广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0281民初154号原告：乐昌市广慧物业管理有限公司，住所地乐昌市××××××××××××××××××××。法定代表人：贾华，执行董事。委托诉讼代理人：全春梅，广东楚晴律师事务所律师。被告：唐先明，男，1971年5月19日出生，汉族，住广东省乐昌市×××××××××××××××××××××××。被告：何先葵，女，1973年9月22日出生，汉族，住广东省乐昌市×××××××××××××××××××××××。原告乐昌市广慧物业管理有限公司与被告唐先明、何先葵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告乐昌市广慧物业管理有限公司委托诉讼代理人全春梅、被告唐先明到庭参加诉讼，被告何先葵经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐昌市广慧物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同向原告支付物业服务费1720.8元及滞纳金576.7元（自2019年1月11日起暂计至起诉日止，按照欠缴费用每日千分之二计算滞纳金，应计至实际支付之日止）；2.判令两被告承担本案的诉讼费。以上金额暂合计为2297.5元。诉讼过程中，原告乐昌市广慧物业管理有限公司向本院提出变更诉讼请求：1.判令两被告共同向原告支付物业服务费2036.28元及滞纳金799.06元（自2019年1月11日起暂计至2020年3月17日止，按照欠缴费用的每日千分之二计算滞纳金，应计至实际支付之日止）；2.判令两被告承担本案的诉讼费。以上金额暂合计为2835.34元。事实和理由：2014年6月16日,两被告与乐昌市汇锦川置业有限公司签订《商品房买卖合同》，由两被告购买乐昌市汇锦川置业有限公司开发的坪石新城一期××××××房，房屋建筑面积179.25平方米。2015年8月24日方办理收楼手续，当日签署《坪石新城前期物业服务协议》，并领取《业主临时管理条约》。根据两被告签署的前期物业服务协议第十条约定：物业服务费按每月交纳，业主应在每月10日前履行缴纳义务，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之二收取滞纳金。2019年1月1日，原告与乐昌市汇锦川置业有限公司签订《前期物业管理服务协议》，由原告为坪石新城业主提供前期物业服务，根据该协议第十三条约定：物业服务费按每月交纳，业主应在每月10日前履行交纳义务，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之二收取滞纳金。原告签订前期服务合同后，已按合同约定提供物业服务，但两被告却拒绝支付物业服务费，原告虽多次催促两被告缴纳物业服务费，但两被告均不予理会。两被告长期拖欠物业服务费已严重损害原告合法权益，现原告根据《前期物业管理服务协议》及物业管理条例等相关法律法规，特向法院提起诉讼，恳请法院依法查明事实，支持原告全部诉讼请求。被告唐先明、何先葵辩称，一、业主并没有与原告签订物业管理服务协议。业主是2015年8月签订前期物业管理协议，由开发商委托深圳历思联行物业管理有限公司对新城业主物业进行管理。当时开发商承诺并保证给本小区找一家非常正规、管理经验丰富、水平一流的物业管理公司进行管理。后来此家物业公司严重管理不当，搞得小区天怒人怨，一塌糊涂，业主意见极大。该物业公司已退出本小区物业管理，原告至今没有与任何一家物业公司签订物业管理协议，也没有和原告签订物业管理协议以及办理其他正规手续。即便原告要对坪石新城小区进行物业管理，需要与业主协商并经业主同意的情况下才能对坪石新城小区进行物业管理，原告的行为违反物业管理协议。原告要对公用设施、环境卫生、交通等项目进行维护修缮，原告服务管理义务也没有及时到位，前期物业管理协议明确规定对房屋共有部分、共用设施、绿化环境卫生、护卫交通等项目进行维护、修缮管理，但原告并未按照前期合同履行好义务。事由一：业主多次反映电子对讲门铃出故障，原告没有维修电子对讲门铃，直到多次不耐烦的情况下来观看一下就走了，至今门铃仍无法使用，这给业主生活带来不便，亲朋好友来访都要从六楼跑到一楼开门，给业主、客人带来非常不方便。事由二：楼顶等公共区域划分给其他业主使用，导致部分业主无地方晾晒衣物及日常用品。一楼下面有人晾衣服裤衩，小区内一片混乱，不堪入目。院内有种菜的施肥的，臭气冲天，经过都要捏着鼻子快速通过，小区楼顶有公用面积提供给业主晒东西的就随便给他人占用。晚上楼梯房照明灯出故障，没人理会和维修，上下极为不便，严重影响小区的文明形象。物业管理失职，小区绿化维护更糟糕，死的死，枯的枯萎，维护绿化工人长期看不到人，偶尔看见几个妇人，都是三天打鱼两天晒网，修剪花草树木的工人长时间坐在畔洞饭店喝酒品茶，日子过得非常潇洒，天不下雨不浇水也不施肥，这样的物业公司能要吗？小区晒衣服不是针对某些业主，而是物业管理不当，把业主物业共用部分也就是晒衣服地划分一些业主使用而造成小区一片混乱的后果。事由三：一期小区保安有一部分人员极不尽责，坐到保安亭内玩手机、打瞌睡、聊家常，热天冷天都在里面享受空调待遇，看到其他小区保安服务态度真的很热情，有业主经过时笑容满面打招呼、行礼，看到业主手上提了很多东西主动把锁打开让业主进入，哪有新城部分保安坐在里面和大爷一样，还对小区业主辱骂和威胁，态度极其不耐烦，进入小区院内不分外来人员直接进入，也没有来访人员登记手续记录询问，都是来去自入，到处看到不熟悉面孔，严重影响小区安全感，造成有些业主家进小偷，偷车的、偷车子里面油的都是。半夜三更马路上赛车的吵得业主无法入睡，也没见物业人员去制止和解决，有时业主看不过去了直接打电话报警，才得到一时的平静。事由四：开发商在一期别墅后面建房子，日夜吵个不停，机器声轰轰隆隆，搞得业主房屋内外灰尘滚滚，沙发上地板上到处都是泥巴，灰尘严重影响业主身心健康，也没见过物业管理去找开发商评理，你建房子为了挣钱不顾业主死活，职责何在。事由五：购房时开发商承诺一期八栋后面要砌护墙，为了安全措施，下雨了山体滑坡业主很担心房子会踏下去，一晚睡不到觉，趴在窗内观望动静，还有大部分楼房室内外到处开裂脱落，不知道找谁来处理各方面都解决不了的事实。事由六：物业协议管理规定，物业公司要在六个月之内向全体业主和物业使用人公布一次管理费用的收支情况。所在小区至今未成立业主委员会，业主的正当权益得不到诉求维护和保障。二、答辩人主张履行抗辩权在物业纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业管理费用。因为原告不能适当履行物业服务义务给业主带来诸多不便，并带来一定的精神损害。不交物业管理费，根据合同法关于先履行抗辩权的规定，在原告没有恰当履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。如果原告把以上管理不到位的事实及时改正管理方法，发挥管理水平，尽职尽责做到把小区管理良好，在作出修正的情况下与业主双方共同签订管理合同，我相信业主会心甘情愿把物业管理费交与物管公司进行小区的管理权。附上业主要求物管改正管理事项如下：1.从保安亭进入小区内车辆必须刷卡通行，外来人员必须登记并记录好后才能进入小区院内，安保人员必须要做到不准随便骂业主及威胁手段榨取业主的行为和利益。2.绿化养护部分上班人员必须每天坚持坚持上班八小时，上、下班要进行打卡，工作需要该浇水应该浇水，施肥和灭虫保持小区环境优雅、美观大方整齐。3.物业公司必须协助业主把开发商留下来的后遗症，如完善好小区设施、楼面进水、漏水、墙体脱落、消防通道，公用部位划分给其他人使用要及时处理得当，以及开发商在业主购房时承诺好一期八栋后面的护墙设施完善好，当有困难时也要有一定时间限期和答复并尽快完工。4.物业公司要把小区共有部位损坏的进行修复修补，一期畔洞饭店厨房排烟系统进行整改，当营业时间油烟到处飘落，路过的业主闻到油烟味道刺鼻又辣眼，又放垃圾桶，桶里都是剩饭菜渣，搞得老鼠在整个小区乱窜，环境污染较大，外墙及窗户到处沾满油渍，业主无法打开自己的窗户通风透气，极不利于业主的身体与健康。5.开发商在建楼阶段，物管人员要和开发商协商好，要遵守上下班的时间规定，早上、中午、晚上不要吵到业主作息时间。每天早上7:30-12：00，中午2:00-7:30，晚上不超过11时，成天加班加点影响业主，一夜失眠对身体伤害较大。本院经审理认定事实如下：被告唐先明、何先葵为夫妻关系，两被告作为买受人于2014年6月16日与乐昌市汇锦川置业有限公司签订《商品房买卖合同》，由两被告购买乐昌市汇锦川置业有限公司开发的坪石新城一期××××××房，房屋建筑面积179.25平方米。2015年8月24日，被告办理收楼手续，当日被告唐先明与深圳历思联行物业管理有限公司签订《坪石新城前期物业管理服务协议》，并领取坪石新城《临时管理规约》。《坪石新城前期物业管理服务协议》第十条约定“物业服务费按每月交纳，业主应在每月10日前履行缴纳义务，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之二收取滞纳金”。《临时管理规约》第四条约定“全体业主一致同意由建设单位乐昌市汇锦川置业有限公司聘请的物业管理服务企业根据《前期物业管理服务协议》对本物业区域进行物业服务”。第九条业主的义务中第（五）项约定“业主须按照有关规定，自觉按时缴纳物业服务费、专项维修资金及其它费用等。1.业主应于每月十日前向物业服务企业缴纳本月物业服务费、业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳的，从其约定，业主负连带缴纳责任。本物业服务费收费标准按照物业服务企业报乐昌市物价管理部门备案通过的标准执行。……3.如果业主逾期未缴纳物业服务费，除了要补缴应缴费用外，还要从逾期之日起按照每天0.2%计算滞纳金”。乐昌市汇锦川置业有限公司开发的坪石新城小区仍在继续开发建设，该小区业主一直未成立业主委员会。2019年1月1日，乐昌市汇锦川置业有限公司与原告签订《前期物业管理服务协议》，由原告为坪石新城业主提供前期物业服务，协议第四条约定“乙方提供服务的受益人为本物业的业主及物业使用人。本物业的业主（物业使用人）均应履行本协议，享有相应的权利，承担相应的义务；乙方服务内容不含业主专有部分的维修养护，家政服务以及业主、物业使用人的人身保险和财产的保管服务，但业主与乙方协商一致另有约定的除外”。协议第五条约定“本合同期限自2019年1月1日至2020年12月31日止，……”。协议第八条约定“本物业管理区域物业服务收费实行薪酬制，物业服务费由业主按其拥有的建筑面积预先交纳，具体标准如下：……多层物业0.8元/月.平方米……”。协议第十三条约定“物业服务费按每月交纳，业主应在每月10日前履行交纳义务，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之二收取滞纳金”。原告签订协议后，按约定为坪石新城业主提供了物业服务。因被告拒绝支付物业服务费，原告委托广东楚晴律师事务所于2019年11月18日向被告发出律师函催促被告缴纳物业服务费，被告未予理会，原告遂向本院提起如前诉请。庭审中，被告对欠缴物业服务费的事实没有异议，但认为没缴物业服务费是因为没有与原告签订书面合同，开发商不能代表业主签订合同，且物业管理不到位，没管理好小区，被告享有先履行抗辩权，并提供一份视频、照片光盘资料佐证其抗辩。原告对被告的反驳意见不予认可，并坚持变更后的诉讼请求。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。被告何先葵经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，建设单位乐昌市汇锦川置业有限公司与被告签订的《临时管理规约》，被告等业主同意由建设单位聘请物业管理服务企业根据《前期物业管理服务协议》对坪石新城物业区域进行物业服务，该约定系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告所居住的坪石新城住宅小区未成立业主委员会，建设单位乐昌市汇锦川置业有限公司与原告签订的《前期物业管理服务协议》符合法律规定和原、被告的约定，对被告具有约束力，被告应按该《前期物业管理服务协议》的约定向原告交纳物业服务费，被告以其并非与原告的合同当事人为由提出的抗辩，本院依法不予支持。对被告提出按照合同法规定，其有权利在原告没有恰当履行物业服务义务之前可行使先履行抗辩权拒绝向原告交纳物业服务费的抗辩。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，行使先履行抗辩权应符合以下三个条件：1.需基于同一双务合同；2.该合同需由一方当事人先为履行；3.应当先履行的当事人不履行合同或者不适当履行合同。本案原告已履行物业服务合同约定的义务，被告不符合行使先履行抗辩权的法律规定，对被告的该抗辩主张，本院不予支持。庭审中，被告确认未向原告支付2019年1月1日之后的物业服务费，但提出原告的物业服务、房屋质量、其他业主占用公共区域等存在诸多问题的抗辩，对此，若属于物业公司服务项目范围确实存在物业服务不到位的情形，被告可依据物业服务合同的约定或相关法律、法规的规定，向物业公司主张权利，对不属于物业服务区域的其他问题，被告也可通过相关合法途径解决，但不能据此免除被告交纳物业服务费的合同义务，对被告的这一抗辩主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原、被告约定物业服务费为按月交纳，交纳日期为每月10日前，被告承认尚欠原告2019年1月之后的物业服务费未交纳，原告主张被告支付从2019年1月起计至2020年3月17日止欠付的物业服务费合计2036.28元，有事实和法律依据，本院予以支持。建设单位乐昌市汇锦川置业有限公司与被告签订的《临时管理规约》及与原告签订的《前期物业管理服务协议》均有业主逾期未缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之二收取滞纳金的约定，该约定实为违约金约定，被告应按约定向原告支付从2019年1月起以每月所欠金额从逾期之日起按每日千分之二标准计算的违约金，原告主张被告支付截止2020年3月17日止的违约金799.06元，之后另计至实际支付之日止的诉讼请求未超出约定和法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告唐先明、何先葵应于本判决生效之日起五日内向原告乐昌市广慧物业管理有限公司支付物业服务费2036.28元（2019年1月起计至2020年3月17日止）及违约金799.06元（从2019年1月起以每月所欠金额从逾期之日起按每日千分之二标准计算至2020年3月17日止为799.06元，之后另计至实际支付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告唐先民、何先葵负担。本判决为终审判决。审判员  杨香中二〇二〇年三月二十七日书记员  杨 曦