广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤01执复106号复议申请人（被执行人）：钟永生，男,1976年2月7日出生,汉族,住广州市花都区。复议申请人（被执行人）：罗润红,女,1974年3月4日出生,汉族,住广州市花都区。两复议申请人共同委托诉讼代理人：黄舒婷，广东合誉律师事务所律师。申请执行人：广州裕昊贸易有限公司,住所地广州市天河区天河路****。法定代表人：刘泽科。复议申请人因不服在执行申请执行人广州裕昊贸易有限公司与被执行人钟永生、罗润红房屋买卖合同纠纷一案【案号(2019)粤0114执4813号】中，广州市花都区人民法院（以下简称花都法院）作出的（2019）粤0114执异362号执行裁定。向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。花都法院查明：位于广州市花都区狮岭镇狮岭（国际）皮革皮具城贵丽路51、53、55号房地产登记在钟永生名下，建筑面积为664.75平方米，抵押给广州从化柳银村镇银行股份有限公司，被担保债权数额为500万元，被花都法院（2019）粤0114执4813号案查封。因两被执行人未履行生效（2018）粤0114民初399号民事判决书确定的法律义务，广州裕昊贸易有限公司向花都法院申请强制执行，花都法院以（2019）粤0114执4813号案立案执行。执行过程中，花都法院依法就涉案房产向京东大数据评估平台进行询价，2019年6月21日，京东大数据评估平台出具《询价建议书》，确定涉案房产在2019年6月21日的市场价值为4653250元。被执行人收到京东大数据评估平台出具的《询价建议书》后，认为京东大数据评估平台确定的涉案房产的价格不合理，向花都法院提出异议，花都法院转交给北京京东世纪贸易有限公司进行答复，该公司于2019年7月18日出具《关于对询价建议书询价结果异议意见的复函》，认为其作出的询价结果合理、科学、可信，符合当前市场的实际价格。另查明，复议申请人罗润红自行委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司对涉案房产进行评估，该评估公司于2019年7月16日出具《报告书》，确定涉案房产在2019年7月11日的市场价值为5450950元，建筑物实物状况描述装饰装修情况为外墙锦砖、内墙乳胶漆、天花乳胶漆、楼地面抛光砖、门窗卷闸门、玻璃门、铝合金窗。花都法院认为，依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”复议申请人认为《询价建议书》仅是基于涉案房产的外部图片作出结论，没有考虑房产内部装修对于房产的升值，故《询价建议书》属于评估依据不足。但根据复议申请人自行委托评估的情况可以看出涉案房产的内部装修并无特别之处，且复议申请人主张的异议事项并不属于上述规定情形。另根据上述规定第二十四条：“当事人、利害关系人未在本规定第二十二条、第二十三条规定的期限内提出异议或者对网络询价平台、评估机构、行业协会按照本规定第二十二条、第二十三条所作的补正说明、专业技术评审结论提出异议的，人民法院不予受理。当事人、利害关系人对议价或者定向询价提出异议的，人民法院不予受理。”复议申请人提出的异议亦不属于执行异议审查范围。综上所述，花都法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条规定，裁定驳回钟永生、罗润红的异议申请。复议申请人钟永生、罗润红不服花都法院作出的（2019）粤0114执异362号执行裁定，向本院提起复议称：一、询价建议书确定的涉案房地产的价格将成为处置涉案房地产的基准，与两复议申请人的合法权益息息相关。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条、最高人民法院《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若于规定》第十三条、最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条均规定，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，且起拍价不得低于评估价或市价的70%。按照本案询价建议书确定的价格为4653250元，而两复议申请人委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司作出的评估报告在考虑了室内装修后确定的价格为5450950元，两者相差约80万元，高出原评估价格约20%。该差异不是因市场正常波动导致的，应当依法保障当事人的合法权益。二、原审法院认为涉案房地产的内部装修并无特别之处，且不属于最高人民法院《关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定的范围。众所周知，毛坯的房屋、新装修的房屋以及装修比较陈旧的房屋的价值差异甚大。从两复议申请人提供的评估报告可以看出，涉案房地产内部具备基本装修，且装饰装修较新，如果涉案房地产内部装修不作为涉案房地产价值评估的依据，那么询价建议书确定涉案房地产价值时究竟以什么标准确定涉案房地产的最后价值？另上述规定第二十二条中第四项规定评估程序严重违法的情形，两复议申请人认为房屋价格评估不仅要考虑涉案房屋的区域因素、市场因素，还应当考虑房屋因素，房屋因素当然包括房屋装修。北京京东世纪贸易有限公司的评估人员在没有受到任何阻挠的情况下，不对房屋装修进行拍照确认，也不考虑装修对于房屋价值的影响，巳经属于评估程序严重违法的情形。三、询价建议书应当属于以网络询价的方式确定涉案房地产处置参考价，而非议价或者定向询价，故法院应当予以受理。根据最高人民法院《关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条：“人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。”的规定，询价建议书应当属于以网络询价的方式确定处置参考价。综上，内部装修工程对涉案房屋的价值影响重大，尤其是涉案房地面积较大，即使是微小的差异也会导致巨大的后果。请求：1.撤销(2019)粤0114执异362号执行裁定书；2.对位于广州市花都区狮岭镇狮岭（国际）皮革皮具城贵丽路51、53、55号房产的市场价值重新进行评估。本院查明事实与花都法院查明事实一致。本院认为,依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”以及该规定第二十四条第一款：“当事人、利害关系人未在本规定第二十二条、第二十三条规定的期限内提出异议或者对网络询价平台、评估机构、行业协会按照本规定第二十二条、第二十三条所作的补正说明、专业技术评审结论提出异议的，人民法院不予受理。”由于花都法院依法就涉案房产向京东大数据评估平台进行询价，复议申请人收到京东大数据评估平台出具的《询价建议书》后，认为京东大数据评估平台确定的涉案房产的价格不合理，向花都法院提出异议，花都法院转交给北京京东世纪贸易有限公司进行答复，该公司于2019年7月18日出具《关于对询价建议书询价结果异议意见的复函》，认为其作出的询价结果合理、科学、可信，符合当前市场的实际价格。根据上述法律规定，复议申请人提出的异议并不具有该规定第二十二条列明的情形，且北京京东世纪贸易有限公司已对复议申请人的异议作出书面的复函；此外，网络询价的功能在于辅助法院确定拍卖保留价，避免因拍卖价格过低损害被执行人的利益，拍卖成交价才能最终客观反映标的物的实际市场价值，由于本案涉案的不动产尚未进行拍卖，并未经过市场交易，复议申请人即认定涉案房产价格过低损害其权益属于对尚未发生的事实的臆测，缺乏事实及法律依据，因此，复议申请人的复议理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，复议申请人钟永生、罗润红的复议申请不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回复议申请人钟永生、罗润红的复议申请，维持广州市花都区人民法院（2019）粤0114执异362号执行裁定。本裁定为终审裁定。（此页无正文）审判长  胡伟东审判员  叶洁靖审判员  黄 征二〇二〇年四月三十日书记员  赖泽钊