上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初900号原告：上海松江区泗泾经济联合社，住所地上海市松江区。法定代表人：沈雪峰，理事长。委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋营，上海巨明律师事务所律师。被告：上海驭德实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：潘林，执行董事。委托诉讼代理人：高漫雪，上海联科律师事务所律师。原告上海松江区泗泾经济联合社(以下简称泗泾经济联合社)诉被告上海驭德实业有限公司(以下简称驭德公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2020年3月24日公开开庭进行了第一次庭审。后因案情复杂，本案依法于2020年3月25日转为适用普通程序，并于4月23日公开开庭进行了第二次审理。原告泗泾经济联合社的委托诉讼代理人许静雯、宋营及被告驭德公司的委托诉讼代理人高漫雪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泗泾经济联合社向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2015年2月16日至2017年2月15日的租金812,500元；2.判令被告支付原告违约金(分别以338,000元为基数、自2015年2月16日起至实际付清日止及以474,500元为基数、自2016年2月16日起至实际付清日止，均按日万分之四标准计算)。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告支付原告2015年2月16日至2016年12月12日的租金728,000元；2.判令被告支付原告违约金(分别以338,000元为基数、自2015年2月16日起至实际支付日止及以390,000元为基数、自2016年2月16日起至实际支付日止，均按日万分之四标准计算)。事实和理由：2013年12月1日，被告与松江区泗泾镇赵非泾居民委员会(以下简称赵非泾居委会)签订了《标准厂房租赁合同》，约定被告承租位于上海市松江区泗泾镇高技路XXX弄XXX号的厂房，双方对租期、租金等均作了明确约定。之后，赵非泾居委会按约向被告交付了房屋。2016年4月20日，被告与当时的上海市松江区泗泾镇农村集体经济联合社(以下简称泗泾农村集体经济联合社)签订了《补充协议》，约定将出租方由赵非泾居委会变更为泗泾农村集体经济联合社，其他租赁事宜不变。之后，泗泾农村集体经济联合社更名为原告。2016年12月12日，被告搬离了租赁厂房。被告仅支付了部分租金，虽经原告多次催讨，但均无果。原告为维护自身合法权益，故诉至本院，望判如所请。被告驭德公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。根据合同约定，被告应分别于2015年2月16日前、2016年2月16日前支付原告2015年至2016年及2016年至2017年的租金，但原告2020年才起诉。第二，即使诉讼时效未过，原告的诉讼请求也没有事实依据和法律依据。首先，原、被告约定的房屋计租面积2000平方米包括合法建筑1760平方米及被告建造的房屋785平方米(但原告按240平方米计收该部分租金)。被告建造的785平方米房屋后被政府定性为违章建筑，分别于2016年4月、6月被拆除，故被告于2016年3月1日开始拆除其内的机器设备，因此被告认为应扣除2016年3月1日至2017年2月15日期间的240平方米房屋的租金47,736元。其次，自2016年10月起，区政府升级产业，整治生态，被告自此无法正常使用房屋，且2016年12月12日房屋被强制停水、停电，故被告认为应扣除2016年10月1日至2017年2月15日期间建筑面积为1760平方米的租金157,872元。第三，被告在入驻时曾出资对主体厂房进行了全面修缮，原、被告当时口头约定该笔费用在租金中抵扣，之后被告实际修缮花费75,000元，应从租金中扣除。第四，被告建造的违章建筑785平方米被拆除，原告应赔偿被告392,500元。第五，原告应按200元/平方米的标准及合同约定的计租面积，补偿被告搬迁费400,000元。综上，被告无需支付原告租金、违约金。为证明各自主张，原告举证：1、《标准厂房租赁合同》，2、《补充协议》，3、《公函》，4、《上海农商银行收款通知》8份，5、微信聊天记录截图，6、上海市不动产登记簿，7、申请报告书1份(未加盖被告公章版)，8、申请报告书1份(加盖被告公章版)，并出示了上述证据中1、2、3、6、7、8的原件及证据4中2份收款通知原件。被告认可原告证据1、2、4、6、8的真实性，对原告其他证据的真实性均不认可，并称无法核实证据3《公函》上季某某的签名情况。被告举证：1、上海市不动产登记簿，2、上海市房地产权证，3、《标准厂房租赁合同》，4、《的补充协议》。原告认可被告证据1的真实性，但否认其关联性；原告认可被告证据2的真实性、关联性、合法性；因被告未出示证据3、4的原件，原告对被告证据3、4不予发表质证意见，但认为被告证据3中除了租赁厂房坐落地址的约定以外的其他内容与原告证据1相同。案件审理过程中，原、被告一致确认被告支付过押金10,000元，原告尚未退还；被告付清了租期内第一年的租金、第二年租金中的部分即100,000元，此外再未支付过租金；自2016年12月12日起租赁厂房停电。原告不同意退还押金，但如法院依法认定应当退还，原告同意押金在本案中一并抵扣。关于租赁部位和租赁面积，原告陈述虽然合同中约定的是“高技路XXX弄XXX号”，但租赁部位实际是高技路XXX弄XXX号内的5号厂房中一层及二层的东面一半，建筑面积约为2000平方米；被告辩称其租赁的是两层独立厂房，但租赁部位是高技路XXX弄XXX号内的4号厂房，其手持的合同中约定的就是“高技路XXX弄XXX号101、201室”，因此计租面积包括4号厂房建筑面积1760.04平方米及被告建造的房屋中240平方米。关于被告辩称的房屋修缮费用在租金中抵扣的口头约定，原告予以否认，原告确认被告在租期内进行过一定的修缮、装修，但不清楚具体费用。关于房屋返还，被告称其于2016年10月31日搬离租赁厂房，原告称被告于2016年12月31日才搬离。关于案外人季某某，原告称其是被告的实际经营人，是被告之前法定代表人的亲戚，被告称季某某曾是被告员工，并非被告股东、负责人或实际经营人，因被告已经在2018年12月前开除了季某某，故被告不清楚季某某之前具体担任何种职务或负责何种工作。结合原、被告举证、质证，本院认可原告证据1-4、6、8及被告证据1、2的真实性。本院结合上述原、被告证据及当事人陈述，查明事实如下：上海市松江区泗泾镇高技路XXX弄XXX号内登记有两幢厂房，幢号分别登记为4号、5号，权利人均于2007年登记为松江区泗泾镇赵非泾村民委员会。4号全幢厂房建筑面积为1760.04平方米，总层数为1层；5号全幢厂房建筑面积为4090.47平方米，总层数为2层。2013年12月1日，被告作为乙方与赵非泾居委会作为甲方签订《标准厂房租赁合同》。第一条约定甲方将坐落于上海市松江区泗泾镇高技路XXX弄XXX号建筑面积为2000平方米的标准厂房出租给乙方；辅助设施为厂区内的绿化、道路等；甲方同时协助乙方联系水、电安装，费用由乙方自负。第二条约定租期为3年，自2014年2月16日起将出租房屋及辅助设施交付乙方使用，至2017年2月15日收回止；签约时，乙方向甲方交纳租房押金10,000元(租期届满后退还乙方)；乙方在房屋租赁期间添置的财产，动产归乙方所有，固定的装潢等设施归甲方所有。第三条约定第一、二年租金按每天每平方米0.60元计算，年租金为438,000元，第三年租金按每天每平方米0.65元计算，年租金为474,500元，以上房屋租金中均不包含税金；每年一次付清，先付后用。第四条约定合同期间房屋正常修缮由甲方负责，以保障乙方的安全和正常使用；乙方在合同期间确需对房屋装潢、改建、扩建等，应征得甲方同意，但不得破坏房屋结构并符合相关规定，所需费用由乙方负担。第六条约定本合同一经签订生效后，甲、乙双方均应按约履行，任何一方不按约履行合同义务，均按《中华人民共和国合同法》处理；如政府需要动迁，无条件服从，双方均不承担违约责任。合同签订后，被告支付过租赁押金10,000元；被告付清了自2014年2月16日起至2015年2月15日止的租金438,000元，支付了2015年2月16日至2016年2月15日期间的部分租金100,000元；被告总计支付租金538,000元，其中505,500元由案外人季某某支付。2015年5月18日，泗泾农村集体经济联合社成立。2016年4月20日，被告与泗泾农村集体经济联合社签订《补充协议》，约定根据松泗府【2015】225号《泗泾镇撤销村级农民集体经济合作社及资产处置工作》实施意见，原村级合作社管理的资产全部归泗泾农村集体经济联合社所有，并拥有所有资产的收益权与处置权；原由赵非泾居委会与被告于2013年12月1日签订的房屋租赁合同及补充合同内条款仍有效；被告认可原与赵非泾居委会签订的原租赁合同中的甲方调整为泗泾农村集体经济联合社。2016年9月14日，泗泾农村集体经济联合社向被告面交《公函》，由案外人季某某签收。该份《公函》中载明：根据合同约定，被告应于2015年2月16日前支付2015年2月16日至2016年2月15日租金438,000元(其中已付100,000元，欠338,000元未付)，应于2016年2月16日前支付2016年2月16日至2017年2月15日租金474,500元，但被告一直未按约支付租金，经多次催讨，被告仍未支付，被告已经严重违约，因此要求被告在接到本函的5个工作日内支付尚欠的租金812,500元。2017年12月1日，被告向上海市松江区泗泾镇资产管理有限公司提交《申请报告书》，载明：被告全权委托季某某，积极配合政府拆除违章搭建及生态整治，及时搬迁并移交位于泗泾镇高技路XXX弄XXX号的厂房；故申请对由被告重建的厂房后因被定性为违建而被拆除部分(约780平方米)进行拆迁及搬迁补偿；2016年12月12日被告积极响应政府政策，及时配合搬迁，并在短期内搬离、移交厂房，故申请给予搬迁费(奖)；被告接收厂房后，对两层厂房进行了全面修缮，花费100,000元，之前的管理人员曾口头承诺在房租中予以抵扣，故申请补偿、抵扣；对于2016年2月16日至2017年2月15日的租金474,500元有异议，认为应该按产证面积1760平方米计收租金，故申请扣减240平方米的1077天的租金168,012元；申请结算房租终止日期为2016年9月12日，故应扣减1760平方米的相应房租179,608元。2017年12月21日，泗泾农村集体经济联合社变更机构名称为上海松江区泗泾经济联合社。2016年12月12日，租赁厂房停电。本院认为，《标准厂房租赁合同》系被告及案外人赵非泾居委会的真实意思表示，于法不悖，均应恪守。关于被告针对诉讼时效届满的抗辩，本院认为根据合同约定及原告现有证据，其催讨被告支付2015年至2017年租金的诉讼时效在2017年9月14日已过。但被告在2017年12月1日向原告提交的《申请报告书》中提出对租金金额的异议，要求在结算租金时对于全部租期内的部分租金进行扣减，并要求拆迁补偿以抵扣房租。本院认为在结算租金时被告对租金提出扣减或抵扣的要求，是被告同意支付租金的意思表示，只是对于应支付的租金金额持有异议。依法，被告在诉讼时效届满后作出履行义务的意思表示后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。关于租赁标的物及计租面积，本院认为被告自认其承租的是两层厂房，结合产调信息，高技路XXX弄XXX号内只有5号厂房是2层建筑，因此本院认为被告关于租赁标的物的解释，在现有证据的基础上，本院难以采信，反而原告的解释合理。因此被告关于计租面积中部分被拆除，要求扣减房租的辩称，本院也难以支持。至于被告辩称因为2016年10月起因整治、升级，故要求扣减房租，但被告并未提供自2016年10月起因为整治、升级而影响其使用租赁厂房的证据，本院不予采信。被告辩称其对租赁厂房进行全面修缮、装潢而花费75,000元，原告对该费用不认可，被告又未进一步举证，本院也难以采信。被告提出的要求以拆迁补偿、搬迁补偿抵扣房租，缺乏合同依据，也未举证，本院也难以支持。如被告意欲向原告主张相应补偿，可另行诉讼。既然被告关于诉讼时效届满及要求扣减、抵扣租金的上述抗辩均不成立，则被告应依据合同标准支付欠付租金。根据2016年4月的《补充协议》，由原告承继该份合同出租方的权利义务，案外人赵非泾居委会也同意由原告起诉主张权利。因此原告主张被告支付合同约定的欠付租金，本院依法予以支持。但是被告抗辩称其在2016年10月31日搬离租赁厂房，原告称是当年12月31日搬离，被告又没有进一步举证，因此本院难以采信被告的此项辩称。原告自愿主张租金至2016年12月12日租赁厂房停电之时，于法不悖，本院依法予以支持。因此本院认为《标准厂房租赁合同》也已经于2016年12月12日解除。至于原告主张的违约金，因为合同中并未明确约定违约金，此项诉讼请求缺乏合同依据，本院不予支持。关于被告支付的本合同项下的押金10,000元，依据合同约定原告在租期届满后应退还给被告，现原告要求与被告应付租金进行抵消，于法不悖，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事案件诉讼时效司法解释理解与适用》第二十二条之规定，判决如下：一、被告上海驭德实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江区泗泾经济联合社2015年2月16日至2016年12月12日的租金718,000元(已扣除押金10,000元)；二、驳回原告上海松江区泗泾经济联合社的其余诉讼请求。案件受理费15,410元，由原告上海松江区泗泾经济联合社负担6,164元(已付)，由被告上海驭德实业有限公司负担9,246元(于本判决生效之日起七日内至付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 娜审 判 员  魏婷婷人民陪审员  寿 筠二〇二〇年六月三十日书 记 员  张曼婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。当事人主张抵消的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵消不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《最高人民法院关于民事案件诉讼时效司法解释理解与适用》第二十二条诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。