湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初6506号原告长沙高鑫房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道雷锋大道609号，统一社会信用代码91430104765616034N。法定代表人熊海涛，该公司董事长。委托诉讼代理人杨敏，湖南言顺律师事务所律师。委托诉讼代理人华纤，女，1990年3月7日出生，汉族，住湖南省华容县，系该公司员工。被告凌利娜，女，1980年8月7日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告廖卫军，男，1972年11月17日出生，汉族，住湖南省沅江市。原告长沙高鑫房地产开发有限公司（以下简称“高鑫公司”）与被告凌利娜、廖卫军商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告高鑫公司的委托诉讼代理人杨敏、华纤到庭参加了诉讼，被告凌利娜、廖卫军经本院公告送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告高鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（编号XX140080802）及其附件于本诉状送达被告之日解除；2.判决被告支付原告代偿银行贷款额外的利息、罚息、违约金及实现债权的费用等所有损失（以银行最终扣划原告的数额为准）。暂计算至2018年1月16日为162284.99元（总房款531918元-所欠银行本息348797.01元+实现债权的费用17439元+诉讼费3397元）；3.判令被告向原告支付代其还贷违约金106383.6元（531918×20%）；4.判令被告在购房合同解除之日起15日内，配合原告办理银行按揭贷款结清及撤销抵押手续，与有关政府部门办理撤销网签、备案登记、预告登记手续、办理维修基金过户和契税返还等相关工作，如逾期办理，则被告应按房款总额千分之一每日的标准向原告支付违约金，直至配合办理之日止；5.判决被告支付原告支付的律师费10000元；6.判决被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2015年4月23日，原、被告签订了《长沙市商品房买卖合同》（XX140080802）及其附件（包括补充协议）。合同约定，原告将自己开发的天麓第四期第8栋N单元802号房屋出卖给被告，该商品房建筑面积111.28平方米，单价4580元/平方米，总房款为531918元。被告交付首付款161918元后，余款370000元申请贷款，还约定在履行合同过程中发生争议，由双方协商解决；协商不成，依法向房屋所在地人民法院起诉。之后，被告、中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行（以下简称“中国银行松桂园支行”）与原告三方签订了《个人一手住房贷款合同》，银行同意向被告发放37万元贷款，被告将其贷款购买的房屋抵押给银行，同时，原告为被告提供连带责任保证。被告在履行该借款合同时，没有按合同约定的时间履行其支付按揭贷款的义务，致使银行将原、被告诉至法院，法院已调解原告对被告的借款本息及其他损失承担连带责任。根据原、被告在购房合同《补充协议》第二条“银行按揭”第3条约定：“出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上（含二个月）不偿还银行贷款本息的，或致使银行要求出卖人履行担保责任的，出卖人有权解除合同、收回标的物业（未办理产权证前），买受人须承担出卖人代买受人支付的银行本金、利息、滞纳金以及因此而支付的诉讼费、律师费，并由买受人向出卖人支付房款总价20%的违约金”。购房合同之《补充协议》中第七条关于“合同解除”中还约定：在商品房买卖合同解除之日起15日内，购房人应配合办理银行按揭贷款结清及撤销抵押手续、与有关政府部门办理撤销网签、备案登记、预告登记手续、办理维修基金过户和契税返还等相关工作，如逾期办理，则购房人应自本合同解除之日起按房款总额千分之一每日的标准向开发商支付违约金，直至配合办理为止。现原告依法起诉，望判如所请。被告凌利娜、廖卫军经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，（2018）湘0105民初636号民事调解书、执行通知书、交通银行回单、增值税普通发票的真实性、合法性、关联性予以确认。被告凌利娜、廖卫军经本院公告送达传票传唤无正当理由拒不到庭，应视为放弃举证、质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月23日，原告高鑫公司与被告凌利娜签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＸ140080802）及其附件（包括《补充协议》），双方约定被告购买原告开发的位于长沙市岳麓区房屋。合同约定房屋总价款531918元，并约定被告以银行按揭方式付款，于2015年4月23日向原告交付首期房款（含定金）161918元，剩余房款370000元向银行申请贷款。双方签订的《长沙市商品房买卖合同》补充协议第二条关于银行按揭的补充约定第3项约定：“3、出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上（含二个月）不偿还银行贷款本息的，或致使银行要求出卖人履行担保责任的，出卖人有权解除合同、收回标的物业（未办理房产证前），买受人须承担出卖人代买受人支付的银行本金、利息、滞纳金以及因此而支付的诉讼费、律师费，并由买受人向出卖人支付房款总价20%的违约金。买受人为房屋投入的装修不作任何补偿。”第七条第2项约定：“2、无论何种原因导致买卖合同解除，买受人应在合同解除后15日内配合出卖人到有关政府部门办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续并将合同文本及相关资料返还出卖人。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还给出卖人后的30个工作日内退还买受人已付款项。若买受人拒绝配合办理上述解除手续的，则自本合同解除之日起，买受人应按照房款总额千分之一每日的标准向出卖人支付违约金，直至配合办妥之日。3.任何因买受人原因致使合同解除的，由此产生的诉讼费、律师费、撤销手续费等相关费用均由买受人承担。”该合同还就其他问题进行了约定。合同签订后，凌利娜支付了首付款并办理了银行按揭贷款抵押手续，中国银行松桂园支行依约划款37万元给凌利娜。2018年1月16日，因凌利娜连续拖欠中国银行松桂园支行贷款本息共计3期，中国银行松桂园支行将凌利娜、廖卫军、高鑫公司诉至长沙市开福区人民法院，该案经开福区人民法院主持调解，自愿达成协议，并制作了（2018）湘0105民初626号民事调解书，该调解书确认的调解内容为:一、截至2018年1月16日，凌利娜、廖卫军拖欠中国银行松桂园支行未到期借款本金342684.31元，逾期借款本金3075.61元，逾期利息2991.97元，拖欠罚息45.12元，本息合计348797.01元；二、中国银行松桂园支行同意凌利娜、廖卫军按双方于2015年签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的还款方式继续履行还款义务；三、凌利娜、廖卫军承诺于2018年3月8日前偿还拖欠中国银行松桂园支行的逾期贷款本息即罚息（具体金额按根据双方签订的借款合同规定的计息方式计算为准）。从2018年3月开始，凌利娜按双方签订的借款合同约定的还款方式按时足额还款，不得出现贷款逾期、欠息等违约情形，直至还清所有借款本息为止；四、凌利娜、廖卫军同意承担中国银行松桂园支行实现债权的费用17439元，但同时约定，如凌利娜、廖卫军能遵守上述第二、三项约定并于2018年3月16日前向中国银行松桂园支行支付原告实现债权的费用6000元，于4月16日前向中国银行松桂园支行支付原告实现债权的费用6439元，则中国银行松桂园支行同意减免实现债权的费用5000元，如凌利娜、廖卫军未能按照上述约定履行，则同意中国银行松桂园支行实现债权的费用不予减免，凌利娜、廖卫军应实际承担实现债权的费用17439元；五、如凌利娜、廖卫军未按上述条款履行还款义务及支付中国银行松桂园支行实现债权的费用，中国银行松桂园支行有权向法院申请强执行凌利娜、廖卫军所有的位于长沙市岳麓区的房产在上述借款本息及原告实现债权的费用范围内享有抵押优先受偿权，被告不得对此提出任何抗辩且凌利娜、廖卫军自愿承担中国银行松桂园支行为申请执行阶段所产生的实现债权的费用（按欠款数额的5%计算）；六、高鑫公司在上述借款本息及原告为实现债权的费用范围内承担连带保证责任。该调解书生效后，凌利娜、廖卫军并未按调解协议内容予以履行，中国银行松桂园支行向长沙市开福区人民法院申请了强制执行，后该执行案件双方达成庭外和解结案。2019年11月27日，中国银行松桂园支行向高鑫公司发出《请求履行保证责任的函》，要求高鑫公司履行担保责任。2020年4月9日，高鑫公司代凌利娜、廖卫军向中国银行松桂园支行偿还了借款本息共计345045.70元。另查明，2019年5月13日，湖南言顺律师事务所向高鑫公司出具了金额为10000元的法律咨询、法律顾问费增值税普通发票，2019年5月20日，湖南言顺律师事务所与高鑫公司签订《委托代理合同》，约定将高鑫公司与凌利娜商品房买卖合同纠纷案件委托湖南言顺律师事务所予以承包，法律服务费用为10000元。本院认为：原告高鑫公司与被告凌利娜签订的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告凌利娜因未按期偿还涉案房屋的银行按揭贷款，中国银行松桂园支行将凌利娜、廖卫军、高鑫公司诉至开福区人民法院，该案经调解，确认凌利娜、廖卫军对欠付的银行贷款承担共同偿还责任，高鑫公司承担连带清偿责任，因凌利娜、廖卫军未按调解协议的约定履行义务，致使原告承担了连带清偿责任，根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第三条第7款约定，原告有权解除合同，现原告向本院请求确认双方所签上述合同自本案起诉状副本送达被告之日起予以解除，本院予以确认，即原告高鑫公司与被告凌利娜签订的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议自2020年1月18日予以解除。根据原、被告签订的合同补充协议第七条第2项约定合同解除后，买受人应配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，故原告诉请被告在判决书生效之日起15日内配合办理撤销网签、备案登记、预告登记等手续的理由正当，本院予以支持。另原告诉请被告如逾期办理前述备案登记等注销手续，则从逾期之日起按房款总额的千分之一每日向原告支付违约金，对此，本院认为，现并未出现被告拒绝配合办理上述手续的情况，若被告有逾期拒不履行的情形，本院将根据双方的约定以及本案的实际情况予以约束。对原告要求被告返还所代偿的银行本金外的利息、罚息、违约金及实现债权的费用等所有损失的诉请，本院认为，现有证据仅能证明原告为被告垫付了345045.7元，该款项中所包含的本金、利息、罚息、违约金、实现债权的费用的具体金额无法确定，原告主张要求被告偿还本金外的利息、罚息、违约金及实现债权的费用缺乏证据支持，如确实存在上述费用，原告可在所应退还给被告的款项中抵扣除本金外所垫付的其他费用。对原告所主张的违约金，根据双方所签订的《长沙市商品房买卖合同》的约定，因被告逾期偿还银行贷款致使原告履行担保责任，被告应当向原告支付违约金，但违约金支付系为了弥补原告所遭受的损失，故本院根据本案案件情况、合同约定及原告可能遭受的损失大小，酌情确定被告凌利娜、廖卫军向原告支付违约金53191.8元（531918*10%），对原告所主张的超出部分，本院不予支持。对原告所主张的律师费，根据双方在商品房买卖合同补充协议第二条第3项的约定，被告须向原告承担该费用，原告要求被告支付律师费10000元，提供了委托代理合同及律师费发票予以证实，本院予以支持。同时，合同解除后，原告需向被告退还已付购房款，被告需向原告支付的违约金、律师费可在原告需向被告退还的购房款中作相应的冲抵。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告长沙高鑫房地产开发有限公司与被告凌利娜、廖卫军于2015年4月23日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XX1501481603）及其补充协议自2020年1月18日起解除；二、被告凌利娜、廖卫军在本判决生效之日起十五日内向原告长沙高鑫房地产开发有限公司一次性支付违约金53191.8元、律师费10000元，合计63191.8元（该款项可以在原告应退还给被告的购房款中予以抵扣）；三、被告凌利娜、廖卫军在本判决生效后十五日内协助原告长沙高鑫房地产开发有限公司办理好注销房屋产权预告登记（合同备案登记）、解除网签、撤销抵押的相关手续，并办理好涉案房屋契税和维修资金的退取手续，若被告凌利娜、廖卫军未在上述期限内履行协助义务，则从逾期之日起按每日53元的标准向原告长沙高鑫房地产开发有限公司支付延迟履行金至注销办理完毕之日止；四、驳回原告长沙高鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费5480元，财产保全费3180元，共计8660元，由被告凌利娜、廖卫军负担4330元，由原告长沙高鑫房地产开发有限公司负担4330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  肖必芳人民陪审员  许建国人民陪审员  彭建成二〇二〇年四月二十日法官助理张小芹书记员柳遇珍