黑龙江省亚布力人民法院民 事 判 决 书(2020)黑7524民初123号原告：袁文非，男，1981年11月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市。委托诉讼代理人：李春昕，黑龙江玉诺律师事务所律师。被告：王金利，男，1977年7月20日出生，汉族，雪乡景区管委会环卫工人，住黑龙江省海林市。委托诉讼代理人：刘景东，黑龙江大正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳新，女，1977年10月12日出生，汉族，双峰林场气象员，住黑龙江省海林市(系被告的妻子)。原告袁文非与被告王金利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月7日立案，2020年4月20日因案情复杂转为普通程序审理,2020年4月21日因受全国新冠疫情影响案件中止诉讼。2020年7月30日本院依法适用普通程序，公开开庭对该案进行了审理。原告袁文非、委托诉讼代理人李春昕，被告王金利、委托诉讼代理人刘景东、李艳新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁文非向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同，被告返还原告新冠××疫情期间的房屋租金及各项损失合计183292元。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告签订了房屋租赁合同，原告租赁被告位于雪乡景区的房屋一处，房屋面积约740平方米，租赁期间为2019年11月1日至2020年3月1日止，房屋租金为580000元，2020年1月10日前原告已将房屋租金580000元及取暖费、水电费、垃圾转运费等共计633668元支付给被告。2019年11月1日至2020年1月15日均为淡季，当进入雪乡旅游旺季后，因受新型冠状病毒疫情影响，雪乡景区停止营业，原告也无法继续经营，按照法律规定当事人一方因不可抗力不能继续履行合同，应解除合同。原告多次与被告协商返还2020年1月26日至2020年3月1日的租金及费用，但与被告协商不通，原告为维护自身的合法权益向法院提起诉讼。被告王金利辩称，1、雪乡每年从开园到正月初七、初八实质结束，经营旺季在每年的圣诞节、元旦前后及相应月份的周六、周日，被告诉状中所称的2019年11月1日至2020年1月15日均为淡季，与事实不符；2、原被告双方签订的合同约定，租金是580000元，2020年1月1日前付清，但被告至今仅收到560000元租金，原告尚欠20000元租金没有支付，原告构成履行迟延。雪乡景区因疫情封园是2020年1月25日24时，疫情发生在原告迟延履行之后，根据《合同法》第一百一十七条规定，原告的诉求应当驳回，按照法律规定不能免除原告的责任。到现在为止，双方未进行标的物交接；3、原告还欠被告网费300元、电费1240.1元、屋子里备品有破损90元，被罩污染有7个价值350元。原告袁文非为支持其主张提交如下证据：1、房屋租赁合同1份，证实2019年11月15日双方签订房屋租赁合同，并约定租期、租金等相关事项。被告对合同真实性没有异议，承认房屋租金是580000元，原告应当在2020年1月1日前性付清，被告只收到560000元，尚有20000元原告没有支付，根据该合同第四条约定，上下水、电费、网费、供暖等一切运营中产生的费用，由原告承担，相关的费用原告没有向被告支付。2、①中国建设银行本人账户转账记录，证实原告通过本人账户给被告转账人民币91000元；②原告通过中国农业银行其妻子杨岩的账户转账记录，证实原告通过妻子账户给被告转账人民币430000元；③微信支付交易明细证明及微信聊天截屏，证实原告通过微信给被告转账人民币39000元；④微信聊天记录截屏，王金利回复房租已经结清；⑤2020年1月1日至2020年1月9日原告与被告的微信聊天记录截屏4张，证实2020年1月1日至2020年1月9日原告分4次，向被告转款共计39000元，转款结束后原告跟被告说“清账了”，被告说“对”，转款与相应的聊天记录相连续，能够证实原、被告所说的“清账了”和“对”，是对房租款给付的一个确认，而非房屋维修费用的确认，上述证据证实原告如约履行了给付房屋的租金给付义务，共计给付被告人民币580000元。被告对原告提供的银行转账记录没有异议，但只能证实收到了560000元房租款。对微信聊天记录没有异议，所谓聊天记录中的结清，是被告维修房屋设施，原告支付的费用结清了。另外20000元是案外人高军给被告的房租款，是高军欠被告的钱。3、①大海林林业局雪乡旅游风景区管理委员会出具的收据一份，证实原告缴纳取暖费人民币46280元。②收据1张，证实原告交付年费人民币980元。③大海林林业局雪乡旅游风景区管理委员会出具的往来资金结算票据1份，证实原告缴纳的垃圾费人民币3560元。④大海林林业局雪乡旅游风景区管理委员会出具的往来资金结算票据1份，证实原告缴纳的税费人民币2848元。上述证据证实原告为涉案房屋交付的各项费用，共计53668元。被告质证认为，年费与本案无关，不知道是什么费用，其他没有异议。4、①牡丹江市文化广电和旅游局关于对全市旅游景区、滑雪场暂停开放的紧急通知。证实：2020年1月25日，牡丹江市根据省委省政府指示，为预防新新冠状病毒扩散，采取了关闭包括雪乡在内的所有旅游景区。②雪乡景区服务中心的通知，证实雪乡景区于2020年1月25日关闭。以上证据证实因疫情这一不可抗力，导致雪乡景区关闭，原告租赁的家庭宾馆无法营业。被告对该组证据没有异议5、原、被告之间微信聊天记录3页。证实2020年1月26日，原告找被告协商解除合同、交付钥匙并撤离涉诉租赁旅店等相关事宜，同时2020年2月2日，原告再次以微信聊天记录的形式通知被告解除本合同。被告质证认为，从微信截图可以看出，是2020年1月26日原告与被告联系，进行了微信聊天，但没有谈解除合同问题。2020年2月2日的微信截图原告与被告协商解除合同，但被告没同意，因为还有20000元房租原告没有支付。被告质证认为，原告没有交钥匙，原告要求解除合同，他没同意。被告王金利为支持自己的答辩意见，向本院提交了如下证据:1、原告与被告签订的房屋租赁合同1份，微信打印件1份，中国农业银行转账交易明细清单4份。证明原告将自家房屋租给被告，租赁费是580000元，于2020年1月1日付清，原告经营期间上下水、电、网费、供暖费及维修由原告方负责，被告只收到原告及其爱人支付的房屋租金560000元。原告对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，该组证据只能证明原告及其妻子通过银行转账及微信转账共给被告转付560000元，但本案的事实为原告亲属高军替给付20000元，结合原告提交的与被告微信聊天记录及合同的约定，可以证实原告已经全额支付了房屋租赁费用580000元，否则被告不会让原告继续经营。2、2019年7月23日被告与高军的微信转账记录1份，2020年1月3日高军与被告王金利的微信转账记录1份。证明2019年7月23日王金利通过转账的方式借给高军20000元，2020年1月3日高军通过转账的方式还给王金利20000元。原告认为，被告提供的证据无法证实高军为本案所称的案外人高军，对证据的真实性不予认可。其次即便证据中的高军是本案中的案外人高军，在没有其他证据相佐证的前提下，也无法证明高军与本案被告存在借贷关系。第三通过被告提供证据，2020年1月3日高军给被告的转账记录20000元也在原告通过微信聊天记录给被告转账的39000元期间之内，能够进一步证实高军是在为原告给付租金。第四本案的事实是高军为本案原、被告双方的居间介绍人，原告妻子杨岩第一次给被告转款时间为2019年7月22日，转款后被告给付高军好处费20000元，因原被告之间就租赁费用产生争议，故高军将20000元替原告向被告给付，可视为原告另行给付被告租金20000元。3、证人周某到庭证实，雪乡景区每年经营旺季是在上一年的12月初，到第二年的正月初七，平时周六、周日游客经常爆满，游客多的时候集中在春节之前，在国家春节的法定假日(正月初七)结束之后，游客断崖式减少。春节期间的客房价格比平时高出很多，春节期间的收入与上一年12月份的收入持平，1月份的收入比上一年12月份的收入高。原告质证认为，证人证言真实性不予认可，证人与被告为邻居关系，同时证人也对外租赁了一处宾馆，与本案被告之间有利害关系，同时本案的判决也会涉及到他本人的利益，因此对真实性不予认可。其次证人发表的证人证言相互矛盾，先说周六、周日爆满，后又说春节法定假日后断崖式减少，春节法定假日后依然存在着周六周日，因此描述的并不客观。第三，证人在证言中称，春节后法定假日期间房费最高，游客最多，但事实上今年的春节至1月26日，仅为初二，剩余的春节法定假日雪乡景区已经关闭，这也导致了原告在本应该在获利最高的期间没有获得利润。4、微信生活缴费打印件1张，证明原告经营期间欠缴电费1240.11元。原告对该份证据不认可，原告在2020年1月13日交电费款3000元，在1月27日离开了雪乡，当时电费应该还有余额，因为被告一直在涉案房屋居住生活，后期产生的费用与原告无关，关于电费的问题被告可以另行起诉。本院认为，原告证据1，2，3,4,5来源合法，内容客观真实，能够证明原告的主张，被告在庭审后，与案外人高军进行了沟通，自愿放弃了原告拖欠20000元房屋租金的抗辩意见，故本院对原告的上述证据予以采信，对被告称原告拖欠20000元房屋租金的主张不予认可。被告提交的证据1、2，因庭审后被告明确表示放弃原告拖欠20000元房屋租金的主张，本院对上述证据不予采信，对原告的质证意见予以认可。被告证据3,4不能证明被告所要证明的问题，本院不予采信。被告主张原告拖欠网费300元、电费1240.1元、屋子里备品有破损90元，被罩污染有7个价值350元，被告可就上述问题另行主张权利。本院经审理认定事实如下：原告与被告于2019年11月15日签订了房屋租赁合同，合同约定，原告承租被告位于雪乡景区的房屋一处，房屋面积约740平方米，租赁期间为2019年11月1日至2020年3月1日止，房屋租金为580000元，2020年1月10日前原告已将房屋租金580000元支付给被告。2020年1月26日因受新型冠状病毒疫情影响，雪乡景区停止营业，原告无法继续经营，原告与被告协商，要求被告返还2020年1月26日至2020年3月1日的租金及费用，双方没有达成一致意见，原告为维护自身的合法权益向法院提起诉讼。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据法律规定，依法成立的合同自成立时生效。本案中，原告与被告签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律的强制性规定，原告与被告签订的房屋租赁合同自双方签订时即合法有效。对合法有效的合同，双方当事人应按照合同的约定，全面履行自己的义务。春节期间我国新型冠状病毒疫情的暴发，属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，所有的经营活动受限。关于合同的解除问题，原告的该项请求不符合黑龙江省高级人民法院《关于审理涉新型冠状病毒××疫情民商事纠纷若干问题的指导意见》的通知精神，故对于原告的该项请求不予支持。关于2020年春节期间因受新型冠状病毒疫情影响，疫情期间原告未能正常营业,原告要求退还房屋租金问题，本院认为，受新冠××疫情影响，综合考虑公平合理因素，对原告要求被告退还房屋租赁费的请求予以支持，退还比例为房屋租金费总额的25%较为适宜，即被告应退还原告房屋租金145000元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百一十七条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：1、被告王金利于本判决生效之日起10日内退还原告袁文非房租款145000元；2、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3965元，经本院决定免予收取。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省林区中级人民法院。审判长  黄树峰审判员  盖 锋审判员  黄淑兰二〇二〇年十月十二日书记员  王宏博