河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初18476号原告：河南美景鸿城置业有限公司，住所地郑州市管城回族区南曹乡七里河村。法定代表人：成斌，总经理。委托诉讼代理人：张辉，河南九君律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤瑞丰，河南九君律师事务所实习律师。被告：刘素华，女，1980年3月5日出生，汉族，住郑州市金水区。被告：苏华，男，1980年10月26日出生，汉族，住郑州市金水区。原告河南美景鸿城置业有限公司（以下简称美景公司）与被告刘素华、苏华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告美景公司的委托诉讼代理人张辉、汤瑞丰到庭参加诉讼，被告刘素华、苏华经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美景公司向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告刘素华签订的《商品房买卖合同》（合同编号：12938787）；2．被告刘素华将涉案房屋返还给原告；3．被告刘素华配合办理注销合同备案登记及注销房屋预告登记手续；4．判令被告刘素华、苏华支付原告代偿的贷款本金、利息、罚息、复息共计933710.91元；5．判令被告刘素华支付原告补偿金（补偿金以933710.91元基数，按照日万分之五的标准自代偿之日即2019年4月11日起计算至实际清偿之日止）；6．本案诉讼费、保全费、公告费由被告承担。事实和理由：2012年2月15日，被告刘素华与原告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：12938787），约定：被告刘素华购买原告开发的位于管城××区腾飞路西、××北商业××房，房屋总价款为2421744元，其中首付款1221744元，商业贷款1200000元。2013年4月23日，原告与被告及中国光大银行股份有限公司郑州未来路支行（以下简称光大银行未来路支行）签订《个人贷款合同》，约定：由光大银行未来路支行就被告刘素华购房事宜向其发放贷款120万元，同时由原告为被告提供连带责任保证。2016年起，被告刘素华多次未按期偿还贷款，导致原告在光大银行未来路支行的保证金多次被划扣。后因刘素华再次逾期偿还贷款，2019年1月8日，经郑州市金水区人民法院判决，原告为被告刘素华、苏华的欠付光大银行未来路支行款项承担连带清偿责任，原告有权向被告刘素华、苏华追偿。2019年4月11日，原告被光大银行未来路支行划扣933710.91元用于清偿被告刘素华所欠付的全部房产贷款、利息、罚息、复利等。后经原告多次催要，被告拒不还款，按照《商品房买卖合同》的约定，合同自动解除，故原告诉至法院。刘素华、苏华缺席，未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月15日，美景公司（出卖人）与刘素华（××）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：12938787）及相关附件，主要约定：1．××购买的房屋位于郑州市××区腾飞路西、××北商业××号；2．房屋总价款为2421744元，其中首付款1221744元，付款时间2012年2月15日，剩余1200000元采用商业贷款的付款方式；3．如果出卖人为××提供阶段性贷款担保的，××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金，××没有按照上述约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。2013年4月23日，刘素华（借款人、抵押人）与光大银行未来路支行（贷款人）签订《个人贷款合同（抵押、保证）》，主要约定：1．贷款人同意向借款人发放个人商用房贷款1200000元，贷款期限为120个月，即自2013年4月23日至2023年4月23日，贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率6.55%上浮10%执行，采取等本金还款方式偿还贷款本息；2．美景公司提供阶段性连带责任保证：保证期间从合同签署之日至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止。2018年，光大银行未来路支行起诉至郑州市金水区人民法院，要求刘素华、苏华，美景公司偿还贷款本金800000元及利息、复利。该院于2019年1月8日作出（2018）豫0105民初27697号民事判决，认定苏华向该行出具配偶承诺书，承诺与刘素华共同承担涉案贷款的偿还义务，并作出判决：一、刘素华、苏华于判决生效后十日内返还光大银行未来路支行借款800000元，并给付利息（含罚息、复利）95878.24元（计至2018年8月27日，2018年8月28日至实际还款之日利息按合同约定计算）；二、美景公司对上述确定的义务承担连带责任保证，美景公司承担保证责任后，有权向刘素华、苏华追偿；三、驳回光大银行未来路支行的其他诉讼请求。2016年3月28日至2019年4月11日期间，美景公司代刘素华向光大银行未来路支行代偿1058555.32元，其中2019年4月11日代偿933710.91元。2020年6月10日，光大银行未来路支行出具《客户贷款结清通知书》，显示刘素华贷款合同项下的商业用房贷款已于2019年4月11日全部清还完毕。美景公司提交的《不动产登记资料查询结果证明》显示：涉案房屋坐落于管城××区腾飞路西、××北商业××号楼××111；产权人为河南美景鸿城置业有限公司；该房产于2013年4月8日设立预售商品房预告登记，权利人：刘素华；该房产于2013年5月8日设立预售商品房抵押权登记，权利人：光大银行未来路支行，抵押金额：1200000元。本院认为，本案《商品房买卖合同》及《个人贷款合同（抵押、保证）》由当事人签字盖章，系其真实意思表示，合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。被告刘素华在上述合同签订后履行过程中未按约偿还银行贷款，导致原告代被告刘素华、苏华向贷款银行代偿贷款本息933710.91元，故原告要求被告偿还上述代偿款项，理由正当，本院予以支持。原告主张被告自原告代偿之日起按代偿款项的日万分之五支付补偿金的请求，符合合同约定，不违反法律、法规的禁止性规定，本院予以支持。保证人承担保证责任后有权向债务人追偿。当事人可以在合同中约定解除合同的条件，当合同中约定的解除合同的条件成就时，守约一方具有解除合同的权利。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。因被告刘素华未按约偿还贷款本息，导致原告承担代偿933710.91元。依据《商品房买卖合同》的约定，原告有权要求解除《商品房买卖合同》，故原告要求解除《商品房买卖合同》，理由正当，证据充分，本院予以支持。因涉案房屋在贷款银行办理了抵押登记手续，现贷款已经还清，因此本院酌定涉案房屋抵押预告登记注销后解除原、被告签订的《商品房买卖合同》。合同解除后被告刘素华有义务履行协助原告办理商品房买卖合同备案登记注销手续及商品房预告登记注销手续的义务。被告刘素华、苏华缺席，未在本院规定的举证期限内进行举证，其应自行承担不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告刘素华、苏华于本判决生效后十日内偿还原告河南美景鸿城置业有限公司代其偿还的银行贷款本息933710.91元并支付补偿金（补偿金以933710.91元为基数，按照日万分之五的标准自2019年4月11日起计算至实际偿还之日止）；二、待位于管城回族区腾飞路西、七里河路北商业7号号楼1-2层111房屋的抵押预告登记注销后当日解除原告河南美景鸿城置业有限公司与被告刘素华签订的合同编号为12938787的《商品房买卖合同》；三、编号为12938787的《商品房买卖合同》解除后十日内，被告刘素华协助原告河南美景鸿城置业有限公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续及预告登记注销手续；四、编号为12938787的《商品房买卖合同》解除后三十日内，被告刘素华向原告河南美景鸿城置业有限公司返还房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14487元，保全费1735元，公告费（以公告费票据为准），由被告刘素华、苏华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  康月婷人民陪审员  王爱娟人民陪审员  张玉莉二〇二〇年六月十六日书 记 员  路 静