上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初2209号原告：上海市黄浦区住房保障事务中心。法定代表人：唐某某。委托诉讼代理人：李旻，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：车玉洁，上海汉盛律师事务所律师。被告：陶万春。原告上海市黄浦区住房保障事务中心与被告陶万春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，先依法适用简易程序审理，后因被告陶万春下落不明，依法组成合议庭适用普通程序于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告上海市黄浦区住房保障事务中心的委托诉讼代理人车玉洁到庭参加了诉讼。被告陶万春经本院传票传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海市黄浦区住房保障事务中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2014年10月1日起至判决生效之日止的房屋租金（2014年10月1日起至2017年6月19日止，按每月租金114元计算的租金为3,720.20元，2017年6月20日起至判决生效之日止，按每月租金137元计算）；2、判令被告按欠缴租金的每日千分之一的标准，支付原告自2014年10月16日起至判决生效之日止的逾期付款违约金（其中2014年10月1日起至2017年6月19日止，以每月租金114元为基数；自2017年6月20日起至判决生效之日止，以每月租金137元为基数）。事实和理由：上海市闵行区×路×弄×号×室房屋系上海市A中心名下房屋,上海市A中心将系争房屋提供给原告,由原告实施管理工作,被告系房屋配租申请户。2014年5月26日,原、被告签订《上海市廉租住房实物配租住房租赁合同》,约定由被告承租系争房屋,租赁期限为三年,自2014年6月20日起至2017年6月19日止;月租金总计为672元,其中被告自付租金为每月114元,应于每月15日前缴纳当月自付租金，逾期支付的,每逾期一日,需按欠缴租金千分之一支付违约金。2017年6月20日,原、被告续签《上海市廉租住房实物配租住房租赁合同》,约定由被告承租系争房屋,租赁期限自2017年6月20日起至2020年6月19日止;月租金总计为986元,其中被告自付租金为每月137元,应于每月15日前缴纳当月自付租金。逾期支付的,每逾期一日,需按欠缴租金千分之一支付违约金。合同签订后,被告自2014年10月1日起拖欠原告自付租金。经原告多次催缴未果后,为保护原告的合法权益,特向法院起诉。被告陶万春未到庭，亦未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年5月26日，原告上海市黄浦区住房保障事务中心（甲方、出租人）与被告陶万春（乙方、承租人）签订《上海市廉租实物配租住房租赁合同》，约定：一、出租住房座落×路×弄×号×室。三、租赁期限：本合同租赁期限为3年。租赁期自2014年6月20日起至2017年6月19日止。四、租金和支付：（一）根据本市廉租住房实物配租租金标准的规定，甲、乙双方约定：在上述租赁期内，该房屋每月租金为672元。其中：乙方自付租金为114元，包括按乙方家庭总收入比例支付租金23.89元，超核准面积租金90.44元；（二）自付租金支付：1、乙方应于每月15日前向甲方或甲方委托的经租管理单位支付当月应承担的自付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按欠缴租金的1‰支付违约金，并在支付月租金时支付。乙方应当在本租赁合同期满前第4个月内，按照规定提出廉租住房保障资格的复核申报，乙方家庭未在规定期限内申报复核的，视为自愿放弃廉租住房保障资格，其取得的登录证明自动作废，其租赁的实物配租房源须及时腾退。未按约定及时足额缴纳自付租金累计超过6个月的，甲方有权单方面解除本合同。该合同11.5条约定，乙方未按本合同约定和相关规定退出住房的，除住房保障机构停发租金补贴、乙方须承担全额租金外，甲方还可以计入个人不良信用档案，按规定进入本市联合征信系统，由此引起住房保障机构在五年内不再受理该家庭全部配租人员的廉租实物配租或租金补贴申请的后果，由乙方全部承担。双方另对其余事项作了约定。上述合同签订后，原告向被告交付了房屋。被告入住后，租金从2014年6月起算。被告自2014年10月1日起拖欠租金。上述合同履行期间，案外人上海地矿物业管理有限公司分别于2014年12月2日、2015年7月24日、2016年2月25日、2016年6月23日、2017年2月20日向被告陶万春发出《租金催缴书》，要求其支付自2014年10月1日起按照每月114元计算的租金。被告均未支付。上述合同到期后，2017年6月20日，原告上海市黄浦区住房保障事务中心（甲方、出租人）与被告陶万春（乙方、承租人）签订《上海市廉租实物配租住房租赁合同》，约定：乙方租赁×路×弄×号×室房屋作生活居住使用，租赁期限为3年，租赁期自2017年6月20日起至2020年6月19日止。租赁期内，每月租金为986元，其中乙方自付租金为137元，包括按乙方家庭总收入比例支付租金52.63元，超核准面积租金85.25元。乙方应于每月15日前向甲方或甲方委托的经租管理单位支付当月应承担的自付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按欠缴租金的1‰支付违约金，并在支付月租金时支付。乙方应在本租赁合同期满前第4个月内，按照规定提出廉租住房保障资格的复核申报，如实填报《上海市廉租住房保障资格复核申报表》，并提交规定的申报材料。乙方家庭未在规定期限内申报复核的，视为自愿放弃廉租住房保障资格，其取得的登录证明自动作废，其租赁的实物配租房源须及时腾退。未按约定及时足额缴纳自付租金累计超过6个月的，甲方有权单方面解除本合同。该合同11.5条约定，乙方未按本合同约定和相关规定退出住房的，除住房保障机构停发租金补贴、乙方须承担全额租金外，甲方还可以计入个人不良信用档案，按规定进入本市联合征信系统，由此引起住房保障机构在五年内不再受理该家庭全部配租人员的廉租实物配租或租金补贴申请的后果，由乙方全部承担。双方另对其余事项作了约定。另查明，涉案房屋登记的权利人为上海市A中心。根据《市筹廉租房源交接管理协议书》约定，上海市A中心将涉案房屋提供给原告，用于原告本区的廉租实物配租。庭审中，原告称，被告现仍居住在涉案房屋内，且自2014年10月1日起至今一直未付租金，租赁合同于2020年6月19日到期。以上事实，由原告上海市黄浦区住房保障事务中心提供的上海市房地产权证、市筹廉租房源交接管理协议书、市筹廉租房源交接管理协议书补充协议书、上海市廉租实物配租住房租赁合同（2014）、2017年廉租房租金确认单、上海市廉租实物配租住房租赁合同（2017）、租金催缴书等证据以及原告的庭审陈述所证实。本院认为，原、被告签订的两份《上海市廉租实物配租住房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方均应严格按约履行。在租期内，被告长期拖延租金未付，显然构成违约。至庭审当日，原告表示被告仍居住在涉案房屋内，故原告要求被告支付自2014年10月1日起的房屋租金，本院按照双方合同约定支持至租期届满之日止。鉴于被告的违约行为，原告有权按照合同约定主张违约金。就违约金的计算标准，本院认为既要尊重当事人之间的约定，同时需要考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本案中，被告虽经多次催缴，仍自2014年10月起就一直拖延支付租金，违约的主观恶意较大。但考虑到廉租房的配租对象本身系社会弱势群体，综合考查被告逾期支付租金行为对原告造成之实际影响，从制裁违约和利益平衡原则出发，酌定被告按照每日万分之1.5的标准给付违约金。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陶万春于本判决生效之日起十日内支付原告上海市黄浦区住房保障事务中心按每月114元的标准自2014年10月1日起至2017年6月19日止的租金、按照每月137元的标准支付自2017年6月20日起至2020年6月19日止的租金；二、被告陶万春于本判决生效之日起十日内向原告上海市黄浦区住房保障事务中心支付自2014年10月16日起至判决生效之日止的逾期付款违约金[具体计算方式：以每月欠缴租金为基数，按每日万分之1.5的标准分段计算，自应付未付之次日起至本判决生效之日止]。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费199.22元，由被告陶万春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈 群人民陪审员  陈美凤人民陪审员  潘吉生二〇二〇年七月二十八日法官 助理  陈奕含书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。