山东省高密市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0785民初159号原告:李斌委托诉讼代理人：崔娜，高密天衡法律服务所法律工作者。被告:山东潍坊明翰置业有限公司高密分公司。住所地，高密市柏城镇晏子路与崇德大街交叉处。统一社会信用代码：913707850643895106。法定代表人:周衍昭，经理。被告：山东潍坊明翰置业有限公司。住所地，潍坊市福寿东街156号。统一社会信用代码：913707007731648911。法定代表人:潘福军，经理。以上二被告之共同委托诉讼代理人：杨传军，该公司职工。男，以上二被告之共同委托诉讼代理人：王腊梅，该公司职工。女，被告：潍坊佳利置业有限公司。住所地，潍坊市奎文区圣疃巷壹号楼329室。统一社会信用代码：91370705057916925Ｍ。法定代表人：王启祥，经理。委托诉讼代理人：赵林涛，男，1963年8月27日生，汉族，居民，住被告：侯治军，男，1978年8月6日生，汉族，委托诉讼代理人：王伟，高密力平法律服务所法律工作者。原告李斌与被告山东潍坊明翰置业有限公司高密分公司（以下简称明翰置业公司高密分公司）、潍坊佳利置业有限公司（以下简称佳利置业公司）、侯治军商品房预约合同纠纷一案，本院受理后适用简易程序于2020年3月26日公开开庭进行了审理；2020年4月2日本案转为普通程序。2020年4月24日原告申请将山东潍坊明翰置业有限公司（以下简称明翰置业公司）追加为被告，本院于2020年5月29日进行了第二次开庭审理。原告李斌及委托诉讼代理人崔娜，被告明翰置业公司、明翰置业公司高密分公司之共同委托诉讼代理人杨传军、王腊梅，被告佳利置业公司之委托诉讼代理人赵林涛，被告侯治军之委托诉讼代理人王伟均到庭参加了二次开庭,本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.依法判令被告明翰置业公司高密分公司、佳利置业公司、侯治军共同支付原告购房款316640元、房屋差价款239320元、房租44000元、玻璃钢网款10650元、违约金63328元，以上共计673938元，并支付资金占用期间的利息损失；2.被告明翰置业公司与明翰置业公司高密分公司共同承担偿还责任；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由:2014年2月19日，原告李斌与被告侯治军签订协议一份，协议约定：侯治军将柏城欧洲城1号楼3单元102室和储藏室一个转让给李斌。同日，原告支付给侯治军180000元。2015年10月9日，原告与被告山东潍坊明翰置业有限公司高密分公司签订了一份《欧洲城认筹意向书》，意向书中约定:李斌意向认筹欧洲城房屋一套，房号为1号楼3单元102户，认筹意向房的价格为3400元/平方，面积约90平方米，总额约306000元，加购储藏室（建筑面积5.32平方米）共实交316640元作为认筹诚意金交给第一被告。同日，原告与第一被告签订更名申请审批表，注明：原房侯治军由工程款抵顶，现已更名给李斌，故侯治军的手续全部作废。第一被告与原告签订认筹意向书后，一直未与原告签订商品房预售合同，该意向书与商品房预售合同具有同等法律效力。第一被告、第二被告一直未与原告办理交房手续，房子一直在第一被告和第二被告处。2019年6月原告才从第二被告处得知该房屋在欧洲城规划图中属于物业用房，不能办理房权证，这是原告在购买房屋时始料未及的，第一被告用物业用房作为商品房买卖，原告支付商品房价款，这属于欺诈行为，严重侵害了原告的知情权，违反了《中华人民共和国合同法》的规定，双方签订的合同应予以解除，并应赔偿原告的重大损失。综上，原告将180000元购房款交给了侯治军，侯治军又用工程款抵顶了该房屋，在原告与第一被告签订认筹协议书后该房屋已更名为李斌。后第一被告山东潍坊明翰置业有限公司高密分公司由潍坊佳利置业有限公司接替，所以三被告应共同承担偿还责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条、第十九条，以及《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，被告不能办理房权证欺骗购房者的行为，导致原告在外租房居住长达五年，这五年房屋价格猛涨，严重侵害了原告的合法权益，被告应承担相应的法律责任。被告明翰置业公司高密分公司辩称：被告与原告双方并没有商品房预售合同关系，认筹意向书只是双方达成的认筹意向，该意向书并未成立，原告主张被告支付购房款等的需求应依法驳回。被告明翰置业公司辩称：根据合同相对性原则，原告追加山东潍坊明翰置业有限公司的请求无事实法律依据，应依法驳回。被告佳利置业公司辩称：佳利置业公司接受了这个项目，我们的业务员在办理手续的过程中出现了这个事，由法院依法判决。被告侯治军辩称：抵顶协议和协议变更都是真实的，侯治军没有任何过错，在本案中不应该承担任何责任。原告尚欠房款135640元。要求原告及其他被告偿还该款并承担利息。经本院审理查明：2014年1月8日明翰置业公司高密分公司作为甲方，侯治军作为乙方，双方签订《欧洲城房屋置换协议》，约定：乙方提供给明翰置业公司欧洲城工地1-7#楼散水及室内垫层工程，其中散水429.98平方米，73元/平方米，计款：31388.54元：室内垫层面积2874.69平方米，70元/平方米，计款：201228.30元；防冻剂款：5290元，一层地面防护：3500元，1-8#楼任晓明地面用水泥款：82005元（附惠学亮收据一份，此款项从任晓明地暖工程款中扣除）；57#楼装饰期间用水泥4615元，综合以上共计价款：328026.84元。经双方友好协商，所欠工程款以明翰置业公司高密分公司欧洲城小区房屋一套抵顶（此款项由明翰置业公司高密分公司所欠乙方工程款中扣除）。置换房源明细：欧洲城小区1号楼3单元102室，面积是90平方米，单价是3400元/平方米，总价款叁拾万零陆仟元(306000.00元)整；储藏室1号楼3单元2室，面积是5.32平方米，单价是2000元/平方米，总价款壹万零陆佰肆拾元(￥10640.00)整。合计总价款：叁拾壹万陆仟陆佰肆拾元（￥316640.00）整；（以上面积为暂测面积，最终面积以房管所测绘面积为准)。房屋总价与置换工程款之差额以现金形式多退少补，乙方提供正式发票。2014年2月19日侯治军（甲方、卖方）与李斌（乙方、买方）签订一份《协议》，约定：现侯治军有小区楼房一套，楼房地址：柏城欧洲城1号楼3单元102室和储藏室一个（5.32平方米×2000元）转让给李斌，总价值叁拾壹万陆仟陆佰肆拾元整，￥316640.00。明翰置业开收款收据叁拾壹万陆仟陆佰肆拾元整316640.00元，是侯治军的名，在楼房交工前由侯治军负责办理更改过户事由，由原先的户名侯治军变更成李斌。由双方协商李斌先付房款给侯治军18万元，剩余房款136640元在按结（揭）贷款办理好后由李斌两天内一次付清。此协议是双方于2014年2月19日在交运丽苑2号楼1单元1号张语雷家共同协商好后达成的，由张言勤和张语雷在场见证。当日李斌交付侯治军18万元，李斌向侯治军出具一份欠条，载明：今欠侯治军房款135640元整。在该《协议》底部左侧侯治军、李斌共同签字确认如下内容：原侯治军的房子的单据于2015年10月9日变更为李斌。2015年10月9日明翰置业公司高密分公司（甲方）与李斌（乙方）签订《欧洲城认筹意向书》一份，内容：经双方协商一致，自愿签订本意向书，乙方已经充分了解相关告知并认可所有条款，约定如下。1.乙方意向认筹欧洲城房屋一套，房号为1号楼3单元102户，预计建筑面积90平方米，搭配储藏室，编号1-3-2，预计建筑面积5.32平方米（建筑面积最终以实测为准），因甲方正在建设中，主体没有落成，经乙方自愿要求后，给予内部占定位置房。2.乙方要求的房屋内的建设情况，在不违反规划与建设部门所批准的情况下，甲方给予满足，在不影响交工验收的情况下，甲方给予满足，（如乙方要求增加项目所产生的变更或建筑成本费由乙方承担，如有变动，另立协议）。3.乙方认筹意向房的价格为3400元每平方，（以后售楼处通知乙方换签正式购房合同）、但无论市场价格如何变动，甲方不得提高乙方认筹意向房的价格。4.认筹意向房的面积约90平方米、总款额约306000元。5.本次实交316640元（叁拾壹万陆仟陆佰肆拾元整）作为认筹意向金交给甲方（因甲方需要根据乙方的自愿要求进行留房与房屋内的建设情况而定，所以乙方自愿向甲方交纳认筹意向金）。6.乙方在收到开盘通知后三日内到售楼处签订《商品房预售合同》，一次性付款的，交清全款，办理按揭的，交齐首付款，备齐贷款资料，并协助银行办理银行按揭。7.若出现以下情况、本认筹意向书自动解除、甲方应在签署《商品房预售合同》之后15工作日内，无息退还乙方认筹诚意金，乙方自动放弃所享有的协议优惠，甲方不再保留认筹房屋，并且可以另行销售该房屋。1>.签署《商品房预售合同》前，乙方申请退还认筹诚意金的。2>.乙方有收到签署《商品房预售合同》通知三日内，没有按照要求交齐全款或者没有签订《商品房预售合同》的。8.乙方承诺所提供通讯地址及联系方式真实有效，如有变更，乙方在变动之日起五日内以书面形式通知甲方。甲方发出通知方式为电话通知或挂号信方式，甲方按乙方登记方式无法联系到乙方的，所产生的责任及后果由乙方自行承担。9.双方约定，《认筹意向书》中签订的姓名与身份证姓名一致，并仅限乙方使用，不办理转让、更名、补办等各种手续。10.如一方单方面违约、或有损对方利益、形象行为的，另一方有权终止协议。11.本协议经双方签署后生效，一式两份，双方各执一份，具同等法律效力。12.本协议最终解释权归明翰置业公司所有。当日，明翰置业公司高密分公司在侯治军作为申请人的更名申请审批表中办理了相应审批手续，该表载明：原购房人为侯治军，更名为李斌，并详细记载了房号、面积、单价、总价、交款情况、付款方式为工程款抵顶，在其他需说明事项中记载：原房侯治军由工程款抵顶，现已更名给李斌，故侯治军的手续全部作废。2016年8月佳利置业公司通过政府协调接收了明翰置业公司高密分公司在欧洲城的资产，同时承接了该公司的债权债务。2018年3月28日李斌考虑到涉案商品房里面的构造会老化，于是联系了给明翰置业公司高密分公司欧洲城负责安装玻璃的承包方王磊，在涉案房屋上更换了玻璃，添加了钢化网，共花费10600元。2018年11月因房屋规划的时候必须留物业用房，佳利置业公司与明翰置业公司高密分公司在上报规划部门设计图中将涉案商品房确定为物业用房。明翰置业公司高密分公司于2018年年底取得涉案欧洲城1号楼商品房预售许可证。2019年6月原告从佳利置业公司处得知该房屋在欧洲城规划图中属于物业用房，不能办理房权证，遂与明翰置业公司高密分公司、佳利置业公司发生争议。又查明，庭审中，各方当事人均同意解除涉案的《欧洲城认筹意向书》。关于原告李斌主张的各项损失，除购房款316640元及利息、玻璃及钢化网款项10650元外，还包括房屋差价款239320元（房屋差价款是自2015年购房到2020年房价大幅度上涨，按现在的平均房价每平方米6000元主张，乘房屋面积及储藏室的价格计算出来的。90*6000+5.32*3000－316640＝239320元。储藏室的价格按照3000元计算），房租4.4万元（原告主张其租了宋德江的房子三年，每年6000元共1.8万元，又租了薛宗奎的房子3年，第一年1.2万元，第二年1.4万元。共2.6万元。合计4.4万元，原告并申请了证人出庭作证），违约金63328元（原告主张按房屋总价款316640元乘20%）。被告明翰置业公司高密分公司、明翰置业公司、佳利置业公司均认为：关于购房款及利息，明翰置业公司高密分公司并未收到购房款，故不予认可；关于玻璃及钢化网款项，经查证，玻璃及钢化网确已安装，但款项并未交与公司，亦不予认可；关于房租，原告诉讼请求中主张的房租是4.4万元，而根据原告在庭审中陈述的宋德江与薛宗奎的租赁总价为7万元，而宋德江在作证时说租赁他房子4.5年，原告陈述的是3年，证人与原告的陈述自相矛盾，存在虚假陈述，应依法驳回该请求；关于房屋差价、违约金，无事实和法律依据,应依法驳回。以上事实，有原告提供的原告与侯治军签订的协议书一份、侯治军书写的收条一份、欧洲城认筹意向书一份、更名申请审批表一份、高密市盛石玻璃制品有限公司出具的收款收据一份、钢化网收款收据一份，被告明翰置业公司高密分公司提供的欧洲城房屋置换协议一份、涉案房屋的施工规划图、2018年11月山东新达工程设计有限公司出具的设计图、被告侯治军提交的欧洲城房屋置换协议、原告给侯治军出具的欠条一份以及庭审笔录为证，足以认定。本院认为：2014年1月8日明翰置业公司高密分公司与侯治军签订的《欧洲城房屋置换协议》系用期房抵顶工程款，2014年2月19日侯治军与李斌签订的《协议》系顶账期房转让，2015年10月9日明翰置业公司高密分公司与李斌签订的《欧洲城认筹意向书》系明翰置业公司高密分公司、侯治军、李斌三方协商一致后，侯治军将其在与明翰置业公司高密分公司签订的认筹协议中权利义务概括转让给李斌后所形成。上述三份协议均系各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于涉案的《欧洲城认筹意向书》的性质，原告主张该合同为商品房买卖合同，本院认为该合同为商品房预约合同，理由如下：其一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条规定,“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同"。《商品房销售管理办法》第十六条规定,“商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项"。本案中,双方签订的《欧洲城认筹意向书》中,除对李斌预定购房屋的房号、建筑面积、单价、房屋总价、应付购房意向金、面积差异的处理方式等有约定外,相对于《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容,大部分内容均未在该定购书中予以体现,尤其对房屋的交付时间、办理产权登记相关事宜等诸多影响当事人权利义务的重要条款均未约定。其二,从该认筹意向书载明的其他内容来看,李斌仍需在明翰置业公司高密分公司规定的时间内签订正式预售合同。由此可以看出,双方当事人有意并确定在将来订立正式合同,以最终明确双方之间所形成的商品房买卖合同法律关系的具体内容。其三，根据涉案认筹意向书约定的内容应视为李斌已经支付了购房款，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形应当同时并存。综上，该认筹意向书应属于预约合同的性质。预约合同又称预备合同,是当事人为了将来订立确定性本约而预先达成的书面允诺或协议。其目的在因有事实或法律上障碍,暂时无法订立本约时,事先对当事人予以约束。预约的目的在于签订本约。从预约到本约的签订,双方当事人应当遵循诚实信用原则,将预约所确定的原则贯彻到本约的合同条款中。本案中，被告佳利置业公司在接管被告明翰置业公司高密分公司的资产之后，佳利置业公司和明翰置业公司高密分公司有义务将涉案的认筹意向书按照诚实信用的原则继续履行，但2018年11月该二公司在向规划局申报设计图中却将涉案的商品房确定为物业用房，进而导致李斌与佳利置业公司或明翰置业公司高密分公司不能签订正式的商品房买卖合同，故二被告明翰置业公司高密分公司、佳利置业公司存在违约，致使涉案预约合同目的不能实现，鉴于各方当事人均同意解除涉案认筹意向书，故本院对此予以确认；预约合同解除后，被告明翰置业公司高密分公司应返还原告李斌的购房款316640元及相应利息；关于原告李斌主张的玻璃及钢化网款项10650元，二被告明翰置业公司高密分公司、佳利置业公司虽不予认可，但玻璃及钢化网已经在物业用房中形成不宜拆除的添附，考虑到该二被告公司的违约责任，对于该损失本院予以支持；关于原告主张的房屋差价款239320元及房租4.4万元，本院认为，根据法律规定，一方当事人违约的，应当承担相应的违约责任。但是，预约合同与本约合同之间毕竟存在法律性质上的不同，预约合同违约仅是导致守约方丧失订立本约的机会，且守约方所受经济损失应仅限于相当于本约的信赖利益损失。买受人可以请求出卖人返还购房款，并赔偿其信赖利益损失，使其恢复到未认购商品房前之财产状态，但并不包含可得利益损失。本案中原告李斌主张的房屋差价款及房租均属可得利益范畴，双方并未就诉争房屋签订正式的商品房买卖合同，交易未完成，可得利益并未确定，违反预约合同并无可得利益损失，故原告李斌的该项主张，没有事实和法律依据，本院不予支持；关于原告主张的违约金，因双方在认筹意向书中并未约定，该主张缺乏事实依据和法律依据，本院亦不予支持。关于各被告在本案中的责任，被告明翰置业公司高密分公司作为与原告李斌签订认筹意向书的开发商，应承担赔偿责任；被告明翰置业公司高密分公司系明翰置业公司设立的分支机构，不具备法人资格，按照《中华人民共和国民法总则》第七十四条之规定，可以先以明翰置业公司高密分公司管理的财产承担责任，不足以承担的，由明翰置业公司承担；被告佳利置业公司承接了明翰置业公司高密分公司的债权债务，且在本案认筹意向书的履行过程中存在违约，故应对明翰置业公司高密分公司的债务承担共同赔偿责任；原告虽将侯治军列为本案被告，但认筹意向书系原告与明翰置业公司高密分公司所签订，该合同违约系明翰置业公司高密分公司和佳利置业公司所造成，根据合同的相对性原则，侯治军不应承担赔偿责任。对于原告关于被告明翰置业公司高密分公司在涉案认筹意向书的签订过程中存在欺诈的主张，被告明翰置业公司高密分公司对此不予认可，本院认为，涉案认筹意向书系2015年所签订，原告并未举证证明签订意向书时明翰置业公司高密分公司存在欺诈行为，且涉案商品房确定为物业用房系2018年11月，故对原告的该项主张不予支持；对于被告明翰置业公司高密分公司、佳利置业公司关于涉案认筹意向书并未成立的辩称意见与事实不符，本院不予支持；对于被告明翰置业公司关于不应该承担责任的辩称意见，于法无据，本院亦不予支持；对于被告侯治军关于其不应该承担责任的辩称意见，本院予以支持，但其提出的关于原告支付剩余购房款的主张应通过与原告协商或另诉解决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、六十条、九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告山东潍坊明翰置业有限公司高密分公司、潍坊佳利置业有限公司共同返还原告李斌购房款316640元并承担利息损失（利息自2015年10月10日开始至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日开始至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效后十日内付清；二、被告山东潍坊明翰置业有限公司高密分公司、潍坊佳利置业有限公司共同赔偿原告李斌玻璃、钢化网款项10650元，于判决生效后十日内付清；三、山东潍坊明翰置业有限公司高密分公司对上述的第一、二项债务先以其管理的财产承担责任，不足以承担的，由被告山东潍坊明翰置业有限公司承担；四、被告侯治军不承担责任；五、驳回原告李斌的其他诉讼请求。如果各被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10539元，由三被告山东潍坊明翰置业有限公司高密分公司、山东潍坊明翰置业有限公司、潍坊佳利置业有限公司负担5118元，原告李斌承担5421元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  李储民人民陪审员  赵修森人民陪审员  岳明波二〇二〇年六月八日法官助理王丽娜书记员杜娟