山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0481民初2094号原告：孙淑筠，女，1947年2月27日出生，汉族，住青岛市市南区。委托诉讼代理人：王洪伟，山东荆河律师事务所律师。被告：孔令国，男，1962年3月1日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：张爱玲（孔令国之妻），女，1964年2月12日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：翟德涛，滕州市级索法律服务所法律工作者。被告：张爱玲，女，1964年2月12日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：孔斌（张爱玲之子），男，1992年5月11日，住滕州市。原告孙淑筠与被告孔令国、张爱玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王洪伟，被告孔令国及其委托诉讼代理人张爱玲、翟德涛，被告张爱玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙淑筠向本院提出诉讼请求：二被告立即支付购买原告房屋的下余购房款40万元。事实和理由：2008年被告欲购买原告位于滕州市二中院内2号楼(北楼)1单元302室的一处房屋，房屋面积约为80平方米。当时被告只向原告预付10万元的购房款，双方在当时口头约定，等被告将买房款付清或者过户给被告时，按过户时的市场价向原告支付买房款，扣除被告预付的10万元，下余的买房款由被告支付给原告，此后被告一直没有向原告支付下余的买房款。2019年9月23日，原、被告双方又签订书面协议一份，协议约定原告将该处房屋过户给被告，交易所有的手续费由原告支付，过户后被告应按现市场房屋价格将余款付清。协议签订后当天，原告依照约定将房屋过户到被告名下，但是被告却没有按照协议的约定向原告支付下余的买房款。目前原告的丈夫重症住院多日，急需用钱治疗，原告多次向被告催要下余房款，但被告自认为房屋已过户到他的名下，反而翻脸不认人，说房子已经两清，拒绝支付。主张2019年9月23日房价55万元，去掉被告已付的10万元，以及10万元的利息，但是房子是被告使用，租金顶部分利息，扣除5万元，主张下余购房款40万元。被告孔令国、张爱玲辩称，原告丈夫李书同与张爱玲是干兄妹关系，两家自老一辈就交往甚密，被告夫妻对待原告夫妻一直亲如胞兄嫂，原告夫妻对被告夫妻也是以亲妹妹、妹夫相待。2000年许，原告夫妇退休休后，往青岛居住，涉案房屋一直闲置。2008年10月，原告从青岛返回滕州期间，于2008年10月25日，原告问张爱玲:“这个房子卖给你，你要不?”张爱玲说:“问问他们(原告亲友)要不要”，原告对张爱玲说:“房子卖给别人我不舍得，卖给你舍得。卖给你，无论什么时候从青岛来，随时都可以住。”原告问张爱玲：“你现在家里有多少钱。”张爱玲回答:“家里有十来万吧。”当时张爱玲就问孔令国说:“咱嫂要把房子卖给咱，咱买不?”孔令国说:“买”。张发玲向原告回了买房的意见，原告就对张爱玲说:“明天让令国准备10万块钱，我走的时候带走。”2008年10月26日，孔令国将10万元现金交付给原告，原告将房屋钥匙交付给孔令国时说：“房子是你们的了，屋里东西能用的你留着用，不能用的你就丢了吧!”张爱玲当时还说:“能用的就折钱给你。”原告将房屋交付给孔令国后，孔令国入住了该房屋，并将入户门换了新锁芯。一直以来被告认为给予原告10万元房款后，原告将房屋交付，双方也没有签订任何书面字据，十几年间，原告从没有向被告提起过拖欠房款之事。有关过户情况:是在2019年9月22日，原告夫妇于青岛返回滕州告知被告夫妇专门来办理该房屋的过户手续。第二天，原、被告夫妇就前往滕州市政务中心大厅办理过户手续，由于原告丈夫身体状况极差，行动不便，在车里等待。在过户签字期间，原告突然拿出自己写好的协议让孔令国签字按手印，并说:过户后房款两清，但你不能卖给别人，如卖给别人就把余款转给我。孔令国认为同其它材料一样，是办理过户登记手续必须的，根本没有仔细看协议内容，就按照原告说的在协议书上签了字。孔令国认为原告写这段话的意思，就是要求孔令国不能卖给别人房子，否则就补齐余款，这也是2008年商谈房屋买卖时原告的意思。事实上，孔令国是知道现在原告丈夫得了重病、儿子生意亏损，家庭经济可能困难。原告如果需要被告的帮助，凭着我们之前两家的关系，将该房屋卖给被告时也给予了被告优惠，被告会尽自己的能力给予最大的帮助，但原告采取这种方式索要钱财，非常让人气愤。综上所述，本案事实是双方房屋买卖协商的价款是10万元，在当时该价格应属合理价格范围内。原告在向孔令国交付房屋时，孔令国就交清了房屋价款，因此双方没有签订书面合同:原告提交的协议书由于原告的表述，使得孔令国对协议内容的重大误解，现又采取事后添加内容，歪曲表达事实。不是孔令国的真实意思表示，应为无效证据。按照当时两家的亲密关系，10万元房价，另外应有人情在。除去当时的适当人情价，该房屋10万元价款，应与当时的房价相当。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告两家关系曾经密切。原告与二被告于2008年10月25日达成滕州市房屋的口头买卖协议，二被告于2008年10月26日付房款10万元，原告交付了房屋。双方对房屋的总价未约定。原告提交协议，内容为：协议，1、于2008年10月收孔令国10万元。2、于2019年9月23日将文昌路现二中院内孙淑筠住房过户给孔令国，交易所有手续费由孙淑筠支付。过户后孔令国应按现市场房尾价将余款付清。若转卖将余款交付给原房主孙淑筠。卖方：孙淑筠（签字、捺印），买方：孔令国（签字、捺印），2019年9月23日。被告持有协议内容与原告持有协议相差一字，无“过户后孔令国应按现市场房尾价将余款付清”中的“应”字。2019年9月23日，原、被告双方至滕州市不动产登记中心办理涉案房屋的不动产转移登记。涉案房产滕州市房屋现登记权利人为孔令国。被告提交原告与张爱玲、孔令国微信聊天记录，证明之前原被告家庭之间关系一直非常亲密、友善，相互间也非常珍惜，也证明了原告曾经向被告等通报了其丈夫现重病缠身，儿子明明生意失败，经济陷入困境。双方是房屋买卖关系，双方发生房屋买卖纠纷是在2020年3月底、4月初。微信聊天摘要：2020年3月31日，孙淑筠向张爱玲发微信：……好好商量出一个意见告诉我。房子自开始你为成成学习向我要钥匙到后来你给了我十万现金想买这个房子。你诚心想买，我说房子你先用，十万利息当租金，多点少点都不计较。什么时侯你准备够了钱，按过户时间的市场价交齐钱再过户。我还说屋里所有东西不收钱。但房价按过户时市场价不让钱。时间一晃过去十二年，……2020年4月9日，孙淑筠向孔令国发微信：我的意见还是双方尽量协商解决。我的意见是:一、你如果不要房子，请把房子过户给我。我预收你的十万元退给你二十万元。二、你如果要房子，房子按物价部门评估的价格为准，你预付的十万元按二十万元折抵房款，剩余的房款你一次性付给我。上述意见请你考虑。2020年4月10日，孔令国发微信：哥嫂您好:哥的病情有好转吗?因为老太太住院没网，我现在才知道关于房子的事情。买房十万顶二十万2分利息。08年你就把房子卖给我了，今年已经13年了，现在不是亲情的话你退我40万，讲亲情退我35万。房子卖给我，我再给你十万。早说不卖给我，我买房子不要添钱。你算一下，注意身体。2020年4月11日，孙淑筠发微信：令国，你好。你昨天发给我的微信已收到。对于你提出的方案，我谈谈我的意见。一、08年你买我的房子时，你只能先拿出10万元钱预付给我，当时咱们对你预付的10万元没有约定利息，更没有约定10万元顶20万元。二、你说买房10万元顶20万元，还有两分的利息。对于个别开发商在建房前因资金短缺，先收10万元预付款，到交房时按20万元折抵房款，对此我不否认。但是请你问问滕州市所有的开发商，有哪家开发商预收10万元顶20万元还要支付两分的利息，你能说出一家吗?三、你说你在08年预付给我的10万元。不讲亲情的话我得退给你40万元，讲亲情就退你35万元。根据你提出的方案，我谈谈我的意见。08年我的房子卖价至少20多万元。就算我讲亲情按20万元的最低价卖给你吧，你从08年就欠我购房款10万元。你予付给我的10万元是钱，你欠我的10万元就不是钱吗?对你提出的方案我有选择权吧!那么就按你所说，你欠我的10万元。不讲亲情的话，你应该再付给我40万元。讲亲情你应该再付给我35万元。房子在08年按20万元卖给你，我就讲亲情了。这次我还讲亲情，你欠我10万元的购房款应该按35万元付给我吧!你不会再有意见了吧！2020年4月11日，孔令国发微信：哥嫂您好，买房10万顶20万，就算按你说的房价，房子那咱两家清了，没什么需要谈的了。究竟08年那个二手房多少钱，可以查。我不看情目前就不卖房子，你说给我哥看病，要我卖房子我就没说啥，オ看情至少35万，这是我应得的最低的钱，不包括这十几年房子居住、使用、租赁，出租房子这十来年也十来万了，我都没提，我想再买房子机会都给耽误了。2020年4月12日，孔令国发微信：哥嫂，您好!刚从医院回来。这不是歪理，是就事论事，房租不房租的，这都是你先提的，既然你提了，那咱就算算。从08年把钱给你，就成成在那住了一年半，斌斌在新一中一直住校，从成成上大学，房子一直空着，也就你们回滕州会住。另外你没白给我房子，房子是我花钱买的，这房子空了十多年，不能出租，其中原因你心里清楚。二被告提供2020年5月22日《评估报告》一份。证明目的：涉案房屋在2008年10月26日公开市场价值14.40万元，去掉亲情值价款额，原、被告房屋交易价款10万元，于当时的市场价格相当，并非显失公平。该评估报告系孔令国诉讼中单方委托山东汇丰价格评估有限公司对滕州市房屋进行价格评估，报告内容为：价格评估基准日2008年10月26日的公开市场价值为14.40万元。原告对该鉴定不认可。二被告向本院申请对涉案滕州市房屋在2008年10月26日的市场价值进行鉴定。本院依法委托山东新赢房地产土地评估有限公司进行鉴定，山东新赢房地产土地评估有限公司进行了鉴定，二被告未按鉴定机构的要求缴纳鉴定费用，鉴定机构退案。诉讼中，原、被告双方均认可涉案房屋于2019年9月23日的市场价为55万元。本院认为，二被告主张涉案房屋在2008年10月26日公开市场价值14.40万元，去掉亲情价款额，原、被告房屋交易价款10万元，于当时的市场价格相当，并非显失公平。原告不认可。二被告申请对涉案滕州市房屋在2008年10月26日的市场价值进行鉴定，但未按鉴定机构的要求缴纳鉴定费用，鉴定机构退案，二被告承担举证不能的法律后果。原、被告于2008年10月25日已达成口头房屋买卖合同，二被告次日交付房款10万元，双方于2019年9月23日共同办理房屋过户手续。原告对出卖房屋、二被告对买受房屋无争议。诉讼中，双方均认可涉案房屋于2019年9月23日的市场价为55万元。孔令国辩称其对协议内容重大误解，不是其真实意思表示，无事实依据，不予认定。2019年9月23日协议约定“按现市场房尾价将余款付清”，房价应按55万元计算。双方的买卖合同成立并生效。因双方当时未约定房价具体数额，2019年9月23日协议书面约定按现市场价计算，双方对2008年10月26日已付价款10万元的折算有争议。原告主张二被告使用房屋，租金顶部分利息，扣除5万元，主张下余购房款40万元。因双方在买卖房屋时关系密切，原告亦未提供证据证明约定租金，原告主张租金顶部分利息无事实依据，不予认定。因双方约定房价按现市场价计算，而二被告交付部分房款10万元已十余年，参考本地房价普遍上涨、合法借贷利率的情况，本院酌定二被告已付的10万元房款按月利率1.3%计算折计已付房款，即：从2008年10月26日至2020年9月23日，计10年10个月27天，10万元按月利率1.3%计算，计170170元。二被告下欠房款279830元（550000元-100000元-170170元）。综上，原告孙淑筠的诉讼请求，合理部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告孔令国、张爱玲共同支付原告孙淑筠房屋价款279830元，于本判决生效之日起10日内履行完毕；二、驳回原告孙淑筠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，减半收取计3650元，原告孙淑筠负担901元，被告孔令国、张爱玲共同负担2749元。财产保全申请费2520元，由被告孔令国、张爱玲共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 员 蒋继伟二〇二〇年十一月十三日法官助理 秦剑波书 记 员 廖明慧