四川省广汉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0681民初890号 原告：四川金雁房地产开发有限公司，住所地：四川省德阳市广汉市保定路西二段**，统一社会信用代码：915106816653660154。 法定代表人：彭双，执行董事。 委托诉讼代理人：张兴宇，四川锦川律师事务所律师，特别授权。 被告：刘如萍，女，1982年7月12日生，住四川省叙永县。 原告四川金雁房地产开发有限公司（以下简称金雁房产公司）与被告刘如萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因被告刘如萍下落不明，本院于2020年5月19日将此案转为普通程序进行审理，并公告向被告刘如萍送达相关法律文书。公告期满，原告金雁房产公司委托诉讼代理人张兴宇到庭参加了诉讼，被告刘如萍经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告金雁房产公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与刘如萍签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》【系统生成合同号（2018）0801028；合同备案号：201809120000333】及《补充协议》等文书应依约解除；2.判令被告配合原告到房产主管部门办理因上述合同解除之注销合同备案登记事宜；3.判令被告向原告支付违约金38634元及代偿的按揭利息19360.14元（从2019年5月至2020年3月止）；4.本案的案件受理费、保全费、律师代理费及执行费等由被告全部承担。事实和理由：2018年8月23日被告与原告签订《金雁•欧城联邦定购协议书》，即被告订购原告开发的位于广汉市，且于当日已支付订金30000元。2018年8月27日，双方据此签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》【系统生成合同号：（2018）0801028；合同备案号：201809120000333】及其《补充协议》等相关法律文书，前述《商品房买卖合同》约定了以下主要相关内容：“房屋基本信息：幢号：33栋，房屋编号：1-18-5号；房屋用途：住宅；建筑面积：89.30㎡；房屋单价为：8652.63元／㎡；合同总价共计人民币：772680元；付款方式及期限为：按揭贷款，买受人应于2018年8月27日前支付首期房价款386680元，余款共计人民币386000元向长城华西银行股份有限公司广汉支行（以下简称：华西银行广汉支行）申请贷款支付”。在签署该合同的当日被告已支付完毕首付款共计386000元（含先前给付的定金3万元在内）；另，双方于2018年9月12日办理了商品房买卖合同备案登记。 被告与原告在签署《商品房买卖合同》及《补充协议》等合同文书后，因剩余房款支付事宜，被告遂于2018年10月22日与华西银行广汉支行签署了合同编号为：（2018年长城银房借字第【2018101800000055】号）的《个人房屋按揭贷款合同》，即被告向该行借款人民币共计386000元，同时，原告以保证人身份在该合同文书上签章暨对该笔贷款承担连带保证责任。该贷款合同生效后，华西银行广汉支行于2018年10月22日向被告发放借款386000元并已转付至原告。因被告从2019年5月起，便未按《个人房屋按揭贷款合同》之约定履行还款义务，且逾期还贷情形导致银行已先后划转原告的保证金账户上对应资金用作按揭款的部分代偿。鉴于被告的贷款呈连续逾期状态，华西银行广汉支行于2020年2月19日向原告最终寄发《债务提前到期通知书》，文中主要载明“因被告具有连续拖欠按揭贷款的严重违约情形，故宣布该笔贷款订于2020年3月10日提前到期，且要求原告限时履行提前还款之保证责任”。该行现于2020年3月9日足额扣划原告保证金账户上的对应资金用于被告借款债务的提前清偿。鉴于被告的借贷债务被宣布提前到期且导致原告的保证金被扣划之既定事实，原告在2020年3月25日向被告寄发《解约函》，告知其之前签署的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》等合同文书已依约解除暨相关法律后果。 据此，根据原被告间签订的《商品房买卖合同补充协议》中第1.2.5款之约定：“因买受人偿还银行按揭贷款严重违约或累计六个月未偿还银行贷款本息，贷款银行根据《个人购房借款合同》的约定，要求出卖人承担连带保证责任，并从出卖人提供的保证金中扣划了相应金额款项或要求出卖人回购该房屋的事实时，出卖人有权单方解除合同，并要求买受人承担违约金（总房款的5%）、出卖人代买受人偿付的银行借款利息及出卖人若因通过诉讼方式主张解除合同所花费的律师费及预交的诉讼费。合同解除后，买受人应配合出卖人到房管部门办理合同登记备案的注销手续，办理注销备案手续产生的相关费用由买受人承担。……”。现双方约定的合同解除条件已成就，但因合同解除所涉注销备案登记等事宜向被告催促未果。为维护原告合法权益，原告遂诉至法院。 被告刘如萍未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 原告金雁房产公司为支持其诉讼请求，向本院提交了原告的营业执照、被告刘如萍的身份信息、定购协议书、《商品房买卖合同》及《补充协议》、网签合同备案表、定金及首付款收据、个人房屋按揭贷款合同、债务提前到期通知书、代偿凭据、解约函及邮寄凭证、委托代理合同及税票等证据。 被告刘如萍未向本院提交证据。 本院认为上述证据真实、客观并形成证据锁链，本院依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月23日，原告金雁房产公司（甲方）与被告刘如萍签订了《金雁·欧城联邦定购协议书》，当日，刘如萍向原告支付了定金30000元。2018年8月27日，原告与刘如萍签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》约定：买受人购买出卖人开发的位于广汉市，总价款为772680元；买受人应于2018年8月27日前支付首期房价款386680元，余款386000元向长城华西银行股份有限公司广汉支行申请贷款支付。《补充协议》还约定：……因买受人偿还银行按揭贷款严重违约或累计六个月未偿还银行贷款本息，贷款银行根据《个人购房借款合同》的约定，要求出卖人承担连带保证责任，并从出卖人提供的保证金中划扣了相应金额款项或要求出卖人回购该房屋的事实时，出卖人有权单方面解除合同，并要求买受人承担违约金（违约金为总房款的5%）、出卖人代买受人偿付的银行借款利息及出卖人若因通过诉讼方式主张解除合同所花费的律师费及预交的诉讼费。合同解除后，买受人应配合出卖人到房管部门办理合同登记备案的注销手续，办理注销备案手续产生的相关费用均由买受人承担。合同签订当日，刘如萍向原告交付了首期房款386680元（含定金30000元）。2018年9月12日，原告在广汉市房地产交易所对前述合同进行了备案登记。 2018年10月22日，原告（保证人）、刘如萍（借款人）与长城华西银行股份有限公司广汉支行（贷款人）签订《个人房屋按揭贷款合同》约定：借款人向贷款人贷款386000元用于支付案涉房屋的剩余购房款；贷款期限自2018年10月22日起至2038年10月21日止；还款日为每月的10日；保证人愿意为借款人履行本合同约定的还款义务承担连带保证责任，并在贷款人所在行开设保证金存款专户；借款人在本合同期内连续三个付款期内（含）或累计六个付款期（含）未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下的全部贷款提前到期。合同签订后，长城华西银行股份有限公司广汉支行按约发放了贷款386000元。 合同履行过程中，刘如萍从2018年11月10日起，将按揭购房款支付至2019年4月10日。由于被告未再支付购房款，长城华西银行股份有限公司广汉支行于2019年8月13日从原告处扣划了借款本金3626.35元及利息6987.06元；2019年12月20日从原告处扣划了借款本金3694.95元及利息7152.64元。2020年2月19日，长城华西银行股份有限公司广汉支行向原告送交了《债务提前到期通知书》，该通知书上载明：因刘如萍连续十期未按时还款，通知原告于2020年3月10日履行保证人责任，代借款人一次性全部偿还所欠贷款本息。2020年3月9日，长城华西银行股份有限公司广汉支行从原告处扣划了借款本金1873.61元、利息3539.13元以及提前归还借款本金370829元、利息1681.31元。原告于2020年3月25日向刘如萍邮寄送达了解约函。由于被告未按《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》约定履行相关义务，原告遂诉至本院。 另查明，1、因本案诉讼,原告于2020年4月15日向四川锦川律师事务所支付了律师代理费25000元； 2、原告于2020年4月14日向本院申请财产保全，本院依法予以准许，并作出（2020）川0681民初890号《民事裁定书》，原告因此缴纳保全费4020元。 本院认为，原告金雁房产公司与刘如萍签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》及长城华西银行股份有限公司广汉支行、刘如萍、原告金雁房产公司签订的《个人房屋按揭贷款合同》系各方当事人的真实意思表示，上述合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。上述合同签订后，被告刘如萍应当按照合同约定履行按揭还贷义务。现本院查明被告刘如萍连续十期未按时还款，由此造成违约。长城华西银行股份有限公司广汉支行根据合同约定宣布贷款提前到期，原告作为保证人，代被告履行了偿还剩余贷款本金、利息的义务。根据《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》之约定,原告有权以此为由请求解除双方签订的系列合同。故原告要求解除购房合同及补充协议的请求有事实及法律依据，本院依法予以支持，其解除时间应为原告向被告刘如萍送达解约函之日，即2020年3月25日。另外，根据《合同法》中“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失”之规定,因原告与刘如萍签订的合同、协议均已解除，故上述合同的备案登记应当一并撤销；原告要求被告协助撤销合同备案登记的请求，本院也予以支持；对于原告要求被告支付违约金、利息、保全费、律师代理费的请求，本院认为，根据“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之法律规定，原告的上述请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。另外，原告提出由被告承担执行费的请求，因执行费尚未发生，故本院不予支持。综上，被告应向原告支付违约金38634元（772680元×5%）、代付利息19360.14元、律师费25000元、保全费4020元，共计87014.14元。 同时，根据查明事实，刘如萍支付的首付款为386680元，按揭偿还本金为5975.19元，已支付的购房款共计为392655.19元,在双方合同解除后，此款应由原告一并予以退还。因本案中原被告互负给付金钱的义务，为避免增加当事人诉累，本院将原被告应给付的款项予以品迭后，原告还应退还被告购房款305641.05元（392655.19元-87014.14元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告四川金雁房地产开发有限公司与刘如萍于2018年8月27日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》自2020年3月25日起解除； 二、被告刘如萍于本判决生效之日起十日内协助原告四川金雁房地产开发有限公司办理广汉市韶山路五段180号“金雁欧城联邦”33栋1-18-5号商品房的合同备案登记撤销手续; 三、原告四川金雁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告刘如萍购房款305641.05元； 四、驳回原告四川金雁房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1250元，由被告刘如萍负担（此款原告已垫付，原告同意从应付被告的购房款中予以抵扣）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判长  李祥莉 审判员  张文淼 审判员  蒋澍云 二〇二〇年八月十八日 书记员  周云云