上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初5753号原告：上海粤祥资产管理有限公司。法定代表人：顾某。委托诉讼代理人：王洋，北京大成（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢如燕，北京大成（上海）律师事务所实习律师。被告：郑荣华。原告上海粤祥资产管理有限公司（下称粤祥公司）与被告郑荣华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理后，先适用简易程序审理。后因被告郑荣华下落不明，需公告送达，依法组成合议庭适用普通程序于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告粤祥公司的委托诉讼代理人王洋、谢如燕到庭参加了诉讼。被告郑荣华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告粤祥公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《×风情街商铺租赁合同》于2019年2月28日解除;2、判令被告支付原告2018年3月租金14元、2018年4月1日至2019年2月28日的租金341,341元，计341,355元；3、判令被告将物业管理费及能耗费8,226元支付至指定账户(户名:苏州A物业管理有限公司上海×物业服务分公司，开户行:招商银行上海分行南西支行，账号:1219162********);4、判令被告支付原告自2018年4月1日起至2019年2月28日止，按每月510元计算的推广费5,610元;5、判令被告支付原告逾期支付租金的利息(按年利率24%的标准,自每期租金应付日起至实际支付之日止）；6、判令被告支付原告逾期支付推广费的利息(按年利率24%的标准,自每期推广费应付日起至实际支付之日止）；7、判令被告支付原告自2019年3月5日起至2019年10月20日止，按6元/平方米/天*102.02平方米*230天计算的逾期占用费140,788元;8、判令被告支付原告解除合同违约金34,225元(1、自2019年3月1日起至2019年12月31日止，按304.17*102.02*10个月计算为310,314元；2、自2020年1月1日起至2020年11月30日止，按319.38*102.02*11个月计算为358,415元；3、自2020年12月1日起至2020年12月15日止，按319.38*102.02*15天/31天计算为15,766元，总计684,495元*5%，即34,225元）；9、判令被告支付的履约保证金94,627元归原告所有。事实与理由：位于上海市闵行区×路×弄的×国际广场系案外人上海B资产管理有限公司所有,并委托原告从事其中“×风情街”的招商、对外出租和经营管理活动。2017年5月18日,原、被告签订《×风情街商铺租赁合同》,约定原告将位于上海市闵行区×路×弄×号地下×层×号共1间商铺出租给被告,用于经营品牌“C”。合同约定租赁期间为2017年12月16日至2020年12月15日。还约定了租金、推广费、物业费的计算标准和支付方式,以及相应的违约责任和逾期占用费的计算标准。后双方一致确认,实际租赁面积为102.02平方米。承租期间,原告履行了《租赁合同》中约定的各项义务,但被告在支付了保证金、部分租金、推广费后,未再向原告支付任何费用。原告多次向被告主张,被告仍不支付，根据合同约定，原告有权解除合同，故诉至法院。被告郑荣华未答辩。本院经审理认定事实如下：原告受产权人上海B资产管理有限公司的委托，对上海市闵行区×路×弄×号×国际广场商铺进行经营管理。2017年，原告粤祥公司（出租方、甲方）与被告郑荣华（承租方、乙方）签订《×风情街商铺租赁合同》，约定甲方将位于上海市闵行区×路×弄×号地下×层×风情街地下1层店铺共1间，建筑面积约为102平方米出租给乙方。如甲方提供的租赁区域内所有商铺产权证中的商铺建筑面积与签约面积建筑面积有差异，则最终按照租赁区域内所有商铺产权证上的建筑面积总和对租金、推广费、物业管理费进行计租。甲方同意乙方将商铺仅用于经营零售业态,食品专卖品类,经营品牌为:C，经营范围包括:茶叶及其配套产品的销售展示。商铺租赁期限为:自租赁起始日起36个月(即2017年12月16日起至2020年12月15日止)，甲方应暂定于2017年9月30日前将商铺交付乙方。自商铺移交之日起至2017年12月15日止，装修期内因乙方行为所产生的实耗水费、电费、装修垃圾清运费、物业管理费等费用由乙方承担。自装修期约定结束日之次日起开始计租,如商家在约定装修期结束日内未达成开业条件的依旧按照约定时间开始计租。为扶持乙方经营,甲方同意给予乙方2个月的租金折扣期,乙方在租金折扣期内,按照“折后租金”支付上述期间租金。租金折扣期1、2018年2月1日至2018年2月28日，标准租金31,025元，折扣率50%，折后租金15,513元；2、2018年3月1日至2018年3月31日，标准租金31,025元，折扣率50%，折后租金15,513元。乙方逾期未退租的，按租期届满时本合同租金标准的两倍支付占用费。双方在附件二中约定的租金标准：固定租金是指甲方为保证基本收益按租赁面积每月向乙方收取的固定数额的租金(不包含物业管理费),第一个租赁年度内2017年12月16日至2017年12月31日租金含税16,320元。乙方自计租日起开始承担该商铺的月租金。自2018年1月1日至2018年12月31日月租金单价标准为304.17元/平米/月，每月租金31,025元。自2019年1月1日至2019年12月31日月租金单价为304.17元/平米/月，每月租金31,025元。自2020年1月1日至2020年12月15日在上一个交租期月租金标准基础上递增5%，即月租金单价319.38元/平米/月，每月租金为32,577元。首期租金为计租日起至第4个月最后一日期间的租金。除首期租金外,其他租金均按每三个完整的自然月(即每月的第一日至第3个月最后一日)为一个交租期交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前(若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天),向甲方一次性足额支付下个交租期租金。甲方应于收到乙方租金后七个工作日内向乙方开具租金发票。本合同项下首期租金为计租起算日起至第4个月最后一日期间的租金。除首期租金外,按照每3个日历月为一个计收档期;乙方应于租赁期限内每一计收档期首月10天前向甲方一次性足额支付本期商铺租金(价税合计),如遇国家法定节日,则顺延至下一工作日。本合同项下首期租金应于交房之日前十个工作日内支付,计费期间为2017年12月16日至2018年3月31日,应交租金为78,371元。乙方应付的推广费为：按建筑面积计算为5元/平方米/月（含税），合计510元/月（含税）。本合同项下首期推广费为计租起算日起至第4个月最后一日期间的推广费。除首期推广费外,按照每3个日历月为一个计收档期;乙方应于租赁期限内每一计收档期首月10天前向甲方一次性足额支付本期商铺推广费,如遇国家法定节日,则顺延至下一工作日。本合同项下首期推广费应于交房之日前十个工作日内支付,计费期间为2017年12月16日至2018年3月31日,应交推广费为1,798元。乙方依据本合同应支付的租金及推广费,应采用银行转账的方式存入甲方指定的账户(但应向甲方提交相关转账凭证,以便甲方核实),或将支票送至甲方法定地址或甲方书面通知的其他地址,甲方核实收妥乙方交纳的款项后,向乙方出具发票。租金缴纳账号如下:开户银行:中国建设银行虹井路支行，收款人名称:上海粤祥资产管理有限公司，银行账号:×××××。租赁期间,乙方负责承担物业租赁税费,负责承担因使用该商铺所产生的物业管理费、电话费、有线电视使用费、煤气费、清洁费、水电费、室内设施的维修等费用,推广费、广告牌位费用另行支付。乙方应暂定于2017年9月30日前进场装修且暂定于2017年12月16日(开业日)正式对外营业(甲方另行通知进场日或开业日的,以甲方的通知为准),若因乙方任何原因逾期未开业超过10日的视为严重违约行为,甲方有权解除本合同,且履约保证金不予退还,所造成的损失由乙方自行承担。自商铺移交之日起乙方开始缴纳物业管理费。乙方应付的物业管理费标准为:按建筑面积计算为26.80元/平方米/月(含税及中央空调能耗,中央空调正常开放时间10：00-22：00,开放周期时季由物业确定),合计为:2,734元/月(含税)。乙方装修时需按照甲方要求交纳相关的费用,包括并不限于水电押金、装修垃圾清运费、装修保证金等。首期物业服务费为计租日起至第4个月最后一日期间的物业服务费。除首期物业服务费外,其他物业服务费均按每1个完整的自然月(即每月的第一日至第1个月最后一日)为一个交费期交纳。乙方应当在每个交费期的最后一个月20日之前直接向【苏州D物业服务有限公司上海×物业服务分公司】有限公司(以下简称“管理公司”)一次性足额支付下一个交费期物业管理费。首期物业服务费应于交房之日前十个工作日内支付,计费期间为2017年12月16日至2018年3月31日,应交物业服务费为9,640元。乙方可以现金、银行转帐支票或银行汇款的方式向管理公司支付管理费及相关费用,管理公司核实收妥乙方交纳的款项后,向乙方出具发票。物业管理费缴纳账号如下:开户行:招商银行上海分行南西支行，户名:苏州D物业服务有限公司上海×物业服务分公司，账号:×********。因本合同而发生的相关税费等，按国家规定由双方各自承担。租赁期内,非经甲方事先书面同意,乙方不得将商铺部分或全部转租给第三方。自本合同终止之日起,乙方须在5日内迁离并向甲方返还商铺,乙方应保证返还的商铺及附属设施、设备的完好(属正常损耗的除外),同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关的移交、迁离手续。租赁期限届满或中途终止合同时,乙方对该商铺的装饰、装修及自行安装的设施设备(含乙方出资安装的燃气等设施设备)等全部无偿归甲方所有(双方另有约定除外),如需办理转移手续的,乙方应无条件协助甲方办理转移手续,否则甲方有权不退还履约保证金。自本合同终止之日起，乙方须在5日内交还商铺，乙方应及时将商铺内所有货物、商品及设施等自行搬出，并根据第9-4条将商铺进行恢复。乙方迁离时应事先征得甲方及商业管理公司同意,取得放行许可后方可迁离。乙方逾期未迁出的,甲方有权对商铺进行强制清理,商铺内物品视为乙方已抛弃,且乙方应按第4-2条之约定向甲方支付逾期占用费。合同签订后的5个工作日内,乙方应向甲方支付相当于全部合约期的平均叁个月租金作为履约保证金为94,627元。甲方收取履约保证金后即应向乙方开具保证金收据,待本合同终止且乙方无违约的情况下,甲方应在乙方结清与商铺相关的全部债务、税务,且乙方已完成注销注册地或经营地为甲方商铺的各项证照、许可,妥当返还商铺之日起90天内,全额无息退还给乙方。乙方不可将所交纳的履约保证金用于抵扣乙方所欠的任何费用，甲方有权将乙方应付而未支付的任何费用及相应的违约金额从该履约保证金中进行抵扣,不足抵扣时甲方有权向乙方追偿。因乙方拒绝履行或迟延履行租金支付义务超过15日,甲方除有权解除本合同、没收履约保证金,且有权向乙方主张损害赔偿责任。有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，同时没收履约保证金，且有权向乙方主张损害赔偿（含预期租金利益赔偿）：1、乙方利用商铺进行非法活动，损害公共利益的；2、乙方擅自改变本商铺结构或者商铺用途的；3、乙方擅自将承租商铺整体或部分转租第三人的；4、乙方违反承诺或其他严重违反本合同的行为；5、乙方违反承诺或储存任何违禁品、易燃品、爆炸品等物的。违约责任：乙方不得以任何理由拒绝或迟延支付租金、物业管理费等相关费用。如乙方支付迟延的,经甲方催缴后3日内仍未支付的,则除应负担实际履行责任外,每逾期一日的,乙方还应按拖欠费用金额的5%或双倍支付延迟履约违约金。逾期超过7日的,甲方有权停止乙方租赁商铺的水电供应及物业服务,并有权单方解除租赁合同、没收乙方合同履约保证金,因此给乙方造成的一切损失由乙方自行承担。本延迟履约违约金可与其他违约责任并用。合同解除：乙方具有下述情形,甲方有权解除本合同,本合同在甲方书面通知送达乙方之日起解除,因乙方违约导致本合同解除的,乙方应向甲方支付相当于本合同未到期租金总额5%的违约金。乙方拖欠任何一项应付甲方和甲方指定的商业管理公司的费用超过7日的,乙方除承担违约金外仍应承担相应的延迟履约违约金。因乙方提出解除合同或乙方原因导致合同解除的,在乙方付清所有租金、物业管理费、违约金等应付未付款项前,甲方有权阻止乙方继续营业和转移商铺内财物。因甲方违约致使本合同解除的,甲方在扣除乙方应付的租金、物业管理费、能源费等费用后,无息退还乙方履约保证金余额并向乙方支付相当于当期两个月租金的违约金。通告及送达：各方保证本合同列明的电话号码、传真号码、电子信箱等均真实有效，且双方均保证本合同列明的各自邮政编码及地址即构成与本合同相关之真实有效的送达地址。如有变更，应在变更之日起三日内以书面形式通知对方，未经通知的，视为未变更。变更未告知的，或受送达人拒绝签收的，导致信函、文书不能被受送达人实际能接收的，文书退回之日视为送达之日。被告所留地址为上海市虹口区四川北路1688号1006室。本合同经双方签署且乙方按约定支付履约保证金之日起生效。双方另对其余事项作了约定。上述合同签订后，原告向被告交付了商铺，原告进行了装修，并在内经营C。2017年12月16日，涉案商铺所在的商场整体开业。2018年7月，被告在原告提供的《实测面积确认书》上盖章确认：涉案商铺实测租赁面积为102.02平方米，相关费用调整为:租金31,031元/月，推广费510元/月，物业费为2,734元/月，保证金94,645元。一经确认，实测面积将作为最终各项收费的计算标准。另查明，2017年11月，被告向原告支付了2017年12月16日至2018年3月31日的首期租金78,371元、推广费1,798元、履约保证金94,627元、物业管理费34,229.90元。此后，被告长期拖欠租金、物业管理费等费用，且自行离开商铺未告知原告，原告称其于2019年2月20日向被告发出《解约函》，通知自2019年2月28日起双方租赁关系终止，被告收函之日起20日内应清理租赁房屋内物品，逾期7日清理的视为放弃。该函未得到被告回复。2019年9月11日，原告向被告的户籍地福建省漳浦县六鳌镇店下村庙路**发出律师函，主要内容为：鉴于租赁合同已于2019年2月28日解除，要求被告立即将商铺恢复原状后返还，并要求被告承担违约责任。该函未妥投。因仍未得到被告任何回复，2019年10月22日，原告自行将商铺收回。2017年12月16日至2019年2月28日期间，被告欠付租金341,355元、物业管理费5,457.20元、能耗费（水费524.60元、装修垃圾清运费2,244.44元）、推广费5,610元。2019年1月，苏州D物业服务有限公司上海×物业服务分公司名称变更为苏州A物业管理有限公司上海×物业服务分公司。以上事实，由原告提供的《×风情街商铺租赁合同》、实测面积确认书、网上银行电子回执、增值税专用发票、解约函、律师函及送达回证、房产证、产权调查信息、物业管理费收据、水表读数照片、收费标准等证据以及原告的庭审陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《×风情街商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效的合同，双方当事人均应恪守。在该合同履行期间，被告长期拖欠租金等款项，原告行使合同约定的解除权，合法有据。原告于2019年2月20日发出的催告合同解除的函件，无证据证明到达被告。故原告要求确认该日为租赁合同解除日，本院难以支持。但原告向被告户籍户籍地发送律师函后，019年10月22日将商铺收回，说明租赁合同于该日终止履行，故本院确认上述租赁合同于该日解除。原告主张的其余各类欠费及逾期付款利息，具有合同和事实依据，本院予以支持。原告主张自2019年3月5日起至2019年10月20日止，按照6元/平方米/天计算的房屋占用费，因该期间尚在合同履行期间内，且原告就低主张，故本院支持该期间按6元/平方米/天计算的房屋租金。被告长期拖欠租金等各类费用，致原告行使合同约定的解除权，故导致合同解除的责任在于被告。原告主张解除合同违约金，合法有据，本院支持21，844.71元。原告要求没收被告已付租赁保证金94,627元，合法有据，本院予以支持。被告郑荣华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由，其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海粤祥资产管理有限公司与被告郑荣华签订的关于上海市闵行区×路×弄×号地下×层×风情街地下1层店铺的《×风情街商铺租赁合同》于2019年10月22日解除；二、被告郑荣华于本判决生效之日起十日内支付原告上海粤祥资产管理有限公司自2017年12月16日起至2019年2月28日止的欠租341,355元；三、被告郑荣华于本判决生效之日起十日内支付原告上海粤祥资产管理有限公司物业管理费及能耗费合计8,226元，此款支付至户名:苏州A物业管理有限公司上海×物业服务分公司开户行:招商银行上海分行南西支行，账号:×××********；四、被告郑荣华于本判决生效之日起十日内支付原告上海粤祥资产管理有限公司自2017年12月16日起至2019年2月28日止的推广费5,610元；五、被告郑荣华于本判决生效之日起十日内支付原告上海粤祥资产管理有限公司逾期支付租金的利息，以年利率24%计,自每期租金应付日起计算至实际支付之日止；六、被告郑荣华于本判决生效之日起十日内支付原告上海粤祥资产管理有限公司逾期支付推广费的利息，以年利率24%计,自每期推广费应付日起至实际支付之日止；七、被告郑荣华于本判决生效之日起十日内支付原告上海粤祥资产管理有限公司自2019年3月5日起至2019年10月20日止，按6元/平方米/天计算的租金140,787.60元；八、被告郑荣华于本判决生效之日起十日内支付原告上海粤祥资产管理有限公司解除合同违约金21,844.71元；九、被告郑荣华支付的履约保证金94,627元归原告上海粤祥资产管理有限公司所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,982.88元、公告费560元，由被告郑荣华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈 群人民陪审员  高培卿人民陪审员  李维莉二〇二〇年九月二十九日法官 助理  陈奕含书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。