上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初2936号原告：上海市闸北区嘉里不夜城卓悦居(东区)小区业主委员会，住所地上海市静安区华康路******业委会用房。负责人：陈传麒，主任。委托诉讼代理人：祝茗屿，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋安成，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海锦日物业管理有限公司，住所地上海市浦东新，住所地上海市浦东新区芳华路****v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王国平，总经理。委托诉讼代理人：胡胜，上海复展律师事务所律师。原告上海市闸北区嘉里不夜城卓悦居(东区)小区业主委员会(以下简称“卓悦居(东区)业委会”)与被告上海锦日物业管理有限公司(以下简称“锦日物业”)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月7日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院裁定本案转为适用普通程序，并依法组成合议庭，于2020年6月5日再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人祝茗屿与被告委托诉讼代理人胡胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓悦居(东区)业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还自2014年4月1日至2016年3月31日的地面临停停车费434,030元；2、判令被告返还自2014年4月1日至2016年3月31日地下车库代缴收入93,200元。事实与理由：2014年4月至2016年9月，被告受聘为卓悦居东区提供物业管理服务，并收取了自2014年4月1日至2016年3月31日的小区地面公共道路的临停停车费434,030元及地下车库中公共通道的代缴收入93,200元。原告认为，根据法律规定，被告利用全体业主公共部位经营所得的收益应当归业主所有，故被告应当向原告返还上述两笔款项。经交涉未果，原告遂起诉至法院并提出诉讼请求如上。被告锦日物业辩称：第一，涉案物业服务合同模式是酬金制，按照物业服务合同约定，物业服务结余或不足均应由业主享有或承担，被告并不负担盈亏。第二，原告诉请主张款项属于业主收入，业主收入应当自动冲抵主业支出，无须特别经过业主自身同意，此系“财务常识”，被告并未动用收入；且物业服务合同期内，收入用于支出已经成为双方习惯操作模式；补充合同约定2016年4月1日至2016年8月31日的人员工资、物业管理运行费用、酬金等不足部分由创收收入补足，该约定与物业服务合同的操作模式亦可相互印证。第三，根据相关审计报告，总支出(4,644,921.41元)超出总收入(3,815,602.13元)合计829,319.28元，被告已先行垫资，应由业主最终负担；原告主张返还收入而让被告承担支出，有违常理、显失公平。第四，原告诉请已经超过诉讼时效，其诉讼时效应当从审计报告出具之日即2016年5月5日起算。因此，不同意原告全部诉讼请求。针对被告锦日物业辩称，原告卓悦居(东区)业委会补充陈述：第一，按照物业服务合同约定，用以冲抵不足部分的资金来源限于物业服务费，不包括涉案款项等公共收益。第二，按照相关规定，公共收益主要用于弥补维修基金或业主大会决定的其他用途；如存在不足部分的，应当经业主大会表决以增加物业服务费的方式补足，不得由物业公司直接扣划公共收益；事实上，后续接手的物业管理企业入驻后，小区物业服务费收费标准由2.70元提高到5.80元，说明小区业主愿意为更高质量的物业服务提高付费标准。第三，如物业服务资金存在不足，被告应及时请求业主追加补足，被告未按约公布相关收支情况，从未按约提交过支出预算报告，造成业主无法启动相关补足程序。第四，在被告退场之前，被告按物业服务合同约定收取车位费用具有合法性，原告权利并未受到侵害；被告在退场时未结算移交公共收益的行为损害了原告权利，故诉讼时效应当从被告退场次日即2016年9月1日起算，原告于2019年7月30日向被告发送催讨函，诉讼时效应当中断。第五，对于不足部分，被告可以基于物业服务合同向业主主张物业服务费，但与本案无关，应当另案诉讼。针对原告卓悦居(东区)业委会补充陈述，被告锦日物业进一步补充，提高小区物业收费标准的可能性非常小，物业服务不足部分难以通过该种方式补足；被告在退场之后通过诉讼等方式实际追讨到部分物业服务费，并在继续追讨。本院经审理认定事实如下：2014年3月26日，上海市闸北区嘉里不夜城卓悦居(东区)业主大会、卓悦居(东区)业委会(甲方)与锦日物业(乙方)签订《物业服务合同》并约定，由乙方为甲方小区提供物业管理服务，包括物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务、业主委托的其他物业管理服务事项；合同期两年，自2014年4月1日至2016年3月31日止；合同期届满前三月，甲、乙双方应就是否另行缔约进行协商，协商不成的，在合同期届满后三个月内，乙方应继续履行合同，甲方应选聘新的物业管理企业；合同第七条约定，乙方按照住宅高层每月每平方米2.70元的标准向业主收取物业服务费；合同第九条约定，物业服务计费模式为酬金制，乙方在合同第七条约定预收的物业服务资金中每月提取8,000元酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担；合同第十一条约定，物业服务费实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年2次向全体业主公布物业服务资金的收支情况；合同第十二条约定，地下车库车位使用人应按机动，地下车库车位使用人应按机动车位400元/个/月的标准向乙方交纳停车费00元归产权所有人(酬金制管理费归全体业主所有，包干制另行协商)，临时停车按不同时长对应标准向乙方交纳停车费；合同第十四条约定，物业服务费中按实结算的部分年终不足由业主追加补足。合同还对合同解除及违约责任等相关事项作了约定。2016年5月5日，卓悦居(东区)业委会委托的上海尼夏腾欣会计师事务所(普通合伙)出具《上海市静安区嘉里不夜城卓悦居(东区)审计报告》对涉案小区2014年4月1日至2016年3月31日的收支情况作了报告，其中包括如下内容：物业服务费应收3,540,445.20元、已收2,616,681.84元、未收923,763.36元、预收125,505.99元，临时停车位停车费收入434,030元，地下车库代缴已收93,20，地下车库代缴已收93审计报告注明，地下车库代缴收入系地下停车，地下车库代缴收入系地下停车库超停部分的收入yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>2016年8月31日，锦日物业退出涉案小区。2019年7月31日，锦日物业收到卓悦居(东区)业委会寄发的《催缴公函》。锦日物业被催缴自2014年4月1日至2016年3月31日期间的临停停车费及地下车库代缴收入。后卓悦居(东区)业委会经交涉未果起诉至法院，并提出诉请如上。另查，上海市闸北区嘉里不夜城卓悦居(东区)小区业主大会于2019年12月16日发出《关于业主大会的表决结果公告》，对于锦日物业服务期间收取的公共收益通过授权业委会委托律师诉讼方式予以追讨等事项作出决议(总同意票581票、反对票9票、弃权票10票、无效票0票，总同意票占总业主人数比例96.80%、占建筑总面积比例96.30%)。上述事实，有当事人陈述及双方无争议的在案证据为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。本院认为，上海市闸北区嘉里不夜城卓悦居(东区)业主大会、卓悦居(东区)业委会(甲方)与锦日物业(乙方)签订《物业服务合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。对于本案争议焦点，本院作如下评析：第一，按照合同约定，物业服务支出的资金来源系锦日物业预收的物业服务费，并未包括卓悦居(东区)业委会在本案中主张的两笔款项；锦日物业认为该两笔款项应当用于物业服务支出的意见，缺乏法律依据，故本院不予采纳。第二，按照合同相关条款，物业服务费按实结算不足部分由业主追加补足，该条款明确约定补足的主体系业主、补足的方式系追加，锦日物业认为上述两笔款项应当自动用于补足物业服务支出的意见，明显违反合同约定，故本院不予采纳。第三，锦日物业主张该两笔款项自动用于物业服务支出已形成习惯，然未有证据佐证，亦遭卓悦居(东区)业委会以锦日物业未按约公布物业服务收支情况等事由予以反驳，故本院不予采信。第四，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算；锦日物业在退出小区之时须办理相关清算、移交等手续，由于锦日物业于退场前基于合同约定收取上述两笔款项，小区业主相关权利并无受损之虞，诉讼时效应当自锦日物业退场后起算，截至卓悦居(东区)业委会发函催款，未超出法定诉讼时效期间；锦日物业的时效抗辩意见，不能成立，故本院不予采纳。基于双方均认可卓悦居(东区)业委会诉请中两笔款项应归涉案小区全体业主所有，锦日物业亦已实际收取，锦日物业自退场后已无合法事由占用上述两笔款项，应当予以返还，故本院对卓悦居(东区)业委会的全部诉请予以支持。需要特别指出的是，上述两笔款项应当归涉案小区全体业主共同所有。至于锦日物业所称存在物业服务资金不足的问题，其应当及时向业主方提出相应请求，与上述两笔费用无直接关系，其可继续另案主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款之规定，判决如下：一、被告上海锦日物业管理有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告上海市闸北区嘉里不夜城卓悦居(东区)小区业主委员会返还自2014年4月1日至2016年3月31日的地面临停停车费434,030元；二、被告上海锦日物业管理有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告上海市闸北区嘉里不夜城卓悦居(东区)小区业主委员会返还自2014年4月1日至2016年3月31日地下车库代缴收入93,200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,072.30元，减半收取计4,536.15元，由被告上海锦日物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  钟献明人民陪审员  周建萍人民陪审员  高贵荣二〇二〇年七月十日书 记 员  梅益婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……