上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初66号原告：上海漕河泾开发区物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：由杨，董事长。委托诉讼代理人：周愉珉，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海中设信息网络有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：李俊，董事长。原告上海漕河泾开发区物业管理有限公司诉被告上海中设信息网络有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后依法转入普通程序，组成合议庭，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周愉珉，被告法定代表人李俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海漕河泾开发区物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2018年5月1日起至2019年6月30日止的物业服务费人民币(下同)442,723.12元；2、判令被告支付自2018年7月11日至2019年10月10日的违约金447,593.07元；3、判令被告支付自2019年10月11日起至实际清偿日止的违约金，按442,723.12元为基数，按每日0.3%计算。事实与理由：被告为上海市漕河泾开发区南桥园区(一期-1)13号楼(建筑面积7,620.02平方米)的物业使用人，原告为物业服务企业。原、被告于2018年6月13日签订一份《物业使用服务协议》，该协议约定服务期限自2018年5月1日起至2019年4月30日止；该协议同时约定：物业服务费标准为每月每平方米4.15元，共计每月服务费为31,623.08元。付款日期约定为按季支付，每季度首月的10日前支付物业服务费。合同同时约定如被告逾期付款，每逾期一日应按应付未付金额的千分之三承担违约金。合同履行期间，被告拖欠2018年5月1日起至2019年6月30日的物业服务费至今未交纳。原告多次发函催收，被告虽确认欠付事实，但至今仍未支付上述款项，故原告诉讼来院。庭审中，原告补充诉讼请求：4、判令被告支付自2019年7月1日起至2019年8月1日的物业服务费人民币(下同)63,246.16元；5、判令被告支付自2018年5月2日起至2019年8月31日的电费25,544.18元；6、判令被告支付自2018年5月25日起至2018年12月19日的水费323.09元；7、判令被告支付自2019年7月11日起至实际支付之日止的逾期付款违约金(针对诉请1)，以63,246.16元为基数，按每日0.3%计算；8、判令被告支付自2020年4月14日起至实际支付之日止的逾期付款违约金(针对诉请2、3)，以25,867.27元为基数，按每日0.3%计算。被告上海中设信息网络有限公司辩称，一、原告起诉的租金起算时间有误，被告与原告合同为一年，原、被告在谈判的时候，被告先盖章，但合同上没有填写起始日期，是空白的。但原告在提供给法院时把日期填写了，此非我方填写，该填写笔迹与合同的其他手写笔迹不一致。被告不认可租金起算日期是2018年5月1日，应该是从2018年9月1日起算的。二、原告过错在先。由于原告的无理阻挠，使被告委托的运营方的装修和运营停滞，两年内没有完成装修，也没有运营。期间被告积极与原告沟通，但是没有结果，原告诉请的物业费被告不认可。原告诉请的违约金明显过高，而且没有相应的证据证明其存在客观损失，请法院予以调整减少或不支持。三、被告在收到起诉状后尝试与原告进行协商，但原告负责人不予见面，不和被告沟通协商。由于原告的恶意起诉，可能对被告及被告的运营方、装修公司及下游供应商在疫情防控期间的生存问题有极大的影响。也是由于原告的无理阻挠，造成被告及运营方、装修方未能按期完成装修及运营，造成被告在此项目上的巨大损失，原告应当考虑社会责任问题，希望法院判决前进行全面调查后宣判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认证如下：1、原告提供的《物业使用服务协议》一份，证明原、被告之间就物业管理项目、物业费等支付标准和支付时间进行了约定。被告对协议真实性无异议，但认为合同签订的时候没有填写起始日期。对此本院认为，被告对合同内容有异议，但未能举证由被告保管的合同来证明其主张，故本院对被告的意见不予采信，本院依法对该证据予以认定。2、原告提供的缴款通知书、催款函一组，证明原告已就被告所欠款项进行了多次催讨，且被告已经确认了欠款。被告对该证据有异议，认为没有给过被告，被告不清楚，如果发给被告的话，被告会催促被告的受托方处理的。对此本院认为，被告认可林贤文为被告委托的运营公司的总负责人，且林贤文作为被告的代表在原、被告的协议上签字；被告亦认可给林贤文看了法院寄送的证据材料，林贤文说是签收了一些东西，但具体是什么记不清了，本院认为，林贤文具有代表被告签收材料的权利，被告对于该证据亦未提供反驳的依据，故本院对该组证据依法予以确认。3、被告提供的承诺书、联系函各一份，证明被告有社会责任心，没有起诉被告的受托方。原告对真实性无法确认，认为与本案无关。对此本院认为，该证据与本案无关，本院不予认定。本院经审理认定事实如下：2018年6月13日，原、被告签订《物业使用服务协议》一份，约定：承租人被告同意开发商(出租人)聘请原告为本物业管理者；单元位置为上海市奉贤区漕河泾开发区南桥园区(一期-1)13号楼；服务期限自2018年5月1日起至2019年4月30日止；物业服务费为每月31,623.08元；其他费用按月、按实结算(水费、电费、商务服务费用等)；物业费付款日期为按季度支付，季度首月10日之前；被告收到缴款通知书后须将物业服务费和其他费用按时汇入原告指定的账户；被告逾期未交纳物业服务费以及其他费用的，作为违约，应每日按应付金额的0.3%承担违约金；被告应在入住前向原告支付相当于3个月物业服务费作为物业服务费押金，总计为94,869.24元。该协议落款处甲方由被告公司加盖公章，并由林贤文签字。系争房屋于2018年4月12日交付给被告使用。被告自上述协议签订后，未支付任何物业服务费和押金。另查明，自2018年7月18日起，原告即多次向被告发送《缴款通知书》及《催款函》，向被告催缴所欠物业费及押金。又查明，案外人(出租人)上海漕河泾奉贤科技绿洲建设发展有限公司于2019年11月1日向原告出具《退房通知书(物业联)》，载明：原租赁南桥园区一期15幢(AES13号楼)的上海中设信息网络有限公司因故于2019年11月1日与本公司签订了租赁合同终止协议，将于2019年11月9日前退租该房屋，物业费收至2019年8月31日，请原告接本通知后，与该客户办理退房事宜。本院认为，原、被告签订的《物业使用服务协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。原告已按约向被告提供物业服务，在合同到期后仍继续向被告提供物业服务，但被告自协议签订后未能按约支付物业服务费，显属违约，应承担相应的民事责任。被告与出租人的租赁协议已于2019年11月1日终止，但被告仍应支付2018年5月1日起至2019年8月31日的物业服务费，故本院对原告要求被告支付自2018年5月1日起至2019年8月31日止的物业服务费505,969.28元的诉讼请求，依法予以支持。被告未能按照合同约定支付物业服务费，按照双方协议的约定，应当支付逾期付款的违约金。对于违约金的计算标准，因被告对违约金标准提出异议，认为过高，故本院根据本案实际情况酌定逾期付款违约金按照欠付金额的每日万分之五计算。综上，本院对原告要求被告支付逾期支付物业服务费的相应违约金的诉讼请求，依法予以支持。其中2018年5、6月的逾期付款违约金原告自愿从2018年7月26日起算，系对自己权利的合法处分，本院予以准许。根据双方合同约定及庭审中确定的付款时间计算，被告应支付原告以所欠物业费505,969.28元为本金，自2018年7月11日起至2019年10月10日止按每日万分之五分段计算的逾期付款违约金共计77,824.38元，同时，被告应支付原告以所欠物业服务费总额505,969.28元为本金，自2019年10月11日起至实际清偿之日止，按每日万分之五计算的逾期付款违约金。对于被告辩称由于原告的过错，阻扰被告装修，导致被告巨大损失，故不应支付物业费的辩解意见，本院认为，被告未能举证证明该事实的存在，故本院对被告该辩解意见不予采信。对于原告要求被告支付欠付水、电费及相应逾期付款违约金的诉讼请求，本院认为，因原告未能提供被告确认水电费数额的依据，被告在庭审中对水电费数额亦不予认可，故本院对原告该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告上海中设信息网络有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海漕河泾开发区物业管理有限公司自2018年5月1日起至2019年8月31日止的物业服务费人民币505,969.28元。二、被告上海中设信息网络有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海漕河泾开发区物业管理有限公司截止至2019年10月10日的逾期支付物业服务费的违约金人民币77,824.38元。三、被告上海中设信息网络有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海漕河泾开发区物业管理有限公司以人民币505,969.28元为本金，自2019年10月11日起至实际清偿之日止，按每日万分之五计算的逾期付款违约金。四、对原告上海漕河泾开发区物业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12,704元，由原告负担人民币704元，由被告负担人民币12,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  苏 姝审 判 员  盛军华人民陪审员  卫静华二〇二〇年七月三十一日书 记 员  倪 璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。