天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初46929号原告：周丽杰，女，1977年11月16日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：史建政（与原告系夫妻关系），住天津市滨海新区。被告:张孝和，男，1967年2月17日出生，汉族，住天津市滨海新区。被告：天津万科物业服务有限公司，住所地：天津自贸试验区（空港经济区）环河南路88号2-2150。法定代表人：白宏毅，董事长。委托诉讼代理人：马甲力，该公司职员。委托诉讼代理人：朱现超，该公司职员。原告周丽杰与被告张孝和、天津万科物业服务有限公司（以下简称：物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周丽杰及其委托诉讼代理人史建政，被告张孝和，被告物业公司委托诉讼代理人马甲力、朱现超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。周丽杰向本院提出诉讼请求：1.张孝和排除对周丽杰房产漏水妨害；2.张孝和恢复5层露天屋面的设计原状；3张孝和向周丽杰赔偿财产损失3852元、鉴定费4000元；4.张孝和承担本案的诉讼费用；5.万科物业对上述诉讼请求承担连带责任。事实和理由：周丽杰与张孝和分别系X小区X室和X室业主。2019年7月30日起，X室书房吊顶出现多处漏水。经物业公司工作人员检查认定漏水系从X室露台渗入。张孝和擅自对露台进行装修改造,破坏了屋面原有结构，造成X室屋顶漏水。经物业公司工作人员多次进行调解,张孝和拒绝进行维修。由于近期连续降雨,X室屋顶均处于持续漏水中,严重影响周丽杰的正常生活。张孝和擅自装修X室露台。物业公司未能及时制止张孝和的行为,未尽到管理维护的义务，应当与张孝和承担连带责任。综上，周丽杰为了维护自身合法权益，起诉至法院，请求判如所请。张孝和辩称，请求依法驳回周丽杰的诉讼请求。理由如下：1.X室书房屋顶漏水并非张孝和的过错造成，是房屋屋顶的防水质量不合格造成的。仅凭物业公司的工作人员检查不能确定漏水原因，应当委托专门的鉴定机构进行鉴定，才能确定房屋漏水的真正原因。2.张孝和对露台进行装修，并没有破坏防水层，仅在防水层上铺设了地板砖，对周丽杰的房屋是起到保护的作用。周丽杰的房屋屋顶漏水的真正原因系开发建设单位铺设防水层存在质量问题。周丽杰应当起诉开发建设单位，而非张孝和。3.露天阳台是小区的公共部位，不是张孝和的私有财产，周丽杰起诉张孝和没有事实和法律依据。物业公司对小区的公共部位有管理维护的责任，其未告知本人露台不能自行装修，对于周丽杰的财产损失也应当承担部分责任。物业公司辩称，请求驳回周丽杰的针对物业公司的诉讼请求。理由如下：1.X园X室的装饰性阳台属于该业主的专有部位，张孝和负有维修养护责任。其一，从有关案涉阳台的合同约定而言，案涉阳台应属于业主专有部位，应由业主承担维修养护责任。根据被告张孝和与天津生态城万宏置业有限公司签署的《天津市房屋买卖合同》补充协议第二十条的约定可知，规划上专属于特定房屋的装饰性阳台归该房屋业主专有，该部分的维修养护责任由该业主负责。另，根据天津生态城万宏置业有限公司制发的《天津市新建商品住宅使用说明书》（锦庐园）第二条本住宅的基本情况可知，房屋阳台的形式显示为非封闭式的，这恰恰能与案涉的阳台的实际情况相对应。基于上述材料可证实，补充协议第二十条约定的装饰性阳台指的就是《天津市新建商品住宅使用说明书》载明的非封闭式的阳台，因为除了案涉房屋的阳台外，对应房屋再无其他阳台。其二，从案涉阳台天然结构看，案涉阳台属于被告张孝和专有部分的附属部分，其与张孝和的专有部位紧密相连，且仅有从张孝和的专有部位穿过方可进入案涉阳台，张孝和对案涉阳台的占有、使用具有明显的排他性。因此，从结构的附属性质来看，上述案涉阳台也不应认定为公共部位。其三，从有关司法解释的规定来看，建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款可知：“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分”。根据物业公司提交的被告张孝和《天津市房屋买卖合同》的补充协议可知，开发建设单位已将装饰性阳台明示赠与了业主张孝和，因此案涉的阳台依法应当认定为业主专有部分的组成部分。2.物业公司对周丽杰反馈的问题进行了及时的响应，并开展了合理的协助，不存在重大过错。并不存在怠于履行相关义务的情形。综上，请求驳回周丽杰针对物业公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人提交的《天津市房屋买卖合同》、房屋产权证、照片、评估报告等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：周丽杰与张孝和分别系天津市滨海新区中新生态城X小区X室和X室业主。2017年，张孝和对X室露台进行了装修。2019年7月30日起，X室书房吊顶出现多处漏水。经物业公司工作人员检查认定，漏水系从X室露台渗入。案涉房屋的外墙面防渗漏的保修期截止至2017年7月30日。在案件审理过程中，周丽杰就X室财产损失，向本院申请评估鉴定。本院委托评估机构进行鉴定，经鉴定后的损失数额为3852元。周丽杰支付鉴定费4000元。本院认为，本案的争议焦点：1.露台的性质问题。2.装修后的露台漏水责任问题。针对上述争议焦点，本院评议如下：一、露台的性质问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款对属于建筑物区分所有权中专有部分的露台作出明确的界定：一是规划上专属于特定房屋；二是建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同。具体到本案，X室露台规划上并非专属于X室，亦未纳入商品房销售合同，不能认定为专有部分。另外，X室露台在建筑构造上属于X室屋顶，按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，屋顶等建筑物的基本结构部分应属共有部分，此类共有部分一般房屋销售合同中没有约定，也不具备登记条件，从属性上看，系天然共有部分。综上，X室露台应属共有部分。二、装修后的露台漏水责任问题。周丽杰房屋渗漏部位为屋顶，该部位系楼上室外露台部分。漏水原因系雨水渗漏所致。露台在性质上属于业主共有部位，张孝和无权自行装修改造。现张孝和擅自对露台进行装修，破坏了露台的设计原状，致使雨水渗漏至X室书房。张孝和理应赔偿因此给周丽杰造成的损失。虽然张孝和抗辩主张铺设露台地砖并未对防水造成破坏，但其并未举证加以证实。因此，张孝和的抗辩主张，本院不予采纳。张孝和应当修复X室露台漏水部位，并恢复露台的原有设计。物业公司作为锦庐园小区的物业服务企业，已经尽到了物业服务的义务，不应承担责任。因此，周丽杰请求物业公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张孝和于本判决生效之日起三十日内，对天津市滨海新区中新生态城X号X园X室露台漏水部位进行维修，并恢复露台的设计原状；二、被告张孝和于本判决生效之日起十日内，赔偿原告周丽杰室内财产损失3852元，评估费4000元；三、驳回原告周丽杰的其他诉讼请求。当事人如未按照本判决指定期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张孝和负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  张永普审 判 员  王 静人民陪审员  徐树海二〇二〇年八月六日书 记 员  戛 蕊附：法律释明1．《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。2.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款：规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。第三条：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。