濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0902民初10762号原告：杜道振，男，1991年7月2日出生，汉族，住河南省清丰县。诉讼委托代理人：孔卫东，河南逐鹿律师事务所律师。被告：**文，男，1967年7月4日出生，汉族，住濮阳市。被告：程翠云，女，1969年12月3日出生，住址同上。与被告**文系夫妻。第三人：濮阳市金辉房地产经纪有限公司，住所地濮阳市006街道008街坊紫东花园。法定代表人：王翠英诉讼委托代理人：马青云，濮阳市经济技术开发区弘法法律服务所法律服务者。原告杜道振诉被告**文、程翠云、第三人濮阳市金辉房地产经济有限公司（以下简称金辉地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜道振及其诉讼委托代理人孔卫东，第三人金辉地产的诉讼委托代理人马青云到庭参加诉讼。被告**文、程翠云经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。原告杜道振向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告房屋买卖合同及补充协议；2、判令二被告返还原告购房款200000元；3、判令二被告支付违约金130800元（计算标准根据双方的补充协议第4条第2款第5项的内容，按照总价款64.5万元的20%计算）；4、判令二被告赔偿居间服务费12040元；5、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2019年5月13日，原、被告经第三人濮阳市金辉房地产经纪有限公司介绍签订了买卖定金协议书、房屋买卖合同、补充协议及居间服务合同，二被告将其位于濮阳市绿城中路路北东方花园小区61号楼2单元11楼21号住房以65.4万元价格出售给原告，乙方向甲方交付定金5万元，合同约定:2019年5月13日乙方向甲方支付定金5万元，2019年6月13日前甲方办理完毕解除抵押登记手续，逾期超过15日甲方构成根本违约，有权解除合同并支付相当于该房屋总价款20％的违约金。居间合同约定:居间费用6540元，支付费用为守约方可向违约方追偿。合同签订后，原告按照约定向被告支付了5万元定金和15万元首付款，2019年5月31日，原、被告与第三人共同办理贷款手续，因房屋有抵押须先解押才可办理，在三方在场的情况下口头约定解押时原告将剩余10万元支付被告，后经原告和第三人多次催促办理解押，二被告均以各种理由推脱，被告已构成根本违约，按照合同约定原告有权解除合同并要求被告赔偿损失，特诉至贵院请求依法判令解除原、被告房屋买卖合同及补充协议，判令被告返还原告购房款20000元，支付违约金130800元赔偿原告居间服务费12040元。被告**文、程翠云未到庭答辩。第三人金辉地产陈述，对原告起诉状的事实，第三人无异议。原告的要求有事实和法律依据，应当予以支持。经审理查明，2019年5月13日，原告杜道振（购买人、乙方）与被告**文（出售人、甲方）在金辉地产（居间方、丙方）签订《居间服务合同》《买卖定金协议》《濮阳市存量房屋买卖合同》《补充协议》《过户、按揭代理合同》各一份，主要约定：杜道振购买**文位于濮阳市市辖区××城××北（东方花园）154-01-061-2-11-21的房屋，建筑面积102.66平方米，产权人：程翠云、**文，总价款654000元，定金50000元；买受人自合同签订日起20日内申办抵押贷款，拟贷款金额为350000元；房屋有个人抵押借款，**文应在2019年6月13日前还清剩余贷款并办理解除抵押登记手续；杜道振应在2019年5月31日前将首付款300000元（包括已支付的定金50000元）以自行直接支付的方式支付甲方；甲乙双方应于2019年5月31日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；双方同意在贷款机构签发批准贷款函后并且甲方办理完成解押手续后三个工作日内，双方共同办理房屋所有权转移登记手续；双方同意，本次交易所涉及的个税、契税由胡慧廷杜道振承担，补差价费用由杜道振承担，在房屋买卖合同履行过程中，因政策调整导致的新增税费按由杜道振承担向主管机关缴纳；若出现房屋被查封或限制转让，导致杜道振无法取得房屋所有权的，逾期履行约定的解押、申请贷款、权属转移登记手续的，**文构成根本违约，杜道振有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，**文应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，中介收取的所有费用不予退还，有**文直接赔付杜道振。上述合同、协议签订后，杜道振向金辉地产支付买卖服务费6540元、过户服务费1000元、贷款服务费4500元、工本费500元共计12040元，金辉地产出具收据。另查明，2019年5月13日，杜道振向**文支付定金50000元，**文出具收条一份。2019年5月17日，程翠云出具书面“同意出售证明”，证明其是**文的配偶，同意**文出售其名下的涉案房屋。2019年5月21日，杜道振向程翠云支付首付款150000元，程翠云出具收条一份。又查明，2019年8月21日，金辉地产就杜道振未在约定时间向**文支付剩余100000元首付款作出证明，证明三方口头约定在**文解除房屋抵押的当日，杜道振将剩余100000元首付款支付**文用于解除抵押，但是因**文就房屋解除抵押的事情一直拖延，是**文违约在先。2019年8月23日，杜道振作出书面通知，称因**文逾期履行双方房屋买卖合同补充协议的约定，以书面形式通知解除双方之间的房屋买卖合同，金辉地产的经办人员签字并加盖公司印章。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原告杜道振与被告**文在被告金辉地产居间下签订了房屋买卖合同、补充协议等，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行相应的义务。但被告**文没有按合同的约定履行自己的义务，逾期履行时间超过了双方约定的期限，原告杜道振诉请要求解除双方之间的房屋买卖合同及补充协议等，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”当事人可以解除合同的规定，本院对原告杜道振的该项诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，在原、被告双方解除房屋买卖合同及补充协议后，被告**文应返还原告杜道振向其支付的房款200000元，故本院对原告杜道振要求被告**文返还房款200000元的诉讼请求，予以支持。被告金辉地产作为中介机构，没有直接收取原告杜道振的房款，原告杜道振要求被告金辉地产返还购房款，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告杜道振要求二被告支付违约金130800元的问题。根据本院查明的情况，本案原、被告双方房屋买卖合同、协议的解除是由被告**文的违约行为造成，被告**文逾期办理解除房屋抵押登记的情况属于双方在房屋买卖合同的补充协议中约定的根本违约，现原告要求按总房款的20%支付违约金，高于原告可以预见的合法利益损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的相关规定，对于违约金的额度，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实守信原则予以衡量，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，在原告杜道振书面通知被告**文解除双方之间的房屋买卖合同后，被告**文占有收取房屋首付款期间造成的损失应为可预见的利益损失，以不超过合法民间借贷的可得利息为限较为合理，即以最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中规定的民间借贷利率不超过年利率24%为限，自2019年8月23日开始计算至实际退还付清之日。原告杜道振要求被告金辉地产支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告杜道振要求二被告赔偿居间费12040元的问题。本院认为，原告杜道振与被告**文之间的房屋买卖合同虽然成立，但没有办理过户手续和购房贷款，故金辉地产应将该两项费用共5500元退还原告胡慧廷杜道振。其余6540元属于因被告**文违约给原告杜道振造成的损失，应由被告**文赔偿给原告。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，第九十七条、第一百一十四条，第四百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告杜道振与被告**文、濮阳市金辉房地产经纪有限公司于2019年5月13日签订的《居间服务合同》、《濮阳市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。二、被告**文返还原告杜道振购房款200000元，并支付原告杜道振违约金（自2019年8月23日起至计算至被告实际付清之日止，以房款200000元为基数，按照年利率24%标准计算）于本判决生效后十日内付清。三、被告**文赔偿原告杜道振买卖服务费6540元，于本判决生效后十日内付清。四、被告濮阳市金辉房地产经纪有限公司退还原告杜道振过户费、贷款费5500元，于本判决生效后十日内付清。五、驳回原告杜道振的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6443元，由原告杜道振负担2310元，由被告**文负担4133元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长  程文军审 判 员  李 慧人民陪审员  赵小芳二〇二〇年三月六日书 记 员  李 扬