西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书(2019)陕01民终11670号 上诉人（原审被告）：赵超，男，1990年7月11日出生，汉族，宜川县居民，住西安市未央区。委托诉讼代理人:赵艳，（系赵超之姐），女，1978年4月12日出生，汉族，住西安市高陵区。被上诉人（原审原告）：郭智勇，男，1988年5月7日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：张立峰，陕西瑞森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：闫龙侠，女，1988年7月24日出生，汉族，西安市新城区居民，住西安市新城区。委托诉讼代理人：张立峰，陕西瑞森律师事务所律师。原审第三人：西安市高陵区XX居房产信息咨询服务部，住所地：陕西省西安市高陵区商铺。送达地址：负责人：王丝荣，女，1982年11月17日，汉族，西安市高陵区房产信息咨询服务部经营者，住西安市高陵区商铺。上诉人赵超与被上诉人郭智勇、闫龙侠、原审第三人西安市高陵区XX居房产信息咨询服务部（以下简称XX居服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市高陵区人民法院(2019)陕0117民初1150号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵超上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判赵超向郭智勇、闫龙侠支付违约金1万元。2、本案一审、二审诉讼费用由郭智勇、闫龙侠承担。事实与理由：2018年8月2日，赵超（甲方、卖方）与郭智勇、闫龙侠（乙方、买方>、XX居服务部（丙方、中介方）签订房屋买卖合同（以下简称合同），约定赵超将西安市高陵县XX乡XX路XX城XX幢XX单元XX号房屋出售给郭智勇、闫龙侠。合同第四条约定：“甲方应于2018年10月1日将交易的房产全部交给乙方使用…”。2018年9月，赵超依约向郭智勇、闫龙侠交付了房屋及水电卡，郭智勇、闫龙侠更换了门锁，占有了房屋。因案涉房屋从中国建设银行贷款并设定了抵押权，赵超即着手凑钱办理解押手续，后因未凑够钱，未能依约撤押。2019年4月，郭智勇、闫龙侠发出解除合同通知书，要求解除合同。合同解除后，房屋仍被郭智勇、闫龙侠占有。针对一审判决，赵超认为：1．一审判决认定事实不清。一审判决对赵超依约将房屋交付给郭智勇、闫龙侠的事实没有查明认定，认定事实不清。买卖合同签订后，赵超即着手办理解除抵押登记手续。因筹款困难，赵超即将该情况告知XX居服务部和郭智勇、闫龙侠，赵超主观上从未想过毁约，合同也并非履行不能。2．一审判决适用法律错误。合同第七条违约责任第2项约定：“1）逾期在三十日之内，违约方向守约方每曰支付房价款万分之五的违约金，…合同继续履行；2）逾期超过三十日，则守约方有权主张解除本合同，违约方应在接到守约方解约通知之日起七日内，向守约方支付违约金，并退房或退款…”。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，赵超依约将房屋交付，只是由于资金问题办理产权转移手续延迟，并不构成根本违约。赵超认为，其在无法筹齐资金办理撤押手续时即告知了郭智勇、闫龙侠及XX居服务部，但郭智勇、闫龙侠并未采取适当措施（如协商凑钱先办理撤押手续、协商退款等）防止损失的扩大。鉴于合同签订前及履行过程中郭智勇、闫龙侠、赵超均具有一定的过错，法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情认定违约金。本案中，案涉房屋的价格，在合同签订前没有明显波动，甚至略有下降。郭智勇、闫龙侠的实际损失即八万元的利息，即使按照月息2%计算，郭智勇、闫龙侠的实际损失不过一万元左右，一审判决赵超承担4万元的违约金过分高于郭智勇、闫龙侠损失，应当予以减少。郭智勇、闫龙侠要求的律师费并非必然发生的费用，郭智勇、闫龙侠的行为扩大了损失，其要求律师费和交通费不应由赵超承担。综上，一审法院适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，依法改判。郭智勇、闫龙侠辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。1、赵超提出的上诉请求不能成立，在合同履行期间，赵超玩失踪导致合同不能继续履行，是根本违约，我们按照合同约定房屋总价款的百分之十五，主张违约金9万元，一审认定4万元，我们为了息事宁人没有上诉，请求驳回上诉。2、赵超在上诉状中称告知XX居服务部及郭智勇、闫龙侠，但是实际上未告知我们双方，我们一直联系不上赵超才导致合同不能履行。XX居服务部述称，对一审判决无异议，服务部已经根据判决返还郭智勇、闫龙侠中介费3000元，郭智勇、闫龙侠也给我出具了收据；2、我的员工三个人都和赵超通过微信以及电话联系，但是一直未联系上赵超，赵超没有告知我们无法办理撤押手续的事情。郭智勇、闫龙侠向一审法院起诉诉请求：1、 判令赵超向郭智勇、闫龙侠返还定金 8 万并赔偿违约金 9 万元；2、判令赵超赔偿郭智勇、闫龙侠律师费 1 万元，交通费 1000 元；3、判令赵超和XX居服务部返还郭智勇、闫龙侠中介服务费 5000 元；4、判令本案诉讼费、保全费由赵超承担，共计 18.6 万元。一审法院认定事实：2018 年 8 月 2 日闫龙侠、郭智勇与赵超签订《房屋买卖合同》，合同约定闫龙侠和郭智勇购买赵超位于西安市高陵区崇皇乡桑军路圆盘西南角北城新天地 9 幢 1 单元 1411 号房屋。合同约定：1、房产交易价格为人民币 600000 元；2、付款时间与方法约定双方同意以银行贷款方式付款，合同签订当日郭智勇、闫龙侠向赵超支付 80000 元作为购房定 金，双方前往西安市高陵区房产管理所签订《西安市二手房买卖合同》当天定金伍万元整计入监管账户，网签合同以肆拾伍万元整作价，剩余 120000 元整双方协商于 2019 年 9 月 1 日前 5 付清给赵超；3、合同第四条约定赵超应于 2018 年 10 月 1 日 将交易房产全部交付给郭智勇、闫龙侠使用，并应在交房当天将水、电、气、物业、采暖等费用结清；4、合同第五条约定赵超保证上述房产权属清晰，无任何权属争议，如保证无继承纠纷、无抵押、无债权债务纠纷及致使不能实现合同目的的其他争议，因以上原因给郭智勇、闫龙侠造成的经济损失，赵超负责赔偿；5、合同第七条违约责任中约定本合同签署后，若双方任意一方不按合同约定履行或不完全按本合同约定履行或致使不能实现合同目的的其他违约情形，违约方须按房屋总价的 15%作为违约金赔偿给守约方。合同签署后，若赵超未能按约将该房地产交付给郭智勇、闫龙侠，或者郭智勇、闫龙侠未能按约定向赵超支付房款，或双方任何一方未能按约办理产权转移手续的，均按照逾期时间，分别以下列方式处理：1）、逾期在三十日之日，违约方向守约方每日支付房价款万分之五的违约金，于实际交房、付款或办理产权转移手续当日支付，合同继续履行。2）、逾期超过三十日，则守约方有权主张解除本合同，违约方应在接到守约方解约通知之日起七日内，向守约方支付违约金，并退房或退款，并且守约方有追究其他相关损失的权利，如造成的诉讼费、律师费、交通费等。6、合同第十三条双方约定的其他事项中约定，赵超房屋设定在抵押状态，双方约定在合同签订之日起，甲方应于 2018 年 12 月 20 日前撤押还款并加急办理房屋所有权证，甲乙双方开始启动手续，不得拖延。合同还约定了中介服务费为 双方各 2500 元，并在签订本合同当天结清。该合同由郭智勇、闫龙侠、赵超和XX居服务部签字或盖章。合同签订当日，郭智勇、闫龙侠向赵超交付 80000 元购房定金。同日郭智勇、闫龙侠向XX居服务部交纳服务费 5000 元。赵超未在合同约定的 2018 年 12 月 20 日前办理完房屋撤押手续，未取得房屋使用权证。2019 年 4 月郭智勇、闫龙侠向赵超发出解除合同通知书。赵超同意解除该房屋买卖合同。本案审理过程中郭智勇、闫龙侠申请对赵超财产进行诉讼保全，向本院交纳保全费 1500 元，购买诉讼财产保全责任险保险费 1000 元，郭智勇、闫龙侠聘请律师有律师事务所出具收据载明律师代理费 10000 元。郭智勇、闫龙侠提供的加油费和高速路车辆通行费共计2128元，据此其主张1000元交通费。赵超及XX居服务部均未提交证据。  一审法院认为，闫龙侠、郭智勇与赵超于 2018 年 8 月 2 日签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示且不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。合同履行过程中，赵超未按照约定履行合同义务，未按期完成撤押手续，导致后续合同相关内容无法履行，赵超亦同意解除合同。郭智勇、闫龙侠诉请赵超返还购房定金 80000 元，理由充分，依法应予支持。《中华人民共和国合 法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方均同意解除合同，故赵超应就其违约给郭智勇、闫龙侠造成的损失承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿金额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。 本案郭智勇、闫龙侠主张 90000 元的违约金，是依据双方合同约定按总房价 15%计算，赵超认为该约定过分高于郭智勇、闫龙侠的损失，请求本院予以适当减少。郭智勇、闫龙侠交纳购房定金 80000 元，而按照约定的违约金计算方法计算的违约金为 90000 元，其并未提交因赵超违约给其造成损失的其他证据进行佐证，本院认为双方关于违约金的约定过高，应予调整。对违约金的调整应充分考虑违约金 的约定是对守约方的保护，对违约方违反诚信原则的强制规定，故本院认为违约金调整为 40000 元为宜。郭智勇、闫龙侠已支付的诉讼费、律师费、交通费应属于其损失范围。双方合同中有约定违约方承担律师费的内容，故赵超应按合同约定承担此项费用。郭智勇、闫龙侠提供的交通费系加油费和高速公路通行费，其中加油费无法证实其用于合同签订和诉讼，但考虑到郭智勇、闫龙侠居住在西安往来高陵会实际产生交通费，故酌情认定 200 元。XX居服务部因已履行了部分中介服务内容，但未完全履行，同时XX居服务部也同意向郭智勇、闫龙侠退付部分中介费，本院认为退付 3000 元为宜。综上， 根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告赵超于本判决生效之日起十日内返还原告闫龙 侠、郭智勇购房定金 80000 元； 二、被告赵超于本判决生效之日起十日内向原告闫龙侠、 郭智勇支付违约金 40000 元并向原告闫龙侠、郭智勇支付律师费 10000 元、交通费 200 元； 三、第三人西安市高陵区XX居房产信息咨询服务部于本判 决生效后十日内退付原告闫龙侠、郭智勇中介服务费 3000 元； 四、驳回原告闫龙侠、郭智勇的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费 4020 元，减半收取 2010 元，由被告赵超承 担。本案保全费 1500 元，由被告赵超承担。（原告已预交诉讼费 4020 元，本院退付其 2010 元，被告赵超在履行本判决时直付原告诉讼费 2010 元；原告预交保全费 1500 元，被告赵超在履行本判决时向原告支付保全费 1500 元）。  本院二审查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，赵超在合同履行期间违约，应当承担合同约定的违约金。一审诉讼期间，赵超主张违约金约定过高，请求予以适当减少。一审法院对违约金已经予以调低，该调整是恰当的，赵超上诉主张其承担违约金1万元，理由不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，赵超的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费850元，赵超已预交，由赵超负担。本判决为终审判决。 审判长  王  宏    审判员  张  伟    审判员  侯新省二〇二〇年二月三日                          （院 印）书记员 宁  越  1