江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0281民初2787号原告：江阴市鸣冬储运贸易有限公司，住所地江阴市长泾镇和平路，统一社会信用代码91320281735714506Y。法定代表人：张锡琴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：宋振，江苏滨江律师事务所律师。被告：江阴市长泾杰杰纺织品厂，住所地江阴市长泾镇长东村汤村桥**，统一社会信用代码92320281MA1N5HT59R。经营者：朱晓艳。被告：朱晓艳，女，1987年6月17日出生，汉族，住涟水县。原告江阴市鸣冬储运贸易有限公司（以下简称鸣冬公司）诉被告江阴市长泾杰杰纺织品厂（以下简称杰杰厂）、朱晓艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月9日、2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告鸣冬公司的委托诉讼代理人宋振到庭参加诉讼，被告杰杰厂的经营者朱晓艳于2020年6月9日到庭参加诉讼，2020年6月18日开庭时未到庭。本案现已审理终结。原告鸣冬公司向本院提出诉讼请求：1.判令杰杰厂、朱晓艳支付自2020年2月18日至2021年2月17日的租金128513.50元，并承担该款自2020年1月18日起至实际给付之日止每天按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；2.判令杰杰厂、朱晓艳承担本案诉讼费用和担保费用。后鸣冬公司变更诉讼请求为：1.判令解除鸣冬公司与杰杰厂的租房协议；2.判令杰杰厂、朱晓艳支付6个月的房屋空置期间的租金损失，数额为年租金的一半即64256元；3.判令杰杰厂、朱晓艳承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：鸣冬公司与杰杰厂签订租房协议一份，鸣冬公司将房屋出租给杰杰厂，约定租赁期限为2019年2月18日至2023年2月17日，租金前两年每年为128513.50元（协议第三条115200元加上16406.50元减去3093元），后三年租金每年递增10%，租金先付后用，一年一付，提前一个月支付下一年度租金，双方同时对其他相关事项作了约定。协议签订后，杰杰厂仅支付了2019年2月18日至2020年2月17日的租金。此外，2019年10月左右，杰杰厂曾向鸣冬公司提出解除协议，鸣冬公司未予同意，2020年1月底杰杰厂将放置在承租房屋内的物品搬离。按照协议约定，杰杰厂本应于2020年1月18日前支付的2020年2月18日至2021年2月17日的租金至今未付，根据协议第十二条第4点约定、合同法第九十四条规定，鸣冬公司主张解除合同。涉案房屋截至目前仍未招租成功，仍然空置，估计近一段时间也很难招租成功，故主张从2020年2月18日起至2020年8月17日止的房屋空置损失，数额为年租金的一半即64256元。杰杰厂系个体工商户，经营者为朱晓艳，故杰杰厂与朱晓艳共同承担责任。现诉至法院，请求判如所请。被告杰杰厂、朱晓艳辩称：鸣冬公司陈述的租赁合同情况属实，已经支付了第一年的租金，不同意支付后续的租金，理由是杰杰厂已经倒闭，在2019年9月份已经发函给鸣冬公司，说第二年可能不租了，当时鸣冬公司说知道了。2020年1月20日左右，朱晓艳就将杰杰厂的机器设备卖掉以偿还工人工资，当时鸣冬公司的经理周冬带了2个人到厂门口，不让卖设备，当时周冬还报了警，警察说卖设备是为了发工资，发工资是第一位的，2020年1月24日春节之前杰杰厂已经将设备全部卖完，并且将涉案房屋返还给了鸣冬公司，当时是和鸣冬公司的会计（女的，40来岁，个子1.6米左右）交接的。后来在2020年2月份鸣冬公司在网站上发布公告，说对外招租，后来在3、4月份也发了公告对外招租。请法院依法判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：（涉案房屋情况）鸣冬公司提供江阴市长泾镇泾南村村民委员会盖章的证明一份，载明：“江阴市长泾镇和平路许巷上68号土地（约10000平方米），由鸣冬公司向我镇政府承租，该土地上所有房屋面积合计约4500平方米，均由鸣冬公司自行出资建造，房屋建成后，有部分房屋经常用于出租，收益归鸣冬公司”。鸣冬公司称：涉案房屋系鸣冬公司出资建造，没有办理建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证。（工商登记情况）杰杰厂系个体工商户，经营者为朱晓艳。（租赁合同情况）2019年2月，出租人鸣冬公司与承租人杰杰厂签订租房协议一份，主要约定：“鸣冬公司将坐落于长泾镇和平路许巷上68号厂房出租给杰杰厂使用，租赁期限自2018年（注：应该是2019年，笔误写成了2018年）2月18日至2023年2月17日止；该房屋二楼1152平方米，年租金115200元，门卫至厕所149.15平方米，年租金16406.5平方米，两项合计总金额131606.5元，因一楼电梯间34.02*130元/米=4422，二楼党支部办207室75.15*100元/米=7515，实际差价3093在总金额处调整扣除；该房屋资金2年内不变，第3年开始每年递增10%；乙方必须按时向甲方缴纳租金，协议签订之日以现金方式支付，房租一年一付，房租到期提前一月支付下一年度租金；杰杰厂有下列行为之一的，鸣冬公司有权解除合同……拖欠租金累计1个月以上的……；租赁期内，杰杰厂未经鸣冬公司同意中途擅自退租的，应按月租金的5倍向鸣冬公司支付违约金。”（合同履行过程情况）杰杰厂支付了2019年2月18日至2020年2月17日的租金，后续租金没有支付。对于杰杰厂答辩意见中陈述的“杰杰厂在2019年9月份已经发函给鸣冬公司，说第二年可能不租了，当时鸣冬公司说知道了；2020年1月20日左右，朱晓艳将杰杰厂的机器设备卖掉以偿还工人工资，当时鸣冬公司的经理周冬带了2个人到厂门口，不让卖设备，当时周冬还报了警，警察说卖设备是为了发工资，发工资是第一位的，2020年1月24日春节之前杰杰厂已经将设备全部卖完，并且将涉案房屋返还给了鸣冬公司，当时是和鸣冬公司的会计（女的，40来岁，个子1.6米左右）交接的。后来在2020年2月份鸣冬公司在网站上发布公告，说对外招租，后来在3、4月份也发了公告对外招租”的内容，鸣冬公司予以认可。（送达情况）2020年6月9日开庭时，杰杰厂、朱晓艳送达地址确认书上留下尾号为8781的手机号。本院于2020年6月16日17：02通过短信系统给杰杰厂、朱晓艳发信息，告知2020年6月18日下午13:45开庭情况，显示送达成功。2020年6月18日下午13:50左右，本院拨打8781手机号，无人接听。开庭时，杰杰厂、朱晓艳未到庭。（调解情况）本院对本案进行多次协调，因双方分歧较大，调解不成。（承诺情况）双方均承诺：所有陈述均属实，不存在任何违反法律规定和损害第三方利益的行为，如有上述行为，均愿承担罚款、拘留及追究刑事责任等一切责任。以上事实，有租房协议及双方当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，鸣冬公司明确涉案房屋没有办理建设规划许可证，且在一审法庭辩论终结之前也没有提供相应的许可证，故双方签订的租房协议无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持；当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照有关规定处理。本案中，本院综合考虑以下情况：1.租房协议无效；2.租房协议约定的租赁期间为2019年2月18日至2023年2月17日止，杰杰厂在2020年1月20日左右已出卖设备，并且将涉案房屋返还给了鸣冬公司，实际使用时间为1年左右；3.鸣冬公司在2020年2月份发布招租公告，在3、4月份继续对外招租，并称截止目前尚未招租成功；4.杰杰厂在2019年9月份左右已经发函给鸣冬公司，说第二年可能不租了，并且在2020年1月20日左右出卖设备，故杰杰厂不继续租赁是因为其自身经营原因导致，并非因××疫情防控原因导致，杰杰厂不继续租赁与疫情防控没有因果关系；5.××防控情形下，确实会对房屋租赁产生一定的影响。综合以上因素，本院参考年租金为128513.50元，酌情认定杰杰厂赔偿鸣冬公司房屋空置费用损失3.5万元。因杰杰厂系朱晓艳经营的个体工商户，故朱晓艳与杰杰厂共同承担责任。据此，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、江阴市长泾杰杰纺织品厂、朱晓艳于本判决发生法律效力之日起十日内向江阴市鸣冬储运贸易有限公司赔偿房屋空置损失35000元。二、驳回江阴市鸣冬储运贸易有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取703元、财产保全费1170元，合计1873元（江阴市鸣冬储运贸易有限公司已预交），由江阴市鸣冬储运贸易有限公司负担853元，由江阴市长泾杰杰纺织品厂、朱晓艳负担1020元，江阴市长泾杰杰纺织品厂、朱晓艳负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内向江阴市鸣冬储运贸易有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  潘亚伟二〇二〇年六月二十三日书记员  孙玲莉本案援引法律条款最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。最高人民法院《关于适用的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。