铜川市耀州区人民法院   民事判决书     (2020)陕0204民初136号   原告：西安鹏景物业管理服务有限公司铜川分公司。住所地：铜川市新区旺庭现代城2号楼101室。   负责人：加诺，该公司总经理。   委托诉讼代理人：周伊娜，陕西仁和万国律师事务所律师。   委托诉讼代理人：白键美，陕西稼轩律师事务所律师。   被告：陕西中羿恒业房地产有限公司。住所地：西安市高新区丈八街办锦业一路10号中投国际A座24层2406室(现办公地址铜川市新区华原东道1号）。   法定代表人：赵天英，该公司董事长。   委托诉讼代理人：王世锋，陕西秦人律师事务所律师。   原告西安鹏景物业管理服务有限公司铜川分公司（以下简称鹏景铜川分公司）诉被告陕西中羿恒业房地产有限公司（以下简称中羿恒业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月1313日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鹏景铜川分公司的委托诉讼代理人周伊娜、白键美，被告中羿恒业公司的委托诉讼代理人王世锋均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告鹏景铜川分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业服务费1128003.79元，并按照年利率24%支付自2019年1月1日至实际付清之日止的违约金；2、被告向原告支付原告垫付的装修及办公用品费用24556元，并按照银行同期贷款利率支付自2016年6月25日至2019年8月19日的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日至实际付清之日计算的逾期付款利息；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年5月26日，原告鹏景铜川分公司与被告中羿恒业公司签订了一份《陕西中羿恒业房地产有限公司现代城小区前期物业服务合同》，并经铜川市新区建设局备案，该合同合法有效。合同约定：被告选聘原告对旺庭现代小区提供前期物业管理服务，物业服务费采用包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。合同第八条第一款约定，纳入物业管理范围内的已竣工但尚未出售，或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由被告按70%交纳；第二款约定，被告须向原告提供必要的办公及保安人员居住场所，并提供原告正常开展工作所需相关物品的配置；第五款约定，物业服务相关费用按季度交纳，并在每季度首月前7日履行交纳义务。合同第三十条约定，被告违反本合同第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按交纳费用千分之三每日的标准向原告支付违约金。同时，原、被告双方约定，因被告原因免除业主应向原告交纳的物业服务费，相关费用由被告向原告承担。合同签订后，原告依约提供了现代城小区物业管理服务，但被告违反合同约定，至今未向原告支付其应承担的物业服务费。被告仅向原告提供了未装修的毛坯房屋用于原告物业管理，且未配置任何原告正常开展工作所需相关物品，后原告自行垫付了装修物业管理办公用房及配备办公用品的费用，被告应向原告支付该款项。现原告为维护其合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。   原告鹏景铜川分公司提交以下证据以支持其诉讼请求：   一、鹏景铜川分公司营业执照，证明原告系2014年5月26日依法成立的有限责任公司分公司，经营范围含有物业管理。原告系依法设立、具有诉讼主体资格，有权从事物业管理活动。   二、《现代城小区前期物业服务合同》，证明原告成立后，即2014年5月26日后与被告中羿恒业公司签订《现代城小区前期物业服务合同》，约定被告自愿选聘原告对现代城住宅小区提供前期物业管理服务事宜。合同第七条第1款规定了原告物业管理区域物业服务收费的具体标准。合同第八条第1款约定纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者尚未交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按70%交纳。合同第八条第5款约定物业服务相关费用业主或物业使用人应在每季度首月7日前履行交纳义务。合同第三十条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按交纳费用千分之三每日的标准向乙方支付违约金。该合同已经铜川市新区建设局备案，具有公示公信力。原告与被告签订的《现代城小区前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，原告与被告存在物业服务合同法律关系。被告应按照合同约定向原告支付其尚未出售，或者尚未交给物业买受人的物业服务管理费、电梯费等费用，被告逾期交纳前述费用的，应向原告支付违约金。   三、工作联系单3份（关于A座、B座、AB座验房问题统计）；特种设备注册登记表、电梯维修保养合同书3份、电梯安全检验合格标志；水、电费票据；垃圾清运协议、装修垃圾清运协议、垃圾清运登记表。证明原告公司人员自2014年3月起，为现代城小区提供物业服务，对小区房屋存在的问题进行排查、签订电梯保养合同、交纳小区电费、垃圾费等。原告为案涉的现代城小区交纳电费以及电梯保养费，定期对小区共用建筑，公共设施设备、绿地、环境进行了维护和管理，对小区秩序进行了维持，原告已按照合同约定全面的履行了物业管理服务的义务，被告应向原告支付物业管理费、电梯费以及垃圾费等全部费用。   四、现代城小区空置房屋费用明细表（1号楼1、2单元、2号楼）、现代城小区空置房屋费用明细表（A、B座）、现代城小区空置房屋费用明细表（3号楼）、现代城小区空置房屋天然气卡、钥匙、现代城小区迟延交房费用明细表（2号楼、 A、B座）、入伙通知书、紧急情况联络表、业主房屋验收表、住宅收楼手续书、现代城冲抵单明细表、物业费冲抵费、收款收据、现代城 AB座堵门赔偿物业费统计明细表、AB座堵门审核表、收款收据；证明：1、2014年4月1日至2018年12月31日期间，现代城小区1号楼1、2单元、2号楼被告未出售或出售未交付业主的房屋共计168户；前述房屋均处于空置状态，该期间的物业服务费为737862.45元。2、2015年6月1日至2018年12月31日，现代城小区A、B座被告未出售或出售未交付业主的房屋共计17户，前述房屋均处于空置状态，该期间的物业服务费为96290.45元。3、2017年12月1日至2018年12月31日，现代城小区3号楼被告未出售或出售未交付业主的房屋共计10户，前述房屋均处于空置状态，该期间的物业服务费为14616.35元。4、被告2号楼自2014年4月1日、A、B座自2015年6月1日起陆续向现代城小区业主交房，业主凭被告填写的入伙通知书到原告处办理住宅收楼手续以及房屋验收。原告处保留的入伙通知书、业主填写的紧急情况联络表、业主房屋验收表、住宅收楼手续书上载明的日期，清楚显示被告2号楼交房时间晚于2014年4月1日A、B座交房时间晚于2015年6月1日。故2号楼自2014年4月1日、A、B座自2015年6月1日起至被告交房之日房屋处于空置状态，该期间的物业服务费为137957.84元。5、被告向业主发放现代城物业费冲抵单，免除业主物业费69535.6元；原告根据业主提供的前述冲抵单，向业主出具了物业费收款收据。6、被告因现代城小区 AB座小区业主堵门，审核并同意并向业主免除现代城物业费71741.1元，被告负责人白国庆在审核表上签字同意；原告根据审核表所载费用向业主出具了物业费收款收据；7、根据合同第八条第1款约定，现代城小区未出售，或者尚未交给物业买受人的物业，即处于空置状态的房屋物业服务费用应由被告按合同约定的70%向原告交纳，该空置房费用合计986727.09 元；被告免除业主的物业费 141276.7 元应由被告向原告承担。   五、现代城物业办公室装修以及其他垫付办公费用支出明细表、物业办公室装修照片、办公室装修以及其他垫付的办公等费用票据；证明：1、原告为履行与被告签订的前期物业服务合同对现代城物业办公室进行装修，并采购相关装修材料及办公用品，共计垫付24556元；2、被告应向原告支付原告垫付的物业办公室装修、办公等费用。   对原告提交证据的分析与认定。1、被告对原告提交的第一组证据无异议；2、对第二组证据真实性认可，证明目的不认可，理由是在合同中2016年9月1日才盖章备案，而且用的是一个合同版本，现代城小区的合同使用的是中羿首府小区的合同，在合同中可以看到，合同签订时间是2014年3月13日，但实际上当时原告公司还未成立，原告陈述2014年介入现代城小区物业，根据双方2014年所签署的物业合作协议和补充协议原告介入，所以说前期物业合同仅是用于备案不作为约定双方权利义务的合同，法定代表人赵天英的签字不是我公司法人的签字，是原告方添加上去的，也说明这个合同是一个形式并不用来约定双方权利和义务；3、对第三、四、五组证据的真实性不认可，证明目的不认可，因为这个都是原告单方制作，没有被告任何工作人员或者公司签字确认，而且原告起算的时间是2014年，合同备案是2016年9月1日，2018年因为原告提供管理混乱，引起业主上访闹事，鹏景总公司的法人董战与被告的法人赵天英发生争执，双方就协议解除了物业合作协议，被告的代理人也向董战发了律师函，解除涉案的三份合作协议，要求双方结算，鹏景总公司将被告起诉至西安市雁塔区人民法院，诉请支付物业费，并在铜川市起诉排除妨害纠纷，经过一审、二审法院审理驳回了原告的诉讼请求，所以原告提供的以上证据与事实不符，不应予以采纳，不能证明被告应当支付物业费和垫付的费用。本院对原告提交的第一、二、三组证据的真实性予以认定，第四组证据被告的抗辩理由成立，不予确认，第五组证据原告提交的系收款收据，未提交发票，不符合证据的形式要件，不予确认。   被告中羿恒业公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告依据与被告签订的前期物业合同来诉请支付物业费，与事实不符，缺乏合同依据，依法应当驳回原告的诉讼请求。因为西安鹏景物业服务有限公司与被告于2014年4月8日签订的《补充协议》约定，双方签订的前期物业服务合同仅用于铜川提供物业管理服务向有关部门备案登记，不作为约定权利义务的正式合同。西安鹏景物业服务有限公司与被告于2014年8月4日签订的《物业合作协议》明确约定双方是物业合作关系，前期物业办公费用以及物业维修费用由被告予以垫付，并非物业服务合同关系，不存在支付物业费的关系。这三个项目最早从2016年到2019年，签订合同在2014年，被告从未向原告交纳过物业服务费，原告也从未向被告主张过物业费，以这个事实客观印证原、被告之间不存在物业服务合同关系，双方是合作关系，所以不存在支付物业费的问题，因此，原告依据前期物业合同诉请支付物业费明显与事实不符，缺乏法律依据，应当予以驳回。   被告中羿恒业公司提交以下证据以支持其抗辩请求。   一、西安鹏景物业管理服务有限公司与被告中羿恒业公司签订的《补充协议》，证明西安鹏景物业管理服务有限公司与被告于2014年4月8日签订的《补充协议》明确约定，双方签订的《前期物业服务合同》仅用于铜川提供物业管理服务向有关部门备案登记，不作为约定双方权利义务的正式物业合同。原告依据《前期物业服务合同》诉请被告支付物业服务费缺乏合同依据。   二、西安鹏景物业管理服务有限公司与被告签订的《物业合作协议》，证明西安鹏景物业管理服务有限公司与被告中羿恒业房地产有限公司于2014年8月4日签订的《物业合作协议》明确约定双方是物业合作关系，前期物业办公费用以及物业维修费用等，由被告予以垫付，并非物业服务合同关系，不存在支付物业服务费的问题，原告诉请被告支付物业服务费用既不具备诉讼主体资格，也缺乏合同依据。   三、《鹏景物业铜川分公司欠中羿恒业公司明细》，证明自2014年4月14日至2018年10月期间，原告从被告处借款、欠伙食、水电费以及被告给其垫付办公用具及工资等各项费用共计502193元。该事实与《补充协议》和《物业合作协议》相互印证，双方实际履行的是被告与西安鹏景物业管理服务有限公司签订的《物业合作协议》，并非与原告签订的《前期物业服务合同》，原告诉讼主体不适格。   四、陕西中羿恒业房地产有限公司《会议签到表》和《周例会会议纪要》，证明自2014年4月14日至2018年10月期间，西安鹏景物业管理服务有限公司法定代表人董战作为被告陕西中羿恒业房地产开发有限公司开发的项目负责前期物业管理服务工作的总经理，每周参加公司例会。原告在被告“中羿现代城”、“中羿首府”、“中羿家”三个项目上的物业经理也作为部门负责人参加被告公司例会，汇报工作情况，进一步印证双方实际履行的是被告与西安鹏景物业管理服务有限公司签订的《物业合作协议》，并非与原告签订的《前期物业服务合同》。   五、铜川市耀州区人民法院（2019）陕0204民初619号、686号、846号民事判决书，铜川市中级人民法院（2019）陕02民终263号、266号、267号民事判决书，证明原告与被告排除妨害纠纷的三个案件中，经两级法院审理查明并认定，《前期物业服务合同》仅用于铜川提供物业管理服务向有关部门备案登记，不作为约定双方权利义务的正式物业合同。原、被告双方实际履行的是《物业合作协议》，而非《前期物业服务合同》，原告系《物业合作协议》的实际履行人。   六、印章使用审批单，证明由原告工作人员韩荣在2016年9月1日对双方签订的三个项目的前期物业服务合同备案盖章，在申请单上注明涉案的三份合同仅限于备案登记不作为与开发商正式合同，申请后被告才对三份前期物业合同加盖印章，在合同签订的落款时间与实际签订时间和盖章时间不符，三份合同涉及三个项目，但是合同版本都一样。   七、律师函一份和快递单一份，证明2018年11月8日原告对三个项目提供的物业服务管理落后，引起业主不满投诉，业主强烈要求更换物业公司，被告向鹏景总公司发了律师函要求解除双方签订的物业合作协议。   八、被告中羿恒业公司庭后提交（2020）陕民申169号民事裁定书、（2020）陕民申170号民事裁定书、（2020）陕民申171号民事裁定书、（2020）陕民申562号民事裁定书，结合提交的第五组证据，证明铜川市耀州区人民法院一审审理、铜川市中级人民法院二审审理的三起案件，以及铜川市印台区人民法院审理的中羿首府案件经过一审、二审、再审，高院经审查后进一步认定双方之间实际履行的是物业合作协议，关于合同的期限是依据物业合作协议的约定，同时对补充协议予以认定，所以原、被告之间不存在支付物业费的问题。   对被告中羿恒业公司提交证据的分析与认定。1、原告对被告提交的第一组证据真实性无法确认，证明目的不认可，理由是签订主体并非原告，该补充协议与本案没有关联性，从补充协议第四行约定的甲乙双方经过协商签订前期物业合同达成补充协议，所表达的意思明显是对已经签订的前期物业合同所达成的补充，而被告提供的补充协议落款时间是2014年4月8日，双方的证据中没有任何一份证据显示合同是2014年4月8日前签订过前期物业服务合同，所以不存在对被告所说的前期物业服务合同的补充，该份补充协议没有履行性，对原、被告双方没有法律约束力，补充协议的第二条内容也只显示了现代城物业合同事宜，但鹏景总公司没有作为合同主体与被告签订过正式的物业服务合同，综上补充协议不管是从形式上还是内容上对鹏景总公司以及分公司都没有法律约束力；2、对第二组证据真实性无法确定，证明目的不认可，理由是双方签订的物业合作协议与本案没有关联性，协议签订的主体不是原告，从协议的内容看，协议针对的现代城一、二号楼，被告与鹏景公司签订的除现代城以外的其他合作协议，该合作协议没有关于物业合作事宜、物业质量、服务费用等其他约定，专项维修基金管理及使用和其他物业服务内容，该合作协议不符合物业条例第三十四条规定不是物业服务合同，对比与建设部制定的物业合同不符；3、对第三组证据明细表是被告单方制作，真实性不认可，证明目的不认可，该组证据与本案没有关联性；4、第四组证据没有原告公司人员签字，真实性和证明目的均不认可；5、对第五组证据从案由看与本案没有关联性，本案是物业服务合同纠纷，原告对判决所载部分内容不予认可，原告已将被告的几份案件判决申请高院再审，高院已经立案受理，对于该判决书中证明目的原告均不认可；6、对第六组证据真实性和证明目的均不认可，韩荣是公司员工，但是G005第一行系韩荣书写，第三行前期物业合同备案内容系韩荣书写，括号内不作为正式合同的内容字迹明显与韩荣书写的不一致，审批单上画勾的是合同章，备案的并没有使用合同章；7、对第七组证据真实性和证明目的均不认可，因为原告并未收到，快递单不能显示快递的内容；8、对第八组证据民事裁定书的真实性认可，证明目的不认可。首先，陕西省高级人民法院并未否定原告与被告签订的《前期物业服务合同》，该合同亦是原告行使物业管理权的基础，故而原告依据该物业服务合同，有权要求被告支付物业管理等费用。其次，原告诉被告纠纷系基于双方的前期物业服务合同法律关系，被告所称的《物业合作协议》所涉法律关系与本案无关，被告可另行起诉。最后，被告对陕西省高院作出的民事裁定书断章取义，恶意曲解，系逃避债务的违约行为。本院对被告中羿恒业公司提交的以上八组证据的真实性予以确认。   根据对本案当事人所提供证据的分析认定，本案所查明的案件事实为：2014年4月8日，被告中羿恒业公司（甲方）与西安鹏景物业管理服务有限公司（乙方）签订《补充协议》，约定“……甲乙双方经过协商，自愿就双方签订的《前期物业服务合同》有关事宜达成以下补充协议：一、双方签订的《前期物业服务合同》仅用于铜川提供物业管理服务向有关部门备案登记，不作为约定双方权利义务的正式物业合同……”。原告鹏景铜川分公司与被告中羿恒业公司签订《前期物业服务合同》，实际系2014年5月26日签订，合同载明的落款日期为2014年3月13日。原告鹏景铜川分公司于2014年5月26日登记注册成立。2014年8月4日，中羿恒业公司（甲方）与西安鹏景物业管理服务有限公司（乙方）签订《物业合作协议》，约定：一、甲方同意与乙方合作，由乙方负责甲方所开发建设的“长丰居住小区旺庭现代城”项目1、2#楼的前期物业管理服务及后续楼栋管理服务工作。二、甲方聘请董战为“长丰居住小区旺庭现代城”项目1、2#楼及后续楼栋的前期物业管理服务工作的总经理，全权负责该物业管理区域的经营管理，品质管理，监督指导工作。三、乙方在甲方“长丰居住小区旺庭现代城”项目的前期物业管理服务工作中自主经营，自负盈亏，对前期有关物业办公费用及物业维修费用等，由甲方予以垫付，待乙方在甲方该物业管理区域收取的物业费用能收支平衡并有结余时，由乙方返还甲方垫付的各项费用。四、待乙方在甲方该物业管理区域收取的物业费用返还完甲方垫付的各项费用后所得利润，由甲、乙双方五五分成。六、甲、乙双方的物业合作期限暂定为三年，自2014年3月13日起至2017年3月12日止，合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告鹏景铜川分公司在约定的区域进行物业管理工作，被告中羿恒业公司向原告垫付办公用具、工资、借款、垫付水电费等。2018年11月28日被告中羿恒业公司在配电房门、保安室上张贴了封条，原告再未在该小区从事物业服务工作。2019年1月29日经新区建设局备案，现代城小区成立新的业委会，选聘的新的物业公司为现代城小区提供物业服务。   另查明，原告鹏景铜川分公司于2019年3月25日、2019年4月2日、2019年4月23日以排除妨害纠纷为由向本院起诉被告中羿恒业公司等三起案件，请求人民法院判令被告撤去封在原告所管理的配电室门、保安室的封条，排除其对原告物业管理的妨碍，停止对原告管理权的侵害及赔偿损失等诉讼请求，该纠纷经过一审、二审、再审审理，驳回了原告鹏景铜川分公司的诉讼请求。   本院认为，本案的争议焦点为：第一、原、被告双方实际履行的是《补充协议》、《物业合作协议》还是《前期物业服务合同》；第二、原告主张的物业服务费、原告垫付的装修、办公用品费用及利息应否支持。本案中，原告鹏景铜川分公司并非独立法人，其从事物业管理工作行使物业管理权基于西安鹏景物业管理服务有限公司与被告中羿恒业公司的合同约定。根据查明的事实，西安鹏景物业管理服务有限公司与被告中羿恒业公司签订的《补充协议》，明确约定双方签订的《前期物业服务合同》仅用于铜川提供物业管理服务向有关部门备案登记，不作为约定双方权利义务的正式物业合同。西安鹏景物业管理服务有限公司（乙方）与被告中羿恒业公司（甲方）签订的《物业合作协议》，约定双方合作由西安鹏景物业管理服务有限公司负责“长丰居住小区旺庭现代城”项目1、2#楼的前期物业管理服务及后续楼栋管理服务工作，乙方在甲方“长丰居住小区旺庭现代城”项目的前期物业管理服务工作中自主经营，自负盈亏，对前期有关物业办公费用及物业维修费用等，由甲方予以垫付，待乙方在甲方该物业管理区域收取的物业费用能收支平衡并有结余时，由乙方返还甲方垫付的各项费用。待乙方在甲方该物业管理区域收取的物业费用返还完甲方垫付的各项费用后所得利润，由甲、乙双方五五分成。根据被告中羿恒业公司提交的《欠款明细》，可以看出中羿恒业公司向原告鹏景铜川分公司垫付款内容不仅包括借款、还有办天然气卡借款、职工工作餐费、水电费用等，被告中羿恒业公司并未依据《前期物业合同》约定，向原告缴纳物业服务相关费用。在鹏景铜川分公司诉被告中羿恒业公司排除妨害纠纷案件中，陕西省高级人民法院（2020）陕民申169号民事裁定书、（2020）陕民申170号民事裁定书、（2020）陕民申171号民事裁定书、（2020）陕民申562号民事裁定书中认定，原告鹏景铜川分公司对案涉小区行使物业管理权的基础是其与中羿恒业公司之间的《物业合作协议》、《补充协议》、《前期物业服务合同》，物业服务期限依据《物业合作协议》的约定已经届满。结合上述事实，可以证实原告与被告中羿恒业公司实际履行的是被告中羿恒业公司与西安鹏景物业管理服务有限公司于2014年4月8日签订的《补充协议》及2014年8月4日签订的《物业合作协议》的内容，因此原告主张依据《前期物业服务合同》被告向其支付物业服务费、垫付的装修、办公用品费用及利息的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告鹏景铜川分公司的诉讼请求，依法应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：     驳回原告西安鹏景物业管理服务有限公司铜川分公司的诉讼请求。     案件受理费15173元减半收取7587元，由原告西安鹏景物业管理服务有限公司铜川分公司负担。   如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。       审判员   杨敏       二〇二〇年四月二十七日       书 记 员  袁潇        1