宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初1336号原告：崔艳，女，1973年10月15日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：吴之坤，北京大成（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周婷，北京大成（银川）律师事务所实习律师。被告：宁夏金佰利商务经营管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：沈琳，该公司总经理。委托诉讼代理人：李秀萍，该公司办公室主任，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：沈琳，男，1969年12月27日出生，汉族，住内蒙古阿拉善。委托诉讼代理人：李秀萍住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：宁夏银川龙马房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：倪吉乐，该公司总经理。原告崔艳诉被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司（以下简称金佰利公司）、沈琳、宁夏银川龙马房地产开发有限公司（以下简称龙马公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告崔艳的委托代理人吴之坤、周婷，被告金佰利公司、沈琳的委托诉讼代理人李秀萍到庭参加诉讼。被告龙马公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告崔艳向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告金佰利公司签订的《房屋租赁协议》以及《房屋租赁补充协议》；2.被告金佰利公司及龙马公司按照“龙马鼓楼广场”地下一层3-069号商铺的建筑设计施工图纸恢复该商铺原状，并向原告返还该商铺；3.被告金佰利公司向原告支付拖欠租金103518元，利息6755元，违约金68765元，三项合计共179038元；并由金佰利公司继续支付拖欠租金利息直至租金全部支付完毕之日止；4.被告沈琳就诉讼请求第三项债务承担连带清偿责任；5.被告龙马公司对诉讼请求第三项债务（2018年租金本息）范围内承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用由三被告负担。事实和理由：原告系银川市兴庆区“龙马·鼓楼广场”地下一层3-069号的商铺（下称涉案商铺）所有权人。2013年9月21日，原告与金佰利公司签订《房屋租赁协议》随后双方又签署了《房屋租赁补充协议》。依据协议，金佰利公司向原告承租涉案商铺用作商业经营，租期为十年（自2014年4月1日至2024年3月31日）；租金按租赁年度分段计算，其中2018年4月1日至2021年3月31日年租金为51759元，2021年4月1日至2024年3月31日年租金为59153元；租金支付采用预付方式，以12个月为一个支付期，每期租金应于每年4月1日前付清。被告金佰利公司如未按期支付租金，则视为金佰利公司违约。金佰利公司取得涉案商铺后，自2015年起不能按时向原告支付租金。2018年4月15日及6月23日，金佰利公司和龙马公司共同向原告出具《房屋租金支付承诺书》及《租金担保承诺书》，就拖欠租金支付事宜做出承诺，龙马公司同时为原告应得2018年租金的支付提供担保，并承诺如若违约则支付银行同期贷款利息。然而，金佰利公司及龙马公司实际未能遵守该承诺。截至目前，原告应得租金已被拖欠103518元（2018年4月1日至2020年3月31日）。原告认为，金佰利公司无故拖欠原告应得租金的行为已损害原告合法权益，其行为的持续性使得《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》已无继续履行之必要，应予解除。由于涉案商铺系由龙马公司直接交付金佰利公司承租使用，而涉案商铺已被改造，故金佰利公司与龙马公司有义务将涉案商铺恢复原状，并于之后将其返还给原告。同时，金佰利公司应向原告支付拖欠租金本息。由于金佰利公司系一人有限公司，被告沈琳作为其自然人股东，也应就金佰利公司的债务承担连带责任；而龙马公司作为2018年租金的担保人，应就该租金本息承担连带清偿责任。故原告提起诉讼，请依法判决。被告金佰利公司辩称，同意解除原、被告签订的租赁协议，涉案商铺位于龙马鼓楼广场负一层，现正常经营的赛格数码城内，数码城开业前夕，我公司与505户业主签订商铺返租协议，对外进行统一招商，统一运营，统一管理，目前经营商铺在230户左右，原告提出解除合同收回商铺，被告同意。解除合同后，与其他业主协商统一恢复原状，返还商铺。关于剩余年限租金总额30%的违约金，被告认为对原告提出的2020年4月1日至2024年3月31日期间租金30%的违约金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法>若干问题解释二》的规定，原告主张的违约金为30%过高，请求予以适当减少，应以实际损失为基础，兼顾前几年合同履行情况以及当前市场经济、预期利益等综合因素予以衡量，作出裁决。就涉案商铺所在的“赛格数码城”属于整体返租，整体运营，面积达近10000平方米，涉及505户业主，如原告单一提出要求解除合同，就各自面积的分割，涉及其他业主利益，如返还的话需整体返还，返还商铺困难。原告诉请的欠付租金问题，经核实欠付租金金额属实，欠付租金是否承担利息在合同中没有明确约定，对原告提出要求承担利息的诉请不予认可。被告沈琳辩称，其系被告金佰利公司的股东，已经足额交纳出资，不存在公司和个人财产的混同情况。因此其不承担连带清偿责任。被告龙马公司未到庭答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和提交的证据，本院经审理认定事实如下：2013年9月21日，原告与被告龙马公司签订《银川市商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买被告龙马公司开发的位于兴庆区XXX号商铺。该合同附件一附有地下一层商铺分布图纸，从中可以具体区分原告购买房产的位置。上述合同签订当日，原告与被告金佰利公司签订《房屋租赁协议》一份，约定，原告将其购买的位于银川市兴庆区XXX号商铺租赁给被告金佰利公司统一对外招租经营。《买卖合同》条件成就后，被告龙马公司并没有将原告购买的商铺实际交付，直接交由金佰利公司对外招租。后双方又签订《房屋租赁补充协议》，确认租赁物建筑面积为19.62平方米。双方已经履行的2014年4月1日至2016年3月31日的租金，双方不找差价。剩余年限的租赁费：租期自2016年4月1日起至2024年3月31日止，其中2016年4月1日至2018年3月31日年租金为44365元，2018年4月1日至2021年3月31日年租金为51759元，2021年4月1日至2024年3月31日年租金为59153元。租金支付采用预付方式，以12个月为一个支付期，每期租金应于每年4月1日前付清。被告金佰利公司应按合同约定，按时支付租金及其他各项费用，否则视为违约。被告金佰利公司若在租赁期内擅自终止本协议，原告不退还当期已收取的租金，应向原告支付剩余租赁期总租金30%的违约金，房屋装修和购置物品的费用由被告金佰利公司自行承担；原告若在租赁期内擅自终止本协议，应向被告退还当期已支付的租金，并同时支付剩余租赁期总租金30%的违约金及赔偿被告为该商铺所购置物品的全部费用。上述合同签订后，原告向被告龙马公司支付了购房款，后被告龙马公司直接向被告金佰利公司交付了涉案房屋。在租赁合同履行过程中，被告金佰利公司出现违约，不能按约支付租金。自2018年起到现在持续违约逾期支付租金，2018年4月1日至2020年3月31日拖欠租金为103518元。原告主张的利息6753元系自2018年4月2日起暂计至2020年3月31日，按中国人民银行贷款基准年利率4.35%分两段计算。另查明，2018年6月23日，被告金佰利公司、龙马公司向原告等业主发出《房屋租金支付担保承诺书》，载明：经业主和二被告协商，被告龙马房地产公司作为担保方就2018年租金支付达成以下意见：一、被告金佰利公司对于返还租金作出如下承诺：1.第一笔于2018年6月15日前支付租金总额的40%；2.第二笔于2018年8月31日前支付租金总额的30%；3.第三笔于2018年10月31日前支付租金总额的30%。二、由龙马公司作为金佰利返还租金担保方，担保金佰利公司支付鼓楼广场负一层业主房屋租金。三、现金佰利公司按第一条时间节点到期已无法支付第一笔租金，龙马公司承诺在7月15日前将此笔租金担保借给金佰利公司用于支付业主租金并愿继续担保后续两笔租金如期支付。四、对上述担保承诺条款内容望有关各方遵照执行不得违约，保证按时支付房屋产权人返租租金，若担保方违约，愿意承担本年度未支付业主剩余租金的银行同期贷款利息。再查明，被告金佰利公司系一人有限责任公司，股东为沈琳。在庭审过程中，被告金佰利公司并未向本院提交公司财务审计报告。涉案商铺所在的“赛格数码城”属于整体租赁，整体运营，面积近达10000平方米，涉及业主505户，目前经营商铺在230户左右，涉案商铺的转租并非一一对应，就涉案商铺面积的分割，涉及其他业主及次承租人的利益。本院认为，原告从被告龙马公司购买涉案商铺，同时与被告金佰利公司签订涉案商铺租赁合同，后被告龙马公司将包含涉案商铺在内的龙马鼓楼广场地下一层所有商铺一并交付被告金佰利公司，被告金佰利公司为整体运营需要将全部商铺另出租他人，涉案商铺并非按产权证载明的面积及位置一一对应出租。现原告在双方租赁合同租期尚未届满情形下，诉请要求解除合同势必影响其他出租人和次承租人的利益。同时，就疫情期间民事案件的处理，最高人民法院发布了《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，为了市场经济平稳有序发展，结合疫情期间对经营环境的影响，本案中，原告作为诉请解除合同的龙马鼓楼广场地下一层商铺的业主，龙马鼓楼广场地下一层尚有大部分未诉请解除合同的业主，加之原告所出租的商铺并非独立空间，涉案商铺无法单独进行使用，需统一运营。如本案租赁合同解除，其他商铺租赁合同未解除的情况下，涉案商铺的返还不具有现实的操作可能。故对原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。原告要求的返还商铺、支付违约金均是以合同解除为前提，在合同尚不满足解除条件的情况下，对原告的该几项诉讼请求本院亦不予支持。在租赁合同履行过程中，被告金佰利公司未按时支付租金，自2018年4月1日至2020年3月31日拖欠原告租金为103518元。故对于原告要求被告金佰利公司支付租金103518元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告金佰利公司支付迟延支付租金的利息问题，虽然协议对被告逾期支付租金所应承担的违约责任未予约定，但被告金佰利公司逾期付款确给原告造成了损失，故原告要求被告支付逾期付款利息的诉请，本院按照中国人民银行同期同类贷款利率支付51759元自2018年4月2日起至2019年4月1日的利息；按照中国人民银行同期同类贷款利率支付103518元自2019年4月2日起至2019年8月19日的利息；按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付103518元自2019年8月20日至本判决确定的付款之日止的利息。关于原告主张被告沈琳承担连带责任的诉讼请求，因被告金佰利公司是一人有限责任公司，被告沈琳系唯一股东，其无证据证明公司财产独立于其自己的财产，亦未向本院提交公司财务审计报告，无法证明被告沈琳的个人财产独立与公司财产，故对原告要求被告沈琳对违约金承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告龙马公司承担连带责任的诉讼请求，虽然被告龙马房地产公司出具承诺，同意对被告金佰利公司2018年欠付租金提供担保，因上述担保未约定保证形式，根据法律规定应当视为连带责任保证，原告有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。但在该担保期间内原告并未要求保证人承担保证责任，保证人免除保证责任。故原告要求被告龙马房地产公司对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求本院不予支持。被告龙马公司未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告崔艳租赁费103518元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率支付51759元自2018年4月2日起至2019年4月1日的利息；按照中国人民银行同期同类贷款利率支付103518元自2019年4月2日起至2019年8月19日的利息；按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付103518元自2019年8月20日至本判决确定的付款之日止的利息）；二、被告沈琳对上述被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司欠付租金及利息承担连带清偿责任；三、驳回原告崔艳的其他诉讼请求。如果被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司、沈琳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3880元，由原告崔艳负担1800元，被告宁夏金佰利商务经营管理有限公司、沈琳负担2080元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 汪婷 二〇二〇年六月二十八日（法官助理 田娥书记员 郑莹 附：本案适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国公司法》第六十二条一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。