淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初10110号原告：江苏万诚置业有限公司，住所地淮安市清江浦区天津路1号，统一社会信用代码91321324704037039M。法定代表人：孙文化，职务总经理。委托诉讼代理人：顾金婷，淮安市淮阴区淮州法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：谢涛，男，汉族，1974年3月16日出生，系原告单位员工，住安徽省来安县。被告：吴海波，男，汉族，1966年12月24日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：沈连成，江苏穿石律师事务所律师。原告江苏万诚置业有限公司（下简称：“万诚置业公司”）与被告吴海波买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用普通程序，并组成合议庭于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告万诚置业公司委托诉讼代理人顾金婷、谢涛，被告吴海波及其委托诉讼代理人沈连成到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告万诚置业公司向本院提出诉讼请求：1、被告返还购房款4465819元，并以本金4465819元为基数，自2013年5月21日起按中国人民银行同期贷款利率支付至款项还清之日止（利息暂定至2019年12月17日，为1924162元），本息合计6389981万元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告自2008年4月至2008年9月相继向被告借款人民币本金487.44万元，利息为月息1.5分至4分，约定期限为3个月至1年，因原告未按照约定偿还借款，被告于2009年初向原清浦区人民法院提起诉讼，该院作出（2009）浦民二初字第0082号、（2009）浦民二初字第0037号、（2009）浦民二初字第0095号民事调解书，明确原告向被告偿还借款本息，因原告未按照调解书确定的日期履行义务，被告向原清浦区人民法院申请执行，该院于2010年7月9日作出（2009）浦执字第602-2、724-1、725-1号民事裁定书，载明原告偿还被告借款149.0705万元后再向被告偿还借款本息482.576257万元，以盛世名门24-27幢第一层房产，面积为894.9平方米，作价565.676136万元交给被告用以抵偿原告所欠借款本息482.576257万元，并承担案件受理费、保全费41652元，上述房产评估、拍卖费用33000元，合计490.041457万元。原告应挺出75.634679万元给原告及其淮安分公司。裁定生效后，被告依法取得盛世名门24-27幢第一层房产，经双方协商，决定由原告按照裁定书中的价格，即以565.676136万元及相应利息回购盛世名门24-27幢第一层房产，双方于2010年7月16日签订《协议书》一份，约定：至2010年6月23日甲方（原告）共欠乙方（被告）借款本息及其他费用合计565.676136万元（即回购房款）；乙方（被告）同意甲方（原告）只要将上述565.676136万元本息按时付清，其放弃位于本市清江浦区盛世名门小区24-27幢1-12室房产所有权，将原清浦区人民法院（2009）浦执字第602-2、724-1、725-1号民事裁定书中裁定的房屋还给甲方（原告）。同时约定若甲方（原告）没有按时还本付息，则原清浦区人民法院保存的裁定交还给乙方（被告），甲方（原告）支付的款项予以退还。后双方于2010年10月30日、2012年2月27日分别签订补充协议两份，约定后续还款情况，同时约定与2017年7月16日签订的协议具有同等法律效力。时至2012年9月13日，原告共支付被告款项5095819元，其中支付现金4465819元，借款借据七份计630000元，因原告未能按照约定支付款项，被告凭原清浦区人民法院（2009）浦执字第602-2、724-1、725-1号民事裁定书于2012年12月27日、2013年5月21日分两批将盛世名门小区24-27幢1-12室房产证过户至其名下，并实际占有。综上，根据双方签订的协议，由于原告未按时履行支付购房款义务，被告已将盛世名门小区24-27幢1-12室房屋过户至自己名下，但是对于原告所支付的款项以及借款借据，被告至今未予以退还。为维护自身合法权益，现依法提起诉讼，请求判如所请。被告吴海波辩称：原告所诉称的被告欠原告款项均不能成立，被告无需返还。被告取得明细中的款项都是按照双方约定取得的，因此也不违法，属于合法取得，原告要求退还无事实和法律依据。原告于2014年5月份才将涉案房屋是交付给被告实际使用，在此之前原告既占用被告的资金，又占用被告的房屋，被告依照双方签订的协议书（含补充协议）取得了各项资金是有事实和法律依据的，原告要求退还，无法律依据。在利息计算方面，原告多计算了63万元，原告至今尚有63万元利息未付，原告在被告提供相关证据之后，对诉讼请求有所变化，认可其出具的7张票据。原告在明细中列明的2010年11月12日至2012年9月13日期间付款2102400元不是事实，截止到2012年9月13日，原告尚欠被告利息63万元，即庭前提供给法庭七张票据63万元。截止目前为止，两项折抵之后，原告还欠被告款项，原告主张无事实和法律依据，请求驳回原告诉请。据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告因债权债务纠纷诉至原清浦区人民法院，在该院主持下双方达成调解，并形成（2009）浦民二初字第0082号、（2009）浦民二初字第0037号、（2009）浦民二初字第0095号民事调解书，明确原告向被告偿还借款本息。后因原告未能偿清债务，被告申请执行原告位于淮安市天津路1号盛世名门小区27号和24号楼及其相连部分的办公楼第一层房地产，但因上述房地产三次拍卖均流拍，故原清浦区人民法院征得被告同意以房抵债后，于2010年7月9日作出（2009）浦执字第602-2、724-1、725-1号民事裁定书裁定：“一、将被执行人江苏万诚置业有限公司及其淮安分公司位于淮安市天津路1号盛世名门小区27号和24号楼及其相连部分的该公司办公楼的第一层房地产，面积为894.9平方米，作价5656761.36元，交给申请执行人吴海波，用于抵偿被执行人所欠借款及利息4825762.57元，并承担案件受理费、保全费41652元，上述房地产的评估、拍卖费用33000元，合计4900414.57元。吴海波应挺出756346.79元给江苏万诚置业有限公司及其淮安分公司（此款已交至淮安市清浦区人民法院账户）。上述房地产的所有权及相应的其他权利自本裁定送达申请执行人吴海波时转移。二、申请执行人吴海波可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户手续。本裁定书送达后即发生法律效力”。（2009）浦执字第602-2、724-1、725-1号民事裁定书生效后，原告仍想取回涉案房地产所有权，而被告急于收回原告所欠借款本息，故原告（甲方）与被告（乙方）于2010年7月16日签订《协议书》一份，载明：“甲、乙双方经过自愿协商，就双方之间的债权债务处理达成如下协议：一、双方一致确认的基本事实：1、截止2010年6月23日，甲方共欠乙方借款本息及其它费用合计5656761.36元（包括乙方支付给法院的756346.79元）。2、对上述债务，清浦区人民法院（2009）浦执字第602-2、724-1、725-1号裁定已将甲方位于淮安市天津路1号盛世名门小区27号和24号楼及其相连部分的该公司办公楼的第一层房地产，面积为894.9平方米的房屋，作价5656761.36元抵偿给乙方。3、现双方考虑到以往合作关系，乙方同意甲方只要将上述款项5656761.36元本息按时还清，其放弃甲方位于淮安市天津路1号盛世名门小区27号和24号楼及其相连部分的该公司办公楼的第一层房地产，面积为894.9平方米的房屋所有权，将清浦区人民法院（2009）浦执字第602-2、724-1、725-1号裁定中的房屋交还给甲方。二、甲方在本协议签字4日内还款80万元，余款每月10日前还款70万元，本金利息每月结算，利息为月息2%，直到本息还清为止。最后一次还款之日，由双方到淮安市住房建设局办理交接，由乙方将裁定交给甲方，甲方确认乙方没有办理房产证也没有设置障碍，由甲方将最后一次还款当场付给乙方。乙方接受甲方还款的账号是：农业银行淮州支行6228481972177524518吴海波。三、在本协议履行期间，甲方必须按本协议书约定期限如期还款。清浦区人民法院（2009）浦执字第602-2、724-1、725-1号裁定中的房屋仍由甲方使用，乙方不以任何形式影响甲方使用。四、如果甲方有一次不能按时还款（特殊情况可顺延4天），乙方有权到清浦区人民法院拿（2009）浦执字第602-2、724-1、725-1号裁定书并有权将（2009）浦执字第602-2、724-1、725-1号裁定中的房屋过户或转让他人。五、如果甲方按时还款，乙方有下列违约行为之一，则乙方除了将甲方已经归还的款项退还给甲方，还应向甲方赔偿损失（包括直接、间接损失）500万元，且乙方放弃向法院起诉要求降低赔偿损失的权利。1、将（2009）浦执字第602-2、724-1、725-1号裁定中的房屋过户、转让他人；2、在最后本金和利息还清当日不将（2009）浦执字第602-2、724-1、725-1号裁定中的房屋归还甲方；3、在本协议履行期间，乙方无故影响甲方使用（2009）浦执字第602-2、724-1、725-1号裁定中的房屋。六、如甲方不按本协议约定的时间还本付息，则乙方有权过户或出售（2009）浦执字第602-2、724-1、725-1号裁定中的房屋。乙方为表明履行本协议诚意，本协议履行期间，民事裁定书（2009）浦执字第602-2、724-1、725-1号暂由清浦区人民法院保存。如果甲方没有按时还本付息，清浦区人民法院保存裁定书归还乙方。甲方支付的款项等到乙方将清浦区人民法院（2009）浦执字第602-2、724-1、725-1号裁定中的房屋出售后退回甲方。七、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，清浦区人民法院留存一份”。《协议书》签订后，原告分别于2010年7月19日向被告付款80万元，于2010年8月14日付款50万元，于2010年8月18日付款20万元，于2010年9月17日付款20万元，于2010年9月30日付款20万元，于2010年10月12日付款50万元，以上共计付款240万元。另因被告尚有50万元借款未归还原告，故原告通过抵扣方式将应支付给被告的利息343419元从50万元借款中扣除。因原告未能按照《协议书》的约定履行付款义务，原告（甲方）与被告（乙方）于2010年10月30日又签订《补充协议书》一份，载明：“甲乙双方经过自愿协商，就双方之间债权债务及盛世名门售楼部裁定事宜，对双方于2010年7月16日所签订协议达成如下补充协议。一、甲方于2010年10月30日给付乙方欠款25万元后，余款300万元转为借款。二、到2010年10月30日，甲方还欠乙方借款本金300万元（其余债务双方均已结清），计息时间从2010年10月12日算起。于2011年10月12日一次性付清本金和当月利息，利息按月3%，每个月12-20日付给乙方。三、本协议是双方对2010年7月16日所签协议的补充协议，如果甲方不能按期履行，则双方仍按2010年7月16日所签协议履行；如果甲方履行了本补充协议，则视为本补充协议和原协议全部履行。四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，与2010年7月16日所签订协议具有同等法律效力”。《补充协议书》签订当天，原告向被告付款25万元，并陆续向被告支付利息1440000元，其中27万元系以出具借款收据的方式，并未实际支付，但原告最终未能依《补充协议书》约定付清300万元本金。2012年2月27日，原告（甲方）与被告（乙方）再签订《补充协议2》一份，载明：“甲、乙双方经过自愿协商，就双方之间债权债务，对双方于2010年10月30日所签订补充协议达成如下补充协议：一、甲方由于受国家对房地产政策调控影响，甲方资金仍然比较紧张，甲方还欠乙方借款本金300万元，经甲乙双方友好协商，乙方同意将此款延长至2012年10月12日付清。利息按月3%计算，每个月12-20日之间付给乙方。二、乙方考虑到甲方资金周转困难情况，乙方同意在2012年5月底之前，利息结算方式为2011年10月11日到2011年11月12日开出公司票据的方式付款……。2012年6月份后视市场行情而定，如果行情好转，甲方支付的利息仍然采取每月现金的方式付给乙方；如行情不好，仍按上述支付方式隔月支付乙方利息，并于2012年10月12日甲方将所开出的利息票据和票据所产生的利息一次性付清或结转。本协议是双方对2010年10月30日所签协议的补充协议，如果甲方不能按期履行，则双方仍按2010年7月16日所签协议履行。如果甲方履行了本补充协议则视为本协议2和原协议以及2010年10月30日所签的补充协议全部履行。四、以上所述相关款项利息票据均以乙方持有的甲方财务所开财务借据为准。五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。与2010年7月16日所签协议具同等法律效力”。《补充协议2》签订后，原告陆续向被告支付利息662400元，但其中36万元系以出具借款收据的方式，并未实际支付。后因原告未能履约付清300万元本息，故被告分别于2012年12月27日、2013年5月21日将涉案12套房产过户至自己名下，并对外出租。原、被告对《协议书》、《补充协议书》、《补充协议2》未尽事宜协商未果，原告遂提起本案诉讼。本院认为，原、被告签订的《协议书》、《补充协议书》、《补充协议2》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法、有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告依据原清浦区人民法院于2010年7月9日作出的（2009）浦执字第602-2、724-1、725-1号民事裁定书取得案涉房地产的所有权及其他权利后，又于2010年7月16日与原告签订《协议书》，并约定原告只要将5656761.36元本息按时还清，则被告放弃案涉房地产所有权，并交还依据（2009）浦执字第602-2、724-1、725-1号裁定取得的房屋，故从上述内容、缔约目的分析，《协议书》实质上系双方对案涉房地产回购达成的意思一致表示，即原告以5656761.36元本息的对价将案涉房地产购回，而《补充协议书》、《补充协议2》系在原告未能完全履行《协议书》约定义务的条件下，双方重新达成的意思一致，且《补充协议书》、《补充协议2》也未能全部履行，故根据《补充协议书》、《补充协议2》的约定，双方仍应按照《协议书》约定的内容履行。根据庭审查明的事实，《协议书》签订后，原告分别向被告付款共计2743419元（其中含利息343419），《补充协议书》签订后，原告当天向被告付款25万元，并陆续支付利息1170000元，《补充协议2》签订后，原告陆续向被告支付利息302400元。以上原告共计向被告支付4465819元，但未能完全履行《协议书》约定的付款义务，被告亦将涉案房产至自己名下，并对外出租，故《协议书》实际已终止履行，原告依据《协议书》的约定要求被告退还已支付的款项，于约不悖，本院予以支持，但鉴于《协议书》未能履行完毕系原告违约在先所致，故原告主张被告承担已付款项利息，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告吴海波于本判决生效之日起十日内一次性支付原告江苏万诚置业有限公司4465819元；二、驳回原告江苏万诚置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。本案案件受理费56530元，由原告江苏万诚置业有限公司负担26530元，被告吴海波负担30000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：62×××23）。审 判 长  王 强人民陪审员  邱建民人民陪审员  陈 浩二〇二〇年四月二十二日书 记 员  丁 玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。