江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0404民初6425号原告:许淦荣，男，汉族，1963年6月16日生，住常州市钟楼区。原告：王擘，女，汉族，1956年6月27日生，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：许淦荣。原告：陈菊生，男，汉族，Ｉ960年10月15日生，住常州市钟楼区。原告：笪荣清，男，汉族，1954年2月24日生，住常州市。原告：耿志芹，女，汉族，1978年9月10日生，住常州市钟楼区。被告：常州市双子房产中介有限公司，统一社会信用代码913204046883372846，住所地常州市南大街莱蒙双子座****。法定代表人：包建君，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁先宏，江苏益同盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：周梦飞，江苏益同盛律师事务所实习律师。第三人：谢爽，男，汉族，1976年10月6日生，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：张锋，江苏东能律师事务所律师。原告许淦荣、王擘、陈菊生、笪荣清、耿志芹诉被告常州市双子房产中介有限公司、第三人谢爽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告许淦荣、陈菊生、笪荣清、耿志芹、原告王擘委托诉讼代理人许淦荣、被告委托诉讼代理人袁先宏、周梦飞、第三人委托诉讼代理人张锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求称，1.请求判令被告按《委托租赁协议》、《房屋租赁合同》约定，及时履行房屋租金付款义务；2.请求判令被告向原告许淦荣、王擘支付截止至起诉之日止，拖欠的房屋租金、滞纳金、违约金共计37326元，原告陈菊生共计25621元，原告笪荣清共计31283元，原告耿志芹共计36197元（后附明细表）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月13日常州市双子房产中介有限公司与南大街50号大楼一、二层商铺业主代表小组签订《委托租赁协议》，常州市双子房产中介有限公司与第三人谢爽签订《房屋租赁合同》。该房屋租赁合同中部分房屋归原告享有产权。被告截止至目前，已经拖欠原告租金、滞纳金、违约金共130427元（大写壹拾叁万零肆佰贰拾柒元整），原告多次向被告催要均未果。根据《委托租赁协议》第六条第三款之规定，被告有收取租金再分配各业主之义务。为维护原告的合法权益，特具诉状至贵院，诚望判如所请。五原告为支持其诉讼请求提供了以下证据：1.2013年9月16日产权证2份及2013年11月27日土地证1份，证明南大街50号2095商铺产权归王擘和许淦荣按份共同所有；产权证1份及土地证1份，证明南大街50号1108商铺产权归钱晓萍所有；离婚协议书1份及离婚证1份，证明陈菊生与钱晓萍已经离婚，双方协议南大街50号1108商铺产权归陈菊生和陈潜龙(陈菊生与钱晓萍之子)所有和使用；委托书1份，证明陈潜龙委托陈菊生代为诉讼主张权利；产权证1份及土地证1份，证明南大街50号1120商铺产权归笪荣清所有；产权证1份及土地证1份，证明南大街50号1039商铺产权归耿志芹所有；2.2012年12月22日及2013年1月13日南大街50号一层商铺业主大会决议各1份、2012年12月29日及2013年1月13日南大街50号二层商铺业主大会决议各1份，证明签订委托租赁协议和房屋租赁协议是经过业主大会同意的，是合法有效的；3.2013年1月13日委托租赁协议1份，证明南大街50号一、二层商铺业主代表小组和被告签订了委托租赁协议；4.2013年1月13日房屋租赁协议1份，证明被告和第三人谢爽签订了房屋租赁协议。同时证明业主代表小组任期五年，满五年自动解散。被告书面答辩称，一、关于常州市商铺的相关情况。1.南大街50号大楼一、二层商铺原为业主委托福源恒商城管理办公室统一经营，年租金为商位价格的8%，期限十年。前期委托经营期结束后，商铺即返还业主，但由于业主意见不一，长期处于空关状态，无法发挥效益。经过多次业主会议协调沟通，业主们基本达成一致：召开业主大会，选举业主代表组成代表小组，负责统一委托出租。为此，相关政府部门在2012年12月22日和29日组织召开业主大会，选举业主代表，通过大会决议，明确统一委托出租尽快获得回报是大多数业主的共同愿望，体现了全体业主的共同利益，并授权业主代表代表全体业主全权处理出租商铺的所有事宜。2.2013年1月13日南大街50号大楼一层商铺业主代表小组及南大街50号大楼二层商铺业主代表小组与被告签订《委托经营协议》，委托被告进行统一招租经营。同日，被告作为出租方与谢爽作为承租方签订《房屋租赁合同》，租期为十年加六个月免租装修期，自2013年2月1日起至2023年7月31日止；租金标准：前五年每年610万元，后五年每年700万元。3.自2016年开始，谢爽提出南大街商圈客流锐减、街铺租金水平整体下滑、个别业主一直上诉致经营不安心等，要求至少降低20%租金，并于2016年11月1日起实际按合同租金标准的80%缴纳。2018年5月，部分业主（包括本案部分原告）与谢爽谈判，谢爽坚持降租20%的要求，并表示如业主能招商到更高租金的商家，谢爽愿随时撤出，双方互不追究违约责任。同时，谢爽表示，如业主坚持原合同租金标准，则谢爽将无力继续履行合同，只能撤出。为此，业主代表多次讨论认为鉴于当前商业形势，南大街商铺租金水平整体下滑是客观事实，在未招到新的商家入住之前，如现商家撤场，势必造成商铺空关，无法实现租金收入有损全体业主利益；为免业主投资回报受损，业主代表达成一致意见，将上述情况告知全体业主，征询业主意见后再行决定。目前已有很多业主同意，因业主人数较多，不少居住外地，该项工作现仍在进展当中。二、被告在收到承租人支付的租金后，及时按合同要求将租金支付给了各业主，已履行了合同义务。被告一直严格履行合同义务，努力维护业主利益，并无侵害业主利益的行为，更不存在收到租金拒不支付业主的行为，原告的诉请不能成立。三、本案中的商铺是产权式商铺，不是独立商铺，不具完整意义上的独立性，众多商铺在一个大的建筑物内共同经营，需要共同管理、相互制约，与整个大楼的水电、保安、清洁、空调、消防等相联系，单个商铺的使用功能的实现依赖于物业整体功能的实现，业主行使权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。因此，有关商铺租金等出租事宜，对个别业主仅从个人角度主张利益最大化应予以适当限制，应当参照《物权法》七十六条规定来处理，由业主代表小组统一处理。四、南大街50号大楼一、二层商铺，经业主大会决议，进行统一委托出租，并选举业主代表组成代表小组，负责统一委托出租，代表全体业主全权处理出租商铺的所有事宜。与被告签订协议的也是业主代表小组。本案起诉的原告只是个别业主，不是业主代表小组，更不能代表全体业主。无权起诉被告。五、由于原告等人的不断诉讼，给商铺出租造成很大的负面影响，也间接损害了全体业主的利益，被告真诚希望各原告从整体利益及社会效果的角度出发，维护全体业主的共同利益，本着公平合理、友好合作的精神妥善处理纷争，息访息诉。综上，被告认为原告的诉请缺乏事实和法律依据，不能成立。请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。被告针对其辩称提供如下证据：1.常州市中级人民法院苏04民再30号民事判决书1份，证明（1）业主大会作出决议明确商铺统一委托出租，并选举成立业主代表小组，授权其统一出租商铺，因此商铺出租事宜应由业主代表小组代表全体业主全权处理，单个业主无权进行主张；（2）本案商铺为产权式商铺，对个别业主仅从个人角度主张利益最大化应予以适当限制，不能只强调个体利益，而要参照物权法七十六条规定处理，因此本案原告的起诉从实体上不能成立，原告也不具备本案的诉讼主体资格，实际上原告的起诉也违反了一事不再理的原则；2.申请1份，证明第三人提出调整租金申请，要求自2016年11月1日起在合同约定的租金标准下降低20%，按合同约定的80%执行；3.2019年6月20日告全体业主书1份，证明被告将第三人的调整租金申请转达业主代表小组，业主代表小组经商议认为，鉴于当前商业形式南大街商铺租金水平整体下滑是客观事实，在未招到新的商家入驻之前，如现商家撤场，势必造成商铺空关，无法保障全体业主共同利益；4.收谢爽租金清单及银行付款凭证1份，证明谢爽支付金额，被告在收到谢爽支付租金后，即支付给业主。对原告主张的谢爽欠付部分的20%租金，因谢爽提出减租申请，业主代表小组向业主征询意见，该部分租金谢爽并未支付给被告，因此原告无权要求被告支付并承担滞纳金、违约金等；5.被告向原告的支付明细1份，证明此前谢爽支付的租金，被告已支付给原告；6.托收表4份及发票7张，证明（1）原告对统一委托经营模式是认可的；（2）租金应扣除税金；（3）被告收到租金后才支付租金。因此，原告起诉被告不能成立。第三人未提供证据，书面答辩称，1.原告主体不适格，与被告签订委托协议的是业主代表小组，涉案商铺并非独立委托出租，系整体委托出租，原告属于极少部分业主，所占面积比例也极少，原告个人利益应服从于全体业主或大多数业主的整体利益，原告不能以其个人利益受影响为由向被告提起诉讼。若整体利益受影响，应由全体业主提出主张；2.因涉案商铺所在商圈的客观原因，第三人在2016年10月向被告提出了降租申请，被告也把第三人的降租申请告知业主代表小组。自2016年11月起，第三人即按合同租金610万一年的标准打八折向被告支付了租金，至今已三年有余。在此期间，业主代表小组、被告均未向第三人表达不同意降租的意思，第三人认为业主代表小组和被告以实际行为认可了第三人的降租申请。即使按八折支付租金，第三人目前仍然亏损巨大，若业主代表或被告明确表示不同意第三人降租申请的话，第三人早就考虑撤场了。第三人之所以至今没有撤场也是考虑到业主小组和被告认可按八折支付租金及全体业主重新招租的困难；3.自第三人承租涉案商铺以来，部分业主关于涉案商铺的纠纷不断，客观上严重影响了商圈的环境，最终受影响的也是全体业主，第三人希望原告能客观评价涉案商铺的租金标准，维护大局稳定。若第三人因无法承受高额租金退租的话，涉案商铺再行招租的难度和招租的价格可想而知。被告对原告提供的证据提出如下质证意见：对证据1，即产权证等，被告认为我方并非承担义务主体，与被告无涉；对证据2，即业主大会决议，恰恰证明了南大街50号商铺一层、二层是以统一委托经营的方式向外出租的，业主代表小组体现的是全体业主的集体意志，被告是受业主代表小组授权即全体业主的集体意志的委托，维护的也是全体业主的共同利益，而非单个业主的利益最大化；对证据3，即《委托租赁协议》，参照被告针对证据1及证据4的质证意见，被告作为受托方，应向其委托方负责，根据协议，委托方是业主代表小组，而业主代表小组体现的是全体业主的集体意志，单个业主无权向被告起诉。且被告已经履行了向业主支付租金的义务。作为受托人，被告对于20%的租金部分没有过错，原告起诉被告于法无据；对证据4，即房屋租赁合同，参照被告对证据2的质证意见，（1）被告不是承担支付租金义务的主体，原告也不是适格的主体；（2）根据第三条第六款发票的规定，被告有权扣除相应税款；（3）根据《房屋租赁合同》第二十二条第三款，“本合同当事人为甲乙双方，合同约定的权利义务对甲乙双方有直接约束力，当其中一方当事人违反合同约定时，另一方有权以自身名义直接向对方主张权利，追索款项、滞纳金、赔偿事项等”，以及《合同法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。被告认为，《房屋租赁合同》第二十二条第三款体现了“该合同只约束受托人和第三人”，因此被告才是依据该合同向谢爽主张权利的主体，原告并非适格的原告；（4）合同约定的违约责任是被告与谢爽之间的约定，非原、被告之间的约定，原告无权以此主张权利，原告主张滞纳金和违约金是对合同理解错误。第三人对原告提供的证据提出如下质证意见：不清楚，没有什么质证意见。五原告对被告提供的证据提出以下质证意见：原告许淦荣、王擘：对证据1没有异议；对证据2、3，被告应该告知我们，问是不是同意，但是被告没有告知，到2019年6月起诉后才告知；对证据4、5，对租金的金额没有异议；对证据6，没有异议。原告陈菊生：对证据1没有异议；对证据2、3有异议，现在被告代我们管理租金，所有业主包括原告在拿租金的时候，被告逼着业主签字认可租金打八折，然后才能支付租金。被告不应该强迫业主认可租金打八折；对证据4、5、6没有异议。原告笪荣清、耿志芹：质证意见同上。第三人对被告提供的证据提出如下质证意见：对证据的真实性没有异议。对证据5、6不清楚。本院认证意见：本院对原、被告提供的上述证据均予以确认。本院依据上述确认的证据认定以下案件事实：南大街50号2095商铺产权归王擘和许淦荣按份共同所有。南大街50号1108商铺产权归钱晓萍所有。2003年9月陈菊生与钱晓萍离婚，双方离婚协议书中约定南大街50号1108商铺产权归陈菊生和陈潜龙(陈菊生与钱晓萍之子)所有和使用。2020年1月18日，陈潜龙（又名陈前）出具书面委托书委托陈菊生代为诉讼主张权利。南大街50号1120商铺产权归笪荣清所有。南大街50号1039商铺产权归耿志芹所有。2012年12月22日南大街50号一层商铺业主大会决议（业主大会通过），主要内容为：在钟楼区的关心支持和全体业主的共同努力下，南大街50号一层商铺业主大会于2012年12月22日在南大街××会议室举行。本次大会按一个商铺产权号拥有一票选举权或表决权的原则进行大会选举或表决。南大街50号一层共拥有商铺产权号数85个，实到业主拥有一层商铺产权号数58个，超过一层商铺总产权号数的2／3，本次会议的选举或表决结果有效。业主大会通过了南大街50号《业主代表选举办法和会议表决办法》，经出席会议的业主投票选举盛雅琴、李宁、沈亦工、李静、高泽平、管晓芳、徐志敏等七人当选业主代表，业主大会同意以上七名业主组成南大街50号一层商铺首届业主代表，任期五年，业主代表在任期内可以对外开展商铺招商活动，并代表一层全体业主全权处理出租商铺的所有事宜。2012年12月29日，南大街50号二层商铺业主大会决议（业主大会通过），主要内容为：在钟楼区的关心支持和全体业主的共同努力下，南大街50号二层商铺业主大会于2012年12月29日在南大街××会议室举行。本次大会按一个商铺产权号拥有一票选举权或表决权的原则进行大会选举或表决。南大街50号二层共拥有商铺产权号数125个，实到业主拥有二层商铺产权号数110个，超过一层商铺总产权号数的2／3，本次会议的选举或表决结果有效。业主大会通过了南大街50号《业主代表选举办法和会议表决办法》，经出席会议的业主投票选举盛雅琴、叶吉三、李宁、李静、於竹、刘安枫、余荷华、徐才书、王英飞等九人当选业主代表，业主大会同意以上九名业主组成南大街50号二层商铺首届业主代表，任期五年，业主代表在任期内可以对外开展商铺招商活动，并代表二层全体业主全权处理出租商铺的所有事宜。2013年1月13日，南大街50号一、二层商铺业主代表小组形成决议，主要内容为：1.同意委托常州市双子房产中介有限公司对南大街50号大楼一、二层商铺进行统一租赁经营；委托期限为十年加六个月免租装修期，自2013年2月1日起至2023年7月31止；租金标准;前五年年租金为每年610万元，后五年年租金为每年700万元，详见所附《业主租金测算明细表》所载比例及金额；租金由常州市双子房产中介有限公司按《业主租金测算明细表》直接支付给各业主；支付常州市双子房产中介有限公司的报酬为每年40000元，该款从租房押金的利息收益中支付。具体内容见所附《委托租赁协议》；2.同意并通过所附的拟与常州市双子房产中介有限公司签订的《委托租赁协议》的全部内容；3.同意并通过所附的《业主租金测算明细表》的全部内容。同意常州市双子房产中介有限公司按《业主租金测算明细表》载明的比例及金额测算实际支付各业主的租金；4.本层商铺共有的通道、楼梯、门等纳入出租面积，并同意常州市双子房产中介有限公司根据招商需要将楼面分割成若干块进行出租或转租；5.同意以“南大街50号一、二层商铺业主代表小组”的名义对外与常州市双子房产中介有限公司签订协议，处理合同履行过程中相关事宜及进行日常工作；6.本次会议决议作出后即具有约束力，并作为后期活动及招商的依据。盛雅琴、李宁、沈亦工、李静、高泽平、管晓芳在一层商铺与会代表处，盛雅琴、叶吉三、李宁、李静、於竹、刘安枫、余荷华、徐才书、王英飞在二层商铺与会代表处分别签名确认。南大街50号大楼一、二层商铺业主代表小组也在上述决议上盖章确认。2013年1月13日，甲方南大街50号大楼一、二层商铺业主代表小组与乙方常州市双子房产中介有限公司签订委托租赁协议一份，主要内容为：甲方为南大街50号大楼一、二层商铺业主选举代表组成，有权代表全体业主进行南大街50号大楼一、二层商铺的招租工作和日常管理工作，经南大街50号大楼一、二层商铺业主代表会议通过，现将南大街50号大楼一、二层商铺委托乙方统一招租经营，并就双方权利义务明确如下：1.甲方同意委托乙方对南大街50号大楼一、二层商铺进行统一招商出租，乙方同意接受委托；2.委托租赁期限为十年加六个月免租装修期。自2013年2月1日起算至2023年7月31日止；3.年租金标准为：前五年每年610万元，后五年每年700万元；4.乙方报酬：甲方同意支付乙方报酬每年40000元，该款从租房押金的利息中支付。甲方权利义务：甲方保证南大街50号大楼一、二层商铺房产产权合法，如有产权纠纷，由甲方负责处理；甲方负责协调南大街50号大楼一、二层商铺业主在收取租金时向承租商户开具正式租赁发票；乙方权利义务：乙方在收到租金后，应在十日内按所附《业主租金测算明细表》载明的比例及金额按实测算后及时支付给各业主，不得延误；乙方应以自己的名义与承租商户签订租赁协议，并自主处理与承租商户间所有租赁相关事宜，当承租商户违反法律法规或租赁合同约定时，乙方应以乙方自己的名义直接向承租商户主张，或直接向法院起诉；违约责任：任一方违反协议，另一方有权要求其限期纠正违约行为并赔偿因其违约造成的损失。南大街50号大楼一、二层商铺业主代表小组与常州市双子房产中介有限公司分别在该委托租赁协议上盖章确认。2013年1月13日，常州市双子房产中介有限公司作为出租方甲方与承租方谢爽乙方签订房屋租赁合同一份，主要内容为：根据相关法律法规规定，甲乙双方本着平等互利的原则，经友好协商，就乙方租用南大街50号大楼部分房屋开展经营事宜达成一致意见，并签订本合同。一、甲方出租给乙方的房屋位于江苏省常州市部分房屋（建筑面积约3533.93平方米，以下称该房屋），该房屋用途为商用。根据甲方与该房屋业主代表小组代表全体业主所签订的委托租赁协议，甲方有权向乙方出租该房屋并签署本合同。乙方对该房屋及设施及其周边环境已作了充分了解和实地考察，并同意承租；二、乙方确保将该租赁房屋作为一般商业用房使用，并承诺租赁该房屋开展经营活动的经营范围为商业经营。乙方不得擅自改变租赁房屋的使用性质及经营范围；三、租赁期限、租金与租赁押金及其支付方式：1.租期为十年六个月，自2013年2月1日起至2023年7月31日止，租金计算方式为：前五年为每年人民币610万元，后五年为每年人民币700万元。整个租赁期内，甲方给予乙方六个月的免租装修期，其中三个月计入第一年度，剩余三个月计入第六年度；2.租房押金为相当于整个月的房屋租金，即50万元；3.乙方须于签订本合同时支付第一个半年度租金305万元，租房押金50万元，合计人民币355万元；4.以后租金每半年一付，先付后用，租金用现金或汇款付至甲方指定账户；5.乙方支付租金的金额及期限如下：（1）2013年2月1日至2013年4月30日为装修免租期；（2）2013年5月1日至2013年10月31日租金为305万元整，支付日为2013年2月1日；（3）2013年11月1日至2014年4月30日租金为305万元整，支付日为2013年11月1日；（4）2014年5月1日至2014年10月31日租金为305万元整，支付日为2014年5月1日；（5）2014年11月1日至2015年4月30日租金为305万元整，支付日为2014年11月1日；（6）2015年5月1日至2015年10月31日租金为305万元整，支付日为2015年5月1日；（7）2015年11月1日至2016年4月30日租金为305万元整，支付日为2015年11月1日；（8）2016年5月1日至2016年10月31日租金为305万元整，支付日为2016年5月1日；（9）2016年11月1日至2017年4月30日租金为305万元整，支付日为2016年11月1日；（10）2017年5月1日至2017年10月31日租金为305万元整，支付日为2017年5月1日；（11）2017年11月1日至2018年4月30日租金为305万元整，支付日为2017年11月1日；（12）2018年5月1日至2018年7月31日装修免租期；（13）2018年8月1日至2019年1月31日租金为350万元整，支付日为2018年5月1日；（14）2019年2月1日至2019年7月31日租金为350万元整，支付日为2019年2月1日；（15）2019年8月1日至2020年1月31日租金为350万元整，支付日为2019年8月1日；（16）2020年2月1日至2020年7月31日租金为350万元整，支付日为2020年2月1日；（17）2020年8月1日至2021年1月31日租金为350万元整，支付日为2020年8月1日；（18）2021年2月1日至2021年7月31日租金为350万元整，支付日为2021年2月1日；（19）2021年8月1日至2022年1月31日租金为350万元整，支付日为2021年8月1日；（20）2022年2月1日至2022年7月31日租金为350万元整，支付日为2022年2月1日；（21）2022年8月1日至2023年1月31日租金为350万元整，支付日为2022年8月1日；（22）2023年2月1日至2023年7月31日租金为350万元整，支付日为2023年2月1日；租金总额为6550万元；6.甲方收到租金十五个工作日内开具发票，发票由该房屋产权人直接开具给乙方或为实现租房目的而在租赁房屋注册或经营的单位；7.乙方在租赁期限内，可以将承租的房屋部分转租给他人；8.乙方逾期交付租金等费用，每逾期一天，则按上述费用的万分之五支付滞纳金，逾期超过十五天，视为乙方违约，甲方不解除合同的，乙方继续承担每日万分之五的滞纳金；9.本合同双方当事人为甲乙双方，合同约定的权利义务对甲乙双方有直接约束力，当其中一方当事人违反合同约定时，另一方有权以自身名义直接向对方主张权利，追索款项、滞纳金、赔偿事宜，并有权直接向法院提起诉讼。常州市双子房产中介有限公司和谢爽分别在合同上签名盖章确认。合同签订后，自2013年5月1日至2016年10月31日，谢爽均按每半年租金305万元的标准支付被告。自2016年11月1日至2020年9月5日，谢爽均按每半年305万元的八折计244万的标准支付被告。此外，2020年1月23日谢爽支付被告租金10万，自2020年3月30日至2020年9月4日，谢爽支付被告租金100万元。委托租赁期托收租金标准为：2013年2月1日至2013年4月30日和2018年5月1日至2018年7月31日为装修免租期。自2013年5月1日至2018年4月30日期间，原告许淦荣、王擘每年租金标准为27692元、原告陈菊生、笪荣清、耿志芹每年租金标准分别为19012元、23212元、24920元。2018年8月1日至2023年7月31日期间，原告许淦荣、王擘每年租金标准为31648元、原告陈菊生、笪荣清、耿志芹每年租金标准分别为21728元、26528元、28480元。按合同约定上述租金标准均需由被告扣除应缴税金后支付原告。被告支付五原告租金情况：1.自2013年5月1日至2016年10月31日期间，被告均按每半年租金13846元的标准扣除5%税金692.3元后支付原告许淦荣、王擘租金13153.70元，即13846元*95%。自2016年11月1日至2018年4月30日期间，被告均按每半年租金13846元八折11076.8元的标准扣除5%税金553.84元后支付原告许淦荣、王擘租金10522.96元，即13846元*0.8折*95%；2.2018年7月5日，被告支付陈菊生2013年5月1日至2018年4月30日期间租金共计84888.58元，即（19012元*3.5年*95%=63214.90元）+（19012元*1.5年*0.8折*95%=21673.68元）；3.2017年7月11日，被告支付笪荣清2013年5月1日至2017年4月30日期间租金共计88205.60元，即23212元*4年*95%；4.2018年8月21日，被告支付耿志芹2013年5月1日至2018年4月30日期间租金共计111267.80元，即（24920元*3.5年*95%=82859元）+（24920元*1.5年*0.8折*95%=28408.80元）。除上述租金外，自2018年8月6日至2019年8月2日期间，被告支付原告许淦荣、王擘2018年8月1日至2020年1月31日期间租金共计27428.94元。原告许淦荣、王擘应收2018年8月1日至2020年1月31日期间按年租金31648元标准扣除税金5%后的租金为45098元，除本案审理过程中被告支付的款项外，尚少收2018年8月1日至2020年1月31日期间租金17669.06元。自2018年7月5日至2019年8月2日期间，被告支付原告陈菊生2018年8月1日至2020年1月31日期间租金共计29147.68元。原告陈菊生应收2018年8月1日至2020年1月31日期间按年租金21728元标准扣除税金5%后的租金为30962元，除本案审理过程中被告支付的款项外，尚少收2018年8月1日至2020年1月31日期间租金1814.32元。自2017年7月11日至2019年8月19日期间，被告支付原告笪荣清租金共计46375.22元，其中包括2017年5月1日至2018年4月30日期间按年租金23212元的八折并扣除税金5%后的租金17641.12元。被告实际支付原告笪荣清2018年8月1日至2020年1月31日期间的租金为28734.10元，原告笪荣清应收2018年8月1日至2020年1月31日期间按年租金26528元标准扣除税金5%后的租金为37802元，除本案审理过程中被告支付的款项外，尚少收2018年8月1日至2020年1月31日期间租金9067.90元。自2018年8月21日至2019年8月2日期间，被告支付原告耿志芹2018年8月1日至2020年1月31日期间租金共计25804.66元。原告耿志芹应收2018年8月1日至2020年1月31日期间按每年租金28480元标准扣除税金5%后的租金为40584元，除本案审理过程中被告支付的款项外，尚少收2018年8月1日至2020年1月31日期间租金14779.34元。另查明，第三人谢爽尚少支付五原告2016年11月1日至2018年4月30日期间合同约定租金金额的20%扣除5%税金后的租金分别为7892元、5418元、4410元、7102元。按照合同约定，第三人谢爽如违约应承担五原告主张的2016年11月1日至2020年1月31日期间按每天万分之五计算的滞纳金分别为3600元、2471元、1810元、3240元。再查明，2016年10月15日，第三人谢爽向被告提出书面申请，内容为：“常州市双子房产中介有限公司：本人承租常州市南大街50号的一、二层商铺，于2013年1月13日与贵公司签订《房屋租赁合同》，现合同仍在继续履行中。由于自2016年起整个实体商业经营形势不好，南大街周边商铺也普遍降租，《房屋租赁合同》约定的租金标准已经大幅高于现在的市场租金行情。既然合同已经签订，本人也希望能够全部按期履行完所有合同义务，但如仍按合同约定的租金标准执行，本人实无力继续承担。为此，本人特申请对租金进行调整，按照现市场行情，本人特申请自2016年11月1日起在合同约定的租金标准上降低20%，按合同约定租金标准的80%执行。本人承诺今后无论市场行情如何变化，本人将不再提起任何调整租金的请求，并将严格按照《房屋租赁合同》约定全面履行合同义务直至合同期满。如贵方同意本次租金调整申请，本人同意：此后至合同期满期间，如贵方招商到新的商家，租金为现合同约定租金标准80%以上的，本人愿立即无条件撤场，双方互不追究违约责任。”2019年6月20日，南大街50号楼大楼一、二层商铺业主代表小组出具告全体业主书一份，主要内容为：现将南大街50号大楼一、二层商铺租赁情况通报如下：根据2012年12月业主大会通过的决议，一、二层商铺委托常州市双子房产中介有限公司出租，2013年1月13日常州市双子房产中介有限公司与谢爽签订房屋租赁合同，租期为十年加六个月免租装修期，自2013年2月1日起至2023年7月31日止；租金标准：前五年每年610万元，后五年每年700万元。自2016年开始，谢爽提出南大街商圈的客流锐减、街铺租金水平整体下滑、个别业主一直上诉致经营不安心等，要求至少降低20%租金，并于2016年11月1日起实际按合同租金标准的80%缴纳。2018年5月，部分业主代表与谢爽谈判，谢爽坚持降租20%的要求，并表示如业主能招商到更高租金的商家，谢爽愿随时撤出，双方互不追究违约责任。同时，谢爽表示，如业主坚持原合同租金标准，则谢爽将无力继续履行合同，只能撤出。为此业主代表多次讨论，但因部分业主提起的诉讼未结束，合同效力问题尚有争议，多次讨论未有结果。现法院已最终判决，《委托租赁协议》及《房屋租赁合同》有效。据此业主代表们认为：鉴于当前商业形势，南大街商铺租金水平整体下滑是客观事实，在未招到新的商家入住之前，如现商家撤场，势必造成店铺空关，无法实现租金收入有损全体业主利益；为免业主投资回报受损，业主代表达成一致意见，将上述情况告知全体业主，征询业主意见后再行决定。望各位业主从大局考虑，兼顾个人和大家的利益，将您的意见于2019年7月30日前以书面形式寄交以下地址：常州市。收件人：朱勤138××××****。特此函告。2019年10月29日，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，根据原告申请，本院依法追加谢爽为第三人参加诉讼。五原告并变更第二项诉讼请求为要求被告及第三人分别支付自2016年11月1日至2018年4月30日期间尚欠的原告许淦荣、王擘租金7892元、陈菊生租金5418元、笪荣清租金4410元、耿志芹租金7102元，共计24822元及自2016年11月1日至2020年1月31日期间的滞纳金分别为原告许淦荣、王擘3600元、陈菊生2471元、笪荣清1810元、耿志芹3240元，共计11121元。自2018年8月1日至2020年1月31日期间的尚欠租金分别为原告许淦荣、王擘17671元、陈菊生11276.74元、笪荣清17778元、耿志芹14782元，共计61507.74元。审理中，被告于2020年9月8日支付原告许淦荣、王擘租金9620.2元，支付原告陈菊生、笪荣清、耿志芹租金分别为6604.77元、8063.85元、8657.21元，共计32946.03元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。受托人以自己名义，在委托授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案涉案委托合同及被告与第三人签订的租赁合同均系各方当事人真实意思表示，依法成立并生效，对各方当事人具有法律效力。本案中，原业主代表小组任期已届满，现尚未选举出新的业主代表小组。五原告作为房屋所有权人及出租方有权以自己名义主张权利。考虑各方租金支付流程及习惯为系第三人谢爽支付被告，再由被告支付五原告。故本院确定仍依照各方租金支付流程及习惯履行各自权利义务。对第三人谢爽尚欠五原告的租金，仍由第三人支付被告，再由被告支付五原告。关于2016年11月1日至2018年4月30日期间尚欠租金问题，本院认为，第三人谢爽对该期间租金系按合同约定租金金额八折标准支付五原告的事实没有异议。此外，本案各方当事人对合同约定的租金标准至今并未协商一致同意变更，故对第三人谢爽要求按照合同约定租金金额打八折支付租金的辩称，本院不予采纳。第三人谢爽应按合同约定的租金金额支付五原告。第三人谢爽未能按约足额支付租金，其行为已构成违约，还应按合同约定的违约条款承担每日万分之五逾期付款的违约责任。关于2018年8月1日至2020年1月31日期间尚欠租金问题，因第三人谢爽未能按约足额支付五原告该期间的租金，故第三人谢爽对此应补足差额部分。综上，五原告要求支付2016年11月1日至2018年4月30日期间剩余20%的租金（扣除税金）及2016年11月1日至2020年1月31日期间滞纳金、2018年8月1日至2020年1月31日期间尚欠租金（扣除税金）的诉讼请求，本院依法予以支持。本案审理中被告已支付五原告的款项应予扣除。原告陈菊生、笪荣清要求另行分别支付租金9460.74元及8708.65元的诉讼请求，因未能提供相应的证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第三百九十六条、第四百零二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、第三人谢爽支付被告常州市双子房产中介有限公司2016年11月1日至2018年4月30日期间的租金24822元及2016年11月1日至2020年1月31日期间滞纳金11121元；并支付2018年8月1日至2020年1月31日期间的租金43330.62元。上述款项共计79273.62元，扣除已付32946.03元，实际尚需支付46327.59元。该款由第三人谢爽于本判决生效之日起十日内支付被告常州市双子房产中介有限公司。二、被告常州市双子房产中介有限公司在收到第三人谢爽款项同时向原告许淦荣、王擘支付2016年11月1日至2018年4月30日期间的租金7892元及2016年11月1日至2020年1月31日期间滞纳金3600元，并支付2018年8月1日至2020年1月31日期间的租金17669.06元，共计29161.06元，扣除已付9620.20元，实际尚需支付19540.86元。三、被告常州市双子房产中介有限公司在收到第三人谢爽款项同时向原告陈菊生支付2016年11月1日至2018年4月30日期间的租金5418元及2016年11月1日至2020年1月31日期间滞纳金2471元，并支付2018年8月1日至2020年1月31日期间的租金1814.32元，共计9703.32元，扣除已付6604.77元，实际尚需支付3098.55元。四、被告常州市双子房产中介有限公司在收到第三人谢爽款项同时向原告笪荣清支付2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金4410元及2017年5月1日至2020年1月31日期间滞纳金1810元，并支付2018年8月1日至2020年1月31日期间的租金9067.9元，共计15287.90元，扣除已付8063.85元，实际尚需支付7224.05元。五、被告常州市双子房产中介有限公司在收到第三人谢爽款项同时向原告耿志芹支付2016年11月1日至2018年4月30日期间的租金7102元及2016年11月1日至2020年1月31日期间滞纳金3240元，并支付2018年8月1日至2020年1月31日期间的租金14779.34元，共计25121.34元，扣除已付8657.21元，实际尚需支付16464.13元。六、驳回五原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2909元（五原告已预交），由原告许淦荣、王擘负担50元，原告陈菊生负担200元，原告笪荣清负担200元，原告耿志芹负担70元，被告负担600元，第三人负担1789元，由被告及第三人负担的诉讼费于本判决生效之日起十日内直接给付五原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王彩萍人民陪审员  茅 雪人民陪审员  沈 磊二〇二〇年十月十三日书 记 员  周 旸