湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0121民初1881号原告：石利辉，女，1970年5月11日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：袁亚云，湖南金湘律师事务所律师。被告：湖南顺安房地产开发有限公司，住所地：长沙市天心区芙蓉中路692号（新世纪大厦1612）。法定代表人：周铁明，董事长。委托诉讼代理人：钟文杰，湖南中楚律师事务所律师。原告石利辉与被告湖南顺安房地产开发有限公司(以下简称顺安公司)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告石利辉的委托代理人袁亚云，被告顺安公司的委托代理人钟文杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石利辉向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交付房屋的违约金20,266.0元（违约金以合同购房总价款日万分之一的标准从2016年6月1日计算至2017年10月18日止）；2、本案所有诉讼费用由被告承担。被告顺安公司答辩要点：一、2016年10月，答辩人已通过短信、电话、邮寄、公示等方式通知各被答辩人在2016年10月31日至2016年11月2日期间内进行收房。2016年5月27日,涉案小区1＃栋经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格。因保证拓展空间、道路施工等才推迟交房，并不影响业主收房装修。已达到交付条件逾期交房时间短，影响较小，也未造成实际损失，被答辩人主张的逾期交房违约金过高，应当进行调整。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1、2014年11月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：201403032204），合同约定：原告购买被告开发的位于长沙县房屋，建筑面积为76.52平方米，单价为每平方米4598元，总金额351839.0元。合同还对付款方式及期限作了约定。合同签订后，原告按照约定支付了首付款181839.0元，余款170000.0元通过贷款已支付给被告。2、2016年5月27日,涉案小区1＃栋经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格。3、合同第八条约定：被告应当在2016年5月31日前向原告交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：（1）满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；（2）该商品房所处楼栋竣工验收合格。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同第九条对供水、供电、燃气达到接通条件和电话通信、有线电视、宽带网络线路敷设到户等作出了约定；4、合同第十一条约定：除不可抗力外，被告未按合同约定的时间和条件将该商品房交付给原告的，按逾期时间分别处理，其中逾期在60日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向原告支付违约金，合同继续履行。5、《合同》附件九《补充协议》第六条约定：被告的交房通知送达后或者《商品房买卖合同》第十条约定的交付时间届满后，原告无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领被告交付的房屋．原告无合法理由拒绝受领的，视为被告按时交付，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由原告承担，逾期30日，另向被告缴纳100元／天的房屋保管费。该《补充协议》第十二条第9款的约定：因本小区系分期开发建设，故被告对小区内的各种配套建筑、设施、设备等（包括但不限于公建、商业、道路、园林绿化）的配套承诺是指整个小区各期工程全部建成且完全交付使用时所应达到的配套标准，部分配置不是在分期交付时就必须达到，被告无须承担《买卖合同》第十三条关于基础设施、公共配套建筑在规定时间内未达到使用条件的违约责任。由于小区分期开发而产生的各种相关影响，原告应予同意和理解。6、2016年7月8日，被告向草莓街区业主发出《通知》，其中涉及交房为“根据项目本身的特殊情况，为确保拓展空间得到保证，经过与业主反复沟通，我司决定将1＃、3＃两栋的交房时间延期至2016年10月中下旬（具体时间10月10日前另行通知），4＃栋与2＃栋交房时间不变，交房标准、空间拓展及延期均按照《商品房买卖合同》相关约定协商处理”。7、2016年10月,湖南电视政法频道报道：涉案小区“深陷泥海”业主新房没法收，并有延期到12月交房的承诺。8、涉案房屋所在楼栋的消防验收时间为2017年10月18日。9、2019年7月25日，原告取得涉案房屋不动产权证书。判决的理由和结果本院认为：一、原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务；二、关于涉案房屋交付条件成就的认定。原告认为涉案房屋应通过消防验收才符合交付条件标准；被告认为商品房经由建设单位组织设计、施工、监理等有关单位进行验收，即经五方验收后，涉案原房屋已符合交付使用的标准。本院认为，依照《中华人民共和国消防法》第十一条：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。……”第十三条：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”《建设工程消防监督管理规定》第十四条：“对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（四），国家标准规定的一类高层住宅建筑。……”；《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018修订）5.11条：“……高层民用建筑一类住宅建筑：建筑高度大于54m的住宅建筑（包括设置商业服务网点的住宅建筑）”之规定。国家标准规定的一类高层住宅建筑消防验收为法律法规的强制性规定。根据该规定，本案涉案楼栋为32层，属于应进行消防验收的房屋，消防验收应为涉案房屋的交付条件。涉案《长沙县商品房买卖合同》第八条已明确约定涉案房屋的具体交付时间为2016年5月31日，而涉案房屋符合交付条件的时间为该楼栋消防验收之日即2017年10月18日，被告逾期交房天数为505天。三、关于逾期交房的违约金标准，原、被告双方签订的《长沙县商品房买卖合同》第十一条约定：“……（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买卖人支付全部已付房款万分之二的违约金，……”因被告未按合同约定的时间及条件向原告交付房屋，亦无法定或约定免责事宜，存在违约行为，应当承担违约责任，即支付逾期交房违约金。现原告要求被告应按已付房款的日万分之一的标准向原告支付违约金20,266元（四舍五入，351,839.0元*0.1‰*505天）的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、《建设工程消防监督管理规定》第十四条、《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018修订）5.11条之规定，判决如下：限被告湖南顺安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告石利辉支付逾期交房的违约金20,266元（以351,839.0元为基数，按照日万分之一的标准从2016年6月2日计算至2017年10月18日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费307元，减半收取153.5元，由被告湖南顺安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  陶湘浪二〇二〇年四月九日书记员  唐 乾