广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1803民初184号原告：清远清新惠民村镇银行股份有限公司，住所地：清远市清新区*************#。法定代表人：薛某1。委托代理人：许解富、叶嘉嘉,分别为广东万解律师事务所律师、实习律师。被告：何灶银，女，汉族，1952年11月2日出生，住清远市清城区************，身份证号码：440************029。委托代理人：何广炽，男，汉族，1972年7月7日出生，住清远市清新区***************，身份证号码：441************719，系被告何灶银弟弟。被告：陈玉霞，女，汉族，1970年7月23日出生，住清远市清新区***************，身份证号码：441************764。被告：何家榮，男，汉族，1994年10月26日出生，住清远市清新区**************，身份证号码：441************816。委托代理人：陈玉霞，女，汉族，1970年7月23日出生，住清远市清新区***************，身份证号码：441************764，系被告何家榮母亲。原告清远清新惠民村镇银行股份有限公司（以下简称“惠民银行”）诉被告何灶银、陈玉霞、何家榮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序于2020年2月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人许解富；被告何灶银的委托代理人何广炽、被告陈玉霞、被告何家榮的委托代理人陈玉霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠民银行向本院提出诉求：一、判令原告与三被告的《租赁合同》于2019年12月8日解除；二、判令三被告返还三个月已付租金计100800元。事实与理由：原告与三被告于2016年4月1日签订《租赁合同》，租用三被告所有的位于清远市清新区********之一、之二、之三、之四，太秦南路4号2楼，太秦南路西边巷4号，合计480平方米的房屋（以下简称租赁房屋），用于开办支行。租赁房屋由数个产权人组成，所有业主一致同意委派陈玉霞作为代表收取租金等相关事宜，并指定收取租金账号是陈玉霞账号。合同约定房屋租赁期限为10年，自2016年5月20日至2026年5月19日止，一楼和二楼前五年每月租金为24000元，支付方式为一次性付一年租金，先交租后使用。同年7月1日签订《房屋租赁补充协议》将三楼平台一并出租给原告，约定每年租赁费用9600元，该租赁费用为固定费用，不做递增。原告于2019年8月2日一次性支付了一年的租金297600元给陈玉霞。租赁房屋距离清新区经济、行政、文化中心较远，行政级别较低，人口密度低，周边商铺数量少，市场资源相关贫乏，却集中了多家银行网点，业务竞争十分激烈。受此影响，原告的支行营业后一直亏损。2019年第三季度，在常规金额监管检查中，上级金额监管部门在了解前述情况后，要求原告为防止亏损扩大而撤销该支行。随后，原告即行张贴了停业公告，并于2019年12月8日正式撤离，腾空了房屋。为利于原告重新出租使用房屋而可能需要，暂时保留了现有的空调设备没有撤除。在此期间，原告积极与被告协商退租事宜，同意原告重新招租，也同意解除合同并给予被告适当补偿。但被告虽然表示同意退租，却迟迟不同意签订正式的解除合同协议。综上，原告租赁被告房屋开办支行，因选址不合理等原因而长期亏损，为保持金额机构的良性运营，保护金额秩序及广大储户利益，决定撤销支行。由于原告只经营银行业务，且按合同约定只能作银行业务用途，在原告支行撤销的情况下，如果继续履行租赁合同，则势必导致原告不使用房屋却要缴交租金，明显对原告不公平。原告要求解除合同实属情非得已，不存在恶意违约情形，而被告口头上同意退租，但迟迟不与原告签订的正式的解除合同协议，违反诚实信用原则。原告已实际支付2020年5月19日前的租金，虽然租赁合同已事实上于2019年12月8日解除，但考虑到被告重新招租需要时间，按照租赁市场习惯，原告同意腾空房屋后已付的前两个月租金不再退还，但后三个月的租金要求退还。为此，特向法院提起诉讼，诉求如前所述。原告惠民银行为证明其主张向本院提交如下证据：一、原告营业执照、法定代表人身份证明，证明原告的主体资格；二、被告何灶银、陈玉霞、何家榮的身份证，证明三被告的主体资格；三、租赁合同、房屋租赁补充协议，证明涉案房屋的租赁情况；四、转账凭证，证明原告于2019年8月2日向被告支付了一年的租金297600元；五、委托书，证明涉案租赁房屋的所有业主一致同意委托派陈玉霞作为代表收取租金等相关事宜；六、照片两张、公告，证明原告就撤离太平支行事宜张贴公告；七、照片两张，证明原告积极与被告协商房屋退租事宜，被告同意退租却拖延签订正式解除合同协议。被告何灶银、陈玉霞、何家榮庭审中共同答辩称：对原告诉称的事实与理由，我方不予认同，双方所签订的租赁合同并未解除；原告提出解除合同是原告自身问题所导致，与出租方无关，我方认为合同仍在履行。被告何灶银、陈玉霞、何家榮诉讼中没有向本院提交证据。经本院审理查明：2016年4月1日，原告与三被告签订《租赁合同》一份，双方约定由原告租用三被告所有的位于清远市清新区********之一、之二、之三、之四，太秦南路4号2楼，太秦南路西边巷4号，合计480平方米的房屋（以下简称租赁房屋），用于开办太平支行；双方约定租赁期限为10年，自2016年5月20日至2026年5月19日止，租金前五年为每年288000元，先交租，后使用，租金于每年的5月20日前由三被告出具发票后的十天内由原告一次性支付一年租金；另双方还约定若一方在没有违反合同的情况下提前解除合同，视为违约，违约方按本合同所剩年限的全部租金支付给守约方。同年7月1日，原告与三被告再签订《房屋租赁补充协议》一份，约定原告再向三被告租赁其所有的太平镇太秦路4号三楼平台用于太平支行安装中央空调，年租金为9600元，并约定该补充协议作为原合同即《租赁合同》不可分割的组成部分。综上，原告于租期前五年每年应向三被告支付租金合计297600元（288000+9600）。之后，三被告依约将案涉房屋交予原告经营使用。2019年8月2日，原告向三被告支付了2019年度即2019年5月20日至2020年5月19日的租金297600元。2019年11月26日，原告在其太平支行的橱窗上张贴公告，对外告知太平支行于2019年12月6日至2020年5月16日期间临时停业。另查明：2020年1月7日，原告以选址不合理等原因致太平支行长期亏损，无法经营下去为由提起诉讼。庭审中，原告表示太平支行于2019年12月8日前已停止营业，对此，三被告对太平支行具体停业时间表示不清楚，但承认目前太平支行确无营业。另庭审中，双方均表示原告停业期间曾协商过解除合同；另原告表示双方曾就解除合同口头达成一致意见，而三被告则表示双方并未就解除合同问题达成一致意见。另诉讼中，原告提出若三被告同意解除合同，对于其已缴纳的2019年度租金，其撤场后的剩余租金不再要求三被告返还；对此，本院析明三被告，若解除涉案合同，是否要求原告赔偿经济损失，对此，三被告表示若解除合同，则要求原告赔偿一年的租金作为经济损失。以上事实，有原告提交的《租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、转账凭证、公告、本院对被告制作的询问笔录及庭审笔录等证据证实。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案中，原、被告于2016年4月1日签订的《租赁合同》、2016年7月1日签订的《房屋租赁补充协议》是双方真实意思表示，内容合法、有效，本院依法予以确认。本案中，原告主张确认原、被告于2016年4月1日签订《租赁合同》已于2019年12月8日解除，因原告未能向本院提交双方于2019年12月8日已同意解除上述合同的相关证据，为此，对原告该主张，本院不予支持。结合本案所查明事实，虽然三被告不存在违约的情形，但原告所开办的太平支行于2019年11月6日张贴停业公告，且于2019年12月已实际停止营业，故双方合同现实际处于合同僵局的情形。在此情形下，原告作为违约方，是否有权解除合同，本院将参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条规定精神进行分析，首先，原告在诉前已交纳了太平支行至2020年5月19日之前的租金，若非上级金融监管部门为防止亏损扩大而要求撤销，原告亦希望可能扭转亏损局面继续经营下去，为此，可见原告现诉请解除合同在主观上并非恶意；其次，涉案合同处于僵局状态，继续履行合同虽使三被告带来一定的利益，但另一方面将导致涉案房屋长期闲置，另一方面将使原告在不占用使用房屋的情况下继续处于承担租金及经营亏损的局面，三被告的利益与原告损失相比，显然不对等，存在显失公平情形；再次，原告已于2019年12月撤场停业，双方曾就合同解除问题协商过，原告提出已交纳的2019年12月后至2020年5月前的租金作为补偿已不要求返还，在此情形下，三被告仍坚持继续履行合同，有违诚信原则之嫌。综上，为有利于破解原、被告双方的合同僵局，避免双方利益严重失衡，故原告主张解除与三被告签订的《租赁合同》，本院予以支持。本案中，原告作为违约方请求解除合同，已给三被告造成了损失，应当承担赔偿损失的违约责任，而三被告作为守约方也负有减少损失扩大的义务。为此，结合涉案合同的剩余租期、涉案房屋是否易于再行出租、承租人的过错程度等因素，再结合三被告提出的关于解除合同的前提条件，本院酌情确定原告应向三被告赔偿六个月的租金损失。鉴于原告向三被告缴交的租金已至2020年5月，故本院判令解除双方合同时尚有两个月租金在三被告处，该两个月租金应在原告应赔偿三被告的损失中扣减出来，即原告实际应赔偿原告租金损失为99200元（297600÷12×4）。另本案中，鉴于涉案房屋现尚由原告掌控，为避免涉案房屋处于闲置状态及减少当事人诉累，原告应在涉案合同解除后及时将涉案房屋返还给三被告使用。至于三被告主张若解除合同，原告应补偿一年的租金金额的意见，于法无据，且显失公平，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告清远清新惠民村镇银行股份有限公司与被告何灶银、陈玉霞、何家榮于2016年4月1日签订的《租赁合同》；二、限原告清远清新惠民村镇银行股份有限公司于本判决生效之日起十天内赔偿经济损失99200元给被告何灶银、陈玉霞、何家榮；三、限原告清远清新惠民村镇银行股份有限公司于本判决生效之日起三天内将涉案房屋返还给被告何灶银、陈玉霞、何家榮使用；四、驳回原告清远清新惠民村镇银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1158元（原告已预交），由原告清远清新惠民村镇银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄远雷二〇二〇年三月四日书记员  莫烨彤附：法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。