山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1083民初1091号原告：乳山市红鑫园房产中介咨询服务部。住所地：山东省乳山市市区文化街中段。经营者：邓书选，经理。委托诉讼代理人：邓书殿，男，1961年8月13日出生，汉族，公司职工，住山东省乳山市。被告：威海市金港湾房地产开发有限公司。住所地：山东省乳山市经济开发区海港路西。法定代表人：欧阳生，董事长。委托诉讼代理人：黄志斌，男，1981年8月31日出生，汉族，公司职工，住广州市荔湾区。原告乳山市红鑫园房产中介咨询服务部与被告威海市金港湾房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告乳山市红鑫园房产中介咨询服务部经营者邓书选及委托诉讼代理人邓书殿，被告威海市金港湾房地产开发有限公司之委托诉讼代理人黄志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乳山市红鑫园房产中介咨询服务部向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付销售佣金541877元及利息；2.要求被告给付因被告倾销18套低价销售特价房给原告造成损失508000元；3.要求被告给付因被告低价倾销导致原告6套房屋已经交纳定金客户不能成交，给原告造成的损失120000元；4.要求被告给付样板间装修费63000元，共计1232877元。事实和理由：2019年3月5日，原、被告双方签订人杰地灵代理销售合同，原告成为被告开发的元邦人杰地灵花园未售房屋的销售总代理，全面负责被告未售房屋的销售活动。截止2020年3月30日，原告共为被告销售房屋7套，应收取佣金541877元。销售合同履行过程中，被告违反合同约定不及时向原告结算代理佣金，且被告在原告销售过程中私自降低价格对外出售房屋或者低价以房抵债，严重扰乱原告正常的销售市场秩序，给原告的销售工作造成极大被动和困难，也同时给原告造成了巨大经济损失。另原告销售的一些房屋由于客户违约，被告依法没收客户的定金理应给付原告，以补偿原告投入的巨额广告费、人工费、交通费等费用，但被告拒不支付，明显违背公平和诚信原则。综上，原告认为，在被告销售形势极其困难的情形下，原告与其合作，投入大量人力、物力和各项资源为被告的房屋销售进行宣传推广，使被告的整体销售工作较短时间便焕然一新，被告却背信弃义，置原告的合法权益于不顾，给原告造成了巨大经济损失，遂我方根据法律的相关规定，向贵院提起诉讼，望查清事实，依法早日作出支持我方诉讼请求的判决。威海市金港湾房地产开发有限公司辩称，1.原告诉请支付销售佣金及利息，其代理销售房屋套数、代理销售房屋基本单价及溢价部分税款均存在计算错误或遗漏，部分房屋销售佣金尚未符合结算条件，且双方已同意将代理佣金抵顶房款，故其诉请缺乏事实和合同依据，请求法院驳回其诉讼请求。其一，对于原告陈述之代理销售房屋7套，与事实不符，原告实际代理销售房屋仅为6套（2#-408、2#-508、2#-603、3#-308、4#-204、4#-502）。争议之涉案小区的4#-301房并非由原告代理销售，而是被告与案外人山东闻远律师事务所签订的顶账房，原告无权要求支付该房屋的销售佣金；其二，对于原告要求之代理销售房屋基本单价均按特价房单价计算，与合同约定不符，根据合同第三条第2款约定，每月甲方提供一套标准层中间二房户型特价毛坯房，房号必须由被告指定，定价为3600元/㎡。但原告却将其代理的全部标准层中间二房户型房屋（2#-408、2#-508、2#-603、3#-308、4#-502（精装房，需另加800元/㎡））基本单价均按特价房单价3600元/㎡计算，且未提供任何指定依据。被告认为按合同第三条第1款约定，上述五房（2#-408、2#-508、2#-603、3#-308、4#-502（精装房，需另加800元/㎡））基本单价应为3900元/㎡。其三，根据合同第四条第1款约定，代理佣金应为商品房实际成交额超出销售代理基本价格的溢价部分，并扣除溢价部分的房产交易增值税6%，但原告实际代理销售的6套房屋（2#-408、2#-508、2#-603、3#-308、4#-204、4#-502）并未予以扣除。其四，根据合同第四条第2款第（1）项约定，支付代理佣金的结算条件为正式销售备案合同签订并支付全部房款。截至目前为止，原告实际代理销售的6套房屋中的2#-603购房人尚未签订正式销售备案合同和支付全部购房款，故该房屋的代理佣金尚未达到结算条件。其五，原告并非适格主体，诉请给客户购房定金缺乏法律依据。客户支付购房定金、被告收取购房定金是被告于客户之间发生的房屋买卖法律关系，原告虽作为代理销售方，但并非房屋买卖法律关系的当事人，无权要求被告向其给付客户购房定金。其六，根据《补充协议》约定，双方已于2020年1月15日签署案涉小区3#-302定购书，约定原告的代理佣金用于抵顶该房房款。由于原告的代理佣金不足以支付全部房款，被告无须另行给付原告的代理佣金。2.原告诉请赔偿经济损失，缺乏事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。鉴于《销售代理合同》的代理期间已届满，被告于2020年4月1日向原告发出《终止合同通知》催促原告及时办理佣金结算手续，原告在4月2日回函并提交结算明细表。但原告在双方未对佣金结算进行书面确认的情况下，就在4月1日向法院提起诉讼。被告认为原告既未给予被告合理结算时间，亦未提供实际损失依据，且其行为违背了诚实信用原则，滥用诉讼权利增加诉累，甚至做出过激行为，严重影响我司的正常经营活动。综上，恳请贵院在查明事实的基础上，依法作出公正的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及庭审确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月5日，被告（作为甲方）与原告（作为乙方）签订《人杰地灵代理销售合同》，约定被告委托原告代理销售被告开发的元邦人杰地灵花园商品房。合同约定，本合同约定的销售项目为甲方在乳山市开发的元邦人杰地灵花园的未售房源（未售房源指未签订《商品房买卖合同》《认购书》《委托书》《法院裁定书》等甲方认定的单位）；代理期限自本合同签订起至2019年8月31日止；代理基本价格1、按照建筑面积1#、2#、3#、4#楼，标准层中间二房户型单位3900元/㎡，东西打头房及顶层复式房4000元/㎡，首层复式带花园房7400元/㎡，均为毛坯房。2、甲方自2019年3月4日起每月提供甲方指定标准层中间二房户型特价毛坯房一套供乙方销售，房号必须由甲方指定，定价为3600元/㎡。……代理佣金及支付1、乙方的代理佣金为：所售的项目商品房实际成交额超出销售代理基本价格的溢价部分扣除溢价部分（包括奖励佣金）的房产交易增值税6%后为乙方应得代理佣金。2、双方同意按下列时间及方式支付代理佣金：（1）甲方在正式销售备案合同签订并获得全部房款：一次性付款的客户全款到账，达到佣金结算条件；按揭贷款的客户，首付款齐，商业贷款或公积金贷款放款，甲方全部到账达到佣金结算条件。……第五条甲方的责任1、甲方应积极配合乙方的销售，负责办理与业主签订《认购书》《新建商品房买卖合同》。房源及时更新，并保证乙方客户所订的房号不发生误订；2、甲方营销相关负责人与乙方对接，及时更新核准房源以及乙方对外销售价格，保证销售顺利进行；第六条乙方的责任1、在合同期内，乙方应做以下工作并承担全部费用：（1）制定推广计划书（包括市场地位、销售对象、销售计划、广告宣传等等）；（2）按照甲乙双方议定的条件，在委托期内，进行广告宣传、策划、推广；（3）派送宣传资料、售楼书；（4）委派销售人员到项目现场办公、带客户看房等；（5）在甲方的协助下，安排客户实地考察并介绍项目、环境及情况；（6）利用互联网等各种形式开展多渠道销售活动；（7）乙方不得超越甲方授权对客户作出任何承诺。……3、乙方应守信甲方所规定的销售价格，乙方不得低于代理基本价格对外销售，溢价价格额度必须高于300元/㎡并取得甲方同意，不得超过物价局备案价，不得有违反市场价格行为。一切与房屋销售有关的资金均由甲方财务收取，包括不限于定金、首付款、房款、其他税费等，乙方不得向客户收取任何费用，否则产生的纠纷由乙方负全责。……。2019年9月23日，被告（作为甲方）与原告（作为乙方）签订《人杰地灵代理销售合同》，约定被告委托原告代理销售被告开发的元邦人杰地灵花园1#、2#、3#、4#住宅楼（现房）、5#商业楼（预售房）。合同约定，本合同约定的销售项目为甲方在乳山市开发的元邦人杰地灵花园的未售房源（未售房源指未办理《不动产权证》未签订《商品房买卖合同》《认购书》《委托书》《法院裁定书》等甲方认定的单位）；代理期限自2019年10月1日起至2020年3月31日止；代理基本价格1、按照建筑面积1#、2#、3#、4#住宅楼，自2019年10月1日起至2019年12月30日止标准层中间二房户型单位4200元/㎡，东西打头房及顶层复式房4300元/㎡，首层复式带花园房7700元/㎡，均为毛坯房；自2020年1月1日起至2020年3月31日止标准层中间二房户型单位4500元/㎡，东西打头房及顶层复式房4600元/㎡，首层复式带花园房8000元/㎡，均为毛坯房；……。2、甲方自2019年10月1日起每月提供甲方指定1#、2#、3#、4#住宅楼标准层中间二房户型特价毛坯房一套供乙方销售，房号必须由甲方指定，定价为3900元/㎡。……代理佣金及支付1、乙方的代理佣金为：所售的项目商品房实际成交额超出销售代理基本价格的溢价部分扣除溢价部分（包括奖励佣金）的房产交易增值税6%后为乙方应得代理佣金。2、双方同意按下列时间及方式支付代理佣金：（1）甲方在正式销售购房合同签订并获得全部房款：一次性付款的客户全款到账，达到佣金结算条件；按揭贷款的客户，首付款齐，商业贷款或公积金贷款放款，甲方全部到账达到佣金结算条件。……第五条甲方的责任1、甲方应积极配合乙方的销售，负责办理与业主签订《认购书》《新建商品房买卖合同》。房源及时更新，并保证乙方客户所订的房号不发生误订；2、甲方营销相关负责人与乙方对接，及时更新核准房源以及乙方对外销售价格，保证销售顺利进行；第六条乙方的责任1、在合同期内，乙方应做以下工作并承担全部费用：（1）制定推广计划书（包括市场地位、销售对象、销售计划、广告宣传等等）；（2）按照甲乙双方议定的条件，在委托期内，进行广告宣传、策划、推广；（3）派送宣传资料、售楼书；（4）委派销售人员到项目现场办公、带客户看房等；（5）在甲方的协助下，安排客户实地考察并介绍项目、环境及情况；（6）利用互联网等各种形式开展多渠道销售活动；（7）乙方不得超越甲方授权对客户作出任何承诺。……3、乙方应守信甲方所规定的销售价格，乙方不得低于代理基本价格对外销售，溢价价格额度必须高于300元/㎡并取得甲方同意，不得超过物价局备案价，不得有违反市场价格行为。一切与房屋销售有关的资金均由甲方财务收取，包括不限于定金、首付款、房款、其他税费等，乙方不得向客户收取任何费用，否则产生的纠纷由乙方负全责。……。2020年4月1日，被告向原告发出《终止及结算通知书》。通知原告，现代理销售期限已届满，烦请贵司在收到本通知书之日起5日内提供代理销售结算明细及相应依据，与我司进行结算。2020年4月2日，原告回函。2019年5月24日，原、被告又签订了一份补充协议，约定，1、乙方对甲方的人杰地灵2#楼408、3#楼302无偿装修，并负责出售。在乙方代理合同期内，装修完，销售完。如销售合同期内未将此两套房销售完成，乙方应以签订的销售代理合同价格自行购买此两房，缴清全部房款（一次性付款或办理按揭贷款），否则乙方无条件归还上述房屋给甲方，甲方给予乙方一次免费更名。2、房屋房款及费用等在乙方销售代理佣金内扣除，不足部分乙方另行缴足。2020年1月15日，被告与邓玉滨签订《元邦人杰地灵花园定购书》。约定，买受人自愿认购由出卖人开发的下列商品房：乳山市西环路与广州路交界处元邦人杰地灵3号楼302房。付款方式买受人以红鑫园房产中介人杰地灵代理销售合同决算佣金抵顶房款，多退少补方式支付房价款。原、被告对下列事实及证据存在异议：1、销售佣金数额计算问题。诉讼中原告提交红鑫园代理销售期满决算书两张，以证实2#-408、3#-308、4#-301、4#-204、4#-502、2#-508、2#-603销售佣金447877元，4#-704、4#-601、4#-202、4#-209、4#-501、1#-402销售佣金94000元，共计541877元。被告对原告提交证据真实性不予以认可，辩解该证据系单方面制作，无被告单位的盖章确认，但对上述房产中2#-408、3#-308、4#-204、4#-502、2#-508系由原告销售，销售佣金为200421.16元予以认可。但在以下方面存在争议：首先，对于原告销售房产情况的问题。其中2#-603，被告认可系原告销售的房产，但辩称该户尚有140000元房款未付清（原告对此予以认可），以及原告另外主张的6套只交纳了定金的房产，按照合同约定，均未达到结算佣金条件；4#-301并非由原告销售，系被告与第三方用于抵顶律师代理费的房产。对此，原告不予认可，认为其做出宣传销售的努力工作，后因被告的行为，导致其未能销售成功。其次，对于佣金的计算方法。由于原、被告先后签订的两份合同中对于基础单价的约定存在差异，原告主张应当根据特价房的基础单价（3600元）计算销售佣金，而被告则辩称应当根据客户缴纳定金时的基础单价来计算销售佣金。2、被告是否授权原告为独家代理以及被告是否存在低价倾销行为的问题。原告主张，6套交纳定金的客户未能成交的原因系被告存在低价倾销的行为，由此产生的损失应当由被告承担。原告为证实被告存在低价倾销特价房的行为，申请证人王某1、王某2出庭作证。王某1出庭陈述，其在人杰地灵售楼处订购了一套房屋，购买的价格为5680元每平方米（精装修），交付了3000元的定金。后听小区业主说，其购买的房屋楼下一层销售价格为3000多元，其认为上当受骗了，故申请要求退还定金。但对于他人购买房产的时间、方式、以及是否装修的具体情况均不清楚。王某2出庭陈述，其去年在银滩认识了原告的代理人，其称“邓大哥”，“邓大哥”将其拉到人杰地灵小区看房子，交了10000元定金，其购买的是中间户一二层复式，价格为7900元/㎡，后其为“邓大哥”带客户看房时，听小区业主说跟其情况类似的（不是复式的）是3400元/㎡，价格和“邓大哥”说的价格差距太大，故其最终未购买该房产。但对于认为其购买的房屋具体价格差距太大，系其本人推测的，且对于打听到的其他价格的房产成交时间、方式等具体情况并不清楚。另外原告申请其四名工作人员李某1、邓某1、邓某2、李某2作为证人出庭作证以及相关的音频、视频资料，证实被告公司在乳山的负责人匡东平向其承诺“原告公司为被告销售人杰地灵花园房产的独家代理公司，被告公司全体职工全力配合原告的工作，不允许被告工作人员低价销售房产”，以及被告公司存在低价倾销行为的事实。对此，被告不予认可，认为四名证人系原告的公司职工，其反映情况不属实，否认存在低价倾销的情况。3、3#楼302样板间装修费用63000元应当由谁承担的问题。原告称由被告违背协议，在合同期内采用恶意低价倾销，导致原告无法正常销售出小区楼房和该装修样板房。被告至今未支付原告佣金，原告现也无资金留买该房，要求被告返回装修费用63000元。对此，被告不予认可，否认存在低价倾销的情况。本院认为，原、被告签订的销售代理合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应当按照合同约定履行各自义务。关于原告主张销售佣金部分。对原告诉请销售佣金中2#-408、3#-308、4#-204、4#-502、2#-508五套房产系由原告销售，已交房款的数额，双方均无争议。但佣金计算的基础单价被告辩解应当按照客户交纳定金时的合同约定，因原告主张销售佣金均按照特价房的基础单价计算，根据合同约定“每月甲方提供一套标准层中间二房户型特价毛坯房，房号必须由被告指定”，原告未提交证据证实上述房产系由被告每月指定的特价毛坯房，故原告的该主张，无事实依据，本院不予支持。根据客户交纳定金时的合同约定基础单价为计算依据更为合理，故被告的该项辩解，理由正当，本院予以采纳。对于原告在主张佣金中，被告辩称未扣减溢价部分的房产交易增值税6%部分，对此，原告在庭审中已经予以变更，对此进行了扣减。因此，原告主张上述五套房产的销售佣金中200421.16元部分，理由正当，本院予以支持，多诉部分，理由不当，本院不予支持；对原告诉请销售佣金中4#-301房产，被告辩解系用被告与第三人之间的律师代理费抵顶了购房款，与原告无关。但根据原告提供的证据可以看出原告在与该客户联系沟通时确认了购买的意向，以及要求以代理费抵顶的请求，最终客户房款的缴纳方式是否是以律师费进行抵顶，不影响该房产是否是由原告代理销售的问题，故被告的该项辩解，理由不当，本院不予采纳。故原告主张4#-301房产的销售佣金54680.74元，理由正当，本院予以支持；对原告诉请销售佣金中2#-603房产以及只交纳定金的6套房产，被告辩解因2#-603客户尚有140000元未付清，按照合同关于佣金结算条件的约定，上述房产均未达到结算条件。对此，原告认可2#-603客户尚有房款未付清以及6套房产只交纳定金的事实，故根据合同约定，原告的该项主张，无事实依据，本院不予支持。关于原告主张损失以及样板间装修费用部分。双方合同中并未明确约定原告系被告销售元邦人杰地灵花园的独家代理销售公司，但原告主张系被告公司在乳山的负责人匡东平承诺的上述事实，故被告低价倾销房产构成违约，由此给原告造成的房产无法成交损失以及样板间的装修费用等一切损失，均应当由被告承担。对此，原告申请证人王某1、王某2出庭作证，但两名证人仅能证实听小区业主说房产的销售价格存在一定的差异，但是关于差异形成的原因、时间等情况均无法证实，无法证实系被告公司存在低价倾销的原因导致，故对王某1、王某2的证人证言，本院不予采信。关于证人李某1、邓某1、邓某2、李某2的证言和原告提供的音频、视频资料中被告工作人员匡东平的承诺问题，首先，匡东平并非被告公司的法定代表人，其行为无法代表公司；其次，对于其承诺的相关问题，被告公司虽然认可其系乳山的负责人，但对于其承诺的相关问题予以否认，故其行为未得到公司授权，无法代表被告公司的真实意思表示；最后，按照双方合同以及补充协议的约定，原告为销售所产生的宣传、装修等费用应当由原告自行负担。所以，原告关于“按照匡东平的承诺，其应为被告公司的独家代理销售公司，被告公司低价倾销房产为其造成的损失，应当由被告公司承担”的主张，不符合合同约定，无事实依据，本院不予支持。关于被告辩解原告主张的佣金用于抵顶3#-302房产的购房款问题。根据被告提交的证据可以看出，被告与案外人邓玉滨签订的定购书中约定的以红鑫园房产中介人杰地灵代理销售合同决算佣金抵顶房款，多退少补。故该问题涉及案外人与被告之间的买卖合同关系，与本案并非同一法律关系，本案不予处理。被告该项辩解，理由不当，本院不予采纳。综上所述，原告部分诉请，理由正当，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第三百九十六条、第四百零五条之规定，判决如下：一、被告威海市金港湾房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告乳山市红鑫园房产中介咨询服务部支付销售佣金255101.9元及利息（利息以255101.9元为基数，自2020年4月2日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至执行之日止）；二、驳回原告乳山市红鑫园房产中介咨询服务部的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7948元，由原告乳山市红鑫园房产中介咨询服务部负担5385元，由被告威海市金港湾房地产开发有限公司负担2563元；保全费3370元，由被告威海市金港湾房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  杨知函二〇二〇年六月二十二日书记员  宫洵梓