上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初4240号原告：上海泖港资产经营管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：徐平，执行董事。委托诉讼代理人：陆钰，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张锦飞，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：上海港胜塑胶科技发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈明强，负责人。委托诉讼代理人：黄金玉。第三人：刘某某，男，1981年10月12日出生，汉族，住江苏省无锡市新区梅里香舍27号202室。原告上海泖港资产经营管理有限公司(以下简称“资产公司”)与被告上海港胜塑胶科技发展有限公司(以下简称“港胜公司”)、第三人刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告资产公司的委托诉讼代理人陆珏、张锦飞，被告港胜公司的委托诉讼代理人黄金玉，第三人刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告资产公司向本院提出诉讼请求：一、原、被告于2016年12月23日签订的《租赁合同》于2020年3月18日解除；二、被告支付原告拖欠租金200,876.76元(其中2019年7月1日起至2019年12月31日的租金为140,729.40元，2020年1月1日起至2020年3月18日止的租金为60,147.36元)；三、被告及第三人向原告返还租赁物(上海市松江区泖港镇新宾路XXX弄XXX号厂房)，并按照0.84元/天/平方米的标准，向原告支付自2020年3月19日起至实际腾退搬离之日止的房屋使用费；四、被告支付原告逾期交付租金的违约金28,145.88元；五、被告支付原告违法转租的违约金84,437.64元。事实和理由：2016年12月23日,原告与被告签订了《租赁合同》,合同约定由被告向原告承租座落于本市松江区泖港镇新宾路XXX弄XXX号部分及12号厂房(以下简称“涉诉房屋”),租赁期5年,自2017年1月1日起至2021年12月31日止。合同第三条约定房屋租金单价为0.42元/天/平方米,年租金281,458.80元;租金支付方式为先付后用,每年1月5日前付清上半年租金,7月5日前付清下半年租金。《租赁合同》亦对违约事项及违约金进行了明确约定。合同第五条约定1、乙方有下列情形之一的,甲方有权解除合同,收回房屋,并追究乙方之违约责任：1.1乙方擅自将租赁房屋转租、转让或转借的……1.3乙方拖欠租金累计达叁个月的。合同第六条约定1、乙方逾期交付租金的,除仍应及时如数补交外,应支付逾期租金10%的违约金;2、乙方违反合同,擅自将租赁房屋转租、转让或转借他人使用的,应支付违约金一年租金的30%;3、合同期满甲方不再续租,必须提前一个月通知乙方,如乙方仍逾期不搬离的,厂房使用费按本协议约定租金的200%收取。《租赁合同》签订后,原告如约完全履行了合同义务,但被告未支付应于2019年7月5日及2020年1月5日支付的两期租金,且被告于2018年11月21日与案外人刘某某签订了《厂房租赁合同书》,擅自将涉诉房屋转租给刘某某。就被告的上述违约行为,原告与被告沟通未果,于2020年3月17日向被告发送《通知函》,通知被告双方间的《租赁合同》于被告收到该通知函之日起即解除;要求被告立即搬离涉诉房屋,并按照合同约定支付所欠租金及相应违约金。该《通知函》已于2020年3月18日由被告签收。但截至起诉之日,被告仍未搬离涉诉房屋,亦未支付所欠租金及相应违约金。故原告诉至法院，请求判如所请。被告港胜公司辩称：第三人刘某某使用涉诉房屋是以被告朋友的身份参与进来的，原告提供的转租合同不知从何处取得，被告并未与第三人签订转租合同。就涉诉房屋，被告实际的使用面积为1,300平方米，11号厂房的部分面积，因厂房钥匙一直在原告处，被告没有实际使用。房屋的租金被告确实是拖欠了，希望能与原告协商由第三人以0.80元/天/平方米的标准与原告继续履行租赁合同，另厂房内有一电柜是被告购买的，购入价为40万元左右，如果原告继续使用电柜，可用以冲抵被告拖欠的租金和其他费用，如果原告不需要，那么被告将电柜转让后支付租金。对于逾期交付租金的违约金及违法转租的违约金，因被告现在缺少资金，希望原告能够予以减免。第三人刘某某述称：其已经向被告支付了至2020年7月1日的房屋使用费，对于原告与被告之间的租赁关系，第三人也是事后才得知的。本院经审理认定事实如下：2016年12月23日，原告资产公司(甲方、出租方)与被告港胜公司(乙方、承租方)签订《租赁合同》，约定甲方将座落于上海市松江区新宾路XXX弄XXX号部分及12号厂房，建筑面积1,836平方米出租给乙方，租赁期5年，甲方从2017年1月1日起将租赁房屋交付乙方使用，至2021年12月31日终止。租金单价为0.42元/天/平方米(按建筑面积计算)，年租金281,458.80元，租金先付后用，分二次支付，每年1月5日之前付清上半年租金，7月5日之前付清下半年租金。原乙方支付的押金30,468元已由资产转让方转入甲方账户。合同第五条合同的解除、终止条款约定：1、乙方有下列情形之一的,甲方有权解除合同,收回房屋,并追究乙方之违约责任：1.1乙方擅自将租赁房屋转租、转让或转借的……1.3乙方拖欠租金累计达叁个月的。合同第六条违约责任条款约定：1、乙方逾期交付租金的,除仍应及时如数补交外,应支付逾期租金10%的违约金;2、乙方违反合同,擅自将租赁房屋转租、转让或转借他人使用的,应支付违约金一年租金的30%，如因此造成甲方之租赁房屋毁损的，还应承担赔偿责任；3、合同期满甲方不再续租,必须提前一个月通知乙方,如乙方仍逾期不搬离的,厂房使用费按本协议约定租金的200%收取。此外，合同还对其他事项作出了约定。2020年3月16日，原告向被告发出《通知函》，通知被告因被告存在逾期支付租金及擅自将租赁房屋违法转租给第三人的情形，双方间的《租赁合同》于被告收到该通知函之日起即解除，要求被告立即搬离涉诉房屋,并按照合同约定支付所欠租金及相应违约金。被告确认于2020年3月18日收到该《通知函》。对于合同的签订及履行过程，被告陈述其最初与案外人上海金泰经济发展有限公司签订了租赁合同，租赁物为整栋11号及12号厂房，并支付了30,468元押金。原、被告签订《租赁合同》时，因原告有其他客户要租赁厂房，其就腾出了11号厂房的部分面积。从2019年开始其没有再使用11号厂房，因为用不上，厂房一直空置，现在原告已经将该部分厂房出租给他人。原告陈述，涉诉房屋登记在上海泖港经济技术发展有限公司名下，后转让给案外人上海金泰经济发展有限公司，2015年12月再由原告买入。房屋结构为部分两层部分一层，两层部分面积为518平方米作办公使用，一层部分面积为800平方米作厂房使用，整栋房屋面积为1,318平方米。11、12号厂房原本为整栋出租给被告，后被告提出租赁面积超出了被告的实际需求，故原告收回了11号厂房的一层部分，与案外人上海松惠电器厂签订了租赁协议，两层部分518平方米仍出租给被告，2019年7月上海松惠电器厂已经搬离11号厂房的一层部分，并不涉及被告租赁的部分，原告也未实施任何锁门的行为。2020年5月6日，原告与案外人福某(上海)企业投资经营管理有限公司签订了租赁协议，将11号整栋厂房予以出租，租期自2020年6月1日开始。对于被告提出的电柜，原告不同意折抵租金，由被告自行处置，押金可用以抵扣被告欠付的租金。以上事实，有原告提供的《租赁合同》、《通知函》及快递凭证、上海市房地产权证、资产转让协议、支付凭证、厂房租赁合同书、原告与福某(上海)企业投资经营管理有限公司的租赁合同及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。被告对拖欠原告租金的事实不持异议，本院予以确认。故原告要求被告支付拖欠租金及逾期交付租金违约金，并依据《租赁合同》第五条的约定解除合同，于法有据，本院予以支持。被告擅自将12号厂房交给第三人刘某某使用并收取房屋使用费，违反了合同第六条第二款的约定，原告主张相应违约金，本院亦予以支持。合同解除后，原告要求被告及第三人返还占用的12号厂房，于法有据，本院予以支持，对于房屋使用费，本院酌情确定按照0.80元/天/平方米为标准计算。原告同意以押金30,468元，抵扣被告欠付的租金，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、原告上海泖港资产经营管理有限公司与被告上海港胜塑胶科技发展有限公司于2016年12月23日签订的《租赁合同》于2020年3月18日解除；二、被告上海港胜塑胶科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海泖港资产经营管理有限公司支付租金170,408.76元(拖欠租金200,876.76元，扣除押金30,468元)；三、被告上海港胜塑胶科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海泖港资产经营管理有限公司返还上海市松江区泖港镇新宾路XXX弄XXX号厂房，第三人刘某某配合一并清退搬离；四、被告上海港胜塑胶科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海泖港资产经营管理有限公司支付房屋使用费(按厂房面积1,318平方米,自2020年3月19日起至实际返还房屋之日止，0.80元/天/平方米为标准计算)；五、被告上海港胜塑胶科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海泖港资产经营管理有限公司支付逾期交付租金的违约金20,087.68元；六、被告上海港胜塑胶科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海泖港资产经营管理有限公司支付违法转租的违约金84,437.64元。如果被告上海港胜塑胶科技发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,002元，减半收取3,001元，财产保全申请费2,087元，合计受理费5,088元，由原告上海泖港资产经营管理有限公司负担289元(已付)，由被告上海港胜塑胶科技发展有限公司负担4,799元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  凌莉二〇二〇年八月十一日书记员  马青附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。