江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初13710号原告（反诉被告）：魏建，女，1966年2月22日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：梁淮保，江苏怀容律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘兵，男，1978年6月23日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告（反诉原告）：葛广，男，1992年8月25日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告（反诉原告）：刘一虎，男，1950年9月14日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。三被告共同委托诉讼代理人：仲跻文，江苏青炜律师事务所律师。原告魏建与被告刘兵、葛广、刘一虎租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月22日、11月18日公开开庭进行了审理，两次庭审，原告魏建及其委托诉讼代理人梁某、被告刘兵、葛广、刘一虎及三被告共同委托诉讼代理人仲跻文到庭参加诉讼。三被告于2019年11月18日提起反诉。后本院依法适用普通程序，于2020年1月9日公开开庭进行了审理，原告魏建及其委托诉讼代理人梁某、被告刘兵、葛广、刘一虎及三被告共同委托诉讼代理人仲跻文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏建向本院提出诉讼请求：判令：1.解除原、被告于2018年9月1日签订的《厂房租赁合同》；2.被告支付原告房屋和场地占用费（自2019年9月1日起至被告交还房屋和场地之日止，按每年22万元计算）；3.被告赔偿原告损失260000元。在诉讼过程中，原告变更第三项诉讼请求为：被告赔偿原告损失50000元。事实和理由：三被告合伙租赁原告位于沭阳县龙庙镇工业集中区立派路东侧、新沂河堆北侧的沭阳和盛木制品厂厂房从事经营活动。被告刘兵代表三被告与原告签订《厂房租赁合同》，合同约定租期三年，从2018年9月2日至2021年9月2日。每年度提前15天交付下一年度租金。前两年租金每年22万元，第三年租金26万元。另付履约保证金30000元，并约定如承租方提前中止租赁协议，保证金30000元不予退还。租赁合同还约定原告出租厂房场地给被告使用，办公室、道路、场地、林木等场内所有物品不得破坏，损坏由被告方负责赔偿及其维修。租赁物交付被告使用前，原告存有现场照片及录像资料。现被告支付第一年租金220000元，第二年租金至今未交付，但被告现已搬离原告出租的厂房和场地，明显有不再租赁的表示，但尚未依约交还房屋和场地。经原告查看原告厂区内的水泥场地约1000平方米和交通便道（彩釉人行道板铺设）约92.8平方米被被告方全部损坏；原告方厂区内的道路被被告方局部损坏，损坏面积约300平方米；另被告遗留有巨大水泥块垃圾没有清偿。原告方要求被告方对上述道路和场地回复原状，被告明确予以拒绝。上述道路和场地，如修复和回复原状至少需26万元资金。现原告与被告协商不成，诉至法院。被告刘兵、葛广、刘一虎辩称：1.原、被告于2018年9月1日签订的《厂房租赁合同》无效，三被告近期了解到涉案厂房未取得建设工程规划许可证，也未办理产权登记，应当确认该租赁合同无效。2.即使合同有效，双方也于2019年8月21日协商一致解除合同，之后在2019年8月底前将厂房及场地的物品情况。原告现在主张解除合同显然与事实不符，被告不同意支付原告占有使用费。在三被告租赁使用期间，场地有的是在使用过程中损坏，有的是自然损坏，三被告同意将在使用过程中损坏的场地恢复原状，在恢复原状后，原告应该将收取被告的保证金30000元返还给被告。原告针对三被告的答辩发表意见如下：1.原、被告之间的合同，被告要求解除，原告同意解除是事实，但是解除合同之后，被告有义务将合同约定的厂房和场地原状交给原告，但是由于被告没有将涉案的厂房场地按合同要求交付原告，所以应当给付占有使用费。2.关于要求被告赔偿损失260000元，因为合同解除之后被告有义务交还厂房和场地，但是在被告租赁期间厂房和场地被被告损坏没有修复，这260000元是预估的修复费用，如果被告同意修复我们也同意，但是必须修复到原状，修复期间的占有使用费应当继续支付。如果被告现在确定交还，直接将相关损失进行评估，按损失进行赔偿也可以。其中厂房被告知道损坏，进行过修补，但是只是室内进行了缝补，但是室外未进行修复，未恢复原状，要求继续修复或赔偿损失。水泥场地大约1000平方米，交通便道由人行道板铺设的，被被告全部损坏了，厂区内道路损坏约300平方米，厂内有被告生产过程中遗留的大量垃圾需要清场，根据合同约定，被告对损害的厂房道路负有修复义务，清理垃圾，被告不履行应当承担赔偿责任。原告为支持其诉讼请求依法提交了以下证据：1.原告与被告合伙代表刘兵签订的厂房租赁合同一份，载明：“出租方：魏建（以下简称甲方）承租方：刘兵（以下简称乙方）经过甲乙双方协议，甲方愿意将原沭阳和盛木业制品厂厂房出租给乙方使用……一、1.厂房位于龙庙镇工业集中区立派路东侧、沂河堆北侧（厂内有钢架结构厂房，砖混结构厂房各一栋及其他配套设施）。2.租期3年，从2018年9月2日起至2021年9月2日止。二、租金第一年人民币22万元整。第二年人民币22万元整，第三年人民币26万元整。……三、3.甲方出租厂房厂地给乙方使用，乙方自行组织生产经营，有关税、费缴纳保险，债务债务等甲方不承担任何费用。办公室、道路、场地、林木等其他厂内所有物品不得破坏，损坏乙方负责赔偿及其维修，办公室二楼北边两间不在出租范围。4.厂房、办公室、变压器、路线、花木、水电等设施出租时完好（备有照片视频为证），如果损坏，由乙方维修完好或者按照时价（即退租结算时市场价格）赔偿，水电费用及其他所有费用完全由乙方承担。5.甲方收乙方保证金人民币叁万元，如果乙方单方（提前魏建2018.8.30）不租厂房，保证金不予退还。厂房到期，待水电费用和其他物品交接完好结算后退还。滞纳金收取从每年9月2日算起。四、1.在上一年租期结束之前，乙方必须提前15日支付下一年租金。2.乙方逾期支付厂房租金，乙方必须向甲方支付滞纳金，滞纳金每天以2000元计算……4.租赁期间，如果甲方遇到灾害、政府地方政策等特殊情况非甲方人为因素不能继续出租厂房，乙方必须同意退租厂房。甲方只退还租期内剩余时间的租金，不承担乙方其他任何损失和费用……7.合同到期，乙方不能及时结清交接物品搬离厂房，每逾期一天，乙方必须双倍赔付甲方厂房租金……甲方：魏建乙方：刘兵2018年9月1日……”。旨在证明双方约定了租金、租期及交接、赔偿等内容。2.三被告签订的合租协议照片一张。旨在证明三被告系合伙关系。3.涉案场地道路照片一组。旨在证明三被告承租前涉案场地道路的状况是没有被损坏的。4.拍摄的涉案场地道路照片一组。旨在证明三被告提出解除合同后场地上堆有大量沙石和水泥块等难以清理的垃圾，地面被损坏，厂房未恢复原状。5.涉案场地三被告修补后的水泥照片一组。旨在证明2019年11月6日之后，水泥地有裂缝，原告不知道原因。6.原告与被告刘兵2019年10月2日的微信聊天记录一份。旨在证明三被告于2019年10月2日将涉案厂房场地的钥匙交给原告亲戚。7.沭发改备案[2010]308号企业投资项目备案通知书、沭阳县龙庙镇人民政府出具的企业使用房、地产权证明各一份。8.原告与被告刘兵2019年10月1日的微信聊天记录一份。旨在证明原告为复电购买通电材料1430元。被告刘兵、葛广、刘一虎为支持其答辩理由依法提交了以下证据：1.原告与被告刘兵的微信聊天截图两页。旨在证明即使租赁合同有效，原告于2019年7月也要求被告与其解除合同，双方已经在2019年8月21日解除合同。2.网络截图三页。旨在证明原告在与被告约定解除合同后，于2019年8月23日在58同城上注册帐号，发布涉案厂房的招租公告，2019年8月27日招租公告还有更新。3.支付宝截图一张。旨在证明被告在承租期间为涉案厂房（缴费户号1901597575）充值电费，截止目前尚有余额2791元，如果本案中被告被确定承担赔偿或给付则，要求予以抵充。本院依申请调查取得以下证据：1.本院于2019年10月24日形成的勘验笔录一份，对涉案厂房场地的现状进行勘验，原、被告双方对原有水泥地坪及水泥路的位置进行了确认，三被告同意清理水泥地坪、水泥路上的泥土、修复破损部位，厚度保持边界原有厚度，原、被告双方及委托诉讼代理人均在勘验笔录上签字确认。2.本院于2019年11月6日形成的谈话笔录一份，载明：“审：关于原、被告租赁合同纠纷一案，三被告委托诉讼代理人仲跻文于2019年11月4日电话通知本院，三被告已按上次勘验笔录内容恢复租赁场地原状，本院今天组织双方对租赁场地状况进行现场确认，双方发表意见？被代：我们已经对北厂房后面的墙进行了修补，租赁场地东面通往厕所的路进行了修复，租赁场地约一半面积重新铺水泥，并将北厂房通往租赁场地的路修好。原代：对租赁场地东面通往厕所的路已修复无异议，对北厂房后面的墙进行了修补也无异议，对北厂房通往租赁场地的路已修好也无异议，对西厂房和北厂房前的路有小瑕疵但我们也接受。对中间场地西头有20平方、中间偏东有6平方有破损未修复。审：原告是何时建厂的？原告：2011年底。审：在三被告租赁之前，涉案场地是做什么用的？原告：2012年，我与胡群签了5年的租赁合同，胡群用来生产石英砂的，2013年胡群涉嫌非法吸收公众存款等刑事犯罪，涉案场地被公安局查封，后由解封。原代：一开始没解封，是我们提出异议的，后来公安局就不问了。原告：后来执行局找我去签过字。2014年左右，我与王兴亚签了3年或4年的租赁合同，他是用来生产鹅苗的。后来我又租给别人有半年用来生产塑料颗粒，后来因为手续不齐就解除了租赁合同。再后来就是三被告租的了。我上述陈述都是指西厂房，其中做鹅苗期间，北厂房又租给别人生产煤气罐的，租有1、2年，后来北厂房又租给别人做三轮车库房，中间的场地主要是用来停车的。被代：被告打水泥地的时候，原告都在场的，三被告租赁场地的时候场地就有石英石机器，那都很重的。原告：有石英石机器，但都在最东头，没有影响。审：还有无其他陈述？原代：北厂房里有沙没有清理，没有其他陈述。被代：没有多少沙子，原来就有垃圾，没有其他陈述。审：核对笔录，签字。仲跻文葛广刘兵梁淮保魏建”。经庭审质证，三被告对原告提交的证据1、2的真实性无异议，但认为厂房租赁合同因为原告未取得建设工程规划许可证而无效；对原告提交的证据3的真实性无异议，但认为从中可以看出租赁前周边也有垃圾；对原告提交的证据4的真实性无异议，认为其中序号一显示的场地应当是水泥地场地，序号二显示的场地不在水泥地范围，序号三显示的场地不是水泥地，原来就是水塘，序号四显示的场地原来有一条彩釉人行道板铺的路，现在部分被泥土掩埋了，序号五显示的场地原来就有地磅，只是被被告推到照片中的位置了，序号六、七的拍摄时间是2019年10月13日，对照片内容无异议，但无法确认是被告造成的还是厂房自身质量造成的；对原告提交的证据5的真实性不认可，认为三被告已经将钥匙交还原告，不能排除是原告自己的原因造成的，且原告也未出示原来袖间场地的设计图、施工图以及验收图，被告认为不影响原告使用；对原告提交的证据6的真实性无异议，该对话系被告刘兵个人行为，不能作为对三被告整体不利的证据；对原告提交的证据7的真实性无异议，但认为不能证明办理了建设工程规划许可证；对原告提交的证据8的真实性无异议，但对关联性有异议，认为不能证明材料均使用在安装上。原告对三被告提交的证据1的真实性无异议，认为可以证明原、被告双方确定要提前解除合同，但解除合同之后被告应当按约定交还厂房场地道路等设施，解除的原告是因为被告非法经营，导致生产不能正常进行导致的，不是原告的原因；对三被告提交的证据2的真实性无异议，但认为是在与被告协商解除合同之后为了减少损失发布招租，因为涉案厂房场地遭到破坏未能成交；对三被告提交的证据3无异议，认可余额有2000多元，同意抵充。原告对本院依法调查取得的证据的真实性无异议，但认为谈话笔录是被告刚修好的时候去看的，现在再去看场地出现大量的裂痕。三被告对本院依法调查取得的证据没有异议。本院通过审查核实认证如下：原告提交的证据1、2、3、4、6，三被告对其真实性未提出异议，本院对上述证据的真实性予以确认。原告提交的证据5，虽然三被告对证据的真实性不予认可，但未提供相反证据，故本院对该证据的真实性予以确认。原告提交的证据7，三被告对其真实性未提出异议，本院对证据的真实性予以确认，但不能证明涉案厂房取得建设工程规划许可证。原告提交的证据8，三被告对其真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认，虽然三被告对材料是否使用在复电有异议，但三被告认可涉案场地在三被告承租期间发生了断电的情况，则三被告有义务协助复电，而原告向被告刘兵发微信告知为复电购买的材料及价格，被告刘兵并未提出异议，现三被告也未提供相反证据，故本院对该证据予以采纳。三被告提交的证据1、2、3，原告对其真实性未提出异议，本院对上述证据的真实性予以确认。本院依法调查取得的证据，原、被告对其真实性均未提出异议，本院对证据的真实性予以确认。反诉原告刘兵、葛广、刘一虎向本院提出诉讼请求：判令反诉被告魏建退还保证金30000元。反诉被告魏建辩称：合同约定如果反诉原告提前解除合同或双方协商解除合同，30000元保证金是不退还的。请求驳回反诉原告的反诉请求。基于上述有效证据及原、被告的庭审陈述，本院依法确认以下事实：三被告系合伙关系。2018年9月1日，原告与三被告的代表刘兵签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于龙庙镇工业集中区立派路东侧、沂河堆北侧（厂内有钢架结构厂房，砖混结构厂房各一栋及其他配套设施），即原沭阳和盛木业制品厂厂房及院内场地出租给被告使用，约定租期自2018年9月2日起至2021年9月2日止；租金为第一年、第二年为220000元/年，第三年为260000元/年；原告收被告保证金人民币叁万元，如果被告单方不租厂房，保证金不予退还；合同到期，被告不能及时结清交接物品搬离厂房，每逾期一天，被告必须双倍赔付原告厂房租金等内容。合同签订后，原告收取被告保证金30000元并将厂房及院内场地交付被告使用。2019年7月9日，原告通过微信方式通知被告刘兵，因乡镇府告知原告洗沙是散乱污企业需要取缔，原告要求被告一星期拆除搬离。2019年8月21日，原告通过微信方式通知被告刘兵要求其2019年8月22日搬离厂房并交还钥匙、办理对接手续，被告刘兵表示同意。2019年9月初，被告已搬离涉案厂房。2019年10月1日，原告通过微信方式通知被告刘兵通往厂房的电不通、缺少配件要求被告刘兵复电并发送了配件明细，当天下午原告又发送了配件明细购买收据1430元要求被告刘兵给付。2019年10月2日，被告刘兵通过微信方式通知原告其已于前一天将厂房钥匙交给原告亲戚史**兵。因双方对于给付占有使用费及赔偿损失等未达成一致意见，原告诉至本院。2019年10月24日，本院依申请对涉案厂房及院内场地进行勘验，原、被告对涉案厂房、院内场地水泥地坪及水泥路原始位置进行了大致确认，并对被告需要清理、修复的部位及要求进行了确认。2019年11月6日，本院依申请主持原、被告对被告修复过后的厂房、院内场地水泥地坪及水泥路进行确认并交接。涉案厂房尚未取得建设工程规划许可证。本院认为，原、被告一致认可涉案租赁合同的承租人系三被告，本院予以确认。原告就尚未取得建设工程规划许可证的房屋与被告刘兵订立的租赁合同无效。但原告要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，有事实和法律依据，本院予以支持。虽然2019年9月初，三被告已搬离涉案厂房但未将钥匙交还原告，故原告要求三被告给付2019年9月2日至2019年10月1日期间的占有使用费，本院予以支持。2019年10月24日至2019年11月6日期间，三被告对涉案厂房及院内场地进行修复，原告要求三被告给付该期间的占有使用费，本院亦予以支持。经计算，上述两个期间的占有使用费合计26520.55元。原告要求三被告给付其他期间的占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。三被告要求从本案中扣除其为涉案厂房充值的电费2791元，原告表示同意，本院予以准许。原告要求三被告给付其为复电支付的材料费1430元，本院认为虽然三被告否认电路是其损坏的，但厂房租赁合同载明变压器、线路等设备在出租时完好，在三被告承租期间电路发生断电，三被告有义务协助复电，故对原告的该主张，本院予以支持。各自抵充电费、材料费后，三被告应给付原告占有使用费25159.55元。原告另要求三被告赔偿损失50000元，本院认为原告已对租赁场地东面通往厕所的路、北厂房后面的墙、北厂房通往租赁场地的路以及西厂房和北厂房前的路已修复予以确认并接收，本院对原告的该诉讼请求不予支持。对于原告在交接时提出异议的中间场地西头有20平方、中间偏东有6平方有破损未修复，如原告认为该破损系三被告造成的且原告为修复该部分场地产生实际损失后可另案起诉。对于原告辩称水泥地坪在交接后产生裂缝，本院认为产生裂缝系交接之后发生，根据现有证据无法推断出系原告或被告责任。因涉案租赁合同无效，故合同中约定的违约条款亦无效，反诉原告要求反诉被告退还保证金30000元，有事实和法律依据，本院予以支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘兵、葛广、刘一虎于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告魏建占有使用费25159.55元；二、驳回原告魏建的其他诉讼请求；三、反诉被告魏建于本判决发生法律效力之日起十日内退还反诉原告刘兵、葛广、刘一虎保证金30000元。案件受理费5200元（原告魏建已预交2600元），由原告魏建负担4697元，由被告刘兵、葛广、刘一虎负担503元；反诉费550元（反诉原告刘兵、葛广、刘一虎已预交275元），由反诉被告魏建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件（针对本诉）受理费5200元、（针对反诉）受理费550元。审 判 长  仲 裁人民陪审员  单月香人民陪审员  张苏淮二〇二〇年四月十日书 记 员  王敏艳附录：一、履行义务提示调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。开户银行：中国银行沭阳北京路支行户名：沭阳县人民法院执行款专户专用账号：（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳）不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。二、本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家复利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应于支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。