江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初14082号 原告：沭阳县兴泰房地产开发有限公司,统一社会信用代码91321322MA1N8NYK67,住所地沭阳县桑墟镇西湖大街西湖花苑1号商铺。 法定代表人：徐国兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴松，该公司员工。 委托诉讼代理人：魏冬梅，江苏铭云律师事务所律师（已解除委托）。 委托诉讼代理人：许露娟，江苏铭云律师事务所律师。 被告：刘文兴，男，1979年9月1日出生，住沭阳县。 委托诉讼代理人：孙会利，江苏华天人律师事务所律师。 原告沭阳县兴泰房地产开发有限公司（以下简称兴泰公司）诉被告刘文兴返还原物纠纷一案，本院于2019年9月24日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年3月30日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人吴松、魏冬梅，被告刘文兴及其委托诉讼代理人孙会利到庭参加诉讼。因案情需要，于2020年5月13日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人吴松、许露娟，被告刘文兴及其委托诉讼代理人孙会利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兴泰公司向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告非法占有的商品房四套即桑墟镇西湖花苑小区2－2－102室、2－2－301室、2－3－101室、2－3－401室，如不能返还，则向原告支付购房款416500元。在本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：要求被告返还商品房三套即桑墟镇西湖花苑小区2－2－102室、2－2－301室、2－3－101室，如不能返还，被告以每套115000元价格向原告支付购房款。事实和理由：原告开发沭阳县桑墟镇花苑小区工程，被告承接该小区门窗、涂料及相关附属工程。双方经结算，原告应付被告工程款为388460元，原、被告经协商同意以每套115000元的商品房抵充工程款，但除双方协商一致抵充的商品房外，被告还非法占有原告另外三套商品房，故原告起诉要求处理。在本案审理过程中，原告补充陈述：按双方约定抵工程款房屋应为8套，现被告占有原告11套房屋，分别为协议中确认的7套（2－2－202室、2－2－101室、2－4－301室、2－3－102室、3－4－302室、司某2套）及2－2－102室、2－2－301室、2－3－101室、2－3－401室。 被告刘文兴辩称：1、原告未取得土地使用权证、建设工程规划许可证，原告无权要求被告返还房屋，原告主体不适格；2、涉案房屋未取得土地使用权证、建设工程规划许可证，属于违法建筑，本案不属于人民法院受理的范围，应裁定驳回起诉；3、徐某1宝因欠被告工程款，将房屋抵给被告冲抵工程款，并以原告名义与案外人签订了房屋买卖合同，所抵工程款的房屋已出售给案外人，原告要求被告返还无事实和法律依据；4、被告的工程款尚未结清，被告将另案起诉要求支付工程款。被告收到抵工程款的房屋为2－2－202室、2－2－101室、2－4－301室、3－4－302室、3－3－302室、2－2－102室、2－2－301室、2－3－101室，还有一套3－4－102室，该套系冲抵综合楼吊顶工程款。原告诉称的2－3－102室房屋系张艳娟从许华明处购买，该套房屋不能冲抵被告工程款。被告将2－3－401室房屋以100000元卖给张祖地，后原告将该套房屋出售给窦连志，张祖地与窦连志因该房屋产生纠纷，房屋钥匙在派出所，该套房屋不能冲抵被告工程款。 本院经审理认定事实如下： 2014年8月1日，徐某2(乙方)与沭阳县桑墟镇人民政府（甲方）签订《委托代建协议书》，内容为：乙方为甲方位于政府办公楼东侧代建一栋三层全框架结构政府配套用房，单层长49.2米，宽15.2米，总计建筑面积约2243平方米。乙方另为甲方的配套用房代建附属工程，包括道路、下水道、绿化、车位、路灯等。；代建的配套用房和附属工程建设费用通过土地置换方式支付。甲方将位于办公区亩土地提供给乙方使用。土地用途为代建安置房，成本由乙方自主经营，自负盈亏。 2015年6月11日，原告兴泰公司登记成立，法定代表人为徐某2，经营范围为：房地产开发、销售。后原告兴泰公司的法定代表人变更为徐国兵,徐某2为原告监事。现原告陈述兴泰公司的实际负责人为徐某1宝。 2015年7月9日，徐某1宝与被告刘文兴签订《内墙装修工程施工合同书》，工程名称为：西湖花园内墙装修工程，双方并对工程面积、工程单价、合同工期作出约定。 2019年6月13日，原告员工吴松及被告刘文兴针对已抵工程款的房屋进行确认（视频编号为190613154259Ｆ），吴松针对7套已抵工程款的房屋的房号与被告逐一进行确认，被告均没有异议，吴松与被告刘文兴并于当日签订确认协议，协议确认的7套房屋为：“2－2－202室、2－2－101室、2－4－301室、2－3－102室、3－4－302室、司某2套”。 2019年6月14日，徐某1宝与刘文兴签订《桑墟镇府综合楼工程量确认单》，内容为：刘文兴做乡政府综合楼门窗、涂料、水磨石、地角线等项目合计为506900元，同意兴泰公司抵给刘文兴的四套住宅共计538000元，抵冲刘文兴所做综合楼的所有项目工程款，以后双方钱房两清。刘文兴放弃索要综合楼的工程款，兴泰公司放弃追要刘文兴抵房尾款31100元。 同日，徐某1宝作为兴泰公司的代理人与刘文兴签订《西湖花苑小区工程抵房协议书》，内容为：兴泰公司将西湖花苑小区门窗、涂料及相关附属工程承包给刘文兴施工，达成如下协议：1、兴泰公司将综合楼所抵四套住宅房以外的房子按每户115000元抵给刘文兴；2、刘文兴做西湖花苑小区窗户计288750元，涂料110220元，门面房及附属70818元，以上刘文兴所做剩余需抵房款为469788元，应抵房为四套，剩余再付刘文兴9788元，双方房款两清；3、如经核实有多出四套抵房以外的房子，应按115000元每套付款给兴泰公司经办人徐某1宝……。 另查明，涉案房屋未取得建设工程规划许可证等合法手续。 以上事实，有原告陈述、被告答辩、《委托代建协议书》、《西湖花苑小区工程抵房协议书》、《桑墟镇府综合楼工程量确认单》等证据予以证明，本院予以证明。 本院认为，原告的原法定代表人徐某2与沭阳县桑墟镇人民政府签订《委托代建协议》，由其代建沭阳县桑墟镇人民政府办公楼东侧的政府配套用房及位于办公区亩土地的安置房。后被告刘文兴与原告的实际负责人徐某1宝签订《内墙装修工程分包合同》，被告刘文兴并与徐某1宝进行结算，双方签订协议时，徐某1宝系是作为原告代理人的身份签字确认。上述证据能相互印证，可以证明涉案房屋系原告所建，故原告主体适格，被告刘文兴辩称原告主体不适格的抗辩意见，本院不予采信。 涉案房屋虽未取得建设工程规划许可证，但涉案房屋系兴泰公司所建，兴泰公司对涉案房屋享有的占有权，除接受执法机关依法处理外，他人不得非法占有和损害，故本案属于人民法院民事案件的受案范围。 《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。刘文兴与徐某1宝达成以房抵工程款的协议，其中乡政府综合楼门窗、涂料、水磨石、地角线等项目工程款为506900元，应抵房为四套，花苑小区窗户、涂料、门面房及附属工程的工程款合计为469788元，应抵房为四套，双方并约定如多出房屋应按每套115000元支付房款。被告刘文兴与吴松于2019年6月13日针对被告刘文兴已抵工程款的房屋进行了确认，共计7套即“2－2－202室、2－2－101室、2－4－301室、2－3－102室、3－4－302室、司某2套”。现被告改变陈述辩称2－3－102室房屋系张艳娟从许华明处购买，该套房屋并未冲抵被告工程款。经本院审查，张艳娟虽陈述2－3－102室房屋系从许华明处购买，但未提供任何证据予以证明，故本院对被告的该抗辩意见不予采信。原告诉称除上述协议中载明的7套房屋外，被告占有西湖花苑小区2－2－102室、2－2－301室、2－3－101室、2－3－401室四套房屋，被告刘文兴认可2－2－102室、2－2－301室、2－3－101室由其占有，针对2－3－401室房屋，被告不予认可，经审查，被告虽将2－3－401室房屋出售给张祖地，并收取张祖地100000元房款，因原告后期将2－3－401室房屋出售给窦连志，窦连志与张祖地因房屋纠纷尚在处理中，故2－3－401室房屋暂不能用于冲抵原告欠被告的工程款。被告辩称其做综合楼吊顶工程抵3－4－102室房屋，因原告在本次诉讼中并未主张该套房屋，故在本案中针对该套房屋，不予处理。综上，依据原、被告提供的证据，本院认定刘文兴占有原告房屋共计为10套，按双方协议约定的内容，工程款应抵房屋应为8套，另2套，被告应按约定返还，因房屋已被被告出售，现被告返还不能，故被告应按双方约定以每套115000元价格向原告支付房款即230000元。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下： 被告刘文兴应于本判决发生法律效力之日起十日向原告支付房款230000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7548元，原告已预交3774元，由被告刘文兴负担1887元，原告负担1887元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费7548元。 审 判 长 宋 芹 人民陪审员 孙 权 人民陪审员 郝小光 二〇二〇年五月二十一日 书 记 员 吴诗琪 附录： 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行。 户名：沭阳县人民法院执行款专户。 专用账号：62×××85（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳）。 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、附相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。