天津市河东区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)津0102民初10941号 原告（反诉被告）：李凤琴，女，1957年8月13日生，汉族，住天津市河**。 委托诉讼代理人：孙瑞雪，上海申伦（天津）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴雪静，上海申伦（天津）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：兰颖，女，1983年9月25日生，汉族，住天津市武清区。 委托诉讼代理人：李**，男，1982年3月26日生，汉族，住天津市河**。 被告（反诉原告）：李**，男，1982年3月26日生，汉族，住天津市河**。 第三人：天津市新纪元房地产经营销售服务中心，住所地天津市红桥区同心楼44-47门。 负责人：刘梧桐。 原告（反诉被告）李凤琴与被告（反诉原告）兰颖、李**、第三人天津市新纪元房地产经营销售服务中心（以下简称新纪元中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案受理，并于2019年3月12日作出（2018）津0102民初7442号民事判决。李凤琴不服上述判决上诉于天津市第二中级人民法院，天津市第二中级人民法院于2019年10月8日作出（2019）津02民终5519号民事裁定：一、撤销天津市河东区人民法院（2018）津0102民初7442号民事判决；二、发回天津市河东区人民法院重审。本院根据天津市第二中级人民法院的上述裁定，依法另行组成合议庭于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李凤琴的委托诉讼代理人戴雪静、孙瑞雪、被告（反诉原告）李**、被告兰颖（反诉原告）委托代理人李**到庭参加了诉讼。第三人天津市新纪元房地产经营销售服务中心经依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，该案现已审理终结。 李凤琴向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的房屋买卖合同及补充协议；2.判令二被告连带返还原告购房款448500元，购房定金760000元，合计1208500元；3.判令二被告连带赔偿原告违约金585000元；4.诉讼费、保全费由二被告承担。事实与理由：2018年4月，原告欲购买河东区住房一套，从网上得到涉诉房屋的售房信息后，便与被告联系看房。2018年5月6日，经过看房及协商，原告与其子一起与被告兰颖（李**在场）签订了《房屋买卖合同书》，约定被告将坐落于天津市河东区××号房屋（显示其上有民生银行抵押权）出卖给原告，总价款380万元，定金10万元，余款370万元于过户之日一次付清，随后原告于当日及次日共支付定金10万元。签约后不久，李**以资金紧张且解除抵押急需现金为由，口头与原告协商再补交定金100万元，原告同意后，又于2018年5月12日以银行转账方式支付100万元给被告兰颖，嘱其尽快解除抵押办理过户。直至2018年6月21日，双方约定的过户期限将至，被告仍未办理完成解抵押手续。在李凤琴的催促下，李**找到天津市新纪元房地产经营销售服务中心，与原告签署了一份三方协议，将原告口头协商补交定金的金额进行了书面约定，并将过户期限推迟至2018年7月10日。时间将至，被告仍未能如期办理解抵押，再次称缺少资金，与原告协商再交20万元房款。2018年7月10日，双方再次达成《补充协议》，约定原告再支付20万元购房款，过户时间变更为2018年7月30日。在此之后，李**仍以种种理由拖延、欺骗原告。原告年逾花甲，一辈子的积蓄全部用于支付房款，被告却毫无履约诚意，既不退款亦不办理过户，给原告造成巨大的心理压力，几近崩溃。原告无奈，依《中华人民共和国合同法》之规定诉至贵院，望查清事实，判如所请。 兰颖、李**一并答辩辩称，针对原告提出的诉讼请求，二被告认为原告的诉讼请求不符合事实，要求驳回原告的诉讼请求。理由如下，原告在与被告交易过程中，在还没有进行房屋过户的阶段，原告已经违约在先，但是被告当时也没有计较，还是按照时间把钱逐渐返还，在此期间原告提出诉讼，现在二被告意识到原告违约在先，原告应承担违约责任。另，李**未参与合同约定，也未收取任何售房款项，李**与兰颖于2018年1月13日在河东区民政局解除了婚姻关系。原告与兰颖的合同是在李**与兰颖解除婚姻关系后签订的，故李**不应承担连带给付责任。 兰颖、李**向本院提出反诉请求：1.请求依法判令被反诉人因双方履行房屋买卖合同期间的违约行为，向反诉人赔偿违约金10万元；2.反诉诉讼费用由被反诉人承担。反诉的事实和理由：被反诉人李凤琴之子李伟，于2018年5月7日同意购买反诉人兰颖名下位于天津市河东区××号房屋一套，双方同意按380万元价格成交，李伟支付10万元定金后签订《房屋买卖合同书》，后来被反诉人之子李伟提出其本人系天津市河西监狱工作人员，不便以巨额钱款购置房产故变更其母李凤琴再次与反诉人签订合同，同时因反诉人向银行偿还抵押贷款资金不足，经协商后由被反诉人分别于2018年5月12日向反诉人支付100万元，于2018年7月10日支付20万元，并将买房人李伟变更为其母李凤琴，双方签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，双方约定卖房人兰颖以2018年7月30日到期为限办理过户，否则承担总房款20%违约金。2018年7月10日双方签订补充协议履约期间，被反诉人李凤琴之子李伟以担心过户为由反复过问反诉人银行平复贷款情况，反诉人一再承诺按约定的7月30日进行办理过户手续，否则，可以书面许诺放弃李伟250万元购房尾款。但是，2018年7月23日李伟以买房被骗无法过户为由，向属地天津市河东区常州道派出所报案，在民警询问中，李伟及其爱人明确表示不买房要求退款，反诉人在派出所现场听从民警的劝解表示可以向李伟返还钱款，于是筹备该房再次出售事宜。反诉人后来得知被反诉人李凤琴及其子李伟在2018年7月30日之前已看好一套天津市河东区一品家园房屋而且价格低于原购房款15万元，李伟因此自7月23日报警及自7月25日开始到反诉人公司进行跳楼威胁连续微信骚扰等逼迫反诉人退其购房款来达到与第二卖房人及时过户的目的，更令人气愤的是被反诉人及其子李伟为获取不义钱财竟然以恶人先告状的手段将反诉人诉至法院。故反诉人据此提起反诉，呈请人民法院查清事实，依法驳回本诉原告的起诉，依法判令准如反诉人之请。 李凤琴对兰颖、李**的反诉辩称，请求驳回反诉人的全部反诉请求。反诉人在反诉中所述违背事实，而且颠倒黑白、避重就轻。一、反诉人签约时隐瞒了房屋上设定三重抵押的事实。在签订合同时，反诉人夫妻二人只向答辩人出示了一重抵押民生银行160万元的房产证，使答辩人认为支付130余万元定金和购房款后，便可以顺利的还清贷款解除抵押。合同签订后，答辩人完全配合，两次应反诉人的要求变更合同履行期限，从原来的2018年6月30日前过户变更为7月10日，又从7月10日变更为7月30日前过户。答辩人没有料到的是，反诉人是故意隐瞒房屋存在三重贷款抵押（300余万元）的事实，使答辩人一次又一次地向其支付定金和购房款，越陷越深。二、反诉人在合同履行过程中，始终欺骗答辩人贷款偿还的速度，当完全败露后，不得不承认其无法履行合同的事实。 第三人新纪元中心未参加庭审，也未提交书面述称意见及证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 李凤琴与案外人李伟系母子关系，兰颖与李**原系夫妻关系，二人于2018年1月13日办理了离婚登记手续，在双方的离婚协议上约定，坐落于河东区××道××路××号房屋（私产）与坐落于河东区××道××路××花园××号房屋（私产），离婚后均归女方所有，男方自行解决住房，并保证为此不再提出异议。兰颖确认系委托李**办理涉诉房屋买卖的相关手续。 2018年5月，兰颖作为甲方（卖方）、案外人李伟作为乙方（买方），双方签订《房屋买卖合同书》，内容为：“……第一条房地产基本情况甲方同意将其所拥有的位于天津市河东区××住房出售给乙方。……第二条甲方承诺……Ｂ.该房地产在交易前已经设定抵押，抵押权人为中国民生银行股份有限公司天津分行甲方应于2018年6月30日前办理抵押注销手续……第三条成交价格经买卖双方协商一致该房屋成交总价为人民币3800000元整……第四条付款方式一、本合同签订之日乙方应向甲方支付定金拾万元整作为购房担保。……第五条产权过户一、甲乙双方同意于2018年6月30日，共同应携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记。……第九条补充或变更约定事项（对以上条款的变更约定效力优先于原约定）甲乙双方约定于2018年6月1日由乙方交付甲方差价款待甲方抵押撤销后进行过户手续。甲乙双方约定于2018年6月1日由乙方给予甲方1000000（壹佰万元整）甲方承诺此房过五年无二套。甲方以腾房日为结点水、电、物业费、暖气费都由甲方负责。……” 2018年5月7日，兰颖出具了“今收到李伟的购房定金拾万元正（￥100000）”的字条。 2018年5月12日，兰颖出具了“今收到李凤琴购房款壹佰万元正（￥1000000）”的字条。 2018年6月21日，以兰颖为售房人（甲方）、李凤琴为购房人（乙方），经纪方处空白为丙方，签订《房屋买卖合同》一份，内容为：“甲方自愿将座落在河东区朝华园7-1-101的房屋（以下简称“该房屋”）出售给乙方。……第二条：成交价格1、甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币叁佰捌拾万元整（小写￥3800000）。……第三条：付款约定（本条各款均不计利息）1、乙方于签订本合同当日交付定金人民币壹佰壹拾万元整（小写：1100000）与甲方。该笔定金将在双方办理过户手续时自动转为第一部分房款。2、乙方须按照下述方式付款乙方于2018年7月10日将剩余房款/首付款人民币贰佰柒拾万元整（小写：￥2700000）交于正孚办理代收代付手续，……”兰颖在甲方（签章）处签字，李凤琴在乙方（签章）处签字，丙方（签章）处加盖了第三人的印章。 2018年7月10日，兰颖作为卖方，李凤琴作为买方，双方签订《补充协议》一份，内容为：“卖方兰颖与买方李凤琴于2018年5月6日签订了（河东区朝华园7-1-101）房屋买卖协议，成交价为3800000.00（叁佰捌拾万元整），买方李凤琴向卖方兰颖支付购房定金1100000.00（壹佰壹拾万元整），并约定2018年6月25日前过户，由于卖方兰颖个人原因未能按时过户，经双方协商2018年7月10日买方李凤琴再次向卖方兰颖支付购房款200000.00元（贰拾万元整）剩余房款2500000.00（贰佰伍拾万元整），卖方兰颖承诺在2018年7月30日前与买方李凤琴前往房管局办理过户手续，如卖方兰颖到期未按时与买方李凤琴过户，则卖方兰颖向买方李凤琴支付总房款的20%违约金，并双倍退还定金。……”兰颖、李凤琴分别在卖方与买方处签字。 当日，李凤琴再次给付兰颖200000元。 2018年8月13日的天津市不动产登记簿查询证明显示，涉诉房屋存在2014年12月26日至2019年12月26日、2016年6月22日至2021年6月22日、2017年5月8日至2022年5月8日的金额分别为被担保债权数额1600000元、1200000元、1100000元的抵押登记。2018年7月12日红桥法院查封登记。 2018年8月15日，兰颖将前述贷款予以还清，并于2018年9月3日办理抵押权注销手续。 李**与案外人李伟的微信聊天记录记载：2018年5月16日李**曾告知李伟正在清尾款撤抵押，2018年6月29日在李伟询问李**到哪一步时，李伟的答复为进款解抵押。2018年7月12日李伟询问李**放款了吗，李**答复放完了。2018年7月17日李伟询问李**到房屋管理部门办理撤抵押的时间，李**回复李伟预约的是周五。在周五即2018年7月23日李**所述的预约时间李伟到达了房屋管理部门，但未有等到李**方办理撤抵押的人员。为此，李伟于2018年7月23日报警称“买房子被骗一百三十万，拿了钥匙才发现房子被房主抵押出去了。”李**与李伟在派出所谈话过程中，李**表示款项未到位。此后，李凤琴方要求李伟将钱款返还。2018年7月25日，李伟给李**发微信：“兰颖、李**今天中午十二点前你们必须确定退我购房定金130万（违约金好商量）咱们好合好散，如果你们继续拖，下午我将聘请律师直接去河东区人民法院起诉兰颖，此条信息将成为告知兰颖的法律依据。” 李**提供的微信聊天记录记载，2018年7月26日李**回复李伟“款1-2天就给老娘打回去，放心。”“我也担心老娘着急，还特意嘱咐你，你告诉老娘别着急，不买了没事，钱都退给你。”自2018年8月6日至2018年8月30日期间，兰颖共计返还李凤琴91500元。 诉讼过程中，李凤琴向本院申请财产保全，其办理了诉讼财产保全责任保险保函，为此支付了保全担保费6180元。 本院认为，在兰颖与案外人李伟于2018年5月签订《房屋买卖合同》后，针对同一套房屋兰颖与李伟之母李凤琴于2018年6月21日签订了《房屋买卖合同》，证明双方认可对坐落河**朝华园7-1-101房屋的买受人、定金条款、履行期限等内容的变更，本院对兰颖与李凤琴签订的《房屋买卖合同》予以确认。在李凤琴与兰颖履行《房屋买卖合同》过程中，双方又于2018年7月10日签订了《补充协议》，对合同履行时间及付款金额再次进行变更，系双方真实意思表示，本院亦予以确认。 本案争议焦点一：原告李凤琴主张被告承担全部违约责任是否符合法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”就本案而言，被告的违约如果符合上述违约情节就会构成根本违约，原告依法可以享有单方解除买卖合同权利。同时，有权要求被告承担全部违约责任。结合本案案情分析，双方签订的《补充协议》约定2018年7月30日前兰颖与买方李凤琴前往房管局办理过户手续，由于李凤琴判定兰颖无法在规定的期限履行上述义务，故于2018年7月23日之前报警，同时提出解除房屋买卖协议。本院认为，双方所签订的《补充协议》是对双方房屋买卖协议的补充条款，是房屋买卖协议的组成部分。该补充协议本身并不足以证明其是针对先前所签订房屋买卖协议行使解除权而制定的催告条款，且合同尚未到达履行的最后期限，被告在原告报警时仍表示按期履行，并未明确拒绝履行合同义务。相关证据也不能证明原告购买涉诉房屋的目的最终无法实现。且我国法律规定，合同履行期限届满，一方迟延履行，原则上也不允许当事人立即解除合同，而应对债务人进行催告，给予一定的宽限期。宽限期届满仍未履行的，债权人才依法享有单方解除合同的权利。由此，本院认为被告兰颖虽然存在逾期违约行为（下面具体论述），但尚不构成根本违约。原告主张由被告兰颖承担全部违约责任，本院对此不予支持。 本案争议焦点二：违约责任的承担。虽然兰颖不构成根本违约，但双方签订合同及补充协议后，李凤琴先后向兰颖支付1300000元，兰颖亦认可收到款项，李凤琴已经履行了给付钱款的义务。在合同履行过程中，李凤琴发现涉诉房屋除民生银行的抵押贷款外还存在其他抵押情况，但兰颖未能提供证据证实已告知李凤琴涉诉房屋存在多重抵押的情形。与此同时由于兰颖个人原因双方先后变更了合同的履行时间，且在李凤琴多次催促兰颖还款撤销抵押的情况下，兰颖未能如实向李凤琴方告知还贷撤抵押的情况，虽然庭审中兰颖、李**辩称尚未到合同约定的履行期限，但通过庭审调查可以确认李凤琴与兰颖先后变更了合同履行期限，且在变更为2018年7月30日履行后在李凤琴方多次催促兰颖方还贷撤抵押的情况下，兰颖方仍未能撤销房屋抵押且无法确认清贷撤抵押的时间，显然被告兰颖存在逾期违约的情形。2018年7月23日李凤琴提出不再购买涉诉房屋后，兰颖方已于2018年7月26日表示同意并先后退还了部分购房款，兰颖已以实际行为认可了李凤琴的解除行为，故本院确认双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》已于2018年7月26日解除。虽然是李凤琴一方提出的解除合同，但李凤琴主张解除合同主要是基于被告兰颖的逾期违约原因而为。且从双方微信通话等证据分析，原告主张解除合同并未承诺放弃违约金，只是表明如被告退还购房款130万元，违约金好商量。故依据房屋买卖协议条款和我国的法律规定，被告兰颖应依据违约金条款支付原告相应的违约金。本院结合本案当事人违约情节，认定由被告兰颖按照合同约定总房款3800000元的10%即380000元支付原告违约金。另，原告要求被告兰颖返还购房款448500元、购房定金760000元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 本案争议焦点三：兰颖、李**是否承担连带责任。在双方签订合同时兰颖、李**已解除婚姻关系，庭审中兰颖认可系委托李**办理涉诉房屋买卖的相关手续，李凤琴未能提供证据证实在履行合同过程中李**收取了购房款项，李**亦非买卖合同的相对方，故对李凤琴主张李**承担连带返还责任的诉讼请求不予支持。 对于李凤琴主张给付保全担保费6180元的诉讼请求，双方对该费用的负担没有约定，该费用亦非必要产生，故对李凤琴该主张本院不予支持。 对于兰颖、李**反诉李凤琴要求赔偿损失100000元的请求，致双方买卖合同解除的原因本院前述已论在兰颖一方，李凤琴在履行合同过程中不存在过错，故对兰颖、李**的反诉请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）李凤琴与被告（反诉原告）兰颖签订涉及河东区朝华园7-1-101号房屋的《房屋买卖合同》及《补充协议》已于2018年7月26日解除； 二、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）兰颖返还原告（反诉被告）李凤琴购房定金760000元； 三、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）兰颖返还原告（反诉被告）李凤琴购房款448500元； 四、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）兰颖给付原告（反诉被告）李凤琴购房违约金380000元； 五、驳回原告（反诉被告）李凤琴的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）兰颖、李**的反诉请求。 案件受理费22968元，保全费5000元，由原告（反诉被告）李凤琴负担4868元，被告（反诉原告）兰颖负担23100元。反诉费1150元，由被告（反诉原告）兰颖、李**共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。 审 判 长  孙会东 审 判 员  安呈民 人民陪审员  陈学玲 二〇二〇年八月二十一日 书 记 员  高 倩