广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤01执异122号案外人：李品华，女，1969年8月10日出生，汉族，住广西北流市。委托诉讼代理人：梁家东，北京市盈科（广州）律师事务所律师。申请执行人：杨明坚，男，1973年1月11日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。委托诉讼代理人：符安娜，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高洁，北京大成（广州）律师事务所实习律师。被执行人：邱茂国，男，1970年6月27日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被执行人：邱茂期，男，1981年3月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被执行人：程加兵，男，1977年8月8日出生，汉族，住江苏省响水县。被执行人：秦朝晖，男，1971年5月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被执行人：罗伟广，男，1974年4月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被执行人：邱茂星，男，1977年3月23日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被执行人：肖梵，男，1972年8月4日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。被执行人：广州茂裕生物科技有限公司，住所地：广州市天河区棠东古隆街19号239A房。法定代表人：邱茂星。被执行人：广东大茂建筑装饰工程有限公司，住所地：广东省广州市天河区棠东古隆街19号235房。法定代表人：肖梵。被执行人：广西北流市鼎泰投资有限公司，住所地：广西北流市松花路三区小苑28号。法定代表人：李志丹。被执行人：何玉棠，男，1971年10月10日出生，汉族，住广西北流市。被执行人：胡丽，女，1974年2月15日出生，汉族，住广西北流市。本院执行的申请执行人杨明坚与被执行人邱茂国、邱茂期、程加兵、秦朝晖、罗伟广、邱茂星、肖梵、何玉棠、胡丽、广州茂裕生物科技有限公司（下称茂裕公司）、广东大茂建筑装饰工程有限公司（下称大茂公司）、广西北流市鼎泰投资有限公司（下称鼎泰公司）民间借贷纠纷一案，执行依据为（2018）穗仲案字第21743号调解书。由于被执行人未履行生效文书所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院于2018年6月12日立案执行【案号为：（2018）粤01执2909号】。执行中本院轮候查封了被执行人鼎泰公司名下位于广西北流市荔枝场新区鼎盛世家A区7栋1单元505号房（下称涉案房产）。现案外人李品华向本院提出书面异议，请求本院撤销（2018）粤01执2909号案对涉案房产的查封并终止对涉案房产的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。案外人李品华向本院提出书面异议：1.裁定撤销（2018）粤01执2909号执行裁定书中对涉案房产的查封；2.裁定对涉案房产终止执行。其事实理由如下：案外人是涉案房产的实际购买人，且已经向开发商支付了全部的购房款，又支付了契税、煤气管道安装费和房管所管理费，是涉案房产的所有权人。2013年10月4日，案外人与鼎泰公司签订了《鼎盛世家（A区）意向预定书》，双方约定由案外人购买鼎泰公司开发的涉案房产，建筑面积约139.11平方米，总价款为369471元。后，双方又签订了《商品房买卖合同》，约定案外人以分期付款的方式向鼎泰公司支付购房房款。2013年8月23日、10月4日和2016年8月8日、7月21日，案外人通过银行转账和现金的方式向鼎泰公司分别支付了50000元61471元、253000元和344元，共计购房款人民币364815元；于2016年7月21日又通过鼎泰公司向第三方支付煤气管道安装费2600元、契税5240元，房管所管理费90元。基于上述事实，广州市中级人民法院在执行过程中将案外人的财产误认为属于鼎泰公司的财产并采取强制执行措施，损害了案外人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条之规定，请求法院裁定撤销（2018）粤01执2909号执行裁定书中对涉案房产的查封，并裁定终止对涉案房产的执行，以维护案外人的合法权益。为此，案外人提交如下证据：1.鼎盛世家（A区）意向预定书；2.商品房买卖合同（预售）；3.收款收据；4.银行转账记录；5.不动产登记信息查询结果。申请执行人杨明坚答辩称，案外人李品华对涉案房产并不享有足以排除民事执行的权益，其执行异议请求应予驳回。理由如下：1.案外人并未提交在涉案执行标的被查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；2.案外人并未举证证明其主张已购买的涉案执行标的系用于其居住且其名下无其他用于居住的房屋；3.案外人未能举证证明其实际已支付款项超过合同约定总价款的百分之五十。本院查明：广西壮族自治区玉林市中级人民法院（下称玉林中院）于2019年4月29日作出（2019）桂09执异20号执行裁定，查明以下事实：“本院在审理广西一建公司与鼎泰公司建设工程合同纠纷一案的过程中，广西一建公司于2017年8月11日向本院申请诉讼财产保全，本院于2017年8月14日作出（2017）桂09民初30号民事裁定书，裁定：一、冻结鼎泰公司所有的在银行或其他金融机构的存款或保证金；二、查封被保全人鼎泰公司所有的位于北流市荔枝××新区土地使用权[北国用（2013）第09-24615号]及地上附着物；本院在执行诉讼财产保全的过程中，于2017年8月31日查封了鼎泰公司开发建设的鼎盛世家小区1#、2#、3#、5#、6#、7#楼尚未到北流市房地产管理所办理商品房买卖合同登记备案的商品房724套，商铺29间，其中包括案外人李品华所购买的A区7栋1单元505号商品房；2013年10月4日，案外人李品华与鼎泰公司签订《鼎盛世家（A区）意向预定书》，双方约定由案外人李品华购买鼎泰世家A区7栋1单元505号商品房一套，建筑面积约139.11平方米，总价款为364815元。之后，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定该商品房价款为364815元。2013年8月23日、10月4日和2016年8月8日、7月21日，鼎泰公司向案外人李品华出具收款收据，确认分别收到购房款50000元、61471元、253000元和344元，合计364815元，代收煤气管道安装费2600元、契税5240元，房管所管理费90元。至今，被保全人鼎泰公司尚未向案外人李品华交付鼎盛世家A区7栋1单元505号商品房”。玉林中院经审查，认为案外人李品华的异议请求理由成立，遂裁定：“中止对被保全人鼎泰公司开发建设的鼎盛世家A区7栋1单元505号商品房的执行”。另查明，对于玉林中院（2019）桂09执异20号执行裁定，各方当事人未提起执行异议之诉，该裁定已生效。2019年9月12日，玉林中院作出（2017）桂09民初30号之二民事裁定，对涉案房产解除查封。玉林中院解封后，本院（2018）粤01执2909号案对涉案房产的轮候查封转为首封。再查明，案外人李品华向本院提交了北流市不动产登记局出具的《不动产登记信息查询结果》，显示至2020年2月18日止，案外人李品华没有不动产登记信息。本院认为：本案的争议焦点是案外人李品华对涉案房产是否享有排除本院执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，案外人李品华为生活所需向被执行人鼎泰公司购买涉案房产，其在本院查封涉案房产前与被执行人鼎泰公司签订了《意向预定书》、《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款，其名下无其他用于居住的房屋，因此案外人李品华所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其基于《商品房买卖合同》对涉案房产享有的权利足以排除本院对涉案房产的执行，其异议请求的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：中止对被执行人广西北流市鼎泰投资有限公司名下鼎盛世家A区7栋1单元505号的执行。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长  胡  审判长  胡伟东审判员  叶洁靖审判员  黄 征二〇二〇年三月三十一日书记员  赖泽钊陈燕霞