江苏省徐州市贾汪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0305民初553号原告（反诉被告）：张明，男，1991年5月25日出生，汉族，住徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：谭淑颖，江苏浩然风律师事务所律师。被告（反诉原告）：江苏金旅建荣置业有限公司，住所地徐州市贾汪区世纪东传世****综合楼。法定代表人：陈爱闽，该公司经理。委托诉讼代理人：阙大峰，江苏彭城律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪兴龙，江苏彭城律师事务所（实习）律师。原告张明与被告江苏金旅建荣置业有限公司（以下简称“金旅公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，被告金旅公司向本院提出反诉。本院依法适用普通程序对本诉和反诉公开开庭进行了合并审理。原告张明的委托诉讼代理人谭淑颖，被告金旅公司的委托诉讼代理人阙大峰、缪兴龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告张明向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金（2018年1月1日起至实际交房之日止），暂定52951元；2、依法判令被告缴纳未交房期间产生的水费100.49元及违约金，以上共计53051.49元；3、本案诉讼费用全部由被告方承担。事实和理由：原被告于2017年3月11日签订了合同编号为NO.JW0033960的商品房买卖合同，合同约定被告将位于徐州市贾汪区转型大道南侧中央公园3幢3单元402号房以总价款为362680元出售给原告，合同第十一条第一项约定被告应予2017年12月31日前交付该房屋、第三项约定若涉案房屋存在质量问题的，由被告自查验之日起30日内负责修复，修复后再行交付；第二十条约定逾期未交付房屋的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款，但是被告至今没有将修好的房屋交付给原告。综上所述，为了维护原告合法权益，特诉至贵院，请求法院判如所请。本诉被告金旅公司辩称：原告的诉请无事实依据，原被告双方约定的商品房不存在质量问题。商品房交付迟延问题我方认可，但是在2018年5月23日我们在取得竣工验收备案和实测报告之后，通知了本案原告上房，原告在收到上房通知后，不按合同约定义务履行上房义务，至今未上房。对我们通知原告上房之后，原告扩大损失部分，由原告自己承担责任。反诉原告金旅公司向本院提出诉讼请求：1、判决反诉被告支付逾期付款违约金1150元；2、判令反诉被告支付面积差价款4906.64元；3、判令反诉被告支付看房费28950元，以上合计35006.64元；4、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2017年3月11日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买原告开发的公园里小区3-3-402商品房，房款为362680元，2017年11日前支付112680元，余款由被告贷款支付25万元，付款时间最迟在2018年3月26日前；面积差价款据实结算；逾期上房需支付看房费50元。被告在2018年5月17日才支付剩余购物款25万元；面积差1.43平方米相应的价款，被告应当予以承担；被告取得合法上房手续通知被告在2018年9月7日前办理上房手续，但是被告一直不予办理，合同约定的看房费每日50元被告应予以支付（原告目前仅主张2018年9月8日至2020年4月9日就期间的看房费，2020年4月10日以后的保留诉权）。请求法院查明以上事实，判如所请。反诉被告张明辩称：一、关于逾期付款违约金：1、张明在合同约定的期间内办理好按揭贷款手续。二、关于支付面积差价款：根据测绘报告据实结算。三、关于看房费：本案非买受人的原因造成涉案房屋没有按期交付的，是因为出卖人没有按期修复渗水房屋造成的，于张明无关。金旅公司至今没有书面通知张明收房，张明对房屋现状也不清楚。原告（反诉被告）张明围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、徐州市住房公积金个人住房贷款凭证、徐州市房地产抵押合同、住房公积金个人住房借款反担保合同、住房公积金个人住房委托贷款合同、江苏增值税普通发票、金旅公司物业服务保修单、房屋漏水照片、光盘、停水通知等证据，被告（反诉原告）金旅公司依法提交了竣工验收备案表、2018年8月27日房产测绘部门出具的测绘报告、上房通知书、EMS邮寄存根及回单、物业服务中心保修单等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月11日，张明作为买受人与出卖人金旅公司签订《商品房买卖合同》，合同约定出卖人将其开发的位于徐州市贾汪区转型大道南侧中央公园******房屋出售给买受人，作价36280元，并定于2017年12月31日前，将取得商品房住宅交付使用批准文件的房屋交付买受人使用。合同第十二条约定，（1）逾期不超过120日，自合同约定的交付期限届满之次日起的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15天内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之二（该比率应不小于（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条交接约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。签订合同后，买受人张明依约付清了购房款。2017年8月30日，徐州市贾汪区住房和城乡建设局出具竣工验收备案表，对涉案房屋竣工验收合格。2018年7月10日、2018年9月27日、2018年12月13日、2019年3月19日、2019年7月28日、2019年10月27日，金旅.公园里物业服务中心报修单记录，张明申请对下述部位进行报修1.卫生间墙顶渗水；2.次卧西墙渗水；3.西北角卧室西墙渗水。其中2018年7月10日报修内容为卫生间墙顶渗水、次卧西墙渗水、厨房没有电源线等，物管处处理意见为维修。工程处处理意见为7月17日已上去维修。2018年9月27日报修内容为西墙渗水、两个卫生间渗水、移动门玻璃碎，物管处处理意见为已维修。工程处处理意见为玻璃已更换、渗水已维修、外墙修补处已恢复。本院认为，原告（反诉被告）张明与被告（反诉原告）金旅公司签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，双方签订的购房合同合法有效，双方均应依照合同约定严格履行各自义务。购房合同中明确约定：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房”，以及“商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人”，现因交付的住房存在多处渗漏水等严重质量瑕疵，无法居住使用，因此不符合交付使用条件。张明购置房屋的合同目的无法实现，有权予以拒绝上房，应待金旅公司实际整修完毕，具备使用条件后方能书面通知张明办理房屋交付手续。金旅公司因维修迟延交付房屋构成违约，张明的合同权利受损，应按照合同约定承担违约责任。关于逾期交房违约金的具体计算日期及标准问题。金旅公司抗辩认为，原被告双方约定的商品房不存在质量问题。根据报修记录证实，原告张明多次进行报修，金旅公司应在实际修复后，履行通知验收义务，庭审中，金旅公司未提供任何证据予以证实，应承担举证不能的法律责任。根据报修记录，2019年10月27日为涉案房屋渗漏水问题最后一次维修，故违约金应从2018年1月1日计算至2019年10月27日，共计664天，依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，按照全部房价款的万分之二向买受人张明支付违约金，涉案房屋总价362680元，违约金依法计算为48164元，对超出部分本院不予支持。关于金旅公司未交房期间产生的水费100.49元，因张明尚未办理上房入住手续，故入住前产生的水费应由金旅公司负担。关于反诉原告提出的反诉请求：一、关于逾期付款的违约金，依据原告（反诉被告）张明与双方签订的被告（反诉原告）金旅公司签订的《商品房买卖合同》附件四第1条规定，买受人应于本合同签署后15个工作日之内办理好按揭贷款或清款，原告（反诉被告）张明依约办理好公积金贷款手续，至于银行打款的滞后，该逾期并非基于张明的主观原因导致的，对于反诉原告金旅公司提出的该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于支付面积差额：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积差价款应根据办理上房手续时测绘报告据实计算。2018年8月27日，徐州市贾汪区精益测绘有限公司出具贾汪区房屋面积竣工测绘报告，面积差1.43平方米，原告（反诉被告）张明应支付被告（反诉原告）金旅公司面积差价款依法计算为4906.64元（3431.22×1.43）。三、关于未交房期间支付看房费：依据原告（反诉被告）张明与双方签订的被告（反诉原告）金旅公司签订的《商品房买卖合同》第十一条之规定：由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，买受人向出卖人按逾期期间，支付50元／天的看房费。现逾期交房由于商品房渗水等需要维修的问题，非买受人张明的主观原因导致，对于反诉原告金旅公司提出的该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、江苏金旅建荣置业有限公司于本判决生效后十日内给付张明购房违约金48164元。二、江苏金旅建荣置业有限公司于本判决生效后十日内给付张明未交房期间产生的水费100.49元。三、张明于本判决生效后十日内给付江苏金旅建荣置业有限公司面积差价款4906.64元三、驳回张明及江苏金旅建荣置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1126元，反诉费675元，合计1801元，由张明负担900元，由江苏金旅建荣置业有限公司负担901元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  卢增吉人民陪审员  吕秀侠人民陪审员  刘敬佩二〇二〇年八月二十七日法官 助理  刘 珺书 记 员  周 瑜