山东省东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0502民初586号原告：王玉华，女，1966年7月2日出生，汉族，住山东省东营市东营区。委托诉讼代理人：岳镇镇，山东鲁成律师事务所律师。被告：史慧民，男，汉族，1965年4月22日出生，住山东省东营市东营区。被告：郭志岭，男，汉族，1968年5月2日出生，住山东省东营市东营区。两被告共同委托诉讼代理人：贾言双，东营市东营正大法律服务所法律工作者。第三人：东营市众恒商贸服务中心，住所地山东省东营市东营区北一路讯利小区，统一社会信用代码913705007062442189。负责人：尹晓蓉，清算组组长。委托诉讼代理人：黄德升，山东汇研律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭志强，山东汇研律师事务所律师。原告王玉华与被告史慧民、郭志岭，第三人东营市众恒商贸服务中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王玉华的委托诉讼代理人岳镇镇，被告史慧民、郭志岭及委托诉讼代理人贾言双，第三人东营市众恒商贸服务中心的委托诉讼代理人黄德升、郭志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玉华向本院提出诉讼请求：1.请求判令史慧民、郭志岭向王玉华返还租金53333.33元并赔偿损失286625元；2.本案的案件受理费由史慧民、郭志岭负担。庭审中，王玉华将诉讼请求变更为：1.请求判令史慧民、郭志岭赔偿王玉华财产损失90000元；2.本案的案件受理费、鉴定费等费用由史慧民、郭志岭负担。事实和理由：2018年9月3日，王玉华与史慧民签订合同，约定王玉华租赁史慧民位于济南路宾平街4号的房屋，年租金160000元，租期6年，自2018年9月3日起至2024年9月2日止，合同还对其他事项进行约定。合同签订后，王玉华依约支付第一年房租，并投入大量人力物力对租赁房屋进行装修、购买机器设备从事餐饮生意。后王玉华得知涉案房屋并非史慧民所有，系史慧民从东营市胜中居家服务有限公司处租赁而来，且其租赁期限远远短于其租赁给王玉华的房屋期限。现王玉华无法取得涉案房屋的使用权，导致王玉华经济损失。郭志岭与史慧民是合伙关系，两人合伙共同向王玉华出租涉案房屋。史慧民、郭志岭共同辩称，认可两被告为合伙关系。在王玉华签订租赁合同时，对租赁房屋是由史慧民、郭志岭租赁而来，并进行了装修的事实是知情的。双方签订的合同约定，租赁期限为2018年9月20日至2019年9月19日，一年一签，王玉华如要租赁，需提前一个月交纳下一年度的租金。本次合同到期后，王玉华既未续签合同，也未交纳下一年度的租金，也没有返还租赁物。根据案件事实及法律的规定，王玉华违约在先，双方租赁合同已经解除。王玉华主张的返还租金及赔偿损失的要求，无法律和事实依据。按照租赁合同的约定，合同到期后乙方如继续使用需提前一个月交纳下一年的租金。出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。承租方在租用期间装修、经甲方同意的改造增值部分到期归甲方所有。王玉华装修时未通知史慧民和郭志岭，租赁期满后也未进行交接，现王玉华已经将经营设备转让给别人，租赁物也未返还。王玉华在租赁合同履行过程中存在过错，郭志岭、史慧民保留进一步追究的权利。在合同到期后，王玉华不搬离，也不交纳下一年度的租金和续签合同，而继续占用涉案房屋，已构成违约。史慧民、郭志岭在与东营市胜中居家服务有限公司签订租赁合同时，当时只有平房六间，每间18平方米，破烂不堪、平房东面有90平方米的过道、平房西面有40平方米的空地，被告租赁后，用了近4个月的时间投资200000余元，对涉案区域进行了改造装修。协调东营区城管及相关部门，把过道改建成门头房，用于经营餐饮。西面的空地建一间杂物间和一间卫生间，以及水电和下水道全部改造达到使用标准。另外还把天然气开户安装并使用（天然气开户费3150元，管线安装费10000元，计量表5000元，油田天然气使用保证金5000元，东营市天然气使用保证金7800元，共计30950元）为此，史慧民、郭志岭投入了大量的精力和财力，王玉华未与史慧民、郭志岭办理涉案房屋的交接手续，导致史慧民、郭志岭未与东营市胜中居家服务有限公司办理交接手续，给郭志岭和史慧民造成损失。东营市众恒商贸服务中心述称，2018年5月12日，东营市胜中居家服务有限公司与郭志岭签订了房屋租赁合同，约定由郭志岭承租坐落于东营市东营区XX街房屋，建筑面积110平方米。租赁期限为1年，从2018年5月12日开始至2019年5月11日，租金为35000元/年。东营市胜中居家服务有限公司与郭志岭签订的房屋租赁合同于2019年5月11日租期届满后，郭志岭没有按照合同约定提出书面续租申请，而是继续占有并使用，直至2019年12月11日。东营市胜中居家服务有限公司系第三人的全资子公司，经股东会决议解散并于2019年6月10日成立清算组，2019年12月25日经清算后注销登记，其债权债务由第三人承继。2019年12月11日，第三人将涉案房屋出租给案外人王龙龙，并与王龙龙签订房屋租赁合同，租赁期限1年，2019年12月13日至2020年12月12日。郭志岭、史慧民将涉案房屋转租给王玉华，未按照合同约定征得东营市胜中居家服务有限公司的书面同意，东营市胜中居家服务有限公司及答辩人对涉案房屋转租不知情。当事人围绕诉讼请求向本院提供证据，本院组织各方当事人进行质证。根据本院审查确认的证据，认定事实如下：郭志岭、史慧民自2017年5月开始承租位于东营市东营区XX街房屋一套。该房屋为胜利油田内部建房，东营市胜中居家服务有限公司为该房屋的管理和使用权人。东营市胜中居家服务有限公司系第三人东营市众恒商贸服务中心的全资子公司，经股东会决议解散并于2019年6月10日成立清算组，2019年12月25日经清算后注销登记，其债权债务由第三人东营市众恒商贸服务中心承继。2018年5月12日，郭志岭与东营市胜中居家服务有限公司签订房屋租赁合同约定郭志岭承租位于东营市东营区XX街房屋，建筑面积110平方米，房屋结构为砖混。房屋用途为经营，租赁期限为一年，从2018年5月12日至2019年5月11日止，租金为35000元/年。合同第七条约定，转租房屋时应事先征得出租方的书面同意。如需续租应租期届满前30日内以书面方式向甲方（出租方）提出。租赁期限届满，乙方（承租方）不续租的，应于期满后7日内将房屋交还甲方，双方签署租赁房屋移交清单。租赁期间乙方添附物拆除后，不影响房屋使用价值的，乙方可以拆除，否则不得拆除，新增添物归甲方所有。租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件，如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。租赁期满或合同解除，如乙方逾期不交换房屋，乙方应按本协议约定的日租金标准的双倍支付甲方房屋占用费；擅自改变房屋用途或擅自转借、转租房屋，甲方有权解除合同，乙方并承担年租金总额的5%违约金。郭志岭、史慧民已按照合同约定支付租金至2019年5月11日。郭志岭、史慧民在2017年5月承租涉案房屋后，在原有房屋的基础上进行了部分的装饰、装修、增建和搭建了部分房屋设施，并对外进行了转租。2018年9月3日，王玉华与史慧民签订房屋租赁合同一份，约定史慧民将济南路宾平街商铺出租给王玉华使用，使用期限“6”年，自2018年9月20日至2019年9月19日，每年租金160000元。该合同第四条约定，出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。承租方在租赁期间装修、经甲方（出租方）同意的改造等增值部分（如不再续租）到期归甲方所有。在合同最后一页的手写内容为：“1.到2024年6年内合同有效全院租金每年（16万元整）拾陆万元整（每年签一次）；2.每年5千元的饭费；3.油田关系、维修防水房东负责。”史慧民认可手写部分为其亲笔书写。2018年9月3日，王玉华支付史慧民房屋租金160000元。2019年9月，王玉华明确表示因史慧民、郭志岭与东营市胜中居家服务有限公司签订的租赁合同已经期满，不同意缴纳下一年的租金，要求直接与涉案房屋的管理人东营市胜中居家服务有限公司签订房屋租赁合同。2019年12月13日，东营市众恒商贸服务中心与案外人王龙龙签订房屋租赁合同，将东营市东营区XX街房屋1间，建筑面积110平方米，出租给王龙龙使用，租赁期限自2019年12月13日至2020年12月12日止，租金每年82000元。在庭审中，王玉华认可已将部分物品出售给案外人王龙龙，而且截至2020年3月9日仍然未全部搬离涉案房屋。王玉华申请对涉案房屋装饰装修以及形成附和的设备残值进行鉴定。经本院委托，山东兴业土地房地产资产评估测绘事务所（普通合伙）对涉案房屋的装修残值（含附和的机器设备）进行鉴定。该机构出具的评估报告书载明：经综合评估，截至2019年9月16日，纳入本次评估范围的房屋装修（含附和的机器设备）评估价值为78044元，其中西一宿舍地砖1016元、西二宿舍地砖1016元、封闭雨棚（含1个门）1995元、洗碗间地砖1016元、仓库地砖1016元、大厅地砖6711元、大厅钢顶11821元、暖气片4片2667元、简易房地砖3092元。监控设备（6个摄像头）2583元、音响3个833元、抽油烟机1套8333元。王玉华支出评估费7000元。本院依职权要求鉴定机构明确在明细表中载明的机器设备是否具备拆除使用的条件以及拆除成本是否高于物品本身的价值。2020年6月15日，山东兴业土地房地产资产评估测绘事务所（普通合伙）出具回函一份，该回函载明：“一、监控设备评估值2583元，具备拆除条件，拆除后可继续使用，拆除及安装成本约为300元，可以拆除移装；二、音响评估价值833元，具备拆除条件，拆除后可继续使用，拆除及安装成本300元，可以拆除移装。三、抽油烟机评估价值8333元，属于定制设备，作业场地面积、炉灶形状、房间高度决定其机型、高度、配置、出风口尺寸等，拆除后另行安装价值远低于其续用价值。”王玉华不同意拆除，要求郭志岭、史慧民承担赔偿责任。庭审中，王玉华主张史慧民、郭志岭自2019年9月将涉案房屋天然气切断，无法正常经营。史慧民、郭志岭认可自2019年9月16日将天然气切断，是因为王玉华要求房屋租金按100000元/年计算，而东营市胜中居家服务有限公司曾要求将下一年的租金提高至110000元/年，因此史慧民、郭志岭没有向东营市胜中社区居家服务公司缴纳租金。双方均认可房屋装修评估明细表中洗碗间地砖13.86平房米，其中8.9平方米为王玉华进行装修。郭志岭、史慧民在涉案房屋安装了暖气片4片，但管线为PVR管，王玉华将管线改为金属管并对暖气片重新安装。王玉华在装修过程中将原来的厨房及隔壁房间的墙体拆除并安装了钢梁进行加固，王玉华拆除了厨房隔壁间的木地板，并铺设了瓷砖，对涉案房屋屋顶做了防水。王玉华主张架设钢梁和防水的项目应列入装修残值，但鉴定机构未列入鉴定的范围。双方争议的事实在于：房屋装修评估明细表中西一宿舍地砖13.86平方米、西二宿舍地砖13.86平方米、封闭雨棚（含1个门）26.6平方米、仓库地砖13.86平方米、大厅地砖91.52平方米、简易房地砖42.16平方米是由哪一方出资装修。王玉华的委托代理人在第三次庭审中通过电话询问王玉华本人认可西一宿舍、西二宿舍和仓库地砖为史慧民、郭志岭铺装，但在庭后核实后，提交装修工程结算单一份，该结算单载明地板拆除13.7平方米3间、走廊铝合金门6平方米、院子走廊封顶7平方米，主张在装修过程中拆除了三间房屋的木地板并铺了地板砖，其中一间为厨房的地板，另外两间为西一宿舍地砖、西二宿舍地砖，雨棚包括一个门是由王玉华重新安装。史慧民、郭志岭质证认为，当时史慧民、郭志岭对承租的六间房屋以及大厅和简易房等都铺了瓷砖，从瓷砖的花样和尺寸可以看出。雨棚为史慧民、郭志岭安装，王玉华只是对破损的雨棚进行了维修。为证明其主张史慧民、郭志岭提供收款收据一组，其中2017年6月23日销货收据载明瓷砖产品名称800*800，数量97*3，单价68，金额19788元。2017年7月21日收款收据载明地砖，单位块，数量185，单价30，金额为5550元；2017年8月12日收据载明：东厅和西厅岩棉板，数量分别为360米和150米，单价均为70；东厅和西厅钢材单位支，数量分别为30和5，单价分别为215元和130元，加上人工费合计为63650元。王玉华质证认为，对收据的真实性不予认可，而且单据为单方出具，王玉华从两被告处承租房屋明确表示用于餐饮经营，也对涉案房屋进行了装修装饰，两被告的装修与王玉华没有关系。东营市众恒商贸服务中心主张对涉案房屋的装饰装修情况不知情。本院认为，史慧民、郭志岭未经涉案房屋的出租人允许擅自将涉案房屋转租给王玉华使用，而且王玉华与史慧民、郭志岭签订的房屋租赁合同的期限，已明显超出史慧民、郭志岭与东营市胜中居家服务有限公司签订的租赁期限，但东营市胜中居家服务有限公司在其与郭志岭签订的租赁合同到期前并未提出异议，且上述合同已履行完毕，应视为对史慧民、郭志岭转租行为的认可。因此，王玉华与史慧民、郭志岭签订的房屋租赁合同在2019年5月11日前的期限部分，应认定为有效，超出部分无效。史慧民、郭志岭作为涉案房屋的承租人，明知其与东营市胜中居家服务有限公司签订的租赁合同期限仅为一年，却与王玉华签订了使用期限为六年的转租合同，史慧民、郭志岭的过错是导致合同部分无效的主要原因，应该对王玉华因此产生的损失承担相应的赔偿责任。王玉华作为完全民事行为能力人，在签订房屋租赁协议时，具有查明房屋所有权及使用权情况的审慎注意义务，尤其是在投入资金对涉案房屋进行大规模装修前更应确保租赁合同的有效以及可以实际履行，王玉华对于自身损失的产生存在过错，应当减轻史慧民、郭志岭的赔偿责任。根据双方过错程度以及各自过错与王玉华损失的因果关系，本院酌情认定史慧民、郭志岭对王玉华因租赁涉案房屋产生的损失承担70%的民事赔偿责任。关于王玉华主张的房屋租金53333.33元，虽然王玉华与史慧民签订的房屋租赁合同部分无效，但在王玉华缴纳了2018年9月20日至2019年9月19日的租金后，实际占有使用了涉案房屋，王玉华庭审中放弃了该部分诉讼请求，是对自身权利的合法处分，本院予以确认。关于王玉华主张的装饰装修损失90000元。山东兴业土地房地产资产评估测绘事务所（普通合伙）是双方经法定程序选定的具有鉴定资质的机构，该机构出具的评估报告是对全部装修残值及形成附和的设备残值的评估，本院予以采信。王玉华主张其架设钢梁和防水的残值未列入损失范围，属于鉴定漏项，由于王玉华拆除了原有的墙体，为了保持原有房屋的稳定性而架设了钢梁，在王玉华无法将其拆除部分恢复原状的情况下，王玉华主张将该部分计入损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于王玉华对房顶防水所产生费用，该项支付系其对房屋修缮产生的费用，按照双方合同约定出租方概不负责，而且鉴定机构亦不能评估出因防水产生的残值，因此对王玉华该项主张不予支持。郭志岭、史慧民提供证据可以证实其在承租涉案房屋后，转租前对涉案房屋铺设了地砖，进行了搭建、改建，安装了暖气片等设施，可以认定在评估明细表中西一宿舍地砖、西二宿舍地砖、大厅地砖、大厅钢顶、暖气片、简易房地砖等部分均为郭志岭、史慧民铺设或安装，该部分装修残值不计入赔偿总额。王玉华提供的证据可以证实其承租后重新封闭雨棚（含1个门）、对洗碗间地砖8.9平方米进行了铺设，该部分应计入赔偿总额，另外4.96平方米地砖应予以扣除。暖气片为郭志岭、史慧民所有，虽然王玉华进行了重新安装，在不能因此增加暖气片的残值，因此暖气片残值应在总损失中予以扣除。综上所述王玉华的装饰装修残值损失合计为38592.41元，由史慧民、郭志岭按70%的比例承担27014.68元。关于王玉华主张的机器设备损失，根据山东兴业土地房地产资产评估测绘事务所（普通合伙）出具的回函，监控设备和音响具备拆除条件，应由王玉华自行拆除，额外产生的拆除及安装成本600元，由史慧民、郭志岭按70%的比例承担420元。王玉华为长期经营而定制的抽油烟机，如果拆除可能会降低其价值，但由于郭志岭、史慧民并非涉案房屋的使用权人，而且不拆除该设备并不会为史慧民、郭志岭带来收益，因此本院依法支持该机器设备应由王玉华自行拆除，并酌情支持因拆装该设备产生的费用以及该设备因拆装产生的贬值损失5000元，由郭志岭、史慧民按70%承担3500元。王玉华因鉴定而支出评估费7000元，是因双方纠纷而产生的合理支出，本院依法支持由郭志岭、史慧民承担4900元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十三条、第十四条、第十六条规定，判决如下：一、被告郭志岭、史慧民于本判决生效之日起十日内赔偿原告王玉华装饰装修损失27014.68元、机器设备拆除损失3920元、评估费4900元，共计35834.68元；二、驳回原告王玉华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，减半收取计1025元，由原告王玉华负担617元，由被告郭志岭、史慧民负担408元。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  张立云二〇二〇年六月三十日书记员  杜 岩