北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初735号原告：张家庆，男，1970年11月29日出生，汉族，居民，户籍地山东省蓬莱市，现住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：吕君，北京市智舟律师事务所律师。委托诉讼代理人；王庆，北京市智舟律师事务所律师。被告：刘海荣，女，1987年9月4日出生，汉族，居民，户籍地吉林省四平市铁东区，现住北京市怀柔区。原告张家庆诉被告刘海荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张家庆及其委托诉讼代理人吕君，被告刘海荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张家庆向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告继续履行双方于2016年8月17日签订的编号为20160457的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、于2016年9月13日签订的《补充协议》、于2017年11月5日签订的《补充协议》；2、请求法院依法判令被告将坐落于北京市怀柔区杨宋镇怀耿路×号院×号楼×层×单元×的房屋过户至第三人北京欧运通汽车配件有限公司名下；3、请求法院依法判令被告承担迟延过户的违约金，以1950000元为基数按照每日万分之五的利率计算，自2018年4月13日计算至实际办理完毕过户手续之日止；4、请求法院依法判令被告承担本案诉讼费用。庭审过程中，张家庆变更诉讼请求为：1、请求法院依法判令被告继续履行双方于2016年8月17日签订的编号为20160457的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、于2016年9月13日签订的《补充协议》、于2017年11月5日签订的《补充协议》；2、请求法院依法判令被告将坐落于北京市怀柔区杨宋镇怀耿路×号院×号楼×层×单元×的房屋过户张家庆名下；3、请求法院依法判令被告承担迟延过户的违约金，以1950000元为基数按照每日万分之五的利率计算，自2018年4月13日计算至实际办理完毕过户手续之日止；4、请求法院依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：张家庆与刘海荣于2016年8月17日签订的编号为20160457的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定刘海荣将其坐落于北京市怀柔区杨宋镇怀耿路×号院×号楼×层×单元×的房屋出卖给张家庆，房屋建筑面积126.3平方米，总价款2050000元，合同约定张家庆应于本协议签订之日支付定金150000元，于2016年8月21日前向刘海荣支付购买款500000元，于2016年9月30日前向刘海荣支付购房款1250000元，剩余购房款150000元在双方办理完过户登记手续后支付，刘海荣应将房屋于2016年8月21日前交付给张家庆，于2016年12月30日前向银行还清房屋抵押贷款并办理抵押注销手续，于合同签订后545日内办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，张家庆依约支付了购房款，但刘海荣拖延办理房屋抵押注销手续，双方于2017年11月5日再次签订补充协议，约定刘海荣于2018年3月1日前办理抵押注销手续，不得擅自将房屋再次抵押，并在注销手续办理后三十个工作日内配合张家庆过户至张家庆指定人名下。后经查询，刘海荣于2017年8月28日以该房屋为抵押物办理消费贷，导致房屋无法过户，现提起诉讼，请求人民法院依法判决。刘海荣辩称，房屋登记在我名下，是婚后我和我爱人谢金峰于2015年购买的。卖房的过程都是我爱人参与，补充协议都是我爱人签字，也是他和张家庆联系，房款是200万左右。签订买卖合同后张家庆就住进去了。当时房屋有消费信用贷款，都没有还清，不是故意拖延。我当时只是在买卖合同上签个字，其他的我都不清楚，合同我也没有细看。违约金我爱人和张家庆如何约定和口头协商的我不知道。我同意继续履行房屋买卖合同，同意配合过户，不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：2016年8月17日，张家庆与刘海荣通过北京天地神通房地产经纪有限公司签订购房合同一份，约定刘海荣将其名下位于北京市怀柔区杨宋镇怀耿路×号院×号楼×层×单元×的房屋出卖给张家庆，合同中载明该房屋已设定抵押，抵押权人为北京银行怀柔支行，出卖人应于2016年12月30日前办理抵押注销手续，房屋成交价格为2050000元，出卖人应该在2016年8月21日前将房屋交给买受人。合同第十条约定：“（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起545日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续后10日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。如因出卖人的责任买受人有权退房，买受人退房的出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止。出卖人按日计算，向买受人支付全部已付款万分之5的违约金。并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。”该合同上有刘海荣及其代理人谢金峰（刘海荣之夫）的签字。2016年8月17日，刘海荣与张家庆签订《补充协议》一份，约定了房屋价款的支付方式。该《补充协议》上有刘海荣及其代理人谢金峰（刘海荣之夫）的签字。2016年8月18日，张家庆支付涉案房屋购房款500000元。2016年8月19日张家庆支付涉案房屋购房定金150000元。2016年9月13日，刘海荣与张家庆签订《补充协议》一份，约定张家庆于2016年9月13日支付刘海荣部分房款人民币1300000元整，剩余房款人民币100000元张家庆于涉案房产产权变更当日支付给刘海荣。当日，张家庆向刘海荣交付1300000元。2019年12月1日，张家庆发出《指定购房人通知书》一份，载明：“刘海荣女士，谢金峰先生：我与你2016年8月17日签订《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，2017年11月5日签订《补充协议》，现根据2017年11月5日签订《补充协议》第三条的约定向你发出通知，该套房屋的购买人为北京欧运通汽车配件有限公司，请你接到本通知之日起5日内与北京欧运通汽车配件有限公司共同办理房产过户手续。将房屋过户到北京欧运通汽车配件有限公司名下”。诉讼过程中，张家庆撤回对第三人北京欧运通汽车配件有限公司的诉讼，并变更第二项诉讼请求为请求法院依法判令被告将坐落于北京市怀柔区杨宋镇怀耿路×号院×号楼×层×单元×的房屋过户张家庆名下。经查，位于北京市怀柔区杨宋镇怀耿路×号院×号楼×层×单元×的房屋权利性质为商品房，房屋建筑面积为126.3㎡。截止至2020年3月24日，刘海荣尚有涉案房屋抵押款共计298190.21元未偿还。审理过程中，经张家庆申请，本院作出裁定查封被申请人刘海荣名下坐落于北京市怀柔区杨宋镇怀耿路×号院×号楼×层×单元×号的房产（房屋所有权证号：京（2016）怀柔区不动产权第×××号，房屋建筑面积126.3平方米）。另查，2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部银监会北京监管局发布《进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，公告显示，开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。以上事实，有购房合同、《补充协议》、收款证明、银行回单、《指定购房人通知书》、《进一步加强商业、办公类项目管理的公告》以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方均应依约履行合同义务。张家庆与刘海荣签订的房屋买卖合同和《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方在新政出台之前已履行支付1950000万元购房款，并且履行了交付房屋的义务，根据双方合同履行及对涉案房屋的使用情况看，如双方不能继续履行合同，对张家庆产生明显的利益重大失衡，故对张家庆要求刘海荣继续履行合同，协助其办理过户的诉讼请求，本院予以支持。现张家庆明确表示愿意代替刘海荣向银行清偿涉案房屋的抵押贷款本息以解除抵押。张家庆偿还抵押贷款本金及利息后，有权向刘海荣行使追偿权。关于张家庆主张的迟延过户违约金，根据本案实际情况，符合法律规定的部分本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、刘海荣继续履行其与张家庆签订的编号为20160457的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，刘海荣于本判决生效之日起十日内协助张家庆办理北京市怀柔区杨宋镇怀耿路×号院×号楼×层×单元×号房屋的房屋产权过户手续；二、刘海荣自2018年4月13日起至2019年8月19日止以1950000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际办理完毕北京市怀柔区杨宋镇怀耿路×号院×号楼×层×单元×号房屋过户手续之日止，以1950000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，赔偿张家庆损失；三、驳回张家庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费2500元（张家庆已预交），由刘海荣负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。案件受理费11600元（张家庆已预交），由刘海荣负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 于连鹏二〇二〇年四月二十七日法官助理 徐 薇书 记 员 秀立华