广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初1280号原告：黄艺，女，1988年11月1日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**************，公民身份号码450************021。原告：程化清，女，1965年8月7日出生，汉族，住广西苍梧县************，公民身份号码450************022。以上两原告共同委托诉讼代理人：夏汉芝，广东商融律师事务所律师。被告：陈绍对，男，1980年8月3日出生，汉族，住浙江省平阳县******，公民身份号码330************615。委托诉讼代理人：赵胤，广东中大圣律师事务所律师。被告：曾爱莲，女，1982年3月2日出生，汉族，住浙江省平阳县******，公民身份号码330************426。第三人：广东恒美房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市三水区************************，统一社会信用代码91440607MA51CFMU90。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：林伟，该公司员工。委托诉讼代理人：胡厚业，该公司员工。原告黄艺、程化清与被告陈绍对、曾爱莲，第三人广东恒美房地产代理有限公司（以下简称恒美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案开庭时，两原告的共同委托诉讼代理人夏汉芝、被告陈绍对及其委托诉讼代理人赵胤、第三人恒美公司的委托诉讼代理人林伟、胡厚业到庭参加了诉讼，被告曾爱莲经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄艺、程化清向本院提出以下诉讼请求：1.解除原告黄艺与被告陈绍对、曾爱莲及第三人恒美公司于2019年7月24日签订的《房屋买卖合约》；2.被告陈绍对、曾爱莲向原告黄艺、程化清返还购房款350000元；3.被告陈绍对、曾爱莲向原告黄艺、程化清支付违约金100000元及赔偿中介费损失9000元；4.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2019年7月24日，原告黄艺作为买方，被告陈绍对、曾爱莲作为卖方，第三人恒美公司作为经纪方签订了《房屋买卖合约》（合同号：0000029），约定卖方将位于佛山市三水区*************************（以下简称“案涉房屋”）卖给买方，房屋建筑面积为88.5平方米，成交价为850000元。付款方式：银行按揭付款，定金50000元，买方于2019年7月24日先付30000元，同年7月26日再付20000元；卖方应在收到定金后40日内提供齐全办理银行贷款所需的资料，且协助买方申请银行按揭；首期款300000元由买方于出具银行同贷书后五个工作日付给卖方指定账户，楼价余款500000元在办理交易过户和抵押后由贷款银行直接划给卖方，如银行批准的贷款金额少于申请贷款金额，差额部分由买方于交易过户当天支付给卖方；买卖双方已知上述物业未出具房地产权证，权利凭证合同编号为201********905的《商品房买卖合同（预售）》，买卖双方约定首付楼款用于给卖方还银行贷款用途，于出具房地产权证办理银行贷款手续，银行出具同贷书五个工作日内支付。第六条约定，本合约签订后，若买卖双方有下列情形之一，即视为违约，届时守约方有权解除本合约并有权要求违约方按定金双倍作出赔偿。其中该条第1款第（4）项约定：在守约方或有关政府部门或银行等其他机构或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍拒不履行本合约之条款时。该条第2款约定，若买卖双方任何一方出现本条第1款违约行为时，守约方已支付中介代理费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。上述合约签订后，两原告通过转账方式将定金及首期款划到被告陈绍对指定的账号为6226********9183民生银行账户，其中原告黄艺于2019年7月24日支付定金30000元、7月25日支付定金20000元；原告程化清于2019年9月21日支付100000元、9月29日支付200000元。被告分别出具了收款证明给原告黄艺和程化清。原告黄艺于2019年7月24日向第三人支付了中介费9000元。原告程化清于2019年10月15日向招商银行佛山分行办理了个人二手住房贷款申请，该行同意其贷款申请，并开出了《个人二手住房贷款通知书》，待审查过户后的《房地产权证》、借款合同、抵押登记手续达到放款条件后，该贷款通知书即生效。按照合约约定，被告收到定金后40日内应当协助原告办理贷款及过户手续，收到首期款后立即用于银行还贷解押，办理房地产权证书的相关手续。但是被告在第三人多次催促下，以各种理由拖延，原告认为被告已经将首期款挪作他用，丧失履约诚信。截至开庭时，距离履约时间已经延迟近半年，被告的行为已经构成严重违约，原告要求解除合同，追究被告违约责任。故诉至法院。被告陈绍对辩称，一、双方交易的主体应当是原告黄艺与答辩人之间的交易，与原告程化清，被告曾爱莲无关。二、本次房屋买卖合同之所以没有完成交易，是因为双方交易过程中都比较拖拉，恰逢新冠病毒疫情期间，导致合同履行困难。答辩人希望能够继续履行合同，维护交易稳定。第三人恒美公司述称，原告按照合同的约定进行交易，及时支付首付款，被告陈绍对在收到原告的款项后，没有及时依约履行义务，导致合同履行不能。原告黄艺、程化清在诉讼中共同提供以下证据：1.原告身份证，证明原告的诉讼主体资格。2.被告身份证、第三人工商查询信息材料，证明被告、第三人的诉讼主体资格。3.《房屋买卖合约》《商品房买卖合同（预售）》各一份，证明原告与被告之间存在房屋买卖合同关系，并就房屋成交价、付款方式、中介费用、违约责任等进行了明确约定。4.交易流水单一组，定金收款证明、首付款收款证明、中介服务收费确认书、中介费收据各一份，证明两原告通过转账方式将定金及首期款划到被告陈绍对指定的收款账户，原告于2019年7月24日向第三人支付了中介费9000元。5.微信聊天记录一组，证明第三人恒美公司的工作人员通过微信通知被告依约办理还贷及房产证过户手续，从2019年10月15日到2020年1月7日持续催促，但被告以种种理由拖延。6.招商银行个人二手住房贷款通知书一份，证明为履行购房合约，原告程化清已于2019年10月15日向招商银行佛山分行办理了个人二手住房贷款申请，该行同意其贷款申请，并开出了《个人二手住房贷款通知书》，待审查过户后的《房地产权证》、借款合同、抵押登记手续达到放款条件后，该通知书即生效。被告陈绍对在诉讼中提供以下证据：1.被告陈绍对与原告黄艺的微信聊天记录一组，证明2020年2月-4月份，双方仍在进一步处理房屋交易情况，因受到疫情影响后，双方垫资出现了问题。2.第三人恒美公司与原告黄艺及被告陈绍对的微信聊天记录一组，证明双方将合约推迟到2020年2月中旬办理，但受到疫情影响，被告陈绍对没法从外地赶回来办理相关的业务。3.被告陈绍对与其广州房东的微信聊天记录一组，证明因为被告陈绍对是温州地区人，被告因疫情影响无法回到广佛地带办理相关业务。4.第三人恒美公司与原告黄艺的微信聊天记录一组，证明第三人与原告在2020年2月一直积极沟通房屋过户的事情，包括第三人也清楚因为疫情导致无法前来办理业务。被告曾爱莲在诉讼中没有答辩及提供证据；第三人恒美公司在诉讼中没有提供证据。本院依法组织当事人对上述证据进行了交换和质证。经审查，被告陈绍对及第三人对原告提供的证据1-5均无异议，本院予以确认。原告提供的证据6，被告虽认为该证据是复印件，对其真实性、合法性、关联性均不予认可，但该证据能与原告提供的其他证据相互印证，对该证据的真实性，本院予以确认。原告及第三人对被告陈绍对提供的证据1、证据2、证据4的真实性无异议，本院予以确认；被告提供的证据3，原告虽不认可该证据的真实性，但该证据被告能提供手机载体予以核对，本院确认该证据的真实性。至于上述证据的关联性，本院在本院认为部分予以阐述。综合本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2019年7月24日，原告黄艺作为买方，被告陈绍对、曾爱莲作为卖方，第三人恒美公司作为经纪方签订《房屋买卖合约》（合同号：0000029），主要约定：1.卖方将佛山市三水区***********************屋卖给买方，房屋建筑面积为88.5平方米，成交价为850000元。2.违约责任：（1）若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按【定金的双倍】【相当于成交价10%】作出赔偿：……④在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时；⑤其他不履约或不完全履约之情形。（2）若任何一方出现上述违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方所应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询费。守约方已支付中介代理费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿守约方。3.付款方式为银行按揭付款，定金50000元，买方于2019年7月24日先付30000元，同年7月26日再付20000元；首期楼款300000元由买方于出具银行同贷书后五个工作日付给卖方指定账户。4.按揭办理：卖方应在收到定金后40日内提供齐全办理银行贷款所需的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本协议后40日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后40日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续。5.交易递件：买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知后10个工作日内配合完成本次交易的递件手续。6.买卖双方已知上述物业未出具房地产权证；买卖双方约定首付楼款用于给卖方还银行贷款用途，于出具房地产权证办理银行贷款手续，银行出具同贷书五个工作日内支付。两原告分别于2019年7月24日、2019年7月25日向被告陈绍对支付定金30000元和定金20000元。2019年7月24日，被告陈绍对、曾爱莲向原告黄艺出具《收款证明》，载明“收到客户黄艺购买三水区云东海街道南丰大道66号中韵花园8座3003房的购房定金50000元”。两原告分别于2019年9月21日、2019年9月29日向被告陈绍对支付房款100000元和200000元。2019年9月29日，被告陈绍对向原告程化清出具《收款证明》，载明“收到客户程化清购买三水区云东海街道南丰大道66号保利中韵花园8座3003房的首付款项300000元”。2019年7月24日，原告黄艺向第三人恒美公司支付中介费9000元。另查明，案涉房屋为被告陈绍对、曾爱莲共同共有；被告陈绍对将案涉房屋首付款挪作他用；直至本案一审法庭辩论终结前，案涉房屋没有注销抵押。本院认为，原告黄艺与被告陈绍对、曾爱莲签订的《房屋买卖合约》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以认可。本案的争议问题为：1.原告程化清、被告曾爱莲是否为案涉合同交易主体；2.《房屋买卖合约》应否解除；3.被告陈绍对、曾爱莲违约责任的承担。关于争议问题一，被告陈绍对辩解原告程化清、被告曾爱莲非案涉合同的交易主体。对此，本院分析如下：一、从2019年9月29日被告陈绍对对原告程化清出具的《收款证明》载明的“陈绍对收到客户程化清购买案涉物业的首付款项300000元”内容分析，被告陈绍对在出具上述证明时，已知悉并认可原告程化清为案涉房屋的共同购买人身份，即被告陈绍对认可原告程化清为案涉房屋买卖合同的交易主体资格；二、案涉房屋买卖合同虽由被告陈绍对代被告曾爱莲在合同中的“卖方/卖方委托人”签名，但案涉房屋为被告陈绍对、曾爱莲共同共有，签订案涉房屋买卖合同时被告陈绍对、曾爱莲处于夫妻关系存续期间，原告黄艺基于被告陈绍对与曾爱莲的夫妻关系对陈绍对的代理行为产生了合理的信赖，且原告程化清对案涉房屋申请个人二手住房贷款亦需要两被告的共同配合才能完成，故被告曾爱莲为案涉房屋买卖合同的交易主体。对被告陈绍对的上述辩解，无理，本院不予采纳。关于争议问题二，案涉合同签订后，两原告依约向被告支付定金和首付款，而被告在收取房屋首付款后，未依约将房屋首付款用于银行还贷用途而挪作他用，致使案涉房屋在两原告支付房屋首付款后至两原告向本院提起本案诉讼时，在长达六个多月的时间内经原告黄艺及第三人恒美公司的多次催告，两被告仍未履行案涉房屋的抵押注销手续致使案涉合同无法履行，两被告的行为已构成根本违约，故两原告主张解除与被告陈绍对、曾爱莲及第三人恒美公司签订的《房屋买卖合约》，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。对于被告陈绍对提出“因受新冠肺炎疫情的影响导致其未能及时履行合同，要求继续履行合同”的辩解，本案是两被告迟延履行案涉合同义务后才发生新冠肺炎疫情，且两被告未能注销抵押的根本原因是被告陈绍对违反合同约定将案涉房屋首付款挪作他用导致其没有足够资金向银行偿还案涉房屋剩余贷款，即新冠肺炎疫情对案涉合同的履行不构成实质性影响；且直至本案一审法庭辩论终结前，两被告仍未对案涉房屋办理抵押权注销手续，致使案涉房屋买卖合同已不具备履行条件。对被告陈绍对上述辩解，本院不予采纳。关于争议问题三，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施的，并有权要求赔偿损失”的规定，案涉合同解除后，原告黄艺、程化清主张被告陈绍对、曾爱莲返还购房款350000元（含定金50000元）及赔偿中介费损失9000元，合法有理，亦符合双方合同约定，本院予以支持。至于两原告主张两被告按照定金双倍的标准支付违约金100000元，被告陈绍对辩解两原告主张的违约金过高，鉴于两原告已主张两被告返还包含定金50000元在内的购房款，本院以原告的实际损失为基础，综合案涉合同的履行情况、两被告的过错程度以及原告预期利益等因素，将两原告主张的违约金标准确定为50000元，对两原告主张过高部分，本院不予支持。被告曾爱莲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认解除原告黄艺、程化清与被告陈绍对、曾爱莲及第三人广东恒美房地产代理有限公司于2019年7月24日签订的《房屋买卖合约》；二、被告陈绍对、曾爱莲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄艺、程化清返还购房款350000元；三、被告陈绍对、曾爱莲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄艺、程化清支付违约金50000元；四、被告陈绍对、曾爱莲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄艺、程化清赔偿中介费损失9000元；五、驳回原告黄艺、程化清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即6695元、保全费2815元，合计9510元（原告已预交），由原告黄艺、程化清共同负担496元，被告陈绍对、曾爱莲共同负担9014元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 劳楚文二〇二〇年六月八日法官助理 何耀基书 记 员 林平峰