福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0322民初2152号 原告：谢庆春，男，1973年12月30日出生，汉族，住仙游县，亦是原告郑一震的委托诉讼代理人。 原告：郑一震，女，1974年3月5日出生，汉族，住仙游县。 被告：薛春华，男，1971年5月24日出生，汉族，住仙游县。 被告：林美金，女，1971年11月3日出生，汉族，住仙游县。 原告谢庆春、郑一震与被告薛春华、林美金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告谢庆春到庭参加诉讼；被告薛春华、林美金经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢庆春、郑一震向本院提出诉讼请求：1.判令解除谢庆春、郑一震与薛春华、林美金于2018年6月10日签订《房屋买卖合同》；2.判令薛春华、林美金立即返还给郑一震、谢庆春实际购房款775690.17元及占用资金期间的利息，利息以775690.17元为基数，自2018年7月6日起按银行基本利率6%计至还清欠款之日止，利息暂计至起诉之日止约为82000元，合计857690.17元；3.判令谢庆春、郑一震对薛春华、林美金所有的案涉房屋（权利证件编号××）折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿445751.87元（此笔款项为：郑一震代薛春华偿还该房屋在中国银行仙游支行的涉案房屋抵押按揭贷款本金436545.69元及提前还款违约金1954.96元计438500.65元；二个月的按揭月供本息7251.22元）;4.判令薛春华、林美金立即返还给郑一震、谢庆春涉案房屋装修款12万元（具体款额以法院评估装修费用额为准）;5.判令薛春华、林美金赔偿谢庆春、郑一震因薛春华、林美金违约，谢庆春、郑一震打一审、二审官司共花费诉讼费、律师费等40000元，应由谢庆春、郑一震赔偿；6.由薛春华、林美金承担本案诉讼费用。 事实和理由：2018年6月10日，谢庆春、郑一震与薛春华、林美金签订了《房屋买卖合同》，薛春华、林美金自愿将其共同所有的位于仙游县房屋（权利证件编号：××）一套以744651元出卖给谢庆春、郑一震所有。2018年6月12日，根据合同约定，谢庆春、郑一震交纳了上述房屋自2015年6月1日起至2018年12月31日止的应由薛春华、林美金承担但未缴纳给天博（福建）物业管理有限公司的物业管理费、分摊水电费及装修押金等8758元，薛春华、林美金于当日从物业管理部门领取该房屋钥匙、门牌证等并交付给谢庆春、郑一震保管使用，即日起谢庆春、郑一震对该房屋开始占有使用。且双方签订了《房屋交接确认书》。谢庆春、郑一震按照合同约定于2018年7月5日前已全部付清购房款给薛春华、林美金，具体付款情况如下：①2018年6月10日，双方签订《房屋买卖合同》时，薛春华、林美金在此之前欠郑一震、谢庆春借款330000元中予以对抵购房款310000元；②2018年6月12日，根据合同约定，谢庆春、郑一震交纳了上述房屋自2015年6月1日起至2018年12月31日止的应由薛春华、林美金承担但未缴纳给天博（福建）物业管理有限公司的物业管理费、分摊水电费及装修押金等8758元；③2018年6月12日，谢庆春代林美金缴纳该房屋契税11180.30元；④2018年7月3日，谢庆春代薛春华缴纳该房屋欠银行按揭贷款二个月月供本息7251.22元；⑤2018年7月5日，郑一震代薛春华偿还该房屋按揭贷款本金436545.69元及提前还款违约金1954.96元计438500.65元。上述谢庆春、郑一震给付购房款项共计775690.17元均经薛春华、林美金签字确认，即谢庆春、郑一震已按双方签订的合同约定全部付清购房款给薛春华、林美金。2018年7月9日下午，谢庆春、郑一震与薛春华、林美金双方到仙游县行政服务中心仙游县不动产登记局办理房屋产权过户登记手续，该局工作人员告知案涉房屋已于2018年6月21日被仙游县人民法院裁定查封，致双方无法就上述买卖房屋办理产权过户登记手续。原、被告双方就案涉房屋买卖在仙游县人民法院查封之前已经签订了书面合同，谢庆春、郑一震己按合同约定全部付清购房款给薛春华、林美金，谢庆春、郑一震善意购买案涉房屋，但由于薛春华负债被另案起诉，导致案涉房屋被仙游县人民法院裁定查封，致原、被告双方未能办理房屋产权过户手续，过错责任在于薛春华、林美金。为此，谢庆春、郑一震向仙游县人民法院提出执行异议，执行异议被驳回后，又提起执行异议之诉，但两级法院均没有支持谢庆春、郑一震的执行异议之诉的诉讼请求，故原、被告之间签订的《房屋买卖合同》已无法履行，应予解除。谢庆春、郑一震支付给薛春华、林美金的实际购房款775690.17元，应由薛春华、林美金返还，并承担占用资金期间的利息。同时，薛春华、林美金欠案涉房屋在中国银行仙游支行抵押按揭本金436545.69元及提前还款违约金1954.96元计438500.65元，二个月月供本息7251.22元，上述款项均由谢庆春、郑一震交纳给涉案房屋抵押中国银行仙游支行，中国银行仙游支行对薛春华、林美金案涉房屋设置抵押的债权享有优先受偿权，因谢庆春、郑一震履行了本因属于薛春华、林美金以案涉房屋设置抵押的义务，根据权利和义务对等相一致原则，谢庆春、郑一震对案涉房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿，445751.87元。薛春华、林美金当初出卖给谢庆春、郑一震的房屋为毛坯房。因仙游县人民法院没有及时送达给薛春华、林美金查封判决书，致使谢庆春、郑一震继续支付购房款及装修入住，并且仙游县人民法院只查封薛春华、林美金涉案房屋的50%房产及50％的相应土地所有权，请求判令薛春华、林美金赔偿谢庆春、郑一震装修款12万元，具体款额由仙游县人民法院组织评估为准。由于薛春华、林美金的原因违约，谢庆春、郑一震在一审、二审官司中共支付诉讼费、律师费等40000元，应由薛春华、林美金赔偿谢庆春、郑一震。谢庆春、郑一震为保护其合法权益，特诉至本院，请求判如所请。 薛春华未作答辩。 林美金未作答辩。 经审理查明：2013年2月4日，薛春华、林美金向谢庆春借款10万元，约定月利率2%，并出具借条一份给谢庆春收执。 2013年2月4日，薛春华、林美金向谢庆春借款4.8万元，约定月利率2%，并出具借条一份给谢庆春收执。 2013年3月9日，薛春华、林美金向谢庆春借款5.2万元，约定月利率2%，并出具借条一份给谢庆春收执。 2013年3月20日，薛春华、林美金向谢庆春借款3万元，约定月利率2%，并出具借条一份给谢庆春收执。 2013年5月16日，薛春华、林美金向郑一震借款10万元，约定月利率2%，并出具借条一份给郑一震收执。 2018年6月10日，薛春华、林美金（作为买方、甲方）与郑一震、谢庆春（作为买方、乙方）签订一份《房屋买卖合同》，主要内容：第一条买卖标的：乙方同意购买甲方拥有的坐落在莆田市仙游县的房产（住宅），建筑面积为116.64平方米。此数据根据商品房买卖合同编号：ＭＦ-2007-01，房产预售合同备案登记号：151307250010；具体数据以甲方不动产权证书办理后为准。第二条付款方式：甲方现将本房产以原合同价744651元出卖给乙方，乙方付给甲方的购房款分为以下三部分：第一部分，乙方付给甲方购房款31万元，在本合同签订之日从甲方欠乙方的债务中对抵，对抵金额在甲方出具给乙方的借条中注明抵销。第二部分，乙方付给甲方购房款434651元，用于甲方偿还甲方在中国银行仙游县支行还欠的该房产贷款余额。乙方付款办法：在甲方办理还清银行贷款的当日，乙方郑一震通过本人银行卡转账汇入甲方薛春华的银行账户（户名：薛春华；开户行：中国银行仙游鲤中支行；卡号：62×××56），中国银行仙游县支行当日从薛春华该银行账户中划缴此笔款项。（乙方付给甲方此笔购房款的具体数额以当日乙方转账给甲方的银行记录及银行还款回单为准）。第三部分，甲方务必在本合同签订之日起15日内完成该房产甲方不动产权证书等手续，所产生的契税等相关费用均由甲方承担，由于甲方经济困难无力支付，乙方承诺出资代付此笔费用，甲方确认乙方代付的该款项视同为乙方付给甲方的购房款。上述三部分乙方付给甲方的购房款，如超过744651元，超过部分视同甲方向乙方的借款，从上述第一部分甲方债务中予以核增；如不足744651元，不足部分代房产过户完成后从第一部分甲方债务中予以核减。第三条本合同签订之日起，甲方将该房产产权和支配权移交给乙方，由乙方支付给房产物业费、水电公摊费、银行月供本息还款（由于甲方经济困难无力支付，乙方一并缴纳包括之前所有甲方应交未交的物业管理费、水电摊费、尚欠的银行月供本息还款）等相关费用；甲方配合乙方从该房产物业管理部门领取房屋钥匙、门牌证等，交付给乙方，乙方即事实上拥有该房产产权和支配权；甲方将原商品房买卖合同、相关票据、证书等移交给乙方，甲方不得将该房产再抵押或出卖给其他人。第四条甲方领取该房产不动产权证书后，2日内双方办理登记过户手续，办理过户契税等费用由乙方承担。合同还约定其他事宜。 同日，双方在2013年2月4日的借条中备注，谢庆春同意该借条抵销购房款10万元；在2013年2月日的借条中备注抵销购房款4.8万元；在2013年3月9日的借条中备注抵销购房款5.2万元；在2013年3月20日的借条中备注抵销购房款1万元；在2013年5月16日的借条中备注抵销购房款10万元，合计31万元。 2018年6月12日，谢庆春代薛春华、林美金支付给天博（福建）物业管理有限公司物业费、分摊水电费及装修押金8758元。 2018年6月12日，谢庆春代林美金缴纳案涉房产契税11180.30元。 2018年6月12日，薛春华、林美金（作为甲方）与郑一震、谢庆春（作为乙方）签订一份《二手房屋交接确认书》，内容为：根据双方6月10日签订的《房屋买卖合同》，现甲方将莆田市仙游县鲤南镇仙安社区居委会天博城市广场C区3#1409的房产移交给乙方支配，乙方于2018年6月12日已向天博（福建）物业管理有限公司缴纳本房产2015年6月1日至2018年12月31日的物业管理费、水电公摊费等。现甲方将本房屋钥匙、门牌证交给乙方，完成交房，即日起乙方拥有该房产及相应的土地产权。甲方将配合乙方尽快完成本房产的过户各项手续。后，谢庆春、郑一震对涉案房产进行装修入住使用。 2018年7月3日，谢庆春转账支付给薛春华7260元用于偿还涉案房产的按揭贷款7251.22元。 2018年7月5日，郑一震转账支付给谢庆春448000元用于偿还涉案房产的银行贷款436545.69元及提前还款违约金1954.96元，合计438500.65元。 2019年4月10日，郑一震向天博（福建）物业管理有限公司缴纳物业管理费、电公摊、水公摊合计2023元。 2019年5月9日，郑一震向国网福建电力有限公司仙游县供电公司缴纳电费86.21元。 2019年5月10日，郑一震向仙游县自来水公司缴纳自来水费7.5元，污水处理费、垃圾处理费9.25元。 2019年5月14日，郑一震向仙游县自来水公司缴纳自来水费10.50元，污水处理费、垃圾处理费10.95元。 另查明，2018年6月21日，本院在审理原告仙游县农村信用合作联社与被告福建省春华古典家具有限公司、薛春华、谢宗霖、陈清彬金融借款合同纠纷一案中，根据仙游县农村信用合作联社的申请，作出（2018）闽0322民初4808号民事裁定，裁定：查封薛春华与共有人林美金名下的坐落于仙游县%的房产及相应的土地使用权（权利证件编号：××，查封价值以80万元为限）。 2019年6月10日，谢庆春、郑一震不服本院（2018）闽0322民初4808号民事裁定，向本院提出书面异议。本院于2019年6月18日作出（2019）闽0322执异20号执行裁定，裁定：驳回案外人（异议人）谢庆春、郑一震的执行异议。 2019年7月8日，谢庆春、郑一震向本院提起案外人执行异议之诉。本院于2019年9月20日作出（2019）闽0322民初2877号民事判决。判决：驳回谢庆春、郑一震的诉讼请求。 谢庆春、郑一震不服向莆田市中级人民法院提起上诉。2020年3月30日，莆田市中级人民法院作出（2020）闽03民终28号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。 因双方签订的《房屋买卖合同》已无法履行，谢庆春、郑一震遂于2020年4月9日诉至本院请求处理。 在本案审理过程中，根据谢庆春、郑一震的申请，本院于2020年5月15日作出（2020）闽0322民初2152号民事裁定，裁定：一、查封林美金与共有人薛春华名下的坐落于仙游县%的房产及相应的土地使用权（权利证编号：××），查封价值以30万元为限。为此，谢庆春、郑一震向本院缴纳财产保全申请费2020元。 上诉事实，有谢庆春、郑一震陈述及其提供借条、房屋买卖合同、税收完税证明、福建地税税费缴纳凭证、中国银行客户付费回单、中国建设银行个人活期账户交易明细、一本通/绿卡通交易明细、中国银行交易流水明细清单、中国银行支付业务收款回单、仙游县农村信用合作联社交易明细、天博（福建）物业管理有限公司收款收据、POS签购单、二手房屋交接确认书、福建增值税电子普通发票、福建省政府非税收入票据、（2018）闽0322民初4808号民事裁定书、（2019）闽0322执异20号执行裁定书、（2019）闽0322民初2877号民事判决书、（2020）闽03民终28号民事判决书等证据予以证实，经审查，本院予以认定。 本院认为，薛春华、林美金与谢庆春、郑一震签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方签订合同后，涉案的房产因薛春华与仙游县农村信用合作联社之间存在借款纠纷被本院查封。谢庆春、郑一震申请执行异议被驳回后，又提起案外人执行异议之诉，亦被确认不享有排除强制执行的民事权益，被本院驳回诉讼请求。之后，谢庆春、郑一震又提起上诉，莆田市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。因此，谢庆春、郑一震无法取得涉案房产，致使合同目的不能实现了，故谢庆春、郑一震请求解除合同，于法有据，本院予以支持。谢庆春、郑一震在签订合同时，将薛春华、林美金之前的借款抵作购房款31万元，之后，再支付给薛春华、林美金465698.95元用于支付物业费、装修押金、契税、银行贷款。在双方买卖合同解除后，薛春华、林美金应负责返还给谢庆春、郑一震，故谢庆春、郑一震自愿请求薛春华、林美金返还购房款775690.17元及自2018年7月6日起的占用期间利息，于法有据，本院予以支持。从郑一震缴纳的物业费、水电费、污水、垃圾处理费，可以证实谢庆春、郑一震已对涉案房产进行装修使用，薛春华、林美金对谢庆春、郑一震主张的装修款12万元亦未提出异议。但是，2018年6月12日薛春华、林美金将涉案房产交付给薛春华、郑一震，但双方在2018年7月9日办理过户登记时已经知道涉案房屋被本院查封，而谢庆春、郑一震仍继续装修入住使用，其自身行为造成扩大损失，故本院酌情由薛春华、林美金赔偿给谢庆春、郑一震装修款5万元。因薛春华的其他债务纠纷导致涉案房产被查封，无法办理过户手续而引起本案纠纷，故本案的财产保全申请费应由薛春华、林美金承担。谢庆春、郑一震主张其代薛春华、偿还涉案房产的银行贷款4345760.65元在对涉案的房产折价或拍卖、变卖所得款享有优先受偿权，但该款项是由郑一震支付给薛春华，再由薛春华偿还给按揭银行的，并非按揭银行将债权及抵押权转让给谢庆春、郑一震，故其请求于法无据，本院不予支持。由于双方未对合同履行中产生的诉讼费、律师费进行约定，故谢庆春、郑一震请求薛春华、林美金支付诉讼费、律师费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，谢庆春、郑一震合理的诉讼请求，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除谢庆春、郑一震与薛春华、林美金与2018年6月10日签订的《房屋买卖合同》； 二、薛春华、林美金应在本判决生效之日起十日内返还给谢庆春、郑一震购房款775690.17元并支付占用期间的利息，利息计算方法：以775690.17元为基数，自2018年7月6日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期贷款基准利率计至2019年8月19日；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至还清款项之日止； 三、薛春华、林美金应在本判决生效之日起十日内支付给谢庆春、郑一震装修款50000元； 四、薛春华、林美金应在本判决生效之日起十日内支付给谢庆春、郑一震财产保全申请费2020元； 五、驳回谢庆春、林美金的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13959元，由薛春华、林美金负担12877元，谢庆春、郑一震负担1082元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  郑祥熙 人民陪审员  余 钦 人民陪审员  黄玉腾 二〇二〇年七月十日 书 记 员  林 晶 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。