内蒙古自治区额尔古纳市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)内0784民初58号 原告（反诉被告）：王红旗，男，住内蒙古自治区额尔古纳市。 委托诉讼代理人：尤彦梅，额尔古纳市法律援助中心律师。 被告（反诉原告）：魏国宝，男，住内蒙古自治区额尔古纳市。 委托诉讼代理人：韩玉宝，海拉尔区呼伦街道法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）王红旗与被告（反诉原告）魏国宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，因案情复杂，于2020年3月30日裁定转为普通程序，2020年5月13日，被告魏国宝提起反诉，本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王红旗及其委托诉讼代理人尤彦梅、被告（反诉原告）魏国宝的委托诉讼代理人韩玉宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王红旗向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告给付购房款35万元；2、购房款35万元从2019年8月1日直至还清之日起，按月息2分计息；3、被告给付违约赔偿款10万元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月8日，王红旗与魏国宝签订门市楼买卖合同，约定魏国宝于2019年7月30日前一次性结清。到期后，王红旗多次找魏国宝讨要，并且中间证明人也多次协商催讨，但魏国宝一直推拖不给。原告无奈，诉至法院，要求判如所请。 被告（反诉原告）魏国宝辩称，首先针对实体方面，原告的第一项诉讼请求要求给付购房款35万元，理由不完全成立。本案是房屋买卖合同纠纷，原被告之间房屋买卖的标的额为85万元，但实际上最终标的额为675796元，其中差价款为174204元，故原被告之间没有达成协商一致。原告主张的第二项诉讼请求要求按2分利计算利息、第三项诉讼请求要求被告赔偿违约金10万元，没有事实根据和法律依据，虽然双方约定了违约方给付对方违约金10万元，但是该合同双方都有违约的过错，首先原告违反了合同的第二条、第四条约定，没有将房屋以85万的价格出卖，也没有通过法院将该购房合同变更为魏国宝名下，而是找到了开发商协商，房款是开发商用原告的债权冲抵了购房款，导致被告实际以675796元从开发商处购买的一手房屋，原告违反了合同履行方式，原告的违约给被告造成了大修基金需要交纳，以及该房屋的产值从购买时就贬值，造成被告将来房屋的出卖价值及房屋的贷款价值的减损，另外原告没有通过法院将房屋变更为被告，造成被告目前无法获得该房屋的产权。既然是买卖合同，原告就有义务保证该房屋的权利完全的转移为被告，有约定的从约定没约定从法定，被告只是在给付钱款时间上违反了双方签订合同，原告违反了交付方式、履行方式。被告违反了履行期限，原因是原告没有完成合同约定履行方式造成的被告履行期限超期，因此被告要求原告承担10万元违约金。另外，原告主张的违约金过高。根据合同法相关解释，违约金过高，被告可以在抗辩当中提出减少，原告应该证明实际损失来作为主张违约金的依据。原告的实际损失就是银行贷款利率，且不超过实际损失的30%。其次，程序方面，被告于2020年5月9日通过微信和短信的方式已将本案诉争的2019年1月8日签订的房屋买卖合同通知原告，根据合同法第94条规定以及96条的规定，当事人违约行为不能达到合同目的，对方当事人可以书面通知，一旦通知到达对方当事人之日起，合同当然解除。根据合同法解释（二）第24条及合同法第96条，如果被通知人对解除合同通知有异议的，可以通过法院或者仲裁机构申请请求确认通知解除合同的效力。根据民事诉讼法第136条第五项规定，本案程序方面应当中止，该案待另一案件审理结果为判决依据的应当中止审理，那么本案源于双方签订的2019年1月8日签订的该合同，已经双方当事人自救方式解除合同，合同是否具有法律效力直接影响到本案后续，请法院查明事实，依法裁判。 被告（反诉原告）魏国宝向本院提出反诉请求，要求法院判令反诉被告给付反诉原告违约金10万元并承担反诉费。事实和理由：因反诉原告与反诉被告于2019年1月8日签订一份××园门市二手房买卖合同，合同第二条约定房款价格为85万人民币，合同第四条约定“由反诉被告负责通过协调法院将该房合同编号为2015-0003123的购房合同变更到反诉原告名下”。合同签订后，反诉被告未履行2019年1月8日签订的门市房买卖合同的约定，没有通过协调法院将购房合同变更到反诉原告名下，而是通过联系开发商使反诉原告跟开发商以一手房的形式，并以675796元签订了涉诉房屋买卖协议。由于反诉被告履行合同方式存在违约，导致反诉原告购买的房屋不能够以85万元的价款通过法院变更到反诉原告名下，故根据该协议第七条约定的违约责任：违约方赔偿对方经济损失10万元，反诉原告要求反诉被告承担违约损失10万元。 原告（反诉被告）王红旗针对反诉辩称，对反诉原告提出的反诉不认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对原告（反诉被告）王红旗针对本诉提交的有争议的证据认定如下： 1.买卖合同一份，证明双方争议事实，涉案门市房，合同基本内容。被告（反诉原告）魏国宝对合同真实性及证明目的无异议，但合同没有约定先后履行期限，应视为同时履行各自义务。本院对该证据予以采信。 2.欠条原件一份，被告魏国宝给王红旗打的欠条，时间是2019年5月21日，证明欠款的事实。被告（反诉原告）魏国宝对证据的真实性无异议，但对证明问题有异议，从欠条本身能充分证明双方就该买卖房屋合同已经转化为债务债权法律关系，而且2019年5月21日原告因门市房买卖合同取得的债权35万元，由于其不履行合同义务，导致魏国宝不能以85万元实际购买该房屋，双方的债务债权纠纷由35万元变更为174204元。本院对该证据予以采信。 原告（反诉被告）王红旗申请证人李某出庭作证，XX门市是2015年王红旗在李某处买的，2019年5月份左右，王红旗找李某变更户主为魏国宝，房子价格已经缴纳，按原合同价格变更，门市包括一二楼，地下室面积一百多平，按照1300元每平方米核算。因地下室不写在房照内，故地下室购买价格及平方数不能写在合同中。原告（反诉被告）王红旗欲证明原告方积极履行义务不存在违约，以及购房合同原价款是90多万元而写明价款是67万余元的原因。被告（反诉原告）魏国宝质证对证人证言部分认可，证人充分证明了该涉诉房屋不是通过法院变更到被告名下，而是通过证人、开发商协调与被告签订一手房屋买卖合同，并不是由原告身份变更到被告身份的，涉诉房屋重新签订一手房买卖合同，魏国宝应当交纳3%契税，大修基金按每平方米30元计算，因此通过证人不能证明原告诉讼请求及事实理由成立，原告没有按照合同履行义务，造成被告实际损失34816.04元。结合其他证据，本院对证人证言证实原被告双方协商一致变更合同主体的事实以及合同价款因为地下室不在商品房买卖合同内而导致价款变化的事实予以采信。 被告（反诉原告）魏国宝针对本诉提交以下证据： 1.解除合同通知书一份、被告于2020年5月9日上午给原告发的短信微信，证明本案被告将涉诉合同通知原告，解除合同生效，本案应当中止审理。原告王红旗对证据不认可，双方的合同真实有效，是双方真实意思表示，符合相关规定，并且该合同已经履行，合同目的已经实现，不存在解除的情形。本院对证据的真实性采信，但对被告魏国宝的证明目的不予采信。 2.门市房买卖合同（原件）一份，与本案原告提供的一致，证明本案原告在该合同本身附有将合同编号2015-0003123通过法院变更到被告名下，并且该合同证明原被告之间系二手房买卖合同，王红旗应当对该房屋享有完全所有权，被告于2020年5月9日以通知方式通知原告解除合同，合同一经通知产生法律效力。原告（反诉被告）王红旗对合同的真实性无异议，但原告没有违约，魏国宝当时为了省税，原告王红旗也交了执行费。本院对证据予以采信。 3.2019年5月22日的购房合同和收款收据一份（复印件），证明被告与某公司签订一手房合同，该涉诉房产并不是由原告通过法院变更到被告名下，该收据能证明原告在证人处享有的675796元债权，抵顶了魏国宝在某公司购买的涉诉房屋，原被告之间以85万元购买的房屋目的没有实现，因此双方在差价174204元产生纠纷至2020年5月9日，通过该证据证明本案被告未按合同期限给付原告购房款的原因，且被告享有同时履行合同抗辩权。原告（反诉被告）王红旗质证，因该证据是复印件，对证据目的不认可。本院核实后，对上述证据予以采信。 被告（反诉原告）魏国宝针对反诉提交以下证据： 1，2019年1月8日门市楼买卖合同（原件），证明原告依据该合同第二条、第四条约定义务应当通过法院由反诉被告负责将2015000312号涉诉房屋变更到反诉原告名下，第七条证明违约方赔偿对方10万元。原告（反诉被告）王红旗对被告（反诉原告）魏国宝的证明目的不认可。本院对该证据予以采信。 2.2019年5月22日的商品房购房合同和收款收据（复印件），证明被告与某公司签订一手房合同，该涉诉房产并不是由反诉被告通过法院变更到反诉原告名下，该收据能证明反诉被告在证人处享有的675796元债权，抵顶了魏国宝在某公司购买的涉诉房屋，反诉被告在履行合同期间存在履行合同方式违约，致使反诉原告遭受大修基金及契税的损失共34816.04元。原告（反诉被告）王红旗对被告（反诉原告）魏国宝的证明目的不认可，原告方完全履行了合同。本院核实后，对上述证据予以采信。 原告（反诉被告）王红旗针对反诉未提交证据。 本院经审理认定的事实如下： 李某挂靠呼伦贝尔市正兴房地产开发有限责任公司开发了额尔古纳市新城家园。王红旗从李某处以90万余元购买了新城家园5号楼3号门市后，2019年1月8日，甲方王红旗与乙方魏国宝签订门市楼买卖合同一份，双方约定甲方王红旗自愿将额尔古纳市拉镇新城家园5号楼3号门市（建筑面积153平方米）门市卖给乙方魏国宝，价格为85万元，甲方王红旗欠乙方魏国宝50万元抵顶部分房款，余款35万元乙方承诺于2019年7月30日前一次性交给甲方，甲方手中的购房合同2015-0003123，经双方协商通过法院变更到乙方名下，变更手续甲方负责协调法院办理。购买合同变更为乙方后，关于该套房产的后续手续由乙方自行负责。此合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后即产生法律效力，双方不得违约，如违约，违约方赔偿对方经济损失10万元。落款处王红旗作为甲方签字，魏国宝作为乙方签字，见证人刘某某、冯某某签字。2019年5月21日，魏国宝出具欠条一张，载明今欠王红旗购房款35万元整，系购买新城家园门市。 上述门市楼买卖合同及欠条签订后，王红旗找李某协商更名事宜，考虑该门市包含地下室，100余平的地下室的面积、价款按每平方米1300元计算不能体现在商品房房屋买卖合同中，在冲抵了部分款项后，王红旗配合将上述门市变更到魏国宝的名下，故呼伦贝尔市正兴房地产开发有限责任公司于2019年5月22日出具了新城家园5号楼3号门市的书面商品房房屋买卖合同（网签合同），载明每平方米价格4400元，价款为675796元，同日，呼伦贝尔市正兴房地产开发有限责任公司与李某共同出具收据一张，载明魏国宝交款675796元（实际上是王红旗已经交纳的部分款项）。 在诉讼过程中，魏国宝于2020年5月9日以发微信的形式通知王红旗解除门市楼买卖合同，但王红旗不同意解除合同。 另查明，新城家园5号楼3号门市及地下室现由魏国宝占有使用。 本院认为，本案争议的焦点是双方在合同履行过程中是否违约的问题及相应的违约后果。原被告双方之间签订的合同其中的条款“通过法院变更手续”的约定无效，因办理房产手续是相关部门的职能，但该条款的无效不能影响合同其他条款的效力，故双方应当按照其他有效的约定履行。被告（反诉原告）魏国宝违约未按期支付购房款，应当承担相应的责任。关于原告（反诉被告）王红旗主张的购房款35万元，有双方签订的门市楼购房合同及被告（反诉原告）魏国宝出具的欠条为凭，于法有据，本院予以支持，被告（反诉原告）魏国宝辩称差价是174204元的主张于法无据，本院不予采信。关于原告（反诉被告）王红旗主张的赔偿款10万元，因魏国宝与王红旗签订门市楼买卖合同之后又出具了具有结算性质的欠条一份，仅载明欠购房款35万元，且原告王红旗未提供证据证明损失，故对原告（反诉被告）王红旗的该项主张，本院不予采信。关于原告（反诉被告）王红旗主张利息，（以35万元为基数自2019年8月1日直至还清之日起，按照月息2分计算），本院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，依法支持以35万元为基数，按照年利率4.35%×（1+30%）计算至还清之日止。 关于被告（反诉原告）魏国宝主张合同目的不能实现应当解除合同的理由不能成立，现该门市房的网签合同已经是魏国宝，后续的手续按照约定应当由魏国宝自行办理，且该门市房也由魏国宝占有使用。故合同目的已经实现，本院对被告（反诉原告）魏国宝的该项请求不予支持。关于被告（反诉原告）魏国宝主张的违约金10万元、支出大修基本、税款等损失要求原告（反诉被告）王红旗承担，于法无据，大修基本与税款在签订合同后是必然产生的费用，合同已经变更到魏国宝的名下，就应当由其自行承担，本院对被告（反诉原告）魏国宝的该项请求不予支持。关于被告（反诉原告）魏国宝主张本案应当中止审理，不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，对原告（反诉被告）王红旗的诉讼请求部分予以支持；对被告（反诉原告）魏国宝的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）魏国宝给付原告（反诉被告）王红旗购房款35万元，此款于本判决生效后十日内付清，并以35万元为基数，自2019年8月1日起按照年利率4.35%×（1+30%）计算逾期付款利息至还清购房款为止； 二、驳回原告（反诉被告）王红旗的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）魏国宝的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8050元（缓交4025元），反诉案件受理费919.16元，由原告（反诉被告）王红旗负担1789元，被告（反诉原告）魏国宝负担7180.16元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。 审 判 长  郎晶 人民陪审员  丁雪 人民陪审员  马阳 二〇二〇年六月四日 书 记 员  刘宸 附本判决所依据的相关法律： 一、《中华人民共和国合同法》第五十六条第二款“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。” 二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。” 三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。