广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终241号上诉人（原审被告）：吴福安，男，****年**月**日出生，汉族，住广东省佛山市高明区***********，公民身份号码440*************15。委托诉讼代理人：成晓东，广东佛明律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴荣芳，男，系上诉人的儿子。被上诉人（原审原告）：佛山市高明区荷城街道铁岗村民委员会铁岗第七经济合作社，住所地广东省佛山市高明区*************，粤农集字第050854151007号。负责人：吴剑芬，该社社长。委托诉讼代理人：吕艳婷，广东共明律师事务所律师。上诉人吴福安因与被上诉人佛山市高明区荷城街道铁岗村民委员会铁岗第七经济合作社（以下简称铁岗七社）物权保护纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初2602号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴福安上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.依法改判驳回铁岗七社的全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费由铁岗七社承担。事实和理由：一审判决认定吴福安没有合法依据占有使用铁岗七社的土地，进而判决吴福安应支付相应土地使用费，属认定事实不清，适用法律错误，应当依法改判，理由如下：一、吴福安与原铁岗四组(七队)所签《卖地契》应认定有效。1.双方是于1987年签订该《卖地契》，基于当时普通群众的法律意识及通行惯例的表达方式，而用了“卖地”一词，但并非系村集体真正将案涉土地的所有权卖予吴福安，只是由吴福安支付相应对价，村集体将该土地使用权合法流转予吴福安，并允许吴福安自行修建房屋，由于当时农村人的普遍意识观念中，都是认为以买卖才能取得土地的支配权，其实质是以合理的对价取得土地的使用权。一审应当以党中央国务院处理农村问题的准则(尊重历史，实事求是)来衡量，不能以现在的这个时代的人意识和标准来衡量三十多年前那个时代的人的意识和标准。2.吴福安已实际支付了使用土地的合理对价，并且七队对《卖地契》相关人员的签名及加盖了**村民委员会公章未能提供反证，这一点一审判决已对《卖地契》的真实性予以确认。3.在双方签订《卖地契》前，案涉土地上就已有吴福安自行修建的两间砖瓦房、一个猪舍及一个化粪棚，《卖地契》签订后，吴福安于1991年将其中一间砖瓦房拆除修建了现砖混结构房屋，后又于1995年将猪舍及化粪棚拆除修建了现星瓦棚。根据1986年颁布的《中华人民共和国土地管理法》之规定“农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地”，吴福安的行为是完全合法有据的，根本不存在对该土地违法占用的说法。4.根据《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条等规定，宅基地可以在同一集体经济组织内部流转，吴福安属铁岗第五经济合作社成员，吴福安与铁岗七社同属**经济联合社这个集体经济组织，案涉的宅基地使用权于1987年已由铁岗七社流转给吴福安符合相关法律规定。5.案涉土地原不属于耕地性质，一审判决将该《卖地契》以目前的法律观念理解成为非法出让、转让用于非农业建设，进而得出系违反法律强制性规定，属无效合同的认定是错误的。二、吴福安系经过支付对价而取得案涉土地的使用权，无需再向铁岗七社支付土地使用费。1.上世纪80年代，农村法律意识薄弱，乱占乱霸土地现象比比皆是，1987年5月吴福安能与当时的村集体协商一致并支付550元土地使用转让费，是非常难能可贵的，而且550元在当时来计已经是一笔数额很大的资金，吴福安的行为可以说是守法依规的模范了。根据该协议，当时的村集体亦确认，吴福安对该土地有永久使用权，即此后无权再要求吴福安就使用该土地支付任何使用费用，这是双方签订该协议时的真实意思表示，应当予以支持。就算现吴福安实际宅基地占用面积超过现行地方规定的标准(高明区的现行规定荷城街道非中心城区为120平方米以下)，但吴福安并非系无偿取得该土地使用权，亦不应再支付相应土地使用费用。2.铁岗七社系2012年经确权才取得案涉土地的所有权，对于之前吴福安基于历史原因而取得的合法土地使用权无权提出异议，现其主张土地占用费无事实及法律依据。三、吴福安的现有超出集体土地使用权证范围的建筑物不应视为侵占铁岗七社土地，应立即予以拆除之列，吴福安无需立即返还案涉的宅基地。对于农村宅基地的历史遗留的问题，应当以2017年11月27日颁布的《佛山市高明区人民政府办公室关于加强农村宅基地管理的通知》的文件来处理。因为该规定系高明区政府专门用于处理农村宅基地历史遗留问题的普遍政策规定。根据《佛山市高明区人民政府办公室关于加强农村宅基地管理的通知》“三、分类解决历史遗留用地问题：根据我区农村宅基地的使用现状和登记发证情况，对已建房屋的宅基地的历史遗留问题，没有占用市政建设用地、农田和公共基础设施用地的，给子补办用地审批手续。具体办理方式如下：(一)宅基地的用地标准。1987年1月至2006年7月31日，荷城街道中心城区的用地标准为80平方米以下，其余的为120平方米以下。2000年8月1日至2009年5月31日，**街道中心城区的用地标准为100平方米以下，其余的为120平方米以下。从2009年6月1日起，全区农村宅基地用地标准统一为100平方米以下。(二)宅基地的土地利用现状已变更为建设用地(以土地利用现状图或影像图为准)，且实际已建成房屋的。1987年1月1日之前实际建成房屋的农村宅基地。原户籍或现户籍是高明区户籍的本村(居)民在1987年前已满18周岁、实际使用的宅基地在1987年1月1日之前已建成房屋至今没有扩大用地面积、未领取土地权利证书的，依申请按房屋基底占地面积补办不动产登记。对建房占地面积超过120平方米的宅基地，在发证时注明房屋翻建的时候，必须将超标的面积退回给集体，按规定面积标准进行重建。…”的规定。1986年，吴福安在案涉的宅基地上已经建成了两间砖瓦房、一个猪舍、一个化粪棚，至今没有扩大用地面积，吴福安户籍一直是本村村民，是**村集体成员，1987年前已年满十八岁，在铁岗村只有案涉一处宅基地，未违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条关于一户一宅的法律规定。鉴此，按照现行政策，吴福安可按案涉宅基地的房屋基底占地面积补办不动产登记，无需向铁岗七社返还案涉的宅基地。至于超出标准的范围，待该建筑物翻建时，才将超标面积退还集体，并按规定面积重建。四、一审判决没有合理采纳吴福安相关证据，显属错误。1.吴福安对案涉土地上的原始建筑物修建时间距今有30多年，而后翻建时间距今有20余年，由于年代久远，且也不是证人自己的家事，要求证人一定能准确回忆相应时间点显属强人所难，故各证人所作证言存在有些许时间差异是情有可原的，相关证人所作证言均能大致反映本案争议土地上现有建筑的形成时间，且系事实，应当予以认定。2.吴福安所提交的广东省农村集体经济组织证明书系政府颁发的证件，而**经联社概况、铁岗村第七经济社位于**四组概况等材料，是从高明区政府公开网站下载而来，这些材料所反映的是属众所周知的事实，亦是由政府审核确认的，无需辩驳的，但一审法院仅以吴福安无法提供原件，而铁岗七社虽不确认，但亦未能举证反驳的情况下，径行对该事实不予采纳，亦显属严重错误。五、基于前因和历史背景，铁岗七社为了拆除我宅基地，处心积累了多年，2012年，铁岗村集体土地初步确权，在确权过程中，吴福安上述宅基地被划入铁岗七社土地范围内，但没有任何人通知吴福安，吴福安根本毫不知情，直至铁岗七社提起诉讼才知道的。2.1986年，吴福安在案涉宅基地上已建成房屋超过三十年历史，但铁岗七社从未向吴福安提出异议，即使是2012年集体土地初步确权的时候，也未向吴福安提出异议。被上诉人铁岗七社答辩称，一审判决对案涉卖地契效力的认定和吴福安侵占集体土地行为的事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院对此予以维持。案涉土地一直属于铁岗七社所有。铁岗七社向一审法院提出诉讼请求：1.吴福安向铁岗七社支付土地使用费(以4元/月/平方米计算，从2018年1月1日起计算至实际返还之日止，暂计至2018年8月10日为6300元)；2.吴福安承担本案全部诉讼费用。一审法院查明：吴福安系佛山市高明区*******民委员会**第*经济合作社成员。2018年6月20日，佛山市高明区国土城建和水务局(国土)作出《关于荷城街道**村委会第*经济社要求收回第*经济社社员吴福安宅基地的回复》，该回复的第一点是“来文所指吴福安的宅基地，位于**街道**村民委员会铁岗第*经济合作社范围内，该社已办理了集体土地所有权确权登记手续，享有证载范围内集体土地所有权。吴福安宅基地范围内，部分土地已办理了集体土地使用权证，证号：明府集用(****)字第0***********1，面积26平方米，其余土地均未办理集体土地使用权证。”庭审中，双方确认铁岗七社提交的证据4照片显示的三处房屋是吴福安使用的。铁岗七社认为三处房屋总面积为215平方米，吴福安认为是196平方米。双方均未提供有效证据证明总面积。庭后，铁岗七社表示同意按照吴福安承认的196平方米计算使用费，并撤回其向一审法院提交的测绘申请。一审法院于2019年8月23日向佛山市高明区国土城建和水务局发出(2019)粤0608民初2602号调查函。佛山市自然资源局高明分局于2019年9月10日回复，符合查询条件的宗地是明集建(****)字第0***********1号集体土地使用证中登记的处所编号*，地号为戊-**7，该宗地上已建有砖瓦房，因现状与原发证四至有较大出入，无法核定来函中附件2的建筑物是否在附件3中卖地契上记载的四至范围内。一审法院认为，本案是物权保护纠纷。关于铁岗七社主张吴福安支付土地使用费的问题。佛山市高明区国土城建和水务局(国土)作出的回复已明确吴福安的宅基地位于铁岗七社范围内，该社已办理了集体土地所有权确权登记手续，享有证载范围内集体土地所有权。吴福安自认三处房屋总面积为196平方米，但其持有的集体土地使用权证面积仅为26平方米，故吴福安应举证证明对其余的170平方米享有所有权或使用权。吴福安提供了卖地契拟证明其享有所有权和使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”和第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；......”之规定，案涉土地属于农民集体所有的土地，不得出让、转让，故，卖地契因违反了法律的强制性规定，依法为无效合同。吴福安没有合法依据占有使用铁岗七社的土地，应向铁岗七社支付土地使用费。铁岗七社主张吴福安从2018年1月1日起支付土地使用费符合规定。结合本地区土地的市场价值及吴福安占用土地的面积，一审法院酌定吴福安每月向铁岗七社支付的使用费为600元，铁岗七社主张过高的部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十三条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系吴福安应否向铁岗七社支付土地使用费。本案中，根据法院已经查明的事实以及佛山市高明区国土城建和水务局作出的复函内容来看，吴福安自认的其占有使用的三处房屋总面积为196平方米，但其持有的集体土地使用权证面积仅为26平方米，而其余的170平方米的土地为铁岗七社享有集体土地所有权。虽然吴福安于一审诉讼中提交了卖地契拟证明其享有所有权和使用权，但因违反了《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”和第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；......”之强制性规定，一审法院据此认定上述卖地契为无效合同正确，本院予以维持。无效合同，不受法律保护。吴福安无合法依据占有使用铁岗七社的土地，应向铁岗七社支付土地使用费。一审法院根据本案具体案情，并结合本地区土地的市场价值及吴福安占用土地的面积酌情判令吴福安从2018年1月1日起以每月600元之标准向铁岗七社支付占用期间的使用费，处理妥当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴福安负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年三月三十日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽