湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘07民终56号上诉人（原审原告）：钟必英（钟碧英），女，1962年5月27日出生，汉族，住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：李吉，桃源县弘义法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：郭晓中（郭小忠、郭晓忠），女，1962年12月19日出生，汉族，住湖南省桃源县。原审第三人：马建标（马建彪），男，1969年2月15日出生，汉族，住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：文会军，常德市法学会法律事务工作者。原审第三人：覃中仁，男，1971年6月8日出生，汉族，住湖南省桃源县。原审第三人：桃源县漳江街道渔父祠社区居民委员会，住所地湖南省桃源县漳江街道迎宾路008号。法定代表人：陈泳宾，主任。委托诉讼代理人：谢今山，桃源县司法援助中心法律工作者。原审第三人：马建元，男，1964年10月4日出生，汉族，住湖南省桃源县。上诉人钟必英因与被上诉人郭晓中、原审第三人马建标、覃中仁、桃源县漳江街道渔父祠社区居民委员会（以下简称渔父祠居委会）、马建元房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省桃源县人民法院(2019)湘0725民初1368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟必英上诉请求：请求改判被上诉人及原审第三人配合办理不动产过户登记手续，诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一审判决认定事实正确，但适用法律错误，不配合则无法过户。马建标述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。渔父祠居委会述称：一审判决认定事实有不清楚之处，请求二审法院查明事实后依法判决。郭晓中、覃中仁、马建元未参与二审庭审询问，亦未进行答辩。钟必英向一审法院起诉请求：1.依法确认钟必英、郭晓中的房屋买卖合同有效，并判令郭晓中及第三人协助钟必英办理国有土地使用证及房屋产权过户变更登记手续；2.本案的诉讼费由郭晓中承担。一审法院认定事实：马建元与马建标系兄弟关系。1984年马建元、马建标的父亲在桃源县修建房屋一栋，1986年8月分别为马建标、马建元补办建房许可证。1989年由马建元和马建元的父亲各出一部分资金在原址重新翻修了房屋。1989年6月20日，马建元、马建标分别办理了国有土地登记。1992年7月14日，马建元与渔父祠居委会签订《房地产折价归还欠款协议书》，将马建元的房屋折价抵偿欠渔父祠居委会的债务，协议书载明：“将乙方的现有的个人房地产（含房屋四逢三间，及附属设施、空坪隙地等，四至范围详见乙方已移交给甲方的国有土地使用证、建房许可证等）”。1992年12月18日，渔父祠居委会与覃忠仁签订《房屋有偿转让协议书》，将购买的马建元的房屋转让给覃忠仁，后将一半房屋卖给郭晓中（郭小忠、郭晓忠），郭晓中于1993年3月6日和14日两次给付覃忠仁购房款12000元，同月15日，覃忠仁向郭晓中出具转让证明书，1995年9月2日，时任居委会主任的马德志签名证明情况属实，并加盖渔父祠居委会的公章，但未向郭晓中交付房屋所有权证书、土地使用权证书。1997年，郭晓中将房屋转卖给钟必英，钟必英于1997年7月14日和8月7日给付郭小忠房屋款22000元整，郭晓中将有渔父祠居委会盖章的转让证明书转交钟必英，未向钟必英交付房屋所有权证书、土地使用权证书。2013年本案诉争房屋因年久失修，钟必英自行将房屋拆除。2016年4月18日，覃中仁将其所购买的登记在马建元名下的土地变更登记在其兄覃忠义名下。2016年9月9日，马建标以非法侵占其宅基地为由起诉钟必英、渔父祠居委会、马建元、艾桂云（覃中仁岳母），2017年3月30日，一审法院作出（2016）湘0725民初1512号民事判决，驳回马建标的诉讼请求，后马建标向本院提起上诉，上诉期内马建标未预交案件受理费，本院于2017年7月6日作出（2017）湘07民终837号民事裁定，按马建标自动撤回上诉处理。之后，马建标向信访部门和上级法院申诉。一审法院认为，本案涉及的问题：一、房屋买卖合同效力；二、如合同有效，是否由郭晓中及第三人协助钟必英办理产权变更登记手续。一、房屋买卖合同效力。钟必英于1997年7月14日、8月7日向郭晓中支付购房款，郭晓中向钟必英交付房屋，双方形成房屋买卖合同关系，该合同系双方当事人的真实意思表示，虽然郭晓中在转让时房屋及土地没有登记在其名下，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，该房屋买卖合法有效，应受到法律保护。钟必英主张与郭晓中之间的房屋买卖合同有效的诉讼请求，故予以支持。二、合同有效，是否由郭晓中及第三人协助钟必英办理产权变更登记手续。本案诉争房屋系马建标之兄马建元以抵债方式转让给渔父祠居委会，后由渔父祠居委会转让给覃中仁，郭晓中从覃中仁处购买后于1997年转让给钟必英，郭晓中购房时并未取得诉争房屋的权属证明，本案诉争房屋及土地也未过户至钟必英名下，而房地产转让时均需办理权属变更登记，该土地一直登记在马建标名下，现马建标在诉讼中不同意办理过户手续，系事实上的履行不能，且与钟必英存在房屋买卖合同关系的是郭晓中，而非马建标，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定，对于法律上或事实不能履行的，不能要求合同相对方继续履行。故对钟必英主张郭晓中及第三人渔父祠居委会、覃忠仁、马建标、马建元协助办理变更登记手续的诉讼请求，故不予支持。综上所述，郭晓中经传票传唤无正当拒不到庭，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、钟必英与郭晓中的房屋买卖合同有效；二、驳回钟必英的其他诉讼请求。案件受理费80元，由郭晓中负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据材料。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为,本案二审的争议焦点为郭晓中及原审第三人是否应该协助钟必英办理产权变更登记手续。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。诉争房屋原为马建元所有，后渔父祠居委会、覃中仁、郭晓中、钟必英分次取得了该房屋，但都没有进行房屋权属变更登记，且该土地登记在马建标名下，事实上无法履行。故郭晓中及原审第三人协助钟必英办理产权变更登记手续不能成立。综上所述，钟必英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由钟必英负担。本判决为终审判决。审判长  卜玉苹审判员  孙 晖审判员  周立军二〇二〇年四月十六日法官助理陈小莲书记员修妮附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。