河南省鄢陵县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1024民初145号原告：中国建设银行股份有限公司鄢陵支行。住所地：鄢陵县南大街**。负责人：赵志立，行长。委托代理人：王红艳，该行职工。委托代理人：郭瑞，河南天苑律师事务所律师。被告：杜玉臣，男，1963年3月10日出生，汉族，住鄢陵县。被告：程秋月，女，1962年9月13日出生，汉族，住鄢陵县。被告：河南东升兴隆置业有限公司。。住所地：郑州市管城区南营乡尚庄村**法定代表人：杨明京。原告中国建设银行股份有限公司鄢陵支行（以下简称建行鄢陵支行）与被告杜玉臣、程秋月、河南东升兴隆置业有限公司（以下简称东升兴隆置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案。诉讼中，原告撤回对被告河南东升兴隆置业有限公司的起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告建行鄢陵支行负责人赵志立的委托代理人王红艳、郭瑞到庭参加了诉讼，被告杜玉臣、程秋月经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。原告建行鄢陵支行诉称：2013年6月3日,被告杜玉臣、程秋月与原告签订《住房公积金借款合同》及《预购商品房抵押合同》，约定被告向原告借款32万元。2013年7月18日，原告将借款发放至双方约定的账户。借款期间，被告支付了部分借款本息。被告自2018年6月开始未按约定还款，已属违约。为维护原告合法权益，现依法提起诉讼，请求判令：1、被告杜玉臣、程秋月立即偿还原告借款本金235869.02元及利息、罚息7034.13元（计算至2019年4月30日，以后的利息、罚息按照合同约定计算方式计算至实际还款之日止）；2、原告对被告杜玉臣、程秋月提供的抵押物享有优先受偿权；3、诉讼费及其他费用由被告承担。原告向本院提交了以下证据予以证明：1、《住房公积金借款合同》1份；2、预购商品房抵押合同、预售商品房抵押权预告登记证明各1份；3、《商品房买卖合同》1份；4、个人贷款支付凭证1份；5、公积金个人住房贷款逾期情况表1份；6、住房公积金贷款业务委托协议书、委托书各1份；7、个人住房贷款申请审批表1份，原告以此证明其诉讼请求成立之事实。被告杜玉臣、程秋月既未做出答辩，亦未向本院提供相关证据。因被告杜玉臣、程秋月未到庭，视为其对质证权利的放弃。本院依法确认原告提供的上述证据，符合证据的合法性、关联性、真实性，应作为本案的有效证据使用。本院根据上述认证查明:2013年6月3日，被告杜玉臣与原告签订《住房公积金借款合同》1份，约定被告杜玉臣向原告借款32万元，借款用途为购买鄢陵县花博大道西侧东方威尼斯小区5号楼东起1单元17层东户1701号房产，借款期限为180个月，自2013年5月11日至2028年5月11日，合同载明的借款期限起始日与贷款支付凭证所载明日期不一致的，以实际放款日为准，借款到期日根据借款期限相应调整；并约定贷款年利率为4.5%；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，对不能按时支付的利息，按罚息结息方式计收复利；合同并约定，借款人不按本合同约定的按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，原告可宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本金及相关费用。被告杜玉臣、程秋月在该合同借款人、抵押人处签名并按指印，开发商东升兴隆置业公司作为借款合同的保证人在合同上盖章。同日，被告杜玉臣与原告签订《预购商品房抵押合同》1份，约定被告杜玉臣以上述所购房产作抵押，为上述借款提供担保，保证期间自2013年5月11日到2028年5月11日贷款本息清偿之日止。被告杜玉臣、程秋月在该合同抵押人处签名并按指印，开发商东升兴隆置业公司作为借款合同的保证人在合同上盖章。2013年6月8日，双方办理了鄢陵县预售商品房抵押权预告登记证明（编号：FB00011935号）。2013年7月18日，原告按双方合同约定将借款本金付至东升兴隆置业公司账户。借款期间，被告偿还原告部分借款本息。截止2020年3月23日，被告尚欠原告借款本金235869.02元，利息14821.37元未予偿还。被告共逾期22个月。该款至今未付，引发本案纠纷。上述事实，有当事人提交的上述证据和当事人陈述意见在案佐证。本院认为：原告与被告杜玉臣签订的《住房公积金借款合同》、《预购商品房抵押合同》，均系当事人真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。合同成立后，原告按约履行了给付借款的义务，被告杜玉臣未按合同约定的期限和数额偿还原告借款本息，已属违约，现原告要求被告对下余全部借款本息予以清偿，符合双方合同中“可宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本金及相关费用”的约定，故对原告要求被告杜玉臣偿还下余借款全部本息的诉讼请求，本院予以支持；被告程秋月在借款合同借款人处签名，系该笔借款的共同借款人，其应依法对上述借款承担共同还款责任；涉案房产虽已办理抵押权预告登记,但根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定,“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”,预告登记属于债权保全措施,并具有排除他人处分标的物的物权效力,但并非正式物权登记。故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下,抵押权并未依登记而设立。因此,原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权,并可对抗他人对涉案房屋的处分,但对涉案房屋不享有抵押权。在商品房抵押登记完成后,抵押权方依法设立,银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权。本案中,房产已完成初始登记,并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件,被告杜玉臣负有在一定期限内协助办理抵押登记的义务。本院确定被告杜玉臣应在三十日内协助办理涉案房产抵押登记。购房人杜玉臣若逾期仍未协助办理抵押登记,涉案商品房已具备物权登记条件,但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立,在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权,有利王平衡保护各方当事人利益,保障交易安全和稳定。故根据物权法第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定,本院依法确认原告行对涉案房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告杜玉臣、程秋月于本判决生效之日起三十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司鄢陵支行借款本金235869.02元，逾期利息14821.37元（计算至2020年3月23日，以后的利息按照合同约定计算至借款还清之日止）；二、被告杜玉臣于本判决生效起三十日内协助原告中国建设银行股份有限公司鄢陵支行办理鄢陵县花博大道西侧东方威尼斯小区5号楼东起1单元17层东户1701号房产的抵押登记手续；三、上述房产抵押登记办妥后,或被告杜玉臣逾期仍未办理抵押登记的,原告中国银行股份有限公司鄢陵支行有权对上述房产拍卖、变卖所得价款对本判决第一项确定的债权优先受偿；如果被告杜玉臣、程秋月未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4944元，由被告杜玉臣、程秋月负担，先由原告垫付，待原告中国建设银行股份有限公司鄢陵支行申请执行时一并执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  杨玉亭人民陪审员  孙春生人民陪审员  柴 三二〇二〇年四月二十四日书 记 员  谷成林