安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0303民初647号原告：安徽天洋新世纪购物中心（集团）有限公司，住所地安徽省蚌埠市，统一社会信用代码913403007509915795（1-1）法定代表人：李钢，总经理。委托诉讼代理人：蒋金双，安徽治邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈梦，安徽治邦律师事务所律师。被告：王家顺，男，1993年12月1日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。被告：安徽省岩石健身管理咨询有限公司，住所地安徽省蚌埠市，统一社会信用代码91340300MA2NK79R8B。法定代表人：王家顺，总经理。原告安徽天洋新世纪购物中心（集团）有限公司（以下简称新世纪公司）与被告王家顺、安徽省岩石健身管理咨询有限公司（以下简称岩石公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新世纪公司的委托诉讼代理人陈梦、被告王家顺及作为岩石公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新世纪公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间签订的《租赁合同》及两份补充协议；2.判令被告将租赁房屋腾空并交还原告；3.判令两被告支付原告租赁费353693.7元（暂计算至2019年10月25日，实际应算至交还租赁房屋之日止）及能源费47189元（包含2019年9月份的水电费31521元及2019年10月份的水电费15647元）、因被告原因导致租赁合同提前终止产生的违约金10万元（从被告已支付的履约保证金中直接扣除）、迟延履行违约金48907.7元（以400882.7元为基数，自2019年7月20日起按日1‰计算至2019年11月19日，后继续计算至实际租金费及能源费实际付清之日止）；4.诉讼费用由被告承担。后原告当庭变更诉讼请求第三项为：判令两被告支付原告租赁费353693.7元（暂计算至2019年10月25日，实际应算至交还租赁房屋之日止）及能源费47189元（包含2019年9月份的水电费31521元及2019年10月份的水电费15647元）、因被告原因导致租赁合同提前终止产生的违约金10万元（从被告已支付的履约保证金中直接扣除）、迟延履行违约金（以353693.7元为基数，自2019年7月20日起按日1‰计算至租金费实际付清之日止）。事实与理由：2017年3月10日，原告与被告王家顺签订了一份《租赁合同》，约定：原告将新世纪购物中心负一层001、002号商铺租赁给被告从事健身俱乐部的经营，租赁期为100个月，自2017年5月1日至2025年8月31日，自2017年9月1日起开始计租，每月租金42645元，自2019年9月1日至2022年8月31日的月租金为48331元；被告应于租赁期开始后每3个月缴纳一次租金，并应于每个交租期最后一个月20日前向原告一次性足额支付下个交租期的租金；如被告迟延交纳租金，每迟延一日向原告交纳欠费金额的1‰的迟延履行金，被告若逾期交纳超过30天，原告有权终止本合同；被告应按照实际消耗能源缴纳能源费，逾期30天不交，原告有权停止供电。租赁合同签订后实际由被告岩石公司经营使用。合同签订后至2019年1月5日，两被告共欠原告租赁费及能源费合计859860.4元，原告与被告王家顺于2019年2月12日签订一份《补充协议》，双方约定对于被告前期拖欠的租赁费和能源费总额859860.4元由被告分三期支付，自2019年3月开始每期支付286600元，每个月月底前支付，并约定2019年3月至5月的租赁费按月支付，后面的租赁费按照《租赁合同》约定的每三个月支付一次。该《租赁合同》签订后，两被告陆续向原告支付了部分的租赁费及能源费。被告应于2019年7月20日前支付2019年8月份至2019年10月份的租金及2019年7月份的能源费，但经原告多次催收，被告均拖延交纳租金，至2019年11月19日已迟延交纳租金超122天。原告已于2019年10月25日停止向被告租赁的商铺供电。故截止到2019年10月25日，被告欠原告租赁费及能源费合计400882.7元。原、被告合同关系明确，被告岩石公司是商铺的直接使用人应该支付租赁的相关费用，现两被告一直拖欠租赁费的行为严重损害了原告的合法权益，故原告诉讼来院。王家顺辩称，原告所述欠款金额属实，但该款项应由岩石公司偿还，该涉案房屋系岩石公司经营使用，王家顺只是在岩石公司注册前代表公司签订的租赁合同。岩石公司辩称，原告所述欠款金额属实，合同是我们公司成立前委派法定代表人王家顺签署的，租赁房屋实际是由我公司经营使用且我们还有一个10万元的租赁押金应当抵扣欠款，并同意解除租赁关系。本院经审理认定事实如下：2017年3月10日，被告王家顺与原告签订《租赁合同》，约定原告将位于安徽省蚌埠市蚌山区新世纪购物中心中负一的001、002号商铺租赁给被告王家顺用于巨石健身的经营，租赁期限为100个月，即自2017年5月1日起至2025年8月31日止，其中2017年5月1日至2017年8月31日为装修期。月租金标准为：自2017年9月1日至2019年8月31日为39645元/月；自2019年9月1日至2022年8月31日为44931元/月；自2022年9月1日至2025年8月31日为50217元/月。租金的支付方式为：除首期租金外，其他交租期租金均按每3个月完整的自然月为一个交租期交纳。应在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向原告一次性足额支付下个交租期租金。原告给予承租人4个月免租期（不含承租人装修期）。合同同时约定王家顺应当是在该房屋所在地（蚌埠市蚌山区）设立的具备法人资格的经营主体，否则王家顺应于本合同签署后30日内在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体或分支机构。该具备法人资格的经营主体设立完成即自动代替王家顺成为本合同的承租人，王家顺、该经营主体应共同与原告签署主体变更协议，且王家顺对该经营主体履行本合同承担连带保证责任。合同还约定王家顺应在该合同签约完成七日内向原告支付10万元作为履约保证金及其销售商品或提供服务的质量保证金，该合同因王家顺违约而提前终止的，则原告有权没收该合同项下的履约保证金。合同又约定，自进场日起，王家顺应当承担并支付该房屋所发生的水、电、燃气等能源费用，并对该能源费用的负担及支付方式等作出了明确约定。合同还约定，任一方违约，则向对方支付10万元违约金。王家顺延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，王家顺应当向原告或新世纪购物中心支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，原告有权单方解除合同。在租赁期内，若王家顺延迟交纳租金或物业服务费或能源费用等超过15日，经过原告、新世纪购物中心书面催告、王家顺仍不交纳的，原告或新世纪购物中心可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至王家顺履行相关付款义务为止。2017年8月28日，原告委托代理人方进与被告王家顺签订了一份《补充协议》，双方确认：原告对于项目扶手电梯周边新增的200㎡面积收取王家顺3000元/月的租金，递增按照主合同标准执行，计租时间从2017年9月1日起执行。2018年12月1日，岩石公司向原告出具《安徽省岩石健身管理咨询有限公司关于更换品牌的函》，主要内容为：将岩石公司原使用的巨石健身品牌更换为阿姆吉纳品牌LOGO，品牌更换后双方继续履行原有合作协议。2019年2月12日，原告与王家顺又签订一份《补充协议》，主要内容为：王家顺（岩石公司）截止至2019年1月5日应支付给原告的租赁费及能源费用共计859860.4元，分三次交清：2019年3月30日前支付286600元，2019年4月30日前支付286600元，2019年5月30日前支付286660.4元。如其未按时缴纳费用，原告将按照《租赁合同》约定，暂停阿姆吉纳健身全部能源供应及物业管理服务，收回物业，单方解除合同。2019年1月5日以后已经合同产生的相关费用，需按照《租赁合同》约定执行。2019年3月至5月份租赁费按月支付，6月份起按合同约定执行。2019年10月24日，原告向王家顺（阿姆吉纳健身）出具一份《函》，主要内容为：按照诉争《租赁合同》的约定，王家顺应于2019年9月20日之前缴纳本期及前期共计欠费385214.7元，双方约定于2019年10月25日前一次性缴纳所欠费用。如逾期，根据双方签订的《租赁合同》第十一条，原告将于2019年10月26日暂停用电的供应，收回物业并解除合同。2017年5月1日，原告依约交付了房屋，被告陆续向原告支付了部分的租赁费及能源费，但2019年9月10日后被告再未向原告支付过租赁费及能源费用。因被告长期拖欠租赁费及能源费用，原告于2019年10月25日做出了对诉争房屋停止供应水电并在其门上钉钉子的行为。截至2019年10月25日，被告已拖欠租赁费353693.7元，2019年9月份的水电费31521元、2019年10月份的水电费15647元。另查明：岩石公司于2017年4月28日成立，王家顺为其法定代表人。该公司为诉争房屋的实际使用人。本院认为，原告与被告王家顺签订的《租赁合同》及两份《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法、有效，双方均应按合同约定享有权利、履行义务。根据该《租赁合同》约定，自2017年4月28日岩石公司成立之日起，岩石公司即自动代替王家顺成为该合同的承租人，且王家顺对岩石公司履行该合同承担连带保证责任。现原告依约提供了租赁物，岩石公司理应支付租金及合同约定的相关费用。关于租金的数额，因对2019年10月25日前岩石公司欠付的租金数额为353693.7元双方均认可，本院予以确认。因原告于2019年10月25日对诉争房屋做出了停止供应水电并在其门上钉钉子的行为致使岩石公司无法正常经营，但岩石公司实际占有诉争房屋，故自2019年10月26日起的房租本院酌定减半收取。因岩石公司自认拖欠原告能源费47189元，故对原告要求岩石公司支付能源费47189元的诉讼请求，本院予以支持。因原告要求解除《租赁合同》及两份《补充协议》，岩石公司当庭表示同意，本院予以确认。合同解除后，岩石公司理应将租赁物腾退交付原告。关于原告要求被告支付因被告原因导致租赁合同提前终止产生的违约金及迟延履行违约金，合同虽对此有明确约定，但岩石公司辩称合同约定的违约金过高，应按照原告于2019年10月24日出具的《函》中要求的缴纳所欠费用的时间即2019年10月25日开始计算，对该辩解意见本院予以采信，又因原告要求将违约金与被告向其交纳的10万元履约保证金相抵扣，岩石公司当庭同意以该10万元抵扣，故本院支持的违约金及迟延履行违约金为以353693.7元为基数，自2019年10月25日起按合同约定的标准即日利率1‰计算至租赁费实际付清之日止，扣除10万元。综上，对新世纪购物中心要求解除合同、腾空房屋并交还原告、支付租金等费用及违约金的诉讼请求，本院对其合理部分予以支持，对其他部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告安徽天洋新世纪购物中心（集团）有限公司与被告安徽省岩石健身管理咨询有限公司于2017年3月10日签订的《租赁合同》及分别于2017年8月28日、2019年2月12日签订的两份《补充协议》；二、被告安徽省岩石健身管理咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于安徽省蚌埠市蚌山区新世纪购物中心中负一的001、002号商铺腾退并交付给原告安徽天洋新世纪购物中心（集团）有限公司；三、被告安徽省岩石健身管理咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告安徽天洋新世纪购物中心（集团）有限公司截至2019年10月25日的房屋租金353693.7元及2019年9至10月份的能源费47189元，合计400882.7元；四、被告安徽省岩石健身管理咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告安徽天洋新世纪购物中心（集团）有限公司租金及占有使用费（租金自2019年10月26日起至《租赁合同》解除之日止、占有使用费自《租赁合同》解除第二日起至实际交付房屋之日止，均按原《租赁合同》及《补充协议》约定的租金标准的50%计算）；五、被告安徽省岩石健身管理咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告安徽天洋新世纪购物中心（集团）有限公司违约金及迟延履行违约金（以353693.7元为基数，自2019年10月25日起按日利率1‰计算至租赁费实际付清之日止，扣除10万元）；六、被告王家顺对上述第三、四、五项中的款项承担连带清偿责任；七、驳回原告安徽天洋新世纪购物中心（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费8048元，减半收取4024元（原告已预交），由被告负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审 判 员 史秀峰二〇二〇年五月二十九日法官助理 朱瑨晗书 记 员 韩文文