大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初1207号原告：大连东信装饰工程有限公司，统一社会信用代码9121021378733007XM，住所地辽宁省大连市金州区站前街道金湾路**。法定代表人：张忠国，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲁学成，辽宁竞业律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐迈，辽宁竞业律师事务所律师。被告：解千锐，女，汉族，1990年7月10日生，户籍地黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：孙世建，辽宁高望律师事务所律师。原告大连东信装饰工程有限公司与被告解千锐房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后公开开庭进行了审理。原告法定代表人张忠国忠及委托诉讼代理人鲁学成，被告委托诉讼代理人孙世建，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告给付购房款1453866元，并按年息6%支付利息，起算日自2015年2月6日起至实际付清房款之日止。事实和理由：2015年初，原告将大连港连房地产开发有限公司（以下简称港连公司）抵顶给原告的房屋（大连保税区东北大街149号-2）卖给被告，港连公司向被告出具相应的购房发票和购房合同，房屋价格为4453866元，但被告只支付了3000000元后，并未支付其余房款。2017年1月19日，被告已取得房屋登记证书。原告为此事曾将港连公司作为被告起诉至开发区人民法院，而生效的判决认为：原告与港连公司之间不存在房屋买卖合同的相对合同关系，判决驳回了原告的诉讼请求。现原告根据买卖合同相对性，起诉本案被告，要求支付其余购房款，并按买卖合同迟延履行期间承担迟延付款责任。因索要未果，故依法起诉。被告辩称，案涉房产是原告施工港连公司项目抵顶的，以房屋抵工程款，是抵债房屋，后来原告将该笔房屋出售给被告。该房屋从原告法定代表人张贴广告至最后成交前后将近10个月的时间，10个月内该房屋一直未出售，所以案涉房屋从450万元最终降到了300万元，双方签订了协议并支付了购房款。因为抵债房屋开发商同意办理更名一次，所以被告又与开发商签订了商品房买卖合同，价款4453866元，该价款只是为港连公司与原告平帐用，不能够为原告主张房屋价款的依据，而且双方交易的时间发生在2015年2月6日，至本案原告向被告主张权利的时间是2019年7月8日，时间过去了4年半，即使被告真的欠原告的房款，那也过了诉讼时效期。经审理查明，2014年2月28日，原告与案外人港连公司签订《大连海航YOHO湾铝合金门窗工程施工合同》，约定由原告为大连海航YOHO湾项目范围内的门窗工程施工。同日，双方签订《工程抵款协议书》，港连公司以四套房屋抵顶工程款10105953元，其中案涉149-2号房屋抵顶工程款4453866元，如果原告指定将房屋更名至第三方，原告须协调第三方出具委托付款函，委托原告以抵扣工程款的形式支付相应的购房款，第三方向港连公司出具保证函保证第三方与原告之间的债权债务及由此产生的法律纠纷与港连公司无关。原告法定代表人张忠国在海航YOHO湾149-2号房屋上张贴售房广告，被告看到后与张忠国联系协商购买案涉房屋。2015年2月6日，原告向港连公司出具《委托付款函》，声明：根据原告与港连公司2014年2月28日《工程款抵款协议书》，原告将149-2号房屋出售，房款4453866元，按正常商品房买卖手续办理，房款存入港连公司账户，此房款作为工程款支付给原告，原告与购房者之间债权债务及由此产生的法律纠纷与港连公司无关，原告指定将该房屋更名至解千锐，二手房交易税款由原告负责。同日，被告向港连公司出具《保证函》，声明：被告于2015年2月6日购买YOHO湾项目149-2号房屋，房款4453866元，保证被告与原告之间的债权债务及由此产生的法律纠纷与港连公司无关。2015年2月6日，被告通过案外人解亚民支付给原告118万元、137万元，通过案外人李某支付给原告45万元，原告认可收到以上购房款300万元。2015年2月6日，被告与港连公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买位于“海航YOHO湾”第7幢149-2号房屋（行政街号大连保税区东北六街149号），建筑面积260.46平方米，总房款4453866元于当日付清。当日，港连公司向被告开具4453866元购房预收款发票。港连公司于2016年3月10日向被告开具4453866元购房结算款发票，备注：全部房款已收讫。被告于2017年1月19日取得不动产权证书。2018年12月17日，原告向大连经济技术开发区人民法院提起诉讼，请求判令港连公司支付工程款1453866元及利息，本案被告解千锐为该案第三人。起诉状中称，2015年初，港连公司将抵顶给原告的149-2号房屋卖给解千锐，价格4453866元，但解千锐只支付了3000000元后并未支付其余房款，港连公司仍欠原告工程款（房款）1453866元。大连经济技术开发区人民法院于2019年3月20日作出（2019）辽0291民初642号民事判决，认为案涉房屋是抵债房，原告将房屋出售给解千锐是行使处分权，出售时房屋实际归原告所有，即原告和港连公司之间的抵顶工程款行为已经完成。假设解千锐欠付购房款，根据合同相对性原则，原告应当向解千锐主张，而不是港连公司。判决：驳回原告大连东信装饰工程有限公司的诉讼请求。本院确认的上述事实，有原告提交的民事判决书、发票、银行回单、银行对账单、委托付款函、保证函，被告提交的《大连海航YOHO湾工程抵款协议书》、《大连海航YOHO湾项目铝合金门窗工程施工合同补充协议书》、委托付款函、商品房买卖合同、发票、银行回单、银行对账单、不动产权证书、起诉状、庭审笔录，证人李某的证言，及当事人陈述笔录等证据材料在案为凭，这些证据材料已经当庭质证并经本院审查，可以采信。本院认为，本案争议焦点是，案涉房屋的价款是原告主张的4453866元，还是被告主张的3000000元。双方均认可存在房屋买卖合同关系，但均未能提供双方之间的书面合同等可以直接确定房屋价款的证据，故只能根据间接证据予以推断。港连公司已将案涉房屋向原告抵顶工程款，根据双方签订的抵款协议，原告可以将案涉房屋出售给他人，港连公司配合办理房屋过户手续，即原告有权确定房屋售价，港连公司没有定价权。虽然被告在向港连公司出具的《保证函》中声明房款4453866元，《商品房买卖合同》中也约定房款4453866元，但该函及合同系根据原告与港连公司抵款协议的约定而作出，数额与抵顶工程款相同，《保证函》的对象并非原告，目的是保证被告与原告之间的债权债务及由此产生的法律纠纷与港连公司无关，原告也不是《商品房买卖合同》的当事人，根据合同相对性原则，不能以此确定原告和被告之间对售价的约定。依常理推断，只有在原告向港连公司确认已收到足额房款后，港连公司才会开具全额发票并办理权属登记，在被告支付原告3000000元后，港连公司即向被告开具4453866元发票并协助办理不动产权属登记，可以证明被告已足额支付购房款。此外，原告在（2019）辽0291民初642号民事案件审理过程中，称其未与解千锐协商买卖案涉房屋，与本案中其陈述的基本事实相矛盾，影响本院对原告主张事实的采信。综上所述，被告的主张较为可信，本院予以采信，即原告与被告约定的案涉房屋买卖价款为3000000元。被告的付款义务已履行完毕，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：驳回原告大连东信装饰工程有限公司的诉讼请求。案件受理费21034元，财产保全费5000元，均由原告大连东信装饰工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服部分的上诉请求交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  孙晓君人民陪审员  杨永平人民陪审员  桑 渤二〇二〇年九月九日书 记 员  张 颖