天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初32号原告：尹洁，男，1967年3月17日出生，回族。被告：天津北辰房地产开发有限责任公司，住所地天津市北辰区青光镇杨咀村委会二楼。法定代表人：吴伯明，经理。第三人：中国工商银行股份有限公司天津广厦支行，住所地天津市河西区大沽路361、363号。法定代表人：秦志远，该支行行长。委托诉讼代理人：宋可可，上海锦天城（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：景珊珊，上海锦天城（天津）律师事务所律师。第三人：穆文贵，男，1957年2月6日出生，回族。第三人：曹秀英，女，1956年7月13日出生，回族。第三人：王凤琴，女，1950年2月11日出生，汉族。原告尹洁与被告天津北辰房地产开发有限责任公司（以下简称：北辰房地产公司），第三人中国工商银行股份有限公司天津广厦支行（以下简称：工行广厦支行），第三人穆文贵、曹秀英、王凤琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告尹洁，第三人工行广厦支行的委托诉讼代理人宋可可，第三人穆文贵、曹秀英、王凤琴到庭参加诉讼。被告北辰房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。尹洁向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，协助原告到房屋管理登记部门办理瑞通里6-1-502房屋产权登记手续；2.确认工行广厦支行对瑞通里6-1-502房屋的抵押权无效；3.判令被告及工行广厦支行协助办理撤销抵押权登记手续；4.案件受理费由被告负担。事实和理由：原、被告系商品房买卖合同关系。2003年6月9日原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的北辰区瑞通里小区6-1-502房屋，房款86000元。双方还约定，商品房竣工验收后，被告应在180日内及时协助原告办理房屋所有权转移登记。原告购房后一直使用至今。被告一直未能为原告办理房屋登记手续，原告于2016年7月28日起诉，贵院作出（2016）津0113民初4929号民事判决，认定双方合同有效，但因房屋抵押给第三人工行广厦支行，原、被告不能办理所有权转让手续。2019年11月15日，天津市河西区人民法院关于本小区类似情况，作出（2019）津0103民再2号、3号民事判决，认定此类合法形式掩盖非法目的抵押无效。北辰房地产公司未作答辩。工行广厦支行述称，2001年第三人与案外人李国栋签订抵押合同及借款合同，并办理抵押登记，原告于2003年办理购买房屋行为不存在善意，不同意原告诉讼请求。穆文贵述称，同意原告全部诉讼请求，对原告所诉事实和理由认可。曹秀英述称，同意原告全部诉讼请求，对原告所诉事实和理由认可。王凤琴述称，认可原告全部诉讼请求及事实理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2001年9月7日，北辰房地产公司与案外人李国栋房屋买卖合同记载：李国栋购买被告开发的北辰区房屋，总价款121800元，双方约定付款方式为按揭贷款8万元。工行广厦支行原为中国工商银行天津市分行广厦支行。2001年11月27日，李国栋与工行广厦支行《个人住房借款合同》记载：工行广厦支行向李国栋发放住房贷款80000元整，贷款期限自2001年11月27日起至2015年11月26日止。同日，《个人住房借款抵押合同》记载：李国栋同意以其拥有处分权的诉争房屋抵押给工行广厦支行。2001年11月27日，天津市和平区公证处就前述《个人住房借款合同》、《个人住房借款抵押合同》予以公证，其出具的（2001）津和证经字第20431号公证书中载明“经查，双方当事人经协商一致签订了前面的《个人住房借款合同》、《个人住房借款抵押合同》，当事人具有相应的民事行为能力，代理人廖立平具有相应的代理权，所签上述合同意思表示真实，内容明确、合法。兹证明贷款人中国工商银行天津市分行广厦支行负责人的代理人廖立平与借款人李国栋于2001年11月27日在天津市签订了前面的《个人住房借款合同》及《个人住房借款抵押合同》。上述双方签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同内容符合《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》的规定，合同上的签字、盖章均属实，本合同自天津市北辰区房地产管理局登记之日起生效。”2001年11月30日，天津市北辰区房地产管理局作出的津房北辰抵字第津00×××××号的《天津市房地产抵押权证明书》载明“抵押权人：中国工商银行天津市分行广厦支行，抵押人：李国栋，房产坐落：北辰区瑞通里6＃1门502”等字样。工行广厦支行曾至天津市河西区人民法院以借款合同纠纷为由起诉李国栋，2005年11月8日，天津市河西区人民法院出具的（2005）西民三初字第616号民事裁定书载明，因李国栋于2005年10月11日前已经死亡，裁定驳回起诉。王凤琴于2003年6月9日与北辰房地产公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定王凤琴购买被告开发的北辰区房屋，房款86000元。双方还约定：商品房竣工验收合格后，被告须在30日内办理房屋所有权初始登记，初始登记完毕后，被告应在180日内及时协助原告办结房屋所有权转移登记。王凤琴于2003年6月9日一次性将房款付清。被告为王凤琴出具了天津市房地产开发企业预售款专用收据。王凤琴自此占有使用诉争房屋。2013年12月30日，王凤琴与曹秀英签订《房屋买卖协议书》，约定将北辰区房屋以410000元价格出售给曹秀英。同日，王凤琴出具收到约定房款的收条。自此，穆文贵与曹秀英占有使用诉争房屋至今。穆文贵与曹秀英系夫妻关系，尹洁系穆文贵与曹秀英的外甥。庭审中经多次询问并释明，穆文贵与曹秀英虽出资购买并实际居住于诉争房屋，但自愿将该房屋赠与并登记在尹洁名下。其后，为办理产权登记手续，北辰房地产公司的法定代表人吴伯明将《天津市商品房买卖合同》及天津市房地产开发企业预售款专用收据王凤琴名字改为尹洁并加盖印章。2017年7月7日本院对北辰房地产公司的法定代表人吴伯明的询问笔录记载：“审：除了瑞通里小区建行贷款的，还有一部分河西法院起诉的工商银行贷款的是否是真实买房？吴：不是，也是套贷。审：工商银行贷款有多少户？吴：想不起来了，也有几十户。审：工商银行贷款部分是名义上的买房人实际签字的吗，是否出资？吴：不是，没有实际出资，不是本人签字，贷款都是我们公司用的。审：后来房子是否实际出卖？吴：实际出卖了，同一套房屋有两份买卖合同，有银行贷款的不是真实的，没有银行贷款的一次性全款的实际入住的是真实的。”本院认为，本案的争议焦点为：第一，原、被告及王凤琴之间的房屋买卖合同是否合法有效，是否应当办理产权登记手续；第二，工行广厦支行的抵押担保物权是否应予撤销。对此，本院分析如下：关于案外人李国栋与北辰房地产公司合同效力问题一节，结合瑞通里小区的生效民事判决，以及北辰房地产公司的法定代表人吴伯明的陈述，被告虽然与李国栋签订了商品房买卖合同，但并非双方真实意思表示，双方真实目的是借助房屋买卖这一合法形式，达到为被告套取银行贷款的非法目的。根据法律规定，以合法形式掩盖非法目的的合同属于无效合同，故被告与李国栋之间所签商品房买卖合同属于无效合同。关于王凤琴与北辰房地产公司合同效力问题一节，王凤琴与被告就诉争房屋签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，并支付了房款，被告亦按约交付了诉争房屋，该合同应属合法有效。同理，王凤琴与曹秀英签订的房屋买卖协议，亦应有效。穆文贵与曹秀英自愿将诉争房屋登记在尹洁名下，系其夫妻自愿处分民事权利的行为，本院依法予以准许。为减少当事人诉累，根据公平原则，北辰房地产公司应配合尹洁办理诉争房屋的权属登记手续。关于工行广厦支行对诉争房屋是否享有抵押权一节，虽然李国栋以诉争房屋为抵押物与工行广厦支行签订借款合同，但如前所述，《个人住房借款合同》及《个人住房借款抵押合同》应属无效。依据《中华人民共和国担保法》第五十二条规定：抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭，故工行广厦支行对诉争房屋不再享有抵押权。被告天津北辰房地产开发有限责任公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对原告的主张放弃抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、第三人王凤琴与被告天津北辰房地产开发有限责任公司于2003年6月9日签订的《天津市商品房买卖合同》以及王凤琴与曹秀英于2013年12月30日签订的《房屋买卖协议书》有效，穆文贵与曹秀英自愿将诉争房屋登记在尹洁名下，被告天津北辰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内协助原告尹洁办理坐落在北辰区房屋的权属登记手续；二、第三人中国工商银行股份有限公司天津广厦支行对北辰区房屋的抵押权消灭，第三人中国工商银行股份有限公司天津广厦支行于本判决生效之日起十日内协助原告尹洁办理坐落在北辰区房屋的撤销抵押登记手续。案件受理费80元，由被告天津北辰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长 张 沛审判员 赵志刚审判员 李 伟二〇二〇年八月十日法官助理于江锟书记员张玉芹附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第五十二条抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。