上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初1904号原告：深圳齐心集团股份有限公司，住所地广东省深圳市。法定代表人：陈钦鹏，董事长。委托诉讼代理人：李靓雯。被告：上海汇鼎鞋业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：田红卫，执行董事。委托诉讼代理人：于元良，上海市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文歆，上海市金石律师事务所律师。原告深圳齐心集团股份有限公司(以下简称深圳齐心公司)与被告上海汇鼎鞋业有限公司(以下简称上海汇鼎公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳齐心公司的委托诉讼代理人李靓雯、被告上海汇鼎公司的委托诉讼代理人于元良到庭参加了诉讼。2020年2月3日至4月28日，因控制新冠肺炎疫情的需要，本案中止审理。本案现已审理终结。深圳齐心公司向本院提出诉讼请求：被告退还原告剩余租赁保证金36,000元。事实和理由：2015年，原、被告签订《仓库租赁合同》，约定原告承租被告位于上海市浦东新区六灶镇鹿达路XXX号内的仓库、共9982.45平方米用于仓库存储，租赁期限两年，原告按约支付保证金22万元及租金。2016年6月，因原告业务调整，退租3606.89平方米，双方协商一致签订了《仓库租赁合同补充协议》，约定从22万元保证金中扣除5万元作为部分退租违约金。此后原告继续履行《仓库租赁合同》，直至租赁期限届满。双方未续约。原告要求被告退还租赁保证金17万元，但被告一直推诿。至2019年8月底，被告向原告发送《齐心仓库维修单》，要求原告承担各项费用。该维修单中，除厂房硬化地面恢复费外的其余维修费2478元，原告予以认可并同意支付。2019年11月12日，被告退还原告131,522元。剩余保证金36,000元，被告迟迟未退，故原告诉至法院。上海汇鼎公司辩称，不同意原告的诉请。原告已缴纳保证金中尚有36,000元未退属实。由于原告在承租期间对租赁物旁的绿化带进行硬化，在原告搬离之时未对硬化地块进行恢复。经被告找寻相关机构进行评估，评估出恢复费用为36,000元，该费用被告已在原告已缴保证金中抵扣，因此被告不同意予以退还剩余保证金。本院经审理认定事实如下：2015年4月30日，深圳齐心公司(承租方、乙方)与上海汇鼎公司(出租方、甲方)签订《仓库租赁合同》，合同约定乙方承租上海市浦东新区六灶镇鹿达路XXX号东边(9号6幢)整幢共二层共6375.56平方米(以下简称东租赁物)，西边一楼整层(9号2幢)共3606.89平方米(以下简称西租赁物)；租赁期限2015年6月10日起至2017年6月9日止；合同第四条乙方责任和义务，第5项因使用不当或人为造成仓库或附属设备损坏的应负责修复或赔偿；合同第七条费用计算及结算方式，第1项仓库租金为东边整栋(9号6幢)共二层0.7元/平方米/天，西边一楼整层(9号2幢)0.85元/平方米/天，一年整体年租金为2,747,993.20元；第4项乙方随同第一笔房租款支付一个月房租作为房屋租赁保证金。甲方在收到此款项后开据收款收据，在合同期满后15日内无息返还乙方。合同另对其他事项作了约定。2016年6月10日，深圳齐心公司(出租方、乙方)与上海汇鼎公司(承租方、甲方)签订《补充协议》(以下简称《补充协议》)，双方约定就《仓库租赁合同》约定的事项作出变更：一、面积、时间、单价的变更：1、仓库租用面积由原来的9982.45平方米，调整为6375.56平方米(即东租赁物)。2、仓库面积调整的起止日期：2016年6月10日至2019年6月9日……二、乙方前期已交给甲方的押金一共：22万元整；其中17万元整作为本协议的保证金；因乙方退租3606.89平方米(即西租赁物)，另外的5万元整作为乙方违约金进行扣除。三、原《仓库租赁合同》中未做变更部分依然有效，甲、乙双方按原合同条款执行。《补充协议》另对其他事项作了约定。2016年6月9日，被告出具收据一份，载明收到深圳齐心公司租房保证金17万元。此后原、被告按约履行至租赁期限结束，原告将租赁物交还被告，双方未办理书面交接手续。此后，原告要求被告退还租赁保证金。2019年8月25日，被告向原告发送齐心仓库维修清单一页，清单上写明：卫生间维修材料878元，人工费450元，维修卷帘门300元，卫生间玻璃门100元，车间灯具30个750元，厂房硬化地面恢复240平方(米)?150=36,000元，合计38,378元。原告对除厂房硬化地面恢复费用以外的维修费均予以认可，并同意在保证金中抵扣。2019年11月12日，被告向原告退款131,522元保证金。因双方对厂房硬化地面恢复费用(36,000元)产生争议，原告诉至本院。审理中，被告向本院提交了署名唐某某的证人证言、《关于开展涉林(绿)违法案件稽查专项行动通知》(以下简称《涉林(绿)通知》)、2020年4月拍摄的照片(2份)。证人证言记载证人于2015年6月份于原告装修承包商张大强处承接鹿达路XXX号院内西侧一楼仓库(即西租赁物)大门侧场地硬化工程；《涉林(绿)通知》证明政府规定不得随意破坏园区内的绿化；照片反映了硬化地面的区域，该区域原为绿化，原告承租后将绿化区域施工成了硬地。经庭审质证，原告对证人证言有异议，原告从未与张大强、唐某某有合作，原告从未对承租仓库以及其他区域进行过场地硬化；对《涉林(绿)通知》，认为与本案无关联性；照片真实性无异议，但原告不清楚该地块的硬化情况，照片中的中间区域原系广场水池，被告为了经营酒店将该块土地进行了硬化；被告所指的硬化区域位于退租的西租赁物旁，西租赁物二楼由被告自己使用，原告已于2016年6月将西租赁物退还给了被告，另园区内有多家公司，仓库外的区域系公共区域。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告之间签订的《仓库租赁合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，应当认定有效。合同约定的租赁期限已届满，租赁物亦已交还被告。现双方对合同终止后保证金退还事宜未达成一致，被告认为应当在保证金中扣除西租赁物旁硬化地块的复绿费用36,000元。本院注意到双方争议的土地硬化区域并非涉案租赁合同约定的租赁标的，而属于租赁物外的公共区域。与该区域相邻的西租赁物原告已于2016年6月交还给了被告，彼时被告并未提出任何异议。且原告否认在承租期间对争议地块进行过土地硬化。被告提交的证据，尚不足以证明争议的硬化土地是由原告实施、且负有复原的义务。故被告主张在保证金中抵扣复原费36,000元的主张，本院不予采纳。根据《仓库租赁合同》第七条第4项约定，合同期满后15日内保证金应无息返还原告。故原告主张退还剩余保证金36,000元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：被告上海汇鼎鞋业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告深圳齐心集团股份有限公司剩余租赁保证金36,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，减半收取计350元，由被告上海汇鼎鞋业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年五月十一日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……