山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初2859号 原告：孙某某，女，1963年6月10日出生，汉族，住济南市槐荫区。 原告：王某甲，男，1959年11月23日出生，汉族，济南市市中区。 委托诉讼代理人：董红艳、李明，均系北京市君致（济南）律师事务所律师。 被告：王某乙，男，1959年3月14日出生，汉族，住济南市槐荫区。 委托诉讼代理人：王林，山东盛强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：封硕，山东盛强律师事务所实习律师。 被告：山东佳汇旅游发展有限公司，住所地济南市历城区。 法定代表人：王有军，总经理。 委托诉讼代理人：隋轶，山东平正大律师事务所律师。 原告孙某某、王某甲与被告王某乙、被告山东佳汇旅游发展有限公司（以下简称佳汇旅游公司）房屋买卖合同纠纷一案，2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月2日开庭审理。原告孙某某、王某甲的共同委托诉讼代理人董红艳、李明、被告王某乙委托诉讼代理人王林、被告佳汇旅游公司委托诉讼代理人隋轶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 孙某某、王某甲向本院提出诉讼请求：1.确认原告与第一被告签订的《协议书》无效、原告与第二被告签订的《渤萝峪假日酒店投资协议》及《补充协议》无效；2.两被告偿还原告购房款848548元及利息。（利息计算方式为以848548元为基数自2008年9月28日起至2019年8月20日止按同期银行贷款利率计算、自2019年8月21日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：2008年9月28日，原告与王某乙签订协议，原告以799438元购买波罗峪A区28-B2号房产，由王某乙负责给原告将合同改签，合同改签费为5万元。后经王某乙协调，原告与佳汇旅游公司采取倒签的方式签订《渤萝峪假日酒店投资协议》及《补充协议》。2019年7月，济南市南部山区管委会下达通知，称该房产为违章建筑，要求原告自行搬离该房产，并对涉案房产进行拆除。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知（国发办[2007]71号）》第二条规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。涉案房屋所在的渤萝峪休闲度假区位于仲宫镇东泉泸村，是被告在东泉泸村农村集体土地建设的住宅房屋，该房屋系被告违法建设。被告在农村集体所有土地上违法建造房屋并向社会公开销售，被告王某乙及原告都并非东泉泸村村民，故被告王某乙转售涉案房屋的行为及原告于被告签订的案涉房屋转让合同因违反法律、行政法规的强制性规定，根据合同法第五十二条的规定应认定该转让合同无效。被告王某乙其因此所获得的非法利益应予以退还。 王某乙辩称，一、原告所诉与事实不符，原、被告之间的法律关系不是房屋买卖合同关系，而是关于渤萝峪假日酒店客房的投资建设法律关系。2007年1、2月份左右，王某乙作为乙方与甲方佳汇公司签订《渤萝峪假日酒店投资协议》，约定：甲乙双方共同投资建设《渤萝峪假日酒店》项目，投入资金人民币599438元，协议签订时付30万元，余款299438元于2008年10月30前付清；为规避乙方投资风险，甲方同意客房中心房屋建成后为乙方提供一套经验收合格的客房，该客房位于《渤萝峪假日酒店》客房中心A区，房号为28-B2，建筑面积255.08米；该客房于2008年10月30前交付乙方后，其占有权、使用权、收益权、处置权全部归乙方所有，乙方可在不改变客房用途的前提下自主经营权、自负盈亏，经营期限为50年，经营期满后，客房及相关权益归乙方所有，也可委托甲方代为经营；该客房交付乙方之日起视同乙方已收回全部投资本金人民币599438元。同时约定，佳汇公司负责该项目的工程建设及相关手续的完善，保证工程顺利竣工验收合格，且有配合乙方办理转让客房相关手续的义务。2008年9月份该客房主体已经建成。王某甲通过朋友找到王某乙说他喜欢上了《渤萝峪假日酒店》的客房别墅，也想参与投资，愿意以30万元的价格购买王某乙的投资权，投资涉案客房，并承诺给王某乙补偿（投资溢价）20万元，合计50万元。于是，经佳汇公司同意，王某乙将涉案客房的投资权转让给了原告，原告将王某乙已经交付佳汇公司的投入资金30万元给了王某乙，并承诺等更改完合同手续后再给王某乙补偿（投资溢价）20万元，改合同手续费5万元及投资涉案客房余款299438元由王某甲直接支付给佳汇公司。但是，王某甲瞒着王某乙直接与佳汇公司办完了合同更改手续，承诺更改完合同手续后再给王某乙的补偿（投资溢价）20万元至今也没有给王某乙。因此，王某乙只是收回了自己的投入佳汇公司的投入资金30万元，没有多收原告一分钱，王某乙没有向原告返还购房款的义务。并且，原告瞒着王某乙直接与佳汇公司更改完合同手续后，原告与佳汇公司签订了《渤萝峪假日酒店投资协议》及《补充协议》，系原告与佳汇公司双方的真实意思表示，其签订的《渤萝峪假日酒店投资协议》及《补充协议》并不违反法律的强制性规定，合法有效，对原告与佳汇公司双方均具有约束力。因此，原告与佳汇公司建立了直接的关于涉案客房的投资法律关系。根据原告与佳汇公司双方签订的《补充协议》第五条约定，即便是因国家政策原因造成涉案客房被拆除，也是由甲方佳汇公司扣除折旧后返还剩余投资额，与王某乙无关。根据合同的相对性原理，原告与佳汇公司签订的《渤萝峪假日酒店投资协议》及《补充协议》只能约束原告与佳汇公司相对双方，约束不了王某乙。二、原告对王某乙的起诉已经超过了诉讼时效。根据原告与佳汇公司签订的《渤萝峪假日酒店投资协议》及《补充协议》，原告早在2008年9月对涉案客房的现状就已经完全知晓，并且根据原告与佳汇公司双方签订的《补充协议》第五条约定，即便是因国家政策原因造成涉案客房被拆除，也是由佳汇公司扣除折旧后返还剩余投资额，与王某乙无关。也就是说，在原告与佳汇公司双方签订《补充协议》第五条约定时，原告就已经放弃和丧失了对王某乙的诉权。并且，我国《民法通则》第一百三十五条规定的诉讼时效是2年，我国《民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效是3年。因此，无论根据《民法通则》，还是根据《民法总则》，原告2020年4月7日起诉，早就超过了诉讼时效。基于以上事实与理由，恳请法院依法驳回原告对王某乙的起诉。 被告佳汇旅游公司辩称，1、涉案项目为当地招商引资项目，被告取得了当地政府及相关部门的批复及许可，并办理了相关手续后进行投资建设，面对如今在手续相对齐全的情况下，仍被强拆的局面，被告认为政府违法、违约的行为是根本原因，被告将对其进行评估后适时启动相关司法程序；2、如前所述，合同相对方对涉案标的情况十分清楚，并在此基础上与被告签订涉案合同，被告也依法履行了合同义务，出现现在的问题，属于政策风险或不可抗力的范畴，原告及第一被告王某乙对此也十分明晰，故被告不应承担责任或不应完全承担责任；3、原告所诉返还款项数额于法无据，应由法院确定原则及标准进行确立；4、原告及第一被告王某乙在涉案房屋中已居住多年，实际占有涉案房屋，因此返还款项当中对涉案房屋的占用费用应当予以扣除；5、鉴于如认定为合同无效，被告认为原告及第一被告王某乙也负有一定的责任，因此，原告所谓的损失不应由被告独自承担，应由原告进行分担。6、本案实际为原告与被告王某乙的房屋买卖合同纠纷，如果相关涉案合同无效，则原告与被告签订的为实现上述目的的投资协议，也一并无效，因此，佳汇公司并非原告的合同相对方；7、原告要求确定两个合同无效，不符合一合同一审的原则，确认两个合同无效，应该有两个案件进行审理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 2007年2月13日，佳汇公司（甲方）与孙某某（乙方）签订《渤萝峪假日酒店》投资协议及《补充协议》，投资协议主要内容为：“第一条……《渤萝峪假日酒店》项目土地使用权证的使用年限为2002年9月26日至2057年9月26日止。其中四荒使用权证书年限自2002年9月26日至2052年9月26日止，甲方又续租五年自2052年9月26日至2057年9月26日。第二条……乙方为该项目投入资金计人民币伍拾玖万玖仟肆佰叁拾捌元，签订本协议之日支付（人民币）叁拾万元整，余下投资额计（人民币）贰拾玖万玖仟肆佰叁拾捌元于2008年10月30日前全部付清。第三条3.为规避乙方投资的风险，甲方同意客房中心房屋建成后为乙方提供一套经验收合格的客房。该客房位于《渤萝峪假日酒店》客房中心A区、房号为28-B2，建筑面积255.08平方米。第四条1.甲方为乙方提供的客房在2008年10月30日前交付乙方后，其占有权、使用权、收益权、处置权全部归乙方所有，乙方可在不改变客房用途的前提下自主经营，经营期限为50年。该客房经营期满后，该客房及其相关权益仍归乙方所有。”补充协议主要内容为：“五、在经营期间，如果因国家政策等原因造成该客房被拆除，甲方同意返还乙方总投资额扣除总折旧后的剩余投资额。（总折旧额=年折旧额*已经营年限，年折旧额=总投资额/50）”。 2008年9月28日，甲方王某乙与乙方孙某某签订协议一份，约定：“一、甲方同意将位于《渤萝峪28-B2》房屋一套转让给乙方。二、乙方将部分房款50万元已付给甲方收据为证。三、甲方已支付《山东佳汇旅游有限公司》房款叁拾万元，剩余29万余元由乙方支付，所有权归乙方所有。四、甲方为乙方办理转让合同手续。乙方付甲方5万元，手续在2008年10月30日之前办理完毕。” 2008年10月30日，佳汇旅游公司为孙某某出具收款单，金额为598548元。孙某某与王某甲系夫妻关系，购买涉案房屋发生在夫妻关系存续期间。现涉案房屋已被拆除。 孙某某、王某甲提供王某乙出具的收条一张，载明：“今收到孙某某现金伍拾万圆整，余伍万办手续一次付清。”王某乙称记不清该收条是不是自己打的，约定的55万元中，其中30万元为王某乙已支付的房款，20万元为溢价款，5万元为改合同手续费，后只收到30万元，其余的20万元及5万元手续费均没有收到。 本院认为，根据王某乙与孙某某签订的房屋转让协议，涉案房屋系王某乙与孙某某之间达成房屋买卖的合意，该房屋的实际出卖人为王某乙，故本院认定王某乙购买了佳汇旅游公司位于渤萝峪假日酒店客房中心A区28-B2号房，后又将该房屋卖给了孙某某，孙某某与王某乙之间成立房屋买卖关系，且涉案房屋未取得规划和建设审批手续，故孙某某与王某乙之间的房屋转让协议、王某乙与佳汇旅游公司的房屋转让合同均违反法律强制性规定，应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。佳汇公司收取房款598548元，其中30万元为王某乙支付，298548元为孙某某支付，原被告均无异议，本院予以认可。孙某某称转给王某乙房款50万元、手续费5万元，王某乙称收取了孙某某房款30万元，本院认为，根据孙某某提供的房屋转让协议，载明：“乙方将部分房款50万元已付给甲方收据为证”，根据孙某某提供的收条，载明：“今收到孙某某现金伍拾万圆整，余伍万办手续一次付清”，均可证明王某乙已收到购房款50万元，协议和收据亦可相互印证，若孙某某尚未支付50万元购房款，王某乙在明确载明已收到房款50万元的协议和收到条上签字的行为不符合常理，且孙某某对20万元为溢价款做出了合理解释，故本院予以采信；另5万元手续费孙某某未提供证据证明转让给王某乙，故本院对该手续费的诉求不予支持。 孙某某与丈夫王某甲在夫妻关系存续期间以夫妻共同财产购买房屋，王某乙、佳汇旅游公司不能因无效合同收益，故王某乙向孙某某、王某甲收取的购房款50万元和佳汇旅游公司向孙某某、王某甲收取的购房款299438元均应予返还，在王某乙返还购房款后，可以向佳汇旅游公司主张权利。鉴于涉案房屋属于违章建筑并已被拆除，故涉案房屋买卖协议均属无效。其后续问题应按照缔约过失责任的原则予以处理，因涉案房屋已被拆除，故不存在相应的房屋返还问题。缔约过失责任双方所承担的损失为缔约过程中因合同无效给对方造成的损失，而非合同标的自身价款，且损失与对方当事人的过错行为之间有因果关系。 本案中关键在于先合同义务之违反和损失是否存在。首先，王某乙在明知其出卖的房屋无任何建设及规划审批手续，依旧将其出售，违反诚实信用之先合同义务，孙某某、王某甲明知其购买的房屋无房产证且对涉案房屋的建设、规划是否合法未尽到审慎的注意义务，双方均存在过错。再看由此产生的相应的损失，孙某某、王某甲损失为已经支付的购房款利息损失；王某乙之损失为涉案房屋被拆除后的建筑成本损失。但需要注意的是，该房屋被强拆的直接原因系该房屋的违章建筑性质。同时，在时间上，该房屋建造在先出售在后，亦非双方协议合作建设，涉案房屋被拆与买房人孙某某、王某甲之审慎注意义务之间并无因果关系，房屋建筑成本损失不属于缔约过失责任应分担赔偿之范围。 同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付孙某某、王某甲，亦不影响占用期间的合理使用，佳汇旅游公司、王某乙称房屋交付时间为2008年10月30日，孙某某、王某甲主张房屋拆除时间为2019年8月份，佳汇旅游公司主张房屋拆除时间为2019年8月24日，孙某某、王某甲未能提出证据证明该时间有误，故本院认定王某乙交付给孙某某、王某甲房屋的时间为2008年10月30日，房屋的拆除时间为2019年8月24日。孙某某、王某甲应支付自2008年10月30日至2019年8月24日（共130个月）的使用费，使用费参照合同约定的购房款金额、使用期限计算，使用费为177047.6元【799438元÷587个月（2008年10月30日至2057年9月26日）×130个月】。王某乙、佳汇旅游公司在扣除使用费后，余款622390.4元（799438元-177047.6元）应当返还给孙某某、王某甲。其中，王某乙应返还389267.46元（622390.4元×50万元÷799438元），佳汇旅游公司应返还233122.94元（622390.4元×299438元÷799438元）。 关于孙某某、王某甲主张的利息损失，孙某某、王某甲在买卖房屋时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，王某乙没有及时返还相应购房款，应当赔偿孙某某、王某甲利息损失，故以389267.46元为基数，自2019年8月25日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息损失；佳汇旅游公司没有及时返还相应购房款，应当赔偿孙某某、王某甲利息损失，故以233122.94元为基数，自2019年8月25日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息损失。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告孙某某、王某甲与被告王某乙之间的房屋转让协议（位于《渤萝峪假日酒店客房中心》A区、房号为28-B2）无效； 二、原告孙某某与被告山东佳汇旅游发展有限公司签订的《渤萝峪假日酒店投资协议》及补充协议无效； 三、被告王某乙返还原告孙某某、王某甲购房款389267.46元； 四、被告山东佳汇旅游发展有限公司返还原告孙某某、王某甲购房款233122.94元； 五、被告王某乙返还原告孙某某、王某甲利息损失（以389267.46元为基数，自2019年8月25日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）； 六、被告山东佳汇旅游发展有限公司返还原告孙某某、王某甲利息损失（以233122.94元为基数，自2019年8月25日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）； 七、驳回原告孙某某、王某甲的其他诉讼请求。 以上给付，限被告王某乙、山东佳汇旅游发展有限公司于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6143元，原告孙某某、王某甲负担1637元，被告王某乙负担2818元，被告山东佳汇旅游发展有限公司负担1688元；保全费4770元，被告王某乙负担2983元，被告山东佳汇旅游发展有限公司负担1787元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审判员 仪 挺 二〇二〇年七月二十一日 书记员 马秀菊