贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初4488号原告：张波，男，汉族，1989年1月18日生，住贵州省。委托诉讼代理人：许灿，贵州黔拓律师事务所律师。被告：谢雪源，男，汉族，1984年1月25日生，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：万世奎，四川顿开律师事务所律师。被告：李琪莉，女，汉族，1967年10月25日生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：王军，贵州清雅律师事务所律师。被告：贵阳时代房地产经纪有限公司（以下简称：时代公司），住所地：本市乌当区东凤镇翠湖路3号乐湾国际旅游综合体3-3号地块114-119及地下室118-119负2-13号。法定代表人：李军兵。原告张波与被告谢雪源、李琪莉及时代公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张波的委托诉讼代理人许灿，被告谢雪源及其委托诉讼代理人万世奎、被告李琪莉及其委托诉讼代理人王军、被告时代公司法定代表人李军兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张波向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告一立即支付房款119万元，并以尚欠119万元为基数，自2018年1月31日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息至清偿完毕时止；2、被告二、被告三对上述债务承担连带责任；3、本案的诉讼费、保全费由三被告承担。事实及理由：被告李琪莉系原告前妻吴佳兴之母亲，其得知原告有意出售名下位于云岩区屋情况后，主动联系原告称有朋友愿意购买原告房屋。经被告二联系，被告二陪同原告与被告一和被告三见面，但被告一声称与原告不认识，但被告二系国家公职人员，必须要被告二作为担保人在合同上出卖人处签字才敢交易，被告二亦承诺自愿作为担保人，为原告和被告一双方均担保交易。同时，被告三称其作为中介方，同时又是履行监管职责的第三方，其能保证交易合法性和安全性。2017年12月20日，原告与三被告签订《房屋买卖代签合同》，该合同为被告三提供的格式条款合同。《房屋买卖代签合同》约定了房屋价款金额、产权转移和购房款支付等内容。因被告二系担保人，故被告一支付第一笔款项时系直接向被告二支付141万元，被告二收到该款后再行转付给原告，故原告共计收到被告一购房款141万元。合同签订后，原告按照约定配合将出售房屋过户至被告一名下，由于购房款未付清，被告一于2017年12月22日出具一份《欠条》，虽然《欠条》载明被告一尚欠购房款100万元，但实际被告一仅支付141万元，尚欠金额应为119万元。另，因被告二系担保人，被告一出具《欠条》后直接将《欠条》交给被告二，故《欠条》原件至今仍在被告二处。被告一至今未向原告支付该款项，原告多次联系被告二和被告三，亦无果。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法判决支持原告如前所请。被告谢雪源辩称：原告所述与事实不符，李琪莉是以房屋出卖人身份在合同上签字，而非原告所述担保人。我方与原告、李琪莉签订合同后，已按合同约定支付了全部购房款，并无违约，并要求原告承担被告因诉讼产生的律师费1万元。被告李琪莉辩称：原告要求李琪莉支付房款及利息无事实及法律依据，经原告委托李琪莉于2018年1月31日收到谢雪源的售房尾款97万元。2018年3月18日，原告与李琪莉对账，同意在260万元房款中减去原告已收到的141万元转账，将剩余的119万元尾款抵扣所欠李琪莉的欠款，以及李琪莉代原告支付的第一次售房的违约金等费用。在对账录音中原告明确表示双方两清，用售房尾款抵扣欠款是双方真实意思表示，由此，李琪莉与谢雪源不需要向原告支付任何款项。在售房合同中，李琪莉的身份是原告的委托人，不是担保人，因此由其承担债务的连带责任没有事实和法律依据。李琪莉与原告的欠款以及对房款的账目已经结清，原告要求李琪莉承担本案的诉讼费及保全费无事实及法律依据。被告时代公司辩称：因谢雪源是公司老客户，买卖双方已经将房屋看好，公司只是提供合同版本，未收取佣金。签完合同后就没有管了，后来打电话给谢雪源，谢雪源说房屋已过户。本院经审理认定事实如下：位于云岩区房屋的产权原登记在原告张波名下。2017年3月19日，原告张波向李琪莉出具以下字条内容：“因本人张波欠得有李琪莉的欠款，现将本人于北京路鑫都财富大厦23层10号写字楼的所有权转移在李琪莉名下，直至还清所有欠款。在此期间李琪莉有权处治（置）写字楼一切事议（宜）。如若欠款未还本人愿协助李琪莉办理房屋过户相关事项，还款期间写字楼租金由李琪莉收，还清所有欠款后此协议作废。注：从现在开始所收租金作为支付利息欠款人：张波签名”。2017年12月20日，原告张波、被告李琪莉作为甲方、卖方、被告谢雪源作为乙方、买方与时代公司作为丙方、居间方就原告名下的上述房屋签订《房屋买卖代签合同》，合同约定：第二条经丙方居间撮合，甲、乙双方议定上述房屋成交价格为2600000元整（大写贰佰陆拾万元）。第三条1、乙方应于本合同签订之日交纳购房定金人民币200000元整（大写：贰拾万元整）……第四条乙方应于2017年12月22日前将第一期房款（含定金）人民币大写：壹佰陆拾万元整（小写：￥1600000元整）交付到丙方账户[其中￥元整进入资金监管账户]，由丙方出具收据代收并在乙方取得（A产权收件收据/B不动产权证书）当日转付甲方；乙方第一期房款进入丙方或监管账户后1日内甲方与乙方办理产权过户登记（注：该段内容中“丙方账户[其中￥元整进入资金监管账户]，由丙方出具收据代收并在乙方取得（A产权收件收据/B不动产权证书）当日转付”签订合同时被涂划）；第二期房款人民币大写：壹佰万元整（小写：￥1000000元整）乙方应于办理产权过户登记40日内一次性支付丙方账户，由丙方出收据代收并于乙方取得（A不动产权证书/B房屋移交）当日转付甲方。注：2018年1月30日前付清。（注：该段内容中“丙方账户，由丙方出收据代收并于乙方取得（A不动产权证书/B房屋移交）当日转付”签订合同时被涂划）。第七条2、甲方同意于收到乙方付清全部房款时日前（日前被涂划）前将上述房屋正式交付给乙方，甲方在移交房屋时保证不损坏该房屋的原有装修设施、保留约定的相关配套设施。第十一条1、甲方负责结清交房前的物业费、水电费；2、乙方除了自己承担的税费外，另支付甲方壹万元整（￥10000元整）作为评估费及加急的税费。甲方签章中“张波”的签名系李琪莉所签，甲方代理人李琪莉签名捺印乙方谢雪源签名捺印丙方无公司盖章但合同抬头处有公司法定代表人李军兵的签名。合同签订之日，被告谢雪源向被告李琪莉支付定金4万元，李琪莉作为收款人向谢雪源出具《收条》一张，载明：“今收到谢雪源支付贵阳市云岩区屋定金肆万元整（￥40000元）。”。2017年12月21日，被告谢雪源通过贵州荣创伟业贸易有限公司向被告李琪莉转款156万元。次日，李琪莉通过银行向张波转款141万元。2018年1月31日，被告谢雪源再次通过贵州荣创伟业贸易有限公司向被告李琪莉转款97万元。因原告认为被告谢雪源未支付完剩余尾款，将三被告诉至我院，诉请如前。庭审中，谢雪源陈述通过网络得知李琪莉要出售涉案房屋，便通过电话联系李琪莉，在签订合同前看了房屋产权证及张波出具给李琪莉有权处置房屋的字条后才敢买。2017年12月22日，张波与李琪莉及其本人办理房屋过户手续。合同约定付清全款后交房，因李琪莉说房屋是出租的，需晚两个月交房，就将3万元作为两个月房租给其，故2018年1月31日其向李琪莉支付了97万元而不是100万元。房屋租期满后，于2018年4月1日收房。被告李琪莉对被告谢雪源的陈述予以认可。原告张波认可2017年3月19日其出具给李琪莉的字条中张波的签名，但认为该字条是李琪莉与原告为规避其他人向张波主张债权所书写。案涉房屋已经过户，是张波本人办理的，关于房屋的交付不清楚。被告时代公司陈述签订本案合同时原告本人未出现，谢雪源是看到李琪莉出具的有权处置房屋的字条才签订的买卖合同。关于房屋的过户交房事宜，因为没有参与，公司不清楚。庭审中，原告还提交1、2017年12月22日谢雪源出具的《欠条》复印件一张，内容为：“谢雪源于2017年12.22日购买张波、李琪莉位于云岩区，房屋面积195平方米。双方协议价格为2600000元整，大写贰佰陆拾万元整，已支付160000元大写壹佰陆万元整，剩余1000000元大写壹佰万元整，双方约定在2018年1月30日之前付清尾款。此欠条生效日期为取得不动产权证书之日起。”，拟证明原告按照约定将房屋交付给谢雪源，并办理产权过户登记后，谢雪源至今尚欠119万元房款未支付，构成严重违约。被告谢雪源认为系复印件，只能证明2017年12月22日欠付购房款100万元，结合合同第七条第二款约定是支付完购房款后再交房，房屋已实际交付给谢雪源，根据常理，我方已向原告支付全部购房款。被告李琪莉认可欠条真实存在，但不认可谢雪源违约及100万元尾款未支付的问题。2018年1月31日谢雪源向李琪莉转款97万元，其中3万元系原告迟延交房两个月抵扣的房租。被告时代公司对此表示不知情。2、借条及银行交易明细，拟证明原告向李琪莉出具的借条等不真实，实际是原告出借款项给李琪莉，由于原告与李琪莉之女未离婚时，原告债务过大，李琪莉提出为保留资产，规避原告被诉讼，要求原告向李琪莉出具借条，双方之间无真实的借款和欠款行为。银行流水可见原告向李琪莉支付的款项高达1231429元。被告谢雪源对借款真实性认为无法确认，对流水真实性无异议，但认为该证据系原告与李琪莉之间的债权债务关系，与本案无关。被告李琪莉对借条真实性予以认可，但实质上原告欠李琪莉146.3万元，因张波与其父由借贷关系存在，所以张波给李琪莉打了216万元欠条，李琪莉又给张波反打该借条。被告时代公司表示不清楚。被告谢雪源向法庭提交如下证据：1、2017年12月20日李琪莉出具的收条一张、工行流水复印件两页，拟证明签订房屋买卖合同时，谢雪源向李琪莉支付购房款定金4万元，2017年12月21日谢雪源通过名下公司向李琪莉支付156万元，2018年1月31日，谢雪源通过名下公司向李琪莉支付97万元。因房屋过户后，甲方称房屋还在出租，需迟延两个月交付，因此甲方之一李琪莉联系谢雪源少支付3万元作为违约金抵扣。过户时，李琪莉张波均在场，2018年1月31日谢雪源按照约定支付了全部购房款。原告对收条真实性无异议，认为恰好证明李琪莉作为担保人。对流水真实性无异议，认为与本案无关，谢雪源与李琪莉之间是否有其他经济行为不清楚，原告仅收到李琪莉转的141万元购房款。被告李琪莉对此无异议。被告时代公司对4万元定金无异议，是签完合同支付的。对后面的款项表示不清楚。2、代理合同及发票各一份，拟证明原告滥用诉讼权利，谢雪源委托代理人支付代理费1万元。原告认为与本案无关，参与诉讼支付代理费非必要费用。被告李琪莉及被告时代公司对真实性无异议。被告李琪莉提交以下证据：1、身份证复印件，拟证明被告身份信息与原告提供的身份信息一致。原告认为被告提交的证据材料清单自认被告适格，系对事实的自认。被告谢雪源及时代公司对此无异议。2、借条一份，拟证明截止到2016年8月1日，原告共欠李琪莉210万元。原告对真实性不予认可，认为原告与李琪莉之间无真实借贷关系。系由于与昂奥家庭负债金额较大，李琪莉提出要原告出具借条给李琪莉，防止其他债权人通过诉讼保全或执行原告名下财产。当日李琪莉也向原告出具借款，金额是637000元，但为真实履行，该借条与本案无关，系另一法律关系。被告谢雪源对此无异议，但认为是原告与李琪莉之间的债权债务关系。被告时代公司认为与房屋买卖无关。3、协议书一份，拟证明原告向李琪莉欠款的事实真是存在，李琪莉受原告委托处置案涉房屋。原告对字条中张波的签名予以认可，但认为与本案无关，系李琪莉与原告之间为规避其他人向原告主张债权所书写。被告谢雪源认为证号证明房屋买卖过程中李琪莉作为原告代理人与谢雪源签订买卖合同并收取购房款。被告时代公司认为是看到该协议后才签订的合同。4、2017年12月20日李琪莉向胡木转款7万元、中介公司打款给李琪莉140万元银行流水、2018年3月18日李琪莉与张波的对账录音、原告手写对账单，拟证明案涉房屋第一次出手给胡木，第二次以260万元出售给谢雪源，出售前房屋由银行140万元抵押贷款，中介公司代为垫付140万元后房屋解封，中介公司保留了相关手续材料，为拿到相关手续进行第二次出售，李琪莉给中介打了原中介代垫的140万元，为避免日后扯皮，中介公司将140万元打还给李琪莉，李琪莉又转款141万元给张波，张波打款140万元回中介公司，因原告违约被告李琪莉代其向胡木转账支付7万元违约金。经双方对账，由原告张波亲自书写对账项目和金额，对涉案房屋相关费用进行结算以及对欠被告李琪莉的欠款进行对账确认，明确截止对账时原告欠李琪莉金额160万元，总房价260万元减去打给张波的141万元加上被告代付7万元收房违约金及办证费用2万元共计欠款150万元，总房款260万元减去150万元剩余110万，原告说前期还过50万元，110万元加上50万元正好是160万元，原告提出用售房尾款抵扣欠款，两人之间的债务就此全部结清，有录音记录了双方对账的过程和原告亲笔书写的有关对账账目。原告对支付给原告的140万元认可，其余支付的款项与本案无关。对手写对账单真实性有异议，与本案无关，对于录音真实性不予认可，该录音未经对方许可，该录音并不能证明录音中通话主体的身份信息，不能作为认定案件事实的证据。被告谢雪源认为正好证明原告授权委托李琪莉出售房屋并收取购房款。被告时代公司认为李琪莉受原告委托收房，谢雪源支付完毕购房款，原告对整个购房过程是认可的，录音中原告对李琪莉收取款项也是认可的。5、转账和代付款银行流水、税收完税证明，拟证明除给张波现金和微信支付记账外，被告李琪莉初步统计至2017年向原告张波转账18笔，金额145万多元，代张波付款给他人8笔32万多，被告2016年给张波代付案涉房屋税金7.5万元，2017年1900多元。原告对完税证明无异议，认为达不到证明目的，该证据系原告按规定完税后将涉案房屋出售给谢雪源，才去税务局打印完税证明。建行银行卡交易明细与本案无关。被告谢雪源及时代公司对此无异议。上述事实，有原、被告的陈述及其提交的证据材料在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，被告李琪莉代原告张波与被告谢雪源、被告时代公司签订的《房屋买卖代签合同》是各方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效协议。虽然《房屋买卖代签合同》中卖方为张波与李琪莉，但结合2017年3月19日原告张波向被告李琪莉出具的字条及被告谢雪源及时代公司庭审陈述即均认可在签订合同前看过该字条，可知《房屋买卖代签合同》实质是原告张波委托被告李琪莉出售房屋，被告李琪莉是作为原告张波的代理人代原告张波与被告谢雪源、时代公司签订本案合同，且在签订合同后，原告张波协助被告谢雪源办理了案涉房屋过户，说明原告张波对李琪莉作为其代理人代为售房的行为予以认可。现原告主张李琪莉是案涉合同的担保人的意见，与事实不符，本院不予采纳。因李琪莉向被告谢雪源出具了张波同意李琪莉处置涉房屋的字条，李琪莉代张波签订了合同，在房屋过户前谢雪源已向李琪莉支付了160万元，在过户时原告张波亦未提出异议，故被告谢雪源有理由相信被告李琪莉有权代张波收取案涉房款。庭审中，被告谢雪源已提交证据证明已向李琪莉支付257万元房款，李琪莉亦认可是因为迟延交房，用租金抵扣房款，谢雪源已支付完案涉房款，现原告主张谢雪源未支付完购房款，诉请要求被告谢雪源支付房款，无事实依据，本院不予支持。因原告的第二项诉请系基于第一项诉请提出，故对于原告的第二项诉请，本院一并不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张波的诉讼请求。案件受理费7755元（已减半收取），保全费5000元，由原告张波负担（已预交）。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴静二〇二〇年五月十九日书记员  刘航