广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0606民初8914号原告：何伟清，男，1966年11月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区********，公民身份号码************。委托诉讼代理人：邱运忠，广东容桂律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑伟兴，广东容桂律师事务所律师。被告：尹岁岁，女，1974年8月1日出生，汉族，住甘肃省天水市秦州区********，公民身份号码************。被告：佛山市顺德区量大电器有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道华口居委会华新路段骏业路北7号首层，统一社会信用代码91440606MA52XT9D0Q。法定代表人：尹岁岁。两被告共同委托诉讼代理人：程星，广东佐智律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：蒋小平，广东佐智律师事务所律师。原告何伟清与被告尹岁岁、佛山市顺德区量大电器有限公司（以下简称量大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年4月15日立案，适用简易程序于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告何伟清的委托诉讼代理人邱运忠、被告尹岁岁、佛山市顺德区量大电器有限公司共同委托诉讼代理人程星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.解除原告与被告尹岁岁的房地产买卖合同；2.被告尹岁岁支付原告违约金56万元（抵扣已支付定金等款项31万元，还需再向原告支付25万元）；3.被告尹岁岁向原告支付房产中介费28000元；4.被告尹岁岁向原告支付律师代理费84000元；5.被告量大公司在40万元范围内对被告尹岁岁的债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用由被告方承担。事实与理由：原告与被告尹岁岁及中介方于2019年9月23日签订《房地产买卖三方合同》，约定由原告将其名下位于佛山市顺德区容桂街道办事处南区社区居民委员会上南路进仕庙街马栏巷的房产出让给被告尹岁岁，总出让价款为280万元，双方于2019年12月15日办理上述房产的过户手续，违约方须按总成交价的20％向对方赔偿违约金，并承担中介费、案件诉讼费和律师代理费等。合同签订后，被告尹岁岁分期向原告支付了购买定金28万元。但被告尹岁岁却没有按合同约定的期限办理上述房产的过户手续而构成违约。为此，双方于2020年1月4日又签订了一份《补充协议书》，该协议书明确了因被告尹岁岁没有及时配合办理过户手续，造成合同目的无法按时实现，被告尹岁岁自愿向原告支付逾期履行合同的利息补偿人民币5万元，同时被告尹岁岁承诺在2020年1月15日前再向原告支付转让款50万元，并保证在2020年2月28日前配合办理房产的转名过户手续。如被告尹岁岁未按上述约定的期限履行义务的，则按合同约定的内容承担违约责任。补充协议签订后，被告尹岁岁仅于2020年2月28日向原告支付了逾期履行合同的利息补偿人民币3万元，同时被告尹岁岁将一张被告量大公司出具的中国工商银行支票（票号为****，票面金额40万元）交给原告，作为其履行补充协议约定付款义务的一部分。但该支票因出票账户存款余额不足而被退票处理。且被告尹岁岁至今未协助办理上述房产的转名过户手续。被告尹岁岁拒不履行合同和补充协议约定的义务已构成根本违约，其应按合同约定的方式向原告方承担违约责任。被告量大公司以支票的方式加入了本案债务，其应在票面金额即40万元内对被告尹岁岁的债务承担连带清偿责任。被告尹岁岁辩称，一、被告尹岁岁系受疫情影响，导致资金流转不畅，未能按照双方约定在疫情期间完成付款义务，根据最高院司法解释，原告要求解除合同及承担违约责任，依法不予支持，被告尹岁岁坚持继续履行合同。原、被告双方虽于《房地产买卖三方合同》中约定于2019年12月15日完成房屋过户，但双方经过协商后已经变更了履行期限及方式，并签订了《补充协议书》。其后原告也接受了被告尹岁岁支付的3万元违约金及交付的40万元面额出票日期为2020年2月29日的支票，即原告同意了不按照《补充协议书》约定的付款期限，而是在2020年2月29日至2020年3月10日内收取40万元，剩余款项在2020年3月10日办理过户手续时收取的履行方式。此次新冠肺炎疫情第一例发现于2019年12月1日，直到12月底才有专家组到武汉处理疫情，而广东省在2020年1月23日就启动了重大公共卫生突发事件一级响应，到2020年1月25日全国就有共26个省、市、自治区启动重大突发公共卫生事件一级响应，涵盖总人口超过12亿，本次疫情是全国乃至全球范围内均有影响的，其影响之广、影响之深，从武汉封城到湖北封省到各地自主隔离，尽管目前国内疫情有所控制，但广东省也只在2020年5月9日将重大公共卫生突发事件应急响应变为三级响应，仍没有撤销应急状态，从种种情形均可得知，此次疫情对生产、经营的重大打击。原告与被告尹岁岁签订《补充协议书》时为2020年1月4日，双方均无法预料疫情影响的情形，当时也无法得知2020年2月29日前后经营生产工作会受到何种程度的影响，疫情本身就属于不可抗力，在疫情影响下，被告尹岁岁无法按时准备充足的资金，也不应当视为违约。二、因疫情影响，原告要求解除合同赔偿违约金的条件并未成就，现仍处于约定的宽限期内，该宽限期最早应于2020年7月初届满。根据双方《房地产买卖三方合同》《补充协议书》约定可知，原告同意将付款期限从2019年12月15日变更为分别在2020年1月18日支付50万元、2020年3月10日完成过户及剩余款项支付，并在签订《补充协议书》之日支付5万元逾期支付补偿款，即变更付款期限的补偿。而双方签订《补充协议书》后，原告收取被告尹岁岁支付的3万元补偿款及40万元额度的以2020年2月29日为出票日的支票，应视为同意变更《补充协议书》中约定，双方实际已经变更了《补充协议书》约定。原告未能在2020年3月3日完成支票进账，被退票的理由是“非本银行票据”，其未向支票签发银行“中国工商银行”要求承兑，本身存在过错，被告尹岁岁认为违约金应当从支票最后有效期即2020年3月10日开始计算。且由于疫情影响，从2020年1月23日至2020年2月24日广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别一直为省重大突发公共卫生事件一级响应，到2020年5月9日才调整为现行三级响应。而尽管2020年2月9日24时起部分行业允许申请复产复工，但省工业和信息化厅数据显示，至2020年5月5日全省规上工业（规模以上简称，年主营业务收入或产品销售收入2000万元及以上工业企业）企业复工率才达到99.2%。被告尹岁岁始终认为不应当以复工复产或应急响应级别调整作为评价疫情影响期间的依据，疫情的影响至今也仍在持续。而疫情影响期间应当免除被告尹岁岁的违约责任，从上述可知，最少到2020年5月中旬方能要求被告尹岁岁承担违约责任。而原告给与的宽限期（2019年12月16日至2020年3月10日）中有一个半月均为疫情期间，也应当在疫情影响终结后给与被告尹岁岁一个半月宽限期。三、退一步说，即使解除合同要求被告尹岁岁支付违约金，原告要求的违约金过高，依法应当予以调整。被告尹岁岁并非不愿意或无能力继续履行合同，原告坚持解除合同，其损失仅为应收款未收到的逾期利息。尽管双方签订的《房地产买卖三方合同》约定了逾期支付期间的违约金计算方式，但该约定超出法定的年利率24%规定，且被告尹岁岁享有的宽限期至今未届满，原告无权要求支付逾期违约金。现被告尹岁岁已经筹措到除贷款外的资金，银行此前已经发放同意贷款书，被告尹岁岁已经递交了延期申请书，仅需原告将原同意贷款书交回银行，配合中介到不动产登记部门办理过户登记即可完成合同履行。被告尹岁岁始终坚持双方继续履行合同。综上所述，被告尹岁岁不是故意违约，而是受到不可抗力即疫情的影响，且被告尹岁岁已经有履约能力，可以继续履行合同，也坚持双方继续履行合同。被告尹岁岁迟延履行也是受到疫情影响，不需要承担违约责任。恳请人民法院驳回原告诉讼请求。被告量大公司辩称，一、被告量大公司不是房屋买卖合同的相对方，对原告与被告尹岁岁之间的房屋买卖既不享有权利也不承担义务，原告主张被告量大公司对40万元承担连带付款义务没有事实法律依据；二、被告量大公司与被告尹岁岁之间，仅为代被告尹岁岁付款的关系，两者是独立的不同主体。被告量大公司后因疫情影响资金无法回笼、生产经营无法正常展开，在停工停产期间只有经营成本没有经营收益，且疫情导致生产经营至今未能恢复到疫情发生之前，故未能代被告尹岁岁付款，被告尹岁岁是否追究被告量大公司责任，应当由被告尹岁岁决定，属于被告量大公司与被告尹岁岁之间的纠纷；三、原告与被告量大公司之间仅有票据纠纷关系，这与本案原告主张属于不同法律关系、不同法律事实的不同案件，原告如要求被告量大公司履行票据支付义务，首先原告需另案以票据纠纷为案由起诉，其次原告需在本案诉讼标的中将上述要求予以扣减，被告量大公司没有连带清偿40万元房屋款项的法定义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方对真实性无异议的证据，本院经审查后对真实性予以确认并在卷佐证。对于双方存在争议的证据，本院认证如下：对于原告提交的中介费收据，因该收据并非正规发票，原告未提交支付凭证，且与原告在庭审中自认实际已支付的数额不一致，本院不予采纳。根据原告的申请，本院依法通知证人刘秋丽出庭作证，原告与两被告对于证人刘秋丽的证人证言的真实性均无异议，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：讼争房地产坐落于佛山市顺德区容桂街道办事处南区社区居民委员会上南路进仕庙直街马栏巷，权利人为何伟清，共有情况为单独所有，土地性质为国有，土地使用权取得方式为出让，规划用途为城镇住宅用地、成套住宅。该房屋系原告于2018年8月13日向案外人梁丽勤购买，并取得房地产权证（粤2018顺德区不动产权第****号）。2019年9月23日，原告与被告尹岁岁、友晟房产代理有限公司签订了一份《房地产买卖三方合同》（合同所列的卖方为原告、买方为被告尹岁岁，中介方为友晟房产代理有限公司），约定：原告将其单独所有的讼争房屋卖给被告尹岁岁，成交价280万元；双方一致同意按银行按揭方式支付楼款并办理交易手续，具体如下：10月11日前支付定金28万元，首期购房款（不含定金）121万元于过户当天支付，部分购房款130万元于交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接转入原告提供的账户（如果买方申请银行贷款额度不足或多出部分买方于过户当天按多除少补支付），余款1万元于交楼当天付清；本次交易所产生的卖方税费及买方税费均由买方缴付；中介方已促成买卖双方签订本合同，买方、卖方均同意各向中介方支付42000元作为中介服务费；对于违约责任约定如下：卖方在收取定金后不能履行本合同条款或因违约而无法将该物业售予买方，须支付本合同三方约定的成交价的20%予买方作为违约金，并须返还买方已付的所有的费用；卖方逾期交付该物业，或未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按成交价的千分之一向买方支付违约金。逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收的款项并支付成交价的20%予买方作为违约金；买方在交付定金后不能履行本合同条款或因违约而无法购买该物业，须支付成交价的20%给卖方作为违约金，买方已支付定金可冲抵部分违约金，卖方有权将该物业售予他人；买方逾期支付购房款，每逾期一天，按未付购房款的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按成交价的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权将该物业售予他人，买方应支付成交价20%予卖方作为违约金（买方已支付款项可冲抵部分违约金）；在履行合同过程中，买卖双方任何一方不履行合同，违约方除支付其本身应付的中介服务费外，还应代守约方向中介方支付中介服务费。如通过法律的诉讼程序法院裁决，法院裁决败诉方承担诉讼费、法院受理费、律师费、中介费等费用等。另合同还约定，在签订本合同10天内，买卖双方须按要求提供齐全办理银行按揭和交易所需的相关资料，若非本合同三方中任何一方原因导致交易未能按期完成，三方均同意有关交易日期相对顺延。双方在备注条款约定：1.签订合同当天买方先支付部分定金15万元，由友晟地产暂托管，待合同生效当天再转给卖方，剩余13万元合同生效由买方转给卖方；2.买卖双方友好协商，此房屋原有合同未解除，须卖方于2019年9月27日前解除上个合同，此合同才生效，如超过2019年9月27日未解除上个合同此合同取消，买卖双方不属于违约，定金由友晟地产退回买方；3.买卖双方须在2019年12月15日前完成办理过户手续。合同签订当日，被告尹岁岁向原告支付购房定金15万元（收据载明：原由友晟托管，现已转为有效定金）、2019年9月25日支付购房定金10万元、2019年10月11日支付购房定金3万元，合共支付购房定金28万元。合同签订后，由于被告尹岁岁没有按期履行合同，原告（甲方）与被告尹岁岁（乙方）于2020年1月4日签订一份《补充协议书》，约定：一、因乙方没有及时配合办理过户手续，造成《房地产买卖三方合同》约定的“2019年12月15日前完成办理过户手续”无法实现。乙方自愿向甲方支付逾期履行合同的利息补偿5万元，此款由乙方于本协议签字生效之日一次性向甲方支付。二、现乙方承诺在2020年1月18日前再向甲方支付转让款50万元。三、乙方保证在2020年3月10日前配合办理房产的转名过户手续。四、乙方未按上述约定的期限履行义务的，则按《房地产买卖三方合同》约定的内容承担违约责任。2020年2月28日，原告与被告尹岁岁再次就房屋买卖事宜进行协商，被告尹岁岁向原告交付一张金额40万元的中国工商银行支票（票据号码：****；出票人：量大公司；出票日期：2020年2月29日；收款人：何伟清）。并且被告尹岁岁手写出具一份付款承诺交给原告，载明：本人尹岁岁现定于2020年3月1日前再转出购房款3万元于甲方（指本案原告），并在12天之内再转出购房款10万元于甲方，落款处由被告尹岁岁签名。庭审中，原告确认已收下该付款承诺。之后被告尹岁岁于2020年3月3日向原告支付3万元。2020年3月3日，原告持上述支票至银行承兑，因账户余额不足被银行退票。2020年4月15日原告向本院提起本案诉讼，本院于2020年4月30日向被告尹岁岁送达起诉状副本等应诉材料。2020年5月30日，被告尹岁岁通过微信向原告发送一份《履约通知》，表示因受到新冠肺炎疫情影响资金流转不足，依照司法解释可以要求延期支付，不需要承担违约责任，并表示已经准备了除银行贷款以外的购房款，坚持继续履行合同，要求原告将银行同意贷款书交回银行，配合办理银行贷款手续，并要求原告于2020年6月8日下午、2020年6月11日上午至不动产登记窗口办理过户手续。2020年6月1日，原告微信回复被告尹岁岁：因你方严重违约，我方已起诉要求解除合同并由你方承担违约责任，所以你方《履约通知》中要求办理过户本人不同意。被告尹岁岁于2020年6月4日再次向原告发送微信要求继续履行合同，原告于2020年6月5日再次回复不同意。另查明，原告向案外人友晟房地产公司支付了中介服务费14000元。原告因本案诉讼与广东容桂律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定律师代理费84000元，原告在庭审中陈述实际支付60000元，剩余24000元没有支付。再查明，庭审中，原告陈述《房地产买卖三方合同》备注条款约定的“2019年9月27日前解除上个合同”，上个合同已于签订案涉合同当日即2019年9月23日解除。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。关于案涉《房地产买卖三方合同》是否生效的问题。原告与被告尹岁岁及案外人友晟地产公司签订的《房地产三方买卖合同》系原告与被告尹岁岁的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，双方在备注条款中约定“须甲方于2019年9月27日前解除上个合同”作为合同生效条件。首先，原告在庭审中陈述“上个合同已于2019年9月23日解除”，此陈述与证人刘秋丽的证言“合同是业主卖给其朋友，其朋友说不要了需要解除合同，当天就解除该合同才签了本案的合同……签订合同之前已经告知双方，先退回上一份合同的定金，买方再支付本案合同的定金，定金是转入我司账户内”相互吻合；其次，合同签订当日，被告尹岁岁向原告支付购房定金15万元（收据载明：原由友晟托管，现已转为有效定金）、2019年9月25日支付购房定金10万元、2019年10月11日支付购房定金3万元，该支付定金的行为与合同备注条款约定的“签订合同当天乙方先支付部分定金15万元，由友晟地产暂托管，待合同生效当天再转给甲方，剩余13万元合同生效由乙方转给甲方”以及证人刘秋丽的证人证言亦能相互吻合；再次，案涉合同签订后，双方又于2020年1月4日签订《补充协议书》，并且双方多次就房屋买卖的事宜及购房款支付的事宜进行协商，直至本案法庭辩论终结，被告尹岁岁一直要求继续履行合同，双方的实际履行行为表明，被告尹岁岁已知悉“上个合同”已解除，案涉合同约定的生效条件已经成就具有高度盖然性。因此，本院认定《房地产买卖三方合同》已生效，对双方当事人具有法律约束力，双方应严格按照合同约定全面履行自己的义务。被告尹岁岁在庭审中抗辩称原告涉嫌一房二卖，合同约定的“原合同已经解除”的条件未成就导致合同无法履行，但未提供相应证据，本院不予采纳。关于被告尹岁岁是否构成违约的问题。《房地产买卖三方合同》约定“首期购房款121万元于过户当天支付……双方须在2019年12月15日前完成办理过户手续”，《补充协议书》约定“乙方（被告尹岁岁）自愿向甲方（原告）支付逾期履行合同的利息补偿5万元，本协议签字生效时一次性向甲方支付；乙方承诺在2020年1月18日前向甲方支付转让款50万元；乙方保证在2020年3月10日前配合办理房产的转名手续”，被告尹岁岁于2020年2月28日向原告交付的面额40万元的支票因账户余额不足被退票，其于2020年2月28日出具付款承诺，承诺于2020年3月1日支付3万元，12天之内支付10万元，但之后被告尹岁岁并未依约支付。被告尹岁岁主张其未按约定期限支付购房款是因为新冠肺炎疫情影响导致资金流转不畅，原告要求解除合同赔偿违约金的条件并未成就，被告尹岁岁不构成违约。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任……本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。就本案而言，《房地产三方买卖合同》在第十四条约定“若非本合同三方中任何一方原因导致交易未能按期完成，三方均同意有关交易日期相对顺延”。为此，被告尹岁岁提供其在广东省人民政府网站打印的《广东省决定启动重大公共卫生突发事件一/二/三级响应》的动态要闻，认为疫情本身属于不可抗力，导致其资金链条断裂。疫情以及疫情防控措施对于生产经营活动产生了一定的影响，也在一定程度上影响了个人的收入，但本案买卖标的为房屋，买卖标的高达280万元，按照《房地产买卖三方合同》约定，首期购房款为121万元，其应在2019年12月15日前准备充分及支付完毕，即使之后双方通过签订《补充协议书》以及被告尹岁岁向原告交付支票、出具付款承诺的形式变更了付款期限，但被告尹岁岁向原告交付的支票又因账户余额不足退票，也未按付款承诺向原告支付购房款，而且被告尹岁岁向原告交付支票、出具付款承诺之时已处于疫情防控期间，被告尹岁岁对于自己的付款能力应当知情，也应当预见疫情对于其收入来源可能产生的影响，可见疫情以及政府的疫情防控措施与被告尹岁岁是否如期支付购房款没有必然联系，被告尹岁岁以其行为表明不继续履行合同的主要债务，导致原告的合同目的无法实现，其行为已构成根本违约，故原告有权要求解除合同并要求被告尹岁岁支付违约金。关于合同解除的时间，因原告未举证证明其在提起本案诉讼之前已通知被告尹岁岁解除合同，故合同自本院送达诉讼材料之日即2020年4月30日起解除。被告尹岁岁以疫情作为逾期付款的抗辩理由，理据不足，本院不予采纳。关于违约金。虽然原告与被告尹岁岁在《房地产三方买卖合同》约定的“逾期30天，卖方有权将该物业售予他人，买方应支付成交价20%予卖方作为违约金（买方已支付款项可冲抵部分违约金）”为被告的真实意思表示，但依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”之规定，本案并无证据显示原告因被告尹岁岁的违约行为造成的实际损失大小，故本院以被告尹岁岁逾期支付购房款对原告造成的实际损失为基础，综合考虑被告尹岁岁拖欠购房款的金额、拖欠的时间等因素，依法予以调整，酌定22万元，超出部分，本院不予支持。关于原告主张的中介费及律师代理费。双方在《房地产买卖三方合同》中约定，违约方除支付其本身应付的中介服务费外，还应代守约方向中介方支付中介服务费。根据本院庭审查明的事实，原告实际支付的中介费为14000元，故本院仅支持14000元，超出部分本院不予支持。对于律师代理费，《房地产买卖三方合同》约定由败诉方承担律师费等费用，故原告有权主张相应律师代理费。原告与广东容桂律师事务所签订的《民事委托代理合同》约定律师费为84000元，应于合同签订当日一次性支付，但截至法庭辩论终结，原告并未提交证据证明其已按约定实际向广东容桂律师事务所支付律师费，原告的损失已在违约金部分实际得到补偿，故本院综合考虑本案法律关系的难易程度、原告就律师费的举证情况、庭审陈述以及被告尹岁岁的抗辩意见酌情支持42000元，超出部分，本院不予支持。综上，因被告尹岁岁已向原告支付定金等款项31万元，抵扣后，被告尹岁岁无需再向原告支付（多支付部分34000元，被告尹岁岁有权要求原告返还）。关于被告量大公司应否承担连带责任的问题。原告主张被告尹岁岁交付给其的支票出票人为被告量大公司，被告量大公司以出具支票的方式加入本案债务。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，并非票据纠纷，原告的合同相对方为被告尹岁岁，虽然支票的出票人为被告量大公司，但并无任何证据显示被告量大公司作出了承担债务的意思表示，故原告要求被告量大公司承担连带责任，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告何伟清与被告尹岁岁签订的《房地产买卖三方合同》于2020年4月30日解除；二、驳回原告何伟清的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计14600元，财产保全费2520元，合共17120元（原告已预交），由原告何伟清负担2520元，被告尹岁岁负担14600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 张 宁二〇二〇年七月十三日书记员 谭子琪