安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0104民初4087号 原告:龙林芳,女,1984年11月8日出生,汉族,住安徽省安庆市太湖县牛镇禅源村新屋组,公民身份号码432522198411081866。 委托诉讼代理人：石侑庭（系原告丈夫），1982年1月19日生，住安徽省合肥市蜀山区翡翠路529号内森庄园B6幢2503室。 委托诉讼代理人：石必亮，北京隆安（芜湖）律师事务所律师。 被告:合肥泵铁体育文化有限责任公司，住所地为合肥市蜀山区祁门路新地中心写字楼10栋1310室,统一社会信用代码91340100MA2MTWE3X3。 法定代表人:杨冰，执行董事兼总经理。 被告:杨冰，女，1988年4月4日出生，汉族,住黑龙江省双城市五家镇民生村二十八委三组，公民身份号码230182198804041465。 被告：王黎子，女，1985年10月25日出生，汉族，住安徽省寿县炎刘镇广岩街道，公民身份号码342422198510256767。 被告：司坤元，男，1985年4月3日生，汉族，安徽省霍邱县叶集镇绳铺村新西组018号，公民身份号码34242319850403139X。 被告：武涛，男，1987年5月7日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区明光路16号5幢2室,公民身份号码341102198705070273。 五被告共同委托诉讼代理：黄士华，安徽祖庭律师事务所律师。 五被告共同委托诉讼代理：张芝峰，安徽祖庭律师事务所律师。 原告龙林芳与被告合肥泵铁体育文化有限责任公司（以下简称泵铁公司）、杨冰、王黎子、司坤元、武涛房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人石侑庭、石必亮，被告合肥泵铁体育文化有限责任公司的法定代表人杨冰、被告杨冰及五被告的共同委托诉讼代理人张芝峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告“泵铁公司”签订的《办公室租赁合同》；2.判决被告“泵铁公司”向原告以75元/月/平方米为标准，支付自2019年9月18日至《办公室租赁合同》解除之日止期间的房屋租金(截至2020年4月18日为223125元）；3.判决被告“泵铁公司”向原告以欠付的租金为基数、按月利息2%为标准，支付自2019年8月18日至全部欠款清偿之日止期间的逾期滞纳金(截至2020年4月18日为28687.5元)；4.判决被告“泵铁公司”向原告支付至合同解除之日止期间欠缴的物业费、水电费、能耗费(截至2020年4月18日为37088.68元)；5.判决被告“泵铁公司”在《办公室租赁合同》解除之日起十日内自行拆除其对承租房屋所进行对全部附加装置，将承租房屋恢复原状交换给原告；6.判决被告杨冰、王黎子、司坤元、武涛对被告“泵铁公司”上述第2、3、4项债务承担连带清偿责任；7.判决五被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年3月7日，原告与被告“泵铁公司”签订《办公室租赁合同》，原告将其所有的政务区祁门路333号新地中心A座1301室、1310室房屋出租给“泵铁公司”，约定房屋面积为425平方米，租赁期限为2016年3月18日至2021年3月18日。合同第三章关于租金及物业管理费约定如下：1租金：1)首年租金为65元/月/平米，按季度支付82875元；2)第二年至第五年租金，第二年租金为85元/月/平米，第三年以后至第五年以5%-10%的幅度上浮；3)本合同租金不包含物业管理费及之外乙方应付的其他相关税、费；3、若乙方未能在每季到付日期前支付应支付的当季全额租金，逾期一日，乙方须按应缴总额的每日千分之五支付滞纳金(即按实际拖欠租金的自然数计算直至向甲方全数付清起所应付的租金之日为止).经甲方催缴未付租金超过时日，甲方有权收回出租房.4、物业管费由乙方承担，在承租期内，乙方应自觉履行交纳房屋租金、电话费以及水电费。合同第五章关于承租房屋交还约定如下：在租赁期满或提前解除合同时，乙方应自行拆除其对承租房屋所进行对任何附加装置.合同签订后，被告“泵铁公司”2016年3月18日至2017年3月18日按65元/月/平米按季度全额支付了租金，2017年3月18日至2018年3月18日按60元/月/平米支付了全年租金，2018年3月18日至2019年6月18日，按70元/月/平米支付了房屋租金，2019年6月，被告以75元/月/平米支付了2019年6月18日至2019年9月18日期间对租金，之后一直拖欠租金至今。“泵铁公司”经营期间，一直是用股东代磊(原注册股东)、杨冰、王黎子对个人账户向原告支付租金，公司财产与股东个人财产混同，公司股东应对公司债务承担连带清偿责任。原告向被告催要无果，特此诉至贵院，恳请判如所请。 被告辩称：一，与原告签订的房屋租赁合同是泵铁公司，根据合同相对性原则，被告杨冰、王黎子、司坤元、武涛的主体不适格。第二，被告同意解除房屋租赁合同，但合同解除日期为2020年1月16日，各项费用应结算至2020年1月16日。2020年1月16日，原告通知物业人员将案涉房屋锁上，不让被告使用，并在其朋友圈发布案涉房屋招租信息，被告在2020年3月22日让原告将案涉房屋门打开原告回复门不开，故被告自2020年1月16日无法使用案涉房屋，并且被告至今未使用案涉房屋。原告未经被告同意擅自将案涉房屋锁上，损害了被告的合法权益，致使被告自2020年1月16日至今无法使用案涉房屋，合同目的无法实现。原告的行为是根据房屋租赁合同第七条第2.5款约定系单方解除合同的行为。因此2020年1月16日应认定为合同解除之日，各项费用应结算至2020年1月16日。原告诉请各项费用结算至2020年4月18日既违公平原则，也无事实和法律依据。第三点，2020年1月份，全国开始爆发新冠肺炎，被告受相关疫情影响无法经营。根据合同法第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免责，但法律另有规定的除外。因此被告未能支付房屋租，是因疫情影响，不应承担违约责任，并且疫情期间的各项房屋费用应当减免。第四，被告第四项诉请请求与事实不符。2020年5月25日物业公司向被告发送缴费通知单，载明物业费自2020年1月1日算至2020年1月16日止，按照8元每平方每月计算，被告欠付物业费1816.1元，物业公司将物业费算至原告锁门之日止，符合事实，被告认可。第五点，因原告无法开具发票，故被告支付房租费用未用法人账户进行支付，原告主张公司财产与股东财产混同，进而要求股东承担连带责任，并且无证据证明，该诉请无事实和法律依据。 根据经审查认定的证据和当事人陈述，本院认定事实如下： 2016年3月7日，原告作为出租方（甲方）与承租方泵铁公司（乙方）签订一份《办公室租赁合同》，约定甲方将新地中心A座1301室及1310室合计425平方米租予乙方使用；租赁期限为2016年3月18日至2021年3月18日；租金约定为（1)首年(2016年3月18日至2017年3月17日)租金65元/月/平米，乙方以季度为付款单位,季度租金为82875元，合同签约后乙方应在3个工作日内,预付壹个季度的租金。续后乙方应在下季度到付日期的前30天向甲方全额付下季度的租金。（2）第二年至第五年(2017年3月18日至2021年3月18日)租金,第二年租金为85元/月/平米,第三年以后至第五年以5%-10%的幅度上浮。（3)本合同租金不包含物业管理费及之外乙方应付的其他相关税、费；经甲方同意乙方提前解除租赁合同退房的,乙方须按第一条约定的标准租金,按实际承租日期计算租金或者将差额补齐；若乙方未能在每季到付日期前支付应支付的当季全额租金,逾期一日,乙方须按应缴总额的每日千分之五支付滞纳金(即按实际拖欠租金的自然数计算直尾向甲方金数付清其所应付的租金之日为止)。经甲方催缴未付租金超过十日甲方有权收回承租房。保证金:1、双方一致同意,在本协议签署后3个工作日内,乙方向甲方支付相当于两个月的标准租金,作为支付租赁房屋租金、保证屋内设备设施安全使用的履约保证金，计55250元。2、如乙方在承租期内未违反本合同规定且全额缴清应付租金及其他应付费用、保证房屋结构和使用设备设施安全完好,则甲方应于租赁期终止日起3日内将履约保证金全额、无息退还给乙方。3、除经甲方书面同意,在租赁期内,乙方不得要求将支付甲方的履约保证金,作为因乙方拖欠甲方租金、滞纳金等费用或因乙方责任造成他人或设施设备损失赔偿损失方的赔偿金的抵扣、冲抵或赔偿费用。4、租期最短需租满一年,一年内(2017年3月18日之前):若乙方提前解除合同(或甲方因乙方违约而依据约定解除本合同时),所付保证金不退,乙方另需补缴该年内余下季度的租金;若甲方提前解除合同,甲方须向乙方1.5倍返还保证金,并合理赔偿乙方的装修费用。5、租期第二年起,如双方对协商后租金无异议,则该保证金维持不变;如双方对租金协商无果,导致合同终止,则甲方应于合同终止后3日内将履约保证金全额、无息退还给乙方。三、物业管理费、其他各类费:1、物业管理费由乙方承担。2、在承租期内,乙方应自觉履行交纳房屋租金、电话费以及水电费。……第五章承租房屋交还5.1在租赁期届满或提前解除合同时,乙方应自行拆除其对承租房屋所进行的任何附加装置,否则,该附加装置甲方有权处置,甲方对该附加装置移走或拆除所发生的费用由乙方承担。5.2在租赁期届满或提前解除合同退房时,乙方应搬走属于自己的物品,完成房屋的清洁。否则,该物品的遗失、损坏的责任由乙方自行承担,且甲方有权自行处理承租房屋内的留置物品及由保洁员对该承租房屋进行保洁,处理留置物品所发生的费用及房屋清洁费由乙方承担。第六章双方责任及保证条款6.1在承租期内，除本租赁合同所述乙方违约情况外(或不可抗拒事件的发生),甲方不得无故收回承租房屋。……6.3乙方须依据本合同约定时限和方式及时支付租金、保证金和各项应缴纳费用,若乙方违约。甲方有权截断承租场所之电力、空调、水及其它设施的服务或供应等,由此引起的所有费用(包括重新接驳费用)及开支均由乙方承担。6.4未获得甲方书面同意,乙方不得以任何形式或方式将承租房屋的全部或部分转让、分租第三方。6.5乙方须遵守有关防火、防盗的法律、法规及安全、卫生规则。6.6在承租期内,乙方发现该房屋内属甲方维护的附属设施有损坏或故障时,应当及时通知甲方进行修复。甲方如未及时修复,乙方可自行或委托修复,费用由甲方负担,并从下月租金中直接其扣损除,若已发现损坏或故障而未在合理期间不予通知,造成涉及乙方损失或不能正常办公,失和责任甲方不予承担。第七章合同续约、终止7.2.5有下列情形之一的,甲方有权单方解除合同,收回该房屋：1、不按照合同约定支付租金逾期超过10日的;2擅自改变该房屋用途的、转租给第三方、拆改变动或损坏房屋主体结构的；3.利用该房屋从事违法活动的、损害公共利益的。……第八章违约及违约责任8.1本合同任何一方不履行约定义务，或者违反本合同条款内容,给对方造成损失或者致使本合同提前终止的，除本合同条款已约定的违约责任和赔偿以外，对未约定或未告知造成的损失，违约方须向守约方据实进行赔偿。…… 合同签订后原告将租赁物交被告用于经营健身场馆。被告支付了截至2019年9月18日的租金，此后租金未予支付。 被告提供的物业缴费通知单显示租赁物2020年1月1日至2020年1月16日物业费1816.1元、2019年5月至2020年1月空调能耗17057元。 原告陈述2020年1月16租赁物所在物业服务公司征得其同意后将租赁物上锁。 上述事实有双方提供的《办公室租赁合同》及陈述在卷佐证。 本院认为：原、被告签订的《办公室租赁合同》系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应全面履行合同义务，原告应提供租赁物、被告应按约定支付租金及物业费等。本案被告未按约于2019年8月18日支付下一季度租金，构成违约。合同法规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告于2020年1月16日同意物业服务公司将租赁物上锁，对被告继续使用租赁物构成障碍，标志原告已经重新控制租赁物，且原告依合同约定享有合同解除权，应视为其已经以授权物业公司锁上租赁物的行为通知被告解除合同、收回租赁物，故双方租赁合同于2020年1月16日解除，被告应腾空租赁物并付清合同解除日止的租金、物业费等并承担逾期付款违约金，双方约定违约金（滞纳金）标准过高，原告自愿按照年利率24%主张，本院予以允许。按双方合同约定租金应为127500元，其中95625元应自2019年8月19日起算违约金、31875元应自2019年11月19日起算违约金，至2020年4月18日，被告应付违约金18700元。被告认可至2020年1月16日租赁物需交纳物业费1816.1元、空调能耗费17057元，该款项被告应予支付。原告提供的转款凭证虽显示双方租赁合同履行过程中，租金、物业费等由代磊、杨冰、王黎子个人账户转账支付，但不足以证明泵铁公司与其股东之间财产混同，原告要求杨冰等股东承担连带责任，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、龙林芳、合肥泵铁体育文化有限责任公司之间的《办公室租赁合同》于2020年1月16日解除； 二、被告合肥泵铁体育文化有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告龙林芳租金127500元、违约金18700元，并继续承担以127500元为基数按照年利率24计算的自2020年4月19日起至付清日止的违约金； 三、被告合肥泵铁体育文化有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告龙林芳物业费、能耗费18873.1元； 四、被告合肥泵铁体育文化有限责任公司于本判决生效之日起十日内腾空租赁物，原告龙林芳应予以协助; 五、驳回原告龙林芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5634元，减半收取2817元，保全费1970元，由原告龙林芳负担1207元、被告合肥泵铁体育文化有限责任公司负担3580元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  彭昌华 二〇二〇年七月二十二日 书记员  赵 磊 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。