北京市高级人民法院民 事 判 决 书(2020)京民终75号上诉人（原审原告）：陈卫国，男，1975年2月9日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：郑新明，北京市中兆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李腾飞，男，1984年5月16日出生，汉族，国家粮食和物资储备局科学研究院职员，住北京市西城区。被上诉人（原审被告）：夏淑玲，女，1947年8月14日出生，回族，中国工商银行股份有限公司北京长安支行退休职员，住北京市房山区。委托诉讼代理人：孙清俊，北京市华泰（太原）律师事务所律师。上诉人陈卫国因与被上诉人李腾飞、夏淑玲第三人撤销之诉（房屋买卖合同纠纷）一案，不服北京市第一中级人民法院（2019）京01民撤11号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。陈卫国上诉请求：一、请求二审法院撤销北京市第一中级人民法院（2019）京01民撤11号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；二、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定陈卫国未完成支付全部购房款的义务是错误的，没有事实依据。2015年7月2日陈卫国与夏淑玲、丁艺夫签订的《房屋买卖合同》第十三条和2016年8月22日夏淑玲出具的《关于房屋更换的声明》，都确认夏淑玲委托丁艺夫代为收受房款，并授权丁艺夫决定任何相关事宜。按照此授权，丁艺夫无论采用何种方式的收受房款行为对夏淑玲都有效。而丁艺夫用其欠陈卫国的15万元款项折抵部分购房款的行为，没有超出夏淑玲的授权，夏淑玲是否同意均不影响该行为的效力。陈卫国与丁艺夫之间存在15万元借款事实，丁艺夫在2016年6月6日出具的房款收条中对这一事实及折抵购房款行为予以了确认。因此，陈卫国已经支付了全部购房款，一审判决对此认定有误。本案中，在李腾飞起诉夏淑玲之前，李腾飞与陈卫国均未取得本案诉争房屋的产权证，亦均未实际占有房屋，双方均已支付了全部购房款，严格按照合同约定履行了己方的义务，但陈卫国签订《房屋买卖合同》在先，应享有优先权。所以，北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初6827号民事判决和北京市第一中级人民法院（2018）京01民终6677号民事判决损害了陈卫国的民事权益，应予撤销。李腾飞辩称，请求合议庭依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。陈卫国签订合同意思表示不真实、多次变更合同标的，违反合同约定未支付购房款，存在欺诈、乘人之危、合谋损害产权人利益，以合法形式掩盖非法目的的行为。具体理由如下：一、陈卫国主张支付给丁艺夫的15万元不属于购房款，不能证明其在履行合同。陈卫国的付款行为、付款性质与购房款无关，与其履行房屋买卖合同无关。二、陈卫国仅与夏淑玲签订过北京市海淀区青龙桥万寿山后身20号安置房6号楼1单元302号房屋（以下简称302号房屋）的购房合同，与我居住使用的北京市海淀区青龙桥万寿山后身20号安置房3号楼2单元903号房屋（以下简称903号房屋）不存在法律关系。陈卫国与夏淑玲未就该房屋签订过正式书面房屋买卖合同，也没有居间见证的任何证明，无证据显示双方达成购买903号房屋的意思表示。三、陈卫国所签订合同存在诸多瑕疵，交易方式不符合常理，签订合同真实意图不明，交易价格严重背离市场实际，存在诸多疑点。四、陈卫国存在炒房行为，以炒房为目的签订的《房屋买卖合同》意思表示不真实。陈卫国与丁艺夫恶意串通，损害他人利益；以合法形式掩盖非法炒房目的，违反法律、行政法规的强制性规定，根据《合同法》第52条规定陈卫国与丁艺夫签订的合同应认定为无效。五、丁艺夫超越代理权，未经产权人同意私自出售房屋，违背不得损害被代理人利益的法律规定，其超越代理权且未经产权人追认，房屋买卖行为应认定为无效。六、李腾飞取得涉案房屋具有合法根据。李腾飞与夏淑玲所签合同意思真实、善意、公平；合同要件齐全、支付了市场对价，履行合同深度远超陈卫国，且已通过法定程序占有、装修、居住3年，物权性质明显，具有优先权，应受法律保护。七、陈卫国不具有第三人资格，没有正当原因不参加夏淑玲与李腾飞之间的诉讼，且已超过6个月才提起诉讼，其起诉不符合法律规定。综上，恳请贵院依法驳回陈卫国的上诉请求，维持原判。夏淑玲辩称，同意一审判决的结果。夏淑玲与陈卫国签订合同过程中对于变更买卖标的物和房屋价款的情况并不知情，夏淑玲与李腾飞签订合同是完全符合自愿公平透明的原则，得到了两级法院认可和确认，并通过强制执行程序交付了标的物。陈卫国未按照国家法律法规规定的程序支付购房款，且未与夏淑玲网上签订合同，夏淑玲对于陈卫国以丁艺夫所欠15万元款项抵销15万元购房款的情况不予同意。夏淑玲与李腾飞之间就案涉房屋的诉讼经过两审法院审理，并未损害陈卫国的合法权益，造成目前的结果是陈卫国自己过失造成的。综上，不同意陈卫国的上诉请求。陈卫国向一审法院起诉请求：依法撤销北京市第一中级人民法院（2018）京01民终6677号民事判决书（以下简称6677号二审判决）；依法撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初6827号民事判决书（以下简称6827号一审判决）。一审法院认定事实：2015年7月2日，陈卫国(买受人)与夏淑玲、丁艺夫（出卖人）通过德信公司居间介绍，签订了《房屋买卖合同》（合同编号DXMM-14-061)，主要内容如下：第一条出卖人所售房屋为302号房屋，建筑面积48平方米，产权人夏淑玲。第二条出卖人于2013年8月26日与开发单位北京万方安和投资有限责任公司就该房屋签订《商品房买卖（预售）合同》，该房屋尚未取得房屋所有权证书，预计取得时间为2018年12月。第三条成交价108万元。2015年7月2日，买受人向出卖人支付定金54万元，验收交房时支付44万元，办理产权过户时支付尾款10万元。第七条出卖人于下列第2项约定时间，将房屋交付买受人使用，出卖人不得因买受人对该房屋的使用收取任何费用2、买受人支付定金及房款合计达98万元起当日。第十三条1、买受人有权指定任何人为本房的产权人。2、出卖人不得因为市场价格变化等原因更改本合同，若造成本交易违约，则承担买受人已付款200%的违约赔偿。3、出卖人方面由丁艺夫办理本交易后期的收款、交房等手续。4、原拆迁协议中丁国利已过世。2015年9月26日，陈卫国与丁艺夫签订《补充协议一》，将房屋成交价下调为101万元，付款时间亦有变动。2015年12月14日，陈卫国与丁艺夫签订《补充协议二》，将房屋成交价变更为94万元。2016年6月6日，陈卫国与丁艺夫签订《补充协议三》，主要内容如下：本补充协议为302号房屋买卖合同的不可分割的补充协议，本补充协议与其他相关补充协议具有同等法律效力。出卖人提出将原双方买卖的302号房屋同处于一个腾退协议中的903号二居室进行交换，就此项变更及其他相关事项买卖双方约定如下：1、302号房屋的面积是48平方米，该款项双方已结清。903号房屋的面积是57平方米，买受人按照二套房屋面积的差额将款项支付给出卖人，每平方米按照3.5万元计算，支付时间为2016年6月16日前。交房时按照实际面积多退少补。2、买受人支付8.5万元给出卖人用于903号房屋的过户。如若不能在房屋交付时过户，上述费用退还给买受人。……2016年8月22日，夏淑玲出具了一份《关于房屋更换的声明》，内容如下：本人知悉并授权本人的儿子丁艺夫签署和陈卫国先生的原协议中6号楼1单元302更换为3号楼2单元903的购房补充协议，并授权丁艺夫先生决定任何相关事宜。丁艺夫亦在声明上签字。2015年7月2日，陈卫国向丁艺夫支付50万元，2015年7月3日支付3万元，2015年7月4日支付1万元，2015年9月27日支付30万元，2015年12月14日支付10万元，共计94万元。2016年6月6日《补充协议三》签订后，陈卫国给付丁艺夫5万元，6月7日给付5万元，6月8日给付15万元，共计25万元。以上款项的支付方式均为陈卫国由本人不同银行的账户汇入丁艺夫工商银行6215590200004614509的账户中。陈卫国称丁艺夫欠其15万元，双方用15万元欠款与15万元购房款折抵，故其已付清全部购房款134万元。夏淑玲明确表示其不同意用丁艺夫欠陈卫国的15万元与其应收购房款折抵。2018年，李腾飞向北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院）提出诉讼请求：1、依法判决夏淑玲履行合同义务，将903号房屋交付给李腾飞；2、请求法院判决夏淑玲根据合同第八条、补充协议第三条和第七条的违约赔偿规定承担自2017年9月12日起至交付房屋之日止，每日向李腾飞支付逾期交房违约金1135元；3、因夏淑玲违约，李腾飞未能实现购房入住目的进而发生额外租房费用（月租金4500元），请求法院判决夏淑玲承担自2017年9月12日起至交付房屋时的累积租金损失。夏淑玲向海淀法院反诉请求：判令解除夏淑玲与李腾飞于2016年11月13日签署的房屋买卖合同。2018年6月8日，海淀法院审理后作出6827号一审判决：一、夏淑玲于本判决生效后七日内将位于北京市海淀区马连洼北路裕和嘉园3号楼2单元903号房屋腾空并将该房屋交付给李腾飞；二、夏淑玲于本判决生效后七日内按照每日150元的标准赔偿李腾飞自2017年9月12日至夏淑玲将位于北京市海淀区马连洼北路裕和嘉园3号楼2单元903号房屋交付给李腾飞之日止的房屋租金损失；三、驳回李腾飞的其他诉讼请求；四、驳回夏淑玲的反诉请求。李腾飞不服，向北京市第一中级人民法院提出上诉，要求撤销一审判决第三项，改判夏淑玲自2017年9月12日至交付房屋之日止，每日向李腾飞支付逾期交房违约金1135元。北京市第一中级人民法院审理后于2018年8月23日作出6677号二审判决：一、维持海淀法院（2018）京0108民初6827号民事判决第一项、第四项；二、撤销海淀法院（2018）京0108民初6827号民事判决第二项、第三项；三、夏淑玲于本判决生效后七日内按照每日500元的标准支付李腾飞逾期交房违约金（自2017年9月12日起计算至夏淑玲将位于北京市海淀区马连洼北路裕和嘉园3号楼2单元903号房屋交付给李腾飞之日止）；四、驳回李腾飞的其他诉讼请求。该案已执行完毕。一审法院认为，第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料：(一)因不能归责于本人的事由未参加诉讼；(二)发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误；(三)发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益。不能归责于本人的事由未参加诉讼，是指没有被列为生效判决、裁定、调解书的当事人，且无过错或者无明显过错的情形。包括：(一)不知道诉讼而未参加的；(二)申请参加未获准许的；(三)知道诉讼，但因客观原因无法参加的；(四)因其他不能归责于本人的事由未参加诉讼的。判决、裁定、调解书的部分或者全部内容，是指判决、裁定的主文，调解书中处理当事人民事权利义务的结果。1、关于陈卫国是否为适格原告，其提起诉讼是否符合相关法律规定。根据陈卫国的陈述及其证人刘某的证言可以确认陈卫国最早于2019年5月通过与刘某的沟通初步得知夏淑玲将903号房屋另行出售，此时其对夏淑玲另行出售的事实不完全掌握，陈卫国进一步核实后确定夏淑玲将903号房屋另行出售给李腾飞，夏淑玲与李腾飞有诉讼，通过诉讼途径，李腾飞入住了903号房屋的事实。2019年7月，陈卫国即向一审法院提起诉讼，属于在知道其民事权益受到损害之日起六个月内起诉。对于夏淑玲与李腾飞之间的诉讼，陈卫国完全不知情，未能参加诉讼，因此李腾飞具备提起第三人撤销之诉的主体资格。2、关于发生法律效力的6677号二审判决、6827号一审判决是否损害了陈卫国的民事权益。出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。2015年7月2日，陈卫国与夏淑玲、丁艺夫签订了《房屋买卖合同》，夏淑玲向陈卫国出售302号房屋。此后，丁艺夫与陈卫国先后分三次签订了三份补充协议，《补充协议一》《补充协议二》变更了交易房屋的价格，《补充协议三》将交易对象由302号房屋变更为903号房屋，三份协议上均无夏淑玲签字确认。但是夏淑玲于2016年8月22日出具了《关于房屋更换的声明》，声明的内容充分说明夏淑玲知悉且认可丁艺夫与陈卫国签署协议将出售的房屋由302号房屋变更为903号房屋，夏淑玲授权丁艺夫决定任何相关事宜，包括代为收取购房款。至此一审法院确认丁艺夫曾代夏淑玲与陈卫国签署了买卖903号房屋的协议，该协议的内容约束夏淑玲。根据前述多份协议的内容，陈卫国为取得903号房屋最终应当向夏淑玲支付购房款134万元，而有效证据显示，陈卫国向丁艺夫账户打款共计119万元，其未全额支付购房款。陈卫国自述丁艺夫欠其15万元，此笔欠款与其应支付给夏淑玲的15万元购房款折抵，因此其完成了付款行为，就此一审法院认为，夏淑玲委托丁艺夫代为签署合同，代为收受房款一事属实，陈卫国向丁艺夫付款等同于向出卖人夏淑玲付款，但是夏淑玲否认其同意用丁艺夫的15万元欠款折抵部分购房款，陈卫国亦无证据证明其与丁艺夫之间确存在债权债务关系，故陈卫国作出的已支付全部购房款的主张不能成立，一审法院认定陈卫国未完成支付全部购房款的义务。在李腾飞诉讼夏淑玲之前，李腾飞与陈卫国均未取得903号房屋的产权证，亦均未实际占有房屋，比较陈卫国与李腾飞的履约程度，李腾飞严格按照合同约定履行了己方义务，但陈卫国存在履约不完善的情形，因此，6827号一审判决、6677号二审判决夏淑玲将903号房屋交付李腾飞，并未损害陈卫国的民事权益。综上，陈卫国虽然未能参加前案诉讼，但前案结果未损害其民事权益，一审法院对其诉讼请求不予支持。陈卫国的合法权益可通过与夏淑玲另行诉讼的方式实现。判决：驳回陈卫国的诉讼请求。本院审理查明的事实与一审法院认定的事实无异。本院认为，根据当事人陈述以及提交的证据，可以确认夏淑玲将903号房屋分别出卖给陈卫国与李腾飞的事实。陈卫国作为夏淑玲与李腾飞（2018）京0108民初6827号一审案件、（2018）京01民终6677号二审案件的有独立请求权第三人，系对特定不动产标的物产生争夺、支配关系的非金钱债权人，其与6677号二审判决主文存在法律上的利害关系，且其符合因不可归责于自己的事由未参加诉讼、自知道或者应当知道其民事权益受损之日起六个月提起诉讼的条件，故陈卫国有权提起本案第三人撤销之诉。关于发生法律效力的6677号二审判决是否损害了陈卫国的民事权益的问题，本院认为根据最高法院相关裁判精神以及民法基础理论，出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑购房款支付、买卖合同登记备案、办理贷款等与合同履行相关的情况以及买受人通过法律程序积极主张权利的情况等因素，公平合理的予以确定；（4）数个合同均未履行的，依法成立在先合同的。具体到本案，在李腾飞起诉（2018）京0108民初6827号一审案件时，陈卫国与李腾飞均未办理903号房屋所有权转移登记，亦未合法占有该房屋，按照上述规则应综合双方的履约程度及是否积极主张权利等因素确定合同的履行顺序，因李腾飞已支付全部购房款，相较于陈卫国在合同履行程度上并无劣势，且李腾飞积极通过诉讼方式主张权利，故综合考虑上述因素，应优先履行李腾飞与夏淑玲之间的房屋买卖合同。基于上述，6677号二审判决的内容并无错误且并未损害陈卫国的民事权益，陈卫国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由陈卫国负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  许雪梅审判员  赵 彤审判员  汪 明二〇二〇年四月二十三日书记员  李佳欣