河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0811民初456号原告：贾永生，男，住址：河南省博爱县。委托诉讼代理人赵文，河南豫城律师事务所律师。委托诉讼代理人杨建国，河南豫城律师事务所实习律师。被告：焦作市城乡一体化示范区苏家作乡东齐村第三村民小组，地址：焦作市城乡一体化示范区。负责人邱允瑞，组长。委托诉讼代理人杜增辉，河南苗硕（郑州）律师事务所律师。被告：焦作市城乡一体化示范区苏家作乡东齐村村民委员会，地址：焦作市城乡一体化示范区。法定代表人邱庄之，主任。原告贾永生与被告焦作市城乡一体化示范区苏家作乡东齐村第三村民小组（以下简称东齐村三组）、被告焦作市城乡一体化示范区苏家作乡东齐村村民委员会（以下简称东齐村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告贾永生及其委托诉讼代理人赵文，被告东齐村三组的负责人邱允瑞及委托诉讼代理人杜增辉，被告东齐村委会的法定代表人邱庄之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾永生向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2018年11月30日签订的土地租赁合同有效；2、判令二被告立即清理和排除土地上现有妨碍，向原告交付所承租的土地、房屋及建筑物，并以实际交付土地日开始计算租金；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月22日，原告与两被告就位于面积亩的土地及地上建筑物一事达成协议，签订了土地租赁合同。为计算租期方便，合同上日期为2018年11月30日。原告当即向被告支付了第一年租金43400元。从2018年12月1日起，原告多次到所承租的土地上，准备开始实际使用，但被该土地上原承租者毋必富等人阻止，土地上房屋及空地均被毋必富等人实际占用和控制。原告向两被告反映情况，被告东齐村三组通知毋必富腾出土地，但毋必富拒不腾出。2019年9月15日，原告在承租土地上张贴通告，要求毋必富腾出场地无果。两被告也推脱不作为，导致原告至今也无法使用土地及建筑物。被告东齐村三组辩称：被告认为原告的诉讼请求不能成立。1、租金应当从合同约定的2018年12月1日起算。租赁合同签订之前，邱庄之把村民代表召集在一起与原告见了面，当时大家都表示目前涉案土地上还有纠纷没有处理好，现在租地不合适，但原告坚持要求立刻签订合同，租金从2018年12月1日起算，并且愿意承担处理纠纷这段时间的租金损失，被告尽到全面的说明义务，原告自愿与被告签订了租赁合同，因此被告并不存在任何违约行为。合同签订后，被告积极的处理与案外人的纠纷，并于2019年3月18日到24日安排了多人对涉案土地进行看守，拦截外来车辆，一连七天。同时，村民小组又积极与案外人谈判，最终解决了与案外人的纠纷，原告正式接手涉案土地，其车辆、物资顺利的进驻，被告将无任何纠纷的租赁物交付给了原告，原告一直使用至今。2、被告要求解除合同，不再让原告继续使用土地；根据《土地租赁合同》的约定，原告应当在每年的11月1日之前一次性缴清下年的租赁费，如果超期一个月以上的，应当支付总租赁费5%的违约金，如果超出二个月以上，被告有权解除合同。2019年11月，被告多次试图联系原告，原告故意躲避，也没有按时交纳第二年的租赁费，拖欠时间早已超过二个月，故被告要求解除合同，原告应当限期清理场地并撤离。为此，被告保留起诉原告的权利。被告东齐村委会辩称：2010年邱庄之是东齐村三组的组长，当时租赁土地的毋必富不讲信用，被告认为租赁合同是合理合法的，确实征求过代表的意见。邱庄之确实安排村民将毋必富的路拦住了，后村民又提意见了，把邱庄之告到乡里，拦路的事就停止了。被告在土地租赁合同中只是见证人，土地是属于集体的，被告有所有权，东齐村三组有使用权。本案争议焦点为：1、两被告谁是土地租赁合同的甲方（出租方）。2、涉案的土地租赁合同是否存在无效事由。3、被告是否将涉案土地交付给了原告。4、如果没有交付，能否履行。围绕争议焦点和诉讼请求，当事人向本院提交了证据，本院组织进行了质证。原告提交的收到条，两被告无异议，本院予以采纳。对于争议的事实和证据，本院认定如下：（一）原告提交的土地租赁合同，东齐村三组称被告东齐村委会在合同甲方处盖章，合同的甲方应为被告东齐村委会；东齐村委会称其盖章只是监督、见证，是东齐村三组出租的土地。本院认为，涉案土地租赁合同明确了东齐村三组土地租赁事宜，东齐村三组村民代表在甲方处签名，结合收到条收款人身份，东齐村三组在答辩时称原告与其签订了租赁合同构成自认，本院认定原告与东齐村三组之间存在土地租赁合同关系。原告提交的租赁土地及附着物平面图，东齐村三组提出异议称没有其人员签字确认，可以说明东齐村委会才是合同甲方；东齐村委会无异议。本院认为，该平面图并非土地管理部门制作，没有东齐村三组确认，不能作为土地租赁合同的组成部分，本院不予采纳。（二）原告提交的道路使用协议，拟证明为排除他人妨碍而另行签订的道路使用协议，被告认为该协议能证明原告实际使用了涉案土地。为了证明毋必富等人实际占用和控制涉案土地及附着的房屋，原告提供了8张现场照片，被告东齐村三组提出异议称在2019年3月24日之前确实有纠纷，之后土地已经交付原告；本院认为涉案现场照片未显示毋必富占用行为存在。为了证明自己的主张，被告东齐村三组申请证人邱某1、邱某2之出庭作证，原告认为证人与被告东齐村三组之间有明显的利害关系，本院认为，两位证人均称是时任东齐村三组组长的邱庄之通知原告接受土地，两证人未参与之后的交接过程，故不能依据两位证人的陈述认定原告接收了涉案土地。被告东齐村三组提交了5名村民代表书写的证明材料及参与看守土地的村民出具的证明材料，原告认为以上人员系证人，未出庭接受质询，本院认为原告的异议成立。被告东齐村三组提交的记工表，加盖有“焦作市城乡一体化示范区苏家作乡东齐村财务专用章”，结合两位证人证言，可以认定东齐村三组村民对涉案场地采取过排除他人使用涉案土地的措施。被告东齐村三组提供6张现场照片，拟证明原告在涉案土地上放置车辆和砖块；案外人张美江和张良福出具的书面说明，2张照片，拟证明原告实际使用涉案土地，案外人将土地上存放的砖块运走。原告提出异议称车辆是原经营者毋必富的车辆，张美江和张良福属于证人，没有出庭作证，运砖的照片与本案无关。本院认为从照片中无法看出是谁停放了车辆，运砖人未出庭作证，无法认定其是受原告指派进行工作。被告提交的解除合同通知的照片，原告提出异议称未收到解除合同通知，本院认为被告通过在车辆上张贴通知书的方式送达文书不符合法律规定，本院不予采纳。被告提交的通话记录显示未接通，与本案无关。被告补充的贾永生与案外人签订的租赁合同，原告提出该合同系复印件。综合以上证据，本院认为，被告东齐村三组曾于2019年3月18日至24日期间对毋必富采取清场措施，而原告又于2019年9月26日时与案外人签订道路使用协议，故认定原告贾永生曾实际接收了涉案土地更符合生活实际。（三）被告东齐村委会提供了被告东齐村三组的财产情况，可以认定东齐村三组有独立的财产。经审理查明：被告（甲方）东齐村三组与原告（乙方）贾永生签订一份土地租赁合同，甲方将S104路南与南西尚地界交界处的土地31亩承包给乙方使用，期限30年，自2018年12月1日至2048年11月30日止。2018年11月22日，贾永生支付第一年租金43400元。贾永生接受土地后，为了解决租用土地的出行问题，2019年9月26日，原告贾永生与案外人签订一份道路使用协议，案外人提供给贾永生使用的道路，在104省道南边，南北长90米，齐村租地东墙向东宽约25米，长宽以实际为准。本院认为，原告贾永生与被告东齐村三组的土地租赁合同是双方真实意思表示，除合同期限外不违反法律、行政法规的强制性规定，在法定的最长租赁期限20年以内合法有效，原告要求确认合同有效的诉讼请求本院予以部分支持。因被告东齐村三组已经履行了交付土地的义务，原告要求被告排除妨碍，交付土地的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告贾永生与被告焦作市城乡一体化示范区苏家作乡东齐村第三村民小组签订的《土地租赁合同》在2018年12月1日至2038年11月30日期限内有效；二、驳回原告贾永生的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告焦作市城乡一体化示范区苏家作乡东齐村第三村民小组负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  张家辉审 判 员  刘艳平人民陪审员  薛海波二〇二〇年六月十五日书 记 员  朱华璋