湖南省常德市鼎城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0703民初3526号 原告：常德市鼎城江南新城建设投资开发有限公司，住所地湖南省常德市鼎城区。 法定代表人：熊华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：单文，湖南先锋律师事务所律师，代理权限为一般授权。 被告：常德邵商置业有限公司，住所地湖南省常德市鼎城区。 法定代表人：舒军飞。 被告：刘义祥，男，1965年3月25日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。 委托诉讼代理人：王亭亭，湖南正泰律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告常德市鼎城江南新城建设投资开发有限公司（以下简称江南新城公司）与被告常德邵商置业有限公司（以下简称邵商置业公司）、刘义祥商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理，后适用简易程序于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告江南新城公司的委托诉讼代理人单文、被告刘义祥的委托诉讼代理人王亭亭到庭参加诉讼。被告邵商置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告江南新城公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告江南新城公司与被告邵商置业公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号222xxx、222xxx、222xxx）及《商品房买卖补充协议》有效；2、被告向原告交付房屋并办理不动产变更登记手续；3、两被告按15%的年利率支付首付款利息至实际交付房产之日时止；4、两被告向原告支付违约金2000000元。事实与理由：2012年，鼎城区“江南美景”项目（区芦苇场棚改项目）立项动工，因开发商常德市安业房产公司(以下简称安业房产)的管理和资金出现问题，导致区芦苇场100多个回迁户多次到市区两级集体上访，影响到了社会稳定。安业房产的合作方即被告刘义祥为了解决“江南美景”的建设资金问题，与被告邵商置业公司签订了资产分割合同，转让其拥有的被告邵商置业公司开发的名郡国际一、二楼约3812平方米门面资产，将所得款项用于解决“江南美景”项目建设资金问题。为此，鼎城区人民政府第2次专题会议纪要（2018年1月15日）决定由常德市鼎城交通建设投资有限公司（以下简称鼎城交投公司）购买上述资产。2018年1月16日、2018年1月24日，被告邵商置业公司分别与鼎城交投公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号222xxx、222xxx、22xxx）及《商品房买卖补充协议》，被告刘义祥在《商品房买卖补充协议》中签订了连带责任保证担保。后鼎城交投公司按照上述合同要求，向两被告共同指定的银行账户支付购房首付款20000000元。后两被告既不退还购房首付款又不交付房产，严重违反了合同约定。根据鼎城区人民政府机构调整方案，2018年12月10日鼎城交投公司合并到原告处，由原告承接鼎城交投公司的权利，履行鼎城交投公司的义务。故原告为了维护自身的合法权利，避免国有资产流失，特向法院提起诉讼。 被告刘义祥辩称：原告与被告刘义祥之间不是商品房买卖合同关系，是借贷关系，原告应当变更案由，另行主张权利；原告既主张了逾期利息15%，又主张了违约金2000000元，明显超过法定标准，不应予以支持。 被告邵商置业公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 根据当事人举证、质证及庭审陈述，本院依法确认如下案件事实： 1、2018年1月16日，鼎城交投公司与被告邵商置业公司签订3份《商品房买卖合同》（编号分别为：222xxx、222xxx、222xxx），约定：鼎城交投公司购买被告邵商置业公司开发的位于常德市鼎城区××街道××路××小区××号楼××室××号楼××室××号楼××室商品房；出卖人（邵商置业公司）在2018年6月30日前向买受人（鼎城交投公司公司）交付房屋；出卖人承诺在该商品房交付之日起60日内（最长不超过60日），办理该商品房所在楼栋的房屋初始登记，在该商品房交付之日起365日内（最长不超过90）双方共同向常德市鼎城区房地产管理局、常德市鼎城区国土资源局申请办理该商品房的所有权转移登记和国有土地使用权变更登记，办理分户房屋所有权证和国有土地使用权证。且约定了逾期交房和逾期办理所有权证登记的相应权利义务。 2、2018年1月22日，常德市鼎城区人民政府办公室作出《关于江南美景问题楼盘的会议纪要》（第2次）会议决定：1.支持工作组关于常德市安业房产公司（以下简称安业房产）筹措后续建设资金方案。安业房产合作方即被告刘义祥与常德邵商置业有限公司（以下简称邵商置业）签订资产分割合同，被告刘义祥出售其拥有的由被告邵商置业开发的“名郡国际”一、二楼约3812平方米门面资产，所得款项用于安业房产解决江南美景资金问题。2.同意《鼎城交投公司关于名郡国际门面资产购买方案》（鼎城交投〔2018〕5号）。3.鼎城交投公司把购买资产的首付款汇入邵商置业和刘义祥指定的银行账户。4.允许出让方有条件回购资产，出让方按7.5%的年利率支付利息后在一定期限内原价回购。 3、2018年1月24日，邵商置业公司、鼎城交投公司及刘义祥签订《商品房买卖补充协议》，约定：出卖方（邵商置业公司）将自行开发的商品房［建筑面积3812.02平方米（一楼1157.48㎡，二楼2654.54㎡）］出卖给买受方（鼎城交投公司），价格统一为：一楼门面8400元／㎡，二楼门面4970儿／㎡。总价款为22915895.8元；买受方待《商品房买卖合同》在房地产管理部门网签并签订本补充协议后，首付购房款20000000元，余款贰佰玖拾壹万伍仟捌佰玖拾伍元捌角，待出卖方交付房屋并为买受方办理好《不动产权证》后一个月内付清；出卖方办好不动产权证的期限为本协议签订后七个月内，否则余款不再支付；签订本合同后，出卖方如在七个月内不能办理房屋交付手续和相关产权手续，则视为出卖方违约，买受方不再履行原《商品房买卖合同》中规定的义务，出卖方应退还买受方的购房首付款20000000元，并从购房首付款支付之日起按年利率7.5%向买受方支付利息；签订本合同后，出卖方在七个月以后一年以内如果既不交付房屋又不足额退还购房首付款和支付利息，则应向买受方支付购房首付款并按年利年7.5%支付应退购房首付款的利息，另外还应向买受方支付应退购房首付款10%的违约金；本合同签订之日起一年后，出卖方既不足额退款和足额支付利息及违约金，买受方可以随时占有预购的房屋，应得的利息和违约金转为购房款，利息按上述利率两倍和买受方实际购房款总额计算至实际占有房屋为止，占有房屋面积按本合同第一款的定价和买受方实际购房款确定，待办好不动产权登记后，按产权证登记的建筑面积找补差价（面积差额部分的价格按本合同第一款定价确定）；出卖方和刘义祥共同指定的购房款汇入的开户银行及帐号为:开户行工商银行鼎城支行，户名陈国政，帐号6222××××3315。买受人将购房款汇入上述开户行及帐号，则交付购房款成功，出卖方不得以任何借口再次索要购房款；为确保买受方的利益不受损失，刘义祥（身份证号430703196503××××）自愿为出卖方提供担保，如出卖方不履行约定的义务，出卖方应退的购房款和应付的利息及各项违约金、应缴税费均由刘义祥承担连带责任保证担保。且约定本补充协议与原《商品房买卖合同》具有同等法律效力，《商品房买卖合同》第二十七条即“本合同自双方签字或盖章之日起生效。对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理地加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”如与本协议相冲突，以本协议为准。后刘义祥作为连带责任保证担保人予以签名。 4、2018年1月28日，鼎城交投公司对涉案商品房办理了预告登记并按约定向刘义祥指定的银行账户分别汇入20000000元（2018年1月29日10000000元、2018年2月2日10000000元），用途为名郡国际门面预付款。 5、《商品房买卖补充协议》约定的期限内（即2018年1月24日补充协议签订后七个月内），邵商置业公司对涉案商品房未办理房屋交付手续和相关产权手续，后经江南新城公司多次向邵商置业公司主张权利均未果，江南新城公司遂诉至本院。 6、2018年6月28日常德市鼎城区政府性债务管理领导小组作出常鼎债管组〔2018〕3号《关于融资平台公司清理整合工作的方案》，由常德市鼎城江南新城建设投资开发有限公司吸收合并常德市鼎城交通建设投资开发有限公司。2018年6月29日，江南新城公司与鼎城交投公司签订了《公司合并协议》，由江南新城公司继承鼎城交投公司的权利和义务。2018年12月10日，常德市工商行政管理局鼎城分局核准注销常德市鼎城交通建设投资开发有限公司。 本院认为，涉案三份《商品房买卖合同》以及《商品房买卖补充协议》系被告邵商置业公司、刘义祥与原告江南新城公司在平等、自愿基础上订立，意思表示真实，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。刘义祥辩称双方之间名为买卖关系，实为借贷关系，系签订了买卖合同作为借贷担保的情形，应当按照《最高人民法院关于审理民间借贷若干问题的解释》第二十四条的规定来处理。本院认为，刘义祥主张本案为民间借贷纠纷，应就其与江南新城公司之间形成让与担保合意和存在被担保的借款主债权的事实承担举证责任。但刘义祥未能举证证明其与江南新城公司之间存在对借款金额、借款利率、还款期限等借款事实形成了合意,故刘义祥不能举证证明其与江南新城公司之间存在让与担保法律关系。因此对刘义祥的抗辩本院不予支持。原告江南新城公司按照合同约定向被告邵商置业公司指定的银行账户支付了购房首付款20000000元，但被告邵商置业公司未如期交付房屋给原告使用，以及未办理房屋产权过户手续。故原告江南新城公司主张被告邵商置业公司交付涉案房屋并为其办理不动产权证书的诉讼请求于法有据，本院予以支持。 关于原告请求被告邵商置业公司、刘义祥按年利率15%支付首付款利息至实际交付房产之日止以及支付2000000元违约金，本院认为，首先，《商品房买卖补充协议》中对违约责任进行了约定，应视为对原《商品房买卖合同》的变更，但对逾期交房和办理产权登记的违约责任约定不明确；其次，原告江南新城公司主张的内容与《商品房买卖补充协议》中约定的情况不符，因其三方约定支付利息的前提条件为退还购房款首付款，本案中原告江南新城公司未要求退还购房首付款，而是主张履行交付房屋的义务；最后，《商品房买卖补充协议》第六条约定：“为确保买受方（江南新城公司）的利益不受损失，刘义祥（身份证号430703196503××××）自愿为出卖方（邵商置业公司）提供担保，如出卖方不履行约定的义务，出卖方应退的购房款和应付的利息及各项违约金、应缴税费均由刘义祥承担连带责任保证担保。”据此，被告刘义祥是在出卖方（邵商置业公司）不履行约定的义务时，对出卖方应退的购房款和应付的利息及各项违约金、应缴税费承担连带责任保证担保。故原告江南新城公司主张被告邵商置业公司、刘义祥支付利息和违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院对该诉讼请求依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用 一、确认原告常德市鼎城江南新城建设投资开发有限公司与被告常德邵商置业有限公司于2018年1月16日签订的三份《商品房买卖合同》（合同编号：222xxx、222xxx、222xxx）以及原告常德市鼎城江南新城建设投资开发有限公司与被告常德邵商置业有限公司、刘以祥签订的《商品房买卖补充协议》合法有效； 二、判令被告常德邵商置业有限公司于本判决生效后十五内向原告常德市鼎城江南新城建设投资开发有限公司交付位于常德市鼎城区××街道××路××小区××号楼××室××号楼××室××号楼××室房屋，并协助原告常德市鼎城江南新城建设投资开发有限公司办理不动产登记手续； 三、驳回原告常德市鼎城江南新城建设投资开发有限公司的其他诉讼请求。 本案受理22800元，减半收取11400元，由被告常德邵商置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审判员  李昌 二〇二〇年三月十一日 法官助理张灿红 书记员刘欣玲 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。