广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初29433号原告：曾繁森，男，1979年1月30日出生，汉族，身份证住址广东省中山市火炬开发区*******************，公民身份号码440************116。原告：李泳玲，女，1979年11月29日出生，汉族，身份证住址广东省中山市火炬开发区*******************，公民身份号码452************826。上列两原告共同委托诉讼代理人：卢大文，广东万**海天律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：杜紫盈，广东万**海天律师事务所实习律师。被告：中山市*山商贸有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区濠头村濠景小区********办公室，统一社会信用代码914***********033U。诉讼代表人：广东卓正律师事务所。管理人负责人：周志鑫，广东卓正律师事务所律师。委托诉讼代理人：左丹，广东卓正律师事务所律师。原告曾繁森、李泳玲与被告中山市*山商贸有限公司（以下简称园山商贸公司）与破产有关的纠纷一案，本院于2019年12月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾繁森、李泳玲共同委托诉讼代理人卢大文、杜紫盈，被告园山商贸公司诉讼代表人的委托诉讼代理人左丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾繁森、李泳玲向本院提出诉讼请求：1.确认中山市火炬开发区*****（C）幢62号车房（现售权属座落：中山市火炬开发区*************C幢62*车房）归两原告所有；2.被告协助两原告办理前述涉案车房的过户登记手续。庭审中，两原告明确诉讼请求为：原、被告继续履行各方签订的中山市商品房买卖合同，被告协助两原告办理前述涉案车房的过户登记手续。事实与理由：2008年4月11日，原、被告各方签订中山市商品房买卖合同，两原告向被告购买中山市火炬开发区*****（C）幢62号车房（现售权属座落：中山市火炬开发区***************62*车房），总金额为12408元。约定买受人于2008年4月15日前付款50%，余款于2009年底前付清，出卖人应当在2008年4月15日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，两原告已经按照合同约定全额支付被告房款，但是被告却一直没有协助两原告办理过户登记。被告的行为已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。为维护自身合法权益，两原告特提起本案诉讼。原告曾繁森、李泳玲对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.身份证；2.园山商贸公司企业信息公示报告；3.中山市商品房买卖合同；4.中山市商品房销售登记备案表；5.付款凭证。被告园山商贸公司辩称：管理人接受委托后，经向园山商贸公司法定代表人邹培光调查及现场走访，并根据被告的初步审计报告，未发现两原告有拖欠购房款的现象，故确认在2008年4月11日原、被告各方签订中山市商品房买卖合同，被告已将涉案车房交付给两原告使用，两原告已付清全部购房款。管理人接管后，曾向中山市自然资源局申请协助两原告办理涉案车房的过户手续，但被告知需要完成核税相关手续，管理人在向税务部门申请核税时，被告知被告拖欠部分土地增值税、营业税等，无法开具相关发票，故涉案车房目前无法办理过户登记手续至两原告名下。管理人认为，原、被告各方签订的中山市商品房买卖合同合法有效，管理人也愿意继续履行合同，请求法院依法作出判决。被告园山商贸公司就其辩解在举证期限内提交的证据有：中山市自然资源局作出的复函。本院经审理认定事实如下：2008年4月11日，曾繁森、李泳玲（买受人）与园山商贸公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同，约定由买受人向出卖人购买中山市火炬开发区*****（C）幢62号车房（现售权属座落：中山市火炬开发区******************车房）；该商品房作为现房，已具备《商品房销售管理办法》规定的现售条件，已领取商品房产权权属证明书，证号为2005-0585；该商品房的用途为车房，建筑面积为5.64平方米，总金额为12408元，买卖人于2008年4月15日前付款50%，余款于2009年底前付清；出卖人应当在2008年4月15日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。该合同还约定了其他事项，由曾繁森、李泳玲签名、园山商贸公司盖章确认。合同签订后，曾繁森、李泳玲分多次向园山商贸公司付清购房款，园山商贸公司向曾繁森、李泳玲交付涉案车房，曾繁森、李泳玲占有使用涉案车房至今。2008年10月7日，曾繁森、李泳玲取得涉案车房的中山市商品房销售登记备案表。庭审中，各方均确认，涉案车房不存在查封、抵押等情况。多年以来，园山商贸公司未能将涉案车房办理过户登记手续至曾繁森、李泳玲名下。曾繁森、李泳玲遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：因园山商贸公司账面资产明显小于负债，不能清偿到期债务，且经人民法院强制执行无法清偿债务，明显缺乏清偿能力，案外人叶小青、高宝珍向中山市中级人民法院提出对园山商贸公司申请破产清算，中山市中级人民法院于2017年11月15日作出（2017）粤20破申5号民事裁定：受理叶小青、高宝珍对园山商贸公司提出的破产清算申请。2018年6月14日，中山市中级人民法院作出（2017）粤20破4号决定书，指定广东卓正律师事务所担任园山商贸公司的管理人。目前，破产清算程序仍在进行之中。庭审中，管理人称，管理人接管后，曾向中山市自然资源局申请协助曾繁森、李泳玲办理涉案车房的过户手续，但被告知需要完成核税相关手续，管理人在向税务部门申请核税时，被告知园山商贸公司拖欠部分土地增值税、营业税等，无法开具相关发票，故涉案车房目前无法办理过户登记手续至曾繁森、李泳玲名下。中山市********山商贸公司管理人作出复函（中山自然资函[2019]23号），指出：根据广东省中山市中级人民法院(2017)粤20破4号，法院指定广东卓正律师事务所担任园山商贸公司管理人，可由管理人代为申请办理东庭濠园项目商品房首次登记以及转移登记手续。依据不动产登记有关规定，房地产开发企业在房屋建成后应当提交建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明等相关资料向中山市自然资源局申请商品房首次登记，办理首次登记后方可由开发企业及购房人共同向中山市自然资源局申请转移登记。经查，园山商贸公司开发建设位于火炬开发区东庭濠园一期项目，坐落为孙文东路濠头段3号东庭濠园E1E2幢，C1、C2、C3幢，B1B2B3B4幢，D1、D2、D3幢，A1、A2幢已办理了商品房首次登记，买卖双方可进入转移登记程序。东庭濠园二期项目尚未办理首次登记，故目前暂不具备转移登记条件。坐落为火炬开发区孙文东路783号东庭濠园3幢2号车房、5号车房、15号车房、22号车房、28号车房，火炬开发区孙文东路濠头段3号东庭濠园D幢9号车房、27车房已办理不动产权证登记到买受人名下。为解决东庭濠园办证问题，维护购房者合法权益，中山市*******园山商贸公司尽快完善相关手续，加快为业主办理不动产权证。本院认为：本案为与破产有关的纠纷。曾繁森、李泳玲与园山商贸公司签订的中山市商品房买卖合同是各方真实意思表示，内容及形式均没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。曾繁森、李泳玲已向园山商贸公司支付购房款完毕并实际占有使用涉案车房，涉案车房目前亦不存在查封、抵押等情形。根据中山市自然资源局的复函，涉案车库目前已可进入转移登记程序，园山商贸公司管理人对于协助曾繁森、李泳玲办理过户登记手续该点，亦明确同意。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款以及第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，园山商贸公司理应继续履行与曾繁森、李泳玲签订的中山市商品房买卖合同，协助曾繁森、李泳玲办理过户登记手续。这同时亦符合《广东省高级人民法院关于审理企业破产案件若干问题的指引》第一百一十一条：“破产案件受理前债务人出售不动产，符合下列条件的，买受人可以要求管理人协助办理过户手续：（一）破产案件受理之前已经签订合法有效的书面买卖合同，且合同签订时不动产未被采取保全措施的；（二）破产案件受理之前已经合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款或已经按照合同约定支付部分价款且同意将剩余价款交付管理人；（四）非因买受人的原因未办理过户登记”之规定的精神。另外，因各方签订的中山市商品房买卖合同中并未明确约定在办理过户登记手续过程中产生的税费应如何负担，本院认为，作为买卖双方的曾繁森、李泳玲及园山商贸公司应分别负担各自应负担的税费。综上所述，原告诉求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：原告曾繁森、李泳玲与被告中山市*山商贸有限公司继续履行各方于2008年4月11日签订的中山市商品房买卖合同；被告中山市*山商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内协助原告曾繁森、李泳玲办理坐落于中山市火炬开发区*****（C）幢62号车房（现售权属座落：中山市火炬开发区******************车房）的过户登记手续；在办理过户登记手续过程中所产生的税费，由原告曾繁森、李泳玲与被告中山市*山商贸有限公司分别负担各自应负担的税费。案件受理费110元（原告曾繁森、李泳玲已预交），由被告中山市*山商贸有限公司负担（被告中山市*山商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内迳付原告曾繁森、李泳玲）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁丹妮人民陪审员  吴红卫人民陪审员  卢颖娜二〇二〇年四月二十二日书 记 员  黄英毅周晓文