湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初1258号原告：湖南水目木商务管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区高桥街道高石坝小区D9栋1-1房。法定代表人：屈东森，董事长。委托诉讼代理人：周小海，湖南寻壹律师事务所律师。委托诉讼代理人：高源鸿，湖南寻壹律师事务所实习律师。被告：湖南金陵乡农业开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山南路633号上海城28栋2507房。法定代表人：邹玲，总经理。原告湖南水目木商务管理有限公司（以下简称原告）与被告湖南金陵乡农业开发有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告湖南水目木商务管理有限公司的委托诉讼代理人周小海、高源鸿到庭参加诉讼。被告湖南金陵乡农业开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《中部国际农创园定租协议书》；2、判令被告搬出并返还租用商铺；3、判令被告支付从2017年11月18日起至2019年12月17日止的租金1035000元以及从2019年12月18日起至实际搬出并返还商铺之日止的租金；4、判令被告支付因拖欠租金所产生的违约金120000元；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年6月2日，被告因业务经营需要，与原告签订《中部国际农创园定租协议书》，协议约定原告将其位于长沙市雨花区出租给被告，四个商铺面积共计345㎡，租赁价格分别为120元／㎡／月，租期从2017年11月18日起至2020年11月17日止，被告应在本协议签订同时向原告支付第一期6个月租金223560元。协议还约定被告需缴纳20000元装修押金和120000元的租赁履约保证金。如在履行合同过程中被告出现违约行为，则被告应缴纳的保证金作为支付原告的违约金处理。协议签订后，原告依约将商铺交由被告进行装修，而被告未缴纳任何装修押金、保证金、租金。原告多次催收租金未果，特诉至法院，请求判如所请。被告未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月19日，湖南省新高桥商务管理有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《湖南省长沙市雨花区高桥街道高桥村高石坝小区资产委托经营管理合同》约定：（一）甲方将项目区域内的相关资产在本合同约定期限内全权委托给乙方进行统一规划设计、统一二次改造、统一装饰装修、统一宣传推广、统一招商和运营工作，由乙方整体性地打造中部国际农创园；（二）本合同项下所指资产是指位于湖南省长沙市雨花区房屋（均含全部公共部分和公摊面积），以及《中部国际农创园项目红线图》标示范围内的全部道路、公共地面、公共基础设施和其他所有附属设施等；甲方授权乙方委托经营管理资产的期限自本合同签订之日开始起算，至2028年10月31日止，第一、二、三年的面积使用单价均为70元／㎡，自第四年开始，以每年为一个周期对面积使用单价进行调整，调整比率为在上一年度面积使用单位的基础上增加8%;（三）自本协议签订之日起至2016年10月31日期间为乙方开业筹备期，开业筹备期内乙方免费对本合同项下所有资产进行改造、使用和经营，无需向甲方支付任何固定收益，乙方自2016年11月1日开始计付固定收益。合同还约定了其他事项。原告和湖南省新高桥商务管理有限公司在合同落款处签字盖章，长沙市雨花区高桥街道办事处作为合同鉴证方在合同落款处签字盖章。2017年6月2日，原告（甲方、招商方）与被告（乙方、定租方）签订《中部国际农创园定租协议书》约定：（一）乙方承租甲方管理的商铺位置为A97栋101、102、103、104号商铺（以下简称涉案商铺），商铺数量共计4个；承租商铺面积86.33㎡/个×4个，商铺面积共计345㎡；商铺租赁价格为120元/㎡/月；（二）招商优惠政策为1、免一年租金；2、租金按九折计算；（三）商铺计租时间自2017年11月18日起至2020年11月17日止（共三年），本协议签署日至计租开始日前为乙方开业准备期，甲方给予乙方优惠使用，不计算租金；（四）本协议书签订的同时，乙方向甲方支付履约保证金120000元，租赁期限届满，且正式租赁合同项下之所有义务全部履行完毕后，甲方将租赁履约保证金余额均免息退还给乙方。本协议书签订的同时，乙方向甲方支付商铺装修保证金20000元，乙方承租商铺按照经甲方审批同意的装修方案装修完毕，甲方现场审核验收通过以后，甲方将装修保证金余额免息退还乙方；（五）乙方承租商铺合同期内租金共计894240元，本协议书签订的同时，乙方向甲方支付第一期6个月租金223560元；（六）乙方需在2017年11月18日前完成装修和其他相关开业前准备工作，甲方保证给予乙方不低于3个月的装修及开业准备时间，若时间不足，计租时间相应顺延。原、被告在协议书中还约定了其他事项。签订合同后，原告将商铺交付给了被告，但被告并未按照协议书约定缴纳履约保证金、装修保证金和租金。在本案审理过程中，原告陈述2018年8月换锁将商铺收回，之前被告已搬离商铺。原告明确《中部国际农创园定租协议书》自判决生效之日起解除；1035000元租金计算公式为（345㎡×120元/㎡/月×25个月）。原告明确其主张违约金120000元的依据是源于《中部国际农创园定租协议书》中被告向原告支付120000元履约保证金的约定。本院认为，湖南省新高桥商务管理有限公司与原告签订《湖南省长沙市雨花区高桥街道高桥村高石坝小区资产委托经营管理合同》后，原告依法取得管理涉案商铺的权利。据此，原、被告签订的《中部国际农创园定租协议书》合法有效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。原告在2018年8月换锁将商铺收回，而被告之前已搬离商铺，原、被告签订的《中部国际农创园定租协议书》事实上已解除，故本院不再处理原告要求解除合同及要求被告搬出并返还涉案商铺的诉讼请求。《中部国际农创园定租协议书》约定了租期3年，免一年租金及租金按九折计算，但原告愿意给予租金优惠系基于合同在全部租赁期内均得到履行的合同目的。因定租协议书已提前解除，本院将根据被告实际租期与全部租期的比例计算被告实际享有的免租期。原告在2018年8月换锁将商铺收回，而被告之前已搬离商铺，故本院认定被告的实际租期从2017年11月18日至2018年8月17日（共计9个月），对应的免租期为3个月（12个月/36个月×9个月）。因被告提前办理商铺，本院已按比例计算免租期，故不再按九折计算租金。被告应缴纳的租金为248400元[120元/㎡/月×345㎡×（9个月-3个月）]。《中部国际农创园定租协议书》虽约定被告应向原告支付履约保证金120000元，但该履约保证金的约定并非违约金的约定，故原告要求被告支付违约金120000元，没有合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南金陵乡农业开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告湖南水目木商务管理有限公司租金248400元；二、驳回原告湖南水目木商务管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15195元，公告费560元，共计15755元，由原告湖南水目木商务管理有限公司负担7500元，由被告湖南金陵乡农业开发有限公司负担8255元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  胡 涵人民陪审员  罗建湘人民陪审员  石美玉二〇二〇年九月十五日书 记 员  段 娟附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。