上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初2768号原告：上海鸿耘投资有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：肖敏杰，经理。委托诉讼代理人：李涛，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。被告：上海中新房华西科技有限公司,住所地上海市静安区恒丰路XXX号XXX楼XXX室。法定代表人：陈灿华。原告上海鸿耘投资有限公司(以下简称鸿耘公司)与被告上海中新房华西科技有限公司(以下简称中新房公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告鸿耘公司的委托诉讼代理人李涛到庭参加诉讼。被告中新房公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿耘公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年9月27日解除。该日，上海市第二中级人民法院至租赁房屋张贴了执行公告，要求将房屋返还给案外人上海新亚广场长城酒店有限公司(以下简称长城酒店)。2、请求判令被告退还原告支付的租金及押金共计32万元。原告承租房屋后，曾向支付了押金和三个月(2019年11月10日至2020年2月9日)租金。按照合同约定，被告应于2019年6月20日交房给原告，但当时现场不符合装修施工条件，原告实际于2019年8月底9月初开始装修，于2019年11月10日装修完毕，之后应开始计算租金。3、请求判令被告赔偿原告装修损失63万元。4、请求判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原、被告于2019年6月13日签订了《房屋租赁合同》,被告将其承租的上海市静安区恒丰路XXX号XXX楼(居住区域除外)、22楼约三分之二面积的房屋(以下简称系争房屋)转租给原告。原告根据合同约定向被告支付了三个月房租及一个月押金,共计32万元。原告在接收房屋后投入约计63万元的资金对上述房屋进行装修并已全部完工,并且购置了办公家具及设备。但2019年9月27日，上海市第二中级人民法院在系争房屋所在大楼张贴公告，称上海仲裁委员会(2019)沪仲案字第0203号裁决已发生法律效力,被告失去对系争房屋的承租权,根据该房屋的产权人上海新亚广场长城酒店有限公司的执行申请,发出公告，要求“上海市恒丰路XXX号的占有人在2019年12月13日前搬离上址房屋,逾期不搬离的,本院将强制执行,并依法处置上址房屋内的物品。”因此,被告已无法继续履行《房屋租赁合同》,并且违反了合同相关约定,导致原告无法使用案涉房屋,并因此产生了巨额损失,依据《房屋租赁合同》及相关法律规定,被告应当退还收取的租金、押金,并赔偿原告的损失。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告中新房公司未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月13日，原告鸿耘公司(承租方、乙方)与中新房公司(出租方、甲方)就系争房屋签订的《房屋租赁合同》载明，鉴于：1、长城酒店系上海市静安区恒丰路XXX号地上部分房屋【房屋建筑面积22,738.28平方米(不含地下面积),产证编号：沪房地闸字(2005)第022245号房地产权证】的产权人。2、2015年7月24日产权人与中新房华西有限公司签订《上海市房屋租赁合同》,其中约定长城酒店将上海市静安区恒丰路XXX号地上部分房屋出租给中新房华西有限公司。3、2015年11月23日，中新房华西有限公司与中新房公司签订《确认函》,《确认函》中约定中新房华西有限公司将与长城酒店签订的《上海市房屋租赁合同》中承租人的全部权利与义务转由中新房公司承继。4、2016年3月11日,长城酒店与中新房公司另行签订了《上海市房屋租赁合同》。……本合同的租赁区域为21楼(居住区域除外)、22楼约三分之二面积。租赁期限自2019年6月20日起至2026年6月15日止。合同起始3年的租金为每月8万元。租金支付方式为押一付三，具体支付时间由甲方另行通知。双方约定的交房日期为2019年6月20日，如交房顺延，起租日顺延，付款时间节点顺延。2019年6月20日至2019年8月20日为免租期。甲方保证拥有出租本合同标的的合法权利，并保证乙方拥有合法使用标的不受任何影响的权利。乙方拟投入100万元用于运营,若甲方在本合同起始之内起三年内,单方面取消合同,中止租赁,将全额赔偿乙方的损失。合同签订后,任何一方均不得擅自解除合同。如乙方提出解约或者存在根本性违约,则乙方的装修、押金、已付租金归甲方所有,并无权要求甲方补偿其损失。在本合同项下应付的违约金、损害赔偿金、实现债权的费用由违约方承担(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费、差旅费等)。2019年6月16日，被告中新房公司出具收据，确认收到原告缴纳的系争房屋租金32万元。之后，原告鸿耘公司委托案外人夏晓峰对系争房屋进行装修，双方签订过数份《委托室内装饰施工协议》及《施工变更单》。2019年9月16日，被告曾向广大租客发出《告知函》，表示被告将依法处理和长城酒店的租赁纠纷，目前仲裁裁决不影响被告及广大租户继续合法占有和使用大楼物业的权利，有关维权法律程序正在进行中。仲裁裁决存在不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁……等情况。被告将向法院提起撤销仲裁诉讼。2016年3月11日，上海新亚广场长城有限公司与被告签订了《上海市房屋租赁合同》，并办理了备案登记。该租赁合同与涉仲租赁合同并无关系，基于该租赁合同的法律关系，被告及广大租户继续占用、使用大楼物业是合法的，不存在违约占有的说法。2019年11月1日，长城酒店发出《通告》，表示根据上海市静安区消防救援支队责令立即改正通知书要求，长城酒店自即日起按要求整改位于恒丰路XXX号(原中新房公司租赁的长城楼)存在的消防安全隐患。为确保整改期间的安全，中新房公司自2019年11月2日14点起，对该大楼实施停电、停水、停止电梯运行并封闭进出通道等措施，严格控制人员进入。请该大楼内所有人员务必立即清理个人物品并在此时间之前自行搬离大楼。一时无法携带的物品可与被告协调联系，采取共同贴封条、拍照留证等措施对留存物品进行保全。2019年12月6日，上海市第二中级人民法院在系争房屋所在大楼张贴了(2019)沪02执995号《公告》，表示在执行申请执行人长城酒店与被执行人中新房公司、中新房华西有限公司(2019)沪仲案字第0203号裁决一案中，于2019年9月27日向被执行人发出执行通知书，责令被执行人向申请执行人返还上海市恒丰路XXX号地上部分房地产(建筑面积22,738.28平方米)，但被执行人至今未履行。现责令被执行人及上址房屋的占有人在2019年12月13日前搬离上址房屋，逾期不搬离的，法院将强制执行，并依法处置上址房屋内的物品。另查明，2020年4月23日，上海精胜建筑装饰工程有限公司出具的《装饰装修工程竣工及交付说明》载明，原告委托其司对系争房屋进行装饰装修，具体施工内容包括空间局部分割、电路局部改造、墙面装饰及原有工程修缮服务。该工程于2019年11月初全部完工，并移交给原告。再查明，2019年10月28日，被告中新房公司向上海市第一中级人民法院申请撤销(2019)沪仲案字第0203号裁决【案号：(2019)沪01民特731号】。2019年11月22日，上海市第一中级人民法院驳回了被告的申请。审理中，本院向夏晓峰询问了其对系争房屋装修的情况，夏晓峰表示，其是上海精胜建筑装饰工程有限公司的法人，2020年4月23日出具的《装饰装修工程竣工及交付说明》中的内容均是属实的。经朋友介绍，原告委托其对系争房屋进行装修，其和原告曾签订过三份装修协议，价款分别为210,000元、255,629.56元及85,080元，装修过程中还有部分增、减项，其所施工的均是固定装修和隐蔽工程，扣除减项后工程总价为491,660元，全部款项原告方均已结清。原告表示，出租人应当保证系争房屋处于可使用的状态，但因产权纠纷，二中院张贴公告，要求原告搬离，原告无法正常使用系争房屋，因此租赁合同目的无法实现，根据法律规定原告行使了解除权。被告在收到2019年9月的通知后，并未如实告知原告，原告从来没有看到张贴该份通知，直到2019年12月6日看到中院的执行公告才知晓的。2019年11月初，原告刚装修完成，还未开始正常使用房屋，产权人长城酒店即发布通告，自2019年11月2日开始物业要求仅登记备案的持有门禁卡的一个人能进出系争房屋，其余人员均不允许出入，只允许原告拿走个人物品。自2019年12月5日物业开始停水，停电，电梯无法使用，并要求所有人员撤离，导致原告还有部分物品无法搬离，无法办理交接手续，但原告认为不能完成房屋交接的原因不在于原告。关于合同履行、返还房屋及返还押金、租金等情况，原告也曾联系过被告，但被告表示因其资金问题，无法自行返还，一切由法院依法判决。关于装修损失，原告提供的转账记录为夏晓峰及王晶晶的均为装修费用，还有部分费用为现金支付，无法向法院提供相应的证据。被告于2020年1月16日出具说明，表示原告与被告签订租赁合同后，向被告支付了三个月租金及押金共计32万元，原告入住系争房屋后，对该房屋投入了63万元进行装修。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。因被告与案外人的某某，被告方已丧失了系争房屋的出租权，因此导致系争房屋的租赁合同无法履行，现原告要求解除合同，具有事实和法律依据，本院予以支持，但原告要求确认双方的租赁合同于2019年9月27日解除，因原告在起诉前并未向被告行使过合同解除权，要求确认该日为合同解除日的依据不足，本院不予采纳。现诉状副本被告于2020年1月21日签收，故本院确认双方的租赁合同于该日解除。合同解除后，原告应将系争房屋返还给被告。根据在案证据显示，原告在装修完成后尚未开始实际使用房屋，长城酒店即以消防整改为由开始限制人员进入，故原告要求被告退还房屋租金及押金320,000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告赔偿装修损失630,000元的诉讼请求，本院认为，因被告违约导致合同解除，被告应当赔偿原告的装修损失，但原告向人民法院起诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。被告虽曾出具说明，确认了原告的装修费用，但审理中原告提供的装修合同、支付凭证均无法证明装修费用为630,000元，现夏晓峰作为系争房屋装修的承揽人，确认装修工程的总价为491,660元，该款作为装修损失应由被告予以赔偿。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其对于自身诉讼权利的放弃，由此而产生的法律后果应由其自身承担。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告上海鸿耘投资有限公司与被告上海中新房华西科技有限公司就上海市静安区恒丰路XXX号XXX楼(居住区域除外)、22楼(部分)签订的《房屋租赁合同》于2020年1月21日解除，原告上海鸿耘投资有限公司应于本判决生效之日起七日内将上址房屋返还给被告上海中新房华西科技有限公司；二、被告上海中新房华西科技有限公司应于本判决生效之日起七日内退还原告上海鸿耘投资有限公司房屋租金及押金，共计320,000元；三、被告上海中新房华西科技有限公司应于本判决生效之日起七日内赔偿原告上海鸿耘投资有限公司装修损失491,660元。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,300元，由原告上海鸿耘投资有限公司负担1,820元，由被告上海中新房华西科技有限公司负担11,480元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  董 锟人民陪审员  吴春林人民陪审员  葛安基二〇二〇年七月二日书 记 员  郇 鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。