河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0725民初18号原告：张睿敏，女，汉族，1971年1月22日出生，住上海市闵行区。原告：王登玉，男，汉族，1966年7月20日出生，住原阳县。二原告共同委托诉讼代理人：赵祖磊、王留文，河南联盟律师事务所律师。被告：原阳县公园世纪大酒店有限公司，住所地:原阳县新城区富康路与民主路交叉口西侧公园世纪大酒店**。统一社会信用代码：91410725561010495G。法定代表人：陈建锋，任董事长。委托诉讼代理人：邢体兴，河南未来律师事务所律师。原告张睿敏、王登玉与被告原阳县公园世纪大酒店有限公司（以下简称：原阳世纪酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年1月6日立案后，依法适用普通程序。本案在审理过程中，因必须以另一案件的审理结果为依据，而另一案尚未审理终结，于2020年4月18日本案裁定中止诉讼。中止事由结束后，于2020年4月17日、2020年11月2日公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人赵祖磊，被告原阳世纪酒店公司委托诉讼代理人邢体兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张睿敏、王登玉向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付3049124元；2、请求判令被告支付租金515714.5元及违约金84811.9元（以应付租金为基数，按日0.02%自应付之日起暂计至2019年11月13日，之后计算至实际支付之日止）；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年11月14日，二原告与被告签订两份《清竹苑商业街商铺销售转让协议》，约定二原告购买被告位于原阳县××商业街××楼××、××号两个商铺，二原告将该两商铺交由被告管理经营。协议第三条第1款第2项约定，被告应于2019年11月14日向二原告支付11号商铺款1524562元、12号商铺款1524562元；第五条第2款约定，被告向二原告支付租金，标准为年租金40030元，以后每年在上一年的基础上递增20%；逾期，应按当期租金的日万分之二支付违约金直至支付为止。协议签订后，二原告依约足额支付了两商铺购房款，但被告却未按照协议履行义务，给二原告造成了巨大经济损失。二原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请查明事实，依法公正裁判。被告原阳世纪酒店公司辩称，1、原告与何怀卿之间存在商品房买卖合同关系，何怀卿与被告存在委托销售关系，原告起诉被告承担责任不符合合同法的规定，因为在原被告的转让合同中，原告明知被告的被委托关系，所以原告与何怀卿之间存在直接的商品房买卖以及相关权利义务关系，被告作为被委托人不应承担任何责任；2、本案约定的返本返租可以认定为返租系0元销售，返租租金达购房本金的30%以上，返本返租的约定违反了住建部商品房买卖管理条例以及国务院发改委6份宏观调控政策，该买卖违反金融管理秩序，违反商品房买卖的经营管理秩序，违反国家对商品房宏观调控的调控政策，根据上述该协议系无效协议；3、本案涉及经济犯罪，本案的商品房的出卖人何怀卿涉及非法吸收公众存款犯罪，已经被郑州市中级人民法院判处有期徒刑15年，该房屋就是何怀卿涉嫌犯罪资金购买的房屋，也是何怀卿为清偿非法吸收公共存款出卖的房屋，上述事实有刑事判决可以印证，由刑事犯罪引发的该案事实符合最高院关于办理非法集资案件适用法律若干问题的解释的规定，案件嫌疑人已经被羁押，相关的民事纠纷所产生的本案由于系犯罪而形成，该协议属于无效；4、本案双方约定返本返租的数额已达到5年140%，也就是不出钱拿一套房，然后再拿70多万的租金，该协议违反合同法52条规定的违反行政法规的行为，根据民九会议纪要，该规定由于多种行政法规与宏观调控政策，应认定为效力性规范，违反该规定的应认定无效，且本案涉及的商品房面积达到5200平方，涉及22家，金额近4000万元，该金额说明了违反金融的安全，销售面积证明了在商品房销售过程中扰乱商品房销售秩序的事实，而原告由此盈利的金额达到140%证明了原告与何怀卿在行政机关备案的商品房与本案审理的原告与被告签订的转让协议，完全可以证明原告与何怀卿是为了逃避商品房销售管理的相关规定，逃避金融监管，在5年后出具商品房销售的最终价格，该价格最终为出卖人不获得任何房款，然后再支付给买受人40%的收益，这样的合同逃避了国家对商品房调控的整体政策，试图规避金融商品房管理，为此该协议系无效协议。原告的所有诉讼请求，依法应全部驳回。原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有：第一组证据：1、《清竹苑商业街商铺销售转让协议》（11号商铺）一份；2、《清竹园商业街商铺销售转让协议》（12号商铺）一份。第二组证据：中国农业银行股份有限公司账户明细清单一份。第三组证据：1、原房权证新城字第**《房屋所有权证》一份；2、原房房权证新城字第**房屋所有权证》一份。第四组证据：1、《关于履行》一份；2、中国邮政特快专递邮寄单（单号：114637479376）一份；第五组证据：《原阳清竹苑商业买卖合同》两份。被告原阳世纪酒店公司未向本院提交证据。本院经审理，认定以下案件事实：2011年7月13日，何怀卿、马淑珍夫妻（2012年2月21日协议离婚）购买原阳县清竹苑商铺22套，包括了原告的两套商铺。2011年7月20日，办理了《房屋所有权证》（登记的所有权人为何怀卿，夫妻共有）。2014年10月11日，何怀卿、马淑珍委托被告原阳世纪酒店公司销售该22套商铺。2014年11月14日，原告与被告原阳世纪酒店公司签订《清竹苑商业街商铺销售转让协议》两份（11号商铺与12号商铺），原阳世纪酒店公司为甲方，原告为乙方，两份协议的主要内容是：甲方与本协议标的商铺的产权人签订了《清竹苑商业街商铺代售授权协议》，取得了标的商铺的销售资格。乙方充分了解了该标的商铺的现状，愿意以本协议约定的方式购买该商铺，甲、乙双方就商铺买卖转让的相关事宜达成如下协议：第一条：商铺基本情况：标的商铺位于原阳县黄河路与富康路口东南角的“清竹苑商业街”商2号楼，第11号铺与第12号商铺。该二商铺建筑面积均为222.39平方米，属框架结构，上下三层；第二条：计价方式与价款：二商铺单价均为每平方米6855.35元人民币，总金额均为1524562元；第三条：销售方式选择及责任：5年返本：乙方购买标的商铺满五年(即从购买商铺2014年11月14日起至2019年11月13日满五年)后，有权要求甲方按照本协议第二条所签定商铺价格总额全款返还，甲方有义务将上述返还款项于30日内全部返还完毕。在乙方书面申请回购或返本后，甲方不能在规定期限内双倍回购或返本，将按总房款的日万分之二支付逾期违约金直至回购或返本；第四条：付款方式：本协议签订生效后1日内，乙方必须一次性把两房屋总房款3049124元汇入甲方指定的银行账户，逾期乙方应支付应付款日万分之二的违约金。甲方收到全部房款后，甲方协调产权人在2015年1月31日前为乙方办理商铺过户手续；第五条：权利义务：“米兰家居”为该商铺现有承租人，乙方认可原租赁关系的有效性，同意承接出租人的权利和义务，并同意甲方代收取租金。乙方在付清房款后7日内，甲方将代收取的该期商铺租金交与乙方。如该商铺在5年回购或返本期内未能对外出租且乙方未自用或出租时，甲方按下列标准向乙方支付保底租金：第一年月租金标准15元/㎡/月人民币，年租金合计人民币40030元，以后每年在上一年的基础上递增20%，租金支付方式采用一年一付，第一年度租金在乙方购铺款全部付清后一周内返还到位。从第二年度开始，在每年的11月21日前，将下年度的年租金返还给乙方。如甲方未能按时支付租金，应按当期应付租金数的日万分之二支付违约金直至支付为止。乙方同意取得房屋产权后，将该房屋委托给甲方管理，甲方对此商铺具有5年管理权。未经甲方许可，乙方不得私自将所购商铺另行出租，如若违反协议规定，甲方不承担回购和返本义务，乙方还应承担给相对方造成的全部损失及与之相关的双倍经济赔偿等内容。协议签订后，原告支付了购房款。何怀卿、马淑珍按照之前的约定，于2014年12月31日前后，与包括原告在内的22套商铺购买人签订《原阳清竹苑商业买卖合同》，该合同约定的商铺每平方米售价5171.1元，单间商铺1150000元，二商铺房款共计2300000元。2015年1月23日，为原告办理了《房屋所有权证》。被告向原告支付了2015年度的二商铺租金，后续租金均未向原告支付。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效；违背公序良俗的民事法律行为无效。人民法院在审理合同纠纷案件时，要依据《民法总则》第153条第1款和合同法司法解释（二）第14条的规定慎重判断“强制性规定”的性质，特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质，强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定为“效力性强制性规定”。违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应认定合同无效。本案原告与被告原阳世纪酒店公司签订的两份《清竹苑商业街商铺销售转让协议》中“五年返本”的约定应认定无效。理由是：一、建设部令第88号《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房”（返本销售是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为）。该办法虽属于规章，但该规章的内容涉及市场秩序、国家宏观政策等公序良俗，当事人签订的《清竹苑商业街商铺销售转让协议》约定的五年返本，违反了该规定；二、何怀卿、马淑珍与原告签订的《原阳清竹苑商业买卖合同》内容不涉及五年返本，视为没有对原告与被告原阳世纪酒店公司所签协议约定五年返本的认可和追认，协议和合同约定的价款也不同，认定被告原阳世纪酒店公司超越了委托授权范围，基上述，应认定案涉两份《清竹苑商业街商铺销售转让协议》中“五年返本”的约定无效。被告的经营范围不包括房地产开发、房屋销售经营，却销售房屋，违反规定返本销售，对协议无效负有主要过错；原告明知被告是酒店，不是房地产开发企业、不是房屋中介机构，也不是房屋的所有人，对协议无效负有次要过错，应当各自承担相应的责任。两份《清竹苑商业街商铺销售转让协议》均比《原阳清竹苑商业买卖合同》约定的价款多出30多万元，证明被告卖给原告的房屋高出当时市场正常价格约30%左右，给原告造成了损失。本院酌定被告按照原告所交购房款的30%赔偿原告的损失，即914737.2元（3049124元×30%）。关于协议中的租赁条款，双方一致认可“米兰家居”系二商铺承租人，被告代原告收取商铺租金，且约定了租金的收取标准、递增标准与支付周期及相关的违约责任，该约定系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法的强制性规定，本院认定该协议中租赁条款部分有效。协议签订后，被告仅向原告支付了2015年度的租金，故，原告诉请被告按照协议约定支付2016年度至2019年度的商铺租金及违约金，本院予以支持。自2015年11月21日至起诉之日止即2020年1月6日，被告应支付原告的租金及违约金为：2016年度租金48036元（40030元×120%）、违约金14478.05元（48036元×0.02%×1507天）；2017年度租金57643.2元（48036元×120%）、违约金13154.18元（57643.2元×0.02%×1141天）；2018年度租金69171.84元（57643.2元×120%）、违约金10735.47元（69171.84元×0.02%×776天）；2019年度租金83006.21元（69171.84元×120%）、违约金6823.11元（83006.21×0.02%×411天）；以上租金共计257857.25元、违约金共计45190.81元，剩余违约金应以257857.25为基数按日万分之二计算至实际支付之日止。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百五十三条、第一百五十六条，《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告原阳县公园世纪大酒店有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告张睿敏、王登玉损失914737.2元；二、被告原阳县公园世纪大酒店有限公司于本判决生效后十五日内支付原告张睿敏、王登玉租金257857.25元，违约金45190.81元，剩余违约金以257857.25元为基数自2020年1月7日起按日万分之二计算至实际支付之日止；三、驳回原告张睿敏王登玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费35997元，由原告张睿敏、王登玉承担24013元，由被告原阳县公园世纪大酒店有限公司负担11984元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，同时预交上诉费，上诉于新乡市中级人民法院，并于递交上诉状之日起七日内向新乡市中级人民法院交纳上诉案件受理费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  孟少华审判员  耿红霞审判员  岳文娟二〇二〇年十一月十三日书记员  申东方