江苏省徐州市贾汪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0305民初330号 原告：徐州领军物业管理有限公司，住所地徐州市铜山区路瑞丰花园**-1-401。 法定代表人：张军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：窦祥，徐州市贾汪区泉城法律服务所法律工作者。 被告：徐州市天辰昶瀚地产有限公司，住所地徐州市贾汪区贾汪镇政府院内。 法定代表人：毕跃欣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨梦楠，江苏禾嘉律师事务所律师。 原告徐州领军物业管理有限公司（以下简称“领军物业公司”）与被告徐州市天辰昶瀚地产有限公司（以下简称“天辰昶瀚公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年01月20日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐州领军物业管理有限公司的委托诉讼代理人窦祥、被告徐州市天辰昶瀚地产有限公司的委托诉讼代理人杨梦楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告徐州领军物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付自2017年4月26日至2018年3月25日物业费30019元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月20日，原告与被告签订了物业服务合同，自2017年5月1日起至2022年4月30日止原告为被告的御龙山水小区提供物业服务。合同约定了物业费的收费标准及收费日期，原告已经按照合同约定提供了物业服务，被告自有的商品用房（幼儿园1017平方米、浴池751.12平方米，家和宴840平方米、老鹅汤121平方米，共计：2729.12平方米）自2017年4月26日至2018年3月25日的物业费一直没有支付。根据相关的法律规定，被告未在约定的期限内缴纳相应的物业费，原告为维护其合法权益，特诉至本院，请求依法裁判。 被告天辰昶瀚公司辩称，原告起诉无事实依据，根据双方签订的物业服务合同，被告所开发房产已经竣工未出售的不予缴纳物业费，原告诉请的被告自有的幼儿园及其他商业用房，在涉案小区由原告进行物业管理期间，按照合同约定被告也没有向原告缴纳物业费的义务，同时在原告对涉案小区进行物业管理期间，未对小区尽到维护管理义务，严重违反合同约定，并且在涉案服务服务合同履行未满一年的情况下，原告单方终止物业服务合同，并违法擅自将小区物业管理权转交给其他物业公司。另外，在原告对涉案小区物业管理期间，原告存在多起侵占小区及被告财产的行为，以及其他违约行为。首先，原告在向物业维修基金管理部门申请涉案小区物业维修基金后，侵占小区巨额维修基金占为己有，至今不予返还；在被告委托原告对涉案小区部分设施进行维护维修时，被告向原告先行支付物业费用，但原告在收款后并没有进行维修，而将该费用据为己有。在原告对涉案小区进行物业管理期间，原告擅自将被告的房产出租于他人进行经营使用，至今未返还被告。另外，因为原告未对小区设施进行维护管理，并且擅自终止合同，致使涉案小区的车位长期无人管理，损坏严重，在原告擅自终止合同后，至今也没有向被告移交涉案小区的物业资料；综上，基于上述事实，原告也无权收取物业费用，不仅是向被告，包括全体业主，原告均无权收取。同时基于原告的违法行为，被告保留诉权，将另案起诉原告。 当事人围绕诉讼请求提交了证据:物业服务、天辰昶瀚公司在御龙山水现有未出售及使用房屋5414.09平方米的相关材料等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年4月20日，被告天辰昶瀚公司（甲方）与原告领军物业公司（乙方）签订了《物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方为御龙山水提供物业管理服务事宜，本合同期限自2017年5月1日起至2022年4月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.45元/月/平方米；花园洋房0.6元/月/平方米；联排别墅0.8元/月/平方米；商业物业1.0元/月/平方米；其他物业（会所、幼儿园）1.0元/月/平方米。业主应60之日起交纳物业服务费用。原告于2018年3月退出涉案小区物业服务，被告未向原告缴纳物业服务期间的物业服务费。 本院认为，2017年4月20日，被告天辰昶瀚公司（甲方）与原告领军物业公司（乙方）签订了《物业服务合同》，合法有效，对御龙山水小区全体业主均具有约束力，物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院《物业管理条例》，《江苏省物业管理条例》等法规规定的业主应履行的法定义务，原告为御龙山水小区提供了物业管理服务，被告作为御龙山水小区的开发商，基于双方真实意思表示签订前期物业合同，约定物业服务费的收费标准和收费办法，物业业主应及时给付原告物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条、《江苏省物业管理条例》第二十二条的规定，收取物业管理服务费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同区别于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，一般情况下的瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。 庭审中，被告抗辩提出双方签订的物业服务合同约定，被告所开发房产已经竣工未出售的可不予交纳物业费。双方签订的物业《物业服务合同》第七条约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交付给买受人的物业，其物业服务费可不予缴纳。同时，第八条约定业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。上述约定不交纳物业服务费的范围仅限竣工尚未出售物业，本案诉争物业虽尚未出售，但已实际出租、经营、使用，客观上存在物业服务合同关系并产生物业服务费用，对双方合同条款约定的解释应联系合同上下文及合同目的作限制性解释，故本案诉争的物业的服务费不符合免交约定。根据双方合同第八条约定，被告将物业出租，被告作为业主和物业使用人应承担连带清偿物业服务费责任，原告选择被告业主单位主张权利并无不当。被告天辰昶瀚公司应交纳从2017年5月1日至2018年3月1日期间的物业费27291元（2729.12平方米×1元/平方米/月×10个月）。关于被告提出部分物业费已向其他物业公司交纳的问题，原告不予认可，被告可另行主张返还。对于侵占维修基金的问题，系不同的法律关系，本案不予理涉，被告可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下： 被告徐州市天辰昶瀚地产有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告徐州领军物业管理有限公司物业费27291元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费550元，由被告徐州市天辰昶瀚地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  卢增吉 人民陪审员  黄传玲 人民陪审员  张士梅 二〇二〇年七月十四日 法官 助理  刘 珺 书 记 员  周 瑜