上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初9250号原告：上海高新技术投资管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：朱正红，执行董事。委托诉讼代理人：吕悦昕，乐天(上海)律师事务所律师。被告：上海赤龙科技有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：邱辉，经理。原告上海高新技术投资管理有限公司(以下简称高新公司)与被告上海赤龙科技有限公司(以下简称赤龙公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理，依法适用简易程序于2020年5月25日公开开庭予以审理。原告的委托诉讼代理人吕悦昕，被告的法定代表人邱辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高新公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的租金人民币(币种下同)289,872元;2.判令被告支付拖欠的电费17,640元；3.判令被告支付拖欠的水费192.56元；4.判令被告支付拖欠的物业管理费34,753.99元；5.判令被告返还承租的上海市闵行区三鲁公路XXX号XXX幢XXX号楼XXX楼XXX室房屋；6.判令被告按照日租金的二倍向原告支付自2020年2月4日起至实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费；7.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年1月15日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市科技创业中心闵行基地房屋租赁合同》，约定由被告向原告承租上海市闵行区三鲁公路XXX号XXX幢XXX号楼XXX楼XXX室，建筑面积为430.39平方米，租赁期自2018年2月1日至2020年1月31日。根据租赁合同约定，该房屋每月的租金按建筑面积计算为1.50元/平方米/天，实计19,367元/月，乙方采取按每季度为一期缴付的方式向甲方缴付租金，并在每一期到期前10个工作日向甲方支付下一期租金；使用该房屋所发生的电、水、通讯、设备、物业管理等相关费用由乙方支付，收费标准如下，物业管理费0.20元/平方米/天，电费为1.10元/度，水费为2.00元/立方米，排水费为1.80元/立方米。但被告于2018年10月起停止支付租金，2019年1月起停止支付物业管理费，2019年7月起停止支付电费、水费。除2019年10月14日支付20,000元租金外，截止至起诉之时，被告尚未支付拖欠的租金、水费、电费、物业管理费等，违反合同约定，严重损害了原告的合法权益。故原告以讼称事由诉至法院。被告赤龙公司辩称，1、对于原告主张的租金及房屋占有使用费，原告于2019年11月1日开始对系争房屋进行停水停电并予以关门，故从该日起至今被告实际无法使用该房屋，此后的租金及房屋占有使用费不应予以支付。2、关于原告主张的租金、水费、电费及物业管理费金额无异议。3、关于原告要求被告予以返还房屋的诉讼请求，因被告承租系争房屋后投入建造了实验室，希望能够与原告协商续租。经审理查明，上海市闵行区三鲁公路XXX号房屋的产权人为上海明浦科技发展有限公司。上海明浦科技发展有限公司于2013年2月向原告出具委托书，委托原告对三鲁公路XXX号房屋对外招商、出租。2018年1月15日，原告高新公司(出租方、签约甲方)与赤龙公司(承租方、签约乙方)签订《上海市科技创业中心闵行基地房屋租赁合同》一份，主要约定内容如下，1.1甲方出租给乙方上海市闵行区三鲁公路XXX号XXX幢XXX号楼XXX楼XXX室，建筑面积430.39平方米。2.1乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为其办公场所之用，在工商营业执照规定范围内的经营活动室，遵守国家和本市有关房屋使用的有关规定及甲方对基地产业发展、环境保护和物业管理的规定。3.1租赁期为24个月，即自2018年2月1日起至2020年1月31日止。3.2租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期归还。4.1该房屋每月的租金按建筑面积计算为1.50元/平方米/天，实计19,367元/月。4.2乙方采取按季度(三个月)为一期缴付的方式向甲方缴付租金，并在每一期到期前10个工作日向甲方支付下一期租金(先付后用)。5.1乙方已向甲方缴付保证金，实计36,200元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。5.3物业管理费0.20元/平方米/天。本基地物业管理费、电费、水费标准若作新的调整，则按调整后的标准执行。7.1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的3日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金2倍向甲方支付该房屋占用使用费。8.3甲方委托上海明华物业管理有限公司负责物业管理。9.8乙方逾期不支付租金、物业管理费、电费、水费及其它各项费用累计超过一个月的，甲方有权利对其实行停水、停电及其它追讨措施。乙方对此行为没有疑义等。合同还对其他内容进行了约定前述合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋。租赁期内，被告尚拖欠2018年10月至12月的租金38,101元，自2019年起未再向原告支付租金及物业管理费。审理中，原告陈述，鉴于被告欠付租金等费用，其于2019年12月1日起对涉案房屋停止供电供水并锁门。租赁期满后，原、被告未再就涉案房屋租赁事宜续签合同。另查明，2018年年底，原告与案外人上海八六三软件孵化器有限公司、案外人上海明华物业管理有限公司协商并达成一致意见，自2019年1月1日起物业管理费由0.20元/平方米/天调整为0.25元/平方米/天。后原告结合基地情况决定闵行基地入住企业物业管理费调价暂缓执行一年，入驻企业2019年年度物业费仍旧保持0.20元/平方米/天；2019年年度入驻企业物业管理费调价部分由原告自行负担；闵行基地入驻企业物业管理费调整至0.25元/平方米/天，从2020年开始实施。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、委托书、《上海市科技创业中心闵行基地房屋租赁合同》、物业管理费调价通知、物业管理费调价执行决议等证据及双方当事人的当庭陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告签订的《上海市科技创业中心闵行基地房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，当属有效，双方应按约履行。被告作为承租人按约缴付租金、物业管理费系其主要义务。然在租赁期内，被告自2018年10月1日起即未能按照合同约定予以支付租金，并自2019年1月起未能按约支付物业管理费，被告的行为显然构成违约。现涉案租赁合同已期满终止，故原告要求被告返还房屋并结清返还房屋前被告所欠付的各项费用，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。但就原告主张的租金、物业管理费、占有使用费的具体金额及计算标准，被告提出异议并认为原告自2019年11月1日起对涉案房屋停水停电并锁门、故其仅应支付至2019年10月31日止的租金及物业管理费。对此本院认为，首先，被告并未提供证据材料证明原告于2019年11月1日起对涉案房屋停水停电并锁门，故对被告要求计算至2019年10月31日的意见，本院不予采纳。其次，鉴于原告自认于2019年12月1日起对涉案房屋停水停电并锁门，故被告应当按照合同约定标准给付自2018年10月1日起至2019年11月30日止的租金共计251,138元(38,101元+213,037元)以及自2019年1月1日起至2019年11月30日止的物业管理费29,750.05元(0.20元/平方米/天×430.39平方米×334天)。至于2019年12月1日起的租金、物业管理费、占有使用费，本院认为，虽原告对涉案房屋停水停电并锁门，但原告采取该措施系基于被告违约在先，且依据双方租赁合同约定，在被告逾期不支付租金、物业管理费等费用累计超过一个月的情况下，原告有权利对其实行停水、停电及其它追讨措施，对此被告也是明知的。故被告仍然应当支付自2019年12月1日起的租金、物业管理费及租赁期满后的占有使用费。当然本院也考虑到，虽然在被告违约的情况下原告有权利对其实行停水、停电等措施，但毕竟原告采取的该些行为显然会影响到被告对涉案房屋的有效利用、正常使用，且双方在合同中并未明确约定在原告采取该些措施后，被告给付的各类费用的具体标准是否仍为合同约定之标准，若仍要求被告按合同约定之标准给付各类费用，显然有失公平、且不合理，故本院兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告支付自2019年12月1日起至2020年1月31日止的租金共计19,367元、并按322.79元/天的标准支付自2020年2月4日起至实际返还涉案房屋之日止的占有使用费，以及按43.04元/天的标准支付自2019年12月1日起至2019年12月31日止的物业管理费共计1,334.24元、按53.80元/天的标准支付自2020年1月1日起至2020年1月31日止的物业管理费共计1,667.80元。综上，被告共计应向原告支付自2018年10月1日起至2020年1月31日止的租金270,505元(251,138元+19,367元)，及自2019年1月1日起至2020年1月31日止的物业管理费32,752.09元(29,750.05元+1,334.24元+1,667.80元)。关于原告主张的电费17,640元及水费192.56元，被告均无异议，本院予以支持。至于被告已付的租赁保证金36,200元，鉴于被告未提反诉，原告亦不同意在本案中处理，故被告可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告上海赤龙科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海高新技术投资管理有限公司返还上海市闵行区三鲁公路XXX号XXX幢XXX号楼XXX楼XXX室房屋；二、被告上海赤龙科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海高新技术投资管理有限公司支付自2018年10月1日起至2020年1月31日止的租金共计270,505元；三、被告上海赤龙科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海高新技术投资管理有限公司支付自2019年1月1日起至2020年1月31日止的物业管理费共计32,752.09元；四、被告上海赤龙科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海高新技术投资管理有限公司支付电费17,640元、水费192.56元；五、被告上海赤龙科技有限公司于本判决生效之日起十五日内按322.79元/天的标准，向原告上海高新技术投资管理有限公司支付自2020年2月4日起至被告上海赤龙科技有限公司履行本判决主文确定的第一项义务之日止的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,218.44元，财产保全费2,232.29元，合计5,450.73元，由原告上海高新技术投资管理有限公司负担340.12元，由被告上海赤龙科技有限公司负担5,110.61元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇二〇年六月十八日书记员 段文澜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。