江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2020)苏0381民初1784号原告：徐州晟润物业管理有限公司，住所地新沂市新安街道瑞丰公寓门面**。法定代表人：徐剑飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁伟，江苏沭新律师事务所律师。被告：绍兴市丰越房产有限公司新沂分公司，住，住所地新沂市南京路**利步行街）。法定代表人：钱利焕，该公司经理。委托诉讼代理人：金筱冬，男，该公司员工。委托诉讼代理人：郭莹，女，该公司员工。原告徐州晟润物业管理有限公司（以下简称晟润公司）与被告绍兴市丰越房产有限公司新沂分公司（以下简称丰越公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告晟润公司的法定代表人徐剑飞及委托诉讼代理人梁伟，被告丰越公司的委托诉讼代理人金筱冬、郭莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晟润公司向本院提出诉讼请求:1.判令丰越公司向晟润公司支付2019年3月1日至2020年5月30日的物业费514440元；2.诉讼费、保全费由丰越公司承担。诉讼过程中，晟润公司变更诉讼请求为：1.判令丰越公司给付晟润公司2019年8月9日至2020年3月9日期间的物业费221163.26元{计算方式为：[4个月×2元／平方米／月×（4868.71平方米＋12617.76平方米×70%）]＋[4个月×2元／平方米／月×（5679.12平方米＋11807.35平方米×70%）]}，其余的费用待以后另行主张}；2.诉讼费、保全费由丰越公司承担。事实与理由：2019年3月，晟润公司进驻新沂市永利步行街进行物业管理，但丰越公司一直拖欠晟润公司物业费，虽经晟润公司多次催要，丰越公司均以种种理由久拖不付。特起诉。丰越公司辩称，晟润公司未按《物业管理服务合同》的约定全面履行物业服务义务，其要求丰越公司全额支付物业费，既没有合同依据，也没有事实和法律依据，请求法院驳回晟润公司的诉讼请求。第一，依据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，选聘物业服务企业，需要全体业主共同决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但是，晟润公司的选定并未得到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，新沂市永利步行街业主委员会无权代表业主选定物业服务企业，无权与晟润公司签订《物业管理服务合同》，该合同对丰越公司不生效。第二，即使认定丰越公司要依据《物业管理服务合同》支付物业费，根据该合同的约定，二楼、三楼物业费是2元/月/平方米，空置房物业费按物业费标准的70%收取。而丰越公司名下的房屋总面积为17486.47平方米，其中2019年8月至2019年11月空置房面积均为12617.76平方米，2019年12月至2020年3月空置房面积均为11807.35平方米。第三，《物业管理服务合同》第二条约定：“乙方提供物业管理服务包括以下内容：……(2)物业共用设施设备的运行和管理，包括水泵房、消控室、楼内消防设施设备、升降货梯；(3)物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运……”。据此，晟润公司应对业主共用设施水泵房、消防设施、电梯进行管理，并负责共用部位的垃圾收集。但是至今为止，水泵、消防设施、喷淋损坏无法正常使用，晟润公司并未对电梯进行管理，丰越公司自行委托电梯维保单位维保，房屋屋顶漏水、严重影响正常使用，屋顶垃圾未清理。经审理查明：2019年8月9日，新沂市永利步行街——华社商城小区物业管理委员会与徐州鼎德保洁有限公司（以下简称鼎德公司）签订了《物业管理服务合同》，该合同主要内容为：由鼎德公司对永利步行街——华社商城进行物业管理服务；物业服务内容包括物业共用设施设备的运行和管理（包括水泵房、消控室、楼内消防设施设备、升降货梯），物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运等；管理服务自2019年8月9日至2021年8月8日；物业管理服务费用由鼎德公司按建筑面积向业主或物业使用人收取，其中一楼1元/月/平方米，二至五楼2元/月/平方米（注：因电梯费用）；空置房物业管理服务费按物业费标准的70%收取。此外，合同对其他具体事宜一并进行了约定。后经鼎德公司申请，新沂市市场监督管理局于2019年11月22日准予鼎德公司将企业名称变更为晟润公司。上述合同签订后，晟润公司依约提供了物业服务，丰越公司未向晟润公司支付2019年8月9日至2020年3月9日期间的物业费，故成讼。另查明：丰越公司名下的南京路22号永利步行街第二层201室、202室、第三层房屋总面积为17486.47平方米，其中2019年8月至2019年11月空置房面积均为12617.76平方米，2019年12月至2020年3月空置房面积均为11807.35平方米。再查明：2019年8月8日，新沂市安捷电梯安装工程有限公司向丰越公司出具7500元维护费发票。丰越公司要求将其垫付的上述电梯维保费在物业费中抵扣，晟润公司同意抵扣。本院认为,《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，晟润公司提交的《物业管理服务合同》系其与新沂市永利步行街——华社商城小区物业管理委员会签订，该合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法、有效，对全体业主均具有约束力，双方均应按该合同的约定享有权利、承担义务。丰越公司作为新沂市永利步行街的业主，接受了晟润公司提供的物业服务，应支付相应的物业费。因涉案部分房屋存在空置情形，故依据《物业管理服务合同》的约定，该部分房屋的物业费应按物业费标准的70%支付。经核算，丰越公司尚欠晟润公司2019年8月9日至2020年3月9日期间的物业费194335元{计算方式为：[2元／平方米／月×（4868.71平方米＋12617.76平方米×70%）÷30天×22天]＋[3个月×2元／平方米／月×（4868.71平方米＋12617.76平方米×70%）]＋[3个月×2元／平方米／月×（5679.12平方米＋11807.35平方米×70%）]＋[2元／平方米／月×（5679.12平方米＋11807.35平方米×70%）÷30天×9天]}。因晟润公司同意将丰越公司支付的电梯维保费7500元在物业费中予以抵扣，故丰越公司应向晟润公司支付2019年8月9日至2020年3月9日期间的物业费186835元（194335元－7500元）。晟润公司超出以上范围的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。丰越公司辩称晟润公司物业服务不到位，但未提供确实、充分的证据予以证明，本院对该抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告绍兴市丰越房产有限公司新沂分公司应于本判决生效后十日内向原告徐州晟润物业管理有限公司支付2019年8月9日至2020年3月9日期间的物业费186835元；二、驳回原告徐州晟润物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4617元、保全费3520元，合计8137元,由原告原告徐州晟润物业管理有限公司负担2646元，被告绍兴市丰越房产有限公司新沂分公司负担5491元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  杨海涛人民陪审员  陈 然人民陪审员  柳 云二〇二〇年九月二十九日法官 助理  史 慧书 记 员  张金艳