西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初12674号 原告：西安栗园实业有限责任公司，住所地：西安市。 法定代表人:马宝明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:王禾，陕西法智律师事务所律师。 委托诉讼代理人:田浩，陕西法智律师事务所律师。 被告:赵彦忠，男，汉族，1969年6月18日出生，住山东省单县。 委托诉讼代理人:齐俊宝，西安市雁塔区曲江法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人:潘旭蕊，西安市雁塔区曲江法律服务所法律工作者。 原告西安栗园实业有限责任公司（以下简称：“栗园公司”）与被告赵彦忠房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2013年11月5日，原、被告签署《租赁合同》及《经营管理合同》，约定：原告将位于XX街XX街XX层XX号商铺，面积共计1300平方米出租给被告用于经营，租赁期限为2014年2月5日至2019年2月4日止。两份合同均约定一方违约则应支付另一方合同租金总额30％的违约金。签订合同后，原告己按照约定将商铺交给被告使用，履行完合同全部义务，而被告却以经营管理不善、资金周转困难为由，拖欠原告租赁费、管理费等合计381000元。期间原告多次致函被告要求其按期偿还应付款项，但被告仍拖欠款项至今未付，为维护自身合法权益，故诉至法院，要求：1、被告向原告支付租金及管理费381000元;2、被告向原告支付违约金114300元;3、被告向原告支付房屋占用损失441000元(暂计算到2019年10月21日，以实际腾房之日为准);4、请求法院判令被告限期腾退房屋，办理交房手续。5、本案诉讼费由被告承担。 被告辩称，2015年7月5日之前所欠付240000元款项属实，原告通过被告所在公司的公账户走账35000000余元，至今税务局仍在调查阶段，未提供税票，而且原告及经理均承诺免六个月的租金。被告对原告涉案房屋进行装修，购买家具家电共计花费5000000余元，原告擅自更换门锁将被告的家具、家电进行封存至今，阻止被告搬离。合同约定的租赁期是在2019年2月4日停止，并非被告违约，故被告不拖欠原告的租金，更不应该向原告支付违约金。因为原告存在过错，违约在先，原告所述的占用费无任何事实依据。从原告提交的证据可以看出，原告是在2019年10月18日发出搬离家具的告知函，所以在这期间的占用费我们不予承担。被告向原告缴纳的80000元押金，应当从租赁费中予以扣除，原告所述的违约金明显过高，应当予以下调。 经审理查明，2013年11月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定：“1、甲方将位于XX街XX街XX层XX号铺位共计建筑面积约为1300平方米出租给乙方，乙方承租的商铺用于会所经营；2、自2014年2月5日至2019年2月4日止，租赁期限五年；3、按照铺位所处位置及建筑面积，每年实际租金340000元，此价格在合同期内前三年不变（即从2014年2月5日到2017年2月4日），第四年开始逐年递增6%（即从2017年2月5日开始，递增基数为上年度租金总额）；4、本合同签订之日，乙方需要交清170000元，即（2014年2月5日至2015年8月4日租金），剩余半年租金乙方在2014年2月5日前必须交清（即2014年8月5日至2015年2月4日租金），方可取得合同期内的租赁权；5、本合同签订之日，乙方另行向甲方交纳80000元作为房屋租赁履约保证金，合同期满，若乙方无任何违反本合同的行为，且经甲方物业部门三日内检查并出具房屋设施完好证明后，保证金一周内无息返还给乙方；6、乙方私自将铺位转借、转租、私下交换使用及冒名顶替的，未经甲方同意私自改变租赁用途或主营范围的，未按规定时间交纳房租、水电费，经甲方三次书面催促仍未交费时，视为乙方严重违约，甲方有权终止合同，并有权要求乙方赔付给甲方所造成的一切损失；7、未按本合同规定的时间和金额交付租金及物业管理费和水电费等，乙方应及时如数补交并向甲方交付违约滞纳金（根据逾期时间和应交付金额，按每日千分之一罚金处罚）；8、本合同在执行期间，甲、乙双方任何一方单方违约，除承担责任外，违约方应向另一方支付合同租金总额（即租赁期限X年租金总额）的30%作为违约金；9、因乙方违约而合同终止，则甲方有权单方收回房产，如乙方不交回租赁房产的锁匙，甲方有权会同物业部门人员进入自己的房产内，将乙方存在自己房产内的物品清点、拍卖，用于抵偿欠租及其它有关费用，若有余则应交给乙方，乙方保证履行合同的规定，如有违约，完全自愿接受甲方作出以上处理，同时保证不会提出任何异议，甲方将乙方存放在租房内的物品拍卖所得仍不能抵偿租金，物业管理费、水电费及有关费用时，甲方有权继续向乙方追索至清偿为止。租赁合同期满或自然解除，乙方应在期满自然解除之日，将存在甲方房产内的自有物品(双方有另行约定的物品、房屋附着物、装饰装修品除外）搬出，若5日后仍有物品没有搬清，则视为乙方放弃权利，由甲方全权处理，物业部门派员到场作证，乙方不得有任何异议。”同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《经营管理合同》，约定：“1、根据甲乙双方所签《租赁合同》，甲方同意将位于XX街XX街XX层XX号铺位共计建筑面积约为1300平方米出租给乙方，乙方承租的商铺用于会所经营；2、自2014年2月5日至2019年2月4日止，经营期限五年；3、按照铺位所处位置及建筑面积，每年实际收取管理费为500000元，此价格在合同期内前三年不变（即从2014年2月5日到2017年2月4日），第四年开始逐年递增6%（即从2017年2月5日开始，递增基数为上年度管理费总额）；4、本合同签订之日，乙方需要交清250000元，即半年度管理费（2014年2月5日至2014年8月4日管理费），剩余半年管理费乙方在2014年2月5日前必须交清（即2014年8月5日至2015年2月4日管理费），方可取得合同期内的租赁权；5、乙方私自将铺位转借、转租、私下交换使用及冒名顶替的，未经甲方同意私自改变租赁用途或主营范围的，未按规定时间交纳房租、水电费及物业费，经甲方三次书面催促仍未交费时，视为乙方严重违约，甲方有权终止合同，并有权要求乙方赔付给甲方所造成的一切损失；6、未按本合同规定的时间和金额交付租金及物业管理费和水电费等，乙方应及时如数补交并向甲方交付违约滞纳金（根据逾期时间和应交付金额，按每日千分之一罚金处罚）；7、本合同在执行期间，甲、乙双方任何一方单方违约，除承担责任外，违约方应向另一方支付合同管理费总额（即租赁期限X年管理费总额）的30%作为违约金；8、因乙方违约而合同终止，则甲方有权单方收回房产，如乙方不交回租赁房产的锁匙，甲方有权会同物业部门人员进入自己的房产内，将乙方存在自己房产内的物品清点、拍卖，用于抵偿欠租及其它有关费用，若有余则应交给乙方，乙方保证履行合同的规定，如有违约，完全自愿接受甲方作出以上处理，同时保证不会提出任何异议，甲方将乙方存放在租房内的物品拍卖所得仍不能抵偿租金，物业管理费、水电费及有关费用时，甲方有权继续向乙方追索至清偿为止。租赁合同期满或自然解除，乙方应在期满自然解除之日，将存在甲方房产内的自有物品(双方有另行约定的物品、房屋附着物、装饰装修品除外）搬出，若5日后仍有物品没有搬清，则视为乙方放弃权利，由甲方全权处理，物业部门派员到场作证，乙方不得有任何异议。”2016年8月27日，被告向原告出具《承诺书》，载明：“本人于2013年11月15日与贵公司签订了《租赁合同》及《经营管理合同》，现因本人经营管理不善，资金周转困难，构成违约。截至2015年7月5日前本人尚欠贵公司401房屋租金及管理费共计430000元整，扣除本人所交装修押金20000元及本人代贵公司完善消防设施及验收合格证费用共计90000元后，本人尚欠贵公司340000元租金及管理费。本人承诺在2016年9月30日前支付100000元整，剩余240000元在2016年12月30日前付清，该240000元欠款从2016年10月1日开始，本人每月承担1900元利息直至欠款付清为止，2018年3月17日交100000元，所剩款于2018年6月19日交清140000元。如本人未按上述承诺履行，贵公司按《租赁合同》严重违约处理，本人无任何异议”。2018年1月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定：“甲乙双方于2013年11月5日签订了位于西安市西部电子商业步行街东街四层401铺位的《房屋租赁合同》及《经营管理合同》。现因乙方经营困难，鉴于在合作期间，赵彦忠名下公司(西安鲁通祥铝业有限公司)在2015年6月至9月期间为西安栗园实业有限责任公司银行融资工作给予了配合与支持，经甲乙双方友好协商，甲方同意从2017年12月5日起至《房屋租赁合同》及《经营管理合同》到期对管理费进行以下调整:一、从2017年12月5日至2019年2月4日，每年度管理费调整为395600元；二、其他条款不变，与原《房屋租赁合同》及《经营管理合同》一致；三、此协议签订后，在甲方没有违约的情况下，乙方不得以任何理由要求降房屋租金或在合同期内单方面解除合同，否则乙方按照原《房屋租赁合同》及《经营管理合同》承担违约责任，押金不退；四、在本合同期内，乙方为甲方提供金额23000元免单消费，此消费不受乙方任何限制，否则此协议无效”。2019年10月18日，原告向被告出具《告知书》，载明：“你与我公司于2013年11月5日就位于XX街XX街XX层XX号铺位签订了《租赁合同》，该合同第12.4条明确约定:“租赁合同期满或自然解除，你方应在期满之日，将房屋内自有物品搬出，若5日后仍有物品没有搬清，则视为你方放弃权利，由我公司全权处理”。你与我公司的租赁关系于2019年3月15日终止，你应于2019年3月20日前腾空房屋。经我公司多次催促你至今未将存放在租赁房屋内的自有物品搬离，对我方再行出租上述房屋造成了极大障碍和损失。因此我公司向你函告，限你应于收到本告知书之日起3日内将自有物品全部搬离，否则我方将依双方签订的《租赁合同》处理你拒不搬离的全部物品。”2019年10月21日，被告向原告出具《关于告知书的答复》，载明：“贵司与我方于2013年11月5日就位于XX街XX街XX楼XX号铺位签订了《租赁合同》，但对于我方至今未搬离办公用品的情况不属实；我方至今未搬离该地的原因是由于贵司将铺位房门紧锁，导致我方无法进入该铺位搬走物品；且因贵司原因，导致我方的办公家具大多损毁，对我方造成损失。贵司应赔偿对我方造成的损失”。庭审中，原告要求被告支付2015年7月5日前被告拖欠的租金240000元，及自2019年1月3日至2019年3月15日期间的租金及管理费141000元。被告认可其在2015年7月5日之前拖欠原告240000租金未支付，但表示原告已经承诺减免六个月的租金，被告向原告交纳的押金80000元，应当从租赁费中予以扣除。另查，原告以被告未支付租金及管理费为由将被告所承租房屋大门上锁，导致被告无法将房屋内物品搬离。法庭当庭告知被告限期搬离，并告知原告不得阻拦。 上述事实，有租赁合同、经营管理合同、补充协议、承诺书、告知书、照片及庭审笔录佐证，已经本院核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原、被告双方所签订的《租赁合同》、《经营管理合同》、《补充协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告依约向被告提供了租赁标的物，被告未按照合同约定全面履行支付租金及管理费的合同义务，其行为明显已对原告构成违约。现被告认可其在2015年7月5日之前拖欠原告240000租金及管理费未支付。原告另向被告主张自2019年1月3日至2019年3月15日期间的租金141000元的部分，因合同约定的履行期限截止于2019年2月4日，被告应按照合同约定支付自2019年1月3日至2019年2月4日期间的租赁费41666元、管理费32966元。现因原告将被告所承租房屋的大门上锁导致被告无法搬离，过错不在被告，故对于原告所主张剩余期间的租金、管理费及占用房屋损失，本院依法不予支持。押金是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，则押金应予以退还。在违约时将会被扣除。本案中，被告主张将已向原告交纳的押金80000元折抵拖欠租金，但被告未按合同约定履行自己的义务，对原告的利益造成损害，故对被告的该项辩称，本院不予采纳。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同约定违约方应向另一方支付合同租金总额的30%作为违约金，但该约定明显过高，本院结合被告违约程度酌情认定违约金为50000元。至于原告要求被告限期腾退房屋，办理交房手续的诉请，因被告已将房屋腾交于原告，故本案不再处理。综上所述，兹依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告赵彦忠应于本判决生效之日起十日内向原告西安栗园实业有限责任公司支付租金及管理费314632元及违约金50000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告其余诉讼请求。 本案案件受理费13163元，由原、被告各半承担。因原告已预交，故被告应于本判决生效之日起十日内将其应承担的诉讼费用直接支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  马 娆 人民陪审员  魏晓春 人民陪审员  王谋儿 二〇二〇年四月三日 书 记 员  张朝茜