河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1082民初2208号 原告：三河市天鼎企业管理有限公司，住所地三河市燕郊开发区地产公司东侧，统一社会信用代码91131082ＭＡ084Ｙ2Ｌ3Ｌ。 法定代表人：赵巨丰，系公司经理。 委托诉讼代理人：李东，男，系公司员工。 委托诉讼代理人:周生杰，河北唤民（北京）律师事务所律师。 被告：康某，男，1973年3月21日出生，汉族，户籍地河北省三河市。 被告：金某，女，1973年1月28日出生，朝鲜族，户籍地吉林省吉林市丰满区。 被告：太某，男，1970年8月17日出生，朝鲜族，户籍地北京市西城区。 三被告共同委托诉讼代理人：王鑫钰，河北燕佳律师事务所律师。 三被告共同委托诉讼代理人：郭宏，河北燕佳律师事务所律师。 原告三河市天鼎企业管理有限公司（以下简称天鼎公司）与被告康某、金某、太某租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天鼎公司的委托诉讼代理人李东、周生杰，被告康某、金某、太某的共同委托诉讼代理人王鑫钰、郭宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天鼎公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告天鼎公司与被告康某、金某、太某于2017年8月9日签订的《综合商场租赁合同》于2018年7月10日解除；2.被告康某、金某、太某共同向原告天鼎公司支付拖欠的房屋租金7000000元，并支付拖欠房屋租金的逾期违约金1467000元；3.被告康某、金某、太某共同赔偿原告天鼎公司施工损失费606261.31元；4.被告康某、金某、太某将廊坊海太建龙商贸有限公司登记的河北省廊坊市三河市燕郊开发区地产公司东侧的工商注册地址予以注销。事实和理由：原告天鼎公司与被告康某、金某、太某于2017年8月9日签订《综合商场租赁合同》，原告依约向三被告交付了租赁标的物。因三被告长期拖欠租金，原告依据合同约定于2018年7月4日通知三被告解除租赁合同，被告康某于2018年7月10日将租赁标的物的钥匙返还原告，但三被告未按约定将室内物品搬离和腾退。三被告未依约支付租金，依据租赁合同第十三条约定，应当向原告支付逾期违约金。原告发现三被告在租赁期间未取得原告书面同意的情况下擅自对租赁标的物主体结构进行改造。原告为了继续出租租赁标的物，自行将三被告破坏的主体结构损坏部位进行施工修复，原告对此支出的施工费用应有三被告承担。租赁合同解除后，原告通过企业登记信息平台查询，发现三被告在租赁标的物上注册登记的廊坊海太建龙商贸有限公司未变更住所地址，三被告的行为违反了合同的附随义务，损害了原告的合法权益，应予以注销。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告康某、金某、太某辩称，被告与原告房屋租赁合同关系已经解除，原告所提供的房屋在签订本案租赁合同时，无房屋产权证明、未进行竣工验收备案，被告在与原告订立合同后无法对房屋进行装修装饰，不能满足被告对房屋的使用及转租条件，无法实现被告的合同目的，故请求驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：一、被告与原告签订的《综合商场租赁合同》并未生效。首先，被告在签订合同之后才知道原告不是本案租赁房屋的所有权人，原告是否有权出租本案房屋尚不明确。其次，被告签订本案合同的前提条件是本案租赁房屋手续齐全，满足被告综合商业的使用条件，但原告明知本案租赁房屋未进行竣工验收备案，无法满足被告综合商业的使用条件而与被告签订本案合同，故双方签订合同时原告是否具有出租权不明确，房屋出租时尚不适租，不符合被告综合商业的使用目的，故本案租赁合同并未生效。二、原告出租的涉案房屋在交付时未取得房屋竣工验收备案证明，其交付行为违反法律、行政法规之规定应属无效，即使有效也不应产生开始计算合同免租期限、租赁期限、租金交付期限的法律效果（应视为未交付）。首先，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用。本案出租房屋在交付时尚未进行竣工验收，故原告的交付行为无效。其次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。同理，原告的交付行为应属无效。综上所述，竣工验收合格是房地产所有权人或开发建设人可以将建设的投资成果转入生产或使用的标志，房地产项目只有经过竣工验收合格之后才能交付使用，未竣工验收合格的不能交付使用。本案涉案房屋在2017年8月10日双方签订交接确认单时，尚未进行竣工验收，因此原告的交付行为无效，不应产生交付的法律效果。三、原告未告知本案房屋未进行竣工验收，违约在先，涉案房屋无法实现被告的合同目的，被告无需向原告支付房屋租金，亦无需支付违约金。首先，被告三人分别从事餐饮及娱乐服务业，租赁本案房屋除因自身经营需要，还要以其租赁的房屋打造综合商业区，对剩余面积进行部分转租（合同第二条），故需要对租赁房屋进行整体装修装饰，但本案房屋因未进行竣工验收备案而无法对房屋进行装修使用。其次，根据《河北省建设工程竣工验收及备案管理办法》第五条之规定，房屋竣工验收应当具备建筑物质量评估报告、城乡规划主管部门对工程是否符合规划条件进行核实并出具认可文件、有公安消防、环保等部门出具了认可文件或者准许使用文件等。本案房屋尚未完成竣工验收，实质上房屋是否符合规划、消防环保是否达标均不能确认，故实质上无法达到被告的使用目的。再次，被告曾要求原告立即办理本案房屋的竣工验收，或将本案合同的免租期及房屋租金的付款期限做相应的顺延，但原告拒绝与被告达成补充协议。综上，原告的房屋无法达到被告的使用目的，原告应当将房屋的免租期、租赁期限、房租支付期限相应的顺延，在顺延期间原告解除了本案租赁合同，故被告无需支付房屋租金，亦无需支付违约金。四、被告未对房屋主体结构进行改造，无需支付原告施工损失费。五、被告并不是河北省廊坊市三河市燕郊开发区地产公司东侧工商注册的占用人，不是第四项诉讼请求的适格被告，原告应当另行起诉。廊坊海太建龙商贸有限公司系依法成立的法人，其有独立的民事主体资格，能够成为民事法律关系的主体，原告所诉的行为履行人应当是廊坊海太建龙商贸有限公司而不是被告，故被告并不是该请求适格的被告。综上所述，被告不同意原告全部诉讼请求，应依法驳回其请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原、被告之间的租赁合同是否成立及效力问题。被告主张原告出租涉案房屋时权属不明、未取得竣工验收备案证明、无法实现被告综合商业的使用目的，故租赁合同未成立。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，上述“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本院经审查认为，一方面，被告的抗辩理由及依据并非影响合同成立的要件，也不属于效力性强制性规定的内容，被告亦未举证证明签订租赁合同时存在违法情形；另一方面，涉案房屋的产权人虽然不是本案原告，但原告依据产权人的委托享有出租的权利，实际产权人取得权利证书的时间不影响合同的成立与否及效力问题；涉案房屋于2017年6月19日经三河市公安消防大队验收合格，该时间早于双方签订租赁合同的时间，故原、被告之间的租赁合同不存在无效的情形，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，依法成立并有效。2.原告诉请的施工损失费能否获得支持问题。原告主张被告在未取得其书面同意的情况下，擅自将涉案房屋的主体结构进行改造，在合同解除后未予恢复原状，原告自行修复支出施工损失费606261.31元。为支持其主张，原告举示（2020）冀廊三证民字第940号公证书、建设工程施工合同、图纸、收据、工程结算书。经质证，被告对公证书真实性认可，证明目的不予认可，对建设工程施工合同、图纸、收据、工程结算书的关联性不予认可。被告主张涉案房屋交付时未取得竣工验收证明，其无法进行装饰装修，从而达不到综合商业的使用目的，故无需支付原告施工损失费。被告针对其抗辩理由未能提交证据予以证实。本院经审查认为，一方面，虽然涉案房屋竣工验收证明所记载的时间晚于交付时间，但涉案房屋并不存在因消防原因造成的影响使用情形，且被告并未举证证明涉案房屋存在无法使用的情形。另一方面，原告提交的公证书中的照片，足以证明涉案房屋交付被告使用期间结构发生了改变，且被告在涉案房屋墙体外张贴招租信息。综上，被告未能提供相反证据推翻原告为修复房屋结构支出一定费用的主张，故本院对原告的该项主张予以认定。3.被告已支付1000000元的性质。原告主张500000元系租金，500000元系保证金；被告主张均是租金，并未支付保证金。本院经审查认为，租赁合同第四条明确约定签订合同前支付租金1000000元，签订合同之日支付保证金500000元。据此可以认定，被告已支付的1000000元即为签订合同之时约定的租金1000000元，故本院对被告的抗辩理由予以采信。4.原、被告之间租赁合同的解除时间问题。原告主张租赁合同于2018年7月10日解除，被告则主张自2018年7月4日解除。本院经审查认为，虽然租赁合同第12.2条约定发出解除通知时合同解除，本案原告发出解除通知的日期为2018年7月4日，但是，我国合同法第九十六条明确规定，当事人一方依照约定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，故本案原、被告之间租赁合同的解除时间应为2018年7月10日。 根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月9日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告（甲方）将其位于三河市燕郊开发区地产公司东侧的整栋商业综合楼出租给被告（乙方）用作综合商业使用，综合楼Ａ区、Ｂ区共24585.88平方米，附属楼800平方米；租赁期限为15年，自合同生效之日起算，免租期为180天，自2017年8月10日至2018年2月5日，免租期结束次日为计租日；租金按照年度计算，自租赁之日起租金每三年递增一次，递增比例为上一年度租金数额的4%，第一年（含免租期2017年8月10日—2019年2月6日）租金分期支付，签订本合同前支付1000000元，合同签订后4个月（即2017年12月10日）支付3000000元，免租期满前10日（即2018年1月25日）支付4000000元；以后每年在签订合同之日对应日支付下一年的租金；为保证合同的履行和租赁房产、设备设施等不受损坏，签订合同之日支付500000元保证金作为担保，保证金不计利息；如因乙方不履行合同义务，导致甲方根据合同条款终止合同，乙方无权要求返还保证金；乙方的装修如涉及租赁房产主体结构的，须经甲方书面同意，否则乙方不得擅自进行；由于乙方的装修和不正当使用造成租赁房屋主体结构损坏的，由乙方负责赔偿损失；乙方延迟支付租金超过30日的、擅自改造房产主体结构或者改变房产用途等，甲方可以书面通知的形式解除合同，发出通知时合同解除；乙方逾期支付租金的，每逾期一日向甲方支付应交租金千分之一的滞纳金。 合同签订前，即2017年8月5日、8月7日，被告分两笔向原告支付租金1000000元。合同签订次日，即2017年8月10日，原、被告双方完成涉案房屋的验收交接并签订验收交接清单与确认书。合同履行过程中，被告未按约定支付保证金及租金，并对涉案房屋的结构进行了改造。2018年7月4日，原告向被告邮寄《租赁合同解除通知》，被告于7月10日签收并将涉案房屋的钥匙交回原告，双方之间的租赁合同至此解除。2019年3月，原告委托三河市逸豪建筑工程有限公司对涉案房屋被改造之楼板洞口进行修复，支出工程款606261.31元。 另，涉案房屋于2016年12月30日取得建设工程竣工验收报告，2018年3月14日完成验收备案，拥有产权登记证书。被告康某作为法定代表人、被告金某与被告太某作为自然人股东于2017年10月27日使用涉案房屋地址注册成立了廊坊海太建龙商贸有限公司。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，依法成立并有效，双方应依约履行各自的义务。本案被告向原告支付完成第一笔1000000元租金后，未再履行任何给付款项义务，被告的行为违反了双方之间的合同约定。原告依约于2018年7月4日向被告发出解除合同通知，被告于7月10日收到解除通知并返还原告涉案房屋钥匙，本案原、被告之间的租赁合同于2018年7月10日即解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案租赁合同于2018年7月10日解除，被告应支付原告至合同解除前，即2018年2月6日至7月10日期间的租金。被告已依约支付1000000元租金，经计算，剩余租金为2397260.27元。因被告逾期支付租金的行为违反合同约定，被告理应承担违约责任。租赁合同约定逾期支付租金的违约责任为每逾期一日按照应交租金千分之一计算，本案被告依约应于2017年12月10日支付租金3000000元，2018年1月25日支付租金4000000元，但被告至租赁合同解除之日亦未支付上述两笔租金，经计算，此期间产生违约金共计1300000元，该数额并未超出被告未付租金总额的30%，本院予以维护。对于原告要求被告支付修复涉案房屋结构支出的施工损失费，符合双方合同约定，本院照准。原告诉请被告将廊坊海太建龙商贸有限公司的工商注册地址予以注销，本院认为，被告在承租涉案房屋期间使用涉案房屋坐落地址注册成立廊坊海太建龙商贸有限公司，符合合同约定，现原、被告之间的租赁合同已经解除，被告应当将廊坊海太建龙商贸有限公司的注册地址予以变更或者撤销，涤除双方租赁合同的附随义务，又因廊坊海太建龙商贸有限公司系独立法人，本案不宜处理。 综上所述，原、被告之间的租赁合同于2018年7月10日解除，被告还应支付原告拖欠的房屋租金2397260.27元并支付违约金1300000元，同时赔偿原告施工损失606261.31元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认原告三河市天鼎企业管理有限公司与被告康某、金某、太某于2017年8月9日签订的《租赁合同》于2018年7月10日解除。 二、被告康某、金某、太某于本判决生效后三日内给付原告三河市天鼎企业管理有限公司剩余房屋租金2397260.27元，并支付逾期违约金1300000元，共计3697260.27元。 三、被告康某、金某、太某于本判决生效后三日内给付原告三河市天鼎企业管理有限公司财产损失606261.31元。 四、驳回原告三河市天鼎企业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费41228元，减半收取计20614元，由被告康某、金某、太某负担（于本判决生效后三日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 员 牛宝卫 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 刘 颖 书 记 员 王 芳