大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初783号原告：江伟，女，1959年11月28日出生，汉族，户籍地辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：杨林，辽宁哲盛律师事务所律师。被告：大连盈盛房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市中山区。法定代表人：杨建华，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡婷婷，女，1992年10月27日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区，该公司员工。委托诉讼代理人：林红，辽宁青松律师事务所律师。原告江伟与被告大连盈盛房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭开庭进行了审理。原告江伟、原告江伟的委托诉讼代理人杨林、被告大连盈盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。江伟向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除《大连保利天禧认购书》；2.请求判令被告向原告返还2万元定金；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年11月16日，原告到被告开发的楼盘大连保利天禧售楼处购买房产。售楼处工作人员告知，楼盘正在促销，具体的促销方式是客户先交7万元购买团购资格，之后可以享受一口价1054800元房源。原告认为1124800元的总房款价格比较合适，遂与被告签订大连保利天禧认购书，并交纳2万元定金。但是，按照认购书约定原告在2019年11月23日到售楼处签商品房购买合同并交房款时，从被告工作人员刘丽处得知7万元团购费不能计入到总房款中，只能另签合同和另开发票。并且在签订团购费合同书时，要求原告只能先交钱，才能查看合同书的具体内容，但原告坚持需先看合同内容才能签字并交款。在原告的再三要求下工作人员刘丽只向原告出示了一下合同样本和团购优惠告知书样本，但仍不允许原告查看详细内容，原告也只看到了合同封面上印有西藏保利爱家房地产有限公司的字样。原告认为被告在销售宣传时从未告知7万元团购费不包含在总房款中，如果购房发票只有1054800元，就意味原告在购房时房产就贬值了7万元。被告也未告知团购费合同的另一方是西藏保利爱家房地产有限公司而非被告，侵犯了原告的知情权。并且被告要求原告只有在交完钱之后才可以阅读了解合同详细条款违反了合同法自愿平等的原则，属于强制交易行为，原告有权要求解除双方签订的认购书，并要求其返还定金。但被告拒绝解除合同及返还定金。综上，为维护原告合法权益，根据民事诉讼法相关规定，向贵院提出诉讼，望判如所请。大连盈盛房地产开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求，恳请法院予以驳回。一、案涉大连保利天禧认购书已自动终止，系原告违约导致，原告无权要求盈盛公司返还定金。1、原告以7万元服务费不能计入总房款为由，拒绝支付房款，系其为逃避违约责任的借口，不应予以采信。从案涉房屋所在楼盘销售政策来看，购房者有两种选择，一是选择全价购买，第二种是选择通过居间服务，交纳7万元服务费后享受96折优惠价格1，054，800元。2019年11月16日，盈盛公司销售人员已经在销售过程中向原告告知以上政策，原告选择第二种方式，但因为当天没有带足现金，申请延期至2019年11月18日支付7万元服务费。同日，双方签订了大连保利天禧认购书以下（简称认购书），约定：案涉房屋成交价为96折优惠后的价格1，054，800元，并交纳2万元定金，2019年11月23日一次性付清全款。可见，7万元服务费与案涉房屋房款分属两个不同的法律关系，原告选择享受居间服务应付的7万元服务费，不应计入案涉总房款。根据原告的诉状描述，结合服务费延期申请表内容，原告对7万元的用途和收取方式是完全知情并认可的。原告自由选择案涉房屋的销售政策，完全本着自愿平等原则签署相应文书，从无强制交易情形，原告以7万元服务费不能计入总房款为由，拒绝支付房款，系其为逃避违约责任的借口，不应予以采信。需要说明的是，原告并未在其承诺的2019年11月18日交纳7万元服务费，按照原告自行签署的保利天禧项目保利爱家服务费延期支付申请表以下简称服务费延期申请表的内容，原告已无法享受对应的折扣，更加无权索要团购优惠告知书，应当按照全额标准支付案涉房屋房款。2、认购书已自动终止，盈盛公司无需返还原告定金。认购书第一条约定：2019年11月23日一次性付清全款，逾期未办理付款视为违约，本认购书自动终止，盈盛公司有权将该房屋另行出售，并无需退还原告定金。原告与盈盛公司签订认购书后，仅支付2万元定金。未按认购书约定期限付清房款，原告根本违约。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定及双方约定，因原告违约行为，认购书自动终止，盈盛公司无需返还原告定金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年11月16日，大连盈盛房地产开发有限公司（甲方、出卖人）与江伟（乙方、认购方）签订《大连保利天禧认购书》，约定：项目地址大连市中山区东港区，物业单位名称大连X二期（大连保利天禧I02地块）X号楼公寓X号房，用途为公寓，面积90.78平方米，定价1054800元。优惠说明：在本认购书所载定价的基础上，乙方届时按约定签署《商品房买卖合同》时，可享受如下优惠：公寓一次性100%。本优惠折扣仅为参考，最终以乙方网签时可享受的折扣优惠为准。成交价1054800元。合同还约定：乙方签订本认购书时须支付20000元，并于签订认购书起7日内向甲方指定的金融机构提交贷款所需全部真实、有效、合法的贷款所需材料并通过该金融机构的贷款预审及向甲方补齐房款（贷款客户补齐首付款；一次性客户补齐全款），逾期未办理视为违约，本认购书自动终止，甲方有权将该房屋另行出售，并无需退还乙方定金。如乙方继续履行本认购书，经甲方同意后，乙方按认购书所约定应付房款的每日万分之二支付违约金，违约金自本认购书签订后第8日起算。该定金作为其签订该房屋的《商品房买卖合同》及其附件的担保，在该房屋的买卖合同生效后将自动转为等额已付房款。房款：认购价1054800元，其中20000元须于2019年11月16日前付清，剩余款项1034800元在2019年11月23日内必须付清；以甲方开具的收据、发票有效，其他票据一律无效。同日，原告交纳定金20000元。同时，原告与保利地产投资股份有限公司签署《购房客户温馨提示》。从原告提交的与被告销售人员的通话录音看，原告需交纳7万元团购费方能享受一口价1054800元的优惠。但该7万元团购费不计入总房款，亦不开具原告公司发票。本院认为，原告江伟与被告大连盈盛房地产开发有限公司签订的《大连保利天禧认购书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效。双方均应按协议约定履行义务，不履行或履行义务有瑕疵，应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理。故本案的争议焦点为双方当事人未能订立正式的商品房买卖合同系因何方原因所致。本案中，被告主张与原告以1054800元的价格签订正式商品房买卖合同的前提是原告应当交纳70000元的团购费，获得团购资格。但该70000元团购费不计入总房款，且不开具被告公司发票。首先，被告无证据证明其于原告交付定金时已告知原告该70000元团购费不计入总房款且不开具被告公司发票；其次，被告要求原告交纳70000元团购费，系其与原告签订1054800元商品房买卖合同的前提条件，现原、被告对此未达成合意，故所附条件未成就；再次，根据原告提交的录音证据，被告于原告交纳70000元团购费前拒绝提供团购合同样本，且该团购费不开具被告公司发票，故该团购并非在原告自愿、平等的基础上订立，亦不符合原告意与被告订立合同的意思表示，原告在未见到团购合同条款且未认可团购合同条款的情况下，有权拒绝缴纳团购费用。综上所述，双方当事人未能订立正式的商品房买卖合同系双方签订合同的条件未成就，双方未就合同的订立达成合意，非原告过错所致，故原告要求解除其与被告签订的《大连保利天禧认购书》并要求被告返还定金20000元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告江伟与被告大连盈盛房地产开发有限公司签订的《大连保利天禧认购书》；二、被告大连盈盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告江伟定金20000元人民币；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费560元（含公告费260元），由被告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 刘 璐人民陪审员 杨 波人民陪审员 韩 丽二〇二〇年五月二十五日书 记 员 兰美玉