北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初1328号原告：王恒，女，1973年9月24日出生，汉族，黑龙江省佳木斯市×××居民，住黑龙江省佳木斯市向阳区，身份号码×××。委托诉讼代理人：张泽群，北京京安律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓彰，北京京安律师事务所实习律师。被告：北京谊城房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区穆家峪镇穆峪南街**镇政府办公楼**-601（穆家峪镇集中办公区），统一社会信用代码91110228MA00AF07X9。法定代表人：聂俊，经理。被告：聂俊，男，1990年6月6日出生，汉族，湖南省汉寿县人，现下落不明，身份号码×××。被告：祝德越，女，1986年1月11日出生，满族，北京市密云区×××居民，住北京市顺义区，身份号码×××。原告王恒诉被告北京谊城房地产经纪有限公司（以下简称谊诚公司）、聂俊、祝德越租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王恒及其委托诉讼代理人张泽群、王晓彰，被告祝德越到庭参加诉讼。被告谊城公司、聂俊经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王恒向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告谊诚公司签订的租赁合同于2019年11月11日解除；2、判令被告谊诚公司与被告聂俊共同支付原告2019年7月15日至2020年11月11日拖欠的租金共计16240元，并支付自2019年7月16日起至实际支付之日止的利息（以16240元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、判令三被告共同支付自2019年11月11日至2019年11月25日期间的占有使用费或租金共计2100元，并支付自2019年11月25日起至实际支付之日止的利息（以2100元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）;4、判令被告谊诚公司和被告聂俊支付原告违约金8400元;5、诉讼费用由三被告承担。事实和理由:2019年4月1日，刘永飞接受原告王恒的委托与谊城公司签订了租赁合同，约定将王恒所有的位于顺义区×××号房屋出租给谊城公司，租赁期限自2019年4月15日至2022年7月14日，原告按合同约定将房屋交付了谊城公司，但是在2019年10月15日，谊城公司却以资金不足为由，拒绝按合同第四条“谊城公司应在2019年10月15日向原告支付12600元租金”之约定向原告履行租金的支付义务，并一直拖欠至今。原告自2019年10月起多次找谊城公司主张支付欠付的租金，谊城公司法定代表人拒绝与原告见面并仍以资金不足为由拒绝支付欠付租金，被告属恶意拖欠租金的违约行为，违反了租赁合同约定。因谊城公司违反租赁合同约定拖欠租金，故原告提起本案诉讼，要求与谊城公司解除租赁合同法律关系，并据此向谊城公司主张自2019年7月15日至原告主张解除之日即起诉之日2019年11月15日共四个月的租金16800元及利息。且根据租赁合同第六条第1款之约定：“租赁期内，被告提前退租的，就赔偿原告2个月的合同约定的月租金为违约金。”因此，原告主张，租赁合同系因谊城公司原因提前退租并恶意拖欠租金的违约行为导致租赁合同解除，应该向原告赔偿2个月的租金作为违约金，承担其应负担的违约责任。同时，原告向谊城公司了解到谊城公司已将房屋转租给祝德越，在原告与谊城公司租赁合同解除租赁合后，谊城公司与祝德越签署的租赁合同即无效，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第19项规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，承租人和次承租人逾期腾退房屋给出租人造成损失，出租人要求承租人和次承租人共同支付逾期腾房的房屋使用费的，应予支持。房屋使用费可依出租人请求参照租赁合同约定、转租合同约定或当时当地同地段房屋的租金标准酌情确定。”因此，原告要求三被告共同支付在原告与谊城公司房屋租赁合同解除后，三被告逾期腾房的房屋占有使用费。综上，原告王恒现为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告祝德越辩称，我是与谊诚公司达成的房屋租赁关系，时间为2019年5月10日起至2020年5月9日止，月租金为3800元，在租赁期间我方按照合同约定准时缴纳了房租，已经完成履约行为，因为谊诚公司单方违约，造成租赁关系结束，谊诚公司是原告房屋的委托代理人，因其单方违约，造成租赁合同解除，在房屋租赁期间我和王恒不存在任何租赁关系，并且在租赁期间的所有违约行为均为谊诚公司单方产生，与我不存在任何关系，所以对于原告的第三项、第五项诉讼请求我方不同意。被告谊诚公司、聂俊既未答辩，亦未参加本院庭审。本院经审理认定事实如下：2019年4月1日，王恒（房屋所有权人、甲方）委托刘永飞与谊诚公司（乙方）签订《房屋委托合同》，合同约定：第二条、房屋基本情况。1、甲方将坐落于北京市顺义区×××，建筑面积60平方米，租给乙方……第三条、委托出租期限。1、委托期限：共计39个月零3天，即自2019年4月15日起至2022年7月14日止……3、合同签订后，甲方同意在第一次起租日算起留出90天为免租期，不计算租金。4、甲方应于2019年4月1日前将房屋交给乙方。第四条、租金交付方式。1、房屋每月租金标准：人民币4200元，房租按季度缴付。具体缴付日期如下：第一次2019年4月15日（12600元整），第二次2019年10月15日（12600元整），第三次2020年1月15日（12600元整）……第十二次2022年4月15日（12600元整）……第六条、违约责任。1、租赁期内，乙方提前退租的，就赔偿甲方贰个月的合同约定的月租金作为违约金。合同还约定了其他权利义务。2019年4月2日，谊城公司通过姜红军个人账户支付给王恒代理人刘永飞租金30000元，王恒表示该30000元，包含另案中刘永飞名下×××房屋的租金，涉诉房屋的租金是12600元，因为谊城公司的违约行为导致合同仅履行了7个月，所以谊城公司不应享受3个月的免租期，该部分租金应当是4月到7月免租期的租金，涉诉房屋没有收取押金。谊城公司自支付30000元后未再支付租金。2019年5月4日，谊城公司与祝德越就涉诉房屋签订《北京房屋租赁合同》，约定租期自2019年5月10日起至2020年5月9日止，租金每月3800元，租金支付方式为押一付三，押金为3800元。2019年10月14日，王恒的代理人刘永飞通过微信与谊城公司工作人员李辰催要租金。2019年10月18日，王恒的代理人刘永飞通过微信向李辰发送《解除合同通知书》，表示依据合同第四条第1款约定，谊城公司没有按时支付租金，依法通知解除合同，望收函后2日内迁出涉诉房屋，完成交割工作。2019年11月24日，祝德越通过微信告知刘永飞已于当天搬出涉诉房屋。王恒表示与谊城公司于2019年11月25日就涉诉房屋做的交接，现涉诉房屋已收回。2019年11月11日，王恒以诉称事实将三被告诉至本院，因谊城公司、聂俊下落不明，故通过报纸公告送达，刊登时间为2020年2月24日。祝德越表示签订合同后向谊城公司支付房租、管理费等12130元及押金3800元，2019年11月24日办理涉诉房屋交接当天与谊城公司签订《房屋租赁合同解除协议》并将钥匙等交回，谊城公司将剩余租金9500元及押金3800元退还。祝德越为证明其主张提交收据两张及支付记录凭证一张、与谊城公司工作人员的微信聊天记录及短信聊天记录、《房屋租赁合同解除协议》予以证明。针对祝德越提交的证据，王恒的质证意见为：对支付凭证及收据无法核实真实性，因我方并非交易的相对方，且与本案无关联，祝德越与谊城公司之间的租金结算纠纷应由祝德越另案起诉谊城公司；对祝德越与谊城公司工作人员的微信聊天记录及短信聊天记录真实性无法核实，因我方并非聊天内容的相对方，且祝德越与谊城公司结算租金事宜与我方无关；对于《房屋租赁合同解除协议》真实性无法核实，但认可祝德越是在2019年11月24日搬离的涉诉房屋。经查明，谊城公司系自然人独资有限责任公司，法定代表人及股东为聂俊。王恒要求聂俊对第二、三、四、五项诉讼请求承担连带责任，依据是《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，公司法人对一人公司承担责任实行举证责任倒置，如不能证明没有与公司财产混同，则应当承担连带责任，而不应当由债权人承担举证责任。上述事实，有原告王恒提交的《北京市商品房预售合同》、发票、授权委托书、《房屋委托合同》、《北京房屋租赁合同》、微信聊天记录、《解除合同通知书》、支付凭证、工商信息，被告祝德越提交的《北京房屋租赁合同》、收据两张及支付记录凭证一张、微信聊天记录及短信聊天记录、《房屋租赁合同解除协议》及本院庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告谊城公司、聂俊经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，根据王恒提交的合同内容，王恒与谊城公司之间实质达成的是房屋租赁合同关系，本院予以确认。谊城公司签订合同后仅支付了部分租金，之后未再按照合同约定履行给付租金的义务，依据原被告双方提供的证据及庭审查明的情况可知，2019年11月24日谊城公司的租户祝德越与谊城公司进行房屋交接并通知了王恒的代理人刘永飞，王恒亦表示在2019年11月25日就涉诉房屋与谊城公司做了交接，表明双方于交接房屋当日协商一致，合同不再履行，故本院确认双方合同于2019年11月25日解除，王恒该项解除合同的请求，有事实和法律依据，本院予以支持，但解除时间缺乏依据，本院予以调整。因谊城公司根本违约，王恒有权主张给付违约金，故王恒该项请求有事实与法律依据，本院予以支持。合同解除后，谊城公司应将拖欠的租金给付王恒，关于欠付的租金，王恒主张谊城公司支付的12600元应折抵免租期租金，因免租期是双方基于合同完全履行给予被告的优惠，现谊城公司根本违约，仅租赁7个多月，不应享受全部免租期，本院结合合同实际履行期限，对王恒给予谊城公司的免租期按照租期比例予以调整，并对王恒主张的谊城公司欠付租金的租期范围予以调整，租金截止时间应为2019年11月25日，对王恒该部分请求的合理部分予以支持，超出部分，不予支持。关于王恒主张租金的利息损失，因就谊城公司违约行为已经支持了王恒的违约金请求，对于王恒的相关损失已经得到弥补，故就该部分请求，不再支持。关于王恒请求聂俊就谊城公司的上述债务承担连带给付责任的请求，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，本案中谊城公司系聂俊为唯一股东的一人公司，聂俊应当承担证明其资产与公司资产独立的证明责任，现聂俊未就其资产与公司资产独立予以证明，故应当对上述债务承担连带责任，刘永飞该项请求，于法有据，本院予以支持。关于王恒请求祝德越就占有使用费承担连带给付责任的请求，因王恒与谊城公司的合同于2019年11月25日解除并进行了房屋交接，故合同解除前的租金由谊城公司给付，合同解除后亦不再涉及占有使用费问题，故王恒请求祝德越承担连带给付责任的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告王恒与被告北京谊城房地产经纪有限公司于二〇一九年四月一日签订的《房屋委托合同》于二〇一九年十一月二十五日解除；二、被告北京谊城房地产经纪有限公司、聂俊于本判决生效之日起七日内连带给付原告王恒二〇二〇年八月二日至二〇二〇年十一月二十五日期间的租金一万五千九百六十元；三、被告北京谊城房地产经纪有限公司、聂俊于本判决生效之日起七日内连带给付原告王恒违约金八千四百元；四、驳回原告王恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四百六十九元，由原告王恒负担六十元（已交纳），被告北京谊城房地产经纪有限公司、聂俊负担四百零九元，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费五百六十元，由被告北京谊城房地产经纪有限公司、聂俊负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  棋其格二〇二〇年八月五日书记员  程珊珊