四川省内江市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1002民初294号 原告：周某某，男，汉族。 委托诉讼代理人：蔡维军，四川常诚律师事务所律师。 被告：吴某某，女，汉族。 原告周某某与被告吴某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周某某的委托诉讼代理人蔡维军，被告吴某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周某某向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告于判决生效后将房屋清理退还给原告。2、被告支付截止2019年10月31日所欠房屋租金175,735元，并支付从2019年11月1日起至退还房屋时止每月房屋租金15,207.50元，和每月1,000的房屋租赁税。3、被告支付所欠水电费663元。4、被告支付违约金按年租金*30%=54,747元。事实及理由：原、被告于2016年9月30日签订房屋租赁协议，约定：原告将自己位于内江市****，楼层为第2层，面积608.3平方米的房屋租赁给被告使用。协议约定租赁期5年，房屋租金为每月15,207.50元，年租金共计182,490元。每半年支付一次6,000元的租赁税费。被告自行承担水电费用。在房屋租赁期内，如一方提出终止协议，应当在三个月前向对方提出书面要求，并协商赔偿对方相应的损失。如一方单方毁约，应向守约方支付房屋年租金总额的30%做为违约金等其他条款。协议签订后，原告按约将房屋租给被告，被告租房后与他人合伙在该房经营建筑装饰公司，起初按期支付了房屋租金和其他费用，从2018年9月后被告开始拖欠租金，经原告催收，被告陆续支付了部分租金。2019年8月被告与他人经营的装饰公司自行关闭店门，将装饰材料等物资放在租用房屋后停止经营，导致材料商及公司员工讨要费用并撬锁搬走店内部分物资，报警后原告为保护被告利益重新换锁锁好房门。2019年8月被告及家人来店内拿走部分办公用品，剩余物资仍留在原告房屋内。截止2019年10月31日被告所欠原告房屋租金175,735元，水电费663元，原告经催收无果，遂诉至本院。 被告吴某某辩称，原、被告签订房屋租赁协议属实，但被告是代表内江市***建筑装饰有限公司签订的合同，所租用的房屋也是用于内江市***建筑装饰有限公司的办公用房，被告收取房租及水电费时出具的票据也载明收到内江市***建筑装饰有限公司的房租及水电费，所以房屋租金应当由内江市***建筑装饰有限公司支付，不应由被告个人支付，被告主体不适格。2019年8月2日被告就找到原告表明不再租赁房屋，并要求结算，当时原告说只欠5万余元的房租，扣除2万元的保证金，应当只拖欠了房租3万余元，是拖欠了水电费663元，当天没有进行结算。被告在2019年7月7日将内江市**建筑装饰有限公司转让给许某某，该公司的债权债务均由许某某负担。2019年8月6日许某某失联后，公司就无法经营了，当时材料商及部分公司员工就到公司闹事，并搬走公司的部分物资。被告当时联系原告，原告当天没有来处理。2019年8月20日，原告将房屋的钥匙更换，房屋租赁协议应当在此时终止。所以原告请求的所有费用都应由内江市***建筑装饰有限公司承担，请求驳回原告对被告的诉讼请求。 经审理查明，本院认定事实如下：原、被告于2016年9月30日签订房屋租赁协议，约定：原告将自己位于内江市***，楼层为第2层，面积608.3平方米的房屋租赁给被告使用。总合同期限为5年，房屋租金为每月15,207.50元，年租金共计182,490元。签订租赁协议时,被告向原告缴纳了租赁保证金20,000元。每半年支付一次6,000元的租赁税费。被告每月向原告缴纳水电费。在房屋租赁期内，如一方提出终止协议，应当在三个月前向对方提出书面要求，并协商赔偿对方相应的损失。如一方单方毁约，应向守约方支付房屋年租金总额的30%做为违约金等其他条款。协议签订后，原告按约将房屋租给被告，被告租房后与他人合伙在该房经营内江市***建筑装饰有限公司并缴纳了保证金20,000元，起初被告按期支付了房屋租金和其他费用，从2018年9月后开始拖欠租金，经原告催收，被告陆续支付了部分租金。2019年8月内江市***建筑装饰有限公司法定代表人许某某失去联系，店员将店门关闭，留下部分装饰材料及办公用品等物资放在租用房屋后停止经营。材料商及公司员工讨要费用并撬锁搬走店内部分物资，报警后原告为保护被告利益重新换锁锁好房门，2019年8月被告及家人和公司财务人员来店内拿走部分财务资料，剩余物资仍留在原告房屋内。截止2019年10月31日被告所欠原告房屋租金175,735元，水电费663元，原告经催收无果，遂诉至本院,提出上述诉讼请求。 以上事实有原告出示的原、被告的身份证，房屋租赁协议,欠款明细清单,现场两张照片,微信聊天记录等有效证据及原、被告的当庭陈述，在案为凭。 本院认为，本案的争议焦点为1、被告主体是否适格？本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁协议》，原、被告均签字并盖手印，系双方当事人真实意思表示，双方均应按约履行。内江市***建筑装饰有限公司没有在该协议上加盖公章，被告签订协议后也通过微信转账履行了支付部分房租的义务，原告出具的票据系根据被告的要求出具的，不能代表协议上的当事人进行了变更，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定，该协议的当事人为原、被告，故双方均应当承担协议上所有的权利义务。被告与内江市***建筑装饰有限公司的纠纷，应另行主张权利，故被告为本案的适格被告。2、租赁合同是否终止？本院认为，双方签订的《房屋租赁协议》上约定：在房屋租赁期内，如一方提出终止协议，应在三个月前向对方提出书面要求，被告至今未向原告提出书面要求，故房屋租赁期间并未终止。被告辩称，2019年8月20日原告将房屋钥匙进行更换，应当视为房屋协议终止的意见。因被告更换钥匙系所出租的房屋被撬锁，原告为保护被告的财物才进行的更换，且被告至今也未将剩余物资搬离原告房屋，该行为不能视为协议终止。故房屋租赁协议未终止。原告要求被告支付房租及其他费用至搬迁时止的意见，合法有据，本院予以支持。被告辩称应支付至2019年8月止的费用，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。3、房屋的租金及其他费用的金额？根据《中华人民共和国合同法》第八条第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，被告未按约支付租金，原告经催收后被告仍不支付所欠租金，故原告有权要求解除合同，原告要求解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告于判决生效后10日内将房屋清理退还给原告的请求，合法有据，本院予以支持。原告请求支付截止2019年10月31日所欠房屋租金175,735元，应当扣除被告已缴纳的保证金20,000元为155,735元。2019年11月1日起至退还房屋时止每月房屋租金15,207.50元，和每月1,000的房屋租赁税，水电费663元，违约金按年租金182,490*30%=54,747元，合同上均有约定，应当按照合同约定支付，故原告的以上诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告辩称所欠租金为3万余元的意见，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被告未能举证证明以上主张，故本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告周某某与被告吴某某签订的《房屋租赁协议》，被告吴某某在本判决书生效后十日内腾退所租赁的房屋给原告周某某。 二、被告吴某某在本判决生效后十日内支付给原告周某某截止2019年10月31日所欠房屋租金155,735元，并支付从2019年11月1日起至退还房屋时止每月房屋租金15,207.50元和每月1,000元的房屋租赁税。 三、被告吴某某在本判决生效后十日内支付给周某某所欠水电费663元。 四、被告吴某某在本判决生效后十日内支付给周某某违约金54,747元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4,996元，减半收取计2,498元，由被告吴某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员  徐婷婷 二〇二〇年四月二十六日 书记员  余 薇