河南省正阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1724民初431号原告：田云华，女，汉族，1965年7月5日出生，住河南省正阳县。原告：郑希勇，男，汉族，1962年12月10日出生，住河南省正阳县。原告：朱书萍，女，汉族，1963年4月13日出生，住河南省正阳县。被告：郭绍留，男，汉族，1962年3月17日出生，河南省驻马店市驿城区，现涉嫌刑事犯罪羁押于驻马店市看守所。被告：正阳县锐思置业有限公司，住所地，正阳县中心街**。法定代表人：尤兵，任该公司经理。委托代理人：潘成中，河南明信律师事务所律师。原告田云华、郑希勇、朱书萍诉被告郭绍留及张振云正阳县锐思置业有限公司（以下简称锐思置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。庭审前原告申请撤回对张振云的起诉，本院当庭口头裁定予以准许。原告田云华、郑希勇、朱书萍、被告郭绍留、锐思置业委托代理人潘成中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田云华、郑希勇、朱书萍向本院提出诉讼请求：一、要求二被告共同返还三原告双倍定金1800000元（其中返还田云华1200000元，返还郑希勇、朱书萍600000元）；二、一切诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2016年6月16日，原告购买被告开发的位于正阳县锐思广场的门面，向被告预付了900000元，被告至今既不给原告购买的门面房，又不退换原告的门面房款，为此成讼。被告郭绍留辩称，答辩人不同意退还双倍定金180万元，同意退还本金90万元，90万元的转款凭证和收条必须一致。被告锐思置业辩称，1、被答辩人田云华等向郭绍留预付购房款购买答辩人开发的门面房不属实。答辩人在2018年4月13日取得预售许可证，在2016年6月16日没有商品房预售活动，答辩人销售商品房时，指定了特设公司账户接收，从没有授权任何个人代公司接收购房款，郭绍留、张振云也没有将该款支付给答辩人，被答辩人田云华等从没有向答辩人主张过权利；2、答辩人不是本案适格被告，本案郭绍留个人收到朱书萍等支付的款项，系郭绍留个人行为，与答辩人没有关系，本案应当属于朱书萍等与郭绍留个人之间的债权债务纠纷，与答辩人无关。综上，请求法院驳回被答辩人朱书萍等对答辩人锐思置业的诉讼请求。经审理查明，被告正阳县锐思置业有限公司于2015年2月11日进行工商变更登记，被告郭绍留成为该公司登记股东和投资人。原告田云华与被告郭绍留因项目开发相识后，三原告为购买正阳县锐思置业有限公司在正阳县××棚户区改造项目中开发的门面房，于2016年6月16日，原告田云华将房屋预收款60万元转至被告郭绍留指定的张振云账户。2016年6月17日，原告朱书萍将30万元房屋预收款转至被告郭绍留指定的张振云账户。原告郑希勇、朱书萍系夫妻关系。2016年6月16日，被告郭绍留就以上转款向原告田云华出具收条一份显示：“收条今收田云华交房门面定金（玖拾万元）（900000）包括郑局（叁拾万元整）共计玖拾万元郭绍留2016年6月16日。”三原告明确表示90万欠条中的60万系田云华的，30万系原告朱书萍、郑希勇的。2016年11月3日，正阳县锐思置业有限公司再次变更工商登记，郭绍留不再是该公司的登记股东和投资人。2018年4月13日，该公司对位于正阳县××棚户区改造项目中开发的房产取得商品房预售许可证，被告郭绍留收取的三原告购房款至今未向被告正阳县锐思置业有限公司交付。被告正阳县锐思置业有限公司亦未与三原告签订商品房买卖合同，对被告郭绍留上述收取购房订金的行为明确表示不予认可。原告提供由被告锐思置业作为甲方与正阳县文新文化传媒有限公司作为乙方于2015年12月16日签订的房屋征收补偿补充协议复印件一份，拟证明本案被告郭绍留作为甲方锐思置业的代表在该合同上签字。另查明：2019年9月21日，被告郭绍留与案外人薛昆锋因正阳县锐思置业有限公司股权纠纷发生厮打后致案外人薛昆锋死亡，涉嫌刑事犯罪被关押至今。被告郭绍留向刑事犯罪办案机关提交证明一张，该证明经驻马店市公安局物证鉴定所鉴定，该证明上的“证明本人在锐思置业（剧场棚户区项目）的34%股权，其中17%属郭绍留拥有。特此证明薛昆锋2016.12.29日”字迹与样本薛昆锋书写字迹是同一人所写。上述事实，有原告提交的收条一张、转账记录两份、房屋征收补偿补充协议复印件一份、被告正阳县锐思置业有限公司提交的商品房预售许可证复印件、本院向河南省高级人民法院调取的原告田云华询问笔录复印件、被告郭绍留的询问笔录复印件、被告正阳县锐思置业有限公司法定代表人尤兵的询问笔录复印件、驻马店市公安局物证鉴定所鉴定书复印件等证据及双方当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点为原、被告之间是否存在商品房预售合同关系，原告要求二被告退还双倍定金180万元是否有事实和法律依据。“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力。……行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。”“因他人没有法律根据，取得不当利息，受损失的人有权请求其返还不当利益。”本院认为，被告郭绍留当时作为被告正阳县锐思置业有限公司股东，在明知被告正阳县锐思置业有限公司未取得商品房预售许可证的情况下，未经公司授权擅自与他人订立口头的商品房预售合同，收取他人银行转账做购房定金，系无权代理。其后被告郭绍留未将该款交付公司管理使用，三原告未与被告正阳县锐思置业有限公司签订书面商品房预售合同，原告也未提交证据证明被告正阳县锐思置业有限公司对被告郭绍留收取购房订金有其他明确追认的行为。因此，可以认定三原告与被告郭绍留达成的口头商品房预售合同应当对正阳县锐思置业有限公司不发生法律效力。被告郭绍留作为无权代理人，三原告要求被告郭绍留返还购房定金款90万元，于法有据，依法应予以支持。原告提供的2015年12月16日的房屋征收补偿补充协议，被告郭绍留虽在该协议上以锐思置业代表的名义签字，经核实，锐思置业法人非被告郭绍留，被告郭绍留以个人名义出售房屋未经被告锐思置业的同意，且被告郭绍留向原告田云华出具的收条中亦未加盖被告锐思置业的印章，被告郭绍留收取款项的时间和出具收条的方式均不符合正阳县锐思置业有限公司的交易方式，不构成表见代理。关于三原告要求被告锐思置业承担退还定金的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。被告郭绍留出具的收条中虽书写有“定金”字样，但定金合同在形式和数额上都有独特的要求，在数额上，法律规定定金不得超过主合同标的额的20%。在被告郭绍留无权以个人名义销售房屋的情况下，双方未签订书面的购房合同，无法核实双方约定的房产的具体位置、面积、金额，也无法查清定金数额是否符合法律规定及双方是否能够成立定金罚则。在形式上，三原告未与被告郭绍留成立书面的定金合同，亦未在收条中约定定金罚则，对于原告依据被告郭绍留出具的收条中“定金”二字要求被告郭绍留双倍返还定金的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百七十一条第一、三款，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郭绍留于本判决生效后十日内退还原告田云华购房款600000元；二、被告郭绍留于本判决生效后十日内退还原告朱书萍、郑希勇购房款300000元；三、驳回原告田云华、郑希勇、朱书萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21000元，由原告田云华承担7000元，原告郑希勇、朱书萍承担3500元；被告郭绍留承担10500元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  郑新成审判员  黄耀章审判员  蒋 静二〇二〇年十一月十三日书记员  张文凤