湖南省湘阴县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0624民初3230号 原告：黎红，男，汉族，1975年2月3日出生，住湖南省湘阴县。 原告：傅宛妹，女，汉族，1975年12月15日出生，住湖南省湘阴县。 二原告共同委托诉讼代理人：胡岳皋（特别授权），湖南立华律师事务所律师。 被告：吴长征，女，汉族，1955年6月24日出生，住湖南省湘阴县。 委托诉讼代理人：彭育和（特别授权），男，汉族，1955年12月8日出生，住湖南省湘阴县。系被告吴长征的丈夫。 委托诉讼代理人：何劲松（一般代理），湘阴县文星法律服务所法律工作者。 被告：陈山，男，汉族，1979年1月6日出生，住湖南省湘阴县。 被告：湘阴县金川房地产开发有限公司，住所湘阴县文星镇江东中路。统一社会信用代码：91430624673563860C。 法定代表人：陈国武，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯木良（一般代理），湖南金球律师事务所律师。 原告黎红、傅宛妹与被告吴长征、陈山、湘阴县金川房地产开发有限公司（以下简称金川公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年11月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黎红及其委托诉讼代理人胡岳皋，被告吴长征的委托诉讼代理人彭育和、何劲松，被告金川公司的委托诉讼代理人冯木良到庭参加诉讼，被告陈山经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黎红、傅宛妹向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告吴长征、陈山立即停止占用位于湘阴县文星镇福鑫市场的水岸华庭001幢第108号门面（从西往东第四号），并腾空该门面，将该门面立即交付给原告；2.请求依法判令被告吴长征、陈山支付其占用原告上述门面至将门面交付给原告之日止期间的占用费用（暂计20000元，按1000元／月计算）；3.请求依法判令被告承担本案的涉诉费用。事实和理由：2015年5月4日，原告黎红、傅宛妹夫妇出资购买金川公司开发的位于湘阴县文星镇福鑫市场的水岸华庭001幢第107、108、110号门面，并在湘阴县原房地产管理局办理了预售商品房登记（预售证号为：湘房预文星镇字第××号）。因资金周转原告于2015年7月20日以此门面作抵押物在华融湘江银行股份有限公司岳阳分行办理了《个人购房贷款／担保合同》，该合同约定原告向银行贷款135万元、期限为10年及贷款利率、违约责任等等相关事项。2015年8月14日，银行将贷款发放到原告处，原告也按约向银行归还贷款。2017年，因金川公司开发的该楼盘资金短缺等问题，造成该楼盘的部分工程没有扫尾，但原告购买的门面可以使用。经协商，金川公司将原告购买的门面先行交付给原告。原告接收门面后，发现该门面被他人占用，曾与占用人协调未果。2018年9月，因原告没有及时归还贷款，银行向湘阴县人民法院提起诉讼，现该案文书已经生效，即将进入执行阶段。原告欲将门面变卖以偿还银行贷款，但被告吴长征占用该门面并将其租给被告陈山使用，无奈之下原告只得诉至法院。 被告吴长征辩称，2014年10月26日，我与金川公司签订水岸华庭商品房定购协议，约定了1栋第四房门面单价为每平方米3572元，总价200000元等条款。同日，我与金川公司签订抵押协议，约定我的借款200000元以水岸华庭1栋第四房门面作抵押，期限为2个月内，借款未偿还清则购房协议生效。我当即向金川公司交纳了购房款，金川公司开具了收款收据。2014年11月6日，我已占有门面并安装了卷闸门进行装修。我与金川公司签订的商品房订购协议合法有效，我对水岸华庭1栋第四房门面拥有合法所有权。我与金川公司签订定购协议、交付购房款、门面交付占有、门面所有权转移之后数月，原告才与金川公司网签并办理抵押。原告与金川公司有隐瞒事实或恶意串通之嫌，依法应驳回原告诉讼请求。 被告陈山未予答辩亦未提交证据。 被告金川公司辩称，我公司没有与吴长征签订商品房买卖合同。商品房买卖合同的签约主体只能是房产开发公司而不是项目部，合同只能按房管部门的要求以格式合同网签并备案。我公司与黎红、傅宛妹签订商品房预售合同，将水岸华庭001幢108房出售给黎红、傅宛妹，并办理了预告登记，该合同合法有效，依法应予保护。周洪平未经公司授权，私刻公司印章向外借款，且不能证明该借款用于公司工程项目，周洪平个人的违法犯罪行为造成的后果由其本人承担。目前，周洪平因涉嫌私刻公司印章罪已被批捕。综上，我公司对目前的侵权状况并无过错，请法院依法判决。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年5月，原告黎红、傅宛妹夫妇出资购买金川公司开发的位于湘阴县文星镇福鑫市场南侧的水岸华庭001幢第107、108、110号门面，其中第108号门面建筑面积为88.92平方米，单价每平方米12000元，总价1067040元。2015年7月2日，黎红、傅宛妹在湘阴县原房地产管理局为上述107、108、110号门面办理了预告登记（证号为：湘房预文星镇字第××号）。2017年7月20日，黎红、傅宛妹以上述第107、108、110号门面作抵押向华融湘江银行股份有限公司岳阳分行借款1350000元。因黎红、傅宛妹未依约偿还贷款，华融湘江银行股份有限公司岳阳分行于2019年7月10日诉至法院，案号（2019）湘0624民初1623号，原告欲变卖门面偿还贷款，才知门面已被吴长征出租给陈山，故于2019年11月8日诉至法院。 另查明，2014年10月，周洪平向吴长征借款200000元。2014年10月26日，周洪平与吴长征签订协议书，约定“甲方周洪平借乙方吴长征贰拾万元整（200000元），以水岸华庭A栋109号门面一个做抵押给乙方，此款在二个月之内归还，归还后，吴长征在水岸华庭订购的A栋109号门面作废。如果在二个月内没有还清，购房协议生效”。当日，周洪平以金川公司名义与吴长征签订水岸华庭商品房定购协议，约定吴长征预定水岸华庭1栋109号门面，建筑面积为56平方米，单价每平方米3572元，总价200000元。周洪平、吴长征均在定购协议上签字，周洪平在甲方签字盖章处盖“湘阴县金川房地产开发有限公司水岸华庭项目部”章。周洪平还向吴长征开具了一张收据，注明：“今收到吴长征现款200000元”，收据上同样盖有“湘阴县金川房地产开发有限公司水岸华庭项目部”章。签订定购协议当天，吴长征占有水岸华庭001幢第108号门面。2019年6月2日，吴长征与陈山（即陈冰）签订门面租用协议，约定吴长征以每年12000元的价格将水岸华庭从西起第四缝门面（即本案诉争的水岸华庭001幢第108号门面）租赁给陈山使用。协议签订后，吴长征收取租金11000元。 以上事实有原、被告的诉讼材料、举证材料以及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案系物权保护纠纷。吴长征虽于2014年10月26日实际占有、使用了诉争门面，但占有并不能发生房屋所有权变动的法律效果。吴长征辩称系基于与金川公司的买卖合同关系占有、使用该房屋，但吴长征与周洪平所签订的水岸华庭商品房定购协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，吴长征与周洪平约定吴长征所定门面建筑面积为56平方米，系“A栋109号门面”，而诉争门面建筑面积为88.92平方米，系001幢第108号门面，故吴长征并非有权占有诉争门面，不受法律保护。相反，黎红、傅宛妹与开发商金川公司签订关于水岸华庭001幢第108号门面商品房预售合同，依照约定支付了全部价款并办理了预告登记，黎红、傅宛妹已取得对诉争门面的占有、使用的权利。故，黎红、傅宛妹有权主张吴长征及其租户陈山腾空、交付诉争门面。2020年3月15日，黎红、傅宛妹提出自愿承担本案受理费并放弃对吴长征、陈山承担本案判决书生效之前的门面占用费的诉求，但如本案判决书生效后，吴长征、陈山仍未交付门面，则吴长征、陈山应支付自本案判决书生效之日起至实际腾空、交付门面之日止的门面占用费，该主张系黎红、傅宛妹对其自身权益的处分且未违反法律规定，本院予以支持。至于占用费的计算标准，本院明确为按照1000元/月计算。 据此，根据《中华人民共和国物权法》第二十条、第三十四条、第三十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 限吴长征、陈山在本判决生效之日起十五日内将位于湘阴县文星镇福鑫市场南侧的水岸华庭001幢第108号门面腾空并交付给黎红、傅宛妹（如吴长征、陈山未在本判决生效之日起十五日内履行腾空、交付义务，则吴长征、陈山还应向黎红、傅宛妹按照1000元/月的标准支付自本判决生效之日起至实际腾空、交付门面之日止的占用费）。 如果未按本判决指定的期限履行腾空交付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。 案件受理费14583元，由黎红、傅宛妹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  李拥军 人民陪审员  侯 静 人民陪审员  黄 利 二〇二〇年三月二十四日 书 记 员  颜 驰 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。