河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1502民初7598号原告王琦，男，1977年11月26日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人徐东升，河南北纬律师事务所律师。被告信阳市联发房地产有限责任公司，住所地信阳市四一路87号。法定代表人尹献庭，该公司总经理。被告祖正山，男，1970年3月29日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被告祖玉洲，男，1962年1月10日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告王琦与被告信阳市联发房地产有限责任公司、被告祖正山、被告祖玉洲房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，由审判员王倩倩适用简易程序独任审判，于2020年1月7日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王琦及其委托代理人徐东升，被告信阳市联发房地产有限责任公司法定代表人尹献庭，被告祖正山，被告祖玉洲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王琦诉称，被告信阳市联发房地产有限责任公司与被告祖正山、祖玉洲系信阳市浉河区红军路商检局对面“政欣花园”房地产开发投资合伙人。2015年2月5日，原告与被告信阳市联发房地产有限责任公司就位于信阳市商检局斜对面政欣花园小区第3幢1单元3层302房，签订了认购书，后原告向被告祖正山与祖玉洲指定的账户转入购房款480852元、购车库款150000元、多交的房款73512元。被告信阳市联发房地产有限责任公司至今未向原告交付涉案房屋，且经原告了解，被告已将涉案房屋卖与他人。为维护原告合法权益，诉至本院，请求判令：1、被告退还原告购房款480852元、购买车库款150000元、多交房款73512元及上述款项的利息（自2015年2月5日起至实际退还之日止按中国人民银行同期贷款利息计算）；2、本案诉讼费等由被告承担。被告信阳市联发房地产有限责任公司答辩称，原告与答辩人没有签订购房合同，答辩人亦未收到原告购房款，原告与答辩人不发生法律关系。答辩人与祖正山、蔡国贤签订合伙投资开发协议，后答辩人将政欣小区开发建设手续移交给祖正山、蔡国贤等人。因不能以个人名义开发建设，双方协商以答辩人名义成立政欣花园项目部，祖正山以项目部名义从事政欣小区的开发建设、出售房屋。答辩人对项目部没有进行管理，也未收取管理费，根据权利义务相一致的原则，涉案购房款应由祖正山、蔡国贤返还。答辩人于2015年登报撤销政欣花园项目部，在新成立的指挥部登记名单上没有原告诉请的房屋信息，因此原告诉请的房屋不存在。综上，请求驳回原告对被告信阳市联发房地产有限责任公司的诉讼请求。被告祖正山答辩称，2014年12月3日，我与被告联发房地产有限责任公司签订了合伙投资开发协议，协议约定政欣小区的所有权利都移交给我，我才卖的房。信阳这边的事情全权由祖玉洲负责。我愿意退还原告的购房款。被告祖玉洲答辩称，我是祖正山的经理，售房是我经办的，是按照协议卖的。原告的房款转到我账户上了，用于支付工程款。我愿意退还原告的购房款。经审理查明，2015年2月5日，被告祖正山以被告信阳市联发房地产有限责任公司（甲方）的名义与原告王琦（乙方）签订《团购房屋协议》，协议约定乙方保证团购位于信阳市商检局斜对面，政府城中村改造项目“政欣花园”住宅房10套，一次付款享受现行房价格优惠5%。甲方保证2015年12月31日前交房。合同落款处有被告祖玉洲签字，并加盖信阳市联发房地产有限责任公司政欣花园项目部公章。同日，被告祖正山以被告信阳市联发房地产有限责任公司（甲方）的名义与原告王琦（乙方）签订《认购书》，约定乙方选择甲方物业政欣花园第3幢1单元3层302房，建筑面积约133.2平方米，每平方米单价3800元。乙方选择一次性付款，优惠后总房款480852元，于签订认购书之日付清。2015年2月9日，原告王琦作为团购代表将300万元转入指定的被告祖玉洲个人账户。同日，被告向原告出具收据一份，载明收到原告交来房款480852元，收据上加盖有信阳市联发房地产有限责任公司政欣花园项目部财务专用章。2015年4月1日，被告祖正山以被告信阳市联发房地产有限责任公司（甲方）的名义与原告王琦（乙方）签订《认购书》，约定乙方选择甲方物业政欣花园第4号楼2号车库，认购总价为150000元，乙方于协议签订之日起7天内交清车库总款。同日，被告向原告出具收据一份，载明收到原告交来车库款150000元，收据上加盖有信阳市联发房地产有限责任公司政欣花园项目部财务专用章。2015年4月16日，被告祖正山出具说明一份，载明原告王琦等五人团购政欣花园五套房子和车库，共计2926488元，因王琦需多买一个车库，先转个整数，后王琦提出不再购买车库，其愿意退还余款73512元。本案审理过程中，原、被告均未提交涉案房屋的相关建设规划手续。另查明，2014年12月3日，被告信阳市联发房地产有限责任公司（甲方）与被告祖正山、案外人蔡国贤（乙方）签订《合伙投资地产开发协议书》，约定甲、乙双方合伙开发政欣小区（城中村改造项目），在建两栋多层和符合开工手续的19层临街楼（含车库）。合伙方式为乙方提前分期支付甲方前期投资和分红2000万元整，甲方将政欣小区土地产权、建房、售房的开发权益和收益全部移交给乙方自主管理。协议签订后，被告信阳市联发房地产有限责任公司将政欣花园项目部公章及政欣花园项目部财务专用章移交给被告祖正山，并提供政欣花园售房收款专用账户。根据双方的移交清单显示，涉案3-302房已售出。2015年11月20日，被告信阳市联发房地产有限责任公司在信阳日报上发布声明，因祖正山未履行付款义务，作废原政欣小区项目部公章、财务专用章。上述事实，有团购房屋协议、认购书、收据、合伙投资地产开发协议书等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案中的《认购书》具备商品房买卖合同的主要内容，并且买受人已按约定支付全部价款，该协议应当认定为商品房买卖合同。涉案房屋在未取得商品房预售许可证的情况下对外出售，且在本案法庭辩论终结时仍未取得商品房预售许可证，原、被告签订的《认购书》因违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。从被告信阳市联发房地产有限责任公司与被告祖正山签订的《合伙投资地产开发协议书》约定、移交政欣花园项目部印章、提供售房专用账户等一系列行为可以看出，被告信阳市联发房地产开发有限责任公司对被告祖正山以项目部名义建设、售房的行为是明知且许可的，因此，被告信阳市联发房地产开发有限责任公司对被告祖正山以项目部名义出售涉案房屋的行为依法应当承担责任。被告祖正山与被告信阳市联发房地产开发有限责任公司签订《合伙投资地产开发协议书》约定，双方合伙开发政欣花园，祖正山提前支付信阳市联发房地产开发有限责任公司前期投资和分红后，享有政欣花园建房开发权及售房收益权，祖正山是涉案房屋实际权利享有者，应当承担退还原告购房款的责任。故原告要求被告信阳市联发房地产有限责任公司、被告祖正山退还购房款、车库款，并按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用期间利息的诉讼请求，本院予以支持。被告祖玉洲应在收取原告款项范围内承担连带退还责任。被告祖正山、祖玉洲继续保有原告多付款项73512元无法律依据，应予以退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告信阳市联发房地产有限责任公司、被告祖正山于本判决生效之日起十日内退还原告王琦购房款480852元、车库款150000元及利息（以630852元为基数，利息起止日期自2015年2月9日起至款项付清之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、被告祖玉洲对上述债务承担连带退还责任。三、被告祖正山、祖玉洲于本判决生效之日起十日内退还原告王琦73512元及利息（利息起止日期自2015年2月9日起至款项付清之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10844元，由被告信阳市联发房地产有限责任公司、被告祖正山、祖玉洲共同负担10109元，由被告祖正山、祖玉洲负担735元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  张黎明审 判 员  王倩倩人民陪审员  王保琴二〇二〇年五月十三日书 记 员  余 越