天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终1199号上诉人（原审被告）：天津卓越天下投资有限公司，住所地天津市武清区高村镇乡府大街168号。法定代表人：李文韬，经理。委托诉讼代理人：孙彧，天津岳河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭培，女，1972年2月9日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。原审被告：北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区砖厂北里142号1层4108室。法定代表人：郭峰，总经理。上诉人天津卓越天下投资有限公司（以下简称卓越天下公司）因与被上诉人彭培、原审被告北京金凤凰华夏房地产经纪有限公司（以下简称金凤凰公司）商品房预约合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2019）津0114民初5163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。卓越天下公司上诉请求：一、撤销一审判决,依法改判驳回彭培的全部诉讼请求或将本案发回重审；二、两审诉讼费由彭培承担。事实和理由:双方当事人先后签订《委托承建意向书》及《卓达镜湖项目补充协议》（以下简称《补充协议》）,约定了更名换购、继续购房两种履行方式，彭培虽因政策原因不具备购房资格但仍可以选择更换购房人方式继续履行,并不是解除合同；双方约定交房时间为2020年9月30日,现房屋有序建设中,卓越天下公司虽尚未取得销售许可，但完全有能力按照补充协议履行义务，如期交房。彭培辩称，不同意卓越天下公司的上诉请求，请求维持一审判决。彭培向一审法院起诉请求：1.判令解除彭培与卓越天下公司于2016年10月24日签订的《委托承建意向书》及2017年4月13日签订的《补充协议》；2.判令卓越天下公司返还彭培承建款385490元及自2016年9月10日至付清之日止按银行同期贷款利率计算的利息；3.判令金凤凰公司对前述款项承担连带责任；4.诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2016年10月24日彭培与卓越天下公司签订《委托承建意向书》，约定彭培委托卓越天下公司承建位于天津市武清区高村镇泊岸馨苑（推广名：卓达镜湖）1号楼501室西边户；建筑面积暂定86.92平方米；委托承建款（房款总额）1082157元，彭培已交纳委托承建款385490元；双方的其他违约责任以正式签订的商品房买卖合同中约定内容为准，并根据商品房买卖合同中约定的户型、面积等办理入住及房屋权属证书；本意向书自双方签订正式商品房买卖合同之日起自动失效，意向书还约定了其他事项。2017年4月1日，天津市出台房地产限购新政策，原告不再具备购买天津市商品房资格。2017年4月13日，原告与卓越天下公司再次签订《补充协议》，约定：1、从即日起至2019年12月31日前，卓越天下公司给予原告增加一次免费更名权，并承诺前述的涉房委托承建单价永远保持不变，但彭培需在2019年12月31日前向被告提供天津范围内连续缴纳两年社保或完税证明的凭证并到卓越天下公司所在地办理网签及银行按揭手续；2、项目获得销售许可证时，如彭培未具备网签资格且已交款项未达到高层的40%，则在卓越天下公司书面函件通知后补齐至40%，国家政策松动或取消则彭培需在书面函件指定时间内办理网签手续；3、如彭培未遵守前述条款约定，则视为彭培自动放弃此房屋购买权，卓越天下有权收回房源，退还彭培已付委托承建款并按银行同期活期存款利率给予补偿；4、卓越天下公司承诺本项目具备交房条件的时间为2020年9月30日，该交房条件是指项目竣工验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》；5、本协议为《委托承建意向书》的补充协议，与《委托承建意向书》具有相同的法律效力。若二者约定不一致的，以本协议内容为准。补充协议还约定了其他事项。另查，2016年8月26日，彭培向金凤凰公司划卡支付162491元、270000元两笔共计432491元，其中含应交卓越天下公司的委托承建款385490元，由卓越天下公司开具了收据，另47000元合并彭培向金凤凰公司的其他转款作为向金凤凰公司缴纳的120000元团购服务费用，现彭培已经另案起诉金凤凰公司主张退还团购服务费。再查，2019年4月9日彭培曾到卓越天下公司填写制式退房申请，以开发商没有预售许可证、本人没有购房资格为由申请退还已交房款385490元、退还已交纳的团购服务费120000万元，后协商未果，故起诉。截止一审第二次开庭时，卓越天下公司尚未取得涉案项目的商品房预售许可证。一审法院认为，本案争议焦点为：一、涉案《委托承建意向书》及《补充协议》是否符合约定或法定解除的条件而解除？二、彭培主张的利息及违约金是否能够得到支持？三、金凤凰公司收款行为是否属于出借账户行为并是否应就本案款项承担连带给付责任？《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（下称《解释》）第二条规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。基于此，商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、房屋总价款、签署正式买卖合同的期限等内容。本案中，双方所签订的《委托承建意向书》及《补充协议》内容符合商品房预约合同的法律要件，且系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。因彭培已履行了合同义务，但卓越天下公司至今尚未取得商品房销售许可证，致使双方约定的合同目的无法实现，且卓越天下公司于一审庭审中未明确取得商品房销售许可证、签订商品房买卖合同的具体期限，也就是彭培的预期合同目的尚无实现期限，故依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第(四)项的规定，双方签订的《委托承建意向书》及《补充协议》依法应予解除。依照《合同法》第九十七条、《解释》第二条规定，卓越天下公司应退还彭培已交纳购房款385490元，并承担占用购房款期间的利息损失，彭培主张利息按银行同期贷款利率自开票日期即2016年9月10日起计算至付清全部款项之日止，符合实际损失范畴，予以支持。关于卓越天下公司以彭培具备涉案房屋购房资格主张不同意解除《委托承建意向书》及《补充协议》的抗辩，从履行合同的行为看，卓越天下公司收取彭培委托承建款项至今已近四年，彭培依据协议缴纳的委托承建款项目的在于购房，但卓越天下公司在收取委托承建款项三年左右（2019年1月4日）刚办理建筑工程施工许可证，原告购房的预期目的因被告的拖延造成目的实现的期限长久不确定，卓越天下公司的行为已经违背双方签订《委托承建意向书》时的磋商本意，不能就此抗辩非迟延方解除合同的主张。彭培主张金凤凰公司代为收取款项属于出借账户行为，从彭培另案起诉金凤凰公司主张退还中介服务费用及提交的中介服务合同、中介服务费票据等可确定，金凤凰公司系彭培与卓越天下公司形成合同的居间人，其代为收取费用的行为应认定为履行居间义务行为，不应认定为出借账户情形，根据合同相对性原则，金凤凰公司对涉案款项不承担连带退还责任。一审法院判决：一、解除彭培与天津卓越天下投资有限公司分别于2016年10月24日、2017年4月13日签订的《委托承建意向书》及《卓达镜湖项目补充协议》；二、天津卓越天下投资有限公司于判决生效之日起五日内返还彭培购房款385490元，并以385490元为基数按银行同期贷款利率偿付彭培自2016年9月10日至实际付清款项之日止的利息；三、驳回彭培的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3541元，由天津卓越天下投资有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：涉案《委托承建意向书》及《补充协议》是否能够继续履行？本案中，彭培非天津市户籍，其与卓越天下公司于2016年10月24日签订《委托承建意向书》之后，天津市于2017年4月1日出台限购政策，至此彭培不具备购房资格，双方又于2017年4月17日签订《补充协议》约定彭培在达到一定资格条件下方能继续履行合同，此为卓越天下公司设定的继续履行的先决条件，而合同的履行具有严肃性、相对性，而非随意性，彭培是否能够具备更名条件和更名至何人名下尚未可知，能否达到在天津范围内连续缴纳两年社保或取得完税证明资格亦未可知，合同履行具有不确定性。至本院判决之前，卓越天下公司虽有“有能力按约履行”之表述，但其收取彭培委托承建款项已近三年六个月，涉案工程仍处于施工状态，卓越天下公司仍未取得销售许可证，彭培购房的预期目的因卓越天下公司的拖延而难以实现，故彭培主张解除涉案合同合情、合理、合法，一审法院判决解除涉案合同并无不当，解除之日本院确定为一审立案之日，卓越天下公司应退还彭培已交纳购房款并承担占用购房款期间的利息损失。综上所述，卓越天下公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7082元，由天津卓越天下投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  姚 琦审判员  张 莹二〇二〇年四月九日法官助理刘振铭书记员王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；