济南市历下区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0102民初1322号原告：黄某某，女，汉族，1991年11月8日出生，住济南市，公民身份号码：。委托诉讼代理人：王某某，北京大成（济南）律师事务所律师。被告：山东才高鑫源置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：913700006954218638。法定代表人：张某，总经理。委托诉讼代理人：黄某某，北京德恒（济南）律师事务所律师。原告黄某某与被告山东才高鑫源置业有限公司（以下简称才高置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。黄某某的委托诉讼代理人王某某，才高置业公司的委托诉讼代理人黄某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄某某向本院提出诉讼请求：1、判令才高置业公司支付逾期办理产权登记违约金100920元(以835434元为基数，自2016年4月14日起至2019年8月5日止，按日万分之一标准计算)；2、律师费5000元由才高置业公司承担。事实与理由：黄文合（买受人）于2012年11月29日与才高置业公司签订《济南市商品房买卖合同》及补充协议，购买其开发的位于济南市历下区储藏室（现为二区号储藏室），住宅购买金额为804825元，储藏室金额为30609元，合计835434元。黄文合已按合同约定履行付款义务，胡秀荣系买受人黄文合之妻，黄某某系黄文合与胡秀荣之女。黄文合于2015年2月19日去世，涉案房屋经公证由胡秀荣一人继承。经出卖人同意，胡秀荣将涉案房屋买受人变更为黄某某，且黄某某与才高置业公司签订了《济南市商品房买卖合同》及补充协议，并于2019年9月26日办理了房屋产权登记，登记为黄某某单独所有，故黄某某依法享有合同约定的权力。才高置业公司于2014年4月13日将案涉房屋交付给买受人，但才高置业公司直至2019年8月5日才按合同约定办理房屋产权登记备案，逾期达1208天，构成违约。为维护合法权益特诉至法院。才高置业公司辩称，一、才高置业公司与黄某某签署商品房买卖合同，并将涉案房屋出售给黄某某，黄某某并非涉案房屋的继承人，对我公司与黄文合之间的买卖合同无关，其无权基于我公司与黄文合之间的买卖合同向我公司主张相关诉求，并且该合同已经解除，我公司与黄某某另行达成房屋买卖合同，故其诉讼请求无事实和法律依据，应当依法驳回，即使黄某某享有黄文合相关合同项下的权利，也应当承担相关的义务，并受该合同的约束，其无权向我公司主张相关诉求，具体情况如下：1、本案所涉争议房产系我公司主要为解决单位驻济职工住房困难的初衷而建设，是当时环境条件下关爱职工生活的一项具体措施。本案所涉争议亦系单位内部的单位与职工之间内部事项。2、由于房地产政策变化等众多客观因素影响，致使出现了迟延办理备案的情形。我公司自始至终也在积极办理相关备案手续中，黄某某作为该房屋建设项目的受益者，也应当对此理解。3、若黄某某仍不能理解才高置业公司之初衷，继续采取诉讼等方式，则可能会影响办证速度，进而影响广大购房者和全体业主的权利，也必将损害自身利益。二、截至目前尚不具备合同约定的应当支付违约金的条件，黄某某尚未履行完毕结清房款、交清办证全部资料及税费的义务。根据合同法规定，黄某某系先履行义务一方，在其未履行时，我公司有权拒绝履行。三、黄某某主张按照日万分之一的标准支付违约金过高，应予调整。1、根据合同法的规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。2、本案所涉房屋增值较大，黄某某并未迟延办证而受有损失，亦无证据证明存在因迟延办证而致使其利益受损的情形，应对逾期办证产生的具体损失数额予以举证，否则应当承担举证不能的法律责任。3、合同明确约定了第十五条中的“取得”是指具备了备案的条件，并非指黄某某已经取得了产权登记证书。因此，黄某某要求支付逾期办证的违约金，该诉讼请求没有事实和法律依据，且已超过诉讼时效，应当依法驳回。四、黄某某主张律师费无事实和法律依据，且数额过高，不予认可。双方当事人围绕诉求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认基本事实如下：2012年11月29日，黄文合（买受人）与才高置业公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》，约定黄文合购买济南市历下区储藏室，房屋建筑面积127.75平方米，价款为804825元，地下室建筑面积8.95平方米，价款为30609元，两项价款合计835434元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金。同日，黄文合与才高置业公司签订《补充协议》，关于合同履行过程中的争议解决，双方约定：“若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费用。”2013年2月26日，才高置业公司为黄文合出具收据两份，黄文合已交清全部房款。2014年4月13日，才高置业公司交付涉案房屋。另查明，涉案项目于2019年7月3日取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明。（2019）鲁01民终10316号判决书确认才高置业公司于2019年8月5日将涉案项目（鑫源山庄）办理房屋所有权初始登记的材料提交给了济南市不动产登记中心，该判决书已生效。又查明，黄文合于2015年2月19日去世，2017年4月28日涉案房屋经公证由胡秀荣一人继承。2017年10月18日，胡秀荣与才高置业公司签署变更协议书，胡秀荣将涉案房屋买受人变更为黄某某，且黄某某与才高置业公司签订了《济南市商品房买卖合同》及补充协议，并于2019年9月26日办理了房屋产权登记，登记为黄某某单独所有。本院认为，涉案商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。原商品房买卖合同主体已变更，黄某某为变更后的买受人，涉案合同内容未改变，有证据佐证，符合法律规定，黄某某基于涉案房屋具有本案诉讼主体资格。才高置业公司主张黄某某不享有涉案商品房买卖合同项下权利不成立，本院不予支持。本案的争议焦点问题：才高置业公司应否支付逾期办证违约金以及违约金是否过高。一、关于才高置业公司应否支付逾期办证违约金。本院认为，商品房买卖合同系买受人支付购房款，出卖人交付房屋并协助买受人办理房产转移登记的合同，因此协助办理房产转移登记系出卖人应尽的主要义务。买受人缴纳税、费及提交办证资料，系买受人为办理房产转移登记应向相关行政部门履行的义务，而不是买受人应当向出卖人履行的商品房屋买卖合同义务，出卖人向产权登记机关提交办理权属登记备案资料，不以买受人是否提交办证资料为前提。本案中，黄文合与才高置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该约定以买受人结清房款并交纳办证资料及税、费作为才高置业公司履行向产权登记机关提交备案资料义务的条件，明显加重了买受人的责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，涉案《济南市商品房买卖合同》系才高置业公司提供的格式合同，上述约定无效。才高置业公司依据该条款主张享有先履行抗辩权，不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效不影响其他部分效力，其他部分仍然有效。才高置业公司于2014年4月13日将涉案房屋交付黄文合，应当在房屋交付后的730日内，即2016年4月13日之前将权属登记资料提交登记机关备案，但其至2019年8月5日将办理权属登记需由才高置业公司提供的资料报产权登记机关备案，已超过合同约定的期限，构成违约，应承担逾期办证违约金。才高置业公司的违约行为延续至2019年8月，至起诉日未超过诉讼时效，才高置业公司的抗辩不成立。二、关于违约金是否过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，黄某某有权根据合同约定要求才高置业公司按照日万分之一的标准支付逾期办证违约金，才高置业公司未能举证证明根据《济南市商品房买卖合同》中约定的违约金计算标准计算得出的数额过分高于买受人造成的损失，其关于违约金过高的主张不能成立。才高置业公司亦无证据证明济南市不动产登记中心收到办理房屋所有权登记材料另有明确记载时间，应向黄某某支付自2016年4月14日起至2019年8月5日止的违约金，即835434×1208×0.0001=100920元。黄某某要求律师费5000元，根据双方补充协议的约定，且有证据相佐，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第八十八、第八十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：一、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告黄某某逾期办证违约金100920元（以835434元为基数，自2016年4月14日起至2019年8月5日，按日万分之一计算）。二、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄某某律师费5000元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2420元，减半收取1210元，由被告山东才高鑫源置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 罗 琳二〇二〇年四月十四日书记员 柳华进