河南省民权县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1421民初562号原告：郭心风，女，1970年5月22日出生，汉族，住河南省民权县地区。原告：史路生，男，1967年1月2日出生，汉族，住河南省民权县。二原告委托诉讼代理人：王政道，河南宇博律师事务所律师。被告：商丘市国营民权农场，住所地河南省民权县农垦大楼。法定代表人：谢震，任该农场场长。委托诉讼代理人：赵运声，男，1988年2月5日出生，汉族，住河南省民权县。委托诉讼代理人：李成德，河南京港律师事务所律师。被告：杨珂，女，1970年4月1日出生，回族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：郭河新，河南梁园律师事务所律师。委托诉讼代理人：张颖，河南暄旭律师事务所律师。被告：代瑞亮，男，1983年5月24日出生，汉族，住河南省民权县。被告：商丘市博铭置业有限公司，住所地河南省商丘市凯旋路东侧八一路北侧京九建材1号楼3楼323室。法定代表人：薛子运，该公司经理。委托诉讼代理人：常玉峰，男，1962年5月15日出生，汉族，住河南省郑州市金水区，系该公司员工。被告：民权县房屋征收管理办公室，住所地河南省民权县府后街东段。法定代表人：周恩涛，该办公室主任。委托诉讼代理人：安舜，河南宇博律师事务所律师。原告郭心风、史路生诉被告商丘市国营民权农场、杨珂、代瑞亮、商丘市博铭置业有限公司、民权县房屋征收管理办公室房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告史路生及原告郭心风、史路生的委托诉讼代理人王政道，被告商丘市国营民权农场的委托诉讼代理人李成德，被告杨珂的委托诉讼代理人郭河新、张颖，被告代瑞亮，被告商丘市博铭置业有限公司的委托诉讼代理人常玉峰，被告民权县房屋征收管理办公室的委托诉讼代理人安舜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭心风、史路生向本院提出诉讼请求：1．依法确认被告商丘市国营民权农场与杨柯签订的商品房买卖协议、杨柯与代瑞亮签订的房屋买卖协议无效；2．依法确认商丘市国营民权农场与原告郭心风、史路生签订的合同为有效合同，并判决502室归原告所有（房屋价值200,000元）；3．诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月26日，原告房屋因庄周大道东延升级改造被拆迁。在该项目征收补偿安置时，拆迁办当时没有现房，让原告与商丘市国营民权农场签订了一份《认购协议书》，该协议书约定商丘市国营民权农场将位于民权县人民路东段田园牧歌小区7号楼一单元502室安置给原告，并于协议签订当日交付了危房改造金，而被告商丘市国营民权农场却又把该房屋出卖给被告杨珂，被告杨珂却又将该房屋出售给被告代瑞亮，当原告向被告请求归还房屋时，被告以各种理由拒绝归还，被告的行为侵害了原告的合法权益。商丘市国营民权农场辩称，生效判决书已确认被告商丘市博铭置业有限公司为项目房地产设立了“国营民权农场十一分场危房改造工程部”。案涉房屋是由被告商丘市博铭置业有限公司以工程部的名义签订合同出售房屋，并收取了房款。案涉房款系商丘市国营民权农场根据协议为商丘市博铭置业有限公司代收的房款。案涉购房款实为民权县政府发放的拆迁补偿款，根据被告商丘市博铭置业有限公司提供的房源清单，民权县政府才将案涉房屋安置给原告，然后民权县政府通过商丘市国营民权农场将原告的拆迁补偿款189,210元直接转为购房款支付给被告商丘市博铭置业有限公司并由商丘市博铭置业有限公司以“国营民权农场十一分场危房改造工程部”名义与原告签订了购房合同，民权县政府对原告的拆迁安置结束。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，原告有权优先取得案涉安置房屋。案涉房屋系政府补贴用于危房改造的职工，被告杨珂、代瑞亮并非民权农场职工，不具备危房改造优惠政策的资格，被告商丘市博铭置业有限公司与被告杨珂、代瑞亮签订的合同无效。综上，应驳回原告对被告商丘市国营民权农场的诉讼请求。杨珂辩称，原告不具备确认被告杨珂与被告商丘市国营民权农场签订的房屋买卖合同无效的诉讼主体资格。被告杨珂和被告商丘市国营民权农场签订的房屋买卖合同，合同当事人是被告杨珂和被告商丘市国营民权农场，与原告没有任何利害关系。原告的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的的起诉条件，因此原告不具有确认被告杨珂与被告商丘市国营民权农场签订的房屋买卖合同无效的诉讼主体资格。被告杨珂和被告商丘市国营民权农场签订的房屋买卖合同为有效合同，该合同的意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，更不违反公序良俗。不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，依据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，被告杨珂和被告商丘市国营民权农场签订的房屋买卖合同为有效合同。原告请求确认被告杨珂和被告代瑞亮之间的房屋买卖合同无效的诉讼请求更不能成立，被告杨珂和被告代瑞亮根本没有签订房屋买卖合同。原告请求判决田园牧歌小区7号楼1单元502室归原告所有的诉讼请求，不能成立。案涉财产为不动产，依据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产所有权属于物权，不动产物权经依法登记，发生效力。故原告无权直接依据其与被告商丘市国营民权农场签订的《认购协议书》诉请确认其享有不动产物权，原告与被告商丘市国营民权农场之间仅存在债权债务关系，且案涉房产在被告杨珂和被告商丘市国营民权农场签订房屋买卖合同后，被告商丘市国营民权农场已将案涉房产交付给了被告杨珂，被告杨珂已装修完毕，并占有使用案涉房产。被告商丘市国营民权农场已不能向原告交付案涉房产，原告只能起诉被告商丘市国营民权农场不能履行房屋买卖合同的违约责任。原告在诉状中称“2016年9月6日与被告商丘市国营民权农场签订《认购协议书》后，被告商丘市国营民权农场又把该房屋出卖给被告杨珂”是错误的。被告杨珂与被告商丘市国营民权农场签订案涉房屋《认购协议书》的时间是2015年5月12日，即被告商丘市国营民权农场将案涉房屋出售给被告杨珂的时间是2015年5月12日，在原告与被告商丘市国营民权农场签订《认购协议书》之前。案涉房屋是被告商丘市国营民权农场先转让给了被告杨珂，后与原告签订了案涉房屋的《认购协议书》。原告与被告商丘市国营民权农场签订案涉房屋《认购协议书》在前。案涉房屋不是安置房，原告增加的要求确认原告与民权国营民权农场十一分场危房工程部之间签订的协议有效的所述请求，被告杨珂不同意将该诉讼请求与本案合并审理。综上所述，被告杨珂与被告商丘市国营民权农场签订的房屋买卖合同为有效合同，原告不具有诉讼主体资格，请求依法驳回原告的起诉。代瑞亮辩称，其与被告杨珂签订的房屋买卖合同已经解除，被告杨珂已经将房款退还。商丘市博铭置业有限公司辩称，民权县政府协调安置一百套房屋，但是民权县政府直接将房款给被告商丘市国营民权农场，其公司没有收到一分钱，所以其公司要求作废一百套房屋手续。民权县房屋征收管理办公室辩称，原告要求追加被告民权县房屋征收管理办公室不能成立，请求依法驳回原告对被告民权县房屋征收管理办公室的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的《庄周大道东延升级改造项目征收补偿安置协议书》，能够证据原告史路生与被告民权县房屋征收管理办公室签订安置协议，并约定安置地点在民权县福乐家苑的事实，与本案待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，本院确认为有效证据；原告提交的民权国营民权农场十一分场危房工程部与二原告签订《认购协议书》，能够证明民权国营民权农场十一分场危房工程部与二原告签订案涉房屋认购协议的事实，与本案待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，本院确认为有效证据；原告提交的安置情况明细表及被告商丘市国营民权农场共同提交的房源清单，仅能证明被告商丘市博铭置业有限公司提供100套房源包括案涉房屋，但原告证明2016年7月28日前案涉房屋没有出售的证明目的不能达到；原告与被告杨珂均提交的民权国营民权农场十一分场危房工程部与被告杨珂签订《认购协议书》，能够证明民权国营民权农场十一分场危房工程部与被告杨珂于2015年5月12日签订案涉房屋认购协议的事实，与本案待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，本院确认为有效证据；原告提交的户口本及钥匙照片，并不能达到原告的证明目的，该证据的证明效力本院不予认定；被告商丘市国营民权农场提交的民事判决书，与本案无关联性，该项证据的证明效力本院不予认定；被告商丘市国营民权农场提交的《商丘市国营民权农场危房改造项目合作协议书》及《合作补偿协议》，能够证明被告商丘市国营民权农场与被告商丘市博铭置业有限公司就危房改造工程达成合作协议的事实，与本案待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，本院确认为有效证据；被告商丘市国营民权农场提交的《庄周大道拓宽拆迁户补偿款发放表》、民权县德商银行民权农场（存单）开户清单及民权县德商银行取款清单，能够证明原告领取补偿款的事实，与本案待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，本院确认为有效证据；被告杨珂提交的《收据》，能够证明被告杨珂支付案涉房屋的全部价款的事实，与本案待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，本院确认为有效证据；被告杨珂提交的发票，能够证明被告杨珂已实际占有使用案涉房屋的事实，与本案待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，本院确认为有效证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月27日，被告商丘市国营民权农场与被告商丘市博铭置业有限公司签订的《商丘市国营民权农场危房改造项目合作协议书》，根据《合作协议》“一、项目地址位于民菏路与××路交叉口南800米民权农场第十一分场。三、危房改造项目规模及项目补偿办法……（二）在项目方案确定后，经甲（被告商丘市国营民权农场）乙（被告商丘市博铭置业有限公司）双方协商，乙方同意向甲方提供……连体二层住宅楼房共89套，按双方协商名额用于安置十一分场被拆迁的职工，（三）该项目总体完工后，除需安置拆迁十一分场职工房屋外，由甲乙双方共同协商负责安置给其他危房改造的农场职工……，”并约定了工期为300天等。2015年5月12日，被告杨珂与民权国营民权农场十一分场危房工程部签订《认购协议书》，协议约定被告杨珂认购田园牧歌小区7号楼1单元502室，总房款为197,421元。当日，被告杨珂向民权国营民权农场十一分场危房工程部支付全部房款，民权国营民权农场十一分场危房工程部向被告杨珂出具收据一份。2016年7月4日，原告史路生与被告民权县房屋征收管理办公室签订《庄周大道东延升级改造项目征收补偿安置协议书》，约定安置地点在民权县福乐家苑。2016年7月28日，被告商丘市博铭置业有限公司提供包含案涉房屋在内的100套房源。二原告与民权国营民权农场十一分场危房工程部签订《认购协议书》，协议约定由二原告以总房款为189,210元的价格认购案涉房屋。民权国营民权农场十一分场危房工程部于2016年9月26向原告出具收据一份。被告商丘市国营民权农场于2016年10月9日将拆迁补偿款189,210元转给原告史路生。案涉房屋由被告杨珂占有使用，被告杨珂将案涉房屋转卖给被告代瑞亮，庭审中，被告杨珂与被告代瑞亮双方确认，双方的房屋买卖合同已经解除。本院认为，关于原告主体资格问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款规定：“起诉必须符合下列条件：原告是与本案有直接利害关系的公民法人和其他组织。”所谓与本案有直接利害关系，是指作为原告的公民、法人或其他组织自身的财产权、人身权或其他民事权益受到侵犯或者是与他人直接发生了民事权利义务上的争议。本案中，原告主张确认被告杨珂所签订的《认购协议书》无效，从合同相对性来讲，原告虽不是该合同的权利义务法律关系主体，但从直接法律利害关系来讲，被告杨珂所签订的《认购协议书》所确立的权利义务，与原告所签订的《认购协议书》确立的权利义务存在争议，并形成对原告权利义务的影响，故原告具备诉讼主体资格。关于两份《认购协议书》的效力问题。被告商丘市国营民权农场与被告商丘市博铭置业有限公司签订的《商丘市国营民权农场危房改造项目合作协议书》，约定项目安置对象为拆迁十一分场职工及其他参与危房改造的农场职工，该约定仅对协议双方具有约束力，不能对外产生效力，故该约定不对被告杨珂具有约束力。案涉两份《认购协议书》并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，且系当事人的真实意思表示，均应属合法有效合同，故原告诉求确认被告杨珂签订的房屋买卖合同无效，证据不足，于法无据。关于原告对案涉房产权属的主张。原告虽与被告民权县房屋征收管理办公室签订了《庄周大道东延升级改造项目征收补偿安置协议书》，但协议约定安置地点在民权县福乐家苑，并非案涉房屋所在地，且庭审中被告民权县房屋征收管理办公室并未确认案涉房屋为安置房，原告提交的证据并不足以证明案涉房屋系其拆迁安置的房屋。原告、被告杨珂分别与民权国营民权农场十一分场危房工程部签订《认购协议书》，被告杨珂的合同签订时间在先，且被告杨珂已支付了全部房款，并已实际占有使用，对此应当予以保护，故原告对案涉房产权属的主张，证据不足，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告郭心风、史路生与民权国营民权农场十一分场危房工程部签订的《认购协议书》为有效合同；二、驳回原告郭心风、史路生的其他诉讼请求。案件受理费4400元，减半收取2200元，由原告郭心风、史路生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  崔振江审 判 员  李晓珂人民陪审员  董银华二〇二〇年七月三日书 记 员  常文杰