天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初50253号原告：天津市南开区舰驰企业管理服务中心，住所地天津市南开区水上北路水榭花园3-1-203。负责人：陈旭，男，1987年9月23日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：权钟军，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵建林，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：天津国安社区科技有限公司，住所地天津市南开区长江道与南开三马路交口融汇广场。法定代表人：杨永峰，总经理。委托诉讼代理人：潘文龙，男，汉族，1976年4月8日出生，住天津市河**，系被告员工。被告：国安社区（北京）科技有限公司，住所地北京市朝阳区关东店********。法定代表人：党艳梅，董事长。原告天津市南开区舰驰企业管理服务中心（以下简称舰驰企业）与被告天津国安社区科技有限公司（以下简称天津国安）、被告国安社区（北京）科技有限公司（以下简称国安社区）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案受理后，因案情需要依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵建林、被告天津国安委托诉讼代理人潘文龙到庭参加诉讼。庭审中原告口头申请撤回对被告国安社区的起诉，本院当庭口头裁定准予。本案现已审理终结。原告舰驰企业向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付:1.提前解约违约金147000元；2.自2019年7月31日起至2019年10月30日的租金122122元；3.自2019年10月31日至2020年4月20日的房屋占有使用费230824元；4.自2019年10月31日至2020年4月20日的逾期返还房屋违约金351052元；5.房屋拆改恢复费用484857元。二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月30日，原、被告签订房屋租赁合同，被告从原告处承租坐落于天津市滨海新区××街道××路××号的房屋，租赁面积220平方米。租赁期限自2018年6月30日至2023年7月30日，租金分段计算，2018年6月30日至2018年7月30日租金490000元已支付。后被告于2019年10月31日向原告单方面发出解约通知函。依据房租租赁合同约定：单方解约需提前90日书面通知对方，并按当年租金的30％向对方支付违约金；被告未经原告书面同意逾期返还房屋的，每逾期一日，按当期月租金5％的标准向原告支付违约金；被告未经原告许可擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，原告有权要求赔付拆改恢复费用。综上，原告为维护合法权益，向法院提起诉讼。被告天津国安辩称：认可提前解除违约金，原告其他的诉讼请求，请法院根据租赁合同予以认定。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月30日，原、被告签订《天津市房屋租赁合同》，约定：被告从原告处承租坐落于天津市滨海新区××街道××路××号的房屋，承租面积220平方米，房屋租赁期限自2018年6月30日至2023年7月30日，年租金为490000元，每两年递增5%，每半年支付一次租金。第十三条第二款约定，租赁期间甲方（原告）需提前收回该房屋的，或乙方（被告）需提前退租的，应提前90日书面通知对方，并按当年租金的30%向对方支付违约金；第四款约定，甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一日，违约方应按当期月租金5%标准向对方支付违约金；第九款约定，乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围擅自装修房屋或者增设附属设施的，甲方有权要求乙方恢复房屋原状。合同签订后，原告依约将房屋交付被告，被告支付了2018年6月30日至2019年7月30日租金490000元。2019年10月31日，被告向原告发出解除合同通知函，庭审中，原、被告均认可合同于2019年10月31日解除。被告当庭同意将案涉房屋返还原告。为确定案涉房屋恢复工程造价，原告委托具有鉴定资质的天津市博鉴建设工程咨询有限公司对案涉房屋进行了鉴定，2019年11月15日，博鉴建设咨询公司出具工程造价鉴定报告，确认案涉房屋恢复工程造价为人民币484857元。庭审中，被告对原告单方委托的鉴定报告不予认可，但未提出重新鉴定的申请。本院认为，原、被告签订的《天津市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告于2019年10月31日向原告发出通知函，要求提前解除合同，该行为构成违约，被告应承担相应的违约责任。加之，被告在合同解除后迟迟未将案涉房屋返还原告，据此，原告要求被告支付提前解约违约金、支付自2019年7月31日起至2019年10月30日的租金及逾期返还房屋违约金的诉讼请求成立，本院予以支持。原告主张提前解约违约金为147000元。依据合同第十三条第二款约定，被告提前退租的，按当年租金的30%向原告支付违约金，2018年至2019年的年租金为490000元，据此，被告提前解约违约金应为1470000元（490000元×30%）。原告主张的数额不违反法律规定，本院予以确认。原告主张2019年7月31日起至2019年10月30日的租金122122元。2018年至2019年的年租金为490000元，日租金为1342元，2019年7月31日至2019年10月30日共计91天，该期间的租金为122122元（91天×1342元）。原告主张的数额不违反法律规定，本院予以确认。原告主张逾期返还房屋违约金351052元。依据合同第十三条第四款约定，被告未按约定时间返还房屋的，每逾期一日，应按当期月租金5%标准向原告支付违约金。原、被告于2019年10月31日解除租赁合同后，被告继续占有案涉房屋至2020年4月20日，该期间共计172天，年租金标准为490000元，月租金为40833元，每日违约金为2041元（40855元×5%），据此，该期间的逾期返还房屋违约金总计为351052元（172天×2041元）。原告主张的数额不违反法律规定，本院予以确认。原告主张房屋占有使用费230824元。原、被告解除租赁合同后，被告自2019年10月31日至2020年4月20日占有案涉房屋172天，被告赔偿了该期间的逾期返还房屋违约金。原告要求被告支付该期间的房屋占有使用费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。合同第十三条第九款约定，乙方（被告）未征得甲方（原告）书面同意或者超出甲方书面同意的范围擅自装修房屋或者增设附属设施的，甲方有权要求乙方恢复房屋原状。被告在未征得原告书面同意的情况下改变房屋的结构，原告作为出租方有权要求被告恢复原状。原告要求被告支付房屋拆改恢复费用的诉讼请求成立，本院予以支持。原告主张房屋拆改恢复费用484857元，提供了工程造价鉴定报告予以佐证。被告虽然对该鉴定报告不予认可，但未在本院给予的合理期限内提交重新鉴定申请书，应视为其不申请重新鉴定。原告提交的鉴定报告虽系其单方委托，但鉴定机构具有相应的资质，加之，被告未申请重新鉴定，本院对鉴定报告认定的房屋拆改恢复费用484857元予以确认。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、天津国安社区科技有限公司于本判决生效后十日内支付天津市南开区舰驰企业管理服务中心提前解约违约金147000元；二、天津国安社区科技有限公司于本判决生效后十日内支付天津市南开区舰驰企业管理服务中心自2019年7月31日至2019年10月30日期间的租金122122元；三、天津国安社区科技有限公司于本判决生效后十日内支付天津市南开区舰驰企业管理服务中心自2019年10月31日至2020年4月20日期间的逾期返还房屋违约金351052元；四、天津国安社区科技有限公司于本判决生效后十日内支付天津市南开区舰驰企业管理服务中心房屋拆改恢复费用484857元；五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币16822元，由原告天津市南开区舰驰企业管理服务中心负担2907元，由被告天津国安社区科技有限公司负担13915元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判长  张泽中审判员  李孝江审判员  王 平二〇二〇年五月七日书记员  王蓟宁附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款：当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。