北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初87212号原告：刘佳亮。委托诉讼代理人：康放。被告：田鑫。原告刘佳亮（以下简称姓名）与被告田鑫（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，刘佳亮之委托诉讼代理人康放到庭参加了诉讼。田鑫参加了2019年11月6日、2019年11月18日的庭审。2019年12月18日，田鑫经本院合法传唤无正当理由未按时到庭应诉。本案现已审理终结。刘佳亮向本院提出诉讼请求：1.判令解除刘佳亮、田鑫于2019年1月7日签订的《委托管理合同》；2.判令田鑫向刘佳亮支付违约金62620元；3.判令田鑫赔偿刘佳亮损失145240元。事实和理由：刘佳亮、田鑫于2019年1月7日签订《委托管理合同》，约定刘佳亮将其所有的位于北京市朝阳区东三环中路*号院*号楼*层2103号房屋交由田鑫出租，租金标准为每月36310元，自委托之日起每满两年租金递增3%，保证金72620元，如田鑫未能将房屋出租，其应按照约定租金标准向刘佳亮支付租金。合同签订后，刘佳亮将房屋交付给了田鑫，但田鑫仅向刘佳亮支付保证金10000元，未按约定支付其他费用，经刘佳亮与田鑫协商，田鑫拒绝履行合同。田鑫行为违反合同约定，应赔偿刘佳亮损失，并支付违约金。为维护刘佳亮合法权益，特诉至法院，望法院依法支持刘佳亮的诉讼请求。田鑫辩称，不同意刘佳亮的诉讼请求。首先，刘佳亮、田鑫之间系委托关系，田鑫需要支付给刘佳亮的款项系垫付款项，现双方虽签署合同，但刘佳亮并未将房屋交付给田鑫，导致田鑫根本无法履行委托义务，故此不产生田鑫向刘佳亮支付费用的事实和法律依据；其次，合同签署后，双方并未实际履行。刘佳亮此后自行管理、出租房屋，不存在双方合同履行问题，因此刘佳亮要求田鑫承担违约责任不存在事实和法律依据；再次，因刘佳亮未将房屋交付给田鑫，故刘佳亮并不存在实际损失，即使存在损失，亦系刘佳亮自行放任损失的产生及扩大，而非田鑫造成，因此刘佳亮主张的损失缺乏事实和法律依据；最后，合同约定，刘佳亮应于2019年1月8日将房屋按约定条件交付田鑫，且《房屋交接确认书》应经甲乙双方验收签字盖章，且甲方应将房屋钥匙交付乙方，但刘佳亮并未将房屋交付田鑫，双方也未签署《房屋交接确认书》，因此刘佳亮构成违约，应当承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月7日，刘佳亮作为甲方（委托方）、田鑫作为乙方（受托方），就北京市朝阳区东三环中路*号院*号楼*层2103号房屋（以下简称涉案房屋）租赁事宜，签订《委托管理合同》（以下简称涉案合同），约定：委托管理期限为4年，自2019年1月8日起至2023年1月7日止，甲方给予乙方共计120天的获客期，以便于乙方寻找潜在承租人、协商洽谈、装修及办理入住等事宜，获客期内甲方不向乙方收取任何费用。甲方应于2019年1月8日前将涉案房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交接确认书》应经甲乙双方验收签字盖章且甲方应将房屋钥匙交付乙方。租金标准为36310元/月，保证金为72620元。如甲方迟延交付房屋达10日，乙方有权单方解除合同，甲方须退还乙方已垫付的保证金及未履行期间乙方垫付的租金，并按2个月租金为标准向乙方承担违约责任。乙方应按上述租金标准每三个月向甲方垫付一次，首期垫付时间为签订合同后5个工作日内。如乙方不按照约定垫付租金达10日，甲方有权单方解除合同，乙方已垫付2个月租金标准的保证金不予退还，以此用于向甲方承担违约责任的赔偿。同日，田鑫在其朋友圈发布涉案房屋招租信息，后分别于当月8日、9日、10日、11日、12日、13日、14日、15日多次重复发布上述招租信息。2019年1月8日，田鑫向刘佳亮支付定金10000元。2019年1月15日，刘佳亮就涉案房屋租金事宜拨打田鑫电话。双方电话沟通内容大意为：刘佳亮表示涉案房屋已交付田鑫，要求其先支付一个月房屋租金。田鑫表示没问题，同时承诺次日向刘佳亮转账。其中，在刘佳亮表示“我房子已经交给你们了，你们都往外租去了，现在我什么都没有”后，田鑫回复“嗯”。田鑫另向刘佳亮表示：“咱哥俩是一样的，我理解你，但是先说下我的情况，今天也是临时有事，因为前两天我给你说去提台车，今天下午让我过去取车，这时才完事，然后我就给小葛打电话，因为具体事我不没去吗，让他把具体事落一落，看哪块有问题”。审理中，刘佳亮申请刘某出庭作证。刘某的证言大意为：刘佳亮、田鑫经刘某居间签订涉案合同，田鑫向刘佳亮支付了10000元定金。刘某将涉案房屋钥匙交付与田鑫一并前来签约的葛某某（音）。此后，田鑫因为个人原因，没有接收涉案房屋。田鑫就上述证言发表意见为，葛某某（音）系其朋友，刘佳亮签署的涉案合同的相对方为田鑫，其不应将涉案房屋钥匙交付给葛某某（音），且其记不清当日葛某某（音）是否在场。2019年2月25日，刘佳亮以合同纠纷为由，将田鑫诉至北京市平谷区人民法院。2019年7月22日，北京市平谷区人民法院经审理作出（2019）京0117民初4939号民事裁定书，以本案由不动产所在地法院专属管辖为由，裁定将本案移送至本院审理。经询，刘佳亮表示涉案房屋已于2019年3月份另行出租；另表示关于违约金之诉讼请求，双方约定违约金为72620元，但因其已按照约定自行抵扣田鑫此前向其给付的定金10000元，故只向田鑫主张违约金62620元。本院认为，根据涉案合同的内容及合同目的来看，该合同名为委托合同，实为房屋租赁合同。本案的争议焦点为，刘佳亮是否将涉案房屋交付田鑫。根据涉案合同约定，涉案房屋交付需签订《房屋交接确认书》，但双方未签署该文件。在此情况下，本院认为应综合分析双方当事人签订涉案合同前后的相关行为，并在此基础上作出相应结论。本院就此问题阐述如下：首先，田鑫在未收到涉案房屋钥匙的情况下，多次在其朋友圈发布涉案房屋招租信息，此情形明显有悖常理；其次，在刘佳亮、田鑫电话通话过程中，当刘佳亮谈及涉案房屋已交付田鑫时，如果田鑫未接收涉案房屋，其赞同而非反驳刘佳亮上述言论，且表示向刘佳亮支付租金，此情形亦明显有悖常理；再次，在涉案合同明确约定涉案房屋交付日期的情况下，如刘佳亮未向田鑫交付房屋，田鑫长时间未向刘佳亮主张相关权利，此情形同样明显有悖常理。根据上述分析，结合证人刘某表示涉案房屋钥匙已交付与田鑫同行的案外人葛某某（音），综合考虑田鑫与刘佳亮通话过程中所称负责具体事情的“小葛”情节、刘佳亮与葛某某（音）之朋友关系及日常生活经验法则，本院有理由相信刘佳亮已向田鑫履行了涉案房屋交付义务。田鑫未按约定向刘佳亮支付相应款项，构成根本违约，应承担相应的违约责任。涉案合同约定，如田鑫未按照约定支付租金达10日，刘佳亮有权解除涉案合同，并有权向田鑫主张相当于2个月租金标准的违约金。现田鑫欠付租金已超过10日，符合合同约定，且其行为构成根本违约，故刘佳亮有权解除合同。因田鑫违约，故其应向刘佳亮支付违约金。关于违约金数额，本院综合考虑合同履行情况、田鑫过错程度以及刘佳亮预期利益等因素，确定双方约定的金额数额合理，计72720元。刘佳亮主张抵扣田鑫给付的定金后向其主张违约金，本院对此不持异议。故对于刘佳亮要求解除涉案合同、主张违约金62620元之诉讼请求，本院予以支持。因田鑫支付的违约金足以弥补刘佳亮因其违约造成的损失，故刘佳亮主张田鑫支付其经济损失之诉讼请求，本院不予支持。田鑫经本院合法传唤未到庭应诉，放弃了发表答辩意见、举证反驳等诉讼权利，应承担举证不能的责任。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告田鑫与原告刘佳亮于二〇一九年一月七日签订的《委托管理合同》于本判决生效之日解除；二、被告田鑫于本判决生效之日起七日内给付原告刘佳亮违约金六万二千六百二十元；三、驳回原告刘佳亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费25891元，由被告田鑫负担（原告刘佳亮已预交，被告田鑫于本判决书生效之日起七日内支付原告刘佳亮）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  高 磊人民陪审员  杨燕笙人民陪审员  何劲梅二〇二〇年三月十八日书 记 员  胡琪汶