河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终478号 上诉人（原审被告）：闫国双，男，1976年2月4日出生，农民，住承德市高新区。 委托诉讼代理人：田春雨，河北山庄律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周亚萍，女，1960年3月26日出生，汉族，退休工人，住承德市双桥区。 委托诉讼代理人：魏连国，河北德汇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：承德市建通房地产开发有限责任公司，住所地承德市双桥区观景楼街道。 法定代表人：孟庆民，经理。 上诉人闫国双因与被上诉人周亚萍、承德市建通房地产开发有限责任公司（以下简称建通公司）所有权确认纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初3583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人闫国双及其委托诉讼代理人田春雨，被上诉人周亚萍的委托诉讼代理人魏连国到庭参加诉讼，被上诉人建通公司未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 闫国双上诉请求：一、请求二审法院撤销河北省承德市双桥区人民法院(2019)冀0802民初4764号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发还重审。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由： 1、本案未向被上诉人承德市建通房地产开发有限责任公司送达开庭传票等相关手续，其未到庭参加诉讼，违反法定程序。也造成本案事实不清，做出了错误的判决。根据《民事诉讼法》第84条规定送达诉讼文书必须有送达回证，由受送达人在送达回证上记明收到日期，签名或者盖章。第85条规定受送达人是法人或者其他组织的，应当由法人的法定代表人、其他组织的主要负责人或者该法人、组织负责收件的人签收。原审法院并没有依法向被上诉人建通公司依法进行送达，未查清基本事实，做出了错误的判决。2、被上诉人周亚萍未提供与建通公司签订的房屋买卖合同原件及交纳房款的原件，证明不了其是合法购买诉争房屋，其购买的房屋是建通房地产开发公司的真实意思表示，与建通公司之间存在真实有效的合同。根据(2015)双桥刑初字第98号刑事判决，其交纳的房款己认定为薛冰的诈骗数额，应当由薛冰退赔。上诉人才是本案诉争房屋的原所有权人，之后又将该房屋合法销售给他人。转让给上诉人的行为并未认定为诈骗行为。被上诉人周亚萍不能既要求其为诉争房屋的所有权人，又要求薛冰退赔集资的房款。假如建通公司销售给上诉人的行为属无效行为，本案被上诉人已依据其交纳的集资款取得该房屋所有权，薛冰的行为就不构成诈骗了。正是因为薛冰将房屋二次销售给上诉人并办理了房产证，上诉人取得了诉争房屋的所有权，才认定第一次销售给被上诉人周亚萍的行为系诈骗。根据《物权法》第6条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。这说明，只有所售房屋经过登记，房屋所有权才发生流转。第14条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，第17条规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条规定，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：己登记的不动产，按照不动产登记簿判断。所以，数个买受人中，谁办理了商品房过户登记手续，法律就认定谁取得了该房屋的所有权。2014年上诉人在建通公司以职工内部价每平米1500元购买了诉争房屋，一次性付款15万元，并办理房屋产权登记，上诉人是该房屋的合法所有权人。根据最高人民法院关于印发的通知中（二）关于一房数卖的合同履行问题。审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。被上诉人仅仅是依据合同占有该房屋，并未取得该房屋所有权，其享有的是债权，而物权优于债权。办理房屋所有权登记优于合法占有房屋。被上诉人周亚萍如认为受损应当请求建通公司和薛冰予以赔偿。3、(2015)双桥刑初字第98号刑事判决书已认定与上诉人之间的合同系有效合同，薛冰是建通公司的负责人，签订买卖合同、办理房屋产权过户手续的行为，应当由建通公司承担法律上的后果。原审判决无权再次认定该合同为无效合同。上诉人与建通公司签订的买卖合同系有效合同，不具有合同法52条规定的合同无效的情形。《合同法》第52条规定合同无效的情形为（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益的（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的（三）以合法形式掩盖非法目的（四）损害社会公共利益。建通公司与上诉人签订的买卖合同不存在无效情形。在刑事判决中，薛冰在上诉人不知情的情况下，用伪造的印章与上诉人签订购房合同，并办理了产权登记，建通公司应当承担法律上的后果。该行为不能当然认定为无效，公司法定代表人孟庆民证实，他委托薛冰处理建通公司的业务问题，公司的公章在薛冰手里，以前为了销售方便，加盖过空白的合同的事实和经过。根据《物权法》解释一第一条规定，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。对于因基础的买卖产生争议，应当另行提起诉讼。双方不存在恶意串通的行为，根据承德市房屋修建工程处（建通房地产公司）文件[2015]第38号文，证实职工购房平均价格为1560元／平方米，上诉人仅仅是以职工内部身份购买的诉争房屋，不存在远远低于市场价的行为。4、建通公司与上诉人签订买卖合同不存在以合法形式掩盖非法目的。薛冰与闫国双系同学，关系不错，根据公司的38号文件，职工内部价1560元／平方米，才将诉争房屋销售给上诉人，没有非法目的。建通公司应当承担法律上的后果。5、被上诉人周亚萍无权占有诉争房屋，应当立即搬离。综上所述，原审判决无事实和法律依据，请求二审法院在查明事实的基础上做出公正的判决。 周亚萍答辩称，被上诉人与承德市建通房地产开发有限责任公司签订的买卖合同是双方的真实意思表示，被上诉人是该房屋的实际所有权人。1、2005年7月，上诉人与承德市建通房地产开发有限责任公司签订内部购房协议，并按协议交付了房屋购房款，选定了房屋（承德市双桥区会龙山小区一期5号楼1单元701室）。该协议是当事人的真实意思表示，应认定为有效。2、被上诉人在购买该房没有办理房屋产权登记是由于政府政策的原因没有办理。但被上诉人自房屋交付之日即对该房屋实际占有使用至今。在此期间发生的水、电、取暖等费用均由被上诉人缴纳。3、在2013年通知可以办理房产登记时，被上诉人将所有办理房屋产权登记手续交给承德市建通房地产开发有限责任公司的员工薛冰。后薛冰伪造了承德市建通房地产开发有限责任公司的财务章、法人章与上诉人签订了房屋买卖合同，并进行交易。2015年3月31日，承德市双桥区人民检察院以合同诈骗罪对薛冰提起公诉，承德市双桥区人民法院经审理做出(2015)双桥刑初字第98号刑事判决书，认定薛冰上述行为构成合同诈骗罪，并予以刑事处罚。案涉房屋虽登记在被告闫国双名下，但因作为物权设立基础法律关系的商品房买卖合同并非建通公司的真实意思表示而属于无效合同。被上诉人闫国双上诉状中所谓“一房数卖”的情形，其前提是有两个或数个合法有效的房屋买卖合同，而上诉人所主张的合同显然不属于有效合同。4、上诉人闫国双在在整个买卖过程中存在重大过失，不属于善意取得。上诉人购买房屋价格远远低于市场价格，甚至不及当时市场价格的一半。上诉人自购买之日到被上诉人起诉之日，上诉人均没有现场看过该房屋，不清楚房屋的基本情况，这明显与正常的市场交易行为相违背。5、上诉人闫国双提出，被上诉人周亚萍不能既要求其为诉争房屋的所有权人，又要求薛冰退赔集资购房款。实际上被上诉人只是请求了确认房屋所有权。案外人诈骗的是上诉人的购房款，被上诉人从始至终也没有向薛冰交付过购房款，谈何退赔购房款？上诉人的这种说法是其主观臆想，恰恰上诉人才是应该向案外人薛冰主张退赔购房款的权利人。综上所述，原审请求有明确的事实和法律依据，依法应予支持。故原审认定事实清楚，适应法律准确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判，以维护当事人的合法权益。 承德市建通房地产开发有限责任公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 周亚萍向一审法院起诉请求：1.请求确认位于承德市双桥区的房屋所有权归原告所有，并将该房屋登记到原告名下。2.案件诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：被告承德市建通房地产开发有限责任公司原为承德建通房屋开发有限责任公司。2005年7月，原告与被告建通公司达成职工内部购房协议，原告向建通公司交纳购房款合计161328元，并于2005年8月10日选定会龙山小区1期5号楼1单元701室。原告购买该房后虽未办理不动产登记，但其自房屋交付之日即对该房屋实际占有使用至今。2014年3月，案外人薛冰（系建通公司工作人员）在明知该房已经销售的情况下，使用伪造的建通公司法定代表人孟庆民名章及建通公司财务专用章与被告闫国双签订购房合同，以1500.00元/m2的价格将案涉房屋卖于闫国双，并为闫国双办理了不动产登记。2015年3月31日，承德市双桥区人民检察院以合同诈骗罪对薛冰提起公诉，本院经审理做出（2015）双桥刑初字第98号刑事判决书，认定薛冰上述行为构成合同诈骗罪，并予以刑事处罚。在刑事侦查阶段，薛冰、闫国双均认可当时案涉房屋的市场价格约为4000.00元-5000.00元/m2。被告闫国双在与薛冰议定购买案涉房屋的整个过程中，始终并未实地查看房屋状况。 一审法院认为，按照我国《民法通则》的规定，意思表示真实是民事法律行为应当具备的要件。行为人有意识的不真实行为，为无效法律行为。我国《民法总则》中也规定了“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”本案中，薛冰使用伪造的印章与被告闫国双签订商品房买卖合同的行为已构成刑事违法，显然属于上述法律所规定的虚假的意思表示实施的法律行为，故应认定为无效法律行为所形成的合同当然无效。根据我国物权法的规定，不动产的买卖、赠与、抵押等法律行为是物权变动的基础即前提条件，而“登记”是前述基础行为能够产生物权变动法律效力的形式要件。案涉房屋虽登记在被告闫国双名下，但因作为物权设立基础法律关系的商品房买卖合同并非被告建通公司的真实意思表示而属于无效合同，故该登记犹如“无源之水、无本之木”因而并不具有物权效力。被告闫国双抗辩中所谓“一房数卖”的情形，其前提至少是买卖合同具有合法的形式要件，能够被认定为有效合同，而其与薛冰所为之合同显然不属于该情形。综上，被告闫国双的抗辩理由不成立，不予采纳。 原告虽未办理不动产登记，但其提交的证据足以认定其为案涉房屋的真实买受人，其对案涉房屋享有物权期待权。故原告要求确认其为案涉房屋所有人的诉讼请求，不违反法律规定，予以支持,其关于不动产登记的请求应向不动产登记机关提出,不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条一款，《中华人民共和国物权法》第七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条的规定，判决：位于承德市双桥区的房屋归原告所有。 案件受理费80.00元，由被告闫国双负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院认为，2005年7月，被上诉人周亚萍与建通公司达成职工内部购房协议，周亚萍交付购房款161,328元，2005年8月10日选定所购房屋为会龙山小区1期5号楼1单元701室，房屋于2009年12月份交付，被上诉人周亚萍占有使用至今。薛冰系建通公司工作人员，其明知该房屋已经出售，使用伪造的建通公司法定代表人孟庆民的印章及建通公司财务专用章，与上诉人闫国双签订房屋买卖合同，将该房屋以每平方米1500元低价出售给闫国双，并为闫国双办理了不动产登记，薛冰的违法行为构成合同诈骗，双桥区人民法院已作出（2015）双桥刑初字第98号刑事判决，对其进行刑事处罚。故本案薛冰与闫国双签订的房屋买卖合同系无效合同，据此而进行的不动产登记亦属无效。被上诉人周亚萍，虽然没有办理不动产登记，但其全额支付了购房款，并已长期居住占有使用交付的房屋，其买卖关系合法有效。 综上所述，上诉人闫国双的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决争议房屋归周亚萍所有，认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80.00元,由上诉人闫国双负担。 本判决为终审判决。 审判长  张小健 审判员  陈建民 审判员  于相成 二〇二〇年五月二十八日 书记员  张 莉