河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初2204号 原告：付彦坤，女，1983年9月29日出生，汉族，群众，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：强英军，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。 被告：刘庆平，男，1970年4月28日出生，汉族，无业，群众，住河北省石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：马铁良，河北燕赵之光律师事务所律师。 被告：于玲，女，1973年11月18日出生，汉族，群众，无业，住河北省石家庄市桥西区，现住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：孟繁涛，河北庄铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁保国，河北庄铭律师事务所律师。 原告付彦坤与被告刘庆平、于玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告付彦坤及其委托诉讼代理人强英军，被告刘庆平之委托诉讼代理人马铁良，被告于玲及其委托诉讼代理人孟繁涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告付彦坤向本院提出诉讼请求：一、被告刘庆平将坐落于石家庄市桥西区幸福城（二区）4-2-1701房产过户给原告，被告于玲配合办理过户手续；二、被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：在桥西区正合房产中介服务部介绍下，2015年8月24日，原告与被告刘庆平签订了《房产交易协议》，协议约定被告刘庆平将坐落于石家庄市桥西区幸福城（二区）4-2-1701房产出售给原告，房产面积为137平米，成交价格为566000元。协议签订当天，原告向被告刘庆平支付了10000元定金，2015年8月30日原告向被告刘庆平支付了购房款556000元，上述定金和购房款支付后，原告已将全部购房款付清。被告刘庆平于2015年8月30日将诉争房产交付给原告。原告2015年9月15日开始装修，共支付装修费及家具费20多万元。装修完毕后一直居住至今，该房产是原告的唯一生活住房。被告于玲是被告刘庆平之妻，诉争房产属于二人夫妻共同财产且现在诉争房产已登记在被告于玲名下。由于当时未能办理更名手续，只能等被告刘庆平的不动产权登记证书办理下来后，再过户给原告。2019年1月，发放了诉争房产的不动产权登记证书。虽经原告多次催促，但二被告均不配合办理过户手续。二被告的行为违背了诚实信用原则，且导致原告不能取得房屋所有权，侵害了原告合法权益。为此，特向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告的诉讼请求。 原告当庭对过户的税费作出补充：如果将来二被告配合原告办理过户手续，过户中所需的所有应当由原被告承担税费原告自愿承担。如果被告不配合办理过户手续，原告可先行垫付，在办理完过户手续后再向被告追偿。 被告刘庆平答辩称：一、刘庆平在2015年8月24日与原告签订房屋买卖协议时并不具备相应的签约法定能力和法定资格，刘庆平在签约前后因突发脑梗等疾病多次住院，脑梗疾病给刘庆平本人带来明显的后遗症，导致了刘庆平明显不具备签订这样一份重大财产的交易合同的意识和能力；二、从合同内容上看，合同约定的房产交易价格明显过低，与市场正常的房产价格相差悬殊，从这一点可以印证我的第一条答辩理由；三、签订合同时涉案房产尚未取得不动产登记证书，属于禁止上市交易的房产，而且根据法律及行业法规的规定，所有的中介机构禁止为该类型房产提供中介服务，由此可以说明，中介机构在本案中存在违法中介行为，同样可以印证，被告刘庆平对于本案中的交易行为并不具备充分的辨识能力；四、原告与中介机构在明知涉案房产不是登记在刘庆平名下的情况下，明知不属于刘庆平的个人财产仍然与被告签订该买卖合同，其主观具有恶意成分，且根据正规的房屋中介买卖流程，如果夫妻一方签字，应当要求出具另一方的委托书或同意转让的证明，所以我方认为原被告间签订的商品房买卖合同是无效协议，刘庆平同意返还原告已经支付的购房款。 被告于玲答辩称：一、原告与被告刘庆平签订的房屋买卖协议是无效协议，该房屋是于玲的个人房产，刘庆平无权处分，原告主张二被告系夫妻关系，房屋是夫妻共同财产，但原告即使以此主张，其同中介机构均存在重大过错，未同被告于玲就房屋买卖有过任何形式的沟通协商，于玲对该房屋的买卖不知情；二、原告的行为不构成善意取得，原告购买该套房屋未支付相应的市场对价，未取得不动产权登记证书，不符合物权法关于善意取得的法律规定；三、原告应当依法向被告于玲排除妨害返还房屋，为此被告于玲依据民诉法解释第232条规定，依法提出反诉；四、根据被告刘庆平的答辩，于玲申请对刘庆平在与原告签订、履行房屋买卖时的民事行为能力申请司法鉴定，以确定刘庆平在交易时是否具有相应的民事行为能力。 经审理查明，2015年8月24日，原告付彦坤与被告刘庆平签订《房产交易协议》，协议约定被告刘庆平将坐落于石家庄市桥西区幸福城（二区）4-2-1701房产出售给原告付彦坤，房产面积为137平米，成交价格为566000元。原告付彦坤于2015年8月30日向被告刘庆平付清了全部购房款，刘庆平同时将诉争房产交付给原告付彦坤，原告自2015年9月15日开始装修，并一直居住至今。2019年1月24日，发放了诉争房产的不动产登记证书，登记在被告于玲名下。现原告以被告不配合办理过户手续，要求被告将诉争房产过户给原告为由诉至本院。 原告付彦坤提交如下证据：一、《房产交易协议》，证明2015年8月24日原告付彦坤与被告刘庆平就诉争房产签订房产交易协议，约定被告刘庆平将诉争房产出售给被告，房产面积为137平米，成交价格为566000元，原告与被告刘庆平及中介方的工作人员分别在协议上签字按手印，该协议没有违反法律的强制性规定，属于合法有效，在原告付清全部房款后，被告负有将诉争房产过户给原告的义务；二、关于诉争房产的销控表（一份是开发商的，另一份是村委会的），证明被告刘庆平是诉争房产的所有权人；三、关于石桥村城中村改造拆迁协议书，证明被拆迁户是刘庆平；四、刘庆平的宅基地证，证明该宅基地证号是2004420号与原告提交的刘庆平拆迁协议上的集体土地使用证号是一致的，且原告提交的销控表上显示既有于玲的房子也有刘庆平的房子，1301显示的是于玲，但1701显示的就是刘庆平，而1701就是本案诉争的房子；五、村委会出具的证明，证明案涉房产签订交易协议时为被告刘庆平所有，刘庆平有处置权，且该证明是原告与被告刘庆平共同去村委会出具的证明；六、付款凭证、收据，证明原告向刘庆平支付定金10000元，银行转账556000元，已将全部购房款566000元付清。由于村委会不办理过户手续，被告承诺协助原告办理过户、更名等一切后续事项；七、桥西区正合房产中介部出具的收据，证明房产中介收取被告8000元服务费，交易是通过中介完成的；八、被告装修、购买家具、家电、安装宽带、交物业费及水费的票据，证明案涉房产2015年8月30日交付原告后，原告已经装修，一直居住至今；九、石桥村治保会出具的证明，证明被告刘庆平、于玲二人现在虽然是离婚状态，但二人自2015年底起至今仍以夫妻名义在一起居住，二人属于假离婚。 被告刘庆平质证意见：对证据一，真实性无异议，合法性有异议，2015年8月24日当时该涉案房产未办理不动产登记更未取得所有权证书，根据房地产管理法，该类房屋不得进行上市交易，且该房产当时仍属于集体土地性质上所建设的房屋，属于我们通常所说的小产权房，另外虽然刘庆平签字捺印，但是结合我之前提交的证据可以证实对于该交易协议中所约定的条款，刘庆平显然不具备相应的辨识能力，特别是对于房屋价格条款及税费承担的条款，比如说该协议约定甲方承担税费的项目约定为甲方负责更名，但很显然甲方也就是刘庆平根本不具备负责更名的能力和条件；对证据二，真实性有异议，原告提供的该销控表是复印件且没有出具机关盖章确认，所以该证据不能作为本案的合法证据使用；对证据三，虽然原告提供的拆迁协议书系复印件，但是对该复印件我方同意质证，刘庆平也确实签过一份拆迁协议书，但拆迁协议书并未显示本案涉案的房屋系因该拆迁协议所取得，所以该拆迁协议与本案没有关联性；对证据四，之前没有见过，暂不发表质证意见；对证据五，三性均有异议，第一，村委会的证明只有印章的一半，所以该证明明显不符合单位出具证明的法定形式，且该证明没有经办人的签字，不符合民事诉讼证据规则的证据要求，第二，不动产以登记为准，作为村委会本身就没有权利或者作证的能力来证实房屋的权属问题；对证据六，真实性无异议，但是从原告的付款时间来看，结合原告之前出示的房屋买卖协议所约定的付款时间可以看出原告的付款是明显有违常理的，因为合同约定付款时间是在更名前，也就是说原告根本没有必要签订合同后不到一个礼拜时间就支付剩余550000元的购房款，原告之所以在极短的时间内支付全款就是因为原告与中介机构想把这个做成既定事实，想让这样一份有重大法律效力风险的协议尽快诉诸履行，就是因为原告和中介机构明知刘庆平签订该协议以及履行该协议均具备重大的效力风险，而原告很显然是通过这样一份存在重大效力风险协议谋取巨大的经济利益；对证据七，我方不发表质证意见；对证据八，与本案无关；对证据九，该证据没有相关经办人的签字，不符合民事诉讼证据规则的法定要件，对真实性不认可。 被告于玲质证意见：对证据一，该协议不具有合法性，协议中所涉及的房屋是于玲的个人财产，与刘庆平没有任何关系，刘庆平无权处分；对证据二，销控表不属于认定房屋所有权的证据，且记载内容与实际情况不符，不能作为认定案件事实的依据；对证据三，刘庆平的拆迁协议是基于刘庆平的宅基地即地上房屋进行的，于玲也有宅基地，也有房子，于玲同开发商也签署了城中村改造拆迁协议书，拆迁的宅基地就是2008年刘庆平与于玲的离婚协议书中约定的归于玲所有的房产及宅基地；对证据四，这是刘庆平的宅基地证，无异议；对证据五，该证据不具有真实性，证明房屋所有权需要相应的房产资料，不是居民组织就能证明所有权的，其次该证据形式不符合证据司法解释第115条规定，不具有证据效力，该证据明显具有瑕疵，仅有半块公章，不能代表村委会的真实意思表示；对证据六、七、八，原告提交的与刘庆平就房屋进行交易的一系列证据被告于玲不是合同的当事人，也从未参与合同的签订、履行，不知情。对于证据九，该证明里面关于居住的内容与事实相符，关于二人以夫妻的关系2015年年底居住的事实不符，原告以此主张于玲与刘庆平是假离婚无非想以此推定二人从2015年刘庆平出售房屋时起就在串通，推定于玲具有恶意，但任何一部法律都没有规定男女离婚后必须分开生活，1301号的房屋是于玲的房屋，于玲在此生活理所当然，对为什么刘庆平没有搬离还在此居住于玲有相应的证据说明证实，原告的假离婚主张显然没有任何事实及法律依据，不能成立。 被告刘庆平提交如下证据：刘庆平自2014年7月至2017年期间治疗的部分病例记录，证明刘庆平自2014年7月份开始突发严重脑梗，出院后很快病情再次反复，如此反复多次住院，在发病及治疗过程中导致刘庆平明显出现言语不清，意识混沌，虽然能与人进行简单的语言交流，包括签名等行为，但是他当时的智力水平显然不足以辨识和应对房屋买卖重大财产的交易行为，特别是对于转让房产的价格及该房产是否符合交易的条件等均不能达到法律上确定的能力水平。 原告付彦坤质证意见：对证据三性均有异议，虽然刘庆平提交的是办医保时的病历本，对于病历本上记载的病例真实性不认可，不能证实是当时书写的，且在书写的笔体中具有圆珠笔、签字笔，好几页的笔体一样，如像其代理人所述多次治疗，但笔体却一致事实上不可能，且在病历第十一页有撕掉的一块，这一块有可能是对刘庆平不利的内容，如果刘庆平真是其代理人所述，多次发生脑梗意识不清，对如此严重的疾病应当去医院正规治疗，其应当提交医院的正规病历及缴费记录，不能仅凭不知是谁书写的病历就证明其主张，另外在于玲交的证据中显示刘庆平的大女儿刘哲是北大人民医院的护士，所以我方怀疑这个病历是刘哲书写，因其本身是从事医学方面。关于刘庆平代理人所称的刘庆平多次突发脑梗，在上次排除妨害之诉时开庭笔录中根本没有提到过所谓的脑梗，只提到于玲身体不好，所以刘庆平脑梗事实完全是编造的，病历本上虽然加盖条形章但是条形章里边的字体是用圆珠笔书写的，条形章下边的字体是黑色签字笔书写的，完全有可能是盖了章后自行添加的黑色字体部分。 被告于玲质证意见：对刘庆平提交的病历本三性无异议，刘庆平患病是事实，就医治疗也是事实，病历本记载了刘庆平历次就诊的过程，在和平医院、省二院，且病历本上有医大二院急诊分诊专用章，该病历本真实客观反映了刘庆平因病就医的过程和事实。 被告于玲提交如下证据：一、案涉房屋的不动产登记证书，证明权利人是于玲单独所有，发证日期2019年1月24日，被告刘庆平并非该房屋的共同所有权人；二、2008年5月12日于玲与刘庆平的离婚协议书，其中第二项约定，房子是坐落在在石家庄市桥西区长弯胡同1号，面积为103.362平方米，此房产归女方所有，二人离婚后，该房产系于玲的个人财产，案涉房屋是拆迁后于玲取得的反迁房，即使于玲与刘庆平后来复婚，根据婚姻法规定，案涉房屋也属于于玲的婚前个人财产，刘庆平对案涉房屋无权处分；三、石桥村城中村拆迁协议，证明于玲有宅基地和房子，同开发商签署了城中村改造拆迁协议书，拆迁的宅基地就是2008年刘庆平与于玲的离婚协议书中约定的归于玲所有的房产及宅基地；四、2015年11月份的离婚协议书，2019年6月18日刘庆平与于玲的离婚协议书，证明关于财产分配内容写的很清楚，女方的房产是幸福城4-2-1301、4-1-601归二女儿刘倩竹所有，案涉房屋归于玲所有，男方名下的房屋财产回迁房屋两套归大女儿所有，这一内容充分表明刘庆平对案涉房屋系于玲的财产自始至终是承认的；五、于玲的手术治疗记录，北京大学人民医院的诊断证明医学资料，证明2015年7月底于玲因病住院手术治疗，出院后遵医嘱居家休养，对原告同刘庆平进行的房屋交易不知情，且原告及其中介机构从未找到于玲进行沟通协商；六、石家庄市公安局桥西分局留营派出所询问笔录，证明刘庆平本人身染恶习，经常对于玲进行家暴，于玲多次报案，这是于玲与刘庆平离婚的主要原因，这一内容在离婚协议上也有显示，而非原告所称的假离婚；七、对于玲的女儿刘倩竹严重抑郁症的诊疗记录，证明于玲与刘庆平的女儿刘倩竹患有严重的疾病，双方在离婚后为了不刺激女儿的精神并有利于女儿治病，所以形成了双方离婚后离婚不离家的局面，上述事实综合证明于玲对原告同刘庆平的交易不知情，并未同刘庆平以所谓假离婚的形式实施所谓的房屋买卖毁约行为，原告要求被告于玲为其办理房屋过户手续没有事实及法律依据。 原告付彦坤质证意见：对证据一，真实性无异议，合法性有异议，诉争房产在此之前已经出售给原告，被告于玲取得该证书不合法，且对诉争房产如何从刘庆平名下过户到于玲名下，被告没有举证证明；对证据二，2008年5月12日离婚协议书真实性、合法性均有异议，二被告属于假离婚，另外离婚协议中约定的财产分割内容不属实，该份离婚协议与后两份离婚协议关于财产分割的约定相互矛盾，且后两份离婚协议对第一份离婚协议的财产分割重新进行分配，所以2008年5月12日离婚协议书证明不了诉争房产是于玲的个人财产；对证据三，对于玲的拆迁协议书真实性无异议，如果拆迁协议上所指的宅基地与2008年离婚协议上的宅基地指的是同一个，更证明了诉争房产是刘庆平的宅基地拆迁安置而来，我方有刘庆平的宅基地证，上边写的证号是2004420号与原告提交的刘庆平拆迁协议上的集体土地使用证号是一致的，且原告提交的销控表上显示既有于玲的房子也有刘庆平的房子,1301显示的是于玲，但1701显示的就是刘庆平，而1701就是本案诉争的房子；对证据四，2015年11月份离婚协议除了同2008年离婚协议质证意见外，有新意见，2015年11月份离婚协议明确写明原有房产证上名字是谁就归谁，这与2008年离婚协议的内容并不冲突，2008年离婚协议中写的103.362平指的是于玲的宅基地，但被告刘庆平同样也有宅基地，另外该离婚协议写的现金70万元，这70万元中有原告支付的566000元的购房款，二被告没有正式工作，实际上很难取得大额收入，且原告付购房款时间是2015年8月份，而离婚协议签订的时间是2015年11月份，时间非常相近，也证明了于玲对诉争房产出售给原告的事实是知情的，对2019年6月18日刘庆平与于玲的离婚协议书除对2015年11月份离婚协议质证意见外有新意见，该协议签订时间是在原告与刘庆平签订房产交易协议后，与本案无关，二被告在夫妻关系存续期间已经对诉争房产进行了处置，就是卖给了原告，关于该协议中的幸福城1301号房产是被告于玲宅基地拆迁所得，幸福城1701号房产是刘庆平宅基地拆迁所得，此事实在原告提交的销控表及双方提交的拆迁安置协议上有体现，后两份离婚协议对财产处置也是相互矛盾的，2015年的离婚协议说是各归各，但2019年的离婚协议又重新对2015年离婚协议进行了更改，也证明二人是假离婚；对证据五，有异议，在原告与刘庆平签订房产交易协议时于玲已经出院，虽然于玲在本案中称对房屋买卖的事实不知情，但其在排除妨害一案中明确认可在2018年底就已经知道房产被出售的事实；对证据六，真实性无异议，与本案无关，但恰恰证明二被告虽然离婚但仍然共同生活，被告于玲对卖房的事实应当是知道的；对证据七，与本案无关。 被告刘庆平质证意见：对证据一，真实性均无异议，涉案房产系拆迁安置房，初始登记就是于玲，不存在原告代理人所称的从刘庆平向于玲过户的程序；对证据二、三、四、五、六、七无异议。 另查明：一、被告刘庆平与被告于玲于1997年12月24日登记结婚，2008年5月12日离婚，2014年9月5日登记结婚，2015年11月10日离婚，2017年6月29日登记结婚，2019年6月18日离婚。原告于玲与刘庆平于2014年9月5日至2015年11月9日期间系夫妻关系；二、根据原告申请，本院向石桥村村民委员会调取的证据证明如下事实：1、2015年8月30日石桥村村民委员会出具的4号楼2单元1701室为刘庆平所有的证明系石桥村村民委员会出具，此证明合法有效，2015年石桥村公章石桥村村民委员会和留营街道办事处各持一半；2、石桥村旧村改造初次选回迁房，刘庆平安置选房系4号楼2单元1701(刘庆平女儿刘于代选)，于玲安置选房系4号楼2单元1301，因回迁安置房在办理不动产登记证时可以办到夫妻及子女名下，故2019年案涉房产（4-2-1701）登记到于玲名下。 以上事实有原被告提交的证据、庭审笔录、本院调取的证据等予以证实。 本院认为，根据石桥村村民委员会出具的《情况说明》、《销控表》，足以证实坐落于石家庄市桥西区幸福城（二区）4-2-1701房产是被告刘庆平的回迁安置房，被告刘庆平有权处置。原告付彦坤与被告刘庆平2015年8月24日签订《房产交易协议》系双方真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行。协议签订后，被告刘庆平负有将上述房产过户给原告付彦坤的义务。现案涉房产已可以办理不动产权属证书，被告刘庆平应当将上述房产过户给原告付彦坤。被告刘庆平主张其签订协议时无民事行为能力、价格过低、协议签订时案涉房产未取得不动产登记证书属于禁止上市交易的房产，没有事实和法律依据，不予支持。被告刘庆平与原告付彦坤签订《房产交易协议》时，被告刘庆平与被告于玲系夫妻关系。被告于玲称自2016年春节至开庭时一直居住在与案涉房产同一单元的13楼，从2015年8月被告刘庆平交付案涉房产至起诉前，已将近5年的时间，被告于玲从未向原告付彦坤主张任何权利，被告于玲称不知道被告刘庆平出售房产的事实不符合常理，不予采信。《中华人民共和国物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”。本案中，案涉房产目前虽然登记在被告于玲名下，但是基于被告于玲与被告刘庆平系夫妻关系，并不是基于案涉房产系被告于玲的个人财产。而且，该登记行为发生在被告刘庆平将案涉房产出售原告付彦坤之后。所以，被告于玲取得的不动产权登记证书损害了原告付彦坤的合法权利，不能对抗原告付彦坤购买案涉房产的事实。庭审过程中，被告于玲仅提供不动产权登记证书证明其系诉争房产的所有权人，如何合法取得并未提供相应的证据予以证实。关于被告于玲主张案涉房产是系其拆迁安置房，与本院调取的证据相冲突，不予认可。 原告在购买案涉房产的过程中，石桥村村民委员会已经向原告出具案涉房产系被告刘庆平所有，且原告已支付了合理的对价，被告刘庆平已将上述房屋交付给原告，原告也对案涉房产进行装修且实际占有、使用至今。案涉房产没有办理过户手续，非原告的原因，原告在购买案涉房产的过程中并无过错。因此，原告付彦坤主张被告刘庆平将诉争房产过户给原告，被告于玲配合办理过户手续的请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条规定，判决如下： 被告刘庆平、于玲于本判决生效后十日内协助原告付彦坤办理石家庄市桥西区幸福城（二区）4-2-1701房产的不动产产权过户手续。 案件受理费14664元，保全费5000元，由被告刘庆平、于玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费14664元并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  赵江云 人民陪审员  李秀云 人民陪审员  唐立敏 二〇二〇年七月六日 代书 记员  包亚文