江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1323民初320号原告(反诉被告)：毕传军，男，1968年4月3日出生，住泗阳县。委托诉讼代理人：刘其志，江苏致强律师事务所律师。被告（反诉原告）：泗阳县丰盛房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321323593900003L，住所地泗阳县新袁镇袁集众裴路西侧。法定代表人：杨兆亮，系该公司董事长。委托诉讼代理人：许强风，江苏八面锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张英杰，江苏八面锋律师事务所律师。原告（反诉被告）毕传军与被告（反诉原告）泗阳县丰盛房地产开发有限公司（以下简称丰盛房地产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，因案情复杂，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)毕传军及其委托诉讼代理人刘其志、被告（反诉原告）泗阳县丰盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人许强风、张英杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告毕传军向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告丰盛房地产支付原告毕传军逾期办证违约金（违约金以891253元为基数，按日万分之2.1计算，自2017年12月28日起至被告丰盛房地产为原告毕传军办理权属登记证之日止）；2.诉讼费由被告丰盛房地产承担。事实和理由：2013年6月5日，双方及泗阳县新袁镇人民政府签订《房屋征收补偿协议》，协议约定：被告丰盛房地产为原告毕传军提供置换位于大卖场往北第17、18间房屋，一层营业用房144.48平方米，二层营业用房144.48平方米。协议生效后被告丰盛房地产于2017年7月28日将房屋交付，但被告丰盛房地产拒不与原告毕传军签订商品房买卖合同，亦不为原告毕传军办理产权登记。为维护原告合法权益，特具状请求依法支持原告诉讼请求。被告丰盛房地产辩称：1.本案并非商品房销售合同纠纷，而应当是房屋征收安置补偿协议纠纷，理由为：第一、原被告双方所签订的是房屋征收补偿协议；第二、双方并未签订房屋买卖合同。故本案不属于商品房销售合同纠纷；2.根据原告所提供的房屋征收补偿协议和房屋征收补偿补充协议，其中的内容并不能反映出被告有为原告办理房产证及何时办理房产证的义务；3.根据原、被告双方在2013年6月5日房屋征收补偿协议第一条：原告应当在被告交付房屋时一次性付清差额房款319193元，但原告至今尚未支付。综上，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告丰盛房地产向本院提出的诉讼请求：1.请求法院判决反诉被告毕传军支付反诉原告丰盛房地产房屋差价款共计542100.4元及利息，利息自2014年7月29日起以年利息6%计算至付清之日止；2.本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：双方及泗阳县新袁镇人民政府于2013年6月5日签订《房屋征收补偿协议》，约定：丰盛房地产为毕传军置换一层营业用房144.48平方，二层营业用房144.48平方。但实际提供的房屋的具体面积以县房产公司测量为准，并于当天签订补偿协议，约定经过换算，毕传军置换后少住房面积187.31平方，在丰盛房地产交房时，按照1800元每平方计算，共计毕传军应在交房当天一次性付清差价款319193元,此差价款已扣除约定的设施补偿款17965元。后房屋交付时，经测量，丰盛房地产交付的两层营业区实际面积均为每层177.22平方。经过换算，合计差额面积换算为住房面积为163.7平方。按照每平方1800元计算，毕传军应当支付房屋差价款294660元。结合以上的319193元，共计向丰盛房地产支付房屋差价款542100.4元。毕传军至今未付，丰盛房地产诉至法院，请求支持反诉请求。反诉被告毕传军辩称：同意支付房屋差价款319193元，但是期限不明确。不认可其他的差价款，如果还存在其他差价款，仅认可3%以内的差价款。本院经审理认定如下事实：2013年6月5日双方签订房屋征收补偿协议及补充协议，协议中主要约定以下内容“毕传军原有门面面积101.4㎡、住房面积130.26㎡，置换丰盛房地产一层、二层营业用房分别为144.48㎡，丰盛房地产提供的实际房屋面积以县房产公司的测绘面积为准，毕传军置换后少住房面积187.31㎡，在交房时按1800元每平方计算，扣除附属设施补偿费17965元，毕传军应付差额房款319193元，在丰盛房地产交房时毕传军付清。”。双方在履行协议过程中，于2017年9月28日将拆迁后的安置房屋交付给毕传军使用，但至今未办理产权登记手续。交付的实际面积为上下两层均为177.22平方，按照双方一致确认的一层门面转为住房的转换率1:3.5，二层门面转为住房的转换率为1:1.5，毕传军尚欠双方约定的房屋差价款为319193元、转换后实际差额面积款294660元，共计613853元。另查明，2017年9月28日双方在交付房屋时签订交付协议书，协议书载明“相关过渡费用和房屋差价款待新袁镇政府进行协调处理”，同日在新袁镇政府作为监证方双方签订信访会议记录，记录中载明“该安置房目前尚未结清的房款问题，后续由镇政府组织当事人、该小区开发商协调解决并结算”，现尚欠差额款613853元至今未付。再查明，毕传军因涉案房产确权、办证、安置补偿费等问题于2017年4月24日诉至本院，因涉案房产未交付，针对毕传军主张的确权办证诉讼请求未予支持，本院于2017年7月18日作出（2017）苏1323民初3126号民事判决书，判决：一、被告泗阳县丰盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告毕传军房屋安置补助费，计算方法为从2015年2月7日开始至将安置房交付之日止，按每月2889.6元计算（288.96×10）；二、驳回原告毕传军其他诉讼请求。毕传军不服上述判决上诉至宿迁市中级人民法院，宿迁市中级人民法院于2018年1月9日出具（2017）苏13民终3523号民事判决维持原审判决，该案件生效后，现尚在执行阶段。本院认为，我国合同法第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，开发商作为房屋的出售人负有向买受人交付房屋以及转移房屋所有权即办理产权登记手续的义务。本案中，丰盛房地产在本院（2017）苏1323民初3126号民事判决书生效后向毕传军交付了涉案房产，双方均一致陈述涉案房产系“大产权”房，具备办理房产登记手续条件，但未向当地房屋权属登记机构办理了房屋所有权初始登记，从房屋权属办理的具体要求看，申请办理不动产登记，需提交相应的证明材料。而相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件则是进行登记的必要材料。双方并未签订正式的《商品房买卖合同》，作为开发企业丰盛房地产并未能提供证据证明其履行了通知毕传军签订正式商品房买卖合同，而是由于毕传军的原因未能签订商品房买卖合同，由于未能签订正式的商品房买卖合同，则毕传军亦无法按照要求提供相关的完税费证明、不动产权属来源证明材料。丰盛房地产应当支付相应的逾期办证的违约金，结合双方涉案纠纷的实际情况，本院酌定支持违约金至本判决生效之日止，在本判决生效后，丰盛房地产仍未提供证据履行办证先期义务及因毕传军方原因导致未能办证，则丰盛房地产仍应承担逾期办证违约金，该部分违约金损失由毕传军另行主张。丰盛房地产辩称系因毕传军未能足额付清购房款，并以此作为抗辩逾期办证理由。本院认为，关于实际安置面积大于约定安置面积部分的差价款双方达成一致意见，由毕传军补足差额，丰盛房地产无权单方增设付清差价款作为办理登记手续的条件,且毕传军已经按照安置协议履行等同于已经支付了绝大部分的购房款，毕传军有权要求其支付逾期办证违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。本案已付购房款应为891253元（101.4*3.5*1800+130.26*1800+17965），毕传军未能提供证据证实，双方对违约金进行了约定，故本院支持参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息和同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算。涉案房屋于2017年9月28日交付，故应自2017年12月28日起开始计算逾期办证违约金。本案中，双方在协议中明确约定“房屋面积最终以房管处测绘为准”，双方对于差额面积及差额面积转换率均无异议，经结算及双方核实，房产差额款为613853元，因丰盛房地产自愿在本案中冲抵过渡费71752.6元，且毕传军并未异议，本院予以确认，若该过渡费用具体数额双方再有异议由双方按照（2017）苏1323民初3126号民事判决书确定的义务再行结算。对于尚余差额部分毕传军应予补齐，毕传军辩称仅认可差额面积转换率中的3%以内的差价，无事实和法律依据，本院不予采信。关于丰盛房地产主张的利息，尽管双方在协议中约定交房时付清款项，但于2017年9月28日交房协议中和“信访会议记录中”对该付款期限进行变更，本院支持自反诉主张次日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、本诉被告泗阳县丰盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付本诉原告毕传军逾期办证违约金（违约金以891253元为基数，自2017年12月28日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至本判决生效之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、反诉被告毕传军于本判决生效后十日内支付反诉原告泗阳县丰盛房地产开发有限公司差额房款542100.4元及利息，利息以542100.4元为基数，自2020年3月24日起至付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、驳回本诉原告毕传军及反诉原告泗阳县丰盛房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期履行给付金钱义务，应当依照《中华共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2882元，由本诉被告泗阳县丰盛房地产开发有限公司承担，反诉案件受理费4750元，由反诉被告毕传军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  刘海军人民陪审员  胡殿美人民陪审员  魏建平二〇二〇年十二月十六日法官 助理  赵 宸书 记 员  吴雨茜附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。