河南省辉县市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0782民初263号原告：秦宗贵，男，汉族，1958年6月26日出生，住河南省辉县。委托诉讼代理人：郑颖宇，河南岩石律师事务所律师。被告：施忠利，男，汉族，1960年5月4日出生，住河南省辉县。原告秦宗贵与被告施忠利农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理。本院依法先适用简易程序，后变更为普通程序，于2020年3月30日、11月26日公开开庭进行了审理。原告秦宗贵及其委托诉讼代理人郑颖宇、被告施忠利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出下列诉讼请求：1、确认原被告双方对位于辉县市××镇大官庄村××号房屋的买卖行为无效。2、判令被告将上述房屋腾退原告。3、要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告是辉县市百泉镇大村民。2010年3月，经同村村民平振青介绍，原告将位于辉县市××镇大官庄村××号房屋一座卖给被告。双方经口头协商，协商确定房屋价款为37.5万元，但并未签订书面房屋买卖合同。双方经口头协商迖成一致意见后，原告将上述房屋向被告交付。被告占有上述房屋后并未向原告全额支付协商确定的房款37.5万元，被告在陆续向原告支付33万元购房款后，对于剩余的4.5万元购房款被告拒绝支付。后原告经了解相关法律规定得知，原、被告对上述房屋的买卖行为应属无效，原因如下：第一、原告对上述房屋的出让行为涉及到对村集体经济组织宅基地使用权的出让，被告并非辉县市百泉镇大村集体经济组织成员，不具备取得宅基地使用权的主体资格，根据《中华人民共和国土地管理法》以及相关法律法规的规定，农村宅基地属于村集体经济组织所有，农民住宅用地，需经乡（镇）人民政府审核，并由县级人民政府批准才能取得。原告无权将宅基地使用权出让给村集体经济组织以外的成员，且原告对宅基地使用权的出让也并未取得辉县市百泉镇大村民委员会的批准和同意,所以原被告双方对上述房屋的买卖行为因违反了法律、行政法规的强制性规定,应属自始无效。第二、原被告双方之间仅存在房屋买卖的事实行为,并没有签订书面的房屋买卖合同,且被告至今并未向原告支付完毕房屋转让款,房屋买卖的事实行为至今并未履行完毕。被告直至今日,既没有进行房屋产权的设立登记,也没有完成宅基地使用权的设立登记,事实上宅基地使用权和房屋的所有权并未发生转移。被告辩称：原告所诉的房屋和土地使用权属与原告无关，原告不是适格诉讼主体，应驳回原告的起诉。案涉房屋所占用的土地已于2011年由集体所有土地转变为了国有土地，原告所诉与该宗土地的所有权性质相悖。原告并非是辉县市百泉镇大村民，原告无提起诉讼的资格。本案诉争房屋即将拆迁，应按拆迁应得权益进行价值评估，评估价值应包括搬迁费、拆卸费、院内添加装饰费、评估费。买卖合同无效并不意味着被告就应退还案涉房屋。原、被告买卖案涉房屋的时间在2010年，原告现提起诉讼，违反了诚实信用原则，应承担缔约过失责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告对原告提供的《卖房契约》及附件、买房款收据、《建造房屋协议书》、辉县市百泉镇大民委员会出具的证明、房屋照片及设计图纸、门牌证及门牌有异议，称该部分证据不能证明本案诉争房屋系原告所有，本案诉争房屋是被告购买李扎根的而不是购买原告的。因被告在本案审理过程中于2020年11月25日就本案所涉纠纷出具的书面意见中明确认可本案诉争房屋系其从原告处购买，故对被告的上述质证意见本院不予采纳，原告提供的该部分证据形式合法，内容客观，与本案相关联，对其证明目的本院予以采信。2、原、被告对河南佳源房地产土地评估有限公司出具的房地产司法鉴定估价报告均有异议，原告称该评估报告对本案诉争房屋的价值评估的过高，被告则称评估的过低。因该评估报告系被告申请评估后由本院委托有资质的评估机构进行评估作出的，评估程序合法，故本院予以采信。3、原告对本院调查杜连才的调查笔录无异议，被告有异议，称杜连才陈述原、被告买卖本案诉争房屋约定的价格是37万元，与原告所称的37.5万元不符。因被告虽对该证据有异议，但未举证证明其称原、被告买卖本案诉争房屋约定的价格是35万元的主张成立，故对该证据本院予以采信。4、原告对本院调取的辉县市人民政府房屋征收办公室文件、土地管理文件、建设用地批准书等证据有异议，称该部分证据与本案无关联性，被告称其看不明白这些证据。本院认为这些证据形式合法、内容客观，与本案有关联，故本院予以采信。5、被告对本院调查原告的调查笔录、原告提供的原告的户口簿及身份证复印件、原告父母的户口簿及户主为原告父亲的宅基地证复印件有异议，称上述证据显示原告属于大官庄居委会管片，原告属于市民户口，不享有大委会村民待遇。原告对本院调查被告的调查笔录、被告提供的被告儿子施伟锋和妻子邓长莲的户口簿复印件有异议，称原告及其妻子、孩子的户口均在大，施伟锋是非农业家庭户口，邓长莲户口于2018年9月20日迁入大，而原、被告买卖案涉房屋的时间是在2010年。原、被告对对方提供证据的真实性均无异议，对这些证据的真实性本院予以采信。本院认为，合同具有相对性，合同约定原则上只在合同当事人之间产生法律效力。本案诉争的房屋买卖系原、被告之间口头约定，该口头房屋买卖协议的效力应从原、被告的身份关系等方面进行评判。根据上述原、被告提供的证据及本院调取的证据，能够认定原、被告并非同一集体经济组织的成员。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：原告的户籍为河南省辉县市百泉镇大永安路**，被告的户户籍为河南省辉县市常村镇常东村。005年5月12日，原告及其妻子张海云与李扎根、李兰英签订《卖房契约》，约定李扎根、李兰英将位于大西南电石厂旁、刘同生房后、秦思亮房前的一处住宅院卖给原告及其妻子，该房共计11间，价款210000元，中人为平振青、杜连才。原告购买该房后对该房进行了翻建，建成了本案原、被告诉争的位于辉县市××镇大官庄村××号的房屋。2010年3月，原告将该房屋卖给被告，约定卖房价款为37万元，双方未签订房屋买卖合同。后原告将该房屋交付给了被告，被告支付给原告购房款33万元，下余购房款未支付。被告购买该房后对该房屋进行了装修，在室外建造了一间卫生间、一间厨房，另将院内地面铺了石板砖。被告在该房屋中居住至今。原、被告均未取得本案诉争房屋的土地使用证和房产证。在本案审理过程中，被告申请对本案诉争房屋的市场价值进行评估。2020年11月16日河南佳源房地产土地评估有限公司出具了房地产司法鉴定估价报告，该报告载明本案诉争房屋用途为住宅，混合结构，建筑面积为338.52平方米，主楼住房总层数为3层，混合结构，整体院落由约3.5米高围墙围挡，坐北朝南，院内地面铺石板砖，有两间配房（卫生间、厨房），另出入口设有门楼，入院大门为双扇铁门。配房面积未计算在房屋建筑面积内。估价对象范围为该房屋，包含室内装饰装修，不包含室内可移动物品、其他债权债务及所占用土地使用权。此次评估只评估房屋（宅基地上的房产），包含地上主楼住宅用房及其配套建筑物。该房屋在价值时点的市场价值为人民币66.18万元，建筑面积单价为1955元每平方米。被告支付评估费8000元。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人订立的合同不得违反法律、行政法规的强制性规定。农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。农村房屋的买卖涉及到宅基地使用权的转移。第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要关于农村房屋买卖问题规定，在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。本案中，原、被告协商买卖本案诉争的位于辉县市××镇大官庄村××号的房屋，未签订书面房屋买卖合同，而是以口头形式订立了房屋买卖合同。因原、被告非同一集体经济组织成员，且本案诉争房屋位于非试点地区，故原、被告买卖本案诉争房屋的协议应属无效。合同无效后，因该无效合同而取得的财产应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故对原告要求被告返还本案诉争房屋的诉讼请求，本院予以支持。同时原告应当返还被告购房款33万元，并补偿被告对房屋装修添附等增值部分的价值29.18万元（66.18万元-37万元）。被告辩称案涉房屋所占用的土地已于2011年由集体所有土地转变为了国有土地，原告所诉与该宗土地的所有权性质相悖。因原、被告于2010年3月买卖的本案诉争房屋是建造在集体所有的宅基地上的房屋且原、被告并非同一集体经济组织成员是本案不争的事实，该买卖协议自始无效，故对被告该辩解意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决如下：一、原告秦宗贵与被告施忠利买卖本案诉争的位于辉县市百泉镇大官庄村孝坊街富康胡同南3号房屋的口头协议无效。二、被告施忠利于本判决生效后三十日内将位于辉县市百泉镇大官庄村孝坊街富康胡同南3号的房屋一座返还给原告秦宗贵。三、原告秦宗贵于本判决生效后三十日内返还被告施忠利购房款33万元，并补偿被告施忠利对房屋装修添附等增值部分的价值29.18万元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10232.5元，由原告秦宗贵负担5116.25元，被告施忠利负担5116.25元。评估费8000元，由原告秦宗贵负担4000元，被告施忠利负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提供副本，上诉至河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  曹海圆人民陪审员  王云飞人民陪审员  王静伟二〇二〇年十二月十六日书 记 员  张 林