广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初8422号原告：郭少洁，女，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：谢俊男，广东瑞特律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋卫东，广东瑞特律师事务所律师。被告：深圳市瑞恒投资发展有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区新安街道22区怡园路东二巷建兴工业区一栋五楼，统一社会信用代码：91440300279314110E。法定代表人：罗向民。被告：深圳市勤诚达集团有限公司，住所地：深圳市龙岗区布吉街道中兴路大世纪花园管理处，统一社会信用代码：914403002793088373。法定代表人：廖新源。被告：勤诚达控股有限公司，住所地：深圳市宝安区新安街道22区怡园路东二巷建兴工业区一栋五楼，统一社会信用代码：91440300785251319E。法定代表人：古耀明。三被告共同委托诉讼代理人：尹德军，广东淳锋律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：傅晓威，广东淳锋律师事务所实习律师。原告郭少洁与被告深圳市瑞恒投资发展有限公司(以下简称被告瑞恒公司)、被告深圳市勤诚达集团有限公司（以下简称被告勤诚达集团公司）、被告勤诚达控股有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人谢俊男、蒋卫东，三被告的共同委托诉讼代理人尹德军、傅晓威均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告瑞恒公司向原告支付违约金37228500元；二、判令被告瑞恒公司偿还原告垫付的税费22147.5元；三、判令被告勤诚达集团公司、被告勤诚达控股有限公司对被告瑞恒公司的上述债务承担连带清偿责任；四、本案诉讼费由被告瑞恒公司、被告勤诚达集团公司、被告勤诚达控股有限公司共同承担。事实与理由：2013年7月30日，原告与被告瑞恒公司签订《拆迁补偿置换协议》（以下简称“拆迁协议”），协议约定：被告瑞恒公司作为拆迁人对原告所有的位于宗地号Ａ010-××6土地上的建筑面积为3088.9平方米的房产进行拆迁，并按1:0.8的比例对被拆迁人即原告进行住宅物业补偿；被告瑞恒公司应于2016年6月30日前将回迁物业交付给原告，并将回迁物业的房产证于交付之后240日内办理至原告名下，相关契税、印花税、登记费用等由被告瑞恒公司承担，原告不承担任何费用；若被告瑞恒公司违约的，应赔偿原告回迁物业市场价格的百分之二十的违约金。2016年10月11日，原告与被告瑞恒公司签订《选房协议书》（以下简称“选房协议”），约定回迁物业总面积为2481.9平方米，双方同意以75000元／㎡作为回迁物业的单价，并以该单价乘以回迁物业面积的价格作为回迁物业在相关政府部门的备案价格及房地产证的登记价格。上述协议生效后，原告依约履行向被告瑞恒公司交付拆迁物业、拆迁物业房产证等义务，但被告瑞恒公司违反协议约定，于2017年4月28日才将回迁物业交付给原告，且因被告瑞恒公司的过错，其直到2019年4月30日及5月5日才将回迁物业的房产证办至原告名下，还由原告垫付了应由被告瑞恒公司承担的税费，被告瑞恒公司的行为已构成严重违约。因此，被告瑞恒公司应当为其逾期交房、逾期办证、未交税费等行为承担违约责任。被告勤诚达集团公司系被告瑞恒公司的唯一股东，被告勤诚达控股有限公司系被告勤诚达集团公司的唯一股东，根据《公司法》及其司法解释的规定，被告勤诚达集团公司应对被告瑞恒公司的债务承担连带清偿责任，被告勤诚达控股有限公司应对被告勤诚达集团公司的债务承担连带清偿责任，继而被告勤诚达控股有限公司亦应对被告瑞恒公司的债务承担连带清偿责任。为维护自身的合法权益，原告依法提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告瑞恒公司答辩称，一、回迁物业的市场价格应按房地产主管部门核查的销售成交均价42226.79元／平方米计算，被答辩人提出按75000元／平方米的单价主张违约责任无事实和法律依据。根据答辩人与被答辩人双方签订的《拆迁补偿置换协议》（编号：RH拆(2013)004号，下称“拆迁协议”）第7.1、7.3条以及第9.4条等相关约定，回迁物业的市场价格应为“勤诚达悦园”项目住宅同期销售价格，同时确认该销售价格也作为回迁物业在政府部门的备案价格及房产证登记价格；而答辩人与被答辩人双方又于2016年10月签订的《选房协议书》（下称“选房协议”）第四条双方仅同意对回迁物业在相关政府部门的备案价格及房地产的登记价格单价变更为75000元/平方米，并未对拆迁协议中约定的回迁物业市场价格计算标准作出任何变更。根据深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局2018年3月14日出具《市规划国土委宝安管理局关于协助核查提供“勤诚达悦园”项目材料的复函》可证明，截至2018年3月13日，“勤诚达悦园”项目住宅销售成交均价为42226.79元/平方米。被答辩人取得的29套回迁物业不动产权利证书记载的单价为75000元／平方米，仅为满足被答辩人未来再转让回迁物业减少税费负担这一目的而设定，并非为回迁物业的实际销售或市场价格，被答辩人将回迁物业登记价格作为市场价格来计收违约金缺乏充分的事实和法律依据。二、被答辩人诉请的违约金数额明显过高，答辩人请求法院依法予以调整。被答辩人主张答辩人的违约行为有二，其一是答辩人延迟交付回迁物业，其二是答辩人延迟办理不动产权利证书。关于延迟交付问题，答辩人已按拆迁协议约定的标准按月向被答辩人足额支付了过渡安置费，直至2017年4月28日向被答辩人交付回迁物业止，故被答辩人并未因答辩人延迟交付回迁物业遭受实际损失。答辩人与被答辩人于2016年10月11日方签订了选房协议，客观上讲，只有签订了选房协议确认回迁物业房号后方具备交付的条件和前提，拆迁协议中原约定的2016年6月30日前交付回迁物业已在事实上不可履行。即使参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“延迟交付使用房屋的，按照延迟交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，延迟交付所产生的损失赔偿额仅为321854.64元，与被答辩人应向答辩人补交的面积价差款的金额相近。关于延迟办证问题，答辩人未能按照拆迁协议约定办理不动产权利证书是因为包含回迁物业在内的“勤诚达悦园”项目实施加建被政府相关主管部门限制权利所致，答辩人为此一直积极协调相关政府主管机关，寻求尽快解除该项目的权利限制，在缴纳了人民币125061890.84元的巨额行政处罚款项后，方得以解除该项目权利限制并完成了初始登记手续。即使参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于延迟办证参照中国人民银行规定的金融机构计收延迟贷款利息的标准计算违约金或损失数额之规定，自2017年12月25日起算至2018年11月16日完成初始登记之日止，延迟办证所产生的损失数额也仅为5780082.6元。客观上未能按拆迁协议约定办理不动产权利证书并不影响被答辩人对回迁物业的占有、使用和收益，被答辩人诉请的违约金37228500元远远高于造成的损失，显失公平。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发(2009)40号)第6条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条等相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，答辩人依法向人民法院提出调低违约金的请求，请人民法院根据《合同法》规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，结合本案的具体情况，对被答辩人诉请的明显过高的违约金依法予以适当减少。答辩人认为，这种由法院进行适度干预是必要的，防止当事人滥用契约自由的原则，以实现民法的公平和诚实信用原则，兼顾自由与正义，效率与公平。三、被答辩人实际取得回迁物业加建的138.28平方米物业的权益，系不当得利法律关系中的受益人，应当向答辩人返还答辩人支付的处置费用，该费用与答辩人应支付的违约金可进行相互抵消；四、被答辩人应向答辩人支付的面积补差款及其违约金，该两项费用与答辩人应支付的违约金可进行相互抵消。被告勤诚达集团公司、被告勤诚达控股有限公司答辩称，被告勤诚达集团公司、被告勤诚达控股有限公司并不是本案的适格被告，因为被告勤诚达集团公司、被告勤诚达控股有限公司不是拆迁补偿安置合同的相对方，且被告勤诚达集团公司已足额向被告瑞恒公司出资注册资本，不应承担连带责任。被告勤诚达控股有限公司已足额向被告勤诚达集团公司出资注册资本，不应承担连带责任。被告瑞恒公司向本院提出反诉请求：一、判令被反诉人向反诉人支付面积补差款人民币237160元及违约金人民币807529.8元（违约金以面积补差款项为基数，按每日千分之三自2017年4月22日计至被反诉人付清全部面积补差款之日，暂计至2020年5月31日）；二、判令被反诉人向反诉人支付29套回迁物业加建部分的不当得利人民币5593160.50元；三、判令反诉人承担本案全部诉讼费、保全费等费用。具体事实与理由：反诉人与被反诉人双方于2013年7月30日就被反诉人拥有的原位于深圳市宝安区宝城22区Ａ010-××6宗地上的房地产拆迁补偿置换事宜签订了编号为“ＲＨ拆（2013）004号”的《拆迁补偿置换协议》下称“拆迁协议”），拆迁协议第7.2款约定，逾期支付面积差价款的，每日按逾期付款金额的千分之三向对方支付违约金。另反诉人与被反诉人于2016年10月11日就选房及回迁物业结算事宜签订了《选房协议书》（下称“选房协议”），确认被反诉人实际取得的共计29套回迁物业（下称“涉案房产”）总建筑面积为2481.9平方米，比拆迁协议约定的回迁物业面积多出10.78平方米，被反诉人应在收到入伙通知书10个工作日内向反诉人支付的面积补差款237160元。反诉人已于2017年4月7日向被反诉人发出29份入伙通知书，但截止至本反诉状具状之日，被反诉人仍未向反诉人支付前述款项。因包含涉案房产在内的勤诚达悦园项目存在加建行为，深圳市宝安区人民政府于2018年2月24日召开会议，就该项目违法建设行为进行研究并形成区政府办公会议纪要（深宝府会纪（2018）68号），会议同意对反诉人采取没收违法收入行政处罚后，解除涉案项目产权登记限制，搭建部分保留使用。根据深圳市越轶测量技术开发有限公司于2018年6月30日出具的《深圳市房屋建筑面积测绘报告（补板测绘）》显示，涉案房产的加建面积为138.28平方米。2018年9月，深圳市宝安区土地规划监察局向反诉人作出《行政处罚决定书》（深宝：土规监字（2018）（新安）第1801451号），对加建面积按照40448.08元／平方米的标准进行了行政处罚，反诉人也按照前述标准足额支付了罚金。至此，涉案房产的加建面积经行政处罚后己作为合法建筑面积由被反诉人一方保留、使用、收益，被反诉人作为前述138.28平方米，加建面积的实际受益人属于不当得利法律关系中的受益人，而反诉人属于不当得利法律关系中的受害人，被反诉人依法应向反诉人返还涉案房产加建面积的己支出的处置费用。综上，被反诉人的行为己严重损害反诉人的合法权益，反诉人现依法向贵院提起反诉，请求贵院判如所请。原告针对被告瑞恒公司的反诉答辩称：一、原告多次催促结算，被告瑞恒公司有意怠于与原告进行结算，导致原告无法向被告瑞恒公司支付面积补差款，原告对此不存在过错，无需承担违约责任。二、涉案《拆迁补偿协议》（以下称“拆迁协议”）约定被告瑞恒公司应当于2016年6月30日前将回迁房交付给原告，但被告瑞恒公司逾期至2017年4月28日才交房，逾期交房时间长达302天，系严重违约。原告在接收回迁房之前已向被告瑞恒公司主张逾期交房违约金，被告瑞恒公司也明知自身存在违约行为，故在交房时告知原告在双方未对面积补差款与逾期交房违约金进行结算前暂无需支付面积补差款，且不提供接收面积补差款的收款账户，造成原告无法支付面积补差款。2、拆迁协议约定，被告瑞恒公司应当将回迁房的房产证于交付之后240日内办理至原告名下，即被告瑞恒公司最迟应在2017年2月25日（2016年6月30日后第240日）为原告办证，但被告瑞恒公司直到2019年55日才为原告办完全部涉案回迁房的房产证，逾期办证时间长达799天，亦构成严重违约。至此，被告瑞恒公司已存在逾期交房、逾期办证两种严重的违约情形，被告瑞恒公司深知自己理亏，有意不与原告进行结算。反而，原告多次主动要求被告瑞恒公司进行结算，但被告瑞恒公司以需要公司财务核算、集团法务审议等各种理由拖延结算。直到原告于2020年3月提起本案诉讼，被告瑞恒公司仍未与原告进行结算。3、根据涉案《选房协议》的约定，面积补差款仅237160元，但被告瑞恒公司深知自身因逾期交房、预期办证等违约行为需向原告支付的违约金远超面积补差款，即便与原告进行结算，该面积补差款也必将折抵小部分违约金，被告瑞恒公司因此怠于与原告结算。因此，原告未能向被告瑞恒公司支付面积补差款，完全系因被告瑞恒公司有意怠于与原告进行结算所致，被告瑞恒公司应承担全部过错，原告无需为此承担违约责任。二、原告合法获得回迁房屋，未取得不当利益，未造成被告瑞恒公司任何损失，不构成不当得利。根据《民法通则》第92条、《民法总则》第122条的规定，构成不当得利，必须同时具备三个条件：没有合法根据；取得不当利益；造成他人损失。被告瑞恒公司主张原告取得涉案回迁房加建部分构成不当得利，不符合法律规定。1、原告依据拆迁协议取得涉案回迁房，具备合同依据和法律依据。拆迁协议第2.3约定，回迁房的交付标准与同期被告瑞恒公司对外销售物业（商品房）交付标准一致，即被告瑞恒公司交付的回迁房应当与同时期符合规划许可并经验收合格且具备商品房销售条件的房屋标准一致。拆迁协议中并未约定原告授权或同意被告瑞恒公司对回迁房进行违法加建，被告瑞恒公司也从未告知原告其对涉案回迁房违法加建的事实，原告不知道且不应当知道被告瑞恒公司会对回迁房进行违法加建。因被告瑞恒公司的违法加建行为使加建部分与回迁房合法建筑面积结合，说明被告瑞恒公司交付的回迁房不符合拆迁协议约定的标准，而原告对此不存在任何过错。2、根据2018年3月15日《深圳市宝安区人民政府办公室研究“勤诚达悦园”项目违法建设行为处置工作会议纪要》（以下称“会议纪要”）可知，涉案回迁房所在的“勤诚达悦园”项目违法加建行为系被告瑞恒公司在项目规划验收之后所为，宝安区政府对加建部分的处置方案仅是保留使用，而未认定其系合法建筑面积，加建部分无法办理产权登记。原告未因此取得拆迂协议及《选房协议》约定之外的产权面积，且加建部分亦不属于被告瑞恒公司的财产，原告并未取得不当利益。3、被告瑞恒公司因违法加建行为被深圳市宝安区土地规划监察局（以下称宝安监察局）处以没收违法所得及罚款（以下统称罚款）的行政处罚，该罚款系被告瑞恒公司违法行为的法律后果，并非原告所造成的损失。被告瑞恒公司如果不服宝安监察局的行政处罚决定，应当依法提起行政复议或行政诉讼，若该行政处罚决定得以被撤销，罚款应由宝安监察局向被告瑞恒公司返还。被告瑞恒公司主张原告向其返还涉案回迁房加建面价的“处置费用”，其目的是将罚款转嫁予原告，毫无法律依据。综上，被告瑞恒公司主张原告向其支付面积补差款违约金及不当得利的请求，缺乏事实依据和法律依据，应依法驳回。被告勤诚达集团公司、被告勤诚达控股有限公司对被告瑞恒公司的反诉请求答辩称，对被告瑞恒公司的反诉请求予以认可。本案当事人围绕诉讼请依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月30日，被告瑞恒公司作为甲方（拆迁人），与作为乙方（被拆迁人）的原告郭少洁，签署《拆迁补偿置换协议》，约定如下：1、拆迁房屋占地范围内的土地（以下简称拆迁地块）位于宝安区，宗地号为Ａ010-××6，宗地占地面积为4655平方米，拆迁房产建筑面积为3088.9平方米（以乙方提供的房产证载面积为准）。拆迁地块上的被拆迁房屋的产权人为乙方。被拆迁房地产部分出租使用，拆迁房屋和拆迁地块使用权没有设置任何抵押、担保，也未因相关债务被法院查封。2、乙方同意选择物业补偿（按1：0.8的比例进行补偿，补偿面积为2471.12平方米）的方式作为拆迁房地产的唯一补偿方式，除了物业置换以外，乙方不享有其他权利；3、双方同意甲方将勤诚达22世纪和园Ｂ区（即22-02地块）新建物业（4栋Ｂ座7、8、9、10整层，5、6、ｌｌ层Ａ-6户型各一套，6层Ａ-3、Ａ-3户型各一套，共计29套，总计建筑面积2490.87平方米）置换给乙方；3、本协议2.2.1条约定的房屋与本协议2.1条约定的补偿面积差为19.75平方米，则面积差价款按人民币2.2万／平方米，合计434500元，该款项乙方在收到甲方入伙通知书（含有关结算通知）10个工作日内支付给甲方；4、甲方应于2016年6月30日前交付给乙方，交付标准与同期甲方对外销售物业（商品房）交付标准一致。5、甲方按照本协议约定时间及事项向乙方交付回迁物业，并将回迁物业的房地产证于交付之后240日内办理至乙方名下，相关费用由甲方承担，乙方不承担任何费用。6、协议签订后甲乙双方均应按约履行，任何一方违约，应赔偿守约方本协议回迁物业市场价格百分之二十的违约金。7、甲、乙双方违反本协议第2，2.2条约定，逾期支付面积差价款的，每日按逾期付款金额的千分之三向对方支付违约金，若乙方未按第2；2.2条约定支付该款项，则甲方有权相应顺延回迁物业的交付时间；8、乙方违反本协议第6.ｌ条的约定延期交付相关资料或物业的，逾期每日按回迁物业市场价格（见本协议第9.4条）的千分之一向甲方支付违约金。如果延期交付资料或物业超过三十天的，乙方应一次性向甲方支付本协议回迁物业市场价格（见本协议第9.4条）百分之三的违约金。2016年8月31日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局颁发了勤诚达悦园项目的《深圳市建设工程规划验收合格证》。2016年9月20日，勤诚达悦园项目取得《深圳市宝安区房建工程项目竣工验收备案收文回执》。2016年10月11日，原告作为乙方，被告瑞恒公司作为甲方，双方签订《选房协议书》，约定：1、甲、乙双方已签订了《拆迁补偿置换协议》(合同编号为：RH拆(2013)004号)（以下简称拆迁协议），约定甲方以期房回迁补偿方式对乙方进行房屋拆迁补偿，补偿后房屋的建筑面积为2471.12平方米；2、拆迁协议约定的回迁房屋总面积为2471.12平方米，实际回迁总面积为2481.90平方米，两者相差-10.78平方米。拆迁协议2.2.2约定，双方以最终的测绘面积为准，按人民币2.2万/平方米对差额面积进行结算；乙方应向甲方支付面积补差款，人民币237160元；3、按照拆迁协议2.2.2约定，该部分面积补差款在乙方收到甲方入伙通知书10个工作日内支付给甲方。相关违约条款以原拆迁协议约定为准；4、双方同意以75000元／平方米的单价乘以对应回迁房屋的建筑面积所得的总价，作为该房屋在相关政府部门的备案价格，及房地产证的登记价格。2016年10月19日，深圳市宝安区新安街道规划土地监察中队对勤诚达悦园项目巡查时发现该商住楼（共4栋）多处存在违法加、扩建阳台的建设行为，已依法查处，同时函请深圳市不动产登记中心宝安登记科协助对上述房地产实施权利限制，上述房地产不得办理初始登记或转移、抵押登记。2017年4月28日，被告瑞恒公司将涉案的29套房产交付原告。2018年9月7日，深圳市宝安区土地规划监察局向被告作出《行政处罚决定书》（ＮＯ.1801451），因被告未取得《建设工程规划许可证》在宝安区阳台加建钢筋混凝土结构建筑物，违反了《广东省城乡规划条例》第四十条的规定，依据《广东省城乡规划条例》第八十条的规定，决定处罚如下：1、没收违法收入人民币122485280.34元，并处罚款人民币2576610.5元，合计人民币125061890.84元。被告于2018年10月18日、2018年12月25日、2019年1月3日分三次缴纳了上述款项。2018年9月19日，深圳市宝安区新安街道土地规划监察队去函深圳市不动产登记中心宝安登记科，解除了勤诚达悦园（宗地号Ａ010-××0）房地产的权利限制。2018年11月16日，勤诚达悦园项目办理了房地产初始登记。另查，1、本院在审理勤诚达悦园小区业主诉瑞恒公司房屋买卖合同纠纷案件中，曾向深圳市宝安区土地规划监察局去函查询，深圳市宝安区土地规划监察局向本院复函（深宝土规监函[2019]45号）如下：截至2019年1月3日，瑞恒公司已经将全部罚款（没收违法收入人民币122485280.34元和并处罚款人民币2576610.5元）缴纳至指定账户；确定瑞恒公司应缴纳罚款依据和具体计算方式如下：（1）没收违法收入依据以及计算方式如下：根据《市规划国土委宝安管理局关于协助核查提供“勤诚达悦园”项目材料的复函》（深规土宝函[2018]366号）确定成交均价为42226.79元／平方米。成交均价42226.79元／平方米乘以建筑总面积68861.96平方米，得出该建设工程的销售总价2907819523.9084元。由销售总价除以71890.17平方米（总建筑面积68861.96平方米与超建面积为3028.21平方米的和），得出该建设工程的销售平均单价为40448.08元/平方米。用销售平均单价（40448.08元/平方米）乘以测绘报告中确定的涉案项目违法建设面积（3028.21平方米）得出违法所得为122485280.34元人民币。（2）罚款依据以及计算方式如下：罚款数额为建筑总面积的工程造价的10%，为2576610.5元人民币。（3）上述罚款为当事人瑞恒公司在勤诚达悦园规划验收后进行违法加扩建行为而作出的行政处罚。2、各涉案房产均存在补板加建面积，补板面积为1.76平方米至7.28平方米不等。3、被告瑞恒公司为有限责任公司，被告勤诚达集团公司为瑞恒公司的股东，持股比例为100%。原、被告于庭审中确认，涉案房产为拆迁补偿安置回迁的物业，原告未向被告瑞恒公司支付购房款，原告于2019年5月5日领取全部涉案房产的不动产权证书。原告依约应向被告瑞恒公司补交涉案房产的面积价差款237160元，该款原告至今未付。原告主张，被告存在逾期交房和逾期办证的违约行为，要求被告按照约定支付违约金27228500元（涉案房产总面积2481.9平方米X75000元／平方米X20%）。被告瑞恒公司对原告的主张不予认可，主张：1、涉案房产按房地产主管部门核查的销售成交均价为42226.79元/平方米，故不应按照75000元/平方米作为违约金的计算依据；2、关于原告主张的逾期交房违约金，被告已按拆迁协议约定的标准按月向原告足额支付了过渡安置费直至2017年4月28日，故原告并未因答辩人延迟交付回迁物业遭受实际损失。且原被告在2016年10月11日又签订了选房协议，只有签订了选房协议确认回迁物业房号后方具备交付的条件和前提，该协议并未约定涉案物业的具体交付时间；3、关于原告主张的逾期办证违约金，涉案房产在2018年11月16日完成初始登记，所以逾期办证违约金应从2017年12月25日起算至2018年11月16日。涉案房产均存在补板加建面积，29套房产合计加建面积为138.28平方米，原告应向被告返还因补办加建获得的不当得利5593160.50元。本院认为，本案属于合同纠纷。被告瑞恒公司与原告郭少洁签署的《拆迁补偿置换协议》及《选房确认书》系双方的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。原告主张被告瑞恒公司存在逾期交房和逾期办证的违约责任，故要求被告瑞恒公司支付逾期办证违约金27228500元（涉案房产总面积2481.9平方米X75000元／平方米X20%）。对原告的诉求，本院分析如下：一、关于被告瑞恒公司是否应承担逾期交房违约责任的问题，原告主张涉案合同约定涉案房屋的交房时间为2016年6月30日，被告瑞恒公司实际交付涉案房屋的时间为2017年4月28日，故被告瑞恒公司存在逾期交房的违约行为。被告瑞恒公司抗辩称，被告已按拆迁协议约定的标准按月向原告足额支付了过渡安置费直至2017年4月28日，故原告并未因被告延迟交付回迁物业遭受实际损失，且原被告在2016年10月11日又签订了选房协议，只有签订了选房协议确认回迁物业房号后方具备交付的条件和前提，该协议并未约定涉案物业的具体交付时间，故被告瑞恒公司不存在逾期交房的违约行为。被告瑞恒公司的抗辩，无事实和法律依据，本院不予采纳。被告瑞恒公司逾期交付涉案房产，原告有权要求被告瑞恒公司承担逾期交房的违约责任。二、关于被告瑞恒公司是否应当承担逾期办证违约责任的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案中，《拆迁补偿置换协议》约定被告办理房产的所有手续（包括但不限于补税、补费）均由被告负责，原告不承担任何费用，同时约定被告瑞恒公司按照本协议约定时间及事项向原告交付回迁物业，并将回迁物业的房地产证于交付之后240日内办理至原告名下，相关费用由被告瑞恒公司承担，原告不承担任何费用。依据上述约定，本院分析如下：被告瑞恒公司于2017年4月28日交付了涉案房产，其应在房产交付之日起240日内即2017年12月24日前履行办理房产证的义务，但由于涉案房地产项目存在多处存在违法加、扩建阳台的建设行为，被行政主管部门实施权利限制，直至2018年11月16日才完成房地产初始登记，瑞恒公司已构成违约，应承担相应的违约责任。其次，涉案房地产项目完成初始登记之后，各房产已具备办证条件。被告瑞恒公司提交的证据表明其在完成初始登记之后一直积极推进涉案各房产的办证进程。以上事实表明，涉案29套房产在勤诚达悦园项目完成初始登记之后于2019年5月5日才办理完房产证，并非因被告瑞恒公司的原因造成，被告瑞恒公司不应承担此后的逾期办证违约责任。因此，本案的逾期交房违约金应自2017年12月25日起计算至完成初始登记之日即2018年11月16日止,逾期天数为327天。原告主张被告深圳市瑞恒投资发展有限公司同时存在逾期交房与逾期办证的情况，故要求按照《拆迁补偿置换协议》的约定按照20%的标准计算违约金，原告的诉求，有事实和合同依据，本院予以确认。关于违约金的计算基数，原告主张应按照《选房协议书》约定的75000元/平方米计算房屋价格，被告瑞恒公司主张按照《市规划国土委宝安管理局关于协助核查提供“勤诚达悦园”项目材料的复函》（深规土宝函[2018]366号）确定的成交均价42226.79元／平方米计算房屋价格，本院认为，《选房协议书》第四条约定：双方同意以75000元／平方米的单价乘以对应回迁房屋的建筑面积所得的总价，作为该房屋在相关政府部门的备案价格，及房地产证的登记价格。《拆迁补偿置换协议》第七条约定，协议签订后甲乙双方均应按约履行，任何一方违约，应赔偿守约方协议回迁物业市场价格百分之二十的违约金。根据《市规划国土委宝安管理局关于协助核查提供“勤诚达悦园”项目材料的复函》（深规土宝函[2018]366号）确定成交均价为42226.79元／平方米。根据上述约定，75000元/平方米应为涉案房屋的登记备案价格，不应作为违约金的计算依据。计算违约金的依据依约应为涉案物业的市场价格计算，涉案物业的市场价格应为42226.79/平方米。对于原告的诉讼请求超出本院认定部分，本院予以驳回。综上，被告瑞恒公司存在逾期办证和逾期交房的违约行为，原告依据《拆迁补偿置换协议》第七条的约定，要求被告瑞恒公司支付违约金的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。违约金的金额为21044987.6元（涉案房产总面积2481.9平方米X42226.79元／平方米X20%）。对原告的诉请请求超出本院认定部分，本院不予支持。关于原告要求被告瑞恒公司偿还原告垫付的税费22147.5元的诉求，有事实和合同依据，本院予以支持。关于勤诚达集团公司的责任承担问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，被告瑞恒公司为一人有限责任公司，勤诚达集团公司为该公司唯一股东，被告未能提交证据证明上述公司财产独立于股东自己的财产，故勤诚达集团公司应对瑞恒公司的债务承担连带责任。关于原告要求被告勤诚达控股有限公司对上述债务承担连带清偿责任的诉求，因无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告反诉请求原告支付面积补差款237160元的诉求，庭审中，原告确认尚欠被告瑞恒公司面积补差款237160元未付，故原告该诉求，有事实和法律依据，本院予以确认。关于被告反诉请求原告支付面积补差款237160元的逾期付款违约金的诉求，被告主张原告逾期支付面积补差款，依据双方签订的《拆迁补偿置换协议》第七条的约定，要求原告按逾期付款金额日千分之三的标准向被告瑞恒公司支付违约金，原告抗辩称至今未支付该款项系被告瑞恒公司有意怠于与原告进行结算所致，被告瑞恒公司应承担全部过错，原告无需为此承担违约责任。原告未提供任何证据证明其主张，依法应承担举证不能的不利后果。原告逾期支付面积补差款，被告瑞恒公司要求原告支付逾期付款违约金的诉求，有事实和法律依据，本院予以确认。关于逾期付款违约金的计算方式，涉案合同约定的日千分之三的标准高于法定标准，且被告瑞恒公司未提供任何证据证明因原告迟延支付该款给被告瑞恒公司造成的实际损失金额，故本院依法将逾期付款违约金的标准调低为按照月息2%，从2017年4月22日计至款项实际付清之日止。关于被告反诉请求原告支付29套物业加建部分不当得利5593160.50元的诉求，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告深圳市瑞恒投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郭少洁支付违约金21044987.6元；二、被告深圳市瑞恒投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郭少洁支付税费22147.5元；三、原告郭少洁应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市瑞恒投资发展有限公司支付面积补差款237160元及逾期付款违约金（以237160元为本金，按照月息2%，从2017年4月22日计至款项实际付清之日止）；四、被告深圳市勤诚达集团有限公司对被告深圳市瑞恒投资发展有限公司的上述债务承担连带清偿责任;五、驳回原告郭少洁的其他诉讼请求；六、驳回被告深圳市瑞恒投资发展有限公司的其他反诉请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费228053元，保全费5000元，合计233053元，由原告负担101238元，被告负担131815元。反诉受理费29133元，由被告承担28092元，由原告承担1041元。本诉受理费、保全费原告已预交，反诉受理费被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  何冰清人民陪审员  周新华人民陪审员  程丽明二〇二〇年十二月三日书 记 员  谢晓帅书 记 员  张雪娜附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。