天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初8727号原告：易春茂，男，1978年2月28日出生，汉族，住天津市东丽区。被告：天津飞天北方幕墙工程有限公司，住所地天津市北辰区大张庄镇张献庄村南。法定代表人：马廷超（曾用名马瑞平），经理。第三人：天津市东丽软件园建设开发有限公司，住所地天津市河**十一经路与十纬路交口西侧三联大厦1-2501。法定代表人：沈永和，经理。委托诉讼代理人：李景霞，女，该公司员工。原告易春茂与被告天津飞天北方幕墙工程有限公司、第三人天津市东丽软件园建设开发有限公司不当得利纠纷一案，本院于2017年12月4日立案后，于2018年7月24日作出（2017）津0113民初7995号民事判决书。后易春茂上诉至天津市第一中级人民法院（以下简称一中院），一中院于2018年9月25日作出（2018）津01民终7205号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。易春茂不服一中院民事判决，向天津市高级人民法院申请再审，天津市高级人民法院于2019年4月4日作出（2019）津民申73号民事裁定书，指令一中院进行再审。一中院于2019年10月28日作出（2019）津01民再84号民事裁定书，裁定撤销（2018）津01民终7205号和（2017）津0113民初7995号民事判决书并将本案发回重审。本院于2019年11月8日立案后，另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告易春茂、被告天津飞天北方幕墙工程有限公司的法定代表人马廷超、第三人天津市东丽软件园建设开发有限公司委托诉讼代理人李景霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易春茂向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付房屋交易相关税费22002.18元、房屋维修基金8826元、房款16230元，以上合计47058.18元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月12日，原、被告达成口头协议，由原告向被告购买坐落于天津市东丽区矽谷港湾D区D3区2号楼-1-502号的工程抵债房（以下简称“涉案房屋”）一处，房屋面积88.26平方米，价款为70万元，被告承诺原告不承担过户交易费用。原告先支付了5万元，后又将剩余65万元全部支付，被告将房屋交付给了原告，原告也办理了产权手续，契税和一些手续费都是原告垫付的，当时还一并交纳了房屋维修基金。当时双方协议时被告确认此房屋不需要交纳房屋维修基金，2017年4月原告要求被告支付为其垫付的税款、房屋维修基金等，被告要求扣除2平米房款，原因是被告发现其中40万元收据上显示房屋面积信息是86.26平方米，实际房屋面积是88.26元，故被告要求原告补偿2平方米房款16230元。原告不同意，被告于2017年11月30日晚上派马爱平去原告家催要2平方米差价，原告出于无奈支付被告16230元，并约定通过后续诉讼解决，故原告呈诉。天津飞天北方幕墙工程有限公司辩称不同意给付，其公司承包了南通二建所有项目的门窗工程，南通二建把房屋抵给了被告进行销售，由开发商办理房屋手续，所得房款归被告所有，利润和损失均自行承担。双方纯口头协议，没书面协议。其公司没有多收钱，是对方认可给付。房屋维修基金和税费是对方自愿交到房管局，与被告无关。房屋差价也是对方自愿给付的。收取差价款依据的是公司收据以及商品房买卖合同的差价补偿条款，以收据为准。第三人天津市东丽软件园建设开发有限公司述称，其公司开发建设的矽谷港湾D区D3区2号楼-1-502号的房屋，因资金原因将上述房屋抵给南通二建，由其自行处置，仅协助其办理相关手续。在2013年7月初，给易春茂办理了房屋转售。后给原告办理商品房买卖合同手续，其他程序没有参与。其与天津飞天北方幕墙工程有限公司没有任何交易协议。小区每套房屋户型面积均不相同，但案涉房屋原始面积为88.26平米。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的不动产权证书、商品房预定协议、转让证明、房管局公网查询的开发商2011年房屋销售许可面积、《天津市商品房买卖合同》、原告代垫的房屋成交税费票据、缴纳维修基金票据、2平米面积差房款收据、售楼处销控表图片及视频和户型图、与总包商南通二建短信截图、银行交易明细、矽谷2-502代垫办房本费用明细和原告收款账户信息，第三人提交的情况说明等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的2013年5月12日、2013年5月18日、2013年6月9日、2013年7月9日、2017年11月30日、2013年7月6日原被告双方沟通录音，原告与开发商工作人员核实整个小区无86.26平米户型的录音、2017年4月8日与被告公司经办人常某某核实情况录音，被告提交的2017年11月30日双方沟通录音，上述录音不能反映原、被告买卖合同全过程，也不能证明录音内容即原、被告最终协商结果，不能实现原告主张可以证实双方对税费及维修基金有特殊约定的证明目的，但对于上述录音中证实部分交易过程的内容，本院予以采信；2.原告提交的收据复印件、缴款凭证，与双方当事人陈述的收取差价款事实相互印证，予以采信；3.原告提交的出生医学证明、与马廷超短信截屏记录、与马某某微信记录截屏与本案诉争事实缺乏关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:原、被告系债权转让关系。被告天津飞天北方幕墙工程有限公司及第三人天津市东丽软件园建设开发有限公司在庭审中均陈述，因被告与南通二建存在工程款纠纷，南通二建与涉案房屋的开发商即第三人天津市东丽软件园建设开发有限公司存在工程款纠纷，涉案房屋经三方之间相互转让最终被抵偿给被告，被告将涉案房屋对外出售，但未办理相应房屋转让手续。2013年5月，原、被告经协商由原告易春茂购买涉案房屋，房屋价款为70万元。因被告不具有涉案房屋销售资格，易春茂于2013年6月与天津市东丽软件园建设开发有限公司签订商品房预订协议，并于2013年7月6日将购房款70万元全部交付被告，被告天津飞天北方幕墙工程有限公司向易春茂出具了收据。2014年10月，易春茂与天津市东丽软件园建设开发有限公司签订《天津市商品房买卖合同》，该合同第七条规定，房屋建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据。商品房建筑面积与甲方销售建筑面积差异不超过正负3%的，每平方米价格保持不变，商品房价款按房屋建筑面积与销售面积的差异多退少补。面积差异超过正负3%的，商品房每平方米销售价格保持不变，商品房价款按照商品房的建筑面积和销售面积的差异多退少补。2017年4月5日，易春茂缴纳契税21447.18元、房屋所有权登记费550元、印花税5元、住宅专项维修资金8826元后，于2017年4月24日取得涉案房屋不动产权证书。易春茂要求天津飞天北方幕墙工程有限公司承担该费用，被告以涉案房屋收据中登记面积（86.26平方米）与实际销售房屋面积（88.26平方米）存在争议为由，要求易春茂依据合同中差价补偿条款补交房款。2017年11月30日、2017年12月1日，易春茂分两次向天津飞天北方幕墙工程有限公司补交了2平方米房屋差价款共计16230元。本院认为，本案争议焦点为：本案被告获利行为是否构成不当得利，是否应返还原告缴纳的税费、维修资金，并退还补交房款。不当得利纠纷是指因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。其构成要件有四项：一方获得利益，他方受到损失，获利与受损之间具有因果关系，获得利益没有合法根据。关于原告要求退还缴纳的税费、维修基金一节。原告为支持其主张，提交了其与被告协商买房事宜时的部分录音，但仅凭该录音不能认定双方就涉案房屋的税费、维修资金特别约定由被告承担，且原告自行缴纳该部分费用，被告并未因此获利，故本院对其该部分主张不予认可。关于原告要求退还补交差价款一节。被告当庭陈述收取差价款依据的是其开具的收据以及《商品房买卖合同》中差价补偿条款。但结合查明的事实，原被告就案涉房屋达成的价款为整套房70万元，并未依据每平方米单价计算房屋总价款，第三人在庭审中也陈述，案涉房屋原始面积为88.26平米，且案涉房屋《商品房买卖合同》签订于原被告交易完成之后，被告并非该合同签订主体，依据合同相对性原则，不能依据该合同中的相应条款向原告主张权利。综上，被告收取原告退还的差价款16230元无事实及法律依据，对原告该部分请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告天津飞天北方幕墙工程有限公司于本判决生效后十日内返还原告易春茂房屋差价款16230元；二、驳回原告易春茂的其它诉讼请求。案件受理费976元，由易春茂负担600元，由天津飞天北方幕墙工程有限公司负担376元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  周 杨审 判 员  宋爱峰人民陪审员  郭 雯二〇二〇年七月三十日法官助理曹作敏书记员赵雅迪附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。