大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0214民初2220号原告：中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行，住所地：大连市普兰店区丰荣街153号，统一社会信用代码：91210282818713920B。负责人：王淼，系行长。委托诉讼代理人：范纪晖，系辽宁莲城律师事务所律师。被告：袁秀霞，女，1969年1月29日出生，汉族，住庄河市。被告：大连中民置业发展有限公司，住所地：大连市普兰店区皮口街道新海街47号，统一社会信用代码：91210282594433013X。法定代表人连儒波，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人赵伟，系辽宁海星律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行（以下简称建设银行）与诉被告袁秀霞、大连中民置业发展有限公司（以下简称为中民公司）为金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姜琳琳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托代理人范纪晖，被告中民公司的委托代理人赵伟到庭参加诉讼。被告袁秀霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行向本院提出诉讼请求如下：1、请求判令袁秀霞清偿借款本金人民币271661.72元及利息、罚息16338.53元（截至2020年1月9日）、合计288000.25元；2、请求判令袁秀霞按合同约定偿还自2020年1月10日起至还清借款之曰止的利息、罚息、复利；3、请求确认原告对袁秀霞抵押的房产享有优先受偿权；4、请求判令大连中民置业发展有限公司对袁秀霞的欠款承担连带清偿责任；5、诉讼费及一切相关费用由二被告承担。事实与理由：2014年11月28日，原告与袁秀霞签订212907000-2012-20140212534号《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定如下：借款用途：购置第一套商品房，房屋坐落于普兰店市；借款金额：人民币31万元整；借款期限为240个月，自2014年11月28日至2034年11月28日；贷款利率：浮动利率，即在基准利率水平上不浮动；罚息利率：贷款利率水平上上浮50%；借款的发放：贷款人将款项一次性划入大连中民置业发展有限公司账户；计息、结息：贷款利息自划款之日起计算，按日计息；还款：采用委托扣款方式等额本息还款法；抵押：被告以位于普兰店市的商品房为其借款提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权支付和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；借款人违约情形：包含借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等多种情形；贷款人救济措施：包括宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至欠款本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。2014年，原告与中民公司签订《楼宇按揭合作协议》，约定原告与大连中民置业发展有限公司就大连中民置业发展有限公司开发建设并依法销售的坐落于普兰店区的经批准命名为“中民海港国际公寓”的商品楼宇进行按揭合作，合作期限自2014年1月14日至2024年1月14日，第四条甲方承诺（即中民公司）：由于大连中民置业发展有限公司原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方（即大连中民置业发展有限公司）应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及乙方（即原告）为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间按乙方（即原告）对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方（即原告）与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交给乙方（即原告）核对无误、收执之日止。原告于2014年12月5日，依约发放贷款31万元，而袁秀霞没有按照贷款合同的约定履行还款义务，自2018年12月5日起开始违约，截至2020年1月9日，己拖欠到期应付贷款本息29677.96元。依据原、被告签订的借款合同的约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求袁秀霞立即清偿全部借款本金人民币271661.72元、利息、罚息7694.73元（截至2020年1月9日）及从2020年1月10日起至还清借款之日止的利息及罚息以及实现债权所发生的相关费用，中民公司亦应按照《楼宇按揭合作协议》的约定承担连带保证责任，故诉至贵院，如判所请。被告中民公司辩称：不同意原告的诉讼请求。本案案由为金融借款合同纠纷，借款人为袁秀霞，贷款人为原告，中民公司不是该借款合同的当事人，不应承担该合同约定的还款义务。案涉楼宇按揭合作协议签订的主体是原告与中民公司，没有袁秀霞的参与，因此为袁秀霞设定权利及义务的合同在袁秀霞签字确认前对袁秀霞不发生法律效力，同时该合作协议只是双方之间达成的合作意向，签订时购房人不能确定，因此在购房人确定后双方因再次签订担保合同，才能产生对三方都有约束力的抵押按揭贷款担保合同。本案袁秀霞不能履行借款合同的约定，原因是其本人个人原因，并不是由于中民公司不能按时办妥房屋权属证明，因此本案不适用合作协议第4条的约定。原告主张对抵押的房产享有受偿权没有法依据，优先受偿权是合同法第286条规定的，特指建设工程款的优先受偿权，金融机构借款合同中不存在抵押物的优先受偿问题。被告袁秀霞未出庭应诉亦未提交书面答辩意见。在庭审中原告提交如下证据：1、2014年11月28日，原告与袁秀霞签订212907000-2012-20140212534号《个人住房（商业用房）借款合同》，此证据来源于原告信贷档案，拟证明借款用途：为购买普兰店市的商品房住宅。（1条、28条），借款金额：31万元。（2条、29条），借款期限：240个月，即2014年11月28日至2034年11月24日。（3条、30条），贷款利率：采用浮动利率，在基准利率水平上上浮0%。（4条、31.1条），罚息利率：在本合同执行贷款利率的水平上上浮50%。（4条、31.2条），还款方式：采用等额本息还款方式（第4条、34.3条），担保方式：抵押担保，被告自愿以所购商品房作抵押，为上述借款提供抵押担保，抵押担保的范围包括本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用；（13条、37条），违约及责任：借款人未按约及时足额偿还本息，原告有权宣布贷款全部立即到期，要求借款人立即清偿本息及全部费用（16条、17条），优先受偿权：借款人未按时足额履行债权债务，原告有权行使抵押权；贷款人处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用后，优先用于清偿抵押财产担保的债务，剩余价款退还抵押人（13.8条、36条）；2、原告个人贷款支付凭证，此证据来源于原告信贷档案，拟证明原告履行合同情况，原告于2014年12月5日，向袁秀霞发放贷款31万元，被告在《个人贷款支付凭证》上签名确认，根据借款合同第33条约定，原告将款项一次性划入售房人大连中民置业发展有限公司账户，账号为：21×××78；3、对账单和拖欠本金、利息、罚息明细表，此证据来源于原告的信贷系统数据，拟证明袁秀霞履行合同及拖欠贷款情况，截至2020年1月9日，袁秀霞已还本金38338.28元，已还利息59957.99元，贷款余额为271661.72元，连续拖欠应付贷款本息10期，拖欠应付本金13339.43元，拖欠利息15155.76元，拖欠罚息1182.77元，合计拖欠到期应付贷款本息29677.96元，拖欠期间为2018年12月5日至今；原告起诉后，被告没有偿还过任何款项；4、普房预普他证字第××号预告登记证，拟证明2014年12月3日案涉房屋在普兰店市房地产管理处作了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为袁秀霞；5、商品房买卖合同及发票，此证据来源于被告向原告提供的商品房买卖合同原件，拟证明袁秀霞购买房屋的行为合法有效。2014年11月22日，袁秀霞与大连中民置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于普兰店市房屋一套，建筑面积86.76平方米；6、原告与中民公司签订的《楼宇按揭合作协议》，拟证明中民公司作为楼盘开发商，对袁秀霞的借款行为提供连带保证担保。根据第四条第四项，由于甲方原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间按乙方对每个借款人每笔费用分别计算，自每笔借款合同乙方与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文体正本及其他权利证书交乙方核对无误、收执之日；7、袁秀霞身份证、户口本，此证据来源于原告信贷档案，拟证明被告的身份情况；8、通过裁判文书网原告查询原告起诉中民公司类似本案的5份裁判文书，拟证明原告因楼盘其他贷款人拖欠贷款，从2016年开始至今有5个案件诉至法院，均判决贷款户与中民公司承担连带责任，个别案件中有中民公司代理人到场，均认可《楼宇按揭合作协议》，也认可承担连带清偿责任。本院认为，原告提交上述证据形式合法，能够证明案件事实，本院予以采信。经审理查明：2014年11月22日，被告袁秀霞购买被告中民公司商品房一套，该房屋位于普兰店市，建筑面积86.76平方米，除首付137681.60元外，余款310000元办理商业贷款。2014年11月28日，原告与被告袁秀霞签订编号为212907000—2012—2014212534号《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定原告向被告袁秀霞提供贷款金额310000元整，用途为购置上述房产，借款期限为240个月，自2014年11月28日至2034年11月28日。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮动0%；还款方式为等额本息还款；约定还款日为每月对日的前一日，当月无起息对日的，约定还款日为每月最后一日的前一日；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。违约责任条款中约定借款人不按本合同约定按时足额偿还本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；…行使担保权利；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。被告以其购买的位于普兰店市，建筑面积86.76平方米的房屋为该借款提供抵押，抵押担保范围包括本合同所列的本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。被告袁秀霞分别在合同借款人、抵押人处签名盖章。合同签订后，2014年12月3日原告与被告袁秀霞在普兰店市房地产管理处办理了预购商品房抵押权预告登记，登记证明编号为普房预普他证字第××号，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告袁秀霞。原告于2014年12月5日向被告袁秀霞发放贷款，贷款本金为310000元。截止到开庭之日涉案商品房仍未竣工验收，被告袁秀霞也未取得房屋权属证明。还查，被告袁秀霞自2018年12月5日起开始违约，截至2020年5月12日，被告袁秀霞尚欠原告贷款本金总额为271661.72元，拖欠已到期本金为17292.58元，拖欠利息19350.89、罚息为1998.35元，被告袁秀霞已还本金38338.28元，已还利息59957.99元。另查，原告与被告中民公司于2014年1月14日签订《楼宇按揭合作协议》，协议约定双方就被告中民公司开发并依法销售的坐落于大连普兰店市的经批准命名为“中民海港国际公寓”的商品楼宇（包括案涉房屋）进行按揭合作，合作期限自2014年1月14日至2024年1月14日，同时约定由于被告中民公司造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使原告无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，被告中民公司应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及原告为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间按原告与被告袁秀霞签订借款合同之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止。而且被告中民公司承诺对其承担连带保证的借款，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、原告是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方愿意承担主合同项下的全部或部分债务，被告中民公司在本协议项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求被告中民公司依照本协议约定在其保证范围内承担连带保证责任，被告中民公司不提出任何异议。本院认为：原告与被告袁秀霞签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。原告已按借款合同的约定履行了发放贷款的义务，被告应当按约偿还借款本息，逾期则应承担相应责任。被告未按合同约定时间偿还借款，已经构成违约。原告根据合同约定，宣告提前到期，要求被告提前付清借款本息，符合法律规定，此通知到达被告即生效。本案中，本院于2020年4月30日向被告袁秀霞送达起诉状及开庭传票等诉讼材料，即2020年4月30日原告宣告提前到期的通知到达被告，此后被告应当提前偿还所欠全部借款，逾期还应承担合同约定的借款利息及逾期加罚利息，但不应当承担复利。而提前到期日前的违约责任，被告除承担逾期利息外，尚应当根据约定承担复利。故对原告要求被告偿还全部本金271661.72元及相应利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。因自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率标准已经取消，自2019年8月20日之后，贷款利息的基本标准应改为全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。关于原告要求对被告袁秀霞所有的房屋享有优先受偿权一节。不动产抵押权预告登记的作用是限制现实登记人对不动产的另行处分权，是对案涉不动产办理权属证明后申请办理抵押登记的请求权，并不能直接设立抵押权。故原告要求对被告袁秀霞抵押的房屋享有优先受偿权的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告中民公司对该笔借款承担连带清偿责任一节。因原告与被告中民公司签订的《楼宇按揭合作协议》约定，由于被告中民公司原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使原告无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，被告中民公司应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼房每笔贷款本金及利息，以及原告为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处理抵押物的费用及其他费用。案涉房屋现并未办理竣工，致使原告无法办理正式抵押登记，被告中民公司应对被告袁秀霞的贷款承担连带保证责任。故对原告要求被告中民公司按照合同约定承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告袁秀霞于本判决生效后十五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行借款本金271661.72元及利息（自2018年12月5日起至2019年8月19日按合同约定的利率支付利息、罚息和复利；自2019年8月20日起至2020年4月30日，以全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基本标准，按照合同约定给付利息、罚息、复利；自2020年5月1日起至款项还清之日止，以全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基本标准，按照合同约定给付利息、罚息）；二、被告大连中民置业发展有限公司对上述借款本息承担连带给付责任；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2810元、保全费2220元，合计5030元（已由原告预交），由被告袁秀霞与大连中民置业发展有限公司连带负担，被告袁秀霞、大连中民置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向本院缴纳诉讼费2810元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效法律文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员  姜琳琳二〇二〇年五月二十六日书记员  张 黎附相关法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。