上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初10511号原告(反诉被告)：徐国华，男，1978年1月1日出生，汉族，住上海市奉贤区。原告(反诉被告)：徐婉菁，女，1983年4月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。上述二原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：季华，上海徐卫红律师事务所律师。上述二原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：尹冬杰，上海徐卫红律师事务所律师。被告(反诉原告)：李惠新，男，1976年3月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：余玮，上海瀛泰律师事务所律师。原告徐国华、徐婉菁与被告李惠新以及反诉原告李惠新与反诉被告徐国华、徐婉菁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)徐国华及二原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人季华，被告(反诉原告)李惠新的委托诉讼代理人余玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐国华、徐婉菁向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交付上海市浦东新区永达路XXX弄XXX号XXX室房屋；2.被告协助原告将上述房屋产权过户至原告名下；3.被告支付原告违约金人民币(币种下同)35万元。审理中，原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告于2017年12月18日签订的《房屋转让协议书》；2.被告退还原告购房款100万元；3.被告支付原告违约金525,000元。事实和理由：2017年12月18日，原、被告签订《房屋转让协议书》，约定由原告向被告购买上海市浦东新区永达路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，原告依约支付100万元购房款。后因被告债务缠身，系争房屋被司法查封，导致无法办理过户手续，故原告诉请如前。被告李惠新辩称，不同意原告的诉讼请求。根据合同约定，原告应于2018年2月25日前支付被告购房款57.50万元，过户时支付尾款17.50万元。然而，原告没有按约付款，引发被告的债务纠纷，导致系争房屋被司法查封。另外，原告于2018年1月13日自行将系争房屋的大门封住，被告无法进入，房屋实际在原告的控制之下，原告因此而受到了行政处罚。被告同意解除合同、返还购房款，前提是原告承担违约责任。本案中，被告李惠新提起反诉，请求：反诉被告徐国华、徐婉菁支付反诉原告李惠新违约金52.50万元。事实和理由同本诉答辩意见。反诉被告徐国华、徐婉菁辩称，不同意反诉原告的请求。本案合同已经本院生效判决确定为有效，反诉原告的违约事实也已查明，反诉被告不存在违约行为。反诉被告因封门被行政处罚，此后反诉原告可以自行处理，扩大的损失与反诉被告无关。经审理查明，2017年12月18日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋转让协议书》，约定甲方将系争房屋出售乙方，双方商定房屋转让总价为175万元，乙方于签本协议日支付40万元，同年12月25日前支付20万元，2018年1月25日前支付40万元，2018年2月25日前支付57.50万元，余款17.50万元待产证过户后同时付清。本协议生效履行后任何一方不得无故违约，一方违约需经对方同意并赔偿对方一切经济损失，另按总房价的30%作为违约金赔偿给对方。甲方应于2018年2月25日收到房款总价90%(即157.50万元)的同时将房屋交付给乙方，房屋交付前的有关费用由甲方负担。房屋一旦具备过户条件，甲方应无条件配合过户，否则负总房价总额的30%违约责任。2017年12月19日，原告支付被告40万元；同月29日，原告支付被告60万元。2018年1月22日，原告徐国华、徐婉菁向本院起诉被告李惠新，案号为(2018)沪0115民初8053号。原告诉称，被告近阶段因债务缠身，系争房屋有可能被他人诉讼而查封，故原告起诉请求确认双方签署的合同有效，并要求被告协助原告办理过户手续。审理中，原告撤回了要求被告协助原告办理过户手续的诉请。被告则辩称，双方实际是借款关系，原告让被告以系争房屋作为担保，《房屋转让协议书》并非双方真实意思，不应有效。本院经审理后认为，被告提出原、被告间系借款关系，不存在房屋买卖合同关系，但未能就此提供证据佐证，故其意见本院难以采信。原、被告签署的《房屋转让协议书》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，原、被告均应依照该合同行使权利、履行义务。2018年6月22日，本院出具民事判决书，判决：确认原告徐国华、原告徐婉菁与被告李惠新2017年12月18日签署的《房屋转让协议书》有效。该案现已生效。另查明，2017年6月14日，系争房屋产权核准登记至被告名下。2018年1月13日，原告徐国华带领电焊工，用钢筋将系争房屋防盗门焊死。2018年6月15日，上海市浦东新区公安局浦东分局出具《行政处罚决定书》，决定给予徐国华行政拘留十日的行政处罚。2020年3月10日，系争房屋不动产登记簿显示，2018年2月6日，系争房屋因(2018)沪0115民初8053号案件被我院司法查封；2018年5月16日，系争房屋因(2018)沪0115民初32854号案件被我院轮候查封；2018年12月6日，系争房屋因(2018)沪0115执17620号案件被我院轮候查封；2019年3月8日，系争房屋因(2019)沪0115执2938号案件被我院轮候查封；2019年9月19日，系争房屋因(2019)沪0115民初79406号案件被我院轮候查封。审理中，原、被告均表示，对方主张的违约金过高，请求予以调低。原告表示，在付完100万元后，听说被告在外欠债，担心系争房屋被一房二卖，为了保障自己利益才去封门。因为没有房屋钥匙，所以原告无法进入房屋。被告表示，原告尚未拆除钢筋，原告封门后，被告再未进入过系争房屋。本院认为，原、被告签订的《房屋转让协议书》已由本院判决确定为有效，双方均应恪守。2018年1月22日，原告就协议书的履行问题起诉来院，被告抗辩不存在真实的买卖关系，说明彼时双方已经发生纠纷。诉讼过程中，系争房屋因被告债务纠纷被司法查封。此后，系争房屋又因其他案件多次被轮候查封。上述种种事实，足以说明被告以自身行为表明不愿再继续履行合同义务。虽然原告于2018年1月13日采用钢筋将系争房屋的防盗门焊死，方式欠妥，但起因仍是被告丧失履约能力所致。自合同履行的角度来言，与被告的违约事实相比，原告封门行为对履约的影响显著较轻，不能视为原告也存在违约行为。故而，原告未在约定期限内继续向被告支付购房款，具有合理的抗辩理由，被告主张原告违约，与事实不符，本院不予采纳。现因被告原因，导致系争房屋无法过户，原告诉请要求解除合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张被告返还已付购房款100万元，自可准许。关于违约金，被告认为约定的标准过高，请求予以调低。本院认为，违约金的具体数额需要考虑合同履行情况，守约方的实际损失，双方的过错程度等因素综合予以考量。本案中，虽然原告并未举证证明实际损失，但合同解除的主要过错在于被告，且原告已经支付超过50%的购房款，故本院酌定由被告向原告支付相当于房价款10%的违约金，即17.50万元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)徐国华、徐婉菁与被告(反诉原告)李惠新签订的《房屋转让协议书》解除；二、被告(反诉原告)李惠新应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)徐国华、徐婉菁购房款100万元；三、被告(反诉原告)李惠新应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)徐国华、徐婉菁违约金17.50万元；四、驳回被告(反诉原告)李惠新的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18,525元，减半收取9,262.50元，保全费5,000元，合计14,262.50元，由原告(反诉被告)徐国华、徐婉菁负担1,575元，被告(反诉原告)李惠新负担12,687.50元；反诉案件受理费4,525元(已减半收取)，由被告(反诉原告)李惠新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇二〇年八月三日书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。