广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初27072号原告（反诉被告）：深圳市珍妮跨境电子商务有限公司，住所地深圳市福田区福田街道xx购物广场B1层Z-02号，统一社会信用代码91440300MA5EGK9F0C。法定代表人：赵杰。委托代理人：张吉生，广东惟谦律师事务所律师。委托代理人：吴东洲，男，该司员工。被告（反诉原告）：深圳融发投资有限公司，住所地深圳市福田区福田街道金田路2028号皇岗商务中心主楼40F-12，统一社会信用代码914403006188672396。法定代表人：陈小海，该司董事长。委托代理人：姚惊涛，广东广和律师事务所律师。委托代理人：韦东海，广东广和律师事务所律师。原告深圳市珍妮跨境电子商务有限公司与被告深圳融发投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，被告提出反诉，本院将本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序进行审理。原告委托代理人张吉生、吴东洲、被告委托代理人韦东海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：原告与被告于2019年续签《房屋租赁合同》，合同约定由被告承租原告位于深圳市福田中心区xx购物广场B1层Z-02号商铺，租期一年。同时双方约定由被告代收涉案店铺的销售款。合同签订后，原告将涉案商铺交付被告使用，被告陆续支付了租金。但自2019年11月份起，被告扣押原告销售款，至今已达170302.27元，双方对此通过结算单进行了确认。因被告扣押原告销售款，原告与被告协商，双方于2020年2月23日达成一致解除租赁合同，2020年2月24日原告向被告提交书面撤场申请的文件。原告认为，被告已同意解除双方的租赁合同，应将租赁保证金及销售款退回原告。且被告扣押原告销售款的行为，使原告经营困难，长达几个月无法获得销售回款，实质上已使原告租赁该商铺的目的无法实现。因此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的有关规定，原告也有权解除合同。综上所述，原、被告之间签订《房屋租赁合同》已于2020年2月29日解除，双方租赁合同法律关系已消灭，被告应退还41949元租赁保证金、170302.27元销售款。现经与被告多次协商未予退还。依据双方的租赁合同，有关法律法规的规定，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求被告退还租赁保证金及销售款。据此，请求法院判令：1、确认双方《房屋租赁合同》于2020年2月29日解除；2、被告退还原告租赁保证金、管理费保证金、装修押金、水电押金共计41949元；3、被告向原告返还170302.27元销售款及利息（利息按中国人民银行公布的同期贷款市场报价利率自2020年3月1日计算至清偿之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、原告与被告于2018年12月17日就xx购物广场B1-Z-03号商铺签订商铺租赁合同，但原告于3月12日至3月16日停止经营，租赁费及管理费保证金不予退还，故后续解除合同，并要求原告结清费用并恢复房屋毛坯状态移交房屋，但原告不予理会；二、原告委托案外公司进行结算，原告诉请被告代收款项并非基于本案的租赁合同，也非本案房屋租赁合同的审理范围，原告应向案外公司主张。被告提起反诉请求：1、确认原告与被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》和《深圳市房屋租赁合同书之补充协议》于2020年3月30日解除；2、原告支付被告拖欠的租金人民币14278元（自2020年3月1日至2020年3月30日），租金违约金人民币1135.10元（按日利率万分之五计算，自2020年2月26日计算至实际清偿之日止，暂计至2020年8月3日工159天）；3、原告支付被告逾期归还房屋的占用费（赔偿金）人民币57112元（自2020年3月31日起计算至2020年5月30日，共60天）；4、原告支付被告拖欠的管理费人民币649元、推广费94.4元、固定POS机月租费人民币500元，及上述费用逾期违约金人民币98.85元（按日利率万分之五计算，自2020年2月26日起计算至实际清偿之日止，暂计至2020年8月3日共159天）；5、被告不予退还租赁保证金人民币38490元、管理费保证金人民币1947元、水电费押金354元、装修押金人民币708元；6、原告支付被告为维权而支付的律师费人民币8806.28元；7、本案诉讼费、保全费等诉讼相关费用由原告承担。被告反诉所依据的事实与理由：2018年11月，被告与原告签订《xx广场商铺租赁合同》和《xx广场商铺租赁合同补充条款（商务条款）》，约定被告将深圳市福田区福华三路118号xx购物广场B1层Z-03号商铺（建筑面积11.8平方米）租赁给原告用于经营活动。租赁期限为2018年12月17日至2020年12月16日止，共二年。2018年12月17日至2019年12月16日，租金为每月人民币12980元；2019年12月17日至2020年12月16日，租金为每月人民币14278元。管理费为每月人民币649元，推广费为每月人民币94.4元。2020年3月，原告未按租赁合同约定支付租金及物业管理费。为此，被告向原告的预留收件地址邮寄《解除租赁合同通知书》，通知原告按租赁合同约定结清应付款项、移交涉案房屋并将涉案房屋恢复至毛坯状态，但原告直至今仍未恢复原状。原告的逾期行为已经给被告造成严重的经济损失，并侵害了被告的合法权益，根据法律规定及合同约定，被告有权要求原告结清上述费用并承担违约责任。为维护被告合法权益，被告特提起反诉。原告针对反诉答辩称：一、双方签订的《xx广场商铺租赁合同》（以下简称合同）及其补充协议已在2020年2月29日解除。2020年2月23日，原告的工作人员通过珍妮曲奇xx广场店的店长添加了xx广场营运部的营运主管的微信，商谈原告xx广场店撤店的事宜。2020年2月25日，原告的工作人员到xx广场现场提交书面的撤场申请，被告已同意原告撤店，双方已同意解除合同。合同14.1.1.1条也约定了双方可以提前终止合同。二、双方合同已在2020年2月29日解除，不应支付此后的租金及其他费用。被告已将相关租赁保证金、押金退还原告。针对被告要求的逾期归还房屋的占用费，原告在申请撤店后搬走大部分货物，在商场保安的阻挠下未能在解除合同之后及时将店铺恢复毛坯。但根据合同第13.4条的约定以及合同法第119条减损规则的规定，被告可收回店铺并处置相关财物，并有防止损失扩大的义务，这并不会不合理的扩大被告的义务。且在2月23日，原告就已向被告报告、协商撤店的事宜，提交书面的撤店申请，被告在已知合同无法继续履行的前提下，更应该按照合同法第119条的规定防止损失扩大，否则相关损失责任应由其自身承担。希望驳回被告的反诉请求。原告庭审中补充答辩称：是被告违约在先，自2019年7月至9月，被告违反合同的结算约定，没有于进账后1个月内向原告打款入账，并且2019年11、12月、2020年1月3个月的代收款被告也没有及时向原告打款，被告的上述违约行为导致原告不得已解除合同并于2020年2月24日向被告提出撤场申请，并于2月25日下午将撤场申请递交给被告办公室吴主任，有聊天记录为证，基于上述原因，原告提出合同解除的终止时间是2月29日，正是因为被告在解约过程中提出了苛刻的要求，即在解约协议当中提出应当向原告返还的保证金予以没收或者是扣除，近4万余元，而原告没有同意，故双方的协议因被告的违法扣除而没有达成，但双方均同意解除合同的时间为2月29日，有被告发给原告的租赁合同解除协议书为凭，故对于被告的反诉认为合同解除时间为3月30日，并且要求原告支付相应的租金和违约金等均无事实及法律依据，请法庭驳回被告的反诉请求。经审理查明，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，于2017年12月15日起开始承租位于深圳市福田中心区xx购物广场B1层Z-02号房屋，租赁期限为1年。此后，2018年11月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订合同编号为B1-Z-03的《xx广场商铺租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市福田区福华三路118号xx广场B1层Z-03号商铺（以下简称涉案商铺，建筑面积11.80平方米，实用面积6.49平方米）出租给乙方，租赁期限为2018年12月17日至2020年12月16日；预计交付日为2018年12月17日，最终交付日的确定以甲方书面通知为准，免租期、租赁期限以实际交付日为起始日计算；装修免租期7天。乙方须于2018年12月14日前完成该商铺的装修并开始营业，否则甲方有权要求乙方退场，并没收乙方保证金。甲方自乙方开业日开始向乙方计收租金，如乙方于装修免租期届满日仍未开始营业的，甲方有权单方面解除合同并没收乙方已交的全部款项，如甲方同意合同继续履行的，甲方将于装修免租期届满次日开始向乙方计收租金等各项费用；第1年（自2018年12月17日起）租金为12980.00元/月或提成租金即当月总营业额之15%，两者取高；第2年（自2019年12月17日起），每月基本租金为14278.00元/月或提成租金即当月总营业额之15%，两者取高。基本租金由乙方按照日历月以月基本租金方式向甲方预付。乙方自合同约定的起租日起开始承担商铺的基本租金。合同约定的免租装修期届满以后，每月25日或之前（含25日），乙方向甲方预付下个月的基本租金（如前述期限届满之日为国家法定节假日，则支付期顺延至节假日后第一天）；管理费为649元/月，首月管理费于本合同签订起10个工作日内支付，其余月份管理费于每月25日或之前（含25日），乙方向甲方预付下个月的管理费（如前述期限届满之日为国家法定节假日，则支付期顺延至节假日后第一天），首月及最后一个月的管理费计算方式为乙方在该月实际租赁的天数乘以当月日的管理费；推广费为94.40元/月，首月推广费于本合同签订起10个工作日内支付，其余月份推广费于每月25日或之前（含25日），乙方向甲方预付下个月的推广费（如前述期限届满之日为国家法定节假日，则支付期顺延至节假日后第一天），首月及最后一个月的推广费计算方式为乙方在该月实际租赁的天数乘以当月日的推广费；水、电费的计算标准按照政府相关规定及xx购物广场实际用耗结合计算，乙方须自行承担；乙方须承担与该商铺使用有关的通讯费、燃气费、垃圾处理费、排污费及其他费用；乙方应向甲方交纳该商铺的租赁保证金38940.00元、管理费保证金1947.00元、售后商品质量保证金5000.00元、水电押金354元、商铺装修押金708.00元。上述保证金（包括但不限于租赁保证金、管理费保证金）不能作为乙方违约时的免责或冲抵款项，合同有效期内，乙方不得以任何理由要求甲方从其向甲方缴纳的租赁保证金、管理费保证金或其他保证金中抵扣其必须向甲方缴纳的租金或其他款项，因乙方原因导致本合同提前解除或终止的，乙方同意上述保证金作为违约金支付给甲方，本合同约定的其他违约责任条款仍应执行。乙方需在该商铺交付前5个工作日内向甲方支付装修押金。装修押金按该商铺建筑面积计算，每平方米60元，装修完成后，如乙方未违反装修管理规定的，未对房屋结构公共设施造成损坏，通过甲方验收合格且政府相关部门验收合格后3个月内，甲方向乙方无息返还装修押金；如双方确认合同有效期内，乙方的销售任务为月均销售额86500.00元。上述各种款项中租金、推广费、租赁保证金支付至被告名下账户，管理费保证金、水电押金、管理费、水电费等其他物业管理费用支付至被告委托的物业管理公司，即深圳国商物业管理有限公司福田分公司（以下简称国商物业公司。后更名为深圳市皇庭物业发展有限公司xx广场分公司，以下简称皇庭物业公司）账户。乙方商铺的每日营业收入均须向甲方缴交，甲方于下个月20个工作日前将上一月的营业收入款项支付乙方（乙方在收到甲方结算次日单次日3个工作日内，须向甲方交回乙方盖章确认的结算单，否则，甲方返款不受该条付款时间的限制）。刷卡手续费由乙方承担。甲方违反本合同的约定，使乙方无法继续使用该商铺的，乙方有权单独解除本合同；乙方逾期支付租金、管理费及其他费用之一或全部的，每逾期一日，应按逾期支付金额的千分之三支付违约金，拖欠达到30天以上（含30天）的，乙方应另行向甲方支付拖欠费用20%的违约金，且甲方有权采取强制腾房措施，如将商铺内物品搬离至固定场所存放、禁止乙方继续营业等；租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，保证金作为违约金赔偿给甲方，保证金不足赔偿损失的，乙方还应负责差额部分的赔偿。本合同约定的租期结束、合同解除或合同终止，甲方有权要求乙方自费将商铺内的所有物品搬离，并于3日内将商铺恢复至合同附件三《商铺交付条件》所列的交付标准或恢复至甲方同意接受的状态；逾期交还的商铺内的一切动产及不动产视为乙方自动放弃或无条件赠与甲方，甲方有权采取变卖或报废处理该商铺内的任何动产，该商铺之装修及所有附属设施设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿；乙方逾期交还商铺，除应按照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日基本租金的2倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方按照合同约定收回商铺；若乙方拖欠租金、管理费及其他费用之一或全部的，甲方为追讨欠款所支出费用（包括律师费）均由乙方承担；根据本合同需要发出的全部通知均须采用书面形式，一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达，如按照本合同列明地址发送书面通知或其他文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日。签订合同后，原告向被告支付合同约定的租赁保证金38940元、管理费保证金1947元、水电费押金354元、装修押金708元，并开始承租涉案物业。双方确认原告承租涉案房产后，由被告代收银，并每月采取结算的方式，扣除租金及所有费用后，将代收营业款项返还原告。原告并提交2019年8月之后的结算单及付款凭证，显示自2019年8月开始，被告向原告发出结算单，原告虽未在结算单上商户确认处确认，但次月的月中至月末会按照上述确认单上被告确认的金额向原告指定账户转账支付确认单上确认应返还的金额。被告最后一次向原告返还营业款余额的日期为2020年1月22日，返还的营业款为2019年11月的营业款。2019年12月至2020年2月期间的结算单显示的余额没有返还。原告于2020年2月25日在被告出具的2月结算单上签章确认扣除当月各项费用后，被告还应向原告返还170302.27元。2020年2月23日，原告通过微信向被告工作人员表示收到通知涉案铺位需要撤店，明天不再准时复工，并询问被告撤场需要怎么走流程。被告告知原告写书面申请，然后等待处理。2月24日，原告向被告发出撤场申请，称被告的拖延返还销售结算款的行为导致原告资金周转困难，申请于2020年2月29日撤场，要求被告退回履约保证金。此后，双方在微信中协商签署撤场协议的日期为2月29日，在协商过程中，被告告知原告解约的话，租赁保证金及管理费保证金需要没收，且原告需要恢复毛坯状态。原告工作人员陈述称好的，并询问被告有无拆除装修工程人员的电话。2020年3月2日，被告向原告发出解除协议电子版，要求原告签字盖章。同日，原告告知被告，公司领导认为系被告违约在先，无权没收保证金，且没有准时将货款退还原告。被告表示不同意，原告称为了避免影响被告接下来的招商，可以先出钱恢复店铺毛坯。被告则称原告不签署解除协议，合同就仍然生效，原告不能恢复毛坯及撤店。此后，双方协商未果。2020年3月30日，被告向原告寄送解除租赁合同通知书，告知原告解除合同，租赁和管理费保证金不予退还，原告还应将铺位恢复毛坯状态。本院认为，原告与被告签订的租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定履行相应的义务。原告抗辩称被告存在预期返还营业额导致原告合同目的无法实现的违约情形，原告据此有权单方行使合同解除权。原告作为承租人，承租涉案商铺用以经营以期获得营业收入，被告依据合同约定代收营业额，应扣除原告使用铺位产生的租金、管理费等各项费用后，按照合同约定在下个月20个工作日前将剩余营业额返还原告。但被告作为出租人，在租赁合同履行过程中，主合同义务为提供适租的房屋予承租人，代收营业额并返还的义务非其主合同义务，且双方合同并未对于逾期返还营业额应承担的违约责任作出约定，逾期返还营业额也不属于依据合同原告可以单方提出解除合同的事由。原告单方提出申请撤场，构成违约。但经核算，根据双方签订的租赁合同约定，2019年11月的营业额，应于2019年12月的第20个工作日前返还，以此类推。被告确存拖欠返还2019年11月营业额余额53645.66元的情形；2019年12月的营业额余额51798.88元，该款项实际应返还的截止日期为2020年2月5日（《国务院办公厅发出的关于延长2020年春季假期的通知》确定2020年春节假期实际从2020年1月24日至2月2日截止），截止原告提出撤场申请之日，2020年1月的待返营业额尚未届合同约定的返还最后期限。原告提出撤场申请的缘由为被告确存逾期退还两个月逾十万元营业额余额的违约情形，该余额的逾期退还势必会导致原告经营困难。被告对于双方合同提前解除亦存违约行为。根据双方微信聊天记录，原告于2020年2月23日告知被告撤场事宜及不再继续经营的意思表示，被告对此知悉且同意。应视为双方合意解除双方的租赁合同关系，合同解除日期为2020年2月29日。合同解除后，原告已支付的租赁保证金28940元、管理费保证金1947元，被告应予以返还。被告虽抗辩称按照合同约定原告未在收到被告向其开具的结算单次日起3个工作日内盖章确认并将结算单返还给被告，被告逾期付款不构成违约。但被告并未提交证据证明此前每月的营业额余额返还均严格按照上述合同约定执行，原告提交的被告已付款的每月结算单上均无原告的盖章确认，且被告也未提交证据证明每月何时采取何种方式向被告送达了结算单。对于被告的该项抗辩，本院不予确认。此后，原告虽未按照合同约定恢复毛坯，但其提交的微信记录显示被告拒绝原告自行恢复毛坯的主张，由此被告提出的占有使用费及占用期间的管理费、推广费、POS机月租费及上述费用的逾期支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据被告出具的2月结算单，在扣除当月原告应支付的各项费用后，被告自认尚余170302.27元未返还，该款项应予以返还。至于水电费押金354元及装修押金708元，被告未在本案中提出原告存在尚未结清的水电费的情形，也未就此提出相应的反诉。对于上述两项押金，被告应予以返还。至于原告要求被告支付逾期返还销售款的利息及被告要求原告支付逾期支付租金的违约金及律师费问题。因如前所述的，双方对于合同解除均存过错，相关的损失应自行承担。对于双方当事人的上述本诉及反诉请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市珍妮跨境电子商务有限公司与被告深圳融发投资有限公司签订的《xx广场商铺租赁合同》及补充协议于2020年2月29日解除；二、被告深圳融发投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市珍妮跨境电子商务有限公司返还销售款170302.27元；三、被告深圳融发投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市珍妮跨境电子商务有限公司返还租赁保证金38940元、管理费保证金1947元、水电费押金354元、装修押金708元；四、驳回原告深圳市珍妮跨境电子商务有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告深圳融发投资有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4483.77元、保全费1581元，共计6064.77元（均已由原告预交），由被告负担。反诉案件受理费1396元（已由被告预交），由被告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴    颂人民陪审员 肖  晓  璐人民陪审员 王  红  华二〇二〇年十二月十六日书 记 员 俞婷婷（代）茶丽梅附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。