上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初4315号原告：上海惜雅企业管理咨询有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：梁国福，执行董事。委托诉讼代理人：韩冰清，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨越琦，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：上海凌昊包装材料有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：王俊香，总经理。委托诉讼代理人：李明，上海乐川律师事务所律师。第三人：陈如斌，男，1960年1月18日生，汉族，住福建省连江县。第三人：何家林，男，1956年11月22日生，汉族，住浙江省上虞市。第三人：张辉，男，1981年11月7日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：王跃斌，上海社平律师事务所律师。原告上海惜雅企业管理咨询有限公司(以下简称“惜雅公司”)诉被告上海凌昊包装材料有限公司(以下简称“凌昊公司”)财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。案件审理过程中，本院依法追加陈如斌、何家林、张辉作为第三人参加诉讼。本案于2020年5月6日、8月26日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韩冰清、杨越琦，被告委托诉讼代理人李明到庭参加两次庭审；第三人陈如斌、何家林，第三人张辉委托诉讼代理人王跃斌到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告惜雅公司诉请本院判令：1、被告按照一层0.98元/日/平方米、二层及以上楼层0.63元/日/平方米，向原告支付5幢自2019年7月26日起至2020年5月15日止的占有使用费1,263,160.5元；2、被告按照一层0.98元/日/平方米、二层及以上楼层0.63元/日/平方米，向原告支付9幢自2019年7月26日起至2020年5月30日止的占有使用费1,123,626元；3、被告按照0.61元/日/平方米，向原告支付6幢301室自2019年7月26日起至2020年5月8日止的占有使用费79,407.36元。事实和理由：2019年6月11日，原告通过拍卖获得上海君蕾汽车配件有限公司(以下简称“君蕾公司”)名下位于松江区鼎盛路XXX号的1-10幢厂房，上海市第二中级人民法院于2019年7月12日出具执行裁定书，确认上述厂房归原告所有，原告于2019年7月26日签收该裁定书。上述厂房中，5幢、9幢及6幢301室(以下简称“系争厂房”)一直为被告非法占有，虽经上海市第二中级人民法院张贴公告责令搬离，但被告始终未搬离。原告故诉至法院，请求判如所请。被告凌昊公司辩称：5幢、9幢系从第三人陈如斌、何家林处承租，6幢系从第三人张辉处承租，陈如斌、何家林和张辉均有合法出租权，相关租金也已经支付给陈如斌、何家林和张辉。6幢租期至2019年9月15日届满，其已返还给张辉，仅经张辉同意在301室存放了一些零星物品。故此，请求驳回原告的诉讼请求。第三人陈如斌、何家林称：其系鼎盛路XXX号1-10幢厂房的实际施工人，因建设方君蕾公司未支付工程款，故将5幢、9幢出租给其，租期20年，以租金抵偿欠付工程款，工程款绝大部分是农民工工资。其承租后，花费约270万元对厂房进行改建、装修，于2016年春节前后装修完成，并转租给凌昊公司，转租获取租金均用以支付工程欠债和农民工工资。君蕾公司将其余厂房出租他人，厂区变电站、电缆排线均由承租人集资改建。因此，其有权转租、有权收取租金，原告诉请于法无据，请求驳回。第三人张辉称：其从君蕾公司处承租厂房后转租给被告，其与君蕾公司、被告签订的租赁合同均合法有效，有权向被告收取租金。其与被告租赁合同至2019年9月15日到期，在合同届满前被告已经搬离，仅经其同意在301室存放零星物品。故此，原告诉请于法无据，请求驳回。经审理查明：2019年7月12日，在中国建设银行股份有限公司上海市分行(以下简称“建行上海分行”)申请执行君蕾公司、徐永灿、黎娟芬、徐琪胜、上海茗圣贸易有限公司、上海永圣建设有限公司金融借款合同纠纷一案中，上海市第二中级人民法院作出(2016)沪02执74号之二执行裁定书，解除对君蕾公司名下位于上海市松江区鼎盛路XXX号1-10幢房地产的查封，并将上述厂房所有权归买受人惜雅公司所有，所有权自裁定送达惜雅公司时起转移。惜雅公司于2019年7月26日在该裁定书的送达回证上签字。2019年9月2日，原告惜雅公司取得松江区鼎盛路XXX号的不动产权证书，证书载明5幢建筑面积5,803.24平方米，9幢建筑面积4,925.13平方米。该厂房拍卖公告载明“按标的现状拍卖”，其中“标的物介绍”载明租赁情况为“无”、使用情况为“1—10幢均有人占据使用”。2019年10月12日，上海市第二中级人民法院就(2016)沪02执74号发出一份公告，称在执行本案中，于2019年6月11日拍卖了被执行人君蕾公司名下位于松江区鼎盛路XXX号1-10幢房地产，买受人为惜雅公司，现依据有关法律规定，责令占用上述房地产的人或者单位在本公告张贴之日起二十日内自行搬离，逾期不搬将采取强制执行措施。2020年4月30日，上海市第二中级人民法院作出(2016)沪02执74号之五执行裁定书，称该院于2017年6月12日出具执行裁定书，裁定拍卖君蕾公司名下位于松江区鼎盛路XXX号1-10幢房地产。2017年6月20日，该院张贴公告于上述房产处，责令占用上述房地产的个人或单位于公告之日起十五日内迁出。2019年6月11日，买受人惜雅公司通过自主网络拍卖竞得上述房地产。2019年10月12日，该院张贴公告于上述房产处，责令占用上述房产的个人或者单位在公告张贴之日起二十日内自行搬离。现凌昊公司仍无正当理由占用上述房产中的5幢、6幢301室、9幢，故裁定凌昊公司立即从上海市松江区鼎盛路XXX号处迁出。庭审中，被告凌昊公司称，其并未看到该裁定书中所称的2017年6月20日公告，直至2019年10月才知晓系争厂房被拍卖。另查明：在(2016)沪02执74号案件执行过程中，上海百丰服饰辅料有限公司提出书面异议，称其已与君蕾公司签订购买3幢厂房的协议且已经交付，其已支付385万元并愿将剩余房款交付法院，故请求撤销执行裁定书并解除对3幢厂房的查封，该案案号为(2017)沪02执异82号。上海市第二中级人民法院在该案审理中查明，建行上海分行就鼎盛路XXX号房屋建设工程设定抵押。2015年7月28日，松江区建设和交通委员会向君蕾公司颁发鼎盛路XXX号建设工程竣工验收备案证书。2015年8月4日，鼎盛路XXX号1-10幢房产取得产权证，该产权证记载的产权人为君蕾公司、土地用途为工业、房屋用途为厂房。同日，建行上海分行将鼎盛路XXX号房屋建设工程抵押转为新建房屋抵押，并办理抵押登记。该案经审理后，上海市第二中级人民法院于2017年9月15日作出裁定，驳回上海百丰服饰辅料有限公司的异议请求。庭审中，被告凌昊公司还提供了：(1)2015年2月28日,陈如斌、何家林与君蕾公司就上海市松江区松开V-33地块内5幢、9幢的厂房租赁合同，合同载明租期20年，自2015年2月28日至2035年2月27日，并约定君蕾公司将出租厂房交付陈如斌、何家林使用之日，即视为陈如斌、何家林已经一次性将20年租金支付给了君蕾公司。(2)2016年3月28日其法定代表人王俊香与陈如斌、何家林就鼎盛路XXX号5幢、9幢的厂房租赁合同，合同载明租赁期限15年，自2016年3月28日至2031年3月27日，年租金1,484,400元。(3)2014年12月9日张辉与君蕾公司就鼎盛路XXX号6幢签订的《厂房租赁合同》，合同载明租赁期限20年，自2014年12月10日至2034年12月9日，租金共计300万元，一次性支付。(4)2016年7月12日，被告法定代表人王俊香与葛德年(张辉授权)就鼎盛路XXX号6幢二层、三层签订的《租赁合同》，合同载明租期3年，自2016年7月15日至2019年9月15日，年租金28万元。被告凌昊公司提供上述证据，以证明其对系争房屋享有合法承租权。原告称系争房屋租赁情况以上海市第二中级人民法院的拍卖公告和相关裁定书为准。第三人张辉提供了支付凭证，以证明其分三次向君蕾公司将租金300万元支付完毕。原告称对该情况不清楚。庭审中，各方确认5幢一层面积为1,785平方米，9幢一层面积为1,491平方米，6幢301室面积为452平方米。各方还确认，被告从5幢搬离的时间为2020年5月15日。被告及第三人主张，被告从9幢搬离的时间为2020年5月29日，原告认为是2020年5月30日。被告及第三人主张，被告从6幢301室搬离的时间为2020年“五一节”前，原告认为是2020年5月8日。庭审中，被告及第三人陈如斌、何家林确认被告将5幢、9幢租金支付至2020年5月底。被告与第三人张辉确认被告已将6幢租金支付完毕。案件审理过程中，经原告申请，本院委托有关机构对系争房屋的市场租金价格进行评估。2020年6月30日，上海信衡房地产估价有限公司出具《房地产估价报告》，认为5幢1层日租金为0.98元/天·M2、2-4层日租金为0.63元/天·M2，9幢1层日租金为0.98元/天·M2、2-4层日租金为0.63元/天·M2，6幢301室日租金为0.61元/天·M2。《房地产估价报告》对估价对象现场查勘情况描述为“外墙涂料、配置电梯、乳胶漆内墙和天棚、4层复合地板”等。被告及第三人对该评估报告提出异议，认为系争房屋装修分别由被告及第三人所实施，不应作为租金的组成部分。案件审理过程中，本院于2020年5月7日下午至系争厂房处勘验，确认6幢301室未经营生产，但遗留部分桌椅和简单生活用品。以上事实，由执行裁定书、不动产权证书、拍卖公告、公告、送达回证、厂房租赁合同、房地产估价报告以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案中，原告通过拍卖，于2019年7月26日取得包括系争厂房在内的松江区鼎盛路XXX号1-10幢厂房所有权。根据上海市第二中级人民法院的拍卖公告和相关执行裁定书，系争厂房不存在可以对抗拍卖的租赁关系，故被告对系争厂房的占有系无权占有。上海市第二中级人民法院曾于2017年6月20日在系争厂房处张贴公告，责令占有系争房产的个人或者单位于公告之日起十五日内迁出，对此被告知道或者应当知道，但其仍拒不迁出。被告上述行为对原告的物权造成了损害，且被告主观上存在过错，故原告要求被告支付占有使用费合法有据，本院予以支持。关于占有使用费的计算标准，上海信衡房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》程序合法、结论有据，可予采纳。被告及第三人称《房地产估价报告》认定的租金标准包含装修在内，而装修系被告及第三人所为。对此本院认为，被告及第三人所主张的装修均在系争厂房拍卖之前，而原告按系争厂房现状竞拍并取得所有权，故原告主张的占有使用费即使包含装修，也无不当。至于被告及第三人所主张的装修问题，不属于本案处理的范围。原告主张的占有使用费起始时间为其取得系争厂房所有权的时间，该主张合法有据。根据各方确认、主张的被告搬离时间以及本院现场勘验情况，5幢占有使用费的终止时间应为2020年5月15日，9幢占有使用费的终止时间应为2020年5月29日，6幢301室占有使用费的终止时间应为2020年5月8日。因各方已就5幢一层、9幢一层、6幢301室的面积达成一致，则5幢二层及以上、9幢二层及以上的面积根据产权证书载明的建筑面积扣除一层面积即可得知。故此，被告应向原告支付松江区鼎盛路XXX号5幢、9幢、6幢301室的占有使用费共计2,437,692.36元。综上，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十七条的规定，判决如下：被告上海凌昊包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海惜雅企业管理咨询有限公司上海市松江区鼎盛路XXX号内第5幢、第9幢、第6幢301室厂房的占有使用费2,437,692.36元。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,530元、减半收取13,265元，财产保全费5,000元，合计诉讼费18,265元，由原告上海惜雅企业管理咨询有限公司负担211元(已付)，由被告上海凌昊包装材料有限公司负担18,054元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 王燕华二〇二〇年九月二十九日法官助理 周 倩书 记 员 周 倩附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。