河南省新乡市凤泉区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0704民初34号原告（反诉被告）：新乡宏铭房地产开发有限公司，住所地：新乡市凤泉区文化广场。法定代表人：申振威，总经理。委托诉讼代理人：岳碧云，河南普建律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：郝玲玉，河南普建律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：王修忠，男，汉族，1970年11月26日出生，住河南省。原告（反诉被告）新乡宏铭房地产开发有限公司(以下简称宏铭公司)与被告（反诉原告）王修忠商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宏铭公司委托诉讼代理人郝玲玉,被告（反诉原告）王修忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）宏铭公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告立即支付所拖欠的逾期购房款43800元；2、要求被告按合同标的20%支付违约金21914.40元（合同标的额为109572元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月29日，原告与被告签订了“宏铭时代华庭分期首付及协议”，协议约定被告购买原告的宏铭时代华庭项目25楼1单元10层1001户，首付款共计109572元。约定首付款分期支付，具体支付方式为：被告应于2014年10月29日前向原告支付第一期首付款21972元，于2015年12月31日前向原告支付第二期首付款43800元，于2016年12月31日前向原告支付第三期首付款43800元。但时至今日，被告只向原告支付了前两期的首付款，经原告多次催要，被告一直未按照合同约定向原告支付第三期的首期房款。为此，原告特诉至人民法院，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。（反诉原告）王修忠辩称，根据合同的约定，是宏铭公司违约，所以不同意原告的诉讼请求，被告应该支付原告的款项同意支付，不同意支付违约金，宏铭公司该给被告的款项也要给被告。（反诉原告）王修忠向本院提出反诉请求：1、请求法院判令被反诉人把分期首付协议中约定的10000元定金，冲抵分期首付购房款43800元中；2、请求法院判令被反诉人继续履行优惠协议中的约定的24个月供的条款，把剩余的月供2016年8月至2017年2月的，和约定中每延迟一日千分之二的违约金（计至还清之日）冲抵到购房款中；3、请求法院判令被诉人返还反诉人当时购房时的各种原件（如购房合同及购房优惠协议及分期首付协议等）；4、本案本诉与反诉的费用由被反诉人承担。事实与理由：2016年10月份，银行多次向反诉人打电话、发短信催要当时在时代华庭购买的房屋月供，并说要拉入失信黑名单，反诉人跟银行说宏铭公司在代还，郑州银行说没有还，要再不还将拉入黑名单，反诉人多次去文化广场售楼部，但到那里发现已是人去楼空，无人办公。打电话也无人接听，被反诉人也没通知新的地址及电话。到2016年底无人要房款，2017年、2018年底打电话说过房款的事，就是不提剩余的几个月供的事，说不还要起诉到法院。2019年年底打电话催要剩余房款时说公司无义务偿还剩余月供，并威胁说晚上去要，确实晚上去了，2019年12月5日下午，反诉人去售楼部协商此事，宏铭公司还说不偿还剩余的月供，并要反诉人偿还剩余房款43800元及违约金460000元，反诉人让宏铭公司去起诉,被反诉人当场威胁晚上还去敲门骚扰，后来被诉人多次晚上上门骚扰、威胁。反诉人多次报警、报案，后来公安机关向被反诉人下达了告诫书，不让上门威胁、骚扰。有问题可以去法院告，但被反诉人变本加厉，通过物业把反诉人家的电线剪断两次，还把电表箱撬坏，两次都是治安队出面协调，物业才把电线接好，治安队不协调，物业不接电线。2020年1月被反诉人向贵院提起诉讼，要求反诉人支付首付尾款（43800元）以及违约金21914.40元，现反诉人为维护自己的合法权益，特向贵院提出反诉，主张法院判令被反诉人把定金、剩余月供及违约金，冲抵到首付房款中，望贵院判如所请，作出合法公正判决。原告（反诉被告）宏铭公司辩称,第一，关于定金部分，已经在第一期的首付款中21972元中冲抵，王修忠实则仅仅支付了11972元的首付款，而公司在协议中写的是21972元。因此王修忠主张将10000元的定金冲抵首付款是没有依据的。第二，根据公司与王修忠签订的福利房优惠协议书中第四条的约定，员工自商品房买卖合同签订之日起三年之内离职的，员工名下所购买的福利房首套首付款必须全部结清，且公司自离职之日起不再代为场偿还该房屋的月供。而该福利房的员工系王美红，其于2016年9月14日离职，致使公司不再代为偿还该房屋的月供，是符合协议约定的，并没有违约行为。第三，王修忠主张的诉讼请求三中所说的各种原件，已经在当时签订合同的时候交付给王修忠了。根据原、被告双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为:1、宏铭公司要求王修忠按合同标的额20%支付违约金21914.40元有无事实根据和法律依据；2、王修忠反诉请求判令宏铭公司把分期首付反协议中约定的10000元定金，冲抵分期首付购房款43800元中有无事实根据和法律依据；3、王修忠反诉请求判令宏铭公司继续履行优惠协议中的约定，把剩余的月供2016年8月至2017年2月，每月1805.69元，和约定中每延迟一日千分之二的违约金（计至还清之日止）冲抵到购房款中有无事实根据和法律依据；4、王修忠反诉请求判令宏铭公司返还购房时购房合同、购房优惠协议、分期首付协议的原件有无事实根据和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、宏铭公司提交的宏铭时代华庭分期首付及协议1份，王修忠无异议，本院予以认定；2、宏铭公司公司员工福利房优惠协议原件1份，于王修忠提交的宏铭公司员工福利房优惠协议复印件2页，原件上手写的“马美红、王修忠”与复印件不一致，其他打印部分的内容完全一致，原件上手写的“马美红、王修忠”本院不予认定，上述2份证据其他内容本院均予以认定；3、宏铭公司员工离职申请表1份，无其他证据予以印证，不能证明马美红与宏铭公司的关系，本院不予认定；4、王修忠提交的商品房买卖合同复印件1份，宏铭公司无异议，本院予以认定；5、录音证据五段及书面文字材料（光盘里有四段，手机上有一段没有刻上），宏铭公司在发表质证意见时，对真实性不持异议，本院对证据的真实性予以认定；6、证人王某出庭作证，证人与王修忠有利害关系，证人的当庭陈述本院不予认定；7、银行流水1份，本院予以认定；8、宏铭公司促销活动宣传页3页、网页1页、凤泉区政府对网友的答复3页，均是网上下载的网页，本院均不予认定。依据上述有效证据及当事人陈述一致的内容，认定本案事实如下：2014年10月29日，宏铭公司与王修忠签订宏铭公司公司员工福利房优惠协议1份，主要内容是：一、福利房购买权的主体：凡本员工均有权享有一套福利房的购买权。本公司员工可以将此项购买权转让给自己的亲属，但不得是亲属以外的人员。若购买人系本公司员工的亲属的，需向本公司提供亲属证明（户口本复印件）。二、福利房的付款方式：第一种：首付一次性付款，第二种：首付分期付款。首付分期支付：凡首付分期付款的，本公司承诺为该房屋代为偿还24个月的月供。若本公司未按本条款约定按时为该房屋代为偿还银行月供的，每迟延一日，按迟延支付金额的千分之二，向购房者本人支付违约金。购房者的按揭还款方式只能选择等额本息。同日，双方签订宏铭时代华庭分期首付及协议1份，主要内容是：申请人王修忠于2014年10月25日购买宏铭公司的宏铭时代华庭项目25号楼1单元10层1001户，经双方协商，特向宏铭公司申请首付款分期付款如下:本人应付首付款人民币共计109572元,申请此款项分为三次付清,并承诺付款时间及金额如下:第一次于2014年10月29日应付清首期房款人民币21972元(不低于首付款30%);第二次于2015年12月31日应付清首期房款人民币43800元(不低于首付款40%);第三次于2016年12月31日应付清首期房款人民币43800元(不低于首付款30%);申请人承诺不能按时付款,逾期在10日内,自本协议中承诺的应付款期限日第二天起自实际付款日止,申请人须按日向宏铭公司支付逾期应付款金额的百分之一作为违约金，若逾期在10日以上,本人自愿放弃上述所购房屋的全部权利,宏铭公司有权不予退还10000元定金并可单方面终止认购协议,将所购房屋转卖他人，双方别无其他争执。双方的联络方式以本协议所载明的电话、通讯地址等为准，若一方按上述电话、地址等联络不到对方，则由对方承担由此而引起的全部相关责任。联络方式如有变更，应在变更后三日内书面形式通知对方，否则，由此而引起的一切后果由对方负责。2014年11月1日，原被告双方签订商品房买卖合同，主要内容是：购买的商品房为：位于凤泉区站前路××号时代华庭**楼******房，价款为362572元，当事人选择按揭贷款方式付款。2015年2月2日，王修忠在郑州银行贷款25300元，自2015年3月起开始偿还银行贷款，宏铭公司代为偿还至2016年7月，2016年8月至2017年2月之间的月供因宏铭公司没有支付，由王修忠自己支付，每月支付月供1805.69元，共计12639.83元。本院认为，宏铭公司与王修忠签订的宏铭公司公司员工福利房优惠协议、宏铭时代华庭分期首付及协议、商品房买卖合同，均系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方均应当按约定履行合同义务。本案，王修忠未按照约定支付第三期首付款43800元，构成违约，应当承担违约责任。宏铭公司未按照约定代为偿还2016年8月至2017年2月之间的每月月供1805.69元，构成违约，应当承担违约责任。本案约定的各自违约时承担违约责任的标准均明显高于逾期付款的实际损失，经过本院释明，双方均不同意调整，由于双方均未提交充分有效的证据材料予以印证其具体损失，综合本案实际情况，本院酌定双方各自承担违约责任时，酌定按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率进行计算。关于王修忠反诉要求的把分期首付协议中约定的10000元定金，冲抵分期首付购房款43800元中的问题，双方签订的宏铭时代华庭分期首付及协议中约定有如果王修忠逾期付款10日以上，宏铭公司有权不予退还10000元定金的内容。本案在第二次庭审过程中，宏铭公司称10000元定金在王修忠交纳第一期首付款21972元时已经冲抵，当时王修忠仅缴纳11972元的首付款。在第三次庭审过程中，宏铭公司又称王修忠缴纳的定金不是10000元，而是1000元并已冲抵，本院要求宏铭公司提交账目等相关证据材料，宏铭公司未提交，应承担举证不能的责任，本院认定王修忠交纳定金10000元，应当于应缴纳的第三期首付款43800元进行折抵，实际应支付第三期首付款33800元。王修忠反诉请求法院判令宏铭公司返还当时购房时的各种原件（如购房合同及购房优惠协议及分期首付协议等），证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王修忠于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）新乡宏铭房地产开发有限公司购房款33800元及违约金（违约金以33800元为基数，自2017年1月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算至2019年8月19日止，自2020年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。违约金的计算数额不得超过21914.40元）；二、原告（反诉被告）新乡宏铭房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）王修忠2016年8月至2017年2月之间的月供12639.83元及违约金（违约金的计算，1、均以1805.69元为基数，分别自2016年8月22日、2016年9月22日、2016年10月22日、2016年11月22日、2016年12月22日、2017年1月22日、2017年2月22日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算至2019年8月19日止；2、以12639.83元为基数，自2020年8月20日起按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；三、驳回原告（反诉被告）新乡宏铭房地产开发有限公司、被告（反诉原告）王修忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1442元，反诉费183元，合计1625元，由原告（反诉被告）新乡宏铭房地产开发有限公司负担925元，被告（反诉原告）王修忠负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提供副本七份，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于新乡市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李树全审 判 员  郭会芳人民陪审员  狄青梅二〇二〇年七月二十八日书 记 员  郝 甜