呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初1541号原告：呼和浩特市中海宏洋地产有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区兴安南路**中海蓝湾财富广场****。法定代表人：杨林，董事长。委托诉讼代理人：张尧，内蒙东日律师事务所律师。委托诉讼代理人：金丹，内蒙东日律师事务所律师。被告：赵然，男，1981年3月19日出生，汉族，呼和浩特市税务局职工，住呼和浩特市赛罕区银河北街国税局小区**楼****，住，住呼和浩特市/div>被告：雷亚男，女，1979年8月15日出生，无固定职业，住呼和浩特市玉泉区友谊小区**楼****，住，住呼和浩特市/div>二被告共同委托诉讼代理人：刘晓娟，内蒙古伊坤律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：裴浩丹，内蒙古伊坤律师事务所律师。第三人：交通银行股份有限公司内蒙古自治区分行，，住所地内蒙古自治区呼和浩特赛罕区新华东街**负责人：尚世俨，行长。委托诉讼代理人：汤春梅，系交通银行股份有限公司内蒙古自治区分行员工。原告呼和浩特市中海宏洋地产有限公司（以下简称中海宏洋公司）与被告赵然、雷亚男、第三人交通银行股份有限公司内蒙古自治区分行（以下简称交通银行内蒙古分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，于2020年4月7日作出（2020）内0105民初1541号民事裁定书，裁定本案中止审理。本案依法适用普通程序，于2020年7月1日公开开庭进行了审理，原告中海宏洋公司的委托诉讼代理人张尧、金丹、被告赵然、雷亚男的委托诉讼代理人刘晓娟、裴浩丹、第三人交通银行内蒙古分行的委托诉讼代理人汤春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中海宏洋公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的编号为YS（2013）00001137号《商品房买卖合同》，被告立即返还自原告处购买的中海外滩第9号楼1013号房屋，并配合原告办理商品房网签注销手续；2.被告支付原告违约金945,627元；3.被告支付房屋使用费218,731元（暂计算至2020年4月1日，应计算至被告实际搬离房屋之日止）；4.被告支付代偿款利息66,626.88元（暂计算至2020年4月1日，应计算至被告实际给付之日止）；5.被告支付律师费38,534元。事实与理由：2013年1月27日，原、被告签订YS（2013）00001137号《商品房买卖合同》，合同约定被告自原告处购买中海外滩第9号楼1013号房屋，付款方式为银行按揭。2013年5月27日，原、被告及第三人签订《个人房产抵押贷款合同》，原告为保证人。但因被告怠于履行其按揭还款义务，导致原告被第三人划扣保证金。根据《商品房买卖合同》附件五“商品房买卖合同补充协议”第二条第五款、第十条、第十一条的规定，原告请求依法判令解除与被告所签订的《商品房买卖合同》，并要求被告立即返还该商品房，配合原告办理商品房网签注销手续，承担因其违约行为导致原告垫付代偿款的利息，并承担相应的违约责任及因诉讼产生的律师费。为了维护原告的合法权益，原告根据相关法律规定提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。赵然、雷亚男辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》已依约履行，被告不同意解除该合同。2013年1月27日，原、被告签订商品房买卖合同及附件四，约定以总价款1,926,697元购买位于××区房，被告已支付全部购房款，房屋已经交付，被告不同意解除该买卖合同。二、原告要求解除合同的除斥期间已届满，依据双方商品房买卖合同补充协议的约定，出卖人自承担连带保证责任之日起，有权解除该套商品房买卖合同，自解除事由发生之日起长达4年的时间里，原告在本案起诉前从未作出要求解除合同的意思表示，自2016年3月30日，被告未能按时偿还贷款，导致原告承担担保责任，解除事由发生应自此计算1年的时间，截止原告起诉时，解除权的除斥期间已经届满，该项请求应予驳回。三、原告要求被告支付违约金、房屋使用费、代偿款利息，于法无据。第一，双方签订的商品房买卖合同及附件四均是原告提供的格式条款，原告就同一事由约定多个违约责任及高额违约金，属于重复约定，严重加重了被告的违约责任及经济负担，依照法律规定，格式条款提供方免除自身责任，加重对方责任，排除对方主要权利的条款属无效条款，原告不得据此要求支付违约金。第二，原告未在除斥期间行使解除权，该权利消灭，合同不解除的情况下，原告要求违约金的诉讼请求，应予驳回。第三，双方形成的是买卖关系，原告将房款付清后取得房屋所有权，包含了占有、使用、收益、处分的权利，在购买该房屋后，仍要支付房屋使用费，不合常理且于法无据，该项请求不能成立。第四，原告主张的代偿款利息属于解除合同后的实际损失，既要求违约金，又要求实际损失，属于重复计算，且双方合同没有解除事由，该请求不应支持。四、原告主张的律师代理费并非被告未按期还款造成的必然实际损失，现在双方不存在解除合同的违约责任，该项诉讼请求应予驳回。五、在解除事由发生时，若原告主张解除合同，则双方互负返还义务，原告在除斥期间未提出解除合同，导致原告承担了更多的经济压力和贷款利息。由于房价不断上涨，原告现在要求解除合同，无息退还购房款并主张各项费用，显失公平。在合同履行过程中，原告有避免损失进一步扩大的义务，原告存在恶意加重被告经济损失以此获利的情形。综上所述，原告解除权的行使期间已经届满，被告不同意解除涉案合同，原告的各项诉讼请求均不成立，请依法予以驳回原告的全部诉请。交通银行内蒙古分行述称，被告尚欠的贷款没有还完，借款合同尚在履行中。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对中海宏洋公司提交的《商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》及公证书、《证明》、交通银行回单、保证金款项处理通知书，对雷亚男、赵然提交的（2017）内0105民初6062号民事裁定书予以采信并在卷佐证。交通银行内蒙古分行未提交证据。对于中海宏洋公司提交的《委托代理合同》，系中海宏洋公司委托内蒙古东日律师事务所的律师代理本案，代理费为38,534元。结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2013年1月27日，中海宏洋公司（出卖人）与雷亚男、赵然（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人位于赛罕区滨河路北侧中海外滩第9号楼1013号房，商品房用途为商业，预测建筑面积共112.17平方米，总金额为1,926,697元。合同第六条约定付款方式及期限为银行按揭，买受人于2013年1月27日签订《商品房买卖合同》并交纳房屋首付款966,697元，剩余房屋价款960,000元向按揭银行贷款支付，详见补充协议。合同第八条约定交付期限为2014年10月4日前。双方签订“附件五：商品房买卖合同补充协议”，第二条约定以贷款方式支付房价款的约定：……（五）买受人应当遵守与贷款银行签订的相关借款约定文件，严格履行还款义务，如买受人未按期履行还款义务导致出卖人为其承担连带担保责任的，则按照下列方式处理（1、2项同时生效）：1.产权办理完结之前，出卖人自承担连带担保责任之日起有权解除该套商品房的《买卖合同》，合同解除通知自送达之日起生效。买受人应于收到合同解除通知之起15日内腾退该套房产；其他条款按照《买卖合同》及本协议第十条的规定办理。2.无论产权办理完结与否，如因买受人逾期偿还银行贷款，导致出卖人向贷款机构承担了保证责任，代偿了买受人逾期贷款本金、利息、罚息等，买受人应于出卖人向其发出还款通知之日起三日内向出卖人归还代偿款项，并自出卖人承担连带担保责任之日起至买受人向出卖人偿还代偿贷款本金、利息、罚息等费用之日止，同时按日向出卖人支付总房款万分之叁的违约金。第十条约定关于出卖人或买受人任何一方依据《买卖合同》中的约定行使解除合同权利之后续事宜的补充约定,《买卖合同》或《补充协议》另有约定的除外：（一）因买受人原因导致《买卖合同》解除的：1.买受人应按照出卖人规定的时间，前往出卖人指定地点办理完毕合同解除手续，并随同出卖人办理完毕预售备案登记注销等解除手续。买受人逾期办理的，应按日以该商品房总房价款万分之叁的标准向出卖人支付违约金。2.如该商品房己交付买受人，买受人还应于收到出卖人合同解除通知之日起十五日内腾退该商品房，并向出卖人支付自该商品房交付之日起至买受人向出卖人交还该商品房之日止的房屋使用费，房屋使用费标准为每建筑平方米每月人民币叁拾元(￥30元)。房屋装修损失由买受人自行承担。因房屋装修给出卖人造成损失的，买受人应予赔偿。买受人逾期腾房的，应按日以该商品房总房价款日万分之叁的标准向出卖人支付违约金。3.上述解除合同的手续全部办理完毕之日起30日内，出卖人将买受人已付房价款扣除下列费用，余款无息退还买受人，如买受人已付房价款不足以偿付下列费用，出卖人还有权向买受人继续追偿：（1）代买受人偿付的贷款本金、利息、罚息（如有）；（2）本合同约定买受人应付违约金；（3）非出卖人原因而解除合同所发生的全部税费；（4）出卖人因解除合同所支出的其他费用；（5）其他经济损失（包括但不限于该商品房变现价格与原销售价格之间的差价而令出卖人产生的经济损失）。第十一条约定关于解除合同的违约责任：除《买卖合同》或《补充协议》另有约定，因买受人的原因导致本合同被解除的，买受人应向出卖人支付壹拾万元违约金，违约金不足以补偿出卖人损失的，买受人还应赔偿出卖人损失。雷亚男、赵然与交通银行内蒙古分行于2014年5月27日签订《个人房产抵押贷款合同》，约定雷亚男、赵然（借款人）向交通银行内蒙古分行（贷款人）申请个人房产抵押贷款960,000元，贷款期限为120个月，抵押物为呼市赛罕区滨河路北街中海外滩9号楼1013号，中海宏洋公司（保证人）为雷亚男、赵然对合同项下的借款提供保证担保。此借款合同经内蒙古自治区呼和浩特市北方公证处公证。因雷亚男、赵然未按期偿还借款，中海宏洋公司承担了保证责任，根据交通银行内蒙古分行出具的《已还款明细表》，截止2020年4月23日，交通银行内蒙古分行扣划中海宏洋公司保证金共计545,903.44元。中海宏洋公司诉雷亚男、赵然追偿权纠纷一案，本院于2020年4月10日作出（2017）内0105民初6062号民事裁定书，裁定准许中海宏洋公司撤诉。庭审中，中海宏洋公司与雷亚男、赵然均认可，涉案房屋现仍由雷亚男、赵然实际占有使用，双方亦认可自2016年3月21日之后，雷亚男、赵然未再偿还借款，中海宏洋公司表示，交通银行内蒙古分行仍在扣划中海宏洋公司的保证金。本院认为，中海宏洋公司与雷亚男、赵然签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于中海宏洋公司请求解除该合同的诉讼请求，本院认为，依据《商品房买卖合同》“附件五：商品房买卖合同补充协议”第一条第（五）款的约定，“买受人应当遵守与贷款银行签订的相关借款约定文件，严格履行还款义务，如买受人未按期履行还款义务导致出卖人为其承担连带担保责任的，则按照下列方式处理（1、2项同时生效）：1.产权办理完结之前，出卖人自承担连带担保责任之日起有权解除该套商品房的《买卖合同》，合同解除通知自送达之日起生效。买受人应于收到合同解除通知之起15日内腾退该套房产；其他条款按照《买卖合同》及本协议第十条的规定办理。2.无论产权办理完结与否，如因买受人逾期偿还银行贷款，导致出卖人向贷款机构承担了保证责任，代偿了买受人逾期贷款本金、利息、罚息等，买受人应于出卖人向其发出还款通知之日起三日内向出卖人归还代偿款项，并自出卖人承担连带担保责任之日起至买受人向出卖人偿还代偿贷款本金、利息、罚息等费用之日止，同时按日向出卖人支付总房款万分之叁的违约金。”雷亚男、赵然未按期履行还款义务，导致中海宏洋公司为其承担连带担保责任，合同中约定的解除权行使条件已经成就，中海宏洋公司有权解除《商品房买卖合同》，故对中海宏洋公司该项诉讼请求，本院予以支持。对于雷亚男、赵然主张中海宏洋公司要求解除合同的除斥期间已届满的抗辩，本院认为，《商品房买卖合同》“附件五：商品房买卖合同补充协议”第一条第（五）款系对解除权行使条件的约定，雷亚男、赵然自2016年3月21日起未再偿还借款，违约行为持续存在，中海宏洋公司有权在解除权行使条件成就后选择解除合同，故对雷亚男、赵然的该抗辩，本院不予采信。关于中海宏洋公司与雷亚男、赵然签订《商品房买卖合同》解除后的法律后果，庭审中，雷亚男、赵然要求在本案中对其已付购房款一并处理，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，涉案合同解除后，雷亚男、赵然应于本判决生效之日起三十日内向中海宏洋公司返还涉案房屋，并配合其办理涉案合同的网签注销手续，中海宏洋公司应向雷亚男、赵然返还其已付购房款。对于雷亚男、赵然向中海宏洋公司支付的首付款部分，双方均认可，雷亚男、赵然已付首付款为966,697元，对于该部分款项，中海宏洋公司应向雷亚男、赵然返还。对于雷亚男、赵然通过抵押贷款方式向中海宏洋公司支付的购房款部分，本院认为，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，中海宏洋公司未就解除《个人房产抵押贷款合同》提出诉讼请求，交通银行内蒙古分行亦未就解除该合同在本案中提出独立的诉讼请求，并表示该合同仍在履行中，不同意在本案中解除该合同，故本案仅就中海宏洋公司与雷亚男、赵然签订《商品房买卖合同》项下购房首付款部分进行处理。因三方《个人房产抵押贷款合同》尚在履行中，故对于雷亚男、赵然已偿还贷款本息，及中海宏洋公司代其偿还的贷款本息等，本案不作处理。关于中海宏洋公司请求雷亚男、赵然向其支付违约金945,627元的诉讼请求，本院认为，雷亚男、赵然未能按期偿还借款，导致中海宏洋公司承担保证责任，雷亚男、赵然对于涉案合同的解除存在过错，应承担违约责任。对于违约金的计算方式，雷亚男、赵然表示《商品房买卖合同》中约定多项合同解除后的违约金计算方式，且计算标准过高，本院认为，违约金的计算应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，故雷亚男、赵然应按照双方《商品房买卖合同》第十一条的约定，向中海宏洋公司支付违约金100,000元，对于中海宏洋公司主张的违约金的过高部分，本院不予支持。关于中海宏洋公司请求雷亚男、赵然向其支付房屋使用费的诉讼请求，中海宏洋公司主张依据双方《商品房买卖合同》“附件五：商品房买卖合同补充协议”第十条第（一）款的约定，“如该商品房己交付买受人，买受人还应于收到出卖人合同解除通知之日起十五日内腾退该商品房，并向出卖人支付自该商品房交付之日起至买受人向出卖人交还该商品房之日止的房屋使用费，房屋使用费标准为每建筑平方米每月人民币叁拾元(￥30元)”，本院认为，双方《商品房买卖合同》解除后，雷亚男、赵然应向中海宏洋公司支付房屋使用费，依前所述，雷亚男、赵然应于本判决生效之日起三十日内向中海宏洋公司返还涉案房屋，故房屋使用费的计算，应按照每建筑平方米每月30元的标准，自上述履行期限届满之次日起计算至实际返还该房屋之日止。关于中海宏洋公司请求雷亚男、赵然支付代偿款利息的诉讼请求，本院认为，双方已在《商品房买卖合同》及补充协议中约定违约金，本院对中海宏洋公司请求雷亚男、赵然向其支付违约金的诉讼请求已予支持，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于中海宏洋公司请求雷亚男、赵然支付律师费的诉讼请求，本院认为，双方在《商品房买卖合同》及补充协议未对该款项进行约定，中海宏洋公司亦未提交款项发票予以佐证，于法无据，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、呼和浩特市中海宏洋地产有限公司与雷亚男、赵然于2013年1月27日签订的《商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除；二、雷亚男、赵、赵然于本判决生效之日起三十日内向呼和浩特市中海宏洋地产有限公司返还位于赛罕区滨河路北侧中海外滩第**楼**房配合呼和浩特市中海宏洋地产有限公司办理《商品房买卖合同》的网签注销手续；如雷亚男、赵然未在前述期限内返还上述房屋，雷亚男、赵然应向呼和浩特市中海宏洋地产有限公司支付房屋使用费（房屋使用费的计算，按照每建筑平方米每月30元的标准，自上述履行期限届满之次日起计算至实际返还房屋之日止）；三、呼和浩特市中海宏洋地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向雷亚男、赵然返还已付首付款966,697元；四、雷亚男、赵然于本判决生效之日起十五日内向呼和浩特市中海宏洋地产有限公司支付违约金100,000元；五、驳回呼和浩特市中海宏洋地产有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未在指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32,370元（原告已预交），由原告负担13,308元、由被告负担19,062元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 李丽萍人民陪审员 乌日娜人民陪审员 张素芬二〇二〇年十二月二日书记员 米文欢