上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初16479号原告：上海欣凯元投资有限公司，住所地上海市浦东新区川沙新镇川图路******。法定代表人：卢缨,执行董事。委托诉讼代理人：罗玲，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海申健气雾剂包装材料有限公司，住所地上海市，住所地上海市浦东新区合庆镇东川公路**法定代表人：赵伯权。委托诉讼代理人：赵勇，上海申健气雾剂包装材料有限公司工作。原告上海欣凯元投资有限公司(以下至本判决主文前简称欣凯元公司)诉被告上海申健气雾剂包装材料有限公司(以下至本判决主文前简称申健公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月27日因疫情影响中止审理，于2020年6月18日恢复并公开开庭进行了审理。原告欣凯元公司的委托诉讼代理人罗玲和被告申健公司的委托诉讼代理人赵勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欣凯元公司向本院提出如下诉讼请求：1.判决确认原、被告2017年5月22日签订的《上海张江高科技园区房屋租赁合同》(以下至本判决主文前简称《租赁合同》)于2020年3月5日解除；2.判令被告向原告支付2019年10月1日至2020年3月5日期间的租金人民币(以下币种相同)236,727.23元；3.判令被告支付逾期付款利息(以欠付租金45,865.90元为本金，自2019年10月11日起；以欠付租金45,865.90元为本金，自2019年11月11日起；以欠付租金45,865.90元为本金，自2019年12月11日起；以欠付租金45,865.90元为本金，自2020年1月11日起；以欠付租金45,865.90元为本金，自2020年2月11日起；均按每日0.05%的标准计算至实际偿付之日止)；4.判令被告支付原告违约金137,597.70元；5.判令原告有权以被告已支付的履约保证金137,597.70元冲抵前述相关费用；6、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年5月22日签署《租赁合同》，约定由被告向原告承租位于上海市浦东新区川宏路XXX号的10幢3F、4F的房屋及其设施(以下简称系争房屋)，租赁面积为628.30平方米，租赁期自2017年11月1日至2020年10月31日。《租赁合同》签订后，原告已经依约向被告交付了系争房屋。此后，被告一直持续使用系争房屋。根据合同约定，被告应于租赁期内每个季度第1个月的10日之前支付该日历月的月租金(含税价)45,865.90元。然，被告自2019年10月1日即未按时、足额支付租金，且经原告发函催告后仍未支付，并于2019年12月15日发函单方面提出退租。2020年3月2日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同通知》，告知被告，因被告逾期支付租金超过90日，原告依据《租赁合同》约定解除租赁合同，并要求被告于收到解除通知之日起7日内返还系争房屋。经查，解除通知已于2020年3月3日由门卫代收，但被告至今尚未支付拖欠的租金，亦未按约办理系争房屋交接手续并返还系争房屋。2020年3月5日原告已自行收回房屋。被告申健公司辩称：对诉请1没有异议。2019年10月1日至2019年12月31日期间的租金被告确实没有支付。2019年12月29日左右，被告迁出系争房屋并将钥匙交付给物业公司，物业公司未向被告出具签收单。对于2020年1月1日至2020年3月5日期间的租金，被告愿意支付一个月的租金，其他的租金被告无力承担。关于逾期付款违约金，同意支付2019年10月11日起至2019年12月31日止的逾期付款违约金，其余部分不同意支付逾期付款违约金。关于解除合同违约金，被告同意支付。同意用已支付的履约保证金137,597.70元冲抵前述被告应付款项。同意承担诉讼费、保全费。本院经审理，由原、被告对《租赁合同》、退租申请函、解除房屋租赁合同通知、物流记录、催款通知单、快递面单、系争房屋的产证、物业公司电脑截屏打印件、照片等证据进行举证、质证，并由本院对原、被告的陈述记录在案，本院对上述证据及原、被告的陈述分析认证后，认定事实如下：原、被告于2017年5月22日签署《租赁合同》，约定：由被告向原告承租系争房屋，租赁面积为628.30平方米；租赁期自2017年11月1日至2020年10月31日；被告应于租赁期内每个季度第1个月的10日之前支付该日历月的月租金(含税价)45,865.90元；签订合同后5个工作日内，被告应向原告支付足额履约保证金，履约保证金为3个月的租金，即137,597.70元；任何情况下，原告有权但无义务用履约保证金充抵按本合同约定的各项被告应付款项(包括但不限于租金、逾期付款利息、违约金、赔偿金等)，亦可要求被告直接支付各项应付款项，若原告使用履约保证金充抵，充抵后，若所持履约保证金少于约定的数额时，被告须在接到原告书面通知后5个工作日内立即将履约保证金补足；租赁关系终止时，原告收取的履约保证金除用以抵充合同约定或者租赁过程中产生的应当由被告承担的费用外，剩余部分(如有)以人民币形式无息退还给被告；本合同期满或解除或提前终止时，被告应将系争房屋恢复至交付时原状并经原告或原告委托的物业管理单位书面确认后归还原告，并应在租期届满前10日或者在本合同解除或终止之日起20日内完成系争房屋的所有行政登记/备案的变更或注销手续；在原告要求被告交还系争房屋的期限届满前，被告仍应支付租金，超过原告指定的交还时间被告仍未交还系争房屋的，自原告指定的交还期限届满之次日起，每迟延1日，被告应承担当期日租金2倍的占用使用费；系争房屋归还原告后，被告遗留在系争房屋内的所有物品、设施及设备(若有)，原告为其保留3个工作日，3个工作日后如被告未领取该物品，该物品将视为被告之遗弃物，被告自动放弃该等物品、设施及设备的所有权及使用权，原告可自由处理，由此造成被告或任何第三方任何损失的，均由被告承担，被告不得对原告提出追索；被告逾期支付租金、履约保证金或其他费用，从被告应付之日的第2日起，被告应按日向原告支付未付款总金额的0.05%的逾期付款利息,直至被告付清为止;被告逾期不支付租金或其他费用累计超过30天的,原告可书面通知被告解除本合同,被告应向原告按月租金的3倍支付违约金,给原告造成损失的,支付的违约金不足抵付原告损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分;双方同意,除本合同约定的情形外,双方任何一方如要求单方面解除本合同或擅自解除合同的,均应向相对方承担违约责任,双方同意按合同约定的违约责任的标准处理;双方可按不可抗力对履行合同影响的程度,协商决定是否解除合同,或者部分免除履行合同,或者延期履行合同,如果由不可抗力事件致使任何一方推迟或无法履行本合同的有关义务持续超过10日的,则任何一方可以提前1个月给予对方书面通知,终止本合同;本合同因不可抗力事件终止视为本合同期满时终止,但任何一方在本合同终止前所发生的违约行为应承担的违约责任不能免除,被告应在本合同终止之日起10个工作日内向原告结清已实际发生的租金和其他费用;根据本合同做出的所有通知和其他通讯均应采用书面形式,送交快递后3日并有书面接受证明的情况下视为有效送达。《租赁合同》签订后，原告依约向被告交付了系争房屋。此后，被告一直持续使用系争房屋。被告自2019年10月1日即未按时、足额支付租金，且经原告发函催告后仍未支付。2019年12月15日被告向原告出具《退租申请函》，主要内容为：因被告经营情况不好，为了减少开支，决定2020年1月起不再租用系争房屋，特向原告提出申请。2020年3月2日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同通知》，告知被告，因被告逾期支付租金超过90日，原告依据《租赁合同》约定解除租赁合同，并要求被告于收到解除通知之日起7日内返还系争房屋。被告于2020年3月3日由其门卫代收解除通知。2020年3月5日原告已自行收回系争房屋。本院认为，原、被告之间关于系争房屋的《租赁合同》，系双方租赁系争房屋的真实意思表示，且不违反国家效力性强制性法律规定，依法有效，双方均应严格按约履行。(一)关于原告要求确认《租赁合同》于2020年3月5日解除的诉讼请求。双方所签的《租赁合同》约定：被告逾期支付租金、履约保证金或其他费用，从被告应付之日的第2日起，被告应按日向原告支付未付款总金额的0.05%的逾期付款利息,直至被告付清为止;被告逾期不支付租金或其他费用累计超过30天的,原告可书面通知被告解除本合同,被告应向原告按月租金的3倍支付违约金,给原告造成损失的,支付的违约金不足抵付原告损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。被告逾期支付2019年10月1日起的租金，至原告于2020年3月2日向被告发出《解除房屋租赁合同通知》时早已超过30日，原告依约有权向被告发出解除合同通知，被告于2020年3月5日视为收到该通知，《租赁合同》于2020年3月5日依法解除。因此，原告要求确认《租赁合同》于2020年3月5日解除的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。(二)关于原告要求判令被告向原告支付2019年10月1日至2020年3月5日期间的租金236,727.23元的诉讼请求。被告当庭确认至今欠付并同意支付2019年10月1日至2019年12月31日期间的租金，并同意承担其发出退租函后一个月即2020年1月份的租金。原告要求被告支付2019年10月1日起至2020年1月31日期间的租金，符合法律规定，予以支持。至于2019年2月1日至2020年3月5日期间的租金。被告自2019年10月11日起就拖欠2019年10月1日起的租金，至被告2019年12月15日向原告发出退租函时已经拖欠租金两个月，但原告在收到被告表示其2020年1月起不再租赁房屋的退租函后，没有及时采取与被告协商收回房屋、另行招租、出租等措施以减少损失，直至2个半月后才通知被告解除合同，因此，本院认定，2020年2月1日至2020年3月5日期间的租金损失属于原告扩大的损失，应由原告自行承担，原告要求被告支付2020年2月1日至2020年3月5日期间租金的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。(三)关于原告要求判令被告支付逾期付款利息(以欠付租金45,865.90元为本金，自2019年10月11日起；以欠付租金45,865.90元为本金，自2019年11月11日起；以欠付租金45,865.90元为本金，自2019年12月11日起；以欠付租金45,865.90元为本金，自2020年1月11日起；以欠付租金45,865.90元为本金，自2020年2月11日起；均按每日0.05%的标准计算至实际偿付之日止)的诉讼请求。《租赁合同》约定：被告应于租赁期内每个季度第1个月的10日之前支付该日历月的月租金(含税价)45,865.90元；被告逾期支付租金、履约保证金或其他费用，从被告应付之日的第2日起，被告应按日向原告支付未付款总金额的0.05%的逾期付款利息,直至被告付清为止。被告实际逾期支付2019年10月、11月、12月及2020年1月的租金，应按约向原告支付逾期付款利息。正如上文所述，本院认定2020年2月1日至2020年3月5日期间的租金损失属于原告扩大的损失，应由原告自行承担，故原告要求被告支付2020年2月1日至2020年3月5日期间租金的逾期付款利息的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。(四)关于原告要求判令被告支付违约金137,597.70元的诉讼请求。被告违约致使合同解除，按约应向原告支付违约金137,597.70元，且被告也同意承担上述违约金，故原告要求被告支付违约金137,597.70元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。(五)关于原告要求判令原告有权以被告已支付的履约保证金137,597.70元冲抵前述相关费用的诉讼请求。被告同意原告有权以被告已支付的履约保证金137,597.70元冲抵前述相关费用，且被告的上述意见于法不悖。因此，原告要求判令原告有权以被告已支付的履约保证金137,597.70元冲抵前述相关费用的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、确认原告上海欣凯元投资有限公司与被告上海申健气雾剂包装材料有限公司之间关于上海市浦东新区川宏路XXX号的10幢3F、4F的房屋及其设施的《租赁合同》于2020年3月5日解除；二、被告上海申健气雾剂包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海欣凯元投资有限公司2019年10月1日至2020年1月31日期间按月租金45,865.90元计算的租金；三、被告上海申健气雾剂包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海欣凯元投资有限公司逾期付款利息(逾期付款利息的计算方式为：以欠付租金45,865.90元为本金，自2019年10月11日起；以欠付租金45,865.90元为本金，自2019年11月11日起；以欠付租金45,865.90元为本金，自2019年12月11日起；以欠付租金45,865.90元为本金，自2020年1月11日起；均按每日0.05%的标准计算至实际偿付之日止)；四、被告上海申健气雾剂包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海欣凯元投资有限公司违约金137,597.70元；五、确认原告上海欣凯元投资有限公司有权以保证金137,597.70元抵付上述主文第一项至第四项中被告上海申健气雾剂包装材料有限公司的应付款项；六、驳回原告上海欣凯元投资有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,076元，减半收取计3,538元，由原告上海欣凯元投资有限公司负担342.20元，由被告上海申健气雾剂包装材料有限公司负担3,195.80元。保全费1,703元，由被告上海申健气雾剂包装材料有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇二〇年七月十五日书记员  王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。