安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0303民初1045号原告：蚌埠宝龙公司经营管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市，统一社会信用代码91340300077248020H。法定代表人：许健康，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：庄园园，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：王进杰，安徽禹风律师事务所律师。被告：葛立平，女，1961年11月29日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。原告蚌埠宝龙公司经营管理有限公司与被告葛立平房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年4月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蚌埠宝龙公司经营管理有限公司（以下简称宝龙公司）的委托诉讼代理人庄园园到庭参加诉讼，被告葛立平经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝龙公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》己于2019年12月21日解除，并判令被告将其承租的商铺恢复原状（以交付确认书为准）后立即腾退房屋；2、判令被告向原告支付拖欠的租金36459.9元及未按期支付租金的违约金10500.4元（违约金从2019年9月25日起，以36459.9元为基数，暂计算至2019年12月31日，之后以拖欠的租金为基数按照日3‰支付至被告付清拖欠租金之日止）；3、判令被告按照1190元/日的标准从2019年12月21日起向原告支付占有使用费直至被告实际腾退承租房屋之日止；4、判令原告有权没收履约保证金65737.36元及质量保证金7000元；5、判令被告向原告支付因被告违约导致合同提前终止的损失赔偿金53014元；6、判令被告向原告支付因被告违约而支出的律师费6000元、保全费及保全保险费；7、判令被告立即办理“蚌埠经济开发区立方医疗美容诊所”注册地址的所有营业执照及许可证额备案变更或撤销手续；8、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月30日，宝龙公司作为甲方与作为乙方的被告签订编号为“SYBBZZ18006”的《宝龙城市广场商铺租赁合同》(以下称“《租赁合同》”)，由被告承租宝龙公司开发的位于安徽省蚌埠市兴业路555号的蚌埠宝龙城市广场B区一号楼第一、二层的编号为M1-F1-B1022-023/F2-B1022的商铺(共三间)，面积为530.14平方米。《租赁合同》第4.4.条约定：“乙方应于每个自然季度月末的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金;同时约定第二个租赁年度期间的租金,乙方在第二个租赁年度的租金自第二个租赁年度起始日起二个租赁月度届满后之次日起缴纳,乙方每月应缴纳的租金为21735.74元”。租赁合同第4.7条约定:“如乙方逾期支付合同约定的……租金等,每逾期一日,乙方应向甲方支付应付未付款项的3‰作为违约金”；第5.1条约定：“……乙方应在签订本合同后5日内向甲方支付…(共计人民币65737.36元)作为履约保证金…”;第5.4条约定：“任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的,甲方有权在提前解除合同时,没收该履约保证金而不予退还”；第5.5条约定：……乙方应在签订本合同后5日内向甲方或物业管理公司支付…(共计人民币7000元)作为质量保证金，若乙方无任何违约行为并提交质量保证金收据后，方可无息退还”；第13.1条约定:“本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或者终止次日起七日内(简称“退还期”)迁出租赁场所…”;第13.3条约定:“无论本合同因何种原因解除/终止,乙方应于本合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续……”；第13.6条约定“…乙方应负责恢复原状或赔偿损失,并承担所有相关费用……”；第13.7条约定:“……若乙方未在退换期内撤离并返还租赁场所……，乙方应当向甲方支付占用费（占用标准：每日按本合同解除或终止时年租金额/365*2）从本合同解除或终止之日起付至实际交还之日时止……”；第15.1条约定：“除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一,均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同……2）乙方逾期支付租金，综合物业费或其他任何应付给甲方或物业管理公司的费用的……超过三十日的”；第15.2条约定：“如有第15.1条款的违约情况及本合同其他条款约定的情形发生。导致甲方解除合同的，乙方应当向甲方承担导致合同解除的违约责任，即乙方应按本合同第十三条约定退还租赁场所,且甲方有权不予反还乙方所支付的全部保证金及款项(包括但不限于履约保证金、质量保证金、已付未用的租金、已付未用的综合物业服务费、其他费用等),乙方并应按15.4条的约定向甲方支付合同解除损失赔偿金”；第15.4条约定：“双方同意，本合同任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益行为导致本合同提前终止的……还应向守约方承担损失赔偿金，损失赔偿金额相当于本合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度月租金2倍的金额”。《租赁合同》签订后，宝龙公司按约交付了租赁标的。依据《租赁合同》，被告应当在2019年9余25日前支付2019年10月1日至2019年12月31日的租金，但被告至今仍拖欠租金36459.9元，原告陆续向被告发出欠缴租金费事宜的缴费通知函及关于葛立平未缴纳租金。物业费、能源费等事宜的律师函，但被告均未予理会，原告于2019年12月20日向被告发送了解约函，解除与其之间的《租赁合同》。原告认为,被告迟延支付租金、物业费、能源费已超过30天,已构成严重违约，依据《租赁合同》的约定，原告有权单方解除合同，被告还应承担相应的违约责任。综上所述，原告为维护其合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告葛立平未做答辩。原告围绕诉讼请求向法庭提交了下列证据：1、原告营业执照、被告身份证复印件，证明原、被告诉讼主体资格；2、商铺租赁合同，证明原告与被告存在租赁关系的事实、双方的权利义务、以及违约责任的约定的事实；3、租赁场所交付确认书，证明原告交付被告租赁场所的时间以及符合交付条件的事实；4、催缴函、律师函、解约函以及邮寄面单、签收查询单，证明原告催缴相关款项的事实以及原告与被告租赁合同已解除的事实。被告葛立平在举证期限内未向法庭提交证据，亦未到庭参加诉讼，视为放弃对原告提供证据的质证权，经本院审查，原告提供的证据客观真实，且与本案有关联，本院予以确认。根据上述认定的证据及原告当庭陈述，本院对原告所诉事实予以确认。另查明，2019年11月25日、11月29日、12月20日，原告分别给被告发送催款函、律师函、解约函，催缴2019年11月1日至2019年12月31日的租金43471.4元及综合物业服务费12723.4元。2019年11月29日，原告给被告发送律师函，告知被告逾期未交纳租金的行为已构成违约，应及时与原告协商，否则会采取包括但不限于诉讼在内的法律途径追究相关责任。2019年12月20日，蚌埠宝龙资产经营经营管理有限公司出具解约函一份，主要内容为：“我司已于2019年12月11日发函催告贵方尽快支付拖欠款项，但至今贵方仍未支付拖欠的款项。为此，根据租赁合同之相关规定，现我司正式函告贵方如下：一、自2019年12月21日起，双方签订的租赁合同解除；二、我司不退还贵方已付未用的履约保证金人民币65737.36元、质量保证金人民币7000元；三、贵方应于2019年12月28日前，一次性向我司支付拖欠的租金人民币36459.9元及逾期付款违约金；四、贵方应于2019年12月28日前，一次性向物业公司支付拖欠的综合物业服务费人民币10671.2元及逾期付款违约金；五、贵方应于2019年12月28日前，一次性向我司支付合同解除损失赔偿金人民币53014元；六、贵方应于2019年12月28日或之前，按租赁合同相关约定将商铺交还我司，并应于2020年1月20日或之前按租赁合同相关约定办理完毕以商铺为注册地址的所有执照、批准或许可证注销或变更地址等手续…本院认为，原、被告双方签订的商铺租赁合同系当事人真实意思表示，合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告要求确认原、被告之间签订的《商铺租赁合同》于2019年12月21日解除。因被告未按合同约定按期交纳租金，经催告后在合理期限内仍未履行，故原告有权解除合同，以原告解除通知到达原告时合同解除，故本院对原告请求确认原、被告之间签订的《商铺租赁合同》己于2019年12月21日解除的诉讼请求予以支持。对原告要求被告将其承租的商铺恢复原状（以交付确认书为准）后立即腾退房屋的诉讼请求，合同中做出明确约定，故对原告的该项诉请，本院予以支持。对原告要求被告支付拖欠的租金36459.9元及未按期支付租金的违约金10500.4元（违约金从2019年9月25日起，以36459.9元为基数，暂计算至2019年12月31日，之后以拖欠的租金为基数按照日3‰支付至被告付清拖欠租金之日止）的请求，本院认为，根据原告提交的催款函和解约函，可以确认被告交纳房屋租金至2019年10月31日，至合同解除之日，实际拖欠房屋租金51天，根据合同约定，第二个租赁年度的年租金为217357.40元，每天租金为595.5元，被告实际拖欠原告租金48831元（595.5元/天×51天＝30370.5元）；对于未按期支付租金的违约金，虽原、被告双方对提前终止合同的违约金已作约定，但该约定明显过高，本院酌定按年利率24%计算，故对原告的该项诉请，本院在确认范围内予以支持。对于原告要求被告按照1190元/日的标准从2019年12月21日起向原告支付占有使用费直至被告实际腾退承租房屋之日止的请求，本院认为，对于占有使用费用标准，可参照合同约定的租金标准计算，即从2019年12月22日起按595.5元/天计算至被告腾退房屋之日止。对于原告要求没收履约保证金65737.36元和质量保证金7000元的请求，因在合同中做出明确约定，故本院对该项诉讼请求予以支持。原告要求被告支付因被告违约导致合同提前终止的损失赔偿金53014元，因双方已对违约做出约定，且约定的违约金足以支付被告的损失，故对该项诉请，本院不予支持。原告要求被告支付律师费6000元，但其仅提供委托代理合同一份，未提交其他证据予以佐证，故对原告的该项诉请，本院不予支持。原告要求被告立即办理“蚌埠经济开发区立方医疗美容诊所”注册地址的所有营业执照及许可证额备案变更或撤销手续的诉讼请求，因在合同中做出明确约定，故本院对该项诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十一条、第二百一十六条、第二百二十三条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告蚌埠宝龙公司经营管理有限公司与被告葛立平签订的《商铺租赁合同》（编号为：SYBBZZ18006）于2019年12月21日解除;二、被告葛立平于本判决生效之日起三十日内腾空房屋，并将租赁房屋恢复原状（以交付确认书为准）后交还原告蚌埠宝龙公司经营管理有限公司；三、被告葛立平于本判决生效之日起十日内给付原告蚌埠宝龙公司经营管理有限公司拖欠的房屋租金30370.5元（计算至2019年12月21日）及违约金（以30370.5元为基数，自2019年9月25日起至实际付清之日止，按年利率24%计算）；四、被告葛立平于本判决生效之日起十日内给付原告蚌埠宝龙公司经营管理有限公司租赁房屋的占有使用费（自2019年12月22日起按595.5元/天计算至实际腾退房屋之日止）；五、原告蚌埠宝龙公司经营管理有限公司有权没收被告葛立平的履约保证金65737.36元及质量保证金7000元；六、被告葛立平于本判决生效之日起三十日内办理“蚌埠经济开发区立方医疗美容诊所”注册地址的所有营业执照及许可证额备案变更或撤销手续；七、驳回原告蚌埠宝龙公司经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3874元，减半收取1937元（原告已预交），由原告蚌埠宝龙公司经营管理有限公司负担640元，被告葛立平负担1297元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员  陈雷二〇二〇年五月二十五日书记员  罗嵩