云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2503民初561号原告：中国农业银行股份有限公司蒙自市支行。住所地：蒙自市天马路44号。负责人：张诺飞，该行行长。委托诉讼代理人：王磊，男，1971年11月18日生，汉族，中国农业银行股份有限公司蒙自市支行副督导员，住蒙自市。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：冯朝平，男，1964年3月26日生，汉族，中国农业银行股份有限公司蒙自市支行客户经理，住蒙自市。代理权限为特别授权。被告：方云彩，男，1988年11月8日生，汉族，农民，住浙江省杭州市江干区。被告：王海清，女，1990年11月23日生，汉族，浙江省乐山便利店员工，住浙江省杭州市江干区。被告：蒙自筠翔房地产开发有限公司。住所地：蒙自市朝阳路与育才路交叉口东北侧红河新视界北区2、3幢1-2层商业街2号。法定代表人：桂洪祥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵树林，云南盟志律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告中国农业银行股份有限公司蒙自市支行（以下简称蒙自农行）与被告方云彩、王海清、蒙自筠翔房地产开发有限公司（以下简称筠翔公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告蒙自农行的委托诉讼代理人王磊、被告方云彩、被告筠翔公司的委托诉讼代理人赵树林到庭参加诉讼；被告王海清经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒙自农行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年3月7日签订的合同编号为53020120140018600的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告方云彩、王海清共同偿还拖欠原告贷款本金290645.61元及计算至2020年1月7日正常利息5874.15元、罚息58.4元、复利84.85元；并承担从2020年1月8日起至全部欠款清偿之时止的贷款正常利息、罚息、复息【按借款合同约定及中国人民银行相关规定另外计算】，本息暂计296663.01元；3、判令被告筠翔公司履行2014年3月7日与原告签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：53020120140018600）约定的连带担保责任；4、判令案件受理费以及因实现债权的费用【包括但不限于诉讼费（案件受理费）、公告费、财产保全费、律师费、调查费、鉴定费（或财产评估费）、交通费等】由三被告承担。事实和理由：被告方云彩、王海清因购买商品房资金不足，于2014年3月6日向原告申请一手房按揭贷款35.2万元。经原告审批同意，于2014年3月7日与被告签订了《个人购房担保借款合同》，合同编号：53020120140018600；被告王海清出具了《家庭成员（财产共有人）共同还责任书》。同日，原告向方云彩发放用途为：购买住房；贷款金额35.2元，期限20年（2014年3月7日至2034年3月6日），还款方式：等额本息还款，每期还款日为每月7日；贷款利率执行6.55%，逾期利率（日）执行9.825%，违约利率（日）执行13.1%；担保方式：阶段性连带责任保证担保+抵押；保证担保人：筠翔公司；抵押人：方云彩、王海清；抵押人用所购住房做抵押担保（抵押物坐落：蒙自市朝阳路与育才路交叉口东北侧红河新视界北区5幢1单元12层1201号）。原告同时按约将贷款转入筠翔公司账户上。2014年3月5日，被告筠翔公司出具了《个人住房（商铺）按揭贷款推荐及保证书》。2019年1月18日，借款人取得所购住房不动产权证【权利人：方云彩，证号：云（2019）蒙自市不动产权第001573号；权利人：王海清，证号：云（2019）蒙自市不动产权第001575号，建筑面积132.07平方米】后，多次联系借款人及共同还款人办理抵押登记手续，但迟迟不来办理抵押登记手续。借款人取得资金后，前期能够按时还款，2017年3月首次出现逾期。之后每期都超期还款，直至2019年11月29日后就再未还款，累计拖欠6期本息12401.29元，其中本金6383.89元、正常利息5874.15元、罚息58.4元、复利84.85元，已逾期167天，形成不良贷款。故提起诉讼，请予判决。被告方云彩辩称，因为在外打工，所以今年未还贷款，现疫情期间，未开工。被告王海清未作答辩。被告筠翔公司辩称，2014年2月11日，被告方云彩、王海清与其签订《商品房购销合同》，约定：方云彩、王海清向被告购买蒙自市朝阳路与育才路交叉口东北侧红河新视界北区第5幢第1第12层1201号房屋，套内建筑面积为104.89平方米，总金额为503408元；合同签订之日付款151408元，余款352000元贷款后一次性付清。同日，方云彩二人付款151408元。2019年3月7日，双方与原告签订了《个人购房担保借款合同》，特别条款约定：借款担保：阶段性保证+抵押，抵押人应协助配合贷款人办妥抵押登记，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记，阶段性保证人自借款人发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，借款人不可撤销地授权委托贷款人从售房人处代领房地产权属证书，并同意在未办妥正式抵押登记手续前，由贷款人留存房地产权属证书等条款。同日，原告按约定发放贷款。2019年2月1日，被告按约将方云彩二人的房屋不动产权证书交原告办理抵押登记手续。至此，原告办理的抵押登记手续文件已经齐备，但原告在取得不动产权证书至起诉一年多时间内，未办理抵押登记，导致被告的担保责任免除条件不能成就。这种怠于办理抵押登记的行为，属于为了自己的利益，阻止被告担保责任免除的条件成就，依法应视为条件成就，被告的保证责任消灭，故不应承担担保责任，请求驳回原告对被告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告方云彩与王海清系夫妻关系。2014年2月11日，被告筠翔公司（甲方）与被告方云彩、王海清（乙方）签订了合同编号为5-1-1201的《商品房购销合同》，主要约定：1、乙方购买甲方开发的位于蒙自市朝阳路与育才路交叉口东北侧红河新视界·北区房屋一套，总计503408元，套内建筑面积为104.89平方米。2、乙方在签订本合同之日向甲方支付房款151408元；余款352000元，由乙方贷款后一次性付清。同日，被告方云彩、王海清支付了购房151408元。2014年3月5日，被告筠翔公司向原告蒙自农行出具《个人住房（商铺）按揭贷款推荐及保证书》，主要载明“兹有购房人方云彩购买我公司开发的位于蒙自市朝阳路与育才路交叉口东北侧红河新视界·北区商品房，套内面积为104.89平方米，房屋销售总价为503408元，购房人已向我公司支付首期购房款151408元，占总房价款的30.08%。经我公司审查，购房符合贵行住房贷款申请条件，特推荐购房人方云彩向贵行申请住房，按揭贷款金额为352000元正，占总房价款的69.92%。在购房人未取得《房屋所有权证》并办妥抵押登记手续前，我公司按与贵行签订的《按揭贷款合作协议》履行相应义务。2014年3月6日，被告方云彩、王海清向原告提出《个人信贷业务申请表》，申请贷款352000元，贷款品种为个人住房贷款，贷期限240个月。同日，被告王海清向原告提交了《家庭成员（财产共有人）共同还款责任书》。2014年3月7日，原告（贷款人、抵押权人）与被告方云彩（借款人、抵押人）、王海清（抵押人）、筠翔公司（保证人）签订了合同编号为53020120140018600的《个人购房担保借款合同》，主要约定：1、借款金额为352000元，借款用途为购买房产，借款人购买的房产蒙自市朝阳路与育才路交叉口东北侧红河新视界·北区小区5号楼1单元12层1201室，套内建筑面积104.89平方米，购房合同编号5-1-1201。2、借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。3、借款利率：借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零后确定。借款期间遇中国人民银行人民币基准利率调整，执行利率适用浮动利率，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。4、还款方式为等额本息还款法。5、借款担保方式为阶段性保证+抵押。由阶段性保证人筠翔公司按10.1和10.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保。6、抵押物为住房，购房合同编号5-1-1201。7、阶段性保证担保+抵押：阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续……8、借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇见中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。9、对应付未付利息的，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。10、发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。（2）借款人未按约定按期足额偿还借款……合同签订后，原告于当日向被告方云彩指定的账户发放贷款352000元，《借款凭证》上载明：借款日期为2014年3月7日，到期日期为2034年3月6日，执行利率为6.55000%，逾期利率为9.82500%，还款方式为等额本息还款。被告方云彩、王海清借款后，从2019年8月起开始逾期还款，2019年11月后未再还款，至2020年1月7日，已欠本金6383.89元、正常利息5874.15元、罚息58.4元、复利84.85元未付。2019年1月18日，被告方云彩取得了云（2019）蒙自市不动产权第0001573号、王海清取得了云（2019）蒙自市不动产权第××号《不动产权证》。2019年2月1日，被告筠翔公司将上述权属证书移交给原告。原告收到《不动产权证》后，通知被告方云彩、王海清办理抵押登记手续，但被告方云彩、王海清以在外地工作为由至今未协助原告办理抵押登记手续。2019年12月4日，原告向被告筠翔公司发出《担保人履行责任通知书》，要求被告筠翔公司履行担保责任。2019年12月5日，被告筠翔公司在红河新视界·北区小区5栋1单元12层1201号房门上张贴《通知》，通知方云彩、王海清于2019年12月15日前至银行办理抵押手续，并按时还款。之后，原告又于2020年1月3日、2020年2月12日向被告筠翔公司发出了《担保人履行责任通知书》，再次要求被告筠翔公司履行担保责任。上述事实，有原告提交的《营业执照》、负责人身份证明书及身份证、方云彩、王海清身份证、公安部联网核查结果、户口薄、结婚证、组织机构代码证、营业执照、税务登记证、企业信用信息公司报告、桂洪祥身份证、商品房购销合同、云南省地方税务局通用机打发票（购房首付发票）、个人住房（商铺）按揭贷款推荐及保证书、方云彩银行卡、授权委托书、个人购（建）房贷款面谈笔录、同意房产抵押承诺书、家庭成员（财产共有人）共同还款责任书、诚信保证书、个人信贷业务申请表、个人购房担保借款合同、借款凭证、C3系统个人贷款凭证查询、C3系统个人未还逾期查询、C3个人借款还款明细查询、通知照片各一份，收入证明、不动产权证各二份，担保人履行责任通知书三份；被告筠翔公司提交的营业执照正副本复印件、法定代表人身份证明书、居民身份证、红河新视界不动产权移交清单各一份及双方的庭审陈述在卷证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告签订的《个人购房担保借款合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已按约将款出借给被告方云彩、王海清，被告方云彩、王海清也应按约偿还借款本息。现经原告催要，被告方云彩、王海清至今未按约偿还原告借款本息的行为违反了法律规定和双方约定，原告有权要求解除合同并要求被告方云彩、王海清提前偿还借款本息，故原告的主张于法有据，予以支持。关于被告筠翔公司应否承担担保责任的问题。按合同约定，本次借款担保方式为阶段性保证责任+抵押，被告筠翔公司向原告承诺“在购房人未取得《房屋所有权证》并办妥抵押登记手续前，我公司按与贵行签订的《按揭贷款合作协议》履行相应义务”，同时约定被告筠翔公司的担保期限为“借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续”。被告方云彩、王海清取得不动产权证后，被告筠翔公司虽将权属证书移交给原告，但被告方云彩、王海清与原告至今并未办妥抵押登记手续。因此，被告筠翔公司在被告方云彩、王海清未办理抵押登记前，仍应依约承担阶段性连带保证责任。故原告要求被告筠翔公司承担保证责任的主张于法有据，予以支持，被告筠翔公司承担保证责任后有权向被告方云彩、王海清进行追偿。被告筠翔公司认为原告怠于办理抵押登记的行为，导致其担保责任免除的条件不能成就的辩解，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案至今未办理抵押登记手续的原因系被告方云彩、王海清在外未协助所致，并非原告怠于行使权利，且被告筠翔公司也未提供充分证据证实原告是为自己的利益不正当地阻止办理抵押登记，故其辩解理由不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司蒙自市支行与被告方云彩、王海清、蒙自筠翔房地产开发有限公司于2014年3月7日签订的合同编号为53020120140018600的《个人购房担保借款合同》。二、由被告方云彩、王海清于本判决生效后三十日内一次性偿还原告中国农业银行股份有限公司蒙自市支行借款本金290645.61元及利息、罚息、复利（其中，截止2020年1月7日的利息为5874.15元、罚息为58.4元、复利为84.85元；从2020年1月8日起至本金还清之日止的利息、罚息、复利按双方签订的《个人购房担保借款合同》约定的计算方式予以计算）。三、被告蒙自筠翔房地产开发有限公司对上述款项承担连带保证责任。被告蒙自筠翔房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告方云彩、王海清追偿。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2875元，由被告方云彩、王海清、蒙自筠翔房地产开发有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  李建英二〇二〇年四月二十七日书记员  郭宜鑫