江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0902民初1051号原告：盐城康力达健身有限公司，统一社会信用代码91320902089305352U，住所地盐城市亭湖区华荟大厦****。法定代表人：刘婷婷，该公司总经理。委托诉讼代理人：周权，江苏鼎盛湖律师事务所律师。被告：盐城万泰物业管理有限公司，统一社会信用代码913209000799303494，住，住所地盐城市亭湖区平安路**商办综合楼**/div>法定代表人：辛鸣飞，该公司总经理。被告：万泰房地产盐城有限公司，统一社会信用代码91320902053529266R，住，住所地盐城市亭湖区平安路**商办综合楼**（6）/div>法定代表人：王驰宇，该公司执行董事。二被告共同委托诉讼代理人：顾兵，江苏嘉运鸿律师事务所律师。原告盐城康某健身有限公司(以下简称康某公司)与被告盐城万泰物业管理有限公司(以下简称盐城万泰物业公司)、万泰房地产盐城有限公司（以下简称盐城万泰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后,依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告康某公司的委托诉讼代理人周权，被告盐城万泰物业公司及其盐城万泰公司的共同委托诉讼代理人顾兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康某公司向本院提出诉讼请求：1、被告盐城万泰物业公司立即向原告返还租金37500元、履约保证金1万元、装修保证金2000元、承包费1万元，并赔偿违约损失1072870元，合计1132370元。2、被告盐城万泰公司对上述债务承担连带清偿责任。3、本案的案件受理费、保全费、担保保险费由被告承担。事实及理由：2008年7月25日，被告盐城万泰物业公司与原告签订了《租赁合同书》一份（并于次日签订补充协议一份），约定将盐城市万泰时代城悦府18号楼建筑面积1050平方米的房屋出租出租给原告，由原告开展“阳光游泳健身”品牌的健身会所。双方约定：租赁期限10年，自2018年9月1日起至2028年8月31日止;租金从首年75000元/年到末年173644元/年逐年作适当调增；第一年于合同签订之日缴纳第一季度租金，2019年3月1日缴纳剩余部分租金，其余每年租金每半年支付。同日，双方还签订了《游泳池承包经营合同》一份，约定被告盐城万泰物业公司将万泰时代城泳池承包给原告经营游泳池，承包期限十年，与房屋租赁期限同步;承包金从首年2万元/年到末年33075元/年分阶段逐步调增;第一年承包金每半年一付，其余租金按年付。合同签订后，原告按约定向被告盐城万泰物业公司支付了房租37500元、履约保证金1万元、装修保证金2000元、承包费1万元等，合计59500元。同时，原告因案涉承（包）租经营而分别与案外人签订了营销策划合同、装修施工合同等，并印制了大量的广告物料，先后实际发生了推广费190470元（包括推广团队报酬10075元、住宿费26600元、广告物料费41370元、筹备中心装修费15000元）、装修费532000元、员工工资50400元（一个月）等。然而，被告盐城万泰物业公司在将案涉房屋及泳池交付给原告使用和装修不久，即因被告盐城万泰物业公司对案涉房屋（包括泳池）无权擅自出租，其出租行为并未得到该小区业主的知情和认可，而使得案涉房屋遭受业主阻挠使用和上锁关闭，使得原告无法实际占有和使用。为此原告付出的巨额投入均打了水漂。2018年9月22日，原告向被告盐城万泰物业公司寄送通知函，要求被告盐城万泰物业公司积极处理与小区业主之间的纠纷，并妥善解决给原告造成的损失，不可思议的是，被告盐城万泰物业公司于2019年10月11日向原告发出书面通知函，诡称原告撤出租赁房屋而空置，并要求原告移交房屋。原告随即书面回函予以严厉驳斥，并要求被告盐城万泰物业公司赔偿相关违约损失。被告盐城万泰物业公司在收悉回函后未提出任何异议，并主动登门至原告处商谈赔偿事宜，但因其缺乏诚意，仅愿返回房租、承包金、履约保证金和押金，不愿赔偿其他损失而未果。另，被告盐城万泰物业公司系一人有限公司，被告盐城万泰公司系其唯一的全资股东。综上所述，原告认为原告与被告盐城万泰物业公司之间签订的租赁合同、承包经营合同均合法有效，受法律保护。被告盐城万泰物业公司因其自身原因未能依照双方约定保证原告能够占有和使用租赁标的物，致使合同目的无法实现，其已构成根本违约，其理应依约定向原告赔偿全部损失，包括实际损失以及逾期可得利益损失。被告盐城万泰公司作为被告盐城万泰物业公司的唯一股东（全资），依法应对被告盐城万泰物业公司的债务承担连带清偿责任。被告盐城万泰物业公司答辩称,1、原告的诉求无事实和法律依据，原告提出的损失构成不应由被告承担。2、对于原告陈述的被告盐城万泰物业公司无权出租不是事实，我们有前期物业服务协议及商品房买卖合同及盐城市物业管理实施细则明确规定，被告盐城万泰物业公司对于属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位有权统一进行管理，案涉的租赁场地位于万泰时代城悦府18号楼，其中1楼属于全体业主共有的，2楼属于开发商自有产业。根据上述规定，被告盐城万泰物业公司与原告签订的租赁合同合法有效。3、原告因自身宣传不到位，未按照租赁合同约定对小区业主采取优惠政策而导致部分小区业主的不满，经过公安机关出警协调后，原告因自身原因装修暂停，且经过被告书面通知后，仍然持续占用，拒不缴纳租金，我方已经向亭湖区法院提起了解除租赁合同、支付占用租金的诉讼，目前已开庭审理。综上，原告以被告盐城万泰物业公司无权出租为由要求退还租金及赔偿损失无事实和法律依据。被告盐城万泰公司答辩称,除了同被告盐城万泰物业公司的答辩意见外，补充答辩意见：根据合同相对性原则，租赁合同关系发生的主体为原告与被告盐城万泰物业公司，被告盐城万泰公司作为房地产开发商，并未在租赁合同中签字和盖章，也无法律规定被告盐城万泰公司对本案租赁合同有承担连带偿还责任的义务，故我方要求驳回原告对被告盐城万泰公司的诉求。本院经审理查明以下事实：2008年7月25日，被告盐城万泰物业公司与原告签订了《租赁合同书》一份，并于次日签订补充协议一份，约定由被告盐城万泰物业公司将位于盐城市万泰时代城悦府18号楼建筑面积1050平方米的房屋出租给原告，由原告开展“阳光游泳健身”品牌的健身会所。双方约定：租赁期限10年，自2018年9月1日起至2028年8月31日止;租金从首年75000元/年到末年173644元/年逐年作适当调增；第一年于合同签订之日缴纳第一季度租金，2019年3月1日缴纳剩余部分租金，其余每年租金每半年支付。同日，双方还签订了《游泳池承包经营合同》一份，约定被告盐城万泰物业公司将万泰时代城泳池承包给原告经营游泳池，承包期限十年，与房屋租赁期限同步;承包金从首年2万元/年到暮年33075元/年分阶段逐步调增;第一年承包金每半年一付，其余租金按年付。合同签订后，原告按约定向被告盐城万泰物业公司支付了房租37500元、履约保证金1万元、装修保证金2000元、承包费1万元等，合计59500元。被告盐城万泰物业公司在将案涉房屋及泳池交付给原告使用和装修不久，即因该小区业主对被告盐城万泰物业公司的出租行为不满而发生纠纷，案涉房屋遭受业主阻挠使用和上锁关闭，使得原告无法实际占有和使用，于2018年9月22日停工。后双方就赔偿事宜未能达成一致，原告遂诉来本院。另查明：被告盐城万泰物业公司系一人有限公司，被告盐城万泰公司系其唯一的全资股东。庭审中，原告向本院提交以下证据：1、2018.7.25原告与被告1签订的租赁合同书原件一份、2018.7.26原告与被告2签订的万泰时代城租赁补充协议原件一份、原告与被告1签订的游泳池承包经营合同一份。证明被告1将案涉万泰时代城悦府18号楼出租给原告的事实，以及内部游泳池承包给原告的事实。根据合同9.2、9.3条的约定，被告1作为出租人，在业主就案涉房屋主张权益导致原告不能使用案涉房屋，应由被告1承担相应责任。2、原告依约向被告支付37500元租金（2018.9.1-2019.8.31期间先行交纳半年的租金）的转账记录、支付1万元履约保证金、1万元游泳池承包费的转账记录以及装修保证金2000元的收款收据，证明原告依照双方协议约定向被告交纳了案涉房屋租金、承包费等的事实。3、2018.8.2原告与案外人盐城迈新装饰有限公司签订的装修施工合同一份、装修款收据11张、装修款付款记录截图17份，证明原告与被告签订案涉租赁合同后委托案外人进行了装修以及发生装修费用532000元的事实。4、2018.8.16原告与案外人盐城市亭湖区果粒健身管理有限公司签订的营销策划合同一份、支付策划费收据3份、付款转账截图3份，共计107500元。证明原告在案涉合同签订后为了正常运营发生的推广费用的事实。5、盐城市亭湖区城中思维名片社出具的万泰广告物料费用清单一份、阳光游泳健身物料对接单6份、收款收据7份，证明原告在与被告签订案涉租赁合同后，为了正常经营做的广告宣传，共计发生广告费41370元的事实。6、2018.9.18-9.22亭湖公安局大洋派出所出具的接处警登记表5份，证明被告1在将案涉房屋出租给原告后因业主与被告发生矛盾，导致原告不能实际占有使用案涉房屋的事实。并由被告相关工作人员与业主达成维持现状的协议。进而导致原告一直未能实际占有和使用房屋，发生了上述损失，以上的投入都打了水漂。7、案涉租赁场地因业主向被告主张权利而导致原告退场后的现场照片3张，证明原告在租赁案涉房屋后进行了推广和广告宣传，现场存在大量的广告宣传物品及团队推广的舞台搭建物资、装修的钢材等，能够印证原告所主张的上述实际投入发生损失的事实。8、2018.9.22原告向被告1发出的通知函及邮寄回单各一份、2019.10.11被告1向原告发出的通知函及邮寄回单各一份、2019.10.14原告向被告1发出的复函一份及邮寄回单各一份，证明原告与被告签订案涉租赁合同和承包协议后因被告原因导致原告未能实际占有和使用案涉房屋，且被告在亭湖区公安局大洋派出所接处警后与业主达成维持现状协议后未再通知原告入场使用，并单方违法要求解除案涉协议的事实。9、原告为主张案涉权益发生的担保费保单一份，证明原告为主张权益发生担保费用1725元的事实。10、被告1的企业信用信息查询单一份，证明被告1是由被告2一人独资。依据公司法第63条的规定，被告2不能证明公司财产独立于其财产，应对案涉债务承担连带责任。被告盐城万泰物业公司和被告盐城万泰公司共同质证认为：1、签订租赁合同情况属实，被告1有权签订案涉房屋的租赁，且被告1没有违反合同约定，合同的9.2、9.3条是出租人确保拥有房产的使用权和租赁权，被告1作为物业服务企业，有权根据与开发商签订的前期物业合同及业主的买卖合同中确定的属于开发商自有部分的房产对外出租。2、被告收到原告37500元租金情况属实。对于1万元履约保证金、1万元游泳池承包费因原告提供的是个人银行卡的转账，需回去核实。对收到装修保证金2000元属实。3、对该装修合同的三性均有异议，该合同并没有报送给被告1。该合同中约定的装修价格及装修的效果应由承包方装修公司提供相应材料明细表，据现场实际装修情况看，最多不超过5万元，法院可以去现场实地勘察。不存在有近百万元的装修。原告出具该份合同的目的是想虚高其损失。且在11份收据我方要求装修公司将该收据的整本提交法庭审核。后面附的银行流水是个人之间的银行转账，在转账附言中并未提及装修款，且个人也并非装修公司的法定代表人，且在转账中有很多笔发生在2018年9月底，但根据实际情况，原告在进场装修后十天左右就发生了与业主之间产生的争议。装修是暂停状态，如果在暂停后就不需支付装修费。所以我方认为该流水不真实。4、对策划合同三性均有异议，该合同中约定成立项目小组是45人，应向法庭举证45人的相关人员名单，策划费用36万元，具体的组成应进一步提供证据证实，另要求亭湖区果粒健身管理有限公司提供收据的整本收据供法庭核实。该组证据我方同样认为是原告虚构的损失。因为其中有近97500元是在2018.9.30通过个人银行卡转账，但在该时间点健身房早已暂停，不存在还需要交纳推广费的情况。5、对该组证据的三性均不予认可，上面有盐城市亭湖区城中思维名片社在万泰广告物料清单上加盖了发票专用章，该章印对外不具有法律效力，且该章印的经办人应签名确认。对于后附的收款收据的三性均有异议，是否支付及是否发生了这么多广告费需要原告进一步提供转账凭证及相关的经办人的陈述。因原告实际上并没有组织大规模的宣传，整个营销是在装修该开始就暂停了，原告在装修时未充分与业主进行沟通，也没有根据合同约定给予业主优惠政策，造成了部分业主的不满。客观事实在公安报警记录中有。6、对该组证据真实性无异议，情况是存在的，但接处警不能否定被告1具有出租权，当时有业主向建设局投诉，建设局有书面的意见，物业管理公司有权出租，原告与业主之间产生矛盾是因为原告在整个营销前期和装修期间未向业主进行解释和宣传，也未按照与被告1签订的租赁合同要求是公益的健身事业，当时该租赁合同考虑到区政府要求大型小区公益健身的要求，我方在合同中要求原告对小区业主给予打7.5折的优惠，但原告在前期工作中存在人为失误造成的矛盾与被告1无关。当时物业公司也都在现场维持秩序，防止双方发生更大的矛盾。7、对照片形式上的真实性无异议，但不能证明其形成时间，且照片中的广告牌后续如何处理需要核实。与本案无关联性，且该照片不能证明存在大量的宣传物品。达不到原告的证明目的。8、对该组证据的三性无异议，双方确实在事情发生后出具过该函件，第一份2018.9.22原告向我方发出的通知函中说的原因我方不认可，但存在客观事实是房屋是在2018.9.1交付原告使用，原告自己在函件中承认因为小区业主的阻扰，装修施工、营销推广停工至今，直接证明在2018.9.22前原告所有的工作都停了，原告主张的损失在2018.9.22之后的银行流水、推广费、装潢费都是不客观的。第二份2019.10.11被告1向原告发出的通知函三性无异议，该函件是为了避免损失无限扩大，我方根据租赁合同约定终止与其签订的合同，并要求将租赁房屋移交，但原告并未移交，一直占用至今。对2019.10.14原告向被告1发出的复函三性无异议，但对复函中能证明原告一直拒绝移交，造成目前会所仍无法正常使用。9、对该证据真实性无异议，但原告不应提出保全申请，属于恶意保全，且合同并未约定，我方不承担该费用。10、对该组证据真实性无异议，但对法律适用有异议，根据公司法第63条的规定，股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产，但被告盐城万泰物业公司的股东是万泰房地产有限公司，万泰房地产有限公司作为法人，并不属于一人独资公司，因为万泰房地产有限公司是由万泰控股和杭州万宏科技有限公司投资设立，法院不应扩大化适用，且就本案租赁合同纠纷，结合其诉讼标的，不存在被告盐城万泰物业公司不能偿还对外债务的情形，被告盐城万泰物业公司一年的物业收费足以偿还，不存在要追加股东的情形。被告盐城万泰公司对原告提交的上述证据经质证均认为于其无关。被告盐城万泰物业公司向本院提交以下证据：1、租赁合同书一份，证明合同18.6、18.7条明确了租赁合同要体现公益行为全民健身运动，对万泰居住的业主要给予办卡7.5折的优惠，也是原告未能妥善处理和宣传造成的。2、商品房买卖合同一份，证明合同第19条约定悦府会所二楼为开发企业所有的房屋，大堂一楼为物业用房。3、前期物业服务合同一份，证明被告1根据开发企业委托在小区未成立业主大会前对小区内全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设施统一经营管理。4、2019.10.11的通知函一份、2019.10.14的通知函一份，证明截止到2019.10.14，原告仍拒绝移交租赁物，且不同意我方提出的解除合同。这也是我方在2020年向亭湖法院提出解除合同的原因。原告对被告盐城万泰物业公司提交的上述证据质证认为：1、对证据一真实性无异议。对证据二、三的关联性有异议。对以上三组证据的证明目的均不予认可，根据双方租赁协议约定若有第三人对房产主张权利的，甲方（被告）负责与之交涉，若这时乙方（原告）因此受到损害的，甲方应付赔偿责任。原告之所以不能实际占用和使用案涉租赁房屋和场地是因为业主不认同被告对外出租，并多次发生冲突，导致多次接处警。根据合同法的相关规定，被告应对此承担无过错的违约责任。2、证据四真实性无异议，对其证明目的不予认可，被告发给原告的函与客观实际不符，案涉房屋实际也并不是由原告实际控制和占用使用，即便原告不同意解除案涉合同，也应是由被告向原告继续履行交付和使用，不存在被告赔偿原告损失的客观情形。被告盐城万泰公司未提交证据。本案在审理过程中，原告陈述，1、关于装修款问题，装修包括设计、消防、拆除、材料、施工、违约金而构成了532000元，虽然原被告在此过程中发生了争议，但在原告支付实际装修款时并未认识到案涉协议在最终不能履行，且相关的费用是依据合同的约定进行进度付款，在此后客观上原告不能再租赁案涉场地后导致案涉合同终止，发生的装修费用不予赔偿。2、关于推广费问题，除了我方提供的现场照片有推广舞台搭建设施外，其他的宣传传单等推广资料属于实际消耗品，因而我方在客观上不能提供相关证据，但有相关的物料费用单据等予以佐证。在关联1423号案件中，被告也当庭陈述原告销售了大量的会员卡，也能进一步印证原告做了大量的推广。3、在我方主张的诉求中有员工工资50400元，一共到场5人，收银2人，2300元每月、2000元每月，店长1人，每月6000元，项目经理1人，每月5000元，水电维修1人，每月3000元，储备人员12人（健身教练、营业销售），一个月合计32100元。因为相关工资发放由会计转账，因会计离职，相关员工因案涉会所不能正常营业也纷纷离职，我方在客观上也难以提供证据，但是该事实具有高度概览性，原告在花费巨资进行装修和投入大量费用进行推广和广告宣传的情况下，必然会配备相关工作人员保障正常的经营活动。4、关于我方主张的损失中的预期利益，我方是按租期10年，每年纯利润10万元，合计100万元，酌情按30%主张为30万元，请求法庭酌定处理。对此，被告认为：对原告提出的索赔清单我方不予认可，我方的出租行为无任何问题，原告与业主出现纠纷是因为原告的责任导致对，如果第三人侵权对原告造成损失的，原告应向第三人主张权利，与被告1、2无关。原告提出的装修款、推广费用合计70多万元，但实际现场装修不足5万元，法院可到现场查看，且根据接处警记录看，房屋是9月1日交付，9月17日与业主发生矛盾，16天时间内不可能产生70多万元费用，原告举证的大部分流水都是私下个人转账，大部分发生在17日之后，在已经停止装修和运营的情况下，原告还向个人转账，是不符合常理的，原告主张赔偿存在虚假。原告认为，案涉租赁协议是在2018.7.25签订的，被告给予原告一定的装修期，且原告是基于信赖进行合理推广、宣传、人员配备、装修，原告主观上不存在过错。且事发时，原告在主观上也不能客观的认识到案涉协议必然会终止，不存在被告说的原告提供虚假损失的情形。原告在经营期间开设的健身会所店面装修均过百万元，不存在虚假。被告盐城万泰物业公司陈述，在2018.9.19接处警后实际是由被告盐城万泰物业公司控制了。在与本案相关联的2020苏09**民初1423号案件中我方已向法庭提交了案涉场地已由被告实际向业主开放的视频和照片。且案涉协议在实际上早已被被告实际终止了，不存在另行解除的必要和说辞。被告盐城万泰物业公司陈述，租赁物因原告不同意办理移交手续，我方未实际控制，原告的装修物品还在内。上述事实，有租赁合同书、游泳池承包经营合同、接处警工作登记表、通知函、照片以及当事人陈述等证据证明。本院认为，本案争议焦点是：1、案涉租赁合同效力如何确定。2、合同不能履行的原因及责任如何认定。3、原告主张的各项损失如何认定。4、被告盐城万泰公司是否承担连带责任。（一）关于案涉租赁合同效力的问题。本案中，从被告盐城万泰公司与相关业主签订的商品房买卖合同以及与盐城万泰物业公司签订的前期物业服务合同约定的相关内容来看,关于会所中1A、1B地块路口大堂二层，属于开发企业所有的房屋,1A、1B地块路口大堂一层属于物业用房，而物业用房未经业主大会同意,不能改变其用途，故盐城万泰物业公司仅根据前期物业服务合同，无权对物业用房1A、1B地块路口大堂一层房屋出租给原告经营。据此，本院确认被告盐城万泰物业公司与原告康某公司签订的租赁合同中1A、1B地块路口大堂一层租赁部分无效。（二）关于合同不能履行及责任如何认定的问题原告康某公司认为其与被告盐城万泰物业公司签订案涉租赁合同后，因部分业主对被告盐城万泰物业公司的租赁行为不满并发生纠纷，干扰和影响其装饰装修并最终导致其不能正常经营，过错责任在于被告盐城万泰物业公司。被告盐城万泰物业公司对此不予认可，并认为合同不能履行的过错责任在于原告方。本院认为，从本案查明的事实来看，盐城万泰时代城小区部分业主因为对被告盐城万泰物业公司的擅自出租行为不满，与被告盐城万泰物业公司和原告发生纠纷，经公安机关调解,被告盐城万泰物业公司承诺业主维持现状,并表示不再向原告出租,上述行为直接导致了原告的前期营销和装饰装修工作停工，是本案合同不能履行的主要原因。被告盐城万泰物业公司对于本案合同部分无效具有过错,应赔偿原告因此所受到的损失。（三）关于原告主张的各项损失如何认定的问题。根据查明的事实，被告盐城万泰物业公司于2019年10月11日向原告出具通知函，要求终止与原告签订的租赁合同，原告于2019年10月14日签收，故本院确定双方签订的租赁合同已于2019年10月14日解除。合同解除后，根据合同履行情况和合同性质，被告盐城万泰物业公司应当向原告返还收取的租金、履约保证金、装修保证金以及承包费，并赔偿原告的经济损失。原告主张被告盐城万泰物业公司赔偿违约损失1072870元，其中推广费190470元（包括推广团队报酬10075元、住宿费26600元，广告物料费41370元、筹备中心装修费15000元）、装修费5322000元及一个月的员工工资50400元。本院认为，关于原告主张的推广费190470元的问题，虽然原告与案外人盐城市亭湖区果粒健身管理有限公司签订了营销策划合同，但从原告提交的支付策划费收据以及付款转账截图来看，不能反映出策划费用的具体组成，也没有提交证据证明相关转账系支付策划费以及相关收据的真实性，故本院对原告主张的策划费和推广团队报酬10075元、住宿费26600元、筹备中心装修费15000元，不予支持。对原告主张的广告物料费41370元，原告向本院提交了广告物料清单、物料对接单和相关收款收据，且上述费用均发生在2018年9月22日停工之前，真实可信，本院予以支持。关于原告主张的装修费5322000元的问题，原告客观上在承租案涉房屋后进行了装饰装修，但装饰装修工程于2018年9月22日停工，原告未向本院提供与施工方就装饰装修费用进行结算的相关证据，也未向本院提交发生装饰装修费用的发票，不能确认原告方的实际发生的装饰装修费用，故本院对原告的该项请求，不予支持。原告可在与施工方就装饰装修费用进行结算后，对实际发生的装饰装修费用，另行主张权利。关于原告主张的一个月的员工工资50400元的问题，由于被告方的过错导致案涉合同不能实际履行，故被告应当赔偿原告相应的员工工资损失，但原告未向本院提供聘用员工的存在劳动关系的资料，其不能证明员工工资的依据和组成，也未向本院提交实际发放了相关工资的证据，故本院对原告的该项请求，不予支持。原告可在实际向员工发放工资后，另行主张权利。另，因被告违约引起诉讼所产生的诉讼保全担保保险费，属于守约方的损失部分，应当由被诉的被告方承担，故本院对原告关于由被告承担担保保险费1725元的主张，予以支持。（四）关于被告盐城万泰公司是否承担连带责任的问题。原告主张被告盐城万泰公司应当对被告盐城万泰物业公司的债务承担连带清偿责任，其理由是被告盐城万泰公司是被告盐城万泰物业公司的唯一全资股东。本院认为，虽然被告盐城万泰公司是被告盐城万泰物业公司的唯一全资股东，但是被告盐城万泰公司是法人股东，并不是自然人股东，被告盐城万泰物业公司不属于个人独资企业，且原告未向本院提交被告盐城万泰物业公司不能清偿债务的相关证据，故原告要求被告盐城万泰公司对被告盐城万泰物业公司的债务承担连带清偿责任，没有法律依据，本院不予支持。综上，对原告康某公司提出的诉讼请求，本院予以适当支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《物业管理条例》第六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告盐城万泰物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告盐城康力达健身有限公司返还租金37500元、履约保证金1万元、装修保证金2000元、承包费1万元。二、由被告盐城万泰物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告盐城康力达健身有限公司赔偿广告物料费41370元、担保保险费1725元。上列第一、二项，合计102595元。三、驳回原告盐城康力达健身有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14991元，由原告盐城康力达健身有限公司负担13633元，被告盐城万泰物业管理有限公司负担1358元。保全费5000元，由原告盐城康力达健身有限公司负担4547元，被告盐城万泰物业管理有限公司负担453元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  蔡 克人民陪审员  蔡万林人民陪审员  奚建利二〇二〇年九月十四日法官 助理  刘梦君书 记 员  刁文娟附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、《物业管理条例》第六十二条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业公共部位、公共设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。