黑龙江省亚布力人民法院民 事 判 决 书(2020)黑7524民初160号原告：卢岩，女，1972年5月24日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省牡丹江市西安区。原告：岳志坚，男，1974年12月8日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：孙昊迪，黑龙江同长律师事务所律师。委托诉讼代理人：苟欣越，黑龙江同长律师事务所律师。被告：张凤海，男，1966年8月1日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省海林市。被告：刘方向，女，1971年2月16日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省海林市。委托诉讼代理人：刘景东，黑龙江大正律师事务所律师。原告卢岩、岳志坚与被告张凤海、刘方向房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案，2020年4月20日因案情复杂转为普通程序审理,2020年4月21日因受全国新冠疫情影响案件中止诉讼。2020年8月27日本院依法适用普通程序，公开开庭对该案进行了审理。原告卢岩、委托诉讼代理人孙昊迪、苟欣越，被告张凤海、刘方向、委托诉讼代理人刘景东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢岩、岳志坚向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、判决被告返还2020年度剩余租期租金270767.2元、押金20000元以及原告已支付2021年定金100000元，以上共计390767.2元。诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2019年10月30日与被告签订了《房屋租赁合同》，双方约定被告将其位于雪乡景区的海林市长汀镇张凤海家庭旅馆出租给原告用于旅游经营使用，租赁期限为3年(每年11月1日至下一年3月初，可理解为3月10日)，租金每年800000元，双方约定每一年度原告先行支付租金600000元，当年元旦前支付剩余200000元及下一年度定金100000元。2019年10月30日原告向被告支付600000元，被告张凤海为原告出具收条，2020年1月2日原告将剩余租金200000元、定金100000元押金20000元支付给被告，被告张凤海均出具收条，以上款项合计920000元。2020年1月25日因新型冠状病毒影响，雪乡景区暂停开放，2020年度租赁合同尚有44天未到期，因疫情不可抗力原因，原告于2020年3月24日向被告主张，要求返还44天租金、定金及押金款共计390767.2元。基于以上事实，根据双方所签合同，现被告违约致原告无法实现合同目的。原告要求法院判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，返还租金、定金及押金款共计390767.2元。被告张凤海、刘方向辩称，1、被告不存在违约行为，更谈不上因被告违约，原告无法实现合同目的；2、双方在合同中约定认可实际经营100天左右；3、被告缴纳了2019至2020年旅游季节的取暖费；4、家庭旅馆内的备品有损坏，从原告的诉求看，原告根本不想赔偿。综上，请法院依法驳回原告的诉请。原告卢岩、岳志坚为支持其主张提交如下证据：1、《房屋租赁合同》1份，证明原、被告于2019年10月30日签订《房屋租赁合同》，承租期限为三年（每年11月1日至下一年3月初）每年租赁的天数为130天,自2019年起至2022年止,每年租金为800000元，第一年需支付租金800000元、房屋定金100000元及押金20000元，经计算可得出每天的租金约为6153.8元。被告对该组证据的真实性没有异议，对证明问题有异议。《房屋租赁合同》第三条第一项明确约定经营期限是大约100天左右，不是原告所证明的130天。2、收条2张（其中1张体现3笔款项，收条2项、押金条1项）、中国邮政储蓄银行账户对账单1张、中国建设银行交易明细1张。证明在2019年10月30日原告通过邮政储蓄银行以转帐的方式支付第一年租金600000元，在2020年1月2日支付剩余租金200000元、押金20000元以及下年定金100000元，被告均为原告出具收条，证明已实际收到原告上述款项。被告对该组证据没有异议，但押金条有注释，物品如有损坏，从押金扣除。3、据牡丹江市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥通告》、《牡丹江市文化广电和旅游局关于对全市旅游景区、滑雪场暂停开放的紧急通知》各1份，证明牡丹江地区因疫情原因，于2020年1月26日已停止一切旅游行业，原告因疫情原因，无法继续经营，损失惨重。上述通知发布后，本年度合同期限尚剩余44天，因疫情原因，合同目的已无法实现。被告对该组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，该组证据不能证明原告损失惨重，也证明不了原告的合同目的无法实现，双方签订的《房屋租赁合同》是三年，受疫情影响，扣除已经实际履行经营的期限，双方约定100天左右，影响也就14天，后面两年的合同还没有履行，不能证明这两年也不能实现合同目的。受疫情影响的时间，和三年的时间相比，所占比重极小。4、律师函、中通快递电子回单各1份，证明原告2020年3月24日委托黑龙江同长律师事务所向被告发出律师函，要求被告在收到律师函5日内退还上述租金，若被告未返还，原告要求提前解除合同并返还全部已支付费用，在被告签收原告邮寄的律师函后，被告未对原告的律师函进行回复的情况下，原告有理由认为被告对该律师函中解除合同的事实是予以认可的，原告可以据此解除《房屋租赁合同》并要求被告返还剩余租金、押金以及定金；被告认为，该律师函被告是在2020年3月29日收到，2020年4月1日被告通过微信向原告卢岩进行了回复，“被告没有退还租金的义务，合同中也没有规定被告有退款的义务，被告也不存在过错，不存在违约”。在原被告签订的租房协议中没有约定被告有退还租金的合同义务，强行要求被告退款，没有法律规定，原告也没有解除合同的权利。被告张凤海、刘方向为支持自己的答辩意见，向本院提交了如下证据:1、《房屋租赁合同》一份，证明合同没有约定被告的违约条款，却约定了实际经营期限100天左右；原告经营期间损坏了被告的备品，应当在押金中予以扣除。原告对该组证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，该合同中对租赁期限的约定为每年的11月1日至下年3月初，大约100天左右，其中三月初的理解，原告认为应认证为3月上旬，即3月10日，自牡丹江政府发布停止旅游业后，直至2020年3月10日止，剩余尚未履行合同的时间为44天，而该合同中约定的租金为800000元，计算到按日为6153.8元，被告应当对44天的租金，即270767.2元租金予以返还。2、供热费票据1张，证明被告交付出租房屋取暖费58565元，该款包含在800000元租金内。原告对证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，对于被告所交的取暖费，并不应当由原告承担，应当由其收取取暖费用的管理公司与被告协商减免事宜，而不是应当由原告承担该部分费用。3、原告经营期间损坏被告出租房屋物品照片4张，损失物品价值清单1张，证明损失物品总价值3715.86元（不含瓷砖维修费用）。原告认为，照片中照片标号1、2、4属于原告在使用过程中合理的磨损，对于照片中的3雨棚的损坏，原告并不清楚，无法确定其实际的损坏原因，对被告主张的价钱，因被告未能提供正规的销售发票票据，对于该金额被告是没有证据证实其修复的费用的，因此原告对其主张的金额不予认可。4、张凤海发给原告卢岩的微信截图1张，证明被告张凤海不同意解除合同及退还相应款项。原告对该组证据的形式要件没有异议，该截图中被告的答复为“第三条、我方不存在违约”，原告提供的律师函中，并不是基于违约的原因而是因为新冠疫情原因，合同目的已经无法实现，系不可抗力原因解除合同，被告的答复并未准确依据律师函进行的答复，对被告的证明问题不予认可。本院认为，原告证据1、来源合法，内容客观真实，能够证明原告的主张，对该组证据本院予以采信，对被告的质证意见不予认可。原告证据2、来源合法，内容客观真实，能够证明原告的主张，且被告没有异议，本院予以采信。原告证据3、4能够证明雪乡于2020年1月26日已停止一切旅游行业，原告停止营业。对原告的该项主张本院予以认可，但上述证据仅反映的是2020年春节期间新型冠状病毒爆发的情况，不能反映2021年和2022年的相关情况，该组证据不足以支持原告解除合同的目的。黑龙江省高级人民法院《关于审理涉新型冠状病毒××疫情民商事纠纷若干问题的指导意见》的通知规定，“用于营业的租赁房屋因疫情防控被政府责令关闭、不得营业的，此期间房屋空置产生的损失应由合同双方协商，并通过减免租金、延长租期、冲抵续租租金等形式解决。协商不一致的，应依据公平原则，根据案件具体情况，由双方当事人合理分担。承租人以此要求解除合同的，一般不予支持”。据此对原告要求解除合同的请求不予支持。被告提交的证据1、来源合法，内容客观真实，但该证据不能支持被告的主张，本院对该证据不予以采信，对被告的质证意见予以认可；证据2、能够证明房屋供热费由被告交付，《房屋租赁合同》第三条2项已明确约定，每年租金800000元含供热费，对该组证据本院予以采信；证据3、该组证据不能证明物品损坏的原因及价格，不足以支持被告的主张，关于房屋物品损坏的损失，被告可另行主张，对被告的该组证据不予采信。证据4、来源合法、内容客观真实，能够证明原告的主张，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：原告于2019年10月30日与被告签订了《房屋租赁合同》，双方约定被告将其位于雪乡景区的海林市长汀镇张凤海家庭旅馆出租给原告用于旅游经营使用，租赁期限为3年(每年11月1日至下一年3月初)，租金每年800000元，双方约定每一年度原告先行支付租金600000元，当年元旦前支付剩余200000元及下一年度定金100000元。2019年10月30日原告向被告支付600000元，2020年1月2日原告将剩余租金200000元、定金100000元押金20000元支付给被告，以上款项合计920000元。2020年1月26日因新型冠状病毒影响，雪乡景区暂停开放，2020年度租赁合同尚有44天未能履行，因疫情不可抗力原因，原告于2020年3月24日向被告主张，要求返还44天租金、定金及押金款共计390767.2元。基于以上事实，原告请求法院判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，返还租金、定金及押金款共计390767.2元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据法律规定，依法成立的合同自成立时生效。本案中，原告与被告签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律的强制性规定，所以原告与被告签订的房屋租赁合同自双方签订时即合法有效。对于合法有效的合同，双方当事人应按照合同的约定，全面履行自己的义务。春节期间我国新型冠状病毒疫情的暴发，属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，所有的经营活动受限。原告在起诉状中称，“现被告违约致原告无法实现合同目的，原告请求法院解除原、被告签订的《房屋租赁合同》”，庭审中，原告未提交相关的证据予以佐证，且该请求不符合黑龙江省高级人民法院《关于审理涉新型冠状病毒××疫情民商事纠纷若干问题的指导意见》的通知精神，所以对原告解除《房屋租赁合同》的请求本院不予支持，据此，对原告要求返还定金及押金的请求一并不予支持。关于2020年春节期间，因疫情导致原告未能营业期间房屋租金返还问题，因受新型冠状病毒疫情影响，按合同计算原告有44天未能营业，折算房屋租金为270767元，本院认为，受新冠××疫情影响，被告应承担疫情期间的房屋租赁费162460元为宜，即被告应退还原告因疫情发生导致原告未能正常经营期间的房屋租金162460元。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百一十七条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：1、被告张凤海、刘方向于本判决生效之日起10日内退还原告卢岩、岳志坚房屋租赁费162460元；2、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费7161.5元，经本院决定免予收取。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省林区中级人民法院。审判长  黄树峰审判员  盖 锋审判员  黄淑兰二〇二〇年十月十二日书记员  王宏博