广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初294号 原告：施发军，男，1975年2月7日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：韦杰才，广西志明律师事务所律师。 被告：广西亚恒房地产开发有限公司，住所地南宁市西乡塘区衡阳西路。 法定代表人：王慕圣，执行董事。 原告施发军与被告广西亚恒房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后,依法适用普通程序于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告施发军的委托诉讼代理人韦杰才到庭参加诉讼；被告广西亚恒房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告施发军向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告双方于2018年4月19日签订的《南站商业广场合作建房合同》无效；2.判令被告向原告返还购房款243295元；3.判令被告向原告从2017年4月20日至本案审理终结生效判决书确定的最后还款之日止，以213750元为计算基数，按年利率百分之六向原告支付资金占用利息（暂算至立案之日2019年12月2日止，利息为33131元，以后利息另行计算）；4.判令被告向原告从2018年6月12日至本案审理终结生效判决书确定的最后还款之日止，以29545元为计算基数，按年利率百分之六向原告支付资金占用利息（暂算至立案之日2019年12月2日止，利息为2511元，以后利息另行计算）；5.本案诉讼费由被告承担。原告以第一项诉讼请求中双方签订合同的时间有误为由，更正第一项诉讼请求为：1.判决原、被告双方于2017年4月19日签订的《南站商业广场合作建房合同》无效。事实和理由：2017年4月19日原告与被告签订《南站商业广场合作建房合同》，被告将在坐落于南宁市江南区沙井大道西侧、南站大道北侧第一层W-AX号商铺出售给原告，建筑面积为18.81平方米，单价为每平方米18250.66元，合计总价为343295元。2018年4月19日原告向被告交付房屋款213750元，2018年6月11日又交付29545元，共交付了243295元。被告保证宅基地真实、合法，建房手续齐全，原告信以为真。事后原告得知被告所称的宅基地并没有土地使用权证，建房也无任何手续，属于非法建筑，被告也未办理房屋预售许可证。原告便要求与被告解除合同并要求返还合作建房出资款（实为购房款）243295元，被告拒不同意，原告只好向人民法院提起诉讼。综上所述，原告认为：原告与被告签订合作建房合同，合同约定被告将建成后的坐落于南宁市江南区沙井大道西侧、南站大道北侧第一层W-AX号商铺出售给原告，原告共向被告交纳了243295元购房款。事后原告与被告没有任何共同建房的行为，被告也不要求原告共同建设、共同经营、共担风险，原告与被告签订的合同名为合作建房合同，实为房屋买卖合同。被告建房使用的宅基地无土地使用权证，建房无任何手续，属于非法建筑，被告也未办理房屋预售许可证，双方签订的合同不符合法律规定，是无效合同。被告应向原告退还全部购房款，并支付资金占用利息损失。为维护自己的合法权益，原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国规划法》、《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规的规定向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告广西亚恒房地产开发有限公司未提交书面答辩意见和证据。 根据原告的起诉，本案重点调查的问题为：1.原告与被告签订的《南站商业广场合作建房合同》是什么性质的合同？该合同的效力应如何认定？2.原告要求被告返还购房款及支付相应的利息是否有依据？ 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提交的证据经本庭核实，内容真实，来源合法，与本案待证事实具有关联性，能够互相印证，本院予以采信，作为定案的依据。 经审理查明：2017年4月19日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订一份《南站商业广场合作建房合同》（编号NZSYGC000W-A8），合同所称的合作建房是指由被告和南宁市江南区沙井街道智和村三组共同开发建设项目，原告愿意出资合作建房所享有约定房屋在约定年限内的使用权。在签订合同前，被告应当向原告出示有关证书、证明文件。合同约定：甲方为南宁市江南区沙井大道西侧、南站大道北侧【南站商业广场】项目的投资开发商，土地使用年限自2018年8月30日至2068年8月29日止，共50年。项目规划用途为回建住宅用地，项目建设用地批准书证号为南宁市（县）2016南国土批字第X号。原告参与合作建房所获得商铺位于南站商业广场一层W-AX号商铺，建筑面积18.81㎡。该商铺经双方约定，原告同意以折合单价每平方米18250.66元，总价343295元整，该款原告给付被告后获得该商铺约定使用期限内的使用权。双方合作建房使用权期限自2019年2月3日至2068年8月29日止。原告选择分期付款，首期款213750元在签署本合同时支付，2017年6月20日一周内交纳合作建房款129545元。被告须在2019年2月3日前，将已通过工程竣工验收之商铺交付原告使用。使用期届满后，原告须无条件将商铺经营使用权退回被告。 另查明：在同一天，原告与被告签订另一份《南站商业广场合作建房合同》（编号NZSYGC000W-A9），约定原告参与被告合作建设的商铺位于南站商业广场一层W-AXX号商铺，建筑面积为10.23㎡。该商铺折合单价每平方米18250.73元，总价186705元。原告在签订合同时支付首期款116250元，2017年6月20日一周内支付70455元。 原告在签订合同当天向被告支付上述两个商铺的首期款共330000元，其中W-AX号商铺的首期款为213750元，W-AXX号商铺的首期款为116250元。2018年6月11日原告再向被告支付上述两个商铺的第二笔款100000元。对于第二笔款，原告解释是支付W-AXX号商铺余下的房款70455元，剩余部分是支付W-AX号商铺房款29545元。 原告确认，在签订合同时，被告并未依照约定向其提供南站商业广场项目建设工程规划许可证等材料，经原告到相关职能部门核实，相关职能部门反映南站商业广场项目亦未办理建设工程规划许可证等证件。合同约定的商铺未向原告交付。 本院认为：被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己答辩、举证、质证权利的放弃，应承担对自己不利的法律后果。 原、被告签订的《南站商业广场合作建房合同》，名为双方合作建房模式建设房屋，但合同中并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容。按照双方合同的约定，原告支付价款后，享有涉案商铺的使用权，双方约定商铺使用期届满，原告将商铺使用权退还被告。双方的合同符合租赁合同特征，应成立租赁合同。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”规定，因被告所建设的涉案项目商铺无证据证明已取得建设工程规划许可证，故原告与被告之间签订的《南站商业广场合作建房合同》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的合作建房合同无效，被告收取的合作建房款应当返还给原告。原告自认交付商铺款的情况，并未损害对方权益，本院予以确认。 在签订合同时，原告应当知道与被告签订合作建房合同的实质及可能会导致的风险，但未尽到应有的审慎注意义务，自身也有过错，应承担一定的责任。原告要求被告按银行年利率6%支付资金占用利息有悖原告自身应承担的责任。故本院对原告主张的利息不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告施发军与被告广西亚恒房地产开发有限公司于2017年4月19日签订的《南站商业广场合作建房合同》（编号为：NZSYGC000W-A8）无效； 二、被告广西亚恒房地产开发有限公司返还原告施发军款项243295元； 三、驳回原告施发军的其他诉讼请求。 上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费5484元，由原告施发军负担701元，由被告广西亚恒房地产开发有限公司负担4783元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周福升 人民陪审员  曾胜利 人民陪审员  韦玲玲 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  周 微 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。