上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初44387号原告：上海峰业物业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：黄海飞，总经理。委托诉讼代理人：朱星祥，上海市山峰律师事务所律师。被告：上海逸琦实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：陈素清，执行董事。委托诉讼代理人：王浩君，上海恒在律师事务所律师。原告上海峰业物业管理有限公司(以下简称峰业公司)与被告上海逸琦实业有限公司(以下简称逸琦公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2020年5月20日对本案公开开庭进行了审理。原告峰业公司的委托诉讼代理人朱星祥、被告逸琦公司的委托诉讼代理人王浩君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告峰业公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方就上海市静安区天通庵路XXX号274至285室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房屋租赁合同》于本案诉状副本送达之日，即2019年9月29日解除；2、被告向原告返还系争房屋；3、被告按照141,751.5元/月的标准向原告支付自2019年12月23日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。事实及理由：2013年2月27日,原、被告签订《上海市房屋租赁合同》,约定原告将系争房屋出租给被告使用,租赁期限自2013年3月1日至2017年11月30日，租金为117,150元/月，该房屋因城市建设需要被依法列入拆迁许可范围的，合同终止。2017年底租赁期满后，原告得知系争房屋被列入政府征收范围，故要求被告返还房屋，并不再收取租金。但被告不愿搬离，并执意按照128,865元/月的标准,即在原租金标准117,150元/月的基础上递增10%付租。2018年4月，政府征收工作正式开始。2019年8月13日，原告发出通告，敦促被告在10日内办理退房交接手续，后又于次月11日发函要求被告配合征收，尽快退房，但被告均置之不理。故原告现要求合同于本案诉状副本送达之日解除，被告返还房屋并按照141,751.5元/月(128,865元/月*110%)的标准支付欠付的房屋使用费，望判如所请。被告逸琦公司辩称，不同意原告的诉请。第一，从系争房屋被纳入征收范围到实际被征收为止是一个很长的过程，“该房屋因城市建设需要被依法列入拆迁许可范围的，合同终止”该条款约定过于笼统；且合同补充条款第八条约定“合同期满，若该房屋未动迁，本合同每五年自动顺延”，这是对原合同作出了变更。征收公告是在2018年4月公布的，因此合同租赁期满前并未发生征收，应顺延至2022年11月30日。被告最早是在2017年12月29日收到原告的退房通知，但认为“动迁”的意思是政府实际拆除房屋之日，征收公告或决定不能作为“动迁”的依据。且被告已投入大量成本进行装修，补充条款约定系争房屋被征收导致无法继续履行租赁合同的，征收补偿中的80%装修补偿款应由被告取得，被告担心产权人上海良友(集团)有限公司(以下简称良友公司)将征收利益给原告之后，原告拒绝给付被告，所以要求就装修补偿款直接与产权人和征收部门谈判，在此之前不同意解除合同，要求继续履行合同至系争房屋被政府部门实际拆除之日。第二，关于使用费，补充条款约定，其与原告之间的租金递增比例按照原告与产权人之间的合同，最高不得超过10%。现原告与产权人良友公司的合同租期为三年，租金递增了10%，但原告却要求租金每两年递增10%，不符合补充条款约定，被告其实一直多付了租金。故被告认为2019年12月23日之后的使用费应在128,865元/月的标准上递增6.66%，即按照137,456元/月计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月27日，峰业公司(甲方、出租方)、逸琦公司(乙方、承租方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方作为商住经营使用，建筑面积3905平方米，租赁期限自2013年3月1日至2017年11月30日。租赁期满，乙方需继续承租该房屋的，应于租赁期满前3个月向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。该房屋租金为1元/平方米/日，即117,150元/月。甲方交付该房屋时，乙方应支付房屋租赁保证金117,150元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。该合同第九条约定，该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的，本合同终止，双方互不承担责任。此外，该合同补充条款约定如下：第八条，合同期满，若该房屋未动迁，本合同每五年自动顺延，依次类推。第九条，该房屋月租金为117,150元，第一租赁期内租金不变，自2017年12月1日起递增10%，今后每两年再调整一次，调整比例按甲方上游合同，最高不超过10%。第十六条，租赁期内，乙方如需对房屋进行改造、装修的，须在取得所有必须的行政审批、许可及不损害房屋相邻各方权益的前提下书面报甲方，并征得政府有关部门同意后方可实施，费用由乙方自行承担。该房屋被征迁造成乙方无法续租时，该房屋改造及装修部分的补偿按照下列方式分配，(1)本合同租赁期内，按甲方20%、乙方80%比例分配；(2)合同期满续租后，按甲方30%、乙方70%比例分配。第十七条，若未经政府有关部门认可，擅自改造装修的，甲方有权要求乙方将房屋恢复原状，并有权收回房屋。第三十条，若该房屋在合同期间被动迁的，甲方应提前3个月书面通知乙方，动迁时，对于土地及房屋部分的补偿归产权人(或代管人)所有，房屋改造及装修部分的补偿按前款约定，归甲、乙双方共同所有。乙方承诺于甲方通知约定的搬迁日期前迁出，本合同自然终止。签约后，双方按约履行各自的合同权利义务直至2017年11月30日租赁合同到期。之后，逸琦公司要求续签租赁合同，并自行按照原合同租金标准的110%，即128,865元/月支付了2017年12月1日至2019年12月22日的租金、使用费。但峰业公司未同意与逸琦公司续签合同。在此期间，静安区人民政府于2018年11月30日作出系争房屋所在电影技术厂周边(161、262街坊)地块的征收决定。2019年8月13日，峰业公司向逸琦公司出具《通告》并张贴于系争房屋门上，表示双方的租赁合同因遇征收而自然解除，逸琦公司应自该通告日起十日内与其办理退房交接手续，其不再收取房租。同年9月11日，峰业公司向逸琦公司出具《律师函》，再次催促逸琦公司配合办理房屋交接手续。逸琦公司收到上述《通告》及《律师函》后，均拒绝返还房屋，峰业公司遂提起本案诉讼。审理中，原、被告双方均表示，同意逸琦公司已付的租赁保证金117,150元抵扣欠付的房屋使用费。关于房屋使用费的标准。峰业公司表示，其出租给逸琦公司时同意重新装修，但未同意扩建、改建。系争房屋出租面积3905平方米，而逸琦公司违章搭建至一万多平方米，其从未收取过违章搭建部分面积的租金，且其原本还可以根据合同补充条款第十七条约定要求恢复原状。其与产权人良友公司的原合同租金标准为0.28元/平方米/日，续签的租金标准为0.34元/平方米/日，递增比例远远超过10%，现其要求逸琦公司按照每两年递增10%的租金标准支付使用费符合双方约定，亦合情合理。且逸琦公司已自行按照递增10%的租金标准付租，说明其认可每两年递增10%的约定。为此，峰业公司提供两份其与良友公司签订的租赁合同，前一份合同的出租房屋为天通庵路506、508号，建筑面积4357平方米，租期自2012年12月1日至2017年11月30日，其中2012年12月1日至2015年11月30日的日租金为0.28元/平方米，即月租金36,667元，2015年12月1日至2017年11月30日的月租金为40,000元；后一份合同的出租房屋为天通庵路XXX号，建筑面积3905平方米，租期自2017年12月1日至2020年11月30日，日租金为0.34元/平方米。逸琦公司表示对该组证据的真实性无异议，其未书面要求过查看峰业公司和良友公司之间的合同，直至本案证据交换时才知道上游合同的租金递增比例，该份续签合同租金递增了10%，但三年租期中并未涨租，现峰业公司却要求其租金每两年递增10%，这与上游合同租金递增比例不符。其一直多付了租金，如果法院认为是因为原、被告之间的合同约定不明导致其多付了租金，其也愿意认可。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定，若租赁期满系争房屋未被征收，租期每五年自动顺延。2017年11月30日租期届满，而系争房屋于2018年11月30日才被列入征收范围，故租期应顺延至2022年11月30日。但合同还约定，系争房屋若遇征收，则合同终止，逸琦公司应于峰业公司通知约定的搬迁日期前迁出。现峰业公司因逸琦公司拒绝搬离而诉至本院，并主张于本案诉状副本送达之日解除合同，要求逸琦公司返还房屋，符合合同约定，本院予以支持。逸琦公司主张于系争房屋被政府部门实际拆除之日解除合同，于法无据，本院不予采纳。关于2019年12月23日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，逸琦公司主张按照峰业公司与良友公司之间的租金递增标准支付，但是本院认为，峰业公司与良友公司之间续签的合同租期为三年，即2017年12月1日至2020年11月30日，期间租金标准不变，而峰业公司与逸琦公司之间的合同约定租金自2017年12月1日起每两年调整一次，故峰业公司与良友公司之间续签的合同实际并无法直接作为参照的标准。现峰业公司主张2019年12月23日之后的使用费在128,865元/月的基础上递增10%，结合双方在审理中关于租金标准如何递增以及如何履行的陈述，本院认为该增幅尚属合理，予以支持。双方均确认将租赁保证金117,150元抵扣欠付的房屋使用费，本院对此予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告上海峰业物业管理有限公司与被告上海逸琦实业有限公司之间就上海市静安区天通庵路XXX号274至285室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年9月29日解除；二、被告上海逸琦实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海峰业物业管理有限公司返还上址房屋；三、被告上海逸琦实业有限公司应于本判决生效之日起十日内按照141,751.5元/月的标准向原告上海峰业物业管理有限公司支付自2019年12月23日起至实际返还上址房屋之日止的房屋使用费；四、原告上海峰业物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告上海逸琦实业有限公司租赁保证金117,150元(该款可与上述第三项判决主文项下的款项相折抵)。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,782元(原告上海峰业物业管理有限公司已预缴)，由被告上海逸琦实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴 双人民陪审员  高贵荣人民陪审员  周建萍二〇二〇年七月三十日法官 助理  鲍舒婷书 记 员  陈 玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。