河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0191民初111号 原告（反诉被告）：雷雅雯，女，1994年4月27日出生，汉族，住河北省定州市北城区。 委托诉讼代理人：董玉甜，河北厚诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭伟超，河北厚诺律师事务所律师。 被告（反诉原告）：石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄高新区珠江大道69号荣御府商业4号楼109，统一社会信用代码：911301006975838905。 法定代表人：谈文闻，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张保刚，河北太平洋世纪律师事务所律师。 原告（反诉被告）雷雅雯与被告（反诉原告）石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司（以下简称鸿瑞杰生公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告雷雅雯的委托诉讼代理人董玉甜、被告鸿瑞杰生公司的委托诉讼代理人张保刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雷雅雯向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告鸿瑞杰生公司继续履行《内部认购协议书》，并按照《内部认购协议书》与原告雷雅雯签订相应的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告鸿瑞杰生公司为原告雷雅雯办理房屋产权登记；3、请求判令被告鸿瑞杰生公司给付原告雷雅雯延期交付涉案房屋违约金2272元（自2019年6月1日起按已付房款日万分之一暂计算至2019年7月18日，具体违约金计算至被告交付房屋之日止）；4、请求判令被告鸿瑞杰生公司承担诉讼费等费用。事实和理由：2016年9月26日，原告雷雅雯购买了被告鸿瑞杰生公司开发的“燕港美域”项目房屋，双方就此签订了224号《内部认购协议书》，协议书约定：原告雷雅雯以按揭贷款方式购买被告鸿瑞杰生公司项目9号楼1单元502室，应于签订协议当日支付房屋首付款473402元；被告鸿瑞杰生公司预计于2019年3月底交付上述房屋，若在2019年5月底仍未交付标准房屋的，被告鸿瑞杰生公司应当每日向原告雷雅雯支付其已缴纳房款万分之一的违约金。2016年9月26日，原告雷雅雯与被告鸿瑞杰生公司签订认购协议书后，将房屋的首付款支付给被告鸿瑞杰生公司，但截至目前，被告鸿瑞杰生公司仍未交付房屋，也一直未与原告雷雅雯签订正式的《商品房买卖合同》、办理房屋产权登记手续，严重侵害了原告雷雅雯的合法权益。基于以上事实与理由，原告雷雅雯为维护自己的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告鸿瑞杰生公司辩称，1、在《内部认购协议书》中，因为原告雷雅雯的根本违约行为本协议已解除并通知原告雷雅雯。2、原告雷雅雯所诉法律上及客观上无法履行。综上，请求法院依法驳回原告雷雅雯诉讼请求。 反诉原告鸿瑞杰生房地产公司向本院提出反诉请求：1、请求依法确认双方之间签署的《内部认购协议书》已经解除；2、请求依法判令反诉被告雷雅雯向反诉原告鸿瑞杰生公司支付违约金23670.10元；3、本诉及反诉费用由反诉被告雷雅雯负担。事实与理由：反诉原告鸿瑞杰生公司与反诉被告雷雅雯于2016年9月26日签署《内部认购协议书》，约定反诉被告雷雅雯通过银行贷款方式购买反诉原告鸿瑞杰生公司开发的燕港美域××××号房屋。涉案房屋于2018年12月28日获得《商品房预售许可证》，此后反诉原告鸿瑞杰生公司多次反复通过电话、短信、信函（《通知书》、《催告书》）等方式通知反诉被告雷雅雯尽快准备并提交贷款资料、尽快办理贷款手续，但直至2019年7月，反诉被告雷雅雯仍旧无法按照银行要求交齐贷款资料、无法实际办理贷款手续，也没有通过一次性补齐剩余房款的方式履行后续的付款义务。反诉被告雷雅雯作为买方，其核心的义务就是按时支付购房款，只有依约付款双方间合同目的才可能实现，也只有资金充裕反诉原告鸿瑞杰生公司才可以保证涉案预售房屋尽快完工交付。鉴于反诉被告雷雅雯违反协议约定未能实际办理贷款手续、也无法通过其他付款方式履行后继付款义务，其行为已经表明反诉被告雷雅雯拒绝履行付款义务，致使双方合同目的无法实现，反诉原告鸿瑞杰生公司最终于2019年7月23日向反诉被告雷雅雯寄送了《解除协议函》，宣告双方间签署的上述《内部认购协议书》解除，不再履行。反诉原告鸿瑞杰生公司认为，依据相关协议约定和相关法律规定，其宣告上述《内部认购协议书》解除的行为合法合理，已经履行完毕送达义务，故恳请法院依法就上述《内部认购协议书》已经解除之法律事实予以确认；同时，反诉被告雷雅雯拒绝付款行为违反相关协议约定，影响到反诉原告鸿瑞杰生公司实际施工，依法应当承担违约责任，恳请法院就此索赔予以支持。 反诉被告雷雅雯辩称，1、反诉原告鸿瑞杰生公司擅自更改合同延长交房期限，降低延期交房的违约金标准，该合同严重影响反诉被告雷雅雯的合法权益，导致反诉被告雷雅雯无法签署合同，进而无法办理按揭贷款手续，无法履行付款义务。故，因反诉原告鸿瑞杰生公司的原因无法提供贷款材料的房屋买卖合同无法办理贷款手续，其无权因合同约定解除合同，反诉被告雷雅雯无法完成付款的义务也是因反诉原告鸿瑞杰生公司的违约行为无法完成按揭导致合同未能继续履行。反诉原告鸿瑞杰生公司不能依据法定解除条件解除合同。2、反诉原告鸿瑞杰生公司延期交房擅自更改合同已构成根本性违约，根据2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条，违约方原则上不能请求解除合同。同时基于反诉原告鸿瑞杰生公司明知未取得预售许可证，尚不具备施工条件，仍与反诉被告雷雅雯约定2019年3月交房属于恶意违约。同时，反诉原告鸿瑞杰生公司是因标的房屋市场价格远高于《内部认购协议书》中约定的价格，为达到收回房屋的恶意目的才主张解除合同。继续履行合同不会给反诉原告鸿瑞杰生公司造成重大损失，反而给反诉被告雷雅雯造成重大损失。基于这两点反诉原告鸿瑞杰生公司也不存在违约方可以解除合同的情形。 本院经审理查明：2016年9月26日，原告雷雅雯（乙方）与被告鸿瑞杰生公司（甲方）签订一份《内部认购协议书》（编号：ＮＯ.224），协议约定：乙方自愿购买甲方开发的燕港美域小区9号楼1单元502室房屋，建筑面积约为138平方米，总房价金额1563402元；乙方应于签订本协议当天将购房首付款30%，即473402元一次性支付甲方，剩余房款1090000元办理相关银行按揭手续；乙方选择银行按揭贷款方式付款的，甲方在具备办理贷款条件后书面通知乙方，乙方应当按照银行要求在接到甲方书面通知后15日内向甲方提供所需全部文件资料，如因乙方自身原因导致贷款申请未获得银行批准的，需在贷款申请被驳回后10天内一次性缴纳剩余的全部房款，否则，将视为乙方违约，甲方有权选择单方解除合同关系，并扣留乙方已经缴纳房款的5%作为违约金，其他房款本金退还乙方，房屋甲方可另行处置；甲方预计在2019年3月底可将上述商品房交付乙方使用；如甲方非因不可抗力因素导致上述房源在2019年5月底仍旧不能按本协议约定交房标准交付使用的，乙方可以选择继续履行本合同，自2019年6月1日起至上述房屋通知交房之日止每延迟一日，甲方向乙方支付其已缴纳房款万分之一的违约金；甲方在具备签订《商品房买卖合同》（房屋行政管理部门格式文本）条件后书面通知乙方，乙方应当自接到通知之日起5日内按照甲方提供的文本内容与甲方签订《商品房买卖合同》，此后本协议自动失效并由甲方收回；签订本协议书时，本项目已经获取相应的国有土地使用权证和建设用地规划许可证，对此乙方知晓无异议。该协议还约定了其他事项。同时，原告雷雅雯向被告鸿瑞杰生公司签署一份《联络方式确认书》，就其联络方式确认如下：本人地址为河北省定州市土地局，邮编为073000，联系电话为150××××7000、158××××8567，并约定如被告鸿瑞杰生公司使用上述联络方式与原告雷雅雯联系出现通信联系未果情况（包括但不限于地址不详、查无此人、拒收等）或通讯联系未果情况（包括但不限于停机、换号、拒接、短信拒接回复等），视为被告鸿瑞杰生公司已经完成通知或联络义务。协议签订后，原告雷雅雯于2016年9月23日向被告鸿瑞杰生公司交纳定金20000元，后于2016年9月26日交纳购房首付款453402元。2018年12月28日，被告鸿瑞杰生公司取得燕港美域小区项目8、9号楼的《商品房预售许可证》，并与农业银行、建设银行签订了贷款合作协议。2019年1月2日，被告鸿瑞杰生公司通过手机短信和微信聊天的方式通知原告雷雅雯已取得预售许可证，按照《内部认购协议书》的约定15天之内到售楼部办理相关手续。因原告雷雅雯未在规定时间进行办理，被告鸿瑞杰生公司多次向原告雷雅雯发送手机短信和微信予以通知。另，被告鸿瑞杰生公司于2019年4月9日、2019年5月7日、2019年6月16日按照《联络方式确认书》确认的邮寄地址分别向原告雷雅雯邮寄了《通知书》、《催告函》、《再次催告函》，通知原告雷雅雯尽快办理房屋贷款等后续手续。由于原告雷雅雯始终未按通知指定的期限办理相关手续，也没有通过一次性缴纳剩余房款的方式履行后续付款义务，被告鸿瑞杰生公司遂于2019年7月23日向原告雷雅雯邮寄一份《解除协议函》，该函载明：虽经被告鸿瑞杰生公司一再催促，截至目前原告雷雅雯仍旧未能实际办理购买房屋的后续手续，无法支付后续款项，原告雷雅雯的行为表明其拒绝按照约定履行相关义务，双方间的协议无法继续实际履行，合同目的已经无法实现。据此，现在被告鸿瑞杰生公司正式通知原告雷雅雯，上述《内部认购协议书》自即日起立即解除，不再履行，所涉房屋被告鸿瑞杰生公司另行处置。该邮件于2019年7月24日妥投。 庭审中，原告雷雅雯主张因为被告鸿瑞杰生公司擅自更改合同，延长交房时间、变更违约金标准，所以原告雷雅雯一直未提交按揭贷款手续。被告鸿瑞杰生公司称，办理按揭贷款的流程为先提交贷款资料，经银行审批通过后双方再签订正式商品房买卖合同，然后再办理银行按揭贷款，因此按照流程原告雷雅雯应首先提交贷款资料。由于受项目施工进度影响，会产生延期交房，但被告鸿瑞杰生公司同意按照约定方式支付违约金，双方约定的违约金支付标准并未改变，原告雷雅雯以此为由拒不提交贷款资料没有依据。 另，2020年3月20日，原告雷雅雯向本院提交诉讼财产保全申请，申请查封被告鸿瑞杰生公司名下涉案房屋一套，本院于2020年3月27日作出民事裁定，依法查封石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司名下的燕港美域小区9号住宅楼1单元502室房屋一套。原告雷雅雯交纳保全费5000元。 以上事实有《内部认购协议书》、《联络方式确认书》、收据、预售许可证、贷款合作协议、《通知书》、《催告函》、《再次催告函》、《解除协议函》、快递单、投递记录、短信、微信记录、录音材料及庭审笔录等证据在案为证。 本院认为，原告雷雅雯与被告鸿瑞杰生公司自愿签订《内部认购协议书》，该协议书约定了所购房产的具体情况、总款项、交款方式、交房时间等商品房买卖合同的主要内容，且被告鸿瑞杰生公司已经按照约定收受原告雷雅雯的购房首付款，应当视为商品房买卖合同。被告鸿瑞杰生公司已于起诉前取得了商品房预售许可证，故该协议书合法有效。被告鸿瑞杰生公司在取得商品房预售许可证后，涉案房屋即具备办理按揭贷款条件，被告鸿瑞杰生公司多次通过短信、微信、书面形式通知并催告原告雷雅雯提交按揭贷款相关资料，其已经履行了通知义务。原告雷雅雯接到通知后拒绝提交办理按揭贷款的相关资料，亦未按《内部认购协议书》第三条第2项之约定向被告鸿瑞杰生公司补交剩余全部房款，其行为已构成违约，被告鸿瑞杰生公司依据协议约定有权选择单方解除合同。当事人一方依据合同约定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，被告鸿瑞杰生公司已按《联络方式确认书》载明的地址将《解除协议函》邮寄给原告雷雅雯，该邮件于2019年7月24日妥投，故原、被告之间的《内部认购协议书》自2019年7月24日解除。至于原告雷雅雯主张，由于被告鸿瑞杰生公司在拟签署的《预售商品房买卖合同》中延长交房期限的原因，致使双方未能签订《预售商品房买卖合同》，据此原告雷雅雯有权拒不提交办理按揭贷款资料。首先，原告雷雅雯要求先与被告鸿瑞杰生公司签订《预售商品房买卖合同》，后提交银行按揭贷款相关资料，不符合办理银行按揭贷款的流程；其次，即使被告鸿瑞杰生公司延长了拟签署的《预售商品房买卖合同》的交房期限，那么原告雷雅雯可以按照《内部认购协议书》的约定要求被告鸿瑞杰生公司支付违约金，而并非拒绝履行提交资料的义务。据此，原告雷雅雯的上述抗辩理由，于法无据，本院不予支持。 被告鸿瑞杰生公司依约行使解除权，并已向原告雷雅雯送达《解除协议函》，原告雷雅雯提出的抗辩理由不能成立，故原、被告之间的《内部认购协议书》自2019年7月24日解除。现原告雷雅雯要求继续履行《内部认购协议书》、签订《商品房买卖合同》、办理房屋产权登记的诉求已无事实及法律依据，本院不予支持。原告雷雅雯拒绝提交相关手续，亦未交清剩余房款，其行为构成违约，被告鸿瑞杰生公司在未收到房款的情况下没有交付房屋，并无不当，故原告雷雅雯要求被告鸿瑞杰生公司给付延期交房违约金的诉求，本院亦不予支持。该协议解除后，被告鸿瑞杰生公司应将原告雷雅雯已交付购房首付款473402元予以返还。 对于反诉原告鸿瑞杰生公司主张反诉被告雷雅雯拒绝履行合同主要义务，致使合同目的无法实现，应按已缴纳房款的5%支付违约金的请求，因解除协议时的房产市场价格高于签订协议时的价格，且反诉原告鸿瑞杰生公司没有证据证明其存在其他损失，故本院对此主张不予支持。 综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）雷雅雯与被告（反诉原告）石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司签订的《内部认购协议书》于2019年7月23日解除； 二、被告（反诉原告）石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）雷雅雯房屋首付款473402元； 三、驳回原告（反诉被告）雷雅雯的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，保全费5000元，共计5080元，由原告雷雅雯负担；反诉费196元，由反诉原告石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费,收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账户：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  朱进军 人民陪审员  杨林婷 人民陪审员  邢长忠 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员  赫暄阔 ——