广东省韶关市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤02民终838-871号上诉人（原审被告、反诉原告）：李育庭，男，1965年10月7日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区***********。委托诉讼代理人：张朝星，广东秦唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈慧艳，广东秦唐律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：韶关市卓越房地产开发有限公司，住所地：广东省韶关市武江区*******。法定代表人：周代新，该公司董事长。原审第三人：钟某1，男，1970年1月17日出生，汉族，住广东省韶关市。原审第三人：韶关市浈江区怀恩贸易有限公司，住所地：广东省韶关市浈江区*****************。法定代表人：钟某1。原审第三人：韶关市浈江区平川贸易有限公司，住所地：广东省韶关市浈江区*******。法定代表人：叶某1。原审第三人：坤立五金经营部，经营场所：广东省韶关市武江区*******。经营者：廖艺雯。原审第三人：武江区正佳设计装饰部，经营场所：广东省韶关市武江区*******。经营者：廖艺雯。上诉人李育庭因与被上诉人韶关市卓越房地产开发有限公司（以下简称卓越公司）以及原审第三人钟某1、韶关市浈江区怀恩贸易有限公司（以下简称怀恩公司）、韶关市浈江区平川贸易有限公司（以下简称平川公司）、坤立五金经营部、武江区正佳设计装饰部合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2019）粤0203民初1857-1890号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。李育庭上诉请求：撤销一审法院作出的（2019）粤0203民初1857-1890号民事裁定，指令一审法院继续审理本案。事实与理由：一、一审裁定认定李育庭与卓越公司之间存在民间借贷关系，与事实不符。李育庭与卓越公司之间并不存在借贷关系，李育庭与钟某1之间的债权债务关系以及卓越公司与钟某1之间的民间借贷关系，并不影响本案李育庭与卓越公司之间商品房买卖合同关系的效力。一审裁定认定李育庭与卓越公司之间存在民间借贷关系缺乏事实依据。二、李育庭与卓越公司之间的商品房买卖合同关系真实、合法、有效。2015年7月21日，李育庭与卓越公司签订了34份《商品房买卖合同（预售）》，李育庭购买卓越公司开发的位于韶关市武江区*******卓越雅苑商住小区5栋701-715、901-919房。上述购房合同是双方的真实意思表示，合法有效。基于上述购房合同，清晰表明李育庭与卓越公司之间存在真实的商品房买卖合同关系。本案中，卓越公司的诉讼请求为解除上述34份《商品房买卖合同》，依据的事实和理由是其认为李育庭未支付涉案34套商品房的购房款。李育庭围绕与卓越公司所签订34份《商品房买卖合同》的真实性、合法性以及基于李育庭己付清购房款的事实进行抗辩，提出要求确认合同有效并诉请卓越公司履行涉案商品房交付和办证义务的反诉请求。李育庭与卓越公司均一致认可，双方存在真实的商品房买卖合同关系。一审裁定认定李育庭与卓越公司所签订的34份《商品房买卖合同》是为了抵债，与事实不符，完全混淆了李育庭与卓越公司之间的商品房买卖合同关系、卓越公司与钟某1之间的民间借贷法律关系。三、本案的争议焦点在于李育庭是否付清了涉案34套商品房的购房款，而非卓越公司与钟某1之间是否存在民间借贷债权债务关系，更非卓越公司与李育庭之间是否存在民间借贷债权债务关系。涉案34份《商品房买卖合同》签订后，李育庭通过自己的银行账户以及坤立五金经营部账户悉数向卓越公司付清了购房款，而卓越公司收到款项后如何支配收款资金，与李育庭无关，更无法推翻李育庭己付清购房款的事实和法律效力。至于卓越公司与钟某1之间的民间借贷问题，与本案无关。即使卓越公司对所欠钟某1的借款金额有异议或者所偿还款项金额有异议，也应当由卓越公司与钟某1自身解决。况且，本案诉讼过程中，一审法院亦追加了钟某1作为第三人参与本案诉讼，本案也完全可以依据相应的事实和证据，查明卓越公司对所欠钟某1的借贷关系。卓越公司、钟某1、怀恩公司、平川公司、坤立五金经营部、武江区正佳设计装饰部均未向本院提交书面答辩意见。卓越公司向一审法院起诉请求：1、依法解除卓越公司、李育庭所签订的卓越雅苑商住小区5栋415房、414房、413房、412房、411房、410房、409房、408房、407房、406房、405房、404房、403房、402房、401房、312房、311房、310房、309房、308房、307房的21份《商品房买卖（预售）合同》，并解除网签；2、李育庭承担案件全部诉讼费用。李育庭向一审法院提出反诉请求：1、确认李育庭、卓越公司所签订的卓越雅苑商住小区5栋415房、414房、413房、412房、411房、410房、409房、408房、407房、406房、405房、404房、403房、402房、401房、312房、311房、310房、309房、308房、307房的21份《商品房买卖（预售）合同》合法有效，卓越公司继续履行合同义务；2、卓越公司立即向李育庭交付卓越雅苑商住小区5栋415房、414房、413房、412房、411房、410房、409房、408房、407房、406房、405房、404房、403房、402房、401房、312房、311房、310房、309房、308房、307房的21套房屋；3、卓越公司向李育庭交付逾期交房违约金493818.82元（按购房款的每日万分之一，自2015年12月29日起，暂计至2019年9月16日止；其中：415房16481.31元、414房16510.71元、413房16510.71元、412房16510.71元、411房16510.71元、410房16481.31元、409房18542.90元、408房16070.51元、407房16481.31元、406房16481.31元、405房16481.31元、404房16481.31元、403房16481.31元、402房16481.31元、401房18444元、312房55944.39元、311房40185.78元、310房37127.63元、309房35849.50元、308房44875.71元、307房28885.08元）；4、卓越公司立即向房屋登记机构申请办理卓越雅苑商住小区5栋415房、414房、413房、412房、411房、410房、409房、408房、407房、406房、405房、404房、403房、402房、401房、312房、311房、310房、309房、308房、307房21套房的所有权转移登记给李育庭；5、案件诉讼费由卓越公司承担。一审法院经审查认为：卓越公司与李育庭均以房屋买卖合同纠纷为由向该院提起诉讼及反诉。卓越公司认为签订案涉21份《商品房买卖合同（预售）》后，李育庭至今未支付任何价款，仅通过武江区正佳设计装饰部、平川公司的账户，通过多次走账，达成购房款已支付的假象。李育庭则认为房款在网签购房合同前已全额支付，卓越公司收取房款后转出至第三人，是用所收房款偿还欠李育庭丈夫钟某1的债务，且卓越公司已经出具收款收据确认收到房款。一审庭审中，卓越公司认为钟某1仅向其法定代表人周代新出借了4000万元左右，但其已偿还约1.2亿，不存在仍需用房款偿还债务的情形；李育庭则认为其出借给周代新的本金约8500万元，双方签订案涉《商品房买卖合同（预售）》时，周代新仍欠其1000余万元。因此，卓越公司、李育庭签订《商品房买卖合同（预售）》的目的并非为了实现房屋买卖，而是为了减少相应的债务数额。换言之，卓越公司、李育庭之间的真实法律关系是民间借贷，《商品房买卖合同（预售）》的签订只是为了抵偿债务。而以物抵债，双方签订《商品房买卖合同（预售）》时，债务是否存在，履行期是否届满，是否存在恶意串通损害第三人合法权益的情形等，均系需要查明的内容。但经该院释明，卓越公司及李育庭均不同意变更案涉法律关系，因此，卓越公司的起诉及李育庭的反诉均应驳回。一审法院裁定：一、驳回卓越公司的起诉；二、驳回李育庭的反诉。本院经审查认为：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”《商品房买卖合同（预售）》是卓越公司与李育庭签订的，卓越公司与李育庭作为合同当事人均有权就合同效力、履行等问题提起诉讼。至于合同是否真实，有无损害第三人权益等问题待实体审查后认定处理。综上，李育庭的上诉请求实体审理的理由充分，本院予以支持。一审裁定认定事实不清、适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销广东省韶关市武江区人民法院（2019）粤0203民初1857-1890号民事裁定；二、本案指令广东省韶关市武江区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长 林 梦审判员 韩文锋审判员 危 晖二〇二〇年四月二十三日书记员 刘韵雯