江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初632号原告：苏州新中天置业有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道阳澄湖东路**。法定代表人：郭献斌，总经理。委托诉讼代理人：黄鹂、梁艳茹，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。被告：钟莉珠，女，1993年12月20日出生，汉族，住江西省瑞金市。原告苏州新中天置业有限公司与被告钟莉珠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告钟莉珠下落不明，本院依法裁定适用普通程序进行审理，适用独任制于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告苏州新中天置业有限公司的委托诉讼代理人黄鹂到庭参加诉讼。被告钟莉珠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州新中天置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠租金34133.77元；2、被告向原告支付逾期付款滞纳金，暂计算至起诉之日为12049.22元（以被告拖欠租金为基数，自逾期之日即2018年1月9日起按万分之五每日计算至实际付清之日止）；3、被告向原告支付装修免租期、营运免租期租金38641.58元；4、被告支付原告违约金28981.19元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月17日，原告与被告签订了《苏州新中天置业有限公司场地租赁协议书》，该协议约定，原告将坐落于苏州中翔时尚广场3层位置编号为C063、C064的场地出租给被告用于商铺经营，租赁面积为213.85平方米，租赁期限为2016年11月25日起至2019年11月24日止，第一年、第二年的租金单价为45.1737元/平方米/月，第三年的租金单价为47.432385元/平方米/月，租金支付方式为6个月交一次，先付后用，首期租金在合同签订后3日内支付，以后每期租金需提前30日交纳。物业服务费标准为每月8.75元/平方米，物业费每6个月交付一次，先付后用，首期在签订合同3日内付清，以后需提前30日交付。合同还约定，如被告逾期未缴相关费用，滞纳金按未缴部分每天万分之五进行计算；如因被告原因本合同提前解除，被告享有的优惠条件包括但不限于装修免租期、运营免租期、租金、场地管理费、物业服务费免费或折扣等均自始无效，被告应补足差额。还约定，如被告拖欠应交款项满一个月或在原告批准延长的期限内仍未能交清的，原告有权解除合同，履约保证金不予退还，被告还应另行支付3个月租金的违约金。上述合同签订后，苏州新中天置业有限公司按约履行了合同义务，但被告却拖欠租金、物业费不付，经原告多次催告后仍拒不支付，后原告于2018年1月5日向被告发出解约函，解除了双方签订的租赁协议。现原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告钟莉珠未作答辩。经审理查明，2016年10月17日，原告苏州新中天置业有限公司作为甲方、出租方，被告钟莉珠作为乙方、承租方，双方签订《苏州新中天置业有限公司场地租赁协议书》一份，约定甲方将位于苏州中翔时尚广场三层、位置编号C063、C064、建筑面积为213.85平方米的场地出租给乙方；乙方租赁场地的经营业态为美容，品牌是黛诗菲尔美容养生（以公司注册名为准）；租期自2016年11月25日至2019年11月24日，其中2016年11月25日至2017年1月24日为装修期不收取租金；另，乙方营运免租期为3个月，第一年执行2个月（2017年1月25日至2017年3月24日），第二年执行1个月（2018年10月25日至2018年11月24日）；第一年（2016年11月25日至2017年11月24日）租金单价为45.1737元，年租金115925元，免租期2016年11月25日至2017年3月24日，应付年租金为77283元；第二年（2017年11月25日至2018年11月24日）租金单价为45.1737元，年租金115925元，免租期2018年10月25日至2018年11月24日，应付年租金为106264元，租金单价中每月按30.42天计算；租金交付方式为6个月交付一次，先付后用，租金首期在签订本合同3日内付清57962元，以后须提前30日支付。合同第九条约定，乙方须交纳物业服务费、场地管理费、水电费、履约保证金、综合保证金等，租赁保证金为10734元（1个月租金加场地管理费），如前期乙方已缴纳意向金或定金则自动转为履约保证金，不足部分全额补齐，合同期满后，在乙方应交款项结算完毕、撤场验收合格后30个工作日内管理方无息退还乙方履约保证金；物业服务费标准为每月9.75元/平方米，物业费自2017年1月25日起开始计算，每6个月交一次，先付后用，由甲方选聘的物业公司收取，首期在签订本合同3日内付清11227元，以后须提前30日支付。关于乙方的违约责任，合同第六条约定，合同期满前，乙方如需提前撤场、解除合同的，应提前九十天书面向甲方申请，否则按违约处理，提前解约时，甲方有权要求乙方赔偿损失，赔偿金额计算方法为乙方提前撤场的天数*日租金*20%；合同第十二条约定，乙方逾期未缴纳相关费用，滞纳金按未缴部分每天万分之五计算；合同第二十三条约定，如乙方有下列情形之一时，甲方有权单方面即时解除本合同，履约保证金不予退还，乙方应另行支付违约金，违约金为3个月租金（28981元），保证金、违约金不足补偿甲方或第三方经济、信誉损失的，乙方有权留置乙方所有货物，仍不足以补偿的，甲方有权继续追偿：……3.拖欠应交款项满一个月或在甲方书面批准延长的期限内仍未交清……；合同第二十六条约定，如因乙方原因提前解除本合同，乙方享有的优惠条件（包括但不限于装修免租期、运营免租期、租金、场地管理费、物业服务费免费或折扣及特别约定等）均自始无效，乙方应当补足差额。上述《苏州新中天置业有限公司场地租赁协议书》签订的同日，被告钟莉珠（作为乙方）还与苏州中翔生活广场管理有限公司签订《苏州中翔生活广场管理有限公司商场经营管理协议》一份，约定基于苏州中翔生活广场管理有限公司就商场运营提供市场管理、推销、推广、培训等商场服务事宜，针对案涉坐落于苏州中翔时尚广场三层C063、C064的场地，钟莉珠向苏州中翔生活广场管理有限公司支付场地管理费，其中2016年11月25日至2017年11月24日期间应付场地管理费8587元；场地管理费6个月交付一次，先付后用，场地管理费首期在签订本合同3日内付清6441元，以后须提前30日交付。另查明，案涉分别坐落于相城区元和街道嘉元路1080号时尚四季商业广场C063、C064室的房屋登记在原告名下，建筑面积分别为94.12平方米、119.73平方米。又查明，相城区元和黛诗菲尔美容养生馆于2016年12月9日成立，性质为个体工商户，经营者为钟莉珠，企业地址位于苏州苏相城区元和街道嘉元路**时尚四季商业广场**，该个体工商户现已注销。上述事实，由原告企业信息、被告身份信息，《中翔生活广场场地租赁合同》、《苏州中翔生活广场管理有限公司商场经营管理协议》、不动产权证书、企业信息查询记录以及当事人陈述为证，本院予以确认。原告为证明其主张，另举证：1、POS单和收据各三页，证明被告于2016年10月6日支付了5000元意向金，后转为履约保证金；于2016年10月15日支付共计81367元，包括六个月的租金57962元、六个月的物业费11227元、六个月的经营管理费6441元、履约保证金5734元；于2017年9月16日支付了六个月的物业费11227元。2、解约函，证明原告在2018年1月5日向被告发出解约函，解除双方的租赁合同及商场经营管理协议，并要求被告3日内付清拖欠款项，办理退场手续，但是被告未予支付，也未办理退场手续。原告庭后补充提交其与案外人方瑶姮签订的租赁协议一份，该协议显示原告与方瑶姮于2018年8月25日签订协议，约定原告将坐落于相城区元和街道嘉元路1080号时尚四季商业广场C063、C064室的房屋出租给方瑶姮，合同期限自2018年9月1日至2021年8月31日。对于原告所主张的被告付款情况，因其提交的POS单、收据、《苏州新中天置业有限公司场地租赁协议书》、《苏州中翔生活广场管理有限公司商场经营管理协议》能够相互印证，且被告未到庭抗辩，故本院采信原告陈述，认定被告实际支付原告租金57962元、履约保证金10734元、物业费22454元，被告另支付苏州中翔生活广场管理有限公司经营管理费6441元。庭审中，原告另陈述，2018年1月5日时被告承租案涉商铺经营的店铺尚在正常营业，实际经营至2018年4、5月份，原告在被告商铺外张贴了解约函，也向被告邮寄了解约函，但无法提交张贴、邮寄的证据。原告在本案中主张被告支付截至2018年1月5日的租金，原告主张自2018年1月9日起计算被告逾期支付租金的滞纳金。本院认为，原被告之间的《苏州新中天置业有限公司场地租赁协议书》系双方真实意思表示，双方均应按约履行合同义务。根据上述协议，2016年11月25日至2017年11月24日期间年租金115925元，免租期2016年11月25日至2017年3月24日，应付年租金为77283元；2017年11月25日至2018年11月24日期间年租金115925元，免租期2018年10月25日至2018年11月24日，应付年租金为106264元；上述期间租金单价为租金标准为45.1737元/平方米/月，面积为213.85平方米，每月按30.42天计算；租金交付方式为6个月交付一次，先付后用，租金首期在签订本合同3日内付清57962元，以后须提前30日支付。故在被告享有免租期优惠的情况下，截至2018年1月5日，被告应付租金为90303.25元（77283元+45.1737元/平方米/月*213.85平方米*41天/30.42天），扣除被告已实际支付的租金57962元，被告尚应支付租金32341.25元。对于原告主张的免租期租金。《苏州新中天置业有限公司场地租赁协议书》约定，如因乙方原因提前解除本合同，乙方享有的优惠条件（包括但不限于装修免租期、运营免租期、租金、场地管理费、物业服务费免费或折扣及特别约定等）均自始无效，乙方应当补足差额。一方面原告虽未能举证其向被告送达解约函的证据，但根据原告所举证的租金支付记录及其与案外人就案涉区域签订的租赁合同，可认定现案涉租赁合同确因钟莉珠未按约定支付租金导致提前解除。另一方面，案涉租赁合同原约定租期3年，被告实际承租时间已达1年以上，案涉租赁期间所涉及的免租期为2个月装修免租期、2个月运营免租期，装修免租期内被告无法正常运营。综合上述情况，本院酌情认定被告支付2个月的免租期租金计19320.79元。对于原告主张的逾期付款滞纳金、违约金。本院认为，其均属于对被告违约责任的约定，两项合并计算，原告所主张的违约责任过高。本院考虑到原告的实际损失为被告欠付租金的利息损失及合同解除后原告另行寻找租户的合理期间的租金损失，结合被告的违约程度，酌情认定被告支付原告相当于2个月租金的违约金计19320.79元。综上，被告钟莉珠共应支付苏州新中天置业有限公司租金51662.04元、违约金19320.79元。对于被告已支付的履约保证金10734元，依法应予以抵扣，故钟莉珠尚应支付苏州新中天置业有限公司60248.83元。被告钟莉珠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃质证、答辩等抗辩权利，应承担对其不利的法律后果。本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告钟莉珠本判决生效之日起十日内支付原告苏州新中天置业有限公司租金51662.04元、违约金19320.79元，扣除被告钟莉珠已支付苏州新中天置业有限公司的履约保证金10734元，被告钟莉珠尚应支付苏州新中天置业有限公司60248.83元（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022021503）。二、驳回原告苏州新中天置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2576元，由原告苏州新中天置业有限公司负担1211元，被告钟莉珠负担1365元（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331038550）；公告费人民币300元，由被告钟莉珠负担（该费用原告已支付，由被告在履行本判决时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  孙墨琪二〇二〇年八月二十四日书记员  沈 雯