北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1013号上诉人（原审原告）：张春艳，女，1973年10月4日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：刘琳，北京市双利律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙立伟，北京市双利律师事务所律师。上诉人（原审被告）：牛智明，男，1966年5月1日出生，汉族，住北京市大兴区。被上诉人（原审被告）：李宏宇，男，1967年10月26日出生，汉族，住北京市大兴区。上诉人张春艳、牛智明因与被上诉人李宏宇农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初28308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张春艳上诉请求：改判支持张春艳一审全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决遗漏重要事实。一审判决遗漏了张春艳与李宏宇的离婚时间；李宏宇与牛智明2009年确实存在民间借贷行为，李宏宇亲口承认借款期限为一年；遗漏了李宏宇与牛智明约定共同卖房的法律事实，二人约定“谁先卖出去都行”，是李宏宇积极卖房变现偿还牛智明欠款；遗漏了是李宏宇提议牛智明将涉案房屋卖给张春艳的事实；遗漏了涉案房屋土地登记情况和李宏宇将权属证明文件交付牛智明的情况。二、一审判决适用法律错误。一审法院没有全面评价两次房屋买卖行为的效力。《最高人民法院第八次全国法院民事商事工作会议纪要（民事部分）》以及北京市法院对农村房屋连环买卖的审理判例是只要最后一手买方是本集体经济组织成员，整个房屋买卖行为应当整体认定有效。本案一审诉讼请求是李宏宇、牛智明共同向张春艳交付房屋，而不是李宏宇先向牛智明交房，然后牛智明再向张春艳交付。本案合同的交付方式也应当整体判断。本案张春艳为本村村民，具有接受并占有涉案房屋的资格。三、农村房屋具备可执行性，可以作为被执行的不动产进行强制执行。李宏宇无力还款，必然导致涉案房屋被强制执行，购买主体也是本村村民，张春艳依然购买，这将造成很大的司法资源浪费。四、张春艳是李宏宇的原配偶，婚后就在涉案房屋居住，具有充分感情，与李宏宇家人保持较好关系，且携带共同子女居住，不会导致冲突。牛智明上诉请求：请求改判李宏宇向张春艳交付涉案房屋或发回重审。事实和理由：一、最新修改的《中华人民共和国土地管理法》第62条规定国家允许进城落户的农村村民有偿退出宅基地，鼓励农村集体组织成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅等。李宏宇作为已进城落户的农村村民，盘活利用闲置住宅清偿债务，合法合理。二、本案为典型农村房屋连环买卖案件，相关同类案例是以最后一手买受人身份来确认的。三、李宏宇借钱不还给牛智明造成严重损害。李宏宇辩称，同意一审判决，不同意对方的诉讼请求。张春艳向一审法院起诉请求：1.依法判决张春艳与牛智明之间的《农村房屋买卖转让合同》有效；2.判决牛智明、李宏宇向张春艳交付位于北京市大兴区北臧村镇大臧村臧安街3号（简称3号院）房屋。一审法院认定事实：张春艳与李宏宇原系夫妻，李宏宇与牛智明系多年朋友关系。2009年2月9日，李宏宇向牛智明借款50万元，牛智明通过银行存取款的方式将该借款支付给李宏宇，双方为口头协议，并未签订书面合同。2010年9月13日，就上述借款，李宏宇向王秀俊（牛智明妻子）补写借条一张：今借王秀俊现金贰拾万元整，计200000元。2010年9月15日，李宏宇向牛智明补写借条一张：今借牛智明现金叁拾万元整，计300000元。此后，上述借款一直未偿还。2019年4月30日，李宏宇手写一份材料：十天不还款50万，李宏宇大臧村平房宅基地266平米归牛智明所有。在该时间内，李宏宇仍未还款。2019年5月24日，李宏宇作为甲方（转让方）与作为乙方（受让方）的牛智明签署《农村房屋买卖转让合同》，载明：“一、标的物，该宗房屋宅基地位于北京市大兴区北臧村镇大臧村住宅用地266.7平方米。二、房款及支付，该宗房屋及宅基地共计作价大写柒拾伍万贰仟伍佰伍拾陆元，小写752556元，乙方于2009年2月9日前支付转让款大写伍拾万元，小写500000元，余款大写贰拾伍万贰仟伍佰伍拾陆元，小写252556元，于2019年2月10日付清。三、标的的交付，甲方在2019年6月5日之前交付转让标的。四、权利义务，……”。落款处由李宏宇、牛智明分别签字确认。2019年9月1日，甲方（转让方）牛智明、乙方（受让方）张春艳签署《农村房屋买卖转让合同》，载明：“一、标的物，该宗房屋宅基地位于北京市大兴区北臧村镇大臧村住宅用地266.7平方米。二、房款及支付，该宗房屋及宅基地共计作价大写捌拾万元，小写800000元，乙方于2019年9月1日前交付转让款。三、标的的交付，甲方在2019年9月5日之前交付转让标的。四、权利义务，……”。落款处由牛智明、张春艳分别签字确认。当日，张春艳通过银行转账的方式向牛智明转账80万元购房款。庭审中，双方均确认上述转让合同中涉及的房屋为3号院内北侧一排东数5间房屋。3号院集体土地建设用地使用证载明的土地使用者为李宏宇，该证书现由牛智明持有。张春艳现为3号院农业户籍在册人口。一审法院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，张春艳请求确认其与牛智明所签订的《农村房屋买卖转让合同》有效，该合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，作为合同相对方的牛智明亦明确予以认可，法院对此不持异议。本案的争议焦点为张春艳要求李宏宇和牛智明交付3号院房屋的请求能否得到支持。就李宏宇而言，其与牛智明之间签订了《农村房屋买卖转让合同》，但当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。根据我国土地管理法的规定，农村宅基地属于农村集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的农民身份相联系，禁止非法转让。在房地一体的情况下，农村房屋的买卖将导致宅基地使用权的非法转让，亦将损害农村集体经济组织的权益，鉴于本案中牛智明的身份，李宏宇与牛智明之间签订的上述合同应属无效。在此情况下，牛智明并无要求李宏宇交付房屋的权利，故而张春艳亦无要求非合同相对方的李宏宇交付3号院房屋的权利，对张春艳要求李宏宇交付房屋的请求，法院不予支持。就牛智明而言，3号院房屋现由实际的权利人李宏宇占有，牛智明与李宏宇之间的买卖协议亦归于无效，牛智明客观上不具备交付3号院房屋的可能，张春艳要求牛智明交付3号院房屋，亦缺乏事实根据，法院不予支持。张春艳与牛智明就上述合同之间的权利义务关系可依法另行解决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第三十二条之规定，于2019年12月判决：“一、张春艳与牛智明于二〇一九年九月一日签订的《农村房屋买卖转让合同》有效；二、驳回张春艳的其他诉讼请求。”二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为张春艳与牛智明就涉案农村房屋签订的买卖合同的效力，以及张春艳请求牛智明、李宏宇向其交付涉案房屋能否得到支持。首先，关于合同效力。农村房屋买卖必然涉及农村宅基地的流转，根据我国土地管理相关法律及政策，农村宅基地属于农村集体经济组织所有，农村村民基于农村集体经济组织成员身份有权申请使用宅基地，因此农村房屋及宅基地原则上不允许向农村集体经济组织成员以外的主体转让，仅在一定条件下可以在农村集体经济组织内部流转。涉案《农村房屋买卖转让合同》系出卖人牛智明、买受人张春艳双方真实意思表示，且张春艳系涉案房屋所在农村集体经济组织成员，故合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，张春艳请求确认该合同有效，本院予以支持。其次，关于房屋交付。本案系农村房屋连环买卖引起的纠纷，涉案房屋权利人及宅基地使用权人李宏宇，将房屋转让给牛智明，后牛智明又将房屋转让给张春艳。根据本案查明事实，涉案房屋仍由李宏宇实际占有，即李宏宇并未实际向牛智明交付涉案房屋。因此，牛智明在自己尚未占有房屋的情况下客观上无法向张春艳履行交付房屋的合同义务。同时，张春艳与李宏宇之间不存在直接合同关系，故其请求李宏宇交付房屋缺乏合同依据。因此，张春艳请求牛智明、李宏宇向其交付涉案房屋，本院难以支持。综上所述，张春艳、牛智明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由张春艳负担5900元（已交纳），由牛智明负担5900元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 佳审 判 员  刘丽杰审 判 员  陈雨菡二〇二〇年四月二十八日法官助理  王继玉书 记 员  孙 雯-2--1-