江西省永丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0825民初624号 原告：谢万禄，男，1995年4月13日生，汉族，江西永丰县人，住永丰县。 委托诉讼代理人：艾斌，江西同和律师事务所律师。 被告：永丰县永安房产中介有限公司，住所地：永丰县恩江镇恩江南路，统一社会信用代码91360825MA35X9KH8B。 法定代表人张菊英，公司总经理。 委托诉讼代理人：朱志红，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：姚杰，吉安市永丰县金久法律服务所法律服务工作者。 被告：王杰，男，1994年8月25日生，汉族，江西永丰县人，住江西省永丰县。 被告：张菊英，女，1971年8月26日生，汉族，江西永丰县人，住永丰县。 原告谢万禄与被告永丰县永安房产中介有限公司（下称：永安中介公司）、王杰、张菊英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序于2020年4月29日第一次公开开庭进行了审理，原告谢万禄及其委托诉讼代理人艾斌、被告永安中介公司法定代表人张菊英及其委托诉讼代理人朱志红、姚杰和被告王杰到庭参加诉讼。诉讼中原告申请追加张菊英作为被告参加诉讼，本院审查后予以追加并于2020年6月9日第二次公开开庭进行了审理，原告谢万禄及其委托诉讼代理人艾斌、被告永安中介公司法定代表人及其委托诉讼代理人朱志红、姚杰和被告张菊英到庭参加诉讼，被告王杰经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢万禄向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告永安中介公司、王杰的房屋买卖合同。2、判令被告立即返还原告购房款274780元、物业费3145元，并支付违约金274780元，合计552705元。3、判令被告永安中介公司退还中介费6500元。4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求第二项为：请求判令三被告立即返还购房款278830元，物业费用3145元，并支付违约金274780元，合计556755元。事实与理由：2019年5月5日，原告从第一被告处购买了第二被告位于永丰县房屋，原被告签订了房屋买卖合同。原告按约定支付了254600元购房款，并缴纳了中介费6500元，物业费用3145元，之后按揭缴款20180元。可后来被告王杰明确表示不同意卖房，不会办理过户，并不愿意退还房款及支付利息。原告多次找被告协商未果，为此诉至法院。 被告永安中介公司、张菊英答辩称，1、被告系合法执业的企业，原告与被告王杰和公司所签订的合同是都符合事实和法律规定的，因此应当继续履行。2、王杰与公司于2018年4月28日签订的二手房买卖合同是符合事实和法律规定的，是由我们双方协商一致合法有效的情况下自愿达成买卖协议的，在房产买下来的一年期间，都是由我们按合同执行每月偿还按揭房贷款，我有承担相应的责任和义务，也就是说王杰的房产完全归我们所有，同时王杰办理了委托手续，王杰的房屋特别授权了中介公司全权处理。原告来电咨询时已告知暂不能过户，且愿意以合同的条款方式购买下来。这都是买卖双方自愿平等协商好的，王杰也签字认可了，王杰在本次买卖过程中没有收到购房款，但不影响合同的有效性，故原告的购房付款和合同执行是事实存在有效的，原告在购买房产下来后有按揭房贷款，履行合同期间，与王杰的言语沟通不影响合同的真实有效性。故请求法庭对他们之间的合同应当确认予以继续履行。3、原告与王杰和中介公司签订的房屋买卖合同3里面已经明确了原告与王杰之间的权利与义务，但是这个合同是穿针引线的效果，仅仅是王杰与公司达成了一致的意向，是王杰委托了公司全权负责出卖房子，因此本案王杰不存在一房两卖的行为，只对中介公司尽了义务而已，综上，请求法庭驳回原告诉请。如原告执意要毁约，原始购房材料都在原告手上，要求返还。原告违约在先，我方不同意退还其每月按揭款，所交购房定金应作违约金处理，不予退还。同时，原告一年前的购房款钱我已用在别处，一时无法提现，需要等房产转卖给他人之后并收到该房款后才能支付给原告。 被告王杰答辩称，买卖合同是在2018年我和中介签订的，我是房主。我需要资金周转，房屋卖给张菊英了，她也支付了房款，要过户也是过户给张菊英，所以本案应该与我无关。 本院认定本案的法律事实如下： 2017年6月26日，被告王杰与江西天立房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＦ2017020661），按揭购买了位于永丰县天立生态城北区房屋，建筑面积125.93平方米。王杰支付了首付款94768元，办理了备案登记及按揭贷款378000元。2018年4月28日，被告王杰找到被告永安中介公司要求出售该房屋，经协商，该公司法定代表人即被告张菊英愿意购买，双方签订《二手房买卖合同》，约定购房总价为526000元。被告王杰所欠银行按揭款由张菊英承接每月按揭还款，其余房款张菊英先支付130000元，剩余18000元在房屋过户后支付。同时，经被告张菊英要求，被告王杰向张菊英签署了一份委托书，委托张菊英办理该房屋出售等事宜。被告张菊英向被告王杰支付了房款130000元并开始按月偿还银行按揭款。被告张菊英将该房屋按揭款归还至2019年4月时，原告谢万禄找到被告永安中介公司要求购买二手房，经公司推荐与协商，原告与永安中介公司员工朱志红（亦系张菊英丈夫）商定购买上述房产总价为642600元，由原告先支付首付款254724元，银行按揭款由原告承接继续按月偿还，剩余20000元在过户后一次性付清。2019年5月5日，被告张菊英通知王杰到公司与原告签署了上述内容的合同。合同签订后，原告向被告张菊英及朱志红支付了254600元整，被告永安中介公司向原告出具了收据。同时，原告也向被告永安中介公司支付了中介费6500元。被告张菊英将王杰与房产开发商签订的《商品房买卖合同》及王杰购房定金20000元的收据原件、王杰名义的银行按揭还款银行卡交付了给原告谢万禄。原告谢万禄于当日到开发商处办理交房手续领取了房屋钥匙，同时也向物业公司支付了物业费、装修保证金等费用3145元。2019年底，原告与被告王杰聊天时，王杰表示该房屋不会配合过户至原告名下。在庭审中亦明确表示不会过户至原告名下，只同意配合过户至被告张菊英名下。 另查明，该房屋按揭款原告支付至2020年4月止，合计为24230元。2020年5月份房屋按揭款系由被告张菊英偿还的。 上述事实有原被告提供的商品房买卖合同、房屋买卖合同、收条、收据等证据及当事人的庭审陈述笔录等存卷予以证实。 本院认为，本案被告王杰将房屋出售给被告张菊英后，被告张菊英又将该房屋出售给原告谢万禄，实质上系连环购房，依法应先由王杰与张菊英签订买卖合同，此为一转；再由张菊英与谢万禄签订买卖合同，此为二转。现王杰与张菊英于2018年签订了房屋买卖合同并收取了房款，双方意思表示真实且不违反法律规定，该合同合法有效；后又于2019年与谢万禄签订了房屋买卖合同，由张菊英收取了购房款。虽在形式上出现了一房二卖的两份合同，但实际上该房屋二转中的出售人是张菊英，并非王杰，对此，王杰与张菊英在庭审中均已明确表明，可以确认。王杰在张菊英二转该房屋给原告的合同上签字行为，其实际情况及真实目的是张菊英为减少一次过户变更登记应缴纳的交易税费，而采取要求王杰签字的形式来达到逃避一次缴纳房屋交易税费之非法目的。根据《中华人民共和合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（三）以合法形式掩盖非法目的；……”规定，因此谢万禄与王杰于2019年5月5日签订的《房屋买卖合同3》，依法无效。同时，虽被告张菊英与原告之间存在房屋买卖的事实关系，但因被告永安中介公司及张菊英均未能提供证据证明缔约时已将房屋实际情况告知原告，且原告经庭审释明后仍坚决要求被告返还购房款等而未予以追认，故而其事实房屋买卖合同亦不生效。根据《中华人民共和合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，原告应将房屋返还给被告张菊英，被告张菊英应返还原告购房款等款项。同时，因被告张菊英未告知房屋真实情况及为掩盖非法目的而致使合同无效，存有过错，依法应赔偿原告因此所受到的损失。虽原合同约定按已付房款的双倍作为违约金，但该约定明显过高，且与原告实际损失不符，故应由被告张菊英赔偿因实际占用购房款254600元期间给原告造成的利息损失给原告，即按年利率6%自2019年5月5日起计算至归还之日止，则较为公平合理，也较契合原告的实际损失。对于原告支付的物业等费用3145元及银行按揭款24230元，虽该款项被告张菊英未直接占用，但其为最终受益人且原告支付该款项也确有利息损失的产生，故而亦应由被告张菊英按利息损失标准予以赔偿，即原告所支付物业费的损失按年利率6%自2019年5月5日起计算至归还之日止；银行按揭款24230元因原告未提供具体支付时间，故而本院按其最后偿还按揭款时间2020年4月份来计算其损失，即自2020年5月1日起按年利率6%计算至归还之日止。被告永安中介公司在提供居间服务过程中，未诚信履行其居间义务，故意帮自身的法定代表人张菊英一起隐瞒房屋实际情况等致使合同无效，故而收取的居间费用即中介费应予退还，并与被告张菊英共同承担赔偿责任。被告王杰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告谢万禄与被告王杰于2019年5月5日签订的《房屋买卖合同3》无效。 二、被告张菊英在判决生效后十日内返还原告谢万禄支付的购房款、银行按揭款、物业费用等合计281975元。 三、被告张菊英、永丰县永安房产中介有限公司在判决生效后十日内赔偿原告谢万禄所支付购房款、物业费用合计257745元自2019年5月5日起按年利率6%计算至归还之日止及银行按揭还款24230元自2020年5月1日起按年利率6%计算至归还之日止的利息损失。 四、被告永丰县永安房产中介有限公司在判决生效后十日内退还原告谢万禄中介费6500元。 五、驳回原告谢万禄的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9392元，减半收取计4696元，保全费3284元，合计7980元（原告已预交），由原告谢万禄负担2180元，被告张菊英、永丰县永安房产中介有限公司负担5800元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审判员  陈庆荣 二〇二〇年六月十一日 书记员  吴圣钦 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第四百二十五条【居间人如实报告义务】居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 温馨提示：权利人申请执行的期限为二年，逾期不申请执行，视为放弃，即丧失向法院申请执行的权利。