广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初5669号原告：佛山市长华商业管理有限公司，住所地：佛山市南海区**********长华国际商业中心10栋二层197商铺（住所申报），统一社会信用代码914************373。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：陈春伶，女，该司员工。委托诉讼代理人：崔伟碧，女，该司员工。被告：佛山市欣悦医药科技有限公司，住所地：佛山市禅城区***********，统一社会信用代码914**********819XH。法定代表人：朱某1。委托诉讼代理人：王秀昌，男，该司员工。原告佛山市长华商业管理有限公司与被告佛山市欣悦医药科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月6日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人陈春伶、崔伟碧，被告的委托诉讼代理人王秀昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市长华商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2019年12月至2020年2月租金59547.6元；2.被告立即向原告支付2019年12月至2020年2月物业管理费4869.62元；3.被告立即向原告支付2019年12月至2020年2月水电费1587.96元；4.被告向原告支付逾期付款滞纳金（自逾期支付租金及管理费之日算至实际付款之日，每日按逾期支付金额的千分之五的标准计算，暂计至2020年2月29日为17823.13元）；5.被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告明确其第1、2项诉讼请求：1.被告立即向原告支付2019年12月16日至2020年2月29日租金59547.6元；2.被告立即向原告支付2019年12月16日至2020年2月29日物业管理费4869.62元。事实和理由：2019年9月1日，原告与被告签订了《物业租赁合同（南区）》，约定原告将位于佛山市南海区**********商铺出租给被告使用。租赁合同第四条约定，2019年11月16日至2020年11月15日每月租金为19849.2元，每月租金应于每月第5日前支付。被告应向原告支付每月的管理费（每月管理费为1621.02元）；第十六条约定，被告逾期交付租金、管理费及水电费的，每逾期一日，应按逾期交付金额的5‰支付滞纳金。租赁合同签订后，原告依约将该商铺交付给被告，被告也接收了该商铺并在该商铺营业。但被告自2019年3月起开始不予支付租金、管理费及水电费，为此原告多次催促被告支付租金、管理费及水电费，被告仍不支付。暂计至2020年2月，被告已拖欠2019年12月至2020年2月的租金59547.6元、管理费4869.62元、水电费1587.96元。原告认为，被告与原告签订的租赁合同合法有效，被告理应严格依约向原告支付租金、管理费及水电费，被告逾期未足额支付租金、管理费及水电费的行为，已违反了租赁合同第四条约定及合同法的规定，被告应立即向原告支付所拖欠的租金、管理费及水电费。此外，根据租赁合同的约定和合同法的规定，被告除应立即向原告清偿所拖欠的租金、管理费及水电费外，每日还应按逾期支付金额的千分之五支付滞纳金。鉴于原告多次向被告催讨拖欠租金、管理费及水电费，但被告仍未支付任何拖欠的租金、管理费及水电费。原告为维护其合法权益，故请求法院支持其诉讼请求。被告辩称，原告诉称2019年9月1日，被告与原告签订租赁合同，向原告租用商铺，租赁合同签订后，原告依约将该商铺交付给被告，与事实不符。被告签订租赁合同后，原告一直没有签订租赁合同并将合同交给原告，根据租赁合同20.3约定：双方签订后，合同生效。因此，合同并未生效。被告有提供证据微信记录、2020年4月27日合同签收证明。原告也没有按时交铺位给被告。原告提供的收铺确认书证明被告收铺日期为2019年10月11日。即使按原告所诉，租金和装修期应该从2020年4月27日开始或自2019年10月11日开始计算。2019年10月10日被告向原告缴纳了租金和管理费104874.5元。计算明细为2019年10月11日至2019年12月26日为装修免租期，2020年12月27日起租，至2020年2月27日共2个月，每月租金15879.2元，应缴租金为31758.4元。每月管理费为1621元，应交3242元。被告于2019年10月10日预交租金和管理费104874.5元，因此，被告不欠租金和管理费。原告在被告签订合同后，以需公司审核、加盖公章为理由，取走全部合同文件，2020年4月27日才交给被告。被告要求原告提供房产证明(该商铺以由开发商销售给个人业主)，可是原告一直无法提供，不能证明原告对该房产的权属。同时，因没有《租赁合同》和《房产证明》，致使被告收购的佛山御膳堂药业有限公司长华分店无法变更过户到被告名下。该商铺依然由佛山御膳堂药业有限公司经营，长华分店仍然是别人的分店，并没有实质性的交由被告，无法控制该分店的经营。包括原告提供的收铺确认书，也没有被告签收。给被告的经营带来了巨大的风险，因为不能提供房产证明致使被告无法办理《医保卡收费》给被告的经营带来了巨大的损失，致使药店经营亏损严重。即使按原告所述，房租合同生效日期为2019年9月1日，被告欠原告房租应为：2019年11月16日至2019年12月15日的租金为15879.2元（依据租赁合同4.1.2），本月租金已于2019年10月10日支付104874.5元（含12月份租金15879.2元；含2019年12月16日至2020年1月15日的租金15879.2元，该部分租金应于1月5日缴纳；含2020年1月16日至2月15日租金15879.2元，本月租金应于2月5日缴纳；合计欠租金27788.4元。被告不欠原告水电费。被告向原告支付房租和管理费后，要求原告开具正规的增值税专用发票，原告一直未能提供，被告是合法经营的企业，同时无法取得正规发票，不符合国家法律和公司的财务制度，因此，在原告不能提供《租赁合同》、《房产证明》、正规发票之前，拒绝支付租金和其他费用合情合理。原告收走《租赁合同》，且一直未能向被告提供所租铺位的产权证明文件，致使被告无法办理营业执照变更、无法申请药店社保刷卡业务，所租店铺一直不能正常经营，造成直接的经济损失超过15万元。受疫情这一不可抗力影响影响，政府采取了延长复工、社区封闭等一系列措施，在原告起诉被告前，没有正常经营，出纳和主管领导均没有正常复工，继续履行合同对于被告明显不公平。借鉴2003年最高院出台的《关于在防治非典期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》及各级人民政府下发的《免租政策》，《延期缴纳银行贷款利息免收滞纳金》等相关政策，被告请求免3个月租金。原告作为物业服务企业，理应做好服务，主动上门收取租金和物业服务费，即使租户欠交，不是租户不交而是物业公司不收，因此，责任不在被告。基于原告存在重大过失，对合同的履行存在不可推卸的责任，以及不可抗力事件的影响，即使被告存在延期缴纳物业服务费的情况，也不应该承担违约责任。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据材料，对当事人无异议的证据材料本院予以采信并附卷佐证。原告的证据均提交了原件予以核对，对其真实性予以确认。被告提供的长华国际中心物业租赁合同（南区）的签收证明，本院予以综合认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2015年12月11日，佛山市粤海通房地产有限公司（甲方）与北京戴德梁行物业管理有限公司（乙方，物业服务企业）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对长华国际商业中心提供前期物业管理服务，南区商铺9.8元/㎡.月，北区商铺25元/㎡.月。2017年1月12日，案外人麦惠珍（委托方）将涉案商铺委托原告代理租赁，委托租赁期限为38个月，从2018年2月1日起至2021年3月31日；从2018年4月1日起至2019年3月31日止，租金标准为204106元，从2019年4月1日起至2020年3月31日止，租金标准为238124元，乙方保证从交房后第三个月起，每季度的首月20日前，按上述租金标准，向甲方指定收款银行账户支付租金。2019年9月1日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《物业租赁合同（南区）》，约定：甲方将位于佛山市南海区**********长华国际中心7幢负一层017、018商铺自编号物业（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用；物业建筑面积165.41米，租赁期限自2019年11月16日至2021年3月31日，装修期自2019年9月1日至2019年11月15日；涉案商铺只供乙方作“禅康药品黄飞鸿连锁药店”品牌经营使用，其经营范围为配套；乙方该铺位首年月租金标准150元每平方米，按建筑面积计算，第二年开始按照上一年月租金标准，每一年递增3%，2019年11月16日至2020年11月15日每月租金19849.2元（按8折计），2020年11月16日至2021年3月31日每月租金20444.68元（按8折计），上述租金并不包括乙方需支付之推广费、管理费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有费用（如水、电、燃气、电话费等）；租赁保证金相当于乙方租赁铺位三个月的月租金和管理费的总额共计79297.56元，乙方须于合同签订之日当天向甲方交纳；甲方须在本合同结束（不论基于何种原因）及乙方把该物业交还给甲方，且双方就租赁该物业而产生的一切权利、义务、责任清理完毕后10个工作日内，向乙方退还该租赁保证金（不计利息）；该物业所在长华国际中心由依法选聘的物业公司提供物业服务，乙方所需缴纳物业管理费由甲方代为收缴，月管理费（含物业管理费及推广费）标准9.8元/平方米，按建筑面积计算，乙方须于每月支付租金同时将当月管理费支付给甲方；管理费收费自物业交付之日开始计算；水、电费的计算标准参照政府相关规定及长华国际中心实际情况结合制定，乙方须自行负担每月的水、电费，并须按甲方的收费通知单所约定的日期前支付；甲方已于本合同签订前向乙方说明该物业建筑物的状况，而乙方在本合同签订前及与甲方签署《物业交接确认书》时已通过各种可能之途径了解、实地勘察该物业状况及周围地理环境、商业环境等状况，具体不限于空调、照明、用电、消防等使用注意事项和甲方有关装修管理规定、程序、验收要求及装修期乙方已缴付的相关费用标准；本合同签订前，甲方已向乙方出示了能足以表明甲方对长华国际中心拥有合法使用权、经营管理权的证明资料，乙方已清晰了解房屋产权与该铺位状况；乙方有权并应该在交付日期前已详细了解涉案商铺权属状况、装修、设施、该物业公共部位、公共设施设备等情况，如果乙方认为该物业存在缺陷，应当拒绝签署《物业交接确认书》，并在交付日当天向甲方提出书面异议，逾期未提出书面异议或签署《物业交接确认书》后向甲方提出书面异议的，均不构成该物业交付的有效异议；甲方系经长华国际中心物业产权人委托的物业公司，负责包括长华国际中心在内的全部物业管理事项；甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，均同意变更合同的，合同方可变更，变更必须以书面方式进行，变更本合同的，要求变更合同的一方应主动向另一方提出；提前解除本合同条件如下，经双方协商一致，同意提前解除合同的；出现非甲方能及的情况，使该物业设施正常运行、或水、电、燃气等正常供应中断，且中断期一次超过60日，乙方认为严重影响正常使用物业的等，因提前解除合同，使一方遭到损失的，有过错的一方应赔偿另一方的损失；在租赁期间内，甲方有如下行为，乙方有权单方面解除合同，由此而造成乙方损失的，甲方应予以赔偿，未按本合同约定的时间交付物业供乙方使用的，超过90日的；违反本本合同约定，使乙方无法按其用途继续使用该物业的；违反本合同及其补充条款的约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法继续租用等；乙方依据合同单方解除合同，应当书面通知甲方，要求甲方返还租赁保证金、退还多收的预交款项（如有）并赔偿损失，并在3日内迁离该物业；在租赁期限内，乙方逾期支付租金、管理费、推广费、仓库租金（如有）及水、电、空调、燃气及其他费用之一或部分或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的5‰支付滞纳金，逾期达15日以上的，甲方有权委托长华国际中心的物业公司采取停止供应水、电、燃气、空调或停止使用其他设施，因此造成的一切后果由乙方自行承担，逾期达30日，甲方有权单方解除合同，乙方承担违约责任。2018年6月28日，原告出具收据，确认收到被告承租涉案017商铺2018年10月1日至2018年10月31日管理费1个月822元。2018年6月28日，原告出具收据，确认收到被告承租涉案018商铺2018年10月1日至2018年10月31日管理费1个月838.8元。2018年11月23日，涉案商铺所在楼栋办理竣工验收备案手续。2019年10月10日，被告向原告转账104874.35元，备注为房租、押金、管理费。2019年10月11日，被告办理涉案商铺的收铺手续。2020年3月9日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告均确认涉案商铺位于长华国际商业中心负一楼沿街，被告已支付涉案商铺保证金79297.55元及租金19850.2元（2019年11月16日至2019年12月15日）、管理费1621.02元（2019年11月16日至2019年12月15日）；铺内电费为月结，截至起诉之日未产生欠费；未欠付起诉日前的公摊水电费。另查明，《3月26日会议各方承诺》载明：一、开发商承诺2019年4月25日前将商场所有硬件措施完善、可以正常运转（包括但不限于电梯、卫生间），且租户及开发商于今日起10日内完成排查，租户可主动将问题发至微信群汇总及监督整改情况。二、开发商承诺内街（含二、三楼）3月、4月全部免租金，其他月份按原公示方案执行，外街按原公示方案执行。三、开发商承诺，租户撤场的同意退三押一租的租金，前提是租户结清电费、物业管理费和公摊水电费、房屋需要高于交付标准，装修押金如果是已经审批的可退，未经审批需要恢复原貌才退还。原告员工王蒙、租户代表5人在该会议记录上签名。原告出具《长华国际中心南区步行街最新租金优惠方案》，载明：关于长华国际中心南区步行街租金优惠方案，经公司高层商讨报请董事会决议如下：如不接受该优惠方案，可按照按326政府协调会约定申请办理退铺（退铺申请截止时间6月30日）步行街最新租金优惠方案（3-12月）优惠方案分类具体区域3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月备注最新优惠方案A类LG外街、1F沿街按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折优惠截止12月管理费按合同标准执行B类LG内街、1F内街免租免租按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折C类2F、3F免租免租按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的《物业租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应依约全面履行各自的义务。关于租金及物业管理费应否支付问题。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租方亦应当按照约定的期限支付租金。本案中，被告本着销售经营的目的与原告签订《物业租赁合同（南区）》，原告除应保障被告正常使用涉案商铺以外，还负有保障被告合理利用商场附属设施设备以及商场整体顺畅经营所给被告带来的正常商业氛围的义务，而其中正常商业氛围的形成和维护需要由原告和包括被告在内的全体租户共同努力方能实现。根据本案查明的事实，在合同履行期内，原告未能妥善解决并维持商场的顺畅运营，虽无明显违反合同条款的行为，但影响了被告合同目的的正常实现，对此负有一定责任。被告在合同签订后接收了原告交付的涉案商铺进行经营，未按照合同约定及时给付租金及物业管理费，行为亦属不当。综上，对于原告所主张的租金和物业管理费，原告虽存在商场管理的失当行为，但亦完成了交付商铺供被告使用的主要合同义务，故被告亦应当支付租金及物业管理费。原告依法享有涉案商铺的出租权，被告亦于2019年10月11日办理涉案商铺的收铺手续，并对涉案商铺进行实际使用，被告以原告未提供产权证及租赁合同为由拒付租金的支付，理据不足，本院不予采纳。依据双务合同的本质，合同抗辩的范围仅限于对价义务，支付租金及物业管理费与开具发票是两种不同性质的义务，前者是合同的主要义务，后者并非合同主要义务，二者不具有对等关系。在原告已履行向被告交付涉案商铺这一主要义务的前提下，被告以原告未向其开具发票为由对抗租金及物业管理费的支付，理据不足，本院不予采纳。二、关于租金及物业管理费的支付金额问题。考虑合同的履行情况及商铺的经营情况等因素，结合原告发布的租金优惠政策及涉案商铺所在负一楼沿街的位置，本院确定涉案商铺于2019年12月16日至2020年1月31日期间，租金、物业管理费按每月应缴费用的8折进行收取。2020年2月受新冠肺炎疫情及政府一系列管制措施的影响，确会对涉案商铺的使用和经营造成影响和损失，基于公平原则，本院酌定涉案商铺于2020年2月，租金、物业管理费按当月应缴租金、物业管理费减半进行收取。被告应支付原告2019年12月16日至2020年2月29日的租金47638.08元【其中2019年12月16日至2020年1月31日期间按每月15879.36元（19849.2元/月×0.8）计租，2020年2月按9924.6元（19849.2元/月÷2）计租】及物业管理费2776.66元【其中2019年12月16日至2020年1月31日期间按每月1296.82元（1621.02元/月×0.8）计物业管理费，2020年2月按810.51元（1621.02元/月÷2）计物业管理费】予原告。原告请求超出本院核定部分，不予支持。三、关于原告主张的迟延付款滞纳金问题。原告主张的迟延付款滞纳金实为逾期付款违约金，考虑到原告在合同履行过程中存在瑕疵，且原、被告对租金标准产生争议，故本院对原告请求被告支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求不予支持。四、关于水电费的支付问题。原告请求被告支付2019年12月至2020年2月的水电费1587.96元，后又主张该部分水电费被告已结清，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市欣悦医药科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金47638.08元及物业管理费2776.66元予原告佛山市长华商业管理有限公司；二、驳回原告佛山市长华商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计947.86元，财产保全费858.28元，合共1806.14元（原告已预交），由原告负担795.93元，被告负担1010.21元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇二〇年八月三十一日书记员  刘冬花