贵州省黎平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2631民初581号 原告：许世隆，男，侗族，1967年3月28日出生。住贵州省黎平县。 委托诉讼代理人：吴昌文，男。 被告：邓大才，男，侗族，1964年7月19日出生。住贵州省黎平县。 被告：周绍群，女，汉族，1966年8月9日出生，住贵州省黎平县。 委托诉讼代理人：顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。 原告许世隆诉被告邓大才、周绍群商品房预售合同纠纷一案，原告于2020年4月9日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员欧波独任审判，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告许世隆及委托诉讼代理人吴昌文，被告邓大才、周绍群及其委托诉讼代理人顾崇罡到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法解除原、被告于2019年7月1日签订的《房屋买卖合同》；2、请求二被告双倍返还于2017年3月9日所收取原告4、5、6层楼的购房定金15万元的2倍，即返还30万元；3、请求二被告退还另收取原告的购房款6万元并承担造成的利息损失（其中第一笔付款4万元从2018年11月16日起按年利率7.458%计算利息，第二笔付款2万元从2019年9月2日起按年利率7.458%计算利息，利息均计算至还清之日止）；4、本案案件受理费3350元、财产保全费2320元由二被告承担。 事实及理由：原告原准备在黎平购买房子居住，经朋友介绍认识二被告。二被告系夫妻关系，当时正在启动修建位于黎平县内Ａ34宗地的房屋，因缺乏资金，所以房屋未修建好就先行预售。经双方约定，被告承诺该栋楼房建好后，把4、5、6层楼各一套住房卖给原告，价格为每平方米1708元，并要求原告先预付一部分购房款。基于对二被告自愿将其享有权属、位于林家井**楼三间**楼房的《房产证》抵押的原因，原告于2017年3月9日向九潮镇信用社贷款150000元，于当日通过银行直接转账到被告周绍群的账户，被告周绍群也于当日向原告出具了收条。收条备注所收款项为4、5、6共3层的房屋定金。后又于2018年1月16日以现金支付方式给被告邓大才付4万元，写有收条备注为第四层购房款，之后，二被告说要《房产证》另作其他用途，原告也相信二被告确有房屋出售，便将抵押的《房产证》退还二被告，此后，二被告就逐渐暴露出收钱而不想交房的面目。基于原告的强烈要求，被告才于2019年7月1日和原告补充签订了一份书面《房屋买卖合同》，合同明确约定：该宗地上建筑的房屋第四层卖给原告，面积150平米（交房时可以实测面积为准），出售价格为1708元／平方米，交房时间定于2019年8月19日前。合同也承认已分两次收取了原告的19万元。同时约定房屋的总价款待经实际测量后确定，原告在支付尾款时可先预留2万元，待得到不动产权证后再向被告支付。合同签订后，原告又通过银行于2019年9月2日向被告周绍群支付2万元的购房款。收条备注为四楼购房款，二被告总计收取原告人民币共计21万元。现被告的房屋已经修建完工并具备交房条件，合同约定的2019年8月19日交房时间也已经超过，但被告根本没有自觉交付房屋，不用说被告周绍群在2017年3月9日收条承诺的4、5、6层的各一套房屋，就是补充合同约定的一套房屋二被告也不愿意交付。经原告多次与二被告协商，二被告均以种种理由推脱和无故刁难原告。原告支付给被告的定金和购房款共计21万元，现二被告既不同意按合同约定交房，也不同意按法律规定退款，造成原告钱财两空。综上所述，被告不讲诚实信用，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第115条和《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，特提起民事诉讼，请求人民法院支持原告的上述诉讼请求。 被告辩称：1、请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求；2、本案的案件受理费和保全费又被答辩人承担。理由如下：一、答辩人与被答辩人签订的《房屋买卖合同》因答辩人没有商品房开发的资质应为认定无效；二、双方先后签订的几份《房屋买卖合同》因违反国家法律、行政法规的效力性强制性而应被认定无效；三、邓大才与许世隆签订的《房屋买卖合同》因无权处分夫妻共同财产且明显低于市场价格出售而无效；四、合同无效后双方当事人互有返还义务，被答辩人要求支付利息没有法律和事实依据，假如答辩人存在违约，被答辩人要求支付的定金数额也过高，不应给予支持。综上所述，被答辩人与答辩人所签订的几份《房屋买卖合同》均违法无效，根据合同无效的相关法律规定，合同自始无效，合同双方当事人互有返还义务，被答辩人起诉答辩人的诉讼请求于法无据。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第125条的规定，特提出以上答辩意见，请依法支持为谢！ 原告在举证期限内向本院提交以下7份证据： 1、《房屋买卖合同》：证明原告与被告于2019年7月1日签订了《房屋买卖合同》； 2、房屋图片：证明原告购买房屋的具体位置； 3、收条：证明原告向二被告支付了购房定金且被告周绍群于2017年3月9日写了《收条》的事实； 4、凭证：证明原告于2019年3月9日从信用社贷款转给被告周绍群的事实； 5、收条：证明原告向二被告支付了第二笔购房款4万元且被告邓大才于2018年11月16日写了《收条》的事实； 6、收条：证明原告向二被告支付了购房款且被告周绍群于2019年9月2日写了《收条》的事实； 7、凭证：证明原告于2017年3月10日转2万元给被告周绍群购房款的事实； 经庭审质证，被告对证据1的真实性有异议；对证据2无异议；对证据3无异议；对证据4无异议；对证据5无异议；对证据6无异议，但这部分属于补开2017年3月10日转账的收条；对证据7无异议。 被告当庭向法庭提交2份证据： 1、2017年3月8日签订的两份购房协议：证明2019年的所签订的房屋买卖合同已经在2017年的时候有约定； 2、微信截屏：证明2020年3月11日，被告告知原告购房或退房的事实； 经庭审质证，原告对证据1无异议，这两份合同的名字是原告亲笔所签，其中一份是由原告代签；原告对证据2不予认可，表示没有收到这条信息。 经审理查明，2017年3月8日，原、被告通过平等协商签订《购房协议》约定将位于黎平县住房出售给原告和原告的女儿许艳清，双方并未就房屋面积、单价、以及交房时间作明确约定。合同签订后，原告于2017年3月9日将购房定金150000元交付给被告周绍群，2018年11月16日原告再次向被告邓大才支付四楼购房款40000元，2019年7月1日双方再次签订《房屋买卖合同》约定原告购买被告自建房屋第四层，面积150平方米（以实测面积为准）每平方米1708元，交房时间为：2019年8月19日前，付款方式：2017年3月支付的150000元与2018年11月支付的40000元共计190000元作为购房款，剩余房款除预留20000元办理不动产证后再支付外，余款在交房时付清。合同签订后，原告于2019年9月2日向被告支付购房款20000元，期间被告共收取原告购房款210000元，约定的交房时间到期后，被告至今未将案售房屋交付给原告，原告因此多次与被告协商解除合同并退还购房款事宜，被告均以各种拒绝，为此原告诉至本院，1、请求依法解除原、被告于2019年7月1日签订的《房屋买卖合同》；2、请求二被告双倍返还于2017年3月9日所收取原告4、5、6层楼的购房定金15万元的2倍，即返还30万元；3、请求二被告退还另收取原告的购房款6万元并承担造成的利息损失（其中第一笔付款4万元从2018年11月16日起按年利率7.458%计算利息，第二笔付款2万元从2019年9月2日起按年利率7.458%计算利息，利息均计算至还清之日止）；4、本案案件受理费3350元、财产保全费2320元由二被告承担。 以上事实，有原、被告陈述，原、被告提交的证据在卷证实，本院予以确认。 本院认为，依法成立生效的合同，受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，本案中2017年3月8日被告将位于黎平县住房出售给原告和原告的女儿许艳清，双方并未就房屋面积、单价、以及交房时间作明确约定。之后被告收取原告合同定金150000元，购房款40000元。2019年7月1日原被告签订《房屋买卖合同》，约定交房时间为2019年8月19日，之前收取的定金150000元、购房款40000元作为所购一套四楼房屋的购房款支付给了被告。因此该项约定应当视为对2017年3月9日被告收取原告150000元定金的变更，该定金以购房款的形式转付给被告后，原告仍以被告违约并要求双倍返还定金300000元的诉请，没有事实和法律依据，故本院不予支持； 本案中，原、被告签订《房屋买卖合同》时，约定的房屋交付时间为2019年8月19日，被告在收取原告210000元购房款后至今没有将所建房屋交付给原告，致使原告合同目的无法实现，原告因此可以解除合同，因解除合同给原告造成损失的被告应当赔偿，收取的购房款210000元应当退还给原告。被告主张该房屋买卖合同因被告无相关资质而无效的抗辩意见不能成立，本院认为，公民合法取得的房屋等不动产物权可以依法转让，原告支付的购房款210000元购房款中，被告邓大才收取40000元，而被告周绍群收取了170000元，因此，被告周绍群2019年9月2日收取购房款20000元的行为，应当视为对2019年7月1日签订《房屋买卖合同》效力的追认，故被告周绍群主张该买卖合同签订时本人未知情属无权处分而无效的抗辩理由不能成立。结合本案，原被告约定的交房时间是2019年8月19日，被告2018年11月16日收取原告购房款40000元、2019年9月2日收取原告购房款20000元，且至今未退还给原告，被告收取的60000元购房款必然导致原告资金被占用利息损失，遵照合同的公平原则，收取的40000元利息损失应当按照约定交房2019年8月19日之次日起计算，收取的20000元的利息损失按照被告收款时间2019年9月2日开始计算，该占用利息可参照该期间中国人民银行同期贷款年利率4.75%并加收30%罚息计算，即按年利率6.18%计算，对原告请求超出该年利率的部分，没有事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告许世隆与被告邓大才于2019年7月1日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告邓大才、周绍群于本判决书生效之日起十日内退还原告许世隆购房款210000元； 三、被告邓大才、周绍群于本判决书生效之日起十日内支付原告许世隆资金占用利息。（其中40000元产生的利息从2019年8月20日按年利率6.18%计算至付清款项之日止；20000元产生的利息从2019年9月2日按年利率6.18%计算至付清款项之日止）； 四、驳回原告许世隆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6700元，减半收取3350元，由被告邓大才、周绍群负担；财产保全费2320元，由被告邓大才、周绍群负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审判员 欧 波 二〇二〇年六月一日 书记员 刘银平