河南省开封市顺河回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0203民初421号原告：朱萌萌，女，汉族，1989年4月6日出生，住河南省开封市顺河回族区。委托代理人：齐秋伟，河南程功律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：王世献，男，汉族，1989年4月10日出生，住河南省开封市祥符区。委托代理人：王琴梦，北京市京师（郑州）律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托代理人：耿斌，北京市京师（郑州）律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人：开封墅馨益家房地产经纪有限公司，住所地开封市黄河大街北段鼎立国际城小区（**）**楼**营业房。法定代表人：王**，该公司执行董事兼总经理。原告朱萌萌与被告王世献、当事人开封墅馨益家房地产经纪有限公司（以下简称：房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告朱萌萌及其代理人齐秋伟、被告王世献及其代理人王琴梦与耿斌、第三人房产经纪公司法定代表人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱萌萌向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告签订的《开封市存量房买卖合同》；2、被告返还原告购房款195000元、装修款5680元及利息11700元（以195000元为基数，自2019年3月30日按照银行贷款利率计算至返还之日，暂计算至2020年3月30日）；3、被告赔偿原告违约金暂计13163元（违约金以975000元为基数，按照日息万分之五，自2019年6月30日计算至付清之日，暂计算至2020年3月30日）；4、诉讼费、保全费用由被告承担。事实和理由：2019年3月12日原、被告通过第三人签订编号为100001858114的《开封市存量房买卖合同》，合同约定：被告将其位于开封市绿都上河城小区18号楼1单元1002室房屋出卖与原告，总层数11层，地上，地上**，地下**，案涉房屋所在楼层为**面积为122平方米，房屋总价款为人民币975000元，并约定被告于2019年6月底之前完成房屋过户事宜。原告按约定于合同签订当日支付被告房屋定金10000元，并约定原告于2019年3月31日前支付第一笔购房款185000元（该笔款项原告已按约定于2019年3月30日汇入被告指定的户名为宋晴的账号为62×××80的账户）。剩余780000元待被告将案涉房屋于2019年6月底前过户与原告，再由被告配合原告申请办理银行贷款进行后续款项的支付。同时合同约定，原被告双方任何一方与其履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约对该房屋进行装修，共花费装修费5680元。后原告多次催促被告办理房屋过户事宜，被告均以种种理由推脱拒绝，截止目前仍未按约定履行合同。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告王世献辩称，案涉房屋的买卖合同签订之前，被告已将房产证暂时还没有办下来的情况告知了中介和原告，同时承诺房屋的产权除有银行抵押外，别无其他任何纠纷，且随时可以交房。并将开发商发布的房产证办理公示拿给中介和原告看，该公示记载“预计分户办理时间为2019年6月底”，对此，原告表示理解。由此下来，双方签订的房屋买卖合同中关于过户事宜约定较为模糊，根本没有对过户的时间作出任何明确约定。合同签订后，双方对合同条文均无异议，原告也按照约定支付了首付款。被告为了表示自己的履约诚意，没有按照合同约定在原告支付完全部房款后再交房，而是在原告支付完首付款后，就交付了房屋。之后，被告就房产证办理事宜一直在和开发商进行沟通，并及时将开发商2019年6月14日发布的房产证办理公示及2019年9月25日发布的房产证办理的情况说明拿给原告看，经过双方沟通后，原告也默认了这些情况，一直占有使用案涉房屋。2020年4月16日案涉房屋的房产证已经办理下来，被告向原告发出一份办理贷款通知书，但原告未予正面回应。综上所述，被告认为原告陈述的事实与客观事实不符，其提出的解除合同、返还购房款以及赔偿损失和违约金的主张无任何事实与法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告开封墅馨益家房地产经纪有限公司辩称，我们当时签署合同的时间2019年3月12日，交完首付之后约定的网签时间2019年7月15日之前，因为房本没下来，所以贷款也没办成，所以一直拖到现在。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。综合当事人的诉辩及质证意见，本院认定事实如下：2019年3月12日原、被告通过第三人签订编号为100001858114的《开封市存量房买卖合同》，合同约定：被告将其位于开封市绿都上河城小区18号楼1单元1002室房屋出卖与原告，总层数11层，地上11，地上**，地下**，案涉房屋所在楼层为**为122平方米，房屋总价款为人民币975000元，签约当天支付定金10000元，2019年3月31日前支付首付款185000元，约定原告以银行商业贷款方式购买，原告拟贷款780000元，原被告双方应于2019年7月15日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，原被告双方应提交贷款机构所需全部资料并按贷款机构要求签署所需法律文书。双方约定被告收到全部购房款后三个工作日内将房屋交付给原告。合同约定双方于过户当日共同办理网上签约手续。双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方（被告）若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方（原告）有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：…3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。甲方若出现上述根本违约情形之一的，乙方有权要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房屋总成交价20%的违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项。2019年1月2日案涉房产开发商开封市绿都置业有限公司房产证办理公示显示预计分户办理时间为2019年6月底。2019年6月14日开封市绿都置业有限公司关于房产证办理的告示显示预计9月30日可以启动分户办证工作。2019年9月25日开封市绿都置业有限公司关于房产证办理的情况说明显示房产证预计办理时间在2020年5月31日左右。2019年10月30日原告向被告发出催告通知，要求被告三十日内办理出案涉房产房产证并完善银行按揭贷款手续，逾期原告将解除合同并向被告主张合同权利。2019年11月原被告双方就解除案涉房产进行了沟通，被告亦组织案涉房产的再次交易事宜。案涉房产于2020年4月16日办理出不动产权证书。应被告要求原告于2020年4月19日将案涉房产腾空。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原被告双方所签订《开封市存量房买卖合同》的约定：“乙方（原告）以贷款方式购买，并且双方约定于2019年7月15日之前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，甲乙双方应当提交贷款机构所需全部资料并按贷款机构要求签署所需要的法律文书…”，依据贷款机构所需要的流程手续可知，办理贷款手续需要甲乙双方已经办理了房屋过户手续。因此甲方（被告）应当在2019年7月15日办理贷款手续之前为乙方（原告）办理房屋过户登记，方可按照双方合同约定于2019年7月15日办理贷款申请手续。依照双方约定及法律规定，被告王世献负有在约定期限内为原告办理房屋过户手续并配合原告办理贷款的义务，而被告在合同约定的期限内并不具备房屋过户的条件，王世献未履行该义务已构成违约，应按照约定向朱萌萌承担违约责任，故原告朱萌萌关于要求解除合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。故原告关于要求被告承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持，违约金计算应以原告支付的首付款195000元的利息损失为宜。原告关于要求被告返还装修损失5680元的诉讼请求，证据显示原告仅支付定制衣柜款4700元，故超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告朱萌萌与被告王世献之间签订的《开封市存量房买卖合同》；二、被告王世献于本判决书生效后十日内一次性返还原告朱萌萌购房款195000元及违约金（从2019年3月31日起至前述款项返还完毕之日止，按全国银行业间同业拆借贷款利率计算）；三、被告王世献于本判决书生效后十日内一次性返还原告朱萌萌装修款4700元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。四、驳回原告朱萌萌其他诉讼请求。案件受理费4507.64元、保全费1589元，由原告朱萌萌负担402.64元，被告王世献负担5694元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审判长  宋瑞卿审判员  夏 天审判员  徐志超二〇二〇年八月二十日书记员  年芙山