湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0104民初16003号原告：李某某，女，1975年3月16日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托代理人：徐伟生，湖南五湖律师事务所律师。被告：杨某某（曾用名：杨光帮），男，1984年11月27日出生，汉族，住湖南省武冈市。委托代理人:刘援，湖南简单律师事务所律师。委托代理人：易可，湖南简单律师事务所实习律师。被告：曾某某，男，1981年2月23日出生，汉族，住湖南省武冈市。原告李某某诉被告杨某某、被告曾某某申请执行人执行异议之诉一案，本案于2019年11月7日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员徐琼担任审判长，与人民陪审员易洪炜、陈忠杰共同组成合议庭公开开庭进行了审理，由书记员史莉担任庭审记录。原告李某某的委托代理人徐伟生，被告杨某某及其委托代理人刘援、易可、被告曾某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某某向本院提出以下诉讼请求：一、准许执行长沙市岳麓区房屋；二、判令二被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年4月24日，长沙市岳麓区人民法院对（2018）湘0104民初1533号原告李某某与被告曾某某离婚纠纷一案作出《民事调解书》：“一、原告曾某某与被告李某某自本调解协议生效之日起自愿解除婚姻关系……；五、双方共同生活期间，双方向李某某亲友（含李某1、黎某某）所借款项由曾某某承担180万元，此款由曾某某直接支付给李某某……付款方式：本协议签订当日支付10万元，2019年2月3日之前支付100万元……”该协议生效后，被告曾某某拒不履行义务。2019年6月26日，原告李某某依法向长沙市岳麓区人民法院申请强制执行被告曾某某位于长沙市岳麓区房屋。2019年9月19日，被告杨某某向长沙市岳麓区人民法院提出执行异议申请。2019年10月18日，长沙市岳麓区人民法院举行听证，并作出（2019）湘0104执异108号《执行裁定书》裁定停止对长沙市岳麓区房屋的执行。原告认为，被告杨某某的异议理由不成立。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议规定》）第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，买受人必须同时符合上述四种情形且其权利能够排除执行，才能得到法院的支持。本案不符合上述法律规定，被告杨某某的异议理由不成立。其一，被告曾某某与被告杨某某签订的《房屋买卖协议》无效。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让己办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物己经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”本案中，案涉房屋系被告曾某某通过按揭的方式购买，银行贷款至今尚未清偿完毕，该房产仍处于抵押期间。被告曾某某应当通知抵押权人（贷款银行），但没有证据证明其通知了贷款银行。因此，案涉《房屋买卖协议》无效。其二，被告杨某某没有支付全部价款，也没有将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。《房屋买卖协议》第三条约定：“…该房屋甲方前期共付款叁拾伍万贰仟元整，乙方将甲方前期费用一次性支付给甲方，该房屋的银行贷款一并转移给乙方。”被告杨某某在《执行异议书》中自认，目前仅向被告曾某某支付“首期款”30万元，自2015年至今，每月向曾某某支付3000元用于偿还银行贷款（《执行异议书》第一页倒数二行至第二页第四行止）。可见，被告杨某某没有支付全部款项（尚欠付“首付款”伍万贰仟元和部分银行贷款），虽己支付部分款项，但没有将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，不符合《执行异议规定》第二十八条第三项情形。其三，案涉房屋因买受人原因没有办理过户登记。《房屋买卖协议》第二条清楚载明：“…该房屋有银行抵押”。由此可见，被告杨某某对该房屋己为银行设立抵押，在贷款清偿完毕之前无法办理过户登记的事实是明知的，该房屋至今不能办理过户登记，被告杨某某自身存在过错。因此，本案不属于《执行异议规定》第四条规定的情形。被告杨某某的异议主张不符合最高人民法院《执行异议规定》第二十八条规定的情形，其异议理由不成立。因此，原告李某某申请人民法院强制执行案涉房屋于法有据。（2018）湘0104民初1533号《民事调解书》合法有效，根据该调解书第五条约定，被告曾某某应于2019年2月3日之前向原告李某某支付100万元，而拒绝履行付款义务。案涉房屋登记在被告曾某某名下，属被告曾某某的合法财产，原告李某某有权申请人民法院强制执行该财产。综上，被告杨某某的异议理由不成立，原告申请强制执行该房屋有法律根据。故原告李某某为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告杨某某辩称，一、被告杨某某与被告曾某某签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效。2015年9月28日被告杨某某与被告曾某某经协商一致，签订了《房屋买卖协议》。原告李某某根据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，以被告曾某某转让抵押财产未经银行同意为由，主张《房屋买卖协议》无效，是明显错误的，被告杨某某不予认可：第一、原告李某某所依据的《中华人民共和国担保法》第四十九条系法律赋予抵押权人的权利，原告李某某并非抵押权人，无权依据该规定主张《房屋买卖协议》无效。第二、根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，该规定并未对接让抵押财产合同的效力进行否定，仅系对物权变动行为的限制，故房屋抵押权存续期间，未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。前述法律规定与原告李某某依据的《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定不一致，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十八条的规定“担保法与本法的规定不一致的，适用本法，”即应优先适用《物权法》。综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定与《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效法定情形的相关规定，被告杨某某与被告曾某某签订的《房屋买卖协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。二、被告杨某某系按合同约定履行付款义务，对于剩余房款，执行法院未向被告提出交付执行的要求。首先，被告杨某某未在《执行异议书》中自认仅向被告曾某某支付了“首期款”30万元，被告杨某某是根据提供的证据“借记卡账户历史明细清单”说明已交付30万元的事实，对于剩余的5万2千元，被告杨某某已在执行异议听证程序中予以说明，系以现金的方式支付，被告曾某某也予以认可，长沙市岳麓区人民法院作出的(2019)湘0104执异108号生效执行裁定书中对该事实予以了确认。其次，长沙市岳麓区人民法院虽于2019年7月15日作出查封涉案房屋的执行裁定，但并未要求被告杨某某将剩余房款交付协助执行，申请执行人也未向法院提出相应的申请。因此，被告杨某某按照合同约定履行付款义务的行为不存在违反法律强制性规定的情形。三、涉案房屋并非因被告杨某某自身原因未办理过户登记。被告杨某某与被告曾某某为叔侄关系，双方在相互充分信任的情况下签订了《房屋买卖协议》，被告杨某某在支付完前期费用35.2万元后，基于支付能力和便利性的考虑，以承担每月偿还房屋贷款的方式支付剩余房款，该约定并未违反法律规定。且双方在协议中明确约定，待被告杨某某还清银行贷款后，被告曾某某配合被告杨某某完成产权证转移手续。因此，在涉案房屋贷款还清之前，双方约定的办理过户手续条件未成就。此外，房屋贷款未还清，房屋抵押权未消灭，也不符合办理过户手续的法定条件。综上，涉案房屋未办理过户手续并非被告杨某某自身原因。另被告杨某某买这套房的时候，原告本人也在场，是在原告李某某作为股东的一个店面内签订的合同，原告李某某与被告曾某某是2018年离婚的，被告杨某某是2015年买这个房，从时间关系上来说，被告杨某某买房在前，原告李某某与被告曾某某离婚在后，且在离婚协议上也明确，双方离婚与这套房子没有关系。至于房款的问题，被告杨某某与被告曾某某系叔侄关系，基于信任关系才使用了这种支付房款的方式，故二被告之间的房屋买卖关系，原告李某某与被告曾某某都是知情的。综上所述，原告李某某的起诉不符合法律规定，请求法院驳回原告李某某的起诉，维护被告杨某某的合法权益。被告曾某某辩称，当时其与原告李某某在中建麓山和苑有几套房子，一套不动产权证上写的被告曾某某的名字，另外一套是原告李某某的名字。当时原告李某某的堂弟也要结婚，所以采用一模一样的形式将另一套卖给了原告李某某的堂弟，被告曾某某名下的房子卖给了被告杨某某，考虑到在过户的时候需要相关手续，所以采取这种形式。当时双方离婚时，在《离婚协议》中也写明了。且涉案房屋卖给被告杨某某时，原告李某某也去过，装修前后原告李某某也去过，被告杨某某投入几十万进行装修，如果不是卖给被告杨某某，他也不会花这么多钱装修，装修好后两人还去涉案房屋吃过饭，所以，原告李某某对涉案房屋已经出卖给被告杨某某是完全知情的。原告李某某打这个官司完全是为了恶心被告曾某某，因为其与原告李某某之间有经济纠纷，完全是滥用诉讼权利，滥用司法资源。上次原、被告双方在做裁定庭审现场，当时原告的委托代理人也是徐律师，原告李某某说她不知道涉案房屋已经卖了是在说谎。原告李某某为支持其诉请，向本院提交了以下证据：第一组证据：1、原告李某某身份证复印件；2、被告杨某某身份信息；3、被告曾某某身份信息；拟共同证明当事人主体身份；第二组证据：4、《执行异议申请书》，拟证明被告杨某某自认仅支付“前期费用”30万元、银行贷款141000元；5、《房屋买卖协议》，拟证明被告杨某某知道房屋为银行设立了抵押仍签订该合同；被告曾某某在签订买卖协议前共支付352000元，被告杨某某依约应一次性支付该费用；6、海口湾支行《借记卡账户历史明细清单》，拟证明杨*玉、杨*旺于2015年6月26日、同年9月30日向被告曾某某汇入了20万元、10万元共计30万元；7、曾某某《中国建设银行个人活期账户交易明细》，拟证明2015年10月至2019年8月，杨某某等人累计支付了141000元，收款人都是曾某某，但是付款主体有多个，总额为141000元；8、《不动产登记情况表》-曾某某，拟证明被告曾某某是案涉房屋的所有权人；9、《不动产登记情况表》-杨某某，拟证明被告杨某某在《房屋买卖合同》履行期间有能力提前清偿房屋价款来消除银行的抵押权及时办理过户登记的，且证明现在被告杨某某名下有房。第三组证据：《民事调解书》，拟证明原告李某某申请执行有法律依据。在调解书上关于房子的归属有一个备注，之所以要做这个备注，只是对涉案房屋的权利义务归属的附加说明，不影响原告李某某申请执行。第四组证据：证据目录，系被告杨某某在2019年9月19日提出执行异议时提供证据时一并提交的，里面说明前期付款情况，总共付了30万元的前期款，这个说法与其在执行异议书中的陈述及上次庭审中其提供的证据和陈述一致，故被告杨某某仅仅支付前期款30万元，没有按照约定支付352000元，所以没有按照协议履行。被告杨某某对原告李某某提交的证据质证如下：被告杨某某对原告李某某提交的第一组证据未提出异议；对第二组证据中的证据4、5、6的三性均予以认可，对证据4的证明目的不予认可，在执行异议申请书中，被告杨某某是根据借记卡、账户历史明细清单说明了已支付前期费用的事实，并未自认仅支付前期费用30万元，对于剩余的52000元我方在执行异议听证程序中已经予以说明，被告杨某某是以现金形式支付，被告曾某某予以认可，长沙市岳麓区人民法院裁定书中也予以确认，且原告在双方离婚调解书中也认可该房屋已经出售给杨某某的事实；对证据7的三性予以认可，证明目的不予认可，虽然该证据上没有具体表明转账人的姓名，但是我方有支付宝的转账记录；对证据8的三性均予以认可；对证据9合法性、真实性予以认可，关联性与证明目的不予认可，该证据是原告在开庭前提交的，代理人和被告核实后，该房屋是在2015年7月份购买，是在购买案涉房屋之前就已经购买的，原告提交该证据达不到证明目的。对第三组证据的真实性、合法性予以认可，关联性和证明目的不予认可，该调解书上已经明确涉案房屋由被告曾某某卖给被告杨某某，未过户，说明原告李某某对该房屋买卖是知情并认可的，虽然未过户，但原告李某某对房屋未过户的事实也知情并认可，被告杨某某对未过户不存在过错。对第四组证据的真实性、合法性予以认可，关联性、证明目的不予认可，1、被告从未说过共计44.1万元这一措辞；2、证据目录写20万和10万的原因是因为其提供的就是这两笔付款记录，对于52000元的付款无论是在听证程序还是在第一次庭审中都进行了说明；3、被告杨某某在第一次开庭中提交的补充证据中有一份执行裁定，说明被告杨某某通过银行转账给被告曾某某30万元，现金支付52000元，说明执行法官已经查明确认该事实。被告曾某某对原告李某某提交的证据质证如下：对原告李某某提交的证据的证明目的有异议，涉案房屋卖给了被告杨某某，收了钱。在离婚的时候原告李某某也承认这个房子是卖给了被告杨某某的。被告杨某某为支持其抗辩，向本院提交了以下证据：第一组证据：《买卖合同协议》，拟证明被告杨某某与被告曾某某签订了有效的书面《房屋买卖协议》，被告曾某某将长沙市岳麓区房屋出售给被告杨某某；协议约定在被告杨某某支付前期费用后，被告曾某某交付房屋，并在被告杨某某还清银行贷款后办理过户登记；第二组证据：常住人口登记卡；第三组证据：杨某1身份证复印件；第四组证据：《说明》；拟共同证明被告杨某某与案外人杨某1为兄妹近亲属关系，被告杨某某委托案外人杨某1代为支付房屋前期费用及部分房屋贷款；第五组证据：中国工商银行借记卡账户历史明细；第六组证据：手机转账截图记录；第七组证据：中国建设银行个人活期账户交易明细；拟共同证明被告杨某某分别于2015年6月26日、2015年9月30日向被告曾某某支付前期费用200000元、100000元，共计300000元；自2015年10月开始，被告杨某某每月向被告曾某某支付房屋贷款返还费用3000元，截至2019年8月，被告杨某某已返还房屋贷款141000元（不包括前期费用300000元）。第八组证据：麓山和苑购水专用收据；第九组证据：湖南中建物业服务有限公司收款收据；第十组证据：手机支付截图；第十一组证据：湖南中建物业服务有限公司收款收据；第十二组证据：中国建设银行持卡人存根；拟共同证明被告杨某某在法院执行案涉房屋前，已合法占有使用案涉房屋。第十三组证据：湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104执异108号执行裁定书拟证明被告杨某某向被告曾某某通过银行转账支付30万元，支付现金5.2万元，被告杨某某已经履行支付前期费用35.2万元的义务；被告杨某某自2015年10月至2019年8月如期缴纳银行按揭款14.1万元。且上述事实已经岳麓区法院查明确认。第十四组证据：装修承诺书、防火责任书、湖南中建物业公司收据（2份）、pos签购单、中国农业银行银行卡交易清单、居住证明，拟共同证明被告杨某某在长沙市岳麓区人民法院查封案涉房屋之前合法占有案涉房屋。原告李某某对被告杨某某提交的证据质证如下：对第一组证据《买卖合同协议》，应该是房屋买卖协议，三性没有异议，证明目的有异议，该合同确实存在瑕疵，效力存疑。对第二组证据、第三组证据没有异议。对第四组证据，该证据客观性存疑，从内容上看，不合逻辑，什么工作原因导致房贷需要妹妹代付？因工作原因不合逻辑。另外，房款数额大，贷款时间周期长，双方连个协议都没有，不符合常理。对第五组证据，从其付款时间看，付款人是杨*玉，该人是不是杨某某的妹妹还不确定，付款时间是2015年6月，签订合同是2015年8月，从时间上也对不上，所以关联性存疑，不能达到被告的证明目的。对第六组证据，手机截屏是谁的手机，根据现有证据是看不出的，反映了什么东西也不清楚，客观性存疑。对第七组证据，上面显示从2015年10月到2019年8月，有多个10主体每个月向曾某某支付3000元，共计14.1万元，无法看出是支付购房款，所以除了杨某某、杨*旺支付的部分，其他看不出是代被告杨某某付款，不能达到被告杨某某的证明目的。对第八组证据，三性没有异议，证明目的有异议，该证据反映了案涉房屋的物业费的户主还是被告曾某某，但是是谁付的款应该进行备注，从现有证据看，还是被告曾某某的户主，不能达到被告的证明目的。对第九组证据，付款的主体还是被告曾某某，无法证明是被告杨某某支付的。对第十组证据的客观性存疑，因为截屏看不出是谁的手机，什么项目付款也不清楚。对第十一组、十二组证据也难看出是被告杨某某支付的物业费，付款主体还是被告曾某某。对第十三组证据异议裁定书能不能作为本案的证据我方认为是不行的，关于异议之诉与执行异议的关系，我们的全国审判工作会议纪要上说得很清楚，这两个程序既有关联又有区别，关联是异议是执行异议之诉的前置程序，但异议审查的情况不能影响异议之诉的审判，就算在异议之诉中认定杨某某现金支付52000元，也不能说明可以在异议之诉中作为一个免证事项，正是因为异议过程中可能存在错误，才需要异议之诉，故不能达到被告的证明目的。对第十四组证据中的装修承诺书、防火责任书的客观性和关联性有异议。对物业收据，第一张收款日期是2015年，打印时间是2020年，真实性存疑。按理说，什么时候付钱就应该什么时候出具收据，第二张金额是一万多元，但是将前面的数据累加仅2000多元，所以真实性存疑。对pos签购单、银行卡交易明细，真实性、合法性没有异议，关联性、证明目的有异议，不能证明被告支付了这么多钱。对居住证明，根据我们现在掌握的证据，被告杨某某没有去物业公司交过任何一分钱物业费，都是案外人杨某1交的，她是代被告曾某某交还是被告杨某某交不得而知，被告杨某某没有交过一分钱物业费，物业公司怎么能证明，按照有关规定，这类证明物业公司有关人员应当到庭作证，不能仅凭这些证据证明被告杨某某就是1501的业主。被告曾某某对被告杨某某提交的证据质证如下：对被告杨某某的证据没有质证意见，这个房子已经由被告杨某某实际占有，装修也是被告杨某某做的，物业费也是被告杨某某在交。被告曾某某未向本院提交证据。本院对原告李某某、被告杨某某提交的证据认证如下：原告李某某提交的第一组证据、第二组证据、第三组证据、第四组证据真实、合法、有效，且与本案有关联性，故本院对上述证据的证明效力予以确认，可以作为本案的定案依据；被告杨某某提交的第一组证据、第二组证据、第三组证据、第四组证据、第五组证据、第七组证据、第八组证据、第十三组证据、第十四组证据真实、合法、有效，且与本案有关联性，故本院对上述证据的证明效力均予以确认，作为本案的定案依据；被告杨某某提交的第六组证据虽系转账记录，无具体的转账主体，但结合其提交的第七组证据银行转账记录能够相互印证，客观真实，合法有效且与本案有关联性，故本院对此予以确认，作为本案的定案依据。被告杨某某提交的第九组证据、第十组证据、第十一组证据、第十二组证据客观真实，合法有效，其关联性本院结合本案予以认定。经审理查明，2015年9月28日，被告曾某某（甲方）与被告杨某某（乙方）签订《房屋买卖协议》，协议约定甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：该房屋座落于长沙市岳麓区，建筑面积136.9平方米；套内建筑面积111.29平方米。该房屋的相关权益随该房屋一并转让。甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有权属纠纷，该房屋有银行抵押。该房屋甲方前期共付款叁拾伍万元贰千元整。乙方将甲方前期费用一次性支付给甲方，该房屋的银行贷款一并转移给乙方。乙方支付甲方前期费用后，甲方腾空房屋交给乙方。因该房屋的贷款一并转移给乙方，待乙方还清银行贷款后，甲方需配合乙方完成产权证转移手续。如遇政策调整需缴纳房产税，乙方须提前偿还银行贷款过户房产或承担房产税费。甲、乙双方定于2015年9月30日正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。甲、乙双方确认，虽房屋所有权证未作产权变更，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。双方签订协议后，不得就房屋买卖门面产生其他法律纠纷。合同落款处备注“自签订之日起甲方将该房屋的协议、银行贷款合同及所有票据交付给乙方。”2015年6月26日，被告杨某某之妹杨某1通过银行转账向被告曾某某支付20万元。2015年9月30日，被告杨某某通过银行转账向被告曾某某支付10万元。另被告杨某某主张其现金支付52000元，被告曾某某在庭审中予以自认。合同签订后，被告曾某某将涉案房屋交付至被告杨某某占有使用。2015年10月9日，案外人杨某1代被告杨某某缴纳涉案房屋装修押金10000元和物业费10657.3元。自合同签订日即2015年9月28日至2019年8月，被告杨某某每月向被告曾某某支付3000元用于偿还房屋贷款，截至2019年8月被告杨某某已累计支付141000元，银行贷款尚未偿还完毕，涉案房屋未办理过户登记，仍登记在被告曾某某名下。庭审中，被告曾某某表述当时未办理过户登记手续系因当时有一个比较好的贷款利率，从成本上考虑。被告杨某某称未及时办理过户登记系当时经济能力不够，没有能力一次性还清贷款。2018年4月24日，本案原告李某某与本案被告曾某某离婚纠纷一案以调解方式结案，长沙市岳麓区人民法院作出（2018）湘0104民初1533号民事调解书载明“一、原告曾某某与被告李某某自本调解协议生效之日起自愿解除婚姻关系；二、双方婚生女孩曾某1（2007年8月12日出生）归曾某某直接抚养，曾某某自愿不要求李某某承担抚养费用；李某某对小孩享有随时探视权，或带小孩共同居住；三、登记在李某某名下、位于湖南省长沙市岳麓区房屋（权证号：长房权证岳麓字第××号）归李某某所有，房屋内所有家具家电均归李某某所有，所欠房屋贷款亦归李某某偿还；登记在曾某某名下、位于长沙市岳麓区房屋归曾某某所有，所欠房屋贷款归曾某某偿还（已经由曾某某卖给杨某某，未过户）。李某某在双方复婚之前购买、登记在李某某名下、位于海口市龙华区的房屋（权证号：琼［2017］海口市不动产权第0022580号）归李某某所有，房屋贷款归李某某偿还。双方在各自出生地各自所有的房产归各自所有。车牌湘Ａ×××××奔驰Ｃ200归李某某所有，车牌琼Ａ×××××宝马Ｘ5归曾某某所有。四、登记在李某某名下的所有股票及对外投资项目全部归李某某所有。现由李某某保管的所有艺术品、收藏品（除陈敏所作油画《托钵僧人》外）均归李某某所有。五、双方共同生活期间，双方向李某某亲友（含李某1、黎某某）所借款项由曾某某承担180万元，此款由曾某某直接支付给李某某，李某某直接向债权人清偿。付款方式：本协议签订当日支付10万元，2019年2月3日之前支付100万元，余款70万元在2020年1月14日之前付清。款项支付至李某某在中国工商银行开设的银行账户，账户号：62×××10，开户行：工商银行长沙南门口支行）。六、曾某某所欠周某的借款不包含在上述债务之内，由曾某某个人负责处理。另由曾某某代李某2持有的海南畅泰环保科技有限公司股份（款项30万元），由曾某某与李某2处理，与李某某无关。七、双方就本案纠纷再无其他争议。本案案件受理费减半收取100元，原告曾某某自愿负担。”该民事调解书生效后，因本案被告曾某某未主动履行该民事调解书第五条所确定的义务，原告李某某因此向岳麓区人民法院申请强制执行，执行过程中，长沙市岳麓区人民法院于2019年7月17日查封冻结了涉案房屋。被告杨某某于2019年9月19日向长沙市岳麓区人民法院提交《执行异议书》，请求长沙市岳麓区人民法院中止对涉案房屋的执行。长沙市岳麓区人民法院经审查，于2019年10月23日作出（2019）湘0104执异108号《执行裁定书》，裁定停止对涉案房屋的执行。原告李某某不服该执行裁定书，因此形成本诉。另查明，被告曾某某与被告杨某某系叔侄关系。2020年2月3日，案外人中建.麓山和苑物业服务中心出具《居住证明》，该证明载明“兹证明杨某某（身份证号码：4305811984××××××××）自2016年1月19日起居住在麓山和苑，具体位置为长沙市岳麓区含浦镇象嘴路29号中建麓山和苑16栋1501房，至此仍在居住。特此证明！”本院认为，本案的争议焦点系被告杨某某的异议理由是否成立，应否准许执行涉案房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案，本院认为应当从以下几个方面进行分析。一、两被告是否在涉案房屋查封前签订了合法有效的《房屋买卖合同》。关于原告李某某主张两被告于2015年9月28日签订的《房屋买卖合同》未通知抵押权人导致转让行为无效，故《房屋买卖合同》无效。本院认为，《房屋买卖合同》系债权行为，转让行为无效系不发生物权变动的效力，并不当然导致合同无效。本案中，被告杨某某与被告曾某某于2015年9月28日签订的《房屋买卖合同》系发生于2019年7月17日涉案房屋被查封前。涉案合同的签订系两被告真实意思表示，合同内容亦不存在《中华人民共和国合同法》规定的第五十二条合同无效之情形，且被告曾某某在出售涉案房屋时，已将涉案房屋存在抵押的事实告知了被告杨某某，被告杨某某亦按约每月偿还贷款，故本院认为，两被告在涉案房屋查封前就已经签订了合法有效的《房屋买卖合同》。二、被告杨某某是否在人民法院查封前合法占有涉案房屋。经查，涉案合同签订后，被告曾某某便将涉案房屋的银行贷款合同、所有票据等书面材料交付被告杨某某，被告杨某某在接收涉案房屋后即对涉案房屋进行了装修并一直居住在涉案房屋内。故本院认为，被告杨某某在人民法院查封前就已经合法占有涉案房屋。三、被告杨某某是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。根据涉案合同约定“该房屋甲方前期共付款叁拾伍万元贰千元整。乙方将甲方前期费用一次性支付给甲方，该房屋的银行贷款一并转移给乙方。”经查，前期费用352000元，被告杨某某通过银行转账支付300000元，另52000元其主张系现金支付。前次执行异议听证会上，被告杨某某并未对52000元的支付予以举证证明，被告曾某某也未予自认。本案庭审过程中，虽被告曾某某对该笔金额的支付予以自认，但被告杨某某对该笔金额的具体支付时间及地点均无法确定，被告杨某某亦未提交其他证据予以佐证该笔金额已经实际支付，故本院认为被告杨某某并未按合同约定支付全部价款。四、涉案房屋是否非因被告杨某某自身原因未办理过户登记。经查，被告杨某某在合同签订时即对涉案房屋存在抵押权一事予以知情，庭审中，被告曾某某表述被告杨某某未及时办理过户登记手续系因当时的贷款利率特别低，被告杨某某从成本上考虑，采用继续以被告曾某某名义归还银行贷款的模式。被告杨某某在庭审中亦表述未及时办理过户登记系当时经济能力不够，没有能力一次性还清贷款。本院认为，无论被告杨某某是为享有低利率未偿还银行贷款导致无法办理过户登记手续，还是被告杨某某以经济能力有限为由未办理过户登记手续均系其自身原因所致。综上所述，因被告杨某某的异议理由无法成立，其对涉案房屋不享有排除性权利，应予准许执行涉案房屋。因此，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国担保法》第四十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：准许执行被告曾某某名下所有的位于长沙市岳麓区房屋。本案案件受理费160元，由被告杨某某、被告曾某某共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  徐 琼人民陪审员  易洪炜人民陪审员  陈忠杰二〇二〇年四月三十日法官助理周佳怡书记员史莉附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国担保法》第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。