广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0232民初319号原告：乳源瑶族自治县展鸿物业服务有限公司，住所地：乳源县乳城镇文昌南路紫荆苑荷花阁304房（限作办公室使用）；统一社会信用代码：91440232MA51LLLA4W。法定代表人：林玉梅，系该公司文员。被告：曾秋连，女，汉族，1990年8月16日出生，住广东省乳源瑶族自治县××××××××××××××××××，身份证号码：440××××××××××××027。原告乳源瑶族自治县展鸿物业服务有限公司（以下简称“展鸿物业公司”）诉被告曾秋连物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，依法由审判员陈曲波适用简易程序中的小额诉讼程序于2020年4月3日公开开庭进行了审理，由法官助理李雄财协助办案，由书记员朱琦担任记录。原告展鸿物业公司法定代表人林玉梅、被告曾秋连到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告展鸿物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告曾秋连立即缴交所欠物业费1618.4元（136平方米，每平方米每月0.7元，每月应交95.2元，从2018年10月计至2020年2月，共17个月）以及窗户维修公摊费19元，并按每日3‰支付滞纳金；二、判令被告曾秋连承担本诉所产生的诉讼费。事实和理由：原告展鸿物业公司于2018年5月与乳源瑶族自治县××××业主委员会签订物业服务合同，并根据政府相关部门进行了备案。自签订物业服务合同以来，原告展鸿物业公司根据合同约定的服务事项进行了有效的管理服务，得到了广大业主的好评。个别业主以各种无关理由拒缴物业服务费，导致原告展鸿物业公司出现一些经济问题，并最终可能导致整个小区出现管理问题。为维护自身合法权益，也为维护福源新村小区广大业主利益，依据相关法律规定，特诉诸法院，望判如诉请。被告曾秋连辩称，一、被告曾秋连认可其未交纳2018年10月至2020年2月共17个月的物业费，但表示其居住的福源新村XXXX房面积为134.9平方米，原告展鸿物业公司诉状载明为136平方米，存在错误；物业费按每月每平方米0.7元收取，未经业主大会决定，也未征得全体业主的签名同意，是原告展鸿物业公司私自调价，没有公告提示。被告曾秋连曾向原告展鸿物业公司按每月60元、70元、80元的标准交纳过物业费，但未按每月95.2元的标准交纳过物业费，也不同意向原告展鸿物业公司交纳物业费1618.4元、窗户维修公摊费19元以及按每日千分之三交纳滞纳金。另外，原告展鸿物业公司诉称物业合同已备案，但被告曾秋连未见过备案原件，福源新村业主委员会也不是经过业主选举出来的，原告展鸿物业公司还应举证证明其提供的物业服务得到了广大业主好评。二、封路：业主委员会主任许志坚利用手中职权与开发商私定合约，占用福源新村小区公用面积80多平方米改建成商品电梯房，把原有的西1栋32户业主出行的必经之路强行封闭，带来了许多日常生活的不便，带来了许多精神上的不愉快以及严重的身体健康危害。三、没有绿化：许志坚为了私利，不顾广大业主利益，未让原告展鸿物业公司为福源新村小区种植过一棵大树，甚至破坏了原有的绿化，砍伐了一批又一批的大树，把变卖大树的钱款占为私有，而不是作为小区公共资金为小区服务。四、物业费不断乱升价：许志坚和原告展鸿物业公司负责人林玉梅两人私下协商，把物业费不停的上涨，从原来的50元到60元、70元、80元、84元以及现在的93.8元；每次涨价都没有召开业主大会征求所有业主意见，没有根据《物权法》第七十六条规定收费，属所谓的业主委员会人员自己调价，并且每次收取的物业费没有公开明细，而是进了私人账户。五、公共卫生没有搞好：福源新村小区西1栋门前随意堆放碎石垃圾，经常有小孩在那里玩耍，人身安全存在严重隐患，不来处理；地下柴房，全是垃圾，雨天经常有老鼠出没和散发恶臭味。六、公共设施不维修：公园前的娱乐场所，楼梯消防栓以及进出的大铁门坏了也不维修。七、开发商建房子，噪音大，日夜开工，严重影响了福源新村小区西1栋32户业主的休息及睡眠，给身体造成严重伤害。八、开发商已赔了一笔款项给业主，并已交纳了房子未建好之前的所有物业费，但并未到业主手中，而是到了许志坚私人账户中。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告展鸿物业公司向本院提供的证据材料有：一、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，证明原告展鸿物业公司的信息情况；二、被告身份证复印件，证明被告身份信息；三、房产证复印件，证明被告曾秋连是福源新村XXXX房业主；四、《福源新村物业服务合同》，证明原告展鸿物业公司与福源新村业主委员会签订了物业服务合同；五、《西1-2栋物业收费调整的说明》和《通知》，证明物业费调整情况；六、《施工管理协议》，证明开发商在福源新村小区建设楼房；七、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》，证明开发商在福源新村小区内建设楼房已取得了施工许可证和规划许可证；八、《福源新邨小区业主委员会备案回执》，证明福源新村小区业主委员会已备案；九、《乳源瑶族自治县物业服务合同备案回执》，证明原告展鸿物业公司与福源新村业主委员会签订的物业服务合同已备案。对原告展鸿物业公司提供的上述证据材料，被告曾秋连发表的质证意见为：对证据一营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、证据二被告身份证复印件以及证据三房产证复印件的真实性、合法性和关联性没有意见；对证据四《福源新村物业服务合同》有意见，表示其从未见过该合同，每家每户也没有该合同；对证据五《西1-2栋物业收费调整的说明》和《通知》，表示其从未收到或见到过任何通知，福源新村业主委员会也没有召开业主开会说明调价的事情；对证据六《施工管理协议》，表示其没有见过该协议，在福源新村小区内建设楼房也没有与业主协商以及征得业主同意，该协议是原告展鸿物业公司与开发商私下签订的，不能代表福源新村小区西1栋32户业主的意见；对证据七《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》，表示其不懂，也未与相关部门打交道，不知真假；对证据八《福源新邨小区业主委员会备案回执》有异议，表示该备案回执落款日期是2017年6月23日，而原告展鸿物业公司是在2018年5月1日才入驻管理福源新村小区，原有的业主委员会不能代表现在的业主意见；对证据九《乳源瑶族自治县物业服务合同备案回执》，表示由法庭审核。被告曾秋连向本院提供的证据材料有：一、照片，证明在未征得业主同意的情况下，原告展鸿物业公司与开发商协商，因开发商在福源新村小区内建设楼房导致小区内道路不畅通，修建的道路坑坑洼洼以及360度死角转弯，对业主存在安全隐患；二、业主名单，证明开发商兴建楼房封闭福源新村小区内道路，没有与西1栋32户业主协商以及征得西1栋32户业主同意；三、手机视频，证明原告展鸿物业公司与开发商没有经过业主同意即进行封路、施工，给业主的休息和出行带来不便；四、《授权委托书》，证明开发商赔偿了60000元，福源新村业主委员会授权许志坚收取；五、《合作协议》，证明许志坚是原告展鸿物业公司的股东之一。对被告曾秋连提供的上述证据材料，原告展鸿物业公司发表的质证意见为：对证据一照片，表示该照片拍摄的是开发商在福源新村小区内堆放杂物的情况，不是原告展鸿物业公司管理不到位，小区内的道路也是开发商修建的，不是原告展鸿物业公司修建的，原告展鸿物业公司只是提供物业服务；对证据二业主名单，表示封路的公告已在公告栏中张贴；对证据三手机视频，表示视频内容与原告展鸿物业公司无关，认为被告曾秋连因建设楼房影响生活应直接与开发商协调；对证据四《授权委托书》，表示该委托书加盖的不是原告展鸿物业公司的公章，与原告展鸿物业公司无关；对证据五《合作协议》，表示该协议不能证明许志坚是原告展鸿物业公司的股东，原告展鸿物业公司是与福源新村业主委员会签订的物业服务合同。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：一、对原告展鸿物业公司提供的证据四《福源新村物业服务合同》，本院认为，该合同是原告展鸿物业公司与福源新村业主委员会签订的，且该合同经与原件核对一致，故对该合同的真实性本院予以确认。二、对原告展鸿物业公司提供的证据五《西1-2栋物业收费调整的说明》和《通知》，经与原件核对一致，对该组证据的真实性本院予以确认。三、对原告展鸿物业公司提供的证据六《施工管理协议》，经与原件核对一致，且被告曾秋连也未否认该协议的真实性，只是表示开发商在福源新村小区内建设楼房未征得业主同意而已，故对该协议的真实性本院予以确认。四、对原告展鸿物业公司提供的证据七《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》，本院认为，《建筑工程施工许可证》是由乳源瑶族自治县住房和城乡规划建设局（以下简称“乳源县住建局”）颁发的，《建设工程规划许可证》是由乳源瑶族自治县国土资源局（以下简称“乳源县国土局”）颁发的，故对该组证据的真实性本院予以确认。五、对原告展鸿物业公司提供的证据八《福源新邨小区业主委员会备案回执》和证据九《乳源瑶族自治县物业服务合同备案回执》，本院认为，该两份回执都是由乳源县住建局出具的，且盖有该局公章，故对该两组证据的真实性本院予以确认。六、对被告曾秋连提供的证据一照片和证据三手机视频，本院认为，该照片和视频均拍摄于福源新村小区内，原告展鸿物业公司对此亦予认可，故对该两组证据的真实性本院予以确认。七、对被告曾秋连提供的证据二业主名单，本院认为，该名单仅能证明福源新村西1栋业主不同意开发商在福源新村小区封闭道路、建设楼房，但在福源新村小区内封闭道路、建设楼房的并非原告展鸿物业公司，故该证据与原告展鸿物业公司并无关联。八、对被告曾秋连提供的证据四《授权委托书》，本院认为，该委托书是福源新村业主委员会授权许志坚收取福源新村建设和维修基金费用60000元，与原告展鸿物业公司并无关联。九、对被告曾秋连提供的证据五《合作协议》，本院认为该协议所涉当事人为骆富玲、刘天城、许志坚，与原告展鸿物业公司并无关联，原告展鸿物业公司作为自然人独资的有限责任公司，凭此协议不能认定许志坚是原告展鸿物业公司的股东。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告展鸿物业公司成立于2018年4月27日，法定代表人为林玉梅，类型为有限责任公司（自然人独资），经营范围为物业服务（依法须经批转的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。被告曾秋连系福源新村小区XXXX房的业主，该房建筑面积为134.9平方米。2017年6月23日，福源新村业主委员会向乳源县住建局进行了备案。2018年5月1日，原告展鸿物业公司（乙方）与福源新村业主委员会（甲方）签订了一份《福源新村物业服务合同》，许志坚代表福源新村业主委员会在该合同上签名。2018年5月20日，原告展宏物业公司将该物业服务合同向乳源县住建局进行了备案。自2018年10月起，被告曾秋连因开发商未经业主同意在福源新村小区内兴建一栋楼房并封闭道路而停止向原告展鸿物业公司交纳物业费用；原告展鸿物业公司催收未果后，遂向本院提起本案诉讼。在本案庭审中，原告展鸿物业公司表示开发商即乳源瑶族自治县福源新邨置业有限公司（以下简称“福源新邨置业公司”）系于2018年10月开始在福源新村小区内兴建一栋11层的楼房，且在兴建楼房过程中，因施工可能会导致原道路不安全而封闭了原道路，并重新开设了一条4米宽的道路；还表示，堆放在福源新村小区西1栋楼房门前空坪的碎石等建筑废弃物是由福源新邨置业公司堆放的。另经本院征询，原告展鸿物业公司表示被告曾秋连提供的照片所拍摄的废弃物大概有90%是因开发商新建楼房所造成的。另查明，《福源新村物业服务合同》约定：“第一章、总则。……根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将福源新村（物业名称）委托于乙方服务管理，订立本合同。第二条、物业基本状况。物业名称：乳源福源新村住宅小区；物业类型：住宅；座落位置：乳源瑶族自治县×××××××；占地面积：约40800平方米；建筑面积：约43450平方米。第三条、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，甲方应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度。第二章、委托服务事项。第四条、房屋建筑本体共用部位，包括：楼盖、外墙面、楼梯间、走廊通道、楼门等需要维护的，在共有人提出委托时，乙方原则上应接受委托，费用由委托人承担。第五条、全小区公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：垃圾池、全小区公用照明、大门、天线、楼内消防设施设备、监控设备等，工程费用超过300元的，超出部分由全体业主按住房面积分摊。第六条、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、沟渠、停车场等的维护，工程费用超过300元的，超出部分由全体业主按住房面积分摊。第七条、公用绿地、花木、养护与管理。第八条、公共环境卫生，包括公共场所。第九条、车辆停放秩序的管理，不含使用人的人身与财产保险和财产保管责任。第十条、维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任。第十一条、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第十二条、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事双方协商。第十三条、对业主和物业使用人违反物业管理规定的行为，根据情节轻重采取报告规劝、制止、并上报当地政府有关部门等措施。第三章、委托服务期限。第十四条、委托服务期限：自2018年5月1日0时起至2020年2月29日24时止。……第六章、物业管理服务费用。第十八条、物业服务费：1、本物业的服务费执行国家、省、市有关物业服务费用的相关规定；2、本物业公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.7元向乙方交纳；非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.8元向乙方缴纳，别墅的花园按业委会制定适当的收费标准收费。缴费时间为当月25日至次月10日，逾期可代甲方执行《福源新村小区用水管理协议》规定或向人民法院起诉。……8、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；……”。又查明，2019年2月，原告展鸿物业公司作出了一份《西1-2栋物业收费调整的说明》，载明：“西1-2栋业主：关于你们反映日常生活受开发商建筑工地影响严重的情况，我公司已与业委会汇报，并与开发商取得联系，代大家要求开发商进行适当的补偿，最终的解决方案将于与开发商签订正式的协议后公布。现根据我公司与小区业委会签订的合同要求，同时也为了表示我公司的诚意，我公司决定对你们的物业收费作如下调整：1、对于按时缴交的物业的，我公司暂时以每户60元的标准收取，待我公司与开发商商定好补偿方案，按多还少补的方式进行处理；2、对于拖欠的物业费（即次月10日前未缴交的），我公司按原价收取，待我公司与开发商商定好补偿方案，按多还少补的方式进行处理；3、对于严重拖欠物业费的业主，我公司将不会代表其向开发商争取任何补偿。”。2019年5月，原告展鸿物业公司再次作出《通知》，载明“西1-2栋业主：关于你们反映日常生活受开发商建筑工地影响严重的情况，我公司已联合业委会与开发商进行了多次协商，最终为大家争取到了一定的物业费补偿。具体如下：1、2019年4月起，对按时（即次月10日前）缴费或预缴费的，按每户每月70元的标准收取；对拖欠物业费的，严格按原价收取，即按0.7元/平方米的标准收取。2、对于2018年12月以来临时决定少交的部分，我公司有权补收（按政府正式向施工单位颁发施工许可证日期为准）。3、对于拖欠3个月以上物业费的业主，我公司有权以法律手段催缴，所产生的诉讼费由拖欠者承担，并不予任何优惠。”。再查明，2018年12月14日，福源新邨置业公司取得了乳源县国土局颁发的《建设工程规划许可证》（证号：建字第440××××××××2141号）；该证载明建设项目名称为福源新邨G栋（福源雅居），建设规模为地上十一层，总建筑面积5025.85平方米，该建设工程符合城乡规划要求。2019年4月3日，福源新邨置业公司取得了乳源县住建局颁发的《建筑工程施工许可证》（编号：440××××××××××××101）；该证载明工程名称为福源新邨G栋（福源雅居），该建设工程符合施工条件，准予施工。2019年4月28日，原告展鸿物业公司（甲方）与福源新邨置业公司（乙方）签订了一份《施工管理协议》，载明：“总则：第1条、甲方在小区业委会和广大业主的授权（已签订物业服务合同）下向福源新村小区提供物业服务；乙方在小区内进行土地开发，兴建楼房。为规范小区物业管理，保障乙方土地开发顺利进行，在公平公正的基础上甲乙双方自愿签订本协议。甲方权利和义务：……第4条、因乙方施工会导致的小区路面不洁，由甲方聘请员工清理并由甲方实行统一管理。乙方的权利和义务：……第7条、乙方施工不得影响小区业主的正常生活：1、保障业主车辆和人员的正常通行；2、在必要的位置设置安全提示和指路牌；3、施工车辆和施工人员车辆须停放在物业公司指定区域；4、施工材料及其他杂物须堆放在物业公司指定区域；5、采取必要的措施控制施工产生的扬尘和噪音。第8条、乙方施工期间必须将工地按国家建筑施工标准进行围闭，确保施工安全，并保证于2020年8月29日前将围闭造成的绿化和地面恢复到不低于现在的标准。……”。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第三十二条第一款规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。本案中，原告展鸿物业公司作为经营范围为物业服务且具有独立法人资格的企业，其为承接福源新村小区的物业服务而与福源新村业主委员会签订了《福源新村物业服务合同》；该合同系双方真实意思表示，内容清楚、明确，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《物业管理条例》第十二条第四款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”的规定，原告展鸿物业公司与福源新村业主委员会签订的《福源新村物业服务合同》对福源新村小区全体业主具有约束力；而被告曾秋连作为福源新村小区西1栋302房的业主，理应按照该合同的约定全面履行自己的权利和义务。被告曾秋连辩解称原告展鸿物业公司在入驻福源新村小区后存在乱调价、涨价的行为；对此，本院认为，根据《福源新村物业服务合同》的约定，物业费由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.7元交纳，原告展鸿物业公司在本案中主张的物业费计算标准与合同约定一致，不存在提高收费标准的情形，对被告曾秋连的该辩解本院不予采纳。在《福源新村物业服务合同》签订后，原告展鸿物业公司已向被告曾秋连提供了物业服务，被告曾秋连理应按照合同约定向原告展鸿物业公司交纳物业费。但被告曾秋连自2018年10月起就未向原告展鸿物业公司交纳物业费，其行为已构成违约。根据原告展鸿物业公司提供的房产证复印件，本院确定被告曾秋连所有的福源新村小区XXXX房建筑面积为134.9平方米以及被告曾秋连应交纳的2018年10月至2020年2月共17个月的物业费为1605.31元（134.9平方米×0.7元/平方米×17个月）。根据原告展鸿物业公司与福源新邨置业公司签订的《施工管理协议》的约定，福源新邨置业公司施工导致的路面不洁由原告展鸿物业公司聘请员工清理以及福源新邨置业公司施工材料及其它杂物须堆放在原告展鸿物业公司指定区域；而本案中，被告曾秋连已提供照片等证据证明福源新邨物业公司新建楼房在福源新村小区西1栋楼房门前空坪堆放有碎石等建筑废弃物，给业主的生活带来了不便的影响，且存在一定的安全隐患，原告展鸿物业公司在本案庭审中也表示堆放的废弃物大概有90%是因开发商福源新邨置业公司新建楼房造成的；由此可见，原告展鸿物业公司所提供的物业服务的确存在不妥当之处，对被告曾秋连应交纳的物业费，依照《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，……”和第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，应酌情减免部分。对原告展鸿物业公司要求被告曾秋连交纳物业费的数额，结合本案实际，本院酌情确定为1000元；对原告展鸿物业公司诉请超出部分，本院不予支持。至于被告曾秋连辩解原告展鸿物业公司与开发商未经业主同意在福源新村小区新建楼房、封闭原道路以及许志坚私自收取开发商支付的补偿款等理由能否成为拒交纳物业费的正当理由；对此，本院认为，原告展鸿物业公司经工商行政部门核准的经营范围仅为物业服务，其并不具备房地产开发资质，是开发商福源新邨置业公司在福源新村小区新建楼房、封闭原道路以及重新开设一条道路，开发商支付的补偿款也并未由原告展鸿物业公司收取；由此可见，被告曾秋连前述抗辩理由并非是原告展鸿物业公司未依约提供物业服务所导致的，故被告曾秋连的抗辩理由不属于业主拒交物业费的正当理由，对其抗辩，本院不予采纳。关于窗户维修公摊费交纳问题。本案中，原告展鸿物业公司并未向本院提供证据证明其有对福源新村小区西1栋的窗户进行维修以及因维修窗户所产生多少维修费用，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，原告展鸿物业公司应承担举证不能的法律后果，对其要求被告曾秋连交纳窗户维修公摊费19元的诉请，本院不予支持。关于滞纳金支付问题。虽然原告展鸿物业公司与福源新村业主委员会签订的《福源新村物业服务合同》第十八条约定“业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金”，但该条款适用的前提条件是业主无正当理由逾期交纳物业费。本案中，虽然被告曾秋连自2018年10月起未向原告展鸿物业公司交纳物业费的行为已构成违约，但原告展鸿物业公司向被告曾秋连提供的物业服务确实存在不妥当之处，即被告曾秋连逾期未交物业费具有一定的正当理由，故对原告展鸿物业公司要求被告曾秋连支付滞纳金的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第十二条第四款、第三十二条第一款、第四十条、第四十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、限被告曾秋连于本判决生效之日起十日内一次性支付原告乳源瑶族自治县展鸿物业服务有限公司物业费1000元；二、驳回原告乳源瑶族自治县展鸿物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费50元，适用简易程序中的小额诉讼程序审理减半收取即25元（原告乳源瑶族自治县展鸿物业服务有限公司已预交），由乳源瑶族自治县展鸿物业服务有限公司负担10元，由被告曾秋连负担15元。本判决为终审判决。审 判 员 陈曲波二〇二〇年四月二十八日法官助理 李雄财书 记 员 朱 琦