宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁04民终222号 上诉人（原审原告）：固原新九龙商业管理有限公司。住所地：宁夏固原市经济开发区。 法定代表人：谢文明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩茂思，男，该公司员工。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：苟克强，宁夏古雁律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被上诉人（原审被告）：固原天琪农业绿化有限公司。住所地：宁夏固原经济开发区。 法定代表人：练祖和，该公司总经理。 上诉人固原新九龙商业管理有限公司（以下简称九龙公司）因与被上诉人固原天琪农业绿化有限公司（以下简称天琪公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2019）宁0402民初7980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人九龙公司的委托诉讼代理人韩茂思与苟克强、被上诉人天琪公司的法定代表人练祖和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 九龙公司上诉请求：1.撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2019）宁0402民初7980号民事判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求或发回重审;2.本案一、二审案件受理费均由被上诉人负担。事实和理由：一、一审认定物业服务费按1.75元／月／平方米计算错误,根据《宁夏物业管理实施细则》及《固原市物业管理实施细则》第四十五条规定，商业用房物业服务收费实行市场调节价，上诉人根据此规定并结合市场行情制定自己的收费标准，按3元／月／平方米收取，制定收费标准后上诉人向全体业主进行了公示，并在固原市原州区综合执法局进行了登记备案，在2017年之后上诉人与其他业主签订的物业合同中也明确约定了具体收费标准，即3元／月／平方米。被上诉人在此期间知悉并交纳了部分物业费。一审中被上诉人称2018年9月交纳的物业费是按照1.75元／月／平方米收取，无任何事实依据，同时能证明双方之间形成物业服务合同关系。被上诉人应按3元／月／平方米的标准支付所欠物业费。二、一审判决由被上诉人只承担2016年1月1日至2019年12月31日期间的两年物业费不符事实及法律依据，被上诉人应当承担此期间所有的物业费。上诉人提交的商品房买卖合同中约定前期物业服务时间并没有违反法律及行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，属合法有效。且上诉人已向被上诉人在内的所有业主提供了物业管理服务，上诉人有权向业主收取物业服务费，被上诉人作为业主，该合同对被上诉人具有法律约束力。且被上诉人己向上诉人交纳了一定的物业管理费，视为被上诉人认可上诉人作为物业服务企业，双方之间已形成事实物业服务合同关系。被上诉人一审称交付房屋时间为2016年1月15日，但根据实际交房日期及合同显示的日期应当是2015年12月31日，故上诉人主张自2016年1月1日开始计算物业费依法有据。按照3元／月／平方米自2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费为587626.56元，除去被上诉人已交纳的费用，应向上诉人支付剩余物业费502737元。 天琪公司辩称，我公司与上诉人没有签订合同，不认同上诉人介入物业服务。上诉人是否向我公司提供物业服务，我方也不清楚。我方不认可一审判决。 九龙公司向一审法院起诉请求：1.判令天琪公司支付物业管理费502737.00元；2.本案诉讼费由天琪公司负担。 一审法院认定事实：2015年12月9日，天琪公司（买受人）与宁夏新荣基投资有限公司（出卖人）签订了两份《商品房买卖合同》，约定宁夏新荣基投资有限公司将位于固原市经济开发区九龙国际商业步行街共计面积为4080.74平方米的涉案房屋出售给天琪公司，双方对房屋的基本状况、价款、交付条件与交付手续、质量及保修责任、前期物业管理等方面作了约定，其中前期物业管理约定：出卖人依法选聘的前期物业服务企业为九龙公司；物业服务时间从2015年10月30日到2053年8月1日；物业服务期间，物业收费计费方式为酬金制，物业服务费具体按国家标准收取；买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验并承接物业共用部位、共用设施设备，出卖人应当将物业共用部位、共用设施设备承接查验的备案情况书面告知买受人；买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。2016年1月15日，宁夏新荣基投资有限公司将涉案房屋交付天琪公司。根据天琪公司提供的发票，其于2018年9月7日向九龙公司交纳物业管理费80366元，九龙公司认可天琪公司向其交纳了85695元。涉案物业未成立业主委员会。一审法院认为,本案九龙公司与天琪公司虽未签订书面的物业服务合同，但天琪公司与宁夏新荣基投资有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定天琪公司同意由宁夏新荣基投资有限公司选聘的物业服务企业即九龙公司实施前期物业管理，且天琪公司已向九龙公司交纳了一定的物业管理费，视为天琪公司对九龙公司作为物业服务企业的认可，亦根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。故双方之间形成了事实上的物业服务合同关系，该合同不违反法律、法规的强制性规定，依法成立，应受法律保护。九龙公司为天琪公司提供了物业服务，天琪公司应交纳相应的物业服务费。关于物业管理服务收费的标准问题。因九龙公司提供的《商品房买卖合同》在前期物业管理内容部分只约定了物业收费计费方式为酬金制，并未约定收费标准，而九龙公司提交的《物业管理服务合同》的签订时间为2019年5月10日，但涉案房屋于2016年1月15日就已交付与天琪公司，该合同中约定的收费标准对天琪公司不具约束力，故九龙公司提交的证据均不能达到其主张的按3元/月/平方米计算物业服务费的证明目的，在九龙公司未提交有效证据证实的情况下，该主张不能成立。天琪公司辩称九龙公司只提供了清理垃圾和水、电收费的服务，故其依据《宁夏物业管理服务收费暂行办法》主张按0.8元/月/平方米计算服务费，但该暂行办法已被废止，天琪公司亦未提供有效证据证实其主张。在双方均未提供有效证据证实物业服务费标准及物业服务内容的情况下，根据天琪公司庭审中认可的其已向九龙公司交纳的物业费是按照1.75元/月/平方米计算，故结合本案实际，确定涉案房屋的物业服务费按照1.75元/月/平方米计算。根据《宁夏回族自治区物业管理条例》、《固原市物业管理实施细则》的相关规定，前期物业服务期限一般不超过两年。九龙公司提交的《商品房买卖合同》中约定的前期物业服务时间从2015年10月30日到2053年8月1日，该约定应为无效约定，故按照两年计算前期物业服务期限。综上，涉案房屋面积为4080.74平方米，物业费应为171391.00元（4080.74平方米×1.75元/月/平方米×24个月），九龙公司认可天琪公司已交纳了85695元，故天琪公司应支付的物业服务费为85696元。综上所述，九龙公司的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《宁夏回族自治区物业管理条例》第七条，《固原市物业管理实施细则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：固原天琪农业绿化有限公司于本判决生效后十日内向固原新九龙商业管理有限公司支付物业管理服务费85696元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8827元，减半收取计4414元，由固原新九龙商业管理有限公司负担3662元，固原天琪农业绿化有限公司负担752元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，结合九龙公司的上诉请求及天琪公司的答辩意见，本案主要争议焦点：九龙公司是否为天琪公司提供了物业服务；涉案物业费每月每平米的计算标准；天琪公司欠付物业费用的具体数额。 关于九龙公司是否为天琪公司提供了物业服务的问题。天琪公司称其不认可九龙公司为其提供物业服务。但在一审判决由其承担相应责任后，其并未积极履行上诉权利，且结合本案证据及其自认，其上述意见理由不能成立，不予采纳。 关于涉案物业费每月每平米计算标准问题。九龙公司主张每月每平米物业费按3元标准计算，天琪公司对此不予认可，九龙公司一、二审亦未提供有效证据证明前述待证事实，故其应负举证不能的法律后果。一审结合天琪公司自认其已交纳的物业费每月每平米按1.75元计算的陈述，确定每月每平米物业费标准为1.75元并无不当，应予确认。故对九龙公司上诉主张每月每平米按3元计算物业费的意见，不予支持。 关于天琪公司欠付物业费用具体数额的问题。《宁夏回族自治区物业管理条例》、《固原市物业管理实施细则》规定，前期物业服务期限一般不超过两年，一审亦据此按两年计算天琪公司应欠付的物业费用。但是，对前期物业服务两年期满后的物业费用本案能否支持。因除天琪公司一审自认的由九龙公司提供清理垃圾及水、电收费服务外，九龙公司对前期物业服务两年期满后是否实际履行了其一审提交的物业公司服务内容所记载的其他具体服务项目，其在一、二审均未提供有效证据证明，且其与天琪公司之间亦未有相关物业服务合同的约束，故九龙公司应承担对自己不利的法律后果。故除一审认定按两年由天琪公司承担的物业费外，对九龙公司主张的其余欠付的物业费用，因证据不足，不予支持。 综上所述，固原新九龙商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8827元，由上诉人固原新九龙商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴俊良 审判员  王喜军 审判员  李凤玲 二〇二〇年五月十八日 书记员  海萍萍