天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初2370号原告：李欣，女，1978年10月10日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：李晓燕，天津宁一律师事务所律师。被告：訾悦，女，1963年5月13日出生，汉族，住天津市南开区。原告李欣与被告訾悦房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李欣与委托诉讼代理人李晓燕及被告訾悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告已缴纳的房屋租金及利息135746元，并支付原告自2020年2月20日至实际支付之日期间的利息；2.判令被告赔偿原告损失187313元；3.判令被告返还原告房屋押金30000元、电费2000元；4.诉讼费、保全费由被告承担并直接给付原告。事实与理由：原、被告于2018年8月29日签订《房屋租赁和转让合同》，约定由被告将南开区保泽道美丽心殿17号楼底商2门103室房屋租赁给原告，租赁期限自2018年9月13日至2020年3月12日，合同期间租金总计300000元，房屋押金30000元。同日，双方又签订《房屋租赁合同》，约定该合同为前述合同的延续，租赁期限自2020年3月13日至2023年3月12日，每年房租200000元，原告提前交付房租100000元。合同签订后，原告依约向被告支付了房屋租金、押金等费用。为更好经营原告于2019年7月对租赁房屋原有装修进行了局部升级改造，2019年12月底被告告知原告，原告租赁房屋因存在纠纷，案外人天津弘泽物业发展有限公司已另案起诉，2020年1月18日原告停止营业。现起诉要求支持原告的诉讼请求。被告辩称，2018年8月29日原、被告签订《房屋租赁和转让合同》及《房屋租赁合同》均属实。合同签订后，原告依约交付被告房屋租金300000元、房屋押金30000元，另交付被告转让费120000元。2018年11月2日原告按照《房屋租赁合同》的约定预付被告房屋租金100000元。2020年1月19日原告交付被告员工购电费2000元，购电后电卡现在被告处留存。现同意退还原告预付的房租及房屋押金，因被告已将房租交给房屋出租方案外人天津乐奇多商贸有限公司，并未实际使用，故不同意支付原告利息。另被告已将原告交付的房租其中的100000元交付上述案外人，案外人并未退还被告，故被告也无法退还原告。原告实际经营至2020年1月18日，其不能经营非被告所造成，原告对租用房屋进行部分装修改造也未经过被告同意，所以被告不同意退还原告主张的转让费及装修损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年8月29日原、被告签订《房屋租赁和转让合同》，约定由被告将坐落在南开区保泽道美丽心殿17号楼底商2门103室房屋租赁给原告，自2018年9月13日至2020年3月12日为合同期限，一年半租金总计300000元，租金一次性支付，被告将大福来所有设备转让给原告，转让费120000元，一次性支付，房屋押金30000元。同日，双方又签订《房屋租赁合同》，约定被告将上述房屋租赁给原告，自2018年-2020年为第壹合同，租金原告已向被告付完，此合同为第贰合同，自2020年3月13日至2023年3月12日为终止，合同期为3年，提前交付房租100000元，每年房租200000元，按年支付。合同签订后，原告交付被告房屋租金300000元、房屋押金30000元、转让费120000元、预付房租100000元。2018年8月30日被告将上述房屋交付原告使用，原告以“食味福”为字号经营早、中、晚餐。2020年1月19日原告交付被告员工购电费2000元，被告已实际购电，电卡现在被告处留存。2016年3月15日案外人天津弘泽物业发展有限公司与案外人天津乐奇多商贸有限公司签订《天津乐奇多商贸有限公司与天津弘泽物业发展有限公司美丽心殿租赁合同》，约定天津乐奇多商贸有限公司租赁天津弘泽物业发展有限公司建设开发的本案涉诉房屋，期限自2016年3月15日至2022年5月31日。2017年3月15日、2018年11月2日被告与天津乐奇多商贸有限公司签订《房屋租赁合同》两份，约定由被告租用涉诉房屋，期限自2017年3月15日至2023年3月14日。2019年4月29日天津弘泽物业发展有限公司以租赁合同纠纷为由起诉案外人王诗佳、天津乐奇多商贸有限公司、天津市南开区訾悦早点部、倪明华，要求判令解除天津弘泽物业发展有限公司与天津乐奇多商贸有限公司及王诗佳签订的《天津乐奇多商贸有限公司与天津弘泽物业发展有限公司美丽心殿租赁合同》并腾交诉争房屋等。2019年9月17日本院下发（2019）津0104民初5947号民事判决书，判决确认天津弘泽物业发展有限公司与天津乐奇多商贸有限公司于2016年3月15日签订的《天津乐奇多商贸有限公司与天津弘泽物业发展有限公司美丽心殿租赁合同》于2019年5月31日解除；天津乐奇多商贸有限公司、天津市南开区訾悦早点部、倪明华将涉诉房屋腾空并交还天津弘泽物业发展有限公司……。后天津乐奇多商贸有限公司不服提出上诉，2019年11月28日天津市第一中级人民法院下发（2019）津01民终7030号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告租用房屋因另案涉诉而实际经营至2020年1月18日，并依照生效判决于2020年6月19日将涉诉房屋腾交天津弘泽物业发展有限公司，经营设备原告已全部搬出。庭审中，原告提出2019年7月曾花费77750元对涉诉房屋进行装修，原告实际经营至2020年1月18日，距离2023年3月12日合同到期，尚有1148天，故折算装修损失为67313元，连同转让费120000元，故要求被告赔偿其损失187313元。关于装修损失，被告提出原告装修房屋事先并未经过被告同意，且其主张的装修费用亦不客观真实，故不予认可。关于原告装修房屋事先是否征得被告同意的问题，原告认为被告处于原告隔壁，对原告装修房屋肯定知晓，但未提供证据佐证。案件受理后，本院根据原告申请，于2020年3月30日下发（2020）津0104民初2370号民事裁定书，裁定：一、查封、冻结被告名下的银行账户存款355059元；二、冻结被告名下津Ｎ×××**号宝马牌汽车所有权转移手续。2020年4月7日实际冻结被告名下银行账户存款1719.77元，期限为一年，2020年4月8日经天津市车辆管理所冻结被告名下津Ｎ×××**号宝马牌汽车所有权转移手续，期限为两年。保全费2295元，已由原告垫付。本院认为，案外人天津弘泽物业发展有限公司与天津乐奇多商贸有限公司等就本案涉诉房屋租赁合同纠纷案件，已经生效法律文书予以确认，本案予以采信。原、被告在未经涉诉房屋建设开发单位同意，擅自签订房屋租赁合同，由此产生不利后果，双方应予分担。被告现同意返还原告预付房租100000元及房屋押金30000元，本院照准。关于原告交付被告购电费2000元问题，因被告已实际购电，电卡由其留存，被告在就电卡与相关案外人进行交接时可收回相同价款，故被告应将原告交付的2000元电费返还原告。原告因另案涉诉缘故于2020年1月18日停止营业，被告应将收取原告的2020年1月19日至双方所签《房屋租赁和转让合同》到期日，即2020年3月12日期间的房屋租金返还原告。故原告要求被告返还此间的房屋租金29670元，应予支持。至于原告要求被告支付预付及应退房租的利息问题，没有相关约定，本院不予支持。关于原告要求被告返还转让费问题，根据双方上述《房屋租赁和转让合同》约定，被告将大福来所有设备转让给原告，转让费120000元，一次性支付，原告依约向被告一次性支付了转让费，同时接收了被告所有设备，腾交房屋后亦将转让取得的设备搬出留存，双方已就设备转让事宜履行完毕，故原告无权再要求被告退还转让费。关于原告要求被告赔偿装修损失一节，因原告未提供证据证实在装修房屋前已征得被告同意，故原告主张的装修损失应由原告自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决书生效后十日内，被告訾悦返还原告李欣预付房屋租金100000元；二、本判决书生效后十日内，被告訾悦返还原告李欣2020年1月19日至2020年3月12日房屋租金29670元；三、本判决书生效后十日内，被告訾悦返还原告李欣房屋押金30000元；四、本判决书生效后十日内，被告訾悦返还原告李欣购电款2000元；五、驳回原告李欣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6626元，减半收取计3313元，保全费2295元，共计5608元，由原告李欣负担3028元、被告訾悦负担2580元。被告訾悦负担部分于本判决书生效后十日内直接交付原告李欣。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘艳萍二〇二〇年八月四日书记员  张 轩附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。