天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初1159号原告：天津北辰科技园区总公司，住所地天津市北辰区永进道88号。法定代表人：李文静，经理。委托诉讼代理人：王婧，女，1986年2月8日出生，该公司员工，住天津市河北区。委托诉讼代理人：吴溪，天津五君律师事务所律师。被告：天津市轩誉生物科技有限公司，住所地天津市北辰区普东街万科花园路2号。法定代表人：魏洪娜，经理。委托诉讼代理人：李怀宝，男，1976年8月28日出生，汉族，该公司经理，住天津市河东区。原告天津北辰科技园区总公司（以下简称“科技园公司”）与被告天津市轩誉生物科技有限公司（以下简称“轩誉生物公司”）返还原物纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告科技园公司的委托诉讼代理人王婧、吴溪，被告轩誉生物公司的法定代表人魏洪娜及委托诉讼代理人李怀宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。科技园公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告将其占用的位于天津市北辰区的土地房产（原产权证号：113030808215）返还原告；2．判令被告以房屋按每平方米24元／月标准，空地按每平方米3元／月标准向原告支付自2018年11月3日起至实际腾房之日止的房屋使用费；3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：本案涉诉房地产天津市北辰区的土地房产（原产权证号：113030808215）所有人为佳成科技公司。2015年12月28日，为了给天津市佳诚汽车零部件制造有限公司自滨海农商行广开支行的金融借款提供担保，佳成科技公司将该房产抵押给滨海农商行广开支行。后因天津市佳诚汽车零部件制造有限公司未能履行还款义务，滨海农商行广开支行于2016年12月对天津市佳诚汽车零部件制造有限公司、佳成科技公司的土地房产等债务人及担保人提起诉讼并保全上述房产。该案经天津市第一中级人民法院审理作出（2016）津01民初552号判决书，后滨海农商行广开支行申请对上述房产强制执行，该房产于2018年10月公告网拍。2018年10月13日，原告通过网拍取得该房产，并于2018年11月2日取得成交裁定。原告在取得上述房地产后，在办理该房地产实物接收过程中，发现该房产被被告占用，原告要求被告将房地产交还原告，但被告以其与佳成科技公司有租赁合同为由拒绝。经了解，被告与佳成科技公司于2017年1月18日签订租赁合同承租本案涉诉房地产，当时，该房产已被佳成科技公司抵押，且已因金融借款纠纷被滨海农商行广开支行申请财产保全并由天津市第一中级人民法院查封。原告认为，佳成科技公司将已抵押且已被查封的房地产出租给被告，抵押权实现后，该租赁合同对作为受让人的原告不具有约束力。被告占用该房地产不交还原告，其行为造成原告无法处分该房地产并给原告造成相应损失。为此，原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，请判如原告所请。轩誉生物公司辩称，不同意原告诉讼请求，同意给房屋使用费，不认可原告的计算标准和期间。认可是原告取得房产证之日开始算，租赁价钱过高，房屋平米数是属实的，原告主张空地房租过高，应该按房屋土地整体来确定房租。不同意腾房，本公司已经在这注册了，还是希望继续租用涉案房产。涉案房产原是从佳成科技公司处租来的，时间2017年1月18日至2032年1月17日租期为15年。已付佳成科技公司5年房租，从2017年1月18日至2022年1月17日。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2015年12月28日，案外人天津滨海农村商业银行股份有限公司广开支行（以下简称“滨海农商行广开支行”）与案外人天津市佳成科技产业发展有限公司（以下简称“佳成科技公司”）签订最高额抵押合同。合同约定，佳成科技公司以名下位于北辰区的不动产，为天津市佳诚汽车零部件制造有限公司（以下简称“佳诚零部件公司”）与案外人滨海农商行广开支行即将签订的，用于借新还旧的基本额度授信合同及其项下各单业务合同提供最高额抵押担保。抵押最高本金限额为1958万元。抵押担保范围包括但不限于主债权、利息（含罚息、复利）、违约金、损害赔偿金和债权人实现债权的费用（含诉讼费、财产保全费、律师代理费等），抵押额度有效期为2015年12月24日至2016年12月23日。同时均约定，抵押具有独立性，不受案外人滨海农商行广开支行与其他担保人签订的合同的影响。上述抵押已办理了登记，抵押权的不动产登记证明号为津（2015）北辰区不动产证明第××号，不动产登记证明中注明的“担保债权数额”为1958万元。2016年1月25日，案外人滨海农商行广开支行与案外人佳诚零部件公司签订了基本额度授信合同，担保方式中包含上述抵押合同。2016年2月22日，依据以上授信合同，案外人滨海农商行广开支行与案外人佳诚零部件公司签订了流动资金借款合同，担保方式中包含上述抵押合同。2016年2月22日，案外人滨海农商行广开支行向案外人佳诚零部件公司发放贷款，借款到期后案外人佳诚零部件公司支付了部分利息，未支付本金。后案外人滨海农商行广开支行将案外人佳诚零部件公司、佳成科技公司等起诉至天津市第一中级人民法院，该案于2016年12月15日立案。2017年8月23日，天津市第一中级人民法院做出（2016）津01民初552号民事判决书，后案外人滨海农商行广开支行申请强制执行。天津市第一中级人民法院于2018年10月13日经淘宝网络司法拍卖平台，第一次拍卖佳成科技公司名下坐落于天津北辰区区房地产（不动产权证号：113030808215，土地面积12526.4平方米、建筑物面积1146.2平方米）。买受人即本案被告科技园公司以26227453元人民币竞买取得。2018年11月2日，天津市第一中级人民法院做出（2018）津01执恢52号执行裁定书，裁定坐落于天津北辰区区的房地产的所有权（不动产权证号：113030808215）归买受人科技园公司所有，所有权自该裁定送达买受人科技园公司时起转移。科技园公司于2020年3月6日就以上不动产办理不动产权登记，不动产权证号为津（2020）北辰区不动产权第××号。另查，案外人佳成科技公司作为出租人，与承租人即本案被告轩誉生物公司于2017年1月18日签订《租赁合同》，该合同约定，佳成科技公司将其拥有的涉案不动产出租给被告，租赁期限自2017年1月18日至2032年1月17日，年租金10万元。合同签订后被告占有使用涉案不动产至今。庭审中，经原、被告确认，被告占有的涉案不动产的用地面积为12526.4平方米，建筑面积为1146.2平方米，建筑物基座占地面积为704.7平方米。诉讼中，经原告申请，本院委托中特价格评估（天津）有限公司对涉案不动产的占有使用费进行司法评估。本院认为，原告通过司法拍卖的方式取得涉案房产的所有权，其对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。被告提出其与佳成科技公司于2017年1月18日签订《租赁合同》，被告作为承租方租赁使用佳成科技公司所有的涉案房产。但案外人佳成科技公司在2015年12月28日已与案外人滨海农商行广开支行签订《最高额抵押合同》，将涉案房产抵押给案外人滨海农商行广开支行，并办理了不动产抵押权登记。因此本院认定涉案房产抵押行为在先，租赁行为发生在后。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”根据该规定，原告作为受让人有权向被告主张权利，被告主张的其与案外人佳成科技公司的租赁合同对原告不具有约束力。被告不同意腾空涉案房屋的抗辩，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。被告与案外人佳成科技公司之间的租赁关系与本案不是同一法律关系，如有异议，可另行解决。关于原告主张的占有使用费一节，本院认为，不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息。原告主张自取得涉案不动产产权之日次日即2018年11月3日起至实际腾房之日止的占有使用费合法有据。费用标准应以本案司法委托鉴定的结论为准，即占用建筑面积1146.2平方米，按照每月每平方米20元计算；占用土地面积应以证载土地面积12526.4平方米减去建筑物基座面积704.7平方米，即11821.7平方米，按照每月每平方米3元计算。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十九条、第二百四十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条之规定，判决如下：一、本判决生效后三十日内，被告天津市轩誉生物科技有限公司将坐落于天津市北辰区的不动产【不动产权证号：津（2020）北辰区不动产权第××号】腾空并返还给原告天津北辰科技园区总公司；二、本判决生效后五日内，被告天津市轩誉生物科技有限公司支付原告天津北辰科技园区总公司坐落于天津市北辰区的不动产【不动产权证号：津（2020）北辰区不动产权第××号】的占用使用费（自2018年11月3日起至实际腾空之日止，按照建筑面积1146.2平方米，每月每平方米20元计算；按照占地面积11821.7平方米，每月每平方米3元计算）；三、驳回原告天津北辰科技园区总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费89,072元，由被告天津市轩誉生物科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  王晓宇二〇二〇年八月十三日书记员  孙美美附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。