汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0511民初2890号原告：袁耀辉，男，1966年8月18日出生，汉族，住汕头市金平区*************,公民身份号码440************755。原告：袁良芳，男，1944年9月20日出生，汉族，住汕头市金平区**********,公民身份号码440************718。原告：袁明杰，男，1988年1月23日出生，汉族，住汕头市金平区***********,公民身份号码440************952。原告：袁树安，男，1972年7月9日出生，汉族，住汕头市金平区*************之一,公民身份号码440************710。原告：袁远文，男，1969年3月26日出生，汉族，住汕头市金平区***********,公民身份号码440************715。五原告的委托诉讼代理人：刘萍、谢娇文，分别系广东特力律师事务所律师、实习律师。被告：蔡辉侨，男，1973年3月24日出生，汉族，住汕头市金平区**************,公民身份号码440************715。委托诉讼代理人：黄俊浩，系广东岭海律师事务所律师。原告袁耀辉、袁良芳、袁明杰、袁树安、袁远文诉被告蔡辉侨土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，于同年12月30日公开开庭进行了审理。原告袁耀辉、袁良芳、袁明杰及五原告的委托诉讼代理人刘萍、谢娇文、被告蔡辉侨及其委托诉讼代理人黄俊浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五原告向本院提出诉讼请求：1.确认五原告与被告于2016年3月20日签订的《租用土地合同》涉及自留地的部分于2018年8月5日解除；2.判令被告限期返还上述自留地，交由五原告自行管业；3.判令被告向五原告支付自2017年7月1日起至2018年8月5日止的租金223083.90元；4.判令被告向五原告支付自2018年8月6日起至实际返还土地之日止按每月44元/㎡标准计算的场地使用费；5.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年3月20日，袁耀辉、袁拥和、袁良芳、袁树安、袁远文作为汕头市****片区*****民代表（甲方）与被告（乙方）签订了《租用土地合同》，约定：乙方承租位于汕头市****片区自留地，面积为2825平方米，租赁期限15年（含基建期六个月）；自留地每平方米每月租金为6元，每五年递增0.5元；租金每半年一交；半年的基建期不算租金；若乙方拖欠租金超过三个月，甲方有权终止合同，一切建筑物归甲方所有。《租用土地合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，原告方向被告交付了上述自留地，被告支付2016年9月21日到12月底的租金56500元及2017年1月1日至6月30日的租金101700元，后未再支付任何费用。村民代表之一袁拥和于2018年3月16日亡故，无法继续履行代表职责。西陇村各村民联户经决议，重新选举袁明杰代替袁拥和为村民代表，其他四位代表不变，继续履行上述《租用土地合同》。因被告逾期支付租金，原告方于2018年3月31日向被告邮寄《催讨租金通知书》，于2018年8月4日向被告邮寄《关于终止2016年3月20日签订的通知书》，通知被告终止《租用土地合同》，并要求其限期腾退，交还土地及地上建筑物，支付拖欠的租金，该通知于2018年8月5日到达被告。原告方解除合同的行为合法有效，合同自通知到达对方时解除，被告应当依照《租用土地合同》的约定按每平方每月6元的租金标准支付自2017年7月1日起至2018年8月5日止的自留地租金223083.9元。合同解除后，被告继续占用自留地，属无权占有，其负有向原告方返还上述自留地的义务，并按照市场价向原告支付场地使用费。五原告为维护自身权益，故提出上诉请求。被告蔡辉侨辩称，1.原告方违约在先，不仅被告有权行使顺序履行抗辩权拒付租金，不构成违约，而且原告方也不享有解除权。《租用土地合同》约定原告方将自留地和边角地整体出租给被告使用，被告也在土地上进行投资建设厂房。此后，被告发现原告方并非上述边角地的权利人，无权进行出租，金平区岐山街道办事处于2017年3月28日通知被告拆除上述坐落于边角地范围内的两幢厂房。原告方并非上述边角地的权利人，至今都没有提供相关的使用依据或产权依据，其出租边角地的行为系无权处分，瑕疵交付，已违约在先，无权主张解除合同中涉及自留地的部分和要求被告返还；被告虽拒付租金，但不构成违约。原告的欺诈行为导致被告蒙受巨大的经济损失，被告为维护合法权益于2017年4月5日向贵院提起诉讼，主张确认《租用土地合同》中涉及边角地的合同条款无效以及赔偿经济损失[案列（2017）粤0511民初843号]。案经一、二审和再审，广东省高级人民法院再审裁定撤销一、二审驳回起诉、上诉的裁定，指令贵院继续审理该案。本案自留地与边角地连结在一起，被告系整体承租原告的自留地与边角地进行统一开发建设，该瑕疵交付导致被告蒙受了巨大的经济损失，边角地上的厂房也被拆除。为此，在原告违约在先的前提下，面对原告的履约要求，即支付租金，被告依法有权主张履行抗辩拒付自2017年7月1日至今的租金。2.原告主张2018年10月15日之前的租金和场地使用费已超过一年的诉讼时效，被告有权行使诉讼时效抗辩权，不予支付。3.原告主张按每月44元/㎡的标准计算自留地的场地使用费缺乏事实和法律依据。首先，在《租用土地合同》中双方约定的自留地的租金标准为每月6元/㎡，每五年递增0.5元，而原告主张以每月44元/㎡的标准计算自留地的场地使用费已远超前述标准；其次，对于原告主张的该标准，双方对此并没有进行约定，原告虽陈述系市场价，但并没有提供相关的事实依据；再次，场地使用费的本质是原告因自留地被占用而产生的实际损失，但原告并没有举证证明其遭受的实际损失。本案场地使用费的标准应依据《租用土地合同》中双方关于租金标准的约定来进行认定。故请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。综合双方的陈述及证据，对本案事实认定如下：五原告系汕头市****民。位于汕头市********内1-2片27816.04㎡,10-13片54374.44㎡，上池上1-2片24845.8㎡，共计107036.28㎡为汕头市****民自留地，属村民集体所有，用于以农为主发展三高农业，规划为8个片区，澄海路旁为第二片区，面积14100.13㎡。经再次分配，包括五原告在内的16户村民分得该第二片区中2825平方米的自留地。2016年3月20日，袁耀辉、袁拥和、袁良芳、袁树安、袁远文作为汕头市金平区***第二片区中2825平方米自留地的16户村民代表（甲方）与被告（乙方）签订《租用土地合同》，约定乙方承租汕头市金平区***第二片区2825平方米的自留地及西陇村3380平方米的边角地，租期15年（含基建期六个月），租金为自留地每月每平方米6元及边角地每月每平方米4元，自留地租金按每五年递增0.5元（基建期不算租金）；若乙方拖欠租金超过三个月，甲方有权终止合同，一切建筑物归甲方所有；补充协议约定如澄海路拆迁剩余的土地、建筑物及征地的受益归甲方所有，工厂搬迁费的赔偿由乙方所得。合同签订后，被告在自留地建房办厂，并支付2016年9月21日至2017年6月30日的租金共计158200元（2016年9月21日到12月底的租金56500元及2017年1月1日至6月30日的租金101700元）。被告在边角地上投资建设厂房。因边角地上的建筑物被岐山街道办事处拆除，蔡辉侨向本院起诉，本院于2017年4月5日立案受理蔡辉侨诉袁耀辉、袁拥和、袁良芳、袁树安、袁远文合同纠纷一案，并于同月11日作出（2017）粤0511民初843号民事裁定，驳回蔡辉侨的起诉；袁耀辉、袁拥和、袁良芳、袁树安、袁远文不服，提起上诉，汕头市中级人民法院于同年7月26日作出（2017）粤05民终623号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。后蔡辉侨向广东省高级人民法院申请再审，该院于2018年8月20日作出（2018）粤民再219号民事裁定，撤销本院（2017）粤0511民初843号民事裁定及汕头市中级人民法院（2017）粤05民终623号民事裁定，指令本院对该案进行审理。因16户村民的代表袁拥和于2018年3月16日去世，该16户村民于同年10月12日一致推选五原告作为新的村民代表，继续履行《租用土地合同》。2018年3月31日，袁耀辉、袁良芳、袁树安向被告邮寄《催讨租金通知书》，要求被告于2018年4月3日前支付自2017年7月份拖欠9个月的租金，该通知于同年4月1日寄送至被告处。同年8月4日，袁耀辉、袁良芳、袁树安向被告邮寄《关于终止2016年3月20日签订的通知书》，通知被告终止2016年3月20日签订的《租用土地合同》，自收到通知之日五日内自行腾退合同项下的土地，并支付拖欠的租金，该通知于同月5日寄送至被告处。五原告因被告一直未支付拖欠的租金，遂于2019年11月6日向本院起诉并提出上述诉求。本院认为：本案系土地租赁合同纠纷。涉案土地性质为农村自留地，是村集体组织按政策分配给农民使用的土地，为农民集体所有。自留地的法律性质等同于承包地，也同样不得擅自用于建厂房等非农业生产用途。被告承租涉案自留地后建房办厂，已改变自留地的农业用途，故依法认定双方签订的《租用土地合同》中涉及自留地的条款无效，对于合同部分无效，双方均存在过错。因涉案自留地一直由被告占有使用，被告依法应返还涉案自留地，还应向五原告支付自留地占有使用费，使用费参照双方合同约定的租金标准，以每月16950元（2825平方米×6元/平方米）自合同签订之日即2016年3月20日起计至返还自留地之日止，被告原付的租金158200元可抵扣该自留地使用费。五原告请求确认其与被告于2016年3月20日签订的《租用土地合同》涉及自留地的部分于2018年8月5日解除，该项请求与本院认定不一致，本院依法向五原告释明，五原告表示不变更诉讼请求，故本院对该项请求予以驳回。被告关于五原告违约在先，其有权主张拒付自留地租金及有关诉讼时效的抗辩，本院不予采纳；被告关于五原告主张按每平方米44元标准计算自留地使用费缺乏依据的抗辩，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告袁耀辉、袁良芳、袁明杰、袁树安、袁远文与被告蔡辉侨于2016年3月20月签订的《租用土地合同》中涉及2825平方米自留地的合同条款无效；二、被告蔡辉侨于本判决生效之日起三十日内将《租用土地合同》涉及的汕头市***第二片区中面积为2825平方米的自留地返还原告袁耀辉、袁良芳、袁明杰、袁树安、袁远文管业；三、被告蔡辉侨应于本判决生效之日起三十日内付还原告袁耀辉、袁良芳、袁明杰、袁树安、袁远文按每月16950元自2016年3月20日起计至实际交付上述自留地之日止的自留地使用费（被告蔡辉侨原支付的租金158200元可抵扣自留地使用费）；四、驳回原告袁耀辉、袁良芳、袁明杰、袁树安、袁远文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11462元（减半收取，原告袁耀辉、袁良芳、袁明杰、袁树安、袁远文已预交），由原告袁耀辉、袁良芳、袁明杰、袁树安、袁远文负担9139元，并由本院退回原告袁耀辉、袁良芳、袁明杰、袁树安、袁远预交的部分受理费2323元；被告蔡辉侨负担2323元，并于本判决生效之日起十日内向本院缴纳，拒不缴纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 员 李传胜二〇二〇年三月三日法官助理 陈莹琪书 记 员 林咏琳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百六十四条当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五天内向上一级人民法院提起上诉。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。