北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初14439号原告：北京金科纳帕置业有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇沙顺路68号翰宏花园会所。法定代表人：谢滨阳，总经理。委托诉讼代理人：岳仁东，北京法绳律师事务所律师。被告：陈定宜，男，1929年1月7日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：赵全，北京三久律师事务所律师。原告北京金科纳帕置业有限公司（以下简称金科公司）与被告陈定宜房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金科公司的委托诉讼代理人岳仁东、被告陈定宜的委托诉讼代理人赵全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金科公司向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同，支付剩余房款16182000元；2.被告向原告支付逾期付款违约金（以1798000元为基数，自2017年12月20日起计算；以14384000元为基数，自2018年6月20日起计算；上述违约金均按日万分之二计算至付清之日止）；3.被告承担本案案件诉讼费用。事实及理由：2017年11月7日，被告认购原告开发的坐落于北京市昌平区××小区××号房屋并签署了《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF733919）。该合同约定房屋总价款为17980000元，并于附件五约定被告采用分期付款方式支付：2017年11月7日支付1798000元、2017年12月20日前支付1798000元、2018年6月20日前支付剩余房款14384000元。合同签订后，被告仅支付了第一笔分期款，剩余第二笔、第三笔款项合计16182000元。虽经原告多次催缴，但被告至今仍未支付，被告存在逾期付款违约行为。根据合同约定及法律规定，原告有权要求被告支付剩余房款并承担违约金。陈定宜辩称，被告从来没有跟原告签订过房屋买卖合同，原告所主张的房屋买卖合同是被告的子女在没有征得被告同意下签订的，所以被告不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月7日，金科公司（出卖人）与陈定宜（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF733919，以下简称《买卖合同》）约定陈定宜以17980000元购买位于北京市昌平区××小区××号房屋（房屋所有权证证号为X京房权证昌字第XXXX号）。《买卖合同》附件三“该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押当事人的相关约定”部分载明出卖人承诺在本项目正式办理房屋所有权手续之前与国民信托有限公司（以下简称国民公司）办理完毕释放手续，以保证买受人办理产权手续的正常进行；该商品房已于2017年8月7日至2019年8月7日在国民公司设定抵押，国民公司同意该商品房销售。《买卖合同》附件五“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”部分载明买受人以分期付款方式支付房款，具体为：买受人于2017年11月7日签署《买卖合同》交付1798000元（买受人已付定金转入本期购房款），余款1798000元买受人须于2017年12月20日内付清，余款14384000元买受人须于2018年6月20日内付清；若买受人未按约定付清余款或未按期付款的，买受人应按本合同第九条的约定承担逾期付款的违约金责任。《买卖合同》第九条部分载明逾期付款超过60日，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2017年10月9日，陈定宜向金科公司支付预约金50000元。2017年10月13日，陈定宜向金科公司支付预约金450000元。2017年10月31日，陈定宜向金科公司支付预约金1298000元。2017年12月28日，金科公司向陈定宜邮寄《告知函》，主要内容为要求陈定宜在2017年12月31日前到金科公司财务部交纳逾期未付房款1798000元及逾期违约金179.8元/日。2018年4月12日，金科公司向陈定宜邮寄《告知函》，主要内容为要求陈定宜在2018年4月20日前到金科公司财务部交纳逾期未付房款1798000元及逾期违约金179.8元/日。2018年8月30日，金科公司向陈定宜邮寄《告知函》，主要内容为要求陈定宜在2018年9月10日前到金科公司财务部交纳逾期未付房款16182000元及逾期违约金3236.4元/日。陈定宜表示上述《告知函》为金科公司要求其追认的催告，其已经以拒绝支付行为来体现自己对合同的态度。经法庭询问，双方当事人一致认可《买卖合同》中“陈定宜”的签字并非其本人所签。金科公司表示记不清楚《买卖合同》签字时陈定宜本人是否到现场、合同中的签字人无法确定、付款刷卡人及凭条签字人都不知道是谁；陈一心当时持有陈定宜的身份证、户口本、银行卡原件，并承诺事后会提交授权委托，但该承诺没有书面材料，后来也没有提交授权委托。陈定宜表示涉案合同及相关材料均为陈一心签字，签字时没有陈定宜的授权；陈定宜是在2017年11月中旬之后知道涉案房屋买卖的事情的，但自己没有同意给陈一心授权，在2017年12月份收到《告知函》后才知道陈一心已经签订了《买卖合同》并支付了部分款项。另查，陈一心为陈定宜之女。陈一心在《买卖合同》、《家庭购房申请表》、《承诺书》、《购房承诺书》、《商品房买卖风险告知书》中的“陈定宜”处签字，并向金科公司提供了陈定宜的身份证及户口本复印件，并通过陈定宜的银行卡向金科公司支付了1798000元。上述案件事实，有《北京市商品房现房买卖合同》、《告知函》、交易凭条、收据、账户历史交易明细表及本案当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，当事人争议的焦点集中在陈一心在《买卖合同》上签署“陈定宜”字样的行为是否构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，是否构成表见代理重点审查的内容应为“相对人有理由相信代理人有代理权”。具体到本案，本院认为陈一心的行为构成表见代理。陈一心具有代理权的假象与陈定宜对购买房屋一事的默许有直接关联，房屋交易相关的风险亦在陈定宜可以控制或预见的范围内。首先，陈定宜与陈一心为父女关系，且陈定宜已年近九十，当事人的身份关系及年龄具有特殊性。其次，陈一心在签订《买卖合同》时出示了陈定宜的身份证及户口本原件，陈定宜对上述证件的保管存在过失。第三，陈一心在签订《买卖合同》前使用陈定宜的银行卡向金科公司支付涉案房屋房款，其知晓陈定宜的银行卡密码，并多次刷卡支付款项。综合上述情形，金科公司有理由相信陈一心有代理陈定宜购买涉案房屋的权利，形成了合理信赖，符合“善意”的标准。另外，《买卖合同》不存在法律规定无效情形，该合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法、有效。双方当事人均应按照合同约定履行自己的相应义务。现陈定宜并未按照约定的付款时间支付金科公司相应购房款，且《买卖合同》中约定的付款时间均已到期，故本院对金科公司要求陈定宜继续履行合同，支付剩余房款16182000元的诉讼请求予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据查明的事实，陈定宜未按期向金科公司支付购房款，已经构成违约，但陈定宜主张双方约定的此金额过高，请求本院予以酌减。鉴于金科公司未对其实际损失举证证明，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金数额予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、陈定宜于本判决生效后十五日内给付北京金科纳帕置业有限公司剩余房款16182000元。二、陈定宜于本判决生效后十五日内给付北京金科纳帕置业有限公司违约金（以1798000元为基数，自2017年12月21日起至实际支付之日止，按日万分之一计算；以14384000元为基数，自2018年6月21日起至实际支付之日止，按日万分之一计算）。三、驳回北京金科纳帕置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费126509元，由陈定宜负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张 俊人民陪审员  陈长勇人民陪审员  冯静春二〇二〇年四月二日书 记 员  李 杰