江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终1437号上诉人（原审被告）：孙立民，男，1961年7月24日生，汉族，住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：尚传永，江苏汇英才律师事务所律师。委托诉讼代理人：张同轩，江苏汇英才律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王学民，男，1965年4月17日生，汉族，住江苏省邳州市。原审被告：邳州市维和物业管理有限公司，住所地江苏省邳州市运河街道恒山路安乐小区9号。法定代表人：刘维和，男，1962年11月3日生,汉族，住江苏省邳州市。原审第三人：邳州市运河街道跃进社区居民委员会，住所地江苏省邳州市运河街道大榆树街5号。法定代表人：任夫民，该社区主任。上诉人孙立民因与被上诉人王学民、原审被告邳州市维和物业管理有限公司（以下简称维和物业）、原审第三人邳州市运河街道跃进社区居民委员会（以下简称跃进社区）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2017）苏0382民初7332号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙立民及其委托诉讼代理人尚传永、张同轩，被上诉人王学民，原审被告维和物业的法定代表人刘维和，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人孙立民上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉求，改判上诉人不承担赔偿义务或将案件发回重审。事实与理由：一、原审判决跃进社区不承担赔偿责任错误。(一)上诉人在2016年9月已经退出宏大小区物业管理，相关管理权利义务概括转移至跃进社区，涉案房屋租赁合同约定甲方(即上诉人)的权利义务由跃进社区承担，跃进社区成为该合同的当事人；上诉人的权利义务终止，不再是涉案合同当事人。跃进社区于2016年9月，借邳州市开展“五城同建”创建工作之机，在对维和物业补偿38000元后，全面接管邳州市宏大财富管理中心小区的物业管理，维和物业撤出对涉案小区的物业管理，这一事实在本案的一审中已经查明，跃进社区亦自认。根据《中华人民共和国合同法》第八十八、八十九条之规定，跃进社区全面接管邳州市宏大财富管理中心小区的物业管理这一行为，是对维和物业权利义务的概括承受，即对上诉人及维和物业与业主所签订的物业服务合同、上诉人和王学民签订房屋租赁合同的权利义务、职责，全部概括转移给跃进社区。合同当事人由上诉人和维和公司就转移给跃进社区，跃进社区替代上诉人和维和物业公司成为相关合同的当事人。(二)跃进社区在2016年9月全面接管邳州市宏大财富管理中心小区的物业管理以来，一直在行使自己的管理权。从原审庭审中提供的证据看，跃进社区一直在行使自己的管理权，发布要求租户搬出去的公告、公告召开业主代表会议、收取相关物业管理费、租户的租金等。2016年12月4日，跃进社区以自己设立的邳州市宏大财富中心管理委员会的名义收取涉案房屋的被上诉人王学民电费200元；2016年10月12日，以邳州市宏大财富中心物业管理委员会的名义，要求被上诉人王学民7日内搬出涉案房屋；继续履行维和物业所订立的其他出租房屋合同，收取租金；收取本小区业主的物业服务费用，提供物业服务等。(三)涉案纠纷是由于跃进社区的过错造成，跃进社区应当承担赔偿责任。跃进社区从上诉人和维和物业承受权利义务后，本应全面履行从上诉人处承受的义务，但其出于私利，违背诚信原则，认为涉案房屋的租金比较便宜，想收回涉案房屋另行出租。从公安机关接处警及调解协议可以证明，跃进社区安排其物业管理人员董大双对王学民租赁的房屋采取锁门、断水、断电等方式阻止王学民从事经营活动，并于2016年10月12日，以邳州市宏大财富中心物业管理委员会的名义，要求被上诉人王学民7日内搬出涉案房屋，迫使被上诉人王学民停业，从而引起诉争。经查，跃进社区指派的行使对邳州市宏大中心小区行使物业管理权利的邳州市宏大中心物业管理委员会，未在工商行政管理部门登记注册，作为设立人的跃进社区，应当对邳州市宏大中心物业管理委员会的行为承担责任。导致合同不能履行的根本原因在于跃进社区没有履行从上诉人处承受的合同义务，跃进社区在涉案房屋租赁合同不能履行的过程中存在重大过错。根据合同法有关规定造成合同不能履行的造成的损失，赔偿责任由过错方根据过错程度承担责任，跃进社区应当为自己的过错行为承担赔偿责任。原审法院没有判决跃进社区对其过错承担赔偿责任是错误的。二、原审判决上诉人承担赔偿责任，没有事实和法律依据。上诉人和维和物业作为物业管理人从宏大物业小区撤出之后，就失去了管理该小区的权利、义务、职责。涉案租赁合同履行相关事宜由王学民和跃进社区协商解决。造成王学民请求解除合同的原因是涉案房屋租金比较便宜，跃进社区想收回房屋另行出租，采取锁门、断水、断电等方式阻止被上诉人王学民从事经营活动。上诉人没有也无权参与上述活动，没有采取任何不利于王学民经营活动的行为，上诉人没有过错。上诉人撤出宏大物业管理之后，不是租赁合同的当事人，上诉人当事人地位被跃进社区取代。三、王学民有过错，原审判决赔偿款数额过高。王学民存在不及时缴纳电费、物业服务费等费用，加剧了和跃进社区的矛盾，造成跃进社区采取锁门、断水、断电等方式阻止被上诉人王学民从事经营活动，王学民有过错。王学民在起诉状中明确要求赔偿装修费5万元，王学民对装修实际产生的费用是清楚的，5万元应当比较接近事实的，但是诉讼过程中鉴定装修工程造价竟然为320769元，显然不符合实际。被上诉人王学民辩称，对其他内容没有意见，但其从未欠付过水电费。原审被告维和物业述称，对孙立民上诉没有意见。原审第三人跃进社区未到庭，亦未提交书面答辩意见。王学民向一审法院起诉请求：1、判令维和物业、孙立民赔偿营业损失915000元；2、判令维和物业、孙立民赔偿装修损失5万元；3、判令维和物业、孙立民及跃进社区共同承担连带赔偿责任；4、由维和物业、孙立民、跃进社区承担本案一切诉讼费用。后王学民变更诉讼请求为：1、解除2016年3月18日王学民与孙立民、维和物业签订的房屋租赁合同；2、维和物业、孙立民赔偿工程造价320769.69元及利息，利息按照月利率2%自合同签订之日计算至实际给付之日；3、维和物业、孙立民支付王学民清理垃圾人工费、运输费合计84800元；4、维和物业、孙立民返还租金2万元；5、维和物业、孙立民、跃进社区共同承担连带赔偿责任；6、维和物业、孙立民、跃进社区承担诉讼费用、鉴定费用。一审法院经审理查明：2016年3月18日，王学民（乙方）与孙立民、维和物业（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同加盖维和物业财务专用章。合同约定，王学民租赁宏大财富中心下沉广场北楼梯西侧两大间房屋，租赁期限为5年，每年租金2万元。合同第三条第一项约定，签订合同时甲方提供相关有效证件，第二项约定，甲方保证对房屋享有充分的权利，且没有设定抵押权、质权等他项权利，若发生相关产权纠纷或债权债务，由甲方负责，造成乙方损失应予赔偿。合同第四条约定“乙方已经及即将进行的装修，费用自理，装饰装修的残值归乙方所有；如合同期满前合同被解除，甲方应补偿剩余租赁期内的装饰装修损失及残值，合同期满后，甲方同意利用的，双方可协商作价归甲方所有”。该合同甲方处有孙立民签名，并加盖维和物业财务专用章。2016年2月22日，王学民交纳租金2万元，孙立民向王学民出具2万元收据一份，该收据加盖维和物业财务专用章。2016年12月4日，王学民向邳州市宏大财富中心物业管理委员会交纳电费200元。王学民申请对涉案房屋的装修工程造价进行鉴定，根据王学民申请，一审法院委托专业机构进行了鉴定，江苏易章工程造价咨询有限公司对宏大下沉广场溜冰场装修工程造价评估为320769.69元，该鉴定意见书是经现场测量数据所得出。维和物业一审中陈述，涉案房屋为物业管理用房，属于全体业主所有，跃进社区一审中亦陈述涉案房屋为物业管理用房，属于全体业主所有。一审庭审中，王学民称，2016年10月12日，跃进社区将涉案房屋锁上，并采取断水断电的方式阻止王学民经营，至今涉案房屋一直锁着，没有处理。王学民提供现场照片三张，用以证明涉案房屋一直被锁着，其中一张照片显示：下沉广场轮滑，由于“五城同建”，下沉广场需整修，限7日内搬出，邳州市宏大财富中心物业管理委员会2016年10月12日。王学民陈述，2016年10月20日，涉案房屋被上锁，王学民无法继续经营。2016年11月22日，王学民与案外人董大双、张东兴因租赁房屋问题在宏大物业办公室内，因物业锁门事情发生纠纷并打架，经邳州市运河派出所调解，双方达成调解协议。一审审理中，维和物业法定代表人刘维和陈述，在2016年，涉案房屋由维和物业管理，孙立民挂靠维和物业，孙立民自行管理，自负盈亏，每年向维和物业缴纳管理费6万元，双方未签订挂靠合同，孙立民对此予以认可。王学民交纳的2万元租金由孙立民财务收取，用于发放孙立民手下人员的工资和其他一些修补。2018年3月26日，孙立民向王学民出具证明一份，内容为“兹证明王学民溜冰场当时找了十六七个工人为溜冰场清理地下室垃圾，每人每天200元，大约清理二十五六天，当时垃圾运输垃圾费4800元”。一审审理中，跃进社区陈述，因维和物业在管理期间，未尽到管理职责，致使宏大财富中心小区管理混乱、私搭乱建严重，后邳州市运河街道办事处通过合法程序要求该公司撤出邳州市宏大财富中心，在此期间，因开展“五城同建”创建工作，按照邳州市委、市政府的要求，邳州市运河寄到跃进社区居民委员会于2016年9月份对涉案小区进行物业管理。一审法院认为：孙立民将物业管理用房出租给王学民使用，双方形成租赁合同关系，虽然孙立民对涉案房屋不具备所有权，但是不影响租赁合同的效力。邳州市宏大财富中心物业管理委员会在2016年10月12日要求王学民7日内搬出涉案房屋，后涉案房屋被上锁，导致王学民无法正常经营。孙立民将有权利瑕疵的房屋出租给王学民使用，导致王学民无法正常使用，双方签订租赁合同的目的无法实现，王学民要求解除合同，一审法院予以支持，因合同解除对王学民造成的损失，孙立民应当予以赔偿。关于王学民主张的赔偿工程造价320769.69元及利息的诉讼请求，双方签订的租赁合同约定“如合同期满前合同被解除，甲方应补偿剩余租赁期内的装饰装修损失及残值”，王学民为经营涉案房屋，对房屋进行了装修，对于装修造价，一审法院委托江苏易章工程造价有限公司对装修造价进行了鉴定，经鉴定数额为320769.69元，但合同履行期内已经摊销的装饰装修费用，不应列入合同解除的损失范围。本案中，王学民于2016年3月18日承租涉案房屋，2016年10月20日后无法继续使用涉案房屋，该期间应摊销的装饰装修费用为37423元，装饰装修剩余费用为283346元。对于王学民的该主张，一审法院支持283346元。关于王学民主张的利息，因该费用即为因解除合同而赔偿的损失，该损失不应当再计算利息，对于王学民主张的利息，一审法院不予支持。关于王学民主张的清理垃圾人工费、运输费合计84800元，因其在租赁涉案场地时，对于场地现状是明知的，并且场地现状与年租金的多少具有密切联系，王学民清理垃圾也是为了进行装修经营，应视为对溜冰场的经营性投入，属于经营风险范畴，并且其主张清理费用高达8万余元与常理不符，对于王学民的该项诉请，一审法院不予支持。关于王学民主张的返还租金2万元，王学民承租涉案房屋经营至2016年10月20日，该期间的租金不应当返还，对于之后的租金，因合同无法继续履行，应当返还，返还的租金为8333元。关于孙立民、维和物业的责任承担问题，王学民签订合同时即知道孙立民挂靠维和物业进行物业管理，孙立民亦在租赁合同中签字，故孙立民应当对王学民损失承担相应责任，维和物业作为被挂靠人对王学民各项损失应当承担连带责任。关于王学民主张跃进社区承担连带责任的诉讼请求，本案为合同纠纷，跃进社区并非租赁合同的相对方，不应承担责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条之规定，判决：一、孙立民与王学民于2016年3月18日签订的《房屋租赁合同》解除；二、孙立民于判决生效之日起十日内返还王学民租金8333元，赔偿王学民装修损失283346元；三、邳州市维和物业管理有限公司对上述费用承担连带责任；四、驳回王学民其他诉讼请求。二审期间，原审被告维和物业提交其与宏大财富中心物业管理委员会签订的协议书一份，证明维和物业已退出管理，不应承担责任。本院依法组织当事人对该证据进行了质证。对该证据能否证明维和物业的主张，本院在说理部分予以论述。二审期间，其他当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：上诉人孙立民上诉主张其不应承担责任的主要理由为其已经退出与王学民签订的房屋租赁协议，不再是合同当事人，相关权利义务应由跃进社区承担。按照法律规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。故孙立民或维和物业若将涉案房屋租赁协议中出租人的权利义务概括转让给跃进社区，应经王学民同意。本案中，并无证据证明王学民对此同意，维和物业二审中提交的其与宏大财富中心物业管理委员会签订的协议，亦仅是维和物业与宏大财富中心物业管理委员会之间的约定，对王学民不具有约束力。在孙立民或维和物业不能按约提供租赁房屋供王学民使用的情况下，王学民诉请孙立民、维和物业，要求解除租赁协议，并赔偿损失，应当予以支持。孙立民以权利义务概括转让，其不再是合同当事人为由，主张免除责任，本院不予支持。王学民一审明确以房屋租赁合同关系为由提起本案诉请，因跃进社区并非涉案租赁协议当事人，故一审法院判决驳回王学民对跃进社区的诉请，并无不当。关于装修损失，因双方当事人未达成一致意见，一审法院以鉴定结论为基础，根据实际使用时间进行摊销，以剩余租赁期内的装修残值确定装修损失，亦无不当。关于孙立民主张的王学民存在不及时缴纳电费、物业费等过错，应相应减少赔偿数额问题，因孙立民并未就此举证，依据不足，本院不予支持。综上，上诉人孙立民的上诉理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13450元，由上诉人孙立民负担。本判决为终审判决。审判长 郭 宏审判员 冯昭玖审判员 徐海青二〇二〇年四月二十八日书记员 李昱莹