山东省高唐县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1526民初97号原告：高唐骨科医院。住所地：山东省高唐县汇鑫北路东侧。法定代表人：邱文正，执行董事兼院长。委托诉讼代理人：祝汉民，北京市浩天信和(济南)律师事务所律师。被告：高唐视康眼科医院有限公司。住所地：山东省高唐县经济开发区316省道东侧汇鑫变电站南临。法定代表人：杨超，董事长委托诉讼代理人：芦君，该单位职工。委托诉讼代理人：于红伟，山东鲁衡律师事务所律师。原告高唐骨科医院（简称骨科医院）与被告高唐视康眼科医院有限公司（简称视康眼科医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序进行了审理。在审理过程中，发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告骨科医院的法定代表人邱文正、委托诉讼代理人祝汉民，被告视康眼科医院的委托诉讼代理人芦君、于红伟到庭参加诉讼。第二次开庭时，原告骨科医院的委托诉讼代理人祝汉民，被告视康眼科医院的委托诉讼代理人于红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。骨科医院向本院提出诉讼请求：1.依法判令视康眼科医院偿还骨科医院拖欠的租赁费用暂计533333元(暂计算至2020年1月1日，以合同实际解除之日为准)；2.请求依法判令视康眼科医院因违约而承担的违约金160000元；3.请求依法判令视康眼科医院承担本案诉讼费、律师费、保全费、保全保险等其他因诉讼产生的合理费用。事实与理由：2019年3月31日，骨科医院与视康眼科医院签订《房屋租赁合同》，合同约定，骨科医院将其拥有的位于高唐县租赁给视康眼科医院使用，包括1号楼楼体外观使用权、1号楼院落使用权及门卫岗亭使用权，保留1号楼独立通道，建筑面积约为4000平方米。租赁期限自2019年4月1日至2029年4月30日止，共计十年，租金为2019年度80万元、2020年度90万元，此后每年增加10万元。递增至120万元为止，此后不再递增。租金自2019年5月1日开始计收。2019年4月2日，骨科医院向视康眼科医院交付租赁物，当日视康眼科医院向骨科医院开具收到条，骨科医院已履行完自己的义务。合同签订后，视康眼科医院开始着手在租赁地址注册医疗机构执业许可证，至今未向骨科医院支付任何费用。根据《房屋租赁合同》第七条第6款第三项“视康眼科医院不按约定日期支付租金，逾期迟交租金累计达30日以上的，骨科医院有权单方解除合同，并追究视康眼科医院的违约责任”之规定。骨科医院要求视康眼科医院注销在租赁地址注册的医疗机构执业许可证，或者变更医疗机构执业许可证注册地址之日起，骨科医院与视康眼科医院之间的租赁合同解除，并追究视康眼科医院的违约责任。视康眼科医院辩称，一、视康眼科医院与邱文正个人就涉案房屋签订过《房屋租赁合同》，从未与骨科医院签订过租赁合同，骨科医院不具备诉讼主体资格。二、视康眼科医院与邱文正签订《房屋租赁合同》是为了办理医疗机构执业许可证使用，并非双方租赁行为的真实意思表示，双方均未实际履行涉案合同，对于实际的租赁事宜，双方一直处于磋商过程中，至今未签订书面租赁合同。三、视康眼科医院在办理执业许可证过程中，借用部分涉案房屋，用于办证验收，并将自有医疗设备、病床搬入涉案房屋，验收通过后，随即搬出，并未影响涉案房屋的出租、使用，已向骨科医院支付了50000元，对于邱文正强行扣留的50张病床，视康眼科医院依法要求其退还。四、若法庭认为，涉案合同是基于双方真实意思表示签订的，租赁合同作为双务合同，互负义务，互享权利，双方均应全面履行合同义务。骨科医院未按照合同约定的2019年4月1日向答辩人交付房屋，至2019年6月22日，原承租人仍在使用房屋，故骨科医院违约在先，应根据合同约定承担违约责任。且免租期及房租起算日期、房租交付日期也应按照实际交房时间顺延。并且骨科医院未向视康眼科医院交付全部房屋，骨科医院诉请视康眼科医院支付租金533333元、违约金160000元，没有法律依据。五、因骨科医院逾期交付房屋，造成视康眼科医院推迟开业、所购进的设施设备等不能及时接收，已聘用人员虽不能正常提供劳动服务，但仍需支付其工资，给视康眼科医院造成了经济损失，对此，视康眼科医院保留诉权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。骨科医院向法庭提供了骨科医院登记证书复印件（加盖公章）一份、邱文正身份证复印件（加盖公章）一份、骨科医院法定代表人声明原件一份、视康眼科医院企业信用信息公示报告打印件一份、房产证原件一份、《房屋租赁合同》原件一份、《收到条》原件一份，骨科医院《通知》复印件一份、视康眼科医院《通知》原件一份、《关于2019年7月12日通知的回复》复印件一份、《关于2019年7月12日通知的回复的回复》原件一份、《北京市中银（济南）律师事务所律师函》复印件一份、骨科医院监控录像视频照片打印件三张、骨科医院房屋所有权证原件一份、骨科医院楼房现状照片打印件9张。视康眼科医院对上述证据发表了质证意见。视康眼科医院为反驳骨科医院主张向法庭提供高唐骨科医院的工商登记信息一份、骨科医院的医疗机构执业许可证副本复印件一份、房屋租赁合同原件一份、高唐县人民医院西院区停诊公告、骨科医院向高唐县住房和城乡建设局出具的《申请》一份、微信聊天记录三组、芦君与邱文正的微信聊天记录一份、许霞与邱文正的微信聊天记录一份、骨科医院在2019年7月15日给视康眼科医院的《关于2019年7月12日通知的回复》一份、转款单一份、视康眼科医院职工许霞与邱文正在2020年4月14日及5月14日的电话录音两段（附光盘两张，文字版通话内容一份）、涉案房屋现场照片三张。骨科医院对上述证据发表了质证意见。对双方无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院综合认定事实如下：视康眼科医院拟租赁骨科医院的楼房办理医疗执业许可证并在此营业。2019年1月15日，视康眼科医院向骨科医院交付租房定金50000元。2019年3月31日，邱文正与视康眼科医院签订《房屋租赁合同》，合同约定，高唐骨科医院将其位于高唐县租赁给视康眼科医院使用，包括1号楼楼体外观使用权、1号楼院落使用权及门卫岗亭使用权，保留1号楼独立通道，建筑面积约为4000平方米。租赁期限自2019年4月1日至2029年4月30日止，共计十年，租金为2019年度80万元、2020年度90万元，此后每年增加10万元，递增至120万元为止，此后不再递增。免租期一个月，租金自2019年5月1日开始计收。租金采取先付后用的方式，签订协议后，预付2019年的租金，之后于上一年度1月31日之前支付下一年度租金。2019年4月2日，邱文正向视康眼科医院交付44间房屋钥匙（包含2楼14间、3楼22间、4楼8间）。视康眼科医院于当日就其所收到的44间房屋钥匙出具收到条一份。钥匙交付后，视康眼科医院在三楼安装了50套病床及橱柜，在二楼使用了7间房间存放门诊桌和医疗设备，其余房间因室内有物品并未使用。至2019年6月22日，租赁物一层一直由高唐县人民医院使用，二楼化验室由高唐县医院和骨科医院共同使用。2019年4月19日验收完毕并取得执业许可证，注册地址为骨科医院**楼即涉案楼房。2019年7月10日，骨科医院通知视康眼科医院支付房屋租金。2019年7月12日，视康眼科医院以《通知》的形式回复骨科医院，主要内容为：视康眼科医院强烈谴责骨科医院的违约行为并有权单方面终止合同，且追偿骨科医院的违约责任及违约金权利。骨科医院于2019年7月15日第二次通知视康眼科医院支付房屋租金，并答复视康眼科医院，骨科医院不存在违约行为，骨科医院要求视康眼科医院以书面形式告知是否解除合同，未行使合同解除权。视康眼科医院以《关于2019年7月12日通知的回复的回复》的形式表示愿意继续履行合同，并要求骨科医院对其损失合理补偿。2019年7月31日，视康眼科医院要求搬离三楼病床时，高唐骨科医院进行阻拦。骨科医院于2019年8月18日以《北京市中银（济南）律师事务所律师函》的形式，第三次通知视康眼科医院支付房屋租金。骨科医院与视康眼科医院就租金问题经多次协商未达成一致意见，骨科医院于2020年1月16日诉至本院。本院认为，骨科医院的性质为民办非企业单位，依据《民办非企业单位登记管理暂行条例》第十二条之规定，其法定代表人应以登记管理机关签发的《民办非企业单位（法人）登记证书》为准，根据骨科医院向本院提供的《民办非企业单位（法人）登记证书》显示，邱文正为骨科医院的法定代表人。依据《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”之规定，邱文正所签署的《房屋租赁合同》，其法律后果由骨科医院承受，骨科医院为本案适格的原告。骨科医院和视康眼科医院签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，并且视康眼科医院办理执业许可证的目的也已实现。双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务，视康眼科医院未在合同签订后预付2019年的租金，构成违约。而骨科医院因高唐县人民医院未能及时搬出涉案租赁物而导致未按合同约定的2019年4月1日交付租赁物，并且实际交付的租赁物面积也与合同的约定不相符，也存在违约情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。而根据合同的约定，双方承担违约责任的条款都是一样的即向对方支付当年度租金的20%作为违约金，故双方可以抵销，互不支付违约金。关于租赁费用问题，视康眼科医院虽然称没有实际履行，但其办理执业许可证的目的已经实现，并且该合同并未解除，也未变更，故应当按照双方合同约定的租赁费数额支付。关于租赁费用的交付起算时间，因2019年6月22日之后，该租赁物才具备交付使用的条件，因此，租赁费用应当从2019年7月份开始起算。涉案合同中约定，2019年度年租金为800000元，每月租金为66667元。骨科医院要求将租金数额暂计算至2020年1月1日即400002元。所以，骨科医院要求视康眼科医院暂支付截止2020年1月1日止的租赁费用400002元之诉讼请求，本院予以支持，超出部分不予支持。骨科医院要求支付直至合同解除之日止的租赁费用，属于期限不确定，数额不明确，且大部分费用尚不到支付时间，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告高唐视康眼科医院有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高唐骨科医院自2019年7月1日起至2020年1月1日止的租赁费400002元。二、驳回原告高唐骨科医院的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10733元，由原告高唐骨科医院负担4541元，被告高唐视康眼科医院有限公司负担6192元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长  高文山人民陪审员  李春晖人民陪审员  刘跃文二〇二〇年六月八日书 记 员  李 董