广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0281民初152号原告：乐昌市广慧物业管理有限公司，住所地乐昌市××××××××××××××××××××。法定代表人：贾华，执行董事。委托诉讼代理人：全春梅，广东楚晴律师事务所律师。被告：李先东，男，1970年8月24日出生，汉族，户籍住址广东省乐昌市坪石镇关春居民区西区××××，现住广东省乐昌市××××××××××××××××××××。原告乐昌市广慧物业管理有限公司与被告李先东物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告乐昌市广慧物业管理有限公司委托诉讼代理人全春梅、被告唐李先东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐昌市广慧物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费1579.2元及滞纳金526.37元（自2019年1月11日起按照欠缴费用的每日千分之2计算滞纳金）；2.判令被告承担本案诉讼费。以上金额暂合计为2108.5元。诉讼过程中，原告乐昌市广慧物业管理有限公司向本院提出变更诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费1868.72元（从2019年1月1日起计算至2020年3月17日止）及滞纳金733.35元（自2019年1月11日起计算至2020年3月17日止，按照欠缴费用的每日千分之2计算滞纳金，应计至实际支付之日止）；2.判令被告承担本案诉讼费。以上金额暂合计为2602.07元。事实和理由：2015年12月21日，被告李先东以李金容、谷跃平名义购买乐昌市汇锦川置业有限公司开发的坪石新城三期12幢1层105房，房屋建筑面积为109.7平方米。被告于2017年2月13日办理入伙手续，并签署《前期物业管理服务协议》、领取《业主临时管理条约》。2018年6月11日，乐昌市汇锦川置业有限公司应被告要求与李金容、谷跃平解除商品房买卖合同，并与被告签订《商品房买卖合同》。根据被告签署的《坪石新城前期物业服务协议》第十条约定：物业服务费按每月交纳，业主应在每月10日前履行缴纳义务，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之2收取滞纳金。2019年1月1日，原告与乐昌市汇锦川置业有限公司签订《前期物业管理服务协议》，由原告为坪石新城业主提供前期物业服务，根据该协议第十三条约定：物业服务费按每月交纳，业主应在每月10日前履行交纳义务，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之2收取滞纳金。被告自收楼以来仅缴纳了6个月物业服务费。原告签订前期物业服务合同后，被告亦长期拖欠物业服务费，原告虽已按合同约定提供物业服务，但被告却拒绝支付物业服务费，原告虽多次催促被告缴纳，但被告均不予理会。被告长期拖欠物业服务费已严重损害原告合法权益。现原告根据《前期物业管理服务协议》及物业管理条例等相关法律法规，特向法院提起诉讼，恳请法院能依法查明事实，支持原告全部诉讼请求。被告李先东辩称，因被答辩人违反服务合同，请求法庭依法判决被答辩人退回装修押金及损失并免交整改前物业管理费。事实和理由：1.被告于2015年12月21日，以李金容、谷跃平名义购买坪石新城××××××房，实际入住时间为2017年2月13日，入住时前期物业管理服务协议是与深圳历思联行物业管理有限公司签订的。签订人为本人，签订日期为2017年2月13日。因我是实际购房人，在2018年6月11日与开发商重新签订现售商品房买卖合同，当时合同签署前期物业管理服务协议的物业方为乐昌市愿景物业服务有限公司坪石分公司，服务时间为2017年1月1日至2018年12月31日。同时又补签乐昌市愿景物业服务有限公司坪石分公司的物业管理服务协议，时间同为2017年2月13日。我只想问我一套房同一天签署了两个物业公司的管理协议，到底是为何？现乐昌市广慧物业管理有限公司起诉我，在起诉方的管理服务协议上，我并无签字，有何道理？开房商自身原因管理混乱,频繁更改物业管理公司，并无与业主协商，起诉我有何资格？其实归根到底，并无实际物业管理公司在管理,只是开发商挂靠物业公司在管理。2.当时装修时缴纳装修押金壹仟伍佰元，施工出入证押金壹佰元，合计壹仟陆佰元，我入住后一直缴纳物业管理费半年，但去物业公司退押金一直不退，直到现在都没退还，现押金问题也一直没解决。现强烈要求物业公司将此押金退还，并按我入住时间起计算相应的滞纳金，2017年2月13日至今1060天，按原告方起诉的千分之二算计3392元，总计4992元。3.物业签订的协议为一级封闭式管理模式,实际情况为入住两年后在2019年才安装大门封门管理出入，整个小区任人出入，公共设施严重损毀,管理不到位，垃圾按协议一日倒两次，现实情况是垃圾桶满了无人处理，垃圾倒在外边。外来人员进入小区搞推销活动无人管，造成小区安全隐患，未达到协议中管理方义务。4.违建问题严重，九层变十层，楼顶为公共区域，所有业主共有，但现楼顶违建情况相当严重，开发商物业管理方相互勾结（实际均为开发商操作）谈何物管。5.我所住为游泳池对面,游泳池本是广大业主所有的共有娱乐设施，现变为开发商物业（实际为开发商物业一体)谋取利益的场所，向外承包，每年夏天白天至晚上，泳者不断，吵闹不休，严重影响到住户家的老人身心健康,造成我母亲冠心病发作于2018年8月逝世，影响恶劣。综上所述，物业管理方管理不到位,而且装修押金一直不退，我并无拒缴物业费意思，但物业公司应该尽到应尽义务，望法庭判决物业管理方认真履行应尽义务，免收未尽义务前所有物业费，退还装修押金及所欠押金之损失。本院经审理认定事实如下：2015年12月21日，被告（实际购房人）以案外人李金荣、谷跃平名义购买乐昌市汇锦川置业有限公司开发的坪石新城三期××××××房，该房属高层住宅电梯房，建筑面积为109.7平方米。被告于2017年2月13日办理入住手续，与深圳市历思联行物业管理有限公司签订《坪石新城前期物业管理服务协议》，并签收《坪石新城临时管理规约》、用户手册。《坪石新城前期物业管理服务协议》第八条约定“物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，具体标准如下：高层住宅1.2元/月.平方米……。”第十条约定“物业服务费按每月交纳，业主应在每月10日前履行缴纳义务，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之二收取滞纳金”。《临时管理规约》第四条约定“全体业主一致同意由建设单位乐昌市汇锦川置业有限公司聘请的物业管理服务企业根据《前期物业管理服务协议》对本物业区域进行物业服务”。第九条业主的义务中第（五）项约定“业主须按照有关规定，自觉按时缴纳物业服务费、专项维修资金及其它费用等。1.业主应于每月十日前向物业服务企业缴纳本月物业服务费、业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳的，从其约定，业主负连带缴纳责任。本物业服务费收费标准按照物业服务企业报乐昌市物价管理部门备案通过的标准执行。……3.如果业主逾期未缴纳物业服务费，除了要补缴应缴费用外，还要从逾期之日起按照每天0.2%计算滞纳金”。2018年6月11日，因被告为坪石新城三期××××××房实际购房人，被告与建设单位乐昌市汇锦川置业有限公司重新签订《商品房买卖合同（现售）》。乐昌市汇锦川置业有限公司开发的坪石新城小区仍在继续开发建设，该小区业主一直未成立业主委员会。2019年1月1日，乐昌市汇锦川置业有限公司与原告签订《前期物业管理服务协议》，由原告为坪石新城业主提供前期物业服务，协议第四条约定“乙方提供服务的受益人为本物业的业主及物业使用人。本物业的业主（物业使用人）均应履行本协议，享有相应的权利，承担相应的义务；乙方服务内容不含业主专有部分的维修养护，家政服务以及业主、物业使用人的人身保险和财产的保管服务，但业主与乙方协商一致另有约定的除外”。协议第五条约定“本合同期限自2019年1月1日至2020年12月31日止，……”。协议第八条约定“本物业管理区域物业服务收费实行薪酬制，物业服务费由业主按其拥有的建筑面积预先交纳，具体标准如下：高层住宅1.2元/月.平方米……”。协议第十三条约定“物业服务费按每月交纳，业主应在每月10日前履行交纳义务，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之二收取滞纳金”。原告签订协议后，按约定为坪石新城业主提供了物业服务。因被告拒绝支付物业服务费，原告委托广东楚晴律师事务所于2019年11月18日向被告发出律师函催促被告缴纳物业服务费，被告未予理会，原告遂向本院提起如前诉请。庭审中，被告对欠缴物业服务费的事实没有异议，并抗辩称《前期物业管理服务协议》是开发商与原告签订的，与被告无关。物业管理不到位，而且房屋装修押金一直不退，被告并无拒缴物业服务费的意思，物业公司应尽到应尽的义务，免收未尽义务之前所有物业费，退还装修押金及押金之损失。原告称，被告交押金是交给乐昌市愿景物业服务有限公司，没有退被告押金是因为被告占用公共区域造成违建，在公共区域建一条小路，物业多次要求被告改回绿化，被告迟迟没改。另查明，乐昌市愿景物业服务有限公司坪石分公司对坪石新城前期物业管理服务时间从2017年1月1日至2018年12月31日。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，建设单位乐昌市汇锦川置业有限公司与被告签订的《临时管理规约》，被告等业主同意由建设单位聘请物业管理服务企业根据《前期物业管理服务协议》对坪石新城物业区域进行物业服务，该约定系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告所居住的坪石新城住宅小区未成立业主委员会，建设单位乐昌市汇锦川置业有限公司与原告签订的《前期物业管理服务协议》符合法律规定和原、被告的约定，对被告具有约束力，被告应按该《前期物业管理服务协议》的约定向原告交纳物业服务费，被告以协议是开发商与原告签订，与其无关的抗辩，本院依法不予支持。庭审中，被告确认未向原告支付2019年1月1日之后的物业服务费，但提出原告的物业服务、小区违建、游泳池向外承包、物业不退装修押金等存在诸多问题的抗辩，被告未提供证据佐证，对此，若属于物业公司服务项目范围确实存在物业服务不到位的情形，被告可依据物业服务合同的约定或相关法律、法规的规定，向物业公司主张权利，对不属于物业服务区域的其他问题，被告也可通过相关合法途径解决。对于被告所述装修押金问题，被告未提供证据证实是原告收取或承担相关义务。被告不能据此免除交纳物业服务费的合同义务，对被告的这一抗辩主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，物业服务费为按月交纳，交纳日期为每月10日前，被告承认尚欠原告2019年1月之后的物业服务费未交纳，原告主张被告支付从2019年1月起计至2020年3月17日止欠付的物业服务费合计1868.72元，有事实和法律依据，本院予以支持。建设单位乐昌市汇锦川置业有限公司与被告签订的《临时管理规约》及与原告签订的《前期物业管理服务协议》均有业主逾期未缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之二收取滞纳金的约定，该约定实为违约金约定，被告应按约定向原告支付从2019年1月起以每月所欠金额从逾期之日起按每日千分之二标准计算的违约金。原告主张被告支付截止2020年3月17日止的违约金733.35元，之后另计至实际支付之日止的诉讼请求未超出约定和法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告李先东应于本判决生效之日起五日内向原告乐昌市广慧物业管理有限公司支付物业服务费1868.72元（从2019年1月1日起计至2020年3月17日止）及违约金733.35元（从2019年1月起以每月所欠金额从逾期之日起按每日千分之二标准计算至2020年3月17日止为733.35元，之后另计至实际支付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李先东负担。本判决为终审判决。审判员  杨香中二〇二〇年三月二十七日书记员  杨 曦