北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0109民初463号原告：翟秀荣，女，1941年4月17日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：刘冬梅，北京伊志律师事务所律师。被告：北京元凰置业有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路******。法定代表人：闫洪啟，经理。委托诉讼代理人：周玉顺，北京周玉顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫丽远，女，北京元凰置业有限公司职员，住北京市门头沟区。被告：中铁三局集团第四工程有限公司，住所地北京市，住所地北京市门头沟区三家店新建路**法定代表人：杨建滨，执行董事。委托诉讼代理人：李宝乾，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李维水，男，中铁三局集团第四工程有限公司房管部主任，住北京市门头沟区。原告翟秀荣与被告北京元凰置业有限公司（以下简称元凰置业公司）、中铁三局集团第四工程有限公司（简称中铁三局四公司）合同纠纷一案，由翟秀荣提起诉讼，本院于2020年1月15日立案后，经审理，发现有不适宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告翟秀荣之委托诉讼代理人刘冬梅到庭参加诉讼，被告元凰置业公司之委托诉讼代理人周玉顺、中铁三局四公司之委托诉讼代理人李宝乾、李维水到庭参加诉讼，现已审理终结。原告翟秀荣向本院提出诉讼请求：一、请求判令原告与二被告解除2014年8月14日签订的《水闸北路15号院西六环拆迁还建办公楼及配套设施项目所涉及西六环拆迁滞留户腾退房屋安置协议》（以下简称《安置协议》）及2014年8月22日签订的两份《补充协议》；2、请求判令二被告共同赔偿原告经济损失665万元；3、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2018年8月14日，中铁三局四公司与元凰置业公司以“水闸北路15号院西六环拆迁还建办公楼及配套设施项目”的实施主体身份找到原告，要求为该项目腾退原告承租的水闸北路15号院公房及自建房，并于当日与原告签订了《安置协议》。同年8月22日,原告与元凰置业公司又签署了《补充协议》。根据上述协议，自涉案安置协议签订后，房屋拆除完毕之日起3年内由二被告对原告进行安置，实际安置面积为80平方米的两居室一套和110平方米的三居室一套，原告应在签署《补充协议》后15个工作日内腾退15号院公房及自建房。协议签订后，原告依约腾退了自家房屋，但二被告并未在约定期限内对原告进行安置。2019年1月23日，原告以合同纠纷为由向贵院提起民事诉讼，请求二被告继续履行合同义务。经贵院查明“元凰置业公司继续履行《安置协议》及《补充协议》项下交付安置房屋的义务事实上在可预期的确定时间内难以实现”。依据《中华人民共和国合同法》第94条、第97条及107条之规定，原告以合同目的无法实现为由，请求人民法院依法判准原告解除与二被告于2014年8月14日签订的《水闸北路15号院西六环拆迁还建办公楼及配套设施项目所涉及西六环拆迁滞留户腾退房屋安置协议》及2014年8月22日签订的两份《补充协议》，并参照两套安置房（共计190平方米）市场价值判决二被告对原告承担赔偿责任。被告元凰置业公司辩称，我方不同意原告的诉讼请求。一、元凰置业公司并不是诉争工程的拆迁安置主体，我方对原告没有拆迁安置义务，中铁三局四公司与元凰置业公司签订的一系列协议及中铁三局四公司与原告签订的《安置协议》，均可证明西六环还建办公的拆迁主体的中铁三局四公司，有中铁三局四公司的立项的相关手续，元凰置业公司只是出资方和建设方，建设过程中接受中铁三局四公司的委托开展工作，基于此元凰置业公司并非本案中原告涉诉被拆迁安置房屋的拆迁安置主体，元凰置业公司对原告不应该承担拆迁安置义务。二、本案诉争所谓《安置协议》和《补充协议》，我方认为原告与二被告三方经协商之后确定的，原告和元凰置业公司之间的一份互换协议，这份协议解除的后果是双方返还，而不是被告元凰置业公司对原告承担赔偿责任。如果法院判决解除《安置协议》和《补充协议》，我方同意协助将原应当给我们的这些拆迁补偿利益，办理相关手续仍然由原告继续享有。第三，我方认为被告元凰置业公司在履行本案诉争的房屋《安置协议》和《补充协议》过程中没有过错，且导致上述协议履行不能的过错也不在元凰置业公司，故我方不应当承担赔偿责任。第四，原告主张对其损失进行评估，并按照评估后的数额进行赔偿，我方认为现实中没有办法实际确定其所谓的损失数额，因为本案诉争的《安置协议》和《补充协议》，调换给本案原告的是在拟建项目中本案被告元凰置业公司享有50年使用权的一个办公用房，原告即便协议履行，原告也不可能获得房子的所有权，对使用权价格的确定，我方认为通过评估的方式，目前是不能够实现的。即便法院最终确定了原告的损失数额，并假设判定本案被告元凰置业公司承担责任，那么元凰置业公司也不是承担全部责任。原告按照本案诉争协议获得的是拟建项目永久的使用权，而我们对拟建项目只享有50年的使用权，所以我方不承担责任。被告中铁三局四公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、本案是合同纠纷，原告起诉的是房屋安置协议及补充协议，各方的权利义务应当以合同约定为准，根据协议约定，中铁三局四公司在协议项下的义务是同意原告将对中铁三局四公司享有的拆迁安置补偿款及集资上楼权转让给元凰置业公司，其他具体的安置房屋以及面积的具体事宜由元凰置业公司与原告签订补充协议的形式进行约定，现实情况是原告已经将其享有的拆迁安置补偿款和集资上楼权转让给元凰置业公司，且元凰置业公司已经实际行使了集资上楼权，中铁三局四公司在三方协议项下的义务已经履行完毕，没有任何违反协议约定的行为。二、合同具有相对性，中铁三局四公司与元凰置业公司之间的合作合同纠纷现正在本院诉讼当中，并未作出生效的判决，且中铁三局四公司认为项目难以推进的原因是元凰置业公司未能在双方合作协议约定的期限内完成拆迁事宜，以致原有的审批手续过期。三、原告没有提供任何合同依据和明确的法律依据要求中铁三局四公司承担连带的赔偿责任。四、关于原告要求赔偿的数额，我们认为鉴于元凰置业公司与原告补充协议约定的安置协议的房屋性质并非完全市场化的商品房，没有合理的依据作为参考进行评估。五、即使原告存在损失，其损失的也仅仅是拆迁安置补偿款及集资上楼权，若法院启动评估程序，其针对的也应当是集资上楼权进行评估。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审查，本院认定事实如下：一、翟秀荣、中铁三局四公司及元凰置业公司三方签订相关协议情况翟秀荣与尹绪贵系夫妻。尹绪贵系中铁三局四公司职工，其于2007年7月4日承租中铁三局四公司的坐落于门头沟区水闸北路15号院xxx号房的公有住宅，结构砖混，总使用面积21．2平方米，其中居室1．5间。2014年8月14日，中铁三局四公司（甲方）、元凰置业公司（乙方）与翟秀荣（丙方）签署《安置协议》，约定：一、丙方自愿将现居住的甲方公有住宅腾退，同意由乙方安置，放弃在西六环拆迁安置政策，包括西六环拆迁补偿款和甲方给予的集资上楼权。二、乙方自愿对丙方进行重新安置。1、安置地点：在甲乙双方联合建设办公楼协议中属于乙方部分的使用面积中。2、安置面积和形式：丙方安置面积以甲方房屋租赁证平房正式面积为基数，1:2比例计算，自建面积以西六环拆迁通知之日以前为限，以1:1比例计算，以上正式房屋面积与自建房屋面积之和为无偿安置面积。3、安置时间：自合同签订后房屋拆除完毕之日起叁年内安置。如在规定时间不能得到安置，安置时间顺延。如需在外租住周转房，由乙方负责提供每月一千元租房补贴。4、安置前周转居住：由乙方负责建设临时周转房屋，供丙方周转居住。乙方发放楼房钥匙的同时，丙方必须腾退临时周转房屋，否则后果自负。四、房屋使用性质为丙方永久使用权。甲乙方合作协议规定使用到期后，丙方对其安置房屋仍具有使用权。五、丙方须将甲方代表区政府拆迁补偿协议和补充协议交于甲方方可办理转让和安置事宜。六、此协议签订之日起，丙方不再享受原西六环拆迁政策的补偿和甲方提供的集资上楼权。不再享有甲方以后进行楼房和平房的分配参与权。七、此协议签订之日起，甲方将丙方原应享有西六环政策的补偿款和甲方提供给丙方的集资上楼权给予乙方享有。八、乙方安置丙方的所有条件，由乙、丙方自行协商并签订协议。九、此协议签订之日，甲乙双方同时另行签订原应由丙方享有西六环拆迁政策所有的拆迁补偿款和甲方提供给原应由丙方享有的集资上楼权归属乙方享有之协议。2014年8月22日，元凰置业公司（甲方）与翟秀荣（乙方）签订两份《补充协议》，约定双方根据《安置协议》的相关规定，就未尽事宜作如下补充：一、安置房屋位于水闸北路15号院，该房为两居室（一居室）楼房，楼高五层带电梯，框架结构，建筑面积约60-80平方米；二、房屋安置面积按照安置协议第二条第2款计算面积为准，额外面积甲方加收5000元/平方米；三、房屋分配时，由甲方公布房源，乙方按签订协议的先后顺序优先选定安置房序号。五、腾退房屋时间：自本协议签订之日起，乙方须在15个工作日内腾退原房房屋，并将钥匙交付甲方，如超过规定日期未将房屋腾退，乙方须承担因此产生的一切损失及法律责任。协议记载房主为翟秀荣的补充协议，第四条约定乙方拆迁应安置面积（含公摊面积）为61平方米；甲方为乙方提供的实际安置房户型、数量、面积约为80平方米的二居一套。协议记载房主为翟秀荣之女尹玉琴的补充协议，第四条约定乙方拆迁应安置面积（含公摊面积）为70．4平方米；甲方为乙方提供的实际安置房户型、数量、面积约为110平方米的三居一套。尹玉琴表示，两份《补充协议》均为翟秀荣所签署，其中记载房主为尹玉琴的《补充协议》，相关利益亦由翟秀荣享有，其不主张协议项下的权利。2014年11月3日，中铁三局四公司（甲方）与元凰置业公司（乙方）签订协议，根据翟秀荣与甲乙方共同签署的《安置协议》内容要求，被拆迁人翟秀荣自愿放弃西六环拆迁补偿款所得和甲方给予的集资上楼权。乙方已承诺安置被拆迁人翟秀荣，甲方将按照安置协议要求把被拆迁人翟秀荣的西六环拆迁补偿款166097．9元人民币和三家店甲10号院一套楼房的集资权转移给乙方。由乙方交付楼房集资认购款，房屋产权归乙方所有。二、案涉中铁三局四公司西六环工程拆迁还建办公及其配套设施建设项目进展情况2009年4月16日，门头沟区发展与改革委员会（以下简称门头沟发改委）就中铁三局四公司关于西六环工程拆迁还建办公及配套设施项目立项申请及招标方案核准作出两项批复（门发改[2009]104号、105号），同意中铁三局四公司还建办公及配套设施建设工程，建设地点为门头沟三家店水闸北路15号院，建设规模及内容：建设办公及配套设施综合楼一栋，项目建设用地9420平方米，总建筑面积24000平方米；项目单位严格按照《建设项目招标方案核准意见书》依法开展招标工作，此批文有效期二年。2010年10月1日，中铁三局四公司（甲方）、元凰置业公司（乙方）签订协议，约定双方合作建设中铁三局四公司还建办公及配套设施建设工程。项目建成后房屋所有权归甲方所有，其中由甲方使用和经营管理该项目南侧地上10000平方米，地下2000平，地下2000平方米管理该项目北侧地上10000平米，地下2000平，地下2000平方米管理期限为自该项目建成验收合格之日起50年。50年到期后本合同自动解除。如乙方有继续合作的意愿，经甲方同意双方可重新协商签订协议。2011年3月、2014年11月、2015年4月，中铁三局四公司先后向门头沟区政府、门头沟发改委就西六环工程拆迁还建办公及配套项目申请延期立项和申请重新立项进行请示报告。2013年2月25日，中铁三局四公司出具授权委托书，委托元凰置业公司对双方联合建设的还建办公及配套设施项目开工前的土地管理、地上物拆除、水、地上物拆除宜展开工作。2015年3月4日，中铁三局四公司（甲方）与元凰置业公司（乙方）签订补充协议，约定双方合作建设西六环拆迁还建办公楼及配套设施项目因被拆迁户致使项目立项后期限过期，需重新办理立项等手续。故待项目达到开工条件时属于乙方的拆迁补偿款甲方再予以支付，其他仍按原协议执行办理。2015年7月4日，门头沟发改委向中铁三局四公司出具《关于西六环工程拆迁还建生产管理用房项目核准前置审批手续告知单》，告知：“经我委初审，拟将此工程纳入核准程序，请你单位将项目材料报区规划分局、区环保局、区水务局、区国土分局等部门办理项目核准的前置手续，待以下手续齐全后正式启动项目核准流程。”2018年9月27日，市规划国土委门头沟分局向尹玉琴出具《政府信息答复告知书》（市规划国土委门头沟分局（2018）77号-答），“您要求公开获取：水闸北路15号院西六环拆迁还建办公楼及配套设施项目征地批复，经核实，该地块于1967年因建材料厂工棚及材料专用线，经北京市门头沟区人民委员会批准征为国有，截止目前，西六环拆迁还建办公楼及配套设施项目尚未征用该地块。”诉讼中，元凰置业公司陈述，其已起诉中铁三局四公司，解除双方关于办公楼建设项目的合作协议，该案正在审理中。现案涉项目较前诉中并无新进展。三、水闸北路15号院拆迁置换房屋的相关情况2015年3月16日，元凰置业公司向中铁三局四公司出具房屋集资转让承诺书，该承诺书载明：“我公司自愿将中铁三局四公司给予的三家店新建路甲10号院x单元x层xx室集资购楼权分配给予袁杰，由袁杰集资认购，房屋产权归袁杰所有。由此事发生任何纠纷由元凰置业公司全部自行负责。”元凰置业公司于2017年3月24日以合同纠纷为由将袁杰诉至本院。在该案诉讼中，元凰置业公司陈述其因与中铁三局四公司、翟秀荣的《安置协议》，取得一次性成本价集资认购xx号公有住宅楼的权利。其自愿将该次集资认购权转让给袁杰，转让价格为每平方米2万元，总价款1697200元，房屋产权归乙方袁杰所有。由于元凰置业公司欠袁杰砼款60万元整，因此折合袁杰欠元凰置业公司房款1097200元。本院于2017年12月7日作出（2017）京0109民初2133号民事判决，判决袁杰给付元凰置业公司房款1097200元。四、前诉案件中的评估情况诉讼中，翟秀荣申请对《安置协议》约定的两套房屋价值进行评估。鉴于该两套房屋尚未建设，故翟秀荣申请以周边楼盘“中骏西山天璟”作为参照评估楼盘。中铁三局四公司、元凰置业公司均不同意进行评估。本院根据翟秀荣的申请，经摇号确定评估公司对中骏西山天璟六号楼xxx号房屋进行价值评估。后评估公司联系本院称，因原告翟秀荣提供的楼盘信息不详细无法进行价值评估，且参考楼盘与原安置房屋的房屋性质不一致，其无法确定是否可以进行价值评估。鉴于价值评估无法进行，本院征询原告意见后，通过阿里拍卖网络询价系统分别对中骏西山天璟六号楼xxx号房屋、三家店新建路小区xx号房屋（即元凰置业公司基于《安置协议》取得的原翟秀荣可享有的集资上楼权对应房屋）进行询价，询价结果为：中骏西山天璟建筑面积117．50平方米，单位面积价值52653元/平米；三家店新建路小区建筑面积84．86平方米，单位面积价值35001元/平米。五、送达情况本院于2019年11月21日向元凰置业公司送达了起诉状副本，于2019年11月25日向中铁三局四公司送达了起诉状副本。本院认为，中铁三局四公司、元凰置业公司与翟秀荣于2014年8月14日签订的《安置协议》，以及元凰置业公司与翟秀荣于2014年8月22日签订的两份《补充协议》，系各方当事人的真实意思表示，合同内容亦未违反我国法律法规的强制性规定，应属有效。合同各方当事人应当依照合同约定全面履行己方合同义务。《安置协议》约定，翟秀荣自愿将现居住的中铁三局四公司公有住宅腾退，同意由元凰置业公司安置，放弃在西六环拆迁安置政策，包括西六环拆迁补偿款和中铁三局四公司给予的集资上楼权；元凰置业公司自愿对翟秀荣进行重新安置。其后，元凰置业公司与翟秀荣依据《安置协议》订立两份《补充协议》，确定元凰置业公司给予翟秀荣的具体安置利益。根据已查明的事实，《安置协议》确定的元凰置业公司自愿安置翟秀荣的房屋，位于中铁三局四公司与元凰置业公司联合建设办公楼协议中属于元凰置业公司部分的使用面积中，而该办公楼项目截至本案庭审之日仍处于中铁三局四公司申请审批的状态中，且中铁三局四公司、元凰置业公司并未提供证据证明其能够在可预期的确定时间启动该工程建设；而元凰置业公司已在本案诉讼前另行起诉中铁三局四公司，要求解除双方的合作建设协议。综合上述情况，元凰置业公司继续履行《安置协议》及《补充协议》项下交付安置房屋的义务事实上在可预期的确定时间内难以实现，已满足达到合同解除的法定条件，故翟秀荣请求解除《安置协议》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。享有合同解除权的当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，故，诉争协议于2019年11月25日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据三方签订的《安置协议》及翟秀荣和元凰置业公司签订的两份《补充协议》约定，元凰置业公司系负责安置翟秀荣的合同主体，合同解除后，相应的合同解除后果应由元凰置业公司负担，现元凰置业公司未按照协议约定对翟秀荣进行安置，故翟秀荣得就其损失主张赔偿，赔偿金额本院结合双方合同签订背景、房屋性质、履行情况、双方过错程度等因素酌定370万元，翟秀荣主张过高部分，本院不予支持。翟秀荣要求中铁三局四公司赔偿损失，于法无据，本院不予支持。元凰置业公司辩称诉争协议属于互换协议以及其不应承担赔偿责任的意见，没有事实和法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、九十六条、九十七条之规定，判决如下：一、翟秀荣与北京元凰置业有限公司、中铁三局集团第四工程有限公司于二〇一四年八月十四日签订的《水闸北路15号院西六环拆迁还建办公楼及配套设施项目所涉及西六环拆迁滞留户腾退房屋安置协议》及翟秀荣与北京元凰置业有限公司于二〇一四年八月二十二日签订的两份《补充协议》于二〇一九年十一月二十五日解除；二、北京元凰置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿翟秀荣三百七十万元。三、驳回翟秀荣其他诉讼请求。案件受理费五万八千三百五十元，由翟秀荣负担一万七千一百五十元，已交纳；由北京元凰置业有限公司负担四万一千二百元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 耿迎涛审 判 员 赵 琳审 判 员 谢耀宗二〇二〇年八月十二日法官助理 靳亚真书 记 员 安 萌