苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初7487号原告：黄灵玉，女，1986年8月19日生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：陆一峰，北京德恒（苏州）律师事务所律师。被告：苏州蜜蜂村落网络科技有限公司，住所地江苏省苏州工业园区星湖街328号创意产业园5-A1F-21。法定代表人：蒋义安，该公司董事长。委托诉讼代理人：苗壮，江苏拙正律师事务所律师。原告黄灵玉与被告苏州蜜蜂村落网络科技有限公司（以下简称蜜蜂村落公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理，由审判员江伟适用简易程序公开进行审理，后依法转为普通程序组成合议庭公开开庭进行审理。因工作原因本案调整由审判员史华松承办，并组成合议庭依法公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人陆一峰，被告之委托诉讼代理人苗壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄灵玉向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的公寓托管委托合同于2019年6月26日解除。2、判令被告将苏州吴中经济开发区郭巷街道双湾花园11幢904室房屋返还给其，并支付自2020年6月14日起至房屋返还之日止、按照每月1900元的标准计算的房屋占有使用费。事实与理由：原、被告双方于2017年2月10日签订公寓托管委托合同，约定其将双湾花园11幢904室房屋委托给被告出租，其每月获得固定收益，被告以自己名义出租房屋的租金归被告所有，被告赚取差额。合同约定期限五年，合同签订后其将房屋交付给被告。合同约定其每月可以查看房屋状况，但被告百般阻挠，近期一次查看房屋时，发现房屋漏水，并用于群租，严重危害房屋的安全，为此其发函给被告解除合同，被告同意解除但提出不合理的赔偿要求。被告蜜蜂村落公司辩称，原告解除合同系违法解除，本案不存在房屋漏水及群租情况，原告要求解除合同、返还房屋等缺乏法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。经本院审理认定事实如下：苏州吴中经济开发区郭巷街道双湾花园11幢904室房屋（以下简称案涉房屋）系原告单独所有。原、被告于2017年2月10日签订公寓托管委托合同，约定原告将案涉房屋提供给被告，委托被告以自己的名义代理出租或使用。被告接受原告的委托，并承诺按合同约定的房屋使用性质、租金标准、租金支付方式对原告承担义务，按合同规定的房屋用途寻找客户和使用房屋。被告的出租代理权限为：1、代原告出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；2、代原告向承租人收取租金及和房屋相关的各项费用；3、监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行义务。若承租方逾期未支付房租及各项费用的，委托代理机构有权强制解除承租方居住权并追讨所欠费用。双方约定的托管合同计租期为5年：本合同委托期限自2017年4月13日至2022年4月13日止。原告同意被告将房屋用作商务、居家整租或者公寓式分租使用。装修免租期后第1、2、3年租金为每月1900元，第4、5年租金为每月2100元，支付方式为一月一付，由被告打款至原告指定账户。合同中第五条房屋装修约定：原告允许被告在不破坏现有房屋主体结构的情况下进行自主装修、配备，合同期满后，被告同意将部分硬装饰无偿赠送原告，可拆除的物品、设备等被告自行处理。合同第七条合同的解除中约定：（一）经双方协商一致，可以终止本合同。（二）出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）原告有迟延交付房屋达7日或交付房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的，被告有权单方解除合同。（四）被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同：1、未按约定划付租金达15日以上的（法定节假日除外）；2、擅自破坏、损坏房屋主体结构的；3、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；4、放任承租方的上述行为的。（五）其他法定的合同解除情形。合同第八条违约情形及违约责任中约定：委托合同期内，双方不得提前终止合同；若原告或被告确需提前终止合同的，应提前60日通知对方，并按以下条件约定确定并支付违约金后，方可进行合同终止事宜。该条约定中区分了原告违约和被告违约两种情形的违约责任。第十条其他约定事项中还约定，合同期内，原告有权对房屋的使用情况进行每年一至二次的查看，查看须在被告工作人员陪同下进行。当天，原、被告双方还签订了业主房屋委托出租代理授权书、房屋物业装修协议办理委托书、毛坯房室内装修工程委托协议等合同附件。另查明，2019年6月19日，原告向被告发送解约通知书，主要内容为：房屋托管期间，被告对案涉房屋的装修质量问题，多次出现房屋渗水、漏水，严重影响邻里关系及房屋安全问题，且被告私自改变了房屋原有的建筑结构；将原有的三室二厅二卫的房屋，更改为四室一厅二卫的房屋布局，将原客厅增改一间卧室，出现群租的安全隐患，违反了国家相关的房屋租赁条例及法律法规文件。鉴于被告的上述行为已构成违约，故正式通知被告，解除与被告签订的公寓托管委托合同，解约通知送达即生效，请于收到该函之日起7天内书面回复，逾期视为同意解除。请被告在2019年6月26日与原告办理相关解约手续，否则将强制收房并更换相应锁具。2019年6月25日，被告向原告发送回复，主要内容为：1、案涉房屋经核查没有出现房屋渗水、漏水等问题，即便装修质量出现问题也不属于违约条件。2、依据双方签订的公寓托管委托合同第五条第（一）款，原告允许被告在不破坏现有房屋主体结构的情况下进行自主装修、配备。3、《苏州市出租房屋居住安全管理条例》明确规定，客厅隔断出一间居室出租符合规定。综上所述，被告未违反国家相关的法律规定及双方签订的合约条款，不存在违约行为。又查明，被告及时回函表示原告解除合同不成立的同时亦按约支付租金，原告接受租金支付并未提出异议。审理中原告确认被告租金已支付至2020年6月13日。审理中，原、被告均确认双方之间为委托合同法律关系，亦确认原告向被告交付毛坯房，由被告进行装修。审理中，被告陈述，其在托管原告房屋后，根据合同约定在不破坏现有房屋主体结构的情况下进行装修。其确实将原有的三室二厅二卫改成四室一厅二卫的房屋布局，将原客厅增改一间卧室，但在签订合同时，被告已明确告知原告将对客厅进行隔断出租，并且根据《苏州市出租房屋居住安全管理条例》第十一条规定，使用面积十二平方米以上的起居室（厅），可以隔断出一间居室出租。隔断的房屋面积为24平方米，故其将客厅隔断符合法律规定和合同约定。原告在诉状中称被告多次阻挠其查看房屋无事实依据。被告并无在管理上让房屋出现漏水现象，案涉房屋现有3名租客，各承租一个房间，其严格按照政策要求，将租客信息在苏州市住房租赁机构管理服务平台备案。因此，原告称被告构成群租也无法律和事实依据。另，根据其提供的微信聊天记录反映，原告解除合同目的是为了出售案涉房屋，在获悉终止合同需要赔偿约19万元后，编造所谓漏水和群租理由发送解除通知书并提起诉讼。本院向原告释明其行使任意解除权的法律后果，并再次要求原告明确其是行使违约解除权还是任意解除权。原告称，在其发送解约通知书时，认为被告的行为是违反合同约定的，故按照违约要求主张解除，但按照合同法关于委托合同的规定，无论被告是否存在违约行为，其作为委托人有权行使任意解除权，故其要求按照任意解除权解除合同；对于其诉称的房屋渗漏水及群租问题，其没有保留证据，也无证据提交，现其坚持按照任意解除权主张权利。以上事实，由不动产权证明、公寓托管委托合同及附件、解约通知书、回复函、微信聊天记录及本案庭审笔录等予以证实。本院认为，原、被告签订的公寓托管委托合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。关于原、被告之间的法律关系，根据合同法相关规定，委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同；委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。案涉公寓托管委托合同中约定原告委托被告代理出租案涉房屋，由被告办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜及代原告向承租人收取租金等事宜，实为原告将案涉房屋的出租事务概括委托被告处理，被告以其名义出租并获得收益，故公寓托管委托合同符合有偿双务的委托合同特征，同时原、被告均确认双方之间系委托合同关系，依合同法及当事人意思自治原则，本院确认原、被告之间为委托合同法律关系。原告起诉时主张被告违约，被告对此予以否认，原告明确无证据证明其主张的被告违约事实。审理中，原告明确其依照委托合同的任意解除权主张解除案涉合同。根据合同法规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同，但本案中，被告在接受委托后对案涉房屋进行了装修，并寻找承租客户、履行出租人义务，现案涉房屋已由实际承租人居住使用，因此如原告能够在无正当理由情形下任意解除合同，必然给被告造成巨大损失，且势必影响房屋实际居住使用人的正当居住使用权利和稳定居住的合理预期，因此为了保证合同的稳定性，应当允许当事人通过合同约定限制或排除任意解除权的行使。从案涉合同第七条合同解除的约定中可见，双方约定合同解除的情形仅包括协商解除和不可抗力或违约行为情形下的解除，而第八条违约情形及违约责任中明确约定委托合同期内双方不得提前终止合同，并约定在原告或被告违约情况下分别应承担的违约责任，根据上述约定应视为原、被告已明确约定排除对任意解除权的适用，属于当事人意思自治，不违反法律规定，该约定应为有效，故原告依任意解除权主张解除案涉合同，本院不予支持。综上，原告无证据证明被告存在违约行为，且被告不同意解除合同并要求继续履行，且租赁具有“准物权”性质，原告任意解除合同势必对现房屋实际居住使用人承租案涉房屋后的正当居住使用权利造成实质性影响，显然不妥，故原告要求解除合同、返还房屋及支付占有使用费的诉讼请求均无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第三百九十六条、第三百九十七条之规定，判决如下：驳回原告黄灵玉的全部诉讼请求。案件受理费人民币1488元，由原告黄灵玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  史华松人民陪审员  张红梅人民陪审员  刘 圣二〇二〇年五月二十八日法官 助理  计皓旻书 记 员  张凤娟