河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终407号 上诉人（原审原告）：张小霞，女，1981年6月5日出生，汉族，住河北省深州市。 委托诉讼代理人：周晓璞，河北合明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司。住所地：衡水市桃城区和平路与红旗大街交叉口西北角鑫城城市广场B座二单元二层东户。 负责人：李占波，总经理。 委托诉讼代理人：董世恒，男，1971年6月24日出生，汉族，住河北省衡水市枣强县。 原审被告：王丽，女，1973年3月14日出生，汉族，住衡水市。 上诉人张小霞因与被上诉人河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司（以下简称冀涛房产衡水分公司）、原审被告王丽商品房预约合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初3873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张小霞及其委托诉讼代理人周晓璞，被上诉人冀涛房产衡水分公司委托诉讼代理人董世恒，原审被告王丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张小霞上诉请求：1.撤销（2019）冀1102民初3873号民事判决第五项，改判为：冀涛房产衡水分公司支付资金占用期间的利息损失55889.27元（暂计算至2019年12月9日，以后利息继续计算至实际给付之日止）；2.一、二审诉讼费用由冀涛房产衡水分公司承担。事实与理由：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条及第一百一十三条规定，因冀涛房产衡水分公司未取得预售许可证及未交付房屋，导致张小霞已经支付的购房款长期被占有，该房款的资金占用期间的利息损失完全是因冀涛房产衡水分公司引起的，应承担赔偿责任。 冀涛房产公司答辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，应依法维持。张小霞上诉理由不能成立，应依法驳回。张小霞、王丽、中介方衡水缘家旺达房产经纪有限公司三方于2017年9月11日签订的《衡水市不动产买卖中介服务合同》和张小霞、冀涛房产衡水分公司于2017年9月21日签订的《〈博学仕府〉团购协议》是两个不同法律关系的合同。冀涛房产衡水分公司不是《衡水市不动产买卖中介服务合同》一方当事人。上述两份合同内容均未约定违约共同赔偿条款。张小霞依据两个不同法律关系的合同要求冀涛房产衡水分公司与王丽共同赔偿其损失，没有事实及法律依据。一审判决认定两份诉争合同有效并在判决第一项、第二项予以解除，而张小霞并未对一审判决第一项、第二项提起上诉，只是请求撤销一审判决第五项内容。显然，张小霞接受了一审判决认定的诉争合同有效并判决予以解除的内容。张小霞引用《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效条款证明自己主张明显错误。 王丽答辩称，我不应该给利息。因为张小霞转给我，我直接转给公司，我没有使用和占有这部分钱，只是差额12万元在我这。我不应该给付12万元的利息，我本身也属于受害方，也有资金在里面押着，因为这个房子买的时候，张小霞就知道没有盖起来，这个房子原来是精装修，在当时属于低价房，如果房子盖起来了张小霞是否把涨价的房钱给我。房子盖不起来不是我的原因。 张小霞向一审法院起诉请求：1.依法确认张小霞、王丽与中介签订的《衡水市房地产买卖中介服务合同》无效；依法确认张小霞与冀涛房产衡水分公司签订的《〈博学仕府〉团购协议》无效；2.判令王丽与冀涛房产衡水分公司共同返还购房款370000元，并赔偿经济损失47452.5元（暂计算到2019年7月1日，以后计算至款项付清之日止；3.判令王丽与冀涛房产衡水分公司共同赔偿张小霞重新购置同类型房产的市场差价339000元；4.判令由世静退还中介费7000元；5、被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年7月7日，王丽与冀涛房产衡水分公司签订《〈博学仕府〉团购协议》一份，约定团购博学仕府3号楼1单元901号房屋，王丽按协议约定交纳了首付款250000元。2017年9月11日张小霞与王丽及中介方衡水缘家旺达房产经纪有限公司三方签订《衡水市不动产买卖中介服务合同》一份，合同约定:“王丽将博学仕府3号楼1单元901号房屋卖于张小霞，首付款370000元，于2017年9月21日前交付；签订本合同时张小霞向中介方缴纳中介费7000元；合同中注明：“此房为期房”。合同上有张小霞、王丽签名及中介公司三方盖章。当日张小霞向王丽支付定金10000元。2017年9月21日张小霞交付给王丽首付款360000元，向中介方缴纳中介费7000元。当日张小霞与王丽共同到冀涛房产衡水分公司办理了更名手续，冀涛房产衡水分公司与张小霞签订《〈博学仕府〉团购协议》一份,协议约定：张小霞认购坐落衡水市和平路××桥××北××仕府住房一套，建筑面积113.03平方米，房号3号楼1单元901号；单价5000元／㎡,总房款565150元；付款方式为按揭付款，首付250000元，须于签署本协议时付清，并签订《〈博学仕府〉团购协议》；认购条款中注明，团购单价统一为5000元／㎡,同意免费更名一次，团购房源首付为25万元／套；缴纳首付款方可签署本协议，本次团购房源不接受定金；因本次团购价格低于市场价，认购方有责任提供保密义务，如认购方没有履行保密义务，冀涛房产衡水分公司有权收回房源，认购方所教款项无息退还，冀涛房产衡水分公司有权追究认购方责任。当日冀涛房产衡水分公司为张小霞出具了250000元收款收据，该收据上加盖了冀涛房产衡水分公司财务专用章。现涉案房屋仍未取得商品房预售许可证。 一审法院认为，张小霞与冀涛房产衡水分公司所签订的《〈博学仕府〉团购协议》，未约定交房期限及逾期交房的违约责任、面积误差的处理以及基础配套设施的承诺等内容，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此，双方签订的认购书应为预约而不是本约，故本案的案由应为商品房预约合同纠纷。张小霞要求确认与冀涛房产衡水分公司签订的《〈博学仕府〉团购协议》无效的诉请无事实依据和法律依据。冀涛房产衡水分公司至法庭辩论前未能向本院提交涉案商品房的预售许可证明，但预售许可证规范的是商品房预售行为，未对出卖人订立预约合同的行为干预禁止。因此，认购合同不以出卖人取得预售许可证明为生效要件，故本案原、被告签订的涉案认购书，系双方的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。双方所签订《〈博学仕府〉团购协议》虽未约定签订正式的商品房买卖合同期限，但不应无限期拖延签订正式合同，现张小霞依约支付了首付款两年多，冀涛房产衡水分公司仍未取得商品房预售许可证明，即冀涛房产衡水分公司至今仍不具备与张小霞签订商品房买卖合同的条件，双方签署《〈博学仕府〉团购协议》的合同目的不能实现。张小霞要求解除双方签订的《〈博学仕府〉团购协议》的诉请本院予以支持；作为主合同的《〈博学仕府〉团购协议》合同目的已经无法实现予以解除，作为从合同的三方签订《衡水市不动产买卖中介服务合同》也应解除；本案系王丽将其所预约购房转售张小霞，张小霞将房款370000元交付王丽，张小霞与王丽、冀涛房产衡水分公司三方对涉案房屋预约进行了手续更名，冀涛房产衡水分公司实际上仅收取张小霞购房预付款250000元，合同解除后，故冀涛房产衡水分公司应返还张小霞购房预付款250000元；涉案合同系期房预约合同，王丽不应在商品房预约合同更名过程中获取利益，所收取张小霞120000元应予返还。因张小霞未能提交证据证明双方约定相关利息，故对张小霞主张要求支付利息的诉讼主张，本院不予支持；张小霞分别与冀涛房产衡水分公司签订的《〈博学仕府〉团购协议》，与王丽及中介方签订的《衡水市不动产买卖中介服务合同》系两个不同的法律关系，张小霞要求王丽、冀涛房产衡水分公司共同返还购房款370000元，并赔偿经济损失及重新购置同类型房产的市场差价的诉讼请求无事实依据和法律依据，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告张小霞与被告河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司签订的《〈博学仕府〉团购协议》；二、解除原告张小霞与被告王丽、衡水缘家旺达房产经纪有限公司三方签订《衡水市不动产买卖中介服务合同》；三、被告河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司于本判决生效后七日内返还原告张小霞人民币250000元；四、被告王丽于本判决生效后七日内返还原告张小霞人民币120000元；五、驳回原告张小霞其他诉讼请求。如果被告河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司、被告王丽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取5717元、由原告张小霞负担2912元，被告河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司负担1886元，被告王丽负担919元。 本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，张小霞与冀涛房产衡水分公司签订的《〈博学仕府〉团购协议》在性质上属于预约合同，张小霞依约支付了首付款两年多，冀涛房产衡水分公司仍未取得商品房预售许可证明，至今仍不具备与张小霞签订商品房买卖合同的条件，一审以合同目的不能实现判决解除该合同，双方当事人均无异议。依据上述规定，张小霞主张冀涛房产衡水分公司返还已付款项并支付资金占用期间的利息损失应予支持。利息应以250000元为基数，自2017年9月21日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，张小霞的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初3873号民事判决第一项、第二项、第四项； 二、撤销河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初3873号民事判决第五项； 三、变更河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初3873号民事判决第三项为被上诉人河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司于本判决生效后七日内返还上诉人张小霞人民币250000元并支付利息（以250000元为基数，自2017年9月21日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 四、驳回上诉人张小霞其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取5717元，由上诉人张小霞负担2912元，由被上诉人河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司负担1886元，由原审被告王丽负担919元；二审案件受理费1197元，由上诉人张小霞负担388元，由被上诉人河北冀涛房地产开发有限公司衡水分公司负担809元。 本判决为终审判决。 审判长  张天杲 审判员  关信娜 审判员  朱一麟 二〇二〇年四月二十八日 书记员  刘婷婷 ——