四川省剑阁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0823民初521号 原告：四川联达房地产经纪有限公司广元分公司，住所地四川省广元市利州区利州东路**。 负责人：尤勇强，男，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓锋，四川捷哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴金燕，四川捷哲律师事务所律师。 被告：广元市瑞山房地产开发有限责任公司，住，住所地四川省剑阁县普安镇闻溪路/div> 法定代表人：贾良雄，董事长。 委托诉讼代理人：李良生，剑阁县木马法律服务所法律工作者。 被告：魏艳徵，男，1958年3月14日出生，汉族，住四川省剑阁县。 原告四川联达房地产经纪有限公司广元分公司（以下简称联达公司）与被告广元市瑞山房地产开发有限责任公司（以下简称瑞山公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月2日第一次公开开庭进行了审理。在审理中发现魏艳徵与本案具有利害关系，于2020年5月22日追加其作为本案被告参加诉讼。因本案案情复杂，不宜适用简易程序，于2020年5月22日制作（2020）川0823民初521号之一民事裁定书，裁定本案转为普通程序。后于2020年6月15日第二次公开开庭进行了审理。瑞山公司于2020年7月17日向本院申请庭外调解，本院予以准许。调解未果后于8月27日第三次公开开庭进行了审理。原告联达公司的委托诉讼代理人、被告瑞山公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告魏艳徵经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 联达公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告营销代理费870691.00元及逾期利息（自2019年10月25日起按每月2%计算至所有款项付清之日止）；2.本案全部诉讼费用由被告承担。在审理过程中，原告增加诉讼请求：要求被告魏艳徵与瑞山公司承担连带责任。事实和理由：2016年9月，原、被告签订《广元市瑞山房地产开发有限责任公司剑阁县旧城改造项目（金洲帝国）合作协议》（以下简称《合作协议》）。该协议约定：被告委托原告策划、销售代理其开发的位于剑阁县的旧城改造项目（金洲帝国），同时被告向原告支付营销代理费（由佣金和溢价分成组成）。协议签订后，原告完成了被告案涉项目住宅及大部分商铺的销售，后因剩余商铺的销售价格双方未达成一致，双方在2019年9月22日解除了合作。同年10月12日，原告与被告就营销代理费的结算签订了《金洲帝国营销代理结算书》，约定被告若在2019年10月25日前向原告付清全部费用，则溢价分成的价款可以按照2019年9月17日双方签订的《金洲帝国·博美装饰城商业部分溢价清算》中协商的价款结算；若到期未付清，则溢价分成继续按照《合作协议》约定的计算方式结算，并按每月2%支付逾期利息。支付时间到期后，被告未向原告付清所有费用，且原告多次要求被告支付余下代理费，被告均不予理会，至今未付。为维护原告合法权益，诉至法院，请求判令如前诉请。 被告瑞山公司辩称，1.原告提交的溢价清单、结算书、代理书上，明显显示本案遗漏了当事人，被告提交国有建设用地交地确认书、联合竞买协议、建设用地规划许可证以及不动产权证书，证明本案遗漏了当事人魏艳徵；2.原、被告之间的合同尚在履行中，未进行结算；3.原告单方面以代理结算书主张权利无事实及法律依据。 魏艳徵未作答辩。 原告联达公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据材料：1.原告的营业执照复印件、负责人身份证明及其身份证复印件、被告企业信用信息公示报告，拟证原、被告主体适格；2.剑阁县旧城改造项目（金洲帝国）合作协议，拟证原、被告双方就金洲帝国物业营销策划代理及销售代理进行约定；3.金洲帝国博美装饰城商业部分溢价清单，拟证原、被告双方达成原告代理商业部分溢价分成的初步意向，认可原告已售商业部分所得溢价分成费为146.00万元，同时佣金按原合同结算；4.金洲帝国营销代理结算书，拟证原、被告解除合作，并就涉案项目的销售数据及价款结算进行确认，并约定支付时间及逾期利息；5.商品房买卖合同备案截图8张，拟证截止2019年10月12日原、被告解除合作时，原告代理销售的涉案项目在剑阁县网上房地产交易管理系统中显示的房屋买卖备案情况；6.商铺客户清单、住宅客户汇总表4页，拟证原告销售涉案项目的数据统计，包括购房人姓名、房号、建筑面积、合同单价以及合同总价，并说明合同总价为实际成交额；7.金洲帝国营销代理费结算说明，拟证原告代理销售费涉案项目中，住宅部分的营销代理费已结清，商业部分的营销代理费有870691.00元未付；8.保全裁定书，拟证原告预缴诉讼保全费用5000.00元。 被告瑞山公司为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据材料：1.国有建设用地交地确认书、联合竞买协议、建设用地规划许可证以及不动产权证书，证明本案遗漏了当事人魏艳徵；2.领条11份，拟证原告在被告处领取收据17本，要求原告按照发票存根、银行进账等进行结算；3.借条影印件1份，拟证被告于2019年11月29日在银建忠处借款200000.00元支付给了原告，该款应予以扣除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于金洲帝国营销代理结算书，被告瑞山公司辩称系原告方单方出具，虽有其单位签章及法定代表人贾良雄、魏艳徵签名，但均写明“按实结算”、“数据金额核实，有错必纠”，故不认可原告主张的金额。结合原告提交的商铺客户清单、住宅客户汇总表4页、商品房买卖合同备案截图8张，经与剑阁县网上房地产交易管理系统中普安镇三江路旧城改造项目（金洲帝国）备案合同信息核对，能证实原告联达公司所代理销售的物业的买受人信息、房屋信息、建筑面积、合同总价、合同单价以及合同备案的相关情况，原告根据上述内容并结合双方基于真实意思表示签订的剑阁县旧城改造项目（金洲帝国）合作协议所约定的计算方法、标准等结算营销代理费有事实及法律约定，且该结算书经双方签字予以确认，如计算有误，被告应提供相反证据予以推翻，但至本案一审辩论终结前，被告方均未提供合法有效的证据推翻该结算结论，故应当认定原告提交的上述证据具有证明力，对该组证据予以采信。针对被告出具的领条，原告认可其三性，至于原、被告争议的收据存根联返还问题，其是否返还与营销代理费的计算之间不具关联性，不能以此作为拒绝支付营销代理费的抗辩理由，故对被告的该证明目的不予采信。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月20日，被告瑞山公司（甲方）与被告魏艳徵（乙方）就共同出资竞买剑阁县22号旧城改造项目土地事宜达成协议，签订《联合竞买协议》，约定：一、工程开发以甲方名称报建各项批建手续。二、土地竞买共同出资，各占50%，所有权利和义务对等。三、土地开发中的资金双方对等出资，对等收益，相关手续的办理注明为两个名称，所有责任、权利均对等为原则。四、违约的责任：本协议一经双方签字均应严格遵守。任何一方不得以任何理由单方面违约，否则由违约方支付对方五倍实际经济损失。五、本协议一式七份，甲乙双方各一份，拍卖公司三份，国土局一份，建设局存档一份。贾良雄在甲方处签字，并加盖瑞山公司公章，魏艳徵在乙方处签字、捺印。 剑阁县国土资源局于2016年9月8日向二被告送达国有建设用地交地确认书。载明：“根据国有建设用地使用权出让合同，广元市瑞山房地产开发有限责任公司魏艳徵（受让方）取得了宗国有建设用地使用权。剑阁县国土资源局（交地方）于2016年9月8日已将该宗地实际交付广元市瑞山房地产有限责任公司 魏艳徵（受让方），广元市瑞山房地产有限责任公司魏艳徵（受让方）同意接受。本确认书一式四份，广元市瑞山房地产有限责任公司魏艳徵（受让方）执一份，剑阁县国土资源局（交地方）执三份。特此确认。剑阁县国土资源局在交地方处盖章，瑞山公司在受让方处盖章，贾良雄、魏艳徵在签收人处签字，魏艳徵捺印，签收日期2016.9.8”。 剑阁县国土资源局于2016年11月2日颁发《中华人民共和国建设用地规划许可证》，载明：“用地单位广元市瑞山房地产有限责任公司魏艳徵。用地项目名称：剑阁县旧城改造项目（金洲帝国）……。于2017年2月4日颁发《中华人民共和国不动产权证书》，载明：“权利人魏艳徵郭采兰广元市瑞山房地产有限责任公司，共有情况：按份共有……瑞山公司占50%、魏艳徵郭采兰占50%”。 2016年9月28日，瑞山公司（委托方、甲方）与联达公司（受托方、乙方）签订广元市瑞山房地产开发有限责任公司剑阁县旧城改造项目（金洲帝国）合作协议《独家营销策划代理合同书》，约定：第一条：代理物业金洲帝国（推广名“金洲财富”以下简称本项目）位于剑阁县。第二条：代理期限本合同有效期限：1.本合同代理期限自本合同签订之日起，至2018年12月31日；2.本项目首批次开盘时间为2017年1月。第三条：代理销售范围建筑面积：约为26000平方米，以甲方提供本项目的图纸所界定区域的销售建筑面积为准。第四条：代理任务全程代理本项目具体工作为：全程营销策划、销售代理。第五条：代理方式3.乙方成交销售金额，甲方给予乙方按销售比例提成及溢价（超出底价部分价格）提成作为佣金。第六条：委托条件7.在本合同履行过程中，甲方不得自行出售或委托第三方出售本合同约定由乙方销售的房屋（特殊情况除外），避免扰乱乙方对市场的判断和决策、避免重复买卖、同时保证甲、乙双方的利益不受到损害。第八条：乙方职责7.乙方负责将已签定的购房合同、按揭文书按双方约定交甲方指定专人交接签字认可，甲方必须及时办理产权手续和银行按揭手续（乙方必须及时配合甲方办理产权手续和按揭）。8.在代理期限内，乙方负责催收购房方应交款项和催交办理银行按揭手续的客户资料。已签订正式商品房预售合同或买卖合同的客户，其退房事宜由甲乙双方协商处理。第九条：甲方职责3.负责按本合同约定将乙方应得营销策划佣金以现金或转账形式与乙方及时足额结算并给付。4.本合同签定之后，甲方必须派专人积极配合销售工作。若因甲方原因导致乙方工作进度受阻，所产生的法律、经济损失由甲方负责。第十条：委托代理程序2.无论客户交纳认购定金或购房款时，由乙方置业顾问与购楼方签订《认购协议》或正式合同，并加盖甲方合同章。甲方必须派专人确保随时收款、盖章，保证售房工作不受影响。3.签定房屋买卖合同后，乙方将合同交由甲方专人管理。甲方、乙方签字认可、办理交接手续。4.银行按揭手续、产权等由甲方指派专人办理。若因甲方拖延等原因造成客户退房，由甲方自行负责，甲方应按规定给予乙方销售提成。若因乙方原因造成客户退房，则乙方不提取相应销售佣金。5.在代理有效期内，该项目的有关合同资料由甲方统一保管。第十一条：乙方收费方式本项目的营销策划代理费包括基本代理费和溢价分成费两部分。结算公式：营销策划代理费＝基本代理费＋溢价分成费（一）基本代理费1.开盘前乙方提前编制出每套房屋的《销售执行价格表》，《销售执行价格表》报甲方审定签字后执行。2.本项目的基本代理费：基本代理费为实际成交总额的2.5%收取。3.甲方向乙方给付的基本代理费的具体结算公式为：基本代理费＝成交单价×销售面积×2.5%（二）溢价分成费本项目销售过程中，完成销售的本项目部分物业，成交单价超出本合同约定的均价的部分销售总额作为本项目的溢价：溢价按甲方占百分之之七十，乙方占百分之三十进行分配。住房均价￥3400元（人民币大写：叁仟肆佰元），地上（**）商业均价￥7000元（人民币大写：柒仟元，甲方招商实际租金必须不低于38.8元／㎡每月），地，地下室负**商业均价￥3800元民币大写：叁仟捌佰元），以上均价为双方结算溢价分成的底价，不再调整；若在实际销售中，实际成交价低于结算底价，必须经甲方签字认可，则不计算溢价分成；甲方向乙方给付的溢价分成费的具体结算公式为：溢价分成费＝（成交单价-约定均价）×销售面积×30%。……若购房户已按认购书规定签订买卖合同并交纳首期第一次购房款，退房者，乙方不退还营销策划代理费（按该套实交购房款收取营销策划代理费）；相反，未签订正式购房合同或未交纳首期第一次购房款之前，客户退房，乙方不收取营销策划代理费。（三）支付方式第十二条销售业绩及汇款的确认1.销售业绩的确认。2.销售回款的确认：所有直接进入甲方账户的销售款项包括按揭客户的银行贷款均为销售回款。3.其他还约定了终止合约、违约责任、争议与解决以及其他等条款。瑞山公司在甲方处盖章，贾良雄、魏艳徵签字，联达公司在乙方处加盖公章及法定代理人私章，签约地点：工地，签约时间2016年9月28日。 2019年9月17日，原、被告双方经过结算，出具《金洲帝国·博美装饰城商业部分溢价清算》，载明：“截止二〇一九年九月十七日，前期商业部分溢价经双方协商，认可总溢价额为壹佰肆拾陆万元整（1460000.00），佣金按原合同具实结算。结算人：贾良雄、魏艳徵、尤勇强、王明亮四人签字并捺印2019年9月17日”。 2019年10月12日，原、被告双方签订《金洲帝国营销代理结算书》，被告瑞山公司在该结算书上加盖公章，公司法定代表人贾良雄以及魏艳徵签字具结。结合原告提交的结算说明，认定内容如下：瑞山公司与联达公司于2016年9月28日签订广元市瑞山房地产开发有限责任公司剑阁县旧城改造项目（金洲帝国）合作协议，于2016年11月10日签订《补充协议》，双方在2018年12月31日合同到期之后，口头约定，联达公司按照原合同继续服务，截止2019年9月22日，由于双方就剩余商铺销售价格无法达成一致，经双方友好协商，解除合作。 截止到2019年9月22日，联达公司共为瑞山公司销售物业如下： （一）住宅部分 1.销售数据汇总：套数89套，实测面积8945.78㎡，实测单价3580.266元，实测总价32028392.00元，实到面积8935.09㎡，实收房款31990000.00元，其中有5户未按实测面积补交房款，合计面积10.69㎡，房款为38392.00元；另有2-1904号实测面积90.51㎡，房款380000.00元，未计入。 2.销售提成：（1）佣金提成31990000.00元×2.5%=799750.00元；（2）溢价分成（3580.266元-3400.00元）×0.3×8935.09㎡=483208.00元；（3）2-1904房佣金为：代理佣金：380000.00元×2.5%=9500.00元；溢价佣金：（4300.00元-3800.00元）×0.3×90.95㎡=13643.00元。以上住宅营销代理费合计1306101.00元。 （二）商业部分 1.销售数据汇总：负一楼共计销售41套，面积为1277.39㎡，合同总价7459591.00；1楼共计销售5套，面积为238.29㎡，合同总价3604057.00元；2楼共计销售18套，面积为517.1㎡，合同总价5313671.00元；3楼共计销售6套，面积为84.26㎡，合同总价693313.00元。 2.销售提成：（1）佣金提成：负一楼：7459591.00元×2.5%=186490.00元；1至3楼：9611041.00元×2.5%=240276.00元。（2）溢价分成：负一楼：（7459591.00元-3800.00元×1277.39㎡）×0.3=781653.00元；1至3楼：（9611041.00元-7000.00元×839.65㎡）×0.3=1120047.00元。以上商铺营销代理费合计2328466.00元。 因被告瑞山公司未根据《金洲帝国营销代理结算书》的约定，于2019年10月25日前支付联达公司佣金和溢价，故双方于2019年9月17日签订的《金洲帝国·博美装饰城商业部分溢价清算》无效，商业部分溢价不以1460000.00元结算，而应按照原签订的《广元市瑞山房地产开发有限责任公司剑阁县旧城改造项目（金洲帝国）合作协议》计算佣金和溢价，如实结算，并支付延期付款利息，月息按2分计算。 被告瑞山公司已支付营销代理费为：1.住宅部分1310837.00元；2.商业部分1453039.00元（其中商业佣金和溢价895413.00元；宝马车抵扣170000.00元；贾良雄个人支付205000.00元；售房部抵扣182626.00元）。以上共计2763876.00元。 综上所述，被告瑞山公司还应支付原告联达公司营销代理费870691.00元。 另，本案在审理过程中，被告联达公司于2020年3月17日向本院申请财产保全，请求对被申请人瑞山公司在剑阁县农商银行城郊支行中的900000.00元存款采取保全措施。本院于同日制作（2020）川0823民初521号民事裁定书，裁定对被申请人广元市瑞山房地产开发有限责任公司在剑阁县农商银行城郊支行账户予以冻结，限额900000.00元。 本院于2020年8月20日向联达公司送达限期举证通知书，要求其于2020年8月27日前向本院补强案涉的已出售商品房（住房、商铺）的收据或交款依据，于次日向瑞山公司送达限期举证通知书，要求其于2020年8月27日前向本院补强以下证据：1.案涉所有已出售住房及商铺的《商品房买卖合同》原件；2.购房款交易账户的明细清单。 本院认为,原告联达公司与被告瑞山公司、魏艳徵基于真实意思表示，签订了广元市瑞山房地产开发有限责任公司剑阁县旧城改造项目（金洲帝国）合作协议《独家营销策划代理合同书》，该合同内容清楚、条款明确，不违反法律法规的禁止性规定，合同成立并生效。双方成立了商品房委托代理销售合同法律关系，双方在履约过程中产生纠纷，本案案由应为商品房委托代理销售合同纠纷。 本案中，结合原告当庭出示的商铺客户清单、住宅客户汇总表、商品房买卖合同备案查询信息以及原、被告当庭陈述能够证实原告按照《独家营销策划代理合同书》、《补充协议》以及合同到期后按原合同继续服务口头约定的要求，履行了其营销策划、销售代理的义务，共代理销售住房89套、商铺70套，对此，被告并未提出异议，本院对上述事实予以认定。因被告魏艳徵与瑞山公司系合伙关系，且魏艳徵对《独家营销策划代理合同书》、《金洲帝国营销代理结算书》等相关文书均予以了确认，其应与瑞山公司一起作为承担支付营销代理费的主体。故在原告履行其代理销售义务后，被告瑞山公司、魏艳徵理应根据合同约定，向原告结算合同履行期间的营销策划代理费，故对原告联达公司要求被告瑞山公司、魏艳徵向其支付营销代理费的诉讼请求本院予以支持。 关于营销策划代理费的金额问题，因双方均认可2019年9月17日“金洲帝国·博美装饰城商业部分溢价清算”已作废，故应根据原告实际卖出的物业的面积、合同单价、合同总价，按照《独家营销策划代理合同书》约定的住房均价、商业均价以及计算方式进行结算，双方据此签订的《金洲帝国营销代理结算书》中对营销策划代理费的计算进行了明确的列举，被告以在该结算书上签字、加盖公章的方式予以了认可，根据审理查明的事实，被告瑞山公司、魏艳徵应向原告联达公司支付营销策划代理费870691.00元。 关于被告提出溢价分成不符合中华人民共和国建设部第88号令第二十八条规定的“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”的辩解意见。经审理查明，原、被告双方在《独家营销策划代理合同书》约定“第十一条：乙方收费方式本项目的营销策划代理费包括基本代理费和溢价分成费两部分”，同时双方在《金洲帝国营销代理结算书》中亦对营销策划代理费的构成、计算等进行了明确，基于意思自治原则，双方均应诚实信用的全面履行自己的义务。故对被告的该辩解意见不予采纳。 关于逾期利息，因被告未如约履行营销代理费支付义务，构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。根据双方约定的“如未于2019年10月25日前支付所有佣金，则双方于2019年9月17日签订的《金洲帝国·博美装饰城商业部分溢价清算》无效，按照原签订的《广元市瑞山房地产开发有限责任公司剑阁县旧城改造项目（金洲帝国）合作协议》计算佣金和溢价，如实进行结算，并支付延期付款利息，月息按2分计算”，故对原告要求被告自2019年10月25日起按月利率2%支付利息的诉讼请求，本院予以支持。 关于被告提出合同上的交易价格与收据金额以及实际进账金额可能存在不一致的问题，因被告在本院责令其限期举证期间，未提供购房款进账账户明细，亦未当庭出示购房合同原件，同时也未提供证据证实三者之间存在不一致的情形（虽被告方代理人在休庭期间向承办法官展示了其中一户购房户的购房合同、三张发票等相关资料，证实该购房户实际交纳的款项包括购房定金、房款、装修保证金，三项相加金额大于合同总价，但被告方未提交证据并拒绝当庭举证），其辩解意见无事实依据，本院不予采纳。若被告收集相关证据证实上述三者之间确实存在不一致情形的，如构成犯罪的，可向相关部门予以举报。 关于被告提出要求原告交回收据存根联的意见,根据《独家营销策划代理合同书》第十条约定的：“2.无论客户交纳认购定金或购房款时，由乙方置业顾问与购楼方签订《认购协议》或正式合同，并加盖甲方合同章。甲方必须派专人确保随时收款、盖章，保证售房工作不受影响。3.签定房屋买卖合同后，乙方将合同交由甲方专人管理。甲方、乙方签字认可、办理交接手续。4.银行按揭手续、产权等由甲方指派专人办理。若因甲方拖延等原因造成客户退房，由甲方自行负责，甲方应按规定给予乙方销售提成。若因乙方原因造成客户退房，则乙方不提取相应销售佣金。5.在代理有效期内，该项目的有关合同资料由甲方统一保管”，可以看出收款及资料保管义务均属于被告瑞山公司，且案涉售出房屋均已成功备案，故收据存根联是否由原告方持有、应否退还与本案之间不具关联性，被告以此作为理由拒绝给付原告营销代理费无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，原告的合理诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 被告广元市瑞山房地产开发有限责任公司、魏艳徵于本判决生效之日起六十日内支付原告四川联达房地产经纪有限公司广元分公司营销代理费870691.00元及逾期利息（以870691.00元为基数，按照年利率24%的标准计算自2019年10月25日起至营销代理费付清之日止）。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12506.00元，保全费5000.00元，由被告广元市瑞山房地产开发有限责任公司、魏艳徵负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长 胡    琴 审 判 员 杨  正  乾 人民陪审员 杨    刚 二〇二〇年十月三十日 书 记 员 胡雪梅（代）