陕西省铜川市王益区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0202民初801号 原告：西安瑞之杰商业运营管理有限公司，住所地西安市碑林区。 法定代表人：曹隆汉，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈晨，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张世军，上海市锦天城（西安）律师事务所实习律师。 被告：铜川市红旗商贸有限责任公司，住所地铜川市王益区红旗街**。 法定代表人：张康华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王文学，西部法制报法律服务所基层法律工作者。 被告：刘洪涛，男，1970年1月23日出生，汉族，住铜川市王益区。 委托诉讼代理人：王文学，西部法制报法律服务所基层法律工作者。 原告西安瑞之杰商业运营管理有限公司（下称瑞之杰商业运营公司）与被告铜川市红旗商贸有限责任公司（下称红旗商贸公司）、刘洪涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告瑞之杰商业运营公司的委托诉讼代理人陈晨、被告红旗商贸公司的委托诉讼代理人王文学及刘洪涛的委托诉讼代理人王文学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞之杰商业运营公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告红旗商贸公司返还原告已支付房屋租金52.5万元；2、请求依法判令被告红旗商贸公司支付总租金30%的违约金318万元；3、请求依法判令本案诉前财产保全费、诉讼费由被告红旗公司承担；4、请求依法判令被告刘洪涛对被告红旗公司债务承担连带清偿责任。事实和理由，2018年3月14日，原告法定代表人曹隆汉与被告铜川市红旗商贸有限责任公司签订《房屋意向协议》，约定：曹隆汉租赁红旗商贸公司位于铜川市红旗街正大百货一楼，建筑面积约为510平方米，租赁期限为2019-2029年，具体时间以收房日期为准，租金为105万元/年，诚意金30万元，协议签订之日起半年后签订正式合同。协议签订当日，曹隆汉向红旗商贸公司高管被告刘洪涛个人账户转账支付30万元诚意金。2018年9月19日，原告与被告红旗公司签订名为联营，实为租赁关系的《联营合同》，约定建筑面积为531.8平方米，租期从2019年8月1日起至2029年7月31日止，共十年，同日，曹隆汉向被告刘洪涛个人账户转账支付22.5万元租金。之后原告等待被告交房，同时联系装修公司，参加订货会订货等，为收房后能正常装修和开业做准备。2019年6月28日，双方签订《补充协议》，约定不履行合同一方应按照合同总租金的30%向对方支付违约金。到交房之日被告红旗公司未向原告交付房屋，房屋由第三方使用至今。原告多次与被告交涉无果。2019年10月16日，原告已按照《合同法》第九十四条、第九十六条之规定，依法与被告红旗商贸公司解除了《联营合同》及补充协议。根据《公司法》有关规定，本案原告按照被告红旗商贸公司指示，将款项转入股东刘洪涛个人账户，被告红旗公司出具收款收据，被告红旗公司账务体外循环，被告刘洪涛与被告红旗商贸公司存在财务混同，故被告刘洪涛应对被告红旗公司债务承担连带清偿责任。被告的违约行为已严重损害了原告的合法权益并给原告造成无法挽回的经济损失，为维护自身合法权益，原告根据《合同法》、《公司法》、《民事诉讼法》等相关法律法规规定诉至法院，恳请判如所请。 被告红旗商贸公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的主体资格不适格。1、原告与被告虽然签订了名为联营实为租赁的合同，但是没有实际履行。2、原告所提供的证据，交付的半年租金，均为曹隆汉个人所付，而且这个钱被告已经退回给了曹隆汉。3、原告从未向被告要求交付房屋，对此原告没有事实根据；4、曹隆汉个人缴纳的30万元诚意金及22.5万元承包费是转入到刘洪涛的个人账户，但刘洪涛的个人账户是被告红旗商贸公司的代管账户，是红旗商贸公司让刘洪涛管理的。因此被告没有返还租金的义务，也没有支付违约金的法律依据和事实根据，请依法驳回原告的诉讼请求。 被告刘洪涛的答辩意见与被告红旗商贸公司答辩意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 原告瑞之杰商业运营公司提供了以下证据证明其主张： 1、房屋意向协议、联营合同、房屋租赁补充协议各一份。证明目的：原、被告系租赁合同关系；原、被告签订合同、协议系双方真实意思表示，自成立时生效；被告应于2019年8月1日之前向甲方交付租赁房屋；被告违反联营合同及房屋租赁补充协议约定，应承担向原告支付违约金的责任。 2、支付租金银行明细对账单一份、被告开具的收款收据两张，证明目的：原告按照联营合同约定，履行了合同义务，支付了半年租金52.5万；被告没有按照联营合同约定履行交房义务，应当按照房屋租赁补充协议，向原告支付违约金318万元；被告公司人格与股东刘洪涛人格混同，刘洪涛应当对公司债务承担连带责任。 3、原告发送给被告红旗商贸公司、刘洪涛的解除合同通知书、快递单据及对应签收信息各一份。证明目的：原告解除合同的通知已于2019年10月16日送达给二被告，双方《联营合同》及补充协议自通知到达对方时解除。 被告红旗商贸公司质证认为：对第一组证据，原、被告之间租赁关系不成立，原告提供的证据，只能证明曹隆汉与被告红旗商贸公司之间存在房屋租赁合同关系，并不能证明原告瑞之杰商业运营公司与被告红旗商贸公司之间存在房屋租赁关系；原告提供证据只能证明原、被告之间存在联营合同关系，原告没有证据证明交付房屋的期限，故不能达到原告的证明目的；补充协议的依据是原房屋租赁合同和房屋意向协议，房屋意向协议是曹隆汉个人和被告签订的，该补充协议明确写在清理原商铺后，按照联营合同约定时间向原告交付租赁房屋，并不能证明被告违约，联营合同无效，补充合同也无效。对第二组证据：原告将30万诚意金及22.5万元承包费转入刘洪涛账户属于事实，但是汇款人是曹隆汉个人，不能证明是原告瑞之杰商业运营公司汇款，也不能证明是原告向被告履行了合同义务，只能够证明是曹隆汉在2018年向被告支付诚意金30万元，半年承包费22.5万元。对于第三组证据，解除合同通知的形式要件及快递清单形式要件没有异议，但是不能证明原告具有解除权，因为原告与被告之间并没有房屋租赁关系，所以解除劳动关系无效。 被告刘洪涛质证意见与红旗商贸公司一致。 被告红旗商贸公司提供了其公司通过刘洪涛个人账户向曹隆汉个人账户退还22.5万元承包费和30万元意向诚意金的账户明细。 原告对该份证据的真实性无异议，与被告向原告出具的收款收据一致，可以证明刘洪涛代替红旗商贸公司给原告退款。 被告刘洪涛未向法庭提供证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月14日，被告作为甲方与曹隆汉签订《房屋意向协议》，约定曹隆汉租赁被告红旗街正大百货一楼，面积约为510平方米，租赁期限从2019年到2029年。年租金105万元，每半年支付一次，曹隆汉缴纳诚意金30万元，本协议签订之日起半年后签订正式合同。2018年9月19日，被告作为甲方，原告作为乙方，签订《联营合同》，约定甲方将本公司所属，坐落在正大国际新城**，使用面积为531.8平方米的营业场地，与乙方联营。经营期限从2019年8月1日起至2029年7月31日止；乙方支付甲方联营费为联营前5年，每年105万元，后5年，每年联营费为107万元。联营费乙方每半年支付一次，在场地使用前10日付清。双方权利义务中约定，甲方有权按时足额收取联营费，并出具收据；甲方应提供房屋设施的完备；甲方应积极协助乙方办理工商、税务等相关手续；甲方应认真履行双方合同，积极配合乙方搞好经营。乙方在联营期间，在国家法律、政策允许的范围内有合法自主经营的所有权力，但不得转租；乙方除交纳联营费，支付水电费、合理物业费外，不再承担甲方的其他任何费用和摊派；乙方可按自己的设计进行联营场地的室内外装修；联营期间乙方的防火、防盗、安全用电、安全生产、财产及人身安全等均由乙方自行负责；联营期间房屋设备的日常维护由乙方负责；甲方全权委托乙方自主经营，甲方不予干预。双方同时约定违约责任，甲方必须按本合同约定时间和标准交房，否则由此造成损失，由甲方支付乙方赔偿金；乙方不能按时足额支付联营费，甲方可按每天5%加收滞纳金，联营费拖欠超过1个月，甲方可无条件终止合同；合同签订之日起，甲方随意终止合同，需赔偿乙方损失，包括：装修损失、经营损失、未完成年份损失，损失赔偿不得低于总租金的30%；联营期间内，乙方随意终止合同，需赔偿甲方总租金的30%。合同还约定，合同期满后，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。本联营合同甲方处盖有被告红旗商贸公司公章，乙方处盖有原告瑞之杰商业运营公司公章及曹隆汉个人签名。2019年6月28日，原、被告签订《房屋租赁补充协议》，内容为鉴于甲乙双方2018年3月14日签订房屋意向协议，2018年9月19日签订联营合同，现经双方平等、友好协议一致，就原合同未明确约定内容，形成本协议，以资双方共同遵守。协议约定：甲方保证在清理出原商户后，及时按照联营合同约定时间向乙方交付租赁房屋；甲乙双方不得无故不履行原合同，否则违约方应按照原合同总租金的30%，向对方支付违约金等条款。该协议中甲方处盖有被告公司公章及被告公司时任法定代表人王矿平签名，乙方处盖有原告公司公章及曹隆汉签名。 另查明，2018年3月14日、2018年9月19日自户名为曹隆汉的账号分两次向刘洪涛汇出30万元及22.5万元。2018年3月14日、2018年9月19日被告红旗商贸公司向曹隆汉出具收到30万元及22.5万元的收款收据两张。涉案房屋一直由原承租人继续租赁。2019年10月15日，原告瑞之杰商业运营公司向被告红旗商贸公司及刘洪涛发出解除合同通知书，通知书内容为：贵公司至今未向我公司交付商铺，我公司与贵公司多次交涉无果。贵公司的行为已严重侵害了我公司的合法权益并给我公司造成巨大的经济损失。我公司现依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款、第（四）款规定，通知贵公司：1、解除贵公司与我方签订的《联营合同》及相关补充协议；2、请贵公司接函3日内返还我公司已支付租金，并承担相应违约责任。被告红旗商贸公司及刘洪涛已签收。 又查明，原告于2019年10月10日向本院申请诉前财产保全，本院于2019年10月14日作出（2019）陕0202财保11号民事裁定书。裁定保全被告红旗商贸公司位于铜川市王益区宜园路鑫建小区6幢00101至00109号的房产，查封总价值为200万元。 再查明，被告红旗商贸公司作为原告向本院起诉要求确认与瑞之杰商业运营公司签订的《联营合同》无效，经本院（2019）陕0202民初767号民事判决书判决驳回了红旗商贸公司的诉讼请求。红旗商贸公司不服，提起上诉，铜川市中级人民法院（2020）陕02民终303号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。该判决书载明：结合《房屋意向协议》和《房屋租赁补充协议》足以证明《联营合同》实为租赁合同，而并非联营合同。……对红旗商贸公司上诉认为《房屋意向协议》是其与曹隆汉个人所签，应认定红旗商贸公司与曹隆汉之间存在房屋租赁合同。本案《房屋意向协议》虽是曹隆汉所签，但该协议内容已被瑞之杰运营公司在《联营合同》和《房屋租赁补充协议》中所履行，亦是瑞之杰商业运营公司对曹隆汉代表其公司签订意向协议的追认。另，在2020年5月4日，被告红旗商贸公司通过被告刘洪涛的账户向曹隆汉退回了52.5万元。 本院认为，原、被告签订《联营合同》和《房屋租赁补充协议》，双方形成了房屋租赁合同关系，原告租赁被告房屋，被告的主要合同义务是向原告交付房屋，原告的主要义务是支付租金。合同中虽未约定交付房屋日期，但合同对于履行期限进行了约定即2019年8月1日起至2029年7月31日止。被告应在2019年8月1日前向原告交付租赁房屋。被告未按时交付，合同主要义务未履行，原告瑞之杰商业运营公司根据《中华人民共和国合同法》的规定，向被告红旗商贸公司发出解除合同通知书，合同自通知到达对方时解除。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告合同解除后，原告要求被告返还已支付的租赁费52.5万元，诉讼期间，被告已向原告法定代表人返还。关于原告要求被告支付总租金30%的违约金318万元的诉讼请求。对此，被告认为其与曹隆汉个人签订房屋租赁协议，收到的是曹隆汉个人的意向金，而不是原告公司的租金，原、被告之间没有租赁合同没有履行，被告不存在违约行为，违约金不应得到支持。对于该理由，铜川市中级人民法院（2020）陕02民终303号民事判决书中本院认为部分对此进行了论述，“《房屋意向协议》虽是曹隆汉所签，但该协议内容已被瑞之杰运营公司在《联营合同》和《房屋租赁补充协议》中所履行，亦是瑞之杰商业运营公司对曹隆汉代表其公司签订意向协议的追认。”52.5万元亦应认为是瑞之杰商业运营公司向原告交纳的租赁费。原告履行了支付租赁费的义务，被告未按时交付租赁房屋，存在违约，原告要求被告承担违约责任，符合法律规定；具体到违约金的数额，虽双方在补充协议中进行了约定，结合本案情况，原、被告之间的租赁合同，因被告未按时交付房屋，原告对租赁房屋的投资尚未实际产生，318万元的违约金明显超过了造成损失的百分之三十，属于过分高于造成的损失。经法庭释明，被告申请适当减少违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，被告红旗商贸公司不按时交付租赁房屋，存在明显过错，原告仅支付半年租赁费用，对租赁物的投资并未实际开始，综合考虑，酌定以年租金的百分之三十作为违约金；原、被告约定的年租金为105万元，百分之三十即为31.5万元。原告要求被告刘洪涛对被告红旗商贸公司债务承担连带清偿责任，对此红旗商贸公司认可转到刘洪涛个人账户的资金系红旗商贸公司的资金，刘洪涛收取该笔资金系公司授意，且刘洪涛并未将款项占为己有，对于原告的此项请求，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、一百一十四条二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告铜川市红旗商贸有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告西安瑞之杰商业运营管理有限公司支付违约金315000元； 二、驳回原告西安瑞之杰商业运营管理有限公司的其他诉讼请求及对被告刘洪涛的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费36440元、保全费5000元，由被告铜川市红旗商贸有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。 审 判 长 刘 慧 人民陪审员 张 善 人民陪审员 段连琴 二〇二〇年九月二十四日 书 记 员 高 源