天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初2730号原告（反诉被告）：周元崇，男，1987年1月8日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：周利余（系原告父亲），男，1960年10月23日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。被告（反诉原告）：天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司，住所地天津市西青区王顶堤复康路西（铝材市场内）。法定代表人：李学庆，经理。委托诉讼代理人：张鲲，天津津海律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓可，天津津海律师事务所律师。原告（反诉被告）周元崇诉被告（反诉原告）天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人周利余、被告天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司的委托诉讼代理人赵晓可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周元崇向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方于2019年12月31日解除《租赁合同》；2.判令被告退还原告保证金5000元；3.判令被告配合原告将店内陈列物品搬离；4.判令被告赔偿原告的损失5000元；5.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告最终将其诉讼请求明确为：1.依法确认原、被告于2019年12月31日解除双方签订的《租赁合同》；2.判令被告退还原告保证金5000元；3.判令被告配合原告将承租商铺内物品搬离；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系经营者，长期销售家具。被告系王顶堤装饰家具城实际经营者，原告通过被告发布的招商广告，前往被告的经营场所。双方于2009年建立合同关系，书面约定原告承租位于天津市西青区××路××号××商铺位，具体位置在家具区Ａ3-1号，面积为142平方米。租金为每月6060元，付款方式为按季度缴费，被告出具相应收款凭证。被告于2015年1月3日向原告收取保证金5000元，承诺双方解除合同后无条件返还。原告按照合同约定将租金足额付款至2019年12月31日，被告于2020年1月17日突然通知原告等多名商户家具城将于2020年年中停止对外营业，告知原告需要于次日，即2020年1月18日16时前将店铺内所有物品清空。当时原告第一时间找到被告要求延长撤场时间，因已近年关，工厂已放假，原告商铺内大量陈列的商品需要一定时间搬离并寻找存放场地，但被告予以拒绝。无奈原告协商未果，将所有商品继续存放至商铺内。又因现阶段全国范围内突发××，导致被告的经营场所一直处于关闭状态，于2020年3月24日恢复正常营业。原告得知该情况后，第一时间到达被告所在地，发现被告已将原告承租的商铺所在区域整体封闭，造成原告无法进入，更无法将所有商品搬离，导致原告产生损失。原告多次找被告负责人协商此事，被告态度蛮横，拒绝协商，并要求原告缴纳疫情期间的商铺租金。原告拨打110报警求助，并要求民警通知被告打开原告商铺，但被告明确予以拒绝，因被告非法扣留原告商品，造成原告经营期间成交的购买方现在无法取得相应商品，已经发生退货等实际损失，原告保留追究被告非法行为导致的原告实际损失的诉讼主张。天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求,具体原因:1.答辩人与原告签订的《建筑物、场地及设施使用合同》（下简称合同）于2019年12月31日因期限届满自动终止，并非原告所主张的解除合同事宜。原告承租答辩人所有的位于天津市西青区××路××号××号商铺，租期自2019年1月1日起至2019年12月31日止，答辩人于2019年12月26日向王顶堤装饰城全体商户送达《租赁合同终止通知》，除原告拒收外，其余300余间商铺业主均签收，2020年1月2日答辩人再次在王顶堤装饰家具城公众号中向全体商户发送《重要通知》，再次通知商户合同到期的租户均不再续租，因此答辩人认为原合同系因期限届满自动终止而非解除。2.答辩人无须退还原告保证金5000元。依据合同第二条第（四）项第3款约定，乙方（即原告）交清经营期间产生的全部费用，并在退场一年后没有质量、售后服务问题及其他纠纷的前提下,甲方（即答辩人）向乙方无息退还该履约保证金。乙方质量保证期在一年以上的，甲方应在保证期届满后10日内无息退还该保证金。由于原告所从事的是家具销售，根据《家具售后服务要求ＧＢ／Ｔ376522019》规定，家具三包期按照家具类别不同，为一年至两年，因此答辩人应在原告退场且三包期满10日内保证金退还给原告，但原告至今未依约退场，且届时原告申请退还保证金必须依合同约定持有保证金收据，否则不予退还。3.租赁房屋内的物品依照合同约定已归答辩人所有，原告无权主张将物品搬离。依据合同第三条第（二）项约定，使用期届满，乙方应自解除之日起3日内，撤出使用的商铺、场地、仓库、单元房并及时清出货物。否则，视为乙方放弃对该物品的所有权，甲方有权处理。合同已于2019年12月31日届满终止，原告未按照合同约定撤出房屋并清空物品，因此租赁房屋中的物品所有权已经归答辩人所有，原告无权将物品搬离。天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判决双方租赁关系于2019年12月31日因期限届满终止；2.判决反诉被告立即腾空天津市西青区复康路196号王顶堤装饰家具城家具区Ａ3-1号店铺，并将商铺交还给反诉原告；3.判决反诉被告向反诉原告支付2020年1月1日起至实际腾房交还反诉原告之日止的逾期腾房占有使用费，按照每日199.23元为标准计算，暂计算至2020年4月15日为20919.15元；4.判决反诉被告向反诉原告支付物品保管费1008元；5.反诉费用、保全费由反诉被告承担。事实和理由：一、租赁合同于2019年12月31日到期届满，反诉被告拒不腾房，违法占用反诉原告商铺，应立即腾房交还反诉原告，并赔偿反诉原告损失。反诉原告与反诉被告于2019年1月1日签订了《建筑物、场地及设施使用合同》，由反诉被告承租反诉原告所有的天津市西青区××路××号××号商铺，租赁期限至2019年1月1日至2019年12月31日，租金每月6060元，租金按季度一次性支付，租金交付日期为每个付款周期的前10日。依据合同第三条合同变更及相关事宜第（一）项约定，合同期满时，若承租方愿意继续使用的，应至少提前30日与出租方协商续租事宜，并在使用期满前30天把相关款项交清并续签使用合同，否则视为承租方不再续用。由于反诉被告并未依据合同约定履行续约手续，因此反诉原告视为反诉被告不愿继续续租，并于2019年12月26日向反诉被告送达《租赁合同终止通知》，通知其2019年12月31日终止双方租赁关系，并要求反诉被告依据合同第三条合同变更及相关事宜（二）项约定，于合同期满后3日内腾空房屋并交还原告，但反诉被告拒不签收通知，并拒绝履行腾房义务。根据《合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”因此，反诉被告负有腾房并交还反诉原告之义务，但反诉被告至今拒不腾空且以家具商品占用商铺拒不归还。反诉被告逾期腾房的行为损害了反诉原告的权益，给反诉原告造成了损失。根据《物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”。因此，反诉原告要求反诉被告按照原合同约定租金标准，支付逾期腾房占有使用费，原合同约定租金为每月6060元，即年租金72720元，日租金199.23元，反诉被告自2020年1月1日违法占用反诉原告房屋至今，应依法向反诉原告支付房屋占有使用费，暂计算至2020年4月15日为20919.15元。二、由于反诉被告拒不将家具商品搬离商铺，违法占用反诉原告商铺，反诉原告依法对相关物品予以保管，相关费用依法应由反诉被告支付。因反诉被告用家具商品占用反诉原告商铺，且拒不搬离，为避免家具受潮受损，反诉原告雇佣施工人员在Ａ3-1号商铺外围安装了“彩条纤维布维护”，支付施工费和材料费共计1008元，以上费用应由反诉被告偿还给反诉原告。综上，反诉原告对租赁房屋有合法的物权，双方订立的租赁合同合法有效，系双方真实意思表示，依据法律规定，租赁期限届满反诉原告有权要求收回房屋，反诉被告拒不腾房行为侵犯了反诉原告的合法权益，同时对于反诉原告拥有合法物权的房屋，反诉原告有权决定对外出租，亦有权决定不再出租并收回，任何人无权要求强制出租或占用。周元崇对天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司的反诉辩称，被告起诉不恰当。1.被告并未提前通知原告解除合同。2.过年时暴发新冠病毒疫情，无法左右，原告也无法经营。3.被告将商铺另作他用，不是原告提出要解除合同的。4.原告是2009年由被告招商过来经营的，原告进行了装修，造成了原告装修损失，且自2020年1月1日开始到现在，货物全部被被告扣押，无法经营，也导致原告损失，并非原告要求被告保管，原告保留向被告主张经济赔偿的权利。本院经审理认定事实如下：原、被告于2019年签订《建筑物、场地及设施使用合同》，被告（反诉原告）为出租方（甲方），原告（反诉被告）为承租方（乙方），合同约定：甲方将坐落于天津市西青区复康路196号A3-1号商铺及场地共计142平方米租赁给乙方经营松木家具使用；租赁期限为壹年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止，每月应交纳费用为6060元；乙方在签订合同时应缴付履约保证金5000元，该保证金因合同双方合同终止而终止；使用期满时，若乙方愿意继续使用的，应至少提前30日与甲方协商续租事宜……对该合同，原、被告不持异议。另，原告提出其早自2009年便开始在该商铺经营，合同每年签一次，原告提交了被告出具的收据，证实其于2015年1月3日交纳了保证金5000元，租金已给付至2019年12月31日。对交纳保证金及租金的情况，被告不持异议。被告称其于2019年12月25日在原告经营的商铺外面的墙上张贴《租赁合同终止通知》，内容为双方合同于2019年12月31日到期自动终止，由于被告经营业态调整不再经营，合同到期后不再对外出租，请租户于2020年1月4日前腾空房屋、场地及设施并交还被告，落款日期为2019年12月25日。并于2020年1月2日在微信公众号发布通知，内容为由于被告经营业态调整不再经营，凡2019年12月31日合同已经到期的租户不再续租，租户应于到期后3日内腾空房屋、场地及设施并交还给被告。被告还于2020年1月17日作出《通知》并送达原告店铺工作人员，内容为原告与被告签订的租赁合同已于2019年12月31日到期，如继续经营的，请于2020年1月18日16时前到二楼办公室办理交费手续；如不再经营撤场的，请于2020年1月18日16时前清空商铺内所有物品并到二楼办公室办理退房手续。逾期未办理任何手续的，被告将采取必要的措施，由此造成的一切后果由商户自行承担。原告称未收到上述通知，且原告方早于2020年1月9日便自驾回老家湖南准备过年了，店铺自1月8日便不再经营了。原告自认在合同到期前，并未向被告提出过续租。2020年1月24日至2020年3月23日，因逢春节，并突发新型冠状病毒疫情，王顶堤装饰家具城停止营业。2020年3月24日，恢复营业。2020年3月31日，被告将原告的店内货物封存至今。原告称其于2020年3月中旬从湖南回到天津，居家隔离14天后才能外出，3月底4月初，原告方销售人员曾多次找被告交涉拉走货物、退回保证金的事宜，但被告不同意，协商未果。关于涉诉商铺内物品的情况，原告庭审中并且提交清单，其表示涉诉商铺被被告封锁后，原告方便再未进入取货。被告表示涉诉商铺内物品被告未动过，现整层的消防卷帘还在封闭状态，经被告许可后方可进入。另查，案涉商铺所在建筑已取得房屋所有权证（房权证西青字第1××4号），登记房屋所有权人为天津市王顶堤工贸集团有限公司。2002年2月1日，天津市王顶堤工贸集团有限公司与被告签订《租赁授权书》，记载“被告有权以其自身名义将房屋对外出租，并有权利签订《租赁合同》；被告负责该房屋的修缮、维护、管理等日常工作，费用由被告负担；如《租赁合同》履行过程中出现任何纠纷，被告有权以其自身名义诉讼、调解、和解等；本协议盖章后即生效，直至双方协议解除之日终止。”本院认为，原、被告于2019年签订的《建筑物、场地及设施使用合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方约定合同期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止，在合同到期前，原告并未向被告提出过续租，被告亦表示其主张过租赁合同到期终止，不再续租。故原、被告双方签订的涉诉租赁合同于2019年12月31日期满终止。合同到期终止后，原告应将租赁标的物返还给被告，故对被告要求原告腾空交还商铺的诉讼请求，本院予以支持。因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。本案系租赁合同关系，不属于留置权的适用范围。被告占有原告商铺内的物品，无法律依据，应予返还，故原告请求被告交还商铺内物品的主张，本院予以支持。合同期满后，原告继续使用租赁物，根据等价有偿原则，使用费应参照租赁合同约定的租金标准，由原告负担。但2020年1至3月，因逢春节、突发新型冠状病毒疫情等情况，对此期间的使用费应酌情予以减免。2020年3月31日，被告已将原告的货物封存，原告无法正常营业，之后产生的使用费，原告不再负担。根据实际情况，本院酌定原告应当给付被告使用费4000元。现原、被告之间的租赁合同已期满，且被告将进行业态调整不再经营装饰城，故原告已交纳的保证金应予退还。被告要求原告支付保管费1008元的反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十一条，《中华人民共和国担保法》第八十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）周元崇与被告（反诉原告）天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司就天津市西青区复康路196号A3-1号商铺及场地签订的《建筑物、场地及设施使用合同》于2019年12月31日期满终止；二、被告（反诉原告）天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司于本判决发生法律效力之日立即将坐落于天津市西青区复康路196号A3-1号商铺及场地内属于原告（反诉被告）周元崇的物品交还给原告（反诉被告）；三、原告（反诉被告）周元崇于本判决发生法律效力之日起十日内将坐落于天津市西青区复康路196号A3-1号商铺及场地腾空,并返还给被告（反诉原告）天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司；四、被告（反诉原告）天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告（反诉被告）周元崇保证金5000元；五、原告（反诉被告）周元崇于本判决发生法律效力之日起十日内给付被告（反诉原告）天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司使用费4000元；六、驳回原告（反诉被告）周元崇其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费实际收取50元，反诉费348元，共计398元，由原告（反诉被告）周元崇负担50元，由被告（反诉原告）天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司负担348元。保全费239元，由原告（反诉被告）周元崇负担60元，由被告（反诉原告）天津市王顶堤旧机动车交易市场有限责任公司负担179元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  朱晓宁人民陪审员  李德鑫人民陪审员  陈丽艳二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  王 媛附相关法条：1.《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。2.《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第九十一条有下列情形之一的，合同权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。3.《中华人民共和国担保法》第八十四条第一款因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。4.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。