大连市旅顺口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0212民初1673号 原告：大连中拥物业管理有限公司，住所地大连市旅顺口区模珠街。 法定代表人：邢维阁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邬大鹏，辽宁金环律师事务所律师。 被告：于春明，男，汉族，现住大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：刘俊秀，辽宁诚高律师事务所律师。 原告大连中拥物业管理有限公司（以下简称中拥公司）与被告于春明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中拥公司的委托诉讼代理人邬大鹏、被告于春明的委托诉讼代理人刘俊秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中拥公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年11月30日起至2019年9月30日的物业费7，942元；2.判令被告支付逾期缴费违约金1，000元（暂计至2019年9月1日）；3.请求判令由被告支付律师费500元。事实和理由：被告系原告提供物业服务的中拥蓝天小区业主，建筑面积190平方米，原、被告签订《前期物业服务协议》约定物业费标准为1.9元/月/平方米，按季度交纳。原告一直积极履行相关义务为被告居住的小区提供物业服务，但被告2017年11月30日起至2019年9月30日已拖欠物业费7，942元，原告多次催交未果。根据物业服务协议约定，若乙方迟延交纳物业管理费及其他费用超过30日的，自逾期缴费之日起，每延期1日，乙方应当按照欠付费用的千分之三向甲方缴付滞纳金，同时乙方还应当承担甲方为追讨欠款而产生的诉讼费、律师费等费用。为维护原告合法权益，请求法院依法判决。 被告于春明辩称：不同意原告的诉讼请求。双方《前期物业管理服务协议》明确约定物业管理服务内容以及物业管理服务质量，原告却未按协议履行应尽义务。例如：窗户外墙、落水管道漏水，原告未尽维修义务，已造成被告严重财产损失，致使房屋无法正常使用。2016年底因原告管理不当，导致涉案房屋被水淹，被告即没有履行维修义务，亦未将漏水原因、修缮结果告知被告，更无解决方案。原告违约在先，被告依法享有先履行抗辩权，且2020年1月被告已通过另诉的方式要求原告对漏水的户外墙、落水管道等公共部位进行核查并维修，同时对被告的水淹损失进行赔偿。原告主张违约金、律师费没有任何依据。原告无据证实被告收到过催交物业费的书面通知，其诉请无事实依据，不应获得支持。 当事人围绕诉讼请求及抗辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交第一组证据：《前期物业管理服务协议》、《前期物业管理委托合同》，拟证明原告为被告居住小区提供物业服务，以及双方权利、义务约定之内容，其中包括违约金、律师费的负担。被告对证据的真实性不持异议，对关联性持有异议，无法证实被告违约事实，上述证据符合证据形式及内容要件，能够证实与本案相关联之事实，其证明力本院予以认定。 原告提交第二组证据：《委托律师代理协议书》、大连增值税专用发票，拟证明原告因诉讼发生律师费500元。被告对《委托律师代理协议书》对真实性、合法性、关联性均不认可，对大连增值税专用发票的真实性没有异议，对关联性有异议，无法证明发票金额为本案律师费，即使真实也不应由被告承担。上述证据符合证据形式及内容要件，具有客观性，且被告未提供反驳事实依据，上述证据证明力本院予以认定。 原告提交第三组证据：《物业费催缴律师函》及EMS物流跟踪信息记录，拟证明原告曾向被告发出物业费催缴律师函，2019年5月29日收件，2019年5月31日邮件“签收退回”。被告对关联性持有异议，主张从未收到该份催缴律师函，无法证实原告已履行催缴义务。本院认为，被告对上述证据真实性不持异议，具有客观性，真实性本院予以认定。该快递邮件备注栏中明确标注“物业费催缴律师函”，物流跟踪信息中投递结果反馈为“未妥投，备注（拒收）”，明显证据形式及证明内容要件具备，具有证明力，且被告亦无反驳事实依据，故该证据的关联性本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年6月30日，原告中拥公司（乙方）与案外人大连中拥房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》，约定甲方将中拥.海山花苑委托给乙方实行物业管理，建筑面积33万平方米。合同中约定商品房交付后，由业主缴纳物业服务费。合同期限自2008年6月30日起至首届业主大会召开，业主委员会续聘或重新选聘物业管理公司时止。 2011年7月2日，原告中拥公司（甲方）与被告于春明（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告房屋所在的小区提供房屋共有部位、公用设备设施、绿化、环境卫生、公共秩序维护等项目的维护、修缮、服务与管理等物业服务，被告按照高层住宅物业1.9元/建筑平方米/月的标准交纳物业费。每季度是一个支付周期，被告应当于每一个支付期间届满前15日以前交纳下一个支付期间的物业管理费。若被告迟延支付物业管理费及其他费用超过30日的，自逾期缴费之日起，每延期一日，被告应当按照欠付费用的千分之三向原告缴付滞纳金，同时被告还应当承担原告为追讨欠款而产生的诉讼费、律师费等费用。 被告于春明系大连市旅顺口区“中拥·蓝天下小区”业主，房屋建筑面积190.06平方米。2017年11月30日至2019年9月30日期间，被告于春明未交纳物业费。2019年1月1日，原告中拥公司（甲方）与辽宁金环律师事务所（乙方）签订《委托律师代理协议书》，约定，乙方接受甲方委托，指派律师担任甲方与中拥蓝天下小区业主欠物业费纠纷案的诉讼代理人。原告因本案支付律师费500元。 本院认为，原、被告签订《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律效力性规定，合法有效。当事人应当全面履行各自义务。同时，建设单位依法与物业服务企业签订的《前期物业管理委托合同》，对业主亦具有约束力。被告接受物业服务，逾期不交纳物业服务费用，已构成违约，应承担继续履行的违约责任，原告诉请支付2017年11月30日至2019年9月30日期间物业费，应予支持。原告诉请数额7，942元未超出合同约定的计算标准（190.06平方米×1.9元/月/平方米×21月），本院予以确认。关于被告抗辩原告于物业管理服务过程中，对公共部位未尽修缮、维护义务，致使房屋漏水，造成被告财产损失一节，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”可见，物业服务如果存在瑕疵，法律对其应当向业主承担民事责任的方式也是有明确的规定，作为业主，有权通过其他合法途径，要求其承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。况且被告于诉讼中已自认，其已通过另诉方式要求被告对漏水的户外墙、落水管道进行修缮和维护，并同时就水淹房屋损失请求原告赔偿，所以本案被告不能以此作为拒交物业费的理由。另外，双方合同义务之履行顺序并无约定，被告主张先履行抗辩权，本院不予支持。原、被告签订的《前期物业服务协议》中对因追讨物业管理费产生的律师费有明确的约定，为当事人意思自治。因未履行合同义务所产生的费用，系按照合同约定所负担之违约成本，且原告要求被告承担律师费500元，数额较为合理，该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金问题，虽然案涉《前期物业服务协议》中对拖欠物业服务费的情形有明确约定，但考量双方物业服务关系的基础及延续，立足于督促物业提供者不断提高物业服务质量及缓和双方之间矛盾的角度，该项诉讼请求，本次诉讼不予支持。业主拒交物业服务费势必会影响到物业服务企业的整体服务质量，也会影响到广大业主的利益，包括已交费业主以及被告自身利益。且小区环境、卫生、安全等多方面更需要业主与物业服务企业来共同维护。为此，被告应继续及时履行交费义务，原告也应不断提高服务质量，加强与业主之间的沟通，才能维护好双方长期、稳定、良好的物业服务关系。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告于春明于本判决生效之日起十日内给付原告大连中拥物业管理有限公司物业费人民币7，942元； 二、被告于春明于本判决生效之日起十日内给付原告大连中拥物业管理有限公司律师费人民币500元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告大连中拥物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告于春明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员 王 燕 二〇二〇年五月二十八日 书记员 王蕾蕾 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。