湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初357号 原告：王修强，男，1972年10月3日出生，汉族，住益阳市资阳区。 委托诉讼代理人：李丹，湖南求剑律师事务所律师。 被告：长沙东业桃李置业有限公司，住所地长沙市望城区丁字湾街道翻身垸村高叶坡翻身小区****。 法定代表人：张滢，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘昱琬，湖南天地人律师事务所律师。 原告王修强与被告长沙东业桃李置业有限公司（以下简称东业桃李公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王修强及其委托诉讼代理人李丹和被告东业桃李公司的委托诉讼代理人刘昱琬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王修强向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告退还房屋认购款77300元、车库订金2000元,赔偿经济损失271970.94元（5268＊117.33-2950＊ｌ17.33＝271970.94）;2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月12日,原被告签订《商品房认购书》,约定原告购买由被告开发的位于长沙市望城区××街道××小区的房屋。因被告的规划报建方案尚未确定,根据被告的介绍,原告认购了建筑面积为117.33平方米,户型为10＋Ｃ,单价为2950元／平方米的商品房一套（小区房屋定价分为2950元／平方米、2750元／平方米两个档次）,房款总价为346123.5元（最终以房屋的实际建设以及测绘数据为准）。《商品房认购书》第三条3.2约定,被告在取得预售许可证后,应通知原告（乙方）,原告在接到被告的签约通知次日起10日内到销售现场与被告签署《商品房买卖合同》。第四条4.1约定,被告应当在2017年底左右,将商品房验收合格、商品房小区综合验收合格的房屋交付给原告,原告收房后的365个工作日内办理完房屋不动产权证。《商品房认购书》签订以后,原告按照认购书的约定履行了义务,并于当日向被告支付了房款77300元,并支付了两个车库的订金2000元,被告向原告出具了收条。然而,被告存在延误建设工期、擅自排除原告购房资格、不通知原告选房、擅自调高房屋单价、不和原告签订《商品房买卖合同》等违约行为,给原告造成重大经济损失。原告在长沙2017年3月18日限购政策出台前就已签订了《商品房认购书》、有银行卡支付认购款的交易流水,原告的购房身份未受到2017年3月18日限购政策的限制,原告应当有购房资格。至于房屋单价问题,《商品房认购书》中已有明确约定,基于市场行情整体上涨,原告可适当增加房屋价格,但需要双方协商沟通。由于“桃李苑”小区未售房屋所剩不多,若原、被告之间再不确定房屋买卖问题,将导致损失进一步扩大。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告东业桃李公司辩称，1、双方未能签订《商品房买卖合同》是因为原告没有购房资格，无法办理网签手续，被告亦无义务为原告申请购房资格，被告对此不存在过错；2、原告未按时支付第二笔认购款，未达到签订《商品房买卖合同》的条件，原告存在违约行为；3、《商品房认购书》是预约合同，不产生《商品房买卖合同》的物权交付义务，支付差价没有事实和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2012年9月，湖南外贸职业学院整体搬迁至长沙市望城区××街道××村××区。为了解决该院新校区教职工宿舍问题，2013年6月，湖南外贸职业学院启动了新校区教职工住宅建设工程。2014年湖南外贸职业学院从新校区红线范围内划出17121.7平方米土地作为教职工住宅建设用地挂牌出让，该块地报经望城区城乡规划局变性调规后，于2015年10月28日在望城区国土资源局网上交易系统挂牌成交。摘牌单位为东业桃李公司，所建教职工住宅小区称为东业桃李苑。2014年9月，湖南外贸职业学院正式启动新校区教职工住宅建设工程时，有273名意向购房人员向湖南外贸职业学院缴纳了2万元购房诚意金，后因东业桃李公司原股东无资金实力，土地挂牌后迟迟没有启动东业桃李苑任何建设，随后意向购买人有88户要求退还了2万元购房诚意金，尚有185户未退还2万元购房诚意金，并有104户于2016年5月31日前与东业桃李公司签订认购书并缴足20%房价款。 2016年5月12日，原告(乙方)与被告（甲方）签订《商品房认购书》，约定如下：1、认购户型为10+G，建筑面积为117.33㎡，单价为2950元/㎡，房款总计346123.5元，最终房款金额以网签商品房买卖合同为准；2、乙方应当于本认购书签订之日，一次性向甲方支付认购商品房价款的20%，计人民币69200元，甲方完成住宅土建基础工程后通知乙方，乙方在接到甲方通知次日起的10日内再次向甲方支付认购商品房价款的10%，计人民币34612.35元；3、甲方在取得预售许可证后通知乙方，乙方在接到甲方的签约通知次日起10日内到销售现场与甲方签署《商品房买卖合同》，并向甲方支付认购商品房价款的30%，计人民币103837.05元；甲乙双方协商一致签订《商品房买卖合同》的，乙方已交纳的认购款抵作该商品房的购房款，无须返还给乙方；在约定的时间内，购房户未按约定数额交付购房款的，甲方有权追究购房户的违约责任，违约金为迟交款的每日万分之五的利率，如购房者退房，甲方可扣留乙方20%的购房款作为违约金；4、甲方承诺在2017年7月6日前，向购买人交付验收合格的商品房，由于甲方原因延迟交房或延迟办理《不动产权证》，按购房者实际交纳的购房款的每日万分之五利率向购房者支付违约金。当日，原告向被告交纳商品房认购金77300元和车位订金2000元，合计79300元。被告向原告出具收据两张。2018年4月17日，被告在施工现场、学校公告栏张贴《东业桃李项目前期内部客户告知书》:“本项目预计在四十个工作日内取得预售证，前期客户于2018年4月25日-26日前来选房，销售价格为3450元/㎡。不具备购房资格的客户安排如下：在房地产政策严控期，我公司将依政策要求不予更名，请于2018年7月1日前到项目临时财务办公室按照《商品房认购书》约定办理退、赔款手续。”原告一直未接到被告的选房和缴款通知。2019年4月10日，涉案项目取得预售许可证，至今涉案项目房源大部分已经出售。2020年1月15日，原告向本院提起诉讼，酿成本案纠纷。 另查明，2017年3月18日，长沙市人民政府办公厅发布长政办函［2017］38号《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，规定：“长沙市外湖南省内户籍家庭限购**新建商品住房。”2017年5月20日，长沙市住房和城乡建设委员会（以下简称长沙市住建委）发布长住建发［2017］71号《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》：“对在限购区域内无住房的非本市户籍家庭：凭在长沙连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房。”2018年4月23日，湖南外贸职业学院向长沙市住建委提交《关于请求解决我院新校区教职工住宅用地所建商品房历史遗留问题的函》，请求将原告等人员作为历史遗留问题处理，不受长沙市住房调控政策限制，也不参与公开摇号选房。2018年5月22日，长沙市住建委作出《关于外贸职院请求解决新校区教职工住宅用地所建商品房历史遗留问题的回复》，内容为“2016年5月31日前与长沙东业桃李置业有限公司签订了东业桃李苑项目认购协议书并缴纳了20%购房款和缴纳了2万元诚意金的省外贸职院185户教职工，按3.18限购政策实施之前的遗留问题处理，……由外贸学院统计购房人员情况，分别汇总成表并确认盖章后与协议书及交款证明等材料一起，报长沙市房屋交易管理中心审核，同时还须附有每位申请人一年以上社保缴纳证明。”2019年1月28日，长沙市住建委向长沙市政府做出关于《省外贸职院请求解决新校区东业桃李苑教职工住宅建设中因历史原因形成的校外购房户购房资格》的反馈意见，内容为“《关于恳请解决我院新校区东业桃李苑教职工住宅建设中因历史原因形成的校外购房户购房资格的报告》已收悉。现将请求事项回复如下：2013年10月30日湖南省人民政府专题会议纪要湘府阅［2013］76号规定‘关于新校区建设配套问题，同意学院在××市场运作的原则，依法依规建设教职工团购房，’我委建议：1、湖南外贸职业学院应向其上级主管部门湖南省商务厅进行专题汇报，请其就湘府阅［2013］76号会议纪要内容进行补充修订，明确相关原则要求，妥善解决历史遗留问题。2、由望城区住房保障局对东业桃李苑的购房资格进行审核把关，切实抓好项目销售及市场监管，确保不出现新的风险问题。”2019年5月6日，长沙市望城区住建委向湖南外贸职业学院做出《关于湖南外贸职业学院教职工住宅建设中购房资格的复函》，内容为“贵院《关于按遗留问题解决我院新校区东业桃李苑教职工住宅建设中因历史原因形成的校外购房户购房资格的函》收悉。经我局研究，现将来函事项回复如下：对于购房人不属于外贸学院该校教职工，但已交纳20%购房款的校外人员的购房资格，应按长沙市住房和城乡建设局《关于的反馈意见》中的‘湖南外贸职业学院应向其上级主管部门湖南省商务厅进行专题汇报，请其就湘府阅［2013］76号会议纪要进行补充修改，明确相关原则要求，妥善解决历史遗留问题’以及分管副市长对该意见的批示精神办理。我局将主动予以配合”。 以上事实有《商品房认购书》、收据、银行流水、商品房预售许可证、微信聊天记录、以及原被告的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，第一，关于本案案由和认购书的性质。商品房预约合同纠纷是指房地产开发商与购房者就达成的双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议产生的纠纷。本案案由应认定为商品房预约合同纠纷。原被告在《商品房认购书》中明确约定，订立本协议书后还需签订《商品房买卖合同》，这表明《商品房认购书》是双方当事人为将来订立商品房买卖合同所达成一种合意，其目的是缔约双方将来参照该意向书订立商品房买卖合同，此外，从内容上看《商品房认购书》虽然具备当事人名称、房屋单价、面积、交付使用条件和时间、产权登记等内容，但是对于供水、供热、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任以及公共配套建筑的产权归属等内容未进行约定，特别是《商品房认购书》未对具体房号进行明确约定，因此《商品房认购书》主要条款的约定是不完备的，原被告签订的《认购书》符合预约合同实质要件，属于商品房预约合同，不应将其认定为商品房买卖合同。 第二，关于认购款及车库订金。《商品房认购书》系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应当依照诚实信用原则全面履行合同。鉴于原被告均不愿意继续履行该合同，合同目的已经无法实现，本院认为《商品房认购书》应当予以解除，原告已交纳的认购款和车库订金79300元，被告应当退还给原告，对原告要求被告退还认购款和车库订金79300元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 第三，关于原告主张的经济损失。原告与被告签订《商品房认购书》后，未及时通知原告缴纳剩余购房款和签订商品房买卖合同，且在未与原告解除《商品房认购书》情况下，将涉案项目大部分房屋出售，致使双方最终无法签订《商品房买卖合同》，本院认为被告东业桃李置业公司是导致本约合同未能订立主要原因，应承担违约责任。被告提出系原告没有购房资格而不能签订房屋买卖合同，被告没有过错，不应承担赔偿责任的抗辩理由，本院认为双方在签订《商品房认购书》时原告具有长沙市购房资格，且《商品房认购书》约定在2017年7月被告交付房屋，按照常理被告早就应该与原告签订商品房买卖合同，但是被告未履行相关义务，致使双方最终无法签订《商品房买卖合同》，因此被告上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。原告主张被告赔偿损失271970.94元，实际上是以双方最终签订《商品房买卖合同》且该合同能够全面履行所能获得的最大利益为前提的，该最大履行利益不能作为原告主张损失的依据，因此本院对差价损失不予支持。但是，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”在确定本案的损害赔偿具体金额时，应参考多方面的因素，本院根据原告的履约情形，被告的违约行为及本案的实际情况，酌情判令被告向原告赔偿损失5万元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告长沙东业桃李置业有限公司于本判决生效后三日内退还原告王修强认购款和车库订金79300元； 二、被告长沙东业桃李置业有限公司于本判决生效后三日内向原告王修强赔偿损失5万元； 三、驳回原告王修强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7570元，因适用简易程序减半收取3285元，财产保全费2126元，合计5411元，由被告长沙东业桃李置业有限公司负担1992元，由原告王修强负担3499元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  孙莉萍 二〇二〇年九月十日 代理书记员  谢 慧 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。