江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0981民初835号原告：何海康，男，1962年6月26日出生，汉族，东台市第一中学教师，户籍地东台市，现住东台市。被告：东台哈马碧置业有限公司，统一社会信用代码91320981MA1MB5AU19，住所地东台市城东新区东进大道****。法定代表人：丁元祥，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：丁俊，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：张进，东台市东台法律服务所法律工作者。原告何海康与被告东台哈马碧置业有限公司(以下简称哈马碧公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭审理了本案。原告何海康，被告哈马碧公司的诉讼代理人丁俊、张进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何海康向本院提出诉讼请求：1.判令哈马碧公司向何海康退还全部房款896454元、支付违约金8964.54元，并按年利率5.9%的标准支付2019年12月16日前已发生利息85617.22元，合计991035.76元；2.判令哈马碧公司按年利率5.9%的1.5倍支付2019年12月16日应付款991035.76元的利息至结清房款之日(每天利息974347.68元×0.059×1.5÷365天=240.29元)；3.本案诉讼费由哈马碧公司负担。审理中，何海康变更诉讼请求为：1.判令解除何海康与哈马碧公司于2018年4月10日签订的《商品房买卖合同(预售)》(合同备案编号20180326062)；2.判令哈马碧公司向何海康退还全部房款876454元(不含何海康向上海常盈房地产经纪事务所支付的20000元);3.依据2019年8月19日前银行同期贷款利率，2019年8月20日起银行间同行业拆借利率，判令哈马碧公司按年利率4.9%支付2019年12月15日前房款利息69390元(其中：①2018年3月17日至2019年12月15日，基数30000元，639天的利息2574元；②2018年3月26日至2019年12月15日，基数396454元，630天的利息33530元；③2018年6月13日至2019年12月15日，基数450000元，551天的利息33286元)；4.判令哈马碧公司向何海康支付按年利率4.9%的1.5倍，即年利率7.35%，支付2019年12月16日至结清房款之日(恶意拖延退还房款期间)，基数为876454元的利息，每日利息为：876454元×0.0735÷365=177元；5.本案诉讼费用由哈马碧公司负担。事实和理由：2018年4月10日，何海康与哈马碧公司签订《商品房买卖合同》(合同备案编号20180326062)，约定何海康向哈马碧公司购买哈马碧公司开发的东台市金翰苑小区4号楼601室房屋。合同约定，出卖人逾期交付房屋超过60天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内，退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。2019年12月初，何海康书面通知哈马碧公司要求退房，但哈马碧公司拒不履行合同，且至今未退还房款并支付利息、违约金。故何海康具状起诉，要求如前所请。哈马碧公司辩称，首先，对哈马碧公司逾期交房无异议，对何海康要求解除合同、承担购房总价1%违约金的诉讼请求无异议。哈马碧公司仅收到何海康交付的购房款876454元，何海康另有20000元并非交付给哈马碧公司，现哈马碧公司同意向何海康返还876454元，另何海康要求哈马碧公司支付利息的请求无事实和法律依据，不予认可；其次，对何海康主张的解除合同后的利息不予认可。1.因何海康未能提交其要求解除合同的依据，哈马碧公司至今未收到其要求解除合同的相关通知；2.因何海康未配合哈马碧公司办理解除案涉合同的网签手续，导致合同未能解除；3.因哈马碧公司股东均为河北省武汉市人，疫情期间无法返回东台市，请求法院综合考虑该情况。综上，请求人民法院依法处理。何海康围绕诉讼请求向本院提交了《商品房买卖合同(预售)》、交易凭条、增值税发票、应退房款等计算表、录音光盘及文字整理材料等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，2018年4月10日，何海康与哈马碧公司签订《商品房买卖合同(预售)》(合同备案编号20180326062)1份，向哈马碧公司购买4号楼601室商品房及152号地下车库，总价款876454元。第七条约定买受人于2018年4月26日分两期支付全部房款(2018年3月26日前支付426454元，2018年4月26日前支付450000元)。第八条约定买受人逾期付款在60日之内，按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第十一条约定出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定出卖人逾期交房60日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人、出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照/%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。后何海康于2018年3月17日、2018年3月26日分别向哈马碧公司支付30000元、396454元，于2018年6月13日向哈马碧公司支付450000元。哈马碧公司向何海康出具江苏增值税普通发票2张，票面金额合计876454元。2019年9月30日哈马碧公司未能按约交付房屋。2019年11月4日，哈马碧公司向何海康支付逾期交房违约金557.01元(以哈马碧公司应支付2019年10月份逾期交房违约金2717.01元，扣减何海康逾期支付房款违约金2160元)。2019年12月17日，何海康向本院提起诉讼，要求哈马碧公司退还房款并支付违约金、利息等，本院组织当事人诉前调解，因双方未能协商一致，后本院于2020年3月4日立案。审理中，何海康曾要求哈马碧公司支付逾期交房违约金8765元，后撤回该项诉求。双方一致认定，哈马碧公司已向何海康支付逾期交房违约金557.01元(已扣减何海康逾期付款违约金)。本院认为，公民合法的权益受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第一，关于何海康要求解除《商品房买卖合同(预售)》的诉讼请求。案涉合同第十二条约定哈马碧公司应在2019年9月30日前向何海康交付房屋，延期交房超过60日，何海康有权解除该合同。哈马碧公司未能按期交付房屋，亦未能提交可延期交房的合理证据，故何海康主张解除《商品房买卖合同(预售)》，哈马碧公司亦认可该主张，故对何海康主张的该项诉讼请求，本院依法予以支持。第二，关于何海康要求哈马碧公司返还全部购房款876454元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉《商品房买卖合同(预售)》解除后，对各方当事人不再具有约束力，原则上应当恢复原状，出卖人应当返还买受人全部购房款。何海康提供的交易凭条及增值税发票能证明其向哈马碧公司交付购房款876454元，哈马碧公司亦同意返还上述房款，故对何海康要求返还房款的诉讼请求，本院依法予以支持。第三，关于何海康要求哈马碧公司给付利息损失的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据《商品房买卖合同(预售)》约定，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起，按照/%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。本案中，双方签订的《商品房买卖合同(预售)》中约定的交房时间为2019年9月30日，哈马碧公司逾期交房时间已超过60日，何海康要求解除合同，选择主张哈马碧公司赔偿购房的利息损失(撤回违约金主张)，不违反法律规定。何海康主张哈马碧公司支付付款日至2019年12月15日期间的购房款利息，何海康称其于2019年11月底要求退房，虽充分举证证明，但其于2019年12月17日向本院提起诉讼，结合其于2018年3月17日、2018年3月26日、2018年6月13日分别向哈马碧公司支付30000元、396454元、450000元的事实，其主张的利息起止时间不违反法律规定，依法应予支持。何海康主张以876454元为基数从2019年12月16日至结清房款之日计算利息损失，该损失符合法律规定，但何海康主张按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍进行计算利息，无事实和法律依据，对其主张中的上浮部分依法不予支持。鉴于何海康已主张银行贷款利息损失，且贷款利息损失数额已超过约定的违约金数额，故哈马碧公司已向何海康支付的逾期交房违约金557.01元相应扣减。综上，何海康的诉讼请求中合理合法部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告何海康与被告东台哈马碧置业有限公司于2018年4月10日签订的备案编号20180326062《商品房买卖合同(预售)》；二、被告东台哈马碧置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告何海康购房款876454元；三、被告东台哈马碧置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告何海康利息损失(以30000元为本金自2018年3月17日起至2019年8月19日止、以396454元为本金自2018年3月26日起至2019年8月19日止、以450000元为本金自2018年6月13日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以876454元为本金自2019年8月20日起至本判决生效之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，再扣减被告东台哈马碧置业有限公司已支付的违约金557.01元)；四、驳回原告何海康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13477元，由原告何海康负担47元，被告东台哈马碧置业有限公司负担13430元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  杨为民审 判 员  刘美萍人民陪审员  袁 琴二〇二〇年九月二十八日法官 助理  潘佳文书 记 员  冯芸芸