天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初1819号原告:北方国际集团天津医药保健品进出口有限公司，住所地天津市和平区大理道**（现**）**，统一社会信用代码91120000103069692H。法定代表人：付斌，董事长。委托诉讼代理人：王滨，天津景园律师事务所律师。被告：天津星波广告有限公司，住所地，住所地天津市滨海新区塘沽珠江里6-5-503会信用代码911201166759814179。法定代表人：刘从田，经理。被告：刘从田，男，1975年11月6日出生，汉族，现住天津市开发区。原告北方国际集团天津医药保健品进出口有限公司（以下简称北方集团）与被告天津星波广告有限公司（以下简称星波公司）、刘从田房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用普通程序于2020年6月17日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王滨、被告星波公司法定代表人被告刘从田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北方国际集团天津医药保健品进出口有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告天津星波广告有限公司签订的《房屋租赁合同》，并责令其搬出天津市开发区房屋；2、判令二被告支付原告自2018年7月1日起至实际腾房之日所拖欠的租金，共计397500元（暂计算至2019年12月31日）；3、判令二被告支付原告逾期违约金427200元（暂计算至2019年12月31日）；以上合计824700元。4、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：原告与天津星波广告有限公司系房屋租赁合同关系，被告刘从田系天津星波广告有限公司的法定代表人、股东，也是公司的实际经营者。2014年10月20日，双方签订《天津市房屋租赁合同》一份，约定原告将其名下坐落于天津市开发区房屋出租给被告方用于工业使用，约定租期为10年（自2014年11月1日至2024年10月31日）。双方约定2015年至2017年租金为350000元／年，2018年至2019年租金为367500元／年，2020年至2024年租金为385000元／年收取。按半年支付，约定付款时间为上下半年首月10日前支付半年租金。逾期被告将按照400元／天向原告支付违约金，后双方一直依约履行。被告方自2018年7月10日起无故拒绝支付租金，后经原告多次催缴，被告仅于2018年11月及2019年3月两次总计支付2018年下半年部分房租153750元，其余费用仍无故拖欠。此后原告于2019年1月31日向被告发送《催告函》，催缴费用并通知被告逾期将依法解除合同，限期要求被告与原告联系并沟通解决方式，但被告一直未予答复。2019年7月12日原告找到被告刘从田要求其尽快补齐拖欠房屋租金，否则将依法解除合同。刘从田本人承诺将尽快补交，并于当日在催告函上签字。但此后仍没有补交任何费用，也未再与原告联系。原告无奈于2019年8月15日委托律师向被告发出《律师函》一份，再次催缴费用并告知其不履行义务原告将采取法律途径处理此事。被告方已于2019年8月16日收到该律师函，但至今仍未做任何回应。被告拒不履行双方合同约定的行为已构成违约，严重侵犯原告的合法权益。被告刘从田作为星波公司的股东及实际经营者，恶意拖欠原告租金拒不支付，已符合公司法规定的“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”现原告依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，《中华人民共和国公司法》第二十条之规定诉至法院，望判如所请。天津星波广告有限公司、刘从田辩称，天津星波广告有限公司租赁房屋后投入大量资金进行装修，且因安全原因严重影响房屋装修进度，因此不同意解除《租赁合同》；但是认可截止到2019年12月31日拖欠原告租金397500元；2020年租金，要求按照国资委疫情期间“减三免三”政策对自2020年2月至2020年6月之间的租金予以减免。且所有拖欠的租金已与原告商定并签字确认，将于2个月之内给付原告。但是原告主张的违约金过高，远大于原告的实际损失，被告认可给付原告5万元的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据：不动产权证书、天津市房屋租赁合同、催告函、律师函，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审核确认的证据，本院认定事实如下：原告系天津市开发区房屋的所有权人。原告与被告天津星波广告有限公司于2014年10月20日签订《天津市房屋租赁合同》一份，约定原告将其名下坐落于天津市开发区房屋出租给被告星波公司用于工业使用，面积2738.6平方米。合同租赁期为10年，自2014年11月1日至2024年10月31日，双方约定2015年至2017年租金为350000元／年，2018年至2019年租金为367500元／年，2020年至2024年租金为385000元／年。按半年支付，约定付款时间为上下半年首月10日前支付半年租金。逾期被告将按照400元／天向原告支付违约金，双方还约定了其他权利义务。另查，经双方核对，被告星波公司截至2019年12月31日，欠付租金397500元，2020年1月1日至2020年6月30日期间，按照“国资委疫情期间房租减免政策”，免除2020年2月1日至2020年4月30日的房屋租金，减半收取2020年5月1日至2020年6月30日的租金，2020年欠付租金合计64166元。本院认为，原告北方国际集团天津医药保健品进出口有限公司与被告天津星波广告有限公司签订的《天津市房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，关于本案争议焦点一，双方租赁合同是否应当解除。原告主张被告天津市星波广告有限公司自2018年7月10日起无故拒绝支付租金，原告以发送《催告函》、当面通知被告星波公司法定代表人刘从田、发出《律师函》等形式多次催缴欠付费用，并明确告知若不缴清欠款将依约解除《租赁合同》，且经本院询问被告，被告陈述仍无法在短期内向原告付清拖欠租金。依据双方签订的合同第三条3.2第三项的规定，欠付租金超过应交付日期一个月的，原告可解除合同。被告天津市星波广告有限公司主张2018年因安全问题其租赁的房屋施工受到影响，且前期装修投入巨大，不同意解除《租赁合同》，但无法提供证据证明其抗辩意见成立。故天津星波广告公司属于违约方，根据合同约定，原告请求判令解除原告与被告天津星波广告有限公司签订的《房屋租赁合同》，并责令其搬出天津市开发区房屋的诉讼请求应予以支持。对于原告主张的欠付租金，被告认可支付，本院予以支持，共计461666元。对于2020年7月1日以后的租金或房屋占用费，因双方对于租赁房屋的交接时间无法确定，且后续租金标准或者减免政策并不确定，故本案中不宜处理，双方可以在涉诉房屋交接后，对于2020年7月1日之后的租金或房屋占用费，据实结算，如果仍有争议，可另案解决。关于争议焦点二，原告向被告主张违约金的事实和法律依据。涉案《租赁协议》4-3条对违约金的起算时间（超过1个月及以上）以及每日违约金的具体金额（400元/日）予以约定，但被告星波公司认为违约金金额过于高于实际损失，且原告未能举证证明自己的损失，本院认为违约金是针对被告逾期交付房租的违约行为，原告主张违约金金额高达427200元，远高于原告的实际损失，故本院认为应当降低违约金标准，以逾期支付租金利息损失确定原告损失为宜，被告当庭认可给付5万元违约金，根据双方的过错程度、责任承担、预期利益等情况，依据公平原则，本院认为以此确定违约金较为适宜。关于争议焦点三，被告刘从田是否应当承担连带付款责任。因被告星波公司为有限责任公司，刘从田并非唯一股东。故原告的该项诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告北方国际集团天津医药保健品进出口有限公司和被告天津星波广告有限公司签订的关于天津市开发区房屋的房屋租赁合同；二、被告天津星波广告有限公司于判决生效之日起三十日内将其承租的天津市开发区房屋腾空并返还原告北方国际集团天津医药保健品进出口有限公司；三、被告天津星波广告有限公司于判决生效之日起十日内给付原告北方国际集团天津医药保健品进出口有限公司截止到2020年6月30日拖欠的租金461666元，违约金50000元；四、驳回原告北方国际集团天津医药保健品进出口有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务内容，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12048元、保全费4643.5元，共计16691.5元（原告已预交），由原告负担6371.5元，由被告天津星波广告有限公司负担10320元，于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  吕东辉审 判 员  李明宇人民陪审员  段佳佳二〇二〇年七月十四日书 记 员  薛丰林