广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初262号原告：佛山创吧企业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华六路3号1区******，统一社会信用代码91440604MA525T4G0Q。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：朱天养，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾明，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。被告：瓜子汽车服务（天津）有限公司，住所地天津市武清区*********综合办公楼1319室，统一社会信用代码91120000MA05T0K901。法定代表人：曹某1。委托诉讼代理人：张振华，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶锦彦，广东连越律师事务所律师。原告佛山创吧企业管理有限公司（下简称创吧公司）诉被告瓜子汽车服务（天津）有限公司（下简称瓜子公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案，创吧公司于2020年2月10日向本院提交两个月的和解期申请书，瓜子公司于2020年3月31日提起反诉并申请延期举证，本院审查后予以受理，并依法适用简易程序于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告创吧公司委托诉讼代理人朱天养及原告法定代表人刘某1，被告瓜子公司委托诉讼代理人张振华、叶锦彦均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。创吧公司向本院提出诉讼请求如下：1.瓜子公司向创吧公司支付2019年12月份厂房租金544909.96元，并从2020年1月1日起至瓜子公司实际交还租赁厂房之日止按每月544909.96元的标准向创吧公司支付租金；2.瓜子公司向创吧公司支付2019年6月1日至2019年12月31日期间的车位费175000元及从2019年6月11日起到付清之日止每日按千分之三付款违约金，暂计算至2019年12月20日为99750元，并从2020年1月1日起至瓜子公司实际交还租赁车位之日止按每月25000元的标准向创吧公司支付车位费；3.瓜子公司向创吧公司支付货梯安装费用1840928元；4.瓜子公司向创吧公司支付违约金1634729.88元；5.创吧公司交付的租赁保证金1089819.92元归创吧公司所有；6.瓜子公司对租赁厂房即位于佛山市**********厂房五造成的损坏部位进行修复，并在修复后交还给创吧公司。7.由瓜子公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：创吧公司与瓜子公司于2018年8月31日就瓜子公司承租位于佛山市**********厂房五协商一致确定《租赁合同》（合同编号：（GZQC-2018086609）内容，并由瓜子公司先走盖章流程，创吧公司于2018年9月6日收到后签署。合同第3.1条约定计租面积19461.07平方米；第六条约定租赁期限为5年，自免租期届满之日起算，租赁物业免租期为3个月（即从2018年9月1日至11月30日）；第八条及附件六约定从2018年12月1日至2020年8月31日期间租金为28元/平方米/月即每月租金为544909.96元，从2020年9月1日至2023年11月30日期间的租金为32.68元/平方米/月即每月租金为635987.77元，第1、2、3期租金每4个月支付一次，第4期租金开始每3个月支付一次，应于每期第一个月10号前支付当期租金；第九条约定瓜子公司应向创吧公司支付保证金1089819.92元；第11.3条约定创吧公司向瓜子公司提供100个收费停车位及10个免费停车位，收费停车位的费用标准为250元/月/个，第1期、第2期车位费每6个月支付一次，第3期起车位费每3个月支付一次，于每期第一个月10号前支付；第12.2条约定水费为5.5元/立方米，电费按当地市标准收取，税率为16%，基础电价为23元/千伏安；第17.3条约定在租赁期内瓜子公司提前终止合同的，应当提前30日书面通知创吧公司，双方应当共同努力寻找新的承租方，如在30日内双方均未找到新的承租方，瓜子公司有权选择提前终止本合同并向创吧公司支付共计4个月的租金作为违约金（含创吧公司没收的保证金及额外支付的2个月租金）；第十九条约定任何一方违反本合同的约定，应当承担违约责任，并赔偿对方因此而遭受的损失；瓜子公司逾期支付租赁物业租金的，按日千分之三支付违约金给创吧公司；第22.5条约定瓜子公司单方提出解约的，应当补偿创吧公司为瓜子公司专改的载车货梯费用等内容。同时，双方还签订了《物业管理服务协议》，约定在租赁期间由创吧公司为瓜子公司提供物业管理服务。瓜子公司确定承租后，创吧公司按瓜子公司要求进行了车梯安装等大量改造工作，其中2台车梯安装改造花费2301160元（包括车梯的防火卷帘安装费100160元、加装电梯土建工程款1101000元、电梯款1100000元）、为瓜子公司报装增设1600KVA电缆安装费57491.06元。安装1600KVA电缆后每月必须向供电部门支付新基础用电容量费36800元（单价23元×1600KVA）。瓜子公司于2018年9月11日向创吧公司支付了首期款3419459.76元（包括保证金1089819.92元、2018年12月1日至2019年3月31日租金2179639.84元及2018年12月1日至2019年5月31日期间的车位费150000元）。经创吧公司多次发函催促，瓜子公司于2019年4月21日向创吧公司支付了2019年4月1日至7月31日期间的租金2179639.84元，于2019年8月9日向创吧公司支付了2019年8月1日至11月30日期间的租金2179639.84元，但至今仍拖欠2019年6月1日之后的车位费（截止2019年12月份为175000元），同时拖欠2019年10月、11月、12月的水电费（截止起诉之日尚欠电费152948元）及2019年11月、12月份的物业管理费428143.54元，瓜子公司亦要求创吧公司提前开具并于2019年10月16日收取了第二期、第二期车位费及2019年11月至2020年1月期间的物业管理费发票。瓜子公司于2018年11月13日将设立的“瓜子汽车服务（天津）有限公司佛山分公司”变更登记住所至租赁物业内。瓜子公司于2019年11月3日在租赁物业内张贴《迁址通知》，称已于近日迁址至佛山市禅城区********佛山国际汽车博览中心3楼。同日，瓜子公司进行大规模撤场，将租赁物业内的车辆转移至上述新的地址，并在几天内完成全部车辆、物品及人员的转移，上述地址也如期进行正常营业。2019年11月18日创吧公司收到瓜子公司发来的日期为2019年11月12日的《合同提前终止通知函》，称双方于2018年8月31日签署了租赁合同，因2019年11月4日电梯原因决定于2019年11月8日终止租赁合同，有关水电卡、钥匙等将以邮寄方式送给创吧公司。创吧公司于同日向瓜子公司发送《关于今日收到瓜子公司无理解约之说明》，驳斥了瓜子公司所称之原因，并要求瓜子公司按合同约定履行等。创吧公司于2019年12月7日又收到瓜子公司寄来的《租赁物业交还确认书》，瓜子公司称租赁物业内还有设备设施需要拆除，拆除时间为7个工作日。2019年12月8日创吧公司向瓜子公司发送《回复函》，再次对瓜子公司歪曲事实之言进行了驳斥，并要求瓜子公司继续履行合同，否则应当承担违约责任。此后，创吧公司与瓜子公司工作人员黄莉红进行了反复沟通。创吧公司认为，瓜子公司违反合同约定单方解除的事实清楚，其应当承担违约责任，除应当支付所欠租金、车位费等款项外，还应当支付违约金，修复房屋损坏部位，同时瓜子公司所支付的保证金应归创吧公司所有。为此，特提起诉讼，请依法判决。瓜子公司答辩如下：一、创吧公司以恶意停运车梯、用大货车堵车梯口等方式限制和影响瓜子公司正常经营，严重违反租赁合同约定。（一）创吧公司无权干预瓜子公司对车梯的正常使用，但是创吧公司恶意停止车梯运行，限制和影响了瓜子公司的正常经营，严重违反了租赁合同的约定。双方签订的租赁合同约定，创吧公司将涉案房屋出租给瓜子公司，该租赁合同第11.1（2）条规定，基于瓜子公司的经营特点，创吧公司应确保不得做出干预或影响创吧公司正常经营活动的行为，包括但不限于封堵进出口、干扰瓜子公司的员工、顾客及车辆的通行，同时，租赁合同第13.1（11）条规定，创吧公司承诺，在租赁期限内，其不得以任何形式限制或影响瓜子公司的正常经营。但自2019年11月4日开始，创吧公司擅自停止了两辆车梯的运行，导致瓜子公司无法正常开展业务运营。创吧公司将房屋出租给瓜子公司使用，瓜子公司对车梯拥有完整的运营管理使用权、维修决定权，创吧公司无权停运车梯干扰瓜子公司的经营。根据双方签署的物业服务协议第3.2.4条约定，在合同期限内，瓜子公司负责专属车载货梯的运营管理及各项检测费用。租赁合同附件三中也明确约定，车梯的维修保养费由瓜子公司承担，该条文进一步明确车梯的维修保养的决定权在瓜子公司，而不是创吧公司。现有证据也能证明当时车梯是属于可正常使用状态，不应该被停用。创吧公司所提交的证据18展示，奥尔斯电梯公司在2019年11月4日对涉案房屋电梯的检查结果为“电梯应急电源、对话系统失效”，并未要求两部电梯同时停用。瓜子公司提交的证据序号36，即创吧公司在2019年11月6日通过微信方式发给瓜子公司的奥尔斯电梯公司出具的另一份电梯维修保养报告，则显示“电梯应急电源、对话系统”都是正常状态。上述两份相互矛盾的电梯维修保养报告，证明所谓的车梯损坏需维修只是创吧公司恶意停止车梯使用的借口。（二）经有资质的第三方公司检测，车梯功能正常，不存在任何损坏或运行功能障碍，故创吧公司擅自人为停运车梯没有任何正当理由。由于创吧公司停止车梯运行，瓜子公司多次请求开启车梯，但创吧公司却无理拒绝，这导致该期间瓜子公司无法正常营业，损失惨重。为查清车梯情况，瓜子公司于2019年11月8日上午9时聘请具备电梯安装改造维修资质的佛山市广立电梯工程有限公司对车梯进行检测，佛山市广立电梯工程有限公司查实车梯并不存在任何碰撞或损坏，功能运行正常。这证明了创吧公司是故意停运车梯以限制和影响瓜子公司正常经营，创吧公司擅自停运车梯没有任何正当理由。（三）经检测车梯功能正常后，创吧公司知道已无借口再继续停运车梯后，又恶意强行将一辆大货车堵在车梯口，以阻碍瓜子公司的正常经营。瓜子公司报警请求处理，警察责令创吧公司立即停止阻碍瓜子公司经营的违法行为。2019年11月8日，一辆车牌号为“粤Y*****”的大货车，恶意堵在涉案房屋的车梯门口，以限制和影响瓜子公司的经营。瓜子公司发现有大货车堵在车梯口后，便进行第一次报警，警察告知瓜子公司该货车的车主是创吧公司。瓜子公司知悉车主是创吧公司后，联系创吧公司并要求创吧公司将大货车开走，但创吧公司拒绝开走大货车。瓜子公司只能再次进行报警，请求警察处理，警察到现场后，告知创吧公司将大货车停在涉案房屋车梯口以限制瓜子公司的正常经营是属于违法行为，并责令创吧公司立即将大货车移开。在警察的强制要求下，创吧公司才开走大货车。故创吧公司以恶意停运车梯、用大货车堵车梯口等方式限制和影响瓜子公司的正常经营，严重违反了租赁合同第11.1（2）条中所约定不得以封堵进出口、干扰瓜子公司的员工、顾客及车辆通行等行为干预或影响瓜子公司正常经营活动的行为的承诺，也严重违反了租赁合同第13.1（11）条关于创吧公司不得限制或影响瓜子公司正常经营的约定。二、依据租赁合同约定，创吧公司以封堵进出口、干扰瓜子公司的车辆通行等行为干预、限制和影响瓜子公司的正常经营，瓜子公司有权解除租赁合同。因创吧公司的严重违约行为，租赁合同于2019年11月8日解除。依据租赁合同第11.1（2）条的约定，基于瓜子公司的经营特点，创吧公司应确保创吧公司、物业管理公司及创吧公司聘请的其他第三方均不得做出干预或影响瓜子公司正常经营活动的行为，包括但不限于以下：……封堵进出口、干扰瓜子公司的员工、顾客及车辆通行……创吧公司违反前述约定的，瓜子公司有权解除合同，并要求创吧公司赔偿因此给瓜子公司造成的全部损失。又依据租赁合同第13.1（11）条规定，创吧公司承诺，在租赁期限内，其不得以任何形式限制或影响瓜子公司的正常经营，如创吧公司违反该承诺的，应赔偿瓜子公司3个月的租金作为违约金，且瓜子公司有权解除合同。而由于创吧公司恶意停运车梯，并封堵车梯进出口，干扰瓜子公司的车辆通行，存在限制和影响瓜子公司的正常经营的严重违约行为，创吧公司未能履行其作为出租人应履行的基本义务，未能在租赁期间保持租赁物符合合同约定的用途，租赁合同已无法继续履行。依据租赁合同的约定，瓜子公司有权解除合同。故瓜子公司于2019年11月15日向创吧公司发出《合同提前终止通知函》，通知因创吧公司违约行为，租赁合同于2019年11月8日提前终止。三、瓜子公司于2019年11月8日对涉案房屋进行清场并将涉案房屋返还创吧公司，创吧公司已接收和实际控制涉案房屋，瓜子公司已履行返还房屋的义务。鉴于创吧公司从11月4日起无任何正当理由恶意停止车梯运行，且创吧公司在11月8日下午又安排大货车堵车梯口以进一步阻碍瓜子公司的经营，使瓜子公司无法正常营业，故瓜子公司于2019年11月8日晚上决定对涉案房屋进行清场，并已于11月8日晚上将所有车辆撤出涉案房屋。创吧公司在此之后实际控制涉案房屋，贴上相应的封条，并对门上锁。2019年11月15日，瓜子公司向创吧公司发出《合同提前终止通知函》。通知因创吧公司停运车梯的违约行为，租赁合同于11月8日解除，并通知创吧公司与瓜子公司办理房屋交割手续。但因创吧公司在收到《合同提前终止通知函》后拒绝接收房屋，也拒绝与瓜子公司协商办理房屋返还的手续，故瓜子公司于2019年12月6日向创吧公司送达《交还确认书》第二次通知创吧公司接收房屋，并请求创吧公司与瓜子公司签署《交还确认书》确认房屋返还创吧公司的事实。但创吧公司收到《交还确认书》后，仍然拒绝配合接收房屋。2019年12月18日，瓜子公司向创吧公司送达《房屋交还通知书》，第三次通知创吧公司于2019年12月26日至房屋现场接收房屋。虽瓜子公司一而再再而三通知创吧公司接收房屋，但2019年12月26日，创吧公司仍未到房屋现场接收房屋。故瓜子公司在当日即12月26日，在公证员的公证下至房屋现场，公证员公证了房屋现场状况，“有门被上锁无法打开”，所有场地均已被清空，并公证了瓜子公司委托代理人在现场张贴了《房屋返还通知书》。且在12月26日当天，在公证员的公证下，瓜子公司按照租赁合同约定的送达地址通过邮寄的方式将《房屋返还通知书》以及房屋的钥匙送达创吧公司。依据租赁合同第16.2条的约定，瓜子公司向创吧公司发送《交还通知书》，创吧公司应自《交还通知书》送达之日起十日内（“接收期”）接收租赁物业，并与瓜子公司签订《交还确认书》，如创吧公司在接收期届满仍未接收物业，或拒绝与瓜子公司签订《交还通知书》的，则自接收期届满之日起，租赁物业交还义务即履行完毕，因此产生的全部责任均由创吧公司自行承担。且租赁合同16.4条约定，创吧公司无权就接收期收取任何租金。瓜子公司于2019年11月15日就已向创吧公司发送了交还通知，通知创吧公司接收房屋事宜，并请创吧公司与瓜子公司办理交割手续，该文件于2019年11月17日送达，故自2019年11月17日起十日内即至2019年11月27日期间为租赁合同约定的“接收期”，该接收期期间创吧公司无权收取租金，接收期届满之日起，创吧公司在接收期届满即2019年11月27日仍未接收物业，瓜子公司的租赁物业交还义务即履行完毕，因此产生的全部责任均由创吧公司自行承担。故瓜子公司已完全履行了返还房屋的义务。四、瓜子公司于2019年11月8日对涉案房屋进行清场并将涉案房屋返还创吧公司，创吧公司已接收和实际控制涉案房屋，瓜子公司已履行返还房屋的义务。创吧公司诉请2019年11月8日后的租金、车位费等没有依据。（一）租赁合同已于2019年11月8日已解除，无需再继续支付租金、车位费。租赁合同自2019年11月8日已解除，依据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。瓜子公司无需支付2019年11月8日合同解除以后的租金。(二)瓜子公司已履行房屋交还义务，无需再支付租金、车位费。瓜子公司已于2019年11月8日当日将全部车辆开走，腾空房屋，并将涉案房屋交还创吧公司，已履行返还房屋的义务。瓜子公司无需再向创吧公司支付2019年11月8日之后的租金、车位费。五、由于创吧公司违约行为导致租赁合同解除，车货梯安装费用应由创吧公司自行承担。而且创吧公司所主张的车货梯费用数额与租赁合同约定的车货梯费用的数额不相符，租赁合同约定车货梯费用为140万元，而创吧公司主张的2301160元车货梯费用没有事实和合同依据。六、瓜子公司不存在违约行为，不应承担任何违约责任，创吧公司主张违约金没有依据。租赁合同关系中，瓜子公司作为承租人履行的义务是租金支付义务，瓜子公司已足额支付租金，不存在任何违约行为，不应承担违约责任。且如上所述，创吧公司存在严重违约行为，才导致租赁合同解除，应由创吧公司承担违约责任。七、租赁合同解除，创吧公司应向瓜子公司返还租赁保证金，其主张没收保证金没有依据。瓜子公司已依据租赁合同第九条约定支付了保证金1,089,819.92元。鉴于租赁合同于2019年11月8日解除，依据租赁合同第9.1条约定，创吧公司应于租赁期满、合同解除或合同终止后20个工作日内，将保证金全额返还瓜子公司。故创吧公司应将保证金返还瓜子公司。八、瓜子公司未对房屋造成任何损坏，且依据合同约定，瓜子公司按搬出后的现状将房屋交还创吧公司，创吧公司不得要求瓜子公司恢复原状。九、瓜子公司不存在违约行为，不应承担违约责任。即使法院判决瓜子公司承担违约责任的，仅就违约金的标准方面而言，租赁合同所约定的违约金标准过高，请求法院予以调低。即使判决瓜子公司承担车位费的违约金，且创吧公司主张车位费的违约金标准过高，请求法院予以调低。瓜子公司提出反诉请求如下：1.双方签订的关于佛山市**********厂房五的《租赁合同》于2019年11月8日解除；2.创吧公司向瓜子公司支付违约金1634729.88元（即3个月的租金）；3.创吧公司向瓜子公司返还房屋租赁保证金1089819.92元，并按每日千分之三的标准支付自2019年12月7日起至实际付清之日止的逾期返还租赁保证金的违约金，暂计至2020年3月26日为359,640.57元；4.创吧公司赔偿瓜子公司的装修费10489266.78元；5.创吧公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：瓜子公司于2018年9月与创吧公司签订了租赁合同。租赁合同约定，创吧公司将佛山市**********厂房五的房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给瓜子公司，创吧公司不得以任何形式限制或影响瓜子公司的正常经营，并约定房屋租赁保证金为1089819.92元。租赁合同签订后，瓜子公司严格履行了合同项下的各项义务，包括但不限于按照合同约定于2018年9月10日向创吧公司支付房屋租赁保证金1089819.92元，并按照合同约定按期足额支付租金、停车费等各项费用。但自2019年11月4日开始，创吧公司以车梯安检为由停止了车梯的运行，导致瓜子公司无法正常开展业务运营，对瓜子公司的正常经营造成了严重影响，导致合同无法继续履行。租赁合同第13.1（11）条规定，创吧公司承诺，在租赁期限内，其不得以任何形式限制或影响瓜子公司的正常经营，如其违反该承诺的，应赔偿乙方3个月的租金作为违约金，且瓜子公司有权解除合同。故鉴于创吧公司的违约行为，瓜子公司有权解除合同，并要求创吧公司支付瓜子公司3个月的租金作为违约金。故瓜子公司于2019年11月15日向创吧公司发出《合同提前终止通知函》，通知创吧公司租赁合同和物业管理服务合同于2019年11月8日提前终止，并通知创吧公司就合同终止事宜进行洽商，并配合签署法律文件及办理租赁物业的交割手续。但创吧公司拒绝与瓜子公司洽商，拒绝签署法律文件并拒绝接收房屋。由于创吧公司拒绝接收房屋，故瓜子公司于2019年12月7日向创吧公司送达《租赁物业交还确认书》，再次通知创吧公司涉案房屋交还事宜；2019年12月18日，瓜子公司又再向创吧公司发出《房屋交接通知书》，通知其于2019年12月26日至涉案房屋所在地场接收房屋。2019年12月26日，瓜子公司与公证人员一起至涉案房屋的现场，但创吧公司并未派人至涉案房屋所在地与瓜子公司办理接收房屋手续，公证人员公证涉案房屋现状，有门口被上锁无法打开，并公证当日瓜子公司在涉案房屋现场张贴《租赁房屋返还通知》，并于当日将《租赁房屋返还通知》和涉案房屋的钥匙一同寄送给创吧公司。根据租赁合同第9.1条规定，创吧公司应于本合同解除或终止后20个工作日内，将租赁保证金无息全额返还给瓜子公司，逾期返还的，按千分之三的标准支付违约金，故创吧公司应返还房屋租赁保证金1089819.92元并支付违约金。另外，瓜子公司在租用涉案房屋后，瓜子公司即着手装修，并投入了巨额的装修费用，总共支出的装修费为人民币12844000.14元。但由于创吧公司的违约行为，导致瓜子公司无法正常经营，并导致租赁合同解除，创吧公司应赔偿剩余租赁期内装修的残值损失，该损失为10489266.78元，即装修费12844000.14元/租赁期限月份数60个月×剩余租期月数49个月。综上，创吧公司行为严重违反合同约定，瓜子公司有权解除合同，且创吧公司应承担违约责任并返还相关费用。请法院支持瓜子公司诉讼请求，维护瓜子公司合法权益。对反诉请求，创吧公司答辩如下：创吧公司认为，瓜子公司的反诉缺乏事实及法律依据，理由如下：一、瓜子公司单方解除合同的理由不成立，不产生合同解除的法律效力。1.在2019年11月3日至2019年11月8日期间瓜子公司是在进行强行撤场，而非正常经营期间。其在2019年9月、10月期间就一直联系创吧公司要求减租及减租不成就闭店，并于2019年11月3日出具的《迁址通知》，确定撤场退租并迁址至佛山车城，通过黄莉红与刘某1的微信聊天记录、相关撤场照片等，也相互印证足以证明其在车梯出现故障前已经决定撤场至佛山国际车城，并在2019年11月4日上午之前就清空了大部分场地，且在2019年11月4日深夜都还在进行撤场工作，2019年11月5日就已正式关门闭店，在2019年11月7日完成清拆打包及搬运工作，工作人员撤离，2019年11月8日撤走最后剩余的车辆。整个撤场退租过程计划有序且清晰，即其以经营成本过重为由要求减租，在双方对减租未达成一致意见的情况下，瓜子公司另行在佛山车城租赁场地，并随即在几天内撤离至佛山车城。不论车梯是否出现故障，其都是事先已在进行撤场中，两者没有直接关联。2.创吧公司不存在违反租赁合同第13.1（11）的行为，更不存在根本违约行为。一是车梯是在其撤场过程中出现故障，是因其大规模撤场导致，并非创吧公司造成的；二是车梯出现故障充其量只是对其撤场产生了一些影响，并不属于影响其正常经营；三是车梯发生故障后，创吧公司立即联系车梯维保单位进行检查，同时通知了瓜子公司工作人员，并在合理的时间内完成了维修工作，履行了租赁合同第10.2条约定的设备设施维修维护义务；四是创吧公司承租该物业就是要转租瓜子公司，如果瓜子公司撤场了，最大的受害者就是创吧公司，因此创吧公司不可能去干扰其正常经营，也没有要赶走瓜子公司的动机及原因，这与创吧公司订立合同的目的相违背。3.车梯在其撤场过程中出现故障，显然不足以导致合同无法继续履行，也不足以导致其订立合同的目的无法实现，且创吧公司一直要求其继续履约。根据租赁合同第17.1（2）条约定，非因政府原因导致租赁物业的设施中断一次超过十天，瓜子公司才享有合同解除权。4.租赁房屋面积为19461.07平方米，规模较大，其平时在一至六层均停放了大量车辆，如无事先选好其他场所及做好撤场计划，不可能临时在几天内就迅速完成了整个撤场工作，其也不可能仅仅是因车梯问题而突然撤场。5.双方在其撤场过程中发生争议，也是因为其在未协商一致的情况下单方强行撤场造成的，责任在于瓜子公司。6.双方在其撤场期间及撤场后的一定期间内仍持续进行沟通，其一再确认其违约撤场退租的事实及愿意承担违约赔偿责任，但因双方对赔偿数额未达成一致而引起本案诉讼。因此，瓜子公司系因其自行原因而单方强行撤场，应由其承担责任，其在撤场一星期以后以车梯故障影响其正常经营及导致合同无法继续履行为由提出解除合同的理由是不成立的，明显是事后寻找借口推责而已。二、瓜子公司属于单方违约解除租赁合同，无权要求创吧公司支付违约金及返还租赁保证金。如上所述，创吧公司并不存在违反租赁合同第13.1（11）条约定的行为，更不存在根本违约行为，也不存在足以导致租赁合同无法继续履行之行为。瓜子公司在2019年11月3日至2019年11月8日期间是在进行拆除清场及撤离工作，并在2019年11月5日闭店，不属于正常经营期间，且创吧公司通过报警也未能阻止其撤场，而车梯只是在其撤场过程中出现故障且已经在合理时间内完成维修，瓜子公司的撤场与车梯出现故障没有实际关联，其以此为由解除合同的理由显然不成立，应由其承担违约责任。租赁合同第17.3条约定在租赁期内瓜子公司提前终止合同的，应当提前30日书面通知创吧公司，双方应当共同努力寻找新的承租方，如在30日内双方均未找到新的承租方，瓜子公司有权选择提前终止本合同并向创吧公司支付共计4个月的租金作为违约金（含创吧公司没收的保证金及额外支付的2个月租金）。瓜子公司显然未遵守合同约定，其擅自撤场退租构成根本违约。由于其擅自撤场及未及时交付，导致租赁房屋空置，且在疫情期间也无法对外进行招租，而创吧公司仍需要持续向房东支付租金等相关费用，对创吧公司造成的损失明显是巨大的，其理应承担违约损害赔偿责任。三、瓜子公司要求赔偿装修损失同样缺乏依据。一是租赁合同没有约定瓜子公司单方提前解除合同的，创吧公司需要支付剩余期限的装修装饰残值损失；二是瓜子公司提前撤场解约属于根本违约行为，无权要求创吧公司赔偿其装修装饰残值，且合同第十六条约定是按现状交还；三是创吧公司多次要求其继续履行合同但其拒不愿意继续履行，是其行为导致合同无法继续履行，应当由自行承担相关损失；四是瓜子公司的装修装饰方案未依约报创吧公司同意，并清走了相关物品；五是其在装修装饰过程中破坏了租赁房屋的主体结构，还需要承担修复责任。四、瓜子公司在撤场后借故未及时交还租赁房屋，应继续承担支付租金等相应责任。瓜子公司在2019年11月8日撤场后并未交还租赁房屋，其事后出具的《合同提前终止通知函》也确认未交还租赁房屋及钥匙，并称“收函后5日内尽快联系我司商务代表”，但未写明联系人及联系方式。创吧公司也立即向其发出了《关于今日收到瓜子公司无理解约之说明》，驳斥了瓜子公司所称之原因，并要求瓜子公司按合同约定履行等，瓜子公司收函后未予理会。而后瓜子公司出具的《租赁物业交还确认书》又称“我司于2019年12月9日对位于租赁物业的自有设备设施进行拆除，时间为7个工作日”，表明其继续占有租赁房屋，且同样未写明联系人及联系方式。随后创吧公司于2019年11月8日其发送《回复函》，再次对其歪曲事实之言进行了驳斥，并要求其继续履行合同，否则应当承担违约责任。瓜子公司称租赁房屋及钥匙已于2019年12月26日通过邮寄方式交付，但并未提供相交签收单据，且交还租赁房屋不应当设置前提条件及为创吧公司设定额外义务责任，还应当对损坏部位进行修复，否则就不符合交还租赁房屋的条件，创吧公司实际上也未收到租赁房屋钥匙，租赁房屋也保持其撤场时的状态，由此导致租赁房屋未实际交还及损失进一步扩大的责任应当由其承担。五、瓜子公司在合同履行过程中一直存在拖欠费用的行为，其所称严格履行了合同项下各项义务完全失实。租赁合同签订后，瓜子公司即进场并按时开业。按照租赁合同第八条之约定，第1、2、3期租金每4个月支付一次，第4期租金开始每3个月支付一次，应于每期第一个月10号前支付当期租金；第11.3条约定第1期、第2期车位费每6个月支付一次，第3期起车位费每3个月支付一次，于每期第一个月10号前支付等。从创吧公司提交的支付单据可以看出，瓜子公司并未依约履行支付义务，但至今仍拖欠2019年6月1日之后的车位费，同时拖欠2019年10月之后的水电费及2019年11月之后的物业管理费，且其已提前于2019年10月16日收取了第二期、第三期车位费发票及2019年11月至2020年1月期间的物业管理费发票。其称未拖欠任何费用明显与事实不符。综上所述，瓜子公司的反诉理据不足，请求法院驳回其反诉请求。经审查，双方当事人围绕诉辩意见均提交了证据，对对方无异议及真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对对方举证有异议的部分，本院将于下文述及。本院经审理查明：涉讼物业坐落于佛山市*************“小棋子岭”地段即佛山市**********厂房五，不动产权权属证书号为粤（2018）********号，权利人为江会朋。创吧公司作为承租人与江会朋签订江南园区厂房租赁合同，承租涉讼物业，租期期限为12年，从2018年9月1日起2030年8月31日止。2018年8月30日，江会朋出具同意函，同意创吧公司将涉讼物业转租给瓜子公司。2018年9月6日，创吧公司（甲方）与瓜子公司（乙方）签订租赁合同，合同约定租赁物业位于佛山市**********厂房五整栋全部物业及其相关附属设施、分摊的共有部分和共用设备设备的使用权、装修、固定装置、设施及设备。租赁用途由乙方用于办公、二手车经纪及相关服务、汽车后市场业务、技术服务、展览、广告发布、汽车租赁、融资租赁及相关服务，以及乙方营业范围内的其他商业项目。约定交付日为2018年9月1日，实际交付日指双方签署《交付确认书》之日。物业面积为19461.07平方米，另合同约定如下：6.1、6.2条，租赁期限为五年，自免租期届满之日起算，免租期为三个月，自实际交付日起计算。8.5、8.6条：本合同租赁期内，第1期、第2期、第3期租金每四个月支付一次，第4期租金开始每三个月支付一次。租赁期限第一至第二年租金单价为28元/平方米/月，租赁期限第三年至第五年的租金单价为32.68元/平方米/月。8.7条：乙方应本合同签之日起10个工作日内向甲方支付首期款，首期款包含第1期租金+保证金+第1期停车费，首期款共计3419459.76元。9.1条：乙方按第8.7条约定支付首期款时已向甲方支付保证金1089819.92元。乙方支付保证金1个工作日内，甲方应提供相应金额的真实、有效的收据原件。甲方应于租赁期满、本合同解除或本合同终止后20个工作日内，将保证金全额返还给乙方。逾期返还的，按每天千分之三的标准支付违约金。11.1条：基于乙方的经营特点，甲方应确保甲方、物业管理公司及甲方聘请的其他第三方均不得做出干预或影响乙方正常经营活动的行为，包括但不限于以下：……封堵出口……甲方违反前述约定的，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿因此给乙方造成的全部损失。11.3条：甲方应在租赁期限内向乙方提供100个收费停业位及10个免费停车位，收费停车位的费用标准为250元/月/个。第1期、第2期停车费每6个月支付一次，第3期起停车费开始每3个月支付一次。乙方应在每期第一个月的10号前，向甲方支付当期的停车费。13.1（11）条：甲方承诺，在租赁期限内，甲方不得以任何形式限制或影响乙方的正常经营。甲方违反该承诺的，应赔偿乙方三个月的租金作为违约金，且乙方有权解除合同。17.3条：在租赁期，乙方提前终止合同的，应提前三十日书面通知甲方，双方应共同努力寻找新的承租方，如一方自前述书面通知送甲方之日起三十日内找到新的承租方，并达成租赁合同的，则乙方无需支付违约金；如双方在前述三十日内均未找到新的承租方，则乙方有权作如下选择……选择提前终止本合同并向甲方支付共四个月租金作为违约金（含甲方没收的保证金及额外支付的2个月租金）。22.5条：甲方负责提供两台5吨货梯符合乙方要求的，可用于运载汽车的货梯。甲方在本合同签订且保证金到帐后85天内，完成车梯的安装施工并交付使用。乙方在租赁期限内单方提出解除或因乙方违反本合同约定向甲方提出解约的，乙方除按本协议约定承担违约责任外，另应当补偿甲方为乙方专改的载车货梯费用，按照乙方合同年限，若乙方提前退租，应按合同约定年限剩余租期按比例给予补偿。具体补偿计算方式=甲方专改载车货梯的费用140万/60个月×（剩余租期月数）。合同附件三载明：客梯、车梯的维修保养费用由乙方承担。租赁物业中原有货梯两部，因乙方无需使用，甲方将其关闭停用，维保费用由甲方承担。同日，创吧公司（甲方）与瓜子公司（乙方）签订物业管理服务协议，协议约定：乙方在合同期限内，负责专属车载货梯的运营管理及各种检测费用。2018年9月7日，创吧公司发出交付通知书，通知瓜子公司涉讼物业已达交付条件，要求尽快安排接收场地。2018年9月11日，瓜子公司支付第1期租金及车位费共计2329639.84元。2018年11月9日，瓜子公司与深圳市安星装饰设计工程有限公司签订瓜子保卖店装饰装修工程施工合同，就涉讼物业进行室内装修及水电、暖通空调工程施工。2019年5月13日，创吧公司发出车位费催缴通知，通知瓜子公司需支付2019年5月1日至10月31日第二期100个车位的租赁费用共150000元。2019年10月16日，创吧公司发出车位费缴费通知函，函件载明：瓜子公司应于2019年11月10日前交付第三期物业费及第三期车位费共计717215.31元。另载明第二期车位费150000元至该时仍未交付，要求按约定时间付款。创吧公司发出的厂房租赁物业费/车位费发票签收，出具的发票明细为：2019年11月、12月、1月物业管理费分别为214071.77元；第二期、第三期车位费分别为150000元、75000元。该签收单由张文丽于当日签收。瓜子公司张贴于涉讼物业外墙上的迁址通知，通知内容为：为了提供更优质的消费与服务体验，我店已于近日迁至新址：佛山市禅城区********佛山国际车城汽车博览中心3楼。通知日期显示为2019年11月3日。2019年11月4日，奥尔斯电梯出具保养项目内容及要求明细表，该表备注：电梯应急电源、对讲不应，应更换。2019年11月8日，广东奥尔斯电梯有公司出具电梯维修单，应该涉讼物业汽车电梯维修项目显示为：电梯专用应急电源SC-N1-110V短路，需更换。2019年11月12日，瓜子公司发出合同提前终止通知函，函件载明，因自2019年11月4日开始，创吧公司以车梯安检为由停止了车梯的运行，导致无法正常开展业务运营，该行为已经对瓜子公司的正常经营造成了严重影响，亦导致瓜子公司无法继续履行。因此决定在2019年11月8日终止合同，将按合同约定履行租赁物业交还手续。2019年11月18日，创吧公司对瓜子无理解约说明为：瓜子公司于11月3日下午开始大规模撤场，并通宵作业导致车梯超负荷使用而零部件损坏。因此，不存在创吧公司影响而导致无法正常开展业务。在此过程中，瓜子公司亦未任何通知知会创吧公司。瓜子公司向创吧公司发送租赁物业交还确认书，确认书内容为：2019年11月8日，瓜子公司已在租赁物业停止营业。并表明于瓜子公司于2019年12月9日对位于租赁物业内的自有设备设施进行拆除，时间为7个工作日。将设备设施拆除完毕后，应双方签署确认书，视为创吧公司已确认瓜子公司按合同约定完成租赁物业内自有物品的搬出及租赁物业的交还手续。对于该确认书，创吧公司于2019年12月8日复函，认为瓜子公司擅自突然撤场违反合同约定，应当承担违约责任。2019年12月18日，瓜子公司发出房屋交接通知书，通知创吧公司于2019年12月26日下午14时至涉讼物业所在地接收房屋。该通知书以邮件寄出，创吧公司于2019年12月21日签收，刘某1于2019年12月23日签收。另查明，创吧公司刘某1与瓜子公司黄莉红微信聊天部分记录如下：2019年9月20日，黄莉红微信刘某1：“你的减租方案这两天可以发出来了吗”，刘某1回复称晚点再回复；2019年10月10日，黄莉红微信刘某1：“刚刚开完公司启动大会，年底销售冲刺，明确了店铺调整，减租赔偿不能超出合同约定赔偿金额，赔偿按照减租面积赔偿”“关于是否还要继续合作我还是希望您这边慎重考虑一下”。刘某1复回“具体是什么方案”，黄利红回称“具体方案就是不超越合同约定赔偿，赔偿按照减租面积赔偿”。刘某1“还是减一半面积？”黄莉红予以确认。2019年10月21日，黄莉红询问“场地对外出租了吗？有合适的租客了吗？”刘某1回复“没有的，暂时没有”；黄莉红“只要按照减租面积赔偿不超越合同范围公司基本都可以接受”刘某1回复“那也得我司能接受才行啊，前期投放了那么多”。黄莉红“如果往这个方向靠你这边能否接受”，刘某1“减租？”黄利红“减租不解约”。刘某1“其实我们现在还是围绕那几项问题，免租期，车梯、租赁违约金，电房等，就减租面积计算怎么也要350万左右”，黄利红“这个超出合同范围的，无法达成一致”。刘某1“而且这里还没有计算我公司后规划分租的损失”。黄莉红“如果这样估计还是要走解约了”，刘某1“没办法，前期为瓜子公司投入太大了”。2019年10月22日，黄莉红“三个方案：1.面积不减，整体租金下调后价格是多少？不做赔偿”；2.减租：减面积2层，整体租金下调多少？赔偿按照减租面积3个月；3.减面积一半，原合同不变，赔偿是多少？以上都是本着继续合作的方向走，也是给双方造成最小伤害，你们商量一下，以上问题明天能否给个回复”。2019年10月23日，刘某1“两个方案：1.面积不减，整体租金下调后价格是36元；2.减租：减面积2层，赔偿电力、电梯折损及减租面积4个月违约金即270万”。黄莉红“租金价格还是偏高，原来你给我们的租金就很高了，如果这个租金价格方案很难去说服公司了”。2019年11月4日上午08：55分，刘某1“早呀黄总，你们店端开始大规模移车了吗，店内库存明显减少了，现在具体什么情况？”黄莉红“是店端现在把全国购的车挪走了，在新店销售”刘某1“新店？国际车城吗？”黄莉红“是”。刘某1“不会场内全是全国购的车吧”，黄莉红“不是，我们的闭店也要抓紧时间达成一致，好尽快签协议，可以尽快收到赔偿”。刘某1“正式通知这不还没下来吗？”黄莉红“如果我们能达成赔偿一致，就不需要解约函”刘某1“没文件过来，我们怎么谈？”，黄莉红“直接签协议，如果你一定要解约函，我再申请，我今天申请解约函”。该日上午10时14分，刘某1发送涉讼物业图片，显示三楼四楼车辆已搬空，二楼仅余十来二十台车辆，黄莉红回复“要将三楼以上合国购的车全部挪走”。10时43分，黄莉红“我刚联系店长，他说你停掉我们电梯了”，刘某1“没停”。下午15时：40分，刘某1“有零件故障，临时开了一下梯，年底安全大检查”。2019年11月5日，刘某1发送照片显示，瓜子公司大门紧闭未予以营业。2019年11月6日，刘某1发送照片显示，瓜子公司营业外场地上存有撤场垃圾未予处理。大门紧闭。当日晚上22时17分，刘某1发送照片显示抢修电梯。2019年11月7日，刘某1发送照片显示瓜子公司在办公用品撤场。此后微信内容为双方协商相应的赔偿事宜。另查明，为履行涉讼物业租赁合同，创吧公司前期支出如下项目及费用：2018年9月2日，创吧公司与江门市奥尔斯电梯有限公司签订奥尔斯电梯供货安装合同，合同约定电梯型号为TLQW无机房，2台，合计1100000元，创吧公司已支付。2018年9月10日，创吧公司与佛山市***林装饰工程有限公司签订江南园区仓库五（加装电梯）土建工程施工承包合同，合同约定涉讼厂房加装电梯土建工程项目。开工日期2018年9月20日，竣工日期2018年11月3日。创吧公司支付工程款1101000元。2018年9月19日，创吧公司与佛山市南海区禅安防火卷帘门厂签订防火卷帘安装合同，合同约定就涉讼物业安装双轨双帘特级防火卷帘、闸头包箱共计100160元。该款已于2018年9月29日支付。另，在本庭主持下，瓜子公司于庭审当日向创吧公司交还涉讼物业钥匙。双方于2020年6月8日完成了可拆除未形成附合物部分的场地交接。本院认为：民事活动应遵循诚实信用原则。创吧公司与瓜子公司签订的租赁合同系当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效协议，对双方当事人均具有法律约束力，双方应依约全面履行各自的义务。根据双方的诉辩意见，争议焦点在于谁为合同违约方。瓜子公司所称其享有单方合同解除权，该解除权表现在于创吧公司私停车梯的行为导致瓜子公司无法正常经营而构成成违约，创吧公司为违约方。经本院庭审所查明，对于车梯不能运行的原因，双方陈述不一，且举证均未能直接证明其各自陈述。不论哪一方为真实陈述，哪一方为虚假陈述，然就本案而言，私停车梯的原因并非会影响本案合同履行事实的查明。车梯于2019年11月4日停止运行是已发生的客观存在事实，但该事实是否如瓜子公司所述称为其解除合同的因素，本院分析如下：一、从创吧公司举证微信聊记录可知，瓜子公司于2019年9月份起就涉讼物业减少租金问题与创吧公司进行协商。并向创吧公司表明，若不能达成减少租金或所应支付赔偿超出合同约定范围的，双方的租赁关系将不再继续。双方的微信聊天记录显示直至2019年10月23日双方仍就合同的变更未达成一致意见。故而本院认为瓜子公司于2019年9月份起就已明确向创吧公司表示不再按涉讼合同原约定进行履行，需要对合同约定的主要条款进行变更，不能达成一致变更意见下不再继续履行涉讼合同。二、瓜子公司于涉讼物业上张贴的迁址通知落款时间为2019年11月3日，瓜子公司辩称该通知于11月14日进行张贴。虽瓜子公司提供微信聊天记录拟予证明，但该聊天记录只能证明于2019年11月14日有对迁址通知张贴有沟通内容。然事实而言，迁址通知的实际张贴时间并不影响该迁址意思表示产生时间，在瓜子公司没有直接证据证明迁址通知的制作时间为2019年11月14日或2019年11月4日之后的情形下，对于迁址通知中内容所产生的意思表示，本院以该证据所直观表现为采纳，本院采信该迁址通知为2019年11月3日制作。即本院认为，瓜子公司最迟在2019年11月3日便已产生需要从涉讼物业所在迁址至新址的意思表示。三、瓜子公司的撤场时间。2019年11月4日，创吧公司法定代表人刘某1于早上08时55分发送微信予瓜子公司黄莉红告知涉讼物业中三楼以上车辆已全部撤场，二楼车辆仅存二十余辆。本院庭审查明，涉讼物业共计六层，除二层以外，每层能停车辆一百辆左右。瓜子公司辩称该为正常的经营行为，但根据瓜子公司黄莉红于当日上午与创吧法定代表人的微信聊天记录显示，其已明确意思表示会以申请解约函而非直接协商赔偿的方式终止双方之间的租赁合同。另根据迁址通知的内容可知，该通知仅告知为该店迁至新址，并无瓜子公司庭审中陈述的撤场为业务的变更。故而对于该日的撤场，本院对于瓜子公司辩称仅为业务范围的调整而不予以采纳。根据前述微信聊天记录及迁址通知，本院有理由相信为瓜子公司不再履行双方合同约定而实施的撤场行为。综合以上，本院对瓜子公司所辩称的因2019年11月4日车梯停运才进行合同解除的意见不予采纳。本院认为，瓜子公司不管是从明确表示还是以实际的撤场行为，均表达了不再按合同约定继续履行涉讼租赁合同的意思表示。故而不论该日车梯是否停运，瓜子公司实际实施的撤场行为已构成根本违约。瓜子公司为合同违约方，其无合同单方解除权，亦及于此，本院对瓜子公司反诉的违约金及返还房屋租赁保证金请求不予以支持。另对于瓜子公司主张赔偿装修费的请求，瓜子公司对涉讼租赁物业进行装修属于添附行为，与涉讼租赁物业形成附合。由于导致合同解除的过错在于瓜子公司自身，其无权主张创吧公司予以赔偿。故对瓜子公司的全部反诉请求，本院予以驳回。对创吧公司的各项诉讼请求，本院审查如下：一、对于创吧公司诉请的2019年12月及至实际交还租赁物业止的租金。瓜子公司无单方解除权，事实查明瓜子公司于2019年11月8日全部清场，但瓜子公司并未于当月向创吧公司交付涉讼物业。根据瓜子公司发送租赁物业交还确认书，载明于瓜子公司于2019年12月9日对位于租赁物业内的自有设备设施进行拆除，时间需7个工作日。后瓜子公司2019年12月18日再发出房屋交接通知书，亦通知创吧公司于2019年12月26日下午14时至涉讼物业所在地接收房屋。本院认为，瓜子公司于2019年12月仍占用涉讼物业，未能交还涉讼物业，应支付该月相应租金。瓜子公司于2019年11月8日全部清场后，双方涉讼合同已实际解除。虽为瓜子公司违约，但瓜子公司于2019年12月18日发出的房屋交接通知书，要求于2019年12月26日至涉讼物业进行交接，创吧公司于2019年12月21日签收，刘某1于2019年12月23日签收。2019年12月26日，创吧公司并未于该日至涉讼物业处与瓜子公司进行交接，故而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，本院认为瓜子公司尚应支付2019年12月1日起至12月26日止的租金共计457021.26元，对于2019年12月27日起至此后的租金，本院认为创吧公司在已收到交接物业通知后并未于庭审中举证证明存在不予以接收的合理理由，其所应自行承担此后相应的扩大损失，故不予以支持。二、对于2019年6月1日起至2019年12月31日期间的车位费175000元及相应利息的诉请。涉讼租赁合同约定，车位费每月25000元。创吧公司陈述2019年6月1日起，瓜子公司未能按合同约定支付车位费。经庭审查明，瓜子公司已于2019年11月8日全部撤场，瓜子公司主张车位费应计至撤场之日。就车位而言，即便瓜子公司自撤场之日起未能实际使用，但因该车位与涉讼物业为一体化出租不可割裂，在瓜子公司未能履行交付租赁物义务之前，该100个车位费用应为创吧公司之租金损失。瓜子公司并未能举证证明，其撤场之后，创吧公司就单独车位重新予以出租收取费用，故对瓜子公司该答辩意见不予以采纳。瓜子公司应支付从2019年6月1日起至2019年12月26日止的车位费145967.74元予创吧公司。合同约定迟延履行违约金，经审查该违约金约定过高，本院酌定以年利率24%计算。对于违约金的起算，因合同约定对于第二期的车位费应在6月的10号前支付，瓜子公司未能按期支付，故应以125000元为本金，从2019年6月11日起至实际清偿之日止，以年利率为24%计算逾期付款违约金予创吧公司。对于2019年12月1日至26日的车位费。因对该期间的车位费是否应予以支付双方存有争议，经本院审核才予以确认，故对该期间车位费的违约金，本院不予以支持。三、对没收保证金1089819.92元的诉请。经查，根据合同约定该保证金为合同履约保证金，本案中瓜子公司提前终止履行合同构成违约，根据双方实际履行合同期限情况，对该主张本院予以支持。四、对违约金1634729.88元及对造成损坏部分进行修复的主张的诉请。根据合同约定,瓜子公司提前终止履行合同且未在三十日内找到新承租方的情形下，拒绝继续履行合同所应承担的违约责任为支付四个月的租金作为违约金（包括没收保证金以及额外支付两个月租金）。庭审中查明，涉讼物业仍未出租出去，对于创吧公司而言，因瓜子公司提前终止合同造成的损失主要有三：一是瓜子公司逾期交纳租金等费用的损失以及因此而产生的逾期违约损失；二是涉讼物业合理空租期的租金损失；三是瓜子公司提前终止合同，涉讼物业一至六楼已完成的空调排气通风设备安装工程对涉讼物业主体的影响。对于该项损失，本院认为创吧公司并未能举证证明其对该设施进行施工时或在合同履行期限内对瓜子公司该施工行为有提出恢复原状或要求赔偿损失的意思表示，故应视为创吧公司对该安装施工改造的同意。然就客观事实而言，该施工工程对涉讼物业主体结构存有一定影响，现双方合同履行未达一年，瓜子公司便提前终止合同，对于涉讼物业再行出租的状态不可预知。创吧公司存在面临根据涉讼物业租赁情形而需对该设备进行拆除修复的可能性。综上所述，对违约金的主张，本院予以支持。根据合同约定，本院已支持没收保证金的主张，故违约金应以两个月租金计算为1089819.92元，对创吧公司诉请超出本院核准范围的，本院不予以支持。对创吧公司主张的造成损坏部分进行修复的诉请，本院认为，无论如何对违约条款进行约定，违约责任的本质同应为弥补损失，且应该以违约方签订合同时预见或应当预见的范围为界限。本院已考量创吧公司因瓜子公司违约所造成的上述损失而支持违约金1089819.92元及没收保证金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，本院认为所支持主张已能弥补上述造成的损失，故对于创吧公司修复的主张，本院不予以支持。五、对车梯安装费用1840928元的诉请。经庭审查明，涉讼车梯的安装专为瓜子公司的经营目的所实施，创吧公司为该车梯的安装实际支出2301160元，故对瓜子公司按合同约定的1400000元不予以采纳。合同约定租赁期间为五年，租赁期起始从免租期届满之日起计算，即2018年12月1日起计算至实际终止日为2019年12月26日，剩余租期为48个月，根据合同约定计算因瓜子公司提前终止合同的车梯补偿费计算为1840928元，创吧公司该主张，本院予以支持。庭审中，瓜子公司陈述涉讼物业内尚有网络设备及监控设备未能拆除，经本院主持就涉讼物业内可移动物品双方已完成交接，对于不可移动须拆除方未能完成的部分，本院认定该设施已为附合装修装饰物。依照添附理论，对于已形成的附合装饰装修物所有权被不动产所有权所吸纳，动产所有权灭失，不动产所人即时取得动产所有权。另瓜子公司亦提出书面意见表明对涉讼物业中未拆除之设备等不再主张拆除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，判决如下：一、瓜子汽车服务（天津）有限公司应于本判决生效之日起十日支付2019年12月1日至12月26日止的租金457021.26元予佛山创吧企业管理有限公司；二、瓜子汽车服务（天津）有限公司应于本判决生效之日起十日支付2019年6月1日起至2019年12月26日止的车位费145967.74元，并应以其中125000元为本金从2019年6月11日起至实际清偿之日止，以年利率24%为标准计付逾期付款违约金予佛山创吧企业管理有限公司；三、瓜子汽车服务（天津）有限公司应于本判决生效之日起十日支付车梯安装补偿费用1840928元予佛山创吧企业管理有限公司；四、瓜子汽车服务（天津）有限公司支付的保证金1089819.92元归佛山创吧企业管理有限公司所有；五、瓜子汽车服务（天津）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付违约金1089819.92元予佛山创吧企业管理有限公司；六、驳回佛山创吧企业管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回瓜子汽车服务（天津）有限公司的全部反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取24747.98元、财产保全费5000元（原告已预交），分别由原告负担4462.2元、被告负担25285.78元并应于上述款项同期迳付予原告，本院不另行收退。对于被告交纳的反诉受理费减半收取51620.37元、财产保全费5000元，由其自行承担。如不服本判决，双方当事人均可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  冯雅婷二〇二〇年七月七日书记员  龙文媛