河南省兰考县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0225民初1466号原告：吴静，女，1975年6月26日生，汉族，住兰考县。委托代理人：省静静，河南王松华律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：贾鹏森，男，1993年8月20日出生，汉族，住河南省兰考县。委托代理人：张磊、聂世振，河南清泓律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告吴静诉被告贾鹏森租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴静及其委托代理人省静静、被告贾鹏森委托代理人张磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年4月16日原告吴静和被告贾鹏森签订《租房合同》，约定合同期限为三年，年租金为78000元，在合同签订之日一次性付清当年租金。如乙方违约，乙方要赔付给甲方本合同房屋年租金两倍的违约金。自2019年4月16日至今，被告贾鹏森仅仅支付原告48000元的房屋租金，本年度内下剩30000元租金经原告多次催要，被告均以各种理由推脱。综上，为维护原告的合法权益，无奈特根据《合同法》和《民诉法》等相关规定，现原告特呈讼贵院，请求依法保护原告的诉请。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请法院判决依法判决1、解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、依法判决被告支付原告30000元租赁费及按照年租金78000元的标准计算自2020年5月1日至交还房屋之日止的租赁费；3、依法判决被告向原告支付违约金39000元；4、依法判决被告返还原告租赁房屋并恢复原状；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告贾鹏森辩称，1、本案所涉及的合同为不定期租赁合同，答辩人与被答辩人之间法律关系为不定期租赁。答辩人与被答辩人之间签署的为不定期租赁合同，答辩人一直是这样认为的，合同也是按照不定期租赁签署的。《合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。从答辩人与被答辩人之间签订的租房合同可以看出，双方对租赁的期限以及租金的支付方式都没有明确的约定，所以双方之间系不定期租赁合同。故原告的第二项诉讼请求没有任何事实及法律依据。2、答辩人已于2019年9月份通知被答辩人退租房屋的表示，并且已经为此预留了时间。答辩人在2019年9月23日下午通过微信聊天的方式向被答辩人表示退租、转租的意愿，被答人亦表示可以商谈的回复，同时答辩人已向被答辩人支付了48000元的租赁费，每月6500元，其中2019年5月至2019年9月五个月房租32500元，2019年9月22日告知被答辩人两月后退租，答辩人亦支付房租13000元，被答辩人应返还答辩人多交房租2500元及利息。3、被答辩人的要求支付租金及违约金的要求没有事实及法律依据依法应当驳回被答辩人的请求答辩人已经支付了被答辩人相应的租金，被答辩人所说的本年度下剩租金亦是无理要求，理应不予支持。答辩人未有任何违约之处，同时租房合同亦没有约定违约金的数额，被答辩人要求答辩人支付违约金没有依据，而实际违约的却是作为出租人的被答辩人，在未告知被告的前提下及起诉答辩人要求解除合同，且法律规定合同违约损失以实际损失为补偿原则，答辩人早已提前告知被答辩人退租事项，并腾空房屋，主动交付钥匙，所以此后的损失是因被答辩人的原因造成的，答辩人不应赔偿。4、答辩人在向被答辩人预留合理期限后，已将房屋腾空，并要求将钥匙交付被答辩人，被答辩人无正当理由不予接收。因此此后的行为在法律上应认定为无因管理，依据《民法通则》第93条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用，因此答辩人在无因管理期间所产生的费用，被答辩人应当承担。5、答辩人支付给被答辩人的一万元押金被答辩人应于返还。因被答辩人原因导致答辩人无法在租赁期内正常租用该房屋，被答辩人应立即全额退换押金于答辩人，且答辩人有权追究被答辩人的违约责任。6、被答辩人要求答辩人恢复房屋原状的要求没有依据。答辩人在合理通知被答辩人的期间内已将房屋腾空，且房屋当时的部分装修是在被答辩人同意的情形下实施的，所以，被答辩人要求恢复房屋原状的请求没有依据。7、本案诉讼费、保全费等费用由被答辩人承担，同时因保全造成答辩人损失应有被答辩人承担。综上所述，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院查明事实，依法驳回被答辩人的请求，维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方提交法院的证据，本院认定事实如下：2019年4月16日，原告吴静与被告贾鹏森签订《租房合同》，其主要内容为：甲方吴静，乙方贾鹏森。甲方将其拥有的位于兰考县城关镇××西××路南，妇儿医院对面的临街房（一楼西1间精装房屋）的房屋，出租给乙方经营奶茶饮品。租赁期限自2019年5月1日起至2022年4月31日止；租金以年为单位结算，每年78000元，在签订合同时一次性付清当年租金。为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签定本合同并交纳首期租金时向甲方支付10000元作为押金；租赁期间，因使用该物业产生的水电费等相关其他杂费均由乙方承担。乙方如有违反以上各项，属违约行为按违约论，乙方要赔付给甲方本合同房屋年租金两倍的违约金。合同签订后，原告吴静按约定向被告交付了租赁房屋。后被告贾鹏森未按约定支付房屋租金。庭审中，原告称被告自2019年4月16日至今，仅仅支付给原告48000元的房屋租金，因被告拖欠2019年度30000元租金一直未缴纳，原告多次催要未果。另查明，上述房屋登记所有权人为案外人张新峰，私有房产，房屋坐落城区考城路××××路南，建筑面积449.92平方米，土地证号为00962，产权证号为房权证兰房字第××号（涉案房屋系一楼西1间精装房屋）。2013年10月30日，案外人张新峰与原告吴静签署《离婚协议书》，载明：夫妻共同所有的位于兰考县城关镇××西××路南，“妇儿医院”对面的临街房现登记在男方张新峰名下，现双方约定离婚后，男方自愿放弃对该土地和房屋产权的所有分割权，归女方个人所有，属于女方吴静的个人财产。因此，原告吴静对涉案房屋具有处分的合法权利。在本案审理过程中，被告贾鹏森委托其父亲于2020年5月14日与原告吴静办理房屋交接手续，原告对房屋现状表示接受，原、被告解除《租房合同》，本院予以确认。上述事实有原、被告陈述、《租房合同》、照片、录音资料、微信聊天记录、转账记录、房屋所有权证、《离婚证》、《离婚协议书》、钥匙收到条及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告订立的《租房合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应受法律保护，当事人双方应当依约履行各自的权利、义务。本案中，关于解除原告与被告签订的《租赁合同》的请求，原、被告已于2020年5月14日完成房屋交接，原、被告之间的房屋租赁合同已终止，本院予以认定。关于原告要求依法判决被告支付原告30000元租赁费及按照年租金78000元的标准计算自2020年5月1日至交还房屋之日止的租赁费的请求，根据原告提交的证据及本案查明的事实，本院对予以支持。关于被告答辩原、被告签订的系不定期租赁合同，没有约定违约金的辩称，被告没有提供相应的证据予以证明，根据原、被告签订的《租房合同》和本院查明的事实，本院不予支持。关于被告辩称被告向原告支付10000元押金的事实，原告自认收取被告10000元房屋押金未退还，本院予以支持。关于被告答辩2019年9月份通知被答辩人退租房屋的表示，要求退还多支付给原告2500元租金的辩称，因被告没有提供证据证明原、被告双方就解除合同退房事宜达成合意，被告要求原告退还2500元租金，本院不予支持。因原告按约定向被告交付了租赁房屋，被告应按约定支付房屋租金，租赁日期应当计算至2020年5月14日被告向原告完成房屋交接手续之日，即32991.78元[30000元+2991.78元（78000元/年÷365天×14天）]。对原告要求被告支付违约金39000元（年租金的50%）的请求，因原被告签订的《租房合同》约定乙方如有违反以上各项，属违约行为按违约论，乙方要赔付给甲方本合同房屋年租金两倍的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当向对方支付一定数额的违约金，也可以约定计算损失赔偿额的计算方法。违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。依据上述规定，双方约定的“年租金两倍的违约金”对违约金约定过高，即使原告按照原约定的50%要求仍然过高，应当按照违约部分的30%计算违约金，其违约金为9897.53元（32991.78元×30%）部分予以支持，过高部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贾鹏森于本判决生效后十日内支付原告吴静房屋租金32991.78元、违约金9897.53元，共计42889.31元，在扣除10000元押金后，被告还应向原告支付32889.31元。二、驳回原告吴静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费762.5元，保全费710元，由被告贾鹏森负担900元，由原告吴静负担572.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本两份，上诉于河南省开封市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（受理费的数额依据当事人不服一审判决具体数额确定；收款单位：开封市财政局非税收入财政专户，账户：41×××21，开户行：建设银行开封市金明支行）。逾期不交纳也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱进锋二〇二〇年七月七日书记员  易 鑫