上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2146号上诉人（原审原告）：上海海湾城资产经营有限公司，住所地上海市奉贤区海湾旅游区海鸥路2-10号。法定代表人：李秋弟，董事长。委托诉讼代理人：蔡克，上海市龙襄律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海宏古科技有限公司，住所地上海市奉贤区海湾旅游区海拓路79号3幢。法定代表人：钟复兴（FuxinZhong），董事长。委托诉讼代理人：周光烨，北京市京师（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海宏昊企业发展有限公司，住所地上海市奉贤区海湾旅游区海拓路79号。法定代表人：陈显和，董事长。委托诉讼代理人：周双虎，上海市荣业律师事务所律师。上诉人上海海湾城资产经营有限公司（以下简称海湾城公司）、上海宏古科技有限公司（以下简称宏古公司）因与被上诉人上海宏昊企业发展有限公司（以下简称宏昊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初12080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海湾城公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判宏昊公司和宏古公司向海湾城公司共同承担给付义务。事实和理由：1、海湾城公司与宏昊公司就上海市奉贤区海湾旅游区XX路XX号的厂房（以下简称系争厂房）签订《厂房租赁协议》时，陈某2系宏昊公司的签约代表人，其同时系宏古公司的法定代表人，有权代表宏古公司行使相关权利，宏古公司对此明知，事后又经现法定代表人签字并盖章确认，应视为宏昊公司和宏古公司共同承租系争厂房。海湾城公司向宏昊公司回购系争厂房前，宏古公司和宏昊公司就在此生产经营。签约前后，宏昊公司和宏古公司的股东、法定代表人身份重叠、办公场所、厂区亦混同。宏昊公司与海湾城公司签订的《厂房租赁协议》中明确约定系争厂房使用单位包括宏古公司，宏昊公司和宏古公司签订的《租用厂房面积分摊》明确双方共同租用系争厂房作为办公及生产使用以及《厂房租赁协议》背景“鉴于双方属于相互合作的关联企业，现宏昊公司将厂房租赁给宏古公司使用，双方共同承担租赁费用。”海湾城公司认为宏昊公司是显名承租人、宏古公司是隐名承租人，宏古公司对宏昊公司与海湾城公司关于共同租赁予以事后追认，应视为其自愿共同支付租赁费用。一审判决认定宏昊公司是基于宏古公司取得全部租赁厂房，没有事实依据。只有宏昊公司和宏古公司共同租赁的前提下，其两公司才有可能达成《租用厂房面积分摊》，故不应认定为转租。2、一审判决对租金的计算有误，应予更正。请求二审法院支持海湾城公司的上诉请求。宏古公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判驳回海湾城公司一审相应诉讼请求。事实和理由：1、2018年12月底才被告知宏昊公司和海湾城公司解除《厂房租赁协议》，因此才有海湾城公司答复宏古公司询问的函，本案一审诉讼之前宏古公司均未收到要求腾房的通知，海湾城公司、宏昊公司从未对宏古公司设定搬离期限。直至一审庭审中海湾城公司坚持要求宏古公司付款后才能搬离，与其之前的态度一致，故宏古公司不存在逾期腾房的事实，一审判决认定宏古公司侵占海湾城的厂房系认定事实错误。2、一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定作出第四项判决，系适用法律错误。请求二审法院支持宏古公司的上诉请求。宏昊公司未作答辩。海湾城公司向一审法院起诉请求：1、宏昊公司、宏古公司搬离租赁场所并办理租赁场所的交接手续；2、宏昊公司、宏古公司共同支付海湾城公司租金1,975,500元（从2018年2月1日起计算至2018年10月30日，按每月219,500元计算9个月）；3、宏昊公司、宏古公司共同支付海湾城公司从2018年11月1日起至实际返还租赁场所日止的占有使用费（按每月219,500元计算）；4、宏昊公司、宏古公司共同偿付海湾城公司解除合同违约金200,000元。一审法院认定事实如下：2017年10月26日，海湾城公司与宏昊公司签订《厂房租赁协议》，约定：海湾城公司将系争厂房出租给宏昊公司，建筑面积为12,029.64平方米，租赁期限从2017年11月1日至2020年10月31日，共3年；月租金为219,500元，按季支付，先付后用；保证金为200,000元，于2017年10月30日与第一期租金共同支付；如逾期付款，从逾期之日起，按未付金额的每日1%计付违约金；如租金超过30日未付，海湾城公司有权解除合同并没收押金；租赁期满后，宏昊公司装修增建部分归海湾城公司，如海湾城公司不需要则应恢复原状；如擅自转租，海湾城公司将解除合同、收回房屋并没收已付租金和押金，同时对宏昊公司处以两倍月租金的罚款；租赁期满后，房屋无损坏、无改动且不拖欠费用时，退回押金；合同期满或提前终止的，未经海湾城公司同意逾期返还房屋的，应按两倍租金支付占有使用费。此后，宏昊公司向海湾城公司支付第一期租金658,500元和保证金即押金200,000元，从2018年2月1日起未再支付租金。2018年10月24日，海湾城公司向宏昊公司发送《律师函》，要求提前解除合同、催收租金并限期于2018年11月底搬离并返还房屋。2018年12月10日，宏昊公司向海湾城公司发送《回函》，称同意双方于2018年10月30日解除合同，要求海湾城公司接收房屋，同时承诺分期支付所欠租金，于2019年6月30日前付清全部欠款；宏古公司租赁事宜，由海湾城公司与该企业另行协商并签订合同。2018年12月24日，海湾城公司再次向宏昊公司发送《律师函》，确认双方合同于2018年10月30日解除，要求宏昊公司于2018年12月31日前支付所欠租金1,975,500元并返还厂房，如拒绝返还则将留置其物品。嗣后，双方协商未果，以致涉讼。宏昊公司、宏古公司于2018年5月8日签订《厂房租赁协议》，在上述协议的背景介绍部分注明：宏昊公司、宏古公司属相互合作关联企业，将厂房出租使用，双方共同承担租赁费用。宏昊公司、宏古公司在《厂房租赁协议》中一致约定：宏昊公司将其承租房屋中的7,001平方米转租给宏古公司，租赁期限从2017年11月1日起至2020年10月31日止，共3年；按季支付租金，每期为383,000元，先付后用；另5,028.64平方米等宏昊公司搬迁后双方签订补充协议，由宏古公司承租并承担相关费用。宏昊公司在发给海湾城公司的《情况说明》中曾谈到，其将租赁场所中7,001平方米转租给宏古公司，宏古公司拖欠租金未付。宏昊公司于2011年6月28日经工商注册成立，该公司股东为陈某1和陈某2。宏古公司于2015年6月5日经工商注册成立，公司股东为陈某1和陈某2等。2016年12月28日，宏昊公司与海湾城公司签订《商业地产转让框架协议》，约定：宏昊公司将属其所有的建筑面积为12,029.64平方米的房屋及所属土地使用权转让给海湾城公司，土地产权证从2007年6月29日起，有效期为50年，房屋产权证从2013年9月27日起，有效期为44年。一审法院根据海湾城公司的财产保全申请于2019年7月16日对宏昊公司、宏古公司在租赁场所内的设备和物品进行了现场查封。海湾城公司现场人员确认宏昊公司、宏古公司人员已全部撤离，无法对宏昊公司、宏古公司的设备和物品进行区分，承诺由海湾城公司人员进行就地保管。海湾城公司确认：宏古公司从2015年起使用租赁场所，其未提出异议；租赁期间无装修和扩建，不要求恢复原状；其与宏昊公司的合同于2018年10月30日解除，合同解除及搬离事宜当时已通知宏昊公司、宏古公司；2018年12月中旬，其应宏昊公司的要求接管租赁场所，接管后曾同意其搬离，是否实际搬离并不清楚，从2019年1月开始，只有在海湾城公司人员的陪同下，宏昊公司、宏古公司人员方可进出拿取资料，但如要搬离设备则需先付清欠款或达成相关协议，宏昊公司、宏古公司此时未提出搬离，2019年7月5日后，宏昊公司曾要求搬离办公室物品，未同意其进入租赁场所；办公室约为70平方米，办公室物品至2019年10月22日搬离并双方交接完毕。宏昊公司确认：租赁期间无装修和扩建，无需恢复原状；其与海湾城公司的合同于2018年10月30日解除并搬离相关设备，仅占用70平方米的办公室存放资料，该办公室于2019年10月22日搬离并双方交接完毕；从2018年11月1日开始，海湾城公司将租赁场所锁门，造成无法进入租赁场所，曾要求搬离物品遭海湾城公司拒绝；2018年11月30日海湾城公司接管租赁场所，曾同意搬离，故其当日搬离部分物品，因海湾城公司再次不同意搬离，故其办公室内的物品未搬离，此后宏昊公司未去搬离物品，海湾城公司则要求搬离；2019年7月5日后曾去搬离物品，海湾城公司告知已被法院查封不能进入，拒绝搬离物品；曾要求办理交接手续，但海湾城公司不愿意办交接，双方实际已交接完成；海湾城公司要求宏古公司搬离，其也曾让宏古公司搬离，但宏古公司未搬离，海湾城公司未阻止宏古公司搬离；不同意海湾城公司关于先付清欠款再搬离设备的要求。宏古公司确认：签订租赁合同期间无装修和扩建；2018年10月30日，海湾城公司将租赁场所锁门，造成无法进入和使用租赁场所，曾要求搬离物品遭海湾城公司和宏昊公司拒绝；2019年初，只有在海湾城公司人员的陪同下，宏昊公司、宏古公司人员方可进入租赁场所拿取资料；2019年2月28日后，海湾城公司彻底拒绝人员进入租赁场所而无法搬离；现希望搬离租赁场所。因宏古公司的设备等被查封在租赁场所，与海湾城公司要求宏古公司搬离的请求存在不一致的情况，经一审法院释明，海湾城公司坚持其保全措施并再次表示宏昊公司、宏古公司需先付清欠款，然后海湾城公司才同意其搬离。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，根据相关证据及当事人的陈述，海湾城公司系出租人，宏昊公司系承租人，而宏古公司则为部分租赁场所的次承租人，即宏昊公司、宏古公司之间仅转租部分租赁场所，剩余部分则仍由承租人实际使用，宏昊公司、宏古公司虽在宏昊公司、宏古公司的合同背景介绍中表示共同承担租赁费用，但首先该内容并不是合同条款，其次该内容仅在宏昊公司、宏古公司之间的合同上表述，海湾城公司并非该合同的当事一方，最后该内容系基于宏古公司取得全部租赁场所，实际并未取得剩余部分租赁场所，宏古公司与海湾城公司之间并无直接的合同关系，根据合同相对性原则，海湾城公司现认为宏昊公司、宏古公司共同向海湾城公司租赁并据此直接要求宏古公司承担租金无依据，对此不予采纳。宏古公司作为次承租人从宏昊公司处承租部分租赁场所，历时多年，海湾城公司未能提供证据证明曾对此提出异议，理应推定海湾城公司对于转租事宜应当是明知并同意的，海湾城公司认为宏昊公司擅自转租不成立。在宏昊公司、宏古公司的合同履行期间，宏古公司未向宏昊公司支付租金，业已违约。海湾城公司与宏昊公司的合同履行期间，宏昊公司未按约支付从2018年2月1日起的租金，显属违约，海湾城公司据此提出解除合同于法有据，宏昊公司也同意解除合同，双方最终确认合同于2018年10月30日解除，于法无悖，应予准许。合同因宏昊公司违约解除，已付保证金即押金按合同约定予以没收，宏昊公司应搬离租赁场所并支付所欠租金和占有使用费。所欠租金从2018年2月1日起至2018年10月30日，按每月219,500元计算为1,962,871元。海湾城公司与宏昊公司的合同解除，作为承租人与次承租人签订的合同也即解除，宏古公司也应搬离租赁场所并向宏昊公司支付所欠租金和占有使用费。根据相关司法解释，海湾城公司可基于侵权要求次承租人即宏古公司搬离并支付逾期腾房的占有使用费。就搬离和占有使用费的问题，根据海湾城公司确认其在接管租赁场所后，即从2019年1月开始，限制宏昊公司、宏古公司的人员进出租赁场所，并就搬离设置前提条件，上述行为业已造成宏昊公司、宏古公司无法经营使用租赁场所，相关占有使用费应从2018年11月1日起计算至2018年12月31日止，标准按月租金219,500元。宏昊公司认为从2018年11月1日起无法使用租赁场所和宏古公司认为从2018年10月30日起无法使用租赁场所均依据不足，不予采纳。海湾城公司与宏昊公司确认仅剩的办公室部分于2019年10月22日搬离并交接完毕，因此海湾城公司现再次要求宏昊公司就其使用部分搬离无依据，但宏昊公司针对宏古公司使用部分负有合同项下的搬离交付义务。海湾城公司要求宏昊公司、宏古公司搬离的同时申请财产保全将次承租人即宏古公司的财产就地查封，现租赁场所由海湾城公司实际控制，宏古公司搬离时海湾城公司应予以协助。海湾城公司请求解除合同违约金，因合同未约定解除合同违约金，故不予支持。一审法院审理后，于2019年10月31日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、上海宏昊企业发展有限公司、上海宏古科技有限公司于判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市奉贤区海湾旅游区XX路XX号中由上海宏古科技有限公司承租的租赁场所，上海海湾城资产经营有限公司予以协助；二、上海宏昊企业发展有限公司于判决生效之日起十日内支付上海海湾城资产经营有限公司从2018年2月1日起至2018年10月30日止的租金1,962,871元；三、上海宏昊企业发展有限公司于判决生效之日起十日内支付上海海湾城资产经营有限公司从2018年11月1日起至2018年12月31日止5,028.64平方米租赁场所的占有使用费184,014元；四、上海宏昊企业发展有限公司、上海宏古科技有限公司于判决生效之日起十日内支付上海海湾城资产经营有限公司从2018年11月1日起至2018年12月31日止7,001平方米租赁场所的占有使用费256,189元；五、驳回上海海湾城资产经营有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,204元，财产保全费5,000元，计29,204元，由上海海湾城资产经营有限公司负担87元，上海宏昊企业发展有限公司负担23,975元，上海宏古科技有限公司负担5,142元。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应恪守合同约定全面履行各自义务。本案中，海湾城公司与宏昊公司签订《厂房租赁协议》，约定海湾城公司将建筑面积为12,029.64平方米的厂房出租给宏昊公司，实际亦由宏昊公司向海湾城公司支付租金及保证金。根据合同相对性，应由宏昊公司向海湾城公司支付租赁期间的租金。根据宏昊公司和宏古公司之间的签订的《厂房租赁协议》，宏昊公司将其承租厂房中建筑面积7,001平方米转租给宏古公司。有鉴于海湾城公司和宏昊公司之间的租赁合同于2018年10月30日解除，故合同解除后宏昊公司就其继续占有使用的5,028.64平方米厂房向海湾城公司支付房屋使用费，就宏古公司继续占有使用的7,001平方米的房屋使用应由宏古公司和宏昊公司共同向海湾城公司支付。宏古公司主张其对海湾城公司与宏昊公司的解约事宜不知情并且未收到腾房通知，但其作为次承租人在出租人和承租人解除房屋租赁合同的情况下，即形成对租赁厂房的无权占有，其继续使用7,001平方米租赁厂房期间理应支付相应使用费。宏古公司另主张海湾城公司和宏昊公司系于2018年12月10日解除合同缺乏依据，且与海湾城公司和宏昊公司之间实际就解除合同的函件往来情况不符，本院宏古公司的该项主张不予采信。海湾城公司以宏古公司和宏昊公司股东存在交叉，办公场所混同，两公司始终共同使用租赁厂房等等理由要求宏昊公司和宏古公司共同支付租金和使用费，缺乏法律依据，本院不予支持。一审判决对2018年2月1日至同年10月30日期间的租金计算为1,962,871元，系属计算错误，海湾城公司主张该期间租金应为1,968,419.35元，本院认为并无不当，应予支持。就2018年11月1日至同年12月31日期间的房屋使用费，其中宏昊公司就5,028.64平方米应付占有使用费为183,511.14元，一审判决计为184,014元存在误差，鉴于宏昊公司未提出上诉，故本院不予更正；关于宏昊公司、宏古公司就7,001平方米应付占有使用费为255,488.86元，一审判决计为256,189元亦存在误差，本院对此予以更正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初12080号民事判决第一、三、五项；二、撤销上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初12080号民事判决第二、四项；三、上海宏昊企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海海湾城资产经营有限公司从2018年2月1日起至2018年10月30日止的租金1,968,419.35元；四、上海宏昊企业发展有限公司、上海宏古科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海海湾城资产经营有限公司从2018年11月1日起至2018年12月31日止7,001平方米租赁场所的占有使用费255,488.86元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24,204元，财产保全费5,000元，计29,204元，由上海海湾城资产经营有限公司负担87元，上海宏昊企业发展有限公司负担23,975元，上海宏古科技有限公司负担5,142元。二审案件受理费29,347元，由上海海湾城资产经营有限公司负担24,204元，上海宏古科技有限公司负担5,143元。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年六月三十日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……