陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终487号上诉人（原审原告、反诉被告）：西安信豪酒店管理有限公司，住所地：西安曲江新区雁南路518号新乐汇项目A6区。法定代表人：李小静，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡家欣，陕西泽秦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：西安曲**平置业有限公司，住所地：西安市曲江新区雁塔南路518号。法定代表人：郭宇新，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘洁，女，1980年2月17日出生，汉族，该公司法务经理，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：张旭东，男，1988年10月31日出生，汉族，该公司营销策划经理，住西安市未央区。原审第三人：李小静，女，1966年11月21日出生，汉族，住西安市蓝田县。委托诉讼代理人：胡家欣，陕西泽秦律师事务所律师。上诉人西安信豪酒店管理有限公司（以下简称信豪公司）因与被上诉人西安曲**平置业有限公司（以下简称华平置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初6146号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。信豪公司上诉请求：1.撤销原判第一项，改判驳回信豪公司支付华平置业公司利息及补缴减免费用、李小静对上述付款义务承担连带责任的反诉请求；2.维持原判第二项；3.一、二审诉讼费由华平置业公司负担。事实和理由：涉案租赁合同签订后，因装修期及化粪池设置等相关问题，双方达成一致，华平置业公司给予信豪公司减免自2017年2月至6月期间的租金37.24万元。信豪公司于2017年5月5日在华平置业公司总经理王养顺办公室与王养顺及华平置业公司项目部负责人张斌签订了《华平项目部与商户希岸酒店洽谈记录》予以确定，但华平置业公司未实际予以减免。信豪公司自2018年10月1日至2019年5月5日期间共7个月零5日未向华平置业公司交纳租金系抵顶上述减免的租金（月租金52136元×7个月零5日=371903元）。一审法院无视该证据，认定信豪公司拖欠华平置业公司租金，并要求支付利息及补缴减免费用，与事实不符，明显错误。依据涉案租赁合同，华平置业公司应与信豪公司签订停车收费协议，并按照0.3元/小时收费标准收取停车费，但华平置业公司拒绝与信豪公司签订停车收费协议，拒绝履行租赁合同义务，且依据虚构事实向信豪公司发函要求解除合同，显对信豪公司构成违约。华平置业公司辩称，一审法院认定信豪公司延迟支付租金的违约事实正确，华平置业公司无异议。诉讼中，双方对信豪公司上诉提及的洽谈记录进行了举证质证，认定该洽谈记录不能作为认定租金减免的事实依据，因此不能说一审法院无视该证据的存在。双方已履行了所达成的停车收费协议，且该协议期限已届满。信豪公司的诉请无事实和法律依据，请求驳回上诉。李小静述称，其与信豪公司意见一致。信豪公司向一审法院起诉请求：1.华平置业公司减免租金372400元；2.华平置业公司履行按约定提供最低优惠价停车位；3.诉讼费由华平置业公司负担。因信豪公司在本案开庭前递交了撤诉申请书撤回了本诉诉请，一审法院经审查认为系信豪公司的真实意思表示，依法准许信豪公司撤回起诉，故华平置业公司及李小静均未对信豪公司的本诉请求进行答辩。华平置业公司向一审法院反诉请求：1.判令信豪公司向华平置业公司支付拖欠欠款613152.17元及延期利息261230.55元（暂计算至2019年4月18日，具体计算至实际给付之日）；2.判令信豪公司向华平置业公司补交已减免的148960元；3.判令信豪公司支付自2019年4月20日起房屋占用费（每日按月固定租金的十分之一计取，具体计算至实际给付之日）；4.判令信豪公司向华平置业公司返还房屋并恢复原状；5.判令信豪公司和李小静返还房屋并对上述费用承担连带责任；6.判令反诉费用由信豪公司及李小静负担。一审法院认定事实：2016年1月1日，信豪公司的法人李小静（乙方）与华平置业公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：1.甲方同意将位于中国陕西省西安曲江新区】新乐汇项目A6区二、三层ML201、301号商铺出租给乙方使用；2.乙方承租该商铺的用途仅限于商业经营活动，乙方以信豪酒店名称统一对外经营，甲方保证该商铺符合双方约定的用途之使用；3.乙方承租该商铺的租期为拾年。起租日为2016年1月1日，终止日为2025年12月31日；4.第1-5年固定租金：2016年8月1日至2020年12月31日为每平方米39.2元，即每月52136元……；5.每3个日历月为一个缴费期。乙方须在每个缴费期的开始前十个工作日内向甲方支付该缴费期的固定租金、物业费和服务费……；6.乙方未能按照本合同约定的期限支付应付的固定租金、履约保证金等费用的，除仍须履行上述付款义务外，还须向甲方支付上述款项自应付日起至实付日止的滞纳金，滞纳金按应缴未缴费用每日0.3%计算，直至乙方按合同约定金额足额缴纳时止。经询问，华平置业公司称其反诉请求第一项中要求信豪公司支付拖欠的欠款指的是2018年10月至2019年4月的租金和物业费，利息的计算是根据2018年10月至2019年4月的天数乘以合同约定的日千分之零点三乘以613152.17元。2016年4月27日，信豪公司（丙方）、华平置业公司（甲方）及李小静（乙方）签订《变更协议》，约定：甲乙双方于2016年1月1日就西安市曲江新区雁南路518号新乐汇项目A6区二、三层ML201、ML301号商铺签署了《商铺租赁合同》，现三方协商，就有关事项约定如下：1.甲乙丙三方同意将乙方变更为本协议丙方，原合同约定的酒店名称“信豪酒店”变更为“希岸酒店”。除本协议约定情形外，《商铺租赁合同》其他内容不变；2.乙方对丙方《商铺租赁合同》的履约行为承担连带保证责任。2017年7月10日，信豪公司（乙方）与华平置业公司（甲方）签订《补充协议》约定：1.乙方应于本协议签订后十日内，向甲方一次性支付十二个月的租金、物业费、服务费合计1109220元；2.甲方给予乙方两个月的租金费、服务费（不含物业费）减免支持，减免金额：148960元；3.乙方承诺：严格履行《租赁合同》及其补充协议、《物业合同》及其补充协议，及时向甲方缴纳各项费用、遵守甲方的各项规章制度。如若出现迟延交费的行为，自愿放弃本协议甲方所赋予乙方的减免费用的权利，并补交本次甲方所减免的费用。又查，上述合同签订后，信豪公司接收了涉案商铺用于经营酒店使用。信豪公司、华平置业公司双方均认可除过华平置业公司承诺给信豪公司减免的148960元信豪公司至今未向华平置业公司支付外，信豪公司已将其余费用均支付至了2019年9月底。其中2018年10月-2019年6月期间的费用支付时间为2019年5月5日，2019年7月-2019年9月期间的费用支付时间为2019年5月30日。华平置业公司称因信豪公司出现了逾期付款行为，故现要求信豪公司补缴减免费用148960元。再查，2019年4月19日，华平置业公司以未缴租赁费为由，向信豪公司发送了《关于解除商铺租赁合同的告知函》（以下简称“告知函”）要求解除合同。信豪公司收到该告知函后，向一审法院起诉要求确认该告知函无效，经一审法院作出的（2019）陕0113民初11121号民事判决书确认了上述告知函无效。现华平置业公司基于上述告知函发送后合同已经解除为由，主张信豪公司返还涉案商铺并承担房屋占用费。一审法院认为，华平置业公司与李小静签订的《商铺租赁合同》，信豪公司、华平置业公司及李小静签订的《变更协议》及信豪公司、华平置业公司双方签订的《补充协议》均系各方当事人意思表示真实，符合相关法律规定，合法有效，各方当事人均应依照上述合同约定履行各自的权利义务。根据商铺租赁合同和变更协议约定，涉案商铺的承租方已经变更为信豪公司，李小静应对信豪公司的付款义务承担连带责任。而依据补充协议约定，华平置业公司虽承诺为信豪公司减免租金148960元，但附条件为信豪公司不能出现迟延缴费行为，但信豪公司自认其在合同履行过程中确实存在逾期缴纳租金的行为，故依照补充协议约定，信豪公司应向华平置业公司补缴减免费用148960元。信豪公司、华平置业公司均认可信豪公司已在诉讼过程中将截止至2019年9月底的租金及物业费（不含减免费用148960元）交清，故华平置业公司主张信豪公司支付欠付租金一节依法不予支持。至于华平置业公司主张信豪公司支付的欠款利息一节，因合同约定“滞纳金按应缴未缴费用每日0.3%计算”，上述计算标准明显过高，故酌定欠款应以信豪公司每期应缴的租金为基数，按年利率24%计算，自合同约定的付款期限届满次日计算至信豪公司实际付款的2019年5月5日止。结合已查明的事实来看，2018年10月至2019年1月期间的欠付款利息应自2018年11月1日起计算至2019年5月5日，共计185天，金额为52136元/月*4个月*185天*24%/365天=25368.1元；2019年2月至2019年4月期间的欠款利息应自2019年2月1日计算至2019年5月5日，共计93天，金额为52136元*3个月*93天*24%/365天=9564.46元，上述欠款利息共计34932.56元。华平置业公司基于向信豪公司发送了告知函，合同已经解除的前提下信豪公司返还房屋并承担房屋占用费一节，因华平置业公司向信豪公司发送的告知函已在另一案中被确认无效，且本案诉讼过程中信豪公司仍然在向华平置业公司继续支付租金等费用，双方合同至今尚未解除，故华平置业公司基于合同已经解除项下的所有诉请，于法无据，依法均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百零九条规定，判决：一、原告（反诉被告）西安信豪酒店管理有限公司应于本判决书生效之日起十日内向被告（反诉原告）西安曲**平置业有限公司支付欠款利息34932.56元并补缴减免费用148960元，第三人李小静应对上述付款义务承担连带责任；二、驳回被告（反诉原告）其余反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费6886元，减半收取后由原告负担，反诉7005元由原告（反诉被告）及第三人共同负担2000元，由被告（反诉原告）负担5005元。原告（反诉被告）及第三人应在履行付款义务时将2000元一并给付被告（反诉原告）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院予以确认。一审中，信豪公司提交2017年5月5日《华平项目部与商户希岸酒店洽谈记录》一份，华平置业公司表示该洽谈记录的真实性需要核实。二审中，华平置业公司对该洽谈记录的真实性表示没有异议。该洽谈记录载明洽谈结果：1.商户无法实施营销活动，30万元补贴金额不足不予接受，商户希望我司以签订协议形式直接减免，减免金额40万元；2.根据商户实际情况，我司回复商户依照合同约定，缴清所欠我司欠费后，项目部呈报公文通过审批后，给予商户减免37.24万元（减免2017年2月-6月租金、服务费，物业费不予减免）扶持的政策，同时要求商户承诺于2017年6月15日前修补由于商户装修原因压损我司广场及通道的地砖，通过我司验收后给予商户减免。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。华平置业公司与李小静签订的《商铺租赁合同》，华平置业公司、李小静及信豪公司签订的《变更协议》，华平置业公司与信豪公司签订的《补充协议》，均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。华平置业公司依约向信豪公司交付了涉案商铺，信豪公司应依约向华平置业公司支付租金及其他费用。信豪公司上诉主张就华平置业公司给信豪公司减免自2017年2月至6月期间租金37.24万元双方达成一致并签订洽谈记录予以确定。但该洽谈记录仅系协商过程中的文字记录，且为附条件减免，双方并未达成一致意见。因此，信豪公司上述主张不能成立。信豪公司主张其自2018年10月1日至2019年5月5日期间未向华平置业公司交纳租金系抵顶上述减免的租金亦不能成立。《补充协议》明确约定，华平置业公司减免信豪公司两个月的租金费、服务费（不含物业费）148960元；如若信豪公司出现延迟交费的行为，自愿放弃本协议华平置业公司所赋予信豪公司的减免费用的权利，并补交本次华平置业公司所减免的费用。在合同履行过程中，信豪公司存在逾期交纳租金及其他费用的情况，现华平置业公司要求信豪公司补交减免费用148960元，符合双方协议约定，应予支持。信豪公司逾期支付租金及其他费用构成违约，应承担违约责任。《商铺租赁合同》约定，滞纳金按应缴未缴费用每日0.3%计算。一审法院考虑以上约定计算标准过高，酌情调整为按年利率24%计算，并无不妥。关于信豪公司上诉主张依据租赁合同华平置业公司应与其签订停车收费协议并按0.3元/小时收取停车费的问题。《商铺租赁合同》约定华平置业公司有义务为信豪公司提供地下停车场内10-15个最低优惠价停车位。双方在实际履行该合同条款过程中于2017年4月1日签订《停车收费协议》，约定收费标准为0.3元/小时，合同有效期为2017年4月1日至2018年3月31日。该协议履行期限已届满。因此，信豪公司上述主张不能成立。综上所述，信豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3978元，由西安信豪酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇二〇年五月二十二日书记员  张 佩