江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初3770号 原告：包雪峰，男，1976年12月31日出生，汉族，住常熟市。 原告：钱艳芳，女，1978年10月29日出生，汉族，住常熟市。 委托诉讼代理人：蒋卫东（代理上述二原告），江苏世纪天合律师事务所律师。 被告：常熟市共筑房地产有限公司，住所地常熟市香山北路**，统一社会信用代码91320581MA1QFPLL8L。 法定代表人：谢金雄。 委托诉讼代理人：张宝峰，江苏正大发展律师事务所律师。 原告包雪峰、钱艳芳与被告常熟市共筑房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告包雪峰、钱艳芳委托诉讼代理人蒋卫东，被告常熟市共筑房地产有限公司委托诉讼代理人张宝峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告包雪峰、钱艳芳向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告解除“商品房买卖合同”有效；2、要求被告退回购房款3715398元并支付相应利息；3、要求被告赔偿原告可得利益损失156平方×2000元=312000元；4、诉讼费用被告承担。事实和理由：原告系被告开发的本市“梧桐苑”住宅小区×××室（精装修房）买受人，双方于2018年6月25日签订“商品房买卖合同”一份，约定了原告购买该小区住宅的相关事宜。之前，被告在销售过程中，通过图册、网络、样板房、沙盘等等多种形式，宣传二层以上住宅有前后阳台各一个、前为大面积阳台，并在有关的宜传图册上标注——其中的1幢、2幢沿路首排住宅的南阳台为“封闭式阳台”，至于具体样式结构，被告的销售人员未作任何说明；2019年12月初，该住宅小区进入交付房屋阶段，被告欲交付的房屋，所谓的南阳台区域，本应敞开的东、南、西三面全部用实体砖墙自地坪到屋顶砌上，阳台的栏杆、栏板消失，主朝向的立面上虽设置了窗户，但墙体的宽度占了立面宽度的34%以上，窗台高度达1.18米，导致整个南“阳台”东西两面无通风采光、南面通风采光严重减损。为此，28户买受人大多拒收房屋并向被告交涉，被告对上述投诉也有回应、但不承认自己违约；后28户买受人共同委托律师发函交涉、要求整改（改成与他幢楼房一致的阳台样式、外围再以玻璃围护），但被告接函后不肯谈判、拒绝整改，后其中的26户买受人共同委托律师发出“解除合同通知书”，通知被告自2020年1月10日起解除双方的“商品房买卖合同”，后买受人自己也向被告发出了解约通知、再次确认了此前的解约行为。被告接到上述解约通知后，虽然有口头联系协商行为，但未有实际解决方案，也不肯办理解约退款退房手续，致引发本案诉讼。原告认为，被告在商品房销售中存在隐瞒标的物真实状况的不当行为。原告所购买的是被告所宣传的“小高层花园洋房”，系改善型住宅，住宅正南有大阳台、通风采光充足、南北通透是被告销售的重要卖点，也是买受人愿意对价购入以提升居住质量的重要考量指标。被告在签约之前的销售过程中，发送的楼盘房屋效果图显示1幢2幢的南阳台与他幢的南阳台结构样式并无两样（同一张图片），只是在下方标注了“特别声明：1#2#的所有房源南阳台皆为封闭式阳台”；被告在销售中按一比一比例搭建了样板房，样板房的南阳台显示1.10米以下为栏杆栏板、1.10米以上三面对空敞开，南阳台旁边没有针对1幢2幢的特别标注提示，所以，买受人当时决定签约时，是知道南阳台为封闭式阳台，并且按常人常识以为1幢2幢的阳台与他幢的阳台并无两样、只是外围还要用钢化玻璃围护一下，这样的封闭阳台是常见的也是可以接受的。原告认为，原被告双方在商品房买卖合同中明确约定封闭式（南）阳台一个，但实际交付的房屋南阳台并不存在，已构成重大违约。被告交付的实物，将“室外空间”变成“室内”，背离了“阳台”的定义和基本特征，被告的“阳台”设计，正南立面上墙体的宽度占了整个立面宽度的34%以上，已大大脱离了小于等于25%的设计参数，违背了尽量打开利于通风采光的设计原则，且直接取消1.10米以下（三面）是“栏杆或栏板”的设计，将“封闭阳台”（主体建筑附属物）的设计和建设纳入主体建筑工程一次成型，超越了先建设阳台再加以封闭（精装修工程）的建筑惯例。被告的上述住宅设计，虽然不违反强制性规范，但明显不能标注为“阳台”或“封闭阳台”。被告将上述“南阳台”区域全部面积算上计价，要么是违反了国家上述建筑面积计算规范（应计算1/2），要么是被告自己也是将所谓的“封阳台”当成“起居室”（计算全面积）来对待的。综上，被告在与原告要约、订立、履行商品房买卖合同过程中，既有不当推销行为，又有未按约定交付标的物的行为，违规又违约，已影响到了买受人购入改善型住宅该合同目的的实现，且消费者支村了明显不合理的对价（1、2幢住宅的售价与同一楼盘的其他同户型住宅的售价处于同一档次），因此，被告对消费者合同利益的损害是明显的，原告的解约行为是合法合理的，恳请人民法院查明本案事实，依法支持原告诉讼请求。 被告常熟市共筑房地产有限公司辩称：一、被告合法履行告知义务，不存在违约情形。原告主张被告未告知“封阳台”情况并不属实，原告在被告购房时履行了告知义务，原被告签署《商品房买卖合同》附件中“房屋平面图”对“封阳台”进行明确标注；现场沙盘（经公证）沿街1幢、2幢均明确体现为与后排其他楼宇不同的样式；且原告提供的宣传页中也特别提示是封闭式阳台；原被告签署《房屋情况告知书》、《常熟梧桐苑认购书》明确原告“本人在认购该商品房时贵司已告知本人该商品房存在邻近昭文路（市政路）的情况，该商品房的购房款价格也已充分考虑并体现了该等因素的影响，本人对此完全知悉并自愿购买该商品房。”被告对于因封闭阳台的问题，按照市场上前排景观房的价格均高于后排被遮挡景观房的价格，但是本小区的1幢、2幢沿街房屋均价低于后排同类型房屋。可见，被告通过多种途径合法履行告知义务，且获得原告签字认可，在设置房屋价格的时候，原告房屋的销售价格均低于后排被遮挡的其他楼宇，已经充分体现了双方的权利义务对等原则，被告并不存在违约情况，原告诉讼请求并无事实与法律依据。二、合同不符合法定解除条件，也并未约定任意解除权。封阳台并未导致原告所谓“合同目的不能实现”，并未对原告的居住造成影响，原告合同目的已经实现，而且答辩人在事前通过多种途径事先告知了“封阳台”事项，因此不存在原告主张合同解除的法定条件。《商品房买卖合同》并无约定原告有通知就可以任意合同解除的权利，答辩人按期交付了房屋，符合合同约定的交付期限和交付条件，原告的自行主张并无合同约定依据。三、原告要求赔偿金额无法律依据。四、封闭阳台是根据政府会议纪要文件作出的，阳台高度符合规定。答辩人按照要求进行了封闭阳台处理，政府部门未要求进行整改，证明答辩人的封闭阳台行为是按照规划设计进行的，符合政府管理要求，因此答辩人并无不当行为以及擅自改变规划设计的违约行为。五、封闭阳台全面积销售是规划要求，非被告单方面行为。答辩人的销售面积是经过规划部门的认可确定的面积进行的销售，均在与预售前以及交房前都需通过专门的测绘机构对房屋面积进行测绘，然后根据测绘面积编制房产权证，若答辩人擅自更改销售面积，将封闭阳台做半面积销售等同于更改小区容积率，更改了规划，这将导致答辩人受到严重的处罚。六、原告提供的常熟市规划局2018年9月17日发布的文件《关于执行的通知》［常规（2018）24号］，该细则于2018年11月1日起执行，规定“2018年11月1日前经规划部门审定方案的项目，可按原规则执行。”原告提出的《细则》并不适用于本项目。综上，原告诉讼请求并无事实与法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年4月7日，原告签订了《常熟梧桐苑认购书》。2018年6月25日，原告签订了《房屋情况告知书》，载明：“常熟市共筑房地产有限公司：……本人在认购该商品房时贵司已告知本人该商品房存在临近昭文路（市政路）、小区出入口的情况，该商品房的购房款价格也充分考虑并体现了该等因素的影响，本人对此完全知悉并自愿购买该商品房”。 2018年6月25日，原告包雪峰、钱艳芳（买受方）与常熟市共筑房地产有限公司（出卖方）签订《商品房买卖合同》（含附件）一份，约定：出卖方以出让方式取得位于的地块的国有土地使权；出卖方经批准，在上述地块上建设商品房，现定名梧桐苑，建设工程规划许可证号为32×××91，建筑工程施工许可证号为320×××01；买受方购买的商品房期房，商品房预售许可证号为20×××05；买受方购买的商品房（以下简称该商品房）公安门牌编号为×××室（该商品房平面图详见本合同附件二），合同约定建筑面积156.4平方米；该商品房为装修房，共有1个阳台，其中：1个非封闭式；按建筑面积计算，该商品房总价款计人民币3715398元；买受人必须在签订商品买卖合同时将该商品房总价款的30.02%即1115398元支付给出卖人，在2018年10月7日前，将总房价款的69.98%（银行按揭款项）即2600000元付给出卖人；除导致结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的规划变更、设计变更外，在不影响买受方所购商品房质量或降低使用功能的前提下，出卖方对原规划设计方案作出细部调整（包括但不限于因外立面造型设计带来的所有影响，窗台高度，阳台护栏形式及高度，开窗的尺寸和形式，开门的尺寸和造型等细节调整），可不通知买受方，买受方对此无异议；买受方认可因公共需要设置在该商品房内的公共管道检修口、柱子、变电箱等情况（如有）；出卖方和买受方的权利义务及责任均以本合同的约定为准；买受方清楚并确认本楼盘有关广告、楼书、沙盘、样板房、示范单位、模型及其他宣传资料明示的及对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列入合同内容；除本合同条款明确约定外，其他内容对房屋买卖和价格确定无重大影响，均不构成合同的组成部分，对出卖方均没有约束力；买受方不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或者提出任何主张或要求；为了澄清权限，避免误解，双方一致明确，出卖方雇员、部门或委托的销售代理机构等对买受方作出的任何承诺须加盖出卖方的公章或合同专用章后方为有效，未经出卖方书面同意，出卖方的雇员、部门和委托的销售代理机构等均无权对买受方作出对出卖方具有约束力的口头或书面的承诺。原告按合同约定向被告支付了购房款。 2019年11月，被告通知原告收房。2019年12月31日，包括原告在内的买受人委托江苏世纪天合律师事务所向被告发出律师函，载明：“2019年底该商品房交付时，委托人发现所交付的房屋不符合约定，之前销售方宣传、展示、约定的住宅南面大阳台不存在，故部分买受人拒绝接受房屋，部分买受人误收房屋后也即表示异议，并均己向贵公司进行了投诉交涉，要求贵公司退款、退房或整改。……希贵公司接到本函后，重视28户买受人的合理诉求和律师函法律意见，买卖双方展开充分的磋商，受托律师被邀也可参加谈判，双方如能就整改方案达成书面协议，当可避免委托人被迫走上诉讼途径而给各方乃至社会带来的不利影响。”2020年1月9日，包括原告在内的买受人委托江苏世纪天合律师事务所向被告发出了《解约通知书》，载明：“本律师事务所接受‘梧桐苑’楼盘1幢、2幢两层以上26户买受人……委托，代表26户买受人向出卖人通知如下：自本通知到达贵方之日起解除双方的‘商品房买卖合同’，相关后续问题按‘合同法’规定办理。解除合同原因和理由：26户买受人与出卖方共筑房产公司于2018年度签订‘梧桐苑’1、2幢内各住宅的‘商品房买卖合同’，2019年12月份交付房屋时，1幢2幢二层以上全部买受人发现：出卖方交付的标的物不符合约定、此前宣传展示约定的南阳台不存在；故拒收房屋和误收房屋的业主均向出卖方进行了交涉、后又共同委托律师发函提出异议和整改要求，但至今未得到出卖方的回应。26户买受人一致认为，他们之所以购买梧桐苑楼盘住宅，屋正向有大阳台、通风采光充足是其购买的重要因素，目前的房屋现状根本违背了他们购买改善型住宅的合同目的，出卖方又拒绝整改，故根据合同法第96条的规定通知解除合同。”后原告又单独向被告寄送了解约通知。因未能协商一致，原告提起了本案诉讼。 本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行。原告按合同约定支付了购房款，被告在合同约定期限内通知交付房屋，原告以案涉房屋的封闭式阳台与他幢楼房不一致为由要求整改，继而向被告发出解约通知书要求解除合同。因《商品房买卖合同》及附件中的平面图中均明确了案涉房屋的南阳台系封闭式阳台，事实上被告要交付的房屋南阳台即封闭式阳台，原告以阳台存在问题发通知解除合同不符合双方的合同约定。另外，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定,行使法定解除权的前提之一是一方当事人存在违约行为致使不能实现合同目的，原告并未提供证据证明被告存在违约行为致使不能实现合同目的。原告发通知解除合同不符合法律规定的合同解除情形。综上所述，原告解除合同的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。因原告请求确认解除合同的主张本院不予支持，故其就合同解除后的退回购房款、支付利息及赔偿可得利益损失的诉讼请求本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告包雪峰、钱艳芳的诉讼请求。 案件受理费减半收取19510元、保全费5000元，合计24510元，由原告包雪峰、钱艳芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。 审 判 员 马俊怡 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 陈鸿梅 书 记 员 李之衡