上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初3917号原告：张秀杰，男，1970年12月17日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：韩佳珺，上海合呈律师事务所律师。被告：上海共富经济发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：须福根，执行董事。委托诉讼代理人：杨波，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱强强，上海江南律师事务所律师。第三人：上海华环实业有限公司，住所地上海市普陀区祁连山路****楼**。法定代表人：金斌奎，执行董事。委托诉讼代理人：朱秀琴，北京天达共和(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶斌磊，北京天达共和(上海)律师事务所律师。原告张秀杰与被告上海共富经济发展有限公司(以下简称“共富公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法追加上海华环实业有限公司(以下简称“华环公司”)为本案第三人，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张秀杰及其委托诉讼代理人韩佳珺、被告共富公司的委托诉讼代理人杨波、朱强强、第三人华环公司的委托诉讼代理人代理人陶斌磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张秀杰向本院提出诉讼请求：1、被告共富公司支付张秀杰退租补偿人民币(以下币种均同)2,400,000元(设备款150,000元、装修款1,800,000元、新摊位费300,000元、旧摊位费150,000元)；2、共富公司返还张秀杰押金100,000元。事实和理由：原、被告于2016年8月16日签署《房屋租赁协议书》，约定共富公司将坐落于上海市宝山区共富路305弄底层的共富菜场(以下简称“共富菜场”)出租给原告，租赁期限自2016年9月1日起至2026年8月31日止，租金为1,000,000元/年，张秀杰支付了押金100,000元。张秀杰对共富菜场进行了装修改造。2019年初，共富公司要将共富菜场出售，故要求解除与张秀杰签订的租赁合同，并同意对张秀杰进行补偿，共富公司的法定代表人须福根曾向张秀杰出具补偿说明，双方亦签订过《菜场补偿合同》，但共富公司未按照双方的约定履行，故涉诉。庭审中，张秀杰明确第一项诉请中的“新摊位费”系第三人华环公司入驻共富菜场后其应收未收的摊位费，“旧摊位费”系第三人华环公司入驻后导致部分摊位退租，张秀杰赔偿给退租商户的赔偿款。被告共富公司辩称，对于双方签订的《菜场补偿合同》没有异议，共富公司同意对《菜场补偿合同》中所列明的购买设备费用、装修费用、被华环公司收取的摊位费及退租退款进行补偿，但前提是对相应补偿项目进行评估并经双方结算，现张秀杰主张的各项补偿费用均未经评估、结算，故对张秀杰主张的金额不予认可。实际上共富公司已经将上海市宝山区共富一村的物业经营权交给张秀杰，上海市宝山区共富一村的物业经营权的价值已经足以抵偿《菜场补偿合同》中的各项补偿款，故共富公司无需再行支付张秀杰补偿款。另，共富公司已经向张秀杰支付了标准化菜场市场建设补贴资金400,000元，即使法院认为共富公司应当支付张秀杰装修补偿款，也应当从装修补偿款中予以扣除。对于张秀杰支付的押金100,000元，共富公司同意退还。第三人华环公司述称，华环公司与共富公司于2019年1月就共富菜场签订《抵押经营协议》，2019年2月入驻共富菜场。华环公司入驻共富菜场之后，对共富菜场进行了部分装修改造。2019年6月份华环公司开始收取摊位费。原、被告之间关于租赁合同的纠纷与华环公司无关。原告张秀杰围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁协议书》、收据、须福根出具的《说明》、《菜场补偿合同》、沪宝顾府[2016]107号文件、宝商商业[2018]2号文件等。被告共富公司围绕辩称意见依法提交了《物业承包合同》、《关于终止“物业承包合同”的通知》、谈话通知书、银行业务凭证等。第三人华环公司未提交书面证据材料。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月16日，被告共富公司(出租方，甲方)与原告张秀杰(承租方，乙方)就上海市宝山区共富路305弄底层房屋签订《房屋租赁协议》，该协议约定：乙方向甲方租赁上海市宝山区共富路305弄底层房屋，经营市场经营管理，租期暂定5年，自2016年9月1日起至2021年8月31日止，每月租金83,333元，半年一付，签订协议时乙方支付租金500,000元，押金100,000元。双方在附加说明中另约定，月租金自第二年起，根据市场变化情况，双方每年约定等。2018年7月18日，共富公司法定代表人须福根在附加说明页写明：“同意合同延期伍年……”后张秀杰支付押金100,000元。2016年11月2日，上海市宝山区顾村镇人民政府印发沪宝顾府[2016]107号文件，该份文件载明，共富副食品市场进行标准化装修改造项目由上海共富副食品市场经营管理有限公司负责实施，总费用约162万元。庭审中，张秀杰表示共富菜场的装修改造是以上海共富副食品市场经营管理有限公司的名义申请的，但实际是由张秀杰施工的。共富公司表示共富菜场的装修改造事宜是由张秀杰实施的，共富公司并未实际参与。2018年上海市宝山区商务委员会印发宝商商业【2018】2号文件，该份文件载明，包括顾村镇共富菜市场在内的五家标准化菜市场的新改建项目已经顺利完成并通过验收，向区政府申请对5家标准化菜市场建设补贴资金每家40万元。2019年1月24日，上海市宝山区顾村镇人民政府代管资金专户向上海共富副食品市场经营管理有限公司转账400,000元，备注为标准化菜场市场建设补贴资金。2019年1月29日，上海共富副食品市场经营管理有限公司向张秀杰转账400,000元，附言为还款。2019年1月30日，须福根向张秀杰出具《说明》。该份《说明》载明：“现公司将菜(场)卖掉，公司将张秀杰装饰费补偿给(180万左右)。并将一村物业承包给张秀杰作为弥补装修费不足部分，特此证明公司成意。同时做好移交手续。这两天张老师、朱经理帮助办理手续。”2019年2月26日，案外人上海富锦物业管理有限公司(甲方)与张秀杰(被告)签订《物业承包合同》，合同约定甲方委托乙方为共富一村物业管理处负责人，物业管理的财务由乙方负责，3月1日以后发生的一切费用由乙方支付，乙方要按时交纳所有税金，自负盈亏。甲方落款处有须福根的签字并加盖了上海富锦物业管理有限公司公章。2019年4月19日，共富公司的法定代表人须福根(甲方)与张秀杰(乙方)签订《菜场补偿合同》，该份合同载明：“……双方本着自愿、公平和平等的原则，就乙方与甲方菜场退租补偿具体事宜达成以下协议……：第一条补偿金额和补偿期限……1、菜场进场押金(保证金)计人民币100,000(壹拾万元)。2、经营所需购买设备费用计人民币150,000(壹拾伍万元)付清单……4、菜场经营期间整体装修费用计人民币1,800,000(壹佰捌拾万元)。实际费用通过评估，合理部分公司保证。5、华环在我们经营期间新进摊位费用被华环收取计人民币300,000(叁拾万元)。6、华环进场合同存续期间导致部分摊位退租退款计人民币150,000(壹拾伍万)。7、现合同存续期间承租摊主押金人民币80,000(捌万元)不予退还。通过评估合理部分，公司八月份之前分期付款，八月之内结算……”该份《菜场补偿合同》系在一份借款合同上进行修改而形成的，合同落款甲方一栏为：“须福根修改后正式签订2019年4月19日以修改为证。”2019年6月26日，原告共富公司与案外人上海富锦物业管理有限公司共同出具《关于终止“物业承包合同”的通知》，该份《通知》中载明，鉴于张秀杰作为承包方存在多次违约行为，故决定撤销张秀杰作为共富一村物业管理处负责人的委托，并终止与张秀杰签订的《物业承包合同》，要求张秀杰于2019年6月30日前撤离共富一村物业管理部。庭审中，被告共富公司提交一份上海宝信建设咨询股份有限公司出具的《共富菜场改造工程竣工结算审核报告》。该份《报告》载明的发包人为上海共富副食品市场经营管理有限公司、法定代表人为须福根，承包人为上海硕杰投资有限公司、法定代表人为张秀杰，合同签约价为1,980,000元(壹佰玖拾捌万元整)，竣工结算价为1,930,376元(壹佰玖拾叁万零叁佰柒拾陆元整)。但共富公司认为该份竣工结算审核报告中发包人“上海共富副食品市场经营管理有限公司”的公章及法定代表人“须福根”的签名均系伪造，故对该份报告不予认可。张秀杰称对于该份报告的真实性予以确认，张秀杰认为根据该份报告，可以证实其主张的装修补偿款1,800,000元属于合理范围。庭后，针对《共富菜场改造工程竣工结算审核报告》中所载明的签约合同价1,980,000元，承办人至上海宝信建设咨询股份有限公司调取了《室内装修合同》。该份合同载明：委托方(甲方)：上海共富副食品市场经营管理有限公司；受托方(乙方)：上海硕杰投资有限公司……工程地址：共富路305弄……施工内容：市场装修改造……工程价款(金额大写)壹佰玖拾捌万元……甲方落款处加盖了“上海共富副食品市场经营管理有限公司”的公章，乙方落款处加盖了“上海硕杰投资有限公司”的公章并有张秀杰的签名。对于该份《室内装修合同》，共富公司认为公章并非上海共富副食品市场经营管理有限公司加盖，故对该份合同不予认可。张秀杰对该份合同真实性予以认可。关于第三人华环公司入驻共富菜场之后菜场的装修情况，华环公司书面述称，其对共富菜场进行了部分装修，包括在市场内设置了专卖小吃的区域、对部分旧有摊位进行了整改、安装了管道液化气等，共计花费了100余万元。原告张秀杰确认华环公司入驻共富菜场之后确实进行了装修改造，但具体情况不清楚，其认为已经无法对其装修的工程进行评估。被告共富公司确认其未参与张秀杰对共富菜场的装修改造工程，对于具体项目也不清楚，要求按照现状进行评估。本院认为，原告张秀杰诉请要求被告共富公司返还菜场押金100,000元，现共富公司亦同意返还该笔押金，本院对此予以确认。对于原告张秀杰与被告共富公司签署的《菜场补偿合同》，虽列明了设备费用、装修费用、新进摊位费用及退租退款等补偿项目，共富公司亦表示同意对该些项目进行补偿，但同时载明需经过评估确定具体的补偿金额，该份《菜场补偿合同》对于双方主要权利义务的约定并不具体、明确，故本院认为该份《菜场补偿合同》宜认定为双方就菜场补偿事宜磋商过程中达成的预约合同，以待双方就补偿金额明确之后再行订立本约。但实际上双方在该份《菜场补偿合同》签订后并未对该上述补偿项目进行评估，客观上亦无法再行评估，双方就此亦未达成相关的补充协议，现共富公司对于《菜场补偿合同》上列明的补偿金额亦不予认可，张秀杰不能径行依据该份《菜场补偿合同》要求共富公司进行补偿。本院认为，共富公司作为共富菜场的登记权利人，理应在将共富菜场出售给华环公司之前组织对共富菜场内装修的评估事宜，故共富菜场内装修评估不能的主要责任应归于共富公司。共富公司确认张秀杰在承租共富菜场之后进行了装修，本院对此予以确认。根据本院查明的事实，华环公司已经入驻共富菜场并且对共富菜场进行了部分装修改造，客观上已经无法对张秀杰对于共富菜场的装修改造工程进行审价评估。关于共富菜场的装修费用，须福根向张秀杰出具的《证明》中载明装修费用约1,800,000元，《菜场补偿合同》中亦载明整体装修费用为1,800,000元，共富公司的法定代表人须福根作为完全民事行为能力人、共富公司作为从事商业活动的主体，应当清楚其两次写明装修费用1,800,000元的含义。特别值得注意的是，在《证明》中另载明“并将一村物业承包给张秀杰作为弥补装修费不足部分”，可见共富公司应当清楚共富菜场的装修费用，亦可见上海市宝山区共富一村物业经营权的价值并不足以抵偿装修费用。综合各方提交的证据，可以认定张秀杰从共富菜场搬离时整体装修费用的价值约为1,800,000元。关于共富公司向张秀杰支付的400,000元，张秀杰亦确认该笔款项系标准化菜场建设补贴资金，故本院认为，该笔款项应当从上述1,800,000元中予以扣除。综上，共富公司应当支付张秀杰装修补偿款1,400,000元。关于原告张秀杰主张的设备补偿款150,000元，根据《菜场补偿合同》所载，应当“付清单”，现张秀杰未能提供相应设备的清单，亦无法提供其他证据予以佐证，被告共富公司对于张秀杰主张的金额也不予认可，故对于张秀杰该项诉请，本院难以支持。关于应收未收摊位费300,000元及退租补偿款150,000元。《菜场补偿合同》中载明“根据实际结算”、“通过评估合理部分……结算”，现该两项费用并未实际进行结算，原告张秀杰亦无法提供其他证据证实实际发生的金额，被告共富公司对于张秀杰主张的金额亦不予认可，故本院对张秀杰该两项诉请难以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第五条、第十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海共富经济发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张秀杰装修补偿款1,400,000元；二、被告上海共富经济发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张秀杰押金100,000元；三、驳回原告张秀杰其余诉讼请求。本案受理费减半收取计13,400元，由原告张秀杰负担5,360元，被告上海共富经济发展有限公司负担8,040元。保全费5,000元，由被告上海共富经济发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 陆建泉二〇二〇年八月二十八日法官助理 张雨柏书 记 员 王晓霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式、地点和方式>（七）违约责任；（八）解决争议的方法。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。