上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初951号原告：上海赋尧资产管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈褘旻，执行董事。委托诉讼代理人：吉峰，上海博拓律师事务所律师。被告：仲林芝，女，1977年3月8日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市。被告：钱扬春，男，1978年8月10日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市。原告上海赋尧资产管理有限公司诉被告仲林芝、钱扬春房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序进行审理。因两被告下落不明，本院依法适用普通程序进行审理，并向两被告公告送达了起诉状、证据副本、传票等材料。本案于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吉峰到庭参加诉讼。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告上海赋尧资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2016年7月1日签订的房屋租赁合同于2019年12月12日解除；二、判令没收被告一支付的人民币150万元保证金作为违约金；三、判令被告一向原告支付租金65万元；四、判令被告二对诉请二、三承担连带偿付责任；五、案件诉讼费、公告费由被告负担。事实和理由：2016年7月1日,原告(出租方)与被告一(承租方)、被告二(担保方)签订了《房屋租赁合同》，该合同约定了双方的权利和义务。被告一利用承租的该房屋经营“小天华酒楼”。被告支付租金至2019年6月30日止，之后的租金未支付。按照合同第3条第1款约定半年租金为75万元，被告一应当于2019年6月1日前支付2019年下半年的租金75万元,但是经原告催讨，2019年11月2日双方达成会议纪要，被告承诺在11月底付清所有欠款，被告在2019年11月30日支付了部分租金10万元，尚欠租金65万元未支付，之后两被告失踪无法找寻。被告的行为已经构成了违约。根据合同第3条第3、4款约定，被告逾期支付租金超过15天，原告有权单方解除合同。2019年12月12日，原告向被告发送告知书：自2019年12月12日起，解除双方签订的《房屋租赁合同》。解除时间2019年12月12日是基于原告将房屋租赁合同解除告知书张贴于被告租赁房屋的大门上，房屋租赁合同解除告知书未采用邮寄的方式给被告。2020年1月21日被告的经营团队不做了，被告相关人员也前往区政府上访，政府要求原告垫付被告经营团队的工资，故在当天原告收回房屋。被告实际使用系争房屋至2020年1月21日。2020年1月1日之后的租金原告在本案中并未主张，仅主张2020年1月1日之前的租金，故本案中原告主张自2019年7月1日至2019年12月31日期间拖欠的租金。2016年7月1日签订合同当天，被告向原告支付了保证金150万元。根据合同第4条第4款约定，基于被告违约的事实，没收保证金150万元，没收的钱款作为原告主张违约金，违约的理由在于被告逾期支付租金。被告二对被告一的相关义务应当履行担保责任，被告二的担保范围即合同第13条约定。为维护原告合法权益，原告诉至法院。被告仲林芝、钱扬春未作答辩。经审理查明：2016年7月1日，原告(出租方、甲方)与被告一(承租方、乙方)、被告二(担保方、丙方)签订了《房屋租赁合同》一份，该合同约定，就乙方向甲方承租位于上海市青浦区胜利路XXX号部分一层及夹层的房屋以及附属(具体见附后的平面图)，丙方为乙方提供连带担保的相关事宜达成如下条款，甲方同意按照本合同的条款向乙方出租，而乙方同意按照本合同的条款向甲方承租位于上海市青浦区胜利路XXX号部分一层及夹层、附属房屋的租赁场地，部分一层及夹层用于经营“餐饮服务”，附属房屋用于员工住宿，甲乙双方以现状交接为准。甲方已获得了该租赁场地转租权(见房产权利人出具的证明)和资产的所有权。甲方交付乙方使用的装修、设备设施等所有资产以双方交接时签字确认的《资产明细表》为准。租赁期限为9年，自2016年7月1日至2025年6月30日止，免租期为两个月，在租赁期限内免除两个月的租金。租赁期满或乙方原因导致合同解除后，甲方有权收回租赁房屋，如果乙方及乙方的工作人员在租赁期满或合同解除后不能立即撤离承租房屋的，则应按照每日平均租金的二倍的标准以实际占用天数向甲方支付房屋占有使用费，乙方逾期15天仍未腾退完毕向甲方交还房屋的，甲方有权没收保证金，同时还应当向甲方支付违约金150万元。同时，甲方有权强行清场收回承租房屋以保证降低甲方的经济损失。自2016年7月1日起至2017年6月30日止的年租金为120万元；自2017年7月1日起至2022年6月30日止的年租金为150万元；自2022年7月1日起至2024年6月30日止的年租金为160万元；自2024年7月1日起至2025年6月30日止的年租金为135万元；房屋租金支付方式为先付款后使用”，首次租金于首次租金在乙方收到分红后直接支付，不足部分由乙方在合同签订后补足。每年房租共分为两期，每半年支付一次，乙方应在每年的6月1日之前、12月1日之前支付下一期租金。超过上述支付期限规定达到15天，乙方没有向甲方支付租金及其它应该支付的费用，甲方有权单方面终止本合同，延迟支付的租金按每日2,500元支付滞纳金。本合同项下房屋租赁保证金为150万元。乙方不得主张以保证金抵付租金、物业费和水、电、通讯等任何费用。房屋租赁保证金应在本合同签订后的3日内由乙方一次性向甲方支付，甲方出具保证金收据，保证金可以用支票或汇款或转帐方式支付。租赁期满本《合同》终止时，在乙方已经结清租金、水电费、物业费等所有费用的情况下，甲方应在终止之日起3日内无息退还乙方所缴纳的租赁保证金，甲方不得以任何理由克扣保证金不予退还。逾期退还的，甲方应按每日2,500元的标准向乙方支付逾期还款违约金。乙方逾期15日缴纳房屋租金、水电费、物业费的，甲方有权单方面解除合同，并有权没收全部保证金。丙方作为乙方的担保方，对乙方的义务履行以及违约责任承担连带担保责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告一交付了系争房屋。2016年7月1日签订合同当天，被告一向原告支付了保证金150万元，被告一支付租金至2019年6月30日止，按照合同约定半年租金为75万元，被告一应当于2019年6月1日前支付2019年下半年的租金75万元，2019年11月2日双方达成会议纪要，被告承诺在11月底付清所有欠款，被告在2019年11月30日支付了部分租金10万元，尚欠租金65万元未支付。原、被告之间也无搬离的书面交接手续，2020年1月21日原告收回了系争房屋。另查明，系争房屋办理了上海市房地产权证，系争房屋的权利人登记为案外人上海惠希金实业发展有限公司。以上事实，由原告陈述，房屋租赁合同、上海市房地产权证、会议纪要、上海市不动产登记簿等证据予以证明，并经庭审出证属实，本院予以确认。审理中，原告表示，2019年10月9日原告向被告一发出催缴房租告知书，2019年12月12日，原告向被告发送解除房屋租赁合同告知书：自2019年12月12日起，解除双方签订的《房屋租赁合同》。解除时间2019年12月12日是基于原告将解除房屋租赁合同告知书张贴于被告租赁房屋的大门上，被告未签收，故无签收证据，解除房屋租赁合同告知书也未采用邮寄的方式给被告。系争房屋是原告从案外人处转租而来，原告具备对系争房屋的转租权利，为此，原告还提供了原告与案外人上海惠希金实业发展有限公司签订的房产租赁合同、催缴房租告知书、解除房屋租赁合同告知书的照片等证据为证。被告逾期支付租金构成违约。原告基于被告违约的事实，没收保证金150万元，没收的钱款作为原告主张的违约金，无相关损失的证据。就被告违约所造成的损失，合同约定的租期为至2025年6月30日，造成原告预期收益的损失，无相关损失的证据。原告还表示，原、被告之间无其他费用需要在本案中一并处理，如有由原、被告另行解决。根据庭审查明的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，未违反法律强制性规定，应为合法有效。因被告未按约支付租金等费用，被告已构成违约，据此，原告依照合同约定解除合同，原告该项诉讼请求有相应的事实和法律依据，本院予以支持。但对于合同解除日期，原告认为其于2019年12月12日将房屋租赁合同解除告知书张贴于被告租赁房屋的大门上，并以该日作为合同解除日期，依据原告所提供的证据材料，上述房屋租赁合同解除告知书被告未签收，且未能提供被告签收的证据，故原告主张2019年12月12日解除合同，本院对此不予确认。原、被告之间也无搬离的书面交接手续，原告于2020年1月21日收回系争房屋，故本院确认原、被告双方的房屋租赁合同应于2020年1月21日解除。据此，原告主张的租金有相应的依据，本院予以支持。因被告违约，原告主张将150万元保证金作为违约金予以没收，原告未提供违约所造成的损失相关证据，原告主张该项违约金明显过高，综合本案的实际情况，本院确认被告一应向原告偿付违约金37.50万元。合同约定，被告二作为被告一的担保方，对被告一的义务履行以及违约责任承担连带担保责任。原告主张被告二对被告一所拖欠的租金及应偿付的违约金承担连带偿付责任，有相应的依据，本院予以支持。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海赋尧资产管理有限公司与被告仲林芝、钱扬春2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月21日解除；二、被告仲林芝应于本判决生效之日起十日内支付原告上海赋尧资产管理有限公司2019年7月1日至2019年12月31日期间拖欠的租金人民币65万元；三、被告仲林芝应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海赋尧资产管理有限公司违约金人民币375,000元；四、被告钱扬春对被告仲林芝上述第二、三项债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币24,000元，公告费人民币560元，两项诉讼费用合计人民币24,560元，由被告负担人民币14,585元，由原告负担人民币9,975元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  林 青二〇二〇年九月七日法官助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。