沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0102民初15876号原告:中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行,住所地:沈阳市和平区南三好街81号。统一社会信用代码：912101008177413991。负责人:赵鹏,该行行长。委托诉讼代理人：丁彦杰,系农行员工。被告：崔文强，男，1989年5月5日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告：李梓伊，女，1987年5月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告：沈阳国泰置业有限公司,住所地沈阳市和平区文体西路25号,统一社会信用代码：91210102798484015G。法定代表人：姬丽松。中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行(以下简称农行南湖支行)为与被告崔文强、李梓伊、沈阳国泰置业有限公司金融借款合同纠纷一案诉至本院,本院于2019年7月31日受理后,适用普通程序于2019年9月17日公开审理了本案,原告委托诉讼代理人丁彦杰到庭参加诉讼,被告崔文强、李梓伊经本院依法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行请求法院判令:1、原告农行南湖支行请求法院判令请求法院判令解除原、被告于2013年4月17日签订的《个人购房担保借款合同》；2、请求法院判令被告崔文强、李梓伊偿还原告借款本金492,748.55元、利息16,084.42元、罚息262元、复利138元,合计509,232.97元（以上本金及利息截止日为2019年5月23日），并自2019年5月24日起，按《个人购房担保借款合同》约定的计息办法给付原告中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行逾期利息至本判决实际清偿之日止；3、请求法院判令原告对被告崔文强、李梓伊名下位于沈阳市和平区三好街94－4号1－20－2号，建筑面积93.95平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；4.请求法院判令被告沈阳国泰置业有限公司在对被告崔文强、李梓伊应支付的上述款项承担连带保证责任；5.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。被告崔文强、李梓伊、沈阳国泰置业有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理查明的案件事实如下:一、主合同成立及生效情况:1、合同签订情况：合同签订时间：2013年4月17日；签订主体：原告中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行与被告崔文强、李梓伊、沈阳国泰置业有限公司；合同名称：《个人购房担保借款合同》，合同编号：21020120130017938。2、借款金额:540000元。3、借款期限:2013年4月23日--2043年4月22日。4、借款用于一手房贷款,贷款利率：5.9%,贷款采用分期还款方式（等额本息还款法）还款方法,本合同项下借款逾期的,罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%计收罚息,直至本息清偿为止。对应付未付利息,贷款人依据中国人民银行规定计收复利。5、欠款情况:截止至2019年5月23日,被告尚拖欠贷款本金492748.55元,利息16084.42元，罚息262.00元，复利138元,合计509232.97元未还二、抵押合同成立及生效情况：1.主债务：债权本金54万；2、担保范围：抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；3、抵押物：沈阳市和平区三好街94－4号1－20－2号,建筑面积为93.95平方米的房产；4、2013年4月22日,被告崔文强、李梓伊经沈阳市房屋登记中心办理抵押预告登记手续，编号为：0213068820.三、保证合同成立及生效情况：1.主债务：债权本金54万；2.担保范围：保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任；3.保证责任方式：连带保证责任；4.保证期间：本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。本院认为,原告与被告崔文强、李梓伊、沈阳国泰置业有限公司所签订的《个人购房担保借款合同》,系各方当事人的真实意思表示,合法有效,对各方均具有法律约束力,原告依约向被告崔文强、李梓伊发放了贷款,被告崔文强、李梓伊未依约履行还款付息的义务,原告有权要求被告崔文强、李梓伊归还借款本息并承担违约责任,原告依据合同约定，有权解除双方间《个人购房担保借款合同》、要求被告偿还原告贷款本金、利息、复利、罚息的费用。关于原告主张对被告崔文强、李梓伊抵押的房产享有优先受偿权的诉讼请求。依照《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，当事人以财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案涉案房屋未办理抵押物登记，仅办理了备案登记，抵押权未能设立，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告沈阳国泰置业有限公司承担保证责任的诉讼请求。根据《个人购房担保借款合同》的约定，被告沈阳国泰置业有限公司作为借款的保证人，主债务人崔文强、李梓伊未履行还款义务，原告有权要求被告沈阳国泰置业有限公司对借款本息的偿还承担连带保证责任，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。经计算,借款人尚欠借款本金492,748.55元、利息16,084.42元、罚息262元、复利138元,合计509,232.97元(以上本金及利息、罚息、复利截止日为2019年5月23日）,从2019年5月24日起按照《个人购房担保借款合同》中约定的计息方式计算。各被告经本院依法传唤,无正当理由未到庭应诉,视为放弃抗辩权。综上,依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决如下:一、解除原告中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行与被告崔文强、李梓伊、沈阳国泰置业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告崔文强、李梓伊于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行偿还借款本金492,748.55元、利息16,084.42元、罚息262元、复利138元,合计509,232.97元（以上本金、利息、罚息、复利截止日为2019年5月23日），并支付自2019年5月24日至实际履行之日止的逾期利息,按照《个人购房担保借款合同》中约定的计息方式计算;三、被告沈阳国泰置业有限公司在抵押房产取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日前对被告崔文强、李梓伊应支付的上述款项承担连带责任；并在承担连带保证责任后，有权向被告崔文强、李梓伊追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8892元,保全费3070元,公告费800元,由被告崔文强、李梓伊、沈阳国泰置业有限公司负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院道交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  李学佳人民陪审员  董秀坤人民陪审员  刘光珍二〇二〇年四月十日书 记 员  宋娇娇本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。