安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0102民初286号原告（反诉被告）：福州融侨物业管理有限公司合肥分公司，住所地合肥市庐阳区阜阳北路与凌湖路交口融侨悦城18#楼一层，统一社会信用代码91340100680810380P。负责人：林开启，总经理。委托诉讼代理人：夏斌，安徽世邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩光辉，安徽世邦律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：杨宏华，女，1950年3月9日出生，汉族，户籍所在地安徽省合肥市蜀山区，现住合肥市蜀山区。被告（反诉原告）：周延海，男，1945年4月6日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市瑶海区，现住址同上。被告（反诉原告）：周怡哲，女，1994年7月2日出生，汉族，户籍所在地安徽省合肥市瑶海区，现住址同上。委托诉讼代理人：杨宏华，系周怡哲祖母,住址同上。原告福州融侨物业管理有限公司合肥分公司（以下简称融侨物业合肥分公司）诉被告杨宏华、周延海、周怡哲及原告杨宏华、周延海、周怡哲诉被告福州融侨物业管理有限公司合肥分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。融侨物业合肥分公司的委托诉讼代理人夏斌、韩光辉，杨宏华、周延海及周怡哲委托诉讼代理人杨宏华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。融侨物业合肥分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的物业费8264.1元及违约金2196.1元，合计10460.2元；2、判令被告承担本案相关诉讼费用。事实和理由：原、被告在签订的《美域花园业主前期物业管理服务协议》中，就原告为美域花园小区提供前期物业服务进行了约定，合同约定：“电梯多层洋房1.25元/平方米/月，业主应当在每月10日前缴纳当月物业服务费，业主自愿缴纳的，则可按季或年预缴。业主逾期3个月未缴纳物业服务费的，甲方可以按照每日万分之五收取违约金。业主逾期6个月仍未缴纳物业服务费的，原告可向项目所在地人民法院起诉。”合同签订后，原告按约定履行了服务义务，被告自2016年8月18日起，开始拖欠物业服务费至今，经原告多次催告，仍拒绝缴纳。起诉前，原告已向辖区居委会申请调解，被告至今仍拒绝交费，至2019年6月30日，被告共计拖欠物业管理服务费35个月，合计8264.1元整，违约金共计2529.33元。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。三被告辩称：2014年被告与原告签订了物业服务合同，被告亦缴纳了3000多元的物业费及垃圾处理费等费用。2015年5月，被告对房屋装修时发现反水，后被告找到原告，原告没有处理。被告同栋楼其他住户打市长热线，市房屋监察大队到场调查说房子质量有问题，被告楼房的公共下水管道存在问题，该问题反映了5年均未得到解决，直到2019年8月原告才处理，被告认为原告未尽到责任，故被告不同意交纳物业费。杨宏华、周延海、周怡哲向本院提出反诉请求：1、判令融侨物业合肥分公司赔偿因房屋反水给反诉方造成的房屋装修、租金、家具损失各类费用，总计20000元；2、判令融侨物业合肥分公司对反诉方的房屋承担质量保修责任或者承担全部修缮费用，并承担自房屋修复之日起三年的质量保证责任；3、判令融侨物业合肥分公司免除自2016年8月18日起至房屋修复之日止的物业管理费用；4、判令被告承担本案的本诉及反诉诉讼费用。事实与理由：2012年12月17日，杨宏华与开发商安徽融侨鑫辉置业公司签订了《房屋买卖合同》，并于办理房屋产权证时缴纳了房屋维修基金25652元。2014年11月10日，杨宏华收房并与融侨物业签订了《物业管理服务协议》，并于合同签订当月起，缴纳了为期一年的物业管理费用3005元、垃圾处理费576.8元。2015年4月起，反诉方对房屋进行装修，同年5月装修开始的一天晚上，房屋就因大雨导致房屋所在的16栋103、104、105、106全部反水，积水深度高达二十公分，103室住户因为房屋反水导致大范围家具、装潢受损，反诉方同几家住户一同找到物业，要求处理，物业派来了保安查看了一下，并没有给到处理结果。103室住户拨打了市长热线，后市房屋监察大队进行现场调查，结果表明房屋质量存在问题。之后小区多家住户都反馈自家房屋、屋顶出现不同程度的滲水现象，而反诉方房屋因为主管道不通，房屋内出现多次反水，每逢下雨便出出不同程度的积水现象。《物业管理服务协议》中第三条第三点约定，物业需要对公用部位、公用设施及场地维护、养护，美域花园于2014年才交付，现小区公共下水管道质量不符合合同约定，原告作为小区物业应该对该质量缺陷予以修复，承担返修责任，履行保修义务。反诉方与开发商、原告进行多次沟通，但开发商、原告均推诿了事。2016年11月28日，安徽晚报、安徽网讯记者来到小区现场采访，开发商和物业承认小区存在漏水问题，并表示12月会派人维修及与业主协商赔偿情况。之后长达几年房屋一到下雨就反水，开发商和物业派人看过几次，主要是小区主管道堵塞。2019年6月一天晚上下大雨，污水倒灌，16栋多家严重渗水，污水最高达到50公分，106住户购买了私人抽水机，抽水机因使用太长时间报废，反诉方与其他住户连夜找到物业将小区的大抽水机拿来使用，抽了好几天才将污水处理干净。严重反水后，要24小时保持开门通风，墙体因受潮发霉严重，墙纸发黑发臭掉落，家具开裂不能使用，家里气味难闻，反诉方多次找到原告，原告总是推脱，要么是没钱，要么是维修资金在开发商那边，或者将责任推到开发商处，给反诉方的精神和财产带来严重影响。2019年8月，经过长期投诉沟通，原告开始维修主管道堵塞的问题，但2020年1月12日拍的照片显示，四个月墙纸仍是湿的。反诉方故依据相关法律规定，提起反诉，请求法院依法判决。融侨物业合肥分公司辩称：反诉原告诉称的房屋质量问题不属于物业服务范围，反诉方是与融侨置业公司签订的房屋买卖合同，并向其缴纳房屋的维修基金，反诉方反映的问题应由开发商负责，反诉方起诉我方属于主体不适格，应予以驳回；反诉被告在服务协议的有效存续期间已经妥善履行了合同义务，从物业服务协议订立起反诉被告就制定相关规约以促进管理、维护养护物业共有部分及相关区域的卫生及相关秩序的正常进行，在具体物业服务过程中反诉被告严格按照前期物业服务协议对小区各项目进行维护、修缮及管理，也指派专人进行维护，从反诉原告提供的相关照片也能看出反诉被告对业主提出的问题会调动人力物力财力解决；反诉被告认为反诉原告所述的反水问题应属于房屋开发部门责任，物业公司对此无维修义务，且是否存在反水问题，反诉原告对该事实并不清楚，应根据谁主张谁举证的原则，由反诉原告进行举证，否则应承担举证不能的法律后果，反诉原告称反诉被告存在怠于行使维修义务、服务不到位问题才拒绝缴纳物业费，并无充分证据证明，另外反诉被告针对业主所反映的相关反水问题都会积极配合处理，至于最终处理结果如何与反诉原告无关。本院经审理认定事实如下：福建金辉集团安徽房地产有限公司（甲方）与融侨物业合肥分公司（乙方）签订一份《金辉·美域花园前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对美域花园小区提供前期物业管理服务；合同期限自中标之日起至业主委员会成立之日止；小区物业收费标准为：多层花园洋房为每月每平方米0.83元，高层住宅为每月每平方米1.25元，商业用房为每月每平方米2.0元；本合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用由甲方承担，房屋交付之日的次月发生的物业服务费由业主承担；物业服务费每半年交纳一次，业主应在每半年的第5日履行交纳义务；逾期交纳物业费的按应交数额3%支付违约金。合同同时对物业服务内容、服务质量、双方的权利义务等事项也作出相应的约定。杨宏华、周延海、周怡哲系美域花园B区16幢105室业主，其房屋建筑面积为192.28平方米，该栋楼属于有电梯的多层洋房。2014年11月10日，杨宏华与融侨物业合肥分公司签订一份《前期物业管理服务协议》，约定物业服务费用电梯多层花园洋房1.25元/月/平方米，物业服务费用按月进行交纳，业主应在每月10日前交纳当月物业服务费。业主逾期3个月未交纳物业服务费的，甲方可以按照每日万分之五收取违约金。2012年12月27日，合肥市蜀山区物价局核准融侨物业合肥分公司对美域花园小区有电梯多层物业综合服务费按每月每平方米1.25元收取，2017年5月22日，合肥市蜀山区物价局对上述收费标准再次进行了核准。2016年8月18日后，杨宏华、周延海、周怡哲未缴纳物业费，致融侨物业合肥分公司诉讼。以上事实，有原告提交的营业执照、身份证复印件、《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、服务价格登记证、业主收楼物品移交确认表、《律师函》、快递单以及当事人的当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，案涉《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》均系各方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对融侨物业合肥分公司及杨宏华、周延海、周怡哲在内的全体业主均具有约束力，融侨物业合肥分公司、杨宏华、周延海、周怡哲均应按约定全面履行自己的义务。融侨物业合肥分公司提供物业服务后，杨宏华、周延海、周怡哲作为小区业主，应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费，现杨宏华、周延海、周怡哲未缴纳2016年8月18日至2019年6月30日期间的物业服务费属实，应当按照合同约定的收费标准向融侨物业合肥分公司交纳物业服务费8268元（192.28㎡×1.25元/㎡/月×34个月12天），现融侨物业合肥分公司主张杨宏华、周延海、周怡哲支付物业费8264元，不违反法律规定，本院予以支持。融侨物业合肥分公司诉请被告杨宏华、周延海、周怡哲支付违约金，因融侨物业合肥分公司就公共设施的管理以及物业服务的细节确有部分不完善之处，融侨物业合肥分公司仍需进一步加强其物业管理，故本院对其该项诉请不予支持。杨宏华、周延海、周怡哲诉请融侨物业合肥分公司赔偿房屋反水损失20000元的请求，因未能举证证明房屋反水原因及融侨物业合肥分公司存在违约行为致其受损20000元，其应当承担举证不能的不利后果，杨宏华、周延海、周怡哲的上述诉请，本院不予支持。杨宏华、周延海、周怡哲诉请融侨物业合肥分公司承担房屋质量维修责任及免除物业费，无事实和法律依据，本院对该两项诉请亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、杨宏华、周延海、周怡哲于本判决生效之日起十日内一次性支付福州融侨物业管理有限公司合肥分公司2016年8月18日至2019年6月30日期间的物业管理服务费8264元；二、驳回福州融侨物业管理有限公司合肥分公司的其他诉讼请求；三、驳回杨宏华、周延海、周怡哲的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费70元，减半收取35元，反诉案件受理费570元，减半收取285元，福州融侨物业管理有限公司合肥分公司负担10元，杨宏华、周延海、周怡哲负担310元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  司明秀二〇二〇年四月三十日书记员  崔 艳附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。