湖南省辰溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1223民初171号原告：唐秀文，男，汉族，1955年9月15日生，居民，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：娄宏良,湖南邵文律师事务所律师。执业证号××。被告：李林福，男，汉族，1953年5月25日生，居民，住广东省湛江市赤坎区。委托诉讼代理人：李慧，上海段和段（长沙）律师事务所律师。执业证号××。委托诉讼代理人：陈思琪，上海段和段（长沙）律师事务所律师。执业证号××。第三人：湛江南方置业有限公司，住所地广东省湛江市赤坎区海田路**华盛新城商住小区综合楼、公司用房****。统一社会信用代码91440800194382763A。法定代表人:彭志国，该公司董事长。委托诉讼代理人：林达邦，广东民赐律师事务所律师。执业证号××。第三人：湛江建设发展集团有限公司，住所地广东省湛江市赤坎区海田路**华盛新城商住小区综合楼。统一社会信用代码91440800194372207C。法定代表人:唐文盛，该公司董事长。第三人：辰溪县长跃矿业有限公司，住所地辰溪县辰阳镇先锋路。统一社会信用代码91431223591041049K。法定代表人:杨春华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨长进，男，汉族，1963年4月7日生，住怀化市会同县。第三人：唐玉文，男，汉族，1964年10月2日生，居民，住北京市海淀区。第三人：杨青，女，汉族，1968年11月5日，居民，住武汉市江岸区。原告唐秀文与被告李林福、第三人湛江建设发展集团有限公司（以下简称建设公司）、湛江南方置业有限公司（以下简称南方公司）、辰溪县长跃矿业有限公司、唐玉文、杨青执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐秀文的委托诉讼代理人娄宏良、被告李林福及其委托诉讼代理人李慧、陈思琪、第三人湛江南方置业有限公司的委托诉讼代理人林达邦到庭参加诉讼,第三人辰溪县长跃矿业有限公司、湛江建设发展集团有限公司、唐玉文、杨青经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐秀文向本院诉讼请求：1、撤销（2019）湘1223执异24号《执行裁定书》;2、准许执行位于广东省湛江市赤坎区××期××小区××幢××层××号××号××层××号××号××商铺;3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由:为执行（2017）湘民初1501号生效判决，2019年8月20日辰溪县人民法院做出（2019）湘1223执137号《执行裁定书》，裁定执行债务人南方公司名下的9间商铺。2019年9月11日被告（案外人）对执行标的提出书面异议。2019年12月26日辰溪县人民法院做出（2019）湘1223执异24号《执行裁定书》，裁定对被告提出的异议予以支持。综合案件事实，原告不服（2019）湘1223执异24号《执行裁定书》，认为被告对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，具体如下:一、被告没有就支付购房款做出充分举证，相反南方公司提供的证据显示南方公司并未收取被告的购房款。南方公司所提交的证据形成了证据链，证明南方公司没有收取被告的购房款：1、南方公司曾于2014年1月14日收到过湛江市鑫福房地产开发有限公司(被告个人独资企业)汇入的1000万元、于2014年1月17日收到过被告汇入的1000万元，合计2000万元;2、南方公司于2014年8月26日和2014年8月29日按汇入金额和原汇款路径退还了该2000万元，鑫福公司和李林福开具了《收据》；3、被告于2015年1月30在《华盛新城项目账务处理债权债务确认书》签字，确认被告欠南方公司商铺购房款2000万元没有支付，用对建设公司的债权抵扣，但被告没有就2000万元抵扣购房款的事项与南方公司及建设司达成三方协议，故该确认书不能约束南方公司，不能据此认定被告向南方公司支付了2000万元购房款。被告声称系执行标的的买受人，自应就所支付的购房款项负有举证责任，但被告无法提供任何银行支付凭证，不能举证说明其已履行了付款义务。在执行异议的听证过程中，被告辩称南方公司退还的2000万元系被告与南方公司之间有关其它事项的往来款，本着“谁主张谁举证”的原则，被告对此负有举证责任，但是被告却未能就其与南方公司间存在何种其它资金往来事由进行举证。被告出示的《销售发票》缺乏支付凭证支撑，不能证明其已付款。在经营活动中，销售方先开票、后收款的情况十分普遍。发票本不是票据法中规定的票据，仅是税务机关征收税金的凭据。发票本身不具有支付功能，反映的仅是“记账”而非收款证明。被告出示的《换取发票收款凭证》是无效凭证，它标注的付款时间2014年1月14日、17日和金额合计2000万恰恰是南方公司早已退还被告的款项。二、被告与南方公司之间没有签订合法有效的买卖合同，双方以实际行动解除了《关于商铺置换协议》。被告无法提供合法有效的《商品房买卖合同》，合法有效的《商品房买卖合同》系指按照房地产管理部门发布的标准格式签订并办理了网签备案的合同。被告参与签订的《关于商铺置换协议》，从形式上与备案要求的《商品房买卖合同》完全不同，在内容上仅以很少篇幅附带性地描述了被告的购买意向，凭此《关于商铺置换协议》根本无法办理网签备案。因此《关于商铺置换协议》不能被认定为合法有效的《商品房买卖合同》。被告在异议听证时辩称持有合法有效合同，只是被南方公司以备案为由骗走了，这种说法明显不成立。在商品房买卖中，合同都是一式四份，买卖双方各持一份，备案机关存档一份，金融机构持一份，根本不需要持全部合同原件去登记机关备案。且南方公司的退款行为和被告接受退款的行为说明双方已于2014年8月实际解除了《关于商铺置换协议》中被告购买执行标的的意向。正是因为被告与南方公司之间没有签订《商品房买卖合同》，双方对前述2000万元款项的收付均按“往来款”记账开具《收据》。三、被告并非合法占有执行标的，没有证据显示南方公司同意过被告占用执行标的，相反南方公司已通过司法程序采取了维权行动。被告举证的《收楼通知书》没有加盖南方公司的公章，不能代表南方公司向被告移交了执行标的。被告既然没有得到过执行标的所有权人南方公司的授权同意，其对执行标的的占用就不是合法占有。南方公司起诉使用执行标的的商户就是维权的具体表现。南方公司与被告围绕执行标的的诉讼仍在过程之中，表明南方公司的维权行动仍在继续。更进一步说明被告对执行标的的占有不具合法性。南方公司提供的证据显示，被告是执行标的所在区域物业管理公司的实际控制人，存在被告与物业公司恶意串通、强占执行标的的可能。四、被告没有就未办理产权过户登记的原因提供合法有效的证据。综上所述，被告对登记在被执行人南方公司名下的执行标的所提出的异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条所规定的四种情形，被告无权主张对执行标的排除强制执行，(2019)湘1223执异24号《执行裁定书》错误地支持被告的异议，应予纠正。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定，特向法院提起诉讼，请求公正判决。被告李林福辩称：一、故告与南方公司之间达成了明确的商铺买卖合意，并签订了书面协议，双方之间形成了合法有效的买卖合同法律关系。2013年12月25日，建设公司、南方公司与被告签订了《关于置换商铺协议》(以下简称《商铺置换协议》)，该协议约定南方公司的2014.87平米商铺(涉案商铺)由被告购买，购买总价为人民币贰仟叁佰贰拾壹万陆仟伍拾元整。被告与南方公司通过签订书面的商铺置换协议》，达成了明确的买卖合意，并对买卖标的物、交易价格以及支付时间作出了明确约定，因此，双方之间形成了合法有效的买卖合同法律关系。二、协议签订后，被告依约支付了全部商铺款，依法履行了全部合同义务，双方开展了一系列、连续的购房交易行为。商铺的购买到交付是一个持续的、连续实施的动态过程，而非一蹴而就。本案中，被告与南方公司达成买卖合意并签订书面协议后被告依约向南方公司支付了商铺购买款23216050元。对于被告支付的商铺购房款，南方公司开具了收据，并统一于2015年7月3日向被告开具了换取发票收款凭证，于2016年7月22日向被告开具了购房发票。之后，南方公司向被告履行了涉案商铺交付义务，并向被告发放了收楼通知。被告作为涉案商铺的实际权利人，一直依法占有使用涉案商铺，并将涉案商铺出租、享有涉案商铺收益权。三、南方公司向被告开具的收据、换取发票收款凭证以及购房发票，足以代表南方公司认可被告已实际支付涉案商铺款项。《商铺置换协议》签订后，被告依约履行了商铺买卖关系中的支付义务，不仅体现在转账流水记录上，更体现在南方公司开具的系列票据上。南方公司向被告开具的系列票据，历经收据、换取发票收款凭证以及购房发票多个阶段，历经2014年至2016年，并且，票据金额与《商铺置换协议》约定价格一致，足以代表南方公司对被告支付商铺款事实的认可。此外，《中华人民共和国发票管理办法》第三条规定:“本办法所称发票，是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。”可见，发票系交易真实发生的证明，南方公司开具发票的行为足以证明被告支付商铺款的事实，且经扫描发票二维码核实，该系列发票仍合法有效且未被撤销。四、南方公司向被告交付了涉案商铺，被告不仅在法律上是涉案商铺的实际权利人，更在事实上依法享有了涉案商铺的占有、适用以及收益权。最高人民法院审判委员会民事行政专业委员会第319次会议通的《全国法院民商事审判工作会议纪要》强调，实际权利人与名权利人的关系，应注重财产的实质归属，而不单纯地取决于公示外观。早在贵院就唐秀文提起的(2017)湘1223民初1501号借款合同纠纷一案采取财产保全措施之前，被告已就涉案商铺与南方公司签有《商铺置换协议》，并按约定支付了足额的商铺款项，南方公司业已开具收据、换取发票收款凭证以及商铺增值税发票。上述事实反映，尽管涉案商铺登记在南方公司名下，但涉案商铺的实际物权人、真实权利人为被告李林福，被告占有、使用涉案商铺系基于合法有效买卖关系。并且，被告一直事实上享有涉案商铺的处置权，已合法占用、使用涉案商铺，九个涉案商铺均被出租给租户使用了4-5年不等方公司对此一直知情且认可。五、被告依约履行了商铺买受人的相关义务，作为出卖人的南方公司却未能依约为被告办理过户登记，南方公司的违约行为和过错，不影响被告作为涉案商铺的实际权利人依法维护自身权益。买卖合同的履行过程，是从达成合意、签订协议、支付价款、开具收据、开具换取发票凭证、开具发票、办理网签备案、发布收楼通知、交付标的物，最后进行产权登记的连续实施的交易过程。被告已就涉案商铺支付全部价款，并且不存在阻碍商铺过户的任何情形，但是南方公司迟迟没有为被告办理网签、备案等手续，也未能依约将涉案商铺办理不动产权证至被告名下，这是南方公司的过错，被告对此无过错。最高人民法院《执行异议与复议规定》第28条规定:“对于金债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定:“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行。”综上，被告系涉案商铺的实际所有人、真实权利人，依法有权向贵院主张对涉案执行标的排除强制执行。贵院经审理查明，依法支持被告的执行异议申请，相关裁定并不存在错误。因此，请求贵院依法驳回原告全部诉讼请求，解除对被告财产的相关强制措施。第三人湛江南方置业有限公司辩称：一、我方认为原告的诉讼请求是符合事实的，涉案商铺是属于南方公司的；二、虽然南方公司与被告李林福、建设公司于2013年12月15日签订了关于《置换商铺协议》，但是这个协议并没有实际履行，主要体现在两个方面，被告既没有按照约定向南方公司支付商铺款，南方公司也没有根据约定签订正式的购房合同并交付。至于李林福的委托代理人说已经开具了发票，该发票是李林福的员工陈澄廉在李林福的授意下违规出具的，并不能作为李林福已经付款的依据，更重要的是被告后面签订了多份协议，都确认了被告李林福尚未支付购房款。第三人湛江建设发展集团有限公司书面辩称：一、李林福主张其已实际向湛江南方置业有限公司支付了2000万元的购房款与事实不符。在建设公司与湛江鑫福房地产开发有限公司（以下简称“鑫福公司”）于2015年1月30日签订的《华盛新城项目账务处理债权债务分配确认书》中，双方明确约定了“扣减鑫福公司代李林福应付给南方置业公司支付置换商铺款2000万元”，这意味着李林福并未实际向南方公司支付置换商铺款2000万元，而是从建设公司应付给鑫福公司的78679644.91元款项中扣减，再由建设公司与南方公司进行结算。但建设公司与鑫福公司签订的《华盛新城项目账务处理债权债务分配确认书》，仅仅是建设公司与鑫福公司之间的约定，并未得到南方置业公司的确认，建设公司也从未向南方公司支付该2000万元。由此可见，李林福主张其已实际向南方公司支付2000万元购房款与事实不符。二、李林福占有涉案商铺是非法占有，并非基于买卖关系而合法占有。李林福系涉案项目的实际施工人，由于涉案项目完工后尚未移交给南方公司，李林福因此从涉案项目完工后一直占用涉案商铺，因此，李林福占有涉案商铺是属于非法占有，而不是基于买卖关系成立后才合法占有该涉案商铺。第三人长跃矿业有限公司未作答辩。第三人唐玉文未作答辩。第三人杨青未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年12月25日，第三人湛江建设发展集团有限公司作为甲方、第三人湛江南方置业有限公司作为乙方、被告李林福作为丙方签订了《关于置换商铺协议》，协议约定南方公司所有的位于湛江市赤坎区××路××号××期××小区××幢××商铺由被告李林福购买，购买总价为人民币23216050元，被告李林福须在2013年12月31日前将销售价款2000万元给第三人南方公司，余款于2014年12月30日前付清，被告李林福逾期支付，须按逾期未付款的2%月利息支付违约金给第三方南方公司。被告李林福和第三人南方公司并未就该涉案9个商铺签订正式的房屋买卖合同。2014年1月14日，第三人南方公司收到鑫福公司汇入的1000万元、2014年1月17日收到被告李林福汇入的1000万元，合计2000万元。南方公司于2014年8月26日和2014年8月29日按汇入金额和原汇款路径退还了该2000万元，2015年1月30日第三人建设公司与鑫福公司签订《华盛新城项目账务处理债权债务分配确定书》，该确认书载明第三人建设公司包括扣减鑫福公司代被告李林福应付第三人南方公司2000万元涉案商铺款后，累计至2014年12月31日止应付鑫福公司款37361915.43元，但该确认书第三人南方公司未签字。2015年6月24日李林福向第三人南方公司支付1216050元。2016年7月22日，陈澄廉（鑫福公司员工）向李林福出具了加盖南方公司公章的涉案商铺的增值税普通发票26张。现涉案商铺有李林福占有，并由李林福之子李日飞对外出租，由承租人缴纳物业费。经查，涉案商铺物业系湛江市金河湾物业服务有限公司管理，该物业服务有限公司的股东为鑫福公司及南方公司，鑫福公司占70%股份，南方公司30%股份。目前该涉案9个商铺仍然登记在南方公司名下。另查明，第三人南方公司于2018年1月以在不知情的情况下涉案商铺被出租为由，向承租人主张交付占有费用。本院认为，被告李林福作为执行异议的申请人及本案当事人应当就执行标的（商铺）享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，本案中被告李林福所提交了《关于商铺置换协议》及履行《关于商铺置换协议》的资金支付银行票据及收据，该票据为2014年8月至2015年6月期间广东强雄建设集团有限公司转账至南方公司1800万元及南方公司所属的两账号之间的往来款5216050元的转账记录凭证，共计23216050元。因《关于商铺置换协议》并非正式的商品房买卖合同，上述转账款项并非从买受人被告李林福账户付出，也无其他证据证实上述转账款项为南方公司认可的涉案商铺购买款项，对被告李林福主张上述款项为涉案商铺购房款的抗辩意见，本院不予支持。因鑫福公司与第三人南方公司、建设公司均有业务往来，也不能认为鑫福公司打入南方公司的款项系被告李林福购买商铺的款项，鑫福公司及被告李林福汇入第三人南方公司2000万元已被第三人南方公司退回，可认定被告李林福未支付相应的涉案商铺价款，故不能认为被告李林福与第三人南方公司的买卖协议已实际履行。本案中涉案商铺的增值税普通发票的开具人是陈澄廉，陈澄廉系鑫福公司的员工，被告李林福仅凭购房发票、商铺租赁合同、物业费缴纳情况证明该涉案商铺实际权利人系李林福，缺乏充足的证据支撑。南方公司曾起诉涉案商铺使用权侵权，被告李林福称南方公司一直对李林福占有使用该9间商铺的事实知情的抗辩意见，本院不予支持。被告李林福称未办理过户登记的原因系南方公司骗取合法有效的买卖合同，因无证据证实，本院不予认可。故被告李林福对涉案商铺的占有并非基于买卖合同的合法占有，该涉案商铺的实际权利人应为南方公司。故对原告要求执行位于广东省湛江市赤坎区××期××小区××幢××层××号××号××层××号××号××商铺的诉讼请求，本院予以支持。但对原告要求撤销（2019）湘1223民初执异24号执行裁定书的诉讼请求，因不属于执行异议之诉的审理范围，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、准许执行位于广东省湛江市赤坎区××期××小区××幢××层××号××号××层××号××号××商铺；二、驳回原告唐秀文的其他诉讼请求。本案案件受理费80元，由被告李林福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  彭建文人民陪审员  游昌茂人民陪审员  彭南京二〇二〇年十月十日代理书记员  薛 洁附相关条文：《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日其十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。