上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初21084号原告：有兴信息科技(上海)有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：高杰，总经理。委托诉讼代理人：莫晓明。被告：字鈺仙，女，1990年10月18日出生，汉族，户籍地云南省保山市。委托诉讼代理人：严俊(系被告配偶)，男，1981年10月8日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告有兴信息科技(上海)有限公司(下称有兴公司)与被告字鈺仙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月2日立案，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告有兴公司之委托诉讼代理人莫晓明，被告字鈺仙及其委托诉讼代理人严俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告有兴公司向本院提出诉讼请求：1、原、被告于2019年3月6日就上海市杨浦区松花江路XXX-XXX号XXX层商铺签订的《商业用房租赁合同》于2019年9月6日解除；2、被告向原告支付自2019年6月14日起至2019年9月6日止的租金30,451.04元；3、被告向原告支付自2019年6月14日起至2019年9月6日止的综合管理费847.13元；4、被告向原告支付违约金22,012元(可用租赁保证金予以抵扣)。事实与理由：2019年3月6日，被告向原告租用上海市杨浦区松花江路XXX-XXX号XXX层商铺，双方签订商铺租赁合同，合同对租金、综合管理费、违约责任等都进行了约定。被告已支付租金至2019年6月13日，应于2019年6月4日前支付2019年6月14日-2019年9月13日期间的租金及综合管理费，但至今未支付，被告提前退租并于2019年9月6日将房屋清空并返还原告，原告有权依约解除合同，按照合同约定要求被告支付租赁期间的租金、综合管理费，并根据合同第11-2条的约定要求被告支付违约金，故诉至法院作如上诉请。另同意用被告在原告处的租赁保证金抵扣违约金。被告字鈺仙辩称，本案系争《商业用房租赁合同》约定的房屋面积为55.67平方米，而实际使用面积只有36.5平方米，原告出租给被告的商铺面积存在较大误差，原告存在欺诈行为，根据合同法的规定，本案系争《商业用房租赁合同》系可撤销的合同，应当予以撤销。被告确实支付租金及综合管理费至2019年6月13日，原告于2019年8月30日对系争房屋停水停电，被告无法正常使用，故只同意按照系争《商业用房租赁合同》约定的租金及综合管理费标准支付租金及综合管理费至2019年8月30日。因面积问题，双方一直在沟通，后双方达成一致下调租金，但原告提出了其他不公平的条款，导致双方协商不成，合同提前解除，被告交房，故违约责任在原告，被告不应支付违约金。经审理查明：2019年3月6日，原告有兴公司(甲方)与被告字鈺仙(乙方)签订《商铺租赁合同》，合同约定第一条，1-1、甲方出租给乙方的房屋坐落于本市杨浦区松花江路XXX-XXX号壹层商铺。该房屋出租的建筑面积大约为55.67平方米，产权登记性质属于商铺。该房屋以现状出租给乙方经营使用。乙方承诺：乙方完全确认上述租赁房屋的结构及其他场地、外观、室内等所有现状，并在接受房屋后不得据此提出任何异议。第二条，甲乙双方约定，房屋租赁期自2019年3月14日-2021年6月30日。第三条，3-1、甲乙双方约定，本合同所述的租金仅作为租赁范围内的房屋租金，租赁期间产生的水、电、综合管理费、物业管理费和其他相关费用均由乙方自行承担。3-2、租赁期内，租金每三个月支付一次，具体支付标准详见附件四租金支付明细，租金以每间商铺为计算单位。3-4、若乙方逾期支付的，每逾期一日则按应付日租金的贰倍支付违约金。乙方逾期未付清租金满十五日，甲方有权单方面解除合同并收回房屋，乙方承担全部违约责任，对乙方投入的装修、添置物等甲方应书面通知乙方在合理期限内取回，若乙方未按时取回，甲方可做处置并不作任何赔偿，且乙方同意甲方对该商铺作停水、停电处理。第四条，4-1、甲乙双方约定，该房屋租赁保证金为22012元。4-3、合同约定应由乙方承担的费用，乙方迟延支付的，甲方可以在乙方交纳的上述房屋保证金中抵充；乙方违约导致合同不能继续履行的，甲方可以直接以房屋租赁保证金抵充违约金，不足部分甲方可以向乙方追偿。4-5、租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯费、综合管理费由乙方自行承担，水、电、综合管理费由甲方代收，实行先付后用原则，乙方应根据甲方的付款通知及相应的费用的单据凭证按时支付。4-6、租赁期间该物业的综合管理费为5.5元/平/月，由甲方有专人向乙方收取。治安费、消防设施费、绿化费、清洁费、环卫清运费、灭四害费、工商管理费等有关部分需收取的费用，乙方向有关部门直接付清，若未付清而引起的一切后果，全部由乙方承担。第十条，10-2、租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同，对乙方已发生的改建、搭建、装修装潢、扩容、新增等费用，除有约定外，甲方不进行赔偿补偿，不承担责任。甲方张贴《限期清场通知书》之日起七日乙方仍未履行恢复原状腾空场地的，甲方有权直接予以恢复原状，清场收回房屋，所实际发生的恢复和清场费用由乙方承担。乙方滞留在所租房屋的物品、设备、装潢等均视为遗弃。(3)乙方逾期不支付租金、管理费、或甲方代收的公共事业费累计超过15日的。第十一条，11-1、正常租赁期间，甲方提出解除本合同，提前收回租赁标的和相关设施设备的，应按押金的一倍向乙方支付违约金。11-2、正常租赁期间，乙方提前退租，或因乙方原因违约而导致合同需终止的情况下，乙方应按租赁合同剩余租赁天数的租金的一倍向甲方支付违约金。甲方可以直接从乙方保证金中扣除该笔违约金，若保证金额度不足以赔偿的，则乙方应由3个工作日内补足赔偿各项损失之和与违约金的差额部分。11-3、乙方违反合同第三条3-2、第四条4-5，逾期15日仍未支付的，甲方无供电、供水的义务，由此产生的包括但不限于停水、停电、停业、违约金、相关损失等法律责任和费用由乙方承担。11-4、合同解除或终止，乙方应按时返还所租房屋，甲方有权要求乙方在交还房屋之前修复房屋，恢复原状。除乙方经甲方书面同意不予恢复所租房屋装修的前提下，自乙方收到甲方《限期清场通知书》之日起三日乙方仍未履行恢复原状腾空场地的，甲方有权直接予以恢复原状，清场收回房屋，所实际发生的恢复和清场费用由乙方承担。乙方滞留在所租房屋内的物品、设备、装潢等均视为遗弃。11-6、乙方违反合同第10-2条，甲方行使解除权的，违反合同的乙方应支付相当于租赁合同中剩余租赁天数的租金的一倍的违约金。违约金不足以抵付给甲方造成的各项损失合计数时，乙方还应补足赔偿各项损失之和与违约金的差额部分。第十二条，12-1、本合同约定的乙方租赁期届满或本合同在出租期届满前解除，乙方须及时从该租赁物中搬出属于乙方所有的全部物品、设备等。自乙方收到甲方《限期清偿通知书》之日起三日内，除乙方经甲方书面同意不予恢复所租房屋的装修的前提下，乙方仍未履行恢复原状腾空场地的，甲方有权直接予以恢复原状，清偿收回房屋，实际发生的恢复和清场费用由乙方承担。乙方滞留在所租房屋内的物品、设备、装潢等均视为遗弃。同日签订的补充条款约定，乙方同意下列后续事宜由甲方指定公司统一完成：2、该店铺的智能入户门禁、室内声控、电控、光控系统(智能入户门禁3500元，如甲方需要安装其他智能设备，乙方需配合安装)。庭审中，原告认可要求被告安装门禁系统，并收取安装费用3500元。双方确认的租金表显示，建筑面积大约55.67平方米，租金11006.4元每月,押金22012元。2019年3月14日至2019年6月13日止，应付租金33019元，应付时间是签订租赁合同当日。2019年6月14日至2019年9月13日止，应付租金33019元，应付时间是2019年6月4日前。庭审中，双方确认2019年3月14日至2019年6月13日期间的租金及综合管理费已按合同约定支付完毕。庭审中，原、被告双方确认，被告已于2019年9月6日将本案系争房屋返还给原告。另查明，上海市杨浦区松花江路XXX弄XXX-XXX号，建筑面积567.97平方米，部位是1层，房屋用途是店铺。被告认可上述房屋分了六大间。原、被告一致确认本案系争商铺在该产证内。被告另提供4份租金表，注明的地址及面积分别为杨浦区松花江路XXX弄XXX-XXX号1层商铺，建筑面积约为118.33平方米；杨浦区松花江路1120、1120-1号一层商铺，建筑面积约为17.28平方米；杨浦区松花江路XXX弄XXX-XXX号1层商铺，建筑面积约为111.65平方米；杨浦区松花江路XXX弄XXX-XXX号1层商铺，建筑面积约为108平方米。被告陈述称，上述4间商铺及被告承租的商铺，均在上海市杨浦区松花江路XXX弄XXX-XXX号，还有另外一间未出租，就是原告说的六间商铺，已经出租的五间的面积已经是567.93平方米，故被告承租的商铺面积肯定有问题。以上事实由原告有兴公司提供的商业用房租赁合同、租金表，被告字鈺仙提供的租金表等证据及各方当事人陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《商业用房租赁合同》中约定系争房屋的建筑面积大约为55.67平方米，并约定房屋以现状出租给被告经营使用，被告完全确认系争房屋的结构及其他场地、外观、室内等所有现状，并在接收房屋后不得具体提出任何异议，庭审中被告亦承认租赁前进行过看房，可以认定原、被告双方对合同中书写的面积大小及房屋的现状是确认的、形成合意的，本案系争《商业用房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行，被告抗辩称《商业用房租赁合同》因面积存在欺诈属于可撤销的合同的理由不成立，本院不予采信。被告已于2019年9月6日将系争房屋返还给原告，本院依法确认该日为合同解除日，合同解除日前的租金及综合管理费被告应当支付。被告辩称2019年8月30日原告对系争房屋停水停电，故租金及综合管理费只同意支付至上述日期。本院认为，合同明确约定，被告违反合同约定的付款义务时，原告无供电、供水的义务，故被告该抗辩意见本院不予采信，其应支付合同解除日前的租金及物业管理费。关于违约责任，被告未按约支付租金,显属违约，依法应向原告承担违约责任。原告根据合同约定主张两个月租金的违约金并同意用被告在原告处的租赁保证金抵扣，本院综合考虑原告的实际损失、合同履行情况等因素，认为原告的主张于法、于约有据，本院依法予以支持，租赁保证金抵扣违约金后，原告不再予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告有兴信息科技(上海)有限公司与被告字鈺仙于2019年3月6日就上海市杨浦区松花江路XXX-XXX号壹层商铺签订的《商铺租赁合同》于2019年9月6日解除；二、被告字鈺仙应于本判决生效之日起十日内按每月11,006.4元的标准向原告有兴信息科技(上海)有限公司支付自2019年6月14日至2019年9月6日期间的租金共计30,451.04元；三、被告字鈺仙应于本判决生效之日起十日内按每月306.185元的标准向原告有兴信息科技(上海)有限公司支付自2019年6月14日至2019年9月6日期间的综合管理费共计847.11元；四、被告字鈺仙应于本判决生效之日起十日内向原告有兴信息科技(上海)有限公司支付违约金22,012元(可与被告字鈺仙在原告有兴信息科技(上海)有限公司处的租赁保证金22,012元抵扣，抵扣后被告字鈺仙不需再另行支付)。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费556元，由被告字鈺仙承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李清梅二〇二〇年三月十日书记员  李 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力，致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。