河南省上蔡县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1722民初4275号原告：上蔡县科技和工业信息化局。住所地：上蔡县市场路**。统一社会信用代码：11412825MB1265801P。法定代表人：张燕，局长。委托诉讼代理人：王云龙，河南豫上律师事务所律师。被告：冯彩霞，女，1980年3月27日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：张计红，河南博建律师事务所律师。原告上蔡县科技和工业信息化局（以下简称：上蔡县科工局）与被告冯彩霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日按简易程序立案，因案情复杂不宜适用简易程序。裁定转为普通程序后，依法公开开庭进行了审理。原告上蔡县科工局委托诉讼代理人王云龙、被告冯彩霞委托诉讼代理人张计红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上蔡县科工局向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2013年12月18日签订的租赁合同；2、判令被告支付拖欠的租金88889元。事实和理由：2013年12月8日，原告上蔡县科工局原负责人与被告冯彩霞签订租赁合同一份。合同约定，由被告租赁原告下属单位（原三工局）位于上××××西段南侧大门以西一、二、三、四、五层临街门面楼共34间（其中一层6间，二至五层各7间）。按合同约定，被告应在合同签订后30日内缴纳30年租金共计100万元，而被告仅支付10万元，余欠租金经原告多次催要至今未支付，已构成根本性违约。另，原、被告所签租赁合同期限30年，且合同约定租金价格过低，不公平不合理，被告违约转租从中渔利。本案合同违反了《合同法》的相关规定，为确保原告的合法权益不受侵害，请法院支持原告的诉讼请求。被告冯彩霞辩称，原、被告双方于2018年12月8日签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，属有效合同，合同签订后，被告除按约定向原告交付10万元外，又投资了70多万元。截止目前，原告仍未将第三层6间房屋和楼南侧的土地交付被告使用。另，合同约定的一层6间门面房，其中西边3间属案外人上蔡县资金管理局所有。对此3间房屋被告又与该局签订租期10年的合同并支付租金50万元。为履行与原告的合同，被告向拒不交房的原租房户支付81000元，直到2018年才陆续收回房屋，并支付装修费用15万元。尽管如此，被告仍同意就所租原告的房屋现状向原告支付租金，而原告领导班子更换不予接受。现原告起诉解除《租赁合同》，不仅不符合《合同法》规定的解除条件，还会侵害被告及次承租人的利益，诱发社会矛盾。故请求驳回原告的诉讼请求。为支持其请求，原告提交如下证据：1、2013年12月8日原、被告签订的房屋《租赁合同》复印件一份，证明租金和租赁期限。2、4张租赁房屋现状照片。证明租房位置及被告未经原告准许转租的事实。为支持其答辩意见，被告提交如下证据：（1）、2013年12月8日原、被告签订的《租赁合同》复印件一份（与原告提交的相同）。证明合同成立并有效。（2）、被告分别于与田华、张玲、李海娜签订的租房协议。证明原告未按合同约定的限期交房，直到2015年才陆续收回租房的事实。（3）、上蔡县生产资金管理局第00××47号房产证、2016年4月30日被告与该局签订的《房屋租赁协议书》、该局收取租金的汇款手续。证明被告与原告签订的《租赁合同》其中一层6间门面房中有3间不属原告所有，被告另行与该局签订了10年租房合同及支付租金50万元的事实。（4）、装修合同。证明被告对所租房屋装修支付装修费15万元的事实。经审理，本院确认如下事实：2013年12月8日，原告上蔡县科工局（甲方）与被告冯彩霞（乙方）签订《租赁合同》一份。合同涉案条款主要约定以下内容：甲方将拥有全部产权的坐落在西大街在原三工局大门以西的门面楼一、二、三、四、五层（其中一层6间，二至五层各7间）共计34间房屋租给乙方管理使用；租期自2013年10月9日起将房屋交付乙方使用至2043年10月9日止，共计30年（实际租期以甲方交房之日起算）；30年租金100万元一次性付清，合同签订之日起先交付10万元，余款在甲方30日内交清房屋时一次性支付；原甲方与第三方所签订的租房合同到期后，由乙方自行处理，未交租金的租户由乙方收取；未到期的租户合同继续有效，甲方已收取租户租金的，从乙方所交租金中冲减；乙方承租的房屋可转租或用于合法经营；维修房屋属甲方义务，如房屋及附属设施损坏影响乙方对房屋使用时，甲方应接到乙方通知后10日维修完毕，如甲方不能按期维修，乙方自行维修费用由甲方承担；本合同不受单位人员变化而变化；本合同签字生效后，甲乙双方均不能以任何理由解除或终止本合同。乙方违约，甲方不退换剩余租金，甲方违约，应全额退还所交租金，并按全额租金的日1%支付违约金；本合同自甲、乙双方在合同上签名或盖章之日起生效。合同签订后，甲方上蔡县科工局在合同上加盖了公章，时任局长黄万岭和乙方冯彩霞均在合同上签名。被告按约向原告先行支付租金10万元，余款90万元至今未交付。另查明，原、被告《租赁合同》中约定的34间房屋中第三层6间至今原告未向被告交付。第一层西边3间因属上蔡县生产资金管理局所有，该局于2016年4月30日将该3间房屋与案外人韩建民签订10年的租房合同，并一次性收取租金50万元。以上事实，有原、被告当庭提交的《租赁合同》、被告提交的上蔡县生产资金管理局房屋所有权证及该局与韩建民所签订的租房合同，付租金凭证和本院庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案争议的焦点为：（一）合同效力如何认定；（二）合同应否解除；（三）原告请求的租金是否支持。根据本案查明的事实结合相关法律规定，本院作如下评析：（一）关于合同效力问题。从本案原被告所签《租赁合同》内容上看，第一条所涉及的6间门面房其中3间属案外人上蔡县生产资金管理局所有，本案原告将该3间房屋与被告签订租赁合同，并非必然导致合同无效的后果，此时该合同属于效力待定状态。如果该3间房屋的所有人事后向出租方或承租方作出追认，使效力待定的合同得以补正，即可使无权处分而订立的合同转变为有效合同。而本案查明的事实是，案外人上蔡县生产资金管理局另行与韩建民签订了该3间房屋的租赁合同（被告答辩认可韩与己属同一方合同主体），由此说明，原、被告所签合同中所涉及的该3间房屋的租赁，并未得到房屋所有权人的追认，原告无权处分该3间房屋。故本案《租赁合同》涉及该3间房屋的租赁内容当属无效。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。”本案所涉合同租赁期限三十年，本院认定原、被告所签的《租赁合同》超过二十年部分应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效合同和被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”据此规定，本院认为，本案所签的《租赁合同》除上述原告无权处分的3间房屋及超过20年租赁期限部分的内容无效外，其他主要内容当事人意思表示真实，不违反法律规定，且已在履行过程中，当属有效。二、关于《租赁合同》应否解除问题。原告提出解除《租赁合同》的理由为：1、被告拒交一次性租金100万元，构成根本违约；2、被告违约转租渔利；3、合同租期超过20年；4、租金过低，显失公平。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。上述第九十三条包括约定解除和约定解除权两种情形，本案显然不符合该两种情形。《中国人民共和国合同法》第二百二十七条解除合同的条件已被第九十四条所涵盖，属法定解除合同的事由。法定解除，是法律赋予合同当事人通过行使法定解除权而使合同效力归于消灭的行为。一般情况下，该法定解除权为守约方所享有。就本案而言，原告请求解除合同的第1、2条理由，均认为被告存在违约行为，而双方所签《租赁合同》约定原告将拥有全部产权的34间房屋出租给被告使用，被告先行支付租金10万元，余款90万元待原告30日内交清房屋时一次性支付；另约定，被告对承租原告的房屋可转租或用于合法经营。由此可以看出，被告未向原告支付余欠租金是因原告未先履行交付全部房屋的义务所致，被告承租原告房屋后转租给他人，并不违反双方合同的约定。关于租期超过20年问题。该超过部分属无效条款，本院前述已予认定。关于原告提出租金过低、显失公平的问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。……”由此，本院认为原告提出的该项理由，属可变更可撤销的情形，而非解除合同的条件。从在本案查明的事实看，双方在合同成立后，因合同标的物发生变化，出现不能完全履行合同的阻却事由时。双方当事人应及时协商或请求仲裁机构和人民法院对合同进行变更、撤销，或享有合同解除权的一方依法行使解除合同的权利，以使双方损失减少至最低限度。而双方当事人在本案诉讼之前的几年中，均未依法行使权利，任其存在瑕疵的合同自由履行。考虑到双方已对合同进行了部分履行，房屋几经转租，解除合同存在诸多不安定因素，为维护合同稳定性，故对原告解除合同的请求，本院不予支持。三、关于原告请求租金的问题。原告请求被告支付租金88889元，被告不持异议，并同意支付已租原告房屋的租金，本院对原告该项请求予以支持。综上，酿成本案纠纷，是因原、被告所签《租赁合同》存在瑕疵，导致合同不能完全履行所引起，双方均有一定责任。依据《中国人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告冯彩霞于本判决生效之日起十日内，支付原告上蔡县科技和工业信息化局租金88889元。二、驳回原告上蔡县科技和工业信息化局其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行合同给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费2224元，原、被告各自承担1112元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  李广涛审 判 员  赵晓燕人民陪审员  尼 猛二〇二〇年三月三十日书 记 员  陈慧娟