贵州省遵义市播州区人民法院 行 政 判 决 书 （2020）黔0321行初228号 原告遵义市群谊房地产开发有限公司。住所：贵州省遵义市红花岗区官井路（军分区内）。统一社会信用代码：91520300722120928W。 法定代表人袁兴财，执行董事兼总经理。 委托代理人胡瀚中，贵州遵兴律师事务所律师。 被告遵义市自然资源局。住所：遵义市新蒲新区播州大道**。统一社会信用代码：1152030000950052X2。 法定代表人宋祖禹，局长。 出庭负责人娄利，市不动产登记中心主任。 委托代理人杨太强，市不动产登记中心产权科科长助理。 委托代理人郑皓东，贵州子尹律师事务所律师。 第三人遵义市恒业房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区高桥镇新舟村。组织机构代码：722144997。 法定代表人邵云贵，执行董事。 诉讼代表人遵义市恒业房地产开发有限公司破产管理人。地址：贵州省遵义市汇川区沈阳路城市之星**。 委托代理人彭洪清，贵州山一律师事务所律师。 委托代理人汪建，贵州山一律师事务所实习律师。 原告遵义市群谊房地产开发有限公司（以下简称群谊房开公司）不服被告遵义市自然资源局向第三人遵义市恒业房地产开发有限公司（以下简称恒业房开公司）颁发“遵房权证监字第0**6432号”房产证，后又分割、变更登记颁发“遵房权证监字第200804312号、200804316号、200804317号、200804319号”房产证行政行为，于2020年4月3日向本院提起行政诉讼。本院立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年6月9日公开开庭审理了本案。原告群谊房开公司委托代理人胡瀚中，被告遵义市自然资源局负责人娄利、委托代理人杨太强、郑皓东，第三人恒业房开公司诉讼代表人的委托代理人彭洪清、汪建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告群谊房开公司向本院提出诉讼请求：撤销被告颁发给第三人恒业房开公司的“遵房权证监字第0**6432号”房产证及后续颁发的“遵房权证监字第200804312号、200804316号、200804317号、200804319号”房产证，并由被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：群谊房开公司与永佳电器厂、长征电器集体房开公司于2000年9月13日签订《联合开发及房屋分割协议》开发建设佳家花园项目，并对开发后的房屋进行分配，其中2栋附楼1、2、3层及3栋1、2、3层产权属群谊房开公司所有。后因公司股权及法定代表人等变更，导致新法人对上述房产的管理存在盲点，现才了解到该房产由被告登记到恒业房开公司名下并颁发了房屋所有权证。原告认为，该登记行为违法侵害原告合法权益，应依法予以撤销。故起诉，请求依法支持原告诉请。原告提供《联合开发及房屋分割协议》，证明对案涉房屋享有权利；提供营业执照及法定代表人身份证明，证明原告主体适格。 被告遵义市自然资源局辩称，一、根据2000年9月13日《联合开发及房屋分割协议》，群谊房开公司有权取得案涉房屋所有权；2004年11月16日，第三人提出案涉房屋转移登记申请，提供《商品房买卖合同》、《联合开发及房屋分割协议》、购房款收据，营业执照、临时税务登记证、法定代表人身份证，经审查房屋权属来源清楚，手续齐全，并缴纳了相关税费，依据《城市房屋权属登记管理办法》第十条、第十七条颁发“遵房权证监字第0**6432号”房产证；2008年5月，第三人申请更正颁证，经审查符合条件，遂颁发“遵房权证监字第200804312号、200804316号、200804317号、200804319号”房产证。二、颁发“遵房权证监字第0**6432号”房产证的行政行为事实清楚，程序合法，且该证已变更登记为“遵房权证监字第200804312号、200804316号、200804317号、200804319号”房产证，不具有可诉性。三、答辩人根据《房屋登记办法》第七十四条规定依法受理第三人的更正登记，颁发“遵房权证监字第200804312号、200804316号、200804317号、200804319号”房产证事实清楚，程序合法。四、本案可能存在其他民事权利纠纷，可主张民事权益。五、案涉房屋处于抵押、查封状态，若要撤销也要先解除抵押、查封登记。综上所述，请驳回原告诉讼请求。 被告在举证期限内提供如下证据，并说明其证明目的： 第一组：登记审批表、申请表、群谊房开公司申请，证明被告依法受理登记；商品房买卖合同、联合开发及房屋分割协议、收据，证明案涉房屋由群谊房开公司取得并出卖给恒业房开公司、权属来源清楚；营业执照、法定代表人身份证明、临时税务登记证，证明购买人主体资格；收费通知、完税凭证及相关费用票据，证明已缴纳相关税费；房屋测绘及收费表、房屋平面图，证明按照测绘面积办理登记。 第二组：变更审批表，证明变更审批的事实；营业执照、法定代表人身份证明、临时税务登记证，证明申请人主体资格；股东决议，证明恒业房开公司股东会决议对案涉房屋进行分割；收费通知单、发票、收据，证明恒业房开公司缴纳相关税费；业务联系单，证明在变更登记前经查询案涉房屋无抵押、查封；房屋平面图及“遵房权证监字第0**6432号”房产证，证明变更登记后该证已收回作废。 第三组：审批表、收费通知单、收费发票、收据、房屋测绘分户平面图，证明按照测绘面积办理“遵房权证监字第200804312号、200804316号、200804317号、200804319号”房产证。 第四组：不动产登记查询结果，证明案涉房屋在变更登记后设立抵押、查封。 第三人述称，原告诉请不是事实。第三人依法从原告处取得案涉房产并在2004年登记，2008年进行变更登记，该房产第三人从2004年一直经营管理至今，原告诉称是因为其股权及法定代表人变更导致登记在第三人名下不是事实。第三人提供了群谊房开公司的工商登记档案材料，证明该公司的变更登记情况，并非该公司股东变更及法定代表人变化导致案涉房产登记在第三人名下。 经庭审质证，原告对被告提供的第一组证据：登记审批表，申请表，群谊房开公司的申请，商品房买卖合同的真实性、合法性不予认可；对联建协议的三性认可；对收据的三性不认可。该组证据不能达到被告的证明目的。对被告提供的第二组证据：变更审批表的真实性、合法性不予认可；恒业房开公司营业执照、法人身份证、税务登记证的真实性认可，对其在本案中的证明目的不予认可；对股东会决议的合法性和证明目的不予认可；对收费通知单、发票、收据业务联系单的合法性和证明目的不认可；对0066432号房产证的合法性不予认可，要求一并撤销。对其余类似证据的质证意见与该组证据的质证意见相同。对查询结果的真实性认可，但对其合法性不予认可。第三人对被告出示的证据的“三性”及证明目的认可。原告对第三人提供的证据的“三性”无异议，但对证明目的有异议。被告对第三人提供的证据的“三性”无异议。被告及第三人对原告提供的证据无异议。 本院对各方提供且无异议的证据予以确认。对被告提供的证据商品房买卖合同、申请、收据等原告不认可，但无相反的证据予以否定，综合已认可的证据，应予确认，能够证明本案案件事实并能够达到其证明目的；原告提供的证据虽能证明本案部分案件事实，但不能够达到其证明目的。 经审理查明，2000年5月18日群谊房开公司成立，法定代表人为范绍孝；2000年9月13日，长征电器集团永佳电器厂、长征电器集团房地产开发有限公司（甲方）与群谊房开公司（乙方）签订《联合开发及房屋分割协议》开发建设上海路“佳家花园”项目，协议约定“2幢附楼1、2、3层及3幢1、2、3层产权属乙方所有”等内容。2004年8月10日，群谊房开公司与恒业房开公司签订《商品房买卖合同》，群谊房开公司将其在上述《联合开发及房屋分割协议》中约定分割并已竣工的“佳家花园”2幢附楼2、3层房屋（营业房）出售给恒业房开公司，价款417084元。2004年8月11日，遵义市黔北建设工程有限公司第九公司出具《收据》，收到恒业房开公司购房款417084元。2004年11月16日，群谊房开公司向遵义市房地产管理局产权处出具《申请》，申请办理2幢2、3层，3幢2、3层房产证，同年11月18日予以办理，房产证号“监证0066432号”，建筑面积960.41平方米。之后，恒业房开公司以该房产证项下房产于2006年、2007年、2008年相继抵押贷款。2008年4月，恒业房开公司申请将“监证0066432号”房产证项下房屋建筑面积分割、变更登记为：①“监证200804312号”（更正）产权为附2幢2层办公用房，面积220.86平方米；②“监证200804316号”（分割）产权为附2幢2层办公用房，建筑面积177.09平方米；③“监证200804317号”（更正）产权为附2幢3层办公用房，建筑面积527平方米。并增加办理“监证200804319号”（更正）房产证，产权为附2幢4层办公用房，建筑面积56.63平方米。2008年6月13日，群谊房开公司法定代表人由范绍孝变更为袁兴财，原股东郭明华、陈吉勇、李泽良、范雪梅等变更为袁兴财、管娅和赵光芬。2014年8月12日，原股东管娅、赵光芬将其股份全部转让给袁兴财，群谊房开公司登记类型为有限责任公司（自然人独资）。现群谊房开公司以其股权及法定代表人等变更为由，认为对案涉房产管理存在盲点，被被告登记给恒业房开公司，其登记行为违法，侵犯原告合法利益，提起本案诉讼，要求撤销案涉房产所有权证。同时申请诉讼保全，要求查封案涉房产。2020年4月7日，本院作出（2020）黔0321行初228号行政裁定，查封上述案涉房产。同年6月8日，恒业房开公司破产管理人提出解封申请及红花岗区人民法院已于2018年8月受理张集利对恒业房开公司的破产清算申请裁定书和指定破产管理人决定书，经审查属实，本院作出（2020）黔0321行初228号之一行政裁定，解除对上述房产的查封。庭审中，原告对《商品房买卖合同》的真实性以及该合同上、《联合开发及房屋分割协议》上加盖的群谊房开公司印章不一致、遵义市黔北建设工程有限公司第九公司为何收恒业房开公司购房款等存在质疑，经向原告释明可先行提起民事诉讼解决，但原告答复本案并非主张房屋买卖合同无效或应被撤销，其诉请的是被告未尽审慎义务，登记行为违法，不属于最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定的情形，故要求继续审理本案。 本院认为，本案争议的焦点是：1、原告起诉是否超过起诉期限；2、被告颁发案涉房屋产权证的行为是否合法。关于起诉期限，行政诉讼法第四十六条第二款规定，因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年提起诉讼的，人民法院不予受理，本案起诉未超过二十年，故未超过起诉期限。关于焦点2，本案是基于《商品房买卖合同》进行的案涉房屋产权登记，被告依据双方签订的《商品房买卖合同》和原告单位的书面颁证申请以及第三人缴纳的税、费等票据，受理、登记审批、核准登记，颁发“遵房权证监字第0**6432号”房产证和2008年4月恒业房开公司申请分割、变更登记，被告颁发“监证200804312号”、“监证200804316号”、“监证200804317号”房产证的行为均合符当时生效的《城市房屋和权属登记管理办法》第十条“房屋权属登记，依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。”和第十七条“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书及相关合同、协议、证明等文件。”的规定。原告关于被告对《商品房买卖合同》的真实性以及群谊房开公司印章不一致未尽审慎义务的理由，因被告对此无法做到实质审查，原告也未提供证据证明，对该理由，本院不予采信。故对原告诉讼请求依法应予驳回。至于当时遵义市黔北建设工程有限公司第九公司为何代收恒业房开公司购房款417084元，不属本案审查范围。 综上所述，本案被告作出的颁证行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条“行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。”规定，判决如下： 驳回原告遵义市群谊房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审判长 潘嘉品人民陪审员张家学人民陪审员何德华 二〇二〇年六月三十日 法官助理李丽莎 书记员刘玉