广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初553号 原告：中国能源建设集团广西水电工程局有限公司，住所地：广西南宁市明秀东路**，统一社会信用代码：9145000019820040B。 法定代表人：饶祯甫。 委托诉讼代理人:邓德渊，男，1987年3月23日出生，汉族，该公司员工，住广西壮族自治区南宁市。 委托诉讼代理人：罗星，女，1985年9月15日出生，汉族，该公司员工，住广西壮族自治区南宁市。 被告：韦明初，男，1976年1月6日出生，壮族，住广西壮族自治区三江侗族自治县。 原告中国能源建设集团广西水电工程局有限公司与被告韦明初房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月30日公开开庭进行审理。原告中国能源建设集团广西水电工程局有限公司的委托诉讼代理人邓德渊、罗星到庭参加诉讼，被告韦明初经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国能源建设集团广西水电工程局有限公司向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《房屋/商铺租赁合同》；二、被告向原告支付2017年4月起至2019年12月的租金合计86911元；三、被告支付逾期支付租金的违约金（按每日30元，从2017年4月起计至清偿之日止）；四、被告向原告支付水电费4578.64元；五、被告向原告支付逾期支付水电费的违约金915.73元；六、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原被告于2017年1月和2018年1月分别签订《租赁合同》、《房屋/商铺租赁合同》，约定原告将案涉房屋405-406房出租给被告，月租金2812元。2019年12月，双方重新签订合同，约定2019年1月至4月租金仍旧为2812元，2019年5月起，被告搬至407-408，租金调整为每月2246元。截止2019年12月，被告欠付2017年4月至2019年4月的租金合计68894元，2019年5月至2019年12月的租金17968元，及期间水电费4578.64元。根据涉案合同约定，被告还应向原告支付逾期缴纳租金的违约金29580元，逾期缴纳水电费的违约金915.73元。为维护原告的合法权益,遂提起本诉，诉请如前。 被告韦明初未作答辩，亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 南宁市兴宁区明秀东路1号商住综合楼由广西壮族自治区水电工程局于2004年8月6日获得建设工程规划许可证并开发建设。原、被告分别于2017年1月、2018年1月连续签订《租赁合同》、《房屋（商铺）租赁合同》，约定原告将案涉房屋南宁市明秀东路1号综合楼405-406房出租给被告，月租金为2812元。合同还对其他事项进行了约定。 2019年12月13日，原告中国能源建设集团广西水电工程局有限公司（出租方、甲方）再次与被告韦明初（承租方、乙方）签订《房屋（商铺）租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的房屋位于南宁市……；租金标准：2019年1月1日起至2019年4月30日租金标准为2812.0元／月，2019年5月1日起至2019年12月31日租金标准为2246.0元／月；租金按月支付，于每月前7个工作日内支付；乙方用电、用水单独挂表计算，用电1.26元／度、用水3.88元／吨；乙方不支付或不按照约定逾期或未足额支付租金达15日的，甲方除可解除合同外，还有权要求乙方按30元／天支付逾期违约金；逾期未缴纳水电费的，甲方除可解除合同外，还有权要求乙方支付逾期未交费用20%的违约金。合同还对其他事项进行了约定。 2019年12月13日，原告向被告送达《缴费通知单》，载明：2017年4月15日至2019年4月综合楼405-406号房月租金为2814元，结算金额为68943元；2019年5月至2019年12月综合楼407-408号房月租金为2246元，结算金额为17968元；2017年1月至2019年8月水电费结算金额为4578.64元；合计91489.64元。被告韦明初在《缴费通知单》签收人处签名。 被告于2019年12月13日向原告出具《还款计划》一份，确认了被告从2017年4月至2019年12月所欠房租和电费总计91489.64元。 本院认为:依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃相应的答辩和质证权利。 一、关于本案所涉合同应否解除。 经查,2019年12月13日双方签订的《房屋（商铺）租赁合同》,载明租赁期间为2019年1月1日至2019年12月31日，租赁合同到期后,没有重新签订新的书面合同,但被告继续使用案涉房屋,双方形成不定期租赁关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条仍不能确定的,视为不定期租赁,当事人可以随时解除合同。现因被告未按时支付租金及水电费用，原告要求与被告解除租赁合同,于法有据，本院予以支持。 二、关于欠付租金、水电费的问题。 原、被告出于真实意愿签订《房屋租赁合同》，上述合同属于当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应当恪守履行合同，原告主张被告2017年至今租用其房屋，并提交被告签字确认的《缴费通知单》及被告出具的《还款计划》证明被告所欠租金及水电费金额，在被告未提供相反证据的情况下，本院对原告主张予以采信，故对原告主张被告支付2017年4月起至2019年12月的房屋租金86911元、2017年1月至2019年8月水电费4578.64元，合计9148.64元，本院予以支持。 三、关于违约金问题。 关于原告诉请租金违约金问题。因被告未能依约履行付款义务，应承担相应的违约责任。原告主张被告按30元/天的标准计算逾期支付租金的违约金，已明显高于原告因被告欠付租金导致的利息损失，显失公平，本院综合考量合同履行情况及当事人违约情况，酌情将违约金计算方式调整为：以86911元为基数，从2017年4月15日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期基准贷款利率的130%分段计付；从2019年8月20日起至被告实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%分段计付。 关于原告诉请水电费违约金问题。涉案合同第16条第2款第3项明确约定，如被告逾期不缴纳水电费，原告有权要求被告按逾期缴费费用的20%支付违约金。涉案合同约定20%的违约金未超过法律的禁止性规定，故原告主张被告依约支付违约金，于法有据，本院予以支持。被告韦明初应向原告支付的违约金计算915.73元（4578.64×20%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国能源建设集团广西水电工程局有限公司与被告韦明初于2019年12月13日签订的《房屋（商铺）租赁合同》； 二、被告韦明初向原告中国能源建设集团广西水电工程局有限公司支付2017年4月至2019年12月的房屋房租86911元； 三、被告韦明初向原告中国能源建设集团广西水电工程局有限公司支付逾期支付租金违约金（计算方式：以86911元为基数，从2017年4月15日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期基准贷款利率的130%分段计付；从2019年8月20日起至被告实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%分段计付） 四、被告韦明初向原告中国能源建设集团广西水电工程局有限公司支付2017年1月至2019年8月的水电费4578.64元； 五、被告韦明初向原告中国能源建设集团广西水电工程局有限公司支付逾期支付水电费违约金915.73元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费1347元，由被告韦明初负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 吴腾睿 二〇二〇年四月二十一日 法官助理 张渊莹 书 记 员 何籼桦 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。