山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初2804号 原告：王洪易，男，1955年5月26日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：解卓飞，山东林果律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田雨，上海段和段（济南）律师事务所律师。 被告：济南玉宁杰实业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：王宁，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：马晓波、毕晓君，山东国杰律师事务所律师。 原告王洪易与被告济南玉宁杰实业有限公司（以下简称玉宁杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告王洪易及委托诉讼代理人解卓飞、田雨，被告玉宁杰公司的法定代表人王宁及委托诉讼代理人马晓波、毕晓君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王洪易向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告王洪易与被告玉宁杰公司之间租赁合同解除，并判令被告玉宁杰公司返还占有使用的王洪易所有的位于济南市南山区管委会西营镇夏家村5000平米的房屋；2、依法判令被告玉宁杰公司向原告王洪易支付房屋租金2790500元（计算至2020年3月15日）；3、依法判令被告玉宁杰公司向原告王洪易支付房屋占有使用费，以5000平方米为基数，按照每平方米每天0.5元的标准，计算自2020年3月15日起至实际腾退上述房屋之日止的占有使用费；4、依法判令被告玉宁杰公司支付逾期付款违约金；计算方式为：（1）以109500元为基数，分别自2013年7月1日至实际付款之日止、自2014年1月1日至实际付款之日止、自2014年7月1日至实际付款之日止、自2015年1月1日至实际付款之日止、自2015年7月1日至实际付款之日止、自2016年1月1日至实际付款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金；（2）以273750元为基数，分别自2016年7月1日至实际付款之日止、自2017年1月1日至实际付款之日止、自2017年7月1日至实际付款之日止、自2018年1月1月至实际付款之日止、自2018年7月1日至实际付款之日止、自2019年1月1日至实际付款之日止、自2019年7月1日至实际付款之日止、自2020年1月1日至实际付款之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金；5、本案诉讼费用、诉讼保险费用等均由被告负担。事实和理由：2001年10月28日，案外人王书才（原告王洪易之父）与历城区西营镇夏家村签订荒山承包合同书，约定王书才承包夏家村荒山180亩用于开发，开发内容为：整平、度假、第三产业和加工企业。租赁年限自2002年1月1日至2051年12月31日。案外人王书才租赁上述荒山后，即授权由原告王洪易投资进行建设，且收益归王洪易所有，至今建设房屋达11000余平方米。2006年2月10日，原告王洪易、案外人王书才作为共同出租人与被告玉宁杰公司签订租赁合同，约定被告玉宁杰公司租赁原告王洪易投资建设的位于济南市生产车间等共计约3000平方米，约定租赁价格为每平方米每天0.3元，并约定第三年至本协议期满每年租金为30万元，租用期间为2006年3月1日至2016年3月1日，租金支付时间自第三年起每半年支付一次。此后2013年1月被告玉宁杰公司再行租赁原告王洪易投资建设的新车间共计2000平方米，双方口头约定参照原租赁合同标准计算租金。截至2016年3月1日租赁期限届满，被告玉宁杰公司继续占有使用上述房屋至今，双方未再行签订书面租赁合同，且被告未继续缴纳租金，根据《合同法》第二百三十六条关于：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。根据租赁合同约定，被告所租赁的3000平方米车间等共计欠付租金121.25万元（暂计算至2020年3月15日）；被告后续租赁的2000平方米车间，共计欠付租金1578000元（暂计算至2020年3月15日），上述欠付费用共计2790500元。2018年12月19日，为便于涉案房产的开发管理等，案外人王书才向原告王洪易出具书面授权委托书，明确了涉案房产自2002年起至今均由原告王洪易投资建设的事实，并且对涉案土地及房产等的开发建设及对外合同洽谈签订均由原告王洪易负责。为及时收回被告欠付的涉案房屋租金，2020年3月9日王洪易委托律师向被告公司发送律师函，催收欠付租金，并通知自2020年3月15日需签署书面租赁合同，并通知租金标准提高为每平方米每天0.5元，如被告公司逾期未予函复，则视为不同意该租赁价格，原告将不再与被告签署租赁合同，被告应当撤离上述场地。被告收取原告律师函后，既未支付欠付房租，亦不同意再行租赁，且占据涉案房屋拒不腾退。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请依法判如所请。 玉宁杰公司辩称：一、原告主体不适格。王书才是涉案土地的权利人，原告是其代理人。即使王书才认为其权益受到损害，也应由王书才作为原告起诉，而非王洪易。二、涉案车间系由王书才、王洪易、王宁祖孙三代人以玉宁杰公司为主体，从2000年到2020年借款建造的。三代人在借款建设厂区时，是以一个整体存在的，没有明显的区分。2005年，玉宁杰公司成立，王书才占股10%，任公司监事；王宁出资90%，任公司总经理。公司成立后，全部的对外借款都是以公司作为借款主体进行，由公司偿还。三、原告主张的租赁关系不成立。土地是被告的股东承租的；房屋是被告借款建设的。尤其是2012年之后，相应的环评报告、施工许可等材料显示，被告是无可争议的房屋所有权人。因此，原告并不享有涉案土地及地上建筑物的物权，也不具备收取租金的主体权利。五、原告至少还欠被告5917955.47元，已届清偿期。即使租赁关系成立，被告也有权选择在5917955.47元范围内互相抵消。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此认定事实如下： 王书才与王洪易系父子关系，王洪易与玉宁杰公司法定代表人王宁系父子关系。2001年王书才与济南市委会签订合同取得港沟至西营公路西侧大涧岭地段的荒山使用权，并授权王洪易进行开发建设、租赁经营。2006年2月10日，王洪易作为甲方与乙方玉宁杰公司签订《房屋租赁协议书》一份，约定玉宁杰公司租用位于济南市的济南玉峰大酒店南边铁门为界，向里沿街三层，两边两层和车间、再生车间，约3000平方米房屋；租用价格为每天每平方0.3元，第一年年租金为20万元，第二年年租金为25万元，第三年至本协议期满每年租金为30万元；租赁时间为自2006年3月1日至2016年3月1日，租赁期满后，同等价格优先续租或续延租赁协议；付款方式为第一年租金合同生效后三日内先付5万元，六个月内再付5万元，2006年底前再付10万元。第二年租金2007年上半年付12万元，2007年底再付13万元。第三年租金2008年上半年付15万元，2008年底前再付15万元。第四年至本协议期满的每年租金按照第三年的支付方式支付。协议签订后，王洪易将上述房屋交付玉宁杰公司占用使用，玉宁杰公司按照约定支付租赁期内的租金。租赁期满后，玉宁杰公司继续占用该房屋，但未支付相应租金。王洪易主张2013年玉宁杰公司又租赁了原告加建的约2000平方米房屋，双方未签订书面租赁合同，玉宁杰公司亦未缴纳租金。玉宁杰公司认可涉案《房屋租赁协议书》的真实性，但对王洪易上述主张不予认可，称王洪易与玉宁杰公司不存在租赁关系，王洪易是王书才的代理人，无原告主体资格，且王洪易尚欠玉宁杰公司债务未清偿，即使玉宁杰公司欠缴房租，也应当在王洪易欠款内冲抵。 本院认为，王洪易提交的王书才签署的授权书及证明的内容明确王书才将涉案荒山的承包经营权转让给王洪易，由王洪易用于建设经营。王洪易作为涉案房屋租赁协议书的出租方具有本案原告主体资格。 王洪易与玉宁杰公司签订的《房屋租赁协议书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，王洪易交付涉案房屋给玉宁杰公司占有使用，玉宁杰公司依约支付了租赁期限内的租金。2016年3月1日协议租赁期限届满后，玉宁杰公司继续租用该房屋,王洪易未提异议,该租赁协议继续有效,但租赁期限为不定期。不定期租赁,当事人可以随时解除合同。玉宁杰公司在合同期满后继续占用房屋，但未按照约定支付租金，构成违约，故王洪易要求解除租赁协议，并要求玉宁杰公司返还该租赁房屋，支付自2016年3月2日至2020年3月15日的租金121.25万元的诉讼请求，本院予以支持。因双方在租赁协议中未约定违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定:“法律对其他有偿合同有规定的,依照其规定;没有规定的,参照买卖合同的有关规定。”双方当事人系租赁合同关系,属于有偿合同,应当参照买卖合同的相关规定,确认是否应当支付违约金及数额。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定:“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法,出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的,人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率标准计算。”王洪易要求以半年欠付租金164250元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率每半年分段计算自2016年7月1日起至实际给付之日止未付租金违约金的诉讼请求，符合上述法律规定，本院予以支持。 关于王洪易主张其与玉宁杰公司还存在约2000平方米房屋的租赁关系，玉宁杰公司欠付该房屋租赁费的问题，因玉宁杰公司对上述主张不予认可，王洪易亦未提交证据证明该租赁关系成立，故有关该主张的诉讼请求，本院均不予支持。玉宁杰公司主张王洪易尚欠玉宁杰公司欠款，涉案租金应予抵销，因被告通过其他途径主张过权利，且与本案不属于同一法律关系，故本院不予采纳该观点。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百七十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、王洪易与济南玉宁杰实业有限公司2006年2月10日签订的《房屋租赁协议书》于2020年5月11日起诉状副本送达被告之日解除； 二、限济南玉宁杰实业有限公司于本判决生效之日起三十日内向王洪易交还其租赁的位于济南市的济南玉峰大酒店南边铁门为界，向里沿街三层，两边两层和车间、再生车间共约3000平方米房屋；同时，济南玉宁杰实业有限公司向王洪易支付截止2020年3月15日的房屋租金121.25万元,并按每天每平方米0.30元的标准向原告支付自2020年3月16日起至实际交房之日止的租金或房屋占用费； 三、限济南玉宁杰实业有限公司于本判决生效之日起三十日内向王洪易支付违约金（以每半年欠付租金164250元为基数，自2016年7月1日至2019年12月31日，按照中国人民银行同期贷款利率每半年分段计算至实际给付之日止；以每半年欠付租金164250元为基数，自2020年1月1日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率每半年分段计算）； 四、驳回王洪易的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7856元，由王洪易负担3928元，由济南玉宁杰实业有限公司负担3928元。保全费5000元，由王洪易负担2500元，由济南玉宁杰实业有限公司负担2500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  王诗和 二〇二〇年六月三十日 书记员  韩鹏辉