赁土地上挖了20亩方塘侵犯其合法权益及在该方塘南部案涉土地上有80亩鹅卵石地（庭审中主张为60亩）不适宜作物种植为由，向原告发出《律师函》，要求原告于2018年3月25日彻底解决土地纠纷以及租赁的土地不完全符合合同约定，赔偿损失。2018年12月17日，观林公司向原告邮寄《本年度租期到期后，不再续租，双方予以解除的通知》，在通知中写明：1、村委会出具给我的土地范围内约20亩土地存在第三方争议纠纷，导致我无法按原定规划对所租土地进行整体经营使用，我多次要求村委会予以解决，但迄今为止村委会仍未能将纠纷解决，严重影响我公司对所租地块整体经营利用。2、有80亩鹅卵石土地并非可用于农业种植的耕地，而是鹅卵石地，无法进行作物种植，与合同约定的出具土地的性质为非基本农田和土地用途为园林苗圃、设施农业、花卉水果种植不符，我公司决定在鹅卵石地开挖方塘蓄水，要求村委会协助，但村委会一直未办理。鉴于以上，村委会构成严重合同违约，我公司正式通知，本年度租期到期后（至2019年3月31日）我公司将不再继续承租，双方《土地租赁合同》在本年度到期后（至2019年3月31日）解除。2019年4月10日，原告复函不同意解除合同，此80亩土地原本为耕地，不存在无法耕种的问题，合同签订至2027年4月1日，没有到期，不同意解除合同，观林公司应支付所欠租金188214元并应继续履行合同。2019年4月19日，被告向原告邮寄《律师函》：《土地租赁合同》已于2019年3月31日到期解除，原告不能解决租赁范围内80亩土地不能种植和20亩土地存有争议问题，原告违约在先，无权要求该部分土地租金。另查，案涉租赁土地位于原告三家子村委会门前东山根，租赁土地现场确实存在约20亩方塘，被告主张系案外人曲福强于2017年7、8月挖的方塘，申请法院调取双方纠纷的裁判文书。本院调取原告与曲福强之间民事争议卷宗，案号为本院（2017）辽0281民初546号，该案查明：曲福强租用三家子村土地种植葡萄，2016年10月5日，曲福强出具欠条，欠三家子村葡萄园占地租金424400元。本院判令曲福强给付三家子村土地租金424400元及支付利息。案涉租赁土地系原告三家子村农民家庭承包地，本院组织双方实地挖土勘查，现场并非鹅卵石地，该土地上曾种植过玉米，散见玉米棒。原告已在案涉租赁土地边打有两眼机井，可用于灌溉。被告申请对损失鉴定，但现场已无苗木。再查，观林公司市场主体类型为有限责任公司，注册资金为500万元，系自然人独资，股东为贾文成，出资方式为认缴制，于2027年3月16日缴齐。2019年3月22日，观林公司股东决定公司名称变更为霖庆公司，市场主体类型为有限责任公司，注册资本12000万元，系自然人独资，股东由贾文成变更为董重，贾文成在该公司的出资500万元全部转让给董重，股权转让时未实际出资。上述事实，有土地租赁合同、给付租金收据及银行汇款单、律师函、快递单、快递发票、解除合同通知、现场勘查照片、案涉土地台账、本院（2017）辽0281民初546号民事卷宗材料及民事判决书、企业档案材料及双方当事人陈述笔录等在卷为凭，经庭审质证和本院审查，可以认定。被告提供照片拟证明案涉土地周围存在污染，原告对此予以否认，经审查，该照片不能证明系案涉土地现场，对其证明目的不予采信。本院认为，本案原告与观林公司所签订的《土地租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，属于合法有效的合同，对双方当事人具有约束力，双方当事人均应全面履行自己的合同义务。本案争议的焦点是被告发出解除合同的通知，原告未在异议期限内提起诉讼或仲裁确认解除合同的效力，是否发生解除合同的效果。对此要审查被告是否享有约定的解除权或法定的解除权来决定合同是否解除。被告主张合同解除的理由有三：一是案涉租赁土地中有20亩（案外人建方塘的土地）原告与案外人曲福强有争议，符合合同第七条约定的解除合同的条件；二是案涉租赁土地有60亩为鹅卵石地不适宜农业种植，被告打算在鹅卵石土地上建方塘，但是原告不协助，原告违反合同第十条约定；三是案涉租赁土地周围有污染。关于第一个理由，合同第七条约定：甲方保证出租地块与其他单位组织及个人无任何争议、纠纷，如出现纠纷由甲方负责处理，不得影响乙方经营使用；若因此导致乙方承担责任或损失，乙方有权向甲方追偿。因甲方处理不当，导致乙方不能正常经营使用出租地块，乙方有权解除本合同，甲方应退还乙方已支付的租金，并赔偿乙方地上物的经济损失（损失按乙方地上物当时的评估值为准计算）、经营损失及其他实际损失。案涉租赁合同成立后，原告将案涉土地交给被告，被告按合同约定交付租金，可以认定原告按合同已经履行义务。被告称原告与案外人曲福强对案涉土地有争议影响被告正常经营使用出租地块，申请法院调取本院相关裁判文书，而本院生效的法律文书认定2016年10月案外人曲福强欠原告租赁土地费用，说明原告与案外人曲福强对案涉地块并无争议；另外，即使是案外人曲福强在案涉土地上挖方塘，也是在原告将案涉土地交给被告的3、4个月之后，这与原告并无关联性，故被告的辩解不符合合同第七条约定解除合同的条件，其不享有约定解除权。关于第二个理由，合同第十条约定：土地出租期间，乙方有权依法建设经营所需建筑设施，甲方应采取一切必要措施协助乙方办理相关手续。该条并未约定原告不履行协助义务时，被告享有解除权，对此，应判断被告是否享有法定解除权。《合同法》第九十四条第四项规定当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。被告主张案涉租赁土地有60亩为鹅卵石地不适宜农业种植，经现场勘查，被告所述租赁土地上有鹅卵石并不属实，租赁土地上曾种植玉米，并非不适宜农业种植，原告并未违约；被告称其打算在鹅卵石地上建方塘，但原告不协助构成违约，由于案涉土地是农业用地，改变土地用途需经审批，在被告未向有关机关申请的前提下，原告也不存在违约，且案涉土地边有机井，可用于灌溉，故被告不享有法定解除权。关于第三个理由，被告主张案涉租赁土地有污染并无证据佐证。以上说明，被告主张解除合同的理由，不符合双方合同解约条件的约定，亦不属于《合同法》第九十四条可行使法定解除权的情形，被告实际并不享有合同解除权，故尽管被告已经发出解除合同的通知，原告亦未在约定或法定的期间以向法院提起诉讼或仲裁的方式提出异议，但并不发生通知解除合同的法律效力，被告应当继续履行合同义务。被告尚欠原告2018年4月1日至2019年3月31日租金48000元（140214元-92214元），尚欠2019年4月1日至2020年3月31日租金140214元，合计188214元，被告应当支付欠付的租金。原告的此项诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。被告霖庆公司申请损失鉴定已无意义，本院不予准许，其反诉请求，本院不予支持。关于原告请求被告贾文成对霖庆公司债务承担连带责任，其实质是主张贾文成的出资加速到期。在注册资本认缴制下，股东依法享有期限利益。《中华人民共和国公司法》第二十八条规定，股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。出资期限未届满的股东尚未完全缴纳其出资份额不应认定为《中国人民共和国关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定的“未履行或者未全面履行出资义务”。本案中，被告贾文成转让其股权时，所认缴股权出资期限尚未届满，不构成《中国人民共和国关于适用若干问题的规定（三）》第十八条规定的“未履行或者未全面履行出资义务即转让股权”的情形，被告贾文成的抗辩意见有事实与法律依据，本院予以采纳，原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题解释》（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、被告霖庆（大连）能源环保科技有限公司于本判决生效后十日内给付原告瓦房店市老虎屯镇三家子村民委员会土地租金188214元；二、驳回原告瓦房店市老虎屯镇三家子村民委员会对被告贾文成的诉讼请求；三、驳回反诉原告霖庆（大连）能源环保科技有限公司的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4068元及反诉案件受理费2510元，均由被告霖庆（大连）能源环保科技有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  顾仁华人民陪审员  马立芬人民陪审员  张淑萍二〇二〇年四月十日书 记 员  李春芳