江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初2341号 原告：常熟市泉星环保科技有限公司，住所地常熟市辛庄工业园。 法定代表人：吴军民，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：施菲儿，江苏俞晓华律师事务所律师。 被告：苏州互乐废旧物资回收有限公司，住所地苏州工业园区群星三路68号B幢1层。 法定代表人：陈明华。 被告：陈文华，男，1978年2月28日生，汉族，住江苏省昆山市。 原告常熟市泉星环保科技有限公司（以下简称泉星公司）诉被告苏州互乐废旧物资回收有限公司（以下简称互乐公司）、陈文华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泉星公司的委托诉讼代理人施菲儿到庭参加诉讼，被告互乐公司、陈文华经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告泉星公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告一之间的房屋租赁合同关系并将租赁房屋返还给原告；2、请求判决被告一支付原告租金共计人民币271500元，并支付逾期付款利息（以271500元为基数，自2019年9月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、请求判决被告一按照房屋租赁合同约定租金标准支付原告房屋使用费（自2020年3月1日起至被告实际迁出租赁房屋之日）；4、请求判令被告二对第2、3项诉讼请求承担连带责任；5、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回了第一项诉请。事实和理由：2019年2月22日，原告与被告一达成房屋租赁合意，并签订书面《房屋租赁合同》，约定由被告一向原告承租其位于常熟市辛庄工业区(辛中村)张港泾路2号的生产车间和部分附房，租赁期限自2019年3月1日至2020年2月28日，年租金543000元，分两期支付，第一期租金于合同生效时支付，第二期租金于2019年8月30日之前支付。合同签订后，原告依约向被告一交付了全部租赁房屋，被告一向原告支付了第一期租金271500元，但被告一未依约支付第二期租金。2019年9月28日，因被告一未按约支付第二期租金，原被告经友好协商达成了补充协议，并签署书面《欠条》。明确被告一应于2019年11月30日之前付清租金，若未按期支付租金，原告有权立即解除合同。被告二对该笔租金承担连带担保责任。截至今日，被告仍未支付任何一笔拖欠的租金，且经原告多次催讨均无果。原告无奈只能诉至法院，请求贵院判准诉请。 被告互乐公司未作答辩。 被告陈文华未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2019年2月22日，常熟市泉星碳素制品有限公司（甲方）与互乐公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将常熟市辛庄工业园区（辛中村）张港泾路2号的生产车间及部分库房出租给乙方使用，甲方出租给乙方使用的车间面积为2003.56平方米，通道（有屋面）面积为660.72平方米，附房面积为180.00平方米。租赁期限为一年，自2019年3月1日至2020年2月28日，年租金合计543000元。租金的支付方式为：合同生效交房时，乙方先付上半年的租金计人民币271500.00元，到2019年8月30日前再付下半年的租金计人民币271500.00元。并约定了其他条款。 常熟市泉兴碳素制品有限公司于2019年3月18日更名为常熟市泉兴环保科技有限公司。 2019年9月28日，互乐公司向原告出具《欠条》一份，载明：“我司与贵司于2019.2.22签订了房屋租赁合同，根据合同我司应该于2019年8月30日前支付下半年度房租费计人民币271500.00元，因我司暂时资金周转困难，约定于2019年11月30日前支付该笔款项，并且约定从2019年9月1日到2019年11月30日按照年利率7.2%支付利息。若我司未能于上述约定期限内支付该笔款项，则可按年利率24%，以27.15万元为基数，贵司有权向我司和陈文华主张。贵司还可以立即解除租房合同，并将厂房内的设备留置处理，并可向常熟市人民法院起诉。”陈文华作为连带保证人签字。 因被告未能按时支付租金，原告向被告发函，要求解除房屋租赁合同，及时办理房屋交接手续，并一次性付清结欠的租金及逾期付款利息等。被告于2020年2月27日收到上述函件。 另查明：泉星公司具有产权登记的为辛庄镇张港泾路2号土地及房屋，宗地面积为7540平方米，房屋建筑面积942.02平方米。 审理中，原告表示租赁房屋使用面积为2003.26平方米，其中产权登记的面积为942.02平方米，超出部分没有相关产权证明，也没有规划许可手续。被告还有小部分设备及废旧品留在原告厂房里没有搬离。我方向法院起诉至今未收到被告偿还的任何款项。 本院认为：泉星公司与互乐公司签订的《房屋租赁合同》中显示的租赁房屋面积大于泉星公司具有产权登记的房屋面积，现超出部分未有办理建筑工程规划许可的手续，故该合同部分有效，但被告使用上述房屋，对于有效部分应支付租金，无效部分仍应当支付使用费。根据欠条约定，被告应于2019年11月30日前支付租金及使用费271500元，如逾期支付，原告可自2019年9月1日起要求被告支付逾期付款利息。现原告要求被告支付2019年9月1日起至2020年2月28日的租金及使用费271500元及自2019年9月1日起至实际给付日止的逾期付款利息，并无不当，本院予以支持。关于原告主张的自2020年3月1日起的使用费，本院认为虽然被告未能与原告办理交接手续，但被告在欠条中已经明确表示如未按期支付租金，则可以解除合同，留置设备，考虑到出租方也有防止损失扩大的义务，故本院酌情确定由被告支付原告一个月的使用费，参照租金标准计算为45250元。陈文华系连带责任保证人，原告的主张也在保证期间内，陈文华应当对租金及使用费271500元及相应的利息承担保证担保责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。但对于之后的使用费，陈文华未在欠条中明确对此进行保证担保，原告要求其承担连带清偿责任，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃当庭陈述、举证、质证的权利，本院结合到庭当事人陈述及已提交的证据，依法予以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告苏州互乐废旧物资回收有限公司支付原告常熟市泉星环保科技有限公司租金及使用费人民币271500元及利息（自2019年9月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付日止），上述款项由被告于本判决生效之日起十日内向原告直接履行。 二、被告陈文华对被告苏州互乐废旧物资回收有限公司的上述债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 三、被告苏州互乐废旧物资回收有限公司支付原告常熟市泉星环保科技有限公司使用费人民币45250元，上述款项由被告于本判决生效之日起十日内向原告直接履行。 四、驳回原告常熟市泉星环保科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取人民币2686元、保全费1970元，合计4656元，由被告苏州互乐废旧物资回收有限公司、陈文华负担，该款原告已预交，原告预交诉讼费用由本院退回，被告应负担部分于本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院账户：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员 李 远 二〇二〇年六月九日 书记员 吴晓炜