湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初8713号原告：黄小兰，女，1961年11月17日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：刘傲霜，湖南汉昌律师事务所律师。被告：蒋力，男，1970年2月13日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：曹翔，湖南卓越律师事务所律师。被告：杨辉，男，1979年8月30日出生，汉族，住湖南省华容县。原告黄小兰诉被告杨辉、蒋力确认合同效力纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序,于2019年9月26日、2019年10月22日公开开庭进行了审理。因案情复杂,本案转为普通程序,由审判员谭小松担任审判长,与人民陪审员刘星亮、李吉组成合议庭，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告黄小兰及其委托诉讼代理人刘傲霜，被告蒋力的委托诉讼代理人曹翔均到庭参加了诉讼。被告杨辉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告黄小兰向本院提出诉讼请求：一、判令撤销被告杨辉与被告蒋力于2018年6月27日签订的《长沙市不动产（二手房）买卖合同》；二、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年6月27日，被告杨辉在原告不知情的情况下，以原告的名义与被告蒋力签订《长沙市不动产（二手房）买卖合同》，将原告所有的位于长沙市芙蓉区房屋（产权证号为：710151272号，面积为125.98平方米）出售给被告蒋力，转让价格为378万元。但是，合同签订后，被告蒋力未向原告支付一分钱购房款。直到2018年11月，原告才得知被告杨辉将原告的房屋已出卖给了蒋力。二被告在转让原告房屋时未告知原告，且转让转让价格明显低于市场价格，显失公平，故二被告存在损害原告合法权益的故意。2019年4月8日，原告委托湖南友谊房地产评估经纪有限公司进行评估，确认案涉房屋市场价格为698万元。综上，原告黄小兰诉至本院，请求撤销二被告签订的该买卖合同。被告蒋力辩称：一、原告背负巨额债务，一再拖延归还，后在其无力偿还债务时授意其代理人转让案涉房屋，答辩人以合理价格受让案涉房屋，合情合理合法，属于善意取得范畴，应当得到保护；二、原告以合同法第五十四条规定要求撤销房屋买卖合同，但本案并不具备相关事实，案涉房屋的买卖合同并非重大误解情况下订立，房产交易的指导价与实际成交价也证实了买卖合同的公平性，原告也无相关证据证明买卖合同违背其真实意思表示，案涉房屋的抵押权设立、原告出具的委托书以及办理的公证书等材料，均证实以480万元价格转让房屋是原告真实意思表示；三、原告的委托代理人在委托权限内与答辩人签订房屋买卖合同，原告已认可委托代理行为的有效性，故答辩人签订的房屋买卖合同是有效合同；四、本案撤销权已经灭失，原告于2019年8月首次主张合同无效，已经超过了除斥期间，根据合同法第五十五条之规定，其合同撤销权已经消灭。经审理查明:原告黄小兰于2010年7月29日办理了位于长沙市芙蓉区房屋的产权登记手续（产权证号为:长房权证芙蓉字第××号,面积为125.98平方米,用途为商业）。2014年10月14日，黄小兰向被告杨辉出具《委托书》，全权委托被告杨辉作为其代理人，代为办理位于长沙市芙蓉区房屋（产权证号为:长房权证芙蓉字第××号,面积为125.98平方米,用途为商业）的相关手续，包括：办理房产抵押登记手续、注销抵押登记、解除他项权证并领取房产证、签订房屋买卖合同及到房屋管理部门签订买卖合同、办理产权证过户、收取房款等，委托期限至上述委托事项办妥止。2014年10月21日，湖南省长沙市望城公证处出具了《公证书》，证明黄小兰于2014年10月14日在上述《委托书》上签名、右手大拇指捺印属实。2014年10月14日，原告黄小兰与案外人杨鸿签订《抵押借款协议》，约定由黄小兰向杨鸿借款300万元，款项于2014年10月16日通过银行转账方式支付，借款期限自2014年10月16日至2015年10月15日，月利率为1.4%，原告黄小兰以位于长沙市芙蓉区房屋提供抵押担保，如黄小兰逾期不能归还上述借款，杨鸿有权处置该抵押物用以抵偿借款及利息和实现债权的一切费用，并注明原告黄小兰已于2014年10月14日办理了全权授权委托公证书，杨鸿的代表杨辉使用公证书启动交易过户须黄小兰本人不按时归还欠款。2014年10月16日，杨鸿向案外人杨力建设银行62×××58账户转账汇款300万元。原告黄小兰于当日向杨鸿出具了《收条》，陈述收到杨鸿300万元，汇入建设银行62×××58杨力账户。2015年10月21日，黄小兰（借款人）、杨力（担保人）、杨鸿（出借人）签订《延期还款协议》，约定黄小兰向杨鸿的借款延期至2016年1月15日，截至2015年10月15日共计欠息25万元，原抵押借款协议的保证方式维持不变。2017年5月15日，黄小兰（借款人）、杨力（担保人）、杨鸿（出借人）再次签订《延期还款协议》，约定黄小兰向杨鸿的借款延期至2018年5月15日，截至2017年5月15日共计欠息69.45万元，原抵押借款协议的保证方式维持不变。因原告黄小兰未按期偿还借款本息，被告杨辉以原告黄小兰的名义于2018年6月27日与被告蒋力签订《长沙市不动产（二手房）买卖合同》，约定由被告蒋力以378万元的价格购买黄小兰名下的位于长沙市芙蓉区房屋（产权证号为:长房权证芙蓉字第××号,面积为125.98平方米）。后被告蒋力于2018年7月25日以该《长沙市不动产（二手房）买卖合同》向长沙市不动产登记中心办理了该房屋的产权登记手续［产权证号为：湘（2018）长沙市不动产权第0240422号］。同时，被告杨辉于2018年7月10日还与被告蒋力签订一份《房屋买卖合同》，约定由被告蒋力以480万元的价格购买黄小兰名下的长沙市芙蓉区房屋。2018年7月17日，被告蒋力通过转账方式向案外人杨鸿支付200万元。2018年7月19日，被告蒋力通过转账方式向案外人杨鸿支付200万元。2018年7月31日，被告蒋力通过转账方式向案外人杨鸿支付80万元。2019年4月8日，经原告黄小兰委托，湖南友谊房地产评估经纪有限公司出具《房地产评估报告》，认定长沙市芙蓉区房屋于2018年6月27日的市场价值为698万元。2019年7月9日，原告黄小兰以两被告存在恶意串通、侵害其利益为由，向本院起诉，本院予以受理（2019）湘0103民初6062号黄小兰诉蒋力、杨辉房屋买卖合同纠纷一案。诉讼中，因原告黄小兰未按本院送达的缴纳诉讼费通知书缴纳诉讼费，本院依法作出（2019）湘0103民初6062号民事裁定书，按原告黄小兰自动撤诉处理。2019年9月2日，原告黄小兰就本案诉至本院。另查明，案外人杨力与被告蒋力系同胞兄弟关系。被告蒋力与案外人杨鸿系姻亲关系。还查明，本院于2019年11月27日对被告杨辉作了询问笔录，被告杨辉陈述其和杨鸿系朋友关系，黄小兰向杨鸿借款时，蒋力也在场，因欠付杨鸿的借款，且黄小兰自行无法将其名下的位于长沙市芙蓉区房屋出卖，故黄小兰找到被告蒋力协商房屋买卖事宜，后由杨辉以黄小兰代理人的身份与蒋力签订了房屋买卖合同，但购房价格480万元系黄小兰、蒋力、杨鸿一起面谈的。房屋出卖后，黄小兰当时的借款本息大约462.75万元，对于扣除借款本息后的剩余购房款17.25万元，黄小兰要求杨辉将1.25万元转账支付至其儿子陈卓账户用于陈卓的医疗费用，但黄小兰之后又一直推脱不愿意接受剩余的16万元。根据杨辉提交的银行转账记录，证实杨辉于2018年12月8日向陈卓转账1.25万元。还查明，经本院委托，湖南恒基房地产土地评估有限公司作出《报告书》，确认长沙市芙蓉区房屋于2018年6月27日的市场价值为636.325万元。被告蒋力支付了评估费5.23万元。同时，被告蒋力对该《报告书》无异议,但原告黄小兰对该《报告书》有异议,并申请鉴定人员出庭接受法庭质询,黄小兰支付了鉴定人员出庭费用457元。上述事实，有房屋所有权证、《长沙市不动产（二手房）买卖合同》、《房地产评估报告》、民事裁定书、《抵押借款协议》、银行转账凭证、收条、《延期还款协议》、《公证书》、委托书、《房屋买卖合同》、不动产权证、《报告书》、鉴定费发票、鉴定人员出庭费票据、当事人陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为,本案争议的焦点系被告杨辉代表原告黄小兰与被告蒋力所签订的《长沙市不动产（二手房）买卖合同》是否存在可撤销情形。虽然被告杨辉与被告蒋力签订的《长沙市不动产（二手房）买卖合同》约定的案涉房屋的交易价格为378万元,并以该合同办理了案涉房屋的产权变更登记手续，但被告杨辉于2018年7月10日与被告蒋力就案涉房屋还签订一份《房屋买卖合同》，但约定案涉房屋的交易价格为480万元,后被告蒋力自2018年7月17日至7月31日期间共计向案外人杨鸿转账支付480万元,故本院确认案涉房屋的交易价格为480万元。因黄小兰就案涉房屋向被告杨辉出具了《委托书》，全权委托被告杨辉作为其代理人，代为办理案涉房屋的相关手续，包括：办理房产抵押登记手续、注销抵押登记、解除他项权证并领取房产证、签订房屋买卖合同及到房屋管理部门签订买卖合同、办理产权证过户、收取房款等，委托期限至上述委托事项办妥止，且原告黄小兰就该《委托书》向湖南省长沙市望城公证处办理了公证手续，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，故被告杨辉作为原告黄小兰的代理人，有权将案涉房屋出卖给被告蒋力或他人。但是，被告杨辉在实施代理行为时，应当尽到善良管理人的职责，维护委托人的合法权益，且因被告杨辉还系案外人杨鸿的代表，与案外人杨鸿存在利害关系，杨鸿与被告蒋力又系姻亲关系，被告杨辉实际与蒋力也存在利害关系，故被告杨辉和蒋力在交易过程中更应当具备审慎、公开、透明的义务，且交易价格应当公平、合理，防止合理怀疑，现被告杨辉、蒋力并未提交证据证实原告黄小兰在案涉房屋交易过程中是知情的或默认、追认双方的交易行为，经本院委托后，湖南恒基房地产土地评估有限公司作出《报告书》，确认长沙市芙蓉区房屋于2018年6月27日的市场价值为636.325万元，即被告蒋力购买案涉房屋所支付的价款仅占房屋当时市场价值的75.43%，故被告杨辉、蒋力的交易行为不公开、不透明，且交易价格存在显失公平的情形，原告黄小兰要求撤销被告杨辉以其名义与被告蒋力所签订的《长沙市不动产（二手房）买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。对于被告蒋力辩称，原告黄小兰于2019年8月首次主张合同无效，已经超过了除斥期间，其撤销权已经消灭，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”，但是，被告杨辉、蒋力并无证据证实双方签订《长沙市不动产（二手房）买卖合同》时，原告黄小兰是知情的，也未提交证据证实其事后及时告知了原告黄小兰，且黄小兰予以追认，根据被告杨辉于2018年12月8日向原告黄小兰的儿子陈卓转账1.25万的事实，本院确认原告黄小兰应当于2018年12月8日知晓其房屋出卖给被告蒋力的事实，故其应当于2019年12月7日前主张撤销权，现原告黄小兰于2019年9月3日就本案提起诉讼，并未超过除斥期间，本院对被告蒋力的该项辩称，不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：撤销被告杨辉以原告黄小兰的名义与被告蒋力于2018年6月27日签订的《长沙市不动产（二手房）买卖合同》。本案受理费80元，鉴定费52757元，共计52837元，由原告黄小兰承担4687元，由被告杨辉、蒋力承担48150元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  谭小松人民陪审员  李 吉人民陪审员  刘星亮二〇二〇年八月三十一日法官助理任文静代理书记员  邓双莹附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。