广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终600号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈薇，女，1961年1月19日出生，汉族，身份证住址天津市南开区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市恒远物业管理有限公司。住所地：广州市花都区芙蓉镇山前大道金碧御水山庄。法定代表人：刘宇，总经理。委托诉讼代理人：梁碧芸，广东联合发展律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖志萍，广东联合发展律师事务所律师。上诉人陈薇因与被上诉人广州市恒远物业管理有限公司（以下简称恒远公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初7334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈薇上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1.《前期物业管理委托合同》是本案的焦点，应主要针对其物业管理费收取的方式约定进行调查，对包干制中的收费是否包含了水电公共费用的项目进行审理。而非抛开包干制的收费之外审理所谓的收取公摊水电费依据是什么。这是本末倒置和偷换概念，逃避调查包干制的物业费是否包含了水电公共费用的不公正审理的做法。2.对于恒远公司违法乱收乱摊的违法行为，一审法院没有审理而是避开恒远公司的违法行为，直接引导让恒远公司给出收取公摊水电费的依据。一审法院应当审查恒远公司重复收取业主的公摊水费是否存在违约违法。3.由于陈薇的反诉时间被有意压制，致使证明包干制物业费之外，恒远公司乱收多收业主的水电费的证据没能充分展开。虽然陈薇庭后补充了一些证据，但是还有一些仍未提交。一审审理未对引发此案的原因进行脉络清晰的审理，这不利于金碧山庄长期存在这一问题的解决。4.陈薇的反诉请求中，要求清楚确认合同约定的包干制物业费和所应交水电费的具体费用金额，但裁定书将反诉状中的确认诉和给付诉剥离出去，将其视为辩，不视为诉，留下与恒远公司同等内容的诉求再以法院均双方不予支持的结果完成审判。合同纠纷案的审理应当以合同的约定为依据，该交的包不包括恒远公司再次要求支付的公共水电费用的部分，哪些不是合同约定属重复收费不该交的部分。5.抛开恒远公司乱收乱摊违约收费的事实不审理，一审法院将物业公司收取物业管理费判决等同物业税的收取判决来对待没有法律依据。物业费的收取就算物业方不存在乱收多收重复收的问题，也存在物业服务严重不尽职尽责的严重情形，以及业主们长期不满并出现因失职而导致恶性伤亡事件的事实发生。但一审判决书仅表示恒远公司的服务虽有瑕疵不尽完善，不对恒远公司进行处罚还支持了其全额的要求，这样的判决超出了法官自由裁量权的范畴。6.陈薇始终坚持的观点是包干制物业费的收取已经包括了业主的公共水电费用，不应在包干制物业费之外再给业主增加公共水电分摊费，恒远公司对包干制物业费的收取也不应将业主自家用水用电费与之捆绑。一审判决提出的《广州市物业服务收费管理实施细则》发布时间是2004年9月15日。陈薇在反诉状中采用的政府规定为《物业服务收费管理办法》（发改价格【2003】1864号）和国家发改委的《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格【2007】2285号）这两个政府规定在发布时间上是遥相呼应给了物业服务企业在制定物业费收取方式上作出了具体的指导内容。如：实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。而对物业服务成本定价也做出了明确指导如：物业服务成本构成的第二项至第四项的费用定义，第九条规定：物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用不发威共用设施的正常使用和运行、维护保养所需的费用。这足以说明物业成本的核算是有业主的公共用水用电费用在内的，恒远公司的包干制物业费不能另外让业主分摊公共用水用电费用，再行分摊公共水电费属于重复收费。恒远公司二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意陈薇的上诉请求。恒远公司于2019年6月28日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令陈薇向恒远公司支付广州市花都区狮岭镇XX号房屋自2015年5月1日至2019年1月31日期间的物业管理费12100.99元（陈薇在此期间欠费的金额应是12109.05元，但因电费调整返还2017年4月-2017年8月的用电费用，在2018年4月的物业管理费中抵扣了8.06元，故物业管理费是诉请中的12100.99元）；2.判令陈薇向恒远公司支付广州市花都区XX号房屋自2015年3月1日至2018年11月30日期间的水费804.59元、电费1386.11元、污水处理费222.33元、公摊水电费1356.2元（公摊水电费本应欠费的金额为1356.67元，但因发生了2018年7月和2018年9月退电费的情况，所以该1356.67元的基础上扣除了0.47元，故现公摊水电费应为1356.2元）；3.判令陈薇按每日1‰标准向恒远公司支付自逾期支付的次月1日起至付清款项之日止欠缴金额的违约金（暂计至2019年1月31日为21963.4元，以上述所欠费用的总金额为基数）；4.判令陈薇承担全部的诉讼费用。陈薇在一审诉讼中提起反诉，请求：1.判令恒远公司按每日1‰标准计算支付物业服务不达标的违约金，暂计自2015年5月1日至2019年1月31日约为21963.4元；2.因恒远公司违法违约造成陈薇不能按时交纳物业费，给陈薇造成了名誉伤害，判令给予精神损失补偿费2万元；3.判令恒远公司承担全部诉讼费用。一审法院经审理查明：陈薇是位于广州市花都区狮岭镇XX号房屋的权属人，房屋建筑面积为269.09平方米。2003年7月20日，陈薇（甲方）与恒远公司（乙方）签订《物业管理服务公约》，约定由恒远公司对涉案小区的房屋、公共设施、居住秩序等行使管理权。物业公司的权利、义务和责任中第三条约定，管理和直接组织园区内的楼宇、公共设施的维修养护和装修工程。第六条约定，按章统一向业主（住户）收取水、电、管理费等费用，若业主（住户）无故拖欠应交纳费用，每天按应交款的1‰收取滞纳金。对拒交或无理取闹的，保留依法追讨的权利。第七条约定，合理使用楼宇、公共设施、公共设备，改善园区环境。第十条约定，维护房屋及配套设施的完好，定期安排养护上下水管道、明沟及雨、污水井等公共设施设备，定期检查、检修或大修，并按规定向业主（住户）分摊费用。第十二条约定，负责公共场所的卫生清洁和园林绿化的管理养护。2009年8月20日，广州市花都绿景房地产开发有限公司（甲方）与恒远公司（乙方）签订《前期物业管理委托合同》，就甲方选聘乙方对金碧御水山庄提供前期物业管理服务事宜进行约定，物业名称金碧御水山庄，物业类型别墅、公寓住宅小区、坐落位置广州市花都区山前××、建筑面积20万平方米。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设备设施的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运积淤、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；6、装饰装修管理服务；7、物业档案资料管理。本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，物业服务费标准如下：多层住宅：0.9-1.96元/月/平方米；高层住宅：0.9-1.96元/月/平方米；别墅：1-5元/月/平方米；商业物业：3-8元/月/平方米。物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域持续维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业管理企业的利润。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。合同对其他权利义务进行了约定。陈薇收楼后，恒远公司按别墅建筑面积每月每平方米1元的标准向陈薇收取涉案房屋的物业管理费，涉案房屋物业管理费为每月269.09元（269.09平方米×1元/平方米/月）。因陈薇欠付涉案房屋2015年5月1日至2019年1月31日期间的物业管理费12100.99元，2015年3月1日至2018年11月30日期间的水费804.59元、电费1386.11元、污水处理费222.33元、公摊水电费1356.2元，恒远公司向一审法院提起本诉诉讼。一审诉讼中，一审法院分别向供水供电部门发函询问涉案小区的水电收费情况，广州市花都自来水有限公司向一审法院两次复函，第一次复函称，根据广州市花都区狮岭镇山前大道金碧御水山庄申请，我公司于2004年8月安装了一个DN250总水表向该小区供水，并作为贸易结算依据，属总表供水模式，总水表永久编号为0025427。目前，该小区总水表每期水费由恒远公司统一交纳，无欠费情况。二、目前,我公司按照广州市花都区发展和改革局《关于调整我区自来水价格相关问题的批复》（花发改【2015】18号）、《关于调整我区污水处理费的通知》（花发改价【2017】10号），对上述总水表执行自来水价格标准为1.82元／立方米、污水处理费价格标准为0.95元／立方米，合计价格标准为2.77元／立方米。由于该小区为总表供水、总表贸易结算性质，其总表后的分表为非供水企业注册水表，我公司无法掌握各分表具体用水情况，故无法确定每户收取的水费金额。第二份复函称，经核查，广州市花都区狮岭镇山前大道金碧御水山庄于2004年8月申请报装。我公司分别安装了两个总水表作为贸易结算依据向该小区供水，其中一个总水表口径为DN250，水表永久编号为0025427;另一个总水表口径为DN80，水表永久编号为0025426。目前，该小区的两个总水表每期水费均由恒远公司统一缴纳，无欠费情况。复函附件为金碧御水山庄历月抄表收费明细。广州供电局有限公司花都供电局复函称，从2017年5月开始，我局分批对金碧御水山庄小区进行“一户一表”改造，2018年2月全面完成该小区全部业主的“一户一表”改造，实现抄表收费到户。该小区“一户一表”改造前，采用专用变压器供电，供电部门负责抄录专变总表电量（总表按照国家电价政策规定的合表电价计算电费），住户由小区物业公司安装分表并对其抄表计收电费。“一户一表”改造后，我局按照居民阶梯电价的收费标准，对该小区住户进行抄表收费到户。涉案小区一共分八个区域，分别是A、B、C、D、E、F、G、H，涉案房屋位于C区。恒远公司陈述涉案小区公摊情况为，供电局进行一户一表改造前，涉诉房屋需缴交公摊电费和公摊水费，公摊电费包括线损用电分摊费用、生活水泵用电分摊费用、路灯及共用设备用电分摊费用，具体如下：1、线损用电分摊费用。在供电部门进行一户一表改造前，除E、F区外，供电部门在其余6个区域没有实行一户一表、抄表到户。供电部门在该6个区域内安装了27个总表（以下简称电总表），并根据该27个电总表读数对该6个区域的用电进行计费。在27个电总表之下，该区域的各用电终端处都安装了内部计费分表（以下简称电分表），这些电分表包括该区域业主家自用电表、商铺自用电表、电梯电表、楼梯间电灯（以下简称梯灯）电表、路灯电表、水泵电表以及其他有独立用电量的用电终端的电表。对该27个电总表，供电部门每月都进行计费收费。该6个区域27个电总表的全部电费是先由物业公司向供电部门垫付后再向该6个区域的分表使用人收取。各分表用电费用计算的具体操作为：物业公司每月对该6个区域内的全部电分表的用电度数进行抄录，并据此计算出应收电费。该27个电总表的电费总额与该6个区域全部电分表的电费金额总和的差额，就是线损电费。线损用电总电量由该6个区域全部户数2045户均摊。线损用电的收费标准与供电部门在涉诉小区的居民生活用电收费标准一致。2、生活水泵用电分摊费用。物业公司抄录的A区水泵房电表度数乘以40倍率，即为生活水泵用电总电量。之所以乘以40倍率，是因该生活水泵的用电需用40倍率的互感器将供电部门的高压电流转换成低压可用电。该生活水泵供应小区全部别墅、A区洋房以及E5-E8栋洋房，因此，该生活升泵总电量由小区全部别墅、A区洋房以及E5-E8栋洋房的全部户数2151户均摊。生活水泵用电的收费标准与供电部门在涉诉小区的居民生活用电收费标准一致。3、路灯及共用设备用电分摊费用。路灯及共用设备总电量是物业公司抄录的除E、F区以外的6个区域所有路灯电表、绿化水泵电表、监控室电表、污水站电表的用电量的总和；以及大门口电表的读数乘以20倍率加上大坝用电电表用电量之和，乘以供电部门对A区综合会所电表采用的商业用电收费标准，再除以供电部门在涉诉小区的居民生活用电收费标准后计算出的电量，并扣减汽车美容商铺电表用电量。大门口电表的读数之所以乘以20倍率，是因该电表需用20倍率的互感器将供电部门的高压电流转换成低压可用电。大坝用电电表下包括了山庄大坝附近“金碧御水山庄”霓虹灯牌等公共设施设备所发生的电量，以及位于大坝附近的汽车美容商铺所发生的电量，因此需扣减汽车美容商铺的用电量。路灯及共用设备总电量由涉诉小区除E、F区域以外的6个区域全部户数共计2045户均摊。路灯及共用设备用电的收费标准与供电部门在涉诉小区的居民生活用电收费标准一致。4、公摊水费。供水部门在涉诉小区没有实行一户一表、抄表到户。供水部门在涉诉小区安装了2个总表（以下简称水总表），并根据该2个总表读数对涉诉小区的用水进行计费。在2个总表之下，该区域的各用水终端处都安装了内部计费分表（以下简称水分表），这些分表包括该区域业主家自用水表、商铺自用水表，以及其他有独立用水量的用水终端的水表。物业公司每月对全小区内的全部水分表的用水量进行抄录。供水部门2个水总表的用水总量与涉诉小区全部水分表的用水量总和的差额，就是公共用水总量。公共用水总量由涉诉小区8个区域全部户数3615户均摊。公共用水的收费标准与供水部门收费标准一致。二、供电局进行一户一表改造后，涉诉房屋需缴交公摊电费和公摊水费，公摊电费包括生活水泵分摊电费、大门口设备及路灯用电分摊费用、路灯及共用设备分摊电费，具体如下：1、生活水泵分摊费用。生活水泵用电总量是供电部门提供的A区生活水泵电表的用电度数。生活水泵用电总量由涉诉小区8个区域全部户数3615户、金海湾（水云台）55户以及E区15个商铺共计3685户均摊。生活水泵用电的收费标准与供电局在涉诉小区的居民生活用电收费标准一致。2、路灯及共用设备分摊费用。路灯及共用设备总电量是由供电局提供的涉诉小区全部路灯（含路灯照明、公共照明、公共路灯）电表、监控（含监控中心）、消防水泵、提升泵、污水处理站电表，以及名为“金碧御水山庄”、“金碧御水山庄F区”电表的用电量之和，扣减上述电表下的网通、电信机房用电度数和保安岗亭的用电度数（30度/月）后的电量。路灯及共用设备用电总量由涉诉小区8个区域全部户数3615户、金海湾（水云台）55户以及E区15个商铺共计3685户均摊。路灯及共用设备用电的收费标准与供电部门在涉诉小区的居民生活用电收费标准一致。2、大门口设备及路灯用电分摊费用。大门口设备及路灯用电总量是：物业公司抄录的两个A区路灯表电表的用电度数，和大门口电表的度数乘以20倍率的用电量之和，再扣减警务室、保安室和保安岗亭的用电量（保安室按100度/月，保安岗亭按30度/月）后的电量。大门口设备及路灯用电总量由涉诉小区8个区域全部户数3615户、金海湾（水云台）55户以及E区15个商铺共计3685户均摊。大门口设备及路灯用电的收费标准与供电部门对A区综合会所电表的收费标准一致。3、公摊水费。公共用水总量情况，与供电部门进行一户一表改造前的公共用水总量情况一样。公共用水由涉诉小区8个区域3615户、金海湾（水云台）55户以及E区15个商铺共计3685户均摊。公共用水的收费标准与供水部门收费标准一致。关于公摊水电费及水电费，恒远公司提交涉案小区各区域户数分布情况统计表、水表情况证明、历月抄表收费明细表、证明、涉案房屋自用水电抄表记录及相应明细表、涉案房屋线损路灯、水泵、公共用电费及公共用水费分摊明细表，电费打印单、水电表抄表记录等拟证明其主张。一审诉讼中，陈薇认为涉案小区存在占用小区共用部位共用设施并改变其使用功能、管理不当致小区儿童死亡、公共区域设施设备损坏老化、对小区内违建行为长期不作为、未能履行保安、保洁义务从而导致小区盗窃案频发、垃圾遍地、供水系统水质不安标准检测、小区杂草丛生、车辆乱停、物业服务无标准、乱收乱摊电费、捆绑收费。对此，陈薇提交多段视频录像、图片、广州市花都区住房和建设局的处理意见、广州市花都区自来水公司的复函等拟证明其上述陈述。视频录像及照片中显示，涉案小区存在消防设施损坏不能正常出水的现象，小区内某些路段地面有落叶枯枝、纸皮垃圾，小区内有几处公共设施损坏失修，如路灯、交通指示牌等，有些楼栋墙面的瓷砖脱落。广州市花都区住房和建设局2018年8月21日出具的信访处理意见载明，一、关于小区水电费分摊的问题，区发展和改革局已于2018年4月13日向恒远公司发出《责令整改通知书》，要求物业公司将相关物业服务内容及收费标准在小区显著位置公示。该公司于4月19日已公示。关于水电费分摊问题，区发改局、区水务局、狮岭镇政府、区自来水公司按各职能进行查处。二、关于账目未公示的问题。狮岭镇人民政府已督促金碧御水山庄物业公司做好小区水电公摊公示工作，并定期派工作人员到小区进行查看。该公司已在公告栏上张贴了3月至6月份的水电公摊账目。广州市花都自来水有限公司于2017年6月5日出具的《关于金碧御水山庄改造一表一户问题的复函》载明，一、金碧御水山庄供水现状金碧御水山庄（以下简称该小区）属永久用水单位，该小区开发商于2004年9月向我公司申报永久用水，申请模式为总表供水，两个用水总表编号分别为025426（3寸表）、025427（10寸表）。二、供水方面存在的主要问题及分析（一）水质安全问题。今年3月8日，该小区业主曾反映小区内水质差的问题，我司随即组织化验人员对小区内二次加压水池进行常规抽检，并于3月24日进行回访，同时通报山前社区服务站，该次水质检验结果为合格。据分析，造成该小区水质时有杂质及浑浊的情况，主要有以下两方面原因：一是部分小区业主并非常驻居民，由于管道长期不通水以致水中杂质沉淀，通水后水中便出现浑浊现象。二是该小区管道已使用十余年，由于主供水管道的老化、旧式管道材质差等原因，有漏水现象，导致小区内停水及水质二次污染等情况频发，也造成了小区公摊水费增多的现象。（二）二次供水水池清洁及质检问题。4月5日，区水务局牵头，连同我公司到金碧御水山庄进行二次供水检查，要求该小区对二次水池未密封，清洗台账不完善等问题进行整改。4月17日复查，该小区物业已完成整改并抽取水样送区疾控部门检验，除游离余氯含量偏少外，其他指标均在标准范围内，报告已在小区内进行了公示。（三）管网漏损严重的问题。该小区自2004年通水至今，管道使用年限过长，管道老化，材质陈旧，爆管情况时有发生，管网漏损严重的现象的确存在，由此而造成的水费增加问题也成为了居民投诉的重要原因。三、解决方案及工作建议。（一）实施一户一表改造是有效的解决办法。（二）现行总表供水小区一户一表改造实施办法和条件。由于总表供水模式是长期遗留的历史问题，且涉及范围较广，现阶段我公司实施办法如下：l、根据《物权法》第七十六条，该小区需经三分之二以上业主同意对管道进行整改或重新铺设，并向供水企业提出书面申请。2、由小区业主委员会，无成立业委会的由属地镇街牵头负责供水设施改造的申请及后续相关组织工作。3、根据《广州市用户公用用水设施管理办法》第三十二条，该小区的给水管网改造需由产权人（即全体业主）投资组织整改。4、满足上述三个基本条件后，可由我公司组织实施一户一表改造，改造完成后，总表后的供水管道及附属设施的维护和管理工作将由我公司负责。关于公摊水电费，陈薇认为分摊非常混乱，公摊费用每月读数过高明显不合理，据狮岭供电所毕所长所说线损费用可以忽略不计，且由于物业收费采用了包干制，除了物业服务费之外不应当收取任何其他费用，公摊费用应当由物业公司自行承担。陈薇提交了收费通知单拟证明其上述陈述。关于业主自用水电费，陈薇认为业主自用水电费抄表程序不透明不规范。恒远公司陈述，是每月末抄表，但无法与业主确认，因小区太大且有人不在家，业主如有异议可以去核查，抄表算出金额后形成交费单放到业主邮箱去。陈薇对此认为，小区太大不是理由，物业拒绝进行核查，清单确实有放在邮箱里，但2个月之后的抄表送单无法确认当月的读数。另查明，（2015）穗花法民三初字第752号恒远公司作为原告诉被告陈薇物业服务合同纠纷一案，恒远公司向一审法院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2013年5月至2015年4月期间所拖欠的广州市花都区狮岭镇XX号房屋的物业管理费6458.16元。2.被告向原告支付自2012年12月至2015年2月期间被告陈薇所拖欠的广州市花都区狮岭镇XX号房屋的水费441.78元、电费384.32元、公摊水电费681.03元。3.被告按每日1‰标准向原告支付自逾期支付之日至付清款项之日止欠缴金额的违约金（违约金以应缴费用包括物业管理费、水电费、公摊水电费为基数，暂计至2015年4月30日为2380.68元）。4.被告承担全部的诉讼费用。一审法院作出（2015）穗花法民三初字第752号民事判决，判决如下：一、被告陈薇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付2013年5月至2015年4月的物业管理费6458.16元；二、被告陈薇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付2013年3月至2015年2月的水费399.99元；三、被告陈薇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付2013年3月至2015年2月的电费307.98元；四、被告陈薇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付2013年3月至2015年2月的公摊水电费611.71元；五、被告陈薇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付逾期支付物业管理费的滞纳金，滞纳金分别以每月欠缴物业管理费269.09元为基数，从欠费当月的下一个月1日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算至付清款项之日止，每月应付物业管理费的滞纳金总额以不超过当月应缴物业管理费金额为限，欠费时间从2013年5月至2015年4月；六、被告陈薇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付逾期支付水、电费及公摊水电费的滞纳金，滞纳金以1319.68元为基数，从2015年5月25日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算至付清款项之日止，滞纳金以不超过1319.68元为限；七、驳回原告广州市恒远物业管理有限公司的其他诉讼请求。判后，陈薇不服上述判决向广州市中级人民法院提出上诉，广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终5185号民事判决，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审法院认为：恒远公司是涉案房屋所在小区的物业服务企业，陈薇作为涉案房屋的业主，享受了恒远公司提供的物业管理服务，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，理应按照合同约定向恒远公司支付物业管理费，陈薇应当向恒远公司支付欠付的2015年5月1日至2019年1月31日期间的物业管理费12100.99元。陈薇认为《前期物业服务合同》中约定了物业服务收费采用包干制，故恒远公司不应当将物业费与公摊费用捆绑收费，仅应当收取物业费。《广州市物业服务收费管理实施细则》第十条规定，“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。酬金由双方在物业服务合同中，约定比例或数额。物业服务成本或者物业服务支出构成—般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3．物业管理区域清洁卫生费用；4．物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用：6.物业管理企业所管物业支付的办公费用;7．物业管理企业所管物业发生的固定资产折旧；8．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9．经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”第二十二条规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可按不超过委托收取总额3%或按户定额收取的方式向委托单位收取手续费，具体标准在双方的委托合同中约定。物业管理企业不得向业主收取手续费等额外费用。供水单位对未实行“一户一表”的住宅小区，在“一户一表”改造过渡期实行趸售水价，具体水价在不超过政府定价的范围内由供水单位与物业管理企业在委托合同中约定。住宅物业管理区域内走廊、楼梯、公共设施的公共水电费用和路灯用电费用以及电梯运行电费根据供电、供水企业制定的分摊办法合理分摊，另行收取。经业主大会同意，公共水电费用可纳入物业服务收费统一收取”。恒远公司另行收取公摊水电费用符合《广州市物业服务收费管理实施细则》的规定。恒远公司提供了其向供水供电部门交纳的公摊费用的证明、每月抄表记录、分摊规则，说明了每个表的计算用途、范围、计算公司，且根据广州市花都区住房和建设局的书面回复，恒远年公司已进行了公摊的公示工作，广州市花都自来水有限公司亦对公摊水费增多的原因进行了分析并列明了解决方案，该问题的解决需要经小区三分之二以上的业主同意并履行供水部门的相关程序。陈薇认为公摊电费乱收乱摊，但其提交的证据并不足以证明上述主张，陈薇认为线损可以忽略不计，根据恒远物业的举证可以证明供电部门27个总表用电量与其下各分表用电量之间的总和存在差额，该差额即是线损用电，可看出涉案小区线损用电客观存在，故陈薇的抗辩理由，依据不足，一审法院不予采纳。因此，陈薇应当支付2015年3月1日至2018年11月30日期间的公摊水电费1356.2元。至于陈薇的水电费用，恒远公司垫付了陈薇使用的水电费，陈薇对水电费金额有异议，据本案查明的事实，陈薇已收到恒远公司根据抄表后的读数计算出来的水电费金额，并无证据显示在此过程中陈薇对水电费金额提出异议并与恒远公司核查读数，故对陈薇的意见，一审法院不予采纳。陈薇应向恒远公司支付2015年3月1日至2018年11月30日期间的水费804.59元、电费1386.11元、污水处理费222.33元。关于逾期缴费滞纳金，由于恒远物业在管理过程中确实存有瑕疵，对本案纠纷的产生也有过错，故对物业管理费的滞纳金，一审法院调整为分别以每月欠缴物业管理费为基数，从欠费当月的下一个月1日开始计算；对水费、电费及公摊水电费的滞纳金，一审法院调整为从本案立案受理之日开始计算，滞纳金均按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算。关于陈薇的反诉请求，恒远公司的服务虽有瑕疵不尽完善，但陈薇的举证不足以证明恒远公司存在可拒付物业费的违约事实，陈薇请求恒远公司支付违约金及赔偿精神损失，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2019年11月11日作出一审判决：一、陈薇于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市恒远物业管理有限公司支付2015年5月1日至2019年1月31日期间的物业管理费12100.99元；二、陈薇于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市恒远物业管理有限公司支付2015年3月1日至2018年11月30日期间的水费804.59元、电费1386.11元、污水处理费222.33元、公摊水电费1356.2元；三、陈薇于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市恒远物业管理有限公司支付上述第一项逾期支付物业管理费的滞纳金，滞纳金分别以每月欠缴物业管理费269.09元为基数，从欠费当月的下一个月1日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算至付清款项之日止，每月应付物业管理费的滞纳金总额以不超过当月应缴物业管理费金额为限；四、陈薇于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市恒远物业管理有限公司支付逾期支付水费、污水处理费、电费及公摊水电费的滞纳金，滞纳金以3769.23元为基数，从2019年6月28日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算至付清款项之日止，滞纳金以不超过3769.23元为限；五、驳回广州市恒远物业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回陈薇的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费373元，由广州市恒远物业管理有限公司负担217元，由陈薇负担156元。反诉案件受理费424元，由陈薇负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。经查，供电部门对涉案小区电费的收取在没有实行一户一表之前，由恒远公司统一按电总表交纳整个小区的电费，一户一表改造完成后，供电部门除了向业主按各户电表收取电费外，还向恒远公司收取小区公用设施所生的电费。涉案小区业主曾向住建行政主管部门投诉用水一户一表报装、楼巴运行、收费混乱等问题，经协调处理恒远公司已恢复楼巴运行，对公摊水电收费清单明细整改公示。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的主要问题是：恒远公司对涉案小区依包干制收取物业服务费，能否另向陈薇主张公摊水电费。陈薇本案上诉强调主张，依2004年1月1日起执行的《物业服务收费管理办法》第十一条、2007年10月1日起施行的《物业服务定价成本监审办法（试行）》第九条规定，物业服务费用的构成中包括物业服务成本，而物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用已纳入物业服务成本，因此恒远公司依包干制收取物业服务费，不应再行收取公摊水电费。经审查，《物业服务收费管理办法》第二十二条规定，各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法。《物业服务定价成本监审办法（试行）》第二十四条也规定，各省、自治区、直辖市价格主管部门可根据本办法，结合本地实际制定具体实施细则。2010年4月1日起执行的《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》第十四条第二款规定，小区的共用水电费用分摊问题，由各地级以上市价格主管部门会同有关部门确定。广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅同时明确，各地级以上市价格、住房和城乡建设（房管）主管部门应根据本地实际情况，制定具体的实施细则或办法。2004年11月1日起执行的《广州市物业服务收费管理实施细则》第二十二规定，住宅物业管理区域内走廊、楼梯、公共设施的公共水电费用和路灯用电费用以及电梯运行电费根据供电、供水企业制定的分摊办法合理分摊，另行收取。依2014年5月1日起施行的《广州市物业管理暂行办法》第七十六条的规定，住宅物业管理区域内已独立装表计费的水泵、电梯以及大堂、走廊、楼梯、小区道路和场地等公共照明产生的用电量，供电企业应当按照本市居民用电收费标准和实际费用直接向业主收取分摊电费。物业服务企业对共用场地、共同设施设备产生的水电费执行分摊工作的，应当按水电收费周期及时公布公共水电用量、单价、金额等分摊情况，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。广州市发展和改革委员会、广州市住房和城乡建设委员会下发、于2016年11月8日起施行的《广州市发展改革委、广州市住房城乡建设委关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》第十五条明确要求，住宅物业管理区域内共用场地、共用设施设备的水电费用分摊，应当按照《广州市物业管理暂行办法》的规定执行。由此可见，广州住宅物业管理区域内水电费用分摊，在物业服务费之外另行收取，行政主管部门均有明确规定。陈薇以《物业服务收费管理办法》、《物业服务定价成本监审办法（试行）》规定内容为由，主张恒远公司依包干制收取物业服务费即不应再行收取公摊水电费、公摊水电费包含在物业服务费之中由恒远公司自行承担，该项主张与广州住宅物业服务收费的实际情况并不相符，其所提上诉理由不能成立。案件事实表明，涉案小区共用场地、共同设施设备产生的水电费分摊工作由恒远公司执行。针对业主的投诉，花都区相关行政管理部门已向恒远公司发出《责令整改通知书》，督促恒远公司做好小区水电公摊账目的公示工作，并定期指派工作人员到小区进行查看。恒远公司已依相关行政管理部门的要求，进行了整改。本案诉讼中，在恒远公司提供其司向供水供电部门交纳公摊费用证明、每月抄表记录、分摊规则的情况下，一审法院于本案判决所作公摊水电费处理并非没有依据。需要指出的是，依《广州市物业管理暂行办法》规定，独立装表计费的水泵、电梯以及大堂、走廊、楼梯、小区道路和场地等公共照明产生的公共用电，不宜称之为线损用电，并不同于总表用电量与其下各分表用电量的差额，依独立装表计量确定公共用电是避免公摊电费争议的应然之策。在涉案小区业已完成用电一户一表改造的情况下，恒远公司宜与供电部门配合，尽快完善由供电部门直接向业主收取分摊电费的处理方式。至于公摊水费问题，因涉案小区尚未实行一户一表，供水部门仍实行总表供水、总表贸易结算模式，恒远公司还需继续执行公共用水费用的分摊工作，实施一户一表改造仍是减少此项费用争议的解决办法。在供水供电部门直接向业主收取分摊公共水电费之前，对恒远公司所作分摊执行工作，小区业主可对恒远公司公布的公共水电用量、单价、金额等分摊情况进行核实监督，如有异议可向相关行业主管部门反映。恒远公司亦应切实履行物业服务合同义务，提高服务质量，源头上避免物业服务争议的发生。审查一审判决，对恒远公司、陈薇本案所提诉讼请求依举证责任所作处理，并无不当。综上所述，陈薇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1246元，由陈薇负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  白小云二〇二〇年四月一日书记员  吴敏玲张家齐