江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0402民初1073号原告（反诉被告）：倪慧，男，1980年10月1日生，汉族，常州市人，住常州市武进区。委托诉讼代理人：杨正波，江苏德音律师事务所律师。被告（反诉原告）：汪涛宇，男，1949年8月22日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：于轩、陈悦，江苏尊法律师事务所律师。第三人：天宁区红梅振峰房地产信息咨询服务部，统一社会信用代码92320402MA1TJ4DP7A，住所地常州市红梅街道红菱村委注射器厂宿舍204室。经营者：张伯元，男，1958年8月2日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：樊新梅，女，1969年1月4日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区，员工。原告倪慧诉被告汪涛宇、第三人天宁区红梅振峰房地产信息咨询服务部（以下简称振峰房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日受理后，被告汪涛宇在提交答辩状期间提出反诉。本院依法适用简易程序对本诉、反诉合并公开开庭进行了审理。原告倪慧及其委托诉讼代理人杨正波、被告汪涛宇的委托诉讼代理人于轩、陈悦、第三人振峰房地产的委托诉讼代理人樊新梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告倪慧向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2019年11月15日签订的编号为0001391的《房地产买卖居间合同》于2020年3月20日解除；2.被告因违约导致合同解除，依法向原告双倍返还定金176000元，赔偿中介费损失23000元、网签服务费1000元、房屋差价损失134160元、律师费15000元，合计349160元；3.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年11月15日在第三人处签订编号0001391《房地产买卖居间合同》，该合同约定：被告将坛园8-501室房屋卖与原告，房屋总金额1190000元，签订合同当日原告向被告支付定金88000元，房款预留30000元作为押金；原、被告约定2020年1月15日前办理监管手续到房产管理部门办理该房产的交易过户手续；原告向第三人支付中介费23000元及1000元贷款服务费；被告在约定的期限内不配合办理房产过户，逾期30日原告方有权解除合同，被告承担违约责任等约定。合同签订后，原告于2019年11月15向被告支付定金88000元，其中30000元定金由第三人作为交房押金预留，其余58000定金由被告收取。同日，原告还向第三人支付过户费1000元。2019年11月15日原告向第三人支付中介费23000元。因被告在签订合同后迟迟不履行配合房产过户义务，原告于2020年3月19日向被告发出解除通知函，被告于2020年3月20日签字确认收到该函，至今被告仍未依约履行房产过户义务。被告汪涛宇辩称：1.根据合同约定，双方选择的付款方式为：首付+银行按揭，资金监管方式为居间方监管，即2020年1月15日前原告需要将首付款和贷款房款汇入居间方资金监管账户，然后双方到房管部门办理交易过户手续；原告仅于签订合同当日支付定金58000元，剩余30000元作为押金存于居间方处，此后未按约定支付首付款和贷款房款，构成违约；2.被告于2019年12月18日申请办理继承公证，后于12月29日将二证合一手续办好，于2020年1月22日领取不动产权证，已达到过户条件，被告已履行房屋过户前的全部义务；3.原告仅支付定金88000元，而房款总价1190000元，在原告未向居间方监管账户汇入首付款或贷款房款的前提下要求被告办理过户手续明显不符合常理，且无法保障被告的合法权益；综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告汪涛宇向本院提出反诉请求：1.原告继续履行房地产买卖居间合同；2.原告向被告支付逾期损失330600元、律师费30000元，并承担诉讼费。事实和理由：1.原告未按约支付房款，被告已按约定完成二证合一，原告构成违约；2.根据合同约定，原告逾期支付房款，应按应付款金额的2%每日的标准支付滞纳金，暂算至2020年5月14日为2578680元，该约定过高，被告按应付房款的30%主张逾期损失，即330600元；3.合同约定诉讼相关费用由违约方承担，现被告为维护权益提起反诉，律师代理费应由原告负担。针对被告汪涛宇的反诉，原告倪慧辩称：1.原告不存在违约行为，根据约定，2020年1月15日前办理资金监管手续，但未约定居间方监管；2.从合同签订之日起两个月内，被告未按约定完成换证义务，本身构成违约；交易过程中，被告从未要求原告将首付款交付到资金监管账户，因为被告自己清楚没有权证无法办理监管；3.微信聊天中第三人催促被告办理过户，原告也表示3-5天可以全款支付，被告明确表示不再履行合同，要求终止合同，原告无奈才向被告发出解除函；综上，原告不存在违约，恰恰是被告从办理继承、二证合一起就已经违约。第三人振峰房地产述称：1.合同于2019年11月15日签订，当时说好给被告两个月换证时间，期间第三人多次打电话给被告，被告均未办理，直到2020年1月22日才办好；2.第三人作为居间方，无权进行资金监管，必须要权证办好后到国家规定的部门办理；3.2020年1月22日，房管局系统更新不能办理，第三人告知被告春节后再办，春节后遇到疫情，第三人在微信群中催促双方预约，被告直接在微信中回复；4.后第三人通知双方调解，被告不同意调解。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月15日，原告（乙方、买方）、被告（甲方、卖方）与第三人（居间方、丙方）签订房地产买卖居间合同，约定：1.甲方将坐落于常州市天宁区坛园8幢501室（以下简称涉案房屋）出售给乙方，总价1190000元；2.双方选择银行贷款方式，乙方于合同签订当日向甲方支付定金88000元（可转作购房款），甲方收取定金后，将房屋所有权证、购房发票等原件交给丙方保管，本合同签订之日起（空白）日内，乙方向甲方交付首期购房款412000元，剩余房款690000元做银行按揭，并按贷款放款程序一次性交付给甲方；3.双方约定在购房款中预留30000元存在丙方处，作为交房押金，此押金在双方合同完成，甲方将此房产上的房口全部迁出及结清水、电、煤、物业费等交接完毕后，退还给甲方；4.双方协商于2020年1月15日前办理监管手续到房产管理部门办理该房产的交易过户手续；5.合同签订当日，中介费23800元由乙方支付给丙方，非丙方责任，双方任何一方违约，已收取的中介佣金不退，乙方需要申请按揭贷款的，须支付给丙方贷款服务费1000元；6.甲方权利义务：应按合同约定提供身份证明、证件、权属证明等，积极配合乙方和丙方办理过户手续，如因甲方不配合，超过约定日期的，每逾期一日按300元/日的标准向乙方支付违约金，逾期超过30日的，乙方有权解除合同，甲方承担违约责任；7.乙方权利义务：乙方需要申请按揭贷款的，2020年1月15日前将文件资料交给丙方，如因乙方原因导致贷款不能审批，乙方又无法用现金补齐房款，致使合同无法履行的，乙方承担违约责任；乙方应按约定支付购房款，逾期付款的，每逾期一日，乙方须按应付款金额的2%每日向甲方支付滞纳金，逾期超过30日的，甲方有权解除合同，乙方承担违约责任；因乙方原因违约，导致合同无法履行，守约方提出解除合同的，甲方无须归还定金，另外乙方还应再支付给甲方总房价2%的违约金作为赔偿，甲方应在30日内将除定金和违约金以外的购房款退给乙方；8.免责条款：履行期间如因不可抗力因素（如洪水、地震、火灾、战争等）造成合同不能履行，甲乙双方均不构成违约，甲方须不计利息退还给乙方已付全部购房款（包括定金）；9.其他约定事项：（手写）房东自行做继承公证，换好证再做买卖，乙方若自己的房子卖了就全款支付此房。合同签订当日，被告向原告出具收款收据，收到原告支付的定金58000元。第三人向原告出具收款收据，收到原告支付的定金30000元、中介费23000元、过户费1000元。2019年12月18日，被告就涉案房屋的继承事项申请公证。常州市常州公证处于次日出具公证书，明确涉案房屋由被告继承。后被告申请办理不动产权证书，于2020年1月19日取得涉案房屋的不动产权利（房屋所有权、国有建设用地使用权），并于2020年1月22日领取了不动产权证。2020年春节期间，全国爆发新型冠状病毒疫情，房管部门在春节法定假期结束后未能立即恢复对外办公。2020年2月9日，樊新梅在微信聊天群（群成员：原、被告以及第三人工作人员樊新梅、乐玉霞）通知“10号房管局还上不了班，我们只能等通知后再去过户了”，被告回复“知道了”；被告说“刚才看了坛园房价，16480元/平，涨了1500/平”，乐玉霞说“有价无市有什么用呢？现在这个疫情肯定没人出来买，等疫情过了房价基本都要跌的”；2020年3月5日，樊新梅说“房东、房客把身份证都发到群里，房东把房产证也发一下，准备帮你们预约过户，或者直接发给过户经理乐玉霞，现在房管局都不上班，要提前预约的”；2020年3月6日，被告回复“今天我小孩工作忙，明天星期六，今晚和他联系，商量好再给答复吧”，原告回复“我不急，慢慢来，反正也不能装修”，樊新梅回复“如要过的话，要提前网上预约的，如不急就等房管局开门后再去过户”，原告问“房管局什么时候开门？”，樊新梅回复“不一定，有人说3月中旬，你们想什么时候过就提前提交材料”，原告回复“那看房东的意思了，我过三五天就可以全款了”，樊新梅回复“好的，我们材料提交预约也要好几天的”；2020年3月7日，被告在群内说“昨晚已和儿子沟通，并于今日上午了解了一下近日房产市场，答复如下：1.由于新冠疫情等诸多客观原因，未能在合同的最终时间点完成交易，属不可抗拒的外力影响，各方均不追究违约责任，合同自然终止，待疫情过后重启协商……”，原告回复“房东这是想加价啊？”，被告回复“这处房产是给我儿子的，处置权由我儿子说了算，我仅是代办……”；2020年3月8日，被告在微信群约见樊新梅；2020年3月9日，被告说“我让我儿子把定金退了吧”，樊新梅回复“看房东的意思了，如果要过户的话，要把房产证发给公司预约，如果不过的话，你们见面说清楚，该怎么办怎么办，不能再拖了”，原告回复“房东，你违约了，这不止是定金的问题了”，被告回复“如果认为我违约了，你可以去法院告我，我们就不需要见面了……”；后樊新梅约双方见面，但双方未能调解并达成一致意见。2020年3月19日，原告向被告发出解除通知函，表明：依据合同约定，请你于收函之日起五日内配合办理房产过户手续，逾期视为解除本合同，你将承担违约责任、诉讼费用、担保费、律师等费用。被告于次日签收该函。因认为被告违约，原告诉至本院，提出前列诉讼请求。审理中，原告陈述其于2020年3月29日在常州市天宁区坛园另购房产一套，面积94.04平方米，总价1178000元，且已办理过户手续。第三人陈述，已收中介费23000元、过户费1000元、暂存定金30000元，其中过户费1000元、暂存定金30000元可以退还；第三人并陈述，合同未约定居间方资金监管，“/”是下一行填写数字“30000./”时划到了，而不是勾选了“居间方进行监管”，否则应该直接划在框里。被告于2020年6月1日向本院提出变更诉讼请求申请，要求将反诉请求继续履行房地产买卖居间合同变更为解除房地产买卖居间合同，原告及第三人书面同意被告变更反诉请求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告及第三人签订房地产买卖居间合同，约定被告向原告出售房屋，并对合同的履行期限、违约责任等均进行了明确约定，各方均应按约履行义务。关于双方有无在合同中约定居间方进行监管的问题。房地产买卖居间合同的主体内容由第三人工作人员乐玉霞填写，从合同中多处涉及万元以上金额的阿拉伯数字来看，其有在金额后加“./”的书写习惯，而涉及选项需要勾选时则多在空格中书写“√”。据此，本案中双方争议的房地产买卖居间合同第三条付款方式加粗部分的“/”应理解为“30000./”，而非勾选了居间方进行监管。被告关于“双方约定居间方资金监管，而原告未按约付款至居间方，故构成违约”的意见，本院不予采纳。根据规定，格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。“两证合一”非房屋买卖合同履行过程中的必经程序。本案中，房地产买卖居间合同第八条手写部分约定“房东自行做继承公证，换好证再做买卖”，即双方对合同的履行进行了特别约定，被告负有办理完毕继承公证、“两证合一”的先行义务。在履行上述先行义务之前，被告无权要求原告支付购房款。被告自认在2020年1月22日下午取得涉案房屋的不动产权证书，原告在此之前未向被告支付购房款不构成违约。2020年1月24日起为法定节假日，被告在2020年1月22日下午取得不动产权证并告知第三人，第三人考虑到临近春节，安排双方在春节后交易，符合一般交易习惯。2020年春节期间，全国爆发新型冠状病毒疫情，双方未能在约定时间或原定假期结束后立即办理交易手续，属于不可抗拒的原因，双方均无过错，均不构成违约，双方可在房管部门恢复办理业务后继续履行各自义务。2020年3月5日，第三人在微信群告知双方准备过户事宜。被告于2020年3月7日在微信群陈述“由于新冠疫情等诸多客观原因，未能在合同的最终时间完成交易，属不可抗拒的外力影响，各方均不追究违约责任，合同自然终止，待疫情过后重启协商……”，并在3月9日陈述“我让我儿子把定金退了吧”。由于疫情原因导致双方未能及时履行合同，但疫情并未导致客观上不能实现合同目的，被告明确表示拒绝履行合同，其行为构成违约，应当根据法律规定及合同约定承担相应的违约责任。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。原、被告互负债务，原告应当向被告支付购房款，被告应当配合办理过户手续。在向被告支付购房款之前，原告无权要求被告协助过户。因此，原告于2020年3月19日向被告发函，要求“被告配合过户，否则视为解除合同”，不当然发生解除合同的效力，原告要求确认双方的房地产买卖居间合同于被告签收该函即2020年3月20日解除的诉讼请求，本院不予支持。鉴于双方一致要求解除合同，本院对于解除合同的请求予以支持。根据法律规定和合同约定，对于原告要求被告双倍返还定金176000元、支付中介费损失23000元、律师费损失15000元的诉讼请求，本院予以支持。鉴于原告自认已在2020年3月底另行购房，且价格低于本案房地产买卖居间合同约定的价格，故对于原告主张的房屋差价损失，本院不予支持。对于被告主张的各项损失，本院不予支持。网签服务费1000元、暂存定金30000元，由第三人分别向原、被告退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十一条、第六十六条、第六十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百二十五条的规定，判决如下：一、解除倪慧、汪涛宇、天宁区红梅振峰房地产信息咨询服务部于2019年11月15日签订的房地产买卖居间合同。二、汪涛宇于本判决发生法律效力之日起十日内向倪慧双倍返还定金176000元，赔偿中介费损失23000元、律师费损失15000元，合计214000元。三、驳回倪慧的其他诉讼请求。四、驳回汪涛宇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费18652元，减半收取9326元，保全费2266元，合计11592元，由倪慧负担1592元，汪涛宇负担10000元。反诉案件受理费（已减半）9377元，由汪涛宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 员  储 丽二〇二〇年六月三十日法官助理  张为可书 记 员  林甜甜