青海省格尔木市人民法院   民事判决书   （2020）青2801民初549号   原告（反诉被告）：马麻乃，男，1970年3月13日生，回族，个体，住格尔木市。   原告（反诉被告）：马法都买，女，1975年8月6日生，回族，个体，住格尔木市。   委托诉讼代理人：冶增平，男，回族，1974年10月4日生，青海省民和县人，住格尔木市，格尔木市金峰法律服务所法律工作者。   被告（反诉原告）：马有俊，男，1971年2月4日生，回族，个体，住格尔木市。   原告（反诉被告）马麻乃、马法都买与被告（反诉原告）马有俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马麻乃、马法都买及其委托诉讼代理人冶增平；被告马有俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告马麻乃、马法都买向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠房屋承包费350000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月12日二原告与被告签订《房屋使用权承包合同》，二原告将位于格尔木市××区及一处院子（院内有平房四件，临街门面六间，门、窗、地板砖、地暖及基础设施齐全，房屋结构为砖混，没有装修）承包给被告，承包期为九年（自2015年1月1日至2023年12月31日止），承包费按年计算，前四年每年承包费为125000元整，每年1月1日前付清当年的承包费。后五年的承包费每年150000元，约定后五年每年增加25000元，五年增加额为125000元，在2018年12月31日增加额同当年的承包费即125000元，也就是2018年需交纳承包250000元。现被告未按约定支付房屋承包费，故原告素质法院，请求判如所请。   被告马有俊辩称，原告所述不属实，是原告违约在先，给被告造成了巨大的经济损失。原告陈述被告的房屋未装修不属实，房屋装修是被告进行的，被告也申请了鉴定，但因法院不准许没有成功。被告不存在拖欠房租的情形。合同约定里面的院子和院子里面的平房四间由被告使用，原告违约在先，被告无法支付租金，原告还应赔偿被告的损失。   反诉原告马有俊提出反诉请求：1.依法驳回被反诉人支付拖欠房屋承包费的诉讼请求，并解除反诉人与被反诉人签订的《房屋使用权承包合同》；2.判令被反诉人共同支付反诉人的经济损失每月13000元，自2018年10月1日至2020年3月31日共18个月计234000元；3.案件诉讼费及反诉费均由被反诉人承担。事实及理由：2014年10月12日，马有俊与马麻乃、马法都买签订《房屋使用权承包合同》，合同约定由马有俊承包位于格尔木市××巷及一处院子。马有俊、马玉莲共同用该房屋开办了玉珠假日宾馆。合同约定的承保期限为9年，自2015年1月1日起至2023年12月31日止。后反诉原告投入资金对该毛坯房进行了整体装修，并安装了取暖锅炉、暖气等设施设备，在2015年3月27日办理营业执照后正式开始经营，2017年反诉原告又对所有客房进行了二次装修。2018年3月28日政府发布征收公告，反诉人承包的房产在征收范围之内。政府征收开始后反诉被告一方以各种理由拒绝政府征收，也不与拆迁单位达成征收协议，并拒绝搬迁，并在反诉原告承包的院落内加盖顶棚，在后院的平房上违法加盖了两层楼房，安装铁质楼梯。反诉被告还强行在宾馆的三楼的楼顶上违法加盖了一层黑色临时板房。反诉被告的行为严重阻碍了反诉原告的正常经营活动，导致宾馆院内无法停车，楼顶床单被套晾晒区无法使用，部分客房的窗户因未见被墙体阻挡无法采光。反诉原告就此向政府征收有关部门反映情况，还被迫向110报警。由于反诉被告的行为，阻碍了反诉原告的正常经营活动，宾馆被迫一直停业至今。故反诉原告提起反诉，请求依法支持。   反诉被告马麻乃、马法都买辩称，反诉请求不能成立，请求依法驳回反诉人的反诉诉求。反诉原告在反诉请求事项里说的非常清楚，陈述的事实理由恰恰是反诉原告马有俊及其马玉莲在（2020）青28民终147号民事裁定书中裁定事项撤销了格尔木市人民法院（2019）青2801民初3458号民事判决，驳回马有俊、马玉莲的起诉，所以本案反诉原告提出的反诉请求第二项不管从法院的程序上和实体上，已经有生效的法律裁判文书，已经被驳回，今天提出的反诉请求的第一项解除双方签订的房屋使用权承包合同达不到解除合同的法定事由，故二反诉被告坚决不同意解除合同。   本院经审理认定事实如下：2014年10月12日马有俊（乙方）与马麻乃、马法都买（甲方）签订《房屋使用权承包合同》，约定马麻乃、马法都买将其位于格尔木市××巷房及一处院子的使用权承包给马有俊。承包期为九年，自2015年1月1日起至2023年12月31日止，并对承包费进行了具体约定。合同还约定房屋用途为宾馆、淋浴，院子内可停放机械设备，如果需要马有俊可以在房顶架设必要的设备，晾晒床单、衣物等。合同第四条约定“乙方在使用承包房屋、院子期间，如果出现政府性征用或占用承包房屋时，乙方无条件退回该房屋，因征用或占用给予的装修、营业损失补偿款归乙方所有，在合同未到期被征服征用或占用，甲方无条件退回剩余的承包费，在承包期除政府性征用或占用以外，甲方不得以任何理由停止乙方的正常营业…….”。   合同签订后，马有俊用承租的该处房屋经营“格尔木玉珠假日宾馆”。2016年11月3日，马麻乃与马有俊通过手机短信商议在马友俊经营的宾馆内为其腾出房屋两间的事宜，2018年8月12日马麻乃与马有俊进行电话通话，商议了马麻乃使用马有俊经营的宾馆内的四间房屋的事宜。后马麻乃、马法都买因无处居住，遂搬回该院内居住，在居住期间马麻乃、马法都买在楼房房顶搭建黑色顶棚。涉案楼房及院落均是二被告自建房屋，未办理相关房产手续。   在本院（2019）青2801民初3458号案件庭审中双方均陈述涉案房屋被纳入格尔木市棚户区改造范围，双方因补偿款及装修赔偿问题曾产生矛盾。   另海西州中级法院（2020）青28民终147号民事裁定书中确认如下事实：2020年6月15日格尔木市公安局金峰路派出所出具《情况说明》载明“关于你院调查审理马有俊、马玉莲与马玉莲、马发都买排除妨害纠纷一案需向我所调取2018年12月22日晚10:30分的出警记录。经查询没有调取时间段的接处警记录”。格尔木市城市管理综合执法局出具与原件一致的2018年12月25日格城管拆字〔2018〕第1277号《限期拆除通知书》载明“玉珠假日宾馆（马麻乃）：你方于2018年12月24日在金南一巷与和平巷东南角处，因未经规划批准擅自建房的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定，现责令你方于2018年12月25日前将该违法建筑进行无条件拆除（180㎡），并清理好现场，恢复原状”。   本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有约束力。双方签订的合同虽名为承包合同，但根据其实质内容，实际是一个租赁合同。马麻乃、马法都买在庭审中虽然否认房屋纳入征收范围的事实，但在本院2019年11月28日审理的（2019）青2801民初3458号案件庭审中，原、被告均认可涉案房屋纳入征收范围，本院由此确认案涉房屋纳入征收范围。根据该合同第四条的约定了当房屋被纳入政府征收范围时双方的权利、义务关系，虽房屋目前未完成征收、拆除。但已被纳入征收拆迁范围，合同中有关政府征收房屋时双方权利、义务的约定已经生效。马有俊应无条件返还房屋，马麻乃、马法都买应“无条件退回剩余的承包费”，也就是退回剩余的租金，但自房屋被纳入征收范围后，马有俊并未实际交纳剩余的租金，故应理解为马有俊在房屋被纳入征收范围后不再交纳租金。马有俊虽然目前还在实际占有房屋，但根据合同约定，“因征用或占用给予的装修、营业损失补偿款归乙方所有”，马有俊通过占有房屋的方式维护自己的权益有合同依据，属于自助行为，具有正当理由。故不能仅依据马有俊目前仍占有房屋的事实，就要求其继续交纳租金。综上，马麻乃、马法都买要求原告支付租金35万元的诉讼请求，本院不予支持。   关于马有俊的反诉请求。根据合同第四条的约定，在房屋纳入征收范围时，马有俊返还房屋，马麻乃、马法都买退还租金，也就是双方的合同主义务均已终止，这种效果实际就是合同解除的效果。故马有俊要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。关于马有俊要求马麻乃、马法都买赔偿其损失的诉讼请求，庭审中马有俊只有陈述，无其他相关证据佐证，故本院对其要求赔偿损失的反诉请求不予支持。   依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、驳回原告（反诉被告）马麻乃、马法都买的诉讼请求。   二、解除被告（反诉原告）马有俊与原告（反诉被告）马麻乃、马法都买于2014年10月12日签订的《房屋使用权承包合同》；   三、驳回被告（反诉原告）马有俊的其他诉讼请求。   本诉案件受理费6550元，减半收取3275元，由原告马麻乃、马发都买负担（已交纳）；反诉案件受理费2405元（马有俊已预交），由反诉原告马有俊负担2355元，反诉被告马麻乃、马发都买负担50元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。   审判员 谭 夏     二〇二〇年十一月二十四日   法官助理 王海燕   书记员 万泽阳