河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初782号原告：河南美景鸿城置业有限公司，住所地郑州市管城回族区南曹乡七里河村。法定代表人：成斌，总经理。委托诉讼代理人：黄亚南，河南九君律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹存乐，河南九君律师事务所实习律师。被告：贾会义，女，1987年10月6日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。原告河南美景鸿城置业有限公司（以下简称美景公司）与被告贾会义房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月27日作出(2019)豫0104民初6513号民事判决。原告不服该判决，向河南省郑州市中级人民法院提起上诉。河南省郑州市中级人民法院于2020年1月15日作出（2019）豫01民终25462号民事裁定，发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告美景公司的委托诉讼代理人黄亚南、曹存乐到庭参加诉讼，被告贾会义经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美景公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告于2012年5月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：12998683）；2、请求被告配合办理撤销合同备案登记及注销房屋预告登记手续；3、请求判令被告清偿被抵扣后的保证金161724.54元及补偿金（补偿金以被抵扣后保证金161724.54元为基数，按照日万分之五的标准自2020年6月10日起计算至实际清偿之日止）；4、本案诉讼费、公告费、担保费、保全费由被告承担。事实和理由：2012年5月28日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：12998683），约定被告购买原告开发的位于郑州市××区腾飞路西、××河××单元××号房屋，总价841413元，付款方式为按揭贷款。2012年11月19日，被告与中国光大银行股份有限公司郑州未来路支行及原告签订《个人贷款合同》，约定中国光大银行股份有限公司郑州未来路支行向被告发放个人商用房贷款588000元，被告将其购买的上述房产抵押给该银行，同时由原告为其提供阶段性连带责任保证担保，并提供贷款金额0.5%的保证金存入中国光大银行股份有限公司郑州未来路支行原告的保证金账户中。合同签订后，因被告逾期偿还按揭贷款，导致银行多次扣除原告担保保证金。贷款银行起诉了本案原、被告双方，原告依据已生效的（2019）豫0105民初30994号判决书内容，向光大银行清偿了被告欠付的全部贷款本息。至2020年6月9日止，原告被划扣保证金798121.41元，且被告欠付补偿金205016.13元，合计1003137.54元。由于本案房屋总价款为841413元，因此双方债权债务相抵后，被告欠原告161724.54元的被划扣保证金，相关补偿金以抵扣后的被划扣保证金161724.54元为基数，按日万分之五自2020年6月10日起支付至实际清偿之日止。贾会义缺席，未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月28日，原告美景公司（出卖人）与被告贾会义（××）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：12998683）及相关附件，约定贾会义购买美景公司开发的位于郑州市××区腾飞路西、××河××单元××房屋××套，总价款为841413元，其中首付款253413元，付款时间2012年5月28日，剩余588000元采用商业贷款的付款方式；如果出卖人为××提供阶段性贷款担保的，××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金，××没有按照上述约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。2012年11月19日，原告美景公司（保证人）与被告贾会义（借款人、抵押人）、中国光大银行股份有限公司郑州未来路支行（贷款人）签订一份编号为郑光未来支（住房）20120577的《个人贷款合同（抵押、保证）》，主要约定：贷款人同意向借款人发放个人住房贷款；贷款金额为588000元，贷款期限为240个月，即从2012年11月21日起至2032年11月21日止；保证人提供贷款金额的0.5%的保证金作为担保，保证人自愿为借款人因在本合同项下借取贷款所产生的全部债务向贷款人提供阶段性连带责任保证;借款人以等额还本付息的方式偿还贷款本息。2019年，因被告贾会义逾期未偿还贷款，中国光大银行股份有限公司郑州未来路支行将贾会义、河南美景鸿城置业有限公司诉至郑州市金水区人民法院。郑州市金水区人民法院作出（2019）豫0105民初30994号民事判决书，判决贾会义偿还中国光大银行股份有限公司郑州未来路支行贷款本金515339.89元及利息（含利息、复利）73929.28元（利息、罚息、复利暂计至2019年10月23日，自2019年10月24日起至全部债务实际清偿完毕之日的利息、罚息、复利按照《个人贷款合同（抵押、保证）》的约定计算），河南美景鸿城置业有限公司承担连带保证责任。2020年5月19日，中国光大银行股份有限公司郑州未来路支行向原告美景公司出具《贷款本息代偿证明书》一份，载明：根据我行与借款人贾会义签订的借款合同，我行已于2012年11月20日为借款人提供588000元的购房贷款，美景公司为借款人的此笔贷款提供阶段性不可撤销担保责任，由于借款人未按约定还款，截至2020年5月19日，美景公司根据约定，已向我行支付798121.41元用于履行美景公司的担保义务。原告提交中国光大银行股份有限公司郑州未来路支行2020年6月3日出贾会义出具的《客户贷款结清通知书》一份，载明与贾会义贷款合同项下的住房按揭贷款已于2020年3月20日清偿完毕。原告提交被划扣保证金统计清单一张，显示原告自2013年6月28日起至2020年3月20日止，分21次向银行偿还贷款本息共计798121.41元，截止2020年6月9日，产生补偿金205016.13元。美景公司称其已向贾会义发出了还款告知函，对贾会义逾期还款导致美景公司承担代偿义务及解除双方商品房买卖合同的有关事项进行了告知。为证明上述主张，其向本院提交了还款告知函及EMS邮寄单、邮寄查询单。美景公司提交的《不动产登记资料查询结果证明》显示：涉案房屋坐落于管城××区腾飞路××楼××单元××403；产权人为河南美景鸿城置业有限公司；该房产于2012年11月29日设立预售商品房预告登记，权利人：贾会义；该房产于2012年12月12日设立预售商品房抵押权登记，权利人：中国光大银行股份有限公司郑州未来路支行，抵押金额：588000元；该房产于2019年6月6日由郑州市金水区人民法院预查封。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《个人贷款合同（抵押、保证）》为双方当事人的真实意思表示，各方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。被告在上述合同签订后履行过程中未按约偿还银行贷款，导致原告承担代偿义务。根据银行出具的情况说明，可认定原告已替被告代偿全部银行贷款本息共计798121.41元，被告应当向原告偿还上述贷款本息。原告主张被告自原告代偿之日（2013年6月28日）起按代偿款项的日万分之五支付补偿金至实际清偿之日的请求，符合合同约定，本院予以支持。截止至2020年6月9日，已产生的补偿金为205016.13元。保证人承担保证责任后有权向债务人追偿。当事人可以在合同中约定解除合同的条件，当合同中约定的解除合同的条件成就时，守约一方具有解除合同的权利。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。因被告未按约偿还贷款本息，导致原告承担代偿义务，截止2020年3月20日，原告为被告向贷款银行代偿共计798121.41元。依据《商品房买卖合同》的约定，原告有权要求解除《商品房买卖合同》，且原告已向被告发出交纳代偿款的通知，但被告一直未交纳代偿款，原告要求解除《商品房买卖合同》，理由正当，证据充分，本院予以支持。合同解除后，原告应向被告退还全部购房款841413元，被告应向原告支付代偿款本息798121.41元及截止2020年6月9日的补偿金205016.13元，相抵后被告还应向原告支付161724.54元及后续补偿金。原告主张的担保费，缺乏依据，本院不予支持。被告有义务履行协助原告办理商品房买卖合同备案登记注销手续及商品房预告登记注销手续的义务。被告缺席，未在本院规定的举证期限内进行举证，其应自行承担不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告河南美景鸿城置业有限公司与被告贾会义签订的合同编号为12998683的《商品房买卖合同》；二、被告贾会义于本判决生效后十日内向原告河南美景鸿城置业有限公司支付161724.54元及后续补偿金（补偿金以161724.54元为基数，按照日万分之五的标准自2020年6月10日起计算至实际偿还之日止）；三、编号为12998683《商品房买卖合同》解除后十日内，被告贾会义协助原告河南美景鸿城置业有限公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续及预告登记注销手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6620元，保全费4728元，公告费600元（以实际发生为准），由被告贾会义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  赵翌闻人民陪审员  袁凤巧人民陪审员  曹贵生二〇二〇年六月十五日书 记 员  赵浩源