广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初455号 原告：粟永誉，男，1988年4月3日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：谭里琦，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢志林，北京大成（南宁）律师事务所律师。 被告：田蒙，女，1985年9月26日出生，汉族，住内蒙古通辽市。 委托诉讼代理人：郭建强，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦俏妮，广西万益律师事务所律师。 第三人：广西城秀房地产咨询有限公司，住所地南宁市良庆区博艺路**光明澜湾九里**楼****，统一社会信用代码91450100MA5NNN2914。 法定代表人：王秀丹。 第三人：南宁优生活房地产代理有限公司，住所，住所地南宁市青秀区金浦路**南宁国际大厦主楼**社会信用代码91450103MA5L4Y35X1。 法定代表人：陈奕霏。 本院在审理原告粟永誉与被告田蒙，第三人广西城秀房地产咨询有限公司（以下简称城秀公司）、南宁优生活房地产代理有限公司（以下简称优生活公司）房屋买卖合同纠纷一案中，本院于2020年3月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告粟永誉及其委托诉讼代理人、被告田蒙的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，第三人城秀公司、优生活公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 粟永誉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告、被告与第三人于2019年12月9日签订的《房地产买卖及居间合约》；2.判令被告向原告双倍返还购房定金共100000元；3.判令被告向原告支付逾期交房违约金20352元（以物业成交价1590000元为基数，自2019年12月20日起按每日万分之四计算至原告起诉要求解除《房地产买卖及居间合约》之日，即2020年1月20日，共计32日）；4.判令被告向原告支付不配合办理购房手续的违约金8904元（以物业成交价1590000元为基数，自2020年1月7日起按每日万分之四计算至原告起诉要求解除《房地产买卖及居间合约》之日，即2020年1月20日）；5.判令被告向原告赔偿居间服务佣金损失44520元；6.判令被告向原告赔偿产权过户费损失2000元；7.判令被告向原告赔偿评估费损失7950元；8.判令被告向原告支付未清偿双倍定金、居间佣金损失、产权过户费损失、评估费损失罚息997元（以双倍定金、居间服务佣金、产权过户费、评估费之和154470元为基数，自2020年1月7日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.15％的四倍计算至实际给付之日止，现暂计至2020年1月20日）；9.判令被告向原告支付律师代理费13000元；10.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年12月9日，原告与被告及第三人城秀公司、优生活公司签订一份《房地产买卖及居间合约》。合同约定由原告购买被告名下位于南宁市良庆区绿地国际花都XX号楼XX单元XX层XXXXXX号房，房款成交总价为1590000元。因经纪方为促成本次交易提供给了居间服务，原告应向经纪方支付居间服务佣金44520元。被告在收取定金10日内交付该物业。买卖双方还就交房时间、不依约履行配合办理物业出售、购房等房地产交易手续、违约、逾期交房等其他事项做了详细约定。原被告签订《房地产买卖及居间合约》后，原告按约向被告支付了购房定金50000元，并获得银行按揭贷款发放许可。但被告在收到原告的定金后未按期履行交房义务（即2019年1月19日前履行交房义务），且在原告获得按揭贷款发放许可后未配合办理房屋解押手续。经原告多次催促，被告始终拒绝履行上述合同义务。为此，2019年12月31日，原告委托经纪方向被告发送《履约催告函》，要求被告配合原告办理房屋解押手续。截止原告起诉之日，被告仍未依约履行相关义务。根据《房地产买卖及居间合约》约定，原告有权要求解除合同，并要求被告承担支付违约金、罚息、逾期交房违约金并双倍返还定金。综上，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起本案诉讼。 田蒙辩称，1.因原告存在违约行为且至今未履行支付首付款义务，导致合同无法继续履行，我方同意解除合同。我方保留要求原告承担违约责任及赔偿因错误保全导致被告损失的权利。2.我方不存在任何违约行为，不应当支付任何违约金及原告支付的相关费用。双方约定的收取定金后10日内交付物业并非双方的真实意思表示，双方已经通过微信、电话及经纪方提供的模板材料确认交付物业的时间是在原告支付首付款后才交付物业。我方在签订合同当日已将房产证、相关契税发票、钥匙均交付给经纪方，即使按照合同约定，被告已经履行交付物业的义务，我方不存在违约行为。我方于签订合同当日已经到邮政储蓄银行办理结清贷款手续，只要原告按时将首付款支付至指定账户，即可解除抵押。我方对原告诉请的各项费用不予以认可。 第三人城秀公司、优生活公司未作出答辩，亦未提交任何证据。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实和证据，于下文论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年12月9日，田蒙作为卖方、甲方，粟永誉作为买方、乙方，城秀公司作为经纪方、丙方，优生活公司作为管理方、丁方共同就粟永誉购买田蒙名下案涉房屋签订一份《房地产买卖及居间合约》，约定包括但不限于以下内容：第一条交易标的及权属情况：1.物业地址为南宁市良庆区绿地国际花都XX号楼XX单元XX层XXXX号房（以下简称该物业），房屋建筑面积为91.12平方米；3.买卖双方确认权属现状为该物业处于抵押状态无查封，由卖方向抵押权人申请还款。买方待卖方物业注销抵押后再办理过户手续。4.物业处于抵押状态，抵押权人为中国邮政银行，未结清金额58万元。待甲方办理房屋《不动产权证书》后，双方同意注销处理方式由乙方支付部分房款并用于提前还款解押使用，不足部分由甲方自行负责。第二条交易的税、费：1.买方同意缴纳税费中包括契税、增值税及附加、综合税、个人所得税、工本费、产权登记费、评估费、权籍调查费、产权转移印花税、抵押登记费、权证费、垫资解押。第三条物业交付：现双方确认物业交付标准为现固有装修带家电家具、不带租约。第五条合约违约责任：2.如卖方违约的，须在五个工作日内除无息退还买方已付楼款以及承担赔偿买方已支付给经纪方的服务费、交易所产生的费用或承担赔偿经纪方居间佣金损失外，同时须支付与定金同等数目之金额（包含未付定金）作为违约赔偿给买方。如卖方不依约退还及违约款项的，每逾期一天则以应退还的违约款项为基数，按同期银行贷款利率的四倍计算利息支付给买方作为罚息赔偿，至支付全部应退还及违约款项为止。3.如买方违约的，须在五个工作日内赔偿卖方应支付给经纪方的服务费外，同时卖方有权没收买方已付定金与追究其未支付定金作为赔偿金，且卖方有权将该物业另行出售，如买方不依约支付违约款项的，每逾期一天则另按同期银行贷款利率的四倍计算利息支付给卖方作为罚息赔偿，至支付全部违约款项为止。4.逾期交房约定：卖方未按约定期限将该物业交付买方使用的，每逾期一天，按该物业成交价的万分之四向买方支付逾期交房违约金；买方未按约定支付房款的，每逾期一天，须按所拖欠房款的万分之四向卖方支付违约金。第六条经纪方的收费标准及权利义务：1.买方支付居间服务佣金44520元。2.鉴于经纪方已完成了该房产居间服务，除经纪方原因或不可抗力因素外，该居间服务费均不予退还或免除。买卖任何一方或双方违约导致合约不能履行造成经纪方居间佣金损失的，经纪方有权追究违约方承担赔偿。若造成经纪方损失的，经纪方有权向违约方全额追究该损失。第七条合约变更、免责及处理争议方式：2.经纪方已就本合约所有款项向买卖双方作详尽解释，并如实告诉所掌握的信息单包括但不限于房地产交易政策、交易流程、税费标准、经纪方服务内容、收费标准、各方权利义务、违约责任等内容。各方对合约条款与交易流程均无异议并完全了解合同所列事项，且均从对方处得到合理解释，各方按照合约关系承担义务，本合约签订后，若非四方任何一方或不可抗力原因，导致交易拖延办理或无法履行时，则各方同意有关交易日期按交易流程相对顺延或协商解除，并根据不可抗力的影响及规定，部分或全部免除责任。3.因本协议的履行发生的纠纷，四方应协商，协商不成的，各方按照合约关系应向本次交易的房屋标的所在城区管辖人民法院提起诉讼。法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方（败诉方）承担对方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全执行费、律师费、差旅交通费、过户税等）。第九条成交价及付款方式：1.该物业成交价1590000元，此成交价包含该物业卖方交付前已开通的杂费（包括但不限于煤气管道、有线电视、电话初装费、房屋维修基金等入住费用及约定随房出售的设施物品等），交易所产生税费不计入成交价款，买卖双方在产权过户时应如实申报成交价格。2.买方付款方式为商业贷款。3.第一部分房款【定金款】50000元，签约当天买方须向卖方一次性支付上述定金，并转为购房款，卖方应在经纪方通知下配合进行产权查档。第二部分房款【首付款】550000元，买方同意在买方银行贷款申请通过后，卖方贷款银行通知可办理提前还贷手续，还款解押扣款当日支付给卖方。注：买方同意在银行按揭贷款申请审批通过（一次性付款或公积金贷款除外）且卖方银行已通知可提前还贷结清，还款解押扣款当日，将首付房款转入卖方还款银行扣款账号内并用于卖方银行解押之使用，卖方不得挪作他用，否则将视为卖方违约。第三部分房款【尾款】990000元，买方在过户出证及抵押登记手续完成银行并领取不动产登记证明后，由买方贷款银行直接划给卖方，如由垫资方垫资解押或垫付款项的，则由卖方与垫资方完成此款项结算。合同签订当日，粟永誉向田蒙支付了案涉房屋的购房定金50000元，田蒙向粟永誉出具了一份等额《收条》。 2019年12月9日，案涉房屋所收取费用在《优居房地产交易收费预算表》记载为：居间服务费44520元、契税23850元、过户登记费80元、工本费10元、抵押登记费80元、评估费7950元、权证过户手续费2000元。该预算表上有原被告签字确认。同日，粟永誉支付了佣金44520元、评估费7950元、权证过户手续费2000元。 2019年12月9日，田蒙向城秀公司递交《不动产权证》、《税收完税证明》，城秀公司向田蒙出具一份加盖公司公章的《优居房屋证件呈件表》。 2020年1月10日，北京大成（南宁）律师事务所与粟永誉签订一份《委托代理协议（个人）》。同日，北京大成（南宁）律师事务所向粟永誉出具一份名为诉讼代理、律师代理费的《广西增值税普通发票》金额为13000元。 另查明，粟永誉支付50000元定金后，田蒙并未把房屋交付粟永誉。之后原告仍然继续办理按揭手续，但双方对涉案房屋如何办理解押产生争议，致使合同无法继续履行。 本院认为，原告、被告、两第三人签订的《房地产买卖及居间合约》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。现原、被告均同意解除涉案合同，而涉案合同主要是原、被告双方之间关于房屋买卖的约定，两第三人在涉案合同中只是处于居间人的地位，且两第三人均未到庭，现作为涉案合同主要义务履行方的原、被告均表示不再继续履行合同，故对于原告诉请解除合同，本院予以支持。 关于原告诉请被告双倍返还定金100000元的问题。原告主张被告未按约交房及未按约配合办理房屋解押手续，根据合同约定应双倍返还定金。本院认为，从双方提交的证据和陈述来分析，在原告支付50000元定金后，被告并未把房屋交付给原告，而是要求在首付款支付完毕之后再交付房屋给原告。虽然被告违反了合同约定的交房时间，但是在此节点上，从原告仍然继续办理按揭贷款手续，双方之后仍然继续就如何办理房屋解押手续等问题进行协商可以认定双方仍然愿意继续履行合同，被告该违约行为并未致使合同解除。而本案合同无法继续履行的根本原因系在于双方对于房屋解押手续如何办理存在分歧。合同中约定办理房屋解押手续为：“买方（原告）同意在银行按揭贷款申请审批通过（一次性付款或公积金贷款除外），且卖方（被告）银行已通知可提前还贷结清，还款解押扣款当日，将首付房款转入卖方（被告）还款银行扣款账号内并用于卖方银行解押之使用，卖方不得挪作他用，否则将视为买方（原告）违约。”原告要求被告应一并到场办理解押；被告则认为其人在外地不方便来南宁，原告直接把款项存入还款银行账号即可。因双方对如何办理房屋解押存在争议，致使合同无法继续履行。合同中只约定了解押款如何支付，但对于支付解押款之后如何办理解押并未有明确约定，也未能达成补充约定，故导致合同无法履行，因约定不明导致合同无法履行，属于不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。现双方均同意解除合同，合同解除之后，被告应将原告支付的50000元定金予以返还。现双方对于合同解除均无过错，原告诉请被告双倍返还定金，本院不予支持。 关于原告诉请被告支付逾期交房违约金的问题。被告主张双方约定的收取定金后10日内交付物业并非双方的真实意思表示，双方已经通过微信、电话及经纪方提供的模板材料确认交付物业的时间是在原告支付首付款后才交付物业。其次，其在签订合同当日已将房产证、相关契税发票、钥匙均交付给经纪方，即使按照合同约定，被告已经履行交付物业的义务，其不存在违约行为。本院认为，1.被告微信、电话与经纪方的沟通并非与原告的沟通，并不能代表原告的意思表示；2.被告与原告的微信沟通中，原告并未同意变更交房的时间；3.经纪方提供的模板材料并不属于合同，最终约定应以合同为准；4.被告主张交付钥匙给经纪方应视为其已交付房屋，但合同中并未如此约定，交付钥匙给经纪方并不等同于交付房屋给原告。故本院对被告该主张不予采信。本案中，原被告均未提交任何证据证明原告的实际损失，因违约金以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，综合考虑本案事实，原告的实际损失应认定为：定金支付之日至合同解除之日银行同期贷款利息损失。 关于原告诉请被告支付不配合办理购房手续违约金的问题。如上所述，购房手续无法继续办理系合同中对于支付解押款之后如何办理解押并未有明确约定，属于不可归责于双方当事人的原因，故对于原告该诉请不予支持。关于原告诉请被告支付佣金损失的问题。如上所述，因约定不明导致合同无法继续履行，属于不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。故对原告该诉请不予支持。如中介公司存在过错，原告可另行主张。 关于原告诉请被告支付过户费损失、评估费损失的问题。该两项费用系中介公司收取，原告可另行向中介公司主张。 关于原告诉请被告支付未清偿双倍定金、居间佣金损失、产权过户费损失、评估费损失罚息的问题。如上所述，原告诉请各项费用的罚息，但在本案中各项费用并未得到完全支持，且原告已诉请违约金，再继续主张罚息属于重复主张。故本院不予支持。 关于原告诉请的律师费，因原告的诉请只得到部分支持，故本院酌定支持3000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除粟永誉与田蒙、广西城秀房地产咨询有限公司、南宁优生活房地产代理有限公司于2019年12月9日签订的《房地产买卖及居间合约》； 二、田蒙向粟永誉返还50000元定金； 三、田蒙向粟永誉支付逾期交房违约金（违约金计算：以50000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年12月9日计至款项返还完毕之日止）； 四、田蒙向粟永誉支付律师代理费3000元。 五、驳回粟永誉的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费19873元，由粟永誉负担18673元，田蒙负担1200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  罗棋升 人民陪审员  李明建 人民陪审员  李 淞 二〇二〇年七月三十日 法官 助理  韦易芳 书 记 员  谈懿心