广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初5389号原告：王小妹，女，1989年6月5日出生，汉族，住广东省遂溪县***********，公民身份号码440************626。委托诉讼代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚婉娴，广东广岭律师事务所实习律师。被告：梁向灵，男，1986年11月18日出生，汉族，住广东省丰顺县******黄岗坪，公民身份号码441************716。被告：古彩琴，女，1988年12月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***************，公民身份号码441************72X。第三人：平安银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市东平新城区裕和路佛山新闻中心五区。负责人：罗福孙。原告王小妹与被告梁向灵、古彩琴、第三人平安银行股份有限公司佛山分行（以下简称平安佛山分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告王小妹及其委托诉讼代理人麦丽妍到庭参加诉讼。被告梁向灵、古彩琴到庭参加诉讼。第三人平安佛山分行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王小妹向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《房地产买卖合同》，涂销位于佛山市顺德区****办事处振华社区居民委员会容新路6号富逸居B604号房屋及摩托车位的抵押登记，并配合原告办理上述房屋及B604号摩托车位的过户登记手续，将上述房屋及车位按合同约定交付给原告；2.第三人协助被告办理上述房屋的涂销抵押手续；3.被告向原告赔偿律师费10000元、财产担保费3000元；4.本案诉讼费用及财产保全费用由被告承担。诉讼过程中，原告王小妹变更第1项诉讼请求为：判令被告继续履行《房地产买卖合同》，涂销位于佛山市顺德区****办事处振华社区居民委员会容新路6号富逸居B604号房屋及摩托车位的抵押登记，并配合原告办理上述房屋及B604号摩托车位的过户登记手续，将上述房屋及车位交付给原告。事实和理由：2019年12月15日，原告与被告签订了《房地产买卖合同》，约定被告以698000元的价格向原告出售位于佛山市顺德区****办事处振华社区居民委员会容新路6号富逸居B604号、B604号摩托车位的房产（以下简称B604号房屋及摩托车位）；并约定原告以按揭方式支付房款，房屋存在抵押登记，抵押权人为平安佛山分行，被告应协助办理涂销抵押手续及按揭手续；约定办理产权转移时间2019年3月1日前等等。签订合同之后，原告依约向被告支付了定金70000元，并如期申请了转按揭手续，但因被告的征信严重不良，导致转按揭申请未获银行审批通过。被告的征信记录亦导致没有垫资公司愿意办理垫资赎证手续。被告的征信问题大大地增加了原告履行的资金风险，合同因被告无法正常履行，被告已构成违约。为维护交易稳定，保障合同继续履行，请求人民法院判决被告配合继续履行合同，原告同意按法院要求以现金支付剩余房款。为维护原告的合法权益，请求人民法院判如所请。被告梁向灵、古彩琴辩称，一、两被告认为原告起诉没有任何事实和法律依据。二、两被告自2019年12月15日与原告签订《房地产买卖合同》后，严格按合同约定履行合同义务，没有任何违约行为。三、原告负有办理转按揭或寻找垫资公司的义务。原告因自身原因导致转按揭申请未获银行审批通过，也因自身原因导致没有垫资公司愿意办理垫资赎证手续。转按揭申请未获银行审批通过，没有垫资公司愿意办理垫资赎证手续，与两被告无关。四、原告逾期支付购房款已构成违约，两被告有权没收定金，并保留追究违约责任的权利。综上，原告起诉两被告违约没有任何事实和法律依据，两被告坚决请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人平安佛山分行提交书面意见述称，就原告诉求答复如下：被告梁向灵在平安佛山分行办理的二手楼按揭贷款结清后，平安佛山分行将在三至五个工作日内出具贷款结清证明及抵押房产涂销资料。原告提供的证据有《房地产买卖合同》一份、收款收据一份、转账凭证打印件一份、微信聊天记录截图打印件一份、征信记录打印件一份、房产证复印件一份、《委托代理合同》一份、律师费发票一份、《委托担保合同》一份、担保费收据一份、证明复印件一份。两被告提供的证据有微信聊天记录截图打印件六页、房产专用收款收据一份。第三人平安佛山分行没有提供证据。经审核，上述证据来源、形式合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述意见和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告共同共有B604号房屋及摩托车位，产权证号为1118001341、1118001342。2019年12月15日，两被告作为甲方，原告作为乙方，案外人佛山市顺德区标升房地产中介有限公司（以下简称标升公司）作为丙方，三方签订《房地产买卖合同》，约定两被告将B604号房屋及摩托车位出售给原告，成交价为698000元。该合同第三条约定，“……在签订本合同时乙方支付甲方定金人民币贰万元整（小写：￥20000元），在乙方办理银行按揭贷款（或转按揭手续）时再支付甲方购房定金伍万元整（小写：￥50000元），……甲乙丙三方收到办理产权转移登记回执的同时支付甲方购房首期款人民币贰万捌仟元（小写：￥28000元）。3、购房尾款人民币陆拾万整（小写：￥600000元）乙方需办理按揭贷款，甲方协助乙方须于2020年01月15日前向银行办理贷款按揭手续（或转按揭手续）。……”第十二条第7款约定，“甲方明确需乙方资金协助赎证，找第三方垫资赎证手续费用或办理按揭贷款转按所需的费用由乙方负责。”第十三条约定，“……守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、保全、担保费用、查询费等均由违约方承担。”同日，两被告出具收据，确认收到“王小妹交来……购房定金贰万元（中介托管）。”2019年12月18日16时15分，原告向被告梁向灵转账支付50000元。两被告出具收据，确认收到“王小妹、梁凌飞交来……购房定金柒万元整（其中2019年12月15日收贰万元现金，今收柒万转账）”。2019年12月19日，被告梁向灵向中国人民银行征信中心查询、打印个人信用报告。该个人信用报告显示，截至2019年12月19日16时28分7秒，被告梁向灵名下的未结清贷款有10笔，其中有7笔贷款的账户状态为“逾期”。在此期间，原告与丈夫向中国银行股份有限公司广东省分行（以下简称中国银行广东分行）申请就B604号房屋及摩托车位办理转按揭业务。标升公司提供书面证明称，因卖方个人信用报告问题，银行不予办理转按揭业务并退件，标升公司向其他多间银行咨询转按揭事宜，及向多家垫资公司咨询垫资赎证事宜，均答复因卖方个人信用报告问题不予办理。2020年2月20日，原告委托广东广岭律师事务所指派律师作为代理人。原告为此支付律师费10000元。原告又与广东明华融资担保有限公司（以下简称明华公司）签订《委托担保合同》，约定明华公司有偿为原告所提保全申请向法院提供担保。合同约定担保费为2500元，原告于2020年2月21日向明华公司支付该笔费用。2020年3月2日，原告诉至本院。原告同时申请本院对案涉房产进行财产保全，并由明华公司出具诉讼保全担保函。两被告在庭审中述称，截至2020年4月9日，尚欠平安佛山分行贷款本金491796.63元。两被告又述称，“我一直都是履行合同，没有违约，我们一直都是同意卖房给原告的。”原告在庭审中述称，愿意代两被告向平安佛山分行清偿贷款。原告同时提供银行流水，显示截至2020年4月7日，原告名下有一银行账户存款644227.49元。经向原告询问，原告表示同意一次性支付剩余的购房款。另查明，两被告为B604号房屋及摩托车位办理了以平安佛山分行为抵押权人的抵押登记。直至2020年4月14日，该房产仍登记在两被告名下，上述抵押登记仍未注销，除平安佛山分行之外没有其他抵押权人。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据《房地产买卖合同》第十二条约定，原被告协议通过办理转按揭或寻找第三方垫资的方式注销案涉房产的抵押权。虽然在该过程中原告负有提供资金、承担费用的义务，但两被告也负有协助配合办理的合同附随义务。原告按照约定向两被告支付定金70000元，又向中国银行广东分行申请就案涉房产办理转按揭业务，已适当履行其合同义务。标升公司称无法办理转按揭或寻找第三方垫资的原因在于被告梁向灵的个人信用报告存在问题。标升公司作为中介方，对原被告交易的具体情况较为清楚，其意见具有参考性，且该陈述也可与原告提供的微信聊天记录截图打印件、征信记录打印件相互印证。两被告抗辩不能办理是原告自身原因导致，但未能举证证明，也未能对原告主张的事实举证予以反驳。因此，对于原告主张合同未能以转按揭或寻找垫资的方式继续履行下去是由被告梁向灵的征信记录导致，本院予以采纳。原告主张鉴于该种情况，直接自行代两被告清偿银行贷款存在风险，故选择通过诉讼途径处理，符合情理。两被告未能保证个人信用报告符合办理转按揭业务或寻找第三方垫资的一般要求，已经违反协助配合办理的合同附随义务。对于原告主张两被告构成违约，本院予以采纳。两被告违约后，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《房地产买卖合同》约定成交价格为698000元，原告已经支付70000元，则未支付的购房款为628000元。原告主张两被告继续履行《房地产买卖合同》，且在审理过程中同意一次性支付剩余购房款，也具备该经济能力。两被告也同意继续履行合同，将案涉房产出售给原告。由原告一次性支付剩余购房款，两被告将案涉房产过户并交付给原告的履行方式可行，且有利于实现原被告双方的合同目的。对于原告主张两被告继续履行《房地产买卖合同》，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”案涉房产已抵押给平安佛山分行。原告同意代为清偿贷款及支付提前还贷费用，以消灭平安佛山分行的抵押权，本院予以确认。原告代为清偿完毕后，两被告与平安佛山分行应协助原告办理房产抵押权注销登记手续。上述抵押权登记注销后，两被告应继续履行合同，协助原告办理案涉房产的过户登记手续，并在过户后将案涉房产交付给原告。对于原告代为清偿贷款后剩余可由两被告收取的购房款，因两被告未在本案中主张，故本案不作处理，但原告仍应予以支付。原告未能支付的，两被告可另案主张权利。原告因本案支出律师费10000元，并主张由两被告承担。原告该项主张符合《房地产买卖合同》第十三条约定，本院予以支持。原告举证的《委托担保合同》及收据载明担保费为2500元，故对于原告主张被告承担其支出的担保费3000元，本院仅支持其中2500元，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款规定，判决如下：一、原告王小妹于本判决生效之日起三十日内代被告梁向灵、古彩琴一次性向第三人平安银行股份有限公司佛山分行清偿位于佛山市顺德区****办事处振华社区居民委员会容新路6号富逸居B604号、B604号摩托车位的房产的贷款及提前还贷费用，第三人平安银行股份有限公司佛山分行、被告梁向灵、古彩琴于清偿完毕后十日内协助原告王小妹办理房产抵押权注销登记手续；二、被告梁向灵、古彩琴继续履行《房地产买卖合同》约定的合同义务，在房产抵押权注销登记后十日内协助原告王小妹办理位于佛山市顺德区****办事处振华社区居民委员会容新路6号富逸居B604号、B604号摩托车位的房产的所有权过户登记手续；三、被告梁向灵、古彩琴在房产所有权过户后十日内向原告王小妹交付位于佛山市顺德区****办事处振华社区居民委员会容新路6号富逸居B604号、B604号摩托车位的房产；四、被告梁向灵、古彩琴于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王小妹支付律师费10000元、担保费2500元；五、驳回原告王小妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5105元，财产保全费3725元，共计8830元（原告王小妹已预交），由被告梁向灵、古彩琴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王小东二〇二〇年五月二十六日书记员  杨志华