安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1002民初1252号 原告：尹爱芳，女，1980年11月14日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 委托诉讼代理人：章金山，安徽经盾律师事务所律师。 被告：黄山市好屋联合房屋销售有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区新安南路柏悦公馆******，统一社会信用代码913410000993265791。 法定代表人：王通国，执行董事。 委托诉讼代理人：董焜，男，公司员工。 被告：黄山润鑫置业有限公司，住所地，住所地安徽省黄山市屯溪区天都大道**君悦华府**会信用代码91341000562180525L。 法定代表人：韩黔军，总经理。 委托诉讼代理人：刘二龙，安徽齐峰律师事务所律师。 原告尹爱芳与被告黄山市好屋联合房屋销售有限公司（下称好屋联合公司）、黄山润鑫置业有限公司（下称润鑫置业公司）不当得利纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月27日、2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告尹爱芳及其委托诉讼代理人章金山，被告好屋联合公司委托诉讼代理人董焜和被告润鑫置业公司委托诉讼代理人刘二龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尹爱芳向本院提出诉讼请求：1、依法判令好屋联合公司、润鑫置业公司退还团购费5万元；2、二被告负担诉讼费用。事实和理由：2018年6月4日，原告到润鑫置业公司售楼处购买商品房。好屋联合公司以涉案房产润鑫悦郡3幢1704室需先支付5万元购房款为由，再签订房屋买卖合同。同日，原告通过农商行转账至好屋联合公司指定的郑细丽账户5万元，好屋联合公司出具了一张5万元的收据。2019年3月25日，好屋联合公司向原告出具了一张团购费5万元的发票。6月15日，原告与润鑫置业公司签订商品房买卖合同，发现原告支付的5万元购房款（团购费）并不包含在总房款中。原告多次催讨，被告均以各种理由拒绝退还。由于润鑫置业公司存在过错，故应对此承担连带责任。原告为维护其合法权益，特提出上述诉请。本案审理中，尹爱芳明确诉请为：要求好屋联合公司、润鑫置业公司共同退还团购费5万元。 好屋联合公司辩称：好屋联合公司为房屋代理销售的专业机构。案涉房产是由其他业主认购后转售给原告，好屋联合公司行使的是中介职能，公司在转售房屋时已经告知买卖双方收取的5万元团购费实际是中介服务费，并得到双方的认可。据此公司向原告出具了收据，并完成了付款交易。 润鑫置业公司辩称：原告交付给好屋联合公司的团购费5万元不是购房款，润鑫置业公司也没有收到上述款项。对于上述款项的支付情况，润鑫置业公司系收到诉状后才知情。由于原告交付的5万元与购房没有关联，不是向润鑫置业公司交付的，且润鑫置业公司对此不知情，故本案案由不应是房屋买卖合同纠纷，应当属于不当得利纠纷。因润鑫置业公司在本案没有任何过错，故原告要求润鑫置业公司承担连带责任或者共同还款责任，没有事实法律依据。请求法院驳回原告对润鑫置业公司的诉请。 本院经审理认定事实如下：2018年6月4日，尹爱芳前往润鑫置业公司所开发的润鑫悦郡售楼处购买商品房。尹爱芳所选购房产为润鑫悦郡3幢1704室。当时，好屋联合公司在售楼处内设置有办公地点，其相关人员要求尹爱芳先行缴纳5万元。嗣后，尹爱芳通过银行转账5万元汇至好屋联合公司指定的郑细丽账户。好屋联合公司向尹爱芳出具了一张收据，收据其中载明交款单位尹爱芳，收款方式安徽农金转账，人民币5万元，收款事由润鑫悦郡3幢1704室房款。上述收据加盖了好屋联合公司发票专用章。2018年6月15日，润鑫置业公司（出卖人）与尹爱芳（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定购买人购买的商品房为润鑫悦郡3幢1704室，总房款754000元。买受人自签约之日2018年6月15日付清首付房款354000元，余款400000元以银行按揭贷款支付。当日支付首付款时，尹爱芳提出了2018年6月4日所支付的5万元购房款事宜，但润鑫置业公司称没有收到该5万元。最终尹爱芳还是付清了全部首付款354000元。2019年3月25日，好屋联合公司向尹爱芳出具一张增值税普通发票，载明团购费5万元。 另查明,2017年6月5日，润鑫置业公司作为甲方和好屋联合公司作为乙方签订《代理协议书》，约定甲方开发的黄山经济开发区在建的润鑫悦郡项目4栋楼委托乙方销售代理。乙方代理甲方开发的黄山经济开发区润鑫悦郡整个项目，负责销售进程中销售控制推广策划及本项目的全面销售工作，所成交的客户，计入乙方的业绩。销售期限为八个月，具体按甲方工程相关手续进度而定，合同期限分二期，一期为3、4栋，从2017年6月5日至2018年2月5日。甲方派驻售楼处财务人员负责定金和销售款的收取，并开具收据和发票给购房者。乙方负责本项目的营销策划和制定销售方案（包括聘用销售人员，销售人员不得少于3人）。本项目销售现场采用乙方负责的操作模式。乙方不得以任何理由收取客户的任何费用，一经发现，立即终止合同，由此造成的损失由乙方承担并支付违约金。另协议对代理服务费及支付方式等作了约定。2018年6月9日，润鑫置业公司作为甲方和好屋联合公司作为乙方签订《润鑫悦郡房屋代理销售补充协议》，其中约定，甲乙双方于2017年6月5日签订《代理协议书》，现已到期，现经友好协商，原协议顺延到2018年8月30日。乙方公司承诺处理好客户房款以外的费用问题，后期如果仍然有客户投诉，由此造成甲方公司的直接和间接损失，均由乙方公司全权负责。本补偿协议签订后，如仍有客户投诉，甲方将追究乙方的法律责任。2019年5月13日，本院依法受理了好屋联合公司诉润鑫置业公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，并于2019年12月26日以（2019）皖1002民初1404号民事判决，判决润鑫置业公司应支付好屋联合公司佣金1112250.98元及违约金50万元。好屋联合公司及润鑫置业公司均不服判决提出上诉。2020年3月16日，黄山市中级人民法院以(2020)皖10民终66号民事判决，判决润鑫置业公司应支付好屋联合公司佣金1112250.98元及逾期付款利息。 再查明，2017年12月25日，徐霜元作为认购方和润鑫置业公司作为出售方签订《认购书》，约定认购方认购润鑫悦郡3号楼1704室商品住宅楼一套，总价款为576000元。认购方在填写本认购书时自愿交定金1万元，认购方签交本认购书后应在2018年1月8日前（含当日）付清购房首付款，并与出售方正式签订《商品房买卖合同》，并按采用的付款方式办理银行按揭等方式结清房款。认购方未能按时付清首付款或未能按时与出售方签订《商品房买卖合同》的，视为认购方放弃认购权利，本认购书自行失效，其已付定金不予退还。该套房出售方有权另行销售。本案审理中，好屋联合公司辩称，上述房产后因徐霜元无法按揭付款，即委托好屋联合公司进行转售。润鑫置业公司则辩称，当时徐霜元因不具备按揭条件，故认购书已自动失效，认购费也已退还给徐霜元。2018年2月6日，黄山经济开发区建设环保局向驻黄山经济开发区各房地产开发企业、经纪机构、各有关单位下发了一份《关于对黄山市好屋联合房产销售有限公司违规行为的处理通报》，载明：近期，我局在开展全区房地产市场专项检查中，发现好屋联合公司在代理销售润鑫悦郡项目中，擅自违规向多位购房户收取购房款以外的费用，违反了《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》、《商品房销售管理办法》等相关规定，严重扰乱了房地产市场秩序，造成了不良社会影响。现已责令好屋联合公司整改，并给予通报批评。2018年2月2日，润鑫置业公司向好屋联合公司发出一份《函》，其中载明:我司特此函告你司，即刻按市房管局及管委会提出的要求，限令你司于2018年2月5日前向购房户退还非购房款费用，同时完成政府部门提出的整改要求。2018年2月5日，润鑫置业公司向好屋联合公司发出一份《关于取消代理资格的函》，其中载明：你司在进行销售期间，未经任何部门同意，也未告知我司，同时也未按照双方协议的约定，擅自向多位购房户收取房款以外的费用。根据协议约定，从即日起解除销售代理协议，取消你司的销售代理资格，由此带来的法律责任由你公司全部承担。2018年2月期间，好屋联合公司陆续退还了部分购房户团购费。 以上事实有尹爱芳提交的转账记录、收据、商品房买卖合同、增值税发票、代理协议书，好屋联合公司提交的《认购书》，润鑫置业公司提交的代理协议书及补充协议、民事判决书、增值税发票、环保局文件、《函》、《关于取消代理资格的函》、润鑫悦郡团购退款收条，以及各当事人当庭陈述等证据佐证，本院予以认定。 本院认为，好屋联合公司与润鑫置业公司就案涉润鑫悦郡房产在签订代理协议书后，即获得了代理销售润鑫置业公司所开发的润鑫悦郡房产的资格，并享有从润鑫置业公司获取佣金的权利。根据双方所签代理协议书约定，好屋联合公司不得以任何理由收取客户的任何费用。双方所签的房屋代理销售补充协议，相关条款亦禁止好屋联合公司向客户收取费用。但本案中，好屋联合公司却违反其与润鑫置业公司的上述合同约定，私自向购房客户尹爱芳收取了团购费5万元。好屋联合公司辩称当时该房原系徐霜元认购，并已告知尹爱芳所缴纳的费用为房产转让居间费用。但尹爱芳对好屋联合公司辩称的事实不予认可，认为当时购房付款时，好屋联合公司并未告知其上述事实，且尹爱芳在缴纳上述费用后，好屋联合公司向尹爱芳开具的收据明确写明是房款，发票亦载明是团购费，由于好屋联合公司没有证据证明其与尹爱芳之间存在居间服务合同关系，故本院对其抗辩认为向尹爱芳收取的费用为居间费用的意见，不予以采信。因好屋联合公司在代理销售涉案房产时，收取尹爱芳的房款（团购费）实际并未被纳入尹爱芳向润鑫置业公司支付的购房款中，好屋联合公司向尹爱芳收取的费用没有任何合同依据及法律依据，且黄山经济开发区建设环保局也于2018年2月6日下发文件，对好屋联合公司擅自违规向购房户收取购房款以外费用责令整改并给予通报批评。故好屋联合公司向尹爱芳收取的5万元费用，没有法定或约定的依据，构成不当得利，尹爱芳诉请要求好屋联合公司返还上述款项，本院应予以支持。由于润鑫置业公司与好屋联合公司签订代理协议书及房屋代理销售补充协议时，已明确约定好屋联合公司不得向客户收取任何费用，好屋联合公司私自收取团购费，润鑫置业公司并不知情，润鑫置业公司也并未收到上述团购费。且润鑫置业公司在发现好屋联合公司存在私自收取客户费用后及时向好屋联合公司发函要求其退还购房户费用，并曾经为此取消过好屋联合公司的代理资格。故润鑫置业公司在本案不存在过错，尹爱芳诉请要求润鑫置业公司承担共同还款责任，缺乏合同依据和法律依据，本院不予以支持。 综上，尹爱芳的诉请，部分符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告黄山市好屋联合房屋销售有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告尹爱芳团购费5万元； 二、驳回原告尹爱芳其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费525元、保全费530元，合计1055元，由被告黄山市好屋联合房屋销售有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  罗昱 二〇二〇年六月二十九日 书记员  汪青 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ...... 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。