陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终1737号上诉人（原审被告）：韩静，女，1984年5月21日出生，汉族，陕西省卷烟材料厂职工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：韩世雄，男，1954年7月10日出生，汉族，住西安市碑林区，系韩静之父。上诉人（原审原告）：窦肖杰，男，1988年2月14日出生，汉族，现役军人，住宁夏吴忠市青铜峡市。委托诉讼代理人：王宝辉，陕西同顺律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王晓维，女，1990年5月20日出生，汉族，部队文职人员，住西安市未央区。委托诉讼代理人：王宝辉，陕西同顺律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：西安邻亲房地产中介有限公司，住所地：西安市新城区长樱路华东万和城1幢2单元12层1219室。法定代表人：王淼，该公司经理。上诉人韩静、窦肖杰、王晓维因与被上诉人西安邻亲房地产中介有限公司（以下简称：邻亲房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初6047号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，窦肖杰与王晓维系夫妻关系，2018年3月27日，窦肖杰、王晓维与韩静及邻亲房地产公司签订《西安邻亲房产房屋买卖居间合同》，合同约定韩静将其坐落于西安市碑林区房屋卖给窦肖杰、王晓维，约定房屋成交价为93万元。居间合同约定，韩静应于贷款批准后7个工作日为窦肖杰、王晓维办理过户手续，2018年7月30日，韩静应将涉案房屋交付给窦肖杰、王晓维。2018年3月31日签订《西安市存量房屋买卖合同》、2018年4月9日签订《二手房交易结算资金监管协议》。当日，窦肖杰、王晓维将资金监管协议规定的28万元首付款一次性打入资金监管账户，后在贷款银行的要求下，窦肖杰、王晓维又将资金监管账户6万元作为补交的首付款，窦肖杰、王晓维依约履行了自己的义务，2018年6月11日，中国农业银行西大街支行电话通知窦肖杰办理的涉案房屋贷款已存入资金监管账户，可办理房屋过户手续，窦肖杰、王晓维第一时间通知邻亲房地产公司，邻亲房地产公司也于当日将该情况告知韩静，并与韩静协商过户事宜，韩静无故要求涨价，至今未配合窦肖杰、王晓维办理房屋过户手续。审理中，原审法院多次调解，双方达成调解协议，后窦肖杰、王晓维反悔。窦肖杰、王晓维诉至原审法院称，其二人系夫妻关系，2018年3月27日，其与韩静及邻亲房地产公司签订了《西安邻亲房产房屋买卖居间合同》，合同约定韩静将其坐落于西安市碑林区房屋卖给其，约定房屋成交价为93万元。居间合同约定，韩静应于贷款批准后7个工作日为其办理过户手续；2018年7月30日，韩静应将涉案房屋交付给其。2018年3月31日签订了《西安市存量房屋买卖合同》、2018年4月9日签订了《二手房交易结算资金监管协议》。当日，其将资金监管协议规定的28万元首付款一次性打入资金监管账户，后在贷款银行的要求下，其又将资金监管账户6万元作为补交的首付款，其依约履行了自己的义务，2018年6月11日，中国农业银行西大街支行电话通知其窦肖杰办理的涉案房屋贷款已存入资金监管账户，可办理房屋过户手续，其第一时间通知邻亲房地产公司，邻亲房地产公司也于当日将该情况告知韩静，并与韩静协商过户事宜，韩静无故要求涨价，其诉至法院。请求：1、韩静继续履行《西安邻亲房产房屋买卖居间合同》、《西安市存量房买卖合同》（购房价款93万元）；2、韩静协助其将位于西安市碑林区的（房屋所有权证号：1150106023-1-3-1-20503-3）房屋过户至其窦肖杰名下，并将该房屋交付给窦肖杰、王晓维；3、韩静向窦肖杰、王晓维支付违约金2万元，并支付房屋占用费1万元（房屋占用费从2018年8月1日起暂计算至2018年12月31日，要求支付至实际交房之日）；4、本案诉讼费由韩静承担。韩静辩称，窦肖杰、王晓维付款期限逾期超过42天，逾期超过30天其有权单方解除合同；窦肖杰、王晓维违约采用部队公积金贷款导致逾期付款，应承担违约责任；窦肖杰、王晓维单方支付的定金不予退还；窦肖杰、王晓维构成重复起诉，应驳回窦肖杰、王晓维的起诉；诉讼费窦肖杰、王晓维承担。邻亲房地产公司辩称，对窦肖杰、王晓维的诉讼请求及事实理由无意见。原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。窦肖杰、王晓维与韩静签订合同，系双方当事人自愿达成，符合有关法律规定，依法应为有效，窦肖杰、王晓维与韩静均应按该合同履行各自的义务。现窦肖杰、王晓维将资金监管协议规定的28万元首付款一次性打入资金监管账户，韩静理应配合过户，现窦肖杰、王晓维要求韩静继续履行合同过户，理由成立，依法应予支持。关于窦肖杰、王晓维要求韩静支付违约金2万元，韩静辩称窦肖杰、王晓维亦存在违约，对此窦肖杰、王晓维无有力证据反驳，故双方都存在一定的过错，窦肖杰、王晓维该请求原审法院不予支持，关于窦肖杰、王晓维要求韩静支付房屋占用费1万元，双方并未约定，原审法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院遂判决：一、被告韩静于本判决生效之日起三十日内协助原告窦肖杰、王晓维将位于西安市碑林区房屋（房屋所有权证号：1150106023-1-3-1-20503-3）过户至原告窦肖杰名下；二、驳回原告窦肖杰、王晓维其他诉讼请求要求。案件受理费13400元，原告窦肖杰、王晓维和被告韩静各承担5000元、第三人西安邻亲房地产中介有限公司承担3400元（此款原告已预交，被告及第三人应与过户时一并给付原告）。宣判后，窦肖杰、王晓维与韩静均不服，向本院提起上诉。窦肖杰、王晓维向本院提起上诉称，一、一审判决有漏判事项，依法应当予以改判。二、其在履行合同时无任何违约事项，韩静严重违约，应当依照合同约定承担违约金。三、韩静应该支付其相应的房屋占用费。四、在一审诉讼中其无任何过错，不应承担一审诉讼费。一审的诉讼费用应全部由韩静承担。综上，请求：1、依法改判一审判决第二项为：韩静协助窦肖杰、王晓维办理过户，立即交付涉案房屋。韩静向窦晓杰支付违约金20000元，并支付房屋占用费10000元（房屋占用费从2018年8月1日起暂计算至2018年12月31日，要求支付至实际交房之日）。2、本案一、二审诉讼费由韩静承担。韩静辩称，其认为涉案合同欺诈手段签订的，合同是无效的。韩静向本院提起上诉称，一、一审法官认定事实超乎寻常。一审法官在审理案件认定事实时，对其多次提出合同中存在的问题和所说的事实几乎是听而不闻、视而不见。1、依据事实，一审法院应该认定签订合同时存在欺诈行为，至少应该认定合同的部分条款不合法、无效或者予以变更。2、付款期限，一审法官是只字不提，没有做认定。一审法院应该认定“付款期限是4月30日之前”为合同的补充条款。3、窦肖杰、王晓维逾期付款42天，是毫无疑问的事实。一审法院也没有做认定。对此也应该明确认定。一审法官在审理案件认定事实时，对其说的事实几乎是人云亦云，有些事实是甚至是黑白不分的予以认定。1、窦肖杰、王晓维称王淼为第三人，法官跟着称王淼为第三人，在审理案件中也把王淼的身份、法律地位定位为第三人。依据王淼在合同订立和执行过程中所做过的事，王淼仅仅是第三人吗？2、窦肖杰、王晓维称涉案合同为居间合同，法官跟着称居间合同。涉案合同是居间合同吗？普通百姓不太懂法可以说的不准确，作为执法的法官也可以这么不认真吗？这难道不是人云亦云吗？3、窦肖杰、王晓维说房款到位后“韩静无故要求涨价”法官就认定为“韩静无故要求涨价”，依据合同法司法解释二第二十六条的规定能说我们是无故要求涨价吗？再按延期付款所导致的结果，能说我们无故要求涨价吗？说法官黑白不分我们认为一点都不过分。4、韩静采用欺诈手段违约采用部队公积金贷款，逾期付款42天，能说韩静“依约履行了自己的义务”吗？太不尊重事实了吧！后面又说“被告辩称原告亦存在违约，对此原告无有力证据反驳，”岂不是自相矛盾吗？5、耗费十六个月时间，花费九牛二虎之力，差点磨破嘴皮经过价格讨价还价，好容易达成了调解协议，双方都签了字、按了手印。凭良心讲，窦肖杰、王晓维逾期付款42天，为自己节约了十七万银行利息。给其造成三十多万元的巨大经济损失，该协议确定仅仅给其补偿三万多元钱。窦肖杰、王晓维还说反悔就反悔。二、一审法官依据合同法第八条做出的一审判决显然是错误的。依据合同执行过程中的事实，理应依据合同法第九十三条第二款的规定来判决。三、一审法官未履行法定义务。四、明摆着的事实：1、双方约定的付款期限：2018年4月30日之前。2、房款到账时间：2018年6月11日。3、逾期付款时间：5月1日起至6月11日，计42天。4、合同约定的付款方式是按揭贷款。窦肖杰、王晓维以欺诈的手段改变合同约定的付款方式，违约采用部队金积金贷款。因该贷款有其特别严格的流程和时间节点规定，导致了逾期付款。5、窦肖杰、王晓维逾期42天付款，为自己节约了十七万银行利息；可是，依据西安房地产信息网公布的2018年5、6月份房地产价格统数字计算，其却因此要承受三十余万元的经济损失。更重要的是导致其当初以房换房的目的无法实现，给其造成了严重的精神伤害。6、依据合同第六条第1款约定，一方解除合同的条件是逾期履约超过30日。窦肖杰、王晓维逾期付款多达42天，远远超过30日。解除合同的条件已经成就。其有权单方解除合同。依据合同法第九十三条第二款规定，其依法可以解除。7、依据合同第七条第3款约定，合同已经终止和解除。综上，请求：一、改判：1、韩静有权单方解除合同或者合同已经依约解除。2、驳回窦肖杰、王晓维一审的诉讼请求。3、韩静向窦肖杰、王晓维支付的三万元定金，窦肖杰、王晓维无权要求返还。4、窦肖杰、王晓维向韩静支付2790元违约金。5、涉案一、二审诉讼费全部由窦肖杰、王晓维、西安邻亲房产公司承担。6、一审过程中依法订立的书面调解协议，双方签了字、按了手印，就已经生效，与合同无异，与合同具有相同的法律效力。依据合同法第八条的规定，应该履行协议，窦肖杰、王晓维不得擅自反悔。二、撤销西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初6047号民事判决。查清事实，审核窦肖杰、王晓维在订立合同和执行合同过程中是否采用了欺诈的手段；合同的部分条款是否违法、是否有效；居间人与窦肖杰、王晓维是否构成相互串通，损害了韩静的利益，解除合同的条件是否成就，将本案发回重审。韩静辩称，1、其已经履行付款义务。根据三方签订合同，其将首付款存入资金监管账户，资金监管协议约定其申请公积金贷款支付剩余房贷。其也积极申请贷款，公积金贷款也汇入了资金监管账户，其履行付款义务；2、韩静在履行合同过程中存在过错，其在履行合同中没有过错。在履行合同中，房屋涨价，所以韩静在办理过户登记时要求涨价，显然违约存在过错。双方签订的合同都是真实有效的，均系双方真实意思表示，不存在欺诈。邻亲房地产公司针对窦肖杰、王晓维与韩静的上诉一起答辩称，合同签订当天其给双方讲过合同，包括违约条款，当时韩静和韩静的母亲在场。付款时间当时没有写到合同的原因是因为西安市当时正值房价上涨期间，故口头约定4月30日左右把房子过户完，到房管局时双方自行约定公积金贷款，其也给双方把时间节点说的很清楚。后来其给双方都做过工作，其没有说让双方承担3％的违约金，说只要谈好确定赔偿金额就行，3％的违约金其从开始到现在都没有说过。西安二手房交易都是客户承担中介费，其没有偏向任何一方。其去卖方家去过好几次，对于违约金的协调很多次，但是没有协商成功。经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，韩静既不能提供证据证明窦肖杰、王晓维以及第三人西安邻亲房地产中介有限公司存在欺诈行为，也不能证明案涉合同条款因存在违反格式条款的法律规定而导致无效的事实。经审查，案涉《西安邻亲房产房屋买卖居间合同》、《西安市存量房买卖合同》符合意思自治原则，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，各方当事人应依合同约定享有权利、履行义务。本案合同签订后，窦肖杰、王晓维已依约将首付款及按揭款汇入资金监管账户，而韩静在无正当抗辩理由的情况下，不依约履行过户、交付房屋等合同义务，显然构成违约。因此，原审法院认为窦肖杰、王晓维请求继续履行合同过户依法应予支持正确，本院予以支持。但是，窦肖杰、王晓维在一审明确提出韩静还应交付涉案房屋，而交付涉案房屋应是合同继续履行韩静所应负有的一项重要义务，故原审驳回窦肖杰、王晓维交付房屋的诉请显然不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初6047号民事判决第一项；二、撤销西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初6047号民事判决第二项；三、韩静与窦肖杰、王晓维继续履行案涉《西安邻亲房产房屋买卖居间合同》、《西安市存量房买卖合同》；四、韩静于本判决生效之日起三十日内向窦肖杰、王晓维交付位于西安市碑林区房屋（房屋所有权证号：1150106023-1-3-1-20503-3）；五、驳回窦肖杰、王晓维的其他诉讼请求。一审案件受理费按原审判决执行。韩静预交的13100元二审案件受理费由韩静负担，窦肖杰、王晓维预交的550元二审案件受理费由窦肖杰、王晓维负担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年三月二十七日书记员 范致远