四川省夹江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1126民初338号 原告（反诉被告）：乐山华盛房地产开发有限公司，住所地夹江县漹城镇祥和巷**，统一社会信用代码91511126735883123E。 法定代表人：曹原，执行董事。 委托诉讼代理人：周钢，四川文雕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何丽颖，四川文雕律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴军，男，1973年12月8日出生，汉族，户籍地浙江省乐清市，现住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：杨政，巴州市巴州区英博法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：黄惠芝，女，1978年1月16日出生，汉族，住浙江省乐清市。 原告乐山华盛房地产开发有限公司（以下简称华盛公司）与被告吴军、黄惠芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，被告吴军、黄惠芝提出反诉。经审查，本院予以受理。本案原适用简易程序审理，后因案情复杂，依法裁定转为普通程序审理。2020年7月8日、9月21日，本院依法适用普通程序对本案公开开庭进行了审理。原告华盛公司的委托诉讼代理人周钢、何丽颖，被告吴军的委托诉讼代理人杨政到庭参加诉讼。被告黄惠芝经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告华盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付购房款30万元；2.判令二被告向原告支付逾期付款的违约金（以8万元为基数，按照银行同期贷款利率的1.5倍，从2010年9月30日计算至2017年6月12日，为49727.6元；以6万元为基数，按照银行同期贷款利率1.5倍，从2010年9月30日计算至2019年8月19日，为47071.2元；以24万元为基数，按照银行同期贷款利率的1.5倍，从2017年6月13日计算至2019年8月19日，为37857.5元；以30万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止，暂计至2020年3月19日，为10881.87元）；3.判令二被告承担本案的案件受理费、保全费、公告费等为实现债权而产生的费用。事实和理由：2010年9月29日，被告吴军委托案外人余某与原告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告吴军购买原告位于夹江县××路××号××幢××层××号房，用途为门市。双方约定首付款为249668元，银行按揭贷款为240000元。2010年9月27日，被告吴军向原告支付了109668元。此后，原告按照合同约定向被告吴军交付了房屋，但被告吴军不仅未按照合同约定支付剩余首付款，而且未向银行办理按揭。被告吴军的委托代理人余某于2017年6月12日向原告还款8万元并出具欠条，欠条载明被告吴军尚欠付原告30万元购房款。此外，二被告系夫妻关系，被告吴军购买案涉房屋的行为发生在二被告夫妻关系存续期间，且二被告已将案涉房屋出租，故所欠房款为夫妻共同债务应由二被告共同偿还。经原告多次催收，二被告仍未支付所欠房款。二被告的行为违反了合同的约定，严重损害了原告的合法权利，为维护原告的合法权益，故起诉来院，请求判如所请。 被告吴军辩称，1.原告诉称事实部分不属实，理由不成立。原告在夹江县县城从事房地产开发，在出售给被告房屋前，多次宣传能帮助被告方在当地银行办理按揭，基于此，被告吴军与原告签订了合同并进行了公证。为了体现原告能帮助被告办到银行按揭，合同没有约定逾期付款责任，也没有约定逾期交房责任，所以原告诉称理由不成立；2.原告严重违约，应当解除双方所签《商品房买卖合同》，返还被告支付的购房款。原告宣传和承诺一定能办到贷款按揭房款，被告按照原告的要求出示了办理按揭所需资料，但直至2017年6月12日原告才告诉需要再交纳8万元现金并立欠条和房产证才能按揭贷款。被告按原告的意思再次交纳8万元后直至今年起诉，才知道原告没有履行帮助被告办理按揭贷款的义务。被告认为原告的行为违背了诚实信用原则，存在严重违约，应该解除合同，返还购房款。 被告黄惠芝未答辩，亦未举证。 反诉原告吴军、黄惠芝向本院提出诉讼请求：1.请求解除反诉人与被反诉人2010年9月29日所签《商品房买卖合同》；2.判令被反诉人返还反诉人的购房款189668元并承担资金利息；3.本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：被反诉人在夹江县城从事房地产开发，在出售给反诉人的房屋前，多次宣传能帮助反诉人在当地银行办理按揭，基于被反诉人的宣传、诱导和反诉人的购买能力，反诉人与被反诉人签订了《商品房买卖合同》并进行了公证，为了体现被反诉人能帮助反诉人办到银行按揭，合同没有约定逾期付款责任，也没有约定逾期交房责任。由于被反诉人的宣传和承诺，按照合同约定被反诉人一定能办到银行按揭房款，反诉人按照被反诉人的要求出示了办理按揭所需资料，截止2017年6月12日被反诉人才告诉需要再交纳8万元现金并立据后凭欠条和房产证才能按揭贷款，我们按照被反诉人的意思再次交纳8万元，后直至今年被反诉人起诉，才知道被反诉人没有履行帮助我们按揭贷款义务。我们认为被反诉人的行为违背了诚实信用原则，存在着严重的违约，被反诉人至今一直没有告诉反诉人不能办理按揭的事项及变更合同内容事项，因反诉人的购买能力，该房款只能通过按揭才能实现购房目的，既然被反诉人没有能力办理按揭，就不能实现合同目的，为此，基于被反诉人的诉讼，提起反诉，请求判如所请。 反诉被告华盛公司辩称：请求驳回反诉原告的全部请求。事实与理由：1.反诉原告无合同解除权。双方签订的《商品房买卖合同》中未约定合同解除权，因此吴军、黄惠芝不享有约定解除权。且案涉房屋早已实际交付，答辩人也已于2010年12月7日为二人办理了案涉房屋的产权证，房屋买卖合同中答辩人的主要义务已经履行完毕。该房屋吴军、黄惠芝早已实际出租，正常使用。因此，华盛公司不存在迟延履行主债务的情况，也不存在其他违约行为导致不能实现合同目的的情况，根据合同法第91条的规定，吴军、黄惠芝不享有法定解除权。另，关于办理按揭贷款，华盛公司只是协助，并未承诺能够保证办理到银行按揭，且合同中并未约定办理按揭贷款是华盛公司的义务。综上，反诉原告不享有约定解除权和法定解除权，且买卖合同签订至今已经长达十年，反诉原告亦在正常使用该房屋，此时解除合同有违诚实信用原则。2.退一步讲，即使反诉原告有合同解除权，该解除权也已消灭。反诉原告诉称因无法办理按揭贷款导致不能实现合同目的，且反诉原告称至答辩人起诉方知不能办理银行按揭贷款。但至少在2017年3月7日双方就因无法办理按揭贷款后续房款如何支付的问题进行过协商，即至少在2017年3月7日前反诉原告就知道不能办理按揭贷款。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。因此，即使反诉原告有权解除合同，解除权的除斥期间也早已届满，合同解除权已消灭。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的诉辩意见和无异议的证据，双方无争议的事实如下： 出卖人华盛公司与买受人吴军的委托代理人余某于2010年9月29日签订合同编号为2005-075《商品房买卖合同》一份，合同约定出卖人以出让方式取得位于建设北路地块的国有土地使用权。该地块土地面积为9837.5㎡，规划用途为综合楼，使用年限至2052年11月26日。买受人购买的商品房为上述项目中的第Ｂ3幢底层4号房。该商品房的用途为门市，属框架结构，层高为4.2米，建筑层数地上6＋1层，建筑面积共64.43平方米，其中套内建筑面积63平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.43平方米。双方约定按建筑面积计价，单价为每平方米7600元，总价款肆拾捌万玖仟陆佰陆拾捌元整。付款方式及期限：贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款50%，其余价款可以向工商银行或住房公积金管理机构借款支付。首付249668.00元贷：240000.00元。出卖人应当在2010年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。华盛公司在出卖人处盖章，吴军的委托代理人余某在买受人处代签吴军姓名，并在委托代理人处签名并捺印。合同签订前，吴军于2010年9月27日向华盛公司支付了购房首付款109668元。2010年10月11日，该份合同在夹江县房地产管理所进行了商品房销售登记备案。2010年10月18日，前述合同在四川省夹江县公证处进行了公证，该《公证书》中对代理人余某的代理权进行了确认。 2017年3月7日，因未能办理银行按揭贷款，经华盛公司法定代表人曹原和案外人余某等人协商，曹原手写《叶冬琴、吴军、潘永平欠华盛房地产购房款一事具体解决办法如下》一份：①.叶、吴、潘三家将所购房产在当地处理于第三方。②第三方在购置该房屋产权时，首付60万现金与华盛公司，同时与华盛公司签订余下欠款协议。③华盛公司在收到现金60万元并签订欠款协议后，经司法公证，拿出该房屋产权证协助办理过户手续。④过户手续费及设计的相关税金，由叶、吴、潘三人与购房户协商解决。叶、吴、潘三家购房共欠华盛房地产开发公司现金115万元，壹佰壹拾伍万元正，所欠款，华盛房产公司免收欠款利息。该欠款手续未结清之前，所属房屋严禁对外出租。 2017年4月5日，吴军、黄惠芝作为委托人与案外人余某作为受托人签订了《委托书》一份，约定吴军、黄惠芝委托余某就其二人共有的坐落在夹江县××街××号××号××（栋）1层4号的案涉门市办理以下事项：1.代为与乐山华盛房地产开发有限公司办理欠款结清手续及与此相关的其他事宜；2.代为转让上述房地产；3.代为签订房地产买卖合同，办理合同备案手续，办理房产交易手续，领取交易告知书；4.代为办理交房手续并收取售房款；5.代为办理上述房地产的不动产权转移登记手续；6.代为前往有关部门查询上述房产的有关档案并复印相关资料；7.代为缴纳相关税费；8.代为办理与转让上述房地产相关的其他事宜。《委托书》明确约定受托人在委托范围内办理的事项及相关文件上的签名，两委托人均予以承认并承担相应的法律责任。委托期限自本委托书签署之日起至二〇一七年十月五日止。该《委托书》于2017年4月5日在浙江省乐清市公证处进行了公证。 2017年6月12日，吴军的委托代理人余某代吴军支付华盛公司购房款8万元。同日，余某代吴军向华盛公司出具《欠条》一张，载明：“今欠乐山华盛房地产开发有限公司购买门市1件位于（夹江县××街××号××号××栋1层4号）房款叁拾万元整小写300000元”，余某在委托代理人处签名并捺印。 另查明，1.1998年1月24日，吴军与黄惠芝在乐清市民政局登记结婚。2.2010年12月7日，案涉房屋办理了产权登记，房屋所有权人为吴军和黄惠芝，共有情况为按份共有,房产证由华盛公司持有。3.案涉门市已交付被告，现处于对外出租状态。4.双方当事人均确认案涉合同未约定购房款付款时间。 对上述双方无争议的事实，本院予以确认。 对双方有争议的证据和事实，本院分析认定如下：1.工资收入证明。吴军为证明其不具备全款购房的经济能力，向本院提交了该份证据。本院认为，该份证据系书证，本院对其真实性予以采信，但该份证据仅能证明吴军在该公司的的月平均工资，并不能达到吴军不具有全款购房能力的证明目的。2.2020年6月20日出具的2020年（介）字第17号《巴中市巴州区英博法律服务所介绍信》和照片打印件。介绍信载明：夹江县住建局：兹介绍杨政等壹位同志前往你单位查询夹江县漹城镇新寓街“华盛九号”Ｂ3幢3号门市前电梯建设的批文，请接洽为荷。空白处有字迹：“请配合，依法严控使用范围。薛×。6.22”。照片内容为案涉门市外现状。吴军提交该组证据以证明原告违规搭建电梯，经代理人去夹江县住建局查实，属于违规建筑。华盛公司对介绍信不予认可，对搭建电梯的事实予以认可，但主张是经过备案登记的，并非违规建筑。经本院询问吴军代理人杨政，其陈述签名人为办公室主任，但无证据予以证实。本院认为，首先，该份《介绍信》是巴中市巴州区英博法律服务所向夹江县住建局出具的介绍信，其上无夹江县住建局的签章，签名人的身份无法识别，不能证明该份介绍信递交至夹江县住建局；其次，即便该份介绍信已递交夹江县住建局，但吴军并未提交夹江县住建局回复的证据，不能达到其证明目的，故对该份《介绍信》本院不予采信。3.余某的证言，包括余某寄给吴军代理人杨政的书信一封、本院所做询问笔录一份、（2020）川1126民初340号庭审中证人证言。原告对该三份证据的三性无异议，但不认可其证明力。本院认为余某系吴军购买案涉门市的实际经办人，但其三份证言中关于何时得知不能办理按揭的经过，其是否具有代理权限，以及其代为出具欠条事宜是否系当事人意思表示，是否告知当事人出具欠条之事均存在相互矛盾之陈述，且其陈述的事实无其他证据予以佐证，故对其证人证言不予采信。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为： 一、案涉《商品房买卖合同》应否予以解除？ 吴军主张解除案涉合同，其法律依据为“根据合同法关于不能实现合同之根本目的而享有的法定解除权”，事实理由有二，一是华盛公司未协助办理银行按揭，致使合同目的不能实现；二是华盛公司违约修建了电梯；黄惠芝主张解除案涉合同的事实理由为华盛公司未协助办理银行按揭，致使合同目的不能实现。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据该规定，吴军、黄惠芝主张解除合同的法律依据为该条第四款之规定，即当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，华盛公司按约履行了交付案涉房产之主要义务。而关于吴军、黄惠芝所主张的按揭贷款之协助办理义务，双方合同中并未约定按揭办理系哪方之义务。吴军、黄惠芝虽主张办理按揭贷款系华盛公司之原因导致未能成功办理，但无证据予以证实，仅有的余某之证言亦因其庭中陈述与书面证言、法庭询问笔录存在相互矛盾之处难以被采信，故对吴军、黄惠芝该项事实主张不予采信。而吴军主张华盛公司的另一违约行为为修建了电梯，但其亦未提供证据证明该电梯系违法建筑或该电梯的修建违反了案涉合同之约定，应由其承担相应举证不能的法律后果。因此，吴军、黄惠芝主张解除案涉合同的事实理由不成立，案涉合同不应解除，对其要求华盛公司退还已付购房款并支付资金占用利息的反诉请求，本院不予支持。 二、吴军应否支付原告剩余未付购房款和逾期付款违约金，及违约金如何计算？ 关于吴军是否需要向华盛公司支付剩余未付购房款的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。华盛公司与吴军的委托代理人余某签订的《商品房买卖合同》系华盛公司与吴军真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，双方当事人应按照约定履行各自的义务。本案中，华盛公司已履行了向吴军交付房屋的义务，吴军应履行向华盛公司支付剩余购房款的义务。截止法庭调查终结时，吴军尚欠华盛公司购房款30万元。双方虽未约定付款时间，但根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款的规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”，华盛公司可以随时主张，故华盛公司要求吴军支付剩余购房款30万元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。 关于吴军是否需要向华盛公司支付逾期付款违约金，如应支付违约金，违约金如何计算的问题。本院认为，如前文所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第二款第四项的规定，华盛公司可随时向吴军主张支付剩余房款，但应给予对方一定的宽限期。因华盛公司没有举证证明诉前向吴军催收过该笔欠款，故本院酌定本案宽限期为起诉之日起10日内，因华盛公司提起本案诉讼之日为2020年4月3日，故2020年4月13日即为尚欠购房款付款期限届满之日。根据本院查明的事实，吴军至今未支付剩余购房款，该行为已经构成违约。华盛公司依法有权要求吴军支付逾期付款给其造成的损失。因双方未约定逾期付款违约责任，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算……”，本院认为吴军应该支付华盛公司以未付购房款为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。而具体至本案的计息标准，本院认为，案涉合同签订于近10年前，出卖人于合同签订后不久即按约履行了交付案涉门市之主要义务，虽双方未约定付款期限，但作为买受人仍应积极履行合同主要义务即支付购房款。在华盛公司提起本案诉讼催收尚欠购房款后，买受人仍未履行付款义务，因此本院对该违约金标准酌定为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。 关于黄惠芝是否承担共同责任的问题。本院认为，吴军、黄惠芝系夫妻关系，且案涉房屋登记在夫妻二人共同的名下，因此，案涉债务属于二人夫妻关系存续期间的共同债务，黄惠芝应承担共同偿还责任。 综上，华盛公司提出的诉讼请求部分成立，对其合理部分，予以支持；吴军、黄惠芝提出的反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第四款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告吴军、黄惠芝于本判决生效之日起十五日内支付原告乐山华盛房地产开发有限公司购房款300000元； 二、被告吴军、黄惠芝于本判决生效之日起十五日内支付原告乐山华盛房地产开发有限公司逾期付款违约金（违约金以未付购房款为基数自2020年4月14日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至购房款付清之日止）； 三、驳回原告乐山华盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告吴军、黄惠芝的诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7984元，由原告乐山华盛房地产开发有限公司负担2184元，由被告吴军、黄惠芝负担5800元；保全费2748元，由原告乐山华盛房地产开发有限公司负担764元，由被告吴军、黄惠芝负担2020元；反诉案件受理费2047元，由反诉原告吴军、黄惠芝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  陈 星 审 判 员  徐 莹 人民陪审员  黄利萍 二〇二〇年九月二十八日 书 记 员  周丽萍