河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1702民初565号原告：李超，男，1981年10月11日出生，汉族，住河南省汝南县。委托诉讼代理人：马世云，河南尚成律师事务所律师。被告：河南三维房地产开发集团有限公司，住所地驻马店市天中山大道中段。法定代表人：任秀中，董事长。委托诉讼代理人：徐东升，河南北纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：高婷婷，河南北纬律师事务所律师。被告：中原银行股份有限公司驻马店分行，住所地河南省驻马店市文明路**。法定代表人：万三华，行长。委托诉讼代理人：杨旭，河南驿城律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈铎，男，1989年12月26日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区，系该行工作人员。第三人：驻马店高德房产中介有限公司，住，住所地：驻马店市文化路和铜山大道交叉口东南角/div>法定代表人：杨雪英，总经理。第三人：苏有全，男，1959年5月15日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。现羁押于驻马店市看守所。原告李超与被告河南三维房地产开发集团有限公司（以下简称三维公司）、中原银行股份有限公司驻马店分行（以下简称中原银行驻马店分行）、第三人驻马店高德房产中介有限公司（以下简称高德公司）、苏有全商品房预售合同纠纷一案。本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李超的委托诉讼代理人马世云、被告三维公司的委托诉讼代理人高婷婷、被告中原银行驻马店分行的委托诉讼代理人杨旭、陈铎、第三人苏有全到庭参加诉讼，第三人高德公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李超诉称，原被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买汇万家商城第2幢2层2099号房，购房款276132元，2016年4月30日前交付房屋。原告已按约定支付购房款，而被告至今没有交房。被告延迟交付房屋，导致原告无法对外出租，造成租赁收益损失应由被告承担，且被告承诺三年无理由退房、投资回报率低退铺，经营不繁荣退铺等，原告正基于被告的宣传、承诺才决定购买房屋。请求：1.解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》；2.被告返还购房款276132元及利息；3.被告返还契税及维修基金16568元；4.被告支付违约金8560元；5.被告支付房屋收益损失（从2016年4月30日至购房款退清之日止，每月每平方300元）；6.解除原告与中原银行驻马店分行之间的《个人购房借款合同》。被告三维公司辩称，1.高德公司、苏有全作为房屋的实际所有人，应参与本案诉讼。2.本案解除合同及购房款的退还、违约金的支付责任均应由高德公司、苏有全承担。被告中原银行驻马店分行辩称，中原银行驻马店分行不是适格被告。第三人苏有全述称，因规划许可证面积与竣工面积不一致，无法办理土地使用权证，但现已交房，建筑面积是34000平方米，实际面积28000元，按照相关合同约定，三维公司与崔卫冰违约，其不应承担违约责任。第三人高德公司未陈述意见。经审理查明，李超（××）与三维公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，该合同不显示签订日期，合同约定：第一条、项目建设依据。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名：汇万家商城。第二条、商品房销售依据。××购买的商品房为预售商品房……商品房预售许可证号为驻房管预字第20150068号。第三条、××所购商品房的基本情况。××购买的商品房为第2幢2层2099号房。第四条、计价方式与价款。1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米25927.89元，总金额贰拾柒万陆仟壹佰叁拾贰整。第八条、交付期限。出卖人应当在2016年4月30日前……将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1.该商品房验收合格。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。1.（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的3%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之8的违约金。第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360个工作人内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.××同意给予180工作日顺延期以配合出卖人和政府主管部门尽早取得权属登记资料备案。在宽限期结束时，若出卖人未能达到权属登记资料备案，××提出退房，出卖人承担已付房款1‰违约金。本条出卖人的责任是指，在约定期限内完成将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。若××不配合出卖人向产权登记机关提供办理权属登记备案所需资料或配合办理产权登记，出卖人不承担产权登记责任，一切后果及责任均由××承担等条款。庭审中，原告自称：商品房买卖合同原件、交房款收据原件、维修基金原件、契税收据原件、银行借款合同原件、银行放款借据原件已交给天中·天街售楼部用于办理不动产证。另查明，诉争房屋的销售广告有“3年无理由退铺”、“3年，无理由退铺”、“投资回报率低，退铺！经营不繁荣，退铺！无理由！无风险！”，同时宣传的文章载明的还有“天中·天街的无理由退铺，彻底解决了购房人的后顾之忧。客户购买天街商铺三年后，如果感觉市场形势不好，可以无理由退铺，如果感觉商铺有巨大的升值潜力，也可以继续持有，正式成为商铺产权人”。苏有全曾出具承诺一份，该承诺不显示日期，写明“2014年10月23日河南三维房地产开发集团有限公司、崔卫冰、驻马店高德房产中介有限公司三方共同开发、投资、销售的天中天街项目，在该项目销售过程中实际牵涉到的驻马店高德房产中介有限公司、驻马店天街物业管理有限公司、驻马店天街商贸有限公司、驻马店天街实业有限公司负责人都是苏有全。天中天街销售过程中所牵涉的一切责任都由苏有全承担”。又查明，2018年6月7日，汇万家商城2号楼A区、B区1001-1645等645套房屋取得不动产权证书，权利人为三维公司；第三人苏有全因涉嫌虚假广告于2019年9月18日被驻马店市公安局西园分局立案侦查，当日被刑事拘留。庭审中，原告称：截至目前，三维公司尚未交付房屋。三维公司对此不予认可，称：已经交房。诉讼中，原告明确违约金的诉讼请求是依据合同约定的“逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的3%向××支付违约金”。上述事实，有相关证据以及原、被告及第三人的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，李超为购买汇万家商城第2幢2层2099号房，与三维公司签订了《商品房买卖合同》，三维公司系合同相对人，汇万家商城2号楼A区、B区1001-1645等645套房屋不动产权证记载的权利人为被告，故双方形成了商品房预售合同关系。合同双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于李超请求解除《商品房买卖合同》的问题。一、庭审中，原告称：截至目前，三维公司尚未交付房屋。被告三维公司对此虽不予认可，但未提交交房的相关证据加以证明，故诉争房屋尚未交付。根据合同约定“出卖人应当在2016年4月30日前……将……商品房交付××使用……逾期超过90日后，××有权解除合同”，故李超自2017年8月1日享有合同解除权。根据法律规定，在李超与三维公司没有约定行使解除权期限以及三维公司没有催告行使解除权的情况下，李超应当在解除权发生之日起一年内行使。现李超请求解除合同，已远超一年，由逾期交房而产生的解除权已消灭。二、根据合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……在宽限期结束时，若出卖人未能达到权属登记资料备案，××提出退房，出卖人承担已付房款1‰违约金”，依据目前查明情况，现案涉商铺所在项目不动产权证已办理，权属登记资料已备案，原告也已交纳契税等办证费用，在房屋尚未交付的情况下，现无证据证明诉争房屋已符合合同约定的逾期办证解除合同条件。三、关于诉争房屋的销售广告“3年无理由退铺”等相关内容。根据第三人苏有全的“承诺”，其自愿承担案涉商铺销售过程中所牵涉的一切责任，现苏有全已因涉嫌虚假广告被公安机关采取刑事强制措施，在案涉商铺销售过程中的销售广告和宣传资料可能系虚假广告，故本案与刑事部分的处理有牵连，在刑事部分未处理完毕前无法明确确认，故原告依据上述销售广告和宣传资料请求解除《商品房买卖合同》，无事实与法律依据。故原告请求返还购房款、退还契税，本院亦不予支持。综上一、二、三，原告请求解除李超与三维公司签订的《商品房买卖合同》，无事实依据，本院不予支持。同理，李超请求返还购房款及利息，无法律依据，本院不予支持。因《商品房买卖合同》尚未解除，故李超请求解除其与中原银行驻马店分行为购房而签订的《个人购房借款合同》，无事实依据，本院不予支持。关于李超请求支付违约金8560元。因原告明确的违约金是依据合同中约定的“逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的3%向××支付违约金”，现本院虽已认定三维公司尚未交付房屋，构成逾期交房，但上述已确认合同未解除，故对原告依据上述约定请求支付违约金8560元，无事实依据，本院不予支持。对于实际发生的逾期交房违约金，原告可依法另行主张权利。关于原告请求的商铺收益损失，因《商品房买卖合同》未有相关约定，销售广告和宣传资料约定的也不明确，且销售广告和宣传资料可能系虚假广告，又未提交相关证据对收益损失加以证明，故本院对原告的该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十五条、第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告李超的诉讼请求。案件受理费5818元，保全费2022元，合计7840元，由原告李超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  张伟光审判员  王 鹏审判员  周 岩二〇二〇年十二月四日书记员  张 意