成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初5705号 原告：刘军，男，汉族，1983年9月10日出生，住四川省雅安市雨城区。 原告：魏素文，女，汉族，1986年2月22日出生，住四川省雅安市雨城区。 共同委托诉讼代理人：黎明允，北京市惠诚（成都）律师事务所律师，特别授权代理。 被告：四川巨鸿房地产开发有限公司，住所地：成都市金牛区金府路**。 法定代表人：赵生武，董事长。 委托诉讼代理人：严明慧，女，汉族，1984年9月18日出生，住四川省大英县，公司员工，特别授权代理。 委托诉讼代理人：车玉琴，女，汉族，1993年1月20日出生，住四川省绵阳市游仙区，公司员工，一般授权代理。 第三人：骆强，男，汉族，1971年6月10日出生，住成都市温江区。 第三人：陈燕，女，汉族，1974年1月2日出生，住成都市温江区。 原告刘军、魏素文与被告四川巨鸿房地产开发有限公司（以下简称巨鸿公司）、第三人骆强、陈燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘军、魏素文的委托诉讼代理人黎明允，被告巨鸿公司的委托诉讼代理人严明慧、车玉琴，第三人骆强、陈燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘军、魏素文向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决解除原告与被告于2015年9月18日签订的《退房协议》，以及位于成都市温江区的所有权归原告所有，并由被告立即将该商品房交付给原告和协助原告办理该商品房产权过户到原告名下的不动产权证所需过户手续。2、请求人民法院判令被告向原告支付逾期交房违约金7万元和违约偿还贷款罚息损失8805.16元，合计78805.16元。3、本案诉讼费用全部由被告负担。事实和理由:2011年4月7日原告与被告签订《商品房买卖合同》及《御富枫景补充协议》，约定原告购买被告开发的位于成都市温江区（下称“1511号商品房”），总房款311122元，采取银行按揭贷款方式支付，其中首付款94122元，银行按揭贷款217000元，交房时间为2012年12月31日前，逾期交房30日内的，违约金为每日万分之一，逾期交房超过30日的，若继续履行商品房买卖合同，逾期交房违约金为每日万分之三。合同签订前后，原告如约向被告支付了首付款94122元，按揭贷款银行成都农村商业银行股份有限公司温江天府分理处（下称“温江天府分理处”）也向被告支付了原告按揭贷款217000元。2011年4月案涉商品房先后办理了权利人为原告、义务人为被告的商品房买卖合同网签备案登记手续（备案号为：121783）和所有权预告登记（业务件号为：预0022474）以及权利人为成都市住房置业融资担保有限公司（下称“成都住房担保公司”）、义务人为原告的抵押权预告登记。2015年9月18日因被告债务等诸多问题给包括原告在内的广大购房者无法按约定交付条件交房和办理不动产证书，原告与被告签订了附条件的《退房协议》，约定由被告向原告退款123871.63元，并负责结清银行剩余贷款本金207250.37元，然后在原告收到被告全部退款后，原告配合被告办理退房手续。但被告仅向原告退还房款78500元，便无法继续履行该《退房协议》，特别是未按约偿还按揭贷款银行的贷款本金207250.37元及对应利息一事，不仅给原告了带来罚息损失，还给原告个人征信带来巨大负面影响，且现在按揭贷款银行温江天府分理处和抵押权预告登记权利人成都住房担保公司均不同意案涉商品房的按揭贷款变更由被告代替原告偿还。2019年7月，经原告就案涉商品房提出执行异议，温江区人民法院作出（2019）川0115执异653号《执行裁定书》，裁定停止执行1511号商品房对应土地使用权的执行，现该裁定已生效，并由温江区人民法院以原告作为权利人解除了相关不动产的查封。 目前，被告开发的御富枫景项目已经竣工并可使用的情况下，在原告取得人民法院生效法律文书作出“停止执行所购商品房对应土地使用权的执行”以及解除案涉商品房相关不动产查封的情况下，御富枫景项目部分购房者已经取得了所购商品房的不动产权证的情况下，作为已经支付全部房款以及本案案涉商品房为原告唯一住房的情况下，且目前案涉商品房的按揭贷款责任仍由原告承担的情况下，以及原告与被告签订《退房协议》的合同目的不能实现的情况下，于法于理于情均应将1511号商品房所有权确认给原告，并由被告协助原告办理案涉商品房过户到原告名下的不动产权证和将案涉商品房交付给原告使用，但被告却以案涉商品房已经出卖给第三人为由，在第三人并没有取得案涉商品房的所有权登记的情况下，拒绝将案涉商品房交付给原告和办理相关不动产证书。 被告巨鸿公司辩称，巨鸿公司与刘军、魏素文签订的《商品房买卖合同》已解除，案涉房屋已出卖给第三人骆强、陈燕，刘军、魏素文对巨鸿公司仅享有债权，巨鸿公司也愿意履行债务，请求驳回原告诉讼请求。 第三人骆强、陈燕述称，第三人与巨鸿公司签订了买卖合同，并实际占有使用，原告刘军、魏素文的诉请与第三人无关。 经审理查明，2011年4月7日，巨鸿公司与原告刘军、魏素文签订《商品房买卖合同》及《御富枫景》补充协议:刘军、魏素文购买巨鸿公司开发的御富枫景1幢1单元15层1511号商品房，价款总计311,122元。出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房。逾期交房超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。合同签订后，刘军、魏素文支付了首付款94,122元，双方办理了合同备案登记以及预购商品房预告登记。余款217,000元由刘军、魏素文向成都农商银行股份有限公司温江天府分理处申请按揭贷款支付。自2013年11月20日，刘军、魏素文偿还贷款本息29,749.63元。2015年9月18日，巨鸿公司（甲方）与刘军(乙方)签订《退房协议》:买受人刘军、共同买受人魏素文，自愿将所购此商品房(御富枫景1栋1单元15层1511号)作退房处理。乙方在购房时按合同实际缴款金额94,122元，采取银行按揭购房的业主，双方需共同到银行确认已还贷款，甲方负责结清银行剩余贷款，退还乙方已还房贷本金，不承担银行利息，截止2015年9月18人已还房贷本金29,749.63元(包含利息)，乙方此套房屋的退房金额合计123,871.63元。乙方退房后，且乙方收到甲方的全额退房款后，必须及时配合甲方办理该房再次收买的备案解除等相关退房手续。2015年11月18日至2017年4月29日，巨鸿公司共退还刘军78,500元。 另查明，2015年9月23日，第三人骆强、陈燕与巨鸿公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》及《御富枫景》补充协议，巨鸿公司出具收到骆强、陈燕房款189,000元的收据。骆强、陈燕与四川群峰物业管理有限公司签订了《前期物业管理协议》，骆强缴纳了物业费、天然气费。自2013年11月20日起，刘军逾期还款，现贷款正常余额159,031.5元，表外欠息82,337.03元，催收欠息7,351.87元。 上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述、《商品房买卖合同》及《御富枫景》补充协议、《前期物业管理协议》《退房协议》、收据、银行流水等证据在案佐证，经庭审调查核实，予以确认。 本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》、《御富枫景》补充协议，以及《退房协议》系合同当事人真实意思表示，不违反法律规定，系合法有效。一、关于退房协议解除的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百零九条规定“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。”第六十四条规定“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任”。巨鸿公司未按退房协议约定退还房款和结清银行贷款，刘军、魏素文可要求其履行并承担违约责任。其以不能实现合同目的为由请求解除协议没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于巨鸿公司与刘军、魏素文签订的《商品房买卖合同》是否已解除以及案涉房屋所有权的问题。巨鸿公司与原告刘军、魏素文签订《商品房买卖合同》及《御富枫景》补充协议约定:逾期交房超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。在巨鸿公司逾期交房超过30日的情形下，刘军未选择继续履行合同，而与巨鸿公司达成退房协议，显然系双方协商一致解除《商品房买卖合同》及《御富枫景》补充协议。合同解除后，尚未履行的，终止履行。原告要求巨鸿公司承担逾期交房违约金，以及交付商品房和协助原告办理不动产权证没有合同依据，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”虽然原告办理了预购商品房预告登记，但并不发生物权变动的效力，其主张案涉商品房所有权归原告所有，本院不予支持。原告主张巨鸿公司支付违约偿还贷款罚息损失，因原告主张解除退房协议本院未予以支持，原告应另行向巨鸿公司主张承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下: 驳回原告刘军、魏素文全部诉讼请求。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 黄 晖 二〇二〇年三月二十五日 书记员 周杰红