内蒙古自治区鄂托克旗人民法院民 事 判 决 书（2020）内0624民初383号原告：鄂尔多斯市居安乐房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码911506027761124640。法定代表人：杨某。委托诉讼代理人：娜某，内蒙古赫扬（鄂托克）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某，内蒙古赫扬（鄂托克）律师事务所实习律师。被告：魏某，户籍地陕西省榆林市，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。原告鄂尔多斯市居安乐房地产开发有限责任公司（以下简称居安乐公司）与被告魏某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告居安乐公司的委托诉讼代理人王某、娜某、被告魏某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告居安乐公司向本院提出诉讼请求：1判令被告支付购房款261085.56元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告于2010年1月8日向原告申请购买住宅楼房，并向原告支付购房定金30000元。2010年7月5日，双方签订《“园丁A区”房屋认购书》，第三款约定：如因买受方个人原因，未能通过银行按揭审批的，需要一次性交清剩余房款，交款时间不能超过一个月，认购书签订时被告支付了首付款80181元。2010年9月14日，双方签订了《商品房买卖合同》，原告将位于××旗商品房出售给被告，该房屋建筑面积为136.4平方米，双方约定每平方米价格为2688元，合计房款为366643元。后在办理银行按揭住房贷款时，因银行住房按揭贷款政策的变动，被告不再具备银行按揭贷款的条件，未能办理银行按揭住房贷款。原告要求被告支付全部购房款并接受所购楼房，被告一直以筹款为由一拖再拖，原告每年多次催要未果，至今长达9年有余，根据房屋所有权证书显示，房屋实际面积为138.12平方米，《商品房买卖合同》第五条第1项约定：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，故房屋总价应为371266.56元，核减被告已付购房款110181元，被告尚欠购房款261085.56元，如被告办理了银行按揭贷款也应在10年内按月还清本息。原告建设小区楼房投入大量资金，被告拒不支付房款，给原告造成严重经济损失。现有《园丁A区房屋认购书》、《商品房买卖合同》为据，根据《民事诉讼法》第119条相关规定具状起诉，恳请人民法院依法予以追偿购房款，保护原告人合法权益。被告魏某辩称，一、被告与原告并没有签订《商品房买卖合同》，位于××区房屋不属于答辩人所有，该合同没有实际履行，被告无须向原告支付相应房款。2010年7月5日，被告作为乙方与原告作为甲方签订了《“园丁A区”房屋认购书》，其中约定乙方自愿认购在××旗房屋，房价共计366643元。并约定先交款30%，剩余70%办理按揭贷款。被告如约交款110181元。后由于原告原因没有按约办理按揭贷款，所以原、被告一直协商解决问题，双方并没有签订案涉《商品房买卖合同》。原告所述2010年9月14日双方签订《商品房买卖合同》系原告在未告知被告的情况下，以被告的名义签订的。之后原告以该《房屋买卖合同》将涉案房屋办理在被告名下。被告从未见过该合同，也不认可，双方并没有达成买卖房屋的合意，《商品房买卖合同》没有成立。房屋产权证上虽然登记了被告的名字，但据以办理房产证的《商品房买卖合同》从未生效，被告也始终没有拿到该房屋的钥匙及房产证，故该房屋出现权属登记错误，并不属于被告所有，《房屋买卖合同》没有成立更没有实际履行，被告无需按照合同约定支付房款。二、《“园丁A区”房屋认购书》并不具备《商品房买卖合同》的主要内容，该合同系预约合同，原告不能以此主张购房款。2010年7月5日双方签订的《“园丁A区”房屋认购书》中，仅约定了房屋价格及位置，并没有约定付款时间、付款方式、交付条件及日期、产权登记事宜等条款，不具备《商品房买卖合同》的主要内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，原告不能以该合同向被告主张购房款。综上所述，原、被告之间没有成立合法有效的《商品房买卖合同》，原告依据《商品房买卖合同》主张的购房款没有事实和法律依据，故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原告居安乐公司针对其诉讼请求向本院提供证据及质证、认证情况如下：证据一、园丁A区房屋认购书原件1份、商品房买卖合同书原件1份，鄂托克旗字第132021003898号房权证复印件1份（与原件核对无异议）。证明目的：原告与被告2010年7月5日签订认购书，2010年9月14日签订合同书，原告将位于××区出售给被告，实际建筑面积为138.12平方米，每平方米约定单价2688元，合计购房价为371266.56元。证据二、收据2支复印件。证明目的：被告于2010年1月8日支付购房定金30000元，2010年7月5日支付首付款80181元，尚欠购房款261085.56元。证据三、（2020）内0624执保23号执行案件结案通知书原件，要证明被告购买原告涉案房屋已被法院拍卖。商品房买卖合同成立并生效。被告魏某对证据一中房屋认购书真实性认可，对合同书真实性不认可，对房权证真实性认可，但被告以前没见过此房本。对证据二真实性及证明问题认可。对证据三真实性认可，对于证明问题不认可，商品房买卖合同是假的，非本人签字。本院认为，原告提供的证据一中的《商品房买卖合同》，被告认为该合同中的签名不是其本人所签，原告认可，故该证据的真实性本院不予采信。《“园丁A区”房屋认购书》真实性被告认可，本院予以采信。房屋产权证虽被告认为自己没有见过房屋产权证，但该产权证是房管部门出具的正规证书，故本院予以采信。可以证明原告所要证明的问题。原告提供的证据二收据二支，真实性被告认可，本院予以采信。可以证明被告共向原告支付了房款110181元。原告提供的证据三真实性被告认可，真实性本院予以采信。可以证明涉案房屋已经经拍卖程序予以处置。被告魏某针对其诉讼请求向本院提供证据及质证、认证情况如下：商品房买卖合同书复印件一份，要证明合同上非本人签字，商品房买卖合同书是假的。原告对证据一真实性无异议，对证明问题不认可。签合同时被告委托别人代签，被告认可房屋认购书及缴款事实，代签行为构成表见代理，是被告真实意思表示。认购书中约定的购房权利义务明确。本院认为，被告提供的《商品房买卖合同》真实性本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告居安乐公司与被告协商一致预购买原告位于××区房屋一处，面积为136.6㎡，单价2688元/㎡。2010年1月8日，原告向被告交纳了30000元住房定金，且原告给被告出具了收据一支。2010年7月5日，原告居安乐公司作为甲方与被告魏某作为乙方签订《“园丁A区”房屋认购书》，内容为：“乙方自愿认购甲方在××旗房屋。建筑面积约136.6平米（此认购平米只作预订，误差在＋10㎡，－3㎡），签合同时长退短补，最终以房管局测绘为准），售价2688元/平米。总价叁拾陆万柒仟壹佰捌拾元捌角，￥367180.8元。乙方于2010年7月5日预交购房款壹拾壹万零壹佰捌拾壹元，￥110181元（房款的30%）。注：该售价只在约定的交款时间内有效。1、买受人收购房屋属：砖混结构，外墙涂料，室内毛坯标准。2、如购买方在约定剩余房款交付日期前未来办理相关手续，视为自行终止购房行为，所交纳的认购金视同违约金不予退还。3、乙方选择银行按揭贷款时，需在甲方通知5日内备齐相关按揭材料。配合甲方办理银行按揭，按揭款为购房总价的70%，如因乙方个人原因，未能通过银行按揭审批的，需一次性交清剩余房款，交款时间不能超过一个月，如超过一个月不能交清房款，甲方有权单方解除合同。4、双方一经签订预订单后，乙方不能变更买受人的姓名。产权证等手续由甲方代办，代办相关税、费等由买受方承担。5、大暖碰接费由出卖方承担，交工日期为2010年12月30日。6、认购书一式两份，出卖方一份，买受方一份，签字盖章后生效，即具有法律效力。”原、被告双方在该合同中签名并按印。2010年7月5日，被告向原告交纳住房首付款80181元。合同签订后，原告于2010年12月20日给被告办理了房屋产权证，产权证中记载的建筑面积为138.12㎡。但被告仅向原告支付了购房款110181元，剩余款项未付。本院认为，被告魏某辩称《商品房买卖合同》不是被告所签，双方之间的房屋买卖没有成立并生效，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，本案中，虽原告提供的《商品房买卖合同》被告并未签字，但原告提供的《“园丁A区”房屋认购书》系被告自行签名，该房屋认购书中对于合同双方当事人的姓名及基本信息、商品房面积及单价、总价、付款方式、交付日期、办理产权登记有关事宜、违约责任等商品房等商品房买卖合同的主要内容已经作出约定，且原告已经接受了被告按照该合同约定支付的30%房屋首付款，故该《“园丁A区”房屋认购书》应当认定为商品房买卖合同。原、被告之间签订的《“园丁A区”房屋认购书》系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依据该合同履行自己相应义务。同时，原告已按照合同约定给被告办理了房屋产权证，被告虽辩称自己并未见过该房屋产权证，但该产权证为房管部门出具，且依照《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”之规定，本案中，涉案房屋已于2010年12月20日登记在被告名下，且办理了房屋产权证，故涉案房屋的所有权在记载于不动产登记簿时已经属于被告所有，虽涉案房屋未交付给被告，但涉案房屋已经具备交付条件，被告可通过诉讼主张权利，因此，被告应当依约定给原告支付房款。虽双方的《“园丁A区”房屋认购书》约定的建筑面积为136.6㎡，但根据原告的房屋产权证中记载的实测面积为138.12㎡，根据认购书合同的内容，签订合同时约定的房屋面积是预订的，最终以房管局测绘为准，且依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；...”之规定，被告应当据实结算房价款，故本案中，原告要求按照房屋产权证中记载的房屋实际面价138.12㎡计算房屋价款的，符合法律规定，本院予以支持。经本院依法核算，被告应当向原告支付的房屋总价款为371266.56元（138.12㎡×2688元／㎡），现被告已向原告支付房款110181元，尚欠房款为261085.56元，故原告请求被告支付购房款261085.56元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条；《中华人民共和国物权法》第十四条；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第十四条之规定，判决如下：被告魏某自本判决生效之日起十五日内向原告鄂尔多斯市居安乐房地产开发有限责任公司支付购房款261085.56元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，至实际给付之日。案件受理费2608元、保全费1826元，由被告魏某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判员 白 蓉二〇二〇年五月二十五日书记员 李越越法条链接：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。