云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2524民初246号原告：李洋，男，1987年10月14日出生，哈尼族，居民，住建水县。委托诉讼代理人：李辉（系原告李洋之母），女，住建水县。被告：吴猛生，男，1963年7月15日出生，汉族，居民，住建水县。被告：王虹予，女，1965年9月30日出生，汉族，居民，住建水县。被告：吴奇峰，男，1986年5月29日出生，汉族，居民，住建水县。共同委托诉讼代理人：萧义，云南颐高律师事务所律师。原告李洋与被告吴猛生、王虹予、吴奇峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李洋、被告吴猛生及其与被告王虹予、吴奇峰的共同委托诉讼代理人萧义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李洋向本院提出诉讼请求：1.判令被告吴猛生、王虹予、吴奇峰返还原告李洋购房款565400元及违约损失172329.20元，合计737729.20元；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：要求解除原告李洋与被告吴猛生、王虹予、吴奇峰于2016年1月1日签订的《房地产买卖契约》。事实和理由：被告吴猛生、王虹予系夫妻，被告吴奇峰系被告吴猛生、王虹予之子。2016年1月1日，经原被告双方协商后，被告同意将坐落于建水县旁的自有房屋以人民币565400元卖给原告，双方自愿签订了《房地产买卖契约》，原告当天向被告支付了全部购房款，被告向原告出具购房款收据一份。后被告在约定期限内未将房屋交付给原告，经原告了解和查实才知道被告已将房屋卖给了他人。后来经原告多次与被告交涉和催要，要求被告退还购房款，被告均以各种理由拒绝退还原告购房款。原告主张违约损失计算方式：以购房款565400元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率4.75×（基准利率上浮120%÷12个月）×35个月（2016年1月1日到2018年12月30日）＝172329.20元。被告违约和拒绝退还购房款的行为，严重侵害了原告的合法权益，故原告依法起诉。被告吴猛生、王虹予、吴奇峰辩称，1.原告与被告之间不存在房屋买卖合同关系和购房款565400元的债务往来，在双方签订房屋买卖合同前，被告已于2015年将本案争议房屋出售给他人。2.本案是民间借贷关系，发生在双方签订房屋买卖合同前，2013年8月5日，被告吴奇峰向原告借款30万元，原告通过农业银行银行卡实际转账支付被告吴奇峰借款285000元，原告事先扣除了利息15000元；2013年9月4日，被告吴奇峰向原告借款32500元，原告通过农业银行银行卡支付被告吴奇峰32500元。以上两笔借款本金共计317500元，被告没有写借条。3.还款情况：被告吴奇峰通过银行转账于2014年2月8日偿还原告借款17500元，于2014年4月11日偿还原告借款35000元；2016年1月18日至2017年10月19日期间，被告吴奇峰通过其农业银行银行卡转账18笔款项共计149500元给原告李洋以偿还借款。此外，被告未能提供证据证实的还款数额还有：被告吴奇峰于2018年10月13日以微信转账2000元给原告；被告吴猛生于2016年约5、6月在建水法院门口交给原告之父李智强现金3万元，让其转交给原告以偿还原告借款，未写收条；被告吴猛生于2018年4月在腾冲自助取款机上转帐7000元给原告。以上共计偿还原告借款本金188500元，被告实际收到原告的借款本金317500元，扣减以上已偿还借款后，现尚欠原告借款本金129000元未偿还。诉讼过程中，被告增加还款数额为：被告吴奇峰还以微信转账3000元给原告，无证据证实；被告吴猛生在建水农行自助存取款机上转账9500元给原告，无证据证实；被告吴猛生在原告家经营的建水平安酒店支付原告现金3万元，未写收条。还款数额变更为共计282500元，扣减后，现尚欠原告借款本金35000元。4.对于借款利息，借款时双方口头约定月利率5%，本案不应按双方约定计算利息，应按法律规定计算，2015年9月1日前的借款利息，应按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。被告因欠他人借款，被告位于建水县旁的房屋已于2015年年底被他人抵债，已不能向原告交付该房屋，同意解除与原告签订的《房地产买卖契约》。约定违约金过高，请求以尚欠借款本金129000元（后变更为35000元）为基数，自被告最后还款日2018年10月13日（吴奇峰微信转账2000元）起至原告主张的2018年12月30日止，按中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%计算违约损失。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告吴猛生、王虹予系夫妻，被告吴奇峰系被告吴猛生、王虹予之子；原告李洋之父与被告吴猛生系朋友关系。被告吴猛生因资金周转需要，于2013年8月5日向原告李洋出具《借条》一份，约定吴猛生向李洋借款30万元，双方未约定借款时间，双方口头约定了借款利息为月利率2%。被告吴猛生在《借条》上签名、按印，被告吴奇峰在担保人处签名、按印。2013年8月5日，原告李洋通过农业银行银行卡转账285000元到被告吴奇峰名下帐户。后被告吴猛生又向原告李洋借款5万元，2013年9月4日，原告李洋通过农业银行银行卡转账32500元到被告吴奇峰名下帐户。2014年1月4日，被告吴猛生向原告李洋出具《借条》一份，约定吴猛生向李洋借款5万元，借款时间3个月，双方未约定逾期利息，口头约定借期内利息为月利率2%。被告吴猛生在《借条》上签名、按印，被告吴奇峰在担保人处签名、按印。后因被告未按约定偿还原告借款本息，经原告向被告追要，被告没有能力偿还借款，经双方协商同意，被告将吴猛生、王虹予名下位于建水县旁的房屋（房产证号：20××**）出售给原告，以偿还被告欠原告的借款本息。2016年1月1日，原告和被告对借款本息经核对结算后一致确认为565400元，并签订《房地产买卖契约》，约定：原告向被告购买位于建水县旁的房屋（房产证号：20××**），建筑面积为109.19平方米；原告预付购房定金565400元；上述房屋成交价为565400元，原告于2016年1月1日前一次付清给被告；被告于2016年6月30日将上述房屋正式交付给原告，于2016年1月30日前办理过户手续。双方还约定了违约责任：原告悔约，不得向被告索要定金，被告悔约，应在悔约之日起十日内将定金退还原告，另付给原告相当于定金数额的违约金等内容。原告以双方结算确认的借款本息565400元抵作购房款565400元，被告向原告出具收到购房款565400元的《收条》，原告实际未向被告再次支付购房款。后被告未按约定向原告交付房屋和办理过户手续，2017年，原告看见被告出售给其的房屋处已被新建盖了房屋，经质问被告吴猛生，被告吴猛生告知原告，因其欠他人借款未偿还，已被他人以房抵债，该房屋已经不能再出售给原告。双方对《房地产买卖契约》如何解决未进行协商。本案争议的位于建水县旁的房屋（房产证号：20××**），被告出售给他人但尚未办理产权转移手续。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：要求解除原告李洋与被告吴猛生、王虹予、吴奇峰于2016年1月1日签订的《房地产买卖契约》，被告同意解除《房地产买卖契约》。另查明，庭审中，双方当事人一致确认：购房款565400元系2013年8月5日《借条》的借款本金30万元和2014年1月4日《借条》的借款本金5万元这两笔借款本金共计35万元及其利息转化而来。被告吴奇峰分别于2014年2月8日、2014年4月11日通过其农业银行银行卡向原告李洋帐户内转账17500元、35000元；2016年1月18日至2017年10月19日期间，被告吴奇峰通过其农业银行银行卡向原告李洋帐户转账18笔款项共计149500元。借款之日2013年8月5日、2013年9月4日的中国人民银行同期贷款基准利率1-3年期年利率为6.15%。对双方争议的事实，原告主张其向被告提供借款本金共计35万元，其中还以现金方式向被告吴猛生提供借款本金32500元，原告未能提供相应证据证实，被告辩解原告实际转账支付其两笔借款本金共计317500元，不认可原告以现金方式支付其借款本金32500元。被告辩解还偿还过原告以下款项：被告吴奇峰于2018年10月13日微信转账2000元给原告，另还微信转账3000元给原告；被告吴猛生于2018年4月在腾冲自助取款机上转帐7000元给原告，另还在建水农行自助存取款机上转账9500元给原告；被告吴猛生于2016年约5、6月在建水法院门口交给原告之父李智强现金3万元，让其转交给原告以偿还原告借款，未写收条，还在原告家经营的建水平安酒店支付原告现金3万元，未写收条。对以上还款事实，被告未提供相应还款证据证实。原告以被告未能提供微信、银行转账凭证、收条等证据证实，对被告辩解的以上还款数额不予认可。被告辩解全部共计偿还原告282500元，系偿还原告购房款涉及的前期两笔借款本金317500，应予以扣减，现尚欠原告借款本金35000元未偿还。原告主张被告向其借款多笔，借了还，还了借，被告2014年支付的两笔还款系偿还之前欠原告的其它借款，因已还清，借条已还给被告；2016年1月18日至2017年10月19日期间的149500元系偿还原告其它借款：2014年7月18日的借款52500元、2015年4月8日的借款135000元，因尚未还清，原告还收执借条。以上认定事实，有原告提交的《房地产买卖契约》《房屋所有权证》《收条》《借条》，被告提交的银行卡交易明细清单，本院向建水县房地产管理处、建水县不动产登记中心调取的涉案房屋查询结果，经双方当事人质证对其真实性无异议，本院予以认定并在卷证实。本院认为，原告与被告在签订《房地产买卖契约》之前，存在民间借贷关系，但因在借款到期、经原告催要后，被告无能力偿还原告借款本息时，双方协商一致同意被告以其房屋出售给原告，以抵偿其欠原告的借款本息，将前期借款本息结算后转化为已付购房款，并签订《房地产买卖契约》。双方当事人经协商一致，终止民间借贷后，订立房屋买卖合同，并对前期借款本息经对账结算后转化为已付购房款，是双方的真实意思表示，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，房屋买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”，故本案的法律关系应为房屋买卖合同关系。原告与被告签订的《房地产买卖契约》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。现被告已将合同约定的房屋抵债给他人，致原告的合同目的不能实现，原告有权解除合同，且被告同意解除合同。故对原告主张解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。本案中，原告已实际支付被告的前期借款经结算本息后转化为已付购房款，故合同解除后，被告应返还原告相应的购房款，故对原告主张被告返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。因原告已付购房款系前期借款本息转化而来，对转化为已付购房款的前期借款本金及利息数额，不能违反相关法律的规定。按原告以银行转账方式分别向被告实际提供的数额，本院认定两笔借款本金分别为285000元和32500元，共计317500元。对原告主张还以现金方式向被告提供借款32500元的事实，因被告不认可，原告对该事实主张应承担举证证明责任，原告仅提供借条不足以证实该事实主张，本院不予支持。对借款利息的计算，因本案两笔借款发生于2013年，双方于2016年1月1日结算利息，对于2015年9月1日以前的借款利息，按《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率……但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）”的规定计算。对于2015年9月1日以后的利息，按照2015年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”的规定计算。双方口头约定过按月利率2%计算利息，按中国人民银行2013年同类贷款1-3年期年利率6.15%，民间借贷利率最高不超过银行同类贷款利率的四倍即24.6%。故2016年1月1日原告与被告对前期借款本息结算时均按月利率2%（年利率24%）计算利息，不违反法律的规定，本院予以支持。故应以借款本金285000元为基数，自2013年8月5日起（实际提供借款之日）至2016年1月1日（结算之日）止，按月利率2%计算利息为164730元（285000元×2%×29个月－190元／天×3天）；以借款本金32500元为基数，自2013年9月4日（实际提供借款之日）起至2016年1月1日（结算之日）止，按月利率2%计算利息为18156元（32500元×2%×28个月－22元／天×2天）。综上，前期借款本息共计500386元（本金317500元﹢利息164730元﹢利息18156元）。对原告主张前期借款本息500386元转化为购房款500386元，符合法律规定，本院予以支持，对超出部分，本院不予支持。对被告吴奇峰分别于2014年2月8日、2014年4月11日通过银行转账偿还原告借款17500元、35000元，因发生在2016年1月1日双方结算前期借款本息之前，双方已经进行结算确认，对被告提出予以扣减该款的辩解，本院不予采纳。对被告吴奇峰于2016年1月18日至2017年10月19日期间通过银行转账偿还原告借款共计149500元，根据双方的陈述，以及双方对房屋买卖产生纠纷后，对房屋买卖合同是否解除、是否返还购房款等并未明确协商一致的实际，且原告与被告之间还存在其他借款，故对被告已偿还的上述款项，不宜在本案中予以扣减。对被告提出予以扣减该款的辩解，本院不予采纳。对被告已偿还原告的上述款项，被告可就双方之间的其余借款另行解决。对被告辩解的其余还款数额，因原告不予认可，被告应承担举证证明责任，被告未能提供相应证据加以证实，本院不予采纳。本案中，双方约定了一方违约时应支付对方违约金，被告将争议房屋出售给第三人的行为已构成违约，应承担违约责任。因此，合同解除后，原告主张被告支付违约损失的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告提出约定的违约金过高，请求以尚欠借款本金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准年利率4.75%计算至2018年12月30日止；原告诉请以购房款为基数，自2016年1月1日至2018年12月30日止，按中国人民银行同期同类贷款基准年利率4.75%上浮20%计算。综合双方的意见及本案实际，本院以认定的购房款500386元为基数，自2016年7月1日（逾期交房之日）起至2018年12月30日（原告主张的日期）止共计2年零6个月，按中国人民银行同期同类贷款基准年利率4.75%计算违约损失为59421元（500386元×4.75%×2.5年）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，判决如下：一、解除原告李洋与被告吴猛生、王虹予、吴奇峰于2016年1月1日签订的《房地产买卖契约》；二、由被告吴猛生、王虹予、吴奇峰于本判决生效后十五日内返还原告李洋对建水县旁房屋（房产证号：20××**）的购房款500386元，并赔偿原告李洋违约损失59421元，共计559807元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11180元，减半收取计5590元，由被告吴猛生、王虹予、吴奇峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 张 梅二〇二〇年三月二十四日书记员 李耀贤