广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初8170号原告：朱鲡萍，女，1989年10月4日出生，汉族，住广东省廉江市雅塘镇山村****，公民身份号码440************248。委托诉讼代理人：黄锋文，广东银德律师事务所律师。委托诉讼代理人：周婵，广东银德律师事务所实习律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市******************，统一社会信用代码914************393。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告朱鲡萍诉被告广东广佛智城集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定予以驳回，被告不服提出上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。管辖权异议处理期间依法不计入审理期限。后本院于2020年9月22日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人黄锋文与被告的委托诉讼代理人徐飞、吴诗炜均到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除《物业使用权转让合同》；2.被告返还物业使用权转让款247774元；3.被告支付首期款12774元为本金从2017年10月27日起至实际付清日止按年利率6%计算的资金占用费予原告；4.被告赔偿商业贷款120000元的利息损失37935.76元；5.被告支付转让款30%即74332元的违约金、承担解除合同律师费19000元；6.被告支付逾期交付物业违约金60085元（按已收转让款每日万分之五的标准自2019年1月1日起暂算至2020年4月31日并继续支付至合同解除日止）；7.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2017年10月27日签订《物业使用权转让合同》，约定由被告将佛山市南海区****************************商业用房的使用权转让给原告，转让期限为从签订合同之日起至2037年10月26日止，期满后再赠送给原告使用权至2048年12月31日止。转让金额为247774元，付款方式为原告支付首付款127774元。余款120000元通过被告指定的金融机构办理贷款支付。合同约定被告应在2018年12月31日前将物业交付给原告。合同签订后，原告于2017年10月27日支付了首期转让款127774元。于2018年3月16日与被告指定的广东南海农村商业银行股份有限公司签订《个人借款合同》借款金额240000元，其中120000元用于支付本案物业使用权的转让金，借款于2018年3月22日支付给被告。但是合同签订至今两年半，合同约定的物业至今未动工建设，被告至今未按合同约定的时间向原告支付物业。原告认为，被告逾期未交付物业已达一年多，且何时交付无明确时间，导致原告签订合同的目的无法实现，其行为已构成根本性违约。故原告要求解除合同，被告应承担违约责任，并向原告赔偿相应损失。被告已收取的转让金247774元应予以返还，其中首付款127774元应支付资金占用费，原告向被告指定的商业银行贷款120000元的利息损失应由被告承担。《物业使用权转让合同》是由被告单方拟定的格式合同，根据合同约定：乙方逾期支付价款90天的，甲方有权解除本合同。甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让金的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的所以费用。根据《合同法》第三十九条及公平原则，因被告违约导致原告解除合同的，被告应当按上述标准承担解除合同的违约金，支付解除合同的费用（律师费）。《物业使用权转让合同》约定：甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金。合同约定被告应在2018年12月31日前向原告交付物业，但至今仍未交付，故被告应按合同约定向原告支付逾期交付物业的违约金。为维护原告的合法权益，现特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告辩称，原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告不同意解除。被告与原告在涉案《物业使用权转让合同》中并无约定原告就被告延迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告延迟交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除涉案物业合同没有合同依据。即使存在延迟交付的情形，该延迟交付物业的行为并未导致涉案《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。被告与原告签订涉案《物业使用权转让合同》后，原告与梦乐城公司就涉案物业签订涉案《租赁合同》，约定原告将涉案物业向梦乐城公司出租，租赁期限为3年，合同签订后，梦乐城公司已向原告支付履约保证金及首月租金，并自2019年2月起一直向原告支付租金。由此可见，原告受让涉案物业使用权的目的就是出租给梦乐城公司来获取租金收益，并非取得涉案物业本身来实现合同目的。虽然被告尚未实际交付物业，但梦乐城公司已经向原告支付租金，涉案物业使用权转让合同的合同目的并未因被告延迟交付物业的行为而无法实现。而且，原告在受让涉案物业使用权和签订涉案《租赁合同》时即清楚知道涉案物业本身就属于梦乐城公司向被告的租赁定制房，且原告出具《授权委托书》给梦乐城公司接收物业，被告无须直接向原告交付物业。因此，原告要求解除涉案《物业使用权转让合同》没有法定事由。再退一步讲，合同解除权是形成权，应在法定或合同约定的期限内行使。涉案物业使用权转让合同未就逾期交付物业可以解除合同进行约定，故原告即使认为其享有合同解除权，亦应在合理期限行使。涉案物业使用权转让合同约定的交付时间为2018年12月31日，由此自2019年1月1日开始，如原告认为被告有逾期交付物业的情形且该逾期交付物业的行为足以导致合同解除，参照商品房买卖合同解除的规定至少应在一年期限内提出。现原告以已实际收取梦乐城公司支付的收益，又提出解除合同，即使其享有解除权，该解除权亦因原告未在合理期限内行使而消灭。由于原告解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告返还物业转让金，且原告已涉案物业以实际收取梦乐城支付的租金，并未因涉案物业逾期交付而遭受损失，亦没有证据证明其有遭受实际损失。因此，现原告要求被告支付首期款的资金占用费以及按日万分之五支付逾期交付物业的违约金均没有依据，与其已收取租金的事实自相矛盾，应不予支持。原告受让涉案物业使用权时自愿选择贷款方式向被告支付物业使用权转让金，其当然须自行承担还款和支付利息的义务。原告所谓的贷款利息损失，实际是其自身借款行为的后果，是基于原告与出借人之间的借款合同关系而产生的合同义务，并非因涉案《物业使用权转让合同》解除而产生的损失，与被告没有任何关系，与涉案《物业使用权转让合同》是否解除亦无关系。原告要求被告承担律师费没有依据。首先，双方在《物业使用权转让合同》中并无对承担律师费进行约定；其次，被告也未造成原告任何损失，原告无故提出解除合同导致其支出律师费与被告无关；最后，原告并非必须聘请律师参加诉讼，即使其聘请律师并发生费用亦与被告广佛智城没有任何关系。而且，原告也没有证据证明该费用已实际发生。综上，原告提出解除《物业使用权转让合同》并要求退款和支付违约金没有依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。诉讼中，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议或有异议但未提供反驳证据，本院经审查后确认当事人提供的证据材料的真实性并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年10月27日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区***************2*********商业用房的使用权转让给乙方；物业使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2037年10月26日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，每平方米8796元，总转让金247774元，乙方以向金融机构贷款方式支付使用权转让款：受让人可以首期支付转让款127774元，其余款项120000元可以向符合条件的银行等金融机构借款支付；甲方在201*年12月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底；甲方未按照合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金。2018年6月16日，被告出具发票，载明收到原告缴纳物业使用权转让租金247774元。2020年4月8日，原告提起本案诉讼。庭审中被告确认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续，原告确认已收取梦乐城公司支付的涉讼物业押金及租金合计18984元。梦乐城公司出具情况说明，同意其支付给原告的租金，由被告承接该债权并在本案中一并处理。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告签订的《物业使用权转让合同》约定原告一次性支付一定对价、被告交付合同项下物业予原告使用一定期限，该合同权利义务符合租赁合同特征，本案为租赁合同纠纷。合同项下物业属于在建工程，至法庭辩论终结时，该物业仍为在建状态，尚未办理竣工备案验收手续，并不具备进入市场交易的条件，《物业使用权转让合同》应属无效合同，本案按无效合同清理结算处理。无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除《物业使用权转让合同》没有法律依据，本院依法不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还，故被告应返还已收取的物业使用权转让费247774元予原告，同时原告收取梦乐城公司支付的返租租金18984元原告也应退还予梦乐城公司,现梦乐城公司同意将该到期债权与被告债务予以抵扣,故本案中被告实际应退还给原告转让费金额为228790元。无效合同约定的违约责任无效，且原告未谨慎审查租赁物状态即签订租赁合同，对合同无效也具有一定过错，原告请求被告支付30%的违约金及逾期交付物业的违约金均没有法律依据，本院依法均不予支持。原、被告签订的《物业使用权转让合同》经本院认定无效，且原告对合同无效也具有一定过错，原告应自行承担起诉前资金占用利息损失，本院酌定确定被告支付从起诉之日起利息予原告，原告请求超出部分本院不予支持。原告支付的贷款利息损失37935.76元属于原告自行选择以贷款方式支付转让款而产生的损失，且原告对合同无效也具有过错，该损失应由原告自行承担，本院对原告主张被告赔偿该利息损失的诉讼请求不予支持。合同无效情况下原告主张被告支付律师费19000元没有法律依据，本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让费228790元并支付以此为本金从2020年4月8日起计算至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告朱鲡萍；二、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计4087.2元、财产保全费2811.47元，合共6898.67元（原告朱鲡萍已预交），由原告负担3448.67元，被告广东广佛智城集团有限公司负担3450元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告朱鲡萍，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇二〇年十月三十日书记员  黄晓璇