宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初127号原告（反诉被告）：郝宇华，男，1994年1月10日出生，汉族，北京奇雾科技有限公司销售人员，住宁夏回族自治区贺兰县。被告（反诉原告）：张玉洁，女，1982年5月28日出生，汉族，个体从业人员，住甘肃省靖远县。委托诉讼代理人：王晓丽，北京市盈科（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：滕迎凤，北京市盈科（银川）律师事务所律师。原告郝宇华与被告张玉洁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，被告郝宇华于2020年3月26日提起反诉，本案依法适用普通程序独任制于2020年7月6日将本、反诉合并公开开庭进行了审理，原告郝宇华、被告张玉洁及其委托诉讼代理人王晓丽、滕迎凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝宇华向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《承包合同》；2.判令被告向原告返还租金97500元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年10月23日，原、被告签订《承包合同》一份，约定原告承租坐落于银川市兴庆区某号商品房一套(260平方米)，租赁期限为1年，自2019年10月24日至2020年10月24日止，年租金为13万元，租赁房屋用途明确写明供洗浴营业使用。涉案营业房位于民族北街某号商品房二、三层，由于房屋内部防水设计存在缺陷，管道设备、节水阀门质量不合格，导致房屋多处漏水，以至于一楼及隔壁由他人租赁的营业房墙壁墙皮出现开裂、掉落的情况，一楼天花板因积水渗漏影响正常经营使用。现该房屋一楼及隔壁其他承租经营者找到原告要求就漏水房屋进行维修，经向相关装饰、装修公司进行咨询得知维修需要对漏水房屋全部重新做防水并更换管道设备、节水阀门，维修费用高达数万元。被告故意隐瞒房屋漏水的重大事实，导致原告在不了解基本情况之时就承租无法正常经营使用的房屋，原告签订《承包合同》尚不满2个月，现面临的情况是不仅无法正常经营洗浴店，更要承担高额的维修费用。原、被告双方签订的《承包合同》中写明，租赁房屋用途供洗浴营业使用，现该房屋己不能正常经营使用，合同根本目的无法实现。故原告诉至法院，望判如所请。张玉洁辩称，本案中《承包合同》的性质为洗浴中心经营权承包合同，原、被告应按照合同约定履行相应义务。2019年10月23日，被告在征得原房东同意的情况下，将涉案房屋御宾大众洗浴中心整体承包给原告经营使用。双方在充分了解的基础上均在承包合同上签字按印，故双方之间的经营权承包关系已经成立。根据双方的真实意思表示，涉案场地的使用性质仅供洗浴之用，而且被告也已将房屋及屋内陈设以及经营洗浴的手续、证照全部移交给原告，原告也按期缴纳承包费。因此，无论是从双方约定的内容以及实际履行情况上来看，该合同性质都应为经营权承包合同。案涉洗浴中心经营权承包的法律关系的解除条件尚未成就，原告提出解除合同，既无约定解除事由也无法定解除事由，故原告由于自身经营不善而欲解除合同于法无据。首先，合同期限尚未届满而原告仅在经营两个月后就要求解除合同，明显不符合合同约定，实属违约。其次，原告以被告隐瞒房屋漏水致使其实际无法经营，导致合同目的不能实现为由要求解除合同也不符合客观事实，根本不存在上述事由。双方并未在合同中对解除条件进行详细约定，仅载明“合同期限未满时，若一方拟终止租约，须征得对方的同意”。据此条理解，欲解除本合同，则前提必须是双方协商一致，由于双方并未就此事达成一致，合同中也没有约定单方解除的情形，故原告单方行使解除权的条件并不存在。从法定解除的角度看，本案中也不存在“有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形。对于涉案房屋的实际情况以及是否具备洗浴经营条件，原告早已经知悉。既然已经签定了合同，就说明其对房屋的状况是认同的而且该房屋也完全符合经营洗浴之用。如若不具备经营条件，原告也断然不会签订合同，而且原告在合同签订后也开门营业了2个月有余。原告诉称一楼及隔壁营业房主均因漏水无法经营也均为杜撰，其他经营者也从未因此事向原告主张过侵权责任，原告主张的的“房屋严重漏水导致无法经营”纯属子虚乌有，不存在合同目的不能实现的法定解除事由。综上，涉案《承包合同》合法有效且实际履行，并不具有可解除的事由，原告要求解除合同并返还租金97500元的诉请于法无据，应予以驳回。张玉洁向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告返还反诉原告代其支付的采暖费9083元；2.本案反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2019年10月23日，反诉原告与反诉被告签订《承包合同》，约定反诉原告将位于银川市兴庆区某号御宾大众洗浴中心的经营权承包给反诉被告，承包期限1年，租金13万元承包期间产生的相关费用均由反诉被告承担。合同签订后，双方依约履行了相关义务。因反诉被告拒绝承担承包期间产生的采暖费9083元，经宁夏华电供热有限公司催缴，反诉原告代缴了该费用。此后，反诉原告多次与反诉被告协商，要求反诉被告返还上述采暖，但反诉被告一致拒绝返还，故反诉原告提起反诉请求。反诉被告郝宇华辩称，对暖气费没有意见，但其只缴纳实际经营三个月的暖气费。原、被告围绕各自诉讼请求和辩称主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对证据本院认定如下：1.原告与被告提交的承包合同、采暖费通知、中国工商银行刷卡凭证，双方均对真实性提出异议，符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信。2.原告提交照片两张、视频两段，证明原告于2019年10月23日与被告签订承包合同时，经营不到一个月就发现存在漏水情况，无法正常用做洗浴营业的事实。被告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，该组证据拍摄的照片及视频无法显示系涉案房屋，即使该图片是涉案房屋拍摄，节水阀的渗漏也不足以证实经营场所不能实际使用和经营，节水阀属于消耗性耗材，如在原告经营期间发生渗漏，更换即可，不构成合同目的不能实现的事由。经审查，该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。3.原告提交照片三张、视频一段、电话录音一份，证明2020年1月2日原告在一楼拉面馆拍摄，原告营业房二层三层内部防水存在缺陷导致房屋多处漏水，致使一楼营业房漏水影响其正常经营。2019年11月7日涉案营业房一楼拉面馆漏水严重，面馆老板找到原告，原告手机拍摄现场视频一段，通过对话显示涉案房屋已多次出现漏水现象导致一楼天花板及墙面被水浸透、墙皮脱落严重，被告对此知情并曾为一楼店主修缮过墙面，但是在签订合同时未将此事告知原告。2019年11月7日，原告再次找到拉面馆一位老板，基本情况与上述一致。综合证明被告在明知涉案房屋漏水严重的情况下隐瞒重要事实与原告签订承包合同并收取承包费。被告对照片及视频的真实性、合法性认可，关联性及证明目的不认可，对电话录音的真实性、关联性、合法性及证明目的均不认可，被告在经营之初由于二楼更衣间及浴室排水操作不当出现过渗漏情况，但从没有出现过严重漏水导致不能经营，一楼的经营者也从未因此事找被告要求赔偿。通过视频可知，一层经营者明确说到在被告经营之初出现过渗漏，最后再无渗漏情况，原告也明确在其承包之时明确知悉更衣间未做防水，被告明确向其告知过，说明原告在承租前对房屋情况已了解。录音的其他情况均是原告单方陈述，无法证明涉案房屋不能实际经营。经审查，对照片及视频本院予以采信，对电话录音本院不予采信。4.被告申请证人李某出庭作证，证明案涉房屋位于证人所经营面馆的楼上，原告在签订承包合同前曾多次实地查验，对于经营场所实际情况已充分了解，虽该房屋在被告经营之初由于操作不当出现渗水，但从未漏水，也未影响原告和证人的经营，本案不存在根据违约的事由，原告由于自身经营不善应承担相应的经营风险。原告认为证人与其提交的录音中陈述不一致，视频中拉面馆女老板提到漏水会导致房顶石膏板脱落引发经营风险。经本院向证人询问，证人陈述其经营的一楼餐饮拉面馆，原告接收的洗浴场在二楼、三楼没有二次漏水，其并没有向原告申请漏水索赔。经审查，该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2019年10月23日，郝宇华作为承租人与被张玉洁作为转租人签订《承包合同》一份，合同约定张玉洁经出租人同意，就坐落于银川市兴庆区某号楼房（其中楼上全部260平方米）转租与郝宇华营业使用，租赁期限为1年，自2019年10月24日至2020年10月24日止，年租金为13万元，该转租房屋系供洗浴营业之用等。合同签订后，郝玉华按约定向张玉洁支付转让费、张玉洁将涉案房屋提供给郝宇华使用。2019年11月3日，因涉案房屋中在使用过程中多次发生漏水现象，致使一楼天花板及墙面被水浸透，墙皮严重脱落。双方经协商未果，郝宇华以涉案房屋不能正常经营使用、合同目的无法实现为由诉至法院。2021年1月9日，张玉洁通过银行转账方式交纳2019至2020年度涉案房屋采暖费9083元。现提起反诉要求郝宇华返还其代缴的房屋采暖费。本院认为，原告与被告签订的《承包合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的效力性强制规定，依法成立并生效，各方均应按约定履行合同义务。郝宇华以在经营过程中涉案房屋存在多次发生漏水现象致使一楼天花板及墙面被水浸透、墙皮严重脱落为由要求解除双方签订的《承包合同》，因涉案《承包合同》中并未对合同解除进行约定，根据双方提交的证据可以证实涉案房屋在使用过程中出现漏水情况，但结合涉案房屋所在一楼拉面馆经营者的证言本院认定该漏水情况并未导致影响郝宇华及楼下经营者的正常经营，郝宇华主张解除《承包合同》的理由不符合法律规定合同解除的情形，原告不享有解除权，故对郝宇华要求解除起与张玉洁签订的《承包合同》并返还承包费的诉请，本院不予支持。关于反诉原告张玉洁主张反诉被告郝宇华支付采暖费9083元的反诉请求，因郝宇华承包涉案房屋用于经营，该期间产生采暖费9083元应由其承担，对张玉洁的该项诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告郝玉华（反诉被告）于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）张玉洁采暖费9083元；二、驳回原告（反诉被告）郝宇华的诉讼请求。如果原告（反诉被告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2238元、反诉案件受理费25元，共计2263元，由原告（反诉被告）郝宇华承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 胡小多 二〇二〇年九月九日法官助理 田进花书记员 段 钰附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一直，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内认为履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当时人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。