广东省惠州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤13民终260-293、1230、1231号 上诉人（原审被告、反诉原告）：惠州市鑫涌实业有限公司，住所地：惠州市************。 法定代表人：吴某1。 委托诉讼代理人：康子英，系广东万**通律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：赖某某等十九户业主（详见附表一） 被上诉人（原审原告）：王某某等十七户业主（详见附表一） 上述被上诉人共同委托诉讼代理人：邱文峰、王章勇，均系广东金卓越律师事务所律师。 上诉人惠州市鑫涌实业有限公司（下称鑫涌公司）因与被上诉人赖某某等三十六户业主商品房预售合同纠纷三十六案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表一），向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本系列案，本系列案现已审理终结。 （因上述三十六案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以260号案件为例进行表述、论证） 上诉人鑫涌公司向本院提出上诉请求：一、原审判决认定事实及判决错误，请依法予以撤销。二、请二审人民法院根据本案事实重新作出公正判决。三、本案诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由: 一、原审判决对造成本案逾期交房的以下不可抗力所致的事实不予确认，是认定事实错误的判决。 1、因上诉人开发的山语龙庭小区所涉及的土地与老城区相连，周边属于城中村密集村民住宅区，在小区开发建设初期，周边居民对小区土地边界划分问题提出异议而导致相应的停工，后经住建、国土、街道办及上诉人多番走访才得以协调解决。特别是山语龙庭小区开发建设期间，开发项目的土地地基虽然已严格按照行政部门的标高规范进行施工，但仍遭到周边居民投诉，惠阳区住建局为了平息投诉，促使上诉人解决矛盾纠纷，于2018年5月2日向承建单位发出《停工通知书》，要求停止施工并编制高低差加固方案，并要求上诉人作为建设单位，委托相应资质的第三方对高低差和对周边住宅实施监测等。上诉人根据住建局要求积极配合调整，直至2019年1月7日与周边居民达成一致协议后，上诉人才收到惠阳区住建局发出的复工通知，上述问题共导致工期延误250天。上诉人认为该停工通知应依法认定为不可抗力的理由为:其一，该停工通知实际上是住建局为平息投诉，促使上诉人解决矛盾纠纷才发出的。其二，上诉人在该目的规划报建时，住建局已经对该开发项目的施工图纸和施工方案进行了审核通过，现住建局在上诉人施工过程中，以存在重大安全隐患为由发出停工通知书，也是没有事实依据的。就算是确实存在安全隐患，也是不能归责于上诉人。因此，请二审人民法院根据上述事实，依法确认该停工通知书所造成的停工，是不可抗力所致，可以根据相关法律规定及合同约定予以免责。 2、在上诉人与被上诉人签订售房合同及约定的交房的2016年7月开始至2018年8月31日的期间，惠州市共计遭受了“海马”、“天鸽”、“山竹”等13次强台风的正面袭击，累计造成实际停工达到44天之久。以上事实，有国家气象部门所出具的气象资料予以证实，双方所签订的合同也有明确的约定。而原审判决却以“鑫涌公司对何时予以交房、期间有何事情不能导致迫期交房等因素应有预判”，“夏秋季多台风天气属于本地区正常气候观象，应属于鑫涌公司的预判事项范围”等为由，对上述法定的不可抗力事实不予采信，对双方已明确约定的合同条款不予采信和支持，确实是认定事实错误的判决，足以影响本案的公正判决。因此，请二审法院对上述事实重新确认是造成本案逾期交房的原因之一，确实是因为法定的自然灾害的不可抗力所至，请人民法院依法予以重新确认和判决。 二、被上诉人的诉讼请求，应依法予以全部驳回。 依据上诉人与被上诉人签订的《预售商品房买卖合同》以及附件十《补充协议》第一条第1款的约定:“因不可抗力或因遵守法律法规和政府法令，或因政府进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件处理，导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交付的违约责任”。因此，上诉人认为，小区与周边居民之间的土地边界划分属于土地的历史遗留问题，而上诉人也严格按照行政部门的标高规范进行施工，但周边居民投诉上述问题导致住建部门要求施工单位停工，不应归责于上诉人，是完全属于因政府行为导致的工期延误和自然灾害所至的工期延误，是属于法定的不可抗力所至，而不是上诉人的原因和过错造成逾期交房并且上诉人已就上述停工原因，多次以公告形式向小区业主说明原因和表达了歉意。所以，依据上述协议的约定，上诉人有权根据实际停工天数相应顺延交楼期限，无须承担因此逾期交付的违约责任。因此，售楼合同虽然约定了上诉人应在2018年12月31日前交楼，上诉人根据不可抗力造成的实际停工天数250天顺延后，上诉人只要在2019年9月6日前交付符合交付条件的房屋，则不构成违约，上诉人在多次的公告中己经清楚告知业主。而本案房屋已在2019年7月2日开始交楼，因此，在本案中上诉人依法不存在逾期交房及承担违约责任的情形，被上诉人的诉讼请求没有事实及法律依据，被上诉人的诉讼请求依法应予以全部驳回。 三、上诉人原审的反诉请求，有事实依据及合同条款的明确约定，应该得到法律的支持。原审判决以证据不足为由予以驳回，也是认定事实错误的不公正的错误判决。 综上所述，上诉人请求二审人民法院根据本案事实撤销原审判决，依法重新作出公平判决，以维护法律的公正及上诉人的合法权益。 被上诉人赖某某等三十六户业主未发表答辩意见。 原审原告赖某某向一审法院提出起诉请求：1.惠州市鑫涌实业有限公司支付给赖某某逾期交房违约金18703.20元；2.本案的诉讼费用由惠州市鑫涌实业有限公司承担。庭审中，赖某某认为根据对等性原则，请求法院调整违约金计算方式为以购房款为基数，逾期交房60日内的以每日万分之一计算，逾期交房60日后的以每日万分之五计算。庭审后，赖某某提交代理词向一审法院申请不调整违约金计算方式，仍坚持以立案时书面诉状为准。 原审反诉原告鑫涌公司向一审法院提出反诉请求：1.赖某某支付逾期付款违约金1961元；2.赖某某承担本案反诉费用。 一审法院查明的事实：2016年7月27日，赖某某与鑫涌公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定赖某某购买坐落于惠州市惠阳区************1*******产，总价款769679元，赖某某应当2017年7月27日前支付首期房价款239679元，余款530000元向银行申请贷款支付，惠州市鑫涌实业有限公司应当于2018年12月31日前向赖某某交付商品房。《商品房买卖合同（预售）》第八条约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照预期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之15（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金”。第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交房买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：……1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5（该比率应当不低于本条第（1）项中的比率）的违约金”。附件十一补充协议第一条约定：“1、因不可抗力或因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政干线发生突然事件处理，或因政府部门公布的公共卫生事件、重大政府活动（如重大国际国内会议、国家庆典、重大国际国内运动会）、政府宣布的紧急状态，导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交付的违约责任……”。合同签订后，赖某某按合同约定付清了购房款给惠州市鑫涌实业有限公司。2019年7月1日，惠州市鑫涌实业有限公司通知赖某某于2019年7月2日至2019年7月10日收房。 另查明，2018年5月2日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局向吴川市建筑安装工程公司、广东远顺建设监理有限公司出具《停工通知书》并抄送给惠州市鑫涌实业有限公司，主要载明停工是因安全隐患。2019年1月7日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局向吴川市建筑安装工程公司、广东远顺建设监理有限公司出具《复工通知书》并抄送给惠州市鑫涌实业有限公司。2019年7月15日，一审法院依职权向惠州市惠阳区自然资源局调查《停工通知书》出具原因。2019年8月7日，惠州市惠阳区住房和城乡建设局出具《惠州市惠阳区住房和城乡建设局关于惠州市鑫涌实业有限公司相关事宜的复函》，载明“……该项目在施工过程中，因项目标高跟周围市政道路标高相差2m左右，存在安全隐患，同时施工单位未编制高低差（原基坑边坡）加固施工方案，建设单位又未委托相应资质的第三方对高低差和周边住宅实施监测，我局于2018年5月2日对该项目下发了《停工通知书》，针对以上情况，安全隐患需消除经我局复核后才予以复工。经我局工作人员于2018年12月28日现场复核，经确认安全隐患已消除，准予复工并于2019年1月7日对该项目下发《复工通知书》”。 一审法院认为，赖某某与惠州市鑫涌实业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》内容不违反法律法规的强制性规定且系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。根据双方当事人的争议，本案作以下分析认定： 关于惠州市鑫涌实业有限公司逾期交房的行为是否应当承担违约责任。惠州市鑫涌实业有限公司辩称涉案房产逾期交房的原因在于案涉楼盘的土地历史遗留问题、政府行为和强台风天气导致停工，属于不可抗力，交房时间顺延，不应承担违约责任。根据《停工通知书》和《惠州市惠阳区住房和城乡建设局关于惠州市鑫涌实业有限公司相关事宜的复函》载明的内容可知，行政部门要求涉案楼盘停工是由于施工单位在施工过程中存在重大安全隐患问题，非政府行为及历史遗留问题所致。同时，惠州市鑫涌实业有限公司也未提交证据证明赖某某同意其延期交房。另，案涉合同为惠州市鑫涌实业有限公司提供的格式合同，惠州市鑫涌实业有限公司对何时可以交房、期间有何事件可能导致延期交房等因素应有预判，夏秋多台风天气属于本地区常年气候现象，应属于惠州市鑫涌实业有限公司的预判事项范围，且气象部门对于台风登陆的情况均已提前发布通知，惠州市鑫涌实业有限公司可据以采取措施减少或避免台风对施工造成的影响。故惠州市鑫涌实业有限公司依据上述抗辩理由请求免责并扣除政府要求停工的天数和台风影响施工的天数，一审法院不予采信。惠州市鑫涌实业有限公司应对其逾期交房的行为承担违约责任。 关于惠州市鑫涌实业有限公司应承担违约金的问题。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，惠州市鑫涌实业有限公司未按约定时间交房逾期在60日之内自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算向赖某某支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过60日后按日向赖某某支付全部房价款万分之1.5的违约金。惠州市鑫涌实业有限公司未按合同约定在2018年12月31日前交房，且逾期超过60日，应向赖某某支付按日计算全部房价款万分之1.5的违约金，赖某某诉请惠州市鑫涌实业有限公司支付违约金18703.20元，未超过双方约定的违约金数额，一审法院予以尊重。 关于惠州市鑫涌实业有限公司反诉请求赖某某支付逾期付款违约金的问题。本案中，赖某某通过按揭贷款支付余款是双方在合同中约定的付款方式，银行何时审批放款，受多方因素影响，且惠州市鑫涌实业有限公司没有证据证明是原告单方原因导致按揭贷款迟延支付，故惠州市鑫涌实业有限公司反诉赖某某逾期付款违约金，证据不足，予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）惠州市鑫涌实业有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）赖某某支付逾期交房违约金18703.2元。 二、驳回被告（反诉原告）惠州市鑫涌实业有限公司反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费134元、反诉费25元，由被告（反诉原告）惠州市鑫涌实业有限公司承担。 本系列案二审中，双方当事人均未提交新证据。 经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。 本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本系列案的争议焦点是：一审法院认定的逾期交房违约金是否恰当。本院对此分析如下： 上诉人鑫涌公司主张停工属不可抗力因素，应予扣减250天工期延误天数，对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而在本系列案中，根据惠阳区住房和城乡规划建设局于2018年5月2日出具的《停工通知书》，以及该局向一审法院出具的《惠州市惠阳区住房和城乡建设局关于惠州市鑫涌实业有限公司相关事宜的复函》可知，涉案工程之所以停止施工及整改，是因项目标高跟周围市政道路标高相差2米左右，存在安全隐患。在此种情形下政府部门要求施工单位停工并不属于不可抗力，亦不属于鑫涌公司所主张涉案补充协议第一条第1款约定的免责情况。故上诉人的该主张，本院不予支持。 至于上诉人鑫涌公司主张的十三次强台风属于不可抗力问题。对此，本院认为，惠州地区每年基本都会经历一定数量的台风，鑫涌公司作为专业的房地产开发企业，应当能够预见惠州地区可能遭遇台风并对建筑施工造成影响，在其签订合同或补充协议时完全有条件预留充分的时间。在本系列案诉讼中，鑫涌公司提交的证据不足以证明所遭遇的台风恶劣天气对建设工程的影响已经超过了可预见的范围。故鑫涌公司的该主张，本院不予支持。一审法院的处理并无不当，本院予以维持。 至于鑫涌公司主张赖某某等十九户业主存在逾期付款违约行为的问题。对此，本院认为，涉案商品房买卖合同（预售）中关于付款方式及期限的约定，仅仅约定余款以向银行申请贷款的方式支付，并未对银行按揭贷款办理完毕的时间作限制，更何况办理银行按揭贷款的流程非由购房者一方所能控制。因鑫涌公司没有充分的证据证明是购房者单方原因导致案件贷款迟延支付，故一审法院不予支持鑫涌公司的该主张，并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本系列案二审案件受理费已由上诉人预交，经本院核准，均由上诉人惠州市鑫涌实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 莹 审 判 员  卫书平 审 判 员  胡 江 二〇二〇年三月五日 法官助理  曾嘉红 书 记 员  叶秀婷