山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1083民初3729号原告：程宗广，男，1964年6月28日出生，汉族，住浙江省安吉县。委托诉讼代理人：程燕波，浙江润杭律师事务所律师。被告：威海广澳旅游投资有限公司。住所地：乳山市银滩旅游度假区长江路859-5。负责人：徐建卫，任经理。委托诉讼代理人：高进华，山东北斗星辰律师事务所律师。第三人威海茗澳商业管理有限公司。住所地乳山市银滩旅游度假区青银银海园（附11-12至附11-2）。法定代表人孙少仁，任总经理。委托诉讼代理人李昭勇，男，1967年1月13日出生，汉族，系公司员工，住乳山市。原告程宗广诉被告威海广澳旅游投资有限公司（以下简称“广澳旅游公司”）、威海茗澳商业管理有限公司（以下简称“茗澳管理公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程宗广及其委托诉讼代理人程燕波、被告广澳旅游公司之委托诉讼代理人高进华、第三人茗澳管理公司之委托诉讼代理人李昭勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程宗广向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付原告自2017年7月31日起至2019年7月30日止的房屋租金142175.04元（之后租金自2019年8月1日起按照购房款的7%计算至实际给付之日止）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年7月28日，原告与被告签订《福如东海文化园售后包租合同书》，将原告购买的位于乳山市银滩旅游度假区商铺交予被告出租，承租期为2012年7月31日至2017年7月30日。承租期内一年的租金为总房款的7%。现原、被告合同约定的租赁期已满，原告的两间商铺继续被被告占有使用。根据合同法的规定，原、被告之间的合同继续有效，双方为不定期租赁。被告应按照原合同约定的租金支付2017年7月31日至今的租金。因被告的行为给原告造成经济上的损失，为维护原告的合法权益，现具状起诉，请求依法判决。被告广澳旅游公司辩称，1、售后包租合同的目的是为了促销房产，因此其租金价格远高于市场价格。涉案商铺的租金期限为5年，自2012年7月31日至2017年7月30日，合同期限届满后被告未占有使用该商铺，也没有继续对外出租，双方的租赁合同已经履行完毕，不存在租赁合同届满后转为不定期租赁。2、合同虽然约定商铺交接，但是并没有约定交接之前被告要通知原告，合同期满后原告应到商铺所在地进行交接。3、涉案商铺自租赁期限届满后由威海茗澳商业管理有限公司出租给乳山市大东海贸易有限公司，原告起诉的主体错误。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。第三人茗澳管理公司陈述，1、威海茗澳商业管理有限公司与被告广澳旅游公司是两家公司，没有任何关系。威海茗澳商业管理有限公司在接手商铺后通过快递向业主邮寄通知书，告知业主之后由第三人对外招商出租，本案程宗广也邮寄通知书了。2、威海茗澳商业管理有限公司收取乳山市大东海贸易有限公司租金后，按照租金比例将租金支付给业主。3、因银滩招商不景气，业主的商铺闲置的同时还要交纳物业费，因此为了保证业主的利益即使有的业主没有反馈第三人也对外出租，并没有损害业主的利益。我们希望原告能继续与第三人保持租赁关系。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月12日，原告与被告广澳旅游公司签订两份《商品房买卖合同》，合同约定原告程宗广购买被告广澳旅游公司开发建设的位于乳山市房屋（即福如东海文化园百花长廊商铺），房屋用途为商业用房，1052号、1053号房屋的建筑面积均为44.69平方米，合同总价款均为507768元，两个商铺均是签订合同时交定金伍万元，定于2012年7月15日前交房款207768元，余款250000元办理银行贷款。2012年7月28日，原告程宗广（乙方）与被告广澳旅游公司（甲方）签订两份《福如东海文化园商铺售后包租合同书》，合同第一条约定乙方购买甲方的商铺位于乳山银滩旅游度假区，甲方对乙方购买的上述商铺在按照双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付时间，在2012年7月31日前具备出租条件并对商铺由甲方承租。合同第二条约定租赁期限为5年，自本协议第一条约定的时间起算。在承租期内甲方每年按总房款的7%向乙方支付租金，乙方在购房时甲方一次性在总房款中扣除五年租金返还给乙方作为甲方预先支付给乙方的五年包租租金总和，签订此合同时五年租金乙方已收齐。第三条约定甲方承租后有权自行经营，也可另行转租给他人经营。在包租期内，物业管理费、水、电等相关费用由甲方负责并承担。合同到期后，甲方将以上商铺交于乙方。承租期内或承租期满，乙方转让该房产，同等条件下甲方有优先购买权。程宗广购买的位于乳山市房屋已在乳山市住房保障和房产管理局办理产权登记手续，房产证号分别为乳山房权证银滩字第××号、第××号。上述房产在山东乳山农村商业银行股份有限公司城区支行办理贷款。2015年6月15日，被告广澳旅游公司（甲方）与乳山市大东海贸易有限公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定甲方出租给乙方的商铺位于银滩福如东海文化园百花长廊4#楼一层1017至1085号商铺，建筑面积为3421.77平方米，租期为2年，自2015年7月31日至2017年7月31日。为减少乙方的经营风险，第一年乙方免交租金，第二年的租金为50000元，乙方于2016年8月1日支付当年租金。第三人威海茗澳商业管理有限公司（甲方）与乳山市大东海贸易有限公司（乙方）签订《商业营业用房租赁合同》，合同约定甲方将位于乳山市滨海新区营业用房（建筑面积为3421.77平方米）出租给乙方使用，租期为10个月，自2017年8月1日起至2018年5月30日止。甲乙双方协议年租金为伍万元整，宣传费为贰拾万元整，租金及宣传费总额为贰拾伍万元整，由乙方在2017年8月1日前一次性付清。在租赁期内甲方保证上述房产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，由甲方负责清理。2018年5月30日，第三人威海茗澳商业管理有限公司（甲方）与乳山市大东海贸易有限公司（乙方）签订《商业营业用房租赁合同》，合同约定甲方将位于乳山市滨海新区营业用房（建筑面积为3421.77平方米）出租给乙方使用，租期为1年，自2018年5月30日起至2019年5月30日止。甲乙双方协议年租金为壹拾万元整，宣传费为贰拾万元整，租金及宣传费总额为贰叁拾伍万元整，由乙方在2018年5月30日前一次性付清。在租赁期内甲方保证上述房产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，由甲方负责清理。福如东海文化园百花长廊4#楼一层1017至1085号营业用房现仍由威海茗澳商业管理有限公司出租给乳山市大东海贸易有限公司使用，乳山市大东海贸易有限公司已按合同约定向第三人威海茗澳商业管理有限公司交付租金。威海茗澳商业管理有限公司认可共收取乳山市大东海贸易有限公司租金2017年租金5万元、2018年租金10万元，2019年租金并未收取，其中程宗广两处商铺2017年和2018年两年租金共计6792.88元。威海茗澳商业管理有限公司并未将上述租金支付给原告程宗广，并同意将上述租金支付给原告。威海茗澳商业管理有限公司称该租金是按照百花长廊出租整体面积的总租金除以总出租面积计算得出每平方米的租金价格（2018年每平米每年37元，2019年每平方米每年为39元），该价格高于第三人茗澳管理公司与乳山市大东海贸易有限公司签订的租赁合同约定的每平方米的租金价格。经法庭询问，原告程宗广不要求解除与被告签订的售后包租合同，也不要求第三人承担责任，也未申请对租金数额进行鉴定，要求继续按照按总房款的7%收取被告租金。另查，2016年10月30日，被告广澳旅游公司（甲方）与威海茗澳商业管理有限公司（乙方）签订《物业移交及管理合同》，合同第一条约定移交物业范围包括：所有商铺、公用设施设备、绿化、环境卫生、水电管理、上述建筑及设施的维护、修缮、服务与管理。第三条约定本合同签订之日，甲方已将物业全部移交给乙方，此后的物业管理期限，如业主按规定选用其他物业公司，则乙方应配合业主向新物业公司进行移交，如业主不选用其他物业公司，则乙方一直对该物业进行管理。第四条约定甲方移交物业中的各商铺，存在甲方向业主包租五年或十年不等的租期，该部分租期内已开业的商铺，由乙方向经营者收取物业管理费和水电费，未开业商铺的物业管理费由甲方支付给乙方，甲方包租期限届满后，由乙方通知业主包租期限届满并委托乙方对商铺进行管理，包租期限届满后的物业费、管理费由乙方直接向业主或商铺经营者收取。威海茗澳商业管理有限公司主张已向原告邮寄通知书，并提交快捷快递邮寄单存根一份，但是该存根没有快递回执，也未载明邮寄日期。本院认为，本案争议的焦点问题是原告与被告广澳旅游公司之间是否形成不定期租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告程宗广与被告广澳旅游公司签订的《福如东海文化园商铺售后包租合同书》约定租赁期限为5年，即自2012年7月31日至2017年7月30日止。租赁合同到期后，原、被告未就涉案商铺是否继续租赁达成一致意见，被告广澳旅游公司也未继续占用使用涉案商铺，涉案商铺由第三人茗澳管理公司进行管理并对外出租，因此双方之间没有形成不定期租赁关系，对于原告主张原、被告之间形成不定期租赁关系，于法无据，本院不予支持。原、被告之间未形成不定期租赁关系，原告与被告签订的售后包租合同约定的履行期限届满后即自动终止，因此原告要求被告继续按照总房款7%支付租金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第五条、第六条、第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十六条、第九十一条、第二百三十六条之规定，判决如下：驳回原告程宗广要求被告威海广澳旅游投资有限公司支付自2017年7月31日起至2019年7月30日止的房屋租金142175.04元（之后租金自2019年8月1日起按照购房款的7%计算至实际给付之日止）的诉讼请求。案件受理费1572元，保全费1497元，均由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  刘昱倩审 判 员  孙文星人民陪审员  张书朋二〇二〇年四月二十九日书 记 员  谭晓莹