湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0121民初1876号原告：杨辉安，男，1978年10月5日出生，汉族，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：袁亚云，湖南金湘律师事务所律师。被告：湖南顺安房地产开发有限公司，住所地：长沙市天心区芙蓉中路692号（新世纪大厦1612）。法定代表人：周铁明。委托诉讼代理人：钟文杰，湖南中楚律师事务所律师。原告杨辉安与被告湖南顺安房地产开发有限公司（以下简称顺安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告杨辉安的委托诉讼代理人袁亚云，被告顺安公司的委托诉讼代理人钟文杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨辉安向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金为18608元（违约金以合同购房总价款日万分之一的标准从2016年6月1日计算至2017年10月18日止）；2、被告支付逾期办证违约金1548元（延期办证违约金以合同购房总价款日万分之一的标准从2019年10月19日开始暂计算至2019年11月30日为1548元，之后的违约金按上述标准计算至实际办理不动产权证止）；3、被告30日内办妥位于长沙县房屋的不动产权属证书；4、本案全部诉讼费由被告承担。被告顺安公司答辩要点：一、答辩人已经通过短信、电话、邮寄、公示等方式通知各被答辩人在2016年10月31日至2016年11月2日期间内进行收房。涉案楼栋于2016年5月27日竣工验收合格，涉案房屋已满足交付条件。因保证拓展空间、道路施工等才推迟交房，并不影响业主收房装修。逾期交房时间短，影响较小，也未造成实际损失，被答辩人主张的逾期交房违约金过高，应当进行调整。二、逾期办证的系不动产登记制度的改革，即房屋所有权证与土地使用权证合并为不动产权证，客观上已无法为买受人单独申请办理房屋所有权证或国有土地使用权证，系不可抗力的履行不能。顺安公司已按合同约定履行了交付义务，不动产权证的办理不会对各被答辩人产生任何实质性的不良影响，同时答辩人认为逾期未办理完不动产权证的时间较短，未造成实际损失，而约定的违约金过分高于造成的损失，请求法院予以适当减少。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1、2014年12月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：201403032503，包含9个附件），合同约定：原告购买被告开发的位于长沙县房屋，建筑面积为76.52平方米，单价为每平方米4815.36元，总金额368471元。合同还对付款方式及期限作了约定。合同签订后，原告按照约定支付了首付款118471元，余款250000元通过贷款已支付给被告。2、合同第八条约定：被告应当在2016年5月31日前向原告交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：（1）满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；（2）该商品房所处楼栋竣工验收合格。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同第九条对供水、供电、燃气达到接通条件和电话通信、有线电视、宽带网络线路敷设到户等作出了约定；3、合同第十一条约定：除不可抗力外，被告未按合同约定的时间和条件将该商品房交付给原告的，按逾期时间分别处理，其中逾期超过60日后，原告有权选择退房或合同继续履行。原告选择合同继续履行的，自约定的交房期限届满之次日起至实际交房之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日60日内向原告支付违约金。4、《合同》附件九《补充协议》第六条约定：被告的交房通知送达后或者《长沙县商品房买卖合同》第十条约定的交付时间届满后，原告无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领被告交付的房屋．原告无合法理由拒绝受领的，视为被告按时交付，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由原告承担，逾期30日，另向被告缴纳100元／天的房屋保管费。该《补充协议》第十二条第9款的约定：因本小区系分期开发建设，故被告对小区内的各种配套建筑、设施、设备等（包括但不限于公建、商业、道路、园林绿化）的配套承诺是指整个小区各期工程全部建成且完全交付使用时所应达到的配套标准，部分配置不是在分期交付时就必须达到，被告无须承担《买卖合同》第十三条关于基础设施、公共配套建筑在规定时间内未达到使用条件的违约责任。由于小区分期开发而产生的各种相关影响，原告应予同意和理解。5、合同第二十条约定：商品房交付后，出卖人应在365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权权证后365日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。6、2016年7月8日，被告向草莓街区业主发出《通知》，其中涉及交房为“根据项目本身的特殊情况，为确保拓展空间得到保证，经过与业主反复沟通，我司决定将1＃、3＃两栋的交房时间延期至2016年10月中下旬（具体时间10月10日前另行通知），4＃栋与2＃栋交房时间不变，交房标准、空间拓展及延期均按照《长沙县商品房买卖合同》相关约定协商处理”。7、中共湖南省委办公厅印发湘办发（2015）43号《中共湖南省委办公厅、湖南省人民政府办公厅关于印发的通知》，该实施方案第四部分第（二）项第4点规定：“稳妥实施统一登记发证。各地要根据登记发证的准备情况，合理确定时点，发布政府公告，按照新的登记类型、内容、程序、簿册和证书样式实施统一登记发证，停止本行政区域内原有各类不动产登记证书的发放，做到发新证停旧证”。2016年4月19日，长沙县人民政府发布《关于长沙县实施不动产统一登记的通告》，规定：“自2016年4月30日起，在全县范围内实施不动产统一登记，县国土资源局负责实施，县不动产登记中心具体负责办理不动产登记有关业务工作。新的不动产权属证书启用前依法颁布的各类不动产权属证书继续有效。在办理变更、转移等登记时，逐步更换为新的不动产权属证书。2016年4月18日至4月27日，全县范围内停止办理各类不动产登记业务，进行业务系统对接调试、人员上岗测试等工作。”8、2019年6月6日，被告办理了涉案草莓街区二期1号栋不动产权证。截至起诉之日，被告仍未办理涉案1栋2503号房屋的不动产权属证书。9、2016年10月,湖南电视政法频道报道：涉案小区“深陷泥海”业主新房没法收，有延期到12月交房、作出赔偿延期违约金的承诺。10、涉案房屋所在楼栋的消防验收时间为2017年10月18日。11、原告主张逾期交房违约金从2016年5月31日起计算至2017年10月18日止按照已付房款的日万分之一计算违约金的天数为505天。12、原告主张逾期办证违约金从2019年10月19日起暂计算至2019年11月30日止按照已付房款的日万分之一计算违约金的天数为42天。判决的理由和结果本院认为：一、原、被告签订的《长沙县商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。原告已经履行了交付房款的义务，被告亦应依照合同约定，履行通知及交付诉争房屋的合同义务。二、关于涉案房屋交付条件成就的认定。原告认为涉案房屋应通过消防验收才符合交付条件标准；被告认为商品房经由建设单位组织设计、施工、监理等有关单位进行验收，即经五方验收后，涉案原房屋已符合交付使用的标准。本院认为，依照《中华人民共和国消防法》第十一条：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。……”第十三条：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”《建设工程消防监督管理规定》第十四条：“对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（四），国家标准规定的一类高层住宅建筑。……”；《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018修订）5.11条：“……高层民用建筑一类住宅建筑：建筑高度大于54m的住宅建筑（包括设置商业服务网点的住宅建筑）”之规定。国家标准规定的一类高层住宅建筑消防验收为法律法规的强制性规定。根据该规定，本案涉案楼栋为32层，属于应进行消防验收的房屋，消防验收应为涉案房屋的交付条件。涉案《长沙县商品房买卖合同》第八条已明确约定涉案房屋的具体交付时间为2016年5月31日，而涉案房屋符合交付条件的时间为该楼栋消防验收之日即2017年10月18日，被告逾期交房天数为505天。三、原、被告在《长沙县商品房买卖合同》第二十条明确约定了房屋所有权证的办理期限为商品房交付后365日内，土地使用权证的办理期限为办妥房屋所有权证后365日内。长沙县人民政府发布的《关于长沙县实施不动产统一登记的通告》启用新的不动产权属证书，该政策的实施不当然导致合同的变更，现被告交房时间为2017年10月18日，被告应当于2019年10月18日前应当办妥涉案房屋的不动产权属证书。四、关于逾期交房、办证违约金。（1）、逾期交房的违约金标准，原、被告双方签订的《长沙县商品房买卖合同》第十一条约定：“……（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买卖人支付全部已付房款万分之二的违约金，……”因被告未按合同约定的时间及条件向原告交付房屋，亦无法定或约定免责事宜，存在违约行为，应当承担违约责任，即支付逾期交房违约金。现原告主张按已付款的日万分之一的标准计算违约金为18608元（四舍五入，368,471元*0.1‰*505天），合法有据，本院予以支持。（2）、对于逾期办证违约金标准，因被告确实存在逾期办证的事实，根据《长沙县商品房买卖合同》第二十条第三款第（2）项，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。违约金具有补偿性，兼具惩罚性。违约金当以违约造成的损失为衡量标准，并可以根据实际情况进行适当调整。原告未提交因被告逾期办证造成其损失的证据，本院酌情调整为按照已付房款日万分之零点五计算逾期办理的违约金，被告逾期办证的违约金应为774元（四舍五入，368,471元*0.05‰*42天，暂从2019年10月19日计算至2019年11月30日为774元，之后的办证违约金按上述标准计算至实际办理之日止）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、《建设工程消防监督管理规定》第十四条、《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018修订）5.11条之规定，判决如下：一、限被告湖南顺安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨辉安支付逾期交房的违约金18,608元;二、限被告湖南顺安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨辉安支付逾期办理不动产权属证书的违约金774元（暂计算至2019年11月30日，2019年12月1日后，以368,471元为基数，按照日万分之零点五的标准计算至实际办理之日止；;三、限被告湖南顺安房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告杨辉安办妥位于长沙县房屋的不动产权属证书。四、驳回原告杨辉安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费304元，减半收取152元，由原告杨辉安负担32元，被告湖南顺安房地产开发有限公司负担120元。本判决为终审判决。审判员  陶湘浪二〇二〇年四月九日书记员  唐 乾