西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初1207号原告：梁舒婷，女，1989年6月10日出生，汉族，住西安市雁塔区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：杨京，陕西仁和万国律师事务所律师。被告：杜梅，女，1968年12月4日出生，汉族，住西安市新城区，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。被告：高斌，男，1973年10月21日出生，汉族，住西安市新城区，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。原告梁舒婷与被告杜梅、高斌房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁舒婷委托代理人杨京、被告杜梅、高斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.二被告继续履行《房屋买卖合同》，把位于西安市曲江新区XX路以南、金华路以东、南三环以北海德堡公园3幢1单元16层11602号房屋所有权办理登记在原告名下；2.二被告支付违约金38万元、律师代理费5万元、截至2018年11月1日借款利息4万元（之后按照月息两分计算至实际付清之日止）、中介费4万元、加急办证费6000元；3.二被告承担本案诉讼费、保全费、诉讼财产保全责任保险费。事实与理由：2017年8月18日原告与二被告、居间方陕西境商房地产营销策划有限公司西安第三十三分公司在居间方办公地签订了《房屋买卖三方合同》（以下简称“合同”），同时三方又签订了《补充协议》。《房屋买卖三方合同》约定原告购买被告杜梅位于西安市曲江新区XX路以南、金华路以东、南三环以北海德堡公园3幢1单元16层11602号房屋，房价共计190万元。合同约定原告以银行按揭某某购买该房屋。合同签订后，原告严格按照合同约定向被告支付房屋首付款85万元及12个月的月供款9万元，共计94万元。2018年6月因二手房买卖政策变化，居间方通知双方履行过户程序。但因被告严重违约，没有按照合同约定申请办理房产证，导致房屋无法过户。被告随后又向原告表明自己资金紧张且因征信问题无法贷款，进而无法进行银行撤押以及后续履行合同约定的资金监管义务。被告向原告提出希望原告贷款帮其撤押，利息由被告承担。2018年8月22日，原告将借得款项支付给被告用于银行撤押。2018年9月，该房屋产证资料齐备，满足全部过户条件。原告多次催促被告过户，被告以种种理由拒绝过户，原告多次联系被告无果，故向法院提起诉讼。根据《补充协议》违约责任约定，违约方应按照总房价款的30%向守约方支付违约金，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切经济损失，包括但不限于房屋装修费、律师代理费、诉讼费、预期利益损失、房屋增值、诉讼保全等。根据《合同法》第一百一十二条之规定，被告应当继续履行合同，并承担相应的赔偿责任。被告杜梅、高斌共同辩称，被告同意继续履行房屋买卖合同，但不同意向原告赔偿损失。被告不存在违约情形，被告是按照签订的合同履行，中介没有通知被告办理过户。经审理查明，2017年9月24日原告梁舒婷（买受方、乙方）与被告杜梅、高斌（出卖方、甲方）及陕西境商房地产营销策划有限公司西安第三十三分公司（居间方、丙方，以下简称境商公司）签订《房屋买卖三方合同》及《补充协议》，约定，原告购买二被告位于陕西省西安市曲江新区XX路以南、金华路以东、XX环XX堡XX园XX幢XX单元XX号的房屋一套，建筑面积158.01平方米，总价款190万元，原告以银行按揭某某购买该房屋。其中《房屋买卖三方合同》约定：在该房产达到交易条件后，乙方以按揭某某购买此房，待乙方银行贷款放款通知后，甲乙双方应在5个工作日内配合丙方办理过户手续。《补充协议》第二条违约责任约定：以上所述及《房屋买卖三方合同》所含双方义务，如有违约，违约方除向守约方承担其遭受的直接和间接损失（包括但不限于房屋装修、预期利益损失、房屋增值、诉讼保全、律师费等）外，还需向守约方支付总房款30%作为违约金，所有违约责任以补充协议违约责任为准，同时违约方支付丙方居间服务佣金57000元。2017年8月21日，原告为购买案涉房产向被告支付购房款85万元，其中居间方代收定金10万元转给被告，被告杜梅给原告出具了收条。原告银行转账记录显示2017年9月10日至2018年8月10日期间，原告向被告杜梅北京银行账户每月转款7500元，分12次，共计9万元。2018年8月22日，二被告向原告出具收条一张，上载明：今收到梁舒婷给海德堡杜梅在北京银行按揭房贷尾款九十万元，由梁舒婷贷还北京银行按揭尾款，另有六万元现金，共计九十六万元整。庭审中，原告主张已实际支付190万元购房款。二被告辩称只收到原告购房款184万元，还有6万元现金原告没有给，打了欠条。被告当庭提交杨京出具的欠条一张，上载明：现杨京欠高斌、杜梅40000元，待过户时当面付清，2018年8月22日。另查明，杨京与原告梁舒婷系夫妻关系。再查，涉案房屋系二被告以银行按揭贷款的方式购买，现银行贷款已还清，已办理抵押登记注销手续，并已于2018年9月4日登记在被告杜梅名下，不动产权证号201XXXXXXXX，登记地址为西安市曲江新区XX路XX幢XX室。现该房屋符合交易条件。上述事实，有《房屋买卖三方合同》、《补充协议》、收条、转账记录、欠条、西安市不动产登记簿、微信聊天记录截图等证据及庭审笔录在卷佐证，并经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《房屋买卖三方合同》及《补充协议》，系当事人真实意思表示，不违反相关的法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原、被告协商改变了购房款的支付方式。关于原告已付购房款金额，根据原、被告当庭提交的证据，原告尚欠4万元购房款未付，故本院认定原告已向二被告支付购房款186万元。关于办理过户的时间，虽然原合同约定待原告银行贷款放款通知后，在5个工作日内办理，但因双方协商改变了购房款的支付方式，且根据被告当庭提交的欠条，剩余购房款4万元待过户时付清，双方对过户时间约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项之规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”因涉案房屋已具备办理过户登记的条件，经原告催告后，被告应当履行，故原告主张继续履行合同并要求办理过户登记的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告杜梅、高斌经原告催告后仍未履行过户义务的行为已构成违约，现原告要求被告承担违约责任，本院予以支持，因原告主张的违约金过高，本院酌情调整为19万元。原告其余诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告梁舒婷与被告杜梅、高斌签订的《房屋买卖三方合同》及《补充协议》继续履行。二、被告杜梅、高斌应于本判决生效之日起十日内将西安市曲江新区XX路XX幢XX室（不动产权证号201XXXXXXXX）房屋的所有权转移登记至原告梁舒婷名下。三、原告梁舒婷应于被告杜梅、高斌履行上述义务时向被告杜梅、高斌支付剩余购房款40000元。四、被告杜梅、高斌应于本判决生效之日起十日内向原告梁舒婷支付违约金190000元。五、驳回原告梁舒婷其余诉讼请求。本案案件受理费8960元，由原告梁舒婷负担2960元，由被告杜梅、高斌负担6000元；保全费5000元，由被告杜梅、高斌负担。因原告已预交，故二被告应在履行生效判决时将其承担的费用一并支付于原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  陈红联审判员  杨 阳审判员  宁 莎二〇二〇年四月二十八日书记员  杨婉怡打印：扈艳红校对：陈艳2020年月日送达1