文书内容镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1191民初674号原告：龚春发，男，1968年3月10日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：孙红云，江苏学益律师事务所律师。被告：张卫平，男，1954年1月2日出生，汉族，住镇江市。被告：席春华，女，1956年2月9日出生，汉族，住址同上。被告：马丽霞，女，1982年11月24日出生，汉族，住址同上。以上三被告共同委托诉讼代理人：张敏捷（系被告张卫平、席春华的儿子，被告马丽霞的丈夫），男，1981年9月3日出生，汉族，住址同上。被告：张敏捷，男，1981年9月3日出生，汉族，住址同上。第三人：朱建琴，女，1970年3月25日出生，汉族，住常州市钟楼区。原告龚春发与被告张卫平、席春华、马丽霞、张敏捷、第三人朱建琴确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理，后因案情复杂依法转为普通程序，于2020年7月23日公开开庭进行审理。两次庭审，原告委托诉讼代理人孙红云、被告张卫平和席春华共同委托诉讼代理人张敏捷、第三人朱建琴均到庭参加诉讼。后因原告追加马丽霞、张敏捷为本案被告，本案于2020年9月22日第三次公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人孙红云、被告张敏捷（同时作为被告张卫平、席春华、马丽霞的诉讼代理人）、第三人朱建琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认被告张卫平、席春华与第三人的抵押合同无效并撤销被告张卫平、席春华与第三人之间的抵押行为；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年5月26日，原告与被告张卫平、席春华在第三方任启平见证下签订《房屋买卖合同》，合同明确约定被告张卫平、席春华将一套面积为130平方米的安置房屋出售于原告，房屋价款为25万元，付款方式为分期付款，签订房屋买卖合同时付定金20万元，原告拿到钥匙后，付款3万元，余款2万元办理房屋过户手续后再给付。合同签订当日，原告支付被告张卫平、席春华现金20万元，因未能办理房产登记，被告张卫平、席春华为表诚意将房屋拆迁补偿安置协议书、房屋交付验收单、房屋拆迁补偿计算表、购优惠价商品房工作联系单等原件交给原告，并在选取本市平昌新城宜业苑26幢901室房屋后将该房交付原告。2016年4月1日，原告支付被告张卫平、席春华购房款4万元，并支付车库费用6398元。原告取得案涉房屋后即刻入住，并在一年后对案涉房屋进行了装修，按时缴纳2017年4月至2018年12月期间的物业费、燃气费、电费。2019年6月，原告获悉案涉房屋可以领取产权证，原告遂多次催促被告张卫平、席春华办理产权证，但被告张卫平一直称没时间。后原告得知被告张卫平、席春华以办理产权证的原件丢失为由补办了用于领取房屋产权证的相关材料，并据此领取了房屋产权证。待原告要求被告张卫平、席春华协助办理过户手续时，被告张卫平、席春华却要求原价收回案涉房屋，又不同意对原告方的装修及房价溢价部分进行补偿。此后原告多次与被告张卫平、席春华商谈过户事宜，均因被告张卫平、席春华要求加价而致商谈无果。2019年9月2日，被告张卫平、席春华曾以原告未按时支付购房款为由向法院提起案由为房屋买卖合同纠纷的诉讼，要求解除与原告之间的案涉房屋买卖合同，原告向法院提交已足额交付房款的证据同时提起反诉，要求被告张卫平、席春华继续履行双方之间的房屋买卖合同并协助原告过户，被告张卫平、席春华收到原告提交的证据材料后撤诉，并在反诉案件开庭前偷偷将案涉房屋抵押给第三人，且向办理抵押登记的房管局工作人员虚假陈述案涉房屋权属清楚无纠纷，意图通过抵押担保恶意阻却案涉房屋过户，且缺席原定于2019年11月27日的反诉案件审理。关于第三人，其名下位于中国工商银行的62×××03账号内自2018年10月至2020年6月期间的银行流水进出高达一千多万，结合其自述的常州某钢铁厂退休工人身份的工资情况及其向数人放贷的事实，原告认为第三人系职业放贷人或为职业放贷人提供代用账户，根据相关法律规定，两被告与第三人签订的借款合同因违反法律效力性强制性规定应属无效，担保合同作为从合同亦无效，故原告诉至法院要求撤销被告与第三人之间的抵押行为。另外，原告对被告辩称案涉房屋实际是作为借款的担保物抵押给原告的意见不予认可，且被告未提供任何证据予以证明，请求法院不予采信。四被告共同辩称，原告与被告张卫平、席春华之间形式上是房屋买卖合同，实际上系借款合同，由于原告对于大额借款没有抵押物存有顾虑，被告张卫平、席春华遂将案涉房屋以房屋买卖的形式交付原告。2019年10月，由于被告张卫平、席春华之子张敏捷需要资金周转，被告张卫平、席春华欲将案涉房屋抵押给做房产中介的王瑜以用于借款。王瑜联系到本案第三人，被告方通过王瑜与第三人将借款金额、利息、抵押期限等商定后，被告张卫平、席春华于2019年10月22日与第三人在镇江新区房屋局就案涉房屋签订了《借款担保合同》并办理了抵押登记手续。当日，被告张卫平、席春华委托被告张敏捷的妻子马丽霞向第三人出具35万元的收据一张，四被告均在借款人处签字。次日，第三人向被告马丽霞的银行账户转账35万元。四被告向第三人借款前，双方并不认识，不存在串通行为，故两被告与第三人之间的抵押合同是合法有效的，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人辩称，第三人系常州某钢铁厂的退休工人，退休前月工资一万左右，退休后3000元。四被告因需要资金周转通过第三人的朋友王瑜介绍向第三人借款。第三人系常州人，常住常州，故第三人通过王瑜与被告方将借款金额、利息、期限、房屋抵押等借款事项进行协调沟通，第三人也曾委托王瑜查看案涉房屋的状况，王瑜告知第三人案涉房屋处于出租状态，且借款人承诺案涉房屋如继续出租需经第三人的书面同意。2019年10月22日，第三人与被告张卫平、席春华就案涉房屋办理了抵押登记手续，后四被告向第三人出具35万元的收据一张。次日，第三人通过名下中国工商银行卡号为62×××03的账户向被告马丽霞转账35万元。案涉收据虽未明文约定借款期限及利息，但双方口头商定借款期限半年、月息1.5%，如借款人按时支付利息，第三人可以将借款期限延长至一年，被告马丽霞自2019年11月起每月23日将利息5250元给付第三人，截至本案第三次开庭时，马丽霞每月均按时足额向第三人上述尾号为7903的银行卡中转账支付利息。2018年10月至2020年6月期间，第三人曾通过上述账户向生意伙伴顾杏花账户汇工程代办管理费；向宋亚娟账户支付第三人装修时在其处购买的家具款；向镇江扬中做模具的蔡孝玉出借款项，合同约定月息1.8，目前尚未还清；向镇江新区张红坤出借款项，合同约定月息1.8，目前尚未还款；向镇江新区黄**子、姚双洁、葛军、于杏礼分别出借款项，均未约定利息，现均已还清；向本人常州的亲戚唐小芬出借款项，未约定利息，现已还清；向镇江新区孙欢伦、贾建中、刘红琴、徐燕飞、赵爱民、吴杰轩、贾一平出借款项，均未约定利息，目前均未归还；向镇江新区邱国琪出借款项，目前已归还；向镇江新区蒋建国出具借款，月息1.5，该款尚未归还；向镇江新区仲咏出借款项，已收利息2700元，目前已经归还；向镇江市区许爱平出借款项，未约定利息，借款尚未归还；向常州王小军转账系朋友间拆借，未约定利息。以上其他借款人大多因生产经营需要向第三人借款，虽借款合同未明文约定利息，但实际系按月息1.5%—1.8%向第三人给付利息。第三人与借款人之间都有房屋抵押关系，与本案被告的借款方式相同，并且都在不动产中心办理了房屋抵押手续，所以第三人不担心借款人的还款能力。第三人出借的资金主要来源于工资积蓄、老公做装修的收益及出卖名下房屋所得。第三人并不知晓原、被告之间的纠纷，否则根本不会将该款项出借给被告。第三人与四被告在借款发生之前互相不认识，不存在串通的行为；且案涉房屋在房管局办理了抵押登记，抵押真实有效，请求法院驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月26日，原告（乙方）与被告张卫平、席春华（甲方）签订《房屋买卖合同》，载明：甲方自愿将其座落在万顷良田三期拆迁房130户型（以下简称该房屋）出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解，甲乙双方共同商定该房屋的转让价为人民币贰拾伍万元整（￥250000），房屋建筑面积以按现行的房屋测量规范测量，经市房管部门审核的为准，如与原产权记载面积不一致，甲乙双方同意：按套计价，房价不变，互不退补；乙方于签订本合同时支付甲方购房定金人民币贰拾万元整（￥200000），甲方出具收据给乙方；产权转移手续由甲、乙双方或委托丙方在该房屋审批手续办妥后去市房产交易所办理，所产生的税费全部由乙方按国家规定政策承担；本合同经双方签字生效后，甲方不得将房屋的产权进行抵押、贷款、买卖及逾期不配合过户，如造成上述行为，甲方将承担双倍房款的违约责任；付款方式1.甲、乙双方签合同时，付购房定金贰拾万元整（200000），2.乙方拿到选房钥匙后，付房款叁万元整，3.余款贰万元甲方办完过户手续时付清，4.双方约定2016年5月25日后选房，甲方愿意补贴其间一半过户费给乙方。该合同下方甲方处由被告张卫平、席春华并列签字，乙方处由原告龚春发签字。同日，被告张敏捷向原告出具收条一张，载明“今收到龚春发购万顷良田三期拆迁房130户型房款定金人民币贰拾万元整（￥200000），收款人张卫平，代收人张敏捷”，张卫平、席春华在该收条下方签名。同日，被告张卫平、席春华将房屋拆迁补偿安置协议书、房屋交付验收单、房屋拆迁补偿计算表、购优惠价商品房工作联系单原件交付原告。其中购优惠价商品房工作联系单载明被告张卫平、席春华自愿选择购房户型为75户型贰套、130户型壹套。2016年4月1日，被告张卫平向原告出具收条一张，载明“今收到购房款肆万元正（40000），备注：车库费陆仟叁佰玖拾捌元正（6398）”。同日，被告张卫平、席春华将案涉房屋交付原告，原告取得房屋后缴纳了此后部分电费及燃气费，并占有使用至今。2019年2月19日，原告向案涉房屋所在的物业服务公司缴纳了2017年4月至2018年12月的物业管理费744元。2019年9月2日，张卫平、席春华曾就案涉房屋将龚春发诉至本院，其诉讼请求为判令解除龚春发与张卫平、席春华之间的案涉房屋买卖合同，并要求龚春发承担未付款30000元双倍的违约金；事实和理由为2015年5月26日，张卫平、席春华将万顷良田三期拆迁房130户型出售给龚春发，双方共同约定房屋转让款为25万元，双方为防止买卖后悔，在房屋买卖合同中明确约定龚春发拿到选房钥匙后需付房款3万元，2016年4月13日龚春发拿到购房钥匙，但3万元购房款至今未付。该房屋买卖合同系双方自愿签订，并由第三方任启平见证签字…。2019年9月16日，龚春发就该案提起反诉，反诉诉讼请求为要求张卫平、席春华依约全面履行双方签订的案涉房屋买卖合同，及时办理房产证并协助席春华办理房产变更过户手续，同时提交张卫平于2016年4月1日出具的收条。2019年10月10日，张卫平、席春华向本院递交撤诉申请，理由为因当事人年事已高，忘记付款事实，现看到了收条，故申请撤回房屋买卖合同纠纷一案。因张卫平、席春华未参加原定于2019年11月27日的反诉案件庭审，后龚春发向本院申请撤回反诉；本院亦于2019年11月27日作出准予张卫平与席春华撤回起诉、龚春发撤回反诉的民事裁定书。另查明，2019年10月15日，被告张卫平、席春华就案涉房屋领取了不动产权证[产权证号：苏（2019）镇江市不动产权第0088246号]。2019年10月22日，第三人与被告张卫平、席春华共同向镇江新区不动产登记中心申请就案涉房屋办理抵押登记，镇江新区不动产登记中心就办理抵押的情况向被告张卫平、席春华出示格式询问笔录一份，其中询问“该不动产的权属清楚且无纠纷，申请登记的不动产抵押权行为不损害他人的利益，上述情况是否属实？”被告张卫平、席春华选择“是”。同日，被告张卫平、席春华（甲方）与第三人（乙方）签订《借款担保合同》，载明：抵押人张卫平、席春华（甲方）、抵押权人朱建琴（乙方），甲方拟向乙方借款，为确保借款如期偿还，甲方愿将自有不动产作为清偿借款的抵押物，特签订本抵押借款合同；甲方同意将坐落在本市新区平昌路122号宜业苑26幢901室作为抵押物抵押给乙方；现经双方协商同意，乙方向甲方提供借款人民币35万元，抵押借款的期限为36个月，即从2019年10月22日起至2022年10月22日止。同日，四被告共同向第三人出具收据一张，载明“今收到朱建琴借款人民币叁拾伍万元整，小写35万元”，四被告均在借款人处签字确认，该收据下方并载明“实际付款日期以汇款日期为准，钱打到马丽霞银行卡上”。庭审中，被告方与第三人均认可双方就上述借款口头约定月利率为1.5%，月利息为5250元，借款期限为半年，被告方信誉良好的情况下，可以延期至一年归还本金。2019年10月23日，第三人通过名下中国工商银行卡号为62×××03的账户分两次分别向被告马丽霞转账15万元、20万元。同日，镇江新区不动产登记中心就案涉房屋办理了抵押登记[他项权证号：苏（2019）镇江市不动产证明第0048315号]，抵押权人为第三人，抵押金额35万元，债务履行期限自2019年10月22日至2022年10月22日。被告马丽霞自2019年11月起至2020年7月每月23日向第三人前述工商银行账户转账5250元。2018年10月至2020年3月期间，第三人通过上述账户向案外人大额汇款，其中2018年10月向顾*花转账375470元、2018年12月20日向宋*娟转账140082元、2018年12月27日向蔡*玉转账400001元、2019年1月8日向张*坤转账200001元、2019年1月15日向黄*子转账350000.1元、2019年1月17日向姚*洁转账350000元、2019年1月21日向*军转账250000.1元、2019年1月23日向于*礼转账300000.1元、2019年3月29日向唐*芬转账300000.1元、2019年5月9日向孙*伦转账350000元、2019年7月15日向贾*中转账350000.1元、2019年7月16日向刘*琴转账350000.3元、2019年7月23日向邱*琪转账200000元、2019年7月25日向蒋*国转账330000.1元、2019年7月25日向*咏转账180000.1元、2019年9月2日向徐*飞转账300000.1元、2019年9月12日向许*平转账500001元、2019年10月18日向赵*民转账250000元、2019年10月22日向被告马丽霞转账0.88元、2019年10月23日向被告马丽霞转账350000元、2019年11月8日向吴*轩转账300000元、2019年11月21日向贾*平转账300000元、2020年3月11日向王*军转账100000元、2020年3月14日向王*军转账180000元…。再查明，被告张卫平与席春华、张敏捷与马丽霞分别系夫妻关系，被告张敏捷系被告张卫平、席春华的儿子。原告向四被告及第三人主张权利无果，故诉至法院。本院认为：根据法庭调查，第三人向不特定对象多次大额放贷，具有反复性、有偿性、不特定性等，其行为符合职业放贷人的特征，或者其是代为其他职业放贷人或者企业从事放贷行为的名义债权人。第三人向四被告放贷的行为符合《中华人民共和国银行业监督管理法》第十九条规定的“不得设立银行业金融机构或者从事银行业金融机构的业务活动”情形，属于法律所禁止的行为，本案所涉第三人与四被告之间的借款合同因违反法律禁止性规定应为无效合同。根据法律规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效的，担保合同亦无效。被告张卫平、席春华将案涉房屋抵押给第三人，双方签订有《借款担保合同》，该借款担保合同系借款合同的从合同，借款合同无效，该借款担保合同也无效。四被告辩称案涉《房屋买卖合同》实质上系借款合同，与被告方此前就案涉房屋起诉原告所主张的诉讼请求及描述的事实和理由相佐，且被告方截至本案判决前仍未向本院提供任何证据加以证明，现原告对此亦不予认可，故本院对四被告的该项辩称意见不予采信。被告张卫平、席春华将案涉房屋出卖给原告并交付原告居住后，在领取房屋不动产权证书后，不按合同约定及时将房屋产权过户至原告名下，反而将房屋抵押给他人，设立抵押权，其行为实属恶意违约，侵害了原告的合法权益。参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十九条的规定，原告可以请求人民法院撤销该抵押行为。如前所述，被告张卫平、席春华将案涉房屋抵押给第三人，双方签订的借款担保合同无效。原告请求撤销依据该借款担保合同设立的抵押行为，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国银行业监督管理法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:被告张卫平、席春华与第三人朱建琴于2019年10月22日签订的《借款担保合同》无效，撤销被告张卫平、席春华将镇江市新区平昌路122号宜业苑26幢901室[产权证号：苏（2019）镇江市不动产权第0088246号]抵押给第三人朱建琴的行为[他项权证号：苏（2019）镇江市不动产证明第0048315号]。案件受理费5050元、保全费2520元，共计7570元（其中原告龚春发向本院预交了案件受理费5050元、保全费2520元），由被告张卫平、席春华负担。原告龚春发应在本判决生效后十五日内到本院办理诉讼费用退费手续。被告张卫平、席春华应在本判决生效后十五日内向本院缴纳其应承担的诉讼费用（账户名：镇江经济开发区人民法院；开户行：中国农业银行镇江新区支行营业部；账号：62×××68）。逾期不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  曾晓青人民陪审员  宗克宝人民陪审员  陈 俊二〇二〇年十月十二日法官助理王霞书记员吴丹附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国银行业监督管理法》第十九条未经国务院银行业监督管理机构批准，任何单位或者个人不得设立银行业金融机构或者从事银行业金融机构的业务活动。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。