上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初11428号原告：刘颖，女，1991年9月14日出生，汉族，住所地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：杨宏芹，上海市浩信律师事务所律师。被告：上海迪南房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：曹跃磊，总经理。委托诉讼代理人：梁邵东，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张庆，上海汉盛律师事务所律师。被告：上海恒耀房地产营销策划有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人：李国清，总经理。委托诉讼代理人：吴明强，山东经联律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁明月。原告刘颖诉被告上海迪南房地产开发有限公司(以下简称迪南公司)、上海恒耀房地产营销策划有限公司(以下简称恒耀公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘颖向本院提出诉讼请求：1、判令两被告返还人民币300,000元；2、判令两被告支付300,000元占用利息35,917.80元(按照银行公布的同期贷款利率4.75%，从2017年6月26日起计算至被告实际返还之日止)；3、判令迪南公司支付延期办理房屋产权证的违约金126,104.55元(按年利率4.75%加收50%按7.125%计算，2019年2月14日起算，算125天，计算至原告申请办理小产证的时间即2019年6月14日)。4、诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年6月18日，原告与迪南公司约定，由原告认购迪南公司开发的绣云新都310号5层501室房屋，房屋总价款为5,186,856元，迪南公司向原告出具了《认购协议书》，但原告未在该协议书上签字，事后，迪南公司给了原告协议书的复印件。同日，原告在售楼处向迪南公司的销售人员支付了定金五万元。后原告与迪南公司签订《预售合同》，合同约定的总房价款为4,886,856元，比之前约定的房价少了30万元，原告通过转账及银行贷款陆续向迪南公司支付了5,186,856元(含定金)房款。后迪南公司向原告开具全部购房款的发票，金额为4,886,856元。房屋交接书也表明原告已付清全部房款，房屋总价款为4,886,856元。为此原告询问迪南公司才被告知该30万是恒耀公司收取的，事实上，在整个购房过程中，迪南公司从未告知过原告,恒耀公司在购房中的法律地位，原告也未与恒耀公司签订过任何合同，恒耀公司收取原告30万元无合同和法律依据，故要求两被告返还并承担占用期间的利息。另根据原告与迪南公司的《预售合同》约定，迪南公司最晚应于2019年5月14日前与原告一同向房产交易中心办理价格申报、过户申请、申领房地产权证(小产证)，但双方于2019年5月13日才签署房屋交接书，至原告于2019年6月28日才取得房屋小产证，根据相关司法解释的规定，原告要求迪南公司支付延期办理小产证的违约金，具体要求按中国人民银行同期贷款利率加收50%计算。上海迪南房地产开发有限公司辩称，原告诉请中的30万元并非由迪南公司收取，迪南公司仅按预售合同收取房款，故迪南公司没有义务返还该款项，继而也不承担支付利息的义务。认为原告的该部分诉请属不当得利之诉，原告可另案起诉。迪南公司依约向原告发出过办理相关房屋交接手续的函件，系因原告自身原因导致房屋交接书签署时间延后，责任不在迪南公司。要求驳回原告的全部诉请。上海恒耀房地产营销策划有限公司辩称，恒耀公司确实收到原告支付的30万元款项，但该款项是双方协商一致后支付的，是双方的真实意思表述，不存在返还。所以请求法院驳回原告对恒耀公司的诉请。其他诉请与恒耀公司无关，不发表意见。经审理，本院确认如下事实：迪南公司与恒耀公司就恒耀公司购买迪南公司绣云新都项目住宅房源事宜签订《团购合同》，约定：…恒耀公司团购迪南公司的部分住宅物业，双方约定了团购房源的价格。合同房款由迪南公司收取或恒耀公司代收后支付给迪南公司。恒耀公司与买受人协商一致后确定的费用，均由恒耀公司向买受人自行收取，与迪南公司无任何关系…恒耀公司应在2017年4月20日前完成更名签约手续(以签署上海市商品房预售合同为准)，认购书、商品房买卖合同等法律文书由迪南公司负担签署，房款亦由迪南公司直接负责向客户收取。客户付款方式必须符合迪南公司要求，恒耀公司不能自行制定或变更付款方式。……现场不允许接待自然来访客户，只能接待恒耀公司渠道客户，迪南公司配合更名和收款，其他任何法院法律纠纷与迪南公司无关。等等。2017年6月18日，原告刘颖认购《绣云新都》项目176幢310单元501室住宅，总房价款为5,186,856元，出卖人填写了认购协议书，认购协议书还约定认购人应于2017年6月25日前与出卖人签订《上海市商品房预售合同》，组合贷款方式付款，原告提供的如上内容的认购协议书复印件，出卖方未在认购协议书上盖章，原告也未签字。恒耀公司提供了内容一致的认购协议书，上有迪南公司的盖章和原告刘颖的签名，但原告对签名不予认可，并申请笔迹鉴定。2017年6月25日，原告与迪南公司签订《上海市商品房预售合同》，由原告刘颖向迪南公司购买坐落于上海市浦东新区崇溪路111弄《绣云新都》310号5层501室，总房价款暂定为4,886,856元。按揭贷款付款方式：买受人应于本合同签订之日或之前向出卖方支付30%作为首付款，即人民币1,466,856元(包括买受人已付款项50,000元转为本期购房款；2017年7月20日前支付剩余首付款，即250,000元。余款3,170,000元办理银行贷款。合同第十四条约定，在迪南公司办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由买卖双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。买卖双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。原告的付款情况：2017年6月18日，转账到个人账户定金50,000元；2017年6月25日，转账到迪南公司账户733,828元、转账到恒耀公司账户983,028元；2017年7月21日转账到迪南公司账户250,000元；以银行贷款方式支付给迪南公司299万元；2017年12月转账给迪南公司180,000元。审理中，迪南公司认可原告支付给恒耀公司的683,028元实际是付给迪南公司的，因迪南公司要付账给恒耀公司，故由原告直接支付给恒耀公司。2018年12月18日，迪南公司向原告出具了金额为4,869,054的发票。恒耀公司称于2019年12月23日以服务费名义开具了30万元的发票给原告，原告表示从未收到过。2019年1月14日，迪南公司取得房屋大产证。2019年5月13日，原告与迪南公司签署《房屋交接书》。2019年6月14日，原告向相关部门申请办证，6月28日，本案房屋转移登记到原告名下。以上事实，有原告提供的《上海市商品房预售合同》、认购协议书、发票、银行流水明细、转账凭证等，迪南公司提供的团购合同，恒耀公司提供的认购协议书、发票、团购合同款项支付凭证、与第三方平台的代销协议、佣金结算表等证据材料及原被告当庭陈述，在案佐证。本院认为：原告虽然对恒耀公司提供的认购协议书上原告的签名不予认可，但根据原告自己提供的没有签章的认购协议书及其自述，原告认购的房屋及总的房价款是认购协议书上确定的房屋和金额，认购协议书所购房屋与预售合同为同一套房屋，故原告愿意以5,186,856元的价格购买此套房屋的意思表示是明确的，原告实际也按此价格支付了全部款项。由此可见，不管被告认为的支付款项名目为何，作为具有正常民事行为能力的民事主体，双方对于交易房屋的总价款是有明确约定及认知的，均应受有效约定的约束，现原告将约定的房款一分为二，要求两被告退还支付给恒耀公司款项中的一部分，即30万元，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。至于系争30万元款项的性质，考虑到该笔款项所占购房款的比重，仅基于恒耀公司的陈述认定为服务费显然有违一般常识及交易惯例。结合本案两被告之间的团购合同，系争款项对于原告实为房款的一部分，对于恒耀公司则是超出团购房款底价部分。鉴于在整个购房过程中，两被告没有证据证明其已将两被告的关系如实向原告表述清楚，存在过错，故涉及该项诉请的诉讼费由两被告承担。至于原告认为两被告在购房过程中有违规行为，可以向相关行政部门反映。本案中，双方对购房者取得小产证约定了具体期限，即取得大产证后120天，即2019年5月14日前，现原告于2019年6月14日才向相关部门申请办理小产证，超过了合同约定的最大期限，属于《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定的由于出卖人的原因致使买受人逾期取得房屋权属证书的情形，原告要求对方按司法解释承担违约责任，并无不当。迪南公司辩称是原告迟延签订房屋交接书，因未提供相应证据证实，本院无法采信。原告主张的违约金起算之日与违约金标准，与事实不符，本院予以调整。考虑到按期办理权属证明系迪南公司作为开发商的基本义务，购房者有权向迪南公司主张权利，该违约金的计算基数应按购房者实际支付的购房款的总额作为计算基数。至于迪南公司与恒耀公司之间的费用结算约定或利益分配关系，与购房者无关，不能成为迪南公司减免自身责任的事由。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、原告刘颖要求被告上海迪南房地产开发有限公司、上海恒耀房地产营销策划有限公司返还30万元并支付占用利息的诉讼请求，不予支持；二、被告上海迪南房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘颖支付逾期办证违约金(以人民币5,186,856元为基数，按照市场报价同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率，自2019年5月14日起至2019年6月14日止)；三、原告刘颖的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,230.34元，由原告刘颖负担2,469元，由被告上海迪南房地产开发有限公司、上海恒耀房地产营销策划有限公司负担5,761.34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  谷丽云二〇二〇年十一月九日书记员  陆佳怡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。