山东省潍坊市坊子区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0704民初960号 原告：中国工商银行股份有限公司潍坊坊子支行，住所地：潍坊市坊子区凤凰大街与郑营路交叉口西南角沿街商业房（盛世商务大厦1号楼）。 负责人：孟迎晨，该行行长。 委托诉讼代理人：丁全军,男,中国工商银行股份有限公司潍坊坊子支行职工。 委托诉讼代理人：王素霞，山东潍允律师事务所律师。 被告：张键一，男，1983年6月1日出生，汉族，户籍地山东省冠县，现住潍坊市寒亭区。 被告：冯军苗，女，1990年3月20日出生，汉族，户籍地山东省冠县，现住潍坊市寒亭区。 原告中国工商银行股份有限公司潍坊坊子支行与被告张键一、冯军苗金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司潍坊坊子支行的委托诉讼代理人丁全军、王素霞到庭参加诉讼。被告张键一、冯军苗经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国工商银行股份有限公司潍坊坊子支行向本院提出诉讼请求：1、被告张键一、冯军苗共同向原告支付借款本金302760.18元、利息、复利、罚息37382.7元（该利息、复利、罚息暂计算至2020年3月13日，此后按合同约定继续计算至还清之日止）及实现债权费用；2、原告对抵押物（位于寒亭区××）享有优先受偿权；3、诉讼费用、保全费等全部费用由被告承担。事实和理由：被告张键一、冯军苗为购买房屋向原告申请了个人住房贷款，并于2016年3月18日与原告签订《个人购房借款/担保合同》，约定向原告贷款330000元，借款期限为180个月，按月等额本息还款法偿还贷款本息，每月5日为还款日。被告以位于寒亭区友谊路1339号3-3-301的不动产作抵押，并办理了抵押登记。合同签订后，原告按照约定向被告发放了贷款，但被告却未按照合同约定履行还款义务，被告的行为已严重构成违约。为维护原告合法权益，现诉至法院，望判如所请。 被告张键一、冯军苗未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年3月18日，被告张键一（借款人、抵押人）、冯军苗（共同借款人、抵押物共有人）与原告中国工商银行股份有限公司潍坊坊子支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人二手住房购置贷款，金额为330000元，该笔贷款用于购买坐落于寒亭区××楼3-301的房屋。贷款期限180个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定。贷款发放后如遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。还款方法为按月等额本息还款法。第9条约定，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在贷款利率基础上加收50%确定。第14条约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以宣布本合同和贷款人与借款人之前其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。第15条约定，本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用。第17条约定，贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。第19条约定，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。第41条约定，本笔贷款的担保方式为抵押。抵押人同意以寒亭区××楼3-301房屋提供担保。第46条约定,借款人授权贷款人发放贷款至刘晓凤××潍坊××支行6212261607007345284账号。合同还约定了其他条款。 2016年3月23日，被告张键一、冯军苗所有的坐落于寒亭区××楼3-301的房屋（房屋所有权证号：潍房权证寒亭字第××号、潍房权证寒亭字第××号)办理了抵押登记，抵押权人为原告中国工商银行股份有限公司潍坊坊子支行。 2016年3月23日，原告依照合同约定向借款人张键一、冯军苗授权的账户发放贷款330000元，借款到期日为2031年3月23日，借款年利率为4.9%。被告张键一、冯军苗自2017年7月5日开始逾期，截止到2020年5月5日，连续逾期29个月，尚欠原告借款本金302760.18元及利息、复利、罚息40209.96元未还。 另查明，原告中国工商银行股份有限公司潍坊坊子支行为本案支付律师费3000元。 本院认为，原告中国工商银行股份有限公司潍坊坊子支行与被告张键一、冯军苗签订的《个人购房借款/担保合同》,系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，依法应予以保护。 原告依据双方签订的《个人购房借款/担保合同》，足额向被告张键一、冯军苗指定账户发放贷款，履行了相关合同义务。被告张键一、冯军苗在收到借款后，未依合同约定履行偿还借款本息义务，是形成本案纠纷的根本原因。根据《个人购房借款/担保合同》约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以宣布本合同和贷款人与借款人之前其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及实现债权费用。截止2020年5月5日，被告张键一、冯军苗连续逾期29个月，原告有权宣布涉案借款立即到期，并要求被告张键一、冯军苗立即偿还未偿还的款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。原告中国工商银行股份有限公司潍坊坊子支行要求被告张键一、冯军苗偿还截止到2020年5月5日的借款本金302760.18元、利息、复利、罚息40209.96元及实现债权费用3000元的主张，事实清楚，证据确实充分，本院依法予以支持。此后的逾期利息，可以302760.18元为基数，自2020年5月6日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档次贷款利率加收50%计算。 关于原告主张的优先受偿权，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”的规定，被告张键一、冯军苗以坐落于寒亭区××楼3-301的房屋（房屋所有权证号：潍房权证寒亭字第××号、潍房权证寒亭字第××号)向原告提供抵押担保，并办理了抵押登记，在被告不能清偿到期债务时，原告对抵押物在涉案债务范围内享有优先受偿权。 被告张键一、冯军苗经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应诉讼权利，不影响本案中对于证据和事实的认定。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张键一、冯军苗支付给原告中国工商银行股份有限公司潍坊坊子支行截止到2020年5月5日的借款本金302760.18元、利息、复利、罚息40209.96元及实现债权费用3000元，于本判决生效后十日内付清； 二、被告张键一、冯军苗支付给原告中国工商银行股份有限公司潍坊坊子支行借款本金302760.18元的利息（以302760.18元为基数，自2020年5月6日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率加收50%计算），于本判决生效后十日内付清； 三、原告中国工商银行股份有限公司潍坊坊子支行作为抵押权人，有权在涉案债务范围内对被告张键一、冯军苗所有的坐落于寒亭区友谊路1339号3号楼3-301的房屋（房屋所有权证号：潍房权证寒亭字第××号、潍房权证寒亭字第××号)享有优先受偿权。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6402元，减半收取3201元，财产保全费2221元，以上两项共计5422元，由被告张键一、冯军苗负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员 周红兵 二〇二〇年五月十九日 法官助理 韩 璐 书 记 员 张晓倩 法律条文释明 《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。