上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初98119号原告：林富银，男，1963年1月3日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：林培杰，男，1988年2月9日生，汉族，户籍地上海市闵行区。原告：陈炳煜，男，1961年1月2日生，汉族，户籍地浙江省温岭市。原告：陈晗，男，1990年5月12日生，汉族，户籍地浙江省温岭市。四原告共同委托诉讼代理人：程海东，上海市锦天城律师事务所律师。被告：钱国庆，男，1952年10月12日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘成智，上海丹枫律师事务所律师。原告林富银、林培杰、陈炳煜、陈晗与被告钱国庆委托合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林富银、四原告共同委托诉讼代理人程海东、被告钱国庆及其委托诉讼代理人刘成智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林富银、林培杰、陈炳煜、陈晗向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告房租差价损失518,500元[计算方式：暂按(2.5元-1.275元)/日/m2×580m2×365天×2年(2018年12月16日-2020年12月15日)计算]；2.判令被告返还原告房租差额27,000元。在庭审过程中，四原告将诉讼请求1变更为：判令被告赔偿原告房租差价损失492,000元(评估月租金标准为44,000元，实际租金为23,500元，其差额×24个月)。事实与理由：原告于2002年购买上海市浦东新区浦东大道2502－2512(双)号1－2楼房屋(以下简称系争房屋)。自2008年起，原告林富银将该2楼部分出租给案外人张某某，租期至2017年12月16日，租赁面积为390平方米。2014年，因系争房屋旁边经营的茶馆退租，案外人张某某遂与原告签订租赁合同，增加承租面积190平方米，租期自2014年8月1日起至2017年7月30日。租金平均价为1.275元／平方米／天。原告林富银与被告此前认识，因被告在物业管理上具有一定经验，故原告林富银口头委托被告自2003年开始为上述物业提供管理服务，包括租金收转、日常物业维护等工作。其权限内并不包括与承租人续租、签约、决定出租价格等影响委托人利益的事项。2017年，系争房屋租赁到期后，原告林富银因对系争房屋有其他安排，故明确告知被告不得与原承租人续签超过一年以上的合同，房租价格也应当按照市场价计算，被告口头答允。然而，在2018年过年后，被告多次要求被告提供与案外人张某某所续签的一年期租赁合同，被告迟迟未予提供。后在原告强烈要求下，被告才提供给原告，原告发现续签的合同期限为三年，租赁期限自2017年12月16日至2020年12月15日，租赁价格则维持了十年前的租赁价格，而彼时市场价格实际上已经在2.5－3元／平方米／天。原告已向法院要求撤销被告与案外人所某某的租赁合同，但法院认为被告的行为构成表见代理，但对于原告而言，被告未经原告授权擅自与案外人签订三年期租赁合同，且租金明显低于市场价格的行为并未得到原告授权，属于典型的无权代理行为，根据合同法解释二有关规定，被代理人《合同法》第49条承担有效代理行为所产生的责任后，可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受的损失，此外，被告还在收取上海电气绝缘材料有限公司支付的租金后少付给原告27,000元。原告迫于无奈，特向法院提起诉讼。被告钱国庆辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：第一，原告都知道被告所签租赁合同的行为，因为被告每月都会将电子报表和租金发给原告。续租合同是在2017年12月签订的，在2018年底之前，原告都没有提出异议，并且收取了被告为原告代收的租金。第二，浦东新区法院在(2019)沪0115民初43310号判决中已经明确判定原告与张某某三年租赁合同有效，而且已经认定“租金过低，认为原告是知情和认可，原告在一年多时间也没有异议”。同时，上海市第一中级人民法院在(2019)沪01民终12825号判决中对此也予以确认。第三，原告在诉状中说被告超越代理权，但是一审和二审法院均已确认被告有特别代理权不存在越权代理问题，被告钱国庆在整个代理行为中无越权行为，不应当对原告的诉请承担责任。同时，原、被告之间关于租金、租期等的调整都是采用电话方式，十几年的代理过程都是这样，且得到原告的确认，原告若对租赁期间、租金等没有任何书面材料来约束被告的代理行为，被告行使的所有行为都是得到原告认可的。第四，原告的诉请变更，依据是根据评估报告做出的，但评估的本身就不应该做，不管租金高低，法院判决都已确定原告是知情和认可的，评估报告无法推翻判决书认定的事实，而且，评估报告里陈述，评估报告运用的是比较方法，但被告在评估报告中没有看到可以比较的材料。系争房屋附近的路段当时在修地铁，评估报告上简单提了一下，没有写到由于地面改造给宾馆造成的营收的锐减。第五，关于五粮液专卖店租金变更问题，在该店2016年装修好后开业不久，因地铁施工影响生意，要求减一半房租，最终被告跟原告汇报，原告告诉被告，减一半不行，最多减3,000元/月。本院经审理认定事实如下：2003年2月10日，系争房屋的权利人登记为林富银、林培杰(原名林江江)、陈炳煜、陈晗，系共同共有。2008年11月间，原告林富银与案外人张某某签订《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》，约定案外人张某某承租系争房屋(即上海市浦东新区浦东大道2512号2楼房屋)用于经营旅馆。建筑面积为390平方米。租赁期限自2008年12月16日起至2017年12月16日止，每月租金14,500元。租赁期满，原告林富银有权收回房屋，案外人张某某需继续承租该房屋的，应于租赁期届满前两个月向原告提出续租书面要求，案外人张某某可优先追加租赁合同期三年。该合同落款处由被告钱国庆加盖了原告林富银、陈炳煜名章。合同签订后，被告钱国庆向原告林富银出具了《委托书》明确，原告林富银、陈炳煜委托被告钱国庆全权代表处理有关系争房屋的2楼营业房“出租商谈合同签收”。该委托书落款处加盖了四名原告的名章。2014年7月10日，原告林富银与案外人张某某签订《房屋租赁协议》，其中约定案外人张某某承租上海市浦东新区浦东大道2506号的2楼房屋用于经营旅馆。租赁期限自2014年8月1日起至2017年7月30日止。每月租金8,000元，按月支付。该合同落款处由被告钱国庆手写了原告林富银姓名并加盖了原告林富银的名章。上述两份租赁合同签订后，案外人张某某均按约承租系争房屋，并在系争房屋内开设了上海浙来宾馆。2017年12月16日，上海浙来宾馆与被告钱国庆签订了《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》，该合同上明确：出租方为原告林富银，承租方为上海浙来宾馆，由上海浙来宾馆承租系争房屋(包括上海市浦东新区浦东大道2512号2楼房屋、上海市浦东新区浦东大道2506号2楼房屋)用于经营旅馆。租赁期限自2017年12月16日起至2020年12月15日止。每月租金23,500元，该租金三年内不变。该合同落款处由被告钱国庆在“出租方法定代表人”处签署了原告林富银名字，并由被告钱国庆在“出租方委托代理人”处签字，案外人张某某在承租方处签字并加盖了上海浙来宾馆的公章。合同签订后，案外人张某某和上海浙来宾馆按约向被告钱国庆支付每月租金23,500元。2019年5月13日，本院立案受理原告林富银与案外人张某某、上海浙来宾馆房屋租赁合同纠纷一案，要求判令其与案外人张某某、上海浙来宾馆之间的不定期租赁关系于2019年3月16日解除。2019年8月15日，本院作出(2019)沪0115民初43301号民事判决，其中，本院认为，2017年12月案外人上海浙来宾馆与被告钱国庆就系争房屋续租事宜再次签订的《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》，该合同的签订未经原告林富银同意，且原告林富银不同意追认被告钱国庆的代理行为，故被告钱国庆系无权代理。但是，鉴于案外人上海浙来宾馆对原告委托被告钱国庆签约产生了合理信赖，案外人张某某、上海浙来宾馆有理由相信被告钱国庆在2017年12月签约时系享有代理权的。同时，尽管租金低于市场价格，但基于原告在此后长达一年多的时间内也未表示过异议。综上，因被告钱国庆的代理行为构成表见代理而认定2017年12月签订的《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》有效进而驳回了原告林富银的诉讼请求。在诉讼过程中，被告钱国庆陈述，2018年春节后，案外人张某某、上海浙来宾馆向其提出要续租三年的租赁合同，其告知案外人张某某、上海浙来宾馆只能一年一签，如案外人张某某、上海浙来宾馆一定要签三年也可以，但是如果出了问题其不负责。其没有告知原告续签的合同签订了三年的租赁期，因为其也向案外人张某某、上海浙来宾馆表示过原告只同意一年一签，签三年，原告肯定不会同意。其与案外人张某某签订第一份合同后，案外人张某某表示需要一份原告委托被告钱国庆签约的委托书，被告钱国庆后告知原告该事项，原告称如果案外人张某某需要，就让被告钱国庆补一张委托书给案外人张某某，该委托书是交给案外人张某某本人的，且委托书只针对双方2008年签订的合同，后面签订合同再没有签订过委托书。因不服本判决，原告林富银提起上诉，上海市第一中级人民法院于2019年11月28日作出(2019)沪01民终12825号维持原判的民事判决。2020年7月20日，四原告向本院申请对系争房屋中案外人上海浙来宾馆租赁部分580平方米自2018年12月至2020年12月期间的租金市场价格进行评估。后经本院委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司进行估价。2020年11月6日，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司出具房地产估价报告，其中记载：估价对象：上海市浦东新区浦东大道2502－2512(双)号2层部分商业房地产，建筑面积580平方米房地产租金市场价值。价值时点(期)：2018年12月1日至2020年12月31日止。价值类型：市场价值。估价方法：比较法、长期趋势法。估价结果：市场价值总价值为110万元，平均每月租金标准为44,000元，平均租金日标准为2.49元／平方米／日。对此估价结果，原告方表示认可，但被告钱国庆以估价报告中没有比较的材料为由质疑评估结果，理由不成立，本院不予支持。此外，原告方向上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司支付了评估费3万元。另查，在被告钱国庆向原告林富银提供的其向原告方支付的租金统计报表中，2016年3月，被告钱国庆向原告方支付五粮液专店押金1个月13,000元。2016年4月，被告钱国庆向原告方支付五粮液专店租金(4月15日至7月14日)39,000元。2016年7月，被告钱国庆向原告方支付五粮液专店租金(7月15日至10月14日)39,000元。2016年10月，被告钱国庆向原告方五粮液专店租金(10月15日至11月14日)10,000元。2016年11月，被告钱国庆向原告方支付五粮液专店租金(11月15日至12月14日)10,000元。2016年12月，被告钱国庆向原告方支付五粮液专店租金(12月15日至3月14日)30,000元。2017年3月，被告钱国庆向原告方支付五粮液专店租金(3月15日至4月14日)10,000元。2017年4月，被告钱国庆向原告方支付五粮液专店租金(4月15日至7月14日)30,000元。从刚开始的2016年4月15日到10月14日的租金金额来看，原告主张五粮液专店每个月租金为13,000元，但是之后9个月(2016年10月15日至2017年7月14日)，被告钱国庆每个月仅向原告方支付10,000元，故被告钱国庆少支付租金27,000元。另查，在委托期间，原告方向被告钱国庆提供了一定数额的报酬。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、(2019)沪0115民初43301号民事判决书、(2019)沪0115民初43301号案件庭审笔录、《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》、龙居大厦房租清单、银行转账记录、微信聊天记录及微信号截图、估价报告以及发票，由被告提供(2019)沪01民终12825号民事判决书以及原、被告的当庭陈述等在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：第一，被告钱国庆于2017年年底与案外人上海浙来宾馆签订《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》是否有代理权？第二，原告方是否认可2018年12月16日-2020年12月15日期间租金为23,500元／月？关于第一个争议焦点，在本院(2019)沪0115民初43301号案件中，根据当时双方提供的证据材料和陈述，法院明确认为该合同的签订未经原告林富银同意，且原告林富银不同意追认被告钱国庆的代理行为，故被告钱国庆系无权代理。但相对于案外人张某某、上海浙来宾馆来说，被告钱国庆的无权代理构成了表见代理，故《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》有效。反过来，虽然相对于案外人张某某、上海浙来宾馆来说，构成表见代理，合同有效，但是，这不改变被告钱国庆无权代理的性质。同时，结合原告方在本案中自述“2017年，系争房屋租赁到期后，原告林富银因对系争房屋有其他安排，故明确告知被告不得与原承租人续签超过一年以上的合同……”，即原告方仅授权其代理签订租期在一年内的租赁合同，而实际上其签订了租期为三年的租赁合同，故被告钱国庆实施的行为可进一步准确界定为超越代理权的行为。关于第二个争议焦点，被告钱国庆以已经生效的判决书已经认定“租金低于市场价格、但基于原告在此后长达一年多的时间内也未表示过异议”为由，认为原告方已经认可2018年12月16日-2020年12月15日期间租金为23,500元／月。对此，其一，2017年签订的《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》的租赁期限自2017年12月16日起至2020年12月15日止，原告方仅认可2017年12月16日至2018年12月15日止期间的租金为23,500元／月，这段时间也与原告方自述其授权被告钱国庆不得签订续租超过一年的租赁合同相一致，进而与“原告在此后长达一年多的时间内也未表示过异议”相一致。其二，被告钱国庆超越权限签订的三年租期的租赁合同，即原告方并不认可后两年的租赁，故其不认可后两年的租赁标准，所以本案中原告方可以主张2018年12月16日-2020年12月15日期间租金差损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。本案中，因被告钱国庆超越权限与案外人上海浙来宾馆签订《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》时多约定了二年租期(自2017年12月16日起至2020年12月15日)，进而导致原告方按约收取的租金金额低于按租金市场价值收取的租金金额492,000元，所以，原告提出被告赔偿其房租差价损失492,000元，于法有据，本院予以支持。同时，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。被告少向原告方转交五粮液专店租金(2016年10月15日至2017年7月14日)27,000元，故原告提出被告返还其房租差额27,000元的诉讼请求，具备事实依据，本院予以支持。关于被告钱国庆提出的五粮液专店租金由原13,000元／月降低至10,000元／月得到原告方许可的抗辩，无事实依据，本院不予认定。根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条、第四百零六条之规定，判决如下：一、被告钱国庆于本判决生效之日起十日内向原告林富银、林培杰、陈炳煜、陈晗赔偿房租差价损失492,000元；二、被告钱国庆于本判决生效之日起十日内向原告林富银、林培杰、陈炳煜、陈晗返还房租差额27,000元；负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,990元，减半收取计4,495元，评估费30,000元，共计34,495元，由被告钱国庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王保林二〇二〇年十一月二十六日书记员  刘 洋附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。……第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。……