上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初3196号原告：金鑫，女，1981年8月18日生，汉族，住湖北省武汉市。委托诉讼代理人：王赤宇，上海宇振智强律师事务所律师。被告：上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：金光杰，董事长。委托诉讼代理人：张忞琦，男，被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司员工。委托诉讼代理人，胡伟，男，被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司员工。原告金鑫与被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司(以下简称“青客公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王赤宇，被告的委托诉讼代理人张忞琦均到庭参加了诉讼。本案审理过程中，经本院院长批准，继续适用简易程序一个月。后因案情复杂，本案转为普通程序，并于2020年7月30日第二次公开开庭进行了审理。后经本院院长批准，继续适用普通程序三个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令因被告恶意违约,立即解除原、被告双方于2016年1月12日签订的《房屋托管租赁合同》2、请求判令被告立即按现状向原告返还位于上海市新松江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)；3、请求判令被告支某原告自2020年1月25日起拖欠的房租,按每月7,515.90元计算至合同解除之日止(暂定三个月计人民币22,547.7元)；4、请求判令被告支某原告自合同解除之日起至被告实际返还涉案房屋之日止的房屋占用使用费(按每月7,515.90元计,暂定三个月计人民币22,547.70元);5、请求判令被告支某原告擅自提前退租违约金112,738.50元(自判决解除之日起至2012年4月25日至，按照每月7,515.90元计算,暂计15个月)；6、请求判令被告赔偿原告因为维权所支某的合理支出损失人民币5,000元。审理中，原告撤回了第2项、第6项诉请。事实和理由：原告与被告于2016年1月12日就涉案房屋签订了《房屋托管租赁合同》,租金为每月7,158元,付三押一,协议期限5年(2016年4月11日至2021年4月24日)。2020年1月25日,被告开始拖欠租金,原告一直催促,但被告至今未付。原告曾多次与被告沟通,被告既不支某房租，也未让房客搬出，且经原告了解，涉案房屋内房客均向被告支某了房租。被告在拖欠房租的过程中,以事实占有房屋,并拖欠房租为要挟,向原告提出免责解约的无理要求。同时,被告也以同样的手段要挟其他众多房东免租或减租,甚至无理退租。其后，被告又擅自提出解约。鉴于此，被告的上述行为已构成违约，致使租赁合同无法实现。遂涉诉。被告青客公司辩称，同意解除合同，并按照每月7,515.9元的标准支某原告租金。因疫情原因被告无法再出租房屋，双方租赁合同解除系不可抗力所致，被告不应就此承担违约责任，且合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调整。本院经审理认定事实如下：涉案房屋权利人为原告，建筑面积234.11平方米，建筑类型为公寓。2016年1月12日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋托管租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告，房屋面积为234.11平方米，起租日为2016年4月11日，截止日为2024年4月24日，月租金为7,158元。备注栏载明，2016年1月12日后10个工作日内支某相当于一个月租金的押金以及三个月零14天的租金31,972.40元。前3年租金不变，第4年租金上涨5%：357.90元，第5年租金上涨5%：357.90元，第6年租金上涨5%：357.90元，第7年租金上涨5%：357.90元，第8年租金上涨5%：357.90元。合同一般条款第四条租金支某方式和期限约定，乙方于支某款周期月25日以银行汇款方式代付租金，25日为非工作日到账时间可能为此后第一个工作日……。合同第九条违约责任约定，……租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的1倍向乙方支某违约金，乙方非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支某违约金。若支某的违约金不足抵付对方损失的，违约方还应负责赔偿……因不可抗力、国家政策需要或政府要求拆除房屋等原因致使本合同不能继续履行，合同自行解除，双方互不承担责任。同日，原、被告签订《补充协议》、《补充协议二》，其中补充协议约定，涉案房屋托管合同期限为5年又14天(即2016年4月11日至2021年4月24日)。2019年10月25日，被告最后一次向原告支某租金22，010.82元，对应租期为2019年10月25日至2020年1月24日。2020年2月9日，被告员工发送短信给原告称，鉴于新冠肺炎疫情，根据国家政令要求并经其与原告友好协商，感谢原告同意被告的无责退房，收到短信后请回复“同意无责退房”。原告随即回复表示，“不同意无责退房”。2020年2月20日，被告员工发送短信给原告称，感谢原告同意将原合同约定的租金支某方式改为月付的方式等。原告回复称，“同意青客困难时期，按月准时支某租金”。其后，手机尾号为“4677”的号码向原告发送短信称，原告租给被告的涉案房屋租赁合同已解除，现将该房屋正式交付给原告，并将进户密码发送给原告。本案审理过程中，原告于2020年4月17日至涉案房屋处进行查看，发现其收到的密码仅能打开涉案房屋内的部分房间，且屋内尚有大量租客遗留物品。本案于2020年5月15日庭审时，原、被告一致同意，涉案房屋于当日交接，被告已付押金7,158元抵扣应付费用。原告自认，涉案房屋内的居住的案外人曾支某过1,000元，并同意在其诉请的租金及占有使用费中扣除。被告自认，此前未就涉案房屋交接与原告办理书面手续，被告的租客于2020年5月底搬离，租客租金也付至此时。原告另提交新闻媒体报道一组，以证明新闻媒体报道被告恶意违约退租的情况。被告认为该组证据与本案无关以上事实，有房屋托管租赁合同、上海市房地产权证、补充协议、补充协议二、银行交易明细、短信记录、照片及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《房屋托管租赁合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。合同履行过程中，被告向原告发送解约短信，原告此后以诉讼方式要求解除租赁合同，故合同解除时间，应以原告的解除通知送达之日为准，又因原告未在本案诉讼前向被告发出过解除通知，故本院依法确定诉状副本有效送达被告之日为合同解除之日，即2020年4月22日。合同解除后，被告仍需按照其确认的租金标准即每月7,515.90元，向原告支某2020年1月25日至2020年4月22日期间的租金22,297.17元，并参照上述标准支某2020年4月23日至2020年5月15日期间的占有使用费5,762.19元，该费用扣除案外人支某的1,000元后，被告尚需支某原告上述期间的剩余占有使用费4,762.19元。鉴于双方约定的租期较长，在提前解约的情况下，考虑到原告的实际损失以及预期利益等因素，被告承担一定的责任，而被告抗辩原告主张的标准过高，请求予以调整，故本院兼顾原告的实际损失、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定违约金标准按四个月租金标准计算即30,063.60元。且被告已付押金7,158元在违约金中予以抵扣，故抵扣之后，被告尚需支某原告剩余违约金22,905.60元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(二)款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告金鑫与被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司签订的《房屋托管租赁合同》于2020年4月22日解除；二、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内支某原告金鑫2020年1月25日至2020年4月22日期间的房屋租金22,297.17元；三、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内支某原告金鑫2020年4月23日至2020年5月15日期间的剩余房屋占有使用费4,762.19元；四、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内支某原告金鑫剩余违约金22,905.60元(已抵扣上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司的已付押金7,158元)。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,707元，减半收取1,853.50元，财产保全费1,334元，诉讼费用合计3,187.50元，由原告金鑫负担1,329元(已付)，由被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司负担1,858.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  康晓莉审 判 员  沙 莎人民陪审员  姚道林二〇二〇年九月二十八日法官 助理  林梅均书 记 员  林梅均附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。