上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初6204号原告(反诉被告)：陈霞芳，女，1963年7月14日生，汉族，住上海市嘉定区。原告(反诉被告)：孙华平，男，1962年12月11日生，汉族，住上海市嘉定区。原告(反诉被告)：孙晨岚，女，1989年4月20日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：陈霞芳。被告(反诉原告)：上海青客创意产业配套物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：宋磊，执行董事。委托诉讼代理人：周宏波。原告(反诉被告)陈霞芳、孙华平、孙晨岚(以下简称“陈霞芳一方”)诉被告(反诉原告)上海青客创意产业配套物业管理有限公司(以下简称“青客公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员徐熙春独任审判，公开开庭进行了审理。原告孙华平、陈霞芳暨原告孙晨岚的委托诉讼代理人、被告青客公司的委托诉讼代理人周宏波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈霞芳一方向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付2020年1月25日至2020年4月24日期间的税后租金26,942.85元及家具家电使用费426.99元，并以27,369.84元为基数，按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，计算自2020年1月25日起至实际清偿之日止的逾期利息；二、判令被告支付2020年4月25日至2020年7月24日期间的税后租金26,942.85元及家具家电使用费426.99元，并以27,369.84元为基数，按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，计算自2020年4月25日起至实际清偿之日止的逾期利息；三、判令被告支付拖欠的公用事业费1,178.70元(其中水费251.90元、电费926.80元)。事实和理由：原、被告于2019年4月1日签订《房屋托管租赁合同》，约定原告将位于上海市嘉定区梅川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给被告，租期从2019年7月14日至2027年7月24日，租金每月9,200元。同时，双方签署《房屋托管租赁合同授权书》及《房屋托管租赁合同补充协议》，约定被告负责涉案房屋的备案登记、税收缴纳、公共事业费代缴等事项，被告应按每月142.33元的标准支付原告家具家电使用费等。合同签订后，原告于2019年4月15日将涉案房屋交付给被告使用，然自2020年1月25日起，被告未能按约支付租金、家具家电使用费并拖欠水、电费，故原告诉至法院，要求判如所请。被告青客公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。首先，2019年12月13日，中央六部委联合发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，其中第九条明确加强对“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)的监管。根据被告对涉案房屋过往数据的统计，被告每月支付给原告的租金已经远远超出了从租客处收取的租金，属于“高进低出”的情形。其次，受新型冠状病毒疫情的影响，涉案租赁合同已经丧失了履行的客观条件，故被告不同意支付租金并履行代缴税义务。第三，原告现有证据无法证明水、电费金额的组成，被告亦不同意支付。被告认为，涉案房屋的租金过高于市场价，其于2019年12月起与原告协商解除租赁合同事宜，后因受新冠病毒疫情影响，涉案租赁合同已无法继续履行，故提起反诉，要求判令解除双方签署的《房屋托管租赁合同》。反诉被告陈霞芳一方辩称，同意解除租赁合同，其诉请相应调整为要求青客公司按照合同约定的租金标准支付返还房屋之前的租金及房屋使用费、家具家电使用费，赔偿违约金50,800元，并支付三个月免租期租金27,600元及公共事业费。对此，青客公司表示由其负责清退涉案房屋中的现有租客后按现状返还房屋，希望与陈霞芳一方协商返还之前的租金及占有使用费；违约金过高，不同意支付，损失并未实际发生，不予认可。陈霞芳一方认为，根据合同约定，青客公司擅自退租，应当支付相当于剩余租期租金的违约金，考虑到青客公司的经营状况，故其在实际损失的基础上，酌情主张违约金50,800元；另，免租期租金损失27,600元亦是违约金性质。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈霞芳一方系涉案房屋的产权人。2019年4月1日，陈霞芳一方(甲方)与青客公司(乙方)就涉案房屋签订的《房屋托管租赁合同》载明，起租日为2019年7月14日，截止日为2027年7月24日，月租金额为9,200元，付三押零；2019年4月15日后10个工作日内支付11天租金3,373.33元；前3年租金不变，月租金为9,200元；以后每年上涨5%(460元)。合同一般条款另约定：该房屋现有装修、附属设施、设备状况由双方共同制作装修和家具清单，租赁关系终止时，乙方按照现状返还房屋。租金先付后用，乙方于支付款周期月25日将租金支付至甲方青客宝账户，25日为非工作日的青客宝到账时间为此后第一个工作日。租金产生的税费由甲方承担，可委托乙方代办。违约责任，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的1倍向乙方支付违约金，乙方非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数租金的1倍向甲方支付违约金。若支付的违约金不足抵付对方损失的，违约方还应负责赔偿。当日，双方签订《补充协议》约定，就涉案房屋内缺少的部分家具家电甲方委托乙方购买，甲方于本《补充协议》签订后3日内支付乙方家具家电货款12,200元；乙方有偿使用上述家具家电，每月使用费为142.33元；乙方自行或委托其他第三方按季度定期支付甲方家具家电使用费，支付至甲方青客宝账户，支付周期同《房屋租赁托管合同》租金支付周期，每期季度使用费金额为426.99元等。同时，双方签署《房屋托管租赁合同授权书》约定，甲方委托乙方代办的事项如下：1、代办房屋进行租出备案登记，并办理相关文件和手续；2、代收代缴各种公用事业费，费用由承租方承担等。上述合同签订后，陈霞芳一方支付青客公司家具家电货款12,200元，并于2019年4月15日将涉案房屋交付给青客公司，青客公司配置相关家具家电后转租给五位次承租人。因青客公司未能按约支付2020年1月25日之后的租金及家具家电使用费，陈霞芳一方遂涉讼。审理中，1、双方于2020年5月8日一致确认解除租赁合同，由青客公司结清水、电费、负责清退租客后于5月底前按现状返还房屋，然青客公司未履行上述约定；2、青客公司表示其于2020年7月12日与租客解除租赁关系，并就租金进行了结算，但并未返还房屋给陈霞芳一方；3、陈霞芳一方与五位租客中的四人经协商一致于2020年7月底自行签署了《租赁合同》，四人继续承租涉案房屋；4、陈霞芳一方支付了涉案房屋2020年1月至7月间的水费590元，2020年3月至6月间的电费1,167.79元，合计1,757.79元。鉴于上述情况，陈霞芳一方向本院明确无需青客公司返还涉案房屋，要求青客公司支付截至2020年7月31日的租金、家具家电使用费及其垫付的水、电费。本院认为，陈霞芳一方与青客公司签订的《房屋托管租赁合同》及《补充协议》，系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。审理中，青客公司当庭反诉要求解除涉案租赁合同，陈霞芳一方亦表示同意解除，故本院确认双方的《房屋托管租赁合同》于2020年5月8日解除。合同解除后，青客公司理应向陈霞芳一方支付拖欠的租金、占用使用费及家具家电使用费。青客公司抗辩受疫情影响，本案租赁合同无法继续履行，故不同意支付相关费用，然根据查明的事实，本案次承租人正常使用涉案房屋，直至2020年7月中旬才与青客公司解除租赁关系，且青客公司并未向陈霞芳一方返还涉案房屋，故青客公司的上述抗辩意见与事实不符，本院不予采纳。现陈霞芳一方基于其已自行与次承租人建立租赁关系的事实，按照合同约定的标准主张自2020年1月25日至2020年7月31日期间的租金、占有使用费及家具家电使用费，合法有据，本院予以支持。关于水、电费，合同约定承租期间的水电费由青客公司代收代缴，庭审中青客公司亦确认水电费由其直接缴纳，并同意在返还房屋前一并结清，然其并未支付，故该款理应由青客公司承担。陈霞芳一方虽同意解除合同，然涉案租赁合同系因青客公司单方违约导致解除，故青客公司仍应承担相应的违约责任。鉴于双方合同约定以及陈霞芳一方主张的违约金标准均过高，青客公司亦作出了过高的抗辩，本院综合考虑合同履行情况、青客公司违约情形及陈霞芳一方的实际损失，酌情确定青客公司应向陈霞芳一方支付违约金9,200元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)陈霞芳、孙华平、孙晨岚与被告(反诉原告)上海青客创意产业配套物业管理有限公司于2019年4月1日签订的《房屋托管租赁合同》于2020年5月8日解除；二、被告(反诉原告)上海青客创意产业配套物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈霞芳、孙华平、孙晨岚2020年1月25日至2020年7月31日期间的租金及占有使用费57,166.03元；三、被告(反诉原告)上海青客创意产业配套物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈霞芳、孙华平、孙晨岚2020年1月25日至2020年7月31日期间的家具家电使用费884.40元；四、被告(反诉原告)上海青客创意产业配套物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈霞芳、孙华平、孙晨岚水、电费1,757.79元；五、被告(反诉原告)上海青客创意产业配套物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈霞芳、孙华平、孙晨岚违约金9,200元。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1,176元，减半收取588元，保全申请费1,346.99元，合计诉讼费1,934.99元(原告已预付)，由被告负担(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。反诉受理费40元(被告已预付)，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 徐熙春二〇二〇年十二月二十一日法官助理 方 靖书 记 员 李佳怡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。