呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终545号上诉人（原审被告）：内蒙古力挽房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市玉泉区南二环路盛世华庭2号楼西单元6楼东户。法定代表人：王郁郁，该公司总经理。委托诉讼代理人：高鑫，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晓娟，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹爱玲，女，退休职工，住呼和浩特市。上诉人内蒙古力挽房地产开发有限公司（以下简称力挽公司）因与被上诉人曹爱玲房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初3099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。力挽房地产公司上诉请求：撤销一审判决,改判驳回曹爱玲的全部诉讼请求。事实和理由：一、力挽房地产公司未与曹爱玲订立《房屋认购意向书》。本案中,曹爱玲自称与力挽公司签订了《房屋认购意向书》，但本案的事实是力挽公司并未与曹爱玲签订过《房屋认购意向书》，更没有收到过曹爱玲的购房款。曹爱玲在庭审过程中所述其签订《房屋认购意向书》及交付房款的地点并非力挽公司的实际办公地点，故力挽公司与曹爱玲之间并无房屋买卖的意思表示，《房屋认购意向书》对力挽公司不发生法律效力。二、关于购房款的交付，一审判决举证责任分配错误。本案中，一审判决认定曹爱玲出示的收款收据可以证明其已支付了全部购房款，但本案的事实是，力挽公司未收到购房款。曹爱玲主张购房时采用现金支付的方式，但该种方式并不符合交易的习惯，且力挽公司对此提出明确的异议，力挽公司收取购房款均采用的是刷卡的方式，从未收取过现金，一审庭审过程中曹爱玲并未就其交付购房款的具体方式进行举证，也没有相应的取款凭据，故本案不能单纯以收款收据推定曹爱玲已经交付购房款，一审判决适用法律错误。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，应予改判。曹爱玲辩称，力挽公司没有证据证明案涉购房认购意向书是虚假的，该合同有力挽公司的公章和法人王郁郁的签字。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。曹爱玲向一审法院提起诉讼请求：1、解除其与力挽房地产公司2014年1月11日签订的《房屋认购意向书》；2、判令力挽房地产公司返还其已付房款561800元，赔偿其因购房资金占用期间利息损失164572.29元(以561800元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年1月11日起暂计算至2019年6月24日止，并要求判决至实际给付之日止)；3、判令力挽房地产公司给付其违约金164572.29元(以561800元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年1月11日起暂计算至2019年6月24日止，并要求判决至实际给付之日止)；4.判令力挽公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年1月11日，曹爱玲（乙方）与力挽公司（甲方）签订《房屋认购意向书》一份，编号为XSHC-2014-010，约定乙方曹爱玲购买坐落于呼和浩特市××区以东，南二环以北，暂定名为秀水华宸小区1期7号楼1单元7层西单元西户号房屋一套，建筑面积为106平方米，单价5300元每平方米，总价561800元，付款方式中约定力挽公司暂未取得房屋预售许可证的情况下为满足客户需求签订，意向书签订之日乙方向甲方交付561800元作为房屋认购款。《房屋认购意向书》中明确约定在具备预售或者销售资格后，甲方通知乙方签订正式的《商铺房买卖合同》。《房屋认购意向书》签订后甲方力挽公司于2014年1月11日出具收据一张，写明收到曹爱玲购房款561800元。庭审中，经核实，该项目现在处于停工状态，且也不具备签订正式的《商品房买卖合同》的条件。在庭审中，力挽公司对公章的真伪提出异议，但未在规定的时间内提出申请，视为对权利的放弃。以上事实有《房屋认购意向书》、收据和呼和浩特市秀水华辰销售产品说明等证据予以证实。一审法院认为，首先需要认定曹爱玲与力挽公司之间签订的《房屋认购意向书》的性质和效力问题。曹爱玲与力挽公司于2014年1月11日签订的《房屋认购意向书》系预约合同，其明确表示房屋尚不具备签订正式的《商品房买卖合同》的条件，目前不具备房屋销售许可证，且明确表示会在条件成就时签订合同，对于房屋交付的标准、内容以及解除权的行使均未有约定，故该认购意向书应认定为预约合同。预约合同作为相对于本约合同的特殊合同，是在双方缔约过程中缔结的，其目的为条件成就时签订正式的合同，预约合同仅能要求双方诚实履行订立本约合同的义务。本案中的《房屋认购意向书》系双方真实意思的表示，不违反法律法规的规定，合法有效，虽力挽公司辩称其未与曹爱玲签订此认购意向书，也未出具收据，但《商品房买卖合同》落款处有力挽公司公章及法定代表人印章，且力挽公司向曹爱玲出具收据并盖有力挽公司财务专用章，同时，没有证据表明该盖章行为系伪造或无权处分，也未在规定时间内提出对公章和签字真伪的鉴定，故力挽公司应对其所做出的行为承担相应的法律后果，对力挽公司的此项抗辩理由，不予采信。本案中，涉案的房屋目前处于停工的状态长达多年，也未有交房或者告知签订正式《商品房买卖合同》，故力挽公司以其实际行为表示了不能继续履行，导致合同目的不能实现，本案中构成《中华人民共和国合同法》第九十四条中关于法定解除合同的要件，故对于曹爱玲诉请的解除于2014年11月11日签订的编号为XSHC-2014-010号《房屋认购意向书》的诉讼请求予以支持。对于合同解除后，对于力挽公司因此取得的购房款561800元应予以返还，庭审中，曹爱玲已出具收据证明力挽公司收到购房款561800元，力挽公司称其未收到购房款，应当出具相应银行流水证明其反驳意见，但力挽公司未能提交相应证据也未在规定的时间内提出鉴定，故应认定力挽公司收到曹爱玲购房款的事实成立，对于曹爱玲诉请的退还购房款561800元的诉讼请求予以支持；对于曹爱玲诉请的赔偿占用购房款期间的利息损失因实际存在，予以支持，应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，以561800元为基数自2014年1月11日起计算至实际返还之日止。对于其诉请的违约金因无事实和法律的依据，故对于曹爱玲诉请的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、依法解除曹爱玲与力挽公司于2014年1月11日签订的编号为XSHC-2014-010《房屋内部认购意向书》；二、力挽公司于判决生效之日起十日内返还曹爱玲购房款561800元及利息（以561800万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2014年1月11日起计算至上述购房款实际返还之日止）；三、驳回曹爱玲的其他诉讼请求。案件受理费6355元，由力挽公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一审判决解除曹爱玲与力挽公司之间的《房屋内部认购意向书》、力挽公司向曹爱玲返还购房款561800元并支付相应利息是否正确。本案中，虽力挽公司称其与曹爱玲未签订过《房屋内部认购意向书》，曹爱玲提交的其与力挽公司之间的《房屋内部认购意向书》落款处有力挽公司公章及法定代表人公章，且力挽公司向曹爱玲出具收据并盖有力挽公司财务专用章。力挽公司未提交证据证明该合同并非其真实意思表示，其签章具有法律效力，力挽公司与曹爱玲签订的该《房屋内部认购意向书》系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律禁止性规定，应认定该合同有效，双方均应依照合同约定履行各自的义务。而案涉房屋至今未竣工，力挽公司已构成违约，曹爱玲主张解除合同符合法律规定。因力挽公司对该合同的解除负有过错，故合同解除后，力挽公司应返还曹爱玲购房款561800元，曹爱玲主张力挽公司向其赔偿利息损失的诉讼请求应予支持。因此，一审法院判决并无不当。综上所述，内蒙古力挽房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12710元，由内蒙古力挽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴玉英审 判 员 张蒙江审 判 员 李婷婷二〇二〇年四月十三日法官助理 蔡曦琛书 记 员 雎 洁