江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0206民初1000号原告：顾焕清，男，1933年12月14日生，汉族，住无锡市惠山区。原告：曹燕萍，女，1957年12月1日生，汉族，住无锡市滨湖区。原告：顾震环，男，1982年2月24日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：王**（受顾焕清、曹燕萍、顾震环共同特别授权委托），江苏创合元律师事务所律师。被告：杨仁元，男，1954年7月14日生，汉族，户籍地无锡市惠山区，现住无锡市惠山区。被告：陈焕英，女，1958年2月2日生，汉族，户籍地无锡市惠山区，现住无锡市惠山区。被告：杨晓东，男，1982年11月22日生，汉族，户籍地无锡市惠山区，现住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：戴新进（受杨仁元、陈焕英、杨晓东共同特别授权委托），江苏汇方律师事务所律师。原告顾焕清、曹燕萍、顾震环诉被告杨仁元、陈焕英、杨晓东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顾焕清、曹燕萍、顾震环及三原告共同委托诉讼代理人王**，被告陈晓东及三被告共同委托诉讼代理人戴新进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾焕清、曹燕萍、顾震环向本院提出诉讼请求：1.判令撤销三被告于2018年9月19日签订的《无锡市不动产转让协议》；2.判令三被告履行协议书，协助三原告办理过户登记手续；3.判令三被告承担本案诉讼费。事实和理由：顾建平系顾焕清之子、曹燕萍之夫、顾震环之父，顾建平之母冯秀珍早于顾建平去世。顾建平与杨仁元于2005年3月7日签订《协议书》，约定杨仁元将其位于无锡市惠山区××号××室（以下简称华新苑45-301）的房产售卖给顾建平，总价27.5万元，并约定房款全部付清后，杨仁元将房屋钥匙交于顾建平，共同到物业管理处办理物业手续，今后发放房产证，杨仁元配合提供资料办理过户。协议签订后，顾建平按约支付了全部房款，杨仁元交付了钥匙，房屋由顾建平一家使用至今。现三原告获知，杨仁元、陈焕英于2018年9月19日将涉案房屋以协议转让的形式归并给了杨晓东，导致三原告无法办理权属转移手续，故诉至法院。被告杨仁元、陈焕英、杨晓东辩称：案涉房产于2018年办理产权证，原告对此是知晓的，即使原告有权行使撤销权，也已超过一年诉讼时效。拆迁协议的实际权利人为杨仁元两家共计8口人，杨仁元在未经其他权利人同意的情况下擅自出售案涉房产，系无权处分，对房产实际权利人无效。原告在此次交易行为中只享有债权请求权而无物权请求权。依照物权法106条规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回。原告方在本次房产交易中存在重大过错和误判，被告无过错。本院经审理认定事实如下：杨仁元与陈焕英系夫妻关系，杨晓东系两人之子。2003年7月24日，钱桥镇拆迁安置办公室（甲方）与杨伯元、杨仁元（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》1份，约定甲方受钱桥镇人民政府委托拆除乙方华新村殷缪巷村民小组64、74号房屋，房屋拆除面积为425.77平方米，安置面积标准每人建筑面积35平方米，乙方被安置人口共8人，照顾3人，安置面积计385平方米。后杨伯元、杨仁元实际领取华新苑17-1-501、17-3-301、17-3-302、79-602四套安置房。其中华新苑17-3-301（即华新苑45-301，建筑面积114.59平方米）、17-3-302（即华新苑45-302，建筑面积114.59平方米）系杨仁元家庭所有。杨仁元、陈焕英、杨晓东自领取安置房后就一直居住在华新苑45-302，直至2018年华新苑45-302出售给他人。2005年3月7日，杨仁元（甲方）与顾建平（乙方）签订《协议书》1份，约定：“一、甲方自愿将坐落于本市惠山区华新苑45号301室116平方米、车库12平方米的产权出售给乙方；二、房价总价为275000元整。三、甲乙双方应共同到华新苑物业管理处办理有关手续。四、房产出售时，乙方应将房款分二次付清，第一次3月7日付50000元，第二次3月18日付款225000元。房款全部付清给甲方，甲方将房门钥匙、门铃交于乙方。五、今后发放房产证，有关资料由甲方配合提供，其中费用全有乙方自己负担，其中的275000元包括一楼车库及已装修设施全归乙方所有。六、原华新苑45号301室产权属杨仁元一人所有，其中包括儿子、亲属无权干涉，现在已将房产出售给乙方顾建平所有。”无锡市惠山区钱桥镇华新村殷缪巷村民小组、无锡市惠山区钱桥镇华新苑物业管理办公室在协议上盖章确认。后顾建平按照协议约定时间付清了全部房款275000元。2005年3月18日，杨仁元向顾建平交付了华新苑45-301房屋钥匙，顾建平一家随后对华新苑45-301进行了装修并居住至今。2018年9月6日，华新苑45-301首次办理转移登记手续，登记权利人为杨晓东、陈焕英、杨仁元，其中杨晓东占98%、陈焕英占1%、杨仁元占1%。2018年9月19日，陈焕英、杨仁元与杨晓东签订《无锡市不动产转让协议》，陈焕英、杨仁元以8400元的价格将所占份额转让给杨晓东。该次产权转移，不动产登记簿上登记的类型为赠与。华新苑45-301现登记权利人为杨晓东。2019年10月9日，该房屋办理了抵押权登记，抵押权人为杨康，抵押债权数额为80万元，现抵押权已经注销。顾建平于2019年7月21日因病去世，其母冯秀珍于2016年4月16日去世。顾建平的第一顺序继承人有配偶曹燕萍、儿子顾震环、父亲顾焕清。2019年11月18日，顾焕清、曹燕萍、顾震环以杨仁元为被告向本院提起诉讼，要求杨仁元履行协议书，协助办理华新苑45-301的过户变更登记手续，本案立案号（2019）苏0206民初7668号。后该案撤回起诉。庭审中，杨仁元、陈焕英、杨晓东陈述：华新村殷缪巷64、74号的安置人员为两户共8人，即杨仁元、陈焕英、杨晓东、杨伯元、李琦华、杨波、杨伟、陆琴；另还包括照顾人口3人，即杨晓东、杨波、杨伟三人未来子女各一名，安置方式为35平方米/人。2005年杨仁元将华新苑45-301出售给顾建平时，杨晓东并不知情，过了一年多左右，家里人才知道杨仁元出售房屋的事情。知道杨仁元出售房屋的情况后，杨晓东向杨仁元提出了异议，但并未向顾建平或三原告提出异议。2018年，杨仁元与顾建平有过交涉，要求返还房屋或补偿差价。因杨晓东经营的公司有经营危机，需抵押房屋为公司融资贷款，故于2018年办理房屋转让手续，将华新苑45-301登记于杨晓东一人名下。本院认为，杨仁元与顾建平签订的《协议书》系双方真实意思表示，合法有效。陈焕英、杨晓东在协议签订一年后即知晓房屋出售的事实，且与顾建平一家对门居住长达十余年，但并未向顾建平及其家人提出异议，应当认为其对房屋买卖事宜及《协议书》进行了默示认可。华新苑45-301首次办理转移登记手续后，杨仁元、陈焕英、杨晓东成为所有权人，取得对房屋的处分权。根据无锡市相关政策规定，只需补缴土地收益，该房屋即已符合上市交易条件，可以转移所有权。顾建平已经付清华新苑45-301全部房款，并实际占有、使用至今，应当认定房屋所有权归顾建平所有。顾建平去世后，其继承人顾焕清、曹燕萍、顾震环有权行使其在《协议书》中享有的权利。杨仁元、陈焕英、杨晓东应当配合顾焕清、曹燕萍、顾震环办理过户手续。陈焕英、杨仁元、杨晓东明知华新苑45-301已经出售给顾震环，仍签订《无锡市不动产转让协议》，对他人财产进行处分，该处分行为自始无效。杨晓东亦为协助过户义务人之一，目前华新苑45-301登记权利人为杨晓东，不影响杨仁元、陈焕英、杨晓东协助办理过户手续，2018年9月19日《无锡市不动产转让协议》是否撤销，对当事人行使权利义务没有影响，没有另行撤销的必要。关于过户费用，《协议书》中约定由顾建平承担，则现应由顾焕清、曹燕萍、顾震环承担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、杨仁元、陈焕英、杨晓东于本判决生效之日起30日内协助顾焕清、曹燕萍、顾震环将无锡市华新苑45-301房屋过户至顾焕清、曹燕萍、顾震环名下，过户费用由顾焕清、曹燕萍、顾震环负担；二、驳回顾焕清、曹燕萍、顾震环的其余诉讼请求。案件受理费5430元、保全费1895元，合计7325元，由顾焕清、曹燕萍、顾震环负担3325元，杨仁元、陈焕英、杨晓东负担4000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  张 玮人民陪审员  丁忽春人民陪审员  张丽华二〇二〇年十一月二十六日法官 助理  杨侬艳书 记 员  钱晓晨