上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初45668号原告：上海市静安区中心医院，住所地上海市静安区。法定代表人：徐文东，院长。委托诉讼代理人：陈青松，上海铭森律师事务所律师。被告：上海康奥医疗美容医院有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：尚华英，执行董事。委托诉讼代理人：周芬芳，上海左券律师事务所律师。原告上海市静安区中心医院(以下简称静中心医院)与被告上海康奥医疗美容医院有限公司(以下简称康奥公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序。后，本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告静中心医院的委托诉讼代理人陈青松、被告康奥公司的委托诉讼代理人周芬芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告静中心医院向本院提出诉讼请求：1.原、被告就上海市静安区新闸路XXX号房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年10月14日解除；2.被告迁出上海市静安区新闸路XXX号病房大楼二层楼面，将上述房屋归还原告；3.被告支付2017年1月1日至2019年10月14日期间的房屋租金，按每月76,767.82元计算；4.被告支付逾期支付租金的违约金，自2017年1月1日起至实际支付之日止，按日租金的千分之五计算；5.被告支付违约金153,535.64元；6.被告支付房屋使用费，自2019年10月15日起至实际返还房屋之日止，按每月76,767.82元计算。事实与理由：2002年，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》，原告将上海市静安区新闸路XXX号房屋出租给被告用于工商登记及经营，租赁期限自2002年7月1日至2022年6月30日止，租金标准2.19元/平方米/天，逾期支付租金的按日租金的千分之五支付违约金，被告逾期不支付租金累计超过3月，原告有权解除《上海市房屋租赁合同》并追究被告的违约责任。2015年12月8日，原、被告签订《房屋租赁备忘录》确认被告自2013年7月起实际租赁上海市静安区新闸路XXX号病房大楼二层楼面,面积为1,168.46平方米。2017年1月1日起被告未再向原告支付租金，原告多次催讨无果，故起诉至法院。审理中，静中心医院撤回第4项诉讼请求，不再要求被告支付逾期支付租金的违约金。被告康奥公司到庭辩称，不同意原告的全部诉讼请求，被告认为应当继续履行合同。2015年-2016年期间，因街道整治，被告在租赁房屋外墙上的广告牌、医院围墙及公共区域的宣传及指示标识被拆除且至今未恢复，对被告经营造成影响；被告租赁部位经常发生漏水，至今未完全修复，对此希望法院减免租金；此外，在被告公司设立初期，原告系股东，但抽逃4,000,000元出资，可以抵扣相应的租金，被告基于上述理由未支付租金，但不构成违约，而且原告要求解除合同的诉请超过了除斥期间。同时，本案的租金远低于同地段房屋租金标准，如原告解约另行出租将取得较大收益，原告有恶意解约的故意。原告主张的违约金标准过高，原告也没有损失，故要求法院调整。对于租金及房屋使用费标准按每月76,767.82元计算没有异议。当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2002年，静中心医院(甲方、出租方)与康奥公司(乙方、承租方)签订《上海市房屋租赁合同》，甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市静安区新闸路XXX号，建筑面积1,577.64平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为医疗使用。甲方于2002年6月28日前向乙方交付该房屋，租赁期自2002年7月1日起至2022年6月30日止。该房屋每日每平方米建筑面积租金为2.19元，月租金为105,090元。乙方应于每月30日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付违约金。租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的10日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。除合同附件三外，乙方另需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的10日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按2.19元/平方米/天支付房屋使用费。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金：……(六)乙方逾期不支付租金累计超过3月的。合同签订后，静中心医院将租赁部位交付康奥公司，康奥公司于2002年对租赁部位进行装修改造。2015年12月8日，静中心医院(甲方、出租方)与康奥公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁备忘录》，一、乙方在2004年6月以前实际承租的面积为：1.门诊大楼一层南侧门面房212.79平米；2.病房大楼一层大厅南侧196.39平米；3.病房大楼二层楼面1,168.46平米；二、乙方在2004年7月为配合解决甲方眼科“激光近视眼治疗中心”项目，让出病房大楼一层大厅南侧196.39平方米，归还甲方；……四、乙方自2013年7月起，实际承租面积为病房大楼二层楼面1,168.46平方米；五、甲乙双方确认上述事项及乙方实际承租面积和使用时期，其余条款按原租赁合同执行。2019年6月，静中心医院向康奥公司送达《关于支付房屋租赁款函》：2015年12月8日，贵司与我院签订了房屋租赁备忘录，双方约定，贵司实际承租面积为1,168.46平方米，租金为2.19元/日，即年租金934,008.50元。至2019年6月，贵司仍未支付2017-2018年的房屋租赁费。根据2018年度事业单位年报及部门决算报表审计意见正式报告指出，此收入为国有资产出租出借收入，根据相关规定，我院必须在6月30日前将此租赁收入上缴财政。因此，特请贵公司及时向我院支付上述款项。2019年10月14日，康奥公司收到起诉状副本。另查，2006年3月21日，康奥公司支付了2005年的租金1,261,080元；2007年3月6日，康奥公司支付了2006年的租金1,261,080元；2007年12月21日，康奥公司支付了2007年的租金1,261,080元；2009年4月1日，康奥公司支付了2008年的租金1,261,080元；2010年6月，康奥公司支付了2009年1-6月的租金630,540元；2011年12月6日，康奥公司支付了2009年7-12月租金630,540元；2011年12月27日，康奥公司支付了2010年的租金1,261,080元；2012年12月18日，康奥公司支付了2011年1月至2012年6月的租金1,891,620元；2016年12月21日，康奥公司支付了2014年的租金618,696.90元及2015年的租金934,008.50元；2017年11月9日，康奥公司支付了2016年的租金934,008.50元。之后，康奥公司未再支付租金。审理中，康奥公司表示自2002年起在静中心医院大楼外墙、围墙及公共区域内设置了招牌、宣传广告及标识，上述标识在2015年的街道整治中被拆除，康奥公司多次要求静中心恢复但遭拒绝，影响康奥公司的经营。静中心医院表示相关招牌、广告、标识确实是在街道整治中予以拆除，现静中心医院不同意在医院外墙及公共区域内设置康奥公司的招牌及广告，并且康奥公司的主张也并非合同约定的义务，对于康奥公司在租赁部位内的宣传广告，静中心医院未曾阻止也无异议。审理中，康奥公司表示租赁部位因三楼食堂漏水导致多处屋顶、墙面有破损、脱落、污渍等情况，静中心医院虽有维修但一直未完全修复，康奥公司于2016年11月改造美容手术室支出的60,000元及2017年支付给上海荣泉装潢设计有限公司工程款104,000元均为维修费用，为此康奥公司提供了房屋现状照片、微信聊天记录、手术室改造合同及付款凭证、上海荣泉装潢设计有限公司的工程预算单及付款凭证。静中心医院对上述证据真实性认可，但表示2014年、2015年对租赁部位所在大楼进行整体维修，因康奥公司不同意，故康奥公司租赁部位的管道未予更换，确实存在漏水的情况；如康奥公司报修，静中心医院均会及时维修，并提供了2019年1月、5月的报修及维修记录；静中心医院认为前述费用60,000元、104,000元系维修费用并无依据，与房屋漏水质量无关，租赁部位可以正常使用。审理中，原、被告一致确认系争房屋没有押金，2016年12月31日前的租金已经结清。康奥公司陈述关于漏水损失无其他证据、无其他报修记录；康奥公司一直在系争房屋内经营，未停业过；租赁部位目前租金标准仍为2.19元/平方米/日，远低于同地段的6元/平方米/日的市场租金标准。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同约定，全面履行各自的义务。本案中，原、被告之间的合同虽约定租金于每月30日前支付，但是结合租金支付情况，被告通常延迟一年左右才支付上一年度的租金，原告亦未提出过异议，故双方并未严格按照合同约定按月支付租金。然康奥公司未支付2017年起至今的租金，时间已经长达两年以上，且在原告2019年6月催告后也未在合理时间内支付，据此，本院认为被告未及时支付租金的行为已经构成根本违约，原告有权要求解除合同，并要求被告返还房屋及承担相应的违约责任。被告提出原告的诉讼请求超过除斥期间的主张，缺乏依据，本院不予采信。原告主张以被告收到诉状副本之日作为合同解除时间及要求被告支付违约金153,535.64元，有相应的依据，本院予以支持。对于欠付的租金及房屋使用费，被告提出原告未配合恢复宣传标识以及租赁部位漏水影响经营而要求减免租金，本院认为，对于宣传标识，因双方合同并无相应的约定且原告在审理中明确表示不同意在医院外墙及共同区域为被告设置宣传标识，故被告该项主张缺乏依据，本院不予采信；对于漏水影响，原告承认租赁部位存在漏水情况且对于报修事项会积极维修，被告陈述原告确实维修过但未能完全修复，但就漏水损失被告未能提供直接的证据，考虑到被告实际一直在营业且在审理中表述租金标准已经远低于市场租金，故对于被告提出的租金减免的主张，本院不予支持；原告主张被告按照每月76,767.82元，支付自2017年1月1日至2019年10月14日期间的租金及2019年10月15日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，符合合同约定，本院予以支持。被告另提出原告系其股东，存在股权出资纠纷并要求抵扣租金，本院认为被告的该项主张与本案并非同一法律关系，被告可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海市静安区中心医院与被告上海康奥医疗美容医院有限公司就上海市静安区新闸路XXX号房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年10月14日解除；二、被告上海康奥医疗美容医院有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市静安区新闸路XXX号病房大楼二层楼面，将前述房屋返还给原告上海市静安区中心医院；三、被告上海康奥医疗美容医院有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市静安区中心医院租金2,602,429.17元；四、被告上海康奥医疗美容医院有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市静安区中心医院违约金153,535.64元；五、被告上海康奥医疗美容医院有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市静安区中心医院房屋使用费，自2019年10月15日至实际返还房屋之日止，按每月76,767.82元计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,206元，由被告上海康奥医疗美容医院有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  姚 峥审 判 员  万健健人民陪审员  高 倩二〇二〇年六月三日书 记 员  沈 晔附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。