山东省宁阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0921民初874号原告（反诉被告）：山东某某化工有限公司，住所地宁阳县。法定代表人：张磊，公司总经理。委托诉讼代理人：宁爱国，男，1977年3月22日出生，汉族，住宁阳县。系公司司法办主任。委托诉讼代理人：朱新峰，山东一山律师事务所律师。被告：宁阳县某某有限公司，住所地宁阳县。法定代表人：韩伟，公司经理。委托诉讼代理人：孙长新，山东拓创律师事务所律师。原告（反诉被告）山东某某化工有限公司（以下简称某煤公司）与被告（反诉原告）宁阳县某某有限公司（以下简称某友公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年3月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某煤公司的委托诉讼代理人宁爱国、朱新峰，被告某友公司的法定代表人韩伟及其委托诉讼代理人孙长新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某煤公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付土地转让款1238180元；2.请求判令被告自2020年2月21日起至全部款项付清之日止，按照每日5000元支付违约金；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年6月6日，被告与原告签订《土地使用权转让合同书》，约定由我公司将位于宁阳县土地一处转让给被告，价格每亩10万元，被告付款至总额80％后办理土地使用权过户手续，过户完毕后一个月内被告将剩余款项支付完毕。2020年1月20日，土地使用权手续办理过户完毕，但经原告催要，被告拒不支付剩余款项1238180元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所诉。被告某友公司辩称，原、被告签订土地使用权转让合同后，原告将由纠纷隐患的土地一直未按照合同约定为被告办理土地使用权转移手续，原告也未采取任何合法的手段来为被告办理过户的手续，被告多次向主管部门要求办理过户，均被拒绝。无奈被告通过齐鲁电视台的媒体监督报道，主管部门仍然不予办理过户手续。在此情况下，被告将原告起诉至宁阳法院，在诉讼中原告不是积极配合被告进行相关手续办理，而是百般阻挠，并声称土地已经被征收，不让办理过户，同时在开庭时提出反诉，要求与被告解除合同。一审判决后，原告上诉至泰安市中级人民法院，一直拖延被告土地手续的办理，两审法院认定了原告的行为构成违约。以上原告行为足以说明原告转让土地存在纠纷隐患，才导致被告长时间无法取得土地使用权证。根据双方合同第六条第二个第4项的约定，原告的行为理应受到该条款的约束，所以其理应向被告支付违约金，按照每天5000元标准进行计算，同时该条中还明确约定剩余土地款可从甲方的违约金中扣除。原告的违约时间长达530天，违约金数额为265万元，在扣除其土地款后，原告理应向被告支付剩余的违约金。在原告起诉前，被告已经将违约金扣除之事，以函件的形式告知原告，因此原告本案起诉要求被告支付剩余土地款，没有事实及法律依据，请求依法驳回其诉讼请求，同时我方提出反诉，要求原告支付违约金。被告某友公司向本院提出反诉请求：1.要求判令原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）违约金2650000元；2.要求原告（反诉被告）承担本案的反诉费用。事实和理由：2018年6月6日，反诉原告与反诉被告签订《土地使用权转让合同书》。合同签订后，反诉原告依约向反诉被告支付了土地转让款，但反诉被告一直未按照合同约定将土地使用权过户至反诉原告名下，未完成土地交付的法定义务。反诉被告的行为构成违约，宁阳县人民法院及泰安市中级人民法院判决书，均对反诉被告的行为构成违约予以确认。反诉被告违约后，未采取积极的行政和司法手段促使主管部门尽快办理相关手续，反诉原告无奈于2019年1月22日将反诉被告起诉至宁阳县人民法院。反诉被告在诉讼中，不但不积极配合反诉原告办理土地使用权转移手续，而是百般阻挠，并声称所转让土地县里已有规划，其出让的土地已经被宁阳县政府征收和储备，不让办理过户，同时提出反诉请求，要求解除合同。一审判决后，反诉被告上诉至泰安市中级人民法院，一直拖延反诉原告土地手续办理。种种迹象足以说明反诉被告所转让的土地存在交易隐患，致使土地使用权证一直无法办理，最终宁阳县人民法院通过强制执行才于2020年1月20日将涉案土地办理在反诉原告名下。根据双方签订的《土地使用权转让合同书》第六条第四项约定，反诉被告理应按照每日5000元的标准向反诉原告支付违约金。同时反诉被告所交付的土地也不符合合同的约定。2020年3月5日，反诉原告发函给反诉被告要求其按照合同约定用违约金折抵土地转让款，并支付剩余违约金，但反诉被告一直未履行。现提起反诉，请求依法判决。原告某煤公司对被告某友公司的反诉辩称，被告的反诉请求无事实根据和法律依据，请求法院驳回被告的反诉请求。一、土地实物交付和土地使用权转移是两个不同的概念，不能混为一谈。《中华人民共和国物权法》第二条规定：本法所称物，包括不动产和动产。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。一个是实物本身，一个是在物之上设定的权利，二者既相辅相成，又存在实质区别。《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。这两条中所规定的“登记”，是指的不动产物权的设立、变更、转让和消灭须经登记后生效，是“权利”经“登记”生效，而不是指土地这一实物经登记后生效。权利需要登记，但实物必须交付，只有通过交付行为才能实际转移占有，继而由受让人享受其权利的。《中华人民共和国物权法》第一百三十五条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施”。从以上规定可知，在权利人变更登记之前或同时，应当进行土地实际控制权的移交，出让人通过移交对土地占有进行交付，使建设用地使用权人实现对土地的实际占有和控制，利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施，从而实现用益物权。没有土地交付就没有占用和使用，只办理登记，不交付土地也没有实际意义。由此可见，土地实物交付与不动产权登记的确不是一个概念。故被告反诉称未将土地使用权过户至其名下，未完成土地交付的法定义务，故而构成违约的观点是错误的，是被告将土地交付与土地使用权的登记混为了一谈。对此，宁阳县法院（2019）鲁0921民初438号判决说的也很清楚，是“被告未能按合同约定将土地使用权过户给原告构成违约”，而不是说“被告未能按合同约定将土地交付给原告构成违约”。二、原告公司已按约将涉案土地交被告公司接收并实际占有和使用，不存在违约。宁阳县人民法院（2019）鲁0921民初438号生效判决已经审理查明并认定，双方于2018年6月6日签订《土地使用权转让合同书》后，“某友公司已按合同约定向某煤公司付款5000000元，被告已经向原告交付涉案土地”。被告公司接受土地后，自行拆除了部分建筑物，平整了土地，已经实际占有并使用了该处土地，土地交付已经完成。涉案土地已按合同约定交付被告公司并由其接收、占有和使用，这是不争的事实。被告以原告未完成土地交付为由，要求原告承担违约责任，没有事实根据。三、未能及时办理登记过户，责任不在原告公司。《中华人民共和国物权法》第十条规定：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产统一登记缺席，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。不动产权登记，是政府登记机构的法定职责，当事人只有申请登记、递交材料的义务，而无权决定政府登记机构是否给予办理登记。故双方虽在合同中约定两个月内过户至被告名下，但前提是登记机构接受申请并给予办理，登记机构不予登记，就是约定一年也没有意义。在被告起诉宁阳县自然资源和规划局行政起诉状中，被告的表述为：“合同签订后的当日，第三人（即本案原告）与原告（即本案被告）已按规定向被告（即宁阳县自然资源和规划局）提出土地使用权转让申请，并在6月10日前将所有办理过户的手续准备齐全交付被告（即宁阳县自然资源和规划局），被告（即宁阳县自然资源和规划局）迟迟不予办理过户手续”，“土地出卖人已按规定交付申请，被告（即宁阳县自然资源和规划局）理应为原告（即本案被告）办理过户手续，但被告（即宁阳县自然资源和规划局）以各种理由推脱，一直不给原告（即本案被告）办理，被告（即宁阳县自然资源和规划局）的行为已构成行政不作为”。因此，被告已明确承认也很清楚，是否办理过户登记，不是当事人能够决定得了的。就是在被告起诉相关机构的情况下，相关机构也没有办理过户登记，在此情况下，要求原告公司对政府相关机构的不作为行为承担法律责任，是没有道理的。四、原告公司转让的土地使用权不存在任何纠纷隐患，也未发生涉及土地使用权的纠纷。原告公司对转让给被告的建设用地享有完整的使用权，不存在任何的权利纠纷或隐患，相关机构虽一再拖延办理过户登记，但就土地使用权属问题从来就没有提出过任何异议，更不是以土地使用权属存在纠纷或隐患为由拒绝办理。后来，由于政府机关人员调整，通过法院执行局协调，相关机构终于同意办理登记，在原告公司的配合下，被告顺利地办理完成了过户登记。这充分说明，原告对该处土地是享有合法的土地使用权的，如果土地使用权存在纠纷或隐患，相关机构是绝对不会违法办理过户登记的。被告根据《土地使用权转让合同书》第六条第二个第4项规定，要求原告公司承担违约责任没有事实根据。五、被告反诉请求按照每日5000元支付违约金明显过高，有失公平，且延迟过户并未给被告造成实际经济损失，被告此项请求应予驳回。在此特别声明，原告提出此项答辩意见，绝非代表原告公司承认违约并应当承担违约责任，只是根据《民事诉讼法》和相关规定，为避免失权而提出的答辩意见。原、被告签订合同后，被告实际支付转让费5000000元，而如果按照每日5000元违约金计算，折合月利息150000元，月利率高达3%，已达同期银行贷款利率六倍，这显然是严重有失公平的。根据合同法的规定，违约金是以赔偿实际损失为基本原则的，由于合同签订后原告公司即将土地交付给被告公司实际占有、使用和收益，无非就是过户登记手续办理有所延迟而已，实际并未给被告造成实质的、直接的经济损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告某煤公司为证明其本诉主张，向本院提交以下证据：证据一、2018年6月6日，原告某煤公司与被告某友公司签订的《土地使用权转让合同书》复印件一份。用于证明原告将位于堽城镇保安村的工业用地一处（宁国用2011第043号）转让给被告，合同价款为每亩100000元。被告在付款至80%合同价款后为其办理过户手续，办理完毕土地证后一个月内被告将剩余价款支付完毕；证据二、国有土地使用权证书复印件一份。用于证明原告向被告转让的土地位于堽城镇保安村，面积41588.10平方米，土地使用权证书号为宁国用（2011）第043号。证据三、被告付款单据复印件一份。用于证明被告于2018年1月5日向某煤公司支付涉案土地定金1000000元，同年6月11日被告向原告支付土地转让款4000000元。经质证，被告对原告提交的证据一真实性无异议，但主张：1.原告应在2018年8月10号之前将土地使用权过户至被告名下；2.在没有发生土地使用权纠纷，被告应在办理完土地使用权证后一个月支付款项；3.原告应在合同期限内，负责处理目前正在使用第三方的附属物、堆放物；4.因在被告接收的土地之前产生纠纷隐患，即便双方在合同签订时均未能预料，也由原告负责处理并承担相应责任，同时发生纠纷时被告可停止支付土地款，纠纷解决完毕前，被告可以按照每天5000元标准要求原告支付违约金，并从应付土地款中予以扣除，这几个问题本案原告都没有按照合同约定进行处理。对于原告提交的证据二无异议。对原告提交的证据三无异议，2018年6月11日被告向原告最后一次付款4000000元，根据原、被告签订的《土地使用权转让合同书》约定，办理土地使用权转让手续的期限为两个月，原告应在2018年8月10日之前为被告办理完毕土地使用权证手续。反诉原告某友公司为证明其反诉主张，向本院提供了以下证据:证据一、《土地使用权转让合同书》复印件一份，用于证明2018年6月6日原、被告签订《土地使用权转让合同》，合同中明确约定在被告付土地转让款至80％后，原告在两个月内将土地使用权证办理在被告名下，而原告没有在规定时间给被告办理土地使用权转让手续，没有办理的原因是原告转让的土地存在纠纷隐患，根据合同约定由于转让土地存在纠纷隐患产生的违约责任由原告承担违约责任，并按照每天5000元的标准向被告支付违约金。证据二、2019年5月6日宁阳县自然资源和规划局出具的《答复意见》复印件一份，用于证明被告某友公司多次向宁阳县自然资源和规划局要求办理土地过户手续，但是宁阳县自然资源和规划局要求原告某煤公司与其联系，因为涉案土地被宁阳县人民政府下文征收。证据三、宁阳县人民政府2019年4月24日发布的宁政函【2019】24号《宁阳县人民政府关于同意收回山东某某化工有限公司一宗国有建设用地使用权及附属物方案的批复》复印件一份，证实原告所转让土地已被宁阳县人民政府纳入征收范围，并批文同意征收，同时注销原土地证。证据四、（2019）鲁0921民初438号民事案件中第二次庭审笔录复印件一份。用于证明原、被告双方在土地使用权转让纠纷中，某煤公司曾提出反诉，要求解除合同，理由是原告转让土地已经被政府收回纳入征收及储备；由于原告所转让土地存在纠纷隐患，导致在长达530多天的时间内，原告未将土地使用权办理在被告名下，某煤公司存在违约行为，理应承担违约责任。证据五、原、被告双方因土地使用权纠纷在宁阳县人民法院及泰安中院的判决书以及强制执行申请书、执行结案通知书复印件各一份，用于证明原告没有按照合同约定为被告办理过户手续，被告无奈诉诸法律手段，通过法院强制执行将涉案土地过户到被告名下。证据六、行政起诉状及行政裁定书复印件一份，用于证明法院作出判决后，主管部门迟迟不予协助法院办理土地过户手续。在此情况下，本案被告将主管部门以行政不作为为由诉至法院。最后通过协调，本案被告撤回对主管部门的行政诉讼。证据七、宁阳县人民政府宁政专【2010】第22号专题会议纪要复印件一份，证实本案原告在转让土地前，未尽到应尽的审批义务，致使转让土地存在纠纷隐患，导致被告的土地使用权证在长达530多天时间才在法院强制执行的情况下得以办理。经质证，原告对被告提交的证据一真实性无异议。对于被告提交的证据二真实性无异议，对于证明目的有异议，主张原告与被告签订《土地使用权转让合同书》后，积极主动向相关部门提交所有过户资料，因此该答复意见内容不真实，纯属相关部门为应对被告上访所出具的意见。对于被告提交的证据三真实性无异议，但该批复形成于2019年4月24日，距离原、被告签订合同已经过去8个月，这也是宁阳县政府相关部门不给办理过户登记的理由，该批复下达后，宁阳县地租征收和土地储备中心也并没有实际收储涉案土地，宁阳县政府的规划及收储土地是一种行政行为和土地使用权属存在争议、纠纷或者权属不明完全不是一回事；被告于2020年1月20日顺利的办理完成了土地过户登记，这足以说明土地权属不存在任何纠纷隐患，否则本案被告的土地使用权证是办不出来的，如果已经被征收，被告就永远无法办理土地使用权证，被告以此证据予证实土地权属存在纠纷隐患的目的无法达到。对被告提交的证据四真实性无异议，宁政函【2019】24号下发之后，相关部门要求原告解除与被告签订的《土地使用权转让合同书》，收回涉案土地交宁阳县政府，某煤公司在此情况下，提出反诉，但事实证明涉案土地县政府并未实际收储，反诉也未得到支持；同时该反诉请求只是应县政府要求，而非是土地权属问题发生纠纷。对被告提交的证据五、证据六的真实性均无异议，但对被告以此主张涉案土地使用权存在纠纷隐患不予认可；宁政函【2009】24号文在2019年4月24日下发，而原、被告签订合同在2018年6月6日，不存在隐瞒情况；同时在被告提交的行政起诉状中被告也承认原告积极配合其办理相关手续，并提交了所有办理过户所需要的相关材料。原告对被告提交的证据七真实性有异议，原告主张：1.原告从未见到该会议纪要；2.会议纪要不能代表法律法规，会议纪要只是对会议内容的记录，并不公之于众；3.事实证明在没有单位主管部门写出申请的情况下，该处土地使用权证书照样办理了过户，说明该会议纪要不具有法律效力；4.被告在办理土地过户时由原告向主管部门提交过户申请、股东会决议、土地转让合同等手续后，办理了过户，本次土地过户并不是法院执行局依照职权强制责令主管部门办理过户登记，而是在原告配合并提交相关资料后才办理了土地过户，被告所称的需要主管部门提交审批无法律依据。反诉被告某煤公司为证明其主张，提交了如下证据：证据四、宁阳县人民法院（2019）鲁0921民初438号案第三次庭审笔录复印件一份。用于证明2019年5月31日（2019）鲁0921民初438号案第三次庭审时，原告公司明确承认涉案土地已经实际交付，被告公司也明确承认“实际上实物已经交付了，交完定金就交付完了”。证据五、宁阳县人民法院（2019）鲁0921民初438号民事判决书复印件一份。证明该判决已经认定某友公司已按合同约定向某煤公司支付土地转让款5000000元，某煤公司已经向某友公司交付涉案土地。证据六、宁阳县人民法院（2019）鲁0921民初438号案第一次庭审笔录一份。证明目的：1.在（2019）鲁0921民初438号案中，原告公司向法庭提交了2018年6月6日转让申请书原件一份和2018年6月10日原告公司董事会决议复印件一份，该两份材料均已递交主管部门，被告公司对此证据和事实无异议；2.法官询问未能办理过户原因时，原告公司明确陈述：“在被告（本案原告）向主管部门提交完所有手续后，迟迟未办理过户手续，我公司多次找主管部门，开始说让等等，后来主管部门说该处土地县里有规划，不让办理过户，但我们要求提供相关规划文件时，主管部门至今未提供，因此导致未能过户的原因不在我公司，而在于主管部门，我公司提交完手续后，原告（本案被告）也配合提交了营业执照等相关资料，也同时到主管部门一并去办理过相关手续。”对此陈述，本案被告公司明确承认“属实”。这充分证实了本案原告在与被告签订《土地使用权转让合同书》后，积极地为被告办理过户手续，并按照主管部门要求提交了所有过户所需要材料，但主管部门却以根本不存在的规划推脱，迟迟不予办理过户，未能及时办理过户的责任不在原告，对此事实被告公司是完全知晓并认可的。证据七、行政起诉状复印件一份。证明目的：由于主管部门迟迟不予办理过户，某友公司于2019年6月20日向宁阳县人民法院提起行政诉讼，被告为宁阳县自然资源和规划局；在该起诉状中，被告公司明确承认：“合同签订后的当日，第三人（即本案原告）与原告（即本案被告）已按规定向被告（即宁阳县自然资源和规划局）提出土地使用权转让申请，并在6月10日前将所有办理过户的手续准备齐全交付被告（即宁阳县自然资源和规划局），被告（即宁阳县自然资源和规划局）迟迟不予办理过户手续……，土地出卖人已按规定交付申请，被告（即宁阳县自然资源和规划局）理应为原告（即本案被告）办理过户手续，但被告（即宁阳县自然资源和规划局）以各种理由推脱，一直不给原告（即本案被告）办理，被告（即宁阳县自然资源和规划局）的行为已构成行政不作为。”该证据再次证明本案被告完全承认原告已将所有过户材料及时提交主管部门，是主管部门在以各种理由推脱，不给办理过户手续，责任不在原告。以上证据综合证实，原、被告在签订合同后，被告已经支付了5000000元价款，原告也将土地交付给被告公司接收并占有和使用，所有过户所需手续也及时提交主管部门，但由于主管部门的原因，迟迟未能办理过户手续，责任不在原告公司；此后，在宁阳县法院执行局的协调下，主管部门终于同意并给予办理了过户手续；原告公司向被告转让的土地使用权不存在任何纠纷，也不存在任何规划事项，否则，该处土地是不会被同意过户的。经质证，被告对原告提交的证据四真实性无异议，主张涉案土地的确已经交付被告，但交付不符合《土地使用权转让合同书》第六条第2项约定，且涉案土地的第三方的附属物及堆放物均未处理。对原告提交的证据五无异议，土地交给被告属实，但是交付不符合约定。对于原告提交的证据六无异议，但主张原告在签订《土地使用权转让合同书》之前，未按照宁阳县人民政府宁政专【2010】第22号专题会议纪要涉及国有土地出让必须由用地单位向主管部门写出书面申请并报县级部门审批，而本案原告没有履行该手续，致使所转让土地存在纠纷隐患，故原告存在违约的情况；对于原告提交的证据七无异议，但土地存在纠纷隐患而非原告答辩的土地使用权纠纷。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月6日，原告某煤公司为转让人（甲方），被告某友公司为受让人（乙方），双方签订《土地使用权转让合同书》，合同内容为：一、甲方现将拥有的国有土地使用权转让给乙方；土地位于宁阳县堽城镇，土地面积为41588.10平方米（以国土局实际测绘为准），土地证号为宁国用（2011)第**，土地用途为工业用地，其四至见宗地图，并经双方签字确认。二、甲方转让给乙方的地价为每亩壹拾万元，价款总额以国土部门实际测绘数据计算得出；乙方在合同签订前委托韩辉向甲方支付壹佰万元，作为合同定金（可抵作土地价款）；签订合同后双方根据实际面积确定价款总额，七个工作日内乙方向甲方付款至土地价款总额的80%；乙方在付款至80%后甲方将土地使用权在两个月内过户至乙方，并在没有发生土地使用权益、邻地关系等纠纷的情况下乙方将剩余土地款在办理完土地证后一个月内支付完毕。三、土地使用权转让的过户手续由甲方全权办理，过户产生的税、费和办证费用由甲乙双方按照国家规定承担，乙方应当根据过户登记需要提供相应的手续并积极配合。四、乙方未能按合同约定期限付清地价款的，每天向甲方支付违约金5000元，甲方未按合同约定时间将土地交乙方接收的，每天向乙方支付违约金5000元。五、甲方向乙转让的土地使用权，根据原出让和变更情况，其土地剩余使用年限为33年，以过户后的土地使用权证书记载为准。六、甲方在合同签订前确认并承诺：1、本合同涉及的被转让土地使用权甲方拥有完整合法的全部权益，没有被查封、抵押或被卷入其他纠纷，不会对乙方将来的使用造成障碍，如果需要，甲方组织机构内部或上级管理部门（控股股东）已经履行了相应批准或许可手续，甲方的本次转让行为已经获得授权或许可；2、甲方应当在本合同约定期限内负责处理目前正在使用该处土地的第三方的附属物、堆放物，处理完毕后，双方办理交接手续，土地由乙方接收，之后按照本合同约定期限为乙方办理土地使用权过户登记手续；3、甲方以现状向乙方交付土地；4、甲方将土地交付乙方前，该宗土地的电力配置、水源供应，道路通行等事项由乙方办理，甲方给予积极配合，因临近S333省道，甲方应保证该宗地道路出口至少有一个出口与省道直通；5（该处合同上错写成第4项）、因在乙方接收土地之前产生的纠纷隐患，在乙方接收土地后发生涉及土地使用权纠纷，即便是双方在合同签订时均未能预料，也由甲方负责处理并承担相应责任，发生纠纷时，乙方可以停止支付土地价款，纠纷在没有解决完毕前，乙方可以按照每日5000元的标准计算违约金，从应付土地款中扣除或要求甲方另行支付。七、乙方承诺严格按照合同约定时间验收并接收该处土地，严格按照约定履行付款义务，并积极办理过户登记手续，如有违约，按照本合同约定承担违约责任……甲、乙双方分别在该合同上加盖公章，并由法定代表人签名。2018年1月5日，被告某友公司向原告某煤公司支付土地订金1000000元，2018年6月11日，被告向原告支付土地购买款4000000元，被告两次共向原告支付土地转让款5000000元，原告某煤公司认可被告某友公司向其付款5000000元已达到土地价款总额的80%。后原告向被告交付了涉案土地。2019年1月16日，被告向原告寄送函告，要求原告尽快办理土地使用权过户手续。2009年5月6日，宁阳县自然资源和规划局向被告出具答复意见，内容为“根据宁阳县政府专题会议（宁政发【2010】22号）要求：进行国有出让土地转让的单位，应由用地单位主管部门（乡镇、街道办事处、开发区）写出书面申请，报县政府审批，你公司要求答复的土地登记使用权人是某煤公司，应由该单位与我方联系。”2019年1月25日，某友公司将某煤公司诉至我院，我院（2019）鲁0921民初438号民事判决书认定：某友公司已按照合同约定向某煤公司付款5000000元，某煤公司已经向某友公司交付涉案土地，2018年6月11日某友公司付款已经达到转让总金额的80％，根据合同约定某煤公司应在付款至80％后的两个月内将土地使用权过户给某友公司；某煤公司未能按合同约定将土地使用权过户给某友公司构成违约。（2019）鲁0921民初438号民事判决书判决原、被告签订的土地使用权转让合同合法有效；某煤公司于判决生效后三十日内按照合同约定履行协助办理土地登记转移义务。后某煤公司不服（2019）鲁0921民初438号民事判决书，提起上诉。泰安市中级人民法院（2019）鲁09民终1827号民事判决书认定：按照合同约定，某友公司付款至80%以后，某煤公司应将土地使用权在两个月内过户给某友公司，某友公司依约履行付款义务，但至今某煤公司仍未能办理过户登记手续，一审法院据此认定某煤公司存在违约行为并无不正，对某煤公司主张其不存在违约，不能如约办理过户登记手续是由于政府行政行为导致，未提供充分证据证实，不予采信，并判决驳回上诉，维持原判。2019年6月20日，某友公司以宁阳县自然资源和规划局为被告，某煤公司为第三人诉至法院，要求依法判令宁阳县自然资源和规划局履行职责，将宁国用（2011）第43号的土地使用权变更至某友公司名下。某友公司在行政诉状中称：合同签订后当日，某煤公司和某友公司已按照规定向宁阳县自然资源和规划局提出土地使用权转让申请，并在6月10日前将所有办理过户的手续准备齐全交付宁阳县自然资源和规划局，宁阳县自然资源和规划局迟迟不予办理过户手续，直至2019年5月6日才给某友公司答复，但该答复明显与事实不符，土地出卖人已按规定交付申请，宁阳自然资源规划局理应为某友公司办理过户手续，但宁阳自然资源规划局以各种理由推脱，一直不给某友公司办理，宁阳自然资源规划局的行为构成行政不作为。2019年10月14日，某友公司撤回对宁阳自然资源规划局的行政诉讼。2019年9月26日，某友公司向我院申请强制执行（2019）鲁0921民初438号民事判决书，2020年1月20日通过我院将涉案土地过户至某友公司名下，我院于2020年3月2日作出执行结案通知书。2020年3月23日，原告某煤公司将被告某友公司诉至我院，要求被告某友公司按照双方签订合同第二条的约定向其支付剩余土地转让款1238180元及违约金。原告主张根据合同第二条、第四条约定，被告是在2020年1月20日办理的土地使用权证，应在办理完毕土地证后一个月内付清剩余款项，故要求被告自2020年2月21日起至被告全部付清款之日止，按每天5000元支付违约金。被告某友公司对欠原告土地转让款1238180元无异议，对支付违约金有异议。诉讼中，被告提起反诉，要求原告支付违约金2650000元。被告要求原告支付违约金的依据为：原告某煤公司所转让的土地存在交易纠纷隐患，没有完成相关的交易审批前置手续，导致签订完土地使用权转让合同支付完价款，并向主管部门提出后，当场拒绝，无法办理过户，根据土地使用权转让合同第二条及第六条第5项(合同中第六条第二个第4项)的约定，原告应在2018年8月10日前办理过户，直至2020年1月20日才在法院强制执行下办理了过户手续，每天按5000元计算，共计530天，违约金总额为2650000元。原告某煤公司主张其转让的土地不存在交易纠纷隐患，无法律法规规定土地交易前存在交易审批前置程序，被告某友公司诉称涉案土地存在交易纠纷隐患与合同书第六条第5项（合同中第六条第二个第4项）约定的土地使用权纠纷不是同一回事，其转让的土地不存在使用权纠纷，原告已实际交付土地，之所以未能及时过户是政府行政行为导致的，原告某煤公司不应向被告支付违约金。本院认为，原、被告双方于2018年6月6日签订的土地使用权转让合同书，系双方的真实意思表示，内容并不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，缔约双方均应按照合同约定履行相应的合同义务。被告对下欠原告土地转让款1238180元无异议，根据合同约定，该款应在办理完毕土地证后一个月内支付完毕，被告已于2020年1月20日办理了土地证，现原告要求被告支付下欠的土地转让款1238180元，符合合同约定，本院依法予以支持。原告未能协助被告在合同约定的期限内完成土地过户手续，故原告要求被告按合同约定支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。原、被告均提交的被告某友公司以宁阳县自然资源和规划局为被告，原告某煤公司为第三人的行政起诉状中明确载明：合同签订后当日，某煤公司和某友公司已按照规定向宁阳县自然资源和规划局提出土地使用权转让申请，并在6月10日前将所有办理过户的手续准备齐全交付宁阳县自然资源和规划局，宁阳县自然资源和规划局迟迟不予办理过户手续，直至2019年5月6日才给某友公司答复，但该答复明显与事实不符，土地出卖人已按规定交付申请，宁阳自然资源规划局理应为某友公司办理过户手续，但宁阳自然资源规划局以各种理由推脱，一直不给某友公司办理，宁阳自然资源规划局的行为构成行政不作为。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定，当事人在起诉状中明确承认于已不利的事实，构成自认，另一方当事人无需举证证明。从该行政起诉状可以看出原告已按照规定向宁阳县自然资源和规划局提交了办理过户所需要的手续，履行了协助义务，不能及时办理土地使用权过户手续，并不是原告的责任。本院（2019）鲁0921民初438号民事判决书及泰安市中级人民法院（2019）鲁09民终1827号民事判决书虽认定被告在依约履行付款至80%的义务后，原告未及时将土地使用权过户至被告名下构成违约，但双方签订的合同中并没有约定关于未及时办理土地使用权过户手续时应向对方支付违约金的条款，被告据此要求原告支付违约金无合同依据。被告要求原告依据合同第六条第5项（合同中第六条第二个第4项）承担违约责任，但该条并不是对逾期办理过户手续违约金的约定，并且涉案土地也不存在土地使用权纠纷，土地交易前亦无法律、法规规定必须完成土地交易审批前置手续，故被告主张原告某煤公司所转让的土地存在交易纠纷隐患，没有完成相关的交易审批前置手续，本院依法不予采信。综上所述，被告反诉要求原告支付违约金2650000元的反诉请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告宁阳县某某有限公司于本判决生效后五日内支付原告山东某某化工有限公司土地转让款1238180元。二、驳回原告山东某某化工有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告宁阳县某某有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15944元，诉前保全费5000元，共计20944元，由被告负担。反诉受理费28000元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长 王 帅人民陪审员 周 静人民陪审员 吴杞亭二〇二〇年六月十五日书 记 员 李 明