镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1112民初146号原告（反诉被告）：曹某，男，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：潘林，江苏东方之光律师事务所律师。被告（反诉原告）：汤某某，男，汉族，住镇江市。原告（反诉被告）曹某与被告（反诉原告）汤某某租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曹某的委托诉讼代理人潘林、被告（反诉原告）汤某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）曹某向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告房屋租赁合同无效；2、判令被告返还原告房屋租金70000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月10日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定将坐落于镇江市鸡龙山脚下的厂房出租给原告作为经营食品加工厂使用，租赁期限自2019年12月1日至2024年12月1日。合同签订后，原告向中介机构支付了中介服务费2916元。2019年10月11日，原告按照合同约定将2019年12月1日至2020年12月1日的厂房租金70000元支付给被告，并由被告出具了收条。此后原告发现被告出租的房屋没有建设工程规划施工许可证，更无相关的产权证明，根据法律规定，涉案合同因违反法律的强制性规定应属无效合同。此外，被告出租的房屋没有消防基础设施，经营食品加工厂的相应许可证无法办理，涉案厂房距离轮胎厂过近，厂房门口常有渣土车驶过，污染严重，原告签订涉案合同的根本目的己无法达到。原告曾通过电话及函告方式通知被告合同无效，理应解除，均遭到被告拒绝。现原告诉至法院，要求依法处理。被告（反诉原告）汤某某辩称，原、被告签订合同的时候，肯定是有效的，根据合同补充协议中原告的要求，我为了履行合同，我进行了装修建设，但是原告突然和我说其手续办不下来，不想租赁了，根据合同约定，反悔方应该承担赔偿责任。被告（反诉原告）汤某某向本院提出反诉，反诉的诉讼请求：1、要求确认双方签订的合同有效；2、要求反诉被告赔偿反诉原告装饰费用损失100482元；3、本案诉讼费用和鉴定费由反诉被告承担。事实和理由：2019年10月10日，双方签订了《房屋租赁合同》，约定将坐落于镇江市鸡龙山脚下的厂房出租给反诉被告作为经营食品加工厂使用，租赁期限自2019年12月1日至2024年12月1日。根据合同约定，反诉原告进行了装修建设，但反诉被告突然不租厂房了，造成反诉原告损失，经鉴定，厂房装饰装修市场价值为100480元。因此，反诉原告提出反诉，要求反诉被告赔偿。原告（反诉被告）曹某辩称，1、我方对反诉原告提出的反诉请求均不认可；2、反诉原告所主张的损失没有事实和法律依据，涉案厂房其所进行的所谓的装饰自己本身就是受益者，不存在损失，而且根据双方合同中的约定，反诉被告只承担吊顶的费用的一半，其余费用由反诉原告自行承担；3、评估报告中的金额实际上包含了反诉被告通知解除合同之后反诉原告又继续要求施工的部分，其中包括厂房内的吊顶以及院内新建的水泥场地和两个大门的电动卷帘门，另外在签订合同时涉案厂房院子内已经有了大部分水泥场地，但评估报告中却将院内所有的水泥场地都计算在内。当事人围绕自己的诉讼请求向本院提交了证据，本院组织各方当事人进行了质证，对当事人无争议的证据和事实本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的庭审陈述，结合各方的举证质证意见，本院认定如下案件事实：2019年10月10日，汤某某（甲方）与曹某（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定：甲方自愿将坐落于丹徒区高资街道厚固村委会焦坟组鸡龙山脚下的房屋出租给乙方办厂使用，房屋建筑面积约600平方米；租赁期限自2019年12月1日至2024年12月1日；房租为70000元/年，租金按年结算，乙方应提前15日交付下次房租给甲方；租房押金为5000元。该合同第七条补充协议约定：1、如遇政府用地拆迁不可抗原因，乙方无条件搬出；2、五年内房租不变动，房租到期后，乙方有优先权续租，房租维持不变；3、院子里水泥地和厂房内地坪浇平，屋顶吊好（吊顶费用一家一半），铝合金窗子，3个手拉卷帘门；4、两个车间之间开一扇门；5、甲方配合乙方办理营业执照，提供办理营业执照（村里盖章证明），如营业执照办理不了，租金和押金全部返还乙方；6、厂房交付时间为2019年11月10日，如到期无法正常交付，乙方有权解除合同，且甲方退还全部房租和押金。2019年10月11日，汤某某向原告出具收条1份，载明：今收到曹某租丹徒区高资街道厚固村委会焦坟组鸡龙山脚下厂房租金70000元，另收押金5000元。2019年11月5日，曹某委托江苏东方之光律师事务所律师向汤某某发出律师函，函告双方签订的《房屋租赁合同》无效，应退还曹某已支付的厂房租金70000元。另查明，案涉丹徒区高资街道厚固村委会焦坟组鸡龙山脚下的厂房没有取得建设工程规划施工许可证，亦无相关的产权证明。2020年9月17日，汤某某向我院申请对案涉房屋的装饰装修价值进行评估，后本院依法委托镇江**元土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司（以下简称“华元公司”）进行评估，华元公司于2020年10月21日开展评估工作，2020年11月2日作出《资产评估报告书》，评估结论为：位于镇江市鸡龙山脚下的厂房装饰装修在评估基准日2020年9月18日的市场价值为人民币100480元。评估明细表载明：1、挖土，196.27立方米，总价12760元；2、水泥地，320.26平方米，总价19220元；3、吊顶，320.26平方米，总价12810元；4、窗洞，22.12平方米，总价4420元；5、铝窗，22.12平方米，总价5750元；6、卷帘门，26.96平方米，总价4850元；7、门洞，6.12平方米，总价1220元；8、水泥场地，520.69平方米，总价36450元；9、垃圾清理，总价3000元。本次评估共花费4000元。上述事实有《房屋租赁合同》、收条、律师函、《评估报告书》及当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照上述规定处理。本案中，因涉案房屋未取得建设规划许可证，故原、被告之间签订的《房屋租赁合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。汤某某明知涉案房屋未取得建设规划许可证而将其出租，曹某在签订合同时未对房屋的合法性进行必要的审查，双方对合同无效均负有责任。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故汤某某应返还曹某房屋租金70000元。汤某某为将案涉房屋出租给曹某，应曹某要求对涉案房屋进行了装修改造，因双方原因导致合同无效，客观上造成了汤某某的损失，曹某应给予汤某某相应的赔偿。考虑到双方的过错程度、本次合同的签订年限、租金标准及其他约定事项，结合汤某某的受益程度，酌情考虑曹某支付汤某某赔偿款25000元。经评估，案涉房屋因此次租赁进行装修的价值100480元，曹某方对此有异议，本院认为，华元公司系经镇江市财政局备案的专业资产评估公司，原告虽对评估结果不认可，但并未提供相反的证据推翻该评估结果，故对于华元公司的出具的《资产评估报告书》，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告曹某与被告汤某某于2019年10月10日签订的《房屋租赁合同》无效。二、被告汤某某于本判决生效后十日内返还原告曹某租金70000元。三、反诉被告曹某赔偿反诉原告汤某某损失25000元。四、驳回反诉原告汤某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本诉部分，案件受理费6550元，由原告曹某承担3275元、被告汤某某承担3275元；反诉部分，案件受理费减半收取为1195元，评估费4000元，由反诉原告汤某某承担2900元，反诉被告曹某承担2295元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，同时交纳相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  胡 勇人民陪审员  刘汉成人民陪审员  王国梅二〇二〇年十一月二十四日法官 助理  许程凯书 记 员  赵 烨