上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初7903号原告：上海兴仪钢管有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：章爱梅，总经理。委托诉讼代理人：李敏，上海政明律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴益鸣，上海政明律师事务所律师。被告：上海凯普汽车维修服务有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张英，经理。委托诉讼代理人：李琳。原告上海兴仪钢管有限公司(以下简称“兴仪钢管公司”)与被告上海凯普汽车维修服务有限公司(以下简称“凯普汽车维修公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴仪钢管公司的法定代表人章爱梅及其委托诉讼代理人李敏，被告凯普汽车维修公司的委托诉讼代理人李琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴仪钢管公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令兴仪钢管公司与凯普汽车维修公司之间于2019年8月12日签订的《租赁合同》于2020年4月5日解除；2、请求判令凯普汽车维修公司将租赁场地恢复原状，立即拆除、搬离滞留设备及垃圾；3、请求判令凯普汽车维修公司支付2020年2月15日至2020年4月5日的租金人民币(以下币种均同)604,486元(按月租金177,790元的双倍计算)；4、请求判令凯普汽车维修公司支付自2020年4月6日起至2020年6月11日止的房屋使用费391,138元(计算方式为：5,926.33元/天*66天)；5、请求判令兴仪钢管公司收取的租赁合同保证金36万元不予返还凯普汽车维修公司；6、请求判令凯普汽车维修公司支付拖欠的水费716元、电费16,176.40元，合计16,892.40元；7、请求判令凯普汽车维修公司承担本案律师费63,211元。事实和理由：2019年8月12日，兴仪钢管公司与凯普汽车维修公司签订《租赁合同》，约定，兴仪钢管公司(甲方)将位于上海市宝山区江杨南路XXX号院内2号库和1号库03档房屋(以下简称“系争房屋”)出租给凯普汽车维修公司(乙方)做维修使用；租赁期限为三年；月租金为177,790元，六个月租赁周期支付一次租金，支付时间为每个租赁周期开始前一个月；合同保证金为36万元，在合同终止后乙方无违规情况下清场后无息退还；甲方有权要求乙方按时交纳租金，逾期按平均每日双倍加收。合同签订后，兴仪钢管公司将系争房屋交付给凯普汽车维修公司。2020年1月15日，凯普汽车维修公司拖欠未付2020年2月至2020年8月租赁周期的租金。2020年2月13日，凯普汽车维修公司书面通知兴仪钢管公司，单方面要求解除合同。兴仪钢管公司于次日回复，明确告知凯普汽车维修公司不同意解除双方之间的协议，催促凯普汽车维修公司按合同约定支付应付费用，并且明确回复合同履行事宜双方可以协商解决，但凯普汽车维修公司自行于2020年3月17日将系争房屋内部分物品搬离、撤离保安，2020年3月20日，兴仪钢管公司再次书面致函凯普汽车维修公司，告知凯普汽车维修公司如在收函后两周内仍不履行合同义务的，兴仪钢管公司将解除双方之间的租赁合同，后凯普汽车维修公司无任何回应。凯普汽车维修公司拖欠租金等行为构成根本性违约，故兴仪钢管公司提出如上诉请。凯普汽车维修公司辩称，2020年1月兴仪钢管公司已经封闭场地，凯普汽车维修公司无法正常使用系争房屋，凯普汽车维修公司支付了租赁费用，但无法使用系争房屋，有失公平。同意解除双方之间的租赁合同，但解除日期应该为2020年2月14日，因为凯普汽车维修公司在该日前已经实际搬离，并且通知兴仪钢管公司双方租赁合同已经解除，租金已经支付至2020年2月14日了，故不同意支付2020年2月15日之后的租金及使用费。合同解除后，根据合同约定如无相应的违规行为，兴仪钢管公司应当退还押金。关于水费认可，电费还需要确定计算方式。凯普汽车维修公司不同意恢复原状，兴仪钢管公司将系争房屋出租给凯普汽车维修公司前，凯普汽车维修公司已经从兴仪钢管公司同意转租的第三方租赁系争房屋多年，后凯普汽车维修公司和第三方合同到期后，兴仪钢管公司将系争房屋出租给凯普汽车维修公司，客观上，并未对系争房屋进行装修改造，且凯普汽车维修公司无义务进行恢复，此前的装修添附是在兴仪钢管公司同意下进行的，不构成侵权。凯普汽车维修公司主观上没有损坏的要件，经法规规定，出租人无权要求承租人进行恢复。凯普汽车维修公司有部分机械未能搬离，是因为凯普汽车维修公司搬离时，兴仪钢管公司无故阻拦妨碍，客观上影响凯普汽车维修公司对系争房屋的处分和正常使用，兴仪钢管公司已经违反合同约定。律师费无法律依据。本院经审理认定事实如下：系争房屋的产权人为上海华昌金属材料厂(以下简称“华昌材料厂”)。2013年8月27日，上海宝钢物流有限公司(以下简称“宝钢物流公司”)、华昌材料厂向兴仪钢管公司出具《情况说明》，载明：华昌材料厂是宝钢发展全资子公司，宝钢发展委托宝钢物流公司管理，华昌材料厂所有经营管理权由宝钢物流公司负责。2019年8月5日，宝钢物流公司(出租方、甲方)与兴仪钢管公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市宝山区江杨南路XXX号XXX区房屋出租给乙方；租赁用途为仓储物流、维修专项用途；租赁期限为三年，自2019年8月15日至2022年8月14日。2019年8月12日，兴仪钢管公司(出租方、甲方)与凯普汽车维修公司(承租方、乙方)就系争房屋签订《租赁合同》，约定：租赁房产相配套的设施、设备，外墙使用权及门前行走的场地和车位乙方可使用，但不得影响东北小院车辆的正常进出，乙方保证不得损坏室内原有的行车设备；租赁期限为三年，自2019年8月15日起至2022年8月14日止；月租金为177,790元，保证金为36万元。保证金在合同终止后乙方无违规情况下清场后无息退还；租金每6个月(租赁周期)支付一次，支付时间为每个租赁周期开始前一个月；乙方负责支付租赁期间所产生的水费、电费，电费不含税1.5元/度加3%合理损耗；乙方负责支付垃圾清理费，每月为4,353元，每六个月支付一次；甲方有权要求乙方按时交纳租金，逾期按平均每日双倍加收；甲方保证乙方在租赁期限内，始终合法享有租赁房产的完整而正常的使用权，并保证乙方可在租赁房产内进行合法的经营活动；甲方保证租赁房产及租赁房产内水、电和其他设施、设备的正常使用，所有费用由乙方自行承担；乙方如须对租赁房产进行装修、改造和添附设施。需向甲方书面申请，甲方书面同意后方可施工，所需费用乙方自理；双方应按照现行法律规定履行本合同义务，负有协助义务的一方须积极提供协助。因未履行前述义务给对方造成损失的，应承担赔偿责任。同时，双方签订了《租赁场所综合安全、环保责任协议》，该协议约定：合同保证金36万元作安全、环保风险抵押金。合同履行期间，凯普汽车维修公司承担租赁场所内的全部安全管理责任，全面负责租赁场所内的消防、治安、环保等安全方面的所有事务。一旦租赁场所发生火灾事故、治安、环保事件等，凯普汽车维修公司须承担一切责任和相关费用。合同签订后，凯普汽车维修公司支付兴仪钢管公司合同保证金36万元。2020年2月13日，凯普汽车维修公司向兴仪钢管公司出具《通知函》，该《通知函》载明：因2019年新型冠状肺炎爆发以来，凯普汽车维修公司经营业务受到严重影响，导致凯普汽车维修公司在原合同项下的目的已不能实现。根据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同(一)因不可抗力致使不能实现合同目的”，2019年新型冠状病毒系不能预见且不能避免，符合“不可抗力”的相关情节。综上，特此函告兴仪钢管公司：1、凯普汽车维修公司已于2020年2月14日正式搬离租赁房屋，原合同于2020年2月14日正式解除；2、凯普汽车维修公司在原合同项下的租金已缴至2020年2月14日，请兴仪钢管公司在收到本函之日起10日内将房屋租赁保证金36万元退还至凯普汽车维修公司；3、因兴仪钢管公司无理阻扰凯普汽车维修公司搬离，截止至发函之日，凯普汽车维修公司仍有部分资产滞留租赁房屋内，滞留资产明细包括但不限于：举升机(9台)……等，请兴仪钢管公司对搬家事宜予以配合，……。2020年2月14日，兴仪钢管公司向凯普汽车维修公司出具《通知函》，该《通知函》载明：1、凯普汽车维修公司应于2020年1月15日前支付下个周期的租金1,066,740元，请凯普汽车维修公司在接函后5日内向兴仪钢管公司支付应缴纳的租金；2、凯普汽车维修公司要求于2020年2月14日解除租赁合同不符合法律规定的解除条件；3、兴仪钢管公司没有为凯普汽车维修公司保管相关设备的法定及约定义务。凯普汽车维修公司要求解除租赁合同并要求兴仪钢管公司退还保证金没有法律和事实依据，对于合同的履行事宜，双方可以进一步的友好协商。2020年3月20日，兴仪钢管公司再次向凯普汽车维修公司出具《通知函》，该《通知函》载明：凯普汽车维修公司不按合同约定支付租金的行为，已构成根本性违约，请凯普汽车维修公司接函后2周内向兴仪钢管公司支付租金及相关费用。届时如果凯普汽车维修公司仍然不能履行合同，兴仪钢管公司将根据合同的约定，以及相关法律规定，视为凯普汽车维修公司逾期自动放弃，将解除双方之间于2019年8月12日签订的《租赁合同》。2020年3月30日，兴仪钢管公司、宝钢物流公司向上海市宝山区松南镇人民政府淞南镇疫情防控办公室出具《情况说明》，该《情况说明》载明：承租方兴仪钢管公司，经营地点上海市宝山区江杨南路XXX号，园区产权单位为宝钢物流公司，截止2020年3月30日止，本园区入驻合作企业共7家公司，其中兴仪钢管公司等5家公司皆以正常复工，其中凯普汽车维修公司等2家公司受疫情影响尚未复工，……。2020年5月26日，凯普汽车维修公司向兴仪钢管公司出具《授权书》，该《授权书》载明：就滞留的凯普汽车维修公司资产搬离事宜，凯普汽车维修公司现委托万建飞、牛泽峰、陈家旺、李嘉威前来搬离。2020年5月27日，兴仪钢管公司(甲方)与凯普汽车维修公司(乙方)签订《物品交接清单》，该《物品交接清单》载明：根据2020年5月19日庭审双方确认，乙方委派工作人员至本市宝山区江杨南路XXX号院内2号库和1号库03档租赁场所内搬离滞留在该场地的物品，具体交接物品确认如下：1、举升机(9台)……。落款处甲方由章爱梅签字确认，乙方由万建飞签字确认。2020年6月11日，兴仪钢管公司方通过微信联系凯普汽车维修公司方的委托人万建飞，表示“早点清场交钥匙，好通知律师早点解除租赁关系”，对此凯普汽车维修公司表示“其实可以解除租赁关系了，就剩一点垃圾了”、“钥匙找不到了”，兴仪钢管公司回复称“如果这样的话，就算今天交接了，凯普汽车维修公司没有恢复原状，兴仪钢管公司找保洁工人，合理费用由凯普汽车维修公司承担”。2020年6月12日，双方就水电费的金额进行沟通并达成一致意见。2020年6月20日，万建飞在《水电费说明》上签字确认凯普汽车维修公司1月2月所产生的电费合计16,176.40元、水费合计716元。1号电表数显值6331.5，2号电表数显值1748.6，水费计算方式为平均公摊；合计水电费为16,892.40元，凯普汽车维修公司已核对无误。另查明，凯普汽车维修公司分别付清了2019年8月15日至2020年2月14日期间的租金和垃圾清理费，以及2019年12月底之前的水电费。2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。2020年1月24日，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月24日，上海市重大突发公共卫生事件响应级别由一级调整为二级。2020年5月9日，上海市重大突发公共卫生事件响应级别由二级响应调整为三级。本院认为，兴仪钢管公司与凯普汽车维修公司均要求解除双方就案涉房屋签订的租赁合同，本院对此予以确认。关于合同解除权和解除时间，因发生新冠疫情，在新冠疫情背景下，相应的防控措施等为短期影响，作为出租方与承租方应当在公平、诚信的原则下相互沟通、友好协商、共担风险，凯普汽车维修公司以新冠疫情防控措施导致经营困难要求解除合同依据不足，本院难以支持。鉴于兴仪钢管公司要求确认合同于2020年4月5日解除，故本院酌情确认合同于2020年4月5日解除。根据兴仪钢管公司提供的微信聊天记录显示双方在2020年6月11日已经对租赁场地的返还办理了交接手续，兴仪钢管公司主张凯普汽车维修公司将租赁场地恢复原状不具有现实基础，故针对该项诉讼请求不予支持。合同解除后，兴仪钢管公司应退还凯普汽车维修公司支付的保证金360,000元。关于兴仪钢管公司诉请的租金和使用费。凯普汽车维修公司支付租金至2020年2月14日，2020年2月15日至2020年6月11日期间应计收租金及房屋使用费，根据双方协商退租过程、合同期限、新冠疫情对合同履行的影响以及租赁物使用目的等因素综合判断，本院酌情确定凯普汽车维修公司支付兴仪钢管公司600,000元。兴仪钢管公司要求凯普汽车维修公司支付拖欠的水费716元、电费16,176.40元于法有据，本院予以准予。关于兴仪钢管公司主张的律师费没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、原告上海兴仪钢管有限公司与被告上海凯普汽车维修服务有限公司于2019年8月12日签订的《租赁合同》于2020年4月5日解除；二、被告上海凯普汽车维修服务有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海兴仪钢管有限公司自2020年2月15日起至2020年6月11日的租金及房屋使用费600,000元；三、被告上海凯普汽车维修服务有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海兴仪钢管有限公司拖欠的水费716元、电费16,176.40元；四、原告上海兴仪钢管有限公司于本判决生效之日起十日内，返还被告上海凯普汽车维修服务有限公司已付的合同保证金360,000元；五、驳回原告上海兴仪钢管有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8,860元，由原告上海兴仪钢管有限公司负担5,050元，被告上海凯普汽车维修服务有限公司负担3,810元。保全费5,000元，原告上海兴仪钢管有限公司负担2,850元，被告上海凯普汽车维修服务有限公司负担2,150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 力二〇二〇年十一月二十八日书记员 张雨柏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。