上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初16563号原告(反诉被告)：上海顺忠酒店管理有限公司,住所地上海市浦东新区惠南镇南门大街XXX号XXX层。法定代表人：张永林，执行董事。委托诉讼代理人：张辉，男。委托诉讼代理人：赵军，上海英航律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海冠寓企业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：李尧，执行董事。委托诉讼代理人：陈思，北京大成(上海)律师事务所律师。原告上海顺忠酒店管理有限公司(以下简称顺忠公司)与被告上海冠寓企业管理有限公司(以下简称冠寓公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，再次组织双方进行证据交换。后被告冠寓公司提出反诉，本院依法予以受理，与本诉合并审理，组织双方进行证据交换，并于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)顺忠公司的委托诉讼代理人赵军和张辉、被告(反诉原告)冠寓公司的委托诉讼代理人陈思到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解。本案现已审理终结。原告顺忠公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年5月14日解除；2、判令被告返还上海市浦东新区惠南镇城南路XXX号XXX层东区房屋；3、判令被告支付2019年12月8日至2020年5月14日租金人民币(以下币种同)918,592元；4、判令被告支付房屋使用费：按照每月175,780元的标准，自2020年5月15日起计算至被告实际返还房屋之日止；5、判令被告支付解约违约金6,597,958.40元。事实和理由：2018年5月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将拥有承租权的坐落于上海市浦东新区惠南镇城南路XXX号XXX层房屋出租给被告，租赁期限为2018年5月1日至2031年11月30日，租金合计32,989,792元。原告依约交付房屋后，被告在支付第二年度第一期租金时即出现违约情形，原本应于2019年6月7日支付的租金直至2019年11月26日才支付完毕，本应在2019年12月7日支付2019年12月至2020年6月租金1,054,680元，直至原告起诉之日已拖欠近4个月。由于被告拖欠租金，违反合同约定，且明确表示不再继续履行合同，擅自终止合同，构成根本违约，故原告要求解除合同。被告作为违约方，应承担相应违约责任。综上，原告为维护自身合法权益，提出如上诉讼请求。被告冠寓公司辩称，不同意原告的诉讼请求。由于原告的诸多违约行为，导致被告于2019年11月12日行使单方解约权，解除双方签订的房屋租赁合同。对于原告主张的解约违约金不予认可，且金额过高。2019年12月被告将租户清理完毕，2020年1月17日店铺注销，被告多次催促原告前来收房，但原告无正当理由始终拒绝收房。被告再次催促原告于2020年3月5日办理交接，但原告还是没有前来办理。无奈之下，被告于2020年4月19日通过EMS快递将房屋钥匙邮寄给原告法定代表人，自此系争房屋已在原告控制之下。因此，对于原告主张的返还房屋诉请不予认可。关于租金及使用费。首先，被告实际支付租金至2019年12月7日，而双方之间的租赁合同已于2019年11月12日解除，被告并不欠付租金，反而超付26天租金。其次，原告提供的房屋存在质量及噪音问题，没有及时修复解决，对被告正常使用房屋造成影响，租期内的租金应当进行调减。再者，原告未及时收回房屋，对于扩大的损失应由原告自身承担，不同意支付房屋使用费。即使法院认定被告应当支付租金或者使用费，由于2020年1月24日至2020年4月19日受疫情影响，该段期间不应计算租金或使用费。反诉原告冠寓公司向本院提出反诉请求：1、确认反诉原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年11月12日解除；2、判令反诉被告支付解约违约金6,597,958.40元；3、判令反诉被告支付逾期交房违约金439,204元；4、判令反诉被告返还押金175,780元；5判令反诉被告退还超付租金150,255.78元；6、判令反诉被告支付公证费损失4,235元。事实和理由：2018年5月1日，反诉原、被告就系争房屋从事长租公寓事宜签订《房屋租赁合同》，约定房屋交付日为2018年5月1日，但反诉原告迟至2018年6月8日才交付房屋，因此，在履约初始反诉被告即存在逾期38天交付房屋的违约情形。房屋交付后，反诉被告存在以下诸多违约行为：1、绝大部分租期存在严重噪音。与系争房屋同幢的4楼从2018年10月开始长达半年的装修，装修噪音高达90分贝，严重影响租户生活和健康。反诉原告的租户纷纷投诉、退租，给反诉原告造成严重经济损失。期间，反诉原告多次要求反诉被告配合解决问题，但反诉被告均以各种理由搪塞推诿。2、装修噪音和室内篮球场建设噪音并存。系争房屋所在物业的楼顶被封闭并开始建设室内篮球场，施工噪音让租户无法居住。完工后篮球活动日夜经营以及楼顶封闭后导致系争房屋采光不佳等致使反诉原告无法正常经营长租公寓业务。3、大量质量问题如房屋漏水、玻璃自爆等怠于维修。房屋楼顶质量存在问题，一遇下雨，楼顶积水，系争房屋内漏水，反诉被告没有积极维修，导致房屋无法使用。系争房屋内的浴室玻璃接连自爆伤及租客，墙体、瓷砖时常自动脱落、断裂。虽经反诉原告多次催告，但反诉被告怠于履行修缮义务，存在质量问题的房屋长期无法使用。4、停车场出入口封闭无法停车、周边生活商铺被清退，导致公寓租户无法使用停车场，并投诉系争房屋不适宜居住。5、剥夺反诉原告的优先购买权。合同第7.3条约定，反诉被告有义务将系争房屋出售情况提前3个月书面通知反诉原告，且反诉原告同等条件下有优先购买权。但是，租赁期间，反诉被告怠于履行通知义务致使反诉原告优先购买权落空。6、违反办理备案、办理保险义务。反诉被告自始未依约履行办理租赁备案、购买保险等义务，虽经反诉原告多次催告仍未履行。以上种种违约行为，反诉原告多次催告，并分别于2019年5月10日、2019年7月16日书面催告，但反诉被告逾期超过30日仍未纠正。根据合同约定，反诉原告享有解约权。故反诉原告于2019年11月12日向反诉被告送达解约公函，正式通知解除合同，并要求反诉被告前来办理交接手续、协商赔偿等事宜。合同解除后，反诉原告多次催告反诉被告前来办理房屋交接手续，但反诉被告均以各种理由推脱，并导致遭遇疫情爆发又被迫延后。疫情稍缓后，反诉原告于2020年2月29日向反诉被告送达《尽快接收房屋的督促函》，告知系争房屋已具备交付条件(撤场完毕、证照注销)，并敦促反诉被告最晚于2020年3月5日前来接收房屋，但时至今日，反诉被告仍未履行房屋交接手续并因此给反诉原告造成持续损失。综上，反诉原告提出如上反诉请求。反诉被告顺忠公司辩称，不同意反诉原告的全部反诉请求。反诉原告持续拖延支付租金，构成违约，违约方不享有合同解约权。反诉原告主张双方之间的租赁合同于2019年11月12日解除，缺乏依据，不予认可。对于反诉原告主张的解约违约金，亦缺乏依据，不予认可。关于逾期交房违约金，合同第2.1条约定，若房屋实际交付日期不同于租赁起始日的，以实际交付日期为准，租赁期限截止日期相应顺延，从保证金的支付时间等也可以证明房屋实际交付日期进行了相应调整，故不同意支付逾期交房违约金。关于押金，根据合同3.4.2条约定，押金应在结清费用后退还。反诉原告违约，且未结清水电费、物业费等，不具备返还押金的条件。反诉原告至今尚欠2019年12月8日起的租金，不存在超付租金的情况。关于公证费，缺乏合同及法律依据，应由反诉原告自行承担。关于反诉原告主张的违约行为均缺乏依据，不予认可。具体如下：1、装修是正常的商业行为，被告在租赁房屋之时应可以预见，不能因反诉原告承租房屋而阻止同幢其他租户进行装修。噪音并非反诉被告行为所致，反诉原告要求主张噪音损失应找第三方。反诉原告也没有提供过噪音检测报告，不存在租户清退的事实。2、反诉原告所述的漏水、玻璃自爆、瓷砖脱落等都是个别现象，根据合同约定，反诉被告承担的是房屋结构造成的质量问题的修复，故玻璃自爆、瓷砖脱落等应由反诉原告自行修复。关于漏水，屋顶漏水系反诉原告维护不到位，暴雨来临前未及时做到防涝工作所致。2018年6月8日至2019年5月24日，反诉原告从未向反诉被告寄送任何书面维修的函件。3、车库并不包含在租赁合同约定的租赁范围内，停车场出入口只是进行了调整，并非封闭。反诉原告所述的周边商铺大量清退并空置并不属实，周边商铺流动系正常的商业行为。4、反诉被告未能及时告知反诉原告产权人发生变动系反诉被告无法掌握业主出售房屋信息所致，且未能及时告知也不影响反诉原告主张优先购买权。5、关于保险、租赁备案等，并不影响反诉原告对于系争房屋的实际使用，反诉原告以此主张解约权，缺乏依据。本院经审理认定事实如下：2018年5月1日，顺忠酒店(甲方)与冠寓公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区惠南镇城南路XXX号XXX层房屋出租给乙方，该房屋为现房，甲方为第一手承租人，产权人为上海鼎基房地产开发有限公司，有权属面积3400平方米，乙方承租房屋用于经营长租公寓业务；租赁期限自2018年5月1日至2031年11月30日，若房屋实际交付日期不同于签署租赁期限起始日期的，租赁期限起始日期以该房屋实际交付日期为准，租赁期限截止日期相应顺延；免租期1个月，自租赁期限起始日期起算；2018年6月1日至2020年6月30日租金标准为：51.7元/月平方米，月租金175,780元，2020年7月1日至2022年7月30日租金标准为54.28元/月平方米，月租金184,552元；租金自免租期结束日的次日开始起算，以6个月为一期支付一次，于每期之初的第1日支付本期租金，首期租金为878,900元，乙方应于2018年5月5日前支付；甲方开具发票并交付给乙方的时间为付款前十个工作日，甲方未能按时开具并交付乙方发票的，乙方有权顺延付款期限；本合同签订后且受到甲方提供的文件后十个工作日内支付押金175,780元，押金在本合同期满且乙方已明确表示不再续约或本合同提前终止且乙方结清正常经营发生的水电物业费等费用后5日内，由甲方无息全部返还乙方；甲方同意乙方自行委托物业公司就该房屋提供物业服务，甲方不向乙方收取任何服务费用或与物业服务相关的费用。合同第4.1条约定，甲方应于2018年5月1日将该房屋交付给乙方，如当日该房屋无法满足交付条件或因其他原因甲方未能按时交付房屋的，租赁期、免租期及租金支付时间均相应顺延，从该房屋实际交付之日起算。合同第5.1.1条约定，在租赁期内，甲方应对房屋进行定期维修保养以保证出租房屋的使用安全，并达到国家法律规定的要求。如果在租赁期限内房屋包括甲方提供的各种线路、管道、设施、装置出现妨碍安全、正常使用的损坏或故障，甲方应在接到乙方的维修通知后4小时内进行维修并在最短时间内修复，若该房屋的损坏或故障直接影响到乙方的运营，甲方须在接到乙方维修通知1小时内进行维修并在短时间内修复；甲方未按本条款进行修复的，乙方可视实际需要在发出通知后4小时(未影响到乙方运营)或1小时后(影响到乙方的运营情况下)后自行维修，所有维修费用由甲方承担，同时甲方须向乙方赔偿因此造成的损失，乙方有权从下期租金中抵扣。合同第5.6条约定，在本合同签订后的三十日内，甲方应负责办理并完成本合同的租赁登记备案手续并承担相关税费。合同第6.3条约定，乙方将对甲方正常的房屋检查和维修给予协助。合同期内，乙方投资、投入的装修、设备及其他附属物之所有权属于乙方。所有权不属于乙方的房屋和设备、设施，其保修责任归甲方，甲方应当向保险公司购买房屋及相关设备的财产一切险及公众责任险，且应在租赁期限内保持该等保险持续有效。合同第7.3条约定，如房屋所有权人在租赁期间将该房屋转让给第三方的，本合同对新的房产所有者继续有效。甲方应确保在出卖三个月前书面通知乙方，同等条件下乙方具有优先购买权。合同第8.2条约定，租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金：……(2)乙方无故拖欠租金连续达三个月以上的;……。合同第8.3条约定，除本合同另有约定外，租赁期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权终止本合同，甲方应按照合同总租金的20%向乙方支付违约金。……(2)非因乙方原因，致使乙方不能使用该房屋从事经营活动或停业的、不能满足乙方的本合同约定用途或实现租赁目的超过30日的；(3)甲方违反其在本合同项下做出的任何陈述、承诺或保证，或有任何其他违约行为超过30日不予改正的。(4)甲方未尽房屋修缮义务，严重影响乙方继续经营的；……。合同第9.1条约定，乙方应当在本合同终止或解除后三十个工作日内，按届时该房屋的现状交还房屋。乙方有权拆除及取回乙方所有不属于甲方的设施或设备，但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身的结构(经甲方同意且通过合法手续予以改变的除外)。第9.2条约定，对于乙方在上述期限内未拆除或取回的物品，甲方应当书面催告乙方拆除或取回，经甲方催告后的15个工作人员乙方仍未及时拆除或取回的，则视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有任其处理。合同第10.1条约定，甲方逾期提供该房屋，每逾期交房一日，应按首期租金标准向乙方支付相当于日租金5倍金额的违约金；逾期30日交付房屋的，乙方有权解除合同，并按本合同第8.3条要求甲方承担责任。合同第12.1.1条约定，任何一方发给另一方的任何通知必须以中文书面形式进行。如果以人手交付，则于交付签收时视为已送达。如果以传真形式进行，则以传真接收人收到传真时视为已送达。如果以挂号信、邮政特快专递或者快递方式交付，则从发出方发出相关文件之日起五个工作日内视为送达。如果以电子邮件发送，则发出方电子邮件系统显示发送成功当日视为送达。2018年6月8日，顺忠公司向冠寓公司交付系争房屋。2018年7月8日，系争房屋开始起算租金。2019年5月24日，冠寓公司向顺忠公司发函，称2018年10月至2019年1月期间以及2019年3月至今，因城南路XXX号XXX层华润万家装修噪音干扰，致使部分租客投诉，部分租户因噪音问题要求退房，装修噪音特别影响朝南、朝西面对中庭的户型，给房屋的经营造成重大影响。现要求在收到本函件三个工作日内解除上述噪音问题以确保恢复房屋正常经营，并赔偿相应经济损失。2019年5月27日，顺忠公司回复：1、经我司积极与业主和施工方协商，现已基本解决上述噪音问题，施工方承诺晚上不会进行产生噪音的施工；2、城南路XXX号XXX层并非我司管理区域，我司与华润万家也无任何关系，对于装修噪音问题的产生不承担任何责任；3、要求贵司按约足额支付相应租金。2019年6月10日，顺忠公司向冠寓公司发送催款函，要求支付2019年6月8日至2019年12月7日租金1,054,680元。2019年7月16日，冠寓公司向顺忠公司发送沟通函，称由于房屋产权人变更，地库被封锁，大批商家撤离，对我司长租公寓正常经营造成严重影响，而产权人变更事宜，贵司未按约提前三个月告知，导致我司无法事先采取应对措施，产生严重经营损失。此外，贵司时至今日未能按约办理租赁登记备案手续，更没有按约书面委托我方全权办理租赁登记事宜。根据约定，贵司已构成违约行为，且逾期三十日未能改正，我司有权要求承担违约责任及损害赔偿责任。请贵司收到函件后三个工作日内积极联系就租赁合同事宜进一步协商。2019年7月23日，顺忠公司回复：1、系争房屋承租期间确发生产权变更，实际发生于2018年年底，根据买卖不破租赁原则，租赁合同继续有效。2、新的产权人物权登记完成后一段时间本司方才知悉，因新的产权人认为租赁合同继续有效，始终未与我司的承租合同进行变更，同时因股权变更登记与租赁合同登记不同部门基于不同规定导致租赁合同无法登记。3、我司获悉物权变更后积极就租赁合同登记进行接洽，但目前仍无法完成登记。根据你司要求，现授权你司进行租赁合同的登记工作。4、贵司拖欠我司租金已构成严重违约，所谓产权人变更、租赁合同的登记并不构成贵司对房屋的正常使用，应立即支付租金。5、地库封闭系政府主管部门的决定，并非本司行为。2019年11月5日，冠寓公司向顺忠公司邮寄关于租赁合同解除事宜的公函，称：近年来，由于该房屋所在片区的营商环境日益恶劣，人员流动明显减少，贵方房屋的情况，该等外围环境的变化及贵方确定的高于市场水平的租金金额共同导致我司长租公寓正常开展运营的受阻，租赁合同无法继续履行，需要终止。现我司特此发函正式通知贵方解除租赁合同，就房屋撤场和交接的具体安排，请贵方于本函出具之日起5个工作日内向我司提出书面要求。请贵方尽快相应进行其他招租安排，我司希望与贵司就租赁合同解除未决事项进行友好磋商。2019年11月13日，顺忠公司回复：上述房屋租赁合同解除事宜函，本司于2019年11月12日收悉。函件所述与事实不符，解除合同无法律及事实依据，我司不同意解除合同，请求贵司支付欠付2019年6月8日至2019年12月7日租金。2019年11月21日，顺忠公司向冠寓公司发送沟通函，称贵司与我司联系有解约意向，从我司角度此解约会造成我司重大损失，如贵司要求解约，应赔偿我司7,476,858.40元，我司希望双方充分沟通，我司意向方案，第一种一次性赔偿我司420万元，第二种一次性赔偿我司360万元，物业现状交付我司，由我司加盟贵司公寓品牌或委托贵司管理，免加盟费以及免5年管理费。2019年11月26日，冠寓公司支付2019年6月8日至2019年12月7日租金1,054,680元。2019年12月10日，顺忠公司发送催款函，要求冠寓公司收到租金发票及本函后于2019年12月13日前按约足额支付2019年12月8日至2020年6月8日租金1,054,680元。2020年2月26日，冠寓公司向顺忠公司发送尽快接收房屋的敦促函，称双方租赁合同因贵司违约行为解除，请贵司最晚于2020年3月5日接收房屋并办理该房屋的交接手续。2020年3月1日，顺忠公司回复：1、贵司2019年11月5日以外围环境变化、营商环境恶劣，人流量减少为由要求解除合同，本司已函复不同意解除合同。2、贵司解除合同遭拒后为达到解除合同目的以所谓合同登记、优先权受侵犯等为借口向我司提出无理要求，本司认为贵司的主张无事实依据与法律依据，贵司无权解除合同。2020年4月19日，冠寓公司向顺忠公司法定代表人邮寄系争房屋门禁芯片。2020年6月15日，顺忠公司向冠寓公司发送通知函，称贵司以实际行为拒绝履行租赁合同约定义务，且未全面履行支付租金或交还房屋的义务，为避免双方损失进一步扩大，特通知贵司在5个工作日内联系我司确定赴房屋现场时间点，将租赁房屋的所有钥匙、设备交还我司，而非仅交付一把钥匙。2020年7月8日，冠寓公司回复，称我司已于2020年4月19日将房屋门禁芯片送达贵司，贵司于该日起即可随时打开门禁。贵司所称的房间小钥匙一直全部存放于前台，贵司随时可以取用开门，房屋早已交还贵司。租赁关系解除后，我司多次催告办理交接手续，贵司不予配合，因此，逾期交还房屋的责任由贵司承担。2020年10月20日，本院组织现场勘查，经查看，1、系争房屋共105间，进入现场时7间锁门，其余均打开状态。房间中留有冰箱、衣柜、沙发，大堂内留有台球桌、沙发、桌椅，健身房内有3台器械，洗衣房内有洗衣机、干衣机，厨房内留有柜子、椅子，装饰柜内有摆件。冠寓公司表示上述物品会尽快安排时间搬走。2、双方清点各间房间钥匙，尚缺5把钥匙，4间房门打不开。冠寓公司承诺本周内解决4间房间开锁问题及缺失钥匙问题。3、20余间房间天花板有水渍，或者起皮，涂料脱落现象。一处走道有较为明显的渗水现场，墙体脱落。6070室卫生间淋浴处缺失一扇玻璃门。5间房间的卫生间瓷砖有修补痕迹。4、双方确认冠寓公司支付押金175,780元，同意押金在本案中一并处理。顺忠公司主张押金用于抵扣欠付费用。2020年11月16日，双方来院谈话，冠寓公司表示已于2020年10月24日搬离系争房屋内物品，各房间门已全部打开。顺忠公司表示，确认冠寓公司于2020年10月24日交还房屋，故第二项要求返还房屋的诉讼请求不再主张，同时第四项诉讼请求变更为要求冠寓公司按照每月175,780元的标准支付2020年5月13日至2020年10月24日的房屋使用费。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效,对双方均具有约束力。被告作为承租人应及时支付租金。根据合同约定，被告应于2019年12月8日前支付2019年12月8日至2020年6月7日的租金，但至今未予支付，显然违反合同的约定，原告依约享有合同解除权。同时，被告在证据交换中明确表示不再继续履行房屋租赁合同。故原告主张双方之间的租赁合同于2020年5月14日解除，并无不当，本院予以支持。关于被告主张的原告违约行为导致合同解除，本院认定如下：1、装修噪音问题。租赁期间，租赁房屋所在大楼其他租户装修属于正常的商业行为，相邻方负有一定的容忍义务。2019年5月，被告向原告反映4层装修存在噪音干扰后，原告积极与业主方等沟通解决。之后，被告未有邮件等方式再行反映噪音问题。在未有充分证据证明噪音问题严重影响被告正常经营的情况下，被告以此为由主张合同解除，缺乏依据，本院不予支持。2、漏水、玻璃自爆等问题。合同第8.3条约定，原告未尽房屋修缮义务，严重影响被告继续经营的，被告有权解除合同。然结合被告目前提供的证据，包括现场勘查情况，未有充分证据证明渗水等事宜严重影响被告的经营行为及存在危及承租人安全或者健康的情形，故被告以此为由主张解约权，本院不予支持。3、停车场出入口封闭、周边生活商铺被清退。车库并不包含在租赁合同约定的租赁范围内，被告亦无充分证据证明停车场出入口被长时间封闭且对被告经营产生影响。周边商铺的流动属于正常的商业行为，并无证据证明商铺的流动对被告正常经营产生影响，故被告以此为由主张合同解除，缺乏依据，本院不予支持。4、优先购买权。原告并非房屋产权人未能及时告知产权变更情况，且优先购买权问题并不影响被告对于系争房屋的正常使用，故被告以此为由主张解约权，缺乏依据，本院不予支持。5、关于保险、租赁备案等，并不妨碍涉案合同的实质性履行，也不影响被告对于系争房屋的正常使用，故被告以此主张解约权，缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的2019年12月8日至2020年5月14日租金，被告提出疫情抗辩要求减免租金，2020年一季度，因新冠疫情对相关经营活动所造成的影响众所周知，被告主张租金减免之请求，可予以准许。本院综合涉案合同的履行情况、受疫情影响的程度等因素，酌情确定被告应支付原告2019年12月8日至2020年5月14日租金655,683元。关于被告以漏水、玻璃自爆等事宜要求减免租金。从现场查勘情况看，渗水部位与面积在整个租赁标的整体中所占比重来看，只是天花板的局部范围，玻璃自爆与瓷砖脱落也仅为部分房屋中的卫生间区域。从发生时间看，并未长时间持续发生，而是偶发事件。目前，被告尚未有充分证据证明漏水等事宜影响系争房屋正常使用，故被告以此要求减免租金，缺乏依据，本院不予支持。关于解约违约金，本案系被告违约导致合同解除，应当承担解约违约金。但原告主张的违约金数额明显过高，本院根据合同履行情况、当事人的过错程度及原告的损失等情况，酌情调整为被告应支付原告解约违约金1,054,680元。关于房屋使用费。双方之间的租赁合同于2020年5月14日解除。合同第9条约定，乙方应当在本合同终止或解除后三十个工作日内，按届时该房屋的现状交还房屋。对于乙方在上述期限内未拆除或取回的物品，甲方应当书面催告乙方拆除或取回，经甲方催告后的15个工作人员乙方仍未及时拆除或取回的，则视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有任其处理。基于诚实信用原则，在被告未及时返还房屋的情形下，原告负有减损义务，即其应当在合理期限内腾空并收回房屋。但原告放任房屋长期空置，原告应当对扩大损失自行承担责任。根据原告的实际损失、当事人主观过错程度及合同实际履行情况，本院酌定合同解除后被告再支付原告相当于三个月租金标准的房屋占用费即527,340元。审理中，被告已搬离，原告撤回要求被告搬离的诉讼请求，并无不当，本院予以照准。关于反诉部分。由于被告系违约方，故其主张解约违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于逾期交房违约金，合同约定若原告未能按时交付房屋的，租赁期、免租期及租金支付时间均相应顺延，从该房屋实际交付之日起算。租赁过程中，原、被告双方确认2018年6月8日交房，并从2018年7月8日起算租金，故对被告主张的逾期交房违约金，本院不予支持。关于押金，双方均同意在本案中一并处理，并无不当，可用于抵扣被告欠付租金。关于超付租金，根据查明事实，被告并不存在超付租金的情形，故对该项反诉请求，本院不予支持。关于公证费，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海顺忠酒店管理有限公司与被告(反诉原告)上海冠寓企业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年5月14日解除；二、被告(反诉原告)上海冠寓企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海顺忠酒店管理有限公司2019年12月8日至2020年5月14日的租金655,683元(抵扣押金175,780元，尚需支付479,903元)；三、被告(反诉原告)上海冠寓企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海顺忠酒店管理有限公司合同解除后的房屋占用费527,340元；四、被告(反诉原告)上海冠寓企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海顺忠酒店管理有限公司解约违约金1,054,680元；五、驳回被告(反诉原告)上海冠寓企业管理有限公司的反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费65,368元，减半收取计32,684元，由原告(反诉被告)上海顺忠酒店管理有限公司负担20,334元，被告(反诉原告)上海冠寓企业管理有限公司12,350元。反诉案件受理费(减半收取)31,671元，由被告(反诉原告)上海冠寓企业管理有限公司负担。诉讼保全费5,000元，由被告(反诉原告)上海冠寓企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  祝芬书记员  蒋炜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。