湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初2181号原告长沙联美物业服务有限公司，住所地长沙市岳麓区望岳街道七里营社区品格小区。法定代表人唐西炎。委托诉讼代理人李高翔，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人唐星宇，湖南通程律师事务所实习律师。被告黄小艳，女，1990年1月14日出生，汉族，住江西省抚州市南丰县。原告长沙联美物业服务有限公司与被告黄小艳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，后本案依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告长沙联美物业服务有限公司的委托诉讼代理人李高翔到庭参加诉讼。被告黄小艳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告长沙联美物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业管理费12735.07元；2、被告支付违约金6112.83元；3、被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原告自2011年12月起入驻联美品格小区，为该小区提供物业管理服务至今。被告为联美品格小区13-104房的业主，一直享受原告提供的物业管理服务，但被告自2014年8月1日至2019年9月30日止一直未缴纳过物业服务费，经原告多次催缴，仍欠原告12735.07元未缴纳。原告认为，被告在享受原告提供的物业管理服务的同时，应当及时、足额支付相应的物业管理费用，其故意迟延支付行为已侵犯原告的合法利益。在原告多次催促要求支付的情形下仍未支付，因此，原告有权要求被告支付物业管理费、滞纳金（违约金）及迟延支付期间的相应利息，故原告诉诸法院。被告黄小艳经本院传票传唤未到庭，视为放弃答辩的权利。原告长沙联美物业服务有限公司为支持其主张，向本院提交以下证据：证据一、前期物业服务协议，证明原告长沙联美物业服务有限公司接受委托对被告小区提供物业服务，原、被告之间存在明确的合同约定；证据二、长沙市商品房买卖合同，证明被告是小区该套房屋的业主以及被告的房屋面积；证据三、入伙通知书、住户家庭情况登记表，证明被告已收房，按照法律规定物业费自收房时开始计算，被告应按收房时间开始，向物业交纳物业服务费。证据四、照片，证明原告向被告进行了书面催收的事实。被告黄小艳经本院传票传唤未到庭，视为放弃举证、质证的权利。对原告长沙联美物业服务有限公司提交的证据一、二、三、四，本院经审查予以认定。根据对证据的认证并结合当事人陈述，本院依法认定以下事实：2013年7月29日，原告长沙联美物业服务有限公司（乙方）与被告黄小艳（甲方）签订《前期物业服务协议》，约定：第一条本物业名称：联美嘉园（品格小区）；第十五条物业服务费一、物业服务费收费办法为包干制；二、住宅1.6元/平方米.月；六、费用交纳时间：每月月末前交纳次月服务及其他费用；缴费面积以甲方购房时签订的《商品房买卖合同》中注明的建筑面积为准。第十九条违约责任四、甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交费用，并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰交纳滞纳金。被告黄小艳系联美嘉园（品格小区）13栋104号房的业主，该房屋属于住宅，建筑面积为126.34平方米。上述物业服务协议签订后，原告长沙联美物业服务有限公司为被告黄小艳所住的联美嘉园（品格小区）提供了物业管理服务，而被告黄小艳自2014年8月1日至2019年9月30日拖欠原告物业服务费。原告催索无果，酿成纠纷。本院认为，原告长沙联美物业服务有限公司与被告黄小艳签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且无法定无效情形，合法有效，双方均应严格按照此协议的约定履行义务。原告为被告提供了物业管理服务，但被告自2014年8月1日起一直未交纳物业服务费，依照双方上述协议的约定，被告应交纳自2014年8月1日起至2019年9月30日止的物业服务费12532.93元（126.34平方米×1.6元/平方米/月×62个月=12532.93元）。故对原告主张被告支付物业服务费12735.07元的诉讼请求，本院予以部分支持，被告应向原告支付2014年8月1日起至2019年9月30日止的物业服务费12532.93元。对原告要求被告支付违约金6112.83元的诉讼请求，因合同中明确约定业主未按时足额交纳物业服务费须支付违约金，但原告主张的违约金过分高于造成的损失，根据被告拖欠物业服务费的时间长短等因素综合考虑，从公平原则出发，本院对原告的该项诉讼请求部分予以支持，酌情确定被告向原告支付违约金为逾期交纳物业服务费的30%即3759.88元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄小艳在本判决生效之日起五日内支付原告长沙联美物业服务有限公司2014年8月1日起至2019年9月30日的物业服务费12532.93元；二、被告黄小艳在本判决生效之日起五日内支付原告长沙联美物业服务有限公司2014年8月1日起至2019年9月30日的违约金3759.88元；三、驳回原告长沙联美物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费272元，由原告长沙联美物业服务有限公司负担38元，被告黄小艳负担234元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  吕 鸣人民陪审员  张星霞人民陪审员  李佳锴二〇二〇年七月一日书 记 员  廖婷婷附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。