海南省白沙黎族自治县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）琼9025执异34号 异议人：海南农垦龙江农场有限公司，住所地：海南省白沙黎族自治县七坊镇龙江农场商业一街6幢三层。 法定代表人：陈吉明，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱模圣，海南昌博律师事务所律师。 申请执行人：许美招，男，汉族，现住海南省白沙黎族自治县。 委托诉讼代理人：李洁彬，广东骏道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈雁泉，广东骏道律师事务所实习律师。 被执行人：白沙盛天房地产投资有限公司，住所地：海南省白沙黎族自治县国营龙江农场原建二队办公室。 法定代表人：陈盛杰，该公司董事长。 被执行人：陈盛杰，男，现住海南省白沙黎族自治县。 被执行人：陈俊，男，汉族，现住海南省海口市。 在本院执行原告许美招与被告白沙盛天房地产投资有限公司（以下简称盛天公司）、陈盛杰、陈俊民间借贷纠纷一案中，异议人海南农垦龙江农场有限公司（以下简称龙江公司）对本院作出的（2020）琼9025执170号《执行裁定书》不服，向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年4月10日依法组织听证，异议人海南农垦龙江农场有限公司的委托诉讼代理人、申请执行人许美招的委托诉讼代理人、被执行人盛天公司的法定代表人、陈盛杰参加听证，被执行人陈俊经本院依法通知未出席听证，本案现已审查终结。 异议人龙江公司称，一、白沙黎族自治县人民法院在执行（2019）琼9025执170号裁定书的过程中查封的财产系异议人名下的土地及项目，继续执行该财产将会侵害异议人的合法权益。首先，被执行人盛天公司承建的位于龙江农场场部西面（毗邻白沙七坊镇中心）原汽车队危房改造建设项目的40套房产系盛天公司与异议人共同合作建设的项目，盛天公司与异议人于2016年12月21日达成合作协议，并签订了《原汽车队危房改造建设合同书》，具体规定了双方的权利义务。但案涉项目的土地证、用地规划许可证、建设规划许可证等的用地单位和建设单位均为异议人，根据物权法等相关法律规定，异议人系案涉项目及房产的合法产权人，人民法院予以强制执行于法无据。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结规定的规定》第二条之规定，本案中，案涉房产属于异议人名下，属于异议人所有，盛天公司仅享有基于合同产生的债权，异议人也不曾书面确认该房产属于盛天公司所有，人民法院将涉案房产予以查封于法无据。最后，根据前述规定第三十一条之规定，本案中，该项目至今仍在异议人名下，未曾进行实物分割，案涉房产应属于异议人所有，人民法院查封该房产侵犯了异议人的合法权益，应当予以解封。二、虽然盛天公司在未经实物分割的情况下擅自处分共有房产给部分购房者，但并未发生物权变动，案涉房产仍系异议人龙江公司所有。首先，根据《物权法》第九条规定，本案中，虽然客观上存在部分购房者的事实，但案涉项目及房产至今仍登记在异议人名下，并没有进行变更登记，物权并未变动。其次，根据前述规定第一百零六条的规定可知，与盛天公司签订房屋买卖合同的郑桂昌、杨春天等人若想善意取得该房产所有权须同时具备三个要件：1.签订房屋买卖合同至办理过户登记时是善意的，即对盛天公司无权处分该房产不知情且不应当知情；2.支付了合理对价；3.已经办理了房屋过户登记手续。所以，即使郑桂昌、杨春天等二十多人不知情且支付合理对价，但因不具备第三个要件而不一定能构成善意取得。因此，即便存在房屋被销售给部分购房者的事实，也不一定构成善意取得，也并未发生物权变动，案涉房产仍系异议人所有。三、被执行人盛天公司并非案涉项目及土地的所有权人，其仅享有基于《原汽车队危房改造建设合同书》产生的债权请求权，不能对于异议人龙江公司的财产享有物权，人民法院不应将案涉财产当做被执行财产予以查封执行。综上，（2019）琼9025执170号《执行裁定书》的执行缺乏事实和法律依据，严重损害异议人龙江公司的合法权益，应当依法解除对案涉财产的查封。 申请执行人许美招辩称，一、被执行人盛天公司和异议人龙江公司按份共有位于龙江农场场部西面（毗邻白沙七坊镇中心）原汽车队危房改造建设项目的40套房产（以下简称案涉房产）的所有权，其中盛天公司份额为78%，异议人份额为22%。根据盛天公司提交的《原汽车队危房改造建设合同书》及异议人在本案中提交的相关证据显示，可以确认如下事实：1.2016年12月21日，异议人与盛天公司签订合同，约定由异议人提供项目建设所需用地，由盛天公司提供建设项目所需的全部建设资金，共同合作开发项目；2.双方约定项目利益分成为按比例直接分配实物房屋，并约定双方所得的实物房产的具体面积、方位、楼层待项目竣工验收后双方再另行补充约定；3.任何一方对其分得的房产进行销售，销售收入归各方所有；4.异议人委托盛天公司销售房产的，另行签订协议约定相关销售事宜，并由盛天公司向异议人预付300万元，待房产销售收益全部实现后进行结算；5.案涉房产未办理不动产权证，未进行登记。根据以上事实，案涉房产权属分析如下：（1）异议人与盛天公司签订合同开发房地产，根据合同约定，双方按固定的比例分配建成的房屋。根据《物权法》第三十条之规定，案涉房产建造完成时，异议人与盛天公司即分别按22%、78%的份额共有房产所有权。涉案房屋未进行初始产权登记，因此不能依照异议人所提交的相关证据就推定涉案房产全部为异议人所有。（2）在案涉房产建设中，异议人提供项目建设用地，盛天公司提供建设项目所需的全部建设资金，这是双方合作开发房地产的模式，案涉房产的建设用地使用权证、规划建设许可证以异议人名义登记是异议人履行合同的必然要求。异议人履行合同的行为不影响案涉房产所有权的划分，更不能因此就认定建成的房产所有权全部属于异议人。二、即使认为盛天公司仅享有基于合同请求异议人龙江公司交付涉案房产78%份额房屋的权利，但在盛天公司依约履行合同义务，且实际占有、支配案涉房产的情况下，案涉房产事实上已经交付给盛天公司，盛天公司依法取得案涉房屋78%的权利。本案中，异议人与盛天公司签订合同，约定由盛天公司支付项目的全部工程款。合同签订后，盛天公司出资对项目进行了改造建设，且即将完工，按照上述合同约定，盛天公司能够直接分配实物房产，并取得房屋所有权。即便异议人认为盛天公司的该项权利仅为债权，人民法院查封该房产亦于法有据，首先，根据合同约定，盛天公司以出资建设项目的全部资金为对价，取得案涉房产78%的产权；其次，盛天公司已经完成全部出资，该项目即将完工；再次，案涉土地是由异议人交付给盛天公司进行修建房屋，因此，案涉房产建成后，盛天公司对新建的房屋实际占有，不存在另行交付的问题，异议人已完成实际交付；最后，盛天公司自2016年以来，陆陆续续对外出售案涉房产的行为，异议人从未制止，可见盛天公司在承建并建成案涉房产之后，已经实际占有、支配案涉房产。根据双方签订的合同可知：1.双方于合同中约定由盛天公司预付300万元给异议人，以此代售异议人份额的房产，但该金额不是盛天公司取得78%房屋产权的对价，而是代售异议人22%产权的预付金，需待代售后另行结算盈余；2.盛天公司代售房屋的行为，双方在合同中是约定要在案涉房屋竣工后，双方对房产进行实物分割后，再由双方另行签订委托销售的相关协议。在本案中，根据陈盛杰于2020年3月9日在人民法院执行局所做的笔录可知，案涉房产尚未竣工，因此盛天公司和异议人至今尚未对房屋实物进行分割，对于异议人按份共有的份额，其并未委托盛天公司或陈盛杰对其权利进行处分。但是，不管盛天公司有无取得异议人22%共有房产的处置权，都不影响盛天公司已经依法取得案涉房产78%共有权的事实，根据盛天公司在本案中已支付全部对价的，取得案涉房产78%产权的情况，以及盛天公司实际占有、支配案涉房产的事实，人民法院依法查封案涉房屋有充分的事实和法律依据。三、盛天公司未经共有人龙江农场同意，无权处分案涉房产，已经处分的欠缺物权变动要件，不发生物权变动的效力，故案涉房产仍属于盛天公司和异议人龙江农场按份共有。四、盛天公司享有案涉房产78%的份额，人民法院对此进行查封符合法律规定，异议人龙江公司的异议理由没有事实和法律依据，应当裁定驳回其异议。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结规定的规定》第二条、第十条之规定，人民法院根据相关证据可以确定属于被执行人财产的，可以依法进行查封，并在显著位置张贴公告。人民法院对案涉房产进行查封，并采取相关查封措施符合法律规定。五、对于案涉房产，异议人龙江公司与盛天公司约定按固定比例分配房屋，异议人可以在房产登记后按份分得房屋，即使无法进行房产分割，亦可在案涉房产通过执行程序拍卖后按份享有收益，异议人的权益不会因查封行为而遭受损害。相反，申请执行人许美招自2016年起多次向被执行人盛天公司、陈盛杰提供借款，但上述被执行人拖欠高额借款，现仍拒不偿还，如不对盛天公司的相关财产进行查封，将可能产生盛天公司、陈盛杰以此为由转移财产、逃避法院执行的巨大风险，这将给申请执行人造成重大经济损失，亦不利于维护社会公平正义。综上所述，人民法院于2020年3月4日发出的（2019）琼9025执170号《查封公告》对案涉房产及占有的土地使用权进行查封，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，请求人民法院驳回异议人龙江公司的异议请求。 被执行人盛天公司、陈盛杰辩称，同意异议人龙江公司提出的意见。 被执行人陈俊未提交书面意见。 本院查明，2016年12月21日，异议人龙江公司（作为甲方）与被执行人盛天公司（作为乙方）签订《原汽车队危房改造建设合同书》，主要约定1.双方合作改造位于龙江农场场部西面，毗邻白沙七坊镇中心的原汽车队危房改造建设，建设用地4.67亩，容积率2.0，建筑占地面积1110.22平方米，新建设建筑总面积6236.1平方米，40套。其中：1幢3层住宅楼1015.92平方米；2幢6层住宅楼5220.18平方米。2.项目计划于2017年1月开工，同年12月完工。3.甲方提供项目所需建设用地；乙方提供项目所需全部建设资金；包括不限于危房改造户的拆迁安置费及补偿费用。4.项目利润分成以实物房屋进行分割，比例为2.2:7.8。双方实际分得房产以项目全部竣工验收后双方签订补充协议进行确定。5.任何一方均有权对其分得的房产进行销售，所需销售费用（含各种税费）各自承担，销售收入归各方所有。若甲方需委托乙方销售分得房产，双方另行签订补充协议。6.甲方须保证项目用地产权清晰，积极配合乙方为取得房屋之业主办理产权登记及土地使用权分割；配合乙方做好其他规划、协调等工作。乙方有权对改造项目获得的房产进行使用、销售、收益及处置；乙方有权按照政府有关办法对拆迁户进行补偿及为取得房屋产权的业主办理产权登记及土地证分割等。7.合同签字正式生效后，在15个工作日内乙方向甲方一次性预付甲方应得收入300万元，以先行预付甲方的收入，待甲方按合同分得房产销售收益全部实现后，再从甲方获得收益中扣除（多还少补）。2016年7月15日至2019年7月3日期间，盛天公司将其承建项目的40套房屋及8套商铺分别以盛天公司、陈盛杰、李华、陈宇的名义出售完毕，买受人已经支付了全部或者大部分房款。 1993年9月15日，海南省国营龙江农场取得白国用（93）字第322号国有土地使用权证，土地类型为划拨。2017年7月5日，海南省国营龙江农场取得建设用地规划许可证（证号为地字第469025201700018）；2018年7月9日，海南省国营龙江农场取得建设工程规划许可证（证号为建字第469025201800025）。 因申请执行人许美招与被执行人盛天公司、陈盛杰、陈俊民间借贷纠纷一案，本院作出（2019）琼9025执170号执行裁定书，并于2020年3月4日发布了查封公告，载明“查封被执行人白沙盛天房地产投资有限公司承建的位于龙江农场场部西面（毗邻白沙七坊镇中心）原汽车队危房改造建设项目的40套房产[其中：1幢（3层）住宅楼1012.92平方米；2幢（6层）住宅楼5220.18平方米]及占有的土地使用权”。 本院认为，本案的争议焦点为异议人龙江公司主张中止执行（2019）琼9025执170号《执行裁定书》的申请是否应予以支持。首先，根据《原汽车队危房改造建设合同书》关于项目利润分成比例2.2:7.8之约定，盛天公司可以获得78%的房产，盛天公司与龙江公司可视为对项目建设房屋的按份共有人，本院对于盛天公司具有一定民事权益的房产，有权依法进行查封，其查封房产的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，故本院查封行为于法有据。综上，异议人龙江公司主张中止执行（2019）琼9025执170号执行裁定书的请求没有法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七条第（一）项规定，裁定如下： 驳回海南农垦龙江农场有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向海南省第二中级人民法院申请复议。 审判长  林白浩 审判员  李信海 审判员  周丽娟  fgafu1nchnh9s1adu6 案件唯一码                           二〇二〇年四月十五日                                          法官助理符苑                                          书记员  符晓慧 附：本案适用的法律条文 《中国人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内上上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第七条当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查： （一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施； （二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序； （三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。 被执行人以债权消灭、丧失强制执行效力等执行依据生效之后的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。 除本规定第十九条规定的情形外，被执行人以执行依据生效之前的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当告知其依法申请再审或者通过其他程序解决。 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 拟稿：符苑审核：林白浩校对：符晓慧签发：林白浩 印刷：符永校 白沙黎族自治县人民法院2020年4月15日印发 （共印12份）