广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初1758号 原告：广西鼎益佳工程造价咨询有限公司，住所地：广西南宁市兴宁区昆仑大道**大嘉汇建材家居城**楼**，统一社会信用代码：91450100MA5KBGCT16（3-1）。 法定代表人：邓富静，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯永忠，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘承超，广西南国雄鹰律师事务所实习律师。 被告：黄广振，男，1984年4月2日出生，汉族，住广西南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：陈筱茜，广西岱威优律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施吉强，广西岱威优律师事务所律师。 原告广西鼎益佳工程造价咨询有限公司与被告黄广振房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告广西鼎益佳工程造价咨询有限公司的委托诉讼代理人冯永忠、刘承超，被告黄广振及其委托诉讼代理人陈筱茜、施吉强到庭。本案现已审理终结。 原告广西鼎益佳工程造价咨询有限公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付原告租金本金123477元（租金从2019年9月1日起计至2020年5月31日）；二、判决被告支付原告违约金（违约金计算：以123477元为基数，从2019年9月1日至2020年5月31日，违约天数为274天，违约金按每日1‰计算，最终违约金计算至还本付息之日止）；三、判令被告搬离房屋并将房屋交还给原告；四、本案全部诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年10月30日，原告与被告签订《物业租赁合同》，合同约定被告承租原告位于南宁市大嘉汇家居城第一号楼第四层的物业，租赁期限自2018年12月1日至2022年11月30日，租期4年，租金按照每平米计算，并逐年递增，每三个月结算一次，为保证租赁合同的履行，双方约定了履约保证金，保证金为26050元。在违约责任方面，双方约定，被告未按照合同约定按时支付物业租金及其他款项的，应向原告支付未付租金金额的每日千分之一的违约金。合同履行过程中，被告曾在2019年4月24日作出承诺:承租原告的南宁市大嘉汇家居城第一号楼第四层的物业，每个季度按时足额交纳物业租金如延缓交纳，自愿放弃租约，不破坏办公现状，3日内自行搬离。从2019年9月1日起，被告没有按照合同约定履行支付租金的义务。为督促被告履行相应义务，2019年10月14日，原告向被告发函，要求被告接到督促函后的两日内结算相关费用，但被告没有按照函件要求履行付款义务。原告分别于2019年11月1日、2019年11月8日发函要求被告在收到函件后三日内结算相关费用；因被告的逾期违约，2019年12月3日，原告发函告知被告解除双方签订的《物业承租合同》，并需在2019年12月5日前结算租金、违约金等相关费用。截止原告起诉之日，被告仍未履行支付租金及违约金的义务，并一直占用所承租的物业。 被告黄广振辩称：1、黄广振并非本案的适格被告，黄广振是经案外人广西中科建筑工程有限公司的授权后，方才与原告签订租赁合同，并且涉案商铺也是用于案外人的办公场所，因此，相关的法律后果应当由案外人广西中科建筑工程有限公司承担。2、即使黄广振是适格被告，原告的诉请也与事实不符。原告主张的租金本金的计付期间与事实不符，原告于2020年1月17日私自破坏门锁，导致黄广振只能搬离房屋，并于2020年1月18日到三塘派出所报案，此后原告已将房屋转租给他人，故租赁关系应于2020年1月17日解除，租金应计至2020年1月17日。3、被告确实存在欠付租金的情况，对于应付违约金的事实无异议，但违约金应以每月实际拖欠的租金作为计算基数，且原告主张的违约金计算标准明显过高，已高于法律规定的民间借贷的合法利率范围。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 大嘉汇.东盟国际商贸港－东盟国际建材家居城1号楼由广西桂嘉汇房地产集团有限公司建设，已取得建设工程规划许可证。广西桂嘉汇房地产集团有限公司委托广西大天地物流有限公司以其名义对外招商及与租户签订租赁合同、收取租金等。广西大天地物流有限公司出具《同意转租证明》，证实其同意原告将承租的大嘉汇.东盟国际商贸港－东盟国际建材家居城1号楼四层转租给被告黄广振作为办公场地使用。 2018年10月30日，原告广西鼎益佳工程造价咨询有限公司（甲方、出租方）与被告黄广振（乙方、承租方）签订一份《物业租赁合同》，约定：乙方将大嘉汇建材家居城第1号楼第4层的物业供乙方使用，计租建筑面积521平方米，租赁用途是办公室；租赁期限自2018年12月1日起至2022年11月30日止，装修期1个月，自2018年11月1日至2018年11月30日；合同第三条第1款约定租金标准为：2018年12月1日至2019年11月30日期间，月租金13025元，2019年12月1日至2020年11月30日期间，月租金14067元；合同第三条第2款约定：租金按每3个月为一个结算期，先付后用，乙方应于合同签订之日支付首期物业租金，以后每期租金于上一个结算期届满前15日一次性支付；履约保证金为26050元；合同第六条约定：在协议期内，如乙方需要提前终止协议，必须提前60日书面通知甲方，办好所有撤场手续且不能破坏已有装修，经双方现场验收后方可退场，履约保证金作为违约金不予退还，协议期内，未提前60日申请终止协议的，作擅自离场处理，履约保证金不予退还；合同第六条第3款约定：在合同期间，乙方出现下列情况之一的，甲方有权解除物业租赁合同，履约保证金作为违约金不予退还……（1）乙方未按照物业租赁合同约定支付物业租金和其他有关款项逾期15日的；合同第七条第2款约定：乙方未按物业租赁合同约定，按时向甲方支付物业租金及其他款项的，应当向甲方支付应付未付金额的每日千分之一的违约金，同时甲方有权采取停水、断电等限制经营措施；该合同第八条约定：物业租赁合同无论何种原因解除或中止，乙方均应与甲方办理书面退租手续后方可撤场，如乙方欠付物业租金、违约金、赔偿款等款项的，须全额偿付上述款项，并向甲方办理书面退租手续后，乙方方可撤场。该合同还对其他事项进行了约定。签订合同后，被告向原告交付了租赁履约保证金26050元，原告向被告交付了涉案房屋。 2019年10月14日，原告向被告发出一份《违约暨督促履行合同函》，主张内容为：截至2019年10月14日，被告已逾期45天未缴租金，本期2019年9月1日至2019年11月30日租金共计39075元，经多次催促仍未缴纳，已严重失信违约，限被告接到本函二日内结算清关费用，逾期将采取相应措施（包括但不限于封铺、停水停电、解除合同以及诉讼等）。被告在该函件下方签字确认于当日收到。 2019年11月1日，原告再次向被告发出一份《违约告知函》，主要内容是：根据双方签订的合同，被告已经逾期违约，原签订《物业租赁合同》已解除，限期被告于2019年12月5日结清相关费用，并搬离清空，逾期将于2019年12月6日依照合同第七条、第八条款约定，强制拍卖铺内物品所得抵租金，不足部分通过法律形式予以追缴。2019年11月8日、2019年12月3日，原告又向被告发出《违约告知函》，催告被告交纳相应费用。被告不认可收到上述两份《违约告知函》。 原告以被告未缴清相关费用、未办理撤场交接为由诉至本院，主张解除合同并提出前述诉讼请求。被告于2020年4月16日签收本案诉讼材料。 另查明，2019年10月17日，被告向原告支付租金10000元。 庭审时，原、被告双方确认如下事实：1、被告已付租金至2019年8月31日，未付租金自2019年9月1日起算，被告于2019年10月17日支付的10000元租金可从应付租金总额中扣除；2、被告已付的租赁履约保证金26050元可用于抵扣本案被告应付费用。 因被告主张原告于2020年1月17日擅自更换门锁并阻止被告进入所涉房屋后，被告于2020年1月18日向南宁市公安局三塘派出所报案，未进一步核实案件事实，本院依法向南宁市公安局三塘派出所调查有关2020年1月18日被告在南宁市大嘉汇家居城第一号楼第四层铺面发生纠纷的报警记录及该所出警的有关档案材料（含笔录及影像资料），但仅查询到当日被告黄广振本人的报案询问笔录，未调取到其他的调查材料。 在诉讼过程中，本院于2020年5月26日组织双方到现场，共同确认涉案场地的以下现状：1、涉案场地共分为若干房间，房间内留存原告的部分办公用品等物品；2、所涉场地由“首护公司”、“兆生家具”使用，经现场向使用人、原告的法定代表人邓富静询问得知，“首护公司”系于2020年5月8日左右进场，“兆生家具”系于2020年5月15日左右进场；3、本院已限期被告于2020年5月27日前对涉案场地中的物品搬离，并要求原告予以配合，双方均无异议。 本院认为：本案所涉房屋已办理合法建设手续，原告从广西大天地物流有限公司处承租房屋后转租给被告，广西大天地物流有限公司亦出具《同意转租证明》证实其同意原告转租，故原告的转租行为合法有效。原、被告双方出于真实意愿签订《物业租赁合同》，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。 关于合同相对方的认定。 《物业租赁合同》系被告黄广振以其个人名义与原告签订，通观整个合同的内容，均未明确黄广振以筹备公司的名义签订，亦未明确公司名称等具体、明确的事项，且双方在合同履行过程中的往来函件中，原告均向被告黄广振主张合同权利，故应认定被告黄广振即为《物业租赁合同》的相对方。被告主张合同相对方为案外人广西中科建筑工程有限公司，原告对此不予认可，被告亦未能对此进一步举证，故本院对被告的该主张不予采信。 关于租金的计付期间。 原、被告双方均确认合同解除且被告尚欠租金的起算时间为2019年9月1日，本院对此予以确认。由于被告欠付租金，根据《物业租赁合同》第六条第三款之约定，原告有权提出解除合同。原告提交的《违约告知函》明确了解除合同的意思表示，但原告未能证实其已向被告送达该函件，被告对此亦不予认可，而原告以诉讼方式向被告明确了解除合同的主张，故应以本院向被告送达本案诉讼材料之日即2020年4月16日认定为合同解除之日。被告主张其于2020年1月17日搬离，并据此主张此时合同解除，本院认为，由于被告未按《物业租赁合同》第六条、第八条的约定与原告进行结算并办理退租交接，且被告确存在欠付租金的违约行为，其作为违约方无权单方主张解除合同，故本院对被告的该主张不予支持。 被告主张原告于2020年1月17日擅自更换门锁后导致其搬离涉案场地，未再继续占用场地，并主张租金计至2020年1月17日，本院认为，当事人对其主张负有举证责任，但其未能提交充分证据证实上述主张，本院向派出所调取的相关材料中亦未反映出相关事实，故应由被告承担举证不能的法律后果，本院对被告的该主张不予采信；原告主张租金、占用费计至2020年5月31日，但从本院现场勘查的情况来看，所涉场地已分别于2020年5月8日、2020年5月15日另行转租给案外人并由案外人实际进场使用，故本院对原告主张其将场地交付给案外人之后相应期间的租金、占用费不予支持；综合考虑本案系因被告在租赁期限届满前违约导致合同提前解除，原告作为出租人为避免损失扩大确需一定寻租期的客观事实，再结合本院现场勘查时双方确认涉案场地仍留存部分被告遗留的办公用品等物品尚未搬离、清空的情况，可证实被告在其主张的搬离时间之后仍客观上占用了涉案场地，且原告在被告存在违约行为的情况下，在诉讼过程中仍认可将被告交付的履约保证金用于抵扣被告欠付费用，现原告主张自被告欠付租金之日起按合同约定的租金标准延续计付租金、占用费，符合本案的客观事实，亦符合公平原则；鉴于原告无法区分所涉场地转租给两案外人的不同建筑面积，故本院酌定自案外人第一次进场使用之日即2020年5月8日起，原告已自行控制、占有所涉场地，相应的计租期间为2019年9月1日起至2020年5月7日，根据合同约定的租金标准，被告应付的租金、占用费为112223.4元（13025元/月×3个月+14067元/月×5个月+14067元/月÷30天/月×6天）。 综上，被告仍应向原告支付租金，双方确认原告已付履约保证金26050元应抵扣被告应付费用，且确认被告于2019年10月17日支付的10000元租金可从应付租金总额中扣除，由于违约金并非基于合同约定应支付的主债务，故已付履约保证金应抵扣欠付租金，抵扣后，被告仍应支付租金、占用费共计76173.4元（112223.4元-10000元-26050元）。对原告主张超出部分，本院不予支持。 关于违约金的计算。 由于被告未按期支付租金，现原告主张按《物业租赁合同》第七条第2款之约定，要求被告承担违约金，符合双方约定本院予以支持。但根据《物业租赁合同》第2款关于“租金按每3个月为一个结算期，先付后用，乙方应于合同签订之日支付首期物业租金，以后每期租金于上一个结算期届满前15日一次性支付”之约定，双方约定的租金支付方式为分期支付，故违约金亦应按分期支付期间届满之日起分别计算，即2019年8月15日前支付2019年9月1日至2020年2月29日期间租金，2020年2月14日前支付剩余租金；基于双方在诉讼过程中才明确表示被告各项已付费用的抵扣问题，在计算违约金基数时，本院酌定以庭审之日即2020年5月18日作为抵扣之日；双方约定每日千分之一的违约金标准，被告主张该违约金过高，本院认为，原告因被告逾期支付租金违约行为导致的直接损失为资金占用利息损失，双方约定的违约金计算标准确存在显著高于损失的情况，被告提出违约金过高的主张符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，本院酌定将违约金标准调整为银行同期贷款利率上浮30%，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已于当日取消，故之后利息调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%。综上，被告应付的违约金计算应为：以39075元为基数，自2019年8月15日起计至2019年8月19日，按中国人民银行公布的同期贷款利率上浮30%计付；以39075元为基数，自2019年8月20日起计至2020年5月18日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付；以70335元为基数，自2019年11月15日起计至2020年5月18日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付；以73148.4元为基数，自2020年2月14日起计至2020年5月18日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付；以76173.4元为基数，自2020年5月19日起计至实际偿清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付。 关于原告基于合同解除的主张要求被告搬离、交还房屋的诉讼请求。 由于原告将涉案场地自行对外出租，已实际控制、占用涉案场地，同时，本院已限期双方自行将涉案场地中的物品清空、搬离，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 被告黄广振向原告广西鼎益佳工程造价咨询有限公司支付租金、占用费76173.4元； 被告黄广振向原告广西鼎益佳工程造价咨询有限公司支付违约金（以39075元为基数，自2019年8月15日起计至2019年8月19日，按中国人民银行公布的同期贷款利率上浮30%计付；以39075元为基数，自2019年8月20日起计至2020年5月18日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付；以70335元为基数，自2019年11月15日起计至2020年5月18日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付；以73148.4元为基数，自2020年2月14日起计至2020年5月18日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付；以76173.4元为基数，自2020年5月19日起计至实际偿清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付）； 驳回原告广西鼎益佳工程造价咨询有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费1776元，财产保全费1333元，共计3109元，由被告黄广振负担1919元，由原告原告广西鼎益佳工程造价咨询有限公司负担1190元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  农慧兰 二〇二〇年七月十日 书记员  沈晓璐 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”