河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初1982号原告：刘德群，男，汉族，1953年2月10日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托代理人：李更献，男，汉族，1954年7月9日生，住河南省洛阳市洛龙区，公民代理，特别授权。被告：河南中迈集团洛阳中一置业有限公司，住所地：洛阳市伊滨区诸葛镇东棘村，统一社会信用代码：91410300058759685H。法定代表人：曹相臣，公司董事长。被告：洛阳中迈置业有限公司，住所地：洛阳市瀍河区启明北路，统一社会信用代码：914103007708952349。法定代表人：曹相春，公司董事长。被告：河南中迈集团有限公司，住所地：洛阳市西工区九都路12号1幢6楼601，统一社会信用代码：91410300697340637M。法定代表人：白绍堆，公司董事长。三被告共同委托代理人：吴峰辉，河南开为律师事务所律师，特别授权。原告刘德群诉被告河南中迈集团洛阳中一置业有限公司（以下简称“中一置业”）、洛阳中迈置业有限公司（以下简称“洛阳中迈”）、河南中迈集团有限公司（以下简称“中迈集团”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘德群及委托代理人李更献，被告中一置业、洛阳中迈、中迈集团的共同委托代理人吴峰辉均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘德群向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认伊岸宜家西区2幢1单元,802号，西区2幢1单元1302号商品房及伊岸宜家B区132号、B区135号车库归原告所有并立即交付；价值约136万元；2、请求依法判决被告协助原告办理房屋过户手续；3、请求依法判决被告向原告支付违约金；4、本案的诉讼费等由被告承担。庭审后原告变更诉求为：1、依法判令被告共同退还原告的购房本金1327106元及利息按月息1.8%计(自2016年1月至实际还清之日止)暂定1313825.15元。2、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年6月24日,原告与被告河南中迈集团洛阳中一置业有限公司签订的《伊岸宜家商品房定购书》约定:原告购买被告开发的伊岸宜家2幢1单元,802号，西区2幢1单元1302号商品房及伊岸宜家B区132号、B区135号车位二个,总价款136万元（原告全额支付了价款）;交房日期2017年12月31日;被告回购期限2016年6月24日-2019年6月23日;回购到期后,乙方未与甲方在回购到期日办理回购手续的,甲方应当对乙方发出通告乙方仍不办理回购手续的,视同乙方放弃回购,乙方应当与甲方签订《商品房买卖合同》;违约责任逾期交房甲方按日向乙方支付已交付房价款日万分之一的违约金(从2019年6月24日起至实际履行日)。被告洛阳中迈置业有限公司、被告河南中迈集团有限公司发起创立了被告河南中迈集团洛阳中一置业有限公司,是被告河南中迈集团洛阳中一置业有限公司的股东。定购书签订后,原告依约履行了合同义务。被告至今没有交付房屋,没有回购,也拒不配合原告办理过户手续。被告严重违约,给原告造成了巨大的损失,原告为了维护合法权益,维护社会经济秩序正常运行,特向贵院提起诉讼。变更诉求的事实与理由：2016年6月24日,原告与被告河南中迈集团洛阳中一置业有限公司签订的《伊岸宜家商品房定购书》是被告在原借贷关系存续期间,无力偿还的情况下签订的合同,该合同因被申请人隐瞒了不具备预售商品房资格的事实真相,属欺诈行为而无效。该订购书因借款没还而引起合同无效后,应按原借款约定条款履行。为了维护申请人的合法权益,在申请人合同(购房)目的无法实现,不得不将要房请求变更为金钱请求。故请求人民法院按民间借贷的相关规定支持申请人的变更请求。三被告共同辩称：原告所主张的借款本金1210000元，在2016年6月24日签订商品房订购书中计算的利息为124200元，合计1327106元，同时订购书约定的利息为年息3.6%；所以利息应当按照约定计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经过庭审，本院认定事实如下：2015年，洛阳中迈置业有限公司向刘德群借款121万元，河南中迈集团有限公司作为担保人，后来洛阳中迈置业有限公司未按约定向刘德群还本付息。2016年6月24日，经双方计算，被告共欠原告借款本金1210000元，利息124200元，两项共计1334200元。同日，双方签订了4份伊岸宜家商品房订购书，以冲抵被告欠原告的借款本息，四份商品房订购书上认定的房屋总价款为1327106元，对于多出的7094元双方未予以说明处理。原告和被告中一置业在2016年6月24日签订的4份伊岸宜家商品房订购书，其中一份载明:“甲方：河南中迈集团洛阳中一置业有限公司，法定代表人：赵国林，单位地址：洛阳市九都路12号中迈集团4楼办公室，营业执照注册号:410300011029033（1-1），单位电话：0379-63635581；乙方：刘德群，身份证号码:，联系电话:136××××3828，通讯地址:河南省洛阳市洛龙区公务员小区2号楼西门洞2202，双方经友好协商,现订立如下合作协议,以资共同信守:第一条、乙方购买的商品房的基本情况：本协议项下乙方购买的商品住宅,具体为西区2幢1单元8层02房,建筑面积约为177.18平方。第二条、乙方购买的商品房的价格：1.乙方购买的商品房按建筑面积定价为人民币3350元/平方米,总价为：肆拾柒万贰仟捌佰伍拾叁元(￥593553)。2.付款方式:乙方选择一次性付款购买该商品房。第三条、回购条款：1.甲方可对本合同所涉及的商品房进行回购政策,如果乙方提出回购,应当在在本协议中选择回购期限。2.回购期限分为叁年,计算日期从2016年6月24日起至2019年6月23日止。3.回购期到期,按本协议第二条第一款中约定的房价原价回购并支付相应收益。收益率为选择三年期回购的,按本协议第二条第一款中约定的房价上浮3.6%/年,即三年回购期满按原房价的110.8%回购。4.回购款在回购期到期月的最后一天一次性全额支付,但乙方应当在付款前办理回购手续。回购不考虑乙方在持有期间房屋的装修和折旧,不考虑房价上涨及下跌因素。第四条、关于《商品房买卖合同》的签订及房产证的办理：1、原则上参与回购的房屋不签订《商品房买卖合同》；2.乙方要求签订《商品房买卖合同》的,在具备条件的前提下,甲方应无条件与乙方签订《商品房买卖合同》,所发生的税费按照法律规定缴纳；3、房产证的办理,按照法律规定。”另外三份定购书只有第一条房屋基本情况和第二条的房屋总价值有所变动，其余内容均一致，四份订购书的房屋总价值为1327106元。另外由被告中一置业出具的四份对应定购书的收据的总金额也是1327106元。庭审中，三被告明确表示由其共同承担还款责任。涉案房产直到本案法庭辩论终结前，仍不具备上市交易的条件。本院认为，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。本案中，洛阳中迈置业有限公司向赵海报借款121万元，在洛阳中迈置业有限公司不能向赵海报还本付息的情况下，双方对借款的本金和利息结算后，于2016年6月24日原告与河南中迈集团洛阳中一置业有限公司签订了4份伊岸宜家商品房订购书，因涉案房产不具备上市交易的条件，且在本案法庭辩论终结前，仍不具备上市交易的条件，该民事行为违反房产管理的相关规定，应属无效的民事行为。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告河南中迈集团洛阳中一置业有限公司与原告赵海报签订的商品房订购书，违反法律规定，属无效民事行为，其收取的购房款1327106元应当返还给原告赵海报；河南中迈集团洛阳中一置业有限公司在明知涉案房屋不具备上市的条件下，仍然与原告赵海报签订房屋订购书，且在本案法庭辩论终结前，仍不具备上市交易的条件，该民事行为违反房产管理的相关规定，其在该民事行为中存在重大过错，应赔偿原告的损失；原告的损失，应以原告实际交付的购房款1327106元的利息损失为准：自2016年6月24日至2019年8月19日以已经交付的购房款1327106元为基数，按照同期人民银行贷款利率计算利息，2019年8月20日至实际清偿之日以1327106元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算利息。庭审中，三被告同意共同承担还款责任，符合法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告河南中迈集团洛阳中一置业有限公司、洛阳中迈置业有限公司、河南中迈集团有限公司于本判决生效后十日内共同返还原告赵海报购房款1327106元并支付原告的利息损失（利息损失的计算方式为：自2016年6月24日至2019年8月19日以已经交付的购房款1327106元为基数，按照同期人民银行贷款利率计算利息；2019年8月20日至实际清偿之日以1327106元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算利息）。二、驳回原告刘德群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案的受理费13964元（已减半），保全费5000元，共计18964元，三被告共同承担。如不服本判决，可自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员 张 宏二〇二〇年九月四日书记员 常红冉