福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0581民初6411号 原告：林永太，男，1959年3月24日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：黄文卫，福建协进律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王鹏程，福建协进律师事务所执业律师。 被告：石狮市蚶江中心小学，住所地福建省石狮市蚶江镇蚶江村，统一社会信用代码123505814895228079。 法定代表人：林励，系该校校长。 委托诉讼代理人：傅海鹏，福建奉道律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈剑伟，福建奉道律师事务所执业律师。 被告：石狮市蚶江镇蚶江村民委员会，住所地福建省石狮市蚶江镇蚶江村裕园小区**，统一社会信用代码54350581345197195X。 法定代表人：林旭日，系该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：余景裕，福建仁耀律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄记林，福建仁耀律师事务所执业律师。 原告林永太与被告石狮市蚶江中心小学（以下简称蚶江中心小学）、石狮市蚶江镇蚶江村民委员会（以下简称蚶江村委会）、中共蚶江镇蚶江村支部委员会（以下简称蚶江村党支部委员会）合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案，依法适用普通程序于2020年3月16日公开开庭进行审理。原告林永太及其委托诉讼代理人黄文卫，被告蚶江中心小学的委托诉讼代理人傅海鹏，蚶江村委会的委托诉讼代理人余景裕到庭参加诉讼。林永太于庭审中向本院申请撤回对蚶江村党支部委员会的起诉，本院当日裁定予以准许。本案现已审理终结。 林永太向本院提出诉讼请求：1.判决蚶江中心小学、蚶江村委会共同赔偿原告因无法交付置换房屋而折算赔付金2268000元。2.判决蚶江中心小学、蚶江村委会共同支付原告逾期交房租金（自2014年7月20日起至支付赔付金之日止，按月租金4320元）计算；3.本案的诉讼费用由蚶江中心小学、蚶江村委会承担。事实和理由：因响应蚶江中心小学改扩建需要，支持蚶江教育事业发展，经石狮市蚶江镇人民政府、石狮市教育局及蚶江村委会和蚶江村党支部委员会和蚶江中心小学多次协调，2011年7月20日，在蚶江中心小学的见证下，蚶江村党支部委员会及蚶江中心小学百年校庆筹委会作为甲方与林永太（乙方）就动用拆迁林永太民宅用于蚶江中心小学大门及道路使用签订房屋拆迁协议书。房屋拆迁协议书约定：甲方因蚶江中心小学小区改建需要，拟动用拆迁乙方位于小学围墙外西南角的民宅一座；甲方在环湾片区改造中，以环湾片区改造指挥部新建的小区中，赔偿乙方180㎡的套房两套；甲方一次性补偿乙方搬迁费、住房过渡租金10万元，甲方应在签订协议之后的三年内交付房屋给乙方使用；甲方若无法按协议履行交房约定时，可按当时蚶江房产市场的价格，按每平方米计算，由蚶江中心小学校董会赔付乙方协议总面积的全部资金，一次性付清，总面积为360ｍ²；满36个月后，若甲方无法按协议交房，应按每平方米12元／月的约定租金支付给乙方，直到交房或结算资金赔偿后为止；甲方若无法按协议履行交房约定时，可按协议面积在××镇××区域购置同样的面积给乙方，但此条款应征得乙方的同意。在协议签订后，林永太已将房屋腾空交给甲方拆除并用作蚶江中心小学大门及通道用途。但蚶江中心小学及蚶江村委会只支付补偿搬迁费、住房过渡租金10万元，至今未将约定置换房屋交付给林永太，也未按约定赔偿林永太置换房屋资金及支付逾期住房过渡租金。目前蚶江镇环湾片区的商品房单价6300元／平方米，安置面积360㎡，赔付金额2268000元。逾期交房租金，每平方米12元／月，面积360㎡每月住房过渡租金为4320元。蚶江村党支部委员会为蚶江中心小学及辖区所在村委会改建小学大门及道路所从事的民事活动，且受益方为蚶江中心小学，蚶江中心小学及蚶江村民委员会应承担民事责任。 蚶江村委会辩称，林永太依据《房屋拆迁协议书》主张的相关事实及诉求，从内容及主体上均与蚶江村委会无关，蚶江村委会不是本案主体，请求依法驳回林永太对蚶江村委会的起诉。林永太所称蚶江村党支部委员会是代蚶江村委会从事案涉的民事活动，更是毫无事实和法律根据。蚶江村委会作为一个独立主体，具备从事民事活动的能力，无需由蚶江村党支部委员会代为行使，况且蚶江村党支部委员会也无权代表，两者是不同的组织。即使蚶江中心小学在蚶江村委会的辖区范围内，其所进行的校园改建完全可自主决策，蚶江村委会无权参与，也不具备该权责。 蚶江中心小学辩称，根据土地管理法的相关规定，涉案房屋拆迁协议书中的甲方并非法律规定中适格的拆迁补偿主体。据该协议书约定，协议书必须经公证处公证后方能生效，林永太未能证明协议书经过公证，本合同无效，也未成立。根据案涉协议书，被告蚶江中心小学并非该合同的当事人，根据相对性原则，蚶江中心小学不应就本案承担任何责任，也不是本案适格被告。林永太起诉已经超过法定的三年诉讼时效，在林永太未能提供相关诉讼时效中断的情况下，林永太的诉求不符法律规定，综上，法院应依法驳回林永太对蚶江中心小学的诉求。 林永太围绕诉讼请求向本院提交了《房屋拆迁协议书》、址于石狮市××镇××路××层框架房屋的房屋使用证及狮蚶国用（1997）字第0103号国有土地使用证、蚶江中心小学大门及通道照片。林清佳向林永太银行账户转款10万元的银行明细一份，证明蚶江村委会向林永太支付补偿搬迁费、住房过渡租金10万元。蚶江村委会质证认为，1.对房屋使用证及国有土地使用证没有异议，蚶江中心小学大门及通道照片的真实性由法庭依法审查认定，但这三份证件均无法证实房屋及土地属于蚶江中心小学拆建利用的土地。2.《房屋拆迁协议书》的真实性由法庭依法予以判断，村委会并非协议签订的相对方，且协议书与蚶江村委会没有关联。该两份证书所涉及的土地房屋是否就是原告诉求所指向的被拆除的房屋，无法仅凭这两份证书判断。3.该转账明细仅能证明林清佳向林永太转款10万元，并不能证明是蚶江村委会付款。蚶江中心小学质证认为，1.对房屋使用证及国有土地使用证、蚶江中心小学大门及通道照片的真实性没有异议，但这三份证件无法证实被拆除的房屋属于蚶江中心小学拆建利用的土地。2.对《房屋拆迁协议书》的真实性无异议，蚶江中心小学也作为该协议的见证单位，但对合法性存在异议，该协议所载的甲方无权就本案林永太所享有的土地及房屋的相关权益进行征收及补偿，不是适格的征收补偿主体。对于该合同的第五条明确约定，协议应经过公证后生效，林永太主张该合同已经实际履行，但是在蚶江中心小学看来，即便合同有实际履行，双方形成的是事实合同关系，书面所约定达成的条款不具备合同的生效条件，所以无法作为双方权利义务的依据。本案的协议签订是在2011年7月20日，根据该协议约定，林永太于2014年7月21日起便可主张相关权利，林永太直至2019年才提起诉讼，是怠于行使权利，超过法定诉讼时效，依法不能保护。该协议所指向的主体合同双方并不涉及蚶江中心小学，因此林永太就此提起本案诉讼所列的被告并非适格主体，且该协议将蚶江中心小学校董会作为责任主体违反法律规定。3.该转账明细仅能证明林清佳向林永太转款10万元，并不能证明是蚶江村委会付款。 本院认为，双方对房屋使用证及国有土地使用证的真实性、合法性没有异议，对该两份证据本院予以确认。蚶江中心小学作为见证人认可了《房屋拆迁协议书》的真实性，对蚶江中心小学的校门及通道照片的真实性没有异议，对该组照片及协议书的真实性予以确认。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月20日，蚶江村党支部委员会及蚶江中心小学百年校庆筹委会共同作为甲方与乙方林永太签订《房屋拆迁协议书》。约定甲方因蚶江中心小学校区改建需要，拟动用拆迁林永太同志位于本小学围墙外西南角的民宅一座，双方就拆迁依据和方案、权利义务及违约责任约定如下：“一、依据：环湾片区改造、房屋拆迁的基本方案，结合本房屋的实际情况。二、方案：1.甲方在环湾片区改造中，以环湾片区改造指挥部新建的小区中，赔偿乙方180㎡的套房两套。2.套房的区域位置、楼层，可由乙方优先选择，其优先的幅度，可穿插在总选房户的30%之前。3.土地面积，按环湾片区改造的基准地价，每平方米643元，计算给乙方240㎡×643元＝154320元。4.甲方参照环湾片区拆迁房屋补偿方案，一次性补偿乙方搬迁费、住房过渡租金10万元人民币。5.若因环湾片区改造时间推迟，而镇区街道改造提前，乙方有权选择主街道两侧的套房，进行互补。三、权利义务如下：1.协议签定后，乙方应在三天内腾空房屋。2.房屋拆除工作、盈亏部分由甲方负责。3.甲方应在签定协议之后的三年内交付房屋给乙方使用。若超过约定期限，并满36个月后，双方应另行修订协议。4.乙方愿把土地收益部分的15万元款项全额捐给蚶江中心小学百年校庆筹委会，以此作为校庆资金，并由校庆筹委会出纳做好收、支手续，免支付现金。5.原房屋所有权证、土地使用权证暂由乙方保管，待甲方交付房屋，并办理两证给乙方后，乙方应将原来的两证交给甲方。6.今后安置完毕后，相关两证办理工作，由甲方负责，包括办理过程中的一切费用。四、违约与责任：1.甲方若无法按协议履行交房约定时，可按当时蚶江房产市场的价格，按每平方米计算，由蚶江中心小学校董会赔付乙方协议总面积的全部资金，一次性付清。2.满36个月后，若甲方无法按协议交房，应按每平方米12元／月的约定租金支付给乙方，直到交房或结算资金赔偿后为止。3.甲方若无法按协议履行交房约定时，可按协议面积在××镇××区域购置同样的面积给乙方，但此条款应征得乙方的同意。五、甲乙双方同意本协议，由石狮公证处进行公证后生效。”中共蚶江村党支部的代表谢建明、林永强、林建家，蚶江中心小学百年校庆筹委会代表林清佳、林水星、林瑜华，蚶江中心小学代表林宗泽校长以及林永太等八人在该协议书上签名确认，并盖有中蚶江村党支部委员会、蚶江中心小学印章。2011年8月24日林清佳通过其银行账户向林永太转账汇款10万元。林永太址于石狮市蚶江镇蚶江后湖路地块2-05-128一层框架房屋，建筑面积为214.15㎡，已被拆除，在该址上建造的是蚶江中心小学的校门及通道。协议书所称环湾片区改造、镇区街道改造项目尚未启动。本院向蚶江镇政府调取2011年7月蚶江村党支部委员会及村民委员会成员名单，蚶江镇政府出具证明，证明蚶江村党支部委员会成员有：谢建明（书记）、林永强（副书记）、林建家（组织委员）、林清佳（宣传委员兼统战委员）、林水星（纪检委员）、林瑜华（委员）、林清评（委员）。2009年蚶江村民委员会换届选举时没有选举产生新届蚶江村民委员会主任、副主任和委员，所以没有2011年蚶江村民委员会主任、副主任和委员名单。另，林永太于三年交房期限届满后多次向蚶江村委会及相关部门反映未果，向本院提起诉讼。 本案争议焦点：一、合同主体的认定问题；二、合同效力及诉讼时效问题；三、拆迁赔偿数额问题。 一、关于合同主体的认定问题 本院认为，村民委员会的职责包括维护村民的合法权益，发展文化教育，支持服务性、公益性、互助性社会组织依法开展活动，推动农村社区建设。中国共产党在农村的基层组织，按照中国共产党章程进行工作，发挥领导核心作用，领导和支持村民委员会行使职权。征拆林永太的房屋是为蚶江中心小学百年校庆校区改建需要，亦是为蚶江村的教育公益事业而作出的决定，《房屋拆迁协议书》签订之时，蚶江村委会没有相应的成员，由村党支部代行村委会职责，合同主体实质上应是蚶江村委会。蚶江村委会辩称其与党支部是不同的组织，不是本案合同主体，该抗辩意见不符合事实，不予采纳。蚶江中心小学在协议书上仅作为见证人签字盖章，虽是受益人，但其不是本案的合同主体，蚶江中心小学的抗辩意见有事实依据，予以采纳。 二、关于合同效力和诉讼时效问题 本院认为，《房屋拆迁协议书》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法的。《房屋拆迁协议书》约定要经石狮公证处公证后生效，虽未经公证，但双方当事人均依照协议履行了相应的权利义务，即蚶江村党支部委员会指示林清佳向林永太支付10万元过渡费用，而林永太的房屋因合同目的也被拆迁。双方均以实际行为表明双方之间的合同已经生效并开始改造。蚶江中心小学关于合同未生效的抗辩不能成立。《中华人民共和国合同法》第七十六条规定：“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。”《房屋拆迁协议书》是蚶江村委会与林永太之间的协议，蚶江村委会不能因村委会负责人的变动而不履行合同义务。 关于诉讼时效问题，《房屋拆迁协议书》约定房屋拆迁安置方案首先是环湾片区改造项目中选房，其次在镇区街道改造项目中选房，若未能在三年内交房，则按当时蚶江房产市场的价格标准赔付协议总面积的资金。环湾片区改造及蚶江镇区街道改造项目并不存在，故蚶江村委会未能按期交房，已经违约并损害了林永太的合法权益。但双方并未在协议书中约定“按协议面积在××镇××区域购置同样的面积给乙方”，或“按当时蚶江房产市场的价格，按每平方米计算，由蚶江中心小学校董会赔付乙方协议总面积的全部资金，一次性付清”的具体履行时间，且林永太在三年期满未交房的情况下，多次找蚶江村委会及相关部门要求协调解决此事未果，故林永太起诉要求按蚶江房产市场的价格计算给付总面积的资金并未超过诉讼时效。蚶江中心小学关于林永太的请求超过诉讼时效的抗辩，没有事实和法律依据，不予采纳。 三、关于拆迁赔偿数额问题 双方于协议书中约定的交房时间届满后，环湾片区改造及蚶江镇区街道改造项目并不存在，也就无法交付安置房屋。双方协议无法按期交房的违约责任为“按协议面积在××镇××区域购置同样的面积给乙方，但应经乙方同意”，或“按当时蚶江房产市场的价格，按每平方米计算，由蚶江中心小学校董会赔付乙方协议总面积的全部资金，一次性付清”。现林永太选择每平方米按蚶江房产市场的价格计算赔付协议总面积的全部资金，林永太认为蚶江房产市场的价格为每平方米6300元，双方当事人均认为计算价格应委托相关机构进行询价。本院依法向石狮市城乡和规划建设局调取了蚶江镇区富星云谷小区商品房交易均价，该局调取了该小区内仅有的1号楼、2号楼的2层、9层、18层共计24套房产的交易价格，并进行平均，均价为5379元。林永太质证认为，对该证据的真实性、客观性、关联性均无异议，可作为赔付单价依据，因合同约定“套房的区域位置、楼层，可由乙方优先选择”“甲方若无法按协议履行交房约定时，可接协议面积在××镇××区域购置同样面积给乙方，但此条款应征得乙方的同意”，故据富星云谷小区销售单价记载2号楼1801单元单价5995.32元计算赔付总额2158315.2元。蚶江村委会质证认为，对该份证据的真实性、合法性没有意见，关联性有异议。该份证据体现的是石狮市蚶江镇区的商品房交易价格，而林永太主张的被拆房屋是农村宅基地自建民房，两种类型的房屋并不能类比；且该证据仅体现蚶江镇一个小区的房产交易价格，不能客观完整地体现蚶江房产的市场价格，房产价值随时间变动，不能单凭该证据确认。蚶江中心小学质证认为，对该份证据的真实性、合法性、关联性不持异议，但是该价格表选取富星云谷小区的部分房产易信息进行统计，时间跨度较大且统计标本数量明显过少，难以确保客观性和科学性，无法反映石狮蚶江地区的房产市场价格，因此不足以作为本案林永太所有的涉案房屋市场价值的判断依据。本院认为该份证据所指房产位于蚶江镇区，且与蚶江村委会对蚶江镇区房产交易价格了解掌握的“四五千元左右”基本相符，比较客观合理，蚶江村委会及蚶江中心小学的质证意见不予采纳。林永太主张按5995.32元的单价计算赔付总额，没有合同依据，不予支持。故该份证据所体现的蚶江商品房均价5379元可以作为本案计算赔付总价款的依据。蚶江村委会应按1936440元（5379元×360㎡）的价款为房屋拆迁赔偿总价款。此外，根据协议，蚶江村委会“应按每平方米12元／月的约定租金支付给乙方，直到交房或结算资金赔偿后为止”，双方未约定计算租金的平方数，按林永太原有房屋的平方数214.15㎡计算租金较为合理，即12元／㎡×214.15㎡＝2569.8元。 综上，本院认为，蚶江村委会作为《房屋拆迁协议书》的合同主体，因其未能按期交付房屋，其应向林永太赔偿以蚶江镇区房产价格计算置换360㎡的价格即1936440元，并按每月2569.8元的标准计算支付自2014年7月20起至实际交付上述房屋拆迁赔偿总价款1936440元之日止的租金。林永太关于赔偿的数额超过本院认定的数额的，不予支持。林永太关于蚶江中心小学共同承担相应赔偿责任的请求，无事实依据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、石狮市蚶江镇蚶江村民委员会应于本判决生效之日起十日内向林永太一次性支付房屋拆迁赔偿总价款1936440元； 二、石狮市蚶江镇蚶江村民委员会应于本判决生效之日起十日内向林永太支付按每月2569.8元的标准计算自2014年7月20日起至拆迁赔偿总价款1936440元付清之日止的租金； 三、驳回林永太的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27024元，由石狮市蚶江镇蚶江村民委员会负担23751元，由林永太负担3273元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长 陈    清    真 人民陪审员 吴文良人民陪审员蔡良越 二〇二〇年六月十八日 书 记 员 柳    丽    娜 附：本案适用的法律规定及执行申请提示 一、主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 2.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 3.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 4.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。