黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑0624民初2433号 原告：孙书桥，男，1958年11月11日出生，满族，公司法人，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。 委托诉讼代理人：赵贵平，齐齐哈尔市建华区卜奎法律服务所法律服务工作者。 原告：黑龙江银桥房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91230200MA19A2Q375，住所地：黑龙江省大庆市杜尔伯特蒙古族自治县泰康镇北街齐杜路东侧。 法定代表人：孙书桥，总经理。 原告：于长春，男，1972年2月29日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市道外区。 被告：祝明会，男，1961年8月11日出生，汉族，无职业，住大庆市萨尔图区。 原告孙书桥、原告黑龙江银桥房地产开发有限公司（以下简称银桥公司）与被告祝明会买卖合同纠纷一案、原告于长春与被告祝明会买卖合同纠纷一案，本院分别于2019年10月8日、2019年11月13日立案,于2019年11月14日对上述案件进行并案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙书桥及委托诉讼代理人赵贵平、原告银桥公司的法定代表人孙书桥、原告于长春及被告祝明会均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙书桥、原告银桥公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行原、被告双方在2018年3月30日签订的《转让协议》；2.请求判令被告立即交付位于黑龙江省××县泰康镇××北完小学南侧原“美立方”项目的地上物；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年3月30日签订《转让协议书》，约定二原告向被告购买位于黑龙江省××自治县泰康镇××北完小学南侧原“美立方”项目的地上物，价款为1300万元。原告在签订协议之日，向被告支付100万元转让款，待原告实施项目达到缴纳土地出让金时，再向被告支付剩余的转让款。双方同时还约定，被告应在本协议签订后三日内，将“美立方”现场地上物移交给原告，办理公证手续，并到杜尔伯特××自治县相关政府部门进行移交声明，协助原告办理项目审批等事宜。原告交纳第二次转让款时，被告应将手中持有的“美立方”项目地上物的全部权属手续交付原告。原告已经依照约定，分7次向被告缴纳了240万元的转让款，但被告始终没有履行地上物移交、办理移交声明、交付全部手续等应尽义务。为维护自身的合法权益，依法提起诉讼，请求依法从速判决为盼。 原告于长春向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行原、被告在2019年9月27日签订的在建工程转让协议书；2.案件受理费由被告负担。事实与理由：2019年9月27日，原、被告依法签订了在建工程转让协议书。双方约定，原告以1200万元的价格购买被告依法通过拍卖所得的“美立方”五栋在建项目。协议签订后，原告立即向被告账号汇入1200万元转让款，并与被告办理了在建工程的交接手续。现原告要正常进入工地准备施工时，被案外人阻止。现起诉至法院，要求被告严格履行双方在2019年9月27日签订的在建工程转让协议书约定的义务，继续履行该转让协议。 被告祝明会辩称，一、针对孙书桥、银桥公司的起诉，答辩如下：我与孙书桥及银桥公司签订转让协议是在撤回与溪莲公司的协议之后。当时县里找我说江苏的工程队可以接收“美立方”的债务，也包括我的债务。在此情况下，我才与原告签订的转让协议。协议签订后，我多次告知孙书桥付款，他只给我230万元保证金，一直没有付清全款。孙书桥是砸锁破坏大门进入工地的，基于这些事实，我不同意给孙书桥干。但是，孙书桥招商的时候报名了，我也挡不住，听从法院判决。二、针对于长春的起诉，答辩如下：我和于长春确实签订了协议，是于长春先交了钱，后签订的协议。2019年9月12日，孙书桥找我说给付工程款570万元，并让我再签一份给钱的协议。但是，由于没给钱，我也没有签字。因为孙书桥拿不出钱，我才和于长春签订的协议。签协议时，他说县里同意由他干在建工程，我才签订的协议。综上，对是否履行合同，我的意见是按县里的意见来履行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院依法认定事实如下： 黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院在执行祝明会与许立华、大庆市仁和房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，于2017年2月1日在淘宝司法拍卖平台拍卖被执行人的在建工程五栋〔具体为：杜蒙县塔拉街（二道街）东侧、北完小学南侧“美立方”临街两栋；杜蒙县北完小学南侧、杜蒙县“美立方”项目北侧一栋；杜蒙县“美立方”项目东侧一栋；杜蒙县“美立方”项目南侧一栋〕。在拍卖瑕疵公告声明中记载：在建工程没有任何证照，由买受人自行解决。2017年3月2日，祝明会以7802204元的最高价竞得。现“美立方”五栋在建工程的所有权归祝明会所有。 2017年3月15日，祝明会与大庆溪莲房地产开发有限公司法人王时刚（乙方）签订买卖合同协议。2019年10月8日，大庆溪莲房地产开发有限公司起诉祝明会要求继续履行买卖合同，后于2020年3月27日向本院申请撤诉，要求另行向祝明会主张权利。本院作出(2019)黑0624民初2433号民事裁定书，准许其撤回起诉。 2018年3月30日，甲方祝明会与乙方一黑龙江银桥公司、乙方二孙书桥签订转让协议书。内容：甲、乙双方就大庆市杜尔伯特县泰康镇原“美立方”项目地上物转让达成如下协议：一、甲方保证自己是原“美立方”项目地上物的所有人，并保证未与其他人签署任何类似的转让协议，也没有设定任何权利抵押、质押。二、双方议定转让价款为人民币壹仟参佰万元整。三、乙方于本协议签订之日内支付甲方壹佰万元，待乙方实施项目达到缴纳土地出让金时，乙方向甲方支付剩余壹仟壹佰万元整。四、本协议签订后三日内，将“美立方”现场地上物移交给乙方，办理公证手续，到杜尔伯特县相关政府部门进行移交声明并协助乙方办理项目审批事宜。乙方交纳第二次转让款时甲方将手中持有的“美立方”项目地上物的全部权属手续交付乙方。五、如乙方未能在签字之日交纳转让款，本协议作废，甲方收回地上物所有权；如甲方违约应返还已缴纳转让款并向乙方支付本协议价款的20%违约金。2018年4月1日，双方签订补充协议书。内容：甲、乙双方已经在2018年3月30日就大庆市杜尔伯特县泰康镇原“美立方”项目地上物转让签订《转让协议》，现签订如下补充协议：一、甲方保证自己是原“美立方”项目地上物的所有人，并保证未与其他签署任何类似的转让协议，也没有设定任何权利抵押、质押。二、双方议定的转让价款为人民币壹仟参佰万元整没有变化。三、乙方于本协议签订之日内支付甲方壹佰万元，待乙方实施项目达到缴纳土地出让金时，乙方向甲方支付剩余壹仟贰佰万元。如乙方需要使用资金，甲方同意将其中壹仟万元借给乙方使用，约定月息1.8分，土地出让金返还给乙方或乙方开始进行房屋销售时归还甲方借款。 2019年2月12日，杜尔伯特蒙古族自治县人民政府为解决原“美立方”工程项目历史遗留问题，处理并续建该工程，公开进行招商，并发布招商公告。招商主体：县人民政府。招商内容：投资建设原“美立方”项目后续工程。招商要求：1.投资企业须具备完成该项目的经济实力；2.投资企业须具有良好的银行资信，财务状况，无不良市场行为记录。报名时间：2019年2月12日至2019年3月12日。原告在规定的时间内进行了招商报名。2019年6月3日，县人民政府与银桥公司就杜尔伯特××自治县“美立方”未完项目，依据杜尔伯特××自治县城乡和住房建设局《关于原“美立方”工程有关事宜的汇报》和在杜尔伯特蒙古族自治县人民政府16届（28次）常务会议纪要的基础上，签订合同书。项目名称为金湖豪庭，约定本合同签订后3日内县人民政府将原“美立方”相关资料移交给银桥公司，并在银桥公司交纳土地出让金后60个工作日内完成“金湖豪庭”的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等行政审批手续，并约定了项目用地的招拍挂事宜。 2019年9月27日，于长春（甲方）与祝明会（乙方）签订在建工程转让协议书。内容：经多次与杜蒙县政府沟通，政府委托我们与祝明会达成如下协议：一、依据黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院执行裁定书（2016）黑0302执115号之二的法院裁定书对应的全部权利，有偿转让给甲方，杜蒙县塔拉街（二道街）东侧，北完小学南侧“美立方”项目北侧一栋，杜蒙县“美立方”项目东侧一栋，杜蒙县“美立方”项目南侧一栋，共计五栋在建工程（详见评估报告）的所有权自本协议裁定送达买受人祝明会时起转移。二、乙方将该项目以壹仟贰佰万元人民币转让给甲方。三、转让内容包括该项目已完成的全部地下、地上建筑物以及周边围档等附属设施。四、黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院执行裁定书（2016）黑0302执115号之二，作为本协议的附件，是本协议不可分割的一部分。五、如因为本协议转让事项办理权属更名或者其他登记事项，需要乙方协助的，乙方应无条件协助办理。六、乙方如果违反本协议约定，应当向甲方承担违约责任。承担责任方式为人民币300万元，如果违约金不足以弥补损害的，按照损害结果计算。并且甲方有权解除本合同。七、本合同一式十份，自双方签字之日起生效，甲方执九份，乙方执一份。见证人：蒋庆堂。同日，双方书写了交接单，内容：根据双方签订的《在建项目转让协议》，双方交接如下材料，交接后，乙方是在建项目的所有人，乙方占有、使用、支配、收益、处分该在建项目。一、裁定书〔文号：（2016）黑0302执115号之二〕。二、现有现场大门钥匙交予蒋庆堂。 三、其他材料。 庭审中，被告祝明会认可收到原告孙书桥及银桥公司分期给付的钱款238万元，并认可收到原告于长春交付的合同全部转让款1200万元。 经查，案涉标的物由大庆溪莲房地产开发有限公司实际占有。于长春只是与祝明会签订了书面的标的物交接单，并未实际占有案涉标的物。 另查，案涉标的物即“美立方”五栋在建工程未办理土地使用证、工程规划许可证、用地规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证。 本院认为，虽然案涉标的物未办理各种证照，但祝明会系通过拍卖获得案涉标的物的所有权，其对合法取得的案涉标的物享有处分权。故其转让拍卖获得的案涉标的物的行为合法有效。祝明会将案涉工程三次转让，第一次转让给大庆溪莲房地产开发有限公司，现该公司不主张继续履行合同并撤回起诉。第二次祝明会将案涉标的物转让于孙书桥及银桥公司，双方签订了转让协议，双方签订的转让合同未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。因双方签订转让合同的目的是开发建楼，而孙书桥作为自然人，无法实现合同目的，故其个人不应成为履行转让合同的主体。银桥公司具备开发建设的资质，可以实现合同目的，故可以作为履行合同的主体。祝明会在未与孙书桥、银桥公司解除合同的前提下，第三次与于长春签订了转让合同。在该转让合同中，祝明会将拍卖取得的在建工程以外的财产一并转让，该部分转让行为无效。其与于长春签订的转让在建工程的合同，是双方的真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，该合同合法有效。祝明会先后转让案涉标的物的合同均合法有效，在此情况下，两方均主张继续履行合同。本院认为，银桥公司与祝明会签订的合同时间先于于长春与祝明会签订的合同，银桥公司在履行合同过程中不存在违约，其已按合同约定履行了先期付款义务，银桥公司未实际占有案涉标的物非因其自身原因所致，其为实现合同目的亦做了积极准备，进行了招商报名，与县人民政府签订了“美立方”项目后续建设的合同，这为银桥公司实现合同目的创造了优先条件。而于长春作为自然人，其个人无法实现合同目的，所签订的合同晚于银桥公司，虽然向祝明会支付了合同约定的全部价款，亦不存在合同违约问题，但只是书面交接了案涉标的物，并未实际占有。于长春在与祝明会签订的协议中表述“经多次与杜蒙县政府沟通，政府委托我们与祝明会达成如下协议”，但并未提供与县人民政府沟通及受县人民政府委托的相关证据，故对于长春的此项陈述不予采信。上述事实说明于长春并没有履行合同的优先条件，亦不存在实现合同目的的优势，被告祝明会亦未对继续履行哪份合同做出明示。综上，银桥公司签订协议在先，在履行合同过程中又不存在违约，亦非其原因未占有案涉标的物。银桥公司具备先行履行合同及实现合同目的的条件，应继续履行银桥公司与祝明会签订的转让合同，故对银桥公司的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十六条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、继续履行黑龙江银桥房地产开发有限公司与祝明会签订的转让协议，祝明会于本判决生效之日起十日内交付黑龙江银桥房地产开发有限公司案涉标的物； 二、驳回孙书桥的诉讼请求； 三、驳回于长春的诉讼请求。 黑龙江银桥房地产开发有限公司案件受理费100元，由祝明会负担；于长春案件受理费100元，由于长春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。 审 判 长  于也 审 判 员  杜平 人民陪审员  李伟 二〇二〇年三月二十七日 书 记 员  林晶 附法条如下： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。