四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初399号 原告：成都坤和物业咨询发展有限公司，住所地：成都市武侯区棕南公寓文锦楼C座4楼5号。 法定代表人：李方芳，成都坤和物业咨询发展有限公司董事长。 委托诉讼代理人：陆涛，男，系成都坤和物业咨询发展有限公司员工。 委托诉讼代理人：宋红双，四川精伦律师事务所律师。 被告：王平辉，男，1973年6月4日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告成都坤和物业咨询发展有限公司(以下简称坤和物业公司)与被告王平辉物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告坤和物业公司的委托诉讼代理人陆涛到庭参加诉讼。被告王平辉经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法缺席审理。双方庭外和解期间未能达成一致。本案现已审理终结。 坤和物业公司向本院提出诉讼请求：1、王平辉向坤和物业公司支付物业服务费1886.8元、生活垃圾清运费848元（计算自2011年1月至2019年10月。垃圾清运费按每月8元计算）；2、王平辉按照欠费金额的30%向坤和物业公司支付逾期交纳物业服务费的违约金566.04元（计算自2011年1月至2019年10月）；3、王平辉承担本案的诉讼费用。事实与理由：2007年1月18日坤和物业公司与成都市东融置业有限公司(以下简称东融公司)签订了“成都市东部新区起步区大观苑（二期）农迁房”项目的《前期物业服务合同》，约定坤和物业公司负责该项目的物业管理服务工作，业主负有交纳物业费义务。2010年1月7日，王平辉办理了“成都市东部新区起步区大观苑（二期）农迁房”项目XX幢X单元XXX号房屋的接房手续，但王平辉从2011年1月起，截止起诉之日，未向坤和物业公司交纳物业管理费、垃圾费共计2734.8元。该户的产权面积为71.19平方米，根据该项目物业服务合同约定，王平辉应按照0.25元/平方米标准向坤和物业公司交纳物业管理费。因王平辉违反合同约定，未按时足额支付费用，坤和物业公司向王平辉主张欠费金额的30%作为违约金。王平辉拒不交纳物业管理费的行为严重损害了坤和物业公司的合法权益。 王平辉未作答辩，未提交证据材料。 本院经审理认定事实如下：坤和物业公司取得工商局颁发的企业法人营业执照，经营范围有物业管理及相关社区服务。2007年1月18日，东融公司（甲方）与坤和物业公司（乙方）签订《成都市东部新区起步区大观苑（二期）农迁房前期物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方对成都市东部新区起步区大观苑(二期)农迁房提供前期物业管理服务事宜；本合同期限二年，自本合同签订之日起计算。2007年12月，东融公司的名称变更为成都市兴东置业有限公司(以下简称兴东公司)。2009年2月11日，兴东公司（甲方）与坤和物业公司（乙方）签订《成都市东部新区起步区大观苑（二期）农迁房前期物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方继续对成都市东部新区起步区大观苑(二期)农迁房提供前期物业管理服务事宜；本物业管理区域物业管理服务费实行包干制，前期物业管理服务费由乙方向业主按其拥有物业的建筑面积(具体建筑面积以产权监测核定建筑面积为准)收取，住宅物业按0.25元/月．平方米收取；乙方应于物业交付业主之日起向业主收取前期物业管理服务费，前期物业管理服务费的收取方式由乙方与业主或物业使用人另行按有关规定约定；本合同期限二年，自本合同签订之日起计算。 2014年11月7日，成都兴城投资集团有限公司(甲方，以下简称兴城公司)与坤和物业公司(乙方)签订《补充协议》，约定：鉴于乙方与兴东公司(现由甲方承继其权利义务)于2009年2月11日签订了《成都市东部新区起步区大观苑（二期）农迁房前期物业管理服务合同》，后双方又签订了服务合同及数份补充协议，上述合同约定乙方为甲方建设的大观苑二期小区提供前期物业服务，合同期限至2014年2月9日止。前述合同期限届满后，乙方仍实际为大观苑二期小区提供物业服务至今，甲乙双方同意大观苑二期小区《前期物业管理服务合同》的合同期限顺延至前述物业管理区域内业主大会(或业主委员会)依法成立并选聘新的物业服务企业之日止。2019年，兴城公司与坤和物业公司签订《成都市东部新区起步区大观苑(一、二期)农迁房前期物业管理服务合同终止协议》，坤和物业公司承诺协助新选聘的物业公司完成对本小区的物业接管，自2019年10月31日正式退场。 王平辉系“大观苑（二期）”业主，案涉房屋为成都市锦江区国槐街901号1栋2单元5楼17号，面积71.19平方米。王平辉于2010年1月6日接收案涉房屋，于2012年8月29日取得案涉房屋产权证。王平辉未向坤和物业公司支付2011年1月至2019年10月的物业服务费和代收的生活垃圾清运费。2019年10月21日，坤和物业公司向王平辉邮寄发出《缴费通知书》，催缴尚欠的物业服务费和生活垃圾清运费。 以上事实，有坤和物业公司提交的营业执照、王平辉人口信息（户籍）证明、《前期物业管理服务合同》、企业名称变更核准通知书、成国资规（2008）188号文件、补充协议、终止协议、缴纳通知书、邮寄单、入住通知书、征地拆迁现房安置协议、房屋信息摘要、代缴生活垃圾清运费票据及当事人的陈述在案为证。坤和物业公司提交的欠费明细系其单方制作，不作为本案证据使用。王平辉未到庭应诉，视为放弃质证和抗辩的权利，本院依法对上述证据予以采信。 本院认为，坤和物业公司是具有物业管理及相关社区服务等经营范围的企业法人，2007年1月18日坤和物业公司与东融公司签订的《前期物业管理服务合同》、2009年2月11日坤和物业公司与兴东公司签订的《前期物业管理服务合同》、2014年11月7日坤和物业公司与兴城公司签订的《补充协议》，上述合同的签订是当事人的真实意思表示，合同约定的内容不违反法律法规的规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。大观苑小区二期的建设单位与物业公司签订的合同对业主具有约束力，故案涉《前期物业管理服务合同》、《补充协议》合法有效，并对王平辉具有约束力。本案查明，坤和物业公司为大观苑小区二期提供物业服务从2007年1月18日至2019年10月31日止，其享有收取该期间业主的物业服务费和代收生活垃圾清运费的权利。根据《前期物业管理服务合同》的约定，住宅物业按0.25元/月．平方米收取物业管理服务费，以及《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理服务费用……”的规定，王平辉应向坤和物业公司支付2011年1月至2019年10月期间的物业管理服务费1886.54元和代收的生活垃圾清运费848元。对坤和物业公司多主张的物业服务费，本院不予支持。 关于违约金。虽然《前期物业管理服务合同》未明确约定业主向坤和物业公司缴纳物业服务费的具体时间，但根据物业服务合同的交易惯例和日常生活经验法则，业主至少应在年度内向物业公司足额缴纳当年的物业服务费。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，本案中，王平辉长达九年未向坤和物业公司交纳物业服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任。本院认为，违约金的计算标准，应以坤和物业公司的实际损失为基础，兼顾王平辉的违约程度等因素，并根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定王平辉应向坤和物业公司支付违约金100元。对坤和物业公司多主张的违约金，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下： 一、被告王平辉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都坤和物业咨询发展有限公司支付物业服务费1886.54元、生活垃圾清运费848元； 二、被告王平辉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都坤和物业咨询发展有限公司支付违约金100元； 三、驳回原告成都坤和物业咨询发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告王平辉负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员  何理 二〇二〇年五月十九日 书记员  刘茜