西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终12943号 上诉人（原审原告）：郑铁汉，男，1953年9月19日出生，汉族，退休职工，住西安市碑林区。被上诉人（原审被告）：西安XX广场投资有限公司，住所地：西安市。法定代表人：吴彦俊，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李斌，1982年12月9日出生，汉族，该公司法务部总监，住西安市高新区。委托诉讼代理人：付晨芬，女，1991年2月13日出生，汉族，该公司法务部助理，住陕西省铜川市耀州区。 上诉人郑铁汉因与被上诉人西安XX广场投资有限公司（以下简称珠江公司）商品房预约合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2019)陕0103民初6362号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 郑铁汉上诉请求：1、判令撤销一审民事判决，将本案发回重审。2、判令珠江公司支付利息54773.76元、双倍返还定金30000.00元。上述合计：84773.76元。3、本案一审、二审诉讼费用由珠江公司承担。事实和理由：1、郑铁汉于2012年10月11日与珠江公司就购买珠江公司所开发的“XX广场”楼宇达成协议，于当日双方签订XX广场认购书》，支付定金30000.00元。2012年10月11日交XX广场1幢1单元6层10619号房定金30000.00元，2013年09月25日交XX广场1幢1单元6层10619号房房款500000.00元。由于珠江公司就郑铁汉所购买的XX广场1幢1单元13层11319号房《商品房买卖合同》第一条（第二款）该地块土地面积为17781.1平方米，规划用途为综合，土地使用年限自2007年09月10日至2038年03月01日。珠江公司所出售的该套房屋使用年限仅有30年零5个月，严重违反了国务院令第55号《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条第（四）项“商业、旅游、娱乐用地40年”第（五）项“综合或者其他用地五十年”的规定”，珠江公司构成了根本性违约。在2013年09月25日后多次沟通未果就没有续交。2、珠江公司私自将土地使用年限2007年9月10日至2038年3月1日的30年零5个月改成2007年9月10日至2047年9月10日的40年没有法律依据和证据依据，并且一审开庭珠江公司提交证据当中在2014年7月31日新换发的土地年限变后终止日期为2047年03月01日与珠江公司提供的《西安市商品房买卖合同备案变更申请表》日期再次不符。在郑铁汉购买房屋时珠江公司的西碑国用2007出第740号土地使用证没有依法变更。珠江公司出具《西安市商品房买卖合同备案变更申请表》中的内容是整块地的土地使用年限变更，而非该套商品房的使用年限变更与郑铁汉无关，由于珠江公司的责任造成《商品房买卖合同》的变更，所引起的一切经济及法律责任让郑铁汉承担，不符合我国法律规定的公平原则。3、该《商品房买卖合同》按照合同第一页最后一行及第二页一、二行“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成协议”由于土地使用年限不符合规定是珠江公司的责任，郑铁汉与珠江公司双方之间的房屋买卖合同不能达成协议，责任在珠江公司。4、按照认购书第七条约定：珠江公司的交房日期为2012年11月30日前。珠江公司没有按期给郑铁汉交房，构成违约。综上所述：珠江公司存在明显违约的过错行为，极大地损害了郑铁汉的合同权益，而在这种情况下一审法院却判决珠江公司不承担任何违约责任，放纵违约方，漠视弱者的合法民事权益，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护郑铁汉的合法权益，请二审法院对本案依法改判 珠江公司辩称， 1、我公司并未严重违反国务院内55号文件，因为在郑铁汉所提出的国务院令55号文件第12条规定最高年限按照下列规定并未规定具体年限；2、我公司并不存在私自将土地使用权变更的行为，我们公司是按照西安市土地管理政府行政机构的要求对土地进行变更因为作为土地使用权人无权随意变更土地使用年限；3、双方所签订的购房认购协议不能继续履行的原因在于郑铁汉，我公司没有过错；4、涉案房屋地处在西安市南门外地处西安市XX广场，住宅以及商住楼都是按照约定时间交付房屋，除了郑铁汉购买的这套房屋，其余购买的房屋均是按照与业主签订的时间交房。郑铁汉向我们公司购房时签订认购书的时候，我们公司没有任何人向郑铁汉承诺过涉案房屋土地使用年限，因为土地使用年限是政府行政部门以及房管局明确规定的商品房买卖合同必须要经过西安市房管局的审核才能使用，在商品房买卖合同中关于土地性质，土地使用年限出卖方与购房人均无权进行变更，该信息是土地管理部门与房管局审核后印制；郑铁汉申请退房的时间是错误的，在2014年10月份，为了能够促成双方签订正式的购房合同我公司工作人员陪同郑铁汉一起去房管局关于涉案房屋使用年限问题一起咨询房管局工作人员得到回复是，郑铁汉对土地年限有异议可以对商品房买卖合同进行变更，但是需要郑铁汉与我公司共同签订变更表，从房管局回来后因郑铁汉对变更表上的内容有异议出于过度保护不愿意签字，我公司对房管局出示的制式表格无权变更，双方对合同变更事宜久拖不下，我公司电话联系郑铁汉要么退还房款，要么就是继续履行合同，但是郑铁汉以长期出差不在西安为由拒绝办理退款手续，我公司在2014年7月31日拿到新的土地使用权证，我们仍然要求郑铁汉签订正式的商品房买卖合同，但郑铁汉仍然说自己在出差不在本地，双方的正式合同无法签订，2015年春节之后，郑铁汉回到西安，我公司最后与其协商后将所有购房款进行退还，但是因为郑铁汉违约行为，我公司不予退还定金，后来经公司领导商议为了减少纠纷将郑铁汉所有款项退完，本案双方不能签订正式的买卖合同的原因是，郑铁汉对政府公布的土地使用年限与商品房买卖使用年限不一致，后期进行变更后我公司要求郑铁汉过来签协议，但是郑铁汉仍是拒绝签订协议，才导致合同未能履行，一审查明的事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。郑铁汉向一审法院起诉请求：1、判令珠江公司支付郑铁汉自2012年10月11日交款之日至2015年5月12日退款之日两年银行流动资金贷款利息54773.76元，珠江公司支付郑铁汉单方违约应双倍返还的定金30000元，珠江公司支付郑铁汉误工损失 4485.45元、交通费900元。上述合计90159.21元；2、本案诉讼费由珠江公司负担。。一审法院认定事实：2012 年 10 月 11 日，郑铁汉与珠江公司签订《XX广场认购书》，约定郑铁汉购买XX广场 1 幢 1 单 元 6 层 10619 号房，套内建筑面积 36.63 平方米，房屋总价为 859645 元。郑铁汉于签订认购书当日支付珠江公司定金 30000 元，2013 年 9 月 25 日交款 500000 元，郑铁汉共交款 530000 元。在随后签订《商品房买卖合同》时，对合同中的土地使用年限是否为 40 年双方产生异议。为此双方曾多次协商，珠江公司工作人员曾与郑铁汉一起就此问题到西安市房地局去咨询。因对土地使用年限问题有异议，导致郑铁汉与珠江公司《商品房买卖合同》未能签订。后郑铁汉申请退款，珠江公司于 2015 年 5 月 12 日退还郑铁汉所交纳的购房款 530000 元。郑铁汉与其子郑成林同时在珠江公司处买房，分别签订《XX广场认购书》 各一份。2017 年 5 月 10 日，郑铁汉与郑成林作为共同原告将珠江公司诉至本院，请求珠江公司按照人民银行公布的两年期流动资金贷款利率计算支付从交款之日至退款之日的利息等。2017 年 7 月 20 日，本院出具（2017）陕 0103 民初 5703 号民事裁定书，准许郑铁汉与郑成林撤回起诉。 另查明，珠江公司涉案房屋的原土地使用权证取得时间为 2007 年 9 月 10 日，终止日期为 2038 年 3 月 1 日。2014 年 7 月 31 日，珠江公司换取新的土地使用权证，终止日期为 2047 年 3 月 1 日。 一审法院认为，郑铁汉与珠江公司签订的《XX广场认购书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。在双方欲签订《商品房买卖合同》时，因对涉案房屋的土地使用年限是否为 40 年双方有异议，导致《商品房买卖合同》未能签订。后郑铁汉提出 退款，珠江公司于2015年5月12日退还郑铁汉交纳的购房款530000 元，双方签订的《XX广场认购书》因郑铁汉申请退款已经解除。关于珠江公司是否应向郑铁汉支付从交款之日至退款之日利息的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，郑铁汉、珠江公司因对涉案土地使用年限是否为 40 年有异议导致《商品房买卖合同》未能签订，致使双方的合同目的均没有实现，郑铁汉提交的证据不能证明珠江公司单方违约的事实，郑铁汉现主张珠江公司支付自交款之日至退款之日的利息，不符合法律规定，依法不予支持。关于郑铁汉主张珠江公司返还双倍定金一节，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。郑铁汉提交的证据不能证明珠江公司未履行约定的义务，故郑铁汉该请求依法不予支持。郑铁汉主张误工损失及交通费，没有事实法律依据，依法不予支持。关于时效问题，郑铁汉在时效内起诉引起诉讼时效中断，故郑铁汉起诉未超过诉讼时效。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十 五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律 问题的解释》第二条规定，判决如下： 驳回原告郑铁汉的诉讼请求。 案件受理费 2054 元，由原告郑铁汉负担。本院二审查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，郑铁汉与珠江公司订立《XX广场认购书》后，因土地使用年限问题致双方未能签订《商品房买卖合同》。此后，双方协商解除了《XX广场认购书》，珠江公司向郑铁汉退还了相关款项。郑铁汉上诉主张珠江公司违约证据不足，本院不予支持。综上所述，郑铁汉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1919元，郑铁汉已预交，由郑铁汉负担。本判决为终审判决。    审判长  王  宏    审判员  张  伟    审判员  侯新省 二〇二〇年四月八日（院印）书记员 宁  越