清远市清城区人民法院()稿纸签发：拟稿：校对：核稿：广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初474号原告：清远市清新区尚品物业管理有限公司，住所地清远市清新区***********。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：郑记坤，系该公司职员。被告：杨峰，男，1994年6月21日出生，汉族，住福建省长汀县***************，公民身份号码3607************636。原告清远市清新区尚品物业管理有限公司与被告杨峰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告清远市清新区尚品物业管理有限公司的委托诉讼代理人郑记坤到庭参加诉讼，被告杨峰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告清远市清新区尚品物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付从2015年月至2019年1月物业管理费8103.27元，并从2015年9月1日起按每日5‰支付违约金至实际支付完毕，至2019年7月违约金12827.30元，合计20930.57元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月1日，原告接受清远市威鹏房地产开发有限公司的委托，开始为该公司所开发的富景天下花园项目提供前期物业管理服务。被告购买清远市清城区********富景天下花园1区6号楼25层01号，并于2012年12月27日与原告上一仟广州珠江物业酒店管理有限公司清远分公司签订一份前期物业管理服务协议，开始享受广州珠江物业酒店管理有限公司清远分公司提供的物业管理服务，自2016年1月1日起由清远市清新区尚品物业管理有限公司接管清远富景天下花园项目的物来管理工作并接收处理广州珠江物业酒店管理有限公司清远分公司管理富景天下花园项目的债权债务。原告与广州珠江物业酒店管理有限公司清远分公司析议由于广州珠江物业酒店管理有限公司清远分公司与清远市威鹏房地产开发有限公司签订的富景天下花园前期物业服务合同于2015年12月31日终止，故于广州珠江物业酒店管理有限公司清远分公司2016年1月1日退出清远富景天下项目的物业管理工作，自2016年1月1日起经招投标中标单位清远市清新区尚品物业管理有限公司接管清远富景天下花园项目的物业管理工作。被告房屋建筑面积为105.77平方米，根据协议第五章第八条第一项约定，每月每平方米按1.63元计算物业管理费，即每月物业管理费172.41元，水电费，电梯公摊费，水电费公摊费桉实际计算。被告从购房约定收楼后不依合同约定向原告足额支付物业管理费，从2015年9月起至2019年7月未向原告支付过任何费用，致使原告经营相当困难，别说营利了，连工资发放都成问题，经原告工作人员多次向被告倣催收，被告也不肯交纳，在实在无办法的情况下，原告才决定提出诉讼。另被告的行为己违反协议约定及相关法律规定，根据协议第六章第十九条，被告每日应按未付款项的5‰承担逾期违约金，但经原告考虑，决定只主张每月5‰标准。为维护原告合法权益，原告起诉至法院，请求支持原告诉求。被告杨峰书面辩称：一、原告系重复起诉，2015年9月1日至2017年4月30日止的物业费用，原告已在（2016）粤1802民初6742号案中主张过。另外，原告主张按日千分之五支付违约金，明显过高，没有事实和法律依据。在（2016）粤1802民初6742号民事判决书中按中国人民银行同期逾期贷款利率的标准计算违约金。二、原告不具备诉讼主体资格，答辩人购房时是与广州珠江物业酒店管理有限公司清远分公司签订前期物业服务合同，并无与原告签订，根据合同相对性原则，原告无权起诉答辩人，即使广州珠江物业酒店管理有限公司将物业管理的债权债务转让给原告了，但是答辩人并未接到任何人的通知，答辩人不知情。三、原告明知答辩人已将案涉反骨转卖给了案外人郑国权，原告依法应向郑国权追偿物业费。答辩人与郑国权于2016年8月2日签订了房屋买卖合同，当日就交付涉案房屋给郑国权使用，因此，自2016年8月2日起的物业费应由郑国权承担。四、原告应承担管理失职之责，答辩人与郑国权房屋买卖合同纠纷一案还在诉讼中，如果今后涉案房屋归还答辩人的话，由于原告未尽妥善管理物业的义务，导致答辩人涉案房屋房门被人破坏，原告一直未帮答辩人修复，也未提供实际损坏房屋之人，对房门损坏的损失，答辩人保留依法追究原告赔偿的诉讼权利。五、涉案房屋一直没有装修入住，没有享受原告的任何服务，根据权利义务相一致的原则，答辩人没有向原告支付物业费等费用的事实依据。综上，请驳回原告的不合法诉讼请求。本院经审理认定如下：（2016）粤1802民初6742号民事判决书（已生效）查明如下事实：1、2012年12月27日，被告杨峰（买受人）与清远市威鹏房地产有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买位于清远市清城区*********富景天下花园1区六号楼25层01号房屋，建筑面积为105.77平方米；2、2012年12月27日，被告与广州珠江物业酒店管理有限公司清远分公司签订《富景天下前期物业管理服务合同》，合同约定高层住宅按建筑面积1.63元/平方米计收物业管理服务费，物业使用人须于每月10日前缴清当期物业服务费，逾期缴纳物业服务费的，乙方从逾期之日起每日按应缴费用的千分之一计收违约金，并以物业管理费本金为限等；3、2015年12月31日，广州珠江物业酒店管理有限公司清远分公司及清远市威鹏房地产有限公司发布公告，称：由于广州珠江物业酒店管理有限公司清远分公司与清远市威鹏房地产有限公司签订的《清远富景天下项目前期物业服务合同》于2015年12月31日终止，广州珠江物业酒店管理有限公司于2016年1月1日起退出清远富景天下项目的物业管理工作，自2016年1月1日起由清远市清新区尚品物业管理有限公司接管清远富景天下项目的物业管理工作，原与广州珠江物业酒店管理有限公司清远分公司的债权债务问题将由清远市清新区尚品物业管理有限公司全权处理。另查明：根据原告提交的清远市不动产登记资料查询结果证明（查询日期2020年3月18日），位于清远市清城区********富景天下花园1区六号楼25层01号房屋的登记权利人是被告杨峰。以上事实，有原告提供的《清远万科城（二期）前期物业服务合同》、商品房买卖合同、客户钥匙/物品签收单、不动产登记资料查询结果，以及本院的庭审笔录等予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告辩称案外人郑国权才是涉案房屋的权属人，但涉案房屋的不动产登记资料查询结果显示登记权利人是被告，并非郑国权，故被告该抗辩理由，缺乏依据，本院不予采信。原告对涉案小区实施了物业管理行为，被告作为小区业主，依法负有向原告支付物业服务费的义务。由于原告已在（2016）粤1802民初6742号案中主张过涉案房屋在2015年9月1日至2017年4月30日期间的物业管理费，故原告在本案中主张上述期间的物业费，属重复主张，本院不予支持。综上所述，被告应支付原告涉案房屋自2017年5月至2019年7月期间的物业费4626.38元（105.77平方米×1.62元/月/平方米×27个月）。对于物业服务费的违约金，原告履行了物业服务义务，被告未缴纳物业服务费已构成违约，虽然合同约定每日按应缴费用的千分之一的标准计收违约金，现原告主动要求将违约金的计算方式调整为按年利率6%的标准，从逾期之日起计至付清之日止，属于当事人对自己权利的自由处分，未违反法律规定，本院予以支持。至于被告抗辩称原告并非适格诉讼主体，本院认为，依据已生效的（2016）粤1802民初6742号民事判决书，该判决书已确认被告应向原告支付物业管理费，被告并无提供足以推翻的相反证据，对于被告该抗辩理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十二条的规定，判决如下：一、被告杨峰应于本判决生效之日起10日内向原告清远市清新区尚品物业管理有限公司支付物业服务费4626.38元及违约金（违约金以应缴物业费为基数，按年利率6%的标准，从逾期之日起计至付清之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计162元，由原告清远市清新区尚品物业管理有限公司负担126元，被告杨峰负担36元。本判决为终审判决。审判员  杨丽燕二〇二〇年四月十四日书记员  李颖欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《广东省物业管理条例》第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。