河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初30091号原告刘某某,男,汉族,1986年2月11日出生,住河南省周口市川汇区。委托代理人王鹏飞，河南尤扬律师事务所律师。委托代理人颜晓博，河南尤扬律师事务所实习律师。被告河南某某公司，住所郑州市惠济区南阳路。法定代表人史会生，总经理。被告河南省某某公司，住所郑州市经五路。法定代表人姚某某，总经理。第三人黎某某，男，汉族，1959年8月12日出生，住广东省江门市新会区。委托代理人王峰，河南天基律师事务所律师。委托代理人吴婷，河南天基律师事务所律师。原告刘某某诉被告河南某某公司、河南省某某公司（以下分别简称河南某某公司、河南省某某公司）、第三人黎某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘某某委托代理人王鹏飞、颜晓博、被告河南某某公司法定代表人史会生、第三人黎某某及其委托代理人王峰、吴婷到庭参加诉讼，被告河南省某某公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某某诉称：被告河南某某公司（以下简称河南某某公司）与投资企业河南金阁置业有限公司联合开发位于郑州市金水区××、××路以东的幸福时光小区，两公司因合作经营中产生经济纠纷，造成工停工，无法按时交房，属问题楼盘。后在市委市政府的督导干预下项目顺利完工并交付使用。2011年11月21日，原、被告签订《郑州市商品房认购协议书》，约定原告购买位于郑州市北环路××、××路以东“富邦铭邸”二期3号楼1单元23层西北户房屋一套，建筑面积89.88平方米，总价款458949元，原告分别于2010年11月26日、2011年4月28日向被告监管账户支付了458949元，二被告分别向原告出具购房收据。合同签订后，被告向原告交付房屋，原告随后装修、入住至今。因原被告间签订的协议已明确约定房屋的位置、面积、单价、总价等，且被告已全部收取原告购房款，也积极履行房屋交付的义务，该协议应认定为商品房买卖合同，时至今日，被告未协助原告办理相关产权手续。原告认为，其已经履行了合同义务，并实际合法占有至今。被告应当履行协助原告办理相关房屋产权过户手续。被告虽与第三人签订《商品房买卖合同》，但双方之间非真实买卖关系，应当无效。综上，原告为维护合法权益，根据《民事诉讼法》、《合同法》等之相关规定，特向法院提起诉讼，请求判如所请！诉讼请求：1、确认原、被告签订的《郑州市商品房认购协议书》合法有效；2、确认被告与第三人黎某某签订的《商品房买卖合同》（备案合同编号：09388041）无效；3、判令被告河南某某公司协助原告将郑州市北环路以南、庆丰路以东3号楼1单元23层西北户房屋产权办理至原告刘某某名下；4、本案诉讼费用由被告负担。被告河南某某公司辩称，首先，被告是（涉案房屋）富邦铭邸二期的开发商。本案另一被告河南省某某公司不是涉案房屋的开发商。其次，被告在2009年已将涉案房产一共5套一次性卖给了本案的第三人并在房管局办理了网签备案。被告与第三人黎某某的房屋买卖合同是合法有效的，并且有原法人司新超和股东黄生福给原买房人证明。再次，原告起诉的房产是由本案被告河南省某某公司擅自出售给原告的，与被告无关，只是因被告管理混乱，被告原股东为牟取私利在河南省某某公司与原告签订的合同上加盖了公章，但被告并没有收到购房款。被告对原告的购房合同是不认可的。同时在原告的购买合同中已经明确约定了合同失效条件，根据合同约定该合同已失效。综上，被告要求驳回原告的诉讼请求。被告河南省某某公司未答辩。第三人黎某某述称，一、刘某某与被告河南某某公司、河南省某某公司签订《郑州市商品房认购协议书》按照合同约定已失效。刘某某未履行实际支付房款义务，其与河南某某公司、河南省某某公司签订商品房认购协议书存在恶意串通行为，严重侵犯了黎某某的合法权益。1、《郑州市商品房认购协议书》约定的合同期限已届满，该协议已失效。该协议签订于2011年11月21日，协议书第三条3款明确约定：“甲方在签订认购书之日起五个月内给乙方办理《商品房买卖合同》，如甲方违反上述约定，需向乙方按银行利息的四倍支付返还房款，同时本协议自动失效。”该涉案房产早在2009年6月就网签给了黎某某,开发公司无法再给刘某某办理《商品房买卖合同》，按照约定刘某某签订的《郑州市商品房认购协议书》早已失效。2、针对刘某某认购协议的履行，其提供的收据与认购协议签订的日期不一致，且认购协议书约定的购房款为458949元，但其仅提供291567.6元付款凭证，刘某某未全部履行支付房款义务。3、刘某某与天运、河南省某某公司签订商品房认购协议是在恶意串通侵害黎某某的合权益。“富邦名邸二期项目”系于2008年7月15日取得商品房预售许可证，该项目房产于此时已具备签订正式网签的商品房买卖合同条件。黎某某系2009年6月5日与河南某某公司签订的网签备案商品房买卖合同，之后河南省某某公司及法定代表人姚金香于2010年9月15日出具承诺书，该承诺书也证实河南省某某公司知道河南某某公司已将涉诉房产出卖给了黎某某，并再次确认涉诉房产已出卖给黎某某。而刘某某提交的2010年11月26日第一张收据上显示的房号为5号楼1单元26层西北户，其所购房产根本不是本案涉诉天运、河南省某某公司已出售给黎某某3号楼1单元23层西北户的房产。后刘某某于2011年11月21日签订的商品房认购协议书上的房号就莫名其妙变成了已出售给黎某某的房产。且该协议第三条第1款约定“由于此房甲方前期借款抵押，故出不来网签合同”；第三条第4款约定“该房具备交房条件如还没有签订网签合同，开发商要先交房把钥匙交付给乙方进行装修入住”；第四条第4款“乙方保证签订此购房协议后，在正式签订网签合同之前不上访闹事”，由此可以证明，刘某某对其所购的房屋已达到网签条件（房产已取得预售许可证），但不能签订网签备案合同是明知的、所购房产存在纠纷也是明知的。从认购协议书甲方河南省某某公司法定代表人姚金香签字及备注信息“处理幸福时光善后工作”，河南省某某公司姚金香与刘某某签订2011年签订的认购协议书是为了处理幸福时光项目，而姚金香是明知涉案房产在2009年已经卖给了黎某某，其2010年向黎某某出具过承诺书。从协议书整个内容看，刘某某是因河南省某某公司开发的幸福时光项目烂尾后以上访胁迫开发商，开发商为了平息上访事件才将已经出售给黎某某的房产转给了刘某某。刘某某接收涉案房产时明知房产以取得预售许可证但不能网签，对该房屋已若经出售给他人是明知的，其作为后买受人的行为并非善意。姚金香因集资诈骗罪、非法吸收公众存款罪、非法经营罪等罪名依法处理。刘某某与两公司签订商品房认购协议是在恶意串通侵害黎某某的合法权益。二、黎某某与河南某某公司签订的《商品房买卖合同》（备案合同号09388041）合法有效，没有法律规定合同无效的情形，刘某某要求确认该合同无效没有任何事实和法律依据。黎某某从河南某某公司处购买的“富邦铭邸二期项目”涉诉房屋时间为2009年6月5日，黎某某与河南某某公司签订《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿的情况下达成的合意，黎某某一次性付清了全部购房款和配套费，该合同在郑州市房管局进行了备案，该合同没有我国《合同法》第五十二条及其他法律规定合同无效的情形，刘某某诉请要求确认该合同无效没有任何事实和法律依据。三、天运、河南省某某公司早在2010年9月16日就将涉诉房产及房产钥匙交付黎某某，黎某某取得房产及钥匙后回广东居住，后刘某某通过非法手段强行交房入住涉诉房屋，黎某某知情后曾委托人员与其交涉并报警处理。刘某某以非法手段占用、使用涉诉房屋不合法。四、刘某某签订的商品房认购协议书已失效，河南某某公司不应为刘某某办理房屋产权手续。上文已述，刘某某与天运、河南省某某公司签订的商品房认购协议存在恶意串通情形且协议已失效，河南某某公司不应为刘某某办理房屋产权手续。退一步讲，即使该认购协议有效，依据协议约定河南某某公司履行的合同义务系办理网签商品房买卖合同，并不是办理房屋产权手续。而涉诉房屋已经网签备案至黎某某名下，该协议已无法继续履行。综上所述，刘某某与天运、河南省某某公司签订的《郑州市商品房认购协议书》按照合同约定已失效；黎某某与河南某某公司签订的《商品房买卖合同》（备案合同号：09388041）合法有效，没有法律规定合同无效的情形；河南某某公司不应为刘某某办理房屋产权手续，请求法院在查明事实的基础上依法驳回原告的全部事实请求。经审理查明：一、2009年6月5日,位于金水区北环路××、××楼××单元××西北户的成套住宅（面积89.99平方米，合同编号09388014）办理了联网商品房预售合同备案，权利人系黎某某。二、2011年11月21日，原告刘某某（乙方）与被告河南某某公司、河南省某某公司（甲方）签订《郑州市商品房认购协议书》一份，约定：乙方预定甲方开发的位于金水区××楼××单元××西北户的房屋，暂测建筑面积89.99平方米，总房款458949元，乙方同意选择一次性支付房款。由于此房甲方前期借款抵押，故出不了网签合同，甲方保证尽快筹借资金，对乙方所购商品房还款解压，并在房管局连接网上签订正式合同等。2010年11月26日，原告刘某某向被告河南省某某公司付款167381.4元，2011年4月28日，原告刘某某向被告河南某某公司账户存入291567.6元，合计付款458949元。被告河南省某某公司、河南某某公司分别向原告出具收据两份。原告同时提交了涉案房屋的水电费、物业费等缴费凭证，证明在此房屋实际居住至今。三、2013年7月8日，郑州仲裁委员会受理申请人黎某某与被申请人河南省某某公司、河南某某公司合作开发协议纠纷仲裁案。2015年12月8日，郑州仲裁委员作出（2013）郑仲裁字第271号裁决书，该裁决书载明：“2006年10月16日，黎某某和案外人张洪涛（乙方）与河南省某某公司（甲方）签订《合作开发协议》一份，约定鉴于河南某某公司现有完整的宗地23.8亩，拟投资进行房地产开发，合作模式为河南省某某公司以对河南某某公司拥有的600万元债权作为基础资金，黎某某、张洪涛拿出1000万元作为合作前提。扣除开发经营管理税后的利润和亏损以货币形式分配，按比例分摊，风险共担，各方比例为河南省某某公司40%，黎某某、张洪涛60%。协议还对其他问题进行了约定。仲裁庭认为：（2011）郑仲裁字第308号裁决书确认，黎某某与河南省某某公司2006年10月16日签订的《合作开发协议》为有效合同，并确认双方的合作开发协议已实际解除。郑州市金水区人民法院第2648号民事判决书确认黎某某的投资份额为10%。后河南省某某公司出具承诺书表示无条件给黎某某5套住房（包含本案涉案房屋），并保证房管局取消禁控后过户至黎某某指定其他人名下。该委（2009）郑仲裁第89号第89-1号裁决书裁决确定《合作投资项目协议书》及补充条款继续履行，土地使用权过户至河南省某某公司名下，河南省某某公司在承诺书中亦承认，现由河南省某某公司独立开发管理本项目，且涉案5套房产（包括本房产）已经登记备案在黎某某名下，（2011）郑仲裁字第308号裁决书亦明确河南省某某公司有义务协助黎某某办理涉案房产的所有权手续，故裁决河南省某某公司协助黎某某依照法定程序办理涉案5套房产的房屋所有权登记手续。”（2013）郑仲裁字第271号仲裁裁决书生效后，黎某某申请郑州市中级人民法院强制执行。在（2013）郑仲裁字第271号裁决书在执行过程中，刘某某曾向郑州市中级人民法院提出执行异议。郑州市中级人民法院于2016年5月25日作出（2016）豫01执异114号执行裁定书，驳回刘某某的异议。2016年6月6日，刘某某作为原告向郑州市中级人民法院提起执行异议之诉，2017年2月23日郑州市中级人民法院作出(2016)豫01民初890号民事判决书，判决：一、确认原告刘某某与被告河南省某某公司签订的《郑州市商品房认购协议书》合法有效；二、不得执行位于郑州市××博颂路富邦铭邸二期3号楼1单元23楼西北户房屋（备案合同编号09388014）；三、被告河南省某某公司、被告黎某某协助原告刘某某依照法定程序办理位于郑州市××博颂路富邦铭邸二期3号楼1单元23楼西北户房屋（备案合同编号09388014）的房屋所有权登记手续；四、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。后黎某某不服，上诉至河南省高级人民法院。河南省高级人民法院经审理于2017年12月25日分别作出（2017）豫民终1006号民事裁定书，（2017）豫民终1007号民事裁定书、（2017）豫民终1008号民事裁定书、（2017）豫民终1019号民事裁定书、（2017）豫民终1020号民事裁定书，均裁定撤销郑州市中级人民法院作出的（2017）豫01民初890号等五份民事判决；发回郑州市中级人民法院重审。2017年12月26日，郑州市中级人民法院作出（2016）豫01执389号执行裁定书，因黎某某以被执行人主体错误为由撤回执行申请，裁定终结（2016）豫01执389号案件的执行。2018年9月13日，刘某某等五人向郑州市中级人民法院提出撤诉申请，郑州市中级人民法院裁定准予刘某某等五人撤回起诉。四、2017年4月6日，黎某某作为原告以房屋买卖合同纠纷为由将河南某某公司诉至本院，2017年6月20日，本院作出（2017）豫0105民初10682号民事判决书，判决：被告河南某某公司于本判决生效后10日内为原告黎某某办理位于郑州市北环路××、××路以东“富邦铭邸”二期五套房产（5号楼2单元17层东南户，131.33平方米，备案合同编号：09388011；5号楼2单元21层西南户，131.33平方米，备案合同编号：09388003；3号楼1单元17层东北户，89.99平方米，备案合同编号：09388012；3号楼1单元21层东北户，89.99平方米，备案合同编号：09388016；3号楼1单元23层西北户，89.88平方米，备案合同编号：09388014）的不动产权证书。后本院对该案启动再审，2019年6月26日，本院作出（2018）豫0105民再5号民事裁定书，认为：黎某某构成重复起诉，裁定：一、撤销本院（2017）豫0105民初10682号民事判决；二、驳回原审原告黎某某的起诉。后黎某某上诉至郑州市中级人民法院。2019年8月7日，郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民中15859号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。目前本案争议房产无初始登记信息。本院认为，黎某某与河南某某公司签订的商品房买卖合同以及原告刘某某与被告金阁置业、河南某某公司签订的商品房认购协议均是合同双方的真实意思表示，不存在合同无效、可变更、可撤销的情形，上述两份房屋买卖合同均合法有效。原告刘某某请求确认其与金阁置业、天运置业签订的《郑州市商品房认购协议书》合法有效，符合法律规定，本院应予支持。原告刘某某请求确认黎某某与被告签订的商品房买卖合同无效，本院不予支持。本案中，黎某某与河南某某公司签订的房屋买卖合同虽然办理了联网商品房预售合同备案手续，但因未办理产权过户手续，故黎某某享有的依然是基于合同产生的债权，原告刘某某对被告金阁置业及河南某某公司享有的依然是基于合同产生的债权。从两份合同的履行情况看，刘某某与河南省某某公司之间的买卖合同履行更为完整。原告刘某某作为买受人已经支付了全部购房款，被告河南省某某公司作为出卖人已将房屋交付给原告，根据原告提交的涉案房屋的水电费、物业费、有线电视费等缴费凭证，显示原告已经对涉案房屋占有及使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，在当事人无特别约定的情况下，对房屋的转移占有，视为房屋的交付。交付使用后，房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。根据该规定，考虑到违约成本、权利义务相一致等因素，在均未办理产权登记的情况下，优先保护已经实际占有房产的刘某某的权益更为合理。基于合同履行情况，原告刘某某要求办理该套房屋的产权登记手续，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘某某与被告河南某某公司、河南省某某公司签订的《郑州市商品房认购协议书》合法有效。二、被告河南某某公司应当于本判决书生效后10日内协助原告刘某某将郑州市北环路以南、丰庆路以东3号楼1单元23层西北户房屋产权办理至原告刘某某名下。三、驳回原告刘某某其他诉讼请求。案件受理费11000元，原告刘某某负担50元，被告河南某某公司、河南省某某公司负担10950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  安淑云人民陪审员  **郑人民陪审员  高 燕二〇二〇年七月三十一日代理书记员  王 帅