上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初6910号原告：余国辉，男，1995年9月2日生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：李金带，上海市经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐菲，上海市经纬律师事务所律师。被告：宁波梅山保税港区茗隽投资管理合伙企业(有限合伙)，住所地浙江省宁波市。执行事务合伙人：上海安美居网络科技有限公司(委派代表杨祥平)。被告：上海安美居网络科技有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：闵夏，执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：陈凡，上海佳遥律师事务所律师。第三人：上海神剑房地产经纪事务所，住所地上海市浦东新区胜利路XXX号XXX幢乙XXX室。投资人：王东帅，总经理。原告余国辉与被告宁波梅山保税港区茗隽投资管理合伙企业(有限合伙)(以下简称茗隽公司)、上海安美居网络科技有限公司(以下简称安美居公司)及第三人上海神剑房地产经纪事务所(以下简称神剑事务所)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李金带、两被告共同委托诉讼代理人陈凡及第三人投资人王东帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告茗隽公司签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告茗隽公司退还原告购房款65万元；3、判令被告茗隽公司支付逾期违约金9,500元(该违约金按房屋总额95万的日万分之五的标准，逾期20日，违约金9,500元)；4、判令被告茗隽公司支付解约违约金19万元(按房屋总价95万的20%计算)；5、判令被告茗隽公司赔偿原告律师费1.5万元；6、判令被告安美居公司对上述2-5项债务承担连带清偿责任。事实和理由：2018年1月7日，原告父亲余甫友向被告茗隽公司认购了位于上海市嘉定区泰云路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并签订了《泰云公寓认购协议》，协议约定系争房屋转让款95万元，付款方式为房屋首付款65万元，按揭贷款30万。因系争房屋购房款涉及按揭贷款，余甫友因征信问题便申请以原告名义购买上述房屋，协议内容不变；同时，双方协商一致由原告与被告茗隽公司签署《上海市房地产买卖合同》。2019年1月6日，原告与被告茗隽公司就上述系争房屋的买卖事宜签订了《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告茗隽公司购置系争房屋，为节约购置成本，合同约定房屋作价60万元(实际房屋价款为95万元，以认购价为准)。双方确认在2019年6月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。另外，双方还就双方的权利和义务、违约责任及争议解决等做出明确约定，任何一方逾期履约的，应按合同总金额日万分之五向守约方支付违约金，逾期超过20日的，守约方有权解除合同，违约方除应向守约方支付逾期违约金外，还应按房屋总价的20%标准向守约方支付赔偿额。上述协议签订后，截止2018年5月21日，原告已根据协议向被告茗隽公司支付房屋首付购房款共计65万元，履行了协议约定的付款义务，之后被告茗隽公司向原告开具购房款发票。根据合同约定，被告茗隽公司未按约于2019年6月30日前配合原告办理过户手续，且已逾期办理过户超过20日，构成根本违约。原告屡次催告均未果。现因被告茗隽公司违约，致使合同目的无法实现，其应承担违约责任，且因被告茗隽公司为合伙企业，被告安美居公司为其执行事务合伙人，应依法对被告茗隽公司的上述债务承担连带清偿责任，故原告诉至本院。被告茗隽公司辩称，不同意原告的诉请，理由如下：1、原告违约在先，原告在合同约定的过户期限前贷款尚未审批通过，导致不能按约办理过户手续，仅收到原告房款合计60万元(被告仅收到第三人转交的房款394,400元，扣除了评估费5,600元)，原告首付款尚未付清，另有30万元以贷款方式支付的房款未收到，原告也未以现金方式补足，而当时系争房屋尚未查封，故原告违约在先。2、被告茗隽公司曾与原告父亲余甫友签订过房屋买卖合同，当时系争房屋并未被查封，可以交易过户，但因余甫友自身原因被银行限制相关贷款资格，不能在限期内取得银行贷款，导致过户手续不能及时办理；之后，被告茗隽公司才与原告重新签订了一份房屋买卖合同，故前期不能及时的办理过户手续的责任完全在原告方，被告保留相应诉权。后来因被告公司前股东的个人原因导致系争房屋被公安机关查封，对此被告茗隽公司亦向公安机关提出了异议，目前也正在协调沟通当中，但尚未解封。即便系争房屋因查封而无法过户，双方均有责任，不应由被告茗隽公司承担全部责任。3、原告主张的违约金过高，应以实际损失为准，且原告主张两项违约金存在重复计算。4、原告主张的律师费因缺乏合同依据，故不同意支付。被告安美居公司辩称，同意被告茗隽公司的意见。被告安美居公司是被告茗隽公司的合伙人之一，被告茗隽公司为有限合伙企业，根据我国的合伙企业法的规定，有限合伙企业的投资人承担有限责任；且被告茗隽公司目前为止也未进行清算，即便在清算中，被告安美居公司也仅在其认缴的出资份额内承担责任，故被告安美居公司与本案无关，不应当作为被告。第三人神剑事务所述称，第三人系被告茗隽公司的委托代理销售公司，负责销售系争房屋与对外签约、收付款及交易过户，由被告茗隽公司支付佣金。2018年，原告父亲余甫友在中介居瀚实业(音同)的介绍下至系争房屋处看房，之后于2018年2月与被告茗隽公司签订房屋买卖合同。但余甫友因自身原因被银行限制相关贷款资格，无法申请贷款，之后原告与被告茗隽公司重新签订房屋买卖合同。合同约定总价95万元一套，被告茗隽公司实际到手价为70万元(未扣除评估费5,600元/套)，需要扣除过户税费10万元、案外人居瀚实业的佣金15万元。双方为了避税就做低了房价，网签合同时房款总价约定为60万元，其中30万元为首付款，30万元以贷款方式支付。合同签订后，原告向第三人支付了房款60万元，另有30万元需要通过银行贷款方式支付。第三人收到房款后向被告茗隽公司转交了房款40万元，其余房款转给居瀚实业作为佣金和留作将来过户时所需支出的税费。根据合同约定双方应于2019年6月30日过户，但因原告申请了两次贷款才审批通过，而此时原告贷款尚未通过审批且因被告茗隽公司为外地公司，审税需要去外地，时间较长，当时审税亦尚未完成，故双方未在约定期限内办理产权过户手续。后第三人与双方重新协商过户时间，待原告贷款审批通过及审税完成后三方于2019年9月24日共同至房产交易中心欲办理产权过户登记手续，但发现系争房屋已被公安机关查封，故未办理过户。之后，被告茗隽公司说能协调解决，第三人和原告遂一直等待，但直至目前也未解封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交银行流水及案外人康某某出具的证明，拟证明原告于2018年5月21日通过银行转账方式向案外人康某某支付的5万元系康某某受王东帅委托代收的房款。被告对该证据不予认可，认为与本案无关。第三人对银行流水真实性无异议，但认为康某某为带原告前来看房的中介，第三人仅负责签约，不负责销售，康某某收取后也并未将该5万元支付给第三人或被告，其所收取的5万元不是房款而是佣金，该款与本案无关。因原告提交了银行流水原件，该款项支付亦发生在房屋交易过程中，故本院对该证据真实性、合法性、关联性均予以确认。案外人康某某并未出庭作证，其出具的证明不符合有关证据要求，本院不予认可，至于原告向案外人康某某支付的5万元是否为系争房屋房款本院将综合其他证据综合认定。2、原告提交其与银行工作人员的微信聊天记录，拟证明其所申请的银行贷款已于2019年1月25日通过审批。被告对该证据真实性认可，但对其证明目的不认可，认为仅能证明原告申请贷款的情况，不能证明银行已于此时通过贷款审批，贷款通过应当以贷款合同及不动产登记申请书为准。第三人亦不认可该证据的证明目的，并提交一份《个人住房(商业用房)抵押借款合同》予以反驳，认为贷款实际于2019年7月22日才审批通过。被告对该证据三性均予以认可，亦认可贷款实际于2019年7月22日才审批通过。原告对第三人所提交的该证据真实性均予以认可，但认为该合同上原告收款账户即原告提交聊天记录中原告向银行工作人员所提交的银行卡号，原告于2019年1月前往建设银行申请贷款时贷款已当场审批通过，隔日银行就要求原告提供放款的银行卡号，故贷款已于2019年1月25日即已审批通过，处于待放款状态。因原告已提交微信聊天记录原件，第三人也提交《个人住房(商业用房)抵押借款合同》原件，该两份证据与本案事实具有一定相关性，故本院对两者真实性、合法性、关联性均予以认可；但因第三人提供了相反的证据，且该证据的证明力高于原告的证据，而原告并未提供其他证据佐证证明贷款已于2019年1月获得审批通过，故本院认为原告的银行贷款于2019年7月22日审批通过。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：系争房屋为茗隽公司所有。2018年1月7日，余国辉的父亲余甫友(乙方)与第三人神剑事务所签订一份《泰云公寓认购协议》，约定乙方认筹房屋，总价95万元，定金5万元，乙方应于本协议签订之日起70日内即2018年3月15日支付首付款65万元，已支付定金转为房款一部分，剩余房款30万元由甲方指定银行办理按揭手续，乙方于双方签订《商品房出售合同》之日将所需贷款资料提交银行，并协助银行办理相关贷款手续。协议签订后，余甫友通过POS机刷卡方式分别于2018年1月7日、2018年1月10日、2018年2月1日、2018年3月20日、2018年4月11日分笔向神剑事务所合计支付房款60万元，并于2018年5月21日向案外人康某某转账支付5万元。2019年1月6日，余国辉(乙方，买受人)与茗隽公司(甲方，卖售人)网签一份《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积54.25平方米，房地产转让总价款为60万元。第四条约定甲、乙双方同意，甲方于2019年6月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定双方确认在2019年6月30日之前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条约定甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方应在收到书面通知之日起三日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。补充条款(一)第2条约定甲、乙双方应根据国家法律、法规、规章、政策等规定各自承担本次交易所产生的税、费。第3条约定甲、乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供贷款所需的材料、本次交易所需的书面材料和相关证明，若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应承担相应责任。附件三付款协议：1、签订本合同3日之内乙方应自行支付甲方房款30万元；2、甲方同意乙方通过贷款银行申请30万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后七日内向贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第4条所述产权交易过户当日将其补足并支付给甲方；3、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过7日内，甲、乙双方赴上海市嘉定区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并由乙方收执收件收据。待上海市嘉定区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第二期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。4、待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后10日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。合同另约定了其他内容。之后，余国辉向银行申请贷款。2019年5月31日，茗隽公司向余国辉开具价款为60万元的购房款发票。2019年6月26日，余甫友通过微信询问神剑事务所王东帅何时能过户，王东帅回复：“下个礼拜吧，正在安排！别急，税费要准备的。”2019年7月22日，余国辉(借款人)与案外人中国建设银行股份有限公司上海嘉定支行签订一份《个人住房(商业用房)抵押借款合同》，约定借款人借款30万元，用于购买系争房屋，借款期限自2019年7月22日起至2029年7月22日止，借款人将系争房屋作为抵押物。合同另对利率、还款方式等作了约定。同日，案外人中国建设银行股份有限公司上海嘉定支行向余国辉出具一份《委托书》及《上海市不动产登记申请书》，委托其办理系争房屋的抵押登记事宜及领取相应不动产权证。2019年7月23日，余甫友再次通过微信询问神剑事务所王东帅何时能过户，王东帅回复：“下个礼拜，合同已经好了。”之后，余国辉与茗隽公司及神剑事务所在贷款已审批通过且审税已完成后于2019年9月24日共同至房产交易中心欲办理产权过户登记手续，但发现系争房屋已被公安机关查封，无法办理产权过户手续。茗隽公司亦未将系争房屋交付余国辉。后因双方协商未果，遂诉至本院。另查，1、茗隽公司为有限合伙企业，工商登记信息显示的合伙人为安美居公司(普通合伙人，同时担任执行事务合伙人)、案外人江苏成安股权投资基金管理有限公司(有限合伙人)。2、2017年5月10日，茗隽公司(甲方)与神剑事务所(乙方)签订一份《泰云公寓营销代理合同》，约定由乙方为位于上海市嘉定区泰云公寓项目提供独家营销策划和销售顾问服务，服务期限自2017年5月10日起至2017年7月10日；甲方给予乙方底价让乙方销售，超过底价部分的所有溢价全部归乙方所有由乙方自行收取，与甲方无关。3、2019年7月16日，系争房屋被上海市公安局虹口分局司法查封，限制期限为2019年7月16日至2020年7月16日，目前仍处于查封状态。4、余国辉为本次诉讼支付律师费15,000元。审理中，双方一致确认系争房屋房款总价为95万元，网签合同中的总价60万元系为了降低交易成本而做低的房价，并非实际成交价。余国辉与神剑事务所一致确认在2019年6月30日之前，关于茗隽公司的审税尚未完成，双方均未前往办理系争房屋产权过户登记手续；待余国辉贷款已审批通过且关于茗隽公司的审税完成后再行前往办理产权过户登记手续。审理中，茗隽公司委托诉讼代理人表示过户时间应以合同约定的2019年6月30日之前为准，过户材料和审税等均由神剑事务所准备，其只需在过户当日配合到场；但对茗隽公司在该日期前是否已完成审税，是否至房产交易中心办理过户、对于余国辉在该日期前无法过户是否向其提出异议以及之后双方是否重新约定了过户时间、是否协商一致约定于2019年9月24日共同前往办理产权过户手续等事实无法当庭回复，需要庭后核实。但本院庭后未收到茗隽公司的回复。本案的争议焦点：一、余国辉支付给案外人康某某的5万元是否为购房款；二、茗隽公司是否存在违约行为，余国辉能否解除合同？若茗隽公司构成违约，违约责任该如何认定？安美居公司是否应当承担连带责任。关于争议焦点一，余国辉称该款项系根据神剑事务所口头指示向案外人康某某支付的房款，茗隽公司、神剑事务所则不认可，并认为与本案无关。根据各方提供的证据及庭审陈述，争房屋总价款为95万元，首付款为65万元，剩余30万元以银行贷款方式支付，茗隽公司、神剑事务所虽不认可该5万元，但茗隽公司、神剑事务所并未提供证据证明其在此后往来沟通过程中及前往办理产权过户手续时对此曾提出过异议或向余国辉催要过；余国辉也无从知晓康某某以及康某某所属的中介公司与茗隽公司、神剑事务所之间的关系及约定，其有理由相信康某某有权代收该房款；结合神剑事务所亦自认所收房款包括了税费和需要向案外人康某某所属的中介公司支付的佣金，综上，本院认为余国辉所述一事具有高度可能性，其向案外人康某某支付的5万元为购房款，余国辉合计支付购房款65万元。关于争议焦点二，余国辉与茗隽公司签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，双方应于2019年6月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，若余国辉的贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，应于产权交易过户当日将其补足并支付给茗隽公司，而余国辉申请的银行贷款直至2019年7月才审批通过，对此余国辉存在过错。关于茗隽公司在该日期前审税是否完成一事，茗隽公司未当庭未回复，庭后也未将核实的情况回复本院，且亦未提供证据证明在合同约定的期限前其已符合交易过户条件；同时结合余国辉和神剑事务所的庭审陈述及相关证据，本院认定此时关于茗隽公司的审税尚未完成。根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》中补充条款(一)第3条的约定，茗隽公司应在本合同履行过程中及时提供本次交易所需的书面材料和相关证明，若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应承担相应责任，关于茗隽公司的审税尚未完成亦将导致双方无法办理产权过户手续，故对于未能按约办理产权过户手续茗隽公司亦存在过错。之后，双方为此重新确定于2019年9月24日前往办理产权过户登记手续，应当视为双方协商一致变更了合同中关于过户期限的约定，互不追究违约责任。但因系争房屋尚有司法查封导致交易过户无法进行，余国辉所申请的银行贷款也无法放款，茗隽公司存在违约行为，对此应当承担相应责任。余国辉据此要求解除合同并要求茗隽公司返还购房款65万元的诉请于法有据，本院予以支持。合同解除的时间以诉状副本送达之日即2020年6月17日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行。关于违约金，因茗隽公司抗辩违约金过高，认为应以实际损失为准，本院根据合同履行情况、违约情形及损失情况等酌情确定解约违约金为8万元。鉴于该违约金已足以弥补余国辉的损失，故本院对余国辉主张的逾期过户20日的违约金的诉请不予支持。关于律师费，因合同并未约定，故余国辉主张律师费的诉请缺乏依据，本院不予支持。安美居公司作为茗隽公司的普通合伙人，应当对茗隽公司的债务承担无限连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国合伙企业法》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告余国辉与被告宁波梅山保税港区茗隽投资管理合伙企业(有限合伙)于2019年1月6日就上海市嘉定区泰云路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》已于2020年6月17日解除；二、被告宁波梅山保税港区茗隽投资管理合伙企业(有限合伙)应于本判决生效之日起十日内退还原告余国辉购房款650,000元；三、被告宁波梅山保税港区茗隽投资管理合伙企业(有限合伙)应于本判决生效之日起十日内支付原告余国辉解约违约金80,000元；四、被告上海安美居网络科技有限公司应对被告宁波梅山保税港区茗隽投资管理合伙企业(有限合伙)的上述付款义务承担连带责任；五、原告余国辉的其余诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12,445元，减半收取6,222.50元，保全费4,842.50元，合计诉讼费11,065元，由原告余国辉负担1,465元，由被告宁波梅山保税港区茗隽投资管理合伙企业(有限合伙)、上海安美居网络科技有限公司负担9,600元(两被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郭海娜二〇二〇年十二月二十四日书记员  何吉珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国合伙企业法》第二条本法所称合伙企业，是指自然人、法人和其他组织依照本法在中国境内设立的普通合伙企业和有限合伙企业。普通合伙企业由普通合伙人组成，合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任。本法对普通合伙人承担责任的形式有特别规定的，从其规定。有限合伙企业由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……