广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初893号 原告：方俊力，男，1994年9月21日出生，汉族，住广西崇左市江州区，现住良庆区。 委托诉讼代理人：黄新洋，广西桂悦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄冰，广西桂悦律师事务所实习律师。 被告：阮丽桦，女，1975年11月18日出生，汉族，住广西博白县，现住广西博白县。 第三人：南宁市金浚行房地产代理有限公司，住所地南宁市青秀区东葛路**南宁青秀万达广场****，统一社会信用代码91450103083630576K。 法定代表人：陈国杰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陆文英，女，该公司员工。 原告方俊力与被告阮丽桦、第三人南宁市金浚行房地产代理有限公司（以下简称金浚行公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方俊力及其委托诉讼代理人黄新洋、黄冰，被告阮丽桦到庭参加诉讼。第三人金浚行公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 方俊力向本院提出诉讼请求：1.解除方俊力与阮丽桦、金浚行公司于2018年9月23日签订编号为ＮＯ:ＪＪ0006003的《房屋买卖合同》；2.判令阮丽桦向方俊力返还已支付的购房定金100000元、购房款350000元、2018年9月28日至2019年12月26日已付的房屋月供款64623.31元，共计514623.31元；3.判令阮丽桦向方俊力支付违约金216000元（计算方式：以合同总额1080000元为计算基数，按合同总价款的20%计算）。事实和理由：2018年9月23日，方俊力与阮丽桦、金浚行三方签订了编号为ＮＯ:ＪＪ0006003的《房屋买卖合同》。合同约定，阮丽桦将其所有的位于南宁市良庆区（所有权证号：ＹＳ0168Ｓ206）出售给方俊力，物业成交价为1080000元；卖方保证对该物业享有完整的处分权，否则卖方承担由此引起的一切责任；由于卖方原因，造成物业不能办理交易过户手续或者与第三人产生纠纷的，由卖方承担责任；买方负责偿还银行月供，偿还的银行月供总额，到过户前从总房价中扣除。合同签订后，方俊力按合同约定于2018年9月23日向阮丽桦支付了购房定金100000元。方俊力委托其父亲方兴鑫于2018年9月28日向阮丽桦支付了353780元，该款中的350000元为购房款，余款3780元为房屋月供款。因金浚行公司为居间人，上述款项由该公司员工班德波代为收取。2018年9月28日至2019年12月26日期间，方俊力委托其父亲方兴鑫支付了房屋月供款64623.31元，其中有60843.31元系直接向阮丽桦支付，3780元由班德波代理收取。因阮丽桦个人债务问题，涉案房屋已经被法院查封，《房屋买卖合同》已不具备实际履行的可能性。该合同第十二条明确约定：“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方须无息退还买方已付的所有款项外，并须以同等数目之金额作为违约金赔偿买方，以弥补买方之损失。”同时，根据《合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十条的规定，方俊力有权要求解除合同，并要求阮丽桦返还购房定金、购房款以及月供款等。因阮丽桦违约，致使方俊力遭受房屋溢价、支付居间服务费用、支付律师代理费等重大损失，阮丽桦应按合同约定向方俊力支付违约金。现方俊力同意计算违约金的方式为：以合同总额为基数，按20%计算违约金。 阮丽桦辩称，1.方俊力所述是事实，但阮丽桦不同意解除合同，不同意支付违约金。2.博白法院的查封了涉案房屋，但还没有拍卖的流程，该案申请人不愿意和方俊力协商，但方俊力仍可再作努力。3.方俊力要求的违约金计算标准过高，没有事实和法律依据。 金浚行公司未作陈述。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于南宁市良庆区恒大绿洲27号楼三层301号房为阮丽桦向南宁银象房地产开发有限责任公司购买所得，于2019年12月23日登记于阮丽桦名下【不动产权证号：桂（2019）南宁市不动产证明第0430852号】。2018年9月23日，方俊力（买方）、阮丽桦（卖方）、金浚行公司（经纪方）就上述房屋买卖共同签订了《房屋买卖合同》，约定房屋成交价为1080000元，买方应于2018年9月23日支付100000元作为定金，于2018年9月26日支付350000元，共计450000元；余款630000元须于2020年3月30日前过户完成并办妥他项权利登记手续后由贷款银行划入卖方指定银行账户；居间服务佣金32400元和权证过户代理手续费500元由买方负担。合同第二条约定，卖方保证对该物业享有完整的处分权。第十二条约定，卖方不能按本合同约定将物业售予买方或因违约而无法将物业售予买方的，卖方须无息退还买方已付的所有权款项外，并须以同等数额之金额作为违约金赔偿买方，以弥补买方之损失。第十八条约定，由买方负责偿还银行的月供，已付的月供总额到过户时在房价中予以扣除；此房为等证过户，到办理过户时由买方负责对银行贷款进行解押。合同经纪方签字栏中有“班德波”的签名。 合同签订后，方俊力即入住涉案房屋，并于2018年9月23日向阮丽桦支付了定金100000元。此后，方俊力委托其父亲方兴鑫于2018年9月28日经金浚行公司向阮丽桦支付购房款350000元及当月房屋月供3780元，直接向阮丽桦银行账户转款支付了2018年10月至2019年12月期间的按揭月供款共计60843.31元。 2020年2月21日，涉案房屋因阮丽桦未履行人民法院生效判决而被博白县人民法院查封。2020年3月9日，方俊力与金浚行公司协商解除《房屋买卖合同》，签订了《撤销买卖协议》，约定由金浚行公司退还佣金16000元。 本院认为，《房屋买卖合同》是阮丽桦、方俊力、金浚行公司三方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，三方当事人均应严格履行合同义务。 本案的争议焦点为：一、阮丽桦在合同履行过程中有无违约行为，涉案《房屋买卖合同》应否解除；二、合同解除后责任如何承担，违约金如何计付。 关于违约及合同解除的问题。阮丽桦因个人债务问题，导致涉案房屋被人民法院查封，房屋交易包括办理过户手续等受阻，合同目的不能实现。综上，阮丽桦的行为已构成根本违约，方俊力要求解除《房屋买卖合同》，于法有据，本院予以支持。对于阮丽桦不同意解除合同，要求继续履行合同的抗辩意见，本院不予采纳。 关于合同解除后的责任问题。阮丽桦违约导致合同解除，应向方俊力返还购房款（含定金）及已付月供款等共计514623.31元。另，对于违约金的计算标准，虽然方俊力主动将违约金调整为合同总价的20%，但阮丽桦不予认可。本院认为，涉案房屋被查封，方俊力作为利害关系人，可依法向查封人民法院提出异议，以保障自己的合法权益。方俊力没有积极行使权利，对造成扩大损失部分即房价上涨部分应自行负担。因此，方俊力主张违约金按合同总价20%计付，仍明显高于其损失，本院酌情调整违约金为100000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第二款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除方俊力、阮丽桦、南宁市金浚行房地产代理有限公司签订的落款日期为2018年9月23日的《房屋买卖合同》； 二、阮丽桦于本判决生效之日起十日内向方俊力返还购房款（含定金）及代付月供款等合计514623.31元； 三、阮丽桦于本判决生效之日起十日内向方俊力支付违约金100000元； 四、驳回方俊力的其他诉讼请求。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费8232元，由方俊力负担522元，阮丽桦负担7710元；财产保全费4173元，由阮丽桦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  王 荣 二〇二〇年六月十五日 法官助理  陈璐瑶 书 记 员  蒙玉莲