贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初80号原告：刘某某，男，1980年8月7日出生，仡佬族，住贵阳市南明区。被告：胡某某，女，1978年6月8日出生，汉族，住贵阳市云岩区。第三人：贵阳市某某（集团）有限公司，地址在贵阳市观山湖区诚信路西侧腾祥·迈德国际**********。法定代表人：胡斌，职务董事长。委托代理人：汪云丽，女，系公司职工（一般代理）。原告刘某某与被告胡某某、第三人贵阳市某某（集团）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某、被告胡某某、第三人贵阳市某某（集团）有限公司的委托代理人汪云丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某某向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年12月19日签订的《商品房认购权转让协议书》；2、判令被告退还原告《商品房认购权转让协议书》约定的转让费及房屋认购金120000元；3、判令被告按照市场价格赔偿原告购房差价669600元；4、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由，2014年12月19日，原告与被告签订《商品房认购权转让协议书》，约定被告自愿将贵阳学院组织教师团购铁合金厂地段商品房的购买权及房屋转让给原告，原告需支付被告转让费20000元和被告已经支付给第三人的100000元认购金，共计120000元，同时约定被告有陪同原告选房及在办理房屋相关手续时的协助义务。协议签订后，原告按约向被告支付了转让费及认购金120000元。此后，被告在未通知原告的情况下，擅自与第三人签订《房屋买卖合同》，购买了渔龙半湾小区B3栋14楼108㎡房屋一套，合同约定的单价为每平方米3000元。原告知道后，曾多次向被告主张要求继续履行合同未果。为维护原告的合法权益，故向法院起诉。被告胡某某辩称，一、双方签订的《商品房认购权转让协议书》，因损害了学校的利益，实际也损害了国家利益，故该协议书应为无效；二、原告在与被告签订《商品房认购权转让协议书》时，在乙方位置签的是刘某某代，故被告认为原告并不是适格的合同主体，无权起诉被告；三、虽然双方签订的协议是无效的，但是被告同意退还原告支付的120000元。对于原告主张的其他损失，没有法律依据，被告不能同意，请法院依法判决。第三人贵阳市某某（集团）有限公司辩称，第三人认可与被告存在房屋买卖合同关系，原告的诉请与第三人无关，请法院依法判决。本案经本院审理认定事实如下，原告刘某某与被告胡某某均系贵阳学院职工。2014年12月9日，贵阳学院曾发出《关于组织在编在职职工参加申购团购房的通知》，通知该校职工教职工到学校领取申购表。同年年12月19日，原告作为甲方与被告签订《商品房认购权转让协议书》，约定被告自愿将贵阳学院待建的职工宿舍商品房一套，面积100-120平方米左右的认购权转让给原告，原告向被告支付商品房认购权转让费20000元，被告确保该商品房认购资格正常。本商品房转让给原告后，被告不得再行转让他人。协议签订后，需缴纳的认购金等后续费用，由原告承担，房屋产权（包括所附带的车位、车库等附属设施）归原告所有。被告有义务在进入房产登记环节协助原告办理房产名字变更手续。在办理房产证前，因学校或房开原因未变更名字，则原告全款购房。双方另共同约定违约金为，1年内50000元、2年100000元……，10年500000元。协议签订后，双方不得以任何理由反悔。如任意一方违约，双方共同约定违约方除赔偿守约方所有损失外，还另行赔偿前述违约金。被告在协议的甲方处签字，原告在协议的乙方处签名并注明刘某某代。签订协议前，原告已向被告支付了认购金20000元。签订协议的同日，原告还给被告出具收条一张，内容为：“今收到胡某某房屋认购收据一张，金额100000元（该款系原告以被告的名义向学校缴纳）。”。同日，被告也给原告出具收条，确认收到原告交来的转让费20000元及房屋认购金100000元。此后，原告曾经将向被告购买的房屋认购权又转让给张某。后因张某反悔，该转让行为未成功。2019年3月31日，被告以自己的名义与第三人贵阳市某某（集团）有限公司签订《贵阳市2014年城市棚户区改造项目（二期）南明区见龙洞路127号地块项目贵阳学院教职工团购认购书》，约定被告自愿认购第三人开发的贵阳市2014年城市棚户区改造项目（二期）南明区见龙洞路127号地块项目（渔龙半湾）房屋一套。被告认购该商品房的价格，以第三人最终确定并通知被告为准。同年9月7日，被告与第三人签订《商品房买卖合同》，向该公司购买位于贵阳市南明区地块项目（渔龙半湾）Ｂ组团（3）1单元14层4号或Ｂ3-1-14-4，建筑面积为109.38㎡（套内面积91.41㎡）房屋一套，购房价格按照套内每平方米3589.76元计算。在签订合同前，被告曾经通过微信通知原告不再履行双方签订的转让协议，并同意补偿原告130000元，加上已经收取的费用共计250000元。原告认为被告提出的补偿金额过低，要求被告最少补偿350000元。经过双方多次协商未果，原告遂起诉来院，提出如前诉请。审理中双方均认可，被告购买的涉案房屋市场价格为每平方米9000元。上述事实，有当事人陈述，原告提供的身份证、《关于组织在编在职职工参加申购团购房的通知》、《商品房认购权转让协议书》、收条、微信聊天记录及被告提供的《商品房认购权转让协议书》、收条、微信聊天记录、《商品房买卖合同》、《贵阳市2014年城市棚户区改造项目（二期）南明区见龙洞路127号地块项目贵阳学院教职工团购认购书》等证据在案佐证，复经本院庭审核实、质证，予以确认。本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中原、被告签订的《商品房认购权转让协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容上不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，故系合法、有效的。双方当事人均应按照合同约定履行各自的权利义务。对被告关于协议无效的主张，因协议不存在违反国家法律、行政法规的禁止性规定的情形。故对被告该主张，不予采信。另被告虽然主张原告在该协议上的签字时注明“代”，故原告并非适格的合同关系。但根据被告给原告出具的收条等证据显示，该协议的实际履行人为原、被告，并不涉及案外人。故对被告该主张，不予采信。协议签订后，原告依约向被告支付了转让费120000元。被告收款后却拒不履行合同义务，未经原告同意擅自与第三人签订房屋买卖合同并选房。其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因合同目的不能实现，原告主张解除双方的《商品房认购权转让协议书》，于法有据，故予以支持。合同解除后，被告因合同取得财产，应当返还原告。原告主张被告退还转让费120000元，对此被告也表示同意，予以支持。对原告主张被告赔偿因被告违约给其造成的可得利益损失669600元的主张，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依照合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。”的规定，原告主张被告赔偿可得利益损失，于法有据，予以支持。至于赔偿金额，2019年被告与第三人签订买卖合同所约定的单价3589.76元/每平方米×109.38㎡=392647.95元。双方均认可涉案房屋的市场价值约9000元/每平方米×109.38平方米=984420元。如协议能正常履行，原告将以已向被告支付的120000元，取得现价值约984420元的房屋。考虑原告也存在擅自转让房屋认购权的行为，也应承担一定的违约责任。故对原告主张的可得利益损失，本院酌情支持200000元。对原告多主张部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条、第三十条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘某某与被告胡某某于2014年12月19日签订的《商品房认购权转让协议书》；二、被告胡某某于本判决书生效后十日内返还原告刘某某转让费及房屋认购款120000元；三、被告胡某某于本判决书生效后十日内赔偿原告刘某某可得利益损失200000元；四、驳回原告刘某某对本案的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费5848元（已减半）、保全费4468元，由被告胡某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  刘军二〇二〇年六月一日书记员  王欢