黑龙江省绥化市北林区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1202民初212号原告：吕越，男，1982年4月28日出生，汉族，个体业主，住绥化市北林区。委托诉讼代理人：杨艺梅，黑龙江光明律师事务所律师。被告：刘胜强，男，1970年5月8日出生，汉族，个体业主，住绥化市北林区。委托诉讼代理人：李树森，黑龙江申平律师事务所律师。被告：王凯，男，1963年5月20日出生，汉族，绥化市自然资源局干部，住绥化市北林区。委托诉讼代理人：张学军，绥化市北林区大有办事处法律服务所法律服务工作者。被告：刘传宝，男，1979年11月1日出生，满族，无职业，住绥化市北林区。原告吕越与被告刘胜强、王凯、刘传宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月25日作出（2016）黑1202民初2号民事判决，被告刘胜强不服提起上诉，绥化市中级人民法院于2017年6月15日作出（2017）黑12民终378号民事调解书，调解书发生法律效力后，绥化市中级人民法院于2019年9月29日作出（2019）黑12民监1号民事裁定，再审本案，并于2019年12月19日作出（2019）黑12民再53号民事裁定，将本案发回本院重审。本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕越及其委托诉讼代理人杨艺梅、被告刘胜强及其委托诉讼代理人李树森、被告王凯委托诉讼代理人张学军到庭参加诉讼，被告刘传宝经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院根据原告吕越的申请，先后于2015年12月21日作出（2015）绥北立民保字第87号民事裁定、2020年4月24日作出（2020）黑1202民初212号民事裁定，对被告刘胜强名下房屋予以查封。本案现已审理终结。吕越向本院提出诉讼请求：1.依法判决购房合同与购车库合同无效；2.依法判决三被告连带偿还原告购房本金217.7万元和购车库本金10万元；3.依法判决三被告连带赔偿原告购房购车库本金227.7万从交付之日起至今的利息损失30.7万元；4.依法判决三被告承担本案诉讼费用。讼诉过程中，吕越变更第三项诉讼请求为：依法判决三被告连带给付原告按照年利率6%计算房款交付之日至给付之日期间的利息。事实和理由：被告刘胜强、王凯、刘传宝互相勾结、恶意串通损害原告利益，隐瞒非法建筑及非法建筑被绥化市国土资源局限令拆除的事实，骗取购房人原告支付房款217.7万元和车库款10万元。2013年7月，被告刘胜强、王凯找到原告，称在绥兰路4公里半五联校对面有4栋15户别墅，是其二人与刘传宝合盖的，并称可以6.000元/平方米的价格出售给原告一套，面积400平方米，价款240万元。同时可以销售车库给原告，一个车库价款为10万元。原告当时没有太理会他们，但在他们多次串连下，双方在2013年9月15日签订了购房合同和购车库合同。签合同时王凯说自己是原绥化市国土资源局公务员，签合同会出现不方便，于是两份合同出卖方都是刘胜强。原告对两个购买合同进行了全额付款，收款人都为刘传宝。两个合同都约定交房日期为2013年12月30日。但2013年12月末，原告要进户入住，刘胜强称设施没完善，拒绝交钥匙。原告后来又多次找三被告，三被告均以各种理由拒绝交房。原告意识到蹊跷和不正常，经多方打听得知，三被告所建房屋的场地是绥化市鑫胜达农产品经销有限公司租赁的销售场地，没有商品房建设相关许可，属于违章建筑，根本不可以建设和销售。原绥化市国土资源局在2013年8月30日对三被告卖房所占地即绥化市鑫胜达农产品经销有限公司所占地下达了行政处罚决定，并决定没收非法建筑。三被告的行为对原告构成重大欺骗，给原告造成重大经济损失。因此，原告依据相关法律提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。刘胜强辩称，被告同意原告关于确认原、被告双方签订的购房合同无效的诉讼请求，同意依据双方签订的合同将接受原告的财产返还原告。合同履行时，原告给付被告现金50万元及价值37.7万元的钢材，另有5,500平方米的土地作价110万元抵冲购房款。在本案诉讼过程中，经绥化市中级人民法院调解，原、被告双方达成了调解协议。被告根据绥化市中级人民法院（2017）黑12民终378号民事调解书第三项内容履行了部分返款义务。该调解书第三项第一分项确定由被告给原告住宅一户，面积154.07平方米，由其在2017年7月14日前交付给原告。其已经按照调解书的内容于2017年7月14日前将154平方米的住宅协议价格80万元交给原告，原告出具了收条。该调解书第三项第二分项确定由其给付原告恒业城尚城小区6栋2单元1701室房屋一户，面积81.85平方米，在2017年7月14日前交付给原告。后经原、被告协商，对该项内容进行了变更，被告以一台奥迪车协商价格50万元给付了原告，替代了原来的房屋履行。被告对调解书尚未履行的只有第二项，即在2017年12月30日前给付原告37.7万元，于2018年6月14日前给付原告80万元，以及调解书第三项第三分项，即被告在2017年12月30日前再给付原告一套不少于40平方米的公寓，如逾期不给付刘胜强给付原告15万元。根据上述履行情况，其还差132.7万元未返还。由于在调解书中确定其收原告的5,500平方米土地抵冲房款110万元，其同意以该土地返还给原告，价格为110万元，现在其只差22.7万元资金，其同意将22.7万元返还原告。其不同意原告关于赔偿利息损失的请求。本案因合同无效而产生的责任既不是侵权责任也不是违约责任，而是缔约过失责任。缔约过失行为造成的损失一般是信赖利益的损失，包括缔约费用、履行费用、合理的间接损失。因此，对原告要求被告赔偿利息损失的请求不应得到支持。王凯辩称，本案与其没有任何关系，其不是本案合同主体。原告称其与其他被告恶意串通无证据支持，称其系公务员不方便签订合同亦没有证据支持，且原绥化市国土资源局行政处罚决定书中没有其本人。原告自2017年一直和被告刘胜强协商返款事宜，且刘胜强已履行了大部分还款义务。请求依法驳回原告对其提出的诉讼请求。刘传宝未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于原告提交的2013年9月15日、2013年11月11日、2014年1月21日房款收据和2013年10月22日车库款收据以及2013年12月5日结算欠据等证据的认定。被告刘胜强质证意见，对上述证据的真实性无异议，但提出2013年9月15日收据载明金额210万元中包括110万元的土地抵冲款、60万元的钢材抵冲款和首付购房款40万元，从2013年11月11日、2014年1月21日、2013年10月22日三份收据看，被告分别收款10万元、20万元和10万元，这三份收据总计40万元，而不是70万元。被告王凯质证意见，对交款事情不清楚，与其无关。原告质证意见，2013年9月15日收据中包括现金40万元，加上另外三份收据的收款金额40万元，能够证明合计收款金额80万元，其中包括2013年10月22日收车库款10万元。本院认为，被告刘胜强对上述证据的真实性无异议，被告王凯未提出反驳意见，上述证据具有证据效力，予以釆信。结合当事人陈述，认定被告刘胜强收到原告购房款现金70万元、以钢材款抵冲方式交付的购房款37.7万元，收到原告购车库款现金10万元；2.关于原告提交的原绥化市国土资源局行政处罚决定书、行政罚没款票据、履行行政处罚决定催告书、强制执行申请书等证据的认定。被告刘胜强质证意见，对证据的真实性无异议，但提出行政处罚没有执行，处罚是对超占1,400平方米土地没有审批进行的罚款。案涉房屋车库不在处罚范围内，交完罚款后停止执行了，合法手续现在办完了，当初一审时没有办理手续。被告王凯未提出质证意见。本院认为，上述证据系国家机关公文，被告刘胜强对其真实性无异议，被告王凯未提出反驳意见，具有证据效力，结合原绥化市国土资源局给绥化市人民政府提交的调查报告及原中共绥化市国土资源局纪律检查组给中共绥化市纪律检查委员会提交的调查报告，能够认定案涉房屋车库在违法占地范围内，受行政处罚所拘束；3.关于原告提交的其与被告刘胜强、刘传宝、王凯一组通话录音中与本案相关证据的认定。原告据此证实被告刘胜强、刘传宝二人隐瞒事实，没有告知该房屋属于违法建筑，被告王凯在建设出售的房屋中有股份，对房屋的价格有决定权，负有共同返还房款义务。被告王凯质证意见，其只是对买卖房屋问题进行了调解，不应当承担任何责任和义务。本院认为，上述证据中有关出售违法建筑房屋的内容与全案其他证据相吻合，予以釆信。录音资料不能证明被告刘传宝、王凯是合同共同卖方，刘传宝、王凯在本案中的角色应结合其他证据予以认定；4.关于被告刘胜强提交的2017年12月26日协议及2018年7月27日收条等证据的认定。被告刘胜强据此证实其已按二审调解书履行了部分给付义务，同时主张因履行该调解书所作的给付应予在重审时扣除。原告质证意见，由于调解书已被再审民事裁定撤销，对调解书履行部分应当通过执行回转进行解决，并不能证明被告刘胜强不欠原告购房款。本院认为，上述证据所证内容与原告庭审陈述一致，对所证履行调解书过程中刘胜强所为给付房屋和车辆的事实予以认定。另外，当事人提交的涉及绥化市北林区新华乡新华村村民集体所有的5,500平方米土地购买、委托、使用等方面的证据，因待证事实涉及土地所有权人、土地承包经营权人及土地出让协议的相对人复杂主体之间多层法律关系，不属于本案审理范围，本院不作评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月15日，被告刘胜强与原告吕越经事先协商签订一份建房议定书，甲方为刘胜强，乙方为吕越，协议内容系房屋买卖。协议约定：甲方将位于绥化市北林区新华乡境内（绥兰公路4公里处路北）建筑面积约400平方米的A栋01号砖混结构的两层连体楼房以240万元的价格出售给乙方。乙方用绥兰路路北6.5公里处5,500平方米场地抵冲110万元房款，另用60万元钢筋款抵冲房款，剩余房款70万元以现金方式支付，其中首付房款40万元，其余房款30万元在交工时一次性付清。交完房款后，办房照费用与乙方无关。房屋在2013年12月30日前交付乙方使用。同年10月22日，双方又签订一份建房议定书，甲方为刘胜强，乙方为吕越，协议内容系房屋买卖。协议约定：甲方将位于绥化市北林区新华乡境内（绥兰公路4公里处路北）建筑面积约24平方米的1号车库以10万元的价格出售给乙方。房屋在2013年12月30日前交付乙方使用。两份合同均系刘胜强提供的格式合同文本。2013年9月15日，原告向被告刘胜强交付购房首付款40万元，刘胜强为原告出具了210万元的房款收据一份，210万元房款中包括原告首付款40万元、原告用协议约定的5,500平方米土地转给刘胜强产生的抵冲款110万元、原告用协议约定的此前刘胜强欠原告钢材款产生的抵冲款60万元。原告于2013年11月11日和2014年1月21日向刘胜强支付购房款10万元和20万元，刘胜强为原告分别出具了房款收据各一份。2013年12月5日，原告与刘胜强对此前原告赊售给刘胜强的钢材进行货款结算，双方确定吕越实际赊售给刘胜强钢材的货款为42.2万元，减除原告对刘胜强的欠款3万元、电费款1.5万元，所余钢材款可抵冲房款部分为37.7万元。原告以欠据形式出具了结算详单，写明60万元钢材款中有22.3万元应扣除（针对先前协议中抵冲钢材款60万元，扣除结算实欠37.7万元，尚欠刘胜强购房款22.3万元）。2013年10月22日，原告向刘胜强支付购车库款10万元，刘胜强为原告出具了10万元的车库款收据一份。原告以现金和钢材款抵冲方式总计向刘胜强交付房款车库款117.7万元（包括现金80万元、钢材款抵冲37.7万元）。交房期限届满后，吕越多次向刘胜强要求交付房屋和车库，刘胜强一直未交付。被告刘传宝系被告刘胜强的雇员，在案涉房屋买卖过程中经办过收款事宜。被告王凯时任原绥化市国土资源局储量与勘查科科长，出面帮助调解过原告与刘胜强之间的房屋抵冲问题。另查明，案涉房屋系被告刘胜强与绥化市鑫胜达农产品经销有限公司合作建设，在建设中存在违法占地问题。2013年8月31日，绥化市自然资源局（原绥化市国土资源局）作出绥国土资罚字〔2013〕第6号行政处罚决定，认定绥化市鑫胜达农产品经销有限公司于2013年7月在绥化市××乡新华村违法占地4,290平方米建设农产品销售处，决定：一、没收在违法占用土地上新建的建筑物及设施（建筑面积1,400平方米）；二、并处违法占地每平方米6元计2,574元罚款。2014年10月9日，原绥化市国土资源局给绥化市人民政府报送了专项调查报告。经该局调查，建设的四栋二层楼房、一栋车库的建设用地在违法用地范围内。同时形成处理意见：吕越在刘胜强处购买的房屋，需要退房款，属双方经济纠纷，建议另案处理。案涉房屋至庭审结束时建设方未办理建设工程规划许可证、土地使用许可证，房屋买卖合同签订时直至起诉前建设方未取得商品房预售许可证明。再查明，原告吕越用于抵冲购房款的5,500平方米土地，位于绥化市××××处，属于绥化市北林区新华乡新华村村民集体所有土地。还查明，2017年6月15日，绥化市中级人民法院经二审审理作出（2017）黑12民初378号民事调解书，调解内容如下：一、上诉人刘胜强与被上诉人吕越签订的两份建房议定书无效；二、上诉人刘胜强于2017年12月30日前给付被上诉人吕越377,000元，于2018年6月14日前给付被上诉人吕越800,000元；三、1.上诉人刘胜强给付被上诉人吕越气象小区第2栋1单元602室房屋一户（面积154.07平方米），该房屋由刘胜强在2017年7月14日之前交付给吕越，并由刘胜强在2017年12月30日前将该房屋的购房票据变更到吕越名下，逾期按原判决执行。2.上诉人刘胜强给付被上诉人吕越恒业城尚城小区6栋2单元1701室房屋一户（面积81.85平方米），该房屋在2017年7月14日前交付给吕越，并由刘胜强将购房票据变更到吕越名下，该房屋由吕越自费办理入住，逾期按原判决执行。3.上诉人刘胜强在2017年12月30日前再给付吕越一套不少于40平方米的公寓（公寓地点现不确定，该公寓由刘胜强将购房票据开到吕越名下）。如逾期不给付，刘胜强给付吕越15万元。4.位于绥兰路××6.5公里处5,500平方米的土地归刘胜强所有；四、被上诉人吕越于2017年6月30日给付上诉人刘胜强钢管400根（规格4㎝×6㎝）。上述调解书生效后，2017年12月26日刘胜强与吕越协商达成协议，对调解书第三项第二分项确定的给付内容进行变更，改由刘胜强给付吕越一台牌号为辽Ａ×××**的奥迪牌小型轿车（行驶证登记车主赵建英）替代履行调解书第三项第二分项确定的给付房屋义务并履行完毕。2018年7月27日刘胜强按照调解书第三项第一分项确定的义务，将气象小区第2栋1单元602室房屋一户（面积154.07平方米）交付原告吕越。在上述给付中刘胜强和吕越没有商定给付房屋和汽车的价款。吕越将给付的房屋和汽车分别转卖他人。同时，原告吕越履行调解书第四项确定的义务，给付刘胜强钢管400根。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，应当适用合同法及相关司法解释规定。本案的焦点涉及合同的主体、合同的效力、原告履行合同标的的返还、被告履行法院调解书所为给付的处理、购房款利息损失的赔偿问题。第一，关于合同出卖方主体的认定问题。合同主体是依法享有合同权利、履行合同义务的当事人。房屋买卖合同系要式合同，在合同文本中出卖方只有刘胜强签字，没有王凯和刘传宝签字。从合同履行情况看，也没有王凯、刘传宝作为出卖方实际享受权利履行义务。原告提供的证据不足以认定王凯、刘传宝为合同的出卖方。因此，本案合同出卖方应当认定为刘胜强。第二，关于合同效力的认定问题。2004年8月28日修改的《中华人民共和国土地管理法》第三条规定，切实保护耕地是我国的基本国策，制止非法占用土地的行为。该法第四十四条规定，建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被告刘胜强在非法占用的土地上违法建筑房屋进行出售，在本案起诉时未取得商品房预售许可证明，违反了土地管理法的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和上述司法解释规定，原、被告签订的两份建房议定书即房屋买卖合同无效。第三，关于原告履行合同标的的返还问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。…”被告刘胜强因该两份合同取得原告交付的现金80万元、钢材款转化成的购房款37.7万元，根据上述法律规定，被告刘胜强应当返还原告现金117.7万元。由于抵冲房款的5,500平方米土地系村民集体所有土地，因违反土地管理法规定所作的抵冲处分无效，抵冲的土地不能为刘胜强在法律上取得，相应110万元价值给付属于无效给付。第四，关于被告刘胜强履行法院调解书所为给付的处理问题。被告刘胜强主张其在履行绥化市中级人民法院（2017）黑12民终378号民事调解书确定的义务时已经向原告完成的给付部分，应当在此次判决中予以扣除。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第109条规定：“在执行中或执行完毕后，据以执行的法律文书被人民法院或其他有关机关撤销或变更的，原执行机构应当依照民事诉讼法第二百三十三条（新法条文）的规定，依当事人申请或依职权，按照新的生效法律文书，作出执行回转的裁定，责令原申请执行人返还已取得的财产及其孳息。拒不返还的，强制执行。”法院依据原生效法律文书执行义务方当事人财产或者义务方当事人自行履行原生效法律文书所作相应给付，属于案件执行问题。据以执行或者履行的原生效法律文书经再审被撤销后，已经执行或者履行部分给付应当按照新的法律文书在执行或者履行过程中予以冲减或者执行回转。案件重审中直接扣减依据被撤销法律文书所作给付，没有法律依据，亦不符合司法实务逻辑。因此，本案中不作扣减。第五，关于原告主张的购房款利息损失的赔偿问题。被告刘胜强明知案涉房屋系违法建筑且被行政机关依法予以处罚并没收，仍隐瞒事实与吕越签订房屋买卖合同，其主观上具有重大过错。原告未尽审慎订立合同义务，属于一般过失。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同无效虽不承担违约责任，但应当承担民事责任。被告刘胜强应当赔偿原告受到的损失。鉴于被告刘胜强在与原告签订合同时主观上系故意，且房屋未实际交付原告占有使用，原告在签订合同中并无受益等因素，综合考量损失合理保护原则、不使违法方获利原则和公平原则等法律原则，确定由被告刘胜强按照年利率6%的标准赔偿原告购房资金占用期间的利息损失。综上所述，原告要求确认合同无效的诉讼请求于法有据，予以支持。原告要求被告返还购房款及利息损失有理部分的诉讼请求，予以支持。原告吕越要求被告王凯、刘传宝承担合同责任，缺乏事实和法律根据，不予支持。涉及5,500平方米村民集体所有土地的争议，不属于本案审理范围，应当另行通过合法方式进行解决。被告刘胜强要求就其因履行法院生效调解书所给付原告的财物直接予以扣减，于法无据，不予支持。但可以在新判决生效后，执行或者履行过程中通过执行回转或者对已履行部分实行扣减方式，在考虑履行部分对等孳息的基础上进行处理。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告吕越与被告刘胜强于2013年9月15日和2013年10月22日签订的两份建房议定书即房屋买卖合同无效；二、被告刘胜强于本判决生效后十日内向原告吕越返还购房款117.7万元（包括以现金方式支付的房款80万元、以钢材款抵冲方式支付的房款37.7万元）；三、被告刘胜强于本判决生效后十日内按照年利率6%的标准赔偿原告吕越购房款占用期间的利息损失（具体计算方法：1.以40万元为基数，从2013年9月15日起至实际清偿之日止；2.以10万元为基数，从2013年10月22日起至实际清偿之日止；3.以10万元为基数，从2013年11月11日起至实际清偿之日止；4.以20万元为基数，从2014年1月21日起至实际清偿之日止；5.以37.7万元为基数，从2013年9月15日起至实际清偿之日止）；四、驳回原告吕越的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27,691元，由刘胜强负担18,402元，吕越负担9,289元。诉前财产保全申请费5,000元、诉讼财产保全申请费5,000元，由刘胜强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审判长  庞文举审判员  刘 利审判员  王海霞二〇二〇年十二月五日书记员  李忠秋