广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初8531号原告：张碧莹，女，1992年3月6日出生，汉族，住被告：佛山市赛恩斯机器人科技有限公司，住所地：佛山市顺德区**********************，统一社会信用代码91440606MA4W31BG3F。法定代表人：黄某1。被告：黄某1，男，1982年4月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区里水镇鹤峰岑岗村中心二街北区****，公民身份号码440************01X。原告张碧莹与被告佛山市赛恩斯机器人科技有限公司（以下简称赛恩斯公司）、黄某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月4日公开开庭审理了本案。原告张碧莹，被告赛恩斯公司的法定代表人黄某1（同为本案被告）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张碧莹向本院提出诉讼请求：1.原、被告的《房屋租赁合同》于2020年3月7日解除，两被告立即向原告归还租赁物；2.两被告向原告支付自2019年12月1日起至2020年3月7日的租金9700元；3.两被告以9700元为本金，按照每日1%的标准，向原告支付自逾期支付租金之日起至实际付清之日止的违约金；4.两被告向原告支付自2020年3月8日起至返还租赁物之日止的占用费；5.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2019年3月27日，原告与被告通过佛山市******地产代理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于佛山市南海区**********商铺，每月租金为3000元，租赁期限为2019年4月1日至2020年3月31日。被告应于每月5号前向原告支付当月租金和结清上个月物业管理费、水电煤气费、有线电视费、网络通信费等其他费用。合同生效后，原告一直依约履行合同。自2019年7月起，被告持续出现无法按时交纳当月租金的违约行为，每个月都需要原告通过微信方式多次催缴后才交纳部分租金。自2019年12月1日开始，被告拖欠原告租金，期间原告多次以电话、微信催促付款，但原告一直以各种借口敷衍应对，迟迟未向原告付清租金。因被告的上述行为已经构成严重违约，原告于2020年3月7日通过微信依约向被告发出解除合同通知，要求被告于3月10日前结清所有费用并搬离租赁物，被告表示需要时间搬离并承诺会结清所有费用，但却一直不确定具体搬离时间。经原告多次催促后，被告在电话中承诺在2020年3月31日前搬离租赁物并结清所有欠付费用，但被告至今仍未向原告付清所欠费用和搬离租赁物，已严重违反诚实信用原则，侵害了原告的合法权益，造成原告严重经济损失。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第五条“承租人义务”第2点约定：“按时足额交纳租金、物业管理费、水电煤气费等全部款项，逾期支付按日承担未付款项1%的违约金，逾期达十五日，出租方有权解除合同收回物业，没收押金，且不作任何赔偿。”第六条第3点约定：“合同提前解除，承租方应立即迁出该物业，否则视为承租方该物业内物品的所有权，出租方有权自行处置，且承租方应按前述月租金标准的两倍向出租方支付逾期迁出的占用费。”因此，原告有权于2020年3月7日解除合同，被告的法定代表人当日已收到解除合同的通知，合同应于当日解除。被告应向原告支付欠付租金9700元，并按日承担未付款项1%的违约金直至付清款项之日止。同时，被告逾期迁出租赁物，还应向原告支付占用费（自2020年3月8日至3月31日期间按照每日100元的标准计算，自2020年4月1日至返还租赁物之日期间按照每日200元的标准计算）。综上，为维护原告的合法权益，故起诉。两被告辩称，1.被告赛恩斯公司因为新冠肺炎疫情影响，自2020年1月份，国家发布疫情通知以来，被迫一直暂停经营活动，期间没有正常稳定收入，导致被告严重缺乏现金流，被告已经想尽办法借贷，首先解决公司员工生存问题，因此没有足够的现金正常缴付租金；2.租赁合同于2020年3月7日到期，根据最高法的意见，疫情属于不可抗力，因疫情完全交不起租金可解除合同。两被告认为被告与原告直接的关系可以视作正常解除合同，而不应视作单方面的违约，为此原告提出的赔偿违约金的要求不合理。同时，因为疫情防控关系，被告赛恩斯公司大部分员工未能赶回佛山市正常上班，针对搬迁要求，无法做到立即搬出。故被告认为原告应该给予一定的搬迁宽限期。3.被告承认总计欠租9700元（2019年12月1日-2020年3月7日）的事实。4.关于违约金的要求，如果合同因疫情不可抗力因素解除应属于自然解约。被告认为原告提出的违约金应该予以免除。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，以调整到实际损失的130%为原则，以体现违约金的惩罚性。一般来说，合同违约金上限不超过实际损失的30%，但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或增加的。合同法第114条第2款规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。如果不属于不可抗力因素，原告提出的违约金金额也大大高于法定违约金的标准。5.关于占用费问题，被告认为原告提出的金额过高，完全没有给予被告合理搬迁时间，因为疫情问题，原告应该给予被告一定的时间宽限以搬迁，所有最终的占用费应该以法庭判定的时间为计算依据。6.新冠肺炎疫情给广大小微企业带来巨大损失，希望法院能够根据实际情况，公平公正判决。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证原件、被告企业信息打印件、营业执照打印件、被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体适格；2.房屋租赁合同原件、房屋预售合同原件各1份，用以证明原告与被告之间存在房屋租赁合同关系，原告已依约向被告履行交付使用的义务；3.银行流水打印件1组（加盖中国银行股份有限公司佛山南海威尔士广场支行业务专用章），用以证明被告已拖欠5个月租金，构成了基本违约；4.聊天记录（聊天相对方：张碧莹、黄某1）截图打印件1组（已核对原始载体），用以证明原告已多次通知被告缴清拖欠的费用，但被告不予以理会。诉讼中，两被告举证如下：1.聊天记录打印件1组（聊天相对方：黄某1、张碧莹）（已核对原始载体），用以证明原、被告之间关于是否续租、何时搬走及用什么形式缴纳租金的商议。经庭审质证、辩证，两被告对原告提供的证据1-4无异议，本院予以确认；原告对两被告提供的证据1真实性无异议，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年12月6日，广东新天鸿物业发展有限公司（出卖人）与原告张碧莹（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：买受人向出卖人购买位于广东省佛山市南海区**********华南国际金融中心4幢2梯704房（房屋唯一码：2036133506335FWN）（以下简称涉讼房屋），出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付涉讼房屋。双方并约定其他权利义务。2019年3月27日的《房屋租赁合同》（以下简称涉讼合同）载明出租方为原告张碧莹，承租方为被告黄某1、赛恩斯公司，涉讼合同约定：出租方同意将涉讼房屋出租给承租方，建筑面积为90.49平方米；租期自2019年4月1日起至2020年3月31日止，共1年，免租期自2019年3月28日起至2019年3月31日，免租期内承租方无需支付租金；押金6000元，合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除；租金每月3000元；承租方应于每月5日前向出租方支付当月租金；承租方按时足额支付租金、物业管理费、水电煤气费等全部款项，逾期支付按日承担未付款项1%的违约金，逾期达15日，出租方有权解除合同收回涉讼房屋，没收押金，且不作任何赔偿；合同提前解除，承租方应立即迁出涉讼房屋，否则视为承租方放弃涉讼房屋内物品的所有权，出租方有权自行处置，且承租方应按前述月租金标准的两倍向出租方支付逾期迁出的占用费。原告张碧莹在涉讼合同落款的出租方处签名，被告黄某1在承租方处签名，佛山市******地产代理有限公司在中介方处签名。2020年3月7日，原告向被告黄某1发送微信称“截至2020年3月6号24时仍未收到您拖欠的租金和管理费用，根据我们签订的租赁合同，您已经逾期超过15天，我跟您解除合同并收回物业。根据记录，您拖欠了2019年12月和2020年1月和2月的管理费1519.1元和2020年2月份的水费24.99元，电费38.69元，合计1582.78元，总共拖欠10582.78元。当时签约的时候收了您两个月的押金共6000元，减去押金您仍需支付4582.78元。请您在2020年3月10日前缴清费用并清理房屋内的物品，否则2020年3月10日号视为承租方放弃该物业物品的所有权，出租方可自行处理，请您知悉并尽快安排，谢谢！”另查明，被告赛恩斯公司的法定代表人为被告黄某1。再查明，就2020年2月-2020年4月的租金标准，原告主张2020年2月1日至2020年3月7日期间按照3000元/月的标准计算；2020年3月8日-2020年3月31日期间按照100元/天计算，2020年4月1日开始按照200元/天计算。被告同意按照3000元/月的标准计付2020年2月1日-2020年3月31日期间的租金；2020年4月1日至2020年4月30日期间的占用费仍应当按照3000元/月的标准计算，但认为原告应当给予被告搬迁期，故4月份的占用费应按照15天的占用时间来计算。2020年4月13日，原告提起诉讼。诉讼中，原、被告均确认被告承租涉讼房屋用于办公及培训；被告已向原告支付至2019年11月30日的租金；被告于2020年4月30日搬离涉讼房屋，原告于当日收回涉讼房屋；被告向原告支付了押金6000元。原、被告均同意若经法院审查确认原告无权没收被告的押金，则以押金6000元抵扣被告欠付原告的租金、占用费、违约金等款项。两被告陈述其于2020年1月20日开始放春节假，当日停止营业，后因为新冠肺炎疫情影响，假期之后其一直没有复工。原告陈述其不清楚两被告何时停止营业。本院认为，涉讼房屋为（可办理权属登记的）商品房，合法适租，原、被告及佛山市*****地产代理有限公司签订的涉讼合同系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。涉讼合同既包含了原、被告之间围绕涉讼房屋的租赁合同关系，也包含案外人向出租方、承租方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋租赁事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋租赁合同关系进行审查处理。涉讼合同约定两被告应于每月5日前向原告支付当月租金，逾期超过15日，原告有权解除合同，现两被告自2019年12月1日起未依约向原告支付租金，至2020年3月7日原告要求解除涉讼合同时，两被告逾期支付租金已超过15天，故本院对原告要求确认涉讼合同于2020年3月7日解除的诉请依法予以支持。原、被告均确认原告已于2020年4月30日收回涉讼房屋，故本院对原告要求两被告返还涉讼房屋的诉请不再重复处理。两被告明确表示其同意按照3000元/月的标准计付2020年2月1日-2020年3月31日期间的租金予原告，且其确认尚欠原告2019年12月1日起至2020年3月7日期间的租金9700元，故本院对原告要求被告支付租金9700元的诉请予以支持。涉讼合同虽约定两被告逾期支付租金的，按日承担未付款1%的违约金，但该违约金标准过高，基于公平合理、诚实信用原则，考虑原告的实际损失情况，本院酌定上述违约金标准调整为日万分之五标准计算。两被告逾期支付2019年12月1日至2020年3月7日期间的租金，应各以3000元为本金分别从2019年12月6日起、2020年1月6日起、2020年2月6日，以700元为本金从2020年3月6日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计付逾期付款违约金予原告，原告诉请超出核定部分，本院不予支持。涉讼合同虽然约定涉讼合同提前解除，两被告未及时迁出涉讼房屋的应按月租金标准的两倍向原告支付逾期迁出的占用费，但考虑到两被告逾期迁出给原告造成的实际损失、两被告2020年3月8日后对涉讼房屋的实际使用情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院对两被告认为2020年3月8日至2020年4月30日期间的占用费仍按合同约定标准即3000元/月计付的主张予以采纳；对原告主张的占用费标准不予支持。经核算，2020年3月8日至2020年4月30日期间，两被告需向原告支付占用费5323元[（3000元/月÷31日×24日）+3000元]，原告诉请超出核定部分，本院不予支持。涉讼合同并未约定原告需给予两被告搬迁时间，且疫情期间对两被告搬迁涉讼房屋并不会造成实质障碍，两被告要求原告给予15天搬迁期，4月份的占用费按15天计取的主张无事实和法律依据，本院依法不予采纳。对于原告能否没收两被告押金6000元，一方面，涉讼合同虽因两被告违约于2020年3月7日解除，但在涉讼合同解除后，两被告继续占用涉讼房屋至2020年4月30日，本院亦判决两被告支付至2020年4月30日的占用费，故两被告虽存在逾期付款的行为，但原告实际并不存在空租期损失。另一方面，对于两被告逾期付款的违约行为，本院亦已判决两被告向原告支付拖欠租金的逾期付款违约金。综上，本院对原告要求没收两被告押金6000元主张不予采纳。庭审当日（2020年6月4日）原、被告均同意若经法院审查确认原告无权没收两被告的押金，则以押金6000元抵扣两被告欠付原告的租金，故经抵扣，两被告尚需向原告支付租金3700元（9700元-6000元）。押金抵扣租金后，就2019年12月1日至2020年1月31日期间的租金，两被告实际于2020年6月4日付清，故就该期间欠付租金的逾期付款违约金应计算至2020年6月4日，经核算，两被告需向原告支付2019年12月1日至2020年1月31日欠付租金的逾期付款违约金为500元[（3000元×0.0005×182天）+（3000元×0.0005×151天）]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告张碧莹与被告佛山市赛恩斯机器人科技有限公司、黄某1于2019年3月27日签订的《房屋租赁合同》中关于广东省佛山市南海区**********华南国际金融中心4幢2梯704房的租赁合同关系于2020年3月7日解除；二、被告佛山市赛恩斯机器人科技有限公司、黄某1应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金3700元予原告张碧莹；三、被告佛山市赛恩斯机器人科技有限公司、黄某1应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年3月8日至2020年4月30日期间的占用费5323元予原告张碧莹；四、被告佛山市赛恩斯机器人科技有限公司、黄某1应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期付款违约金500元予原告张碧莹；五、被告佛山市赛恩斯机器人科技有限公司、黄某1应以3000元为本金从2020年2月6日、以700元为本金从2020年3月6日起，各项均至实际付清欠款之日止，按日万分之五的标准计付逾期付款违约金予原告张碧莹，本项随上列第二项判决清；六、驳回原告张碧莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计350元，财产保全费120元，合共470元（原告已预交），由原告张碧莹负担157元，被告佛山市赛恩斯机器人科技有限公司、黄某1负担313元，被告佛山市赛恩斯机器人科技有限公司、黄某1应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付313元予原告张碧莹，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇二〇年六月十二日书记员 陆美羽