河南省长葛市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1082民初1010号原告（反诉被告）：崔成杰，男，1995年1月30日生，汉族，住河南省长葛市。委托诉讼代理人：岳营周，河南七星灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽鹏，河南七星灿律师事务所律师。被告（反诉原告）：张丽霞，女，1981年1月14日生，汉族，住河南省长葛市。委托诉讼代理人：张春玲，河南中亨律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦沛沛，河南中亨律师事务所实习律师。原告崔成杰（反诉被告）与被告张丽霞（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年3月31日依法受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告崔成杰及其委托诉讼代理人张丽鹏、被告张丽霞及其委托诉讼代理人张春玲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告崔成杰向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告已付房款20万元；判令被告赔偿原告房屋溢价损失及房屋装修损失295600元；本案诉讼费用、鉴定费用等由被告承担。事实与理由：2016年10月3日，原被告通过许昌亿诚房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》一份，约定原告购买被告所有的位于长葛市鸿基钻石城A12号楼1单元3层西户0103002号房屋，建筑面积142.10平方米，成交价格人民币53万元整，合同签订当日，原告支付首付款20万元，被告出具《收款收据》一份，并交付房屋钥匙，后原告进行装修。2018年10月，被告向法院提起诉讼请求解除合同，法院做出（2018）豫1082民初4855号《民事判决书》，判决：一、解除原告（反诉被告）张丽霞与被告（反诉原告）崔成杰于2016年10月3日签订的《房屋买卖合同》；二、……。合同解除后，被告依法应返还原告已付房款20万元，并赔偿原告装修损失，因合同解除时房屋价格上涨，被告依法应赔偿原告房屋溢价损失，故原告依法提起诉讼。另说明，根据网络查询结果，2019年9月，长葛市宏基钻石城二手房均价在5294元/㎡，诉争房屋溢价222244元。综上，诉争《房屋买卖合同》已被法院判决解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除法律责任之规定，被告应返还原告已付房款20万元，并赔偿原告房屋溢价损失及装修费用损失，故原告诉请成立，请予支持。被告张丽霞辩称：一、本案房屋买卖合同过户义务人为崔成杰，张丽霞是配合崔成杰过户。开发商土地被郑州市金水区人民法院查封，是第三方的原因造成崔成杰违约，崔成杰需要承担违约责任；二、张丽霞在房屋交易过程中无任何过错。崔成杰取得了房屋钥匙，占有了房屋不着急过户，不想支付剩余33万元房款。长葛市不动产登记中心、房管部门工作衔接问题处理好后，张丽霞、中介公司多次催促崔成杰出面办理过户手续，崔成杰不出面办理，导致张丽霞没钱买房、无房可住；三、崔成杰2017年年初已经明知不能过户的原因是土地被法院查封。张丽霞、物业公司、中介公司劝阻崔成杰不要装修房屋，扩大双方损失，但崔成杰不听劝阻，故意扩大损失，且装修房屋漏水，给楼下邻居造成损害，张丽霞要重新装修；四、涉案小区从2O16年至今5年均无法办理产权证，二手房无法完成交易，原告主张房屋存在溢价，无市场有效成交价格以供参考。崔成杰从网上打印的长葛市房屋价格表、以及所谓的涉案小区的房屋价格不具备真实性、客观性，无参考价值；五、（2018)豫1082民初4855号判决书被许昌市中级人民法院判决书予以维持，(2019)豫10民终802号民事判决书于2019年4月30日已经生效，判令解除房屋买卖合同，判令崔成杰返还房屋钥匙，但崔成杰至今仍占有涉案房屋，崔成杰应支付房屋使用费；六、崔成杰占有、使用房屋期间欠前任物业公司的物业费571元、生活垃圾费42元、电梯使用费l68元，电费43元，合计824元，崔成杰应支付给张丽霞。因物业公司主张权利时找的是房屋产权人张丽霞，另外2020年4月9日张丽霞缴纳了4706元物业费。反诉原告张丽霞向本院提出诉讼请求：依法判令被反诉人崔成杰支付房屋占有、使用费暂计120000元（自2016年10月3日起，按每月2500元计算48个月，以后计算至被反诉人搬离之日；依法判令被反诉人崔成杰支付物业费、电梯使用费、生活垃圾费、电费，共计5530元；依法判令被反诉人崔成杰腾空并搬离涉案房屋；依法判令被反诉人赔偿反诉人损失150000元（该请求不包括张丽霞在郑州买房房价上涨给张丽霞造成的损失）；全部诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2016年10月3日反诉人与被反诉人通过中介公司签订房屋买卖合同，合同约定反诉人将位于长葛市葛天大道宏基钻石城A12号楼1单元3层西户0103002号房产以53万元的价格出售给被反诉人。合同同时约定了买卖双方其他权利义务。合同签订后，被反诉人支付了20万元首付款，反诉人交付了房屋钥匙及相关票据。因被反诉人不出面办理过户手续，后案涉小区土地被金水区人民法院查封，导致整个小区房屋无法办理过户手续。过错在于被反诉人已经占有、使用房屋，不积极出面办理房屋过户手续。被反诉人对不能过户事宜2016年10月份已经知晓，早于反诉人知晓时间。反诉人出售案涉房屋目的是在郑州买房，53万仅能支付在郑州买房首付。被反诉人明知案涉小区全部房屋不能过户，反诉人多次约其出面协商解决房屋买卖事宜，被反诉人既不愿意解除合同返还房屋，也不愿支付房屋尾款，导致反诉人在郑州买房落空，至今在郑州租房居住。反诉人早已离婚，独自带13岁孩子在郑州生活。因在郑州无住房，孩子只好上民办学校。如果被反诉人早归还反诉人房屋，反诉人可以用涉案房屋抵押贷款；如果被反诉人当时能支付剩余33万房款，反诉人在郑州2016年就可以买到房屋。被反诉人取得房屋钥匙后在2年多的时间内不装修涉案房屋，反而在反诉人到法院诉讼时才着手装修房屋，反诉人、房屋中介、物业公司均多次告知被反诉人不要装修房屋，但被反诉人故意装修，扩大双方损失，反诉人对被反诉人的装修费坚决不予补偿。事实上因被反诉人装修时防水做得不到位，已经给楼下邻居造成损害。被反诉人占有、使用房屋期间，拒绝缴纳物业费、电梯使用费、生活垃圾费、电费等等，上述费用被反诉人有义务支付给反诉人。反诉被告崔成杰辩称：反诉原告因第三方开发商将诉争房产范围内土地使用权抵押的原因，未能履行房产过户义务的情况下，背弃人民法院生效裁判已查明事实，逃避其房产自身瑕疵造成不能过户，无法办理按揭借款手续获得余款的客观事实，其推卸责任的做法，无法让人接受；根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，原告基于诉争房屋买卖合同关系，占有使用诉争房屋，属合法占有。双方虽另案裁判解除房屋买卖合同，但基于合同双方当事人合理对等返还的公平原则，双方应同时返还，而反诉原告以反诉被告未返还房产为借口，拖延还款有失公平。对此反诉被告再次表明：只要反诉原告返还20万元房款，反诉被告可随时返还房屋。反诉原告利用诉争房屋买卖合同获得反诉被告20万元购房款，用于偿还或减负债务，其已从中受益，而反诉被告购房目的无法实现因此受损，让违约者受益不公平。反诉原告请求赔偿其房屋占有使用费及其他各项损失，缺乏事实依据和法律依据，不应支持。反诉原告的没有明确其主张的是侵权责任还是违约责任，反诉被告认为如是违约责任，本案可合并审理，如为侵权责任，根据合同法122条规定，反诉原告主张的诉请与本案不是同一法律关系，不宜合并审理。反诉原告没有依据合同法第122条规定选择案由和法律责任。反诉被告对于反诉原告的诉讼请求无法完整基于法律规定提出准确答辩。故反诉原告的诉请，不符合反诉受理的法定条件，为避免诉讼秩序混乱，请求驳回反诉原告的反诉。经审理查明：2016年10月3日，张丽霞（甲方）与崔成杰（乙方）经案外人许昌亿诚房地产经纪有限公司提供居间服务，签订商品房买卖合同一份，约定甲方将其所有的位于长葛市葛天大道宏基钻石城A12号楼1单元3层西户0103002号房产出售给乙方；乙方于2016年10月3日前给付甲方首付款20万元，其余30万元房款以二手房按揭方式支付，具体收款时间及金额以银行放款日和数额为准，尾款3万元由乙方在双方办理产权过户当日以现金方式支付给甲方……。合同签订当日，崔成杰向张丽霞支付首付款20万元，张丽霞于同日向崔成杰交付房屋钥匙及房屋相关手续。后崔成杰对房屋进行装修、入住。2017年初，原、被告到登记机关办理房屋过户手续时被告知无法办理，也未明确可以过户的具体时间，导致银行按揭手续不能办理。另查明：1、本案诉争房屋占用土地（地号7140036）于2014年9月18日被长葛市宏基伟业房地产开发有限公司抵押给中信银行股份有限公司郑州分行，并办理抵押登记手续，2017年5月9日，河南省郑州市金水区人民法院依法查封该宗土地，查封期限自2017年5月9日至2020年5月8日。2、2018年11月12日，本院受理张丽霞与崔成杰、许昌亿诚房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，2019年2月1日，本院做出（2018）豫1082民初4855号民事判决书，判决认为因诉争房屋占用的土地被开发商抵押和法院查封，直接阻却张丽霞协助履行过户的义务，崔成杰尚未支付的购房款也无法依照合同约定办理银行按揭。张丽霞、崔成杰均陈述不动产登记部门对于何时能够办理房屋产权变更登记也没有明确答复；张丽霞、崔成杰对变更下余购房款的支付方式未能达成一致。在此情况下,张丽霞继续取得出售房屋价款的合同目的以及崔成杰取得房屋所有权的合同目的在可预见的期限内均不能实现，判决解除崔成杰与张丽霞签订的上述房屋买卖合同。3、案件审理过程中，原告崔成杰对案涉房屋（现状）的价值申请司法鉴定，2020年8月18日，本院依法委托的鉴定机构河南恒立房地产资产评估有限公司对案涉房屋做出估价报告，结果为案涉房屋（现状）市场价值为825600元，每平方米5810元，原告花费鉴定费8200元。4、张丽霞支付案涉房屋物业费4706元。本院认为：（2018）豫1082民初4855号民事判决书判决解除张丽霞与崔成杰之间的房屋买卖合同，判决书生效后，张丽霞与崔成杰之间的房屋买卖合同解除，按照法律规定，张丽霞应将其收取崔成杰的20万元房款返还崔成杰，故对原告诉请被告返还20万元予以支持。原告请求的房屋溢价及装修损失，本院认为案涉房屋买卖合同被解除的理由是“诉争房屋占用的土地被开发商抵押和法院查封，直接阻却了张丽霞协助履行过户的义务，崔成杰尚未支付的购房款也无法依照合同约定办理银行按揭。张丽霞、崔成杰对变更下余购房款的支付方式未能达成一致。张丽霞继续取得出售房屋价款的合同目的以及崔成杰取得房屋所有权的合同目的在可预见的期限内均不能实现”，本院认为原、被告双方对房屋买卖合同被解除均无过错。由于原告崔成杰购买房屋后进行装修入住，现房屋市场价格确已上涨，实际损失客观存在，原被告双方对房屋买卖合同均无过错，故原告请求的房屋溢价损失及房屋装修损失295600元，本院认为应按照公平原则处理，原、被告各承担50%的责任为宜，即被告张丽霞应赔偿崔成杰损失295600×50%=147800（元）。鉴定费8200元，原、被告各承担50%即8200×50%=4100元。关于反诉原告张丽霞的反诉请求，本院认为房屋买卖合同解除后，崔成杰应将案涉房屋腾空、搬离，并应给付张丽霞垫付的物业费2549+2157=4706（元）。关于张丽霞诉请的房屋占有、使用费，本院认为房屋买卖解除后，张丽霞未返还崔成杰20万元购房款，崔成杰也未搬离房屋，原、被告双方均未履行返还义务，故张丽霞诉请的房屋占有、使用费本院不予支持。反诉原告张丽霞诉请的其他物业费、电梯使用费、生活垃圾费及电费证据不足，本院不予支持。反诉原告张丽霞的其他诉请没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:一、被告张丽霞于本判决生效后十日内返还原告崔成杰购房款20万元并赔偿崔成杰房屋溢价损失及房屋装修损失147800元；二、反诉被告崔成杰于本判决生效后十日内腾空并搬离长葛市葛天大道宏基钻石城A12号楼1单元3层西户0103002号房屋；并支付张丽霞物业费4706元；三、驳回原告崔成杰其他诉讼请求；四、驳回反诉原告张丽霞的其他诉讼请求。案件受理费8734元，由原告崔成杰2605元，被告张丽霞承担6129元；反诉费2716元，由反诉原告张丽霞承担2666元，反诉被告崔成杰承担50元；鉴定费8200元，由原告崔成杰承担4100元、被告张丽霞承担4100元；保全费1770元，由原告崔成杰承担885元，被告张丽霞承担885元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，缴纳上诉费，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  李翠琴人民陪审员  周婷婷人民陪审员  田国钦二〇二〇年九月二十八日书 记 员  关 景