广东省广州市白云区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0111民初30374号原告：黄国基，男，1977年5月12日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：刘文敏，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海梅，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州元阳房地产开发有限公司，住所地广州市白云区广州大道北同和政府大院财政楼2号201房。法定代表人：何建信，董事长。委托诉讼代理人：张哲（男，系该公司工作人员）。委托诉讼代理人：胡开欣（女，系该公司工作人员）。原告黄国基与被告广州元阳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄国基的委托诉讼代理人刘文敏到庭参加了诉讼。被告广州元阳房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄国基向本院提出诉讼请求：1、判令被告十日内为原告办理位于广州市白云区颐和大院X型X号物业的不动产权属证书并将该证书交付给原告；2、判令被告立即向原告支付逾期办证违约金508950元（以1080万元为基数，按照年利率4.35%上浮50%计算违约金，自2018年12月5日起暂计至2019年8月22日，并顺延至被告办妥不动产权属证书并将该证书交付给原告之日止）；三、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月20日，原告、被告、广州君浩房地产策划代理有限公司签订了《颐和大院订购确认书》，确认书约定：七日内，原告与被告签订《颐和大院专属订购协议》，一切按《颐和大院专属订购协议》约定为准。2015年6月27日，原告与被告签订《颐和大院专属订购协议》，约定原告订购颐和大院X型X号物业，该物业订购款为1080万元，原告首期支付订购款50%，余款540万元由原告办理银行按揭贷款；被告应当在2015年12月30日前将该物业交付给原告；被告在该物业交付后的730个工作日内，为原告办理不动产权属证书。签订《颐和大院专属订购协议》后，原告依约支付了全部购房款，被告于2015年12月30日将涉案房屋交付给原告使用，按照约定，被告应当在涉案房屋交付后730工作日内（2018年12月5日前）为原告办理不动产权属登记并将该证交付给原告。据原告了解，涉案房屋土地已抵押并被法院查封、规划验收不合格等因素导致被告不能为原告办理不动产权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告逾期办证，自逾期之日起，应当以原告已支付的购房款1080万元为基数，参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金。《颐和大院专属订购协议》第十六条约定，本协议在履行过程中发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，依法向广州市白云区人民法院起诉。被告广州元阳房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、根据双方签订的补充协议第四条物业交付的第四小点，物业交付期限届满前，原告仍未能向被告付清全部应付款项，包括订购款、应付违约金、税费等。被告有权据实予以延期，直至原告付清全部应付款项为止。根据原告提供的缴款收据，原告有多笔款项是在约定期限后支付的，已产生逾期支付房款的违约金，但原告并未将违约金支付给被告。2、根据附件三补充协议第五条产权办理第二小点，原告依照协议支付了全部应付款项，包括应付订购款、应付违约金和税费等。被告提供办理权属登记所需的一切税费及费用。如果原告未能向被告付清全部应付款项，被告据实予以延期，直至原告已支付所有应付款项为止。综上所述，被告认为，原告在未支付全部应付款项之前，无权要求被告为其办证，故不产生逾期办证违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《颐和大院订购确认书》、《颐和大院专属订购协议》、付款凭证、抵押贷款合同、入伙通知书、催收楼通知书、微信通信记录、《市国土房管局关于办理预售证相关问题的复函》、《广州市国土资源和规划委员会关于“颐和大院”项目相关问题的复函》、《建筑工程竣工验收报告》、《建设工程规划验收合格证》、《竣工验收备案表》、《建设工程消防验收意见书》、房地产项目信息查询、《关于协助查询的复函》，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月20日，黄国基与广州元阳房地产开发有限公司（以下简称元阳公司）签订了《颐和大院订购确认书》，约定黄国基订购颐和大院X型X号物业。同年6月27日，黄国基（乙方）与元阳公司（甲方）签订《颐和大院（标准地名：颐和御水美庐）专属订购协议》，约定：第一条项目建设依据甲方以协议出让方式取得位于白云区地段地块的土地使用权，土地使用权出让合同号：穗国地出合〔2004〕421号。该地块土地面积为34426平方米，规划用途为旅游，土地使用年限为40年。甲方经批准，在上述地块上建设旅游度假，暂命名为颐和大院（正式命名以政府相关部门批准的为准）。第二条乙方订购物业的基本情况乙方向甲方订购的颐和大院为本协议第一条规定的项目中的X型X号物业（以下简称该物业）。该物业建筑报建面积共124.47平方米。第三条订购款该物业订购款为人民币1080万元。第五条付款方式及期限乙方订购该物业按下列第2种方式按期付款：2、按揭付款：签订本协议之日支付订购款的50%，并在本协议签署之日起7天内到甲方指定的银行和律师事务所办妥按揭贷款的全部手续，包括签署相关合同和提供相关资料。第六条乙方逾期付款的违约责任1、逾期在10日以内，自本协议规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，协议继续履行。2、逾期超过10日，甲方有权解除协议。甲方解除协议的，乙方按累计应付款的2%向甲方支付违约金。甲方愿意继续履行协议的，协议继续履行，自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金。3、逾期超过10日未办理按揭手续的，视为乙方逾期付款，自本协议规定的办理按揭手续届满的第二天起直至办妥按揭贷款全部手续之日，乙方按日向甲方支付万分之三的违约金。第七条该物业的交付期限和条件甲方应当在2015年12月30日前，将该物业交付给乙方使用，交付条件为：经甲方、设计方、施工方、监理方四方工程验收合格。第十二条关于产权登记的约定如该物业按照国家相关规定可以办理产权登记的，甲方在该物业交付后730工作日内，将办理产权登记的资料提交给广州市国土资源和房屋管理局备案。如因甲方的原因致使乙方不能取得权属证书的，双方同意按补充协议约定处理。第十九条特别约定甲方完成项目的初始登记后，双方办理产权过户时，按房管登记部门的要求需要签订《广州市房地产买卖合同》，如该合同的内容与本订购协议有差异，以本订购协议及附件的补充协议为准。附件三：补充协议第五条产权办理根据订购协议的约定，甲乙双方就产权登记进一步约定如下：1、在专属订购协议约定的期限内，甲方以书面通知形式告知乙方该物业已完成项目初始登记。乙方需在受到甲方通知函的10个工作日内支付按照合同约定的专付款项、提供办理权属登记所属乙方提供的一切文件及缴交相关税、费。2、乙方按照协议约定支付了全部应付款项（包括但不限于应付订购款、应付违约金、税费等）后，甲方提供办理权属登记所需甲方提供的一切文件及缴交相关税、费。如乙方未能向甲方付清全部应付款项，甲方有权据实予以延期，直至乙方已支付所有应付款项为止。3、产权权属证书所记载的出证时间视为乙方取得该证的时间。4、除甲方的原因外，因乙方或政府行为导致不能在订购协议约定的时间办理产权权属证书的，甲方不承担责任。本款所述的“甲方的原因”是指：甲方无法按照产权登记机关的规定提供办理产权权属的文件及缴交相关税、费。同年12月15日，元阳公司、广州颐和酒店物业管理有限公司（以下简称颐和物业公司）向黄国基发出《入伙通知书》，通知其按订购协议约定交清楼款，并于2015年12月30日携带资料前往颐和御水美庐物业服务处办理收楼手续。《入伙通知书》后附有收楼时应交费用76000元、日常管理应交费用、装修进场时装修单位应交费用的清单及收楼流程。2017年9月16日，元阳公司、颐和物业公司向黄国基发出《催收楼通知书》，催促黄国基办理收楼手续。2019年7月3日，黄国基通过微信向颐和地产公司叶姓工作人员询问办证问题。工作人员答复暂未开始办证。同年7月5日，黄国基通过微信向上述工作人员询问房地产项目是否未通过验收。工作人员答复项目已通过验收，但政府部门暂缓办理手续，无文件可提供。同年8月29日，黄国基提起本案诉讼。诉讼中，元阳公司确认已收齐全部购房款1080万元。诉讼中，元阳公司向本院提交了《市国土房管局关于办理预售证相关问题的复函》（穗国房业务〔2014〕185号，非原件）、《广州市国土资源和规划委员会关于“颐和大院”项目相关问题的复函》（穗国房业务〔2015〕106号，非原件）、元阳公司自行组织验收作出的《建筑工程竣工验收报告》（非原件）、《建设工程规划验收合格证》（穗规验证〔2016〕390号，非原件，不完整）、《竣工验收备案表》（非原件，不完整）、《建设工程消防验收意见书》（非原件，不完整）。诉讼中，本院向广州市规划和自然资源局发函调查涉案房屋是否可以办理不动产权属登记至买受人名下的事实。同年12月24日，广州市规划和自然资源局复函称涉案房屋无产权记录，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款的规定：未依法登记领取权属证书的，不得转让。另查明，在广州市住房和城乡建设局官方网站首页>房地产业管理>房源信息>房地产项目信息中，涉案房屋地址位于广州市白云区美庐街54号，类型为商业，总面积113.3411平方米，状态为不可销售，暂无查封，暂无抵押。涉案房屋所在的房地产项目名称为颐和御水美庐，暂无预售许可证信息，国土证号为穗国用〔2005〕第××号，规划许可证号为穗规建证〔2013〕74号，销控表中显示有40幢房屋。另查明，在广州市规划和自然资源局官方网站首页>业务频道>城乡规划>规划许可公示公布>批后公布>规划验收合格证中，《建设工程规划验收合格证》（穗规验证〔2016〕390号）的完整信息为：日期：2016年7月1日；建设单位：元阳公司；建设项目名称：旅游用房23幢（颐和大院自编1-23栋，含地下室A、B、C）；建设位置：白云区地段；建设规模：地上2层（部分1层）：8702平方米，地下1层12005平方米；总建筑面积20707平方米；附加说明：二、本工程竣工测量面积计20707平方米，原报建批准面积17770.6平方米（不含外墙装饰厚度部分的面积）。超出规划许可或土地出让合同约定的建筑面积部分应到相关部门补交配套设施建设费、防空地下室易地建设费、土地出让金等费用。三、本工程竣工内部平面间隔布局调整，符合《广州市城乡规划程序规定》第四十六条的规定，直接予以验收确认。四、本工程自编8#、9#、20#、21#、22#楼原规划许可为旅游用房功能，现临时改为售楼部（样板房）使用，在建设单位按本工程上述5栋楼的竣工附图对上述5栋楼进行整改，恢复成原规划报建的使用功能前，建议国土房管部门暂不办理该部分的产权确认手续，且办理产地产权证时应以本工程竣工附图为准。五、用地红线、建筑退缩、退让间距范围未经我局审批同意严禁擅自封闭、严禁擅自建设围墙。首层户外花园、室外露台不得擅自围蔽，不得擅自改变使用功能；汽车库、设备用房不得擅自改变使用功能。另查明，涉案房屋的实际建筑面积超过合同约定的124.47平方米及广州市住房和城乡建设局房地产项目信息中公示的113.3411平方米。本院认为，为鼓励合法交易，增加社会财富，适用合同法时，对合同的效力应当最大可能地予以维护。机械的宣告合同无效，不仅会增加交易成本、阻碍经济发展，而且不利于尊重民事主体自由订立合同的意志，甚至会导致民事主体丧失对法律的信仰。在本案中，涉案房屋所在房地产项目未取得预售许可证，存在超出规划许可或土地出让合同约定的建筑面积的情况，未补交配套设施建设费、防空地下室易地建设费、土地出让金等费用；涉案房屋存在实际建筑面积大于合同约定建筑面积及房管部门公示建筑面积而未经行政处理的情形。据本院向政府部门调查，上述房地产项目及涉案房屋未得到政府部门的完全认可。因此，在以上事实要件欠缺的情况下，黄国基主张的基础法律关系性质不明，主张的合同暂不具备认定有效的合法要件。此时，法院不适宜对当事人之间的法律行为效力进行评判和认定，以免令当事人丧失今后通过行政管理途径实现权利的可能性。双方当事人应当尽快通过行政管理途径消除障碍、明晰关系，以使交易合法、畅顺。被告元阳公司经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告黄国基的起诉。案件受理费8890元，予以退还原告黄国基。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 军人民陪审员  李兴全人民陪审员  刘桂乾二〇二〇年三月三十一日书 记 员  冼颖斯