河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终6767号上诉人（原审被告）：朱申亮，男，汉族，1966年10月5日出生，住河南省商丘市。上诉人（原审被告）：朱姝静，女，汉族，1991年4月25日出生，住河南省商丘市。上诉人（原审被告）：黄岩，男，汉族，1972年10月13日出生，住河南省商丘市。三上诉人委托诉讼代理人：黄传玲，女，汉族，1967年6月13日出生，住河南省商丘市，系社区推荐的人。上诉人（原审被告）：黄传玲，女，汉族，1967年6月13日出生，住河南省商丘市。四上诉人委托诉讼代理人：徐家庭，上海创远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋孝合，男，汉族，1967年12月10日出生，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：王会景，河南保航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：葛文现，男，汉族，1970年11月8日出生，住河南省商丘市。上诉人朱申亮、黄传玲、朱姝静、黄岩因与被上诉人宋孝合、葛文现案外人执行异议之诉一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初10177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日受理本案后，依法组成合议庭于2020年4月7日公开开庭审理了本案。上诉人朱申亮、黄传玲及其与朱姝静、黄岩的共同委托诉讼代理人徐家庭，被上诉人吕仿青及其委托诉讼代理人王会景，被上诉人葛文现到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人朱申亮、黄传玲、朱姝静、黄岩上诉称：一、原审程序不合法。1、开庭时只有审判员卢新言及书记员蔡锦恒，适用简易程序，而下发判决书却是组成合议庭审理；2、2019年11月25日，审判员同意上诉人庭后送交有关证据材料，上诉人尚未送交材料，就于11月28日下判。二、认定事实不清。1、中州新城与中州花园是两个地理位置不同的项目，原审混为一谈。抵偿协议中“中州花园一套房产”，位置是睢阳区珠江路与中州路交叉口南170米路东，法院查封的房屋位于310国道与105国道附近的“中州新城”；2、原审未查明案涉房屋是否取得土地证、规划证、施工许可证、商品房预售许可证的情况下，原审法院认定抵偿协议合法有效证据不足；3、被上诉人借款借据、借款合同上没有出借人的签名和手印，也没有银行交易转账凭证，仅凭当事人自认，认定借款合同成立证据不足；4、法院查封张贴封条时，案涉房屋尚未交工，且无法居住，原审法院依据水费交款单、电费单以及物业公司出具的登记表，认定异议人在查封之前实际占有了案涉房产证据不足。三、原审判决适用法律错误。1、根据异议人提供的安置协议，案涉不动产是建设在集体所有的土地上的，禁止在不特定当事人之间自由交易。异议人与被执行人非同一农村集体经济组织成员，案涉房屋的“土地使用权”不能在被执行人与异议人之间转让。所以，以“小产权房”所有权抵偿债务的约定，违背土地管理法第63条的强制性规定，应当无效。原审认定抵偿协议有效并支持异议人的诉讼请求不当；2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条中的不动产是指能在当事人之间自由交易的不动产，不适用于小产权房；3、异议人在抵偿协议中的权利是一般债权，不是物权期待权，不具有排除上诉人债权的优先性。被上诉人宋孝合答辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，依法应予维持。被上诉人葛文现答辩称：房子确实抵给宋孝合了，我也不欠上诉人的钱。被上诉人宋孝合在原审中的诉讼请求为：一、撤销河南省商丘市梁园区法院作出的（2019）豫1402执异70号执行裁定，停止对处在黄河路南中原佳海西中州新城18#704号房产的强制执行，并解除对此房屋的查封；二、判令此房屋归原告所有，被告葛文现协助原告办理房屋登记手续。一审法院查明：豫东综合物流产业集聚区经济发展局、中州办事处与被告葛文现签署《商丘新区豫东综合物流集聚区范围内房屋征收补偿协议》七份，对葛文现的房产进行征收补偿。2014年10月14日、17日，原告与葛文现签署借款合同各一份，葛文现出具借据各一份。同日，商丘市三鼎商务信息咨询有限公司分别出具《三鼎商务咨询公司保证函》各一份。由葛文现向原告共计借款60万元，商丘市三鼎商务信息咨询有限公司提供担保。借款到期葛文现未还，葛文现当庭予以认可。2016年12月18日，葛文现出具《协议书》一份记载：今欠宋孝合现金肆拾万元，经双方协商葛文现自愿将中州花园一套住房（100平方左右）抵给宋孝合。（每平方按2700元）剩余现金壹拾叁万元2017年7月1号还清。葛文现宋孝合2016年12月18日。2019年1月14日的河南省农村信用社现金缴款单证实葛文现向商丘市城乡一体化示范区中州街道办事处中州新城社区居民委员会交纳房款65680元。同日，葛文现在该缴款单背面书写收条一份记载：今收到补房款65680元。葛文现当庭认可该款系原告交纳。河南皇家物业管理有限公司中州新城物业服务中心出具的《住户情况登记表》记载：户主宋孝合合同接房时间2019年1月31号户型18＃7层西北704。以及常住人员情况等内容。河南皇家物业管理有限公司中州新城物业服务中心2019年7月22日出具的《水费交款单》记载：中州新城A区18号楼1单元1-704业主姓名为宋孝合。原审法院于2019年2月26日依据被告黄传玲、朱申亮、朱姝静、黄岩申请查封了涉案房产。原告宋孝合提出执行异议，原审于2019年9月18日作出（2019）豫1402执异70号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告于2019年9月27日向提起执行异议之诉。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案案涉房产系被告葛文现所有，各当事人均无异议。葛文现向原告借款到期未还，双方协议约定将涉案房产折抵欠款，后原告交纳了房款65680元，并在物业公司进行了住户情况登记，缴纳了水费等费用，原告已实际占有该房产，该事实发生在原审查封该房产之前。因涉案房产属安置房，现不具备办证条件，应属非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。故原告诉请不得执行该房产原审予以支持。因不动产物权以登记为准，不变更登记不产生物权的变动的效力，故原告要求依法判令涉案房屋归原告所有的诉讼请求，不予支持，原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原审判决：一、不得执行位于商丘市××区××南中原佳海西中州新城18#704号房产；二、驳回原告宋孝合的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由被告葛文现负担。二审中，上诉人举证了两组证据：第一组是中州新城和中州花园的照片，证明中州花园和中州新城是两个不同位置的小区，所以抵债协议约定的房屋不是本案争议的房屋；第二组是银行交易流水，证明宋孝合与葛文现之间的债权债务关系是不成立的。被上诉人宋孝合对第一组证据质证认为案涉小区，原来叫做中州花园，因为是棚改项目，后来发现已经有睢阳区的小区叫中州花园，就改成中州新城了。对第二组证据，被上诉人宋孝合认为，接收款项的账号是葛文现指定的，而且葛文现予以认可。被上诉人葛文现同意被上诉人宋孝合的质证意见。本院认为上诉人所举证的第一组证据仅能说明在睢阳区存在中州花园小区，但被上诉人葛文现是否在该小区有房屋，仍需要提供证据予以证实。关于银行流水，被上诉人宋孝合和葛文现均予以认可是指定接收款项账号，上诉人通过该证据不足以否定两被上诉人之间的借款关系存在的真实性。本院对上诉人提供的两组证据不予采信。上诉人提供了查封裁定，因被上诉人对于查封的事实无异议，且执行异议之诉正是因查封而引起，原审亦对查封的事实予以确认，本院对该证据及事实不再评价。本院经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，案涉房屋的性质为拆迁安置房屋，拆迁安置是针对特定区域的居民采取的以房易房行为，是经过当地政府批准而实施的行为，房屋的规划手续以及审批手续也是经过政府审批的，即便存在有些地方采取边审批边建设的方式，但并未改变拆迁安置房屋的性质，作为被拆迁安置人应对房屋是享有物权期待权的，上诉人认为案涉房屋为小产权房的观点不能成立。被上诉人葛文现将案涉房屋抵偿给被上诉人宋孝合的时间均早于上诉人的查封时间，而且被上诉人宋孝合有证据证明其已经接收案涉房屋并对房屋进行了管理，案涉房屋为拆迁安置取得，而非是经济适用房或者廉租房，以房抵债双方关于房屋的价款以及位置明确，被上诉人宋孝合与被上诉人葛文现签订的以房抵债协议实际已经转为商品房买卖合同，原审认定以房抵债协议合法有效的理由成立。上诉人朱申亮等对于被上诉人葛文现的债权为一般债权，相比较于被上诉人宋孝合的一般债权亦不具有优先效力。关于被上诉人宋孝合与被上诉人葛文现签订的抵债协议中约定的小区为中州花园的问题，上诉人朱申亮等并没有证据证明被上诉人葛文现在中州花园有相应的房产，且被上诉人葛文现对案涉小区名字的变化进行了合理解释。经审查一审庭审笔录中组成合议庭为三人合议庭，且上诉人与被上诉人均在庭审笔录上签字予以认可，庭审笔录中也没有显示上诉人申请庭后递交相关材料，上诉人称原审程序违法的理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人朱申亮、黄传玲、朱姝静、黄岩负担。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  闫文超审判员  曹燚森二〇二〇年四月十日书记员  杨 茜