上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初1372号原告：上海汉桥实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：沈文龙，执行董事。委托诉讼代理人：姜晓慧，上海法知特律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雯静，上海法知特律师事务所律师。被告：上海崇蓝网络科技有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：施政。原告上海汉桥实业有限公司与被告上海崇蓝网络科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序。因无法通过邮寄或直接方式向被告上海崇蓝网络科技有限公司送达诉讼文书，本案于2020年3月17日转入普通程序，并采用公告送达，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告上海汉桥实业有限公司的委托诉讼代理人王雯静到庭参加诉讼，被告上海崇蓝网络科技有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海汉桥实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告和被告签署的编号为HB2019B011的《房屋订租合同》于2019年10月9日解除；2、判令被告向原告支付2019年9月15日至2019年10月9日的租金，以及按照租金标准支付2019年10月10日至2019年11月27日的房屋使用费合计137,655元(按月租金57,487.50元为计算依据，自2019年9月15日计算至2019年11月27日)；3、判令被告向原告支付2019年5月15日起至2019年7月14日止的两个月免租期的租金，合计114,975元；4、判令被告向原告支付《房屋订租合同》解除的违约金57,487.50元。审理中，原告变更诉讼请求为：1、确认原告和被告签署的编号为HB2019B011的《房屋订租合同》于2019年11月28日解除；2、判令被告向原告支付2019年9月15日至2019年11月27日的租金137,655元(按月租金57,487.50元为计算依据，自2019年9月15日计算至2019年11月27日)；3、判令被告向原告支付2019年5月15日起至2019年7月14日止的两个月免租期的租金，合计114,975元。事实和理由：2019年5月15日,原告与被告签订《房屋订租合同》(合同编号：HB2019B011),约定被告承租原告位于上海临港松江科技城汉桥文化科技园研展路XXX号B座1层101室建筑总面积为900平方米的房屋,租期为2019年5月15日起至2022年5月14日止;含税月租金为57,487.50元,租赁保证金为172,462.50元,房屋先付后租,以两个自然月作为租金的支付周期,租赁期内,被告应在每个缴费周期首月的前5个工作日前向原告一次性支付本缴费周期的租金,逾期支付租金超过30天的,视为被告单方违约,原告有权扣除全额保证金并终止合同,另被告还需按房屋起租时一个月租金支付违约金。合同签署后,原告依约向被告交付了租赁房屋,被告按约定支付了租赁保证金172,462.50元,并支付房屋租金至2019年9月14日。2019年9月10日,原告向被告出具《租金缴付通知单》,要求被告于2019年9月20日前支付2019年9月15日至2019年11月14日的租金,被告签字确认;2019年9月26日,案外人上海汉桥商业经营管理有限公司及上海汉桥物业管理有限公司共同向被告出具《催款通知》,向被告催缴欠付的房租、物业费、停车费、电费及空调能耗费,被告亦签字确认;2019年10月9日,由于被告拖欠租金已逾30日,原告委托上海法知特律师事务所制发《律师函》,通知被告《租赁合同》于2019年10月9日解除,并再次向被告催缴欠付款项，但均遭退信。因长期未能与被告取得联系,为了避免损失进一步扩大,原告于2019年11月28日在第三方安保公司的监督和协助下对租赁房屋进行了清场,并制作了《B101物品清单》,将被告物品挪至仓库进行保管。然,截至本案起诉之日,被告仍未支付上述欠款,给原告资金周转造成严重不利影响，故为维护合法权益，原告起诉至法院，要求判如所请。被告上海崇蓝网络科技有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告上海汉桥实业有限公司系位于上海市松江区九亭镇研展路XXX号2幢房屋的权利人。原告上海汉桥实业有限公司作为甲方(出租方)与被告上海崇蓝网络科技有限公司作为乙方(承租方)签订《房屋订租合同》(合同编号为HB2019B011)一份，约定原告将位于研展路XXX号B座1层101室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告，建筑面积为900平方米，租赁期限自2019年5月15日起至2022年5月14日止，日租金为2.1元/天/平方米(建筑面积)，月租金为57,487.50元，保证金为172,462.50元。合同第三条约定：“……3-2-1首期免租期：自2019年5月15日起至2019年7月14日止为免租期……3-2-3免租期内，乙方无需向甲方支付租金，但仍需自行承担因使用房屋而产生的物业管理费用和其它相关费用。如在租赁期限内，乙方因非本合同约定情形擅自单方面解除本合同、提前退租或本合同因乙方违约而解除的，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，应视为乙方自始不应享有前述免租期，应向甲方补齐免租期租金”。合同第四条约定：“……4-3该房屋实行先付后租，以两个自然月作为租金的支付周期。在租赁期内，乙方应在每个缴费周期首月的前5个工作日前向甲方一次性支付本缴费周期的租金，甲方收取租金后应向乙方开具税务机关监制的正规发票。乙方逾期支付租金未超过10天的，甲方将口头催缴，且乙方需按应付未付租金的5%向甲方支付逾期付款利息并补足应付租金，逾期支付租金20天的，甲方将出书面催缴函，且乙方需按应付未付租金的10%向甲方支付逾期利息并补足应付租金，逾期支付租金30天的，视为乙方单方面违约，甲方有权扣除全额保证金并提前终止合同，乙方还应承担相关违约责任……”合同第九条约定：“9-2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除协议。违反协议的一方，应向另一方按房屋起租时的一个月租金支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(6)乙方逾期不支付租金累计超过30日的。”合同另对其他事项作了约定。合同签订后，被告支付了保证金172,462.50元及2019年7月15日至2019年9月14日的租金，之后的租金经原告多次催讨均没有支付过。原告向法庭陈述2019年10月份左右其就联系不到被告了，邮寄的信函均遭退信，为了避免损失进一步扩大，原告于2019年11月28日在第三方安保公司和物业经理的监督和协助下对系争房屋进行了清场，并制作了《B101物品清单》，将被告物品挪至仓库进行保管。审理中，原告称合同中约定的B座即2幢。此外，原告表示由于被告延迟支付租金的行为构成违约，其根据合同约定没收被告支付的保证金172,462.50元，因此对起诉时第四项要求被告支付违约金的诉讼请求不再主张。以上事实，有上海市不动产登记簿、《房屋订租合同》、租金缴付通知单、催款通知、律师函、邮寄凭证、《B101物品清单》及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋订租合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守。本案中，原、被告就系争房屋已经成立了房屋租赁合同关系，被告理应按照合同约定按时支付租金，被告逾期不支付租金超过三十日，原告有权解除合同并收回房屋，因原告向被告发送的律师函均遭退信，现原告主张其于2019年11月28日收回系争房屋的时间作为合同解除时间，并无不当，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告确认被告已支付系争房屋租金至2019年9月14日，故原告要求被告支付合同解除之前即2019年9月15日至2019年11月27日的租金有事实和法律依据，主张的金额137,655元，亦未超过约定的金额，本院予以支持。关于原告主张要求被告支付2019年5月15日至2019年7月14日免租期租金114,975元的诉讼请求，本院认为，因被告违约导致合同解除，根据合同约定，视为被告自始不应享有免租期，需向原告补齐免租期租金，故原告该项诉讼请求，有事实和合同依据，本院予以支持。关于违约金的诉讼请求，原告表示其已没收被告支付的保证金，故现自愿放弃违约金的主张，并无不当，本院予以准许。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。综上所述，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告上海汉桥实业有限公司与被告上海崇蓝网络科技有限公司签订的《房屋订租合同》(合同编号HB2019B011)于2019年11月28日解除；二、被告上海崇蓝网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海汉桥实业有限公司自2019年9月15日起至2019年11月27日止的租金137,655元；三、被告上海崇蓝网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海汉桥实业有限公司自2019年5月15日起至2019年7月14日止的免租期租金114,975元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,089元，由被告上海崇蓝网络科技有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 娜审 判 员  魏婷婷人民陪审员  陆世林二〇二〇年六月三十日法官 助理  余诗诗书 记 员  张曼婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。