云南省新平彝族傣族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0427民初218号 原告（反诉被告）：刘家坤，男，1961年10月5日生，汉族，住玉溪市新平县。 委托诉讼代理人：沐少祥（系原告刘家坤名下新平汇滨源酒店有限责任公司职工），男，1965年7月15日生，回族，住玉溪市红塔区。代理权限：特别授权代理。 被告（反诉原告）：云南新赢利水电工程有限公司，住所地：玉溪市新平县桂山街道办事处太平路55号。 法定代表人：陈永亮，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：毕云龙，系云南滇铭律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 原告（反诉被告）刘家坤与被告（反诉原告）云南新赢利水电工程有限公司（以下简称新赢利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月23日公开开庭进行了审理。因案情复杂于2020年4月7日转为普通程序，并于2020年5月18日第二次公开开庭进行了审理。刘家坤的委托诉讼代理人沐少祥，新赢利公司的委托诉讼代理人毕云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘家坤向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行双方于2018年12月4日签订的《租房协议书》，支付2019年12月7日至2020年12月6日的租金人民币500000元，水电包干费50000元，合计550000元；2.判令被告支付2019年12月7日至2020年1月1日利息（含违约滞纳金）6187.48元［（4.05%÷12÷30）×25天×550000元＝1546.87元×4倍＝6187.48元］2020年1月1日以后的利息依此计算，利随本清；3.本案诉讼费用全部由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求：1.判令解除双方于2018年12月4日签订的《租房协议书》；2.判令被告支付2019年12月7日至2020年4月13日的租金174885.85元；3.诉讼费用由被告全部承担。事实及理由：原告刘家坤与被告新赢利公司协商一致，于2018年12月4日签订了《租房协议书》，新赢利公司租用刘家坤位于新平县汇滨源酒店二号楼二层、三层所有房屋及办公家具作为其公司办公室使用。租期两年，自2018年12月7日起至2020年12月6日止。合同签订后，原告按约履行了房屋及家具交付义务，被告也支付了第一年（2018年12月7日至2019年12月6日）租金500000元及水电包干费50000元，合计550000元。然被告在第一年租期届满后，没有按照合同约定按期一次性支付第二年的租金及水电包干费。原告认为，《租房协议书》系双方协商一致自愿签订，合同条款对双方均具有约束力，被告任意违约的行为严重违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定，特提起诉讼，请求支持其诉讼请求。审理过程中，原告经听取被告的意见，认为被告的行为已经表明其不愿意继续履行合同，双方签订的协议书已经没有继续履行的条件。同时，被告虽于2019年12月6日搬迁至新的办公场地，但一直未与原告办理交接手续。且经原告清点，在被告承租期间存在物品有短缺，房间一些设施丢失，房间内的卫生间下水道被堵塞等情形，直至2020年4月13日双方才在法院的组织下办清房屋及家具的交接，故原告变更诉讼请求为解除租房协议，并要求被告应支付占用房屋及家具期间的租金174885.85元。 被告新赢利公司辩称，原、被告双方于2018年12月4日签订了《租房协议书》，合同履行期间，原告于2019年11月初将汇滨源酒店二号楼整幢房屋出租给了第三方，当时原告就与被告公司协商，让被告公司重新找办公地点，并且承诺补偿给被告公司50000元损失，后被告公司重新找了办公场所，并已支付了相应的房屋租金。因原告方与第三方最终没有达成租房事宜，后又说要将房屋继续租给被告使用，并反悔不予支付先前承诺的50000元损失。被告认为，原告在合同的正常履行期间内单方提出解除合同，并且被告也同意解除，双方已经达成口头解除协议。在双方认可的前提下，原告没有按照口头达成的协议履行支付补偿金的义务，反而要求被告继续向原告支付租金无事实及法律依据。同时，被告于第一年租期到期之前，即2019年12月5日前就已经将房屋腾还给了原告，并且在腾房之后多次打电话进行了告知，本案涉诉的租房协议书的合同目的已经无法达到，也无法履行，租房协议应当解除，故请法庭驳回原告的诉讼请求。庭审中，针对原告变更的第1项诉讼请求，与被告提出的反诉主张一致，双方签订的租房协议已无履行的可能，新赢利公司现已搬离了房屋，房屋系原告在使用；第2项诉讼请求不应得到支持，被告按照合同约定已经在第一年租金使用完毕之前搬离了房屋，同时，提交的证据可以证实租期届满之前双方进行了电话沟通，并且在搬离之前告知了原告，导致双方一直未办理交接手续，系由于被告不愿意出面解决所致。如果不是原告起诉，被告也不会提起反诉。 反诉原告新赢利公司向本院提出反诉请求：1.请求依法判令解除《租房协议书》；2.请求依法判令反诉被告向反诉原告赔偿违约损失50000元；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：反诉原告与反诉被告于2018年12月4日签订《租房协议书》，协议约定由反诉原告承租位于新平县汇滨源酒店约960平方米的房屋。协议签订后，反诉原告按约定向反诉被告支付了第一年的房屋租金及水电费用，第一年租期截止日期为2019年12月6日。2019年11月期间，反诉被告与反诉原告协商，声称有人要承租整栋房屋，愿意补偿50000元给反诉原告作为提前解除协议的腾房损失，反诉原告接到通知后另行寻找房源，并于第一年租期届满前将房屋腾还给反诉被告。现反诉原告已将租用的房屋腾还，但反诉被告至今未支付补偿款，还要求反诉原告继续租用房屋，现双方的合同已经无继续履行的可能和基础。特提起反诉，请求支持其反诉主张。 反诉被告刘家坤辩称，反诉原告所列举的事实及理由都是其公司的单方说辞，反诉原告应当针对其主张提交证据证明双方已经协商解除了租房协议，且约定反诉被告需补偿50000元给反诉原告，如果反诉原告没有证据，应承担举证不能的责任。并且反诉原告与反诉被告并没有签订过任何移交的书面材料，反诉原告的办公用具还没有搬离，反诉原告也没有通知过反诉被告房屋已经腾空，应驳回反诉原告的反诉请求。 刘家坤针对其诉讼请求及答辩，提交以下证据： 1、一份刘家坤的身份证复印，证明原告的诉讼主体资格； 2、一份营业执照复印件、一份杨尚云的身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格； 3、一份《租房协议书》复印件、二份租用的办公家具清单复印件，证明双方当事人已经签订了《租房协议书》，且租赁期限未届满。 经质证，新赢利公司对上述证据中证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议；对证据3中《租房协议书》的真实性、合法性认可，对证明目的不认可，虽然双方签订了租房协议书，但由于原告的原因，双方已经达成了解除合同的意向，并且原告也表示愿意给被告方50000元的经济补偿，导致该合同在第一年没有履行到期，被告公司就搬离并腾空了房屋。对于租用的办公家具清单，被告在腾空房屋的时候就将办公家具留在了房屋里面，被告多次要求原告接收，但原告一直在推诿。 新赢利公司针对其答辩及反诉主张，提交以下证据： 1、一组腾房照片，证明新赢利公司于2019年12月5日之前就将租赁的房屋腾还给刘家坤，并且已经及时通知了出租方。 2、两段手机录音、一份通话清单，证明2019年10月17日，出租方表示已收到第三方交付的定金，双方口头确认租房协议解除的事实，同意先给新赢利公司50000元作为解除协议的补偿。2019年12月8日新赢利公司再次通知出租方，公司已于2019年12月5日之前就已搬离租赁房屋。（注：女声是刘晓燕，即一直与被告公司对接的人员；男声是胡光应，是新赢利公司的财务总监、后勤。） 经质证，刘家坤对上述证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。对证据2中两段手机录音的真实性、合法性、关联性有异议，女声听着像刘晓燕，录音的声音很模糊，听不清楚两人之间的具体谈话，电话录音可以剪辑，对其真实性有异议；同时，与被告签订合同的主体是刘家坤，刘晓燕不能代表刘家坤对外签订任何协议，或作出认可决定，故对其合法性有异议；对通话清单的真实性无异议，对证明目的不认可，证据反映的只是一部分协商的情况，双方确实提出一个解除的意向，第三方也提出会补偿50000元，但最终没有达成协议，并且刘家坤没有授权刘晓燕来做这个事情，最终也没有得到刘家坤的确认。 本院收集证据：三份勘验笔录，庭审后本院三次组织双方当事人到现场进行房屋及家具的交接。 经质证，新赢利公司对三份勘验笔录的真实性、合法性、关联性无异议；1.从勘验笔录来看，可以看出经法院现场勘验，该房屋实际是属于空置状态，刚好符合新赢利公司陈述的事实，在原告起诉之前第一年租期到期之前房屋已经腾空交还给原告方，但原告方一直不出面，不愿意配合；2.同时说明，为何经过了三次勘验，说明刘家坤方提出了很多苛刻的条件，但新赢利公司也愿意配合把自己该做的做完。刘家坤对三份勘验笔录的真实性、合法性、关联性无异议，补充说明，从勘验笔录可以看出房屋已经腾空还给了原告，但是原告并没有获得房屋的钥匙，且出租的房屋存在部分卫生间的马桶无法使用、灯泡不亮、房间脏乱等情况。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院结合查明的事实作综合认定。 本院经审理认定事实如下：2018年12月4日，刘家坤与新赢利公司签订了《租房协议书》，约定新赢利公司承租刘家坤所有的位于新平县房屋及办公家具；租赁期限两年，自2018年12月7日起至2020年12月6日止；2018年12月7日至2019年12月6日的租金为500000元，每年水电包干费50000元，两项合计550000元；2019年12月7日至2020年12月6日的租金为500000元，每年水电包干费50000元，两项合计550000元；每年的租金及水电费于当年的11月7日前一次性付清；同时，合同对双方的权利及义务、违约责任、协议解除的条件、争议解决的方式等做了约定。2018年12月6日，双方针对租用的办公家具进行了清点并办理移交手续，新赢利公司支付的房屋租金及水电包干费550000元。合同履行期间，新赢利公司于2019年12月6日前搬离其所承租的房屋，双方未办理房屋及办公家具的清点及移交手续。后刘家坤诉讼至本院，诉讼中新赢利公司提起反诉。审理过程中，本院于2020年3月24日、4月10日组织双方当事人对租赁的房屋及办公家具进行清点，经双方现场确认，存在租赁标的物部分遗失及损坏的情形，后双方于4月13日办清房屋及办公家具移交手续。 庭审中，当事人对以下事实没有争议：《租房协议书》签订的前期系新赢利公司与刘晓燕协商一致后，最终由刘家坤与新赢利公司签订合同；刘晓燕曾向新赢利公司提出，因需将整栋房屋出租给第三方，有意提前解除租房协议。当事人对以下事实存在争议：新赢利公司主张，鉴于出租方愿意补偿50000元的损失，故同意解除租房协议；刘家坤抗辩，虽刘晓燕曾提出解除租房协议的意向，但该提议没有征得刘家坤的授权及同意，对于租房协议书的解除双方未达成一致意见，也没有承诺补偿50000元。 另查明，刘家坤系新平汇滨源酒店的经营者，刘晓燕系刘家坤的妹妹，同时系汇滨源酒店的出纳。2020年4月13日，新赢利公司法定代表人由杨尚云变更为陈永亮，并办理了变更登记。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，刘家坤与新赢利公司签订《租房协议书》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”根据上述法律之规定，双方当事人对于是否协商解除租房协议存在争议。新赢利公司针对其主张，提交了两段公司人员与刘晓燕的通话录音，虽通话录音并非直接证据，但结合刘家坤认可刘晓燕曾以需将房屋整栋出租第三方为由向新赢利公司提出解除租房协议的提议这一事实，再基于事后新赢利公司另寻办公场所并搬离承租的房屋，由此可见，双方存在协商解除租房协议的事实具有高度的可能性，应当认定该事实存在，故新赢利公司主张《租房协议书》系双方协商解除的事实，本院予以采信；刘家坤主张因新赢利公司搬离承租房屋的行为系以自己的行为表明不履行合同，已经构成违约，其同意解除《租房协议书》属于法定解除的情形，其主张与本案查明的事实不符，本院不予采信。至于刘家坤辩称，刘晓燕的行为未经其授权及其同意，本院认为，结合合同签订的过程及刘晓燕的身份，刘晓燕的行为已构成表见代理，新赢利公司有理由相信刘晓燕有代理权，故对该项抗辩主张，本院不予采信。针对新赢利公司主张的50000元经济补偿，因无直接证据可以证实，该项主张缺乏事实依据，本院不予支持；针对刘家坤主张占用房屋期间的租金，虽双方已协商解除了《租房协议书》，但一直未办理房屋及办公家具的清点及移交手续，租赁的标的物一直处于闲置的状态，对此给出租方刘家坤造成了损失。鉴于双方均怠于履行该义务，结合本案实际，根据《租房协议书》中租金的约定，本院酌情支持一个月的租金41667元。 据此，依照上述法律之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）刘家坤与被告（反诉原告）云南新赢利水电工程有限公司于2018年12月4日签订的《租房协议书》； 二、由被告云南新赢利水电工程有限公司于判决生效之日起十日内支付原告刘家坤占用房屋期间的租金41667元； 三、驳回原告刘家坤的其他诉讼请求； 四、驳回云南新赢利水电工程有限公司的反诉请求。 案件受理费3797元，由原告刘家坤负担2892元，被告云南新赢利水电工程有限公司负担905元；反诉费1050元，由被告云南新赢利水电工程有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人未自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  王 宏 审 判 员  王雅莹 人民陪审员  吴焕云 二〇二〇年七月十六日 书 记 员  卢 雨