上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初793号原告：上海中昊汽车市场经营管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：郑国清，执行董事。委托诉讼代理人：陈劼，上海金沪律师事务所律师。委托诉讼代理人：高羽慧，上海金沪律师事务所律师。被告：上海泽庭酒店管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：钱琼，执行董事。委托诉讼代理人：汪涛，上海市勋业律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅晟旻，上海市勋业律师事务所律师。原告上海中昊汽车市场经营管理有限公司(下称中昊公司)诉被告上海泽庭酒店管理有限公司(下称泽庭公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告中昊公司之委托诉讼代理人陈劼，被告泽庭公司之委托诉讼代理人汪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中昊公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2015年11月20日就上海市杨浦区民星路XXX号1至3楼房屋签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告腾空并返还上述房屋；3、判令被告将“上海泽庭酒店管理有限公司”工商登记从上址中迁出；4、判令被告支付自2016年3月1日至2019年2月28日期间拖欠的占有使用费2,595,167元；5、判令被告以日租金4580元为标准，支付自2019年5月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费；6、判令被告以每日246元为标准，支付自2017年3月1日至实际返还房屋之日止的物业管理费；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月20日，原告将上海市杨浦区民星路XXX号1至3楼涉案房屋出租给被告使用，合同中明确本合同签署前，被告已对涉案房屋的物权凭证、临时建筑规划许可证进行了核实，并对租赁物的现状进行了实地查看，被告已充分了解涉案房屋的权属状态及现场状况并认可接收，同时会议纪要和临时建筑规划许可证文件均作为合同附件。合同还约定，租赁期间被告不得以房屋性质现状和经营状况不良等原因提出索赔。然被告承租系争房屋后，长时间拖欠租金和物业管理费。因系争房屋属于临时建筑，已过临时建筑使用期限，属于违法建筑，故双方签订的租赁合同无效。根据合同法的规定，被告应当返还房屋并支付使用期间的占有使用费、物业管理费。根据合同约定，第一、二年租金标准是152万元每年、第三年是159.6万元每年、第四年167.2万元每年，2016年3月1日-2019年2月28日正好三年，租金总计是4,636,000元。合同签订后，被告仅向原告支付租赁押金20万元，租金2,040,833元，物业管理费9万元。故2016年3月1日-2019年2月28日期间，扣除被告已经支付的租金2,040,833元，仍欠付占有使用费2,595,167元。2019年3月1日-2020年2月28日的年租金标准是167.2万元，日租金是4580元/天，如返还房屋日期超过上述日期，仍按照上述标准主张。考虑到被告的实际情况，原告自愿减免此期间两个月的租金，故从2019年5月1日开始主张。被告已经支付了1年管理费9万元，故应支付2017年3月1日至房屋实际返还之日的物业管理费。被告一方面说不能经营宾馆、旅馆，另一方面还要求继续履行合同，不缴纳反诉诉讼费、不缴纳评估费，亦迟迟占有房屋不退出，拖延时间导致损失扩大，不应降低费用标准。押金20万元同意在本案中一并抵扣。被告泽庭公司辩称，首先，要求继续履行合同。如法院判决返还房屋，被告也会按照判决履行。系争房屋属于违法建筑并不必然导致合同无效，被告也依据该建筑办理出了营业执照，所以该建筑是可以经营使用的，要求继续履行合同。对原告陈述的被告方已实际支付的钱款无异议。因原告方关于系争房屋的材料不全，房屋本身存在瑕疵，导致被告直至2016年11月8日才取得消防安全合格证开始经营。合同约定，被告方承诺仅用于经营宾馆、旅馆，但系争房屋因房屋性质问题根本无法取得特种行业经营许可证经营宾馆、旅馆，为此2017年9月被公安机关处罚并取缔，取缔期间自2017年9月-2018年6月，该期间被告不应支付租金。2018年7月起，被告在街道的协调下获准经营公寓，但经营公寓的效益和宾馆、旅馆相差甚远，被告存在经营损失，请求调整年租金为100万元，调整年物业管理费为5万元，并应扣除2017年9月-2018年6月被取缔期间的租金及物业管理费。系争房屋不能经营宾馆、旅馆导致被告经营损失，原告应当酌情赔偿被告50万元的经营损失。被告承租系争房屋后进行装修，投入巨大，现租赁合同如被确认无效，被告应赔偿原告400万元的装修损失。经审理查明：上海市杨浦区民星路XXX号-XXX号之间所有双门牌号均包含于上海市杨浦区民星路XXX号房屋产权证范围内。上海市杨浦区民星路XXX号产权人系上海市五角场监狱。上海市五角场监狱全权委托案外人上海民星劳动工具有限公司对上海市杨浦区民星路XXX号所有房屋统一对外出租。2008年1月8日，案外人上海民星劳动工具有限公司取得沪规建杨临(2008)XXXXXXXXV00002号《上海市临时建设工程规划许可证》，建设项目名称是军工路-民星路扩建工程，建设位置位于民星路XXX号，建筑面积为7554平方米，该证有效期二年，期满后即行失效，确需延长的可申请延期一年。2015年4月10日，案外人上海市五角场监狱和案外人上海民星劳动工具有限公司出具统一证明，写明上海市五角场监狱全权委托上海民星劳动工具有限公司将民星路XXX号房屋产权包含的全部房屋统一出租给原告中昊公司，并同意原告对外出租。2015年11月20日，原告中昊公司(甲方)与被告泽庭公司(乙方)签订《商铺租赁合同》，合同约定：一，1、甲方提供上海市杨浦区民星路XXX号1至3楼(含消防泵房、配电房、楼顶电梯房及室内、外消防楼梯等公摊)建筑面积约为2450平方米的房屋出租给乙方经营使用。3、签署本合同前，乙方已对租赁房屋的物权权利凭证(临时建筑规划许可证)记载的信息以及租赁标的物现状进行核实和实地查看，充分了解租赁标的物的权属状态及房屋相关状况并认可接收，会议纪要及临时建筑规划许可证文件作为合同附件。二、1、乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为经营宾馆或旅馆用途。2、在租赁期限内，未事先征得甲方书面同意，并按规定报经有关部门核准前，乙方不得擅自改变房屋使用用途和经营范围。三、1、乙方应在2015年11月20日之前向甲方接收房屋进场装修，并确保在2016年5月底之前正式进场营业。乙方按现状接收租赁标的物和附属设施设备时应当及时验收。交付完成，或乙方逾期验收，或乙方逾期接收交付，则甲方交付的时间及交付的租赁标的物和附属设施设备符合合同约定。2、租赁房屋租赁期限自2015年11月20日起至2025年1月31日止，乙方进场装修日起至2016年2月28日止为免租期。四、1、租赁房屋的年租金前二年不变，每年年租金为152万元，第三年开始，每年的年租金分别在上一年的基础上每年递增76,000元，直至本合同终止。2、租金先付后用为原则，年租金一次付清，每十二个月支付一次，乙方应在本合同签订当天一次性付清首次租金152万元整，以后每次租金必须提前15天一次付清。五、2、乙方在合同签订时应支付给甲方20万元作为租赁押金，乙方租赁期满后，甲方有权扣除所欠水、电、通讯、网络等费用，若不足支付，乙方须补足所欠款项；若有多余，在乙方未违反本合同约定情形下，将余额无息退回。乙方退租后，须结清所有的水电、通讯网络等费用，并不存在售后商品质量投诉的情况及提供工商税务等有关证照的注销或变更的复印件(或有效证明)后，甲方将租赁押金保留一个月后退还，并不计利息。3、在本合同期内，乙方每年应支付给甲方管理费9万元，该笔费用一年一付，服务内容包括房屋外部公用使用部位的保洁、乙方日常生活垃圾及化粪池的清运。六、1、在租赁期限内，乙方逾期交付租金、水电等费用，每逾期一天，则应按所欠费用的千分之五支付滞纳金，逾期达15天以上的，甲方有权单方面终止合同，并采取停水、停电及强制清场等措施直至收回房屋，由此引发的乙方物品损坏、遗失等均由乙方自行承担，甲方不承担任何责任。2、在租赁期限内，乙方不得以房屋性质现状、经营状况不良等原因中途擅自退租并提出索赔，否则预付租金和租赁押金不退，若预付租金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。七、3、甲方应积极协助乙方按工商、税务等部门的要求办理经营所需的证照、所需乙方材料由乙方提供。九、2、甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，甲方可以书面通知乙方解除本合同，收回房屋，且乙方已付的租金、押金不退，给甲方造成损失的，乙方还应赔偿甲方造成的损失。四是乙方逾期不支付租金累计超过半个月的。十、1、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同期满的三日内返还租赁房屋，乙方逾期返还租赁房屋及附属设施超过七天的，甲方没有供电、供水及其他服务的义务。滞留品视为放弃所有权，甲方有权自动处理任何滞留物品，由此产生的一切责任均由乙方承担。同时，乙方每逾期交付一日，乙方应按当日每日租金的5倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。2、乙方返还该房屋应符合正常使用后的状态，返还时应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。3、合同期满或乙方违约导致合同解除或终止，则乙方实施的包括但不限于装修、增设水电及其他设备或建造房屋等固定建筑物，其所有权归甲方，甲方无需补偿等。又查明，被告泽庭公司于2015年12月10日核准登记成立，注册地址是上海市杨浦区民星路XXX号XXX-XXX楼。2016年11月8日，被告泽庭公司取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，写明使用性质：宾馆。2017年9月21日，上海市公安局杨浦分局对钱琼作出《行政处罚决定书》，写明违法行为人钱琼在上海市杨浦区民星路XXX号上海泽庭酒店管理有限公司内犯有擅自经营需公安机关许可的行业的违法行为被查获，决定罚款500元。同日，对钱琼作出《取缔决定书》，写明发现你单位于上海市杨浦区民星路XXX号XXX-XXX楼的上海泽庭酒店管理有限公司存在擅自经营需公安机关许可的行业，决定对上述场所予以取缔。2020年5月25日，上海市公安局杨浦分局长海路派出所向本院出具《情况说明》写明，“2016年11月上海泽庭酒店管理有限公司法人钱琼对位于杨浦区民星路XXX号XXX-XXX楼进行装修想经营旅馆，在申请旅馆业《特种行业许可证》过程中，民警对其提交的材料进行审核，发现其提供的房地产权证的用途为厂房，不能经营旅馆业，因此未能审批”。再查明，2011年1月18日，上海市杨浦区五角场镇人民政府出具关于民星路XXX号临时建筑物办理企业工商登记协调会的会议纪要，具明：会同上海市工商局杨浦分局、上海市杨浦区规土局等单位相关部门召开协调会；民星公司经批准获得临时规划许可证，新建民星路、军工路沿街房屋一栋，现临时许可证已到期，民星公司利用该房屋招商引资，引进中昊公司、博月娱乐会所等大小企业100多家，创造就业岗位近千个，推动杨浦经济发展，现民星公司提出建筑物现状使用延至2019年12月31日。对此，在现有业态可控、安全使用的前提下，在规划未实施的前提下，可继续以原状保留使用，但遇城市规划实施时须无条件拆除，此会议纪要仅供工商注册登记之用。庭审中，被告陈述其最后一次支付租金及物业管理费的时间是2019年1月23日。庭审中，原告称已退还押金4万元给被告的原股东吴珊珊，被告称原股东吴珊珊将其在被告处的股权转让给原告法定代表人郑国清的妹妹郑少青，股权转让款中有57万元抵扣了本案的租金。原、被告一致同意因该两笔款项涉及案外人，且涉及其他法律关系，不在本案中处理。审理中，被告泽庭公司提起反诉并就系争房屋申请装修现值评估，本院告知被告提起反诉应按期缴纳反诉受理费，申请评估应按规定预交评估费，因逾期不缴纳致使反诉未受理或评估不成，不利后果自行承担。本院依法启动司法鉴定程序，通过上海市高级人民法院依法委托上海同济工程咨询有限公司就系争房屋的装修现值进行工程审价。然经评估公司两次发送缴款通知其仍不予缴纳，且未按本院及评估公司要求提供评估所需的证据材料。评估公司依据司法鉴定规范，对鉴定程序依法予以终止。另经本院两次发送缴纳诉讼费通知书，被告均未缴纳反诉诉讼费。经至系争房屋所属辖区派出所上海市公安局杨浦分局长海路派出所调查，该派出所辖区民警回答称，2020年1月份至今，该派出所未对被告经营的公寓进行过查封或管制，诉讼中被告亦未向本院提供证据证明其经营的公寓受到过查封或管制。以上事实由原告中昊公司提供的房屋租赁合同、证明、上海市房地产权证、上海市临时建设工程规划许可证、被告泽庭公司提供的银行客户回单、转账凭证、消防安全检查合格证、行政处罚决定书、取缔决定书、长海路派出所出具的情况说明等证据及双方当事人陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案系争房屋系临时建筑，超期使用的临时建筑不具有合法性，故原、被告就本案系争房屋签署的房屋租赁合同应属无效。根据合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故被告应当腾空、返还房屋，被告的工商登记应从系争房屋迁出。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对于占有使用费和装饰装修物的处理作出了规定，原告请求参照合同约定的租金和物业管理费标准要求被告支付房屋占有使用费及物业管理费，于法有据，本院予以支持。庭审中，被告抗辩称，因原告出租的房屋不能经营宾馆、旅馆，要求调整租金及物业管理费标准，且认为被取缔期间不应支付租金和物业管理费。本院认为，原、被告双方签订租赁合同前，原告已如实向被告提供租赁房屋的权利凭证，被告亦对租赁标的物的现状进行核实和实地查看，其欲在此处经营宾馆、旅馆，应于签订合同前尽到审慎的审查和咨询义务，对租赁标的物是否能够经营宾馆、旅馆向有权机关进行专业咨询，然被告当庭陈述其在签订合同前并未就系争房屋能否经营宾馆旅馆向有权部门进行过咨询，后果应自行承担，故其抗辩理由，本院不予采信。本案中，被告就装修现值损失提出反诉，但未向本院缴纳受理费，被告就系争房屋的装修现值申请装修审价评估，本院因此启动鉴定程序，但因被告未缴纳审价费用而至评估终止。对此，系争房屋的装修问题本案不作处理，房屋内未形成符合的装饰装修物由被告自行拆除，已形成符合的装饰装修物由原告处置，被告应自行采取必要的证据保全措施。租赁押金20万元本院在2016年3月1日至2019年2月28日被告应付的占有使用费中直接予以抵扣。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：一、原告上海中昊汽车市场经营管理有限公司与被告上海泽庭酒店管理有限公司于2015年11月20日就上海市杨浦区民星路XXX号XXX-XXX楼房屋签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告上海泽庭酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空上海市杨浦区民星路XXX号XXX-XXX楼的房屋，将房屋返还原告上海中昊汽车市场经营管理有限公司；三、被告上海泽庭酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中昊汽车市场经营管理有限公司2016年3月1日至2019年2月28日期间尚欠的房屋占有使用费2,395,167元；四、被告上海泽庭酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中昊汽车市场经营管理有限公司房屋占有使用费(以日租金4580元为标准，自2019年5月1日起计算至实际返还房屋之日止)；五、被告上海泽庭酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中昊汽车市场经营管理有限公司物业管理费(以每日246元为标准，自2017年3月1日起计算至实际返还房屋之日止)；六、被告上海泽庭酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将注册在上海市杨浦区民星路XXX号XXX-XXX楼房屋上的工商登记变更或迁移。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费27,560元，由被告上海泽庭酒店管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  周 励审 判 员  李清梅人民陪审员  秦 峣二〇二〇年七月二十八日书 记 员  李 颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。