河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初690号原告：王金涛，男，1982年9月16日出生，汉族，住河南省许昌市。被告：李大帅，男，1987年9月22日出生，住河南省许昌市建安区。原告王金涛与被告李大帅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王金涛及被告李大帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王金涛向本院提出诉讼请求：1．被告赔偿房屋修复费35,150元（人民币）；2．被告赔偿房屋修复期间的停租损失245.3元（人民币）/天＊35天=8,585.5元（人民币）；3．被告赔偿拖欠的水费82.5元（人民币）、物业费4,048元（人民币）；4．本案所有诉讼费、邮寄费均由被告承担。事实和理由：被告李大帅承租原告王金涛位于河南省××××文化路宇华名郡外围商铺（现店名为：胡子大盘鸡），在2019年12月9日由于被告将盛了油的锅放在炉灶上长时间加热起火导致火灾发生，最终导致原告的商铺被烧损（见照片），当时已报119火警并出警抢险；事故发生后被告人拒不对商铺房屋进行修复及及时处理，并且房租到期后被告对原告不理不睬、恶意拖延并且拖欠水费和物业费未交，故诉至法院。李大帅辩称，1．原告王金涛所诉是歪曲事实，其提出的主张是没有任何法律依据，是错误的。双方房屋租赁关系终止时，原告还有一个月的租金未退还给被告。（因当时双方口头约定预付年租金88,320元，每半年支付一次，如中间有事或生意不好，房租可退还）。被告于九年前租用原告位于文化路的房屋，被告接手原告房屋时是空房有转让费90,000元。承租后，被告为了经营所需曾将房屋前后进行了三次装修。经营期间均按时支付房租及缴纳水电等费用，并没有拖欠现象。2019年12月初，因员工过失导致房屋内厨房排烟管着火，火警119去后将火及时扑灭，后经清理，又考虑到租期将到，被告将购置的厨房用具及室内桌椅搬走，但此次火灾并未对原告的房屋造成任何实质上的损坏，原告的房屋是完好无损的。因此，原告所诉的房屋修复费根本无从谈起，原告这是对事实的歪曲，是不应从法律上得到支持的。由于事出有因，火灾虽是被告原因造成的，但烧毁的东西是被告购置的与原告无关。2．原告要求被告承担停租损失于法无据。房屋停租期间的损被告没有理由承担。首先，2019年12月初，如果原告退还租金，被告修复房屋是不会造成停租损失的。其次，退一步讲，即使是被告的责任，原告也有防止损失扩大的义务，现原告放任这一损失的扩大，应当由原告自己承担。而不应将这一费用强加在被告身上。最后，因为今年一月份爆发的新冠状病毒疫情严重，全国实行停工停业，情况特殊，属于不可抗力应予免责。被告认为不应当承担停租损失。3．原告要求被告支付的物业费纯属无中生有。原告与被告在建立租赁关系时即约定，除水、电费由被告承担外，其余费用均包括在租金内，由原告承担。如果原告有证据证明，水费、电费系被告承租期间产生，被告愿意承担。被告承租房屋近十年，原告及物业公司从未要求缴纳物业费，不但被告没有缴纳过，与承租房屋相邻的租户们也从未缴纳过物业费用，现原告无故要求被告承担物业费用，不符合双方约定，请求法院予以驳回该诉讼请求。4．原告曾预收的房屋租金（余一个月，计人民币柒仟叁佰陆拾元）及租房押金壹仟元整，共计人民币捌仟叁佰陆拾元整，理应退回。当事人向本院提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对本案案件事实，本院认定如下：李大帅自2012年10月份即开始租赁王金涛所有的位于河南省许昌市魏都区北大办事处八一路103号宇华名郡10幢1至2层南起第4间的房屋用于经营饭店，租赁费逐年协商增加；李大帅向王金涛支付有水电押金1,000元并由原告出具收到条。2017年1月9日，原、被告签订《门面房屋租赁合同》一份，载明：“……本合同租赁期限为12个月，自2017年1月9日起至2018年1月8日止……每月租金为6,440元……租赁费每六个月交纳一次。本合同签订之日乙方一次性向甲方缴纳六个月租金共计：38,640元。以后每期的租赁费乙方应在本期期满前十五日一次性向甲方缴纳六个月的租赁费……为保证合同履行，乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金1,000元租赁期满乙方若无违约行为，本保证金由甲方不计息全额退还乙方……乙方经营过程中所产生的费用、税收。债务均由乙方自行承担……”。该合同租赁期限届满后，李大帅继续使用案涉房屋，王金涛未提异议。2019年，李大帅继续租赁案涉房屋时，双方协商该年度（2019年1月7日至2020年1月8日）租金为88,320元。后李大帅分别于2019年1月2日、2019年7月6日及2019年7月7日以手机银行转款及微信转账方式向原告支付租金44,160元、34,160元和10,000元，共计88,320元；案涉房屋租金已付至2020年1月8日。2019年12月9日，因李大帅经营的饭店内炉火操作不当引起火灾，造成房屋毁损。李大帅主张，火灾发生后即通知原告要求解除租赁合同。诉讼中，王金涛述称火灾发生后第三或第四天李大帅方通知其称不再经营饭店并撤出案涉房屋。火灾发生后，王金涛委托许昌市祥远装饰有限公司对案涉房屋进行修复，该公司现场勘查后向王金涛出具有造价单一份。该造价单显示，相关修复工程包括拆除改造（瓷砖及损坏部分拆除、墙顶面拆除）、局部修复（水泥细沙粉刷局部破损面）、水电改造（管件、水龙头、分线盒、水龙头、铜线）、墙顶漆（立邦永得丽二合一乳胶漆）、封窗口、垃圾清运、现场保洁、材料搬运，共计造价35,150元。2020年3月，许昌市祥远装饰有限公司依约对案涉房屋进行了修复。根据原告提供的许昌市祥远装饰有限公司出具的收款收据显示，原告就修复工作共向许昌市祥远装饰有限公司支付修复费用35,000元。被告对该证据无异议。为证明房屋损毁及修复相关情况，原告申请证人苏某出庭作证。该证人证明称其为许昌市祥远装饰有限公司施工负责人，修复工作开始于2020年3月（具体时间记不清），工期30余天，施工按照该公司出具的上述造价单进行。被告对证人陈述的施工情况无异议，但认为对火灾后果描述有扩大情形。原告自认，其于2012年将房屋交付被告承租时，房屋状态为开发商竣工时的状态，即四墙粉刷，通水电，未吊顶。另查明，李大帅支付案涉房屋租赁期间的水电费至2019年11月。根据原告提供的河南华美居物业服务有限公司出具的收费通知单显示，案涉房屋2015年7月1日至2020年1月31日欠付该公司物业费4,048元。根据原告提供的停水通知单显示，案涉房屋至2019年12月累计拖欠水费82.5元。上述事实，有房产证、租赁合同、停水通知、房屋修复造价单、物业费欠费通知、年租金收款单据、修复费用收款收据、证人证言、收到条、押金条、水电费支付凭证、生活垃圾倾倒许可证、房屋照片、手机银行转账记录、微信转账凭证、微信聊天截屏及当事人陈述在卷为证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于本案房屋租赁合同的履行及解除情况。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原、被告于2017年1月9日签订的《门面房租赁合同》约定租期至2018年1月8日，租赁期满后被告继续使用案涉房屋并支付租金，原告未提异议。因此，原、被告双方之间成立不定期的租赁合同关系。又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同。根据庭审中查明的事实，原告自认火灾发生（2019年12月9日）后第三、四天被告通知其不再经营饭店，后腾退房屋。故应认定被告已于2019年12月13日履行了合同解除的通知义务；原、被告双方的租赁合同于2019年12月13日解除。关于原告损失的认定问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条相关规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。被告在租赁原告房屋经营饭店期间，未尽注意义务造成火灾，致使租赁物受到损失，应向原告承担赔偿损失的违约责任。鉴于原告已将案涉房屋修复，相关违约损失应认定为原告房屋修复费用及房屋修复期间的停租损失。根据有效证据，原告为修复案涉房屋共支出维修费35,000元。其中，墙顶漆部分使用立邦永得丽二合一乳胶漆，费用计20,250元。结合原告自认其向被告交付房屋时的状态为竣工状态的事实，该项费用已超出将房屋相关部分恢复原状的必要范围，本院核减该项费用为10,000元。综上，结合本案案情，本院认定原告修复房屋损失为25,000元。关于房屋修复期间的停租损失。诉讼中，原告未向本院提供工程进度单、验收单等必要证据证明实际工期。鉴于相关损失实际发生，本院酌定施工停租期限为25天，相关损失经核算停租期25天×年租金88320÷365天=6,049元（取整）。综上所述，原告所受违约损失共计31,049元。关于被告已支付租金的处理问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据庭审中查明的事实，被告支付房屋租金付至2020年1月8日，双方租赁合同于2019年12月13日解除。上述期间租金为88,320元÷365天×27天=6,533元（取整）超出被告实际承租期间，原告应付返还义务。为维护原、被告双方合法权益，减轻当事人诉累，本院认定该费用冲抵本案原告所受违约损失。关于原告所诉被告欠付水费、物业费的处理问题。本院认为，原告所诉该两项费用系供水公司及物业服务公司向用水主体或房屋业主收取的费用。根据合同约定，相关费用确应由被告支付，但原告并非收费主体。在原告未向本院提供其已为被告垫付的情况下，相关费用不应认定为原告所受违约损失。综上，原告要求被告支付拖欠水费、物业费的请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上，李大帅未按约定使用租赁物系造成本案纠纷的主要原因，李大帅应向王金涛承担赔偿损失的违约责任。相关违约损失共计31,049元-6,533元=24,516元。原告诉请过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告李大帅于本判决生效之日起十日内赔偿原告王金涛房屋修复损失和房屋停租损失共计24,516元；二、驳回原告王金涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费997元，由王金涛负担547元，李大帅负担450元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  丁 伟人民陪审员  杨金芳人民陪审员  王凤君二〇二〇年七月三十日书 记 员  刘 添