河南省新蔡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1729民初250号原告：胡玉贞，女，1965年3月18日出生，汉族,住新蔡县。委托诉讼代理人：刘振威，河南铭高律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丹，河南铭高律师事务所律师。被告：新蔡县房地产管理所，住所地新蔡县老城北街。统一社会信用代码：12412828418986196F。法定代表人：梅宁波，该所所长。委托诉讼代理人：陈咏梅，河南文苑律师事务所律师。被告：新蔡盛宇置业有限公司，住所地新蔡县古吕街道办事处老城北街与政府街交叉路口。统一社会信用代码：914117295948664842。法定代表人：范庆潮，该公司董事长。委托诉讼代理人：王军民，男，该公司职工。委托诉讼代理人：景镐举，河南济世雨律师事务所律师。原告胡玉贞与被告新蔡县房地产管理所（以下简称为房产所）、新蔡县盛宇置业有限公司（以下简称为盛宇公司）占有物损害赔偿纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡玉贞向本院提出的诉讼请求：1.被告支付拖欠原告的房屋租金损失97084.73元（暂计至2019年11月30日），并自2012年起以每月1800元为基数，每年按照上年度租金15%的递增幅度向原告支付2019年12月1日之后的房屋租金损失，直至按照原房屋面积1:1补偿给原告房屋止；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系被告房产所退休职工，1995年，被告房产所为解决本单位职工工资发放问题，要求单位职工集资建房。原告集资1万元，双方签订《合同书》，约定指定房屋一间门面，产权归被告房产所，房屋的使用权、租金收入等均归原告。2012年，案涉房屋拆迁改造，二被告之间签订《征收赔偿合同》，合同约定对原告享有的房屋进行拆迁改造。二被告均同意根据原房屋面积，按照1:1进行补偿，房屋的所有权和使用权还按照原集资协议执行。被告新蔡盛宇置业有限公司在改造过程中，每月每间向原告支付1800元租房费损失，以后每年按上年度租金的15%递增。协议达成后，被告盛宇公司一直按照协议每年向原告支付租房费损失，直到2017年，二被告突然不按照合同约定支付租金损失，原告多次找被告协商无果，为维护原告的合法权益诉至法院，望判如所请。房产所辩称，1.原告在2019年5月已经调离房产所，符合双方在1995年签订的合同书的解除条件，已经事实上解除，合同效力已终止。2.涉案房屋在2012年已经拆除，拆除是新蔡县政府决定的，房产所作为房屋所有权人有权获得房屋1:1的补偿，根据签订的“征收赔偿合同”，盛宇公司是支付房屋租金的义务人，而不是房产所，且原告在诉状中已经自认收取房屋租金直到2017年，也是盛宇公司支付的。3.涉案房屋拆迁产权补偿的对象是房产所，原告要求补偿房屋缺乏事实和法律依据，应当驳回原告对房产所的请求。盛宇公司辩称，1.本案不属于民事案件受案范围，属于政府拆迁征收，征收方案均是由政府决定，利害关系人认为该行为不当应当提起行政诉讼。2.我公司不是适格被告，我公司不是征收主体，该土地是政府拍卖，我公司竞拍拿到所有权，只是付款单位，我公司对房屋拆迁方案、支付方式没有决定权，原告与我公司没有法律上的因果关系。因为诉争的房屋所有权属于被告房产所，拆迁时房产所与我公司签订征收补偿合同，约定房产所的房屋开发后，取得部分房屋所有权，由我公司向房产所支付租金。后来因拆迁主导单位新蔡县人民政府决定由古吕办事处具体落实，根据房产所的要求修改了原协议的内容，新的协议约定房产所不再要求改造后的房屋，由我公司一次性支付房屋拆迁补偿款。被拆迁的房屋是我公司与房产所之间的合同，与本案的原告无法律因果关系，我公司只是根据政府决定实施的行为，原告对我公司的行为没有干涉权。综上，请求驳回原告起诉。本院经审理认定事实如下：原告胡玉贞原系被告房产所的职工（2015年3月已退休）。1995年、1996年左右被告房产所为了解决本单位干部、职工的工资发放问题，经主管局批准和本单位集体研究决定，约定由本单位所有干部职工集资（包含当时已退休的人员）与所在单位共同集资建房。胡玉贞交纳集资建方房款壹万元，1995年11月2日与被告房产所签订了《合同书》，主要约定：“一、本所干部、职工在自愿的基础上每人集资壹万元；二、房屋建成后，按照交纳集资款的先后顺序选定一间门面营业用房；三、胡玉贞选定房屋后，房权属于房产所，使用权属于胡玉贞，房屋的租赁收入作为胡玉贞的工资及集资款的利息，胡玉贞的一切待遇及福利，房产所不再负担上述费用……；五、如胡玉贞调出或逝世，房产所有权收回该房屋的使用权，退给集资款壹万元……；十、如胡玉贞调出本单位或逝世，房产所退出集资款，本合同即失效”。2012年3月，新蔡县人民政府发布决定对和平街旧城改造建设，对包括被告房产所职工集资的26间门面房及土地进行征收及拆迁改造，2012年12月26日，被告房产所同被告盛宇公司签订《征收赔偿合同》，双方主要约定：“一、房产所同意所属26间门面及土地进行改造，26间门面房总建筑面积894.88平方米。房屋按1:1补偿后，房屋的所有权与使用权按原房产所与职工签订集资协议执行……；三、改造过程中盛宇公司按每间每月1800元支付房产所房租费损失。房屋在改造过程中，以后每年按上年度租金的15%递增；四、协议签订后，盛宇公司先付一年房租费后，房产所将房屋搬迁完毕移交盛宇公司，由盛宇公司组织拆除，各种拆除费用由盛宇公司承担。”二被告之间的《征收赔偿合同》签订之后，原告胡玉贞对二被告签订的《征收赔偿合同》没有异议，已经从被告房产所领取了自房屋拆迁后至2017年4月30日的房租费，另外，原告胡玉贞于2019年1月又从被告房产所领取2万元房租费。因2017年5月起的房租费支付问题，原告胡玉贞与二被告发生纠纷，原告诉至本院并提出如上诉求。另查明：1.被告房产所、被告盛宇公司同新蔡县古吕街道办事处于2019年签订两份《新蔡县和平街南片旧城改造项目商铺专用协议》，约定房产所商铺实行一次性货币补偿，并约定房产所应得补偿款、应补房款和应退房租，须与主协议、补充协议和被征收户领取费用明细表相符。2.原告胡玉贞于2015年3月退休并开始领取退休金，后因机构改革，被告房产所退休人员多人信访要求解决退休待遇等问题，新蔡县信访工作联席会议“新信联办（2019）6号文会议纪要”确认同意2019年5月1日起将原房产所55名退休人员（含原告胡玉贞）的人事手续转入新蔡县自然资源局不动产登记管理中心，相关福利待遇从2019年5月1日起纳入县财政预算。3.被告盛宇公司的法定代表人于2016年5月16日发生变更，由郭烈勇变更为范庆潮。本院认为，合法的民事权益受法律保护。本案中，原告胡玉贞和被告房产所于1995年11月2日签订的《合同书》，其内容为集资建房合同，是在双方充分协商的基础上自愿签订，不违反法律的强制性规定，是合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。原告胡玉贞依照《合同书》的约定，享有对特定一间门面房的用益物权，该权利应受到法律的保护。2012年12月26日，被告房产所作为集资门面房所有权人与被告盛宇公司签订《征收赔偿合同》，由被告盛宇公司以支付每间房每月1800元，以后每年按上年度租金的15%递增的标准给予被告房产所，由房产所把租金交给原告，直至房屋面积按1:1得到补偿为止。《征收赔偿合同》签订后，涉案门面房已拆除，二被告在《征收赔偿合同》中也认可了原告的门面房收益权利，原告对二被告签订的《征收赔偿合同》无异议，自愿领取了2013年1月至2017年4月份的房租费，下余的房屋租赁费理应按《征收赔偿合同》的约定，向原告继续支付房租费。庭审中，被告房产所辩称，原告人事关系已于2019年5月1日迁出，1995年11月2日的《合同书》约定的解除条件已成就，不应支持原告的诉求，因原告胡玉贞已于2015年3月退休并开始领取退休金，“新信联办（2019）6号文会议纪要”仅显示人事手续转入新蔡县自然资源局不动产登记管理中心，而非《合同书》约定的解除条件中的“调出本单位”，被告房产所的该辩称意见，理由不足，本院不予采信。二被告在签订《征收赔偿合同》时，对原告的用益物权存在的事实是明知的，约定的给付租金数额及递增比例是具体的。在原告不知情的情况下，二被告又与新蔡县古吕街道办事处签订新的协议，对《征收赔偿合同》内容作出了实质性变更，共同侵害了原告的用益物权权利，造成了原告的租金损失，应承担相应的侵权责任。庭审中，被告盛宇公司辩称新的协议约定房产所不再要求改造后的房屋，公司已经一次性支付房屋拆迁补偿款，结合庭审查明的事实，现有证据不能证明被告盛宇公司履行的补偿费用中包含有租金费用，对被告盛宇公司的辩称意见，本院不予采信。故原告要求二被告支付自2017年5月至2020年3月的房租费(开庭之前)，理由充分，本院予以支持。原告主张的损失数额按照查明事实和《征收赔偿合同》确定的租金数额及递增比列进行计算具体为2017年（5-12月）22037.48元、2018年（1-12月）43445.32元、2019年（1-12月）49962.12元、2020年（1-3月）14364.11元，合计129809.03元，减去原告2019年从被告房产所领取的2万元，实际数额为109809.03元。关于原告要求二被告按照每月1800元为基数，每年按上年度租金的15%的递增幅度向原告支付租金损失，直至按照房屋面积1:1补偿给原告房屋为止，因2020年4月份之后的损失尚未实际发生，并且该请求也与1995年11月2日签订的《合同书》内容不符，本院不予支持。综上所述，原告胡玉贞的诉讼请求，符合法律规定的部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条第一款、第三条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、限新蔡县房地产管理所、新蔡县盛宇置业有限公司于本判决生效后十日内连带向胡玉贞赔偿房屋租金损失109809.03元；二、驳回胡玉贞的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1114元，由新蔡县房地产管理所、新蔡县盛宇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  姚国富二〇二〇年三月二十六日书记员  梁光明