湖南省张家界市武陵源区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0811民初174号原告：向佐军，男，1973年6月11日出生，土家族，初中文化，无业，住湖南省张家界市武陵源区。委托诉讼代理人：肖洪艳，湖南新川律师事务所律师。被告：喻卫华，男，1971年1月28日出生，土家族，现住湖南省张家界市武陵源区。委托诉讼代理人：毛致群，湖南湘商律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛越，湖南风云律师事务所律师。原告向佐军与被告喻卫华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序进行审理。2020年4月20日，本院作出（2020）湘0811民初174号财产保全民事裁定，查封了喻卫华所有的位于张家界市武陵源区××街道××组××栋××层建筑面积为450平方米的房产。2020年5月26日，因喻卫华生病住院，不能参加诉讼，本院作出（2020）湘0811民初174号之一民事裁定，中止本案诉讼。2020年7月27日，本院通知双方当事人恢复诉讼。本院分别于2020年5月7日、5月25日、7月31日公开开庭审理了本案。原告向佐军及其委托诉讼代理人肖洪艳律师，被告喻卫华及其委托诉讼代理人毛致群律师、毛越律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。向佐军向本院提出诉讼请求：1.被告按房屋买卖协议书履行，立即交付房屋；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年11月27日签订《房屋买卖协议书》，双方约定在合同生效之日起原告向被告支付购房首付款280万元，首付款到账之日起120日（2020年4月1日之前）内，被告将该房屋交付给原告。原告将首付款支付给被告后，被告以各种理由拒绝交付房屋，为维护原告的合法权益，故提起诉讼。喻卫华承认向佐军主张的双方于2019年11月27日签订《房屋买卖协议书》及收到购房款252万元的事实，辩称：1.《房屋买卖协议书》显失公平，应予撤销。诉争房屋的市场价值应当在800万元左右，远高于协议约定的408万元。且签订协议时处于醉酒状态，缺乏最基本的判断能力。2.只收到购房款252万元。向佐军未按约定支付购房款280万元。3.向佐军逾期支付购房首付款1个月以上，我已于2020年1月8日给向佐军送达《解除合同通知书》，向佐军于2020年1月11日回复已收到解除合同通知书，但未在3个月内向人民法院起诉，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，协议已于向佐军收到解除通知时解除。综上，向佐军的诉讼请求明显缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在开庭审理时进行了质证，现分类认证如下：一、对于双方当事人均无异议的证据：1.《房屋买卖协议书》；2.向佐军给喻卫华转账252万元、给谷江**转账28万元的银行转账凭证及喻卫华农业银行个人明细对账单；3.武国用（97）字第0××2号《国有土地使用权证》；4.张武规工建规字第20130426007号《建设工程规划许可证》；5.（1997）张武民初字第15号民事调解书；6.《不动产登记委托书》，本院予以确认。二、对于双方当事人有异议的证据，本院审查认定如下：1.证人谷江**的证言，经审查，证人谷江**身为中国共产党党员，其证言内容与《房屋买卖协议书》、银行转账凭证及明细对账单等能相互印证，且按照本院通知出庭作证，证言内容真实，且与本案相关联，可以作为认定相关案件事实的根据，本院予以确认。2.唐耿双的书面证言，未按法律规定出庭接受法庭询问，本院不予确定。3.中国农业银行股份有限公司张家界武陵源支行监控录像，被告代理人认为不具有真实性、合法性，经审查，该监控录像内容反映的时空情景与相关银行转账凭证及明细对账单及证人谷江**的证言能相互印证，可以作为认定案件相关事实的佐证材料，本院予以确认。4.吴家峪居委会于2020年4月30日出具的涉案房屋修建情况的《证明》，原告对房屋修建时间及加建、重建情况无异议，提出不能据此证明该房屋是喻卫华父母的，经审查，该《证明》属单位证言，形式合法，但其部分内容与武国用（97）字第0××2号《国有土地使用权证》及张武规工建规字第20130426007号《建设工程规划许可证》上的内容相矛盾，而上述“两证”上的所有权人均为喻卫华，故该《证明》仅能证实涉案房屋修建、加建及拆除后重建的时间及层高情况。5.吴家峪居委会于2020年4月30日出具的喻喜生与喻卫华系父子关系、喻卫华与张桂金离婚未离家的两份《证明》，原告均不认可，经审查，该两份《证明》，虽然形式合法，但与本案没有关联，达不到被告的证明目的，本院不予确认。6.喻卫华和张桂金的常住人口登记卡、收据（2007年12月3日喻喜生支付建房多占23平方米的土地占用费1035元）及证人喻治国的证言，经审查，证人喻治国出庭作证，程序合法，但其证言内容与本案无关联，且达不到举证方的证明目的，至于常住人口登记卡及收据，虽然真实存在，但与本案没有关联性，均达不到举证方的证明目的，本院不予确认。7.喻卫华给向佐军送达的《解除合同通知书》及向佐军给喻卫华的回复，经审查，两份书证本质上均属于当事人陈述或辩解意见，不能单独作为认定案件事实的依据，本院将结合其他证据综合认定。三、为查明案件事实，本院依职权分别询问了武陵源区吴家峪居委会书记毛至政、武陵源区不动产登记中心主任李文振，并制作了询问笔录，在质证中，原告对两份笔录均认可，被告代理人提出没有当事人申请，法院调取证据不合法。经审查，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第二款规定：“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集”，可见，被告代理人的质证意见与法律规定不符，不予采纳；上述两份询问笔录，内容真实，来源和形式合法，可以作为认定相关案件事实的根据，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1997年1月28日，喻卫华作为索溪水库工程移民搬迁户取得编号为武国用（97）字第0××2号《国有土地使用证》，该证内容为：土地使用者喻卫华，面积151平方米，用途居住用地。喻卫华在该地上修建了一栋三间一层的房屋。2001年，喻卫华又在该房屋上加建一层。2008年又在东侧搭建了一间一层房屋。2013年4月26日，喻卫华取得编号为张武规工建规［建］字第20130426007号《建设工程规划许可证》，该证内容为：建设个人喻卫华，建设项目名称住宅，建设位置军地坪街道办事处吴家峪居委会五组原址，建设规模一栋三层总建筑面积450平方米。喻卫华取得该建设工程规划许可证后，拆除了旧房，在原址上新修建成现房屋，未办理不动产证。2018年，喻卫华因偿还不起修建房屋所欠债务意欲出卖涉案房屋，托邻居谷江**帮忙找买主，谷江**通过朋友介绍找到了正想买房的天子山景区搬迁户向佐军，经谷江**介绍，向佐军与喻卫华经多次协商，达成涉案房屋买卖合同，同时，因喻卫华欠谷江**的借款未还，喻卫华承诺谷江**，房屋买卖成交后给谷江**偿还借款及支付信息费共计28万元。2019年11月27日，在谷江**的见证下，向佐军与喻卫华签订了《房屋买卖协议书》，协议约定的主要内容有：1.喻卫华自愿将其合法拥有的坐落在军地坪街道办事处吴家峪居委会五组的房屋卖给向佐军，并将与所出卖房屋和土地使用权同时转让给向佐军。该房屋始建于2013年，砖混结构，层高为三层，建筑面积450平方米；2.双方议定，该房地产按栋计算，一栋单价为408万元人民币；3.向佐军应在合同生效之日起，向喻卫华一次性支付购房款280万元，由银行直接划拨给喻卫华指定账号；4.喻卫华于购房款到账之日起120日内（2020年4月1日前），将该房屋交付给向佐军；5.向佐军未按约定付款，逾期达一个月以上的，喻卫华有权解除合同，由向佐军承担此次交易中双方的全部费用，并向喻卫华支付购房款50%违约金；6.除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，喻卫华未按约定期限将房屋交给向佐军使用，给向佐军支付购房款50%违约金，合同继续履行；7.喻卫华保证该房产合法、权属清楚，并已经取得全部共有人的一致同意。喻卫华房产合法继承者，不得收回向佐军所购买的房屋及所有权；8.办理不动产证手续所产生的一切税费由向佐军承担，喻卫华协助办理；9.本合同经双方签字之日起生效等。《房屋买卖协议书》签订的当天即2019年11月27日上午11时29分、11时31分、11时33分，向佐军通过中国农业银行向喻卫华的银行账户分别转入100万元、100万元、52万元，共计转入252万元，同日上午11时35分，向佐军按照喻卫华的要求给谷江**银行账户转入28万元。2019年11月27日，喻卫华与向佐军共同来到武陵源区不动产登记中心，喻卫华与彭小勇签订了一份《不动产登记委托书》，内容为：“现委托彭小勇全权办理位于军地坪街道办事处吴家峪居委会五组不动产转移登记相关事项，对委托人在办理上述事项过程中所签署的相关文件，我均予认可，并承担相应的法律责任。委托期限：自签字之日起至上述事项办完为止”。2020年1月8日，喻卫华给向佐军发出《解除合同通知书》，称向佐军只付款252万元，未依约支付购房款280万元，且逾期1个多月，通知解除协议。2020年1月11日，向佐军给喻卫华回复：解除合同没有依据，我没有违约行为，已经依约支付了280万元，其中有28万元是按照喻卫华的指定转给谷江**了。2020年4月1日，喻卫华未依协议约定将涉案房屋移交给向佐军。2020年4月16日，向佐军诉至法院。另查明：1997年3月10日，本院（1997）张武民初字第15号民事调解书主要内容为：1.喻卫华与张桂金离婚；2.小孩喻松兵随父喻卫华居住并抚养；3.财产，现在女方的归张桂金所有，现在男方的归喻卫华所有。本院认为，双方当事人发生的纠纷属于房屋买卖合同纠纷。双方争议的焦点为向佐军是否依照协议约定支付了首期购房款280万元。依照庭审查明的案件事实及相关法律规定，本院就双方当事人所签协议的效力问题、争议的焦点问题、原告的诉讼请求及被告的辩论意见等问题，分别评判如下：一、关于向佐军与喻卫华所签《房屋买卖协议书》的效力问题。1.案涉房屋系喻卫华自建取得，且已取得国有土地使用证及建设工程规划许可证，依照《物权法》第三十九条规定，喻卫华对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，故喻卫华将该房屋出售给向佐军系其依法行使财产处分权的行为，因此，喻卫华有权将其自建取得的私有房屋出售给向佐军。2.《房屋买卖协议书》约定“喻卫华自愿将其合法拥有的坐落在军地坪街道办事处吴家峪居委会五组的房屋卖给向佐军，并将与所出卖房屋和土地使用权同时转让给向佐军”，故土地使用权转让是否有效亦是合同效力的重要内容。《中华人民共和国物权法》第一百三十七条第一款规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式”，《物权法》第一百四十三条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，同时该法第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记”。依据上述法律可知，法律对以“划拨方式”取得的土地使用权并未禁止转让，只要当事人履行了相关的法定手续，仍然可以将其转让。本案涉案私有房屋所使用的土地虽为“划拨方式”取得，向佐军作为天子山景区的搬迁户，与喻卫华签订《房屋买卖协议》的目的是转移房屋所有权，并未改变土地使用权的性质，未损害国家利益和社会公共利益。因此，《城市房地产管理法》第四十条、第六十一条的规定，均属于管理性强制规定而不属于效力性强制规定，违反该类规定并不导致合同无效，而只是可能受到行政主管部门的行政处罚，该案中，双方当事人已经在协议中明确约定了办理不动产手续的一切税费的缴纳事宜，且依据上述法律该约定并不违反法律规定。3.《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”，《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益”。本案中，向佐军与喻卫华均具有完全民事行为能力，且双方关于房屋买卖意思表示真实。虽案涉房屋所占土地为国有划拨土地，我国《城市房地产管理法》规定此类土地在转让时，应当报有批准权的人民政府审批，但政府的审批不是对土地使用权转让合同或房屋买卖合同的审批，而是对国有划拨土地使用权实际发生转移的审批，故政府的审批不是此类合同成立的生效要件。因此，向佐军与喻卫华签订的《房屋买卖协议》，无需办理登记或审批手续，双方订立时即已生效。4.《合同法》第一条规定：“为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法”。可见《合同法》的立法宗旨，就是维护经济运行秩序，规范市场主体在经济活动中的交易关系，保证交易安全，从而维护当事人的合法权益和促进经济社会的繁荣发展。而本案中的房地产转让本质上是一种交易行为，从鼓励交易、增加社会财富的角度出发，只要不违反法律的强行性规定、不对国家利益和社会公共利益造成损害，就应当允许当事人之间进行转让。因此，依照《合同法》的立法宗旨，向佐军与喻卫华签订的《房屋买卖协议》应确认为有效。5.向佐军与喻卫华签订《房屋买卖协议》后，到武陵源区不动产登记中心所签订的委托书，能够证实喻卫华已经委托他人办理该不动产登记转移手续的事实。另经本院调查，武陵源区吴家峪居委会书记毛至政及武陵源区不动产登记中心主任李文振均证实：涉案房屋只要不超规划，不超层数和面积，交纳土地出让金后是可以办理不动产证的。可见，向佐军与喻卫华签订的《房屋买卖协议》，无论在法律上或者事实上均不存在不能履行的情形。综上五点理由，向佐军与喻卫华签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。二、喻卫华及其委托诉讼代理人提出的辩论意见是否成立问题。1.喻卫华提出：“诉争房屋的市场价值应当在800万元左右，远高于协议约定的408万元。且签订协议时处于醉酒状态，缺乏最基本的判断能力。认为《房屋买卖协议书》显失公平，应予撤销”的意见，因喻卫华未在举证期限内及庭审过程中提交相关证据证实，其主张的事实不成立，其提出协议显失公平，应予撤销的意见，没有事实依据，本院不予采纳。2.喻卫华提出：“只收到购房款252万元，向佐军未按约定支付购房款280万元”的意见，经庭审查明，向佐军提交的银行转账凭证、明细对账单、银行监控录像及证人谷江**的证言等证据材料能够相互印证，银行转账凭证及明细对账单显示向佐军转入喻卫华银行账户的252万元及转入谷江**账户的28万元，向佐军、喻卫华、谷江**三方共同到中国农业银行股份有限公司张家界武陵源支行营业柜台办理，且在2019年11月27日上午11时29分、11时31分、11时33分、11时35分分四次转账完成。能够证明向佐军系按照喻卫华的要求将首付款中的28万元直接转到谷江**银行账户的事实。喻卫华提出的“只收到购房款252万元，向佐军未按约定支付购房款280万元”的意见与查明的案件事实不符，本院不予采纳。3.喻卫华提出：“向佐军逾期支付购房首付款1个月以上，向佐军收到解除合同通知书后，未在3个月内向人民法院起诉，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，协议已于向佐军收到解除通知时解除”的意见。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，可见，行使合同解除权必须要有约定或者法定事由。本案中，喻卫华在《解除合同通知书》中要求解除合同的理由是向佐军未按约支付首付款280万元，该事由与经审理查明的案件事实不符，故喻卫华给向佐军发出的《解除合同通知书》没有事实依据，当然没有法律约束力。喻卫华提出的“协议已于向佐军收到解除通知时解除”的意见，本院不予采纳。4.喻卫华提出：“涉案房屋系其与父亲喻喜生、前妻张桂金共有”的意见，经庭审查明，喻卫华提交的证据不足以证明涉诉房屋系喻卫华与其父亲喻喜生、前妻张桂金共同所有的事实。武国用（97）字第0××2号《国有土地使用权证》及张武规工建规字第20130426007号《建设工程规划许可证》均能证实喻卫华在涉案房屋修建之前就已经独自取得了所占用土地的使用权，并独自取得了建设工程规划许可，喻卫华系涉案房屋的所有权人的事实。本院于1997年3月10日作出的（1997）张武民初字第15号民事调解书明确约定：“1.喻卫华与张桂金离婚；2.小孩喻松兵随父喻卫华居住并抚养；3.财产，现在女方的归张桂金所有，现在男方的归喻卫华所有”，可见，喻卫华前妻张桂金对涉案房屋不享有共同权。况且，《房屋买卖协议书》第七条明确约定：“喻卫华保证该房产合法、权属清楚，并已经取得全部共有人的一致同意。喻卫华房产合法继承者，不得收回向佐军所购买的房屋及所有权”。故喻卫华提出的“涉案房屋系其与父亲喻喜生、前妻张桂金共有”的意见，与庭审查明的案件事实不符，本院不予采纳。三、向佐军的诉讼请求应否得到支持问题。经审理查明，向佐军按双方所签《房屋买卖协议书》的约定于2019年11月27日一次性支付给喻卫华252万元，同日，又按照喻卫华的要求给谷江**支付了28万元，共计支付首期购房款280万元，完全履行了协议约定的付款义务，没有违约行为。喻卫华在收取首期购房款后又故意毁约，有违我国民法和民事诉讼法中的诚实信用原则，应当承担继续履行的义务。向佐军提出的“喻卫华按房屋买卖协议书履行，立即交付房屋并承担诉讼费”的诉讼请求，既有事实依据，又有法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十五条及《中华人民共和国物权法》第十五条规定，判决如下：喻卫华按《房屋买卖协议书》继续履行，于本判决生效后三十日内给向佐军交付建设工程规划许可证编号为张武规工建规［建］字第20130426007号、国有土地使用证编号为武国用（97）字第0××2号建筑面积450平方米的三层房屋一栋。案件受理费39440元，减半收取19720元，由喻卫华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员 覃玉奇二〇二〇年七月三十一日法官助理 邓海英书 记 员 邓 杰附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。