上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初5544号原告：上海牧安投资管理有限公司，住上海市奉贤区奉城镇新奉公路******。法定代理人：袁卫辰，执行董事。委托诉讼代理人：张建仲，上海市华亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：柏又文，上海市华亭律师事务所律师。被告：上海久千房地产经纪有限公司，住上海市松，住上海市松江区邱家湾********>法定代表人：祁克勇，执行董事。委托诉讼代理人：薛科枫，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏荣清，上海正策律师事务所律师。原告上海牧安投资管理有限公司(以下简称牧安公司)与被告上海久千房地产经纪有限公司(以下简称久千公司)居间合同纠纷一案，本院于2020年4月27日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月25日、2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告牧安公司的委托诉讼代理人张建仲、柏又文，被告久千公司的委托诉讼代理人薛科枫、苏荣清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牧安公司向本院提出诉讼请求：一、被告久千公司支付原告牧安公司居间服务费3,313,627.78元；二、被告久千公司支付原告牧安公司上述居间服务费的逾期付款利息，按全国银行同业拆借中心公布的市场报价利率，自2020年4月24日起计算至实际清偿之日止；三、被告支付原告律师费107,000元、财产保全担保费3,570元。事实与理由：原、被告于2017年11月22日签订《佘山逸品苑居间协议》，约定被告委托原告作为佘山逸品苑小区101套房源包销代理工作的居间方，被告与项目方正式签订包销合同视为原告介绍成功。被告按照包销房源底价的销售金额的1.5%向原告支付居间费用。2018年1月1日，被告与上海新佘山置业有限公司(以下简称新佘山公司)、上海大乘房地产经纪有限公司(以下简称大乘公司)但签订《佘山一品项目包销协议书》，后被告与项目方两次签订补充协议，对包销的房源套数、包销期间重新作出约定。包销协议签订后，被告实际完成销售81套，且项目方已经向被告支付包销房屋的销售溢价价款，但被告仅给付原告52套已经销售房源的居间费，剩余29套未支付，故涉诉。被告久千公司辩称：被告与开发商未能就销售溢价结算完毕，双方协议约定的被告向原告支付居间费的条件尚未成就；其次，原告未能完全履行协议约定的各项辅助义务，不应收取全部的居间费用；再次，原告的诉请有违公平原则，被告为履行包销协议投入保证金50,000,000元，但实际收益仅为9,000,000元，而原告未作任何投入，实际已经取得7,540,000元的利率。综上，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对证据和事实，本院认定如下：2017年11月22日，原、被告签订《佘山逸品苑》居间协议，约定鉴于被告有意向承接由上海新佘山置业有限公司开发的《佘山逸品苑》的未售房源包销代理工作事宜,被告独家委托原告作为本项目交易的居间方，原、被告双方经友好协商达成如下一致条款：一、项目信息。1、项目名称：余山逸品苑(推广名：余山一品)；2、项目地址：上海市松江区佘山镇桃源路518弄；3、项目基本信息：佘山逸品苑小区未售房源101套，其中94套联排、7套叠加，建筑面积约3万平方米；二、项目方有意向寻求包销商，采用包销方式将上述房源销售完毕；三、原告方居间服务内容。1、向被告方提供本项目的综合情况；2、原告应积极努力做好信息介绍，协调有关矛盾，负责安排被告与项目方洽谈本项目包销事宜；3、促成被告与项目方签订代理销售合同及类似合同(文件形式可为包销合同、代理合同、销售合同等)；4、原告应在本项目包销过程积极协助被告推进、完成相关服务；5、原告应积极协助被告与项目方签订包销合同时同意在包销底价与销售价格之间使用电商；6、原告居间服务期限为：自被告与项目方签订包销合同生效之日起至被告与项目方签订包销合同结束之日止；四、居间费用。1、原告介绍成功：被告与项目方正式签订包销本项目的合同文件(非意向协议)即视为被告介绍成功。2、居间服务费：被告按本次包销房源底价的销售金额1.5%向原告支付居间服务费。3、合作服务费支付时间为按月结算。若被告在当月15日前收到上个月包销溢价分成款后则在当月25日前同比例结算给原告该批房源底价销售金额的1.5%，被告如在当月15日后收到上个月包销溢价分成款后则在下个月15日前同比例结算给原告该批房源底价销售金额的1.5%。4、被告可以转账或现金的方式支付；5、本次居间合作费用所产生的税费原、被告双方各自承担；五、本协议在被告与项目方正式签订《佘山逸品苑》未售房源包销合同次日起生效。六、其它。1、双方承诺对本协议内容保密，未经对方同意，任何一方不得向第三方透露；2、本协议一式两份，原、被告双方各执一份，在双方盖章后生效。2018年1月1日，被告与案外人新佘山公司、大乘公司签订《佘山一品项目包销协议书》，约定由被告作为松江区桃源路518弄佘山一品小区的包销商，包销该小区剩余96套房屋。包销期限为2018年1月1日至2018年12月31日。总包销底价的均价为每平方米33,500元。合同对包销的其他事项作出约定。合同附件一列明了96套房源的销售底价。2018年1月1日，被告与案外人大乘公司签订《佘山一品项目代理销售合同》。之后(原告主张为2018年3月)，原、被告就居间合同签订第一份补充协议，约定如下：一、原居间协议1.3条约定项目基本信息包销房源由101套调整为96套；二、原居间协议4.1条原告介绍成功的标准除原约定外增加：就96套包销房源，仅当被告成功销售并自新佘山公司结算取得销售溢价后，原告才有权要求被告按照约定支付居间费用；三、原居间协议4.2条约定的居间服务费标准由1.5%调整为1.2%，且原告不开具居间费发票，如被告要求原告开税票的，开税票相关费用由原告承担；四、居间费由被告直接支付至原告指定账户。2018年12月，被告与案外人新佘山公司、大乘公司签订补充协议，延长包销协议至2019年12月31日，并对剩余57套未售房源的包销底价从每平米34,588.84元变更为每平米33,000元。双方对收益方式作出调整。该补充协议的附件表一列明了剩余57套未售房源的底价。2018年12月2日，原、被告再次就居间合同签订补充协议，约定如下：一、原居间协议1.3条约定项目基本信息包销房源由101套调整为96套；二、原居间协议4.1条原告介绍成功的标准除原约定外增加：在被告收到新余山公司针对2018年度销售房源已全款到账但未支付的溢价后，被告将一次性支付原告在2018年度销售并签约房源对应产生的所有未结居间费(即减去之前被告已支付原告的居间费)居间费结算标准为被告已成功销售房源对应2018年度底价一房一价表总价的1.5%；三、原、被告双方确认在2019年度居间费结算标准调整为：被告在2019年度成功销售的房源(由开发商自行销售同时开发商不与甲方结算溢价的房源除外),被告将按该套房源对应2019年度底价一房一价表总价的1.5%向原告支付居间费。原告不开居间费发票；四、居间费由被告直接支付至原告指定账户。诉讼中，被告表示其与开发商新佘山公司之间的包销合同，被告的包销义务已经完成，但开发商尚未就包销费用结算完毕。新佘山公司向本院出具情况说明，被告久千公司实际销售房屋的总套数为81套，其中2018年销售的房号(房屋底价)情况如下(按销售时间排序)：190号(9,349,814.02元)、188号(7,916,913.69元)、25号(7,919,534.70元)、239号(6,695,779.35元)、207号(11,750,441.94元)、28号(9,349,814.02元)、33号(8,008,649.13元)、189号(7,950,986.85元)、230号(7,953,607.86元)、30号(7,950,986.85元)、130号(8,680,884.37元)、231号(8,008,649.13元)、110号(9,349,814.02元)、175号(10,486,953.56元)、179号(10,486,953.56元)、139号(8,743,104.93元)、32号(7,919,534.70元)、106号(11,750,441.94元)、187号(7,923,029.39元)、155号(10,136,075.54元)、209号(10,103,169.81元)、37号(6,704,676.44元)、237号(6,695,779.35元)、38号(6,704,676.44元)、127号(8,680,884.37元)、78号(10,486,953.56元)、208号(10,103,169.81元)、191号(9,349,814.02元)、31号(7,916,913.69元)、131号(8,674,183.69元)、95号(9,349,814.02元)、201号(9,349,814.02元)、39号(6,486,841.19元)、178号(8,727,150.94元)、132号(8,711,516.03元)、183号(8,680,884.37元)、235号(6,695,779.35元)。2019年销售的房号(房屋底价)情况如下(按销售时间排序)：228号(9,349,814.02元)、16号(10,607,959.26元)，26号(7,553,249.67元)、40号(6,396,696.46元)、99号(11,210,684.22元)、108号(9,639,079.69元)、212号(9,639,079.69元)、220号(8,920,329.98元)、20号(8,371,627.39元)、19号(8,278,474.01元)、133号(10,005,234.30元)、71号(10,005,234.30元)、122号(10,005,234.30元)、229号(8,920,329.98元)、182号(8,275,734.20元)、77号(10,005,234.30元)、73号(8,275,734.20元)、176号(8,298,870.33元)、82号(8,341,489.53元)、219号(8,920,329.38元)、181号(8,311,351.67元)、138号(8,273,907.66元)、210号(11,210,684.22元)、100号(11,210,684.22元)、76号(8,341,489.53元)、211号(11,210,684.22元)、125号(8,311,351.67元)、135号(10,005,234.30元)、123号(10,005,234.30元)、13号(8,311,351.67元)、11号(8,278,474.01元)、140号(10,486,953.56元)、137号(8,275,734.20元)、12号(8,275,734.20元)、80号(8,275,734.20元)、119号(8,273,907.66元)、136号(8,341,489.53元)、126号(8,275,734.20元)、158号(11,210,684.22元)、17号(8,311,351.67元)、72号(8,341,489.53元)、118号(8,341,489.53元)、177号(8,345,751.45元)、186号(12,783,821.32元)。其中136号、17号、72号、118号、177号、186号房屋被告尚未与开发商结算，其他房屋开发商均已与被告进行结算。还查明，被告实际已经支付原告居间费用7,541,512.46元。以上事实，由居间协议、补充协议二份、项目包销协议、包销协议补充协议、代理销售合同、银行业务回单及当事人的陈述等证据证实。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬……”本案中，原、被告在居间协议中约定：被告与项目方正式签订包销项目的合同文件即视为原告介绍成功；原告的居间服务期限为被告与项目方签订包销合同生效之日起至被告与项目方签订包销合同结束之日止。故2018年1月1日被告与案外人新佘山公司、大乘公司签订《佘山一品项目包销协议书》时，即意味着原告的居间义务已经完成。诉讼中，被告亦明确其与项目方新佘山公司的包销合同已经结束，故原告的居间服务期限亦已经结束。被告应当按照双方的约定支付原告居间费用。被告主张居间费用的计算应当扣除开发商扣减的溢价款，本院认为，原、被告在居间合同中约定的居间费用计算方式即为房屋底价的1.5%，双方未在居间合同中约定被告与项目方的溢价款的数额作为原、被告之间的结算方式，故被告的此项辩称意见本院不予采信。被告辩称原告未履行居间协议中的辅助义务，本院认为由于被告与项目方的包销合同已经结束，被告亦未能提供证据证明由于原告包销期限内未能履行合同约定的辅助义务致使被告无法履行包销合同，故被告的此项抗辩意见本院难以采纳。被告辩称由于因包销协议取得的收益低于原告因居间合同取得的收益，故居间合同显失公平。本院认为，合同收益的风险当事人应在合同订立前充分考虑，商事活动中收益率的高低并不能作为合同公平性考虑的因素，故被告的此项辩称意见本院亦难以采信。关于本案中原告可以主张的居间费用的金额，本院认为，根据原、被告签订的居间协议、补充协议，双方对居间费用支付条件约定为：被告成功销售并自项目方新佘山公司结算取得销售溢价后，原告有权要求被告按照约定支付居间费。2018年12月2日的补充协议对2018年度、2019年度销售房源居间费用的结算标准统一调整为相对应年度底价表的1.5%，对2018年度销售房源的居间费用支付节点约定为项目方对2018年度销售房源已全款到账为支付溢价款，但对2019年度销售房源的居间费用支付节点未作调整，故对2019年度销售房源的居间费用应当以原有约定作为支付条件，即自被告从项目方新佘山公司结算取得销售溢价后即可要求支付，故对新佘山公司尚未支付溢价款的136号、72号、177号、118号、17号、186号房屋的居间费用不在本案结算范围内，原告可待被告与新佘山公司结算后另行主张。因此，经本院核算，本案已符合支付条件的居间费用合计为10,039,790.09元，被告已经支付7,541,512.46元，尚需给付2,498,277.63元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因被告未支付居间服务费，原告要求其支付逾期付款利息并无不当，原告主张自起诉之日即2020年4月24日起，以全国银行同业拆借中心公布的市场报价利率计算，并无不可，本院予以支持。原告主张律师费及财产保全担保费缺乏事实与法律依据，本院难以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条第一款的规定，本院判决如下：一、被告上海久千房地产经纪有限公司上海牧安投资管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海牧安投资管理有限公司居间服务费2,498,277.63元；二、被告上海久千房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海牧安投资管理有限公司上述居间服务费的逾期付款利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年4月24日起计算至实际清偿之日止；三、驳回原告上海牧安投资管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费26,786元，减半收取13,393元，财产保全费5,000元，合计诉讼费18,393元，由被告上海久千房地产经纪有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 姚 蕾二〇二〇年七月二十七日书记员 薄京芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十六条第一款居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。