天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0118民初1329号原告：张鸣江，男，1950年4月21日生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：孙胜男，天津津华律师事务所律师。被告：天津市天汇房地产开发有限公司，住所地天津市静海区。法定代表人：潘伟，该公司经理。委托诉讼代理人：张涛，天津三凯律师事务所律师。原告张鸣江与被告天津市天汇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张鸣江的委托诉讼代理人孙胜男，被告天津市天汇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张鸣江向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年6月15日签订的《天津市商品房买卖合同》、《补充协议》及于2018年11月24日签订的《补充协议2》，由被告配合原告办理涉诉房屋的退网签及退预告登记等相关手续；2、判令被告返还原告购房款1852624元、契税33684.07元、住宅专项维修基金18526元，不动产登记费80元，以上共计1904914.07元；判令被告向原告支付以1904914.07元为基数，按银行同期贷款利率为标准，自2019年10月1日起至实际给付之日止的利息；并向原告支付违约金55578.72元；3、请求贵院确认原告对上述款项享有优先受偿权；4、诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：原、被告于2018年6月15日签署了《天津市商品房买卖合同》及其附件《补充协议》，于2018年11月24日签订《补充协议2》，合同约定原告购买被告开发的位于天津市静海区××路××号楼××号房屋，总价款1852624元。原告依约向被告支付全部购房款及各项税费。合同约定被告应于2019年9月30日前交房，但原告至今未交房，经原告催要后仍无法交付，故原告诉至贵院，望判如所请。天津市天汇房地产开发有限公司辩称：请求驳回原告全部诉请。1、被告施工并没有存在逾期违约的行为，2019年9月30日未能完成交房是由于不可抗力因素导致，包括气象原因，政府停工原因，空气污染，重大卫生公共事件，截止原告起诉之日甚至到开庭之日，也没有达到因被告原因逾期90日的解除条件，所以被告要求双方继续履行合同；2、如原告坚决解除合同，应向被告支付违约金；3、即使在认定被告逾期交房超过90日的情况下，被告应承担的违约责任上限是已付房款2%的违约金，包含了被告应支付的全部赔偿费用。被告认为合同应继续履行，不应赔偿。本院经审理认定事实如下：2018年6月15日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定原告购买被告开发的坐落于天津市静海区××路××号楼××号房屋，房屋建筑面积142.40平方米，总价款1852624元。合同第三条约定商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》方可交付；未经验收合格或验收不合格的，不得交付使用。被告应于2019年9月30日前将符合上述条件的商品房交付原告使用。如遇免责事项，不能履行合同的，按变更合同处理。合同第五条约定除遇免责事项外，被告未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定的，原告（乙方）在向被告（甲方）追究已付款利息的同时，还有权按照附件补充协议的约定，追究被告违约责任。双方《补充协议》第五条约定，如因出卖人原因未按照本合同约定的交付时间向买受人交付该房屋，逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出解除合同，否则视为买受人放弃单方解除合同的权利，本合同继续履行。出卖人向买受人支付逾期交付违约金最高不超过买受人已付房款的2%；买受人同意出卖人除承担本条约定的逾期交付违约金外，不再就本合同所述的其他交付条件承担其他违约责任；买受人同意，出卖人以该商品房交付日为履行行为或承担违约责任起始日的，如遇该商品房延期交付的，则上述起始日均据实顺延。《补充协议》第十五条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实顺延履行交付房屋等义务：1、遭遇自然灾害（包括但不限于六级以上大风、中雨以上，38度及以上高温天气、火灾等）造成施工不能进行的；2、因政府行政行为、政策法律变化及其他非出卖人之人为干扰因素等（包括但不限于战争等类似军事行动、社会骚动、罢工、公共卫生事件、创卫、高考、大型会议、雾霾、限（断）电、水、管制、征用、规划变更或地方共建设施、配套设施建设）而造成施工调整或不能施工；3、施工中遇到的重大技术问题或异常困难不能及时解决的；4、因法律、法规、国家政策的变更对验收标准和交付条件另有规定导致延期交付的；以上特殊原因若为众所周知的，出卖人无须承担本合同约定的30日内告知的义务；属于其他情形的，出卖人于发生之日起60日内告知买受人。2018年7月28日，被告为原告开具天津增值税普通发票证实被告收到原告总房款1852624元，被告对此亦无异议。庭审中被告认可收到原告交纳的专项维修基金18526元、契税33684.07元及房屋所有权登记费80元。另查，2017年8月25日，美丽天津一号工程指挥部发出美丽天津一号工程（2017）9号文件《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》，载明：于2017年8月25日至9月10日，停止所有施工工地的土石方作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）。2017年10月1日，美丽天津一号工程清新空气行动分指挥部发出津气分指函（2017）075号文件，载明：按照《天津市2017-2018年秋冬大气污染综合治理攻坚行动方案》要求，2017年10月至2018年3月期间，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业，房屋拆迁（拆除）施工，水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程、水利工程土石方作业。2018年9月10日，天津市建设工程质量安全监督总队发出津建质安总（2018）72号文件，载明全市所有在建项目，要加大文明施工管理力度，严格落实施工扬尘治理的相关要求，确保工地整洁美观。在建项目必须严格执行夜间施工的有关规定，未取得《夜间施工许可证》的项目，禁止夜间施工。2020年1月24日零时，天津市启动了重大突发公共卫生事件一级响应。至今被告未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，亦未向原告交付房屋。庭审中被告主张其因2017-2019年高考（共计6天）、静海区高温天气（共计61天）、政府停工令（共计207天）、重大公共卫生事件（共计134天）、重污染天气（共计66天）等因素导致延期交房，原告对此均不予认可。本院认为，一、关于被告迟延交付房屋的行为是否存在免责事由，原告是否有权行使合同约定解除权的问题。原、被告之间签订的《天津市商品房买卖合同》、《补充协议》及《补充协议2》，均系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效协议，应受法律保护，各方均应按照合同约定履行各自义务。原告依约履行了交付全部房款的义务，被告未按合同约定的交房日期（2019年9月30日前）交付房屋。本案中被告主张其因政府停工令、高温天气等因素导致停工474天，其逾期交房存在免责事由，而原告对此均不予认可。关于被告主张的停工天数是否成立的问题，本院分析如下：1、因高考属于每年定期举行的大型考试，不属于被告不可预见之情形，故该因素导致的停工，本院不予扣除；2、高温天气不属于被告施工中不可预见之情形，本院亦不予以扣除；3、《美丽天津一号工程指挥部[2017]9号文件》、《美丽天津一号工程清新空气行动分指挥部津气分指函（2017）075号文件》所涉及停工天数198天，因上述文件发布于原、被告订立《天津市商品房买卖合同》前，被告应对此已知晓，故上述文件对被告不适用；天津市建设工程质量安全监督总队发出的津建质安总（2018）72号文件未载明被告需停止施工作业，故该文件亦对被告不适用；4、因新冠肺炎疫情因素发生于被告延期交房之后，被告迟延履行期间产生的免责事由本院不予扣除；5、天津市发布的重污染天气应急响应措施旨在保障生态环境质量、公众身体健康，相关限制施工措施的采取会对工程施工进度造成不同程度的影响，故因此而停工对工程施工进度的影响不可归责于被告，由此造成的延期交房，被告可免除相应的违约责任。本院根据双方合同签订时间、约定交房时间及本案实际情况认定，被告免责天数为33天，扣除免责天数后，被告逾期交房已超过90日。现原告以起诉方式通知被告行使合同约定的解除权并无不当，故本院对原告要求解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》、《补充协议》及《补充协议2》，由被告配合原告办理涉诉房屋退网签及退预告登记等相关手续的诉请予以支持，被告主张原告解除合同必须书面通知的意见本院不予采纳。二、关于原告主张的购房款及各项税费应否返还，被告是否应承担原告诉请利息及违约金的问题。双方合同解除后，原告向被告交纳的购房款1852624元，由被告收取的专项维修基金18526元、契税33684.07元及房屋所有权登记费80元，被告应予返还。关于原告主张的违约金问题。根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》之约定，因被告逾期交房已超过90日，故被告需按已付房款的2%支付违约金，即37052.48元，现原告主张违约金按照已付房款的3%计算于法无据，本院不予支持。关于原告主张的利息问题。现原告主张被告占用其1904914.07元款项产生了相应利息，合同约定的违约金不足以弥补其损失，被告应给付原告诉请利息，本院对此认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条约定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。考虑到本案解除商品房买卖合同的责任在被告，被告占用原告资金确实会给原告造成较大损失，故本院酌情认定被告应以1852624元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告自2019年10月1日至被告实际返还购房款之日止的利息。三、关于原告诉请确认其对案涉全部款项享有优先受偿权的问题。因原告该主张于法无据，本院不予支持。综上，案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告张鸣江与被告天津市天汇房地产开发有限公司于2018年6月15日签订的《天津市商品房买卖合同》、《补充协议》及2018年11月24日签订的《补充协议2》；并由被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内配合原告张鸣江办理涉诉房屋的退网签及退预告登记等相关手续；二、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告张鸣江购房款1852624元，契税33684.07元、维修资金18526元、房屋所有权登记费80元，以上共计1904914.07元；三、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告张鸣江利息（以购房款1852624元为基数，自2019年10月1日起至被告实际返还购房款之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告张鸣江违约金37052.48元；五、驳回原告张鸣江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22731元、保全费5000元，由被告天津市天汇房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  辛长青人民陪审员  朱 华人民陪审员  毕明星二〇二〇年十一月三日书 记 员  李海瑞