上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初2383号原告：上海镌新企业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：许华芳，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：张驰，上海申有律师事务所律师。被告：陈圣斌，男，1992年10月3日出生，汉族，住福建省。原告上海镌新企业管理有限公司(以下简称镌新公司)与被告陈圣斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告陈圣斌下落不明，本院裁定转为普通程序并依法组成合议庭于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告镌新公司的委托诉讼代理人高树升到庭参加诉讼。被告陈圣斌经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告镌新公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付综合物业服务费人民币(币种下同)60,429元(自2017年1月1日至2017年8月3日，按8,515元/月计算);2.判令被告支付原告餐厨垃圾清运费4,840元;3.判令被告按日0.1%的标准支付逾期支付物业费的违约金，以25,545元为基数，自2016年12月26日起计算至付清之日；以25,545元为基数，自2017年3月26日起计算至付清之日；以9,339元为基数，自2017年6月26日起计算至付清之日。诉讼过程中，原告镌新公司放弃上述第2项诉讼请求，并将上述第3项诉请变更为：要求被告支付以60,429元为本金，按日万分之五的标准，自2017年9月26日计算至实际付清之日止的逾期支付物业费的违约金。事实和理由：原告受案外人上海宝龙展飞房地产开发有限公司(以下简称宝龙展飞公司)委托，对外出租并管理七宝宝龙城市广场。2016年8月22日，被告和宝龙展飞公司签订了《宝龙城市广场商铺租赁合同》，约定被告承租宝龙展飞公司开发的位于上海市漕宝路XXX号七宝宝龙城市广场S1号楼第1F层编号为S1-1F-001的商铺，租赁面积为131平方米，租赁期限为3个租赁年度，综合物业服务费为65元/月/平方米,餐厨垃圾清运费按每桶80元另外收取费用，综合物业服务费按自然季度支付，被告应于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付综合物业服务费，其他费用应于每个自然月的5日或之前向原告支付，如被告逾期支付，每逾期一日应向原告支付应付未付款项的5‰作为违约金。2016年9月10日，七宝宝龙城市广场与涉案商铺同时开业，原告并于开业之日起即为被告提供了物业服务。被告经营期间，于2016年12月25日开始拖欠物业费，并自2017年6月16日擅自停止营业。期间，经原告多次催要应付费用，但被告一直没有支付。被告的租赁场所已于2017年8月3日由案外人宝龙展飞公司收回。被告和宝龙展飞公司之间的租赁合同纠纷已经闵行区人民法院审理终结，此案已经生效。原告认为，原告已按照合同约定向被告提供了物业服务，被告拒不支付物业费行为严重损害了原告的合法权益。为了维护自身的合法权益，原告特诉至法院请求判如所请。被告陈圣斌未作答辩亦未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：2016年8月22日，案外人宝龙展飞公司(作为出租方，签约甲方)与被告(作为承租方,合同乙方)签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》一份，合同约定甲方将位于上海市漕宝路XXX弄XXX号XXX号的七宝宝龙城市广场S1号楼第1F层编号为S1-1F-001的商铺出租给乙方，租赁场所面积暂计为131平方米，具体面积以甲方交付的租赁场所实际面积为准；乙方承诺租赁场所仅作为经营餐饮，品牌麻麻鲁，业态餐饮。乙方应按照租赁场所的计租面积向原告支付综合物业服务费，该综合物业服务费的标准为65元/月/平方米，该综合物业服务费包含物业服务费、水电公摊费用、统一营业时间内的中央空调使用费。综合物业服务费起交日期自合同约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算。日常垃圾费用包含在综合物业服务费中。餐厨垃圾清运费另计(每桶人民币80元，每桶240L)。乙方应按自然季度为一期支付综合物业服务费。如乙方应付的首期或末期综合物业服务费为非完整自然季度的，则按乙方当期实际月数的月标准综合物业服务费及按未满月的实际使用天数的日综合物业服务费支付。日综合物业服务费=当月标准综合物业服务费/当月日历天数。乙方应根据原告的付款通知要求,于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付下一个自然季度的综合物业服务费，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日(详见每次的付款通知书)，原告收到乙方支付的综合物业服务费后应开具当地税务部门认可之管理费发票或其他正式票据。租赁起始日当个自然季度的综合物业服务费自预付管理费中扣除，差额部分由乙方于租赁起始日起五日内一次性向原告补足。乙方应于本合同生效之日起十五日内，向原告预付17,030元综合物业管理费，该预付管理费可逐笔扣减租赁起始日后的应付综合物业服务费，直至全部扣减完毕。根据本合同的规定，如乙方逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或原告支付的费用(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等)，每逾期一日,乙方应向甲方或原告支付应付未付款项的千分之五作为违约金。若乙方延迟达30日且经甲方书面催告后仍不予支付或补交上述款项的，甲方有权解除合同。综合物业服务费的收款账户为原告名下账户。本合同解除或终止后，乙方应在本合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所恢复原状并以租赁场地清洁状态及设备设施保持本合同结束前的正常状态交还甲方。乙方在租赁场所的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归甲方所有，甲方可自行处置(因甲方原因导致合同解除的，甲方应对该等添附物给予相应补偿)。自本合同解除或终止之日起，乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动。若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期。乙方应按照合同终止时租金的两倍标准及实际天数向甲方支付占用费，从合同解除或终止之日起付至实际交还之日止。同时还应向原告支付占用期间的综合物业管理费及其他费用。在退还期满后甲方仍有权采取合法手段索回租赁场所以及乙方应承担甲方因采取强制清场措施而发生的一切费用。除本合同另有约定外，如发生以下任何情况之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同，本合同于甲方解除合同的通知送达乙方之日起终止：1、发生本合同约定的甲方有权提前解除合同的情形；2、乙方逾期支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或原告的费用的(包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等)，逾期超过30日未支付，经甲方或原告书面催告后仍未支付的；10、乙方未经甲方书面允许而关门逃铺停止营业的；如有第14.1条款的违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致甲方解除合同的，乙方应向甲方承担导致合同解除的违约责任，即乙方应按本合同第十三条的约定退还租赁场所，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付管理费，乙方并应按第14.5条的约定向甲方支付合同解除损失赔偿金。双方同意，本合同任何一方(不可抗力事件除外)根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方承担因合同解除造成的损失即合同解除损失赔偿金，该损失赔偿金相当于最后一个租赁年度月租金2倍的金额。合同还对其他事项进行了约定。2017年5月22日，案外人宝龙展飞公司向被告发出催款函，要求被告支付2017年2月1日至2017年6月30日期间的拖欠租金130,214元；2017年1月1日至2017年6月30日期间之综合物业服务费51,090元等费用。2017年7月25日，案外人宝龙展飞公司向被告发出解约函，正式函告被告自2017年7月27日起双方签署的租赁合同解除，嗣后，案外人宝龙展飞公司于2017年8月3日收回对涉案商铺的控制权。2018年3月9日，本院立案受理了以案外人宝龙展飞公司为原告，以陈圣斌为被告的房屋租赁合同纠纷案，本院经审理后于2018年10月31日作出(2018)沪0112民初8967号民事判决书，该判决的主要内容为：一、确认宝龙展飞公司与陈圣斌于2016年8月22日所签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2017年7月27日解除；二、陈圣斌于本判决生效之日起十日内支付给宝龙展飞公司自2017年2月1日起至2017年7月27日止的房屋租金154,174.32元；三、陈圣斌于本判决生效之日起十日内偿付给宝龙展飞公司自2017年7月28日至2017年8月3日止，按照每日1,774.82元的标准计算的房屋使用费损失10,648.92元；四、陈圣斌于本判决生效之日起十日内支付给宝龙展飞公司逾期付款违约金以154,174.32元本金，自2017年9月26日起至租金付清之日止，按照日千分之一的标准；五、陈圣斌于本判决生效之日起十日内支付给宝龙展飞公司擅自停业违约金26,855元，自2017年6月16日至2017年7月27日，按每天655元计算，共计41天；六、陈圣斌于本判决生效之日起十日内支付给宝龙展飞公司合同解除违约金60,260元；七、驳回宝龙展飞公司的其他诉讼请求。上述事实，由原告提供的《宝龙城市广场商铺租赁合同》、(2018)沪0112民初8967号《民事判决书》等证据以及原告镌新公司的当庭陈述为证。被告陈圣斌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证的权利。上述证据真实、合法，且能够反映案件事实，具有证据效力，本院予以确认。本院认为，案外人宝龙展飞公司与被告之间所签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，当属有效，对各方当事人均具有合同约束力，依据租赁合同的约定，案外人宝龙展飞公司委托原告作为涉案商铺的物业服务提供者，且在实际履行物业服务合同过程中，由被告向原告直接支付服务费，且原告亦开具相应的物业服务费发票给被告。而在合同履行期间原告通过宝龙展飞公司发函要求被告支付物业管理费，然被告却始终未能按约支付。现经生效判决书所确认，涉案《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2017年7月27日解除，案外人宝龙展飞公司于2017年8月3日收回房屋。故原告要求被告支付自2017年1月1日起至2017年8月3日止的综合物业服务费60,429元，符合合同约定，本院予以支持。同时，鉴于被告逾期付款，被告还应按约承担相应的逾期付款违约金，现原告已自愿将该违约金的计算标准降低至日万分之五，并将违约金的起算日统一调整为2017年9月26日，系原告自行处分诉讼权利，本院予以准许，故原告的该项诉请，本院亦予以支持。被告陈圣斌经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告陈圣斌于本判决生效之日起十日内向原告上海镌新企业管理有限公司支付自2017年1月1日起至2017年8月3日止的综合物业服务费60,429元；二、被告陈圣斌于本判决生效之日起十日内向原告上海镌新企业管理有限公司支付以60,429元为本金，按日万分之五的标准，自2017年9月26日起计算至实际付清之日止的逾期支付物业费的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,115.18元，公告费950元，合计3,065.18元，由被告陈圣斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 林 舒人民陪审员 朱 捷人民陪审员 马子寅二〇二〇年八月二十八日书 记 员 褚沈依附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。