广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0281民初153号原告：乐昌市广慧物业管理有限公司，住所地乐昌市××××××××××××××××××××。法定代表人：贾华，执行董事。委托诉讼代理人：全春梅，广东楚晴律师事务所律师。被告：付志军，男，1977年8月21日出生，汉族，户籍住址广东省乐昌市×××××××××××××××，现住广东省乐昌市坪石镇坪石新城一期××××××。被告：黄海霞，女，1977年10月25日出生，汉族，户籍住址广东省乐昌市×××××××××××××××，现住广东省乐昌市坪石镇坪石新城一期××××××。原告乐昌市广慧物业管理有限公司与被告付志军、黄海霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告乐昌市广慧物业管理有限公司的委托诉讼代理人全春梅、被告黄海霞到庭参加诉讼，被告付志军经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐昌市广慧物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费1534.8元及滞纳金514.4元（自2019年1月11日起暂计至起诉日止，按照欠缴费用的每日千分之2计算滞纳金，应计至实际支付之日止）；2.判令被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告乐昌市广慧物业管理有限公司向本院提出变更诉讼请求：1.判令被告向原告支付2020年1月1日到2020年3月18日的物业服务费285.64元及2019年1月11日至2020年3月18日的滞纳金743.08元（自2019年1月11日起按照欠缴费用的每日千分之2计算滞纳金，应计至实际支付之日止）；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年6月20日，两被告与乐昌市汇锦川置业有限公司签订《商品房买卖合同》，由被告购买乐昌市汇锦川置业有限公司开发的坪石新城一期7栋602房，房屋建筑面积为159.81平方米。2015年7月6日，被告办理收楼手续，签署《坪石新城前期物业服务协议》，并领取《业主临时管理条约》，根据被告签署的《坪石新城前期物业服务协议》第十条约定：物业服务费按每月交纳，业主应在每月10日前履行缴纳义务，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之2收取滞纳金。2019年1月1日，原告与乐昌市汇锦川置业有限公司签订《前期物业管理服务协议》，由原告为坪石新城业主提供前期物业服务，根据该协议第十三条约定：物业服务费按每月交纳，业主应在每月10日前履行交纳义务，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之2收取滞纳金。自2016年7月开始，被告一直拖欠物业服务费。原告签订前期物业服务合同后，被告亦长期拖欠物业服务费，原告虽已按合同约定提供物业服务，但被告却拒绝支付物业服务费，原告虽多次催促被告缴纳，但被告均不予理会。被告长期拖欠物业服务费已严重损害原告合法权益。现原告根据《前期物业服务协议》及物业管理条例等相关法律法规，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法查明事实，支持原告全部诉讼请求。被告付志军、黄海霞辩称，原告起诉黄海霞夫妇不交物业及滞纳金主体不合法。案由物业合同纠纷一案，原告广慧物业管理有限公司，被告黄海霞夫妇，而被告方和原告方没有签订物业合同，也不存在合同纠纷一案的事由，法律定案形式来审理，是不受法律保护的。认定合同纠纷不合理，即使合同纠纷也要拿出真凭实据，原、被告双方签字生效合同协议提交，在原告方没有提交黄海霞夫妇签订管理协议，原告诉讼案由不合法，是一种诬告和威胁行为。原告签订物业管理合同从提交证据材料来看，是和乐昌市汇锦川置业有限公司甲乙双方共同签订，甲方贾辉、乙方贾华兄弟二人，被告即不代表甲方，也不属于乙方，原告材料已表明21页面（指购房人/业主），而不是乐昌市汇锦川置业有限公司侵权代理，甲方他也没有资格代表甲方与原告签订物业管理合同，即使强权代表甲方，物业费应由汇锦川公司支付承担，即使广慧物业要进行对新城小区物业的管理是要经过协商，业主同意情况下才能有对本小区的管理权，广慧物业也违反物业管理协议行为。广慧物业管理要履行也要对共用设施环境卫生交通项目进行维护修缮，服务管理业务也没及时到位，前期物业管理协议明确规定对房屋共用部位，共用设施、绿化环境卫生，护卫交通等项目进行维护，修缮服务管理，但是广慧物业管理并没有按照前期合同履行好义务。事由一：业主多次反应电子对讲门铃出故障，没有维修，直到现在几乎都不曾使用，给业主生活带来不便，亲朋好友来访都要从六楼跑到一楼。事由二：楼顶公共区域划分给其他业主建房，楼下业主无地方晾晒衣服及日常用品，就在二楼下面晾衣服裤衩，物业领导带头，小区院内一片混乱，不堪入目，院内公用场地，种菜施肥，浇大便、小便，捏着鼻子快速通过，也是物业领导看见也当没见过一样，晚上凌晨几点楼下经常喝酒聊天，大声嚷嚷，严重影响业主休息和身体健康，也是物业领导，这样的算物业公司吗？事由三：一期小区保安极不负责任，坐在保安亭玩手机，打瞌睡聊家常，什么人都放进来，中午业主想小睡一下都不行，楼下大呼小叫，什么人都来去自如，都没人记录询问，造成有些业主家进小偷。事由四：小区旁建房子日夜吵不停，室内外满屋都是灰尘，不顾业主的身心健康，物业袖手旁观。事由五：一直开发商代管物业，房屋质量问题一直存在，内外墙开裂，脱皮，滴水，渗水，几年了问题依然存在，开发商物业互相踢皮球，双方解决不了的事实。事由六：物业协议管理规定，物业公司要在六个月之内要向全体业主使用公布一次管理费用的收支情况，所在小区至今没公布，业主的正当权益得不到维护保障，楼梯间堆满纸皮废纸，楼顶垃圾不及时清理，导致长时间堆积造成地漏堵塞，下大雨出不去，水进房间，房屋里可抓鱼，楼顶公用地漏划分给隔壁建房子，乱搭乱建，楼顶养鸡养鸽子无人管理问津，夏天风一吹，气味难闻，蚊子苍蝇到处是，请问这是有物业的小区吗？物业管理在哪？事由七：物业领导欺骗业主，法院建议协商和解，物业领导答应业主交钱后免滞纳金，当业主交钱后出尔反尔三番五次骗业主不撤诉。最后答辩人主张物业纠正错误履约行为前，有权拖欠拒交物业管理费，因为原告不履行物业服务义务，给业主身心健康带来诸多不适，生活带来诸多不便，根据前期合同法，有关于先履行抗辩权的规定，在原告没有恰当履行物业服务义务之前，答辩人有权拒交支付物业费，希望法官明察秋毫，给业主满意的交代，还业主公道。本院经审理认定事实如下：被告付志军、黄海霞为夫妻关系，两被告作为买受人于2014年6月20日与乐昌市汇锦川置业有限公司签订《商品房买卖合同》，由两被告购买乐昌市汇锦川置业有限公司开发的坪石新城一期××××××，房屋建筑面积159.81平方米。2015年7月6日，被告办理收楼手续，当日被告付志军与深圳历思联行物业管理有限公司签订《坪石新城前期物业管理服务协议》，并领取坪石新城《临时管理规约》。《坪石新城前期物业管理服务协议》第十条约定“物业服务费按每月交纳，业主应在每月10日前履行缴纳义务，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之二收取滞纳金”。《临时管理规约》第四条约定“全体业主一致同意由建设单位乐昌市汇锦川置业有限公司聘请的物业管理服务企业根据《前期物业管理服务协议》对本物业区域进行物业服务”。第九条业主的义务中第（五）项约定“业主须按照有关规定，自觉按时缴纳物业服务费、专项维修资金及其它费用等。1.业主应于每月十日前向物业服务企业缴纳本月物业服务费、业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳的，从其约定，业主负连带缴纳责任。本物业服务费收费标准按照物业服务企业报乐昌市物价管理部门备案通过的标准执行。……3.如果业主逾期未缴纳物业服务费，除了要补缴应缴费用外，还要从逾期之日起按照每天0.2%计算滞纳金”。乐昌市汇锦川置业有限公司开发的坪石新城小区仍在继续开发建设，该小区业主一直未成立业主委员会。2019年1月1日，乐昌市汇锦川置业有限公司与原告签订《前期物业管理服务协议》，由原告为坪石新城业主提供前期物业服务，协议第四条约定“乙方提供服务的受益人为本物业的业主及物业使用人。本物业的业主（物业使用人）均应履行本协议，享有相应的权利，承担相应的义务；乙方服务内容不含业主专有部分的维修养护，家政服务以及业主、物业使用人的人身保险和财产的保管服务，但业主与乙方协商一致另有约定的除外”。协议第五条约定“本合同期限自2019年1月1日至2020年12月31日止，……”。协议第八条约定“本物业管理区域物业服务收费实行薪酬制，物业服务费由业主按其拥有的建筑面积预先交纳，具体标准如下：……多层物业0.8元/月.平方米……”。协议第十三条约定“物业服务费按每月交纳，业主应在每月10日前履行交纳义务，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之二收取滞纳金”。原告签订协议后，按约定为坪石新城业主提供了物业服务。因被告拒绝支付物业服务费，原告委托广东楚晴律师事务所于2019年11月18日向被告发出律师函催促被告缴纳物业服务费，被告未予理会，原告遂向本院提起如前诉请。庭审中，原告称，被告在收到诉状后于2020年3月6日向原告支付了2019年1月1日至12月31日的物业服务费1534.8元，滞纳金和之后的物业服务费未缴纳，为此变更诉讼请求。被告对原告所诉欠缴滞纳金和2020年1月之后的物业服务费的事实没有异议，但称原告同意被告交了2019年的物业服务费就撤诉，被告也准备交之后的物业服务费，但原告欺骗了被告，没有撤诉，所以之后的没有交。且被告没有与原告签订书面合同，物业管理没尽到责任，被告享有先履行抗辩权，并提供一份视频、照片光盘资料佐证其抗辩。原告对被告的反驳意见不予认可，并坚持变更后的诉讼请求。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告付志军经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，建设单位乐昌市汇锦川置业有限公司与被告签订的《临时管理规约》，被告等业主同意由建设单位聘请物业管理服务企业根据《前期物业管理服务协议》对坪石新城物业区域进行物业服务，该约定系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告所居住的坪石新城住宅小区未成立业主委员会，建设单位乐昌市汇锦川置业有限公司与原告签订的《前期物业管理服务协议》符合法律规定和原、被告的约定，对被告具有约束力，被告应按该《前期物业管理服务协议》的约定向原告交纳物业服务费，被告以其并非与原告的合同当事人为由提出的抗辩，本院依法不予支持。对被告提出按照合同法规定，其有权利在原告没有恰当履行物业服务义务之前可行使先履行抗辩权拒绝向原告交纳物业服务费的抗辩。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，行使先履行抗辩权应符合以下三个条件：1.需基于同一双务合同；2.该合同需由一方当事人先为履行；3.应当先履行的当事人不履行合同或者不适当履行合同。本案原告已履行物业服务合同约定的义务，被告不符合行使先履行抗辩权的法律规定，对被告的该抗辩主张，本院不予支持。庭审中，被告确认未向原告支付2020年1月1日之后的物业服务费，但提出原告的物业服务、房屋质量、其他业主占用公共区域等存在诸多问题的抗辩，对此，若属于物业公司服务项目范围确实存在物业服务不到位的情形，被告可依据物业服务合同的约定或相关法律、法规的规定，向物业公司主张权利，对不属于物业服务区域的其他问题，被告也可通过相关合法途径解决，但不能据此作为拒绝交纳物业服务费的理由，对被告的这一抗辩主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，物业服务费为按月交纳，交纳日期为每月10日前，被告承认尚欠原告2020年1月之后的物业服务费未交纳，原告主张被告支付从2020年1月起计至2020年3月18日止欠付的物业服务费合计285.64元，有事实和法律依据，本院予以支持。建设单位乐昌市汇锦川置业有限公司与被告签订的《临时管理规约》及与原告签订的《前期物业管理服务协议》均有业主逾期未缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之二收取滞纳金的约定，该约定实为违约金约定，被告应按约定向原告支付从2019年1月起以每月所欠金额从逾期之日起按每日千分之二标准计算的违约金。被告在原告诉讼后于2020年3月6日向原告支付了2019年1月1日至12月31日的物业服务费，滞纳金和之后的物业服务费未缴纳，被告提出原告答应其免交滞纳金，但未提供证据佐证，原告予以否认，本院对被告的抗辩不予支持。原告主张被告支付截止2020年3月18日止的违约金743.08元，之后另计至实际支付之日止的诉讼请求未超出约定和法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告付志军、黄海霞应于本判决生效之日起五日内向原告乐昌市广慧物业管理有限公司支付物业服务费285.64元（2020年1月1日至2019年3月18止）、滞纳金743.08元（从2019年1月起以每月所欠金额从逾期之日起按每日千分之二标准计算至2020年3月18日止为743.08元，之后另计至实际支付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告付志军、黄海霞负担。本判决为终审判决。审判员  杨香中二〇二〇年三月二十七日书记员  杨 曦