山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初12107号原告：姚敬怡，女，1989年2月26日出生，汉族，住龙口市。委托诉讼代理人：张宝国，山东智宇律师事务所律师。被告：刘强，男，1962年10月18日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：任俊丽（系被告刘强之妻），女，1969年9月30日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被告：任俊丽，女，1969年9月30日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：张丽华，山东康桥（烟台）律师事务所。委托诉讼代理人：梁仪，山东康桥（烟台）律师事务所。被告：烟台美南房地产经纪有限公司，住所地烟台市芝罘区新安街17号1001室。法定代表人：黄欣，总经理。委托诉讼代理人：王相智，山东盛信律师事务所律师。原告姚敬怡诉被告刘强、被告任俊丽、被告烟台美南房地产经纪有限公司（以下简称被告美南房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张宝国、被告刘强的委托诉讼代理人即被告任俊丽、被告任俊丽的委托诉讼代理人张丽华和梁仪到庭参加了诉讼；被告美南房地产公司经本院传票传唤，无正当理由未予到庭，不影响本案的公正审理。本案现已审理终结。原告姚敬怡向本院提出诉讼请求:1、解除2017年2月21日原告与三被告签订的《房屋买卖合同》。2、被告刘强和任俊丽向原告返还购房定金20000元并支付违约金209000元。3、被告美南房地产公司退还原告中介费10000元。4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第2项诉请先变更为被告刘强和任俊丽向原告返还购房定金20000元并支付房屋差价损失700000元（待鉴定后具体确定），后最终变更为被告刘强和任俊丽向原告返还购房定金20000元并支付违约金209000元。事实和理由：根据原告与三被告在2017年2月21日签订的《房屋买卖合同》，原告以1045000元的价格购买被告刘强和任俊丽共同所有的、坐落于烟台市莱山区的房屋（以下简称涉案房屋）。合同签订后，原告依约支付了购房定金20000元，由被告美南房地产公司代收；但被告刘强和任俊丽因房价上涨拒绝继续履行合同至今，被告美南房地产公司也没有尽到促成双方完成交易的合同义务，应返还中介费10000元。综上，原告故提起上述诉请。被告刘强缺席，亦未向本院发表书面答辩意见。被告任俊丽辩称，1、同意原告的第1项诉讼请求。2、涉案房屋系被告任俊丽个人出资购买，与被告刘强无关；被告任俊丽没有收取过原告的购房定金20000元，原告主张的房屋差价损失700000元没有事实及法律依据；合同中约定的违约金数额过高，故请求驳回原告的该项诉讼请求。3、原告主张的退还中介费的诉请，与被告任俊丽无关。4、本案纠纷的发生系原告自身存在重大过错所致，应由其自身承担相应的违约责任和诉讼费用。被告美南房地产公司在向本院提交的书面答辩状中辩称，原告至今为止并未向被告美南房地产公司支付过中介费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院认定如下:被告刘强和任俊丽系夫妻，于2007年9月29日登记结婚。2012年6月25日，被告任俊丽与案外人烟台三岳置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，自该公司处购买了涉案房屋，合同约定的交房时间是2014年6月30日。至今，涉案房屋已交付，但尚未办理不动产权证书。2017年，被告刘强向被告美南房地产公司出具了《房产销售委托书》，委托被告美南房地产公司出售涉案房屋，并在落款处的甲方和共有人处签署了刘强和“任俊丽”的名字。2017年2月21日，“任俊丽”作为甲方（卖方），原告作为乙方（买方），被告美南房地产公司作为丙方（中介方），三方在签订的《房屋买卖合同》中约定：原告以1045000元的价格购买“任俊丽”的涉案房屋，建筑面积约140平方米；原告对所购房屋的产权、土地状况已现场检验，并到房管、土地部门进行了了解，现自愿接受；洽谈、签订本合同过程中，被告美南房地产公司代“任俊丽”收取原告的定金20000元；原告于办出“任俊丽”房证20个工作日内将全款到位被告美南房地产公司，过户后当日转给“任俊丽”；待办出原告房证当日迁出涉案房屋原址户口并向原告腾交房屋及附属设施；任何一方擅自终止本合同，应向对方按总房款额的20%支付违约金；原告不按期支付购房款或“任俊丽”不能按期向原告腾交房屋，每逾期一日按总房款额的千分之三支付违约金；任何一方有其他违约行为，应向对方按总房款额的10%支付违约金。原告与被告美南房地产公司分别在合同的买方和中介方落款处签字或盖章确认，卖方落款处则签有刘强和“任俊丽”的名字。《房屋买卖合同》签订的当日，原告向被告美南房地产公司支付了购房定金20000元。被告美南房地产公司在向原告出具的收据中载明收款事由为“代收购房定金”。2017年9月中下旬，被告刘强与被告美南房地产公司工作人员的谈话录音（节选）中，被告刘强表示房价上涨等原因，要求将房屋单价上调至12000元/平方米。庭审中，针对三方《房屋买卖合同》中“任俊丽”签字的真实性，原告认可三方合同的签订过程中被告任俊丽未曾参与的事实，但主张在合同履行过程中曾与被告任俊丽电话联系过过户事宜。被告任俊丽则明确表示三方合同中的签字非其本人所签，且只有被告美南房地产公司的工作人员电话联系过被告任俊丽，但本人明确回复拒绝出卖涉案房屋。经查，三方《房屋买卖合同》中的签字“任俊丽”，与《商品房买卖合同》和本案庭审笔录中被告任俊丽的签字明显不同。本院认为，（一）涉案房屋系被告刘强和任俊丽夫妻关系存续期间、由被告任俊丽以自己的名义对外签订《商品房买卖合同》买受，且至今未办理不动产权证书的事实清楚，本院认定涉案房屋属于被告刘强和任俊丽的夫妻共同财产。被告任俊丽对涉案房屋系其个人财产的抗辩理由，未能举证证明，本院依法不予采信。（二）原告与被告刘强及被告美南房地产公司在2017年2月21日所签订的三方《房屋买卖合同》自始至今，被告任俊丽既未在该合同中签字确认，也未在履行过程中追认，导致合同目的无法实现，现原告请求解除2017年2月21日所签订的《房屋买卖合同》、退还购房定金20000元的主张，于法有据，本院予以支持。因购房定金由被告美南房地产公司代为收取，故应由被告美南房地产公司直接退付给原告20000元。（二）本案双方当事人争议的焦点在于，被告刘强和任俊丽是否应向原告支付《房屋买卖合同》约定的、总房款额20%的违约金209000元。首先，涉案房屋尚未办理不动产权登记、且与开发商签订涉案房屋买卖合同的一方主体为被告任俊丽的情况下，被告美南房地产公司作为专业的房产中介公司，无论是《房产销售委托书》，还是《房屋买卖合同》中，均没有被告任俊丽的签字确认，导致合同无法继续履行，明显存在过错；其次，原告作为具有完全民事行为能力的买受人，在明知涉案房屋系被告刘强和任俊丽共同所有的情况下，放任被告任俊丽未在三方《房屋买卖合同》中签字的行为亦存在过错；再次，被告刘强在三方《房屋买卖合同》签订后又对房屋价款反悔的违约事实清楚。综上，鉴于各方当事人的过错程度，本院酌定被告刘强应向原告支付违约金60000元，被告任俊丽作为被告刘强的配偶，应对该笔债务承担共同还款责任。现原告请求被告刘强和任俊丽共同支付违约金209000元的主张，本院仅能支持被告刘强和任俊丽共同支付违约金60000元，超出部分，不予支持。（三）原告未能举证证明其向被告美南房地产公司支付了中介费10000元，被告美南房地产公司亦明确不予认可。现原告要求被告美南房地产公司退还中介费10000元的主张，没有事实依据，本院依法不予支持，采信被告美南房地产公司的此项抗辩理由。（四）诉讼中，被告刘强和被告美南房地产公司经本院合法传唤，未参加部分或全部庭审，应视为对自身诉讼权利的放弃，不影响本案的公正审理，本院依法决定缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、解除原告姚敬怡与被告刘强、被告烟台美南房地产经纪有限公司在2017年2月21日签订的《房屋买卖合同》。二、被告刘强和被告任俊丽应向原告姚敬怡退还购房定金20000元，限被告烟台美南房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内直接转付给原告20000元。三、限被告刘强和任俊丽于本判决生效之日起十日内向原告姚敬怡支付违约金60000元。四、驳回原告姚敬怡的其他诉讼请求。如被告刘强、被告任俊丽和被告烟台美南房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14205元，由原告姚敬怡负担4205元，被告刘强和任俊丽共同负担5000元，被告烟台美南房地产经纪有限公司负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 于  晓  宁人民陪审员 于  淑  荷人民陪审员 贾    琦二〇二〇年五月十一日书 记 员 王璐瑶（代）