上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初2333号原告：黄争鸣，男，1957年7月3日生，汉族，户籍所在地上海市松江区。委托诉讼代理人：王瑾(系原告妻子)，住上海市松江区。被告：上海艺影房地产经纪有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：郭亮。原告黄争鸣诉被告上海艺影房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月7日受理后，依法适用简易程序，因被告上海艺影房地产经纪有限公司下落不明，本案依法转为普通程序，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告黄争鸣及其委托诉讼代理人王瑾到庭参加诉讼，被告上海艺影房地产经纪有限公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄争鸣向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付欠付的房屋租金5,935.50元(暂计至2020年1月15日，实际要求计算至被告履行之日)；3.判令被告向原告支付违约金8,000元；4.判令被告向原告支付逾期支付租金滞纳金1,044.20元(暂计至2020年1月15日，实际要求计算至被告履行之日)。审理中，原告变更诉请为：1.判令解除原告与被告的《上海市房屋租赁合同》并要求被告返还房屋；2.判令被告向原告支付房屋租金及占有使用费，按每月8,000元的标准，自2020年3月23日起计算至被告实际返还房屋之日止；3.判令被告向原告支付违约金8,000元；4.判令被告支付原告2018年11月至2019年10月的物业费6,408元。事实和理由：原告(甲方)与被告(乙方)于2016年6月13日签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将坐落于上海市松江区九亭镇九亭大街XXX弄XXX号的房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告，租期自2016年6月24日至2021年6月23日。合同第9-2条载明：“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的1倍支付违约金”，其中约定的第(七)种情形是：“乙方逾期不支付租金累计达到10天的”。另，根据合同第4-2条约定，乙方应在每季度最后1日到期前向甲方支付后一个季度的租金，故乙方最晚应于2019年12月23日支付2019年12月24日至2020年3月23日的租金。但截止2020年1月15日，被告依然未付租金。原告在被告逾期支付租金达16天的2020年1月9日，向被告寄送书面解约通知，但被告拒不搬离。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。被告上海艺影房地产经纪有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：系争房屋登记的权利人为黄争鸣，类型为联列住宅，建筑面积为267平方米。2016年6月13日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2016年6月24日起至2021年6月23日止；租金每月8,000元；乙方应在每季度最后1日到期前向甲方支付后一季度(三个月)的租金，逾期支付的，每逾期一日则乙方需每日支付534元违约金；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金8,000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，由乙方承担物业管理费；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的1倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(七)乙方逾期不支付租金累计达10天的(首季度自合同生效日起算)。合同另对房屋租赁其他事项进行了约定。2020年1月7日，原告向被告住所地上海市松江区车墩镇朝阳路******寄送《租赁合同终止通知》，并对该通知邮寄送达的内容及过程进行了公证。该通知上载明，因被告逾期不支付租金累计已超过10天，现通知双方租赁合同从即日起终止，被告必须在2019年1月14日前搬离，并将所租房屋原样归还原告，并承担合同约定的违约金赔偿责任。审理中，原告陈述该通知邮寄后遭退信，通知上“2019年1月14日”系笔误，应为“2020年1月14日”。2020年1月20日，案外人上海证大物业管理有限公司向原告开具发票一张，备注为“龙珠花苑XXX号2018.11-2019.10物业费”，金额为6,408元。审理中，原告向本院陈述，除公证之后其再未向被告发送过书面解除合同通知；被告于2020年1月16日支付了2019年12月24日至2020年3月23日的租金，之后再未支付租金；被告是二房东，系争房屋实际由谁承租现不清楚；对被告缴纳的押金8,000元，其同意在与被告交接时一并结算。以上事实，有房产证、上海市房屋租赁合同、公证书、(2018)沪0117民初15716号民事判决书、上海增值税普通发票及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行各自的合同义务。合同签订后，被告作为承租人未按时支付租金超过10日，原告据此主张合同解除，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。关于合同解除时间，本案起诉前，原告未向被告有效送达书面解除合同通知，故本院确认本案起诉状副本送达之日，即2020年5月8日，为合同解除时间。合同解除后，被告应按合同约定搬离并返还房屋。合同解除后，被告应按合同约定的标准向原告支付欠付之日起至实际返还房屋之日止的租金和房屋占有使用费。现原告要求被告按每月8,000元的标准，支付自2020年3月23日起计算至被告实际返还房屋之日止房屋租金及占有使用费，并无不当，本院予以支持。关于违约金，根据房屋租赁合同约定，被告逾期不支付租金累计达到10天，应向原告按月租金的1倍支付违约金，原告要求被告支付违约金8,000元的请求，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。关于物业费，合同明确约定物业费由被告承担，现原告已缴纳2018年11至2019年10的物业费6,408元，原告据此要求被告支付该笔费用的请求，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告黄争鸣与被告上海艺影房地产经纪有限公司于2016年6月13日签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年5月8日解除；二、被告上海艺影房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市松江区九亭镇九亭大街XXX弄XXX号的房屋返还给原告黄争鸣；三、被告上海艺影房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内以每月8,000元的标准，支付原告黄争鸣自2020年3月24日起至实际返还房屋之日止的房屋租金和占有使用费；四、被告上海艺影房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄争鸣违约金8,000元；五、被告上海艺影房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄争鸣2018年11月至2019年10月的物业费6,408元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,440元，由被告上海艺影房地产经纪有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 勇审 判 员  蔡 珺人民陪审员  梁鸣光二〇二〇年九月二十四日法官 助理  陈 莹书 记 员  姜瑞豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。