上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初640号原告：苗庆楼。委托诉讼代理人：张远征，上海新望闻达律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晓丹，上海新望闻达律师事务所律师。被告：上海霁峰餐饮管理有限公司法定代表人：顾志豪。被告：顾志豪。原告苗庆楼与被告上海霁峰餐饮管理有限公司(以下简称霁峰公司)、顾志豪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告霁峰公司、顾志豪下落不明，本院以公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，后依法组成合议庭适用普通程序于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告苗庆楼及其委托诉讼代理人胡晓丹到庭参加诉讼，被告霁峰公司、顾志豪经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告苗庆楼向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告霁峰公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议；2.判令被告霁峰公司退还房屋履约保证金人民币(币种下同)34,200元；3.判令被告霁峰公司退还物业费押金1,876.40元；4.判令被告霁峰公司向原告支付违约金102,600元；5.判令被告顾志豪对上述钱款承担连带责任。事实和理由：原、被告2018年7月7日签订房屋租赁合同，合同约定房屋的租赁期限为2018年7月7日至2023年7月6日，房屋坐落位置为闵行区三鲁公路XXX号三某一海上金街B5-50(以下简称涉案商铺)，建筑面积为93.86平方米，2020年7月6日前房屋租金为每月17,100元，2020年7月7日至2021年月6日的租金为每月18,126元，2022年7月7日至2023年7月6日每月租金为19,214元，房屋保证金为34,200元，租赁合同中又约定违约责任等其他条款。上海霁峰餐饮管理有限公司为一人独资公司，顾志豪为该企业唯一股东。现租赁房屋水电无法正常使用，商铺无法经营，给原告造成很大的损失，原告为此多次跟被告公司沟通，但事情毫无进展，无奈原告起诉至法院，望判如所请。被告霁峰公司、顾志豪未作答辩亦未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：2018年7月7日，被告霁峰公司(出租方、甲方)与原告苗庆楼(承租方、乙方)签订了《租赁合同》，合同约定：甲方将位于上海市闵行区三鲁公路XXX号B5-50房屋出租给乙方使用；合同期限为2018年7月7日至2023年7月6日；在合同签订后当日内，乙方向甲方支付34,200元作为合同的履约保证金；2018年7月7日至2020年7月6日期间的月租金为17,100元，之后依次递增；甲方指定租金等款项的收款账号的户名为徐玉兰；甲方保证确实拥有房产的转租权，并保证其所出租的房产业主确实拥有房产的所有权及其土地使用权；合同第8.4条约定，有下列情形之一，乙方有权提前终止本合同，并要求甲方赔偿按合同终止时租金标准计算的六个月租金的违约金，如违约金不足弥补乙方遭受的实际损失的，乙方有权要求甲方就其遭受的实际损失的不足部分承担赔偿责任：(1)甲方违反其保证或责任、或违反本合同的其他规定，在乙方通知的补救期内又未及时补救，致使乙方不能正常对外营业或使乙方的合同权益受到实质的损害；(2)乙方依据上述情形提前终止合同时，应书面通知甲方。甲方应及时退还乙方结余的款项，租金照实结算；乙方亦可选择不予终止合同，但乙方仍有权要求甲方赔偿其遭受的实际损失。合同10.3约定，除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约，违约方应向对方赔偿按照合同终止时租金标准计算的六个月租金的违约金，如违约金不足弥补相对方遭受的实际损失的，相对方有权要求违约方就其遭受的实际损失的不足部分承担赔偿责任。合同还对其他事项等作了约定。后，双方又就涉案商铺签订了《补充协议》，对征收第二季度、第三季度商铺租赁费及物业费、免租期等做了补充约定。合同签订后，双方按约履行上述协议。被告将涉案商铺交付原告使用，原告支付了履约保证金34,200元，并按约支付租金。原告已向被告支付了截至2019年7月14日的租金以及截至2019年7月31日的物业费。2019年3月28日，原告向被告支付物业费押金1,877.20元。2019年6月13日，案外人三某(上海)企业管理有限公司(以下简称三某公司)发送律师函给霁峰公司，向霁峰公司催缴拖欠的物业费、水费、电费等，若仍未支付，则于2019年6月19日开始停止对包括涉案商铺在内的水、电供应，直至付清拖欠费用为止，若霁峰公司在2019年6月20日前仍未支付拖欠费用和违约金的，三某公司则于2019年6月21日解除与霁峰公司的租赁合同。2019年7月10日，案外人三某公司及三某(上海)物业管理有限公司对包括原告在内的霁峰美食广场商户发出《通知函》，告知已于2019年6月21日解除与霁峰公司的房屋租赁合同，要求各商户若愿意继续承租租赁房屋的，则应在2019年7月25日前与三某公司签订租赁合同，若不愿继续续租，则应于2019年7月25日前搬离租赁房屋。2019年8月21日，原告苗庆楼与案外人三某公司就涉案商铺签订了房屋租赁合同。另查明，2019年7月3日，霁峰公司作出股东决定，同意股东顾志豪受让房辉持有的公司100%的股权，公司股东变更后，股东的出资额和持股比例为，股东顾志豪出资额为50万元，出资比例为100%；公司股东发生变动后，任命顾志豪为公司执行董事兼法定代表人，免去房辉公司执行董事兼法定代表人职务，公司监事不变。同日，房辉作为股权出让方，顾志豪作为股权受让方签订了《股权转让协议》，约定在协议签订之日起，公司的全部债权债务及股东权利、义务由顾志豪承担，与房辉再无关联。以上事实，由原告提供的《租赁合同》《补充协议》《律师函》《通知函》《上海霁峰餐饮管理有限公司股东决定》《股权转让协议》、相关单据以及原告的当庭陈述在案佐证。被告霁峰公司、顾志豪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证的权利。本院认为，原告苗庆楼与被告霁峰公司签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。房屋租赁合同关系中，出租人的主要合同义务为交付房屋，承租人的主要合同义务为支付租金。霁峰公司作为出租人，有义务提供符合合同目的的适租房屋。现因其与上家三某公司的纠纷导致涉案商铺停水停电，影响承租人正常经营，致使合同目的无法实现，构成根本违约，原告据此要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。虽然霁峰公司与三某公司之间的租赁合同于2019年6月21日解除，但该合同解除并不必然导致原告与霁峰公司之间的租赁合同解除，因原告系以起诉的方式行使合同解除权，而本院于2020年8月28日向霁峰公司、顾志豪公告送达本案应诉材料，故本院确认原告苗庆楼与被告霁峰公司之间签订的《租赁合同》及《补充协议》于2020年8月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。基于合同解除，原告要求退还房屋履约保证金、物业费押金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。虽原告支付物业费押金1,877.20元，但仅主张1,876.40元，系其自行处分自己的权利，本院予以确认。被告霁峰公司作为出租人未提供适租房屋，属违约方，根据合同约定，应当承担以租金标准计算的六个月租金的违约金，故对原告要求被告霁峰公司支付违约金的诉讼请求，本院亦予以支持。另，被告霁峰公司系自然人独资公司，被告顾志豪系霁峰公司的法定代表人和唯一股东，且《股东转让协议》已约定公司的全部债权债务及股东权利、义务由顾志豪承担，被告顾志豪不能证明公司财产独立股东自己的财产，应对公司债务承担连带责任。对原告的相关诉讼请求，本院予以支持。被告霁峰公司、顾志豪经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告苗庆楼与被告上海霁峰餐饮管理有限公司就上海市闵行区三鲁公路XXX号B5-50房屋签订的《租赁合同》及《补充协议》于2020年8月28日解除；二、被告上海霁峰餐饮管理有限公司、顾志豪于本判决生效之日起十日内返还原告苗庆楼房屋履约保证金34,200元；三、被告上海霁峰餐饮管理有限公司、顾志豪于本判决生效之日起十日内返还原告苗庆楼物业费押金1,876.40元；四、被告上海霁峰餐饮管理有限公司、顾志豪于本判决生效之日起十日内支付原告苗庆楼违约金102,600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,073.52元，由被告上海霁峰餐饮管理有限公司、顾志豪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 鑫人民陪审员  龚建丽人民陪审员  徐 旻二〇二〇年九月二十八日法官 助理  李睿培书 记 员  李睿培附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。