江西省宜丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0924民初410号 原告：周玲，女，1971年8月10日出生，汉族，宜丰县人，住宜丰县。 委托代理人：喻泉安，棠浦法律服务所工作者。 被告：宜丰县金宇房地产开发有限公司，住所地：宜丰县公园路，现住所地：宜丰县城东派出所旁东湖宜景售楼部。统一社会信用代码:9136092406346155X2。 法定代表人：李远中，该公司经理。 委托代理人：李小伟，江西甘雨（宜丰）律师事务所律师。 原告周玲与被告宜丰县金宇房地产开发有限公司（以下简称金宇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周玲及其委托代理人喻泉安、被告金宇公司委托代理人李小伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金36853.5元，产权证办理违约金3950元，退回不合理费用8194元，共计48997.7元；2、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原、被告于2017年4月28日签订商品房买卖合同，原告购买被告宜丰县东湖宜景东苑3栋1单元302室，约定建筑面积110.9平方米，单价3561.77元，总金额395000元，原告按合同支付了全部款项至被告。合同第八条约定2018年6月30日交房，第九条约定逾期交房自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止向买受人支付已交房款万分之三的违约金，第十五条约定，商品房交付后的90日内办理产权证，逾期按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同约定的期限到期后，原告多次要求被告交房及办理产权证，被告置之不理，直至2××9年5月8日交房，于2020于1月15日才办理好产权证，被告已办好产权证但未给原告。根据合同约定内容，被告逾期交房的违约金为36853.5元（2018年7月1日至2××9年5月8日共311天，395000元×0.0003×311天＝36853.5元），逾期办理产权证违约金3950元（395000×1%＝3950元）。商品房买卖合同附件4合同补充协议约定，商品房住宅办理产权时，交易手续费3元／平方米，由被告承担，但被告于2017年4月29日收取了原告8194元，现原告要求被告全部退回。被告的证据不能证明被告通知了原告在合同约定的时间内交房。原告没有去信访和协调，被告承诺办房产证是2××9年年底办好不算违约，没有办好算违约是对26户有约束力，对原告没有约束力。被告违反合同约定，特向人民法院起诉，望依法裁决。 被告金宇公司辩称，原、被告之间的纠纷，房管局已经组织调解处理好，三方协调最终补给原告车库逾期款3902元，原告在2××9年5月25日领取了该款。本案不是被告逾期交房给原告，而是原告故意不到公司办理交接手续造成的问题。原告到2××9年5月8日办理的交接，也是原告自己造成的。被告方在2018年6月18日已经将交房通知邮寄给原告，原告当天就收到了，此后，被告多次电话通知原告办理交房手续，原告拒绝交房，理由是她在外面打工，不在宜丰，被告在2018年6月通知了1＃-3＃楼全部业主办理交房手续，没有逾期。该小区至今为止共交付了56户，在当年6月份按期交房的有22户，其余的是在当年6月后交房，全是业主自己不来办理，与被告无关。 信访和房管局协调处理过程中，没有提到3号楼交房逾期的问题，可以证明不逾期。如果逾期交房信访必定会投诉的，因为车库逾期都投诉，主楼逾期不可能不投诉。原告没有参加协调会不属实，是否参加信访因为涉及26户业主是保密的，我们是看不到。原告是业主总群的群主，即便没有参加信访，没有参加协调，原告也是必然知道2018年6月30日以前开始交房的事实，也应该知道绝大多数的业主办理了交房。房屋的交付是整栋楼房的交付，被告的63件入伙通知书同时发出的，不可能我们通知其他业主交房，留下原告一户不通知。到现在为止还有7户业主没有办理交房手续，因为他们不需要房屋居住，怕交房后要交物业费，所以一直拖着不交接，原告也是这样的。产权证办理情况我们是有点逾期，但是逾期不是被告造成的，是改革时房管局与土管局交接问题所致，所以房管局出面组织了调解，最终重新约定办理产权证时间在2××9年12月31日前，变更了合同原约定的办证时间，本案中产权证办证逾期时间应该从2020年1月1日开始计算。被告收了原告8000多元，这些费用都是由被告为原告办理房产手续时代原告交纳的，被告共为原告缴交了8504.15元（包括契税、维修基金、证书工本费80一本），多交了费用，此费用都是原告应该交纳的，被告本案中不反诉，保留反诉原告支付多交费用的权利。被告方没有收取原告所提到的每平米3元手续费，且被告所代交的8504.15元不包括此费用，原告自己没有搞清楚。在本案中原告主张三个请求没有一个是成立的。请求驳回原告诉请。 为证明诉请，原告提供： 证据1、商品房买卖合同、补充协议，以证明合同约定2018年6月30日交房，逾期交房自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止向买受人支付已交房款万分之三违约金，商品房交付后的90日内办理产权证，逾期按已付房款的1%向买受人支付违约金，被告逾期交房的违约金为36853.5元（2018年7月1日至2××9年5月8日共311天，395000元×0.0003×311天＝36853.5元），逾期办理产权证违约金3950元（395000×1%＝3950元），交易手续费3元／平方米，由被告承担。 证据2、个人购房借款、担保合同一份，以证明原告所购房是抵押借款，共贷款31万元。 证据3、小区入伙流程表复印件一份、交房确认书，以证明原告于2××9年5月8日收到入伙通知表，交房时间是2××9年5月8日。 证据4、收据、发票，以证明被告收取8194元，该费用不应当由原告承担。 证据5、调查笔录，以证明被告交房时间是2××9年5月8日。 被告质证认为，上述证据具有真实性，但不能达到原告的证明目的。 为证明抗辩意见，被告提供： 证据6、邮政的快递单、公司入伙通知书、入伙流程表、物业费清单、通话记录，以证明被告提早4天向原告邮寄交房通知，原告拖欠了办理交房时间。被告于2××9年12月2日最后一次电话通知原告去办理产权证，原告一直拖延办证时间。 证据7、承诺书、原告等业主给予补助款台账、原告领取逾期补偿收条，以证明县房管局组织协调被告与原告等业主就办理产权证、交房（车库）等事宜，最终形成一致意见，被告在本案中不存在逾期交房事实，重新约定了办理产权登记的期限是2××9年12月31日，被告对逾期交付车库的业主给予4年和2年物业费的赔偿，原告是属于补偿4年的，原告领取了车库补偿费。 证据8、车库、住宅交房材料，以证明原告的住宅是2××9年5月8日交接的，车库是2××9年12月5日交接的。同时交房的1-3＃有63套，已经交付56套，没有交付的有7套，按时交付的22套，逾期一个月的18套，逾期2个月的4套，逾期三个月以上的12套，上述所有逾期都是业主不来，不是被告不交房。 证据9、购房票据、办理产权证代收费用，证明原告缴交总房款金额，被告代原告支付费用8504.15元，原告的办证费用为80元。 证据10、王军和张叶玲证人证言，证明邮寄通知给原告时两个业主同一时间段收到被告邮寄的信件，信件内容就是东湖宜景东苑入伙通知书。 证据11、以陶炯明牵头的26户业主的信访件，证明东湖宜景的26户业主在2××9年5月13日向信访局投诉，投诉内容有业主至今没有拿到产权证，逾期办证违约金怎么处理等内容。后经房管局赖局长牵头处理后，在2××9年5月20日回复处置情况业主，主要内容有组织了大部分业主与开发商协商，由开发企业出具承诺书，承诺在2××9年年底办出产权证，年底办出不赔偿的，超过时间给予经济赔偿。同时证明被告没有逾期交房的内容。 证据12、东湖宜景业主总群的资料，以证明业主总群总共有205位业主，原告是群主，原告对本案房屋入伙通知书和交房等相关情况是知情的事实，以及原告参加了房管局的协调会。 证据13、竣工验收报告、房产证复印件，以证明案涉3号楼在2018年4月10日竣工验收合格和办证情况。 原告质证认为，原告没有收到交房通知、入伙通知书。入伙流程表是事实。物业费清单是被告自己造的表，不能证明应该由原告交纳的，物业费是原告自己交纳的。通话记录只能证明被告打了电话，也不能证明电话内容是什么，不能达到被告的证明目的。承诺书是被告单方承诺，原告不知道。台账属实，原告收到了车库3902元补偿款，但与住宅无关。票据的真实性认可，但是代交的8100多元费用不是原告应该交纳的，是被告应该交的。王军和张叶玲证人证言、信访件、东湖宜景业主总群的资料、竣工验收报告、房产证复印件的真实性没有异议，但是与本案没有关联性，达不到被告的证明目的。 对原、被告提交的上述证据的真实性、关联性、合法性，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下： 原、被告于2017年4月28日签订商品房买卖合同。其中载明原告电话为139××××5883，第三条约定，原告购买被告宜丰县东湖宜景东苑3栋1单元302室；第四条约定，房款总金额395000元；第六条约定首付款85000元，其余房款以按揭付款方式按期付款；第八条约定，出卖人在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，逾期交房自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止出卖人向买受人支付已交房款万分之三的违约金；第十五条约定，出卖人在商品房交付后90日内，将办理权属、办理需由出卖人提供的资料报产权办理机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同补充协议载明，统一由开发商按收费标准代收；新建商品房住宅在办理产权时，交易手续费3元／平方米由开发商负担。上述合同同日在宜丰县房管局备案。 2017年4月28日，原告向被告交付3-1-302室首付款85000元。6月23日，原告与宜丰县农商银行营业部、被告签订个人购房借款/担保合同，以案涉房屋作抵押，按揭贷款31万元，贷款支付至被告公司项目部银行账户。同月28日，上述31万元贷款发放至被告公司项目部银行账户。4月29日，原告向被告交付3-1-302室其他费用8194元。 2018年3月，案涉房屋竣工，4月进行了房屋验收。 2018年6月16日，被告通过宜丰县邮政局向宜丰县解放路207号附1号4单元处向原告投递挂号信ＸＡ05882655436，未果，快递员通过电话与原告通电话后（手机号139××××5883），将该挂号信投递至原告现住地流源北路5栋2号。对于同批投递给业主的信件，2020年5月22日，部分业主证明是2018年6月由被告投递的，投递内容为东湖宜景东苑入伙通知书。 2××9年5月8日，原告在被告处办理了收房手续。 2××9年5月13日，东湖宜景小区业主26人向宜丰县信访局投诉，开发商未向职能部门申请办理2018年6月30日第一批所交房、2018年12月30日第二批所交房的产权证，逾期办证违约金怎么处理等问题。该投诉没有被告没有逾期交房的内容。2××9年5月20日，宜丰县房管局赖局长牵头处理上述投诉，组织了绝大部分业主与被告负责人在小区物业办公室协商，所有在场业主一致同意被告在年底前办结该小区所有住户不动产权证，并让开发企业承诺，在2××9年年底办出这些房产的产权证，年底办出则不赔偿业主，超过时间给予业主经济赔偿。2××9年5月25日，被告公司出具了承诺函，承诺被告公司于2××9年12月31日前办理出1-7栋不动产权证，在该期限内办好，不予赔偿，逾期则公司按购房合同条款给予赔偿；按2年、4年物业费标准分别赔偿1-3栋、4-6栋住户逾期交车库损失。2××9年5月31日，周玲收到被告3-1-302房车库逾期补偿款3902元。 2××9年4、5月份，原告以玲诗雅的昵称作为群主建立了业主群。2××9年12月2日被告工作人员打电话催原告到办证的审批表上签字，原告称其在外地，该星期内不一定会回来。 2020年1月13日，被告办理好了原告案涉房屋的国有建设用地使用权/房屋所有权证。 被告为原告房屋所交费用情况为：2017年6月14日交契税7302.15元，2××9年6月3日，交房管局物业维修资金1122元，交不动产登记费80元（2160／27）共计8504.15元。 2020年4月15日，原告向本院申请财产保全，要求冻结被告5万元银行存款或等值的股票等财产，支付财产保全责任险保险费300元。同月21日，本院冻结被告5万元存款。 本院认为，原、被告之间的买卖合同合法有效，双方应依约履行。本案的争议焦点主要有：（一）被告是否存在违约交房行为，应否赔偿原告逾期交房违约金问题；（二）被告是否存在逾期办证行为，应否赔偿原告逾期办证违约金问题；（三）被告应否退回所收原告预交的8194元问题。现分述如下： （一）被告是否存在违约交房行为，应否赔偿原告逾期交房违约金问题。1、案涉房屋在2018年4月通过了房屋验收，在2018年6月底具备了符合合同约定的交付条件。2、被告于2018年6月16日通过快递公司向原告身份证上的地址向原告邮寄了信件，原告在收到了快递员的电话通知后，告知了新送达地址，快递员重新将信件投递到新送达地址，因此，可以认定原告收到了被告2018年6月16日所寄的ＸＡ05882655436挂号信。3、原告未举证证明所收到的邮件内容系其他内容，不系入伙通知书，部分业主已证明其所收到的同批被告所寄信件内容为入伙通知书。因此可以认定2018年6月中旬原告所收到的被告的挂号信内容为入伙通知书，即交房通知。2016年6月30日交房的部分业主在2××9年向宜丰县信访局投诉时未投诉被告逾期交房问题，由此可以证明其他部分业主认可被告并没有逾期交房现象。审理中，原告没有举证证明其向被告催交房屋，也没有陈述清楚被告逾期交房的具体事由。因此，原告在2018年6月中旬收到被告的交房通知后，直至2××9年5月才收房，该逾期交房的原因不在于被告，原告要求被告承担违约责任，赔偿逾期交房的违约金，本院不予支持。 （二）被告是否存在逾期办证行为，应否赔偿原告逾期办证违约金问题。合同约定被告应在交房后90日内即2××9年8月8日前将办理权属、办理需由、出卖人提供的资料报产权办理机关备案，但被告在该期限内并未做好备案工作。尽管被告的电话录音反映，原告直至2××9年12月2日后的一个星期内都不一定会来协助被告办理上述手续，办证延期，有部分是原告的原因，但虽经有关部门协调，被告作出了办证期限的承诺，仍未履行承诺，直至2020年1月13日办好房屋产权证，存在再次逾期办证行为，故被告应按承诺书和合同约定承担逾期办证违约责任，原告主张被告支付产权证办理违约金3950元（395000×1%＝3950元），本院予以支持。 （三）被告应否应退回原告所预交的8194元问题。被告以原告名义于2017年6月14日支出案涉房屋契税7302.15元，2××9年6月3日交房管局案涉房屋物业维修资金1122元、不动产登记费80元（2160／27）共计8504.15元，其中并不包含补充协议中约定由被告承担的交易手续费3元／平方米，结合合同约定和现实交易情况，可以确认上述费用并不系被告应承担的费用，原告也无证据证明上述费用应由被告负担，故原告要求被告退回8194元，理由不足，本院不予支持。 综上所述，被告应支付原告逾期办证违约金3950元，对于原告的其余诉请，本院不予支持。对于原告所交诉讼费、保全费等，则应按原告诉请获得支持比例由原、被告分摊。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告宜丰县金宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告周玲3950元。 二、驳回原告周玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1025元（原告已预交），由原告负担942元，被告宜丰县金宇房地产开发有限公司负担83元。保全费520元，财产保全责任险保险费300元，共820元，由原告周玲负担754元，由被告宜丰县金宇房地产开发有限公司负担66元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号:14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理。） 若到期不履行，权利人可在判决生效后二年内向本院申请执行。 审判员  冷文平 二〇二〇年六月八日 法官助理袁艳 书记员廖樱