四川省新津县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0132民初322号 原告：新津珠江村镇银行股份有限公司，住所地四川省成都市新津县五津西路4号附4号、5号1层、新6号。 法定代表人：王虹，董事长。 委托诉讼代理人：蒲思夷，女，1988年11月28日出生，汉族，住四川省新津县，系该行员工。 委托诉讼代理人：刘琦，男，汉族，住四川省新津县，系该行员工。 被告：韩建强，男，汉族，住四川省新津县。 被告：徐文英，女，汉族，住四川省新津县。 原告新津珠江村镇银行股份有限公司（以下简称新津珠江村镇银行）与被告韩建强、徐文英金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新津珠江村镇银行的委托诉讼代理人蒲思夷、被告韩建强、徐文英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新津珠江村镇银行向本院提出诉讼请求：1．判令解除新津珠江村镇银行与韩建强、徐文英签订的《楼宇按揭合同》（合同编号为080000420160XXXX）；2．判令韩建强、徐文英向新津珠江村镇银行偿还剩余贷款本金432220.31元及罚息（月利率3.9584‰计收利息，暂计至2020年3月2日利息为6948.68元；按月利率5.9386‰计收逾期利息，暂计至2020年3月2日罚息为1619.09元，上述利息、罚息、复息均计至所欠本息实际清偿之日止），暂计至2020年3月2日贷款本息合计440788.08元；3．判令新津珠江村镇银行对韩建强、徐文英所有的抵押物位于四川省新津县的商铺拍卖、变卖所得的价款在债权范围内优先受偿；4．判令韩建强、徐文英承担全部诉讼费、公告费等实现债权的费用。庭审中，新津珠江村镇银行明确其诉讼请求的第二项为判令韩建强、徐文英立即偿还剩余贷款本金432220.31元及截至2020年3月5日尚欠的利息为7082.73元、罚息为1685.95元，从2020年3月6日起计算的罚息以借款本金432220.31元为基数，按照月利率5.3976‰的标准，计算至本金付清之日止；从2020年3月6日起计算的复利以未付利息7082.73元为基数，按照月利率5.3976‰的标准计算至利息付清之日止。事实和理由：2016年5月19日，新津珠江村镇银行与韩建强、徐文英签订了《一手楼宇借款合同》，合同约定：新津珠江村镇银行向韩建强、徐文英提供贷款1200000元，借款期限为实际发放本合同项下的贷款之日起5年，具体以借据为准，韩建强、徐文英未按合同期限归还贷款本息的，新津珠江村镇银行有权对逾期未归还的借款本金计收逾期罚息，逾期罚息利率为借款利率上浮50%，对不能支付的利息按罚息利率计收复利。同时该合同约定，韩建强、徐文英以其所有的位于四川省新津县镇银行提供担保，担保的范围包括本合同项下的应向新津珠江村镇银行偿还的贷款本金、利息、罚息、手续费等，双方对该房屋办理预购商品房抵押登记证明书。2016年5月26日，新津珠江村镇银行与韩建强、徐文英签订借款借据，同日新津珠江村镇银行向韩建强、徐文英发放借款1200000元，借款放款日为2016年5月26日，到期日为2021年5月18日，借款期限内利率为4.0833‰，还款方式为按月等额本息。韩建强、徐文英自贷款发放之日至2019年8月20日共计归还了贷款本金767779.69元、利息134745.06元。韩建强、徐文英从2019年8月起未按期归还借款，经新津珠江村镇银行多次催收，韩建强、徐文英至今未归还借款，遂向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 韩建强、徐文英辩称，其不清楚银行具体计算利息的方式，同时对计收罚息也不予认可。 本院经审理认定事实如下：2016年5月19日，新津珠江村镇银行与韩建强、徐文英签订《楼宇按揭合同》，该合同约定：新津珠江村镇银行向韩建强、徐文英提供贷款金额为1200000元，借款期限为新津珠江村镇银行至实际发放本同项下贷款之日起计5年，具体以借据为准；贷款利率按照中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率执行，贷款利息按月计收，贷款发放后，如遇利率调整，则进行相应的调整；还款方式为按月等额还本付息；韩建强、徐文英未按合同约定期限归还贷款本息的，新津珠江村镇银行有权对逾期未还的本金按逾期天数计收罚息，逾期罚息利率为本合同约定的贷款利率基础上加收50%，罚息计算期间自逾期之日起至应付本息实际清偿之日止；对韩建强、徐文英不能按时支付的利息，新津珠江村镇银行有权在贷款到期后按罚息利率计收复利；贷款利息按月计收，如遇贷款利息或罚息按实际天数逐日计息的情形，一年以360天计算；韩建强、徐文英违反本合同规定的条款，可能影响新津珠江村镇银行债权实现的，新津珠江村镇银行有权单方解除本合同，要求韩建强、徐文英立即提前偿还借款，或依法处分抵押财产并优先受偿；同时韩建强、徐文英以其所有的位于四川省新津县的房产为其在新津珠江村镇银行的贷款提供抵押担保，抵押担保范围包括韩建强、徐文英应偿还的贷款本金、利息、罚息、手续费及其他收费、违约金、损害赔偿金、实现债权和抵押权的费用以及其他应付款项。2016年5月19日，新津珠江村镇银行与韩建强、徐文英签订《房地产抵押合同》，后双方就该房产办理预告抵押登记。 2016年5月26日，新津珠江村镇银行与韩建强、徐文英签订《借款借据》，载明：借款金额1200000元，借款月利率为4.0833‰，还款方式等额本息，借款日2016年5月26日，到期日2021年5月18日。同日，新津珠江村镇银行向韩建强、徐文英发放借款1200000元。 另查明，截止2020年3月5日，韩建强、徐文英尚欠新津珠江村镇银行借款本金432220.31元、利息7082.73元、罚息为1685.95元。韩建强、徐文英从2019年10月起未按期足额还款。 上述事实，有经庭审质证，本院予以确认采信的《楼宇按揭合同》、《借款借据》、《房地产抵押合同》、商品房现售合同信息摘要、银行交易流水以及当事人的当庭陈述等在案为证。 本院认为，一、关于合同的效力及新津珠江村镇银行是否有权解除合同。新津珠江村镇银行与韩建强、徐文英签订的《楼宇按揭合同》、《借款借据》，均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。新津珠江村镇银行履行了出借1200000元款项的义务，韩建强、徐文英从2019年10月起未按期足额还本付息，新津珠江村镇银行有权按合同约定单方宣布借款提前到期，并有权要求解除与韩建强、徐文英的借款关系。关于解除借款合同关系的时间，庭审中，新津珠江村镇银行主张于起诉之日即2020年3月5日解除与韩建强、徐文英签订《楼宇按揭合同》，本院予以支持。二、关于借款本金、利息、罚息和复利。新津珠江村镇银行宣布借款于2020年3月5日到期后，韩建强、徐文英应立即归还剩余借款本金和利息，逾期归还应当支付罚息和复利。截止2020年3月5日韩建强、徐文英尚欠新津珠江村镇银行借款本金432220.31元、利息7082.73元、罚息1685.95元，新津珠江村镇银行诉请韩建强、徐文英归还其借款本金432220.31元并支付利息7082.73元、罚息1685.95元及从2020年3月6日起算的罚息和复利，符合合同约定，本院予以支持。三、关于抵押权。新津珠江村镇银行与韩建强、徐文英签订《楼宇按揭合同》，约定：韩建强、徐文英作为抵押人以其所有的位于四川省新津县镇银行的借款1200000元提供抵押担保，就抵押房产双方当事人仅办理了抵押预告登记，至今未办理抵押登记手续，新津珠江村镇银行亦未取得房屋不动产登记证明，故新津珠江村镇银行主张就该抵押房产折价或拍卖、变卖的价款优先受偿的诉求无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、新津珠江村镇银行股份有限公司与韩建强、徐文英签订的《楼宇按揭合同》于2020年3月5日解除； 二、韩建强、徐文英支付新津珠江村镇银行股份有限公司借款本金432220.31元，利息7082.73元、罚息（截止2020年3月5日罚息为1685.95元，从2020年3月6日起的罚息以借款本金432220.31元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×1.5的标准，计算至本判决确定的付款之日止）和复利（以未付利息7082.73元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×1.5的标准，计算至本判决确定的付款之日止），此款定于本判决生效之日起三十日内付清，如未按本判决确定的时间给付，则计算至实际清偿之日止； 三、驳回新津珠江村镇银行股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3956元（已减半）、保全费3270元，共计7226元，由韩建强、徐文英承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  陈 姗 二〇二〇年四月二十三日 法官助理  罗 兰 书 记 员  彭莉超