江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0205民初1892号原告：无锡聚江房地产有限责任公司，住所地无锡市锡山区东亭街道春江花园**-1。法定代表人：李伟文，该公司董事长。委托诉讼代理人:倪宇虹，江苏吕斌律师事务所律师。被告：无锡市春江花园业主委员会，住，住所地无锡市锡山区东亭街道春江花园/div>负责人：常本靖，该委员会主任。委托诉讼代理人：张昕，江苏金渠律师事务所律师。原告无锡聚江房地产有限责任公司（以下简称聚江公司）与被告无锡市春江花园业主委员会（以下简称业主委员会）物权保护纠纷一案,本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告聚江公司的委托诉讼代理人倪宇虹，被告业主委员会的负责人及其委托诉讼代理人张昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聚江公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还原告车位收益50万元并自2008年1月1日起至实际支付之日止支付相应逾期利息(其中自2008年1月1日起至2019年8月17日止按中国人民银行同期贷款利率支付相应逾期利息为24390.23元；自2019年8月18日起至实际支付之日止按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2、判决被告立即赔偿原告损失共计16023000元；并自起诉之日2020年5月8日起至实际支付之日止按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率支付相应逾期利息；3、判决本案诉讼费由被告负担。事实与理由：其为无锡市春江花园小区的开发商，该小区内属于原告所有的部分车位长期被业主委员会占用并出租获取收益。对于该车位的归属问题，经其诉讼后由江苏省高级人民法院二审判决确认春江花园一期室内车位153个、二期地下车位252个、二期室内车位140个，合计545个车位归其所有。由于该车位自2004年至2007年间的收益已经被业主委员会及相关业主进行了分配，业主委员会应当向其支付相应分配所得收益及自2008年1月至2020年3月共147月的车位费损失。被告业主委员会辩称，关于江苏省高院的判决，其近期发现新证据，故已经申请再审。之前的判决书确认物业公司与聚江公司签订的前期物业管理合同真实有效，也就是说公建配套交给了春江花园业主。关于省高院的判决，其首先是在不影响执行的情况下予以配合，但是就赔偿以前的金额，在物权法、不动产登记、物权处分和特权保护的条款中都是不予承认的，另根据民法通则第72条，其是合法取得了所有权，所以不存在赔偿问题。关于省高院的判决，其认为应该是形成判决，而不是给付判决，对方应该以形成判决的形式到产权监理部门去进行登记。从2004年至2020年3月其提供的证据真实有效。至于管理费用、维修费用，其与聚江公司在前案执行中已经形成了协议。另外，春江花园一期的地下车库全部车位已经判决归其所有，其中有91个车位被聚江公司卖出，现在其要求该91个车位的出售的收益折抵其应当给聚江公司截止2020年3月的车位租金收益，共计2238600元。经审理查明：聚江公司系无锡春江花园一期、二期商品房开发商，上述房屋经销售后，春江花园一期、二期住宅小区的业主于2008年1月举行业主大会，选举成立业主委员会并依法进行了备案登记。2008年7月，业主委员会从上海陆家嘴物业管理有限公司处接管了春江花园一期、二期住宅小区的物业管理职责，实行自行管理。2015年3月16日，无锡春江花园一期、二期商品房开发商聚江公司诉至无锡市中级人民法院，请求确认无锡春江花园一期地下车库288个车位的使用权、管理权、收益权归其所有；无锡春江花园一期室内车位153个、二期地下车位252个、二期室内车位140个，合计545个车位的所有权属于其所有，案号为（2015）锡民初字第00054号。该院判决支持聚江公司全部诉讼请求。后业主委员会上诉至江苏省高级人民法院，案号为（2018）苏民终962号，该院经审理后判决支持聚江公司要求确认无锡春江花园一期室内车位153个、二期地下车位252个、二期室内车位140个，合计545个车位的所有权归其所有的诉讼请求，驳回了聚江公司的其他诉讼请求。上述判决已经生效。2020年8月1日，聚江公司与业主委员会签订“协议书”一份，约定就上述判决所涉545个车位，聚江公司委托业主委员会交通安全服务站统一管理。上述545个车位由聚江公司负责出售，其每卖出一个车位即应向业主委员会支付5000元作为20年使用期20元/月汽车停放差价补偿。针对该协议签订之日尚未出售车位的停车出租费问题，业主委员会之前将545车位出租给业主停车出租费存在部分300元/月、250元/月和200元/月的情况，经双方协商一致同意，该协议生效之日起应收取未出售车位的租金，由聚江公司收取100元/月，剩余部分作为补偿款支付给业主委员会（含30%管理费、维修费、91个车位收益）。针对该“协议书”中涉及的91个车位，业主委员会认为，该91个车位的使用权应属其所有，协议书中所称的补偿系指协议生效后的补偿费用，不涉及协议生效前的损失；聚江公司认为协议书中所称的补偿费用系包括全部损失在内的一次性补偿金额。关于春江花园一期地下车位，春江花园业主委员会出具“情况说明”一份，载明一期地下人防工程区域内的车位共379个，已被聚江公司销售或馈赠车位共91个，自其接受至今，办理30元/月停放管理的车位数为85个。关于2008年1月-2020年3月，上述545个停车位由业主委员会收取的停车费，业主委员会向本院提供了收费清单，收费标准分别为200元/月、250元/月、300元/月，停车费合计9754801元，聚江公司予以认可。关于管理费，聚江公司提供收据一张，载明相关车位管理费为30元/月；业主委员会认为，自购车位物价规定是50元/月，因为其是自管小区，所以按照30元/月计算，但是租赁车位按照江苏省物业管理条例规定，其推断出管理费应为30%，实际操作中也是按照该标准计取的。关于车位相关维修费，业主委员会主张2012年为20022元，2013年为5190元，2014年为92598元，2015年为120548.18元，2016年为2640元，2017年为33672元，2018年为60413元，2019年为1960元，合计337043.18元，主要包括购买车位托盘、地、地桩锁库渗漏、管线、伸缩缝维修等，业主委员会提供了发票、收据、费用报销单、申购单、报价单、立项书等予以佐证。聚江公司认为，业主委员会作为自治型业委会，是全体业主的代表，理应负责对小区内设施等的维修，该维修费用实际是由全体业主共同负担的，在业委会控制的财产有结余时，不应向全体业主另行收取维修费，且上述证据不能证明维修费是专用且专益于上述车位（车库）的。上述事实，有（2015）锡民初字第00054号民事判决书、（2018）苏民终962号民事判决书、2020年8月1日协议书、情况说明、发票、收据、费用报销单、申购单、报价单、立项书及当事人陈述等在案佐证。本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案的争议焦点为：一、业委会是否应向聚江公司赔偿车位收益损失、具体金额如何确定；二、本案车位是否应当计算管理费、维修费，具体金额如何确定？三、已经被聚江公司出售的属于业主委员会享有收益权部分的车位能否在本案中作抵扣处理。关于争议焦点一，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。（2018）苏民终962号民事判决书确认本案所涉无锡春江花园一期室内车位153个、二期地下车位252个、二期室内车位140个，合计545个车位的所有权归聚江公司所有。上述车位由业主委员会出租、管理并收取相关费用至今，事实上确实对聚江公司的相应物权造成了损害，故聚江公司有权向业主委员会主张该545个车位（车库）的租金收入。其中2008年1月1日至2020年3月31日的车位租赁费，业主委员会提供的清单载明为9754801元，聚江公司予以认可，本院依法予以确认；自2004年至2007年间的车位租金，聚江公司并未举证证明业主委员会确实获取了相关收益分配，也未举证证明具体的收益金额，且在2008年以前，业主委员会尚未成立，故聚江公司主张业主委员会向其支付该部分费用证据不足，本院不予支持。关于争议焦点二，业主委员会对上述545个车位（车库）不仅收取了租金，同时也进行了必要的管理和维修，故相应费用应从租金总额中扣除。关于管理费的具体金额，聚江公司主张按照30元/月/个计算，并提供管理费发票予以佐证，业主委员会质证认为，收取30元/月管理费的车位为业主自购车位，因其系自治小区，故管理费收取金额较低，但其主张其余车位管理费应当按照租金总额的30%计取。经审查，业主委员会与业主之间就本案所涉车位管理费缴纳金额或比例均未有明确约定，物业管理合同中涉及的收益分配与管理费之间亦不直接等同。结合上述情况，本院认为，自购车位和租赁车位在管理上没有实质性差别，故应当参照部分车位管理费的收取情况确定所有车位管理费均按照30元/月/个计算为宜。由于上述车位存在三个不同的收费标准，实际收取中还存在减免、补差等情况，故本院将所有车位分为三种情况，按照相应比例经计算确定管理费合计1272164元。关于维修费，业主委员会主张金额合计337043.18元。经审查，上述维修项目较为合理，其中部分发票与支出不能完全一一对应，但结合业主委员会提供的立项书、费用报销单等可见，应为实际支出，故本院依法予以采信。综上，扣除管理费、维修费后，车位租金尚余8145593.82元，应由业主委员会向聚江公司支付。聚江公司主张业主委员会以该款为基数，自起诉之日2020年5月8日起至实际支付之日止按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率支付相应逾期利息亦属其实际损失，且计算方式较为合理，本院予以支持。关于争议焦点三，业主委员会称，该91个车位均系春江花园一期车位，不在本案聚江公司主张权利的车位范围内。经查，原被告双方就该91个车位的权益分配已经通过签订协议的方式进行约定，但双方在本案审理中表示对该约定有不同的理解。因此，本院认为，由于该91个车位不在原告主张范围内，且实际情况较为复杂，双方存在争议，故不宜在本案中直接抵扣，如业主委员会认为其相关权利受到侵害可另行主张，在本案中不予理涉。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、无锡市春江花园业主委员会于本判决生效之日起十日向无锡聚江房地产有限责任公司支付春江花园小区车位（车库）租金8145593.82元及以8145593.82元为基数，自2020年5月8日起至实际支付之日止按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息。二、驳回无锡聚江房地产有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费121084元，保全费5000元，合计126084元由无锡市春江花园业主委员会承担62157元，无锡聚江房地产开发有限公司承担63927元。上述款项已由无锡聚江房地产有限责任公司预交，无锡市春江花园业主委员会应负担部分在本判决生效之日起十日内向无锡聚江房地产有限责任公司直接支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  杨晓敏人民陪审员  王 玲人民陪审员  邱新华二〇二〇年九月二十五日书 记 员  高 剑