江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初209号 原告：沭阳县龙庙镇人民政府,统一社会信用代码11321322014314051F，住所地沭阳县龙庙镇龙庙街。 法定代表人：杨波，该镇镇长。 委托诉讼代理人：刘洋，江苏德沛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郁全胜，江苏序阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王敬辉，江苏序阳律师事务所律师。 被告：徐用兵，男，1981年1月12日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：伍威，沭阳县十字法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：张雷，江苏衡上律师事务所律师。 原告沭阳县龙庙镇人民政府（以下简称龙庙镇政府）诉被告徐用兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郁全胜，被告徐用兵及其委托诉讼代理人伍威到庭参加诉讼。后因案情需要，本院依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。诉讼中，原告申请撤销对刘洋、郁全胜的委托，并委托王敬辉作为诉讼代理人。原告的委托诉讼代理人王敬辉，被告徐用兵及其委托诉讼代理人张雷到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 原告龙庙镇政府向本院提出诉讼请求：被告支付原告租金362000元及违约金（以181000元为基数，从2017年12月1日起至付清款之日止，按月利率2%计算；以181000元为基数，从2018年12月1日起至付清款之日止，按月利率2%计算）。 事实和理由：2017年3月1日，原、被告签订《标准化厂房租赁协议》，约定原告将其所有的位于.8平方米的标准化厂房租给被告使用，租期自2017年3月1日至2020年12月31日，被告于每年11月30日前向原告支付厂房租金181000元。如不能按时支付租金的，被告应向原告支付租金总额日0.5‰的违约金。合同签订后，原告即将房屋交付被告使用，但被告至今未向原告支付租金。 被告对其租赁案涉房屋的事实没有异议，但辩称：案涉房屋原是我个人的，先由我出售给原告，后原告又出租给我使用的。双方约定租金按总房款的10%计算，房屋总价款是1810000元，但原告仅支付了1724690元。租赁合同是2017年3月签订的，但房屋过户时间是2017年9月，故租金应从房屋过户时间开始计算，且租金应按1724690元的10%计算。因为原告没有按时支付购房款，所以我才没有支付租金，我不存在违约行为，不应当支付违约金。后又辩称：案涉租赁协议根本没有履行，因为原告没有按约定及时足额支付购房款，所以房屋至今未交付给原告。请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：位于沭阳县东侧（原运江门业）厂房（面积为5282平方米）所有权人原为被告徐用兵。2016年11月23日，原告龙庙镇政府（乙方）与被告徐用兵（甲方）签订《标准化厂房买卖合同》，约定：第一条乙方同意购买甲方拥有的坐落于沭阳县的标准化厂房，建筑面积为3233.8平方米（以房产证为准）。第二条上述房产的价格为1810928元。第三条付款时间与办法：甲方应在本合同签订后3日内到银行还清贷款。甲方应在本合同签订后5日到房地产评估机构办理手续，所有费用由甲方承担。第四条甲方应于标准化厂房过户之日起5天内将交易的房产全部交付给乙方使用…… 2016年12月7日，原告按约向被告支付购房款770000元。 2017年2月10日，原告龙庙镇政府（乙方）与被告徐用兵（甲方）又签订《标准化厂房买卖合同》一份，约定：第一条乙方同意购买甲方拥有的坐落于沭阳县的标准化厂房，建筑面积为3233.8平方米（以房产证为准）。第二条上述房产的价格为1810928元。第三条乙方于2016年12月8日前向甲方支付启动资金770000元。甲方在收到乙方付款后，于15日内办理好标准化厂房的“两证”…… 2017年2月28日，被告徐用兵将案涉厂房中3233.80平方米的南厂房过户至龙庙镇政府名下。 2017年3月1日，原告龙庙镇政府（甲方）与被告徐用兵（乙方）签订《标准化厂房租赁协议》，约定甲方将位于.8平方标准化厂房（见产权证）租给乙方使用。租期：从2017年3月1日至2020年12月31日止。到期后经甲乙双方协商重新签订协议，在同等条件下乙方享有优先权。租金：乙方每年于11月30日前向甲方支付厂房租金181000元。违约责任：如因甲方原因导致乙方无法使用厂房的，则甲方向乙方支付违约金100000元整。如乙方不能按时向甲方支付厂房租金的，则甲方每天向乙方（支付）收取租金总额的0.5‰违约金…… 2017年3月28日，原告向被告支付购房款954690元，尚有86238元至今未付。 上述事实，有原告陈述、被告答辩、房产证复印件、《标准化厂房买卖合同》、《标准化厂房租赁协议》等证据证实，本院予以确认。 本案的主要争议焦点是：被告出售给原告的案涉厂房有无交付；被告是否存在违约行为，原告要求被告支付租金及违约金有无依据；原告主张的租金是否超过诉讼时效。 关于案涉房屋是否交付的问题。本院认为：原告龙庙镇政府与被告徐用兵签订的《标准化厂房买卖协议》、《标准化厂房租房协议》，均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。《标准化厂房买卖协议》约定被告在收到原告770000元购房款后将案涉房屋过户至原告名下，被告亦按约于2017年3月1日将案涉房屋过户至原告名下，案涉房屋的所有权已发生转移。同时，原、被告双方于当日签订《标准化厂房买卖协议》，并明确约定租赁期限从2017年3月1日至2020年12月31日。由此可知，原、被告之间虽签订了厂房买卖协议及租赁协议，但原告在租赁协议签订时已取得房屋的所有权，被告是以租赁案涉房屋的方式继续占有案涉房屋，使得原告取得了房屋的间接占有。被告辩称原告未付清购房款，案涉房屋未交付的理由，本院不予采纳。 关于被告是否存在违约问题。本院认为，被告未按照厂房租赁协议约定支付租金，构成违约，原告要求被告支付2017年3月1日至2019年3月1日期间的租金362000元及违约金的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。因原告欠被告购房款86238元未付，原告虽在庭审中不同意抵销案涉租金，但其曾在2020年4月7日被告索要欠款时，要求抵销案涉租金，且被告现也同意抵销，因双方所欠债务标的物种类、品质相同，故该欠款应予以抵销租金。综上，被告应向原告支付的租金为275762元。 原告主张违约金从2017年3月1日起按月利率2%计算，根据租赁协议约定，违约金为日0.5‰即月利率1.5%，结合原、被告合同履行情况、原告的损失及被告的违约程度，本院酌情调整为按月利率1%计算，对原告主张的按月利率2%计算，本院不予支持。因租赁协议约定租金支付的时间为每年的11月30日前，故违约金应自12月1日起计算。 关于原告的主张是否超过诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”原告主张的租金系2017年3月1日至2019年3月1日期间的租金，至民法总则施行时间2017年10月1日未超过二年的诉讼时效，故应适用三年诉讼时效规定，至原告起诉时间2020年1月3日，并未超过上述规定的诉讼时效。 综上，原告的部分诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、被告徐用兵应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告沭阳县龙庙镇人民政府支付租金275762元及违约金（以181000元为基数，从2017年12月1日起至2018年11月30日止；以362000元为基数，从2018年12月1日起至2020年4月7日止；以275762元为基数，从2020年4月7日起至实际给付之日止，均按月利率1%计算）； 二、驳回原告沭阳县龙庙镇人民政府的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8230元，由原告沭阳县龙庙镇人民政府负担1572元，被告徐用兵负担6658元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8230元。 审 判 长  张磊娟 人民陪审员  姜亚飞 人民陪审员  张 培 二〇二〇年六月二十四日 书 记 员  华 婕 附录： 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××67（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。