江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终1975号上诉人（原审被告）：符建刚，男，1980年2月21日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：陶忠南，江苏沁园春律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张再军，男，1960年2月18日生，汉族，住宜兴市。上诉人符建刚因与被上诉人张再军房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初10654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。符建刚的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：双方签订的合同没有约定违约责任，故违约方承担的违约赔偿应当按照守约方的实际损失来计算，而守约方的实际损失应当由守约方举证证明，但张再军未证明其损失；事实上，其与张再军签订房屋买卖合同后，其从未占有案涉九套房屋，房屋至今仍由张再军占有支配、收取房屋产生的经济利益，张再军对房屋的全部权利未受丝毫减损，房屋的所有权、使用权和收益权没有和其发生任何关联，故其违约没有给张再军造成实际损失，其不应支付逾期付款利息损失。张再军未作答辩。张再军向一审法院起诉请求：判令符建刚支付购房款500万元、逾期付款利息损失(以未实际给付购房款金额为基数，分段计算自合同约定应付之日起至实际给付之日止按照基础利率6%上浮150%即年利率9%计算)，并承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月5日、2018年6月6日，符建刚、张再军先后在协议书上签名，该协议书载明，甲方张再军将其支配的坐落于无锡市运河东路556号时代国际B座2011、2012、2016、2017、2018、2019、2111、2112、2115九套房屋转让给乙方符建刚，甲方房屋来源系其投资江苏南城置业发展有限公司（以下简称南城置业公司）时代国际项目的投资回报，转让的上述九套房屋的面积为555.82平方米，转让价格为每平方米9000元，合计总房款为5002380元（以500万元整结算），乙方在2018年6月15日前付100万元；2018年7月15日前付150万元；2018年10月30日前付100万元；2018年12月30日前付150万元。在乙方付清全部房款前，乙方应办理上述房屋他项权证至甲方名下，在乙方付清全部房款后的三个工作日内，甲方应解除上述房屋的他项权证。上述房屋在本协议签订后三个工作日内予以网签备案，并在2018年7月15日左右办好乙方为所有权人的不动产证，办证所需费用和税收由乙方承担。甲方在2018年8月中旬实际交房，交房时按乙方要求将相邻房屋打通。2018年6月20日，张再军与案外人南城置业公司订立补充协议书一份，双方约定，张再军于2007年委托无锡振华房屋建设开发有限公司（以下简称振华公司）投资于南城置业公司440万元，扣除南城置业公司委托华锡峰已付张再军的30万元，剩余投资本金410万元，张再军同意委托振华公司在南城置业公司投资的4%股权进行减资。南城置业公司同意支付振华公司现金410万元，由振华公司转付张再军。南城置业公司、张再军、振华公司签订的减资退股协议书生效后，南城置业公司同意将面积为555.82平方米，房号为无锡市运河东路556号时代国际B座2011、2012、2016、2017、2018、2019、2111、2112、2115九套房屋作为补贴，南城置业公司于本协议签订后三个工作日内负责将九套房屋的所有权登记至张再军指定的第三人名下，并按照第三人的要求将相邻房屋打通，张再军给予南城置业公司一个多月的清场期，南城置业公司负责开具每平方米9000元的购房发票、承担发票税费。2019年5月21日，张再军委托宜兴市南方法律服务所向符建刚发出合同价款催要函，要求符建刚按约支付购房款500万元、承担迟延履行违约金。2019年10月9日，张再军向法院提出本案诉讼。诉讼中，张再军陈述，其与南城置业公司存在股权纠纷诉讼，南城置业公司结欠其钱款，其本打算要求对方支付现金，后经代理律师江苏泰伯律师事务所华江燕劝说，拿下了这案涉九套房屋出售给符建刚，房源也是让符建刚确认过，以便符建刚打通隔墙，房屋连在一起用于办公，可以说是为符建刚量身定做的。在符建刚确认后，其在去南城置业公司订立补充协议，其与符建刚的协议书也是由江苏泰伯律师事务所律师拟定的。其与符建刚协议订立后，委托华江燕律师多次催促符建刚办理网签备案、房产过户、付款，其也指令南城置业公司将房屋网签至符建刚名下，曾协商房产直接过户至符建刚名下，为防止符建刚不付款转移房产，其委托律师办理权利人为其的他项权证，但符建刚多种理由予以推脱办理网签备案、领受房产、拒付房款，直至诉讼。张再军为此提交了下列证据：1、张再军于2018年6月6日签署的指令函一份，该函载明：张再军指令南城置业公司，要求将无锡市运河东路556号时代国际B座2011、2012、2016、2017、2018、2019、2111、2112、2115九套房屋备案登记至符建刚名下。2、2018年7月31日委托书一份，该委托书载明：张再军委托盛薇办理办理其拥有的无锡市运河东路556号时代国际B座2011、2012、2016、2017、2018、2019、2111、2112、2115九套房屋的他项权证，他项权证的权利人为张再军。3、华江燕与符建刚微信聊天记录截屏打印件，该微信记录显示：2018年6月29日，华江燕告知符建刚，房产公司和张再军均在催促其，房产公司要求尽快网签，张再军催付房款，你看看资金多少付点、先网签呢？符建刚答复称，晚点联系你。2018年7月9日，华江燕告知符建刚，明天约好股权变更，同时房屋可以办理产权登记手续了。符建刚答复称，好的，我会电话联系你。2018年7月16日，华江燕问符建刚，那我预约南城置业公司周五备案吗？符建刚称，具体明天联系你。2018年7月19日，华江燕告知符建刚，情况怎么样了？符建刚答复称，你和张再军他们打个招呼吧，下周四去网签和预先约定的数额不变，本周肯定来不及了。华江燕问房款下周之前可以付250万元后，然后备案？符建刚答复称，是的，只会多，不会少，不会变化。2018年7月26日，华建燕问符建刚上周四你说网签的，今天张再军他们过来了呢。另外房屋打通的布局，你也要给方案了，南城置业公司也要准备的。2018年7月28日，符建刚答复称，下周付给张再军，明天也来和张再军联系。2019年8月2日，华江燕问符建刚，房款下周可以付吗？南城置业公司今天又催备案了，他们说已经快一个月了。符建刚答复称，下周没有问题。2018年8月20日，华江燕问符建刚，忙完了没有。符建刚答复称，我明天答复你，要钱难，但这两三天肯定到了。华江燕告知符建刚，你看是不是调剂一笔首付款，先把房子加收下来，南城置业那里催的很急，再说张总那里也是三天两头催我。符建刚答复称，好的，我已经在动脑筋先调一笔钱过渡，这几天能到。后华江燕问符建刚，情况怎么样了。符建刚告知华江燕，下周有望付全款，目前不要和张再军说，等我下周一定好后告知你。2018年8月24日，符建刚告知华江燕，其也想一次性解决，省得再担保什么的。2018年8月27日，同年8月30日，华江燕问符建刚，情况怎么样了，并告诉符建刚，其想确认一下房款何时可以支付，因为南城置业公司正式发函催交房屋。符建刚答复称，本周基本没有变化，具体是明天还是后天，我下午晚点联系你。后符建刚答复称，其朋友资金下周三到位。2018年9月4日，华江燕问华建刚，今天周二了，明后天资金会落实吧？符建刚答复称，资金尚未到位。2018年9月14日，华江燕问符建刚，实在不行先付部分房款，然后接收房屋，南城置业公司无法再拖了。符建刚回复称，下周不会拖了，下周肯定到账了。2018年9月20日，华江燕告知符建刚，鉴于南城置业公司催的急，要么还是先付部分房款，然后接收房屋吧，不然其对张再军无法交代。符建刚答复称，钱很快到位，其想法愿意一次性到位，你明天中午等消息。2019年1月7日，华江燕告知符建刚，交房不能再拖了，南城置业要收物业费了，你那里房款迟迟不到位，已经给张再军造成了损失，也给南城置业公司落下话柄，再拖下去，其怕会产生变故，所以你这周付部分房款，然后赶紧收房吧。符建刚答复称，其一分钱都没有到账。4、张再军与符建刚微信聊天记录截屏打印件，该微信记录显示：2018年6月12日，张再军问符建刚，华律师把协议发给你了吗？并告知其电话号码。符建刚答复称，已发给其，其晚点联系你。2018年6月13日，张再军问符建刚下午有时间吗？先订合同，付款听华律师通知。符建刚答复称，你的付款要求，其要安排资金。2018年7月31日，张再军问符建刚，明天房款能到位吗？交房事宜已经授权华律师了，全权由华律师配合你办理。符建刚回答称，这周肯定到，其到时候直接和华律师联系。2019年1月3日、同年1月21日，张再军告知符建刚：你认购的时代国际的九套总价值500万元的房子，华律师一直与你沟通联系，你承诺付款一直没有履行，希望有个确切的时间，春节前付部分款吧。2019年11月6日，张再军告知符建刚，现再次告知立即与南城置业公司联系并火速办理好案涉房屋网签事宜，有困难与泰伯律师所律师华江燕、盛薇沟通协调。符建刚答复称，其已在11月4日开庭已经明确表态了。符建刚对上述证据质证后，对证据真实性不持异议，其认为，其知晓张再军指令南城置业公司将案涉房屋网签备案至其名下，也曾被告知房产直接过户至其名下，为保障张再军的权利，办理他项权证的事实，但其否认涉案房产买卖为其量身定做的；其对华江燕与其微信聊天记录和其与张再军的微信聊天记录真实性不持异议，其认为华江燕只是催其讨要房款，而没有将房产网签、或过户至其名下；其陈述：通过介绍认识华江燕律师，再被引荐认识张再军，知晓张再军有几套房屋出售，问其是否需要，其当时确实用经营需要，由华律师牵线后与张再军见面沟通，后与张再军签订协议书，协议书是由华律师拟定制作，张再军看了后没有异议让其先签字，后期由华律师催要房款，张再军也微信向其催要，其因经营中应收款一直没有到位而耽搁了。张再军的2019年11月6日与其联系的微信，通知其立即与南城置业公司联系并火速办理好案涉房屋网签事宜，有困难与泰伯律师所律师华江燕、盛薇沟通协调，纯粹是为了本案诉讼。对于上述争议事实，法院依法向江苏泰伯律师事务所律师华江燕调取和核实其与符建刚的微信记录，交由当事人进行质证，并结合当事人的陈述意见、提交的电子证据认定如下：张再军和符建刚订立了案涉九套房屋转让协议书后，张再军委托华江燕律师办理将房屋由南城置业公司与符建刚订立房屋买卖合同网签备案、房产过户和设立权利人为张再军的房产他项权证等，华江燕基于张再军的委托多次与符建刚约定、并催促办理房屋买卖合同网签备案、房产过户、设立他项权等，但符建刚均予以推诿而未能予以协助办理，符建刚曾一度表示为减少担保环节，愿意直接支付全部房款的意见；华江燕向符建刚多次催要协议书约定到期房款，但符建刚以应收资金未能到账为由而未支付购房款。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张再军与符建刚订立的有关案涉房产转让的协议书，未违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。案涉房屋转让在张再军与符建刚订立协议后，符建刚未能按照张再军委托的华江燕要求协助办理案涉转让房产的网签备案、房产过户，其主张张再军未能与其订立房产网签、房产过户，系其自身原因所致，依法视为双方订立的协议书约定的付款条件成就；符建刚主张转让案涉房产仍在南城置业公司名下、张再军无权转让房产的意见，因案涉房屋虽不在张再军名下，但不影响张再军转让合同效力，且并没有依据证明由此不能转让案涉房产的情形，故符建刚的抗辩意见，不符合法律规定，法院不予采信，符建刚未能按约支付转让房款，依法应承担民事责任。张再军要求符建刚支付房款，符合法律规定，其主张以未实际给付金额为基数，分段计算自合同约定应付之日起至实际给付之日止按照基础利率6%上浮150%即按年利率9%计算的逾期付款利息损失，法院考虑到市场融资成本、违约人得益、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率情况，对张再军的该诉请主张，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决：符建刚于判决生效后十日内支付张再军房款500万元，赔偿张再军以未实际给付房款金额为基数，分段计算自合同约定应付房款之日起至实际给付之日止按照年利率9%计算的逾期付款利息损失（其中应付房款100万元逾期利息损失自2018年6月16日起计算；其中应付房款150万元逾期利息损失自2018年7月16日起计算；其中应付房款100万元逾期利息损失自2018年11月1日起计算；另应付房款150万元逾期利息损失自2019年1月1日起计算）。案件受理费用46800元减半收取23400元，由符建刚负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实依法予以确认。本案二审争议焦点为：符建刚是否需要赔偿逾期付款利息损失。本院认为，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，虽协议书未约定违约金，但符建刚未按约支付购房款，已构成违约，故符建刚仍应向张再军赔偿相应逾期付款利息损失。符建刚上诉称协议书未约定违约责任且其并未实际占有案涉房屋，其违约行为未给张再军造成损失，故其不应赔偿逾期付款利息损失的意见，于法无据，本院不予采纳。综上，上诉人符建刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12400元，由上诉人符建刚负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年五月七日书记员 缪玲娜