江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初1713号原告：唐小军，男，1976年2月20日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：吴祝莉，江苏闳远律师事务所律师。被告：孙建，男，1966年9月26日生，汉族，住无锡市锡山区。被告：华雪芬，女，1968年1月1日生，汉族，住无锡市锡山区。被告：华雨，男，1990年10月31日生，汉族，住无锡市锡山区。共同委托诉讼代理人：李林、李加龙，江苏法仰律师事务所律师。原告唐小军与被告孙建、华雪芬、华雨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月28日受理后，依法由审判员钱丹俊独任审判，于2020年10月27日公开开庭进行了审理，原告唐小军的委托诉讼代理人吴祝莉、被告孙建、华雪芬、华雨的共同委托诉讼代理人李林到庭参加诉讼，现已审理终结。原告唐小军诉称，其与华雪芬系表姐弟关系，孙建与华雪芬系夫妻关系，华雨系孙建和华雪芬儿子。2014年初，孙建获得位于无锡市锡山区鹅湖镇尚书苑189号302室的拆迁安××房××，其有意购买该房产，经双方协商确认房屋总价款为420000元。其支付部分房款后，孙建随即向其交付该套房屋的钥匙，并陪同其本人办理了入户手续，为此支付各项入户的相关费用2905元。2014年5月1日，其在交付完全部房款后与孙建和华雪芬补签《房屋买卖合同书》一份。2020年4月12月，其欲对上述房产进行装饰入住，并要求孙建、华雪芬协助办理过户手续，但被告知上述房产已被孙建和孙雨出售给第三方（购房款存入华雨账户），并办理了过户手续。交涉无果，故诉至法院，请求判令解除唐小军与孙建、华雪芬之间签订的房屋买卖合同；判令孙建、华雪芬返还购房款420000元，并赔偿房屋升值损失568100元；判令孙建、华雪芬返还入户的相关费用2905元；判令华雨对孙建、华雪芬的上述付款义务承担连带责任。被告孙建答辩称，同意解除双方签订的房屋买卖合同，造成唐小军的损失，由法院依法认定。被告华雪芬辩称，其与孙建于1999年即已离婚，涉案房屋与其无关，其在房屋买卖合同上签字，只是作为见证人的身份，且房屋出售的款项并未支付到其账户，其不应承担共同返还房款和赔偿损失的违约责任。被告华雨辩称：1、涉案房屋买卖合同的签订其不知情，不存在恶意串通的情形；2、涉案房屋的产权不是孙建和华雪芬赠与其本人，而是原老房拆迁权利人杨荷珍赠与给其本人，其对涉案房屋享有份额和权利；3、涉案房屋一直处于空置状态，其在该房屋内放置一些杂物，直至房屋最后出售时仍处于空置状态，从客观上讲其本人无法知晓房屋已出售，故不应当承担连带责任。经审理查明，孙建与华雪芬原系夫妻关系，孙雨系两人的儿子。1999年4月9日，孙建与华雪芬登记离婚，双方约定：华雨由女方(华雪芬)抚养，男方(孙建)承担抚养费，抚养费出至十八周岁，抚养费以一年支付一次给女方；婚前财产原属女方所有，离婚后一切财产属女方所有，男方均留给一子华雨。登记离婚后，孙建、华雪芬因家庭客观原因未分开，仍共同生活在一起。座落于无锡市锡山区××镇××村××号的房屋原权属人杨荷珍（系华雪芬母亲）。2010年4月27日，就无锡市锡山区××镇××村××号的房屋，杨荷珍、孙建与鹅湖镇拆迁工作办公室以及杨荷珍、华雪芬与鹅湖镇拆迁工作办公室分别签订了鹅湖镇房屋拆迁补偿安置协议，其中杨荷珍、孙建与鹅湖镇拆迁工作办公室签订的补偿安置协议载明：“一、丙方（被拆迁人杨荷珍、孙建）同意对座落于新桥村做篮角村民小组杨荷珍、孙建的建筑物及其附着物实施拆迁，现经测量、核算、评估，确认被拆迁人拆除房屋合法建筑面积为78.45平方米，其经济补偿如下：（略）。丙方签字落款：孙建2010年4月27日”。2014年3月19日，甲方鹅湖镇村镇规划建设管理办公室与孙建（杨荷珍）达成拆迁安置补充决算，载明：“因安置房置换后，原协议面积和实际安置面积之差与楼层差价等原因，特对孙建（杨荷珍）拆迁户补偿结算明细如下：现安置10幢189单元302室（以下简称涉案房屋），135.99平方米。1、孙建（杨荷珍）原协议安置面积78.45平方米，实际安置面积135.99平方米，面积相差-57.54平方米，结算额为人民币-114850元；3、过渡房费补偿人民币23837元。以上合计-91013元。落款：孙建2014年3月19日”。唐小军与华雪芬系表姐弟关系。唐小军有意购买涉案房屋，经唐小军与孙建协调一致，确认涉案房屋总价款为420000元。唐小军支付部分房款后，孙建随即向其交付该套房屋的钥匙，并陪同唐小军办理了入户手续，为此唐小军支付各项入户的相关费用2905元。在唐小军交付完全部房款后，2014年5月1日，唐小军与孙建补签《房屋买卖合同书》一份，协议载明：“经甲（孙建）乙（唐小军）双方商定，无锡市锡山区××镇××村××号孙建自有拆迁房座落于尚书苑33幢302室135.99平方，现卖给锡山区鹅湖镇鹅湖村木劲桥唐小军，决定总价为420000元。从2014年5月1日卖给乙方唐小军后，房屋所有权和其他一切产权归唐小军所有，以以后的房产证办理费用和小区的一切产权归唐小军所有。在以后的房产证办理费用和小区的一切费用都由唐小军个人承担负责，甲方（孙建）只提供相应的资料，协助办理其他一切事务，不承担任何费用。唐小军已在2014年5月1日房款全部付清，双方不得反悔”。同时，华雪芬亦在甲方下方签字。审理中，唐小军陈述：“该份买卖合同上面打印部分是由孙建打印好以后交由唐小军签字，故打印部分仅有孙建一人姓名。但当时该份合同书是在孙建、华雪芬家中签订，唐小军与孙建签好字后，唐小军认为买卖房产是家庭大事，需所有家庭成员共同决断，故让华雪芬在出卖方签字表示同意”。2020年4月12日，唐小军欲对涉案房屋进行装饰入住，要求孙建、华雪芬协助办理过户手续，但被告知上述房产已被孙建和孙雨出售给第三方(购房款存入华雨账户)，并于2020年4月3日办理了过户手续。审理中，唐小军向本院提出申请，要求对涉案房屋的市场价格进行评估，本院依法委托江苏普信土地房地产资产评估测绘有限公司进行评估。2020年10月16日，江苏普信土地房地产资产评估测绘有限公司作出苏普房估字(2020)第171号房地产估价报告，评定涉案房屋在价值时2020年4月3日的评估市场价值为1119200元(其中土地收益金为131100元)，为此唐小军支付评估鉴定费11450元。以上事实，由离婚登记申请书、拆迁补偿安置协议书、产权证复印件、拆迁安置补充决算明细、房屋买卖合同书、收据、转账明细、交费收据、房地产估价报告、评估鉴定费发票及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证。本院认为：房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买卖人，买卖人支付相应价款的合同。本案中，孙建与唐小军签订合同书，将涉案房屋出卖给唐小军，该合同是双方真实意思的表示，不违反相关法律的规定，并不涉及到扰乱社会公共利益，应认定为有效。涉案房屋系拆迁安置房，拆迁补偿安置协议书的被拆迁人为孙建(杨荷珍)，华雪芬与孙建原系夫妻关系，即使两人离婚但仍共同生活，对外无法知晓离婚协议的内容，综合各方面的情况，唐小军在庭审中的陈述更符合情理，故华雪芬在房屋买卖合同甲方(卖方)下方签字，可以认为是共同出卖人或债务加入人，应与孙建共同承担合同项下的权利和义务，华雪芬提出不应承担相应民事责任的抗辩事由不能成立，本院不予采纳。双方签立了房屋买卖合同，且唐小军已履行了全部付款义务，但孙建又将房屋出卖给第三人，并办理了过户手续，致使涉案房屋无法交付，孙建的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于涉案房屋出卖给第三人，且已办理了过户手续，事实上已不能履行，故双方签订的房屋买卖合同应予解除，作为违约方的孙建和华雪芬应承担返还购房款、赔偿损失的违约责任。关于损失的赔偿问题，随着时间的推移，同地段同类房屋的价格发生变化，重新购置相同的房屋必然导致损失，孙建、华雪芬应赔偿唐小军房屋升值损失(房屋差价)。综上，唐小军要求孙建、华雪芬返还购房款420000元，并赔偿房屋升值损失568100元、入户的相关费用损失2905元的诉讼请求，符合事实及相关法律规定，本院予以支持。华雨即使参与了涉案房屋的二次买卖，但根据合同相对性原则，华雨非本案买卖合同的当事人，不应承担本案买卖合同项下的权利和义务，唐小军要求华雨承担连带责任的诉讼请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条之规定，判决如下：一、解除双方于2014年5月1日签订的房屋买卖合同书。二、孙建、华雪芬于本判决发生法律效力之日起十日内返还唐小军购房款420000元。三、孙建、华雪芬于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿唐小军房屋升值损失568100元、入户的相关费用损失2905元，合计571005元。四、驳回唐小军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18326元减半收取9163元，保全费5000元，鉴定费11450元，合计25613元，由孙建、华雪芬负担（唐小军同意其预交费用由孙建、华雪芬向其直接支付，本院不再退还，由孙建、华雪芬在本判决生效后十日内向唐小军支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  钱丹俊二〇二〇年十二月十九日书记员  孙紫蕾