云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初21号原告（反诉被告）：徐良，男，汉族，1953年7月22日出生，初中文化，个体工商户，云南省普洱市思茅区人,现住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：李树华，振兴法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：梁桐维，振兴法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：白蓉，女，汉族，1977年12月2日出生，大专文化，个体工商户，云南省普洱市思茅区人，现住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：周元丽，云南新南疆律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告（反诉被告）徐良与被告（反诉原告）白蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐良的委托诉讼代理人李树华，被告（反诉原告）白蓉及其委托诉讼代理人周元丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）徐良向本院提出诉讼请求：一、请依法判令被告支付第三年150000元的房租；二、请求依法判令被告向原告支付按年租金的百分之二十合30000元违约金；三、请求人民法院依法判令被告承担诉讼费。事实与理由:2017年底原告因妻子突发脑梗住院，不能再开饭店，才把经营20多年的饭店以一年150000元的租金租给被告，当时租期订为一年一期，但被告坚持要订为三年一期。第一年生意不错，第二年由于被告不扎在店中管理，生意全部丢给员工去经营，导致20多年的饭店生意搞垮，于2019年12月30日早上关门，被告下午才来说饭店已停业。由于被告违约，直接造成原告经济损失。原告为维护自己的合法权益，特向人民法院起诉，请求人民法院依法作出判处。被告（反诉原告）白蓉辩称，1.被告不同意向原告支付2020年1月1月-2020年12月30日的房屋租金150000元；2.被告于2019年12月初向原告提出终止合同，原告也同意终止合同，被告于2019年12月31日再次以书面形式通知了原告终止合同的相关事宜。因此,被告认为双方的合同终止时间为2019年12月31日，原告于2020年12月31日同意解除合同，原、被告签订的合同已于2019年12月31日解除，本案中被告没有违约行为，不应该支付违约金，支付违约金没有事实和法律依据。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）白蓉向本院提出反诉诉讼请求：1.请求人民法院依法判决确认原被告签订的《房屋租赁合同》解除时间为2019年12月31日；2.请求判决反诉被告向反诉原告退还10000元租房押金；3.请求判令反诉被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由:反诉原告与反诉被告于2017年12月25日签订《房屋租赁合同》，约定：1、反诉被告将位于普洱市思茅区房屋出租给反诉原告使用，反诉被告原在该房屋经营的“惠源饭店”由反诉原告接手经营，同时沿用饭店的经营权、名称、工商税务卫生执照等；2、房屋租赁期限为3年，自2018年1月1日至2020年12月30日止；3、租金为每年150000元，一年一付；4、合同期内若任何一方单方违约，违约方需向守约方支付按年租金百分之二十计算的违约金。合同履行中，因反诉原告经营的惠源饭店连续亏损，为防止损失的扩大，反诉原告于2019年11月份向反诉被告提出终止合同，并表示愿意向反诉被告支付三个月的租金作为可能造成的房屋空置等损失，反诉被告也同意终止合同，反诉原告于2019年12月31日再次以书面形式通知了反诉被告终止合同的相关事宜。因此，反诉原告认为双方的合同终止时间为2019年12月31日。综上所述，为维护反诉原告的合法权益，望人民法院查清本案案件事实，依据相关法律、法规之规定，支持反诉原告的全部反诉请求。原告（反诉被告）徐良对反诉辩称，徐良于2017年12月25日与白蓉签订了租房合同，当时徐良只同意订一年一期，先试试看，做得好再订下一年，但白蓉坚持要订三年一期，临近第二年，徐良问白蓉明年还要不要租，白蓉说要租并在合同的最后加上要租三年的补充协议。到2019年11月白蓉打电话说开不下去了，要终止合同，徐良认为白蓉违反合同规定，直接造成徐良一年损失150000元，虽然合同上约定不能转租，但徐良也允许白蓉边做边租，如果转租不出去，维持好最后一年，徐良从没有同意终止合同。2019年12月30日，白蓉关门停业后，才告诉徐良要退房，白蓉单方终止合同的做法徐良不能接受，由于白蓉违约，不付房租，饭店招牌也被做倒闭，已造成徐良损失，徐良向白蓉提出赔付一年租金150000元的损失和一年租金的百分之二十合计30000元的违约金。白蓉提起的反诉不成立，第一项诉讼请求确认原被告签订的《房屋租赁合同》解除时间为2019年12月31日没有依据，白蓉不具有约定解除权及法定解除权的情形，因此该合同没有依法解除，所以白蓉应当承担不能履行合同的违约责任，白蓉提出的第二项诉讼请求没有事实依据，该押金不予退还，押金为担保合同的履行，不具有合同法第52条返还的情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐良提交的第一组证据材料：《房屋租赁合同》原件一份，白蓉提交的第五组证据材料：《收条》原件一份，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.白蓉提交的第一组证据材料：《房屋租赁合同》原件一份，徐良对该组证据材料的关联性、合法性予以认可，但对真实性不予认可。本院认为，该证据材料与徐良提交的《房屋租赁合同》系同一证据材料，但徐良持有的《房屋租赁合同》有新增的“双方补充协议：本合同于2020年12月30日止，乙方不再续租。徐良、白蓉”的字样，但白蓉持有的该份合同中没有上述字样，经庭审核实，原、被告均认可上述内容系白蓉所书写，故本院对该组证据材料不予采信；2.白蓉提交的第二组证据材料：《通话录音光盘》复制件一份（当庭出示原始载体手机播放）、《通话记录》复印件一份，徐良对该组证据材料不予认可。本院认为，《通话录音光盘》来源及形式合法，但经庭审核实钥匙仍然由白蓉持有，该录音只能证实原被告对终止合同的事宜进行过协商，但未达成一致意见，故本院对原被告协商终止合同的事宜予以采信外，其余内容不予采信；《通话记录》系白蓉依据《通话录音光盘》中的录音自行制作的，故本院不予采信；3.白蓉提交的第三组证据材料：《退租通知书》原件一份、《手机截屏》复印件一份（当庭出示原始载体手机查看），徐良对该组证据材料的真实性、关联性予以认可，但对合法性及证明目的不予认可。本院认为，该组证据材料来源及形式合法，能证实白蓉于2019年12月31日通过手机向徐良发出《退租通知书》的事实，故本院予以采信；4.白蓉提交的第四组证据材料：《58同城房屋出租信息》复印件一份、《微信房屋出租信息》复印件一份，徐良对该组证据材料的三性均不予认可。本院认为，该组材料系手机截图，且与本案不具有关联性，故本院在本案中不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2017年12月25日，徐良（合同甲方）与白蓉（合同乙方）签订《房屋租赁合同》，内容为：“1、甲方将位于普洱市过街楼6、7号房屋负一至二层租给乙方使用，此房屋为正在经营中的惠源饭店，乙方同时接受该饭店的经营权，同时使用原‘惠源饭店’的招牌字号进行营业，工商税务卫生等执照沿用。2、该房屋租期为三年，2018年1月1日至2020年12月30日止，乙方于本合同期满三个月前提出续租申请，享有优先续租权。3、房屋租金为年租，一年15万元，付款方式为一年一次付清，乙方须于下一年租期开始前付清次年房租。期满双方如仍继续合作，房租涨幅不应超过现年租金的15%。4、租期内乙方营业所产生的一切费用由乙方负责。5、乙方不得擅自改变房屋内部构造及装修，如有改动需经甲方同意，如有损坏则应负责修复原样。6、乙方不得将该房屋擅自转租他人使用，否则甲方有权收回门面并不作任何补偿。7、此合同如系单方违约，除应赔偿对方全部损失外，还需按年租金的百分之二十的违约金。未尽事宜双方友好协商解决。此合同一式两份，双方各执一份，合同自签订之日起生效。甲方：徐良，2017年12月25日。乙方：白蓉，2017年12月25日。双方补充协议：本合同于2020年12月30日止，乙方不再续租。徐良、白蓉。”2019年12月31日，白蓉通过打电话及短信发送《退租通知书》的形式向徐良协商终止《房屋租赁合同》。庭审中原被告均认可钥匙仍然由白蓉持有，该店面已处于关门状态；白蓉自认于2019年12月30日已将白蓉个人物品搬空。另查明，白蓉于2018年12月30日向徐良交纳租房押金10000元。本院认为，徐良与白蓉签订《房屋租赁合同》，是双方当事人在平等、自愿基础上协商达成，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，白蓉提交的《通话录音光盘》《退租通知书》《手机截屏》虽已证明白蓉通过打电话及短信发送《退租通知书》的形式与徐良协商终止《房屋租赁合同》，但原被告均未能达成一致，庭审中原被告亦认可钥匙仍然由白蓉持有，不符合上述法律规定的协商解除，故原被告的《房屋租赁合同》仍未解除。虽然双方的租赁合同关系合法有效，徐良在履行合同中亦没有违约行为，但白蓉已将其个人物品搬空，以自己的行为表明其已不愿继续租赁房屋，如继续维持现状，将使双方的利益损失扩大，从双方当事人继续履行租赁合同的意愿及现实情况考虑，本案的租赁合同应当予以解除。鉴于徐良在履行租赁合同过程中没有过错，在租赁合同解除后，白蓉拒绝履行租赁合同给徐良造成的合理损失应当得到赔偿，本院根据徐良收回房屋后再出租的招租期限，以及白蓉的过错程度等考虑，酌情认定白蓉应向徐良赔偿的损失为合同约定的五个月租金为宜，即白蓉应向徐良赔偿的损失为62500元（计算方式：150000元÷12个月×5月），扣减白蓉已于2018年12月30日向徐良交纳的租房押金10000元，白蓉仍应向徐良赔偿损失52500元（计算方式：62500元-10000元）。综上所述，对原被告的本诉及反诉请求，本院予以支持解除徐良与白蓉于2017年12月25日签订的《房屋租赁合同》，白蓉向徐良赔偿解除租赁合同造成的损失52500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）徐良与被告（反诉原告）白蓉于2017年12月25日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）白蓉于本判决生效之日起十日内一次性向原告（反诉被告）徐良赔偿损失52500元；三、驳回原告（反诉被告）徐良的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）白蓉的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，减半收取计1950元，由原告（反诉被告）徐良承担1381元，被告（反诉原告）白蓉承担569元；反诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）徐良承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  段经权二〇二〇年三月三十一日法官助理谭艳超书记员**芳