大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0214民初1986号原告：中国工商银行股份有限公司大连普兰店支行，所在地：大连市普兰店区商业大街**，统一社会信用代码：91210282818715248W。负责人：唐先炜，系该行行长。委托诉讼代理人：隋长军,系辽宁莲城律师事务所律师。被告：王庆军，男，1972年10月30日出生，汉族，户籍所在地内蒙古自治区通辽市科尔沁区，现住大连市普兰店区。被告：大连中民置业发展有限公司，住所地：大连市普兰店区皮口街道新海街**，统一社会信用代码：91210282594433013X。法定代表人连儒波，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人赵伟，系辽宁海星律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司大连普兰店支行（以下简称工商银行）与诉被告王庆军、大连中民置业发展有限公司（以下简称为中民公司）为金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托代理人隋成军，被告中民公司的委托代理人赵伟到庭参加诉讼。被告王庆军经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行向本院提出诉讼请求如下：1、请求判令被告王庆军立即偿还原告借款本金人民币273372.32元、利息人民币11617.67元（截至2020年2月8日），合计284989.99元；2、请求判令被告王庆军按合同约定偿还自2020年2月9日起至还清借款之日止的利息、罚息、复利；3、请求确认原告的抵押权合法有效，原告对被告王庆军提供的抵押物享有优先受偿权；4、请求判令被告中民公司对王庆军的欠款承担连带清偿责任；5、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月17日，原告与王庆军签订《个人购房借款/担保借款合同》，合同约定如下：借款金额：人民币31万元整；借款用途：购买家庭第1套住房，坐落于普兰店市，建筑面积为84.03平方米；借款期限为240个月，自2015年7月17日至2035年7月17日；贷款利率：浮动利率，即在基准利率水平上不浮动；罚息利率：贷款利率水平上上浮50%；借款的发放：贷款人将款项一次性划入中民公司账户；计息、结息：贷款利息自划款之日起计算，按日计息；还款：采用委托扣款方式等额本息还款法；抵押：被告王庆军以位于普兰店市商品房为其借款提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权支付和抵押权而发生的相关费用。债权的费用和借款人所有的其他应付费用。该抵押己办理了抵押登记手续。2014年，原告与被告中民公司签订《按揭贷款业务合作协议》，约定原告与被告中民公司就被告中民公司开发建设并依法销售的中民海港国际公寓项目的按揭贷款进行合作。第四条约定：在借款人办妥正式抵押登记手续并将《房屋他项权证》交甲方（即原告）收押之前，乙方（被告中民公司）同意对借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带保证责任。原告于2015年7月20日发放了全部贷款，而后被告王庆军于2019年3月10日开始违约欠款，积欠本金及利息，贷款余额273372.32元，截至目前被告王庆军累计违约多次，原告曾多次向被告王庆军催收，但至今被告王庆军仍未依约还款。依据合同第十四条之约定，原告有权宣布合同立即到期，要求被告王庆军立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；被告中民公司亦应按照《楼宇按揭合作协议》的约定承担连带保证责任，故诉至贵院，如判所请。被告中民公司辩称：不同意原告的诉讼请求。本案案由为金融借款合同纠纷，借款人为王庆军，贷款人为原告，中民公司不是该借款合同的当事人，不应承担该合同约定的还款义务。案涉楼宇按揭合作协议签订的主体是原告与中民公司，没有王庆军的参与，因此为王庆军设定权利及义务的合同在王庆军签字确认前对王庆军不发生法律效力，同时该合作协议只是双方之间达成的合作意向，签订时购房人不能确定，因此在购房人确定后双方因再次签订担保合同，才能产生对三方都有约束力的抵押按揭贷款担保合同。本案王庆军不能履行借款合同的约定，原因是其本人个人原因，并不是由于中民公司不能按时办妥房屋权属证明，因此本案不适用合作协议第4条的约定。原告主张对抵押的房产享有受偿权没有法律依据，优先受偿权是合同法第286条规定的，特指建设工程款的优先受偿权，金融机构借款合同中不存在抵押物的优先受偿问题。被告王庆军未出庭应诉亦未提交书面答辩意见。在庭审中原告提交如下证据：证据1、2015年7月17日签订的被告王庆军与原告签订的《个人购房借款/担保合同》，拟证明被告王庆军向原告借款人民币31万元（第一条、三十九条），贷款用途（第二条、四十条）为购买住房，贷款期限（第三条、四十二）240个月，还款方式（第六条、四十七）为按月等额本息还款，贷款的年利率（第四条、四十三条）为人民银行公布的同期同档次基准利率确定；罚息（第九条、五十二条）：借款人未按合同约定偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为约定利率基础上加收50%确定；抵押（第十八、十九、二十一条）：被告自愿以位于普兰店市的房屋为抵押物为上述借款提供抵押担保，抵押担保的范围为借款合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有的其他应付费用；违约及责任（第十条）：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及利息、罚息及其他费用。证据2、被告签字的贷款凭证，拟证明被告王庆军于2015年7月20日收到借款，借款的金额为31万元，与借款合同一致。证据3、自营历史明细列表，拟证明实际执行利率、被告违约月数（自2019年3月10日至庭审之日连续违约超过6期）、本金余额273372.32元（共借本金31万元，已还本金36627.68元）、2020年8月8日前积欠利息19034.24元（共产生利息71975.16元、已还利息52940.92元）。证据4、普房预普他证字第××号预抵押登记证，拟证明抵押于2015年7月20日预告登记，权利人为原告、义务人为被告王庆军，房屋坐落普兰店市。证据5、《按揭贷款业务合作协议》，拟证明原告与被告中民公司约定：被告中民公司同意由原告作为其开发建设的项目的按揭贷款办理银行，在借款人办妥正式抵押登记手续并将《房屋他项权证》交甲方（即原告）收押之前，乙方（被告中民公司）同意为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。证据6、商品房买卖合同，拟证明贷款用途，被告王庆军因购买被告中民公司商品房而向原告借款。本院认为，原告提交上述证据形式合法，能够证明案件事实，本院予以采信。经审理查明：2015年7月17日，被告王庆军购买被告中民公司商品房一套，该房屋位于普兰店市，建筑面积84.03平方米，除首付141241.10外，余款310000元办理商业贷款。2015年7月17日，原告与被告王庆军签订编号为2015-08-095号《个人购房借款/担保借款合同》，该合同约定原告向被告王庆军提供贷款金额310000元整，用途为购置上述房产，借款期限为240个月，自2015年7月17日至2035年7月17日。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮动0%；还款方式为等额本息还款；约定还款日为每月对日的前一日，当月无起息对日的，约定还款日为每月最后一日的前一日；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。违约责任条款中约定借款人不按本合同约定按时足额偿还本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；……行使担保权利；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。被告以其购买的位于普兰店市，建筑面积84.03平方米的房屋为该借款提供抵押，抵押担保范围包括本合同所列的本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。被告王庆军分别在合同借款人、抵押人处签名盖章。合同签订后，2015年7月20日原告与被告王庆军在普兰店市房地产管理处办理了预购商品房抵押权预告登记，登记证明编号为普房预普他证字第××号，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告王庆军。原告于2015年7月20日向被告王庆军发放贷款，贷款本金为310000元。截止到开庭之日涉案商品房仍未竣工验收，被告王庆军也未取得房屋权属证明。还查，被告王庆军自2019年3月10日开始违约欠款，截止2020年8月8日，被告王庆军已还本金36627.68元，已还利息52940.92元，被告王庆军尚欠原告贷款本金余额为273372.32元、拖欠利息19034.24元。另查，原告与被告中民公司于2014年1月15日签订《按揭贷款业务合作协议》，协议约定双方就被告中民公司开发并依法销售的“中民海港国际公寓”项目的按揭贷款合作事宜达成协议，协议约定，同意由原告方作为中民海港国际公寓项目的按揭贷款办理银行。被告中民公司同意原告按照中国工商银行的有关规定，在与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款合同约定将贷款资金全部划到被告中民公司在原告方开立的账户。在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交原告方收押之前，被告中民公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。本院认为：原告与被告王庆军签订的《个人购房借款/担保借款合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。原告已按借款合同的约定履行了发放贷款的义务，被告应当按约偿还借款本息，逾期则应承担相应责任。被告未按合同约定时间偿还借款，已经构成违约。原告根据合同约定，宣告提前到期，要求被告提前付清借款本息，符合法律规定，此通知到达被告即生效。本案中，本院于2020年5月23日向被告王庆军送达起诉状及开庭传票等诉讼材料，即2020年5月23日原告宣告提前到期的通知到达被告，此后被告应当提前偿还所欠全部借款，逾期还应承担合同约定的借款利息及逾期加罚利息，但不应当承担复利。而提前到期日前的违约责任，被告除承担逾期利息外，尚应当根据约定承担复利。故对原告要求被告偿还全部本金273372.32元及相应利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。因自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率标准已经取消，自2019年8月20日之后，贷款利息的基本标准应改为全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。关于原告要求对被告王庆军所有的房屋享有优先受偿权一节。不动产抵押权预告登记的作用是限制现实登记人对不动产的另行处分权，是对案涉不动产办理权属证明后申请办理抵押登记的请求权，并不能直接设立抵押权。故原告要求对被告王庆军抵押的房屋享有优先受偿权的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告中民公司对该笔借款承担连带清偿责任一节。因原告与被告中民公司签订的《按揭贷款业务合作协议》约定，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交原告方收押之前，被告中民公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。案涉房屋现并未办理竣工，致使原告无法办理正式抵押登记，被告中民公司应对被告王庆军的贷款承担连带保证责任。故对原告要求被告中民公司按照合同约定承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王庆军于本判决生效后十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司大连普兰店支行借款本金273372.32元及利息（自2019年3月10日起至2019年8月19日按合同约定的利率支付利息、罚息和复利；自2019年8月20日起至2020年5月23日，以全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基本标准，按照合同约定给付利息、罚息、复利；自2020年5月24日起至款项还清之日止，以全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基本标准，按照合同约定给付利息、罚息）；二、被告大连中民置业发展有限公司对上述借款本息承担连带给付责任；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司大连普兰店支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5574元、保全费2138元，合计10604元（已由原告预交），由被告王庆军与大连中民置业发展有限公司连带负担，公告费300元，由王庆军承担，被告王庆军、大连中民置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向本院缴纳诉讼费5574元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效法律文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审 判 员  颜丙丽人民陪审员  王 波人民陪审员  邹本亲二〇二〇年九月一日书 记 员  原春子附相关法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。