湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0211民初1173号原告:上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行，住所地湖南省株洲市天元区天台路123号华晨金茂尚都大厦。法定代表人：刘新来，系该行行长。委托诉讼代理人：金少健，湖南天隆律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为申请财产保全、证据保全、法院调查；代为起诉、答辩；代为调查、出庭、提供证据；代为接收与案件有关的文书；代为调解、和解；代为承认、变更、放弃诉讼请求等。委托诉讼代理人：朱瑶，湖南天隆律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：林江，男，1989年10月1日出生，汉族，住湖南省醴陵市。被告：邹玲，女，1991年1月5日出生，汉族，住湖南省醴陵市。被告：林云中，男，1963年5月1日出生，汉族，住湖南省醴陵市。被告；聂伟连，女，1968年10月8日出生，汉族，住湖南省醴陵市。被告：罗文斌，男，1987年6月18日出生，汉族，住湖南省株洲县。原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行（以下称浦发银行）诉被告林江、邹玲、林云中、聂伟连、罗文斌金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法由审判员罗昀适用简易程序于2020年6月12日公开开庭进行了审理。实习法官助理戴芬协助审理，书记员何婷担任法庭记录。原告浦发银行的委托诉讼代理人朱瑶、被告罗文斌到庭参加了诉讼，被告林江、邹玲、林云中、聂伟连经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浦发银行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与五被告签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告林江立即向原告偿还借款本金1320124.97元、利息（含罚息）10845.65元（利息暂计算至2019年12月15日，之后利息按照合同约定的利率计算至本息全部清偿日止），借款本息共计1330970.62元；3、被告承担原告为实现上述债权所支付的诉讼阶段律师代理费66548.53元；4、原告对被告林江所有的位于株洲市天元区房屋享有第一顺位的优先受偿权；5、被告邹玲、林云中、聂伟连、罗文斌对第一、二项确定的债务承担连带保证责任；6、五被告承担本案案件受理费、保全费等全部诉讼费用。事实和理由：2016年12月6日，原告与被告签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定被告林江以位于株洲市天元区房屋作为抵押向原告贷款145万元，借款期限为20年，即2016年12月6日至2036年12月6日，采用等额本息还款法偿还贷款。每期还款日为10日。被告邹玲、林云中、罗文武作为保证人在合同中签字，被告聂伟连作为保证人的财产共有人在合同中签字。另外，被告邹玲、林云中、聂伟连、罗文武还签订了共同还款承诺书，自愿承担共同连带还款责任。合同签订后，原告依约向被告指定账户发放了贷款。双方于2017年1月17日办理了房屋抵押登记手续。前期被告如期偿还贷款本息，但随后开始出现逾期，截止至2019年12月15日被告已欠贷款本金1320124.97元，利息（含罚息）10845.65元，合计1330970.62元。被告的行为已经严重违反了合同的相关约定和相关法律的规定。原告多次催收未果，为维护合法权益，遂诉诸本院。被告罗文斌辩称：本人提供担保属实，但是现在没有偿还能力。被告邹玲、林云中、聂伟连未向本院提供答辩意见和证据。经审理查明：2016年12月6日，原告浦发银行（贷款人、抵押权人）与被告林江（借款人、抵押人）签订了《个人购房担保借款合同》，该合同约定：借款人向贷款人借款145万元用于购买株洲市天元区房屋，贷款利率为年利率4.9%（执行浮动利率,按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率上浮0%，按年调整）；贷款期限自2016年12月6日至2036年12月6日，还款方式为采用按月（每月还款日为10日）等额本息还款法；抵押人自愿提供上述房屋为本合同项下债务向抵押权人提供抵押担保，担保范围为全部到期应付未付的贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及实现抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用），担保期限自本合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止；借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本金和利息的，贷款人有权采取采取下列一种或数种措施：按中国人民银行规定计收罚息，逾期贷款罚息率按计收罚息之日的执行利率上浮50%执行，对不能按时支付的利息，按罚息率计收复利；宣布本合同项下的借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期；按担保合同或担保条款的约定处分抵押财产，清偿贷款本息，或依法追索保证人连带责任……2017年1月17日,原告与被告林江在不动产登记机构办理了预购商品房抵押预告登记［证号：湘（2017）株洲市不动产证明第0006842号］。2016年12月7日，原告向被告发放了145万元贷款。出借后，被告自2019年11月起多期未依约还款。截至2019年12月15日，被告尚欠原告贷款本金为1320124.97元，欠利息（含罚息）10845.65元，且至今未还。双方因此发生纠纷，故原告诉至本院，请求判如所请。另查明：被告邹玲、林云中、罗文武作为保证人在《个人购房担保借款合同》中签字，被告聂伟连作为保证人的财产共有人在《个人购房担保借款合同》签字。另外，被告邹玲、林云中、聂伟连、罗文武还签订了共同还款承诺书，自愿承担共同连带还款责任。再查明：原告为实现本案债权与湖南天隆律师事务所签订一份《委托代理合同》，约定律师代理费按案件标的金额的5%支付律师费。原告就本案向湖南天隆律师事务所支付律师费62,781.63元，南天隆律师事务所开具了发票。案涉房屋至今未办理现实抵押登记。以上事实，有原告及被告罗文斌的陈述，原告营业执照、各被告身份证复印件、《个人购房担保借款合同》、个人贷款借款凭证、共同还款承诺书、不动产登记证明、《委托代理合同》及发票等证据予以证实，足以认定。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。本案争议的焦点为：原告的诉讼请求有无事实和法律依据？具体分析如下：本案中，原、被告双方签订的《个人购房担保借款合同》系出于各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。合同各方当事人均应严格按照合同约定行使权利和履行义务。原告依约发放了145万元借款，履行了合同义务，但被告林江多期未依约还款，严重违反合同约定，应承担相应的违约责任，故对原告所提要求解除与被告签订的《个人购房担保借款合同》，被告立即向原告偿还借款本息的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。截止至2019年12月15日，被告林江欠原告贷款余额1,330,970.62元。因被告林江违约，原告为实现本案债权已委托律师事务所代理诉讼，双方签订了委托代理合同并就代理费用数额等事项进行了约定，且律师事务所已指派律师履行了代理义务，原告产生了实际损失，故原告要求被告林江承担律师代理费应予支持。但原告主张的律师代理费，应按照湘发改价服（2016）129号文件确定的相关标准予以计算，即1,397,519元×3%=41,925.57元。对原告主张过高的部分，本院不予支持。被告邹玲、林云中、聂伟连、罗文斌自愿与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定在合同项下本金、利息、罚息及实现债权的费用等范围内向原告提供阶段性连带责任保证担保，且被告邹玲、林云中、聂伟连、罗文斌也向原告出具《共同还款承诺书》，表示愿意承担共同还款责任，故原告要求被告邹玲、林云中、聂伟连、罗文斌承担连带保证责任，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，抵押权自登记时设立。依照《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，抵押预告登记是为保障将来实现抵押权所作的预告，其效力在于将来进行抵押权登记的排他性请求权，并非对现实抵押权的登记，故不能产生设立抵押权的法律效力。本案案涉房屋至今未办理现实抵押登记，故原告不享有抵押权，本院对其要求对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求不予支持。另本案案涉房屋已进行预告登记，故未经预告登记的权利人（即本案原告）同意，处分该案涉房屋的，将不发生物权效力。被告林江、邹玲、林云中、聂伟连经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院无法组织调解。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行与被告林江于2016年12月6日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告林江于本判决生效之日起十日内共同向原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行偿还贷款余额1,330,970.62元。（利息暂计算至2019年12月15日，之后利息按照合同约定的利率计算至本息全部清偿日止）；三、被告林江于本判决生效之日起十日内共同向原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行支付实现债权的律师代理费41,925.57元；四、被告邹玲、林云中、聂伟连、罗文斌对本判决第二、三项债务承担连带保证责任；五、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17,378元，减半收取8,689元，财产保全费5,000元，合计13,689元，由原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行负担241元，被告林江、邹玲、林云中、聂伟连、罗文斌共同负担13,448元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后收到预交诉讼费通知之日起七日内，到株洲市中级人民法院立案大厅或者以银行转账方式（户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部）交纳案件受理费。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  罗昀二〇二〇年六月十九日实习法官助理戴芬书记员何婷附本案适用法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。