上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初1391号原告：王耀雄，男，汉族，1960年9月19日生，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：曹岭，上海市国泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王**露，上海富拉凯律师事务所律师。被告：储瑞春，女，汉族，1987年2月14日生，住江苏省淮安市。原告王耀雄诉被告储瑞春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序。因被告下落不明，转为适用普通程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人到庭参加了庭审。被告储瑞春经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告王耀雄向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告的房屋租赁关系，被告将承租的上海市嘉定区新源路XXX号世昶广场901室房屋交还给原告；2、判令被告支付向原告支付从2019年6月1日至被告归还房屋之日所拖欠的租金52,000元(暂计至2019年9月30日，从2019年6月1日至2020年2月28日按照13,000元每月计算，从2020年3月1日开始13,500元每月计算)；3、判令被告支付电费、物业费、垃圾管理费、水费，暂计至2020年6月30日为46,313.2元。事实和理由：2018年2月3日,案外人陈某某与被告签订《房屋租赁合同》,约定：被告承租陈某某所有的位于上海市嘉定区新源路XXX号世昶广场901室的房屋(233平方米),租赁期限自2018年3月1日至2021年3月1日,共计36个月。房租第一年12，700/月,第二年13，000/月,第三年13，500/月。按季度结算租金,每季季初15日内支付,付三押一,物业费从2018年3月1日起算。水费、电费、物业费由被告负担。2019年4月1日，原告通过司法拍卖竞得上述房屋(带租约拍卖)，并依据执行裁定取得房屋所有权，遂与被告沟通租金支付事宜。因被告拒绝向原告支付2019年6月1日起的租金和物业费等费用，故原告涉讼。被告储瑞春未答辩。原告为支持其主张，向本院提交下列证据为证：1、房屋租赁合同，证明陈某某与被告存在房屋租赁合同关系，约定被告承租上海市嘉定区新源路XXX号世昶广场901室房屋；2、执行裁定书，证明原告通过司法拍卖取得出租房屋所有权；3、房屋产权证，证明原告是出租房屋的所有权人；4、招商银行电子回单(被告向原告提供)，证明被告于2019年3月19日向案外人支付2019年3月1日至2019年5月31日的租金；5、公拍网网址、公拍网网页刊登的拍卖房屋信息及公告的《房屋租赁合同》，证明公拍网公示信息显示，系争房屋带租约的房屋，房屋的租期于2021年3月1日到期；6、案外人张亮和901房屋负责人电话录音，证明原告委托代理人与901房屋负责人协商901房屋租赁事宜，多次沟通无果；7、901房屋租赁期间物业费、电费、水费、垃圾管理费发票，证明暂计至2020年6月901房屋拖欠的物业费、水费、电费、垃圾管理费。根据原告提供的证据及庭审中查明的情况，本院确认如下事实：2018年2月3日，案外人陈某某(甲方)与储瑞春(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于上海市嘉定区新源路XXX号世昶广场901室(233平方米)的房屋(下称系争房屋)出租给乙方使用；租赁期限自2018年3月1日至2021年3月1日，计36个月；房租第一年12,700元/月，第二年13,000元/月，第三年13,500元/月，按季度结算，每季季初15日内，乙方向甲方支付当季租金，租金付三押一；物业费从2018年3月1日起算；乙方租赁期间，水费、电费、物业费由乙方负担；乙方同意预交12,700元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵或者退还保证金；租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前一个月通知对方，如不提前一个月通知应赔偿租金12,700元作为补偿；如果甲方转让该房屋，乙方有优先购买权。本院根据已生效的(2013)嘉民二(商)初字第1488号民事调解书，于2018年10月31日，依法通过“公拍网”进行委托网络司法拍卖被执行人陈某某名下的坐落于上海市嘉定区新源路XXX号901-908室的房屋，以所得款项清偿其债务。2019年4月1日，王耀雄以最高价竞得上述房屋。本院于2019年4月29日作出(2018)沪0114执恢268号执行裁定：坐落于上海市嘉定区安亭镇新源路****的房屋的所有权自该裁定送达买受人王耀雄时转移；王耀雄可持该裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。该裁定于2019年5月10日送达买受人(由拍卖行代为签收)。系争房屋于2019年6月21日核准登记至王耀雄名下。另查，系争房屋系带租约拍卖，“公拍网”在竞买须知中公示了系争房屋的租赁信息及租约。王耀雄竞得系争房屋后，与储瑞春沟通了租金支付事宜。储瑞春向王耀雄出示了其支付租金至2019年5月31日的凭证，但拒绝向其支付2019年6月1日起的租金，王耀雄遂涉讼。审理中，王耀雄提交上海海恒物业管理有限公司的缴费通知单和该公司出具的增值税普通发票，用以证明其代为支付的储瑞春使用期间系争房屋2019年7月至2020年6月的物业管理费22,394.40元、垃圾管理费960元、水费2,351.60元、电费9,825.60元、工程检测费256.60元，合计35,788.20元。王耀雄称因租赁保证金系储瑞春向陈某某支付，其并未收取过，故不同意由其向储瑞春返还，并称储瑞春从未通知过其搬离或返还房屋，系争房屋目前仍由储瑞春占用。本院认为，陈某某与储瑞春签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。王耀雄经司法拍卖竞得系争房屋的所有权，由于系争房屋系带租约拍卖，根据买卖不破租赁原则，王耀雄在取得系争房屋所有权后与储瑞春建立租赁关系，储瑞春应按原租赁合同约定向王耀雄支付租金。现储瑞春拒绝向王耀雄支付租金，王耀雄要求解除租赁关系合法有据，租赁关系自起诉状副本送达之日即2020年6月2日解除。合同解除后，被告储瑞春理应将房屋返还原告王耀雄。储瑞春支付租金至2019年5月31日，王耀雄竞得系争房屋的拍卖成交裁定已于2019年6月1日前生效，故王耀雄要求被告储瑞春按原租赁合同约定的租金标准支付2019年6月1日至实际返还房屋之日的租金及房屋使用费合法有据，本院予以支持。储瑞春作为承租人，按照租赁合同约定应负担租赁期间的水费、电费、物业费，现王耀雄代为支付了2019年7月1日至2020年6月30日的水费、电费、物业费，故王耀雄向储瑞春主张上述费用合法有据，本院予以支持。租赁合同中并未约定储瑞春应负担垃圾管理费和工程检测费，故对于王耀雄主张的该部分费用本院不予支持。关于合同约定的租赁保证金，因原告不同意由其向被告返还，被告也未主张应由原告向其返还，故本案不作处理。被告储瑞春经本院合法传唤无正当理由未到庭，应视为其放弃举证、质证等民事权利，并承担由此产生的法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告王耀雄与被告储瑞春的租赁关系于2020年6月2日解除；二、被告储瑞春应于本判决生效之日起十日内将上海市嘉定区新源路XXX号901室房屋返还原告王耀雄；三、被告储瑞春应于本判决生效之日起十日内给付原告王耀雄自2019年6月1日至2020年6月2日的租金158,400元及2020年6月3日至实际返还房屋之日的房屋使用费(按13,500元/月计算)；四、被告储瑞春应于本判决生效之日起十日内给付原告王耀雄2019年7月至2020年6月的物业管理费22,394.40元、水费2,351.60元、电费9,825.60元；五、驳回原告王耀雄其余诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,257元，公告费560元，合计诉讼费2,817元，由原告负担282.26元，由被告负担2,534.74元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  刘燕枫人民陪审员  卫 忠人民陪审员  马建忠二〇二〇年七月二十四日书 记 员  王 豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。