北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初10366号原告：赵耀，男，1976年8月1日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王晓侠（赵耀之妻），住北京市西城区。委托诉讼代理人：侯庆泽，北京市京师律师事务所律师。被告：中铁恒丰置业有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：张世华，总经理。委托诉讼代理人：李续丹，北京百伦（天津）律师事务所律师。被告：北京西联万博商业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：杜骏。第三人：北京合力创展房地产经纪有限公司，住所地北京市石景山区。法定代表人：吴秀美，经理。委托诉讼代理人：郭春凯，男，北京合力创展房地产经纪有限公司总经理。原告赵耀与被告中铁恒丰置业有限公司（以下简称中铁公司）、北京西联万博商业管理有限责任公司（以下简称西联万博公司）、第三人北京合力创展房地产经纪有限公司（以下简称合力创展公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员刁彤独任，公开开庭进行了审理。原告赵耀及其委托诉讼代理人王晓侠、侯庆泽，被告中铁公司委托诉讼代理人李续丹，第三人合力创展公司委托诉讼代理人郭春凯到庭参加诉讼。被告西联万博公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵耀向本院提出诉讼请求：1.依法解除赵耀与中铁公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号XF492552）及《补充协议》；2.判令中铁公司返还赵耀购房款2945216元，并以2945216元为基数，自2014年5月28日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率支付利息，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；3.判令中铁公司向赵耀返还契税、公共维修费、印花税等共计182030.09元，并以182030.09元为基数，自2014年5月28日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算利息，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；4.判令中铁公司赔偿赵耀损失1500000元；5.判令西联万博公司对第2、3、4项诉讼请求承担连带责任；6.判令中铁公司、合力创展公司共同向赵耀返还服务费、登记费、印花税票等共计1555元；7.中铁公司、西联万博公司承担本案案件受理费、保全费。事实和理由：2014年5月27日，赵耀与中铁公司签订《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF492552），约定中铁公司将坐落于北京市丰台区广安路1幢-1层1469号商业房出售给赵耀，总价款5295216元。同时约定中铁公司未能在商品房交付之日起180工作日内取得房屋所有权证书的，赵耀有权退房，并按照中国人民银行同期存款利率付给赵耀利息。赵耀同中铁公司于2014年8月1日办理涉案房屋交接手续。合同签订后，赵耀如约履行了付款义务，并按约定提交了申请贷款的全部相关材料。但中铁公司未能按180工作日的约定为赵耀办理房屋产权证，已构成根本违约。且经查，涉案房屋目前属于法院查封状态，也致使赵耀同中铁公司所签署的合同目的实现不了。故赵耀同中铁公司所签署的合同应予以解除，中铁公司应返还已收取赵耀的相关款项，并赔偿赵耀所受到的经济损失。西联万博公司系中铁公司全资子公司，在本案件中中铁公司用西联万博公司账户收取赵耀支付的购房款及其他款项。中铁公司和西联万博公司财务混同，应对赵耀的购房款及其他相关款项的返还承担连带责任。故起诉。中铁公司辩称，不同意赵耀的诉讼请求，理由如下：1.赵耀不享有合同解除权，其单方要求解除合同没有合同依据和法律依据，但基于其起诉提出解除合同，我公司同意解除合同。根据合同约定，赵耀在签署合同当日应支付首付款2945216元，余款2350000元由其申请按揭贷款支付。而赵耀至今未办理完毕按揭贷款，也未及时向我公司支付剩余房款。赵耀未能在商品房交付之日起180个工作日内取得房屋所有权证书，正是由于其自身的责任，其行为已构成违约，不享有买卖合同约定的解除权，也不符合合同约定的解除权行使条件。即使法院认定未能如期取得房屋所有权证是我公司的责任，赵耀依据买卖合同享有约定解除权，但根据合同约定，赵耀选择退房的，应自解除权发生之日起30日内以书面通知我公司的方式行使，否则解除权消灭。以及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，自房屋交付之日（即2014年8月1日）起满180个工作日为2015年4月27日，赵耀于2020年1月29日提起本案诉讼时才提出解除合同，此前从未通知我公司行使解除权，其依据合同享有的解除权早已因行使期限超过合同约定期限而消灭。赵耀作为买受人，从我公司处购买商品房，其目的在于投资经营。作为投资经营者，在购买商品房前后，对所购买房屋进行全面充分的了解以及对权利状态合理的必要的审查关注义务是其作为投资人必不可少的。涉案房屋在2017年10月26日被查封，赵耀自该日起享有法定解除权，如果其对所购房屋的状态及办理房产证事宜保持合理的关注，通过公开途径获知房屋被查封后，本应及时行使法定解除权，但赵耀在2020年1月29日提起本案诉讼时才主张解除合同，此时距解除权发生之日已超过一年，赵耀丧失该解除权。鉴于涉案房屋确实处于法院查封状态，虽然我公司正在积极协调进行解封，但既然赵耀提出解除买卖合同，即使其不享有、已丧失单方解除权，我公司亦同意解除合同。2.即使我公司与赵耀之间的买卖合同解除，我公司应返还的购房款应是1753792元，而非2945216元。赵耀向我公司支付的首付款为1753792元，其余1191424元是租金抵扣房款，是合同正常履行时赵耀应获得的利益，不应返还。3.赵耀主张的契税、公共维修费、印花税等共计182030元均已实际支付，赵耀的主张没有法律及事实依据。4.即使法院判决因我公司责任解除与赵耀之间的买卖合同，赵耀主张的损失赔偿金额也过高，应当进行调整。5.我公司与西联万博公司作为独立的法人主体，有其独立的财产，两公司不存在财务混同的情形，应以各自财产为限承担责任，不应对赵耀的购房款及其他款项返还承担连带责任。6.赵耀主张的服务费、登记费、印花税票等共计1555元由第三人合力创展公司收取，我公司没有返还的义务。西联万博公司未作答辩。合力创展公司称，我公司作为第三方为客户提供办理产权证的服务，包括收集、整理、建档客户的资料、契税缴纳、不动产权证办理等。我公司已经开始为赵耀提供服务，收集资料、整理、建档已经完成。我公司去不动产权中心办证过程中获知房屋被查封，故不能办理过户，这不是我公司的原因，而是中铁公司和赵耀之间的纠纷，与我公司无关。现我公司同意退还赵耀登记费、印花税票共计555元，该两笔是代收代缴，确未实际发生。另外1000元服务费不同意退还，因并非我公司的原因不能提供服务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月27日，赵耀（买受人）与中铁公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF492552，以下简称现房买卖合同）约定，买受人购买的商品房现已取得房屋所有权证，证号为X京房权证丰字第XXXX号；房屋坐落为丰台区广安路1幢-1层1469号（以下简称1469号商铺）；该商品房的用途为商业用房；商品房实测建筑面积为102.63平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米51595.21元，总价款为5295216元，具体约定见附件四；付款方式及期限为其他方式，具体付款方式及期限的约定见附件五。同日，赵耀（买受人）与中铁公司（出卖人）就上述合同签订附件四，计价方式与价款的其他约定：买受人以按揭贷款的方式支付购房款的，应当在签署现房买卖合同之同时向出卖人支付首期购房款，自签署现房买卖合同之日起三日内，买受人应按贷款银行的要求办理完毕相关贷款手续，向贷款银行委托的律师事务所提交申请贷款的一切相关材料并接受贷款银行或及贷款银行委托的律师事务所对其资信状况的审查、询问；买受人应保证向贷款银行所提交的一切相关资料的真实性、合法性并满足贷款银行的要求；如买受人延迟提交上述资料或办理贷款手续，视为逾期付款；买受人应当按照现房买卖合同第八条之约定担逾期付款的违约责任；若买受人已按贷款银行规定的要求提供了相应的资料，并在前述规定的时间内办理了按揭贷款的手续，由于贷款银行不能按买受人申请的贷款金额和贷款年限发放贷款或拒绝向买受人提供贷款的，买受人可以在以下方式中选择处理办法：（1）按照银行确定的贷款金额和年限办理贷款手续，并自接到上述通知之日起十日内一次性向出卖人补交差额房款部分；（2）自收到贷款银行拒绝发放贷款通知之日十日内起，一次性向出卖人支付完剩余房款。双方另签订附件五，付款方式及期限的约定：买受人选择银行按揭贷款的付款方式，具体为买受人在签署现房买卖合同时，当日支付首付款2945216元，其中含有履约定金50000元，余款2350000元由赵耀申请按揭贷款支付。同日，赵耀与西联万博公司签订《北京西客站国际皮具箱包城商铺租赁（包租）协议书》约定，赵耀自愿将涉案商铺出租给中铁公司委托的西联万博公司，由其按商城的统一定位、规划，对外进行招商招租，并对招商的商户、品牌进行统一的经营管理；租赁期限为3年，自赵耀签订的商铺《商品房买卖合同》约定的产权交付之日起计；在租赁合同期内，西联万博公司每年分别按赵耀所购商铺成交金额的7%、7.5%、8%的投资回报率作为租金收益支付给赵耀；赵耀在购买商铺时，由中铁公司将西联万博公司3年的全部租金收益一次性从首付款中抵扣，作为西联万博公司支付给赵耀的租金，代为支付。同日，赵耀与中铁公司签订《补充协议》，写明为保证项目的统一运营管理，赵耀同意中铁公司将北京西站南广场地下车库及商业项目及其后期的商业和物业全部委托给西联万博公司进行统一的运营管理。为保证赵耀的投资利益，中铁公司同意赵耀在购买项目商铺、签订购房合同时，将该商铺的叁年租赁权、经营管理权和收益权全部委托给西联万博公司，由西联万博公司对其商铺进行招商招租和经营管理。赵耀同意将三年的投资总回报22.5%合计1191424元在购房首付款时由中铁公司从首付款中一次性抵扣，作为代西联万博公司支付给赵耀的三年租金。上述合同签订后，赵耀按合同约定向中铁公司实际支付首付款1753792元，中铁公司开具了合计2945216元购房款发票。赵耀向中铁公司支付公共维修费20526元、印花税2647.61元及契税158856.48元，此三项费用由西联万博公司代收。合力创展公司收取赵耀服务费、登记费、印花税票1555元。另查，2009年3月12日，中铁公司取得涉案房屋所在楼栋的权属证明。2017年10月26日，本院查封了1469号商铺，查封文号为（2016）京0106执4794号，查封期限为2017年10月26日起至2020年10月25日止。本案审理过程中，赵耀申请查封1469号商铺，本院轮后查封了该商铺。庭审中，赵耀向本院提交南京银行住房贷款（一手房）客户需准备资料清单、微信聊天记录、录音光盘、个人银行结算账户开户申请书等，用以证明1469号商铺由于中铁公司原因，无法办理贷款。中铁公司对此不予认可，表示系因赵耀原因未办理完毕按揭贷款。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告西联万博公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。赵耀与中铁公司之间签订的现房买卖合同、补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，当事人均应依约履行。据已查明的事实，赵耀称造成按揭贷款延缓问题系中铁公司原因所致，依据不足，本院对此不予采信，赵耀无权据此要求解除合同。但房屋因中铁公司涉诉其他案件，在执行程序中，于2017年10月26日被依法查封，至法庭辩论终结前该查封仍未解除，合同无法继续履行，符合法定解除合同条件，故本院对赵耀据此要求解除现房买卖合同的诉讼请求予以支持。而赵耀与中铁公司签订的《补充协议》已履行完毕，现赵耀要求解除此协议，没有法律依据。现房买卖合同解除后，中铁公司应向赵耀退还已收取的购房款并支付自查封之日起的利息损失。关于退还购房款的具体数额，根据本案现已查明的事实，赵耀采用货币方式向中铁公司支付的购房款数额确为1753792元，但双方于《补充协议》中另行约定将房屋交由西联万博公司统一经营，并将应收取西联万博公司的三年租金1191424元在赵耀支付首付款时用以一次性抵扣。赵耀亦与西联万博公司签订了《北京西客站国际皮具箱包城商铺租赁（包租）协议书》，就1469号商铺达成租赁合同关系，中铁公司为赵耀开具了2945216元购房款发票。鉴于此，应当认定当事人对剩余1191424元购房款的支付形式达成了一致意思表示。且当事人约定的三年租期现已届满且实际履行完毕。赵耀主张中铁公司在现房买卖合同解除后应按照2945216元返还购房款及利息的诉讼请求，具有事实和法律依据。赵耀要求西联万博公司对中铁公司返还其购房款及利息承担连带责任，因中铁公司与西联万博公司系两个独立的法人，两家公司有各自明确的业务范围划分，不存在业务混同、财务混同的情形。故赵耀要求西联万博公司承担连带责任，没有法律依据。因西联万博公司收取了赵耀的契税、公共维修费、印花税，现应由西联万博公司履行退还赵耀上述款项的义务并由西联万博公司支付自查封之日起的利息损失。合力创展公司亦应将收取赵耀的服务费、登记费、印花税票等1555元予以返还。赵耀要求中铁公司返还上述款项，没有法律依据。关于赵耀要求中铁公司赔偿其损失1500000元一节，赵耀就所受损失未提供相应证据，本院结合合同解除过错，信赖利益损失等予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，判决如下：一、解除赵耀与中铁恒丰置业有限公司于二〇一四年五月二十七日签订的合同编号为XF492552《北京市商品房现房买卖合同》；二、中铁恒丰置业有限公司于本判决生效之日起七日内向赵耀返还购房款2945216元并支付利息（以2945216元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自二〇一七年十月二十六日起至二〇一九年八月十九日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，自二〇一九年八月二十日起至实际支付之日止）；三、北京西联万博商业管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内向赵耀返还公共维修费20526元、印花税2647.61元及契税158856.48元，以上合计182030.09元并支付利息（以182030.09元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自二〇一七年十月二十六日起至二〇一九年八月十九日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，自二〇一九年八月二十日起至实际支付之日止）；四、中铁恒丰置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿赵耀526137元；五、北京合力创展房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向赵耀返还服务费、登记费、印花税票共计1555元；六、驳回赵耀其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48867元，由中铁恒丰置业有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费5000元，由赵耀负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刁彤二〇二〇年七月二十一日书记员  王琪焦语晨