广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初22044号原告：綦政，男，汉族，1990年1月10日出生，身份住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：康芬芬，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。被告：东莞市奥玛居置业房地产有限公司，住所地东莞市厚街镇珊美社区新厚沙路宝龙大厦B座13楼1302号，统一社会信用代码91441900MA5172U1X7。法定代表人：刘思纯，执行董事。被告：李国邦，男，汉族，1994年5月28日出生，住址广东省化州市。委托诉讼代理人：刘艳梅，广东普罗米修（前海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫晗，广东普罗米修（前海）律师事务所实习律师。被告：刘思纯，女，汉族，1989年12月17日出生，住址广东省深圳市福田区。被告：李亚汉，男，汉族，1967年10月16日出生，住址广东省化州市。委托诉讼代理人：刘艳梅，广东普罗米修（前海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫晗，广东普罗米修（前海）律师事务所实习律师。被告：深圳市中建南方建设集团有限公司，住所地深圳市南山区侨香路香年广场[北区]附楼（D座）2A，统一社会信用代码914403007230054466。法定代表人：刘慧永，董事长。委托诉讼代理人：张明平，广东联建律师事务所律师。被告：刘慧永，男，汉族，1963年10月3日出生，住址广东省深圳市福田区。原告綦政诉被告东莞市奥玛居置业房地产有限公司（以下简称奥玛居公司）、李国邦、刘思纯、李亚汉、深圳市中建南方建设集团有限公司（以下简称中建南方公司）、刘慧永合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员吴颂独任审理，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人康芬芬律师、被告李国邦及被告李亚汉共同委托诉讼代理人刘艳梅律师、闫晗实习律师、被告中建南方公司委托诉讼代理人张明平律师到庭参加诉讼，被告奥玛居公司、被告刘思纯、被告刘慧永经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理完毕。原告诉称：2018年3月7日，原告作为乙方在广东协德律师事务所杨永X律师的见证下，与作为甲方的被告奥玛居公司签署了《奥玛居商住小区内部集资合作建房合同书》，合同约定：合作建设福利房位于广东省东莞市厚街XX大楼北100米，项目名为“奥玛居商住小区”，土地使用年限为70年；原告分得“奥玛居商住小区”住宅楼第X栋第X层E房，建筑面积106.1平米；原告应于2018年3月7日前向被告奥玛居公司支付合作建房款共计353313元；被告奥玛居公司应于2018年12月31日前将本房屋交付给原告……。原告分别于2018年2月13日、2018年3月5日分三次分别转入被告李国邦的账户150000元、200000元、3813元。因涉案的土地未完成项目报建报批手续，被告奥玛居公司、被告李亚汉、被告刘慧永于2019年10月20日在深圳市中建南方建设集团有限公司二楼会议室进行关于延期交房和返还集资款等问题的事宜作出《承诺书》：一、奥玛居商住小区最迟于2020年2月28日完成项目报建手续并动工，并向全体公示；二、若未能在2020年2月28日完成项目报批报建手续并动工，业主有权选择继续履行原合同或者选择返还集资款;三、选择退款的业主，退款金额全额及相关利息将由被告奥玛居公司支付，支付时间不晚于2020年3月15日，如被告奥玛居公司不能按时退还业主的集资款及利息，业主因此提起诉讼，所产生的律师费及诉讼费等相关费用，由被告奥玛居公司承担；四、被告刘慧永、被告中建南方公司对承诺约定的第三项款项（集资款、利息、律师费及诉讼费）承担无限连带清偿责任；五、陈建X、洪肇X、李亚汉仅保证2020年2月28日前完成报建手续，如未能在上述时间内完成报建，则需按本承诺书第三项约定的内容承担无限连带清偿责任；六、本承诺书仅对在附件页签字的集资方发生法律效力，本承诺书影印件对附页签字的集资房具有与原件相同的法律效力；八、因此产生的纠纷，应当协商解决，协商不成的应当提交深圳市福田区人民法院诉讼。该《承诺书》有被告奥玛居公司、被告李亚汉及被告刘慧永的盖章签名。原告在集资方签字页有签名。原告与被告奥玛居公司签署的《奥玛居商住小区内部集资合作建房合同书》中涉案房屋土地性质为东莞市厚街镇环冈村的集体土地。原告与被告奥玛居公司签署的《合作建房合同》名为合作建房合同，实则为（预售）买卖房屋合同。被告奥玛居公司并未取得涉案土地使用权，也不具有开发、买卖房地产的资格。涉案的买卖房屋性质为“小产权房”。根据《合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应当无效；因合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定，既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。被告未按照《承诺书》约定及时返还原告的集资款，原告多次催促也遭到拒绝。原告委托北京市炜衡（深圳）律师事务所代理本案，支付律师费3万元。按照合同约定，被告奥玛居公司应当承担原告因维权的合理开支包含律师费、差旅费、诉讼费等。据此，请求法院判令：1、确认原告与被告奥玛居公司签署的《奥玛居商住小区内部集资合作建房合同书》无效；2、被告返还原告建房款353313元，合同见证费用500元；共计353813元;3、被告支付资金占用期间的利息42457.56元(按照年化利率6%，自2018年3月7日开始计算至实际支付终结，暂计至2020年3月6日），律师费30000元，共计72457.56元；4、被告承担本案的受理费。被告李国邦辩称：1、原告系与被告奥玛居公司签署合作建房合同并存在了相关的权利义务关系，被告李国邦收取涉案款项是因为当时被告奥玛居公司银行的账户开户手续未办妥，其当时作为法定代表人，且受涉案项目发起方深圳市中建南方建设集团有限公司的工会及被告奥玛居公司的委托代为接收合作建房款项，是履行职务，依法属于公司行为。2、被告李国邦目前是被告奥玛居公司的股东，其认缴的出资额为250万元，但章程规定的出资缴足期限是2040年，目前尚未到期，且被告奥玛居公司仍正常存续。综上两点，原告要求被告李国邦在其出资范围内对本案债务承担连带责任，缺乏法律依据、理由不充分。被告李亚汉辩称：1、被告李亚汉参与与集资建房人员沟通及在承诺书上签字，是基于被告奥玛居公司授权其处理与集资建房人员的相关事宜，因为其是涉案项目的承建方，且其有丰富的项目施工建设方面的经验。因此，被告奥玛居公司委托其协助处理涉案项目，并明确其与合作建房者因涉案项目沟通协商，包括签订协议所产生的法律责任均由被告奥玛居公司承担。当时涉案项目因报建受阻被迫停工，导致无法按期交付，因此原告等人要求退回建房款。被告李亚汉亦是受被告奥玛居公司的委托与集资建房人员进行交涉。此外，李亚汉作为承建方也想极力促使双方继续完成涉案项目建设。因为如果项目无法继续，其不但无法获取预期利益，反而会遭受重大损失。基于上述情况，被告李亚汉在承诺书上签字。综上可知，被告李亚汉当时在承诺书上签字是代表被告奥玛居公司，其本不是合作建房合同的当事人，也没有义务对涉案债务承担责任。2、从承诺书的内容看，该份承诺书并没有明确约定债权金额即集资款金额，被告也并非合作建房合同的当事人，也非主债务人，其对于原告购房款总额及支付情况均不清楚，实际上也无法确定保证金额。根据我国担保法第十五条的规定，保证合同应当明确约定债权金额，因此涉案承诺书涉及的承诺条款不符合保证的形式要件，不应作为被告李亚汉对涉案债务的担保。被告中建南方公司辩称：根据公司法的规定，公司为其他企业投资或者为他人提供担保的应当提交股东会或董事会的决定，原告未审查该股东会或董事会决议，为非善意的债权人，不应得到合法的保护，该保证条款无效，被告中建南方公司无需承担任何保证责任。被告奥玛居公司、被告刘思纯、被告刘慧永未答辩，开庭时缺席。经审理查明，2011年10月18日，朱晓X（甲方）、深圳市大邦实业有限公司（法定代表人李国邦、乙方）、东莞市厚街镇环冈社区居民委员会（丙方）签订《土地使用权转让协议》，约定丙方确认丙方将位于环冈社区（土名）公树的一幅使用期70年、面积共40亩的工业用地以有期有偿方式提供给甲方建工业厂房之用；自本协议签订之日起，甲方将其中20亩（即13332平方米）土地的权利义务概括转让给乙方，该20亩土地的使用权归乙方所有。2018年2月13日，原告向被告李国邦转账支付150000元，并于2018年3月5日再次向被告李国邦转账支付200000元、3813元。被告奥玛居公司分别于2018年2月14日、3月6日向原告出具收款收据称收到原告交来东莞厚街奥玛居5号楼505房房款150000元、203313元及律师见证费500元。收到原告的款项后，原告（集资方、乙方）与被告奥玛居公司（集资建设方、甲方）于2018年3月7日签订《奥玛居商住小区内部集资合租建房合同书》，约定甲方应乙方要求，乙方在甲方的奥玛居商住小区项目土地上与甲方进行内部集资合作建设福利房，房产位于广东省东莞市厚街XX大楼北100米，项目名“奥玛居商住小区”，土地使用年限70年，实际以政府部门规定为准；乙方分得第X栋X层E号房，建筑面积106.10平方米；乙方应于2018年3月7日前向甲方支付合作建房款353313元；甲方应于2018年12月31日前将房屋交付乙方，除另有约定，此交付时间为约定期，在约定期之日起30日内（含30日）为合理宽限期，甲方在宽限期内交付房屋给乙方，甲方不承担违约责任。超过合理宽限期，乙方有权在解除合同后向甲方追索房屋缴费款总额的每日万分之五作为违约金；甲乙双方订立合同前，甲方已将合作建房的法律性质及国家对此合作建房的相关法律规定向乙方作出了必要解释和说明，乙方充分了解、认识到合作建房的法律性质与商品房具有重大区别，愿意自行承担因合作建房所带来的一切风险及法律责任，并放弃今后有关合作建房产权等问题对甲方要求任何形式的主张，乙方对此放弃一切抗辩权；本房屋系合作建房项目，不具备办理《房地产证》或《不动产权证》的条件，因而乙方仅拥有目前状态下房屋的使用权，甲方没有为乙方办理《房地产证》或《不动产权证》的义务。若日后因政策原因，该房屋具备办证条件，甲方应协助乙方办理，但办证所需的全部费用（包括补交地价，办证应缴纳的各项税费等费用）由乙方自行承担。该合同约定的纠纷处理方式为向深圳仲裁委员会申请仲裁，合同后附广东协德律师事务所执业律师杨永X于当日出具的见证书，证明上述合同中落款处甲乙方的盖章、签名（捺印）属实。在上述合作建房合同履行过程中，各方产生争议。2019年10月20日，被告奥玛居公司、刘慧永、李亚汉签署《承诺书》，承诺书载明被告中建南方公司、奥玛居公司、刘慧永、李亚汉与中建南方公司员工福利房购房业主（即奥玛居商住小区业主）进行的关于延期交房和返还集资款等问题的协商会议达成如下一致意见：奥玛居商住小区最迟于2020年2月28日完成项目报批报建手续并动工，并向全体业主公示；若未能在2020年2月28日完成项目报批报建手续并动工，业主有权选择继续履行原合同或选择返还集资款；选择退款的业主，退款金额全额及相关利息将由被告奥玛居公司支付，支付时间不晚于2020年3月15日。如被告奥玛居公司不能按时退还业主的集资款及利息，业主因此提起诉讼，所产生的律师费及诉讼费等相关费用由被告奥玛居公司承担；被告刘慧永、中建南方公司对承诺书约定的第三项款项（集资款、利息、律师费及诉讼费）承担无限连带清偿责任；陈建X、洪肇X、被告李亚汉仅保证在2020年2月28日前完成报建手续，如未能在上述时间内完成报建，则需按本承诺书第三项约定的内容承担无限连带清偿责任；本承诺书仅对在附件页签字的集资方发生法律效力，凡在本承诺书上签字的集资方亦自愿接受上述期限的约束，不能在上述期间内以任何方式影响集资合作建房报建手续的审批；本承诺书影印件对附页签字的集资方具有与原件相同的法律效力。该承诺书落款处有被告刘慧永、李亚汉的签字及加盖了被告奥玛居公司的公章，陈建X、洪肇X、被告中建南方公司签字盖章处为空白，附件集资方签字页有包含原告签名在内的众多签名。原告主张被告未在承诺书约定的期限内履行相应义务，且涉案合作建房合同书为无效合同，遂提起本案诉讼。另查，为提起本案诉讼，原告于2020年3月与北京市炜衡（深圳）律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所代理提起本案诉讼。原告并依据该合同的约定向该所支付律师费3万元。因被告奥玛居公司未出庭应诉答辩，原告与被告奥玛居公司签订的合作建房合同书中约定争议解决的方式为仲裁，对于原告诉求中要求确认原告与被告奥玛居公司签订的合作建房合同书无效以及该合同书见证所产生的律师见证费500元的诉讼请求，本院不具管辖权，本院已另行制作民事裁定书，驳回原告上述诉讼请求的起诉。本院认为，原告与被告奥玛居公司、刘慧永、李亚汉签订《承诺书》，该承诺书系各方当事人真实意思表示，合法有效。根据该承诺书的承诺，2020年2月28日前无法完成项目报批报建手续并动工的，原告作为业主有权选择要求被告奥玛居公司返还集资款353313元及支付利息、承担诉讼费及律师费。至于逾期返还集资款353313元的利息问题。根据承诺书的承诺，被告奥玛居公司支付的时间不晚于2020年3月15日。原告有权要求被告奥玛居公司支付自2020年3月16日起开始计算的逾期返还集资款利息，原告主张利息按照年利率6%的标准予以计算，该标准虽无合同依据，但并未明显偏高，本院予以照准。至于律师费3万元，为原告追讨欠款提起本案诉讼所实际支付的费用，原告要求被告奥玛居公司承担，符合承诺书的约定，本院予以支持。被告刘慧永及李亚汉在承诺书中承诺对上述债务承担连带保证责任，原告据此亦有权要求被告刘慧永及被告李亚汉就被告奥玛居公司的上述债务承担连带清偿责任。关于被告李国邦、刘思纯及中建南方公司是否应承担连带责任的问题。被告李国邦为涉案集资建房款的指定代收款方，未在承诺书中签字确认承担连带责任。原告要求被告李国邦承担承诺书连带之债，无法律依据也无合同约定，本院不予准许。被告刘思纯为被告奥玛居公司的法定代表人，也未在承诺书中承诺个人承担连带责任，原告要求被告刘思纯承担连带清偿责任，本院亦不予支持。至于被告李国邦及刘思纯是否存在与被告奥玛居公司经营混同或其他公司法中应承担的股东责任问题，与本案不属同一法律关系，原告可另寻途径解决。被告中建南方公司未在承诺书中盖章确定承担连带保证责任，被告刘慧永虽为该公司的法定代表人，但承诺书中其本人亦为承诺出具的一方当事人，其仅在本人名字后签字，未在被告中建南方公司的签字处签字的行为法律后果仅能及于其个人，不能证实其亦同意作为法定代表人代表公司签订承诺书同意承诺连带责任担保。被告中建南方公司也抗辩称不同意承担连带保证责任。对于原告要求被告中建南方公司承担连带责任，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定判决如下：一、被告东莞市奥玛居置业房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告綦政返还建房款353313元；二、被告东莞市奥玛居置业房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告綦政支付逾期返还建房款的利息（利息以353313元为计算基数，自2020年3月16日起按照年利率6%的标准支付至实际返还款项之日止）；三、被告东莞市奥玛居置业房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告綦政支付律师费30000元；四、被告李亚汉、被告刘慧永就上述判项一、二、三确定的被告东莞市奥玛居置业房地产有限公司向原告綦政的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告綦政的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7644.06元、保全费2651元，共计10295.06元（已由原告预交），由原告承担1037.06元，由被告奥玛居公司、李亚汉、刘慧永共同承担9258元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审判员 吴    颂二〇二〇年十二月二十二日书记员 俞婷婷（代）茶丽梅附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。