呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终540号上诉人（原审原告）：张帅东，男。委托诉讼代理人：张彩霞，女，与张帅东系姐弟关系。被上诉人（原审被告）：杜存林，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。上诉人张帅东因与被上诉人杜存林房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初8396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问上诉人张帅东的委托诉讼代理人张彩霞，被上诉人杜存林，并向各方当事人释明后依法进行了书面审理。本案现已审理终结。张帅东上诉请求：撤销一审判决,依法改判或者发回重审。事实和理由：一、张帅东购买房屋受到欺诈,张帅东有权选择继续履行合同或者解除合同。张帅东于2019年2月9号经内蒙古品居房屋中介服务有限公司居间介绍从杜存林处购买位于呼和浩特市××区房屋(房屋面积54.22平米,产权证号为新城区第20121202337)一套,张帅东支付给杜存林定金20000元。合同签订几天后,张帅东和家人在小区打听得知该房屋建造年限为90年代前后(具体不详),与品居房屋中介服务有限公司员工田慧和房东杜存林所述2004年相差巨大,遂要求其提供房屋建造年限,在与品居房屋中介服务有限公司店长张素冲的通话中,张素冲又改称该房建造年限为2000年前,对于其公司员工田慧所陈述的房龄2004年,公司店长张素冲电话中称:“只是随口一说”,对于房屋准确建造年限一直未予提供;房龄涉及到张帅东购房贷款额度及后续房屋出售条件，所以对于房龄年限的长短是张帅东必须要考虑的首要条件,随后在张帅东与杜存林电话沟通中得知在签订合同时品居房屋中介服务有限公司假借第三人(即假房东)冒充杜存林妻子与张帅东签合同;得知品居房屋中介服务有限公司的诈骗行为后张帅东对其完全失大信任。后来,张帅东将品居房屋中介服务有限公司告至房管局中介投诉科;房管局联系到品居中介公司店长张素冲并通知其到房管局,又要求中介店长张素冲通知杜存林到场,中介说独家委托协议到期,没有权利通知;房管局中介科领导经过对双方当场沟通了解以及对房屋居间合同的仔细研读后,对品居中介当即张素冲进行了批评、教育，并要求张帅东拟定一份正式的投诉状提交房管中介科，房管局中介科将依据投诉状按照相关条例对品居中介进行处分。同时房管局工作人员要求品居中介提供独家委托协议，张帅东的姐姐张彩霞用手机将独家协议拍照，之后发现品居中介公司与杜存林签订的独家委托协议截止日期是2019年2月7日,三方签订的房屋买卖居间合同日期是2019年2月9日,已超出委托书时限,中介在与张帅东和杜存林签合同的时候独家委托协议已经过期,并且在合同里没有明确规定首付及尾款交款期限,只是证明房东杜存林收取了张帅东的定金两万元,这之后就未对张帅东和杜存林再做任何服务,并且一直以独家委托协议到期为由推诿,称其没有权利和义务再次服务。二、张帅东与杜存林已经合意解除合同,杜存林人应当返还定金。2019年2月12日,张帅东已经回外地上班,其委托代理姐姐张彩霞与房东协商房屋买卖合同的事,两方在电话里友好协商解除合同,而且杜存林表示不能让中介知道私下解除合同的事,3月13日两方再一次确定,张帅东的姐姐称认识好多中介公司员工,杜存林还托付张帅东的姐姐张彩霞为其把房子继续挂在其他中介公司出售,张帅东的姐姐张彩霞在3月15日将杜存林的房子挂在呼和浩特市家泰中介公司和友谊房地产中介公司进行出售;并且电话通知杜存林,随后短信又通知杜存林房屋出售信息。并且给杜存林发房管局的地址,在友好协商解除合同的情况下,与杜存林在房管局第三方的见证处理下,将定金反还给张帅东,杜存林称在外地出差回不来，让张帅东等着,张帅东一直等着杜存林处理，期间张帅东一直给杜存林打电话,杜存林称自己在外地回不来,一直到4月22日张帅东的姐姐张彩霞给杜存林打电话，杜存林表示以后不要给他打电话,一切找中介，这以后杜存林一直拒接张帅东的姐姐张彩霞的电话。(张帅东在一审时才得知后杜存林早已与中介在4月16日单方面私下解除合同并平分了定金20000元。)三、因张帅东与杜存林已经合意解除合同,品居公司后续的居间行为已经没有任何法律意义,并且在购房过程中多次欺骗张帅东，不应当收取居间费用,应当配合杜存林返还定金。2019年五月到六月,张帅东的姐姐张彩霞一直联系中介,中介一直推诿，说独家委托协议二月份就到期了,没有权利继续处理此事,让张帅东自己找杜存林处理。2019年9月29日下午张帅东去杜存林住所登门拜访,杜存林不在家中,在家人转告后杜存林与张帅东电话沟通称房屋已出售其他人并辱骂张帅东,随即张帅东携带房屋买卖合同对杜存林提起上诉;2019年3月9日张帅东与品居房屋中介服务有限公司张素冲电话沟通因要去外地工作,手机号联系不上时可以联系张帅东的姐姐,张素冲却有意在张帅东出差期间不知情的情况下给张帅东发送信息,致张帅东未能及时知情其信息内容,后来张帅东在一审时才得知后杜存林早已与中介在4月16日单方面私下解除合同并平分了定金20000元。综上,一审法院未能查清张帅东与杜存林早已合意解除购房合同这一基本事实,并且不知情品居中介公司的诈骗行为,以品居公司提供的与本案无关的证据判定张帅东存在违约行为,以此未判决返还张帅东定金,属于事实不清,证据不足,应当予以改判。杜存林辩称，杜存林是在19年2月9日在中介的主持下在房屋中介签的合同，签合同之后一直在等待消息。3月4日中介公司给杜存林打电话说对方已经不买房了，至于什么原因，中介经理说来店里坐下详谈。之后，杜存林拿着资料去了店里，店长将给对方发的短信信息和对方不买的通话录音给了杜存林。杜存林说现在买方不买了中介得给答复。他们说约违约金的50%转交给中介方，他们就能给出示对方不买房的证据，然后杜存林把款项给了中介，他们给了证据，之后就解除了合同。张帅东向一审法院起诉请求：1.解除张帅东与杜存林签订的购房定金合同；2、杜存林双倍返还定金4万元。一审法院认定事实：2019年2月9日，张帅东（乙方）与杜存林（乙方）、丙方内蒙古品居房屋中介服务有限公司（以下简称品居公司）签订了《房屋买卖居间合同》，约定：张帅东向杜存林购买位于呼和浩特市××区房屋，房屋总价为405000元，张帅东向杜存林支付定金2万元。合同对于首付款数额、支付时间，及办理银行贷款、房屋产权过户的时间均未约定。同日，杜存林向张帅东出具了《定金收条》，内容为：今收到客户张帅东定金2万元，该房位于呼和浩特市××区。2019年2月12日，张帅东与品居公司房屋经纪人通话录音，证明：张帅东购买房屋的行为因为其配偶反对，张帅东欲解除合同。2019年2月24日、27日、3月4日，品居公司的房屋经纪人多次以电话、短信的方式通知张帅东办理购房手续，张帅东未予答复。2019年3月7日、9日、21日，品居公司的房屋经纪人通过短信的方式通知张帅东于2019年3月25日前办理房屋的相关手续。一审法院认为:2014年6月15日宁连所与郭喜平签订《协议书》,约定郭喜平将位于呼和浩特市和林格尔原、杜存林与品居公司签订的《房屋买卖居间合同》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；张帅东向杜存林支付了房屋定金2万元，张帅东、杜存林应按照合同约定履行各自的义务，完成房屋的贷款、过户手续；张帅东陈述称对于购买房屋的建造时间存在异议，但张帅东作为购买者，已实地勘查过房屋，并已查看过房屋产权证书，对于办理房屋产权证书的时间予以认可，且张帅东认可于签订合同后的第四天，已得知涉案房屋的建造时间，但均未提出房屋建造时间与双方购房行为之间存在争议，故对于张帅东以杜存林或品居公司隐瞒建造时间为由，认为杜存林存在违约行为，不予采信；张帅东未在品居公司通知的合理期限内，履行办理购房手续的义务，已经构成违约，杜存林亦明确表示不再按照双方签订的合同履行，故对于张帅东请求解除合同的诉请，予以支持；对于张帅东请求杜存林返还定金及赔偿一倍定金的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决：一、解除张帅东与杜存林签订的《房屋买卖居间合同》；二、驳回张帅东的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币500元，由张帅东负担。二审中，当事人张帅东新出示证据。证据一、《电话录音》四份，拟证明，第一段录音证明中介欺骗张帅东房屋建造年限，中介对房屋的建造年限从2004、2005年改为2000年，最后说是90年后的，误导张帅东购买该房屋。第二段录音证明房子年龄与房东和中介描述的提供的信息不符，相差十几年。第三段录音证明，张帅东与杜存林已经解除合同，杜存林委托张帅东卖房，张帅东不应当承担定金罚则的责任，合同已经合议解除。第四段录音证明房子的年限太长直接影响张帅东购买房屋贷款年限，贷款额度，也影响后续继续卖房的买卖条件，而且房子太老，位置紧挨铁道铁轨旁边，居住安全也是问题。证据二、《短信、微信记录》拟证明中介欺骗张帅东房屋建造年限是2004年左右，后来说是2000年的也不是，最后说是90年后的，让张帅东去房管局查。因为这个房子是铁路职工福利房，房改房最开始没有房本，房屋建造年限也没有，房改房一般是2004年之前的，但是中介和我方说2004年后的，2005年的，所以中介存在欺诈行为。而且2019年2月9日看房当天房东和中介一致口径都说这个房子是2004年、2005年的。2.张彩霞与房东杜存林约定去房管局第三方见证下合议解除合同办理书面递交。张彩霞和房东杜存林也将房子挂在了另一家中介公司，房东杜存林可以继续卖房，是遵照房东的意思。证据三、《独家委托协议》照片、《房屋买卖居间合同》，拟证明1、由于房东杜存林和中介签订的独家委托协议书上日期是2019年11月7日到2019年2月7日，为期三个月的委托期、三方签订的购房合同日期是2019年2月9日，比独家委托协议书日期晚几天，导致后期张帅东找中介或房东，他们之间互相推诿，中介说独家委托协议到期了，房东杜存林说有事找中介。2、房屋买卖居间合同没有约定尾款期限，这也是合同不完整。证据四、《房屋买卖居间合同》，拟证明：1、房屋尾款期限没有约定，说张帅东违约没有依据。2、第七项违约责任里第二项约定：如果甲乙双方自愿解除本合同，互不追究违约责任，因为张帅东和杜存林已经通过口头方式解除了合同，杜存林应当返还定金。证据五、《房屋买卖居间合同》，房本照片，证明房本上发证日期是2012年6月30日，只有发证日期，没有建造日期，导致张帅东签合同当天，相信房东和中介说房子是2004年、2005年的，误导欺诈张帅东；2、这个房子是房改房，铁职工福利房，最开始没有房本，2012年才下发的房本。张帅东发表质证意见，对于证据一：真实性认可，要证明的问题不认可；对于证据二：真实性认可；对于证据三、合同上写的违约款是没有日期，当时也确实没看；对于证据四、独家协议知识杜存林和中介签的，他们要求我这样写的，这个确实是有这个；对于证据五，三方都在场看过了，具体说与房本不符，是哪年建的，这个不符。除以上事实外，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是张帅东请求杜存林返还房屋定金2万元是否有事实及法律依据。2019年2月9日，甲方杜存林与乙方张帅东、丙方内蒙古品居房屋中介服务有限公司签订《房屋买卖居间合同》写明：“乙方自愿认购该房屋并支付定金，以确立买卖关系；履行本合同约定的义务，承担违反本合同义务的法律责任。该房产资料乙方已阅并对该房屋实地勘察完毕，予以认可；甲方有义务全面告知乙方关于房屋的真实情况；”。这表明，购房人张帅东已经实地勘察房屋，并愿意购买。该《房屋买卖居间合同》针对的系张帅东实地勘察的房屋，合同标的物明确。张帅东认为在涉案房屋的建造年限方面受到了欺骗，认为其购买的房屋实际年限与杜存林陈述的年限不一致。首先，张帅东并未提交确切证据证明其受到了欺诈。其次，双方当事人未在合同中明确约定房屋的建造年限。张帅东认为受到欺诈，本院不予认可。《房屋买卖居间合同》第七条，违约责任（1）本合同签订后即具有法律效力，如乙方不履行本合同义务，支付定金不予退还，归甲方所有；甲方不履行本合同义务，甲方需双倍返还乙方所付定金，同时守约方需将所得违约金的50%给付丙方作为服务佣金。违约方应承担守约方为主张权利支出的包括但不限于律师费、诉讼费等相关费用。（2）如甲、乙双方自愿解除本合同，互不追究违约责任，甲乙双方需支付丙方全额的服务佣金。张帅东主张其与杜存林系双方达成一致，合议解除合同，杜存林应当将定金返还张帅东。杜存林否认双方达成解除合同的一致意见。张帅东没有提供确切证据证明双方已经达成一致，解除合同；亦没有证据证明，双方就解除合同后就定金的退还问题达成一致。《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张帅东提交的其与杜存林的电话录音中，张帅东的姐姐张彩霞明确向杜存林表示房子不买了，可以认为，张帅东一方不履行合同义务，应当依据双方签订的《房屋买卖居间合同》承担相应的违约责任，即张帅东不履行本合同义务，支付定金不予退还，归杜存林所有。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由张帅东负担。本判决为终审判决。审 判 长 窦 双审 判 员 戴玉英审 判 员 鄂晓红 二〇二〇年四月二十六日法官助理 吴丽诗书 记 员 雎 洁