大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初3243号原告（反诉被告）：大连汇泉商业管理有限公司，住所地大连市甘井子区。法定代表人：康富娇，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王晓明，系该公司员工。被告（反诉原告）：瓜子汽车服务（天津）有限公司，住所地天津市武清区京津电子商务产业园。法定代表人：曹士军，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵华昌，系北京玺泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘新焱，系北京玺泽律师事务所律师。原告大连汇泉商业管理有限公司与被告瓜子汽车服务（天津）有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告大连汇泉商业管理有限公司法定代表人康富娇和委托诉讼代理人王晓明，被告瓜子汽车服务（天津）有限公司委托诉讼代理人赵华昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连汇泉商业管理有限公司（以下简称汇泉公司）向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令原被告双方于2018年8月2日签订的《大连汇泉商业管理有限公司与瓜子汽车服务（天津）有限公司关于瑞沃广场地上一层及地下一层整层之租赁合同》（以下简称《租赁合同》）、于2018年8月13日签订的《补充协议》、于2020年1月1日签订的《大连汇泉商业管理有限公司与瓜子汽车服务（天津）有限公司关于瑞沃广场地上一层及地下一层整层之租赁合同之补充协议》（以下简称《租赁合同补充协议》）自2020年3月30日终止并解除。2、请求法院判令原被告双方于2019年3月签订的《广告发布合同》自被告按合同约定将广告墙面、外立面、广告介质恢复原状交付原告后终止并解除。3、请求法院判令因被告单方解约租赁合同，合同保证金366,117元原告不予退还。4、请求法院判令因被告单方面解约租赁合同，被告向原告支付违约金660,612.24元（三个月房屋租金558,762.24元、三个月车位租金101,850元）。5、请求法院判令因被告单方面解约租赁合同，向原告补交免租期租金及物业管理费1,242,197.15元（房屋免租金763,641.73元、车位免租金62,976元、物业管理费415,579.42元）。6、请求法院判令，因被告单方解约广告发布合同，向原告支付损失费用751,666元。7、请求法院判令，因租赁合同约定三个月租金作为违约金过低，被告向原告支付扣除违约金外给原告造成的损失费用5,499,182.84元。8、请求法院判令被告将租赁合同中原租赁面积的地面恢复原状。9、请求法院判令被告向原告支付欠付的电费：7,332.13元（2020年2月29日双方用电确认单并结款后双方房屋交接单对电量的确认）。电梯使用费：16,650元（2020.1.1-2020.1.17,2020年2月10日-2020年2月29日，2020年3月1日-2020年3月14日，共计50天，每月10,000元，每日333元）。10、请求法院判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原被告于2018年8月2日签订了《租赁合同》，被告承租原告位于大连市甘井子区泉水R1区1号瑞沃广场地上一层及地下一层房屋及停车位，合同约定租赁期限5年，自2018年9月1日至2023年8月31日，合同条款对租金、违约金等做了具体约定，合同履行后由于被告要求减少租赁面积，双方于2020年1月1日签订了《租赁合同补充协议》，对承租面积、电梯使用、车位承租位置等重新进行了约定。双方于2019年3月签订了《广告发布合同》，合同期限4年5个月，自2019年4月1日至2023年8月31日，广告发布费用：22万元/年，上述三份合同签订后，原告按合同约定交付了承租场地及广告发布设施，被告也按照合同约定支付了租金及广告发布费用，双方都按合同约定履行合同条款。2020年3月22日原告突然收到被告出具的《合同终止通知书》，被告无任何理由单方面终止上述三份合同。鉴于被告在发函时已经开始撤离承租区域，并通知原告如原告不配合交接房屋，其将单方面交付承租场地。原告方坚持继续履行合同已无意义，原告同意按双方约定的交接房屋日期终止租赁合同，但并不免除被告单方解约的违约责任，但被告对于单方违约行为无任何解决意向，不按双方合同约定承担违约责任，以及赔偿给原告造成的损失。因此，原告诉至法院。被告瓜子汽车服务（天津）有限公司（以下简称瓜子公司）辩称及反诉称，请求驳回原告的诉讼请求。对于请求1被告认同三份合同已经协商解除并确定交接日期为2020年3月30日，而且双方也于当日完成房屋的交还；对于诉讼请求2被告不认可，被告认为广告发布合同也于租赁合同解除当日解除，因为广告发布合同实际上是租赁合同的从合同，在主合同已经解除的情况下，从合同也应该同时解除；对于诉讼请求3被告不认可，首先双方是协商一致的方式解除租赁合同，同时根据租赁合同第8.1条的规定原告应当在双方解除或终止后一个月内将保证金返还原告，被告不予返还的请求没有合同依据；对于诉讼请求4被告不认可，双方是通过协商一致的方式解除合同，不存在支付违约金的前提基础，即使计算违约金也不应该将车位使用费计算在内；对于诉讼请求5被告不认可，因为双方是通过协商一致解除的合同，不存在补交免租期租金的前提基础，免租期属于商业租赁行业惯例，属于合同约定的租赁标准的一部分，而且在免租期内被告也没有实际经营，而是对于租赁房屋进行装修升级改造，极大的提升了租赁房屋的价值，并且在双方合同解除后原告无偿承接和享受了被告装修升级提升房屋价值的利益，原告要求被告支付其免租期的租金不符合基本的公平原则，即使存在免租期的租金原告的计算方式也有严重的错误，不应当将停车位使用费计算在内。对于诉讼请求6被告不认可，广告合同是租赁合同的从合同，双方协商一致解除租赁合同意味着广告合同应同时解除，不存在被告单方解约的情形而且原告也没有任何证据证明被告对其造成了损失。对于诉讼请求7不认可，因为租赁合同是双方协商一致解除的，不存在支付违约金或损害赔偿的基础，而且原告也没有任何证据证明其存在任何损失。对于诉讼请求8被告不认可，被告在部分租赁地面铺设地板是为了履行合同义务，即保护原告租赁场地地面的完整性，而且相对原告交付的铺设地砖的地面，铺设地板的地面无论从实用性还是美观度都有质的提升，原告要求将地板完全拆除属于绝对的权利滥用的行为，损人不利已，而且也有违物尽其用的民法的原则。对于诉讼请求9被告不认可，电费被告已经支付，电梯并未实际使用，而且电梯属于原告提供的物业服务的范围，即使被告使用电梯对应的电梯使用费也包含在物业管理费内。被告向本院提出反诉请求：1、请求反诉被告返还保证金466,117元；2、反诉被告支付违约金1,230,412.03元；3、要求反诉被告补偿装修残值2,974,077.39元；4、请求确认反诉人与被反诉人间租赁关系于2020年3月18日解除。5、反诉被告承担反诉费用。针对被告瓜子公司的反诉请求，原告汇泉公司答辩称，不同意被告的反诉请求。1、关于返还保证金的诉求，根据双方签订的《租赁合同》第18.3条约定，在租赁期间内，乙方无正当理由而提前终止本合同的，应提前一年书面通知甲方，甲方有权扣除乙方已支付保证金。本案反诉原告无任何理由单方面提出解除双方租赁合同，并且未按合同约定提前一年时间通知被反诉人，反诉人关于上述房屋租赁合同的保证金有权扣除不予返还。根据双方签订的广告发布合同第七条之约定：鉴于甲方实际经营需要，乙方同意甲方改造瑞沃广场部分墙体外立面。合同解除终止的，甲方应确保广告发布介质及其所占墙面等恢复至乙方交付时的原状。第五条约定：甲方墙体改造施工保证金10万元，保证金退还条件为合同解除、终止的，墙面、对立面、广告发布介质恢复原状，被反诉人不应返还该10万元墙体改造施工保证金。2、关于向反诉人支付违约金1,230,412.03元诉求，被反诉人在双方《租赁合同》及《广告发布合同》的履行中没有任何违约行为，被反诉人没有违反双方《租赁合同》第23.3条竞业禁止条款的规定，双方《租赁合同》第4.1条规定被反诉人应配合反诉人或其指定关联方办理以租赁物业的地上**为住所地的工商注册登记手续，使其指定关联方取得符合乙方经营需求的营业执照。且反诉人给被反诉人出具了关联公司证明，被反诉人根据反诉人出具的关联公司证明及双方合同的约定给予第三方公司进行物业租赁及配合注册登记办理，不存在违约。3、关于向反诉人补偿占有的装修残值2,974,077.39元的诉求，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承办人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。反诉人因承租使用房屋而对房屋进行装修，在租赁期内自行违约解除租赁合同，放弃对承租房屋及装修的使用，应自行承担所有不利后果。反诉人的装修对被反诉人商场内部改造巨大，被反诉人根本无法继续使用，已经在本诉中要求反诉人承担损失。综上，反诉人歪曲事实，所有诉求没有法律和合同依据，请法院依法驳回。本院经审理认定事实如下：1、原告汇泉公司系案涉租赁区域即位于辽宁省大连市甘井子区泉水R1区1号瑞沃广场地上一层及地下一层的租赁物业（面积为12180.76平方米，地上**6360.32平方米，地下5820.44平方米）的合法承租人。2018年7月18日，大连缤购商业管理有限公司出具《同意转租函》，载明大连缤购商业管理有限公司作为案涉物业的合法拥有人同意原告汇泉公司将案涉物业转租予被告瓜子公司，租赁期限为2018年9月1日起至2023年8月31日止。2、2018年8月2日，原、被告双方签订《大连汇泉商业管理有限公司与瓜子汽车服务（天津）有限公司关于瑞沃广场地上一层及地下一层整层租赁合同》（乙方合同编号：GZQC-2018085631），该《租赁合同》约定，被告承租原告物业面积为12180.76平方米（地上**6360.32平方米，地下5820.44平方米）；第7.1条约定地上一层：月租金单价35.2元/平方米/月，月管理费单价12.7元/平方米/月，地下**：月租金单价32元/平方米/月，月管理费11.9元/平方米/月；租赁期限为5年，自2018年9月1日至2023年8月31日；第5.2条约定合同免租期6个月，如被告无正当理由而提前终止本合同，需按照本合同第7.1条约定租金单价向甲方补交部分免租期的租金，需补交部分免租期的租金计算方式为：租金单价×计租面积×免租期×（未实际履行租赁期限/租赁期限）；第8.1条约定保证金为590,000元；第10.3条约定原告向被告提供64个停车位，收费标准为240元/车位/月，为免疑问，双方确认，在免租期内，被告无须就使用、租用上述停车位向原告支付车位费用；第13.1条约定电费1.3元/度，原告向被告发出账单后，上述费用由乙方在每月23日前缴纳上一个自然月的实际发生额；第14.2条第（3）项约定乙方在装修及经营期间，须在甲方原有的地砖基础上增加保护措施；第17.1条约定，租赁期满或合同解除、终止后，被告将自有物品搬出后，向原告发送《交还通知书》由，原告应自《交还通知书》送达之日起10日内接受租赁物业，并与被告签订《交还确认书》，由被告按搬出后的现状将租赁物业交还原告，原告不得以任何理由要求乙方将租赁物业除原有地砖外恢复原状（地砖的自然损耗、以及非因乙方过错损坏的地砖，乙方无须恢复原状）；第18.3条约定在租赁期内，被告无正当理由而提前终止本合同的，应提前一年书面通知原告，原告有权扣除被告已支付保证金，且额外要求乙方支付三个月的租金作为违约金，且乙方应依据本合同第5.2条约定计算方式向甲方补交部分免租期的租金。第20.1条约定除本合同另有约定外，任何一方违反本合同约定的，应当承担违约责任，并赔偿对方因此遭受的损失；第4.1条约定原告应于被告提出办理要求后三个工作日内配合被告或其指定关联方办理以租赁物业的地上**为住所地的工商注册登记手续，使被告或其指定关联方取得符合被告经营需求的营业执照。原告违反前述承诺，被告有权解除本合同；第23.3条约定在租赁期限内，原告应保证在租赁物业所在5公里范围内（包括瑞沃广场），不再在甲方有管理权或控制权的物业当中或不再有其他与乙方同行业的二手车经营为主要业务的企业在此进行经营二手车交易（含经纪）、汽车金融。原告违反前述承诺，则原告应赔偿被告三个月租金作为补偿。3、2018年8月13日，原、被告双方签订《补充协议》。4、2020年1月1日，原、被告双方签订《大连汇泉商业管理有限公司与瓜子汽车服务（天津）有限公司关于瑞沃广场地上一层及地下一层整层之租赁合同之补充协议》，该《租赁合同补充协议》约定，自2020年1月1日起被告的承租面积为5820.44平方米；由于被告部分退租租赁物业，被告向原告支付减租面积（6360.32平方米）对应的六个月租金即人民币1,343,299元作为违约赔偿；约定保证金由《租赁合同》约定的590,000元减为366,117元；原告向被告提供楼顶屋面停车位97个，车位使用费为350元/车位/月；自2020年1月1日起，原告将开通负一层通往楼上各层的电梯（含两部扶梯、两部直梯），被告如无需使用，可不负担电梯使用费，乙方如需使用，则自实际使用之日始，承担上述电梯的使用费。电梯使用费标准为：10,000元/月，前述电梯使用最少以月为单位；甲乙双方确认，至本补充协议生效之日，除本补充协议另行约定外，双方均未有其他违约情形，双方不再因原租赁合同互相追责。5、2019年3月，原、被告双方签订《广告发布合同》，约定被告在原告处发布广告，广告发布期4年5个月，自2019年4月1日至2023年8月31日；广告费22万元/年；墙体改造施工保证金10万元，保证金退还条件为合同解除、终止的，将墙面、外立面、广告发布介质等恢复至原告交付时的原状且双方无其他争议；约定任何一方擅自终止或解除本合同，对方有权要求其赔偿因此遭受的损失，包括直接经济损失、向第三方承担的赔偿义务，其他可期待利益损失以及减少损失支付的合理费用。6、2020年3月14日，原告通过EMS向被告发出《联络函》，载明被告近日陆续将租赁场地内的部分物品搬离，并有店内员工微信朋友圈等社交媒体渠道上告知客户，被告经营地与办公地址已迁至华南百斯德绿天地B区，原告有理由相信被告将违约解除双方之间的租赁合同。截止发函时被告未与原告沟通或告知此事，原告要求被告按合同条款约定履行提前告知义务并承担所产生的违约责任及给原告带来的损失。该联络函被告于2020年3月18日签收。7、2020年3月17日，被告通过EMS向原告发出《合同终止通知函》，载明被告决定在2020年3月18日全部终止双方于2018年8月2日签署的《租赁合同》、于2019年3月签署的《广告发布合同》、于2020年1月1日签署的《租赁合同补充协议》，并敬请原告完成下述事项：就上述合同的提前终止事宜与被告进行洽商，并配合被告签署相应的法律文件；请原告派专人于2020年3月23日10时至租赁房屋处接收房屋。原告于2020年3月22日收到该函。并于同日通过短信告知被告韩玉琪总，由于原告刚收到函，计划将场地交接时间改为2020年3月30日上午10：00。被告方韩玉琪回复短信“确认”。原告于2020年3月26日通过EMS向被告发出《关于〈合同终止通知函〉的回函》，载明原告已知悉被告送达的《合同终止通知函》内容，并回复如下：被告提前终止合同的行为已构成违约；鉴于被告单方坚决要求解约，并已付诸行动，原告同意被告解除原合同的要求。但原合同的解除终止日期应当以双方实际交接完成日期为合同终止日期，即被告将租赁房屋及承租的广告位腾空交付原告后，原合同终止。且原告要求被告应当按原合同约定承担违约责任以及给原告造成的损失。具体明细为：原租赁合同的保证金366,117元不予退还；被告支付三个月租金660,612.24元（三个月房屋租金、三个月车位租金）作为违约金；被告需补交免租期租金861,801.73元；被告给付单方解约给原告造成的损失3,036,256元（包括A.原告为签订合同对承租房屋的改造由此产生的费用、B.为双方合同的履行提前与其他商户解约承担的违约金、C.被告全部拆除原告交付给被告的精装修的损失）；根据广告合同履行期限，原告可期待利益损失为751,666元；被告按合同约定将原租赁合同地上一层租赁面积的地砖恢复原状；电梯使用费18,315元；电费15,000元。原告表示其同意解除双方原合同并不意味免除被告单方终止合同的违约责任，并请被告委派专人就合同解除的违约金以及给原告造成赔偿事宜进行协商处理。否则将采取法律途径维护其合法权益。被告于2020年3月28日签收该函。8、2020年3月30日，原、被告双方对地下一层租赁场地进行交接，并签订《汇泉与瓜子地下一层租赁场地交接单》，并注明双方确认设备正常打“√”，如有问题写清相关问题，双方另行协商解决。备注中问题为：拆除防火卷帘2处，弱电插孔缺少1套，TV插孔缺少1套，地面瓷砖无，原有防火分区实墙拆除，原停车场系统拆除，停车场地面原地面拆除，现地面抬高10公分。9、2020年4月21日，被告通过EMS向原告发出《通知函（2020年4月30日前拆除广告结算费用的止损通知函）》，载明受疫情影响，2020年3月，被告就终止原租赁合同事宜（包括广告发布合同）向原告发出《合同终止通知函》，提出于2020年3月18日终止双方签署的上述合同。原广告发布合同是为原租赁合同服务的，门店招牌和门店宣传并不能脱离门店而独立存在。一旦原租赁合同终止或不再履行，原广告发布合同丧失了存在基础。并请原告于2020年4月30日前配合完成广告拆除事宜及2019年4月1日至2020年3月31日的广告费用结算。原告于2020年4月23日收到该函。2020年4月24日，原告通过EMS向被告发出《关于〈通知函〉的回复》，载明原告不认可《广告发布合同》于2020年3月18日终止，认为该合同不具备法定解除条件，对于被告解除该合同的要求，原告已回函明确表示不同意被告单方解除该合同，且该广告合同的所有载体形式至今一直在履行状态中。被告称租赁的门店迁址。门店的招牌及门店宣传也应随之取消，没有任何事实和法律依据。被告的广告以LED屏、展示板等形式展示，是独立存在的形式向所有公众展示，且广告发布的周围有广大的生活社区群体，已经被广大客户所知悉，达到了广告宣传的作用和目的。并按照合同约定向被告主张可期待利益751,666元。原告同意与被告工作人员就广告发布合同终止事宜进行协商，但在被告未按合同约定履行完毕相关义务和责任的前提下，原告不同意拆除广告、破坏墙体。被告于2020年4月27日签收该回函。10、2018年7月2日，原告因瑞沃广场地上一层及地下一层整体经营进行调整，与承租地下一层的大连驰敖瑞沃凯迪汽车销售服务有限公司解除租赁合同，签订《解除协议书》，约定原告向大连驰敖瑞沃凯迪汽车销售服务有限公司支付违约金3,500,000元。原告于2018年10月19日向大连驰敖瑞沃凯迪汽车销售服务有限公司指定账户转账3,500,000元。2018年8月21日，原告与大连恒胜体育用品有限公司签订《解除合同协议书》，并于2018年8月20日向其转账支付补偿款90,000元（补偿款80,000元，租赁保证金10,000元）。2018年9月21日，原告与栾殿家签订《解除合同协议书》，并于同日向其转账支付补偿款190,000元（退还租赁保证金30,000元，补偿款160,000元）。11、2018年8月7日，原告与大连昇光建筑装饰工程有限公司签订《瑞沃广场项目工程施工合同》，为完成依原、被告双方签订的《租赁合同》附件5《项目细化施工界面划分表》原告需要完成的施工内容，合同价款1,475,000元。原告于2018年9月27日向大连昇光建筑装饰工程有限公司支付工程款1,400,000元。12、被告在租赁场地一层铺设地板。2018年11月5日，被告向原告出具《关于“在经营期间需在原有地砖基础上增加保护措施事宜”的回函》，载明为有效保护原告的原有地砖，被告在装修及经营期间将采取包括但不限于放置隔油垫、清理车胎、控制移车频次、定期结晶处理的保护措施，并承诺如地面最终损坏或划伤，被告将为原告提供维修及更换工作。13、2018年11月22日，汇恒二手车市场管理（大连）有限公司核准成立，注册地址为辽宁省大连市甘井子区泉水****。被告出具《关联公司证明》，载明被告与汇恒二手车市场管理（大连）有限公司是合作关系，两公司为关联公司。本证明仅为办理车管所服务登记站外检场地租赁使用不构成任何承诺。14、经原、被告双方签字确认的《瑞沃广场（瓜子）用电量确认单2020.2.1-2020.2.29》显示，2020年2月电表数为：：地下**3262.4倍数40，应急电源（主）1142.7、倍数30，应急电源（备）1108.1、倍数30，，地下**电伴热风机房3125倍数0，，地下**电伴热南卷帘1744倍数0，，地下**电伴热东卷帘392倍数0，平台广告（7号）1615、倍数0，平台广告8号1413.1、倍数0，维萨克临时（1）6.2、倍数40，海鲜面临时（2）5.2、倍数40，3F空调临时（3）4691、倍数0。原、被告双方于2020年3月30确认的《汇泉与瓜子地下一层租赁场地交接单》电表数为：B1F3346.3、应急主1176.1、应急备1129.5、机房3125、南卷帘1744、东机房392、7号广告1747.2、8号广告1500、维（临时）10.9、面（临时）9.0、空调4800。则根据双方用电量计算习惯及交接时确定电表数计算可得，被告2020年3月1日至2020年3月30日止，用电量为5640.1，电费为7,332.13元。15、原告自述，被告2020年1月1日至2020年1月17日、2020年2月10日至2020年2月29日、2020年3月1日至2020年3月14日共计50天使用电梯，被告在庭后提交的代理词中对使用电梯予以否认。16、2018年8月22日，被告向原告转账支付房屋押金590,000元、物业费450,117.90元、房屋租赁1,230,412.03元。2019年4月15日，被告向原告转账支付场地续租1,230,412.03元、场地续租450,117.90元。2019年7月2日，被告向原告转账支付物业费300,078.60元、房屋租赁820,274.69元。2019年9月26日被告向原告支付物业费300,078.60元、房屋租赁820,274.69元。2019年10月10日被告向原告转账支付房屋租赁820,274.69元。2020年3月3日被告向原告转账支付物业费207,789.71元、大连房租558,762.24元。以上事实，有《大连汇泉商业管理有限公司与瓜子汽车服务（天津）有限公司关于瑞沃广场地上一层及地下一层整层租赁合同》、《补充协议》、《大连汇泉商业管理有限公司与瓜子汽车服务（天津）有限公司关于瑞沃广场地上一层及地下一层整层之租赁合同之补充协议》、《广告发布合同》、《联络函》、《合同终止通知函》、《关于〈合同终止通知函〉的回函》、《汇泉与瓜子地下一层租赁场地交接单》、《通知函（2020年4月30日前拆除广告结算费用的止损通知函）》、《关于〈通知函〉的回复》《解除协议书》《解除合同协议书》、《瑞沃广场项目工程施工合同》、《关于“在经营期间需在原有地砖基础上增加保护措施事宜”的回函》、《关联公司证明》《工商注册报告》、《瑞沃广场（瓜子）用电量确认单2020.2.1-2020.2.29》、银行付款回单、银行收款回单及庭审笔录等在案为凭，这些证据材料业经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案为租赁合同纠纷，原、被告双方签订的《大连汇泉商业管理有限公司与瓜子汽车服务（天津）有限公司关于瑞沃广场地上一层及地下一层整层租赁合同》、《补充协议》、《大连汇泉商业管理有限公司与瓜子汽车服务（天津）有限公司关于瑞沃广场地上一层及地下一层整层之租赁合同之补充协议》均合法有效，双方应依照诚实信用原则认真履行。本案中，被告在未享有合同法定或约定的解除权的情况下，在双方约定的租期未结束之时单方向原告发出提前终止合同的要求并付诸行动，已构成违约。原告鉴于被告此行为，为避免损失扩大，同意解除合同并提出双方实际交接日为合同终止日，同时原告亦明确要求被告按原合同约定承担违约责任及相关损失，双方意思表示真实有效，故至2020年3月30日双方签订的上述租赁合同自此解除，但合同的解除不影响合同一方要求另一方赔偿因其违约造成损失的权利，被告应当承担违约责任。具体，针对原、被告的本诉反诉请求，本院做如下论述：首先，根据双方租赁合同18.2、18.3条约定，被告已支付的保证金366,117元，原告有权扣除。被告应向原告支付三个月租金558,762.24元作为违约金（32元/月/平方米×5820.44平方米×3个月），被告应按租赁合同5.2条约定计算方式向原告补交部分免租期的租金763,641.73元【32元/月/平方米×5820.44平方米×6个月×（41个月/60个月）】。其次，关于原告主张的损失赔偿包含三个部分，1、根据双方租赁合同14.1（3）条约定，甲方解除租赁物业内与原租户的全部租赁关系而承担的费用、违约金、装修损失共计3,740,000元。2、根据双方租赁合同附件五交付标准项目细化施工界面划分表，原告需进行施工承担的费用。3、原告将被告对承租房屋改造恢复原状所需花费的费用。关于第1项损失，原被告签订的租赁合同期限为5年，每年租金及物业费共计6,722,119.72元，5年期满租金及物业费共计33,610,598.6元，原告基于合同约定的5年承租期限内的租金及物业费收益，解除租赁物业内与原租户大连驰敖瑞沃凯迪汽车销售服务有限公司、大连恒胜体育用品有限公司、栾殿家的租赁合同关系，并向商户共支付违约金3,740,000元。原告的行为系基于原被告租赁合同14.1条约定和租赁合同正常履行，以及被告在合同期内的租金及物业费收益可以涵盖原告所有赔偿，现双方租赁合同履行不足三分之一期限，被告即单方终止合同，应当对原告的该项损失承担赔偿责任。关于第2项损失，双方租赁合同附件五对项目施工进行了分工，原告依据附件五中约定与大连昇光建筑装饰工程有限公司签订了《瑞沃广场项目工程施工合同》，合同金额为1,475,000元，该施工合同已履行完毕交付被告使用，原告已向昇光建筑公司支付了除质保金外的工程款共计1,400,000元，对于原告该项直接损失，被告应当承担赔偿责任。关于第3项损失，根据双方租赁合同第17.1条约定，原告不得以任何理由要求被告将租赁物业除原有地砖外恢复原状。原告要求被告赔偿对承租房屋恢复原状的费用，本院不予支持。根据《合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条规定“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。本院认为违约金不仅有惩罚违约方的意义，更在于填平守约方的损失。结合本案，被告违约行为给原告造成的直接损失远远高于合同中约定的违约金数额，不足于弥补原告的损失，违约金金额应以被告实际损失额为限，即4,656,237.76元。关于原告请求将租赁合同中租赁面积的地面恢复原状，根据双方租赁合同第17.1条约定，租赁期满或本合同解除、终止后，由乙方按搬出后的现状将租赁物业交还甲方，甲方不得以任何理由要求乙方将租赁物业除原有地砖外恢复原状。换言之原告可以要求被告将原有地砖恢复原状，因此本院予以支持。关于原告请求被告支付欠付电费7,332.13元，根据双方2020年2月29日对用电量的确认单、被告支付电费的招商银行收款回单以及双方2020年3月30日交接房屋时对用电量的确认，可以计算出被告3月用电费用7,332.13元，因此本院予以支持。关于原告请求被告支付电梯使用费16,650元，虽双方补充协议中对被告使用电梯并支付费用进行了约定，但原告未有证据证明被告实际使用电梯情况，根据谁主张谁举证原则，原告承担不利后果，本院不予支持。关于被告称原告违反租赁合同23.3条竞业禁止条款规定，在双方租赁期间违约与汇恒二手车市场管理（大连）有限公司进行合作，并于租赁物业进行登记构成违约。但被告向原告出具了关联公司证明，证明汇恒二手车公司与被告系关联公司关系，根据双方租赁合同4.1条约定原告应配合被告或被告指定的关联方办理租赁物业地上**为住所地的工商注册登记手续。并且双方2020年1月1日签订的补充协议第12条确认，截止该补充协议生效之日双方除补充协议约定外，均未有其他违约情形。因此对于被告该项主张本院不予支持。关于被告请求原告支付违约金以及要求原告补偿被告占有的装修残值，本案中原告未有违约情形，系被告单方违约终止合同关系，原告不应承担违约责任及赔偿被告的损失。对于被告该项请求，本院不予支持。关于广告发布合同系由被告委托原告在墙体广告位、LED屏幕等介质进行广告发布，应为委托合同关系，不属于房屋租赁合同纠纷，关于广告发布合同的解除、质保金、损失费用等，原告应另案进行诉讼。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、确认原告大连汇泉商业管理有限公司与被告瓜子汽车服务（天津）有限公司于2018年8月2日签订的《大连汇泉商业管理有限公司与瓜子汽车服务（天津）有限公司关于瑞沃广场地上一层及地下一层整层之租赁合同》、2020年1月1日签订的《大连汇泉商业管理有限公司与瓜子汽车服务（天津）有限公司关于瑞沃广场地上一层及地下一层整层之租赁合同之补充协议》及2018年8月13日签订的《补充协议》于2020年3月30日解除；二、被告瓜子汽车服务（天津）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于大连市甘井子区泉水R1区1号瑞沃广场地上一层及地下一层的地面恢复原状；三、被告瓜子汽车服务（天津）有限公司已向原告大连汇泉商业管理有限公司交付的履约保证金366,117元不予返还；四、被告瓜子汽车服务（天津）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连汇泉商业管理有限公司免租期租金763,641.73元及违约金4,656,237.76元；五、被告瓜子汽车服务（天津）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连汇泉商业管理有限公司3月份电费7,332.13元；六、驳回原告大连汇泉商业管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告瓜子汽车服务（天津）有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费71,606元，由原告大连汇泉商业管理有限公司承担19,253元，由被告瓜子汽车服务（天津）有限公司承担52,353元；财产保全费用5,000元，由被告瓜子汽车服务（天津）有限公司承担；一审反诉案件受理费44,105元，由被告瓜子汽车服务（天津）有限公司承担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审 判 长  田 擎人民陪审员  王富英人民陪审员  张 芳二〇二〇年十一月四日书 记 员  吕雁冰本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。