苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初1269号原告：苏州市供销职工中等专业学校，住所地苏州市相门路北沿河**。法定代表人：王顺贵，副校长。委托诉讼代理人：杨扬，江苏简文律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘璐，江苏简文律师事务所实习律师。被告：苏州优康养老院，住所地苏州市姑苏区莫邪路北沿河**。法定代表人：张红东，院长。委托诉讼代理人：王春龙，江苏众勋律师事务所律师。原告苏州市供销职工中等专业学校（以下简称供销中专学校）与被告苏州优康养老院（以下简称优康养老院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理，原告供销中专学校的委托诉讼代理人杨扬、刘璐，被告优康养老院院长张红东及委托诉讼代理人王春龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告供销中专学校向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠租金122.50万元及2019年1月1日起的逾期付款损失84879元(该损失以当期拖欠租金为基数，按年化6%的标准，从2019年1月1日暂计算至2020年3月16日，要求计算至被告实际履行之日止)；2.判令被告向原告立即返还苏州市之房产并支付房屋占有使用费187340元（按2465元/日的标准，从2020年1月1日暂计算至2020年3月16日，要求计算至被告实际履行之日止）。审理中，供销中专学校以被告在起诉后又支付了47.50万元为由，变更第一项诉讼请求为：判令被告支付拖欠租金75万元并赔偿自2019年1月1日起的逾期损失（按照年化6%，以当期租金为基数，自2019年1月1日暂计算至2020年6月22日为102948元，要求计算至被告实际履行之日止）。事实与理由：2015年1月27日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于苏州市的房屋出租给被告，租赁期限自2015年1月1日起至2019年12月31日止，年租金为90万元，先付后用。原告交付房屋后，被告正常使用，但长期拖欠租金。截至2019年12月，被告实付租金人民币327.50万元，尚结欠原告租金人民币122.50万元。另，合同租赁期限已经届满，但被告仍然占有使用房屋，侵害了原告合法权益，故起诉要求被告支付拖欠租金、返还房屋并支付房屋占有使用费。被告优康养老院辩称：1.双方租赁合同虽然约定年租金为90万元，但实际承租之初原告口头承诺租金按照70万元/年履行，且长达四年多的时间内原告也从未主张我方欠付租金；2.本案起诉后，双方曾经进行协商，原告同意按照75万元的年租金标准进行结算，要求我方支付475000元，我方也实际支付了该475000元；3.我方是一个非营利性的民办非企业，因受到疫情影响处于亏损情况，请求法院依法根据司法解释及苏州市相关政策减免房屋占有使用费，我方经结算认为已经不再结欠原告租金；4.目前养老院中有80多位老人，如果要腾空，老人无法安置。且苏州整个养老院都在整治，养老院数量在减少，我方希望能够继续承租案涉房屋。房屋租金现在已经经过价格鉴定为80万元一年，一方面我方愿意按照这个租金标准支付房屋占有使用费，另一方面也证实2014年的租金标准不可能达到90万元一年。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织质证，根据供销中专学校提交的房屋所有权证、房屋租赁合同及附录、租金支付明细，优康养老院提交的银行电子回单，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下：苏州市姑苏区相门北河沿5号（建筑面积3366.01平方米）房产系供销中专学校所有。2012年至2014年期间，优康养老院自供销中专学校处承租上述房产并实际运营养老院，年租金为75万元。2014年，供销中专学校（甲方、出租方）与优康养老院（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租上述房产，租期自2015年1月1日至2019年12月31日，年租金90万元，先付后用按季度付；合同第7条约定租赁期届满，如出租方的房屋需继续出租，承租方有优先权，但须另行签订租赁合同。双方在2015年1月27日就租赁事宜签订附录一份，明确甲方收取租房押金22.50万元，合同终止时如数退还给乙方，不计利息；乙方必须提前交纳下期租金，并将现金汇入市财政专用账户；合同期满后，退租时须结清租金、水电费等，房屋装修、设备归乙方所有，乙方如不续租，按期退还甲方；合同期满，如乙方继续租赁，仍需进行拍租程序，同等条件下乙方有优先租赁权。合同租期内，优康养老院在2015年1月至12月期间分6笔支付租金71.50万元、2016年1月至12月期间分10笔支付租金72万元、2017年1月至12月期间分12笔支付租金66万元、2018年1月至12月期间分12笔支付租金70万元、2019年1月至11月期间分8笔支付租金48万元（其中2019年10月29日、11月29日各支付6万元），合计支付租金327.50万元。审理中，双方确认优康养老院在2015年1月30日支付了22.50万元为附录约定的保证金，已经计算入上述2015年支付的71.50万元抵作租金。本院受理案件后，优康养老院于2020年5月25日支付租金47.50万元，优康养老院称双方协商确定按照75万元的年租金标准履行，故租期内租金总额为375万元，扣除已经支付的327.50万元，供销中专学校同意其补足47.50万元即可；优康养老院还陈述双方在2019年10月发生争议，故其亦未按照70万元的年租金标准结清租期内租金。租赁合同期间届满后，优康养老院仍然占有使用案涉房屋未支付房屋占有使用费，且养老院内实际有80余名老人居住，供销中专学校目前未对案涉房屋再次进行公开拍租且其陈述未对房屋租金进行评估，且在本院向其释明如果房屋继续出租将侵害承租人优先承租权时，明确案涉房屋将收回自用并承诺不会再行出租案涉房屋。供销中专学校认为腾退、安置老人系优康养老院的责任，其作为出租方有权在租赁合同期届满后收房，仅同意给予合理的腾房时间；供销中专学校还明确案涉房屋在租期届满后遭遇新冠××疫情，但案涉房屋并不符合苏州市国资委在2020年3月4日就国有经营性资产租金减免事项作出的通知中规定的应当减免租金的房屋范围，但是也同意由法院酌情认定。本院认为，供销中专学校与优康养老院就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》及附录，系双方真实意思表示，且不违反法律法规相关强制性规定，成立并有效，双方均应恪守。根据合同约定，优康养老院本应先付后用、按季支付租金，然其未能严格按照合同约定履行，尚拖欠租期内租金，供销中专学校按照90万元的年租金标准主张其未支付的剩余租金75万元（90万元*5年-327.50万元-47.50万元）符合双方合同约定且于法有据，本院予以支持；优康养老院抗辩称供销中专学校口头承诺年租金70万元且双方协商过程中同意按75万元的标准结算，但未能提交证据证实双方对租金标准进行了变更，已付租金也并非按照70万元每年进行交付，故本院对该抗辩意见难以采信。至于供销中专学校主张的逾期付款损失，优康养老院违约支付租金应当承担违约责任，供销中专学校按照年息6%主张并无不当，本院予以支持；然，供销中专学校在合同约定按季支付租金的情形下，在租赁合同履行完毕后方起诉主张逾期付款损失，对该违约损失的扩大存在责任，本院结合双方租赁合同的履行情况、各方过错程度、优康养老院自认供销中专学校在2019年10月向其主张权利等事实，结合相同种类债务优先清偿在先债务的原则，认定优康养老院自2019年10月起按照年利率6%赔偿当时未付租金的逾期付款损失（其中2019年10月1日尚欠租金134.50万元计算29日；2019年10月29日时尚欠租金128.50万元计算30日；2019年11月29日时尚租金122.50万元计算177天；2020年5月25日时尚欠租金75万元计算至实际履行之日止），据此优康养老院截至2020年5月25日应支付的逾期付款赔偿金为49063元，此后以75万元租金为计算基数计算至实际履行之日止。关于供销中专学校要求优康养老院腾退房屋的诉讼请求，虽然双方合同明确约定在合同到期后公开招租时，优康养老院有优先租赁权，但供销中专学校在本案诉讼中已经明确房屋不再出租、收回自用，合同约定租期也早已于2019年12月31日到期终止，优康养老院作为承租人应当依约返还租赁标的物，供销中专学校要求其腾退房屋符合法律规定，本院予以准许。虑及优康养老院内现由多名老人实际居住的事实，本院认定应给予优康养老院9个月的腾退时间为宜。至于优康养老院在租期届满后应支付的房屋使用费问题。租期届满后，虽然优康养老院可在供销中专学校确认是否继续出租前继续占有使用房屋以等待行使优先承租权，但其亦应按照合同约定租赁标准支付租期届满之后的租金。另，在此过程中全国遭遇新冠××疫情，优康养老院在此情况下对在院老人的看护成本、养老院的防疫成本等均会增加，苏州市政府也对租赁市场的租金减免问题进行了倡导性规定，本院据此认定案涉房屋的房屋占有使用费亦可相应减免，并酌定优康养老院可以减少支付1.5个月房屋占有使用费为宜，据此优康养老院截至2020年6月30日应支付的房屋占有使用费为337500元（90万元÷12×4.5），2020年7月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费按照90万元每年的标准据实计算。优康养老院辩称当前案涉房屋租金经评估为80万元一年，但未提交证据证实，而且按照原租金标准计算房屋占有使用费亦无不当，本院对其该抗辩意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条之规定，判决如下：一、被告苏州优康养老院于本判决生效之日起十日内向原告苏州供销职工中等专业学校支付租金75万元及逾期付款利息损失（计算至2020年5月25日为49063元，并按照年利率6%继续计算上述75万元租金自2020年5月26日起至实际履行之日止的逾期付款利息）；二、被告苏州优康养老院于本判决生效之日起9个月内将苏州市姑苏区相门北河沿5号（建筑面积3366.01平方米）返还原告苏州优康养老院；三、被告苏州优康养老院于本判决生效之日起十日内向原告苏州供销职工中等专业学校支付房屋占有使用费（计算至2020年6月30日为337500元，自2020年7月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费按照90万元/年继续计算）；如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18275元，减半收取9138元，保全费5000元，合计14138元，由被告苏州优康养老院负担，于本判决生效之日起十日内直接向原告苏州供销职工中等专业学校履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审判员  衡晓晴二〇二〇年八月十日书记员  李艳婷