河南省漯河市召陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1104民初420号原告：张旭臣，男，1967年3月28日出生，汉族，住漯河市召陵区。委托诉讼代理人：石素娜，河南恩达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈朵朵，河南恩达律师事务所实习律师。被告：杨会云，女，1978年10月20日出生，汉族，住漯河市召陵区。委托诉讼代理人：何继纲，河南开瑞律师事务所律师。原告张旭臣与被告杨会云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法由审判员张耀轩适用简易程序独任审判，2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告张旭臣及其委托诉讼代理人石素娜、陈朵朵、被告杨会云及其委托诉讼代理人何继纲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张旭臣向本院提出诉讼请求：1.请求解除双方的买卖合同；2.请求被告返还购房款100000元;3.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：张旭臣与杨会云于2020年3月11日签订江南岸购房协议一份，双方约定：张旭臣向杨会云购买位于漯河市××区××与××交叉口东北角××岸小区××单元××房屋××套，房屋总价款为470000元；采用分期付款方式支付，首期100000元于2020年3月11日支付，尾期370000于2020年12月30日前结清。张旭臣于2020年3月11日以现金形式向杨会云支付购房款，同日杨会云向张旭臣出具房款收到条。在张旭臣支付首期购房款后得知，其所购买的房屋无法办理不动产权证。张旭臣购买该房屋是为了获得该房屋的所有权以及使用权,根据双方签订的协议及相关法律规定，杨会云应当保证该房屋无权利瑕疵，不动产的所有权转移是以登记公示为标准，但是该房屋却无法办理产权证。依据《合同法》第九十四条第四项关于合同目的无法实现可解除合同的规定，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于因出卖人原因导致标的物所有权无法转移，买受人有权解除合同的规定，双方之间的合同应予解除。综上，为维护合法权益，故起诉至贵院，请贵院依法判令所请。原告张旭臣对自己提出的主张，向法庭提供以下证据：证据组一购房协议一份，用以证明1、双方之间存在房屋买卖合同关系，2、双方应当按照该协议行使权利与履行义务，杨会云出让其江南岸小区的5号楼1单元4层403号房屋给张旭臣，张旭臣应向杨会云支付房屋总价款470000元，采用分期付款方式支付；证据组二房款收到条一份，用以证明杨会云收到房款现金100000元，张旭臣已按照购房协议履行了首次付款义务；证据组三漯河市中级人民法院执行裁定书一份、漯河市自然资源确权登记交易服务中心查询明细一份，用以证明涉案房产处于被执行状态，属于限制房产，暂时不允许出售。针对原告张旭臣提供的证据，被告杨会云的质证意见为：对证据组一、二无异议；对证据组三限制房产俺得五日内核实一下。被告杨会云辩称，一、原告要求解除合同无事实依据。原告购买被告的房屋时对房屋无房产证及暂时不能办理不动产权证是明知的，1、双方交易时，被告就房屋的现状及将来作了充分的说明，协商中为了避免误会，专门找了两个证人，可以作证，并且双方是先到物业上办理的交接事宜，如更改合同、收据等手续，办理完毕后原告才交的款，2、房屋交易的价格明显低于市场价，也可以证明被告就房屋的现状及将来作了充分的说明，双方交易的房屋面积为113.64平方，并且已经装修入住，总价格是470000元，单价约每平方4135元，明显低于市场价。如果不是没有不动产权证，被告绝对不会卖这个价格，原告也是贪图便宜才买的这个房屋，不过该房有预售许可证，将来开发商解决了障碍后完全可以办理不动产权证，此时只是改了合同，原告可以省下一大笔办理不动产权证的手续费；二、原告要求解除合同无法律依据。双方的交易是双方真实意思的表示，符合法律规定，是合法有效的合同，应该得到遵守，同时从鼓励交易的角度也不能解除。综上，原告起诉无事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。被告杨会云针对其辩称意见及对反驳原告张旭臣的诉讼请求所依据的事实，向法庭提供以下证据：证据组一收据两份、物业证明一份，用以证明该案涉房屋在物业处已经发生变更、登记、备案；证据组二民事裁定书两份，用以证明房屋使用权是被告。针对被告杨会云提供的证据，原告张旭臣的质证意见为：对证据组一中涂改收据无异议予以认可，涉案房屋买卖合同签订时双方未签订该合同而自愿进行涂改的，且该票据并不是不可逆的、不可挽回的，可以通过向相关单位申请或说明情况予以补正，针对物业的证明请法院核实原件，该证据只能证明双方买卖了涉案房屋，不能证明其他问题，关于原告是否知道能否过户问题，根据被告的答辩是暂时不具备办证，暂时没有具体时间，且据原告陈述原告不知道能否过户的事情，是否能够过户房屋也未将该项内容写进协议里，且没有提供原告知晓是否能够办证，被告应对此事未尽到提示义务及举证不能承担不利后果；对证据组二两份裁定书的证据证明该涉案房屋被查封，截止2020年3月6日仍被再次查封，所有权不明晰，该房产仍然不允许交易。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2020年3月11日，原告张旭臣与被告杨会云签订江南岸购房协议承诺证明，双方约定：张旭臣向杨会云购买位于漯河市××区××与××交叉口东北角××岸小区××单元××房屋××套，房屋总价款为470000元，采用分期付款方式支付，首期100000元于2020年3月11日支付，尾（期）款370000于2020年12月30日前结清，合同签订当日，原告张旭臣以现金形式给被告杨会云支付购房款首付款100000元，被告杨会云向原告张旭臣出具房款收到条；2、在原、被告签订上述购房协议承诺证明后，漯河市宏阳置业有限公司给被告杨会云出具的购房收据上也将“杨会云”更改为“张旭臣”，同时，被告杨会云也将其他相关手续在其小区物业进行了变更登记，但涉案房屋一直由被告杨会云占有、使用、居住；3、涉案房屋未登记在被告杨会云名下，该房屋在原、被告双方签订买卖协议前处于查封状态，现又处于续查封状态；3、原告张旭臣在购买该房屋时，其知道该房屋处于何种状态；4、经调解，原、被告双方未达成共识。上述事实，有当事人的陈述与自认、起诉状、答辩状、身份证复印件、授权委托书、执业证件、出庭公函、购房协议、收到条、收据、裁定书、查询明细、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，2020年3月11日，原、被告双方书面签订购房款协议承诺证明，当日，原告张旭臣以现金形式交付给被告杨会云房款100000元，对此，双方无异议，本院予以确认。首先，位于漯河市××区××与××交叉口东北角××岸小区××单元××号房屋虽由被告杨会云占有、居住和使用，但其未取得不动产登记证书，《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据上述法律规定，因涉案房屋至今仍登记在他人名下，被告杨会云并非涉案房屋法律意义上的物权人，亦非取得法律意义上的物权；其次，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据上述法律规定，本院认为，1、被告杨会云未取得法律意义上的物权，其虽占有和使用，但不能认定其已取得涉案房屋的所有权和处分权，2、对于不动产和个别的动产，我国法律明确规定实行强制登记公示制度，原则上登记在谁名下即谁享有物权，但不排除实际权利人应当享有的民事权利，3、涉案房屋未登记在被告杨会云名下，对于双方房屋买卖的目的和初心暂不能实现即不能实现合同的目的，因此，原告张旭臣请求解除双方的买卖合同，符合法律规定和本案实际，本院予以支持；再者，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述法律规定，本院认为，1、秉持诚实信用原则，不仅是中华民族千年来的传统美德及社会提倡的正能量，而且也是以德治国、依法治国的基本要求，从弘扬社会主义核心价值观和传播社会主义法治理念的要求出发，民商事活动及交易各方均要严格遵循这一原则，2、本案原告张旭臣作为房屋的购买人，对于购买房屋系其人生中、家庭中的一件大事，应当充分了解购买房屋的位置、面积、价款等综合因素的情况下，根据社会常识及经验法则，作为买房人让出卖人出示不动产登记证书证明其享有所有权及处分权系常规判断，原告张旭臣诉称在签订协议后才知道该涉案房屋不能过户的理由，明显违背通常认知及水准，对此诉称主张，本院不予采信，3、综上，原告张旭臣在购买房屋签约的过程中，存在过失，应当承担与其过失相适应的民事责任，鉴于被告杨会云至今占有、居住该涉案房屋且未取得不动产登记证书，因此，本院综合考量本案实际，对于被告杨会云收取原告张旭臣的购买款100000元，酌定返还90000元较为适宜。人民法院通过裁判的目的与宗旨在于为人民群众定分止争、化解矛盾、案结事了，并通过法庭的调解与释明，进一步防止矛盾激化、减少诉累，以节约司法资源，给社会提供一个正确的导向、良好信息及价值理念，积极传播社会主义法治精神，努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义。对于人民法院的裁判，当事人无论是否接受，但要体现司法的人性关怀及法律刚性下的人文温度。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百三十一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告张旭臣与被告杨会云于2020年3月11日签订的《购房协议》；二、被告杨会云于本判决生效后十日内返还原告张旭臣购房款共计90000元；三、驳回原告张旭臣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2600元，减半收取1300元，保全费1020元，合计2320元，被告杨会云负担2080元，原告张旭臣负担240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份及副本一式十份，上诉于河南省漯河市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省漯河市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。期满不上诉，则本判决发生法律效力，双方当事人必须自觉履行，否则，本院将根据对方当事人的申请予以强制执行。当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，权利人应在本案生效判决规定的履行期限满的最后一日起二年内向本院申请执行，逾期则视为放弃权利。审判员  张耀轩二〇二〇年五月二十日书记员  刘二锋