湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初3714号原告:张某，女，1986年10月12日出生，汉族，住湖南省祁阳县。委托代理人：阳冬梅，湖南益云律师事务所律师。委托代理人：高一珊，湖南益云律师事务所实习律师。被告：长沙煜龙天下酒店管理有限责任公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区望岳街道佑母塘路799号钰龙天下佳园二期综合楼1栋1217号，统一社会信用代码：91430111MA4Q7A3U8U。法定代表人：黎平，总经理。委托代理人：周陵文，湖南科云律师事务所律师。委托代理人：陈燕，湖南科云律师事务所律师。原告张某诉被告长沙煜龙天下酒店管理有限责任公司（以下简称“煜龙天下酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，本案于2020年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员徐琼独任公开开庭进行了审理，由书记员史莉担任庭审记录。原告张某的委托代理人阳冬梅、高一珊，被告煜龙天下酒店的委托代理人周陵文、陈燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令被告支付2019年4月2日至2020年4月2日期间下欠原告的租金45600元，逾期支付租金的违约金3800元，共计49400元。2、请求判令被告支付拖欠的空调费共计3600.77元；3、请求判令由被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告依法变更诉讼请求：1、请求判令被告支付2019年6月2日至2020年4月27日期间下欠付原告的租金41293.3元，违约金3800元，共计45093.3元；2、请求判令被告向原告支付拖欠的空调费、物业服务费共计5585.66元；3、请求判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2019年1月27日就被告租赁原告位于长沙市岳麓区房屋事宜签订了《租赁合同》。根据合同约定：1．被告租赁原告房屋经营公寓式酒店；2.租期：租赁期限自原、被告正式办理物业交接手续之日起伍年，具体起算日期以房屋交付时间为准；3.租金：租金为3800元／月（含税），被告于当月7日前将下季度租金支付到原告指定的银行账户；被告应于2018年11月19日将首季度租金支付给原告；4．保证金：租赁房屋正式交付被告之日起被告应向原告支付3800元保证金；5．物业费、空调费：租赁物业使用期间，由被告承担物管费、水电费、空调费等一切相关费用，并按月缴纳给物业公司；6．违约责任：因被告原因导致租金支付延迟的情况下，按当月租金千分之三每天支付滞纳金；7.解约：乙方连续两个月延迟支付租金，原告有权解除合同。被告于2019年1月1日在物业处收房。被告将应支付的首季度租金以及保证金与原告应支付给被告的装修款定金进行了抵扣，除此之外被告再未给原告支付过租金。2020年4月27日，原、被告双方解除《房屋租赁合同》，经过交接双方签署了《房屋收回交接单》，被告尚欠空调费、物业服务费未予支付。经原告多次催要未果，为依法维护自身合法权益，现依法向法院提起诉讼，请求判如所请。被告煜龙天下酒店辩称，一、被告仅欠付原告1个月16天租金，且非被告故意迟延履行。1、2019年1月27日，原、被告签订《租赁合同》，约定租期为5年，自双方正式办理物业交付手续之日起，月租金为3800元，另合同约定了免租期为原告向被告交付房屋之日起135天。同日，原、被告还签订了一份《家居销售合同》，约定被告向原告提供家居定制服务，原告须向被告支付合同款41436元。在该两份合同签订后，被告的首季租金共计为11400元，保证金3800元，合计15200元。该款被告已从原告应支付的货款中予以抵扣。2、根据租赁合同约定，免租期为交付房屋后的135天，涉案房屋自2019年3月7日才由原告授权被告员工肖丽收房，而肖丽的实际收房时间为2019年3月14日，因此，房屋免租期应为2019年3月14日至2019年7月27日。3、涉案房屋系被告用于经营酒店式公寓，因房屋空调不能正常使用的问题，被告仅将房屋运营到2019年11月份，之后再未经营，而被告于2019年12月9日向原告发出告知函，要求重新签订租赁合同，如未在2019年12月13日前答复且未与被告重新签署新的租赁合同的，视为原告终止租赁。原告在该期限内并未答复也未与被告重新签署合同，且于2020年4月27日已经将房屋钥匙拿走，不再将房屋租赁给被告。故在扣除免租期后，被告应计算的租期为2019年7月28日至2019年12月13日，租期为5个月16天。因原告须向被告支付货款41436元，所以就租金支付问题，原、被告达成了以货款抵扣租金的合意，因此，被告已付4个月租金，现仅欠付1个月16天的租金。而该欠付租金是因为双方因空调问题就房屋租赁产生争议，在争议未解决之前租金金额不明确，并非是被告故意拖欠，不应视为违约。因此被告无需向原告支付违约金，仅需要支付欠付的1个月16天的租金。而关于物业费、电费、空调费问题，被告愿意支付运营2019年7月28日至2019年12月13日期间产生的费用，且支付的前提是在原告已经垫付的情况下，否则被告支付该费用给原告无依据。二、原告交付的房屋空调不能正常使用，影响被告的运营，达不到合同目的，构成违约，租赁合同应当予以解除，原告应当相应减少租金。《租赁合同》第1条、第6条约定，原告交付的房屋应当对于附属资产能正常使用、硬装及软装设施完备。但合同签订后，原告却未按约向被告交付能用于酒店式公寓经营的房屋及相关附属设施，以致被告在将房屋运营过程中，因空调不能正常使用问题导致顾客不断投诉，并要求退房。被告因该问题遭受了严重的损失。因此原告交付的房屋无法达到被告经营的合同目的，涉案合同应当予以解除，而合同的解除时间应为2019年12月13日。经审理查明，2019年1月27日，原告张某（甲方）与被告煜龙天下酒店（乙方）签订《租赁合同》，合同约定甲方将其所有的位于长沙市岳麓区钰龙天下二期1栋综合楼X房出租给乙方。建筑面积69.4平方米。该物业用于甲方出租给乙方公寓式酒店的合法经营使用。该物业租赁期自甲、乙双方正式办理物业的交接手续之日起伍年，具体起算日期以房屋交付时间为准。乙方需向甲方支付3800元作为租赁保证金，并在物业正式交付乙方使用的同时一次性付清保证金，合同到期后，甲方应在当天无息全额退还乙方此保证金。甲方交付该房屋之日起135天为免租期。乙方向甲方支付租金标准3800元／月。租金递增方式为每叁年递增5%。乙方于当月7日前将下季租金支付到甲方指定的银行账户。如遇国家法定节假日则相应顺延至法定节假日后第一个工作日不属于违约。乙方于签订本协议生效之日将保证金支付给甲方，2018年11月19日将首季度租金支付给甲方。租赁期限内的物业管理费、水电费等相关费用由乙方承担，并于租赁物业交付之日起按月缴纳给物业公司。因乙方原因导致租金支付迟延的情况下，按当月租金千分之三每天支付滞纳金，乙方连续两个月延迟支付租金，甲方有权解除合同，如遇法定节假日除外。经营租赁期间，因房屋质量问题以及小区建筑、物业管理等问题由甲方负责。因甲方或乙方擅自解除本合同的，应提前三十天书面告知对方，按违约处理。本合同生效后，任何一方未全面适当地履行合同义务的，即构成违约，需向守约方支付违约金。除另有约定外，本合同项下的违约金为一个月租金。因履行本合同所发生的一切争议，双方应通过友好协商解决；协商不成时，任何一方均可向租赁物业所在地人民法院提起诉讼。另该合同上记载有被告的工作人员肖丽的备注：免租期从2019年3月1日开始计算。同日，原、被告双方签订《家居销售合同》，合同约定原告向被告购买本合同第三条列明的软装产品。合同总价款为人民币41436元（大写：肆万壹仟肆佰叁拾陆元整），乙方应当于本合同签订之日向甲方支付上述总价款的60%，到货前支付上述总价款的40%。2019年1月1日，涉案房屋所在物业通知业主收房。2019年3月6日，原告与被告的工作人员肖丽在微信上沟通涉案房屋的委托收房手续。2019年3月7日原告委托被告的工作人员肖丽办理涉案房屋的交房手续。2019年3月14日，涉案房屋收房。2019年12月9日，被告向原告发函，该函载明“致钰龙天下第二期综合楼的合作业主：我司于2018年10月与你签订了《租赁合同》用于酒店运营，租赁物为长沙市岳麓区钰龙天下1栋X房，该租赁物直到2019年6月份中旬，中央空调才正式开启使用，于10月份又被无故关闭，期间导致我司无法正常营业。鉴于此，我司10月份曾向你发函告知因空调问题导致我司被迫停止营业事宜，至今未得到解决。我司本着互惠互利的原则，结合租赁物该栋大楼中央空调计费方式不确定、开放时间不确定的因素，我司愿意尝试与各位业主继续合作，但就原合同内容作出如下调整：贵我双方于2019年12月15日重新签订租赁合同（原合同解除），房租降低为人民币45元／平方米／月，付款方式为按季度支付，第一季度租金的支付时间为2019年12月15日。同时，2019年10月15日-11月6日的租金按人民币55元／平方米／月的正常标准结算，2019年11月7日-11月30日的租金按人民币45元／平方米／月的标准租金的50%结算，2019年12月1日-12月15日的租金按人民币45元／平方米／月的标准结算，2019年10月15日-12月15日的租金与第一季度租金于12月15日一并支付给你。自重新签订租赁合同后，我司与你对原《租赁合同》、《家居销售合同》中有关家具采购价格、空调开放问题均不再追究，且不再因此彼此主张任何损失赔偿。同时，我司对新签租赁合同前产生的物业费、水电费全部结清；空调使用费待各位业主与物业最终协商确定合理的收费标准后，我司另行支付。如果你同意以上条款，请于2019年12月13日之前与我司袁荣浩先生（电话号码：130××××4276）联系，并重新签订租赁合同。如果你不同意与我司继续租赁合作，请于2019年12月13口前回复本函。如逾期未对本函进行回复，又未就重新签订租赁合同进行联系协商的，我司视为你主张终止合作。”原告收到该函后，原、被告双方并未达成一致合意并重新签订书面合同。2020年4月27日原告从被告处收回涉案房屋。原告为证明被告在租赁期间产生的物业服务费以及空调费，提交了由案外人湖南正龙物业管理有限公司出具的《业户缴费通知单》，该通知单上载明：2019年6月6日-2019年11月16日的代收空调费为3600.77元；2019年12月16日-2020年4月30日的代收空调费为1817.8元；2020年4月1日-2020年5月31日的物业服务费为416.4元。另查明，被告应付的首季度租金11400元及保证金3800元与原、被告签订的《家居销售合同》中原告应向被告支付的相应部分货款进行了抵扣。此后，被告未再向原告支付任何租金。以上事实有原、被告双方当事人的当庭陈述，经庭审质证的原告提交的《租赁合同》、《长沙市商品房买卖合同》、《缴费通知单》、《房屋收回交接单》，被告提交的《家居销售合同》、微信截图、授权委托书、告知函等以及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。内容合法有效。双方均应按约履行。本案的争议焦点如下：一、合同的解除以及解除时间的确定。本案中，被告于2019年12月9日发函致原告，称因租赁物大楼的中央空调计费方式不确定、开放时间不确定因素，就原合同作出调整。如同意则于2019年12月9日重新签订租赁合同，如不愿意继续合作则请于12月13日前回复。逾期未对该函进行回复，又未重新签订租赁合同并进行联系协商，视为终止合作。但原、被告双方就此未能达成一致并重新签订合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被告提交的所有证据均无法充分证明因涉案房屋存在空调无法使用导致合同目的不能实现的情形，故被告无权单方解除涉案合同，本院对被告认为涉案合同于2019年12月13日解除的辩称不予支持。因原告于2020年4月27日将涉案房屋收回，自此合同目的已经无法实现，故本院以2020年4月27日作为合同解除日期。二、租赁期限起算点的确定。原告主张涉案房屋的租赁期限应自2019年1月1日起计算。根据涉案合同约定“该物业租赁期自甲、乙双方正式办理物业的交接手续之日起伍年，具体起算日期以房屋交付时间为准。”2019年1月1日涉案房屋所在物业通知原告收房，但原告并未收房。原告作为涉案房屋的所有权人其有权对涉案房屋进行验收，因其迟延验收带来的风险应由其自行承担。2019年3月7日原告委托被告的工作人员进行收房，2019年3月14日办理收房手续，自此涉案房屋交付至被告，故本院以2019年3月14日作为涉案合同的租期起算日期，即涉案合同的租期自2019年3月14日至2024年3月13日止。三、关于原告要求被告支付欠付的租金及逾期支付违约金的主张。因涉案合同的租期自2019年3月14日起至2024年3月13日止共五年。被告主张免租期为135天，合同中原、被告双方对免租期条款达成了一致合意，该条款对原、被告双方均具有约束力。但因涉案合同的实际履行期仅一年左右，故本院兼顾公平原则，结合涉案合同的履行情况酌情调整免租期为27天。因涉案合同于2020年4月27日解除，被告应支付给原告的租金为：47753.33元{【（3800元/月×13个月）+（3800元/月÷30天×14天）】(2019年3月14日至2020年4月27日止的租金）-【3800元/月÷30天×27天（免租期的租金）】}，扣减原告抵扣的首季度租金11400元（3800元/月×3个月），被告尚有36353.33元（47753.33元-11400元）租金未予支付，故原告有权主张。关于原告要求被告承担逾期支付租金的违约金。被告以原告交付的涉案房屋空调效果不好影响被告经营为由延期支付租金。根据被告提交的所有证据来看，其提交的微信截图既无法证明其提供给客户入住的房间即是原告所交付的房屋，其提交的业主群内的聊天也不能证明涉案房屋存在空调效果使用不佳的情形。因此，本院对被告上述抗辩不予支持。被告应按约支付租金，现被告逾期支付租金确已构成违约，应当承担相应违约责任。根据涉案合同约定“本合同生效后，任何一方未全面适当地履行合同义务的，即构成违约，需向守约方支付违约金。除另有约定外，本合同项下的违约金为一个月租金。”原告以此要求被告承担违约金3800元亦合法有据，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。四、关于被告应否向原告支付拖欠的物业费及空调费5585.66元。根据涉案合同约定“租赁期限内的物业管理费、水电费等相关费用由乙方承担，并于租赁物业交付之日起按月缴纳给物业公司。”因涉案合同已于2020年4月27日解除，故被告应支付租赁期间即2019年3月14日至2020年4月27日的物业管理费、水电费等相关费用。因涉案房屋在2020年4月1日至2020年5月31日期间产生的物业管理费为416.4元，故被告在2020年4月1日至2020年4月27日期间应缴纳的物业管理费为184.31元（416.4元÷61天×27天）。被告尚欠2019年6月6日至2019年11月16日的空调费为3600.8元；因涉案房屋在2019年12月16日-2020年4月30日期间产生的空调费为1817.8元，故被告在2019年12月16日-2020年4月27日期间产生的空调费为1778元（1817.8元÷137天×134天）。综上被告应缴纳的物业费以及空调费共计5563.1元（184.31元+3600.8元+1778元）。虽原告并未提交其他证据佐证其已经垫付的金额，但为减少当事人的诉累，故由被告向原告支付上述金额为妥。故本院对原告要求被告支付拖欠的物业费以及空调费的诉讼请求部分予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、限被告长沙煜龙天下酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张某支付租金36353.33元及逾期支付租金的违约金3800元；二、限被告长沙煜龙天下酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张某支付拖欠物业费、空调费共计5563.1元；三、驳回原告张某其他的诉讼请求。如果被告长沙煜龙天下酒店管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费563元（按简易程序收费），财产保全费561元，共计1124元，由被告长沙煜龙天下酒店管理有限公司承担1016元；由原告张某承担108元。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  徐琼二〇二〇年六月二十九日法官助理周佳怡书记员史莉附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。