湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1302民初1193号原告：娄底市檀山物业服务有限公司，住所地娄底市娄星区甘桂路1376号。法定代表人：刘艳飞。委托代理人：段小武，湖南晨晖律师事务所律师。委托代理人：黄凯，湖南晨晖律师事务所律师。被告：李秋香，女，汉族，1979年8月30日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。原告娄底市檀山物业服务有限公司（以下简称“檀山物业公司”）诉被告李秋香物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理，原告檀山物业公司之委托代理人黄凯、被告李秋香均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告檀山物业公司请求判令：1、被告向原告支付从2017年1月1日起截止至2019年8月31日止欠缴的物业费6133元（1.3元/平方米×135.4平方米×32个月+50元/月×10个月）以及违约金4994元（按照日3‰的标准计算至支付之日止）；2、被告承担诉讼费。被告李秋香的答辩意见：1、答辩人与被答辩人之间未签订物业服务合同，不存在物业合同关系；2、答辩人家中于2017年8月15日下午3时许因厨房地漏返水，一直于2017年8月17日上午9时才处理好，发现是主水管道堵塞引起的返水，导致家中积水严重，家具被污水侵蚀，被逼搬出去租房居住，根据物业服务合同约定，共用的上下管道的维修、养护、管理和运行服务等均系物业公司的服务内容之一，答辩人要求赔偿因被答辩人违约造成的损失，无需足额支付物业管理费；3、答辩人不存在违约，不需支付违约金。查明的事实根据原、被告双方的诉辩主张及举证、质证情况，本院确认本案以下事实：被告李秋香于2013年1月18日与娄底市三泰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买娄底市娄星区檀香山小区5栋401号房（高层住宅），该房屋建筑面积为137.93平方米。2014年3月18日，被告与湖南鲲鹏物业服务有限公司娄底分公司签订了《前期物业服务协议》，约定该小区住宅多层物业费收取标准为每月每平方米1.3元，室内停车位（含地下车位）车位维护服务费用为每月每个50元。因湖南鲲鹏物业服务有限公司娄底分公司要求撤离小区，2015年10月1日，湖南鲲鹏物业服务有限公司、原告、娄底市三泰房地产开发有限公司三方签订了《关于娄底檀香山项目前期物业服务合同终止移交协议》，湖南鲲鹏物业服务有限公司娄底分公司将物业服务相关权利以及义务均移交给原告。2015年10月28日，由娄底市三泰房地产开发有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，由原告对该小区提供物业管理服务，物业费的缴纳标准为高层带电梯的住宅物业服务费为每月每平方米1.3元。2015年12月16日，娄底市房地产管理局在该小区四处张贴《公示》，内容如下：“湖南鲲鹏物业有限公司与三泰房地产开发有限公司按照有关规定解除了三泰·檀香山项目的前期物业管理合同，根据有关规定，应当重新选择物业企业，为广大业主提供前期物业服务，现予以公示，公示期为2015年12月18日至12月22日，如有异议，请在公示期内以书面形式向我局物业办反映。联系电话×××××，如无异议，三泰·檀香山项目将按有关规定重新招聘物业企业。”根据有关管理规定，经公开招标，2015年12月31日，娄底市三泰房地产开发有限公司对原告发出中标通知书，原告成为案涉小区物业管理项目的中标单位，并确定物业管理费为每月每平方米1.3元，车位费为每月每个50元。2017年8月15日，被告家中厨房（房屋原设计的是阳台）地漏返水，被告请人进行疏通，原告也协助处理，直至8月17日，疏通人员对5栋一楼门面的主水管进行疏通后才解决厨房地漏返水问题，期间被告家中积水严重，家具地板等受损。被告缴纳了2015年2月至2016年12月的物业管理费以及2018年1月1日至2018年12月31日的车位费，之后未再缴纳物业管理费和车位费，经原告催缴仍未缴纳，故原告于2018年3月25日诉至本院，要求判如所请。另查明，被告从2017年1月至2019年8月共欠缴物业费5632.64元（1.3元/平方米×135.4平方米×32个月）以及2019年1月至8月的车位费400元（50元/月×8个月）。案涉小区至今未成立业主委员会。判决的理由与结果本院认为，虽被告未与原告单独签订《物业服务合同》，但该小区至今未成立业主委员会，作为建设单位的娄底市三泰房地产开发有限公司在原物业公司即湖南鲲鹏物业服务有限公司娄底分公司要从小区撤场的情况下为及时为全体业主提供物业服务，与原告签订了《前期物业服务合同》，由原告为小区全体业主提供物业服务，期间娄底市房地产管理局在该小区对此进行了公示，在公示期间无业主提出异议，故由原告为全体业主提供物业服务至今。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，原告与娄底市三泰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对所有业主具有约束力。被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当支付相应的物业管理费。原告按照每月每平米1.3元收取物业费以及按照每月每个50元支付车位费的标准符合法律规定，本院依法予以支持。被告答辩称因家中厨房返水，导致家具等受损严重，是因为原告未及时维护、修理主水管以致主水管堵塞导致，要求原告承担部分赔偿责任，减免物业管理费。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，被告对其主张有义务提供证据，根据本案现有证据，原告厨房返水受损系因水管堵塞引起，但是水管堵塞不是因原告的侵权行为所致，被告亦没有提供充分证据证明原告存在过错，故应当足额缴纳物业管理费，本院对被告要求减免物业管理费的意见不予支持。被告曾缴纳了一段时间的物业管理费以及车位费，只因被告家中返水确实受损，原被告均认为系对方原因导致，双方未能达成协商处理意见，导致被告不再缴纳物业管理费，并非被告故意拖欠或不缴纳物业管理费，故本院对原告主张被告违约要求被告承担违约金的诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李秋香应于本判决生效之日起十日内支付原告娄底市檀山物业服务有限公司2017年1月至2019年8月的物业管理费人民币5632.64元以及2019年1月至2019年8月的车位费400元，共计6032.64元；二、驳回原告娄底市檀山物业服务有限公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39元（已减半收取，原告已预交），由被告李秋香负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  王庆二〇二〇年四月二十七日书记员  颜媚附本判决书相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。