上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初24244号原告：上海耀桓企业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区建豪路**。法定代表人：邱忠利，总经理。委托诉讼代理人：王龙国，上海申宜禾律师事务所律师。被告：上海麦趣丽实业有限公司，住，住所地上海市松江区松汇东路******/div>法定代表人：姜荣孟，总经理。委托诉讼代理人：周畅，上海汇岸律师事务所律师。原告上海耀桓企业经营管理有限公司诉被告上海麦趣丽实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月24日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2020年3月20日第一次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人王龙国、被告法定代表人姜荣孟及其委托诉讼代理人周畅到庭参加诉讼。2020年3月23日，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭。本案于2020年4月17日第二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人王龙国、被告法定代表人姜荣孟及其委托诉讼代理人周畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海耀桓企业经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金人民币(以下币种均为人民币)435,098元；2、判令被告支付物业管理费45,500元；3、判令被告支付水电费6,000元。审理中，原告变更第1项诉讼请求为判令被告支付租金406,848元，放弃第3项诉讼请求。事实与理由：2018年9月3日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告向被告出租位于上海市青浦区徐泾镇谢卫路XXX号一层、238号二层、242号三层房屋，被告向原告支付租金。合同期限自2018年9月1日起至2023年6月30日止，其中2018年9月1日至2020年8月30日期间每月租金154,212元。合同另约定租期内物业管理费和水电费由被告承担，物业管理费每月6,500元，水电费据实计算。现被告拖欠2019年7月和8月的部分租金及9月和10月的全部租金，拖欠2019年4月至10月的物业管理费及水电费。原告多次向被告催讨，被告均予以推拖。为维护原告合法权益，原告遂诉诸法院，作如上诉请。被告上海麦趣丽实业有限公司辩称：被告已经支付了2019年7月和8月的全部租金，2019年9月和10月的租金确实欠付，但是已经支付原告1万元。对于欠付原告物业管理费没有异议。在原告处的25万元保证金应当退还或者用来抵扣租金。经开庭审理查明：2018年9月3日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《新虹桥雅苑项目房屋租赁合同》一份。合同约定，甲方将坐落于上海市青浦区徐泾镇谢卫路XXX号一层、238号二层、242号三层房屋出租给乙方使用，建筑面积约为1,300平方米；租赁期限共4年10月，自2018年9月1日起至2023年6月30日止，免租装修期为2018年9月1日至2018年9月30日；租金采取先付后用原则，2018年9月1日至2020年8月30日，每月租金154,212元，2020年9月1日至2022年8月30日，每月租金161,922元，2022年9月1日至2023年6月30日，每月租金170,018元，物业管理费每月6,500元，保证金25万元；租赁期内，甲方不得擅自解除本合同，若有违反，甲方应赔偿乙方所遭受的相应损失；乙方逾期支付租金、管理费等本合同约定由乙方支付的任何费用，每逾期一日，应按所欠款项的万分之五标准向甲方支付违约金；乙方同意，乙方发生本合同所定立的违约事件，甲方有权没收保证金25万元；违约事件包括：乙方逾期不支付租金、管理费、公共事业费及应由乙方承担的其他相关费用之任何一项累计达到一个月或以上的；乙方于租赁期内擅自提前解除本合同的；乙方未经甲方书面同意及未取得有关部门审核批准，违反约定用途使用该房屋且经甲方书面通知后五日内未予纠正的；因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；乙方违反本补充条款第十五条之约定擅自转租该房屋在收到甲方书面通知书不整改的；甲方发现乙方提供之任何资料或信息有任何虚假不实的；乙方没有获得合法的经营权或经营证照的，或该等经营权及证照被相关政府部门取消、吊销的，或乙方发生进行其他违法经营活动的；乙方逾期开业超过三十日的；乙方申请破产或被宣告破产，或任何人士向法院申请对乙方进行清算，且法院受理该等申请进入破产清算程序，被接管人接管的；乙方的大部分财产被查封或强制执行的，严重影响乙方履行本合同的能力的；乙方严重违反、不履行法律规定或本合同约定的义务，经甲方书面通知后仍未改正的。合同另行约定了其他事项。合同签订后，原告按约将租赁房屋交付被告使用，并给予被告1个月免租装修期。在合同履行过程中，被告已向原告支付保证金25万元，但被告未按约向原告足额支付租金及物业管理费，至2019年10月被告尚欠原告租金406,848元、物业管理费45,500元。经双方协商一致，于2018年9月3日签订的《新虹桥雅苑项目房屋租赁合同》于2019年11月1日解除。以上查明的事实，由原告与被告的陈述、房屋租赁合同、付款凭证、上海市不动产登记簿等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示，由于被告拖欠租金及物业管理费已构成违约，按照合同约定原告可以向被告主张违约金、没收保证金及免租期租金，原告考虑到实际情况，现在仅主张没收保证金。被告表示，原告主张没收保证金，对被告来说负担过重。如果保证金优先抵扣租金，且2019年6月以后每月租金标准应当按照10万元计算，被告就不存在逾期支付。根据庭审查明的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原告与被告之间所签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。原告将案涉房屋交付被告使用，被告应按约支付租金及物业管理费，由于被告逾期支付，已构成根本违约，应按合同约定承担违约责任。原告向被告主张欠付的租金及物业管理费，于法有据，本院予以支持。被告提出保证金应当退还或者抵扣租金，然而原被告双方约定因被告违约原告有权没收保证金，故对被告该抗辩本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海麦趣丽实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海耀桓企业经营管理有限公司租金人民币406,848元；二、被告上海麦趣丽实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海耀桓企业经营管理有限公司物业管理费人民币45,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,085.20元，由被告上海麦趣丽实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  孙佑正人民陪审员  王国芳人民陪审员  蒋秀娟二〇二〇年五月二十日书 记 员  黄 鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。