贵州省遵义市播州区人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）黔0321行初51号 原告贵州遵义杨绿建筑工程有限公司。住所地：贵州省遵义市新蒲新区新舟镇政府大院三楼。统一社会信用代码：91520390214816611P。 法定代表人吴大波，公司总经理。 委托诉讼代理人杨太刚，公司工作人员。 委托诉讼代理人贾贝，贵州崇尚律师事务所律师。 被告遵义市自然资源局。住所地：遵义市新蒲新区播州大道1号。统一社会信用代码：1152030000950052X2。 法定代表人宋祖禹，局长。 出庭负责人吴永平，副调研员。 委托诉讼代理人王成楼。 委托诉讼代理人郑吉煜，贵州子尹律师事务所律师。 第三人遵义市永诚房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区石佛路1号楼。统一社会信用代码：9152030021476134X5。 法定代表人：陈学，总经理。 第三人李庚，男，1972年12月3日出生，汉族，贵州省遵义市人，住址贵州省遵义市绥阳县。 第三人冉雪梅，女，1970年4月18日出生，汉族，贵州省遵义市人，住址贵州省遵义市红花岗区。 第三人共同委托诉讼代理人游勤江，贵州严正律师事务所律师。 原告贵州遵义杨绿建筑工程有限公司（以下简称“杨绿建筑公司”）因与被告遵义市自然资源局及第三人遵义市永诚房地产开发有限公司（以下简称永诚房开公司）和李庚、冉雪梅撤销房屋预告登记一案，向本院提起行政诉讼。本院于2019年12月12日立案后，依法向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年3月20日公开开庭审理了本案。原告杨绿建筑公司委托诉讼代理人杨太刚、贾贝，被告遵义市自然资源局负责人吴永平及委托诉讼代理人王成楼、郑吉煜，第三人永诚房开公司和李庚、冉雪梅共同委托诉讼代理人游勤江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告遵义市自然资源局于2010年6月12日向李庚颁发“遵房预监字第××号”房屋预告登记证（以下简称［201011527号预告登记］），载明:预告登记权利人李庚，预告登记义务人永诚房开公司，房屋坐落红花岗区沙河路××楼，房号1-1（以下简称1-1号房屋），建筑面积1929.77㎡，规划用途商业用房等。 原告杨绿建筑公司诉称，经遵义市中级人民法院（以下简称市中院）作出的生效判决确认，其是永诚房开公司的债权人，依法对永诚房开公司享有650万元工程款及相应利息债权；在对永诚房开公司财产进行执行过程中，第三人李庚以其对1-1号房屋已办理[201011527号预告登记]为由提出执行异议,应当中止执行；后市中院作出（2019）黔03民终4836号民事判决，确认永诚房开公司与李庚签订的用于办理该预告登记的合同无效。原告曾持上述判决要求被告依法撤销为李庚、冉雪梅办理的[201011527号预告登记],但被告口头答复不变更。按照《物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效；《物权法司法解释一》第五条规定：买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。在本案中，李庚向永诚房开公司购买涉案房产并用于办理预告登记的合同已被市中院以判决形式确认无效，结合物权法及其司法解释的规定，李庚、冉雪梅享有的预告登记权益已经消灭。在李庚、冉雪梅的权利基础已经不复存在的情况下，被告有义务按照真实情况对其与事实不符的行政行为予以撤销，但被告怠于行使此法定义务。故提起本诉请求：1、请求依法确认被告为第三人李庚、冉雪梅办理的[201011527号预告登记]的行政行为违法，并依法予以撤销；2、诉讼费用由被告承担。恳请贵院依法予以支持。 被告遵义市自然资源局辩称，一、背景情况：涉案不动产1-1号房屋，2010年6月11日，永诚房开公司与李庚、冉雪梅签订《商品房买卖合同》出让与李庚、冉雪梅，同年6月12日办理商品房买卖合同备案和[201011527号预告登记]；因2010年6月7日，李庚、冉雪梅与中国邮政储蓄银行遵义分行汇川支行（以下简称邮政银行遵义汇川支行）发生商业借贷，将涉案不动产抵押登记给邮政银行遵义汇川支行，同年6月13日办理抵押权预告登记，抵押期限2010年6月7日至2015年6月7日，现抵押期限已届满，抵押权已经解除。目前，涉案不动产被市中院执行裁定书[(2016)黔03执289号之一]轮候预查封，查封期限2017年7月31日至2020年7月30日；汇川区人民法院执行裁定书[(2018)黔0303执2012号]轮候预查封，查封期限为2018年8月16日至2021年。二、原告与[201011527号预告登记]不具有利害关系，原告提起行政诉讼，不符合《行政诉讼法》第二十五条和最高人民法院关于适用中华人民共和国行政诉讼法的解释第十二条规定的原告主体资格，依法应当驳回其起诉。原告诉请撤销不动产预告登记的权利人为第三人李庚、冉雪梅，且登记的相关信息为专有权利，并不涉及他人的利益，更不涉及原告的利益。该登记行为本身不对行政相对人之外的任何人的合法权益产生实际影响。三、2010年被告依申请办理预告登记，事实认定清楚，证据充分，程序合法。四、原告诉称被告不履行职责，是认识错误，没有事实依据，不应当得到支持。一是登记机构在办理物权确认登记时，对物权变动的原因行为只进行形式审查，登记机关不能决定物权的取得、变更、转让与消灭。本案中，原告主张实现涉案房屋债的法律关系，该主张涉及物权的归属的民事基础法律关系。该争议实际是第三人与原告之间的民事争议，原告与被告并无实质争议。二是依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）“一、人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。”之规定，即使有法院的生效裁判文书，需要被告协助执行时，应当由作出生效裁判文书的法院向被告送达协助执行通知书。本案应当由市中院向被告送达协助执行通知书。但被告在原告起诉之前并未收到有关撤销涉案房屋预告登记的任何书面申请，也未收到市中院的协助执行通知书等材料。即在原告没有履行法定依申请程序和法院送达协助执行通知书的前提下，被告无法预知未经依申请事项的内容，更不会在没有事实和法律依据的前提下作出任何的行政行为。另外，目前涉案不动产被遵义市中级人民法院和汇川区人民法院轮候预查封中。 综上，被告办理预告登记时事实认定清楚，证据充分，程序合法；原告主体不适格，没有法律依据，应驳回其起诉。 第三人永诚房开公司述称，预告登记系双方真实意思表示，签订价格虚高的房屋买卖合同是为了获得贷款，而获得贷款的目的是为了购买房屋，被告作出的行政行为合法。 第三人李庚、冉雪梅述称，1、本案原告系一般债权人，主体不适格，应驳回起诉。2、原告诉请已过起诉期限，原告在2013年3月已经知晓被告作出的行政行为，其应在知晓后的6个月内提出诉请，原告在2019年提出诉请，已超过期限。3、本案被告依第三人的申请办理预告登记事实清楚、程序合法，符合法律法规规定。请求依法驳回原告起诉或诉讼请求。 被告遵义市自然资源局为证明其行政行为合法，在举证期限内向本院提交下列证据，并说明其证明目的。 第一组：不动产登记信息查询结果，证明涉案不动产被市中院、汇川区人民法院查封的事实及原告与涉案不动产无任何利害关系。第二组：房屋预告登记审批表、申请表、商品房买卖合同、遵义市商品房预售合同登记备案表，李庚、冉雪梅身份证、结婚证复印件、证明、[201011527号预告登记]证，证明被告预告登记事实认定清楚，证据充分，原告与登记行为并无利害关系，原告主体不适格。第三组：抵押权预告登记审批表、预购商品房抵押权预告登记申请表、个人额度借款抵押合同，证明被告作出抵押权预告登记事实清楚，证据充分，抵押权预告登记与原告没有利害关系，原告主体不适格。 经庭审质证，原告对证据一的真实性、合法性、关联性无异议，涉案不动产在50号文件中查封已经被解封，中级法院作出的查封系由原告方在执行永诚房开公司的过程中采取的强制措施，不影响被告方依法履行职责；对第二组证据的第一、二、四项真实性、合法性、关联性无异议，该证据说明第三人向被告方隐瞒真实情况的事实，对第四项证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该合同已经被中级法院确认无效；对第五项证据的真实性、合法性、关联性无异议；对第六项证据的真实性、合法性、关联性无异议，该证据说明第三人向银行隐瞒交易的事实；对第七项证据的合法性有异议，其权利基础已经消灭应撤销；对第三组证据合法性有异议，因为该资料均是第三人隐瞒真实情况下向银行作出，应为无效。第三人对被告方的证据无异议，被告是基于双方的真实意思表示进行办理。 第三人向本院提交下列证据，并说明其证明目的。 第一组：（2015）遵市法民初字第366号判决书，证明原告对永城房开公司享有的是一般债权，原告主体不适格。第二组：房屋预告登记证书，证明房屋预告登记的事实，黄吉、李赓享有优先一般债权的物权；原告作为对永城房开公司的一般债权人没有主体资格。第三组：（2013）红民商初字42号、275号庭审笔录、（2015）遵市法民初字第366号判决书、（2019）黔03执异68号执行裁定书，证明原告从2013年6月和3月就知道被告在2010年作出预告登记行为，2019年12月提起行政诉讼已经超过期限；原告对永城房开公司享有债权的客观事实。第四组：（2019）黔0302民初7881、7880、7878、7879号民事判决书和（2019）黔03民初481号民事判决书，证明原告主张第三人之间债权消灭不是客观事实；（2019）黔03民终4835、4836号认定第三人之间无效的买卖合同的目的是为了履行2010年5月17日房屋买卖合同支付购房款的义务而不是单纯的获得银行贷款、转移财产躲避债务等其他非法目的。 经庭审质证，原告对第一组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明目的有异议，该证据证明原告系本案诉争的利害关系人；对第二组证据的合法性有异议；对第三组证据有异议；第四组证据与本案无关，本案系被告行政行为的作为与不作为，（2019）黔03民终4835、4836号民事判决书并未生效，对其证明目的不予认可。被告对上述证据的三性无异议。 原告向本院提交下列证据，并说明其证明目的。 第一组：（2015）遵市法民初字第366号民事判决书、（2016）黔03执289号执行裁定书，证明原告系行政行为利害关系人。第二组：申请书两份，证明原告向被告申请撤销的事实。第三组：快递存根。证明因被告未予回应，原告于2020年2月23日再次向被告提出申请。第四组：（2019）黔03民终4835号民事判决书，证明黄吉、冉雪松与永城房开公司因签订商品房买卖合同而享有的债权因合同被确认无效而消灭。第五组：（2019）黔03民终4836号民事判决书，证明李赓、冉雪梅与永城房开公司因签订商品房买卖合同而享有的债权因合同被确认无效而消灭。第六组：（2013）黔遵中证内字3681、3682号公证书及（2013）黔遵中证执字0012、0013执行证书，证明黄吉、李赓通过签订退款协议、办理公证书的方式，早已解除与永城房开公司签订的商品房买卖合同，预告登记的权利基础已不复存在。 经庭审质证，被告对第一组证据的真实性、合法性予以认可，对其关联性及证明目的不予认可。两份裁判文书确定的是原告与永诚房开公司之间的工程款，与本案无关联；对第二组证据的三性及证明目的均不认可，申请书仅仅是单方行为，并未向被告提交；对第三组证据的真实性无异议，对其关联性及证明目的不予认可。本案已于2019年2月提起诉讼，原告方采取先斩后奏向被告方提交，不能证明本案被告在诉讼前未履行职责的事实；对第四、五组证据的真实性、合法性无异议，对其关联性不予认可；对第六组证据的三性及证明目的均不认可，文书与涉案登记房屋并非同一地，与本案无关。第三人对第一组证据的真实性、合法性予以认可，对其关联性及证明目的不予认可，即使有这份裁定书，也不符合法律规定，基于法律的规定第三人已向法院提出执行异议，说明原告不是行政行为法律上的利害关系人，不具备主体资格；第二组证据不能达到其证明目的，其在提出诉讼后才递交，不存在不作为的行为；对第四、五组证据的证明目的有异议；第六组证据的文书并未实际履行，因原告方违法占用第三人购买的房屋，导致房屋无法交付，第三人想通过撤销原合同获取房屋的情况下产生的文书，但第三人并未申请撤销房屋的预告登记。 本院对各方当事人提供的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告及第三人提供的证据能够达到其证明目的，原告提供的证据不能达到其证明目的。 经审理查明，2006年5月8日，杨绿建筑公司与永诚房开公司签订《建设工程施工合同》约定，由杨绿建筑公司承建永诚房开公司开发的沙河小区30号楼（商住楼）二期工程，合同价款613万元，最终价款以竣工结算为准等内容。 2010年5月17日，李庚与永诚房开公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发建设的沙河小区第30号楼二期一层商用房，建筑面积464.43㎡，单价1800元／㎡；同时双方还签订一份《商品房买卖合同》，购买该公司开发建设的沙河小区第30号楼二期二层商用房，建筑面积、单价等与前一份合同相同，还约定余款银行贷款下来后付清。2010年6月7日，李庚、冉雪梅与邮政银行遵义汇川支行签订《个人额度借款合同》向该行贷款200万元，同时签订《抵押合同》，李庚、冉雪梅以遵义市沙河小区30栋负1层房产1929.77㎡（评估价值578.93万元）作抵押。2010年6月13日办理抵押预告登记，抵押权人邮政银行遵义汇川支行，抵押期限2010年6月13日至2015年6月13日。2010年6月11日，李庚与永诚房开公司签订《商品房买卖合同》，购买永诚房开公司开发建设的遵义市沙河小区30号楼二期一层商业用房（1-1号房屋），建筑面积1929.77㎡，单价4000／㎡，总价款771.908万元，为李庚、冉雪梅夫妻按份共有。2010年6月12日办理[201011527号预告登记]。 2013年8月30日，永诚房开公司与李庚签订《退房协议书》、《付款协议》，并经遵义市中心公证处公证。因永诚房开公司未按期履行付款协议，李庚向遵义市中心公证处申请强制执行公证书，遵义市中心公证处作出（2013）黔遵中执字第0013号执行证书，李庚向红花岗区法院申请强制执行。在执行过程中，双方于2014年12月16日达成《协议书》，约定双方于2010年6月11日签订的《商品房买卖合同》仍然有效，李庚仍然拥有所购房屋的所有权。李庚于2018年5月30日向红花岗区法院撤回执行申请，该院裁定终结执行。 2015年底，杨绿建筑公司向中院诉请永诚房开公司支付建设沙河小区30号商住楼二期工程工程款650万元及逾期支付违约金，并确认对沙河小区30号商住楼二期工程1-3层房屋享有拍卖价款优先受偿权。中院于2016年5月3日作出（2015）遵市法民初字第366号民事判决，限期永诚房开公司支付杨绿建筑公司650万元及相应违约金，同时驳回杨绿建筑公司其余诉讼请求。该判决书发生法律效力后，杨绿建筑公司向中院申请执行，中院于2017年7月14日作出（2016）黔03执289号之一执行裁定，查封预告登记在李庚名下的1-1号房屋。2019年2月12日李庚向中院提出执行异议，并提供[201011527号预告登记]证，中院于2019年4月29日作出（2019）黔03执异68号执行裁定，中止1-1号房屋的执行。杨绿建筑公司提起执行异议之诉，中院于2019年12月27日作出（2019）黔03民初481号民事判决，驳回杨绿建筑公司的诉讼请求。2019年3月26日，红花岗区法院受理杨绿建筑公司诉请确认李庚与永诚房开公司于2010年6月11日签订的《商品房买卖合同》无效，该院于同年5月31日作出（2019）黔0302民初3178号民事判决，确认该合同无效。李庚不服，向中院提出上诉。中院于2019年10月30日作出（2019）黔03民终4836号民事判决，驳回上诉，维持原判。 2019年7月18日，李庚向红花岗区法院提起诉讼，要求确认其与永诚房开公司于2010年5月17日签订的两份《商品房买卖合同》（购买沙河小区30号楼二期一层、二层商用房）有效。2019年11月5日，红花岗区法院分别作出（2019）黔0302民初7880号、7881号民事判决，分别确认双方于2010年5月17日签订的沙河小区30号楼二期一层《商品房买卖合同》、二层《商品房买卖合同》合法有效。 另查明，根据原告提供的于2019年9月20日查询打印的“房屋记载表、遵义市不动产产权情况记载”，1-1号房屋，红花岗区法院以（2014）红执字第410号裁定查封，查封期限2014年7月10日至2016年7月3日，以（2014）红执字第410-1号裁定查封，查封期限2016年6月24日至2019年6月23日，后又继续查封，查封期限2019年6月18日至2022年6月17日；中院以（2016）黔03执289号之一裁定查封，查封期限2017年7月31日至2020年7月30日。 原告杨绿建筑公司依据中院（2019）黔03民终4836号民事判决确认李庚与永诚房开公司签订的用于办理[201011527号预告登记]合同无效的事实，基于该判决中“虽然讼争《商品房买卖合同》被确认无效，但李庚、黄吉、永诚公司于2010年5月17日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，杨绿公司能否通过本案诉讼进一步实现撤销李庚、黄吉对案涉营业房预告登记的目的，以及李庚、黄吉能否凭借2010年5月17日签订的《商品房买卖合同》对预告登记进行变更，均需第三人自行向住建部门提出申请后，由行政机关依法处理”的指引，在向被告申请要求其履行职责撤销该预告登记未果情况下，遂提起本案诉讼。 本院认为，中院（2019）黔03民终4836号民事判决有两个指向，一是杨绿建筑公司能否通过该案判决实现撤销[201011527号预告登记]的目的，需自行申请住建部门处理，一是李庚能否凭借2010年5月17日签订的、已判决确认有效的《商品房买卖合同》对预告登记进行变更，也需自行申请住建部门处理。杨绿建筑公司申请被告处理即是要求被告履行法定职责，被告不履行或者怠于履行法定职责，可提起行政诉讼。杨绿建筑公司直接提起本案诉讼，要求确认[201011527号预告登记]行政行为违法并予以撤销，则本案争议焦点是，杨绿建筑公司起诉是否适格。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”规定，杨绿建筑公司应依照“本法”提起诉讼，“本法”第二十五条第一款规定，“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案杨绿建筑公司显然不是[201011527号预告登记]行为的相对人。那么，杨绿建筑公司是不是“其他与行政行为有利害关系的法人”！根据《最高人民法院关于适用的解释》第十二条规定，“有下列情形之一的，属于行政诉讼法第二十五条第一款规定的‘与行政行为有利害关系’：（一）被诉的行政行为涉及其相邻权或者公平竞争权的；（二）在行政复议等行政程序中被追加为第三人的；（三）要求行政机关依法追究加害人法律责任的；（四）撤销或者变更行政行为涉及其合法权益的；（五）为维护自身合法权益向行政机关投诉，具有处理投诉职责的行政机关作出或者未作出处理的；（六）其他与行政行为有利害关系的情形。”原告主张撤销是基于实现其债权，并非是对[201011527号预告登记]项下标的物（1-1号房屋）享有权利或者类似权利的利益，该预告登记权益并不归属于原告，预告登记行为并不必然损害原告债权，其债权不受行政规范保护。即便行政规范可以保护债权，但在预告登记时，杨绿建筑公司的该债权尚未依法确定，行政机关也无从保护和考虑，且（2015）遵市法民初字第366号民事判决也未支持杨绿建筑公司关于确认其对已留置的沙河小区30号商住楼二期工程1-3层房屋享有拍卖价款优先受偿权的请求。 综上所述，杨绿建筑公司的起诉不满足上述“与行政行为有利害关系”的六种情形，其主体资格不适格，对其起诉依法应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款、第二十五条第一款、第四十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第十二条、十三条、第六十九条第一款第（一）项、第一百零一条第一款第（二）项规定，裁定如下︰ 驳回贵州遵义杨绿建筑工程有限公司的起诉。 案件受理费50元，退还杨绿建筑公司。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 长  潘嘉品 人民陪审员  张家学 人民陪审员  敖泽华 二〇二〇年四月二十二日 法官助理李丽莎 书记员刘玉