大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0212民初874号原告：亿达物业服务集团有限公司，住所地大连高新技术产业园区。法定代表人：王娜，该公司经理。委托诉讼代理人：董飞，汉族，该公司职员，住大连市沙河口区。被告：艾群星，汉族，户籍地安徽省太和县。原告亿达物业服务集团有限公司（以下简称亿达物业公司）与被申请人艾群星物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业公司的委托诉讼代理人董飞到庭参加诉讼。被告艾群星经传票传唤，未到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告亿达物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令艾群星给付2015年2月1日至2020年3月31日期间物业费46，069.22元；2.请求判令被告支付逾期交费违约金1，000元；3.诉讼费用由艾群星承担。事实与理由：亿达物业公司与大连圣北房地产有限公司签订《前期物业服务合同》。合同约定由亿达物业公司为蓝山小区提供物业管理服务，业主按房屋面积按季度支付物业服务费，每季度首月10日后仍未缴费的，自每季度首月11日起应向亿达物业公司按照当季物业费逾期每日千分之三的标准支付违约金。艾群星系上述物业蓝山B区3439号的业主，房屋建筑面积195.54平方米，收费标准为3.8元/月/平。合同签订后，原告按合同约定为被告所在小区提供了物业服务，艾群星应按约定向亿达物业公司交纳自2015年2月1日至2020年3月31日期间物业费46，069.22元，但却拒绝缴费。艾群星不履行缴费义务，已构成违约。亿达物业公司为维护自身的合法权益，故诉至法院。被告艾群星未到庭参加诉讼，其提交书面答辩状意见如下：被告没有在涉案房屋居住，没有享受物业服务，因此不应承担支付物业费的责任。被告从2015年开始就没有在涉案房屋里居住，由于经济状况发生严重困难，涉案房屋抵押给银行，银行起诉至法院，法院已经查封该房屋并进行司法拍卖。该房屋至今没有拍卖出去，反映出该小区没有尽到物业服务义务，如果物业服务好，很容易拍卖成功。物业管理费及能耗费计算没有依据。原告若想承接物业服务项目，应当通过招投标的方式竞标，然后与开发商签订书面前期物业服务合同。由于原告没有提交招投标文件及前期物业服务合同，被告有理由怀疑其物业服务项目取得程序违法，只有具备相应资质的物业服务企业才能实施物业管理。物业服务费，实行明码标价及亮证制度。原告在催收物业管理费前应当向被告出示经营性服务收费许可证，但原告并未提交收费许可证，也没有其他证据证明原告按照法律规定收费。原告提交的物业管理费及能耗费的主张没有计算依据，故请求驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交证据一：《前期物业服务合同》，拟证明原告受圣北房地产委托，为被告提供物业服务。原告提交证据二：蓝山B区前期物业服务合同及物业承接查验协议，拟证明原告承接被告居住小区的物业服务管理。提交证据三：承诺书，拟证明被告同意遵守前期物业服务合同及承担违反《前期物业服务合同》的相应责任。提交证据四：房屋查询结果，拟证明涉案房屋所有权为被告，主体适格。提交证据五：商品房钥匙接受确认单，拟证明原告已实际入住。因被告缺席未予质证，本院依法进行确认。上述证据具备形式及内容要件，具有客观性，且能够证明本案相关法律事实，其证明力本院予以认定。依据当事人的陈述及经本庭审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月3日，大连蓝湾房地产有限公司（甲方）与大连亿达物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》。载明：甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘乙方对蓝湾B2区住宅项目提供前期物业服务事宜，建筑面积约8848平方米。乙方提供的前期物业服务包括以下内容：物业共用部位和共用设施设备的日常维修和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务、物业档案资料管理。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅为3.8元/月/平方米……。业主应于甲方《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日起交纳物业服务费用，以后物业服务费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方交纳当期物业服务费。在下季首日及以后缴纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。本合同期限自2011年8月10日起至业主委员代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。艾群星系大连市旅顺口区新城大街3439房屋所有权人，房屋建筑面积195.54平方米，房屋用途为成套住宅。该小区至今没有成立业主委员会。2014年12月31日艾群星于《承诺书》中签字确认，已阅读《前期物业服务合同》同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守《前期物业服务合同》，同意承担违反《前期物业服务合同》的相应责任。自2015年2月1日至2020年3月31日艾群星未缴纳过物业服务费。另查，2016年10月17日，大连亿达物业管理有限公司变更名称为亿达物业管理有限公司。2018年6月27日，亿达物业管理有限公司变更名称为亿达物业服务集团有限公司。诉讼中，原告亿达物业公司申请解除对被告的财产保全措施。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。艾群星所居住小区至今未成立业主委员会，该小区的建设单位与大连亿达物业管理有限公司（现更名为亿达物业服务集团有限公司）签订的《前期物业服务合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性规定，合法有效，对业主艾群星具有约束力。关于艾群星书面答辩因其未实际居住不应缴纳物业费一节，物业服务的目的是维护和保障物业的正常使用，不是基于对物业的实际使用而产生，在业主没有使用房屋的前提下，物业及其周边环境仍然需要被维护，以保证业主能够正常行使权利，业主作为受益人，应当承担相应费用，故该节抗辩主张，本院不予以支持。同时被告其他抗辩事由因未提供反驳事实依据，应承担举证不能的法律后果，所以其抗辩主张因无事实与法律依据，本院不予采纳。因亿达物业公司已实际履行相关物业服务义务，被告应当依法依约缴纳拖欠物业费，原告诉请应予支持。关于亿达物业公司按《前期物业服务合同》中约定的收费标准及实际拖欠时间、建筑面积计算艾群星自2015年2月1日至2020年3月31日物业管理服务费46，069.22元（195.54平方米×3.8元/月/平方米×62个月），具有事实与法律依据，本院予以支持。关于亿达物业公司请求艾群星支付逾期缴费违约金问题，《前期物业服务合同》中虽明确约定了逾期付款违约责任的负担方式，但是其目的在于督促业主能够及时履行义务，弥补守约方的损失，而不是处罚违约的相对方，本案考量双方合作的基础及延续，为缓和双方之间的矛盾，该项诉讼请求，本次诉讼本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告艾群星于本判决生效之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司物业管理服务费人民币46，069.22元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求；案件受理费976元，保全费481元，合计1，457元，由原告亿达物业服务集团有限公司承担502元，由被告艾群星负担955元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  王 燕人民陪审员  邵恭福人民陪审员  傅 莉二〇二〇年七月三十日书 记 员  王蕾蕾附法律条文：《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。