河南省淮阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1626民初1114号原告：张玉勤，女，汉族，1991年2月23日出生，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：张海涛，男，河南锦实律师事务所律师；委托权限：特别授权。被告：李子亮,男，汉族，1985年11月24日出生，住河南省淮阳县。被告：刘燕荣,女，汉族，1986年9月14日出生，住河南省淮阳县。被告：淮阳县富朝房地产信息咨询中心。法定代表人：郭艳芬，女，系该公司总经理。委托诉讼代理人：齐涛，男，汉族，1993年11月11日出生，住河南省淮阳县，系该公司职工，委托权限：特别授权。原告张玉勤与被告李子亮、刘燕荣、淮阳县富朝房地产信息咨询中心（以下简称富朝信息中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张玉勤及委托诉讼代理人张海涛、被告李子亮、富朝信息中心的委托诉讼代理人齐涛到庭参加诉讼，被告刘燕荣经合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张玉勤向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与三被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告一、二返还原告购房款270，000元，赔偿违约金158，000元；判令第三被告退还原告10465元的中介费及过户费用；3、诉讼费用由三被告共同承担。事实及理由：2019年6月25日，原告与三被告签订房屋买卖合同，被告一、二为卖方，被告三为中介方，房屋总价款790，000元，付款方式为首付款加按揭；如合同违约支付按总房款20％赔偿对方。原告按合同约定支付270，000元购房款后，被告一、二不配合办理过户手续，后原告查询得知，该套房屋于2019年2月10日、6月27日两次被川汇区人民法院查封，被告一、二隐瞒该事实，已明显构成违约。原告为维护合法权益，特此诉讼，望判如所请。被告李子亮辩称，出卖给原告的房屋被川汇区人民法院查封他不知情，同意原告的诉讼请求。被告刘燕荣未进行答辩。被告富朝信息中心辩称，该公司已尽了告知义务，履行了中介服务，不存在过错，也不应承担责任，应驳回原告对该公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告张玉勤提交2019年6月25日与被告签订的房屋买卖合同一份，原告张玉勤作为乙方（买方）、被告刘燕荣、李子亮作为甲方（卖方）、富朝信息中心作为丙方(中介方)签订房屋买卖合同，其合同主要内容为：根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定,甲、乙、丙三方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋买卖事宜，达成以下协议：一、房屋坐落位置:“甲方将位于淮阳县羲××大道西侧、南环路北侧元亨华庭17号楼2单元508号房屋一套；该房建筑面积（权属登记面积）为114.01平方米；二、房屋价格:该房售价为人民币柒拾玖万元整（￥790，000元）；三、付款约定：乙方于2019年6月25当天交付甲方定金270，000元，余款520，000元申请银行按揭。本合同签字后过后7个工作日内，甲、乙双方向丙方交齐过户所需材料，甲、乙配合丙方到房产部门办理房产过户手续；四、中介服务费及支付，甲方向丙方交纳中介服务费7，900元，乙方向丙方交纳中介服务费7，900元，代办过户服务费1，000元，非丙方原因导致买卖合同不能履行，丙方所收取的中介服务费一律不予退还，由违约承担全部中介服务费；六、贷款约定，乙方委托丙方为其购买房屋办理银行按揭形式贷款，申请贷款金额520，000元，乙方向丙方交纳贷款服务费5，200元；六、甲方在签订合同之日，将房屋权属证明及钥匙交于丙方代管，甲方承诺在签订合同之日起十五日内腾空该房屋，同时将钥匙交于乙方，并结清过户前所产生的一切实际费用，甲方无条件配合丙方办理不动产权证，费用由甲方承担；七、违约责任，甲方保证房屋权属无争议、未被司法机关查封，无纠纷等，如因甲方产生的房屋纠纷归甲方全部负责解决，由甲方承担一切后果及违约责任；甲方承诺该房屋已经房屋共有权人同意，房屋无拆改；甲方同意乙方贷款方式付款；若保证失实，视为违约，由违约方向对方房屋实际成交款价的20％作为违约金；八、免责条款，如因不可抗力等原因，甲、乙双方均不承担违约责任；九、争议的解决，甲、乙双方发生争议，可以向房屋所在地人民法院提起诉讼；十、约定其他事宜，该合同由丙方负责解释，双方或代理人签字均视为对合同的认可，如在办理过户前需拆迁，各项费用由乙方享有，甲方配合乙方办理补偿手续；十一、本合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效，一式三份，三方各执一份，各执手续交接清楚，本合同自动解除。三方签字盖章并按了指印。经质证，被告对该合同无异议。二、原告张玉勤提交2019年6月25日向刘燕荣的汇款凭证、刘燕荣签字、捺印的270，000元的收条，被告李子亮经质证，无异议。三、原告张玉勤提交2019年7月3日加盖富朝信息中心印章的收据一份，金额10，465元，富朝信息中心经质证，无异议。原告张玉勤又提交2019年6月25日加盖周口市春雷房地产营销策划有限公司财务专用章的收据一份，金额7，900元，被告富朝信息中心经质证，提出异议，该票据不是他公司出具的，他公司也未收到中介服务费。四、原告张玉勤提交2019年2月1日河南省周口市川汇区人民法院向淮阳县不动产登记执行发出的（2019）豫1602民初853号协助执行通知书：因胡慧与李子亮、刘燕荣民间借贷纠纷一案，查封刘燕荣的一套房屋，地址淮阳县元亨华庭17号楼2单元508室，面积114.01平方米。2019年6月27日河南省周口市川汇区人民法院的（2019）豫1602民初2178号协助执行通知书：因岳素梅与李子亮、刘燕荣民间借贷纠纷一案，查封刘燕荣的一套房屋协助查封刘燕荣名下的一套房屋，位置：淮阳县羲××大道西侧、南环路北侧元亨华庭17号楼2单元508号房。被告李子亮经质证，提出异议，他没有收到裁定书，对查封房屋不知情。被告富朝信息中心经质证，提出异议，他公司已尽合同义务，在签订合同时，房屋并未查封。五、被告李子亮、刘燕荣未提交证据。六、被告富朝信息中心提交了三方签订的房屋买卖合同，其内容与原告张玉勤提交2019年6月25日的房屋买卖合同相同。被告富朝信息中心又提交了淮阳县不动产登记中心（现更名周口市淮阳区自然资源局不动产登记中心）出具不动产登记资料查询结果证明：“坐落在淮阳县羲××大道西侧、南环路北侧元亨华庭17号楼2单元508号房，在我单位无查封冻结信息”。原告张玉勤经质证，提出异议认为，该证明无法定代表人签字，被告富朝信息中心不是该房屋的所有人，无法查询该房屋信息。被告李子亮经质证，未见过这些证明。本院对淮阳县不动产登记中心出具的证明进行了核实，该中心对证明的内容确认属实。七、原告张玉勤在庭审中陈述，在签字合同后，通过富朝信息中心得到所购房屋的钥匙，具体时间已记不清了。2019年10月，开始在该套房屋内居住，同年11月份知道该房屋已被周口市川汇区人民法院查封。被告李子亮在庭审中陈述，在签订房屋买卖合同的当天下午，他和妻子刘燕荣离婚，10多天后收到周口市川汇区人民法院的裁定书，他未与原告张玉勤联系；只和富朝信息中心的联系，他告诉富朝信息中心的工作人员，因为所卖的房屋被周口市川汇区人民法院查封，无法过户。富朝信息中心的工作人员让他抓紧时间处理，现周口市川汇区人民法院正在拍卖涉案的这套房屋。被告富朝信息中心对原告张玉勤、被告李子亮陈述的事实无异议。八、原告张玉勤在庭审中变更诉讼请求，要求富朝信息中心退还原告10465元的中介费及过户费用，增加为18，365元，但在法定期间内未补交案件受理费，本院对增加后的诉讼请求，本院不予审理。九、原告张玉勤申请财产保全，本院对被告李子亮、刘燕荣相当于价值300，000元的财产，采取了保全措施。本院认为，原告张玉勤与被告李子亮、刘燕荣、富朝信息中心签订的房屋买卖合同，属各方当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定，合同依法成立。当事人依法享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时,当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综上所述，被告李子亮、刘燕荣因个人债务纠纷造成涉案房屋被人民法院查封，致使原告张玉勤在支付房款后不能实现合同目的，原告张玉勤请求与三被告签订的房屋买卖合同；由被告李子亮、刘燕荣返还原告购房款270，000元，理由正当，本院予以支持。关于原告张玉勤要求被告赔偿的违约金158，000元，应按双方签订的合同第七条约定，该房屋银行按揭并未办理，而实际交付房款为270，000元，按20％计算违约金，违约金应为54，000元。被告李子亮辩称对被卖房屋被人民法院查封不知情，在知道后又未进行妥善处理，致使交易的房屋不能过户，存在重大过错，已构成违约，其本人对原告的诉讼请求也予以认可。被告李子亮、刘燕荣在夫妻关系存续期间对共有的房屋进行处分，应共同承担返还原告购房款270，000元并赔偿原告违约金54，000元的责任。被告富朝信息中心在订立合同时，已就该合同中准备交易的房屋向淮阳县不动产登记中心对涉案房屋进行了查询，该中心于2019年6月25日出具的无查封冻结信息，被告富朝信息中心已经尽到居间人的义务，对原告不能实现合同目的无过错，其责任在于被告李子亮、刘燕荣未履行承诺的保证义务，该责任应由出卖人即被告李子亮、刘燕荣承担一切后果及违约责任；且原告张玉勤提供的收据也非富朝信息中心所出具，也无证据证实周口市春雷房地产营销策划有限公司与富朝信息中心存在隶属关系。原告张玉勤请求被告富朝信息中心退还10465元的中介费及过户费用，与本院查明的事实不符，且于法无据，对该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张玉勤与被告李子亮、刘燕荣、淮阳县富朝房地产信息咨询中心于2019年6月25日签订的房屋买卖合同；二、被告李子亮、刘燕荣于本判决书生效之日起五日内返还原告张玉勤购房款270，000元，支付原告张玉勤违约金54，000元，合计324，000元；三、驳回原告张玉勤的其他诉讼请求。如被告未按本判决书确定的期限履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，双倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费7，876.98元，减半收取计3，938.49元，案件申请费2，020元，原告张玉勤负担780元，被告李子亮、刘燕荣负担5，178.49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员 臧 增二〇二〇年六月四日书记员 张宁宁