山东省济南市长清区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0113民初338号原告（反诉被告）：山东长泰建设集团有限公司，住所地济南市长清区。法定代表人：柴洪生，公司董事长。委托诉讼代理人：李童童，济南天恒法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：韩昆，该公司员工。被告（反诉原告）：济南九甲置业有限公司，住所地济南市长清区。法定代表人：刘毅，公司总经理。被告：刘法亭，男，1955年6月23日出生，汉族，住济南市长清区。委托诉讼代理人：殷陪刚，济南长清诚业法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）山东长泰建设集团有限公司与被告（反诉原告）济南九甲置业有限公司合同纠纷一案，本院2020年1月19日立案受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）山东长泰建设集团有限公司（以下简称长泰集团）委托诉讼代理人李童童、被告（反诉原告）济南九甲置业有限公司（以下简称九甲公司）及其委托诉讼代理人殷陪刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长泰集团向本院提出诉讼请求：1、判令被告无条件协助原告方办理房产过户手续；2、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实及理由：2005年6月10日山东省长清实业公司（被告公司前身，以下简称实业公司）与济南长泰建设工程公司（原告公司前身，以下简称长泰公司）签订《土地、房产转让合同》。合同签订后，原告长泰公司依据合同约定履行了相关义务，但作为被告的实业公司在交付土地、房产后并没有按照合同约定协助原告办理土地、房产的过户手续。之后原告方曾多次找两被告进行磋商，但是被告均以各种理由拒绝配合办理相关手续，现原告为维护自己的合法权益向法院提起诉讼，请求法院支持上述请求。九甲公司辩称：1、作为买受人的原告只有付清购买款项才有主张过户登记的权利。尽管双方签订的《土地、房屋转让合同》没能细化、确定过户的具体日期，但合同第四条明确约定了付款的日期和金额，双方对合同义务的履行先后顺序尽管没有约定，但社会基本常识和常理都是先交钱、后付货。我公司早在2006年1月18日便把涉案房地产移交给原告，且于2007年就将土地使用权过户到原告名下，原告应按合同约定在2006年1月底前付清全部款项，即在被告协助办理过户前原告必须付清全部土地、房产款项。而原告至今仍欠被告土地、房产转让款本金80万元，构成严重违约。被告作为后履行一方，在原告未付清全部款项前，享有先履行抗辩权，有权拒绝协助原告办理过户。2、原告尚未履行应缴税金和过户费用等，未付清土地、房产、水电500万元的总价款，不具备过户条件。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、第二条规定，原告诉求被告履行附随义务，应提交证据证明自己履行了付清款项的义务。其次，房地产买卖合同是买受人交付价款，出卖人交付房地产并转移所有权给买受人，原告作为履行合同一方理应承担先付款、后办理过户的责任。3、原告诉求履行协助义务已超出了法定保护期限，丧失了胜诉权。原告与被告签订转让合同后，因原告未履行合同约定的付款义务，被告亦未向原告交付房屋所有权证，未同意办理变更过户手续，对此，原告明知至提起诉讼，长达十五年，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，原告提起诉讼的时间超过了诉讼时效期间。4、案涉争议房屋的物权没有发生变动，原告不享有所有权。根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的归属问题应当看登记。同时按照最高法院《关于适用若干问题的解释（一）》第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”因过户登记为案涉房屋买卖合同的附随义务，故被告协助原告办理过户登记的义务实在款项付清后条件才能成就，在原告没有足额付清款项前，其没有资格和权利取得物权。九甲公司提出反诉请求：1、判决反诉被告长泰集团向反诉原告九甲公司支付长年拖欠的土地、房屋款项80万元，并自2006年2月1日起至实际付清之日止，以本金80万元为基数每日按1%向反诉原告支付滞纳金；2、本案反诉费等费用均由反诉被告承担。事实与理由：2005年6月10日双方签订的《土地、房屋转让合同》中第四条付款办法约定：“双方议定该房地产价款分三次付清。第一次付款2005年9月底前，由乙方付给甲方200万元；2005年12月31日前再分期分批付给甲方220万元；剩余80万元待搬迁户全部搬出现场后，七个工作日内不拖不欠一次付清。逾期每日按1%向甲方缴纳滞纳金。”合同签订后九甲公司依约履行了交付土地、房产的义务，并协助其办理了国有土地使用证变更过户到长泰集团名下，但其不履行合同约定的付款义务，经无数次催要，长泰集团逾期分十几次付款，仅付400余万元，迄今为止仍欠土地、房屋本金款项80万元，构成根本性严重违约，其应当继续履行合同约定的付款和支付滞纳金义务。长泰集团对反诉辩称：九甲公司的反诉请求与事实不符。合同签订后，长泰集团按照合同约定向九甲公司支付相关费用，最终于2006年5月16日作出最终结算，向九甲公司出具欠据40万元整。欠据出具后长泰集团又陆续向对方支付现金25万元，并且双方口头协商以另外一块土地做价15万元用以折抵余款项。所以长泰集团认为涉案合同已履行完毕，九甲公司应当按合同约定协助办理相关的过户手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。该部分证据包括：1、长泰集团提供的工商变更登记，拟证明本案双方与转让合同中当事人之间的关系；2、长泰集团提供的合同复印件、房产证复印件二份、土地使用证原件一份，拟证明双方争议标的的转让合同签订内容、房产登记情况、土地所有权变更情况。存在争议的证据包括：1、长泰集团提交的40万元欠条复印件一份、借据15万元、借条10万元；2、九甲公司提供长泰集团与案外人签订的土地使用权转让合同复印件一份。针对该部分证据，当事人存在以下争议：1、对于欠据40万元复印件、借据15万元、借条10万元，长泰集团拟证明该款项为2006年5月16日双方最终结算欠付九甲公司款项40万元，并于2006年10月25日、2006年11月6日两次共还款25万元。九甲公司认为长泰集团就该证据的主张无事实依据。首先，欠条为复印件，真实性无从考量。其次欠条出具单位为长清拓展职业有限公司，与涉案房产转让合同中的转让人与受让人不一致。且欠条没有记载与本案争议的土地房产款系同一种类，无法印证欠条中的事由、金额与本案争议的土地房产有关联。且对于25万元款项的支付，九甲公司主张该款项包含在自认已还款项的420万元范围内。2、对于九甲公司提供长泰集团与案外人签订的土地使用权转让合同复印件，九甲公司拟证明该合同签订前九甲公司就已将涉案土地及房产交付给长泰集团使用。长泰集团认为该土地使用转让合同真实性无法确认，且与本案涉及的问题不一致。对于上述争议证据，本院经审查认为：1、长泰集团提供的两张25万元借据真实性九甲公司无异议，本庭予以确认，但该证据仅能证明原告有过还款行为，不足以证明已将合同款项还清。另，原告提供的40万元结款复印件无证据证明该欠款为与本案争议的土地房产相关联的结算欠据。因此，对于原告主张的已将合同款项还清，本院不予支持。2、对于被告提供的原告与案外人签订的土地使用权转让合同复印件，与本案无直接关系。根据原、被告陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：关于本案原被告与合同当事人的关系。根据双方的企业变更登记，原告山东长泰建设集团有限公司即原济南长泰建设工程公司，被告济南九甲置业有限公司即原山东省长清实业总公司。双方分别为《土地、房产转让合同》的受让方与转让方。2005年6月10日，山东省长清实业总公司（转让方甲方）与济南长泰建设工程公司（受让方乙方）签订了《土地、房产转让合同》一份。合同约定：有甲方在长清区平安街道办事处，二二0国道西侧有房地产一宗，该房地产西邻平安供电站、平安村耕地，东邻平安供销社，南邻色织布厂生产车间，北邻平安肉类市场。占地约19000㎡，房产约2300㎡。双方就该房地产有偿转让事宜，经充分协商达成合同条款如下：一、房地产总数量：土地约计贰拾玖亩，房产约计2300㎡。（以实际测量为准）二、土地、房产、水电等资产总价款伍佰万元人民币。三、产权过户办法：合同签订后，由甲方派人协助乙方办理土地、房产过户手续。双方应缴纳税金、出让金和过户等所发生的一切费用均由乙方承付。四、付款办法：双方议定该房地产价款分三次付清。第一次付款，2005年9月底前，由乙方付给甲方二百万元；2005年12月31日前，再分期分批付给甲方二百二十万元；剩余80万元，待搬迁户全部搬出现场后，七个工作日内，不拖不欠一次付清。逾期每日按百分之一向甲方缴纳滞纳金。”合同签订后，被告向原告交付了土地、房产，长泰集团亦向九甲公司支付了部分款项，九甲公司并于2007年10月17日将国有土地使用权过户到长泰集团名下，但双方后来未办理房产过户手续。对于已付款项中，双方均认可有15万元以土地使用权抵顶，但未提交相关土地登记材料。现九甲公司主张长泰集团仍欠付其土地、房产转让款本金80万元，长泰集团主张已全部付清，但未向本案提供相关证据。本院认为，土地、房产转让合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律规定，系有效合同，对合同当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定履行相应义务。本案中的合同已经签订多年，土地房产也已经交付，土地使用权证已经变更，本次诉讼中只涉及到房产的变更登记。长泰集团提出的房产过户请求，符合合同约定，应予支持。但九甲公司提出的付款请求，亦属于长泰公司合同中应履行的义务。对于未付款金额，双方存有异议，九甲公司主张长泰公司尚欠其80万元，而长泰集团主张已经付清。根据相关规定，对于付款的情况，应由长泰集团举证证实其已经履行了付款义务，证实其付款数额。长泰集团诉讼中提供的证据，不能证实其已经支付完毕合同款项。九甲公司对长泰集团的付款情况不负举证义务，但其自认尚欠80万元，综合长泰集团的举证情况，可以认定。合同中约定，待搬迁户全部搬出现场后，七个工作日内，不拖不欠一次付清。但由查明的事实可以看出，双方在合同签订后，对于付款情况已经再次作出协商，并有其他土地抵款情况的发生，所以，对于合同中约定的付款时间应视为已经协商变更。土地房产交付后，2007年10月17日土地使用权证已经变更。所以对于九甲公司提出的付款请求，本院予以支持，但对于利息的主张，因双方未证实协商变更后付款期限，所以自土地使用权证变更时计算。双方约定滞纳金的计算标准为每日1%过高，长泰集团提出调整申请，本院认定以同期贷款利率及全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于长泰集团所主张的要求九甲公司协助办理土地、房产过户手续，九甲公司主张其享有先履行抗辩权，认为协助长泰集团过户作为附随义务，应以其履行了付款义务为前提要件。但是根据《合同法》第六十七条之规定：“当事人互负债务，有限后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此，先履行抗辩权的构成要件应为当事人互负债务、双方债务须有先后履行顺序、先履行一方未履行债务或履行债务不符合约定。当事人双方签订的《土地、房产转让合同》第3条“产权过户办法：合同签订后，由甲方派人协助乙方办理土地、房产过户手续”，双方对于产权过户的约定为“合同签订后”，即只要双方签订了合法有效的转让合同，九甲公司就应履行协助过户的义务，而非以长泰集团履行付款义务为前提。基于双方签订的《土地、房产转让合同》，九甲公司应按照合同约定，根据诚实信用原则将权利转移给长泰集团。同时，长泰集团也应依照合同约定向九甲公司交付款项。案经调解未果，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由山东长泰建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内向济南九甲置业有限公司支付土地、房产转让款本金80万元；二、由山东长泰建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内向济南九甲置业有限公司支付土地、房产转让款利息，以本金80万元为基数，按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2007年10月18日至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；三、济南九甲置业有限公司应自本判决生效之日起十日内协助山东省长泰建设集团有限公司办理本案诉争房产过户手续；四、驳回济南九甲置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由济南九甲置业有限公司负担，反诉案件受理费5900元，由山东省长泰建设集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判长 冯 建二〇二〇年六月二十九日书记员 马彩龙