河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫9001民初2636号原告：江小艳，女，1968年8月27日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：燕俊旗，河南九威律师事务所律师。被告：崔双举，男，1982年10月9日出生，汉族，住河南省郑州市。被告：赵新娟，女，1983年6月14日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：卢心波，河南艳阳天律师事务所律师。原告江小艳诉被告崔双举、赵新娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江小艳的委托诉讼代理人燕俊旗、被告崔双举、赵新娟的委托诉讼代理人卢心波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江小艳向本院提出诉讼请求：要求二被告共同支付原告违约金370000元。事实与理由：2015年3月23日，原告江小艳与原河南熙道服饰有限公司（以下简称河南熙道公司）签订租赁协议，合同约定：原告将位于济源市宣化中街279号的1/2号房屋租赁给河南熙道公司使用；租期为六年，前三年租金为34万元/年，后三年租金为37万元/年，每年3月1日前支付当年租金；如单方解除合同，应向对方支付违约金，违约金为当年租金。2020年3月份，河南熙道服饰有限公司未按约定支付租金，经原告书面催收，仍拒绝支付。2020年4月15日，河南熙道公司未经原告同意，单方解除合同，搬离租赁的房屋。经了解，河南熙道公司以决议解散为由，已经注销，被告崔双举、赵新娟为原公司股东及清算组成员，故要求二被告承担责任。被告崔双举、赵新娟辩称：原告主张违约金没有事实及法律依据，被告之所以提出解除合同的通知，是基于不可抗力的因素，导致服装行业无法正常经营，根据合同法第94条第一款规定依法享有解除权，同时被告在解除时也在合同期间内书面通知了原告。原、被告签订的租赁协议中也明确约定了因不可抗力致使本合同无法履行的，双方互不承担违约责任。即使原告有权要求支付违约金，那么违约金的数额并非37万元。原、被告双方在租赁协议上约定的违约金数额为当年租金，而在合同签订之后至2019年每年均按30万元支付，不存在以37万元支付租金的问题。并且双方签订的租赁协议中约定的违约金明显过高。双方履行合同时，履行期间的租赁费用实际上按照30万元计算的，从2016年3月至2019年3月份，每年缴纳的租赁费用均为30万元。同时，根据原告诉状中的请求以及原告和被告工作人员的聊天信息和实际履行情况，被告并不存在拖欠已履行合同部分的租赁费。原告提供的证据有：1、原告与原河南熙道服饰有限公司签订的租赁协议一份，证明原告与原河南熙道服饰有限公司之间的租赁合同的期限、租金以及违约金金额。2、2020年3月10日原告向被告书面送达催收租金通知书一份，证明被告拖欠租金违约后，被告多次催要租金，并告知违约风险。3、被告马会计（马景）与原告微信聊天记录截屏一份，证明原告曾与被告协商房租减免问题，但被告执意违约，向原告送达解除合同通知书。4、原告现状房屋照片一张，证明原告的房屋至今空置，未能对外出租，对原告造成经济损失。5、提交原河南熙道服饰有限公司企业信息信用公示报告一份，证明原河南熙道服饰有限公司已注销，被告崔双举、赵新娟为该公司股东，清算组成员。6、济源市西城熙道服饰店企业信息公示报告一份，证明该服饰店的经营者为崔双举。经质证，被告崔双举、赵新娟对原告提供的证据1真实性无异议，但认为合同在实际履行期间是按照每年30万元支付租赁费用。对证据2的真实性有异议，认为该证据不能证明证据的形成时间，该证据中原告和马景会计的聊天内容显示双方就租赁费的数额问题存在矛盾，聊天记录上显示的租赁费用为本年度的30万元，原告同意减免2万元，但该通知中显示的租赁费用为37万元，聊天记录的时间是2020年3月17日。对证据3的真实性无异议，但其通知解除合同的原因是因疫情影响双方就减免租金的使用达不成一致意见，公司已经亏损严重无力继续经营才无奈提出解除合同。对证据4的真实性无异议，该照片证实在收到被告解除合同通知书后原告及时将房屋对外招租，实际上并未对原告造成相应的损失。对证据5、6的真实性无异议。被告对原告提供证据1、3、4、5、6真实性均无异议，本院均予认定。证据2是原告发出的催收租金通知书，被告也认可双方就租金缴纳数额进行了协商，故对原告催交租金的事实予以认定。被告提供的证据有：1、2020年4月14日韵达快递及存根两份，证明房屋腾空后将钥匙邮寄给原告。2、马景与江小艳的聊天记录截图两份，证明双方认可2020年度的租金应缴数额为30万元，通过协商的方式变更了合同约定的37万元。3、被告崔双举给原告的转账凭证三份，证明2017、2018、2019年度均是按照30万元支付租赁费用。经质证，原告对证据1、2、3的真实性无异议，但对证明对象有异议。证据1韵达快递邮寄单并不能证明是原告拒收，退件原因是到期退单，而不是拒收。对证据2聊天记录证明了被告的违约，在原告已经考虑疫情影响同意对租金作出调整的基础上，被告仍依然以疫情为借口执意违约。对证据3只是证明了2017、2018、2019年度被告崔双举每年支付30万元租金，但不能证明租金已经减少到每年30万元。原告对上述证据的真实性均无异议，均予认定。根据原、被告陈述，依据有效证据，本院确认案件事实如下：2015年3月23日甲方（出租房）江小艳与乙方（承租方）原河南熙道服饰有限公司签订租赁协议，协议约定：一、租赁地点、期限及其约定，租赁地址宣化中街279号1、2号房（含一、二层，每层2间，共计4间）；租用期限自2015年4月1日至2021年3月31日，共计6年；房屋租金及付款方式，前三年每年租金不变，为每年叁拾肆万元，后三年每年叁拾柒万元，租金实行一年一交，双方协商租金交纳账户名称为江小艳；本合同签订后，乙方缴纳定金伍万元，2015年3月24日前乙方支付第一年租金（定金转为租金），以后每年租金于本合同签订日前两个月支付，即每年3月1日前支付。三、其他约定，如单方解除租赁合同或违反本合同约定其他事项的，应向对方支付违约金，违约金金额为当年租金；租赁房屋与政府拆迁等不可抗力致使本合同无法履行的，双方互不承担违约责任。甲方（出租方）：江小艳2015年3月23日，乙方（承租方）：赵新娟，加盖河南熙道服饰有限公司公章2015年3月23日。合同签订后，崔双举于2015年3月23日支付定金5万元，2015年3月24日分两笔支付原告租金29万元；2016年3月6日支付租金32万元。2017年3月2日向原告缴纳租金30万元，2018年3月5日向原告缴纳租金30万元，2019年3月5日向原告缴纳租金30万元。2020年3月10日原告向赵新娟发出催收租金通知，双方协商未果后，被告于2020年3月17日向原告发出解除合同通知书，此后双方协商解除合同事宜未果。被告称2020年3月底将房屋腾空，向原告交付房屋钥匙，原告不接收，并于2020年4月14日即将钥匙邮寄给原告，原告拒收邮件。原告称被告于2020年4月15日搬离房屋，但被告并未告知原告已经搬走，为避免损失扩大原告于2020年4月中旬贴出招租公告。本院于2020年5月8日作出（2020）豫9001民初2636号民事裁定书，对崔双举、赵新娟名下价值37万元以内的财产采取保全措施，原告支出保全费2370元。河南熙道服饰有限公司于2019年8月12日注销，股东有崔双举、赵新娟。审理中，济源市西城熙道服饰店于2020年5月14日注销，郑州熙道电子商务有限公司已注销，原告申请撤回对济源市西城熙道服饰店、郑州熙道电子商务有限公司的起诉。本院认为，原告与原河南熙道服饰有限公司签订房屋租赁协议系双方当事人自愿签订，且不违反法律规定，属有效协议，双方均应遵照履行。因河南熙道服饰有限公司已经注销，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条规定“公司解散清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报刊上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获得清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院予以支持”。崔双举、赵新娟作为股东及清算组成员，不能提供证据证明已尽到上述义务，故被告崔双举、赵新娟作为股东及清算组成员，原告就其损失要求二被告承担赔偿责任，符合法律规定。关于租金的数额，双方虽在合同中约定前三年租金为每年34万元，后三年租金为每年37万元，但从此前历年缴纳租金的数额看，本院认定2017年之后双方在合同实际履行中已经对租金数额作出了实际调整，即租金为每年30万元。2020年3月10日原告向赵新娟发出催收租金通知，被告以发生新冠疫情，影响经营，无力缴纳房屋租金，要求解除合同，并于2020年3月17日向原告发出解除合同通知书。原告于2020年4月15日将涉案房屋招贴出租公告，说明原告已经实际接受被告解除合同的意见，故应认定双方租赁合同已经解除。原告以被告故意违约要求支付违约金，数额为当年租金30万元。被告解除合同的理由是受当时新冠疫情影响，经营困难，无力交付租金。而实际上新冠疫情对当时的商业活动的确造成一定影响，被告在此情况下，要求解除合同，并不构成故意违约，故对违约金应当根据实际情况予以调整。合同约定租期为每年4月1日至下一年3月31日，合同解除日期为2020年4月15日，考虑到原告重新出租涉案房屋需要合理时间，本院酌情确定违约金按照1个半月租金计算即（30万元÷12个月×1.5个月）37500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告崔双举、赵新娟于本判决生效后十日内支付原告江小艳37500元。二、驳回原告江小艳其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6850元，保全费2370元，共计9220元，原告江小艳负担8000，被告崔双举、赵新娟负担1220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审 判 长  王小奇人民陪审员  孟祥荣人民陪审员  李燕霞二〇二〇年八月二十四日书 记 员  吕林倩