内蒙古自治区鄂托克旗人民法院民事判决书（2020）内0624民初293号原告：鄂托克旗欣诚物业管理服务有限责任公司。法定代表人：刘某。委托诉讼代理人：张某。被告：王某1。委托诉讼代理人：王某2，王某1配偶。原告鄂托克旗欣诚物业管理服务有限责任公司与被告王某1物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告鄂托克旗欣诚物业管理服务有限责任公司委托诉讼代理人张某，被告王某1及其委托诉讼代理人王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鄂托克旗欣诚物业管理服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告王某1支付拖欠的物业费4486元；2.判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：蒙西移民小区建成后，受建设单位委托，由原告管理小区物业，并签订了《前期物业服务管理合同》。约定住宅房屋按每平米0.75元向业主收取物业费，原告按合同约定履行了义务。2014年，蒙西移民小区依法成立了业主委员会。2015年1月1日，业主委员会与原告签订了《物业管理服务合同》，按季度收取物业费。后因业主委员认为小区基础设施不完善并提出异议，签订合同当日双方又补充签订了协议，约定“由于小区基础设施不完善，小区围栏、大门、监控设备还没有完善，物业公司无法安排保安正常巡视，小区内的治安防范工作无法安排。所以在基础设施不完善以前，物业费按每平方米0.6元收取”。2017年9月18日将已完工的小区围栏、大门交由物业公司维护，2018年重新签订物业服务合同，约定从2018年1月1日开始物业费按照每平米0.65元收取。原告按照约定履行义务。被告于2015年1月1日至2019年12月31日的物业费4486元，至今未交纳，故原告诉至本院。王某1辩称，1.被告不交物业费是因为原告没有按约履行合同并提供服务，已构成违约，根据合同法第67条规定和最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条，原告拒绝交纳物业费。2.原告收取物业费标准过高，国家规定第一级是1元、第二级是0.75元、第三级是0.5元、第四级是0.35元，当然也可以按地区政府定价规定收取相应的物业费。但是不论哪个标准，物业费收取标准第一条就是小区封闭，未封闭小区连0.35元/月的物业标准都够不上。2.物业公司从2018年1月1日起将物业费上涨至每平米0.65元/元，无物价管理部门各项审批文件原件，也未与被告签订物业合同。3.被告不交物业费，原告从提供物业服务至今未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，对于不按时交纳物业费的业主，物业公司只是电话催费、上门贴条、发律师函最后到法院诉讼。4.物业公司应当建立健全财务制度，每半年公布一次物业管费的收支状况。5.小区在一年365天里大概有100次以上的停电停水情况，很少提前告知。6.小区内只有一位保安且没有摄像头，导致我家车被刮蹭后又被私自涂上白油漆，向物业反映没人管也不承认，小区内存在车辆乱停乱放情况。7.小区保洁服务不到位，楼道环境清理工作做得非常差，半个月清扫一次，冬天的时候下雪后单元门前的积雪从来没人清理。8.2012年入住至今，每年下雨屋顶漏雨，导致卧室的墙面壁纸、桌子破损，与物业沟通未果。9.阴面窗户一直漏风漏雨，多次与物业沟通未果。10.一楼住户半夜两点在院子里与友人聚会、放音乐，扰到我们无法休息，告知保安和物业没人管。11.物业公司只开收据不开发票，涉嫌偷税漏税。12.小区内公共设施破损，常年没有更换，部分单元的单元门锁损害没有及时更换，单元门敞开任何人可以随便进出。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的三份物业服务管理合同书、考勤表、证明、分房名单、收据、收费通知单、蒙西镇移民楼房源分配表，本院予以确认并在卷佐证，对双方当事人有争议的证据，本院作如下认定：被告提供的照片八张，要证明：1.房屋存在的问题，与物业协商未果。2.小区没有监控车辆停放时被刮蹭，还有人给涂上白色油漆，物业不管。3.因房顶漏水，屋内墙面壁纸、窗户垭口、桌面受损。4.楼道卫生非常差及楼道无照明。5.楼宇对讲无法使用。6.小区有配电装置，存在安全隐患。原告对被告提供的八张照片中窗户密封胶、小区配电装置、屋顶漏水、窗户垭口漏水、单元门锁、一楼灯口的照片真实性认可，但不认可证明目的，认为合同中没有约定看管车辆的义务，窗户密封胶、屋顶和窗户垭口漏水是工程遗留问题，配电装置电源已断电没有触电风险，单元门锁之前好的被没有钥匙业主损坏了，一楼灯口是因为位置过低；其他照片原告对真实性和证明目的均不认可。本院认为，被告提供的照片没有体现具体的时间、地点、持续时间等信息，不能确定与本案的关联性，不能证明原告提供的物业服务不符合合同约定，故不予采信。本院经审理认定事实如下：2012年1月1日，蒙西镇人民政府与原告签订《物业管理服务合同》，约定由原告为蒙西镇馨家苑精品移民小区提供物业服务，服务期限至2014年12月31日。2015年1月1日蒙西馨家苑精品移民小区业主委员会作为委托方与原告作为受托方签订了《物业服务管理合同》和《补充协议》。合同约定，甲方物业位于××镇住宅房；合同约定服务期限三年（2015年1月1日至2017年12月31日止）；住宅每平米0.75元，乙方按季度收取物业管理服务费用，甲方在每个收费季度向乙方交纳物业管理费；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三交纳滞纳金，或乙方按电话通知、书面通知的方式向甲方催缴费用，如果催收后仍不交费，物业将按法律规定依法维护一方的合法权益。补充协议约定，由于小区基础设施设备不完善，物业公司无法安排正常的巡逻，小区内的治安防范工作无法安排，所以将该小区物业收费标准由原定的0.75元每平方米下调至0.6元每平方米。2016年12月20日，蒙西镇人民政府出具证明，证明2017年之前原告因移民小区基础设施不完善，物业收费标准降为0.6元每平方米。2018年1月1日双方继续签订了《物业服务管理合同》，服务期限为2018年1月1日至2019年12月31日止；物业费标准为住宅每平米每月0.65元，商铺每平米0.8元，乙方按季度收取物业管理服务费用，甲方在每个收费季度向乙方交纳物业管理费；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三交纳滞纳金，或乙方按电话通知、书面通知的方式向甲方催缴费用，如果催收后仍不交费，物业将按法律规定依法维护一方的合法权益。上述合同签订后，原告按照向馨家苑精品移民小区提供了物业服务。被告王某1系馨家苑精品移民小区业主，房屋面积为120.58平方米，被告未向原告交纳从2015年1月1日至2019年12月31日的物业费，共计4486元（即从2015年1月1日至2017年12月31日，按0.6元每平米计算为2605元，从2018年1月1日至2019年12月31日，按0.65元每平米计算为1881元，合计4486元）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告欣诚物业公司与蒙西馨家苑精品移民小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对小区业主具有约束力。原告欣诚物业公司按合同约定为被告居住的小区提供了相应的物业管理服务，被告作为该小区内涉案房屋的业主接受了物业服务，理应按照合同约定向原告支付物业服务费用，故对原告要求被告支付物业费的请求，本院予以支持。被告王某1辩称，原告收取物业费标准过高，被告未与原告签订物业合同服务够不上标准，本院认为，原告主张缺乏事实和法律依据，故不予支持。被告王某1刚辩称，物业公司从2018年1月1日起将物业费上涨至每平米0.65元/元，无物价管理部门各项审批文件原件，本院认为，物业价格系原告欣诚物业公司与蒙西馨家苑精品移民小区业主委员会在物业合同中约定，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对被告具有约束力，故不予支持。被告辩称原告财物制度、停水停电告知不及时、安全保卫、卫生清洁等问题，因被告就其答辩未提供合法、有效证据加以证明，应承担举证不能的不利后果，故被告抗辩不能成立，本院不予支持。被告辩称其不交物业费是因为原告没有按约履行合同并提供服务，已构成违约，根据合同法第67条规定和最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条，被告拒绝交纳物业费，本院认为，根据被告所举证据难以认定原告物业服务存在严重质量缺陷或者服务缺位，被告辩称相对于原告已经履行的合同义务而言，难以认定为严重违约，当事人行使先履行抗辩权，其抗辩的双方应存在对等性，就本案而言，被告主要义务在于按时足额给付物业服务费，在原告已经履行物业服务主要义务的情况下，被告拒绝履行其合同主要义务，不符合合同法第六十七条中“相应”的规定，故被告辩称无事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。关于被告所遭受的车辆等财产损害，但未提供证据予以证明，本院在本案中不予支持，若属于原告责任的，被告可通过其他途径主张权利。综上所述，原告的诉讼请求，未违反法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告王某1于本判决生效之日向原告鄂托克旗欣诚物业管理服务有限责任公司支付截止2019年12月31日的物业服务费4486元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20元，由被告王某1负担。本判决为终审判决。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年。审 判 员 郭 宇 强二○二○年四月十六日书 记 员 乌日古玛拉         本判决书援引法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：......（五）按时交纳物业服务费用；......《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。