福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0603民初494号 原告：漳州市毅达世纪房地产有限公司，住所地福建省漳州市龙文区蓝田镇，统一社会信用代码91350600782162943P。 法定代表人：**钧，职务：总经理。 委托诉讼代理人：黄康添，福建中仑律师事务所律师。 被告：赖松坤，男，1981年10月1日出生，汉族，住福建省平和县。 委托诉讼代理人：陈政，福建簪华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈漳满，福建簪华律师事务所实习律师。 原告漳州市毅达世纪房地产有限公司（以下简称：毅达世纪公司）与被告赖松坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告毅达世纪公司的委托诉讼代理人黄康添及被告赖松坤的委托诉讼代理人陈政、陈漳满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 毅达世纪公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的Ｄ157单元店面《租赁合同》；2、判令被告在合同解除之日起5日内腾空并归还原告店面房产；3、判令被告支付尚欠原告自2019年7月24日起至2020年1月24日租金22192元、违约金6657.6元及支付原告聘请律师所支付的律师费2400元，以上三项合计30069.2元；4、判令被告支付自2020年1月25日起至法院判令解除租赁合同之日期间的租金，并支付合同解除之日起至实际腾空归还店面期间以租金为准的占用费。诉讼过程中，变更诉讼第3项诉讼请求为：判令被告支付尚欠原告自2019年7月24日起至截至2020年4月10日租金32680元、违约金9804元及支付原告聘请律师所支付的律师费2400元，以上三项合计44884元；放弃第2、第4两项诉讼请求。事实和理由：2018月7原被告双方签订壹份《租赁合同》。合同约定：原告将其所有的座落于漳州市迎宾大道与龙文北路交汇处福隆城（即毅达世纪新村北区Ｄ157单元店面租赁给被告从事建材店所用。其中该合同第四条第13.1项约定，被告逾期15天未支付租金的，原告可自行以合同履行保证金抵扣，超过30天未支补足保证金及租金的，原告可提前终止合同履行，被告应向原告支付相当于12个月租赁费用的违约金及赔偿金。同时，上述合同对双方的通告及送达地址进行了确认，被告的上述身份证上地址即作为一切文书的送达确认地，无法送达或拒收均视为送达。上述合同签订后，原告按约将租赁物交付给被告使用，但被告却未按约支付租金，截止2020年4月10日止的租金未予支付。根据上述事实，原告认为原被告双方签订的租赁合同合法有效。被告未按约支付租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据上述租赁合同约定及我国相关法律规定，原告有权解除合同，并要求赖松坤支付尚欠的租金及违约金。 毅达世纪公司提供以下证据证明自己的主张： 证据1、《租赁合同》，证明：1、2018年7月原被告双方签订壹份《租赁合同》。合同约定：原告将其所有的座落于漳州市迎宾大道与龙文北路交汇处福隆城（即毅达世纪新村北区Ｄ157单元店面租赁给被告从事建材店所用。2、合同第十三条第13.1项约定，被告逾期15天未支付租金的，原告可自行以合同履行保证金抵扣，超过30天未支补足保证金及租金的，原告可提前终止合同履行，被告应向原告支付相当于12个月租赁费用的违约金及赔偿金。3、上述合同对双方的通告及送达地址进行了确认，被告上述身份证上地址即作为一切文书的送达确认地，无法送达或拒收均视为送达。证据2、银行ＰＯＳ机交易凭证、《收据》，证明被告共计向原告租赁Ｄ156、Ｄ157、Ｄ158三间店面，按约定需要支付合同履行保证金共计人民币9600元，其中涉案Ｄ157店面被告已经支付合同履行保证金3100元。该款项本案起诉欠付租金中予以扣除。证据3、《中国建设银行网上银行电子回执》，证明如前所述被告共计承租原告三间店面，2019年4月25日-2019年7月24日的租金共计人民币34926元，但被告仅通过其妻子周艺君逾期在2019年6月2日、4日共计支付款项人民币20926元，因不足交清全部租金，本案当中原告视为其Ｄ157租金本季度中支付了8584元。证据4、《委托合同书》《发票》，证明原告因本案聘请福建中仑律师事务所代理本案诉讼，支付律师费2400元的事实。 赖松坤辩称，2018年7月，被告与原告双方签订一份《租赁合同》。合同约定原告将座落于漳州市迎宾大道与龙文北路交汇处福隆城D157单元店面租赁给被告从事坚持店所用，合同第二条甲方具有合法的租赁物产权证（或产权权属文件、资料）合同第五条5.3水、电、通信、有线电视等费用，乙方按独立计量表数。。。合同第六条6.1及6.2乙方向甲方支付人民币3100元作为合同履行保证金，乙方未按约定支付租赁费用，甲方可以保证金先行垫付，合同第十二第12.2除不可抗力及乙方原因外，甲方如不能履行交付合格的租赁物和附属场地及附属设备、设施义务，并致使乙方不能正常营业，。。。如导致不能正常营业连续超过15天，乙方可要求提前终止合同履行并要求甲方偿付12个月租赁费用的违约金，并赔偿实际经济损失。被告按合同约定，已支付租金至2019年4月24日。D157店面属未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，无法申请水、电开户，导致被告无法正常使用该店面及正常营业。该种情况属于租赁合同第十二条12.2约定的“并致使乙方不能正常营业”的情形。2019年8月13日原告强行更换D156、D157、D158店面门锁，D156租户朱碧晶报警。D157店面一直由原告锁住，也是属于“并致使乙方不能正常营业”的情形。2020年4月10日法院出面止损，原告才宣布收回该店面。因此导致“致使乙方不能正常营业”的原因，应归责于原告，被告请求赔偿损失于法有据。根据《最高人民法院关于胜利城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原被告签订的D157店面租赁合同无效，原告是导致合同无效的过错方，被告无过错，原告应依法承担赔偿责任，并退回保证金，其支付的律师费也应自行承担。 赖松坤提供以下证据以证明自己的主张： 证据1、租赁合同D157店面。证明双方是合同的相对人，合同约定权利义务。证据2、D157店面水电表照片。证明因该店面属违规建造，无法办理用水开户。D157店面水电无法开户，水表读数为5度，电表读数为0度，证明该店面无法用水用电。证据3、福建增值税普通发票。证明赖松坤已支付租金至2019年4月24日，支付金额为34926元。证据4、解除《租赁合同》通知书。证明D156、157、158三间店面每季租金34926元，原告收取被告三间店面保证金9600元。证据5、报警回执单。证明2019年8月13日，原告强行换门锁，D156、157、158店门被锁。证据6、民事裁定书，民事起诉状。证明D157店面因属违建造，水电不能开户，无法正常使用，被告曾起诉原告退还租金。 双方当事人举证的上述证据，对双方无异议部分，本院依法予以确认在卷佐证，作为本案认定事实的依据。毅达世纪公司对赖松坤举证的证据2、D157店面水电表照片的三性均提出异议。对该证据，因照片仅证明水表、电表存在的事实，不能证明赖松坤欲证明的店面属违规建造，无法办理用水开户的事实，故本院不予认定。 根据双方当事人的举证质证及庭审调查，本院对本案事实认定如下： 2018年7月初，毅达世纪公司为甲方与赖松坤为乙方签订三份《租赁合同》，约定乙方承租甲方座落于漳州市迎宾大道与龙文北路交汇处福隆城（即毅达世纪新村北区Ｄ156、Ｄ157、Ｄ158三间店面租赁给赖松坤从事建材店所用。租赁期限：均从2018年7月25日至2021年1月24日。其中本案Ｄ157号店面租赁费用：2018年7月25日至2019年1月24日租赁费用为3422元／月；2019年1月25日至2020年1月24日租赁费用为3764元／月；2020年1月25日至2021年1月24日租赁费用为4140元／月。租赁费用每三个月支付一次，“先付后用”，即乙方于每个使用期届满前五天按约定金额向甲方缴纳下三个月租赁费用。合同第6.1条约定乙方向甲方支付人民币3100元作为合同履行保证金。6.2.1约定，本合同履行保证金专款专用，甲方不能随意挪用，当包括但不限于下述情况出现时，甲方可以保证金先予垫付：乙方未能按约支付租赁费用或其它费用并逾期15天以上时；……当合同终止或解除时，乙方未能及时清付应付租赁费用、水电费、……；合同第13.1约定：乙方如不能按照本合同规定，按时足额向甲方缴纳租赁费用和其它费用，每逾期一天，应按日加付所欠费用的千分之三作为滞纳金，逾期超过15天，甲方可自行以合同履行保证金支付乙方应缴纳费用并书面通知乙方补足保证金；……；如乙方逾期支付应补足的保证金、租赁费用或其它费用任一款项超过30天的，甲方可提前终止合同履行，乙方除应支付欠缴的费用、滞纳金及甲方按合同约定向当地法院起诉乙方时所产生的一切费用包括但不限于律师费、诉讼费、材料费等，还应向甲方支付相当于12个月租赁费用的违约金及赔偿金，并赔偿甲方实际经济损失。 2018年7月2日，赖松坤支付毅达世纪公司包括涉案D157在内的三间店面合同履行保证金9600元,其中D156保证金3400元，D157、D158保证金各3100元。 赖松坤已支付毅达世纪公司包括涉案D157在内的三间店面2019年4月24日前的租金，并于2019年6月2日和同月4日，通过周艺群向毅达世纪公司分别银行转帐支付13000元和7926元，共计20926元。涉案三间店面2019年4月25日至7月24日三个月的租金分别为D156号店面12342元、D157号店面11292元和D158号店面11292元，共计34926元。 2019年8月20日，毅达世纪公司向赖松坤发出解除《租赁合同》通知书，告知截止2019年8月19日，赖松坤欠2019年4月25日至7月24日的部分租金14000元，2019年7月25日至10月24日的租金34926元，决定根据合同约定解除双方租赁合同。 因本案诉讼，毅达世纪公司委托福建中仑律师事务所代理本案诉讼，并支付律师费2400元。 诉讼过程中，本院组织双方当事人于2020年4月10日对涉案D157号店面进行移交，由赖松坤将房屋移交归还毅达世纪公司。双方同时表示于当天解除涉案D157号店面《租赁合同》。 本院认为，毅达世纪公司与赖松坤签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，双方当事人应当依照协议的约定实际履行各自的义务。毅达世纪公司主张解除与赖松坤签订的涉案《租赁合同》，因双方已于2020年4月10日在本院主持下解除合同涉案房屋，因此毅达世纪公司的解除合同的主张可予支持。根据双方合同约定，赖松坤应于2019年4月25日前五日内支付下一期三个月三间店面的租金34926元，仅于2019年6月2日和4日共支付20926元，逾期且不足额支付，已构成违约。因此，毅达世纪公司将上述20926元先行充抵租金最多的涉案D156号店面租金12342元，余款8584元支付本案D157号店面并将履约保证金3100元予以转为垫付租金，符合客观事实和法律规定，依法可予支持。故扣除垫付的3100元履约保证金，2019年7月25日至2020年4月10日移交归还店面之日止，赖松坤欠付毅达世纪公司租金为3764元/月×6月（=22584元）+4140元/月×2月（=8280元）+4140元/月×16天/30天（=2208元）-履约保证金余额392元，合计32680元。且根据双方合同约定：如乙方逾期支付应补足的保证金、租赁费用或其它费用任一款项超过30天的，甲方可提前终止合同履行，乙方除应支付欠缴的费用、滞纳金及甲方按合同约定向当地法院起诉乙方时所产生的一切费用包括但不限于律师费、诉讼费、材料费等，还应向甲方支付相当于12个月租赁费用的违约金及赔偿金，并赔偿甲方实际经济损失。现毅达世纪公司自愿主动降低违约金标准，主张赖松坤支付尚欠租金32680元的30%计算违约金9804元及支付原告聘请律师所支付的律师费2400元，符合双方合同约定和法律规定，应予支持。赖松坤辩解原被告签订的D157店面租赁合同无效，原告导致合同无效的过错方，被告无过错；原告应依法承担赔偿责任，并退回保证金；其支付的律师费也应自行承担等意见，缺乏客观事实和法律依据，依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除漳州市毅达世纪房地产有限公司与赖松坤签订的漳州市迎宾大道与龙文北路交汇处福隆城（即毅达世纪新村北区Ｄ157号店面《租赁合同》。 二、赖松坤应于本判决生效后十日内支付漳州市毅达世纪房地产有限公司房屋租金32680元及违约金9804元。 三、赖松坤应于本判决生效后十日内支付漳州市毅达世纪房地产有限公司因本案诉讼支付的律师代理费2400元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费922.1元，由赖松坤负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  林长江 人民陪审员  吴群英 人民陪审员  张伟鸿 二〇二〇年七月三十一日 书 记 员  黄彩凤 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。