福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终1501号 上诉人（原审被告）：林朝义，男。 上诉人（原审被告）：林建章，男。 两上诉人共同委托诉讼代理人：姚智意，福建竞盛律律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙琼，女。 被上诉人（原审原告）：高文捷，男。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄丽华，福建梓荣律师事务所律师。 原审第三人：连江县凤城镇万众房产中介服务部，住所地福建省连江县凤城镇白凤北路**小区第**（丘地号**）。 经营者：吴协书。 上诉人林朝义、林建章因与被上诉人孙琼、高文捷、原审第三人连江县凤城镇万众房产中介服务部因房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省连江县人民法院（2019）闽0122民初2153号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林朝义、林建章上诉请求:撤销一审判决第一、二、三、四项，改判驳回孙琼、高文捷全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定林朝义、林建章违反诚信原则以致合同解除，认定事实错误。1.孙琼、高文捷充分了解房屋周边状况，知晓配电房存在。房屋楼下建有配电房是小区规划所致，孙琼、高文捷看房时配电房的声音就存在，这并不改变房屋居住使用的自然属性。配电房的噪音是否超标林朝义、林建章并不明知，但孙琼、高文捷可以通过技改或者消音、隔音等方式使噪音达标。2.一审以《福建九五检测技术服务公司检查报告》作为认定噪音超标的依据，明显错误。该检测报告是孙琼、高文捷单方委托，在程序方面缺乏公正性，检测结论不具有客观性。且，N1房的测量值未超过《社会生活环境噪声排放标准》规定的标准，N1、N2、N3房的测量值均未超过《声环境质量标准》规定标准，该报告却得出明显低频污染的结论，明显不合法、不合理。3.因个体感官差异和耐受程度不同，对噪音的反应也会不同。所谓的噪音污染不能成为导致合同解除的法定或者约定事由。林朝义、林建章及案外人曾居住在案涉房屋内，均可以正常居住生活。孙琼、高文捷对房屋安静程度要求严格，应根据自身需求判断是否购买案涉房屋，而不是在合同履行完毕、装修入住后又要求解除合同。4.涉案房屋通过竣工验收后交付使用，不存在质量问题，符合住宅的实际使用要求。配电房是小区配套设施，产生噪音并非案涉房屋自身质量瑕疵，林朝义、林建章不存在隐瞒不报情形。5.作为出卖人的林朝义、林建章按照孙琼、高文捷及中介的要求提供相应材料、交付合同约定的房屋，已经履行合同义务，不存在任何违约行为。二、一审判决适用法律错误。1.案涉房屋楼下配电房是客观存在，有无噪音及噪音的出现并非林朝义、林建章的违约行为所致，一审判决认定合同解除符合《合同法》第九十四条规定，适用法律错误。本案处理应参考最高人民法院民一庭在《商品房毗邻城市交通干线，交通运输时购房人居住存在超标噪声污染，开发商是否构成根本违约，购房人能否以合同目的不能实现要求解除合同》中关于“在交通干线已经客观存在，且开发商没有违反合同义务的情况下，购房人诉称的交通运输噪声污染并非由于出卖人违约行为所致；其以合同目的不能实现为由请求解除商品房买卖合同的主张，不符合《合同法》第九十四条的规定，不应予以支持。”的答复意见。2.案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，且现双方均已经履行完毕。孙琼、高文捷在合同签订前已充分实地查看了解案涉房屋环境及相关信息，并在合同中承诺充分知悉房产情况，林朝义、林建章如实提供房屋所有真实材料并配合看房，不存在故意隐瞒任何房屋瑕疵、缺陷事实。本案适用《中华人民共和国合同法》第四十二条第二项的规定，没有事实依据。3.合同应当依法保护以体现契约自由。案涉合同合法有效且已履行完毕，孙琼、高文捷已装修入住，合同终止，双方再无瓜葛。一审判决判令林朝义、林建章向孙琼、高文捷赔偿各项损失，于法无据。 孙琼、高文捷辩称，林朝义、林建章的上诉请求于法无据，应予以驳回。1.林朝义、林建章明知案涉房屋楼下建有配电房，存在噪音，转让房屋时却故意隐瞒不告知，违反诚实信用原则。2.案涉房屋噪音超标有检测报告为据，林朝义、林建章在一审中提出重新鉴定后又拒不缴纳鉴定费用，现又以这个理由提出上诉，浪费司法资源。3.林朝义、林建章已构成根本违约，孙琼、高文捷有权行使合同解除权。林朝义、林建章作为《房屋买卖合同》的相对人，应当全面地、适当地履行合同的义务。即便涉案房屋系经国家相关部门竣工验收合格，但不等于不存在其他因素造成房屋不适宜居住。林朝义、林建章故意隐瞒不告知的行为，导致孙琼、高文捷购买案涉有噪音的房屋，安居目的完全落空，林朝义、林建章已构成根本违约。根据《合同法》第六条、第九十四条第四款、第一百四十八条的规定，一审法院认定林朝义、林建章构成根本违约，判决解除合同，是正确的。 连江县凤城镇万众房产中介服务部未作陈述。 孙琼、高文捷向一审法院起诉请求：1.判令解除孙琼、高文捷与林朝义、林建章签订的《房屋买卖合同》；2.退还房屋，林朝义、林建章向孙琼、高文捷返还购房款1100000元；3.林朝义、林建章应向孙琼、高文捷支付违约金100000元；4.林朝义、林建章应赔偿孙琼、高文捷经济损失217250.40元（其中中介费10000元、贷款评估费3523元、税费8417.40元、装修费194310元、噪音检测费1000元）。诉讼中，孙琼、高文捷撤回请求林朝义、林建章赔偿装修费194310元的诉请。 一审法院认定事实：孙琼、高文捷系夫妻关系，林朝义、林建章系父子关系。2018年01月间，林朝义、林建章将位于连江县凤城镇江××路××号××号楼××单元房屋委托连江县凤城镇万众房产中介服务部出售。当时林朝义、林建章未将案涉房屋楼下建有配电房情况告知中介。后孙琼通过万众房产中介服务部介绍，在不知道案涉房屋楼下建有配电房，存在噪音污染的情况下以110万元价格受让该房屋，双方于2018年01月21日签订了房屋买卖合同。约定：……四、交易程序及付款方式1、经甲（林朝义、林建章）、乙（孙琼）双方协商后，约定在2018年01月21日乙方支付购房定金50000元给甲方，合同履行后此定金抵作首付款……2、乙方需要按揭贷款550000元，注若银行无法贷款此项目乙方自行筹款，多还少补，代银行审批后此款项直接转入甲方账户，……五、转让税费：双证过户变更所需交易税费于均有乙方承担，与甲方无关……七、丙方（连江县凤城镇万众房产中介服务部）收取乙双方中介费成交价的百分一（1%）。在甲、乙双方合同签订日支付一半中介费。余下的待交房后全部结清。1、甲、乙方或双方违约，造成本合同无法履行的，且丙方无过错，违约方仍应按本协议全额支付给丙方中介服务费。……八、违约责任；1、甲、乙双方应按照有关法律规定履行合同，否则造成的损失由责任一方承担。若任何一方违约，违约方应向守约方支付违约金人民币（壹拾万元整）。……十、本合同一式叁份，甲、乙、丙方各执一份，双方签字盖章即生效……”等内容。合同签订后，原、被告双方均按约履行合同。孙琼、高文捷已支付全部购房款110万元（其中向凤城信用社按揭贷款60万元），并向中介支付居间服务费10000元，林建章、林朝义按约交付案涉房屋。2018年02月24日，孙琼、高文捷办理产权变更登记，领取不动产权证，缴纳契税8417.40元。之后，孙琼、高文捷于5月间将案涉房屋简易装修部分全部拆除进行重新装修，在装修过程中，发现楼下建有配电房并不断发出噪音，随后，其就向中介反映上述情况。中介经营者吴协书到现场查看后发现案涉房屋确实有噪音，就当场电话联系林建章老婆杨惠清，杨惠清告诉孙琼、高文捷、吴协书，其丈夫也是向别人购买的，不知道案涉房屋楼下建有配电房有噪音。过了半年，孙琼、高文捷装修完入住后发现噪音很大，难以忍受，便再找中介反映，吴协书就带孙琼、高文捷到林建章家找其夫妻反映要求退房，但林建章夫妻都是以同样理由予以回应。2019年02月14日，孙琼、高文捷委托福建九五检测技术服务有限公司对案涉房屋进行噪声检测，并支付检测费1000元，检测结论为有明显的因为噪声引起的低频污染。随后委托福建梓荣律师事务所黄丽华、郑莹律师，支付了律师代理费10000元，于2019年04月18日诉至本院。诉讼中，孙琼、高文捷申请财产保全，缴纳申请费5000元，随后一审法院院依法查封（限制处分权）林建章与其共有权人杨惠清共有房屋。9月16日，林朝义、林建章申请对案涉房屋噪声进行鉴定，后又撤回申请。 一审另查明，孙琼、高文捷因购买案涉房屋于2018年3月1日向凤城信用社按揭贷款60万元，支付房地产抵押价值评估费3523元，截止2019年09月12日已归还本金23624.03元及利息51027.46元，结欠贷款余额576375.97元。案涉房屋系福建省融凤房地产开发有限公司开发建设的，后将该房屋出售给陈岑和陈成华，交房后陈成华、陈岑发现该房屋楼下建有配电房，存在噪音，就向开发商提出换房要求，后开发商同意换至A20号楼204单元。2008年04月29日，融凤地产公司将该房屋出售给林朝义、林建章，双方签订了商品房买卖合同，并在合同附件中约定：“……该房屋楼下为小区配电房，买受人已实地察看过，对此无任何异议，房屋原总价为345360元，现售价为315360元，优惠金额30000元，作为买受人自行解决楼下配电噪音、辐射等问题的费用，买受人购买后不得再以楼下存在配电房一事向出卖人提出任何异议和经济赔偿，自愿承担由此造成的一切损失。” 一审法院认为，孙琼与林朝义、林建章签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，且与法无悖，是合法有效的。根据该合同约定，孙琼所购房屋性质是住宅，林朝义、林建章有义务保证其所交付的房屋符合住宅的用途，可供一般人正常居住使用。而林朝义、林建章明知案涉房屋楼下建有配电房，存在噪音超标，不符合居住使用的条件，却在合同履行中违反诚信原则，隐瞒不报，致使孙琼购买该房屋用以安居的合同目的无法实现，两者之间存在必然的因果关系。故孙琼、高文捷请求解除房屋买卖合同，符合《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当时人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或其他违约行为致使不能实现合同目的……”规定，予以支持。合同解除后，孙琼、高文捷应将案涉房屋腾空退还给林朝义、林建章。由于是林朝义、林建章过错导致合同解除，因此，孙琼、高文捷请求林建章、林朝义赔偿中介服务费10000元、房地产抵押价值评估费3523元、办理房屋产权变更登记契税8417.40元、噪音检测费1000元，于法有据，予以支持。孙琼、高文捷诉求林朝义、林建章支付违约金100000元,缺乏法律依据，不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条第（二）项、第九十四条第（四）项、第九十七条规定，判决如下：一、解除孙琼与林朝义、林建章签订的房屋买卖合同；二、林朝义、林建章应于本判决生效之日起十日内返还孙琼、高文捷购房款110万元；三、孙琼、高文捷应于收到林朝义、林建章上述购房款110万元之日起十日内将坐落于连江县XX镇XX路X号XX单元腾空退还给林朝义、林建章，并协助林朝义、林建章办理产权变更登记手续，所需一切税费由林朝义、林建章负担；四、林朝义、林建章应于本判决生效之日起十日内赔偿孙琼、高文捷中介服务费10000元、房地产抵押价值评估费3523元、办理房屋产权变更登记契税8417.40元、噪音检测费1000元，合计22940.40元；五、驳回孙琼、高文捷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17555元，由林朝义、林建章负担14906元，孙琼、高文捷负担2649元。 二审中，孙琼、高文捷提供证据A1.诉求复印件两份，证明同一幢楼业主曾因配电房噪音问题向12345投诉；A2.判决书复印件一份，证明案涉房屋楼上单元业主因噪音问题拒交物业费，两份证据共同证明噪音影响居住使用情况客观存在。林朝义、林建章质证认为，对A1、A2的真实性、合法性、关联性均有异议。林朝义、林建章提供证据B1.关于讼争房屋入口、配电房位置、配电房醒目标示的照片，证明林朝义、林建章未隐瞒小区配电房存在。孙琼、高文捷质证认为，对B1真实性没有异议，但是对证明对象有异议，该照片是新近拍摄，在孙琼、高文捷看房时照片中的标识并不存在。本院认为，A1、A2系逾期提供且真实性无法确认，不予采纳；B1系近期拍摄，配电房标示张贴时间不明，本院不予采纳。对于一审中双方已提供的证据，林朝义、林建章不认可在案检测报告，但未提供足以反驳的证据或理由，且其一审申请重新鉴定后又撤回申请，故一审采纳该检测报告并无不当，本院予以确认。根据在案证据，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案二审的核心争议焦点在于孙琼、高文捷是否享有合同解除权。在林朝义、林建章与开发商签订的案涉房屋买卖合同中，开发商特别披露了配电房的位置，并将房屋价格下调约8.7%作为林朝义、林建章自行解决配电噪音、辐射等问题的费用，故配电房位置以及噪音、辐射情况属于对案涉房屋交易有重大影响的信息，林朝义、林建章出售案涉房屋时应当向买受人予以披露。本案中，林朝义、林建章未向孙琼、高文捷披露配电房噪音问题，严重违背诚实信用原则。配电房在案涉房屋楼下一层且位于儿童房、主卧下方，经检测，案涉房屋存在明显的噪声引起的低频污染。配电房设备持续工作，噪声引起的低频污染持续存在，孙琼、高文捷主张案涉房屋无法正常居住使用，符合日常生活经验法则。综上，林朝义、林建章在交易中未履行信息披露义务，严重违反诚实信用原则，所交付房屋无法满足正常居住使用目的，孙琼、高文捷诉请解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，一审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。一审法院关于合同解除后双方返还以及林朝义、林建章赔偿孙琼、高文捷相关损失的判决，符合法律规定，本院予以维持。 综上所述，林朝义、林建章的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17555元，由林朝义、林建章负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 金光玉 审 判 员 黄 锋 二〇二〇年四月二十日 法官助理 林 颖 书 记 员 郭梦铃