广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终185号上诉人（原审原告）：傅渝珺，女，1995年12月1日出生，汉族，住广东省阳江市江城区*******。公民身份号码：441************42X。委托诉讼代理人：黄达华，男，1946年4月3日出生，汉族，住广东省阳江市江城区*********。被上诉人（原审被告）：阳江市鹏超房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区***名扬国际广场商业区1幢215号铺。法定代表人：李宗求，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张炳毅，阳江市江城区****法律服务所法律工作者。上诉人傅渝珺因与被上诉人阳江市鹏超房地产开发有限公司（以下简称鹏超房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初5086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。傅渝珺上诉请求：一、维持一审判决第一项；二、撤销一审判决第二项；三、判令鹏超房地产公司支付逾期办证违约金7115.90元给傅渝珺；四、本案一、二审诉讼费由鹏超房地产公司负担。事实与理由：一审判决将720个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的时间视为办出不动产权证时间，是认定事实错误。一、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）约定的办出不动产权证的期限是90日而非720个工作日。（一）《补充协议》第七条第1项约定的360日初始登记时间与720个工作日内申请办理转移登记时间，是《商品房买卖合同》第十七条约定的产权登记时间的补充，并非将商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的期限修改为720个工作日。（二）《补充协议》第七条第2项的约定进一步证实《商品房买卖合同》第十七条约定的办出不动产权证的90日期限没有修改为720个工作日。（三）《补充协议》第七条第3项约定既明确了买受人取得不动产权证的期限为90日，又将《商品房买卖合同》第十七条约定的“按已付房价款的0.5%”计算违约金修改为“按已付房价款日万分之一”计算违约金。（四）当事人到登记机关办出不动产权证的时间快则1日，且现在不动产登记中心将办证时间修改为5个工作日。因此，无论从哪个角度分析，办理不动产权证的期限都不可能约定为720个工作日。二、鹏超房地产公司在一审中确认商品房买卖合同是政府部门制定的格式合同，而补充协议是其自身制作的条款，鹏超房地产公司自身也否定了720个工作日为办出不动产权证的时间，一审认定办出不动产权证的时间为720个工作日，超出了法院自由裁量权的范畴。涉案商品房的交付时间为2016年12月24日，办出不动产权证的时间为2017年10月8日，扣除约定的90日期限，鹏超房地产公司逾期办证共194天，应支付逾期办证违约金7115.90元给傅渝珺。鹏超房地产公司辩称：一、傅渝珺将720个工作日的办证时间和取得不动产权证的90日期限进行了错误区分，鹏超房地产公司将办证资料交给房产登记中心即完成了办证义务，一审将办证期限认定为鹏超房地产公司自交房时起至入件时止是正确的。二、傅渝珺及一审法院均混淆了房地产权属证明书与不动产权证，商品房经初始登记后取得房地产权属证明书，在房屋产权转移登记后，业主才取得不动产权证。两证的主要区别是，房地产权属证明书的权利人是鹏超房地产公司，不动产权证的权利人为业主。《补充协议》是针对逾期办理房地产权属证明书的违约责任的约定，对于逾期办理不动产权证的违约责任仍应按《商品房买卖合同》第十五条的约定确定。傅渝珺向一审法院起诉请求：一、鹏超房地产公司退还多收的办证款11001元给傅渝珺；二、鹏超房地产公司支付迟延办理房地产权证的违约金45767元给傅渝珺；三、诉讼费由鹏超房地产公司负担。一审法院认定事实：2016年12月23日，傅渝珺（买受人）与鹏超房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（现售）》，合同约定：鹏超房地产公司将位于阳江市江城区***名扬国际广场商业区*幢**4房出售给傅渝珺，该房建筑面积共72.08平方米，其中套内建筑面积57.70平方米，分摊建筑面积14.38平方米，按套内建筑面积计算，每平方米6357元，总价款为366799元，付款方式为一次性付款，买受人应当在2013年9月30日前支付全部价款。其中合同第十二条关于交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。买受人在收到出卖人的交楼通知书（以电子邮件或寄出邮戳为准）确定的期限内到出卖人指定的售楼地点办理相关收楼手续，在此期间内，如果买受人未办理收楼手续，视作买受人已对该商品房进行了验收、接管；如因买受人在《商品房买卖合同》上留存的联系方式、地址不详或者发生变更后未及时书面告知出卖人，造成出卖人无法送达《交楼通知书》或因买受人自身原因未能按期办理收楼手续的，则从约定的交楼之日起视为交付，出卖人不另行通知，买受人必须自出卖人通知的交房日期之日起支付物业管理费用和其他因延期交房引起的一切费用。第十七条关于房屋登记的约定：（一）双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。同日，傅渝珺与鹏超房地产公司还签订了一份《补充协议》，《补充协议》对《商品房买卖合同》交付使用时间的补充约定是：双方同意如遇下述任何一种或多种情况时，合同约定的房屋交付期限将按该情况实际发生天数顺延和免除责任：1、不可预见、不可避免和不可克服的自然灾害和事件；（2）为遵守、配合国家的法律法规、政策而导致的停工、延误；3、行政管理部门、市政单位的工作延误，但因出卖人过失或故意造成延误的除外；4、出现了权威机构确认的非因出卖人原因造成的可能影响工程进度的问题；5、买卖人未按约定支付房价款或办理银行按揭手续导致出卖人不能如期收到房款的。《补充协议》对办理产权登记时间约定的补充或修改为：1、出卖人应在该商品房交付之日起360日内申请房地产初始登记，买卖双方应在该商品房交付之日起720个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。2、“房地产权属证明书”由于下列情况致使出卖人未能在《商品房买卖合同》第十五条约定的期限内为买受人领取的，责任由买受人自行承担。2.1买受人未能在出卖人规定的时间内交纳鉴证过户所需要的契税、交易管理费和印花税等政府规定交纳的各项税费。2.2买受人未能在出卖人规定的时间内到房管局签署并提交办理产权过户所需的相关材料。2.3其它不属于出卖人责任的情况。3、如因出卖人原因，导致买受人不能在约定时间内取得房地产权属证明书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款日计万分之一向买受人支付违约金，出卖人继续办理房地产权属证明书。双方约定《补充协议》与《商品房买卖合同》内容有不一致的，以补充协议为准。合同及补充协议签订后，傅渝珺按合同约定付清全部购房款共366799元给鹏超房地产公司。傅渝珺与鹏超房地产公司对房屋的交付时间存在争议，傅渝珺认为是2014年4月9日，鹏超房地产公司认为是2016年12月24日。傅渝珺提供了鹏超房地产公司于2013年12月28日向其出具的《收楼通知书》，该通知书指定的收楼时间是2014年1月9日。鹏超房地产公司提供了傅渝珺于2016年12月24日签名的楼宇交接记录表、邮政快递回执、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。傅渝珺提供的《收楼通知书》指定的收楼时间是2014年1月9日，傅渝珺自认是2014年4月9日，但没有提供《房屋交接确认书》或其他有关房屋交接手续的依据，不符合收楼惯例，且鹏超房地产公司提供的邮政快递回执证实，2014年11月7日还按合同约定的通讯地址向傅渝珺邮寄《收楼通知书》，因此，傅渝珺的收楼时间不可能在此日期之前，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》证实涉案商品房的竣工验收备案时间是2015年1月15日，证明鹏超房地产公司向傅渝珺发出《收楼通知书》时，涉案商品房尚未符合约定的交付条件，傅渝珺未按收楼通知书指定的时间与鹏超房地产公司办理房屋交接手续，应视为傅渝珺拒收房屋。鹏超房地产公司提供的楼宇交接记录表证实傅渝珺与鹏超房地产公司办理房屋交接的时间是2016年12月24日，如傅渝珺在此之前已收楼，不可能再次与鹏超房地产公司办理房屋交接，因此，房屋的交付时间应认定为2016年12月24日。涉案商品房于2016年5月27日办理了初始登记，2017年5月26日申请转移登记，傅渝珺于2017年6月7日取得涉案商品房的不动产权证书。鹏超房地产公司共收取了傅渝珺办证费用（包含维修基金）18833元，鹏超房地产公司在收取傅渝珺的办证费用中代傅渝珺交付了维修基金、办证税费及其他费用后，尚余费用10110.01元未退还给傅渝珺。一审法院认为：傅渝珺与鹏超房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同。双方应恪守合同义务。鹏超房地产公司收取了傅渝珺办证费用并协助傅渝珺办理了商品房的权属证书，应将剩余的费用10110.01元退还给傅渝珺。关于傅渝珺请求鹏超房地产公司支付逾期办证违约金问题。根据傅渝珺与鹏超房地产公司双方签订的《补充协议》的约定，双方对《商品房买卖合同》第十五条办理产权登记时间的约定作出了修改，延长了办理商品房转移登记的时间至720个工作日，变更了出卖人违约责任的承担方式，由固定计算违约金“已付房价款的0.5%”变更为按“已付房价款日计万分之一”计算，该条款是合同双方对权利义务的合理处分，符合公平原则，也没有违反法律法规的强制性规定，故涉案商品房的产权登记时间应依《商品房买卖合同补充协议》的约定履行。本案中，涉案商品房于2016年12月24日交付傅渝珺使用，在交付之日起720个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，即应在2019年11月13日前向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。涉案商品房已于2017年6月7日办理了产权转移登记，并未超过双方约定的办理期限。因此，傅渝珺请求鹏超房地产公司支付逾期办证违约金，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百二十五条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决：一、限鹏超房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费用10110.01元给傅渝珺；二、驳回傅渝珺的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取609元，由傅渝珺负担582元，鹏超房地产公司负担27元。二审中，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：傅渝珺于2017年5月2日出具《委托书》，委托鹏超房地产公司代办及领取不动产权证明书。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点问题是鹏超房地产公司应否计付逾期办证违约金给傅渝珺。对于由开发商出售的商品房的产权登记，需经初始登记到开发商名下，再从开发商名下转移登记到购房者名下两个环节。开发商在协助购房者办理商品房所有权转移登记时，其义务是将办理所有权转移登记所需的材料提交登记机关，故《商品房买卖合同》第十七条中关于商品房产权登记约定的90日期限是指开发商办理商品房的初始登记和将办理所有权转移登记所需的材料提交登记机关的期限。傅渝珺与鹏超房地产公司在《补充协议》第七条对鹏超房地产公司办理初始登记和将办理所有权转移登记所需的资料提交登记机关的期限作出了变更，将初始登记的期限约定为商品房交付之日起360日内，将办理所有权转移登记所需的资料提交登记机关的期限约定为商品房交付之日起720个工作日内，傅渝珺上诉主张《商品房买卖合同》第十七条约定的90日为办出不动产权证的期限，《补充协议》第七条约定的360日初始登记期限720个工作日内申请办理转移登记的期限是对《商品房买卖合同》约定的90日办出不动产权证期限的补充而非变更，理据不足，本院不予采纳。《补充协议》是傅渝珺与鹏超房地产公司的真实意思表示，也没有违反法律法规禁止性规定，内容合法有效，该协议第七条第1项对商品房办理产权登记的期限作出了变更，一审认定涉案商品房办理产权登记的期限应依《补充协议》第七条约定的期限履行正确。涉案商品房于2016年12月24日交付傅渝珺使用，傅渝珺亦出具了委托书，委托鹏超房地产公司代办及领取不动产权证书，故鹏超房地产公司应在2019年11月13日前向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，该商品房已于2017年6月7日登记至傅渝珺名下，一审认定鹏超房地产公司不存在逾期办证的违约行为，并判决驳回傅渝珺请求鹏超房地产公司支付逾期办证违约金的诉请，处理正确，本院予以维持。综上所述，傅渝珺上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由傅渝珺负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年四月十三日法官助理  詹礼迪书 记 员  林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。