福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初3400号 原告（案外人）：卓先舟，男，1955年1月24出生，汉族，住三明市梅列区。 被告（被执行人）：吴宇响，男，1965年1月24日出生，汉族，住梅列区。 被告（被执行人）：卓先哲，女，1965年10月4日出生，汉族，住梅列区。 被告（申请执行人）：黄周定，男，1968年10月29日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被告（被执行人）：黄美青，女，1964年12月21日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：周培金，福建威明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张春莲，福建威明律师事务所实习律师。 被告（被执行人）：黄德照，男，1965年4月4日出生，汉族，住三明市三元区。 被告（被执行人）：吴浠，男，1990年2月21日出生，汉族，住梅列区。 原告卓先舟与被告吴宇响、卓先哲、黄周定、黄美青、黄德照、吴浠案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卓先舟，被告黄周定、被告黄美青委托诉讼代理人周培金到庭参加诉讼，被告吴宇响、卓先哲、黄德照、吴浠经合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 卓先舟向本院提出诉讼请求：判令卓先舟与吴宇响、卓先哲于2010月7月31日签订的《商品住宅转让协议》有效；三明市梅列区房屋产权属卓先舟所有；解除对该房产的查封（房产预估51万元）。事实和理由：2019年8月16日，其收到本院（2019）闽0402执异21号《执行裁定书》。其认为，本院驳回其提出的执行异议的裁定事项缺乏事实与法律依据。1.其所购房屋是在人民法院查封之前；2.其在人民法院查封之前已搬进梅列区301幢2206房屋居住；3.其按《商品住宅转让协议》兑付购房款和银行房贷；4.房屋未及时过户非其过错。 黄周定辩称，1.卓先舟与吴宇响、卓先哲签订的《商品住宅转让协议》的内容不符合法律规定要件，签订日期也是不可信的。理由一，买卖房屋未经过合法公证，更没有到房产管理机构办理产权过户登记手续；理由二，吴宇响和卓先哲是夫妻关系，卓先舟与卓先哲是兄妹关系，吴宇响为了避免房产被查封拍卖，编造签订协议，企图转移资产，逃避责任。2.卓先舟声称其于2010年12月23日搬进乾龙新村301幢2206号，没有相应的事实和证据证明。理由一，卓先舟说在乔迁之日办了八桌酒席宴请亲友，其中邀请了吴宇响、卓先哲、黄美青，吴宇响、卓先哲和本案有直接利害关系，因此其证词不能作为证据使用，而黄美青说不认识卓先舟，更没赴过宴；理由二，房产是在2012年8月被司法保全，如是之前入住应提交缴纳水、电、煤气、物业管理等各种费用的单据。3.卓先舟声称已按协议支付了购房款和银行房贷，并出示了吴宇响的手写收据和银行流水单据作为证明，但不足以证明其确实支付了房款和房贷。4.卓先舟声称房屋未办理产权过户登记手续是因为其和吴宇响约定，待房屋满五年才过户。卓先舟明知房屋买卖合同以产权转让登记为生效要件却要在签订协议满五年后才去过户，存在重大过错责任；而从满五年的2015年7月31日起算，四年过去了，卓先舟从未找其沟通，也未提起诉讼。综上，请求法院依法驳回卓先舟的全部诉讼请求。 黄美青辩称，卓先舟与吴宇响、卓先哲是亲戚关系，卓先舟提交的证据不足以证明在其2012年8月份法院对涉案房屋查封的时候已经合法占有房屋，故卓先舟起诉无理，请求驳回卓先舟的诉请。 吴宇响、卓先哲、黄周定、黄德照、吴浠未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。1.卓先舟与罗桂兰是夫妻关系，生育二子，长子名叫卓祖然，次子名叫卓祖川。2010年7月30日，罗桂兰代卓先舟与吴某某签订《房屋买卖经纪合同》，将其名下坐落于梅列区乾龙新村127幢802室房产卖给吴某某，拟于2010年8月30日办理该房产过户手续。后于2010年10月15日，卓先舟与吴某某、池某某签订《三明市区职工已购公有住房出售合同》，办理上述房产过户手续。2.2010月7月31日，卓先舟（甲方）与吴宇响、卓先哲（乙方）签订《商品住宅转让协议》，协议约定：乙方将位于梅列区乾龙新村301幢2206室商品住宅转让给甲方；2010年7月31日前乙方将住宅钥匙交给甲方，由甲方自行装修；乙方同意将2008年3月18日签订的商品房住宅合同原价510593元转让给甲方（不含附二层车库50000元），扣除至2010年7月10日公积金贷款已还贷款余额278281.36元，加上甲方应承担乙方公积金贷款已还贷款的利息20897元以及乙方已缴住宅维修金6605.34元，以上合计甲方应现金支付乙方259813.98元，公积金贷款余额278281.36元由乙方按月还本付息；从2010年8月1日起乙方公积金贷款的月还款由甲方支付，每月还款付息金额为1773.82元。3.泉州市丰泽区人民法院在审理原告黄周定与被告黄美青、黄德照、吴宇响、吴浠民间借贷纠纷一案中，因黄周定申请财产保全，泉州市丰泽区人民法院于2012年8月9日作出（2012）丰民初字第3736号民事裁定书，查封吴宇响、卓先哲所有的坐落于梅列区乾龙新村1301幢2206室房产。该判决生效后黄周定申请强制执行，并由本院执行，案外人卓先舟于2019年8月1日对本院执行梅列区乾龙新村1301幢2206室房产提出书面异议，本院后以“卓先舟未提供证据证明其在法院查封前对该房产已合法占有”为由，于2019年8月14日作出（2019）闽0402执异21号执行裁定书，裁定驳回卓先舟的异议请求。上述事实有卓先舟提供的《商品住宅转让协议》、《房屋买卖经纪合同》、本院（2019）闽0402执异21号执行裁定书、户口簿、卓祖然的居民身份证、卓祖川的居民身份证，三明市区职工出售已购公有住房合同书、三明市区不动产登记信息查询结果，及卓先舟、黄周定、黄美青的陈述等证据予以佐证。吴宇响、卓先哲、黄周定、黄德照、吴浠经本院合法传唤未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其放弃举证、质证的权利。上述证据经庭审核实，本院予以确认。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.关于法院查封前卓先舟与吴宇响、卓先哲是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。 本院认为，卓先舟与吴宇响、卓先哲签订的《商品住宅转让协议》，黄周定、黄美青辩解因双方是亲戚关系存在任何时间补签该协议的可能，但未提供证据予以证明，且卓先舟不予确认，黄周定、黄美青应当承担举证不能的不利后果，黄周定、黄美青的上述辩解依法不予认定。法院查封案涉房产的时间是2012年8月9日，《商品住宅转让协议》是卓先舟与吴宇响、卓先哲于2010月7月31日以书面形式签订的，且卓先舟于2010年7月30日将其名下的房产卖给他人，卖旧买新符合常理，故本案中符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形。 2.关于法院查封前卓先舟有无合法占有案涉房产的问题。 卓先舟主张，其于2010月7月31日签订的《商品住宅转让协议》，2010年8月20日左右开始购买材料，装修到2010年12月下旬，并一直缴纳公摊水电费、物业服务费，并提供下列证据用于证明：（1）房子装修记账笔记本；（2）装修的收款收据、发货清单、销售清单；（3）2010年至2019年公摊水电费收据、物业服务费发票；（4）个体工商户登记基本信息，载明三明市梅列区马特软件销售部的个人经营者为卓祖然，经营场所于2011年6月12日由梅列区乾龙新村127幢802室变更为梅列区乾龙新村301幢2206室；（5）中国工商银行个人业务申请书，载明罗桂兰于2012年4月9日代卓祖然办理工商银行理财金账户卡，两人的通讯地址均是梅列区乾龙新村301幢2206室；（6）个人结汇、购汇申请书，载明卓祖川于2012年9月17日结汇5000美元的联系地址是梅列区乾龙新村301幢2206室。 黄周定、黄美青质证认为，笔记本是卓先舟自己的记录，其真实性不予认可；装修的收款收据、发货清单、销售清单是卓先舟自己收集的，不能证明是其缴纳；物业服务费也是卓先舟自己收集的，不能证明是其缴纳；对个体工商户登记基本信息、中国工商银行个人业务申请书、个人结汇、购汇申请书的真实性无异议，但不能证明卓先舟想要证明的对象。 吴宇响、卓先哲、黄周定、黄德照、吴浠对上述证据均放弃质证权利。 本院认为，法院查封前卓先舟有无合法占有案涉房产的问题，是本案关键所在。卓先舟提供的笔记本是单方面制作，黄周定、黄美青对其真实性有异议，本院不予采信。卓先舟提供的收款收据、发货清单、销售清单，以及公摊水电费收据、物业服务费发票，黄周定、黄美青对其真实性无异议，本院予以采信。收款收据、发货清单、销售清单，以及公摊水电费收据、物业服务费发票能够证明案涉房产的装修收据、公摊水电费收据、物业费服务发票均在卓先舟处，但不足以证明由卓先舟支付的案涉房产的装修费用、公摊水电费用、物业服务费。卓先舟提供的个体工商户登记基本信息、中国工商银行个人业务申请书、个人结汇、购汇申请书，黄周定、黄美青对其真实性无异议，本院予以采信。个体工商户登记基本信息能够证明卓先舟的长子卓祖然于2011年6月12日开始个人经营三明市梅列区马特软件销售部的经营场所就在案涉房产。中国工商银行个人业务申请书能够证明卓先舟的妻子罗桂兰于2012年4月9日为长子卓祖然办理银行业务时两人的通讯地址是案涉房产。个人结汇、购汇申请书能够证明卓先舟的次子卓祖川于2012年9月17日办理结汇的联系地址是案涉房产。卓先舟的妻子、儿子上述在案涉房产生活、生产经营活动的时间早于或接近于法院查封案涉房产的时间2012年8月9日，结合案涉房产的装修收据、公摊水电费收据、物业费服务发票均在卓先舟处，卓先舟提供的证据符合民事证据的高度盖然性标准，本院认定本案中符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情形。 3.关于价款交付的问题。 卓先舟主张，其已按《商品住宅转让协议》约定支付510593元给吴宇响、卓先哲，包括应现金支付的259813.98元，以及从2010年8月1日起支付吴宇响的公积金贷款的月还款，且支付的是大于应还款的整数，并提供下列证据用于证明：（1）银行流水单据4张，金额分别为50000元（2010年9月）、50000元（2010年11月）、10000元（2012年2月18日）、11000元（2011年12月11日）；（2）吴宇响、卓先哲于2010年11月18日（250000元）、2012年2月21日（10000元）分别出具的收据各1张；（3）建设银行客户凭条、存款凭条共41张。 黄周定、黄美青质证认为，（1）（2）银行流水单据体现共转账121000元，而吴宇响、卓先哲出具的收据总金额却是卓先舟已支付260000元，两者金额完全不符合；银行流水单据体现的款项可能只是亲友之间正常经济往来；卓先舟与吴宇响、卓先哲是亲戚关系，收据随时随便都可以写出来，不足以证明卓先舟确实支付了房款。（3）建设银行客户凭条、存款凭条其中38张的缴款者为吴宇响，3张可以确定是卓先舟所转，卓先舟仅仅为其亲戚代缴几回房贷在生活中也十分常见，不足以证明卓先舟确实支付了房贷。 吴宇响、卓先哲、黄周定、黄德照、吴浠对上述证据均放弃质证权利。 本院认为，卓先舟提供的银行流水单据，黄周定、黄美青对其真实性无异议，本院予以采信。卓先舟提供吴宇响、卓先哲出具的收据，黄周定、黄美青辩解因双方是亲戚关系存在任何时间补写该收据的可能，但未提供证据予以证明，且卓先舟不予确认，黄周定、黄美青应当承担举证不能的不利后果，黄周定、黄美青的上述辩解依法不予认定。银行流水单据、收据能够相互印证卓先舟已支付协议约定应现金支付的购房款。建设银行客户凭条、存款凭条能够证明吴宇响的公积金月还贷的票据均在卓先舟处。但不足以证明均由卓先舟支付的案涉房产的吴宇响的公积金月还贷。鉴于已认定卓先舟有支付吴宇响的公积金月还贷3次的事实，结合吴宇响的公积金月还贷的票据均在卓先舟处，依法可以认定案涉房产的吴宇响的公积金月还贷均由卓先舟支付。综上，本院认定本案中符合“已支付全部价款”的情形。 4.关于卓先舟是否与吴宇响、卓先哲恶意串通的问题。 本院认为，仅从卓先舟与吴宇响、卓先哲是亲戚关系，不必然推出卓先舟与吴宇响、卓先哲之间存在恶意串通。司法实践中，从维护商品交易安全、鼓励交易出发，应当侧重保护善意受让人。黄周定、黄美青辩解卓先舟与吴宇响、卓先哲是恶意串通，又未提供证据予以证明，不予认定，故本案中应保护善意受让人卓先舟的合法权益。 综上所述，本院认为，不动产受让人的物权期待权可以区分为买受人物权期待权和预告登记期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》在继续贯彻对受让人物权期待权进行保护精神的同时，对保护范围作了一定调整：将标的物缩小为不动产。该《规定》区分不同的受让人主体，规定了不同保护要件。对一般买受人物权期待权的保护，体现在该《规定》的第二十八条中。根据该《规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在本院查封被执行人吴宇响、卓先哲名下的不动产之前，买受人卓先舟与被执行人吴宇响、卓先哲已签订合法有效的书面转让合同，并且买受人卓先舟已支付全部价款，已合法占有案涉房产，其未办理过户登记是因为人民法院的查封，非因买受人卓先舟自身原因，尤其是有证据证明卓先舟的妻子、儿子在案涉房产生活、生产经营活动的时间早于或接近于法院查封案涉房产的时间2012年8月9日，卓先舟提供的证据符合民事证据的高度盖然性标准，卓先舟依法应享有案涉房产的所有权，故对卓先舟要求确认其与吴宇响、卓先哲于2010月7月31日签订的《商品住宅转让协议》有效，以及本案案涉房产归其所有的诉讼请求予以支持。卓先舟作为案外人提起的执行异议之诉，因其就执行标的案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，依法不得执行该执行标的。卓先舟要求停止对案涉房产的强制执行并解除查封的诉讼请求，本院予以支持。吴宇响、卓先哲、黄周定、黄德照、吴浠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞的若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款规定，判决如下： 一、确认卓先舟与吴宇响、卓先哲于2010月7月31日签订的《商品住宅转让协议》有效，梅列区乾龙新村301幢2206室房产为卓先舟所有。 二、在本判决生效之日后，停止对梅列区乾龙新村301幢2206室房产的强制执行，并解除查封。 案件受理费8900元，由黄周定负担，于本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本院（2019）闽0402执异21号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  杨伟光 人民陪审员  张金红 人民陪审员  傅文青 二〇二〇年四月二十日 书 记 员  李志强 附：本判决所依据的法律条文 一、《中华人民共和国物权法》 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞的若干问题的解释》 第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 四、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确认待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 五、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 六、《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。