上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初9494号原告(反诉被告)：陈艳秋，女，1989年11月8日出生，汉族，户籍地江苏省如皋市。委托诉讼代理人：郑焱，上海沪盛律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海信怀贸易经营部，住所地上海市青浦区。法定代表人：华伟忠，经理。委托诉讼代理人：蒋丽敏，女。原告陈艳秋诉被告上海信怀贸易经营部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本案于2020年6月11日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人郑焱、被告委托诉讼代理人蒋丽敏到庭参加诉讼。被告提起反诉，本院经审查后依法予以受理。本案于2020年8月7日第二次公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人郑焱、被告委托诉讼代理人蒋丽敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈艳秋向本院提出诉讼请求如下：一、判令2020年1月9日原、被告签订的富绅商业中心店铺租赁合同于2020年3月16日解除；二、判令被告退还原告保证金人民币35,236元。事实与理由：2020年1月9日，原告与被告签订了一份富绅商业中心店铺租赁合同，合同约定，被告将位于上海市青浦区富绅商业中心的店铺出租给原告。合同签订后，原告向被告缴纳了35,236元的保证金。但是，无法预料的是2020年年初发生了严重的新冠肺炎的疫情，已经构成不可抗力，导致合同无法继续履行，也无法实现合同目的。为此，2020年3月10日原告向被告发出解除合同通知书，要求解除合同，被告于2020年3月16日收到上述解除合同通知书，故原告主张2020年3月16日作为合同解除之日。原告向被告发出了解除租赁合同通知函，被告拒绝返还原告缴纳的保证金，为维护原告合法权益，原告诉至法院。被告上海信怀贸易经营部辩称：不同意原告全部诉讼请求。针对诉请一，同意解除合同，但是不同意合同解除时间是2020年3月16日。也不认可原告解除合同的理由。针对诉请二，不同意返还保证金，确认收到过保证金35,236元。因反诉原告已于2020年1月15日将该房屋交付于反诉被告。反诉被告对涉案房屋状况表示满意，已接受并签字表示确认。合同约定：房屋租赁期自2020年1月15日起至2022年1月14日止，为期两年。反诉原告给予反诉被告1.5个月的免租期，即自2020年1月15日至2020年2月29日。免租期内涉案房屋发生的物业管理费以及使用涉案房屋所发生的其他一切费用均由反诉被告承担。涉案房屋起始月租金为12,958元，物业管理费每月2,160元。租金及物业管理费每三个月支付一次，采取先付后用的原则，反诉被告应当在合同签订后5日内支付首期租金、物业费及合同约定的相关费用。合同又约定：反诉被告逾期交付租金、物业费，将视为反诉被告违约，除应支付租金、物业费外，每逾期一天，应按当期应付租金的0.5%向反诉原告支付延迟违约金直至实际付款之日。违反合同的一方同意保证金没收外，还应向守约方支付月租金及物业管理费的3倍作为违约金。合同再约定：除租赁期限正常届满外，若反诉被告单方面解除合同，反诉被告应于合同解除之日起3天内交还房屋。还应赔偿守约方因此而遭受的一切损失。包括但不限于律师费，诉讼费等。2020年3月10日原告提出解除合同通知后，2020年3月16日被告收到解除通知书，明确回复原告不同意解除合同。经反诉原告多次催告，反诉被告至今未支付上述所有欠费。根据合同第21页第13条第7款约定，现因原告的原因提前终止租赁合同，视为原告不再享有装修免租期，应补足免租期内的租金。故被告提起反诉，反诉诉讼请求：一、判令双方签订的租赁合同于2020年5月31日解除；二、判令反诉被告支付反诉原告2020年3月1日至2020年5月31日期间的租金38,874元；三、判令反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金(以38,874元为本金，按照每日0.5%为标准，自2020年1月15日计付至实际支付之日止)；四、判令反诉被告支付反诉原告2020年1月15日至2020年5月31日期间的物业管理费9,720元；五、判令反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金(以9,720元为本金，按照每日0.5%为标准，自2020年1月15日计付至实际支付之日止)；六、判令反诉被告支付反诉原告解除合同违约金45,354元；七、判令反诉被告支付反诉原告免租期租金19,437元。针对反诉，陈艳秋辩称：针对反诉诉请一，同意解除双方签订的租赁合同，但是不认可解除日期，也不同意被告提出的解除合同理由。认可原告未交付租金及物业管理费，理由是鉴于当时疫情原因，双方需要商议解除合同事宜，2020年3月10日原告发出解除合同通知书，被告签收后明确表示不同意解除合同。无法提供返还房屋的交接凭证，原告不认可2020年5月31日被告收回房屋，目前原告认可系争房屋由被告收回，无法提供被告具体收回房屋的凭证。针对反诉诉请二，同意向被告支付2020年3月1日至2020年3月10日期间的租金。原告认为2020年3月10日合同解除，造成原告无法使用系争房屋，属于不可抗力。针对反诉诉请三、诉请五、诉请六，不同意支付逾期支付租金违约金、物业管理费的违约金及解除合同违约金，原告不存在违约行为，原告提出解除合同是基于不可抗力。若法院认定原告存在违约行为，原告认为违约金标准过高，请求法院酌情调整。针对反诉诉请四，不同意支付物业管理费，理由是原告未使用房屋。针对反诉诉请七，不同意支付免租期租金。理由是原告不存在违约行为，原告提出解除合同是基于不可抗力。经开庭审理查明：2020年1月9日，原告(乙方、承租方)与被告(甲方、出租方)签订了富绅商业中心店铺租赁合同一份，合同约定，被告将位于上海市青浦区公园东路1289弄富绅中心的226、227店铺,建筑面积：118.34平方米作为儿童配套用途出租给原告，合同期限自2020年1月15日至2022年1月14日，装修免租期为2020年1月15日至2020年2月29日(45天)，装修期间管理费0.6元/天/平方米，共计3,195元。开业日及计租日均为2020年3月1日。履约保证金30,236元及公共事业保证金5,000元，乙方均应于2020年1月15日前交纳。租金按照12,958元/月计算，租金以3个月为一个交租期，首次交租金3个月38,874元。管理服务费2,160元/月(0.6元/天/平方米)，管理费以3个月为一个交管理费期，首次交管理费3个月6,480元。装修保证金5,917元。装修管理费500元。水费标准：6元/吨，电费标准：1.3元/度。租赁起始日即开始计算租金。其中甲方给予乙方的优惠装修免租金期详见“附件一(开店条件书)”。免租金期内乙方除免交租金外，本合同及附件规定的其他义务乙方仍需履行，该店铺所发生的水、电、煤气、通讯、设备、管理费(本合同均指物业管理费加上运营管理费)以及使用该店铺所发生的其他一切费用和保证金(如有)等相关费用均由乙方承担。乙方向甲方支付租金，采用先付后用的原则。乙方自本合同签订之日起5日内向甲方预支付第一期3个月的租金，之后于上期租期届满前15日内按公历年的季度预支付下期租金，支付日期不得晚于支付月的15日。首期交租日不是自然月的应根据该月的实际租赁天数计算租金并在第一期租金里补齐。租金从免租期过后首日开始计付。租期未满1个月的情况下，根据该月的实际租赁天数计算。管理费从租赁起始日开始计付，采用先付后用原则，乙方自本合同签订之日起5日内向甲方预支付第一期3个月的管理费，之后于上期租期届满前15日内按公历年的季度预支付下期管理费，支付日期不得晚于支付月的15日。首期交租日不是自然月的应根据该月的实际租赁天数计算租金并在第一期管理费中补齐。如乙方方提前入驻，管理费以房屋交接书载明的起始日开始缴纳。乙方应向甲方支付的履约保证金详见“附件一(开店条件书)”。履约保证金的支付方式详见“附件一(开店条件书)。乙方自本合同签订之日起5日内向甲方支付。履约保证金不是乙方预付的租金、物管费、水电费及其他费用，仅是乙方履行本合同的保证金。租赁期限内，除本合同另有规定，如甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致的，同意变更合同的双方可书面变更本合同。解除本合同的条件如下：因为以下所列事件的发生，使得本合同难以履行之时，本合同将自动终止，且双方互不承担违约、赔偿、补偿之任何责任。由于自然灾害，或其它事由造成开店铺位或者本设施的全部或者一部份的灭失和毁损。该房屋占用范围内的土地使用权依法被提前收回的。该房屋因社会公共利益被依法征用的。该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的。本设施设定了抵押的事实在租赁给乙方之前已经告知，该抵押权在租赁后实施的。因不可抗力事件导致无法履行合同的。租赁期限内，除本合同另有规定外，如出现下述情况，甲方可单方解除本合同并追究乙方违约责任：乙方违反本合同及其附件或补充条款的约定，除本合同另有约定外，经甲方提出后的7日内，乙方未予纠正的。租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，提前解除合同或中途擅自退租的。如乙方在甲方书面通知的交付日起超过7日仍未与甲方办理该店铺交接手续的，则甲方有权向乙方发出书面通知而终止本合同。乙方拖欠支付租金或者拖欠支付(或者补足)本合同约定的其他费用的。乙方在甲方通知后的3日内未补足履约保证金的。违反本合同第十条约定的，乙方未经甲方书面同意，擅自将该店铺转租或以其他任何方式转租或分割转租的。乙方擅自改变该店铺的使用用途、擅自改变品牌名称或营业业态内容的。乙方未经甲方书面同意，擅自拆改变动店铺结构，或损坏店铺，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正、并修复的；乙方对该店铺的设计、装饰与其向甲方提供且得到甲方批准的设计方案存在形象及结构上的重大变化，且经甲方告知后在5日内未予以改正的；乙方违反本合同及其补充条款的规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使店铺或设备严重损坏的。乙方营业范围与合同约定不符的。乙方提供虚假资质以取得甲方信任从事经营行为的。乙方利用该店铺进行违法活动的或乙方违法营业的。未经甲方同意，连续3日未予营业的(以商管公司记录为准)的；在租赁期间，因乙方之原因导致司法、行政机关依法限制或要求停业的，致使商铺无法正常经营的。乙方超过约定开业时间5日后仍未开业的，甲方认为乙方的行为损害了甲方以及本设施的信用，破坏了运营秩序之时。甲方认为乙方煽动他人，损害甲方利益的行为不适于本合同的继续履行之时。对甲方或者其他开店者的营业活动进行妨害之时。于本设施半径1公里范围之内开设第2家店铺的。法律、法规或本合同其他条款允许甲方单方解除合同的其他情况。租赁期限内，除本合同另有规定外，如出现下述情况，乙方可单方解除本合同：若因甲方原因，于合同约定的最晚日期仍无法交付房屋的，乙方有权解除合同。除甲方需向乙方返还已收款项外(如有)，甲方不再向乙方承担其他违约责任及任何补偿赔偿责任。甲方交付的该店铺时不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的的。甲方交付的店铺存在主体结构安全质量问题危及乙方安全且甲方未予修复的；法律、法规或本合同其他条款允许乙方单方解除合同的其他情况。按本合同的规定，凡甲方有权终止、解除本合同的，一旦甲方将终止、解除本合同的书面通知根据本合同约定的方式送至该店铺，本合同即自行终止，乙方在前述情形下应立即将该店铺交还给甲方；如有必要，甲方有权不经乙方许可而进入该店铺，单方恢复对该店铺的占有和使用，并拒绝乙方进入该店铺。乙方违反本合同的有关约定导致甲方行使合同解除权的，甲方除有权要求支付相关违约金外还有权：甲方解除本合同前乙方已支付的所有租金(无论该等租金所对应的租赁期间是否届满)均不予退还。乙方应向甲方支付的租金、管理费、违约金等费用，甲方有权从乙方支付的保证金中先予扣除，不足部分可以继续向乙方主张。甲方因向乙方催付租金或其他费用及按照合同约定向乙方行使和主张权利而引起的所有费用和开支(包括但不限于诉讼费(或仲裁费)、保全费、律师费、交通费等)，及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担。如系乙方的原因致使本合同提前解除终止的，则在不影响甲方其他权利的前提下，视为乙方不再享有装修免租金期，乙方应补支付免租期全额的租金。甲乙双方协商一致，可约定解除合同，双方签署《解约合意书》。甲方违约责任，乙方依据本合同单方解除合同的，应当书面通知甲方按照法律规定承担相关责任，乙方应在解除通知送达甲方之日起3日内迁离并交还该店铺。租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使店铺损坏且造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应当承担维修责任。乙方违约责任，1、迟延支付违约金，乙方应付的租金、管理费、其它费用以及保证金等所欠甲方的债务，未及时交付的情况，对未交纳部分，每天加收0.5%的迟延支付违约金直至交付。2、合同解约违约金，1)在本合同所定的乙方营业开始日前，a.乙方要求解约的、b.因为乙方的行为违反本合同的规定使得甲方解除合同的、c.因为乙方的责任使得本合同提前终止的情况下，除乙方保证金同意没收外，乙方还应当向甲方支付相当于该店铺三个月的租金(根据过去1年的平均月租金算定)和管理费的违约金。另外，乙方还应支付原状恢复费用(具体金额由甲方算定)和赔偿甲方因此而受到的利益损失。上述违约金涉及到租金的计算，如乙方按纯销售额抽成计算租金而没有最低保证租金的，则租金的计算标准为相似物业的租金。2)营业开始日后，a.乙方要求解约的、b.因为乙方违反本合同规定使得甲方解除合同的、c.乙方根据破产法等法律法规解除本合同的、6.因为乙方的责任使得本合同提前终止的情况下，除乙方保证金同意没收外，乙方还应当向甲方支付相当于该店铺三个月的租金(根据过去1年的平均月租金算定)和管理费的违约金，另外，应当赔偿甲方因保持卖场而蒙受的损失。3、甲方因向乙方催付租金或其他费用及按照合同约定向乙方行使和主张权利而引起的所有费用和开支(包括但不限于诉讼费(或仲裁费)、保全费、律师费、交通费等)，及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担。“不可抗力”是指本合同双方不可预见、不能克服、亦无法避免的事件，该事件妨碍、影响或延误任何一方根据本合同履行其全部或部分义务。该事件包括但不限于火灾、地震、台风、洪水、政府行为、战争、等一切无法事先预料且不能事先避免的事件。如发生不可抗力事件，遭受该事件的一方应立即用可能的最快捷的方式通知对方该事件的性质、发生日期、预计持续时间等有关的细节，以及该事件阻碍通知方履行其于本合同项下义务的程度。在不可抗力事件持续期间，遭受不可抗力事件的一方应定期及时地告知对方不可抗力事件的现状，如不可抗力事件结束，应立即以书面形式通知对方。遭受不可抗力事件的一方可暂行中止履行本合同项下的义务直至不可抗力事件的影响消除为止，并且无需为此而承担违约责任；但应尽最大努力克服该事件，减轻其负面的影响。遭受不可抗力的一方应当向对方提供事件发生的合法证明，如其不能提供该等证明，对方可根据本合同的规定要求其承担违约责任。合同签订后,被告于2020年1月15日将房屋交付给原告，且原告接收了房屋，同日，原告向被告缴纳了35,236元的保证金，之后原告未支付过租金及物业费。2020年3月10日原告向被告寄送《解除合同通知书》一份，该通知书载明，被告与原告签订的店铺租赁合同，由于新冠状病毒肺炎疫情期间，属于不可抗力，依据租赁合同第十三条2.1.f的规定，特通知被告解除双方之间的租赁合同。被告所收保证金35,236元请予以全额退还。被告于2020年3月16日收到上述解除合同通知书。2020年5月8日被告向原告寄送催告函一份，向原告催讨租金、管理费及滞纳金等费用。2020年5月20日被告向原告寄送解除合同告知函一份，要求解除合同，并以2020年5月31日作为合同解除之日。被告也于2020年5月31日实际收回房屋。另查明，系争商铺权利已经办理了产权登记，权利人登记在案外人上海云屹茂置业有限公司名下。以上查明的事实，由原、被告的陈述，富绅商业中心店铺租赁合同、房屋交接书、转账交易截图、解除合同通知书、上海市不动产登记簿房屋状况及产权人信息、催告函、解除合同告知函、EMS运单等证据予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告为证明租赁房屋是用于幼儿水育早教，且于承租系争店铺中遭遇疫情了不可抗力，导致合同无法履行，还提供了原告与案外人上海宝贝计划企业管理有限公司签订的哈泊妮品牌授权合作协议、上海本地宝公众号中发布的关于疫情的通知等证据。被告对上述合作协议真实性不予认可，对关于疫情的通知真实性无异议。被告认为，原告应在疫情发生之前交付租金，发生疫情不表示在疫情发生后免除原告支付租金及物业管理费的义务，迟延履行后发生不可抗力的，还应由原告承担相应的付款义务。根据庭审查明的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《店铺租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。原告起诉要求被告按照租赁合同关于不可抗力的约定解除合同，返还保证金。被告辩称同意解除合同，但不同意返还保证金。根据庭审查明的事实，原告承租涉案房屋用于幼儿水育早教，在疫情期间确受到新冠疫情的影响，但并未达到双方约定的房屋无法使用的程度，2020年3月10日原告提出解除合同通知后，2020年3月16日被告收到解除通知书，但不同意原告解除合同。原告主张提前解除合同虽有疫情因素影响，但不排除被告自身经营的原因，原告仅因新冠疫情影响其经营即单方解除合同，本院不予支持。原告于2020年3月10日原告向被告寄送《解除合同通知书》，提前解除租赁合同，以行为表明不再履行合同，原告应承担提前解约的违约责任。后经被告多次催告，原告至今未支付所有欠费，已构成违约，故被告于2020年5月31日收回实际房屋，并以2020年5月31日作为合同解除之日。被告基于合同约定主张解除合同，本院予以支持。被告以2020年5月31日作为合同解除之日，本院予以确认。被告主张原告支付2020年3月1日至2020年5月31日期间的租金38,874元，考虑到原告承租涉案房屋用于经营，新冠肺炎疫情对经营行业的影响，本院酌情减免原告租金13,000元，原告仍应向被告支付租金25,874元。被告主张2020年1月15日至2020年5月31日期间的物业管理费9,720元及免租期租金19,437元，均有相应的合同依据，本院均予以支持。被告主张原告逾期支付租金违约金(以38,874元为本金，按照每日0.5%为标准，自2020年1月15日计付至实际支付之日止)、逾期支付物业管理费违约金(以9,720元为本金，按照每日0.5%为标准，自2020年1月15日计付至实际支付之日止)以及解除合同违约金45,354元，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错责任以及预期利益等综合因素，并结合疫情影响等情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，依法酌定逾期支付租金违约金(以25,874元为本金，按照每日0.1%为标准，自2020年1月15日计付至实际支付之日止)、逾期支付物业管理费违约金(以9,720元为本金，按照每日0.1%为标准，自2020年1月15日计付至实际支付之日止)以及解除合同违约金13,000元。合同解除后，被告收取原告的保证金也应予以返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告陈艳秋与被告上海信怀贸易经营部于2020年1月9日签订的富绅商业中心店铺租赁合同于2020年5月31日解除；二、被告上海信怀贸易经营部应于本判决生效之日起十日内返还原告陈艳秋保证金人民币35,236元；三、驳回原告陈艳秋的其他诉讼请求；四、反诉被告陈艳秋应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海信怀贸易经营部租金人民币25,874元；五、反诉被告陈艳秋应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海信怀贸易经营部物业管理费人民币9,720元；六、反诉被告陈艳秋应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海信怀贸易经营部免租期租金人民币19,437元；七、反诉被告陈艳秋应于本判决生效之日起十日内偿付反诉原告上海信怀贸易经营部逾期支付租金违约金(以人民币25,874元为本金，按照每日0.1%为标准，自2020年1月15日计付至实际支付之日止)；八、反诉被告陈艳秋应于本判决生效之日起十日内偿付反诉原告上海信怀贸易经营部逾期支付物业管理费违约金(以人民币9,720元为本金，按照每日0.1%为标准，自2020年1月15日计付至实际支付之日止)；九、反诉被告陈艳秋应于本判决生效之日起十日内偿付反诉原告上海信怀贸易经营部解除合同违约金人民币13,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费人民币760.90元，减半收取计人民币380.45元，由被告上海信怀贸易经营部负担人民币340.45元，由原告陈艳秋负担人民币40元；反诉受理费人民币1,283.85元，由反诉被告陈艳秋负担人民币750.39元，由反诉原告上海信怀贸易经营部负担人民币533.46元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  林 青二〇二〇年十一月十七日法官助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。