辽宁省大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初1659号原告：王长辉，男，1984年8月17日出生，汉族，户籍地辽宁省辽阳市白塔区。原告：张娜，女，1985年7月22日出生，汉族，户籍地辽宁省大连市中山区。二原告共同委托诉讼代理人：汪志平，辽宁恩派律师事务所律师。被告：买德恩，男，1972年2月18日出生，回族，户籍地黑龙江省牡丹江市东安区。被告：孙秀艳，女，1974年11月5日出生，汉族，户籍地黑龙江省牡丹江市东安区。被告：白明辉，男，1975年9月11日出生，汉族，户籍地黑龙江省牡丹江市东安区。被告一、二、三共同委托诉讼代理人：滑东明，辽宁哲盛律师事务所律师。被告：大连安鑫房地产代理有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区**。法定代表人：刘建国，系该公司董事长。委托诉讼代理人：许明哲，女，1975年10月2日出生，汉族，户籍地辽宁省大连市沙河口区。系该公司员工。委托诉讼代理人：康波，辽宁征信律师事务所律师。原告王长辉、张娜与被告买德恩、孙秀艳、白明辉、大连安鑫房地产代理有限公司（以下简称“安鑫”）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王长辉及其委托诉讼代理人汪志平，被告白明辉及买德恩、孙秀艳、白明辉的委托诉讼代理人滑东明，被告大连安鑫房地产代理有限公司的委托诉讼代理人康波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王长辉、张娜向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令变更房地产买卖合同（x）第二条第一项，将该房屋的价款变更为707,305元；2.请求判令被告一、二、三向原告交付案涉房屋；3.需要被告四协助被告一、二共同返还定金4万元，该定金是交由被告四保管，因此被告四有协助返还定金的义务；4.本案所有诉讼费由四被告共同承担。事实和理由：两原告系夫妻，被告一与被告二系夫妻，被告三系被告一及被告二的委托代理人，被告四系二手房销售代理机构。2019年10月23日，经过被告三居间介绍，两原告与三被告签订了房地产买卖合同（被告一及被告二的委托被告三为代理人）。合同约定被告一与被告二将自己位于大连市中山区的房屋出售给两原告，合同约定该房屋面积为58.52平方米，该套房屋总价为950,000元。同时对合同的定金、款项支付、违约责任等进行了详细的约定。合同签订后，原告依据约定交付了首付款，被告配合办理了房屋过户，房屋产权证登记面积为58.52平方米。并且开始联系办理贷款，恰当时为供暖缴费期，因该房屋已经过户到原告名下，原告需要缴纳供暖费。在缴纳供暖费时，原告被告知该房屋面积为40多平方米，不需要按照58.52平方米缴纳取暖费。此时原告发现该房屋的面积存在问题，为了进一步确认，原告走访楼上楼下邻居，大家房屋全都是40多平，后原告联系被告三经过在房屋登记中心最终确认，该房屋的实际面积为43.57平方米。且经过查询了解，该房屋系被告一与被告二通过参与司法拍卖取得，在拍卖时，该房屋介绍中已经明确该房屋实际面积为43.57平方米。三方签订的房屋买卖合同约定的面积为58.52平方米。价款也是按此确认。现该房屋的实际面积为43.57平方米。但是被告仍然按照58.52平方米向原告出售房屋，属于明显的欺诈，显失公平。原告认为，被告的故意隐瞒合同所涉房屋的实际面积，被告的行为严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的有关规定诉至贵院，恳请判如所请。被告买德恩、孙秀艳、白明辉辩称，不同意原告的诉讼请求。向法庭说明三被告对原告诉讼请求的意见，原告诉请说将房屋的价款变更为707305元，三被告认为这一诉讼请求缺乏事实和法律依据，该房屋价款的707305元是我们原来购买上家房产的成本价，这个房屋买了之后进行了装修，不排斥我们略有盈利，不能说这个房屋多少钱买的就多少钱卖，所以这个诉请是缺乏事实和法律依据的。请求法院判令部分被告交付案涉房屋，不是被告不交付房屋，实际是两原告欠被告的购房款，余额没有付清，所以在这种情况下，合同有约定房屋款项付清之后就交付，我们通过中介交付房屋，原告方一而再再而三拖欠，在3月9日委托的律师调取了张娜的信息，在要递交诉状的时候，之后3月20日接到了法院的通知，正在我们要起诉时接到了法院的传票，原告以不公平、欺诈为由诉讼三被告，所以这个诉讼请求交付房屋不用法院判，把房款付清之后就可以交付；原告的第三项诉讼请求判令被告双倍返还定金4万元，对这个诉请我们认为原告方缺乏事实和法律依据，我们不存在欺诈也不存在隐瞒，不应该让我们三被告返还定金。原告在诉状中说是原告故意混淆了一个事实，买房时房屋产权登记面积为58.52平方米，这个说法不准确，房屋产权登记的建筑面积为58.52平方米，房屋产权证上写的是也是这样，合同第一条房屋的介绍基本情况建筑面积为58.52平方米，不能把这个登记面积变为58.52平方米，关于原告说被告隐瞒房屋面积的问题，这个房屋是经过法院拍卖买的，法院转送产权证，被告方委托了律师到房屋产权局看建筑面积为58.52平方米，里面没有这个建筑面积，所以这个房屋我们买的时候就知道这个信息，卖的时候我们也是按照这个卖的，合同中写明是按套计算的，我们买这个房屋时也没有注意使用面积是多少，房屋中介也没有说明，因为他们也不知道。后来原告起诉后我们到网上调取，我们才知道实际使用面积，这个合同写的很清楚是按套计算的，我们没有说每平方米按照多少。取暖费和面积的关系，收取取暖费是供暖公司，是按照建筑面积收还是按照使用面积收是供暖公司的规定，这个是我们无关。不能说按照使用面积收的，就说我们卖的房屋就是欺诈。现在知道楼上楼下的使用面积为43.57平方米，你可以问一下楼上楼下的这些建筑面积是多少，有建筑面积必然有使用面积。建筑面积和使用面积的关系，建筑面积是指这个物体的整体，包括了使用面积、辅助面积和结构面积。而使用面积就是套内面积，套内面积里面具有实际使用功能的。被告大连安鑫房地产代理有限公司辩称，一、被告安鑫公司不同意原告对于安鑫公司的诉讼请求，具体理由如下：1、被告安鑫公司不是房屋买卖合同的一方主体，而是提供中介服务的一方，故，其在本案中的诉讼地位应为第三人，而非共同被告之一。2、原告诉请的变更合同中价款一节，依据《合同法》第77条之规定，系房屋买卖合同双方主体的权利，被告安鑫公司无权干涉；至于交付房屋、双倍返还定金等均系房屋买卖合同中的卖方需要向买方承担的合同义务和违约责任，被告安鑫公司不应也不可能向原告履行上述义务、承担违约责任。3、在房屋买卖过程中，安鑫公司没有违约行为和任何过错，不应承担法律责任。二、被告安鑫公司针对原告诉称的事实与理由部分，对于《房地产买卖合同》签订的时间、内容没有异议。安鑫公司在签订该合同之前和之时，审查了被告白明辉出示的案涉房屋的产权证书（房屋建筑面积明确记载为58.52平方米）、被告买德恩出具给白明辉的售房委托书、查询了该房屋没有查封等影响买卖的情形，进到了中介公司应尽的审慎义务。合同签订后，安鑫公司于2019年11月6日，协助买卖双方办理了首付款的银行资金监管手续、于2019年11月7日办理了产权过户手续之原告张娜名下。当日，安鑫公司工作人员陪同买卖双方去核实该房屋是否欠费（物业费、水电费、供暖费等）时，供暖单位工作人员称：该房屋楼上楼下房屋均为48.52平方米，原告就此提出异议，并表示后续的公积金贷款手续暂停办理，时间待定。为此，安鑫公司多次沟通、协调买卖双方，未果；到房产部门查询是否存在登记错误，得到的答复是登记无误。基于上述事实，被告安鑫公司认为：安鑫公司居间促成了二原告与被告买德恩、孙秀艳之间的房屋买卖合同，该合同合法有效。原有产权证书和现产权证书登记的建筑面积均为58.52平方米，依据《物权法》第16、17条之规定，依法应认定该房屋的建筑面积为58.52平方米，供暖单位或其他单位及个人的说法不具有对抗不动产登记簿的法律效力。如原告认为房产部门的不动产登记簿中关于房屋建筑面积的记载有误，依据《物权法》第19条之规定，应当向房产部门申请更正登记。然后，根据房产部门变更登记的结果再主张民事权利，贵院在本案中不宜做出与不动产登记簿记载内容不一致的认定和判决。而且原告明显是混淆了房屋建筑面积和套内建筑面积这两个概念，这两个概念之后我们公司会向法庭提交相关的规定，而且房产中注明的房屋建筑面积大于套内建筑面积是一个起码的房产常识。故、请求贵院驳回原告对于被告安鑫公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：原告王长辉与张娜系夫妻关系，被告买德恩与被告孙秀艳系夫妻关系，被告白明辉系买德恩与孙秀艳的委托代理人。2019年10月23日，张娜、王长辉（买方）与买德恩（卖方，白明辉为代理人代签）、大连安鑫房地产代理有限公司（居间方）签订《房地产买卖合同》及《合同补充协议》，约定：买卖双方通过居间方出售及购买位于大连市中山区的房屋，面积58.52平方米，房屋售价95万元，定金为人民币2万元，于甲乙双方交接房款时冲抵房款。合同还约定，买方申请组合贷款，买方于2019年11月7日之前，备齐（除定金外）购房首付款人民币36万元，同时将该款项存入银行做资金监管。卖方在签署本合同当日需将房屋证明原件放于居间方处，并在2019年11月7日前备齐过户文件交予居间方。买方在2019年11月7日前，将过户及贷款文件交予居间方，且买卖双方承诺，在双方备齐所有过户手续及贷款审批通过后三个工作日到不动产登记中心（或其他办理房屋权属转移部门）递交过户手续。卖方确认，在本合同签订之时，房屋无查封。合同第四条约定，卖方需在手续办理完毕（现金付款至：买方名下的不动产证书办理完毕；贷款至：银行放款）3个工作日内，负责将房屋以签约现状交付给买方。补充协议约定，签约人保证具有产权人的合法授权委托，否则由签约人承担除了继续履行合同以外的全部违约责任，买方对以上内容知晓并认同，买卖双方要求自行办理该房屋报税、过户手续。后买德恩（出卖人、甲方）与张娜（买受人、乙方）签订《大连市房地产买卖合同》，甲方依法取得房地产权证号为20××05，产权取得日期2019年11月6日；房屋坐落大连市中山区，建筑面积58.52平方米，房屋价款518000元，双方同意于2019年11月7日由甲方将上述房产交付给乙方。2019年11月7日，原告张娜取得不动产登记证书，记载房屋地址为中山区共存巷5号4单元5层1号，建筑面积58.52平方米。另查，被告买德恩系通过司法拍卖方式取得案涉房屋所有权。2019年5月20日，大连市中山区人民法院发布《竞买公告》，拍卖标的为大连市中山区（秀月小区）房屋，大连市勘查测绘研究院有限公司实地测绘套内建筑面积43.57平方米，市场价56.641万元，起拍价40万元。特别说明：该拍卖标的物现有占用，房屋所有权人为被执行人父亲，且房屋信息查询结果载明建筑面积与该拍卖标的物实际面积不符，房屋信息查询结果载明建筑面积为58.52平方米，经大连市勘查测绘研究院有限公司实地测量，套内建筑面积为43.57平方米。本次拍卖以实际套内面积43.57平方米为基准定起拍价，请竞买人自行了解。后买德恩于2019年6月取得《拍卖成交确认书》，成交价格为716000元。另查，房屋原产权人李万鸿，原房屋产权证书记载的房屋地址为中山区共存巷5号4单元5层1号，建筑面积为58.52平方米。本院认为，原告王长辉、张娜与被告买德恩、大连安鑫房地产代理有限公司签订的《房地产买卖合同》及《合同补充协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效。双方均应按照约定履行义务，不履行或履行义务有瑕疵，应承担相应的违约责任。本案的争议焦点为，被告买德恩是否存在欺诈行为？首先，从原房屋产权登记证书及过户到原告名下的不动产登记证书看，均记载房屋面积为58.52平方米，该产权证书系房地产管理部门出具并发放，非被告买德恩自行制作；其次，从被告买德恩取得案涉房屋所有权的方式看，系通过司法拍卖取得且成交价为716000元，已高于原告诉讼请求中所主张变更的707305元，若将房屋价款变更为低于被告购买成本的成交价格，有违市场交易习惯且显失公平。再次，拍卖公告中特别说明大连市勘查测绘研究院有限公司实地测量，套内建筑面积为43.57平方米，原告通过调档查明案涉房屋底档记载的建筑面积为48.52平方米，被告买德恩作为案涉房屋竞买人，可推定其知晓案涉房屋实际面积与登记面积不符，但案涉房屋存在三种不同面积非被告买德恩过错所致，其未将该情况告知原告存在过错，但该过错尚不足以认定为欺诈。故原告要求将案涉房屋价款变更为707305元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告买德恩、孙秀艳、白明辉交付房屋一节，原、被告对案涉房屋尚存在争议，原告仅支付首付款，不具备合同约定的房屋交付条件，被告白明辉仅为被告买德恩、孙秀艳的代理人，非案涉房屋成交确认书中记载的权利人，原告要求被告白明辉交付房屋于法无据，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告大连安鑫房地产代理有限公司协助被告买德恩、孙秀艳返还定金4万元的诉讼请求，因庭审中原告主张继续履行合同，而返还定金为解除合同的附随诉讼请求，故原告的主张相互矛盾，本院不予支持。本案中，关于案涉房屋面积的差异所产生的纠纷，原告应在理清法律关系及相关责任的基础上另行主张权利，维护自身利益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王长辉、张娜的诉讼请求；案件受理费11270元，由原告王长辉、张娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 刘 璐人民陪审员 张 平人民陪审员 辛淑芹二〇二〇年四月二十八日书 记 员 兰美玉