上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初3925号原告：上海雪榕生物科技股份有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：杨**萍，董事长。委托诉讼代理人：史培杰，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：史轶康，上海君澜律师事务所律师。被告：上海广德物流有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：任贤存，经理。委托诉讼代理人：王恺琳，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李啟珍，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海雪榕生物科技股份有限公司诉被告上海广德物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案。被告上海广德物流有限公司在答辩期限内提出管辖权异议，本院于2020年4月3日驳回被告对本案管辖权提出的异议，后被告不服,上诉于上海市第一中级人民法院，上海市第一中级人民法院于裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人史培杰、史轶康、被告委托诉讼代理人王恺琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海雪榕生物科技股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法提前解除双方签订的《仓储租赁协议》(解除日为起诉之日)：2.请求法院依法责令被告向原告支付拖欠的租金及费用，金额为2,895,950.56元；3.请求法院依法责令被告向原告支付以拖欠的租金及费用为基数，按日利率0.05%计算至实际履行付款义务之日的迟延履行违约金；4.请求法院依法责令被告向原告支付因提前解约而产生的违约金1,461,283.62元。审理中，原告变更前三项诉讼请求分别为：1、请求法院确认双方签订的《仓储租赁协议》于2020年2月18日提前解除；2、请求法院依法责令被告向原告支付拖欠的租金及费用,金额为3,204,726.81元；3、请求法院依法责令被告向原告支付以拖欠的租金及费用以3,204,726.81元为基数,按日利率0.05%计算至实际履行付款义务之日的迟延履行违约金。事实和理由：原告与被告曾于2014年11月10日签订有《仓储租赁协议》，约定了原告向被告出租位于上海市奉贤区现代农业园高丰路的仓库，租赁期间自2015年3月1日至2020年2月29日。租赁协议中约定了月租金为225,000元，且租赁期间内租金每年上涨2%，同时被告使用仓库所产生的水、电、煤、电话、网络、垃圾等费用由被告承担。在租赁合同第8条的违约责任中，约定了若被告未按期支付房租及费用，则每逾期1日，应当向原告支付欠付房租及费用0.05%的迟延履行违约金，且逾期超过两个月的，原告有权提前解除合同。同时在该条款中还约定了若因被告的责任导致租赁协议提前解除的。原告有权要求被告支付相等于6个月房屋租金的违约金。截止至起诉之日，被告已拖欠了2019年5月至2020年1月期间仓库的租金与费用，其行为已严重违反了租赁协议内的约定，损害了原告的合法权益。原告遂起诉至本院。被告上海广德物流有限公司辩称，关于原告诉请的事实被告认可，对原告第一项诉请确认解除合同被告同意。被告已经在2020年3月5日搬离了系争厂房，办理了交接手续。对原告诉请被告拖欠租金及费用的总金额认可。但对原告其他诉请，被告答辩如下：1.被告于2020年2月28日向原告支付租金311,712.04元，应该予以扣除。2.2020年1月至2月受疫情影响应当免除租金。疫情爆发后，各地对于中小企业的扶持出台相关政策，企业租金予以减免。本案中被告虽然租赁仓库是用于仓储，但并不影响合同履行，作为中小企业，被告经营困难，根据奉贤区出台的帮助中小企业共同度过难关的政策第3条，应减免被告2020年1月25日至2020年2月24日的租金，金额为243,547.24元。3.原告诉请的迟延履行违约金与应提前解除产生的违约金属于同一性质，不应重复计算，对其主张的滞纳金请求应当予以驳回。若法院认定属于不同性质，则其中迟延履行违约金计算利率高于银行同期利息，应降低标准。根据双方合同约定，迟延履行违约金及提前解约违约金不应重复计算。本案租赁合同到期的前几天原告才行使解除权，原告是恶意解除合同以加重被告的负担，合同约定的违约金和原告所产生的损失差距太大，提前解除违约金不应支持。关于逾期付款违约金，计算标准过高，应以同期银行贷款利率为计算依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院均予以认定并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院予以确认。被告对原告提交的证据中2019年12月期间的租金及费用明细等证据的真实性有异议，但因其在答辩时对欠付租金及费用总额认可，其在证据质证时未经原告同意提出撤回自认，且未能提供证据予以证明撤回的理由，故本院对被告关于欠付租金及费用的金额予以认定，并认定被告欠付的2019年12月期间的租金及费用明细的真实性。结合双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2014年11月10日，原告上海雪榕生物科技股份有限公司(乙方)与被告广德物流有限公司(甲方)签订《仓储租赁协议》，约定被告租赁原告所有的位于上海市奉贤区现代农业园高丰路XXX号的仓库用于甲方储存其所有的冷冻食品、冷藏食品。租赁期限为5年，自房屋正式交接日起至2020年2月29日止，合同期满前三个月甲方以书面方式与乙方确认是否续租，如续租则本合同自动延期3年。租赁总建筑面积按改造后面积计算，共5,524.22平方米。甲方按每月225,000元的价格向乙方支付下一个月的房屋租金，年度房屋租金总额为2,700,000元计算，同时房屋租金价格原则上在5年租赁期间内按每年2%增幅进行调整。租赁使用期间,甲方使用该仓库所发生的电话、网络、垃圾等费用由甲方承担,并直接向相关部门付款。电费按月单独计量计算实际发生的费用和基本电费(即：按装机容量的40%计算最低契约额),由乙方开票给甲方,并由甲方支付给乙方。水费按月单独计量计算实际发生的费用,由乙方开票给甲方,并由甲方支付乙方。付款方式及时间：每月5日前(节假日顺延),乙方须将上个自然月产生的费用结算表递交甲方审核,甲方审核无误并于每月10日前与乙方确认金额后,由乙方开具发票给甲方,甲方收到发票后于当月月底内将相关费用支付给乙方(节假日顺延)。关于违约责任：甲方应按本合同约定向乙方支付房租及费用,未按期支付房租及费用的,每逾期一日,甲方应向乙方支付金额相当于未支付房租及费用的0.5‰的滞纳金,该滞纳金应在付款时一并结清,甲方逾期费用的期限不得超过两个月,如超过两个月仍未支付视为甲方不能履行合同义务,乙方有权解除本合同。甲方按月在约定的期限内缴纳相关费用,到期不能支付费用,乙方有权拒绝货物出库。由此造成的全部损失,由甲方承担。在租赁期内,因甲方责任导致本合同提前解除的,甲方应向乙方支付相等于6个月房屋租金的违约金。因乙方责任导致本合同提前解除的,乙方应向甲方支付相等于6个月房屋租金的违约金。双方确认，在本案合同履行过程中，租金计算周期为上个月25日至次月24日，月租金为243,547.24元。另，双方口头约定了为了仓库租赁服务，被告租赁原告的宿舍用于被告员工住宿，住宿费和因住宿产生的水电费用由被告承担。每期租金及费用的支付时间为该期的下月月底。被告租金和费用支付至2019年4月24日，自2019年4月25日起，原告开始欠付租金和费用。被告欠付2019年4月25日至实际搬离之日共10个月的租金金额为2,435,472.40元，仓库水、电、垃圾费用合计765,444.69元，住宿费用和住宿水、电费用合计3,809.72元。其中，2019年4月25日至2019年5月24日期间的仓库租金和仓库水、电、垃圾费用金额为311,357.57元，2019年5月25日至2019年6月24日期间的仓库租金和仓库水、电、垃圾费用金额为336,209.01元，2019年6月25日至2019年7月24日期间的仓库租金和仓库水、电、垃圾费用金额为337,160.71元，2019年7月25日至2019年8月24日期间的仓库租金和仓库水、电、垃圾费用金额为355,196.81元，2019年8月25日至2019年9月24日期间的仓库租金和仓库水、电、垃圾费用金额为334,115.20元，2019年9月25日至2019年10月24日期间的仓库租金和仓库水、电、垃圾费用金额为327,592.33元，2019年10月25日至2019年11月24日期间的仓库租金和仓库水、电、垃圾费用金额为302,931.83元，2019年11月25日至2019年12月24日期间的仓库租金和仓库水、电、垃圾费用金额为293,335.68元，2019年12月25日至2020年1月24日期间的仓库租金和仓库水、电、垃圾费用金额为294,633.58元，2020年1月25日至2020年2月18日的租金和仓库水、电、垃圾费用合计238,674.31元，2020年2月19日至2020年2月24日的占有使用费和仓库水、电、垃圾费用为59,668.58元；2019年4月25日至2019年5月24日期间的住宿费和住宿水、电费用金额为354.47元，2019年5月25日至2019年6月24日期间的住宿费和住宿水、电费用金额为358.03元，2019年6月25日至2019年7月24日期间的住宿费和住宿水、电费用金额为368.10元，2019年7月25日至2019年8月24日期间的住宿费和住宿水、电费用金额为395.57元，2019年8月25日至2019年9月24日期间的住宿费和住宿水、电费用金额为366.38元，2019年9月25日至2019年10月24日期间的住宿费和住宿水、电费用金额为352.40元，2019年10月25日至2019年11月24日期间的住宿费和住宿水、电费用金额为362.97元，2019年11月25日至2019年12月24日期间的住宿费和住宿水、电费用金额为409.13元，2019年12月25日至2020年1月24日期间的住宿费和住宿水、电费用金额为450.79元，2020年1月25日至2020年2月24日的住宿费和住宿水、电费用金额为391.88元；2019年2月18日，原告通过邮寄方式向被告送达《提前解除函》，“贵司目前与我司签订有《仓储租赁协议》，租赁期至2020年2月29日止。现贵司已拖欠自2019年5月起至今的全部租金及费用，该行为已经构成根本违约且符合协议约定的提前解除条件，故我司特作出如下通知：1.自本函发出之日起，双方签订的《仓储租赁协议》提前解除。2.贵司应当立即向我司支付拖欠的租金及费用。3.贵司应当依照协议的约定承担迟延履行违约金,以及因贵司原因导致提前解约而产生的违约金。4.贵司应当立即派专人与我司办理交接手续,同时对租赁的仓库进行清场并将其完好的移交给我司。”被告于2020年3月5日将系争仓库及宿舍移交原告。被告于2020年2月28日支付原告2019年4月25日至2019年5月24日的仓库租金、水电垃圾费用及住宿费用等共计311,712.04元。被告当庭确认双方已于2020年2月18日解除了《仓储租赁协议》。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应依约全面履行合同义务。本案中，原、被告双方形成的房屋租赁合同关系合法有效，原告依约向被告交付了仓库供被告使用，被告应支付相应的租金以及因此而产生的费用，被告迟延支付租金，依约应继续履行并赔偿逾期付款给原告造成的损失。被告认可欠付的租金金额及费用金额，显属违约，应承担相应的违约责任。原、被告双方确认，双方的《仓储租赁协议》已于2020年2月18日解除，于法无悖，本院予以确认。被告提出因疫情其经营困难，应减免一个月的租金，对此，原告认为新冠肺炎疫情并不影响被告对系争仓库的使用。本院认为，因原告不同意减免，且被告自认疫情不影响系争合同的履行，故被告要求减免一个月的租金的请求，于法无据，本院不予支持。因被告已于2020年2月28日支付了原告2019年4月25日至2019年5月24日期间的租金金额，故对原告诉请的租金及费用金额扣除被告已支付的311,712.04元后，即2,893,014.77元，予以支持。因双方约定了逾期付款的滞纳金，被告提出住宿费用及因住宿所产生的水电费，不是《仓储租赁协议》的组成部分，且原告未能举证证明关于住宿费用及因住宿产生的水电费用应计算逾期付款滞纳金，故对逾期付款的滞纳金计算方式，应仅适用于《仓储租赁协议》约定的仓库租金及费用，对《仓储租赁合同》解除之后仓库占有使用费和相关费用，以及住宿及相关费用的逾期付款损失，应以贷款利息计算为宜。合同约定了出租人的解除权，且原告已经通过书面形式行使了合同解除权，被告亦确认，双方已于被告收到原告的书面通知时解除。故被告应依约支付原告违约提前解除合同的违约损失。被告提出即便被告迟延支付租金属于违约，但原告在合同期限届满前几天才提前解除合同，明显增加了被告的解除合同成本，恶意明显，请求调低违约金。本院认为，合同约定了解约违约金的计算方式，但综合考虑双方的合同期限、履行情况以及原告的实际损失，本院认为，原告主张违约金过高，应予调整以一个月的租金为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、确认原告上海雪榕生物科技股份有限公司与被告上海广德物流有限公司签订的《仓储租赁协议》于2020年2月18日解除；二、被告上海广德物流有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海雪榕生物科技股份有限公司欠付的自2019年5月25日起至2020年2月18日止的租金、自2020年2月19日至2020年3月5日期间的占有使用费以及水、电、垃圾、住宿等各项费用合计2,893,014.77元；三、被告上海广德物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海雪榕生物科技股份有限公司仓库自逾期之日至实际清偿之日、按每日0.5‰计算的2019年4月25日至2020年2月18日期间的仓库租金及相关费用逾期付款滞纳金(计算方式为：以311,357.57元为基数、自2019年7月1日起至2020年2月27日止，以336,209.01元为基数、2019年8月1日起算，以337,160.71元为基数、自2019年9月1日起算，以355,196.81元为基数、2019年10月1日起算，以334,115.20元为基数、2019年11月1日起算，以327,592.33元为基数、2019年12月1日起算，以302,931.83元为基数、2020年1月1日起算，以293,335.68元为基数、2020年2月1日起算，以294,633.58元为基数、2020年3月1日起算，以238,674.31元为基数、2020年4月1日起算)；四、被告上海广德物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海雪榕生物科技股份有限公司以2020年2月19日起实际返还房屋之日止的仓库占有使用费和相关水、电、垃圾费用金额以59,668.58元为基数、自2020年3月6日起至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场的报价利率(LPR)计算的逾期付款的利息损失；五、被告上海广德物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海雪榕生物科技股份有限公司自逾期之日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率或按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场的报价利率(LPR)计算的住宿费及相关费用逾期付款的利息损失(计算方式为：以354.47元为基数、自2019年7月1日起至2020年2月27日止，以358.03元为基数、2019年8月1日起算，以368.10元为基数、自2019年9月1日起算，以395.57元为基数、2019年10月1日起算，以366.38元为基数、2019年11月1日起算，以352.40元为基数、2019年12月1日起算，以362.97元为基数、2020年1月1日起算，以409.13元为基数、2020年2月1日起算，以450.79元为基数、2020年3月1日起算，以391.88元为基数、2020年4月1日起算)；六、被告上海广德物流有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海雪榕生物科技股份有限公司解约违约金243,547.24元；七、驳回原告上海雪榕生物科技股份有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44,136元，减半收取计22,068元，保全费5,000元，合计27,068元,由原告上海雪榕生物科技股份有限公司负担8120.40元，被告上海广德物流有限公司负担18947.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  许力涛二〇二〇年十月二十七日书记员  倪 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。