河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初1318号原告：深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司，住所地新郑市郑州华南城1号交易广场负一楼东侧，统一社会信用代码91410100062680486F。负责人：张文鸿。委托诉讼代理人：赵雪莲，女，1987年11月11日出生，汉族，系该公司法务经理。委托诉讼代理人：李会丽，女，1991年4月21日出生，汉族，系该公司法务专员。被告：任余峰，男，1963年1月25日出生，汉族。原告深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司（以下简称亚太公司）与被告任余峰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告亚太公司委托诉讼代理人李会丽、被告任余峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告亚太公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付应缴物业费36648.34元（自2017年12月1日起至2019年10月31日）；2、判令被告支付逾期缴纳物业费的违约金；3、本案的案件受理费由被告承担。事实与理由：被告承租郑州华南城FS-5-02-346（建筑面积57.79平方米）、FS-5-02-350号房产（建筑面积57.79平方米）。被告签订的《郑州华南城房屋租赁合同》约定：由原告为被告房屋所在物业项目郑州华南城提供物业管理服务，物业管理服务费标准为人民币15元/月/平方米，被告须于每月5日前向原告交纳当月的物业管理费，否则，每逾期一天，须按欠付金额的百分之一支付违约金直至付清之日止。自2013年10月31日起，原告依《郑州华南城前期物业服务协议》履行物业管理服务。但被告拖延交纳自2017年12月1日起至2019年10月31日的物业费，原告多次催告无果。综上所述，原告为维护自己的合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，诉至法院，望查明事实，依法判如所请。庭审中，亚太公司变更其诉讼请求为：1、判令被告支付应缴物业费41854.84元（2017年12月1日起至2020年4月30日）；2、判令被告支付逾期缴纳物业费的违约金，标准为逾期缴纳之日起每日万分之五，截止到2020年3月31日违约金共计5744元。被告任余峰辩称，一、由于甲方郑州宝力通市场开发管理有限公司原因，5号副食市场2楼自2013年至2019年一直没能招来商户，使任余峰在2017年12月1日至2020年11月30日与甲方签订合同后一直无法经营，致使任余峰几年来受到了很大的损失，在合同行使的过程中，没有得到亚太公司（根据郑州市对物业公司制定的服务标准）的服务。由于甲方违约在先，任余峰要求甲方赔偿合同约定的违约金及承担本案的案件受理费。由于任余峰没有得到亚太公司全面的物业服务，亚太公司要求任余峰缴纳三万多元，是极为不合理的，也是一种妄想，利用合同文字想不劳而获，是一种想榨取任余峰的行为，任余峰绝不能接受这种无理的行为。二、任余峰不缴费的原因和理由：1、在与甲方签订合同后，任余峰为了执行合同并配合甲方，2018年1月任余峰进了近10万元的进口食品开始经营，由于甲方一直不能履行与任余峰之间的合同，市场一直没有商户经营，更没有客户，导致任余峰进口的食品全部存放过期，进口食品损失有照片为证。2、自2017年12月到2019年12月，5号副食市场2楼一直没有商户和客户，由于甲方的原因任余峰和其他商户一直得不到物业公司的全部服务，无法按照合同约定交物业费。理由是任余峰没有得到物业公司应该给任余峰的服务，如对商铺的垃圾整理、每天的卫生清理、空调、暖气的使用及维修、任余峰的员工和商品的安全保护等，以上这些都是商户们没有得到的服务。物业公司做法更不可理解的是，如二楼卫生间不让用，要到5楼才能解决此事，就连一楼的冷气和暖气二楼都无法得到，物业公司把向二楼的串气孔全部用塑料布封完，他们的这种行为让任余峰感到失望及愤怒，使任余峰更坚定不能缴纳全部物业费用。目前，物业公司对任余峰的服务不到市场正常营业服务的二十分之一，物业公司无理由收取任余峰合同内的全部物业费。另外，自从2018年1月开始任余峰多次到5号副食负一楼找物业公司领导协商此事，他们没有一人出面来协调此事，才导致今天的结果。在这期间任余峰不但没能得到物业公司的全面服务，反而得到的是物业公司对任余峰两个房间采取断电措施。2018年7月1日，物业公司开始对2-346号房屋采取断电行为。2019年3月15日，物业公司开始对2-350号房屋采取断电行为。这2个房间都不欠电费，物业公司的行为导致任余峰这两个房间无法使用，任余峰要求物业公司赔偿任余峰自停电之日起的商铺租金费用及违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月31日，（甲方）郑州华南城有限公司与（乙方）深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司签订《前期物业服务合同》，合同约定甲方郑州华南城有限公司将其开发建设的5号副食交易广场项目委托给乙方亚太公司提供专业化、一体化的前期物业管理服务事宜。合同对物业概况、物业服务内容及标准、双方的权利与义务、物业服务费用、物业的经营管理、物业的承接验收、物业专项维修资金、保险、违约责任和其他事项进行了具体约定。合同落款处甲方加盖郑州华南城有限公司公章，乙方加盖深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司公章。2017年10月18日，（承租人、乙方）任余峰与（出租人、甲方）郑州宝力通市场开发管理有限公司签订《郑州华南城房屋租赁合同》，合同主要内容为：第一条租赁房屋状况根据乙方请求，甲方受房屋所有人的委托同意将以下房屋出租给乙方，并由乙方按本合同约定使用：1.1位置：座落于河南省郑州市××镇郑州××城内××＃-2-346房屋（以下简称“该房屋”）（具体位置详见附件一）。1.2租赁面积：建筑面积（包含公摊面积）约57.79平方米。第六条物业管理费、水电费、市场推广费等费用及支付6.1在本合同约定的租赁期限内，物业管理费按每月人民币大写壹拾伍元（￥15.00）/平方米收取。乙方同意：上述物业管理费标准可由甲方或物业管理公司按郑州市有关规定进行调整，乙方应根据调整后的标准按时足额缴纳。第十条物业管理10.1该房屋及其所在建筑物、郑州华南城其他区域的物业管理工作，乙方同意由甲方选定的物业管理公司统一负责，物业管理公司的管理权限及责任以《郑州华南城临时管理总规约》为准。甲方现选定的物业管理公司是深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司，甲方也可随时更换物业管理公司。第十六条其他违约责任及解除合同16.1如果乙方未按时付清租金、市场推广费或其他应付款项的，每逾期一日，乙方按欠付金额的百分之一向甲方或物业管理公司支付违约金，直至付清之日止。如果乙方未按时付清水电费的，乙方应按郑州市供水、供电部门确定的滞纳金标准支付滞纳金，直至付清之日止。同时，如乙方拖欠租金、水电费或其他应付款项达十日以上的，乙方同意甲方可对承租房屋采取停水停电措施直至乙方缴清应付款项为止，由此造成的损失概由乙方承担。第十七条通知17.1除另有约定，否则双方的联系地址、电话、传真、电子邮箱均以本合同列明的为准。如果有变更，应提前七天以书面形式通知对方，否则由此引起的后果及责任由变更方承担。乙方入驻后，该房屋所在地址自动增加为乙方的通信地址之一。17.2任何一方采用邮寄方式给对方发送通知的，当邮政单位或速递公司按通常方式将邮件送至对方联系地址时，即视为对方已收到了该通知。若因“地址不详”、“查无此人”、“电话不通”、“对方拒收”或其他原因，导致邮件被退回的，也视为已经送达。合同落款处甲方加盖郑州宝力通市场开发管理有限公司合同专用章、法定代表人林琳印章，乙方任余峰签字按印。同天，任余峰就其租赁的5#-2-350号房屋与郑州宝力通市场开发管理有限公司签订《郑州华南城房屋租赁合同》。2015年11月30日，任余峰就其租赁的5#栋2层346号房屋与亚太公司工作人员共同签署了客户档案，包括郑州华南城入驻手续进程表、业主/商户资料登记表、任余峰身份证复印件、房屋钥匙交接书、房屋移交确认书、房屋返修申请书、郑州华南城有限公司代收代缴电费协议书、消防安全责任书、承诺书、“门前三包”责任书、商户资料签收确认表、郑州宝力通市场开发管理有限公司收据、装修交费通知单、装修申请审批表、装修施工许可证、装修施工人员登记表、装修防火责任书、装修图纸、深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司收据、5号交易广场商户装修须知、业主自装承诺书、装修管理责任书、装修现场监控记录表及二次装修管理协议。其中，深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司收据4份，分别显示深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司收到任余峰垃圾清运费200元、出入证保证金20元、装修保证金2000元、出入证工本费20元，收据上加盖深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司收款专用章。2019年11月13日，亚太公司按照任余峰在《郑州华南城房屋租赁合同》中预留的地址和电话，通过EMS向任余峰邮寄《关于郑州华南城物业服务区域内商铺欠费催缴的函》，向任余峰催要其拖欠的物业费，邮件显示退回。庭审中，任余峰称，其与郑州宝力通市场开发管理有限公司签订租赁合同后，无法正常经营商铺，亏损严重。任余峰提交其拍摄的5号副食市场2楼照片，拟证明二楼无商户经营，物业公司用塑料布封闭一楼和二楼之间的通气空间，致使一楼的冷气和暖气无法到达二楼。任余峰另提交深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司专用收据一份，拟证明任余峰租赁的商铺不欠电费，却被亚太公司断电，商铺无法正常使用。任余峰称，其签订的《郑州华南城房屋租赁合同》中的地址变更后，任余峰已经告知物业公司，合同中的地址无法收到亚太公司邮寄的催缴物业费的函件。另查明，2013年1月1日，（委托人）郑州华南城有限公司与（受托人）郑州宝力通市场开发管理有限公司签订《授权委托书》，约定：委托人郑州华南城有限公司特委托受托人郑州宝力通市场开发管理有限公司对委托人所有的郑州华南城房屋进行运营管理。受托人的管理权限为：1、代为招租、与承租商户签订《郑州华南城房屋买卖合同》；2、代为收取租金、租赁保证金；3、代为催收租金、发催办函、解约函，代为与违约客户解除租赁合同；4、代为履行租赁合同约定的出租人的权利与义务，代为行使市场相关管理职责。委托期限：自2013年1月1日至2022年12月31日止。授权委托书落款委托人处加盖郑州华南城有限公司公章，受托人处加盖郑州宝力通市场开发管理有限公司公章。上述事实，有双方当事人的陈述、《前期物业服务合同》、《郑州华南城房屋租赁合同》、客户档案、《关于郑州华南城物业服务区域内商铺欠费催缴的函》、《授权委托书》及本案的庭审笔录等相关证据可以证实。本院认为，亚太公司与郑州华南城有限公司签订的《前期物业服务合同》，郑州宝力通市场开发管理有限公司与任余峰签订的《郑州华南城房屋租赁合同》，上述合同系合同双方当事人的真实意思表示且不违反相关法律法规的规定，均为有效合同，物业服务合同的内容对所有业主均有约束力。任余峰所租赁的商铺系亚太公司提供物业服务的副食馆其中的一户，亚太物业向整个副食馆提供了物业服务，而任余峰所租赁的商铺在接受了亚太公司提供的物业服务后，应当按照合同约定向亚太公司交纳物业费，任余峰的商铺没有开业并非其可以不交物业费的理由，虽然对亚太公司提供的服务不满，其应当通过合理的方式向亚太公司提出，而不能采用不交纳物业费用方式，也不能以未享受物业服务为由抗辩其不应交纳物业费，因此亚太公司请求任余峰支付其拖欠的自2017年12月1日至2020年4月30日的物业费的诉讼请求本院予以支持。关于物业费具体金额，任余峰所租赁的2套商铺实际面积均为57.79平方米，依据《郑州华南城房屋租赁合同》中物业管理费为每月人民币15元/平方米计算，任余峰欠交的物业费为57.79×15×2×29=50277.3元，而原告亚太公司主张的物业费为41854.84元，故应按照原告亚太公司的主张来计算欠交物业费。亚太公司请求任余峰支付逾期交纳物业费的违约金，因亚太公司在履行物业管理服务的过程中存在瑕疵，导致任余峰与物业公司长期存在矛盾，因此亚太公司在履行合同过程中也存在有不当之处。亚太公司作为物业服务公司，应当在平时履行物业管理服务过程中，不断提高服务质量，改善与业主之间的关系，在与业主长期合作过程中营造美好和谐的经营环境，而其要求任余峰支付违约金的请求不利于双方关系的改善，故对于亚太公司请求任余峰支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告任余峰应于本判决生效后十日内支付原告深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司2017年12月1日至2020年4月30日的物业费41854.84元；二、驳回原告深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费846元，减半收取423元，由被告任余峰负担。本判决为终审判决。审判员  代蔚青二〇二〇年四月三十日书记员  边秋霞