上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初661号原告：上某1有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东大道1476号、1482号1401-1415室。法定代表人：邹宁，董事长。委托诉讼代理人：章欣，北京市华泰律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：许竞伟，北京市华泰律师事务所上海分所律师。被告：上某2有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：刘鑫，执行董事。原告上某1有限公司诉被告上某2有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告之委托代理人章欣、许竞伟、被告之法定代表人刘鑫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令原、被告签订的《房屋租赁合同》(滨江19-22-11)于2019年9月24日解除；判令被告支付租金122,715.63元；支付合同解除前的物业费8347.6元；支付2019年5月1日至2019年9月30日电费1719.9元；支付租赁保证金20,000元且已付的租赁保证金20,000元不予退还；支付租金、物业费、电费、保证金的违约金；按照合同约定的租金、物业费标准支付返还房屋前的占有使用费及物业费。事实和理由：2019年2月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告名下上海市杨浦区杨树浦路XXX号(滨江国际广场)1号楼3楼A5室房屋(以下简称承租房屋)，租赁期限自2019年3月1日起至2022年1月31日止，并约定租金、物业费、等收费标准及违约责任。合同签订后，被告未按约支付租赁保证金、租金、物业费、电费，仅于2019年5月22日支付2019年6月租金21,197.92元、2019年8月15日支付租赁保证金20,000元、2019年5月27日支付2019年3月1日至4月30日电费796.38元。2019年7月3日，原告向被告发出《租金催款函》，被告签收后却仍未支付欠款。2019年7月23日，被告出具《承诺书》，承诺在2019年8月9日之前缴纳上述欠款，后仍未履行承诺；2019年9月2日原告委托律师向被告发出《律师函》催缴，被告收到后未予支付。2019年9月24日，原告向被告发出《解除合同通知书》，被告当日签收，故合同于2019年9月24日解除，被告于2019年10月8日将房屋交还原告，但未将房屋内电脑、办公家具等搬走，仍占有房屋，直至2020年1月16日才交接房屋。被告辩称，对租赁合同无异议，确实欠付了租金、物业费、保证金，在租赁期间缴纳过三笔钱，分别是2019年5月28日的21197.92元(3月份的房租)，2019年8月21日的2万元(6月份房租)，2019年5月28日的796.38元(电费)，除此以外没有交过其他钱。收到原告的解除合同通知书，认可双方合同于2019年9月24日解除。房屋有一扇窗的窗锁坏了，起风就能掀开，另外2019年6月23日至2019年9月24日因隔壁装修导致租赁部位墙插全部断电，其他区域有电，报修后，原告方在2019年6月25日来人检查，但没有维修好，经多次催促，之后原告表示要被告先付完房租才能维修，所以一直没有修，影响了被告完整使用房屋。2019年10月8日被告将钥匙还给原告，但原告表示费用没有结清，不让被告搬走家具、电脑等物品。不同意支付违约金，认为合同约定违约金是从保证金中扣除的，而在被告与之前的出租方的合同内是没有保证金的，现与原告签订租赁合同只能被迫同意有保证金条款。不同意支付占有使用费，认为2019年9月24日已经搬离，是原告不让被告搬走物品，且告知被告根据合同原告有权处置被告物品。本院经审理认定事实如下：2019年2月28日，原、被告曾就坐落于上海市杨浦区杨树浦路XXX号(滨江国际广场)1号楼3楼A5室(系争承租房屋)246平方米签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁作为办公使用，约定主要内容为“租赁期限从2019年3月1日至2022年1月31日止；2019租赁年度内，租金2.833元/日/平方米，物业费从2019年7月1日开始随租金缴纳，标准为0.4元/日/平方米；从2019年3月开始收取一切费用，首期租金、押金于本合同签订后5个工作日内支付，2019年3月1日至2019年4月30日租金42,395.84元、押金40,000元；双方约定，第二年(自2020年1月1日起至2020年12月31日止)，租金和物业管理费为301,893.72元，平均每月25,157.81元。每期支付期限为前一期最后一个月的25日或该日之前。租赁保证金40,000元不计利息，待合同期满时，在乙方注销或迁移工商注册地后，凭注销相关证明并交清全部租金及其他应交费用、按规定归还租赁物后，乙方凭原房屋租赁押金凭证向甲方索取押金钱款，甲方将于15个工作日内将房屋租赁保证金无息退还给乙方，如乙方有拖欠任何费用之行为，须从该保证金中扣除相关费用后再予以退还。乙方拖欠房租或物业管理费，每逾期一日，乙方须按每日应缴费用的两倍向甲方交付违约金，逾期超过十五天的，乙方支付的房屋租赁保证金不予退回，逾期超过三十天的，甲方有权单方终止合同、收回出租房屋，乙方留存房屋的一切物品甲方有权处置，并追究乙方逾期违约金和其他违约责任，乙方拖欠水、电、等各类应交费用的，参照本条约定承担违约金和违约责任。”关于电费欠费情况，根据被告法定代表人刘鑫签收电费结算表回执显示，分别为5月319.8元、6月327.6元、7月380.9元、8月344.5元、9月347.1元。2019年7月3日，原告向被告发出《租金催款函》，要求被告在15日内支付2019年3月1日至2019年7月31日租金84,791.68元、物业费2993元、电费319.8元、押金40,000元，合计128,104.84元。次日刘鑫签收该函件。2019年7月23日，刘鑫出具《承诺书》，承诺在8月9日之前缴纳2019年3月、4月、5月、7月房屋租金及保证金128,104.84元，否则愿意按合同第六条(违约责任)执行。2019年9月2日，原告委托律师向被告出具《律师函》，催讨租赁保证金20,000元、租金127,187.52元、物业费8979元及2019年5月1日至2019年7月31日电费1028.30元，共计157,194.82元。次日，刘鑫签收。原告向被告发出《解除合同通知书》，告知合计欠款157,194.82元，根据合同条款，通知合同于送达本通知之日解除，另被告应于合同解除之日起3日内返还房屋，否则按照合同约定的租金标准支付占有使用费及相应的物业费、电费等，及支付违约金等违约责任。2019年9月24日，刘鑫签收《解除合同通知书》。2020年1月16日原告(甲方)、被告(乙方)签署《房屋交接书》，内容为“……截止2019年9月30日，乙方尚欠甲方租金127,187.52元、物业费8979元、电费1719.9元、租赁保证金20,000元，合计157,886.42元；乙方于2020年1月16日搬离租赁房屋，将房屋交还甲方，经甲方检查无损坏房屋等事故隐患；乙方已支付的20,000元租赁保证金不予退还；乙方逾期支付租金、物业费、电费、租赁保证金等费用产生的违约金以及房屋返还前(2019年10月1日至2020年1月16日)的占有使用费由双方另行协商确定。”审理中，原告调整合同对违约金为每日应缴费用的2倍为同期银行贷款利率的1.5倍，被告对此无异议。另查，关于被告付款情况，根据中国民生银行支付业务回单(收款)回单凭证显示，2019年5月22日被告向原告支付21,197.92元(摘要备注为租金物业费)、2019年5月28日被告向原告支付796.38元(摘要备注为电费)、2019年8月15日被告向原告支付20,000元(摘要备注为宜动信息房租)。被告就断电一节提交其与原告负责人王某的微信记录，显示两人联系为2019年4月至2020年1月的记录，前大部分为王某催付钱款，最后三条记录为2020年1月14日刘鑫提出“王总，之前6月份断电，一直到我离开都没好，你和王总商量一下，帮我减免一些，我尽快安排给你们付掉”，王某回复“资料已经全部交给集团法务，目前全权委托律师处理”，2020年1月16日刘鑫询问“王总，我们今天可以过来搬东西吗？”。原告对刘鑫与王某微信记录真实性无异议，但认为记录中主要是原告催缴租金，而被告拖延；事实上6月份没有断电，微信关于断电的内容是刘鑫个人表述。刘鑫陈述双方之前都是用电话沟通或用其另一个手机联系，无法提供进一步证据。本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。现原、被告均认可合同于2019年9月24日提前解除，本院对此予以确认。本案争议在于确定法定解除情形的违约责任由谁承担。被告确认未按合同如期支付租金及物业费、电费，且对2019年9月24日合同解除前的欠缴物业费和电费金额无异议，本院对此予以确认。双方对于被告在2019年8月支付的20,000元性质有争议，鉴于被告在付款时已备注为租金，原告在催缴函件中也一直表示保证金未交，故本院以此确定20,000元作为租金用途，抵扣前欠租金。被告认为合同履行过程中，房屋使用有瑕疵，但未能充分举证，且窗锁损坏未能影响到被告使用房屋的目的；关于断电一节，被告未提供充分证据予以证明断电事实及断电后果，且被告自述仅墙插断电，被告仍在继续使用房屋过程中，不足以认定此节影响被告租赁房屋目的，被告也自述并非原告原因造成，该断电系出租方维修责任而非免除被告不付租金的理由，故被告要求减免租赁期间租金，本院不予支持。关于违约金，被告欠缴费用，违约事实成立，违约责任条款明确约定适用各类应缴费用，且原告主动降低标准，被告亦对标准无异议，本院可以支持。关于保证金，合同明确约定保证金为40,000元，被告未能按约支付，合同对未缴足保证金的后果未作约定，仅在违约责任条款中明确逾期超过15天的，被告支付的租赁保证金不予退回，故本院在已支持违约金的情况下，未交保证金不再收缴。关于房屋占有使用费和物业费，被告抗辩系原告认为费用没有结清阻止其搬走家具、电脑等，未提供证据予以证明，且被告自述2019年10月8日交还钥匙，也并非合同解除当日完成房屋返还，故被告理应支付房屋后续费用。但原告主张直至双方交接之日，根据合同约定“付款逾期超过三十天的，甲方有权单方终止合同、收回出租房屋，乙方留存房屋的一切物品甲方有权处置”，故根据该约定，原告应在合同解除后及时处置设备物品、收回房屋，否则应属损失扩大部分，鉴于被告对其物品已收回，本院酌情判决被告支付两个月的房屋使用费和物业费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告上某1有限公司与被告上某2有限公司就上海市杨浦区杨树浦路XXX号(滨江国际广场)1号楼3楼A5室签订的《房屋租赁合同》(合同编号：滨江19-22-11)于2019年9月24日解除；二、被告上某2有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告上某1有限公司2019年3月1日至2019年9月24日租金102,715.63元；三、被告上某2有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告上某1有限公司2019年7月1日至2019年9月24日物业费8347.6元；四、被告上某2有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告上某1有限公司电费1719.9元；五、被告上某2有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告上某1有限公司欠缴租金的违约金，具体计算为：以1197.92元为基数，支付自2019年3月8日至实际支付之日止的违约金;以21,197.92元为基数，分别支付自2019年3月26日、2019年4月26日、2019年6月26日、2019年7月26日至实际支付之日止的违约金;以16,726.03元为基数，支付自2019年8月26日至实际支付之日止的违约金。上述违约金在2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的1.5倍计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的1.5倍计付；六、被告上某2有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告上某1有限公司欠缴物业费的违约金，具体计算为：以2993元为基数，分别支付自2019年6月26日、2019年7月26日至实际支付之日止的违约金；以2361.6元为基数，支付自2019年8月26日至实际支付之日止的违约金。上述违约金在2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的1.5倍计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的1.5倍计付；七、被告上某2有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告上某1有限公司欠缴电费的违约金，具体计算为：以319.8元为基数，支付自2019年6月21日至实际支付之日止的违约金；以327.6元为基数，支付自2019年7月21日至实际支付之日止的违约金；以380.9元为基数，支付自2019年8月21日至实际支付之日止的违约金；以344.5元为基数，支付自2019年9月21日至实际支付之日止的违约金；以347.1元为基数，支付自2019年10月21日至实际支付之日止的违约金。上述违约金在2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的1.5倍计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的1.5倍计付；八、被告上某2有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告上某1有限公司欠缴保证金的违约金，以40,000元为基数，支付自2019年3月8日至实际支付之日止的违约金，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的1.5倍计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的1.5倍计付；九、被告上某2有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告上某1有限公司房屋占有使用费和物业费48,381.84元；十、原告上某1有限公司其余诉讼请求，不予支持。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5082元，由被告上某2有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱 萍审 判 员  李清梅人民陪审员  崔凤岭二〇二〇年七月二日法官 助理  方倩竹书 记 员  李梦芸附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。