大连市旅顺口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0212民初737号 原告：大连鑫晟物业管理有限公司，住所地大连花园口经济区。 法定代表人：崔洋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘善吉，男，汉族，该公司员工，住大连市旅顺口区。 委托诉讼代理人：许致笙，男，汉族，该公司员工，住大连市沙河口区。 被告：宋国际，现住大连市旅顺经济开发区。 原告大连鑫晟物业管理有限公司（以下简称鑫晟公司）与被告宋国际物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫晟公司的委托诉讼代理人刘善吉，被告宋国际到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鑫晟公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付自2015年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费6，512元及违约金1，954元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年7月8日，大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司与原告鑫晟公司签订《大连市前期物业管理服务协议》，约定由原告为美林西岸小区提供物业服务。被告自2015年1月1日起至2019年12月31日止共计拖欠物业服务费6，512元未付。原告多次催收未果，故诉至法院。 被告宋国际辩称，不同意原告的诉讼请求。房屋漏水，同时原告提供物业服务没有按照合同约定履行，服务质量不达标。原告与房屋开发商已口头达成逾期交房滞纳金抵顶物业费的协议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交证据一：《前期物业管理委托合同》，拟证明涉案小区由原告提供物业服务，合同约定管理面积、管理期限以及收费标准。被告对真实性不持异议，但对关联性持有异议，原告提供物业服务均不达标，均未按合同约定履行。上述证据符合证据形式及内容要件，具有客观性，其真实性、合法性、关联性本院予以认定。 原告提交证据二：《大连市前期物业服务管理协议》，拟证明被告为小区业主。被告对证据真实性不持异议，但是对关联性持有异议，主张被告提供物业服务不符合约定标准。上述证据符合证据形式及内容要件，具有客观性，其真实性、合法性、关联性本院予以认定。 被告提供证据一：提供照片三十一张，拟证明房屋存在漏水问题，公共绿化等其他物业服务没有达标。原告对证据的真实性、合法性、关联性持有异议，主张被告未提供原始载体，真实性不予认可。且漏水系房屋质量问题，与原告无关。原告已将小区违建问题起诉至法院，但被驳回，业主应当自行解决。且原告拍摄时间非原告诉讼主张期间，关联性不予认可。原告于诉讼中并未提供证据反驳上述证据内容的真实性，故其真实性本院予以认定，但照片拍摄时间不能反映长期、稳定及整体性，其关联性本院不予认定。 被告提供证据二：交房通知表复印件，拟证明逾期交房滞纳金抵顶物业费。证据本身非原件，形式及内容要件均缺失，未能证明与本案事实相关。故证据的证明力本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年7月案涉小区的建设单位大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司与原告大连鑫晟物业管理有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定委托原告为案涉小区“美林西岸”提供前期物业管理服务。该《前期物业管理委托合同》对物业基本情况，委托管理事项，委托管理期限，双方权利和义务，物业管理服务质量及标准，前期物业管理服务费用及相关费用、法律责任等内容进行了约定。该合同第七条约定：“（受委托方）负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理”。第九条约定：“委托管理期限自2008年6月30日起至该小区成立业主委员会选聘新物业管理公司止”；第十三条约定“由受委托方根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向物业产权人或使用人收取：高层住宅房屋建筑面积每月每平方米1.20元（含电梯费），多层住宅房屋建筑面积每月每平方米1.00元，小高层住宅房屋建筑面积每月每平方米1.20元（含电梯费），非住宅房屋面积每月每平方米1.30元”。 2010年11月6日，大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司（甲方）与被告宋国际（乙方）签订《大连市前期物业管理服务协议》，就前期物业管理服务达成协议，该协议对双方的权利和义务、物业管理服务的内容、物业管理服务的标准，物业管理服务费用、收支情况公示、经营收入分配、保险、违约责任等内容进行了约定。该协议第一条第一款约定：“甲方有权委托物业管理企业实施前期物业管理，有权将本协议甲方的有关权利义务转让给委托的物业管理企业”。第四条约定：“物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用），由乙方按下述标准向甲方委托的物业管理企业交纳：一、住宅按建筑面积每月每平方米1.2元；二、……；三、因乙方原因空置房屋，其物业管理费用标准为：住宅房屋建筑面积每月每平方米1.2元，……”。第九条第四项约定：“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉”。第十七条约定：“本协议自签订之日起生效，至物业产权人委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止”。 被告系大连市旅顺经济开发区某号楼业主，房屋建筑面积108.54平方米。该房屋所在的“美林西岸”小区未成立业主委员会。被告未交纳2015年1月1日至2019年12月31日期间物业费。 本院认为，原、被告签订《大连市前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律效力性规定，合法有效。当事人应当全面履行各自义务。同时，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告接受物业服务，逾期不交纳物业服务费用，已构成违约，应承担继续履行的违约责任。被告应当按照合同约定标准支付2015年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费，其计算数额应为6，512.4元（108.54平方米×60个月×1元/平方米），原告诉请数额未超出合同约定标准，本院予以支持。关于被告抗辩案涉房屋漏水问题，被告未提供证据证明原告系该问题的责任主体，故对此项抗辩意见，本院不予支持。关于被告抗辩小区违建物业公司不作为等问题，根据《中华人民共和国物权法》第八十三条的规定，“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”。根据上述法律规定，受损害业主可以采取直接要求侵权人承担侵权责任等救济手段，来维护自身合法权益，不能以此作为拒交物业费的理由。关于被告抗辩原告未尽到维修保养义务、公共绿化未达标、档案未公示等问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”可见，物业服务存在瑕疵时，法律对其应当向业主承担民事责任的方式也是有明确规定的，作为业主，有权通过其他合法途径，要求其承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒交物业费的理由。关于被告抗辩逾期交房滞纳金抵顶物业费一节，被告陈述的协议对方并非本案原告，对其并不产生法律约束力，同时亦未提供证据证实原、被告已达成逾期交房滞纳金抵顶物业费的合意，故应承担举证不能的法律后果。关于原告主张被告支付违约金一节，虽然双方签订的《大连市前期物业管理服务协议》中明确约定了违约金条款，但考量双方物业服务关系的基础及延续，立足于督促物业提供者不断提高物业服务质量及缓和双方之间矛盾的角度，该项诉讼请求，本次诉讼不予支持。业主拒交物业服务费势必会影响到物业服务企业的整体服务质量，也会影响到广大业主的利益，包括已交费业主以及被告自身利益。且小区环境、卫生、安全等多方面更需要业主与物业服务企业来共同维护。为此，被告应继续及时履行交费义务，原告也应不断提高服务质量，加强与业主之间的沟通，才能维护好双方长期、稳定、良好的物业服务关系。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告宋国际自本判决生效之日起十日内给付原告大连鑫晟物业管理有限公司物业服务费人民币6，512元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告大连鑫晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告宋国际负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员 王 燕 二〇二〇年五月二十五日 书记员 王蕾蕾 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。