盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0991民初447号原告：中信银行股份有限公司盐城分行，住所地盐城市亭湖区迎宾南路188号。负责人：王军，该行行长。委托诉讼代理人：王红梅、曹剑，江苏一正律师事务所律师。被告：陶德果，男，1986年1月28日生，汉族，住盐城市盐都区。被告：潘婷婷，女，1985年8月12日生，汉族，住盐城市响水县。被告：盐城碧桂园房地产开发有限公司，住所地盐城市盐都区新区新204国道东、盐渎路北物联大厦301室。法定代表人：谢金雄，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡景晔，该公司员工。原告中信银行股份有限公司盐城分行（下称中信银行盐城分行）诉被告陶德果、潘婷婷、盐城碧桂园房地产开发有限公司（下称盐城碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理后，依法由审判员卞仁彪适用简易程序，于2020年4月24日公开开庭进行了审理，原告中信银行盐城分行的委托诉讼代理人王红梅、被告盐城碧桂园公司的委托诉讼代理人胡景晔到庭参加诉讼，被告陶德果、潘婷婷经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中信银行盐城分行向本院提出诉讼请求：1.被告陶德果、潘婷婷偿还原告截至2020年2月11日逾期本息54983.67元（含罚息和复利）、剩余应还本金1124228.24元、剩余应还利息1935.70元，应还款合计1181147.61元，并支付按合同约定利率计算全部款项付清之日止的全部利息（含罚息和复利）；2.被告陶德果、潘婷婷赔偿原告为实现债权所产生的律师费6万元；3.两被告承担评估拍卖费用等原告为实现债权支付的其他费用；4.原告有权处置被告陶德果、潘婷婷为借款债务设定的抵押物，拍卖、变卖所得价款由原告优先受偿；5.被告盐城碧桂园公司对上述偾务承担连带保证责任；6.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告陶德果、潘婷婷为夫妻关系。被告陶德果于2018年6月11日与原告订立《中信银行个人购房借款合同》编号811052177950号），约定以被告所购凤城南苑8幢901室的房屋为抵押物，原告向被告提供购房贷款118万元，借款期限自2018年6月11日起至2038年6月11日止，共240期，按月等额本息还款，利率5.635%，按年调整，逾期贷款罚息的利率为合同利率的150%，任何一期违约的，原告有权提前收回全部本息（含罚息和复利）。被告盐城碧桂园公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证。上述合同合同除约定了借款用途、本金、利息、罚息、复利等，同时约定了原告因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估拍卖费等）均由被告承担。合同签订后，原告按约发放贷款，被告按约向原告归还本金及利息至2019年8月1日后发生逾期还款。综上，为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。被告陶德果、潘婷婷未作答辩。被告盐城碧桂园公司辩称：因原告与被告陶德果、潘婷婷已经就案涉商品房办妥不动产抵押权首次登记，根据中华人民共和国担保法第28条之规定，同一债权既有保证又有物的担保，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。我司仅需对案涉商品房抵押范围以外的债权承担保证责任，因此在原告未行使对案涉商品房的抵押物权之前我司不应承担保证责任。此外，我司与原告签订了按揭贷款业务合同协议及补充协议，协议约定案涉房产办理预抵押登记后，原告没有处置案涉房产的情况下，被告不承担责任。本院经审理认定如下事实：2018年3月25日，甲方中信银行盐城分行与乙方盐城碧桂园公司签订一份《个人购房贷款项目合作协议》，约定（摘要）：经甲、乙双方充分协商，甲方同意对购买乙方开发的凤城南苑（以下简称合作项目）的自然人提供购房贷款。为明确双方权利与义务，订立本协议。第一条，甲方向合作项目的购房人提供个人购买贷款。本协议中的购房人是指与乙方签定买卖合同，并与甲方签定《个人购房借款合同》（以下简称借款合同）的借款人。第八条，乙方同意为每一位购买协议项目范围内的购房人提供无条件、不可撤销的连带责任保证担保。保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及甲方为实现债权而发生的有关费用（包括处罚抵押物费用等）；保证期间从甲方向借款人发放贷款之日起，至甲方为购房人办妥正式抵押登记之日止。中信银行盐城分行（甲方）与盐城碧桂园公司（乙方）又签订一份《补充协议》，约定（摘要）：甲乙双方就乙方开发的凤城南苑项目于年月日签署了编号为的《按揭贷款业务合作协议》（下称“合作协议”），经双方友好协商一致，现就合作协议部分条款变更事宜达成如下补充协议，以兹共同遵守：第三条，乙方承担保证责任的期限。乙方的保证期限为自甲方依其与购房者、乙方签订的《》（下简称“借款合同”，详见附件一）将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日止。保证期间内，乙方须按照本条约定的保证范围为购房者承担保证责任，保证期间届满，乙方的保证责任立即解除，但保证期间内已经发生的保证事项乙方仍应承担保证责任。第四条，保证责任承担方式。乙方同意为购房合作协议约定项目房产且甲方已向其发放贷款至乙方账户的购房者向甲方提供连带责任保证，具体的方式为：1.购房者未按期支付贷款本息、逾期利息的，由甲方资信或委托律师发送律师函向购房者进行催收；如购房者连续未支付3期或累计未支付6期贷款本息的，甲方有权宣告全部贷款提前到期，并要求乙方按以下约定承担保证责任：如购房者所购商品房已办妥预抵押登记，甲方承诺先向购房者追索、处置购房者所购房产，处置后仍不足清偿或购房者所购房产无法处置的，则乙方应立即承担连带清偿责任。第八条，协议生效及条款适用。2.在本补充协议生效后，甲乙双方与购房者应共同签订由甲方提供格式版本的借款合同。甲乙双方一致同意：不管借款合同对甲乙双方的权利义务作如何约定、借款合同的格式版本作如何变更，涉及甲乙双方之间的权利义务的，均以合作协议以及本补充协议约定为准，不按借款合同履行。3.合作协议的约定与本补充协议的约定不一致的，以本补充协议约定为准。2018年6月11日，甲方：借款人/抵押人陶德果、潘婷婷与乙方中信银行盐城分行、丙方盐城碧桂园公司签订一份编号为811052177950号的《中信银行个人购房借款合同》，合同约定（摘要）：第六条，贷款偿还。6.3甲方违反本合同约定逾期归还贷款的，乙方有权按照中国人民银行的规定对逾期贷款加收罚息，逾期贷款罚息利率在该类贷款届时执行利率基础上上浮一定百分比或BPs（逾期贷款罚息利率详见第二十条约定）。……对逾期或未按合同约定用途使用贷款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。……对不能按时支付的利息（包括罚息），按罚息利率计收复利。6.6乙方为实现债权而支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、差旅费、律师费、财产保全费、公证认证费、翻译费、评估拍卖费等），均由甲方负担。乙方有权对垫付的资金自垫付之日起按本合同约定贷款利率向甲方收取利息。第八条，贷款担保。8.1本合同项下贷款的担保方式分为：8.1.1抵押加阶段性保证。即甲方同意将以本合同项下贷款资金所购房屋（以下简称“抵押物”）为乙方因向甲方提供本合同项下贷款而产生的债权提供抵押担保。及丙方同意对自本合同项下贷款发放之日起至甲方取得抵押物的《房屋所有权证》并办妥以乙方为抵押权人的他项权证期间（以下简称“担保阶段”），甲方在本贷款项下对乙方的全部应付款项，向乙方提供连带责任保证担保。第二十条，具体约定。甲方（借款人）陶德果，乙方（贷款人/担保权人）中信银行盐城分行，丙方（阶段性保证人）盐城碧桂园公司，贷款金额人民币壹佰壹拾捌万元整，¥1180000元，贷款期限240个月，即自2018年6月11日起至2038年6月10日止，贷款用途购买凤城南苑8幢901室的房屋，贷款利率本合同贷款利率为5.635%，逾期贷款利率为合同利率的150%，挪用贷款罚息为合同利率的200%，担保方式为抵押加阶段性担保，还款方式为按月等额本息还款法。《个人抵押房产清单》载明：房屋坐落于凤城南苑8幢901室，房屋产权人为陶德果，共有人为潘婷婷。潘婷婷另向中信银行盐城分行出具《共同还款承诺函》载明：本人与借款人陶德果（证件号码为）系夫妻关系。因借款人向贵行申请贷款人民币壹佰壹拾捌万元（期限240月），本人承诺对该笔贷款向贵行承担连带偿还责任。2018年6月19日，中信银行盐城分行出具《个人借款凭证》，载明：借款人陶德果，年利率为5.635%，借款金融为人民币壹佰壹拾捌万元整，借款日期为2018年6月19日，到期日期为2038年6月11日。陶德果在该凭证上签字。2018年6月12日，陶德果、潘婷婷与中信银行盐城分行共同向盐城市国土资源局提交《盐城市预购商品房抵押预告登记申请书》，将凤城南苑8幢901室的房产预抵押给中信银行盐城分行。当日，盐城市国土资源局受理该申请。中信银行盐城分行按约发放贷款后，陶德果、潘婷婷按期偿还部分款项，自2019年8月1日开始逾期还款，截止2020年2月11日，结欠中信银行盐城分行逾期本息54983.67元（含罚息和复利）、剩余应还本金1124228.24元、剩余应还利息1935.70元，应还款合计1181147.61元。2020年2月20日，委托人中信银行盐城分行（甲方）与受托人江苏一正律师事务所（乙方）签订委托合同一份，约定乙方代理甲方与陶德果、潘婷婷、盐城碧桂园公司金融借款合同纠纷一案，律师代理费为60000元。2020年4月20日，江苏一正律师事务所开具律师代理费发票，金额为60000元。以上事实，有当事人提交的《中信银行个人购房借款合同》、共同还款承诺函、《个人购房贷款项目合作协议》及补充协议、业务凭证/客户回单、委托合同、发票等及当事人的当庭陈述予以证实。本院认为：当事人享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方均应遵循诚信原则，全面、适当地履行。被告陶德果向中信银行盐城分行借款并签订《中信银行个人购房借款合同》，应合同约定履行偿还借款本息的义务，现被告陶德果未能按期还款，构成违约，故原告要求被告陶德果偿还暂算至2020年2月11日的逾期本息54983.67元（含罚息和复利）、剩余应还本金1124228.24元、剩余应还利息1935.70元，合计1181147.61元，以及自2020年2月12日起至实际还款之日止按合同约定的利率计算的利息、罚息的请求，符合法律规定，本院予以支持。因原告与被告陶德果在合同中约定因借款方违约需承担原告实现债权的费用，故原告要求被告陶德果承担律师费60000元的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告潘婷婷共同偿还贷款本息、律师费的请求，本院认为，被告潘婷婷在借款合同抵押物共有人处签名，并向原告出具共同还款承诺函，承诺对该笔贷款承担连带偿还责任，故被告潘婷婷应当与被告陶德果共同偿还贷款本息、律师费。关于原告要求被告承担评估拍卖费用等原告为实现债权支付的其他费用的请求，本院认为，前述费用尚未实际发生，原告现在主张无事实依据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求对案涉抵押房产拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的请求。本院认为，根据法律规定，以建筑物和其他土地附着物抵押的，抵押权自登记时设立。本案案涉房产仅办理了预告抵押登记，原告仅享有要求被告陶德果、潘婷婷配合办理抵押登记的权利，原告所享有的抵押权尚未正式设立，要求主张优先受偿权的条件尚未成就，故对原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告要求被告盐城碧桂园公司对被告陶德果、潘婷婷的上述债务承担连带清偿责任的请求。本院认为，根据原告中信银行盐城分行与被告盐城碧桂园公司签订的《个人购房贷款项目合作协议》及补充协议的约定，案涉房产办理预告抵押登记后，原告应先向购房者追索或处置案涉房产，房产处置后不足清偿或房产无法处置的，被告盐城碧桂园公司承担连带清偿责任。本案案涉房产已经办理了预告抵押登记，且案涉房产不存在无法处置的情形，故原告应先行处置案涉房产，房产处置后仍不能清偿的部分，由被告盐城碧桂园公司承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陶德果、潘婷婷应于本判决生效之日起十日内偿还原告中信银行股份有限公司盐城分行逾期本息54983.67元（含罚息和复利）、剩余应还本金1124228.24元、剩余应还利息1935.70元，合计1181147.61元（暂算至2020年2月11日），以及自2020年2月12日起至实际还款之日止按《中信银行个人购房借款合同》约定的利率计算的利息（含罚息和复利）；二、被告陶德果、潘婷婷应于本判决生效之日起十日内支付原告中信银行股份有限公司盐城分行律师代理费60000元；三、被告盐城碧桂园房地产开发有限公司对原告中信银行股份有限公司盐城分行就盐城市盐都区凤城南苑8幢901室房产处置价款清偿上述第一、第二项债务的不足部分承担连带清偿责任；四、驳回原告中信银行股份有限公司盐城分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15970元，减半收取7985元，保全费5000元，合计12985元，由被告陶德果、潘婷婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 卞仁彪二〇二〇年六月三十日法官助理 邓 成书 记 员 张 珂附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；借款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2.《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。3.《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。