河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民再11号 再审上诉人（一审原告、二审上诉人、再审申请人）：刘尚玉,男,1952年10月10日出生,汉族,农民,住河北省张北县。 委托诉讼代理人：郭振海，河北国器律师事务所律师。 再审被上诉人（一审被告、二审被上诉人、再审被申请人）：张秀珍,女,1953年4月18日出生,汉族,无业,住河北省张北县。 委托诉讼代理人：杨美丽，系张秀珍女儿。 委托诉讼代理人：张国庆，张北县张北镇法律服务所法律工作者。 再审被上诉人（一审被告、二审被上诉人、再审被申请人）：马文俊,男,1966年9月6日出生,汉族,农民,住张北县。 委托诉讼代理人：铁志军，张北县张北镇法律服务所法律工作者。 原审原告刘尚玉因与原审被告张秀珍、马文俊物权保护纠纷一案，张北县人民法院于2017年12月26日作出（2017）冀0722民初2844号民事判决，刘尚玉不服，上诉至本院，本院于2018年4月23日作出（2018）冀07民终1086号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，刘尚玉向本院申请再审，本院于2018年12月14日作出（2018）冀07民申170号民事裁定，裁定再审本案，经审理，本院于2019年3月29日作出（2019）冀07民再15号民事裁定，裁定撤销原判决，发回张北县人民法院重审。张北县人民法院于2019年11月12日作出（2019）冀0722民再2号判决。刘尚玉不服，再次上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审上诉人刘尚玉的委托诉讼代理人郭振海；再审被上诉人张秀珍的委托诉讼代理人杨美丽、张国庆；再审被上诉人马文俊及其委托诉讼代理人铁志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 再审上诉人刘尚玉上诉请求：1、请求撤销张北县人民法院（2019）冀0722民再2号判决，依法改判马文俊返还争议房屋，马文俊与张秀珍赔偿刘尚玉房屋租金10000元；2、由马文俊与张秀珍承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审判决要求上诉人向无权处分人张秀珍另案起诉请求赔偿损失，没有法律依据。二、被上诉人马文俊不构成善意取得，无权取得争议房屋所有权，应当立即搬离争议房屋。三、二被上诉人应当赔偿上诉人损失。 再审被上诉人马文俊辩称：一、关于上诉人提出的“一审判决要求上诉人向无权处分人张秀珍另案起诉请求赔偿损失，没有任何法律依据”和“请求马文俊返还房屋”的答辩意见：1、张秀珍与刘尚玉于2003年认识相处，并从2004年至2014年11月以夫妻名义同居生活。上述事实，刘尚玉在历次庭审和诉状中均无异议。2007年，张秀珍与刘尚玉共同出资、出人力和共同共同劳动建造了涉案房屋。之后，张秀珍与刘尚玉二人居住在该房屋并对该房屋进行了管理。根据《最高人民法院关于人民法院审理未办理结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》的有关规定，同居期间所建的该涉案房屋应属同居人张秀珍和刘尚玉共有财产。2、被上诉人张秀珍对涉案房屋享有所有权和处分权。3、被上诉人马文俊与被上诉人张秀珍签订的《售房协议书》合法有交，依法成立，应受法律保护。二、关于对“被上诉人马文俊不构成善意取得，无权取得房屋所有权，应当立即搬离争议房屋”的答辩意见。马文俊买售案房时，是合法取得。马文俊买房时，张秀珍对他陈述说出售房屋是她与刘尚玉同居时建造，现在二人分居了，分居时刘尚玉分了牛，张秀珍分了房；马文俊在买受房屋时，看到的也是张秀珍一个人在管理房屋；张秀珍并拿出她持有的该房屋的“购地交款单”、“原购地证明”让马文俊看了。马文俊买受的案房，支付张秀珍的是合理对价。马文俊所购买的房屋是座落于张北县，土地属性属于杨家营村农村集体土地。农村房屋只有宅基地使用权证，不存在房屋所有权证。至于上诉人所陈述的房屋所有权证过户一说，不是事实。三、关于“二被上诉人应当赔偿上诉人损失1万元”的答辩意见。马文俊房屋买卖合同成立，不存在赔偿上诉人刘尚玉损失。综上，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 张秀珍辩称，一、张秀珍有权处分涉案房屋，一审判决书在本院认为中要求刘尚玉向张秀珍另案起诉请求赔偿损失是错误的。二、马文俊买房是合法的，双方的买卖协议有效。三、刘尚玉要求我赔偿损失是错误的。四、一审法院的判决结论“驳回刘尚玉的诉讼请求”是完全正确的。 刘尚玉向一审法院起诉请求：判令1.确认马文俊、张秀珍在刘尚玉不知情的情形下，将刘尚玉的房屋进行非法交易，刘尚玉请求法院裁定此协议无效；2.此房屋仍归刘尚玉，责令马文俊必须限期搬出刘尚玉的房屋；3.赔偿刘尚玉损失10000元；4.由马文俊、张秀珍承担诉讼费用。 一审法院认定的事实：2003年，刘尚玉与张秀珍经黄艳梅介绍认识并开始同居生活，2014年，刘尚玉、张秀珍产生矛盾，双方解除同居关系。刘尚玉与张秀珍同居期间在张北镇（马站后）购买三大三小宅基地一块，在宅基地上盖起三大三小砖木结构正房。该处房屋的建设用地规划许可证、建设工程许可证、河北省建设工程规划申请书由刘尚玉持有，购地交款票、原购地证明原件由张秀珍持有，刘尚玉持有复印件，以上票证的名字均为刘尚玉。刘尚玉与张秀珍同居期间还饲养了奶牛，分居时，刘尚玉自认自己养了12头大奶牛、4头小牛，张秀珍则称刘尚玉养了17头大奶牛、6头小奶牛。 一审法院认为，刘尚玉主张的坐落于张北镇房屋一处，虽然建设用地规划许可证、建设工程许可证、河北省建设工程规划申请书由刘尚玉持有，购地交款票等证件的名字为刘尚玉，但购买宅基地及盖房均是在刘尚玉与张秀珍同居生活期间所为，应为刘尚玉与张秀珍的共有财产。另外，刘尚玉与张秀珍在共同生活期间还饲养了十多头奶牛，在双方解除同居关系时都归刘尚玉所有，刘尚玉主张与张秀珍解除同居关系时对共有财产未作处理，不符合常理。刘尚玉主张争议房屋的所有权归自己所有，证据不足。判决：驳回刘尚玉的诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审一致。 本院二审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。解除同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产按一般共有财产处理。本案中，关于刘尚玉主张其已提供了涉案房屋权属证据，一审法院仍认定该房屋系刘尚玉与张秀珍所共有的问题，刘尚玉与张秀珍于2003年同居生活，2004年，刘尚玉与张秀珍共同购买位于张北镇（马站后）三大三小宅基地并建造了涉案房屋，虽然刘尚玉提供了中华人民共和国建设用地规划许可证、中华人民共和国建设工程规划许可证等相关证据，但一审法院认定涉案房屋为刘尚玉与张秀珍共同共有，符合法律规定。因此，对刘尚玉的该项主张，不予支持。关于刘尚玉主张其与张秀珍从2014年11月已不在一起同居生活，却在2017年8月将刘尚玉的房屋出售，属于无权处分，该买卖协议无效，马文俊不适用善意取得制度取得房屋所有权的问题，2014年，刘尚玉、张秀珍解除了同居关系，同居期间购买饲养的十多头奶牛归刘尚玉所有，但刘尚玉未提供涉案房屋亦归其所有的证据，且双方解除同居关系对共有财产未作处理，有悖常理。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。2017年8月，马文俊与张秀珍签订的《售房协议书》系当事人真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。马文俊支付了涉案房屋的全部价款且价格合理，张秀珍亦将房屋交付马文俊占有、使用。一审法院驳回刘尚玉的诉讼请求，并无不当。因此，对刘尚玉的该项主张，亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。 原审法院重审认为，张秀珍与马文俊在签订房屋买卖协议时，未征得房屋登记人刘尚玉的同意，也未得到刘尚玉的追认，同时未到不动产登记机构申请预告登记，张秀珍个人处分案涉房屋，不发生物权效力，故张秀珍处分该案涉房屋无处分权。张秀珍与马文俊签订的售房协议书系双方当事人的真实意思表示，受让人马文俊以合理价格购买案涉房屋，并占有、使用该房屋，刘尚玉无证据证明马文俊系恶意取得案涉房屋，应为有效协议。刘尚玉有权向无处分权人张秀珍另案起诉请求赔偿损失。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款；《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百零六条；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决：驳回刘尚玉的诉讼请求。 本院再审另查明，马文俊系张家口市张北县海流图乡庙东营村村民，涉案房屋位于张北县。 本院再审认为，人民法院在审理涉及合同案件时，应当主动对合同效力进行审查。《中华人民共和国物权法》规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。宅基地属于村民委员会审批给本村村民所享有的建设用地使用权，集体经济组织成员对其所享有的宅基地使用权可以依法进行转让，但受让人必须同时具备本集体经济组织成员身份且其名下无宅基地。另外，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第十九条第二款规定，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。本案中，马文俊并非涉案房屋所在村村民，故其与张秀珍签订的房屋买卖合同无效。鉴于签订合同的主体在本案中均无独立的诉讼请求权，故合同无效后的返还问题，可另行主张。涉案房屋系张秀珍与刘尚玉同居期间所建，依据《最高人民法院关于人民法院审理未办理结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》规定，解除同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。刘尚玉主张房屋系其个人财产未提供证据加以证实，本院不予支持；张秀珍主张其与刘尚玉已口头进行析产，案渉房屋已归张秀珍所有，对张秀珍的该主张，其亦未提供证据加以证实，故本院亦不予支持。该房屋在张秀珍与刘尚玉未进行析产前，应为双方的一般共有财产。现刘尚玉请求马文俊返还房屋于法有据，应予支持。另外，刘尚玉主张10000元赔偿款，未提供证据加以证实，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省张北县人民法院（2019）冀0722民再2号民事判决； 二、马文俊与张秀珍签订的房屋买卖合同无效； 三、马文俊于本判决生效之日起十日内将涉案房屋返还给刘尚玉； 四、驳回刘尚玉的其他诉讼请求。 一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，均由马文俊负担。 本判决为终审判决。 审判长 牛 洁 审判员 岳丽媛 审判员 谷海豹 二〇二〇年六月二十一日 书记员 陈 思