湖北省石首市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1081民初139号原告：蔡建清，女，1958年5月14日出生，汉族，住湖北省石首市。委托诉讼代理人：李顺凯，男，1958年5月28日出生，汉族，住湖北省石首市，系蔡建清之夫。委托诉讼代理人：李必胜，男，1984年4月24日出生，汉族，住广东省深圳市龙华区，系蔡建清之子。被告：王业秀，女，1948年11月24日出生，汉族，住湖北省石首市。被告：王兵，男，1973年9月5日出生，汉族，住湖北省石首市。被告：徐中泉，男，1977年1月1日出生，汉族，住湖北省石首市。原告蔡建清与被告王业秀、王兵、徐中泉因确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡建清的委托诉讼代理人李顺凯、李必胜到庭参加诉讼，被告王业秀、王兵、徐中泉经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。现已审理终结。蔡建清向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与徐培富签订的房屋买卖合同无效；2.请求三被告共同赔偿原告房屋购房款25000元，并按照银行同期贷款利率支付自2003年5月8日至判决生效日止的利息；并赔偿房屋装修款55000元;3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，变更诉讼请求为：1.请求确认原告与徐培富签订的房屋买卖合同无效；2.请求三被告共同返还原告已付房屋购房款25000元及赔偿原告一倍购房款25000元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自收款之日起至清偿之日止的利息；赔偿原告房屋装修款与房产现增值部分损失100000元;3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2001年5月3日，徐培富与王柏知合伙开发了喻家山综合楼，原告于2001年12月20日与徐培富达成房屋买卖合同，约定：原告以25000元购买徐培富开发的位于喻家综合楼第四间门面，并于当日交付购房款3000元，后徐培富将毛坯房屋交付给原告，原告花费共计约55000元对该房屋进行了装修以及开通安装好水电。2003年1月25日，王柏知将该房屋出售给童兆平。2003年5月8日，原告将全部购房款25000元交予徐培富，徐培富向原告出具房款收条一张。2003年5月28日，石首市房产局向原告颁发了编号为：××号房产证。2004年12月30日，湖北省石首市人民法院作出的现已经生效的（2004）石民初字第01203号民事判决书认定，徐培富个人无开发经营商品房的主体资格，认定原告与徐培富所签订的房屋买卖合同无效。2008年12月8日，石首市人民法院作出了（2008）石行初字第23023号行政判决书，以石首市房产局颁发了人民法院已经查封的房屋所有权证为由撤销了原告的房产证。2015年7月16日，荆州市中级人民法院作出（2015）鄂荆州中行监字第00001号民事裁定书以原判严重违反法定程序为由，指令对石首市人民法院作出的（2008）石行初字第23023号行政判决进行再审。2016年4月12日，荆州市中级人民法院作出终审（2016）鄂10行再1号行政判决书，维持了原判。2017年徐培富因病去世。2018年6月29日，石首市检察院受理了原告对（2004）石民初字第01203号民事判决监督。2018年9月27日，石首市检察院作出终结审查。2019年下半年，在石首市人民法院协调下，童兆平以大约150000元将该房产购入，将剩余的约80000元存入法院账户内。现请求人民法院依法审理，维护原告的合法权益。被告王业秀未作答辩。被告王兵未作答辩。被告徐中泉未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年12月20日，徐培富（甲方）与蔡建清（乙方）签订了《房屋销售合同》，该合同载明：甲方同意将喻家综合楼第四间门面销售给乙方，总价款25000元。同日，蔡建清将3000元购房款交付给徐培富，并由徐培富向蔡建清出具了一张收条。2003年5月8日，蔡建清将25000元购房款全部交清后，由徐培富向蔡建清出具了一张25000元的收条。合同签订后，徐培富将该房屋交付给蔡建清，蔡建清对该房屋进行装修后和家人搬入该房屋居住至约2014年。另查明，蔡建清于2004年11月17日就诉争房屋领取了房屋所有权证。2014年6月23日，石首市房产管理局作出了撤销蔡建清该房屋所有权登记的决定，并于2014年7月在荆州日报进行了公告。还查明，徐培富与案外人袁建国于2000年11月购得石首市土产公司位于本市××的三幢平房的产权后，决定在此房相应的644平方米的土地上建房，以解决住房问题。2001年5月3日，徐培富与王柏知签订了《合伙开发商品房协议合同书》，约定在上述土地上合伙开发商品房，取名石首市喻家山综合楼。合同签订后，王柏知对上述房屋进行了拆除，并找有关部门制定建筑方案图和组织材料。该房在建设中，王柏知于2002年4月16日收取了童兆平6万元的购房款，并出具了收据。2003年1月25日，王柏知与童兆平签订了一份《售房协议》，约定将所建工程大门面壹间（图纸③轴至⑤轴）即从东往西第5、6两间门面作价6万元出售给童兆平，注明款于2002年4月交付。2003年3月12日，市规划局为徐培富、王柏知合伙工程颁发了《建设工程规划许可证》，其建设单位栏明为徐培富、袁建国等8人（无王柏知名）。2003年5月13日，市房产局就徐培富、王柏知合伙所建房屋颁发了鄂石字（2003）9号《湖北省商品房预售许可证书》，其法定代表人栏目载明为徐培富、袁建国等8人。后因徐培富将王柏知出售给童兆平的其中一间房屋交付给了蔡建清，童兆平由于所购的房屋被第三人占有使用而不能入住，遂向本院提起诉讼，本院经审理后于2004年12月30日作出（2004）石民初字第01203号民事判决书，判决：一、由王柏知和徐培富在本判决书生效后七日内返还给童兆平购房款6万元和赔偿占用此款期间的利息损失的70％（计息时间从2002年4月17日至付清之日止，按年利率5.49％计算）；二、王柏知与徐培富对上述款项承担连带给付责任；三、驳回童兆平要求确认徐培富与蔡建清、刘珍香房屋买卖行为无效的请求。宣判后，各方当事人均未上诉，现该判决书已发生法律效力。尔后，童兆平针对该生效判决，向本院申请了强制执行。2019年9月16日,本院作出（2018）鄂执恢50号执行裁定书,裁定将诉争房屋按流拍价155736元交付给案外人童兆平，该房屋所有权自上述裁定送达之日起转移给童兆平，遂导致本案诉讼。再查明，徐培富已于2017年10月20日死亡，其第一顺序继承人为王业秀（系徐培富妻子）、王兵（系徐培富之子）、徐中泉（系徐培富之子）。本院认为，本案争议焦点为：1.原告蔡建清与徐培富签订的《房屋销售合同》是否有效，2.三被告是否应当向原告蔡建清返还房屋购房款25000元及利息，并赔偿房屋装修款与增值部分损失100000元及赔偿已付购房款25000元一倍的损失。关于争议焦点1，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，具备一定法定条件的房地产开发企业，方可从事房地产开发经营。徐培富、王柏知是个人，无开发经营商品房的主体资格，虽然徐培富已取得所有土地的土地使用权，徐培富、王柏知合伙所建房屋有国家职能部门颁发的建房许可证和商品房预售许可证，但由于其商品房预售许可证的取得，违反上述城市房地产管理法的强制性规定，而我国合同法第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规强制性规定的行为无效，故蔡建清与徐培富2001年12月20日签订的《房屋销售合同》无效。关于争议焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同无效应返还因该合同取得的财产。本案中，原告蔡建清与徐培富于2001年12月20日签订的《房屋销售合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而自始无效，徐培富明知其无开发商品房的资格而违法进行商品房开发经营，蔡建清购房时应懂得向具有开发经营商品房资格的法人购房的道理，故徐培富对造成合同无效应承担主要责任，蔡建清应负次要责任。现诉争房屋已被强制执行给童兆平，客观上蔡建清不具备返还房屋的条件，而徐培富理应返还蔡建清购房款25000元。关于原告请求支付购房款利息的问题，因原告对合同无效负次要责任，且实际占有、使用房屋多年，故本院对该利息请求不予支持。关于原告要求赔偿房屋装修款与增值部分损失100000元的问题，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，原告在诉讼中未提供证据证明其所实际支付的装修费用，应由其承担不利后果，因此本院对其要求赔偿装修费损失不予支持；对于房屋增值部分损失，该房屋于2019年9月16日按流拍价155736元交付给童兆平，与原告购房时的差价是130736元，综合考虑原告对该房屋进行装修的实际情况、房屋自然增值、双方对合同无效均存在过错等因素，本院认为赔偿原告损失40000为宜，故本院对原告该诉请支持40000元。关于原告要求赔偿已付购房款25000元一倍损失的问题，原告与徐培富签订《房屋销售合同》时间是2001年12月20日，王柏知将该房屋卖给童兆平的时间是2003年1月25日，该情况不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项规定的情形，故原告请求赔偿已付购房款25000元一倍损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。另由于徐培富已死亡，被告王业秀、王兵、徐中泉系徐培富第一顺序继承人，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务应以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限”的规定，王业秀、王兵、徐中泉应在其继承徐培富遗产范围内清偿徐培富生前所欠债务。被告王业秀、王兵、徐中泉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其自动放弃享有的各项诉讼权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出判决。综上所述，原告部分诉讼请求,有事实根据和法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认蔡建清与徐培富于2001年12月20日签订的《房屋销售合同》无效；二、被告王业秀、王兵、徐中泉在继承徐培富遗产范围内在本判决生效后十日内向原告蔡建清返还购房款25000元及赔偿损失40000元；三、驳回原告蔡建清其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元减半收取900元，由被告王业秀、王兵、徐中泉在继承徐培富遗产范围内负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员  王慧二〇二〇年七月十日书记员  陈**