连云港市赣榆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0707民初8198号 原告：钟运国，男，1974年6月12日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。 委托诉讼代理人：韦余明，连云港市赣榆区柘汪法律服务所法律工作者。 被告：刘克彪，男，1963年3月1日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。 原告钟运国与被告刘克彪买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告钟运国及其委托诉讼代理人韦余明、被告刘克彪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告钟运国向本院提出诉讼请求：请求依法确认原、被告双方签订的宅基地转让合同无效，判令被告返还原告购买宅基地款7万元及地基等建设投资损失等76290元，共计146290元及违约金。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：请求依法确认原、被告双方签订的宅基地转让合同无效，判令被告返还原告购买宅基地款7万元及地基等建设投资损失等76290元，共计146290元。事实和理由：2018年11月2日，原、被告双方签订了宅基地转让合同一份，合同约定被告将其位于东柘汪村的一处东西宽25米的宅基地转让给原告，转让价款为27.6万元，并向原告承诺负责为原告办理建房手续。合同签订后，原告两次支付被告买卖合同款7万元，后原告对该处宅基地进行地基处理及打地基圈梁，共计花费建筑材料及人工费用等76290元，等到原告欲建房时，被村委会告知该处土地不能建房，不能办理建房手续，原告遂找到被告要求被告履行办理建房手续义务，但被告以上级部门不批准等理由拒绝办理，原告遂要求与被告解除宅基地转让合同，被告返还原告买卖合同款及地基等建设投资损失等，但被告以各种理由拒绝返还至今。原告认为，按照土地管理法及农村宅基地管理条例等相关法律法规的规定，农村宅基地禁止买卖、非法处分，而且被告也不是该处土地所在村民委员会组织成员，更无权处分该处宅基地，按照合同法的相关法律规定，原、被告双方签订的宅基地转让合同违反国家法律法规的强制性规定，为无效合同，无效合同自始无效，故被告应该返还原告买卖合同款及建设投资款项。原告多次要求被告返还原告上述款项，但被告拒付至今。根据相关法律规定，诉至法院，请求判如所请。 被告刘克彪辩称，本案系原告违约导致，确认合同无效，仅仅是原告想要达到其违约目的的一种方式。农村宅基地长期形成的交易习惯均以双方买卖自愿为基础，谈定价格之后，买方办理相应的审批手续，建造房屋，卖方协助办理相关的审批手续即可。房屋建造形成既成事实，同时，有政府的审批手续，买方的权利即得到认可，卖方亦不能通过确认合同无效的方式要回宅基地。该案中，原告购买被告的宅基地一块，被告已经将宅基地交付一年有余，按照民法的诚实信用原则，以及买卖合同的交易习惯等，被告认为双方之间的合同不能简单认定为无效，即使认定为无效，也亦应该追究原告的违约责任。同时，对于原告所述的损失，被告不予认可，均是原告自己单方出具，同时，与被告无关，原告如果执意不想继续履行双方之间的合同，被告要求原告将该宅基地恢复原状，将其放置的东西清理干净。同时，被告会提起反诉，要求原告恢复原状，或者支付相应的清理费用。综上，请求法庭驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告钟运国系连云港市赣榆区柘汪镇响石村村民，被告刘克彪系连云港市赣榆区柘汪镇西柘汪村村民。双方于2018年11月2日签订宅基地转让合同书一份，合同约定甲方（被告刘克彪）将东西25米，南北随东边邻居的一处宅基地转让给乙方（原告钟运国），全价为贰拾柒万陆仟元（￥27.6万元），并约定建楼房手续由甲方（被告刘克彪）给予乙方（原告钟运国）协调办理好。原告共计已支付被告买卖合同款70000元，后因无法办理建房手续，原告遂要求与被告解除合同并要求被告返还买卖合同款及地基建设投资损失等，但被告拒绝返还，原告诉至本院。 另查明，合同签订后，原告为建设房屋已经建造了地基，并支出了相关费用。诉讼中，原、被告双方一致认可已经建设完毕的框架花费的工、材等费用为65000元，另有部分黄沙、多孔砖等建筑材料因未能用于建造房屋，现仍堆放于涉案宅基地处，原、被告均同意该部分黄沙、多孔砖由原告自行运走并处理。 本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据相关法律规定，向集体组织成员以外的人转让宅基地使用权的，应当认定为转让无效。涉案宅基地位于连云港市赣榆区，原告钟运国系连云港市赣榆区柘汪镇响石村村民，被告系连云港市赣榆区柘汪镇西柘汪村村民，根据上述规定，原、被告关于宅基地使用权转让的协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应当认定为无效。合同无效后，被告因为该合同取得的财产，应当向原告返还，故被告应将已经取得的合同对价款70000元返还于原告。涉案合同签订后，原告在该处宅基地上建造了地基框架，该部分财产实际上已不能实物返还，原告可要求被告折价补偿。诉讼中，双方对建造地基所花费的费用均认可为65000元，本院予以确认。综合本案的实际情况、履行程度、地基后续使用过程中的利用价值、双方的过错程度等因素，本院酌情以被告返还该财产价值的80%为宜，即52000元（65000元*80%）。对于现存放于涉案宅基地处的黄沙、多孔砖等建筑材料，根据庭审中原、被告双方达成的合意，原告可自行将上述建筑材料运走并处理。对于被告刘克彪在答辩中所称的提起反诉，因其未向本院提交反诉状，也未交纳反诉费用，故本院不予处理。 综上，对原告钟运国请求确认原、被告双方签订的宅基地转让合同无效，判令被告刘克彪返还原告钟运国购买宅基地款及地基等建设投资损失的诉讼请求中的合理部分，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下： 一、原告钟运国与被告刘克彪于2018年11月2日签订的宅基地转让合同无效； 二、被告刘克彪于本判决生效之日起十日内向原告钟运国返还宅基地使用权转让款70000元； 三、被告刘克彪于本判决生效之日起十日内向原告钟运国补偿原告钟运国因在宅基地上建设地基所投入的各项费用52000元。 如被告刘克彪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3226元，由原告钟运国承担486元，被告刘克彪承担2740元。应由被告刘克彪承担的费用原告钟运国已预交，由被告刘克彪于本判决生效之日起十日内直接向原告钟运国给付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费3226元，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  方 圆 人民陪审员  刘明清 人民陪审员  刘 佳 二〇二〇年四月二十九日 法官 助理  王迪萱 书 记 员  张宸铭 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：“有下列情况之一的，合同无效：…… （五）、违反法律、行政法规的强制性规定。” 第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。