江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0982民初258号原告：刘少顺，男，汉族。原告：蔡青玲，女，汉族。委托诉讼代理人：刘少顺（蔡青玲之夫），男，汉族。被告：陈国柱，男，汉族。被告：盐城市大丰区福源房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91320982573767188T，住所地盐城市大丰区香堤雅郡商铺**。法定代表人：张陈，公司执行董事。原告刘少顺、蔡青玲与被告陈国柱、盐城市大丰区福源房地产经纪有限公司（以下简称福源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蔡青玲的委托诉讼代理人暨原告刘少顺、被告陈国柱、福源公司的法定代表人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈国柱将其本人及其家人的户口从盐城市大丰区大中街道幸福西路安置小区****迁出；2.判令被告陈国柱承担违约金60000元；3.判令被告福源公司退还原告5000元、利息200元，并与被告陈国柱承担连带责任；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月13日，原告与被告陈国柱在被告福源公司（房产中介公司）处签订《房地产买卖居间协议》一份，约定被告陈国柱将其所有的位于盐城市大丰区大中街道幸福西路安置小区1幢402室75.33㎡和附属车库10.43㎡，以总价人民币30万元转让给原告，双方并于2018年3月5日办理了不动产权变更登记手续。协议5.3条约定“甲方承诺自向大丰行政服务中心送件之日起的60日内，向该房地产所在地的公安派出所机构办理原有户口户口（若有）出手续，若未在前述期限被迁出原有户口户口（若有）逾期一日，甲方应按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口户口（若有）时止。”为了约束被告陈国柱尽快迁出户口，原告与被告陈国柱、福源公司三方口头约定，原告先前支付的购房定金10000元中的5000元房款由福源公司代管，作为被告陈国柱迁出户口户口的履约保证金。告陈国柱不能按约履行，该款就在约定的履行期限届满后立即退还给原告。2018年3月5日，双方办理完案涉房屋的不动产权转让后，被告陈国柱一直未将案涉房屋下的户口户口转走。多次催促被告陈国柱迁出户口，被告陈国柱均以各种借口拖延，拒不履行约定义务。原告到案涉房屋所在地公安机关查询得知，被告陈国柱及其儿子、孙子的户口户口均登记在案涉房屋下。原告起诉前，被告陈国柱已经迟延履约一年半有余，并多次明确告知原告和福源公司其不会将挂在案涉房屋下的户口户口迁走。福源公司明知被告陈国柱已构成违约的情况下，仍未将约定的5000元退还给原告，也未采取有效办法督促并保证被告陈国柱履行迁出户口户口的义务。房屋因为有原房主的户口户口在上面，影响了现房主变现投资的机会，严重损害了该房屋的现有价值。综上，请求法院支持原告的诉请。被告陈国柱辩称，1、我已经配合将案涉房屋过户给原告，我没有违约，不认可违约金6万元；2、目前我已经将本人的户口户口迁出，儿子、孙子的户口户口还登记在案涉房屋下，子在城镇有工作，村里不同意他把户口户口迁回去，户口迁不出去并非我的过错；购房款30万元是事实，我实际收到原告支付的295000元，还有5000元是由福源公司保管的，当初约定我什么时候将户口户口迁出，公司就什么时候将5000元给我。如果原告不要我迁户口，我可以将5000元给原告。目前我家人的户口户口虽未迁出，本人的户口户口已迁出，我认为福源公司应当退还我5000元的一半即2500元。被告福源公司辩称，5000元是案涉房屋的交易保证金，被告陈国柱保证将水电、户口户口等全部迁出后，司才能将5000元支付给陈国柱。至于5000元无论是退给原告还是被告陈国柱，我公司均无异议，但利息我公司不认可。根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2018年1月30日，甲方陈国柱、乙方刘少顺、丙方福源公司签订《房地产买卖居间协议》一份，约定乙方购买甲方所有的位于盐城市大丰区大中街道安置小区1幢402室75.33㎡和附属车库10.43㎡，房屋总价30万元。3.1、乙方自愿于本协议签订时向甲方支付定金10000元。3.2、甲方于签合同当日将定金的50%作为交房尾款给予丙方保管，丙方于交房当日将50%的定金交付甲方。3.3、乙方自愿于过户当日一次性将剩余房款290000元支付给甲方。5.3、甲方承诺自向大丰行政服务中心送件之日起的60日内，向该房地产所在地的公安派出所机构办理原有户口户口（若有）出手续，若未在前述期限被迁出原有户口户口（若有）逾期一日，甲方应按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口户口（若有）时止。同日，被告陈国柱出具收据一份，载明：“陈国柱今收到刘少顺购买安置小区1号402室房屋定金壹万元整。注：定金的50%由福源房产保管，交房当日交付给陈国柱。收款人：陈国柱。日期：2018.1.30”。庭审中，原、被告双方均认可陈国柱当日实际收到5000元，其余5000元由暂由福源公司保管，自陈国柱迁出案涉房屋内全部户口户口后再由福源公司支付给陈国柱。div>上述协议签订后，被告陈国柱配合原告按约办理了案涉房屋的产权变更登记手续，并认可收到原告支付的剩余购房款290000元。此后，因被告陈国柱未能及时迁出案涉房屋内全部户口，原告遂于2020年1月7日向本院提起民事诉讼。审理中，陈国柱于2020年6月5日将其本人的户口户口迁出，儿子、孙子的户口户口仍未迁出。div>另查明，案涉房屋的产权登记在原告刘少顺、蔡青玲名下。庭审中，原告陈述案涉房屋目前租给他人居住，该房屋的户口户口登记情况对子女上学亦无影响，亦未能提供证据证实因被告陈国柱未及时迁出户口户口对其造成损失。div>上述事实，有到庭当事人的陈述，《房地产买卖居间协议》、收据、案涉房屋的不动产权登记证书复印件、常住人口登记卡复印件等证据在卷证实。本院认为，原、被告之间签订的《房地产买卖居间协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议第5.3条约定“甲方承诺自向大丰行政服务中心送件之日起的60日内，向该房地产所在地的公安派出所机构办理原有户口户口（若有）出手续，若未在前述期限被迁出原有户口户口（若有）逾期一日，甲方应按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口户口（若有）时止”，但户口户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，行政管理范畴，不属于民事诉讼的受理范围，故对原告要求被告陈国柱将其本人及家人的户口户口迁出案涉房屋的诉讼请求，不予处理。但原告以陈国柱逾期迁出案涉房屋上的原有户口户口构成违约为由，陈国柱承担违约责任的诉请，属于民事诉讼受理范围，本院依法予以审理。本案中，被告陈国柱未能按协议约定及时将所出售的房屋上原有户口户口及时全部迁出，了双方的协议约定，依法应承担相应的违约责任。庭审中，陈国柱辩称其子在大丰无其他住房，但有工作并缴纳社保，不符合户口户口迁回农村的条件，能迁出户口，其并非故意违约，如原告不要求其迁出户口，其同意将福源公司保管的5000元购房尾款退还原告以赔偿原告的损失，后陈国柱于2020年6月5日将其本人的户口户口迁出，张福源公司支付其5000元购房尾款的一半。该辩称属于对原告主张违约金过高的抗辩。本案中，案涉房屋已按约完成交付及转移登记的约定，原告已经获得房屋占有、使用、收益及处分的完整所有权，原告亦未提交相关证据证实因被告家人的户口户口未及时迁出对其造成的实际损失。本案协议的约定及履行情况、当事人违约过错程度以及预期利益的影响等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院依法对原告主张的违约金进行调整，酌定被告陈国柱应当承担违约金5000元。因被告陈国柱尚有5000元应得购房尾款在福源公司处保管，福源公司在庭审中亦同意向原告或被告陈国柱任意一方支付，故被告陈国柱在本案中应当承担的5000元违约金可由福源公司直接向原告支付，陈国柱在本案中不再承担给付义务。原告的其他诉请，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定,判决如下：一、被告盐城市大丰区福源房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告刘少顺、蔡青玲5000元；二、驳回原告刘少顺、蔡青玲的其他诉讼请求。案件受理费1425元，由原告刘少顺、蔡青玲负担1375元，被告陈国柱负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  韦翔龙人民陪审员  葛 新人民陪审员  云海滨二〇二〇年十月十四日法官 助理  李建超书 记 员  徐 玲附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。