天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0110民初1198号原告：天津市东丽湖景荟投资咨询有限公司（统一社会信用代码9112011057831193XN），住所地天津市东丽湖温泉度假旅游区东丽湖景荟路1号东丽湖总部经济大楼2层206室。法定代表人：王广欣，总经理。委托诉讼代理人：韩远涛，天津东昀律师事务所律师。委托诉讼代理人：王充己，天津东昀律师事务所律师。被告：天津市湖滨盘古基因科学发展有限公司（统一社会信用代码911201103003297561），住所地天津市东丽区东丽湖华纳景湖花园（景湖科技园4号楼）。法定代表人：金来荣，总经理。委托诉讼代理人：黄祖贵，男，该公司员工。原告天津市东丽湖景荟投资咨询有限公司（以下简称景荟公司）与被告天津市湖滨盘古基因科学发展有限公司（以下简称盘古公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韩远涛、王充已，被告委托诉讼代理人黄祖贵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。景荟公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方之间的房屋租赁合同关系；2.判令被告于合同解除之日起三日内搬离房屋并交还原告；3.判令被告给付原告自2016年8月5日至2019年12月31日期间的租金3550646.72元；4.判令被告给付原告自2020年1月1日至被告交还房屋期间的租金（每日租金1599.62元）；5.判令被告返还原告垫付的物业费196462.7元；6.案件受理费及保全费由被告承担。事实和理由：原、被告系房屋租赁合同关系，2014年8月签订《租赁协议书》,约定被告承租原告管理的天津市东丽区X楼，承租面积1631.75平方米，租金每平方米每天2元，租赁期限3年，自2014年8月4日至2017年8月3日，3年房屋租金合计3573532.5元，被告应于每年1月15日前支付1年度的房屋租金，同时《租赁协议书》第四条第3款约定，被告迟延支付租金超过15日的，原告有权解除合同。合同到期后双方未签订书面租赁合同，被告继续使用房屋至今。原告依约向被告交付房屋，被告却不支付租金及物业费，故起诉。盘古公司辩称，不同意第一、二项诉讼请求，被告2014年与天津市东丽湖温泉度假旅游区管理委员会(以下简称东丽湖管委会）签订的《企业入驻协议》第六条约定协议期限为10年，现未到期。第三、四项诉讼请求核算有误，被告因经营困难未向原告支付2016年8月5日至今的租金，但2019年3月1日双方将租赁面积变为只租一、二层，计算到2019年12月31日租金应为3067690元且至2017年8月3日租赁合同已终止。《企业入驻协议》中约定纳税可免租金。原告应依国家或天津市疫情相关规定对房屋租金进行减免。2014年多次停电造成被告损失1000000元。保全造成科研损失300000元。不同意第五项诉讼请求，被告未支付物业费，但被告未允许原告垫付物业费，双方亦未约定，物业公司为管委会自持物业，服务质量差。诉讼费用应由对方承担。当事人围绕诉讼请求和抗辩理由依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1产权证及不动产登记簿查询证明，内容可相互印证，真实性本院予以确认。证据2及证据5情况说明2份，本院对天津市丽湖投资发展有限公司（以下简称丽湖公司）委托代理人余轩询问时，余轩认可上述说明系其公司出具，对证据2、5的真实性，本院予以确认。被告认可证据3《租赁协议书》内容的真实性，对该证据的真实性，本院予以确认。证据4《物业服务合同》3份、转账支票存根、物业费发票与证据5丽湖公司出具的证明、证据6天津天安智慧港物业服务有限公司（以下简称天安公司）出具的证明，可相互印证，形成完整证据链，证明丽湖公司代被告支付了196462.7元物业费并认可由原告向被告主张该笔费用。被告提交的证据1《企业入住协议书》，原告认可其真实性，对其真实性本院予以确认。证据2《杜仲基因第三代测序研究合同》、《技术研发合作合同》，原告不认可，因系复印件无法核实真实性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月，原、被告签订《租赁协议书》，约定主要内容为：乙方（被告）租赁甲方（原告）区域内的天津市东丽区X楼，建筑面积约1631.75平方米（以房管部门核定的面积为准）。租赁期限为2014年8月4日至2017年8月3日，自起租日起，每12月为一年。租金标准为2元/平方米/天，合同总金额为3573532.5元，每年支付1191177.5元，每年1月15日前支付前一年度的房屋租金。如乙方符合东丽湖管委会给予的房屋租赁优惠政策条件（依据《企业入住协议书》）的，管委会将以补贴形式向楼宇载体方兑现租金优惠部分，经甲方核定后，乙方应按照本款第2项约定的期限及时交纳租金差额部分。该租赁房屋物业费的交纳标准、时间、交纳方式等事宜，由乙方与物业服务公司另行签订《物业管理协议》。乙方承诺房屋交付后，乙方应按规定交纳物业费、水费、电费、暖气费、通讯费、网络费用等使用过程中产生的各项费用（水费、电费由甲方代交）。双方租赁关系解除或终止后的3日内，乙方应当从甲方房屋内迁出并将房屋交还甲方，同时要交清物业费、水费、电费、暖气费、通讯费、网络费用等相关费用。若乙方未能按时向甲方支付房屋租金的，每迟延一日，乙方应按照日房屋租金的5倍承担违约责任。迟延超过15日的，甲方有权解除本合同。2014年8月4日，被告与东丽湖管委会签订《企业入驻协议书》,约定主要内容为：甲方(东丽湖管委会)为乙方（被告）提供孵化场地、办公场所、水、电、通讯和生活服务设施及展示、洽谈、会议等共用服务设施。其中，该租赁房屋租金标准为2元/平方米/天，租赁面积为1631.75平方米，租金由楼宇载体方收取，每年支付1191177.5元，每年1月15日前支付前一年度的房屋租金。为支持乙方项目，甲方给予乙方自本协议签约之日起24个月免租金的优惠。若乙方年纳税额达到特定金额后，管委会以补贴形式向楼宇载体方兑现租金优惠部分，其余差额由乙方承担。乙方在2014年销售额应达到1000万元；2015年销售额应达到2000万元；2016年以后每年的销售额1亿元。每年引进科技人才10人，申报成功专利5个。本协议有效期为十年，时间为2014年8月5日至2024年8月4日。《租赁协议书》到期后，原、被告未续签合同，被告自2014年8月4日至2019年2月28日，租赁天津市东丽区X楼，建筑面积1631.75平方米，自2019年3月1日至今，租赁该楼第一、二层，根据产权登记簿记载一、二层建筑面积共计799.81平方米。原告认可2014年8月4日至2016年8月4日系免租期，2016年8月5日至今被告未支付租金，亦未支付2015年1月1日至2017年4月3日的物业费。另查，丽湖公司系东丽区X楼的所有权人，丽湖公司与天安公司先后签订3份《景湖科技园物业服务合同》，约定由天安公司为丽湖公司东丽湖东丽之光大道以北华纳景湖花园（景湖科技园）提供物业服务，期限为2015年1月1日至2017年4月30日止，物业费标准为4.3元/平方米/月。被告未与天安公司签订物业服务合同，因被告不交物业费，丽湖公司向天安公司支付被告2015年1月1日至2017年4月30日的物业费196462.7元，天安公司表示不再向被告追偿并放弃相关权利，一切权利由丽湖公司享有。2014年1月1日，丽湖公司为配合区域内建设发展招商引资等需要，将华纳景湖花园（景湖科技园）所有房产授权原告使用、管理并催收租金及物业费。本院认为，原、被告签订的《租赁协议书》不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。合同到期后，双方权利义务终止。被告继续占有使用涉诉房屋，原告未提异议，故自2017年8月4日起，原、被告系不定期租赁关系，原告作为出租方可以随时解除合同，现原告以诉讼方式通知被告，不违反法律规定。被告抗辩其与东丽湖管委会签订的《企业入驻协议书》约定协议有效期为10年，至今未到期，但该条款不能证明其与原告约定的租赁期限为10年且合同具有相对性，原告不认可，故该条款对原告无约束力，被告抗辩本院不予采信。对原告要求解除合关系的主张，本院予以支持。关于要求被告腾房的主张。合同解除后，被告应返还租赁房屋，但需给予合理准备时间，本院酌情确定被告于30日内腾空房屋并交付原告。关于要求被告给付租金的主张。房屋租赁关系解除前，被告作为承租人应履行支付租金的义务，被告自2014年8月4日至今未交租金。原告认可2014年8月4日至2016年8月4日系免租期，系原告对自身权利的自行处分，本院予以准予。故对原告要求被告支付2016年8月5日至2017年8月3日租金的诉讼请求，本院予以支持。合同到期后，被告继续占有使用房屋，应按《租赁协议书》约定的租金标准，支付2017年8月4日至交还房屋期间的占有使用费。具体计算方式为：2元/平方米/天×1631.75平方米×938天（2016年8月5日至2019年2月28日）＝3061163元。自2019年3月1日起至实际交还房屋之日止，按1599.62元/天的标准计算占有使用费，具体计算方式为：2元/平方米/天×799.81平方米＝1599.62元。被告抗辩2019年3月1日的计租面积不应以799.81平方米计算，但《租赁协议书》中约定的面积系4号楼建筑面积之和，变更后的面积799.81平方米亦系4号楼一、二层建筑面积之和，与变更前计算方式一致，故被告抗辩本院不予采信。被告抗辩纳税可减免租金，但未举证证明其履行了纳税义务且达到减免标准并应由被告进行减免，故该抗辩本院不予采信。被告抗辩因疫情原因，应按政策对租金进行减免，原告已全免被告2年租金，且被告未提交应减免的证据，本院不予采信。被告抗辩断电造成1000000元损失及保全造成300000元损失，但被告未提起反诉亦未举证证明，本院不予采信。关于要求被告给付物业费的主张，根据《物业管理条例》第四十一条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，《租赁协议书》约定由被告负责交纳物业费，但被告至今未付，丽湖公司已履行物业费交纳义务并将追缴权利让与原告，原告向被告主张该部分物业费，有事实和法律依据，本院予以支持。具体计算方式为：4.3元/平方米/月×1631.75平方米×28个月（2015年1月1日至2017年4月30日）＝196462.7元。被告提出物业服务不到位等抗辩，均无证据证明，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告天津市东丽湖景荟投资咨询有限公司与被告天津市湖滨盘古基因科学发展有限公司之间关于天津市东丽区××花园××号楼××层的房屋租赁合同关系；二、被告天津市湖滨盘古基因科学发展有限公司于本判决生效之日起三十日内将天津市东丽区××花园××号楼××层房屋腾空并返还原告天津市东丽湖景荟投资咨询有限公司；三、被告天津市湖滨盘古基因科学发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告天津市东丽湖景荟投资咨询有限公司支付2016年8月5日至2019年2月28日的租金及占有使用费共3061163元，并按1599.62元/天支付自2019年3月1日起至实际交还房屋之日止的占有使用费；四、被告天津市湖滨盘古基因科学发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告天津市东丽湖景荟投资咨询有限公司支付2015年1月1日至2017年4月30日的物业费196462.7元；五、驳回原告天津市东丽湖景荟投资咨询有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36776元，减半收取18388元，保全费5000元，共计23388元，由被告天津市湖滨盘古基因科学发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员 王 微二〇二〇年八月二十五日书记员 潘利朦本判决所依据的法律法规一、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《物业管理条例》第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。