上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初17837号原告(反诉被告)：上海中易服饰有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：孙翠香，执行董事。委托诉讼代理人：王禕峰，上海兰迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张群，上海兰迪律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海贝肯建设发展有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：刘次圣，董事长。委托诉讼代理人：朱静洁，上海市竞业律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦毅，上海市竞业律师事务所律师。原告上海中易服饰有限公司(以下简称“中易公司”)诉被告上海贝肯建设发展有限公司(以下简称“贝肯公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，被告贝肯公司提起反诉。本案先适用简易程序，于2020年4月28日转为普通程序，于2020年5月18日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王禕峰、张群，被告委托诉讼代理人朱静洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中易公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还国权北路XXX弄XXX号XXX楼XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)保证金109,932元，能源押金1,309.5元；2、判令被告赔偿系争房屋装修损失290,900元；3、判令被告支付违约金109,932元；4、判令被告支付赔偿金109,932元;5、诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年9月，中易公司原员工秦某某与贝肯公司就系争房屋签订了《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》，约定租赁期限自2017年9月30日起至2022年9月29日止，租金为36,644元/月，2017年9月30日至2017年12月30日为免租期。现阶段物业管理优惠价6,285.6元/月，原告应于合同签订3日内支付保证金109,932元，能源押金1,309.5元。同时约定，违反合同一方应向另一方按月租金的三倍支付违约金；若违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿；一方违反保密协议，应支付不低于3个月租金的赔偿金等条款。2018年9月27日，上海杨浦区科技创业中心有限公司(以下简称“杨浦科创公司”)出具《情况说明》，称因贝肯公司未按约定向其支付租金，杨浦科创公司与贝肯公司的租赁合同已解除，并于2018年10月起收回系争房屋。2018年12月18日，贝肯公司与杨浦科创公司共同出具《租赁合同解除情况说明》，贝肯公司明确于2018年9月30日单方解除与中易公司之间的租赁合同。中易公司认为贝肯公司已根本违约，故现诉至法院。被告贝肯公司辩称并反诉称：租赁合同及补充协议是贝肯公司和秦某某签订的，基于合同主体，原告的诉请无依据。针对合同权利人，被告同意退还保证金109,932元，能源押金1,309.5元。贝肯公司无违约行为，中易公司没有发生实际损失，违约金数额过高，所以不同意原告其他全部诉请。租赁期间，物业公司通知“物业管理费自2018年1月1日起恢复至20元/平方米/月”，中易公司自2018年1月至9月期间按优惠期间的价格12元/平方米/月支付了物业管理费，尚有8元/平方米/月的差额未支付。与此同时，中易公司尚有2018年7-9月电费11510.04元未付。故提出反诉诉请：1、反诉被告支付自2018年1月至9月物业管理费差价37,713.6元(差价8元*523.8平方米*9个月)；2、反诉被告支付2018年7-9月电费11,510.04元；3、反诉被告支付2018年7-9月电费滞纳金，计算方式：以11,510.04元为基数，按照每天0.5%标准至实际支付之日止；4、本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告中易公司反诉辩称：不同意反诉诉请。贝肯公司未提供和物业公司的合同，未证明物业管理费收费标准，也未提供物业公司向贝肯公司追缴物业费差价的依据。中易公司与贝肯公司签订的租赁合同及补充协议中已明确约定了物业管理费现阶段优惠价12元/平方米/月。如果物业公司违反合同约定擅自取消优惠价格并提高费用标准，这种行为应当取消。电费使用分为办公照明和办公动力，贝肯公司反诉诉请中的电费金额超出正常办公照明费用，不合常理，且收费通知单是贝肯公司制作，未提供抄表数据。按照电费1.2元/每千瓦时标准，乘于抄表数，也不是反诉诉请中的金额。按照双方租赁合同第3.4条和第6条规定，电费滞纳金的收取主体是物业公司，物业公司实际未追缴滞纳金。根据物业管理规定，物业公司也不能向业主收取其他额外费用，所以贝肯公司滞纳金的主张无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋权利人为案外人杨浦科创公司。2017年3月，杨浦科创公司(出租方、甲方)与贝肯公司(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》，《上海市房屋租赁合同》约定：甲方出租给乙方的房屋座落在本市国权北路XXX弄XXX号XXX室-XXX室、XXX室-XXX室、XXX室-XXX室、XXX室-XXX室(部位)，房屋出租建筑面积为9,061.80平方米，用途为办公，甲方作为房地产权利人与乙方建立租赁关系，租赁期限自2017年4月1日起至2028年1月31日止。月租金总计为551,259.5元。根据乙方经营方式甲方同意乙方转租。租赁合同就解约条件、违约责任等作了约定。《补充协议》约定：2017年4月1日至2021年1月31日每月租金为551,259.5元，2021年2月1日至2023年1月31日每月租金为578,822.5元。物业管理费20元/平方米/月(包括公共设施能耗费及公共设施维修费)，现阶段优惠价12元/平方米/月，每月108,741.6元，具体以物业公司收费标准为准。2017年9月，贝肯公司(出租方、甲方)与案外人秦某某(承租方、乙方)就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》，《上海市房屋租赁合同》约定：1-1条，甲方出租给乙方的房屋座落在本市国权北路XXX弄XXX号XXX楼-XXX室，房屋出租建筑面积523.8平方米，用途为办公；1-2条，甲方确认其是本合同所述房屋唯一合法出租者，可以向乙方合法出租；2-1条，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公、科研使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；3-1条，甲乙双方约定，甲方于2017年9月30日向乙方交付该房屋，交房状态按现状交房，房屋租赁期自2017年9月30日至2022年9月29日止；4-1条，......月租金总计为36,644元；4-2条，乙方应于每支付月15日前向甲方支付次月租金、物业管理费。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金和月物业管理费的0.5%支付违约金；5-1条，......本合同签订后3日内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为3个月租金,即109,932元，能源押金即1309.5元......，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；5-2条，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担；9-2条，......违反合同的一方，应向另一方按月租金的叁倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分......；10-4条，租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应向乙方支付违约金。若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。《补充协议》约定：1-1条，2017年9月30日至2020年9月30日每月租金为36,644元，2020年9月30日至2021年9月29日每月租金为39,830元，……；1-2条，房租计租起始日为2017年9月30日，房屋租赁终止日期为2022年9月29日，其中2017年9月30日至2017年12月30日为免租期......；2-1条，房屋租金及物业管理费支付采取分时段支付的方式。自起租之日起，每一个月为房租、物业管理费支付时段；2-2条，乙方应于每个支付时段的前一个月15日前向甲方支付下一个时段的房屋租金及物业管理费；3-1条，本合同签订之日起3个工作日内，乙方向甲方支付本合同中的房屋保证金及能源押金；3-2条，物业管理费20元/平方米/月(包括公共设施能耗费及公共设施维修费)，现阶段优惠价12元/平方米/月，每月6,285.6元，具体以物业公司收费标准为准。物业管理费自2017年9月30日起收取；3-3条，电费1.2元/千瓦/时，水费5.25元/立方；3-4条，水(指单独计量用水)、电、通讯等费用凭单据按月结算，由物业管理公司按计量值向乙方出具收费通知单之日起5个工作日支付，如逾期十五天以上则按收费金额每天收取0.5%的滞纳金；7-3条，保密协议：甲乙双方保证在本合同讨论、签订、执行过程中所获悉属于对方的且无法自公开渠道获得的文件、资料及本合同签订的内容予以保密，未经双方同意任何一方不得向第三方泄露任何涉及对方的商业秘密及本合同内容，如果一方违反上述保密协议的，应承担违约责任并赔偿对方由此造成的损失，赔偿金不低于3个月租金，如果3个月租金不以弥补对方造成的损失，还应据实赔偿。审理中，本院询问案外人秦某某与贝肯公司租赁合同及补充协议签订事宜，秦某某称其和贝肯公司签订房屋租赁合同及补充协议时为中易公司的CEO，与中易公司创始人戴金芝系男女朋友关系，2017年底从中易公司离职。系争房屋最开始的一两个月租金支付虽然从其银行卡流转，但是钱是公司的，之后的房租、保证金、能源押金及装修费用都是中易公司支付。系争房屋是为公司借的，一直由中易公司使用，交付时为毛坯状态，中易公司主张贝肯公司退还保证金、能源押金其无异议。秦某某、中易公司同意系争房屋的合同权利义务由中易公司承担，贝肯公司亦认可中易公司承担该份合同权利义务。2018年9月27日，案外人杨浦科创公司向中易公司出具一份情况说明，载明鉴于贝肯公司未按照与杨浦科创公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》约定支付房租，杨浦科创公司于2018年9月5日向贝肯公司送达律师函解除上述合同及协议。根据合同法第九十三条、第九十六条规定，贝肯公司、杨浦科创公司之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》已告解除。自2018年10起，杨浦科创公司收回贝肯公司承租的房屋。2018年10月10日，案外人杨浦科创公司向中易公司出具一份《租赁要约函》，载明：本公司系上海市国权北路XXX弄XXX号XXX室-XXX室、XXX室-XXX室、XXX室-XXX室、XXX室-XXX室共计9061.80㎡房屋的产权人。鉴于原承租人上海贝肯建设发展有限公司未按约向我司支付房租,我司已通知其解除《房屋租赁合同》,并已将该情况向你司说明。根据《上海市房屋租赁条例》第三十二条规定：房屋转租期间,租赁合同解除的,转租合同应当随之解除。因此,你司向上海贝肯建设发展有限公司承租的房屋已不具有使用权。为营造一个良好的经营环境,保障你司的切身利益,我司诚挚向你司发出要约,如你司需继续使用上述房屋,在收到本函之日起七日内与我司商洽签订《房屋租赁合同》事宜。2018年12月18日，案外人杨浦科创公司与贝肯公司签署一份《租赁合同解除情况说明》载明：上海杨浦科技创业中心有限公司(以下简称杨科创)与上海贝肯建设发展有限公司(以下简称贝肯建设)于2017年3月签订国权北路XXX弄XXX号XXX-XXX层的办公用房《租赁合同》及《补充协议》。经双方经协商一致,原签订的《租赁合同》及《补充协议》于2018年9月30日解除,贝肯建设与次承租人签订的《租赁合同》及《补充协议》到2018年9月30日为止,贝肯建设将与次承租人签订终止协议,租赁期间所发生的全部费用由贝肯建设与次承租人进行结算。自2018年10月1日起将由杨科创与次承租人签订租赁合同,租赁合同条款将延续原有次承租人与贝肯建设所签订的合同条款内容,杨科创方面将不会增加不利于次承租人的条款内容。自2018年10月1日起所发生的房屋租金、物业管理费、水电费等全部费用均由次承租人向杨科创进行支付。另查，杨浦科创公司作为原告与中易公司作为被告排除妨害纠纷一案本院于2019年8月30日立案受理，案号为(2019)沪0110民初16432号。该案经审理达成调解协议，本院出具民事调解书，调解协议如下：一、被告上海中易服饰有限公司应于2019年10月1日之前迁出上海市杨浦区国权北路XXX弄XXX号XXX楼XXX室房屋，并将该房屋返还给原告上海杨浦科技创业中心有限公司；二、被告上海中易服饰有限公司应向原告上海杨浦科技创业中心有限公司支付上海市杨浦区国权北路XXX弄XXX号XXX楼XXX室房屋自2018年10月1日起至2019年9月30日止的房屋使用费377,136元；该款分八期支付，应于2019年10月31日之前支付47,142元，应于2019年11月30日之前支付47,142元，应于2019年12月31日之前支付47,142元，应于2020年1月31日之前支付47,142元，应于2020年2月29日之前支付47,142元，应于2020年3月31日之前支付47,142元，应于2020年4月30日之前支付47,142元，应于2020年5月31日之前支付47,142元；三、被告上海中易服饰有限公司应向原告上海杨浦科技创业中心有限公司支付上海市杨浦区国权北路XXX弄XXX号XXX楼XXX室房屋自2018年10月1日起至2019年9月30日止的物业管理费125,712元；该款分八期支付，应于2019年10月31日之前支付15,714元，应于2019年11月30日之前支付15,714元，应于2019年12月31日之前支付15,714元，应于2020年1月31日之前支付15,714元，应于2020年2月29日之前支付15,714元，应于2020年3月31日之前支付15,714元，应于2020年4月30日之前支付15,714元，应于2020年5月31日之前支付15,714元；四、如被告上海中易服饰有限公司未按本调解协议约定的期限支付任意一期钱款，原告上海杨浦科技创业中心有限公司有权要求被告上海中易服饰有限公司一次性付清上述全部费用；五、双方就本案无其他争议。贝肯公司于2018年1月29日、4月9日、5月10日、6月11日、7月9日、8月9日通过电子邮件形式分别向中易公司发出房租、物业费、电费收费通知单，均载明：物业管理费自2018年1月1日起恢复至20元/平米/月，此表格中仍按12元/平米/月计算，待物业管理中心正式下发物业管理费调整通知后统一补差价。2018年9月10日，贝肯公司向中易公司发出收费通知单电子邮件，附件《关于调整物业管理费通知》内容为上海中心大厦置业管理有限公司湾谷科技园物业管理分公司向杨浦科创公司发出情况说明，载明依据《前期物业委托管理合同》及《物业服务合同》，自2018年1月1日起，中国上海杨浦区国权北路XXX弄XXX号物业管理费标准为人民币20元/平米/月。2018年12月14日，贝肯公司发给中易公司《收费通知单》上载明：项目为办公照明和办公动力，收费标准为系争房屋电表读数，所属时间为2018年7月1日至2018年9月30日，应交款项合计11,510.04元。审理中，贝肯公司向本院提供一份杨浦科创公司(出租方、甲方)与贝肯公司(承租方、乙方)签订的《协议书》，载明：甲、乙双方于2017年3月签订了国权北路XXX弄XXX号701-704室、801-804室、901-904室、1001-1004室的办公用房《租赁合同》及《补充协议》,因乙方逾期支付租金及物业管理费等问题,经协商,甲、乙双方就合同解除所涉及的相关问题达成协议。第一条、合同的解除：1、《租赁合同》及《补充协议》于2018年9月30日解除,乙方与次承租人的《租赁合同》随之解除;2、乙方应于本协议签订之日起十五日内与次承租人办理合同解除的手续;3、甲、乙双方解除《租赁合同》后,乙方应通知次承租人与甲方建立租赁关系。第二条、物业管理费的支付：1、原上海中心大厦置业管理有限公司于2018年1月15日授权甲方对租赁标的物进行收取物业管理费,并自2018年1月1日起将原12元/平方米/月调整为20元/平方米/月,乙方已知晓;2、乙方应于2018年12月31日之前向甲方支付2018年1月1日至2018年9月30日的物业管理费,总计1,631,124元整;3、甲方收到上述款项后应向乙方出具增值税发票。第六条、关于乙方与次承租人的合同解除：1、本协议签订之日后,就不愿与甲方建立租赁关系的次承租人,由乙方负责将该部分租赁标的物原样返还甲方,并妥善处理相关事宜;2、乙方返还甲方租赁标的物时,除可移动属于乙方购置的家具外,其余物品不得擅自占有。审理中，中易公司、贝肯公司确认就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年9月30日解除。中易公司确认尚未支付系争房屋2018年7-9月电费。2020年1月13日，中易公司就系争房屋剩余租赁期内装饰装修残值申请法院进行评估，后于2020年3月20日撤回评估申请。以上事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、收费通知单、情况说明、租赁要约函、银行业务回单、协议书、邮件截图、通知、案外人秦某某陈述及当事人陈述等证据予以证明，并经法庭质证，本院对上述事实予以认定。本院认为，贝肯公司虽与案外人秦某某就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。审理中，秦某某称其于2017年底离职，合同实际履行人是中易公司，中易公司也表示愿意承担合同的权利义务，贝肯公司亦认可中易公司承担该份合同权利义务，本院应予准许。因贝肯公司逾期向杨浦科创公司履行付款义务构成违约，导致双方签订的包括系争房屋在内的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年9月30日解除，原、被告确定双方的转租合同也于同日解除。合同解除后，贝肯公司应当退还中易公司已支付的保证金、能源押金，审理中，中易公司虽未提供保证金、能源押金支付凭证，但贝肯公司予以认可并同意退还，本院应予准许。中易公司主张装修损失一节，因中易公司在与贝肯公司合同解除后，就系争房屋的使用期限等另与杨浦科创公司达成调解协议，故本院不予支持。因导致合同解除的过错责任在贝肯公司一方，故贝肯公司应依照约定承担违约责任，中易公司既主张了违约金109,932元，又主张赔偿金109,932元，系重复计算违约责任，本院酌定贝肯公司承担违约赔偿金109,932元。双方的《补充协议》中明确约定物业管理费20元/平方米/月，现阶段是按照优惠价12元/平方米/月收取，贝肯公司已通过电子邮件形式多次向中易公司发出房租、物业费、电费收费通知单，并转告物业公司自2018年1月1日起恢复至20元/平米/月收费及调整通知下发后统一补差价事宜，故中易公司应补付2018年1月至9月物业管理费差价，并补交未付的2018年7-9月电费。贝肯公司处尚留有中易公司的保证金、能源押金，故对贝肯公司反诉主张电费滞纳金的诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下：一、被告上海贝肯建设发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海中易服饰有限公司上海市杨浦区国权北路XXX弄XXX号XXX楼XXX室房屋租赁保证金109,932元，能源押金1,309.5元；二、被告上海贝肯建设发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中易服饰有限公司违约赔偿金109,932元；三、反诉被告上海中易服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海贝肯建设发展有限公司上海市杨浦区国权北路XXX弄XXX号XXX楼XXX室房屋2018年1月至9月的物业管理费差价款37,713.6元；四、反诉被告上海中易服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海贝肯建设发展有限公司上海市杨浦区国权北路XXX弄XXX号XXX楼XXX室房屋2018年7月、8月、9月电费11,510.04元；五、原告上海中易服饰有限公司的其余诉请不予支持；六、反诉原告上海贝肯建设发展有限公司的其余反诉诉请不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费10,020元,由原告上海中易服饰有限公司负担6,453元,由被告上海贝肯建设发展有限公司负担3,567元。反诉案件受理费731元,由反诉原告上海贝肯建设发展有限公司负担190元，反诉被告上海中易服饰有限公司负担541元。本案案件保全费3,630元，由被告上海贝肯建设发展有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈 稷审 判 员  孔 玲人民陪审员  陈铭浩二〇二〇年五月二十五日书 记 员  胡玉玺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。......第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。