上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初1705号原告：上海宝谦商业经营管理有限公司，住所地上海市青浦区赵巷镇沪青平公路**********。法定代表人：许华芳，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：寇博阳，上海申有律师事务所律师。被告：何晓，男，1981年12月16日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区曲阳路******。原告上海宝谦商业经营管理有限公司诉被告何晓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序审理。因无法用其他方式直接向被告送达有关诉讼文书，本院依法组成合议庭，适用普通程序审理本案，并向被告公告送达包括开庭传票在内的有关诉讼文书。本案于2020年7月2日公开开庭进行了审理，原告上海宝谦商业经营管理有限公司的委托诉讼代理人高树升到庭参加诉讼。被告何晓经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海宝谦商业经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间签订的《商业街商铺租赁合同》于2018年12月16日解除；2、被告将租赁的商铺恢复原状交付原告；3、被告支付原告租金人民币67,334.87元(自2018年9月1日至2018年12月15日，按20,815.69元/月计算，扣除已付款5,184.31元)；4、被告支付原告逾期支付租金的违约金(第一笔以15,631.38元的日万分之五，自2018年6月26日起计算至实际支付之日止；第二笔以51,703.49元的日万分之五，自2018年9月26日起计算至实际支付之日止)；5、被告支付原告物业管理费24,373.97元(2018年8月1日至2018年12月15日，按照5,435.92元/月计算)；6、被告支付原告逾期支付物业管理费的违约金(第一笔以10,871.84元的日万分之五，自2018年6月26日起计算至实际支付之日止；第二笔以13,502.13元的日万分之五，自2018年9月26日起计算至实际支付之日止)；7、被告支付原告房屋占有使用费62,447.07元(自2018年12月16日至2019年3月15日，按20,815.69元/月计算)；8、被告支付原告合同解除赔偿金45,653.96元；9、被告支付原告逾期迁出营业执照的违约金(按每天100元，自2019年1月15日起计算至被告实际注销或迁出营业执照之日止)；10、被告承担原告支付的律师费13,050元。审理中，原告撤回第2项诉讼请求。事实与理由：2017年10月29日,原、被告签订《商业街商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市汇金路600弄30/32号的青浦宝龙广场25区S号楼第B1层的编号为S-B1-019号商铺，租赁面积194.14平方米，租赁期限为3个租赁年度，租赁起始日自广场统一开业日或实际开业日开始计算，租金按自然季度支付，每个自然季度末月的25日或之前支付下个季度租金。物业管理费为28元/月/平方米，按自然季度支付，每个自然季度末月的25日或之前支付下个季度物业管理费。合同另约定了违约责任等。2018年1月26日，宝龙广场开业，原告自开业之日起向被告提供了物业服务。被告拖欠租金，并于2018年11月擅自停业，原告于2018年12月向被告发函解除合同。鉴于被告的违约行为，原告起诉至本院。被告何晓未作答辩。经开庭审理查明：2017年10月29日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《商业街商铺租赁合同》，合同1.1条约定，甲方将其位于上海市汇金路600弄30/32号的青浦宝龙广场25区S号楼第B1层的编号为S-B1-019号商铺出租给乙方。1.2条约定，租赁场所面积为194.14平方米。2.1条约定，商业街由原告进行统一的商业物业管理服务。3.1条约定，租赁期限为3个租赁年度，租赁起始日以合同约定的最迟开业日或乙方实际开业日计算。4.2.1条约定，物业服务费的标准为28元/月/平方米，自合同约定的最迟开业日或乙方实际开业日起算。4.4.1和4.4.2条约定，乙方应按自然季度为一期支付租金，应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日。4.4.3条约定，乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起3个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为20,815.69元。自第2个租赁年度乙方每月应缴交的租金为20,815.69元。4.5.1和4.5.2条约定，乙方应按自然季度为一期支付物业服务费，应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的物业服务费，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日。4.7条约定，如乙方逾期支付预付租金、预付服务费、装修保证金、质量保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或物业管理公司支付的费用(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等)，每逾期一日，乙方应向甲方或物业管理公司支付应付未付款项的千分之三作为违约金。若乙方延迟超过30日仍不予支付或补交上述款项的，甲方有权解除合同。5.1条约定，乙方在合同生效后5日内支付56,525.80元作为履约保证金。5.4条约定，乙方在合同生效后5日内支付质量保证金3,000元。13.3条约定，乙方于本合同终止后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，并将前述注销或变更之申请证明文件提交甲方备案。如有逾期，则每逾期一日乙方应按相当于合同解除或终止前一个月日租金标准的两倍的金额向甲方支付违约金。13.7条约定，若乙方未在退还期内撤离，应向甲方支付占用费(占用费标准按合同解除时年租金两倍)。15.1条约定，除本合同另有约定外,如发生以下任何情形之一,均视为乙方根本违约,甲方有权提前解除本合同,本合同于甲方解除合同的通知送达乙方之日起终止……2)乙方逾期支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或物业管理公司的费用，逾期超过30日未支付。15.4条约定，本合同任何一方(不可抗力事件除外)根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的,违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外,还应向守约方承担因合同解除所造成的损失即合同解除损失赔偿金,损失赔偿金金额相当于最后一个租赁年度月租金2倍的金额。15.9条约定，任何乙方违约，另一方为追究违约责任而采取的一切行动发生的一切费用，包括但不限于法院诉讼费、仲裁费、律师费、保全费以及公证费等，均由违约方承担。合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告支付了履约保证金56,525.80元、质量保证金3,000元及装修保证金10,000元。被告共计支付租金91,868.83元和物业费33,667.63元。2018年12月14日，原告通过邮政快递向被告发送解约函，表示被告经原告多次催告，拒不支付拖欠的租金和物业管理费，故双方的租赁合同于2018年12月15日解除，被告支付的履约保证金和质量保证金不予退还。原告要求被告付清拖欠的租金和违约金，并于2018年12月23日前交还房屋，2019年1月15日前办理执照的注销或变更手续，否则原告将按照合同约定收回商铺，追究被告违约责任。该函件邮寄至被告合同中约定的联系地址，被告于2018年12月16日签收。另查明，被告在承租房屋内注册了上海市青浦区何晓食品店，目前尚未注销或迁出。原告为本案诉讼聘请律师并支付了律师费13,050元。以上查明的事实，由原告的陈述、商业街商铺租赁合同、催款函、解约函、邮寄凭证、产权证、工商登记信息、委托代理合同、律师费发票等证据予以证明，并经庭审出证属实，本院予以审查确认。原告表示：被告于2018年11月擅自停业，之前就开始拖欠租金和物业费。被告停业后未将房屋钥匙交付原告。原告发送解约函后，被告不予理睬，原告将被告门锁打开后自行加锁，但是房屋内仍有被告经营餐饮的桌椅等物品，被告也未将营业执照迁出，原告对外出租存在障碍。合同支付的履约保证金根据合同约定原告不予退还。被告支付的质量保证金3,000元及装修保证金10,000元，原告同意退还，同意在本案中一并处理。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的商业街商铺租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。被告租用系争商铺，理应按约支付租金。被告欠付租金，显属违约。原告向被告进行催款后被告未及时付款，原告有权依照合同约定行使合同解除权。原告向被告邮寄解约函，被告于2018年12月16日签收，故租赁合同于该日解除。合同解除后，被告理应结清所欠的租金并承担违约责任。针对逾期付款违约金，原告主张的标准和计算方式符合合同约定，于法无悖，本院予以支持。关于房屋占有使用费，鉴于原告已经书面告知被告搬离时间和逾期搬离的后果，原告在合同解除后理应及时收回房屋避免损失进一步扩大，故本院认定被告应支付原告2018年12月16日至2018年12月23日期间的占有使用费，标准同合同约定的租金标准。根据合同约定，被告违约导致合同解除的情况下，履约保证金不予退还。原告同意退还质量保证金和装修保证金，并同意在本案中一并处理，本院予以准许。鉴于原告已经没收了被告的履约保证金，被告已经承担了违约责任，原告也有义务及时收回房屋避免损失扩大，故对原告主张的合同解除赔偿金本院不予支持。租赁合同解除后，被告应当按照约定注销或迁移营业执照，现被告的营业执照尚未注销或迁移，应当依照合同约定支付违约金，违约金应自2019年1月16日起算。原告主张的违约金标准低于合同约定标准，本院予以支持。原告主张的律师费符合合同约定，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、质证等诉讼权利，法律后果自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海宝谦商业经营管理有限公司与被告何晓于2017年10月29日签订的《商业街商铺租赁合同》于2018年12月16日解除；二、被告何晓应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝谦商业经营管理有限公司租金和占有使用费72,706.66元；三、被告何晓应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝谦商业经营管理有限公司逾期支付租金的违约金(第一笔以15,631.38元的日万分之五，自2018年6月26日起计算至实际支付之日止；第二笔以51,703.49元的日万分之五，自2018年9月26日起计算至实际支付之日止)；四、被告何晓应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝谦商业经营管理有限公司物业费24,373.97元；五、被告何晓应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝谦商业经营管理有限公司逾期支付物业费的违约金(第一笔以10,871.84元的日万分之五，自2018年6月26日起计算至实际支付之日止；第二笔以13,502.13元的日万分之五，自2018年9月26日起计算至实际支付之日止)；六、被告何晓应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝谦商业经营管理有限公司逾期注销或迁出营业执照的违约金(按照100元/日的标准，自2019年1月16日起至实际迁出之日止)；七、被告何晓应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海宝谦商业经营管理有限公司律师费13,050元；八、原告上海宝谦商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告何晓质量保证金3,000元和装修保证金10,000元；九、原告上海宝谦商业经营管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,492.90元，由原告上海宝谦商业经营管理有限公司和被告何晓各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张富泉审 判 员  金 艳人民陪审员  宋亚娟二〇二〇年八月十八日书 记 员  谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。