山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初7855号 原告：济南市历城区山大路街道甸柳社区居民委员会，住所地山东省济南市历城区。 法定代表人：王建荣，主任。 委托诉讼代理人：孟倩，山东国曜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨洋，山东国曜律师事务所律师。 被告：山东兴泉发展有限公司，住所地济南市历城区山大路街道殷家小庄，统一社会信用代码91370112267157576N。 法定代表人：吴乃华，总经理。 委托诉讼代理人：马增华，山东东城律师事务所律师。 第三人：李乃强，男，1972年4月3日出生，汉族，住济南市历城区。 第三人：康涛，男，1973年12月23日出生，汉族，住济南市历城区。 第三人：李乃忠，男，1970年1月27日出生，汉族，住济南市历城区。 第三人：康志峰，男，1979年5月22日出生，汉族，住济南市历城区。 原告济南市历城区山大路街道甸柳社区居民委员会（以下简称甸柳居委会）与被告山东兴泉发展有限公司（以下简称兴泉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告甸柳居委会的委托诉讼代理人孟倩、杨洋，被告兴泉公司的委托诉讼代理人马增华到庭参加诉讼。于2019年11月20日第二次公开开庭进行了审理，原告甸柳居委会的委托诉讼代理人孟倩、杨洋，被告兴泉公司的委托诉讼代理人马增华到庭参加诉讼。期间，被告兴泉公司申请追加李乃强、康涛、李乃忠、康志峰为第三人参加诉讼，本院予以准许。因案情复杂，本案转为普通程序审理，于2020年5月7日第三次公开开庭进行了审理。原告甸柳居委会的委托诉讼代理人孟倩、杨洋，被告兴泉公司的委托诉讼代理人马增华到庭参加诉讼。第三人李乃强、第三人康涛、第三人李乃忠、第三人康志峰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告甸柳居委会向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告支付租金共计2080364元及滞纳金670112.518元（滞纳金暂计算至2019年8月31日，自2019年9月1日起至实际支付租金之日止的滞纳金以欠付租金为基数，按日万分之二的标准另行计算）；二、本案诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付房屋占有使用费185万元，土地租赁费275000元及滞纳金（自2017年2月1日至2019年8月31日，以2125000元为基数，按日万分之二计算，941天，为399925元；之后的滞纳金按2125000元为基数，按日万分之二计算至实际支付之日）。事实与理由：2009年3月26日，原被告签订租赁合同，合同约定原告将位于七里河路25号（原济南骏达木制品有限公司）院内房屋约6400平方米及原骏达院落以及该院西墙外土地约7亩出租给被告使用，租赁期间20年，自2009年12月25日起至2029年12月24日止，房屋租金为自2013年12月25日至2019年12月24日年租金为100万元；院落租金为：每亩每年2万元，年租金为14万元。2018年5月，政府对涉案房屋及院落进行拆迁，被告实际占有使用房屋至拆迁之日。合同签订后，被告应按租赁合同约定时间缴纳租金，但其未能按时足额缴纳，经原告多次向被告催要，被告以种种理由推托。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。 被告兴泉公司辩称，一、对于原告要求被告支付租金2080364元及滞纳金670112.518元，没有事实及法律依据。原告起诉要求被告支付租金，被告认为2017年涉案土地及房屋已经被济南市旧城改造投资运营有限公司包括历城区政府征收，在这种情况下，关于2017年12月25日至2018年5月该期间的租金不应再由被告向原告支付，原告主张要求支付该期间的租金是否符合主体资格，请法庭予以查明。二、2009年3月26日，双方签订租赁合同，对于原告主张的7亩土地要求被告支付租金，无事实依据。因为合同签订后，原告未将该7亩土地向被告完成交付，而是案外人康涛、李乃忠、李乃强、康志峰，涉案土地的实际使用权人归上述四人，将涉案7亩土地向被告完成交付，被告支付其租金自2010年9月1日至2016年9月19日，期间每年租金12万元，因此被告认为，原告要求7亩土地的租金没有事实依据。三、对于原告主张的滞纳金，该滞纳金的产生过错不在于被告，因为被告支付租金截止至2016年12月24日，之前的租金全部支付完毕，2016年年底至2017年年初，租赁合同范围内的地上物及土地就发布了征收冻结通知，原告与征收拆迁单位签订拆迁补偿协议后，其土地和房屋已经发生了所有权转移，原告自始至终未向被告进行说明资金支付主体，因此对于产生的滞纳金要求被告支付无事实依据。四、原告主张的金额被告不认可，租金数额与实际计算的数额是有差距的，原告主张金额不准确。原告主张7亩土地租金，被告认为已经超出法律的诉讼时效，其主张的是2009年至2015年的，因为被告在2016年2月9日向原告支付了涉案7亩土地2年租金，共计28万元，租金期限自2016年2月9日至2018年2月8日。对于之前的租金从来没向被告主张，被告认为原告主张的涉案7亩土地的租金已经超出诉讼时效，应当驳回。 第三人李乃强（缺席）未答辩。 第三人康涛（缺席）未答辩。 第三人李乃忠（缺席）未答辩。 第三人康志峰（缺席）未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人无争议的事实如下：2009年3月26日，甸柳居委会（出租方、甲方）与兴泉酒店（承租方、乙方）签订租赁合同，相关内容如下：一、甲方将位于本市七里河路25号（原济南骏达木制品有限公司）院内房屋约6400平方米及原骏达院落，以及该院西墙外土地约7亩出租给乙方使用，乙方自愿承租上述房屋、院落及土地。二、租赁期限及房屋租金：前四年为乙方试营业时间，租期自2009年12月25日至2013年12月24日，年租金100万元，租期后十六年，自2013年12月25日至2029年12月24日，前六年（2013年12年25日至2019年12月24日）年租金100万元；后十年（2019年12月25日至2029年12月24日）年租金为110万元。三、院落租金：西墙外土地每亩每年贰万元，按实测面积计算，年租金为14万元。租金自乙方自行清理该宗土地至能够使用之日起收取，租期与房屋、院落租期相同。四、乙方每半年向甲方缴纳一次，乙方应于每年的1月31日前，7月31日前各付清当年租金的百分之五十，甲方应向乙方开具有效收据（房屋、院落第一年、第二年的租金乙方已付清）。乙方应按时交纳租金，逾期交纳，按欠交租金额万分之二的比率，按日向甲方支付滞纳金。逾期180日以上，甲方可解除合同，并追究乙方赔偿损失的法律责任。……。 兴泉公司于合同签订前即2009年3月10日预付了两年租金200万元。合同签订后，兴泉公司于2011年12月23日、2012年7月2日、2013年1月5日、2013年8月14日、2014年1月10日、2014年9月12日、2014年12月12日、2015年3月17日、2016年2月1日、2017年1月17日向甸柳居委会各支付50万元，于2016年2月1日支付28万元，合计支付728万元。甸柳居委会就兴泉公司合同签订后支付的租金开具了收据或收条，其中2017年1月17日的收据收款事由处备注：“房租2016年6月25日至2016年12月24日，6个月”。 涉案房屋未取得建设工程规划许可证。涉案院落的土地使用权人为甸柳居委会，土地证号为历城国用（2007）第05000**。涉案土地被济南市土地储备市中中心收购，涉案房屋于2018年5月拆除。庭审中，双方对租金计算截止时间为2018年3月31日无异议。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、关于兴泉公司是否负有向甸柳居委会支付涉案7亩土地租金义务的问题。甸柳居委会认为兴泉公司负有支付涉案7亩土地租金的义务，提交双方签订的租赁合同证实。兴泉公司认为：1.2016年2月8日前的关于涉案7亩土地的租金，其应向李乃强、李乃忠、康志峰、康涛交纳，不负有向甸柳居委会支付的义务。2.2016年2月8日之后的关于涉案7亩土地的租金，因变更收费主体，其负有向甸柳居委会支付的义务，并已于2016年2月1日支付了自2016年2月9日至2018年2月8日关于涉案7亩土地两年的租金28万元。提交证据如下：1.李乃忠与赵玉峰签订的场地租赁合同；济南市工商局历城分局出具的证明，该证明的内容为：“济南市工商行政管理局历城分局：位于济南市历城区七里河路**的房屋产权归甸柳居委会所有，系非住宅，不属于违章建筑。特此证明。允许李乃忠转租给赵玉峰作为经营场所使用”，在“允许李乃忠转租给赵玉峰作为经营场所使用”的内容上加盖了甸柳居委会的公章；甸柳居委会作为经营场所产权所有人出具的保证书。上述证据拟证明李乃忠享有涉案7亩土地的对外转租的权利。2.李乃强、李乃忠、康志峰、康涛出具的书面情况说明，内容为：“说明人：李乃忠、康涛、李乃强、康志峰，我四人在2010年5月与村委会协商，村委会同意我们将土地享有对外转租的权利，故我四人与山东兴泉发展有限公司于2010年6月26日签订土地租赁协议书。特此说明！2020年1月8日”；李乃强、李乃忠、康志峰、康涛出具的收据七份；上述证据拟证明李乃忠、康涛、李乃强、康志峰对外转租涉案7亩土地经过了甸柳居委会的同意，兴泉公司将涉案7亩土地自2010年9月1日开始按每年12万元标准计算的租金84万元向李乃忠、康涛、李乃强、康志峰支付。3.提交2016年2月1日金额为28万元的收据，拟证明兴泉公司按每年14万元的标准向甸柳居委会支付自2016年2月9日至2018年2月8日两年的租金28万元的事实。经质证，甸柳居委会的质证意见为：1.对证据1的真实性均无异议，认为该三份证据与本案不具有关联性。该三份证据所载明的位置为七里河路33号，与本案七里河25号（现27号）无关联；且如果系7亩土地的话也不可能租金仅有每月2500元，兴泉公司的该组证据无法证实其目的，更不能证实李乃忠对涉案土地享有权利。2.对证据2中的情况说明的真实性及证明目的均有异议，该四人现系本案诉讼当事人，并非证人身份；对七份收据的真实性及证明目的均不予认可。3.对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，认为仅能证实原告收取了被告的28万元的租金，但不能证实该28万元指向的是院西墙外约7亩土地2年的租金。 本院认为，1.兴泉公司提交的济南市工商局历城分局出具的证明，该证明所涉及的地址为七里河路33号，仅能看出李乃忠有权将七里河路33号转租给赵玉峰使用，而涉案7亩土地的地址为七里河路25号（现27号），从地址上看，该证明上涉及的房屋与涉案7亩土地并非同一地块；兴泉公司提交的李乃忠与案外人赵玉峰的场地租赁合同约定的月租金为2500元，计年租金3万元，与兴泉公司与甸柳居委会合同约定的涉案7亩土地的租金数额14万元差距较大，且该合同约定出租的场地亦为七里河路33号，与涉案7亩土地的位置不符。兴泉公司提交的该组证据不能证明李乃忠对涉案7亩土地享有转租权，本院不予采信。2.李乃忠、康涛、李乃强、康志峰四人的情况说明及七份收据，甸柳居委会不予认可，不能证明甸柳居委会同意李乃忠、康涛、李乃强、康志峰转租涉案7亩土地的事实，本院不予采信。3.兴泉公司提交的2016年2月1日金额为28万元的收据，甸柳居委会不认可该款项系支付的涉案7亩土地的租金，未提交证据证实，本院认为，该收据载明的金额28万元与涉案7亩土地的两年租金28万元一致，结合兴泉公司于合同签订后每次支付的款项均为50万元的事实，故能够证明该28万元系支付的涉案7亩土地自2016年2月9日至2018年2月8日两年的租金的事实，本院予以采信。综上，兴泉公司负有向甸柳居委会支付涉案7亩土地租金的义务，其已向甸柳居委会支付了涉案7亩土地自2016年2月9日至2018年2月8日两年的租金28万元。 二、关于涉案7亩土地租金的起算时间及支付时间的问题。甸柳居委会认为租金的起算时间应为2009年12月25日，租金的支付时间应按双方签订的合同第四条约定支付，提交双方签订的租赁合同予以证实。经质证，兴泉公司有异议，认为：2016年2月1日才开始正式使用涉案7亩土地，租金的起算时间应为2016年2月1日；租金的支付时间不是按第四条约定支付的，从第三条约定内容看涉案7亩土地租金的收取时间是被告自行清理至能够使用之日起收取，这个约定本就是一个含糊不定的约定，能反应出当时土地的实际状况，无法达到使用状态，从合同内容看无法确认支付时间。 本院认为，1.从双方签订的租赁合同第三条“租金自乙方自行清理该宗土地至能够使用之日起收取”看，租金的起算时间应为土地能够使用之日。甸柳居委会未提交证据证明涉案7亩土地自2009年12月25日能够使用，对其主张本院不予采信。兴泉公司提交的李乃忠、康涛、李乃强、康志峰向其出具的涉案7亩土地租金的收据内容显示兴泉公司自2010年9月1日开始计算租金，应视为兴泉公司认可涉案7亩土地自2010年9月1日已经能够使用，对兴泉公司的辩称本院不予采信。本院认定涉案7亩土地的起算时间应为2010年9月1日。2.结合双方签订的租赁合同，涉案房屋租金与7亩土地租金虽是独立计算，但支付时间均应受合同第四条约束，涉案7亩土地租金的支付时间应当按合同第四条约定执行。 三、关于兴泉公司已支付的700万元租金是否为6400m2房屋的租金问题。甸柳居委会认为是支付的6400m2房屋及7亩土地的租金，按年租金114万元标准计算。经质证，兴泉公司有异议，认为700万租金是6400m2房屋的自2009年12月25日至2016年12月24日期间的租金。 本院认为，1.兴泉公司于合同签订前即2009年3月10日预付了两年租金200万元，支付该款项时，涉案7亩土地的租金起算时间尚未确定，该款项应为6400m2房屋的租金。2.关于兴泉公司支付的500万租金问题，根据双方签订的租赁合同第四条约定“乙方每半年向甲方缴纳一次，乙方应于每年的1月31日前，7月31日前各付清当年租金的百分之五十，甲方应向乙方开具有效收据（房屋、院落第一年、第二年的租金乙方已付清）。”兴泉公司在合同签订后每次支付的租金数额均为50万元，支付的时间大致按每年两次，每年支付的租金合计为100万元，与双方签订的租赁合同第二条约定的6400m2房屋每年的租金一致，且2017年1月17日的收据收款事由处备注：“房租2016年6月25日至2016年12月24日，6个月”。上述500万元应认定为支付的6400m2房屋的租金。综上，对甸柳居委会的主张，本院不予采信，兴泉公司已支付的700万元租金应认定为6400m2房屋的租金。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案6400m2房屋未取得建设工程规划许可证，甸柳居委会与兴泉公司签订的租赁合同中关于租赁该6400m2房屋的内容，违反了法律、行政法规效力性强制性规定，应属无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。甸柳居委会有权主张兴泉公司参照合同约定的租金标准支付自2009年12月25日至2018年3月31日期间的房屋占有使用费8269178元，扣除兴泉公司已支付的700万元，余款1269178元兴泉公司应当支付。甸柳居委会主张兴泉公司支付6400m2房屋占有使用费1269178元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对甸柳居委会主张的超出部分房屋占有使用费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。因合同中涉及租赁6400m2房屋的内容无效，甸柳居委会依据合同主张滞纳金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 甸柳居委会与兴泉公司签订的租赁合同中关于7亩土地租赁的内容，系各方当事人自愿订立，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。甸柳居委会已履行上述土地的交付义务，兴泉公司应当按合同约定支付租金。兴泉公司辩称甸柳居委会主张的上述土地租金已超过诉讼时效，本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或损毁的。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。按照双方签订的租赁合同第四条约定支付时间，结合上述土地租金起算时间即2010年9月1日，上述土地租金的支付时间为：上一年的9月1日至当年2月底的租金应于当年的1月31日前支付，当年的3月1日至当年8月底的租金应于当年的7月31日前支付。兴泉公司已支付自2016年2月9日至2018年2月8日两年的土地租金28万元，甸柳居委会主张的2015年2月底之前的土地租金，未提供证据证明曾向兴泉公司主张过权利，已超过一年的诉讼时效，本院不予支持。对甸柳居委会主张兴泉公司支付2015年3月1日至2016年2月8日的土地租金131401.82元及2018年2月9日至2018年3月31日的土地租金20488.59元合计151890.41元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对甸柳居委会主张的超出部分土地租金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。对甸柳居委会主张的以自2015年3月1日至2015年8月31日期间的土地租金7万元为基数，自2015年8月1日起计算至实际支付之日止的滞纳金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对甸柳居委会主张的以自2015年9月1日至2016年2月8日期间的土地租金61401.82元为基数，自2016年2月1日起计算至实际支付之日止的滞纳金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对甸柳居委会主张的以自2018年2月9日至2018年2月28日期间的土地租金7671.23元为基数，自2018年2月1日起计算至实际支付之日止的滞纳金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对甸柳居委会主张的以自2018年3月1日至2018年3月31日期间的土地租金11666.67元为基数，自2018年8月1日起计算至实际支付之日止的滞纳金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对甸柳居委会主张超出部分滞纳金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告山东兴泉发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南市历城区山大路街道甸柳社区居民委员会房屋占有使用费1269178元； 二、被告山东兴泉发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南市历城区山大路街道甸柳社区居民委员会土地租金151890.41元； 三、被告山东兴泉发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南市历城区山大路街道甸柳社区居民委员会滞纳金（以下款项之和：1.以自2015年3月1日至2015年8月31日期间的土地租金7万元为基数，自2015年8月1日起至实际支付之日止，按日万分之二的标准计算；2.以自2015年9月1日至2016年2月8日期间的土地租金61401.82元为基数，自2016年2月1日起至实际支付之日止，按日万分之二的标准计算；3.以自2018年2月9日至2018年2月28日期间的土地租金7671.23元为基数，自2018年2月1日起至实际支付之日止，按日万分之二的标准计算；4.以自2018年3月1日至2018年3月31日期间的土地租金11666.67元为基数，自2018年8月1日起至实际支付之日止，按日万分之二的标准计算）； 四、驳回原告济南市历城区山大路街道甸柳社区居民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26999元，由原告济南市历城区山大路街道甸柳社区居民委员会负担11804元，由被告山东兴泉发展有限公司负担15195元；财产保全申请费5000元，由被告山东兴泉发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  周继贤 人民陪审员  蒋国霞 人民陪审员  李清怡 二〇二〇年五月二十七日 法官 助理  梁红敏 书 记 员  李 旋