广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终110号上诉人（原审被告）：阳江市中集房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区西平北路上东新城内。法定代表人：汤雨，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘沛，广东迅恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡旻霏，女，1981年7月9日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：冯永锐，广东中瑜律师事务所律师。上诉人阳江市中集房地产开发有限公司（以下简称中集房产公司）因与被上诉人蔡旻霏商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初4435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中集房产公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回蔡旻霏的诉讼请求或发回重审；二、一二审案件受理费全部由蔡旻霏负担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法，偏袒蔡旻霏。首先，蔡旻霏主张中集房产公司于2016年9月12日通知其交房，证据是一张载有交楼日期为2015年9月30日但落款日期是2016年9月12日的《交楼通知书》，这是份内容和落款时间有矛盾的通知书，单凭该通知书不能认定通知交房时间是2016年9月12日，蔡旻霏应继续承担举证责任。其次，上述交楼通知是通过邮件的方式送达的，信封上面的邮戳可以证明交寄时间，现在信封在蔡旻霏处持有，按照谁持有证据谁举证的举证倒置原则，蔡旻霏应该提供邮寄信封证明通知交房的日期。蔡旻霏一审时提供的证据四发票（开票时间为2015年9月29日），证明了蔡旻霏在2015年9月29日到中集房产公司处办理购房手续，蔡旻霏知道或者应当知道2015年9月30日（也就是第二天）要交房。因此，蔡旻霏提供的《交楼通知书》注明中集房产公司定于2015年9月30日向蔡旻霏正式办理交楼工作以及购房发票上的开具时间是反驳蔡旻霏所主张交房时间的直接证据。综上所述，请求二审法院依法改判支持中集房产公司的上诉请求。蔡旻霏答辩称：中集房地产公司主张一审认定事实不清，适用法律错误，没有任何依据，中集房地产公司在2019年9月12日才邮寄《交楼通知书》给蔡旻霏，所以一审法院对交楼时间认定事实清楚，依法应予维持。中集房地产公司以开具发票的时间推定蔡旻霏就知道交房的时间为2015年9月30日没有事实依据。合同没有约定开具发票的时间作为交房的时间，开具发票与交房是两码事，没有必然的联系，应驳回中集房地产公司的上诉请求。蔡旻霏向一审法院起诉请求：一、判决中集房产公司支付逾期交房违约金329550.41元给中集房产公司；二、本案案件受理费由中集房产公司承担。一审法院认定的事实：2015年5月14日，蔡旻霏与中集房产公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区xxx号出售给原告，建筑面积共344.70平方米；该商品房属预售，按套出售，总价款为3400933元；付款方式为于签署本合同当日支付首期房款1020933元，余款2380000元同时办理银行按揭；合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2015年10月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，向买受人交付经验收合格的商品房；第九条关于逾期交房违约责任的约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过30日……合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之5的违约金。合同还约定了其他条款。蔡旻霏和中集房产公司均在合同上签名盖章予以确认。签订上述合同后，蔡旻霏已付清全部购房款3400933元给中集房产公司。蔡旻霏主张中集房产公司未按约定将房屋交付给其使用，遂向一审法院起诉，请求如诉称。一审庭审中，蔡旻霏主张中集房产公司交付房屋的时间为2016年9月12日，并提供落款时间为2016年9月12日的《交楼通知书》佐证，该交楼通知书有中集房产公司的盖章确认。中集房产公司则认为交付房屋时间为2015年9月30日之前，但未能提供证据证明。一审法院认为：蔡旻霏、中集房产公司签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方应依法全面履行各自的义务。合同签订后，蔡旻霏已依约支付了全部购房款给中集房产公司，中集房产公司应按约定在2015年10月25日前将经验收合格的商品房交付给蔡旻霏使用。本案中，蔡旻霏根据交楼通知书主张房屋交付时间为2016年9月12日，中集房产公司作为履行房屋的交付义务的一方，虽然对蔡旻霏的主张不予认可，并抗辩认为房屋交付时间为2015年9月30日之前，但其未能提供证据反驳蔡旻霏的主张，一审法院认定涉案房屋的交付时间为2016年9月12日。中集房产公司迟延于2016年9月12日交付涉案房屋给蔡旻霏，已构成违约，现蔡旻霏选择继续履行合同，要求中集房产公司应按合同约定承担违约责任，合法合理，应予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”及第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，本案双方所签订的《商品房买卖合同》的约定，逾期交房的违约金按日利率万分之五计算，由于蔡旻霏没有证据证明因被告逾期交房违约所造成的损失，依照上述规定，双方约定逾期交房的违约金以已付的购房款按日利率万分之五计算明显过高，应调整为按日利率万分之二标准计算。由于中集房产公司提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利收到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，蔡旻霏于2019年7月3日诉至一审法院请求中集房产公司支付逾期交房违约金，故2016年7月3日之前的逾期交房违约金，已经超过诉讼时效，应不予支持，本案的逾期交房违约金应从2016年7月3日计至2016年9月11日止，共71天。综上，中集房产公司应向蔡旻霏支付的逾期交房违约金应为48292.25元（3400933元×0.2‰×71天）。蔡旻霏请求超过上述核定数额的，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，判决如下：一、限阳江市中集房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金48292.25元给蔡旻霏；二、驳回蔡旻霏的其他诉讼请求。一审案件受理费3121元，由蔡旻霏负担2670元，阳江市中集房地产开发有限公司负担451元。二审诉讼中，蔡旻霏提供一份EMS全球邮政特快专递收件人存回执（单号：1xxx5）一份，该回单载有：寄件人谭小姐，电话0662-2****，地址阳江市江城区xxx营销中心；收件人蔡旻霏，电话1****，地址阳江市江城区**，内件品名为交楼通知书，寄件人签署时间为2016年9月12日，收件人签收签名为蔡生，拟证明中集房地产公司是在2016年9月12日向蔡旻霏寄送《交楼通知书》。中集房地产公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，在一审时中集房地产公司已要求蔡旻霏提交该证据来证明《交楼通知书》的交寄时间，但其一审没有提供，现在才提交不属新证据，且该证据既没有印章也没有跟踪记录，是虚假伪造。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：上东新城五期一阶120-151栋（上东新城五期120-151栋低层联排住宅）于2015年11月26日经阳江市住房和城乡规划建设局核准办理了竣工验收备案。蔡旻霏一审提交的《交楼通知书》部分内容摘要如下：“尊敬的业主蔡旻霏小姐：……我司定于2015年9月30日向阁下正式办理交楼工作，请阁下务必在此时间内来。……落款处载有阳江市中集富日房地产开发有限公司（并加盖公司印章）2016年9月12日”。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。蔡旻霏与中集房地产公司于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，是合法有效的合同，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，蔡旻霏已依约向中集房地产公司履行了付款义务，按合同约定中集房地产公司需于2015年10月25日前向蔡旻霏交付经验收合格的涉案房屋。本案争议的焦点是涉案房屋的交付时间应如何认定的问题。蔡旻霏主张中集房地产公司通知其交房的时间为2016年9月12日，于一审提供落款时间为2016年9月12日的《交楼通知书》及二审提供邮政快递回执佐证，虽然该《交楼通知书》载明的交房时间2015年9月30日与落款时间2016年9月12日相矛盾，存在瑕疵，但是该通知书为中集房产公司所出具，且中集房产公司作为房屋的销售方对何时通知交房亦负有举证责任。现蔡旻霏二审提供的邮政快递回执所载明的《交楼通知书》交寄时间与《交楼通知书》的落款时间相同，两证据相互印证具有高度盖然性，对蔡旻霏主张的《交楼通知书》交寄时间本院予以采信。中集房地产公司对蔡旻霏二审提供的邮政快递回执的真实性、合法性、关联性均不予认可，但如前所述，证明何时通知交房应由中集房产公司来举证，《交楼通知书》既然是由中集房产公司邮寄给蔡旻霏，中集房产公司本应保存有相关的邮寄回执以便查询邮寄时间，现中集房产公司未能提供证据证明涉案房屋通知交付的时间为2015年9月30日，其应承担举证不能的不利后果，故本院不予采纳中集房地产公司的主张。一审法院采信蔡旻霏的主张认定涉案房屋交付时间为2016年9月12日并据此认定中集房产公司应承担相应的逾期交房违约责任并无不妥，本院予以维持。综上所述，中集房地产公司的上诉请求理据不足，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1008元，由阳江市中集房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇二〇年三月六日法官助理  李凤霞书 记 员  许佩思附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。