天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初1898号原告：北京融达通和商业管理有限公司天津分公司，住所地天津市武清区下朱庄街京津公路西侧龙吉园41号楼-6商铺。负责人：何磊，该公司负责人。委托诉讼代理人：苏忠健，北京惠诚（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王毅（该公司员工），男，1982年4月20日出生，汉族，住天津市武清区。被告：刘积源，男，1970年7月11日出生，汉族，户籍地福建省周宁县，现住天津市武清区。原告北京融达通和商业管理有限公司天津分公司与被告刘积源房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京融达通和商业管理有限公司天津分公司的委托诉讼代理人苏忠健、被告刘积源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京融达通和商业管理有限公司天津分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的《租赁合同》及《房屋租赁合同变更协议》，判令被告于判决生效十日内将涉案房屋腾空并交付原告；2、请求判令被告支付2019年10月15日至2020年4月14日的租金204400元，并支付自2020年4月15日起至交付房屋之日的租金（房屋占有使用费）；3、判令被告支付截止至2020年4月14日的逾期支付租金违约金18691元，并支付违约金至交付房屋之日止；4、判令被告结清交付房屋之日止的水费、电费、燃气费、采暖费等所有能源费用（暂计500元）；5、判令被告将其用案涉房屋办理的营业执照进行注销或者迁出案涉房屋；6、案件受理费由被告承担。事实和理由：2012年8月15日，原被告双方签订《房屋租赁合同》（合同编号：×××17），原告将位于天津市武清区××庄××坊××号商铺出租给被告作超市用，租赁期限自2012年8月15日至2020年8月14日，被告应每半年支付一次租金，且下一个缴费租期应在上一个缴费期结束前10日支付给原告；同时合同第8.4条约定：被告在承租该房屋期间，逾期交纳租金或其他费用的，每逾期一日，按应交款项的千分之五支付滞纳金，直至缴齐全部应交的款项；逾期超过10日，则原告有权解除本合同。原告因此解除本合同的，被告应按照合同履行当年2个月的保证金标准向原告支付违约金。2014年1月15日，原、被告签订《房屋租赁合同变更协议》（合同编号：×××-1），将租金支付周期由半年度变更为季度支付，其他内容不变。2012年8月15日租赁合同签订后，原告依约将该房屋交付被告使用，被告一直使用至今。但自2019年10月15日至2020年1月14日的租金，被告一直未予支付。经原告多次催缴，被告仍一直拒绝支付。原告认为《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同变更协议》是双方真实意思表示，合法有效，具有法律约束力，原告已经履行了合同约定的义务，被告实际使用该房屋但拒绝支付租金有悖合同约定。原告诉至法院。被告刘积源辩称：请法院依法驳回原告的诉讼请求。1、原被告于2012年8月23日签订房屋租赁合同，合同期限至2020年8月14日，原告无权单方提早解除约定，被告不同意提早解除约定；2、原告提出的租金问题，被告不是故意拖欠，是由于原告违约导致被告造成经济损失，使被告至今经营不善，况且原告给被告造成损失在先，理应先给被告赔偿损失；3、对于2019年12月至今的房屋租金，被告认可，但是因为该期间发生疫情，根据国家出台的相关政策规定，房屋租金应当进行减免，不能按照原合同约定的金额进行计算；4、对于原告主张的违约金，被告不同意支付，首先是原告已经存在违约行为，对于被告的损失至今未予赔偿，其次原告主张的违约金没有事实依据，根本不存在该部分损失。原告北京融达通和商业管理有限公司天津分公司针对诉讼请求提交如下证据：1、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同变更协议》、《房屋租赁合同权利义务转让协议》，证明原、被告双方就天津市武清区下朱庄龙湾商业项目-龙湾十六坊商业北区5-3/4/5号商铺达成租赁关系，双方的权利义务约定明确；2.租金及物业费催缴通知（2019年12月8日）、租金及物业费催缴通知（2019年12月24日）、编号为1146267700077的EMS快递底单及网上查询投递结果和龙湾十六坊北区5-3/4/5解约通知（2020年1月3日）、编号为1146267702777号的快递底单及网上查询投递结果，证明原告多次向被告催缴租金和物业费，但被告一直拒绝缴纳，原告迫于无奈才依据合同的约定要求解除租赁关系，并追究被告的违约责任。被告刘积源质证认为，对上述证据的真实性无异议，但是证明目的不认可，本被告就租金问题与原告经理何磊沟通过，承诺出差回来的第二天就给付，但是何磊反悔了，本被告有两个月的押金在里面，本被告不欠原告物业费，合同约定物业费是免除的。被告刘积源提交了如下证据：1、2020年4月16日网上立案的短信；2、（2020）津0114民初7572号受理通知书；3、传票；上述证据证明被告就损失赔偿问题已经两次向法院起诉。原告北京融达通和商业管理有限公司天津分公司质证认为对上述证据的真实性无异议，证明目的不认可。综合全案证据及庭审情况，本院确认事实如下：2012年8月23日，天津龙湾置业投资有限公司与刘积源签订了《房屋租赁合同》，合同约定刘积源承租天津龙湾城商业项目-龙湾商业北区5-3、5-4、5-5单元楼，租赁期限为8年，自2012年8月14日起至2020年8月15日止，其中2012年8月15日起至2015年8月14日止，租金为1.2元/平方米·天（含物业管理费），从2015年8月15日起至2018年8月14日止，租金为1.3元/平方米·天（含物业管理费），从2018年8月15日起至2020年8月14日止，租金为1.4元/平方米·天（含物业管理费），租金按半年度交款，刘积源向天津龙湾置业投资有限公司交纳合同保证金58400元，如刘积源在承租期间不能自觉有效履行合同，未按规定交纳租金及其他经营费用超过5日，天津龙湾置业投资有限公司有权直接从合同保证金中予以抵扣，抵扣后，刘积源须在接到天津龙湾置业投资有限公司通知后五日内将合同保证金补足，刘积源逾期未补足，天津龙湾置业投资有限公司有权单方解除本合同等内容。2014年1月15日天津龙湾置业投资有限公司与刘积源签订房屋租赁合同变更协议，约定，自2014年1月1日起，租金按季度交款，三个月为一个租金结算期等内容。后，天津龙湾置业投资有限公司与刘积源、北京融达通和商业管理有限公司天津分公司签订一份房屋租赁合同权利义务转让协议，约定天津龙湾置业投资有限公司将和刘积源于2012年8月15日签订的房屋租赁合同中的权利义务一并转让给北京融达通和商业管理有限公司天津分公司，北京融达通和商业管理有限公司天津分公司知晓刘积源已将租金（2012年8月15日至2014年12月31日）及保证金58400元支付给天津龙湾置业投资有限公司的事实，刘积源已将2015年1月1日至2015年3月14日的房租80300元直接支付给了北京融达通和商业管理有限公司天津分公司，三方同意自2015年3月15日以后的房租由刘积源直接支付给北京融达通和商业管理有限公司天津分公司，合同保证金由天津龙湾置业投资有限公司转付给北京融达通和商业管理有限公司天津分公司等内容。2019年12月8日，北京融达通和商业管理有限公司天津分公司为刘积源出具租金及物业费催缴通知，载明应交租金2019年10月15日至2020年3月14日计170333元，刘积源于2019年12月9日签收；2019年12月24日，北京融达通和商业管理有限公司天津分公司再次出具租金及物业费催缴通知。另，2020年1月20日北京融达通和商业管理有限公司天津分公司起诉刘积源后，刘积源依照涉案合同分别于2020年4月16日和2020年7月15日向本院提起诉讼，请求判令北京融达通和商业管理有限公司天津分公司赔偿违约金、财产损失、经营损失等合计756800元，案号分别为（2020）津0114民初2859号和（2020）津0114民初7572号，现两个案件正在审理中。本院认为，天津龙湾置业投资有限公司与被告刘积源之间的房屋租赁合同关系合法有效，天津龙湾置业投资有限公司将其合同中的权利义务一并转让给原告北京融达通和商业管理有限公司天津分公司，被告刘积源同意并且已经向原告北京融达通和商业管理有限公司天津分公司履行了部分义务，所以原告北京融达通和商业管理有限公司天津分公司有权依据涉案合同行使合同权利，同时也应当履行涉案合同中的义务。关于原告北京融达通和商业管理有限公司天津分公司第二项诉讼请求请求中判令被告刘积源支付2019年10月15日起至2020年4月14日止的租金204400元问题，因被告刘积源在庭审中认可，故本院予以支持，关于原告北京融达通和商业管理有限公司天津分公司请求判令被告刘积源支付自2020年4月15日起至交付房屋之日止的租金房屋占有使用费问题，因无具体数据，可另行起诉解决。关于原告北京融达通和商业管理有限公司天津分公司提出的第一项、第三项、第五项诉讼请求，因刘积源起诉北京融达通和商业管理有限公司天津分公司的两个案件［（2020）津0114民初2859号和（2020）津0114民初7572号］正在审理过程中，北京融达通和商业管理有限公司天津分公司是否承担违约在先的民事赔偿责任尚无定论，又鉴于2020年初，中国爆发新型冠状病毒肺炎疫情的现实情况，暂不予解决，可另行主张；关于原告北京融达通和商业管理有限公司天津分公司第四项诉讼请求，因原告北京融达通和商业管理有限公司天津分公司无权向被告刘积源收取水费、电费、燃气费、采暖费等能源费用，所以本院不予支持。本案经调解未果，故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告刘积源于本判决生效后十日内给付原告北京融达通和商业管理有限公司天津分公司自2019年10月15日起至2020年4月14日止的租金204400元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告北京融达通和商业管理有限公司天津分公司的其他诉讼请求。案件受理费4654元，由原告北京融达通和商业管理有限公司天津分公司负担654元，由被告刘积源负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  吴文山人民陪审员  刘永伟人民陪审员  曹秀静二〇二〇年九月十一日书 记 员  崔冬霜