江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0324民初402号原告：顾前进，男，1986年3月11日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：李赋宁，江苏千秋业律师事务所律师。被告：徐州市东升房地产开发有限公司，统一社会信用代码913203247961343963，住所地睢宁县睢城街道元府路3号。法定代表人：许杰，该公司经理。委托诉讼代理人：孟宪东，江苏行于思律师事务所律师。原告顾前进与被告徐州市东升房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法由审判员梁云适用简易程序独任审判，后依法转为普通程序组成合议庭，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告顾前进的委托诉讼代理人李赋宁，被告徐州市东升房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孟宪东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾前进向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告和被告于2019年9月17日签订的《中央学府住宅落位协议书》；2.判令被告立即返还原告购房款104.72万元，并向原告支付违约金，违约金以104.72万元为基数，按照每月1%，自2019年11月1日起计算至被告返还本金之日；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告和被告于2019年9月17日签订了《中央学府住宅落位协议书》，协议约定了房屋的位置、单价等，并在协议第三条约定于2019年10月31日前办理网签合同相关手续。原告在合同签订后已经向被告支付了全额房款人民币104.72万元，但被告在合同约定的期限届满后并没有为原告办理网签合同手续。此后，虽然经过原告多次催促，被告仍然没有履行合同约定。2019年12月10日，被告再次向原告承诺：“中央学府定为2019年12月28日开盘网签，如若12月28日未开盘网签，则定于12月28日前按照落位协议全额退还本金”。然而被告至2019年12月28日仍然没有为原告办理房屋网签手续。被告作为房地产开发有限公司向原告出售房屋，在收取了原告全额房款后，迟迟未能和原告网签涉案房屋的买卖合同，已经属于违约。根据双方签订的《中央学府住宅落位协议书》第五条之规定，甲方违反第三条之约定，自违约之日起按交纳房屋落位款每月1%承担违约金。被告应当自2019年11月1日起向原告支付违约金。综上所述，原告特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告徐州市东升房地产开发有限公司辩称，原被告于2019年9月17日签订了中央学府住宅落位协议书是事实，原告也已经向被告交付了104.72万元，但是原告请求解除双方签订的落位协议不符合法律规定。根据房地产管理法第四十五条规定，商品房预售必须要取得预售许可证，因此原被告签订的落位协议书是无效的，无效协议自始没有法律约束力，所以原告所主张的违约金不应予以支持。假设因协议无效造成了损失，也应当按照双方的过错各自承担，所以我们认为原告的诉讼请求与法律规定不一致，请求法庭驳回原告诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2019年9月17日，原告顾前进（乙方）与被告徐州市东升房地产开发有限公司（甲方）签订《中央学府房屋落位协议书》一份，约定：第一条乙方诚意落位中央学府项目一单元1701号房屋，该房屋设计参考面积为154平方米（最终面积以房管局实际测绘面积为准），单价6800元/平方米，暂定成交总价壹佰零肆万柒仟贰佰元整（1047200元），最终房屋成交总价按单价和实际测绘面积确定。……第二条签订本协议主要是将乙方拟认购的房屋进行落位。甲乙双方约定于2019年10月31日前办理网签合同相关手续，……第五条甲方违反第三条之约定，自违约之日起按交纳房屋落位款每月1%承担违约金，直到办理网签合同相关手续为止……。合同签订后，原告分别于2019年9月17日、2019年10月17日向被告转账支付1047200元，并由被告向其出具收据两张。后被告未能按照约定与原告网签合同，双方遂于2019年12月10日签订《中央学府落位协议（补充协议）》一份，约定中央学府定于2019年12月28日开盘网签，如若12月28日未开盘网签，则定于12月28日12时前按照落位协议全额退还本金。后被告未能如期与原告网签，亦未退还原告购房本金，本案成讼。另查明，涉案房屋至今未取得商品房预售许可证明。本院认为，原告顾前进与被告徐州市东升房地产开发有限公司于2019年9月17日签订的《中央学府房屋落位协议书》，因涉案房屋至今未取得商品房预售合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，应当认定无效。无效合同自始无效，故原告要求解除上述协议的诉讼请求，本院不予支持。被告在与原告签订协议时未向原告披露这一事实，在涉案房屋不能如期网签时一再向原告承诺延期可以网签，应当承担合同无效的全部责任。原告顾前进已向被告支付全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，原告有权要求被告返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故原告要求被告返还已付购房款本金、按照约定的购房款额承担每月1%违约损失的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告徐州市东升房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告顾前进购房款1047200元及违约损失（违约损失以1047200元为本金，按每月1%的标准，从2019年12月29日起计算至实际履行之日至）；二、驳回原告顾前进的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14794元，由被告徐州市东升房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  梁 云审 判 员  黄玉宝人民陪审员  王云飞二〇二〇年四月二十二日法官 助理  朱容萱书 记 员  李 莹附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。