北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初1321号原告：刘永飞，男，1966年2月24日出生，汉族，黑龙江省佳木斯市×××居民，住黑龙江省佳木斯市向阳区，身份号码×××。委托诉讼代理人：张泽群，北京京安律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓彰，北京京安律师事务所实习律师。被告：北京谊城房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区穆家峪镇穆峪南街**镇政府办公楼**-601（穆家峪镇集中办公区），统一社会信用代码91110228MA00AF07X9。法定代表人：聂俊，经理。被告：聂俊，男，1990年6月6日出生，汉族，湖南省汉寿县人，现下落不明，身份号码×××.原告刘永飞诉被告北京谊城房地产经纪有限公司（以下简称谊诚公司）、聂俊租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘永飞及其委托诉讼代理人张泽群、王晓彰到庭参加诉讼，被告谊城公司、聂俊经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘永飞向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告谊诚公司签订的租赁合同于2019年10月18日解除；2、判令被告谊诚公司与被告聂俊共同支付原告2019年7月15日至2020年10月18日拖欠的租金共计18173元，并支付自2019年7月16日起至实际支付之日止的利息（以18173元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、判令二被告共同支付提前退租的违约金11600元；4、诉讼费用由二被告承担。事实和理由:2019年4月1日，原告刘永飞与被告谊城公司签订了租赁合同，约定原告刘永飞将其所有的位于顺义区×××号房屋出租给被告，租赁期限自2019年4月15日至2022年7月14日，原告按合同约定将房屋交付被告，但是在2019年10月15日，谊城公司却以资金不足为由，未按合同第四条“谊城公司应在2019年10月15日向原告支付17400元租金”之约定向原告履行租金的支付义务，并向原告提出退租。原告在2019年10月15曰起多次找被告主张支付欠付的租金，被告法定代表人拒绝与原告见面并仍以资金不足为由拒绝支付欠付租金，被告属恶意拖欠租金的违约行为，违反了租赁合同约定。2019年10月18日，双方交接了案涉房屋钥匙，原告于当日将房屋收回。故原告向贵院提起本案诉讼请求确认双方已于2019年10月18日解除租赁合同，并据此向被告主张自2019年7月16日至2019年10月18日拖欠原告的租金18173元。同时，根据双方签订的租赁合同第六条第1款约定：“租赁期内，被告提前退租的，就赔偿原告2个月的合同约定的月租金为违约金。”因被告以资金不足为由向原告提出提前退租并恶意拖欠租金的违约行为导致租赁合同解除，被告理应按合同约定向原告支付2个月租金的违约金，承担其应负担的违约责任。被告谊诚公司、聂俊既未答辩，亦未参加本院庭审。本院经审理认定事实如下：2019年4月1日，刘永飞（房屋所有权人、甲方）与谊诚公司（乙方）签订《房屋委托合同》，合同约定：第二条、房屋基本情况。1、甲方将坐落于北京市顺义区×××房屋，建筑面积61平方米，租给乙方……第三条、委托出租期限。1、委托期限：共计39个月零3天，即自2019年4月15日起至2022年7月14日止……3、合同签订后，甲方同意在第一次起租日算起留出90天为免租期，不计算租金。4、甲方应于2019年4月1日前将房屋交给乙方。第四条、租金交付方式。1、房屋每月租金标准：人民币5800元，房租按季度缴付。具体缴付日期如下：第一次2019年4月15日（17400元整），第二次2019年10月15日（17400元整），第三次2020年1月15日（17400元整）……第十二次2022年4月15日（17400元整）……第六条、违约责任。1、租赁期内，乙方提前退租的，就赔偿甲方贰个月的合同约定的月租金为违约金。合同还约定了其他权利义务。2019年4月2日，谊城公司通过姜红军个人账户支付给刘永飞租金30000元，刘永飞表示该30000元，包含另案中王恒名下×××房屋的租金，涉诉房屋的租金是17400元，免租期自2019年4月15日起至2019年7月14日止，正常是一年给一个月的免租期，但是谊诚公司表示当时在创业，经协商给了他们三个月的免租期，如合同正常履行的话已交租金应当是2019年7月15日至2019年10月14日期间的租金，因为谊城公司在2019年10月之后就没有再支付租金，属于恶意违约，所以谊城公司不应享受3个月的免租期，已交租金应当是4月到7月免租期的租金。2019年10月14日，刘永飞通过微信与谊城公司工作人员李辰催要租金，但未予回复。2019年10月18日，刘永飞通过微信向李辰发送《解除合同通知书》，表示依据合同第四条第1款约定，谊城公司没有按时支付租金，依法通知解除合同，望收函后2日内迁出涉诉房屋，完成交割工作。刘永飞表示涉诉房屋是谊诚公司员工自己在居住，2019年10月18日谊诚公司员工搬出涉诉房屋，刘永飞于当天收回房屋。经查明，谊城公司系自然人独资有限责任公司，法定代表人及股东为聂俊。刘永飞称要求聂俊针对第二、三、四项诉讼请求承担连带责任，依据的是《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，公司法人对一人公司承担责任应实行举证责任倒置，如不能证明没有与公司财产混同，则应当承担连带责任，而不应当由债权人承担举证责任。上述事实，有原告刘永飞提交的《北京市商品房预售合同》、发票二张、《房屋委托合同》、微信聊天记录、《解除合同通知书》、支付凭证、工商信息及本院庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告谊城公司、聂俊经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，根据刘永飞提交的合同内容，刘永飞与谊城公司之间实质达成的是房屋租赁合同关系，本院予以确认。谊城公司签订合同后仅支付了部分租金，之后未再按照合同约定履行给付租金的义务，刘永飞有权解除合同。依据刘永飞提交的证据及庭审陈述，刘永飞于2019年10月18日向谊城公司发出解除合同通知并与谊城公司进行了房屋交接，收回涉诉房屋，表明双方于交接房屋当日达成一致解除合同，故本院确认双方合同于2019年10月18日解除。因谊城公司根本违约，刘永飞有权主张给付违约金，故该项请求有事实与法律依据，本院予以支持。合同解除后，谊城公司应将拖欠的租金给付刘永飞，关于欠付的租金，刘永飞主张谊城公司支付的17400元应折抵免租期租金，因免租期是双方基于合同完全履行给予被告的优惠，现谊城公司根本违约，不应享受全部免租期，本院结合合同实际履行期限，对刘永飞给予谊城公司的免租期按照租期比例予以调整，并对刘永飞主张的谊城公司欠付租金的租期范围予以调整，对刘永飞该项请求的合理部分予以支持，超出部分，不予支持。关于刘永飞主张租金的利息损失，因就谊城公司违约行为已经支持了刘永飞的违约金请求，对于刘永飞的相关损失已经得到弥补，故就该部分请求，不再支持。关于刘永飞主张聂俊就谊城公司的上述债务承担连带给付责任的请求，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，本案中谊城公司系聂俊为唯一股东的一人公司，聂俊应当承担证明其资产与公司资产独立的证明责任，现聂俊未就其资产与公司资产独立予以证明，故应当对上述债务承担连带责任，刘永飞该项请求，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘永飞与被告北京谊城房地产经纪有限公司于二〇一九年四月一日签订的《房屋委托合同》于二〇一九年十月十八日解除；二、被告北京谊城房地产经纪有限公司、聂俊于本判决生效之日起七日内连带给付原告刘永飞二〇一九年七月二十九日至二〇一九年十月十八日期间的租金一万五千四百六十七元；三、被告北京谊城房地产经纪有限公司、聂俊于本判决生效之日起七日内连带给付原告刘永飞违约金一万一千六百元；四、驳回原告刘永飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五百四十四元，由原告刘永飞负六十七元（已交纳），被告北京谊城房地产经纪有限公司、聂俊负担四百七十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费五百六十元，由被告北京谊城房地产经纪有限公司、聂俊负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  棋其格二〇二〇年八月五日书记员  程珊珊