江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0121民初819号原告：魏华，男，1976年6月27日出生，汉族，住江西省南昌市新建区。委托代理人：廖栎，江西道善律师事务所律师。执业证号：13601201810058799。被告：尹印华，男，1977年7月9日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。原告魏华诉被告尹印华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理，依法组成合议庭，二次公开开庭进行了审理。2020年5月8日进行第一次庭审，原告魏华及其委托代理人廖栎、被告尹印华到庭参加诉讼。2020年6月3日进行第二次庭审，原告魏华及其委托代理人廖栎到庭参加诉讼，被告尹印华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏华向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原被告于2019年6月2日签订的《店面租赁协议》；2、请求法院依法判令被告立即支付拖欠原告的租金人民币24185.33元（自2019年9月23日至2019年12月31日）；3、请求法院依法判令被告立即支付违约金人民币14960元；4、请求法院依法判令被告立即腾退出位于南昌金沙湾小区25栋132号上下二层临街商铺（建筑面积186.86平方米），并将房屋及配套设施一同交还给原告；5、请求法院依法判令被告按《店面租赁协议》约定的租金标准（7480元÷30天=249.33元/天）向原告支付从2020年1月1日至被告实际腾退完成之日所产生的房屋占用费；6、诉讼费由被告承担。（原告于第一次庭审时当庭将第二项诉请变更为：请求法院判令被告立即支付拖欠原告的租金人民币55850.24元，将第五项诉请变更为：从2020年5月7日至被告实际腾退之日止所产生的房屋占用费。）。事实和理由：2019年6月2日，原告与被告签订了一份《店面租赁协议》，协议约定，原告将位于南昌金沙湾小区25栋132号上下二层临街商铺建筑面积186.86平方米出租给被告使用，租期六年，时间从2019年7月23日起至2025年7月22日止，前三年租金不变，每月租金为人民币7480元，租金支付方式为押一付二，每次应付租金人民币14960元，后三年租金随行就市。同时约定承租人不得以任何理由拖欠或拒付租金，如拖欠租金达三天，视为承租方违约，甲方有权收回商铺另行出租。原告按照协议约定，向被告交付了房屋，履行了协议义务。但被告承租房屋后经常拖欠房租，至今被告仍拖欠自2019年9月23日至2019年12月31日的房租。被告拖欠房租后，原告通过短信及微信等形式，每日向被告催讨租金，并协商租金支付事宜，但无任何效果，被告拒支付租金。原告于12月份通过微信、彩信及上门张贴等形式，向被告发送《律师函》，要求支付租金，若仍不支付租金，则原告有权解除协议并追究违约责任，但被告仍置之不理，继续拖欠房租。原告认为，被告上述行为已经严重违反了双方签订的《店面租赁协议》及相关法律法规的规定。鉴于此，为了避免原告损失进一步扩大，特向贵院提起诉讼，恳请法院支持原告诉请。原告魏华为了支持其诉讼请求，向本院提供证据情况如下：证据1、原、被告身份证复印件各1份，拟证明原、被告具有诉讼民事主体资格。证据2、《南昌县商品房买卖合同》（合同编号：2017—062849）1份、魏中华出具的《说明》1份，拟证明原告有完整权利出租房屋并收取租金，提起诉讼等事宜。证据3、《店面租赁协议》1份、原告收取租金的记录，拟证明原、被告签订了有关协议，被告违反协议约定，没有按约支付租金，构成违约。证据4、原告向被告追讨租金的微信记录3页、短信记录1页，原告向被告送达的《律师函》1份1页，及现场张贴记录照片打印件1页，拟证明原告向被告积极催讨物业费，被告置之不理，严重违约。被告尹印华未答辩，也未向本院提供证据。根据原告魏华的证据1、2、3、4，结合本院庭审中查明的事实，同时因被告尹印华未答辩，也未向法庭提供证据，应视为被告放弃质证的权利，故对原告魏华提供的证据1、2、3、4均予以认定。经审理查明：2019年6月2日，原告与被告签订了《店面租赁协议》，合同约定：1、甲方将其所在位于南昌金沙湾小区25栋132号上下二层临街商铺，建筑面积共186.86平方米租给乙方使用，租期六年，时间从2019年7月23日至2025年7月22日止。前三年租金不变，每月租金为人民币7480元，租金付款方式为押一付二，即每次应付租金人民币14960元，押金为一个月租金人民币7480元。后三年租金随行就市，双方提前3个月协商决定，如协商不成，双方和平解除合同，押金退还乙方，乙方准时搬出店面，但不得破坏店面结构和已有的固定装修，甲方有权另外出租，乙方不得有异议。2、乙方不得以任何借口拖欠或拒付租金，如拖欠租金达3天，视为乙方违约，甲方有权收回商铺另行出租，并没收押金。3、乙方在承租期间的水、电、暖气费及税务、工商、物业管理费、房屋租赁税等一切费用均由乙方负担，甲方不负担任何费用（注：物业管理费单价为每月每平方米3元，即每年的物业管理费为人民币6727元整，第一年物业管理费在乙方签合同时一次性付给甲方，物业管理费一年一交，由甲方代为上交给物业管理处）。4、乙方在租赁期内不得将上述商铺作为任何抵押，以及擅自改变原有结构，如需要装修、制作广告等，需经甲方同意，在不破坏原有结构的基础上方可装修，由乙方支付费用，租赁期满，对房屋进行的固定装修不得破坏拆除，否则甲方有权扣除押金。5、在租赁期内，乙方不得将商铺转让、转租、转借，否则甲方有权终止合同并收回已交付的租金和押金，如遇商铺设施破坏，乙方应及时修复并更换，费用由乙方负担。6、租赁期内，乙方必须保证甲方房屋财产完好无损（包括门及内部灯具及其他设施），如有损坏必须及时修复或赔偿。7、租赁期满后，乙方需按时将房屋完好无损的交给甲方。如续租提前两个月协商，同等条件下优先乙方。8、乙方在经营期间如遇战争、地震等不可抗拒的因素造成的自然灾害，所造成的一切损失，由乙方自行承担。9、租赁期间内，甲、乙双方不得单方面终止合同，否则由违约方承担对方经济损失每天2000元。10、租赁期间内，乙方必须服从城市统一规划，如需拆迁房屋时，甲方应提前通知乙方，本合同立即无条件终止，乙方应无条件搬迁，剩余租金一次性规划乙方。11、本合同中所租赁房屋，产权属甲方所有，乙方在合同期内拥有使用权。原告魏华在协议甲方栏签字捺印，被告尹印华在协议乙方栏签字捺印。被告尹印华已支付案涉店铺租金至2019年9月22日止，并支付了押金人民币7480元。原告曾多次通过微信、短信及律师函等形式向被告主张租金未果，截止庭审之日，被告尹印华仍未支付租金，也未将案涉店铺交还给原告魏华。庭审中同时查明：案涉店铺坐落于南昌市南昌县象湖八月湖以南诚信路以西金沙湾小区25栋商铺132号铺，面积为186.86平方米，房屋产权人为魏华、魏中华。案外人魏中华出具书面说明，同意由原告魏华对外出租商铺并处理所有与商铺出租有关事宜。原告在庭审中要求撤销诉讼请求第三项即请求法院依法判令被告立即支付违约金人民币14960元的诉讼请求。被告已向原告交纳了押金人民币7480元。2020年2、3、4月期间我国发生了重大疫情，出现了不可抗力的情况。庭审中因被告尹印华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，法庭调解未能进行。本院认为：原告与被告签订的《店面租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。根据《店面租赁协议》第二条“乙方不得以任何借口拖欠或拒付租金，如拖欠租金达3天，视为乙方违约，甲方有权收回商铺另行出租，并没收押金”的约定，现被告自2019年9月23日起就未支付案涉店铺租金，属于违反合同约定，原告据此要求解除合同于法有据，本院予以支持。截至庭审之日，被告仍未将案涉店铺交还给原告，因此对原告要求被告立即腾退出位于南昌金沙湾小区25栋商铺132号铺并将房屋及配套设施一同交还给原告这一诉请予以支持。庭审中，原告撤销要求被告支付违约金的诉请，本院认为原告的这一请求不违反法律规定，予以准许。关于原告要求被告支付拖欠的租金人民币55850.24元，并支付自2020年5月7日起至被告实际腾退之日止的房屋占用费这一诉请，根据合同约定，案涉店铺前三年每月租金为人民币7480元，因被告租金交至2019年9月22日止，应从2019年9月23日起开始计算租金至合同解除之日止，经庭审询问原告表示不愿意减除今年新冠疫情期间的租金，但新冠疫情的发生属不可抗力事件，根据公平原则，本院酌情考虑减免被告疫情期间案涉店铺一个月的租金即人民币7480元，同时因被告已交纳了一个月的押金人民币7480元给原告，为了减少诉累，本院在本案中决定抵扣原告一个月的租金，综上本院判定被告应以人民币7480元/月为标准支付自2019年11月23日起至《店面租赁协议》解除之日止的店铺租金。虽然原告主张自2020年5月7日起支付占用费，但案涉店铺自2020年5月7日起至《店面租赁协议》解除之日止仍在合同期内，应按合同约定支付租金，而不是占用费，但对于被告在《店面租赁协议》解除之后至腾退案涉店铺之日的占有使用期间，应向原告支付占用费，因双方并没有约定占用费，支付标准应按双方交易习惯予以确定，即参照双方在《店面租赁协议》对租金的约定。故本院判定被告应以人民币7480元/月为标准支付自《店面租赁协议》解除之日起至实际腾退之日止的店铺占用费。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条第三项、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告魏华与被告尹印华于2019年6月2日签订的《店面租赁协议》自本判决生效之日起解除；二、被告尹印华应在本判决生效之日起15日内自行腾退位于南昌县铺及配套设施并交回原告魏华；三、被告尹印华应在本判决生效之日起15日内向原告魏华支付店铺租金人民币54354.67元（此款系自2019年11月23日起以人民币7480元/月为标准计算至2020年6月30日止，2020年7月1日起的店铺租金仍以人民币7480元/月为标准计算至本案所涉《店面租赁协议》解除之日止）；四、被告尹印华应在实际腾退并交回本案所涉店铺之日起10日向原告魏华支付自《店面租赁协议》解除之日起以人民币7480元/月为标准计算至实际交回之日止的占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8705元，由被告尹印华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  舒泉荣人民陪审员  龚卫玲人民陪审员  刘秋汉二〇二〇年六月三十日法官助理曾思施书记员付桂珍