上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初3361号原告：尚物博(上海)物业服务有限公司。被告：上海汇裕置业有限公司。被告：上海利爵酒店管理有限公司。原告尚物博(上海)物业服务有限公司与被告上海汇裕置业有限公司(下称汇裕置业)、被告上海利爵酒店管理有限公司(下称利爵酒店)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序审理，因被告汇裕置业下落不明，本案转换为普通程序审理，并依法采用公告方式送达相关诉讼文书。2020年7月30日，本院依法公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人沈鎏琪、被告利爵酒店委托诉讼代理人付佳到庭参加诉讼，被告汇裕置业经本院合法传唤未到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告利爵酒店支付原告2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费人民币(以下币种同)896,234.22元，并支付违约金500,000元；2、被告汇裕置业对第一项诉讼请求承担连带责任。事实和理由：2014年原告与被告汇裕置业签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告为坐落于上海市南汇区周浦镇周康路129弄提供物业管理服务，物业名称为南庭阁，原告按建筑面积向业主收取物业管理费，其中商业用房按照每月每平方米3.50元收取费用，物业服务费按季度缴纳，业主应当在每月15日前向原告履行缴纳义务，逾期缴纳的，从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。上海市南汇区周浦镇169号及181号处于前述南庭阁物业管理区域内，建筑面积分别为4,779.88平方米及2,333.09平方米，房屋用途为商业，被告汇裕置业系该两处房屋的权利人，2008年5月8日被告汇裕置业与被告利爵酒店签订《房屋租赁合同》，约定被告汇裕置业将上述房屋出租给被告利爵酒店，租赁期间自2008年7月1日起至2018年6月30日止，并约定房屋租赁期间内的物业管理费由被告利爵酒店承担。2016年2月3日，被告汇裕置业与被告利爵酒店签订《房屋租赁合同》补充协议，约定将合同租期延至2028年6月30日。因两被告未支付原告2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务费，原告向法院提起诉讼并得到支持，现两被告仍未向原告支付2017年1月1日起的物业管理费。被告汇裕置业未作答辩。被告利爵酒店辩称：1、同意按照前案已生效的判决规则对2017年1月1日至2018年6月30的物业管理费进行裁判；2、被告汇裕置业与被告利爵酒店之间签订的租赁合同补充协议载明租赁期间由被告利爵酒店自行负责物业事宜并承担费用，并未约定物业费由被告利爵酒店承担，且2018年7月1日后系由被告利爵酒店自行进行物业管理，故原告要求被告利爵酒店支付2018年7月1日至2019年12月31日的物业管理费无事实与法律依据，不同意支付该租赁期间内的物业管理费；3、《前期物业服务合同》系由原告与被告汇裕置业签订，故双方关于违约金条款的约定不能约束被告利爵酒店，不同意支付违约金，若法庭审理下来认为应当向原告支付违约金，被告利爵酒店认为原告主张之违约金计算标准过高，要求予以调整。针对被告利爵酒店的答辩意见，原告表示：1、租赁合同补充协议系被告汇裕置业与被告利爵酒店于《前期物业服务合同》签订后签订，且租赁合同补充协议第二条关于被告利爵酒店承担物业服务发生的费用的约定仅是两被告之间的约定，其内容系被告汇裕置业的单方陈述；2、前案审理法院并未认可租赁合同补充协议，被告汇裕置业实际已资不抵债，前案生效判决义务系被告利爵酒店予以履行，故该租赁合同补充协议签订目的系被告利爵酒店为逃避其应向原告支付物业管理费之义务；3、被告利爵酒店已认可其应当向原告支付2017年1月1日至2018年6月30日的物业管理费用，亦应当认可2018年7月1日至2019年12月31日的物业管理费用；4、原告已补充提交了确有提供物业服务的证据，若涉及被告汇裕置业对被告利爵酒店之违约事宜，被告利爵酒店可在租金中予以扣除相应的物业管理费用。5、违约金应以原告实际损失为准，因计算方式过于复杂及违约时间过长，故判决调整金额比例应不低于诉请物业管理费金额的30%。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提供的前期物业服务合同》、上海市不动产登记簿、《房屋租赁合同》、房屋租赁合同补充协议、(2017)年沪0116民初1831号民事判决书、(2017)年沪0116民初14803号民事判决书及(2018)年沪民申2409号民事裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的上载合同期限为2017年4月1日至2020年3月1日的《南郊花园保洁委托服务合同》、2017年1月1日至2020年2月28日的《南郊花园绿化养护委托服务合同》及2019年6月1日至2020年5月31日的《保安服务合同》、上载收款人为上海万全保安服务有限公司的杭州银行网上银行电子回单、杭州银行自助交易机业务回单-付款及上载收款人为上海赞逸园林绿化工程有限公司的杭州银行电子回单、杭州银行账务回单-付款、上载内容为上海自贸试验区分行/浦三路支行的银行付款回单考勤表、打卡记录、照片，虽部分证据被告利爵酒店对真实性有异议，但该些证据能够形成证据锁链证明原告已对诉争时间、诉争地址范围内提供物业服务，故对该些证据本院均予以采信；被告利爵酒店提交的情况说明，原告对真实性不予认可，且不符合证据形式要件，故对该证据本院不予采信；被告利爵酒店提交的《电梯设备购销合同》及保养发票两张、《上海市浦东新区单位生活垃圾清运处理服务合同》(城郊版)及对应之发票一张、上载内容为管道疏通清理之发票一张、《劳动合同书》、《技术服务协议》及发票、施工照片、购销凭证及与微信号为fftsdd2012的微信聊天记录截图，均系被告利爵酒店内部支出，与本案诉争事实无关联性，故对该些证据本院不予采信。根据上述采信的证据以及原、被告的上述诉、辩意见，本院认定本案事实如下：2014年原告(乙方)与被告(甲方)汇裕置业就物业名称为“南庭阁”的前期物业管理服务事宜签订《前期物业服务合同》，合同第一条载明：“本合同所涉及的物业基本情况……座落位置：南汇区周浦镇周康路129弄、四至范围：东至横桥港，西至周康路，南至横桥路，北至韵浦路……”合同第二条约定：“乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。(一)物业共用部位的维护；(二)物业共用设施设备的日常运行和维护；(三)公共绿化养护服务；(四)物业公共区域的清洁卫生服务；(五)公共秩序的维护服务；(六)物业使用禁止性行为的管理；(七)物业其他公共事务的管理服务；(八)业主委托的其他物业管理服务事项。”合同第七条约定：“乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。……(三)商业用房：3.50元/月·平方米……”合同第十条约定：“物业服务费用(物业服务资金)按季交纳，业主应在每月15日前(每次缴纳的具体时间)履行交纳义务。逾期交纳的，乙方可从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。”合同第三十四条约定：“本合同自2015年1月1日起至业主委员会成立之日止。”另查明，周浦镇周康路XXX号及181号不动产登记权利人为被告汇裕置业，建筑面积分别为4,779.88平方米及2,333.09平方米。再查明，2008年5月8日，被告汇裕置业(出租方)与被告利爵酒店(承租方)就坐落于南汇区周浦镇周康路XXX号、181号房屋之租赁事宜签订《房屋租赁合同》，合同第二条约定：“该房屋用途为商务酒店。除双方另有约定外，乙方(被告利爵酒店)不得任意改变房屋用途。”合同第三条约定：“租赁期限自2008年7月1日至2018年6月30日止。”合同第十条约定：“在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由一方承担延期付款的违约责任：1.水、电费；2.煤气费；3.供暖费；4.物业管理费……”合同第十一条约定：“租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方，如乙方要求继续租赁，则须提前6个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前3个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签合同。”因被告汇裕置业与被告利爵酒店未向原告支付2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费，原告遂向本院提起诉讼，2017年8月25日，本院作出(2017)沪0116民初1831号民事判决书，判决被告利爵酒店及被告汇裕置业应支付原告2015年1月1日至2016年12月31日期间物业服务费，二被告不服一审判决提起上诉，被告利爵酒店在二审期间提交落款日期为2016年02月03日由二被告签订的补充协议一份该协议载明“2008年5月8日，双方签订《房屋租赁合同》承租169、181号房屋，用以经营上海利爵商务酒店。其后签订《租赁合同补充协议》一份，将合同租期延至2020年6月30日。双方确认：1、鉴于上述房屋地理位置特殊，截至上述《房屋租赁合同》签订之日，并没有物业合同为其提供物业服务。甲方确认，亦不会在租赁期内聘请物业公司。2、在合同租赁期内，乙方应自行负责物业事宜……因物业管理产生的一切费用，由乙方自行承担……”因该协议未在一审中提交且内容与租赁合同相矛盾，真实性难以确认，二审法院未予采纳，于2018年1月26日作出(2017)沪01民终14803号判决，驳回上诉维持原判。本案审理过程中，本院依原告之申请，指令被告利爵酒店在指定期限内提交上述补充协议所载《租赁合同补充协议》，其未能提交。本院认为，本案争议焦点主要在于被告利爵酒店是否应向原告支付2018年7月1日至2019年12月31日的物业管理费。首先，二被告在前案二审中所提交的补充协议上载二被告已签订将租期延至2028年6月30日的《租赁合同补充协议》，且二被告于2008年5月8日签订的《房屋租赁合同》第十一条也约定了租赁期满后续签租赁合同的相关事宜，但本案审理过程中，被告利爵酒店未就前述将租期延至2028年6月30日的《租赁合同补充协议》予以提交，应承担相应的不利后果；其次，根据相关法律的规定，租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，本案中二被告于2008年5月8日签订的《房屋租赁合同》上载租赁期虽已届满，但被告利爵酒店就诉争物业地址范围仍处于继续使用状态，故本院依法推定原《房屋租赁合同》继续有效，该合同关于物业费承担的约定适用于2018年7月11日起的租赁期间；最后，原告确已按约履行合同义务，对诉争时间、地址范围内提供了物业服务。无论二被告在前案中所提交的补充协议是否真实，二被告均无权以签订协议形式否定诉争区域由相应业主委员会聘请原告提供物业服务的事实，且原告依据《前期物业服务合同》的约定对公共区域所提供之服务与被告利爵酒店因其经营特殊性对内部自行管理、维护行为并不冲突。因此，原告要求被告利爵酒店应向其支付2018年7月1日至2019年12月31日的物业管理费之主张，并无不当，本院应予支持；针对原告要求被告利爵酒店向其支付2017年1月1日至2018年6月30日物业管理费之主张，被告利爵酒店表示同意按照前案判决内容进行裁判，与法不悖，故对原告该部分之主张本院应予支持；针对原告要求两被告支付违约金之主张，被告利爵酒店认为违约金过高，考虑前案生效判决作出前双方对于物业费支付主体存在争议未定状态，本院综合考虑本案案情将违约金定为89623.42元。被告汇裕置业未作答辩亦未向本院提交证据，视为对自己诉讼权利的放弃，应承担相应的不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、二百三十六条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条之规定，判决如下：一、被告上海利爵酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告尚物博(上海)物业服务有限公司自2017年1月1日起至2019年12月31日期间的物业管理费人民币896,234.22及违约金89,623.42元；二、被告上海汇裕置业有限公司对被告上海利爵酒店管理有限公司上述第一项付款义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币17,366元、财产保全费5,000元及公告费690元，合计23,056元，由被告上海汇裕置业有限公司、被告上海利爵酒店管理有限公司共同承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱振毫审 判 员  谢荣华人民陪审员  干永兴二〇二〇年十一月二十四日法官 助理  吴 怡书 记 员  吴 怡附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……2、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。3、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……4、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。5、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。6、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。7、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。8、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。9、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所以急的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。10、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条一方当事人控制证据无正当理由拒不提交，对待证事实负有举证责任的当事人主张该证据的内容不利于控制人的，人民法院可以认定该主张成立。