湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0121民初335号原告上海永升物业管理有限公司长沙分公司，住所地：湖南省长沙市雨花区圭塘街道劳动东路222号旭辉国际广场R3栋架空层。负责人黄涛，总经理。委托代理人陈仲华，男，1990年6月22日出生，汉族，住海南省万宁市，系公司员工。委托代理人廖星星，男，1993年11月4日出生，汉族，住湖南省涟源市，系公司员工。被告蒋瑶，男，1984年9月2日出生，汉族，户籍地址为湖南省长沙县，现住长沙县。被告柳姿，女，1986年1月27日出生，汉族，户籍地址为湖南省长沙县，现住址同上。委托代理人蒋瑶，男，1984年9月2日出生，汉族，户籍地址为湖南省长沙县，现住址同上，系柳姿丈夫。原告上海永升物业管理有限公司长沙分公司（以下简称永升物业公司）与被告蒋瑶、柳姿物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告永升物业公司请求判令：1、被告支付拖欠物业费共计5052.3元；2、被告支付拖欠费用违约金共计306元（违约金截止到2019年9月30日）；3、被告承担本案诉讼费用。被告蒋瑶、柳姿答辩要点：1、答辩人与恒基兆佳（湖南）房地产发展有限公司签订房屋买卖合同，合同约定前期物业服务企业为广东恒宝物业管理有限公司长沙分公司（以下简称恒宝物业公司），服务期限自2010年1月1日至2020年12月31日，同时，答辩人所签署的《商品房交楼书》中涉及的材料均是恒宝物业公司或开发商提供的，非原告提供，因此，本案所涉合同纠纷事实不清，证据不足。2、原告提交的《前期物业服务合同》未盖恒基兆佳（湖南）房地产发展有限公司公章，未经房产局备案，未经业主大会表决，存在伪造可能，原被告之间没有签订该合同。3、原告存在故意隐瞒其暴力催缴的行为，答辩人一直理性、客观与原告进行沟通，但一直未能得到正面答复。答辩人于2018年在长沙县住房保障局官网查询恒基凯旋门小区的物业公司为“恒基兆业地产有限公司物业管理部”，非原告，故答辩人有理由怀疑其收取物业费的合法正当性。综上，答辩人与原告之间不存在合同关系，不接受和无法认定原告方提出的所谓“物业服务合同纠纷”的合同主体的合法存在，故请求驳回原告的全部诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、蒋瑶、柳姿系长沙县星沙街道开元东路77-79号恒基凯旋门（住宅小区）1期6栋601房业主，房屋建筑面积92.82平方米。2010年8月14日，柳姿在《商品房交楼书》上签名并确认收房。2、永升物业公司向本院提交其于2016年与恒基兆佳（湖南）房地产发展有限公司（以下简称恒基公司）签订了《恒基?凯旋门前期物业管理服务合同》（以下简称《前期物业合同》），约定：永升物业公司为恒基凯旋门小区提供物业管理服务，永升物业公司按建筑面积向业主收取物业服务费，一、二期住宅为1.65元/月/平方米；物业服务费用按月交纳，业主应在每月第壹日至第柒日履行交纳义务，逾期交纳的，违约金按照应缴费用每日万分之一收取；本合同自2016年10月20日起至业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。物业合同还对双方其他权利义务进行了相应约定。3、恒基凯旋门小区一、二期的物业公司在2017年1月1日之前为恒宝物业公司，2017年1月1日起，该物业公司退出恒基凯旋门小区，由永升物业公司正式接管恒基凯旋门小区，为该小区提供物业服务至今，永升物业公司从2017年1月1日开始向小区内业主收取物业管理服务费。4、蒋瑶、柳姿从2017年1月1日起2019年9月30日止未向永升物业公司交纳物业费，原告向被告催收未果。5、恒基凯旋门小区一、二期业主委员于2019年7月成立，蒋瑶、柳姿在购房时与前物业公司即恒宝物业公司所约定的物业服务费标准亦为1.65元/㎡/月。二、双方当事人有争议的事实1、原告永升物业公司向被告蒋瑶、柳姿收取物业费是否合理合法。原告认为，其与恒基公司签订了《前期物业合同》，并为恒基凯旋门小区提供了物业服务，有权向小区内业主收取物业服务费用。被告蒋瑶、柳姿认为，原告与其没有合同关系，与其签订物业服务合同的系恒宝物业公司，原告与恒基公司签订的《前期物业合同》因未经法定程序，不符合法律规定，应认定无效。本院认为，虽被告未与原告签订书面的物业服务合同，但原告与建设单位即恒基公司签订了《前期物业合同》，该合同效力及于全体业主；同时，原告自2017年1月1日起实际为恒基凯旋门小区提供物业服务，被告作为恒基凯旋门小区的业主，原被告之间已形成事实上的物业服务合同关系，被告亦未享受恒宝物业公司提供的物业服务，无论被告对《前期物业合同》的签订是否知情，原告有权依据事实物业服务合同关系向被告收取物业服务管理费。2、物业服务收费标准如何认定。原告认为按其与恒基公司签订的《前期物业合同》约定的收费标准收费，合理合法。被告认为，其与原告没有合同关系，不应向原告缴纳物业费。本院认为，物业服务具有连续性、长期性的特点，被告并未提供充分有效证据证明其欠交物业费期间，原告的物业服务质量不符合合同约定及相关法律法规规定的质量标准，构成严重违约。即使被告不认可原告提交的《前期服务合同》，本院亦可参照被告与前物业公司约定的收费标准，认定被告应按1.65元/㎡/月的标准向物业公司交纳物业服务费。至于被告辩称原告暴力催收物业费的问题，因被告提供的证据不足以证实该问题的存在，当事人可收集证据后另谋合法途径解决。判决的理由与结果本院认为，一、原告永升物业公司作为恒基凯旋门的物业服务企业，依约为该小区提供了物业服务，其有权向小区内的业主收取物业服务费。被告蒋瑶、柳姿作为小区业主，尚欠原告物业服务费5054元（92.82㎡×33个月×1.65元/㎡/月），已违反合同约定，其理应及时履行交付物业服务费的义务。现原告只要求被告支付物业服务费5052.3元，是当事人自行处分自己民事权利的行为，本院予以准许。被告应当支付原告物业服务费5052.3元。二、关于违约金的问题，本院认为，被告拒交物业服务费的行为虽不妥当，但非恶意拖欠，原因是多方面的，被告以拒交物业费的方式表达诉求情有可原，故对于原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告蒋瑶、柳姿在本判决生效后十日内支付原告上海永升物业管理有限公司长沙分公司物业服务费5052.3元；二、驳回原告上海永升物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，即应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由原告上海永升物业管理有限公司长沙分公司负担1元，由被告蒋瑶、柳姿负担24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李文斌二〇二〇年三月二十七日书记员  陈晓婷附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。