河北省唐山市古冶区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0204民初126号 原告：孙亚州，男，1956年12月12日出生，汉族，现住唐山市古冶区。 委托诉讼代理人：王翠芝，河北杨建林律师事务所律师。 被告：刘雪芹，女，1963年2月23日出生，汉族，现住古冶区。 被告：郑春生，男，1964年2月27日出生，汉族，住唐山市古冶区。 被告：于建敏，女，1968年9月21日出生，汉族，现住唐山市古冶区。 原告孙亚州诉被告刘雪芹、于建敏、郑春生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告孙亚州及其委托诉讼代理人王翠芝、被告刘雪芹到庭参加诉讼，被告于建敏、郑春生经本院依法送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告孙亚州向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认郑春生、于建敏与刘雪芹之间的房屋买卖合同无效；2.要求将古冶区林西合作工房3楼13号房屋产权恢复办理到被告郑春生、于建敏名下；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2005年3月12日，经原告与郑春生、郑久荣（二人系姐弟关系）协商，二人均同意将位于古冶区林西合作楼3楼13号房屋卖给原告。房价款为25000元，签订售房协议之日原告就将购房款以现金方式给付郑春生、郑久荣。同时二人将房屋交付给原告，原告自2005年3月在此居住至今。由于上述房屋的所有权证和土地证均是郑春生、郑久荣父亲郑福洪的名字（在房屋交易时二人父亲郑福洪和母亲均已去世），二人就在出卖人（甲方）处打印了其父亲郑福洪的名字。但实际买卖双方均认可房屋买卖行为的存在。由于客观原因当时未能办理过户手续。2018年1月12日原告起诉郑春生、郑久荣房屋买卖合同纠纷一案，因郑久荣当庭表示还有其他继承人且不配合到庭后，法院驳回了原告的起诉。之后涉案房产基于继承过户到被告郑春生、于建敏名下。2018年11月19日郑春生、于建敏与刘雪芹恶意串通，将明知有纠纷的位于古冶区林西合作工房3楼13号房产过户到刘雪芹名下，该行为严重损害了原告的利益。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告刘雪芹辩称，一、本案房屋处分权需划分为两个阶段，即本案房屋作为遗产的阶段和被郑春生单独继承后变成郑春生、于建敏夫妇共同财产的阶段。在这两个阶段，本案房屋的处分权人完全不同。1.自2003年7月20日至2018年9月26日，即被继承人郑福洪死亡之时起至郑春生一人继承该房屋之前。此期间必须经包括郑春生在内的全部六位继承人一致同意才能处分本案房屋，除非某继承人声明放弃自己的继承权。否则，任何处分行为不生效。2.自2018年9月27日至2018年11月18日，即郑春生一人继承该房屋之时至郑春生之妻于建敏签字认可刘雪芹与郑春生房屋买卖合同之前。此期间必须经郑春生及其妻子于建敏一致同意才能处分本案房屋，否则，任何处分行为不生效。二、本案房屋的买卖行为有且只有一次，即刘雪芹与郑春生夫妇之间的房屋买卖行为，且该买卖行为经过郑春生之妻于建敏的认可并已经完成不动产变更登记，应当受到法律的认可和保护。本案房屋系郑春生之父的遗产，2018年9月27日其他五位继承人放弃继承权后，郑春生单独继承本案房屋并自其继承该房屋之时取得该房屋的处分权。但与此同时郑春生出售该房屋，必须取得其妻子于建敏的认可和同意，因为该房屋属于郑春生与其妻子于建敏的共同财产，对该房屋的处分必须取得全体共有人一致同意才能产生法律效力。2018年11月19日于建敏在《2018年11月19日房屋转让合同》上签字之时起刘雪芹与郑春生之间的房屋买卖合同即完全具备全部生效条件，并且刘雪芹与郑春生夫妇在不动产登记中心完成了不动产变更过户登记将本案房屋登记在刘雪芹名下。刘雪芹购买本案房屋、取得该房屋的所有权符合法律规定，该购房行为及结果应当受到法律认可和保护。三、原告提供的所谓的“房屋买卖合同”只是打印文字，没有卖方郑春生的签字确认，更没有于建敏的认可，没有得到过被继承人其他五位继承人的认可，也没有其他任何人的签字确认，并且卖方郑春生当庭明确表示不认可原告庭审意见及表述。因此原告与郑春生之间根本就不存在房屋买卖合同，原告所谓的“房屋买卖合同”不成立也不是事实。另外，即便不考虑原告提供的所谓的“房屋买卖合同”是否真实存在、是否合法有效的问题，仅就合同关系的相对性法律性质，假定原告与郑春生之间存在买卖合同关系（这只是假定）。该合同关系也不能对抗刘雪芹与郑春生的房屋买卖关系，刘雪芹购买郑春生夫妇的房屋合法有效，刘雪芹取得该房屋的所有权应当受到法律保护。原告无权过问，更无资格主张对该房屋的权利。原告因此与郑春生之间是否存在合同关系及是否发生违约责任的问题同样也与刘雪芹无关。四、原告所谓的“夫妻共同财产（不涉及真伪，更不代表刘雪芹认可，下同）”之说，与本案无关。本案是关于房屋买卖合同效力确认问题，只有解决了的房屋买卖合同效力问题，才能为所谓的“夫妻共同财产”问题的处理创造必须的条件和基础。没有房屋买卖合同生效，就不产生所谓的“夫妻共同财产”问题。因此，原告所谓的“夫妻共同财产”与本案无关，原告不能因果倒置，变“果”为“因”，然后荒谬地以此来判断所谓的买卖合同效力。综上所述，原告的诉讼请求没有事实基础，应当被依法驳回。 被告于建敏、郑春生未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告孙亚州提交如下证据：1.2005年3月12日原告和被告郑春生、郑久荣签订的售房协议。经质证，被告刘雪芹认为售房协议没有卖方的签字和按手印，也没有原告的签字，只是一个打印出来的售房协议，不认可此证据。2.购买上述房产的第二个月由原告支付水电等费用的相关证明及社区开具的证明。经质证，被告刘雪芹认可钱是扣的原告工资卡。3.原告和郑春生的通话录音，证明郑春生认可涉案房产于2005年3月12日卖给原告并收取了25000年的房款。经质证，被告刘雪芹不认可通话录音。4.（2016）冀0204民初1175号民事判决书、（2017）冀02民终365号民事判决书，证明在原告和刘雪芹的离婚案件中，当时原告主张本案的涉案房产为其个人所有，刘雪芹没有向法庭提交任何证据证明涉案房产为其所有。经质证，被告刘雪芹对判决书的真实性没有异议，在法庭上没有主张房屋是因为房产是房产的事情，房子另案处理。5.（2018）冀0204民初190号民事裁定书，证明郑久荣当庭表示认可涉案房产已经卖给孙亚州并取得了房款，被告郑春生及刘雪芹在明知涉案房产有纠纷还恶意串通进行买卖，伪造虚假合同，损害原告的合法权益，依据合同法，双方的买卖行为当属无效。经质证，被告刘雪芹称房子是在结婚前买的，这房子和原告一点关系没有。6.涉案房屋不动产登记档案。经质证，被告刘雪芹称这个房是刘雪芹买的，卖房的郑春生也认同刘雪芹给钱买了房，本案房屋买卖行为有且只有一次，该买卖行为是经过郑春生和于建敏认可的情况下去的房产交易大厅完成了不动产的变更登记，应该得到法律的认可和保护。二、被告刘雪芹为反驳原告孙亚州的主张,提交房地产转让合同、不动产权证书及相关材料、房屋转让协议、公证书，房屋转让协议是和郑春生后面补签的，落款日期是2005年3月12日，但是实际日期不是这个时间，是后来补的，是2017年签的，以上这些证据均证明这个房子和原告无关，属于刘雪芹个人的财产。经质证，原告孙亚州称刘雪芹已经承认是在2017年补签的房屋转让协议，该协议没有法律效力，此协议是郑春生和刘雪芹恶意串通伪造的，没有法律效力，公证书可以证明在郑春生卖给孙亚州涉案房产时，涉案房产还没有发生继承，其他继承人没有异议，只不过是没有办理继承手续而已。经审查，原告孙亚州提交的证据1《售房协议》系打印版，甲乙双方签字处亦为打印，但协议内容有手写涂改。证据2载明涉案房屋自出售后由原告孙亚州交纳水电等费用。证据3载明“原告孙亚州：在你家给的钱，三月份，两万五一块给的，签的协议。被告郑春生：是”、“郑春生：房已经卖给你了，已经卖好了，过不过户是你的事了”。证据4、5系已经发生法律效力的法律文书。证据6及被告刘雪芹提交的证据载明于建敏、郑春生与被告刘雪芹签订《房屋转让协议》、《房地产转让合同》，涉案房屋已登记在被告刘雪芹名下。被告刘雪芹认可其与被告于建敏、郑春生签订的《房屋转让协议》发生在2017年。本院对上述证据的真实性予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年3月12日，原告孙亚州购买古冶区林西合作工房3楼13号房屋一套，该房屋所有权人为郑福洪（2003年7月去世，妻子赵秀兰1973年去世，子女分别为郑久荣、郑九萍、郑九凤、郑春生、郑久红、郑洁六人），孙亚州与郑春生、郑久荣订立打印版《售房协议》约定“甲方郑福洪房屋出售贰万伍仟元整，乙方孙亚州同意买房，关于房屋办理一切手续由乙方自行办理，乙方一次性向甲方付房款贰万伍仟元整”，订立协议时，刘雪芹、郑春生、郑久荣在场，签名亦为打印方式，房屋价款25000元支付给郑久荣、郑春生，涉案房屋现由原告孙亚州居住。2017年，被告刘雪芹与被告郑春生、于建敏夫妇签订落款时间为2005年3月12日的《房屋转让协议》约定将上述房屋以25000元的价格出售给被告刘雪芹。2018年9月27日，经公证，涉案房屋由被告郑春生继承。2018年11月19日，被告刘雪芹与被告郑春生、于建敏再次签署关于上述房屋的《房地产转让合同》，上述房屋现登记在被告刘雪芹名下，房屋所有权证号（2018）古冶区不动产权第0009471号。 另查明，原告孙亚州与被告刘雪芹于2005年6月13日登记结婚，原告孙亚州于2016年7月4日起诉被告刘雪芹离婚，唐山市古冶区人民法院于2016年9月28日作出（2016）冀0204民初1175号民事判决书，准许孙亚州与刘雪芹离婚，刘雪芹不服提起上诉，唐山市中级人民法院作出（2017）冀02民终365号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 本院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。原告孙亚州提交的2005年3月12日的《售房协议》虽然为打印版，无买卖双方签字，但是原告孙亚州与被告郑春生的通话录音中被告郑春生认可房屋已卖给原告孙亚州，在（2018）冀0204民初190民事案件中被告郑久荣称“我们卖房时，原告主动找的我，时间是协议那天”、“这个协议是原告直接打印的”，在（2019）冀0204民初1174号民事案件庭审笔录第93页郑春生认可“现金2.5万，刘雪芹和孙亚州一起去的，给的钱，我们写的合同，”法庭向郑久荣电话核实问题时，郑久荣亦认可“协议是孙亚州来打印的，他的名，我爸的名，都是打印的，没有双方签名”、“没有其他房屋买卖合同”、“刘雪芹没有签过转让协议”。并且，郑春生、郑久荣售房后案涉房屋一直由原告孙亚州交纳水电等费用，原告孙亚州与被告刘雪芹离婚后房屋亦由孙亚州居住。上述证据及当事人陈述足以认定孙亚州2005年3月12日的《售房协议》已经实际履行，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条规定“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，而且在房屋所有权人郑福洪已经去世，但由郑春生、郑久荣取得房款、交付房屋的情况下，原告孙亚州有理由认为其二人是郑福洪全部第一顺序继承人的代理人即表见代理，故该《售房协议》在原告孙亚州、郑福洪全部第一顺序继承人之间成立。2018年9月27日，经公证案涉房屋由被告郑春生继承，亦可属于其他继承人对被告郑春生之前售房行为的追认，而且《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”因此，对于被告刘雪芹认为非经郑福洪全部第一顺序继承人一致同意任何处分行为不生效的抗辩理由，本院不予采纳。被告刘雪芹提交的其与被告于建敏、郑春生签订的协议，虽然协议落款的时间为2005年3月12日，但被告刘雪芹自认实际签署时间为2017年，晚于孙亚州与郑春生、郑久荣订立并履行的《售房协议》，被告刘雪芹、郑春生、于建敏在明知的情况下，却在2017年再行签署《房屋转让协议》、2018年11月19日签署《房地产转让合同》，属于恶意串通，损害第三人利益，故本院对原告孙亚州要求确认郑春生、于建敏与刘雪芹之间的房屋买卖合同无效，将古冶区林西合作工房3楼13号房屋产权恢复办理到被告郑春生、于建敏名下的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十九条、第五十二条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条规定，判决如下： 一、被告郑春生、于建敏与被告刘雪芹于2017年（协议中落款日期为2005年3月12日）签订的《房屋转让协议》、2018年11月19日签订的《房地产转让合同》无效； 二、被告刘雪芹、郑春生、于建敏于本判决生效后十五日内，将位于古冶区林西合作工房3楼13号房屋产权办理到被告郑春生、于建敏名下。 案件受理费1800元，由被告刘雪芹、郑春生、于建敏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  李星群 人民陪审员  张海悦 人民陪审员  陈宗正 二〇二〇年六月十九日 书 记 员  笪鑫慧 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》 第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十一条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。 ——