湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0105民初947号原告：长沙湘宁物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段59号建鸿达现代公寓1818房。法定代表人：易泽圣，执行董事。委托诉讼代理人：刘政均，湖南云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：晏旋，湖南云天律师事务所律师。被告：罗建章，男，汉族，1971年9月18日出生，住湖南省沅江市。原告长沙湘宁物业管理有限公司与被告罗建章物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长沙湘宁物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘政均、晏旋与被告罗建章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙湘宁物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年4月1日至2017年6月30日、2018年8月1日至2019年5月31日物业管理费2076.23元及滞纳金1123.24元（从2017年12月1日起以所欠物业费为基数，按照每日千分之一的标准支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止）；2、判令被告向原告支付拖欠的水电费605.27元（其中2017年4月15日至2017年5月10日、2018年7月12日至2019年5月10日欠水费393.12元；2017年3月10日至2017年7月11日欠电费490.6元）；3、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的建鸿达现代公寓的业主，购得建鸿达现代公寓×号房。2017年4月26日，建鸿达现代公寓业主委员会与原告签订一份《物业管理服务合同》，全面委托原告对建鸿达现代公寓商住小区（建筑面积35965㎡）进行物业管理，合同未约定部分依照前物业服务合同办理。委托管理期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止。协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积住宅1.4元/㎡、非住宅1.8元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额按欠费金额×逾期天数×1‰的标准向原告支付违约金。协议生效后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务及代缴服务，但被告拖欠原告物业管理费2076.23元、水电费605.27元。原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。现原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告罗建章辩称，一、不清楚原告主张的费用是如何计算的，我从来没有欠过物业费，房屋曾出租给他人，要求原告上门收租金抵作物业费，但原告不肯去，而且原告不收租金也没有通知我，导致我连租金也没有收到，系原告不作为，我不认可物业费和水电费。二、2017年之前我的电表运转不正常，原告安装一个新表进行对比，发现之前安装的电表运转快60%，经计算，原告之前多收取我2万余元的电费，但原告一直没有退还给我。三、我的房屋外墙漏水，多次找原告要求维修，但原告不作为，我自行支付2万多元维修费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经庭审审查，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2013年8月13日，长沙市开福区建鸿达现代公寓业主委员会（甲方）与原告长沙湘宁物业管理有限公司（乙方）签订了《建鸿达现代公寓物业服务合同》，合同约定甲方将建鸿达现代公寓委托于乙方实行物业管理服务，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限暂定五个月，如服务质量好，多数业主无异议、投诉，该合同则顺延31个月，自2013年8月1日起计收物业费；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.4元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按：①办公按建筑面积及相关规定向业主或物业使用人收取；②商铺按建筑面积及相关规定向业主或物业使用人收取；管理服务费标准的调整，按占三分之二以上业主的意见调整；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费及水电费的，从逾期之日起按每天应交服务费的千分之二交纳滞纳金；双方在委托服务管理事项中约定乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业服务费；2、代收、代付水、电费用；3、停车费；4、政府部门委托代收的其他费用；双方还对其他委托服务管理事项、双方权利义务、物业服务质量和违约责任等进行了约定。该合同“甲方”签章处盖有“长沙市开福区建鸿达现代公寓业主委员会”印章，并有代表人“刘柱波”等人签名，“乙方”签章处盖有原告公司印章。原告还提交一份2015年2月1日与长沙市开福区伍家岭街道紫金园社区居民委员会签订的《鸿达现代公寓物业服务合同》，该合同约定委托管理期限壹拾贰个月，其他约定事项与前述合同基本一致。该合同“甲方”签章处盖有“长沙市开福区伍家岭街道紫金园社区居民委员会”印章，并注明“在建鸿达现代公寓业主委员会尚未进行换届选举的前提下，为维护本楼宇的稳定，社区代为签订此合同，但社区不承担合同条款中的法律和经济责任。”原告称该合同原件已经遗失，被告对该合同不予认可。2017年4月26日，长沙市开福区建鸿达现代公寓第二届业主委员会（甲方）与原告长沙湘宁物业管理有限公司（乙方）签订一份《物业管理服务合同》，合同约定委托服务期限为三年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止，三年合同期满，业主不满意率低于20%（需书面提出），合同自动续约两年；物业管理服务费标准：住宅1.4元/㎡·月，非住宅1.8元/㎡·月；因业主原因闲置房屋，按全额计收物业管理服务费；业主出租物业的，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务及相关费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；物业服务费用按月或季度缴纳，逾期缴纳达三个月以上，从逾期之日起每日加收应缴纳金额1‰的违约金；其他约定事项与前述两份合同内容基本一致。该合同“甲方”签章处盖有“长沙市开福区建鸿达现代公寓第二届业主委员会”印章，并有代表人签名。上述合同签订后，原告为建鸿达·现代公寓及业主提供了物业管理和服务，并缴纳了水电费。被告罗建章系长沙市开福区芙蓉中路一段59号建鸿达现代公寓×房的业主，不动产登记情况表载明：产权面积为88.73平方米，房屋用途为住宅。原告称被告欠付其物业管理费、水电费未付，经催收未果，故诉至本院。本案在审理过程中，原告提交水电费抄录记录表、水电费和物业费计算表格、催款通知单，其中2017年4月15日至2017年5月10日用水量5立方米（415立方米-410立方米）、2018年7月12日至2019年5月10日用水量67立方米（605立方米-538立方米），2017年3月10日至2017年7月11日用电量446度（46910度-46464度），上述证据证明房屋用途商业的收费标准（水费为5.46元/立方米，电费为1.1元/度，物业费为1.8元/月·平方米）和住宅的收费标准（水费为3.67元/立方米，电费为0.64元/度，物业费为1.4元/月·平方米），根据被告房屋的实际用途应当按商业标准收费，其欠付原告上述期间水费393.12元和电费490.6元，2017年4月1日至2017年6月30日、2018年8月1日至2019年5月31日物业管理费2076.28元。被告称对抄表数字没有意见，但之前电表不准，比正常的电表运转快，另外，我的房屋不是商业门面，收费标准应当按住宅标准收费，所以对计算的缴费金额不予认可。庭审中，被告向本院提交一组电表照片，证明之前安装的电表运转速度快60%，经计算，原告多收取其电费2万元。原告称被告安装的新表不能证明是电力公司授权安装，并且原告收取水电费后，全部交给电力部门，原告没有从中获利。被告还提交建鸿达外墙防水施工合同、防水施工协议及外墙渗水照片，证明被告房屋大约在2009年外墙渗水，但告知原告后，原告一直没有维修好，被告自行维修花费2万余元。原告称房屋外墙漏水属于建筑质量问题，与本案纠纷不属于同一法律关系，如在质保期内，应当找开发商解决，质保期外应经全体业主动用物业维修基金才可以处理，但原告多次与业主协商用物业维修基金修理外墙问题，业主没有同意。本院认为，一、长沙市开福区建鸿达现代公寓业主委员会与原告于2013年8月13日、2017年4月26日签订的《建鸿达现代公寓物业服务合同》、《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。自2013年8月份以来，双方虽然没有连续签订物业服务合同，但原告一直在为鸿达现代公寓及业主提供物业管理和服务，原、被告之间成立事实合同关系。被告作为建鸿达现代公寓的业主，应当按约定向原告缴纳物业管理费和水电费。二、关于物业费和水电费的缴纳标准，原告主张被告应当按商业标准进行缴纳，被告认为应当按住宅标准缴纳。本院认为，不动产登记情况表载明被告的房屋用途为住宅，而原告未提交相关证据证明被告的房屋在欠费期间实际用于商业经营且双方同意按商业标准缴纳上述费用，原告亦未提交证据证明是按商业标准代缴被告水电费，故在本案中宜认定为被告按住宅标准向原告缴纳物业费和水电费。物业费住宅收费标准为1.4元/月·平方米在物业服务合同中进行了约定，本院予以确认。原告提交的水电费计算表格中载明水、电费住宅标准为3.67元/立方米和0.64元/度，双方虽未在合同中约定，但自原告入驻该小区以来，一直沿用该标准为业主提供代收代缴水电费的服务，一直未进行过变更，本院予以认可。三、关于被告应缴纳物业费和水电费的数额。被告的房屋产权面积为88.73平方米，经计算，被告在2017年4月1日至2017年6月30日、2018年8月1日至2019年5月31日应缴物业费为1614.89元（88.73平方米×1.4元/月·平方米×13个月），被告未提交证据证明已经缴纳，故被告在上述期间欠缴原告物业费1614.89元。缴纳物业费虽然是被告应尽的义务，但原告作为物业公司，亦应当为被告提供良好的物业管理和服务，现被告提交证据证明因电表不准其多缴纳电费2万元以及房屋因外墙漏水自行支付维修费2万余元，因被告向原告反映其电表不准以及房屋外墙漏水问题后，无证据证明原告进行了妥善处理或予以解决，故本院认为原告提供的物业服务有不足之处，本院酌情减免被告10%的物业费，即被告应当向原告支付上述期间物业费1453.4元（1614.89元×90%）。关于物业费滞纳金，因被告并非恶意拖欠原告物业费，故本院对原告要求被告支付滞纳金的诉求不予支持。关于水电费。经计算，被告在2017年4月15日至2017年5月10日、2018年7月12日至2019年5月10日水费264.24元[（5立方米+67立方米）×3.67元/立方米]，2017年3月10日至2017年7月11日电费285.44元（446度×0.64元/度），上述水电费合计549.68元(264.24元+285.44元)，被告未提交证据证明已经支付，故被告应向原告支付上述期间水电费549.68元。三、关于被告辩称将房屋出租后的物业费、水电费问题，因原告合同相对人为被告，而非承租人，原告与承租人之间没有合同关系，故被告当时要求原告向承租人收取物业费和水电费没有相关义务，若承租人欠缴物业费和水电费，被告可依租赁合同约定向承租人主张权利。关于被告所称多缴2万元电费的问题，因相关机构未对被告新旧电表进行检测，被告提交的证据尚不足以证实原告多收取被告2万元电费，且原告是为被告提供代收代缴水电费服务，若须退还电费，责任主体亦有待明确，故被告所称原告多收取其电费的问题不宜在本案中一并审理，被告可另行向相关责任主体主张权利。关于被告所称房屋外墙漏水自行支付维修费2万余元的问题，与本案不属于同一法律关系，不宜在本案中一并审理，若被告有充分证据证明开发商在质保期内没有进行维修或质保期过后原告对启动物业维修基金存在过错，被告可向相关责任主体另行主张权利。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告罗建章于本判决生效之日起十日内向原告长沙湘宁物业服务有限公司支付2017年4月1日至2017年6月30日、2018年8月1日至2019年5月31日的物业费1453.4元；二、被告罗建章于本判决生效之日起十日内向原告长沙湘宁物业服务有限公司支付水电费549.68元（2017年4月15日至2017年5月10日、2018年7月12日至2019年5月10日期间的水费，2017年3月10日至2017年7月11日期间的电费）；三、驳回原告长沙湘宁物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告罗建章承担13元，原告长沙湘宁物业服务有限公司自行承担12元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  王剑锋二〇二〇年四月一日代理书记员  沈 沙附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。