辽宁省大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初510号原告：孙弘锋，男，1990年2月26日出生,汉族，住大连市中山区。被告：大连铁路房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省大连市中山延安路X号。法定代表人：刘立庆，系该公司总经理。委托诉讼代理人：秦景霞，辽宁民同律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵余娜，辽宁民同律师事务所律师。原告孙弘锋诉被告大连铁路房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告孙弘锋，被告的委托诉讼代理人秦景霞、赵余娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告支付逾期办理产权证违约金52,248元（自2019年7月1日起至2019年10月1日止，以总房款1,583,324元为基数，按照日万分之三的标准计算违约金为43,699元；自2019年10月2日起至2019年10月20日止，以总房款1,583,324元为基数，按照日万分之三点五的标准计算违约金为8,549元；违约金合计52,248元）。2.请求判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月30日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连市中山区房屋，建筑面积是106.06平方米，房款总额为1,583,324元。原告随后支付了全部房款。2017年8月18日，原告与被告签订了《商品房买卖合同补充协议》约定，自2017年6月30日起超过两年仍不具备办理产权证书条件的，被告应向买受人承担违约赔偿责任。原告多次与被告协商无果的情况下，为了维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法裁判。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，原被告双方签署的多份协议均有约定，因出卖人原因导致房产证办理逾期的需承担赔偿责任，案涉房产逾期办证并非被告原因导致，故恳请驳回原告诉讼请求，具体事实与理由答辩如下：一、案涉房产逾期办证是因为政府政策调整、机构变化导致，并非被告责任，且被告无过错，不应承担赔偿责任。原告购买的房产属于被告开发的东路站搬迁改造项目，项目名称为港湾隽景，案涉房产竣工日期为2017年3月30日，6月30被告交付房屋。双方签订《补充协议》（3）约定在2019年6月30日前具备办理产权证的条件。2017年项目竣工后，被告积极组织验收工作，并陆续取得各专项验收通过成果，但在2018年12月18日大连市政府办公厅颁布大政办发[2018]197号文件，为贯彻落实《国务院办公厅关于开展工程建设项目审批制度改革试点的通知》而制定，明确市内四区的工程项目均采取联合验收，将规划、国土、消防、气象、人防、工程质量监督、城建档案及竣工验收备案捆绑办理，由平台统一收件，统一办理，缺一不可。2019年1月18日办证期限内被告向大连公安消防局提交消防验收申请，经审查消防局向被告出具大公消验补字[2019]第002号材料补正通知书，提出“根据实际情况，新平台之前，预验收少施工图审查合格书”。但其实缺少的文件被告已在2012年12月19日便已取得，所以收到补正通知的第二日即向消防局补充了缺少的材料，2019年3月26日消防局派人现场验收并提出整改意见，被告全部整改完毕后于4月10日提交整改报告。但在问题整改报告上报之前也就是2019年3月27日消防局公示《住房和城乡建设部、应急管理部关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》建科函[2019]52号，将消防局的建设工程消防设计审查验收职责移交给住房和城乡建设主管部门。按要求消防局不再处理被告的消防验收工作，并通知2019年4月1日至6月30日为消防验收职责交接期，本次职能转换是全国性质的，并非仅限大连地区。职责交接期间被告工作人员多次前往新审验部门大连市住房和城乡建设局消防科协调验收工作，均被告知移交工作完成后才能开展相关业务，故直接导致案涉项目消防验收工作全面搁置。2019年6月13日联合验收平台开放收件，被告第一时间提交材料，但直至消防验收职责交接完毕，即2019年7月9日住建局消防科才组织专家进行消防现场验收，并提出新的整改意见，被告于8月26日全部整改完毕并提交报告，9月10日消防设计审查合格，故9月17日联合验收平台也正式受理被告的联合验收申请，9月27日消防验收通过，29日消防验收备案，10月8日国庆节后第一个工作日被告将消防验收通过意见提交档案馆，至此竣工档案齐全，联合验收全面通过，10月9日被告便取得竣工验收备案。从上述联合验收程序的材料申报、受理到通过的时间衔接不难看出，联合验收中涉及的其他项目早已完成，全部都在等消防验收结果，只要消防通过联合验收也就完成了，足以证明消防验收搁置是案涉项目未如期办理竣工验收本案的根本原因。被告提交的证据也可证明，原被告约定办证期限的最后半年政府政策才发生调整，导致工程验收审批无论是程序上还是机构上都出现巨大变化，这是被告在补充协议签订之前所不能预见、不能避免也无法克服的，所以被告不能如期完成初始登记的原因并非被告过错导致。办证期限内被告积极履行申报义务，并已完成各部分专项验收工作，2020年3月4日大连市城市建设档案馆也出具证明文件，证明被告案涉项目的“竣工档案2019年5月20日就已初验合格，只是少了消防验收意见书及消防备案凭证合格文件而无法出具档案合格证”。综上，案涉项目整体验收是被消防验收搁置，而消防无法验收是因为政府政策的调整机构的转换导致不应归责于被告。综上，案涉房屋逾期办证并非被告原因导致，恳请法院依法扣除消防审验机构调整交接期91天，并基于公平原则合理预留被告重新申报材料组织验收的时间，依据大连市联合验收实施办法规定，联合验收总时限为20个工作日，但不包括现场验收及整改，故被告要求给予28个自然日的合理申报期，合计扣除119天的逾期办证违约金。二、无论是法定还是双方约定均可排除被告的违约赔偿责任。1.依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，不能归因于“由于出卖人的原因”，则开发商可不承担逾期办证的违约责任。2.原被告双方2015年7月30日签订的《商品房买卖合同》第十五条第3项，2017年8月18日签订的《补充协议》（3）第三条第1项，均明确限定逾期应为“因出卖人的责任，……”，故案涉房产证办理逾期双方均已约定排除非因被告原因导致的责任。3.《补充协议》（3）虽未明确出卖人以外的责任都有哪些具体情况，但可以比照适用双方签订的《商品房买卖合同》第八条逾期交房的免责事由处理，该条第2项“因国家法律、法规、政策变化或未遵守政策指令、通告而导致房屋延期交付；因市政配套设施接通延误或政府规划变更；或因政府部门、市政部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付”的情形属于特殊情况，出卖人可以无需承担违约金。三、辽宁省高级人民法院针对基层法院民事审判工作中遇到的各种疑难问题,下发了《全省法院民事审判服务群众、服务基层热点难点100题》，其中第65个问题明确答复：“因政策调整等因素导致逾期办理权属证书，买受人主张违约责任的，不予支持。”该100问是省高院为统一全省民事审判裁判尺度提出的参考性意见，省内法院司法实践中也依据此观点对相类似案件进行了审判。如判例：（2014）辽审四民提字第83号、（2015）大民二终字第01001号、（2014）甘民初字第644号。四、最高院司法判例认定政府政策调整属于抽象行政行为，属于不可抗力。最高人民法院认为不可抗力系指不能预见、不能避免并且不能客服的客观情况，因政府颁布新政策导致合同实际不能履行属于不可抗力，如判例：（2019）最高法民申3854号。五、即使法院认为我公司违约，但《补充协议》违约金约定过高，且原告主张违约金利息，属于重复主张违约责任，应予调整。虽《补充协议》约定若因我公司原因导致逾期办证的，则按照日万分之三支付违约金，每再逾期三个月，增加日万分之0.5，同时未付违约金还要支付利息。该约定是因原告集体到我公司闹事，被迫签署的。该违约金的约定过高，我公司是国有企业，一旦按照该约定标准支付违约金，则会导致国有资产流失，损害国家利益，又鉴于本案逾期办证确因政策调整，非我公司主观原因导致，基于公平原则，请求法院降低违约金标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年7月30日，孙弘锋（买受人）与大连铁路房地产开发有限责任公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的大连市中山区房屋，建筑面积106.06平方米，房屋总价款1,583,324元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位组织勘查、设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，同意按下列方式处理：双方约定办理该房屋所有权登记的期限为二年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如果因出卖人责任，自该房屋交付之日起超过二年，买受人仍无法办理房屋所有权登记的，出卖人按已收房价款万分之一向买受人支付违约金。2017年7月6日，原告支付全部购房款1,583,324元，被告开具增值税发票。同日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》补充协议，约定：买受人同意2017年6月30日接收房屋，出卖人同意尽快按照《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》之规定取得大连市政府主管部门签收的《竣工验收备案表》。补充协议第三条约定，因出卖人的责任，自2017年6月30日起超过二年，买受人购买房屋仍不具备办理所有权证书条件的，买受人可以按以下两种方式选择违约赔偿：（1）买受人可以要求退房，出卖人应在30日内将买受人已付房款和因退房产生的全部直接损失（包括但不限于银行违约成本、已支付的贷款利息、以现金支付部分的房款同期银行贷款基准利率计算的利息、撤销合同的费用、装修费用、物业费用等）退还买受人。如买受人在90日内未书面提出退房要求，则视为买受人放弃退房权利，不再要求退房。（2）自该二年期限届满之次日起至实际具备办理房屋所有权证书条件之日止，出卖人按日计算向买受人支付合同总房款万分之三的违约金，自该二年期限届满之次日起，每再逾期3个月，违约金按日增加万分之0.5，以3个月逾期继续累加，直至买受人可以办理。支付日期自二年期限届满之次日起每逾期3个月之日起15日内，直至具备办理房屋所有权证书条件止。具备办理房屋所有权证书条件日期以出卖人书面通知买受人为准。补充协议第四条约定，所有违约金和赔偿款以现金方式支付。如出卖人逾期支付，按违约金或赔偿款的同期银行贷款基准利率计算的利息每日加收延时支付费用。本补充协议与《商品房买卖合同》及第一份补充协议条款约定不一致时，以本补充协议为准。2019年10月21日，被告发布《关于“港湾隽景”项目办理产权的通知》。另查，2017年3月30日，大连铁路东站搬迁改造项目（港湾隽景）B区B-4取得《工程竣工报告》，由施工单位大连九州建设集团有限公司出具，开工日期2013年9月28日，竣工日期2017年3月30日。2017年4月5日，监理单位大连正信建设工程管理有限公司出具大连铁路东站搬迁改造项目（港湾隽景）B区B-4《工程质量评估报告》；2017年3月30日，设计单位大连华威高级建筑师事务所有限公司于出具大连铁路东站搬迁改造项目（港湾隽景）B区B-4《设计文件质量检查报告》；2019年9月23日，案涉工程取得《工程竣工验收报告》，开工日期2013年9月28日，竣工日期2017年4月30日，验收组人员名单包括大连铁路房地产开发有限责任公司、大连华威高级建筑师事务所、大连九州建设集团有限公司、大连环宙消防工程有限责任公司、大连正信建设工程管理有限公司。2019年1月18日，大连市公安消防局出具《建设工程消防验收材料补正通知书》，要求被告于2019年1月29日前补正下列材料：施工图审查合格书。2012年12月9日，被告取得《辽宁省建设工程施工图设计文件审查报告》。2019年4月10日，被告出具《2019年3月26日港湾隽景消防预验收问题整改完成情况》。2020年3月4日，大连市城市建设档案馆出具《证明》，内容为大连铁路东站搬迁改造项目（港湾隽景）竣工档案资料（建设单位、监理单位、施工单位资料）于2019年5月20日提交到档案馆，经档案馆孙磊、张小华初步验收合格。注：因建设单位没有提供消防验收意见书及消防备案凭证合格文件，故档案馆没有出具档案初验合格证。消防验收意见书及消防备案合格文件于2019年10月8日由建设单位提供给档案馆，档案馆于2019年10月8日出具建设竣工档案初验合格证。2019年7月住建局消防科对被告提出消防整改意见，2019年8月26日，被告再次出具《消防问题整改报告》，2019年9月27日，大连市住房和城乡建设局出具大建消验字【2019】第0044号《建设工程消防验收意见书》，综合评定案涉工程消防验收合格。2019年10月8日，被告取得《建设工程竣工档案初验合格证》，记载开工日期2013年9月28日，竣工日期2019年3月28日。2019年10月9日，被告取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案》。2019年10月21日，被告取得《不动产权证书》。另查，2016年6月27日，大连市人民政府发布大政发【2016】52号《大连市人民政府关于废止的通知》，今后我市房屋建筑工程竣工验收备案管理工作均按国家、辽宁省现行相关规定执行。2018年12月17日，大连市人民政府下发大政办发【2018】197号《大连市人民政府办公厅关于印发大连市工程建设项目联合验收实施办法（试行）的通知》，规定由牵头部门组织规划、国土、消防、气象、人防、工程质量监督、城建档案及工程验收备案等相关部门，实现“统一平台、信息共享、联合验收、限时办结、统一确认”的“五位一体”验收模式。2019年6月11日，大连市住房和城乡建设局发布大住建发【2019】171号《大连市住房和城乡建设局关于承接建设工程消防设计审查验收及备案抽查职责的通知》，通知规定，自本通知下发之日24时起，建设工程消防设计审查验收及备案抽查业务由大连市住房和城乡建设局及各区市县、先导区住建部门承接。2019年4月1日至6月30日为移交承接过渡期，过渡期内工作规定如下：对于4月1日前消防救援机构已受理的消防设计审查验收及备案抽查工作，未办理完毕的项目，具体审查意见及验收意见由消防救援机构以出具业务联系单的方式提出建议，由住建部门出具文书，并加盖住建部门印章。对于4月1日之后的建设工程消防验收及备案、抽查工作由住建部门受理。2019年5月13日，大连市住房和城乡建设局向中山区政府下发《关于做好建筑工程施工许可证核发等职权事项的函》，将中山区内建筑工程施工许可证核发、建设工程质量监督和竣工验收备案工作交由中山区政府负责。另，2020年6月22日，大连市消防救援支队向本院发送《关于中山区人民法院的复函》，内容为：1.2019年1月18日，大连铁路房地产开发有限公司（以下简称“建设单位”）向我支队申报港湾隽景项目相关建设工程消防验收和竣工验收消防备案，因缺少要件，不具备法定受理条件，我支队未予受理。但本着优化营商环境，服务企业的目的，受理人员向建设单位申报人员说明了不予受理的理由，并填写了《建设工程消防验收材料补正通知书》（大公消验补字【2019】第002号），指导单位补充材料便于日后受理。《建设工程消防验收材料补正通知书》并非法定受理凭证。2.根据《辽宁省公安消防部队优化营商环境三十条便民利企举措》，消防部门提供提前介入服务，对工程进行指导，将建设工程存在的重大消防安全技术问题解决在施工过程中。因此，我支队确曾派员对港湾隽景工程进行现场指导，但并非法定验收阶段的现场核查。3.我支队至今也未收到大连铁路房地产开发有限公司的任何正式申报材料。且2019年4月23日后，建设工程消防监督管理职能已由消防救援机构移交住房和城乡建设部门。4.因该项目并未受理，消防验收和竣工验收消防备案抽查程序也未启动，因此，该项目并不属于我支队向住房和城乡建设部门移交的范围。2020年6月28日，大连市住房和城乡建设局向我院发送《关于中山区人民法院问询函的复函》，内容为：大连铁路东站搬迁改造项目（港湾隽景）执行《大连市工程建设项目联合验收实施办法》，实施联合验收。经查阅大连市工程建设项目联合审批平台、档案资料及征询市质安中心统一收件人意见，该项目最早于2019年6月13日在大连市联合审批平台提交材料，由市质安中心于2019年9月11日在大连市联合审批平台统一收件后，窗口进行了受理，受理时间为2019年9月17日。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效。各方均应按照合同约定履行义务，不履行或履行义务有瑕疵，应承担相应的违约责任。本案的争议焦点为：一、消防验收审核部门的变更是否构成被告逾期办理房屋权属证书的正当理由？二、若被告应当承担违约责任，则双方约定违约金标准是否过高？关于争议焦点一，首先，根据住建部和大连市住建局下发的文件，建设工程消防监督管理职能已由消防救援机构移交至住房和城乡建设部门，移交承接过渡期为2019年4月1日至6月30日。根据大连市消防救援支队向本院发送的《关于中山区人民法院的复函》，大连市消防救援支队从未正式受理被告的消防验收申请，故不存在移交承接期内市消防救援机构向住建局移交消防验收的情况。其次，根据市住建局向本院发送的《关于中山区人民法院问询函的复函》及2018年12月17日大连市人民政府下发大政办发【2018】197号《大连市人民政府办公厅关于印发大连市工程建设项目联合验收实施办法（试行）的通知》，被告应至大连市联合审批平台提交规划、国土、消防、气象、人防、工程质量监督、城建档案及工程验收备案等所有材料，而非单独向市住建局消防科递交消防验收材料。被告无正当理由解释其于2019年6月13日才向联合审批平台递交材料具有合理性。再次，从原告与被告签订补充协议至被告首次向市消防局递交材料之日止，已历经1年半之久，原告无正当理由解释其在仅剩不到半年的时间内才递交消防验收材料具有合理性。最后，市消防局及住建局消防科均曾派员至现场进行指导，均提出整改意见，故被告的消防工程于合同约定的到期日未达到合格标准。综上，消防验收审核部门虽发生变更，但被告未提供充分证据证明该变更足以影响消防验收工作的开展，足以影响被告向联合审批平台递交材料，足以构成其逾期办理房屋权属证书的正当理由，无法排除存在被告的主观因素。同时，被告的消防于整改前并未达到合格标准，故被告以政策变更系不可抗力为由主张免除其违约责任，本院不予采纳。关于争议焦点二，《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金，还应当履行债务”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的过分高于造成的损失”。本案中，双方约定出卖人按日计算向买受人支付合同总房款万分之三的违约金，自该二年期限届满之次日起，每再逾期3个月，违约金按日增加万分之0.5，以3个月逾期继续累加，直至买受人可以办理。首先，原告未提供证据证明逾期办理房屋权属证书给其造成数额相当的损失；其次，被告在消防验收的过程中确发生联合审批、审核部门变更等政策变化，该变化虽不足以构成被告不承担违约责任的抗辩理由，但不可否认对被告的竣工验收工作产生一定程度的影响；再次，从应当办证到可以办证，被告逾期113天且未跨年度，未达到严重逾期的程度，严格按照合同约定的万分之三并累加万分之0,5的标准支付违约金明显过高，本院酌情调整为按照买受人支付合同总房款的万分之一支付违约金，即被告应当支付原告违约金1,583,324元×0.0001×113天=17,892元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连铁路房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告孙弘锋逾期办证违约金17,892元人民币，若逾期给付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1,100元，由原告负担770元，被告负担330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  刘 璐人民陪审员  宋丽峰人民陪审员  付延智二〇二〇年六月三十日书 记 员  兰美玉