湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初1233号 原告：长沙瑞凯置业有限公司，住所地：长沙市望城区乌山街道仁和社区0802906栋。 法定代表人：刘桂华，系公司董事长。 委托诉讼代理人：李国文，湖南同湘律师事务所律师，特别授权。 被告：李忠伟，男，汉族，1975年11月20日出生，住湖南省望城县。 原告长沙瑞凯置业有限公司（以下简称瑞凯公司）与被告李忠伟商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告瑞凯公司的委托诉讼代理人李国文到庭参加了诉讼，被告李忠伟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告瑞凯公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告2011年1月7日签订的编号20090069605《望城县商品房买卖合同》；二、判令被告配合原告办理撤销景城苑小区2栋605室的网签手续、不动产预告登记手续及不动产抵押预告登记手续；三、判令被告将小区景城苑2幢2单元605房腾房返还给原告；四、判令被告返还原告代其支付170215.76元；五、判令被告支付原告违约金30000元；六、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2011年1月7日，原、被告签订编号为20090069605《望城县商品房买卖合同》，被告采用按揭贷款的方式购买原告开发的景城苑小区2幢2单元605房，根据《望城县商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第7款的约定：如被告未按期归还银行贷款逾期二个月以上的，原告有权解除《商品房买卖合同》，被告应按全部购房款的10％向原告支付违约金，且被告为房屋投入的装修不作任何补偿。因被告未按期归还按揭贷款，中国工商银行股份有限公司望城支行于2019年7月起诉至贵院，贵院经审理下达了（2019）湘0112民初第4350号民事判决，判令中国工商银行股份有限公司望城支行与被告签订的《个人购房借款／担保合同》未到期的贷款立即到期，被告应偿还本息并支付律师费、诉讼费等；并判令我公司对被告的债务承担连带清偿责任。判决生效后，被告未按生效判决履行义务，中国工商银行股份有限公司望城支行向贵院申请强制执行，我公司在接到执行通知后，为避免资产被冻结、商誉受损，无奈代被告向中国工商银行股份有限公司望城支行支付了贷款本息153757.76元、律师费7524元、诉讼费1730元、滞纳金4930元、执行费2274元，共计170215.76元。原告认为，被告不按期归还银行贷款，导致我公司承担担保责任，严重损害我公司权益，已构成根本违约，根据约定原告有权解除《商品房买卖合同》，为此，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告诉请。 被告李忠伟未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据。 经审理查明，本院确认如下法律事实： 一、2011年1月7日，原、被告分别作为出卖人与买受人签订了《望城县商品房买卖合同》及其附件，约定：（1）买受人购买的商品房为预售商品房。（2）被告购买原告在望城县房屋，总价300420元。（3）买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人支付首付款90420元，剩余房210000元向银行申请贷款，出卖人应协助办理。 二、《望城县商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》：出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上（含二个月）不能偿还贷款本息的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并要求按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金。买受人为房屋投入的装修不作任何补偿。如被告未按期归还银行贷款逾期二个月以上的，原告有权解除《商品房买卖合同》，被告应按全部购房款的10％向原告支付违约金，且被告为房屋投入的装修不作任何补偿。 三、2011年，李忠伟（借款人）与中国工商银行股份有限公司望城支行（贷款人）、瑞凯公司（担保人）签订了《个人购房借款／担保合同》，合同约定，1．中国工商银行股份有限公司望城支行向李忠伟发放个人一手住房购置贷款210000元，贷款期限240个月，实际放款日与到期日以个人借款凭证为准，贷款用途为购买坐落于长沙望城区；2．贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，据此确定的利率以贷款凭证记载为准；借款人未能按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，原告有权按日计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为约定利息基础上加收50%确定；3．还款方式为按月等额本息还款（按月计息）；4．瑞凯公司在《个人购房借款／担保合同》中以保证人的身份签章，保证人瑞凯公司提供阶段性连带责任保证担保，保证人对依据合同约定的正式抵押权登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押权登记信息的房屋他项权证书后，保证人对到期的借款人的债务免除保证责任；5．抵押物为上述所购房产，目前贷款正式抵押登记手续尚未办妥；6．借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；7．贷款人为实现本合同项下债权及担保权而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。借款合同签订后，原告于2011年4月1日向被告李忠伟发放210000元贷款。 四、因李忠伟尚欠中国工商银行股份有限公司望城支行贷款本金147965.92元，且连续拖欠贷款本息13期，累计52期未及时结清，中国工商银行股份有限公司望城支行于2019年7月30日以李忠伟、瑞凯公司为被告向本院提起诉讼，诉讼请求为1．判令原告与被告李忠伟签订的编号为湘字湖南行望城支行2011年110号《个人购房借款／担保合同》中未到期的贷款立即到期；2．判令被告李忠伟、杨凡立即偿还原告贷款本金150479.98元，积欠利息0元，本息合计150479.98元（利息暂计算至2019年3月21日止，此后利息以拖欠贷款本金为基数，按照合同约定的逾期贷款利率计算至实际清偿之日止）；3．判令被告李忠伟、杨凡承担以上述债权本息为基数，按照5%的比例计算本案律师费7524元；4．判令被告瑞凯公司对前述1、2、3项诉讼请求的债务承担连带清偿责任；5．判令原告对被告李忠伟提供抵押担保的位于长沙市望城区，在上述贷款本息、律师费以及实现债权的费用等范围内享有优先受偿权；6．被告承担本案诉讼费用。本院经审理于2019年9月11日作出（2019）湘0112民初4350号民事判决，判决：一、原告中国工商银行股份有限公司望城支行与被告李忠伟签订的编号为湘字湖南行望城支行2011年110号《个人购房借款／担保合同》中未到期的贷款立即到期；二、被告李忠伟、杨凡共同偿还原告中国工商银行股份有限公司望城支行贷款本金147965.92元，利息1041.36元，本息合计149007.28元（利息暂计算至2019年8月22日止，此后利息以拖欠贷款本金为基数，按照合同约定的逾期贷款利率计算至实际清偿之日止）；三、被告李忠伟、杨凡支付原告中国工商银行股份有限公司望城支行律师费7524元；四、被告长沙瑞凯置业有限公司对被告李忠伟的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司望城支行的其他诉讼请求。该判决生效后，因三被告未履行生效法律文书确定的义务，中国工商银行股份有限公司望城支行向本院申请强制执行，瑞凯公司随后向中国工商银行股份有限公司望城支行履行保证义务，其中支付本金及利息153757.76元、律师费7524元、诉讼费1730元、逾期履行滞纳金4930元及缴纳执行费2274元，共计170215.76元。 五、本案案涉房屋已办理房屋预售商品房抵押权预告登记，但至今尚未办理正式的抵押登记手续，抵押债权已清偿完毕，案涉房屋由被告占有使用。 以上事实，有《望城县商品房买卖合同》、《合同补充协议》、民事判决书、执行通知书、执行裁定书、电子回执单及庭审笔录等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《望城县商品房买卖合同》及附件均真实、合法、有效，故双方应按约履行自己的权利义务。 一、被告李忠伟未按时足额向中国工商银行股份有限公司望城支行偿还贷款本息，导致原告瑞凯公司向中国工商银行股份有限公司望城支行承担保证责任，已达到合同约定的解除合同条件，故原告瑞凯公司要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。二、原告瑞凯公司履行担保责任后对被告李忠伟享有追偿权，故原告要求被告偿还代偿款170215.76元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。三、对于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原告瑞凯公司可以要求被告李忠伟承担解除合同的损失赔偿，但考虑到被告违约可能给原告造成的损失、长沙市房地产价格变化等因素，从公平原则及诚实信用原则出发，酌定被告向原告支付违约金20000元。四、解除合同后，配合原告瑞凯公司办理撤销景城苑小区2栋605室的网签手续、不动产预告登记手续、不动产抵押预告登记手续及返还房屋均是被告的义务，故原告瑞凯公司的该项诉讼请求，本院予以支持。被告李忠伟经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，视为其对有关诉讼权利的放弃，不影响本院根据查明的事实依法作出裁判。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告长沙瑞凯置业有限公司与被告李忠伟签订的合同编号为20090069605的《望城县商品房买卖合同》； 二、限被告李忠伟于本判决生效之日起十日内配合原告长沙瑞凯置业有限公司撤销其名下位于望城县房屋的预告登记及网签备案信息，并配合办理不动产抵押预告登记注销手续； 三、限被告李忠伟于本判决生效之日起十日内向原告长沙瑞凯置业有限公司支付代偿款170215.76元及违约金20000元； 四、限被告李忠伟于判决生效之日起十日内将位于望城县房屋返还给原告长沙瑞凯置业有限公司； 五、驳回长沙瑞凯置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2152元，财产保全费1521元，共计3673元，原告长沙瑞凯置业有限公司负担100元，被告李忠伟负担3573元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  李基强 二〇二〇年六月十六日 书记员  彭玉琦 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。