上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初3373号原告(反诉被告)：上海祥昼实业有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：陈红，董事长。委托诉讼代理人：徐忠辉，上海金亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓怡，上海金亭律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海三木电子有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：KOTAYATSUGI,董事长。委托诉讼代理人：李勇，上海巨明律师事务所律师。原告(反诉被告)上海祥昼实业有限公司(以下简称“祥昼公司”)与被告(反诉原告)上海三木电子有限公司(以下简称“三木公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)祥昼公司的委托诉讼代理人何煦，被告(反诉原告)三木公司的委托诉讼代理人李勇到庭参加诉讼。2020年4月29日原告(反诉被告)祥昼公司撤销了对委托诉讼代理人何煦、朱丹的委托。2020年5月21日本案再次公开开庭审理，原告(反诉被告)祥昼公司的法定代表人陈红及其委托诉讼代理人徐忠辉，被告(反诉原告)三木公司的委托诉讼代理人李勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)祥昼公司向本院提出本诉请求：一、三木公司返还押金75,000元；二、三木公司返还2016年5月1日至2016年5月20日的租金25,000元。事实和理由：2016年2月4日,祥昼公司与三木公司签订《租赁合同》一份,约定租期为三年,自2016年2月5日起至2019年4月30日止。每月租金为37,500元,半年一付,免租期为2016年2月5日至2016年4月30日。祥昼公司于2016年2月4日向三木公司支付了押金75,000元,于2016年3月10日支付了第一期租金225,000元(即2016年5月1日至2016年10月31日的租金)。2016年3月8日，双方又签订《补充协议》一份,约定延长免租期至2016年5月20日止,较主合同增加了20天的免租期。但在履行过程中,三木公司并未退还祥昼公司已支付的该部分免租期租金25,000元,祥昼公司也考虑到双方仍在履行租赁合同,故并未在当时向三木公司主张返还。2018年11月23日,法院受理(2018)沪0117民初20882号三木公司起诉祥昼公司房屋租赁合同纠纷一案。该案已于2019年4月15日判决,祥昼公司也已根据判决内容向三木公司支付了计算至2019年4月30日的租金。但祥昼公司并未在该案中请求法院处理合同押金及免租期租金返还问题,故在本案中予以主张。目前,租赁厂房已在2019年4月30日被松江区石湖荡镇人民政府接管,切断水电供应后已将房屋拆除。祥昼公司曾多次与三木公司协商返还上述款项,但至今未果，诉至法院。被告(反诉原告)三木公司针对本诉辩称：双方签订的《租赁合同》于2019年4月30日到期，祥昼公司一直到2019年8月15日才全部搬离，存在违约行为，三木公司不需要返还押金及免租期内的租金。被告(反诉原告)三木公司向本院提出反诉请求：一、祥昼公司支付自2019年5月1日起至2019年8月15日止的房屋使用费321,000元；二、祥昼公司支付逾期归还厂房的违约金225,000元；三、祥昼公司支付危废处理费40,000元；四、祥昼公司支付水费2,752.80元。事实与理由：双方于2016年2月4日签订《租赁合同》一份，2016年3月8日签订《补充协议》一份，双方约定租赁期限为3年，自2016年2月5日起至2019年4月30日止，其中2016年2月5日至2016年4月30日为免租期，月租金37,500元，押金75,000元，租金每半年支付一次，祥昼公司应于每期租期届满前15日内支付下一期租金。《租赁合同》第十条第三款约定，祥昼公司未按约定履行合同义务、承诺及保证的，三木公司有权要求祥昼公司支付半年租金作为违约金。《补充协议》第八条约定，主合同届满，则祥昼公司保证无条件按合同约定日搬出，逾期未搬出的，每逾期一日，需支付占有使用费3,000元。因租赁厂房已经被政府列入减量清拆项目，2019年4月15日三木公司书面通知祥昼公司，在合同到期日2019年4月30日将厂房返还给三木公司，但祥昼公司置之不理。期间三木公司多次催促，2019年7月30日三木公司再次书面通知祥昼公司，要求其在2019年8月5日前搬离，但祥昼公司的承租户直到2019年8月15日才陆续全部搬离。租赁户搬离时，现场留有固废和危废(废机油、废油漆、废桶等),2019年9月18日经松江区石湖荡镇环保部门现场查看后，通知三木公司委托第三方处理，三木公司告知祥昼公司，但祥昼公司置之不理。无奈，三木公司委托第三方处理危废并支付处理费40,000元，该费用应当由祥昼公司承担。祥昼公司拖延将厂房交还给三木公司，导致三木公司的清拆款至今未能全部拿到，给三木公司造成较大损失，祥昼公司应当承担相应的违约责任。原告(反诉被告)祥昼公司针对反诉辩称：不存在占用房屋的情况，祥昼公司并未违约，不需要承担违约责任。现场的危废及固废也有可能是祥昼公司承租期之前存在的，难以确认，对水费单据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年2月4日，三木公司(出租方、甲方)与祥昼公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》一份，双方约定甲方将位于上海市松江区石湖荡镇新松路XXX号厂房(简称“租赁厂房”)租赁给乙方使用，租赁面积3,240平方米。合同第二条约定租赁期限为3年,从2016年2月5日起至2019年4月30日止，其中自2016年2月5日至2016年4月30日为免租期，在租赁期限内,因乙方原因导致本协议无法继续履行或乙方违约导致本协议解除、终止、无效的,则乙方不享有免租期内的免租金优惠,乙方应按本协议约定的标准向甲方支付租金。第五条约定乙方应于本合同签订之日当天,向甲方支付押金75,000元，租金支付方式为半年制，每月租金为37,500元,乙方应于每期租期届满前15日内支付下一期租金。第七条第一款约定乙方在租赁期满或合同提前终止时,应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净,搬迁完毕,并将租赁物交还给甲方。如乙方归还租赁物时不清理杂物,则甲方对清理该杂物所产生的费用由乙方负责。第十条第三款约定乙方未按约定履行合同义务、承诺及保证的,甲方有权要求乙方支付违约金半年租金,违约金不足赔偿甲方所受损失(包括但不限于律师费、诉讼费、取证费),甲方有权向乙方追偿。此外，合同还对其他内容作出了约定。2016年3月8日，双方签订《补充协议》一份，约定甲方同意免除乙方租期内为期20天的租金(免租期自2016年2月5日至2016年5月20日止)，作为补偿，合同租赁期限不变。甲方同意乙方承租的租赁物进行部分转租。第八条约定主合同届满，则乙方保证无条件按合同约定日搬出。逾期未搬出的,每逾期一日,乙方须支付甲方占有使用费人民币3,000元;逾期超过7日仍未搬出,则视为乙方放弃租赁场地内设施设备的所有权或使用权,甲方有权在不另行通知乙方的前提下自行选择方法处理前述设施设备,且由此所造成的损失及风险由乙方承担。合同签订后，祥昼公司将部分厂房进行了转租。2018年11月23日，三木公司诉至本院，要求祥昼公司支付2018年5月1日起至2019年4月30日止的厂房租金450,000元及逾期支付厂房租金的违约金等。该案审理时，双方租赁合同仍在履行期间内，祥昼公司亦未提出处理合同押金及免租期租金返还问题，故该案对上述问题未作处理。2019年4月15日，三木公司出具《关于租赁合同到期退还厂房通知函》，要求祥昼公司在2019年4月30日将租赁物打扫干净、搬迁完毕，并将租赁物交还三木公司，在归还前将租赁物墙壁、天花板、地面、附属设施等恢复至租赁费交付时的状态，未付和欠付的房租、水电等费用及时结清。该通知函由三木公司邮寄给祥昼公司，并于2019年4月25日张贴至租赁厂房大门处。2019年4月29日，祥昼公司法定代表人陈红通过微信联系三木公司工作人员高丽娟，提出于当日下午办理房屋交接。高丽娟因当日不在上海，提出于30日上午9点到三木公司办理交接。2019年4月30日上午7时许，高丽娟微信联系陈红，租户都搬出了吗，该恢复原状的恢复了吗，水电费结清了吗，还是请您9点先到现场。当日上午9时20分许，高丽娟告知陈红其已经到达厂区内，经过查看，现场的租户依然在厂房内进行生产，现场所有的东西都没有搬走，如何办理交接。请将租赁户和现场堆放物清理完毕，再进行办理水电的过户。完成现场清理，搬离后再进行交接，否则租赁费和产生的其他所有费用仍要求你方承担。同时，高丽娟向陈红发送了现场的照片。陈红提出中午11点半到三木公司交接。高丽娟则要求将现场清理干净再通知三木公司交接。当日，双方未能办理房屋交接。2019年5月7日，祥昼公司向三木公司发出《告知函》，内容为：2019年4月30日中午12点许，祥昼公司负责人正在现场积极与次场租人协商处理搬离事宜时，突然租赁厂房被断水断电，同时上海市松江区石湖荡镇环境保护办公室(以下简称“石湖荡镇环保办”)将租赁厂房的大门张贴封条予以查封，大门被特保人员予以控制，据此告知三木公司因租赁厂房在2019年4月30日发生上述事件，故不承担2019年4月30日之后的任何房屋使用费，现场次承租人由三木公司自行清退。2019年7月25日、7月29日，陈红陆续通过微信聊天方式向三木公司委托诉讼代理人李勇发送了次承租人陆其林、朱婷婷、娄吉、陈秀平出具的《承诺书》，次承租人承诺于2019年8月4日前搬出租赁厂房，如逾期不搬厂房内所有物品放弃所有权，任由祥昼公司和三木公司处置。同年7月30日，三木公司再次向祥昼公司及各租户发出催促函，要求祥昼公司及各租户于8月5日前将厂房归还给三木公司，归还时将厂房恢复原样并清扫干净。2019年9月18日，石湖荡镇环保办工作人员至现场查看，发现现场留有危废及固废，于9月24日通知三木公司，要求三木公司负责处置危废及固废，处置量及处置费用参考第三方服务机构报价。次日，三木公司将石湖荡镇环保办出具的《通知》转发给祥昼公司。此后，三木公司分别与上海绿互环保科技有限公司及上海巨浪环保有限公司签订危险废物处理合同，支出处理费40,000元。另查明，2019年4月至9月，三木公司缴纳水费2,752.80元。再查明，松江区石湖荡镇新松路XXX号厂房登记于三木公司名下，房地产权证号为沪房地松字(2008)第009248号。上述事实，有原告(反诉被告)祥昼公司提供的《租赁合同》、《补充协议》、(2018)沪0117民初20882号民事判决书、微信聊天记录、告知函，被告(反诉原告)三木公司提供的《租赁合同》、《补充协议》、上海市房地产权证，合同到期退还厂房通知函及快递单、张贴照片、微信聊天记录、4月30日现场照片、承诺书截屏、催促函及张贴照片、现场遗留危废及固废的照片、通知、危废处理合同及发票、水费缴费单及当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。现就双方的争议焦点本院作如下阐述：一、祥昼公司的本诉请求。本院(2018)沪0117民初20882号案件中未对祥昼公司支付的押金及延长的20天免租期租金作出处理，现双方租期届满且祥昼公司已经向三木公司返还了租赁的厂房，三木公司应当将上述费用退还给祥昼公司。三木公司辩解因祥昼公司存在延付租金及逾期归还厂房的违约行为，不需退还押金及免租期租金，缺乏依据，本院不予采信。二、三木公司的反诉请求。双方约定租赁期限届满之日为2019年4月30日，故祥昼公司应在租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净,搬迁完毕,并将租赁物交还给三木公司。祥昼公司虽然在2019年4月29日、4月30日联系三木公司进行交接，但真实目的是约三木公司商谈厂房清拆款的分配及如何清退次承租人的问题，且4月30日次承租人仍在厂房内生产，并无搬迁迹象，故祥昼公司未能按照合同约定的日期将租赁物返还给三木公司，确属违约。祥昼公司辩解租赁厂房在2019年4月30日被松江区石湖荡镇人民政府接管，未提供相应证据予以证明且与次承租人出具的搬迁承诺不符，本院不予采信。三木公司要求按照《租赁合同》第十条第三款的约定，由祥昼公司支付半年租金作为延期归还厂房的违约金。同时要求按照《补充协议》第八条的约定按照每日3,000元的标准支付延期返还房屋的占有使用费，本院认为《补充协议》第八条是针对逾期返还房屋的特别约定，具有惩罚性质，上述两个条款内容有所重复，不应同时适用。结合本案实际情况及三木公司的损失，本院酌情确定由祥昼公司支付三木公司房屋使用费225,000元。对于三木公司要求祥昼公司支付危废处理费用40,000元及水费2,752.80元的诉讼请求，有相关证据予以佐证，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海三木电子有限公司退还原告(反诉被告)上海祥昼实业有限公司押金75,000元及免租期租金25,000元，合计100,000元；二、原告(反诉被告)上海祥昼实业有限公司支付被告(反诉原告)上海三木电子有限公司房屋使用费225,000元；三、原告(反诉被告)上海祥昼实业有限公司支付被告(反诉原告)上海三木电子有限公司危废处理费40,000元；四、原告(反诉被告)上海祥昼实业有限公司支付被告(反诉原告)上海三木电子有限公司水费2,752.80元；上述第一至四项相互折抵后，由原告(反诉被告)上海祥昼实业有限公司支付被告(反诉原告)上海三木电子有限公司167,752.80元，于本判决生效之日起十日内付清。五、驳回被告(反诉原告)上海三木电子有限公司的其余反诉请求。如果原告(反诉被告)上海祥昼实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，反诉案件受理费9,688元，减半收取计4,844元，财产保全申请费3,464元，合计受理费9,458元，由原告(反诉被告)上海祥昼实业有限公司负担6,122元(已付2,300元，余款3,822元于本判决生效之日起七日内交付本院)，由被告(反诉原告)上海三木电子有限公司负担3,336元(已付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  凌莉二〇二〇年七月一日书记员  马青附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。