上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初19332号原告：泰安市人民政府驻上海联络处,住所地上海市山阴路XXX弄XXX号。法定代表人：张耀禄，主任。委托诉讼代理人：王相文，上海申京律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴超君，工作人员。被告：上海佐银餐饮管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：李佐银，总经理。委托诉讼代理人：李泽江，上海金仕维律师事务所律师。委托诉讼代理人：王怀刚，上海金仕维律师事务所律师。原告泰安市人民政府驻上海联络处(以下简称泰安驻沪联络处)诉被告上海佐银餐饮管理有限公司(以下简称佐银公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。泰安驻沪联络处的委托诉讼代理人王相文律师、吴超君，佐银公司的法定代表人李佐银及其委托诉讼代理人李泽江律师、王怀刚律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰安驻沪联络处向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令泰安驻沪联络处与佐银公司于2015年3月28日就上海市虹口区山阴路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋租赁合同》于2019年5月22日解除；2、判令佐银公司缴纳欠付租金人民币828,493元(以下同币种，按年租金20万元，自2015年4月1日计算至2019年5月22日)，并且自2019年5月23日起按年租金20万元的标准支付房屋使用费至实际迁出之日止；3、判令佐银公司向泰安驻沪联络处支付违约利息(按中国人民银行同期存款利率，自2015年4月1日起按每期欠付金额分段计算)；4、判令佐银公司将擅自改变的系争房屋结构予以复原；5、判令佐银公司将原系争房屋内的八台空调，三台热水器等国有资产归还泰安驻沪联络处；6、判令佐银公司立即停止经营，并于判决生效之日起五日内腾退房屋，将房屋交还泰安驻沪联络处；7、本案诉讼费由佐银公司负担。审理中，泰安驻沪联络处撤回要求佐银公司将擅自改变的系争房屋结构予以复原，以及要求佐银公司将其注册经营地址从系争房屋迁出的诉讼请求；并变更第五项诉讼请求为判令佐银公司将原系争房屋内的五台空调，三台热水器等国有资产归还泰安驻沪联络处，对于归还的空调和热水器没有品牌、型号和品质的要求。事实和理由：2015年3月28日，泰安驻沪联络处与佐银公司签定了《房屋租赁合同》，约定：佐银公司承租泰安驻沪联络处所有的系争房屋，出租面积为235平方米，租期15年，自2015年4月1日起至2030年4月1日止。房屋的年租金总额20万元，租金的支付方式为“押一付三”，押金17,000元，按季支付，先付后用；佐银公司应当合理使用其所承租的房屋及其附属设施,私自装修装饰、私改扩建均应禁止；房屋租赁期间，佐银公司有未经泰安驻沪联络处书面同意，拆建、改建变动房屋结构的，泰安驻沪联络处可以解除合同，收回房屋。因佐银公司在承租期间，擅自改变了系争房屋结构，泰安驻沪联络处有权依约解除合同。双方还约定佐银公司逾期未交纳按约定应当由其支付的各项费用，经催促仍未履行约定的，泰安驻沪联络处可以解除合同。佐银公司自承租系争房屋后，从未缴纳过租金，经泰安驻沪联络处多方催促缴纳，其仍找借口拒绝交纳租金，已经符合双方的约定和《合同法》有关解除合同的规定。2019年5月22日，泰安驻沪联络处向佐银公司送达了《解除租赁合同及租金催缴通知》，告知双方的《房屋租赁合同》解除，并要求佐银公司自收到通知后3日内支付租金85万元及利息损失，腾退房屋交还泰安驻沪联络处。佐银公司至今未予缴租并腾退房屋，特向贵院提起诉讼，望判如所请。佐银公司辩称，不同意泰安驻沪联络处的全部诉讼请求。2015年，泰安驻沪联络处为了解决员工用餐和接待费用、便于账目管理，与佐银公司协商，将系争房屋交由佐银公司开设餐厅。双方口头约定泰安驻沪联络处的工作人员在佐银公司处用餐和接待客人所发生的费用均不需要结付，作为抵冲佐银公司使用系争房屋的租金。双方租赁合同中虽有租金标准和支付方式的约定，实际上是为了应付审计，在形式上作出的设定，双方从未按该约定履行。且双方租赁合同中约定的解除合同的情形中并不包括逾期支付租金。自2015年开业至2019年4月底，泰安驻沪联络处从未向佐银公司收取或催讨过租金，亦未就其在佐银公司处的餐饮消费支付任何费用。因此，在双方实际履行租赁合同过程中，始终以餐费冲抵系争房屋的租金，故不存在欠付租金的问题。佐银公司并未私自改变系争房屋的机构，对系争房屋的装修行为均获泰安驻沪联络处的准许，或受其委托。双方租赁合同约定，泰安驻沪联络处允许佐银公司在房屋院墙上开设独立门和在庭院内搭建阳光房。多年来，泰安驻沪联络处的工作人员在此就餐或接待，对佐银公司在系争房屋内的装修应当了解，但从未对此提出过异议。另外，无论泰安驻沪联络处主张的租金是否应当支付，其租金支付请求权的诉讼时效大部分已经届满。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：泰安驻沪联络处系系争房屋的权利人。2015年3月28日，泰安驻沪联络处(出租方，甲方)与佐银公司(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》：“泰安驻沪联络处紧紧围绕市政府赋予的工作宗旨、职责和任务，搭建起在上海招商引资、招财引智的平台，为我市领导、机关、企事业单位赴上海联系工作提供高效便捷的服务。为使联络处在沪资产从总体上得到合理配置，有效利用，确保国有资产保值增值，决定对原办公房产(即系争房屋)实施对外租赁。甲方出租给乙方的房屋面积共235平方米(该房屋为独栋三层)；甲方在原房屋内有八台空调，三台热水器，为国有资产，乙方可以使用并有义务保管好。该房屋租赁期共15年，自2015年4月1日起至2030年4月1日止。甲方负责房屋顶及外墙维修；乙方负责房屋室内墙壁、地板、楼道及所有水、电、气、暖、消防等设施的维修；允许乙方在房屋院墙上开设独立门和在庭院内搭建阳光房，其费用由乙方承担。房屋年租金总额20万元；房屋租金支付方式：按照上海惯例执行“押一付三”，按季度支付，先付后用；“押一”金额17,000元；“付三”金额50,000元；甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。租赁期间相关费用及税金：租赁期间，房屋和土地的税费由甲方依法交纳。如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方负担；乙方交纳以下费用：租赁期间的水、电、气、消防等相关由乙方产生的费用。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。提高安全意识，增设防火设施，凡是影响房屋安全的行为，如私自装修装饰、私改扩建都应禁止。发现房屋及设施损坏的，乙方应及时负责修复。双方可以在协商一致的情况下变更或终止本合同；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：(1)未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋的；(2)未经甲方书面同意，拆建、改建变动房屋结构的；(3)损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；(4)逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，经甲方催促仍未履行约定的。甲方违约责任处理：1、因甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，乙方应提供有效凭证；2、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的30%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任直至达到全部损失为止；3、甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失。乙方违约责任处理：租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的30%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止，(1)未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；(2)利用该房屋进行违法活动的。本合同文本及附件一式二份，由甲、乙双方各执一份。两份合同文本具有同等法律效力。该合同在佐银公司留存的文本上有郑新鲁签字字样，泰安驻沪联络处处留存的文本上则未有郑新鲁签名。签订合同后，佐银公司向泰安驻沪联络处支付押金17,000元。至2019年4月前，佐银公司未向泰安驻沪联络处就系争房屋支付租金或其他费用。2019年4月26日，泰安驻沪联络处向佐银公司发出《解除租赁合同及租金催缴通知》，要求佐银公司支付自2015年4月至2019年6月期间租金85万元及利息。并因佐银公司擅自改建变动房屋结构、自始未付租金，泰安驻沪联络处决定自佐银公司收到本通知之日起解除就系争房屋签订的《房屋租赁合同》。该通知经EMS投递，于2019年5月21日由佐银公司前台签收。上述事实，由双方当事人的陈述、另有《房地产权证》、《房屋租赁合同》、《解除租赁合同及租金催缴通知》及快递回单等证据佐证，经庭审质证，本院予以确认。双方有争议的事实，各自提供如下证据：泰安驻沪联络处提供：1、系争房屋的照片，证明佐银公司擅自改变系争房屋结构。佐银公司认为其确实对系争房屋进行了改建，但因双方合同约定允许佐银公司对系争房屋进行装修和改建，故不同意恢复原状。2、落款日期2019年5月18日，署名“郑新鲁、祁振亚”的《催款说明》，表示2019年4月，其按单位工作安排，依据与佐银公司签订的《房屋租赁合同》约定，向佐银公司催要房屋租金，该公司始终没有按照合同要求支付相应租金。佐银公司认为并无欠付租金的事实，泰安驻沪联络处在2019年4月之前从未向其以任何形式催讨过租金。3、(2019)鲁泰安岱宗证民字第871号《公证书》公证的郑新鲁证人证言：“我是郑新鲁，自2006年10月，我开始在泰安驻沪联络处工作。联络处在上海市虹口区山阴路XXX弄XXX号有办公房产一处。因房产面积较大，办公使用利用不足，为使得国有资产得到有效利用，确保资产保值增值，联络处将其对外租赁，并安排我负责该资产对外出租的具体事项。经调研，联络处决定将该房产出租给佐银公司用于餐厅经营，我与该公司总经理李佐银就房屋的租赁费、缴纳方式、租期等事项进行了协商，达成一致意见后于2015年3月28日签订了《房屋租赁合同》。除合同约定的事项外，不存在其他特殊约定。后佐银公司在此开办了“私房菜851”饭店，我在此就餐或者宴请他人后在点菜单上签署了我自己的名字，这是我个人的消费行为，由我个人支付餐费，与联络处没有任何关系。”以证明郑新鲁在佐银公司处签单消费系其个人行为。佐银公司对该证据的真实性无异议，其亦提供该《公证书》作为证据，以证明郑新鲁系泰安驻沪联络处代表，负责处理与佐银公司间关于系争房屋租赁事宜，并在泰安驻沪联络处负责接待业务，每年在佐银公司处签单金额在20万元左右，与其个人工资收入水平明显不符，结合泰安驻沪联络处从未催讨租金的事实，认为郑新鲁的签单消费并非其个人行为。佐银公司提供：1、点菜单(视频)、记账本，2015年度泰安驻沪联络处在佐银公司处消费207,233元、2016年度消费205,602元、2017年度消费220,365元、2018年度消费204,065元、2019年度消费25,527元。证明泰安驻沪联络处在佐银公司进行公务接待，签单消费，从未支付餐费，签单金额每年约20万元。泰安驻沪联络处对该证据真实性不予认可，认为郑新鲁或其工作人员已经明确签单消费系其个人行为，故该证据与本案无关。2、微信记录，证明2017年11月9日，双方就2017年1月1日至2017年11月9日期间签单消费情况进行对账，金额192,556元。泰安驻沪联络处对该证据真实性不予认可。3、(2019)鲁泰安泰安证民字第128号《公证书》公证的田纪宏出具的《证明书》：“我是泰安驻沪联络处副主任，任职时间：2012年10月-2017年2月。2015年初，泰安驻沪联络处办公地点山阴路XXX弄XXX号，改为饭店，承包人：李佐银。据联络处主任张耀禄说：主要用于公务接待。因为我负责招商引资工作，张耀禄让李佐银转达意见，给我3万元的签字权力。我总共在该饭店3次公务接待，第一次是泰安天南地北泰安人齐新忠采访团队，张耀禄指示郑新鲁安排并签字；第二次是招待客商上海紫坤有限公司陈卓群，郑新鲁签字；第三次，招待泰安市司法局张永伟副局长，唐怡凯老主任作陪，我签字，张耀禄拒绝报销，理由是他不认识张局长。其他接待任务都是张耀禄指示郑新鲁安排，接待谁？我一概不知。”泰安驻沪联络处对《公证书》的真实性无异议，但对《证明书》的内容不予认可，认为田纪宏未到庭作证，且其任职期间是2012年至2017年，对2017年之后的情况并不清楚，即便在佐银公司处有接待任务也是需要支付餐费的。(2019)鲁泰安泰安证民字第129号《公证书》公证的田纪宏出具的《证明书》，其中载明：“我调离前听说双方已签订租赁合同，承租方没交租金，出租方也未收租金，出租方经常在承租方饭店吃饭，未付餐费，是否用餐费抵租金，也许是双方默认。”4、泰安驻沪联络处出具的《房屋情况说明》、《介绍信》、工程概况、费用表、情况说明，证明泰安驻沪联络处在系争房屋主要进行公务接待及业务洽谈，对系争房屋进行改建和装修亦委托佐银公司。泰安驻沪联络处在庭审中表示对该证据三性需庭后核实，但至判决前并未对证据的质证意见作出表述。5、泰安驻沪联络处银行往来明细，2015年3月18日，向佐银公司支出30万元、2015年4月16日，向佐银公司支出装修费147,923元、2015年11月19日，向佐银公司支出餐饮费95,720元、2015年12月22日，泰安市财政局向泰安驻沪联络处划款30万元(摘要：驻上海联络处房屋修缮改建经费)、2015年12月31日，向佐银公司支出餐饮费17,890元、2016年12月26日，向上海佐梅贸易有限公司支出装修费8万元、2017年11月20日，向上海佐梅贸易公司支出装修款15,323.40元。泰安驻沪联络处对此证据真实性无异议，但认为双方并无餐费抵充租金的约定。对于郑新鲁、祁振亚、田纪宏、邢明的身份情况，泰安驻沪联络处表述：经核实，祁振亚、郑新鲁是泰安驻沪联络处的工作人员，田纪宏曾任泰安驻沪联络处副主任，邢明系泰安市工商局借调至泰安驻沪联络处的临时工作人员。他们都没有权力在佐银公司就餐签字赊账的权力，泰安驻沪联络处也没有授权过他们可以签字赊账。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。在市场经济条件下，合同的相对方可以平等、自由地选择履行合同的方式，但经选择后即应遵循契约意识和契约精神，在未经双方协商一致的情况下，不得随意超越或违背该履行方式，或以其他任何方式助长有违诚实信用原则的毁约行为，从而随意破坏业已形成的契约关系。本案的争议焦点之一，即泰安驻沪联络处对双方签订的房屋租赁合同是否享有解除权。房屋租赁合同的意义在于，出租人向承租人提供符合租赁目的的房屋，以期从承租人处获得出租收益。这也是泰安驻沪联络处在双方《房屋租赁合同》中明确的宗旨，即为使联络处在沪资产从总体上得到合理配置，有效利用，确保国有资产保值增值，决定对系争房屋实施对外租赁。2015年，泰安驻沪联络处为搭建起在上海招商引资、招财引智的平台，为该市领导、机关、企事业单位赴上海联系工作提供高效便捷的服务，与佐银公司就系争房屋签订租赁合同，由佐银公司在系争房屋开设餐馆。合同签订后，佐银公司开始装修使用系争房屋，除向泰安驻沪联络处支付17,000元押金外，再未支付任何一笔租金。泰安驻沪联络处作为一级地方政府的派出单位，对国有资产应当进行及时、积极、全面的管理，在佐银公司未支付租金时应当及时催缴。但在2019年4月之前，泰安驻沪联络处从未向佐银公司催讨过租金，亦未就其不支付租金而提出解除合同，这显然不符合常理，亦违背了房屋租赁合同的正常经营秩序和市场规则。纵观本案中租赁双方自2015年至2019年期间的合同履行情况，并结合双方在庭审中的陈述和举证，泰安驻沪联络处作为外省市驻沪联络机构，其主要的工作职责和范围就是联系两地经济和社会资源、搭建和营造招商引资平台，因而接待、用餐也是其日常工作的一部分。从泰安驻沪联络处提供的郑新鲁的证人证言，以及佐银公司提供的点菜单和账册可以看出，泰安驻沪联络处确有多名工作人员经常在佐银公司签单消费，且这些签单在长达四年时间里也未作结付。虽泰安驻沪联络处在庭审中认为这些签单系工作人员个人行为，与该处无关，但佐银公司作为向泰安驻沪联络处承租系争房屋的承租人，在其从未支付任何一笔租金的情况下，仍能毫无阻碍地始终在系争房屋正常承租经营长达四年之久，故佐银公司完全有理由相信泰安驻沪联络处工作人员的消费签单用以抵扣双方合同约定的租金，且这样的方式已然成为双方长期形成的交易习惯。综上所述，佐银公司对双方合同履行方式的陈述显然更具有高度盖然性。至于泰安驻沪联络处以佐银公司擅自改变房屋结构为由要求解除双方租赁关系。双方租赁合同中有约定：允许乙方(即佐银公司)在房屋院墙上开设独立门和在庭院内搭建阳光房，其费用由乙方承担，且泰安驻沪联络处曾向佐银公司出具委托书等材料，委托其对系争房屋进行改建和装饰。加之，泰安驻沪联络处工作人员经常在该处消费，对系争房屋的装饰及改建情况应当有充分的了解，但在佐银公司承租的四年里亦未就此提出异议，故对泰安驻沪联络处的该主张，本院不予支持。对于泰安驻沪联络处主张佐银公司支付自2015年4月至2019年5月期间租金的诉讼请求。佐银公司对此提出大部分诉讼请求已经超过诉讼时效的辩称意见，另据法律规定，当事人互负债务，该债务标的物种类别、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。如前述，按照双方实际的交易习惯，泰安驻沪联络处在佐银公司的签单与佐银公司应付租金所应履行的义务标的都是金钱，且双方互负债务金额基本相符，因此两者债务可以抵消。关于泰安驻沪联络处要求佐银公司支付2019年5月23日起至佐银公司实际迁出之日止的房屋使用费，考虑到本案实际情况，泰安驻沪联络处目前提出该主张的条件尚未成就，可待双方就系争房屋的租赁合同纠纷发生生效处理结果后再行主张。至于泰安驻沪联络处提出违约利息的主张，亦如前述，依双方自发生租赁关系以来一贯的交易习惯，即以泰安驻沪联络处在佐银公司处签单消费抵冲租金，故佐银公司并未发生违约事实，对此本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下：驳回泰安市人民政府驻上海联络处的全部诉讼请求。本案受理费13,207.55元，由泰安市人民政府驻上海联络处负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹北霖人民陪审员  陶渊婴人民陪审员  温梦婷二〇二〇年五月二十六日书 记 员  蔡覙静附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。