广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初10075号原告（反诉被告）深圳市振海标签印刷有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道新木社区新园工业区**第**，统一社会信用代码91440300618904351K。法定代表人刘初香，该公司总经理。委托诉讼代理人李良军，广东吾信律师事务所律师。被告（反诉原告）邓露，女，汉族，1985年10月23日出生，身份证住址湖南省株洲市芦淞区，委托诉讼代理人高云杰，广东橙果律师事务所律师。原告（反诉被告）深圳市振海标签印刷有限公司与被告（反诉原告）邓露房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李良军、被告委托诉讼代理人高云杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告将位于深圳市龙岗区平湖街道新木社区新园工业区20号的工厂三楼租赁给被告，双方最后一次签订租赁合同的期限为2018年11月1日至2019年10月31日，租金为29928元（人民币，下同）。合同到期后，被告未向原告表示其不续租便自行搬离，且未清理租赁房屋内的剩余物品，违反合同义务。被告自行搬离租赁房屋未及时通知原告，并且拖欠缴纳十月份的水电费至今11151元至今，已构成严重违约。被告在租赁期间未经原告同意，擅自拆除防火门，破坏洗手间主体结构，给原告造成巨大损失。为了维护原告的合法权益，特诉请判令：1、被告将租赁房屋恢复原状；2、被告支付拖欠水电费11151元，赔偿擅自拆除房屋损失费31740元及违约金29928元，共计人民币72819元；3、诉讼费由被告承担。后，原告于2020年7月2日撤回其起诉。被告反诉称，2018年11月8日，原告与被告签订《工业厂房租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区平湖街道新木新园工业区20号3楼及宿舍4楼出租给被告，租赁期间为2018年11月1日起至2019年10月31日止，租金为29928元/月，合同签订时被告需向原告支付厂房租赁保证金，保证金为两个月租金即59856元。同日，原告与被告签订《房屋租赁合同（2）》，约定原告将位于深圳市龙岗区平湖街道新木新园工业区20号一楼食堂以北出租给被告，租赁期间为2018年11月1日起至2019年10月31日止，租金为2900元/月，合同签订时被告需向原告支付厂房租赁保证金，保证金为两个月租金即5800元。上述租赁保证金共计65656元。上述合同签订后，被告依约向原告补足租赁保证金，原告于2018年11月11日确认收到被告支付的租赁保证金65656元，并出具收据。2019年8月19日，被告告知原告不再续期。2019年10月底，被告搬离涉案厂房，依约将符合正常使用状态的涉案厂房交付给原告。经双方协商，原告同意被告将租赁保证金抵扣被告应支付的2019年10月房租20977元、2019年10月水电费11151元。抵扣后，原告应向被告退还租赁保证金33528元。被告多次要求原告退还剩余的租赁保证金，均未果。综上，被告为了维护自身的合法权益，特向法院起诉请求：一、原告（反诉被告）向被告（反诉原告）退还租赁保证金33528元；二、原告（反诉被告）承担本案的诉讼费用。被告的反诉辩称，被告反诉请求没有事实依据，原告与被告签订的租赁合同到期后，被告未向原告表示其不续租，便自行搬离，为清理全部堆积于租赁场地内的剩余物品，给原告造成较大的清理工作量，违反了合同的相关义务。被告自行搬离租赁场未及时通知原告，拖欠原告2019年10月份的水电费11151元，已严重构成违约。被告在租赁期间未经过原告的同意，擅自拆除租赁房屋内的防火墙，破坏洗手间的主体结构，给原告造成损失后，原告与被告也进行了协商，但被告对此不予承认。根据原被告双方签订的租赁合同，以及根据合同法的相关合同的规定，被告应当在合同到期后尽到合同的后义务，应当按照租赁合同的相关约定进行善后处理，被告未尽到相关的通知义务，且造成原告的一定损失，所以原告将租赁保证金予以扣除。经审理经审理查明，2018年11月8日原告（出租方：甲方）与被告（承租方：乙方）签订《工业厂房租赁合同》，约定乙方承租甲方位于深圳市龙岗区平湖街道新木新园工业区20号厂房三楼和宿舍四楼，共计1392平方米。内容如下：第二条约定，1、租赁期限自2018年11月1日起至2019年10月31日止。2、租赁期限届满，甲方有权收回出租的厂房，乙方应如期归还。合同期满乙方如需继续承租的，应于租赁期满前三个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后重新签订租赁合同。第三条约定，1、甲、乙双方约定，该厂房租赁建筑面积每平方米租金为21.5元，月租金为29928元。2、甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为两个月租金。租金应预付一个月，租金按月支付，支付日期在支付月10日前向甲方支付租金。第五条约定，租赁期间乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障时，乙方应自行负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。乙方对另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应向甲方报请有关部门批准后，方可进行。第六条约定，租赁期间满后，该厂房归还时，应符合正常的使用状态。2015年11月1日，原、被告双方就上述厂房三楼和宿舍四楼签订过一份《工业厂房租赁合同》，租赁期限自2015年11月1日至2018年10月30日止。2018年11月8日原告（出租方：甲方）与被告（承租方：乙方）签订《房屋租赁合同（2））》，约定：乙方承租甲方位于深圳市龙岗区平湖街道新木新园工业区20号一楼食堂以北（原放石头房间，不包含房子里边位于楼梯下的小房间）；租赁期限自2018年11月1日起至2019年10月31日止；月租金为2900元，甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月租金；租金应预付一个月，按月支付，支付日期在支付月10日前随三楼厂房租金一并向甲方支付租金。该合同的其他条款与《工业厂房租赁合同》一致。2018年11月11日被告向原告将交纳了上述押金59856元、5800元，共计65656元。原告收取后向被告出具了收据。另查，涉案房屋无房产证或建设工程规划许可证。本案在审理过程中，原告撤回其起诉，本院已另行裁定准许其撤回起诉。本院认为，因涉案房屋未办理房屋所有权证或取得建设工程规划许可证等合法报建手续，因此原告与被告签订的《工业厂房租赁合同》及《房屋租赁合同（2））》系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，原告收取被告的厂房、宿舍的租赁保证金共计65656元应退还给原告。因被告确认拖欠原告2019年10月的租金20977元、2019年10月的水电费11151元，并同意抵扣该两笔费用，则原告应将剩余的租赁保证金33528元退还给被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原告（反诉被告）深圳市振海标签印刷有限公司应于本判决生效之日起三日内向被告（反诉原告）邓露退还履约保证金33528元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉受理费319.1元（被告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  吕 亮人民陪审员  吕春明人民陪审员  唐 虹二〇二〇年九月三十日书 记 员  方雯婷