上海市杨浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0110民初519号 原告：上海体育学院，住所地上海市。 负责人：陈佩杰，院长。 委托诉讼代理人：陈杨，北京天达共和(上海)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱璟，北京天达共和(上海)律师事务所律师。 被告：上海市杨浦区晓春快餐店，经营场所上海市杨浦区长海路XXX号。 经营者：贺庆成，男，1975年12月31日出生，汉族，户籍所在地河南省商水县城关镇健康路东段103号。 委托诉讼代理人：岳磊，上海市勋业律师事务所律师。 原告上海体育学院诉被告上海市杨浦区晓春快餐店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月20日公开开庭进行了审理。本案于2020年3月25日转为普通程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告上海体育学院的委托诉讼代理人朱璟，被告上海市杨浦区晓春快餐店的委托诉讼代理人岳磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上海体育学院向本院提出诉讼请求：1.要求上海市杨浦区晓春快餐店搬离位于上海体育学院综合馆东南侧，地址为上海市杨浦区长海路XXX号的房屋，并将房屋返还上海体育学院；2.要求上海市杨浦区晓春快餐店按照每月44,850元的标准支付上海体育学院自2018年7月1日起至实际返还房屋之日止的租金和占有使用费；3.要求上海市杨浦区晓春快餐店支付上海体育学院违约金152,490元。事实和理由：上海体育学院将上海市杨浦区长海路XXX号上海体育学院综合馆东南角处房屋(自行编号为长海路XXX号)出租给上海市杨浦区晓春快餐店用于经营餐饮。双方系长期租赁，最后一期租赁合同于2018年4月18日签订，约定租期自2018年2月1日至2018年12月31日，租金共计493,350元。根据管理要求，上海体育学院对出租房屋开展统一回收工作，租赁期满不再续租。2018年6月5日，上海体育学院提前告知上海市杨浦区晓春快餐店不再续租。租赁期满后，上海市杨浦区晓春快餐店未搬离房屋，且持续欠付租金。 上海市杨浦区晓春快餐店辩称，上海市杨浦区晓春快餐店自1997年开始租赁该房屋，该房屋系综合馆临时搭建的门卫室，原用于开小超市，自2012年开始做餐饮。2016年，上海市杨浦区晓春快餐店经上海体育学院同意，投入150万余元进行装修，面积由70平方米变成140平方米，年租金增加为70万元。2018年6月，上海市杨浦区晓春快餐店向上海体育学院支付2018年2月至7月的租金，上海体育学院退回，并告知上海市杨浦区晓春快餐店仅收取2018年6月之前的租金，之后租金不再收取，要求上海市杨浦区晓春快餐店租赁期满搬离。上海体育学院以退款的行为明确表示不再收取2018年7月至12月的租金。上海市杨浦区晓春快餐店有30名员工，与上海市体育学院协商延期，上海体育学院同意，但双方未就具体期限达成一致。2019年5月，综合馆改造，上海市杨浦区晓春快餐店支出钢结构费用528,000元。上海市杨浦区晓春快餐店不同意立即搬离租赁房屋。租赁房屋不具有产权，系违章建筑，租赁合同无效。上海市杨浦区晓春快餐店可参照2016年的年租金标准，即年租金178,850元的标准，酌情支付2019年起的占有使用费。上海市杨浦区晓春快餐店不应支付违约金，违约金标准过高。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 上海市杨浦区晓春快餐店系个体工商户，经营者为贺庆成，登记的经营场所为上海市杨浦区长海路XXX号。 2018年，上海体育学院(出租方，签约甲方)与上海市杨浦区晓春快餐店(承租方，签约乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租上海市杨浦区长海路XXX号房屋，建筑面积为93.92平方米。乙方租赁房屋作为晓春快餐店经营。租赁期自2018年2月1日起至2018年12月31日止。租金为493,350元。租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前一个月向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后，重新签订租赁合同。乙方如无续租书面要求，将如期归还房屋。乙方逾期十天不交付房租，视自动放弃房屋租赁权。甲方有权收回该房屋，并在所欠租金额数上递增20%向乙方补收。乙方应在本合同期满的当日将该房屋归还甲方，未经甲方同意，出现逾期不归还该房屋的情况，甲方有权收回该房屋并按逾期十元/平方米/天(人民币)的标准向乙方收取该房屋逾期占用费。乙方对该房屋的装饰，退房时应恢复原样或经甲方许可保持现状，甲方对乙方的装饰不进行任何补偿。 审理中，双方当事人均确认租赁房屋位于上海体育学院综合馆东南侧，自编门牌号为长海路XXX号，该建筑物未取得规划许可，未办理产权登记。 2018年6月7日，上海市杨浦区晓春快餐店向上海体育学院支付2018年2月至7月的租金269,100元。同日，上海体育学院退回该269,100元。同日，上海市杨浦区晓春快餐店支付2018年2月至6月的租金224,250元。 2018年12月18日，上海体育学院告知贺庆成，租赁合同于2018年12月31日到期，将不再续租。收房通知书于2018年6月5日已发给，要求承租方按时退房。上海市杨浦区晓春快餐店确认收到该告知书，但否认于2018年6月5日曾收到收房通知书。 2019年11月15日，上海市公安局杨浦分局长海路派出所出具证明，现清源环路XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX-XXX号、XXX号系恒仁路XXX号门牌，归属上海体育学院。上述门牌号于2007年6月重新编号。长海路XXX号门牌号是晓春快餐店(荣华基大食堂)自编。晓春快餐店(荣华基大食堂)是上海体育学院综合馆门卫室，属于上海体育学院综合馆345号院内房屋。 审理中，上海市杨浦区晓春快餐店提供其于2016年10月1日向上海体育学院出具的情况说明以及房屋质量咨询报告，证明其于2016年10月对承租房屋进行装修，整改房顶材质，搭建阁楼，重整线路和防水。改造后，房屋面积由70平方米增加为145.7平方米。上海体育学院否认收到上述证据材料。上海市杨浦区晓春快餐店提供其于2019年向案外人刘某的转账凭证和上海同程建设科技工程有限公司的收据，证明其为上海体育学院综合馆改造支付钢结构费用。上海体育学院不予认可。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案租赁房屋既无房地产权证，亦无合法建造的相关手续，本院依法确认双方的房屋租赁合同无效。合同无效后，上海市杨浦区晓春快餐店应将承租房屋返还上海体育学院。房屋租赁合同无效，当事人可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。上海市杨浦区晓春快餐店辩称其于2016年对房屋进行装修，要求按照2016年的租金标准计算占有使用费。鉴于双方最后一期合同系2018年签订，且上海市杨浦区晓春快餐店迟延返还房屋，上海体育学院要求参照2018年的租金标准计算占有使用费应予支持。上海市杨浦区晓春快餐店辩称上海体育学院于2018年6月退还租金，以行为表明减免2018年7月至12月的租金，上海体育学院主张其暂时免收租金是以上海市杨浦区晓春快餐店按期搬离为前提的，鉴于上海市杨浦区晓春快餐店在该期间实际使用租赁房屋，且未提供充分证据证明上海体育学院无条件减免其租金，上海市杨浦区晓春快餐店应支付上海体育学院该期间的占有使用费。双方当事人均明知租赁房屋未取得规划许可，对合同无效均负有责任，上海体育学院要求上海市杨浦区晓春快餐店支付违约金，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下： 一、上海体育学院与上海市杨浦区晓春快餐店签订的《房屋租赁合同》无效； 二、上海市杨浦区晓春快餐店应于本判决生效之日起十日内搬离位于上海体育学院综合馆东南侧、自编门牌号为上海市杨浦区长海路XXX号房屋，并将该房屋返还上海体育学院； 三、上海市杨浦区晓春快餐店应于本判决生效之日起十日内按照每月44,850元的标准支付上海体育学院自2018年7月1日至实际返还房屋之日止的占有使用费； 四、驳回上海体育学院的其余诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12,949.40元，由上海体育学院负担2,158.40元，由上海市杨浦区晓春快餐店负担10,791元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长 崔 艺 萍 审 判 员 梅 松 松 人民陪审员 周  艺 二〇二〇年五月二十七日 书 记 员 饶馨沈蕾 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。