广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初7454号原告：黄美焕，男，1974年12月29日出生，汉族，住广东省翁源县****************，公民身份号码440************059。委托诉讼代理人：郭家贤，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡少强，广东都汇律师事务所律师，委托代理期限至2020年5月17日止。委托诉讼代理人：罗晓钰，广东都汇律师事务所实习律师，委托代理期限自2020年5月18日起。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码914***********058L。法定代表人：梁某1。上列两被告共同委托诉讼代理人：高燕贞，广东科韵律师事务所律师。原告黄美焕诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称“盛明公司”）、佛山市盛明投资咨询有限公司（以下简称“盛明投资公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序于同年5月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭家贤、被告盛明公司、盛明投资公司的共同委托诉讼代理人高燕贞到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解但未达成合意，相应和解期限不应计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告盛明公司向原告退还物业转让款132172元；2.被告盛明公司向原告支付违约金（以189500元为本金按日万分之五的标准自2019年3月30日起计算至实际清偿完毕之日止，暂计至2020年3月19日为33731元）；3.被告盛明公司向原告退还装修费用60500元及该款自2020年1月20日起计至实际清偿完毕之日止按全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算的利息（暂计至2020年3月19日为413.58元）；4.被告盛明公司向原告支付补偿款8612元；5.被告盛明投资公司对被告盛明公司的上述债务承担连带责任；6.两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年1月6日，原告与被告盛明公司签订《物业使用权转让合同》（以下统称合同一）与《装修协议》（以下统称合同二），合同一约定被告盛明公司将坐落于佛山市南海区********************物业（以下统称物业）的使用权转让给原告，总转让款为189500元，被告盛明公司应于2019年3月30日前将物业交付给原告；合同二约定原告委托被告盛明公司对物业进行装修，原告向被告盛明公司支付装修费用60500元。上述合同签订后，原告向被告盛明公司支付了物业转让款132172元及装修费用60500元。2019年10月12日，原告与被告盛明公司、佛山市戴斯物业管理有限公司签订《补充协议》约定由于被告盛明公司延期交付物业，被告盛明公司自愿补贴乙方2500元/月，直到该物业实际交付给原告为止，但被告盛明公司并未支付补贴。由于被告盛明公司未能按约将物业交付给原告，2019年10月24日，原告与被告盛明公司签订《解除合同协议书》约定解除合同一、合同二，被告盛明公司向原告退还物业转让款132172元、装修费用60500元并向原告支付补偿款8612元，但至今未退还、支付。关于合同一约定的逾期交付物业违约金过高，原告酌情按每日万分之五主张。此外，被告盛明公司系一人有限责任公司，被告盛明投资公司是其股东，故被告盛明投资公司应对被告盛明公司欠原告的债务承担连带责任。被告盛明公司辩称，原告与被告盛明公司签订的《物业使用权转让合同》、《装修协议》已经于2019年10月24日协商解除，自解除之日起，原告不得再以已经解除的物业使用权转让合同或装修协议向被告主张权利。从双方签订的《解除合同协议书》第一条“现乙方（原告）申请解除合同……”以及第二条“双方一致同意解除上述合同……”的约定可知，解除涉讼的物业使用权转让合同以及装修协议是原告本人主动申请的，且双方系经协商一致的情况下协商解除涉讼的合同，系原告与被告盛明公司的真实意思表示，应受合法保护。故涉讼的物业使用权转让合同以及装修协议已于签订解除合同协议书当日协商解除。原告诉请被告盛明公司支付违约金无事实与法律依据，且原告诉请的违约金标准过高，应当予以调整。1、原告与被告盛明公司签订的《解除合同协议书》并无约定任何的逾期还款违约责任，原告诉请无合同依据。即便原告按照《物业使用权转让合同》为由主张权利，但双方已经协商解除了物业使用权转让合同，原告不得再以解除的合同向被告盛明公司主张权利。2、退而言之，即便法院认定双方签订的物业使用权转让合同未解除，认定被告盛明公司需支付违约金。原告主张的违约金过高，被告盛明公司请求法院予以调减。根据《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同法司法解释（二）第二十九规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据前述规定，适用违约金时应以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，以实际损失为中心确定违约金数额。本案中，案涉《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途，案涉物业装修后原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能，在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。3、假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定而无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。即无效部分所对应的物业使用权转让款本金部分不应当适用违约金条款。被告盛明公司与被告佛山市盛明投资咨询有限公司（以下简称被告投资公司）系两家独立的法人，二人财产相互独立，不存在混同情况，原告诉请被告投资公司对被告盛明公司的债务承担连带清偿责任无事实与法律依据，应当予以驳回。综合上述事实和理由，综合上述事实和理由，被告盛明公司仅负有按照解除合同协议书的约定向原告退还尚欠款项192672元，对于原告诉请的违约金以及诉请被告投资公司承担连带责任的诉请应当予以驳回。本案原告诉请多项违约金且标准过高。目前盛明项目因客观原因出现资金周转困难而造成停工困顿，盛明公司一直在努力解决问题争取复工完成项目交付物业给客户，现又遇疫情导致解决问题更加困难，但仍在努力寻求解决。盛明项目涉案客户众多，违约金计算标准过高计算时间过长的话，违约金数额将十分庞大。我们认为，即使法院判令盛明公司支付违约金，也恳请法院参照《合同法解释二》第二十九条的规定，设定违约金的限额，违约金总金额不应超过盛明公司尚欠的物业使用权转让费的10%。被告盛明投资公司辩称，《公司法》第六十三条的规定，意在限制一人有限责任公司股东采用将公司财产与个人财产混同等手段，逃避债务，损害公司债权人的利益，因此股东对公司债务承担连带清偿责任的前提是该股东的个人财产与公司财产出现了混同。然而从本案目前的证据材料可以看出，并不能反映佛山盛明置业有限公司公司财产与佛山市盛明投资咨询有限公司的财产有混同的迹象，原告要求佛山市盛明投资咨询有限公司对佛山盛明置业有限公司的债务承担连带责任无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人就其真实性未提出异议或有原件核对的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场2座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。2018年1月6日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编2座0321号物业（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给乙方。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让款金额为189500元，乙方采取分期付款的方式支付，首期转让款103508元予合同签订当日支付（含定金）。余款85992元在三年内平均分12期免息付清，从2018年3月30日至2020年12月30日期间，每三个月一期，每期支付7166元。甲方在2019年3月30日前将该物业毛坯交付给乙方使用。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让款总金额30%向甲方支付违约金。甲方逾期交付超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2018年1月7日前一次性支付装修费用60500元给甲方，乙方于2019年4月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年7月30日前完成装修并交付使用。双方并约定其他权利义务。2019年10月24日，原告与被告盛明公司签订《解除合同协议书》，约定：双方一致同意解除关于涉讼物业的《物业使用权转让合同》、《装修协议》，被告盛明公司退还原告已支付款项192672元和补偿款8612元，合共201284元，分4期支付，第一期于2020年1月20日前退还48168元，第二期于2020年2月20日前退还48168元，第三期于2020年3月20日前退还48168元，第四期于2020年4月20日前退还56780元（48168元及补偿款8612元）；被告盛明公司如期全额退款之日为双方签订的《物业使用权转让合同》、《装修协议》正式解除之日，双方就上述合同产生的全部权利义务了结，双方今后互不追究，如被告未按期退款，原告有权采取法律手段，维护自身权益。2020年3月30日，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告盛明公司陈述涉案楼栋尚未办理竣工验收备案。本院认为，原告与被告盛明公司签订《物业使用权转让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明公司之间形成预约租赁合同关系。涉案租赁物租赁期限应自交付之日起算至2051年12月30日，实际租赁期限超过法律规定的二十年有效期，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告与被告盛明公司签订的《解除合同协议书》虽约定被告盛明公司如期全额退款之日为转让合同及装修协议解除之日，但双方在《解除合同协议书》中一致同意解除，且此后双方亦未再继续履行转让合同及装修协议，则《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定及《盛明广场装修协议》实际已于《解除合同协议书》签订之日（2019年10月24日）解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《装修协议》已经解除，原告诉请被告盛明公司退还转让款及装修款合共192672元（为转让款132172元及装修款60500元），被告盛明公司在《解除合同协议书》中亦确认返还，本院予以支持。被告盛明公司虽与原告约定分期还款，但被告盛明公司并未按期退款，即便涉案转让合同已经协商解除，原告亦有权根据转让合同的约定，向被告盛明公司主张逾期交付致使合同解除的违约责任，对原告诉请的违约金，本院参照《物业使用权转让合同》对于原告逾期付款违约责任的约定，结合合同履行及解除情况、被告盛明公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定支持以已付转让款132172元为本金按日万分之五标准计算从逾期交付之日（2019年3月31日）起至实际清偿之日止的违约金，且以已付转让款30%（即132172元*30%=39651.6元）为上限。对原告违约金主张超出部分及补偿款主张的诉请，本院不予支持。因《装修协议》并未约定违约责任，对原告就装修款主张计付利息的诉请，本院酌定支持以60500元为本金从原告起诉之日（2020年3月30日）起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告，超出部分本院不予支持。盛明公司为法人独资的有限责任公司，盛明投资公司为盛明公司的股东，盛明投资公司未举证证明盛明公司的财产独立于其财产，故盛明投资公司应对盛明公司的债务承担连带责任，本院对原告诉请盛明投资公司承担连带清偿责任予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款132172元及支付违约金（以132172元为本金从2019年3月31日起至实际清偿日止按日万分之五计算，违约金以39651.6元为限）予原告黄美焕；二、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元及支付利息（以60500元为本金从2020年3月30日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告黄美焕；三、被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司的上述第一至二项确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告黄美焕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2415.72元、财产保全费1697.14元，合共4112.86元（原告已预交），由被告佛山盛明置业有限公司、佛山市盛明投资咨询有限公司共同负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告预交的案件受理费2415.72元、财产保全费1697.14元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇二〇年六月二十四日书记员 孙王成欣