呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终5号上诉人（原审被告）：刘国军，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。上诉人（原审被告）：范俊莲，女，住内蒙古自治区呼和浩特市。上诉人共同委托诉讼代理人：李永起，内蒙古蒙元律师事务所律师。上诉人共同委托诉讼代理人：郝魁，内蒙古蒙元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：呼和浩特市恒业实业有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区工人西村后街一号院。法定代表人：弓某1，该公司经理。委托诉讼代理人：高巍，内蒙古庆胜律师事务所律师。上诉人刘国军、上诉人范俊莲与被上诉人呼和浩特市恒业实业有限公司因物权保护纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘国军、范俊莲上诉请求：一、请求依法撤销呼和浩特市回民区人民法院作出的(2018)内0103民初228号民事判决,依法改判驳回呼和浩特市恒业实业有限公司对刘国军、范俊莲的全部诉讼请求；二、请求依法判令呼和浩特市恒业实业有限公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、刘国军、范俊莲对案涉房屋及土地的占有系合法占有,一审法院判令刘国军、范俊莲返还案涉房屋及土地并支付占用期间的租金,无任何事实及法律依据,应当予以纠正。刘国军、范俊莲一审出具的证据《(2016)内01民终1161号民事判决书》、《(2016)内0103民初803号民事判决书》、《房屋抵押借款协议》、《还款协议》以及《国有土地使用权证》可以充分证明,案外人弓某2、弓某1、卢某与刘国军、范俊莲存在民间借贷之事实,以及三位案外人弓某2、弓某1、卢某自愿将位于呼和浩特市××区部分房产作为抵押,并将《国有土地使用证》原件交由范俊莲,至今仍由范俊莲合法持有。后由于案外人弓某2、弓某1、卢某长期无法返还刘国军、范俊莲借款本金及利息,2014年经双方协商,案外人弓某2、弓某1、卢某同意以案涉房屋租金抵顶偿还所欠借款本金及利息,并自2014年9月份开始陆续将部分租赁到期的房屋交给刘国军和范俊莲负责对外出租。另外,刘国军、范俊莲占有案涉房屋及土地多年,呼和浩特市恒业实业有限公司在本案起诉之前未向刘国军、范俊莲主张过权利的事实也可以证明,呼和浩特市恒业实业有限公司对于以租金抵顶偿还所欠借款本金及利息予以认可。故此,即使呼和浩特市恒业实业有限公司是案涉房屋所有权人,因案涉房屋系案外人弓某2、弓某1、卢某自愿交付给刘国军、范俊莲进行出租,以租金抵顶偿还所欠借款本金及利息,目前本金及利息尚未还清,还清之前无权要求返还。所以,刘国军、范俊莲不存在侵权,一审法院判令刘国军、范俊莲返还案涉房屋及土地并支付占用期间的租金,无任何事实及法律依据,应当予以纠正。二、即使刘国军、范俊莲存在侵权,内蒙古建信达房地产评估有限公司所作出的《司法鉴定评估报告》(内建信达估字【2018】第0050号)不能作为租金损失计算的依据。首先,根据呼和浩特市恒业实业有限公司申请人民法院委托内蒙古建信达房地产评估有限公司所作出的《司法鉴定评估报告》(内建信达估字【2018】第0050号)内容与客观真实情况不符,涉案房屋日平均租赁价格的评估结果明显高于市场价格。本案中该涉案房屋实际用途为住宅并非办公,而且涉案房屋地处相对偏僻,交通不便,基础设施陈旧,居住环境特别恶劣,故此刘国军、范俊莲向一审法院申请重新鉴定,并提交了相应证据,但是一审法院未对刘国军、范俊莲重新鉴定申请作出任何答复,系严重程序违法,应当予以纠正。其次,《司法鉴定评估报告》内容可知,呼和浩特市恒业实业有限公司提供的房屋所有权证复印件系鉴定重要证据,房屋是否拥有房屋所有权证会影响到租赁价格的评估结果。庭审中刘国军、范俊莲要求查看房屋所有权证时,呼和浩特市恒业实业有限公司称涉案房屋产权证原件已经丢失,鉴定时未向鉴定机构出示房屋所有权证原件,刘国军、范俊莲也并未提供其他能够证明涉案房屋所有权的证明材料,所以无法确定涉案房屋是否已经取得房屋所有权证,更无法证明呼和浩特市恒业实业有限公司为房屋的实际所有权人。需要明确的一点是,未经过双方当事人质证的证据,不能作为鉴定的依据。故此,由于内蒙古建信达房地产评估有限公司作为鉴定机构,在未核对房屋所有权证原件情况下片面采纳呼和浩特市恒业实业有限公司单方提供的证据,《司法鉴定评估报告》存在诸多疑点,所以该报告评估价格不能反映真实价格,不具有参考价值。再次,自2014年9月份开始范俊莲和刘国军负责对涉案房屋管理出租至今,共计收取租金295850元(备注:多部分房屋租赁期限尚未到期),给看护涉案房屋所在院落的门卫支付工资42600元,维修房屋、购买煤炭、购买塑料布、更换电线等共计支出6846元,共计支出49446元。但是,从《司法鉴定评估报告》内容可知,该报告只考虑了出租价格,未考虑出租过程产生的维修、维护、管理等费用。故此,内蒙古建信达房地产评估有限公司所作出的《司法鉴定评估报告》(内建信达估字【2018】第0050号)存在诸多疑点,不具有计算租金损失的参考价值。所以,即使刘国军、范俊莲存在侵权,对于呼和浩特市恒业实业有限公司所主张的未过诉讼时效的涉案房屋日平均租赁价格计算时不应以该报告的结果作为依据。本案中,刘国军、范俊莲租金收益具有确定性，通过刘国军、范俊莲出具的《房屋出租合同》、《收据》、《证明》等证据可以充分证明自2014年9月份至今,刘国军、范俊莲出租房屋共计收取租金295850元,维修、维护、管理等支出49446元。所以即使刘国军、范俊莲存在侵权,损害赔偿金额应以实际造成权利人损失为赔偿依据。三、即使刘国军、范俊莲存在侵权,案涉房屋中刘国军、范俊莲实际占有的仅为518.34平方米(一层402.06m,二层116.28m"),并非1395.6平方米呼和浩特市恒业实业有限公司诉讼请求是以整体作为租金损失的计算依据,但经刘国军、范俊莲实际测量后所出具的《工人西村一号院平面图》和刘国军、范俊莲其他证据可以证实,涉案房屋及土地并非由刘国军、范俊莲全部占用,刘国军、范俊莲实际占用的仅为518.34平方米(一层402.06m2,二层116.28m2),院落内其他房屋由案外人弓某2、弓某1、卢某和其他案外人使用。案件审理过程中,一审法院审判人员去案涉房屋现场对房屋及土地占有情况进行核实,并制作了笔录。但是,一审在判决中对该核实笔录未进行认定,片面采纳了呼和浩特市恒业实业有限公司单方陈述。根据“谁主张谁举证”的原则对于刘国军、范俊莲占有的房屋实际情况及面积呼和浩特市恒业实业有限公司负有举证责任,无需刘国军、范俊莲举证证明。但是庭审中呼和浩特市恒业实业有限公司未举证证明,刘国军、范俊莲自认的占有面积为518.34平方米(一层402.06m2,二层116.28m2)。故此,即使刘国军、范俊莲存在侵权,由于呼和浩特市恒业实业有限公司未举证证明刘国军、范俊莲实际占用的面积,应当以刘国军、范俊莲自认的面积计算占用租金。一审法院判令刘国军、范俊莲以1395.6平方米支付租金损失无事实依据,应当予以纠正。综上所述,一审法院认定事实不清,适用法律错误,程序严重违法,严重侵害了刘国军、范俊莲的合法权益。恳请二审法院依法支持刘国军、范俊莲全部上诉请求,维护刘国军、范俊莲的合法权益。呼和浩特市恒业实业有限公司辩称，1、侵权事实成立，双方虽然存在债权债务法律关系，但范俊莲、刘国军采取私权利救济，强行占用诉争院落，违反法律规定，构成侵权。二人强行占用该院落时，双方发生冲突，公安多次出警，该事实和过程在一审庭审调查时二人未否认，并非二人上诉状中表述的自愿交付院落出租抵顶债务。2、内建信达估字【2018】第0050号《司法鉴定评估报告》是依照法定程序，经法院委托，双方选定的评估机构，鉴定程序合法，应当作为鉴定依据。二人提出侵权面积不符，针对该问题，一审法院将双方当事人叫到诉争院落现场，进行了实地勘察，依法确认。因为二人强行进驻该院落，将呼和浩特市恒业实业有限公司赶走，实际上其已全部接管，无论其出租多少房屋，实收多少租金，不影响其对整个院落的侵占事实，所以一审法院按院落面积结合鉴定单价计算侵权损失是符合事实和法律的，应该依法维持。呼和浩特市恒业实业有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令刘国军、范俊莲停止侵权，腾让呼和浩特市恒业实业哟西按公司拥有使用权的呼郊国用（99)字第08404号土地(价值17.5万元)；2.赔偿呼和浩特市恒业实业有限公司侵权所造成的租金及其他所有损失（待评估后确定金额）。诉讼过程中呼和浩特市恒业实业有限公司增加诉讼请求：请求刘国军、范俊莲从2014年9月24日起每日赔偿呼和浩特市恒业实业有限公司侵权所造成的房屋租金损失628.924元至房屋腾让之日止。一审法院认定事实：本案诉争呼邻西菜园乡什拉门更（呼郊国用（99）字第08404号、图号20-16-Ⅲ-Ⅳ、地号4-01-18-1015）土地及其地上建筑物系呼和浩特市恒业实业有限公司公司所有，用地面积2202.69平方米（其中：建筑占地：996.89平方米）。房屋坐落：回民区工人西村后街内蒙古建筑学校西北拐角：房屋状况：1、房号：北；间数：1栋；建筑结构：砖混；层数：2层；建筑面积：492.4平方米；备注：办公；2、房号：西；间数：1栋；建筑结构：砖混；层数：2层；建筑面积：228平方米；备注：办公；3、房号：北；间数：2栋；建筑结构：砖木；层数：平；建筑面积：301平方米；备注：办公；4、房号：西；间数：2栋；建筑结构：砖木；层数：平；建筑面积：90平方米；备注：办公；5、房号：南；间数：2栋；建筑结构：砖木；层数：平；建筑面积：284.2平方米；备注：办公。范俊莲、刘国军系弓某2、弓某1、卢某的合法债权人，其二人债权经该院及呼和浩特市中级人民法院生效判决确定，并已向该院申请强制执行。范俊莲、刘国军在人民法院强制执行未果的情况下，于2014年9月24日起，范俊莲、刘国军擅自占用涉案土地及房屋，并对外出租，收取租金至今。诉讼过程中，呼和浩特市恒业实业有限公司申请对涉案土地及房屋进行房屋租金鉴定，经委托内蒙古建信达房地产评估有限公司进行鉴定，作出内建信达估字[2018]第0050号司法鉴定估价报告，鉴定意见为：“市场租赁价格为一层日平均租赁价格为0.43元/㎡/天，二层日平均租赁价格0.47元/㎡/天。”一审法院认为，本案系物权保护纠纷，本案的争议焦点为：1.刘国军、范俊莲是否应当腾退本案涉案院落；2.刘国军、范俊莲是否应当赔偿呼和浩特市恒业实业有限公司自2014年9月24日起至腾退房屋之日的租金损失。针对本案第一个争议焦点，范俊莲、刘国军并非本案涉案土地及地上建筑的使用权及所有权人，亦无合法理由擅自占有、使用，故范俊莲、刘国军应当腾退涉案院落，归还呼和浩特市恒业实业有限公司。针对本案第二个争议焦点，范俊莲、刘国军擅自占有、使用呼和浩特市恒业实业有限公司所有房屋，应当按照其占用的房屋面积向呼和浩特市恒业实业有限公司支付占有使用费，即租金损失。关于范俊莲、刘国军提出呼和浩特市恒业实业有限公司2014年9月至2015年10月1日期间诉讼请求已经超过法律规定诉讼时效的答辩意见，因呼和浩特市恒业实业有限公司未向法庭提交相应证据证实本案存在诉讼时效中断的事实，故刘国军、范俊莲上述答辩意见该院予以采纳。综上，范俊莲、刘国军应向呼和浩特市恒业实业有限公司支付租金损失为360.2平方米（二层房屋）×0.47元/天，自2015年10月2日起至实际腾房之日止，1035.4平方米（一层房屋）×0.43元/天，自2015年10月2日起至实际腾房之日止。关于范俊莲、刘国军提出其并未实际占用呼和浩特市恒业实业有限公司全部房屋的答辩意见，因范俊莲、刘国军未向法庭提供证据加以佐证，且该院按照涉案房屋所有权证书计算呼和浩特市恒业实业有限公司租金损失，但范俊莲、刘国军根据2008年房屋测绘图纸无法指认被他人占用房屋的坐落位置及平米数，故该院对该答辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、范俊莲、刘国军在本判决生效后十五日内共同返还呼和浩特市恒业实业有限公司位于呼和浩特市回民区工人西村后街内蒙古建筑学校西北拐角土地（呼郊国用（99）字第08404号、图号20-16-Ⅲ-Ⅳ、地号4-01-18-1015）及地上房屋；二、范俊莲、刘国军在本判决生效后十五日内共同支付呼和浩特市恒业实业有限公司房屋占用期间租金损失：其中360.2平方米（二层房屋）×0.47元/天，1035.4平方米（一层房屋）×0.43元/天，均自2015年10月2日起至实际腾房之日；三、驳回呼和浩特市恒业实业有限公司其他诉讼请求。案件受理费1900元，该院已减半收取，由范俊莲、刘国军共同负担。二审中，刘国军、范俊莲除坚持一审提交的证据外，向本院提交了呼和浩特市中级人民法院（2001）呼行终字第41号行政判决书，拟证明本案争议的《房屋所有权证》于2001年12月5日被依法撤销。内蒙古建信达房地产评估有限公司依据已被撤销的《房屋所有权证》作为评估房屋租金的鉴定报告，不能作为认定呼和浩特市恒业实业有限公司财产损失的依据。经二审审理，本院对一审法院认定的部分事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是刘国军、范俊莲是否应向呼和浩特市恒业实业有限公司返还土地及房屋并赔偿损失。针对本案争议焦点，呼和浩特市恒业实业有限公司提供的《土地使用权证》，能够证明呼和浩特市恒业实业有限公司对诉争的土地依法享有合法的使用权。呼和浩特市恒业实业有限公司虽然未提供《房屋所有权证》原件，但刘国军、范俊莲提供的证据不足以证明其对诉争的房屋享有使用权，故刘国军、范俊莲占有使用诉争的房屋系无权占有，应当予以返还。综上，一审法院判决刘国军、范俊莲向呼和浩特市恒业实业有限公司返还诉争的土地及房屋并无不当。刘国军、范俊莲擅自占用土地及房屋的行为系侵权行为，对于占用房屋造成的损失应当予以赔偿。二审中，刘国军、范俊莲向本院提交了呼和浩特市中级人民法院（2001）呼行终字第41号行政判决书，能够证明呼和浩特市恒业实业有限公司持有的《房屋所有权证》于2001年12月5日被依法撤销。内蒙古建信达房地产评估有限公司依据已被撤销的《房屋所有权证》作为评估房屋租金的鉴定报告，不能作为认定呼和浩特市恒业实业有限公司财产损失的依据。故呼和浩特市恒业实业有限公司提供的证据不足以证明刘国军、范俊莲给公司造成的财产损失数额。呼和浩特市恒业实业有限公司可待财产损失确定后另行主张。综上所述，刘国军、范俊莲的上诉请求部分成立，成立部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初228号民事判决第一项、第三项,即一、范俊莲、刘国军在本判决生效后十五日内共同返还呼和浩特市恒业实业有限公司位于呼和浩特市回民区工人西村后街内蒙古建筑学校西北拐角土地（呼郊国用（99）字第08404号、图号20-16-III-IV、地号4-01-18-1015）及地上房屋；三、驳回呼和浩特市恒业实业有限公司其他诉讼请求；二、撤销呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初228号民事判决第二项（即范俊莲、刘国军在本判决生效后十五日内共同支付呼和浩特市恒业实业有限公司房屋占用期间租金损失：其中360.2平方米（二层房屋）×0.47元/天，1035.4平方米（一层房屋）×0.43元/天，均自2015年10月2日起至实际腾房之日）。一、二审案件受理费5700元，由刘国军、范俊莲负担2000元，由呼和浩特市恒业实业有限公司负担3700元。本判决为终审判决。审判长 贾慧芳审判员 郭籽良审判员 徐晓凡 二〇二〇年四月三日书记员 李宁宁