上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初20229号原告：上海恒青房地产有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：温介邦，总经理。委托诉讼代理人：陈思，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：蔡黄肖夫，男，1986年11月5日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：李季，女，1989年11月8日出生，满族，住上海市黄浦区。原告上海恒青房地产有限公司诉被告蔡黄肖夫、被告李季商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告上海恒青房地产有限公司之委托诉讼代理人陈思、被告蔡黄肖夫、被告李季到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海恒青房地产有限公司提出诉讼请求：1.请求确认原、被告之间就上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋签署的《上海市商品房预售合同》于2019年5月2日解除；2.判令两被告协助办理上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市商品房预售合同》网络备案登记的注销手续；3.判令两被告承担逾期付款违约金91,958.60元；4.判令两被告支付逾期付款违约金共计324,841.10元；5.判令两被告支付逾期注销备案的违约金，以919,586元为基数，按每日万分之五的标准，自2015年5月9日起计算至实际注销之日止。事实理由如下：2015年11月12日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，两被告购买由原告开发的上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，约定总房价为920,314元，且两被告应于签署《上海市商品房预售合同》之日即2015年11月12日前向原告支付92,314元，于2015年11月20日前支付190,000元，于2015年12月20日前支付178,000元，同时，两被告应于房屋所在楼宇竣工备案之日起45日内将贷款部分即460,000元支付完毕。但是两被告未能按合同约定付款，仅在2015年11月12日前向原告支付首付款92,314元，以及在2016年11月18日支付了50,000元两笔，其余房款均未支付。依据《上海市商品房预售合同》补充条款一第六条第2款约定，被告逾期未支付房款超过30日的，原告有权解约。2017年11月24日，原告向两被告发出解约函，但两被告仍未支付违约金及协助办理解约手续。原告于2019年4月29日，再次向两被告发出解约函，重申解除合同、办理注销登记手续事宜。原告认为，签约至今，两被告仅支付了142,314元购房款，剩余房款迟迟未能支付，已达到了解除的条件，两被告应根据《上海市商品房预售合同》的约定配合办理解除网上登记手续、支付违约金。故诉至法院提出如上诉请。被告蔡黄肖夫辩称，不同意解除预售合同，因被告蔡黄肖夫仍想将涉案房屋购买下来，正在努力筹集资金。被告李季辩称，预售合同上的“李季”签名并非其本人所签，不愿意承担合同项下的任何违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年11月12日，原告上海恒青房地产有限公司(甲方、出售方)与被告蔡黄肖夫、被告“李季”(乙方、购入方)签订《上海市商品房预售合同》，约定如下：第二条乙方向甲方购买陆翔路1018弄《宝山龙湖天街商业中心》3号8层912室，政府批准的规划用途为办公。根据甲方暂测该房屋建筑面积50.56平方米，其中套内建筑面积为38.01平方米、公用分摊建筑面积为12.55平方米，另有地下附属面积0平方米(价格详见补充条款)。该房屋建筑层高4.5米。第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包括房屋全装修价格)为人民币18,202.41元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定位人民币920,314元。第六条签订本合同时，该房屋建设工程建设到符合预售条件。乙方应当按本合同约定时间如期足额将房价款解入甲方的预售款监管账户。乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在附件一中约定明确。第七条乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之四计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权选择下列第贰种方案追究乙方责任：贰、见《补充条款》第六条。附件一付款方式和付款期限，见补充协议。补充条款一第三条，对付款方式的补充约定，出卖人、买受人双方约定按照下列第2种方式付款：2按揭贷款付款方式(1)买受人应于本合同签订之日或之前向出卖人支付该商品房总价款的10%作为首付款的一部分，即人民币92,314元；同时2015年11月20日或之前向出卖人支付该商品房总价款的21%作为首付款的另一部分，即人民币190,000元；并于2015年12月20日或之前向出卖人支付该商品房总价款的19%作为首付款的余款，即178,000元。(2)买受人应在该房屋所在楼宇竣工备案之日起10日内办理完毕按揭贷款手续，包括但不限于向按揭贷款银行提供符合按揭贷款银行要求的办理按揭贷款时需要买受人提供的全部申请资料。(3)买受人应在该房屋所在楼宇竣工备案之日起45日内将贷款部分房款支付至出卖人账户，即人民币460,000元。若非因出卖人原因(包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的条件，或贷款银行的原因，或政策的原因等)导致按揭贷款的房价款未能在前述期限内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。补充条款一第六条，对逾期付款的补充约定，1、逾期付款在30日(含30日)之内的，则自约定的应付款期限届满之次日起至买受人实际付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之四的违约金，本合同继续履行；2、逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的10%向出卖人支付违约金，且出卖人有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。补充条款一第十九条，对合同解除及违约责任的补充约定，1、在出卖人和买受人任何一方根据本合同或本补充协议的规定行使解除权时，本合同和本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。2、无论何种原因导致本合同及本补充协议解除的：(1)买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同解除及网上备案注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应材料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等。如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理前述注销手续，买受人除应支付合同约定的违约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款万分之五的违约金。3、出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经腾房(如已交房)后90日内，将买受人已付房价款扣除违约金及各种相关费用(包括但不限于代为偿还的按揭贷款利息及罚款(如有)、出卖人为签订及解除本合同而实际产生的费用(如印花税、律师费及手续费)、房屋使用费(如有)及出卖人其他损失等)后的余额(如有)无息返还买受人，如买受人已付房价款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利。6、本合同所定违约金，均是考虑了商誉、社会影响、时间成本、机会成本、处理违约事件所耗费资源(人力、财力)等综合抽象要素所造成的损失的。该等损失的抽象性虽难以精确量化，但各方诚信认可其在商业交易中确实存在，为避免届时难以精确衡量，故在此事先约定以违约金方式，尽量弥补损失，同时本合同所约定的违约金具有惩罚性违约金性质。在充分理解和认可上述原则的基础上，故双方嗣后均不再以“违约金过分高于损失”或“违约金过分低于损失”等为由作为抗辩要求调低或调高违约金，收取违约金的一方亦无需举证具体损失。2015年9月12日，两被告支付了20,000元定金；2015年11月12日，两被告支付了72,314元；2016年11月18日，两被告支付了50,000元；以上三笔共计142,314元。2016年10月28日，原告上海恒青房地产有限公司取得宝山区顾村镇C-5单元C2-3、C3-2地块工程申请竣工验收备案。2017年10月11日，原告上海恒青房地产有限公司向两被告发出《关于尽快缴纳购房款的敦促函》：“根据购房合同约定，您应于2016年12月11日前向我司支付购房合同款项人民币777,272元，经多次接洽，您至今未能按约付款。根据购房合同约定，您每逾期付款一日，应按照逾期未付款日万分之四向我司支付违约金；逾期时间超出90日的，我司有权解除购房合同，同时收取您总房款10%的违约金。为保证您与我司签订的购房合同能够得到顺利履行，请您务必在收到此函件三日内付清相关款项。”该函件发送地址为被告蔡黄肖夫的户籍地址。2019年4月25日，原告上海恒青房地产有限公司向两被告发出《解约函》：“根据购房合同约定，您应于2015年11月20日前向我司支付购房合同款项人民币140,000元，应于2015年12月20日前向我司支付购房合同款项人民币178,000元，应于2016年12月15日前向我司支付购房合同款项人民币460,000元，经多次接洽，您至今未按约付款。鉴于此，我司非常遗憾的通知您，由于您未能在约定的时间内付清购房合同约定的相关款项，我司现根据购房合同的约定解除与您的购房合同，并按购房合同约定扣除您应支付的违约金。请您于2019年4月30日前配合我司办理预售登记注销等相关手续，否则除上述违约金外，根据购房合同的约定：我司有权扣除房屋总价款的10%作为不予配合办理注销登记的违约金，同时我司将保留追究您其他违约责任的权利。”该函件发送至被告蔡黄肖夫的户籍地址，邮寄跟踪信息显示该解除函于2019年5月11日签收。2019年12月10日，被告蔡黄肖夫作为申请人向原告提交《承诺书》表示：现因本人P2P投资被骗的原因申请延期付款，承诺剩余房款778,000元于2019年12月20日前付清，如未在承诺期限内付清所欠房款，本人愿缴纳合同约定付款日起至实际付款日期间每日万分之四的滞纳金。该《承诺书》由原告工作人员签字并在本案审理中提交。同日，被告蔡黄肖夫作为申请人向原告提出《龙湖沪苏地产北城天街项目减免滞纳金申请》表示：现申请滞纳金减免176,151.2元具体理由如下：本人蔡黄肖夫、李季由于P2P投资被骗原因未能如期支付房款，现本人向贵司申请滞纳金减免，同时承诺最终滞纳金222,000元及房款778,000元于12月20日前付清。该《减免滞纳金申请》由原告工作人员签字并在本案审理中提交。另查，1、审理中，鉴于被告李季否认其曾在《上海市商品房预售合同》上签名，被告蔡黄肖夫对此亦予确认，并表示愿独自承担合同项下的违约责任，原告称合同签署时间久远，原经办人员调离，现无法核实当时情形，故撤回诉请中要求被告李季承担违约责任的主张；2、被告李季表示已支付的房款142,314元均由蔡黄肖夫一人支付。3、审理中，原、被告多次达成被告蔡黄肖夫支付剩余房款及违约金并继续履行预售合同的方案，但均因被告蔡黄肖夫未能按时支付款项而导致未能最终达成继续履行的协议。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方所签《上海市商品房预售合同》中明确约定了支付房款的时间及金额，被告蔡黄肖夫应予严格遵守。在多次催讨并给予宽限后，被告蔡黄肖夫仍未能支付房款，其行为明显违约，原告据此主张解除《上海市商品房预售合同》，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。但原告在2019年5月向被告发出解约函后又于同年12月接收被告蔡黄肖夫书面提出继续支付房款的承诺，因此具体合同解除时间应以本判决确定为准。另外，合同中关于违约金不可调整的内容，系由原告拟制并提供给被告，未有提示性标注，相关内容与法律规定矛盾，故该条内容在原、被告之间不发生法律效力。被告在审理中明确提出调整违约金，而原告未能举证证明其因此遭受的损失，故本院结合目前房屋市场价值、被告的过错程度，对逾期付款违约金予以调整。审理中，各方当事人对李季不承担违约责任均无异议，与法不悖，本院予以准许。在判决解除之前，被告蔡黄肖夫尚不具有协助办理注销备案登记之义务，故原告主张逾期办理注销手续之违约金，本院不予支持。合同解除后，已经履行的，根据合同性质应予以恢复原状，故原告应将收取的房款返还给被告蔡黄肖夫。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海恒青房地产有限公司与被告蔡黄肖夫、被告李季就上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋所签《上海市商品房预售合同》于本判决生效之日解除；二、被告蔡黄肖夫、被告李季应于本判决生效之日起十日内协助原告上海恒青房地产有限公司办理上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋的预售登记及网上备案注销手续；三、被告蔡黄肖夫应于本判决生效之日起十日内向原告上海恒青房地产有限公司支付逾期付款违约金100,000元；四、原告上海恒青房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告蔡黄肖夫返还购房款142,314元；五、原告上海恒青房地产有限公司其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2,098元，由被告蔡黄肖夫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 詹 志 庆人民陪审员 周   庆人民陪审员 郑 旭 峰二〇二〇年七月二十四日法官 助理 倪 晓 琳书 记 员 季宇张艳丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。