福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0502民初2106号 原告（反诉被告）：泉州鲤城友谊百货贸易有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区金龙后坑社区繁荣路1-13号。 法定代表人：陈德聪，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨辉耀，福建立行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章清美，福建立行律师事务所律师。 被告（反诉原告）：戴锦堂，男，1974年5月29日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：骆东如，福建闽荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴枚燕，福建闽荣律师事务所律师。 原告泉州鲤城友谊百货贸易有限公司（以下简称“友谊公司”）与戴锦堂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序进行审理。案件审理过程中，被告戴锦堂向本院提起反诉，本院审查后于2019年6月10日立案受理后，予以合并审理。后本案依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）友谊公司的委托诉讼代理人章清美、被告（反诉原告）戴锦堂的委托诉讼代理人骆东如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 友谊公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2014年10月22日签订的《合作协议》；2.判令戴锦堂支付至租赁合同解除之日止的尚欠租金及自2018年9月14日起每天按年租金总额1%计付的滞纳金；3.判令戴锦堂支付友谊公司违约金20万元；4.判令合同保证金3万元归友谊公司所有；5.判令戴锦堂按10800元／月的标准支付自《合作协议》解除之日起至实际将房屋交付友谊公司之日止的房屋占用费；6.判令戴锦堂承担本案诉讼费用。诉讼过程中，经本院释明，友谊公司变更诉讼请求为：1.确认双方于2014年10月22日签订的《合作协议》无效；2.判令戴锦堂立即腾空、恢复案涉址在泉州市友谊商贸有限公司二层3号店面（以下简称“案涉商铺”）原状，并交付友谊公司；3.判令戴锦堂支付自2018年9月15日起至实际将案涉商铺腾空交付友谊公司之日止的房屋占有使用费及资金占用期间的利息损失；4.判令戴锦堂支付友谊公司违约金20万元；5.判令合同保证金3万元归友谊公司所有；6.判令戴锦堂承担本案诉讼费用。事实和理由：双方于2014年10月22日签订一份《合作协议》，约定：戴锦堂向友谊公司承租案涉商铺，用于经营烤尚隐餐饮，租赁期八年（自2015年1月1日起至2022年12月31日止），租金附表（阶梯价），房屋租赁费用三个月支付一次。合同签订后，友谊公司依约将案涉店铺交付戴锦堂经营至今，但戴锦堂仅支付租金至2018年9月14日，之后拒不继续支付租金。经友谊公司多次催讨，戴锦堂拒不缴纳尚欠费用。根据《合作协议》第四条、第五条的约定，合同保证金3万元归友谊公司所有，且戴锦堂应支付友谊公司违约金20万元。 戴锦堂辩称，1.《合作协议》违反法律强制性规定，属于无效合同，对友谊公司诉请确认《合作协议》无效没有意见。2.根据《合作协议》第八条的约定，合同终止后，戴锦堂应当及时将合作房屋移交，合作店面内的附属物无偿归友谊公司所有，戴锦堂不得做破坏性拆除，友谊公司主张戴锦堂腾空、恢复案涉商铺原状没有事实和法律依据。3.《合作协议》属于无效协议，无效合同的法律后果是自始无效，根据友谊公司提交的解约申请书、微信聊天记录、函等证据，可以证实戴锦堂在2018年7月5日已向友谊公司提出解约申请，友谊公司明确回复不同意解除《合作协议》，由此可以看出，戴锦堂在合同无效的情况下，主动向友谊公司提出解除合同，现友谊公司不同意解除合同所产生的法律后果应当由友谊公司自行承担，因此，友谊公司主张戴锦堂支付的房屋占用使用费没有事实和法律依据。4.《合作协议》无效，不存在当事人违约的情形，且协议确认无效后，友谊公司收取的保证金应返还给戴锦堂。因此，友谊公司主张戴锦堂支付违约金20万元及合同保证金3万元归友谊公司所有没有事实和法律依据。 戴锦堂向本院提出反诉请求：1.确认双方于2014年10月22日签订的《合作协议》无效；2.判令友谊公司返还戴锦堂保证金3万元及因面积误差多支付的租金22500元；3.判令友谊公司赔偿戴锦堂因合同无效造成的各项经济损失合计30万元；4.判令友谊公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：戴锦堂与友谊公司于2014年10月22日签订《合作协议》一份，约定：戴锦堂向友谊公司承租案涉商铺，用于经营烤尚隐餐饮项目，租赁期限2015年1月1日至2022年12月31日，租赁面积200平方米，承包金即租金标准为50元/平方米，合同保证金3万元，双方在协议中还对其他权利义务作了明确约定。合同订立后，戴锦堂按合同约定向友谊公司支付合同保证金3万元，友谊公司也将案涉商铺交付给戴锦堂。戴锦堂投入大量资金进行装修和购买餐饮设备、空调设施等。经营期间，因案涉商铺至今未取得消防验收备案手续，戴锦堂因此无法办理案涉商铺的消防许可证、食品经营许可证等行政审批手续，致其无法从事正常的餐饮经营，持续处于亏损状态。后经双方协商，友谊公司于2018年6月底将案涉商铺收回并自行对外招租。鉴于友谊公司提供给戴锦堂的案涉商铺面积仅为190平方米，与合同约定的面积200平方米，存在10平方米的误差，故友谊公司应退还戴锦堂因面积误差多缴纳的租金22500元。友谊公司在改变租赁房屋主体结构后，未经公安消防机构验收和备案，违反了合同诚实信用原则，并在欺骗戴锦堂的情况下进行违法招租，造成戴锦堂不能正常使用租赁场所，无法行使合同权利，给戴锦堂造成巨额的经济损失。为维护戴锦堂的合法权益，提起反诉。 友谊公司对戴锦堂的反诉辩称：友谊公司无需返还戴锦堂保证金3万元，且案涉商铺不存在面积误差，友谊公司无需返还戴锦堂已支付的租金22500元；截至庭审时，戴锦堂仍在使用案涉商铺，其在反诉状中称2018年6月底已交付案涉商铺与事实不符。综上，应驳回戴锦堂的全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：友谊公司向鲤城区金龙街道后坑社区居委会承租位于泉州市整栋后坑社区商业综合楼后，将该综合楼二层的3号案涉商铺出租给戴锦堂用于经营烤尚隐餐饮，双方于2014年10月22日签订《合作协议》。《合作协议》约定：合作期限8年，即2015年1月1日至2022年12月31日；2015年1月1日至2016年12月31日的月承包金为1万元、2017年1月1日至2019年12月31日的月承包金为10800元、2020年1月1日至2022年12月31日的月承包金为11664元；2014年10月15日至2014年12月31日为免租金装修，共计75天；合同保证金3万元，等等。戴锦堂向友谊公司支付了保证金3万元。2019年4月18日，友谊公司以戴锦堂拖欠租金为由诉至本院。后戴锦堂向本院提起反诉，本院于2019年6月10日受理反诉，予以合并审理。诉讼过程中，戴锦堂向本院申请对案涉商铺（使用面积190平方米）的装饰装修工程、装饰装修附属物、空调安装工程、水电工程的现有价值进行评估，本院予以准许，并依法先后委托福建省泉州建研工程建设监理有限公司、福建省君平建设管理有限公司进行评估。最终，两家评估机构均作退件处理。 另查明，案涉商铺所在的后坑社区商业综合楼至今未取得建设工程规划许可证，且未取得整体建筑的消防验收合格手续。2020年4月4日，戴锦堂将案涉商铺腾空交付给友谊公司。 本院认为，本案的主要争议焦点在于：一是友谊公司与戴锦堂就案涉商铺签订的《合作协议》是否有效；二是戴锦堂是否应支付友谊公司案涉商铺的房屋占有使用费；三是友谊公司是否应赔偿戴锦堂因合同无效造成的经济损失，应赔偿多少。 关于焦点一。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，因案涉商铺所在的后坑社区商业综合楼至今未取得建设工程规划许可证，故友谊公司与戴锦堂就案涉商铺签订的《合作协议》应为无效。据此，友谊公司、戴锦堂诉请确认案涉《合作协议》无效，于法有据，予以支持。 关于焦点二。友谊公司主张戴锦堂已支付租金至2018年9月14日，并要求戴锦堂按协议约定的租金标准计付自2018年9月15日起的房屋占有使用费及利息。戴锦堂对此持有异议，且辩解其已支付租金至2018年10月14日。本院认为，戴锦堂对其辩解，未举证证明，不予采信。友谊公司主张戴锦堂支付租金至2018年9月14日，并提供银行流水予以佐证，予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，本案中，友谊公司向戴锦堂提供的租赁物不符合法律规定，致协议无效，负有过错，戴锦堂在签订协议时未尽审慎义务，亦负有过错，鉴于双方对协议无效均负有过错，本院综合考虑合同履行情况、案涉商铺使用情况及双方的过错程度等因素，兼顾公平原则，酌情确定自2018年9月15日起至2020年4月4日戴锦堂腾空交付案涉商铺之日止的房屋占有使用费参照协议约定减半支付，即：戴锦堂应向友谊公司支付房屋占有使用费共计102153.6元，其中，2018年9月15日起至2019年12月31日止的房屋占有使用费83880元，即（10800元/月×15个月+10800元/月÷30天/月×16天）×50%=83880元；2020年1月1日起至2020年4月4日止的房屋占有使用费18273.6元，即（11664元/月×3个月+11664元/月÷30天/月×4天）×50%=18273.6元。友谊公司主张的房屋占有使用费的其他部分及利息，不予支持。 关于焦点三。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，戴锦堂2014年10月承租案涉商铺后，确对案涉商铺进行了装修装饰，对于未形成附合的装修装饰物，戴锦堂已自行拆除、移除，并已将案涉商铺交付给友谊公司。至于戴锦堂在腾退案涉商铺时未能取回的已形成附合的装修装饰物，友谊公司不同意利用，根据上述法律规定，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。由于戴锦堂未能举证证明上述已形成附合的装修装饰现值损失情况，且双方对协议无效均负有过错，综合考量双方的过错程度、装修装饰物的使用情况等因素，兼顾公平原则，本院酌定友谊公司赔偿戴锦堂损失1万元。 另，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，协议无效后，戴锦堂应向友谊公司腾退案涉商铺，友谊公司则应返还戴锦堂依协议支付的保证金。故，戴锦堂提出友谊公司返还保证金3万元的反诉请求，合理合法，予以支持。因双方已就案涉商铺办理了交接，故，友谊公司提出“戴锦堂立即腾空、恢复案涉商铺原状，并交付友谊公司”的诉讼请求，不予支持。至于违约金，因协议无效，故友谊公司主张戴锦堂应支付违约金，不予支持。友谊公司将案涉商铺交付给戴锦堂后，戴锦堂对案涉商铺进行装修、使用，并按协议约定支付租金至2018年9月，在此期间，戴锦堂并未对案涉商铺的实际面积提出过异议，现又未提供证据证明实际面积与协议约定面积存在差异，故戴锦堂提出友谊公司应返还因面积差导致的多支付租金22500元的反诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第五十二条第一款第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、泉州鲤城友谊百货贸易有限公司与戴锦堂于2014年10月22日签订的《合作协议》无效； 二、戴锦堂应自本判决生效之日起十日内支付自2018年9月15日起至2020年4月4日止的房屋占有使用费102153.6元给泉州鲤城友谊百货贸易有限公司； 三、泉州鲤城友谊百货贸易有限公司应自本判决生效之日起十日内赔偿戴锦堂1万元； 四、泉州鲤城友谊百货贸易有限公司应自本判决生效之日起十日内返还保证金3万元给戴锦堂； 五、驳回泉州鲤城友谊百货贸易有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回戴锦堂的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7815元，由泉州鲤城友谊百货贸易有限公司负担5977元、戴锦堂负担1838元；反诉案件受理费减半收取后计3294元，由泉州鲤城友谊百货贸易有限公司负担280元、戴锦堂负担3014元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  杨佩芳 人民陪审员  洪小春 人民陪审员  黄莉莉 二〇二〇年四月二十四日 书 记 员  林丽芳 本判决引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。