河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初37号原告：高俊红，女，1980年9月30日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：杨利冶，金研律师事务所律师。被告：杨金平，男，1963年1月10日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：段德花，女，1963年10月4日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。系被告杨金平之妻。被告：侯云霞，女，1983年8月21日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：王娟，焦作市体化示范区正德法律服务所法律工作者。被告：焦作市幸福家房地产经纪有限公司，住所地：焦作市山阳区龙源湖国际广场13号楼3号商铺。法定代表人：冯涛，总经理。委托诉讼代理人：牛晓俭，男，该公司员工。委托诉讼代理人：彭松，河南路通律师事务所律师。原告高俊红与被告杨金平、侯云霞、焦作市幸福家房地产经纪有限公司（以下简称幸福家房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案，并依法适用简易程序审理。后因案情疑难复杂，本院于2020年3月20日将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告高俊红的委托诉讼代理人杨利冶，被告杨金平及其委托诉讼代理人段德花，被告侯云霞的委托诉讼代理人王娟，被告幸福家房地产经纪公司的委托诉讼代理人彭松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高俊红向本院提出诉讼请求：1.依法撤销原、被告签订的《房屋买卖（置换）合同》；2.依法判令被告杨金平、侯云霞向原告退还购房款140000元并支付违约金60000元；3.依法判令被告杨金平、侯云霞向原告支付因房屋过户所支付的各项税费7821.41元；4.依法判令被告幸福家房地产经纪公司对第2、3项诉讼请求承担连带清偿责任；5.依法判令被告幸福家房地产经纪公司向原告返还10000元服务费并支付资金占用费426.67元（暂计算至2019年12月19日，此后按照10000元为基数，以银行同期贷款利率的4倍计算至被告清偿完毕之日止）；6.本案诉讼费、保全费、公告费等其他费用均由被告承担。事实与理由：2019年10月份，原告发现被告在网上发布的位于焦作市解放区民主北路××楼××单元××号的房屋买卖信息，其发布的信息宣称房屋面积有108平方米。原告遂与被告幸福家房地产经纪公司联系，并在该公司的安排下与被告杨金平、侯云霞签订了《房屋买卖（置换）合同》。该合同第二条约定房屋建筑面积86.42平方米，以实测面积为准（被告称因之前的产权证书系老的产权证书，故该房屋产权证的房屋面积与实际面积不一致，过户后的产权证书会与之前的网上宣传信息相一致），地下室/储藏室面积10平方米；第九条第10款明确约定甲方（卖方）承诺把地下室、车房全部留给乙方。并约定总价款为45万元，如出现违约，则由违约方向守约方支付实际成交总价格10%的违约金。出于对中介公司的信任，原告先后向被告支付购房款共计14万元，向被告幸福家房地产经纪公司支付1万元服务费。但事后经原告了解，《房屋买卖（置换）合同》中约定的10平方米地下室及车房均不存在，更没有相关的产权证书。被告幸福家房地产经纪公司既没有审核过被告的卖房权限，又没有审核合同约定的标的物是否与实际相一致。原告认为，被告杨金平、侯云霞采取隐瞒真相的欺诈手段虚假发布房屋信息与原告签订买卖合同，原告依法享有撤销买卖合同的权利；被告幸福家房地产经纪公司没有尽到审查注意义务，要求原告签订《房屋买卖（置换）合同》。三被告的行为已经严重损害了原告的合法权益。故原告诉至法院，望法院查明事实后依法支持原告的诉讼请求。被告杨金平辩称，涉案房产原系杨金平与段德花的夫妻共同财产，登记在杨金平名下，于2019年6月出售给了侯云霞。售房是段德花一手操办的，当时没有办理房产过户手续，原因是侯云霞说该房准备过户给她弟弟，怕杨金平一方没时间办理过户手续，杨金平、段德花就和侯云霞一起去公证处做了公证，委托侯云霞办理售房事宜，这样等办过户的时候由侯云霞直接过户给她弟弟就可以了。之后的事情杨金平、段德花就不清楚了，也没有见过原告高俊红。高俊红现在来起诉杨金平是不对的，侯云霞和高俊红之间存在什么纠纷，与杨金平没有关系。被告侯云霞辩称，一、侯云霞在诉争房屋的买卖过程中，严格按照《房屋买卖（置换）合同》的约定履行合同义务，不存在使用任何欺诈手段的情形。反而是高俊红在侯云霞为其办理了房屋过户手续，取得了诉争房屋的不动产权证书后先行违约，既未按约定前往办理抵押贷款，也未向侯云霞支付剩余房款，意在占有诉争房屋。在侯云霞提起诉讼后，为逃避承担违约责任，高俊红才编造理由、混淆是非又起诉了侯云霞等人。本案系高俊红自身过错所致，应由其承担全部违约责任。侯云霞与杨金平、段德花夫妇于2019年6月30日签订《房屋买卖合同》，杨金平、段德花夫妇将其所有的涉案房屋（房屋权属证书编号为：焦房权证解字第××，面积86.42㎡），以290000元的价格卖与侯云霞。合同签订后，侯云霞分三次向杨金平、段德花交付了全部房款，杨金平、段德花于2019年9月18日给侯云霞出具了房款结清证明，但未办理房屋过户手续。侯云霞购买该房后，因出现其他情况急需资金，不得不将该房再次出售。2019年10月14日，侯云霞经幸福家房地产经纪公司居间介绍，与高俊红签订了《房屋买卖（置换）合同》，将该房卖与高俊红。合同约定：该房的实际成交价为450000元整，高俊红于2019年10月15日交付侯云霞定金15000元，2019年10月31日前支付侯云霞购房款105000元，剩余购房款330000元办理贷款，待银行放款后付给侯云霞。并约定高俊红交清全款或贷款审批合格后，双方在3日内办理该房的过户手续。同时在合同第六条、第九条约定违约责任：贷款过程中，高俊红终止贷款行为，须以现金方式补齐所差房款，继续履行合同，并承担由此引起的经济损失。三方须按照约定时间到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由责任方承担。如任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方赔付另一方违约金60000元。合同签订当日，高俊红向侯云霞交付定金15000元，于2019年11月1日、2019年11月22日向侯云霞交付首付款125000元，侯云霞于2019年11月22日当日，在高俊红的要求下，为其办理了房屋过户手续。但高俊红却在预约办理抵押贷款成功后，未按约定和中旅银行工作人员前往行政服务中心办理抵押手续，致使抵押贷款无法继续办理。当侯云霞和幸福家房地产经纪公司的工作人员多次联系其要求继续办理抵押贷款手续时，高俊红不是拒接电话，就是避而不见，到最后根本找不到人，更别说向侯云霞支付剩余房款。纠纷发生后直至侯云霞起诉前，侯云霞与高俊红，以及幸福家房地产经纪公司也曾多次进行调解，均因高俊红的无理要求未果。时至今日，高俊红的违约行为已经给侯云霞造成了巨大损失。无奈之下，侯云霞只得于2019年12月4日，将高俊红起诉至法院。而高俊红在接到侯云霞的起诉状和传票后，为逃避承担违约责任、混淆是非，才编造理由又提起本案诉讼，起诉了侯云霞。高俊红违背诚实信用、先行毁约，致使合同无法履行，过错责任明确，应由其承担全部违约责任。二、侯云霞已于2019年12月4日先行就诉争房屋提起诉讼，并于2020年3月24日开庭进行了证据交换，为节省司法资源，侯云霞认为两案应合并审理或先中止本案审理，请合议庭考虑。三、侯云霞从未隐瞒真相、发布虚假信息、使用任何欺诈手段，高俊红的诉讼请求没有任何事实依据，应依法予以驳回。诉争房屋自杨金平所有时，房屋权属证书焦房权证解字第××号，就载明房屋面积为86.42㎡，不包括地下室/储藏室，房产测绘平面图也显示仅是住宅。侯云霞为高俊红办理了房屋过户手续后，不动产权属证书面积变为了91.35㎡，增加了4.93㎡，这对于高俊红来说是赚到了，而不是赔了。对于地下室/储藏室和车房的实际状况，高俊红亲自进行了实地看房，对地下室/储藏室和车房的情况是清楚、明知的。这从双方签订的《房屋买卖（置换）合同》第一条第一款“乙方对该房屋已做充分了解并实地看房，对该房现状无异议，愿意购买该房屋”，第九条第一款再次明确“甲乙双方均已实地看房，乙方认同该房屋现状，甲方承诺保持该房屋现状”可得到充分证明。且地下室/储藏室和车房是真实存在的，经现场查勘测量，地下室/储藏室的面积达18.36㎡，而不是被答辩人所说的不存在。众所周知，不动产权属证书登记的产权是不包括地下室/储藏室和车房的，况且本案所涉地下室/储藏室和车房只是留给被高俊红使用，而不是随着诉争房屋卖与高俊红，侯云霞出卖的只是登记面积为86.42㎡的诉争房屋，是高俊红偷换概念，混淆是非，恶意逃避承担违约责任所为。综上，侯云霞在诉争房屋的买卖过程中，从未有过任何隐瞒真相、发布虚假信息、使用欺诈手段的情形，高俊红的诉讼请求没有任何事实依据，应依法予以驳回。被告幸福家房地产经纪公司辩称，一、幸福家房地产经纪公司为涉案房屋买卖提供居间服务，对合同中房屋买卖约定内容不负有权利义务；二、涉案合同签订前，原告对房屋进行了实地看房，对房屋情况已充分了解，之后签订房屋买卖合同，现涉案房产已经过户至原告名下，无任何法律瑕疵，涉案合同的签订无任何欺诈胁迫情形，原告主张撤销合同不能成立，主张幸福家房地产经纪公司承担连带清偿责任没有法律依据；三、幸福家房地产经纪公司向原告收取的10000元，系中介费和代办贷款手续服务费，该两项工作均已经完成，原告要求幸福家房地产经纪公司返还服务费及资金占用费无事实和法律依据。故请求驳回原告的诉讼请求。原告高俊红为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：第一组证据：房屋买卖（置换）合同一份2页；收据一份、银行转账记录一份1页；河南省政府非税收入票据一份1页、中华人民共和国税收完税证明二份2页、评估费发票一份1页、收条一张。以证明原告从被告杨金平手中购买了焦作市解放区民主北路建安处8号楼1单元2号房屋，被告侯云霞作为杨金平的委托代理人与原告签订了合同，合同约定买卖标的物由86.42平方米的住宅以及10平方米的地下室共同组成，价款为45万元。同时约定如出现违约，则由违约方向守约方支付实际成交总价格10%的违约金。原告已经支付房屋价款14万元，并支付了相应的税费7821.41元。第二组证据：焦作市解放区民主北路建安处8号楼1单元2号房屋现场录像一份；原告与被告幸福家房地产经纪公司工作人员史宏亮的微信聊天记录一份1页；房屋买卖合同一份6页。以证明：在《房屋买卖（置换）合同》签订之时，被告方就曾告知涉案地下室由房主单独所有，但涉案房屋不存在10平方米独立地下室。侯云霞与杨金平签订涉案房屋的买卖合同中没有任何关于地下室的约定，但在被告方与原告方签订的《房屋买卖（置换）合同》中，却明确约定了10平方米的地下室，进而可以证明被告方存在欺骗行为。第三组证据：微信转账记录截屏一份1页；侯云霞起诉状一份。以证明：原告于签订《房屋买卖（置换）合同》当天向幸福家房地产经纪公司支付了1万元的中介服务费。侯云霞以其作为涉案房屋的真正所有人为由要求原告向其履行后续的房款支付义务，该事实与原告所签订的《房屋买卖（置换）合同》中的内容相矛盾，如果该事实成立，则幸福家房地产经纪公司即存在提供虚假信息的行为。结合第二组证据，幸福家房地产经纪公司未对《房屋买卖（置换）合同》中约定的标的物（包括10平方米地下室）的情况进行核实，存在过错。被告杨金平对原告高俊红提交的证据质证后，发表质证意见如下：对第一组证据的真实性不清楚，这和杨金平没有关系，杨金平只是把房子卖给侯云霞，没有参与后面买卖房屋的事，直到收到法院传票后才知道这个事情。对第二组证据中的微信聊天记录不清楚情况，其把房子卖给侯云霞的时候，只是说楼下的楼梯间是其安的防盗门，可以放杂物和车辆，但是那个地方是大家公用的，并不属于其自己的地方，是公家的地方；对其和侯云霞之间的房屋买卖合同无异议。对第三组证据中的微信转账记录不清楚，对侯云霞的起诉状真实性无异议。被告侯云霞对原告高俊红提交的证据质证后，发表质证意见如下：对第一组证据的真实性无异议，但对原告所称证明指向有异议，该证据不能证明原告是从杨金平手中购买的涉案房屋。相应《房屋买卖（置换）合同》之所以写侯云霞代杨金平，是因为侯云霞在购买杨金平房屋的时候，为了将来办理过户手续方便，而在公证处办理了委托卖房的公证，故在还没有来得及把涉案房屋过户的情况下，和原告签订合同时，直接用原房主的名义签了合同。《房屋买卖（置换）合同》第二条确定诉争房屋只是登记在杨金平名下产权证号为0031117687面积为86.42平方米的住宅，并不包括地下室/储藏室，因此原告主张合同约定买卖标的物，是由86.42平方米的住宅以及10平方米的地下室共同组成、价款45万元，完全是原告偷换概念、生拉硬扯所致。原告所举的收据、收条显示收款人是侯云霞也可以证明侯云霞是诉争房屋的所有人。原告提交的转账和交易明细、收据、收条是不完全证据，不是已经支付14万元的全部证明。对于政府非税收入票据、税收完税证明二份2页、评估费发票一份1页也可以证明原告对涉案房屋没有任何异议，才交纳了以上费用，而该费用是将房屋过户给原告所必须缴纳的税费，原告在缴纳以上费用后，侯云霞为其办理过户手续。对第二组证据的现场录像及微信聊天记录真实性、合法性、关联性均有异议，该微信聊天记录不能证明是与幸福家房地产经纪公司工作人言史宏亮真实的聊天记录，更不能证明原告的证明指向。原告称该证据能够证明卖方在订立合同时说地下室和车房是他自己的，史宏亮微信回复认可，但从该聊天截图来看均是高俊红自己的陈述，史宏亮并未有任何明确认可的回复。录像的拍摄、时间、人员均不明，根据侯云霞与高俊红所签订的房屋买卖置换合同第一条第一款以及第九条补充约定，高俊红对涉案房屋已实地看房，对该房屋已做充分了解，对该房现状认同无异议，也就是说高俊红不仅对具有产权证的住宅房屋的情况进行了看房并了解，也对侯云霞承诺留给其使用的地下室的情况也是充分了解的。而且该《房屋买卖（置换）合同》从未明确约定地下室系独立的地下室，也未约定地下室和车房是在产权证登记的面积之内，并不在房屋成交价格之内，而是在高俊红购买涉案住宅房之后，侯云霞承诺将地下室车房留给高俊红使用。而且该录像只是在地下室外部的录像，没有进到地下室内部，不能全面真实反映地下室的真实情况，更不能证明原告主张不存在10平方米独立地下室的事实。对侯云霞与杨金平之间的《房屋买卖合同》的真实性无异议，但是认为原告用该证据证明侯云霞存在欺诈行为，不具有证明力，侯云霞出卖诉争房屋从来都没有明确一同出卖地下室，只是承诺可以留给原告使用。对第三组证据中高俊红向幸福家房地产经纪公司支付中介费用的微信转账记录的真实性不清楚；对侯云霞的起诉状的真实性没有异议，但该起诉状不能证明原告所称的证据指向，同时也证明了侯云霞于2019年12月4日先行就诉争房屋提起诉讼，要求原告继续履行合同约定的义务，支付剩余310000元房款，并承担60000元违约金。被告幸福家房地产经纪公司对原告高俊红提交的证据质证后，发表质证意见如下：对第一组证据的真实性无异议，但根据《房屋买卖（置换）合同》可以认定原告对于所购买房屋的面积是明知的，且对房屋进行了实地看房，了解房屋状况。根据合同第九、十条，可以认定原告在购房时明知地下室和车房没有相关产权证无法办理过户手续；根据合同第五条第二款，幸福家房地产经纪公司在交易中的义务为提供交易机会，向双方传递信息，提供咨询，协助办理过户手续，幸福家房地产经纪公司已经履行合同义务。对第二组证据的真实性、关联性有异议。现场录像质证意见同被告侯云霞。对于微信聊天记录因史宏亮已经离职，无法核实其真实性；就其内容而言，不能证明幸福家房地产经纪公司向原告提供虚假信息，存在任何过错。《房屋买卖合同》不能否认地下室和车房客观存在的事实。对第三组证据的真实性无异议，幸福家房地产经纪公司已经收取原告交的10000元中介费；对侯云霞的起诉状的真实性无异议。涉案的《房屋买卖（置换）合同》售房人是杨金平与房屋登记产权一致，侯云霞持有经公证的委托书，已经将涉案房产办理过户完毕，杨金平对此并未提出任何异议，本案不存在幸福家房地产经纪公司未审核卖房权限，造成合同无法履行的情形，幸福家房地产经纪公司无任何过错，更不存在任何欺诈行为。被告杨金平未向本院提交证据。被告侯云霞为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：第一组证据：侯云霞的身份证，以证明侯云霞的主体身份。第二组证据：段德花、杨金平的身份证复印件一份1页；《房屋买卖合同》一份6页，收据二份2页，房款结清证明一份1页，微信交易截图一份、支付宝交易截图一份、网银交易详情截图六份共1页，中信银行业务凭证/客户回单二份2页。以证明侯云霞与杨金平、段德花于2019年6月30日签订《房屋买卖合同》，杨金平、段德花将其所有的涉案房屋（房屋权属证书编号为：焦房权证解字第××，面积86.42㎡），以290000元的价格卖与侯云霞。合同签订后，侯云霞分三次（1万元、19万元、9万元）向杨金平、段德花交付了全部房款，杨金平、段德花于2019年9月18日给被告出具了房款结清证明，但未办理房屋过户手续。第三组证据：房屋中介专用收据和POS签购单一份1页，以证明侯云霞购买诉争房屋向焦作市盛世管家不动产经纪有限公司支付了3000元房屋中介费。同时证明，侯云霞是通过合法购房的途径购买的涉案房屋。第四组证据：焦作市众信公证处（2019）豫焦众证内民字第7483号公证书一份3页，以证明因诉争房屋未过户，为便于侯云霞办理房屋的相关手续，杨金平、段德花于2019年9月18日给侯云霞出具了委托书，并办理了公证。第五组证据：《家庭居室装饰装修工程施工合同》一份12页，收据五份，照片13张，证明侯云霞从杨金平、段德花处购买了涉案房屋后，便对涉案房屋进行了重新装修，共投入装修款123974.50元。购房款加上装修款、中介费，侯云霞为该房一共支出了416974.50元。装修后，涉案房屋发生了翻天覆地的变化，原告高俊红也是在看房时，相中了该房装修才决定购买该房的。第六组证据：原告高俊红的身份证复印件一份1页，证明高俊红的主体身份。第七组证据：《房屋买卖（置换）合同》一份2页，以证明2019年10月14日，侯云霞经幸福家房地产经纪公司居间介绍，与高俊红签订了《房屋买卖（置换）合同》，将诉争房屋卖与高俊红。合同约定：该房的实际成交价为450000元整，高俊红于2019年10月15日交付侯云霞定金15000元，2019年10月31日前支付侯云霞购房款105000元，剩余购房款330000元办理贷款，待银行放款后付给被告。并约定高俊红交清全款或贷款审批合格后，双方在3日内办理该房的过户手续。同时在合同第六条、第九条约定违约责任：贷款过程中，高俊红终止贷款行为，须以现金方式补齐所差房款，继续履行合同，并承担由此引起的经济损失。双方须按照约定时间到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由责任方承担。如任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方赔付另一方违约金60000元。同时证明高俊红对诉争房屋已实际看房，认同房屋现状对诉争房屋并无异议，且所出售的诉争房屋仅是面积86.42平方米的住宅，地下室和车房只是留给原告使用。第八组证据：幸福家房地产经纪公司的POS机交易明细小票一份1页，焦作中旅银行账户交易明细一份1页，网银交易明细截图四份2页，以证明合同签订当日，高俊红向侯云霞交付定金15000元，于2019年11月1日、2019年11月22日共向侯云霞支付首付款125000元。第九组证据：豫（2019）焦作市不动产权第0033407号不动产权证书一份4页，以证明侯云霞于2019年11月22日，为高俊红办理了房屋过户手续，高俊红已取得了诉争房屋的不动产权证书。第十组证据：幸福家房地产经纪公司出具的情况说明一份1页，证明侯云霞与高俊红签订二手房买卖合同、高俊红交付定金、首付款，以及侯云霞为高俊红办理房屋过户手续，幸福家房地产经纪公司为高俊红预约办理抵押贷款，但高俊红却在预约办理抵押贷款成功后，未按约定和中旅银行工作人员前往行政服务中心办理抵押手续，致使抵押贷款无法继续办理，原告高俊红先行违约的全过程。第十一组证据：光盘一张（高俊红与幸福家房地产经纪公司店长史宏亮的电话录音）及录音文字材料一份1页，以证明幸福家房地产经纪公司为高俊红预约办理抵押贷款，但高俊红却在预约办理抵押贷款成功后，未按约定和中旅银行工作人员前往行政服务中心办理抵押手续，致使抵押贷款无法继续办理，高俊红先行违约的事实。第十二组证据：光盘一张（地下室/储藏室实际状况视频），车房及地下室/储藏室测量照片8张，平面图一份，以证明地下室/储藏室和车房的真实状况。经现场查勘测量，地下室/储藏室的面积达18.36㎡，而不是高俊红所说的不存在。原告高俊红对被告侯云霞提交的证据质证后，发表质证意见如下：对第一组证据的真实性无异议，但对关联性有异议，涉案房屋买卖合同的相对方是杨金平与高俊红，该合同中明确载明侯云霞仅仅是代理人，接受杨金平的委托与高俊红签订合同，其并非买卖合同的权利义务人。对于第二组证据中的杨金平、段德花的身份证复印件的真实性无异议，但对《房屋买卖合同》的真实性、关联性均有异议。首先，对于杨金平与侯云霞之间是否存在房屋买卖关系以及是否签订《房屋买卖合同》原告方并不清楚，故对于其真实性不予认可。结合原告提交的第七组证据《房屋买卖（置换）合同》，对两份合同进行对比，在杨金平与侯云霞之间签订的买卖合同中，全文都没有关于地下室的描述以及约定，而《房屋买卖（置换）合同》中却明确约定了十平方米的地下室，可以看出杨金平与原告签订的合同存在明显的欺诈行为。同时，如果杨金平真的与侯云霞签订了买卖合同，那说明幸福家房地产经纪公司没有对涉案房屋的交易情况以及权属进行核实，进而说明幸福家房地产经纪公司没有尽到居间服务的审核义务。对于第二组证据中的其他证据，质证意见同《房屋买卖合同》的质证意见，原告并不知情。对于第三组证据真实性无异议，涉案房屋仅是简单装修，达不到侯云霞所说的花费12万元的情况，且原告认为与本案无关。对于第四组证据的真实性无异议，但对关联性有异议。首先，原告在整个房产交易过程中均没有看到过该公证书；其次，该公证书并非产权证明，不发生物权变动的效力；再次，根据公证书的内容以及杨金平等人的陈述，涉案房屋为杨金平与段德花共有，二人仅仅是委托侯云霞买卖房屋，而根据该公证书的出具时间为2019年9月18日，是晚于侯云霞提交的杨金平与侯云霞之间的房屋买卖合同的落款时间2019年6月30日的，原告认为应以时间在后的为准；最后，客观上产权证书也是由杨金平直接过户给原告高俊红的。对于第五组证据的真实性、关联性均有异议，与本案无关。对第六组证据无异议。对于第七组证据真实性无异议，但对关联性有异议。根据该合同的第一条第二款的约定，涉案房屋建筑面积86.42平方米，地下室面积10平方米，根据合同约定涉案房屋的卖方，有义务向原告交付86.42平方米的住房以及10平方米的地下室，至今原告未见到10平方米的独立地下室，所以涉案合同并非高俊红不履行义务，而是由卖方先行违约造成的。对第八组证据无异议。对第九组证据的真实性无异议，但对关联性有异议。涉案房屋的产权证书一直没有在原告手中。对于第十组证据，原告认为这属于当事人陈诉，并不属于法定的证据类型，对于关联性有异议，理由同第七组证据质证意见。对于第十一组证据，该录音是截取录音，并不能反映当时录音背景，该录音是原告发现涉案房屋没有独立的地下室，前往幸福家房地产经纪公司要求给予解释，原告从幸福家房地产经纪公司出来后，接到史宏亮的电话并录音，原告在录音中多次表明，是由于卖方进行虚假承诺导致的。该录音中史宏亮说“像现在有好些有煤球房的房主不给你说，煤球房拆开卖的多哩”，从这段话可以看出在涉案的《房屋买卖（置换）合同》中，10平方米的地下室是作为独立于住房的一部分，一并出售给了原告。同样从史宏亮的表述中“这个东西有钥匙你可以用”，也表明了在订立合同之时，买方和卖方明确约定有地下室的存在。对于第十二组证据的真实性不发表意见，对关联性有异议。该录像不能证明杨金平、侯云霞享有合法使用权，杨金平当庭自认其地下室、车库并不单独所有，即便地下室在订立合同时告知了原告，原告所享有的面积也不足10平方米，故不能证明侯云霞所称的证明指向。被告杨金平对被告侯云霞提交的证据质证后，表示对证据的真实性均无异议。另表示需要说明，杨金平、段德花在与侯云霞签订房屋买卖合同时并未就地下室做过任何承诺，只是说那是公共地方，我用你也可以用，现在高俊红与侯云霞一直在纠缠这个地下室，其也不知道是为了什么。被告幸福家房地产经纪公司对被告侯云霞提交的证据质证后，表示对证据的真实性均无异议。另表示，幸福家房地产经纪公司作为房屋买卖合同的居间人履行了相关义务，并且也协助办理了房产的过户手续，整个居间服务无任何过错，房屋买卖合同现无法继续履行是因高俊红不配合前往银行办理抵押放款手续所导致的，幸福家房地产经纪公司不应承担任何责任。幸福家房地产经纪公司居间介绍买卖的房屋不存在任何权利瑕疵，房屋也已经办理了过户手续，高俊红已经实际取得房屋所有权，高俊红主张幸福家房地产经纪公司未尽到审查义务于法无据，与事实不符。被告幸福家房地产经纪公司未向本院提交证据。本院对当事人提交的证据认证如下：原告高俊红提交的第一组证据，被告侯云霞、幸福家房地产经纪公司质证后对其真实性无异议，可以证实涉案《房屋买卖（置换）合同》签订和高俊红已向侯云霞支付购房款140000元，以及高俊红缴纳房屋买卖交易契税4122.94元、测绘评估费1333元、个人所得税2061.47元的情况，本院予以采信。原告高俊红提交的第二组证据，其中的视频资料，显示了涉案所谓“地下室”与“车房”的外部情况，与被告侯云霞提交的显示涉案所谓“地下室”的内部情况、“车房”的外部情况的第十二组证据视频资料、照片相互结合，能够证明相应位置的实际情况，故本院予以采信；其中的高俊红与史宏亮的微信聊天记录，无法核实其真实性，且即便该聊天记录为真，其内容也不能反映出高俊红所称的侯云霞及幸福家房地产经纪公司曾告知其“地下室”系涉案房屋房主单独所有的证明指向，故本院不予采信；其中的侯云霞与杨金平、段德花就涉案房屋所签订的《房屋买卖合同》，被告杨金平、侯云霞质证后对其真实性均无异议，故本院对其真实性予以采信。原告高俊红提交的第三组证据，其中的高俊红向幸福家房地产经纪公司支付10000元中介服务费的微信转账记录，被告幸福家房地产经纪公司质证后无异议，故本院予以采信；其中的侯云霞的起诉状，被告杨金平、侯云霞、幸福家房地产经纪公司质证后对其真实性均无异议，故本院对其真实性予以采信。被告侯云霞提交的第一、三、四、六、七、八、九组证据，原告高俊红及其他二被告质证后对其真实性均无异议，故本院对其真实性予以采信。被告侯云霞提交的第二组证据，被告杨金平、幸福家房地产经纪公司质证后对其真实性无异议，能够证明2019年6月30日，就涉案房屋杨金平、段德花与侯云霞签订《房屋买卖合同》，杨金平、段德花以290000元的价格将涉案房屋出售给侯云霞，侯云霞已将全部购房款支付给杨金平、段德花的事实，本院予以采信。被告侯云霞提交的第五组证据，能够证明侯云霞购买涉案房屋后对房屋进行了装修，故本院对该组证据的该部分证明指向予以采信。被告侯云霞提交的第十组证据，应为被告幸福家房地产经纪公司对本案案情的陈述。被告侯云霞提交的第十一组证据，真实性无法核实，故本院不予采信。被告侯云霞提交的十二组证据，与原告高俊红提交的第二组证据中的视频资料相结合，能够证明相应位置的实际情况，故本院予以采信。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：涉案位于焦作市解放区民主北路××楼××单元××号的房屋，原系杨金平与段德花的夫妻共有财产，登记在杨金平名下。2019年6月30日，杨金平、段德花与侯云霞双方在焦作市盛世管家不动产经纪有限公司的居间服务下，就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，约定杨金平、段德花以290000元的价格将涉案房屋（房屋权属证书编号：焦房权证解字第××号，建筑面积86.42平方米）出售给侯云霞。侯云霞于合同签订当日向杨金平、段德花交付购房定金10000元，后于2019年8月4日向杨金平、段德花支付190000元，杨金平、段德花按合同约定于2019年8月4日将涉案房屋交付给侯云霞，侯云霞对涉案房屋进行了装修。2019年9月18日侯云霞将余款90000元支付给杨金平、段德花，杨金平、段德花向侯云霞出具了房款结清证明，但双方未办理房产过户手续，而是于同日到焦作市众信公证处办理了杨金平、段德花将出售涉案房屋的事宜委托给侯云霞办理的公证。2019年10月14日，经幸福家房地产经纪公司居间服务，侯云霞依据公证书，以杨金平的名义与高俊红就涉案房屋签订了《房屋买卖（置换）合同》，该合同内容为：“售房人：杨金平、侯云霞（代）（以下简称甲方），身份证号码：（系侯云霞身份证号码）；购房人：高俊红（以下简称乙方），身份证号码：；中介方：焦作市幸福家房地产经纪有限公司（以下简称丙方）。甲、乙、丙三方根据中华人民共和国有关法律、行政法规和地方性法规的规定，在合法、平等、自愿、互相信任的基础上签订本合同，承诺共同遵守。第一条、房屋基本情况：1、甲方自愿将坐落在解放区民主北路建安8号楼的房屋（以下简称该房屋）出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房现状无异议，愿意购买该房屋。甲方必须保证房屋在合同签订后的状况和看房时一样。2、该房屋的基本情况如下：房屋性质：住宅，所有权人杨金平，产权证号0031117687，房型3-1-1，建筑面积86.42平方米，以实测面积为准，地下室/储藏室面积10平方米；《国有土地使用证》编号：20383。楼层：二楼，总层数：七层；使用性质：住宅。第二条、成交价格：甲乙双方协商后的实际成交价格为人民币肆拾伍万元整，该房屋产权或租赁权过户的相关税费由乙方承担（该房屋产权或租赁权过户税费的计算依据是指定评估机构对该房屋的评估价格，而非丙方提供的交易参考价和甲乙双方确定的实际成交价），该房屋配套设施过户的相关税费由乙方承担。第四条、付款约定（本条各款项均不计利息）：乙方交款约定：贷款（1）乙方于2019年10月15日交付甲方定金人民壹万伍仟元整；（2）乙方于2019年10月31日前向甲方支付购房款人民币拾万零伍仟元整，剩余房款人民币叁拾叁万元，乙方委托丙方向银行办理贷款，待银行放款后付与甲方；（3）乙方按约定缴清全款或贷款审批合格后，甲、乙双方按丙方要求在三日之内办理该房屋的过户手续并将房屋本领证单交于丙方保管。第五条、相关事宜：1、乙方需要贷款时则以银行认可的评估公司的评估价格作为乙方贷款的依据，乙方须向丙方支付相应的服务费，办理贷款的相应费用由乙方自知负担。2、丙方为甲、乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询、并协助甲、乙双方办理产权或租赁权过户手续，甲、乙双方须提供相应的合法证件。3、甲方承诺于款齐三日内腾出房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲、乙双方自行办理该房屋发生的水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理等过户手续及相关费用的交接事宜，甲方承诺将该房屋中的所有人口的户口全部迁出，否则视为违约。第六条、违约责任：1、甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、甲、乙双方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到有关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此办理影响过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责。3、认可乙方贷款方式付款时：（1）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，另一方须以现金方式补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已缴纳的服务费不予退还。（2）甲、乙双方须保证所提供的各种材料与证明真实、可靠，如因证明不属实或其征信度不够造成贷款未果，责任方承担相应责任及经济赔偿。（3）甲、乙双方须按照约定时间到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由责任方承担。4、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条（1）（2）（3）违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。如未进行首付款或全款交接赔偿则定金作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。第七条、免责条款：如因洪水、地震、火灾和法律、金融机构、政府政策等变化不可抗拒因素，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。第八条：本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行协商，签订补充协议，其补充协议双方签章与本合同有同等法律效力。第九条、约定其他事宜：1、双方均已实地看房，乙方认同该房屋现状，甲方承诺保持该房屋现状。2、该房屋涉及到的附属设施，水、电、气、暖、物业费，腾房前由甲方承担，腾房后由乙方承担。3、本合同第四条涉及的定金壹万伍仟圆整包含在首付款内。4、丙方留存甲方房屋产权证原件一份，编号为0031117687。5、甲方承诺该房屋产权清晰，无不良债务纠纷，无抵押，乙方承诺无不良征信或被银行作为禁贷群体，以家庭为单位。6、甲方承诺固定在墙体上的家具、家电、洁具、灯具一并全部留给乙方，包含全部家具，一并全部留给乙方。7、该房屋所产生的税费以税务部门出票为准。8、签署本合同，甲、乙双方不得违约，如有一方违约，则赔付对方违约金陆万元（￥60000元）。9、总房款不变的情况下，能多贷款，首付以贷款金额为准。10、甲方承诺把地下室、车房一并留给乙方。第十条、其他：1、本合同在履行中若发生争议，甲、乙、丙三方应协商解决，协商不成，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼。2、本合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效，一式三份，一份一页，甲、乙、丙三方各执一份，各种手续交接清楚，本合同自动作废，并由丙方收回。”在该合同落款甲方处由侯云霞签字按指印，乙方处由高俊红签字按指印，丙方处加盖了幸福家房地产经纪公司的合同专用章及潘云涛的手章。上述《房屋买卖（置换）合同》签订次日，高俊红向侯云霞交付定金15000元，向幸福家房地产经纪公司支付中介费10000元。2019年11月1日，高俊红向侯云霞支付购房款50000元，2019年11月22日，高俊红向侯云霞支付购房款75000元。为了办理房屋抵押贷款，2019年11月25日，经侯云霞的协助，涉案房屋被过户登记至高俊红名下（不动产权证书号：豫（2019）焦作市不动产权第0033407号，建筑面积91.35平方米）。高俊红为办理房屋过户手续，支出测绘评估费1333元、交易契税4122.94元、个人所得税2061.47元，不动产登记费及土地收益金304元，合计7821.41元。就涉案房屋，幸福家房地产经纪公司为高俊红提供服务，向焦作中旅银行股份有限公司申请了抵押贷款，但在银行批准了抵押贷款申请，涉案房屋过户至高俊红名下，已具备办理抵押贷款条件的情况下，当幸福家房地产经纪公司通知高俊红去办理抵押贷款手续时，高俊红以《房屋买卖（置换）合同》约定的10平方米地下室及车房均不存在，更没有相关的产权证书为由拒绝办理，并拒绝继续履行合同。侯云霞与高俊红因此发生纠纷。2019年12月5日，侯云霞以高俊红、幸福家房地产经纪公司为被告，以杨金平、段德花为第三人，向本院提起诉讼，要求高俊红继续履行双方签订的《房屋买卖（置换）合同》，支付剩余房款310000元，支付违约金60000元，幸福家房地产经纪公司对上述请求承担连带清偿责任，本院将该案立为（2019）豫0802民初5551号民事案件。后高俊红于2020年1月9日向本院提起本案诉讼。另查明，高俊红与侯云霞双方所争议的涉案房屋所谓的“车房”与“地下室”的实际情况为：涉案房屋所在的民主北路建安8号楼一楼为临街门面房，二楼以上为住宅房。该楼非临街一面二楼住户的阳台下与一楼形成了开放式的空间，楼上住户用彩钢板将该部分空间予以封闭并加锁，用于存放车辆及杂物，该部分即所谓的“车房”。该楼1单元一楼与二楼楼梯拐角处有一门（该门被楼上住户安装了一铁门），可以通向该楼的地下部分，在一楼楼梯下的空间又被杨金平进行封闭并安装了铁门，该部分空间区域即所谓的“地下室”。事实上，上述所谓的“车房”、“地下室”均为该楼住户共有共用部分。再查明，在（2019）豫0802民初5551号民事案件于2020年4月28日公开开庭审理过程中，高俊红陈述在签订《房屋买卖（置换）合同》前，幸福家房地产经纪公司工作人员带其去现场看过房，在与侯云霞见面签合同时，侯云霞特别强调了地下室是她自己占用的，不能办房产证，但可以让宏程公司给其出个证明，让其一直使用。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。仅从涉案《房屋买卖（置换）合同》的外观来看，合同双方的当事人表现为杨金平与高俊红，但经审理查明，本案涉案房屋实际经历了两次买卖过程，即杨金平、段德花将涉案房屋出售给侯云霞，之后侯云霞又依据杨金平、段德花经公证的委托，以杨金平的名义将涉案房屋出售给了高俊红，两次房屋买卖合同关系的真实的相对人应分别为杨金平、段德花与侯云霞，侯云霞与高俊红。该两次房屋买卖合同，均系双方当事人经协商后自主自愿签订，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，亦不存在合同双方当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人合法权益的情形，且涉案房屋已过户至高俊红名下，杨金平对涉案房屋的整个交易过程及结果也不持异议，故涉案《房屋买卖（置换）合同》合法有效。关于本案的第一个争议焦点及核心问题，即侯云霞在与高俊红签订《房屋买卖（置换）合同》过程中，侯云霞是否存在欺诈行为，并因此导致高俊红违背真实意愿订立合同，而应依法撤销该合同的问题。本院认为不能认定侯云霞存在欺诈行为，理由如下：首先，房屋买卖显然系日常生活中的重大事项，双方当事人对此理应给予高度的重视，尽到足够的谨慎义务。正常情况下，买房人在购买房屋前均会对所购房屋的状况进行充分的了解和现场查看。而本案中，高俊红自认在购房前已实地看房，其应对涉案房屋、乃至所谓的“车房”、“地下室”的现场实际状况予以了解和掌握；高俊红亦自认在签订合同时，侯云霞特别强调了“地下室”系自己占用，没有独立产权，不能办理房产证；在涉案《房屋买卖（置换）合同》第一条中，也明确写明高俊红“对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房现状无异议，愿意购买该房屋”。故应认定高俊红在签订合同时，对涉案房屋、乃至所谓的“车房”、“地下室”的现场情况及产权情况有着充分、足够的了解，侯云霞已向其明确告知了“地下室”无独立产权的情况。其次，涉案《房屋买卖（置换）合同》系幸福家房地产经纪公司提供的该公司制作的固定模板合同，该合同第一条第2项房屋基本情况中虽载明了“地下室/储藏室10平米”的内容，但并未载明该“地下室/储藏室”有独立产权的内容，且在该合同第九条手写的“约定其他事宜”中，除第1项再一次明确了“双方均已实地看房”外，第10项还明确写明“甲方承诺把地下室、车房一并全部留给乙方”。按照合同特别约定条款效力高于普通条款的原则，该合同第九条手写的特别约定内容能够更为有效地证明双方所谓的“车房”、“地下室”并无独立产权，不能进行所有权转让，而是由侯云霞留给高俊红使用。故从双方签订的合同内容来看，亦不能反映出侯云霞在签订合同过程中存在欺诈行为。综上，对于高俊红提出的涉案《房屋买卖（置换）合同》系其在受到侯云霞欺诈的情况下，违背自身真实意愿所签订，相应合同应予撤销，并由对方归还其已支付的购房款并支付违约金、赔偿其为办理房产过而支出的费用的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。在此基础上，因涉案《房屋买卖（置换）合同》事实上买卖双方当事人为侯云霞与高俊红，杨金平并非该合同当事人，且亦无证据证实杨金平在售房过程中对高俊红存在欺诈行为，故高俊红提出的要求杨金平与侯云霞共同承担责任的诉讼请求，本院不予支持。关于本案的第二个争议焦点，即幸福家房地产经纪公司在为侯云霞与高俊红提供交易机会，促成双方签订涉案《房屋买卖（置换）合同》过程中，是否存在因未尽到审核义务、未核实涉案房屋真实情况，而应当与侯云霞承担连带赔偿责任，并退还中介费用的问题。首先，如前所述，侯云霞在签订涉案《房屋买卖（置换）合同》过程中，并不存在欺诈行为。其次，高俊红称幸福家房地产经纪公司在网络上发布售房信息时夸大了涉案房屋的面积，但并未提供证据予以证实，而且即便高俊红提供了相应证据，幸福家房地产经纪公司在网上发布售房信息的行为也仅是邀约邀请行为，涉案房屋的相关情况及合同各方的权利义务应以正式签订的合同文本为准，而在涉案《房屋买卖（置换）合同》中，涉案房屋的面积是与原杨金平所持有的房产证所登记的面积一致的；同时，在签订涉案《房屋买卖（置换）合同》过程中，侯云霞持有杨金平、段德花委托其出售涉案房屋的委托公证书，且幸福家房地产经纪公司现场查看了涉案房屋，故该公司已经尽到了相应的审核义务。再次，幸福家房地产经纪公司已经促成了侯云霞、高俊红双方签订合同，并为高俊红办理涉案房屋的抵押贷款提供了相应的服务，完成了约定的居间服务工作。故高俊红的相应诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第四十四条、第五十四条、第六十条、第一百三十二条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告高俊红的诉讼请求。案件受理费4624元，保全费1620元，由原告高俊红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  郑连生人民陪审员  孙 芹人民陪审员  宋宗元二〇二〇年六月十五日书 记 员  王雨宁附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。