江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初2682号原告：无锡市澳华食品有限公司，统一社会信用代码913202815652719087，住所地江阴市青阳镇建工路**。法定代表人：张才秋，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚燕，北京市京师（上海）律师事务所律师。被告：无锡市多洪食品有限公司，统一社会信用代码91320281398216468Q，，住所地江阴市青阳镇建工路**法定代表人：徐君熙，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱汉金，江阴市旌阳法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：吴如汛，江阴市旌阳法律服务所法律工作者。原告无锡市澳华食品有限公司(以下简称澳华公司)诉被告无锡市多洪食品有限公司（以下简称多洪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理后，依法由审判员刘尧宇、人民陪审员刘培、人民陪审员顾婷组成合议庭分别于2020年7月22日、8月18日公开开庭进行了审理。原告澳华公司的委托诉讼代理人姚燕，被告多洪公司的法定代表人徐君熙及其委托诉讼代理人朱汉金、吴如汛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。澳华公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认双方分别于2016年9月9日和2018年11月3日签订的租赁协议分别于2019年10月22日和2020年3月20日解除；2.判令多洪公司立即搬离两处租赁的房屋，并将房屋恢复原状后返还给他公司；3.判令多洪公司立即支付合同解除前的租金（2020年2月6日-2020年3月20日）和合同解除之日起至实际腾房之日期间（2020年3月20日-2020年9月19日止暂计算6个月）的房屋占有使用费及其他费用、因迟延支付而增收的10%滞纳金（违约金）合计1105374.25元及相应利息；4.本案的诉讼费由多洪公司承担。事实和理由：2016年9月9日，双方就租赁“澳华食品有限公司南面东5间房（建筑面积240平方米）”签订《租房协议》，租期自2016年10月1日至2019年2月5日，租赁期满双方未续签书面合同。2019年10月21日，他公司发函不再续租，要求多洪公司于2019年10月30日前（宽限期）交还租赁房屋，但多洪公司未予理涉。2019年10月22日，解除通知送达多洪公司之日，该《租赁协议》解除。2018年11月3日，多洪公司就租赁“江阴市××镇××村××路××号的三号车间3270平方米及西、南面场地390平方米”与他公司签订了《租赁合同》，约定租期5年，自2019年2月6日至2024年2月5日止；租赁费2019年、2020年、2021年各60万元，2022年66万元，2023年72.6万元，租金先付后用，第二年度的租金在第一年度租赁期满前一个月支付。另还需另行缴纳变压器年租金35000元，电梯保养费3600元／年、检验费600元／年等其他费用。厂房租赁期间，多洪公司应及时支付房租及其他一切费用，如拖欠不付满一个月，他公司有权增收10%滞纳金，并有权单方解除合同。2020年度的租金应在2019年1月6日前支付，他公司多次以口头、微信、电话的方式催讨，但多洪公司直至诉讼前未支付，无奈诉至法院，请求判如所请。多洪公司辩称：对于他公司租赁澳华公司的5间营业房，协议约定的租赁期至2019年2月5日，但他公司与澳华公司口头约定，5间营业房的租赁期限和车间租赁的最后到期日一致。对于双方于2018年11月3日签订的《租赁合同》，他公司不同意解除。他公司之所以没有按合同约定的时间支付2020年度的租金是因为澳华公司有预期违约行为。按合同约定，2020年度的租金应于2020年1月6日前支付，但澳华公司于2019年10月17日发函给他公司，要求租金由约定的60万元/年提高至150万元/年或继续将全部商品寄存到原告仓库。澳华公司的行为表明其将要违反合同约定提高租金或以他公司的货物寄存在澳华公司作为条件，针对澳华公司的违约行为，他公司有权中止履行。在澳华公司单方要求加价或附加履行条件后，他公司不是消极地不履行合同义务，而是积极要求履行，并请求江阴市青阳镇建义村村民委员会和警务室进行调解，但双方最终未能达成协议。在双方没能达成调解协议的情况下，他公司主动支付了2020年度租金60万元和变压器、电梯使用费39200元，并主动支付了5间平房的租金48000元（2019年10月至2020年9月），他公司已经完全履行了合同义务。澳华公司与他公司签订《租赁合同》之后，他公司添置了生产设备，建造了冷库和环保设备，投入了资金600余万元，解除合同之后必然破坏各种基础设施和拆除各种设备，将给他公司带来不可弥补的损失；且如果解除合同他公司搬迁，环评需要至少半年时间，搬迁后的审查至少需要一年时间，所以，现在解除合同对他公司不公平，将使他公司蒙受巨大经济损失。他公司在履行合同过程中仅有微小瑕疵，现已将租金及各项费用支付给澳华公司，澳华公司请求解除合同不符合合同法鼓励交易的精神。综上，他公司认为，澳华公司违约在先，他公司仅有微小的履行瑕疵，《租赁合同》以不解除为宜，应当继续履行租赁合同。本院经审理认定事实如下：2016年9月9日，澳华公司作为甲方、多洪公司作为乙方签订《租房协议》一份，协议约定甲方将其南面东5间房（建筑面积240平方米）出租给乙方作为营业房使用，租期自2016年10月1日至2019年2月5日，租金每年48000元，租金在签订合同时一次性付清。2018年11月3日，澳华公司作为甲方、多洪公司作为乙方签订《租赁合同》一份，合同约定甲方将其位于江阴市××镇××村××路××号的三号车间3270平方米及西、南面场地390平方米租赁给乙方使用，租期5年，自2019年2月6日至2024年2月5日止；租赁费2019年、2020年、2021年各60万元，2022年66万元，2023年72.6万元，租金先付后用，第二年度的租金在第一年度租赁期满前一个月支付；乙方每年需缴纳给甲方变压器年租金35000元、电梯保养费3600元、检验费600元；厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及其他一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收10%滞纳金，并有权单方解除合同。2019年10月17日，澳华公司以多洪公司不再将食品寄存在其公司冷库为由发函给多洪公司，提供两个方案供多洪公司选择，方案内容为：1.由于多洪公司不在澳华公司寄存食品，不得享受现在的优惠租金，租金必须提高到每年150万元；2.继续将全部商品寄存在澳华公司冷库，食品寄存费不得低于往年同期，仍可享受现在的优惠租金60万元，如果少于2018年寄存费，按2018年的寄存费补足。如果多洪公司不选择上述解决方案，澳华公司有权要求解除双方合作关系，多洪公司应立即搬离并赔偿澳华公司包括食品寄存费在内的实际损失。2019年10月21日，澳华公司发函给多洪公司，主要内容为：《租房协议》的租期已届满，双方未能达成一致意见，澳华公司不再续租，请结清全部费用后交还房屋；腾房期限截止至2019年10月30日。多洪公司收到函后，多洪公司的法定代表人徐君熙请江阴市青阳镇建义村村民委员会的张国清书记协调，经两次协调，澳华公司与多洪公司未能达成一致协调意见。2020年3月18日，澳华公司向多洪公司发《解除函》一份，通知多洪公司解除2018年11月3日签订的《租赁合同》。另查明，《租房协议》所涉的澳华公司的南面东5间房（建筑面积240平方米）没有规划许可证。《租赁合同》所涉的位于江阴市××镇××村××路××号××号车间及390平方米的南面场地的产权人为澳华公司。2020年5月25日，多洪公司通过其法定代表人徐君熙的银行卡转账支付给澳华公司法定代表人张才秋的妻子周彩琴60万元，用以支付2020年度的房屋土地租金。2020年8月7日，多洪公司通过转账支付给澳华公司法定代表人张才秋的妻子周彩琴48000元、39200元，用以支付南面5间房屋的房租及变压器费用、电梯费用。上述事实，有《租房协议》、《租赁合同》、函件、汇款凭证、调查笔录及当事人的当庭陈述在卷佐证。本案的争议焦点为：《租房协议》、《租赁合同》是否应当予以解除。本院认为：一、对于澳华公司与多洪公司于2016年9月9日签订《租房协议》，该协议所涉房产无规划许可证，《租房协议》无效，因《租房协议》无效，故不存在解除问题，多洪公司基于无效《租房协议》所占有的5间房产应予返还，但应给予多洪公司一定的宽限期，考虑到搬迁的实际情况，本院酌情返还房产的时间为法律文书生效后次日起60日内返还。多洪公司占有使用上述房屋期间应当参照《租房协议》约定的租金支付占有使用费。现多洪公司已于2020年8月7日支付了5间房屋自2019年10月1日至2020年9月30日的占有使用费，澳华公司与多洪公司应按照多洪公司实际占有使用时间按每年48000元进行结算，并应支付逾期付款利息，利息的计算自2019年9月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。二、对于澳华公司请求确认解除其与多洪公司于2018年11月3日签订的《租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持，理由如下：1.根据《租赁合同》的约定，多洪公司应于2020年1月6日前支付2020年度的租金60万元，但澳华公司于2019年10月17日发函给多洪公司，提供两个解决方案给多洪公司选择，两个方案均大幅度增加了多洪公司的义务，其提出的要求没有事实和法律依据，本质上是预期违约行为。多洪公司担心他公司即使按照原合同支付了租金，澳华公司仍可能要求解除合同，遂暂时中止支付租金并及时请双方所在的江阴市青阳镇建义村村民委员会的干部进行协调，希望不要提高租金价格，也打算在达成协调意见后再支付租金，多洪公司选择暂时不支付租金的目的不是不想履行合同，而是想在解决澳华公司提出的提价要求之后再支付租金，其选择暂时中止履行的做法是可以理解的，是针对澳华公司预期违约行为的暂时对抗行为。2.在澳华公司起诉后，多洪公司将合同约定的2020年的租金60万元及变压器年租金35000元、电梯保养费3600元、检验费600元支付给了澳华公司的法定代表人张才秋的妻子周彩琴，澳华公司出租房屋的合同目的已得以实现。3.多洪公司租用澳华公司的房屋进行经营，也进行了必要添附，添置了生产设备，建造了冷库和环保设备，投入了较大的资金，解除合同势必给多洪公司造成较大损失，在不影响澳华公司合同利益的情况下，应当鼓励双方当事人履行合同，而不是解除合同。综上三点理由，多洪公司延迟支付租金及其他费用是基于澳华公司的预期违约行为，在澳华公司合同目的已经实现的情况下，考虑到解除合同造成的损失过大且有悖于鼓励交易的合同法精神，双方的《租赁合同》以不解除为宜。故对澳华公司提出解除《租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。虽然多洪公司延迟支付租金及其他费用是因为澳华公司的预期违约行为，但其因延迟支付获得了利息收益，因此，多洪公司应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付延迟支付期间的利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十三条、第一百零八条之规定，判决如下：一、无锡市多洪食品有限公司应于本判决发生法律效力之日起60日内将《租房协议》所涉5间房屋（建筑面积240平方米）返还给无锡市澳华食品有限公司，并支付自2020年8月8日起至实际返还之日止按每年48000元计算的实际占有使用期间的占有使用费。二、无锡市多洪食品有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付无锡市澳华食品有限公司48000元的逾期付款利息（自2019年9月2日起至2020年8月7日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、无锡市多洪食品有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付无锡市澳华食品有限公司639200元的逾期付款利息（其中600000元自2020年1月7日起至2020年5月25日止、39200元自2020年1月7日起至2020年8月7日止，皆按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、驳回无锡市澳华食品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14750元、财产保全费5000元，合计19750元（无锡市澳华食品有限公司已预交），由无锡市澳华食品有限公司负担7000元，由无锡市多洪食品有限公司负担12750元，无锡市多洪食品有限公司应负担的部分由其于本判决发生法律效力之日起十日内给付无锡市澳华食品有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘尧宇人民陪审员  刘 培人民陪审员  顾 婷二〇二〇年九月二十二日书 记 员  陆 雨附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。