湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0202民初371号原告：董天翼，男，汉族，1985年5月10日出生。被告：曾灿，男，汉族，1988年8月19日出生。原告董天翼与被告曾灿排除妨害纠纷一案，本院于2019年3月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董天翼、被告曾灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董天翼向本院提出诉讼请求：1、判决被告停止对株洲市荷塘区文化路775号金域半岛XXX栋XXX号房屋的侵占，并将该房屋交付给原告；2、判决被告支付其占用该房屋的费用及损害该房屋装修的赔偿款120000元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告通过淘宝网的司法拍卖于2019年12月18日拍卖取得株洲市荷塘区文化路775号金域半岛XXX栋XXX号房屋的所有权。原告要求荷塘区人民法院执行局将原告拍卖的房屋交付给原告，但荷塘区执行局告诉原告，要原告起诉被告确认被告与第三人唐彐亭的租赁合同不合法才能将房屋交付给原告。根据原告所获得的证据，该房屋在2013年9月3日已经抵押给株洲市农村商业银行股份有限公司（原株洲市城郊云田农村信用合作社）并在房产局办理了抵押登记手续，被告与第三人唐彐亭签订租赁合同时株洲市农村商业银行股份有限公司不知情，也没有同意其租赁。根据物权法的相关规定，被告与第三人唐彐亭签订租赁合同不能对抗抵押权的实现，同时被告与第三人唐彐亭只签订租赁合同并没有支付对应的租金，被告与第三人唐彐亭的租赁行为明显不能对抗原告的依法买卖行为。被告的强行侵占行为已经侵犯了原告的权益，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告曾灿辩称：1、被告与第三人唐彐亭签订了房屋租赁合同，也支付了房屋租金，被告才能住进涉案房屋；2、房屋拍卖是事实，原告没有去了解房屋的装修情况，被告不存在赔款；3、涉案房屋在拍卖时已经说明了，该房屋存在租赁关系，如果原告认为被告租赁合同是假的，或者认为被告没有支付租金，就请原告拿出证据予以证明。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据原、被告身份证复印件、网络竞价成交确认书复印件、房屋出租合同复印件、谈话笔录复印件、他项权证复印件，经被告质证，对其真实性均无异议，本院对原告提供的上述证据的真实性予以认定。被告为支持其抗辩理由提交了证据房屋租赁合同复印件、转账凭证复印件，经原告质证，对证据的真实性均无异议，本院对其予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月3日，案外人唐彐亭将其名下位于株洲市荷塘区文化路775号金域半岛XXX栋XXX号房屋抵押给株洲市农村商业银行股份有限公司（原株洲市城郊云田农村信用合作社），并办理了抵押登记手续。2015年4月19日，案外人唐彐亭将上述房屋租赁给被告，租赁期限：2015年4月22日至2024年12月31日，租金150000元。被告支付租金后居住该房屋至今。2019年12月18日，原告通过司法拍卖程序购买位于株洲市荷塘区文化路775号金域半岛XXX栋XXX号房屋。2020年1月10日，株洲市荷塘区人民法院出具（2019）湘0202执199号之二执行裁定书，裁定：将于株洲市荷塘区文化路775号金域半岛XXX栋XXX号房屋的所有权归买受人董天翼所有，自本裁定送达给买受人董天翼时起转移。后原、被告就交付房屋协商未果，酿成本案纠纷。另查明，原告在本案中放弃要求被告赔偿损害该房屋装修的诉讼请求，并明确诉讼请求要求被告支付房屋占用费每月1500元，从2019年12月18日其至实际搬离房屋之日止。再查明，原、被告双方均认可涉案房屋的市场租赁租金不低于每月2000元。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。案外人唐彐亭于2013年9月3日将涉案房产抵押于株洲市农村商业银行股份有限公司（原株洲市城郊云田农村信用合作社），于2015年4月22日将涉案房产出租给被告曾灿，被告承租涉案房产在涉案房产抵押于株洲市农村商业银行股份有限公司之后，而原告董天翼是在法院处分抵押物过程中受让涉案房产的，根据前述法律规定，被告与案外人唐彐亭的租赁合同对原告不具有约束力。原告作为涉案房产的产权人，有权要求被告搬离涉案房产，对于原告董天翼要求被告曾灿搬离涉案房产的诉讼请求，本院予以支持。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条规定，不动产拍卖成交后，该不动产的所有权自拍卖成交时起转移。原告董天翼于2019年12月18日于网络拍卖中竞得涉案房产，依上述规定涉案房产自2019年12月18日归属于原告董天翼。被告曾灿在原告董天翼竞得涉案房产之后仍继续使用涉案房产没有法律依据，侵害了原告董天翼对涉案房产的所有权，应参照同类房屋租金价格向原告支付房屋占有使用费。至于被告曾灿已向案外人唐彐亭支付的租金问题，应由被告曾灿另循法律途径向案外人唐彐亭主张权利。被告曾灿应向原告董天翼支付自2019年12月18日至实际搬离房屋时止的房屋占用费，按每月1500元的标准支付。经本院组织调解，原、被告双方无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:一、被告曾灿应于本判决生效之日起十五日内搬离株洲市荷塘区文化路775号金域半岛XXX栋XXX号房产；二、被告曾灿应于本判决生效之日起十五日内向原告董天翼支付自2019年12月18日至实际搬离房屋时止的占用费，按每月1500元的标准支付；三、驳回原告董天翼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，减半收取1350元，由被告曾灿承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴款结算户，帐号：81010321000000181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 员 陈晓东二〇二〇年三月十七日法官助理 胡 煜书 记 员 阙芮娜附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。