上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初13581号原告(反诉被告)：郭浩，男，1981年5月5日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：梅瑛，上海市郑传本律师事务所律师。被告(反诉原告)：邵宗振，男，1986年6月29日出生，汉族，住山东省。原告(反诉被告)郭浩与被告(反诉原告)邵宗振房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，被告在提交答辩状期间向本院提出管辖权异议。2020年4月7日，本院作出民事裁定书，裁定驳回被告邵宗振对本案管辖权提出的异议。后被告不服该裁定提起上诉。2020年5月21日，上海市第一中级人民法院作出“驳回上诉，维持原裁定”的终审裁定。后被告于2020年7月9日提起反诉，本院受理后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭对本、反诉合并进行了审理。原告(反诉被告)郭浩及其委托诉讼代理人梅瑛，被告(反诉原告)邵宗振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭浩向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令被告支付因恢复房屋原状所支出的费用人民币(以下币种均为人民币)12,271.97元；2.判令被告支付原告违约金3,300元；3.判令被告赔偿原告因违约行为所导致的逾期利益损失，即2019年10月20日至2020年1月19日的租金收益共计9,900元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年1月20日经上海市尚善房地产经纪事务所居间签订《租赁合同》，约定被告承租上海市浦东新区康悦路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)，租期自2019年1月20日至2020年1月19日止，月租金3,300元。2019年10月11日，被告通知原告提前解除合同，原告遂前往房屋查看，发现屋内装修存在不同程度损坏，客厅木质地板被砸出大小不一的坑，餐桌板凳表面油漆被磕损严重，被告此举违反合同第七条、第九条的约定，并导致原告无法出租或出售该房屋。原告认为，被告未经原告同意，提前终止租赁合同，且由于被告的过失和过错导致房屋及设施受到损坏，被告的行为构成违约，原告故起诉来院，要求判如所请。被告邵宗振辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：原告并非系争房屋的独立房主，无诉讼主体资格；合同期内，原告擅自将系争房屋出租给案外人，构成违约，被告不构成违约，故不同意支付违约金；房屋租赁期内，系争房屋的修缮责任在于原告而非被告，原告未及时修缮，构成违约，系争房屋的损坏属于自然损耗，且原告所主张的金额并未经权威机构认定，故不同意支付修缮费用；系争房屋交房承租时，交房清单中并未包含原告所述的客厅、木质地板以及餐桌板凳等家具，故被告也无义务在退房时与原告交付验收，更不应当承担赔偿责任。被告在解约前一个月和原告电联要求提前解约，原告表示同意，并表示系争房屋已以月租金3,500元的价格出租给他人。被告搬离系争房屋时已结清了所有的水电费，而在被告退租后，系争房屋持续产生水电费，如房屋未经使用，不可能产生相应水电费，故被告不应承担空置损失。反诉原告邵宗振向本院提出反诉请求：1.判令撤销反诉原告与反诉被告签订的《租赁合同》；2.判令反诉被告退还非法占有反诉原告的押金3,300元；3.判令反诉被告因未履行《租赁合同》中约定的将房屋中所有附属设施(包括不限于内装修、客厅木质地板、餐桌板凳表面)进行修复，及合同期内将房屋出租他人而给反诉原告造成的损失，承担缔约过失责任，向反诉原告支付3,300元；4.判令反诉被告因诬告反诉原告一事向反诉原告赔礼道歉；5.反诉费由反诉被告承担。事实和理由同答辩意见。反诉被告郭浩辩称，反诉被告系系争房屋购买方之一，有权出租系争房屋；根据合同第七条第3款，如因反诉原告的过失或过错使房屋及设施受到损坏，反诉原告应负责赔偿或修复；反诉原告提前解约存在违约，应当支付违约金；租赁期内，反诉原告并未归还钥匙，依旧占有使用房屋，并造成房屋损坏，且反诉被告也未另行将系争房屋出租他人，反诉原告提前退租导致反诉被告存在空置损失，故不同意反诉原告全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：原告系系争房屋购买方之一。2019年1月20日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2019年1月20日起至2020年1月19日止，月租金3,300元；未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租分租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应当负责赔偿或修复；甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续。如违约，则向对方支付违约金3,300元整，如甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。合同另对其他事项作了约定。被告接收系争房屋后向原告支付了押金3,300元，并陆续付租至2019年10月20日。2019年10月11日，被告向原告妻子发送微信，表示“房子你现在可以往外出租了，然后我这边就住到十月……20号我这边就搬走了。”2019年10月19日，被告再次向原告妻子发送微信，称“那你明天下午过来吧，正好我们明天差不多把东西都搬光了”。2019年10月21日，被告将一把系争房屋钥匙返还给原告；同日，原告发现系争房屋内存在损坏现象，双方协商未果，原告遂向上海市浦东新区凌桥派出所报警。以上事实，由原告提供的《上海市商品房出售合同》、《租赁合同》、照片、微信聊天记录、报警记录光盘，被告提供的商品房预售合同等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。被告于2019年10月11日提出退租，并最终于2019年10月21日将系争房屋钥匙交还原告，虽原告表示被告并未将其持有的所有钥匙交还原告，但被告在交还钥匙前已明确表示不再承租房屋，原告亦知晓被告已搬离系争房屋，故本院认定双方的租赁关系已解除。因被告提出提前解约，解除合同的过错在于被告，被告应承担相应的违约责任，原告要求被告支付相当于一个月租金的违约金，符合合同约定，于法不悖，本院予以支持。根据庭审中查明的事实，双方未对系争房屋地板、餐桌板凳的使用有明确约定，原告亦未举证证明被告系恶意损坏，且损坏部位并不严重，当属正常使用损耗范围，且原告庭审中也自认未就损坏部分进行维修，故原告要求被告支付因恢复房屋原状所支出的费用的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告另主张被告支付三个月的空置费，因合同中未对房屋空置损失赔偿做出特别约定，而原告亦未能就该部分损失进行举证，加之屋内损坏部分不至于影响到原告另行出租和出售系争房屋，本院现已判令被告承担相当于一个月租金的违约责任，用以弥补原告的实际损失，故从公平合理角度出发，本院对原告的该项诉讼请求亦不予支持。针对反诉请求，反诉原告以反诉被告并非系争房屋完全产权人，故不享有完全原告主体资格为由，要求撤销双方签订的《租赁合同》，对此本院认为，反诉被告作为系争房屋购买方之一，有权出租系争房屋，反诉原告要求撤销双方签订的《租赁合同》，于法无据，本院不予支持。《租赁合同》约定，如乙方违约，甲方有权不退还押金，故反诉原告要求反诉被告退还押金，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。因反诉原告提前解约，双方租赁合同提前终止。反诉原告退租后，反诉被告有权收回房屋并另租他人，加之反诉原告并未提供证据证明系争房屋内物品的损坏给其造成了损失，故本院对反诉原告要求反诉被告承担缔约过失责任，赔偿其未修复房屋内附属设施及合同期内将房屋出租他人的损失的诉讼请求不予支持。反诉原告主张反诉被告诬告反诉原告要求反诉被告赔礼道歉，未提供相应证据证明，于法无据，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告邵宗振应于本判决生效之日起十日内支付原告郭浩违约金3,300元，该款与被告已付押金3,300元相抵，押金不予退还；二、驳回原告郭浩的其余本诉请求；三、驳回反诉原告邵宗振的所有反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费436元，减半收取计218元，由原告郭浩负担25元，被告邵宗振负担193元。反诉受理费50元，减半收取计25元，由反诉原告邵宗振负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏二〇二〇年十一月十一日法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。