上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初2690号原告：李天郎，男，1988年8月11日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：齐晶晶，万商天勤(上海)律师事务所律师。被告：温小铁，男，1983年8月3日生，汉族，住浙江省。被告：叶建敏，女，1982年4月5日生，汉族，住浙江省乐清市。上述二被告共同委托诉讼代理人：沈文迪，上海誉本律师事务所律师。第三人：上海中岚房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区场中路XXX号。法定代表人：赵安强，董事长。委托诉讼代理人：张仕广，男。委托诉讼代理人：朱振明，男。原告李天郎诉被告温小铁、叶建敏及第三人上海中岚房地产经纪有限公司(以下简称“中岚公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序。本案于2020年3月24日公开开庭进行了审理，原告李天郎及其委托诉讼代理人齐晶晶，被告温小铁、叶建敏的共同委托诉讼代理人沈文迪，第三人中岚公司的委托诉讼代理人张仕广、朱振明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李天郎向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2019年12月25日签订的《房地产买卖(含居间)协议》；2、二被告双倍返还原告购房定金38万元；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告与二被告及第三人于2019年12月12日签署《房地产买卖(含居间)协议》，约定原告购买二被告位于上海市松江区伴亭路XXX弄XXX号XXX室的商品房一套，房屋总价379万元，原告向二被告支付20万元定金，并约定原、被告于2019年12月18日网签《上海市房地产买卖合同》。2019年12月18日，因被告原因未办理网签。2019年12月25日，原、被告及第三人协商解除该协议，并重新签订了一份三方协议。在协议中，原、被告确认，原告已支付二被告定金20万元，其中2万元支付至被告温小铁账户，18万元按照被告要求支付至第三人法定代表人赵安强账户。该协议第五条第一款约定：“若甲方(二被告)未能在本协议约定期限内以约定条件签订关于该房地产的《上海市房地产买卖合同》，视为甲方违约，则甲方应双倍返还乙方支付的定金，同时赔偿中介方服务费损失，赔偿额为本协议第四条约定的出售总价的2%”。根据协议，二被告承诺于2020年1月15日之前网签《上海市房地产买卖合同》，然而2020年1月15日至今，原告多次催促二被告网签，但二被告一直未予配合，导致双方无法继续履行房屋买卖合同。现原告起诉至法院，请求判如所请。审理中，原告向本院明确，第一项诉讼请求中所涉的《房地产买卖(含居间)协议》由原、被告及第三人签订，原告在本案中要求解除的是涉及到原、被告之间的房屋买卖关系。被告温小铁、叶建敏辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告的房屋除房屋贷款抵押以外还有另外一个其他抵押(以下简称“二抵”)，原告要求被告要先行解除二抵才同意配合办理网签手续，最终导致原、被告未能网签。另外，原告对于被告的交房时间也提出了新的请求。这些都是在《房地产买卖(含居间)协议》约定的条款外附加额外条件，故是原告的原因导致未能网签。但被告一直愿意按照原协议约定继续履行合同。综上，要求驳回原告的诉讼请求。第三人述称，本案二被告作为出售方多次推迟约定的网签时间。双方在签订协议时约定网签前二被告要自行解除二抵，但事实上，二被告一直没有涤除抵押。原告与第三人为此多次找被告，但被告也未出面。所以本案系二被告存在严重违约，导致合同无法正常履行。故此，原告要求解除协议的主张是合理的。本院经审理认定事实如下：根据上海市不动产登记簿记载，位于上海市松江区九亭镇伴亭路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)登记的权利人为温小铁、叶建敏，建筑面积87.35平方米，核准登记日期为2016年3月7日。系争房屋由两个抵押登记，其中一个为房屋贷款抵押，抵押权人上海农村商业银行闵行支行，债权数额890,000元，期限自2009年12月25日至2039年12月25日，核准日期为2016年3月7日；另外一个为其他债务抵押，抵押权人为上海青浦刺桐红村镇银行股份有限公司，核准日期为2019年4月28日，备注记载最高债权数额为8,210,000元，债权发生期间为2019年4月25日至2022年4月24日。2019年12月12日，原告作为承购方(乙方)与案外人温某某、黄某某代被告温小铁作为出售方(甲方)及第三人签订《房地产买卖(含居间)协议》一份，甲、乙双方就系争房屋买卖事宜进行了约定。该协议约定2019年12月12日乙方支付甲方定金20万元，其中18万元由中介中岚公司代为保管，2万元付给房东，18万元待房东还完二抵，由中介方支付房东，18万元中介方收到视为房东收到；协议还约定二抵于2020年1月10日还掉，并注销掉，且于1月22日之前还清房贷且注销掉。协议另对其他事项进行了约定。协议签订当日，原告向被告转账2万元，向第三人的法定代表人赵安强转账18万元。同日，温某某代温小铁出具收款收据一份，载明“兹收到李天郎支付(买卖)上海市松江区伴亭路888弄15#601号的款项计20,000元整”；赵安强出具收款收据一份，载明：“自收到李天郎支付(买卖)上海市松江区伴亭路XXX弄XXX号XXX号的款项计180,000元整；此房款由中岚地产代为保管待上家还完二抵的钱后三个工作日由中介方代交给房东”。上述两份收款收据上均加盖了第三人公章。因上述2019年12月12日的《房地产买卖(含居间)协议》未能按期履行，故2019年12月25日，二被告作为出售方(甲方)、原告作为承购方(乙方)与第三人作为中介方又签订《房地产买卖(含居间)协议》一份，约定甲方将系争房屋出售给乙方。合同第一条约定，乙方于签订本协议时支付甲方定金20万元；甲方委托中介方代为收取并保管剩余定金，同时将系争房屋的上海市房地产权证交由中介保管；中介收到该笔定金视为甲方收到。合同第三条约定，系争房屋向上海农商银行设定抵押，贷款余额约为89万元，甲乙双方愿按如下约定办理：A、甲方于签订网上备案专用《上海市房地产买卖合同》后3个工作日内，自行还贷，并于还贷后30个工作日内，办妥抵押登记注销手续；B、甲方应于收到乙方首付款后3个工作日内，至贷款银行办理还贷手续，并于还贷后30个工作日内，办妥抵押注销手续；C、甲、双方约定于2020年1月20号备齐资料办理银行转贷款手续，办理按揭手续所需要费用由乙方承担。合同第四条约定第1款约定，系争房屋出售总价为379万元。合同第四条第4款约定，甲方应于乙方付清全部房款当日将房屋交付给乙方。合同第四条第5款约定，付款方式为：乙方于甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》当日，支付甲方房款120万元；乙方于2020年1月20日之前，支付甲方房款120万元；乙方于甲、乙双方房地产交易中心办理手续且交易中心出具受理单当日，支付甲方房款253,000元；乙方于银行发放贷款后，支付甲方房款113万元，该笔款项由乙方贷款银行直接划入甲方账户；乙方于甲方将系争房屋交付乙方并办妥物业更名手续当日，支付甲方房款7,000元。该款约定处还有手写如下内容：“定金18万元由中介(中岚)代为保管，贰万元支付甲方，拾捌万元等甲方还清二抵由中介支付甲方，拾捌万中介收到视为甲方收到”。合同第四条第6款约定，甲、乙双方按照国家规定缴纳的交易税费由乙方承担，乙方应支付给中介服务费用总计房屋总价的1.5%(56,850)，甲方净到手379万元。合同第四条第8款约定，甲、乙双方应于2020年3月30日之前至上海市松江区房地产交易中心办理房屋过户手续。合同第五条违约责任约定，若甲方未能在本协议约定期限内以约定条件签订《上海市房地产买卖合同》，视为甲方违约，则甲方应双倍返还乙方支付的定金，同时赔偿中介方服务损失，赔偿额为本协议第四条约定的出售总价的2%，甲方无异议；若乙方未能在本协议约定期限内以约定条件签订《上海市房地产买卖》合同，视为乙方违约，则乙方支付的定金由甲方没收不再返还，同时赔偿中介方服务费损失，赔偿额为本协议第四条约定的出售总价的2%，乙方无异议。合同第六条约定，甲乙双方确认，本协议是双方在上海中岚房地产经纪有限公司居间下达成的买卖房地产之真实意思表示，本协议所确认的买卖条件即为双方未办理交易过户手续所签署的《上海市房地产买卖合同》之条件。合同第十条其他约定为手写内容，具体为：“乙方支付定金贰拾万，其中拾捌万元由中介方(中岚地产)代为保管，双方约定甲方还掉二抵之后出结清证明，乙方3工作日内支付甲方壹佰贰拾万元整(含定金20万元)；甲乙双方约定2020年1月15日之前网签合同，网签当日乙方支付壹佰二十万元整(含定金20万元)。”审理中，原、被告及第三人均提供了微信聊天记录，各方提供的聊天记录内容一致。原告与被告温小铁微信往来记录显示，自2020年1月6日起原告一直在催促被告撤销二抵，并表示待被告办好后就签订合同并支付房款；被告温小铁也一直表示正在办理二抵还款事宜。原告、被告温小铁及中介的群聊记录显示，中介方强调按照约定被告应于2020年1月15日之前解除二抵。原告妻子与被告温小铁的微信往来记录显示，原、被告就二抵押撤销时间一再延期，但直至2020年2月9日被告仍未办理好；原告妻子提出要求对资金进行监管并要求被告3月底搬离的要求；被告温小铁对此未予同意。后因被告未办理二抵涤除手续，故原告诉至法院。直至庭审，被告也并未就二次抵押债务还款并涤除抵押。审理中，原、被告确认就原告转账给被告温小铁的2万元，被告温小铁已返还给原告。原告向本院提供了其银行明细，用以证明其准备好的房款。被告认为该证据与本案无关联。本院对该证据真实予以确认。以上事实，有《房地产买卖(含居间)协议》、上海市不动产登记簿、转账凭证、收款收据、微信往来记录以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告及第三人于2019年12月25日签订的《房地产买卖(含居间)协议》系当事人真实意思表示，且未违反法律规定，应属有效，当事人应按照约定全面履行自己的义务。根据协议约定，买卖双方应于2020年1月15日之前网签《上海房地产买卖合同》；若任何一方未能在本协议期限内以约定条件签订《上海市房地产买卖合同》，视为违约，违约方承担定金罚则。嗣后，原、被告并未按约网签《上海市房地产买卖合同》导致买卖行为未能继续履行，故本案的争议焦点在于未网签《上海市房地产买卖合同》归责于原、被告哪方？原告认为，系争房屋存在二次抵押，双方约定被告先行涤除该抵押然后再网签合同，因被告未按约履行义务导致未能网签，故归责于被告；被告则认为双方之间并无此约定，是原告额外提出要求被告解除二抵才配合网签才导致未能签订，而且原告对于交房时间也提出了新的要求，故归责于原告。本院认为，首先，《房地产买卖(含居间)协议》约定，签订《上海市房地产买卖合同》时原告应支付被告120万元房款(含定金20万元)，还约定被告还掉二抵后出结清证明，原告三个工作日内支付120万元(含定金20万元)。根据上述约定可以确定履行顺序应为，被告还清二次抵押债务并取得结清证明，在三个工作日内原告支付120(含定金20万元)，同时网签《上海市房地产买卖合同》，所以原、被告对于在网签合同前先行涤除二次抵押是有约定的；其次，从微信聊天记录来看，原告一直是按照上述约定要求被告先行涤除二抵，被告并未提出异议，且表示一直在办理中；再次，第三人作为居间人不论在微信聊天还是在庭审中均陈述原、被告对此是有明确约定的。综上，本院认为，原告的陈述符合协议约定，且与事实相符，再结合原告提供的银行明细可以证明原告有履约行为和诚意，而被告未按约涤除二次抵押，故导致未能网签《上海市房地产买卖合同》归责于被告。至于被告抗辩的原告方就交房时间提出了新的要求，此系在被告一再拖延涤除二抵的情况下原告方才提出的，原告的此要求并未阻碍双方买卖协议的履行，本案协议未能继续履行下去，主要是因为系争房屋上的二次抵押迟迟未予涤除，故被告抗辩意见难以成立。根据双方签订的协议第五条违约责任约定，被告构成违约，鉴于系争房屋上的二次抵押至今尚未涤除，导致合同无法继续履行，故原告主张解除协议，并按照协议第五条约定要求被告双倍返还定金，有事实和法律依据，本院予以支持。关于解除协议的范围和时间，因协议系原、被告及第三人三方的协议，而本案处理的系原、被告买卖合同关系，故解约的范围为该三方协议中涉及原、被告房屋买卖合同内容。因本次诉讼前原告并未书面提出过解除合同，故本次诉讼中诉状送达被告之日即2020年2月28日作为合同解除之日。同时根据合同第五条约定，被告应双方返还定金。至于本案被告收取的定金数额，原告按照《房地产买卖(含居间)协议》约定支付了20万元，其中2万元由被告收取，另外18万元由中介收取，根据协议约定18万元由中介代为保管，中介收到视为被告收到，故本院认定原告交付给被告的定金应为20万元。关于被告有关18万元并非其收取的抗辩意见，有悖于协议约定，本院不予采纳。综上，本院认定被告应双倍返还原告定金40万元，因被告已返还2万元，故对于尚余的38万元负有继续返还的义务。至于在第三人处保管的钱款，此系被告与第三人法律关系，被告可另寻途径解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、确认原告李天郎与被告温小铁、叶建敏及第三人上海中岚房地产经纪有限公司于2019年12月25日签订的《房地产买卖(含居间)协议》中有关原、被告之间房屋买卖关系于2020年2月28日解除；二、被告温小铁、叶建敏于本判决生效之日起十日内双倍返还原告李天郎定金380,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,000元，减半收取3,500元，财产保全费2,420元，合计诉讼费5,920元，由被告温小铁、叶建敏负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二〇年五月二十五日书记员 吴诗婕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。