青海省海东市乐都区人民法院民事判决书（2020）青0202民初818号原告：冯建国，男，汉族，生于1977年10月27日，青海省海东市平安区平安镇居民，现住该镇。委托诉讼代理人：孙少峰，青海西海律师事务所律师。被告：余鹏，男，汉族，生于1981年12月18日，青海省海东市乐都区瞿昙镇瞿昙路居民，现住瞿昙路。被告：王秀芳，女，汉族，生于1984年3月21日，青海省海东市乐都区瞿昙镇瞿昙路居民，现住瞿昙路。第三人：青海祥泰房地产开发有限责任公司，住所地：青海省海东市乐都区碾伯镇滨河路**，统一社会信用代码：91632123679173548J。法定代表人：曹进彦，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄丽莉，该公司副经理。原告冯建国与被告余鹏、王秀芳、第三人青海祥泰房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，被告余鹏、王秀芳提出对房屋的价值申请鉴定，本院依法委托青海佳彦房地产评估有限公司进行鉴定。2020年8月25日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯建国及其委托诉讼代理人孙少峰、被告余鹏、王秀芳、第三人青海祥泰房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人黄丽莉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯建国向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告共同给付原告欠付房款480000元及违约金75840元（2019年5月1日至2020年3月11日），合计：555840元；2、依法判令二被告向原告支付违约金（以480000元为基准，每日0.5‰）自2020年3月12日起计算至二被告实际付清止；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：因第三人青海祥泰房地产开发有限责任公司欠原告工程款，2018年11月12日，第三人与原告签订《协议书》，将其所有的位于青海省海东市乐都区南滨苑小区2号楼262室房屋一套以880000元抵公司欠付原告的工程款，双方签订了网签合同。2019年2月，原、被告经协商口头达成被告购买原告位于海东市乐都区南滨苑小区2号楼262室房屋的协议后，原告将该房屋交付被告，被告开始装修。2019年3月10日，原告与被告余鹏、第三人签订了《三方协议书》，协议约定原告将青海省海东市乐都区南滨苑小区2号楼262室商品房出卖给被告（由于笔误协议书中将262室写成261室），被告先期给付原告房款400000元，剩余房款480000元在《购房合同》备案后10日内给付原告，违约金按逾期房款总价每日0.5‰计算。第三人协助原告办理双方签订的《商品房买卖合同》网签注销手续，协助被告办理《商品房买卖合同》的网签手续。2019年3月18日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，原告按协议履行了义务后，原告多次向被告催要欠付480000元的房款，被告不予给付。二被告系夫妻关系，该房屋是夫妻共同财产，因此二被告对所欠房款负有共同给付义务。综上，原告认为双方签订的协议合法、有效，应当受到法律的保护，二被告不予给付欠付房款的行为，侵犯了原告的合法权益。被告余鹏、王秀芳辩称，当时合同约定房屋面积为257平方米，首付400000元，剩余480000元待房产证办下来后给付。剩余的480000元不予支付是因房屋面积不够，面积只有140多平方米，房产证的面积是140平方米，不能按照257平方米计算房屋的价格。第三人青海祥泰房地产开发有限责任公司陈述，房屋是复式，二层的层高与实测不一致，二层层高达不到标准，实测面积是按照一层计算，在原、被告买卖房屋时已经告知了实际面积是140多平方米，达不到257平方米。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的《三方协议书》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同注销申请书》，二被告及第三人青海祥泰房地产开发有限责任公司对以上证据均无异议，故本院对以上证据的证明效力予以确认并在卷予以佐证。原告提交的与第三人签订的《协议书》1份及第三人出具的《收据》1份，被告虽然没有发表质证意见，但第三人作为合同的签订方和出具方均无异议，经审核该组证据具有真实性、合法性、关联性，故本院予以采信；被告提交的《商品房买卖合同》与原告提交的《商品房买卖合同》系同一份证据，故本院予以采信。本院经审理认定事实如下：第三人青海祥泰房地产开发有限责任公司与原告冯建国有债务关系。二被告系夫妻关系。2018年11月12日，第三人与原告签订《协议书》，约定将其所有的位于海东市乐都区南滨苑小区2号楼262室房屋一套以880000元折抵欠付原告的工程款，双方签订了网签合同。被告余鹏在签订合同前到涉案的房屋内进行实地查看后，于2019年3月10日原告与被告余鹏、第三人签订了《三方协议书》，约定原告将位于青海省海东市乐都区南滨苑小区2号楼262室商品房以880000元的价格出卖给被告余鹏，2019年3月18日原告与被告余鹏签订《房屋买卖合同》，约定将位于海东市乐都区南滨苑小区2号楼262室房屋一套以880000元价格出卖给被告余鹏，约定建筑面积140.32㎡（附属设施为第七层的阁楼，建筑面积116.66㎡），房屋设计建筑面积256.98㎡，约定合同生效前向原告支付首付400000元，其余480000元于2019年5月1日前付清。合同签订后被告只付了首付款400000元，原告就将房屋交付二被告，二被告尚欠480000元房款未付。2019年5月20日，原告冯建国就涉案房屋向海东市房产管理局申请注销了网签合同。2019年6月17日，第三人与二被告签订《商品房买卖合同》后到海东市乐都区房产管理局进行了备案登记。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，合同的当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告经协商于2019年3月18日签订《商品房买卖合同》，属双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，本院予以确认其合同效力。双方签订合同后原告依约定交付了房屋，但被告只给付了房款400000元，对于尚欠的480000元未付，故原告要求二被告给付房款480000元的请求合理，本院予以支持；关于原告要求被告给付逾期付款违约金的请求，因在办理房屋所有权证的过程中第三人预测的面积与实测的面积不一致，即复式二层层高达不到标准无法登记在房屋所有权证登记的面积内，这是在履行合同过程中出现的新的情形，结合合同履行过程中的实际情况及双方的过错程度，故本院对原告的此请求不予支持；关于二被告提出按合同约定的涉案房屋面积是256.98㎡，但在房产部门办理房屋所有权证时只能登记为140.32㎡，房屋价格不能按256.98㎡计算为由拒付剩余房款的抗辩理由，本院认为，已查明二被告在购买涉案房屋时曾到房屋中进行了实地查验后才签订《房屋买卖合同》，作为市场交易主体的二被告对自己购买的房屋进行实地查验时对涉案房屋的具体情况已经有了明确的认知，对此造成的后果应自行承担；审理中，二被告在原告同意的前提下申请对涉案房屋价值进行鉴定，鉴定机构因缺乏所需案例等资料为由退回委托鉴定后，本院征求意见时二被告均表示不同意重新鉴定。庭审中，原、被告均明确表示同意涉案的《商品房买卖合同》继续履行，故二被告拒付剩余房款的抗辩理由不成立。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百五十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、被告余鹏、王秀芳于本判决生效后十日内给付原告冯建国购房款480000元；二、驳回原告冯建国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9358元，由原告冯建国负担1000元，被告余鹏、王秀芳负担8358元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。审判长 余富海审判员 时海萍审判员 李永莲二〇二〇年九月四日书记员 李延业