湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初1688号原告：王钰淇，女，1969年3月25日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：杨东坡，湖南方照律师事务所律师。被告：徐高龙，男，1987年4月9日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告：王喜运，男，1990年3月7日出生，汉族，住湖南省耒阳市。原告王钰淇与被告徐高龙、王喜运房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王钰淇及其委托诉讼代理人杨东坡，被告徐高龙、王喜运到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王钰淇向本院提出诉讼请求：1.判令被告徐高龙退还原告购房款54万元并支付违约金70万元；2.判令被告王喜运对被告徐高龙的上述给付义务承担连带责任；3.判令由两被告共同承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年12月15日，原告与被告徐高龙、湖南中美房地产经纪有限公司（以下简称：“中美公司”）签订一份《房屋买卖合同》和一份《房屋委托办理协议》，约定以中美公司为居间人，原告以175万元的对价购买被告徐高龙位于岳麓区的房屋。原告依约向徐高龙支付了70万元购房定金，但案涉房屋随后被查封而无法过户。徐高龙却拒不退还购房定金，在原告多次催讨下，徐高龙仅退还16万元。原告本是工薪阶层，无力筹措更多资金，因此错过了相对低价位购买房屋的机会。依《房屋买卖合同》第八条的约定，徐高龙应赔偿原告违约金70万元。中美公司在居间过错中存在重大过错，应该对徐高龙的义务承担连带责任。因中美公司为一人有限责任公司，且已注销，依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条规定，王喜运作为唯一股东及清算人，应当作为被告承担连带赔偿责任。两被告极不诚信，故原告依法提起诉讼主张权利。被告徐高龙辩称：归还本金没有异议，支付违约金70万有异议，当时办理这件事一直是中介在做，徐高龙没有责任，所以不应承担70万元的违约金的赔偿。被告王喜运辩称：关于房款公司并没有收取，连带责任不知道是什么连带责任，我方只是提供居间服务，所有的收费标准都是有公示的，我方在达成协议之前有询价，且提供了服务，后期双方有分歧也进行了桥梁的沟通作用。中介费其实退给卖家了，当时说了不需要购房了可以退费用，但是与原告没有协商好，最后业主方的房子被拍卖之后我们公司才知道。前期与原告有良好的沟通，后期因为原告要求过于无理所以没有再进行沟通。经审理查明：2017年12月15日，原告（乙方、买受方）与被告徐高龙（甲方、出售方）、中美公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》一份，约定被告徐高龙自愿将坐落于长沙市岳麓区房屋出售给原告，建筑面积为173.96平方米，该房屋的现有状况为已设定抵押。被告徐高龙确认产权无瑕疵或行政机关查封或其他形式限制，符合房地产权转移相关法规。合同第二条约定，房屋总售价为人民币175万元，原告于2017年12月15日支付购房定金人民币70万元给被告徐高龙，徐高龙将该房屋的产权证及相关权属证书原件存放于丙方用于产权过户。原告、被告徐高龙选择以商业贷款付款，双方需配合中介方办理前期贷款手续，待银行贷款审批手续完成后一个工作日之内，双方配合居间方办理网签过户手续，原告支付购房款人民币15万元给徐高龙，定金在此次付款时转为购房款，同时办理产权转移登记。被告徐高龙同意余款人民币90万元由原告通过向银行申请贷款的方式向其支付。合同第四条约定，被告徐高龙承诺对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责；并已取得共有权人同意出售和签订本合同，可依约定配合原告办理过户和交付该房屋，保证该房屋无抵押、无查封、无产权纠纷和债权债务纠纷。第八条约定，此房屋买卖合同内约定的所有交易手续需在2018年12月30日前办理完毕，合同一方未按合同约定条款履行义务，每逾期一日违约方向守约方支付200元／天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方及居间方支付与本合同定金数目相同的违约金及经济损失。该合同并备注：1.甲方负责了解过户，产生的“了难”费用45000元由甲方自行承担；2.乙方确保符合长沙市2017年9月23日房地产限购政策。该合同还就其他问题进行了约定。原告于同日与中美公司签订《房屋委托办理协议》，约定原告委托中美公司办理涉案房屋的按揭贷款手续，原告支付27000元作为办理上述房屋事项的所有款项。房屋买卖合同签订当日，原告向被告徐高龙通过银行转账支付了70万元，并附言：购买云顶小区5栋2301房定金。被告徐高龙向原告出具收条一张，载明：今收到王钰淇购买长沙市岳麓区购房定金柒拾万元整，以实际到账为准。原告并于当日向中美公司支付佣金15000元。被告徐高龙亦于当日将房屋钥匙交付给原告，但因为物业公司告知房屋未过户不能由原告进行装修，故原告未对涉案房屋进行装修并入住。2018年2月2日，原告向中美公司支付房屋按揭贷款服务费3万元。此后，涉案房屋并未办妥房屋按揭贷款手续，被告亦未向银行申请提前还贷。2018年3月15日，涉案房屋进行了不动产权属登记。因涉案房屋不符合长沙市限购政策规定，无法办理过户手续，原告遂于2018年7月左右，要求被告退还购房定金；被告徐高龙同意退还原告购房款，但因资金原因，仅在2019年4月-6月退还原告160000元，之后未退还其他款项，故原告诉至本院。另查明：1.2017年9月22日，长沙市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》[长住建发(2017）151号],该通知规定：在本市购买的商品住房（含二手住房），需取得不动产权属证书满3年方可上市交易。2.2018年12月24日，因被告徐高龙存在其他债务纠纷，涉案房屋被本院执行局依法冻结，并在2019年3月进行了司法拍卖。3.被告中美公司已将居间费用15000元退还给原告。2018年10月29日，中美公司股东决定解散公司，自即日起成立公司清算组，清算组由王喜运、曾玉莹组成，其中王喜运为公司唯一的股东，由其担任清算组负责人。2019年4月2日，中美公司股东决定公司注销，并明确股东确认清算小组对公司资产的清算报告，承诺如有未清偿到的债务，由股东依法承担清偿责任。上述事实有原、被告当庭陈述，原告王钰淇提交并经庭审质证的房屋买卖合同、打款凭证、收条、收款收据、公司章程、中美公司清算报告等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告徐高龙、中美公司（已注销）于2017年12月15日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应按该合同约定履行各自的义务。原告王钰淇已按合同约定支付购房定金，但被告徐高龙将不符合限购政策要求的涉案房屋出售给原告，致使涉案合同无法及时履行，此后又因其他债务纠纷致使涉案房屋被法院查封并被拍卖，致使合同目的已无法实现，被告徐高龙的行为已构成根本违约，原告和被告徐高龙均确认在第一次退款时合同已解除，对此，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，对于原告要求徐高龙返还54万元购房定金的主张，本院予以支持。对原告所主张的违约金70万元，被告徐高龙主张其行为未达到承担违约金的条件，不应承担违约金责任；对此，本院认为，被告的行为已构成根本违约，应当承担支付违约赔偿责任；对违约金的支付金额，考虑到原告在签订合同时自身亦未尽到审慎义务，且综合考量当前宏观经济形势、被告徐高龙占用资金的期限及本市房价上涨情况等因素，被告违约造成的实际损失远低于合同约定的违约金数额，不宜机械适用合同约定，故本院根据公平原则综合权衡，酌定被告徐高龙向原告支付违约金175000元（1750000×10%），对原告主张的超出部分，本院不予支持。对原告要求被告王喜运对被告徐高龙的上述给付义务承担连带责任的主张，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款规定：连带责任，由法律规定或者当事人约定。本案中，现有证据并不能证明原告与中美公司所签订的居间服务合同中有关于连带责任的约定，也没有居间方承担连带责任的法律依据，故对原告要求被告王喜运对被告徐高龙的给付义务承担连带责任的主张，本院不予支持，综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下:一、限被告徐高龙于本判决生效之日起十日内归还原告王钰淇购房款540000元，并支付违约金175000元；二、驳回原告王钰淇的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取8115元，由原告王钰淇承担2435元，被告徐高龙承担5680元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇二〇年七月十七日法官助理李余庆书记员柳遇珍