上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初3825号原告：黄辉，男，1971年12月15日出生，汉族，户籍地上海市崇明县。委托诉讼代理人：朱振宇，上海言知律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚磊，上海信亚律师事务所律师。被告：吴志劲，男，1987年7月5日出生，汉族，户籍地上海市。被告：朱军，男，1978年5月13日出生，汉族，户籍地上海市。原告黄辉与被告吴志劲、朱军确认合同无效纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因被告吴志劲下落不明，本案依法转为普通程序，于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告黄辉及其委托诉讼代理人朱振宇、被告朱军到庭参加诉讼，被告吴志劲经本院公告传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．确认两被告于2019年1月8日就上海市嘉定区爱特路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的房屋买卖合同无效；2．系争房屋恢复登记至被告吴志劲名下。事实与理由：2014年11月28日，原告与被告吴志劲就系争房屋签订了房屋买卖合同。合同签订后，原告依约向被告吴志劲支付了相应的购房款，被告吴志劲亦将系争房屋交付原告使用，且原告使用系争房屋至今。2019年11月22日，原告诉至法院，要求确认原告与被告吴志劲签订的房屋买卖合同有效，并要求被告吴志劲协助原告办理系争房屋的产权变更登记手续，但原告至上海市嘉定区不动产登记中心查询，方知系争房屋已在2019年1月21日登记在被告朱军名下。两被告就系争房屋签订房屋买卖合同的行为侵害了原告的合法权益，应当认定无效，故原告起诉。被告吴志劲未作答辩。被告朱军辩称，被告朱军与原告黄辉没有关系，黄辉与被告吴志劲的买卖关系被告朱军并不知晓，且房产交易中心也没有备案，故应当驳回原告的诉讼请求。被告朱军与合作伙伴高某某通过房产中介曹某认识了被告吴志劲，因被告吴志劲资金周转需要，被告吴志劲通过房屋过户质押的方式在2019年1月8日将系争房屋过户至被告朱军名下作为借款担保，以确保系争房屋不会再次由被告吴志劲对外抵押或因借款遭法院查封，双方借款金额为人民币(以下币种同)2,000,000元。被告朱军与被告吴志劲约定的年利息为18%，由曹某代为支付利息，但自2019年7月起，曹某停止支付利息，被告朱军与被告吴志劲多次沟通后，被告吴志劲答应将系争房屋在10月挂牌出售，后被告朱军就联系不上被告吴志劲，至系争房屋查看时被告朱军方知原告黄辉的存在。被告朱军要收回系争房屋时，黄辉强行入住系争房屋，导致被告朱军无法挂牌出售。原告黄辉系与被告吴志劲的父亲签订的房屋买卖合同，房款也汇给了吴志劲的父亲，根据原告提供的房屋买卖合同，签订日期已逾五年，而原告一直未签订正式的买卖合同，故被告朱军怀疑该买卖合同是虚假的，属于恶意侵占系争房屋。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1．系争房屋原登记在吴志劲名下。沪房地嘉字(2014)第028653号《上海市房地产权证》载明系争房屋的权利人为吴志劲，登记日为2014年8月19日，该证附记注明“动迁安置房，3年内不得转让、抵押”。2．2014年10月24日，吴志劲(出卖方、甲方)与黄辉(买受方、乙方)及上海沪居房地产经纪有限公司(居间方、丙方)签订1份《房地产买卖居间协议》，协议约定：乙方为表示丙方居间提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金5,000元；房地产坐落嘉定区爱特路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积59.34平方米，权利人吴志劲；房价款940,000元；首期房价款700,000元乙方于2014年11月30日支付甲方，第二期房价款140,000元乙方于2015年2月28日前支付甲方，尾款100,000元于该房屋能够交易过户时交易过户当天支付；协议另约定了其他内容。当日，吴志劲向黄辉出具1份《定金收据》，载明“今收到黄辉购买嘉定区爱特路XXX弄XXX号1202房屋定金5,000元”。3．2014年11月28日，吴国良(系吴志劲之父)代吴志劲(出卖人、甲方)与黄辉(买受人、乙方)签订1份《房地产买卖协议》，协议约定：乙方购买甲方拥有的系争房屋，房屋建筑面积59.34平方米，房屋转让(交付)时为3年内不能上市交易产权房，该房屋建筑用途为居住；房屋转让总价款为940,000元，该价格包含房屋的维修基金、水、电、煤初装、有线电视初装(若有)以及甲方已经支付给开发商、物业公司等相关费用；2014年10月24日前乙方支付购房定金5,000元，2014年11月28日前乙方支付第一笔购房款695,000元，2015年2月18日前乙方支付第一笔购房款140,000元，剩余房款100,000元整在房屋能上市交易后三个月内，乙方直接支付给甲方或通过银行贷款支付；甲乙双方同意，于2014年12月7日前甲方把该房屋交付乙方使用；甲乙双方应于根据国家及上海市的有关规定允许该房屋上市交易期日起5个工作日内到房屋所在地房地产交易中心办理房屋产权过户手续；协议另约定了其他内容。案外人张某于2014年11月28日代黄辉向吴国良转账支付购房款695,000元，于2015年2月28日代黄辉向吴国良转账支付购房款140,000元。系争房屋于2014年11月底交付黄辉。4．2019年1月8日，吴志劲(卖售人、甲方)与朱军(买受人、乙方)签订1份《上海市房地产买卖合同》，合同约定：甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋，甲方依法取得的房地产权证号为沪(2018)嘉字不动产权第000728号，房地产座落嘉定区爱特路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积59.34平方米；甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为2,118,400元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确；甲、乙双方确认，在2019年1月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述合同对房屋验收交接时间、逾期付款的违约责任、逾期交房违约责任、户口迁出时间等均未作出约定。同时，上述《上海市房地产买卖合同》附件二随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理，双方未作出约定；附件三付款协议为空白。后朱军作为受让人、吴志劲作为转让人递交了《上海市不动产登记申请书》。2019年1月18日，税务机关出具1份《契税已申报办理证明》，载明“纳税人：朱军；承受房产坐落：嘉定区爱特路XXX弄XXX号XXX室；已办理申报事项：全额或部分征税，应纳税额63,552元”。后系争房屋变更登记至朱军名下。关于系争房屋过户至朱军名下的过程，朱军陈述并举证如下：朱军之友高某某通过地产中介曹某相识吴志劲，因吴志劲资金周转需要，通过将系争房屋过户质押的方式借款，因高某某限购，而朱军有购房资格，遂双方协商以朱军名义购买系争房屋。为此，朱军提交1份《质押借款(确认)协议》、1份《补充协议书》、银行转账凭证、1份《共同投资购房协议》。《质押借款(确认)协议》(2019年7月17日签订)载明“乙方(吴志劲)经曹某介绍与甲方(高某某)结识，因乙方投资需要资金，有意向甲方借款，经双方协商一致，就乙方以本人名下的房屋质押向甲方借款的事宜(正在履行中)确认相关事实确认如下：一、乙方将其名下位于上海市嘉定区爱特路XXX弄XXX号XXX室房屋质押给甲方，作为担保物；二、甲方据此向乙方提供200万元的借款；三、上述房屋已经于2019年1月8日由乙方名下过户至甲方指定的人员(朱军)名下，房屋并未实际交付，双方确认该房屋的产权仍归属于乙方，暂时过户至甲方指定的人员名下，仅系向甲方提供质押担保，防止上述房屋再被乙方对外抵押，或者因借款遭到法院查封；四、截止本协议签署之日，甲方已经借给乙方200万元(未签署借条，以银行流水和票据为准，其中180万元由朱军直接转账给乙方，其中12.45万元由甲方转账给乙方指定人(曹某)，剩余84,736元由甲方替乙方代付交易税费；五、现乙方(委托曹某)按月支付给甲方上述债务的利息3万元(年息按照18%计算)；六、乙方承诺尽快归还上述款项，待上述款项还清后，甲方承诺无条件配合将上述房屋再过户回乙方名下”。《补充协议书》(2019年10月8日签订)载明“1．乙方(吴志劲)所欠甲方(高某某)的借款本金200万元及利息将尽快归还，最迟不超过2019年10月10日；2．若乙方最迟未能在2019年10月10日前归还甲方借款本金及利息，甲方有权将乙方质押给甲方的上海市嘉定区爱特路XXX弄XXX号XXX室房产委托房产中介公司或自行出售，所得款项除去乙方应归还给甲方的借款和利息外，剩余款项支付给乙方；3．此补充协议为甲乙双方2019年7月17日质押借款(确认)协议的补充协议条款，与原质押借款(确认)协议同等效力”。朱军于2019年1月9日向吴志劲支付1,800,000元，该1,800,000元中的1,700,000元来源于同日高某某向朱军汇入的1,000,000元及纪筠向朱军汇入的700,000元。高某某于2019年1月10日向曹某汇款124,500元。朱军表示上述款项作为支付给吴志劲的购房款，其中高某某共计向曹某支付200,000元，除汇款外其余款项现金支付。除上述2,000,000元外，购房余款118,400元作为税费由吴志劲直接支付。朱军表示购买系争房屋过程中，并未到系争房屋实地查看。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、银行转账凭证等证据材料及庭审笔录为证。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，朱军与吴志劲签订的《上海市房地产买卖合同》的订立与履行，与房产买卖的一般交易习惯多处相悖，且根据朱军的庭审陈述，其与吴志劲间并不存在真实的购房关系，双方签订的买卖合同系虚假的意思表示，故朱军与吴志劲签订房地产买卖合同的行为应属无效。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故朱军应将系争房屋的登记权利人变更为吴志劲。吴志劲经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、第一百五十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告吴志劲与被告朱军于2019年1月8日就上海市嘉定区爱特路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告朱军应于本判决生效之日起十日内将上述房屋的不动产登记信息变更登记至被告吴志劲名下，被告吴志劲应予以配合。本案受理费22,800元，财产保全费5,000元，合计诉讼费27,800元，由被告吴志劲、朱军各负担13,900元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 马 丹人民陪审员 向 达人民陪审员 吴晓锋二〇二〇年九月二十五日书 记 员 俞佳悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。……第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。