广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初1421号原告：龙广德，男，1962年2月19日出生，仫佬族，住佛山市禅城区**************，公民身份号码440************818。委托诉讼代理人：朱祥宝，广东天舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁楚雯，广东天舜律师事务所律师。原告：赖凤琼（系原告龙广德妻子），女，1964年12月8日出生，汉族，住佛山市禅城区************，公民身份号码440************624。委托诉讼代理人：朱祥宝，广东天舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁楚雯，广东天舜律师事务所律师。被告：陈振飞，男，1987年5月15日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县************，公民身份号码362************216。委托诉讼代理人：夏园，广东德先律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱甜甜，广东德先律师事务所律师（至2020年6月14日止）。委托诉讼代理人：陈竞伟，广东德先律师事务所律师（自2020年6月15日起）。原告龙广德、赖凤琼与被告陈振飞租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序分别于2020年6月15日、2020年6月22日两次公开开庭进行了审理。本案两次开庭时，原告龙广德、原告龙广德、赖凤琼的共同委托诉讼代理人梁楚雯，被告陈振飞及其委托诉讼代理人陈竞伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙广德、赖凤琼向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2018年4月1日起至2020年3月31日止的未付租金956,738元及相应的利息损失（至2020年3月31日止的利息为140,826.4元，自2020年4月1日起至实际清偿之日止，按照月利率2%计算）；2．被告向原告支付2019年12月1日至2020年2月28日的电费38,437.3元；3.被告向原告支付地税费9,717.34元；4.被告向原告支付2019年度报税员工资4,000元；5.被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告减少上述第三、四项诉讼请求。事实和理由：两原告是夫妻关系，二人共同经营厂房出租等生意。2017年9月30日，原告龙广德与被告签订《场地租赁合同》，约定将位于佛山市三水区白坭镇抱龙桥57－1，面积约4500平方米的场地和鹿岭村新竹基5.87亩自建厂房场地约3868平方米，合计8368平方米出租给被告做纺织印花用。合同签订后，原告如约将租赁物交给陈振飞使用，但未办理营业执照。因其经营时，环保局要求被告重新做环评技改，因此被告自2018年4月起便经常拖欠租金。被告于2019年1月5日向原告出具《交租承诺书》，约定龙广德委托梁信照代收每月租金99,800元，被告陆续向原告支付了一部分租金及滞纳金。被告陈振飞辩称，1.原告所交付的案涉厂房实际使用面积远低于合同约定面积，面积差额超过1000平方米，厂房实际用电容量仅为95千瓦，根本未能达到原告所承诺的400千瓦的电量指标，再者原告所提供的原环评指标因超过有效期不能合法使用，环保部门不仅对被告作出行政处罚，还直接在厂门张贴封条，导致被告停工停产六个月。原告导致被告无法正常使用涉案厂房，应当承担相应的违约责任，弥补被告损失。（1）原告在诉讼中披露的租赁面积约7340平方米，与合同约定的8368平方米相差1000平方米，按租金与面积对应比算估计，被告每月租金应为87,500元（99,800元/月÷8368平方米×7340平方米）；（2）2018年1月，被告入场后一个月不到厂房内的电线、电箱因负荷不了机械设备的用电度全被烧，并另行自费租用柴油机维持正常生产；（3）原告在涉案厂房注册的一家名为佛山市三水区白坭镇新南源印花厂，其生产物料与被告所生产相类似，被告承租涉案厂房的主要原因是基于原告承诺厂房有符合规定的环评及消防手续，更承诺租赁期内无条件帮被告处理环保消防问题，租金洽谈与确定也含环保设备及解决消防等费用在内，但2018年4月政府部门上门检查认为环保消防均不合格，要求停产整顿，之后又要求限期拆除多台设备，规范固定废物储存场所，但原告均未解决，至2018年9月26日被告斥资加建了环评设施及空气净化器等，才得以复产，停工时间为2018年4月至2018年9月共6个月，上述时间的租金应扣减。2.原告诉请的未付租金、电费与实际情况不符，利息属于重复主张，没事实及法律依据，应当驳回。（1）因原告至2018年1月才搬入涉案厂房，合同约定的免租期为5个月，应从2018年1月1日起至5月31日止为免租期，而涉案厂房因环保问题至2018年9月26日期间一直未处理到位至被封厂，被告在上述时间段无需支付租金，租金从2018年10月1日计收，至2020年5月，共20个月，按每月87,500元计收，共产生租金175万元，但被告共向原告支付了2,826,021.4元，远超出租金款项；（2）电费，按《广东省发展改革委关于进一步清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知》规定，即转供电主体应按政府规定目录电价向转供区域内的租户等收取电费，不得在电费上加收其他费用，电费被告已交清至2020年5月1日。2020年5月2日起至2020年5月31日，在双方仍没有达成协议的情况下，为表示被告的诚意，被告预交15,000元电费在原告处，原告应对该部分电费多退少补。3.关于地税费用及报税员工资，是因为个体工商户不能转让，双方口头约定在涉案厂房生产对外借用佛山市白坭镇新南源印花厂的环评资格，因此地税费及报税费按年结算各承担一半，但因环评不能使用，故其不能从中获利。4.因原告违约，被告损失惨重，原告应当予以赔偿。原告龙广德、赖凤琼在诉讼中提供的主要证据：1.两原告结婚证、2005年8月6日两原告与白坭镇岗头村委会鹿岭村民小组签订的《土地使用权承包合同》、2005年8月10日《协议书》、2015年1月27日佛山市三水区白坭镇国土城建和水务局《证明》，1997年龙广德、龙卓楠与三水市白坭经济发展总公司企业开发公司签订的《土地使用权转让合约书》、2007年7月23日佛山市公安局三水分局出具的《证明》、2009年9月9日佛山市三水区白坭镇人民政府规划建设办公室出具的《土地使用证明》、龙卓楠说明书，2016年3月20日佛山市三水区白坭镇鹿岭股份合作经济社、区赵福、龙广德、赖凤琼签订的《土地使用权承包合同转让》合同书、区赵福声明书，证明两原告取得涉案租赁物的合法来源，并办理了报建。2.龙广德与陈振飞于2017年9月30日签订的《场地租赁合同》，证明原告龙广德与被告存在场地租赁合同关系，被告没有按合同约定向原告支付相应的费用。3.广东省增值税电子普通发票、电子缴款凭证，证明被告应向原告支付的各项税费的数额。4.电费账单，证明被告仍欠的电费。5.微信聊天记录及截图，证明被告确认欠原告费用的事实。6.岗头村委会发出的通知、收款单及与岗头村委会工作人员的微信聊天记录，证明水费由岗头村委会按每立方2.9元收取，至2020年1月，按原、被告合同约定的水费每度3.8元计算，被告共应支付196,558.8元。7.手机查询涉案场地用房2020年5月的电费度数及电费金额的手机截图，证明涉案场的2020年5月使用的电费情况。陈振飞在诉讼中提供了以下主要证据：1.龙广德与陈振飞的微信聊天记录、行政处罚预先告知书、行政处罚决定书、限期整改通知书，证明原、被告在租赁过程中的多次交涉，因原告的原因致使被告无法正常使用涉案场地。2.2018年1月1日至2020年5月期间的微信转账记录及银行转款记录，证明被告已向原告支付了2,826,021.4元的款项。依被告的申请本院发出（2020）粤0607民调令57号《律师调查令》，调查被告承租厂房在供电合同约定的电容量及实际供给电容量；自2018年1月至2020年5月的实际用电量、对应的电费标准及电费款项。经审查，原告提供的证据1，没有相关的用地审批手续，也没有相关的规划审批程序批准手续的证明，证据间不能形成证据链，故对原告用该组证据拟证明的内容本院不予采信。原告提供的证据2，被告对其真实性予以确认，本院对该组证据的合法性及关联性在本院认为部分论述。原告提供的证据3，与本案无关，本院不予审查。原告提供的证据4，被告不予确认，结合《律师调查令》回执结果，本院对该证据与律师调查令回执相吻合的部分予以采信。原告提供的证据5与被告提供的证据1相吻合，双方对微信的真实性予以确认，故本院对原告提供的证据5与被告提供的证据1所记载的内容予以采信。原告提供的证据6，被告对2018年1月至2020年1月的水量度数51726立方无异议，故本院对原告用上述证据证明水量度数的内容予以采信。原告提供的证据7，被告对其真实性无异议，但认为因原告此时已将部分场地出租给案外人，应将该部分电费扣除后再由被告负担。原、被告对上述证据的真实性予以确认，故本院对上述证据所记载的内容予以采信。被告提供的证据2，原告无异议，本院对该组证据予以采信。原、被告均对通过律师调查令调取的广东电网有限责任公司佛山三水供电局白坭供电所出具的涉案用户信息及用电明细清单无异议，故本院对上述证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下的事实：2017年9月30日，原告龙广德与被告陈振飞签订了《场地租赁合同》,约定由龙广德将位于佛山市三水区白坭镇抱龙桥57－1，面积约4500平方米的场地和鹿岭村新竹基5.87亩地块内约3868平方米约自建厂房场地，合计约8368平方米出租给陈振飞做纺织印花使用。场地设施附出租平面图；承租期限自2017年10月1日起至2027年9月30日止，被告引进设备、维修场地和瓦面有5个月的免租期，租金从2018年3月1日开始计算，租金每月99,800元，每三年按10%递增一次，即2021年10月1日起递增。水、电规定，原告保障场地有供电局用电量约400千瓦，按电费价1.1元/度计算；水价按3.8元/吨计费。自合同签订之日起三日内被告向原告支付租赁押金20万元。被告实际向原告支付了租赁押金19万元。广东电网有限责任公司佛山三水供电局白坭供电所出具的佛山市三水区白坭镇新南源印花厂电费明细清单显示：2018年1月1日至2020年5月1日，计费电量为666005度，应收电费为505,670.76元。经原、被告双方庭审计算确认，2018年1月1日起至2020年1月31日止涉案场地的用水量度数为51726立方，在该立方数中扣减200立方，作为在此期间原告的用水量，即被告的用水量为51526立方（51726立方－200立方）。庭审中，原、被告双方确认至2020年5月31日，被告共向原告支付了相关费用2,863,943.8元及15,000元预存电费。被告至今仍占用案涉土地，被告同意把案涉土地交还两原告。原告同时明确被告应缴纳的费用共3,820,681.8元（2,863,943.8元+956,738元）包含：2018年3月至2020年3月共25个月的租金2,495,000元（99,800元/月×25个月）；水费195,798.8元（51526立方×3.8元/立方）；电费732,605.5元（2018年1月1日至2020年5月1日，666005度×1.1元/度）；报税员工资8,000元；土地使用税2017年10月1日至2019年12月31日止共17,965.71元；其余款项为原告应缴纳的逾期付款违约金。对被告2020年5月2日至2020年5月31日应支付电费的事实认定：双方确认涉案场地2020年5月份的用电度数为32148度，电费金额为21,383.57元。因2020年5月始原告将部分场地出租案外人使用，故双方确认2020年5月份被告的用电度数为11868度。另查明，原告龙广德与赖凤琼是夫妻关系。佛山市三水区白坭镇新南源印花厂为个体工商户，登记经营者为赖凤琼，经营场所为涉案租赁场地：佛山市三水区白坭镇金三角开发区抱龙桥路57号之1。原、被告确认的租赁物现状：于2020年5月31日起涉案厂房无电源供应，至今未通电。两原告于2020年5月1日起将涉案的部分场地出租给案外人（该部分场地双方在涉案租赁合同出租场地平面图中已确定约1805平方米的四至范围，并签名确认），经原、被告协商一致自2020年5月起被告向两原告每月支付78,140元租金。2020年4月20日，本院依原告申请查封了租赁场地中放置的机器设备。经协商一致，现原告同意被告于2020年7月15日前将被查封的设备搬离涉案场地。经释明，被告认为若合同无效，虽对本身的损失提出抗辩，但不要求在本案中处理，也不提起反诉，其另行主张权利。原告认为若合同无效，则原告诉请支付的租金实际为占用标的物的占用费；对于2020年2月起的水费，不要求在本案处理，其另行主张权利。本院认为，被告陈振飞与原告龙广德于2017年9月30日签订《场地租赁合同》，涉案地块由原告赖凤琼登记注册为佛山市三水区白坭镇新南源印花厂的经营场所，两原告为夫妻关系，现两原告及被告均对两原告在涉案中其中一个原告的行为及于另一个原告无异议，故两原告作为本案主体适格。本案是两原告作为出租人将涉案租赁物（包含土地及建筑物）交付承租人即被告使用、收益，要求被告支付租金及相关费用，本案是租赁合同纠纷。一、关于涉案合同是否有效问题。首先，两原告将位于佛山市三水区白坭镇抱龙桥57－1及鹿岭村新竹基地块内自建房场地（合计面积约8368平方米）出租，但未能提供案涉土地的所有权属证明；其次，两原告亦未能提供涉案厂房等建筑物的产权证明，在本案一审辩论终结前，两原告未办理用地审批手续，亦未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。但案涉场地却出租用于工业用途。因此，涉案租赁合同违反法律、法规的强制性规定，为无效合同。两原告认为租赁物中有4140平方米的厂房已经提交了报建手续，并不是合同全部无效。因提交了报建手续并不等同于可通过报建，故两原告该意见，本院不予采纳。两原告还提供了政府规划建设办公室的证明，证明租赁物中4140平方米的土地所有权权属，但该证据的证明目的仅用于解决涉案土地的用电问题，不能以此认定该4140平方米的地块办理了所有权权属证明，对两原告的上述意见，本院不予采纳。二、关于合同无效的处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。（一）案涉租赁物。案涉合同无效,被告依据案涉合同取得的土地及地上建筑物依法律规定,应当返还原告。被告应返还原告土地及地上建筑物，该租赁场四至范围为在原租赁合同场地平面图中除去双方确认的约1805平方米的场地），并在合理的时间内撤离涉案场地。（二）保证金。如前所述,案涉合同无效,原告依据合同约定收取的保证金依法应当退还被告。两原告收取了被告保证金19万元，被告要求两原告扣减租金或占用费等费用后退还剩余保证金,合法有理,本院予以采纳。两原告认为保证金有部分已用于修复厂房，故应扣减该部分费用后才能作为保证金退还。因两原告无法提供其修复厂房的损失数额，被告对原告的上述陈述也不予认同，且两原告出租的厂房理应达到正常出租使用的程度，故两原告主张在保证金中扣减修复费用，无法律依据，本院不予支持。（三）占用费。案涉租赁合同无效,当事人应参照原合同约定的租金标准支付场地占用期间的占用费。占用费的起算时间点，涉案租赁合同虽无效，但应以原、被告在原合同确认起算租金的时间自2018年3月1日开始计算。被告认为其于2018年1月1日起进入涉案场地，双方确认5个月的免租期，应从2020年6月开始计算租金。因双方未确认从被告实际搬入的时间点开始计算免租期，故本院对被告该辩称不予采纳。占用费的标准，应以原合同约定至2021年10月前的租金每月99,800元计算。被告认为两原告的场地面积有误，应扣减相应的租金作为每月的标准。但合同中标明的使用面积与合同中附加的平面图及场地面积明细相吻合，且被告也确认实际使用了平面图中的面积范围，被告认为面积有误却不能提供充分的证据证明，故本院对该辩称不予采纳。时长的计算，应自2018年3月1日起计至被告实际搬离之日止。被告辩称，因原告原因致使其2018年4月至9月期间无法使用涉案场地，应扣减该部分租金。但从原告提供的水电费证据分析，在上述期间，涉案场地的水电没有因此而受到巨大的变化，可证明其实际正在使用涉案场地。综上，占用费的具体计算方式如下：自2018年3月1日起至2020年4月止，该时段每月99,800元占用费。2020年5月因两原告将部分场地收回转租，且自愿以每月78,140元的标准计收租金，故2020年5月占用费用按78,140元计算一个月，自2020年6月起因两原告无法向被告提供电源，且至今未恢复，致使被告无法正常经营，即两原告租用给被告场地的功能因原告原因受损，无法达到承租目的，但考虑被告现仍未清场撤离，也实际占用场地，故本院酌情认定自2020年6月起至原告实际搬离日止，每月占用费为23,442元（以5月占用费为基数的30%）。综上，2018年3月至2020年4月的占用费2,594,800元（99,800元/月×26个月）；2020年5月的占用费78,140元；从2020年6月起至交还租赁物之日止,按每月23,422元计算。（四）违约金。因涉案合同无效，故双方约定的违约条款无效，原告诉请被告支付逾期违约金，无法律依据，本院不予支持。（五）电费。因涉案合同无效，故双方约定的电费标准无效，本院按广东电网有限责任公司佛山三水供电局白坭供电所出具的佛山市三水区白坭镇新南源印花厂电费明细清单予以认定，自2018年1月1日至2020年5月1日，应收电费为505,670.76元。被告认为按原合同约定每度电按3.8元收取无法律依据，本院不予支持。2020年5月2起至2020年5月31日止，原被告确认涉案场地共使用了32148度电（包含已转租的场地），电费金额为21,383.57元，其中被告使用了11868度电。因双方约定的电费条款无约束力，本院酌情按比例计算被告该时段应支付的电费，即7,894.12元（21,383.57元/32148度×11868度），在被告已支付的预存电费中扣减，原告应返还被告7,105.88元（15,000元－7,894.12元）。2020年6月起，两原告至今无法提供涉案场地的电源，故无电费产生。（六）水费。原、被告确认自2018年1月至2020年1月，共用水量立方数为51526度，被告同意按2.9元/立方作为收取水费的单价标准，合理，本院予以确认，即上述时段的水费149,425.4元（51526立方×2.9元/立方）。自2020年2月起至实际搬离涉案土地之日止的水费，原告坚持不在本案处理，也没有提供该时段实际发生用水的依据，故本院对上述时段的水费不予审理。（七）土地使用税费用。土地使用税应由纳税人按照法律规定缴纳，原告提供的税收缴纳义务人并非被告，且被告不同意支付该笔费用，故本院对原告认为应由被告支付上述税收费用无法律依据，本院不予支持。（八）报税员工资。被告同意支付8,000元的报税员工资，是其对自己权利的处分，本院予以准许。综上，被告应支付原告涉案场地实际已发生的费用:占用费至2020年5月30日2,672,940元（2,594,800元+78,140元），水费至2020年1月31日149,425.4元，电费到2020年5月31日498,564.88元（505,670.76元－7,105.88元），报税员工资8,000元，合共3,328,930.28元（2,672,940元+149,425.4元+498,564.88元+8,000元）；扣减被告已支付2,863,943.8元及保证金190,000元，即被告应支付274,986.48元（3,328,930.28元－2,863,943.8元－190,000元）。自2020年6月起至交还租赁物之日止的占用费,按每月23,422元计算。原告其余多出的诉请，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告龙广德与被告陈振飞于2017年9月30日签订的《场地租赁合同》无效；二、被告陈振飞应在本判决生效之日起十日内向原告龙广德、赖凤琼返还位于佛山市三水区白坭镇抱龙桥57－1及鹿岭村新竹基地块内自建厂房场地（四至范围为在原租赁合同场地平面图中除去双方确认的约1805平方米的场地）;三、被告陈振飞应在本判决生效之日起十日内向原告龙广德、赖凤琼支付所欠费用(至2020年5月31日止为274,986.48元，占用费自2020年6月1日起至交还租赁物之日止,按每月23,422元计算)；四、驳回原告龙广德、赖凤琼的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，须依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即7,574元，财产保全费3,520元，合共11,094元。由原告龙广德、赖凤琼共同负担7,905元，由被告陈振飞负担3,189元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  麦景桃二〇二〇年七月二日书记员  陆柏曦