湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初1124号原告：黎小霞，女，1970年9月1日出生，汉族，住湖南省醴陵市。委托诉讼代理人：许溪，湖南人和人（株洲）律师事务所律师。代理权限特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，提起反诉或者上诉，签收法律文书等。被告：应春萌，女，1966年1月21日出生，汉族，住江西省上饶市玉山县。原告黎小霞与被告应春萌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陈坤独任审判，后因被告应春萌下落不明，本院依法转为普通程序，由审判员陈坤担任审判长，与人民陪审员唐涛、谷雨巷组成合议庭，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。书记员汤敏担任庭审记录。原告黎小霞诉讼代理人许溪到庭参加诉讼。被告应春萌经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黎小霞向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《购房协议书》、《协议》；2.被告退还原告购房款20万元；3.被告支付原告资金占用期间利息24000元（从2018年3月29日暂计算至2020年3月29日，后续利息以年利率6％计算至被告退清原告购房款之日）；4.被告赔偿原告损失186432元（按同类房产现价6800元／平方米计算房屋差价，＊116.52平方，以法院询价或调查令确定的房屋差价价格为准）；5.被告承担本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、保全担保保险费等）。事实与理由：原告黎小霞在工作人员赖某的接待下与株洲塔山房地产开发有限公司（以下简称塔山房产公司）于2017年3月18日签订《东成商业广场商品房认购协议》，购买株洲市芦淞区××路××号××广场××小区××栋××房屋，原告根据该协议支付了1万元定金。2017年6月，塔山房产公司售楼部电话通知文意强的父亲文启佳签订《换房字据》，将3栋1303换成3栋1002房，后原告多次联系塔山房产公司要求办理正式的完整购房手续，售楼部工作人员无故再三推脱。数次沟通无果后，原告于2018年3月29日放弃了上海的工作专门到售楼部要求塔山公司办理正式购房手续，结果售楼部告知房子已经没有了，3栋1303没有了，3栋1002房也没有了，但是他们老板也就是被告应春萌在3、4栋有一套2812房子出售，原告当时就想为儿子买套房子急着做婚房用，只要有房子就行也就同意了，于是塔山房产公司退回了原告1万元定金，随后原告与被告签订《购房协议书》，根据协议，原告向被告应春萌的个人账户转账支付了20万元，且根据该协议约定：“……待银行面签手续办理后乙方签订《株洲市商品房买卖合同》，并开具株洲塔山房地产开发有限公司财务专用章，银行放款后乙方可以直接去物业公司办理相关的交房手续……”后原告又多次催促被告交房，但是被告又一直推脱或者干脆根本不接原告电话，原告2019年上半年家中发洪水房屋倒塌无房子可住，只能又上门找到被告，被告告诉原告3、4栋2812房子已经没有了，迫不得已原告只能与被告签署《协议》，约定：“因之前2018年3月29日黎小霞到应春萌手上定购东成中心3、4栋2812号一房，已交首付贰拾万元，但至今应春萌都没有履行房屋过户贷款、交房等手续，导致无法交房给黎小霞。现双方协商达成以下协议：1.应春萌从即日起2019年8月24日起半年内2020年2月24日止，从东成中心3、4栋任意一套住房给黎小霞；2.如果第一条协议应春萌没有履行到位，应春萌按照东成中心同类房产现市场评估价格赔偿，现定购价5200元／平方，若房产差价低于10万元，按十万元赔偿给黎小霞……”，“见证人：赖某”。原告只是想买套房子给儿子结婚用，把一辈子在农村和在外打工辛辛苦苦积攒的所有积蓄20万元全部用于了购房，但因缺乏购房经验一次又一次被欺骗，被退了三次房，直至现在被告也还是未交房，多次专门从上海回来交涉，不仅产生额外的差旅费还因经常请假导致多次换工作。因多次承诺都未兑现，原告内心十分焦虑，2020年3月24日委托他人去株洲市国土局查询才得知东成中心3、4栋2812号早在2014年就已经办理了预抵押登记早已出售至第三人（因该房屋预抵押登记在第三人名下国土局不能提供登记材料），从未登记在被告应春萌名下，被告从一开始就在恶意欺骗原告，而被告东成中心3、4栋106、107、108、206四套房屋也只办理了预抵押预告登记，时至今日案涉房屋没有交房更无房屋所有权证书，根本无法交付和转让至原告。被告承诺的交房时间到期后，又再拒不接原告电话已无履行基础。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告应春萌未到庭应诉答辩，亦未提交书面答辩意见和证据材料。经庭审举证、认证，本院对原告提交的原、被告身份证复印件，符合证据的三性，本院予以采信；证据《东成商业广场商品房认购协议》、《换房字据》、赖某身份证复印件，与本案无关，本院不予采信；证据《购房协议书》、收款收据、活期转账凭证、《协议》，能形成一条完整的证据链，符合证据的三性，且能够达到原告的证明目的，本院予以采信。本院经审理认定如下事实：2018年3月29日，原告与被告签订《购房协议书》，协议约定，乙方（原告）认同购买芦淞区××路××号××广场××栋××号房，该房屋面积116.52平方米，单价5200元／平方米，总房款605904元，乙方于2018年3月29日将200000元转入甲方（被告）指定账户，于2018年10月29日支付余款5904元，剩余房款400000元由乙方办理贷款，待银行面签手续办理完结后乙方签订《株洲市商品房买卖合同》，并开具株洲塔山房地产开发有限公司财务专用章，银行放款后乙方可以直接去物业公司办理相关的交房手续。协议签订后，原告依约向被告指定账户转账支付200000元，因被告未能按约履行房屋过户贷款、交房等手续，导致无法交房给黎小霞。2019年8月24日，经原、被告双方协商，签订《协议》，协议约定，1.被告应春萌从即日起2019年8月24日起半年内2020年2月24日止，从东成中心3、4栋中任意一套住房给黎小霞；2.如果第一条协议应春萌没有履行到位，应春萌按照东成中心同类房产现市场评估价格赔偿，现定购价5200元／平方，若房产差价低于10万元，按10万元赔偿给黎小霞……”，“见证人：赖某”。协议签订后，被告未按约定从东成中心3、4栋任意一套房屋转让给原告，经原告催要未果，酿成本案纠纷，诉至本院。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的审查重点为：违约金及资金占用费的认定。现分析如下：本案中，原、被告签订的《购房协议书》、《协议》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应依约履行合同约定的义务。原告已按约定履行支付购房首付款义务，被告未能将案涉房屋过户贷款，后经原、被告协商，被告应春萌从2019年8月24日起半年内2020年2月24日止，从东成中心3、4栋中任意一套住房给黎小霞，但被告至今仍未履行，构成违约，且经原告催告后，在合理期限内仍未履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”规定，故对于原告要求解除原、被告签订的《购房协议书》、《协议》的诉请，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告已依约向被告支付房款200000元，故对于原告要求被告退回购房款200000元的诉请本院予以支持。至于原告损失问题，依照我国合同法的相关规定,违约金作为合同当事人约定的承担违约责任的一种方式,既是对违约方的惩罚也是对守约方所受损失的补偿,其数额应以违约方违约行为造成的损失为限。案涉《协议》约定被告应按照东成中心同类房产现市场评估价格与定购价差价进行赔偿，若房产差价低于10万元，按10万元赔偿。现原告主张被告按现价6800元/平计算房屋差价，要求被告赔偿损失186432元，但原告并未提供证据证明案涉房屋周边同类房屋价格水平，故本院对该诉请不予支持。因原告未能举证证明房屋差价情况，本院酌情按差价低于10万元采信双方约定的违约金水平，即违约金100000元。因原告仅支付购房首付款200000元，未支付全部购房款，其主要损失即为首付款200000元，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定，该违约金已达损失的50%，故违约金100000元明显过高，本院应予适当减少。房屋买卖对普通人来讲属于大宗消费,买受人在进行房屋买卖时均应当核实房屋的权属,原告在签订合同时未尽审慎注意义务,导致合同至今未能履行,原告亦存在一定过错，结合原告的损失情况及原、被告过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情按原告已付首付款的30%计算原告损失，即被告应赔偿原告损失60000元（200000×30%）。原告要求被告赔偿其因本案诉讼产生的保全担保费，因保全担保费非必要费用，本院对其该诉请不予支持。另原告还主张被告按年利率6%支付资金占用期间利息，本院已对原告损失进行认定，故对该诉请亦不予支持。被告应春萌经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告黎小霞与被告应春萌签订的《购房协议书》、《协议》；二、限被告应春萌于本判决书生效后十日内退还原告黎小霞购房款200000元；三、限被告应春萌于本判决生效后十日内赔偿原告黎小霞损失60000元；四、驳回原告黎小霞其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7456元，保全费2572元，公告费560元，合计10588元，由原告黎小霞负担2400元，被告应春萌负担8188元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行长沙分行营业部缴纳；汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：8101********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长 陈 坤人民陪审员 唐 涛人民陪审员 谷雨巷二〇二〇年八月十二日法官助理尹杰书记员汤敏附本判决书引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。