山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初2743号 原告：济南五洋有限公司，住所地：济南市天桥区明湖北路**。统一社会信用代码：91370105264407728D。 法定代表人：井亚龙，总经理。 委托诉讼代理人：诸葛广福、张富洲（均系特别授权代理）均系山东元序律师事务所律师。 被告：高某某，男，汉族，1970年01月30日出生，住济南市市中区。 委托诉讼代理人：崔景国（特别授权代理），济南历城忠军法律服务所法律工作者。 原告济南五洋有限公司与被告高某某房屋买卖合同纠纷一案，2020年4月17日立案后，济南五洋有限公司于2020年4月26日申请财产保全，本院冻结高某某在中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、招商银行、中国银行、济南农村商业银行存款480万元，冻结期限一年。后本院依法适用简易程序，于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告济南五洋有限公司的委托诉讼代理人诸葛广福、张富洲、被告高某某的委托诉讼代理人崔景国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 济南五洋有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认原告和被告于2012年10月18日签订的《房屋买卖合同》无效；2.依法判决被告返还原告购房款380万元及利息（以380万元为基数，按年利率6%计算，自合同签订之日2012年10月18日起计算至被告实际支付之日止，暂计至2020年4月7日，为1727733.33元，原告主张100万元），共计480万元；3.依法判决被告承担本案的诉讼费、保全费、保全担保费等费用。事实和理由：2012年10月18日，原告与被告高某某签订《房屋买卖合同》，约定被告高某某将位于济南市历城区仲宫镇先锋村的自有房屋及院落一处卖予原告，价格为380万元人民币，被告高某某保证上述房地产权清楚。原告依约支付了款项，被告交付了房产。被告高某某交付的房产没有相应规划和建设审批手续等资料，原告认为双方签订的《房屋买卖合同》因违反国家法律、行政法规的强制性规定应为无效合同。现原告为维护合法权益，特依法提起诉讼，望判如诉请。 高某某辩称，原被告合议签订买卖合同，是双方真实意思表示，原告要求被告返还全部购房款及利息不应得到法院支持。理由如下：1、原告原法人现因病去世，其生前与被告系要好的朋友关系，其在生病期间与被告协商，要求购买被告的涉案房屋，双方签订合同时，原告非常清楚所购房产的实际情况，这从原告提供的双方的购房合同第四、五条可以明确此种说法。2、当时原被告双方定的房屋价款，因双方是朋友关系，所定的房款远远低于涉案房产的实际价格，依据双方签订的买卖合同第四、五条可知，原告明知所购房屋的实际状况，被告亦没有隐瞒涉案房产的情况，因此被告认为原告对该诉讼的发生负主要过错。3、依据原被告签订的买卖合同第五条之约定，原告现已占用使用涉案近十年，根据该约定，原告要求被告返还全部房款的请求无事实依据，原被告该项约定是双方真实意思表示，是合法的。被告同意按此约定退还被告房款280万元，另要求原告赔偿实际占用该涉案房的占用费用。4、被告与仲宫街道先锋村所签订的土地租赁合同，在原被告签订房屋买卖合同的同时，一并交付原告，为查明本案事实，希望原告能出示该证据。 本院认定事实如下： 2012年10月18日，甲方高某某和乙方签订房屋买卖合同一份，载明：“一、甲方自愿将下列自有房屋及院落一处卖给乙方所有。房屋及院落坐落于济南市历城区仲宫镇先锋村。该房屋及院落四至，东至：东平坊为界；西至：小路；南至：东平坊为界；北至：公路边。二、甲乙双方商定成交价格为人民币380万元。自本合同签订之日起，乙方一次性支付购房款。三、甲方于2012年10月18日前将房屋正式交付给乙方使用……五、（1）甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。（2）甲方保证乙方所购地产如在5年之内被国家征用或不可抗力的因素出现时，甲方应全额退还乙方购房款380万元。10年之内被国家征用或不可抗力的因素出现时，甲方还应当退还乙方购房款280万元。” 2013年2月4日，高某某出具收条一张，载明：“今收到孙静购买仲宫水库南岸院落处房款叁佰万元正?3000000”；2014年1月9日，通过中国银行转给账号为62128816020********的账户500000元；2014年6月3日，通过中国建设银行转给账号为62128816020********户名高**的账户320000元。以上共计382万元，济南五洋有限公司称因转款不及时故多转了2万元作为补偿。 本院认为，案涉房屋未取得规划和建设审批手续，故涉案房屋买卖合同属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中的涉案房产系违章建筑，高某某作为出卖方明知涉案房产系违章建筑，而根据双方合同载明的内容，能够证实济南五洋有限公司作为买受方对该房屋的规划等现状已知晓，即亦明知该房产系违章建筑，且济南五洋有限公司系法人，与自然人高某某签订房屋买卖合同，济南五洋有限公司对所购房屋的合法性应有足够的注意义务，故双方在上述情形下仍形成买卖的合意，则对最终导致的合同无效均负有过错，案涉违建房屋应返还给高某某。涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付济南五洋有限公司，亦不影响占用期间的合理使用，依据房屋买卖合同，房屋交付时间为2012年10月18日，原被告双方未能提出证据证明该交房时间有误，故本院认定交房时间为2012年10月18日。济南五洋有限公司应支付自2012年10月18日至实际返还房屋之日的使用费，参考房屋买卖合同第五条之约定：“10年之内被国家征用或不可抗力的因素出现时，甲方应当退还乙方购房款280万元。”该约定系双方真实意思表示，是双方在认为合理的情况下所达成的合意，且本院综合考虑涉案房屋的位置、面积等情况，酌定占有使用费为10万元/年。高某某在扣除使用费后，余款应当返还给济南五洋有限公司。关于济南五洋有限公司主张的利息损失，济南五洋有限公司在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，存在缔约过失，其主张的利息损失应由其自行承担。 济南五洋有限公司主张保全费5000元、保全保险费9600元，提供发票一张。高某某认为保全保险费并非诉讼中产生的直接、必要费用，不同意承担。本院认为，诉讼保全保险费是申请保全人基于诉讼风险的不确定性为自己购买财产保全责任保险而支付的保险费用，因原被告双方签订的房屋买卖合同无效而引起本案诉讼，济南五洋有限公司和高某某均有过错，济南五洋有限公司因此申请保全并向保险公司交纳的保全担保保险费不属于其支出的合理必要费用，本院不予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告济南五洋有限公司与高某某于2012年10月18日签订的房屋买卖合同无效； 二、原告济南五洋有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告高某某坐落于济南市历城区仲宫镇先锋村的房屋（四至为东至：东平坊为界；西至：小路；南至：东平坊为界；北至：公路边）； 三、被告高某某于本判决生效之日起十日内返还原告济南五洋有限公司购房款（计算方式：380万元扣除自2012年10月18日起至实际返还房屋之日的房屋占用使用费，占有使用费标准为10万元/年）； 四、驳回原告济南五洋有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22600元，原告济南五洋有限公司负担8475元、被告高某某负担14125元。保全费5000元，由被告高某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审判员 仪 挺 二〇二〇年七月十六日 书记员 马秀菊