北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初89006号原告：陈金春，男，1970年1月15日出生，汉族，北京闽鸿万兴建材有限责任公司总经理，住河北省安国市。委托诉讼代理人：明明，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉莹，北京市京师律师事务所律师。被告：北京楚记陶瓷有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡横街子村城昌路X号。法定代表人：许玉玲，执行董事、经理。委托诉讼代理人：周坤平，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴小慧，北京市两高律师事务所律师。第三人：北京市朝阳区十八里店乡横街子村民委员会，住所地北京市朝阳区十八里店乡横街子村村委会。负责人：赵超，主任。委托诉讼代理人：冷永军，北京钤韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙玉明，北京钤韬律师事务所实习律师。原告陈金春（下称原告）与被告北京楚记陶瓷有限公司（下称被告）、第三人北京市朝阳区十八里店乡横街子村民委员会（下称第三人）租赁合同纠纷一案，发回重审后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人明明、李玉莹，被告的委托诉讼代理人周坤平，第三人的委托诉讼代理人冷永军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告拆迁补偿款1413630元；2.判令被告支付原告提前搬家奖励费214283.79元；3.判令被告支付原告工程配合奖励费285715.89元；4.判令被告支付原告装饰装修损失1300000元、停产停业损失1000000元；5.判令被告支付原告二层隔断建设费180000元；6.判令被告向原告退还押金120000元；7.判令被告向原告返还租金35176元；8.判令被告向原告赔偿因强制腾退导致的物品损失30000元，以上合计4578805.68元。事实和理由：2016年12月28日，原告与被告就位于北京市朝阳区十八里店乡横街子村城昌路X号《楚记陶瓷仓储基地》内X号楼XXX号展厅（以下简称涉案房屋）签订《租赁协议》。合同约定，原告租赁被告涉案房屋用于商业用途，涉案房屋建筑面积771平方米，1.5元/平米/天，年租金人民币422122元，租金按半年支付；原告一次性支付被告押金120000元。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付押金及租金，并经被告同意对展厅进行了装修。2017年11月底，被告口头通知原告等商户尽快搬离，原告无法再继续经营。2017年12月14日，被告向原告等商户出具《装修商户补偿及结算明细》，表示要退还12月份的租金、押金及50%阁楼建设费，并按照150元/平方米的标准向原告支付1251平米的装修补助187650元。原告认为补偿标准过低，且提前搬家奖励费、工程配合奖等也应由原告享有，就没有同意。2017年12月18日，被告书面通知原告搬离，并于2017年12月25日强行断水、断电、断路，致使原告无法实际经营，原告从2017年12月从涉案场地搬离。现在腾退补偿款全部由被告据为己有，侵害了原告的合法权益，故原告起诉至法院。被告辩称：第一，按照租赁协议，展厅的主体结构和房屋结构都归被告所有，腾退补偿款与原告无关。第二，根据租赁协议，原告装修需要书面获得被告同意，但实际上被告都不知道原告装修，何谈同意，原告很早就知道涉案租赁房屋属于政府疏解项目需要腾退，村里和乡里都有告知，村委会和被告也告知原告这是不能装修的，因此不同意向原告支付装修费和建设费。第三，关于停业损失和物品损失，也没有事实和法律依据。双方的租赁合同对于拆迁补偿和权利义务做出了约定，拆迁补偿不是针对原告的，补偿的范围和数额、款项都是针对被告本身的房屋建筑，与原告无关。第四，租赁协议第4条第一款约定了租金不包括二层隔断，双方约定了隔断建设费收费180000元，隔断为我方所建，这里的180000元是我方已经投资进去的，实际上就是指租赁隔断的租金。第三人述称：本案涉及的租赁合同是原、被告之间签订的，相关争议事实也因租赁合同引发，与我方没有关系。我方已经按照约定向被告支付了腾退补偿款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定。本院经审理认定事实如下：原、被告就涉案房屋早先就存在租赁合同关系，最后一份《租赁协议》签订于2016年12月28日，约定：被告将涉案房屋出租给原告使用，建筑面积771平方米；租期自2017年1月1日至2019年4月30日，租金标准为1.5元/平方米/天，年租金为422122元，同时标注“租金单价不包括二楼隔层，隔层另收建设费，收费180000元”；签约时原告交纳经营押金120000元，在合同到期后10天内经被告确认没有任何遗留问题后无息退还原告；租赁期满或合同解除，由原告安装在展厅的吊顶、门窗等室内外装修和装饰归被告所有，原告不得自行拆除；租赁期间，如国家（集体）占用土地或无条件拆除，原告租赁展厅租金按实际使用时间计算，剩余租金和押金退还原告。2017年12月14日，被告向原告出具《装修商户补偿及结算明细》，记载原告承租涉案房屋的建筑面积771平方米、隔断480平方米；装修面积1251平方米，装修补助每平米150元，装修金额为187650元；应退押金120000元；隔断建设费180000元，应退50%费用90000元；应退总金额为397650元。因原告不同意上述补偿方案，上述结算明细并未实际履行。2017年12月18日，被告发出《通知》，内容如下：“楚记陶瓷城所有租户：接上级命令，在本月25日将对陶瓷城进行断水、断电、腾空、拆除，请您尽快办理手续，并将物品搬离！12月26日起所有车辆、人员未经允许禁止进入！如未搬离的物品，将按无主交由拆迁公司处理！请您配合政府疏解工作！感谢理解与配合！”2017年，北京市朝阳区十八里店乡横街子村经济合作社作为甲方与被告（乙方）签订了《拆除腾退补偿协议》，约定：甲方对于乙方所使用的土地上的房屋建筑物及附属设施进行拆除腾退，拆除房屋建筑物面积160885.81元，补偿款总额181801481元，其中甲方权属房屋建筑物面积20000平方米，对应补偿款金额为22600000元，乙方权属房屋建筑物面积140885.81平方米，对应的补偿款金额为159201481元；甲方向乙方支付提前搬家奖励费24132871元、工程配合奖励32177162元；甲方给予乙方腾退补偿款总额215511514元。双方均认可原告已将涉案房屋租金支付至2017年12月31日。原告称自己在2017年12月25日搬离涉案场地，被告称原告是在2017年12月底搬走、被告于2018年1月底将涉案房屋交付给第三人。涉案房屋及场地现已拆除。经询，被告同意退还原告租金35176元、押金120000元。各方均确认涉案房屋的建设未经工程规划审批许可。庭审中，原告提交了装修施工合同、收据、照片等证据，证明原告对涉案房屋进行装修的情况，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。上述《专卖店装修施工合同》显示：工程地点位于“楚记陶瓷城内X号楼XXX号”；工期为2016年3月23日至2016年5月1日；工程总造价1328650元；包括一楼展厅771平方米，每平米1150元，二楼展厅480平方米，每平米650元，展厅处立面干挂200平方米，每平米650元。原告还提交了与案外人的房屋租赁合同、收据等证据，证明其寻找经营场所花费时间及成本造成停产停业损失，被告对上述证据不予认可。被告提交案外人源森美（北京）建筑装饰工程有限公司出具的《情况说明》、该公司营业执照、双方签订的名为“钢结构夹层半楼”的《建设工程施工合同》、收据、银行转账凭证，欲证明隔断是被告出资建设的。原告认可上述证据的真实性，但不认可其证明目的，称后来原告向被告支付了隔断建设费180000元，实际上隔断相当于由原告建设。被告认可原告已支付合同约定的“二层隔断建设费”180000元，但称双方作此约定的真实意思是原告需为隔断支付180000元租金，因为隔断为被告出资建设。关于二层隔断是否计入腾退补偿面积，双方各执一词。第三人称因为无法明确涉案租赁场地在《房屋示意图》中的对应编号，也无法判断涉案隔断是否计入腾退补偿面积。经询，原告称涉案场地对应的房屋编号为9号房，是9号房中的一部分，属于临街商铺，靠近陶瓷市场南大门，就此，原告再次提交装修完成后拍摄的场地现状照片。被告对此不予认可，称照片并不能反映出拍摄位置。鉴于被告不认可原告称涉案场地对应编号为9的房屋，法庭让被告明确涉案场地在《房屋示意图》中的对应位置，被告未能明确。被告亦未能提供整个陶瓷市场的房屋布局图。本案审理过程中，为了进一步查清上述案件事实，本院以电话询问、出具《调查函》等方式多次向涉案评估机构北京市盛华翔伦房地产土地评估有限责任公司进行了调查。该机构回复称因为涉案隔断位置及特征信息不够明确，无法确认该部分面积是否计入评估面积。经本院进一步询问，该机构答复称整个市场的腾退过程中，关于隔断之类的结构是否计入评估面积要看具体情况，如果从内部看具备房屋特征，比如有天花板、有瓷砖地面、层高2.1米以上，就会计入评估面积，在实际勘验中，被告指认的夹层（即隔断）均按房屋计算价值。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同被确认无效后，双方应当根据过错承担缔约过失责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据本院查明的事实，涉案房屋不具备建设规划审批手续，故原告与被告就该房屋签订的租赁合同应认定为无效。原告作为承租人、被告作为出租人对于合同无效均存在过错，应当根据各自的过错程度对合同无效给原告造成的损失承担相应的责任。关于原告的损失范围，由本院根据双方过错程度、合同约定的租期、合同已履行期间、被告因涉案场地被拆除腾退的获益情况等酌情支持。具体考量时涉及到本案的两个争议焦点：原告向被告支付建设费180000元的理解和隔断是否计入了评估补偿面积。关于争议焦点一，结合双方所做约定的文字含义、原告支付金额与被告实际建设成本的比较等情节，本院认为此处的建设费实际亦指建设成本，被告的解释本院不予采信，基于此，本院认定原告在向被告支付了建设成本后，二层隔断应认定为由原告出资建设。关于争议焦点二，结合原告提供的证据、被告提供的《建设工程施工合同》、本院向所涉评估公司的调查情况、双方的庭审陈述等因素，本院认为涉案隔断按照房屋被计入了评估补偿范围。关于原告的具体损失项目：关于原告主张的拆除补偿款，涉案场地一楼展厅非原告所建，该部分对应的补偿款原告无权获得，二层隔断实为原告出资建设，但考虑到隔断是在原有一层展厅内，借助原有房屋结构搭建，故所对应的补偿款应在原、被告之间分配，具体数额由本院参照二层隔断的面积、补偿款总额等酌情确定。关于原告主张的提前搬家奖励和工程配合奖励费，原告作为场地实际使用人对于限期腾退起到了一定的配合作用，被告作为承租人和补偿协议的签订方亦对上述费用的获取起到了一定的作用，故上述两项费用应当在双方之间分割，具体数额由本院参照涉案场地的实际面积、双方的贡献程度酌情确定。关于原告主张的装修损失，并未有证据表明原告对涉案场地的装修经过了被告同意，亦未有证据证明被告所获补偿中包含对装修项目的补偿，故该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的停产停业损失，原告就此未充分举证，亦未有证据表明被告就此获得了补偿，本院不予支持。关于原告主张的隔断建设费损失，已经包含在隔断所对应的拆除补偿款项目中，原告不应再重复主张。鉴于被告同意退还原告租金35176元、押金120000元，本院对此不持异议。关于原告主张的因强制腾退造成的物品损失，就此，原告未举证，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京楚记陶瓷有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告陈金春损失520000元；二、被告北京楚记陶瓷有限公司于本判决生效后七日内返还原告陈金春押金120000元；三、被告北京楚记陶瓷有限公司于本判决生效后七日内返还原告陈金春租金35176元；四、驳回原告陈金春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费用5000元，由被告北京楚记陶瓷有限公司负担（原告陈金春已预交，被告北京楚记陶瓷有限公司于本判决生效后七日内支付给原告陈金春）案件受理费43190元，由原告陈金春负担36840元（已交纳），由被告北京楚记陶瓷有限公司负担6350元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  吴 玲审 判 员  云 凝审 判 员  赵 靓二〇二〇年十月二十八日法官助理  李国龙书 记 员  穆静茹