太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初1438号原告：郭云芳，女，1984年12月1日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：王俊、张梦迪，山西隆诚律师事务所律师。被告：陈辰，男，1988年3月15日出生，汉族，住太原市。原告郭云芳与被告陈辰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭云芳及其委托诉讼代理人王俊、张梦迪到庭参加诉讼，被告陈辰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭云芳向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告履行双方签订的《房产交易合同》和《补充协议》，与原告共同去贷款银行办理涉案房屋（太原市XXX号房屋）的银行贷款转移手续，由原告直接按照贷款合同约定的内容履行继续还款义务；2、请求依法判令被告履行双方签订的《房产交易合同》和《补充协议》及时办理涉案房屋的产权证明文件（不动产登记证书），并依法配合办理变更登记手续，将该房过户至原告名下；3、请求法院判令涉案房屋归原告所有；4、请求法院判令被告承担违约责任23万；5、本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：原告与被告通过中介于2019年3月27日签订《房产交易合同》，2019年4月3日签订《补充协议》，原告向被告购买位于太原市XXX号房屋，房屋价值为115万元，原告于2019年3月27日向被告支付购房定金5万元，4月3日、4日通过银行转账向被告支付房款50万元，剩余银行贷款499444.5元双方协商由原告每月将相应贷款转到被告账户，被告进行还款。《房产交易合同》第一条第五款约定：房屋设立抵押的，甲方（被告）应于2020年3月1日前向该房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2020年5月31日前办理完毕注销抵押登记手续。《补充协议》约定：因甲方（被告）尚未办理该房屋产权登记手续，甲方承诺在签署合同后365个工作日内办理完毕以甲方为权利人的产权证明文件。原告从物业处得知该房屋在2019年9月1日即可办理产权证明了，但是被告迟迟没有履行合同义务。另外，2020年1月原告接到银行的催款单得知被告私自将2020年1月原告转入被告账户的用于还贷款的资金挪作他用，导致原告的合同权利受到损害，且被告已经被他人起诉，若不尽快过户房屋会使得原告的合同目的不能实现。综上，为了维护原告的合法权益特提起诉讼，请求人民法院依法裁判。被告陈辰未提交答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、合同签订情况：2019年3月27日，原告郭云芳与被告陈辰及居间方山西华阳房地产经纪有限公司三方共同签订了《居间服务合同》，合同主要约定：（1）、甲方（出卖方）陈辰，乙方（买受方）郭云芳，丙方（居间方）山西华阳房地产经纪有限公司；（2）、鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下就坐落于XXX号房的房屋，于2019年3月27日签订了《房产交易合同》，甲、乙、丙三方订立本居间服务合同；（3）、甲、乙双方同意共同委托丙作为交易居间人，向丙方支付的居间代理费为25875元。合同还对其他事项作了约定。合同落款处有原告郭云芳与被告陈辰及居间方山西华阳房地产经纪有限公司签字捺印或盖章确认。2019年3月27日，原告郭云芳与被告陈辰双方共同签订了《房产交易合同》，合同主要约定：（1）、出卖人（甲方）陈辰，买受人（乙方）郭云芳；（2）、房屋基本情况：甲方所售房屋坐落于太原市XXX号房，产权证明所载建筑面积共91.64平方米，房屋规划设计用途为住宅；（3）、房屋权属情况：该房屋不动产权证证号为：201XXXXXXXX，填发单位太原万科蓝山房地产开发有限公司，该房屋已经设定抵押，抵押权人为陈辰，抵押登记日期为2015年2月8日，甲方应于2020年3月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2020年5月31日前办理完毕注销抵押登记手续；（4）、成交方式：甲方与乙方通过山西华阳房地产经纪有限公司居间介绍成交；（5）、成交价格：房屋成交总价为1150000元整，乙方于本合同签署当日以自行支付方式向甲方支付第一笔定金50000元整，于2019年4月5日前交房当日将第一笔购房款500000元以自行支付方式支付甲方，乙方向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给甲方或房管局的监管账户；（6）、房屋的交付：甲方收到第一笔首付款当日将该房屋交付给乙方。合同还对其他事项做了约定。合同落款处有原告郭云芳与被告陈辰双方签字捺印确认。2019年4月3日，原告郭云芳与被告陈辰双方就上述《房产交易合同》签订了《补充协议》，主要约定：因甲方尚未办理该房屋产权登记手续，甲方承诺将签署本协议后365个工作日内办理完毕以甲方为权利人的产权证明文件。协议还对其他事项作了约定。协议落款处有原告郭云芳与被告陈辰及居间方山西华阳房地产经纪有限公司签字捺印或盖章确认。二、合同履行情况：2019年3月27日，原告向被告支付购房款定金5万元，原告分别于2019年4月3日、2019年4月4日通过晋商银行向被告转账50万元，共计付款55万元。原告提交的中国邮政储蓄银行太原市大营盘支行出具的《情况说明》主要载明：兹证明，我行客户陈辰，身份证号：×××，由我行2015年1月12日发放贷款金额为580000元的个人住房贷款，房屋坐落于XXX号，该笔贷款于2020年8月20日通过郭云芳，身份证号：×××，中国邮政储蓄银行太原市坞城路支行账号：×××，以代扣方式将剩余本息472569.65元结清。庭审中，原告郭云芳陈述，除支付被告购房款55万元外，自2019年4月12日至2020年8月12日期间，我按照合同约定累计共向被告中国邮政储蓄银行还款卡（卡号×××）付款64583.32元；于2020年8月20日向被告的房屋抵押贷款银行将剩余款项472569.65元结清。涉案房屋于2019年4月3日被告交付后，我一直居住使用至今。原告提供的上述《房产交易合同》、《补充协议》、《银行交易明细表》及《还款凭证》等证据，经当庭审核，可以认定双方之间房屋买卖合同事实的实际发生。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《房产交易合同》及《补充协议》未违反法律、法规强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。本案争议的焦点是：涉案房屋抵押权存续期间，双方签订的房屋买卖合同或协议能否继续履行的问题。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人的同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。抵押权人中国邮政储蓄银行太原市大营盘支行出具的《情况说明》，受让人郭云芳已将出卖人涉案房屋的个人住房抵押贷款剩余本息以代扣方式结清。鉴于涉案房屋的银行抵押贷款已还清，该房屋设定的抵押权事实上归于消灭。原告要求被告履行双方签订的《房产交易合同》和《补充协议》及时办理涉案房屋的产权证明文件（不动产登记证书），并依法配合办理变更登记手续，将该房过户至原告名下的请求条件成就，本院予以支持。关于原告主张的违约金问题，双方签订的《补充协议》第五条约定：本房交易过程中及房本办理下来后，甲乙双方必须配合丙方办理房子解押、房屋产权转移等手续，甲乙双方因个人原因不配合导致不能履行合同及房屋交易流程，则视为违约，违约方需承担总房款的20%赔付守约方。兼顾合同实际履行情况，被告的其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告陈辰经法院传票合法传唤，未到庭参加诉讼，应当就双方之间房屋买卖合同签订及履行等情况承担举证不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈辰于本判决生效之日起十五日内配合原告郭云芳办理涉案房屋（XXX号房屋）的产权证明文件（不动产登记证书）及变更登记手续，将该房过户至原告郭云芳名下。二、被告陈辰于本判决生效之日起十五日内按照合同约定向原告郭云芳支付违约金23万元。三、驳回原告郭云芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17220元、保全费5000元，由被告陈辰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 高建义人民陪审员 刘清平人民陪审员 李 鹏 二○二○年八月二十六日书 记 员 王丽娟