广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初8181号原告：夏红云，女，1982年1月5日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：张泳顺，广东奥纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓小滨，广东奥纪律师事务所律师。被告：佛山宇能创富投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区***********宇能数码广场A区25层2505室，统一社会信用代码914***********029F。法定代表人：任某1。委托诉讼代理人：杨健豪，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟嘉嵘，广东南天明律师事务所律师。原告夏红云与被告佛山宇能创富投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案。被告对管辖权提出异议，本院裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回被告上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序于2020年9月14日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人张泳顺，被告的委托诉讼代理人钟嘉嵘、杨健豪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《物业使用权转让合同》；2.被告向原告返还转让款455334元；3.被告向原告支付违约金136600元；4.被告承担原告因维权垫付的律师费20000元；5.被告承担本案诉讼费等全部费用。事实和理由：2018年1月18日，原告与被告签订《物业使用权转让合同》，约定被告自合同签署之日起至2038年1月17日止将位于佛山市南海区********的使用权转让给原告，前述期限届满之日，赠送该物业使用权给原告至2052年11月3日止；该物业使用权转让金按建筑面积每平方米12014元计算，总价为455334元，交付标准为带装修，交付期限为2019年10月31日。同日，原告与被告签订了《宇能数码广场B区分期支付协议》。事后，原告依约支付了全部的转让款共计455334元。但被告至今未向原告交付该物业，故诉至法院。被告辩称，一、《物业使用权转让合同》的性质是使用权转让合同。首先，被告与宇能数码广场B区建设项目所在地使用权人佛山市南海区里水镇开发总公司约定，地块上建筑物、构建物为被告自行出资建设，被告在2052年11月3日之前享有该地块地上建筑物、构建物的使用权。根据民事行为中的“法无禁止即可为”原则，法律无规定禁止使用权转让，使用权转让对社会公共利益亦无影响，享有租赁权与使用权之间是有区别的：1.权利的性质，承租人只能在租赁的目的范围内使用其权限。而本案的物业使用转让权本质上与土地使用权的转让具有相同性质，即在转让的年限范围内享有完全的支配权和用益权，这是租赁权所不具有的；2.关于权利使用的限制。在租赁权下，承租人的承租权必须根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条加以行使：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。而本案的物业使用权人如对标的物进行改善或者增设他物，则无需经过物业使用权出让方同意；3.关于标的物能否设定抵押问题。在租赁权下，由于租赁人是实际所有人，因此承租人不能将承租的不动产设定抵押。而本案的情形，物业使用权受让人可以对标的物设定抵押等处分权利；4.租赁合同一般先付款后使用，在整个租赁期限内按月或按年支付租金并要交付按金；而本案是使用权转让，不存在按固定时间节点支付租金的特征；5.租赁合同有合同法明确的期限限制，不能超过20年；而本案的物业使用权转让期限不受20年的影响，而受双方确定的期限影响，受被告用地时限的影响，现在双方约定的使用年限并没有超过被告用地期限，符合相关规定要求。其次，我国现有法律并未强制性规定使用权转让价格为政府指导价或者政府定价，使用权转让价格根据价值规律属于市场调节价，原告与被告经协商确认转让年限2018年1月18日至2038年1月17日的对价为455334元，2038年1月18日至2052年11月3日的对价为0元，属于被告赠送给原告使用。综上，被告与原告之间成立物业使用权转让合同关系，而非租赁合同关系，双方所签合同属合法有效的合同。二、因佛山一环围蔽致使被告无法于2019年10月31日前交付物业，属于不可抗力，被告可依法免责。1.根据住建部门的要求以及当时本案项目周边的实际情况，项目施工现场的出入口只能设置在佛山一环辅道附近，且只有唯一一个出口，从而导致了在佛山一环围蔽施工里水立交期间，被告无法正常运输土方，水泥、大型机械设备等施工材料、设备也无法正常入场，本案项目被迫停工。2.所有工期的预估以正常施工时间为基础的，但是为了配合佛山一环高速化改造工程，佛山一环里水立交段的辅道实现了全方位围蔽，该围蔽也是被告无法预估的。佛山一环里水立交段自2018年6月13日开始封路围蔽，严重影响工程进度且严重滞后于计划，佛山一环高速封闭施工对被告而言，属于不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力，因此交付时间理应相应顺延。3.本案物业未能如期交付，并非被告的原因所造成的，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”在本案中正是由于不可抗力的缘故导致被告无法于2019年10月31日前交付，被告并无过错，无须承担逾期交付责任。三、原告无权要求被告支付违约金、律师费和财产保全费。如前所述，被告因不可抗力未能按时交楼，应予免责；且根据《物业使用权转让合同》第九条第3款，即使原告有权解除合同，也只能主张退回已交款项，合同不存在其他赔偿的约定。关于违约金，原告主张使用权转让款30%的违约金无合同及事实依据。合同第九条第3款对逾期交付违约金已有约定，而且被告的交楼义务是基于有效合同产生的，若本案合同超过20年的部分无效，则逾期交付违约金应以20年内的对价作为本金，从逾期交付之日算至合同解除之日止。三、关于律师费及财产保全费，原告未提供律师费支付凭证，无法核实律师费数额和支付情况，而且合同未约定财产保全费的承担，不应予以支持。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份、被告企业信用信息查询报告打印件1份，用以证明原被告的主体资格。2.物业使用权转让合同原件1份，用以证明被告将房屋使用权转让给原告，并约定了转让期限、赠送的转让期限、物业使用权转让价的计价标准、交付标准、交付日期。3.宇能数码广场B区分期支付协议原件1份，用以证明被告确认原告已交转让款数额，以及双方约定分期支付。4.收款收据、POS机刷卡小票原件1组，用以证明原告向被告支付了全部转让款。5.委托代理合同、发票原件1份，用以证明原告为维权垫付的必要费用。被告举证如下：1.租赁合同书、补充协议（2011年4月29日）、补充协议（2017年11月3日）、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证原件各1份、土地证复印件1份，用以证明本案项目有合法报建手续，属合法建设项目。2.宇能数码广场B区临时现场平面布置图、红线范围图复印件各1份、现场沙盘照片、施工现场图片打印件各1份，用以证明当时佛山一环围蔽给施工现场所造成的影响，结合现场图片及红线范围图、现场平面布置图，可知施工现场唯一的出口位于佛山一环辅道旁边，因当时佛山一环需要建路桥，所以连同辅道一并围蔽。一环围蔽施工造成被告工期受延误，属于不可抗力，物业交付时间理应顺延。各方对对方举证无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.被告1举证土地证虽为复印件，但有相应部门盖章，该材料亦与本案相关，本院对该证据予以确认；2.被告举证2与本案相关，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年1月18日，被告（甲方，转让方）与原告（乙方，受让方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将房（以下简称涉讼物业）的使用权转让给乙方，建筑面积37.9平方米；该物业只能作为都市产业载体用途；该物业使用权转让期限从本合同签订之日起至2038年1月17日，甲方在转让期限届满之日起赠送该物业使用权给乙方至2052年11月3日；该物业使用权总转让金额为455334元，乙方须在2018年1月18日前支付首期款275334元（含认购定金），余款180000元须在2018年12月30日前支付；甲方应在2019年10月31日（含本日）前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日；乙方选择按照一次性付款或分期付款支付该物业使用权转让金的，应按照合同约定的期限和方式支付价款，逾期超过90天，甲方有权解除合同；甲方选择解除合同的，乙方应按合同约定物业使用权转让金的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的所有费用；如甲方逾期超过90天未能交付该物业，乙方有权解除合同并要求退回已交转让款；如果因本合同发生诉讼，败诉方须承担胜诉方的全部律师费和诉讼费以及调查费、差旅费等费用；等等。2018年1月18日，原被告签订《宇能数码广场B区分期支付协议》（以下简称分期支付协议），约定剩余未付180000元房款，原告申请分12期免息支付。诉讼中，原、被告均确认原告已付清涉讼合同项下款项。宇能数码广场B区于2012年2月28日取得建设工程规划许可证，于2013年8月26日取得建筑工程施工许可证，但至庭审结束时尚未竣工验收。另查明，原告聘请律师提起本案诉讼，支出律师费20000元。本案起诉状等应诉材料于2020年5月20日送达至被告。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼物业所在宇能数码广场B区已取得建设工程规划许可证，但涉讼合同约定的物业使用权转让期限从2018年1月18日至2052年11月3日，即实际租赁期限为12709天，已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼合同载明的物业使用权总转让款为455334元，该款应视为对整个实际租赁期限的对价，现本院认定上述合同超出二十年的约定无效，故原告无需向被告支付超出二十年期限的物业使用权转让款。二十年期限的物业使用权转让款为261721.2元（455334元÷12709天×20年天数7305天），原告已支付455334元，原告多支付的款项被告应予以退还。原告已足额支付二十年期限的物业使用权转让款，被告未能依约交付涉讼物业且逾期已超过了90天，根据双方合同的约定，原告有权自2020年1月30日起提出解除上述合同。原告主张解除合同的起诉状于2020年5月20日送达至被告，本院认定涉讼合同关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年5月20日解除。上述合同解除后，被告应返还二十年期限的物业使用权转让款予原告。综上，被告应返还其所收取的全部物业使用权转让款予原告，故对原告主张被告返还转让款455334元的请求，本院予以支持。被告违约导致双方合同关系解除，被告应承担相应违约责任，但原告在未举证证明实际损失的情况下主张被告支付转让款总额30%的违约金过高，结合原告支付款项金额及时间，根据公平原则，本院酌定被告向原告支付已付转让款20%的违约金91066.8元。原告主张律师费20000元符合双方的约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第二百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：确认原告夏红云与被告佛山宇能创富投资有限公司于2018年1月18日签订的《物业使用权转让合同》关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年5月20日解除；被告佛山宇能创富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还转让款455334元予原告夏红云；三、被告佛山宇能创富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金91066.8元予原告夏红云；四、被告佛山宇能创富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费20000元予原告夏红云；五、驳回原告夏红云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取4065元（原告夏红云已预交4959.67元）、财产保全费3579.67元（原告夏红云已预交），合计7644.67元，由被告佛山宇能创富投资有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。原告多预交的受理费894.67元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇二〇年九月三十日书记员  罗静雯