吉林省农安县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0122民初472号原告：赵婧涵，女，汉族，户籍地北京市西城区，现住长春市。原告：赵英皓，男，汉族，住长春市绿园区。被告：长春市远江房地产开发有限公司，住所地农安县农安镇。法定代表人：郭靖，总经理。委托诉讼代理人：娄青远，吉林孺子牛律师事务所律师。第三人：王玉波，女，汉族，住松原市。原告赵婧涵、赵英皓与被告长春市远江房地产开发有限公司、第三人王玉波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵婧涵、赵英皓，被告委托诉讼代理人娄青远，第三人王玉波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.确认第三人与被告签订的三份《兴邦第一城商品房认购书》有效；2.判令被告和第三人立即将上述三套房屋交付二原告；3.判令被告和第三人立即将上述三套房屋更名登记在赵靖涵名下；4.判令被告和第三人赔偿二原告逾期交付房屋造成的租金损失229140.80元（自2015年8月31日起，暂计算至2020年2月29日，16.67元/月）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年2月9日,原告父亲赵庆中委托第三人与被告签订《兴邦第一城商品房认购书》三份,约定购买被告开发的农安县合隆镇兴邦第一城7栋6单元502号、602号和802号房屋，购房款一次性支付,约定三套房屋交付时间均为2015年8月31日。第三人向被告出具《情况说明》一份，表明其隐名代理人身份。签订认购书当天,原告父亲赵庆中以工程款抵账方式全额支付三套房屋购房款,被告售楼处为原告父亲代理人即本案第三人开具三份收款收据。但是被告至今仍未向原告父亲和原告交付房屋，也未向原告父亲的代理人即本案第三人交付房屋,第三人也不配合原告向被告主张任何权利。原告认为,第三人系原告父亲赵庆中的隐名代理人,被告对此知情，依据《合同法》第四百零二条规定，三份认购书直接约束原告父亲赵庆中和被告,且被告接受原告父亲赵庆中以工程款抵账方式支付购房款,也表明其知道隐名代理行为的存在。现原告父亲赵庆中去世，二原告系其合法继承人，应当继承认购书的权利，被告应当向二原告履行认购书的交房义务及更名过户义务,并赔偿逾期交房给原告造成的租金利益损失。第三人怠于行使代理人的权利,应当与被告配合为原告履行各项合同义务。综上,为维护原告合法权益,特诉至贵院,请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，1.第三人与被告间建立商品房买卖合同关系。2015年2月9日，第三人全资购买了杨福清认购的三套房屋。经杨福清申请,被告与第三人签了涉案三份《商品房认购书》并为第三人开具了三份《收款收据》。涉案房屋系第三人个人名下的财产。二原告作为赵庆中继承人，因涉案房屋非赵庆中遗产，无权主张交付。2.第三人与赵庆中之间从来不存在所谓代理关系。第三人从来没有向被告出示过2015年2月9日《情况说明》，第三人及赵庆中也从未向被告明示或暗示过第三人与赵庆中有所谓代理关系。况且该《情况说明》系2015年12月16日以后第三人才向赵庆中出具的，不可能出现在2015年2月9日签订合同当日。3.第三人与赵庆中之间否存在合作投资关系，合作投资的份额各是多少,不影响涉案房屋属于第三人个人财产的性质,合作投资纠纷与本案不是同一法律关系，二原告应另行提起诉讼解决。4.第三人经被告催促拒办入住手续原因是想出售涉案房屋而不是入住，也无钱办理入住手续，想的是将来谁买谁负责费用。被告早已经多次要求第三人来办理入住手续，但第三人家在松原市一直未来办理，后期手机号码更换导致无法联系。综上，第三人与被告之间建立商品房买卖合同关系,第三人与赵庆中之间不存在代理关系。依据我国《民事诉讼法》第119条之规定,二原告与本案没有直接利害关系,不符合起诉条件，诉讼主体不适格，请求贵院依法驳回二原告的起诉。第三人述称，1.第三人与被告之间系商品房买卖合同关系。第三人于2015年2月9日出资购买了杨福清认购的三套房屋。经杨福清配合，第三人与被告于2015年2月9日签订了涉案三份《商品房认购书》，被告为第三人开具了三份《收款收据》，该涉案房屋系第三人个人名下的财产。2.第三人与赵庆中之间不存在代理关系。第三人出资购买了杨福清房屋，是三套房屋的实际购买人。第三人从来没有也不会向被告告知与赵庆中有所谓代理关系。3.第三人不是在2015年2月9日出具的《情况说明》,而是在2015年12月16日以后出具的，该《情况说明》既不符合事实也非第三人自愿。4.第三人与赵庆中之间虽存在投资合作关系，但是该涉案三套房屋仍然是第三人财产,不过可以按照投资份额给赵庆中继承人投资本金及收益。5.被告曾让第三人办理入住手续，但是第三人家在松原市不方便。第三人也联系过赵庆中让其协助办理入住手续,但是赵庆中一直不想配合第三人和被告办理入住手续。综上，第三人与被告建立商品房买卖合同关系，第三人与赵庆中之间不存在代理关系。涉案三套房屋系第三人财产。二原告与本案没有直接利害关系，不符合起诉条件，诉讼主体不适格。请求贵院依法驳回二原告的起诉。本院经审理认定事实如下：2014年9月25日，杨福清购买了被告开发的“兴邦第一城”7幢6单元502室、602室、802室房屋。2015年2月9日，由赵庆中出资31万元，第三人出资8.5万元，双方共同购买了上述房屋，兴邦第一城与第三人签订了上述房屋的《兴邦第一城商品房认购书》并给第三人开具了三份房屋收款收据。2015年12月16日，第三人给赵庆中出具的收条中注明：“今收到赵庆中8.5万元（此款系与赵庆中共同投资买合隆镇兴邦第一城楼款，至此投入的楼款全部拿回）”。之后，第三人将案涉三套房屋认购书等相关手续交予赵庆中。2016年9月5日，第三人作为甲方与赵靖涵作为乙方，双方签订了转让协议，约定：甲方名下购买的兴邦第一城7栋6单元502室、602室、802室因实际购买人是乙方父亲赵庆中，现赵庆中把上述三套房屋赠予给乙方，因此甲方无条件把三套楼房所有购房权利、义务转让给乙方，甲方对此不存在任何争议，并协助乙方办理相关手续。此后，第三人以案涉房屋赵庆中欠杨福清部分购房款没有解决为由拒不配合赵靖涵办理房屋更名。2016年10月11日，赵庆中因病死亡。赵庆中的妻子及父母先于赵庆中死亡。赵靖涵、赵英浩是赵庆中的女儿、儿子。以上事实有当事人提供的《兴邦第一城商品房认购书》、收款收据、情况说明、说明书、收据、收条、转让协议、微信聊天记录等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，赵庆中与第三人共同出资购买了被告开发的兴邦第一城房屋，第三人以自己的名义与被告兴邦第一城签订的《兴邦第一城商品房认购书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在第三人向赵庆中收回购房投资款后，房屋的实际权利人转化为赵庆中。赵庆中死亡后，二原告作为赵庆中的法定继承人取得了案涉房屋的继承权，第三人有义务协助二原告办理房屋更名，但其无权交付房屋。现第三人以案涉房屋涉及欠款为由拒不协助办理房屋更名，没有事实及法律依据，其抗辩理由不能成立，不予支持。二原告虽然持有案涉房屋的认购书及交款收据，但认购书中的购买人为第三人，在第三人不配合办理房屋更名的情况下，被告无权直接变更产权人以及向二原告交付房屋。因此，二原告主张被告及第三人赔偿逾期交付房屋租金损失没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、第三人王玉波与被告长春市远江房地产开发有限公司兴邦第一城于2015年2月9日签订的三份《兴邦第一城商品房认购书》有效；二、第三人王玉波、被告长春市远江房地产开发有限公司协助原告赵靖涵、赵英浩将“兴邦第一城”7幢6单元502室、602室、802室房屋更名至原告赵靖涵名下；三、在上述三套房屋更名后，被告立即将上述房屋交付原告赵靖涵、赵英浩；四、驳回原告赵靖涵、赵英浩的其他诉讼请求。案件受理费14089.45元，减半收取7044.72元，由原告赵靖涵、赵英浩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员  王晓伟二〇二〇年四月二十七日书记员  夏 雨