上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初5261号原告(反诉被告，以下简称“原告”)：纂赢商和(上海)企业发展有限公司，住所地上海市杨浦区黄兴路XXX号地下二层47号-23。法定代表人：鲁敏，执行董事。委托诉讼代理人：王浩君，上海恒在律师事务所律师。被告(反诉原告，以下简称“被告”)：深圳市智家高科技有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道滨海社区白石路XXX号芒果网大厦1505。法定代表人：杜春芳，总经理。委托诉讼代理人：刘霞，四川蓉城律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈芳，四川蓉城律师事务所律师。原告纂赢商和(上海)企业发展有限公司与被告深圳市智家高科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月6日立案后，依法适用简易程序于2020年5月18日、2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告纂赢商和(上海)企业发展有限公司委托诉讼代理人王浩君，被告深圳市智家高科技有限公司委托诉讼代理人刘霞、陈芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令1.被告支付原告2019年6月至2020年9月账单费222,448.97元；2.被告支付商铺占有使用费47,083.73元；3.被告赔偿原告因复原商铺造成的损失43,000元；4.原告没收被告支付的保证金162,939元(租赁经营保证金、物业管理保证金)，另由被告支付原告违约金57,264元；5.被告赔偿律师费21,000元。事实和理由：2019年1月14日，原、被告间签订《商铺租赁合同》，约定由被告向原告承租位于上海市静安区沪太路XXX弄XXX号XXX号楼XXX层XXX-XXX号商铺(以下简称“系争房屋”)，合同期限自2019年4月6日至2022年4月5日止。但被告自2019年6月起持续拖欠原告账单款，故2019年10月10日，原告行使合同解除权，向被告发送了《合同解除通知函》，解除了合同，但被告仍未补足拖欠款项并拒绝复原系争房屋，履行返还义务。故原告自行处置了被告遗留物品并将系争房屋恢复原状。后原告向被告催讨各项损失及费用未果，故起诉至法院要求判如所请。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.请求确认双方之间的《商铺租赁合同》于2019年10月11日解除；2.判令被告以月租金38,176元为标准，支付原告2019年8月1日至2019年10月11日的租金90,158.11元；3.被告以月物业管理费16,137元为标准，支付2019年8月1日至2019年10月11日的物业管理费38,109.85元；4.被告支付原告2019年8月1日至2019年9月30日的收银费1,000元；5.被告支付原告2019年6月1日至2019年8月31日的电费14,438.75元；6.被告支付原告2019年6月1日至2019年8月31日的水费27.88元；7.被告参照租金标准向原告支付2019年10月12日至2019年11月8日的房屋使用费35,142.84元；8.被告参照租金标准向原告支付免租期租金56,479.56元；9.被告向原告支付逾期付款违约金3,890.72元；10.被告已经支付的162,939元保证金作为违约金原告予以没收。被告辩称，不同意原告的全部诉请。原告系转租人，此前与系争房屋产权人提前解约，此导致被告的经营环境发生变化，影响了被告的经营，属原告违约。自2019年7月以来，双方一直在协商合同的履行问题，合同履行处于谈判和僵局状态，直至2019年9月3日，原告对系争房屋停水停电，被告无法正常使用系争房屋，故双方之间的《商铺租赁合同》应于2019年9月3日解除。被告对原告主张账单款中费用的项目均无异议，但对电费计算单价提出异议，认为不应当以2.5元/度，而应当以1.27元/度为标准计算电费，此外不同意支付2019年9月1日至9月30日的收银费、2019年9月1日至10月11日的物业管理费、2019年10月1日至2019年10月11日的租金、房屋使用费、滞纳金及违约金，此外基于上述原因，被告向本院提出反诉诉讼请求，要求判令：1.确认双方之间的《商铺租赁合同》于2019年9月3日解除；2.判令被反诉人退还房屋租赁保证金114,528元、物业管理费保证金48,411元、施工押金15,000元；3.被反诉人赔偿反诉人装修损失396,319.4元、公共装修款116,702元；4.被反诉人支付因被反诉人违约给反诉人造成的员工2019年8月到10月的租房损失30,000元；5.被反诉人支付反诉人2019年员工工资损失87,466.29元；6.被反诉人向反诉人支付公证费4,550元；7.被反诉人向反诉人支付律师费30,000元。后被告变更反诉请求为1.确认双方之间的《商铺租赁合同》于2019年9月3日解除；2.判令被反诉人退还房屋租赁保证金114,528元、物业管理费保证金48,411元、施工押金15,000元；3.被反诉人赔偿反诉人装修损失427,050.65元、公共装修款116,702元；4.被反诉人向反诉人支付公证费4,550元；5.被反诉人向反诉人支付律师费30,000元，不再向原告主张被告员工在2019年8月到10月的租房损失30,000元、被告2019年员工工资损失87,466.29元。原告针对反诉辩称，坚持本诉的诉请，不同意被告的反诉请求，认为合同的解除系被告违约，故不同意支付装修损失、公共装修款、公证费用、律师费，不同意退还房屋租赁保证金、物业管理费保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年1月14日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定由被告承租系争房屋，合同期限自2019年4月6日至2022年4月5日止，甲方可在每月营业额中进行分成，第一年分成比例为月度实际营业额(税前)的14%，每月保底租金为38,176元，两者取其高。如乙方上月营业额抽成低于保底租金的，乙方应在每月23日前补足全部差额部分，若乙方拒绝补足或未在规定时间内补足的，累计额超过2,000元的，甲方有权解除合同，不退还乙方支付的保证金。乙方应于每月23日前向甲方支付下一自然月的保底租金。公共事业费中电费按2.5元/千瓦/时计算。物业管理费16,137元/月。乙方向甲方支付租赁保证金114,528元，物业管理费保证金48,411元。乙方不得擅自中途解约。若乙方擅自中途终止租赁经营或乙方原因提前终止解除本合同的，则本合同所涉所有保证金不予退还，甲方有权要求乙方按照每日保底营业额向甲方补偿装修期免除的营业额抽成部分。如乙方逾期支付本合同项下任何到期应付之款项的，每逾期一日，甲方有权要求乙方自逾期支付之日起按拖欠款项的1%支付滞纳金。同时甲方有权停止有关供应或禁止有关使用(但乙方不得因此要求终止或减免支付有关费用)，由此造成的一切后果由乙方自行承担。乙方同意每月向甲方支付500元的收银系统使用费。甲方同意为乙方提供为期45日的装修期。甲乙双方同意，若乙方出现下列行为导致合同提前解除的，甲方有权要求乙方补足装修期/准备期之间的租赁经营费，该租赁经营费的计算以上一个月的营业额提成或保底租赁经营费的高者为依据：……14.8.5除上述条款外，乙方存在其他违约的情况，并经甲方书面通知后十日内仍未予改正的……2019年1月17日，原、被告双方签订《补充合同》，约定“甲方……有权对建筑物的全部或部任何部分进行改建、扩建或装修，应提前一个月书面通知乙方，并尽量降低对乙方的不利影响，乙方应予以配合，并不得以此要求甲方减免租金、赔偿损失或作出任何其他补救措施。如因对乙方业态经营活动造成经营影响，甲方可予以适当补偿或顺延租期，具体事项届时由双方共同协商解决。”2019年2月25日，原、被告间签订《补充协议二》，约定“……乙方应当在向甲方交还该商铺之时将所有拆除及改建处进行复原，将其复原至甲方交付时的原始状态……”合同签订后，被告支付了相应的租金及保证金，双方开始履行合同。2019年7月24日，原告向被告发送催缴通知函，要求被告支付六月份账单款，2019年7月25日，被告回函提出接到原告口头通知即将撤场，周边环境变化已经对被告的经营产生影响，并要求暂停支付款项并于与原告进行协商。2019年7月26日，原告回函表示因被告未同意将合同权益义务转让，故双方之间的租赁合同继续履行，要求被告支付款项。2019年7月28日，被告回函对应付款项的计算方式提出异议，应提出原告对其他区域的施工严重影响被告经营，要求与原告协商损失事宜再行支付款项。2019年7月30日，原告回函否认对被告经营产生影响，并继续催讨账款。此后原告通过催缴通知函、律师函等形式向被告催讨账款。2019年9月4日，原告与案外人签订《之终止协议》，约定双方就“上海静安大融城”购物中心1号楼4层412-416、419单元签订的《商铺租赁合同》于2019年7月31日提前终止。2019年7月31日，原告与案外人签订《大融城商铺租赁合同》，约定原告向案外人租赁上海市静安区沪太路XXX弄XXX号的大融城购物中心1号楼4层L419-4室商铺，租期自2019年8月1日起至2022年4月5日止，店铺名称为智家高智能家居。2019年9月3日，原告发出停水停电通知函，同日被告回函提出原告单方违约故拒绝支付款项。2019年10月10日，原告发出合同解除通知函，通知被告合同于2019年10月11日解除。2019年10月30日，原告发出代为复原通知函。2019年11月8日原告自行进入系争房屋，代为复原，2019年11月17日，复原完成。因双方就各项金额支付等相关事宜协商未果，遂成讼。庭审中，原告确认收取了被告施工押金15,000元，并要求在被告应付费用中予以抵扣。原、被告均确认双方没有进行过交接，2019年11月8日原告自行收回系争房屋。本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。被告自2019年5月账单款之后再没有支付款项，经原告多次催讨，仍不支付,已构成违约，原告有权解除合同。被告称原告与案外人就系争房屋的前手租赁合同的解除对被告的经营环境造成了变化，影响了被告的经营构成违约，对此本院认为，首先，原告与案外人确曾就双方之间的房屋租赁法律关系进行过解约和签约事宜，但系争房屋始终处于原告承租状态内，并未对被告的经营造成实质性影响，且依据双方的补充协议，如原告行为对被告经营造成影响可以协商补偿或顺延，具体事项届时由双方共同协商解决，在未就减免、缓交相关费用达成一致之前，被告应当按约支付相应款项。综上，被告以原告行为影响被告经营为由拒付费用的抗辩意见，本院本院不予采纳，据此，本院认定造成合同无法继续履行的原因系被告违约，原告有权解除合同。关于合同解除的时间，鉴于原告于2019年10月10日向被告送达合同解除函，并明确合同解除时间为2019年10月11日，被告对前述时间节点未提出异议，本院认定合同解除时间为2019年10月11日为宜。合同解除后，被告应当向原告结清合同项下的所有应付费用，故原告主张被告向原告支付2019年8月1日至2019年10月11日的租金90,158.11元、2019年8月1日至2019年10月11日的物业管理费38,109.85元、2019年8月1日至2019年9月30日的收银费1,000元、2019年6月1日至2019年8月31日的电费14,438.75元、2019年6月1日至2019年8月31日的水费27.88元及免租期租金56,479.56元的诉请，具有事实和法律依据，本院一并予以支持；因被告违约导致合同解除的，被告还应向原告承担相应的违约责任。原告要求没收被告已经支付的162,939元保证金作为违约金的诉请，实质上是以保证金折抵违约金，租赁合同对此已有明确约定，且原告以保证金抵作违约金的主张在合理范围之内，故本院对原告该项诉请予以支持；因被告逾期支付费用，原告主张依据各期账单款为本金，分段计算逾期付款违约金的诉请，于法有据，本院予以支持，原告自愿将标准调低至万分之五，系对自身权利的处分，与法不悖，本院予以准许，则原告要求被告支付逾期付款违约金3,890.72元的诉讼请求，本院予以支持；因被告未向原告交付房屋并进行复原，原告自行收回房屋并完成复原工作，鉴于双方确认原告于2019年11月8日收回房屋，故原告主张以每月38,176元为标准，从2019年10月12日起至2019年11月8日止的房屋占有使用费35,142.84元，于法有据，本院予以支持。针对被告的反诉，因反诉原告违约，故其主张反诉被告退还房屋租赁保证金114,528元、物业管理费保证金48,411元，赔偿装修损失427,050.65元、公共装修款116,702元，支付公证费4,550元、支付律师费30,000元的诉请均缺乏依据，本院不予支持；对于其要求返还施工押金15,000元的诉请，鉴于原告当庭表示愿意退还，并同意折抵被告的应付费用，与法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定判决如下：一、原告纂赢商和(上海)企业发展有限公司与被告深圳市智家高科技有限公司就上海市静安区沪太路XXX弄XXX号XXX号楼XXX层XXX-XXX号商铺签订的《商铺租赁合同》于2019年10月11日解除；二、被告深圳市智家高科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告纂赢商和(上海)企业发展有限公司2019年8月1日至2019年10月11日的租金90,158.11元、2019年10月12日至2019年11月8日的房屋占有使用费35,142.84元、免租期租金56,479.56元；三、被告深圳市智家高科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告纂赢商和(上海)企业发展有限公司2019年8月1日至2019年10月11日的物业管理费38,109.85元；四、被告深圳市智家高科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告纂赢商和(上海)企业发展有限公司2019年8月1日至2019年9月30日的收银费1,000元、2019年6月1日至2019年8月31日的电费14,438.75元、2019年6月1日至2019年8月31日的水费27.88元；五、被告深圳市智家高科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告纂赢商和(上海)企业发展有限公司逾期付款违约金3,890.72元；六、被告深圳市智家高科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告纂赢商和(上海)企业发展有限公司违约金162,939元(与被告深圳市智家高科技有限公司支付的租赁保证金114,528元，物业管理费保证金48,411元相折抵)；七、反诉被告纂赢商和(上海)企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告深圳市智家高科技有限公司15,000元(与反诉原告深圳市智家高科技有限公司的前述一至五项付款义务相抵扣)；八、反诉原告深圳市智家高科技有限公司的其他反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费7,332.80元，减半收取计3,666.40元，由被告深圳市智家高科技有限公司负担。反诉受理费11,362.42元，减半收取计5,681.21元，由反诉原告深圳市智家高科技有限公司负担5,593.71元，反诉被告纂赢商和(上海)企业发展有限公司负担87.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 梓二〇二〇年八月十九日书记员 杨诗怡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。