镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1112民初470号原告：顾暄，女，1991年8月1日生，汉族，住镇江市。原告：任超，男，1990年9月12日生，汉族，住镇江市。上列两原告共同委托诉讼代理人：傅小景，江苏江成律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：傅睿，江苏江成律师事务所律师。被告：镇江锦南房地产开发有限公司，住所地镇江市丹徒区。法定代表人：毕兴矿，该公司董事长。委托诉讼代理人：谷青旺，该公司员工。委托诉讼代理人：张杰，该公司员工。第三人：中国工商银行股份有限公司镇江润州支行，住所地镇江市。负责人：顾灵伟，该行行长。委托诉讼代理人：周洁，该公司员工。委托诉讼代理人：陈晓兵，该公司员工。原告顾暄、任超与被告镇江锦南房地产开发有限公司（以下简称锦南公司）、第三人中国工商银行股份有限公司镇江润州支行（以下简称工行润州支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理后，依法适用简易程序后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告顾暄、任超及其委托诉讼代理人傅小景、傅睿、被告锦南公司的委托诉讼代理人谷青旺、张杰、第三人工行润州支行的委托诉讼代理人周洁、陈晓兵庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2020年3月13日解除商品房买卖合同（网签号XXX）；2、判决被告退还购房款1500739元；3、判令被告支付原告460739元占用期间的利息（其中50000元从2018年7月21日起算，410739元从2018年7月23日起算，至清偿之日止，2019年8月20日之前的按照中国人民银行同期贷款利率计算，之后的按照全国银行同业拆借中心贷款市场报价利率计算）；4、判决被告赔偿原告贷款1040000元实际发生的银行贷款利息损失（自2018年9月起算至被告清偿本息之日止，按照原告与工行镇江润州支行签订贷款协议约定利息的计算方法确认的金额为准）；5、被告应承担本案纠纷的诉讼费用、保全费。事实与理由：原、被告于2018年7月21日达成买卖房屋的初步合意，并在当日缴纳定金50000元，2018年7月23日原告支付首付款410739元。2018年8月1日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，购买位于镇江市，总房款为1500739元。同时原告与工行镇江润州支行签订贷款协议、办理贷款手续。《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在2019年11月30日前，将取得《新建商品住房交付使用核查意见书》并符合合同约定的商品房交付等条件的房屋交付买受人使用；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，并按买受人累计己付款的5%向买受人支付违约金。2018年8月27日，工行镇江润州支行发放购房款贷款1040000元，原告按约支付本息。现被告逾期交房己经超过合同期限，2020年3月，原告委托律师向被告发出律师函，书面通知被告解除合同，返还购房款并赔偿贷款利息等损失，被告迟迟未履行义务。被告锦南公司辩称，原告的合同解除权已经丧失，依据合同附件四补充协议第七条约定，将主合同的交付日期变更至主合同届满之日的第90天，解除权成立的应当在30日内提出书面退房要求，否则视为放弃解除合同的权利。主合同第9条约定，逾期交房超过30日的买受人可以解除合同。据此，原告应当在2020年3月30日至4月28日之间书面提出解除申请，而本案原告的解除权未在该期间内提出，解除权已经丧失。同时，原告主张的交付日期2019年11月30日，也应当在原告不考虑90天的交付延展期的前提下，根据主合同的约定，原告也应当在2020年1月30日以内向被告书面提出解除合同。因此，无论适用主合同还是补充协议约定，原告解除权均已丧失。关于利息损失，合同并未约定原告有权主张直接或实际损失，针对解除合同，合同已经约定原告有权主张违约金，因此，原告主张实际损失或利息损失的诉请应当驳回。第三人工行润州支行陈述，我方履行了放款义务，要求按照合同处理。当事人围绕自己的诉讼请求向本院提交了证据，本院组织各方当事人进行了质证，对当事人无争议的证据和事实本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的庭审陈述，结合各方的举证质证意见，本院认定如下案件事实：2018年8月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，网签号为XXX。该合同第三条载明：原告购买被告建设的香漫园第XX幢X层XXXX号房，建筑面积129.62平方米，套内建筑面积108.69平方米；第四条载明：该商品房单价为每平方米11577.99元，房款合计为1500739元。该合同第八条载明：“出卖人应当在2019年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第6种条件（该商品房取得《新建商品住房交付使用核查意见书》），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、见附件四补充协议一第七条。该合同第九条载明：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之一（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。”同日，原、被告又签订《附件四：补充协议一》1份，该补充合同第（四）条第2款载明：买受人以贷款方式付款，因任何原因导致本合同提前解除、终止的，出卖人都有权直接用应退买受人房款，向贷款机构提前清偿全部贷款本息。第（七）条第1款载明：买受人同意，将该商品房交付日期届满之日变更为主合同约定的届满日后第90日，即若出卖人实际交房日期晚于主合同约定的交付日期届满之日不超过90日的，不视为出卖人逾期交房，出卖人不承担违约责任。若买受人未在该交付日期届满之日前收到出卖人发出的交付/收楼通知的，则买受人应自行于交付日期届满之日到出卖人合同中预留的联系地址办理房屋交接手续，否则视为出卖人已于交付日期届满的次日起向买受人交付房屋；第3款载明：因出卖人原因导致房屋未能按时交付，买受人要求解除合同的，须于解除权成立后30日内提出书面退房要求，否则视为放弃解除合同的权利。2018年6月19日，原告向被告转账10000元；2018年7月21日，原告向被告转账40000元；2018年7月23日，原告向被告转账410739元。被告于2018年7月21日向原告出具50000元的收据，收款事由为XX楼XXX定金；被告于2018年7月23日向原告出具410739元的收据，收款事由为XX楼XXX首期。因购买案涉房屋，两原告向工行润州支行贷款1040000元，贷款期限为360个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮18%确定。2018年8月27日，工行润州支行向两原告发放该贷款。截止至2020年11月27日，原告已向工行润州支行归还贷款本金31040.56元，尚欠本金1008959.44元；已向工行润州支行支付利息133398.08元。2020年3月12日，两原告委托江苏江成律师事务所的律师，向被告发出《律师函》，通知被告立即解除双方商品房买卖合同，按照商品房买卖合同约定于收到该函件30日内退还房款、支付违约金并赔偿银行利息损失。2020年3月13日，被告签收该律师函。2020年7月31日，镇江市住房和城乡建设局向锦南公司出具《新建商品住房交付使用核查意见书》，载明：经审查锦南公司所上报的资料，符合《镇江市区商品住房配套设施交付使用操作流程》的要求，对拟交付新建商品房配套设施进行查验，经核查，符合《镇政建[2016]137号》文件要求。上述事实有《商品房买卖合同》、《附件四：补充协议一》、转账记录、收据、《个人购房借款/担保合同》、银行贷款信息、《律师函》、《新建商品住房交付使用核查意见书》及当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告订立的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法、有效。本案中，按照合同约定，被告应于2019年11月30日前向原告交付符合约定条件即取得“新建商品住房交付使用核查意见书”的涉案房屋，而被告取得涉案房屋《新建商品住房交付使用核查意见书》的时间为2020年7月31日，与合同约定不符，被告依法应承担违约责任。关于双方签订的《附件四：补充协议一》第七条第一款约定“将该商品房交付日期届满之日变更为主合同约定的届满日后第90日”的效力认定问题。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定“逾期超过30日后，买受人有权解除合同”，该期限约定明确清晰，而双方在同日签订的《附件四：补充协议一》，系被告单方提供的格式文本，字体、间距均小于通常商业文件文本样式，应认定为格式合同。并且《附件四：补充协议一》第七条第一款存在减轻被告公司的交房责任、排除原告主要权利的情形，应属无效条款。关于双方签订的《附件四：补充协议一》第七条第三款约定“因出卖人原因导致房屋未能按时交付，买受人要求解除合同的，须于解除权成立后30日内提出书面退房要求，否则视为放弃解除合同的权利”的效力认定问题。本院认为，在商品房预售合同的履行过程中，应当允许购房人在出现法定或者约定的购房人有权解除合同的事由后，有一段合理的时间向开放商提出异议、协商问题解决的方法。被告提出的上述条款属于其单方提供的格式条款，关于30日的除斥期间的约定，并未合理设置解决问题的缓冲期间和缓冲条件，不符合商品房买卖合同履行的实际情况，排除了购房人的主要权利，加重了购房人的责任，使得双方权利义务不对等，应属无效条款。综上，原告有权依据双方签订的《商品房买卖合同》中第九条的约定行使解除权，本案中，原告于2020年3月12日向被告发函要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告于2020年3月13日收到，故原、被告签订的《商品房买卖合同》应于2020年3月13日解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，本案中，因被告违约致使合同解除，原告有权向被告主张返还购房款及支付资金占用利息及贷款利息损失。关于购房款的返还问题。其中原告向被告直接支付的460739元的首付款部分，应由被告直接返还给原告；原告向第三人贷款部分的房款，其中对于原告已经支付给第三人的款项，应由被告直接向原告支付，对于原告尚未支付给第三人的款项，根据双方签订的《附件四：补充协议一》第（四）条第2款的约定，被告有权直接用应退原告的房款向第三人提前清偿全部贷款本金。原告主张460739元资金占用期间的利息，其中50000元从2018年7月21日起算，410739元从2018年7月23日起算，至清偿之日止，2019年8月20日之前的按照中国人民银行同期贷款利率计算，之后的按照全国银行同业拆借中心贷款市场报价利率计算，该计算方式不违反法律规定，本院予以支持。关于原告主张的因购买案涉房屋的银行贷款利息损失，系因被告违约所造成原告的客观损失，被告应当承担赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第五十二条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告顾暄、任超与被告镇江锦南房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（网签号1301281808010001）解除；二、被告镇江锦南房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告顾暄、任超购房首付款460739元及资金占用的利息损失（其中50000元的利息，以50000元为基数从2018年7月21日起算，410739元的利息，以410739元为基数从2018年7月23日起算，上述款项均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起至实际给付之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告镇江锦南房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告顾暄、任超截止至2020年11月27日已归还第三人中国工商银行股份有限公司镇江润州支行的贷款本金31040.56元及利息133398.08元；四、自2020年11月28日起，原告顾暄、任超向第三人中国工商银行股份有限公司镇江润州支行按借款合同约定实际支付的案涉房屋贷款的本金及利息由被告镇江锦南房地产开发有限公司承担。五、被告镇江锦南房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内向第三人中国工商银行股份有限公司镇江润州支行支付涉案房屋贷款尚欠的本金和利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18307元，保全费5000元，合计23307元，由被告镇江锦南房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  胡 勇人民陪审员  王国梅人民陪审员  吴永泉二〇二〇年十二月二十三日法官 助理  许程凯书 记 员  赵 烨