山东省平邑县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1326民初2432号 原告:中国建设银行股份有限公司平邑支行，住所地：山东省平邑县莲花山路61号，统一社会信用代码：9137132686869424631。 负责人：赵志瑞，行长。 委托诉讼代理人：廉勇，山东东蒙律师事务所律师。 被告：牛少星，男，1986年4月7日出生，汉族，居民，住平邑县。 被告：夏静，女，1990年6月6日出生，汉族，居民，住平邑县。 被告：山东苏源投资置业有限公司，住所地：平邑县经济开发区，统一社会信用代码91371326569034299P。 法定代表人：于洪亮，经理。 委托诉讼代理人：陈静，女，该公司职工。 原告中国建设银行股份有限公司平邑支行（以下简称建设银行）与被告牛少星、夏静、山东苏源投资置业有限公司（以下简称苏源置业）借款合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托诉讼代理人廉勇，被告苏源置业的委托诉讼代理人陈静到庭参加诉讼，被告牛少星、夏静经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建设银行向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令牛少星、夏静归还借款174305.59元及利息、罚息，苏源置业承担连带还款责任；2、牛少星、夏静不履行还款义务时，依法拍卖抵押物平邑县板桥南路东，金花东路南，商贸城邑城一品10-1号楼3单元302室的楼房，抵押权预告登记号为：房预平房建2012字第××号，建设银行优先受偿；3、本案诉讼费、保全费、评估拍卖费及律师费等由牛少星、夏静、苏源置业承担。庭审过程中：建设银行变更第一项诉讼请求为：请求依法判令牛少星、夏静归还借款138475.93元及利息、罚息，苏源置业承担连带还款责任。事实和理由：牛少星、夏静系夫妻关系，在建设银行贷款用于购买苏源置业开发的平邑县。2012年6月4日，牛少星、夏静向建设银行共同申请个人住房贷款，贷款金额：430000元。2012年10月14日，建设银行与牛少星、夏静、苏源置业经协商签订借款合同。合同约定牛少星、夏静向建设银行借款430000元，用于购买苏源置业开发的平邑县；借款期限120个月，自2012年10月31日至2022年10月31日。2012年10月11日，双方在平邑县房产管理局对该楼房进行预购商品房抵押权预告登记，抵押权预告登记号为：房预平房建2012字第××号。2012年12月31日，建设银行将借款430000元支付给牛少星。在履行合同过程中，牛少星、夏静没有按照合同约定还本付息，截至2019年8月12日欠建设银行借款本金174305.59元。 牛少星、夏静未作答辩。 苏源置业辩称，担保属实。 建设银行围绕诉讼请求依法提交了证据：一、原告的营业执照、负责人身份证明及负责人身份证复印件各一份；二、牛少星、夏静身份证复印件、结婚证复印件各一份，证明牛少星、夏静系夫妻关系，且系共同借款；三、中国建设银行个人住房贷款申请表一份，证明牛少星、夏静系共同借款人，应予共同归还借款；四、借款合同一份，证明2012年10月14日，建设银行与牛少星、夏静、苏源置业经协商签订借款合同。合同约定：1、牛少星向建设银行借款430000元，用于购买苏源置业所开发的平邑县板桥南路东，金花东路南，商贸城邑城一品10-1号楼3单元302室的楼房；2、借款期限120个月，自2012年10月31日至2022年10月31日止；3、借款利率为年利率，执行浮动利率即基准利率水平上浮（上浮／下调）零；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。逾期还款时，罚息利率为约定利率上浮50%；4、为保证按时归还本息，以该楼房作抵押，并由苏源置业为该笔借款提供连带担保责任；五、预购商品房抵押权预购登记一份，证明在建设银行处借2012年10月11日，在平邑县房产管理局将该楼房进行预购商品房预告抵押权登记，抵押权预告登记号为：房预平房建2012字第××号；六、贷款放行通知书及个人贷款支付凭证各一份，证明2012年12月31日，建设银行将借款430000元支付给牛少星；七、个人贷款对账单一份，证明牛少星、夏静拖欠原告借款本金138475.93元及利息、罚息。 对建设银行提供的证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以审查确认，并在卷佐证。牛少星、夏静、苏源置业未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年10月14日，由苏源置业提供保证，牛少星、夏静与建设银行签订个人住房（商业用房）借款合同，夏静在借款合同中抵押人处签字，该合同约定牛少星购买苏源置业开发的位于平邑县，并以该楼房作抵押向建设银行借款430000元，借款期限自2012年10月31日至2022年10月31日。合同约定，贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮零，该利率自起息日至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款人的还款方法为等额本息。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。借款人出现任一违约情形或可能危及贷款人债权的行为，贷款人有权停止发放本合同下的借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。 同时查明，2012年10月11日，建设银行与牛少星、夏静就涉案的房产办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权预告登记号为：房预平房建2012字第××号。2012年12月31日，建行银行将借款430000元发放给牛少星。截至2020年5月7日，牛少星尚欠建设银行借款本金138475.93元。 本院认为，牛少星、夏静由苏源置业提供保证，与建设银行签订个人住房（商业用房）借款合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方应依约履行。建设银行依约向牛少星发放了借款430000元，牛少星逾期还贷，其行为已构成违约，建设银行要求牛少星提前偿还剩余的全部借款本息，合法有理，本院予以支持。牛少星向建设银行借款用于购买房产，该债务发生在与夏静婚姻关系存续期间，且夏静作为抵押人在借款合同上签字，对该笔借款知情，故该借款属于夫妻共同债务，夏静应承担共同还款责任。关于抵押权的问题，建设银行在本案涉案房产上设定的是抵押权预告登记，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。建设银行作为预告登记的权利人，在未办理抵押登记之前，其享有的是当抵押条件成就或约定期限届满对抵押人的房屋办理抵押权登记的请求权，并非对该房屋已享有现实的抵押权，故其诉请对该房屋享有优先受偿权，依据不足，本院不予支持。苏源置业作为借款保证人,应按合同约定在保证范围及保证期间内承担连带清偿责任，苏源置业承担保证责任后，有权向债务人追偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告牛少星、夏静于本判决生效后五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司平邑支行借款本金138475.93元及利息、罚息（利息、罚息按合同约定计算）； 二、被告山东苏源投资置业有限公司在涉案房产办妥以原告中国建设银行股份有限公司平邑支行为抵押权人的抵押登记手续之日前对上述给付内容承担连带清偿责任； 三、驳回原告中国建设银行股份有限公司平邑支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3786元，减半收取1893元，保全费1770元，由被告牛少星、夏静、山东苏源投资置业发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  李霞 二〇二〇年五月二十日 书记员  唐涛