湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初2192号原告：向怡纯，女，1994年8月17日出生，土家族，住湖南省桑植县。委托诉讼代理人：解德辉，湖南金州律师事务所律师。被告：湖南乐万邦房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区韶山路153号11栋705室。法定代表人：张少金，总经理。委托诉讼代理人：盛波，湖南理曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟艳华，该公司员工。原告向怡纯诉被告湖南乐万邦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告向怡纯及其委托诉讼代理人解德辉，被告湖南乐万邦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人盛波、钟艳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向怡纯向本院提出诉讼请求：1、被告向原告退还多收取的房款135891元并支付利息（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自起诉之日计算至实际退清之日）；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告签订合同编号为xxx的《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的长沙市开福区xx房地产项目的商品房一套，建筑面积111.06平方米，单价每平方米10190元，总价款113171元，原告交付首期房款341701元，余款790000元以银行按揭贷款作为付款方式，被告应于2017年12月31日前向原告交付该商品房。原告依约交纳了房款及其他相关代收费用，同时应被告要求（采取承诺书形式）在明码标价即合同单价之外另行交纳房屋差价款135891元，即原告在明码标价｛合同单价（政府核准价）｝外多付了被告房款135891元。后原告发现被告的行为严重违法。为了抑制商品房价格显著上涨或者有可能显著上涨，相关法律、规章及政策对商品房销售价格等有严格规定，中央（国务院）、国家发改委、地方各级政府及其职能部门因此也出台了系列规范措施，被告利用其精通房地产法律、政策，尤其是掌控房源信息的优势，变相（要求原告采用承诺书等形式）在政府监管价格即批复价（明码标价）之外加价收取原告大量房款的行为，违反了《民法总则》、《合同法》、《价格法》、《商品房销售明码标价规定》及当前国家、地方政府及其职能部门对房地产销售价格调控的相关规定，严重扰乱正常经济秩序，构成价格违法，系无效。2018年6月12日，长沙市开福区物价局对被告在商品房销售中存在违反《价格法》第十三条第二款（经营者不得在标价之外加价出售商品）之价格违法行为进行了行政处罚。现诉至法院，请求判如所请。被告湖南乐万邦房地产开发有限公司辩称，认购协议及承诺书系原、被告双方在平等自愿的基础上经协商一致签订，内容系双方的真实意思表示，双方均按约定履行了各自的义务，内容合法有效，双方均应遵照履行。认购协议及承诺书未违反法律、行政法规的强制性效力规定，原告诉称被告的行为违反价格法相关规定，该规定不属于评价合同效力的规定，不能据此否定认购协议及承诺书的效力。本案系房屋买卖合同纠纷，应适用合同法及其相关司法解释的规定来认定合同的效力，价格法及各级政府或职能部门所制定的房地产调控政策不能作为认定涉案合同效力的依据。原告的诉请不符合相关法律规定，依法应予驳回。本院经审理认定事实如下：2017年5月6日，原、被告签订《xx认购协议》，约定原告购买被告开发的xx号房。同日，原告出具《承诺书》，确认原告认购上述房屋，面积111.06㎡，总价1274386元，并承诺如果网签单价高于11474.75元/㎡，原告不须补差价，如果网签单价低于11474.75元/㎡，原告按网签价格签约，差额总价按现金支付给开发商，由此产生的相关法律责任，原告自行承担，与开发商无关。2017年5月9日，原告在被告的《商品房买卖合同》签订流程表上签字，确认原告认购的涉案房屋折后成交总价1274386元，折后成交单价11474.75元/㎡。2017年5月9日，原告在抵扣税金6794元后向被告指定账户转账支付差价购房款135891元。被告向原告出具收到该款项的收据（收据中金额未扣除税金）。2017年5月19日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买开福区xx号房，房屋建筑面积111.06㎡，总价1131701元，单价10190元/㎡。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。以上事实，有书证、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在卷佐证。本院认为，一、住房作为基本生活资料是一种特殊商品，涉及到社会公共利益。住房的销售不仅要符合法律、行政法规的规定，也要符合社会公共利益。《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定违反法律或社会公共利益的民事行为无效。《中华人民共和国价格法》第十三条第二款规定经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国土资源部联合下发的《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）要求落实房地产成交价格申报制度，严格执行明码标价、一房一价制度。2017年3月18日，长沙市人民政府办公厅下发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（长政办函[2017]38号）要求加强房地产市场监管；严格价格备案制度；凡销售商品房须到价格主管部门备案；严格预售审批；凡涨价、未进行价格备案的项目不批准预售。2017年3月20日，长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会联合下发《关于进一步规范我市商品房销售价格行为的通知》（长发改价格控[2017]96号）要求进一步规范商品房销售明码标价行为；商品房销售明码标价的要求。1、房地产开发企业在取得预售许可证后10日内须一次性公开全部销售房源对外销售，并在公开销售24小时之前，按照“一套一标”的方式明码标价，标示价格需与监制价格保持一致，且成交价格不得高于标示价格。本案原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同约定房屋单价为10190元/㎡，且已通过网签备案，合同未违反法律、行政法规的强制性规定，同时亦未违反国家和地方政府以及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，合法有效。原、被告双方应按照合同约定履行合同义务。原告按合同约定支付了购房款。双方虽在签订《长沙市商品房买卖合同》之前签订《xx认购协议》及《承诺书》，但《xx认购协议》及《承诺书》中约定的房屋单价均高于《长沙市商品房买卖合同》约定的单价，该高出部分属于备案的房屋价格基础上收取额外费用的行为，不符合《中华人民共和国价格法》第十三条关于销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的规定，亦违反了国家和地方政府以及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，该行为违反社会公共利益，应为无效民事行为。被告提出的抗辩事由缺乏依据，本院不予采纳。二、民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告诉请被告返还差价购房款及利息损失于法有据，本院予以支持，故被告应向原告返还差价购房款135891元并赔偿利息损失（以135891元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年4月8日计算至实际付款之日止）。综上，本院依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条，《中华人民共和国价格法》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：被告湖南乐万邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告向怡纯返还差价购房款135891元并赔偿利息损失（以135891元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年4月8日计算至实际付款之日止）。如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1509元，保全费1270元,共计2779元,由被告湖南乐万邦房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  房淼淼二〇二〇年五月二十一日代理书记员  彭小波