常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初778号原告：刘培荣，男，1958年9月3日出生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：姜艳，江苏圣典（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐琦，江苏圣典（常州）律师事务所实习律师。被告：徐挺，男，1975年10月20日出生，汉族，住常州市钟楼区。被告：戴英，女，1977年12月3日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：徐挺，系被告戴英丈夫，概况同上。被告：陈志龙，男，1976年8月25日出生，汉族，住常州市天宁区。被告：李燕华，女，1978年11月17日出生，汉族，住常州市天宁区。上述两被告委托诉讼代理人：舒赛君，江苏博爱星律师事务所律师。原告刘培荣诉被告徐挺、戴英、陈志龙、李燕华债权人撤销权纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姜艳、徐琦，被告徐挺同时作为被告戴英的委托诉讼代理人、被告陈志龙、李燕华委托诉讼代理人舒赛君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销四被告于2017年9月25日就坐落于常州市天宁区的房屋而签订的常州市存量房买卖合同(合同备案号2017092510072)。2、确认坐落于常州市天宁区的房屋归被告徐挺、戴英所有。3、本案的诉讼费用、担保费、保全费、律师代理费由被告承担。事实和理由：原告与被告徐梃、戴英因民间借贷纠纷诉至常州市钟楼区人民法院，2016年11月28日作出（2015)钟商初字第0944号判决，现各项判决业已生效，被告徐挺拒不履行生效法律文书确定的各项义务，原告已向人民法院申请强制执行。在本案执行过程中，被告徐梃、戴英为逃避债务采取故意转移财产的方式，以明显低于市场价格的方式，与被告陈志龙、李燕华签订了常州市存量房买卖合同（合同备案号2017092510072)，将坐落于常州市天宁区的房屋转让至被告三、四名下，对原告造成损害。为维护原告的合法权益，结合《中华人民共和国合同法》、最高院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》与《关于关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二）》，向法院诉讼，请求判如所请。被告陈志龙、李燕华辩称：1、原告起诉与事实不符，被告陈志龙、李燕华并未以不合理价格购买涉案房屋，两被告为购买该房屋实际支出了2497888.94元，符合当时的市场行情；2、两被告通过中介购买房屋并且支付了合理对价，事先两被告与被告徐挺、戴英素不相识，被告陈志龙、李燕华并没有任何过错；3、根据以上事实，原告请求权基础不成立，两被告既没有以不合理低价购买涉案房屋，更不知道原告与被告徐挺之间的债权债务关系。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法查明事实，驳回原告全部诉请。被告徐挺、戴英辩称：同意被告陈志龙、李燕华的意见。经审理查明，2016年11月28日，本院作出（2015）钟商初字第943、944、945号民事判决书三份，分别确认被告徐挺结欠原告刘培荣款项1600000元、441556元、400000元及相应的利息。上述款项未履行完毕。2017年9月25日，被告徐挺、戴英作为出售方，与被告陈志龙、李燕华作为承购方签订《常州市存量房买卖合同》（合同备案号2017092510072)，约定被告徐挺、戴英将本市天宁区明苑28幢甲单元3001室不动产（面积191.07平米）出售给被告陈志龙、李燕华，价款为1500000元，于2017年10月31日前一次性支付。该合同在常州市不动产登记交易中心进行备案。同年9月27日，上述不动产登记至被告陈志龙、李燕华名下。审理中，针对上述原告提供的常州市存量房买卖合同，被告陈志龙、李燕华陈述该合同仅系中介为了备案而签订，并非双方真实意思表示，也没有实际履行。被告陈志龙、李燕华共计支付了购房款2288800元，加上契税和中介费共计支付了2497888.94元。为证明其主张，被告陈志龙、李燕华提供2017年8月18日，常州市云天房产中介有限公司河海分公司作为居间方，被告徐挺、戴英作为出售方，与被告陈志龙、李燕华作为承购方的《常州市房屋转让合同》，约定被告徐挺、戴英将本市天宁区明苑28幢甲单元3001室不动产出售给被告陈志龙、李燕华，转让价款为2288800元，于8月18日支付40000元，其中30000元给被告徐挺、戴英，10000元暂存居间方；于8月19日支付60000元给居间方暂存，待产权证拿到当日转给被告徐挺、戴英；双方办理资金监管手续时，支付房款2188800元。同时被告陈志龙、李燕华提供借记卡账户历史明细清单，显示：2017年8月18日、19日，被告陈志龙向*逸转账40000元、60000元；2017年9月25日，被告陈志龙向被告徐挺转账2188800元。2017年9月25日缴纳了房地产过户相关税费。原告对被告提交的《常州市房屋转让合同》真实性、关联性均不予认可，认为应当以备案合同为准。关于转让价格是否为明显不合理低价，原告提供“安居客”网页截图，认为讼争房屋2017年9月至12月均价在14803-15522元/平米，而根据双方2017年9月25日签订《常州市存量房买卖合同》，价格显著低于市场价。被告陈志龙、李燕华同样提供“安居客”页面截图，认为2017年6月至9月均价在13634元/平米至14803元/平米，本案涉案合同实际签订于2017年8月份。2020年4月7日均价为18638元/平米，而在售的一套192平米的房屋仅为15938元/平米，即192平米大户型的房屋单价远低于同小区房屋单价。关于本案诉请是否已超过除斥期间，被告陈志龙、李燕华认为原告提供的《常州市存量房买卖合同》调取时间是2018年6月22日，即最晚在当日原告已经得知了被告徐挺将房屋出售给被告陈志龙的事实，故原告的主张已经超过期限。原告则陈述系在2019年初才知道房屋出售事实，《常州市存量房买卖合同》系原告与被告徐挺执行案件的法官提供的，具体时间不记得了。审理中，本院对居间工作人员吴逸制作调查笔录，其陈述买卖房屋经过：“当时陈志龙要买房，我从系统中筛选了三套性价比比较高的推给他，徐挺的这一套当时他挂出来230万左右，性价比是相对较高的，其他差不多户型的基本挂牌在235万以上，徐挺比别人挂牌价要便宜50000元至100000元左右。所以当面谈的时候我工作做了很久，徐挺死活不愿意再便宜，后来也是因为图个吉利数字，加上陈志龙是全款支付，所以谈成了。然后根据当时市场行情允许的情况下备案合同价为1500000元”。本院于2020年4月16日到涉案房屋内查看，房屋内挂有被告陈志龙、李燕华的照片。以上事实由原告提交的《民事判决书》、《常州市存量房买卖合同》、《不动产登记簿查询证明》、被告陈志龙、李燕华《常州市房屋转让合同》、《借记卡交易明细》及本院制作的《调查笔录》等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，原告主张四被告于2017年9月25日签订的《常州市存量房买卖合同》以明显不合理低价转让房屋，损害了原告的利益。但依据被告陈志龙、李燕华提交的《常州市房屋转让合同》、《借记卡交易明细》及本院制作的《调查笔录》，四被告于2017年9月25日签订的《常州市存量房买卖合同》对转让价格的约定并未实际履行，且因涉案房屋已经完成转让，该《常州市存量房买卖合同》在未来亦不会再被履行，故该合同本身并未造成被告徐挺财产的贬损，故原告以损害债权人权益为由，要求撤销《常州市存量房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。关于2017年8月18日四被告签订的《常州市房屋转让合同》及不动产转让行为是否损害债权人利益应予撤销。本院认为，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条：对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本案中，根据《借记卡交易明细》，可以认定2017年8月18日四被告签订的《常州市房屋转让合同》是四被告实际履行的合同，交易价格为2288800元。无论是依据原、被告主张的市场价格还是居间方的陈述，该价格均不足以认定为“明显不合理的低价”。故2017年8月18日四被告签订的《常州市房屋转让合同》及不动产转让行为不足以构成债权人撤销权的条件，据此原告要求确认本市天宁区明苑28幢甲单元3001室房屋归被告徐挺、戴英所有的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张是否已过除斥期间。撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。举证责任的分配，应考虑距离证据的远近、收集证据能力强弱及待证事实本身的性质。本案中，原告提交的2017年9月25《常州市存量房买卖合同》显示调取时间为2018年6月22日，而原告无法明确其何时知晓涉案房屋被转让的事实，故其应当对其主张尚处于除斥期间内承担相应的举证责任，因其未能提交相应的证据，应承担相应的诉讼后果。故本院认定原告的主张已超过法律规定的除斥期间。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款，判决如下：驳回原告刘培荣全部诉讼请求。案件受理费18300元（原告已预交），由原告刘培荣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 员 杨关中二〇二〇年六月十八日法官助理 丁 民书 记 员 王佳艺