天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初2732号原告（反诉被告）：杨光，男，1980年9月24日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：赵娜（系原告之妻），女，1980年8月22日出生，汉族，住天津市津南区。被告（反诉原告）：天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司，住所地天津市西青区王顶堤复康路西（铝材市场内）。法定代表人：李学庆，经理。委托诉讼代理人：张鲲，天津津海律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓可，天津津海律师事务所律师。原告（反诉被告）杨光诉被告（反诉原告）天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨光的委托诉讼代理人赵娜、被告（反诉原告）天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司的委托诉讼代理人赵晓可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨光向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方于2019年12月31日解除《租赁合同》；2.判令被告退还原告保证金10000元；3.判令被告返还原告店内原有陈列物品；4.判令被告赔偿原告的损失6850元；5.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求并将其诉讼请求最终明确为：1.确认原、被告双方于2019年12月31日解除租赁合同关系；2.判令被告退还原告保证金10000元；3.判令被告返还原告涉诉租赁店铺内所有陈列物品；4.判令被告承担违法扣押原告已售出给客户的样品家具，未能按时给客户送货给原告造成的经济损失50960元；5.判令被告赔偿造成的涉诉店铺装修损失28000元；6.判令被告返还收取原告的2020年1月份所租库房的租金700元；7.判令被告承担自2020年3月31日封闭涉诉租赁商铺起导致原告所雇佣工人无法复工不能正常工作而原告继续支付两名工人工资的损失12000元；8、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系经营者，长期销售家具。被告系王顶堤装饰家具城实际经营者，双方成立合同关系，书面约定原告承租位于天津市西青区××路××号××商铺位，具体位置在家具区Ａ1-1号Ａ1-2号，租金为每月6850元，付款方式为按季度缴费，被告出具相应收款凭证。被告于2019年7月1日向原告收取保证金10000元，承诺双方解除合同后无条件返还。原告按照合同约定将租金足额付款至2019年12月31日，被告于2019年12月24日突然通知原告等多名商户原定于2019年12月16日至2019年12月31日的交费暂停，具体事宜，另行通知。2020年1月17日家具城通知：本装饰城2020年中停止对外营业，告知原告需要于次日，也即2020年1月18日16时前将铺内所有物品清空。当时原告第一时间找到被告要求延长撤场时间，因已近年关，工厂己放假，原告商铺内大量陈列的商品需要一定时间搬离并寻找存放产地，但被告予以拒绝。无奈原告协商未果，将所有商品继续存放至商铺内。又因现阶段全国范围内突发××，导致被告的经营场所一直处于关闭状态，于2020年3月24日恢复正常营业。原告得知该情况后，第一时间到达被告所在地，发现被告已将原告承租的商铺所在区域整体封闭，造成原告无法进入，无法将所有商品搬离，导致原告产生损失。原告多次找寻被告负责人协商此事，被告态度蛮横，拒绝协商，并要求原告缴纳疫情期间的商铺租金。原告无奈拨打110报警求助，并要求民警通知被告打开原告商铺，但被告明确予以拒绝，因被告非法扣留原告商品，造成原告经营期间成交的，购买方现无法取得相应商品，已发生退货等实际损失，原告保留追究被告非法行为导致的原告实际损失的诉讼主张。综上所述，原告为维护自身合法权益,故依法起诉，望判如所请。天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司辩称，1.被告同意解除双方的租赁合同关系，对解除时间无异议。2.被告不认可退还保证金，因对方未提供证据证明已向我方交纳了保证金。3.被告同意返还原告店内所有的陈列物品，但前提是原告需要支付涉诉租赁店铺的占有使用费。4.被告不认可原告主张的经济损失，被告在通知解除合同后，原告应按照通知的要求归还租赁物，但原告未按要求腾房，占有使用了被告的商铺，侵犯了被告的合法权益，应向被告支付占有使用费，应赔偿损失。5.被告不认可装修损失28000元，认为与本案无关。6.对原告主张的库房租金700元，因原告正常使用了库房，应向被告支付库房的租金，所以不认可退还。7.因被告已于2019年12月25日起多次向原告通知2020年不再向外租赁，原告应知涉诉店铺在2020年无法正常经营，应对涉案房屋的工作人员作出相应的安排，及时止损，故我方不认可其支付的12000元工资。8.诉讼费应由原告承担。天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司向本院提出反诉请求：1.判决双方租赁关系于2019年12月31日因期限届满终止；2.判决反诉被告立即腾空天津市西青区××路××号××号商铺，并将商铺交还反诉原告；3.判决反诉被告向反诉原告支付2020年1月1日起至实际腾房交还反诉原告之日止的逾期腾房占有使用费，按照每日225.21元为标准计算，暂计算至2020年4月15日为23647.05元；4.判决反诉被告向反诉原告支付物品保管费506元；5.反诉费用、保全费由反诉被告承担。事实和理由：一、反诉原告已经提前告知反诉被告租赁期限届满不再续租并限期腾空房屋，但反诉被告拒不腾房，违法占用反诉原告商铺，应立即腾房交还反诉原告，并赔偿反诉原告损失。反诉被告租用反诉原告所有的天津市西青区××路××号××号商铺从事经营活动，双方未定立书面租赁合同，反诉被告一直按每月6850元向反诉原告缴纳租金至2019年12月31日。根据《合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”之规定，反诉原告认为双方形成了事实上的不定期租赁关系。依据《合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，反诉原告于2019年12月26日向反诉被告送达《租赁关系解除通知》，通知其2019年12月31日租赁期限届满后不再继续出租涉案房屋，并要求反诉被告于2020年1月4日前腾空房屋并交还反诉原告，但反诉被告拒不履行搬迁义务。根据《合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。因此，反诉被告负有腾房并交还反诉原告之义务，但反诉被告至今拒不腾空且以家具商品占用商铺拒不归还。反诉被告逾期腾房的行为损害了反诉原告的权益，给反诉原告造成了损失。根据《物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”。因此，反诉原告要求反诉被告按照原租金标准支付逾期腾房占有使用费，原租金为每月6850元，即年租金82200元，日租金225.21元，反诉被告自2020年1月1日违法占用反诉原告房屋至今，应依法向反诉原告支付房屋占有使用费，暂计算至2020年4月15日为23647.05元。二、由于反诉被告拒不将家具商品搬离商铺，违法占用反诉原告商铺，反诉原告依法对相关物品予以保管，相关费用依法应由反诉被告支付。因反诉被告用家具商品占用反诉原告商铺，且拒不搬离，为防盗防损，反诉原告雇用工人在A1-1号商铺外围安装了“彩钢板维护”，共计支付施工费和材料费506元，以上费用应由反诉被告偿还给反诉原告。综上所述，反诉原告对租赁房屋有合法的物权，虽然双方合同到期后未订立书面租赁合同，但依法形成不定期租赁合同，系双方真实意思表示，不定期租赁关系反诉原告有权随时解除并收回房屋，反诉被告拒不腾房行为侵犯了反诉原告的合法权益，同时对于反诉原告拥有合法物权的房屋，有权决定将商铺对外出租，亦有权决定不再出租并收回租赁物，任何人无权予以强制出租或占用。杨光对天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司的反诉辩称，1、原告提出要求解除双方合同关系，时间为2019年12月31日，被告同意解除。所以对被告的诉请，原告提出系因被告违约解除合同，不是届满而终止。2019年7月1日原告与被告法人商定，原、被告的租期从2019年9月1日至2020年8月31日，租期为一年，年租金房租49440元，场地费16440元，年物业费是16320元，合计一年82200元。交租的方式是按季交，但因为将近年关，为了下次交费和其他商户统一交费时间，被告当时要求原告交了4个月的房租27400元，并且让原告交了合同保证金10000元，7月4日至7月8日，原告两次找到被告签订租赁合同，被告问到底是以谁的名义租赁，原告代理人说以杨光的名义租赁，被告说那应当让杨光到场签合同，就让原告方先装修、上货，开始经营，等杨光有时间再来签合同。9月初的时候，原告代理人和杨光同时找到被告签订合同，被告法人让原告找其办事人员签合同，办事人员说其手里的活太多，忙不开，让原告再等等，说其忙完了给原告打电话再另行约时间。然后原告于2019年7月8日开始进场装修，场地装修款一共48000元，如果租期只有4个月，原告不会对场地进行大型的装修，这48000元是针对一年的租期来投入的，双方的租赁关系终止系被告违约，单方解除所致，原告同意解除双方的租赁合同关系，但被告应退还合同保证金10000元，赔偿给原告造成的经济损失。2、被告违约在先，未按照合同要求提前三十天通知原告或下函于原告，2020年1月17日突然通知店面工作人员要求原告1月18日16时前搬离并腾空商铺，时间不合理，原告找到被告负责人进行理论，最终被告要求原告于2020年1月17日先关门回家过年，等被告正月初七上班再找地方搬离，并承诺此期间不再向原告收取任何费用。原告同意被告要求腾房之诉请，但前提是被告需要赔偿原告损失，退给原告保证金，而且不是原告不腾房，是被告违法扣押原告货品，客观不能腾房。3、不同意占有使用费的诉请，对方要求原告腾房的时候年关将近，又因为疫情，客观腾不了房，不是原告强行占有，后期是被告强行违法扣押了原告的货品，所以不存在任何的占有使用费。4、被告强行扣押了原告的货品，原告并未委托被告保管，所以不同意支付保管费。5、对反诉费和保全费不同意承担。所有事情都是因为被告单方违约解除合同所产生的，违约责任在被告方，所以原告不同意承担任何的费用。本院经审理认定事实如下：原、被告于2019年7月1日，经双方口头协商建立房屋租赁合同关系。对年租金标准为82200元；由原告承租被告经营管理的坐落于天津市西青区××路××号××号××号商铺用于经营家具使用；有两个月免租期；原告于2019年7月1日向被告交纳2019年9月1日至2019年12月31日的租金27400元、交纳保证金10000元的事实，原、被告不持异议。但原告主张双方口头约定的租赁期限为1年，被告则提出双方未约定租赁期限，双方系不定期租赁关系；原告主张10000元保证金的性质为租赁合同履行保证金，被告则提出该保证金的性质相当于质保金；原告主张双方对合同解除、装修添附物的处理等问题进行了约定、双方未签订书面合同系被告原因所致，而被告对此均予否认。被告称其于2019年12月25日在原告经营的商铺张贴《租赁合同终止通知》（内容为被告决定即日起不再对外出租并解除与原告的租赁关系，请租户于2020年1月4日前腾空房屋、场地及设施并交还被告。落款日期为2019年12月25日），并于2020年1月2日在微信公众号发布通知（内容为由于被告经营业态调整不再经营，凡2019年12月31日合同已经到期的租户均不再续租，租户应于到期后3日内腾空房屋、场地及设施并交还被告）。原告称未收到上述通知，且其并不知道被告的微信公众号。被告于2020年1月17日作出《通知》（内容为原告与被告签订的租赁合同已于2019年12月31日到期，如继续经营的，请于2020年1月18日16时前到二楼办公室办理交费手续；如不再经营撤场的，请于2020年1月18日16时前清空商铺内所有物品并到二楼办公室办理退房手续。逾期未办理任何手续的，被告将采取必要的措施，由此造成的一切后果由商户自行承担）。原告认可已于当日收悉，并提出其当日便找被告沟通，经沟通，原告选择了撤场，但要求被告给予合理的清退期，被告要求原告当天关门，不再营业，直到2020年正月初七被告上班，原告再行搬离，并承诺这期间不收取原告任何费用。对此，被告并未提出异议。2020年1月24日至2020年3月23日，因逢春节，并突发新型冠状病毒疫情，王顶堤装饰家具城停止营业。2020年3月24日，恢复营业。2020年3月31日，被告将原告的店内货物封存至今。庭审中，原、被告均认可被告将原告店内货物封存后，原告曾进入过商铺一次，但被告主张系原告撬门进入并搬过东西，原告不予认可，表示其只是在安全门没有人值守的情况下进入商铺的，并没有搬走物品。对此，原、被告均未提交证据证实。被告表示封堵涉诉商铺后，其未进入过商铺，未对商铺内物品进行过处分。原、被告均认可现在涉诉商铺仍处于被告封堵状态。原、被告一致认可双方的租赁关系于2019年12月31日解除。原告主张被告赔偿经济损失50960元，其提交了订货单、收条、赔偿协议、证明等证据证实。被告对此主张及证据均不予认可，原告表示其无其他证据提交。原告主张被告赔偿装修损失28000元，其提交了装修合同、装修款收款收据、证明等证据证实。装修合同载明的工程总造价与收据中载明的金额一致，均为48000元。对原告提交的证据的真实性，被告予以认可，但不同意赔偿，又表示涉诉商铺原先已有装修，被告并未重新进行装修，故对该损失不予认可。被告对其提出的涉诉商铺原先已有装修，原告未进行装修的抗辩，并未提交证据证实，原告亦不予认可。经现场勘查，原告确已进行了装修，被告表示对未形成附合的装修，同意由原告拆走，已形成附合的应归被告所有。原告主张被告返还库房租金700元，其提交了收据予以证实。被告对证据予以认可，但因原告正常使用了库房，故不同意返还。原告认可其使用了库房，使用期自2020年1月15日起至2020年4月10日左右原告将存放的货物取走。原告主张被告承担其支付的工人工资的损失12000元，其并未提交证据证实。被告亦不予认可。另查，案涉商铺所在建筑已取得房屋所有权证（房权证西青字第1××4号），登记房屋所有权人为天津市王顶堤工贸集团有限公司。2002年2月1日，天津市王顶堤工贸集团有限公司与被告签订《租赁授权书》，记载“被告有权以其自身名义将房屋对外出租，并有权利签订《租赁合同》；被告负责该房屋的修缮、维护、管理等日常工作，费用由被告承担；如《租赁合同》履行过程中出现任何纠纷，被告有权以其自身名义诉讼、调解、和解等；本协议盖章后即生效，直至双方协议解除之日终止。”本院认为，原、被告于2019年7月1日口头协商确立的房屋租赁合同，在未签订书面租赁合同、无充足有效证据证实双方约定的租赁期限的情况下，依法应视为不定期租赁。对于不定期租赁合同，当事人可随时解除合同。原、被告一致同意双方的租赁关系于2019年12月31日解除，本院予以确认。合同解除后，原告应将租赁标的物返还给被告，故对被告要求原告腾空交还商铺的诉讼请求，本院予以支持。因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。本案系租赁合同关系，不属于留置权的适用范围。被告占有原告商铺内的物品，无法律依据，应予返还，故原告请求被告交还商铺内物品的主张，本院予以支持。合同解除后，原告继续使用了租赁物，根据等价有偿原则，使用费应参照双方约定的租金标准，由原告负担。但2020年1月18日至2020年3月23日，因停止营业、逢春节假期、突发新型冠状病毒疫情等情况发生，此期间的使用费应酌情予以减免。2020年3月31日，被告已将原告的货物封存，无法正常营业，之后产生的使用费，原告不再负担。根据实际情况，本院酌定原告应当给付被告使用费4000元。现原、被告之间的租赁合同已解除，且被告将进行业态调整不再经营装饰城，故原告已交纳的保证金应予退还。原告主张装修损失，被告同意原告拆除未形成附合的装饰装修物，但并不同意赔偿。对装修花费、装修时间、商铺使用时间等情况，原告提交了相关证据证实，鉴于原告装修花费较多，因被告提出解除合同，原告实际使用涉诉商铺的时间有限，导致原告确实存在一定损失，根据公平原则，被告应予适当补偿，结合被告同意原告拆除未形成附合的装饰装修物的意见，本院酌定由被告补偿原告15000元。原告主张经济损失、工人工资损失，原告未能提供充足、有效的证据证实，被告亦不予认可，对此，本院不予支持。原告主张被告返还库房租金，但原告确已实际使用涉诉库房，理应支付相应费用，原告该项主张于法无据，本院不予支持。被告要求原告支付保管费的反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国担保法》第八十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）杨光与被告（反诉原告）天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司就天津市西青区××路××号××号××号商铺的房屋租赁合同于2019年12月31日解除；二、被告（反诉原告）天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司于本判决发生法律效力之日立即将坐落于天津市西青区××路××号××号××号商铺内属于原告（反诉被告）杨光的物品交还原告（反诉被告）；三、原告（反诉被告）杨光于本判决发生法律效力之日起十日内将坐落于天津市西青区××路××号××号××号商铺腾空,并返还被告（反诉原告）天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司；四、被告（反诉原告）天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告（反诉被告）杨光保证金10000元；五、被告（反诉原告）天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内配合原告拆除坐落于天津市西青区××路××号××号××号商铺内由原告装修的未形成附合的装饰装修物，并补偿原告（反诉被告）杨光装修损失15000元；六、原告（反诉被告）杨光于本判决发生法律效力之日起十日内给付被告（反诉原告）天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司使用费4000元；七、驳回原告（反诉被告）杨光的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1166元，反诉费202元，共计1368元，由原告（反诉被告）杨光负担979元，由被告（反诉原告）天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司负担389元。保全费262元，由原告（反诉被告）杨光负担60元，由被告（反诉原告）天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司负担202元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  朱晓宁二〇二〇年九月三十日书记员  王 媛附相关法条：1.《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。2.《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。3.《中华人民共和国担保法》第八十四条第一款因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。4.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。