黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0302民初597号原告：朱荣波，男，1964年8月11日出生，汉族，户籍地黑龙江省鸡西市鸡冠区，现住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：牛静，女，黑龙江惠园律师事务所律师。被告：娄焕和，男，1980年10月3日出生，家乐家生活超市业主，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被告：张妍，女，1982年3月22日出生，家乐家生活超市业主，户籍地黑龙江省鸡西市鸡冠区，现住黑龙江省鸡西市鸡冠区。原告朱荣波与被告娄焕和、张妍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱荣波委托诉讼代理人牛静，被告娄焕和到庭参加诉讼，被告张妍经本院送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。2020年2月3日因突发新冠××疫情该案中止审理。本案现已审理终结。朱荣波向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告于2019年9月26日签订的《门市房租赁合同》；2.要求二被告给付拖欠的房屋租赁费40万元；3.要求被告给付违约金8万元；4.要求二被告给付2020年度的供热费及物业费69629元；5.要求二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年9月26日原、被告签订了《门市房租赁合同》，将原告所有的学林茗苑负一层、面积2129.53平方米的商业用房租赁给被告（二被告系夫妻关系），年租金60万元，租房保证金10万元，付款方式为每年9月1日前交付租金30万元（上打租金），3月1日前交付租金30万元整。被告于2019年9月26日接手该门市房后，不履行租赁合同义务，拖欠房屋租金，经多次索要欠款未果，故诉至法院。娄焕和辩称，拖欠原告房屋租赁费用属实，因疫情影响经济效益不好，但被告已交付2020年供热费和物业费。被告对违约金不认可，违约金数额过高。另外，被告对租赁房屋装修投入80余万元，解除合同对被告影响很大，不同意解除双方签订的《门市房租赁合同》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对朱荣波提交的鸡西市商品房买卖合同书1份、门市房租赁合同、汇款凭证5张证据，娄焕和无异议，张妍未到庭质证视为认可，本院予以确认并在卷佐证。娄焕和、张妍未提交证据。根据当事人的当庭陈述和本院确认的证据，本院认定案件事实如下：2019年9月26日朱荣波将其购买的位于黑龙江省鸡西市鸡冠区和平南大街101号学林茗苑负一层、面积2129.53平方米的商业用房租赁给娄焕和，双方签订了《门市房租赁合同》，约定租期为2019年10月1日至2021年9月30日止，每年租金60万元，租房保证金10万元。上打租金，每年9月1日前交付租金30万元，3月1日前交付租金30万元。同时约定“如一方违违约，违约方应支付守约方合同总金额20%的违约金”。该租赁合同签订后，朱荣波将房屋交付给娄焕和，娄焕和与妻子张妍共同在所租赁房屋经营家乐家生活超市，并投入资金进行装修。因娄焕和没有按约定给付房屋租赁费用，朱荣波将娄焕和诉至本院，后追加张妍为共同被告。庭审中，朱荣波认可娄焕和已交纳2019年至2020年度供热费及物业费。双方确认年租赁费60万元，娄焕和已给付租赁费43万元，尚欠朱荣波租赁费17万元。朱荣波申请诉讼保全，本院作出黑03**民初597号民事裁定书，依法查封被申请人娄焕和、张妍价值52万元的财产及牛清华提供担保的、位于鸡西市鸡冠区××、黑（2018）鸡西市不动产权第0003311号、建筑面积156.7平方米住宅。本院认为，原告朱荣波与被告娄焕和达成房屋租赁协议，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，依法成立，本院予以确认。被告张妍与娄焕和系夫妻关系，所租赁房屋用于共同经营家乐家生活超市，对所拖欠房屋租赁费应承担共同偿还责任，故朱荣波追加张妍为共同被告，本院予以确认。各方当事人应按协议约定履行相应义务，娄焕和未按约定给付房屋租赁费应承担违约责任，故朱荣波要求娄焕和、张妍给付拖欠的房费的诉讼请求，本院予以支持。根据庭审调查核实，娄焕和尚欠第一年度房屋租赁费17万元，由娄焕和、张妍共同偿还。娄焕和已交纳2019年至2020年度供热费及物业费，故朱荣波要求给付供热费及物业费的诉讼请求，本院不予支持。朱荣波要求解除与娄焕和签订的房屋租赁合同，因娄焕和要求愿意继续履行合同，且前期投入较大，已给付大部分租赁费用，另参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”故朱荣波该项诉讼请求，本院不予支持。朱荣波要求娄焕和给付违约金8万元，但娄焕和认为违约金过高，要求减少，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合朱荣波因对方违约受到的实际损失、疫情期间的经营实际困难等综合因素，应当适当减少违约金数额，酌情给付13121.88元｛10093.75元【17万元×4.75%年人民币贷款基准利率÷12个月×15个月（2019年9至2020年11月）】＋10093.75元×30%｝为宜。综上，朱荣波要求娄焕和、张妍给付拖欠房屋租用费用的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告娄焕和、张妍于本判决生效之日起二十日内给付原告朱荣波房屋租赁费17万元、履行合同违约金13121.88元，合计183121.88元;二、驳回原告朱荣波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9296元，由原告朱荣波承担5384元，被告娄焕和、张妍承担3912元。保全费3120元，由被告娄焕和、张妍承担。上述款项原告朱荣波已预付，被告娄焕和、张妍将应负担的数额同上款一并给付原告朱荣波。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  荆恒祥人民陪审员  李凤娟人民陪审员  富 洋二〇二〇年十一月十六日书 记 员  戴文辉附件本案判决书所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。