山东省聊城市茌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1523民初891号原告：马超，男，1990年5月15日出生，汉族，住茌平区。委托诉讼代理人（特别授权）：李艳玲，茌平华剑法律服务所法律工作者。被告：马光友，男，1961年12月2日出生，汉族，住茌平区。被告：赵秀芹，女，1965年4月15日出生，汉族，系被告马光友之妻，住址同上。委托诉讼代理人（特别授权）：孟丽君，女，1988年6月13日出生，汉族，系二被告儿媳，住址同上。上述二被告共同委托诉讼代理人（一般代理）：李金环，茌平正光法律服务所法律工作者。原告马超与被告马光友、赵秀芹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马超的委托诉讼代理人李艳玲,被告马光友、赵秀芹的共同委托诉讼代理人李金环、孟丽君到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。马超向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2020年3月21日签订的房屋买卖居间合同；2.判令被告返还原告支付的购房定金10000元和因违约造成的按合同约定总房款30%计算为97800元的损失及中介服务佣金4900元，共计112700元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：被告于2020年3月21日与原告签订房地产买卖居间合同，被告将位于茌平区产以326000元的价格出售，当日原告将定金10000元支付到被告儿媳名下，并由被告赵秀芹出具收款收据，双方就该房产约定了相关的违约责任。2020年3月27日被告通知原告涉案房屋不再变卖，要求解除合同。被告的行为已经构成了合同违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。马光友、赵秀芹共同辩称：1.同意解除房屋买卖居间合同。2.违约在先的是原告而不是被告，应由原告承担违约责任。本案居间合同中第六条中第2款中b款约定：“本合同签订后7日内，乙方（原告）应及时出具个人身份证明、证件等以及保证办理过户相关文件、资料、证件的真实、合法、有效。积极配合甲方和丙方办理过户交易手续，不得借故拖延、不配合，如因乙方（原告）不配合，超过约定日期的，每逾期一日按标准向甲方（被告）支付违约金，逾期超过15日的，甲方（被告）有权解除合同。”是原告迟迟不提供自已的身份证明，被告自始至终没有见过原告，也不知在合同上签马超名字的是谁，要说违约也是原告方违约再先，被告在原告违约的情况下，怕自已卖了楼房得不到楼房款，才不得不说：“楼房不卖了”的话。3.该案的房屋买卖居间合同应是无效的，买方的名字不是原告本人所写。因开始到被告家中看房的人是女同志，看房也是走马观花式的简单看了一下，不足五分钟的时间就走了。第二天上午中介方打电话说让去签合同，被告方在中介方的引导下先在合同书上签了字，结果看房的女同志在没有出示身份证明的情况下在该合同上签了马超的名字，被告回家后感觉该名字应该是男性，不是签字人的真实姓名。后追问中介方，中介方又说是马超的姐姐为弟弟购买的，被告方不知该向谁索要卖房款怀疑受骗，多次电话通知中介方要求购买方或代理人出示真实的身份证明，中介方拒不提供，还诬陷被告方一房想卖二主。该合同应该由原告方本人签字或者由本人书面委托的人签字。被告至今不知在合同上签名的人是谁，也从未见过原告。4.即使认定该合同有效，该合同明显显示公平，也可依法撤销。该合同第六条第1款中b款中约定“甲方应按合同约定，出具个人身份证明、证件、权属证明等以及保证办理过户相关文件资料真实合法、有效，积极配合乙方和丙方办理过户交易手续，不得借故拖延、不配合，如因甲方（被告方）不配合，超过约定日期的，每逾期一日按总价万分之二十每日的标准向乙方支付违约金，逾期超过15日的，乙方有权解除合同，甲方承担违约责任。”同样的情况在第六条第2款中如乙方（原告方）有以上违约就不用承担违约金。该合同第六条第1款中最后一条，“因为甲方的原因违约，导致合同无法履行，守约方提出解除合同的，甲方应立即返还乙方已支付购房款且甲方须双倍返还定金给乙方，另外还应再支付给乙方（原告方）总价款30%的违约金作为赔偿。同样情况在第六条第2款中最后一条，如果因为乙方的原因导致合同无法履行，乙方就不用进行赔偿。这明显显示公平。”根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，显示公平的合同，当事人有权向人民法院申请撤销。5.根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，作为赔偿的违约金不超过已付购房款一倍的赔偿责任，本案中原告没有支付分文购房款，也就谈不上请求赔偿的事。请求依法驳回原告的诉讼请求。围绕诉讼请求，马超提交了以下证据：1.房屋买卖居间合同一份，证明涉案房屋买卖的事实；2.转账记录、收款凭据各一份，证明被告儿媳收到定金并由被告赵秀芹亲自出具收款凭证；3.授权委托书一份，证明该合同是由徐丽代马超办理。马光友、赵秀芹提交了录音光盘一张及相应的内容整理材料一份，证明在2020年3月28日晚上，被告给中介方吕艳艳打电话要求中介方提供买房人的身份证明，中介方拒不提供。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，对马超提交的证据，马光友、赵秀芹对证据一，主张该合同不是马超本人所签，且显失公平；对证据二收款凭据无异议，认可款项已经收到，但主张不是原告直接支付。对证据三主张从未见过，原告方当时在七日内没有出示该授权委托书。对马光友、赵秀芹提交的录音资料，马超认为该录音恰恰证明在3月28日之前被告已通知中介方涉案房屋不再买卖，要求解除合同的事实。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经综合分析认定如下：房地产买卖居间合同虽然“马超”的名字不是马超本人签名，定金10000元也不是通过马超交付给二被告，但该定金马光友、赵秀芹二人认可确已由其儿媳孟丽君收到和合同上是其二人亲笔签名和捺印，且有茌平鸿博房地产营销策划有限责任公司在居间方处签章佐证，本院依法认定该合同真实、有效。对授权委托书，原告不能提供其他证据，证实涉案合同签订过程中，曾向二被告出具，本院依法不予采信。对马光友、赵秀芹提交的录音证据，因具有不完整性，经本院释明，庭审后，马超方提交了由录音证据中的直接当事人，中介方茌平鸿博房地产营销策划有限责任公司的工作人员吕艳艳用其手机在与马光友、赵秀芹的儿媳孟丽君通话时的完整录音光盘及整理材料，并由吕艳艳持其手机到庭进行了核查。经比对，马光友、赵秀芹提交的录音仅是马超提交录音资料的一部分，本院依法确定参照马超提交的录音资料对相关事实予以确认。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院认定如下事实：马光友、赵秀芹夫妻二人曾经与茌平鸿博房地产营销策划有限责任公司联系，欲转让登记在二人名下的，聊房权证第××号范围内的，位于聊城市茌平区的房产一处。2020年3月20日，便有一名女同志前往看房。2020年3月21日，茌平鸿博房地产营销策划有限责任公司通知马光友、赵秀芹前往该公司签订卖房事宜的合同。在该公司工作人员的引导下，马光友、赵秀芹二人在合同上甲方处签了名，前往看房的女同志在合同乙方处签了“马超”的名字。该女同志当即向马光友、赵秀芹夫妇的儿媳孟丽君转款10000元，赵秀芹向该女同志出具了收据。后茌平鸿博房地产营销策划有限责任公司和马超均主张该女同志叫徐丽，是马超的姐姐，但未向法庭提交相应的证据证明。2020年3月27日，马光友、赵秀芹的儿媳孟丽君在茌平鸿博房地产营销策划有限责任公司工作人员吕艳艳手机电话和微信联系时主张以不知道实际购房者是谁为由，通知茌平鸿博房地产营销策划有限责任公司不再转让涉案房产。2020年3月28日下午孟丽君与吕艳艳的微信和通话记录显示，茌平鸿博房地产营销策划有限责任公司仍然表示涉案房产“卖给了马超，过户过到马超名下”，并未向马光友夫妇或家人传递马超真实、具体、有效的身份信息。同时，从庭审情况来看，直至诉前，无论马超本人、马超所称的“姐姐”徐丽也并未直接或者通过中介方茌平鸿博房地产营销策划有限责任公司向马光友、赵秀芹或者其家人提供马超的具体信息。双方后因就解除合同问题协商未果，马超诉来本院。本院认为，双方当事人就涉案房产通过中介达成房地产买卖居间合同，虽然在合同乙方处的签名不是马超本人所写，马光友、赵秀芹对马超的真实身份并不知悉，该合同在签订时有瑕疵，但马光友、赵秀芹可以根据双方合同要求马超在约定期限内明确告知，马超本人也可以直接或间接地按照合同约定完成其具体身份信息的告知义务，且马光友、赵秀芹也已实际接收了“马超”的定金，马超以其行为也认可由其“姐姐”徐丽为其代签的涉案合同。该合同依法应认定有效合同，原被告双方理应按照合同约定履行。庭审中，马超主张解除涉案合同，马光友、赵秀芹也同意解除合同，本院依法予以认可。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。马超要求马光友、赵秀芹返还定金10000元，于法有据，本院依法予以支持。除返还定金外，马超还要求马光友、赵秀芹根据合同约定按照30%的总房款比例支付其违约损失97800元及中介服务佣金4900元，从双方签订的合同来看，在涉案合同第四条交房部分2.中对马光友、赵秀芹暨合同的甲方有“甲方应于乙方交付定金之日起7日内，甲方办理自己的户口迁移手续，并在过户之前将户口全部迁出，否则视为违约。”和该合同第六条甲乙双方的权利和义务部分：1.甲方的权利和义务最后有“因为甲方的原因违约，导致合同无法履行，守约方提出解除合同的，甲方应立即返还乙方已付购房款且甲方须双倍返还定金给乙方，另外还应再支付给乙方总价款30%的违约金作为赔偿”的约定，在涉案合同第六条甲乙双方的权利和义务部分：2.乙方的权利和义务部分b.中对马超暨合同的乙方有“本合同签订后7日内，乙方应及时出具个人身份证明、证件等以及保证办理过户相关文件、资料、证件的真实、合法、有效。积极配合甲方和丙方办理过户的手续，不得借故拖延、不配合，如因乙方不配合，超过约定日期的，每逾期一日按—元每日的标准向甲方支付违约金，逾期超过15日的，甲方有权解除合同，乙方承担违约责任”的约定。依此约定，从字面上理解，马光友、赵秀芹提出解除合同，不再转让涉案房产，就应按照双方合同约定支付给马超房产总价款30%的违约金作为赔偿。但从庭审情况来看，马超虽主张马光友、赵秀芹“一房二卖”，违约在先，但未能提交充分证据。同时，从合同的履行情况和双方认可的完整录音资料来分析，双方于2020年3月21日，马光友、赵秀芹也实际接收了“马超”的定金。马光友、赵秀芹以不知道马超的具体身份信息为由向茌平鸿博房地产营销策划有限责任公司提出对涉案房产不再转让的时间2020年3月27日，该时间为双方合同约定的乙方暨马超应提供其真实、合法、有效的身份信息的合理期间。且在二人向茌平鸿博房地产营销策划有限责任公司提出后，从马光友、赵秀芹的儿媳孟丽君与该公司工作人员于2020年3月28日再次就涉案房产问题联系时，马超仍未如约本人直接或通过中介方间接提供其具体身份信息，马光友、赵秀芹从保护其自身价值较大的房产交易安全出发，可以依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”和第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，依法行使不安抗辩权，可以解除与马超的房地产买卖居间合同。所以对马超要求马光友、赵秀芹根据合同约定按照30%的总房款比例支付其违约损失97800元的诉讼请求，本院依法不予支持。因马光友、赵秀芹疏于交易安全注意义务，仓促签订涉案合同，后虽依法可以解除合同，但导致马超向茌平鸿博房地产营销策划有限责任公司支付佣金，其上述行为与马超未及时履行真实信息告知义务，导致双方合同最终解除相比，双方过错程度相当，对马超为此支付的佣金4900元，本院依法确定应由双方分担。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、马光友、赵秀芹于本判决生效后十日内返还马超定金10000元。二、马光友、赵秀芹于本判决生效后十日内赔偿马超佣金损失2450元。三、驳回马超的其他诉讼请求。上述款项均通过本院（账号：86×××92，户名：聊城市茌平区人民法院，汇款行：齐鲁银行茌平支行，行号：313471500011）过付。如未按判决书指定的期间履行给付金钱之义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1277元，由马光友、赵秀芹负担141元，马超负担1136元；保全费1020元，由马光友、赵秀芹负担145元，马超负担875元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  耿建文二〇二〇年五月十九日法官助理张松书记员孙冉