本溪市溪湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0503民初468号 原告：本溪银行股份有限公司彩屯支行，住所地本溪市溪湖区彩屯南路47（1）栋1层。 负责人：黄克，系该行行长。 委托诉讼代理人：唐生伟，系该行职工。 委托诉讼代理人：孙秀杰，系该行法律顾问。 被告：辽宁东亿房地产开发（集团）有限公司。住所地本溪市明山区永民街73号。 法定代表人：冯万利，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王洪立，系该公司工作人员。 委托诉讼代理人：于洪革，系该公司法律顾问。 原告本溪银行股份有限公司彩屯支行（以下简称“本溪银行”）与被告辽宁东亿房地产开发（集团）有限公司（以下简称“东亿公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告本溪银行、被告东亿公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告本溪银行向本院提出诉讼请求：1、被告辽宁东亿房地产开发（集团）有限公司偿还原告借款本金48万元及利息、罚息、复利；2、原告对被告坐落在溪湖西路111栋3单元30号、33号、36号、39号、42号房屋的折价或拍卖变卖价款在判决所确定的款项范围内享有优先受偿权；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月22号原告与借款人林昊签订《个人借款合同》约定：借款金额人民币48万元，借款期限一年，月利率9‰，若借款人未按规定足额偿还当期贷款本息即为逾期，贷款人有权根据人民银行的有关规定计收罚息，即罚息在合同约定利率基础加收50%。贷款人有权对借款人未支付的利息计收复利，每月20日为付息日。被告东亿公司为上述借款提供抵押及连带责任保证，被告抵押物为溪湖区房屋，并办理抵押登记。原告依约履行了给付义务，借款到期后，原告多次向借款人、抵押人（保证人）催要借款及承担抵押（保证）责任。2020年1月15日，被告出具承诺书。原告为维护自己合法权益，故此诉讼请支持原告全部诉讼请求。 被告东亿公司辩称：我公司同意偿还原告主张的本金和利息，但是原告不应收取罚息和复利，因为约定的利息已经远远超出了当时银行的贷款利率，也已经超出了现行的LRP贷款利率的二倍，原告也没有告知被告要收取罚息和复利，且我企业现经营困难，无力承担罚息和复利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织的当事人进行了证据交换及质证。结合各方当事人的陈述以及相关证据，本院认定事实如下：2014年1月22号，被告东亿公司以林昊名义与本溪市商业银行股份有限公司彩屯支行（后更名为本溪银行股份有限公司彩屯支行）签订《个人借款合同》，合同约定贷款金额为48万元，用于资金周转，贷款期限1年（自2014年2月24日起至2015年2月24日），年利率10.08%，每月20日采用按月计息方式还款。同时约定，若借款人未按规定按时足额偿付当期贷款即为逾期，贷款人有权根据人民银行的有关规定计收罚息，罚息利率为约定借款利率上加收50%，罚息的计算范围包括本金及未按期支付的利息，还约定贷款人有权对借款人未按期支付的利息、罚息按罚息利率计收复利。同日，原、被告双方签订了《借款抵押合同》、《借款保证合同》各一份，《借款抵押合同》约定被告将所有的位于本溪市溪湖区的在建工程抵押给原告，并办理了抵押登记（在建工程抵押证号：本房建溪湖区字第××号），《借款保证合同》约定被告为本案借款承担连带保证责任。上述合同签订后，原告如约向林昊名下账户发放了贷款。庭审中，被告东亿公司表示林昊名下存折一直由东亿公司保管，贷款下发后由东亿公司使用。2020年1月15日，被告东亿公司向原告本溪银行出具《承诺书》一份，内容为：“借款人林昊（身份证号21050319763××××××××）于2014年2月24号在贵行取得借款48万元。该笔借款的实际使用人为承诺人。该笔贷款以承诺人资产即：坐落于溪湖区房屋，合计建筑面积368.9平方米的房产为抵押担保，并由承诺人提供连带保证责任担保。承诺人作为该笔借款的实际使用人、保证人及抵押担保人，愿意就借款人在贵行的借款本金48万元及利息等费用承担还款责任，并继续承担连带保证责任及抵押担保责任”。借款到期后，因被告未能偿还本息，原告诉至本院。 本院认为，金融借款合同是指借款人向金融机构借款，到期返还借款并支付利息的合同，借贷双方应存在真实的借款合意。本案中，被告自认以他人名义向原告贷款，并签订《个人借款合同》，而原告亦认可在签订合同时即明知实际借款人和使用人均为被告东亿公司，可知本案借贷关系实际建立于原、被告间，被告东亿公司与林昊应认定为委托与受托关系，依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同之约束受托人和第三人的除外。”的规定，被告东亿公司已实际取得合同利益，应受合同约束，承担合同义务。被告东亿公司未能如期支付利息，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。现原告主张被告偿还借款48万元并按合同约定支付借期内利息，被告表示认可，本院予以确认。关于原告要求被告支付罚息和复利的主张，因在合同中已有约定，且该约定不违反法律规定，本院予以支持。但上述借款利息、罚息及复利总和不应超出年利率24%的范围。关于原告要求在抵押房产折价、拍卖、变卖所得价款范围内优先受偿的主张，因双方已就抵押借款事宜达成一致，签订《抵押借款合同》，并办理抵押登记，因此原告有权在抵押登记财产范围内享有优先受偿权。综上所述，原告要求被告偿还借款本金48万元及利息、罚息、复利，以及对被告东亿公司抵押房屋享有优先受偿权的主张应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告辽宁东亿房地产开发（集团）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告本溪银行股份有限公司彩屯支行借款本金四十八万元，并2014年2月24日起按合同约定支付利息、罚息及复利（但被告应当支付的利息、罚息及复利之和,不得超出以四十八万元借款本金为基数、以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和）； 二、原告本溪银行股份有限公司彩屯支行对被告辽宁东亿房地产开发（集团）有限公司所有的坐落于本溪市溪湖区在建工程抵押权证所附房屋状况附表为准）折价、拍卖、变卖所得价款在本判决第一项确认的债务范围内优先受偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费八千五百元，减半收取四千二百五十元，由被告辽宁东亿房地产开发（集团）有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。 审判员 石尹镜明 二〇二〇年四月二十三日 书记员 于  洁 附：本判决适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 告知执行事项： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。