湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1102民初3115号原告：何桂枝，女，1966年5月15日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：占露，湖北东坡律师事务所律师。被告：曹来生，男，1954年2月10日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：朱志军，湖北齐安律师事务所律师。原告何桂枝诉被告曹来生房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2019年12月18日和2020年1月10日公开开庭进行了审理。原告何桂枝及其委托诉讼代理人占露，被告曹来生及其委托诉讼代理人朱志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》无效；二、判令被告返还原告支付的定金25万元并支付资金占用期间的利息损失（自2017年9月9日起按中国人民银行同期贷款利率计算至款清之日止）；三、判令被告赔偿原告经济损失26万元；四、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告系同村村民，原告与被告于2017年9月9日签订《房屋买卖合同》，约定甲方（被告）将黄州区七一村四组定惠院235号私有房产以院内地面等一并整体出售给乙方（原告），售价50万元分三次支付：第一次定金25万元，自合同签订后三个工作日内支付；第二次20万元，自甲方（被告）将该出让房屋手续（包含房屋所有权证、土地使用权证等）及房屋使用权移交给乙方（原告）收执认可后支付；第三次5万元，自该房屋过户后三日内支付。同时还约定在合同履行过程中，任何一方违约，除违约方向守约方赔偿责任外，按年利率24%自房款支付三日起计算并承担违约责任。合同签订当日，被告收取了原告的25万元定金并实际移交了房屋，并承诺30日内将房产证、土地证交付原告，让原告进行装修改造。后被告仅向原告移交了房屋，但未依约于2017年10月9日前将该房屋的房屋所有权证和土地使用权证等移交给原告。原告在接收房屋并得到被告承诺后进行了装修改造花费26万多元，曾多次找被告要求履行合同，但被告拒不履行。为了维护原告的合法权益，原告特诉至人民法院，请依法判令如前所请。被告曹来生辩称，对原告诉讼请求，被告愿意返还原告支付的25万元购房款，但被告不愿意返还占用期间的利息，被告无过错，被告无需向原告赔偿经济损失，本案的诉讼费用全部由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告何桂枝为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：一、原、被告户籍信息，证明原、被告诉讼主体资格；二、房屋买卖合同及承诺书、转账记录、收条及曹来生交付房屋时与原件一致的复印件，证明：1、原告与被告签订合同时，被告向原告出具了与原件一致的文书，作出了此房产无任何瑕疵的书面承诺，被告存在欺诈，而原告不知情，无过错；2、根据原、被告双方签订的买卖合同第四条的约定，45日内甲方将出让房屋一并移交给乙方及2017年9月9日作出的承诺，被告曹来生在双方签订合同，原告支付25万元后，已实际向原告移交了房产，被告支付资金占用期间的利息应从原告交款之日起计算，而原告依据被告出具的承诺，进行房屋装修，不存在过错，被告应对其恶意欺诈行为承担相应的法律责任。被告曹来生对原告提供的证据一无异议；对证据二的房屋买卖合同、承诺书及转账记录的真实性无异议，对其证明目的有异议，乙方有权装修改造的时间是第二次付款完后，而本案的客观事实是第一次支付完购房款后，原被告双方才发现该房屋无法继续履行，并没有按照合同约定继续支付购房款，且将该购房款转换为民间借贷，所以原告方无权装修改造，对于被告向原告出具的房产证，对其真实性无异议，对其证明目的有异议，该证据不能证明被告刻意隐瞒事实，因此被告方无过错，不应当承担赔偿责任。经审核，本院认为，原告提供的证据一，本院依法予以认定；原告提供的证据二，可以证明原、被告签订房屋买卖合同及交易情况。被告曹来生为反驳原告诉讼请求，向法庭提交如下证据：一、2014年7月23日人民法院报一份、黄冈市黄州他字第001536号他项权证、房屋抵押权消灭证明一份、黄冈市不动产抵押权注销登记申请书一份，证明：1、王建国起诉曹来生缺席判决后法院于2014年公告送达民事判决书，曹来生在外省做工程多年未回家对此事不知情，双方签订房屋买卖合同时对此不知情，都无过错；2、房屋买卖合同签订后，曹来生将房屋抵押权消灭，曹来生、何桂枝、张能华一起到不动产管理中心办理房屋过户手续时，才知道案涉房屋被法院查封，无法办理过户手续。二、2017年9月9日、9月12日中国工商银行转账凭证两份，证明何桂枝与曹来生签订合同当天支付25万元购房款后，王瑛建议张能华帮忙还曹来生其他债务。曹来生将其中10万元和5万元购房款转给张能华后，张能华未偿还曹来生其他债务而私自挪用。后来何桂枝及王瑛提出与曹来生协商将25万元购房款转化为25万元借款时，曹来生提出与张能华共同还款，张能华对全部事情都清楚。三、2018年1月17日中国工商银行存款凭证一份，证明曹来生按口头协议一个星期之内向何桂枝偿还借款10万元，何桂枝拒绝接收且改口要曹来生一次性偿还25万元借款后，曹来生将该笔款项存入银行。四、2018年1月21日工商银行转账凭证及收条一份，证明：何桂枝、王瑛知道该房屋不能过户，无法实现合同目的，与曹来生口头协商解除房屋买卖合同后，双方约定将何桂枝、王瑛支付的25万元购房款转化为民间借贷，约定月息2分。曹来生向何桂枝及王瑛支付了5个月的利息后，由王瑛向曹来生出具收到25万元利息25000元收条。五、出库单一份，证明经何桂枝、王瑛、曹来生、张能华口头协商后，何桂枝、王瑛同意将张能华71吨钢材，以每吨3800元的价格折算为27万元，偿还曹来生借款25万元及利息2万元。后因钢材降价，何桂枝拒绝接收钢材。六、涉案房屋装修前后照片四张，证明原告拒绝接收钢材抵货款后，在被告不知情下撬开涉案房屋院内大门锁后，私自装修并经商入住，侵犯了原告的合法权益。原告何桂枝对被告曹来生提供证据质证称，对证据一人民法院报的真实性无异议，对其关联性及证明目的有异议，该组证据证明了被告存在过错，也证实被告出售房屋时未向原告进行如实陈述，结合被告向原告出具的“与原件一致”（无权利瑕疵）的说明，证明被告存在过错，且恶意逃避法院的执行，存在恶意欺诈，原告是无过错的；对证据二、三、五的真实性无异议，对其关联性及证明目的有异议，该转账记录与何桂枝无关；对证据四的真实性无异议，对其关联性及证明目的有异议，该组证据并没有何桂枝的签字确认，也证实了被告曹来生未按期交付土地证和房产证，在2018年时仍在继续履行双方签订的房屋买卖合同；对证据六的真实性、合法性及证明目的均有异议，被告在接受原告支付的25万元之后，向原告出具了移交房产的承诺书，并在2017年已经完成，被告作出了原告可以装修房屋的相应承诺。经审核，本院认为，被告曹来生提供证据一，可以作为认定案件事实的依据；被告曹来生提供证据二、三、四、五、六，双方存在分歧，本案不作认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月9日，原告何桂枝与被告曹来生签订一份《房屋买卖合同》，合同约定，被告曹来生（甲方）将其座落于黄州区七一村四组定惠园235号私有住宅楼1-2层建筑面积244.92平方米（包括地面附属物等整体）出售给何桂枝（乙方），双方约定该房屋出让价格为50万元，办理该房屋出让过户手续及相关费用均由乙方承担，自本房屋买卖合同签订后乙方应在三个工作日首付甲方该房屋出让定金25万元，余下房款乙方分两次支付给甲方，第一次在甲方将该出让房屋手续及房屋使用权移交给乙方收执认可后，乙方则应支付甲方购房款20万元，余下房款5万元待甲方按双方约定配合乙方办理完该房屋出让过户手续到乙方名下后，乙方在三日内一次性付清全部房款，甲、乙双方约定交房日期，甲、乙双方约定，自本合同签订生效后，45日内甲方必须将所出让的房屋一并移交给乙方，如甲方未能按照双方约定及交房日期将所出让房屋整体移交给乙方所有，则视为甲方单方违约，乙方有权追究甲方违约责任，合同还就双方其他权利义务等作了约定。同日，曹来生出具一份承诺书，注明，本人承诺该房屋出让给乙方，甲方负责30日内将银行抵押房产证、土地证一并交给乙方，按约定二次款付完后，如甲方房屋内所有物品由乙方自行处理，甲方无权干涉，视为原全部物品不要，乙方有权装修改造。同日，曹来生向原告何桂枝出具一份收条，注明，今收到何桂枝购房款定金25万元，收款人曹来生。2017年12月，原、被告在不动产登记部门办理解除房屋抵押手续时，发现该房屋因另案被本院依法查封，导致房屋无法办理过户手续。被告曹来生向王瑛支付25000元，由王瑛出具一份收条，注明，今收到曹来生人民币25000元，此款系何桂枝购房款25万元按合同约定所支付利息。原告何桂枝对王瑛收款行为予以认可。现原告何桂枝诉至法院，请求确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》无效；请求被告返还原告支付的定金25万元并支付资金占用期间的利息损失；请求被告赔偿原告经济损失26万元（装修损失）。本院认为，原告何桂枝与被告曹来生签订《房屋买卖合同》，因签订该合同时该房屋已被法院查封，故原告何桂枝与被告曹来生签订的《房屋买卖合同》属无效合同，合同无效后，被告曹来生因该合同取得的购房款25万元，应予返还给原告何桂枝；原、被告在发现讼争房屋不能办理过户手续后，被告已实际向原告支付了利息损失，原告何桂枝主张被告曹来生支付资金占用期间的利息损失（自2017年9月9日起按中国人民银行同期贷款利率计算至款清之日止），本院依法予以支持［自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准取消，故2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算]；原告何桂枝主张被告曹来生赔偿原告装修损失26万元，未提供相应证据佐证，本案不作调整。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告何桂枝与被告曹来生于2017年9月9日签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告曹来生返还原告何桂枝购房款25万元，并支付原告何桂枝利息损失［1、以25万元为本按中国人民银行同期贷款利率自2017年9月9日起算至2019年8月19日；2、2019年8月20日之后的利息以25万元为本按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率算至被告还清之日止，应扣减被告曹来生已支付利息款25000元]，限其于本判决生效之日起十五日内履行完毕。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费8900元，由原告何桂枝承担4537元，由被告曹来生承担4363元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  靖红涛人民陪审员  谢国文人民陪审员  董凤琴二〇二〇年四月十六日书 记 员  吴 彬