河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初1544号原告（反诉被告）高玲枝，女，汉族，1965年1月31日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托代理人田河淼，洛阳市关林雄鹰硬质合金厂推荐。特别授权代理。被告（反诉原告）何改朝，男，汉族，1976年10月6日生，住郑州市金水区。原告高玲枝诉被告何改朝租赁合同纠纷一案及反诉原告何改朝反诉反诉被告高玲枝租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭瑜适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高玲枝委托代理人田河淼、被告（反诉原告）何改朝均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高玲枝诉称，原告与被告于2017年3月29日在洛阳市××区签订《房屋租赁合同》一份，该《房屋租赁合同》共计十一条，签订地为洛阳市××区。该合同第一条规定：甲方自愿将坐落在洛阳市××区太康路顺驰第一大街S5幢，建筑面积1400平方米（使用面积1400平方米）的房屋及其附属设施，设备出租给乙方做宾馆使用。第二条、租期、租金、押金及缴款方式：1、租赁期限为：自2017年3月29日至2023年12月31日止，共计7年，（2018-2023年）；2、房屋租金为360000元（叁拾陆万元整）/年，以后每年按照8%比例递增。（注：2017年12月31日前租金已交给甲方，以后每年租金于前一年12月31日前交付）。第四条第2项规定：乙方必须遵守该区域内的各项规章制度。乙方自己安装的水电等配套设施，如果发生故障，自行进行维修。乙方应及时缴纳合同期内因经营所发生的水、电、有线电视、电话、宽带费、物业费等。第五条：违约责任第一款规定：合同未到期，如果甲方解除合同提前收回房子，应赔偿给乙方造成的经济损失。第二款规定：合同未到期，如果乙方解除合同不再租赁、乙方需向甲方支付四个月的房屋租金作为违约金。第八条规定：合同争议解决方式：本合同在履行中发生争议，双方本着互利共赢，友好合作的原则协商解决，如协商不成，可以向洛阳市洛龙区人民法院起诉。合同签订后被告从2017年至2019年之前还能遵守合同及时缴纳房租等费用，2020年的房租乙方应在2019年12月31日之前缴纳。至今已过去三个月之久，乙方以各种理由推拖拒绝缴纳。综上所述，被告租赁房屋拒缴房租金侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益只有向法院起诉，依法保护原告的合法权益不受侵犯。请求：1、依法判决被告支付原告2020年房屋租金419040元；2、本案诉讼费由被告承担。被告何改朝答辩称，原告在诉状中提及“乙方以各种理由推脱拒绝缴纳房租”，针对此，被告希望原告提交证据、或者通话记录。事实情况是被告和原告在此期间只有一次通话记录，被告接到宁总（为原告老公）电话，客气的说“宁总你好!”宁总说：“打错了”。除了这次通话短短几秒钟，再无其他任何通话记录，何来“各种理由推脱”？据此，被告希望原告以事实为准则，不要瞎编乱造，信口雌黄，无中生有，欺骗法官。二、原告在起诉状中提及被告拒缴房租根本不存在。1、××肆虐全国，国家已经定为不可抗力，要求房东免除租户三个月房租。原告于2020年4月初（全国还处于疫情期间）起诉被告拖欠房租，就是置国家政策于不顾。2、被告和原告于2017年3月29日签订《房屋租赁合同》，原告应该给被告提供该出租房屋作为宾馆使用所必需的合法的电源。在2019年初被告支付原告一年（2019年1月1日-2019年12月31日）的房租。2019年6月3日，洛阳供电公司给该出租房屋所用电户号（3030361611，该用电户号为高玲枝所有）下发了停电通知，理由是电路违法，并于2019年6月17日开始停电至今，导致被告无法正常使用该房屋经营宾馆，因此关门停业至今。根据《民法通则》第五十八条第四款，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；第五款，违反法律或者社会公共利益的。根据《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效。其中第二款，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的。原告给被告所经营宾馆提供的电路违法，损害了国家利益，应当判定该租赁合同无效。在被告履行完2019年全年租金的义务后，从2019年6月17日起，因原告提供的电路违法导致该用电户号被电业局停电，被告宾馆停止营运，因此应当驳回原告的诉讼请求。反诉原告何改朝反诉称，反诉人与被反诉人于2017年3月29日签订了《房屋租赁合同》。2018年底，反诉人向被反诉人缴纳了一年的租金（从2019年1月1日至2019年12月31日）。在2019年6月3日，洛阳供电公司下发了停电通知书，并于2019年6月17日开始停电至今，致使反诉人经营的宾馆无法营业，合同目的无法实现。停电理由是该用电户号（3030361611，该户号为被反诉人高玲枝所有）电路违法。经电业局相关工作人员（电业局联系人：李16637902935，杨131××××****）核实，该用电户号的违法行为在2017年3月29日反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》前已经存在。1、根据《电力供应与适应条例》规定，出租人在商品房交付使用时，与电力公司签订了《用电协议》。而承租人无法和电力公司之间取得电力使用合同。作为电力用户，也就是房屋出租人，在房屋租赁期间应当承担房屋的适租义务，提供无瑕疵的适租房供租赁人使用。本诉中，被反诉人应当为反诉人租赁的房屋提供合法的电力供应。而该用电户号（3030361611）的电路违法行为违反了被反诉人与电力公司签订的《用电协议》，损害了国家利益。据此，请求人民法院依法解除该《房屋租赁合同》。2、《洛阳市房屋租赁管理办法》第八条，修缮出租房屋是出租方的责任。出租方对出租的房屋及设备，应当及时检查维修，确保使用安全。因修缮不及时造成承租方财产损失或者人身伤亡的，出租方应当赔偿经济损失和承担法律责任。本诉中，因租赁物供电电路违法而停电，被反诉人时至今日也没有解决好。承租人承租房屋是为了做宾馆使用，而水电乃经营宾馆所必需的配套，出租方有义务保证租赁物内水电能够正常使用。根据上述规定，在租赁物被停电后，导致承租方承租该房屋的目的无法实现。因此，反诉人请求人民法院依法解除该《房屋租赁合同》，并赔偿反诉人相关经济损失。3、《合同法》第十三章《租赁合同》第二百一十二条，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本诉中，被反诉人交给反诉人的租赁物因电路违法而使反诉人对租赁物无法使用、收益，也不符合租赁时约定的做宾馆的用途。据此请求人民法院依法解除该《房屋租赁合同》。4、《合同法》有明确规定，因欺诈而订立的合同属于可撤销合同。所谓欺诈，是指行为人一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误意思表示。本诉中，被反诉人在签订《房屋租赁合同》时，向反诉人故意隐瞒了该房屋电路违法的真实情况，致使反诉人签订合同。因此，该合同属于可撤销合同，并且被反诉人理应赔偿反诉人的所有经济损失。据此，请求人民法院依法解除该《房屋租赁合同》。5、《民法通则》第五十八条第四款，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；第五款，违反法律或者社会公共利益的。《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效。其中第二款，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的。被反诉人给反诉人所提供的用于经营宾馆的租赁物所使用的电路违法，损害了国家利益。据此，请求人民法院依法解除该《房屋租赁合同》。6、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，因下列情形之一的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予以支持。其中第（三）条租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况的。本诉中，被反诉人出租的房屋所使用的电路因违法而导致反诉人无法使用该租赁房屋。据此，请求人民法院依法解除该《房屋租赁合同》。综上所述，反诉人认为，被反诉人出租给反诉人用作经营宾馆的租赁物所使用的电路违法，已经严重损害了国家利益，侵犯了反诉人的合法权益。基于以上事实，特依照《中华人民共和国民事诉讼法》第52条的规定，提起反诉，请求人民法院依法公正判决，以维护反诉人的合法权益。诉讼请求：1、请求人民法院依法解除反诉人与被反诉人于2017年3月29日签订的《房屋租赁合同》；2、被反诉人退还反诉人租赁押金伍万元整（小写50000元），被反诉人退还反诉人2019年6月17日至2019年12月31日期间的房屋租金贰拾万玖仟伍佰贰拾元整（小写209520元）；3、反诉诉讼费由被反诉人承担。反诉被告高玲枝答辩称，针对反诉人（被告）提出解除《房屋租赁合同》、退回部分租金等诉求，原告不同意解除合同、退回部分租金等诉求，理由如下：一、原告与被告于2017.3.29日签订的《房屋租赁合同》是甲乙双方真实意思表示，符合法律法规的相关规定。该合同开头就开宗明义指出：甲乙双方在自愿、平等、互利原则下友好协商，就下列房屋租赁事宜订立本合同。该合同共计十一条，对甲乙双方的权利和义务表述清楚，不存在甲方提供虚假情况，也不存在恶意串通，损害国家，集体和第三人利益。洛龙区公安局因窃电问题询问原威斯丁酒店承包人董琦：你在2014年至2017年经营威斯丁酒店期间是否私自改过电路或电表？董琦说：我没有私自改动过电路或电表（洛龙区公安局洛龙分局经济开发区勤务大队询问董琦笔录第三页第10-12行）。因此原告与董琦不存在恶意串通，损害国家，集体和第三人利益。再说该合同签订三年内，被告并没有就《房屋租赁合同》执行问题发生异议，更没提出解除合同之诉。二、被告以原告没有提供合法电源为由提出解除《房屋租赁合同》理由不成立。理由如下：1、原被告签订的《房屋租赁合同》第四条第2项规定：乙方自己安装的水水电等配套设施，如果发生故障，自行进行维修，乙方应按时缴纳合同期内因经营所发生的水、电、有线电视、电话、宽带费、物业费等。被告租用原告房屋开办贝壳酒店，一般电源不能满足酒店的用电负荷和要求，为保证被告用电之需所以才在《房屋租赁合同》中明确设置该条内容。开办酒店电源问题至关重要，被告作为管理者肯定会对电源问题高度重视。从2017.3.29日至2019.6.13日之前被告从没对原告提供的电源提出任何异议！2、洛阳供电公司查处的窃电设备在被告开办的贝壳酒店餐厅内，始终由被告看管，并且供电公司人员每月抄电表等行为均有被告配合。3、供电公司查封的用电设备均在被告所控制和使用的餐厅内。4、窃电是从洛阳供电公司电表外拉线用电，窃电金额高达721316.59元。原告不知详情且分文未得，而被告是实际受益者。所以该理由不成立。三、被告反诉称“经电业局相关人员（电业局李xx、杨xx）核实，该用电户的违法行为在2017年3月29日前反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》前已经存在”（反诉书第一页第18-20行）这一事实不成立。因窃电问题原告向法院提出申请，由法院向公安机关调取证据，没有证据证明窃电行为发生在2017年3月29号以前。被告2017年3月接手酒店后自己安装电表时，如果原告用电户违法当时就应该提出来被告为啥不提？经查因窃电被告每月节省数万元电费达26个月之久，被告为啥不告知原告？窃电问题东窗事发后将问题推给原告，与理不通与法不容。关于被告称“原告提供（3030361611）用电户号违法”问题亦不成立。原告用电户号违法主要是该用电户号线路上发现窃电现象，原告没有窃电。供电公司对原告仅提供一个用电户号，被告如果需要可另行申请。但被告两年多来从没有向原告提出用电户号申请。经供电公司调查：发生窃电是从原告户号的线路上不经过电表另行拉线窃电的行为。窃电的目的是不当得利，原告分文未得，而被告达到了获利的目的。哪有原告窃电被告受益，却让原告承担责任的道理？截止2019年6月13日窃电金额高达721316.59元，此费用应由被告承担。因为被告与第三人董琦2013.3.29日签订《转让协议》第四条规定：交接之日起所有费用由乙方承担。第六条规定：乙方接手后，任何事物与甲方无关。被告甩锅是没有用的。四、窃电案件已构成犯罪，公安机关正在进行刑事侦查，被告是利用租用原告的房屋进行窃电谋取不当利益的，现在提出解除《房屋租赁合同》，有逃避调查，推脱罪责之嫌疑，在窃电案件没有侦结之前，原告不同意解除《房屋租赁合同》。五、被告反诉已过诉讼时效。《民法总则》第188条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告与被告签订的《房屋租赁合同》是2017.3.29日签订的，该合同至2020.3.29日已达三年，被告2020.5.26日才提出反诉，已超过诉讼时效，请求法院依法驳回被告的反诉请求。综上，被告拖欠房租和窃电行为事实清楚，证据确凿。但窃电行为与本案不属同一法律关系，不可混淆。请求法院主持正义查清事实，驳回被告解除《房屋租赁合同》、退回房屋租金209520元等全部反诉请求，依法判决被告承担原告2020年房租419000元，并承担本案的诉讼费和保全费等费用，依法保护原告的合法利益不受侵犯。经审理查明，2017年3月29日，原告高玲枝作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的被告何改朝签订《房屋租赁合同》一份。该合同第一条约定：甲方（原告）自愿将坐落在洛阳市××区太康路顺驰第一大街S5幢，建筑面积1400平方米（使用面积1400平方米）的房屋及其附属设施、设备出租给乙方（被告），做宾馆使用。第二条、租期、租金、押金及交纳方式：1、租赁期限自2017年3月29日至2023年12月31日止，共计7年（2018-2023年）；2、房屋租金为360000元（叁拾陆万元整）/年，以后每年按照8%比例递增。（注：2017年12月31日前租金已交给甲方，以后每年租金于前一年12月31日前交付）。第五条：违约责任第一款规定：合同未到期，如果甲方解除合同提前收回房子，应赔偿给乙方造成的经济损失。第二款规定：合同未到期，如果乙方解除合同不再租赁、乙方需向甲方支付四个月的房屋租金作为违约金。第八条规定：合同争议解决方式：本合同在履行中发生争议，双方本着互利共赢，友好合作的原则协商解决，如协商不成，可以向洛阳市洛龙区人民法院起诉。该合同还对原、被告双方的其他权利义务进行了约定。该合同签订后，被告按约定向原告支付了2017年至2019年12月期间的房租。按约定，被告应当自2019年12月31日前向原告缴纳2020年房租419904元（360000元/年×108%×108%=419904元）。2019年6月17日，本案涉案房屋因为涉嫌窃电，被洛阳供电局断电至今。原告以被告拖欠租金为由诉至法院，诉讼请求：1、依法判决被告支付原告2020年房屋租金419040元；2、本案诉讼费由被告承担。被告以租赁房屋的电路违法，无法实现合同目的为由，提出反诉请求：1、请求人民法院依法解除反诉人与被反诉人于2017年3月29日签订的《房屋租赁合同》；2、被反诉人退还反诉人租赁押金伍万元整（小写50000元），被反诉人退还反诉人2019年6月17日至2019年12月31日期间的房屋租金贰拾万玖仟伍佰贰拾元整（小写209520元）；3、反诉诉讼费由被反诉人承担。由于原、被告双方意见分歧较大，使本院调解无法达成。本院认为，依法订立的合同应当受到法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系原、被告双方当事人真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，协议合法有效。原、被告之间合同关系依法成立，该《房屋租赁合同》合法有效，原、被告双方应当按约定履行各自的义务，原、被告双方认可被告2019年12月31日前的房租已经缴纳完毕，2020年房租没有缴纳，现在已经超过被告应向原告缴纳房租的期限，现原告诉至本院要求被告支付2020年房屋租金，符合法律规定，本院予以支持。由于2020年初受新型冠状病毒性肺炎的影响，根据本案实际情况，应减免被告2个月的房租。即从被告应当向原告支付的2020年房租419904元（360000元/年×108%×108%=419904元）中扣除2个月房租69984元（419904元/年÷12×2=69984元），剩余349920元，被告应当向原告支付。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。反诉原告何改朝提出反诉，要求解除原、被告双方之间的《房屋租赁合同》，根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。本案反诉原告何改朝以所租赁原告房屋被供电公司停电为由要求解除合同，因为该停电原因并非不可抗力，且本案双方已经按双方约定对《房屋租赁合同》履行了两年时间，涉案房屋的断电系人为窃电被供电公司断电，公安机关已经介入处理，被告以供电公司断电为由要求解除合同，其理由不能成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告何改朝于本判决书生效后十五日内，支付原告高玲枝2020年房屋租金349920元（已经扣除因受新型冠状病毒性肺炎的影响，减免被告2个月的房租）；二、驳回原告高玲枝的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告何改朝的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3793元（已减半收取）、保全费3020元，共计6813元，原告高玲枝承担813元，被告何改朝承担6000元；本案反诉费1896.5元，由反诉原告何改朝承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 郭 瑜二〇二〇年六月十五日书记员 王淑杰