呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终83号上诉人(原审被告)：马君，男，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。被上诉人(原审原告)：内蒙古广义资本运营有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区呼伦南路三毛十字路口南50米路东。法定代表人：宋颜丽，该公司经理。委托诉讼代理人：高卫东，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王苒，慧聪律师事务所律师。上诉人马君因与被上诉人内蒙古广义资本运营有限公司（广义公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，经阅卷调查和询问当事人，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明，本案现已审理终结。马君上诉请求：1、请求撤销呼和浩特市回民区人民法院作出的（2018）内0103民初660号民事判决，查清事实；2、一、二审诉讼费用由广义公司承担；3、查清2005年以来广义公司的违法行为；4、请求法院追回广义公司应提交的正规发票；5、请求查明广义公司所收租金的去向；6、判令广义公司赔偿因7号橱窗无法正常使用造成的损失；7、请求判令广义公司支付因房屋漏水造成的损失；8、请求判令广义公司支付因其违约行为给马君造成的损失。事实和理由：马君承租广义公司所有的5间橱窗,租赁过程中,橱窗经常漏雨,造成货物损失,广义公司违约在先,其不应支付相应租金。在承租7号橱窗后，广义公司在合同期内无故将该橱窗锁门，造成马君经营的“气死牛”品牌形象严重受损，造成人员、货物、产品展销等巨大损失，且给马君及其家族的名誉造成极大影响。广义公司存在不支付相关发票、所收租金去向不明等问题，不应向马君主张租金。广义公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。对于马君所主张的损失，一审法院组织进行了鉴定，但由于马君不能提供相关鉴定材料，无法鉴定。马君的上诉请求超过了其一审的诉讼请求，其应当另行起诉。马君承租7号橱窗后，将隔墙打通，并一直占有使用该橱窗，其应支付相应租金。广义公司向一审法院起诉请求：1、解除广义公司与马君之间的鑫兴市场3-7号橱窗租赁合同；2、判令马君立即从广义公司所有的回民区通道南街鑫兴市橱窗搬出并将该租赁物交付广义公司；3、判令马君赔偿3-7号橱窗占用期间使用费共计79013元（暂计至2018年1月31日），并按3-7号橱窗年租金标准继续承担使用费至实际交还房屋之日止。马君向一审法院提出反诉请求：1、判令广义公司赔偿因屋顶多次漏雨造成的货物损失287460元；2、判令广义公司赔偿因屋顶多次漏雨而停业重新装修期间的租金损失5361元及营业损失53950元；3、判令广义公司赔偿7号橱窗在租赁期内无故锁门对马君造成的货物损失431066元（具体数额以评估结论为准）；4、判令广义公司赔偿7号橱窗租赁期内无故锁门1056天造成无法正常开门的营业损失64490元（具体数额以评估结论为准）；5、判令广义公司赔偿7号橱窗租赁期内无故锁门1056天造成的人员工资损失198000元；6、判令广义公司赔偿7号橱窗租赁期内无故锁门1056天让马氏家族17口人在宗教界无颜面对父老乡亲造成的精神损害及名誉损失34万元；7、判令广义公司赔偿7号橱窗租赁期内无故锁门1056天造成的连锁加盟客户加盟及退出损失42万元；8、判令广义公司赔偿7号橱窗租赁期内无故锁门1056天造成“气死牛”总店不能如期进行20周年庆典活动造成庆典恭贺损失费35万元；9、判令广义公司赔偿总店橱窗被锁1056天造成的“气死牛”品牌形象受损，品牌形象归零所造成的损失（请求法院依法委托鉴定机构评估裁决）；10、判令反诉费用由广义公司承担。一审法院认定事实：2008年1月16日，广义公司取得呼房权证回民区字第XXXX号房屋所有权证，载明房屋坐落为回民区通道街32号东楼、西1号房、西2号房。2017年6月13日，广义公司与马君租赁合同纠纷一案，该院立案受理后，作出（2017）内0103民初1929号民事判决书并已生效，根据该判决认定的事实如下：马君承租广义公司所有的回民区通道南街号鑫兴市橱窗营业经营其中，3号橱窗2013年12月31日至2014年12月30日签有合同，马君按照合同约定交纳租金21500元，2014年12月31日至2015年12月30日签有合同，马君按照合同约定交纳租金22500元；4号橱窗2014年4月6日至2015年4月5日签有合同，马君按照合同约定交纳租金21500元，2015年4月6日至2016年4月5日签有合同，马君按照合同约定交纳租金22500元；5号橱窗2013年12月31日至2014年12月31日签有合同，马君按照合同约定交纳租金21500元，2014年12月31日至2015年12月31日签有合同，马君按照合同约定交纳租金22500元；6号橱窗2013年12月31日至2014年12月31日签有合同，马君按照合同约定交纳租金21500元，2014年12月31日至2015年12月31日签有合同，马君按照合同约定交纳租金22500元。双方在租赁合同中约定如拖欠租金，按年租金1％支付滞纳金。7号橱窗双方没有签订书面合同，马君交纳了2015年6月29日至2016年6月28日的租金25800元2015年8月，广义公司将7号橱窗大门上锁，马君将该橱窗屋内墙打通继续当库房使用综合上述事实，判令马君支付广义公司租金及违约金，其中租金计算为：3号橱窗2015年12月31日至2016年12月31日的租金22500元，2016年12月31日至2017年5月31日租金（22500元／12＊5）9375元；4号橱窗2016年4月6日至2017年4月5日的租金22500元，2017年4月6日至2017年5月6日（22500元／12＊1）1875元；5号橱窗2015年12月31日至2016年12月30日的租金22500元，2016年12月31日至2017年5月31日的租金（22500元／12＊5）9375元；6号橱窗2015年12月31日至2016年12月30日的租金22500元，2016年12月31日至2017年5月31日的租金（22500元／12＊5）9375元因3号-6号橱窗合同约定了违约责任，马君应向广义公司支付3号-6号橱窗租金120000元及违约金36000元。7号橱窗形成事实上的租赁合同关系，因广义公司无故上锁导致马君无法对外营业，广义公司违约，该院裁量7号橱窗租金按实际收取25800元的50％，广义公司应退还马君的租金与马君应付至2017年5月28日的租金11825元（25800／12／2＊11）互相折抵，马君7号橱窗无需支付租金及违约金2015年6月24日，广义公司收取马君7号橱窗押金1000元。一审法院受理马君的反诉请求后，马君提出司法鉴定申请，该院依法予以准许并委托内蒙古万宝隆价格评估有限责任公司进行鉴定。2018年11月29日，内蒙古万宝隆价格评估有限责任公司出具《材料补充函》，要求申请人马君补充相关鉴定材料，并载明“马君提出的6、7、8项不属于我公司评估范畴”；2019年1月18日，内蒙古万宝隆价格评估有限责任公司又出具《说明函》，载明该案无法评估并将鉴定退回。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。广义公司与马君签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容、形式合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，该院对其合法性、有效性予以确认，双方应按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，广义公司与马君签订的3-6号橱窗《房屋租赁合同》期间届满后，马君继续占有使用房屋，广义公司对此知晓且并未提出异议，据此，上述租赁合同继续有效，《房屋租赁合同》中均约定“租金于合同生效后30日内一次性付清当年租金，第二年租金按年度支付每年12月31日前5个工作日内…如超过30日仍未缴清，则视为乙方单方违约，届时，甲方有权通知乙方解除本合同…乙方违约导致甲方提前终止合同已交纳的租金及保证金不退还…”据此，广义公司在马君未付租金超过30日的情况下，即享有了对3-6号橱窗合同的解除权。此外，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，7号橱窗双方未签订书面租赁合同，故双方对租赁期限没有明确约定，广义公司就双方事实形成的租赁合同关系，亦享有随时解除的权利。判决：一、解除广义公司与马君之间的鑫兴市场3号-7号橱窗房屋租赁合同关系；二、马君于本判决生效后三十日内搬离回民区鑫兴市橱窗并将上述房屋返还广义公司；三、马君于本判决生效后十日内支付广义公司房屋租金251538.02元，并支付自2019年11月9日起至实际搬离之日止的占有使用费（按照租金标准计算）；四、驳回广义公司的其他诉讼请求。五、驳回马君的反诉请求。案件受理费3880元，由广义公司负担422元，由马君负担3458元；反诉费16160元，由马君负担。本院二审期间，当事人均为提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对于一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，《房屋租赁合同》系马君与广义公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同义务。马君承租3-6号橱窗后，广义公司依约将橱窗交付马君使用,马君应承担给付租金的义务。关于7号橱窗，双方虽未签订租赁合同，但马君亦实际使用该橱窗，并支付部分租金，双方形成事实上的租赁关系。《中国人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”马君未按约支付租金超30天，构成违约，合同约定的解除条件已经成就，广义公司主张解除涉案合同符合法律规定，应予支持。马君并未就广义公司主张的租金数额提出异议，故一审法院对其应支付租金数额的认定以及合同解除后返还涉案租赁物的判定并无不当。关于马君主张因其承租房屋漏水及广义公司在租期内擅自锁门，广义公司存在违约情形，广义公司应承担赔偿责任的上诉理由，马君未能就此提交相应证据证明其主张，在一审法院组织鉴定过程中，其亦未能提交相关鉴定材料，一审法院未支持其反诉请求并无不当，针对7号橱窗锁门的问题，一审法院已扣减相应租金，故该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于马君提出的第3、4、5项上诉请求，不属于本案审查范围，其可通过其他途径解决。综上所述，马君的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31450元，由马君负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩 韬审 判 员 张 宇审 判 员 李 艳二○二○年四月八日法官助理 黄 琳书 记 员 赵嘉琛