山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1091民初750号 原告（反诉被告）：威海华旗复合材料有限公司，住所地威海市高区初村镇四甲工业园内5号厂房，统一社会信用代码913710005936282306。 法定代表人：于洋，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：马晓营，男，该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：李武汉，男，该公司法律顾问。 被告（反诉原告）：衣云波，男，1972年11月1日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。 委托诉讼代理人：陈晶，山东胶东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘艳艳，山东胶东律师事务所律师。 原告威海华旗复合材料有限公司与被告衣云波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威海华旗复合材料有限公司之委托诉讼代理人马晓营、被告衣云波之委托诉讼代理人陈晶、刘艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 威海华旗复合材料有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2．判令被告退还原告已交付房屋第一年租金30万元整；3．判令被告赔偿原告投产延误损失10万元整。事实与理由：2019年3月26日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将其位于威海火炬高技术产业开发区初村镇世家工业园3号楼1层至5层的房屋（以下称该房屋，总面积5080平方米）出租给原告使用，用于生产新型复合材料，被告按约定的标准进行装修整改，水、电、暖气等齐全、消防验收合格，被告保证于2019年6月1日前装修整改完成交付原告使用，若超过2019年6月20日没有整改装修完成，无法交付原告使用，退还原告已付第一年租金30万元整，赔偿原告投产延误损失拾万元整。合同签订后，原告依照约定向被告支付定金及第一年租金，此后被告未依约进行装修整改，严重影响原告的投产计划，但原告依然宽容被告，同意顺延交付期限。2019年8月20日双方签订房屋租赁合同补充协议一，被告承诺2019年9月20日前完成装修及消防验收。顺延期限届满后，被告依旧未完成消防验收及水电等配套，原告再次宽容被告，再次顺延房屋交付期限，2019年11月10日，双方又签订房屋租赁合同补充协议二，约定被告于2019年11月28日前全部配套齐全正常使用，完成消防验收合格及水、三相工业用电配套齐全。截至目前，租赁房屋仍未通过消防验收，水、三相工业用电等均未配套齐全，原告的投产计划已被拖延9个多月，遭受重大损失。被告未按照合同约定完成租赁房屋的整改，租赁房屋不具备使用条件，被告的行为已构成根本性违约，损害原告合法权益。根据《合同法》第九十四条、第九十七条的相关规定、《房屋租赁合同》及补充协议约定，原、被告双方的《房屋租赁合同》应予解除，被告应按照合同约定退还原告第一年租金叁拾万元整，并赔偿原告投产延误损失拾万元整。综上，原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求依法判决。 衣云波辩称，原告主张投产延误损失10万元应举证证明实际损失及计算依据。第二次签订《房屋租赁合同补充协议》中装修日期的约定，实际上系对《房屋租赁合同》第四条第五款内容更替，将其替换成：“2019年11月28日前水、三相工业用电仍未配套齐全，致使乙方(即本案原告)不能正常生产使用，乙方有权取消租赁，搬走设备物品，甲方无条件退还乙方全部租金”。此条约定无损失金额的约定，根据此条款原告无权主张延误损失十万。退一步来讲，《房屋租赁合同》中双方虽约定2019年6月1日前应装修整改完成交付原告使用，但后期因为各种原因，原告同意将装修整改之日拖延至2019年9月20日、2019年11月28日，可以充分证实在此期间被告生产没有任何损失。且守约方应当采取适当的措施防止损失的扩大，若一方违约后，另一方要采取适当措施减少损失的扩大，若没有采取适当措施，导致损失扩大的，对扩大的损失不予支持。在两次签订补充合同的情况下，原告明知其未支付第二年房租，导致被告无法按时进行修整，理应采取适当措施防止损失扩大，故其要求十万元的损失不符合法律规定。退一步讲，如果约定损失赔偿数额确实高于守约方的实际损失，为维护民法的公平及诚实信用原则，可以参照合同法及司法解释关于违约金的相关规定，对约定的损失赔偿金超过实际损失的百分之三十部分予以调整。综上，请求法院在查清事实的基础上依法裁判，以维护被告的合法权益。 衣云波向本院提出反诉请求：1.判令原告支付自2019年11月20日至2020年3月26日租金63000元；2.判令原告返还初村镇四甲工业园3号楼楼宇门钥匙。事实和理由：原、被告于2019年3月26日签订了《房屋租赁合同》，随后补充签订《房屋租赁合同补充协议》，其中双方约定：“因设备材料等不能长时间放置在外面，乙方于2019年11月20日起将部分设备材料放置于该厂房内（一楼、二楼、五楼共三层）。乙方（原告）每月支付甲方（被告）房租费共计15000元。”。签约当天原告已将设备材料搬入厂内，直至2020年3月26日原告将设备搬出，至今未付租金。为维护被告的合法权益，故请求法院，请求依法裁判。 威海华旗复合材料有限公司对衣云波的反诉辩称，依据双方签订的房屋租赁合同，被告应当在2019年6月1日前将水电暖消防设施配套齐全，通过消防验收合格的房屋交付给原告使用。期限届满被告未交付房屋，双方于是签订2019年8月20日房屋租赁合同补充协议，被告承诺在2019年8月20日整改完毕交付房屋。期限再次届满，被告依旧未交付房屋。双方签订房屋租赁合同后，原告为投产，先从天津市德力鑫机械设备有限公司购买全自动吸塑成型机一台，后又从山东清亿智能装备制造有限公司购买500t热压机一台，并购买了大量原材料。截至2019年11月10日，被告厂房仍未整改完毕，原告购买的生产设备原材料长时间放置在外面，损失巨大。为避免损失进一步扩大，原告于2019年11月10日与被告签订房屋租赁合同补充协议，双方在第2条约定，按照每层5000元的租金标准租用厂房1、2、5楼共三层，用于存放购买的设备及原材料。双方在第3条约定，若2019年11月28日前，水、三相工业用电仍未配套齐全，则原告有权取消租赁搬走物品，被告应当无条件退还以上全部租金。原告仅实际使用了一、二层，五层未使用，后2019年11月28日期限届满，被告仍未装修整改完毕，2020年3月26日，原告取消租赁搬走物品，因此被告应当无条件退还全部租金，无权要求原告支付63000元。租赁房屋钥匙已交付给被告。综上，请求驳回被告的全部反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2019年3月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将位于威海火炬高技术产业开发区初村镇四甲工业园3号楼1层至5层，总面积5080平方米，水、电、暖气等齐全后出租给乙方使用，甲方于2019年6月1日前将该租赁楼房及屋内设施交付乙方。二、租赁期限三年，自2019年6月1日起至2022年5月31日止。三、乙方向甲方支付贰拾万元整定金，甲方向乙方开具等额收据，此款甲方用于合同约定第五条装修整改，待合同正式签订后，该部分定金将转化成乙方应付租金。四、1、经甲乙双方协商租金前两年每年叁拾万元整，第三年租金叁拾叁万元整；2、自甲方收到定金开始按照乙方要求装修整改，整改完成本合同第五条1约定工程（4月底之前），付第一年租金款中的余款拾万元，免租期满后，甲方开始计收房屋租金；3、租金每年一交，第一年租金支付时间为厂房所有生产手续齐全，可正常生产算起，第二年租金的支付时间为2019年12月31日前3日内付清；5、甲方保证于2019年6月1日前装修整改完成交付乙方使用，若超过2019年6月20日没有整改装修完成，无法交付乙方使用，退还乙方已付第一年租金叁拾万元整，赔偿乙方投产延误损失拾万元整。本合同未尽事宜，甲乙双方可订立补充协议，该补充协议于本合同具有同等的法律效力。 2019年8月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同补充协议》，由于甲方原因，目前无法交付乙方使用，甲方承诺于2019年9月20日前，完成消防等政府验收审批，达到交付乙方使用条件；由于甲方延迟交付房屋，造成乙方设备无法搬入、生产无法进行，甲方同意自甲方交付乙方房屋之日开始60日免租金，作为乙方装修、设备安装补偿时间，免租期过后开始计算房租租金。 2019年11月10日，原告（乙方）与被告（甲方）再次签订《房屋租赁合同补充协议》，约定因甲方截止2019年11月10日前仍未能将所出租给乙方的位于威海火炬高技术产业开发区初村镇四甲工业园3号楼1层至5层、总面积5080平方米的厂房消防验收合格、水、电未能配套齐全，致使厂房不能交给乙方正常生产使用，经甲乙双方商定：甲方承诺于2020年11月28日前将该厂房消防验收合格，水、三相工业用电（250VKA独立变压器配电盘）于2019年11月28日前全部配套齐全可正常使用（乙方签字确认）；因设备材料等不能长时间放置在外面，乙方于2019年11月20日起先将部分设备材料放置于该厂房内（一楼、二楼、五楼共三层），乙方每月付甲方房租费共计15000元，从乙方预付给甲方的租金中扣除，甲方同意乙方因为要放置设备，为将来生产做准备对厂房的改动（地面、房面），费用由乙方支付；如果2020年11月28日前甲方仍不能将所出租给乙方厂房的消防验收合格，或2019年11月28日前，水、三相工业用电（250VKA独立变压器配电盘）仍未配套齐全，致使乙方不能正常生产使用，乙方有权取消租赁，搬走设备物品，甲方无条件退还乙方全部租金；本补充协议一式二份，甲乙双方各一份，经甲乙双方签字后生效。 2019年3月27日，原告通过其法定代表人于洋在中国银行股份有限公司账户62×××24向被告威海市商业银行初村支行账户62×××73转账20万元，2019年4月24日、2019年6月4日原告通过其中国银行股份有限公司账户22×××72向被告同一银行账户62×××21分别转账6万元、4万元，三次转账金额共计30万元。2019年3月1日，原告（乙方）与天津市德利鑫机械设备有限公司（甲方）签订设备购销合同，约定乙方向甲方购买德利鑫DLX-750全自动吸塑成型机（高配）一台，价格30万元。2019年3月8日、2019年3月22日、2019年7月8日、2019年10月8日、2019年12月17日原告通过其中国银行账户22×××72向天津市德利鑫机械设备有限公司在中国工商银行账户03×××61分别转账3万元、7万元、5万元、3万元、8万元，共计26万元，2019年3月20日，天津市德利鑫机械设备有限公司为原告出具三张发票，金额分别是9.9万元、10.2万元、9.9万元，共计30万元。2019年8月22日，原告（需方）与山东清亿智能装备制造有限公司（供方）签订产品销售合同，约定需方向供方购买500T热压机规格型号为1600*1200*1一台，价格为48万元。2019年8月30日、2019年12月27日原告通过其中国银行账户22×××72向山东清亿智能装备制造有限公司在中国建设银行账户37×××88分别转账24万元、19万元，共计43万元。2019年9月，山东清亿智能装备制造有限公司为原告出具发票，金额为48万元。 庭审中，被告认可原告支付了30万元租金；对房屋租赁合同及两份补充协议的真实性均无异议，认为补充协议可证实原告在签订租赁合同及交付房屋钥匙之前明确知道涉案房屋未进行消防验收，且补充协议变更了租赁合同的部分条款，也可证实原告租赁涉案厂房中的一、二、五层，每月支付被告租金15000元，被告无条件退还租金，双方未对损失的计算数额进行约定；对原告与案外人签订的两份销售合同的真实性不清楚，认为无法证明与本案存在关联性。 被告为证明其反诉请求，申请证人阎某出庭作证。证人称：我因厂房不够用租赁被告厂房，于2020年3月26日搬进被告涉案房屋的四楼，原告去找我，说他们要搬离、撤电，然后被告重新给我通了电，原告是2020年3月底全部搬离涉案房屋的一、二、五楼，当时一、二楼放了些纸箱、物料等，不太清楚五楼放了什么，也不清楚一、二楼是否放了设备。经质证，原告对证人证实的搬离时间无异议，但原告仅使用一、二层用于存放购买的生产设备及原材料。 本院认为，原、被告签订的租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规中的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，均应依约履行。合同签订后，原告依约支付了30万租金，但被告未能按合同及补充协议约定履行合同义务，构成违约，原告有权依合同及补充协议约定解除合同、要求被告退还租金30万元。但被告应否赔偿原告投产延误损失10万元以及原告应否支付被告租金63000元，系双方争执的焦点。房屋租赁合同约定了若被告超过2019年6月20日未将租赁房屋交付原告使用，则赔偿原告投产延误损失拾万元整。被告违约后，双方又签订两份补充协议，补充协议均对交付期限以及违约责任重新进行了约定，系双方协商一致的真实意思表示，是对原合同违约责任的变更，因此，违约责任应以2019年11月10日最后一份补充协议的约定为准，原告要求被告按原合同约定赔偿投产延误损失10万元，无事实和法律依据，本院不予支持。2019年11月10日补充协议约定的被告无条件退还原告全部租金，此全部租金应理解为原告之前支付的30万元租金以及应依补充协议约定交付的租金，补充协议约定的租金原告并未支付，因此被告无权要求原告支付63000元租金。被告要求原告返还楼宇门钥匙，原告称已经返还，且原告已经全部搬走，对被告此项请求，本院不予支持。 综上，本院对原告诉讼请求合理部分予以支持，对被告反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）威海华旗复合材料有限公司与被告衣云波（反诉原告）于2019年3月26日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告衣云波（反诉原告）于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）威海华旗复合材料有限公司租金30万元； 三、驳回原告（反诉被告）威海华旗复合材料有限公司要求被告衣云波（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）投产延误损失10万元的诉讼请求； 四、驳回被告衣云波（反诉原告）的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为3650元、申请费2520元，共计6170元，由原告（反诉被告）负担1542元、被告（反诉原告）负担4628元；反诉费688元，由被告（反诉原告）负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  高爱华 二〇二〇年五月二十九日 书记员  张爱晓