上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初7221号原告：王汝芬,女,1949年1月13日出生,住上海市嘉定区杭桂路**书香居****。委托诉讼代理人：杨勤海(系原告之子)，男，1974年8月21日出生，住上海市，住上海市黄浦区v>被告：蔡建春,男,1972年3月11日出生,住上海市,住上海市嘉定区安亭镇泥岗村**v>委托诉讼代理人：葛潇繁，上海浦瑞律师事务所律师。第三人：谭海英,女,1974年3月24日出生,住上海市嘉定,住上海市嘉定区安亭镇黄沈村**委托诉讼代理人：戴璐蓉，上海久光律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺艳玲，上海久光律师事务所律师。第三人：中国光大银行股份有限公司上海嘉定支行，住所地上海市嘉定区嘉定镇塔城路****。负责人：徐向军。委托诉讼代理人；陈雄健，该单位员工。委托诉讼代理人：王强。原告王汝芬与被告蔡建春房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加谭海英、中国光大银行股份有限公司上海嘉定支行(以下简称光大银行)为第三人参与诉讼。原告王汝芬的委托诉讼代理人杨勤海、被告蔡建春及其委托诉讼代理人葛潇繁、第三人谭海英的委托诉讼代理人戴璐蓉、第三人光大银行的委托诉讼代理人陈雄健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王汝芬向本院提出诉讼请求：一、判令蔡建春继续履行房地产买卖合同；二、判令蔡建春交付位于上海市嘉定区嘉松北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并协助王汝芬办理该房屋的过户手续。事实和理由：2019年5月24日，王汝芬与蔡建春签订房地产买卖合同，并办理了网签手续。同日，双方另行签订房屋买卖合同，约定了具体细节条款，蔡建春将系争房屋转让给王汝芬，价款为170万元，蔡建春应于2020年5月1日前向房地产交易中心申请办理过户登记手续。现王汝芬已按约将首付款50万元付给蔡建春指定的收款人谭海英及蔡建春。而蔡建春与谭海英就系争房屋发生纠纷，至房屋无法交付王汝芬,故王汝芬涉讼。被告蔡建春辩称，不同意王汝芬的诉请。王汝芬与蔡建春已于2020年4月20日达成协议，蔡建春向王汝芬返还房款5万元，并支付利息1万元，剩余房款由谭海英返还给王汝芬，故双方间签订的房屋买卖合同已解除。即使房屋买卖合同未解除，王汝芬应将后续的房款支付给蔡建春。2011年12月29日，蔡建春与谭海英签订的买卖协议并非真实的房屋买卖合同，仅是因赌债而签订的未经登记的抵押合同，蔡建春与谭海英间仅存在赌债纠纷，实际是2011年间蔡建春陆续向谭海英借款15万元，约定每月利息为10%至15%，一年不到的时间就为40万元，后谭海英强迫蔡建春签订了房屋买卖协议及收据，并霸占了系争房屋。第三人谭海英述称，同意王汝芬的诉请。谭海英与蔡建春是同乡，因蔡建春向谭海英借款未还，故将系争房屋转让给谭海英。2011年12月29日，双方签订房屋买卖协议，约定房屋价款为80万元，谭海英支付40万元，40万元贷款由谭海英归还。至2012年4月5日，买卖协议约定的40万元房款已全部付清。蔡建春亦出具收条，同时向谭海英交付系争房屋，双方已实际履行买卖协议，故谭海英为系争房屋的实际权利人。因蔡建春涉及一房两卖，系争房屋被长期查封至无法办理过户手续，故谭海英未替蔡建春偿还房屋贷款，系争房屋亦未办理产权过户手续。谭海英虽尚未取得系争房屋的所有权证，但基于与蔡建春间房屋买卖协议享有的债权，谭海英将该债权转让给王汝芬。故王汝芬与蔡建春间的房地产买卖合同系双方真实意思表示，应属有效，该合同约定蔡建春配合王汝芬办理房屋过户手续，谭海英为房款的接受方，房屋的银行贷款由王汝芬在所付房款中优先支付，亦印证了三方均明知王汝芬实际系向谭海英购买房屋。因此，谭海英有权依据王汝芬与蔡建春间买卖合同中的付款条款约定，要求在扣除系争房屋贷款本息后将剩余房款支付给谭海英。至于蔡建春已归还的房屋贷款部分，根据公平原则，谭海英愿意按其所占房价的增值后给付蔡建春。第三人光大银行述称，光大银行属于系争房屋的抵押权人，应受到法律保护。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：系争房屋的产权人为蔡建春。2019年5月24日，王汝芬(乙方)与蔡建春(甲方)网签了房地产买卖合同，约定甲方将系争房屋转让给乙方，房屋建筑面积为82.49平方米，价款为170万元，双方于2020年5月1日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同日，双方另行签订房地产买卖合同，房屋价款同前一份合同一致，约定甲方于乙方付清全款后腾出房屋并通知乙方进行验收交接，双方确认在乙方付清全部房款，银行解除抵押后3日内，向房地产交易中心申请办理转让过户手续，合同补充条款中约定双方于2019年5月24日至房地产交易中心办理合同所涉房屋买卖合同网签手续，3日内乙方向甲方支付50万元，余款120万元在2020年5月1日前付清。谭海英与蔡建春在合同附件三中确认，蔡建春委托其友谭海英代收王汝芬应当支付给蔡建春的购房款，王汝芬将购房款打入谭海英银行账户的，以谭海英银行账户收到时为准，视为蔡建春已经收到王汝芬支付的相应购房款，收款委托无双方书面另行确认，一经签订，不得撤销。2019年5月24日，蔡建春出具收据，载明收到王汝芬通过谭海英支付的购房款50万元，该购房款汇入谭海英名下银行账户，蔡建春确认视为其已收到。当日，谭海英与蔡建春协商后确定50万元中的5万元汇入蔡建春银行账户。故王汝芬支付谭海英房款45万元，支付蔡建春房款5万元。嗣后，因蔡建春不愿意继续履行房地产买卖合同，故王汝芬诉至本院。另查，蔡建春与谭海英系同乡，2011年起，蔡建春陆续向谭海英借款。2011年12月29日，蔡建春(甲方)与谭海英(乙方)签订房屋买卖协议书，约定甲方将系争房屋转让给乙方，价款为40万元，甲方应先将房屋交付给乙方，乙方于2011年12月30日支付甲方定金8万元，于2012年1月15日支付8万元，于2012年8月底支付14万元，余款10万元于房屋过户变更后付清，房屋买卖过程中部分费用由乙方承担，如甲方在房屋中有银行贷款与产证不到国家期限不满五年需过户变更的，所有款项由甲方承担。2012年2月12日、4月5日，蔡建春分别出具收条，载明收到谭海英房款25万元、15万元，并在2012年4月5日的收条中注明房款已付清。2012年4月5日，蔡建春将系争房屋交付谭海英。2013年3月至2019年11月期间，谭海英的岳父居住在系争房屋内。2019年4月至5月期间，谭海英曾与蔡建春联系要求配合办理系争房屋的产权过户手续，并签订网签合同。蔡建春表示愿意配合办理相关手续。谭海英曾于2019年11月20日起诉至本院要求确认系争房屋归谭海英所有，并要求蔡建春协助办理房屋产权过户手续(由谭海英替蔡建春归还房屋贷款)。后谭海英撤回起诉。又查，2011年8月，蔡建春将系争房屋以75万元的价格转让给案外人高某某。后高某某于2013年诉至本院要求解除房地产买卖合同、返还房款23万元等。该案审理期间，系争房屋被查封。本院于2014年11月判决解除房地产买卖合同，高某某返还蔡建春房款23万元，并支付违约金75,000元。上海市第二中级人民法院于2015年3月维持原判。嗣后，系争房屋于2015年被解封。蔡建春未将系争房屋解除的情况告知谭海英。2019年7月18日，蔡建春向嘉定公安分局黄渡派出所(以下简称黄渡派出所)举报谭海英放高利贷、开设赌场，并陈述“蔡建春很小的时候就认识谭海英，蔡建春于2010年还是2011年的时候，一直到谭海英开的咖啡店去斗地主，谭海英就收台费，因蔡建春一直输钱，故向谭海英借5,000元或1万元，大概借了有十几次，那年蔡建春买车时也向谭海英借款10万元，总共借款20多万元，未出具过借条，但蔡建春未归还借款，后谭海英要求蔡建春支付每月5%的利息，蔡建春亦同意。一年左右，谭海英告知蔡建春连本带利应还40万元，当时谭海英没有对其进行威胁，蔡建春遂提出先将系争房屋抵押给谭海英，谭海英表示同意。一个月后，谭海英让蔡建春在一份房屋买卖协议上签名，几天后，房屋由谭海英接管，蔡建春亦将产证交付谭海英。2019年6月，谭海英告知蔡建春其朋友想购买房屋，其朋友出价170万元，房屋贷款由谭海英归还，扣除借款40多万元，谭海英再给蔡建春30万元，剩余房款归谭海英，作为房屋涨价补偿。当时因没钱向谭海英还款，故答应了谭海英的要求。后蔡建春与买房屋的人到嘉定区房产交易中心做了网签，回去后谭海英先答应给蔡建春10万元，后说需要资金周转，就先给蔡建春5万元。同时向公安机关诉求要求谭海英归还房屋”。2019年7月19日，谭海英在黄渡派出所陈述，“谭海英在黄渡杭桂路1100弄经营一家咖啡餐饮店，2011年蔡建春经常到棋牌室打牌，但是一直输钱，就向谭海英借5,000元、1万元，当时就让蔡建春自己记住，未让蔡建春打借条，打牌的时候借款7万元左右，因为与蔡建春认识，故没跟蔡建春算利息。后蔡建春向谭海英借款10万元买了辆车。有一次，蔡建春告知谭海英其动迁有几套房屋，系争房屋不要了，要将系争房屋卖给谭海英，双方谈好80万元，40万元贷款由谭海英归还，蔡建春主动将产证放在谭海英处。双方于2011年12月29日签订买卖协议，房屋转让价格为40万元，贷款等过户的时候再一次性归还，蔡建春答应过户之前的贷款由其归还。签约后，谭海英支付8万元预付款。后蔡建春向谭海英借款5万元，加上陆续向谭海英的借款，共向谭海英借款30多万元。因担心蔡建春将借款赖掉，谭海英要求40万元房款与借款进行抵扣，蔡建春打了两张收条，一张25万元，一张15万元，故谭海英将40万元房款全部付清。之后得知蔡建春又将房屋卖给高永全，高永全与蔡建春发生诉讼，系争房屋被冻结了。今年4月，谭海英要求蔡建春办理房屋过户手续，并告知蔡建春已谈好价格为170万元，并答应给蔡建春30万元补偿款，5月蔡建春去办理了网签，并打给蔡建春5万元，7月联系蔡建春时说在外地。”2019年11月8日，黄渡派出所告知谭海英将系争房屋归还给蔡建春，再根据法院判决的内容处置房屋，谭海英表示同意将房屋钥匙交出，并提出如系争房屋判给其，系争房屋钥匙向黄渡派出所领取。同日，谭海英将系争房屋的钥匙交给黄渡派出所。2019年12月，黄渡派出所将系争房屋的钥匙交给蔡建春。嗣后，系争房屋由蔡建春居住。再查，系争房屋于2010年4月26日设立了金额为52万元的抵押，抵押权人为光大银行，抵押期限为2010年4月26日至2035年4月26日。截止2011年12月31日，蔡建春已归还贷款本金13,470.84元，尚未归还贷款本金506,529.16元。蔡建春与谭海英签约后，银行贷款的本息一直由蔡建春归还，截止2020年8月20日，蔡建春已归还银行贷款本息共计325,882.89元。截止2020年8月26日，蔡建春尚应归还银行贷款本金384,447元。审理中，蔡建春提出其与王汝芬签订的房地产买卖合同已于2020年4月20日解除，蔡建春愿意归还王汝芬5万元，并支付1万元利息。王汝芬表示系争房屋的购房过程具体由其子女操办，2020年4月20日，蔡建春多次打电话欺骗老年人，王汝芬知晓具体情况后已明确告知蔡建春应继续履行合同，且蔡建春实际未向王汝芬付款。王汝芬表示其名下无房屋，并愿意代为归还系争房屋之上的贷款。光大银行表示愿意在王汝芬支付剩余贷款金额后协助办理抵押权的涤除手续。现王汝芬已将剩余房款120万元支付至本院账户。本案争议焦点为：1、谭海英与蔡建春签订的房屋买卖协议是否有效；2、王汝芬与蔡建春签订的房地产买卖合同是否已解除；3、王汝芬应向蔡建春还是谭海英支付房款。关于谭海英与蔡建春签订的房屋买卖协议是否有效。蔡建春认为其仅向谭海英借款15万元，因谭海英收取高额利息，故要求其归还借款40万元，房屋买卖协议属于未经登记的抵押合同，且系受谭海英强迫而签订。本院认为，蔡建春所述的借款金额与其在黄渡派出所询问笔录中陈述的借款金额不一致，且询问笔录中并未陈述签约时受到谭海英胁迫。双方签约后，蔡建春将系争房屋交付谭海英，谭海英亦确认将借款与房款进行了抵扣。另2019年5月，蔡建春应谭海英的要求与王汝芬签订房地产买卖合同，并同意由谭海英收取房款，亦印证了蔡建春已将系争房屋转让给谭海英。蔡建春辩称其与谭海英签订的房屋买卖协议实际为抵押合同，因未能提供相应证据予以证明，故对蔡建春的辩解，本院不予采信。因此，谭海英与蔡建春签订的房屋买卖协议是双方当事人真实意思表示，应属合法有效。关于王汝芬与蔡建春签订的房地产买卖合同是否已解除。蔡建春认为双方已于2020年4月20日协议解除房地产买卖合同。本院认为，蔡建春仅提供双方的录音对话，亦未向王汝芬归还已收取的房款，且王汝芬嗣后明确要求继续履行合同，故无法认定蔡建春与王汝芬对解除合同事宜已达成一致意见。因此，王汝芬与蔡建春签订的房地产买卖合同并未解除。关于王汝芬应向蔡建春还是谭海英支付房款。蔡建春及谭海英均要求王汝芬向其支付房款。本院认为，蔡建春已将系争房屋转让给谭海英，王汝芬与蔡建春签订的合同中亦明确由王汝芬向谭海英支付房款，故王汝芬应向谭海英支付房款。综上，本院认为，谭海英与蔡建春签订的房屋买卖协议及王汝芬与蔡建春房地产买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。鉴于蔡建春已向谭海英转让系争房屋，谭海英有权将系争房屋转让给王汝芬。因系争房屋尚未办理产权过户手续，故蔡建春于2019年5月24日愿意协助谭海英与王汝芬签订房地产买卖合同，并配合办理产权过户手续。现蔡建春不同意继续履行合同，显属不当。基于系争房屋由蔡建春居住，蔡建春应履行向王汝芬交付系争房屋的义务。因系争房屋上存在光大银行的抵押权，需待抵押权消灭后尚可办理过户手续。庭审中王汝芬表示同意代为清偿债务消灭抵押权，本院予以照准。现王汝芬已将剩余房款付至本院账户，故王汝芬要求蔡建春继续履行合同，并交付系争房屋及协助办理产权过户手续的诉请，合法有据，本院予以支持。王汝芬已支付房款50万元，剩余120万元房款应向谭海英支付。因系争房屋的抵押人为蔡建春，故应由蔡建春清偿系争房屋之上的银行贷款。光大银行应在贷款结清后协助办理系争房屋抵押权登记的注销手续。因蔡建春仅形式上与王汝芬签订了系争房屋的房地产买卖合同，实际履行合同的义务人为谭海英，且蔡建春在与谭海英签约后一直归还系争房屋的银行贷款，故谭海英应支付蔡建春相应的房款增值，结合系争房屋的转让价款、谭海英的付款及蔡建春的还款情况，确定房屋增值款为443,357元，同时，谭海英应支付蔡建春房屋买卖协议签订时的银行贷款本金506,529.16元，故谭海英应支付蔡建春房款共计为949,886.16元。扣除蔡建春已收取的5万元房款，谭海英尚应支付蔡建春房款为899,886.16元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：一、原告王汝芬与被告蔡建春于2019年5月24日签订的房地产买卖合同继续履行；二、被告蔡建春应于本判决生效之日起十日内向第三人中国光大银行股份有限公司上海嘉定支行清偿上海市嘉定区嘉松北路XXX弄XXX号XXX室房屋之上的贷款剩余本金及利息(以实际还款之日的剩余本金及利息数额为准)，如被告蔡建春未能按时清偿抵押贷款本息，可由原告王汝芬代为清偿；三、第三人中国光大银行股份有限公司上海嘉定支行在实现了以上海市嘉松北路XXX弄XXX号XXX室房屋为抵押物的抵押贷款之剩余贷款本息之日起的五日内办理注销该房屋的抵押登记手续；四、被告蔡建春应于上述房屋抵押权登记注销后五日内协助原告王汝芬办理房屋过户登记手续，将位于上海市嘉定区嘉松北路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户至原告王汝芬名下；五、被告蔡建春应于本判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区嘉松北路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告王汝芬；六、原告王汝芬应于上海市嘉定区嘉松北路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续完成当日支付第三人谭海英房屋120万元(若原告王汝芬履行第二项代为清偿义务的，代为清偿金额在该款中予以抵扣)；七、第三人谭海英应于本判决生效之日起二十日内支付被告蔡建春房款899,886.16元(若原告王汝芬履行第二项代为清偿义务的，代为清偿金额在该款中予以抵扣)。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取40元，保全费5,000元，合计诉讼费5,040元，由被告蔡建春负担2,520元，第三人谭海英负担2,520元。被告蔡建春及第三人谭海英负担之款应于本判决生效之日起十日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  黄 燕二〇二〇年九月三十日法官助理  顾颖琦书 记 员  孙 鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。