上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初14581号原告：陆敏，男，1978年1月26日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：刘丽颖，上海申伦律师事务所律师。被告：上海丰枥商务咨询有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：范力，执行董事。委托诉讼代理人：陈阳，男。委托诉讼代理人：潘丽娟，上海乐邦律师事务所律师。被告：上海凌桥房地产有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：朱晓丹。原告陆敏与被告上海丰枥商务咨询有限公司(以下简称丰枥公司)、上海凌桥房地产有限公司(以下简称凌桥公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用普通程序(独任制)，于2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告陆敏及其委托诉讼代理人刘丽颖，被告丰枥公司的委托诉讼代理人陈阳、潘丽娟到庭参加诉讼，被告凌桥公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陆敏向本院提出诉讼请求：1.解除陆敏与丰枥公司、凌桥公司签订的房地产买卖协议；2.判令丰枥公司、凌桥公司共同返还定金人民币(以下币种同)5万元；2.判令丰枥公司、凌桥公司共同支付原告违约金48万元。事实与理由：2019年11月13日，原告与两被告签订房地产买卖协议，陆敏购买凌桥公司所有的上海市浦东新区江东路XXX弄XXX号XXX室房屋，总价款240万元。签约当日，陆敏向丰枥公司支付了定金5万元。根据协议约定，凌桥公司、丰枥公司于签约后45日内前往交易中心网签；若一方不按合同约定履行，则应按总房价款万分之五支付守约方滞纳金，超过30日仍未履行，守约方有权书面通知违约方解除合同，并要求违约方按总房价款20%支付违约金。丰枥公司、凌桥公司未按约网签已超过30日，陆敏有权解除合同并主张房款20%的违约金。被告丰枥公司辩称：不同意陆敏的诉讼请求。签约时已向陆敏披露系争房屋实际所有人为凌桥公司，丰枥公司仅作为凌桥公司的代理人在授权范围内作出法律行为，故买卖协议在陆敏和凌桥公司之间成立，权利义务由凌桥公司享有和承受，丰枥公司不承担责任。另外，当事人既约定定金又约定违约金的，可择其一主张，但不能同时主张；陆敏未能证明其实际损失，其主张的违约金过分高于损失，请求法院予以调整。被告凌桥公司未作答辩。本院经审理确认如下事实：系争房屋于2005年7月15日被核准登记至凌桥公司名下，后于2008年12月18日被核准登记至上海浦东房地产集团房屋动拆迁有限公司名下。2019年11月1日，凌桥公司向丰枥公司出具《授权委托书》，载明凌桥公司授权丰枥公司处理上海市浦东新区江东路1217弄、凌桥二村的房屋出售事宜，代表凌桥公司与有意向的购买人进行商务洽谈与确认、办理相关房屋交接事宜、收取相关款项(包括但不限于定金、意向金、购房款等)、处理与上述房屋买卖相关的其他事宜。授权期限为本授权书签发之日起1个月。上述授权范围和授权期限内，委托代理人所实施的行为具有法律效力，本公司予以认可并承担相应的法律后果。2019年11月13日，陆敏(买受人、乙方)与丰枥公司(乙出售方、甲方)签订《房地产买卖协议》(该合同首部“出售方”处均手写载明“上海凌桥房地产有限公司、上海丰枥商务咨询有限公司”)。该协议约定，系争房屋权利人为凌桥公司、丰枥公司；建筑面积89.61平方米；房价款为240万元；双方同意于本合同签署后45日内前往上海市房地产交易中心签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(即网签合同)；定金总额为5万元；过户日期为2019年12月30日前；若一方不按本合同履行的，则应按总房价款万分之五每日支付守约方滞纳金，超过30日仍未履行，则守约方有权书面通知违约方解除本合同，并要求违约方按总房价款20%支付违约金；若因乙方原因导致本合同无法履行，乙方已支付的定金由甲方没收，若因甲方原因导致本合同无法履行，则甲方应双倍返还乙方定金。《房地产买卖协议》签订当日，陆敏以支付宝转账方式向丰枥公司员工(支付宝昵称为“暧昧”)支付了定金，丰枥公司向陆敏出具《收据》，载明收到定金5万元。2019年12月28日，陆敏分别向凌桥公司、丰枥公司寄送《催告函》，要求该两公司签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》并采取积极配合态度，继续进行交易。2020年2月9日，陆敏分别向凌桥公司(收件人为朱晓丹，快递签收时间为2020年2月15日)、丰枥公司(收件人“范力及邱先生”，快递签收时间为2020年2月10日)寄送《解除通知书》，称该两公司未按《房地产买卖协议》约定签订《上海市房地产买卖合同》的行为已构成根本性违约，故现正式通知解除买卖协议。丰枥公司当庭表示，邱先生(邱经理)是介绍陆敏购买系争房屋的中介工作人员。根据邱经理与丰枥公司工作人员陈阳的微信聊天记录，邱经理于2020年2月11日将上述解除通知转发给了陈阳。审理中，陆敏、丰枥公司均表示不申请对系争房屋市场价格予以鉴定。陆敏称目前系争房屋单价已上涨至3万多元，据此认为其主张的违约金不高；丰枥公司表示系争房屋并未涨价，据此认为陆敏主张的违约金过高。陆敏称，购房时邱经理表示凌桥公司已将系争房屋出售给丰枥公司，未办理过户，故出具了委托书，丰枥公司实际上是共同出售人；协议甲方处以及权利人处均同时列了丰枥公司、凌桥公司，故认为丰枥公司签署合同除作为凌桥公司代理人之外，也代表自己出售房屋；买卖协议手写内容以及收据均是前述支付宝昵称为“暧昧”的丰枥公司工作人员写的。丰枥公司称，系争房屋所在小区由凌桥公司开发，后划拨给几家动迁单位，包括系争房屋在内的部分房屋未用掉，产权要还给凌桥公司，后因政府原因推迟；经中间人介绍，凌桥公司委托丰枥公司出售房屋；“暧昧”确系丰枥公司员工，但协议不一定系其所写，有可能是丰枥公司的合作方上海胤秋营销策划有限公司销售员所写，当时由该公司负责接待、洽谈，最后由丰枥公司盖章、收款。以上事实，有《房地产买卖协议》《授权委托书》、转账凭证、《催告函》及邮寄凭证、《解除通知书》及邮寄凭证、等以及各方当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，本案争议焦点为：一、丰枥公司是否系涉案《房地产买卖协议》主体？二、陆敏的解除权是否成立？关于第一项争议焦点。丰枥公司以《合同法》第四百零二条规定为由认为涉案《房地产买卖协议》仅约束陆敏与凌桥公司。涉案《房地产买卖协议》已将凌桥公司列为出售方，故就代理行为而言，受托人丰枥公司系以委托人凌桥公司的名义与陆敏签约，由此产生的法律后果直接由凌桥公司承受。丰枥公司是否应受协议约束需考量其代理行为之外的其他行为以及相关案件事实予以认定：《房地产买卖协议》首部“出售方”一栏以及第1.1条“权利人”一栏均同时手写有丰枥公司、凌桥公司的名称，陆敏在签约时有理由相信丰枥公司与凌桥公司系共同出售人。若丰枥公司的签约行为仅代表行使委托事务，则在其持有委托书且委托人凌桥公司已被列为合同主体的情况下，没有必要将丰枥公司同时列为合同主体。根据丰枥公司陈述，协议手写部分或由其员工所写，或由其合作方销售人员所写，无论是丰枥公司员工还是合作方销售人员，理应对协议主体以及房屋权属情况有所了解，且没有证据证明丰枥公司最终盖章时对此提出过异议，故可以认定丰枥公司签约的行为除作为凌桥公司代理人之外，亦同时作为合同主体之一，其应与凌桥公司共同承担合同责任。关于第二项争议焦点。《房地产买卖协议》签订时，丰枥公司、凌桥公司均不是系争房屋权利人，但即便属无权处分，无权处分的事实亦不影响《房地产买卖协议》的效力，买卖双方均应严格遵照履行。根据《房地产买卖协议》约定，协议签订后45日内应进行网签，丰枥公司、凌桥公司逾期履行该项义务早已超过30日，陆敏依约行使合同解除权，具有事实依据和合同依据，因丰枥公司、凌桥公司签收解除通知的日期不一致，丰枥公司又否认在签收日期实际收悉，但其认可2020年2月11日已收到，故本院判定涉案协议于该日解除。丰枥公司、凌桥公司违约导致协议解除，应依约向陆敏承担违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，守约方可以选择适用违约金或者定金条款，本案中陆敏选择违约金条款具有法律依据。丰枥公司抗辩协议约定的违约金过高，请求予以调整，本院以陆敏实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、丰枥公司、凌桥公司的过错程度以及签约以来房地产市场价格波动情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定丰枥公司、凌桥公司应付陆敏违约金8万元。协议解除后，丰枥公司、凌桥公司继续占有陆敏的定金已无合同依据，陆敏主张返还，本院予以支持。被告凌桥公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院可依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告陆敏与被告上海丰枥商务咨询有限公司、上海凌桥房地产有限公司于2019年11月13日签订的《房地产买卖协议》于2020年5月11日解除；二、被告上海丰枥商务咨询有限公司、上海凌桥房地产有限公司于本判决生效之日起十日内共同返还原告陆敏定金5万元；三、被告上海丰枥商务咨询有限公司、上海凌桥房地产有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告陆敏违约金8万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,500元，保全费2,920元，合计11,420元，由原告陆敏负担8,800元，被告上海丰枥商务咨询有限公司、上海凌桥房地产有限公司共同负担2,620元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 张卓郁二〇二〇年九月十八日法官助理 许瑞芬书 记 员 陈倩茹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。