河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀06民终915号上诉人（原审原告）：杨越，男，1969年1月18日出生，汉族，住保定市。被上诉人（原审被告）：保定市康峰房地产开发有限公司，住所地保定市恒兴路15号康泽园南区4号楼2号门脸,统一社会信用代码91130602089438577F。法定代表人：康玉英，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈保卿，河北金房律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：保定市秀兰房地产经纪有限公司，住所地保定市北唐西区5号楼20号门脸，统一社会信用代码91130606718316071L。法定代表人：康玉柱，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈保卿，河北金房律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵美倩，女，1992年2月10日出生，该公司员工。上诉人杨越因与被上诉人保定市康峰房地产开发有限公司（以下简称康峰公司）、保定市秀兰房地产经纪有限公司（以下简称秀兰经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市竞秀区人民法院（2019）冀0602民初2699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨越上诉请求：1.请求二审法院纠正一审判决错误，判定被上诉人（一审被告）承担一审判决书中的第一、二项判决；2.请求二审法院维持一审判决书的第三项判决；3.请求二审法院按照法释（2003）7号司法解释第九条规定，判决被上诉人（一审被告）承担不低于已付购房款一倍的赔偿责任；4.请求二审法院判决被上诉人承担二审诉讼费用。事实和理由：上诉人一审诉状中被告为保定市康峰房地产开发有限公司，但一审判决认定承担责任主体为房峰公司，存在笔误，应裁定纠正，望二审纠正。一审判决虽认定上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》因违反法律强制性规定而无效，却又依据无效合同第十三条“商品房预售许可证正在办理，乙方（被上诉人康峰公司）保证在房屋大产权证下来之前办妥”来说明本案被上诉人康峰公司不存在欺诈意图和行为，这一认定存在错误。按照《合同法》56条和《民法总则》155条的规定：无效的合同自始无效。合同都无效了，拿无效的合同的条款约束各方就没有事实和法律方面的依据了。被上诉人康峰公司与上诉人于2016年3月11日签订《购房合同书》后，明知自己没有履约能力且事后又没有为履行合同做任何准备工作，被上诉人是通过订立合同骗取上诉人的定金、首付款，进而又于2016年9月14日收取二期房款，这些款项合计超过购房总价款的一半以上。被上诉人订合同却不履约，还一而再的收取上诉人的房款，其行为违背诚信原则，这不是典型的欺诈行为么？如果法院认为本案适用《消费者权益保护法》第55条“三倍惩罚性赔偿”有难度，则适用（2003）7号司法解释第九条规定判决被上诉人承担“一倍惩罚性赔偿责任”却是有明确规定的。一审判决不全面适用此司法解释第九条规定，是片面的。被上诉人与上诉人2016年3月11日所签合同承诺“商品房预售许可证正在办理，乙方（被上诉人康峰公司）保证在房屋大产权证下来之前办妥”，这是被上诉人康峰公司对接下来要办理预售许可证的承诺。正是由于轻信被上诉人的虚假承诺，上诉人才在2019年7月之前一直静候被上诉人履约，时长近三年半。上诉人不同意让兰硕公司替被上诉人康峰公司履约，上诉人要维护合同的相对性和遵从契约精神，二是上诉人要追究被上诉人背信毁约的行为，并应承担不低于一倍已付购房款的赔偿责任。康峰公司答辩称，一、一审判决属于笔误，房峰应为康峰，所以导致判决事项等错误；二、上诉人上诉无理由，应驳回其上诉，因为康峰公司和保定兰硕房地产开发有限公司都是由河北秀兰房地产有限公司出资开办，股东只有秀兰集团。上诉人所购买的房屋原由康峰公司开发建设，后秀兰集团内部调整为兰硕公司，康峰公司已售合同的权利义务全部由兰硕公司继受承担，兰硕公司在2019年8月份已取得上诉人所购秀居广场项目土地不动产登记证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，现大多数原以康峰公司签订合同的购房人，都已变更卖方合同主体为兰硕公司，凡是秀兰集团旗下分公司开发的所有房产，只要未在政府不动产登记部门备案，秀兰集团都能够在集团内部进行更名过户，因此被上诉人没有欺诈行为，而根据双方合同第八条规定，单方解除合同，上诉人作为违约方应向守约方支付总房款5%的违约金，若商品房买卖合同无效，也是由双方共同造成，被上诉人也不应承担上诉人已交房款的利息。秀兰经纪公司答辩称，同康峰公司答辩意见。杨越向一审法院起诉请求：1.请求法院判决原告与被告康峰公司签订的《购房合同书》(公寓)无效；2.请求法院判决被告康峰公司返还原告已付购房款154326元及利息(按银行贷款利率并计算至判决生效之日止计息)32139.08元；3.请求法院判决被告康峰公司赔偿原告损失(居间费用)15000元及利息(按银行贷款利率并计算至判决生效之日止计息)3381元，或判决第三人秀兰经纪公司对此项诉求承担赔偿责任；4.请求法院判决被告康峰公司因欺诈行为进而惩罚性的承担损害赔偿原告462978元；5.请求法院判决被告康峰公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告为购买被告开发建设的绿荫里秀居广场公寓B号楼421室，于2016年3月6日向被告支付5000元定金，同日向第三人支付15000元服务费。2016年3月11日，原告与被告签订《购房合同书》(公寓)，约定:原告作为买方购买被告开发建设的位于天威路以北、保定，总售价304326元。原告于2016年3月11日向被告交纳了首期房款64326元，于2016年9月14日向被告交纳了二期房款90000元，其他房款150000元以贷款方式支付，应于2016年10月11日付清；被告康峰公司应于2019年9月30日将符合约定条件的房屋交付原告。该合同第十三条约定：“商品房预售许可证正在办理，乙方（被告）保证在房屋大产权证下来之前办妥。”在原告与被告签订合同后，直至本案开庭，被告亦未能办理该房地产项目的商品房预售许可证等“五证”。原告诉至法院，请求支持其诉讼请求。一审法院认为，原告与被告签订的《购房合同书》(公寓)因被告自始至终没有取得商品房预售许可证等“五证”，违反法律强制性规定而无效。合同当事人因该无效合同而取得的财产，应当返还。给对方当事人造成损失的，应当依法赔偿。故对原告要求判决合同无效、返还已付购房款及居间费用（服务费）并按银行贷款利率给付利息的主张，一审法院予以支持。《购房合同书》(公寓)第十三条明确：“商品房预售许可证正在办理，乙方（被告）保证在房屋大产权证下来之前办妥”，说明原告在与被告签订合同时对被告没有办理商品房预售许可证是明知的，不存在原告所讲的被告隐瞒实情、欺诈原告的法定情形，故对原告要求被告赔偿其三倍已付款的主张，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决：一、原告杨越与被告保定市康峰房地产开发有限公司2016年3月11日签订的《购房合同书》(公寓)无效；二、被告保定市康峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告杨越已付购房款154326元及利息(自每一笔款项交纳之日起分别按银行同期贷款利率计算至本判决生效之日止)；三、第三人保定市秀兰房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内返还赔偿原告杨越(居间费用)15000元及利息(自2016年3月6日起按银行同期贷款利率计算至本判决生效之日止)：四、驳回原告杨越的其他诉讼请求。案件受理费10478元，减半收取5239元，由原告杨越负担3632元，由被告保定市康峰房地产开发有限公司负担1607元，于本判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，一审判决中“房峰”公司系笔误，一审法院已裁定更正。上诉人杨越与被上诉人康峰公司2016年3月11日，签订的《购房合同书》(公寓)第十三条载明“商品房预售许可证正在办理，乙方（被告）保证在房屋大产权证下来之前办妥。”，可以证实被上诉人康峰公司在合同签订时，对案涉房屋无商品房预售许可证的事实并未隐瞒。一审法院引述该条，并非确认该合同条款的法律效力，虽合同无效，但并不影响以合同文本内容来确定双方签订合同时的客观情形。上诉人杨越主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号第九条第（一）项，以被上诉人康峰公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，请求承担已付购房款一倍的赔偿责任，该主张与客观事实不符，一审法院未予支持，并无不当。综上所述，上诉人杨越的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10478元，由上诉人杨越负担。本判决为终审判决。审判长  李莉审判员  王冠审判员  郑东二〇二〇年四月二十四日法官助理陈思书记员孟瑞超