宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初18361号原告：郭阳阳，男，1990年11月16日出生，汉族，宁夏宁汇达科技有限公司职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：齐维，女，1962年12月24日出生，汉族，自治区运输公司退休工人，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：孙焘，男，1984年6月23日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区（被告未到庭，该身份信息由原告提供）。被告：孙得鸣，男，1964年4月27日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区(被告未到庭，上述身份信息由原告提供)。原告郭阳阳与被告齐维、孙焘、孙得鸣物权保护纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告郭阳阳、被告齐维到庭参加诉讼。被告孙焘、孙得鸣经本院依法公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郭阳阳向本院提出诉讼请求：1.请求判令三被告归还并搬出其侵占原告名下位于银川市兴庆区安东小区8号楼2单元401室阁楼；2.请求判令三被告支付原告房屋使用费用40000元（2016年7月21日暂记至2019年11月21日，共40个月，每月房屋使用费1000元），水费2000元（2016年7月21日暂记至2019年11月21日，共40个月，每月水费50元），电费2000元（2016年7月21日暂记至2019年11月21日，共40个月，每月电费50元），每月物业费66元。各项费用共计45320元（房屋使用费40000元+水费2000元+电费2000元+物业费1320元）；3.请求判令三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与方茹琴于2016年7月21日签订房屋买卖合同，事后办理了房屋过户手续，原告为银川市兴庆区XX室及其阁楼的合法所有人。原告取得房屋所有权后，向三被告主张返还房屋，三被告拒不配合，致使原告合法权益受到损害。原告为维护合法权益将齐维、孙焘起诉至兴庆区人民法院，后法院作出(2016)宁0104民初10091号判决，判令齐维、孙焘七日内向原告返还银川市兴庆区XX室，并从该房屋内搬离。事后三被告以XX小区XX室阁楼不是原告所有为借口，长期侵占并使用，且拒绝交付阁楼、房屋的使用费、电费、水费、及物业费，影响了原告的正常的生活。原告于2018年向兴庆区法院提起诉讼，明确了银川市兴庆区XX室阁楼权属。（2018）宁0104民初8731号判决确认了银川市兴庆区XX室阁楼是房屋附属物，已由方茹琴随房屋一并出售给了原告，原告是银川市兴庆区XX室阁楼的合法所有人。（2018）宁0104民初8731号判决生效后，原告要求三被告搬离银川市兴庆区安东小区8号楼2单元401室阁楼，但三被告依旧拒绝撤离。故原告诉至法院。被告齐维辩称，原告诉讼请求不成立，恶意虚假诉讼，与事实不符合。过户是伪造的，过户签字人系伪造，所购房屋价格低于市场价格，没有给方茹琴任何钱。被告孙焘、孙得鸣未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交房产证、不动产登记信息证明、买卖合同、民事判决书各一份，证明该阁楼原告所有，属于原告个人。被告齐维对该组证据不予认可，买卖全部是虚假的。该组证据具备客观性，本院予以采信。原告提交物业费、水电费票据，证明被告居住阁楼的物业费、水电费均由被告承担。被告齐维对该组证据不予认可，阁楼不收取任何费用，该费用是四楼的费用，与阁楼没有关系。本院对该组证据的真实性予以采信。被告齐维提交声明一份、暖气费、物业费票据、判决书一份，证明阁楼不收取各种费用，房屋买卖过程中方茹琴并没有收到房屋款。原告对票据及判决书无异议，对声明不予认可，原告不知情。该申明系机打，且无出具人信息及签名，本院不予采信。被告齐维提交房产证、补充协议、发票、纳税申报表、完税凭证、促使登记证，证明房子是孙焘的财产，房屋是被告齐维出钱买的。原告对该组证据不予认可，该组证据原告不知情，原告所诉讼的目的是阁楼，该房屋的产权已经确认过了，该证据与本案无关。该组证据可以反映客观事实，本院对真实性予以采信。被告齐维提交宁夏回族自治区高级人民法院裁定书一份、和解协议书一份，证明虚假诉讼。原告对该组证据不予认可，与本案无关。该裁定书系案外人郭金凤与郭金永之间的再审裁定书，且裁定结果是驳回郭金凤的再审申请，该和解协议也为案外人郭金凤与郭金永之间达成的，该组证据无法证明存在虚假诉讼，本院对其证明目的不予采信。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2001年11月14日,被告孙焘以382460元的价格购买宏建公司开发建设的XX小区XX室及附属阁楼一套(阁楼为独立外阁楼,无产权证书)。2009年，被告孙焘的父亲孙得鸣因生意周转需要资金，而被告孙焘存在征信问题，无法申请银行贷款。孙得鸣向银融典当行借款，故被告孙焘于2009年3月23日与方茹琴签订了房地产买卖契约,约定被告孙焘以442000元的价格将涉案房屋出售给方茹琴，并将其所有的房屋过户至方茹琴名下，方茹琴再以上述房屋为孙得鸣向银融典当行的借款提供抵押担保。方茹琴并与银融典当行员工朱凤琴出具公证委托书一份，协议如不能还款，朱凤琴有权处置房屋。2015年6月4日，案外人郭金永（原告之父）以郭金凤、任志远向其借款47万元未还为由向本院提起诉讼，本院作出（2015）兴民初字第4015号民事判决书，判决郭金凤偿还郭金永借款47万元及利息，驳回郭金永对任志远的诉讼请求。判决后，郭金凤不服本院判决向银川市中级人民法院提起诉讼，银川市中级人民法院作出（2015）银民终字第1580号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后郭金凤向宁夏回族自治区高级人民法院提起再审，宁夏回族自治区高级人民法院作出（2016）宁民申369号裁定书，裁定驳回其再审申请。2016年7月2日郭金永(原告之父)作为甲方与郭金凤作为乙方签订债权债务和解协议书一份,约定:“…二、乙方用银川市银融典当行(有限公司)(以下简称银融典当行)拥有的抵押人方茹琴以其名下房屋(兴庆区XX小区XX室,147.15平方米)产权所抵押的房屋产权他项权利(因当户孙得鸣向典当行借款80万元),作为乙方偿还、全部结清甲方所有债权及其所产生利息、费用等的担保。三、因乙方用以解决双方债权、债务的属于典当行名下的房屋产权他项权利额(80万元)大大高于甲、乙双方的债权、债务等总额,甲方诉乙方所产生的诉讼费执行费等一律由甲方自行承担,乙方不承担。……”。2016年7月21日,方茹琴的委托代理人朱凤琴与原告签订银川市存量房买卖合同一份,约定被告同意将XX小区XX室房屋以50万元的价格出售给原告，并于2016年7月26日将房屋产权办理至原告名下。2016年11月3日,原告以孙焘及其母亲齐维侵占其所有的XX小区XXX室房屋为由,将孙焘及齐维诉至本院,要求孙焘、齐维撤出该房屋。本院经审理认为，《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。涉案房屋目前房屋产权登记证书登记所有权人为原告，原告于2016年7月21日与方茹琴办理了过户手续，并于2016年7月26日将房屋产权办理至原告名下。审理过程中，虽然被告主张原告以不合理的方式将涉案房屋过户至其名下，实际所有人应当为孙焘，但被告提供的证据不足以证明上述事实，同时，在被告没有证据证明不动产登记确有错误时，原告为涉案房屋的所有权人。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还，故被告应当向原告返还涉案房屋。本院遂于2016年12月29日作出(2016)宁0104民初10091号民事判决书,判决齐维、孙焘向原告返还XX小区XX室房屋,从该房屋内搬离。该判决书就该房屋阁楼问题进行处理。2018年7月17日，原告以方茹琴作为原房主保证该房屋无产权及债务纠纷，但涉案房屋阁楼仍由齐维占有为由，向本院起诉要求方茹琴腾退阁楼。本院于2018年8月9日作出（2018）宁0104民初8731号民事判决书，该判决书确认：XX小区XX室房屋已出售给原告，且已办理过户登记并交付原告使用，双方对该房屋权属并无争议，故本案争议的焦点为XX小区XX室是否包含涉案阁楼。第一、涉案阁楼虽为独立的外阁楼，与XX小区XX室并不相通，但该阁楼没有产权证书，且该阁楼是孙焘在购买XX小区XX室时一并购得，即孙焘是在购买XX小区XX室的前提下才能获得涉案阁楼，该阁楼并不能单独出售；第二、因原告与方茹琴签订的银川市存量房买卖合同中对涉案阁楼并未进行约定，故双方在履行合同产生争议时应协商确定，协商不成时按合同有关条款或者交易习惯确定。根据一般交易习惯，没有产权登记的阁楼属于房屋的附属物，出售时通常一并出售，如方茹琴认为涉案阁楼不包含在买卖合同中，应就此特别注明；第三、虽然原告是以50万元的价格购得XX小区XX室及涉案阁楼，但方茹琴实际是以该房屋及阁楼抵顶了80万元债务，故方茹琴以80万元出售XX小区XX室及涉案阁楼，与涉案房屋同地段、同类型房屋，在同时期的市场交易行情相比较也无不合理之处，且方茹琴委托其代理人与原告签订买卖合同并办理过户登记均系双方自愿，综上，涉案阁楼作为XX小区XX室房屋的附属物，已由方茹琴随XX小区XX室房屋一并出售给原告，方茹琴应向原告交付涉案阁楼。遂判决：方茹琴于判决生效之日起七日内向原告郭阳阳交付位于宁夏回族自治区银川市兴庆区XX小区XX室房屋的附属阁楼。判决后，被告仍占有该阁楼未向原告交付，故原告诉至本院，请求判如所请。另查明，2017年11月，原告通过本院强制执行，已经收回了银川市兴庆区XX小区XX室房屋。就原告诉讼涉案阁楼时，被告齐维、孙焘、孙得鸣并未作为当事人参加诉讼。现涉案阁楼由被告齐维居住使用。涉案阁楼属于独立空间，楼道有独立门户。本院认为，被告孙焘将涉案房屋过户至案外人方茹琴名下，但实际上是为借款提供担保。后方茹琴处置涉案房屋，又过户至原告名下。针对涉案房屋的阁楼，该阁楼独立于该房屋，有独立的通道。原告曾在本院起诉方茹琴要求其返还阁楼[（2018）宁0104民初8731号]，该案件审理过程中认为，虽然方茹琴与郭阳阳签订的买卖合同中对阁楼没有进行约定，但依据交易习惯，应附属于主房屋一并出售给了郭阳阳，并在原房屋所有权人孙焘及实际居住人齐维未到庭参加诉讼的情况下判决方茹琴向郭阳阳返还阁楼。导致原房屋所有权人孙焘及实际居住人齐维的权益没有得到保障，被告拒绝向原告交付阁楼。综上，为防止被告的合法权益受到不当侵害，故本院对原告要求三被告搬离涉案阁楼的诉讼请求不予支持。关于原告主张的该房屋占有使用费，本院于2016年12月29日作出(2016)宁0104民初10091号民事判决书,判决齐维、孙焘搬离涉案房屋。被告齐维、孙焘拒不返还房屋，2017年11月，原告通过本院强制执行才收回了涉案房屋。被告齐维、孙焘应向原告支付此期间的占有使用费，原告按每月1000元主张在合理范围内，故本院支持原告9000元（2016年12月29日至2017年11月29日），对超出部分，本院不予支持。关于原告主张的水费、电费、物业费，因该费用无法与阁楼产生的相关费用进行区分，就阁楼的处理问题双方存在争议，本院不予支持。被告孙焘、孙得鸣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃其答辩、举证、质证、陈述、辩论等诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告齐维、孙焘于本判决生效之日起七日支付原告郭阳阳银川市兴庆区安东小区8-2-401室房屋占有使用费9000元（不包含该房屋阁楼）；二、驳回原告郭阳阳其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费467元、公告费300元，由原告郭阳阳负担374，被告齐维、孙焘、孙得鸣负担393元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 张志华人民陪审员 侯月华人民陪审员 马 坚 二〇二〇年六月二十一日（法官助理 徐敏超书记员 郭彩玲附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。