广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初28097号原告：史沛婷，女，1979年11月8日出生，汉族，住广州市海珠区********之一702房，公民身份号码440************226。委托诉讼代理人：钟华，广东华安联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：江汉广，广东华安联合律师事务所实习律师。被告：佛山市智联房地产开发有限公司，住所地：佛山市南海区****************41601-41603室，统一社会信用代码：914**********338XE。法定代表人：黄河，董事长。委托诉讼代理人：徐飞，广东本务律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东本务律师事务所律师。原告史沛婷与被告佛山市智联房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月18日受理后，依法适用简易程序，于2020年1月9日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人钟华，被告委托诉讼代理人徐飞、吴诗炜，均到庭参加了诉讼。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.被告退还原告已支付房款389860元，同时被告应向原告支付违约期间占用上述款项的利息48553.81元（按年利率4.9%计付，自2017年4月30日起暂计至2019年10月31日共915天）；3.被告向原告支付延迟交楼违约金153972元（以总房款769860元的20%计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月30日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定：原告向被告购买佛山市南海区*********************商铺（以下简称涉讼商铺），建筑面积为41.77平方米，房屋总价款为769860元；原告应先支付首期款389860元；被告应在2018年5月31日前将验收合格的商品房交付给原告；被告逾期交房的，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告；被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）给付利息，被告按照全部房价款的20%向原告支付违约金。签订涉讼合同后，原告按约向被告足额支付了首期购房款，但被告并没有按约于2018年5月31日前将涉讼商铺的《建设工程竣工验收备案证明》、《房屋测绘报告》、《住宅质量保证书》等房屋备案证明文件及房屋的权属证明交付给原告，更未将验收合格的商品房交付给原告使用，导致原告至今无法验收房屋及取得房屋权属证书，涉讼商铺亦未能正常使用及运营，合同目的不能实现。原告多次交涉，被告均以各种理由推脱。2019年10月17日，原告向被告发出《律师函》，要求解除涉讼合同。被告没有按约交付商铺已构成严重违约，应承担违约责任。被告辩称：应驳回原告全部诉请，理由如下：一、被告不存在违约，且原告合同解除权已过行使期限，其无权要求解除涉讼合同，因涉讼商铺于2018年3月19日已完成竣工验收，于2018年3月23日取得竣工验收备案登记表并同时完成测绘，涉讼商铺已在合同约定的交付日前达到交付条件，故被告不存在违约。二、根据涉讼合同约定，原告应在法定解除事由发生之日起15日起内书面通知送达予被告，否则视为原告放弃解除合同的权利，而被告未向原告交付物业的原因是原告至今拒绝办理贷款手续，也未支付完全款。若原告认为被告未在期限内交付物业属于违约，则原告最迟应于2018年6月15日前向被告发出解除通知。现原告未在上述期限内通知被告解除合同，应认为其已丧失解除合同的权利。根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条第二款规定，原告以延期交付房屋为由要求解除涉讼合同的最迟应于逾期一年内行使，逾期之日起不行使的解除权消灭，因此原告最迟应于2019年5月31日前行使。三、被告不同意解除合同，涉讼物业已在合同约定期限内达到交付条件，被告不存在违约行为，相反原告未在期限内办理贷款手续，其行为已构成违约，被告有权拒绝向原告交付物业并要求原告继续履行合同。四、如前述，被告不存在违约，原告无权要求被告退还购房款并支付资金占用利息及违约金。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份，被告企业信用信息公示报告打印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《商品房买卖合同（预售）》复印件1份，用以证明房屋买卖合同已经生效及原被告之间的权利义务关系。3.收款收据复印件1份，用以证明原告已履行支付首付款389860元的全部合同义务。4.微信聊天记录截图打印件1页，用以证明原告多次交涉质询，但被告一直以各种理由拖延交付房屋。5.《律师函》复印件1份，用以证明2019年10月17日，原告向被告发出律师函，要求解除合同未果。6.寄件邮单及其查询证明复印件各1份，用以证明被告已签收律师函，知悉原告要求解除合同的事由及意思表示但置之不理。经质证，被告对原告举证1-6的真实性均无异议，其中：举证4，不能证明被告存在拖延交付，原告确认涉讼商铺已委托案外人广东欣盛租赁服务有限公司（以下简称欣盛公司）进行经营管理，根据双方签订的物业授权委托书及委托经营管理合同，欣盛公司有权进行验收并经营管理。举证5、6，被告未实际找到该函，对其内容有异议，原告称被告及工作人员向其宣传涉讼商铺可用作餐饮类经营，但涉讼合同约定销售人员的口头答复承诺不能作为今后发生问题的处理依据，且涉讼商铺并非不能用作餐饮类的经营项目，只是原告将涉讼商铺委托欣盛公司经营管理，欣盛公司有权根据实际情况进行经营；律师函落款时间为2019年10月17日，已超过原告行使解除权的期限。诉讼中，被告举证如下：1.《竣工验收备案表》原件1份。2.房地产分户平面图原件1份。举证1、2，用以证明被告已于2018年3月19日已完成竣工验收，于2018年3月23日取得涉讼商铺的《竣工验收备案表》并完成测绘，涉讼商铺已在交付日前达到了交付条件。3.《商品房买卖合同（预售）》原件1份，用以证明原被告于2017年4月30日签订涉讼合同，约定原告向被告购买涉讼商铺，被告应在2018年5月31日前向原告交付涉讼商铺。原告应自涉讼合同网上签订之日起1日内支付首期款，并应于2017年5月7日申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。4.《合同补充协议》原件1份，用以证明原被告就涉讼合同签订补充协议，约定：原告承诺在签订涉讼合同七日内办妥签订按揭贷款手续、提供齐全且合格的办理银行按揭所需资料等其他按揭所需的手续，如果原告在签订涉讼合同七日内未办妥手续，按照逾期付款处理；原告须按涉讼合同约定支付全部房款（包括按揭款）、违约金以及其他相关费用的当月底后才具备收楼条件，如原告未按约定支付前述款项，则被告有权顺延办理交楼及产权登记手续，且视为原告原因未能按期交付房屋。因原告造成的延期交楼或办理产权登记，被告无须另行书面告知原告，原告按涉讼合同约定行使解除权的，应在解除事由发生之日起15日内将解除合同的书面通知送达被告，否则视为原告放弃解除合同的权益。5.《物业委托授权书》原件1份，用以证明原告授权案外人欣盛公司对涉讼商铺代为办理及签署检验接收手续、代为签署涉讼商铺经营、管理的相关文件及代为处理其他与涉讼商铺接收或经营管理等有关事宜，由此被告对涉讼商铺的交付对象可以向欣盛公司，不存在原告所称以此为由拖延交付涉讼商铺的情况。6.《委托经营管理合同》原件1份，用以证明原告委托欣盛公司对涉讼商铺进行经营管理，委托经营管理的期限为13年，自涉讼商铺正式交付之日起计算。原告同意欣盛公司将涉讼商铺进行自营、合作经营、转租、分租等，原告不予任何干预。经质证，原告对被告举证1-6的真实性无异议，其中：举证1，被告收到竣工验收备案表后未告知原告，原告不知道涉讼商铺已办理竣工验收备案。经审查，原被告对对方举证真实性均无异议，本院对其真实性均予确认并在卷佐证。综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：涉讼商铺位于佛山市南海区*********智联电商采购中心1号楼1433室。2017年4月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（即涉讼合同），约定：原告向被告购买预售的涉讼商铺，总金额769860元；原告自该合同网上签订之日起1日内支付389860元，剩余房款380000元应于2017年5月7日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；被告应当在2018年5月31日前向原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告的商品房；逾期交付的超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自原告解除合同通知到达之日起15天内退还原告已付全部房款，并自原告付款之日起按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，被告按照全部房价款的20%向原告支付违约金；因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，原告有权解除合同。同日，原告向被告支付了涉讼商铺的首期款389860元。后原告（买受人）与被告（出卖人）签订《合同补充协议》，约定：原告须按涉讼合同约定支付全部房款（包括按揭款）、违约金（如有）及其他相关费用的当月底后才具备收楼条件，如原告未按约定支付前述款项，则被告有权顺延办理交楼及产权登记手续，且视为由于原告原因未能按期交付房屋；因原告原因造成的延期交楼或办理产权登记，被告无须另行书面告知原告。原告（甲方）与案外人欣盛公司（乙方）签订了《委托经营管理合同》，约定：甲方将涉讼商铺的使用权和经营权在约定的期限内委托给乙方，由乙方在对外经营管理期间实行统一经营的管理方式进行经营和收益，乙方每月向甲方支付固定的经营委托收益；委托经营管理期限为13年，期限自该物业正式交付使用之日起计算。2017年5月28日，原告签署《物业授权委托书》，委托欣盛公司代为处理与涉讼商铺交付接收、经营、管理有关的手续，包括代为办理涉讼商铺的检验与接收手续、代为签署与涉讼房屋接收有关的文件等。2018年3月23日，涉讼商铺所在的智联电商采购中心1号楼工程办理了竣工验收备案。同日，涉讼商铺取得测绘报告。2019年10月17日，原告委托律师向被告发出《律师函》，称：签订涉讼合同之前，被告反复向原告表示涉讼商铺可做餐饮类的经营项目，2018年8月左右被告告知涉讼商铺不能做餐饮类经营，使得原告无法实现根本的合同目的；被告至今未履行交付义务；被告应于五日内与原告联系办理解除合同的所有手续并退还已交付的全部款项。该函于同月19日送达予被告。本院认为：涉讼合同是原被告真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合同合法有效，双方应按约行使权利、履行义务。涉讼商铺在涉讼合同约定的交付期限届满前已符合双方约定的交付条件，但原告至今未付清涉讼商铺的购房款，被告要求相应顺延交付商铺，符合双方约定。原告主张被告曾承诺涉讼商铺可用于餐饮经营但在签约后又不同意将涉讼商铺用于餐饮经营，未能举证予以证实，被告亦予否认，原告应承担举证不能的不利后果。现原告以被告逾期交付房屋、逾期办理房产证、涉讼商铺不能用于餐饮经营为由要求解除涉讼合同，并由被告退还已收取的房款、赔偿迟延交楼违约金，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告史沛婷的全部诉讼请求。案件受理费11984.14元，减半收取计5992.07元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇二〇年四月三日书记员  程学斌