广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初30360号原告：梁学荣，男，1974年9月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************，公民身份号码440************676。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：李勇勇，广东瀛双律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。原告梁学荣诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明置业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月19日立案后，依法适用简易程序于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告梁学荣，被告的委托诉讼代理人李勇勇到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《物业使用权转让合同》、《装修协议》；2.被告退还已付194656元并赔偿损失（以194656元为本金，从2019年10月23日起至实际清偿日止按年利率4.5%的标准计算）。事实和理由：原被告达成租赁意向并签订合同，约定：原告承租被告的房屋，租赁物位于佛山市南海区*********，租赁合同总标的194656元，租赁期限到2051年12月30日，租赁用途是商业酒店可兼办公用途；被告在2020年12月1日前将该物业交付给原告使用，如原告在此前未能按约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至原告补充履行义务后30日内；被告未按照合同约定期限向原告交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向原告支付违约金，逾期超过90天的，原告有权解除本合同；原告解除合同的，被告应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向原告支付违约金。被告在给业主的回复函中称，由于对市场预判不足以及融资环境的改变，原本计划回笼的资金受阻，资金没有及时到位，导致盛明广场停工。合同约定2020年12月1日交付涉讼物业，但被告称9座要2021年9月30日才能交付，被告的行为已构成违约，其应退款并支付利息予原告。被告盛明置业公司辩称，一、原、被告签订的《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方有法律约束力。原告要求解除《物业使用权转让合同》、退还已支付款项194656元赔偿损失无事实和法律依据。1、原告已向被告支付的款项是164656元而不是194656元。2、《物业使用权转让合同》第五条约定“甲方（被告盛明置业公司）在2020年12月1日前将该物业毛坯交付给乙方（原告）使用。如乙方在此前未能按照上述第四条约定履行付款义务的，则物业交付时间顺延至乙方补充履行义务后30日内”，现盛明置业公司不存在逾期交付的行为，合同约定的解除条件并未成就，且原告存在违约行为，现原告未支付第4、5期款项，原告先履行义务一方，原告作为违约一方要求解除《物业使用权转让合同》、返还已缴纳的物业使用权转让款及要求支付违约金无事实与法律依据。二、根据《物业使用权转让合同》第10条4款约定“本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金”，原告无正当理由要求终止履行合同，被告保留向原告追究违约金的权利。三、假设法院认定被告盛明置业公司需支付违约金。原告主张的违约金过高，被告盛明置业公司请求法院予以调减。根据《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同法司法解释（二）第二十九规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据前述规定，适用违约金时应以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，以实际损失为中心确定违约金数额。本案中，案涉《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途，案涉物业装修后原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能，在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。四、假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定而无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。即无效部分所对应的物业使用权转让款本金部分不应当适用违约金条款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人就其真实性有提出异议的证据，本院经审查，认定如下：原告提交的《针对租赁盛明广场物业业主提出的若干问题回复》有被告的盖章，且被告在另案诉讼中已确认该材料的真实性，故本院对该证据的真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场9座于2018年7月16日办理建设工程规划许可证。2019年2月24日，原告（受让方、乙方）与被告盛明置业公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编9座0806号物业的使用权转让给乙方，物业用途为商业酒店可兼容办公。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让借款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定。总转让款金额为198500元，不包含乙方应另行支付的装修款用及软装配置费用，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款104780元于签订本合同当日支付（含定金），余款93792元在三年内平均分12期免息付清，每期7816元，第一期应在2019年4月24日前支付，之后每三个月支付一期，最后一期应在2022年1月24日前支付。甲方在2020年12月1日前将该物业毛坯交付给乙方使用，若乙方在此之前未能按约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方补充履行义务后30日内。乙方选择按照一次性付款或分期付款方式支付该物业使用权转让款的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让总额的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的全部费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，应从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明置业公司(甲方、受委托装修方)签订《装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2019年2月24日前一次性支付装修费用36500元给甲方，乙方于2020年12月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2020年12月31日前完成装修并交付使用。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与案外人珠海市昶大装修工程有限公司（甲方、受委托装修方）签订《装修设计、装修材料定购协议》，约定乙方现将其拥有物业使用权的涉讼物业全权委托甲方进行前期装修图纸设计及定购装修材料，甲方赠送部分家电、部分家私（赠送室内软装物品：电视、空调、电热水器、沙发、衣柜、床架、床头柜、书桌、窗帘、浴室毛巾支架、茶几），乙方同意仅由甲方（或甲方指定装修公司）对涉讼物业进行装修设计及定购装修材料，乙方于2019年2月24日前一次性支付装修设计费用及定购装修材料费用30000元给甲方，甲方开具相应收据。2018年11月18日，被告开具收据，确认收到原告支付涉讼物业的定金50000元。2019年2月24日，被告开具收据，确认收到原告支付的涉讼租赁物首期款121208元。后原告向被告分别支付第1至3期分期款，每期7816元。2019年11月14日，被告盛明置业公司出具《针对租赁盛明广场物业业主提出的若干问题回复》，其中载明：由于对市场预判不足，融资环境的改变，原本计划中回笼的资金受阻，资金没有及时到位，导致盛明广场项目停工；一期（5、6座）一直在单项连续施工中，2019年12月全面施工，力争2020年年中交楼，二期已做好计划安排，春节前将完善二期复工前的所有工作，春节后20天全面大面积施工（力争2021年4月30日前交楼，其中9座于2021年9月30日前交楼）。2019年12月19日，原告提起本案诉讼。被告盛明置业公司于2020年3月20日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。诉讼中，被告陈述称涉讼物业尚未施工，亦未领取施工许可证。本院认为，原告与被告盛明置业公司签订《物业使用权转让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明置业公司之间形成预约租赁合同关系。《物业使用权转让合同》约定盛明置业公司将涉讼物业出租给原告使用20年，其后无条件使用至2051年12月30日。无论《物业使用权转让合同》如何表述超过20年的使用期限和原告已支付租金的性质，不改变盛明置业公司将涉讼物业出租给原告使用的年限至2051年12月30日及原告支付的全部租金是原告承租取得涉讼物业使用权至2051年12月30日的对价的事实。虽然双方在《物业使用权转让合同》中约定转让期限从合同签订之日起算，但涉讼物业签约时尚未交付，约定交付时间为2020年12月1日前，因此实际租赁期限应当自涉讼物业约定交付时间即2020年12月1日起算，合计31年1个月（2020年12月1日至2051年12月30日）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权转让合同》关于2020年12月1日至2040年11月30日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，其他租赁期间（2040年12月1日至2051年12月30日）的约定无效。《物业使用权转让合同》约定盛明置业公司应在2020年12月1日前将涉讼物业交付原告，但至本案庭审辩论终结之日（2020年4月16日），涉讼物业尚未开始施工，且被告自认因资金问题导致盛明广场项目停工，其又未举证证明项目已复工并具备继续履行交付义务的能力，被告的行为已表明其无法履行合同约定的交付义务，根据法律规定，原告有权解除合同，故本院对原告诉请解除《物业使用权转让合同》关于2020年12月1日至2040年11月30日期间的租赁约定予以支持。《物业使用权转让合同》不再履行，原告与盛明置业公司签订的《装修协议》丧失履行基础，合同目的无法实现，原告请求解除《装修协议》，依法有据，本院予以支持。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分也解除，《装修协议》亦依法解除，因此盛明置业公司应返还已收取的194656元（50000+121208+7816×3）予原告。被告收取原告款项，原告确实存在一定的资金占用损失，根据本案实际情况，本院酌定被告以194656元为本金从原告主张权利之日即2019年12月19日起至实际清偿日止按年利率4.5%计算利息予原告。原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告梁学荣与被告佛山盛明置业有限公司于2019年2月24日签订的《物业使用权转让合同》中关于2020年12月1日至2040年11月30日期间的租赁约定；二、解除原告梁学荣与被告佛山盛明置业有限公司于2019年2月24日签订的《装修协议》；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还194656元及以此为本金从2019年12月19日起至实际清偿日止按年利率4.5%计算的利息予原告梁学荣，本项随上列第二项清；四、驳回原告梁学荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费2179.27元（原告梁学荣已预交），由被告佛山盛明置业有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年四月三十日书记员  林浩成