河北省武强县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1123民初44号 原告：高荣艳，女，1981年9月27日出生，汉族，现住武强县。 委托诉讼代理人：高书波，河北舒波律师事务所律师。 被告：河北昊和房地产开发有限公司，住所地河北省衡水市桃城区永安东路****（榕花北大街昊和沁园**107）。 统一社会信用代码：91131102670317349T。 法定代表人：张兵，执行董事。 委托诉讼代理人：张树可，河北威仑律师事务所律师。 原告高荣艳与被告河北昊和房地产开发有限公司（以下简称昊和公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月17日与（2020）冀1123民初43号、45号、46号、48号、63号、64号合并公开开庭进行了审理。原告高荣艳的委托诉讼代理人高书波，被告昊和公司的委托诉讼代理人张树可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高荣艳向本院提出诉讼请求：1、被告支付给原告迟延交付的违约金4838.83元；2、退还或赔偿原告76825.69元，共应给付81664.52元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2019年5月28日签定了《商品房买卖合同》一份，依合同原告以744435元的价款购买了御金院臻园25号3单元1701室。合同书第八条约定“2019年7月1日”前交房；第九条约定“每延误一日按总房价支付万分之一的违约金”。被告迟延到2019年9月5日才交房，迟延交付65天，应支付给原告违约金(744435元乘万分之一乘65天）4838.83元。合同书第三条约定“层高3米”，经实测实际层高仅为2.8米，比合同约定减少层高0.2米，层高及空间减少了6.66%。被告未与原告协商，擅自变更减少层高，造成居住感官上的压抑；缩小了房屋空间，对通风、采光均带来极其不利的影响。被告的行为违反了合同约定，侵犯了原告权益。原告要求参照合同第五条面积差异的约定计算，减少空间3%以内部分由被告返还多付房款，超出3%部分由被告双倍返还房款，应退还或赔偿总房价744435元的(3%加3.66%的两倍）10.32%，即76825.69元。经协商未果，故诉至法院，要求依法判准所诉请求。 昊和公司辩称，答辩人开发建设和已经交付使用的商品房，法律上合法，质量上合格，合同上不违约。答辩人也没有欺诈等违法行为，无需承担合同责任和法律责任。原告的全部诉讼请求没有事实和法律依据，请求按照已生效判决同案同判原则，判决驳回其全部诉讼请求。一、答辩人没有逾期交付而需要承担违约责任的行为。合同虽然约定交房时间是2019年7月1日，而实际交房时间是2019年9月4日至9月6日，但发生了“可据实免责延期”的约定事由。合同第八条约定，遇政府责令停工、恶劣天气等非甲方责任不能施工的情况，交付时间可据实免责延期。2018-2019年度，因大气污染防治影响工程施工日期为157.5天。答辩人2019年9月4日至6日向原告交房并未逾期交房，无需承担违约责任。二、房屋层高不是原告决定买与不卖该商品房的影响要素。原告支付定金、签署《认购确认单》即表明原告认同房屋户型、结构、朝向、尺寸等全部规格要素。原告确认购买和完成购买过程的前期文件中，均没有“层高”这个概念和条款。就是说层高自始至终都不是原告购买与不购买该商品房的决定因素。三、造成合同层高与实际层高不符的原因是政府合同模板缺陷。所签合同是政府审定的备案平台系统，层高均默认设定为3米。网签时发生了不能点击更新按钮保存层高变更信息的技术缺陷。合同对层高差异的责任约定是无。司法解释并没有规定对层高差异的责任，可以按照面积差异责任的规定来处置。四、图纸经政府审核许可并经政府综合验收合格。房屋层高不论是2.8米还是2.9米，都符合国家设计规范标准，是质量合格的建设工程。图纸设计单位有资质且经过了审图，均已报备到规划和建设行政部门，获得了规划和施工许可手证，已经取得《建设工程竣工验收报告》、规划核实许可、竣工备案和不动产权证，说明政府的法律文书已确认了包括层高在内的全部规格和质量。而原告交房验收签字表明符合合同约定或放弃可能存在的差异。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交证据如下： 证据1、原告与被告签订的《商品房买卖合同》一份，证明合同约定层高3米以及逾期交房违约金的计算方法。 被告提交证据如下： 证据1、《商品房买卖合同》，证明所签合同是政府审定的备案平台系统统一模板，当事人必须使用该平台才能完成网签备案。对层高发生差异，其违约责任约定为“无”，将层高差异按面积差异处理没有合同与法律依据。第八条约定“如遇政府责令停工、恶劣天气等非出卖人责任不能施工的情况”，出卖人可据实予以延期，即合同约定的交房时间可以据实自动向后延期，而无需另行征得当事人同意。 证据2、衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初6130号民事判决书，证明与本案原告向同一被告提出的诉讼请求、所依据的事实和理由完全相同的商品房买卖合同纠纷案件，经人民法院依法审理，作出了驳回原告全部诉讼请求的判决。该判决已经发生法律效力，是人民法院发生法律效力的裁判文书确认的事实，且相同的案件应当保持统一裁判尺度，作出相同的判决。 证据3、政府相关部门发布因大气污染停工的文件、天气重污染应急响应文件及因“衡水4.25事故”发布的衡建（2019）147号文件，证明在2018-2019年度因大气污染防治影响工程施工的日期共计157.5天，结合证据1合同第八条约定，出卖人可据实向后延期157.5天至2019年12月份交房。出卖人实际是在第60天前后即9月初交付的房屋，不构成逾期交房，无需承担责任。 证据4、认购确认单，证明原告认可了所购房屋的结构、户型、朝向、尺寸，在认购和确认购买全过程中，均没有层高的概念，原告决定买房与否的要素不是层高3米。 证据5、网签合同模板，证明商品房买卖合同网签系统软件，由政府统一提供和定制，楼层标高默认3米，不可更改（更改的数字无保存功能，打印出来后仍默认标高为3米，只能按默认值进行打印和签订）。 证据6、录音录像、电子数据：（1）与武强县住建局负责人李某的微信截屏，证明因住建局提供的定制合同模板层高不能更改，被告昊和公司工作人员向住建局报告，并请求其出具文件予以说明，这是双方进行文件沟通的事实。（2）住建局领导王涛向购房户就层高问题进行说明的录音，证明合同都是打印的，除了签名，没有一个手写的地方，模板制作的时候就是默认3米，不能改，怎么改出来以后还是3米，等到了正式签合同的时候，如果不手动改的情况下，签合同都是3米。（3）贾某与绿城大庆和莎莎的录音，证明网签系统现在能改层高了，以前不能改。以上证据综合证明，商品房买卖合同网签系统，是由政府统一提供和定制的软件，该软件默认层高是3米，无法更改为2.9米或2.8米，因为没有保存功能，只能按默认值进行打印和签订。确认合同层高与实际层高数值不符系网签模板技术缺陷原因。 证据7、《住宅设计规范GB50096-2011》节选，证明依前述设计规范第5.5.2条，卧室、起居室(厅)的室内净高不低于2.40米，局部净高不低于2.10米，即为符合标准。层高是上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，室内净高是楼面或地面完成面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。 证据8、建设项目规划通知，证明2017年4月17日，由武强县行政审批局盖章审批的项目规划建设要求通知书即控规文件，规划指标有限高，25#楼控规限高55.14米，层数为16+2/-1，是指第1层至第2层为商店，第3层至第18层为住宅，地下一层，地下**层数要求和建筑高度控制，由设计单位根据进深、通风方式、相对高程等科学、合理设计楼层层高为2.9米或2.8米。 证据9、设计图纸（节选），证明该建设项目的施工图纸、设计符合国家设计规范，且经城乡规划和建设主管部门审核，从未将层高设计成3米。案涉房屋立面图设计和审图层高都与现房完全一致。 证据10、建设工程规划、施工许可证，证明包括结构、户型、层高、地上楼层、地上楼层数在内的全部规格家设计标准，不存在层高3米的设计。 证据11、开发公司询函和设计公司答复，证明设计单位系根据武强县行政审批局审批的规划控制指标、民用建筑设计通则、住宅设计规范规定，结合商店营业厅进深和住宅卧室、起居室（厅）面积、通风方式、相对高程等科学、合理设计的，该层高2.9米或2.8米，均符合前述国家相关规定。 证据12、衡水市建设工程竣工验收报告，证明该建设工程项目建设完毕后，通过了联合验收，结论为“已按合同约定和设计文件规定的全部内容完成，经验收评定质量良好，工程质量合格”，竣工合格工程层高不是3米。 证据13、房屋交付验收表，证明原告在交付房屋验收时，对已经列明的16类项目和其他未列明的项目（包括层高尺寸），签字以示满意（表示符合合同约定或放弃可能存在的差异）。原告在办理验房、交房过程中和签署手续确认交付结果时，都没有就3米层高提出异议。 证据14、不动产权证书，证明法定机关准予颁发不动产权证书，说明房屋层高2.8米、2.9米设计与施工竣工成品，得到了政府验收和认可。 证据15、证人贾某当庭证言，证明贾某与李某微信截屏是真实的，与都市绿城李金庆、画乡孙丽莎的通话录音是真实的。合同网签系统默认层高是3米，不能更改。 对原告提交的证据本院认定如下： 原告提交的证据1与被告提交的证据1《商品房买卖合同》为同一证据，该合同落款处有原告签名、被告盖章，且双方对其真实性无异议，本院予以确认。 对被告提交的证据本院认定如下： 证据1、2、4、7、8、10、12、13、14，原告对真实性未提出异议，本院对真实性予以确认。 证据3、原告认为，所有文件没有政府盖章确认，不能证明真实性，文件没有经过司法合法性审查，是否合法不具有确定性，且对被告的具体影响无法评估。被告在施工中对一切停工处罚文件是否提出异议、是否提出过听证、复议、诉讼，是被告自己放弃权利，上述文件的合法性不确切，被告没有利用自己的权利，停工造成损失应该自己承担，或者向政府追偿。这些文件是不可抗力，对被告违约没有关联性。本院认为，武强县住房和城乡建设局“武建气治”文件属于政府部门责令停工的文件，内容为大气污染要求所有施工工地停止作业，具有真实性、合法性，予以确认。武强县大气污染防治工作领导小组办公室“武气领办”文件，为大气污染的预警性文件，不涉及停工的具体施工单位，不能证明因大气污染对被告工程施工造成影响，与本案不具有关联性，不予确认。衡水市住房和城乡建设局衡建（2019）147号文件，系因“衡水4.25事故”发布的要求全市所有在建建筑工地立即停止施工，认真开展隐患排查，通过建设行政主管部门复核后，方可恢复施工的文件，对衡水市所有在建工程都具有强制约束力，本院对其证明效力予以确认。 证据5、11，原告对真实性有异议，本院认为该两份证据与本案不具有关联性，不予确认。 证据6、原告对真实性、合法性、关联性均提出异议，认为是被告与公权力部门的沟通交换意见，与合同违约没有任何关系。本院认为，证人贾某与李某的微信聊天记录、贾某与孙丽莎的录音、贾某与李金庆的录音，李某、孙丽莎、李金庆未到庭说明情况，不能证实与贾某聊天、通话的是李某、孙丽莎、李金庆，且贾某系被告工作人员，与被告有利害关系，对其证明效力不予确认。与李某微信聊天记录中两份说明，均系被告单方制作，对其真实性不予确认。王涛就层高问题进行说明的录音与证据2衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初6130号民事判决书认定的网签合同模板默认层高为3米的事实相符，本院予以确认。 证据9、原告对真实性、合法性、关联性均提出异议，但设计图纸上有设计单位的印章及设计人员签名，经与原图纸核对一致，本院对真实性、合法性、关联性予以确认。 证据15、证人贾某的当庭证言，本院认为，贾某系被告工作人员，与被告有利害关系，对其证明效力不予确认。 经审理查明，原告高荣艳与被告于2019年5月28日签订《商品房买卖合同》一份，合同第三条约定，买受人购买御金院臻园25号楼3单元1701室，层高3米，建筑面积127.08平方米。第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5858元，总金额744435元。第五条约定，面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：以产权登记面积为准，多退少补。2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第八条约定，出卖人应当在2019年7月1日前交付房屋，但如果遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府责令停工，恶劣天气等非甲方责任不能施工的情况。第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2019年9月5日被告向原告交付案涉房屋。 2018年因大气污染武强县住房和城乡建设局责令停止施工83天，其中1月5日0时至1月8日12时停工3.5天，1月12日0时至1月22日18时停工11天，1月26日0时至1月29日18时停工4天，2月25日0时至3月3日24时停工7天，3月10日8时至3月16日18时停工7天，3月23日20时至3月28日20时停工5天，3月29日0时至4月2日24时停工5天，4月17日12时至4月20日24时停工3.5天，10月19日18时至10月22日24时停工3天，10月31日18时至11月5日0时停工4天，11月11日12时至11月16日12时停工5天，11月22日18时至11月27日12时停工4.5天，11月30日18时至12月17日18时停工17天，12月19日22时至12月23日12时停工3.5天。经本院核实，2019年1至9月份因大气污染武强县住房和城乡建设局责令停止施工40天，其中1月1日0时至1月14日0时停工13天，2月16日8时至3月13日20时停工26天；因“衡水4.25事故”停工26天。以上共计停工148天。 原告主张案涉房屋层高为2.8米，被告庭审中予以认可，经本院与设计图纸核对结合竣工验收报告，可以确认案涉房屋层高为2.8米。2019年9月18日，在武强县信访局办公室，住建局工作人员王涛关于御金院层高的解释为网签系统默认的合同模板是层高3米。 另查明，御金院·臻园一期建设项目25#、26#、28#、29#、31#、33#、35#、地库及门、地库及门卫7年4月17日取得建设工程规划许可证，2017年5月11日取得建筑工程施工许可证。2019年7月18日竣工验收合格。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于原告主张被告延期交房要求给付违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应在2019年7月1日前将验收合格的商品房交付使用，但被告实际交房日期为2019年9月5日。被告辩称其延期交房具备《商品房买卖合同》中约定的可据实予以延期的情形，即因不可抗力或政府责令停工、恶劣天气等非甲方责任不能施工的情况。本院认为，因大气污染武强县住房和城乡建设局要求停工及衡水市住房和城乡建设局因“衡水4.25事故”要求停工排查属于《商品房买卖合同》中约定的政府责令停工可据实予以延期的情形，被告的该项抗辩理由，符合合同约定，本院予以采纳。但被告提交的2018年度、2019年度的停工证据中，双方当事人签订合同之前的停工证据与本案不具有关联关系。综上，被告昊和公司应当按照合同约定于2019年7月1日前向原告交付房屋，本案中被告昊和公司于2019年9月5日向原告交付房屋，延期交付房屋65天，构成违约，原告要求赔偿延期交房违约金的主张应予支持，被告应赔偿原告延期交房违约金4838.83元（744435元×1?×65天=4838.83元）。 关于原告主张层高不符要求赔偿损失的问题。案涉房屋层高2.8米与设计图纸相符，符合国家《住宅设计规范》且经相关部门验收合格，合同约定层高3米系网签系统模板默认层高，并非被告故意虚假宣传。层高不符是否必然导致被告进行赔偿，取决于原告是否因此遭受损失，由于原被告双方并未在合同中约定层高不符的法律后果，且原告并未提交充分证据证实层高不足对其利益产生实质性影响，故本院对原告主张的层高不符造成损失要求赔偿，不予支持。 被告在签订及履行合同的过程中并未就相关情况向原告进行告知、说明，导致原告诉讼。本案因此而产生的诉讼费，应由被告承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告河北昊和房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告高荣艳迟延交付房屋的违约金4838.83元。 二、驳回原告高荣艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1842元，由被告河北昊和房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审 判 长  武振生 审 判 员  王爱娟 人民陪审员  杜培培 二〇二〇年十月二十六日 书 记 员  魏 晴 ——