天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初1634号原告：聚海源（天津）科技有限公司，住所地天津市北辰区青光镇韩家墅海吉星批发市场蔬果区**201。法定代表人：徐金发，总经理。委托诉讼代理人：徐国强，天津益业律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘骏，天津益业律师事务所律师。被告：天津韩家墅海吉星农产品物流有限公司，住所地天津市北辰区韩家墅农产品批发市场。法定代表人：刘宗玉，总经理。委托诉讼代理人：杨艳清，男，该公司员工。委托诉讼代理人：聂丹丹，天津昊哲（北辰）律师事务所律师。原告聚海源（天津）科技有限公司（以下简称“聚海源公司”）与被告天津韩家墅海吉星农产品物流有限公司（以下简称“海吉星公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告聚海源公司的委托诉讼代理人徐国强、刘骏，被告海吉星公司的委托诉讼代理人杨艳清、聂丹丹，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聚海源公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年8月18日签订的《天津韩家墅海吉星农产品物流有限公司批发市场租赁合同书》；2.判令被告退还已收取的租金1,699,452.05元；3.判令被告返还装修费保证金14,000元；4.判令被告返还设备及办公用品(详见附后《固定资产清单》)；5、案件受理费、保全费、公告费、鉴定费、保全保险费等诉讼费用由被告负担。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告向原告返还多收取的租金847996元；2.判令被告向原告返还装修保证金24000元；3.诉讼费用（含保全费用、保函费用等）由被告承担。事实和理由：2016年8月18日，原、被告双方签订两份《天津韩家墅海吉星农产品物流有限公司批发市场租赁合同书》，约定由原告承租被告所有的位于天津韩家墅海吉星农产品批发市场的商铺(档位)。其中一份合同内容具体包括：1、物流区四栋厅内，建筑面积10446平米；2、物流区四栋南侧管理用房，两层总建筑面积720平方米；3、经营范围包括海鲜批发市场运营和经营所需的服务配套类运营。该份合同租赁期限自2016年10月20日至2021年9月19日，第一年租金为260万元，剩余四年每年租金为210万元。另一份合同内容具体包括：1、老物流区北侧大厅厅内，建筑面积2800平方米平方米；2、老物流区南侧大厅厅内，建筑面积382平方米；3、老物流区西南侧管理用房，两层总建筑面积2976平方米；4、经营范围包括淡水鱼批发市场运营和经营所需的服务配套类运营。该份合同租赁期限自2016年10月20日至2021年9月19日，第一年租金为200万元，剩余四年每年租金为150万元。上述两份合同签订后，被告如约交付了房屋，原告也对承租房屋进行了装饰装修，并购置了大量的生产设备、办公用品，也组建了完善的生产设施，投资巨大。原告也陆续交付给被告租金5,990,461.78元，其中2016年9月1日由南振国付100万，2016年10月20日由南振国付200万，2017年6月5日由徐金发付90万，2017年6月6日由徐金发付590,461.78元，2017年9月17日由刘海兵付40万，2017年9月19日由刘海兵付12万，2017年9月28日由徐金发付98万。2017年9月22日，被告单方面终止继续履行合同，并强行将原告赶出承租房屋，原告进而无法恢复经营，损失惨重。随后双方签订了《解除批发市场租赁合同协议书》，约定双方解除含上述两份合同在内的全部相关文件，同时约定原告在被告市场内投入的全部设备设施及构筑物全部资产(包括装修投入)均无偿归属给被告，作为违约金。上述解除协议书签订后，被告至今都未退还原告多收取的租金以及装修保证金，原告多次与被告沟通解决此事未果，故向贵院提起本次诉讼，望贵院查明事实后依法裁判。天津韩家墅海吉星农产品物流有限公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据,恳请法院驳回原告的诉讼请求。1、是原告违约在先最终导致双方租赁合同解除。依据两份租赁合同的约定，原告应在2017年9月1日前向被告支付租金150万元，并在2017年10月20日前向被告支付租金210万元。原告未按合同约定按时支付租金，至今仍拖欠被告租金210万元。2、原告的违约行为给被告造成大量的资金损失。原告将承租被告的摊位再次转租并收取全部租金及保证金，解除合同后全部未予退还。致使原告无法再次收取租户租金，给被告造成大量租金损失。且原告提前退租，导致被告需花费大量资金重新对其租赁摊位进行装修改造，给被告造成了大量的资金损失。3、合同明确约定原告拖欠租金，已缴纳的租金不予退还。根据两份租赁合同第七条第三款的约定，原告拖欠被告租金一个月内，经被告两次催缴仍未交纳时，视为原告单方违约，被告可以解除或终止合同，原告交纳的租金不予退还。原告的装修及投资建设的不动产无偿归被告所有。4、《解除协议》明确约定原告在被告处的全部资产无偿归于被告。原告在被告处投入的全部设备设施及构筑物等全部资产(包括全部的装修投入)均无偿归于被告。综上，原告的违约行为给被告造成了大量的资金损失且严重损害了被告的声誉，给被告的市场经营造成了非常恶劣的影响。原告归于被告的财产根本不足以弥补被告的损失。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，显失公平，恳请法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即双方提交的《天津韩家墅海吉星农产品物流有限公司批发市场租赁合同书》两份、《解除批发市场租赁合同协议书》，原告提交的电子银行业业务回单、账户明细、档位装修装饰申请表、押金收据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《审计报告》、装修合同，该证据并非双方资产交接之时的清单，无法证明原告交付的资产情况和价值；被告提交的《关于催缴场地租金的函》，本院结合双方提交的解除协议的内容，可以认定系原告未及时缴纳租金导致双方解除合同；被告提交的情况说明系当事人陈述，证明力较弱，被告提交的证人证言均未出庭，其证明力较弱，该证据与本案被告主张的实际损失间的关系，本院将在下文中予以论述。本院认定事实如下：2016年8月18日，原告聚海源公司（乙方）、被告海吉星公司（甲方）双方签订《天津韩家墅海吉星农产品物流有限公司批发市场租赁合同书》（海鲜市场），约定由原告承租被告所有的位于天津韩家墅海吉星农产品批发市场的商铺(档位)，具体包括：1、物流区四栋厅内，建筑面积10446平米；2、物流区四栋南侧管理用房，两层总建筑面积720平方米；3、经营范围包括海鲜批发市场运营和经营所需的服务配套类运营。租赁期限自2016年10月20日至2021年9月19日。租金支付：乙方在合同签订时向甲方支付第一年租金，即贰佰陆拾万元整。后期租金分期支付，即2017年10月20日前支付租金贰佰壹拾万元整；2018年10月20日前支付租金贰佰壹拾万元整；2019年10月20日前支付租金贰佰壹拾万元整，2020年10月20日前支付租金贰佰壹拾万元整。合同第七条违约责任约定“有下列情形之一的，视为乙方单方违约，甲方可以解除或终止合同；乙方交纳的租金不予退还。乙方的装修及投资建设的不动产无偿归甲方所有：（3）拖欠租金或相关费用一个月内，经甲方两次催缴仍未交纳时”。同日，原告聚海源公司（乙方）、被告海吉星公司（甲方）双方签订《天津韩家墅海吉星农产品物流有限公司批发市场租赁合同书》（淡水市场），约定由原告承租被告所有的位于天津韩家墅海吉星农产品批发市场的商铺(档位)，具体包括：1、老物流区北侧大厅厅内，建筑面积2800平米；2、老物流区南侧大厅厅内，建筑面积3382平方米；3、老物流区西南侧管理用房，两层总建筑面积2976平方米；4、经营范围包括淡水鱼批发市场运营和经营所需的服务配套类运营。租赁期限自2016年10月20日至2021年9月19日。租金支付：乙方在合同签订时向甲方支付第一年租金，即贰佰万元整。后期租金分期支付，即2017年9月1日前支付租金壹佰伍拾万元整；2018年9月1日前支付租金壹佰伍拾万元整；2019年9月1日前支付租金壹佰伍拾万元整，2020年9月1日前支付租金壹佰伍拾万元整。合同第七条违约责任约定“有下列情形之一的，视为乙方单方违约，甲方可以解除或终止合同；乙方交纳的租金不予退还。乙方的装修及投资建设的不动产无偿归甲方所有：（3）拖欠租金或相关费用一个月内，经甲方两次催缴仍未交纳时”。合同签订后，聚海源公司为履行两份《天津韩家墅海吉星农产品物流有限公司批发市场租赁合同书》，陆续交付海吉星公司租金总计5,990,461.78元，其中两份合同第一年度的租金4,600,000元。海吉星公司主张聚海源公司欠付两份租赁合同租赁期内第二年度租金，并主张分别于2017年9月4日、9月8日、10月20日、10月21日向聚海源公司发出《关于催缴场地租金的函》，由聚海源公司法定代表人徐金发签收，但海吉星公司未向本院提交经聚海源公司确认的催缴函原件或签收回执，聚海源公司对被告主张的送达催缴函的情况不予认可。2017年12月13日，原告聚海源公司（乙方）、被告海吉星公司（甲方）签订《解除批发市场租赁合同协议书》，约定“鉴于甲乙双方于2016年8月18日就淡水鱼交易区和海鲜交易区合作签订《天津韩家墅海吉星农产品批发市场水产批发项目战略合作框架协议书》。现因乙方无法达到合同约定的日均交易量标准，无法按照租赁合同约定履行支付租金义务，经甲方催告后乙方仍无法履行，现甲乙双方依据合同约定决定协议解除租赁合同。租赁合同包括但不限于合作协议、批发市场租赁合同、相关会议纪要等全部书面文件”“一、甲乙双方协商一致同意解除双方签订的租赁合同。自本协议签订之日起,租赁合同予以解除,但甲方仍保留依据租赁合同向乙方追偿的权利(包括但不限于未缴纳租金、赔偿金等费用)。二、乙方因租赁合同解除与任何第三方所发生的全部纠纷均由负责自行解决，与甲方无关。……四、自本协议签订之日起乙方在韩家墅海吉星市场内投入的全部设备设施及构筑物等全部资产(包括乙方的全部装修投入)均无偿归属于甲方，以作为乙方因上述租赁合同违约的违约金。五、甲乙双方一致认可自本协议签订之日起，上述全部资产所有权自乙方转移至甲方名下。”经询问，双方均认可双方未对聚海源公司在韩家墅海吉星市场内投入的全部设备设施及构筑物等全部资产制作书面交接清单，海吉星公司认可实际控制全部资产，但未提供资产明细。本案审理中，原告主张即使原告在履约过程中存在有违约行为，但原告也已依据解除协议条款中所约定的“装修及投资建设的不动产无偿归被告所有”的方式，承担了相应违约责任。原告依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，向法庭主张适当减少该约定违约金，即多付租金部分退还原告。被告对此不予认可，主张聚海源公司在韩家墅海吉星市场内投入的全部设备设施及构筑物不足以弥补原告实际损失，因原告违约造成被告的实际损失包括：1、拖欠的租金，即2017月12月14日至2018年12月19日解除合同之后的租金；2、原告在违约后已收取次承租租户的租金（原告与被告解除协议至2018年年底期间的租金，其中6月份扣除）；3、原告退租之后被告、对其租赁的摊位进行改造花费，但没有明确的数额；4、原告的违约行为影响的被告的声誉，没有量化的数额。对于原告主张退还的装修保证金24000元，经法庭询问，被告认可实际收取，原告装修后，被告予以验收，未发生应当予以扣除的情形。本院认为，双方签订的两份《天津韩家墅海吉星农产品物流有限公司批发市场租赁合同书》、《解除批发市场租赁合同协议书》系双方真实意思表示，上述合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。截至双方签订《解除批发市场租赁合同协议书》的2017年12月13日，即解除租赁合同之日，聚海源公司实际使用租赁物所产生的租赁费为5142465元（淡水市场：2000000元+1500000元÷365天×55天+海鲜市场：260000元+2100000元÷365天×55天=5142465元），双方均认可聚海源公司实际缴纳租赁费5,990,461.78元，故聚海源公司已经缴纳但未实际履行的租金为847996.78元。本案的争议焦点为：1、原告主张调整违约金数额是否应当得到支持；2、装修保证金是否应予退还原告。关于争议焦点1、原告主张调整违约金数额是否应当得到支持。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告主张违约金过高，其理由是违约金内容包括：1、聚海源公司在韩家墅海吉星市场内投入的全部设备设施及构筑物等全部资产(包括全部装修投入)均无偿归属于海吉星公司，2、聚海源公司已经缴纳但未实际履行的租金为847996.78元。被告辩称违约金不过高的理由是，被告的实际损失包括：1、拖欠的租金；2、原告在违约后已收取次承租租户的租金；3、原告退租之后被告、对其租赁的摊位进行改造花费；4、原告的违约行为影响的被告的声誉。被告抗辩的实际损失数额未能提供充分证据，本院不予认定。原告提交的证据足以证实违约金的情况，故而本院认定违约金数额过高，本院依法予以酌减。酌减的数额以聚海源公司已经缴纳但未实际履行的租金为为宜，故原告主张被告海吉星公司退还原告聚海源公司租金847996元，本院予以支持。关于争议焦点2、装修保证金是否应予退还原告，被告认可实际收取，且原告装修后，被告予以验收，未发生应当予以扣除的情形，对原告主张退还装修保证金，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告天津韩家墅海吉星农产品物流有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告聚海源（天津）科技有限公司租金847996元；二、被告天津韩家墅海吉星农产品物流有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告聚海源（天津）科技有限公司装修保证金24000元；三、驳回原告聚海源（天津）科技有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12520元，保全费5000元，由被告天津韩家墅海吉星农产品物流有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长 张 沛审判员 李 伟审判员 赵志刚二〇二〇年七月十日法官助理于江锟书记员刘少江附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。