河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0108民初6657号原告：闫蕾，女，1984年11月10日生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张玉杰、马豫国，上海市协力（郑州）律师事务所律师。被告：郑州大有永固置业有限公司，统一社会信用代码：914101000904253864，住所地：郑州市惠济区文化路399号。法定代表人：刘德伟。委托诉讼代理人：王攀，该公司员工。原告闫蕾与被告郑州大有永固置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闫蕾及其委托诉讼代理人张玉杰、被告委托诉讼代理人王攀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让合同》；2、依法判令被告向原告支付违约金112259.9元（按照已付购房款的5%计算）；3、依法判令被告返还原告交付的房屋首付款675198元并支付截至2019年6月25日的利息78860.57元（以675198元为基数，按年息6%计算，从2107年7月26日开始计算，暂计算至2019年6月25日，诉讼期间不停止计算利息，直到被告付清所有购房款项为止）；4、依法判令被告支付原告从2017年9月20日开始偿还的房屋按揭贷款共计195678.42元，并支付利息11740.68元（详见房贷实际利息清单，利息暂计算至2019年6月25日，诉讼期间不停止计算利息，直到被告付清所有购房款项为止）；5.依法判令被告返还原告支付的车位转让款126000元并支付截至2019年6月25日的利息14679元（以126000元为基数，按年息6%计算，从2017年7月26日开始计算，暂计算至2019年6月25日，诉讼期间不停止计算利息，直到被告付清车位转让款本息为止）；6.依法判令被告返还原告交的维修基金9202元，并支付利息1055.16元（以9202元为基数，从2017年8月7日开始计算，按年息6%计算至2019年6月26日，诉讼期间不停止计算利息，直到被告返还全部款项为止）；7、本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2017年7月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的位于惠济区新苑××、××西的融创城开珑城1号院（现名：融创珑府一号院）5幢1单元9层901号商品房一套，建筑面积为141.57平方米，房屋单价15718.01元/平方米，总价2225198元。合同约定被告应在2018年12月31日前将符合法律规定标准的房屋交付原告使用。因被告原因，在合同约定期限内没能按时交房，直到2019年5月中旬，被告通知原告收房，原告去融创珑府一号院实地验房后发现，原告所购买的商品房不但逾期交房，还存在很大的质量问题，根本不符合交房条件。在原、被告签订《商品房买卖合同》的当日，原、被告签订《地下车位使用权转让合同》一份，约定被告将其开发的融创城开珑城1号院（现名：融创珑府一号院）项目B090号地下停车位使用权以146000元（优惠后126000元）的价格转让给原告。原告认为被告逾期交房超过5个月，严重损害了原告的利益。原告依据合同约定，要求解除合同及《地下车位使用权转让合同》，但是被告只愿意支付已付购房款的5%为违约金，远远不能弥补原告的损失，协商退房不成。为维护合法权益，原告起诉来院。被告辩称：1.涉讼房产已完全具备合同约定的交付条件，且被告已依约履行完毕了交付义务。依据合同约定，原告主张的合同解除权已消灭，其同时主张利息、违约金、维修基金、车位款及利息等无法律及事实依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。2.被告确实存在逾期交房的事实，但在商品房买卖合同履行过程中，因近年来大气污染治理，政府采取封土令等措施，导致被告在施工建设过程中多次被迫停工，非被告方恶意违约，恶意延期交房。原告享有解除权的事实发生后，原告未及时行使其解除权，至今原告的解除权已归于消灭。3.合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定有：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：按照逾期时间分别处理，不作累加：（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。……”。利息给付并非合同给付的本来目的，而是合同无法履行或非正常履行的法律后果，旨在恢复或补偿受损害的合同关系或合同利益，其属于损害赔偿责任的内容。本案中违约金与利息并不能重复主张。4.商品房买卖合同履行过程中，因大气污染治理，政府采取封土令等措施，导致被告在施工建设过程中多次被迫停工（仅仅可统计的，从2017年3月至2019年5月就停工319天），非被告恶意违约，恶意延期交房，构成情势变更，应减免违约金。5.涉案房屋的维修基金在涉案房屋进行合同备案时，已支付至郑州市物业维修基金管理中心账户，合同解除后，维修基金可由房屋管理部门退还购房者。原告诉求被告退还维修基金及利息无事实及法律依据。6.案涉房屋实际上于2019年5月份，取得了竣工验收备案表，符合房屋交付的条件，并于2019年5月13日和5月20日，通知原告接收房屋，原告未指定期间办理接收房屋的手续。经审理查明，2017年7月26日，原告（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订了《商品房买卖合同》、《附件一：房屋平面图》、《附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》、《附件三：装饰、设备标准》、《附件四：合同补充协议》、《附件五：补充协议（二）》、《地下停车位使用权转让合同》。《商品房买卖合同》主要内容约定如下：原告购买被告开发的融创城开珑城1号院预售商品房房屋一套；房屋价款2225198元，原告当日交付675198元房款作为首付款，剩余房款均以贷款方式支付。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、在买受人未按合同及补充协议约定付清全部房价款或其他费用的情形下，除按合同第七条承担违约责任外，出卖人有权推迟交付房屋；3、遇政府机构及相关单位、服务单位作为或不作为、城市规划调整、市政工程实施，恶劣的气候、自然灾害、游行、罢工、政府重大活动等客观因素，影响工期或无法达到本条约定的交付条件，在受到影响的范围内，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。《附件五：补充协议（二）》第六条第二款约定：除出现法定或约定乙方有权退房的情形外，常规维修事项（××）以及公用配套整改事项，不属于拒绝收房的情形，但甲方应积极补救和整改，如造成乙方损失的，甲方应当承担违约责任，但甲方不承担逾期交付房屋的违约责任。乙方基于所购房屋需要维修或公共设施需要整改而拒绝接收房屋的，视为甲方按时交付房屋。甲方维修完毕上述报修事项后，乙方应在5日内配合验收，乙方无正当理由不验收的，视为甲方维修达标。第五款约定：乙方在甲方通知的期限内办理房屋交接的，以实际完成房屋交接之日为商品房交付日；乙方未在甲方通知的期限内办理房屋交接的，则房屋交接通知载明的交付期限的最后一日视为甲方已将商品房交付给乙方之日。自商品房交付之日起，视为乙方接受商品房《房产测绘成果报告书》内载明的面积数据，且与所购房屋有关的一切风险、责任及费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、采暖费、卫生费、物业服务费）由乙方承担。第十四条约定：甲乙双方任一方依据法律规定、买卖合同及补充协议约定行使解除权的，应当从解除事由发生之日起90日内行使解除权，如怠于行使的，则该权利归于消灭；本补充协议对解除权行使期限另有特殊约定的，从其约定；除另有约定外，任何一方擅自提出解约的，均应当向守约方支付约定总房款10%的违约金；买卖合同被解除的，乙方自行承担所产生已付贷款利息、不能退还的契税、交易费、土地使用费、维修基金等损失。乙方对买卖合同解除有过错的，还应赔偿甲方已交纳且不能退还的税费等各项损失。第十五条约定：乙方申请贷款支付房款的，因申请贷款产生的费用均由乙方自行承担。第十六条约定：甲乙双方对本补充协议条款对应的实质内容全部了解，本补充协议的签署是双方协商一致的结果，系双方的真实意思表示。乙方在签署本补充协议前已认真、仔细的阅读了协议各项条款，对合同实质内容已充分知晓，专业问题已咨询专业人士，甲方已按照乙方的要求对合同内容进行了讲解和说明，不存在重大误解或显示公平的情形。《地下停车位使用权转让合同》主要约定：乙方已与甲方签订了《郑州市商品房买卖合同》，向甲方购买了融创城开珑城1号院项目5号楼1单元9层901号商品房，甲方将其开发的融创城开珑城1号院项目B090号地下停车位使用权转让给乙方，该车位面积约12.72平方米，该车位使用权转让价款为146000元，优惠金额20000元，减去优惠后的实际转让价款为126000元。甲方将于2018年12月31日前将该车位交予乙方并投入使用。乙方应于本条约定的交付期限自行到甲方处办理接收手续。如乙方超过本协议约定的交付使用旗下15日内未办理接收的，视为乙方已按双方约定日期接收房屋。双方一致同意，乙方在《地下停车位使用权交付确认单》上签字，即视为该车位使用权交付手续完成。若甲方书面通知后乙方无正当理由拒绝前来办理该车位使用权交付手续或逾期办理该车位使用权交付手续的，视为该车位交付使用权手续已完成。除本协议约定外，任何一方不得解除本合同，否则解除方应向守约方支付相当于该车位转让价款20%的违约金。该车位交付时，乙方对该车位质量（无法使用地下车位的质量安全问题除外）有异议的，乙方应书面提出，并给予甲方合理的修复期限，该期间不视为甲方交付延迟。甲方修复完成后书面通知乙方，乙方逾期不接收的，视为乙方已修复完成。另查明，被告于2018年12月24日向业主送达《融创城开珑城1号院项目延期交付告知函》，承诺严格按照《商品房买卖合同》第九条约定承担逾期交房违约责任。2019年5月11日，被告发出《入住通知书》，告知业主将于2019年5月15日开始为购房人集中办理入住手续。本院认为，民事主体的合法权益受法律保护。关于原告要求解除《商品房买卖合同》及《地下停车位使用权转让合同》的诉讼请求，被告辩称“原告因被告逾期交房所享有约定解除权因原告怠于行使，该权利已灭失。双方签订的合同及补充协议在签订之前，被告已进行了充分的说明，关于补充协议中合同解除权行使期限的约定符合合同法的规定，合法有效。根据商品房买卖合同司法解释的规定，商品房买卖合同法定解除的条件为房屋主体不合格或因房屋质量问题严重影响使用，原告并未提供有效证据证明案涉房屋严重影响使用，原告法定解除权利不能成立”。关于合同解除权问题，双方签订的《附件五：补充协议（二）》中约定“双方任一方依据法律规定、买卖合同及补充协议约定行使解除权的，应当从解除事由发生之日起90日内行使解除权，如怠于行使的，则该权利归于消灭。”，《房屋买卖合同》第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。”、合同第八条约定“出卖人应当在2018年12月31日前交付商品房”，故，原告需在2019年6月30日前行使双方约定的合同解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”、第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”，在原告提交的《房屋查验咨询报告书》内容显示验房人员建议业主要求开发商整改并与开发商沟通解决，故原告并未提供充分的证据证明被告交付的案涉房屋属于上述法律所规定的具体情形，双方签订的《商品房买卖合同》及《地下停车位使用权转让合同》应依法予以解除。故，原告该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。原告的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告闫蕾的诉讼请求。案件受理费15822元，由原告闫蕾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  吴琼琼审判员  马 静审判员  徐彦召二〇二〇年五月六日书记员  王 婷