宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初18号原告：银川市金达实业公司，住所地:宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：谢金河，该公司总经理。委托诉讼代理人：张军，男，该公司职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：卢翠兰，宁夏宁人律师事务所律师。被告：吴忠市新开元房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区吴忠市。法定代表人：黎彦超，该公司总经理。委托诉讼代理人：邵建宁，宁夏兴业律师事务所律师。原告银川市金达实业公司与被告吴忠市新开元房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告银川市金达实业公司的委托诉讼代理人张军、卢翠兰、被告吴忠市新开元房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邵建宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银川市金达实业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告履行《拆迁补偿安置协议》（编号：2010-19）的义务给原告补偿126.28平方米的房屋一套；2.如果被告不能履行安置126.28平方米房屋义务的，请求判决被告支付货币补偿款100万元（以实际评估价为准）；3.依法判决被告给原告支付拖欠的临时安置费124813元、利息26325元（计算至2019年12月），违约金20000元，合计1171138元及实际利息安置义务之前按照《拆迁补偿安置协议》约定产生的安置费和逾期支付产生的利息；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确要求被告进行货币补偿。事实和理由：2010年1月25日，原告和宁夏康苑房地产有限公司(以下简称康苑公司)签订了《拆迁补偿安置协议》并办理了公证，约定由康苑公司拆迁原告名下的126.28平方米房产一套(银郊房证私2000-10483号)，补偿原告建筑面积126.28平方米房屋一套。原告被拆迁的房屋为单间房，按照合同附件二的约定，被告给原告返还的房屋应当为116-129平方米之间。拆迁期间按12元/月/平方米支付18个月的临时安置费，超过18个月的，按照24元/月/平方米支付直至新房全部安置完毕。安置面积少于应安置面积8平方米以内的，被告按照8000元/平方米的价格给原告予以补偿，多于8平方米的，原告按照8000元/平方米的价格给被告支付房款。同时合同约定被告应当在18个月内给原告补偿安置房屋。合同第七条有明确的约定，即“任何一方违约的，应向对方支付20000元的违约金”。合同履行期间康苑公司因经营原因注销，被告参与了拆迁项目的开发，承继了《拆迁补偿安置协议》的全部权利义务。拆迁项目2017年建成，但由于被告设计建设的房屋面积超过合同约定的30%，一直无法给原告安置合适的房屋，拆迁安置合同目的一直无法实现，经过多次协商无果，原告无奈之下诉至法院。被告辩称，一、被告交付安置房原告拒绝接收。2010年11月25日，原、被告签订了一份《拆迁补偿安置协议》，同年11月26日，在银川市国安公证处为该协议办理了公证。协议约定：被告拟在清和南街东侧原金达玻璃厂开发建设康苑商住小区项目(现变更为万品汇项目)，需拆迁原告位于本项目区内金达公司商业网点3-11号营业房(房产证号:银郊房证私2000-10483号、土地证号：银郊集用(2000)字第XXX号)，营业房建筑面积为126.28平方米，共二层、砖混结构。协议第二条约定，拆迁营业房实行“实物补偿、拆一还一"方式，由被告在本项目区内以建成的新营业房给乙方补偿安置126.28平方米。自完成拆迁当月起，被告给原告支付搬迁费和18个月的临时安置费，临时安置费按每月12元每平方米计算，如逾期交房，自第19个月起，被告按每月24元每平方米支付临时安置费。协议第四条约定，被告应当自完成拆迁之日起18个月内向原告交付安置房，安置房楼层为第二层，共两层，安置的新房户型面积以市房管局测绘中心出具的《测量报告书》面积为准，户型以规划局审定为准。协议第五条约定，实际安置的新房面积等于应安置新房面积时，双方互不找补任何房款差价，少于应安置新房面积在8平方米以内时，被告应按8000元每平方米的价格给原告支付房款;如少安置面积超过8平方米(含)时，原告应按其公示的开盘价给被告支付房款。如实际安置的新房面积多于应安置新房面积时，原告应按8000元每平方米的价格给被告支付房款。合同签订后，被告全面履行了上述协议，按约向原告支付了拆迁安置补偿费，并拆除了原告的房屋，开发建设了“万品汇?君悦福邸项目”。2017年12月5日，房屋建成后，就一、二层营业房具体分配方案，被告与原告等人签订了一份《关于万品汇项目分房情况达成如下协议》。约定以下内容：第一、因万品汇项目总占地面积小，为政府修路退让红线面积大并受总体规划的限制，所建商网面积大小不一，存在房价互相找补及牵扯业主个人利益。由于年限跨度比较长，房地产市场不稳定等诸多原因，原签定的拆迁补偿安置协议中已约定房价找补单价，现希望业主商议出合理的房价做为安置房屋的基准房价，计每平方米8000元。…第三，分房方式的问题;经过反复与业主沟通，业主一致同意按相邻顺序进行分配(原金达商业网点第2、3号楼分户登记表，2#楼由北向南，3#楼由北向南连接2#楼)。所安置万品汇商业顺序为1#楼A座由北向南，1#楼B座由西向东，2#楼A座由西向东整体排列进行分配。协议签订后，大部分被拆迁户均分配到安置房。原告的安置房经银川市房地产测绘中心测量，建筑面积为185.4平方米，比原告的拆迁面积多出59.12平方米，根据上述协议约定，原告需向被告补交房款472960元。原告以没有能力补交房款为由，拒绝接受被告交付的安置房。二、被告按约向原告支付拆迁安置费191834元。按照双方约定，被告应向原告已经支付了2017年12月22日前的拆迁安置费191834元。双方于2017年12月5日签订了《关于万品汇项目分房情况达成如下协议》后，因为原告的原因未接收安置房，所以被告不存在支付后续安置费的情况。三、原告诉请被告支付违约金及利息于法无据。被告如约向原告交房，原告拒绝接受，故被告不存在违约行为，无需向原告支付违约金及利息。综上，请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求，并依法对安置房及交付及拖欠安置费用作出判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于原告提交的《拆迁补偿安置协议》《银川市郊区金达实业公司商业楼量化分配方案》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》被告提交的拆迁补偿协议、拆迁补偿花名册、费用支付表，因原、被告对该证据真实性均认可，本院予以确认，并在卷佐证。原告提交《关于要求审核返还营业房设计图的告知函》、银金字（2015）第2号文件《通知》各一份，证明目的：在被告建设涉案项目的过程中，原告作为被拆迁人曾多次就反对被告设计建设大户型营业房、拖欠安置费等问题向被告发送文件，要求被告予以纠正和清偿欠费。由此可见，原告至今不能获得安置的营业房，是由于被告违约建设营业房户型太大造成的，完全超出了原告合同预期承受范围。该份证据直接送达给被告，有被告员工签收。被告对该份证据不予认可，该份证据没有被告方的签字或者盖章认可，无法证实被告具体收到原告的该通知。本院对该份证据的真实性予以采信。原告提交拖欠安置费计算清单一份，证明目的：按照合同约定，截至2019年12月，被告共拖欠原告拆迁安置费124813元，产生的逾期利息26325元，合计151138元的事实。被告对该份证据不予认可，被告已经向原告支付191834元的拆迁安置费，双方于2017年12月5日签订协议后，被告不应向原告再支付安置补偿费，所以不存在被告欠付原告安置费的情况。该费用系原告自行统计，被告还提交了有原告公司会计吴凤梅签字确认领取安置费的相关证据，应以该证据为准。原告提交现场照片6张，证明目的：被告声称拟给原告安置的房产一直由被告享有占有、收益、处分的权利，并未交付给原告，也未办理相应的公证提存手续，也未履行任何交付手续。目前该房产出租给第三人，被告收取租金，因此拆迁安置补偿费应当计算至被告实际交付之日或以货币方式补偿之日。被告对该组证据不予认可，该证据无法显示拍摄时间，并且无法显示我方出租给第三人并收取租金的事实。本院对该组证据真实性予以采信，对关联性不予采信。被告提交关于万品汇项目分房情况达成如下协议一份，证明目的：证实双方就分房达成一致意见，所分房屋实测面积为185.4平方米。原告对该份证据不予认可，业主签字栏没有原告法定代表人签字和公司公章。合同约定的具体位置见附图，被告至今未提供任何关于安置房屋的附图，也未告知已经签字的业主分房的面积和位置，如果当时被告明确说明所建房屋超出安置房屋59平方米，业主需要交纳50万元左右的差价。该协议仅对房价问题、安置费问题、分房方式问题进行了协商，并未明确具体的交房时间，不能视为被告履行了交房的通知义务，因此被告抗辩的安置费计算至协议落款之日理由不能成立。该证据有17家业主签字确认，并由原告公司职工（会计）吴凤梅签字确认（书写：“吴凤梅代金达公司”），本院予以采信。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2010年11月25日，原告（乙方）与案外人宁夏康苑房地产有限公司(甲方，以下简称康苑公司)签订《拆迁补偿安置协议》一份，并办理了公证。约定，康苑公司拆迁原告商业网点3-11号营业房，被拆迁房屋建筑面积为126.28平方米。拆迁营业房施行“实物补偿，拆一还一”方式，由康苑公司在项目区内建成的新营业房补偿安置，补偿安置新房建筑面积126.28平方米。乙方完成拆迁当月起，甲方应给乙方支付搬迁费和18个月的临时安置费。临时安置费和搬迁费均按实际拆迁面积计算，其标准分别为12元/月/建筑平米、12元/建筑平米。如机房逾期未给乙方全部补偿安置新房时，自第19个月起，甲方应按24元/月/建筑平米的标准给乙方计付临时安置费直至新房全部安置完毕。本协议签订后，甲方应预先支付给乙方全部搬迁费、12月的临时安置费和非营业房产拆迁补偿费共计人民币23795元。本协议签订后，乙方应于2010年12月5日前完成拆迁工作，甲方发放5000元拆迁奖金。甲方应在乙方完成拆迁当月起18个月内给乙方补偿安置全部新房。双方任何乙方都不得违反本协议，否则给对方造成损失的，违约方除给对方支付全部损失费外，还应向对方支付20000元违约金。房款的结算：1、甲方实际安置的新房面积等于应安置新房面积时,双方互不找补任何房款差价；2、甲方实际安置的新房面积少于应安置新房面积在8平方米以内时,甲方应按8000元/平方米的价格给乙方支付少安置面积的房款;如少安置面积超过8平方米(含)时,甲方应按其公示的开盘价给乙方支付该部分少安置新房面积的房款。3、甲方实际安置的新房面积多于应安置新房面积时,乙方应按8000元/平方米价格给甲方支付多安置面积的房款。甲方给乙方安置的新房建设标准详见附表二。该合同附表一载明：临时安置费：18180元，搬迁费1515元，拆迁补偿费4100元，合计23795元。该合同附表二载明：户型面积，单间房门面开间宽度为3.80米-4.20米,入深长度为≤15.30米,户型面积控制在116平米-129平米之间。双间房门面开间宽度为5.8米-6.0米,入深长度为≤15.30米,户型面积控制在177平米-184平米之间。双方并对该协议进行了公证。合同签订后，康苑公司因经营原因注销，被告接手了拆迁项目的开发，并承继了《拆迁补偿安置协议》的权利义务。后被告开发建设完成拆迁安置工程后，被告建成的房屋面积为185.74平方米。原告认为该房屋面积过大，不同意接收房屋，要求货币补偿。故原告诉至本院，请求判如所请。另查明，2017年12月5日，被告与部分业主达成协议，载明：“关于万品汇项目分房情况达成如下协议。万品汇项目自征地拆迁到现在的初步竣工,历时7年之久!开发公司为了使各位业主早日得到妥善安置,回到自己真正的家园,享受美好的生活。公司在市场疲软、银根收紧的情况下,举债进行项目建设,目前l#楼A、B座,2#楼已通过消防验收,规划验收、配套工程水暖电、广电、燃气、网络等均已验收合格,达到安置分配条件,为此,公司于2017年12月2日召开了第一次正式分房会议,在会议上各位各抒己见,针对各位问题,我公司与业主达成如下协议：1、房价问题:万品汇项目总占地面积小,为政府修路退让红线面积大并受总体规划的限制,所建商网面积大小不一,存在房价互相找补及牵扯业主个人利益。由于年限跨度比较长,房地产市场不稳定等诸多原因,原签定的拆迁补偿安置协议中已约定房价找补单价,现希望业主商议出合理的房价做为安置房屋的基准房价,计每平方米8000元。2、安置费的问题:在项目建设期,得到了大家的大力支持才得以使该项目能有今天的状况,每月的举债利息压得公司也是喘不过气。虽然困难这么大,公司一直坚持以人为本并得到大家的体谅。所以拖欠大家的安置费公司决定自分房方案确认后,一次性支付所欠安置费的50%,剩余安置费分一次支付,争取2018年春节前一次性付清。3、分房方式的问题:经过反复与业主沟通,业主一致同意按相邻顺序进行分配(原金达商业网点第2、3号楼分户登记表,2#楼由北向南,3#楼由北向南连接2#楼)。所安置万品汇商业顺序为1#楼A座由北向南，l#楼B座由西向东,2#楼由西向东整体排列进行分配(具体位置见附图)。4、商网已具备分配条件,希望大家尽快达成一致意见进行分配,公司本着公开公正、公平透明的原则,真诚的希望大家早日得到分配”。该协议由17家业主签字确认，并由原告公司职工（会计）吴凤梅签字确认（书写：“吴凤梅代金达公司”）。再查明，针对被告已支付的安置费等，原告自认被告已支付181218元，另有一万元奖励费。被告称已支付191834元，其中《拆迁补偿安置协议》后附表一载明的费用金额为23795元，剩余168039元的领取均有原告公司会计吴凤梅签字确认。本院认为，原告与康苑公司签订的《拆迁补偿安置协议》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的效力性强制规定，依法成立并生效，双方均应按约定履行合同义务。后合同签订后，康苑公司因经营原因注销，被告接手了拆迁项目的开发，并承继了《拆迁补偿安置协议》的权利义务。被告亦应按约定履行《拆迁补偿安置协议》约定的义务。拆迁安置项目建成后，原告以安置房屋面积过大为由要求原告安置与拆迁面积相当的房屋，因被告建设的安置项目现无面积较小的房屋，双方发生纠纷成诉。在庭审过程中，因被告无法安置面积较小的房屋，原告明确要求进行货币补偿，符合合同约定及法律规定。关于货币补偿的标准，《拆迁补偿安置协议》约定安置房屋面积超过或者小于应安置房屋面积，按8000元/平方米价格结算，故被告应按该价格对原告进行货币补偿，即支付原告补偿款1010240元（8000元/平方米×126.28平方米）。关于原告主张的拖欠的安置费用问题，2017年12月，被告与部分业主达成协议，可以进行房屋安置，原告公司会计吴凤梅代表原告签字确认。原告虽主张安置房屋面积过大，但涉案安置项目系统一建设，如无相应小面积的房屋，客观上无法继续进行房屋置，原告就应即时依照合同约定及法律规定要求货币补偿，故安置费用应计算至2017年12月。按照拆迁安置协议约定，被告应向原告支付的各项费用如下：1、搬迁费（一次性）1515元；2、拆迁补偿费（一次性）4100元；3、拆迁奖金（一次性）5000元；4、临时安置费2010年11月至2012年4月共计27276.48元（前18个月每月12元/平方米）；2012年5月至2017年12月（68个月）共计206088.96元（自第19个月起每月24元/平方米）。以上合计243980.44元。关于被告实际支付的安置费用金额，原告与康苑公司签订的《拆迁补偿安置协议》后附表一载明的费用金额为23795元，该表作为《拆迁补偿安置协议》附件，应视为双方已确认的金额，剩余168039元的领取均有原告公司会计吴凤梅签字确认，以上合计191834元，本院予以确认。故被告尚欠原告安置费用52146.44元（243980.44元-191834元），被告应向原告支付。关于原告主张的违约金20000元，系《拆迁补偿安置协议》约定，康苑公司约定拆迁（2010年12月）后18个月即补偿安置房屋，但被告在承继该公司权利义务后于2017年12月得以进行安置，已构成违约，逾期安置房屋时间过长，给原告造成了损失，本院对原告主张的违约金20000元予以支持。原告并主张逾期支付安置费的利息，双方对逾期支付安置费的利息没有进行约定，且原告主张的违约金20000元已足以弥补其损失，故本院对原告主张的利息不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告吴忠市新开元房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告银川市金达实业公司房屋拆迁补偿款1010240元、安置费52146.44元、违约金20000元；二、驳回原告银川市金达实业公司的其他诉讼请求。案件受理费15340元，由原告银川市金达实业公司负担1163元元，被告吴忠市新开元房地产开发有限公司负担14177元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 张志华人民陪审员 侯月华人民陪审员 马 坚 二〇二〇年六月二十七日（法官助理 徐敏超书记员 赵婷婷附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。