广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初1791号原告：周培庆，男，1984年10月10日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码440************017。委托诉讼代理人：王月群，广东永诺律师事务所律师。被告：**兴，男，1987年5月8日出生，汉族，住广东省雷州市************，公民身份号码440************171。被告：佛山市网科房地产有限公司，住所地广东省佛山市三水区*******************，统一社会信用代码91440607MA53YU612H。法定代表人：张某1。原告周培庆与被告**兴、佛山市网科房地产有限公司（以下简称网科公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托诉讼代理人王月群、被告**兴到庭参加了诉讼，被告网科公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周培庆向本院提出以下诉讼请求：1.解除《佛山市存量房屋买卖合同》,涉案房屋成交价590000元；2.判令被告**兴向原告返还定金40000元；3.判令被告**兴向原告支付违约金118000元；4.判令被告**兴承担本案律师费25000元；5.判令被告网科公司退还原告支付的中介费17700元及银行按揭费4500元；6.判令本案的诉讼费、财产保全费、财产保全担保费800元由被告**兴承担。事实与理由：原告经被告网科公司的居间介绍，与被告**兴就佛山市三水区**************屋达成买卖合意。三方于2020年1月4日签订了《佛山市存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价款为590000元，定金为40000元；该房屋抵押登记情况为已设定抵押，抵押权人为中国交通银行股份有限公司佛山三水支行（以下简称交行三水支行）；出售方（被告**兴）赎楼的资金来源为出售方自筹。合同签订后，原告通过银行转账及现金支付的方式，支付了被告**兴定金40000元，被告**兴出具了定金收据。被告网科公司告知原告，抵押权人（交行三水支行）于2月1日左右已通知被告**兴可以提前还贷，被告网科公司帮被告**兴找了垫资公司，但被告**兴因垫资赎楼的利息太高，不愿意通过垫资方式赎楼，自己也没筹到赎楼款，至今未去还清案涉房屋的贷款及办理解除抵押登记手续。经被告网科公司和原告多次催告，被告**兴均不处理。原告认为，签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守约定。因被告**兴未依约履行义务，迟延办理涉案房屋的提前还贷及抵押涂销手续，致使合同目的无法实现，根据买卖合同第十一条违约责任第二款的约定，出售方若出现逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项。被告**兴的行为已构成根本违约，原告有权要求被告**兴承担违约责任，且违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费等。被告网科公司的工作人员张燕芳、熊观金在签订买卖合同当初，承诺会办理解押手续，不断催原告交中介费和按揭费。被告网科公司在没有审查清楚被告**兴的征信债务及沟通好相关垫资细节、利息的情况下就承诺找过桥资金问题，导致被告**兴不同意承担垫资赎楼每月5分的高额利息，至今未办理解押手续，被告网科公司有不可推卸的责任。原告对此次交易该准备的资料早就准备好，被告网科公司当初承诺，如果是买家（被告**兴）问题导致不能解押的，被告网科公司同意退还中介费和按揭费给原告。但虽经多次投诉和沟通，被告网科公司均不肯退还中介费和按揭费。故诉至法院。**兴辩称，答辩人收到原告支付的40000元定金后，答辩人向被告网科公司支付了10000元，因为房屋总价原先开价是580000元，但被告网科公司与原告谈到了590000元，于是被告网科公司就向答辩人收取多出的这10000元。原告周培庆在诉讼中提供以下证据：1.原告身份证一份，证明原告的诉讼主体资格。2.被告**兴身份证一份、被告网科公司企业信息公示资料一份，证明被告的诉讼主体资格。3.《佛山市存量房屋买卖合同》一份，证明原告与被告**兴经被告网科公司居间，就涉案房屋签订买卖合同，合同约定了房屋购买价款、支付定金数额、解押赎楼义务及违约责任等内容。4.中国农业银行个人明细对账单一份、收据二张，证明原告向被告**兴支付现金30000元，银行转账5000元，另前期原告已向被告网科公司支付5000元，由被告网科公司代原告转给业主，以上合计定金40000元，被告**兴向原告出具了40000元的定金收据。5.被告网科公司中介名片二份、微信聊天记录四页（其中有一页是被告网科公司与被告**兴的聊天记录，由被告网科公司发送给原告），证明原告中介费、按揭费数额转账的记录以及被告网科公司答应若因卖家问题，可以退款，但一直没有退款。6.案涉房屋不动产权证复印件一份、佛山市不动产登记信息查询结果一份，证明截至2020年3月19日，涉案房屋还有抵押登记信息，被告**兴未依约解押赎楼，房屋买卖合同无法履行。7．民事委托代理合同一份、律师费发票一张，证明原告因本案诉讼而支出的律师费，按照房屋买卖合同的约定，应由被告**兴承担该费用。8.支付宝转账记录一份，证明原告向被告网科公司的法定代表人张某1支付了中介费17700元及按揭费4500元，该两笔费用转账至张某1的支付宝账户上。9.诉讼财产保全责任保险发票一份，证明原告因本案诉讼财产保全而支出担保费800元，按照房屋买卖合同的约定，该费用应由被告**兴承担。10.《居民服务费用确认书（买方）》一份，证明居间服务费用为17700元。11.《房屋交易保障服务合同》一份，证明按揭费为4500元。12.原告与被告网科公司的工作人员张艳芳、熊观金的微信聊天记录各一份（以光盘形式提交）及微信语音翻译资料各一份，证明被告网科公司收取原告居间服务费17700元和按揭费4500元，承诺如果卖家问题，会退款给原告。被告**兴在诉讼中提供以下证据：1.收据一张，证明网科公司向被告**兴收取了居间服务费10000元。2.被告**兴与被告网科公司的微信聊天记录一份（庭审中现场出示，事后多次电话联系被告**兴催交，被告**兴拒绝接听电话，现无该证据的书面文本），证明被告网科公司向**兴承诺帮找垫资公司进行资金过桥，但被告网科公司叫**兴去借月利率5%的高利贷，**兴没有答应，案涉房屋没有交易成功是被告网科公司的原因。3.被告**兴与原告的微信聊天记录一份，证明案涉房屋买卖合同签订时原告已知**兴没钱还房贷解压，被告网科公司表示垫资解压事项交给他处理。被告网科公司在诉讼中没有答辩，亦没有提供证据。本院依法组织当事人对上述证据进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提供的证据1-证据4、证据6-证据9，本院予以确认并在卷佐证。被告**兴对原告提供的证据5中的张艳芳中介名片及被告**兴与张艳芳的微信聊天记录的真实性无异议，本院确认上述证据的真实性；证据5中的熊观金中介名片及原告与中介张艳芳、熊观金的微信聊天记录，能与原告提供的证据8、证据12相互印证，对证据5的上述材料及证据12的真实性，本院亦予以确认；证据10、证据11，原告提供了相应原件予以核对，且与本案事实相关，对上述证据，本院予以采信。被告**兴提供的证据1、证据2，原告对其真实性无异议，对上述证据的真实性，本院予以确认；证据3，被告提供了手机载体予以核对，对其真实性，本院予以确认。综合本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2020年1月1日，熊观金向原告出具《收据》，载明今收到周培庆440************017交来购买佛山市三水区*************定金5000元整。2020年1月4日，原告周培庆作为购买方、被告**兴作为出售方、被告网科公司作为居间方签订《佛山市存量房屋买卖合同》，主要约定：1.出售方所售房屋坐落为佛山市三水区*************，该房屋已设定抵押，抵押权人为中国交通银行股份有限公司佛山三水支行，抵押登记日期为2017年8月16日，出售方承诺抵押贷款的本息余额不超过450000元，且出售方应于2020年1月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出售方最迟应于原贷款机构通知还贷之日起3日内还清贷款并办理完毕解除抵押登记手续，出售方赎楼的资金来源为出售方自筹；2.出售方与购买方通过网科公司居间介绍成交，应向居间方支付居间服务费，具体的居间服务费金额及支付期限以购买方及出售方签署的《居间服务费用确认书》为准；3.该房屋成交价共计590000元；4.付款方式为贷款付款，定金40000元应于合同签署当天支付给出售方；5.违约责任，出售方逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项；6.出售方与购买方在合同履行过程中，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费。同日，原告通过银行转账及现金支付方式向被告**兴支付35000元，被告**兴向原告出具《收据》，载明房屋出售人**兴收到房屋买受人周培庆交来的定金共计40000元整。2020年1月4日，原告周培庆在《居间服务费用确认书（买房）》中以确认人身份手写签名。该确认书主要载明经居间方网科公司提供居间服务，已促成确认人与出售方**兴签订关于出售位于佛山市三水区**************屋的《佛山市存量房屋买卖合同》，合同约定该房产成交价为590000元，周培庆确认以此价格为依据计算居间方的居间服务费为17700元。原告周培庆作为购买方、被告**兴作为出售方、被告网科公司作为居间方签订《房屋交易保障服务合同》，主要约定：1.出售方与购买方同意居间方协助购买方向银行申请办理按揭贷款手续，具体服务事项包括协助收集并提交办理贷款所需资料、协助办理贷款申请、协助房屋评估手续以及抵押登记手续等，及时跟进贷款审批进度，跟进贷款发放进度，代为领取他项权证服务；出售方与购买方同意居间方为其提供交易房屋权属过户手续的服务，具体服务事项包括协助收集并提交相关资料、协助办理过户手续等，代为领取《不动产权证书》；向出售方与购买方提供相关税收政策和税费缴纳标准咨询。2.收费标准为贷款单，购买方拟贷款金额的1%即4500元，上述费用由购买方于本合同签订当日一次性向居间方支付。2020年1月8日10时22分，原告周培庆向被告网科公司支付居间服务费17700元。被告网科公司的工作人员张艳芳通过微信聊天向原告发送了银行卡照片，文字提及“张某1，转了说一声，我叫贝壳系统人扣款”。2020年1月8日下午4时49分，原告回应“卖家都未解押，我确实好担心”“那暂停一下吧，你们有空就帮我多问，卖家解押成功第一时间告诉我，我第一时间转过去”。张艳芳回应“卖家解押我们就要马上给你办按揭，我们走账都需要一个礼拜左右”“所以都是统一的，你根本不用担心，如果卖家问题，这款我们会退给你的”。同日下午5时50分，原告周培庆向被告网科公司支付4500元，并于同日下午6时07分把居间服务费4500元的转账截图发送给张艳芳。另查明，案涉房屋为被告**兴单独所有；直至本案一审法庭辩论终结前，被告**兴仍未履行案涉房屋的抵押注销手续亦明确表示无足够资金办理解押手续。再查明，原告周培庆因与被告**兴、网科公司房屋买卖纠纷一案于2020年4月1日与广东永诺律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定本案律师服务费为25000元。原告为此支出25000元。本院认为，原告周培庆与被告**兴、网科公司签订的《佛山市存量房屋买卖合同》《房屋交易保障服务合同》及原告周培庆签订的《居间服务费用确认书（买房）》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以认可。《佛山市存量房屋买卖合同》签订后，原告周培庆依约向被告**兴支付了购房定金40000元，被告**兴迟延履行案涉房屋的提前还贷、解除抵押登记义务长达数月，且直至本案一审法庭辩论终结前，被告**兴仍未履行案涉房屋的抵押注销手续亦明确表示无足够资金办理解押手续，被告**兴的行为已致使案涉合同无法履行，构成根本违约，原告周培庆主张解除案涉《佛山市存量房屋买卖合同》，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施的，并有权要求赔偿损失”的规定，案涉合同解除后，原告主张被告**兴返还定金40000元、支付律师服务费25000元，符合双方合同约定亦不违反法律规定，本院予以支持。至于原告主张的违约金118000元，被告**兴辩解该违约金过高，本院以原告的实际损失为基础，综合案涉合同的履行情况、被告**兴的过错程度以及原告预期利益等因素，将原告主张的违约金标准调整为40000元，对原告主张过高部分，本院不予支持。至于原告主张被告**兴支付财产保全担保费800元，因案涉房屋买卖合同对该费用未作约定且该费用亦非本案必要支出，原告上述主张，无据，本院不予支持。关于原告主张被告网科公司退还中介服务费17700元和银行按揭费4500元。原告周培庆主张被告网科公司对案涉合同解除存在过错且已就上述款项与被告网科公司达成退款合意，但原告周培庆提供的现有证据不足以证明被告网科公司对案涉房屋买卖合同的解除存在过错，且综合原告提供的与被告网科公司工作人员张艳芳的微信聊天记录及款项支付时间分析，张艳芳在微信聊天中回应“如果卖家问题，这款我们会退给你的”中的这款仅限于银行按揭费4500元。现因被告**兴根本违约导致案涉房屋买卖合同被解除，被告网科公司应依约向原告退还银行按揭服务费，故原告主张被告网科公司退还银行按揭费4500元，有据，本院予以支持。而中介服务费问题，被告网科公司作为居间人已促成案涉房屋买卖合同成立，原告周培庆作为委托人理应按照约定向居间人支付相应报酬，但居间人获得全额报酬的前提条件是委托人与相对人之间达成房屋买卖交易，居间人提供了完整的居间服务。而案涉房屋买卖合同已被解除，被告网科公司必然因此减少居间服务项目，按照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第53条：“房屋买卖合同签订后，委托人以买卖合同被确认无效、被撤销或者解除为由，拒绝向居间人支付报酬的，不予支持。居间人因此减少服务项目的，应当减少报酬；居间人对买卖合同无效、被撤销或者解除有过错的，应当减少报酬，赔偿损失”的规定，被告网科公司应就案涉房屋买卖合同解除后减少的后续服务项目减少相应报酬。鉴于《居间服务费用确认书（买房）》对居间经纪服务项目、内容、要求、完成的标准等内容无进行明确约定，结合房屋居间服务的行业惯例，本院根据本案情况酌定被告网科公司有权向原告周培庆收取的中介服务费为10000元，被告网科公司超过该数额收取的中介服务费7700元应退还给原告。对原告主张数额超出部分，缺乏法律及事实依据，本院不予支持。被告网科公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认解除原告周培庆与被告**兴、佛山市网科房地产有限公司于2020年1月4日签订的《佛山市存量房屋买卖合同》；二、被告**兴于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周培庆返还定金40000元；三、被告**兴于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周培庆支付违约金40000元；四、被告**兴于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周培庆支付律师服务费25000元；五、被告佛山市网科房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告退还中介服务费7700元及按揭费4500元；六、驳回原告周培庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即5880元、保全费1435元，合计7315元（原告已预交），由原告周培庆负担3137元，被告**兴负担3743元，被告佛山市网科房地产有限公司负担435元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  劳楚文二〇二〇年七月六日书记员  林平峰