天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0105民初1370号原告：王增萍，女，1977年2月1日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：杨芳霞，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡广，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：张艳婷，女，1985年12月25日出生，汉族，住天津市河北区。被告：林广锯，男，1969年2月7日出生，汉族，住天津市河北区。原告王增萍与被告张艳婷、林广锯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王增萍的委托诉讼代理人杨芳霞、蔡广，被告张艳婷、林广锯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王增萍向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告连带赔偿原告违约金440000元；2.诉讼费、保全费、保险费由二被告承担。事实和理由：原告与张艳婷系房屋买卖合同关系，张艳婷与林广锯系夫妻关系。2019年11月12日，原告与张艳婷签订《房产买卖合同》、《补充协议》，约定原告以4400000元的价格购买张艳婷名下坐落河北区××号房屋一套。原告依约履行了给付购房款的义务，并于2019年12月31日取得诉争房屋的不动产权证书。《房产买卖合同》中约定张艳婷应于2020年2月28日之前将房屋交付原告，但截止至起诉时二被告仍居住在诉争房屋。张艳婷的行为构成违约，应履行交付房屋的义务，并依照合同约定向原告支付成交价格10%的违约金，还应支付占用房屋的使用费。二被告系夫妻关系，诉争房屋系二被告的夫妻共同财产，所以林广锯应承担连带责任。原告为维护自身合法权益，起诉来院，望判如所请。被告张艳婷、林广锯辩称，不同意原告的诉讼请求。虽然《房产买卖合同》中约定张艳婷应于2020年2月28日前腾房，但由于当时新冠疫情防控形势严峻，搬家公司全部停工，小区也都处于封闭状态，不具备搬家腾房的条件，所以二被告于2020年5月腾房已经是依约履行了合同义务。由于是因为疫情这种不可抗力导致合同约定的腾房时间发生了变更，且二被告在搬家公司复工、小区封闭部分解除的情况下第一时间履行了腾房义务，因此不存在违约行为，不应承担违约责任。即使应承担违约责任，原告主张的违约金也畸高，应该不得超过实际损失的30%。本院经审理认定事实如下：原告与张艳婷系房屋买卖合同的买受方和出卖方，林广锯与张艳婷系夫妻关系。坐落河北区xxx号私产房屋登记在张艳婷名下，系二被告的夫妻共同财产。2019年7月21日，原告与张艳婷签订了《房产买卖合同》，约定由原告购买诉争房屋，建筑面积143.90平方米，总房款4400000元。合同还约定双方于2020年2月28日前进行房屋交接，逾期交付房屋的，每逾期一日，则应向原告支付房产成交价格的0.5‰作为违约金，逾期十五日则应支付成交价格的10%作为违约金。后原告与被告张艳婷又签订了《天津市存量房屋买卖协议》，原告依约支付了全部房款，办理了房屋过户手续，并于2019年12月31日取得了诉争房屋的不动产权证书。虽然双方在《天津市存量房屋买卖协议》中约定房屋交接时间为2020年2月20日，但实际上是按照《房产买卖合同》中约定的2020年2月28日执行的。由于2020年1月新冠疫情爆发，各小区封闭，搬家公司无法出入，二被告未能依约在2020年2月28日与原告交接房屋。双方于2020年5月16日下午5-6时对诉争房屋进行了交接，现在诉争房屋已由原告实际控制。庭审中，原、被告共同确认诉争房屋所在楼栋高度为29.55米，系高层民用建筑，双方还共同确认可以搬家的时间为2020年3月中旬。根据天津市住房和城乡建设委员会出具的津住建房市（2020）17号《市住房城乡建设委关于发布天津市2019年居住房屋市场租金水平的通知》其中所附的《河北区2019年居住房屋市场租金水平》规定，诉争房屋所在的新开河版块高层房屋的租金水平为每月每建筑平方米31元。二被告认为原告主张的违约金过高，应予调整，并表示认可比照上述租金标准向原告支付自2020年2月29日至2020年5月16日期间占用房屋的使用费作为对原告的赔偿。原告针对二被告提出的违约金过高问题，主张其实际损失为逾期腾房期间的房屋使用费及原告计划在诉争房屋内经营美容行业的经营损失，但原告对其经营损失并未提交证据证明。另查，原告起诉后提出了财产保全申请，并花费了保险费用1320元，庭审中二被告同意支付该保险费。上述事实，有当事人提交的相关证据材料及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本院认为，原告与张艳婷签订的《房产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法、有效，双方均应依照合同履行各自义务。本案中，虽然双方约定的房屋交接时间为2020年2月28日，但由于新冠疫情原因导致小区封闭管理，搬家公司及人员无法出入小区，因此未能在2月28日完成房屋交接的责任并不在二被告。由于二被告自2020年2月29日仍实际控制诉争房屋，且其在庭审中表示自愿承担占用房屋期间的使用费，故本院不予置议，其应按照2019年河北区新开河版块高层建筑的租金水平向原告支付占用房屋期间的使用费11449.64元（143.90平方米×31元×2个月+143.90平方米×31元/30天×17天）。由于双方确认可以搬家的时间为2020年3月中旬，因此二被告应当在可以履行房屋交接义务时立即履行，但其直至2020年5月16日才实际交接房屋，这期间确系逾期交付房屋，应承担违约责任。二被告认为原告主张的违约金过高，请求进行调整，但其主张违约金就是其自愿支付的房屋占有使用费并不妥当，结合原告因违约导致的实际损失为自2020年3月中旬至2020年5月16日的房屋占有使用费，故本院依法对违约金进行调整，调整为按照房屋占有使用费30%的标准向原告支付自2020年3月中旬至2020年5月16日的逾期交房违约金2676.54元（143.90平方米×31元×2个月×30%）。由于二被告同意支付原告保全保险费1320元，故本院不予置议。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告张艳婷、林广锯支付原告王增萍坐落河北区xxx号房屋的房屋占有使用费11449.64元、逾期腾房违约金2676.54元、保险费1320元，共计15446.18元；二、驳回原告王增萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3950元、保全费2720元，共计6670元，由原告王增萍负担6436元，由被告张艳婷、林广锯负担234元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  李倩二〇二〇年九月四日书记员  杨璐附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。