广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初1604号 原告：陈璐璐，女，1992年11月14日出生，汉族，住广西壮族自治区横县。 原告：谭俊，男，1993年11月24日出生，汉族，住广东省廉江市。 上列两原告的共同委托诉讼代理人：李俊雄，广西广合律师事务所律师。 上列两原告的共同委托诉讼代理人：黄予，广西广合律师事务所实习律师。 被告：广西中巽投资有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区昆仑大道169号金桥农产品批发市场31号楼06号，统一社会信用代码：91450100094637036J。 法定代表人：陈深根，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙文琦，系广西乡镇企业联合会法务。 原告陈璐璐、谭俊与被告广西中巽投资有限公司（以下简称中巽公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈璐璐、谭俊及其委托诉讼代理人李俊雄、黄予，被告中巽公司的委托诉讼代理人孙文琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈璐璐、谭俊向本院提出诉讼请求:1、判令原、被告签订的《南宁云时代商贸城合作建房协议》（以下简称《合作建房协议》）无效；2、被告返还原告款项104904元；3、被告向原告赔偿利息，以104904元为基数分段计算：（1）自2018年1月13日起至2019年8月19日按照年利率6%计算为10071元；（2）自2019年8月20日起至被告返还全部款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年3月25日为2600元）；4、本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实和理由：2018年1月12日，两原告（系夫妻关系）与被告签订了一份《合作建房协议》，约定原告与被告共同出资建设南宁云时代商贸城，合作建房地块为广西南宁市兴宁区三塘镇那况村甘村坡二组，位于兴宁区北面路边（即南宁金桥农产品批发市场东面）。原告按约定支付合作建房款后可取得南宁云时代商贸城的面积为50.37平方米的A号楼9层11号房。此后原告按协议约定支付了前期建房款共104904元，但被告未能按约定期限即2019年12月31日前向原告交付房屋。现该楼盘仍未建成。原告为了维护自己的合法权益，要求被告立即返还诉求款项，赔偿原告相关的利息损失。 被告中巽公司辩称：第一，原、被告签订的协议是双方真实意思表示，内容未违反法律规定，是合法有效的。双方约定合作建房，构成合作关系。被告未能按照约定期限于2019年12月31日前向原告交付房屋是因为案涉房屋的建设工程规划许可证等相关证件的办理不顺利，案涉房屋工程未能及时开工建设。双方既然是合作建房关系，原告应当与被告共担风险，不存在被告违约情形。对于原告要求认定协议无效的诉讼请求，法院应予驳回。双方应该继续履行合同，对于原告要求被告要求返还款项104904元的诉讼请求，法院应予驳回。第二，案涉工程属于集体用地开发而不是商业用地开发，双方构成合作合同关系，是有效的，对于原告要求赔偿利息的诉讼请求缺乏依据，法院应予驳回。第三，对于本案的诉讼费，由法院公正判决，各方承担。原告要求被告承担保全费、保全保险费，缺乏依据，法院应予驳回。综上，原告提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月12日，被告中巽公司（甲方、开发方）与原告陈璐璐、谭俊（乙方、合作方）签订一份《合作建房协议》，主要约定：“第一条、合作建房依据甲方与广西南宁市兴宁区三塘镇那况村坡二组以合作开发经营的方式，取得广西南宁市兴宁区三塘镇那况村甘村坡二组位于兴宁区北面路边（即南宁金桥农产品批发市场东面）的商业服务用地的合作开发权和特定房屋使用权，甲方与乙方经协商共同出资建设南宁云时代商贸城。第三条、合作模式二、乙方自愿出资与本协议甲方合作建房，同意按本协议约定的时间支付建房款，同时享有约定的楼房使用面积及使用年限。三、乙方与甲方合作建房，甲方负责该楼房的建设及组织实施，包括商业服务用地的土地证、报建手续、设计、勘探、施工建设运营管理等相关工作，为此，乙方须按本协议所约定支付合作建房款，结余或不足由甲方享有和承担。四、乙方同意按本协议第六条第二种方式向甲方支付合作建房款，同时享有南宁云时代商贸城的A号楼9层11号房，建筑面积50.37平方米……第四条、使用年限乙方依本协议约定，乙方对该楼房拥有使用权从甲方交房之日起到2069年12月31日止。第五条、计价方式该楼房的合作建房款为349680元。第六条、付款方式及期限第二种、分期付款乙方在签署本《合作建房协议》的同时交纳合作建房款总额的30%即104904元，该楼房建到地面正负零一周内交纳合作建房进度款30%即104904元，楼房建设大道封顶一周内，交纳合作建房进度款40%即139872元。第七条、甲方逾期交房的违约责任除本协议第九条规定的特殊情况外，甲方如未按本协议规定的期限将该楼房交付乙方使用，按下列方式处理（按逾期时间，分别处理，不作累加)一、逾期不超过90日,自本协议第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付合作建房款万分之1.4的违约金,协议继续履行。二、逾期超过90日后，并按乙方累计已付款的1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行协议的，协议继续履行，自本协议第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付己交付款项万分之2(该比率应不小于第（1)项中的比率）的违约金。第九条、交付期限甲方应在2019年12月31日前将符合本协议约定的楼房交付标准交付给乙方使用……该合同还对其他事项进行约定。签订合同当日，被告向原告出具一份《收据》确认收到104904元，其中在该《收据》中注明2018年1月9日2万元；今实收84904元。根据原告提交的银行交易流水、明细清单、电子账单、支付宝转记录等证据显示，原告于2018年1月9日通过刷卡和支付宝转账方式向被告共付款20000元；2018年1月12日通过刷卡方式向被告共付款83800元；另外，原告称在签订协议当天在被告售楼部以现金方式支付1104元；合计付款104904元。 另查明，原告在诉讼过程申请财产保全，并通过保险公司向投保的形式为财产保全提供担保，其向保险公司交纳诉讼财产保全责任保险费1000元。 再查明，未见有案涉房屋的预售信息和房屋权属登记记录。 本院认为，一、关于案涉合同的性质和效力问题。原告陈璐璐、谭俊与被告中巽公司签订的合同名称为《合作建房协议》，首先，从合同的体例用词、使用权期限、交付房屋及支付房款等方面来看，其商品房买卖合同的特征更为突出，合同的本质目的仍是由合作方取得特定的房屋，其仅是根据案涉房屋建设用地的性质为农村集体第三产业用地无法进行房屋产权交易而对合同条款进行了相应的变更，此并不足以改变被告中巽公司向原告陈璐璐、谭俊出售房屋的本质属性。其次，从合作表现形式上来看，原告陈璐璐、谭俊并不符合合作人的法律特征。合作人可以间接或直接参与公司事务，影响公司的经营。本案中双方签订的合同名为合作建房，但原告陈璐璐、谭俊并不参与建房、经营管理等事务，对被告中巽公司的建设情况、经营状况并不了解，其合同权利义务只是向被告中巽公司支付相应款项，被告中巽公司到期交付房屋。综上，双方签订的合同名为合作建房，实为房屋买卖。由于原告陈璐璐、谭俊实际向被告中巽公司购买的标的房屋于双方签订合同时尚未建设竣工，故应认定双方签订的合同为商品房预售合同。 因原告陈璐璐、谭俊与被告中巽公司签订的《合作建房协议》实质为商品房预售合同，而中巽公司作为出卖人，未提供证据证明其在本案诉讼前已取得合同所涉讼争房屋的预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的合同应认定为无效。 2关于原告要求被告返还已付款项并支付利息的问题。由于原告陈璐璐、谭俊与被告中巽公司签订的《合作建房协议》属无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告中巽公司向原告出具的《收据》明确记载了收取款项的金额为104904元，并且对2018年1月9日收取了20000元以及当日实收84904元的事实予以载明，能够与原告提交的反映付款的书面证据及其陈述相印证，可确认原告已付建房款104904元的事实。被告中巽公司因合同取得的合作建房款104904元应当返还给原告陈璐璐、谭俊。对于原告陈璐璐、谭俊要求被告中巽公司支付的利息，被告中巽公司未取得房屋预售许可证明系其与原告陈璐璐、谭俊签订的合同无效的原因，被告中巽公司对此负有过错。但从合同的约定来看，原告陈璐璐、谭俊在订立合同时已经明确知道讼争房屋建设用地的土地性质和其受让标的为房屋使用权等事项，原告陈璐璐、谭俊此时就已经知道或应当知道讼争房屋无法取得房屋预售许可证和办理房屋所有权证的法律后果。在此情况下，其仍与被告中巽公司订立合同，自身也有过错，应承担一定的责任。本院根据双方的过错比例并结合原告的诉请，酌情认定被告中巽公司应按70％的比例向原告陈璐璐、谭俊支付利息，具体计算方式：以104904元为基数，自2018年1月13日起计算至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的同期贷款利率的70%计算；2、以104904元为基数，自2019年8月20日起计算至被告实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70％计付。 三、关于原告主张的诉讼财产保全责任保险费。本案诉讼系因被告未及时向原告返还购房款所产生，原告为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费系原告支出的合理必要费用，属原告的损失部分。原告要求被告支付诉讼财产保全责任保险费1000元，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决如下： 一、确认原告陈璐璐、谭俊与被告广西中巽投资有限公司于2018年1月12日签订的《南宁云时代商贸城合作建房协议》无效； 二、被告广西中巽投资有限公司向原告陈璐璐、谭俊返还款项104904元； 三、被告广西中巽投资有限公司向原告陈璐璐、谭俊支付利息（计算方式：以104904元为基数，自2018年1月13日起计算至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的同期贷款利率的70%计算；2、以104904元为基数，自2019年8月20日起计算至被告实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70％计付）； 四、被告广西中巽投资有限公司向原告陈璐璐、谭俊支付诉讼财产保全责任保险费1000元； 五、驳回原告陈璐璐、谭俊的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1297元，财产保全费1094元，由被告广西中巽投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  莫寿孟 二〇二〇年五月十三日 书记员  罗欧阳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。