广东省广州市花都区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0114民初206号原告：广州市易胜投资有限公司，住所地广州市花都区花东镇李溪村10队29号，统一社会信用代码914401015818768358。法定代表人：张运杭，该公司董事长。被告：刘传镜，男，1962年5月12日出生，汉族，住广州市花都区，被告：胡在明，男，1959年9月26日出生，汉族，住广州市花都区，两被告共同委托诉讼代理人：唐绍洪，广东金桥百信律师事务所律师。原告广州市易胜投资有限公司（以下简称易胜公司）与被告刘传镜、胡在明建设工程合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告易胜公司的法定代表人张运杭、被告刘传镜、胡在明及两被告共同委托诉讼代理人唐绍洪到庭参加诉讼。原告易胜公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认易胜公司与刘传镜、胡在明签订的《道路施工承包合同》、《协议书》、《协议书》无效；2.依法判令刘传镜、胡在明向易胜公司腾退《道路施工承包合同》范围内的土地；3.依法判令刘传镜、胡在明向易胜公司腾退花东镇李溪安置区渠南路15栋E座502房、503房的房屋及返还对应的《权属证明》原件；4.依法判令刘传镜、胡在明向易胜公司支付花东镇李溪安置区渠南路15栋E座502房、503房房屋占有使用费209259元（暂计：占有使用费按照同期同地段住房每月每平方米30元，自2017年8月12日起计算至2020年2月11日止）；5.依法判令刘传镜、胡在明向易胜公司支付花东镇李溪安置区渠南路15栋E座502房、503房房屋占有使用费209259元的利息（利息按照同期银行贷款利率自判决生效之日起计算至付清日止）；6.依法判令刘传镜、胡在明向易胜公司支付中航嘉园负一楼的房屋占有使用费151982.85元（占有使用费按照同期同地段住房每月每平方米30元，自2016年7月1日起计算至2017年6月13日止）；7.依法判令刘传镜、胡在明向易胜公司支付中航嘉园负一楼的房屋占有使用费151982.85元的利息（利息按照同期银行贷款利率自2017年6月13日起计算至付清日止）；8.依法判令刘传镜、胡在明向易胜公司偿还水电费39775.10元；9.依法判令刘传镜、胡在明向易胜公司偿还水电费39775.10元的利息（利息按照同期银行贷款利率自2017年6月13日起计算至付清日止）；10.依法判令本案全部诉讼费用由刘传镜、胡在明承担。诉讼中，易胜公司变更第四项诉讼请求为：依法判令刘传镜、胡在明向易胜公司支付花东镇李溪安置区渠南路15栋E座502房、503房房屋占有使用费50000元（暂计：占有使用费按照同期同地段住房每月每平方米30元，自2017年8月12日起计算至2018年4月9日止）。事实与理由：一、易胜公司与刘传镜、胡在明签订的《道路施工承包合同》、两份《协议书》为无效合同。刘传镜、胡在明均为自然人，未取得建筑施工企业资质，不具有承建工程资质，根据最高人民法院《关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五十二条第五项规定，《道路施工承包合同》、两份《协议书》无效。因此，刘传镜、胡在明必须向我方腾退土地。刘传镜、胡在明在签订《道路施工承包合同》进场后，对土地的植被破坏后就一直停工，《道路施工承包合同》在2015年11月2日签订，时间跨度很长，在此期间，因国家政策要促进美丽乡村建设，搞好环境卫生，村民的诉求意见巨大，为了消除村民的怨气，有必要将土地恢复原状。二、刘传镜、胡在明占有我方花东镇李溪安置区渠南路15栋E座502房、503房的行为不当。《道路施工承包合同》一.工程项目5、载明：合同价款陆拾万元整。为了促进《道路施工承包合同》的尽快完成，我方与刘传镜、胡在明于2017年8月12日签订两份《协议书》，约定刘传镜、胡在明完成《道路施工承包合同》后，我方向其付清71万元工程款。为了消除刘传镜、胡在明的顾虑，我方向刘传镜、胡在明移交了《权属证明》两张作为抵押，如合同履行完毕，在不能支付工程款的情况下《权属证明》载明的房屋转让给刘传镜、胡在明，以转让对价抵顶工程款。但刘传镜、胡在明在领取两份《权属证明》后强行占有房屋。因此，刘传镜、胡在明须向我方支付房屋的占有使用费及利息，并向我方腾退房屋及返还对应的《权属证明》原件。三、《道路施工承包合同》无效，必然导致两份《协议书》的无效，工人暂借居住当然无效。根据《协议书》证实刘传镜、胡在明为第三人建设的别墅区项目及二十一社商业楼项目使用我方水电和工人占有使用我方中航嘉园负一楼的房屋。两份《协议书》是《道路施工承包合同》的延续和补充，《道路施工承包合同》、两份《协议书》自始至终无效，工人暂借居住中航嘉园负一楼当然无效，且刘传镜、胡在明未实现我方的合同目的。刘传镜、胡在明只是利用《道路施工承包合同》占有使用我方所有的涉案房屋、巧取我方为其垫付第三人别墅区项目、二十一社商业楼项目及工人居住所产生的水电费。因此，刘传镜、胡在明必须向我方支付中航嘉园负一楼房屋的占有使用费及利息，必须向我方偿还为其垫付的水电费及利息。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，为保障我方的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告刘传镜、胡在明辩称，双方签订的《道路施工承包合同》是双方真实的意思表示，即使合同无效，但双方已经依约各自履行了合同义务，且《协议书》是双方当事人自行达成的结算，应当有效。首先这是充分尊重当事人的意思自治，维护建设工程施工合同效力的立法精神的体现。建设工程施工合同受到不同领域的多部法律及其他规范性文件的调整，强制性规范多达六十多条，如果违反这些规范都以违反法律强制性规定为由而认定合同无效，不符合《合同法》的立法本意，不利于维护合同稳定性，也不利于保护各方当事人的合法权益，同时也会破坏建筑市场的正常秩序。自行达成协议的行为是在当事人充分的意思自治基础上形成，并且没有违反公序良俗，也没有损害国家、社会和第三人的合法权益，这与合同法及建设工程施工合同解释的立法精神并不矛盾，该司法解释虽然没有直接规定合同无效后，当事人自行达成的工程款结算协议的效力问题。但由于该司法解释确定了合同无效，可以参照原合同约定的结算方法和标准进行工程价款的结算原则，当事人自行依据合同达成的工程款结算，正是该原则的体现，实质上是这一原则内涵应有之义和进一步延伸，所以应当确认当事人自行达成的结算协议有效。其次，建设工程施工合同具有特殊性，它是将建筑材料、基数、劳务物化为建筑工程的过程，没有出现质量问题，当事人在此基础上对工程款进行结算，若因合同无效而否定工程款结算的效力，通过司法程序重新确定工程款，这使得合同纠纷复杂化，合同确认无效后，已经履行的内容不可能使用返还的方式使合同恢复到签约前的状态。二、本案的纠纷是由易胜公司引发，双方在《道路施工承包合同》第三条中约定，土方开挖，易胜公司支付工程进度款15万元，但易胜公司却迟迟未支付进度款。我方按照约定已经完成道路施工的绝大部分工程，已经施工完成的工作有土方开挖、安装好雨水沉沙井、雨水集水井、雨水排水管、排污管、对路面进行平整、压实，并稳定垫层，因易胜公司一直未支付工程进度款，导致刘传镜、胡在明无资金购买混凝土，无法完成最后一道工序对路面采用砼硬化（即只剩路面未铺混凝土），因周边建筑施工，道路被建筑余泥堆积成现状。后由建筑施工材料成本上升，双方达成新的协议约定工程款由原来的60万元追加到71万元，易胜公司承诺于2018年2月1日前付清，否则李溪安置区内15栋502、503房归刘传镜、胡在明所有，并作价60万元由刘传镜、胡在明处理，剩余11万元工程款，以21队南边和21队北边别墅区施工水电费扣除。直到2015年底我方完成道路施工大部分工程，易胜公司仍未支付工程进度款，后双方协商，由我方将李溪安置区内15栋502、503房出售，所得款项69万元作为工程款，易胜公司也与购房人确认并补签了房屋转让合同。本案并不存在刘传镜、胡在明占用易胜公司李溪安置区内15栋502、503房的情况，也不存在房屋占有使用费及其利息的情况，且本案中无任何证据证明E502、503房的产权属于易胜公司。三、易胜公司提供的证据3协议书与本案无关。证据3的协议书是约定我方在别墅区施工产生的水电费的情况，与本案的道路施工合同无关，易胜公司主张中航嘉园负一楼的房屋占有使用费及其利息，以及水电费均与本案无关，也无证据证明。恳请法院依法驳回。本院经审理认定事实如下：2015年11月2日，易胜公司（甲方）与刘传镜、胡在明（乙方）签订《道路施工承包合同》，约定，工程名称，李溪村安置区道路，工程地点：李溪村安置区，承包范围：300多米混凝土道路，承包方式：包工包料，合同价款60万元，土方开挖，甲方支付15万元，道路竣工验收通过后，支付25万元，剩余工程款到2016年5月1日前一次性支付给乙方。本工程不含税费，挂靠费等费用。2017年8月12日，易胜公司（甲方）与刘传镜、胡在明（乙方）签订《协议书》，约定，经双方友好协定，乙方在李溪安置区施工的道路于2017年（二十一队经济社北座商业楼施工堆放路基中的泥土清理完后15天内完成）施工。甲方于2018年2月1日前将道路工程款71万元付清给乙方，双方签订协议后甲方将位于李溪安置区内15栋E502、503房以总价60万元作为工程款抵押给乙方，如甲方不能如期付款时，此房归乙方所有，并由乙方自行处理，在道路工程完成后甲方无条件协助乙方办理房屋过户手续。在此协议签订未到期之前，乙方不可以私自将此两房作出抵押第三方，（如甲方需要此两套房的手续，乙方无条件提供出来）剩余11万元工程款，以二十一队南边水电费及二十一队北边别墅区施工队水电费扣除后多除少补。2017年8月12日，易胜公司与刘传镜、胡在明签订《协议书》，约定，经双方友好协定，刘传镜、胡在明别墅区2016年7月1日开始施工，工人暂借住中航嘉园负一楼的水电费，及负一楼现在的卫生状况在道路施工完成后清理完毕及损坏的东西维修好，水电费以开出的单据为准，如果刘传镜、胡在明施工队不予清理本人将自己请人清理，所有费用由刘传镜、胡在明施工队中的道路施工工程款扣除。2017年6月13日，刘传镜、胡在明出具字条，载明，刘传镜、胡在明施工队在李溪安置区第二十一经济社施工一共产生水电费共计39775.10元。另查，关于易胜公司诉讼请求中所涉及到的广州市花都区花东镇李溪安置区渠南路的中航嘉园项目，广州市中级人民法院在审理（2019）粤01民终字1778号案件过程中，向广州市花都区国土资源和规划局调查中航嘉园所在土地的性质、权属以及建筑物规划报建情况。该局回复称：涉案土地所有权性质为国有土地。经核查，中航嘉园第一期在现行城市总体规划中，该地块规划为适建区；在现行土地利用总体规划中，地块大部分规划为城乡建设用地，少部分规划为交通水利用地，在现行控制性详细规划中，地块规划为二类居住用地。未查询到报建相关情况，未查询到国有土地使用权登记信息。本院在（2019）粤0114民初6397-6406号案中分别向广州市规划和自然资源局花都区分局、广州市花都区城市管理和综合执法局发函询问。广州市规划和自然资源局花都区分局以穗规划资源花函〔2019〕977号《关于广州市花都区人民法院调查函（2019）粤0114民初6397-6406号的复函》函复本院，该复函中称，“一、关于‘用地单位花都区人民政府与土地权属人花东镇李溪村第二十经济社关系’、用地权属办理情况及办理规划报建主体等问题。……（二）现该地块已取得用地批文（粤国土资（建）字〔2011〕74号），已办理用地结案，结案面积186484平方米。用地单位为花都区人民政府，尚未转移至安置区集体经济组织，是当时特定历史条件下形成的。用地单位可凭用地结案及其他相关资料向市规划和自然资源局申请办理供地手续后办理产权登记手续，目前尚未办理土地使用权的首次登记手续。……二、关于涉案建筑是否通过规划报建及可否保留等问题。（一）根据《城乡规划法》第四十条，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。涉案地块的规划建设应以《建设工程规划许可证》作为建设工程规划许可的依据，来函所附会议纪要不作为涉案地上建筑物已通过规划报建的法律依据。根据花府15届97次〔2015〕8号会议纪要，区政府考虑到被搬迁村民为国家重点建设项目和我区的发展做出重大贡献，安置区也均属省、市重点项目，后续自留地的开发建设是为了完善安置区的生活配套及增加村民收益，本着尊重历史和对村民负责的原则，特事特办，在暂不能将土地使用证办至村委会名下的情况下，允许原来已经安排的村配套发展用地及经济发展留用地在按照有关规划并保障质量安全的前提下进行建设，故涉案建筑在未经办理《建设工程规划许可证》的情况下实施建设，已建建筑物涉嫌违法建设，需要按照相关规定予以理顺。（二）该项目建筑功能符合规划用地性质，但由于涉案建筑未经规划许可，暂不掌握数据资料，后续需城管部门对涉案建筑立案调查，对涉及建筑进行违法建设测量，根据测量数据资料核查有关建筑面积指标及相关规划等情况后方可判断该项目可否保留。”广州市花都区城市管理和综合执法局以花城市管理函〔2019〕329号《广州市花都区城市管理和综合执法局关于广州市花都区人民法院调查函（2019）粤0114民初6391-6406号之一的复函》函复称，“一、位于广州市花都区花东镇李溪安置区渠南路中航嘉园一期A、B、C、D栋的建筑物不属于违法建设，属于违法用地上的建（构）筑物。《中华人民共和国土地管理法》第七十六条规定，‘未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款。’现涉案的中航嘉园一期A、B、C、D栋建筑，未取得国有土地使用证、集体土地使用证或不动产权证等合法土地使用手续，属于违法用地上的建（构）筑物，不属于违反《中华人民共和国城乡规划法》的违法建设。从土地管理行政流程来看，在土地合法手续办妥前，仍属于《中华人民共和国土地管理法》调整的范畴，由土地管理行政部门对土地及其地上建构筑物履行查处职责，并未进入《中华人民共和国城乡规划法》中关于建设工程规划许可证的调整范畴，不属于违法建设。二、国土行政主管部门应就上述建筑立案调查。……经查，该项目未取得合法的土地使用证。根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款‘农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权’、第三款‘单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权’、第十二条‘依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续’、第四十四条第一款‘建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续’等规定，涉案集体所有的土地在征地批复后，仍需要办理农用地转用审批手续，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权等手续，征地批复并不能代替相关审批手续和变更登记手续。如国土行政主管部门对该涉案地块登记造册，核发土地使用证后，我局将对该地块建筑进行调查，核查是否属于违法建设，如国土部门无法对该涉案地块进行登记造册，核发土地使用证，应由国土部门对该非法行为进行查处。三、该项目能否保留使用，需要征询规划行政主管部门意见……”本院认为，根据广州市中级人民法院及本院在另案中分别向广州市规划和自然资源局花都区分局、广州市花都区城市管理和综合执法局函询所了解的情况，中航嘉园项目不具有相关报建手续，亦无办理相应的产权登记。易胜公司诉讼请求第三项至第七项中涉及到要求返还中航嘉园项目中的房屋、《权属证明》原件及要求支付中航嘉园项目房屋的占有使用费及其利息，处理上述诉讼请求的前提均需要审核中航嘉园项目是否合法建设、权属情况如何，而中航嘉园项目是否合法建设属于相关行政主管部门认定和处理的范围，上述诉讼请求的处理均应依据行政主管部门的相关处理后，再就案涉纠纷进行民事诉讼处理，在此之前，法院缺乏直接处理的基础。综上，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项的规定，裁定如下：驳回原告广州市易胜投资有限公司第三项、第四项、第五项、第六项、第七项诉讼请求的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年四月二十九日法官助理李诗琪书记员孙诗韵