江西省井冈山市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0881民初201号原告：谢海波，男，1968年11月15日出生，汉族，住井冈山市。被告：谢武才，男，1983年5月21日出生，汉族，住井冈山市。被告：阮芳玲，女，1983年7月20日出生，汉族，住井冈山市。谢海波与谢武才、阮芳玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。谢海波、谢武才到庭参加诉讼，阮芳玲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢海波向本院提出如下诉讼请求：1、判令两被告就单方解除购房合同应返还原告交付的购房款25000元；2、判令两被告就单方解除合同导致原告合同目的不能实现，收取90000元购房定金应按协议约定二倍返还给原告合计180000元；3、判令两被告赔偿原告交付25000元购房款期间产生的利息，以年利率24%（暂计2016年1月28日至2020年2月28日期间利息）24883.3元；4、本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实与理由：两被告在2016年以位于的楼房建造期间，称楼房竣工后将其中两层的房屋的所有权和使用权转让给原告，收取了原告的购房订金35000元。2016年4月27日，两被告取得该房屋不动产权证，期间两被告陆续收到原告交付的购房定金和购房款95000元，然后又向原告提出楼梯间加价，过户需支付的装修费工资3万元。两被告再次向原告确认其转让第三层房屋总价款228900元。被告承诺过户时间为2021年12月15日前，两被告收到原告现金交付购房定金9万元，并于2018年2月15日双方签订了购房《协议书》。期间，两被告收到原告谢海波和谢小平当面送达的《债权转让通知书》，2020年2月5日，两被告向原告微信告知该房屋权有争议不能交易。2020年2月17日，两被告向原告送达了一份《收房退换卡保证书》，确认共收到原告现金购房款合计人民币115000元（含定金90000元在内）。并向原告书面保证采取分期归还原告购房款，但两被告并未按约归还起诉款项。为此，为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。谢武才辩称购房款2.5万元及购房定金9万元，共计11万元属实，利息计算我同意。谢小平当时买了我的房，9万元不是定金，应该是我借原告的钱，房屋落成之后，谢小平担心过户的事情，就导致购房没有达成，后来谢小平把该债权转让给了谢海波，由谢海波来处理这个事情。阮芳玲未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年元月27日，甲方（谢武才）与乙方（谢小平、谢海波）签订《购房协议》一份，协议约定：“1、将双方协议乙方向甲方购买楼房4-5楼，共两层；2、以后购房楼房落成，乙方拥有产权证后，产权费用应由乙方承担，甲方负责办理；3、购房订价每套144000元，大写壹拾肆万肆仟圆整；4、乙方向甲方支付订金35000元，大写叁万伍仟圆整。谢海波2016年元月27日”，2018年2月14日，谢武才向谢小平借款90000元，2018年2月15日，谢武才（甲方）于谢小平（乙方）签订《协议书》，协议约定：“甲方：谢武才，身份证号：3624321983××××××××乙方：谢小平：身份证号：3624321964××××××××甲方一栋六层楼房坐落在，不动产权证第0000871号房屋（老年大学旁），甲方承诺将该房屋的第三层出售给乙方，双方达成如下协议：一、每平米价格，按原有价格14.36万元，按实际平方计算。二、过户期限为2021年12月15日之前，过户费用由乙方承担。三、2018年加上楼梯间20多平方，每平方米2880元／平方计算58924元。四、精装修花费材料工资30000元（叁万元整）。五、甲方签订该协议时要收售房定金90000元人民币。签订该合同时甲方已收到乙方现金支付的购房定金90000元整。六、甲方房屋若因其他原因不能过户或者造成合同不能实现，甲方应按定金的二倍支付乙方违约金，以及赔偿乙方经济损失。七、甲方确认应该房屋无任何争议，协议订立后该房屋第三层所有权和使用权归乙方。八、甲方确认以上房屋交易总额：228900元，大写：贰拾贰万捌仟玖佰元。注：剩余房款等甲方过户后乙方一周内须付清给甲方。九、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字盖章后即时生效。十、违约金双方协商应支付为准。甲方签字：谢武才2018年2月15日乙方签字：谢小平谢海波3624321968××××××××2018年2月15日合同签订地：井冈山龙市”。2019年12月19日，谢武才向谢小平借款25000元，2020年2月13日，谢小平向谢武才送达《债权转让通知书》，该通知载明：“致（借款人）债务人：谢武才，男，身份证号：3624321983××××××××，债务担保人：阮芳玲，女，住址：江西省井冈山市，两人系夫妻关系。现将我方谢小平对贵方借款人谢武才的民间借贷到期债权人民币小写115000元，大写：壹拾壹万伍仟元整，现已转让给债权受让人谢海波，男，身份证号：3624321968××××××××，我方已将该债权相关的其他权益一并转让。请贵方债务人收到通知后立即直接向债权受让人支付全部借款。特此通知，本通知一经送达，立即生效。债权转让人签字盖章：谢小平债权受让人签字盖章：谢海波通知日期：2020年2月3日”，2020年2月17日，谢武才向谢海波出具《售房退还款保证书一份》，其中载明：“......一、2019年12月14日乙方（谢武才）因归还银行贷款用途为由再次向甲方（谢海波）提出支付购房款25000元。同时，乙方确认共收到甲方支付的购房款合计人民币115000元（含定金）。大写：壹拾壹万伍仟元。二、乙方确认收到了甲方当面送达的《债权转让通知书》一份。三、2020年2月5日，乙方向甲方及谢小平发出来微信信息通知，通知甲方就该房屋未能过户的原因是因房屋权属存在争议故不能交易，向甲方提出解除合同。四、乙方现向甲方保证分期归还甲方的购房款，特此向甲方做出以下保证：1、2020年2月26日乙方承诺保证归还甲方购房款2万元。2、2020年12月26日乙方承诺保证归还甲方购房款6万元.3、2021年5月26日乙方承诺保证归还甲方购房款35000元。4、2021年5月28日乙方承诺保证归还乙方就购房定金产生的合同违约金，具体以中国人民银行贷款年利率计算。综上，若任何一期乙方未按约定期限归还甲方购房款的，乙方应当支付甲方全部的购房款，并承担甲方支付购房款自购房协议之日起按年利率24%利息。若乙方再次违约，愿承担甲方的律师费，保全费，交通费，诉讼费等全部损失。......债务保证人（签字盖章）：谢武才2020年2月17日”，保证书出具后，谢武才仍未履行其义务，2020年3月5日，谢海波向谢武才、阮芳玲送达崔还款通知函催款无果，为此，谢海波诉至本院。另查明，谢武才与阮芳玲系夫妻关系，诉争房屋权利人为谢武才、阮芳玲共同共有，谢武才自认2019年11月中旬告知谢小平不出售诉争房屋。本院认为，当事人应按照约定全面履行自己的义务，当事人履行合同应当遵循诚实信用原则。谢武才与谢小平签订的协议是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案中，双方约定了定金，谢小平向谢武才给付了定金及部分购房款，2019年11月中旬，谢武才明确表示不出售诉争房屋给谢小平，其行为已构成根本违约。2020年2月17日，谢武才向谢海波出具《售房退还款保证书》，本院认定售房合同已解除，故谢海波要求谢武才、阮芳玲返还购房款、双倍偿还定金及占用购房款期间的利息的诉讼请求，理由充分。根据相关法律规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，定金的数额由双方预定，收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍赔偿，但定金不得超过总合同标的额的百分之二十。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第二十八条：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，双方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”的规定，本案中，双方约定了定金，根据定金罚则，合同标的额为228900元，双方约定的定金数额为90000元，已超过合同标的额的百分之二十，即45780元，剩余款项44220元应认定为预付款。关于谢武才、阮芳玲是否应支付购房款占用期间利息的问题，2020年2月17日谢武才出具的《售房退还款保证书》约定第一笔购房款2万元应在2020年2月26日退还，谢武才未退还，故谢武才、阮芳玲应自购房协议之日起按年利率24%支付利息的诉讼请求符合合同约定。根据法律规定，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，债权转让到的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。鉴于谢小平已将上述债权转让给谢海波，谢小平、谢海波也将该债权转让的事宜通知到谢武才、阮芳玲，要求谢武才、阮芳玲向谢海波返还购房款、定金、利息，故谢武才、阮芳玲在向谢海波返还购房款、定金、利息后，其与谢小平之间的债权债务即终止消灭。现谢海波要求谢武才、阮芳玲返还购房款、定金及购房款占用期间的利息，理由充分。阮芳玲经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩、举证、质证的权利，由此产生的法律后果，由其自行承担。需要指出，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、给付等义务。合同当事人所承担的义务不仅来源于合同约定、法律规定，还有基于诚信原则而产生的义务。本案中，双方当事人均为自然人，合同的标的物为房屋，购买房屋作为日常生活中的大额支出，其交易金额和交易性质决定了房屋买卖合同的签订履行相较于一般买卖合同，更强调时间节点。纵观本案，在《购房协议》签订、买受人支付了大部分购房款后，长达两年多的时间内无法完成交付，上述情况必将对谢小平的正常生活造成影响。谢武才的上述行为有违民事活动的一般诚实信用原则，望谢武才、阮芳玲在此后的交易活动中，能够遵守诚实信用原则，促进市场经济活动有序进行。综上所述，谢海波合理的诉讼请求，本院予以支持，为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、谢武才、阮芳玲于本判决生效后十日内向谢海波返还购房款69220元；二、谢武才、阮芳玲于本判决生效后十日内双倍返还谢海波定金91560元；三、谢武才、阮芳玲于本判决生效后十日内赔偿谢海波购房款占用期间的利息损失，以购房款69220元为基数，其中44200元自2018年2月15日开始计算，剩余25000元自2019年12月14日开始计算，均按年利率24%计算至还清之日止。案件受理费4748.25元，减半收取2374.13元，保全费1669.42元，共计4043.55元，由谢武才、阮芳玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  刘杜秀二〇二〇年四月二十六日书记员  黄双科