上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初22014号原告(反诉被告)：上海天乙茶艺市场经营管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：杨连宝，董事长。委托诉讼代理人：李婷婷，上海市华诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王昊宇，上海市华诚律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海桃泽贸易有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：刘申，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：石彬，上海四维乐马律师事务所律师。原告(反诉被告)上海天乙茶艺市场经营管理有限公司(以下简称天乙公司)与被告(反诉原告)上海桃泽贸易有限公司(以下简称桃泽公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人李婷婷、被告(反诉原告)的委托诉讼代理人石彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天乙公司向本院提出诉讼请求：1.桃泽公司向天乙公司支付2017年12月1日至2017年12月31日的租金29166.67元，抵扣24000元保证金后，剩余应付租金为5166.67元；2.判令桃泽公司向天乙公司支付2018年3月至2018年12月的电费共计6077.4元；3、判令桃泽公司向天乙公司支付2018年的中央空调使用费1500元；4、判令桃泽公司按本金5166.67元，每日千分之五的标准，支付自2018年1月1日起至实际付清之日的滞纳金；5、判令桃泽公司按每月35000元的标准，向天乙公司支付自2018年1月1日至2019年1月15日期间的房屋占有使用费437500元；6、判令桃泽公司向天乙公司支付搬运费、公证费43000元；7、判令桃泽公司按每月20000元的标准向天乙公司支付自2019年1月起至2019年7月仓库租金140000元。事实和理由：2016年5月18日,天乙公司将上海市徐汇区建筑材料商店包租的上海市小木桥路XXX号铺位约400平方米转租给桃泽公司经营工艺品，双方签署《天乙文化艺术品广场租赁合同》，约定租赁期自2016年6月1日起至2017年12月30日止，月租金29166.67元(其中17500元以物业管理费的名义收取，实为租金)。租赁期内，按1.4元/度的标准据实向原告支付电费，按每年1500元支付中央空调使用费。还约定，逾期缴纳合同约定的应付费用，应按未付金额的千分之五/天支付滞纳金。租赁届满后，应当交还铺位及附属设施，不得留存物品或影响铺位的正常使用。对于未经天乙公司同意留存的物品，天乙公司有权处置。协议签署后，天乙公司向桃泽公司交付铺位，桃泽公司支付租赁保证金24,000元。2017年12月租赁期届满时，双方未续签合同。2018年3月5日，天乙公司向桃泽天乙公司发出《不续租通知》，明确告知桃泽公司不再续租，要求桃泽公司于4月15日前搬离，清空商铺内财产并结清相关费用。但桃泽公司未能于该日搬离。2019年1月14日，天乙公司向桃泽公司发《通知函》，要求于2019年1月21日前来结清费用、搬离商铺内的物品，并委托上海市张江公证处进行公证送达。然而，桃泽公司未能在前述通知的期限内前来交房。2019年1月22日，天乙公司委托公证处对承租商铺内的物品进行拍照公证，并于1月23日至27日委托上海秦卫物业管理有限公司进行强制清场，将桃泽公司的相关物品搬运至本市石龙路XXX弄XXX号XXX室仓库，由此产生公证费11000元、搬运费32000元和仓库租金。仓库租金支付至2019年7月共计14万元。天乙公司认为，双方租赁关系到期终止后，应当及时结清费用，桃泽公司应当将铺位清空后返还。天乙公司要求桃泽公司按市场租金标准3.5元/平方米/日支付其占用期间的使用费，并赔偿强制清场所遭受的损失。桃泽公司辩称，系争商铺产权人上海徐房建筑实业公司从未给予天乙公司转租权，天乙公司与徐汇区建筑材料商店的合同2017年12月30日到期，天乙公司无权出租，与桃泽公司的租赁合同无效。租赁合同约定的保证金是25000元。桃泽公司支付租金至11月，加上保证金，租金已结清。系争商铺的产权人没有书面通知桃泽公司搬离。关于占用使用费，约定的市场单价过高，商铺因为拆迁，于2018年1月停止营业，已失去租赁目的。天乙公司无权干涉桃泽公司物品的搬离，搬运费、仓储费等都不是天乙公司支出，桃泽公司被搬离的物品价值6000多万元，正在诉讼。桃泽公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令双方签订的《天乙文化艺术品广场租赁合同》无效；2、天乙公司返还桃泽公司2017年1月1日至2017年11月30日已支付租金275000元，及租房保证金25,000元。事实与理由：由于商铺涉及动迁，天乙公司乘机进行出租谋取利益，整个过程中从来没有获得转租权，根据合同法规定，以合法目的掩盖非法目的，损害了社会公共利益，应当无效。合同无效后，取得的财产应当返还，故收取的租金应当返还。天乙公司辩称，涉案商铺是徐汇区建筑材料商店通过拆迁安置取得的，虽然没有办理过户登记，但已通过安置协议获得产权，该公司已确认天乙公司拥有转租权。租赁合同经原、被告协商一致，没有隐瞒，不存在欺诈，是合法有效的。本院经审理认定事实如下：原上海市漕溪北路XXX号全幢房屋所有权及所在土地使用权为上海市徐汇区建筑材料商店所有。2013年12月，上海市徐汇区绿化管理署(拆迁人、甲方)(后更名为上海市徐汇区绿化管理中心)、代理人上海中誉市政开发有限公司(拆迁实施单位)与上海徐房建筑实业公司(被拆迁人、乙方)签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，约定被拆除房屋为乙方所有的漕溪北路XXX号商铺，甲方补偿乙方货币补偿金额4605.26万元，由甲方安置乙方非居住房屋，并按安置房屋房地产市场价与货币补偿金额结算差价。安置房屋：小木桥路XXX号一层、二层商铺合计30套，钦州北路XXX号1套。2015年5月18日，天乙公司(甲方)与刘申(乙方)(审理中桃泽公司称刘申为其公司的执行董事兼总经理)签订《天乙文化艺术品广场租赁合同》(以下简称租赁合同一)，约定甲方出租给乙方的店面铺位号218，面积约400平方米，位于上海市徐汇区小木桥路XXX号天乙广场内(以下简称系争商铺)。租赁期一年，自2015年6月1日起至2016年5月30日止。3.1该铺位月租金11666.67元，年租金140000.04元；月物业管理费17500元，年物业管理费210000元。3.2若乙方一次性支付半年房租，则甲方给予乙方租金90%优惠。3.3若乙方一次性支付全年租金，则甲方给予乙方一次80%优惠，月租金9333.33元。优惠后年租金112000元，月物业管理费14000元，年物业管理费168000元。3.4乙方确认按照以上第3.3条款交付租金及物业管理费。5.1乙方于本合同签订之日缴纳租赁保证金即一个月租金25000元。合同期间租赁物如无损坏，合同期满结清所有费用后甲方如数无息返还前述保证金；如有损坏，乙方应立即负责修复或经济赔偿，所需费用从保证金中扣除，余款退还；如保证金不足赔偿，不足部分甲方有权要求乙方赔偿；如因乙方责任导致租赁提前终止的，保证金不予退还。5.3乙方应于铺位租赁期满后，将承租铺位及附属设施，设备交还甲方。乙方交还甲方铺位应当保持铺位及设施的完好状态，不得留存物品或影响铺位的正常使用。对未经甲方同意留存的物品，甲方有权处置。5.4验收时双方共同参与，如对装修，器物等硬件设施，设备有异议应当当场提出。8.7租赁期内，乙方应按如下标准向甲方按时支付水、电费；电费1.33元/度(按实际使用结算)。8.8租赁期间，乙方应按照1500元/年，向甲方交纳中央空调使用费。审理中，根据天乙公司提供的2016年1月6日上海市地方税务局通用机打发票第二联记账联显示，购买单位(个人)：刘申，销售单位(个人)：天乙公司，项目：押金，单位：月，数量：1，单价：24000.00，金额：24000.00。2016年5月18日，天乙公司(甲方)与桃泽公司(乙方)签订《天乙文化艺术品广场租赁合同》(以下简称租赁合同二)，约定甲方出租给乙方的店面铺位号218，面积约400平方米，位于上海市徐汇区小木桥路XXX号天乙广场内。租赁期一年，自2016年6月1日起至2017年5月30日止。租金、保证金、电费及其他条款均同租赁合同一约定。2017年5月上述租赁合同二期满后，天乙公司(甲方)与桃泽公司(乙方)签订《天乙文化艺术品广场租赁合同》(以下简称租赁合同三)，约定系争商铺，租赁期壹“半”年(半字系手写加入，上面盖有天乙公司公章)，自2016年6月1日起至2017年12月30日止。8.7租赁期内，乙方按照如下标准向甲方按时支付水、电费；电费1.4元/度(按实际使用结算)。除8.7条电费计费标准外，其余租金、保证金及其他条款均同租赁合同一、租赁合同二。桃泽公司于2017年7月分两次向天乙公司支付租金、物业管理费共计14万元；2017年12月28日支付116666.7元。桃泽公司2017年1月至11月期间共计支付租金、物业管理费256666.7元。2017年12月底，天乙公司与桃泽公司未签订书面租赁合同。2018年3月5日，天乙公司发送《不续租通知》给包含桃泽公司在内的租户，主要内容为：租赁合同三约定的合约期限已经届满，由于我司经营发展需要，经管理层商讨后决定不再续租。通知各位租户收到本通知后，清空自己所租商铺内财物，与我司物业做好相关结算，交接工作，并于2018年4月15日前务必搬迁，将商铺归还我司。逾期未搬离的租户，我司将按照日租金的2倍收取逾期费用，且我司有权进行强制清场，并保留法律追溯的权利。审理中，桃泽公司称未收到上述通知。之后，桃泽公司未将系争商铺清空、搬离，亦未再向天乙公司交纳租金、物业管理费、电费、空调费等。2018年11月16日，天乙公司出具授权委托书，委托上海秦卫物业管理有限公司(以下简称秦卫公司)对天乙茶艺市场相关商铺进行与租户谈判，强制收回商铺，清场、守卫、看护保管和处理小租户未搬离的物品，处理商铺收回和清场有关事宜。2018年12月28日，上海徐房建筑实业公司(甲方)与秦卫公司签订房屋租赁合同，甲方出租给乙方位于上海市徐汇区石龙路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积220平方米，作为仓储使用。租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日，月租金20000元。先付后用，每月支付。2019年1月15日，上海市张江公证处出具(2019)沪张江证经字第365号公证书，公证事项：保全证据。过程为：2019年1月14日下午，天乙公司的委托代理人肖纯青与上海市张江公证处公证员乐贇、公证人员杨玉麒一同到达上海市春晓路XXX号中国邮政春晓路邮政支局，由肖纯青以EMS全球邮政特快专递方式邮寄了一封《通知函》(收件人：刘申，单位名称：上海桃泽贸易有限公司，地址：上海市华泾路999弄漓江山水116号，电话：XXXXXXXXXXX)，并当场取得《国内标准快递》单据及《上海通用定额发票发票联》三张。通知函内容为：“致上海桃泽贸易有限公司贵司和上海天乙茶艺市场经营有限公司于2016年5月18日签署的《天乙文化艺术品广场租赁合同》已于2017年12月30日到期。其后，贵司一直未与我司续签合同，至今已非法占用我司商铺一年有余。现在，我司特发此函请贵司在7日内(2019年1月21日前)来我司办理商铺非法占用费用补缴手续，并将贵司遗留在商铺内的物品全部搬离。我司通讯信息如下：办公地址：上海市徐汇区冠生园路XXX号四号楼五楼，联系人：张立伟，联系电话：XXXXXXXX/XXXXXXXXXXX特此函商！上海市天乙茶艺市场经营有限公司2019年1月14日”。同日，上海市张江公证处出具(2019)沪张江证经字第364号公证书，公证事项：保全证据。过程为：2019年1月14日下午，天乙公司的委托代理人肖纯青与上海市张江公证处公证员乐贇、公证人员杨玉麒一同到达上海市春晓路XXX号中国邮政春晓路邮政支局，由肖纯青以EMS全球邮政特快专递方式邮寄了一封《通知函》(收件人：刘申，单位名称：上海桃泽贸易有限公司，地址：上海市肇嘉浜路XXX号XXX号楼XXX楼D1座，电话：XXXXXXXXXXX)，并当场取得《国内标准快递》单据及《上海通用定额发票发票联》三张。通知函内容与(2019)沪张江证经字第365号公证书附件一同。上海乐贞物业管理有限公司向上海市张江公证处支付上述两项证据保全公证咨询服务费及公证费5000元。2019年1月28日，上海市张江公证处出具(2019)沪张江证经字第656号公证书，公证事项：保全证据。过程为：二Ｏ一九年一月二十二日十二时许，公证员乐贇和公证人员张佳丽及申请人的委托代理人肖纯青、蒋理斌一起来到上海市徐汇区小木桥路XXX号的“天乙文化艺术品广场”，蒋理斌、肖纯青当场使用本处数码照相机对该场所及其内部218室商铺内的现场状况分别进行了拍摄、拍照(照片共计一百零四张)。拍摄取得的视频、照片内容与当场情况相符。视频和照片刻录制成光盘一式四张。上海乐贞物业管理有限公司向上海市张江公证处支付上述证据保全公证咨询服务费及公证费6000元。2019年1月，秦卫公司委托上海达鼎国际货运代理有限公司对天乙广场218室桃泽雅居(即系争商铺)商户进行搬场，1月22日起开始对物品包装打包，直到装车搬运、卸装，持续5天，1月27日结束。后秦卫公司向上海达鼎国际货运代理有限公司支付服务费32000元。2019年8月，桃泽公司向本院提起诉讼，要求天乙公司、秦卫公司向其返还书画、玉石、古董、家具、紫砂壶等财产，价值2991万元。桃泽公司在民事起诉状中称，2019年3月4日，桃泽公司发现系争商铺门锁被撬坏，店铺内所有书画、玉石、古董、家具、紫砂壶等物品被搬空。后来了解到系秦卫公司的人员在未经法律程序处理的情况下，对系争商铺进行所谓的“清场”，造成桃泽公司巨大损失。该案正在本院审理中。另查明，上海市徐汇区建筑材料商店(甲方)与天乙公司(乙方)签有多份房屋租赁合同(非居住可转租)，约定甲方作为商铺产权人与乙方建立租赁关系，出租给乙方位于徐汇区小木桥路XXX号30套商铺房屋，建筑面积1492.47平方米，租赁期限至2017年12月31日止。2017年5月25日，上海市徐汇区绿化管理中心(甲方)(原上海市徐汇区绿化管理署)、代理人上海中誉市政开发有限公司(拆迁实施单位)、上海徐房建筑实业公司(乙方)、上海市徐汇区建筑材料商店(丙方)签订补充协议，约定：一、原甲、乙方于2013年12月30日签订的上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议中被拆迁人由上海徐房建筑实业公司(乙方)变更为上海市徐汇区建筑材料商店(丙方)。被拆迁的非居住房屋座落于漕溪北路XXX号，房屋产权人为上海市徐汇区建筑材料商店。二、被拆迁的房屋根据原拆迁补偿协议中附页所列的非居住用房进行资产置换拆迁。三、原补偿安置协议中的其他约定不变，乙方享有的所有权利和承担的所有义务转为丙方。审理中，上海市徐房建筑实业公司、上海市徐汇区建筑材料商店出具情况说明，对天乙公司转租上海市小木桥路XXX号115-121、138、150、152、156、158、160、216-223、225-231、233、237室等房屋(商铺)的行为全部予以追认，无异议。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有上海市房屋所有权证、国有土地使用证、上海市不动产登记信息、上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议、补充协议、房屋租赁合同一、房屋租赁合同二、房屋租赁合同三、情况说明、押金发票、不续租通知、公证书三份、授权委托书、情况说明(搬场)、发票、石龙路XXX弄XXX号XXX室房屋租赁合同、转账业务回单、民事起诉状等证据证实，本院予以认定。审理中，天乙公司对诉讼请求第2项、第3项提供收据存根联四份，载明收款事由2018年3月、4月系争商铺用电1468度、922度，应当支付电费2055.2元、1290.8元；2018年5月至12月系争商铺用电1240度、711度，应当支付电费1736元、995.4元。按照双方合同约定，每年空调费为1500元，商场营业，提供了中央空调，故主张2018年全年的空调费。桃泽公司质证称，对存根联不予认可，2018年商场已被业主关闭，不可能产生相应费用，有用电也不产生营业额，这期间未见天乙公司实际支出电费、空调费。审理中，天乙公司对诉讼请求第5项房屋使用费标准作如下解释：根据上海市徐汇区建筑材料商店租赁合同的平均租金标准每天每平方米2.76元，系争商铺400平方米，每月租金应为33118.8元，2018年略有上涨，故主张35000元/月。对此，桃泽公司认为占有使用费应当按照实际履行过程中，每年支付28万元的标准进行计算。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。天乙公司与刘申签订的房屋租赁合同一，天乙公司与桃泽公司签订的房屋租赁合同二、房屋租赁合同三，均系民事主体双方真实意思表示，内容亦无违反法律、法规，应属有效。系争商铺的权利人虽为案外人上海市徐汇区建筑材料商店或上海市徐房建筑实业公司，但这并不影响天乙公司与刘申、与桃泽公司之间租赁合同的效力。现上海市徐汇区建筑材料商店、上海市徐房建筑实业公司均表示对天乙公司的转租行为予以认可(追认)，桃泽公司主张天乙公司未获得转租权，故意骗取租客租金而签订的租赁合同无效，无任何事实依据，本院不予采信。桃泽公司的反诉请求，本院均予以驳回。关于2017年12月1日至12月30日一个月的租金，本院认为，租赁合同3.4条约定，乙方按照第3.3条款交付租金及物业管理费，即若乙方一次性支付全年租金，按照80%优惠，年租金112000元、年物业管理费168000元的标准支付。5.1条约定乙方于本合同签订之日缴纳租赁保证金即一个月租金25000元。实际履行过程中，桃泽公司于2017年7月支付租金、物业管理费共计14万元，2017年12月28日又支付116666.7元。12月28日距离合同到期只剩2天，此时桃泽公司支付的租金、物业管理费总额却恰好少一个月，而天乙公司明知合同约定享受80%优惠需要一次性支付全年租金，却在收取了桃泽公司11个月的租金、物业管理费共计256666.7元后的相当一段时间内(包括2018年3月发的《不续租通知》)，从未向桃泽公司提出并主张其欠付一个月租金、物业管理费。因此本院根据已查明的事实，结合双方合同约定并考量2018年4月前原、被告双方的合作关系推定：天乙公司、桃泽公司均同意以相当于一个月租金、物业管理费数额的租赁保证金来抵充2017年12月的租金、物业管理费，桃泽公司无须单独支付这一个月租金、物业管理费，天乙公司也无须退还其租赁保证金。综上，无论天乙公司实际收取的租赁保证金是24000元还是25000元，本院认为就该一个月的租金、物业管理费与租赁保证金已抵扣，双方无须再支付及退还，天乙公司的第1项、第4项诉讼请求本院不予支持。法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。天乙公司与桃泽公司的租赁合同三于2017年12月30日到期，之后，双方未能协商签订新的租赁合同，故桃泽公司在租赁合同期满后并明确得知天乙公司不再有与其续约意愿时，应当及时清空系争商铺，并返还租赁物。桃泽公司拒不清空货品并搬离，占用系争商铺达一年之久，应当支付占有、使用系争商铺期间的使用费。关于使用费标准，天乙公司主张按照市场标准每月3.5万元，本院认为依据不充分；但仍然按照合同3.3条约定的80%优惠金额支付，对天乙公司存在不公；本院参照合同3.1条约定的租金、物业管理费标准(年租金140000.04元、年物业管理费210000元)判处2018年1月1日至2019年1月15日期间占有使用费。租赁合同三5.3条约定，乙方应于铺位租赁期满后，将承租铺位及附属设施，设备交还甲方。乙方交还甲方铺位应当保持铺位及设施的完好状态，不得留存物品或影响铺位的正常使用。对未经甲方同意留存的物品，甲方有权处置。本案租赁期满后，天乙公司已给予桃泽公司充足的时间搬离，但因桃泽公司拒不搬离系争商铺，天乙公司于2019年1月起对桃泽公司留存在系争房屋内的物品进行清场、搬离以收回系争商铺，故其代为履行搬迁义务的必要支出，应由桃泽公司支付。天乙公司主张搬运费、公证费以及仓库租用费等，本院酌情支持10万元。关于2018年3月至12月期间的电费、空调费，因该段期间双方合同终止，故不应再按照合同约定的标准计收，天乙公司可按照其实际垫资金额向桃泽公司主张。现天乙公司主张电费6000余元、空调费1500元，数额未得到桃泽公司确认，且天乙公司亦未能提供充分证据表明该两项费用已向有关部门支付，故天乙公司诉讼请求第2项、第3项，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第二百三十五条规定，判决如下：一、上海桃泽贸易有限公司于本判决生效之日起十五日内向上海天乙茶艺市场经营管理有限公司支付自2018年1月1日起至2019年1月15日止的房屋使用费共计364,583.38元；二、上海桃泽贸易有限公司于本判决生效之日起十五日内向上海天乙茶艺市场经营管理有限公司支付搬迁必要费用100,000元；三、驳回上海天乙茶艺市场经营管理有限公司的其余诉讼请求；四、驳回上海桃泽贸易有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,278元，由上海天乙茶艺市场经营管理有限公司负担2,906元，上海桃泽贸易有限公司负担7,372元；反诉案件受理费5,800元，由上海桃泽贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  袁 欣人民陪审员  曲新美人民陪审员  汤列城二〇二〇年三月十一日法官 助理  陆 磊书 记 员  刘侗侗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。