江西省萍乡市安源区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0302民初3714号 原告（反诉被告）：江西润达广场国际商业管理有限公司，住所地萍乡市安源区后埠街楚萍东路**，统一社会信用代码91360300343316808X。 法定代表人：吕元庆，公司总经理。 委托诉讼代理人：胡鸣菊，江西金鳌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许琴，江西金鳌律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：余菁，女，1986年3月8日出生，自由职业者，汉族，住江西省抚州市崇仁县。 委托诉讼代理人：李若夫，江西鸿天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雍富舜，江西鸿天律师事务所律师。 原告江西润达广场国际商业管理有限公司（以下简称江西润达公司）与被告余菁租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，审理过程中，被告提出反诉，并以调解为由申请继续适用简易程序审理两个月，后因案情复杂需要司法鉴定，本院于2020年3月2日转化为普通程序，公开开庭合并进行了审理。原告江西润达公司委托诉讼代理人胡鸣菊、许琴，被告余菁及其委托诉讼代理人雍富舜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江西润达公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告于2019年3月25日签订的《经营管理合同》，并返还萍乡市润达国际购物中心二层2F-K03号经营场地；2．判令被告承担从2019年8月1日起至返还之日止的场地使用损失（按照合同约定租金标准计算支付）；3．判令被告承担2018年11月1日至2019年4月10日期间的租金（场地使用费）37,333.33元；4．判令被告向原告支付违约金14,000元；5．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告余菁因使用原告江西润达公司的场地开展经营活动，与原告签订经营管理合同，约定被告使用原告场地开展花类/婚礼布置经营活动，使用期限自2019年3月27日至2022年3月21日止，同时，合同第15条特别约定：1．甲方给予乙方装修期2019年3月27日至2019年4月10日；2．因为双方同意终止2018年9月13日签订的临时场地租赁合同（合同编号RDZL2F078），并同意免除乙方拖欠2018年11月1日至2019年4月10日期间的租金37,333.33元，但是乙方违反本合同约定拖欠租金或者合同期限内中途自行退场或者单方面提前终止本合同的，乙方应支付上述期限内的租金。该合同还约定被告应当按约定的开业时间2019年4月11日准时开业，逾期达7天的，甲方有权收缴乙方缴纳的所有保证金，逾期超过15天的，甲方有权单方面解除合同，收回店铺，合同保证金不予退还，甲方不承担任何责任。合同签订后三日内，被告向原告缴纳保证金14,000元。被告于2019年3月30日进场进行装修，但没有按照合同约定的日期开业，直至原告起诉之日，被告仍然没有开业，装修也处于停滞状态，店铺长期闲置给原告的形象带来了负面影响。原告多次催促被告尽快完成装修开业，但被告一直不予理会。原告认为被告在多次催促通知下仍不履行合同义务，是中途自行撤场，单方提前终止合同的严重违约行为，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告余菁辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，被告已经全面履行了自己的权利和义务，请求驳回原告的诉讼请求。 被告余菁在审理过程中向本院提出反诉请求：1．请求判令解除反诉原告与反诉被告签订的《经营管理协议》，反诉被告退还保证金及装修押金19,200元；2．判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失54,660元；3．判令反诉被告赔偿反诉原告租金损失25,666.67元；4．反诉被告承担本案全部的诉讼费。事实与理由：反诉原告与反诉被告签订《经营管理协议》后，依约缴纳了保证金14,000元、装修押金5,000元、装修人员出入证押金200元，以及租金25,666.67元。并及时对场地进行装修以便早日开业，反诉原告已经全面履行《经营管理协议》约定的义务，不存在违约行为。案涉场地装修后，至今无法开业的原因系反诉被告无故阻工并断电，导致装修工程多次处于停滞状态，无法按照原定施工进度进行。反诉被告的行为严重违反合同约定，导致合同目的无法实现，应当赔偿由此给反诉原告带来的经济损失，请求支持反诉原告的诉讼请求。 原告反诉答辩称，被告违反合同约定，构成根本违约，被告应承担自身发生的费用。请求驳回被告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求及抗辩依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院认定如下： 原告（反诉被告）提供：1.2019年3月25日，双方签订的经营管理合同，证明原、被告双方达成协议，并约定了相关的权利和义务。被告无异议。本院予以认定； 2．微信聊天记录，证明原告的员工多次与被告沟通，要求按照合同约定的日期开业，但被告置之不理。被告对真实性、合法性无异议，但关联性和证明目的有异议，该聊天记录并不全面，不能客观真实反映案件事实。因系与本案事实的相关证据，故应具有关联性，本院对该证据予以认定； 3.2019年6月13日告知函，证明原告正式通知被告采取措施，如期开业。被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，原告不能证明该告知函送达给被告，且该告知函中的处罚结果仅为罚款，而非解除合同，同时原因是原告断电阻止被告进场装修施工致使不能如期开业。因被告承认通过微信已经收到该告知函，故应予以认定； 4．收据，证明被告向原告缴纳2019年7月之前的租金25,666.67元和保证金14,000元。被告无异议。本院予以认定； 5.2018年11月14日通知函、2019年6月20日解除合同函，证明原、被告签订的第一份租赁合同履行过程中，被告一直拖延装修，导致合同解除。本案租赁合同装修期间，再次发生类似情形，原告不得不通知解除合同。被告认为2018年1月14日的函系复印件，不符合证据形式，不予认可。2019年6月20日的函没有送达给被告。本院认为，原告并没有提交向被告送达上述函件的相关证据，依法不予认定； 6．被告于2018年9月30日签收的二次装修消防、安全责任书、装修管理协议书、承诺书，证明被告在装修过程中的设计、材料施工方案，需符合相关规定和要求，否则，原告有权责令停工。同时原告已经向被告提供装修手册。被告对真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，双方首次签订的租赁合同为2018年10月1日，上述文件在9月30日签订，原告在工作中存在失误，承诺书中没有注明签订日期。因被告认可上述证据的真实性，本院予以认定。但双方在2018年9月13日签订的经营管理合同（临时场地）中，约定2018年10月1日开业，但上述文件签订时间为2018年9月30日，并非合同签订日，故无法充分证明原告已经将相关的装修要求明确向被告进行了告知； 7．装修图纸审核表及装修图纸，证明被告在装修前向原告提供了装修图纸，应按照图纸要求施工。被告无异议。本院予以认定； 8．微信聊天记录11张，证明原告多次催促被告尽快完工，但被告怠于履行，委托其姐姐进行管理。施工过程中，被告与装修人员产生矛盾，致使工期拖延，被告一直未向原告提供装修材料符合要求的证明文件。被告对真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，该部分聊天记录仅节选部分，事实是被告即时向原告提供了检验报告，但原告仍然要求被告离场。本院对该证据予以认定，但其证明目的结合其他证据确认； 9．现场情况视频，证明被告装修的完成情况，包括玻璃棚施工完毕，地板和灯具已经安装。需要提醒的是，在被告装修过程中，因天刮大风，导致玻璃棚的玻璃可能坠落的危险。被告对真实性、合法性无异议，该视频拍摄于2019年4月9日，说明被告租赁原告场地，开业前装修已经基本完成，仅剩后续扫尾零星工程待处理。原告所称安全事故隐患是玻璃屋安装时的外围档，在完工后会被拆除，并非玻璃坠落风险。本院予以认定。 被告（反诉原告）提供：1.2019年3月25日，双方签订的经营管理合同，证明原、被告双方达成协议，但在合同附件中并没有商场管理规定和装修手册。原告无异议。本院予以认定； 2．收据，证明被告向原告缴纳租金25,666.67元和保证金14,000元以及装修押金5,000元、出入证押金200元。原告无异议。本院予以认定； 3．装修合同，证明被告在与原告签订合同后，及时聘请装修人员进场装修，根据签订的装修合同，装修总价款48,000元。原告对真实性、合法性、关联性均有异议，根据约定，被告应当聘请有施工资质的装修单位进场施工。因双方在庭审中对被告进行装修的事实予以认可，该合同的签订、履行和客观事实相符，应予以认定； 4．微信聊天记录，证明原告并未事先告知被告装修要求，在装修过程中，原告以各种理由要求被告停工，导致装修工期拉长，直至2019年5月21日，原告工作人员才在被告的要求下，通过微信告知具体装修要求。原告对真实性不能确定。本院认为，该记录与当事人提供的原始载体相符，且原告不能提供推翻的相反证据，本院予以认定； 5．销售清单和检验报告，证明被告在装修过程中，所使用的玻璃为钢化玻璃。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，销售清单应当附有发票，检验报告并非原件，仅在页首加盖了厂家的公章，报告日期为2017年8月17日，不能达到被告的证明目的。本院认为，双方在庭审中对被告装修过程中使用玻璃的事实无争议，原告工作人员也通过微信收到该项报告，故予以认定； 6．销售单据，证明被告在装修过程中，购买灯具、地板计款6,700元。原告对真实性、合法性、关联性均有异议，不能达到原告的证明目的。本院认为，原告在庭审中认可被告已经对灯具和地板进行装修的事实，在无相反证据推翻的情形下，本院予以认定； 7.2018年9月13日经营管理合同，证明在原、被告在之前签订的合同中，约定的开业时间为2018年10月1日，但原告提交的证据中表明在2018年9月30日开业前一天才告知被告装修须知，其工作存在重大失误。原告对真实性、合法性无异议，但该合同已经终止，与本案无关联性。本院认为，该证据系原、被告双方租赁事实的一部分，与本案具有关联性，应予认定； 8．微信聊天记录，证明原告自身工作存在拖延，双方沟通不畅，原告在2019年8月15日将案涉合同盖章后才交给被告。原告对真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，根据微信聊天的记录，被告未按照原告规定的装修流程进行。被告对装修事务疏于管理，没有按时施工。2019年6月4日，被告才通过微信提供装修使用的玻璃的质检报告。本案的事实是被告在天虹商场经营了花店，因此想单方终止合同。本院对该证据予以认定。 根据双方当事人在庭审中的陈述和经确认的证据，本院查明以下案件事实。2018年9月13日，原告江西润达公司与被告余菁签订经营管理合同（临时场地），约定被告租赁原告2Ｆ-Ｋ03号铺位，进行装修后经营。被告签订了二次装修消防安全责任书、装修管理协议书、承诺书，被告在承诺书中认可已经收到原告提供的装修手册并承诺遵守装修手册中所有规定和条款。该合同解除后，原、被告作为经营管理方（甲方）和经营方（乙方）于2019年3月25日对原场地另行签订经营管理合同（临时场地），约定1．乙方使用萍乡润达国际购物中心位于萍乡，铺位号为2Ｆ-Ｋ03，使用面积为38平方米的场地，并接受甲方的管理服务；2．乙方使用的场地仅限于经营花类、婚礼布置；3．场地使用期限为2019年3月27日至2022年3月31日止，计收管理费日为2019年4月11日；4．场地使用费标准：2019年3月27日至2020年3月26日场地使用费每月7000元，2020年3月27日至2021年3月26日场地使用费每月7420元，2021年3月27日至2022年3月31日场地使用费每月7865.2元；5．场地使用费按自然季度结算一次，乙方必须在每个自然季度的前一个月的25日之前（节假日不顺延）交纳当期费用给甲方，即如按自然季度结算，则乙方应在每年3月、6月、9月、12月的25日前交纳费用。首期场地使用费乙方应在合同签订之日起三日内向甲方交付25666.67元，第二期费用按自然季度结算；6．为保证合同的全面履行，甲、乙双方在签订本合同后三日内，乙方应缴纳保证金14000元，保证金不计利息；7．乙方应按约定的开业时间2019年4月11日准时开业，逾期达7日，甲方有权收缴乙方交纳的所有保证金，并有权要求乙方交纳同等数额的保证金，逾期超过15日，甲方有权单方解除合同，收回店铺，合同履行保证金不予退还，甲方不承担任何责任；8．乙方遵守甲方所制定和修改的商场管理规定，乙方应及时向甲方提供详尽的设计方案，其设计方案经甲方书面同意后方可实施；9．乙方应遵守并履行商场管理规定和装修手册所要求的全部条款和条件，以及甲方不时制定的规章制度及其补充修改条款；10．除需要改动消防设施及中央空调系统的其他工程，乙方可聘请施工承包单位进行施工，但条件是乙方在与其所聘请的施工承包单位订立任何合同之前，需将该单位的资质证明文件提交甲方审批；11．特别约定：经甲乙双方约定，甲方给予乙方装修期为2019年3月27日至2019年4月10日。因为双方同意终止2018年9月13日签订的临时场地租赁合同，并同意免除乙方拖欠2018年11月1日至2019年4月10日期间的租金37333.33元，但乙方违反本合同约定拖欠租金或者合同期限内中途自行撤场或者单方面提前终止本合同的，乙方应支付拖欠甲方2018年11月1日至2019年4月10日期间的租金37333.33元。在合同附件三物业管理及其他，约定1．乙方需于进场装修前对原有设施设备进行确认，向甲方商场管理单位提出书面装修申请及装修设计图，并服从甲方有关部门的管理，遵守相关法规，如乙方未按申请审批意见及润达国际装修手册进行装修及验收，造成的责任及损失由乙方自行承担；2．乙方商铺之装潢必须采用符合消防审批要求的阻燃防火材料；3．要求装修承包商支付装修押金，用以支付在装修工程结束后对因施工而造成的对公共区域污染及结构损坏修补等费用。装修工程完工经物业公司及相关部门检查并书面确认合格后，三个月起的15日内，承租人、装修承包凭装修押金条将装修押金无息退还。 上述合同签订后，被告向原告提供了装修设计图并经审核后，于2019年3月25日与案外人喻珺萍签订了装修合同，将装修需要安装的玻璃屋以包工包料的方式承包给喻珺萍，总价款48,000元，施工期限自2019年3月28日至2019年4月9日。在施工过程中，原、被告因规范用电、铺设地板保护措施的问题，不断沟通、完善，加之被告对装修承包人管理松散、督促不力的因素，致使装修工期拖延。被告于2019年5月底将玻璃屋建设安装后，整体装修已经完成90％，仅剩余玻璃收边、道具设备到场、空调安装等零星扫尾事项待处理。2019年5月30日，原告在现场对被告所使用玻璃进行检查，确定是否为符合安全的钢化玻璃。2019年6月4日，原告通知被告提交玻璃材质报告和承诺书，被告因爷爷病危，人处异地，便通过微信将检验报告发给原告工作人员。2019年6月13日，原告向被告发出准时开业告知函，认为根据合同约定，被告应在2019年4月11日准时开业，但自2019年3月30日进场装修开始，截至2019年6月13日，仍未开业，装修施工处于停滞状态且对督促置若罔闻，已构成严重违约。鉴于以上事实，对被告给予罚款500元的处罚措施，限于2019年6月20日之内缴纳完毕，与此同时店铺需准时开业。如逾期未开业，将双倍处罚并进一步追究违约责任。2019年6月29日，被告向原告提交了纸质版的检验报告，但原告内部已经将该项事务移交法务部门处理，故未予答复，并于2019年7月18日起草诉状，并递交至本院。 本案在审理过程中，原告于2020年5月5日未经许可将被告装修的玻璃屋拆除。2020年6月3日，本院委托萍乡市鑫源工程造价审计有限责任公司对萍乡市润达国际购物中心二层2F-K03号铺位的装修价值进行鉴定（案涉装修），经双方当事人对工程量确认后，鉴定造价金额为38,337.46元。双方当事人均无异议。 本院认为，原告江西润达公司与被告余菁对租赁2F-K03号铺位签订的经营管理合同（临时场地）符合法律规定，系双方真实意思表示，应当对其效力予以确认。审理中，原、被告在各自的诉讼请求中均提出解除合同，考虑到案涉装修均已经拆除，本院不持异议。本案双方争议焦点在于1．解除合同的违约责任承担；2．解除合同后的法律后果。 关于争点1，《中华人民共和国合同法》对合同履行过程中的约定解除权和法定解除权均进行了明确的规定，第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉合同约定被告应按约定的开业时间2019年4月11日准时开业，逾期超过15日，原告有权单方解除合同，收回店铺，合同履行保证金不予退还，甲方不承担任何责任。因此，原告依照合同约定享有合同解除权。但在实际履行过程中，原告并未及时行使该项权利，双方在2019年4月26日之后仍然在沟通解决装修过程中问题，一直到2019年5月30日装修基本完成，故该行为应当视为对合同约定的变更，原告享有的约定解除权消灭。否则，被告的后续投入因此无法得到公平的保障。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告自2019年6月29日之后拒绝被告继续完成装修扫尾并起诉要求解除合同，并不符合法定解除条件，理由如下：①被告虽存在违反约定将装修发包给不具备资质的个人且对装修承包人督促不力的过错，但根据被告与原告工作人员的微信聊天记录，被告一直在努力与原告和装修承包人沟通解决存在的争议，并无怠于履行合同的意思表示；②原告通过微信提醒被告自2019年4月11日起已经开始计算租金时，被告亦无异议，表明原告的合同目的并未受到影响；③被告已经完成全部场地装修的90％，且已经按照原告要求提供纸质的检验报告，双方之间不存在根本性的矛盾导致合同的不能履行。综上，考虑案涉装修已经被原告拆除，且双方均同意解除合同的事实，本院对双方解除合同的诉讼请求，予以支持，但原告解除合同的理由不符合法律规定，应向被告承担违约责任； 关于争点2，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于原告主张的诉讼请求，其中返还萍乡市润达国际购物中心二层2F-K03号经营场地，因原告在拆除玻璃屋后已经实际占有，本案不再另行判决返还。关于其他诉讼请求，因原告依法应当向对方承担违法解除合同的违约责任，被告无需向原告承担给付违约金和赔偿损失的责任。对于被告的反诉请求，首先，原告应当根据上述法律规定向被告返还保证金14,000元、装修押金5,000元、出入证押金200元。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。案涉装修按照工程量经评估为38,337.46元，应当按照2019年6月29日后合同剩余租赁期限与合同约定租赁期限的比例，确定原告的赔偿数额，经计算，原告应赔偿被告35,058元。最后，被告应当承担2019年4月11日至2019年6月28日期间的租金，计18,200元，原告应当向被告返还2019年6月29日至2019年7月30日期间已经收取的租金7,466.67元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）江西润达广场国际商业管理有限公司与被告余菁（反诉原告）于2019年3月25日签订的经营管理合同； 二、原告江西润达广场国际商业管理有限公司（反诉被告）向被告余菁（反诉原告）返还保证金14,000元、装修押金5,000元、出入证押金200元，共计19,200元； 三、原告江西润达广场国际商业管理有限公司（反诉被告）向被告余菁（反诉原告）赔偿剩余租赁期限内的装修残值损失35,058元； 四、原告江西润达广场国际商业管理有限公司（反诉被告）向被告余菁（反诉原告）返还已经收取的租金7,466.67元； 五、驳回原告（反诉被告）江西润达广场国际商业管理有限公司其他诉讼请求； 六、驳回被告余菁（反诉原告）其他诉讼请求。 上述给付费用，限原告江西润达广场国际商业管理有限公司在本判决生效之日起十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,083元，反诉费1,144元，共计2,227元，由原告江西润达广场国际商业管理有限公司承担1,900元，被告余菁承担327元。鉴定费用3,000元，由原告江西润达广场国际商业管理有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审 判 长  常赣斌 审 判 员  刘玉梁 人民陪审员  李运佳 二〇二〇年九月三十日 代理书记员  张洪禧 代理书记员  颜 静