湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初4657号 原告（反诉被告）：龚翠云,女,1969年9月24日出生,汉族,住长沙市雨花区。 委托诉讼代理人：肖太勋，临湘市民声法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李岳松，男，1968年1月13日出生，汉族，系龚翠云丈夫，住临湘市。 被告（反诉原告）：长沙新华联铜官窑国际文化旅游开发有限公司，住所地长沙市望城区铜官街道铜官窑路1号铜官窑古镇游客服务中心2楼。 法定代表人：张春华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邹鹏，湖南如金律师事务所律师。 原告（反诉被告）龚翠云与被告（反诉原告）长沙新华联铜官窑国际文化旅游开发有限公司（以下简称新华联公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龚翠云的委托诉讼代理人肖太勋、李岳松与被告（反诉原告）新华联公司的委托诉讼代理人邹鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）龚翠云提出诉讼请求：1、判令被告返还原告因违法解除合同的合同履约保证金5万元，装修保证金14136元，燃气开户费46538元，预交租金96972元，员工办卡费10250元；2、判令被告因违约和违法解除合同给原告造成的经济损失196万元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年,原告于新华联铜官窑古镇选址，在广东会馆旁开办“粤点粤湘”广式茶餐厅，并与被告签订了《租赁合同》，约定了双方的权利义务关系等26项条款。该合同依法成立以后,原告依照约定全面履行了该合同义务,但被告屡次违约，一是在未完成景区建设的情况下强行开业，造成原告损失;二是在开业以后，又将原告唯一进出道路毁挖重建关闭通道，无法经营;三是原告的装修完成后不依约退还装修保证金,违约侵占;四是在双方未确定计租起止日期的情况下，强行单方计租。特别严重的是，在未告知原告的情况下,单方将广东会馆突然全部拆除。拆除时影响原告经营，且由于被告在招商时明确规定广东会馆旁的铺面只允许开办广式茶餐厅,使原告在选址、创意、规划、设施、人员配置、装修装饰等方面均是以广东会馆为依托,以粤式风格为基础进行的,由于被告将广东会馆突然拆除,使原告广式茶餐厅的经营失去了会馆依托,订立合同的目的无法实现。被告不但不予以改正其违约行为,反而于2019年4月22日向原告寄发了《关于解除(租赁合同)的函告》,在原告尚未收到该函告(实际于2019年4月27日才收到)的情况下,被告又单方采取违法手段将原告的商铺换锁封门。拆除所有固定招牌,其行为严重侵害原告的合法权益,造成原告的重大损失,已构成根本性违约。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告（反诉原告）新华联公司辩称，1、本案合同解除的原因系原告未按时足额缴纳应缴纳的租金；2、原告在诉状中陈述被告在招商时明确规定广东会馆旁只允许开办广式茶餐厅与事实不符，原告选择租赁地点及经营项目系其自主商业经营考虑,其应当就自身选择承担相应的商业风险；3、被告依据合同的约定在原告违约的前提下，依法解除合同且被告在本案中也向原告提起反诉；4、原告所主张的经济损失及退还的各项费用均无事实及法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。 被告（反诉原告）新华联公司向本院提出诉讼请求：1、确认反诉原告与反诉被告签订的《租赁合同》于2019年4月27日解除；2、判令反诉被告支付反诉原告租金129296元（2018年11月28日至2019年3月27日期间4个月租金）；3、判令反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金2617元（逾期付款违约金以96972元为基数按日千分之五计算，从2018年11月20日计算至反诉被告实际清偿之日，暂计至2019年9月5日共计289天的为1556元，96972元/90天×0.005×289天=1556元；逾期付款违约金以32324元为基数按日千分之五计算，从2019年9月5日共计197天的为1061元，32324元/30天×0.005×197天=1061元，以上暂共计2617元）；4、判令反诉被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：双方于2017年12月19日签订《租赁合同》中约定:甲方(反诉原告)同意将湖湘美食街A01-08-03-10(以下简称“租赁场所”）出租给乙方使用（反诉被告);租赁场所的租赁用途为经营品类及具体产品广式茶餐厅;租赁期限为5个租约年,免租期12个月;租赁面积为404.05平方米,租金单价为80元/平方米/月（即32324元/月）,租金按季度支付,乙方应在每个缴租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。合同还约定在租赁期限内，乙方不得以任何理由拖欠、拒付或抵扣租金和物业服务费;乙方未按约定向甲方支付或补交租金、物业服务费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项,则每延迟一日,乙方应向甲方支付而未付金额千分之五作为逾期付款违约金;延迟达30日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权单方解除本合同。乙方发生拖欠租金及各项费用时，甲方有权停止各种专项服务并采取甲方认为必要的措施,如停水、停电等,直至依法采取强制措施将乙方清场,因此发生的费用及造成的一切责任和损失均由乙方承担。合同签订后，反诉原告依约向反诉被告交付租赁场地。反诉被告于2018年8月28日开业经营。但自2018年11月27日起,反诉被告开始拖欠应交租金,反诉原告发函催交,但反诉被告一直置之不理。2019年4月22日,反诉原告向反诉被告发出《关于解除的函告》,依法解除与反诉被告直接签订的《租赁合同》,反诉被告业已收到。反诉被告收到解除函告后,至今未交纳应交租金。综上所述,因反诉原告与反诉被告所签订的《租赁合同》合法有效,反诉原告与反诉被告均应按照合同约定履行相应的义务,现反诉被告严重违反合同约定延迟交付租金应承担违约责任。为维护反诉原告的合法权益，特起诉至法院。 原告（反诉被告）龚翠云辩称，第一、合同第五条3点约定了开业时间，实际上反诉原告6月28日没有开业，也没有向原告通知正式开业的时间，而是单方确定8月28日开业，故计付租金的期限不确定。第二、签订合同时，原告已经预交了三个月的租金，所以由于开业时间是单方确定的，不能证明原告拖欠租金。第三、合同约定计算周期的租金有免租期，但是被告没有计算。第四、由于被告故意拆除了原告所依托的广东会馆，原告多次向被告反映无果，即使原告拖欠了租金也是根据合同法的规定行使不安抗辩权。基于以上事实，被告违法解除合同，请求判令原告支付租金的事实及理由均不成立，请求法院予以驳回。 原告（反诉被告）龚翠云为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 1、龚翠云身份证，拟证明诉讼主体适格的事实； 2、租赁合同，3、租金计价单和汇款单，4、履约保证金发票，5、预交租金发票，6、液化气开户费发票，拟证明双方之间签订了租赁合同；龚翠云依照该合同的约定交付了履约保证金5万元，预交租金96972元，燃气开户费46538元，装修保证金14136元；龚翠云依该合同的约定选择租赁广东会馆旁的现租房，开办了与广东会馆相配的粤点粤湘广式餐馆，并办理了营业执照；龚翠云依该合同的约定进场，装修营业试营业，没有违约行为等事实； 7、营业执照，拟证明龚翠云已约定办理了粤点粤湘餐馆的营业执照、合法经营的事实； 8、广东会馆布局图和指示牌照片1张，9、广东会馆位置图照片1张，10、广东会馆和粤点粤湘指示牌照片1张，11、报警电话单、换锁、拆招牌照片5张，12、广东会馆拆除照片2张，13、美食街道路拆除重修照片3张，拟证明广东会馆是新华联公司进行了整体规划，并已完全完成的永久设施；龚翠云经新华联公司批准并特许在广东会馆旁办广式餐厅；新华联公司于2018年12月到2019年1月单方面将广式会馆拆除，使广式餐厅失去了依托；2018年11月至2019年3月新华联公司将进入美食街的通道重新换板铺修，导致广式餐厅无法经营；新华联公司于2019年4月25日采取非法手段撬锁、换锁，拆除招牌，严重侵害了龚翠云的财产权益等事实； 14、全体商户的信访报告照片，15、红网关于商户维权的控告书，16、关于解除《租赁合同》的函告照片，17、关于解除《租赁合同的函告》的复函，18、龚翠云投入装修的损失发票4张，拟证明由于新华联公司单方强行试营业，单方确定计租期，断路拆招牌，违法清场等行为引发了全体商户的集体上访；新华联公司于2019年4月27日违法解除了租赁合同；新华联公司故意拆除广东会馆违法清场，断路修建，单方确定计租期的行为导致了原告199万元的损失，应予以赔偿的事实； 19、《湘英特[2020]评鉴字第009号评估鉴定报告》，拟证明经评估，对不可移动但拆除后尚有部分残值的损失及不可移动的固定资产损失按评估报告高级装修标准认定为1050245元的事实。 被告（反诉原告）新华联公司对原告（反诉被告）龚翠云提交的证据发表质证意见如下： 对证据1三性无异议。对证据2-6真实性、合法性无异议，但该组证据并不能证明龚翠云不存在违约行为，其恰恰证明了龚翠云应当按照每季度96972元标准向被告缴纳租金，合同第6.4.2进行了约定，房租缴纳期限应当是在每个交租期最后一个月的20日起向被告支付下个缴租期的租金。对证据7三性无异议。对证据8、9、10真实性、合法性无异议。对证据11三性均有异议，与本案没有关联性；门锁更换的照片三性均有异议，不能看出是锁的那个部位，也不能证明是新华联公司更换的。对证据12真实性、合法性无异议，广东会馆确实已经拆除了，但是对其形成时间有异议，这个属于电子数据，可以随时调整。对证据13三性均有异议，新华联公司是对道路进行了维护，时间也不能证明是照片显示的时间。对证据14因没有原件，三性均提出异议，但从该证据所陈述的内容可以明确新华联公司所经营的园区及龚翠云店铺的开业时间就是在2018年8月28日，并且该报告的内容也无法证明新华联公司存在违约行为，其实际商铺诉求系正常的商业风险。对证据15三性均有异议，与本案没有关联性，即便是网上发布的，新华联公司也没有看到有任何网站信息，且无法确定文章作者的身份，该文章内容与事实不符。对证据16真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，因龚翠云违约在先，新华联公司是依据合同解除。对证据17真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，能证明龚翠云在2019年4月27日收到了被告解除租赁合同的函告。对证据18三性均有异议，四张票据均系收据，不是合法的发票，并且无其他证据证明龚翠云的损失，另本案系龚翠云违约在先，其损失与新华联公司没有关系。对证据19的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，龚翠云违约在先，根据合同约定新华联公司对龚翠云的装修不进行补偿，且经实地查看，店铺装修是低档的，并不是龚翠云表述的高档装修。 被告（反诉原告）新华联公司为支持其反诉请求，向本院提交以下证据： 1、《租赁合同》，拟证明双方于2017年12月19日签订《租赁合同》，合同约定：甲方（新华联公司）同意将附件一中湖湘美食街A01-08-03-10（以下简称“租赁场所”）出租给乙方使用（龚翠云）；租赁场所的租赁用途为经营品类及具体产品广式茶餐厅；租赁期间为5个租约年，免租期12个月；租赁面积为404.05平方米，租金单价为80元/平方米/月（即32324元/月），租金按季度支付，乙方应在每个缴租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金.合同还约定：9.1、在租赁期限内，乙方不得以任何理由拖欠、拒付或抵扣租金和物业服务费；9.2、乙方未按约定向甲方支付或补交租金、物业服务费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项，则每延迟一日，乙方应向甲方支付而未付金额千分之五作为逾期付款违约金；延迟达30日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权单方解除本合同。9.3、乙方发生拖欠租金及各项费用时，甲方有权停止各种专项服务并采取甲方认为必要的措施，如停水、停电等，直至依法采取强制措施将乙方清场，因此发生的费用及造成的一切责任和损失均由乙方承担的事实； 2、新闻报道，拟证明铜官窑古镇及龚翠云经营场所于2018年8月28日正式营业的事实； 3、催款通知单，拟证明新华联公司向龚翠云催交租金的事实； 4、关于解除《租赁合同》的函告，5、关于《解除的函告》的复函，拟证明因龚翠云违约，新华联公司向龚翠云发出解除合同函告，龚翠云于2019年4月27日收到的事实。 原告（反诉被告）龚翠云对被告（反诉原告）新华联公司提交的证据发表质证意见如下： 对证据1三性均无异议。对证据2三性及证明目的均有异议，即使该份报道是真实的，也是一个新闻报道，不是双方约定确定的开业时间。对证据3三性及证明目的均有异议，龚翠云没有收到这两份证据。对证据4、5真实性没有异议，合法性、关联性及证明目的有异议，该两份证据只能证明新华联公司已于2019年4月27日违法解除了与龚翠云的租赁合同，不能证明龚翠云违约。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，对龚翠云提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、16、17，新华联公司均无异议，本院予以采信，作为本案的定案依据。对证据11，经本院实地勘察，龚翠云店铺确已上锁，且新华联公司对上锁事实无异议，本院对该事实予以认定。对证据12、13，该两份证据能够证明广东会馆已经拆除了且道路进行了拆除重修，本院予以采信，作为本案的定案依据。对证据14、15，该两份证据与本案无关联，本院不予认定。对证据18，龚翠云仅提交装修收据，未提交其他证据对其装修金额进行证据，本院对该证据不予认定。对证据19，该评估报告系依法委托的评估机构出具的鉴定意见，本院予以采信，作为本案的定案依据。对新华联公司提交的证据1，龚翠云无异议，本院予以采信，作为本案的定案依据。对证据2，该证据能够证明铜官窑古镇于2018年8月28日正式营业的事实，本院予以采信。对证据3、新华联公司并未向本院提交龚翠云收到缴款通知单的证据，龚翠云虽不予认可收到缴款通知单，但对欠缴租金的事实无异议，本院对该事实予以认定。对证据4、5，龚翠云对收到该两份证据的事实及双方于2019年4月27日解除租赁合同的事实无异议，本院对该两份证据予以采信，作为本案的定案依据。 根据以上认定的证据并结合双方当事人的庭审陈述，本院查明如下事实： 2017年12月19日，龚翠云与新华联公司签订《租赁合同》，双方约定由龚翠云承租新华联公司位于长沙市望城区铺位开设广式茶餐厅，计租面积为404.05平方米。进场日为2018年3月1日，租赁期限为5个租约年，自计租日起算，龚翠云按以下条款享有免租期：2019年3月28日至2019年6月27日，2020年3月28日至2020年6月27日，2021年4月28日至2021年6月27日，2022年4月28日至2022年6月27日，2023年4月28日至2023年6月27日。免租期内，龚翠云无需承担租金，但应承担装修管理费、物业管理费以及水电、燃气、热力能源等费用，如因龚翠云违约致使合同提前终止，则视为龚翠云不享有前述免租期，龚翠云应在合同终止或解除后3日内向新华联公司补交免租期租金。合同开业日暂定为2018年6月28日，新华联公司另行书面通知龚翠云开业的，以通知为准。龚翠云应当于该日开业经营，未于该日开业经营的，不影响计租日起算。合同期内起始月租金为80元／平方米／月，租赁期限内，各年度租金标准采用“租金自然递增”与“景区游客量级别递增”二者取高的方式计算。租金按季度方式进行支付，首付租金应于合同签订当日内支付3个月租金，此后应在每个缴租期内最后一个月的20日前向新华联一次性足额支付下个缴租期租金。龚翠云应在本合同签订当日向新华联公司交纳5万元履约保证金，如龚翠云未按合同约定支付租金、物业服务费、违约金或其他应付款项，或者其违约造成新华联公司损失的，新华联公司可以从履约保证金中直接扣除与欠款或损失等额的金额。如龚翠云未按约定向新华联公司支付或补交租金、物业服务费、履约保证金、水电等公用事业费或其他应付款项，则每迟延一日，龚翠云应向新华联公司支付未付金额千分之五的逾期付款违约金；迟延30日仍不交纳的，新华联公司有权单方解除合同。龚翠云发生拖欠租金及各项费用时，新华联公司有权停止各种专项服务并采取新华联公司认为的必要措施，如停水、停电等，直至依法采取强制措施将龚翠云清场，因此发生的费用以及造成的一切责任和损失均由龚翠云承担。 有下列情形之一的，新华联有权立即解除合同：龚翠云未能在合同约定期限内向新华联公司足额支付履约保证金，逾期达到5日的；龚翠云逾期开业超过30日的；龚翠云迟延缴纳本合同项下租金及其他费用等超过30日的或者龚翠云迟延缴纳租金或其他费用等累计超过3次的；由于龚翠云原因致使合同目的无法实现或者无法履行的情形。有下列情形之一的，龚翠云有权立即解除合同：因新华联公司原因致使龚翠云无法合法地独占使用租赁场所，在接到龚翠云通知后30日内未能恢复龚翠云合法独占使用权的；由于新华联公司原因致使合同目的无法实现或者合同无法履行的情形。合同一方行使合同解除权的，应当以书面形式通知对方，合同自该解除通知书到达对方之日起解除。新华联公司依约行使解除权或者龚翠云单方面擅自解除合同的，新华联公司有权没收龚翠云的履约保证金并要求龚翠云补交未付租金和其他费用及违约金。解约违约金的计算方式如下：1、如合同解除时龚翠云实际租赁期限不满1个租约年，龚翠云应向新华联公司赔偿24个月租金的解约违约金；2、如合同解除时，龚翠云实际租赁期满1个租约年的，龚翠云应向新华联公司赔偿相当于6个月金的解约违约金。龚翠云依照约定解除合同或新华联公司单方面解除合同的，新华联公司应在合同解除后20日内双方退还龚翠云的履约保证金。合同解除后，龚翠云应及时归还房屋，并将房屋恢复至租赁前原状。 合同签订后，龚翠云即开始进场装修，并于合同签订日即2017年12年19月向新华联公司交纳履约保证金5万元及3个月租金96972元，共计146972元，2018年8月13日交纳燃气开户费46538元，并交纳了装修保证金14136元。新华联铜官窑古镇项目于2018年8月28日正式开业，但新华联公司并未以书面形式告知龚翠云开业日期。2018年11月至2019年3月期间，新华联公司将位于龚翠云商铺旁原已建成的广东会馆予以拆除，并将美食街路面拆除重建。因龚翠云未继续交纳后续租金，新华联公司于2019年4月22日向龚翠云发出《关于解除的函告》，告知龚翠云因其自2019年1月1日起至今仍拖欠租金96972元，且经其于2019年1月18日书面催缴后仍未交纳，特函告解除双方签订的《租赁合同》，将龚翠云交纳的5万元履约保证金予以没收，并保留要求其补交租金和其他费用及违约金的权利。函告发出后，新华联公司拆除龚翠云门面招牌并上锁。2019年4月27日，龚翠云收到该书面函告，并于收到该函告当日向新华联公司出具《关于解除的函告的复函》，称由于新华联公司违约行为导致双方纠纷，并违法解除双方签订的《租赁合同》，新华联公司主张龚翠云拖欠租金理由不成立，双方并未就计租日期达成任何协议；新华联公司应承担解除合同的全部违约责任；新华联公司已造成龚翠云300多万元直接经济损失，应承担全部赔偿责任。因双方多次协商未果，2019年8月，龚翠云向本院提起诉讼，酿成本案纠纷。本案审理过程中，新华联公司提起反诉。 另查明，龚翠云为证明其进行房屋装修损失，于2020年4月26日向本院提交鉴定申请，请求对以下四项损失进行鉴定：1、不可移动的固定资产损失；2、可移动的财产损失；3、不可移动但拆除后尚有部分残值的损失；4、因失去门禁后导致丢失的财产损失。本院经审查认为，因可移动财产损失龚翠云可自行搬离，该部分财产价值并未减损。另对失去门禁后导致丢失的财产损失龚翠云也未向本院提交证据予以证明，故对龚翠云的第2项可移动财产损失及第4项因失去门禁后导致丢失的财产损失的鉴定申请不予准许。本院准许对龚翠云第1、3项鉴定申请后，依法委托湖南英特资产评估有限公司对其损失进行鉴定。2020年7月9日，湖南英特资产评估有限公司出具《湘英特[2020]评鉴字第009号评估鉴定报告》，鉴定报告意见为：在评估基准日按餐馆用房标准适用的工程量及材料用量前提下，根据选用的装修材料及人工的市场价格不同，分为一般装修、中等装修、高档装修三个档次，评估鉴定值为：一般装修为606006元，中等装修为931051元，高等装修为1181245元。具体明细如下：对不可移动但拆除后尚有部分残值的损失评估价格合计为131000元；对不可移动的固定资产损失（硬装损失）分三个档次为：一般装修标准为475006元，中等装修标准为800051元，高级装修标准为1050245元。龚翠云为此支付鉴定费26000元。 本院认为，龚翠云与新华联公司签订的《租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行其义务。 第一、关于合同计租日起算的问题。双方在合同中约定开业日暂定为2018年6月28日，新华联公司另行书面通知龚翠云开业日的，以新华联公司通知为准。龚翠云应当于当日开业经营（龚翠云如未在该日开业的，不影响计租日的起算）。因新华联公司并未在2018年6月28日开业，但其向外公布且实际正式开业日期为2018年8月28日，故本院认定合同计租计算日为2018年8月28日。龚翠云以新华联公司未书面通知其开业时间，计租日期不确定为由进行抗辩。本院认为，新华联公司已通过媒体等多种形式对外公开确定正式开业时间，该开业日期虽未以书面形式通知龚翠云，但龚翠云应对此知情，且龚翠云亦在开业后实际经营一段时间，故对龚翠云的该抗辩理由，没有事实依据，本院不予支持。 第二、关于合同违约方问题。双方在合同中未约定龚翠云租赁场地旁需开设广东会馆。龚翠云以新华联公司在招商时明确规定广东会馆旁的铺面只允许开办广式茶餐厅为由主张违约方系新华联公司，本院认为，龚翠云并未向本院提交证据证明新华联公司曾向其发出明确的要约邀请，对其在广东会馆旁只允许开设广式茶餐厅作出具体要求，故本院认为新华联公司自行拆除其建造的广东会馆及修缮公共道路等均不能认定为违约行为。龚翠云在交纳3个月租金后未继续交纳租金，其拒缴租金行为已经构成违约，双方在合同中约定如龚翠云未按期交纳租金，逾期达到5日的，新华联公司有权解除合同。新华联公司发出的解除合同通知书于2019年4月27日送达至龚翠云，故本院认定双方签订的租赁合同已于2019年4月27日解除。因龚翠云违约致使双方签订的租赁合同解除，故对龚翠云主张新华联公司预交租金96972元的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。但新华联公司对龚翠云向其缴纳的装修保证金14136元、燃气开户费46538元及员工办卡费10250元等费用应予以退还。 第三、关于龚翠云应支付租金及违约金数额问题。龚翠云向新华联公司交纳3个月租金共计96972元后未继续交纳后续租金，本院认定双方签订合同计租起算日为2018年8月28日，合同解除日为2019年4月27日。故龚翠云仍应交纳2018年11月28日至2019年4月27日租金，新华联公司仅主张龚翠云向其交纳2018年11月28日至2019年3月27日期间即4个月租金共计129296元系其对自身权利的处分，本院不持异议。龚翠云以合同约定免租期为由向本院提出抗辩，本院认为，双方在合同中约定如由于龚翠云违约致使合同解除的，龚翠云不享有合同约定免租期，故对龚翠云的该抗辩理由，本院不予支持。另，双方在合同中既约定如龚翠云未按期缴纳租金、物业服务费及违约金等费用的，新华联公司可从龚翠云缴纳的履约保证金中扣除，又约定新华联公司依约行使解除权或者龚翠云单方面擅自解除合同的，新华联公司有权没收龚翠云的履约保证金并要求龚翠云补交未付租金和其他费用及违约金。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”之规定，新华联公司作为格式条款提供方，应当作出不利于其的解释，龚翠云向其缴纳的5万元履约保证金应予以抵扣其欠付的租金，故龚翠云应支付租金数额为79296元（129296元-5万元=79296元）。关于违约金，合同约定租金按季度方式进行支付（即每3个月支付），龚翠云应自每个缴租期最后一个月的20日前足额支付下个缴租期租金，即于2018年11月20日前缴纳后三个月租金，于2019年2月20日前缴纳后三个月租金，租赁合同于2019年4月27日解除后，龚翠云即应按未付租金79296元为基数计算逾期付款违约金。如龚翠云未按期交纳租金的，应以未付金额为基数，按每日千分之五标准交纳逾期付款违约金，本院认为，该违约金计算标准过高，应予以调整，本院酌情按中国人民银行同期贷款利率标准及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算逾期付款违约金。经核算，以未付租金96972元为基数，自2018年11月21日起至2019年2月20日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算为1042.85元；以未付租金129296元为基数，自2019年2月21日起至2019年4月27日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算为1031.14元；以未付租金79296元为基数，自2019年4月28日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算为1063.56元；以未付租金79296元为基数，自2019年8月20日起至2019年9月5日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算为149.78元。综上，龚翠云应支付至2019年9月5日的违约金数额为3287.33元（1042.85元+1031.14元+1063.56元+149.78元），新华联公司向本院主张龚翠云支付逾期付款违约金2617元系其对自身权益的处分，本院不持异议。故龚翠云应向新华联公司支付租金及逾期付款违约金数额共计81913元（79296元+2617元=81913元）。 第四、新华联公司是否应就装修部分补偿龚翠云问题。双方之间的租赁合同解除后，龚翠云应及时将其租赁场所返还给新华联公司，但其商铺装修部分仍有使用价值，新华联公司可予以利用，根据公平原则，新华联公司可在商铺装修残值范围内向龚翠云予以适当补偿。经湖南英特资产评估有限公司评估，评估鉴定值为：一般装修为606006元，中等装修为931051元，高等装修为1181245元。经本院实地勘察并结合鉴定机构参考意见，本院酌情认定装修损失按中等装修标准计算，并认定新华联公司按装修残值金额40%标准向龚翠云予以补偿，故本院认定新华联公司向龚翠云补偿装修残值金额为372420.4元（931051元×40%），对龚翠云主张新华联支付其装修经济损失196万元的诉讼请求，本院予以部分支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十一条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）龚翠云与被告（反诉原告）长沙新华联铜官窑国际文化旅游开发有限公司签订的《租赁合同》已于2019年4月27日解除； 二、原告（反诉被告）龚翠云于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）长沙新华联铜官窑国际文化旅游开发有限公司支付租金79296元及逾期付款违约金2617元，合计81913元，并以未付租金79296元为基数，自2019年9月6日起至款项全部付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付逾期付款违约金； 三、被告（反诉原告）长沙新华联铜官窑国际文化旅游开发有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）龚翠云退还装修保证金14136元、燃气开户费46538元及员工办卡费10250元，合计70924元； 四、被告（反诉原告）长沙新华联铜官窑国际文化旅游开发有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）龚翠云补偿装修残值372420.4元； 五、驳回原告（反诉被告）龚翠云的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）长沙新华联铜官窑国际文化旅游开发有限公司的其他反诉请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费24224元，由原告（反诉被告）龚翠云负担19379元，由被告（反诉原告）长沙新华联铜官窑国际文化旅游开发有限公司负担4845元。反诉受理费1469元，由原告（反诉被告）龚翠云负担881元，被告（反诉原告）长沙新华联铜官窑国际文化旅游开发有限公司负担588元。鉴定费26000元，由原告（反诉被告）龚翠云负担15600元，被告（反诉原告）长沙新华联铜官窑国际文化旅游开发有限公司负担10400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  易世凯 审 判 员  孙莉萍 人民陪审员  黄凌志 二〇二〇年八月七日 代理书记员  叶 端 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。