河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0204民初162号原告：中国建设银行股份有限公司开封分行。统一社会信用代码：91410200968463170C。负责人：张颜君，任行长。住所地：开封市中山路中段（包公湖东岸）。委托诉讼代理人：武志勇、许光辉，该公司员工。代理权限为特别授权。被告：杨会雨，男，汉族，1980年4月21日生，住河南省开封市禹王台区。被告：开封国际城一号实业开发有限公司。统一社会信用代码：914102005542241881。住所地：河南自贸试验区开封片区郑开大道恒大东汇名城1B地块12号住宅楼1单元202房间。法定代表人：贾飞，任董事长。委托诉讼代表人：马雪菲，公司员工，代理权限系特别授权。原告中国建设银行股份有限公司开封分行（以下简称建行开封分行）诉被告杨会雨、开封国际城一号实业开发有限公司（以下简称国际城开发公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告建行开封分行的委托诉讼代理人武志勇、被告国际城开发公司委托诉讼代理人马雪菲到庭参加诉讼，被告杨会雨经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除与被告签订的借款合同，被告偿还贷款本金845003.58元及至实际清偿之日止的利息、罚息；2、被告国际城开发公司为被告杨会雨的债务承担连带还款责任；3、请求法院确认被告所抵押房产，位于开封市郑开·恒大未来城2幢1单元10层1003号房屋的拍卖、变卖、折价款，原告享有优先受偿权；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告杨会雨于2017年6月5日在原告处办理个人住房按揭贷款870000元，期限360个月。现被告不能如约履行还款义务，严重违约；依据被告国际城开发公司于2017年4月26日与原告签订编号：建汴房保[2017]011号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，故此应为被告杨会雨承担连带保证责任，请求法院依法维护原告的合法权益。被告杨会雨未到庭，视为自动放弃答辩权利。被告国际城开发公司辩称，第一，原告不享有对涉案房屋的优先受偿权，原告主张无事实和法律依据。原告与被告仅就涉案房屋进行抵押权预告登记，根据物权法的等相关规定，该预告登记仅赋予原告在将来条件成就时享有主张发生物权变动的请求权，并非正式的抵押权登记，不具有正式抵押权所有的物权法律效力，即原告仅享有在办理正式抵押权登记条件成就时请求办理正式抵押权登记的权利，因此，在正式的抵押权登记办理前，原告对涉案房屋不享有优先受偿权，其主张缺乏事实和法律依据；第二，若被告国际城开发公司在对被告杨会雨的债务承担保证责任后，则判决书中应当明确被告国际城开发公司有向被告杨会雨追偿的权利，避免被告国际城开发公司另诉被告杨会雨进行追偿；第三，本诉讼案件是由于被告杨会雨的违约行为发生，被告国际城开发公司不应承担对本案所产生的诉讼费用。经审理查明，2017年6月5日，被告杨会雨为购买由被告国际城开发公司开发的位于开封市郑开恒大未来城2号楼1单元10层1003号房屋，与原告签订编号为2012-20171577934的《个人住房（商业用房）借款合同》，从原告处取得贷款人民币870000元整，期限360个月，还款方式为等额本息，还（扣）款时间为每期期末日（每月月末日）之前10天，采取委托扣款方式。关于违约情形，双方在合同第十六条第一款约定：“借款人违约情形：1、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项······”。关于违约救济措施，合同第十七条约定：“出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利······。2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系······”。合同签订当日，原告依约定履行了放款义务，将贷款发放至被告杨会雨在原告建行开封分行处开立的贷款账户，账号为：41001066740800000002048134，该款项遂即支付至被告国际城开发公司账户。2017年7月18日，原告取得由开封市国土资源局登记颁发的预购商品房抵押权设立证明，编号为豫（2017）开封市不动产证明第0018346号。被告于2017年6月21日开始履行还款义务。依据原告提交的对账单显示，被告杨会雨自2019年5月开始不再还款，截至2020年4月7日，被告杨会雨下欠贷款本金845003.58元未清偿，拖欠已逾期的本息合计57360.07元，其中本金14321.46元、利息41086.38元、罚息1952.23元。另查明，2017年4月26日，原告与被告国际城开发公司签订编号为：建汴房保[2017]011号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定由被告国际城开发公司对因购置座落于开封新区郑开大道以南、十四大街以西项目所属之郑开恒大未来城房产的全部债务人提供最高限额为人民币10亿元的连带责任保证，保证期间自原告与借款人签订借款合同之日起至“该笔借款合同项下抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日”。庭审中，原告及被告国际城开发公司均认可涉案房产已进行预购商品房抵押权预告登记，原告尚未取得抵押权登记证书。经本院询问，被告国际城开发公司对被告杨会雨下欠本金数额及利息、罚息计算方式均无异议。还查明，因本院前期无法通过直接送达、邮寄送达等方式向被告杨会雨送达应诉手续，故本院于2020年3月5日通过河南法制报刊登了《公告》，由原告建行开封分行先行垫付公告费240元。以上事实有借款合同、支付凭证、抵押登记证明、对账单、最高额保证合同及庭审笔录等证据予以证明。本院认为，被告杨会雨为购买房产与原告签订借款合同，双方意思表示真实，且不违反法律规定，应为有效合同。合同签订后，原告依约向被告杨会雨发放了贷款，而被告杨会雨未按约定还款是造成本次纠纷的主要原因。本案中，被告自2019年5月开始不再按约定足额还款，该行为已构成违约，故原告主张解除借款合同，收回下欠借款本金及相关利息等符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。因被告杨会雨下欠借款本金845003.58元未清偿，有对账单予以证明，本院对此予以认定，关于利息及罚息，可按双方合同约定利率据实结算。对原告主张涉案房产的优先受偿权，因该房产目前只办理了抵押权预告登记，且被告尚未取得涉案房产的不动产权，原告未取得其抵押权，其可在抵押权成就之日另行主张，本院对此不予支持。关于被告国际城开发公司的责任，依据原告与被告国际城开发公司签订的最高额保证合同约定，被告国际城开发公司在原告未取得涉案房产抵押权前提供连带保证责任。且截至开庭之日，涉案房产尚未办理抵押权登记，原告与被告国际城开发公司对此均无异议，原告主张由被告国际城开发公司对被告杨会雨下欠本金、利息、罚息承担连带保证责任符合双方合同约定及法律规定，本院对此予以支持。关于被告国际城开发公司抗辩的追偿权问题，被告国际城开发公司承担连带责任后，其有权向被告杨会雨行使追偿权，但不属于本案处理范围，其可另行诉讼主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零一条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司开封分行与被告杨会雨于2017年6月5日签订的编号为2012-20171577934的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、本判决生效之日起十日内，被告杨会雨偿还原告中国建设银行股份有限公司开封分行借款本金845003.58元及至实际清偿之日止的利息、罚息（利息、罚息按双方合同约定据实结算）；三、被告开封国际城一号实业开发有限公司对上述第二项中的款项承担连带保证还款责任；四、本判决生效之日起十日内，被告杨会雨支付原告中国建设银行股份有限公司开封分行公告费240元；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司开封分行的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12250元，由被告杨会雨承担（原告已先行垫付，待被告履行本判决时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判长  裴四海审判员  周建民审判员  毛 爱二〇二〇年四月二十日书记员  窦静晖