大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0293民初726号原告：郑楠，女，1986年9月28日出生，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：崔晓晨，辽宁华夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘春雪，辽宁华夏律师事务所律师。被告：中合（大连）置业有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区高能街****，统一社会信用代码：912102315655331039。法定代表人：孙海生，董事长。委托诉讼代理人：刘强，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔秋月，北京市中银律师事务所律师。原告郑楠与被告中合（大连）置业有限公司（以下简称中合置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑楠的委托诉讼代理人崔晓晨和刘春雪、被告中合置业的委托诉讼代理人刘强和崔秋月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑楠向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》；2.判决被告返还己付购房款1300000元及利息13460元(其中第一笔以50000元为基数，自2020年1月10日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止，暂计算至2020年6月25日为963元；其中第二笔以438800元为基数，自2020年3月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止，暂计算至2020年6月25日为5109元；其中第三笔以811200元为基数，自2020年4月7日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止，暂计算至2020年6月25日为7388元）；3.判决被告承担己付购房款一倍的赔偿责任即1300000元；4.判决被告返还原告装修费126100元、物业费6571元、施工证费40元、垃圾清运费1711.2元，小计134422.2元。以上总计2747882.2元。事实和理由：原、被告2020年1月10日签署《预定书》，约定原告购买被告开发的“南海壹号”项目XXX号房屋，并于签署当日交纳购房定金50000元。2020年3月16日，销售商又代开发商收取房款438800元，并出具收据。2020年4月7日，双方正式签订《商品房买卖合同》，并按照合同约定交付剩余首付款。至此，原告交纳首付款1300000元（含定金50000元）。被告交付房屋以后，原告交纳了物业费、垃圾清运费、装修费等（小计134422.2元）。原告在签订合同时仅知案涉房屋为抵债房，并不知被告在签订《商品房买卖合同》之前，案涉房屋己被抵押并且被法院查封。现案涉房屋无法办理商品房买卖合同登记备案，致使原告无法实现合同目的。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条(二）项，原告有权要求解除《商品房买卖合同》，并要求被告返还己付购房款及利息，承担己付购房款一倍的赔偿责任和原告的其他损失。被告中合置业辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。2.被告在签订商品房买卖合同时已经告知原告案涉房屋处于抵押查封状态，被告方不存在欺诈或故意隐瞒房屋已经被查封或抵押的事实。因此，被告认为双方应当继续履行《商品房买卖合同》，原告的请求应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《预定书》、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《商品房买卖合同补充承诺书》、增值税普通发票、专用收款收据、《施工合同书》、装修付款证明、录音（4份）、照片（1张）、微信截图，被告中合置业提交的情况说明，原、被告对上述证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的案外人大连太利嘉资产管理有限公司出具的专用收款收据，欲证明太利嘉公司代收原告房款438800元。被告对真实性不予认可，认为该份证据并非被告方出具，被告并未委托太利嘉公司收取原告房款。经审查，庭审中，被告认可太利嘉公司系其销售代理商，结合原告提交的录音及微信等证据，可以认定上述款项为原告交纳的购房首付款，该证据能够证明案件事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月10日，原告郑楠与被告中合置业签订《预定书》，约定原告预定被告开发的‘南海壹号’项目XXX号房屋，建筑面积约171.12㎡。当日，原告向被告交纳购房定金50000元。2020年3月16日，大连太利嘉资产管理有限公司出具专用收款收据载明原告郑楠向其交纳438800元，收款项目为代收房款（XXX，面积171.24平方米）。2020年4月9日，原告郑楠向被告中合置业交纳案涉房屋首付款811200元，被告中合置业向原告开具金额为861200元增值税发票（包括定金50000元）。庭审中，被告认可大连太利嘉资产管理有限公司系其销售代理商。2020年4月7日，原告郑楠与被告中合置业签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的‘南海壹号’项目XXX号房屋，建筑面积171.12平方米；买受人于2020年4月7日交付首付款861200元，余款850000元于本合同签订后三十个工作日内以银行贷款形式支付；出卖人应当在2020年9月30日前交付房屋；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方约定办理该房屋权属证书的期限为720日，自该房屋交付之日起计算，如因出卖人的责任，买受人不能再该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人向买受人承担已付房款每日十万分之一的违约责任，违约金最高不超过已交房款的2%，买受人退房的，出卖人按照已付房款每日十万分之一的标准向买受人承担违约责任，违约金最高不超过已交房款的2%，除此之外出卖人不向买受人承担其他任何责任。第十七条：双方可以就下列事项约定：……5.在签订本合同时，合同涉及房屋处于抵押、查封状态，出卖人承诺，在首付款支付后五个月内解除房屋的抵押、查封，如不能解除，出卖人承担一切不利后果。同日，双方签订《合同补充协议》，第六条第2项约定：买受人已经知悉所购买房屋目前处于抵押状态，买受人同意在房屋解押后办理房产证而不向出卖人追究逾期办证的违约责任。《商品房买卖合同》第十七条第5项约定处标注有下划线。被告于2020年4月9日向原告交付案涉房屋。原告于2020年4月9日交纳物业费6571元、施工证费用40元、垃圾清运费1711.20元。同日，原告郑楠与大连安鑫装饰工程有限公司签订《施工合同书》，约定对南海壹号XXX号房屋进行装修，工程款预算价为130000元，合同签订当日支付78000元，木工进场同时支付48100元，竣工验收合格支付3900元。原告已支付126000元。2020年4月20日、4月21日，原告郑楠、于丽敏(另案原告）与被告中合置业法务人员蒋某某、售楼处经理张某某就案涉房屋被另案查封事宜进行商谈，原告提出重新签订合同，被告提出可按原告的意见签订协议，原告最终选择由被告出具协议即《商品房买卖合同补充承诺书》，具体为：4月20日，郑：我们现在并不是说认定这个房子是归属于他的（查封人），这个肯定是没有的，因为他对房子申请了保全，也就是意味着将来他是避免这个损失，现在法院就是裁判这个，并不是把房子判给了他，这个我们明白，现在的问题在于这个房子也不是我们的，因为我们到现在为止，没有任何一份有效的合同能够证明这个房子是我们的，所以他现在干扰不干扰我们装修没关系，就算是他现在不干扰我们装修，我们也不敢装修，因为这个房子目前为止不是我们的，这就是我们的诉求。郑：什么时候能进入到网签。蒋：这个F地块不是你这几户的问题，而是有几百户都没有进入网签。于：那贷款办下来之后也不能吗。蒋：没有网签，你这边就办不了贷款，这是相互联系的。于：那之前跟我们说的要在五个月之内去办这个贷款。蒋：五个月之内，我这不正在努力工作么……。另，双方还就原告已交付的房款数额问题进行沟通，具体为：郑：我们现在就是除了房子这个问题外，还有刚才说的昨天也没有体现到太利嘉的，他们给我们出具的代收房款的证明，要不要就写到这个新的合同里，因为这样的话才能够体现出来我们确实是交了1300000元的房子首付，然后最后才能达成2150000元的总体购房款。蒋：总房款是这些，已交首付1300000元，其中800000元在哪，张总，以前咱有这样的合同吗，应该有吧。张：没有。蒋：那就想办法尽快协调，张总，怎么协调把这个给人家说明，那500000元在哪，交付的时候呢，将来你得合二为一，比如我们要正式办网签的时候就得合二为一，办完网签房子解压了、查封也解封了，办贷款的时候，这个都得给人家写上。张：因为本身是委托太利嘉嘛，相对于是有一部分肯定是体现不在合同里的。蒋：你体现不体现在合同里，人家这房款肯定是交了，这就是我们去技术处理的问题，文字上你得给写明了。郑：我们现在目前收到的任何有关文字包括协议上的这些所有的东西，都没能体现出来这一部分差额，我们唯一能体现这个差额的就只有太利嘉给我们开的代收房款的收据。蒋：是的，没问题，可以的。2020年4月24日，被告中合置业向原告出具《商品房买卖合同》补充承诺书，内容为：鉴于2020年4月7日，中合置业与郑楠双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议，购房人购买中合置业开发的位于大连市高新园区南海壹号项目XXX号商品房，购房总金额为1711200元，并约定缴清861200元首付款后，即可交房并自行装修入住，余款以银行贷款的形式支付。现已缴清861200元首付款。因签署购房预定书及签署原合同时仅告知该房屋为抵债房，未告知该房屋已被法院抵押、查封，为保障购房人权益，中合置业就原合同未尽事宜达成以下补充承诺：1、中合置业承诺于2020年8月31日前解除该房屋法院查封和银行抵押，并于解除后当日或第二日办理网签备案事宜；2、若中合置业逾期办理房屋解除查封手续及网签备案，购房人有权解除原合同，中合置业应一次性返还购房人已付购房款，并按照人民银行同期人民币贷款利率给付利息，返还已产生的装修费（凭票据）、物业费、施工证费、垃圾清运费及家电折旧费等。若原合同继续履行，每逾期一日，中合置业应向购房人支付该房屋已付房款万分之一的违约金，直至房屋解除查封；3、约定2022年4月7日前办理该房屋权属证书，如因中合置业责任，购房人不能在约定日期前取得房屋权属证书的，购房人不退房，合同继续履行，中合置业向购房人承担已付房款每日万分之一的违约责任，直至房屋权属证书办理完成；购房人退房的，中合置业除按照第二条中购房人解除合同的规定赔付外，还应承担已付房款每日万分之一的违约责任；4、本承诺书效力独立存在，不因原合同的无效或解除而失效。案涉房屋于2017年9月1日抵押给广州农村商业银行股份有限公司华夏支行。案涉房屋现被大连高新技术产业园区人民法院（首封）、广州市中级人民法院查封（轮候），申请主体为王伟、广州农村商业银行股份有限公司华夏支行。案涉房屋因上述抵押及查封未解除，至今无法办理网签备案。本院认为，结合本院查明的事实和证据，本案的争议焦点：一、案涉《商品房买卖合同》能否解除问题；二、原告已付首付款数额问题；三、原告主张的返还购房款及其他赔偿费用是否合理问题；四、被告是否存在故意隐瞒案涉房屋已抵押和查封的情况。针对第一个焦点问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条等规定的内容可以看出，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；合同解除包括约定解除、法定解除等。本案中，案涉房屋因存在抵押、被查封导致至今无法办理网签备案，被告亦未在其承诺期限内解除抵押和查封，原告有权根据补充承诺书的约定解除案涉《商品房买卖合同》。故原告要求解除双方于2020年4月7日签订的《商品房买卖合同》的请求，有充分的事实和法律依据，本院予以支持。针对第二个焦点问题，原告主张交纳首付款1300000元（其中438800元由案外人大连太利嘉资产管理有限公司代收），被告认可收取原告首付款861200元。本院认为，太利嘉公司代收的438800元应认定为原告交纳的首付款，原告交纳的案涉房屋首付款应为1300000元，理由如下：首先，庭审中，被告认可太利嘉公司是其销售代理商。其次，根据原告提交的谈话录音可见，被告公司的工作人员认可太利嘉公司代收的款项为原告交纳案涉房屋购房款。针对第三个焦点问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告承诺于2020年8月31日前解除该房屋法院查封和银行抵押，若被告逾期办理房屋解除查封手续及网签备案，原告有权解除原合同，被告应一次性返还购房人已付购房款并按照人民银行同期人民币贷款利率给付利息，返还已产生的装修费（凭票据）、物业费、施工证费、垃圾清运费及家电折旧费等。根据上述法律规定及被告的承诺，原告要求被告返还购房款1300000元及利息、物业费6571元、施工证费40元、垃圾清运费1711.2元于法有据，应予支持。关于原告主张的装修费126100元，案涉证据可以证明原告已支付装修费126000元，被告对此应承担赔偿义务。原告主张超出部分无据认定，本院不予支持。针对第四个焦点问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。本案中，原告主张被告存在故意隐瞒案涉房屋已抵押和查封的证据为被告在其出具的补充承诺书中自认在签署购房预定书及签署原合同时仅告知原告该房屋为抵债房，未告知该房屋已被法院抵押、查封，本院认为，被告的上述自认不足以认定其存在“故意隐瞒”的情形，首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十七条双方可以就下列事项约定：……5.在签订本合同时，合同涉及房屋处于抵押、查封状态，出卖人承诺，在首付款支付后五个月内解除房屋的抵押、查封，如不能解除，出卖人承担一切不利后果。上述内容特别标注了下划线。从上述约定内容可见，被告在签订合同时已告知原告案涉房屋已抵押和查封的事实，不存在故意隐瞒的情形。其次，被告出具补充承诺书之前，原、被告双方协商过程中，原告亦提到被告承诺五个月内解除抵押、查封事宜，亦可印证被告不存在故意隐瞒的情形。被告在补充承诺书中的描述不排除系为了安抚原告情绪而作出。最后，被告向原告出具《商品房买卖合同》补充承诺书，原告予以接受，视为对补充承诺书的内容予以认可。补充承诺书中对解除合同的后果中未约定被告需支付己付购房款一倍的赔偿。综上，原告主张的被告承担己付购房款一倍的赔偿责任即1300000元，无充分的事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑楠、被告中合（大连）置业有限公司于2020年4月7日签订的《商品房买卖合同》；二、被告中合（大连）置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告郑楠已付购房款1300000元及利息（以50000元为基数，自2020年1月10日起至实际给付之日止；以438800元为基数，自2020年3月16日起至实际给付之日止；以811200元为基数，自2020年4月7日起至实际给付之日止；均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告中合（大连）置业有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告物业费6571元、施工证费40元、垃圾清运费1711.20元、装修费126000元；四、驳回原告郑楠的其他诉讼请求。案件受理费38032元，保全费5000元，由原告郑楠负担20570元，由被告中合（大连）置业有限公司负担22462元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  崔洪梅人民陪审员  刘艾明人民陪审员  彭 莉二〇二〇年十月二十日书 记 员  宋晓娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。