广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初9779号原告（反诉被告）：佛山市南海华亚房地产投资有限公司，住所地：佛山市南海区法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：麦焯文，广东亚泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：何智鸿，广东亚泰律师事务所律师。被告：佛山市佳动健康管理有限公司，住所地：佛山市南海区法定代表人：何某1。委托诉讼代理人:陈建勋，广东正光明律师事务所律师。委托诉讼代理人:林碧晖，广东正光明律师事务所实习律师。原告佛山市南海华亚房地产投资有限公司诉被告佛山市佳动健康管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼中，被告提起反诉，经审查后，本院将本诉与反诉合并审理，并于2020年6月9日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人麦焯文，被告的法定代表人何某1及其委托诉讼代理人陈建勋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2020年1月1日起至2020年4月22日止的租金158544元；2.被告向原告支付从2019年12月25日起计算至实际清偿之日止的逾期付款违约金（以每月欠付租金为本金从当月1日起按每日千分之一的标准计算）；3.原告没收被告缴纳的租赁保证金294918元；4.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告和被告签订了《佛山市********租赁合同》，约定原告将位于佛山市南海区**********华亚金融中心xxx商铺出租给被告使用。同时租赁合同约定租赁期限从2019年3月1日起至2029年2月28日止。2020年1月和2月的租金是每月36640元，2020年3月和4月的租金是每月54960元。被告于每月25日前支付下个月的租金。如被告逾期缴纳租金，应按应付未付款金额的日0.3%支付原告滞纳金。被告应向原告缴纳租赁保证金216324元。如被告逾期缴纳租金达30日的，原告有权解除合同并没收租赁保证金。无论被告何种原因导致合同提前终止的，原告有权没收租赁保证金。如双方履行合同过程中发生争议，应协商解决，协商不成，由甲方所在地人民法院管辖。合同履行过程中，被告向原告缴纳了租赁保证金294918元。截至2020年4月22日，被告尚拖欠原告2020年1月1日至4月22日租金合共158544元。同时，被告于2020年4月14日通知原告解除租赁合同。因被告存在长时间拖欠租金的违约行为以及提前解除租赁合同的违约行为，原告有权没收被告的租赁保证金，向被告追讨租金及违约金。被告答辩称，不同意原告的全部诉请。被告于2018年11月12日缴纳保证金，合同签订时间为2019年2月12日。原告违反合同权利义务对等的法律义务，据不履行合同义务，从2019年4月份开始，被告发现涉讼租赁物存在漏水情况，经常有严重的异味及粉尘，使被告无法正常经营。之后还由于原告管理过错，其消防水将涉讼租赁物淹了，原告一直以消极状态对待，至今涉讼租赁物漏水情况仍未解决，基于该情况，被告曾要求原告处理上述问题后再缴纳租金，但原告不予接受。在疫情发生后，被告多次与原告协商，合理分担由于疫情造成的损失，但原告不予理睬，被告认为原告的诉求及事实理由无法律依据。被告提出反诉请求：1.确认《华亚金融中心商铺租赁合同》于2020年4月14日解除；2.原告退还被告合同保证金294918元。事实和理由：2018年11月12日，被告向原告支付了租赁保证金294918元；2019年4月20日，原告与被告签订了编号：xxx的《华亚金融中心商铺租赁合同》，合同约定，原告把佛山市南海区**********华亚金融中心负一层132、136-140、142-147单元出租给被告，租赁期自2019年3月1日起至2020年2月28日止；合同还约定了相应年度的租金标准、租赁保证金216324元及被告应与项目管理者原告的关联企业签订物业服务协议等事项。2019年2月底，被告接收承租场地后，发现该场地的排水防水质量存在严重问题，每逢下雨天场地内就出现多处严重漏水，且原告委托的物业管理者的物业服务质量极差，场地内经常充满各种异味和粉尘，中央空调也经常因故障而无法供应；虽向原告及物业管理者反映，但情况迟迟无法改善，2019年8月还因原告管理上的过失导致其消防水大面积地淹没了被告的承租场地，导致被告无法正常经营的重大经济损失。对于原告及其物业管理者不负责任的不作为行为，无奈之下，被告根据我国合同法第六十七条的规定提出请求原告先行履行合同义务，否则，被告有权暂停缴付租金及相关物管费的主张；但原告及其物业管理者仍以各种理由拒不履行合同义务，尤其是场地漏水问题至今仍未处理；更令人气愤的是，原告不反省自身未能切实履行合同义务，以被告已投入几百万元巨款，难以承受该巨额经济损失相胁迫，突然于2019年11月12日向被告发出了《解除合同及催收款项的函》，胁迫被告缴交租金及相关物管费用；为避免造成已投入的几百万元巨款的损失，经多次协商，原告承诺尽快完善场地的排水、防水工作，妥善解决被告承租场地内的漏水问题及其他影响正常经营的异味、粉尘等问题，被告同意缴交相应的租金和物管费。2020年1月，我国突发新冠肺炎疫情，原告的物业管理者也根据政府的防疫要求通知全体租户暂停营业；基于疫情属不可抗力事件，已给被告造成了重大的经济损失，向原告提出了从公平原则出发，应减免疫情期间的租金及相关物管费的主张；但原告只顾其私利，拒绝了被告的合理主张；无奈，被告于2020年4月14日向原告发出了解除合同的通知；2020年4月22日，被告实施搬迁工作时，原告又指令其物业管理者极力阻止被告的搬迁工作；无奈之下，被告只能报警制止原告的侵权行为；但民警到场后仍未能制止原告的侵权行为；为避免造成人身伤害事件，被告被迫终止了搬迁工作。被告认为，第一，根据我国合同法第六十七条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，原告一直拒绝履行合同的义务，未及时处理场地漏水及其他严重影响被告经营的各种问题，被告有权迟延缴付租金等费用；第二，今年1月突发的新冠肺炎疫情，被告已按防疫政策要求全面停业，因该疫情属不可抗力事件，根据我国合同法第一百一十七条关于“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”和法律“公平原则”的规定，疫情期间被告已承担全部停业损失，无须向原告支付相应的租金；因该疫情导致被告无力继续经营，依法提出解除合同不属违约；第三，原告作为民事主体没有任何的法定权利阻止被告搬出承租场地的设备；原告阻止被告搬迁的行为已构成事实上的侵权。基于上述事实和理由，特向法院提出反诉；请依法驳回原告的诉讼请求，支持被告的全部反诉请求。原告针对被告的反诉答辩称，原告认为被告要求解除合同构成违约。原被告签订合同的租赁期限是从2019年3月1日至2029年2月28日，长达10年，而本次疫情只是在很短的时间内对其产生影响，并不导致合同不能履行，因此被告提前解除合同违反了合同约定。根据合同第11.3条的约定，因被告的原因提前解除合同，原告有权没收租赁保证金，因此原告无需返还保证金予被告。原告同意解除合同，但认为合同的解除是因被告单方提出解除合同的诉求，被告构成违约，原告同意解除合同并非是与被告协商一致的结果。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织了当事人进行证据交换和质证。对于双方对真实性没有异议的证据，经审查，本院确认其真实性，并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认证如下：1.原告举证的照片，被告不予确认，经审查，该证据未能显示原告已将催告函送达被告，本院不予确认。2.被告举证的被告的法人何某1与涉讼物业的物业管理公司的经理（康师傅）微信聊天记录，原告虽有异议，但未能举证推翻，本院确认其真实性。3.被告举证的被告的法人何某1与被告的合伙人（张羽）微信聊天记录、被告的法人何某1与被告的合伙人（呼呼）微信聊天记录、被告的法人何某1与被告的员工（kiki）微信聊天记录、被告的法人何某1与被告的员工（小⑨）微信聊天记录，原告不予确认，本院进行综合认定。4.被告举证的灯湖社区一级响应期间复工复产微信聊天记录，原告不予确认，经审查，该证据无原件核对，本院不予确认。5.被告举证的佛山市南海区新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部办公室关于全区公共文体场馆和旅游景区有序开放工作指南（试行）的通知，经审查，本院确认其真实性。被告庭后提交的光盘中的2020年6月10日拍摄的视频，原告确认其真实性，本院确认其真实性。被告庭后提交的光盘中的其余视频，原告不确认，本院进行综合认定。本院经审理认定事实如下：原告佛山市南海华亚房地产投资有限公司（甲方，出租方）与被告佛山市佳动健康管理有限公司(乙方，承租方)签订《佛山市********租赁合同》约定：甲方将坐落于佛山市南海区*************xxx铺位出租给乙方合法使用；租赁单元的计租面积为3664平方米；乙方租用该租赁单元仅限于经营业态为健身康复、体育设备零售、健身轻食；租赁期自2019年3月1日起至2029年2月28日止；自2019年3月1日至2020年2月29日止，月租金为36640元；自2020年3月1日至2022年2月28日止，月租金为54960元；自2022年3月1日至2024年2月29日止，月租金为58807元；自2024年3月1日至2026年2月28日止，月租金为62948元；自2026年3月1日至2028年2月29日止，月租金为67381元；自2028年3月1日起至2029年2月28日止，月租金为72108元；租金按自然月以支票或转账方式支付，乙方应于本合同签订之日起三日内支付首月租金36640元，以后每月的租金，乙方应于每月25日前支付下个月租金；乙方逾期支付租金或其他应付款项的，每逾期一天，甲方有权向乙方收取按应付未付款金额的日0.3%计算的滞纳金；乙方应于本合同签订当日内一次性向甲方交纳租赁保证金216324元作为诚信履行本合同的担保，如乙方违反本合同条款，甲方有权按照本合同规定没收上述保证金；乙方逾期三十日仍未能交清租金、物业管理费或其他应付款项，甲方有权解除本合同，收回租赁物，没收租赁保证金；乙方提前终止合同的，甲方有权解除本合同，收回租赁物，没收租赁保证金，等等。被告实际向原告缴纳了租赁保证金294918元。2019年4月28日，被告通过申请的方式向物业公司反映了涉讼租赁物存在漏水的问题。2019年5月7日，被告通过微信向原告的股东反映涉讼租赁物存在漏水问题。2019年5月28日，被告再次通过微信向原告反映漏水问题。2020年4月14日，被告向原告发送《解除租赁合同通知书》告知原告因新冠肺炎疫情要求解除合同，并将于2020年4月20日搬离涉讼租赁物，要求原告退还保证金294918元。诉讼中，原被告均确认物业公司于2020年1月5日对涉讼租赁物进行了上锁。原告述称物业公司在1月5日当天就开锁了。被告述称原告封锁涉讼租赁物至2020年1月10日，之后被告营业了约一周时间，因春节原因于1月17日开始放假，后来因为疫情原因一直没有开业，3月份的时候还是不能营业。诉讼中，被告述称：被告反映漏水问题的时间为2019年6月27日，后因没有再下雨，就没有反映。诉讼中，原告述称，佛山市南海好亚物业管理有限公司于2020年5月9日将涉讼租赁物正门上锁。佛山市南海好亚物业管理有限公司为原告聘请来管理涉讼租赁物的。另，被告提交的2020年6月10日的涉讼租赁物内的现场视频显示涉讼租赁物内的部分墙壁有明显的水渍，地面亦有少量积水。本院认为，原告佛山市南海华亚房地产投资有限公司与被告佛山市佳动健康管理有限公司签订的《佛山市********租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。原告诉请被告支付2020年1月1日至2020年4月22日的租金，被告抗辩称因疫情原因自2020年1月17日开始没有营业，对此，本院分析如下：新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，被告承租涉讼租赁物所从事行业属性导致其对涉讼租赁物的使用必然会受到新型冠状病毒疫情的影响较大，基于公平原则，本院酌定2020年2月1日至3月31日的租金减半收取。至于2020年1月份的租金，因涉讼租赁物在2020年1月5日被物业公司上锁了，原告主张涉讼租赁物于当日开锁，但未能举证证明，本院采信被告所述涉讼租赁物上锁至2020年1月10日，考虑到涉讼租赁物被上锁的情形，本院酌定被告需支付2020年1月份的租金29548元（36640元÷31天×25天）。故被告应向原告支付2020年1月1日至4月22日的租金为115652元【29548元＋（36640元＋54960元）×50%＋54960元÷30天×22天】，原告诉请超出部分，本院不予支持。被告逾期支付租金，根据合同约定需向原告支付逾期付款违约金，但合同约定的违约金数额明显过高，本院酌定为以每月欠付租金为本金从当月1日起按日万分之三计算违约金，故被告应向原告支付以29548元为本金自2020年1月1日起、以18320元为本金自2020年2月1日起、以27480元为本金自2020年3月1日起、以40304元为本金自2020年4月1日起，均至实际清偿之日止按日万分至三计算违约金予原告，原告诉请超出部分，本院不予支持。被告主张涉讼租赁物存在漏水情形，根据被告提供的2020年6月10日的涉讼租赁物现场情形，本院确认被告所述，涉讼租赁物确实存在漏水的情形，但被告述称其在2019年6月27日后就未再向原告反映过漏水问题，可见涉讼租赁物的漏水问题并不足以导致合同目的不能实现，被告以此为由要求解除合同，本院不予支持。被告以疫情为由要求解除合同，但原、被告的租赁合同长达10年，疫情虽对被告的经营造成了一定的影响，但该影响并不足以导致合同目的不能实现，被告并不能因此具有单方解除合同的权利。故被告主张涉讼合同于2020年4月14日解除，本院不予确认。被告诉请解除合同，原告在庭审答辩中亦表示同意解除合同，本院确认涉讼合同于2020年6月9日解除。被告单方要求解除合同，构成根本违约，但考虑到原告提供的租赁物存在一定的瑕疵，原告在履行合同中亦存在一定的过错，本院酌定原告没收被告的租赁保证金109920元作为被告解除合同的违约金，故原告应向被告退还租赁保证金184998元，原、被告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）佛山市南海华亚房地产投资有限公司与被告（反诉原告）佛山市佳动健康管理有限公司签订的《佛山市********租赁合同》于2020年6月9日解除；二、原告（反诉被告）佛山市南海华亚房地产投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还租赁保证金184998元予被告（反诉原告）佛山市佳动健康管理有限公司；三、被告（反诉原告）佛山市佳动健康管理有限公司交纳的租赁保证金109920元归原告（反诉被告）佛山市南海华亚房地产投资有限公司；四、被告（反诉原告）佛山市佳动健康管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金115652元，并支付以29548元为本金自2020年1月1日起、以18320元为本金自2020年2月1日起、以27480元为本金自2020年3月1日起、以40304元为本金自2020年4月1日起，均至实际清偿之日止按日万分至三计算违约金予原告（反诉被告）佛山市南海华亚房地产投资有限公司；五、驳回原告（反诉被告）佛山市南海华亚房地产投资有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）佛山市佳动健康管理有限公司的其他反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取4130.89元、财产保全费1312.72元，合计5443.61元（原告已预交），由原告负担1986.87元，被告负担3456.74元，被告应负担的费用应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳，本院将依法强制执行。原告多预交的受理费3456.74元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退回。反诉受理费减半收取33159.93元，由原告负担1999.98元，被告负担31159.95元。原告负担的反诉费应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予被告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二〇年七月三十一日书记员  成海欣