四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1502民撤8号 原告：赵婕，女，1987年8月3日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：赵硕，北京浩天信和（成都）律师事务所律师，执业证号：15101200010794851。 委托诉讼代理人：袁韬，北京浩天信和（成都）律师事务所律师，执业证号：15101201810021562。 被告：李远琼，女，1963年4月19日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被告：宜宾怡安龙润置地股份有限公司，住所地四川省宜宾市南岸航天路中段6号，统一社会信用代码：91511500555779644D。 法定代表人：邓华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邱小兵，男，1964年1月3日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区，该公司员工。 原告赵婕与被告李远琼、宜宾怡安龙润置地股份有限公司（以下简称龙润公司）第三人撤销之诉一案，李远琼于2016年10月27日将龙润公司诉至本院，请求确认原告李远琼对龙润国际营业用房（建筑面积41.81㎡）、住宅（建筑面积123.32㎡）享有优先权，本院于2016年11月30日作出（2016）川1502民初6265号民事判决，判决原告李远琼对位于龙润国际小区营业用房、住宅享有优先权。赵婕于2017年2月16日诉至本院，要求撤销（2016）川1502民初6265号民事判决，本院于2017年9月28日作出（2017）川1502民撤11号民事判决，判决驳回原告赵婕的诉讼请求；赵婕提起上诉，四川省宜宾市中级人民法院于2018年5月10日作出(2018)川15民终498号民事判决，判决维持本院（2016）川1502民初6265号民事判决。赵婕申请再审，四川省高级人民法院于2019年7月27日作出(2019)川民申216号民事裁定，裁定：提审本案；再审期间，中止原判决的执行。2019年9月18日四川省高级人民法院作出(2019)川民再513号民事裁定，裁定：撤销四川省宜宾市中级人民法院(2018)川15民终498号民事判决及本院（2017）川1502民撤11号民事判决；本案发回本院重审。本院于2019年10月17日立案，2019年11月5日原告赵婕提出追加宜宾寅吾房地产有限责任公司为本案当事人（被告）的申请，2019年12月10日又提出对案涉的《联合竞买协议书》及《寅吾房产与怡安龙润置地联合竞投补充协议书》中两枚印章形成时间进行司法鉴定的申请，对该两项申请，本院均已未予准许。2020年3月13日和4月1日本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵婕的委托诉讼代理人赵硕、袁韬，被告李远琼，被告龙润公司的委托诉讼代理人邱小兵，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵婕向本院提出诉讼请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1502民初6265号民事判决书第二项“原告李远琼对位于龙润国际小区营业房享有优先权”的判决；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月17日，原告以银行转支方式购得“龙润国际”小区41.81平方米商业用房。房管部门为原告出具了《预售备案证明》，并为原告办理了预购商品房预告登记。2017年1月16日，原告被通知前往宜宾市房地产管理局，才知悉该局拟依据宜宾市翠屏区人民法院判决书主动行使行政职权，撤销原告的商品房备案登记。原告认为，该判决系错误判决。1.遗漏寅吾公司及赵婕作为诉讼主体，系程序违法。（1）涉案房屋由系龙润公司和宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾公司）共同开发建设，在寅吾公司未参加诉讼情况下，径直裁决拆迁户对案外人寅吾公司开发建设的房屋享有优先权，显然该案遗漏了应当参加诉讼的当事人寅吾公司；（2）遗漏了赵婕作为案涉诉讼当事人。涉案房屋备案和预告双登记在赵婕名下，在赵婕未参加诉讼情况下，径直裁决拆迁户对登记在赵婕名下的房屋享有优先权，显然遗漏了赵婕参加诉讼。（3）法院因遗漏必要诉讼参与人，不应对实体问题进行审查。该判决结果实质上既是裁决拆迁户对案外人寅吾公司开发的房屋享有优先权，也是裁决拆迁户对案外人所购的房屋享有优先权。拆迁合同案遗漏了当事人，本案也不应对拆迁户是否实质性享有优先权进行实质性审查认定。2.李远琼两次以房屋拆迁安置补偿合同纠纷起诉龙润公司构成重复起诉。除舒兴荣、曾雪外，其他拆迁户曾经基于同一被告、同一安置事实、同一合同关系、同一标物、同一履约事实、同一案由、同一证据向开发商主张过权利，其行为已构成重复起诉，原拆迁合同案法院裁决支持其享有优先权，违反了一事不再理的原则。3.拆迁合同不具合法性和特定性。（1）龙润公司不具有拆迁人主体资格。根据《房屋征收条例》第五条、第八条、第十条、第二十五条等的相关规定，禁止建设单位参与拆迁活动，涉案开发商既是建设单位，又是拆迁主体，其不具有签署拆迁签约的主体资格；征收国有土地上房屋，必须经政府作出房屋征收决定、征收补偿方案通过后方能启动后续的评估、签约程序，而涉案房屋的拆迁安置既无政府的房屋征收决定，也无征收补偿方案，更无评估报告；房屋征收部门与被征收人订立补偿协议，龙润公司不是房屋征收部门，不具有签署拆迁协议的主体资格。（2）拆迁协议约定的安置房不具特定性。拆迁户在答辩状中自认2013年拆迁协议所约定的安置房不特定、不具体；除被告舒兴荣、曾雪外,其他拆迁户2016年曾起诉过龙润公司，主张龙润公司交付房屋，但该请求无具体门牌号，此事实已充分证实其第一次起诉龙润公司时，拆迁协议约定的安置房尚不具体特定。4.原告预告登记的时间在拆迁户安置房被确定及起诉之前，根据《物权法》第二十条的规定，龙润公司与拆迁户针对涉案房源达成的任何处置意见，均属无效行为，不受法律保护。综上，本院判决李远琼对原告所购房屋享有优先权，损害了原告的权益。原告为维护自身权益，依据民事诉讼法相关规定，向本院提起诉讼，请依法裁决。 被告李远琼辩称：1.原判决对李远琼优先权的确认事实认定准确，适用法律正确，不存在错误，不符合撤销法定条件。被告龙润公司及正誉公司2013年分别与我们拆迁户签订了《宜宾市南岸东区组团D-2-3地块房屋拆迁协议书（产权调换）》，签订置换协议时龙润公司以房号没有出来为由在协议中没有明确门牌号，但对用途、面积、位置都进行了明确的约定，符合司法解释关于“位置、用途”特定的要求。虽然原告以买卖合同的形式作为借口的担保并在房管局进行了合同备案，但并不能对抗和妨碍李远琼优先取得补偿安置房屋的权利。根据司法解释，当拆迁补偿协议与其他商品房买卖协议发生冲突时，被拆迁人享有的债权被赋予了物权优先效力。2.原告提出遗漏寅吾公司及赵婕作为诉讼主体无法律依据。3.原告在签订房屋买卖合同时不是以实际购买房屋为目的，实际是融资担保，存在与龙润公司恶意串通的情形，不是真正的买房人，无权对拆迁安置房屋提出产权主张。4.法院作出一审判决后龙润公司在规定的时间内没有上诉，判决已经发生法律效力并具有执行力。5.我作为拆迁安置业主的身份得到了龙润公司和相关部门的认可，并就营业房自筹资金、积极开展自救活动，在此过程中并未见到原告任何实际行为。6.原判决对被告优先权的确认符合切实维护被拆迁人合法权益、司法为民的审判要求。综上，原告的请求不符合法律规定，请求驳回原告起诉，以维护被告的合法权益。 被告龙润公司辩称，1.我公司的拆迁是根据政府指示进行合法合理行为。拆迁是我公司根据政府有关文件及土地买卖协议的规定进行的，当时门牌号未确定，是我公司自身原因造成，与拆迁户无关。2.寅吾公司在具体事项中是不是真实的开发商，寅吾公司与我公司就龙润的开发、建设是有补充协议的，补充协议上充分阐明相互的权利义务关系。3.原告并不是真实的购房户，我司提供的凭证、承诺书和利息支付凭证等可以证明原告与我司是借贷关系。4.案涉2#、3#、4#楼系未竣工状态，因公司资金链断，房屋的主体已经完成，水电气和消防和附属设施都没有竣工，是住户通过自救与政府达成协商，进行居住。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的原被告双方信息资料、商品房买卖合同、收款收据及银行转账流水、预售备案证明、预告登记证、房管局撤销备案通知、测绘报告、商业分割公示、龙润国际新闻信息、银行转支流水、施工许可证、规划许可证、商品房预售许可证、土地证查询信息、（2019）川民再516、513号民事裁定书、（2018）川1502民初4098号庭审笔录、（2017）川01执异2235号执行裁定书、梁尚芳拆迁协议、恒昌塑料厂拆迁补充协议、未安置统计表、宜宾市人民政府关于实施南岸东区的营业用房平面图及相关说明、龙润公司法人代表出具的承诺书，（2016）川1502民初4049号民事判决书、（2016）川1502民初6265号民事判决书、（2017）川1502民撤11号民事判决书、（2018）川15民终498号民事判决书、（2019）川民申216民事裁定书，转账记账凭证和收款数据、商品房回购合同、宜宾市商品房买卖合同预售备案证明、撤销预告登记承诺书、宜宾市房地产管理局宜房函［2018］56号、（2019）川民申212号民事裁定书、（2018）川1502执异188号执行裁定书、国有建设用地使用权出让合同、宜府国土函（2010）54号、宜府通（2010）7号、（2019）川民监5号民事裁定书、寅吾公司与龙润公司联合竞拍补充协议、企业投资项目备案通知书、宜发改办发（2011）169号等证据材料，本院依法予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据，本院再审认定如下：1.对李远琼提供的《宜宾市南岸东区组团D-2-3地块房屋拆迁补偿安置协议书（产权调换）》及补充协议，宜房函[2016]45、52号、宜房函[2016]3号，宜房发[2016]177号、宜房函[2016]95号、宜房函[2017]1号、2#和4#拆迁户和购房户门面和营业房垫资自救实施协议书、关于龙润国际2#楼、4#楼商业门面的地面硬化、水、墙、电施工的协议，寅吾公司与龙润公司联合竞投补充协议书/联合竞买协议书，赵婕提出异议。本院经审查认为，上述证据或系相关单位出具加盖单位公章或系合同双方当事人签字确认，赵婕虽提出异议但并未提供证据予以反驳，故本院对其真实性、合法性依法予以确认，对其证明目的本院结合全案证据和事实依法予以认定。2.对龙润公司提供的记账凭证、收款收据、承诺书，赵婕提出异议。本院经审查认为，因记账凭证载明的金额与转账凭证及收款收据相吻合，故本院对其真实性予以确认，对其证明目的将结合全案事实和证据依法予以认定。承诺书系赵婕本人签字确认，本院对其真实性依法予以确认，对其证明目的，将结合其他证据予以综合认定。 关于原告申请对《联合竞买协议书》及《寅吾房产与怡安龙润置地联合竞投补充协议书》印章形成时间进行鉴定的请求。首先，鉴定程序的启动属于民事证明的范畴，原告方仅对两份协议书印章形成时间的真实性存疑，并未提出鉴定的具体证明目的；其次，两份协议书与原告诉请撤销的本院民事判决确认的被告享有的优先权，并无直接关联性；第三、寅吾公司和龙润公司实际已按前述两份协议书履行了联合竞买协议的内容；最后，原告方未提交其他证据能够佐证两份协议书印章形成时间存在问题。故本院对原告的鉴定申请不予准许。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年11月24日，龙润公司、寅吾公司签订《寅吾公司与龙润公司联合竞投补充协议书》，约定双方联合竞买位于宜宾市南岸东区，面积34054平方米的土地，取得开发权后，龙润公司全权负责该地块项目定位、方案定位、开发建设、营销策划，该地块取得的全部收益，归龙润公司所有。2010年12月3日，宜宾市国土资源局和龙润公司签订《国有土地使用权出让合同》，将上述地块出让给龙润公司。2010年12月，为加快实施城市改造，宜宾市人民政府颁发宜府通［2010］7号《关于实施南岸东区组团Ｄ-2-3地块范围内城市改造有关事项的通告》，载明:该地块由龙润公司、寅吾公司竞得，并负责实施改造工作；改造内容为完成地块范围内建构筑物的拆迁安置补偿工作后，按照规划要求进行建设。 2013年6月13日，被告李远琼（乙方／被拆迁人）与被告龙润公司（甲方／拆迁人）及宜宾正誉房屋拆迁有限责任公司（丙方／受托拆迁人，以下简称正誉公司）签订了《宜宾市南岸东区组团Ｄ-2-3地块房屋拆迁协议书（产权调换）》（以下简称拆迁协议书），协议约定乙方同意龙润公司拆迁其位于宜宾市南岸东区（宜达底层7号）底号附1号房屋，房屋用途为营业，房屋所有权证号为000063XX号；乙方自愿选择产权调换拆迁补偿方式进行安置。协议第六条约定，龙润公司提供的安置房位于叙府路龙润国际小区XX幢临街XX层，用途为营业，建筑面积为40.48㎡，价格23000元／㎡，安置房屋面积最终以房屋实际建筑面积为准，据实结算，多退少补。此后被告龙润公司出具商业楼安排明细，载明龙润公司提供的安置房具体位置为龙润国际小区XX商业用房，预测绘建筑面积41.81㎡。 2014年9月15日，龙润公司向赵婕出具载明金额为4000万元的，款项事由为房款的《收款收据》。2014年9月19日赵婕分4次向龙润公司转账支付共计5000万元。龙润公司于当日向赵婕出具载明金额为5000万元的，款项事由为借款的《收款收据》，并同时出具载明金额为1000万元的，款项事由为房款的《收款收据》。2014年10月23日，龙润公司郭昌平转账支付张帮嘉162.5万元，龙润公司内部记账凭证注明系赵婕10月19日至10月18日的资金占用费。2014年9月17日，原告赵婕（买受人）与被告龙润公司及案外人宜宾寅吾房地产有限责任公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买龙润国际小区XX幢XX层XX号、XX号商业用房，预测建筑面积共1028.65㎡，总价款16458400元，买受人采取一次性付款。2014年12月3日，该份合同在宜宾市房地产管理局办理了《宜宾市商品房买卖合同预售备案证明》【宜房（2015）合备字第0129号】，载明买受人为赵婕，房屋坐落为翠屏区航天路中段8号龙润国际小区，建筑面积41.81㎡，总价668960元，用途为商业用房。2015年3月18日，赵婕在载明“本人承诺以案涉龙润国际小区的房屋自愿做商品房预告登记，如以后撤销商品房预告登记所产生的一切费用由本人自己承担。”的《承诺书》上签名捺印。2015年3月19日，原告就前述房屋办理了预购商品房预告登记（宜宾市房预翠屏区字第××号）。根据宜宾市房地产管理局提供的资料显示，龙润国际小区商业用房（建筑面积41.81㎡）“拆迁户姓名”一栏载明为被告李远琼。 2016年7月12日，李远琼以房屋拆迁安置补偿合同纠纷将龙润公司诉至本院，要求：龙润公司向李远琼交付案涉房屋、办理房权证、国土证并过户到李远琼名下、支付拖欠的安置费用及利息等；本院于2016年10月9日作出（2016）川1502民初4049号民事判决书，认定李远琼应取得的安置房属于龙润国际小区二期工程，尚未取得建筑工程竣工验收备案表，不具备交付房屋、过户、备案等条件，遂判决龙润公司支付李远琼拖欠的安置费用及利息，并驳回李远琼的其他诉讼请求。2016年10月27日，李远琼再次以房屋拆迁安置补偿合同纠纷将龙润公司诉至本院，要求：确认李远琼对案涉房屋享有优先权。本院于2016年11月28日作出（2016）川1502民初6265号民事判决书，判决李远琼对案涉房屋享有优先权。判决之后李远琼和龙润公司均未上诉。 2016年12月29日，宜宾市房地产管理局向赵婕发出宜房发（2016）177号《关于依法撤销龙润国际项目9套房屋商品房买卖合同预售备案的通知》，告知赵婕根据宜宾市翠屏区人民法院已生效的（2016）川1502民初6265号等九份民事判决，房管局经研究决定将依法撤销龙润国际9套房屋的商品房买卖合同预售备案，其中即包括本案该套房屋。该通知中对应本案所涉房屋的被拆迁人载明为李远琼。原告认为确认被告李远琼对诉争房屋享有优先权，损害了原告的权益，故向本院提起第三人撤销之诉，要求撤销（2016）川1502民初6265号民事判决。 本院认为，本案系第三人撤销之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条规定：“第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、判决书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、判决书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料：（一）因不能归责于本人的事由未参加诉讼；（二）发生法律效力的判决、裁定、判决书的全部或者部分内容错误；（三）发生法律效力的判决、裁定、判决书内容错误损害其民事权益。”本院根据审理查明的事实，综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：1.（2016）川1502民初6265号民事判决是否存在错误，即是否遗漏寅吾公司及赵婕作为诉讼主体，李远琼两次以房屋拆迁安置补偿合同纠纷起诉龙润公司是否构成重复起诉，龙润公司是否具有拆迁人主体资格，《拆迁协议书》约定的安置房源是否特定、具体；2.关于原告向龙润公司转款行为性质的法律分析。 1.（2016）川1502民初6265号民事判决是否存在错误 第一，是否遗漏寅吾公司及赵婕作为诉讼主体。案涉龙润国际小区由龙润公司与寅吾公司共同开发，两公司签订《寅吾公司与龙润公司联合竞投补充协议书》中明确约定由龙润公司全权负责案涉小区开发建设、营销策划，全部收益也归龙润公司所有。赵婕虽与两公司签订《商品房买卖合同》，但其合同款项是支付给龙润公司，收据也由龙润公司出具。另寅吾公司对李远琼与龙润公司签订拆迁协议书并开发修建案涉小区等一系列行为均未提出异议，应视为寅吾公司默认龙润公司的一切开发行为。在（2016）川1502民初6265号案件中李远琼系基于与龙润公司签订的拆迁协议而主张优先权，赵婕并非该合同当事人，故本院在审理（2016）川1502民初6265号案件时未追加寅吾公司和赵婕参加诉讼并无不当。基于此，本院在本案审理中也未准许原告提出追加寅吾公司为被告的申请。 第二，李远琼两次以房屋拆迁安置补偿合同纠纷起诉龙润公司是否构成重复起诉。李远琼在第一次诉讼时系要求龙润公司交付案涉房屋、办理产权证过户，本院在审理时认定李远琼应取得的安置房属于龙润国际小区二期工程，尚未取得建筑工程竣工验收备案表，不具备交付房屋、过户、备案等条件，遂判决驳回其诉讼请求。李远琼遂根据安置房不具备交付及本证情况，第二次起诉要求确认其对案涉房屋有优先权。李远琼两次起诉的基础事实相同，但诉请的内容和法律依据不同，故不构成重复起诉。赵婕提出李远琼重复起诉的理由不成立。 第三，龙润公司是否具有拆迁人主体资格。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作”及第五条“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作”之规定，龙润公司系根据宜宾市人民政府颁发的宜府通[2010]7号通告内容负责实施改造，完成地块范围内建构筑物的拆迁安置补偿工作后，有权按规划要求进行建设。故龙润公司是具有拆迁人主体资格，其与李远琼签订《拆迁协议书》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。赵婕以龙润公司不具有“拆迁人”主体资格，拆迁协议书违法的理由不能成立。 第四，《拆迁协议书》约定的安置房源是否特定、具体。李远琼和龙润公司在《拆迁协议书》约定了龙润公司提供给李远琼的安置房位于，用途为营业，建筑面积为40.48㎡，价格23000元／㎡。双方在签订拆迁协议书时未明确安置房的具体门牌编号等，也符合拆迁协议书签订时房屋尚未修建的实际状况；且之后龙润公司出具商业楼安排明细，载明龙润公司向曾雪提供的安置房具体位置为。本院认定李远琼和龙润公司的《拆迁协议书》及《补充协议》关于安置房的约定符合安置房位置和用途特定的规定，赵婕提出的《拆迁协议书》约定的安置房源不具有特定性，不应适用《最高人民法院》第七条，李远琼不应对案涉房屋的优先权的理由不成立。故，本院（2016）川1502民初6265号民事判决根据《最高人民法院》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”判决李远琼对案涉房屋享有优先权并无错误，赵婕提出的撤销理由不成立。 2.关于原告向龙润公司转款行为性质的法律分析 赵婕主张其转账给龙润公司的款项系购房款，其与龙润公司之间仅存在商品房买卖合同关系，而龙润公司和李远琼认为赵婕的转账系借款，即借贷关系。结合本案赵婕向龙润国际转账支付款项日期、《收款收据》载明内容、龙润公司向张帮嘉转账支付了部分利息、赵婕签订《商品房买卖合同》日期、赵婕签订商品房预告登记《承诺书》等事实，说明赵婕与龙润公司签订《商品房买卖合同》的合同目的并非系单纯的买卖房屋，赵婕当时向龙润公司支付款项也并非基于直接履行商品房买卖合同。即使赵婕支付的款项系购房款，龙润公司存在一房二卖的情形，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，李远琼作为被拆迁人仍享有优先取得补偿安置房屋权益，赵婕可主张龙润公司违约等要求龙润公司承担违约责任等。且本案中，李远琼和龙润公司签订《拆迁协议》和《补充协议》的时间均早于赵婕于龙润公司签订《商品房买卖合同》及赵婕办理商品房预告登记时间，赵婕也并未举证证明李远琼和龙润公司之间存在恶意串通损害赵婕的民事权益的行为。 综上，赵婕提供的证据不能证明本院（2016）川1502民初6265号民事判决存在内容错误，对其主张撤销该民事判决的诉讼请求，依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百九十二条、第二百九十四条、第二百九十八条、第三百条之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下： 驳回原告赵婕的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告赵婕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长 陈若梅 审 判 员 程 勇 审 判 员 蒋 波 二〇二〇年四月十三日 法官助理 陈 素 书 记 员 张雨洪 书 记 员 王雅琪