新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书（2019）新2301民初5868号   原告（反诉被告）：赵清明，男，1944年7月25日出生，汉族，无固定职业，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托诉讼代理人：王亚楠，新疆新蓝天律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈龙，男，1965年8月10日出生，汉族，新疆集美嘉房地产开发有限公司的法人及新疆天力房地产开发有限公司的股东，现住新疆维吾尔自治区五家渠市。委托诉讼代理人：陈营辉，新疆伯仲律师事务所律师。原告赵清明（反诉原告）与被告陈龙（反诉原告）渔业承包合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案受理后于2019年2月13日作出（2018）新2301民初4787号民事判决，被告陈龙（反诉原告）不服提起上诉。昌吉回族自治州中级人民法院于2019年5月9日作出（2019）新23民终695号裁定书以原审认定事实不清发回本院重审。本院2019年8月20日立案后，依法组成合议庭于2019年9月27日、2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告赵清明及委托诉讼代理人王亚楠，被告陈龙的委托诉讼代理人陈营辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵清明向本院提出诉讼请求:1、判令被告向原告支付转让费1050000元；2、判令被告向原告支付违约金300000元。事实及理由：2011年，原告以2100000元的价格将自己承包的30亩地的鱼塘转让给被告，该鱼塘转让期限为30年。同年7月24日，双方签订了《鱼塘承包转让协议》。协议签订后，原告依照协议的约定，将该鱼池转让手续办到被告的名下后，被告先后向原告支付了1050000元的转让费，剩余的1050000元转让金及给原告免费建盖的不低于100平方米1-3层楼房被告未履行。原告每年向被告索要，但被告均以无钱为由拒付，故原告现诉至法院，呈请法院依法维护原告的诉讼请求。被告辩称，原告的诉讼时效已经超过。建房的约定足以证明原告诱导被告与其签订合同，原告未按该合同约定交付鱼池违反了合同约定，被告不承担违约责任，鱼池面积未超过三十亩，本案纠纷的原因就是原告不按时交付鱼池还在鱼池内建筑其他房屋且出租给其他人，还建立废品收购站、菜地等违反合同约定。因原告的行为导致合同不能继续履行，被告不承担违约金责任。涉案的鱼池已经被相关部门在调查中。反诉原告陈龙向本院提出反诉，请求：1、判令解除双方签订的《鱼池承包转让协议书》；2、判令反诉被告赵清明向反诉原告返还转让费105万元；3、判令反诉被告向反诉原告支付违约金30万元；4、判令反诉被告向反诉原告赔偿经济损失60万元（以上三项金额合计195万元）。事实及理由：2011年7月，原告有意向被告转让所承包的鱼池，且向被告承诺该鱼池可填平后建房。7月24日，经协商双方签订《鱼池承包转让协议》，约定了双方的权利义务。被告支付定金50万元。2011年8月17日，被告在昌吉市国土资源局六工镇国土资源所办理《六工镇国有土地养殖水面（鱼池）承包申请表》，申请表中载明了承包鱼池的四周界线、面积和承包年限，经村党支部、包村领导、乡镇主管领导和国土资源所的确认。2011年9月21日，被告向原告支付了55万元转让费，原告配合被告在昌吉市国土资源局办理《昌吉市国有土地租赁合同》，确定了承包鱼池的四周界线、面积、承包年限和租金等内容。2011年9月21日，被告支付55万元承包费后，要求原告按照约定交付鱼池。原告不仅擅自将鱼池界线内建设居住房屋、出租厂房、设置废品收购站、出租土地用于第三方种菜，且采取极端手段阻止被告填平鱼池后的正常使用，造成被告至今未能取得鱼池的所有权和使用权（长期荒废）。原告的行为已构成违约，且给被告造成巨大的经济损失。综上所述，原告隐瞒所转让鱼池土地性质和不得建房的实情，且拒不按照约定及时、完全向被告方交付承包鱼池，也不按照承诺和协议附加条款协助甲方办理土地使用性质变更手续，被告为鱼池支付了105万元的转让费，投入60余万元施工费用于填平鱼池，原告自2011年底开始私建房屋、厂房、设置废品收购站和菜地，导致被告至今无法使用鱼池界线内的土地。现为维护合法权益，被告请求法庭依法核实本案实情，驳回原告的不合理诉求，支持被告的反诉请求，望判如所请。针对反诉原告的反诉请求，反诉被告辩称，1、本案是基于合同履行而产生的债权请求之诉法律关系。而被告提出的反诉请求是基于侵权而形成的法律关系，二者并非同一法律关系；2、原告诉请的理由是基于被告不按合同约定支付转让费而提起的诉讼。而被告诉请的理由是认为原告采取极端手续阻止其正常使用鱼池，故使其无法取得鱼池的所有权和使用权，二者也并非同一法律事实；3、被告提出的反诉不具备约定或法定解除合同的条件；4、被告如果认为原告存在欺诈或者隐瞒事实真相，可以以撤销权之诉提起诉讼，但原告并不存在此事实，被告亦不具备撤销权；5、基于被告提出的反诉并非同一事实及同一法律关系，故其要求原告承担的各项费用和赔偿损失没有任何事实依据和法律依据，请求依法予以驳回。原告为证实其诉讼主张向本院提交证据，被告质证及本院认证如下：一、鱼池承包转让协议书。拟证实2011年7月24日，原告将自己的鱼池转让给被告，合同约定了转让费用2100000元，转让期限，违约金等事实。被告质证后对证据的三性认可，但认为不能证明原告所要证明的问题。转让合同涉及履行和交付的问题，原告并没有实际履行交付鱼池的义务，建房的约定是双方的约定，认为原告隐瞒实情，诱导被告签合同，是原告违约在先，合同约定面积不得少于30亩，而且原告没有按照约定的时间办理转让手续。本院对该证据的真实性予以确认。二、申请表一份、昌吉市国有土地租赁合同一份、六工镇国有土地养殖水面申请表一份。拟证实2011年9月11日，被告就鱼池通过正规的手续在昌吉市国土资源局办理了转让手续，原告已将鱼池交付被告并且办理了相关的手续。被告作为集美嘉公司的法人是经过国土局的确认办理的租赁合同。被告承包鱼池的流程是合法的。我方是先申请后办理的鱼池手续。被告质证后对该组证据的三性认可，但对原告证明的目的不认可。认为申请表落款处的时间是2011年9月14日，被告在原告协助下办理手续应该是在2011年10月以后，承包合同中约定的面积应该按照实测面积算，原告在向被告交接之前，被告在现场实测面积不足30亩，界线双方都有异议，交接的时候原告在前面盖起了平房，我们实际使用的只有21亩地。对六工镇国有土地养殖水面申请表一份的三性认可，对证明问题不认可，该份证据是建立2011年7月24日鱼池承包合同的基础下的，且鱼池承包的合同是在申请表之前我方认为是合法手段掩盖非法目的。本院对该组证据的真实性予以确认。三、国有土地使用权证2份、建设用地规划许可证1份、红线图2份。拟证实两宗土地在鱼池转让时就存在，并非是在鱼池的界限范围内，对于下三工村的土地当时政府在规划的时候就规划成建设用地。被告质证后对证据的真实性认可，认为在转让申请表和合同中约定了四周界线都有明确的约定，四周界线内的鱼池及相应的附属设施均包括在转让范围内。本院对该组证据的真实性予以确认。四、录音光盘一份。拟证实被告陈龙违约不支付转让费的原因是因为现在的市场的行情，被告不想要这块地了，同时还证实我们之前多年多次找被告没有找到及没有付款的原因在于被告在这期间因为其他事由限制人身自由并且被告还去过澳大利亚一段时间，这就是原告一直找不到被告的原因。被告质证后对证据的真实性认可，对关联性、合法性不认可，认为该证据是在马福忠不知情的情况下录制的，整个过程是原告诱导马福忠说的，原告所称长期联系不上被告不属实，同时马福忠在通话中明确认可为被告填鱼池及以60万元折抵购房款的事实，这60万元是鱼池的施工费不含其他项目，马福忠确认被告在合同签订后一直无法正常使用涉案鱼池，原因是原告没有完全及时地将红线内的全部内容向被告交付，而且经被告测绘未达到转让协议书约定的面积导致合同不能继续履行。本院对该组证据的真实性予以确认。被告为反驳原告的诉讼请求及证实其反诉主张，向本院提交的证据，原告质证及本院认证如下：一、鱼池承包合同转让协议书一份。拟证实原告承诺鱼池土地使用性质可变更手续，超面积建房补偿的约定违反法律规定无效。原告质证后对鱼池承包合同书的真实性无异议，但对被告证明的问题不认可。认为合同并未约定原告为其办理土地性质转让的约定。本院对该组证据的真实性予以确认。二、承包申请表一份、国有土地租赁合同一份。拟证实鱼塘的面积不够，现场测绘面积只有21亩地。合同明确不得擅自变更土地用途。原告质证后对申请表的真实性无异议，被告证实的时间为2011年9月14日的说法不正确。合同签订的日期为2011年9月1日。本院对该组证据的真实性予以确认。三、鱼池现状图片、照片一组、卫星图片一张。拟证实原告在鱼池红线内建房居住，出租废品收购站和厂房，并出租给第三方种植蔬菜；被告投入巨资填平鱼池，原告阻止被告使用。卫星图片证实了2011年-2015年期间鱼池的变化。原告质证后认为照片与原告提交的土地证也就是明星养鸡场，并非是被告说的鱼池转让红线之内，破烂的房子并没有在鱼池范围之内，只是用自己认为的方式说这些建筑在红线之内，与证实的问题没有关联性。本院对该组证据的真实性将结合其他证据予以综合认定。四、国有土地租赁合同一份、协议书2份、施工合同一份、认购书一份、房屋移交卡一份。拟证实租赁合同中约定的面积是30亩，通过测绘没有争议的面积是21亩，鱼池被告至今没有用，原告在转让协议书中所约定的鱼池土地可以变更的承诺是虚假的。协议书、施工合同、认购书、房屋移交卡证明马福忠修建鱼池的费用以及我们的损失。原告质证后对租赁合同的真实性无异议，认为红线图界限范围内没有任何建筑物，原告不存在侵权，反诉原告所诉的是侵权纠纷，与本案无关。本院对该组证据的真实性予以确认。反诉被告为反驳反诉原告的主张，向法庭提交的证据，反诉原告质证及本院认证如下：一、鱼池转让协议一份、国有土地租赁合同一份。拟证明2011年7月24日，原告将鱼池转让给被告之后在同年9月1日为被告办理了相应的转让手续。反诉被告已履行了义务。反诉原告质证后对该组证据的真实性无异议。认为反诉被告交付的鱼池面积没有按照合同约定的面积交付。本院对该组证据的真实性予以确认。二、国有土地使用证2份、宏线图2份、昌吉市明星养鸡场的国有土地租赁合同一份。拟证实该两宗土地并非在鱼池的四周界线之内，而是在鱼池转让时就已经存在的客观建筑物。反诉原告质证后对证据的真实性、合法性认可，对关联性及证明的目的不认可。认为双方的申请表已经明确鱼池包括周边的四周界线内的鱼池通用道路以及鱼池的设施设备均属于转让范围内，与原告提交的租赁合同、规划图和红线图无关，反诉被告应该按照协议约定的四周界线范围向反诉原告交付。对租赁合同的真实性不认可，因为是复印件。本院对该组证据的真实性予以确认。三、土地资料一份、昆龙毛纺有限公司和华冲毛纺有限公司的红线图两张。拟证实2010年9月华冲公司通过拍卖形式取得了原昆龙有限公司的工业用地一宗，这组证据证实反诉原告提供照片中的破烂房屋是在华冲公司所拍卖的土地上，且并不在红线图之内。该两幅红线图所涉及的××路。反诉原告质证后对证据的三性认可，对证明的问题不认可。本院对该组证据的真实性予以确认。四、照片11张。拟证实本案涉及的破烂房屋并不在四周界线之内，鱼池原有的看鱼池的房屋仍然存在，反诉原告已将该鱼池进行填平。反诉原告质证后对证据的真实性认可，对关联性和证明的问题不认可，根据现场确认的情况来看鱼池的房屋是在红线范围内的。本院对该组证据的真实性予以确认。本院依职权调取如下证据：调查笔录一份、询问笔录二份。原告质证后对该组证据的真实性认可，认为双方签订转让合同不能证实原告的行为违法，原告转让的是鱼池。被告质证后认为土地管理部门并未对原告涉黑转让土地案件已经结束，还在调查之中。本院对该组证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告赵清明系昌吉市六工镇下三工村三组的村民。其与昌吉市六工镇土管所签订土地租赁合同用于渔业养殖。2011年7月24日,原告赵清明(乙方)与被告陈龙(甲方)签订《鱼池承包合同转让协议书》一份。合同约定：乙方将位于军垦木业南面,乌市到五家渠，路边中国石油加油站东面,使用叁拾年的鱼池承包合同转让到甲方名下，每亩转让费柒万元整。土地的使用功能按乙方与政府部门签订的功能一样，不得少于30亩。鱼池承包合同转让费为210万元,超面积部分虽不再核算费用,但在建成楼房后,免费给乙方在原地给予不低于100平方米楼房(1-3层)一套作为土地超面积补偿（楼房的位置由乙方自选）。如建房后不能赠送楼房，将按建房后五家渠市区市场价等额赔偿。鱼池承包合同转让过程中发生的全部费用由甲方承担；甲方先付定金伍拾万元整(500000元整),定金支付之日起,鱼池承包合同使用权力归甲方所有,乙方不得再转让他人,如违反规定除全额归还定金外,另外还需赔付违约金叁拾万元整;定金支付后，乙方即开始为甲方办理鱼池承包合同转让手续，办理手续的时间为2011年8月1日至2011年9月1日，如拖延不办手续按10%支付定金利息；鱼池承包合同转让手续划到甲方之日即为鱼池承包转让事项完成,甲方除将定金转换为转让费,再支付伍拾伍万元整转让费,剩余鱼池承包合同转让费,2012年5月1日全额付清,如不能按期支付剩余鱼池承包合同转让费,甲方另行支付乙方违约金叁拾万元;鱼池承包合同转让完成后,乙方应在自身能力范围内协助甲方办理鱼池土地使用性质变更手续,相关费用由甲方承担。合同签订后,被告支付定金500000元。2011年9月1日,被告与昌吉市国土资源局签订了《昌吉市国有土地租赁合同》,合同约定：甲方（昌吉市国土资源局）同意将位于昌吉市××镇国有荒地30亩租赁给乙方用于养殖（鱼池），东至保险公司鱼池，西至赵清明住宅，南至杜万强鱼池，北至马祖昌土房；使用年限30年，自2011年9月1日至2041年8月30日止；乙方必须按照合同要求使用土地。对不符合规划和擅自改变土地用途的按照法律规定，有权收回租赁土地使用权等。后被告向原告支付550000元。被告在使用该土地期间，雇佣他人将案涉土地上的鱼池填平。后原告向被告索要转让费未果，遂诉至本院。本院认为，依据《中华人民共和国土地管理法》规定，国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。……使用土地的单位和个人必须严格按照土地总体规划确定的用途使用土地。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。本案案涉转让的土地系国有荒地，使用用途为渔业养殖。从本案原、被告双方签订的鱼池承包合同转让协议书的内容看，约定了土地的功能与政府部门签订的功能一样，并由原告为被告办理鱼池承包30年的转让手续即土地的使用用途不变，系土地的使用权转让，但双方同时约定转让费为每亩70000元，且有在建成楼房后,免费给乙方在原地给予不低于100平方米楼房(1-3层)一套作为土地超面积补偿（楼房的位置由乙方自选）。如建房后不能赠送楼房，将按建房后五家渠市区市场价等额赔偿；该内容明确被告陈龙受让该宗土地系要从事商品楼房的开发，对此原告系明知的。从被告在取得土地使用权后的行为看，其雇佣他人将案涉土地的鱼池填平，欲在土地上从事商品楼的开发，故原、被告双方所签订的鱼池承包合同转让协议书，改变了土地的使用用途，双方实际是以转让（受让）鱼池取得土地使用权并改变土地使用性质。同时该协议亦违反法律强制性规定，协议无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。本案原告请求被告支付剩余转让费并承担违约金的诉讼请求，与法相悖，本院不予支持；反诉原告请求反诉被告返还已经收取的转让费1050000元，本院予以支持，其请求反诉被告支付违约金的反诉请求于法无据，本院不予支持。因双方对合同无效均有过错，双方的损失各自承担。因双方签订转让协议书后，被告又与昌吉市国土资源局签订了鱼池租赁合同，其取得了案涉土地的使用权，其改变土地用途，将鱼池填平的行为，应当由行政主管部门予以处理，本院在本案中不予一并处理。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第四条第四款、第十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、驳回原告赵清明的诉讼请求。二、反诉被告赵清明（原告）须于本判决生效后十五日内返还反诉原告陈龙（被告）转让费1050000元。三、驳回反诉原告陈龙其他反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费17850元，由原告赵清明负担。反诉费11175元，由反诉原告陈龙承担5225元，反诉被告赵清明承担5950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。   审  判  长   王天红审  判  员   王 涛人民 陪 审员   朱 平   二 〇 二 〇 年 四 月 三 日 书  记  员   安 培