山东省嘉祥县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0829民初5981号原告：葛春红，女，1981年4月16日出生，汉族，居民，初中文化，住吉林省敦化市民主街沿河社区四组，现住嘉祥县。原告：张智臣（原告葛春红之夫），男，1980年9月18日出生，汉族，居民，初中文化，住吉林省敦化市民主街沿河社区四组，现住址同上。上列二原告委托诉讼代理人：孙艳国，山东中昊律师事务所律师。被告：嘉祥盛隆房地产开发有限公司，住所地：嘉祥县建设路西麒麟万象城C-144。法定代表人：辛玮，公司执行董事。委托诉讼代理人：王琦，山东民桥律师事务所律师。原告葛春红、张智臣与被告嘉祥盛隆房地产开发有限公司（以下简称盛隆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛春红、张智臣及其委托诉讼代理人孙艳国、被告盛隆公司委托诉讼代理人王琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛春红、张智臣向本院提出诉讼请求：一、判令被告依据《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，向原告支付因逾期交房违约金83989.00元（具体请求数额以486328.00元为基数，按日万分之一，从2015年1月1日起计算到被告交付之日）。二、被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告依据《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，向原告支付因逾期交房违约金157181元〔以486328.00元为基数，按日万分之二自2015年1月1日至2019年6月6日止，即486328.00元×日万分之二×（365×4+30×5+6）天〕。事实和理由：2013年11月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由二原告共同购买被告开发建设的位于嘉祥县建设路西、获麟街北麒麟万象城13号楼（第0013座）1单元1-201号房及配套储藏室（2-114号），价款共计486328.00元（其中主房价格467784.00元，储藏室价格18544.00元）。原告于签订合同之前向原告支付了该合同约定的首付款147784.00元和储藏室款18544.00元，下余房款原告亦通过银行按揭贷款向被告支付完毕。依上述合同条款的约定，被告应于2014年12月31日向原告交付上述房屋。但由于被告未依约向原告交付房屋，其行为违约。鉴于此，原告具状起诉，请求人民法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告盛隆公司辩称，根据政府规划，涉案房屋所在小区的热力管道、燃气管道接口均预留在原嘉祥县人民检察院北侧，由于原嘉祥县人民检察院迟迟未能搬迁，才导致涉案房屋所在小区的热力、燃气管道无法施工，从而造成房屋不能达到综合验收合格条件，这一情形并非被告的过错造成的，且在双方签订合同时不可预见，以被告之力也不可避免。同时，根据双方签订的《合同补充协议》第五条第二项约定，被告交付房屋可以据实予以顺延而不承担逾期交付房屋的违约责任。上述事实在（2018）鲁08民终3065号民事判决书中已经认定，且嘉祥县人民法院（2019）鲁0829民初4467号民事判决书也已采纳该观点。综上所述，原告诉求被告支付违约金没有依据，望人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对对方提交的证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对证据的证明效力问题，原、被告对原告提交的商品房买卖合同及补充合同、保证书及对被告提交的两份判决书能否证明被告应承担违约责任质证观点不一致：原告以提交的商品房买卖合同及补充协议、保证书，证明：一、原、被告在该商品房买卖合同中约定的交付房屋的时间是2014年12月31日前，被告于2019年6月6日向原告交付涉案房屋，根据该合同约定的违约条款，被告应向原告承担逾期交房违约金。二、在该13号楼的业主信访时，被告也向该13号楼的业主保证承担违约金。三、上述合同和保证书相结合，能够共同证明该小区的供水和供暖管道无法与外围对接，不仅是被告在与原告签订合同之前的建设施工初期未能认真审查建设规划能不能保证顺利施工所致，而且被告对这一问题的产生也没有及时向原告发出通知，而且更重要的是被告一度停工，至问题的产生，发现迁延未予处理，拖至较长的时间。四、被告在保证书已表达了自愿承担逾期交付违约金的内容。综上所述，原告的诉求应得到支持。被告对原告提交的商品房买卖合同及补充协议、保证书认为：原告提交的商品房买卖合同补充协议约定了被告的免除责任，被告可以顺延交付房屋而不承担逾期交付房屋的违约责任，因涉案小区的管道等配套设施的接口在原嘉祥县人民检察院处，而政府对该检察院拆迁问题长期未能解决，造成涉案小区的管道等配套设施无法施工，该情况属于延期交房房屋的事由，被告不应承担违约责任。被告以提交的（2018）鲁08民终3065号民事判决书、（2019）鲁0829民初4467号民事判决书，证明因检察院未搬迁等原因使涉案小区的热力管道配套设施无法施工，进而无法验收交付，根据补充协议第五条第二项之规定，被告可以逾期交付房屋而不承担违约责任。原告认为该判决书与本案的主体不一致，且不同案件在事实查明和法律事实上不同，故在国家不实行判例法的司法环境下，这两份判决书不应该作为认定案件事实的依据。被告作为开发商应当向法庭提交其在合同上载明的土地使用权合同和批件，出示建设工程规划许可证和商品房预售许可证，但被告并没有提供。根据国家规定，在开发时应当提供六通或者九通的施工条件。由于被告没有上述证书，故国家不可能提供这些条件，责任不在国家，更不在检察院拆迁或不拆迁，是被告的前提工作没有做好，是在不具备开发条件违法开发造成的。检察院的土地挂牌不挂牌与政府提供土地开发条件不是一个法律关系，不能混淆。原告提供的补充协议约定的免责条款是其他单位的原因造成不具备交工条件，不能忽略了被告因收到房款后挪用资金造成资金不到位一度停工而迟延交付房屋，这些问题的产生均是由于被告的违约行为所致，并不是周围环境所致。经审理查明，2013年11月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：二原告共同购买被告开发建设的位于嘉祥县建设路西、获麟街北麒麟万象城13号楼（第0013座）1单元1-201号房及配套储藏室（2-114号），价款共计486328.00元（其中主房价格467784.00元，储藏室价格18544.00元），交付日期为2014年12月31日前。该合同第八条交付期限中第5项约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、自然灾害导致工期拖期或延期交房的；遇政府有关部门批准的规划设计、政策、法规变更或政府行为等属于出卖人所不能控制的事由造成出卖人不能按期交房的。3、……。该合同第九条双方约定了出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期交付房屋不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同的附件四：合同补充协议第五条关于房屋交付的补充约定2规定：县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等主管本项目周边其他企业、部门、组织或个人的原因导致本项目不具备竣工交付条件或开发建设工期延长的，出卖人交付房屋可据实予以顺延而不承担逾期交付的违约责任。上述合同签订后，原告向被告支付了全部房款，被告已将涉案楼房建设完工，但因原嘉祥县人民检察院一直未能拆除，涉案小区的热力管道、燃气管道无法铺设，致使涉案楼房不具备竣工交付条件。因房屋一直未交付问题涉案楼房业主向嘉祥县人民政府信访，被告与部分业主（含原告）于2018年6月15日签订了保证书。该保证书的内容是“保证书十三号楼业主要求开发商按合同条款履行购房违约金并支付此违约款。此保证书具有书面法律效力。特此证明！”，被告在该保证书中保证人处加盖了其单位印章。后经双方协商，被告于2019年6月6日向原告交付了上述房屋。后，原告诉来本院。本院认为，本案争议的焦点问题是被告逾期交房是否免责，即是否需向原告支付违约金。本案中，涉案房屋已被建设完毕，因原嘉祥县人民检察院未能拆迁，致使涉案小区的热力管道、暖气管道无法预接铺设，导致涉案房屋不能达到综合验收合格条件，涉案楼房不具备竣工条件。这一情形并非被告盛隆公司的过错造成，而且在签订合同时被告不能预见，以被告之力不可能避免。根据合同第八条及合同补充协议第五条约定，被告可以据实予以顺延而不承担逾期交付的违约责任。对于原、被告签订的保证书，该保证书的内容只是记载涉案楼房的业主要求被告承担逾期交付房屋违约金，被告亦未在保证书中明确表示同意支付违约金。原告提交的商品房买卖合同及补充协议、保证书，对原告的待证事实被告应向原告支付逾期违约金不具有证明力，应不予采信。被告提交的两份判决书系生效的法律文书，对其确认的因检察院未能拆迁致涉案小区的取暖管道等无法铺设而造成涉案楼房不具备竣工交付条件具有证明力，应予采信；但我国司法不适应判例法，该两份判决对被告的待证事实被告不应承担逾期交房违约金不能作为定案依据。综上所述，被告辩解因检察院不能拆迁是被告不能预见、不能避免，被告对逾期交付房屋可根据合同约定据实顺延而不应承担违约金的观点，应予采纳。原告诉求被告承担逾期交房违约金，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告葛春红、张智臣的诉讼请求。案件受理费8594元，减半收取计4297元，由原告葛春红、张智臣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  张宝厅二〇二〇年三月十六日法官助理岳梅彦书记员张利利