湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0303民初445号原告：十堰金管家物业管理有限公司。住所地，湖北省十堰市朝阳路果品公司后院，统一社会信用代码9142030076067744H。法定代表人：邹太军，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐恩福，湖北兴楚律师事务所律师。被告：十堰千锦房地产开发有限公司。住所地，湖北省十堰市夏家店汉江胡家营村**，统一社会信用代码914203005539036125。法定代表人：宋金和，该公司总经理。委托诉讼代理人：莫本巧，湖北同联律师事务所律师。原告十堰金管家物业管理有限公司与被告十堰千锦房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案。本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告十堰金管家物业管理有限公司的法定代表人邹太军及委托诉讼代理人徐恩福，被告十堰千锦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人莫本巧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告十堰金管家物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠物业服务费71598.96元；2、诉讼费及律师费用由被告承担。事实和理由：2017年6月20日，我公司与被告签订《前期物业管理委托合同》，合同约定物业管理服务费住房以每月1.2元/平方米、非住房以每月3元/平方米计算。合同签订后因被告对涉案的商业房及未出售的空置房均未向原告交纳物业费，又因被告未给业主办理不动产权证原告因导致业主拒缴物业费，被告也不履行协助催要物业费的义务，致合同目的不能实现。故2018年7月13日，原告经房管局报备将物业进行了移交，合同解除。但被告对2017年6月20日至2018年7月13日期间的物业费拖欠没有缴纳，为了维护原告的合法权益，故请支持原告的诉请。被告十堰千锦房地产开发有限公司辩称，对涉案房屋我公司已于2016年10月26日出售给买受人水晶，并交付。水晶于2017年6月9日又转让季兆武，水晶在交付房屋时已结清了所有的水电费及物业费，故被告并不参与其中。根据前期物业管理委托合同约定，对没有出售的房屋不收取物业费，故无论是出售的或未出售的房屋，被告均没有义务交纳物业费。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。认定事实如下：2017年6月20日，原告十堰金管家物业管理有限公司与十堰市和鼎物业服务有限公司签订《物业转让协议》，由原告于2017年6月20日起全面接管俊景.国际项目的物业管理与服务工作。当日，原告与被告十堰千锦房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》。合同约定：甲方（十堰千锦房地产开发有限公司）委托乙方（十堰金管家物业管理有限公司）对位于十堰市张车城南路14号俊景.国际小区的房屋建筑共用部位、共用设施设备、市政公用设施和附属物、公共环境、卫生、交通、车辆停泊…等进行维修、养护和管理与服务工作；管理服务费住宅房屋每月每平方1.2元标准，由乙方向业主或物业使用人收取、非住宅房屋每月每平方3元标准，向业主或物业使用人收取，…空置房屋（因业主自身原因不接房）的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米1.2元向业主收取，还未出售的房屋暂不收取物业费；有效期自2017年6月20日至2020年6月19日止。2018年7月2日，原告退出此小区物业服务活动向社区、街办和房管局进行了报备，原告十堰金管家物业管理有限公司与被告解除《前期物业管理委托合同》，并于当月13日在社区的见证下与被告办理了物业移交。被告十堰千锦房地产开发有限公司所有位于车城街办车城××市场化商品房××、2-1，不动产面积合计为1988.86㎡。原告认为自2017年5月至2018年7月13日，被告没有向其缴纳物业费诉至本院，故而成诉。另查明，2016年10月26日，被告十堰千锦房地产开发有限公司将车城南路14号的商品房1栋1-1、2-1（房屋代码382137.382138，预测建筑面积1862.61㎡）出售于水晶，并与水晶签订《十堰市商品房买卖合同》（预售房管局网签日为2017年3月29日）。当日，并与水晶办理商品房交接手续。2017年6月9日，水晶又将上述房屋转让于季兆武，季兆武与被告又重新签订一份《十堰市商品房买卖合同》（合同内容同与水晶签订的合同内容）（买受人水晶的房管局网签撤销日为2017年6月12日，买受人季兆武房管局预售网签日为2017年7月25日）。2018年5月15日，季兆武的房管局网签撤销。2019年6月3日，被告十堰千锦房地产开发有限公司为上述房屋登记为所有权利人。又查，季兆武与被告十堰千锦房地产开发有限公司为房屋买卖合同纠纷案，诉至法院。一审判决由十堰千锦房地产开发有限公司向季兆武交付位于十堰市××××号房屋并办理房屋不动产权证，因十堰千锦房地产开发有限公司不服此判决，向十堰市中级人民法院上诉，现尚在审理中。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。十堰市张湾区车城南路14号俊景.国际小区在成立业主委员会前，建设单位十堰千锦房地产开发有限公司委托十堰千锦房地产开发有限公司作为物业服务企业，符合法律规定。故原告提交的其与十堰千锦房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合同有效，对本小区全体业主具有约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。现原告要求被告支付拖欠物业服务费的诉讼请求，具有合同和法律依据，本院应予以支持。被告在2016年10月26日，将本涉案房屋出售，并交付买受人水晶。2017年6月9日，因涉案房屋转让，被告与季兆武签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售于季兆武。庭审中，被告认为此房屋已交付给了买受人季兆武，但其提交的证据不能证明已履行了交付房屋义务或季兆武从水晶手中接受房屋的事实。故本院认为涉案房屋属于双方委托合同中已出售尚未交付业主的“空置房屋”，依据《物业管理条例》第四十一条“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”规定，被告应承担没有交付房屋的物业费责任。被告辩解依双方委托合同约定“因业主自身原因不接房…由乙方按建筑面积每月每平方米1.2元向业主收取”，但被告未能提供证据证明是业主自身原因未接房的事实，故其要求由业主承担物业费的辩解本院不予采信。本院从2017年6月20日至2018年7月13日，依1988.86㎡×1.2元/㎡标准，结合本案酌定12个月计算，物业服务费为28639.59元。综上，原告要求被告支付物业服务费的诉请本院给予部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告十堰千锦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告十堰金管家物业管理有限公司物业服务费28639.59元。二、驳回原告十堰金管家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告十堰千锦房地产开发有限公司未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理1590元减半收取795元，由被告十堰千锦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审判员  陈旗红二〇二〇年七月十五日书记员  李黎明附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。