四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1622民初153号 原告：武胜县沿口镇文化宫幼儿园，住所地武胜县沿口镇下东街****，统一社会信用代码525116223456889207。 负责人：蒋佳利，该园园长。 特别授权委托诉讼代理人：秦晴，女，该园教师。 委托诉讼代理人：赵文轩，武胜县沿口法律服务所法律工作者。 被告：武胜县总工会，住所地武胜县沿口镇振兴路**，统一社会信用代码13511322008790510R。 负责人：何伟，该工会常务副主席。 委托诉讼代理人：廖超，四川君尊律师事务所律师。 原告武胜县沿口镇文化宫幼儿园（以下简称文化宫幼儿园）与被告武胜县总工会租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月5日第一次公开开庭进行了审理，除被告武胜县总工会的负责人何伟经本院传票传唤未到庭外，其余当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。审理中发现有不宜适用简易程序审理的情形，裁定转为普通程序，于2020年8月18日第二次公开开庭进行了审理，除被告武胜县总工会的负责人何伟经本院传票传唤未到庭外，其余当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文化宫幼儿园向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2014年11月20日订立的《房屋租赁合同》及2015年11月26日订立的《房屋租赁补充合同》；2.判令被告返还原告多交的租金（待勘验实际面积后确定具体数额）；3.判令被告赔偿原告经济损失60万元；4.判令被告折旧支付原告“不可移动的设施”费用（待评估后确定具体数额）。事实和理由：2014年11月20日，原、被告通过招租方式订立《房屋租赁合同》，约定被告将位于武胜县沿口镇下东街X号，面积约2370平方米(其中主楼三层，附楼一层)的文化宫出租给原告办学使用，租期10年。合同期满或终止时，不可移动的设施由被告按照折旧情况支付费用。2015年11月26日，原、被告订立《房屋租赁补充合同》，约定原告于2014年11月16日提出，因被告未能按期交房并为确保文化宫的办学安全创造必要条件(包括迅速打通民政局家属院方向的通道、建设教学楼的消防楼梯和添置必要的消防设备)，导致其无法如期招生开学，要求顺延起租日，被告据实为原告顺延4个月租期。原告按合同约定向被告交纳了第1-4年的租金共计人民币27083650元。由于国家政策调整(2016年9月9日，《中华全国总工会关于加强和规范工人文化宫管理的意见》明确要求:“工人文化宫是公益性事业单位，不得以营利为目...”，“工人文化宫不得整体出租、承包，各级工会要利用1年时间集中清理工人文化宫的出租、承包行为”；2018年11月29日，四川省总工会出台《关于开展工人文化宫清理整改有关事项再说明》，再次明确要求:提前收回出租、借用场地是此次清理整改工作比较重要整改措施之一，文化宫所在的场地无论产权属文化宫所有还是主管工会所有，都必须保证全部用于开展文化宫活动，服务职工群众的需要，....出租项目与工会主责主业不相关的，必须解除出租合同，提前收回出租场地，用于开展服务职工相关活动”)，和被告的基础设施有硬伤(被告承诺打通消防通道未能兑现，致使原告仅有一个出入口，且正对兴发农贸市场，幼儿园门前公路又是单行道，城市居民生活聚集区，家长接送学生时车辆停靠极为不便，还特别担心自己的孩子的安全无法得到有效保障)，以及政府公办幼儿园建设提速等因素，致使原告严重亏损(300万元左右)，无法继续履行本合同，故诉请解除租赁合同及补充合同。因导致原告严重亏损被告有一定过错。首先，案涉合同载明租赁房屋面积是2370平方米，而产权证上载明的面积是1214平方米。其次，基础设施有硬伤，被告未能兑现打通消防通道的承诺，客观上对原告的生源有影响。第三，早在2016年9月政策就已调整。故应由被告终止涉案合同关系，收回租赁房屋使用权，赔偿原告经济损失并折旧支付原告“不可移动的设施”的费用。 被告武胜县总工会辩称，1、案涉租赁合同及补充合同在租赁期间范围内，且被告无任何违约行为，根据合同法九十四条的规定，应当驳回原告解除合同的诉讼请求；2、关于原告主张的上级工会的相关政策等因素，该相关政策不属于本案审理的范围，被告也按照上级工会政策作出了相关整改等行为；3、关于合同约定面积与产权面积相差较大的问题，截止目前，该文化宫仅办理了部分房屋产权，大部分房屋没有办理相关产权证书，被告租赁文化宫给原告不是以产权面积和租赁楼房面积作为出租的标准。原告租赁范围不仅仅是主楼和附楼，也包括该楼附属设施的前后院坝，没有室外活动场所原告无法开办幼儿园；4、关于原告提出的消防通道及相关问题，截止目前，原告从未受到相关部门的处罚和要求停止办学的任何通知，因此该事实理由不应作为本案解除合同的事由。综上，请求法院驳回原告对被告的全部诉讼请求。 本案原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1、原告的营业执照，拟证明原告的诉讼主体资格； 2、房屋租赁合同，拟证明原、被告之间的租赁合同关系成立；租赁房屋面积约2370平方米；合同终止时，被告应支付原告不可移动设施折旧费；如遇国家政策调整等因素，被告可中途收回文化宫的使用权。 3、房屋租赁补充合同，拟证明被告曾答应过要为原告创造办学必要条件（包括打通民政局家属院方向的通道、建设教学楼的消防楼梯和添置必要的消防设备）。 4、武胜县总工会文化宫招租成交确认书，拟证明承租的写字楼面积为2370平方米。 5、武胜县不动产登记中心查询结果通知书，拟证明本案涉诉的房屋实际建筑面积为1214.5平方米。 6、总工发（2016）21号《中华全国总工会关于加强和规范工人文化宫管理的意见》、川工函（2017）80号《关于加快推进工人文化宫、工人疗养院清理整改工作的通知》、总工办发（2018）28号《中华全国总工会办公厅关于深入推进工人文化宫、工人疗养院清理整改工作的意见》、《四川省总工会关于开展工人文化宫清理整改有关事项的再说明》，拟证明国家政策调整，要求出租项目与工会主责主业不相关的，必须解除出租合同，提前收回出租场地，用于开展服务职工相关活动。 7、原告关于终止办园场地租赁合同的报告，拟证明原告于2019年12月10日向被告提出书面申请，要求解除租赁合同。 8、广安市教育和体育局文件，拟证明武胜县沿口镇要新建6所公办幼儿园，导致原告生源受到严重影响，无法继续履行合同。 9、消防工程竣工结算总表、幼儿园改造预算表，拟证明原告修建消防工程花费了152425元，改造房屋花费了2970931元，原告添加了不可移动的房屋设施。 被告武胜县总工会向本院提供了2015年至2020年文化宫幼儿园租赁费台账及记账凭证、专用收据、业务回单、资金往来结算票据，拟证明2015年3月20日至2020年3月19日，原告5年应向被告交纳房屋租金3507950元，已交纳2654727元，尚欠房屋租金853223元。 本院对以上证据经综合评定后作如下认定，原告提供的第1、2、3、4、5、6、8组证据，经本院审查，合法、真实，并与本案具有关联性，本院予以认定。原告提供的第7组证据，无被告签收的相关证据予以证明，本院不予采信。原告提供的第9组证据，无具体的结算依据等予以证实，应以评估结论为准，故该组证据本院不予确认。被告提供的证据，原告无异议，本院予以采纳。原、被告提供的证据本院全部予以在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2014年8月4日，原、被告签订《武胜县总工会文化宫招租成交确认书》，确认“在本次招租会上，原告以最高价61万元应价成交，承租房位于武胜县下东街X号武胜县总工会工人文化宫，面积2370平方米的写字楼；承租人签订本成交确认书后，必须在成交7日内起进场装修，装修后经招租方验收后，与武胜县总工会签订《房屋租赁合同》”等事项。 2014年11月26日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于武胜县下东街X号，面积约2370平方米（其中主楼三层，附楼一层）的文化宫出租给乙方使用，租期10年（从2014年11月20日起至2025年11月20日止）。本合同期满后，乙方可续租10年；双方约定本合同期内第一年租金为610000元。以后年度租金逐年递增7%，即:第二年652700元，第三年698389元，第四年747276元，第五年799585元，第六年855555元，第七年915443元，第八年979524元，第九年1048090元，第十年1121456元，并于每年4月1日前和10月1日前分别付清各半年的租金。期满后若乙方续租本文化宫，甲方应优先同意，甲方出具租金收据，不开税务发票，直接凭工会经费收入专用收据收取；乙方租用本文化宫，只用于办学，乙方在租用本文化宫期间，不得擅自改变本文化宫的用途，否则处以年租金40%的违约金，并有权立即终止本合同，甲方收回本文化宫使用权；乙方在租用本文化宫期间，不得擅自改变本文化宫的房屋结构，可在不影响房屋主体结构的前提下进行改造装修，否则，造成的经济损失和法律责任概由乙方负责，同时处以年租金40%的违约金。合同期满或终止时，属乙方的可移动设备，如空调、投影、桌椅等乙方可以拆走，不可移动的设施，如地板、门窗、顶棚、水电气设施及新建（房屋造型）等归甲方所有，甲方应按照折旧情况支付费用。双方签订本合同后，在合同约定的租赁期起算之日，双方办理房屋交接手续，交接手续注明水、电的起度、各项设施的完好程度、移交内容等，经双方签订的交接手续为本合同的附件。合同期满或终止时，双方仍应按上述约定办理移交手续，若一方拒绝办理均视为违约，同时移交手续作为确认租赁关系和计算租金的依据；如因不可抗力或国家政策调整等因素，甲方若中途收回本文化宫使用权，则甲方必须提前一学期告之乙方，并于乙方达成赔偿协议，方可解除本协议；甲、乙双方应严格执行本合同，不得违约。任何一方违约，违约方按违约当年租金的40%支付违约金给守约方等内容。 原、被告签订上述租赁合同后，原告将所租赁的房屋主楼和附楼分别加盖了一层房屋，并对整体房屋等进行了装饰装修、添加教学、消防等的设施设备。 2015年11月26日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁补充合同》，约定承租人蒋佳利于2014年11月16日提出，因出租方未能按期交房并为确保文化宫的办学安全创造必要条件(包括迅速打通民政局家属院方向的通道、建设教学楼的消防楼梯和添置必要的消防设备)，导致其无法如期招生开学，申请要求顺延起租日。根据实际情况，经主席办公会研究决定，签订以下补充合同: 将原合同第一条起租日往后顺延4个月，即起租日从2014年11月20日改为2015年3月20日，租期10年(从2015年3月日起至2025年3月20日止)；本合同期满后，若乙方需要，可以再续租1个租期(10年，从2025年3月20日起至2035年3月20日止);若乙方不再续租，则按照原合同约定退出。 原告租赁被告的房屋用于开办幼儿园教学，2015年3月20日至2020年3月19日，原告5年应向被告交纳房屋租金3507950元，已交纳2654727元，尚欠房屋租金853223元。2019年12月底，原告对外发布公告，停止文化宫幼儿园的招生办学。 2020年1月8日，原告起诉来院，本院于2020年1月9日向被告送达了起诉状副本等法律文书。2020年1月15日，原告向本院提交《调查令申请书》，申请本院出具调查令，以便查询案涉房屋的产权登记面积。案件审理中，原告自行拆走了文化宫幼儿园的可移动设施设备，将所租赁文化宫的房屋及不可移动的设施设备等闲置未使用。2020年4月1日，本院组织原、被告双方对案涉租赁房屋的主楼三层及附楼1层的建筑面积进行了实地测量，其建筑面积为1533.39平方米。原告对此予以认可，被告在本院限定的期限内未申请专业机构重新进行测量。 2020年4月15日，原告申请对案涉房屋新增工程、改建工程、装饰工程、围墙、门庭、厕所、消防楼梯、外电、门窗、地、地板及排水沟疏通等所有工程中不可移动的设施设备的现有价值进行评估鉴定院依法委托四川鹏程房地产土地资产评估有限公司进行资产评估。2020年8月4日，四川鹏程房地产土地资产评估有限公司作出川鹏程评报字［2020］第055号《资产评估报告书》，其结论为截止评估基准日2020年7月31日，武胜县沿口镇文化宫幼儿园申请位于武胜县下东街X号1栋写字楼改建成幼儿园的装饰工程等所有不可移动设施设备的现有价值评估结果为装饰工程等净值985600元、消防楼梯净值28700元、燃气管网工程等净值14500元，合计1028800元。原告交纳了资产评估费18860元。2020年10月16日，本院委托该鉴定机构对装饰工程等净值985600元中扩建的主楼第四层和附楼第二层的房屋及装饰工程的现有价值予以分解作出补充说明。2020年11月12日，该鉴定机构作出《补充说明》，其意见为文化宫幼儿园主楼四楼及后边院子二楼搭建部分的装饰工程的评估结果分别为128997元、10686元，合计139683元。 另查明，2014年11月29日，被告将案涉房屋进行了产权行政登记，其产权证号为YK1988-00XXXX，房屋所有权人为武胜县总工会，用途为办公用房，建筑面积为1214.5平方米（不含附楼）。2016年9月9日，中华全国总工会发布《中华全国总工会关于加强和规范工人文化宫管理的意见》（总工发[2016]21号）文件，该文件第（十一）条要求:“工人文化宫不得整体出租、承包。各级工会要利用1年时间集中清理工人文化宫的出租、承包行为……”。2017年8月22日，四川省总工会发布《关于加快推进工人文化宫、工人疗休养院清理整改工作的通知》（川工函[2017]80号）文件，该文件第二条要求“对于整体出租或者大部分面积用于出租或者2017年底未到期的出租合同，应与对方协商收回或重新签订合同……”。2018年11月28日，四川省总工会资产监督管理部发布《关于开展工人文化宫清理整改有关事项再说明》，要求“提前收回出租、借用场地是此次清理整改工作比较重要整改措施之一，文化宫所在的场地无论产权属文化宫所有还是主管工会所有，都必须保证全部用于开展文化宫活动，服务职工群众的需要，....出租项目与工会主责主业不相关的，必须解除出租合同，提前收回出租场地，用于开展服务职工相关活动”。 2019年前，武胜县沿口镇仅有3所公办幼儿园招生办学。2019年4月23日，广安市教育和体育局发布《关于加快推进2019年度教育体育项目建设工作的通知》（广市教体办[2019]24号）文件，该文件附件1《广安市教育体育系统2019年续建122所公办幼儿园项目清单》载明武胜县沿口镇新建9所公办幼儿园。被告至今未打通其工人文化宫与武胜县民政局家属住宿楼之间通往兴隆街的通道。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行自己的义务。 原告诉称被告存在三个方面的过错，首先被告未交付合同约定面积（2370平方米）的租赁房屋（实际面积1533.39平方米）；其次基础设施有硬伤，被告未能兑现打通民政局家属院方向的通道，客观上对原告的生源有影响；第三，在2016年9月政策就已调整，被告未按上级总工会的要求收回房屋终止租赁合同。因租赁合同中约定的租赁物是包括“其中”主楼三层和附楼一层在内的面积约2370平方米的“文化宫”，而不仅仅只是主楼三层和附楼一层的“写字楼”，且原告经预算后，将所租赁的房屋整体扩建了一层并进行了整体装修装饰，与承包方进行了结算并使用了多年，原告均未对合同约定的面积提出异议；未打通民政局家属院方向的通道等，已通过双方签订《房屋租赁补充合同》将原《房屋租赁合同》的起租日顺延4个月予以解决；上级工会要求收回文化宫的房屋，被告通过其他渠道处理后未实际向原告收回租赁房屋，并没有对原告造成实际损失，故原告的上述意见本院不予采纳。 原、被告在履行租赁合同中，原告因经营状况等原因从第4个年度起开始欠付租金，第5个年度未给付租金，足以认定原告存在非恶意欠付租金的违约行为。从2019年前，武胜县沿口镇仅有3所公办幼儿园招生办学，2019年起武胜县沿口镇新建9所公办幼儿园的实际情况来看，如继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，明显对原告方失去公平，该合同不适宜继续履行。根据全国总工会、四川省总工会文件“工人文化宫不得整体出租、承包。各级工会要利用1年时间集中清理工人文化宫的出租、承包行为……”、“出租项目与工会主责主业不相关的，必须解除出租合同，提前收回出租场地，用于开展服务职工相关活动”的要求和2019年12月底，原告已对外发布公告，停止文化宫幼儿园的招生办学，现已闲置近一年，该合同没有继续履行的必要，原告请求解除合同，本院予以支持。原告诉称2019年12月下旬向被告送达了《关于终止办园场地租赁合同的报告》，合同应当于2019年底予以解除，但未能提供将该报告已经送达给被告的证据予以证明，其意见本院不予采纳。原告于2020年1月8日向本院提起本案解除合同等的诉讼，本院于2020年1月9日向被告送达了原告的起诉状副本等文书，故本院认定原、被告双方签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》于2020年1月9日予以解除。解除合同后，原告应当将案涉房屋及不可移动的设施设备等移交给被告。 原告以租赁合同约定的面积2370平方米，与被告交付的租赁房屋实际面积为1533.39平方米相差836.61平方米，被告交付的租赁物不符合合同的约定，请求被告返还多交纳的租金。因租赁合同中约定的租赁物是“面积约2370平方米(其中主楼三层，附楼一层)的文化宫”，该约定是包括“其中”主楼三层和附楼一层在内的“文化宫”，而不仅仅只是主楼三层和附楼一层的“写字楼”，是对“工人文化宫”的整体出租。故原告的该项请求无事实依据和法律依据，本院不予支持。原告2018年度欠付租金53638元、2019年度欠付租金646240元（截止合同解除日2020年1月9日为9个月零20天），共计699878元。为了案结事了，本院将该欠付租金纳入本案一并处理，故该欠付租金应当由原告向被告支付。 原、被告签订的《文化宫招租成交确认书》载明“承租人签订本成交确认书后，必须在成交7日内起进场装修，装修后经招租方验收后，与武胜县总工会签订《房屋租赁合同》”，以及原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定“合同期满或终止时，属乙方的可移动设备，如空调、投影、桌椅等乙方可以拆走，不可移动的设施，如地板、门窗、顶棚、水电气设施及新建(房屋造型)等归甲方所有，甲方应按照折旧情况支付费用”，足以认定被告同意原告装修并扩建，以及解除合同后被告支付不可移动设施设备折旧费用的事实。经原告申请，本院依法委托评估机构评估，其评估结论为“武胜县总工会工人文化宫的写字楼改建成幼儿园的装饰工程等所有不可移动设施设备的现有价值评估结果为人民币1028800元，其中扩建主楼第四层和附楼第二层的房屋及装饰装修的现有价值139683元。”，故主楼三层和附楼一层的装饰工程等所有不可移动设施设备的现有价值889117元（1028800元－139683元）应当由被告向原告支付。原告扩建主楼第四层和附楼第二层未办理合法建设手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款（二）项“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）未办理合法建设手续的扩建造价费用由双方按照过错分担。”的规定，原、被告在合同中没有对扩建部分的费用进行明确约定，原告扩建房屋完成后，用于开办幼儿园教学使用已长达近5年，被告对扩建房屋未提出异议，应当认定原、被告均对此存在过错，故本案扩建主楼第四层和附楼第二层的房屋及装饰装修的现有价值139683元应当由原、被告各承担50%即69841.5元。 原告请求被告折旧支付不可移动的设施费用，应当由原告承担支付折旧费用具体数额的举证责任。故原告申请资产评估所产生的资产评估费18860元，应当由原告自行承担。 原告请求被告赔偿排水沟疏通整治费用、未打通民政局家属住宿楼旁的通道致其生源不足等造成的损失共计60万元，但未提供任何证据予以证实，应当承担举证不能的法律后果，且被告在合同履行中没有违约行为，故原告的该项请求本院不予支持。 综上所述，原告请求解除合同、返还多交的租金、支付不可移动设施等折旧费用，事实清楚，证据充分，本院予以支持。原告请求被告赔偿损失，证据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款（一）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十三条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告武胜县沿口镇文化宫幼儿园与被告武胜县总工会于2014年11月20日签订的《房屋租赁合同》及2015年11月26日签订的《房屋租赁补充合同》于2020年1月9日予以解除； 二、原告武胜县沿口镇文化宫幼儿园向被告武胜县总工会支付欠付租金699878元； 三、被告武胜县总工会向原告武胜县沿口镇文化宫幼儿园支付不可移动设施设备的现有价值款958958.5元； 四、本案资产评估费18860元由原告武胜县沿口镇文化宫幼儿园承担； 五、驳回原告武胜县沿口镇文化宫幼儿园的其他诉讼请求。 以上二、三项支付款项品迭后，由被告武胜县总工会向原告武胜县沿口镇文化宫幼儿园支付259080.5元。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费9800元，由原告武胜县沿口镇文化宫幼儿园负担4900元，被告武胜县总工会负担4900元（原告已垫付4900元，待本判决生效执行时由被告直接支付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  文达荣 人民陪审员  张忠荣 人民陪审员  李志琼 二〇二〇年十一月二十五日 书 记 员  唐劲松