广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初8579号原告：钟小龙，男，1989年1月29日出生，汉族，住四川省成都市天府新区***************，公民身份号码x。原告：杜娟，女，1989年8月5日出生，汉族，住四川省成都市天府新区***************，公民身份号码x。被告：李江明，男，1984年5月10日出生，汉族，住广东省茂名市茂港区***************，公民身份号码x。原告钟小龙、杜娟诉被告李江明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序进行审理，于同年5月27日公开开庭进行了审理。原告钟小龙、杜娟到庭参加庭审，被告李江明经本院传票传唤没有到庭参加庭审。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与被告所签《房屋买卖合同》及补充协议；2.被告退还两原告所支付的购房款共计775576.44元；3.被告按照合同约定赔偿两原告违约金320000元；4.本案涉及的诉讼费、保全费由被告支付。事实与理由：2017年11月10日，原、被告双方在平等自愿的原则下签订了《房屋买卖合同》（以下简称涉讼合同）及补充协议。协议约定：被告将名下位于广东省佛山市南海区*******（以下简称涉讼房屋）出售给两原告。在涉讼合同签订时，涉讼房屋尚未办理产权登记，故双方签订了《补充协议》，约定了违约条款等。两原告按约定履行至2019年5月，涉讼房屋被查封无法过户，被告表示无法解封。截至2019年5月，两原告已向被告支付购房款775576.44元，其中定金160000元。被告没有答辩。诉讼中，原告提交了如下证据：1.房屋买卖合同、补充协议原件各1份，证明原被告之间存在房屋买卖合同关系及补充协议，明确了房款的支付节点及支付方式，及原被告双方需履行的权利与义务。2.收款收据、银行流水、业务凭证、个人明细对账单、恒大御景湾客服中心内部缴款单、契税完税证明单原件各1份、原告钟小龙与被告的微信聊天记录手机截屏打印件1份，证明两原告已支付购房款775576.44元。3.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果原件1份，证明被告因自身原因导致房屋无法过户。4.佛山市南海盈裕房地产发展有限公司与被告的商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、房产证原件各1份，证明被告所出售房屋是其合法所得。5.（2019）粤0605民初11453号民事判决书、生效证明原件各1份，证明本案之前两原告曾向法院起诉。6.POS单、发票（发票号码xxx）原件各1份、被告与开发商签订的借款协议复印件1份，证明两原告在（2019）粤0605民初11453号民事判决书的基础上另支付的款项。两原告围绕诉讼请求提交了证据，被告没有到庭对原告的举证进行质证。经审查，两原告证据6中的被告与开发商签订的借款协议为复印件，本院对其真实性不予认可；两原告证据1中的恒大御景湾客服中心内部缴款单，未有其他证据能证明为两原告支付该笔款项，本院对该笔证据的证明内容不予认可。本院经审理认定事实如下：2019年9月20日，本院作出了（2019）粤0605民初11453号民事判决书，该民事判决书已经发生法律效力。该案中，两原告的诉讼请求为将涉讼房屋过户给两原告。上述民事判决书，认定了如下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区里水镇恒大金碧湾5栋2806房，由被告于2015年4月28日与佛山市南海盈裕房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》购买。2017年11月10日，两原告（买方）与被告（卖方）签订涉讼合同约定两原告向被告购买涉讼房屋，成交价1950000元。卖方交付该物业予买方使用之日期为由卖方收楼当天。卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时必履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交的10%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金，等约定。同日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》约定：1.甲乙双方同意涉讼房屋成交价为1950000元，其中包括：乙方支付甲方购房定金180000元，乙方代偿甲方在金碧物业有限公司佛山分公司的欠款420000元，乙方代偿甲方在中国农业银行股份有限公司广州城南支行所欠房贷本息1230000元（月供还款方式代偿），乙方代偿甲方房屋契税30000元以及乙方代偿过户相关手续费90000元。以上款项，以实际支付金额为准。2.甲方无条件配合乙方办理该物业的不动产权证、提前还款、过户、抵押涂销、调档、测绘、更正信息等相关事宜。若乙方因自身原因需在该物业过户到乙方名下之前出售该物业，甲方不得以任何理由向乙方主张权利，且甲方应无条件协助新买受人办理房屋过户手续等相关事宜。3.若甲方因自身原因导致该物业被预查封的，甲方应无条件解决该预查封，如不解决导致该物业被执行、拍卖、无法办理不动产权证或无法过户，视为甲方违约，甲方应向乙方支付购房定金的2倍作为违约金。4.甲方应在2018年1月1日将房屋交付给乙方使用，并协助乙方开通水、电、煤气、有线电视、网络、电话线等相关事宜。5.若甲方违背以上4条中的任意一条，视为甲方违约，甲方应向乙方支付购房定金的2倍作为违约金。同日，被告出具《收款收据》确认收到两原告涉讼房屋的定金160000元。同日，原告杜娟向被告转账67000元。2017年11月11日，原告杜娟向被告转账58000元。2017年11月15日，原告杜娟向被告转账24500元。2017年12月2日，原告钟小龙刷卡向佛山市南海盈裕房地产开发有限公司支付185618元。2017年12月7日，原告杜娟向被告转账8050元。2018年1月7日，原告杜娟向被告转账8038.58元。2018年2月7日，原告杜娟向被告转账8030元。2018年3月7日，原告杜娟向被告转账8011元。2018年3月12日，两原告通过转账方式为被告还贷8017.71元。2018年4月7日，原告钟小龙通过转账方式为被告还贷7998.46元。2018年5月8日，原告钟小龙以现金方式为被告还贷7985.09元。2018年6月14日，原告杜娟通过转账方式为被告还贷7980.50元。2018年7月10日，原告杜娟通过转账方式为被告还贷7961.27元。2018年8月20日，原告杜娟通过转账方式为被告还贷7962.48元。2018年9月8日，原告杜娟通过转账方式为被告还贷7931.6元。2018年10月8日，原告杜娟通过转账方式为被告还贷7918.22元。2018年11月7日，原告钟小龙以现金方式为被告还贷7904.85元。2018年12月10日，原告杜娟以现金方式为被告还贷7894.38元。2019年1月7日，原告杜娟通过转账方式为被告还贷7878.10元。2019年2月9日，原告钟小龙向被告转账7865元。2019年3月7日，原告钟小龙向被告转账7860元。2019年4月8日，原告钟小龙向被告转账7840元。2019年5月7日，原告钟小龙向被告转账7825元。上述判决确认两原告与被告签订的涉讼合同及《补充协议》为有效合同；判决驳回两原告的全部诉讼请求。本案中，2020年4月30日，经查询涉讼房屋登记于被告名下，登记抵押权人为中国农业银行股份有限公司广州城南支行。涉讼房屋于2019年5月21日被广东省茂名市电白区人民法院以（2019）粤0904执保47号案查封；2019年5月24日，本院以（2019）粤0605执保2982号轮候查封；2019年9月30日，广州市海珠区人民法院轮候查封了涉讼房屋62%份额；2020年3月2日，广东省茂名市电白区人民法院轮候查封了涉讼房屋；2020年4月26日，本院以（2020）粤0605执保2176号案轮候查封了涉讼房屋。2020年4月14日，本院立案审理本案诉讼；两原告的起诉状于2020年5月13日送达给被告。另查明，2017年11月10日，原告钟小龙向被告支付定金35000元；2017年11月11日，被告在微信中表示“一共汇总收到定金16万元整”。2018年3月9日，李江明向原告钟小龙微信退还5015元。2018年4月25日，原告杜娟刷卡向佛山南海盈裕房地产开发有限公司支付224994元；2019年3月25日，原告钟小龙以被告名义缴纳了涉讼房屋的契税28124.2元；2019年4月16日，原告钟小龙向被告微信转账了2000元。本院认为，（2019）粤0605民初11453号民事判决书认定涉讼合同及《补充协议》为合法有效合同，双方应依约全面履行义务。涉讼房屋经查询，仍存在抵押及查封登记，不具备过户条件，两原告购房合同目的无法实现，两原告请求解除涉讼合同和补充协议的起诉状于2020年5月13日送达至被告，本院据此认定涉讼合同及补充协议中有关原、被告权利义务的约定于当日解除。经核算，（2019）粤0605民初11453号民事判决认定两原告向被告支付的款项合计为486070.24元。根据两原告提交的证据，本案中本院认定两原告另向被告支付的款项合计为290118.2元，被告在2018年3月9日向原告钟小龙退还了房款5015元。综上，两原告向被告支付的购房款项合计为771173.44元（486070.24+290118.2-5015）。原被告双方签订的涉讼合同及补充协议因被告违约而解除，被告理应向两原告返还购房款771173.44元，两原告请求超出本院核算的部分，本院不予支持。原、被告之间的涉讼合同因被告根本违约解除，被告应承担违约责任。本院根据涉讼合同的履行情况、买方的过错程度及卖方的实际损失，结合《补充协议》对于违约金的约定及两被告实际支付的定金数额，综合公平和诚信原则予以衡量，两原告请求被告按照涉讼协议的约定向其支付违约金320000元，符合双方约定，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告钟小龙、杜娟与被告于2017年11月10日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》中有关双方当事人权利义务的约定于2020年5月13日解除；二、被告李江明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金320000元予原告钟小龙、杜娟；三、被告李江明应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款771173.44元予原告钟小龙、杜娟；四、驳回原告钟小龙、杜娟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取11175元，财产保全费5000元，合计16175元（两原告已预交），由两原告负担25元，由被告负担16150元。被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳受理费及财产保全费16150元，逾期缴纳的，本院依法强制执行。两原告已预交的受理费及财产保全费16150元，在本判决发生法律效力后经两原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二〇年七月十三日书记员  卢丹伦