广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0983民初265号原告：覃庆玲，女，1977年2月28日出生（公民身份号码：440************623），汉族，住广东省信宜市*********。委托诉讼代理人：黄昌宏，广东权晔律师事务所律师，电话：137*****855。委托诉讼代理人：林色满，广东权晔律师事务所实习律师，电话：135*****540。被告：信宜鸿业房地产开发有限公司（统一社会信用代码：914************845），住所地：广东省茂名市信宜市塘面清华园商住小区********。法定代表人：彭文秋，该公司董事。委托诉讼代理人：郭晖，广东绰盛律师事务所律师，电话：137*****782。委托诉讼代理人：梁运，广东绰盛律师事务所律师，电话：134*****420。原告覃庆玲与被告信宜鸿业房地产开发有限公司（以下简称“鸿业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年3月13日和2020年4月2日公开开庭进行了审理，两次庭审原告覃庆玲的委托诉讼代理人黄昌宏、林色满，被告鸿业公司的委托诉讼代理人梁运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告覃庆玲向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还原告多收购房款18309元及利息（以18309为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自起诉之日起至款项付清之日止）；2.判决被告向原告支付逾期办理房产证违约金378元；3.案件受理费由被告负担。诉讼中，原告将其第一项诉讼请求的利息标准变更为“按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算”。事实与理由：2011年8月22日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，被告将其开发的位于信宜市塘面清华园商住小区**文昌阁B401房出售给原告，合同约定建筑面积132.06㎡，单价为2860.80元/㎡，总价款377797元。出卖人应在商品房验收合格后360日内为买受人办理房产证，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，根据合同第十五条第二款的约定，出卖人按已付房款的0.1%赔偿买受人的损失。合同签订后，原告已按约定履行了合同义务，但是，经房产部门测绘下发的房产证显示，涉案房屋实际建筑面积仅为125.66㎡，与约定的计价面积相差6.40㎡，被告已多收原告购房款18309元。此外，根据房地产权证的记载，被告办理房产证的时间，已超过了合同约定的办证时间。原告认为，被告的上述行为已构成违约，应当承担违约责任，并按照合同约定向原告赔偿损失，为维护原告合法权益，特此起诉，请求判如所请。原告覃庆玲围绕其诉讼请求提供如下证据（均为复印件）：1.《广东省商品房买卖合同》（含合同补充协议）1份；2.房产证1份；3.发票1份。被告鸿业公司辩称，一、原告诉请被告返还多收取的购房款没有事实和法律依据。首先，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》附件四的合同补充协议第三条约定，涉案商品房买卖合同约定的面积（销售面积）为水平投影面积，即所约定的计价面积为外围水平投影面积，且合同约定的面积差异处理是指涉案商品房外围水平投影面积的处理，房屋价款是按水平投影面积来计算，上述合同条款是双方的真实意思表示，是在双方协商一致的前提下形成，没有违反法律、法规的强制性规定，应当合法有效，对双方均有约束力。因此，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》及其附件中的相关约定，该计价面积不包括总建筑面积中的共有分摊面积，涉案商品房只有在水平投影面积发生差异时，才适用合同中关于面积差异的约定进行处理，共有分摊面积减少不在补差条款的调整范围内。现原告依据权属证书上的总建筑面积少于合同约定的总建筑面积来请求被告返还多付的购房款没有任何合同依据。其次，相关房产测绘部门在测绘房屋面积时，根据《房产测量规范》附录B14的规定“套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积”，由此可见，房产权证所登记的未封闭阳台建筑面积是按其测量的水平投影面积一半计算。再次，双方在签订涉案商品房买卖合同时，在合同第三条对涉案商品房的总建筑面积，套内建筑面积（包括阳台的具体面积8.96㎡），分摊面积进行了明确的约定。由此可知，原告在购买时对涉案商品房的各类面积特别是阳台的具体面积是多少是有具体明确的数据的。另双方在合同第四条以及第五条中明确约定涉案商品房按套内面积计价以及补差。因此，被告只有在涉案商品套内建筑面积减少时才能适用合同中的补差条款，现原告以总建筑面积减少（包括分摊面积）数要求被告返还购房款的没有合同依据的。最后，根据涉案商品房权属证书中附图页不动产（房屋）分户平面图的相关数据显示，涉案商品房的水平投影面积是由套内使用面积+套内墙体面积（两者共计105.29㎡）以及套内非封闭性阳台面积（8.85㎡）之和（共计114.14㎡），比涉案商品房买卖合同约定的套内建筑面积（即套内水平投影面积）112.76㎡多了1.38㎡。该差异百分比为1.22%，高于合同约定的±0.6%，根据补差条款，原告需向被告补足该部分的购房款，原告请求返还多付购房款没有任何事实依据，被告保留对原告追诉的权利。此外，即便被告需对原告返还购房款，原告请求亦过了诉讼时效。根据原告提交的房产证，涉案房屋已于2014年4月3日取得不动产产权登记，其自该日起即已经知道涉案房屋的面积是否已经减少，即其应当知道其权利是否受到侵害，但其于2020年1月9日才向被告主张该权利，其请求已过了诉讼时效。二、根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》的约定，涉案商品房的不动产权证书的办理主体不是被告，办理房屋产权证的主体是买受人，办不办产权证、什么时候办产权证的决定权在买受人，被告仅是协助，无需承担责任。原告请求支付逾期办证违约金已过诉讼时效。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条之规定，被告应当在商品房交付使用后360日内将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据合同第八条约定，原告应当于2011年8月31日前到被告处收楼，其于2012年12月25日应当知道被告有无向产权登记机关备案，即被告有无违约，但是其在2020年1月9日才向被告主张逾期办证之违约金，即便被告存在违约情况，其请求支付违约金亦过了诉讼时效。综上，被告无需向原告支付逾期办证的违约金。综上所述，原告的诉请没有任何事实和法律依据，请求法院在查明事实的基础上依法判决。被告鸿业公司没有向本院提交相关证据。本院依职权调取的证据：信宜市自然资源局复函1份。经审理，本院确认如下法律事实：被告鸿业公司于2007年4月2日依法成立，其经营范围为房地产开发销售；位于信宜市塘面清华园商住小区由被告鸿业公司开发。2011年8月22日，被告鸿业公司（出卖人）与原告覃庆玲（买受人）双方签订《广东省商品房买卖合同》，该合同第一条项目建设依据约定：出卖人以出让方式取得位于信宜市塘面社区****编号为[2010]第0000786号地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》；该地块土地面积为4305㎡，规划用途为住宅，使用权年限自2010年2月4日至2080年2月3日；出卖人经批准，在上述地块建设商品房，现定名为清华园，建设工程规划许可证号为[2010]174号，施工许可证号为[2010]057号。第二条商品房销售依据约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售批准机关为信宜市建设局，预售许可证号为信房预售[2010]35号。第三条买受人所购商品房的基本情况约定：买受人购买的商品房为文昌阁B幢401房；合同约定建筑面积共132.06㎡，其中，套内建筑面积112.76㎡（含阳台面积8.96㎡），公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.30㎡。第四条计价方式与价款约定：该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，单价为2860.80元/㎡，总金额为377797元。第五条面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约）约定：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作补偿；2.差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房，选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。第八条交付期限约定：出卖人应当在2011年11月30日前交付买受人使用。第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列情形处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；如因买受人的原因致使不能按期办理产权登记和领取房屋产权证的，由买受人自行承担相应的法律后果，如因办证机关未能在约定时间办妥房地产权属证书，领取房地产权属证书时间相应顺延。此外，该《广东省商品房买卖合同》还对其他事项进行约定。《广东省商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》中，约定本合同所约定的计价面积为外围水平投影面积，本《广东省商品房买卖合同》第五条约定的面积差异处理是指本单位外围水平投影面积的处理（由上述第三条协议以外围水平投影面积计算买卖面积，因此产生的一切税费也以外围水平投影面积收取，包括契税、维修基金等）；明确本协议作为《广东省商品房买卖合同》的补充内容，与该合同具有同等效力，如内容有冲突则以本补充协议为准履行。签订上述《广东省商品房买卖合同》后，买受人已按合同约定付清房款。原、被告一致确认，被告于2011年11月30日按合同约定将涉案房屋交付给原告使用。2012年11月1日，经信宜市房地产测绘所测绘，涉案房产的套内面积为108.22㎡，分摊公用面积为17.44㎡，合计建筑面积为125.66㎡。据信宜市自然资源局的《复函》显示，被告于2014年4月3日向其提交了涉案房产的符合办证条件的资料。2014年4月3日，涉案房屋获准登记，房地产权属人为覃庆玲，房地产权证号为粤房地权证信房字第**000011**，该证记载的房屋的建筑面积为125.66㎡，其中套内建筑面积为108.22㎡。因涉案房屋面积差异及逾期办房产证问题，原告于2020年1月9日向本院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。本院认为，原、被告双方签订《广东省商品房买卖合同》是其双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行合同。对房屋面积差异款问题。涉案房屋于2014年4月3日获准登记，登记的建筑面积为125.66㎡（其中套内建筑面积为108.22㎡），合同约定的建筑面积132.06㎡（套内建筑面积为112.76㎡）。涉案房屋获准登记后，原告如认为房屋面积存在差异，其权利受到侵害，其主张权利的诉讼时效起算时间为2014年4月4日，且双方无证据证实诉讼时效存在中止或中断的情形下，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，请求房屋面积差异款至2016年4月3日诉讼时效届满。原告于2020年1月9日起诉，已超过《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效，因此，对原告请求被告支付房屋面积差异款18309元及利息的请求，依法不予支持。对逾期办理房产证的违约金问题。据《广东省商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；如因买受人的原因致使不能按期办理产权登记和领取房屋产权证的，由买受人自行承担相应的法律后果，如因办证机关未能在约定时间办妥房地产权属证书，领取房地产权属证书时间相应顺延。被告于2011年11月30日按合同约定将涉案房屋交付给原告使用，被告应于2012年11月24日前为原告办理房产证，因被告未按约定办理房产证，原告应当知道其权利受到侵害，其主张权利其诉讼时效起算时间为2012年11月25日，且双方无证据证实诉讼时效存在中止或中断的情形下，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，请求逾期办证违约金至2014年11月24日诉讼时效届满。原告于2020年1月9日起诉，已超过《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效，因此，对原告请求被告支付逾期办证违约金444.99元的请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：驳回原告覃庆玲的诉讼请求。案件受理费267元（原告已预交），由原告覃庆玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判长  黄方强审判员  李继生审判员  肖 燕二〇二〇年四月十四日书记员  何斌嵩附法律条文如下：一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。