四川省稻城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3337民初47号 原告：孙**，男，1963年8月14日出生，藏族，住四川省成都市双流区。 委托诉讼代理人：孙丽玢（系原告之女），住四川省成都市双流区。 被告：胡南，男，1991年4月7日出生，汉族，住四川省遂宁市射洪县。 原告孙**与被告胡南房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告孙**及其委托诉讼代理人孙丽玢到庭参加诉讼，被告胡南经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。 原告孙**向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付第五年度（2018年9月1日至2019年8月31日）所欠租金45000元、第六年度（2019年9月1日至2020年8月30日）所欠租金135000元，合计180000元；2.判令被告支付库房租金两年共计7200元；3.判令被告赔偿原告合同违约金（年租金的30%）40500元；4.判令被告赔偿修复房屋的维修费用60000元；5.判令被告返还12台液晶电视、监控1个、电脑1到台及维修热水器；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2014年9月将位于稻城县间铺面及相关设备打包出租给魏周阳。2015年6月10日,魏周阳因个人原因将此房屋剩余6年承租权转让给被告，原被告均同意，并约定原告租期内不涨房租，魏周阳租期内对原房屋的装修改造及设施设备一并归原告所有。原被告重新签订《房屋租赁合同》，约定：房屋年租金为135000元，库房一间年租金3600元，每年9月1日前付清。2018年9月1日,被告未按时支付第五年度房租，多次催要后，被告至今仍拖欠房租45000元。2019年9月1日应付第六年度租金135000元，被告提出等10月黄金周后给付，原告同意，但到期后被告仍未支付。承租期间，被告对承租房内管道设施维护不当，造成楼下几家商铺渗漏，楼下租户报警后才得以处理。特别是2018年被告离开时未关水管，导致冬季水管冻裂，水浸到一楼，被告对楼下租户进行了赔偿。因为渗水和被告管护不当，致使该承租房内三楼部分地板崩陷，二楼过道、地板严重损毁，故要求被告支付维修费60000元。2020年4月15日，因联系不上被告，原告到该承租房后发现原有12台液晶电视、1台电脑、1个监控等设备丢失，部分热水器损坏。根据合同约定，上述物品归原告所有，被告无权处理。综上，原告为维护其合法权益不受侵害，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告胡南辩称，一、原告所称未支付第五年度房租45000元与事实不符。原告所持合同并非原被告所签订，根据原被告所签订的合同，房租应为10万/年，2018年被告店员王文丽转账预付房租5万元，之后店员漆雯通过支付宝向原告转账4万元。剩下的1万元房租作为统一更换电线、电表、还有维修房屋屋顶、通下水道等房东承诺的费用予以扣除，故第五年度房租已结清。2019年6月，其已提前告知房东将房屋自行出租，明年不再经营，故没有第六年度租金；二、原告所称另租库房一间，被告接手后并未使用过房东说的库房；三、原告所持房屋租赁合同中约定“3、补充条款（1）消防证件由甲方提供，其余证件由甲方协助一方完成”。承租期间，原告一直未办理消防许可证，致使2019年9月，该承租屋在消防检查中不合格被严令整改，故原告孙**违约在先，从而被告违约无从说起；四、从原告提供的房产证可明确该房系2003年11月12月办理产权证，到目前为止建筑实物实际年龄已超过17年，被告租赁时已简陋不堪，特别是每逢下雨，房屋就漏雨，现在的房屋问题本就是房屋结构和房屋质量导致，平时被告尽力维护，2018年在政府统一安排下房顶更换为塑钢瓦。故原告所称地板腐烂、塌陷和严重严重影响藏房结构无从说起，恢复原状更是无稽之谈；五、根据房屋租赁合同约定被告添置的一切物品归原告所有，但二楼、三楼客房的液晶电视、监控及电脑等物品均是店员王文丽私人购买和安装，不在合同范围内，其可自行处置；六、综上，希望法院驳回原告所有赔偿请求；七、本案诉讼费用由原告承担，希望法院判令原告退还被告押金2000元；八、由于被告经济困难，故没办法到稻城参加法庭的出庭；被告并未给原告带来任何实际性损失。被告却因承租该客栈致使家庭不和。店长漆雯也因拉客伤人入狱3年，其妻王文丽独自经营客栈，付出了太大的牺牲和代价。而今年在新冠肺炎疫情的影响下更是遭受重击。故恳请稻城法院维护稻城形象、弘扬正气，予以公正判决。 各方当事人围绕诉讼请求向本院递交了证据，原告孙**向本院递交如下证据： 1.原告身份证复印件及房屋不动产权证1份，用于证明原告孙**系房主，有权利出租案涉房屋； 2.《三方合同》、《房屋租赁合同》1份，用于证明胡南承租稻城县房屋，房屋内的相关实施设备归原告所有的事实；被告胡南自2015年9月1日开始承租房屋，房屋年租金为135000元、库房年租金3600元，租赁及租金支付方式系先交租后租房； 3.《消防安全检查意见书》复印件、应急灯、灭火器《检验报告》复印件、安装消防楼梯照片打印件、《旅馆业特种行业许可证审批表》复印件各1份，用于证明房屋消防通过验收获得审批，同意开业；且胡南认可承租是房屋状况和消防验收情况并拿消防安全检查意见书去办理旅游业特种行业许可证，公安派出所意见是符合申办条件；治安管理大队意见是客栈手续齐全；县公安局意见是同意办理特种行业证； 4.《收据》1份，用于证明胡南承租库房并转租给十元店，其员工漆雯收款的事实； 5.安装监控工程合同复印件、监控位置图照片打印件、《旅游业治安管理信息系统技术维护协议》复印件各1份，用于证明客栈2014年9月16日之前就安装有监控、电脑等设备的事实； 6.购买树脂瓦的材料单复印件及短信，用于证明政府为了保证沿街商铺形象统一，要求换瓦，原告更换塑钢瓦产生费用的事实； 7.光盘1张（内含视频2段）、短信1份、证据保全材料1份，用于证明胡南应当按照合同约定在承租期间承担房屋修缮义务，因其未尽到妥善管理义务，导致漏水损害地板及第三方商铺遭受损失的事实； 8.微信截图1份，用于证明胡南店员2019年11月2日擅自退租的事实； 被告胡南向本院递交以下证据： 9.《房屋租赁合同》1份，用于证明案涉房屋年租金为10万元。原告质证称对该证据三性均不予认可，认为该证据系伪造； 10.《转账凭证》3份，用于证明第五年度租金已付清。原告对该证据予以认可，但是对证明目的不认可，其认为第五年度房租未完全支付； 11.《房产证》（稻建房权证2003字第××号）复印件一份。用于证明被告承租房屋房龄已超17年的事实。原告对该证据真实性、合法性予以认可，对证明目的不认可。 原告为证明本案案件事实，特向法院提出申请，请求到稻城县公安局调取以下证据： 12.《房屋租赁合同》、藏巴拉旅游接待中心营业执照、稻城县公安局《旅馆业特种行业许可证审批表》、稻城县公安消防大队《消防安全检查意见书》、《安装监控工程合同书》及照片各一份，用于证明案涉房屋系胡南租赁用于开藏巴拉旅游接待中心，该房屋通过消防安全检查，并且安装了监控。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告胡南经传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。对于被告胡南提交的证据10，原告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院综合分析，认定如下: 对于证据1，来源合法、真实，与本案有关联，能达到原告的证明目的，本院予以采信； 对于证据2，其中的《房屋租赁合同》与申请本院调取的证据12中的《房屋租赁合同》内容一致，该证据符合法律规定，能达到原告的证明目的，本院予以采信；《三方合同》系案外人与原、被告被共同签订，与本案不具关联性，本院不予采信； 对于证据3，虽与本院所调取的证据12中稻城县公安消防大队出具《消防安全检查意见书》的相互印证，但原告当庭提出魏周阳系2014年租赁其房屋，该检查意见书中时间系2004年，与事实不符，本院不予采信；对于应急灯、灭火器《检验报告》复印件、安装消防楼梯照片打印件，其真实性无法查明，本院不予采信；对于《旅馆业特种行业许可证审批表》，虽与本院调取的《旅馆业特种行业许可证审批表》一致，但不能达到原告的证明目的，本院不予采信； 对于证据4，系原件，收据载明：今收到厨房租金2019.4月—2020.4月厨房3600元整，藏巴拉客栈，经手人：漆雯。并加盖稻城县藏巴拉旅游接待中心发票专用章，该证据与《房屋租赁合同》中约定的租赁库房一致，被告胡南答辩亦称漆雯系其店长，该证据能够证明原告将库房实际交付被告后被告将其出租给第三方的事实，能达到原告的证明目的，本院予以采信； 对于证据5，其中安装监控工程合同复印件及监控位置图照片打印件与申请本院调取的证据12中《安装监控工程合同书》及照片内容一致，该证据符合法律规定，能证明原告的证明目的，本院予以采信； 对于证据6，系复印件，该证据真实性无法查明，本院不予采信； 对于证据7，其中光盘视频仅为节录，短信内容亦为节录，真实性无法查明，本院不予采信；对于保全的证据，能够能够达到原告的证明目的，本院予以采信； 对于证据8，经与原件核对，能够证明系被告店员漆雯及王文丽与原告委托诉讼代理人的聊天记录，能达到原告的证明目的，本院予以采信； 对于证据9，由于其未提交证据佐证该《房屋租赁合同》的真实性，本院不予采信； 对于证据11，《房屋租赁合同》中载明：“甲、乙双方依照相关配套设施的清单进行了清点，现甲方交给乙方设施设备完好”，被告提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信； 对于原告申请本院调取的证据12，公安消防大队出具《消防安全检查意见书》与原告当庭陈述的事实不符，故不予采信；对于剩余调取的证据，来源真实、合法，与本案有关联，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告孙**与被告胡南就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，约定将孙**位于稻城县房屋的二、三楼住宿、茶楼及配置设备、设施出租给胡南，租赁期自2014年9月1日起至2021年8月30日止。合同第四条约定：房屋租金135000元／年，另新租仓库一间，租金300元／月，一年一付。采用预交结算法，在每年9月1日以前付清。合同签订之日起乙方应向甲方缴纳2000元保证金，保证金用途见以下条款。合同第五条约定：2.甲、乙双方依照相关配套设施的清单进行了清点，现甲方交给乙方设施设备完好。并约定了违约责任。合同签订后，原告孙**按约交付了房屋及库房。被告胡南将该房屋用于经营客栈，客栈名称为藏巴拉旅游接待中心，其店员漆雯及王文丽参与该客栈经营。店员漆雯将租赁的库房转租第三方，租赁期为2019年4月至2020年4月。被告胡南第五年度租金剩余45000元未支付，第六年度租金135000元未支付。2020年4月，因长期联系不上被告，原告在清理该承租房屋时，发现监控设备丢失，二、三楼部分地方塌陷，二楼过道、房间木地板腐烂。原告为维护其自身权益，特向法院提起起诉。 另查明，原告孙**分别于2020年4月23日、2020年4月27日向本院提出财产保全及证据保全申请，并提供了担保，本院经审查裁定准许。 本院认为，《房屋租赁合同》系原被告真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法、有效。双方应依约全面履行自己的义务。原告孙**已依约交付房屋及仓库由被告胡南使用，被告胡南应依约支付租金。被告胡南在答辩状中提出2019年6月向原告代理人提出解除房屋租赁合同，其店长漆雯于2019年11月2日也向原告单方表示不再租赁该房屋，原告亦当庭同意解除《房屋租赁合同》，双方就解除合同达成合意，故本院确定该《房屋租赁合同》于2020年6月5日解除，被告应当支付第五年度租金45000元及第六年度自2019年9月1日至2020年6月5日期间的房屋租金（135000元÷365×279）103191元、仓库租金（藏巴拉旅游接待中心仅收房租到2020年4月，故第五年度3600元、第六年度2400元）6000元；对于原告孙**要求被告胡南支付违约金40500元的诉求，根据《房屋租赁合同》第六条第二项“2.在租赁期间，乙方有下列行为之一的，乙方应向甲方支付年租金的50%的违约金，甲方有权收回租赁房屋。（1）乙方逾期交付租金，逾期一日，按月租金的1%计算滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）。逾期超过七天不缴纳租金的，甲方可单方解除合同，不返还履约保证金，并向乙方提出赔偿。……”的约定，被告胡南未支付房租的行为已构成违约，应承担违约责任，现原告要求被告支付违约金的诉求，合法、有据，本院予以支持；被告租赁房屋期间，出现房屋地板腐烂、塌陷的情况，根据《房屋租赁合同》第六条第五项“……乙方在租赁期间对房屋内电线，水管，房屋漏水等出现的问题要及时维修，不得造成安全隐患……”的约定，被告有对房屋及时修缮的义务，但原告提交的证据不能证明其主张，故本院对于原告提出要求被告支付维修费用60000元的诉求不予支持；对于原告要求被告返还二、三楼原有的液晶电视12台、监控1个及电脑1台，维修部分热水器的诉求，因原告提交的证据仅能证明房屋安装了监控1个，故本院仅支持被告返还原告监控1个的诉求。对于被告胡南提出第五年度房租已结清、2019年6月提前告知房东将房屋自行出租，不应缴纳第六年度租金的答辩意见，由于其提交的证据不能达到其证明目的，本院不予支持；对于胡南主张判令原告退回押金2000元的答辩意见，该合同中约定：“2.在租赁期间，乙方有下列行为之一的，乙方应向甲方支付年租金的50%的违约金，甲方有权收回租赁房屋。（1）乙方逾期交付租金，逾期一日，按月租金的1%计算滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）。逾期超过七天不缴纳租金的，甲方可单方解除合同，不返还履约保证金，并向乙方提出赔偿。……”，现被告胡南未按时支付房租，按合同约定不应返还保证金，故本院对该主张不予支持；对于被告胡南提出未使用过另租赁的库房一间、孙**因未办理消防许可证违约在先、房屋接手时便破烂不堪、租赁房屋二、三楼客房液晶电视、监控及电脑系店员私人购买和安装的答辩意见，由于其并未向本院提交证据证明其主张，故本院不予支持。被告胡南经合法传唤未到庭应诉，视为其放弃出庭质证、辩论的权利，本院依法对其缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告胡南自本判决生效后十日内支付原告孙**房屋租金148191元、仓库租金6000元、违约金40500元，共计194691元； 二、被告胡南于本判决生效后十日内返还原告孙**监控1个； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2808元，由原告孙**负担908元，被告胡南负担1900元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘孜藏族自治州中级人民法院。 审判员 袁 晶 晶 二〇二〇年六月五日 书记员 降别扎巴 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用＜中人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。