江苏省苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初13297号原告：苏州工业园区东沙湖邻里中心管理有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东沙湖路100号2幢202室。法定代表人：亢越，总经理。委托诉讼代理人：潘重岳，北京德恒(苏州)律师事务所律师。被告：张东华。被告：张廉。被告：程晓。委托诉讼代理人：汪何斌，江苏晟贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙浩峰，江苏晟贤律师事务所实习律师。原告苏州工业园区东沙湖邻里中心管理有限公司（以下简称东沙湖邻里公司）诉被告张东华、张廉、程晓物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理，依法适用简易程序进行审理，后依法转为普通程序由审判员李精华独任审理，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告东沙湖邻里公司的委托诉讼代理人潘重岳、被告张东华、被告张廉、被告程晓的委托诉讼代理人汪何斌、孙浩峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东沙湖邻里公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告张东华、张廉共同向原告支付物业管理服务费（截止2019年10月31日）76893.26元；2.判令被告程晓对被告张东华、张廉的付款义务向原告承担连带清偿责任；3.三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年6月4日，被告程晓与案外人苏州工业园区融鼎资产物业服务有限公司（以下简称融鼎公司）签署《物业管理服务合同》，约定由融鼎公司为其承租的苏州工业园区东沙湖路100号东沙湖邻里中心D315、316室的房屋提供物业管理服务，租赁面积385.43平方米，服务期限自2013年6月1日至2016年5月31日。2013年6月17日，程晓作为经营者以承租场所为经营场所注册设立“苏州工业园区宸萱舞蹈培训工作室”。2016年5月13日，程晓以该工作室名义续签《物业管理服务合同》，服务期限自2016年6月1日至2017年3月31日。在上述合同期内，被告张廉于2016年8月4日作为经营者注册苏州工业园区宸萱舞蹈培训工作室并以该承租场所为经营场所，被告张廉为承租房屋的实际使用人。2017年6月12日，程晓与苏州工业园区邻里中心商业物业管理有限公司（原融鼎公司）签署《物业服务管理合同》，继续由该公司为其承租的上述场所提供物业管理服务，服务期限自2017年4月1日至2017年11月15日。2018年3月13日，因承租场所所在的东沙湖邻里中心整体产权变更登记原告名下，被告程晓与原告达成新的《物业管理服务合同》，服务期限自2017年11月16日至2020年3月31日。上述四份合同同时对物业管理服务费的标准、支付方式、违约责任等做了相应约定。自2019年3月开始，因未能收到2019年4月1日至2019年8月20日期间的租金，原告多次向物业管理服务合同落款人程晓、营业执照经营人张廉要求支付拖欠的物业管理服务费并与承租商铺的现场负责人张东华多次面谈催款，均未能奏效。2019年8月1日，原告从被告张廉处得知，被告张廉与张东华私下于2017年7月4日签署《店铺经营权转让合同》，约定自2017年8月10日起，转让该承租商铺的经营权。原告认为，被告张廉作为在承租场所登记注册的“苏州工业园区宸萱舞蹈培训工作室”的登记经营者、被告张东华作为该承租场所的实际经营者，虽然未与原告签署书面的《物业管理服务合同》，但作为承租场所的实际使用人，应共同对物业服务管理费承担付款义务，自2019年4月1日至2019年10月31日，拖欠的物业服务费共计76893.26元。被告程晓作为租赁合同的落款人，应对被告张廉、张东华的付款义务承担连带清偿责任。被告张东华辩称，2019年7月1日场地实际已全部断电不再使用，在这之前的费用可以承担，但是之后因为断电不再使用不应承担。被告张廉辩称，2016年4月7日其从程晓处受让了店铺，2017年7月4日，其又和张东华签署了转让合同，后续跟融鼎公司不存在物业服务关系，原告提供的2018年3月13日合同也非其签署，故其跟原告也没有关系，基于此，原告的诉求无相应依据。被告程晓辩称：其与融鼎公司的物业服务合同关系于2017年3月31日合同期满后终止，其未与出租方续约或继续使用该涉案房屋，故其与融鼎公司及原告之间自2017年3月31日后不存在物业服务合同关系。原告提供的签署时间分别为2017年6月12日、2018年3月13日落款人为程晓的两份物业服务合同，实际并非程晓本人所签，程晓并非这两份物业服务合同的主体。基于以上理由，原告要求其承担付款义务的诉求无相应依据，请求驳回对程晓的所有诉讼请求。本院经审查认定事实如下：2013年6月4日，被告程晓与融鼎公司签署《物业管理服务合同》，约定由融鼎公司为其承租的苏州工业园区东沙湖路100号东沙湖邻里中心D315-316室营业场地提供物业管理服务，租赁面积385.43平方米，服务期限自2013年6月1日至2016年5月31日。2013年6月17日，程晓作为经营者以承租场所为经营场所注册设立个体工商户名称为苏州工业园区宸萱舞蹈培训工作室。2016年5月13日，苏州工业园区宸萱舞蹈培训工作室与融鼎公司续签《物业管理服务合同》，服务期限自2016年6月1日至2017年3月31日。2016年8月4日，苏州工业园区宸萱舞蹈培训工作室经营者变更登记为被告张廉。2017年6月12日《物业服务管理合同》签署方落款为程晓与苏州工业园区邻里中心商业物业管理有限公司（原融鼎公司），由该公司为上述场所提供物业管理服务，服务期限自2017年4月1日至2017年11月15日，物业管理服务费标准为28元/m2·月。2018年3月13日《物业管理服务合同》签署方落款为程晓与东沙湖邻里公司，由东沙湖邻里公司为上述场所提供物业管理服务，服务期限自2017年11月16日至2020年3月31日，物业管理服务费标准为2017年11月16日至2019年3月31日期间28元/m2·月，2019年4月1日至2020年3月31日期间28.5元/m2·月。程晓对该两份合同不认可，其认为其已转让店面并退出，合同非其所签；张廉、张东华均称该两份合同非其所签，因转让后存在装修及店名变更事宜，也有口头告知转让事项，两次转让事宜东沙湖邻里公司均已知晓；东沙湖邻里公司称根据公司规定，应和原承租人进行续签，由于跟程晓联系不上，原告就把合同放在店面由承租人签署后再给原告，不清楚私下转让事宜，根据肉眼观察，原告也认可这两份合同非程晓本人签字。2016年4月7日，程晓与张廉签订《店面转让合同》，约定程晓将上述地址的店铺转让给张廉使用。2017年7月4日，张廉又与张东华签订《店铺经营权转让合同》，约定由张廉将上述地址的店铺经营权转让给张东华，交接之后（2017年8月10日）该店铺的债权债务关系由张东华承担。张东华经营上述店铺从事跆拳道培训，其按上述物业服务管理合同约定向物业服务提供者支付物业服务费，后于2019年4月1日开始拖欠费用。2019年8月26日，东沙湖邻里公司委托律师向张东华、张廉及程晓均发函要求支付欠缴租金、物业费等。庭审中，张东华述称因其经营的第二年租金翻倍导致资金紧张，从2019年7月开始原告进行断电，其便不再经营；原告述称因张东华欠缴租金、物业费，原告是以断电的方式催过，但仅断了三天左右。2020年1月17日，张东华与东沙湖邻里公司进行物业交接，将上述承租房屋退还了出租方。庭审中，东沙湖邻里公司述称其仍按照起诉状列明的欠费期间2019年4月1日至2019年10月31日进行主张。上述事实，由物业服务管理合同、转让合同、交接物品清单等证据及当事人庭审中的陈述予以证实，本院予以认定。本院认为：依法成立的合同受法律保护。根据东沙湖邻里公司提供的物业服务管理合同及当事人陈述，程晓已于2016年4月7日将相关店铺经营权转让与张廉，张廉又于2017年7月4日将店铺经营权转让与张东华，张东华从2017年8月10日起承租涉案店铺，并按东沙湖邻里公司提交的合同约定的物业服务费标准缴纳了2019年4月1日前的物业服务费用，故张东华与东沙湖邻里公司成立事实物业服务合同关系。张东华从2019年4月1日起欠付物业服务费，因张东华亦不认可最后一份合同系其签订，东沙湖邻里公司主张张东华按合同约定28.5元/m2·月支付物业服务费无合同依据，但此后费用可参照之前张东华支付物业服务费的标准28元/m2·月进行计算。张东华虽辩称其自2019年7月起因断电未再经营不应承担后续费用，东沙湖邻里公司以断电催缴费用行为确属不当，但东沙湖邻里公司称未长期停电，张东华作为涉案房屋实际使用人有相应使用等权利，其可向东沙湖邻里公司进行交涉处理，其于2020年1月与东沙湖邻里公司进行物业交接，此期间东沙湖邻里公司仍提供了相应物业服务，张东华作为实际使用人主张不应承担2019年7月后的物业服务费无相应依据。故张东华应按照28元/m2·月支付东沙湖邻里公司主张的2019年4月1日起至2019年10月31日的物业服务费用，本院经核算为75544.28元。后两份物业服务管理合同并非由程晓、张廉签订，东沙湖邻里公司亦称合同需每年与承租人续签，其亦知晓后两份合同非程晓及张廉签订，程晓及以个体工商户名义签订的物业服务管理合同期限已届满，程晓及张廉在合同期满后亦未继续使用涉案房屋，东沙湖邻里公司要求程晓、张廉承担相应物业费付款义务无合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张东华于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区东沙湖邻里中心管理有限公司物业服务费75544.28元；二、驳回原告苏州工业园区东沙湖邻里中心管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1722元，由被告张东华负担。此款已由原告预交，本院不再退回，被告张东华于履行上述判决付款义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  李精华二〇二〇年六月十五日书记员  李靖伟拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。