上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初6677号原告：陆冬铭，男，1973年12月6日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告：邓晓东，男，1974年3月3日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上列两原告共同委托诉讼代理人：周楠，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：李佳伦，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：周友龙，男，1964年12月14日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：周友明，男，1969年8月2日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：张玉红，女，1973年7月4日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：周友明，男，1969年8月2日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：周志艳，女，1996年1月21日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。法定代理人：周友明，男，1969年8月2日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区朱家角镇万隆村龙甸**。原告陆冬铭、邓晓东诉被告周友龙、周友明、张玉红、周志艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。在审理中，原告向本院提出财产保全的申请，本院依法作出裁定并采取保全措施。因无法用其他方式直接向被告周友龙送达有关诉讼文书，本案于2020年6月23日转为普通程序审理，依法组成合议庭，并向被告周友龙公告送达包括开庭传票在内的有关诉讼文书。本案于2020年9月24日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人李佳伦、被告周友明并作为被告张玉红的委托诉讼代理人及被告周志艳的法定代理人到庭参加诉讼。被告周友龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陆冬铭、邓晓东向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告陆冬铭、邓晓东与被告周友龙、周友明、张玉红于2014年12月23日签订的《购房协议书》；2、判令被告周友龙、周友明、张玉红、周志艳共同返还购房款人民币(以下币种均为人民币)200万元；3、判令被告周友龙、周友明、张玉红、周志艳支付违约金50万元；4、判令被告周友龙、周友明、张玉红、周志艳支付逾期利息(以200万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2018年8月31日起计算至2019年8月17日止；自2019年8月18日起，按LRP计算至实际清偿之日止)。事实与理由：被告周友龙、周友明、张玉红系位于青浦区朱家角镇横江村****宅基地房屋的所有权人，因上述房屋地块被征收拆迁，被告周友龙、周友明、张玉红于2011年1月9日与青浦区朱家角镇人民政府签订房屋拆迁补偿安置协议，协议约定被告周友龙、周友明、张玉红应取得补偿款并得到相应安置。之后，拆迁单位认定被告周友龙、周友明、张玉红的房屋有效面积为212平方米。2014年12月23日，原告与被告周友龙、周友明、张玉红签订购房协议，约定被告周友龙、周友明、张玉红将动迁安置房建筑面积212平方米，属期房，转让给原告，总价244万元。协议签订后，原告邓晓东于2014年12月25日分两次向被告支付购房款200万元。经原告了解，被告周友龙、周友明、张玉红已经取得动迁安置房。原告多次催促被告周友龙、周友明、张玉红履行购房协议，但被告拒不配合。原告认为，根据购房协议约定，被告周友龙、周友明、张玉红应向原告交付动迁安置房，但其在未经原告同意的情况下，擅自将动迁安置房登记于被告周志艳名下，以其实际行为表明不再履行购房协议，合同目的客观上已无法实现。原告遂诉诸法院，作如上诉请。被告周友明、张玉红、周志艳辩称：被告张玉红、周志艳是被拆迁房屋的权利人，房屋拆迁补偿安置协议由被告张玉红与政府签订的。建造被拆迁房屋时，被告周友龙出资了13万元，但该款是被告周友明向被告周友龙的借款，当时约定如果动迁，将借款归还被告周友龙。被告周友龙谎称其出国，需要担保，其与原告串通的情况下欺骗被告周友明、张玉红签订了购房协议书，实际上被告周友龙与原告邓晓东之间存在借款关系，被告周友龙已经归还了借款200万元，因此双方之间并不存在买卖关系。故应驳回原告的诉讼请求。被告周友龙未作答辩。经开庭审理查明：2014年12月23日，原告作为乙方与被告周友龙、周友明、张玉红作为甲方签订《购房协议书》，约定甲方将动迁安置房建筑面积212平方米，属期房，同意转让给乙方，总价244万元；付款方式为乙方于2014年12月31日之前支付200万元，余款44万元等办出动迁安置房产证以后付清；上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议由乙方保管，直至房产证办出，过户中产生的费用、税金由乙方承担；如甲方违约，甲方应赔偿乙方500万元。协议另行约定了其他事项。协议签订后，2014年12月25日，原告邓晓东分两次转账给被告周友龙共计购房款200万元。另查明：被告周友龙与被告周友明系兄弟关系，被告周友明与被告张玉红系夫妻关系，被告周志艳与被告周友明、张玉红系父女母女关系。位于横江村XXX队**房屋，由被告张玉红、周志艳办理青浦区农村居民建房用地申请批复单，其中楼房由被告周友龙出资，平房由被告周友明、张玉红出资。2011年1月9日，被告周友龙、张玉红作为乙方(被拆迁人)与上海市青浦区朱家角镇人民政府(甲方)签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》。协议约定，乙方所有的房屋坐落于横江村XXX队XXX号，房屋结构砖混，认定有效安置面积212平方米；甲方应当支付给乙方货币补偿款453,831元，棚舍和其它附属物补偿款141,335元；乙方在签订本协议后15天，即2011年1月25日前搬迁原址并负责房屋使用人如期搬迁，房屋使用人未按期搬迁，视作乙方未搬迁；甲方按规定付给乙方搬家补助费4,240元，过渡费按建筑面积每平方米每月8元计算，合计20,352元；甲方愿意提供动迁房源，如期房则按政策支付过渡费；奖励费6,360元，加急奖励费16,960元，平衡补差5万元，水电补偿4,980元，甲方应支付给乙方动迁补偿款合计698,058元；安置房源地点青浦五浦汇城市花园(暂定名)，按签约顺序号选房。协议签订后，2011年1月15日，横江村XXX队XXX号房屋搬迁完毕。2011年6月28日，被告周友龙支付购买安置房定金6万元。2018年8月31日，被告张玉红、周志艳取得赵屯浦路XXX弄XXX-XXX号楼104室房屋拆迁安置户购房定单，被告周志艳取得赵屯浦路XXX弄XXX-XXX号楼1003室房屋拆迁安置户购房定单及赵屯浦路XXX弄XXX-XXX号楼701室房屋拆迁安置户购房定单。目前，被告张玉红、周志艳已经取得动迁安置房。以上事实，由原告与被告周友明、张玉红、周志艳的陈述，购房协议书、付款凭证、房屋拆迁补偿安置协议、收据、房屋拆迁安置户购房定单、建房用地申请批复单等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为：根据法律规定，合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告与被告周友龙、周友明、张玉红之间所签订的《购房协议书》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。原告按约支付购房款后，而被告周友龙、周友明、张玉红拒绝履行交付房屋义务，该行为已构成违约，被告周友龙、周友明、张玉红应承担相应的民事责任。被告周友明、张玉红认为其受被告周友龙的欺骗，在不知情的情况下签名，双方并不存在房屋买卖关系，但被告周友明、张玉红却未能提供相应证据予以证明，故对于该抗辩本院不予采信。鉴于合同目的无法得到实现，原告要求解除合同，本院予以支持。因原告之前未曾通知过被告周友龙、周友明、张玉红解约，故本院认定被告周友龙、周友明、张玉红收到应诉材料之日为合同解除日。原告自愿将要求被告支付的违约金调整到50万元，系当事人自己处分权利，本院予以准许。被告周友明、张玉红、周志艳认为约定的违约金过高，要求法院对约定的违约金予以调整。本院认为合同约定的违约责任是双方当事人的真实意思表示，理应受此约定之约束，在原告已经自愿调低违约金的情况下，需具充分完备之理由方可再次调整。故本院依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益、当事人缔约地位的强弱、是否适用格式合同或条款等因素，对于被告周友明、张玉红、周志艳要求再次调低违约金的意见不予采纳。因被告周志艳并非是合同相对人，故原告要求被告周志艳承担相应的民事责任，缺乏依据，本院不予支持。被告周友龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告陆冬铭、邓晓东与被告周友龙、周友明、张玉红于2014年12月23日签订的《购房协议书》于2020年8月22日解除；二、被告周友龙、周友明、张玉红应于本判决生效之日起十日内退还原告陆冬铭、邓晓东购房款200万元；三、被告周友龙、周友明、张玉红应于本判决生效之日起十日内支付原告陆冬铭、邓晓东违约金50万元；四、被告周友龙、周友明、张玉红应于本判决生效之日起十日内支付原告陆冬铭、邓晓东逾期付款利息损失(以200万元为基数，支付自2018年8月31日起至实际付清日止的利息；2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付)。五、驳回原告陆冬铭、邓晓东的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,800元，财产保全申请费5,000元，均由被告周友龙、周友明、张玉红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  孙佑正人民陪审员  宋亚娟人民陪审员  王国芳二〇二〇年十一月三十日书 记 员  黄 鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。