连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0703民初263号原告:中国建设银行股份有限公司连云港港口支行，住所地：连云港市连云区墟沟中华西路**。统一社会信用代码：91320700608420046A。负责人：王志刚，该行行长。委托诉讼代理人：王琪韬，男，该行员工。委托诉讼代理人：孙加庆，江苏成器律师事务所律师。被告：席某某1，男，1987年8月2日生，汉族，住连云港市。被告：席某某2，男，1963年7月2日生，汉族，住连云港市。被告：王某某，女，1963年6月1日生，汉族，住连云港市。被告：江苏金科地产投资有限公司，，住所地：连云港市连云区墟沟中山西路**统一社会信用代码：91320700660816275E。法定代表人：傅伟军，董事长。委托诉讼代理人：马一鸣，江苏道忠律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司连云港港口支行（以下简称建行港口支行）诉被告席某某1、席某某2、王某某、江苏金科地产投资有限公司（以下简称金科地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理后，依法由简易程序转为普通程序公开开庭进行了审理。原告农行连云支行的委托诉讼代理人孙加庆到庭参加诉讼，被告席某某1、席某某2、王某某、金科地产公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。原告建行港口支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与四被告之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告席某某1、席某某2、王某某共同偿还原告借款本金300446.87元及利息12554.88元、罚息578.97元，暂合计313580.72元（利息、罚息暂计算至2019年11月21日，自2019年11月22日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利，按合同约定计算）；3、判令被告金科地产公司对被告席某某1、席某某2、王某某的上述债务承担连带担保责任；4、判令原告有权以坐落在连云港市连云区产折价或者以拍卖、变卖该房产所得的价款优先受偿；5、判令被告承担原告为实现债权支出的律师费15000元。事实与理由：2011年7月11日，原告与四被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告席某某1、席某某2、王某某为购买坐落在连云区产，向原告借款本金人民币叁拾肆万元整。借款期限叁佰陆拾个月，合同约定了借款的利率、罚息、复利等内容。合同另约定违约责任条款，如构成违约，原告有权解除合同，并要求立即清偿借款本息及相关费用，且被告须承担以法律手段催收或追偿借款本息产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费等其他费用）；发生争议协商不成的，可向贷款人所在地人民法院起诉解决。另合同约定被告席某某1、席某某2、王某某提供坐落在连云港市连云区产为该笔借款提供抵押担保，另签订了《房地产抵押合同》，但仅办理了房屋抵押预告登记证明。被告金科地产公司作为保证人自愿对上述债务承担连带担保责任（具体内容详见借款合同、抵押预告登记证明等）。合同签订后，原告按约定提供贷款，但四被告均未按合同约定履行相应义务，已构成严重违约。为此，原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，请依法裁判。被告席某某1未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。被告席某某2未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。被告王某某未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。被告金科地产公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2011年7月11日，原告建行港口支行作为贷款人与被告席某某1、席某某2、王某某作为借款人和抵押人、被告金科地产公司作为保证人签订《个人住房（商业用房）借款合同》1份，合同约定被告席某某1、席某某2、王某某为购买位于连云港市连云区产，向原告借款本金人民币叁拾肆万元，借款期限为叁佰陆拾个月，即2011年7月11日至2041年7月10日。合同约定的利率、罚息、复利条款为：贷款利率为年利率，执行浮动利率，为基准利率水平，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。罚息利率根据调整后的贷款利率同时进行相应调整。利率调整日于每年的1月1日调整。对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或者部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；对于既逾期又未按本合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复利，不予并处。合同约定的违约责任条款为：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权停止发放本合同项下的借款、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系。如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。合同还约定：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。本合同的担保方式为抵押、保证方式，该合同中未明确约定担保的保证期间、保证范围。保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。合同还对其他权利义务进行了约定。关于被告金科地产公司的保证期间、保证范围，原告（乙方）与金科地产公司（甲方）2010年1月18日签订的《商品房销售合作协议书》第四条第四项约定为：甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等）；并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。2011年7月11日，原告向被告席某某1发放贷款340000元，涉案房屋仅办理了房屋抵押预告登记。至2019年11月21日，被告尚欠原告借款本金300446.87元及利息12554.88元、罚息578.97元。另查明，2018年9月10日，中国建设银行股份有限公司连云港分行（甲方）与江苏成器律师事务所（乙方）签订《委托代理协议》一份，协议约定甲方委托乙方代理甲方与指定个人贷款客户之间个人贷款合同的诉讼（或仲裁）事宜。中国建设银行股份有限公司连云港分行支出律师费15000元，票号为65366058的增值税普通发票备注：席某某1案件。上述事实有原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》1份、《商品房销售合作协议书》1份、房地产抵押合同1份、房屋抵押预告登记证明1份、《委托代理协议》1份、律师费发票1份及当事人陈述在卷予以证明，足可认定，本院依法对上述事实及证据予以确认。本院认为，原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》是原、被告的真实意思表示，能够证明原告主张的借贷、担保、抵押关系成立并生效，合同各方当事人应当遵照履行。被告席某某1、席某某2、王某某向原告借款后，未按约偿还全部借款本息，行为构成违约，原告有权依合同约定要求解除合同、宣布贷款立即到期，要求被告席某某1、席某某2、王某某偿还尚欠的贷款本息，对原告该诉请，本院依法予以支持，其中借款本金300446.87元，暂计算至2019年11月21日的利息12554.88元、罚息578.97元，从2019年11月22日起至被告实际给付之日止的利息、罚息、复利按合同约定计算。对原告诉请被告金科地产公司对被告席某某1、席某某2、王某某的上述借款承担连带责任的诉求，本院认为，根据《商品房销售合作协议书》的约定，被告金科地产公司为被告席某某1、席某某2、王某某的上述借款提供阶段性连带保证责任担保，保证期间自借款合同生效之日起，至金科地产公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交原告保管之日止，现涉案房产他项权证并未办妥，被告金科地产公司的阶段性担保责任并未免除，上述债务在原、被告约定的担保范围内，故被告金科地产公司应当对被告席某某1、席某某2、王某某的上述债务承担连带责任的诉求，有合同和法律依据，本院依法予以支持。关于原告诉请对坐落在连云港市连云区产折价或者以拍卖、变卖该房产所得的价款优先受偿诉求，本院认为，原、被告双方只对涉案抵押房产在房产登记管理部门办理房屋抵押预告登记，未办理他项权证，故原告作为涉案房屋抵押权预告登记权利人，享有的只是当抵押登记条件成就时对涉案房产办理抵押登记的请求权，非现实的抵押权，原告主张对该抵押房屋享有优先受偿权的条件并不具备，对原告该诉请，本院不予支持。关于原告诉请被告承担原告为实现债权支出的律师费15000元的诉求，本院认为，该费用有《委托代理协议》及律师费发票为证，符合江苏省律师费收费办法，且《个人住房（商业用房）借款合同》对律师费的承担约定由借款人和担保人承担，故原告要求被告席某某1、席某某2、王某某、金科地产公司承担该费用，有合同依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中国建设银行股份有限公司连云港港口支行与被告席某某1、席某某2、王某某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》于本判决生效之日起十日内解除。二、被告席某某1、席某某2、王某某于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司连云港港口支行借款本金300446.87元、利息、罚息（暂计算至2019年11月21日的利息12554.88元、罚息578.97元，从2019年11月22日起至被告实际给付之日止的利息、罚息、复利按合同约定计算）。三、被告江苏金科地产投资有限公司对判决第二项承担连带清偿责任。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司连云港港口支行诉请对坐落在连云港市连云区产折价或者以拍卖、变卖该房产所得的价款优先受偿的诉讼请求。五、被告席某某1、席某某2、王某某、江苏金科地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告中国建设银行股份有限公司连云港港口支行律师费15000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3057元，由四被告连带负担（因原告已预交，四被告将该款于给付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费3057元，并将交款凭证一并交于本院。连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行，帐号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  武心勇人民陪审员  宋雅华人民陪审员  张建萍二〇二〇年七月二十九日法官 助理  刘广侠书 记 员  李 鑫法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。（二）《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够行使不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。