广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初640号原告：梁国健，男，1957年6月14日出生，汉族，住广东省恩平市*******。委托诉讼代理人：谢健俊，系广东润晟律师事务所律师。被告：郑艺能，男，1967年8月2日出生，汉族，住广东省恩平市*************。原告梁国健与被告郑艺能房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁国健的委托诉讼代理人谢健俊，被告郑艺能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁国健向本院提出诉讼请求：1、判决原告与被告于2016年9月13日签订的《商铺租赁合同》自本起诉状送达被告之日起解除；2、判决被告于判决生效之日起三日内将坐落于思平市恩城沿江东路18号碧涛豪苑11-12号商铺交还给原告；3、判决被告向原告支付租金93000元及违约金27900元（租金3000元／月，自2017年7月1日起计至被告实际向原告交还商铺之日止，暂计至2020年2月29日为31个月租金93000元，违约金按照被告拖欠原告租金总额的30%计付，暂计至2020年2月29日违约金为27900元）；四、判决本案诉讼费用由被告承担。以上各项暂计合共人民币120900元。庭审后，原告变更第3项请求的2017年7月1日起计至被告实际向原告交还商铺之日止为自2017年8月1日起计至被告实际向原告交还商铺之日止。事实与理由：基于房地产投资热潮，原告购买了座落于恩平市*********碧涛豪苑11-12号商铺用于出租收益。由于涉案商铺地理位置优越，停车方便，被告有意承租商铺用于经营广告传媒公司，所以原告与被告于2016年9月13日签订了《商铺租赁合同》，约定由被告承租涉案商铺，每月租金为3000元，租赁期限自2016年10月1日起至2021年9月30日止。签订租赁合同后，原告将铺位交付给被告使用，被告向原告支付租金，但从2017年8月份起，被告就未向原告支付过商铺租金，原告多次向被告催讨租金，被告均以各种借口搪塞原告。原告认为，原告与被告签订商铺租赁合同，双方之间的房屋租赁合同关系应受法律保护，被告未按照合同约定依时足额向原告支付租金的行为已经构成违约，被告的违约行为导致原告的合同目的无法实现，原告有权解除合同。再次，根据《商铺租赁合同》中第二条的约定，被告逾期支付租金，应当向原告支付违约金。原告碍于与被告是朋友关系，加之原告年纪年迈且基于息讼止争的考虑，原告一直未将违背诚实信用原则的被告诉诸法院，遂将本案纠纷拖缠至今。但被告如今仍无付清租金之意思，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，诚望判如所请。被告郑艺能辩称，因为疫情和道路建设，请求从2019年7月开始免收租金，2020年1月开始因为疫情没有开门经营。2019年6月底前的租金在2020年8月30日前付清。承租的房屋在2020年5月31日前交还给原告。免收违约金。本院经审理认定事实如下：原告与被告于2016年9月13日签订了一份《商铺租赁合同》，主要约定如下：一、被告向原告租赁位于恩平市*********碧涛豪苑11-12号商铺，每月租金为3000元。二、被告向原告缴交按每季度缴交一次，提前一个月缴交下一个季度租金。如逾期不交租金，原告有权按月租金加收每天5%滞纳金，超过20天不交租金，原告有权停水电，超过一个月不交租金，终止合同并且有权开门把被告的全部物件搬出该商铺，其一切损失和责任由被告负责。三、被告一次性缴交3000元给原告作合同信誉按金。租赁合同期满没有异议的应退回按金给被告。四、租赁时间为2016年10月1日起至2021年9月30日止，期满即终止合同后一个月内，乙方无条件迁出该商铺，搬迁时间列入租期。签订租赁合同后，原告将铺位交付给被告使用。被告从2017年7月份起没有按时向原告支付租金，经原告向被告催讨租金，被告于2018年6月1月原告支付2017年7月份的租金，但没有支付2017年8月至今的租金给原告。原告认为被告未按照合同约定依时足额向原告支付租金的行为已经构成违约，故提起本案诉讼。本案诉讼期间，原告向本院递交财产保全申请书，要求查封、冻结被告的名下的不动产动产及银行存款，保全限额为120900元。中国太平洋财产保险股份有限公司江门中心支公司出具保单保函对该财产保全作担保。本院于2020年4月13日作出（2020）粤0785民初640号《民事裁定书》，裁定：冻结被申请人郑艺能的银行存款120900元或查封、扣押其相应价值的财产。冻结银行存款的期限为一年，查封、扣押动产的期限为两年，查封不动产的期限为三年。2020年4月17日，查封了被告名下的车牌号为粤J*****号宝马牌轿车，查封限额为120900元，查封期限为两年。庭审后，原告向本院出具的一份情况说明，确认被告已于2020年6月4日将涉案商铺给原告，同意涉案商铺的租金计至2020年5月31日，即拖欠的租金为自2017年8月1日至2020年5月31日止，合共34个月，总计租金102000元。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订《商铺租赁合同》，由被告租赁原告商铺，是双方的真实意思表示，且原、被告签订的《商铺租赁合同》符合法律规定，应受法律保护。原、被告应按照《商铺租赁合同》的约定履行各自相应的义务。关于原告请求解除《商铺租赁合同》和要求被告交还商铺的问题。原告主张自起诉状送达被告之日起解除《商铺租赁合同》，被告没有异议。经查，《商铺租赁合同》第二条约定：“被告向原告缴交按每季度缴交一次，提前一个月缴交下一个季度租金。如逾期不交租金，原告有权按月租金加收每天5%滞纳金，超过20天不交租金，原告有权停水电，超过一个月不交租金，终止合同并且有权开门把被告的全部物件搬出该商铺，其一切损失和责任由被告负责”。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十四条第一款第（三）项规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的”，第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”上述规定对解除权的行使采用的是依当事人的意思表示解除，且应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本院于2020年4月27日送达原告的起诉状等诉讼文书给被告，故原告与被告签订的《商铺租赁合同》于2020年4月27日解除。庭审后，原告向本院出具的一份情况说明，确认被告已于2020年6月4日将涉案商铺给原告。由于原告已确认收回商铺，故对原告请求被告交回商铺的请求无需再作处理。关于支付房屋租金的问题。原告请求被告支付从2017年8月1日起至商铺交还之日止租金，原告为此提交了收据证实被告缴交租金至2017年7月的事实。被告没有证据证明其实际缴交租金的情况。本院对原告的主张予以支持。被告提出因道路建设和疫情影响，要求从2019年7月开始减免租金。原告不同意。本院认为，被告未对其要求的减免租金的事由提供证据证明，且仍使用该商铺，因此，本院对被告的辩解意见不予采纳。原告的请求理由充分，本院予以支持。被告向原告支付从2017年8月1日至2020年2月29日止拖欠的租金93000元，并从2020年3月1日起计至2019年5月31日止按每月3000元计付租金给原告。至于被告缴交的按金3000元，可在应缴的租金中扣除，即被告应支付租金99000元（102000元-3000元）。关于违约金问题。原告请求按拖欠的租金总额的30%计算违约金，被告认为违约金过高，要求免除违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务，”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，结合双方签订的《商铺租赁合同》第二条约定“……如逾期不交租金，原告有权按月租金加收每天5%滞纳金，……”，原告请求被告支付违约金的理由充分，本院予以支持，但原告按拖欠的租金总额的30%计算违约金过高，本院不予支持。原告没有证据证明被告的违约行为造成其具体的损失，被告逾期交纳租金的行为使原告无法依合同获得利益应为拖欠租金的利息损失，根据本案的情况，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条第一款关于“逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”以及《最高人民法院关于修改的批复》（法释(2000)34号）的规定，对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。由于中国人民银行自2019年8月20日起已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。按照《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法【2019】254号）的规定，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。本院确定被告应从2017年8月1日起至2019年8月19日止，以实际拖欠租金为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算，从2019年8月20日起至本院确定付清租金之日止，以实际拖欠租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率加收30%计算违约金给原告。至于计算违约金的基数和起算时间，《商铺租赁合同》第二条约定：“被告向原告缴交按每季度缴交一次，提前一个月缴交下一个季度租金计算”，故违约金以每季度为单位，按被告逾期缴交租金的日期起算，即自2017年8月1日起至2017年9月30日止按6000元为基数，自2017年10月1日起至2017年12月31日止按15000元为基数（6000元+9000元），自2018年1月1日起至2018年3月31日止按24000元为基数（15000元+9000元），自2018年4月1日起至2018年6月30日止按33000元为基数（24000元+9000元），自2018年7月1日起至2018年9月30日按42000元为基数（33000元+9000元），自2018年10月1日起至2018年12月31日按51000元为基数（42000元+9000元），自2019年1月1日起至2019年3月31日按60000元为基数（51000元+9000元），自2019年4月1日起至2019年6月30日按69000元为基数（60000元+9000元），自2019年7月1日起至2019年9月30日止按78000元为基数（69000元+9000元），自2019年10月1日起至2019年12月31日止按87000元为基数（78000元+9000元），自2020年1月1日起至2020年3月31日止按96000元为基数（87000元+9000元），自2020年4月1日起至本院确定付清租金之日止按99000元为基数（96000元+4月、5月租金共6000元-3000元）计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告梁国健与被告郑艺能于2016年9月13日签订的《商铺租赁合同》于2020年4月27日解除；二、被告郑艺能应在本判决书生效之日起十日内支付2017年8月1日至2020年5月31日止的租金共99000元给原告梁国健；三、被告郑艺能应在本判决书生效之日起十日内支付违约金【自2017年8月1日起至2017年9月30日止按6000元为基数，自2017年10月1日起至2017年12月31日止按15000元为基数（6000元+9000元），自2018年1月1日起至2018年3月31日止按24000元为基数（15000元+9000元），自2018年4月1日起至2018年6月30日止按33000元为基数（24000元+9000元），自2018年7月1日起至2018年9月30日按42000元为基数（33000元+9000元），自2018年10月1日起至2018年12月31日按51000元为基数（42000元+9000元），自2019年1月1日起至2019年3月31日按60000元为基数（51000元+9000元），自2019年4月1日起至2019年6月30日按69000元为基数（60000元+9000元），自2019年7月1日起至2019年8月19日止按78000元为基数（69000元+9000元），按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计付；自2019年8月20日起至2019年9月30日止按78000元为基数（69000元+9000元），自2019年10月1日起至2019年12月31日止按87000元为基数（78000元+9000元），自2020年1月1日起至2020年3月31日止按96000元为基数（87000元+9000元），自2020年4月1日起至本院确定付清租金之日止按99000元为基数（96000元+4月、5月租金共6000元-3000元），按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率加收30%计付】给原告梁国健；四、驳回原告梁国健的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务的利息。案件受理费1359元、保全费1124.5元，合计2483.5元（原告梁国健已预付），由被告郑艺能负担。原告梁国健预交的案件受理费1359元、保全费1124.5元，本院予以退回。被告郑艺能应向本院补缴案件受理费1359元、保全费1124.5元，合计2483.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 梁日稳二〇二〇年六月二十八日法官助理 冯艳权书 记 员 吴敏仪