河南省洛阳市瀍河回族区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0304民初217号原告（反诉被告）：孙宗仁，男，汉族，1982年10月17日生，住河南省偃师市。原告（反诉被告）：吴晶晶，女，汉族，1984年11月16日生，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：孙宗仁（系吴晶晶配偶），特别授权。被告（反诉原告）：洛阳稳鑫置业有限公司，住所洛阳市瀍河回族区洛常路5号。法定代表人：吴晓龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：崔鹏飞，上海市建纬（郑州）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：左朝，上海市建纬（郑州）律师事务所实习律师，一般代理。被告：洛阳巨龙通信设备集团有限公司，住所洛阳市瀍河回族区大庆路。法定代表人：杨宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：张国光，男，该公司员工，特别授权。原告（反诉被告）孙宗仁、吴晶晶与被告（反诉原告）洛阳稳鑫置业有限公司（以下简称稳鑫公司）、被告洛阳巨龙通信设备集团有限公司（以下简称巨龙通信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙宗仁、被告（反诉原告）稳鑫公司委托诉讼代理人崔鹏飞、左朝、被告巨龙公司委托诉讼代理人张国光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙宗仁、吴晶晶向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，并判令被告按照合同履行；2、请求人民法院依法判令被告与原告办理房屋交接手续（交钥匙）及向原告交还经过房管局备案的《商品房买卖合同》；3、要求判令被告向原告支付延期交房违约金（按全房款的日万分之0.5计算，时间从2020年1月1日至实际交房之日止）暂为500元；4、上述两被告互负连带责任及承担违约责任；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告1和被告2系联合开发房屋的合作关系，2017年8月25日我与被告1签订了《巨龙家园定购合同》一份，合同约定了位于被告开发的“巨龙家园”7-1-XX号房由两原告购买，并于2019年3月24日双方又签订了正式备案合同，确定了原告的房屋所有权。并再次确定被告交房时间是2019年12月30日。原告已经按照合同约定向被告交了各项费用(首付款、面积差额、公积金贷款等全部手续办理结束)，而被告在签订合同后严重违约，故意刁难，拒不交房，同时被告1还扣押我的备案合同《商品房买卖合同》，经多次与被告协商无果，无奈诉至法院，请求依法处理。被告稳鑫公司辩称，一、案涉房屋单价中并未包含暖气设备初装费、燃气设备初装费、有线电视初装费、土地出让金，原告应在房屋交接之前缴清上述费用。2017年8月10日，稳鑫公司与原告签订《订购合同》，约定的交付条件为“室内毛墙毛地，入户防盗门，厨房、卫生间给水（一户一表）、各居室供电，中空玻璃门”，并不包含暖气、燃气、有线电视初装设备。巨龙家园项目的供热工程是在稳鑫公司与原告签订《订购合同》之后增加的，并未包含在房屋单价中。2019年3月24日，稳鑫公司与原告签订《商品房买卖合同》，房屋单价较《订购合同》并未增加，因此原告应在房屋交接之前缴清上述费用。稳鑫公司与原告签订《订购合同》时，案涉房屋土地为划拨用地，房屋单价中并未包含土地出让金。巨龙公司于2018年11月16日补交土地出让金，变更案涉房屋土地性质为出让用地，因此原告应补缴房屋单价以外的土地出让金及契税。二、截至目前仍在本合同约定的房屋交付日之后90日内，稳鑫公司无须承担逾期交房违约责任。稳鑫公司与原告签订的《商品房买卖合同》约定“买受人同意出卖人有权选择在本合同约定的房屋交付日之前或之后90日内，作为该项目商品房集中交付期限，出卖人在上述集中交付期限内交付房屋的，均视为按合同约定期限交付，出卖人不承担未按期交房的责任。”截至目前仍在本合同约定的房屋交付日之后90日内，稳鑫公司无须承担逾期交房违约责任。稳鑫公司在此再次通知原告案涉房屋早已具备交付条件，请原告尽快缴清相关费用，并办理房屋交接手续。三、即使稳鑫公司确实存在逾期交房，基于近年来政府扬尘治理管控等不可抗力因素的影响，也应当免除逾期交房违约金。在2017至2019年间，洛阳市政府下发大量扬尘治理管控文件，严重影响巨龙家园项目施工建设，停工作业天数高达一百多天。政府扬尘治理管控属于《商品房买卖合同》中规定的不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。因此，即使稳鑫公司确实逾期交房，也应免除逾期交房违约责任。针对此类案件，河南省各地法院认为，政府相关职能部门因扬尘治理管控而下发的相关限制施工文件，对相关工程建设具有强制约束力，构成不可抗力，交房期限应当依法予以顺延。司法实践中，针对近年来扬尘治理大形势下的逾期交房问题，应充分考虑近年来大气污染治理、政府采取封土令等因素免除违约金。四、稳鑫置业依照合同约定的地址和联系方式向原告邮寄了《商品房买卖合同》，但原告拒绝签收。稳鑫置业在此之前也曾多次电话通知原告，通知其办理房屋交接手续，但原告一直未前来办理。综上所述，原被告所签定的《商品房买卖合同》合法有效，稳鑫置业一直在积极履行合同，但是原告逾期缴纳相关费用，并怠于办理房屋交接手续，才是影响原被告履行合同的因素。同时，截至目前仍在本合同约定的房屋交付日之后90日内，稳鑫公司无须承担逾期交房违约责任。即使稳鑫公司确实存在逾期交房，受政府扬尘治理管控等不可抗力因素的影响，逾期交房违约金依法应当免除。故恳请贵院依法驳回原告对于被告的各项诉请。稳鑫公司在此再次通知原告案涉房屋早已具备交付条件，请原告尽快缴清相关费用，并办理房屋交接手续。被告巨龙公司辩称，一、答辩人与原告之间不存在实质上的房屋买卖关系。（一）根据“住房和城乡建设部”、“国家发展和改革委员会”、“财政部”、“国土资源部”、“中国人民银行”，于二00九年十二月二十四日，联合下发的“建保[2009]295号《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》”文件的“‘三’条，‘（六）’款”中“3.鼓励采取共建的方式改造国有工矿棚户区。涉及棚户区改造的国有工矿企业要积极筹集资金。棚户区居民应合理承担安置住房建设资金。积极引导社会资金投入城市和国有工矿棚户区改造，支持有实力、信誉好的房地产开发企业参与棚户区改造。”的精神指导下，答辩人于二0一二年十二月二十五日作为甲方，与乙方即“洛阳稳鑫置业有限公司”（以下简称：稳鑫公司）签订了巨龙家园（B区）棚户区改造项目《委托开发协议》（以下简称：《协议》）；（二）《协议》的“第‘5’条”第一段、第二段中的部分内容，即“甲方以自身名义取得项目的规划立项，甲方委托乙方负责项目全部开发建设工作，乙方以自身名义进行项目施工和销售，”、“乙方自行承担项目建设过程中全部资金”；（三）稳鑫公司系独立法人单位，具有房地产开发等资质，且依据《协议》中上述相关内容，稳鑫公司可以对“巨龙家园（B区）7--1--1405号房”进行出售。“巨龙家园（B区）7--1--XX号房”系原告与稳鑫公司双方发生的房屋买卖行为，答辩人与原告无直接买卖关系；（四）鉴于以上，答辩人与原告之间不存在实质上的房屋买卖关系。二、答辩人在本案中不应负连带责任及承担违约等责任。（一）原告与稳鑫公司系起诉状中所诉纠纷的“巨龙家园（B区）7--1--XX号房”的买卖主体双方；（二）稳鑫公司对“巨龙家园（B区）7--1—XX号房”向原告进行出售所得的款项，答辩人没有获得任何销售收入；（三）鉴于以上，答辩人在本案中不应负连带责任及承担违约等责任。综上所述，答辩人已将“巨龙家园（B区）”建设项目的全部开发建设及销售工作委托给了稳鑫公司，答辩人与原告之间不存在实质上的房屋买卖关系；并且稳鑫公司向原告出售“巨龙家园（B区）7--1--XX号房”所得的款项，答辩人没有获得任何销售收入，答辩人不应负连带责任及承担违约等责任。恳请法院查明事实，依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。稳鑫公司向本院提出反诉请求：1.请求依法判令被反诉人向反诉人支付燃气设备初装费3100元、有线电视设备初装费220元、暖气设备初装费23977元、土地出让金及契税7941元，合计35238元；2.请求依法判令被反诉人向反诉人支付利息（利息以35238元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年12月30日起计算至实际履行完毕之日止的利息）；3.请求依法判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年3月24日，洛阳巨龙公司、稳鑫公司与被反诉人孙宗仁、吴晶晶签订《商品房买卖合同》，合同附件十一补充协议第五条第1款约定：房屋具备初交房条件时，买受人应当缴清暖气设备安装费、燃气设备初装费、有线电视初装费：原属于划拨上地性质的，房价中不包含土地出让金及土地出让金契税：2018年11月16日前认购的房屋，由买受人按规定补交土地出让金及土地出让金契税后，方可办理房屋交接手续，最终办理出让产权房屋手续。在具备交房条件后，被告一直怠于办理房屋交接手续，并拒绝缴纳相关费用。为依法维护反诉人的合法权益，反诉人依法提起反诉，恳请贵院依法支持反诉人的各项诉请。反诉被告对反诉原告稳鑫公司的反诉请求辩称，合同以外的与我无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认以下事实：2017年8月24日，原告孙宗仁向洛阳沃居房地产经纪有限公司交付团购费20000元。2017年8月25日，被告稳鑫公司（出卖方）与原告孙宗仁（买受方）签订《巨龙家园定购合同》一份，约定“交房标准为：室内毛墙毛地，入户防盗门，厨房、卫生间（一户一表）、各居室供电，中空玻璃窗；买受方自愿购买出卖方开发的巨龙家园住宅小区7号楼1单元XX室，建筑面积为89.95平方米；……该房屋单价：￥3400元／㎡；总价：人民币叁拾万伍仟捌佰叁拾元（￥305830元）。以上楼价计算如有误差，出卖方保留权利以正式《房屋买卖合同》为准；买受方于2017年8月25日支付总房款￥305830元的47%，计人民币壹拾肆万伍仟捌佰叁拾元（￥145830元）。余款壹拾陆万元（￥160000元）通过申请按揭贷款方式支付给卖方。……”，合同尾部有出卖方稳鑫公司签章和买受方孙宗仁签字。2019年3月24日，被告巨龙通信公司、稳鑫公司（出卖方）与原告孙宗仁、吴晶晶（买受方）签订《商品房买卖合同》（合同编号：YS0492939，房屋代码：1614615)一份，约定“出卖人以出让方式取得坐落于瀍河区××路××巨龙家园××区地块的建设用地使用权。该商品房规划用途为住宅；该商品房为第一条规定项目中的7幢1单元14层1-XX号；该商品房预测建筑面积共92.22平方米，其中套内建筑面积72.75平方米，分摊共有建筑面积19.47平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3400元，总价款为人民币313548元（大写叁拾壹万叁仟伍佰肆拾捌元整）；贷款方式付款：公积金贷款；买受人应当于2018年10月30日前支付首期房价款人民币163548元（壹拾陆万叁仟伍佰肆拾捌元整），占全部房价款的52.16%；余款人民币150000元（壹拾伍万元整）向贷款机构申请贷款支付；商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备1、供水排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3、供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户；以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。……”，合同尾部有出卖人“巨龙通信公司”、“稳鑫公司”单位签章及法定代表人签章，买受人孙宗仁、吴晶晶签名及签章。2019年4月18日，被告稳鑫公司向原告孙宗仁开具163548元的发票，备注：地址洛阳市瀍河区××路××巨龙家园××区，共有人吴晶晶，房号7-1-XX，合同面积92.22平方米，合同单价3400元／平方米，首付金额163548元。原告办理公积金贷款之后按月偿还房贷。被告并未按合同约定时间向原告交房。另查明，被告巨龙通信公司（甲方）与被告稳鑫公司（乙方）于2012年12月25日签订《委托开发协议》一份（合同编号：洛巨棚改字001号），约定“项目内容为B区地块棚户区改造（洛阳巨龙公司家属区按规划分为A、B区，改造地块为B区)；B区地块土地性质为划拨土地；乙方自行承担项目建设过程中全部资金，并应向甲方支付拆迁补偿款项；采取地暖中央空调解决供暖、供凉（住户需按照相关规定缴纳初装费）；乙方可以以自己的名义与他方签订合同，以乙方为主体与他方所签订的合同乙方承担债权债务；本项目开发的房产由乙方负责销售，销售方案需经甲方同意（甲方按程序要通过职代会的必经程序）……”合同尾部有巨龙通信公司、稳鑫公司签章及各自授权代表签章。被告稳鑫公司（委托方、甲方）与洛阳新奥燃气发展有限公司（承建方、乙方）于2018年5月9日签订《管道燃气设施配套建设合同》一份，约定“配套施工地点为瀍河区大庆路1号（巨龙家园B区7号楼），根据甲方提供的住宅楼小区总体规划平面图，由乙方进行总体配套设计，共计立管312户，挂表312户；乙方所负责施工的天然气设施配套工程包括（1）对甲方燃气设施配套工程的设计，（2）管网建设：主要包括小区规划红线内户外管线、设备的安装，（3）立管：指户内主管道安装，（4）挂表及燃气具安装：包括立管以后的支管、燃气表等安装；居民住宅户的燃气用户建设费3100元／户（不含灶具）；甲方应向乙方支付燃气用户建设费玖拾陆万柒仟贰佰元整（￥967200元）……”。被告巨龙通信公司于2018年11月1日、2018年11月6日分别缴纳土地出让金2182441元、土地出让金契税356568.2元。洛阳热力有限公司（供热单位）与被告巨龙通信公司（建设单位、甲方）、洛阳暖虹热力工程安装有限公司（施工单位、乙方）于2019年2月13日签订《供热工程施工合同》一份，约定“洛阳热力有限公司委托乙方负责完成甲方开发的巨龙家园B区项目1#～3#、5#～7#楼供热工程及设施的建设，包括该小区项目红线内的供热一次管网、热力站内供热设备、庭院二次管网、分户计量设施的设计、安装，及5#～7#楼单元热力引入口、楼道内共用立管及户内采暖设施的设计、安装；……其中1#～3#楼35650㎡采用固定单价115元／㎡，5#～7#楼68350㎡采用固定单价215元／㎡，以上单价是包含供热工程施工的各种规费及工程的成本、利润、风险、工程重置的保险等费用的完全单价；受重污染天气施工管控、封上行动等关于环保治理等因素的影响，导致本工程停工、无法进展时，甲方给予乙方工期顺延；……”，合同尾部有洛阳热力有限公司、巨龙通信公司单位签章及施工单位委托代表签字。被告稳鑫公司（甲方）与河南有线电视网络集团有限公司洛阳分公司（乙方）于2019年4月25日签订《巨龙家园小区7号楼有线电视用户安装服务合同》一份，约定“甲方在洛阳市瀍河区××办事处××巨龙家园××楼，自愿加入河南有线电视网络集团有限公司洛阳分公司有线电视网，甲方委托乙方安装施工，并按工程造价统一由甲方支付有线电视工程安装款；有线电视工程价款为68640元；……”合同尾部无稳鑫公司签章，但盖有河南有线电视网络集团有限公司洛阳分公司签章。被告巨龙通信公司于2019年8月9日出具《“巨龙家园”供暖情况说明》一份，显示“巨龙家园供暖施工，系由洛阳巨龙通信设备集团有限公司组织实施，与洛阳热力有限公司施工单位协议施工。工程及相关费用单价为248元／㎡。上述费用由洛阳巨龙通信公司代收，后期根据施工等进度节点，向施工单位及相关部门进行支付”。被告稳鑫公司提供《百姓呼声》论坛“洛阳发改委关于巨龙家园暖气初装费的回复”和若干份洛阳市人民政府网站“关于启动重污染天气预警响应的通知”。本院认为，二原告与二被告于2019年3月24日签订的《商品房买卖合同》是其真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，且该合同已经不动产登记中心备案，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。上述合同第四章第九条、第十条对案涉房屋的交付条件和相关设施设备交付条件进行了约定，且被告稳鑫公司在庭审中自称案涉房屋已具备交付条件，故二被告应及时履行房屋交付义务。由于原告与二被告签订的《商品房买卖合同》中对燃气设备初装费、有线电视设备初装费、暖气设备初装费、土地出让金及契税均无明确约定，故反诉原告稳鑫公司要求反诉被告缴纳燃气初装费、有线电视设备初装费等费用的请求，本院不予支持。故被告稳鑫公司以原告未缴纳燃气设备初装费、有线电视设备初装费等费用而未履行房屋交付义务，其辩称不成立，原告已按照合同约定履行义务，被告未履行交房义务实属违约，其应承担相应的违约责任。由于被告巨龙通信公司是《商品房买卖合同》相对方出卖人之一，且与稳鑫公司签订有委托开发协议，故对巨龙通信公司辩称其与原告因不存在实质上的房屋买卖关系而不应负连带责任及承担违约责任，本院不予采信。关于被告稳鑫公司以政府相关部门相关文件中因扬尘治理管控而限制施工导致交付时间顺延的辩论意见，本院认为，政府相关职能部门因扬尘治理管控而下发的相关文件对被告施工具有一定的影响，故本院酌定上述文件致使被告受到限制施工的日期为3个月，故被告交房日期应自约定的2019年12月30日顺延至2020年3月31日，即本案延期交房违约金应当自2020年4月1日起开始计算，每日按房屋总价305830元的万分之0.5（即年利率1.825%）计算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、原告孙宗仁、吴晶晶与被告洛阳稳鑫置业有限公司、洛阳巨龙通信设备集团有限公司于2019年3月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS0492939）合法有效；二、被告洛阳稳鑫置业有限公司、洛阳巨龙通信设备集团有限公司于本判决生效之日起十日内与原告孙宗仁、吴晶晶办理位于洛阳市瀍河区XX路1号巨龙家园住宅小区7幢1单元17层1-XX号房屋的交接手续（包括交付房屋钥匙）；三、被告洛阳稳鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙宗仁、吴晶晶交还经洛阳市不动产登记中心备案的双方于2019年3月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS0492939）；四、被告洛阳稳鑫置业有限公司、洛阳巨龙通信设备集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙宗仁、吴晶晶支付逾期交房违约金（违约金以305830元本金按年利率1.825%自2020年4月1日起计算至二被告实际交房之日止）；五、驳回原告孙宗仁、吴晶晶其他诉讼请求。六、驳回反诉原告洛阳稳鑫置业有限公司的反诉请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半后收取3044元、反诉费340元，共3384元，由被告洛阳稳鑫置业有限公司负担1862元、被告洛阳巨龙通信设备集团有限公司负担1522元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  孔佩佩二〇二〇年四月二十日法官助理何晨杰书记员王妍