河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初177号原告：河南新田置业有限公司，住所地郑州市金水区黄河路**，统一社会信用代码914101002717356746。法定代表人：田中飞，董事长。委托代理人：李梦琳，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托代理人：杨光，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。被告：交通银行股份有限公司河南省分行，营业场所郑州市金水区郑花路11号，统一社会信用代码914101009718599507。负责人：杨红英。委托诉讼代理人：吴卫东，男，汉族，1983年12月13日出生，住郑州市惠济区。系公司员工。委托诉讼代理人：曹春霞，河南晟大律师事务所律师。第三人：闫晓阁，女，汉族，1981年3月26日出生，住郑州市中原区。原告河南新田置业有限公司（以下简称新田公司）与被告交通银行股份有限公司河南省分行（以下简称交通银行）、第三人闫晓阁执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新田公司的委托代理人李梦琳、杨光，被告交通银行的委托代理人曹春吴卫东参加诉讼，第三人闫晓阁经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告新田公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决中止对产权登记在原告名下荥阳市××区××单元××房屋的执行，并解除对该房屋的查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：因被告交通银行与案外人河南飞扬消防安装工程有限公司、董辉、齐园园、范廷岭之间的金融借款合同纠纷，第三人闫晓阁在上述纠纷进入执行阶段后提供了执行担保，交通银行申请强制执行，查封了预告登记在第三人闫晓阁名下的位于荥阳市××区××单元××房屋。据此，被告向法院申请强制执行。根据豫（2018）荥阳市不动产权第0006000号权属证书，涉案房屋权属归原告。第三人闫晓阁仅为涉案房屋商品房买卖合同的预告登记买受人，并且在签订《商品房买卖合同》后，由于第三人闫晓阁严重违约，原告新田公司已按合同约定地址向第三人闫晓阁送达解除合同通知书，原告新田公司与第三人闫晓阁的《商品房买卖合同》已经解除。第三人闫晓阁对确定取得涉案房屋的所有权已不具有可期待性。另，涉案房屋虽已被采取预查封措施，但预查封不等于正式查封。原告认为被告申请对涉案房屋强制执行显属不当，为维护原告合法权益，特具状起诉。被告交通银行辩称，新田公司对涉案房产单方面解释了其行使合同解除权，但并未由生效判决所确认，不能对抗法院对涉案房产进行的预查封。第三人闫晓阁通过自行支付首付款和向银行按揭贷款的方式，向开发商付清了全部购房款，商品房买卖合同已实际履行完毕。开发商作为担保人向按揭银行承担担保责任，即使存在代偿按揭的行为，开发商作为担保人也仅有向购房人的追偿权，并不能必然导致商品房买卖合同的解除。依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》十五规定：下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。第三人闫晓阁提供了执行担保，法院裁定查封了涉案房产，符合法律规定。综上所述，请求依法驳回原告诉请。第三人闫晓阁未到庭。经审理查明：原告交通银行股份有限公司河南省分行诉被告河南飞扬消防安装工程有限公司、董辉、齐园园、范廷岭金融借款合同纠纷一案，在审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、经原、被告共同确认，截至2018年12月4日，被告河南飞扬消防安装工程有限公司尚欠原告交通银行股份有限公司河南省分行借款本金9342752.13元，利息（含罚息、复利）1460262.48元【利息（含罚息、复利）暂计算至2018年12月4日，之后按合同约定利率计算至实际清偿之日】；二、被告河南飞扬消防安装工程有限公司自愿于2018年12月23日前偿还所欠原告交通银行股份有限公司河南省分行全部款项（以原告交通银行股份有限公司河南省分行当日出具的欠款本息为准）；三、案件受理费41092元由被告河南飞扬消防安装工程有限公司负担，被告河南飞扬消防安装工程有限公司保证与欠款本息一并支付给原告交通银行股份有限公司河南省分行；四、原、被告各方认可编号为：G160201MG4114533抵押合同合法有效。被告范廷岭以抵押房产对上述债务承担担保责任，原告交通银行股份有限公司河南省分行对被告范廷岭名下位于金水区北三环52号商业中心1层126号（郑房权证字第1401286233）、128号（郑房权证字第1401286230）、129号（郑房权证字第1401286240）的三套房产拍卖、变卖或折价所得价款在本调解协议第一、二、三项所确定的债权范围内享有优先受偿权；五、被告董辉、齐园园、范廷岭对上述协议第一、二、三项所确定的债务承担连带保证责任。本院于2018年12月20日作出（2018）豫0105民初4531号民事调解书对上述协议予以确认。该调解书已于2018年12月31日发生法律效力。案件进入执行程序后，案号为（2019）豫0105执7714号。2019年4月25日，闫晓阁出具保证书一份，写明：本人闫晓阁，身份证号，关于金水区人民法院执行局（2019）豫0105执7714号案件，本人自愿为被执行人提供担保，若将来处理完抵押在卷宗里（所有权证号：1401286230、1401286233、1401286240）等三处房产不够清偿本案件债务，本人自愿以位于荥阳市洞林湖·新田城一期C区1幢1单元1-3层101[产权证号：豫（2018）荥阳市不动产权第0006000号]房产一套为该案件承担连带保证责任，以上为本人真实意思表示。2019年4月25日，本院作出（2019）豫0105执7714号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人河南飞扬消防安装工程有限公司、董辉、齐园园、范廷岭及担保人闫晓阁名下银行存款10844106.61或查封、扣押其相应价值的财产。2019年5月6日，本院向荥阳市不动产登记中心送达执行裁定书及协助执行通知书，将预告登记在担保人闫晓阁名下的涉案房产予以查封，查封期限为三年，自2019年5月6日至2022年5月5日止。另查明，2015年8月1日，原告新田公司与第三人闫晓阁签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号为XY150××××****），约定由第三人闫晓阁购买原告新田公司开发的位于荥阳市××区××单元××房屋，房屋总价8489373元，其中首付款为4009373元，剩余448万元采用商业贷款方式支付。该房屋合同备案登记在第三人闫晓阁名下。合同签订后，第三人闫晓阁支付首付款共计613624元，因第三人闫晓阁未按时偿还银行按揭贷款，导致原告新田公司承担连带还款责任。原告于2019年11月11日按照合同约定地址向闫晓阁寄发关于编号为《解除通知》。案涉《商品房买卖合同》第二十一条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交郑州仲裁委员会仲裁。原告新田公司向郑州仲裁委员会提交仲裁申请，郑州仲裁委员会于2020年8月19日作出（2019）郑仲裁字第1225号裁决书，裁决：一、确认申请人河南新田置业有限公司与被申请人闫晓阁于2015年8月1日签订的编号为XY150××××****的《商品房买卖合同》及“补充协议”于2019年11月16日解除；二、被申请人闫晓阁向申请人河南新田置业有限公司支付违约金169787.46元；三、被申请人闫晓阁协助申请人河南新田置业有限公司办理完成编号为XY150××××****的《商品房买卖合同》合同备案及预告登记注销等手续；四、驳回申请人河南新田置业有限公司的其他仲裁请求。本院认为，本案系因诉争房屋被查封后，原告新田公司以仲裁裁决解除诉争房屋买卖合同为由提出执行异议之诉，阻却人民法院对诉争房屋的执行。依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。本案中，原告新田公司与闫晓阁于2015年8月1日签订关于涉案房产的商品房买卖合同并进行备案，因闫晓阁在交通银行与案外人河南飞扬消防安装工程有限公司、董辉、齐园园、范廷岭之间的金融借款合同纠纷执行程序中提供执行担保，为保护债权人诉讼利益实现，本院对其名下已办理合同备案的房产进行查封的执行行为符合法律规定，该查封为预查封。查封的效力限制的是闫晓阁处分诉争房屋的行为，并不等同于限制闫晓阁、新田公司关于诉争房屋买卖合同的权利。原告新田公司依据其与第三人闫晓阁签订的《商品房买卖合同》的约定，向郑州仲裁委员会申请仲裁，郑州仲裁委员会裁决解除案涉《商品房买卖合同》及“补充协议”。依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条进一步对预告登记因债权消灭而失效进行了规定，债权因合同被解除而归于消灭。本案中，案涉《商品房买卖合同》已经解除，闫晓阁享有的诉争案涉房屋物权变动请求权因合同解除权而消灭，相应的对诉争房屋的预告登记亦归于失效。案涉《商品房买卖合同》解除后，原告新田公司作为诉争房屋开发企业有权向法院申请解封，排除强制执行，原告新田公司主张中止对位于荥阳市××区××单元××房屋的执行并解除查封，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、在交通银行股份有限公司河南省分行诉河南飞扬消防安装工程有限公司、董辉、齐园园、范廷岭金融借款合同纠纷一案中停止执行位于荥阳市贾峪镇邢村C区1幢1单元1-3层101号房产；二、在交通银行股份有限公司河南省分行诉河南飞扬消防安装工程有限公司、董辉、齐园园、范廷岭金融借款合同纠纷一案中解除对位于荥阳市贾峪镇邢村C区1幢1单元1-3层101号房产的查封。案件受理费71226元，由第三人闫晓阁负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张卫国人民陪审员  王彦霞人民陪审员  方爱梅二〇二〇年九月二十四日书 记 员  胡利平