天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初2708号原告（反诉被告）：倪克前，男，1962年6月24日出生，汉族，住天津市北辰区。被告（反诉原告）：天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司，住所地西青区王顶堤复康路西（铝材市场内）。法定代表人：李学庆，经理。委托诉讼代理人：张鲲，天津津海律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓可，天津津海律师事务所律师。原告（反诉被告）倪克前与被告（反诉原告）天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）倪克前、被告（反诉原告）天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司的委托诉讼代理人张鲲、赵晓可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。倪克前向本院提出诉讼请求：1．依法确认原被告双方于2019年12月31日解除《租赁合同》；2．依法判令被告退还原告保证金5000元；3．依法判令被告配合原告将店内陈列物品搬离；4．依法判令被告赔偿原告的损失暂计5000元（损失以实际产生为准）；5．本案的诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉请：1．判令被告承担在扣留原告已售出给顾客的样品家具，未能按时给顾客付货，给原告造成的经济损失，赔付客户共计人民币16000元；2．判令被告承担对店内装修造成的损失人民币10000元；3．判令被告承担2020年4月1日-2020年5月31日这期间商场强行扣压我的货物导致无法将货品挪走进行销售，造成2个月的销售利润损失人民币10000元；4．商场扣压我的货物时间太久造成我的货物无法出售，被告赔偿我损失人民币55000元；5．判令被告承担在封原告门之日起，造成导购员2名以及送货工人2名，在复工之日起不能正常上班，我方仍需支付导购员以及送货工人的工资人民币12000元；6．判令被告从2009年3月到2019年12月31日期间交租金未开发票，导致原告经济损失人民币10000元；7．判令被告退还场地费三个月的租金人民币13380元。事实与理由：原告系经营者，长期销售家具。被告系王顶堤装饰家具城实际经营者，原告通过被告发布的招商广告，前往被告的经营场所。双方于2009年成立合同关系，书面约定原告承租位于天津市西青区××路××号××商铺位，具体位置在家具区Ａ2-3号，面积为108平方米。租金为每月4460元，付款方式为按季度缴费，被告出具相应收款凭证。被告于2018年8月13日向原告收取保证金5000元，承诺双方解除合同后无条件返还。原告按照合同约定将租金足额付款至2019年12月31日，被告于2020年1月17日突然通知原告等多名商户家具城将于2020年年中停止对外营业，告知原告需要于次日，也即2020年1月18日16时前将铺内所有物品清空。当时原告第一时间找到被告要求延长撤场时间，因已近年关，工厂已放假，原告商铺内大量陈列的商品需要一定时间搬离并寻找存放产地，但被告予以拒绝。无奈原告协商未果，将所有商品继续存放至商铺内。又因现阶段全国范围内突发××，导致被告的经营场所一直处于关闭状态，于2020年3月24日恢复正常营业。原告得知该情况后，第一时间到达被告所在地，发现被告已将原告承租的商铺所在区域整体封闭，造成原告无法进入，更无法将所有商品搬离，导致原告产生损失。原告多次找寻被告负责人协商此事，被告态度蛮横，拒绝协商，并要求原告缴纳疫情期间的商铺租金。原告无奈拨打110报警求助，并要求民警通知被告打开原告商铺，但被告明确予以拒绝，因被告非法扣留原告商品，造成原告经营期间成交的购买方现在无法取得相应商品，已经发生退货等实际损失，原告保留追究被告非法行为导致的原告实际损失的诉讼主张。综上所述，原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》和相关法律法规的解释，特诉讼。天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司辩称，不同意原告诉请。对于第一项解除合同没有异议，但是我方认为应该是因到期终止而解除；第二项诉请，我方确实收取了原告5000元保证金，但是依据合同第二条第四款第三条，保证金是在退场一年，没有质量和其他纠纷前提下，无息退还，且原告所售商品质量保证期在一年以上，是在质保期满后10日内，无息退还，原告所售商品系家具，根据我国国标规定，质保期是在一年以上至两年；不同意第三项诉请，按照合同第三条第二款，使用期满至合同解除时，原告应该三日内撤出商铺，原告未补齐2020年租金前，被告不同意返还原告物品；第四项诉请，没有事实和法律依据，被告从未对原告造成直接损失，原告损失系经营风险导致；对于增加诉请第一至五项和第七项，不同意，认为原告没有事实和法律依据，原告损失系经营风险；第六项诉请不同意，被告按时开具发票，但原告均表示不需要发票，原告可以随时来被告处领取发票，且原告系个体户，系小规模纳税人，不具备抵扣增值税进项税的条件，因此原告无损失。天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司向本院提出诉讼请求：1．判决双方租赁关系于2019年12月31日因期限届满终止；2．判决反诉被告立即腾空天津市西青区复康路196号王顶堤装饰家具城家具区A2-3号商铺，并将商铺交还反诉原告；3．判决反诉被告向反诉原告支付2020年1月1日起至实际腾房交还反诉原告之日止的逾期腾房占有使用费，按照每日146.63元为标准计算，暂计算至2020年4月15日为15396.15元；4．判决反诉被告向反诉原告支付物品保管费3204元；5．反诉费用、保全费由反诉被告承担。事实和理由：一、租赁合同于2019年12月31日到期届满，反诉被告拒不腾房，违法占用反诉原告商铺，应立即腾房交还反诉原告，并赔偿反诉原告损失。反诉原告与反诉被告于2019年1月1日签订了《建筑物、场地及设施使用合同》，由反诉被告承租反诉原告所有的天津市西青区复康路196号王顶堤装饰家具城家具区A2-3号商铺，租期自2019年1月1日起至2019年12月31日止，租金每月4460元，租金按季度一次性支付，租金缴付日期为每个付款周期的前10日。依据合同第三条合同变更及相关事宜第（一）项规定，合同期满时，若承租方愿意继续使用的，应至少提前30日与出租方协商续租事宜，并在使用期满前30天把相关款项交清并续签使用合同，否则视为承租方不再续用。由于反诉被告并未依据合同约定履行续约手续，因此反诉原告视为反诉被告不愿继续续约，并于2019年12月26日向反诉被告送达《租赁合同终止通知》，通知其2019年12月31日终止双方租赁关系，并要求反诉被告依据合同第三条合同变更及相关事宜第（二）项约定，于合同期满后3日内腾空房屋并交还原告，但反诉被告拒不签收通知，并拒绝履行腾房义务。根据“《合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”因此，反诉被告负有腾房并交还反诉原告之义务，但反诉被告至今拒不腾空且以家具商品占用商品拒不归还。反诉被告逾期腾房的行为损害了反诉原告的权益，给反诉原告造成了损失。根据“《物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”因此，反诉原告要求反诉被告按照原合同约定租金标准，支付逾期腾房占用使用费，原合同约定月租金每月4460元，即年租金53520元，日租金146.63元，反诉被告自2020年1月1日违法占用反诉原告房屋至今，应依法向反诉原告支付逾期腾房占用使用费，暂计算至2020年4月15日为15396.15元。二、由于反诉被告拒不将家具商品搬离商铺，违法占用反诉原告商铺，反诉原告依法对相关物品予以保管，相关费用依法应由反诉被告支付。因反诉被告用家具商品占用反诉原告商铺，且拒不搬离，为避免家具受潮受损，反诉原告雇佣施工人员在A2-3号商铺外围安装了“彩条纤维布维护”，支付施工费和材料费共计3204元，以上费用依法应由反诉被告偿还给反诉原告。综上所述，反诉原告对租赁房屋有合法的物权，双方订立的租赁合同合法有效，系双方真实意思表示；依据法律规定，租赁期限届满反诉原告有权要求收回房屋，反诉被告拒不腾房行为侵犯了反诉原告合法权益；同时对于反诉原告拥有合法物权的房屋，反诉原告有权决定对外出租，亦有权决定不再出租并收回，任何人无权要求强制出租或占用。倪克前对天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司的反诉辩称，我从2009年王顶堤装饰家具城开业，到今天已经签租有十几年了，我们每年都产生了惯例，每年是1月1号交租金扣合同，今年我打算去交费签合同，忽然看到王顶堤微信公众号发的紧急通知，原定于2019年12月26号至2019年12月31号的交费暂停，具体事宜另行通知。我一直等到1月9号给李经理打电话，才得知商场到2020年6月就不干了，就不再对商场的租户签租了。这时我已经回老家了，厂就放假了。家具城在1月17号才发放的通知，要我们1月18号到二楼办公室办理手续，要撤展的就在1月18号前，要求我腾空商铺。因为商场合同条例上第五页第八款第二条有明确表示，因商场变动不续签时，应该提前30天以书面形式通知乙方搬离，可是商场并没有提前给我合理的时间搬离，我是卖家具、沙发的，必须要专业人员拆装，不是随意搬走的。商场没有提前通知我，造成我商场太多货（有沙发26件共10套，茶几16件、电视柜1件）无法搬离，由此给我造成的损失由商场来承担。商场2020年1月17日放假关门，又赶上疫情不可抗力，直到3月24号商场一直处于关闭状态，一切后果由商场承担。3月份我来天津，隔离完后，即刻于3月31日来找李经理搬回我的货物，他要我交1月至4月15号的租金，由于商场不签合同，我无法正常经营，所以我要求搬走货物。不交就把我的货物从4月1日起强行扣压，我无法搬走我的货物。造成的损失由商场承担。我12月份卖出的现货，年后交货，因为商场强行扣压我的货物，导致我交不出货物给客户，造成客户已经退货，这个损失要求商场赔偿。我曾多次找李经理协商，他们都是拒绝协商，我实在无法，多次拨打110进行调解，可是甲方态度依然蛮横，拒绝协商，无奈我又求助8890和信访办，但是给我的回电都是甲方拒绝协商。本院经审理认定事实如下：原、被告签订的《建筑物、场地及设施使用合同》中，被告（反诉原告）为出租方（甲方），原告（反诉被告）为承租方（乙方），合同约定：一、甲方将坐落于天津市西青区复康路196号A2-3号商铺78平米及场地26平米租赁给乙方作布艺沙发使用；二、租赁期限为壹年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止，每月应交纳费用为4460元；乙方在签订合同时应缴付履约保证金5000元，该保证金因双方合同终止而终止。乙方交清经营期间产生的全部费用并在退场一年后没有质量问题、售后服务问题及其他纠纷的前提下，甲方向乙方无息退还该履约保证金，但是，乙方所售的商品质量保证期在一年以上的，甲方应在商品质量保证期届满后10日内无息退还履约保证金；合同第三条第（二）使用期满或合同提前解除，乙方应自解除之日起3日内，搬出使用的商铺、场地、仓库、单元房并及时清出商铺、场地、仓库、单元房内的货物。否则，视为乙方放弃对该物品的所有权，甲方有权处理。同时，甲方有权将乙方原来使用的商铺、场地、仓库、单元房交给他人使用。第五条第（六）乙方进场经营前如需对所租商铺、场地、仓库、单元房进行装修，其标准档次要符合甲方要求，乙方装修前须向甲方提供装修方案，且经甲方书面同意后方可施工，上述装修、装饰的费用由乙方承担。装修中不得破坏、改动甲方原有设施，装修使用的材料和布局要符合消防要求。否则，造成一切后果由乙方承担。使用期限届满或者合同解除时，形成附和及未形成附和的装修、装饰物的所有权归属甲方。第六条第（四）第7：未经甲方书面同意，乙方不得提前终止本合同，如乙方却需提前解除合同，须提前30天以书面形式通知甲方，且履行以下手续，方可终止合同。合同第八条（二）因国家建设或甲方对天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司进行总体规划需要调整相关业态时，本合同自动终止。甲方应提前30天以书面形式通知乙方，乙方必须无条件服从甲方规划并按甲方要求的时间搬出，使用费和其他各项费用按照实际使用期限结算。合同签订后，原告（反诉被告）交付被告（反诉原告）保证金5000元。原告（反诉被告）租金已给付至2019年12月31日。被告（反诉原告）称其于2019年12月25日在原告经营的商铺张贴《租赁合同终止通知》（内容为被告决定即日起不再对外出租并解除与原告的租赁关系，请租户于2020年1月4日前腾空房屋、场地及设施并交还。落款日期为2019年12月25日），并于2020年1月2日在微信公众号发布通知（内容为由于被告经营业态调整不再经营，凡2019年12月31日合同已经到期的租户不再续租，租户应于到期后3日内腾空房屋、场地及设施并交还给被告）。原告称未收到上述通知。被告于2020年1月17日作出《通知》（内容为原告与被告签订的租赁合同已于2019年12月31日到期，如继续经营的，请于2020年1月18日16时前到二楼办公室办理交费手续；如不再经营撤场的，请于2020年1月18日16时前清空商铺内所有物品并到二楼办公室办理退房手续。逾期未办理任何手续的，被告将采取必要的措施，由此造成的一切后果由商户自行承担）。2020年1月24日至2020年3月23日，因突发新型冠状病毒疫情，王顶堤装饰家具城停止营业。2020年3月24日，恢复营业。2020年3月31日，被告将原告的店内货物封存至今。原告（反诉被告）认可收到2020年1月17日的通知，并称：原告收到通知后，曾找被告协商延长撤场时间，后因为疫情，市场关闭，被告恢复营业后，原告于2020年3月31日找被告欲搬走物品，但被告让原告交租金，故未成。被告认可原告曾找被告，但时间不明确。原告已向被告交付保证金5000元。原告主张返还，被告以未达到返还条件为由，不同意返还。原告主张被告配合原告将店内陈列物品搬离。被告辩称原告没有按合同约定时间腾房，被告有权将店内物品扣留直至原告缴清租金。另查，案涉商铺所在建筑已取得房屋所有权证（房权证西青字第1××4号），登记房屋所有权人为天津市王顶堤工贸集团有限公司。2002年2月1日，天津市王顶堤工贸集团有限公司与被告签订《租赁授权书》，记载“被告有权以其自身名义将房屋对外出租，并有权利签订《租赁合同》；被告负责该房屋的修缮、维护、管理等日常工作，费用由被告负担；如《租赁合同》履行过程中出现任何纠纷，被告有权以其自身名义诉讼、调解、和解等；本协议盖章后即生效，直至双方协议解除之日终止。”诉讼中，原告（反诉被告）撤回增加的诉讼请求：1．判令被告承担在扣留原告已售出给顾客的样品家具，未能按时给顾客付货，给原告造成的经济损失，赔付客户共计人民币16000元；2．判令被告承担对店内装修造成的损失人民币10000元；3．判令被告承担2020年4月1日-2020年5月31日这期间商场强行扣压我的货物导致无法将货品挪走进行销售，造成2个月的销售利润损失人民币10000元；4．商场扣压我的货物时间太久造成我的货物无法出售，被告赔偿我损失人民币55000元；5．判令被告承担在封原告门之日起，造成导购员2名以及送货工人2名，在复工之日起不能正常上班，我方仍需支付导购员以及送货工人的工资人民币12000元；6．判令被告从2009年3月到2019年12月31日期间交租金未开发票，导致原告经济损失人民币10000元；7．判令被告退还场地费三个月的租金人民币13380元。上述事实，有当事人陈述、书证等证明属实。本院认为，原、被告签订的《建筑物、场地及设施使用合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。原、被告均诉请双方的租赁关系于2019年12月31日解除，故本院确认双方的租赁关系于2019年12月31日解除。合同解除后，原告应将租赁标的物返还给被告，故对被告要求原告腾空交还商铺的诉讼请求，本院予以支持。因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。本案系租赁合同关系，不属于留置权的适用范围。被告占有原告商铺内的物品，无法律依据，应予返还，故原告请求被告交还商铺内物品的主张，本院予以支持。合同解除后，原告一直使用租赁物，根据等价有偿原则，使用费应参照租赁合同约定的租金标准，由原告负担。但2020年1月24日至2020年3月23日，因突发新型冠状病毒疫情，此期间的使用费应酌情予以减免。2020年3月31日，被告已将原告的货物封存，无法正常营业，之后产生的使用费，原告不再负担。根据实际情况，本院酌定原告应当给付被告使用费共计5000元。现原、被告之间的租赁合同已解除，且被告将进行业态调整不再经营装饰城，故原告已交纳的保证金应予退还。原告其他主张无法律及事实依据，本院不予支持。被告要求原告支付保管费1335元的反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第一款、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第八十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）倪克前与被告（反诉原告）天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司就天津市西青区复康路196号家具区A2-3号商铺及场地签订的《建筑物、场地及设施使用合同》于2019年12月31日解除；二、被告（反诉原告）天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司于本判决发生法律效力之日起三日内将坐落于天津市西青区复康路196号家具区A2-3号商铺及场地内属于原告（反诉被告）倪克前的物品交还给原告（反诉被告）倪克前；三、原告（反诉被告）倪克前于本判决发生法律效力之日起三日内将坐落于天津市西青区复康路196号家具区A2-3号商铺及场地腾空，并返还给被告（反诉原告）天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司；四、被告（反诉原告）天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告（反诉被告）倪克前保证金5000元；五、原告（反诉被告）倪克前于本判决发生法律效力之日起十日内给付被告（反诉原告）天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司使用费5000元；六、驳回原告（反诉被告）倪克前其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费实际收取50元，反诉费266元，共计316元，由原告（反诉被告）倪克前负担158元，由被告（反诉原告）天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司负担158元。保全费206元，由原告（反诉被告）倪克前负担103元，由被告（反诉原告）天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司负担103元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  杨恩兴审 判 员  张丽侠人民陪审员  丰建梅二〇二〇年十一月四日书 记 员  刘 畅附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国担保法》第八十四条因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。法律规定可以留置的其他合同，适用前款规定。当事人可以在合同中约定不得留置的物。