宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初15404号原告:王丽，女，1992年10月2日出生，汉族，宁夏中卫市人，预算员，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：任静，宁夏善谨仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李斌，男，1991年10月24日出生，汉族，宁夏中卫市人，系王丽丈夫，住宁夏回族自治区贺兰县。被告：邹歌，女，1989年11月20日出生，汉族，甘肃庆阳市人，个体，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：任伟，男，1989年5月5日出生，汉族，宁夏银川市人，无业，住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告王丽与被告邹歌、任伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王丽的委托诉讼代理人任静、李斌、被告邹歌、任伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王丽向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告邹歌向原告支付租金4866.75元(2019年第四季度租金)，欠付租金1168.02元(2018年第四季度租金)，违约金19467元(月租金1622.25元*12个月)，共计25501.77元；2、依法判令被告任伟对上述款项承担连带支付责任；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2016年11月26日，原告与被告任伟签订《房屋租赁合同》一份合同约定原告将所有的位于银川市金凤区某室房屋出租给任伟用于经营酒店，两套房屋面积都是46.35平米，房屋租赁期自2017年1月26日至2028年12月31日，共计12年，租金标准为前三年起始租金为35元/平米/月，每三年递增7%，即第至第三租赁年度的租金标准为35元/平米/月，第四至第六租赁年度的租金标准为37.45元/平米/月，第七至第九租赁年度的租金标准为40.07元/平米/月，第十至第十二租赁年度的租金标准为42.87元/平米/月，在合同有效期内租金标准不再予以调整，租金支付方式为:承租人按季度支付，自租赁标的物交付承租方的十日前，支付第一租赁年度的第一个季度租金，后续租金在下一个季度开始前的十日内付清，以此类推。合同还约定承租人应按照合同约定按时向出租人支付房屋租金，逾期支付的，应按照十二个月的租金向出租人支付违约金。2018年9月，任伟将上述酒店转让给被告邹歌，此后由被告邹歌继续履行上述《房屋租赁合同》，原告对此未持异议。2019年6月，被告邹歌通知原告欲降低房屋租金标准，原告明确拒绝，要求被告按约支付租金，但被告邹歌截止目前不予支付，被告任伟也拒绝履行涉案合同。综上，为维护原告合法权益，依据《合同法》的规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告邹歌辩称：对于原告起诉的欠付房屋租金部分予以认可，期限到2019年12月31日，对于违约条款不予认可。因为我没有违约。现在原告认为我违约，那么我要求解除合同。被告任伟辩称：对于原告起诉要求我承担连带支付责任我不予认可，我与原告在2017年1月签订了房屋租赁合同，在2018年8月1日将我经营的金桔公寓转让给邹歌经营，我与原告签订的《房屋租赁合同》第七条中明确约定我可以转租房屋。我在与邹歌签订转租协议中约定房租等由邹歌来承担，所以我不应当承担连带支付责任。在转让后我也积极协调原告与邹歌签订三方平移协议，但是因为原告要更改原合同中的条款，导致三方协议没有签订，但是我与邹歌都已经签字了。根据当事人的诉称辩称和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月26日原告与被告任伟经协商签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于银川市金凤区某室房屋出租给任伟用于经营酒店，房屋面积为46.35平米，房屋租赁期自2017年1月26日至2028年12月31日，共计12年，租金标准为前三年起始租金为35元/平米/月，每三年递增7%，即一至三年租金为35元/平米/月，四至六年租金标准为37.45元/平米/月，七至九年度租金为40.07元/平米/月，十至十二年租金为42.87元/平米/月，在合同有效期内租金标准不再予以调整。租金支付承租人按季度支付，自租赁物交付承租方的十日前，支付第一年度的第一个季度租金，后续租金在下一个季度开始前的十日内付清，以此类推。承租人应按约定时向出租人支付房屋租金，逾期支付的，每延迟一天，按应付金额的千分之三向出租人支付违约金。合同签订后，原告将上述房屋交给被告任伟经营公寓酒店，被告任伟也按约履行了支付租金的义务。2018年8月1日被告任伟与被告邹歌签订了一份《租赁转让协议》，协议约定被告任伟将其开办酒店的52套房屋转让给被告邹歌使用，由被告邹歌继续履行上述《房屋租赁合同》所租赁的房屋用于酒店经营，租期、租金均与原租赁合同一致。协议签订后被告邹歌按原租赁合同向原告支付租金，原告对此也未提出异议。2019年6月两被告告知原告租赁转让事宜，原告未表异议。当二被告提出由被告邹歌与其签订房屋租赁合同时，原告未在二被告签订的补充协议上签名。后被告邹歌向原告提出降低房屋租金标准时原告表示不同意，被告邹歌在缴纳2018年第四季度房屋租金时以其代付房产租赁税为由欠交租金1168.02元，2019年第四季度的租金被告邹歌因故也未向原告交纳，原告经追要无果，遂以二被告违约为由诉至本院，请求依法判如所请。本院认为，原告与被告任伟签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，属有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应当自觉全面履行合同的义务。原告按约向被告交付了租赁房屋，被告任伟也按约向原告履行了交付租金的义务。但二被告签订《租赁转让协议》时却未告知原告，被告邹歌按其与被告任伟签订的租赁转让协议向原告履行交纳租金的义务，原告未表异议。在二被告告知原告其双方签订的租赁转让协议后，原告在未与被告邹歌签订房屋租赁合同的情况下，仍接受被告邹歌交付的房屋租金，双方形成了口头的租赁关系，被告邹歌除支付了部分房屋租金外，尚欠原告2018年第四季度下剩租金1168.02元和2019年第四季度租金4866.75元未付，应承担偿付责任。原告主张被告邹歌偿付上述拖欠租金的诉请，符合事实和法律依据，本院予以支持。原告请求被告邹歌承担违约金的诉请，因双方未签订书面房屋租赁合同，非合同相对人，故原告的此项诉请，本院不予支持。原告请求被告任伟对上述义务承担连带支付责任的诉请，因原告明知二被告予以转租超过六个月未提出异议，视为对双方转租行为的认可，故被告任伟对上述义务不承担连带支付责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告邹歌于本判决生效之日起十日内偿还拖欠原告王丽的房屋租金共计6034.77元。二、驳回原告王丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费219元，由原告王丽负担194元，被告邹歌负担25元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 李建东 二〇二〇年三月二十二日（法官助理 汤艳宁书记员 沈天豪 附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。