广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终399号上诉人（原审被告）：阳江市中集房地产开发有限公司（原称阳江市中集富日房地产开发有限公司）。住所地：广东省阳江市江城区西平北路上东新城内。法定代表人：汤雨，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘沛，广东迅恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：覃国华，男，1982年7月13日出生，壮族，住广西东兰县。被上诉人（原审原告）：卢晓嫦，女，1987年8月30日出生，汉族，住广西东兰县。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：林显伦，广东言必行律师事务所律师。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：黄斌斌，广东言必行律师事务所律师。上诉人阳江市中集房地产开发有限公司（以下简称中集房地产公司）因与被上诉人覃国华、卢晓嫦商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初6897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中集房地产公司上诉请求：一、判令撤销一审判决第一项，改判中集房地产公司支付覃国华、卢晓嫦2000元违约金；二、一、二审诉讼费用全部由覃国华、卢晓嫦承担。事实和理由：一、关于谁为办理商品房房屋产权登记的义务主体。《商品房买卖合同》第二十条约定：“因出卖人的原因，买方未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，……”，及根据《城市房屋登记管理办法》的相关规定，房屋权属登记义务主体为权利人，即本案中覃国华、卢晓嫦为办理所购房屋权属登记义务人，中集房地产公司承担的是协助义务。按照双方当事人的约定，覃国华、卢晓嫦完成缴税、规费以及个人相关材料后，中集房地产公司将办理涉案房屋权属登记相关资料移交不动产登记部门，即履行了义务。二、关于中集房地产公司是否违约的认定。双方在合同中约定，如因出卖人的责任，致使买受人未在规定期限内取得权属证书，承担违约责任。因此，本案约定的“逾期”仅仅是承担违约责任的其中一个要件，其还应满足约定的“如因出卖人的责任”造成逾期的，中集房地产公司才应承担违约责任。而在出卖人已将相关资料交给办证机关后，办证机关何时能够办理完毕，不属“出卖人的原因”，中集房地产公司不应承担违约责任。按照《广东省高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题指导意见》第2点：“根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十八条第一款的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限之内合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任”。三、本案是因办理房产证引起的纠纷，法院应查明在办理房产证的过程中双方当事人应履行哪些义务。涉案房屋是属于一手商品房，覃国华、卢晓嫦取得房屋产权证书必须经过二次登记，第一次是初始登记，责任在中集房地产公司，第二次是转移登记，从中集房地产公司提供的不动产登记收件收据（存根）显示，覃国华、卢晓嫦是申请人，除了初始登记证书外，资料全都由覃国华、卢晓嫦提供。既然覃国华、卢晓嫦委托了中集房地产公司代办，应及时出具委托书（在登记中心的工作人员面前签名委托手续），依法缴纳契税，同时覃国华、卢晓嫦必须亲自到有关部门接受询问、当面签署文件。另外，不动产行政管理部门在办理过程中也需要时间进行各种审批、测绘、核准等。四、即便办证延迟，因涉案商品房已经抵押给银行，覃国华、卢晓嫦不能利用房产证进行诸如抵押借款等商业用途，对覃国华、卢晓嫦没有任何损失，也没有影响覃国华、卢晓嫦对房屋的使用。所以，应以赔偿为主、惩罚为辅的原则来确定中集房地产公司承担的违约金，最多不超过2000元。综上所述，请求二审法院支持中集房地产公司上诉请求。覃国华、卢晓嫦辩称：一、中集房地产公司存在对于“预售合同登记备案义务”及“房屋所有权权属登记义务”概念偷换的错误。覃国华、卢晓嫦主张按《商品房买卖合同》第二十条的规定，即要求中集房地产公司办理和给付房屋所有权证书（即办理所有权转移登记手续），而非中集房地产公司主张的预售合同登记备案义务或初始登记。二、中集房地产公司存在事实违约。中集房地产公司主张其已尽到协助覃国华、卢晓嫦办理商品房房地产权属证书的义务，这根本不属实。根据《商品房买卖合同》第二十条的规定，办理商品房房地产权属证书的义务在于中集房地产公司。而且，中集房地产公司办理初始登记时间亦是延期并构成违约的，就是由于中集房地产公司一再逾期，导致覃国华、卢晓嫦办理并拿到房屋产权证的时间一再被延期。即便中集房地产公司仅是履行协助办证的义务，中集房地产公司亦未能在规定期限内将房产权属证书办至覃国华、卢晓嫦名下，中集房地产公司应当为自己逾期办证承担相应的违约金责任。三、中集房地产公司主张覃国华、卢晓嫦未能及时取得房屋权属证书是行政机关的责任，但根据中集房地产公司在一审庭审过程中提供的证据显示，其并没有依约在合同约定的期限内为业主办理好房地产权属证书，逾期后才把相关申报材料提交给不动产登记部门构成违约，而不动产登记部门在规定的时间把房屋所有权证书办理完成，并没有失职。四、中集房地产公司存在对于“商品房确权登记”与“房地产转移登记”概念认识不清及混淆的问题。中集房地产公司主张其已履行了将涉案商品房转移登记的材料交至阳江市不动产登记中心的义务，剩下的事情就是阳江市不动产登记中心的义务，与中集房地产公司无关。这显然是对于“商品房确权登记”（即初始登记）与“房地产转移登记”（所有权转移登记）概念认识不清，理解错误。一审适用法律正确，逾期违约金计算清楚，本案应依法驳回中集房地产公司的上诉。覃国华、卢晓嫦向一审法院起诉请求：一、判令中集房地产公司立即支付逾期办证违约金26439.60元（逾期办证违约金以444363元为基数按每日万分之一计算，从2017年1月16日计至2018年9月3日止为26439.60元）给覃国华、卢晓嫦；二、本案诉讼费等费用由中集房地产公司承担。一审法院认定事实：2015年9月2日，覃国华、卢晓嫦（买受人）与中集房地产公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：中集房地产公司将位于阳江市江城区xxx房出售给覃国华、卢晓嫦，合同约定预测建筑面积共108.54平方米，套内建筑面积85平方米，分摊共有建筑面积23.54平方米；该商品房已由阳江市住房和城乡规划建设局批准预售，预售许可证号为阳预许证字2xxx号，按套内建筑面积计算，每平方米5227.8元，总价款为444363元；付款方式为贷款方式付款：商业贷款，买受人支付首期房价款133363元，占全部房价款的30.01%。余款311000元向指定贷款银行申请贷款支付。第十一条关于交付时间的约定：（一）出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。第二十条关于房屋登记的约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他条款。覃国华、卢晓嫦和中集房地产公司均在合同上签名盖章予以确认。签订上述合同后，覃国华、卢晓嫦已付清全部购房款444363元给中集房地产公司。中集房地产公司于2016年10月15日交付房屋给覃国华、卢晓嫦。覃国华、卢晓嫦于2018年9月3日取得涉案房屋的不动产权证书。覃国华、卢晓嫦主张中集房地产公司违反了《商品房买卖合同》中关于办证期限的约定，遂向一审法院起诉，请求如诉称。一审法院认为：覃国华、卢晓嫦与中集房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，各方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。关于逾期办证违约金。根据覃国华、卢晓嫦与中集房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》第二十条的约定，因出卖人的原因，覃国华、卢晓嫦未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自覃国华、卢晓嫦应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，中集房地产公司按日计算向覃国华、卢晓嫦支付全部房价款万分之一的违约金。关于覃国华、卢晓嫦取得涉案房屋所有权证书的期限，合同约定的涉案房屋的交付时间为2016年12月30日，虽然中集房地产公司已提前于2016年10月15日交付房屋，但根据合同订立时的目的推测及公平原则，“商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书”应为从约定交付之日起算，即从2016年12月31日起至2017年3月30日止。覃国华、卢晓嫦应当于2017年3月30日前取得该商品房的房屋所有权证书，而覃国华、卢晓嫦于2018年9月3日才取得涉案商品房的房屋所有权证书。中集房地产公司辩称是由于覃国华、卢晓嫦及阳江市测绘局的原因导致逾期办证，但未能提供证据证明，中集房地产公司应承担举证不能的法律后果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”，故中集房地产公司应当承担违约责任。本案逾期办证违约金的计算期间应从2017年3月31日起计至2018年9月3日止（共522天），中集房地产公司应在上述期间内依合同约定按已付房价款的日万分之一向覃国华、卢晓嫦支付逾期办证违约金23195.75元（444363元×0.0001/天×522天）。综上所述，覃国华、卢晓嫦请求中集房地产公司支付逾期办证违约金理由成立，一审法院予以支持，但具体数额以一审法院核定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决：一、限中集房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金23195.75元给覃国华、卢晓嫦；二、驳回覃国华、卢晓嫦的其他诉讼请求。一审案件受理费230元，由中集房地产公司负担。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：在诉讼过程中，中集房地产公司未能举证证明其通知了覃国华、卢晓嫦前往阳江市不动产登记中心办理签名等登记手续的事实存在。阳江市中集物业服务有限公司是中集房地产公司的关联企业，是双方在《商品房买卖合同》中约定的前期物业管理公司。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点是中集房地产公司是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期办证违约金给覃国华、卢晓嫦，及逾期办证违约金的计算问题。覃国华、卢晓嫦与中集房地产公司订立的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，是有效合同。覃国华、卢晓嫦与中集房地产公司签订《商品房买卖合同》约定:“因出卖人的原因，覃国华、卢晓嫦未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自覃国华、卢晓嫦应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，中集房地产公司按日计算向覃国华、卢晓嫦支付全部房价款万分之一的违约金。”本案中，合同约定涉案房屋的最迟交付时间是2016年12月30日，中集房地产公司最迟应在交房之日起90日内，即2017年3月29日前协助覃国华、卢晓嫦取得该商品房的房屋所有权证书，但涉案商品房所有权权属登记时间为2018年9月3日，故一审判决认定中集房地产公司已构成违约，应承担违约责任并无不当。由此，中集房地产公司应从2017年3月30日起计至2018年9月3日止，以已付房价款为基数按日万分之一的利率向覃国华、卢晓嫦支付违约金，一审判决对该违约金的计算正确，本院予以维持。根据合同约定，中集房地产公司负有为覃国华、卢晓嫦办理产权登记具体事务的义务，即使阳江市不动产登记中心在办理登记手续时需要覃国华、卢晓嫦当面签名，中集房地产公司也负有通知覃国华、卢晓嫦的义务。因中集房地产公司未能举证证明其依阳江市不动产登记中心的要求，通知了覃国华、卢晓嫦前往阳江市不动产登记中心办理签名等必须由当事人亲为的事项的事实存在，故中集房地产公司主张其已履行了自己的办证义务理据不足，本院不予采纳。综上所述，中集房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费329元，由阳江市中集房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇二〇年三月十七日法官助理  李凤霞书 记 员  许佩思附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。