广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初7350号原告：黄金爱，女，1968年12月7日出生，壮族，住广东省佛山市南海区*****************，公民身份号码x。委托诉讼代理人：郭家贤，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡少强，广东都汇律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********，统一社会信用代码x。法定代表人：梁某1。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码x。法定代表人：梁某1。上述两被告的共同委托诉讼代理人：高燕贞，广东科韵律师事务所律师。被告：佛山市戴斯物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码x。法定代表人：崔某1。原告黄金爱诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称“盛明公司”）、佛山市盛明投资咨询有限公司（以下简称“盛明投资公司”）、佛山市戴斯物业管理有限公司（以下简称“戴斯公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序于同年5月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭家贤、胡少强、被告盛明公司、盛明投资公司的共同委托诉讼代理人高燕贞到庭参加诉讼，被告戴斯公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解但未达成合意，相应和解期限不应计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告盛明公司于2017年9月24日签订的《盛明广场物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》；2.解除原告与被告戴斯公司于2017年9月24日签订《盛明广场委托经营管理合同》；3.解除原告与被告盛明公司、戴斯公司于2019年4月13日签订《协议书》；4.被告盛明公司向原告退还物业转让款172375元；5.被告盛明公司向原告支付违约金（以203375元为本金按日万分之五的标准自2019年1月1日起计算至实际清偿完毕之日止，暂计至2020年3月17日为44844.19元）；6.被告盛明公司向原告退还装修费用60500元；7.被告盛明投资公司对被告盛明公司的上述债务承担连带清偿责任；8.三被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年9月24日，原告与被告盛明公司被告签订《盛明广场物业使用权转让合同》（合同编号：3A1202号），合同一约定，被告盛明公司将坐落于佛山市南海区**********************物业的使用权转让给原告，总转让款为203375元，以分期付款的方式支付，并约定被告盛明公司须于2018年12月31日前将物业毛坯交付给原告。同日，原告与被告盛明公司还签订《盛明广场装修协议》（编号：3A1202），约定原告须向被告盛明公司一次性支付装修费用60500元，以及原告与被告戴斯公司签订《盛明广场委托经营管理合同》（合同编号：3A1202号），约定原告委托被告戴斯公司管理物业。上述转让合同、装修协议签订后，原告按约向被告盛明公司交付了物业转让款172375元及装修费用60500元，合计232875元。根据转让合同第五条约定，被告盛明公司须于2018年12月31日前将物业毛坯交付给原告使用，但事实是被告盛明公司至今未能向原告交付物业。另根据转让合同第十条违约责任约定，被告盛明公司若未按合同约定期限向原告交付物业，逾期超过90天的，原告有权解除合同，并有权要求被告盛明公司退还原告已付全部款项，且被告盛明公司须从应交付物业之日起按照合同约定转让款每日千分之一的标准向原告支付违约金。因合同约定违约金标准约定过高，现原告酌情按每日万分之五标准主张。因被告盛明公司迟迟未按约将物业交付给原告，2019年4月13日被告盛明公司、被告盛明投资公司与原告就案涉物业迟延交付问题签订一份《协议书》，约定被告盛明公司自愿补贴原告2600元/月，直到该物业实际交付原告使用为止。但事实是，协议签订后被告盛明公司仅向原告支付过补贴款13000元，即从2019年10月开始至今，被告盛明公司未再支付补贴款，也未将物业交付给原告使用。被告盛明公司迟延交付物业及不按约支付补贴款的行为均已构成严重在先违约，协议书目的无法实现，原告有权单方解除该协议，案涉物业交付仍应按照《盛明广场物业使用权转让合同》约定的交付时间履行。此外，《盛明广场委托经营管理合同》的实际履行须以物业交付完成为前提，但被告盛明公司至今仍未能向原告交付物业，委托经营管理合同目的不能实现，原告有权一并主张解除。被告盛明公司系一人有限责任公司，被告盛明投资公司作为其股东，应对被告盛明公司的案涉债务承担连带清偿责任。综上，原告依据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判决。被告盛明公司辩称，原告与被告盛明公司签订的《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。被告盛明公司作为案涉物业所在土地的承租方，在标的土地上投资建设“盛明广场”项目。依据法律规定和被告盛明公司与佛山市南海区******杏头股份合作经济社（以下简称杏头经济社）签订的《集体建设用地使用权出租合同》约定，被告盛明公司基于投资建设行为而取得“盛明广场”项目全部物业的使用权。2016年10月28日，杏头经济社出具一份《证明》，确认被告盛明公司是“盛明广场”项目全部物业的投资方，同意自该项目的物业使用之日（2011年12月31日）起至被告盛明公司与该社签订的《集体建设用地使用权出租合同》约定的租赁期限届满之日止，拥有该项目全部物业的使用权，有权把该项目全部物业的使用权全部或部分转让、出租或分租等。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。案涉物业已取得了建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已按照建设工程规划许可证的规定建设。原、被告盛明公司签订《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》没有违反强制性法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。被告盛明公司同意自原告提起本案诉讼之日起解除双方签订的涉讼《物业使用权转让合同》、《装修协议》，及4月13日签订的《协议书》。原告诉请被告全额返还已收取的物业使用权转让款172375元及装修款60500元无事实与法律依据，原告在计算被告应当退还的款项时应当扣减被告已向原告退还的款项共计13000元，即原告诉请被告返还的物业使用权转让款及装修款总额应为219875元。根据原告与被告签订的《补充协议》第一条“甲方（被告盛明公司）自愿补贴乙方（原告）2600元/月，直到该物业实际交付乙方使用为止，”约定可知，该协议属于附条件的合同，即原告收取2600元/月补贴款的条件为自愿等待被告将涉讼物业交付至原告使用之日止，现原告要求解除涉讼的《物业使用权转让合同》及《装修协议》，即原告已不满足涉讼《协议书》所设置附条件收取补贴款的情况，故原告应当将其已经收取共计13000元的补贴款用于抵扣其诉请返还的物业使用权转让款或装修款，故抵扣后，被告向原告返还的物业使用权转让款及装修款总额仅为219875元。原告诉请被告支付违约金无事实与法律依据，且原告诉请的违约金标准过高，应当予以调整。根据原告与被告签订的《协议书》第三条约定“乙方（原告）同意，若甲方（被告盛明公司）按照上述第一条的约定支付了相应的补贴，则甲乙双方基于物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，不再相互追究”可知，被告盛明公司已经向原告支付了相应的补贴款，补贴款共计13000元，被告盛明公司已经按约向原告支付了补贴款，依据《协议书》约定，双方基于物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，即原告收取了被告支付的补贴款后，不得再以涉讼物业逾期交付为由向被告盛明公司主张逾期交付的违约责任，故原告诉请的违约金缺乏合同和法律依据。其次，退而言之，假设法院认定原告主张的违约金合法有依据，且假设法院认定被告已向原告支付的13000元的补贴款不能用于抵扣物业使用权转让款或装修款的，被告已向原告支付的13000元的补贴款也应当用于抵扣原告诉请的违约金.原告既收取了补贴款又同时主张违约金，原告属于重复主张。假设法院认定被告盛明公司需支付违约金。原告主张的违约金过高，被告盛明公司请求法院予以调减。根据《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同法司法解释（二）第二十九规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据前述规定，适用违约金时应以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，以实际损失为中心确定违约金数额。本案中，案涉《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途，案涉物业装修后原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能，在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定而无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。即无效部分所对应的物业使用权转让款本金部分不应当适用违约金条款。原告收取的补贴款已经能够弥补其损失，原告再诉请被告盛明公司支付利息，属于重复主张，应当予以驳回。被告盛明公司与被告投资公司是两个独立的法人，财产相互独立，不存在财产混同的情况，原告请求被告投资公司承担连带清偿责任无事实与法律依据。被告投资公司投资成立被告盛明公司，是一种合法的正常的民间投资行为。两者的经营地址、经营范围、股东架构并不相同，更不存在财产混同的情况，是相互独立的法人。案涉合同的双方是原告与被告盛明公司，原告在履行合同过程中也是向被告盛明公司主张权利、履行义务，故原告主张被告投资公司对案涉债务承担连带清偿责任无事实与法律依据。综合上述事实和理由，被告仅须向原告退还物业使用权转让款及装修款总额仅为219875元，关于原告诉请的退款款项超出219875元的部分以及违约金等诉请应当予以驳回。另，本案原告诉请多项违约金且标准过高。目前盛明项目因客观原因出现资金周转困难而造成停工困顿，盛明公司一直在努力解决问题争取复工完成项目交付物业给客户，现又遇疫情导致解决问题更加困难，但仍在努力寻求解决。盛明项目涉案客户众多，违约金计算标准过高计算时间过长的话，违约金数额将十分庞大。我们认为，即使法院判令盛明公司支付违约金，也恳请法院参照《合同法解释二》第二十九条的规定，设定违约金的限额，违约金总金额不应超过盛明公司尚欠的物业使用权转让费的10%。被告盛明投资公司辩称，《公司法》第六十三条的规定，意在限制一人有限责任公司股东采用将公司财产与个人财产混同等手段，逃避债务，损害公司债权人的利益，因此股东对公司债务承担连带清偿责任的前提是该股东的个人财产与公司财产出现了混同。然而从本案目前的证据材料可以看出，并不能反映佛山盛明置业有限公司公司财产与佛山市盛明投资咨询有限公司的财产有混同的迹象，原告要求佛山市盛明投资咨询有限公司对佛山盛明置业有限公司的债务承担连带责任无事实和法律依据。被告戴斯物业没有到庭答辩，亦没有提交书面答辩意见。被告戴斯物业经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人就其真实性未提出异议或有原件核对的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场3座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。2017年9月24日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将xxxx物业（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给乙方。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让款金额为203375元，乙方采取分期付款的方式支付，首期转让款85900元予合同签订当日支付（含定金），另在2018年3月9日前支付10438元，在2018年9月9日前支付10437元。余款93000元在三年内平均分12期免息付清，从2017年12月24日至2020年9月24日期间，每三个月一期，每期支付7750元。甲方在2018年12月31日前将该物业毛坯交付给乙方使用。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让款总金额30%向甲方支付违约金。甲方逾期交付超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2017年9月24日前一次性支付装修费用60500元给甲方，乙方于2019年1月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年4月30日前完成装修并交付使用。双方并约定其他权利义务。同日，原告（委托方、乙方）与被告戴斯公司（受托方、甲方）签订《委托经营管理合同》，约定乙方将涉讼物业委托给甲方进行统一经营管理。双方并约定其他权利义务。原告已支付上述转让合同中约定的转让款172375元、装修协议中约定的装修费60500元。2019年4月13日，被告盛明公司（甲方）、原告（乙方）与被告戴斯公司（丙方）签订《协议书》，约定乙方向甲方租赁使用权的盛明广场3A座1202号房物业的实际交付使用时间将会延后，甲方自愿补贴乙方2600元/月，直到该物业实际交付乙方使用为止；待该物业符合交付条件时，甲方直接与乙方委托经营管理方即丙方办理物业使用权交接手续；乙方同意若甲方按照上述约定支付了相应的补贴，则双方之间基于该物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，不再相互追究。原告确认已收取5期补贴款共13000元。2020年3月27日，原告提起本案诉讼。被告盛明公司、戴斯物业于同年4月16日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。本院认为，原告与被告盛明公司签订《物业使用权转让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明公司之间形成预约租赁合同关系。涉案租赁物租赁期限应自交付之日起算至2051年12月30日，实际租赁期限超过法律规定的二十年有效期，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告盛明公司没有按照《物业使用权转让合同》约定期限交付涉案物业予原告，其后亦无依照《协议书》约定按时足额支付补贴款，原告依据合同约定诉请解除《物业使用权转让合同》、《装修协议》及《协议书》，本院予以支持并确认以载有解除意思表示的起诉状送达被告盛明公司之日（2020年4月16日）为上述《物业使用权转让合同》、《装修协议》解除之日，确认以起诉状送达被告盛明公司及戴斯公司之日（2020年4月16日）为上述《协议书》解除之日。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《盛明广场装修协议》已经解除，原告诉请退还已付转让款172375元及装修费60500元的主张，本院予以支持。对原告主张转让款部分的违约金，本院参照《物业使用权转让合同》对于原告逾期付款违约责任的约定，结合合同履行及解除情况、被告盛明公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定以已付转让款172375元为本金按日万分之五标准计算从逾期交付之日（2019年1月1日）起至实际清偿之日止的违约金，且以已付转让款30%（即172375元*30%=51712.5元）为上限，被告盛明公司支付的补贴款13000元属于违约而已付的款项，应在上述违约金中予以扣减，即违约金计算上限应为38712.5元=51712.5元-13000元。因2019年1月1日起至本案庭审辩论终结之日（2020年5月18日）共504天的违约金43438.5元[172375元*0.0005*504天]已超过违约金上限标准（38712.5元），则本院对原告诉请违约金仅支持38712.5元，对原告主张超出部分，本院不予支持。《物业使用权转让合同》已经解除，《委托经营管理合同》合同目的无法实现，亦应解除。盛明公司为法人独资的有限责任公司，盛明投资公司为盛明公司的股东，盛明投资公司未举证证明盛明公司的财产独立于其财产，故盛明投资公司应对盛明公司的债务承担连带责任，本院对原告诉请盛明投资公司承担连带清偿责任予以支持。被告戴斯公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告黄金爱与被告佛山盛明置业有限公司于2017年9月24日签订的《物业使用权转让合同》中关于2018年12月31日至2038年12月30日期间的租赁约定于2020年4月16日解除；二、确认原告黄金爱与被告佛山盛明置业有限公司于2017年9月24日签订的《盛明广场装修协议》于2020年4月16日解除；三、确认原告黄金爱、被告佛山盛明置业有限公司及被告佛山市戴斯物业管理有限公司于2019年4月13日签订的《协议书》于2020年4月16日解除；四、解除原告黄金爱与被告佛山市戴斯物业管理有限公司于2017年9月24日签订的《委托经营管理合同》；五、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款172375元及支付违约金38712.5元予原告黄金爱；六、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元予原告黄金爱；七、被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司的上述第五至六项确定的债务承担连带清偿责任；八、驳回原告黄金爱的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2732.9元、财产保全费1908.6元，上述合共4641.5元（原告已预交），由被告佛山盛明置业有限公司、佛山市盛明投资咨询有限公司共同负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告已预交的案件受理费2732.9元、财产保全费1908.6元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇二〇年六月二十四日书记员 孙王成欣