湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0192民初3790号原告：方红霞，女，汉族，1977年10月1日出生，住武汉市洪山区。被告：湖北清江置业有限责任公司，住所地：武汉东湖新技术开发区光谷软件园三路**清江山水**商铺****。法定代表人：石伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：谌思苑，该公司员工。委托诉讼代理人：于洪亚，湖北今天律师事务所律师。被告：湖北清江物业有限责任公司武汉分公司，住，住所地：武汉东湖开发区关山大道**光谷企业公馆1.******/div>代表人：胡学凤，该公司经理。委托诉讼代理人：杨卫，该公司员工。委托诉讼代理人：徐飞，该公司员工。原告方红霞诉被告湖北清江置业有限责任公司（以下简称：清江置业公司）、被告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司（以下简称：清江物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法于2020年12月9日公开开庭进行审理。各方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方红霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告清江置业公司维修卫生间窗子被砸坏的支撑杆；2、判令被告清江置业公司支付原告因外墙渗水导致的墙面、墙纸、地板的重、地板的重置费用及间接损失费用26000元诉讼费用及评估费用由被告清江置业公司承担。事实与理由：原告购买了被告清江置业公司开发的清江山水2.1期第34幢2单元4层401号房屋（以下简称”401号房屋），原告在2012年5月收房后开始装修入住。2014年6月，被告清江置业公司对2.1期所有房屋进行外墙粉刷后，原告发现401号房屋的书房、次卧的外墙有严重的渗水情况，于2014年6月找两位被告反映了情况，被告派人上门查看后原告等了半年时间也没有解决，此后原告多次跟被告反映问题，均无果。被告清江置业公司在房屋维修期内未履行房屋质量承诺，严重侵犯了原告的合法权益，故原告诉至人民法院。被告清江置业公司辩称：一、原告主张物权保护纠纷，又要求被告按照商品房买卖合同及质量保证书承担保修责任，即因果关系不符。二、鉴定机构广东保顺检测鉴定有限公司出具的《房屋鉴定报告》中推测渗水原因为窗户窗框与墙体交界处密闭性较差所导致的渗水。该鉴定报告中使用的是推测并非实际鉴定所得。原告从未向被告主张过其诉求1，该诉求已过诉讼时效。如原告主张要求被告承担房屋质量问题导致的损失则属于合同关系，与原告要求维修支撑杆并非同一法律关系，不应在本案中合并处理。如果原告主张施工导致的渗水则与其诉求1为同一法律关系，如果其主张房屋质量问题导致的渗水则与诉求1不是同一法律关系。三、原告诉求2主张的损失过高。根据评估报告，原告的损失费用不足1万元，而原告却在诉讼请求中请求的损失为2.60万元。综上，被告清江置业公司认为应当驳回原告的诉讼请求。被告清江物业公司辩称：房屋漏水应该属于房屋保修范围，不在物业公司的物业服务范围内；原告所主张的所有问题均是房屋质量问题，不是物业公司的服务范围内，与其无关。原告方红霞为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一、2010年5月5日原告与被告清江置业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》一份，拟证明：案涉房屋为原告所有；证据二、2010年5月5日被告清江置业公司向原告出具的《住宅使用说明书·住宅质量保证书》一份，拟证明：案涉房屋漏水在保修期内，并在保修范围内；证据三、照片5张，拟证明：案涉房屋的漏水情况，且原告已向开发商和物业反映漏水情况；证据四、原告自制的外墙渗水情况说明及照片3张，拟证明：案涉房屋漏水问题。证据五、2018年12月20日鉴定机构中衡保险公估股份有限公司出具的《评估报告》一份及2000元评估费发票一张，拟证明：原告的财产损失。被告清江置业公司为支持其辩称意见，向本院提交了以下证据：证据一、2017年10月18日被告清江置业公司出具的《武汉清江山水维修项目审批单》一份；证据二、工程部上门核实报修的照片四张；证据三、案涉房屋维修户型图资料。该三份证据拟共同证明：被告清江置业公司已经委托施工单位对案涉房屋进行维修，积极履行维修义务；证据四、2019年2月13日被告清江置业公司自制的渗水状况的《情况说明》一份，拟证明：案涉房屋的渗水原因是由业主擅自对房屋进行改造拆除。证据五、2019年6月24日鉴定机构广东保顺检测鉴定有限公司出具的《房屋鉴定报告》一份及15000元鉴定费发票一张，拟证明：案涉401号房屋现在是否存在渗水现象和渗水原因。被告清江物业公司为支持其辩称意见，向本院提交了以下证据：证据一、2014年6月13日被告清江物业公司向被告清江置业公司出具的《关于清江山水2.1期维修外墙未加防护网的函》一份，拟证明：开发商维修外墙的时间及物业已经尽到联系开发商整改的义务；证据二、原告向被告清江物业公司提供的《外墙渗水情况说明》打印件一份、被告清江物业公司的《房屋质量问题登记表》三张，拟证明：清江物业公司接到业主方红霞报修后及时报修到开发商清江置业公司，清江物业公司尽到了服务义务。经原告方红霞申请，本院依法委托鉴定机构中衡保险公估股份有限公司对案涉401号房屋因外墙渗水导致财物受损的重置费用及间接损失费用进行评估，该鉴定机构出具了一份《评估报告》并向法院来函明确该评估报告只对直接损失进行了评估，未对间接损失进行评估。该评估报告即原告方红霞的证据五。经被告清江置业公司申请，本院依法委托鉴定机构广东保顺检测鉴定有限公司对案涉401号房屋的渗水原因进行鉴定，该鉴定机构出具了一份《房屋鉴定报告》并向法院来函明确相关鉴定情况。该鉴定报告即被告清江置业公司的证据五。经庭审举证质证，本院对当事人对真实性无异议的证据依法予以确认，对其他证据结合案情综合认定。经审理查明：2010年5月5日，原告方红霞与被告清江置业公司签订了一份《武汉市商品房买卖合同》，约定原告方红霞购买被告清江置业公司开发的案涉401号房屋，等内容。该购房合同第十六条约定，出卖人向买受人提供《住宅质量保证书》应列明保修范围、保修期、保修责任和保修单位等内容作为本合同的附件；出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；……。2012年5月，被告清江置业公司向原告方红霞交付了案涉401号房屋并向原告方红霞提供了该房屋的《住宅质量保证书》。该质保书上载明房屋的地基和主体结构的保修期限是50年、屋面防水的保修期限是5年、外墙面防渗漏的保险期限是5年，保险程序是发生房屋质量问题而影响正常使用时住户应及时通知物业服务中心，等内容。原告方红霞收房后装修入住了案涉401号房屋。2014年5月开始，被告清江置业公司对案涉401号房屋所在的2.1期小区楼栋外墙进行外墙维修。2014年6月13日，被告清江物业公司向清江山水2.1期小区楼栋外墙维修单位湖北新南洋工程建设有限公司发出了一份《关于清江山水2.1期维修外墙未加防护网的函》，强烈要求该施工单位加上专业施工用防护网。2014年6月22日，原告方红霞向被告清江物业公司通知并登记了因房屋外墙维修致案涉401号房屋的厕所玻璃打炸和杆子变形的事情。2016年8月20日，原告方红霞向被告清江物业公司通知并登记了房屋外墙渗水客厅、卧室、阳台的事情。2017年3月18日，原告方红霞向被告清江物业公司通知并登记了房屋次卧、书房窗台外墙渗水的事情。被告清江物业公司接到原告方红霞报修后及时报修到开发商被告清江置业公司。2017年10月，被告清江置业公司审批了案涉401号房屋的次卧空调机位渗水、内墙恢复的维修内容。经被告清江置业公司申请，本院依法委托鉴定机构广东保顺检测鉴定有限公司对案涉401号房屋的渗水原因进行鉴定，该鉴定机构出具了一份《房屋鉴定报告》并向法院来函明确相关鉴定情况。被告清江置业公司为此支付鉴定费15000元。该鉴定报告上载明的鉴定意见是：根据现场检查情况及委托方提供的资料，该房屋存在改造书房、封闭阳台的改造行为，不存在拆改次卧飘窗台的改造行为。根据现场检查情况，该房屋杂物间窗户东下角周边墙体和次卧窗户西侧周边墙体和窗户下部墙体（窗台）有渗水痕迹，由于双方均不配合进行外墙淋水实验，故无法确定上述部位现状是否仍存在渗水现象。推测渗水原因未窗户窗框与墙体交接处密闭性较差，外界雨水通过窗框与墙体间塞缝渗入所致。经原告方红霞申请，本院依法委托鉴定机构中衡保险公估股份有限公司对案涉401号房屋因外墙渗水导致财物受损的重置费用及间接损失费用进行评估，该鉴定机构出具了一份《评估报告》并向法院来函明确该评估报告只对直接损失进行了评估，未对间接损失进行评估。原告方红霞为此支付评估费2000元。根据该评估报告上载明的评估意见，案涉401号房屋因渗水造成的财产损失费为7640元。庭审中，原告方红霞陈述：一、案涉401室房屋现在不渗水了，故撤回其起诉时要求解决房屋渗水问题的诉求；二、2014年被告清江置业公司对整个小区房屋进行外墙维修时，因其没有做好防护将401号房屋的卫生间窗户支撑杆砸坏，现在要求被告清江置业公司维修被砸坏的窗户的支撑杆；三、原告方红霞提出案涉损失的评估报告仅对直接损失进行了评估，没有对间接损失进行评估，其损失还有间接损失，调解时其陈述如果房屋维修需搬出房屋外出租房子居住而要求被告清江置业公司补偿其间接损失；四、因为需要被告清江物业公司提供一些证据，故将清江物业公司列为被告。本院认为：原告方红霞根据案涉购房合同中约定的开发商的房屋质量保修责任及交房时开发商交付的《住宅质量保证书》上的保修期承诺，向被告清江置业公司主张因房屋渗水所致的损失，属于要求被告清江置业公司履行案涉购房合同约定的保修义务及被告清江置业公司因违反该合同义务应承担的赔偿损失的法律责任，原告方红霞在诉讼过程中基于案涉房屋不再渗水的事实而不再要求被告清江置业公司解除房屋渗水问题的诉求，不影响双方之间是基于房屋买卖合同关于引发的本案纠纷，即本案案由应为房屋买卖合同纠纷。损失问题。原告方红霞因案涉401室房屋外墙面渗水致房屋内财物损失，经鉴定，该损失费用为7640元，故被告清江公司依法应向原告方红霞赔偿该损失。对于原告方红霞主张还应赔偿其间接损失的诉求，缺乏依据，本院依法不予支持。对于原告方红霞要求被告清江置业公司维修因2014年6月房屋外墙维修时被砸坏的卫生间窗户的支撑杆的诉讼请求，虽然该诉求不是基于案涉购房合同直接产生，但却是基于原告方红霞因案涉购房合同取得案涉401号房屋所有权后产生的物权权益，且是在被告清江置业公司履行合同义务进行外墙维修时所致，该诉求与其要求赔偿损失的诉求相关联，为减少诉累，本院对该诉求在本案中一并处理。因原告方红霞仅在2014年6月22日前往被告清江物业公司通知并登记了案涉房屋卫生间杆子变形的事情，此后至2018年7月25日诉至本院提起本案诉讼时止，其一直未主张此损害，则在被告清江置业公司提出该诉求超过诉讼时效的抗辩意见的情况下，本院对此诉求，依法不予支持。综上所述，为保护当事人合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，经合议庭评议，判决如下：一、被告湖北清江置业有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告方红霞赔付7640元；二、驳回原告方红霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费450元、鉴定费17000元，共计17450元，由被告湖北清江置业有限责任公司负担（此款中原告方红霞已预交2450元，被告湖北清江置业有限责任公司于本判决书生效之日起五日内向原告方红霞直接支付2450元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  蔡丽红人民陪审员  万凤兰人民陪审员  雷 明二〇二〇年十二月十四日书 记 员  梁玉莹