广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初1460号 原告：罗永荣，男，1973年7月13日出生，汉族，住广西博白县。 委托诉讼代理人：原瑞红，广西诚上金律师事务所律师。 被告：广西鑫威乐投资有限公司，住所地：南宁市兴宁区明秀东路******房，统一社会信用代码：91450100068855160H。 法定代表人：凌寿沙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：叶茂昌，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 原告罗永荣与被告广西鑫威乐投资有限公司（以下简称“鑫威乐公司”）合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告罗永荣及其委托诉讼代理人原瑞红、被告鑫威乐公司的委托诉讼代理人叶茂昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗永荣向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告所签《君泰广场租赁合同书》无效；2、判令被告返还原告已经支付的112566元；3、判令被告赔偿原告资金占用损失2183元（计算方式：以原告已支付的租金112566元为计算基数，按照年利率6%计算，自2019年11月26日开始计算，暂计至2020年3月23日，实际要求计算至被告返还原告已支付的112566元之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年11月26日签订一份《君泰广场租赁合同书》，约定原告为承租方，被告作为出租方，被告将坐落于南宁市兴宁区虎邱西路9号君泰广场F1-589号铺出租给原告使用。该合同对租赁物业基本情况、物业租赁年限、续租、租金标准、支付方式及期限、双方违约责任进行了明确的约定。合同签订后，原告按约定向被告支付了112566元。 被告鑫威乐公司辩称：本案《君泰广场租赁合同书》实际上是房屋买卖合同，应属于无效合同，同意退还实际支付的款项，以原告实际支付金额为准，不同意原告关于违约金的诉讼请求，同意按照银行同期贷款利率支付利息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月26日，原告罗永荣与被告鑫威乐公司签订《君泰广场租赁合同》，约定被告将坐落于南宁市兴宁区虎邱西路9号君泰广场F1-589号铺出租给原告使用，租赁使用期限自2020年6月1日至2020年5月31日止，租金总额为187611元，原告选择分三期向被告支付租金总价款，第一期款项应于2019年11月26日支付租金总价款的60%，计112566元；第二期款项于2020年1月20日前支付租金总价款的20%，计37523元；第三期款项应于2020年4月1日前支付租金总价款的20%，计37522元；在原告已支付该物业全部租赁总价款的前提下，被告在2020年6月1日前将涉案商铺交付给原告，合同还就其他事项作出约定。 2019年11月26日，原告签订《君泰广场租金收益确认书》，载明《君泰广场租赁合同》约定的租金总价款为208457元，根据原告和广西高吉餐饮管理有限公司签订的《委托经营合同》，广西高吉餐饮管理有限公司应向原告支付第一年租金收益20846元，原告同意将第一年的租金用于抵扣部分使用权款，抵扣后实际应支付的租金总价款为187611元。 合同签订后，原告通过刷卡方式分次向被告支付了攻击94566元，被告向原告出具了相应的《收据》，载明收到原告支付涉案商铺的首付款112566元。 被告鑫威乐公司至今未向原告交付涉案铺面。原告以双方签订的《君泰广场租赁合同》为由向本院起诉，诉请如前。 本院认为，关于诉争合同的性质和效力。首先，双方均主张双方签订的《君泰广场租赁合同》名为租赁，实为房屋买卖合同。综观涉案《君泰广场租赁合同》的合同条款和文义、约定主要权利义务、双方订立合同时的真实合意等方面，双方均认为合同中约定原告向被告支付总租金，取得涉案房屋的所有权，被告在向原告出具的《收据》亦载明收取的款项为“首付款”。双方在《君泰广场租赁合同》中也未明确在合同期限届满后原告需返还涉案物业，即双方均明确合同的目的实际是对涉案物业的所有权的转让，故原告与被告鑫威乐公司签订的《君泰广场租赁合同》的法律性质应为房屋买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告鑫威乐公司未取得涉案物业的商品房预售许可证明，因此原、被告签订的《君泰广场租赁合同》自始无效。由于该《君泰广场租赁合同》自始无效。 关于原告主张的返回购房款和资金占用损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方签订的《君泰广场租赁合同》无效，被告应向原告返还所收取的款项。本案中，被告主张实际收到的转让款并非112566元，而是折抵了10%的款项并未实际收取，并提交了《君泰广场租金收益确认书》予以证明，但是该确认书仅明确原告应支付的总款项的变更，未明确每期应付款项的数额，被告也未能明确说明其主张的原告已交款项的具体数额，因此本院根据被告出具的《收据》，确认原告已交款项为112566元。原告主张被告退还该款项，本院予以支持。对于原告主张的资金占用利息，被告收取原告的使用费转让款并占用该款项，原告主张被告支付资金占用利息，本院予以支持，本院依法确认利息计算方式为：以112566元为基数，从2019年11月26日起至被告清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条的规定，判决如下： 一、原告罗永荣与被告广西鑫威乐投资有限公司于2019年11月26日签订的《君泰广场租赁合同书》无效； 二、被告广西鑫威乐投资有限公司退还原告罗永荣112566元； 三、被告广西鑫威乐投资有限公司向原告罗永荣支付资金占用利息（计算方式：以112566元为基数，从2019年11月26日起至被告清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费1297元，保全费1094元，由被告广西鑫威乐投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  庞梦 二〇二〇年六月二十八日 书记员  张燕 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十四条第一款租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。