四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初1331号 原告：林小艳，女，1988年1月6日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：秦国栋，北京市致宏律师事务所律师。 被告：四川泊素酒店管理有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区盛邦街88号8栋16楼36号。 法定代表人：孙成澈，职务不详。 原告林小艳与被告四川泊素酒店管理有限公司（以下简称泊素酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林小艳的委托诉讼代理人秦国栋到庭参加诉讼，被告泊素酒店经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告林小艳向本院提出诉讼请求：1.判令原被告于2018年10月19日签订的《泊素管家代理服务合同》于2019年12月5日解除；2.判令被告立即腾退房屋，将房屋交予原告；3.判令被告支付违约金49560元（合同剩余日期总房租金额的15%及免租期未付的两个月物业管理费1252.68元）；4.本案诉讼费由被告承担。审理中，林小艳自愿撤销第二项诉讼请求。事实和理由：2018年10月19日签订的《泊素管家代理服务合同》，合同签订后，被告依约履行合同，但在2019年10月中旬开始，被告通过各种方式向原告传达了不再继续履行合同的意思，在原告明确表示反对并要求被告继续履行合同后，被告甚至表示没有偿还能力。为了维护原告的合法权益，遂起诉至法院。 被告向本院提交书面答辩意见，答辩称：合同签订入住后，被告告知原告房屋防水出现问题，原告答应处理，但问题至今仍存在。被告于2018年11月3日向原告以文字形式发出修缮墙体和漏水请求，但于2019年10月16日损坏面积过大导致已经无法入住。泊素酒店认为原告已违反合同约定，隐瞒房屋重大隐患，影响房屋出租或承租人居住。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明认定事实如下：林小艳（出租人、甲方）与泊素酒店（租赁代理机构、乙方）签订《泊素管家代理服务合同》，约定甲方将其所有的位于成都市高新区房屋（建筑面积113.88平方米）委托乙方进行房屋托管。房屋托管期自2018年10月19日至2024年3月18日。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲方应给予乙方五个月，作为免租期，第一次免租期为2018年10月19日至2019年1月18日，第二次免租期为2019年10月19日至2019年12月18日（第二次空置期），第一年至第三年租金为7000元／月，第四年租金为7380元／月，第五年租金为7380元／月，资金支付方式为押一付三。托管期间的物业费房东代收乙方交于房东，空置期物业费乙方承担，物业费为626.34元／月。甲方不承担约定的维修义务或维修费用影响房屋出租或承担人居住，或甲方隐瞒房屋重大瑕疵或隐瞒交验时无法发现的重大隐患（包括但不限于防水层不合格），影响房屋出租或承租人居住的，乙方有权单方解除合同。出租委托期限内，甲乙任何一方单方要求提前终止合同的，应提前三十日书面通知对方，自违约日起按合同剩余日期总房租金额的15%支付违约金。 泊素酒店于2018年10月18日向林小艳转账29878元，备注“房租”；泊素酒店于2019年4月28日向林小艳转账21000元、1927元，备注“房租、卫生费物业费”；泊素酒店于2019年7月18日向林小艳转账21000元、1903元，备注“凯德天府2101房租、物业费”。 林小艳提交与微信备注名为“凯德泊素管代孙成澈”聊天记录，显示泊素酒店多次向林小艳反映房屋存在墙纸发霉、阳台漏水问题，林小艳表示已通知物管处理。泊素酒店于2019年10月15日与林小艳商量退租事宜，明确表示需提前退租。同时根据聊天记录显示，泊素酒店于2019年12月8日腾退房屋。 2019年12月4日，林小艳出具《解除合同通知书》，载明《泊素管家代理服务合同》签订后，开始时泊素酒店尚能依约履行合同，但2019年10月中旬开始，泊素酒店通过各种方式传达不再继续履行合同的意思，在林小艳明确表示反对并要求泊素酒店继续履行合同后，泊素酒店表示能够破产，没有偿还能力。故林小艳主张自《解除合同通知书》发出之日双方签订的《泊素管家代理服务合同》解除，泊素酒店应按合同约定向林小艳支付合同剩余日期总房租金额15%的违约金。 林小艳提交与微信备注名为“凯德天府管家中心181××××4867”聊天记录，显示案涉房屋存在墙纸发霉、阳台漏水等问题，林小艳与物业多次进行沟通。物业人员于2019年10月18日称：“今天师傅已经过去现场看了，未发现漏水点，已经约了师傅后天上午过去处理，现查找一下墙纸发霉原因。阳台漏水，师傅是在外面修的，已经再次报给师傅，让他们天晴后尽快安排，师傅回复楼顶水干后就会过来”。物业人员于2019年11月16日称：“今天施工方师傅过来做了全面检查，您家水管打压，没有渗水的情况。您卫生间没有使用，但主卧墙面一直是潮湿的，也不是卫生间渗水。师傅说要等下雨，查看是否是雨水导致墙面潮湿”。后双方于2019年12月-2020年1月多次就墙纸发霉、阳台漏水的维修问题进行沟通。 本院认定上述事实所采信的证据有：原被告身份信息、《泊素管家代理服务合同》《解除合同通知书》、微信聊天记录、银行转账凭证以及当事人在庭审中的陈述等。泊素酒店向本院提交照片复印件，拟证明案涉房屋存在墙纸发霉、乳胶漆脱落、木地板地面有裂痕等问题，林小艳未尽合同责任，存在违约事实。林小艳质证意见：对照片真实性予以认可，该照片系由林小艳拍摄，对改组证据的的证明目的不予认可，照片反映的房屋情况并非原告原因造成，不能达到被告的证明目的。本院认证认为：泊素酒店提交的照片虽为复印件，但原告认可其真实性，故对该组证据的真实性本院予以认可。对与本案的关联性及证明力，本院阐述在后。 本院认为，案涉《泊素管家代理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按约履行各自的义务。林小艳交付案涉房屋后，泊素酒店应当按约支付租金。本案中，泊素酒店于2019年7月18日后未再向林小艳支付过租金，并于2019年12月8日搬离案涉房屋，泊素酒店以自己的行为表明不履行主要义务，林小艳有权根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定解除合同。关于合同解除的时间，林小艳主张案涉《泊素管家代理服务合同》于2019年12月5日解除，但其提交的证据不能证明其已向泊素酒店送达《解除合同通知书》，故本院确认案涉《泊素管家代理服务合同》于林小艳提起本案诉讼之日即2020年1月21日解除。泊素酒店向本院提交房屋照片拟证明案涉房屋存在墙纸发霉、房屋漏水等问题，林小艳未尽合同责任存在违约事实。但根据林小艳向本院提交的证据，林小艳多次就墙纸发霉、房屋漏水等问题与物业沟通，物业多次上门维修，林小艳按约履行了维修义务。泊素酒店辩称损坏面积过大导致房屋无法入住，但未提交证据证明其主张，也未提交证据证明林小艳存在故意隐瞒。故对泊素酒店的答辩意见本院不予采纳。 关于林小艳主张泊素酒店支付49560元违约金的诉讼请求。本院认为，违约金以补偿性质为主，以惩罚性质为辅。根据双方提交的证据，案涉房屋存在墙纸发霉、阳台漏水等问题，林小艳虽与物业进行沟通，但是问题仍未解决。因此根据合同履行实际情况、林小艳实际受损、泊素酒店违约情形，本院酌情调整违约金为14000元。 关于林小艳主张泊素酒店支付两个月免租期物业费1252.68元的诉讼请求。根据合同约定，免租期间物业费由泊素酒店承担，物业费标准为626.34元/月。根据审理查明的事实，泊素酒店2019年12月8日腾退房屋，泊素酒店应当支付2019年10月19日至2019年12月8日的物管费1043.9元[626.34元＋（626.34÷30天×20天）]。故对林小艳要求泊素公司支付物业费1252.68元的诉讼请求，本院在1043.9元范围内予以支持。 综上，林小艳的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。被告泊素酒店在本案中经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了在一审中对林小艳主张事实及诉讼请求进行答辩的权利，因放弃该权利导致的法律后果由被告泊素酒店自行承担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条、第一百四十八条第一、二、三款之规定，判决如下： 一、原告林小艳与被告四川泊素酒店管理有限公司签订的《泊素管家代理服务合同》于2020年1月21日解除； 二、被告四川泊素酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林小艳支付违约金14000元、物业费1043.9元； 三、驳回原告林小艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1962元，由原告林小艳负担1042元，被告四川泊素酒店管理有限公司负担920元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  肖 华 人民陪审员  罗世鹏 人民陪审员  甘 林 二〇二〇年六月十九日 书 记 员  梅 梅