内蒙古自治区五原县人民法院民 事 判 决 书（2020）内0821民初278号原告:赵某，现住五原县。委托代理人：米某。被告:五原县益民物业服务有限责任公司。社会信用代码：91150821664076876P。法定代表人：张某，系公司董事长。所在地：五原县隆兴昌镇和谐家园。委托代理人：苏某，系五原县隆兴昌镇法律服务工作者。委托代理人：王某，女，1962年8月31日出生，汉族，现住五原县隆兴昌镇，身份证号×××,系公司经理。被告：内蒙古天降房地产开发有限责任公司。社会信用代码：91150821MA0MYNU81T。法定代表人：侯某，系公司董事长。所在地：五原县隆兴昌镇景观花苑。原告赵某与被告五原县益民物业服务有限责任公司（以下简称益民物业公司）、内蒙古天降房地产开发有限责任公司（以下简称天降房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告赵某及其委托代理人米某到庭参加诉讼，被告五原县益民物业服务有限责任公司委托代理人苏某、王某到庭参加诉讼，被告内蒙古天降房地产开发有限责任公司法定代表人侯某经合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付原告违约金80万元。2、判决被告退还2019年下半年的房租费1万元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告将位于××县市，××号一层门市、××号楼二楼房屋，共3层出租给原告，租期15年，从2015年12月31日至2030年12月30日。2019年6月18日原告接到包头铁路运输法院腾房通知，该房因抵押拍卖，要求在2019年6月28日前搬出。按照《房屋租赁合同》第五条第一项约定，合同未到期，被告保证该房屋无产权纠纷、没有设定质押，保证房屋未被查封，并免遭第三人追索能长期使用，出现上述情况，被告需赔偿原告装修费及营业额所有损失三倍费用，装修费用损失不低于人民币200万元，并且赔偿原告违约金为租期内租金的五倍，违约金不足赔偿损失的，原告有权继续索赔。租期内15年租金为30万元的五倍是150万元，原告要求被告赔偿违约金80万元。原告支付2019年全年租金4万元，只用了半年，要求被告退还2019年下半年的房租费2万元，其中1万元用于抵顶2020年度一、二楼的房屋，共81万元。故原告诉至法院请求法院判决被告支付上述款项。被告益民物业公司辩称,原告陈述租用三层门市是事实，但该门市现仍由原告使用。合同中约定的赔偿一方违约金为租期内租金的5倍，违约金不足赔偿一方损失的一方有权继续索赔。被告认为该约定无效，根据合同法第114条的规定，被告认为约定的违约金过高请求人民法院减少。根据合同法解释二第29条规定，被告认为原告应以实际损失为基础兼顾公平原则按双方的过错程度及预期利益等综合因素做出裁判。根据原告诉状，原告并未提出实际损失数额，也没有提出预期利益为多少，所以原告主张80万元的违约金没有事实依据及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供：1、房屋租赁合同一份（2015年9月20日签订），证明益民物业公司租房给原告并约定相关的条款。2、天降房地产公司出具房屋价格调整证明一份，证明在2018年12月30日前租金交清，装修费用投入80多万元，因供暖不好进行价格调整。3、房屋租赁合同一份（2015年12月30日签订），证明最初租房达成协议，但签订第二份租赁合同是因为房屋供暖不好做了调整，以第二份合同为准。4、腾房通知一份，证明房屋产权不是被告的，被告无法保证合同的正常履行。5、商品房买卖合同一份，证明房屋不是二被告的。6、房租收据两张，证明天降房地产公司收租金1.2万元，益民物业收租金1.6万元，二被告都收过房租，交款的地方是同一地方。7、国家企业信用信息资料46张，证明二被告公司的人员一样，2017年8月赵登云、白继平变更成为股东。8、录音3份，第一份录音是与益民物业公司的，证明益民物业公司知道原告和天降房地产公司核对房租且认可房租调价，并认可交房租17.6万元；第二、三份录音是与赵登云和霍瑞的录音，证明赵登云同意用车库给原告补偿房屋造成的损失，益民物业公司与天降房地产公司是一家。被告益民物业公司对原告提供证据1、3无异议，对证据2、5、8证明的事实不清楚，不予质证，对证据7不认可，对证据4真实性认可，举证意图不认可，对证据6仅认可益民物业公司收取1.6万元房租收据。原告提供证据1、3、4、5、6符合真实性、合法性、关联性，本院予以确认。被告益民物业公司在举证期限内未向本院提供证据。被告天降房地产公司未作答辩，在举证期限内也未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：2015年9月20日原告赵某与被告益民物业公司签订房屋租赁合同，被告益民物业公司将位于××县市出租给原告赵某使用。后由于房屋供暖问题，双方于2015年12月30日重新订立房屋租赁合同，合同约定被告益民物业公司将位于××县市、××层门市、景观小区××号楼二楼房屋共计三层出租给原告使用，租赁期15年，从2015年12月31日至2030年12月30日，年租金20000元，租金每年结算一次。庭审中原、被告均认可以2015年12月30日签订的租赁合同为准。双方租赁合同第五条约定了违约责任为“本合同未到期，甲方保证该房屋没有产权纠纷、没有设定抵押……”。由于位于××县楼间商业-3-三层宾馆系案外人贾某、刘某所有，该房屋已被包头市铁路运输法院拍卖完毕，2019年6月18日包头铁路运输法院向原告送达限期腾出该房屋的通知，要求原告在2019年6月28日前从该房屋中搬出。由于原、被告租赁合同约定租赁期限未到期，故原告诉至法院请求被告依据租赁合同约定承担相应违约责任，并退还2019年度下半年房租。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告赵某与被告益民物业公司订立书面租赁合同，房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律等强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。依据合同的相对性原则，本案中租赁合同的权利义务关系仅发生在原告与被告益民物业公司之间，原告虽提供被告天降房地产公司收取房租的收据，但是该收据不能证明原告与被告天降房地产公司已确立房屋租赁的权利义务关系，且被告天降房地产公司未在租赁合同中签字，故对原告请求天降房地产公司向原告退还房租并承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。庭审中，原告赵某提供证据证明租赁物三楼被包头铁路运输法院评估、拍卖，并于2019年6月18日要求原告限期腾退租赁房屋的三楼，使得原告在2019年下半年无法正常使用租赁物三楼，故被告应当退还原告2019年下半年租赁房屋三楼的房屋租金，应退租金计算为20000元÷3层×0.5年度＝3333.3元。出租人应当保证出租的房屋在租赁期间符合约定的用途，本案中被告益民物业公司向原告出租产权不属于被告益民物业公司的房屋，且该房屋的三楼被包头市铁路运输法院评估、拍卖，并向原告发出限期腾出该房屋的通知，致使原告不能对租赁物的三楼正常使用、收益，被告益民物业公司应当向原告承担违约责任。庭审中原告陈述请求被告支付违约金80万元，80万元包括违约金和房屋装修费，但是原告未向本院提供证据证明装修租赁物的三楼所支出的装修费具体金额，且原告表示同意继续履行租赁合同，依据双方租赁合同第五条对违约责任的约定，被告益民物业公司应赔偿原告无法正常使用的第三层房屋租期内租金的五倍，违约金计算为20000元/年÷3层×11年×5倍＝366666.7元，故被告益民物业公司应赔偿原告违约金366666.7元。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、二百二十八条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告五原县益民物业服务有限责任公司于判决生效后十日内向原告赵某支付违约金366666.7元。二、被告五原县益民物业服务有限责任公司于判决生效后十日内向原告赵某返还租金3333.3元。三、驳回原告赵某的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11900元，由被告五原县益民物业服务有限责任公司负担6850元，原告赵某负担5050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审 判 员  李欣梧人民陪审员  吕富阁人民陪审员  韩玲霞二〇二〇年六月二十九日书 记 员  张娅丽附：法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。