上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初3956号原告：胡小燕，女。原告：王兆峰，男。上列两原告的共同委托诉讼代理人：邱亲亿、顾炜程，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：杨虹艳，女。原告胡小燕、王兆峰与被告杨虹艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告胡小燕及两原告共同委托诉讼代理人邱亲亿和被告杨虹艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡小燕、王兆峰向本院提出如下诉讼请求：1.解除原、被告之间于2019年4月14日签订的《上海市房地产买卖合同》；2.要求被告返还两原告已经支付的房款1,900,000元；3.要求被告支付两原告总房款40%的违约金计800,000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月7日，原告胡小燕通过中介居间介绍，与被告杨虹艳签订一份《房地产买卖居间协议》，约定由原告胡小燕以2,000,000元的价格，购买被告名下的坐落于上海市金山区亭林镇林珍路XXX弄XXX号XXX室面积为123.79平方米的动迁安置房。同月14日，两原告与被告正式签订一份《上海市房地产买卖合同》，就办理房产过户时间及违约责任等作了约定。合同订立后，原告胡小燕通过转账的方式多次交付被告购房款1900,000元，剩余购房款100,000元双方约定待办理产权过户登记后再支付被告。但案涉房屋办理产权过户前，两原告才发现被告已于2019年12月在案涉房屋上恶意办理了高额抵押，并因其他巨额债务导致涉案房屋于2020年1月先后被本市两家法院查封，导致本案合同约定的产权过户手续无法履行，两原告购买涉案房屋的合同目的无法实现。故原告方诉至法院请求判决如前所述。被告杨虹艳在庭审中辩称，同意解除合同，也同意退还购房款。关于违约金在订立合同后双方曾通过房产中介另行约定原告放弃这项约定，如果将来解除合同，由被告赔偿两原告300,000元的装修损失。且合同中约定的违约金过高。本院经审理认定事实如下：2019年4月7日，原告胡小燕与被告杨虹艳签订一份《房地产买卖居间协议》，由被告将其名下的位于金山区亭林镇林珍路XXX弄XXX号XXX室的动迁安置房以2,000,000元价格出售给原告，原告于签订买卖合同当日补足定金50,000元。同月14日，两原告与被告签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定被告将坐落于金山区亭林镇林珍路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为123.79平方米房屋出售给两原告，双方经协商同意上述房产转让价款为2,000,000元，于2020年2月28日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款还约定，被告的义务为若房屋存在抵押，则被告应于办理产权过户手续前取得结清证明等注销抵押所需要的材料；保证房屋不存在纠纷以及限制交易情形；配合原告办理房屋状况以及房产税审核手续，包括但不限于提供房产证原件以供交易中心查看；若原告需要贷款购买，则被告应提供银行要求的材料以配合原告办理贷款审批手续、放贷手续；按照约定的日期办理产权过户手续；按照附件三付款协议约定的日期按时交付房屋；被告签订本合同后不得将该房地产转卖、租赁给第三方；在办理权利转移登记前该房地产不得有抵押和查封。被告不出售该房屋或者被告违反本合约约定的义务，经原告催告后，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。逾期超过45日后被告仍未履行的，除被告应向原告支付45日的赔偿金外，原告有权单方解除合同。原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告承担相当于总房价款40%的违约金。被告应在收到书面通知之日起7日内退还原告已支付房价款，并支付违约金和赔偿金。补充条款对于原告的义务及违约责任亦作了相应约定。订立《房地产买卖居间协议》当日，原告胡小燕向被告转账支付定金50,000元，此后原告胡小燕自2019年4月8日起至同月19日止通过转账方式多次向被告支付剩余房款1,850,000元。还查明，讼争的位于金山区亭林镇林珍路XXX弄XXX号XXX室房屋系动迁安置房，产权登记在被告一人名下，产权核准日期为2018年3月6日。2019年12月23日，讼争房屋申请办理了抵押权登记，并于同月30日通过核准，抵押权人为案外人徐某某。2020年1月21日，上海市浦东新区人民法院对讼争的房屋进行了查封。次日，本院对讼争房屋进行了轮候查封。以上事实，由两原告提供的不动产权证书、《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、银行交易明细、收据、上海市不动产登记簿等证据以及原告、被告的陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案当事人所签房屋买卖合同真实有效，双方对买卖的房屋标的物、房款及支付方式、违约责任等均做了明确具体的约定，故双方之间的房屋买卖关系已经成立，双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，被告在与两原告签订房屋买卖合同后，又在讼争房屋上设立抵押，且在双方约定的办理产权过户前尚未清除，后又因其他诉讼先后被本市两家法院先后查封涉案房屋，被告的行为既构成了根本性违约，亦违反了买卖合同补充条款约定的义务，两原告据此行使合同解除权合法有据，应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现原告胡小燕、王兆峰要求被告杨虹艳返还房款190万元于法有据，本院予以支持。对于两原告主张的违约金，被告方主张双方在订立书面合同后另行约定，但未提供相应证据予以证据，本院不予采信。对于原告主张的违约金按总房款的40%计800,000元，被告提出合同约定的违约金过高。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，两原告对于解除合同造成的实际损失并未提供证据，本院综合考量案涉合同的实际履行情况，兼顾违约金的补偿性和惩罚性等因素，认定双方合同约定的违约金数额过高，并酌情确定违约金数额为300,000元。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告胡小燕、王兆峰与被告杨虹艳于2019年4月14日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告杨虹艳于本判决生效之日起十日内返还原告胡小燕、王兆峰购房款1900,000元；三、被告杨虹艳于本判决生效之日起十日内向原告胡小燕、王兆峰支付违约金300,000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取14,200元，财产保全费5000元，两项合计19,200元，由原告胡小燕、王兆峰负担2630元，被告杨虹艳负担16,570元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  干华丽二〇二〇年五月二十九日书记员  秦晓英附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。