黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1081民初243号原告：程鹏远，男，1965年3月10日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：蔡林海，黑龙江腾飞律师事务所律师。被告：虞端洪，男，1975年12月15日出生，住黑龙江省绥芬河市。第三人：牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区兴隆镇兴隆村兴正街**。法定代表人：张占军，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏延斌，男，该公司经理。原告程鹏远与被告虞端洪、第三人牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司（以下简称怡兴公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告程鹏远及其委托诉讼代理人蔡林海，被告虞端洪，第三人法定代表人张占军及其委托诉讼代理人苏延斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令停止对位于黑龙江省鸡西市城子河区滨水颐园小区2号楼6号门市、4号楼5号门市的执行，并予解封。事实和理由：2020年3月3日，原告收到（2020）黑1081执异5号执行裁定书，原告认为裁定驳回案外人异议请求缺乏事实和法律依据。虞端洪与怡兴公司金钱债权执行中，对原告购买的滨水颐园小区2号楼6号门市、4号楼5号门市采取查封执行措施错误，应予解封。事实上该房屋已由原告依法取得物权，应归本案原告所有，不归怡兴公司所有。2017年7月26日，怡兴公司将其开发的滨水颐园小区2号楼6号门市、4号楼5号门市以320万元价款出卖给原告，怡兴公司为原告出具二份房屋预售合同，并将房屋的相应材料全部交给原告。原告将绝大部分购房款319.21万元通过农业银行向怡兴公司授权的工作人员张健汇款，且购房款已实际交付。2017年9月8日，原告与怡兴公司在鸡西市房产局办理预售登记。原告所购买的门市房属于商业用房，原告与怡兴公司对门市房在2019年6月18日前进行房屋预售登记。虞端洪对原告所有的房屋申请执行错误，没有法律依据。案涉房屋归原告所有，被告无权对该房屋申请强制执行，法院不应采取查封等执行措施。第三人为原告出具的房屋预售合同、收据均是第三人的真实意思表示，合同、收据合法有效，应受法律保护。原告已将全部房款交付第三人，并在房产部门办理预售登记。原告是案涉房屋的实际所有人。应停止对案涉房屋的执行并予解封。被告辩称，执行裁定书记载房屋每平米1万元，原告诉状称320万元买的。第三人述称，原告确实购买的房屋并登记在原告名下，原告所述属实，事实清楚。原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：（2020）黑1081执异5号执行裁定书复印件一份。证明原告在法定期限内提起民事诉讼，原告具备诉讼主体资格。经质证，被告及第三人对证据形式要件及证明问题均无异议。本院经审查认为，被告及第三人对证据形式要件及证明问题均无异议，该证据具有客观性、合法性及与本案的关联性，本院予以采信。二、编号JX2017077137房屋预售合同、编号JX2017077301房屋预售合同复印件二份、购房收据复印件一份、汇款单据一份。证明原告与第三人签订的房屋预售合同等相应的民事法律行为是真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告已将房款实际交付第三人，并在房产部门办理预售登记。经质证，被告及第三人对该组证据形式要件及证明问题均无异议。本院经审查认为，被告及第三人对该组证据形式要件及证明问题均无异议，本院对该组证据形式要件予以采信。授权委托书一份。证明怡兴公司授权单位工作人员张健代为收款，原告按照怡兴公司的要求将房款汇给张健或者指定银行账户内。经质证，被告对证据形式要件没有异议，对证明问题有异议，认为张健收房款应该汇到公司账户。怡兴公司对证据形式要件及证明问题均无异议，认为公司账户都处于查封状态，只能汇到张健账户。本院经审查认为，被告对证据形式要件没有异议，第三人对证据形式要件及证明问题均无异议，本院对证据形式要件予以采信。庭审后，原告向本院提交预售房屋备案查询证明二份，证明案涉房屋于2017年9月8日备案至程鹏远名下。虞端洪对此无异议，本院对该组证据予以采信。被告及第三人未向本院提交证据。根据当事人陈述、举证、质证和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月，怡兴公司开发建设鸡西市城子河区滨水颐园小区。2019年6月，该小区未经验收合格。2017年7月24日，怡兴公司出具授权委托书，委托张健代售鸡西市城子河区滨水颐园综合楼房产，代收售楼款。2017年7月26日程鹏远从其6228****1177账户转入张健6228****7266账户319.21万元。程鹏远和怡兴公司认可319.21万元是支付滨水颐园小区4号楼1层5号门市房款。怡兴公司法定代表人张占军为原告出具收条一份，收条正面记载：“收购房款人民币：贰佰陆拾肆万元整。￥：264000000元，收款明细见购房合同。收款人处盖怡兴公司合同专用章、张占军名章和张占军签名，2017年8月22日。”收条背面记载：“此款转入苏延斌6217****4446现金壹佰万元整，车：壹佰陆拾肆万元。”程鹏远和怡兴公司认可264万元是支付滨水颐园小区2号楼6号门市房款。庭审时，原告陈述“2292凌志吉普车一台作价164万元，92752号奥迪A8轿车一台作价100万元，抵顶264万元购房款。原告没有往苏延斌账户汇过购房款。”第三人法定代表人张占军陈述“用凌志吉普车一台作价164万元，奥迪A8轿车一台作价100万元，抵顶264万元购房款。”张占军看过收条背面记载的内容后，法庭询问张占军为什么原告及第三人的陈述与收条背面记载内容不一致时，张占军回答“用一台凌志吉普车顶164万，交了100万现金。”第三人委托诉讼代理人苏延斌陈述“2017年8月22日，张占军出具收条时，苏延斌没有到怡兴公司上班，其不认识程鹏远和怡兴公司法定代表人张占军，苏延斌与怡兴公司、程鹏远没有其他经济往来。”2017年9月8日，怡兴公司与程鹏远签订二份房屋预售合同。编号JX2017077137号合同约定：怡兴公司将其开发建设的鸡西市滨水颐园小区2号楼1层6号、建筑面积268.72平方米门市，以每平方米1万元，总价款268.72万元出售给程鹏远。编号JX2017077301号合同约定：怡兴公司将其开发建设的鸡西市滨水颐园小区4号楼1层5号、建筑面积320平方米门市，以每平方米1万元，总价款320万元出售给程鹏远。同日，怡兴公司与程鹏远将二份房屋预售合同在鸡西市房产服务中心办理预售房屋备案。本院在执行虞端洪与怡兴公司所有权确认纠纷一案时，于2019年6月17日以（2018）黑1081执恢15号之二执行裁定，查封鸡西市滨水颐园小区2号楼6号门市、4号楼5号门市。程鹏远提出执行异议，本院于2020年1月19日作出（2020）黑1081执异5号执行裁定，裁定驳回程鹏远的执行异议。程鹏远不服该裁定，提起案外人执行异议之诉。本院认为，2017年9月8日，原告与怡兴公司签订的二份房屋预售合同，约定了当事人姓名、名称、标的、价款等，具备合同成立的基本要素。在被告未举证证明该合同具有无效或者可撤销情形的情况下，应当认定该合同是原告与怡兴公司的真实意思表示，合法有效，对原告及第三人均具有法律约束力。应认定在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。因为该房屋未经验收合格不具备交付使用和办理过户登记条件，导致该房屋未能交付使用和办理过户登记手续，原告无过错。合同生效后，原告享有的要求第三人交付房屋并转移房屋所有权的权利是否足以排除强制执行，取决于原告是否已向第三人交付全部房款或者已按照约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行，如果原告已向第三人交付全部房款或者已按照约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行，原告所享有要求第三人交付房屋并转移房屋所有权的权利应予保护。原告主张转入张健账户319.21万元是其支付滨水颐园小区4号楼1层5号门市款，被告对此无异议，且有汇款凭证予以证明，应当认定原告已实际交付该房款。原告享有要求第三人交付房屋并转移房屋所有权的权利应予保护，该权利足以排除强制执行，应停止对该房屋的执行。本案为案外人执行异议之诉，虞端洪申请法院执行案涉房屋，程鹏远认为其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权利，申请法院停止对该房屋执行。怡兴公司与程鹏远、虞端洪均具有利害关系，怡兴公司与程鹏远对相对方所述事实的承认，不构成对本案事实的自认。程鹏远提交2017年8月22日收条欲证明其已交付滨水颐园小区2号楼1层6号门市款264万元。收条背面记载“此款转入苏延斌6217****4446现金壹佰万元整，车：壹佰陆拾肆万元。”。关于交付264万元房款，原告陈述与收条记载不符，原告陈述“用凌志吉普车一台作价164万元，奥迪A8轿车一台作价100万元，抵顶264万元购房款。没有往苏延斌账户汇过购房款。”第三人陈述与收条记载不符且其陈述前后矛盾，第三人首先陈述“用凌志吉普车一台作价164万元，奥迪A8轿车一台作价100万元，抵顶264万元购房款。”张占军看过收条背面内容后陈述“用一台凌志吉普车顶164万，交了100万现金。”根据《中华人民共和国公司法》第一百六十三条：“公司应当按照法律、行政法规和国务院财政部门的规定建立本公司的财务、会计制度。”的规定，第三人应当建立财务、会计制度，并按照公司财务、会计制度的要求对所发生的收入与支出情况进行确认。收条背面记载“此款转入苏延斌6217****4446现金壹佰万元整，车：壹佰陆拾肆万元。”如果第三人确实收到上述款物，那么第三人应当保存记账凭证、明细账、第三人与原告以车抵债协议，第三人将抵债车辆出售给他人的相关证据，而第三人却不能提供上述相关证据，这与公司应当建立相应的财务、会计制度的要求不符。关于264万元房款的交付，原告、第三人的陈述与收条记载不符，且第三人陈述前后矛盾，仅凭收条不足以证明原告已向第三人交付购房款264万元。原告未履行向第三人交付房款的义务，其享有的要求第三人交付房屋并转移房屋所有权的权利不足以排除强制执行，本院对原告关于该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：不得执行牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司建设的备案登记在程鹏远名下的鸡西市城子河区滨水颐园小区4号楼1层5号房屋；驳回程鹏远的其他诉讼请求。案件受理费52960元，程鹏远负担20560元，虞端洪负担32400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  车玉军人民陪审员  关 鹏人民陪审员  李淑芳二〇二〇年九月九日法官助理赵珊珊书记员薛泽东