北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初4698号原告（反诉被告）：北京中成伟业文化传媒有限公司，住所地北京市大兴区经济开发区金科巷******102。法定代表人：高中成，董事长。委托诉讼代理人：李平，北京市中友律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京华鼎凯宸置业有限公司，住所地北京市大兴区天华大街**院**楼**1301。法定代表人：张文涛，董事长。委托诉讼代理人：张誉夕，北京万路律师事务所律师。第三人：北京清清园教育科技有限公司，住，住所地北京市海淀区中关村大街****04-2892/div>法定代表人：沈明荣，执行董事。委托诉讼代理人：陈玉领，北京大成（杭州）律师事务所律师。原告（反诉被告）北京中成伟业文化传媒有限公司（以下简称中成伟业公司）与被告（反诉原告）北京华鼎凯宸置业有限公司（以下简称华鼎凯宸公司）、第三人北京清清园教育科技有限公司（以下简称清清园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中成伟业公司的委托诉讼代理人李平，被告（反诉原告）华鼎凯宸公司的委托诉讼代理人张誉夕，第三人清清园公司的委托诉讼代理人陈玉领到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中成伟业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认中成伟业公司与华鼎凯宸公司签订的《房屋租赁合同》于2019年3月22日解除；2.请求判令华鼎凯宸公司向中成伟业公司支付房屋租金268493.05元（2019年2月15日至2019年3月22日期间，35天*2800000元/365日）；3.请求判令华鼎凯宸公司向中成伟业公司支付滞纳金（以1400000为基数，自2019年1月14日开始支付至实际支付之日，按照每日千分之五支付）；4.请求判令华鼎凯宸公司向中成伟业公司支付房屋占有使用费3168217.99元（日租金：年租金2800000元/365日=7671.23元，2019年3月22日至2020年5月8日共计413天，7671.23元*413天）；5.请求判令华鼎凯宸公司支付三个月免租期租金700000元（2800000元/12月*3个月=700000元）；6.请求判令华鼎凯宸公司支付租赁期间尚未缴纳的水费4390元、电费2520元；7.请求判令华鼎凯宸公司向中成伟业公司支付因收房产生的公证费用10160元；8.请求判决华鼎凯宸公司向中成伟业公司支付涉案房屋恢复装修费用3685262.7元；9.请求判决华鼎凯宸公司向中成伟业公司支付涉案房屋恢复装修期间的房屋占有使用费882191.78元（工期115天*2800000元/365日）；10.请求判决华鼎凯宸公司向中成伟业公司支付对涉案房屋恢复装修所需费用和工期产生的评估费20000元；11.请求判令清清园公司对上述华鼎凯宸公司的支付义务承担连带责任,本案诉讼费用由华鼎凯宸公司负担，以上共计8741235.52元。案件审理过程中，中成伟业公司撤回第7项、第8项诉讼请求。事实及理由：华鼎凯宸公司租赁了中成伟业公司的涉案房屋，华鼎凯宸公司将房屋转租给清清园公司。2019年1月14日,华鼎凯宸公司应向中成伟业公司交付第三期房屋租金而一直未付。2020年5月8日中成伟业公司为了减小损失，将涉案房屋收回，并三方共同委托公证处对当日房屋的现状进行了公证，至此，华鼎凯宸公司和清清园公司才将涉案房屋腾退。华鼎凯宸公司、清清园公司将涉案房屋的吊顶、窗户、窗帘、暖气、空调、灯具、地面、地面等损坏装修所需工期为115天，所需费用为3685262.7元。综上，中成伟业公司要求清清园公司对华鼎凯宸公司的支付义务承担连带责任。华鼎凯宸公司答辩称，对中成伟业公司的第一项诉讼请求不予认可，中成伟业公司于2019年1月28日向法院提出诉讼，故该日应为合同解除日期。关于中成伟业公司与华鼎凯宸公司签订的房屋租赁合同的效力问题。中成伟业公司主张违章建筑部分也有效的主张不符合法律规定。因此即使华鼎凯宸公司主张的全部合同无效的理由不能得到支持，但是中成伟业公司主张的违章建筑部分有效的主张依法更不能得到支持。那么只能认定中成伟业公司与华鼎凯宸公司签订的房屋租赁合同部分有效、部分无效，而不能以违章建筑占租赁房屋比例较小而认定中成伟业公司出租的违章建筑房屋部分有效。即房屋租赁合同中的448平方米违章建筑部分依法无效。对中成伟业公司的第二项、第四项诉讼请求不予认可，合同已于2019年1月28日解除，华鼎凯宸公司未占有房屋，中成伟业公司有权强制收回房屋，应当视为未能及时采取适当措施致使损失扩大，扩大的损失应当由其自行承担，并且双方房屋租赁合同无效，中成伟业公司应当向清清园公司主张逾期腾房占有使用费；对第三项诉讼请求不予认可，中成伟业公司与华鼎凯宸公司签订的房屋租赁合同无效，所以不应当承担这部分的违约责任，并且中成伟业公司应当承担合同无效的法律后果，对此华鼎凯宸公司保留追偿的权利，产生滞纳金的前提是华鼎凯宸公司违约，但本案中华鼎凯宸公司并未违约，且如约定的违约金超过损失的百分之三十的，应当认定“过分高于造成的损失”，故应当驳回中成伟业公司该项诉讼请求或在划分双方责任后确定和计算违约金，而不应按照中成伟业公司的诉请进行计算。对第五项诉讼请求不予认可，按照合同约定，中成伟业公司应当于2018年5月15日交付房屋，但是中成伟业公司一直到2018年6月28日才把房屋全部交给华鼎凯宸公司，所以免租期应该从2018年6月28日算起，截止到合同约定的免租期应该是只有一个半月的免租期，所以中成伟业公司要求支付三个月的免租期不予认可。对第六项诉讼请求不予认可，实际使用人是清清园公司，应该由清清园公司承担。对第七项诉讼请求不同意承担。对第八项至第十一项诉讼请求合理有效部分应当由清清园公司来承担；诉讼费用华鼎凯宸公司不同意承担。清清园公司辩称，第一，针对中成伟业公司第十一项诉讼请求，要求清清园公司承担连带责任没有事实和法律依据。第二，对于中成伟业公司主张的占用费既然其主张房屋租赁合同已经解除，那么中成伟业公司应该及时收回房屋，但是其并未联系清清园公司，在清清园公司多次向中成伟业公司和华鼎凯宸公司发函之后，中成伟业公司和华鼎凯宸公司均置之不理。第三，对于中成伟业公司主张本案的装修费用，因清清园公司的装修已经得到中成伟业公司和华鼎凯宸公司的同意以及事后的追认，且本案合同的解除的过错在于华鼎凯宸公司，无权向清清园公司进行主张。华鼎凯宸公司向本院提出反诉请求：1.请求确认华鼎凯宸公司与中成伟业公司签订的房屋租赁合同无效；2.请求判令清清园公司支付华鼎凯宸公司2018年7月1日至9月30日的租金1100000元；3.请求判令清清园公司以4400000元为基数按千分之五向华鼎凯宸公司支付2019年2月1日至交房之日的滞纳金及房屋占用费；4.请求判令清清园公司承担中成伟业公司主张由华鼎凯宸公司支付的其他合法损失；5.本案诉讼费及其他费用由清清园公司和中成伟业公司承担。案件审理过程中,华鼎凯宸公司经本院释明,撤回第二、三项诉讼请求，并表示就该内容另行诉讼解决。事实与理由：2018年5月，华鼎凯宸公司因经营所需房屋，选择了中成伟业公司出租的坐落于大兴工业开发区金科巷4号院共计3300平方米的楼房。之后由于清清园公司急需用房，华鼎凯宸公司将租赁的房屋经中成伟业公司同意转租给清清园公司。2018年6月26日，华鼎凯宸公司与清清园公司签订自2018年7月1日至2028年12月31日止的房屋租赁合同。合同生效后，清清园公司在未办理施工手续之前对租赁房屋进行了拆除装修，被相关部门叫停后，一直未向相关部门办理施工许可证。2018年11月，华鼎凯宸公司获知清清园公司将在租赁房屋所在地注册成立的大兴分公司注销，且一直不去办理施工许可证，故华鼎凯宸公司要求清清园公司提前准备并交付下一期租金。但清清园公司未予交付。2019年2月27日办理了装修许可证，但是清清园公司却在2019年3月1日和3月8日以华鼎凯宸公司未提供建设规划许可证及房屋产权证明为由，要求停止向华鼎凯宸公司支付下一期租金。由于清清园公司未能按约定支付给华鼎凯宸公司租金，导致华鼎凯宸公司无法向中成伟业公司支付租金，中成伟业公司因此起诉华鼎凯宸公司要求解除合同。华鼎凯宸公司认为，华鼎凯宸公司不能履行与中成伟业公司约定的义务，完全是由清清园公司造成的，又鉴于清清园公司是该租赁房屋的实际使用权人，双方又是在未经过华鼎凯宸公司同意的情况下，已就交付房屋进行了联系，故中成伟业公司要求华鼎凯宸公司承担的合法损失应当由清清园公司承担，同时，由于清清园公司给华鼎凯宸公司造成的损失也应当由清清园公司承担并给付。另外，在法院审理期间，中成伟业公司出租的房屋临建部分被政府相关部门认定为违章建筑，中成伟业公司在签订合同过程中，向华鼎凯宸公司隐瞒这一重大事实，导致华鼎凯宸公司向清清园公司转租时也未告知清清园公司。根据法律规定，中成伟业公司与华鼎凯宸公司签订的房屋租赁合同无效，其应承担无效合同产生的法律后果，如清清园公司因此不能赔偿华鼎凯宸公司的损失，中成伟业公司应当承担赔偿责任。中成伟业公司针对反诉辩称，对华鼎凯宸公司要求确认合同无效的请求不认可。因为出租房屋有证的面积2852平米，无证的面积不到400平米，并不影响其合同目的的实现。且在诉争时没有拆除，具有使用价值。签订租赁合同时中成伟业公司出示了产权证，对方对无证部分明知且表示接受。因此该房屋租赁合同应为有效。对第二项诉讼请求不同意，依据合同本来就是应该交的，且中成伟业公司提交了相关证件后实际使用人清清园公司也成功办理了装修工程的施工许可证，并没有影响合同目的的实现。故不同意华鼎凯宸公司的反诉请求，涉及清清园公司的部分中成伟业公司不做答辩。清清园公司针对反诉辩称，因涉案房屋与产权证不符，本案存在合同无效或部分无效的情况，也影响了华鼎凯宸公司与清清园公司的租赁效力。华鼎凯宸公司提起反诉应该对中成伟业公司提起反诉，无权对清清园公司提起诉讼，华鼎凯宸公司针对清清园公司的诉讼请求没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：2018年5月14日，中成伟业公司（出租方、甲方）与华鼎凯宸公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、房屋位置及出租部位：北京市大兴区工业开发区金科巷4号1幢1至6层全部，2幢l层全部（以下简称涉案房屋），以及临建部分全部（西侧三层楼整栋，连廊三层楼整栋，东侧四层楼整栋，北侧员工宿舍一排五间）。二、房屋租赁期限：自2018年5月15日至2028年8月14日，合同到期后甲方如仍出租此房，乙方有优先租赁权（租赁价格参考当时市场行情），甲方给乙方三个月房屋装修免租金期2018年5月15日至2018年8月14日。三、房屋租金、押金支付及违约条款：1、房租租金采取分期递增方式：第一年至第四年房屋租金为人民币2800000元每年……2、租金支付方式为半年付，首期租金在合同签订三日内支付人民币700000元，待东楼交付前三日内付清剩余700000元，往后每期租金到期前30天乙方支付下一租期的房屋租金。如果逾期未支付房租逾期每日按千分之五缴纳滞纳金，逾期十日以上甲方有权单方面解除合同并强制清退乙方，甲方不承担乙方任何形式的赔偿要求，并且房屋租赁押金及装修设施和全部办公设备均不予退还，另外有权追究由此为甲方造成的全部损失。3、房屋租赁押金为人民币400000元整，同首期租金一次性支付，租赁期满若无损坏赔偿及水、电、暖气、网费等欠缴费用押金全额退还，若有欠费或损坏设备、设施等需要扣除欠费和照价赔偿费用后退还剩余押金。4、乙方支付甲方租赁押金及每期房屋租金均以转账形式支付，以转账凭证作为支付凭证，甲方不再开具收款收据。5、租金中包含物业费跟暖气费，不含税金、水费、电费、和网费等一切日常经营消耗等费用。合同签订后甲方需结算清房屋租赁期以前全部水费、电费和网费，甲乙双方共同确认水、电底数，如果因乙方未及时缴纳相关费用产生的滞纳金和由此造成任何损失全部由乙方承担，如乙方办理工商执照甲方需要无条件配合和提供房产证……四、双方的权利和义务及违约条款：1、甲方必须于合同签订之日起十日内将西侧三层整栋楼交付乙方，连廊库房及东侧四层整栋楼于合同签订之日起两个月内交付乙方，房屋内附带家具、家电详见租赁合同附件（家具、家电明细和价格表），该附件与合同具有同等法律效力。2、甲方必须保证房屋所有设施及水、电、暖、网络等设备均能达到正常使用要求，在收房交接时乙方需逐一检查，收房以后装修和使用过程中出现任何维修问题均由乙方自行负责，如果由于出现问题乙方不及时维修而导致房屋价值受损甲方有权追究乙方全部责任……4、甲方已告知乙方该房屋的土地性质是工业用地、房产规划是办公用房，并保证无任何产权纠纷事宜。如甲方恶意隐瞒产权纠纷事宜而导致乙方无法正常经营或经营受损，甲方需无条件退还剩余租金及押金并赔偿乙方装修损失和经营损失。如因土地性质或产权类型和政府规划等原因导致乙方无法经营，甲方不承担任何损失，乙方拥有转租权，乙方对承租者的经营行为负全部责任，甲方不对第三方负任何责任和行使监督管理权，如果由第三经营或违法造成的任何损失和刑事、民事责任均与甲方无关。5、乙方在承租期间不得私自对房屋主体结构进行改造，如需改造必须经过甲方同意后并按各监管部门要求进行相关的申请备案，必须在得到甲方及各部门的正式批复后方可施工，否则任何由乙方私自装修改造等因素导致的一切后果和损失均有乙方无条件全责承担。乙方不得在现有房屋设施以外新建任何建筑设施，否则由此造成的任何损失均由乙方无条件全责承担。房屋内安装由于经营需要的任何机器机械设备均需安全合格，不对房屋及人员构成危险，否则出现任何的经济、刑事、民事责任均由乙方无条件全责承担……补充协议条款：具体附带家具待东楼交付时双方在附件家具家电明细表验收签字即可生效。合同签订后，华鼎凯宸公司于2018年5月3日支付100000元，5月16日支付1000000元，6月28日支付700000元，以上总计1800000元，双方均认可其中包括400000元押金。关于房屋交接事宜，在2019年3月20日庭审过程中，华鼎凯宸公司不同意解除合同，要求继续履行合同。2019年11月27日问话笔录中，华鼎凯宸公司表示房屋实际由清清园公司控制，是否退房、什么时间退房应由清清园公司决定。2019年12月3日庭前会议笔录中，清清园公司申请法院组织房屋交接。中成伟业公司、华鼎凯宸公司、清清园公司均认可涉案房屋在三方到场情况下，于2020年5月8日已交还中成伟业公司。在交接过程中，中成伟业公司向北京市志诚公证处申请证据保全，并为此支出公证费用10160元。另查明，中成伟业公司就涉案房屋取得不动产权证书，涉案房屋登记面积为共有宗地面积2677.92㎡/房屋建筑面积2852㎡。用途为工业用地/办公用房。2018年6月26日，华鼎凯宸公司（甲方、出租方）与清清园公司（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，约定：一、房屋位置及出租部位：北京市大兴区工业开发区金科巷4号1幢1至6层全部，2幢l层全部，以及临建部分全部（西侧三层楼整栋，连廊三层楼整栋，东侧四层楼整栋，北侧员工宿舍一排五间），附件房产产权证书及证明文件。二、房屋租赁期限：自2018年7月1日至2028年12月31日，合同到期后甲方如仍出租此房，乙方有优先租赁权（租赁价格参考当时市场行情），甲方给乙方六个月房屋装修免租金期，第一免租期为2018年7月1日至2018年9月30日，第二免租期为2019年10月1日至2019年12月31日。三、房屋租金、押金支付及违约条款：1、房屋租金采取分期递增方式，第一年至第二年房屋租金为人民币4400000元每年，第三年至第四年房屋租金为人民币4532000元每年。合同还就其他内容进行了约定。2018年6月29日，中成伟业公司出具证明，内容为：同意华鼎凯宸公司，将金科巷四号整栋房产以及院落，转租给清清园公司，用于幼儿教育使用，租期为十年（如遇不可抗拒因素除外）。2018年8月1日，北京清清园教育科技有限公司大兴分公司在北京市大兴区经济开发区金科巷4号1幢1层118注册成立，并于2018年11月14日进行了注销。2018年11月26日，华鼎凯宸公司向清清园公司发送房屋租金提前催缴通知书，内容为：就我方与贵方2018年6月26日签订的大兴区金科巷四号院租期为十年的租赁合同事宜特补充下列事宜。此房屋十年的租期共给你方六个月的免租期，你方缴纳了半年的租金，现五个月已经过去，你方已经将原有装修拆掉大半但并未进行下一步装修，中途我方提出帮忙协调被你方拒绝，我方担心贵方如果进行不下去给我方造成巨大损失，如你方打算继续履约请于2018年12月10日前缴纳下半年租金，如你方在期限内没有按时交纳租金我方将对外招租，并且收回你方的免租期，以下一份合同的签订时间作为跟你方结算的依据，并要求你方将房屋恢复原貌，望你方配合，特此通知。2019年1月14日，中成伟业公司以快递方式向华鼎凯宸公司发送房屋租金催款告知函，内容为：贵公司和我公司于2018年5月14日就北京市大兴区工业开发区金科巷4号整栋办公楼租赁事宜签署一份房屋租赁合同，按照合同第三条第2款约定第三期租金交付时间为2019年1月14日，现约定缴款时间已到贵公司仍未交款，现请贵公司于3日内支付下一期房屋租金1400000元，如逾期不支付我公司将按合同约定收取滞纳金，如超过10日以上（2019年1月27日前）仍未支付，我公司将按合同约定单方面解除合同，并向法院提起诉讼申请贵公司将房屋拆除未装修损失以及其他各项损失。华鼎凯宸公司收件人为张振彪（系当时该公司法定代表人），签收时间为2019年1月15日。张振彪于当日向中成伟业公司员工发送微信，内容为“通知我们已经收到，可是我们也确实有苦衷，我们一切手续都正规，可是管委会就以之前有人装修死人为由不让装修，我们都交房租以及押金八个月了，还是没办法进行，最近终于同意咱们做了又赶上春节，按理说该正常交租金，可事实情况摆在这我也难做，免租期您哪边不给增加房租我们都要推后到3月15号交，现在集团也封账了，因为有投资方的监管，所有事情必须推到春节后了”。2019年2月21日，中成伟业公司出具产权人同意装修证明，内容为：致大兴区住建委，我产权单位中成伟业公司，完全同意并委托清清园公司对位于大兴区工业开发区金科巷4号（建筑面积2852㎡）进行施工装修一事。烦请大兴区住建委给予配合办理相关事宜。2019年2月27日，大兴区住房和城乡建设委员会发放编号为〔2019〕施[大]装字0010号建筑工程施工许可证，建设单位为清清园公司，工程名称为大兴工业开发区金科巷4号装饰装修工程，建设规模为2852平方米。2019年3月1日，清清园公司向华鼎凯宸公司发送关于要求提供证明文件的通知函，内容为：按照我司与贵司于2018年6月26日签署的《租赁合同》，我司应于2019年2月底前支付下一期的房租732000元，但因贵司无法提供建设工程规划许可证正本及房屋产权证明文件导致我司无法办理施工许可证，我司目前已因此问题导致装修工程迟迟未能开工，房屋已空置数月，财产损失巨大。根据双方签署的租赁合同中第四条第4点之约定：如甲方（贵司）恶意隐瞒产权纠纷事宜而导致乙方（我司）无法正常经营或经营受损，甲方需无条件退还所交全部租金及押金并赔偿乙方装修损失和经营损失。鉴于贵司的行为，已严重导致我司无法正常经营，现我司要求贵司：1、请于2019年3月2日前提供我司租赁场地的建设工程规划许可证正本及房屋产权证明文件，协助我司完成相应的证件办理，防止我司扩大损失；2、如贵司未能于2019年3月2日前提供我司租赁场地的建设工程规划许可证正本及房屋产权证明文件的，我公司将中止后续房租支付，直至贵司提供上述文件，且我司保留解除合同并要求贵司赔偿损失的权利。2019年3月22日，中成伟业公司在涉案房屋处张贴实情告知函，内容为：该院落及全部建筑物我公司已租给华鼎凯宸公司，该公司未按合同约定书面向我公司以及相关部门提交装修申请，办理相关手续而直接将房屋部分结构进行拆除，并且未按合同约定时间支付房租，已经构成违约并严重侵害我公司利益，现我公司已将该公司诉讼至大兴区人民法院，请求法院依据合同约定解除租赁合同并赔偿私自拆除而造成的全部损失。大兴区人民法院已于2019年3月20日上午9：00开庭审理此案。我公司将向大兴人民法院申请具体评估机构对该公司私自拆除部分而造成的实际损失进行评估。在此期间如有进驻现场施工人员请注意现场保护，否则后果自负。2019年3月29日，清清园公司向华鼎凯宸公司发送解除合同通知函，内容为：2018年6月26日，我公司就租用北京市大兴区工业开发区金科巷4号院落的全部建筑物开办幼儿园事宜与贵公司签订《房屋租赁合同》。合同约定：租期十年，自2018年7月l日起至2028年12月3l日，含半年免租期；贵公司保证该房屋无任何产权纠纷、保证完成办理办园许可相关所有证件；如我公司无法正常经营或经营受损，贵公司无条件退还全部租金及押金并赔偿装修损失和经营损失。合同签订后，我公司进场后即着手进行办园手续等一系列准备工作。因装修装饰应申领施工许可证并需提交房屋产权证、规划许可证，但贵公司迟迟未能配合提供，导致工期延误、办园工作无法进展。且贵公司缺乏诚信，在付款期限并未届至时，即提前催交租金，甚至为此采取强行锁门、禁止出入等不法手段阻挠我公司的正常经营。另已获悉房屋产权人因贵公司欠付房租已依约解除与贵公司间房屋租赁合同，并诉至法院。产权人已在租赁场地张贴告示，要求保护现场。为此，我公司认为：贵我双方间的房屋租赁合同已实际上无法履行，且贵公司严重违约，造成我公司严重经济损失。现我公司依据合同法第九十四条的规定，郑重通知贵公司：解除合同，退还租押金并一切赔偿损失。请贵公司立即前来收房。并附有收房联系人及手机号码。2019年4月17日，清清园公司再次向华鼎凯宸公司发送要求解除合同立即进行收房通知函，内容与此前函件内容基本一致。2019年4月16日，北京市规划和自然资源委员会大兴分局出具了关于大兴区工业开发区金科巷4号建筑物规划审批情况的函，该函载明：“北京大兴新媒体产业基地管理委员会：经查，位于大兴区工业开发区金科巷**院建筑顶层彩钢结构建筑物、两幢主体建筑之间连廊2层及以上部分、主体建筑物北侧白色一层建筑物，未依法取得建设工程规划许可证。”庭审中，经询问，三方均认可涉案房屋的实际状态与不动产权证登记情况不完全一致，未依法取得建设工程规划许可证的部分情况与该函内容一致，对于该部分的具体面积，中成伟业公司认为无法确定，华鼎凯宸公司认为当时招租信息显示整体出租面积为3300平方米，故该部分面积为440平方米左右，清清园公司认为应当可以测量得出，但并未实际测量过。2019年7月1日，清清园公司以电子邮件方式及快递方式向中成伟业公司发送通知函，主要内容为：2018年6月26日，我司就租用贵公司名下位于北京市大兴区工业开发区金科巷4号院落的建筑物开办幼儿园事宜与华鼎凯宸公司签订房屋租赁合同。后因华鼎凯宸公司欠付贵司租金，贵司依约解除了与华鼎凯宸公司之间的房屋租赁合同，在此情况下，我司与华鼎凯宸公司之间的房屋租赁合同已实际上无法履行。因华鼎凯宸公司存在诸多违约行为，我司已于2019年3月27日及2019年4月16日等日期多次发函、联系华鼎凯宸公司要求对方进行收房、退还租押金等，但对方均未予以有效回复。为避免各方损失的进一步扩大，请贵司于收函后2日内立即前来收房。并附有收房联系人及手机号码。中成伟业公司在庭审中表示未收到该函件。2019年7月1日，清清园公司向华鼎凯宸公司发送关于要求退还押金等事宜的通知函，内容为：就贵我双方之租赁合同相关事宜，综合租赁物等之实际情况，我司于2019年3月27日发函给贵司，解除了双方之租赁合同，并要求退还租押金并赔偿一切损失，同时要求贵公司立即前来收房。本公司就相关事宜于2019年4月16日再次向贵司发函，但贵司至今未向我司进行任何有效回复。现我司再次郑重通知贵公司：请立即退还合同解除之后的租押金并赔偿一切损失。请贵公司于收函后2日内同本公司联系。如贵司未就相关事宜采取有效措施，由此产生的一切损失（包含但不限于房屋租金）由贵公司自行承担。2020年5月23日，北京中润达工程咨询有限公司接受中成伟业公司委托，对涉案房屋装修恢复工程造价进行了评估，评估所需工期为115天，评估金额为3685262.7元。中成伟业公司为该评估支出评估费用20000元。经询问，华鼎凯宸公司、清清园公司认为该证据系中成伟业公司单方委托鉴定，故不予认可。庭审中，中成伟业公司提交华鼎凯宸公司于2020年5月13日出具的选择鉴定机构意见，内容为：合议庭：关于中成伟业公司房屋租赁合同纠纷一案，目前在北京市大兴区人民法院审理过程中，我公司同意选择北京中润达工程咨询有限公司为评估机构，对涉案房屋恢复原状需要的费用和恢复需要的时间进行评估鉴定，特此确认。经询问，华鼎凯宸公司对该意见的真实性认可，但表示，其以为该意见是由法院委托，采取选定鉴定机构的方式进行司法鉴定，而非同意由中成伟业公司单方进行委托。庭审中，中成伟业公司提交4#楼2018年6月29日-2018年11月1日水、电、暖气费结算明细表，该明细表显示截至2018年11月1日各项合计费用为11185元。华鼎凯宸公司、清清园公司均认为该证据系中成伟业公司单方制作，对该证据不认可。上述事实，有双方当事人提交的证据和当事人陈述意见在案佐证。本院认为，中成伟业公司与华鼎凯宸公司所签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。华鼎凯宸公司认为合同无效的主要理由是涉案房屋院落中存在一部分未依法取得建设工程规划许可证的部分，但根据庭审查明的事实及双方当事人陈述情况，本案中未依法取得建设工程规划许可证的部分为400余平方米，相对于整体建筑而言属于较少部分，故不宜认定为无效合同；且该房屋租赁合同签订时，明确约定有临建部分，华鼎凯宸公司对此知情；其接收租赁房屋后又将该房屋转租，对房屋现状理应清楚；故华鼎凯宸公司基于合同无效的相关抗辩意见，本院不予采信，其要求确认合同无效的反诉请求，本院不予支持。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现各方当事人均认可合同已经解除，本院不持异议。各方当事人对解除合同的时间存在异议，依据本案证据情况及涉案房屋实际由清清园公司占有使用的具体情况，本院确认合同解除时间应为中成伟业公司张贴实情告知函之日，即2019年3月22日。依据双方合同约定，华鼎凯宸公司应当支付2019年2月15日至2019年3月21日的租金总计268493.05元。中成伟业公司要求华鼎凯宸公司支付2019年3月22日至2020年5月8日的房屋占有使用费的诉讼请求，中成伟业公司在清清园公司明确表示同意返还房屋之后，应当积极履行收房义务，阻止损失的扩大，综合考虑华鼎凯宸公司庭审意见、清清园公司在庭审中要求交房的事实、中成伟业公司要求恢复原状并向本院申请鉴定后进行单方鉴定的具体情况、收房所需准备时间以及实际交付时间等因素，本院酌情确定房屋占有使用费计算至2019年12月31日。经核算为2186300.55元，华鼎凯宸公司此前交付的400000元押金在此项中予以折抵，故华鼎凯宸公司还应给付中成伟业公司房屋占有使用费1786300.55元。关于中成伟业公司主张的滞纳金一项，中成伟业公司要求按照日千分之五的标准计算明显过高，且华鼎凯宸公司亦要求调整，故对该项诉讼请求中2019年1月15日至2019年3月21日部分，以268493.05元为基数，按照年息24%的标准进行计算，经计算为11651.86元。自2019年3月22日至实际给付房屋占有使用费的部分，为合同解除后逾期支付房屋占有使用费的损失，本院依法予以更正。该部分应分二部分进行计算，其中2019年3月22日至2019年8月19日期间，应以1786300.55元为基数，参照同期银行贷款利率4.35%进行计算，经计算为32146.07元；自2019年8月20日起至实际给付之日止的逾期付款损失，应以1786300.55元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算。中成伟业公司要求华鼎凯宸公司支付水、电费，但其证据不足以证明水电费的实际金额，故该项诉讼请求，本院不予支持。关于中成伟业公司要求免租期租金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于中成伟业公司要求恢复装修期间的占有使用费、评估费的诉讼请求，考虑到其据以确定具体金额的依据为评估报告，而评估报告系中成伟业公司单方制作，华鼎凯宸公司虽出具意见书，但其在庭审中明确表示其同意的前提是由法院委托，该陈述与其意见书中内容能够相互印证，本院对华鼎凯宸公司的辩称意见予以采信，故中成伟业公司的相关诉讼请求，本院不予支持。关于中成伟业公司要求清清园公司承担相关支付义务的本诉请求、华鼎凯宸公司要求判令由清清园公司承担中成伟业公司诉讼请求中由华鼎凯宸公司承担的部分的反诉请求，因清清园公司与华鼎凯宸公司之间合同属另一法律关系，双方合同是否解除、租金如何支付、违约责任如何确定等尚处于不确定状态，故要求清清园公司承担赔偿义务依据不足，本院不予支持。对于本案审理过程中，中成伟业公司及华鼎凯宸公司撤回的相关诉讼请求，均表示另行诉讼解决，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、确认北京中成伟业文化传媒有限公司与北京华鼎凯宸置业有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年3月22日解除；二、北京华鼎凯宸置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京中成伟业文化传媒有限公司2019年2月15日至2019年3月21日期间房屋租金268493.05元；三、北京华鼎凯宸置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京中成伟业文化传媒有限公司房屋占有使用费1786300.55元；四、北京华鼎凯宸置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京中成伟业文化传媒有限公司2019年1月15日至2019年3月21日期间的滞纳金11651.86元；支付北京中成伟业文化传媒有限公司2019年3月22日至2019年8月19日期间的逾期付款损失32146.07元以及2019年8月20日至实际给付之日止的逾期付款损失（以1786300.55元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算）；五、驳回北京中成伟业文化传媒有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京华鼎凯宸置业有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费47121元，由北京中成伟业文化传媒有限公司负担19945元（已交纳），由北京华鼎凯宸置业有限公司负担27176元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费10500元，由北京华鼎凯宸置业有限公司负担（已交纳）；保全申请费5000元，由北京华鼎凯宸置业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  王 静人民陪审员  姜永江人民陪审员  尹长坤二〇二〇年七月二十二日法官 助理  刘 微书 记 员  张海利