江西省鹰潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣06民终195号 上诉人（原审被告）：中国四冶兴业房地产开发有限责任公司，住所地江西省贵溪市建设路436号，统一社会信用代码91360681733930678J。 法定代表人：邓海兴，总经理。 委托诉讼代理人：敖彬，江西首达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：涂小俊，江西首达律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：余乐，男，1992年3月25日出生，汉族，住江西省上饶市弋阳县。 被上诉人（原审原告）：江刘琴，女，1994年9月29日出生，汉族，住江西省贵溪市。 上诉人中国四冶兴业房地产开发有限责任公司（以下简称四冶兴业公司）因与被上诉人余乐、江刘琴房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省贵溪市人民法院（2019）赣0681民初2056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人四冶兴业公司上诉请求：一、撤销江西省贵溪市人民法院（2019）赣0681民初2056号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审判决部分事实认定错误，部分事实认定不清，适用法律错误。1．一审判决认定四冶兴业公司交房时间为2017年3月23日，与事实不符，四冶兴业公司交房时间应认定为2016年9月。2．一审判决认定被上诉人的起诉没有超过诉讼时效，与事实不符，适用法律错误。被上诉人于2019年9月16日起诉明显超过了三年的诉讼时效，至少从2019年5月1日至立案前的时间已超过诉讼时效。3．一审判决认定出卖人应按日计算向买受人支付不低于全部房价款万分之三的违约金与事实不符。在四冶兴业公司与被上诉人签订的合同第十二条1、（2）中明确约定：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之无的违约金。由此可见，双方就该情形出现时，是约定了不支付违约金的。该合同也不是上诉人提供和制作的格式条款，是国家住建部和工商总局共同制定的，也不存在理解上的歧义。4．即使四冶兴业公司要承担逾期交房的违约金，一审判决支付的违约金比例依旧过高。被上诉人的实际损失仅是每月支付房租的费用，而根据房屋租赁市场租金情况可知，被上诉人的房屋租金费用最多不超过800元/月。即使按此案一审判决中确认的收房时间计算逾期时长也未满11个月，按月租金的130%计算违约金只有11000元，一审判决比例过高。综上所述，请求二审法院查清事实，依法支持四冶兴业公司的上诉请求。 被上诉人余乐、江刘琴在答辩期内未提交书面的答辩意见。 被上诉人余乐、江刘琴向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告承担逾期交付的违约责任152091.07元（计算至2019年5月31日），此后的违约责任计算至被告具备交付条件之日止；2．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年，被告以出让方式取得坐落于贵溪市北侧、市财政局西侧地块的建设用地使用权，经批准在该地块上建设兰亭苑-111＃、2＃、3＃楼商品楼。2014年，被告经批准开始预售。2015年10月27日，原、被告就前述2＃楼2单元1201室商品房达成《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＧＸ2015014471）。该合同约定：原告应付房价款450240元，首付140240元在2015年10月27日前支付，按揭贷款310000元由银行支付；被告应在2016年5月1日前交付符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的商品房，逾期一日按全部房价款万分之三承担违约责任，逾期60日原告享有合同解除权，原告要求继续履行合同则被告应当按全部房价款万分之三承担违约责任。合同签订备案生效后，原告依约履行了付款义务，被告却至今无法交付符合合同约定的商品房。原告为维护自身的合法权益，具状诉至法院，请求判如所请。 一审法院认定事实：2015年，原告余乐、江刘琴向被告四冶兴业公司购买贵溪市北侧、财政局东侧兰亭苑-112＃楼2单元1201室商品房，并与被告四冶兴业公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：ＧＸ2015014471）。合同中与本案有关内容如下：1．该商品房总价款为450240元，原告应当在2015年10月27日前付清首付140240元，余款310000元通过银行按揭贷款支付；2．被告四冶兴业公司应当在2016年5月1日前向原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的商品房；3．若被告四冶兴业公司逾期60日之内交房，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，由被告四冶兴业公司以全部房价款为基数按日万分之三的标准向原告支付违约金，逾期超过60日原告要求继续履行合同的，被告四冶兴业公司按日计算向原告支付房价款万分之无（该比率应当不低于日万分之三）的违约金。合同签订后，两原告按照合同约定的方式向被告四冶兴业公司支付了全部房价款。2017年3月23日，原、被告完成了房屋交接手续。现两原告以被告逾期交付商品房构成违约为由诉至一审法院，要求被告支付逾期交房违约金。 一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告余乐、江刘琴与被告四冶兴业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定的方式支付全部价款，但被告未按约定的时间交付房屋，构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金，由于合同约定的违约金比例存在明显歧义，该合同系格式合同，被告四冶兴业公司系合同的提供方，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”之规定，应认定逾期交房超过60日后，被告按日计算向原告支付的违约金应不低于全部房价款万分之三。但鉴于被告主张合同约定的违约金过高，且原告未能举证证明实际收房后因被告违约交付商品房所造成的实际损失，一审法院根据本地经济生活水平、房屋租赁市场租金情况，将违约金比例酌情调整为按全部房价款的日万分之一点五计算。本案中，原、被告合同约定的交房时间是2016年5月1日前，尽管在房屋交接时存在一些手续或房屋资料上的瑕疵和欠缺，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，不能否认原告已于2017年3月23日实际收房的事实。同时，原告未举证证明实际收房之后的经济损失情况，故被告因违约给原告造成的经济损失应计算至实际交房之日止。对于诉讼时效，《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。本案中，合同仅约定了被告逾期交付商品房支付违约金的比例，未约定履行期限，因此只有当被告明确表示不履行时，才能认定原告“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算，故对被告认为原告的起诉超过诉讼时效的答辩意见，一审法院不予采纳。综上，被告逾期交房至原告实际收房之日止的时间为326天，被告应向原告支付的逾期交房违约金为22016.7元（450240×1.5/10000×326天），对原告超出上述金额的诉请一审法院不予支持。综上所诉，原告余乐、江刘琴的诉讼请求一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十一条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条第一款、第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告中国四冶兴业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告余乐、江刘琴支付逾期交房违约金22016.7元；二、驳回原告余乐、江刘琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3342元，减半收取计1671元，由原告余乐、江刘琴负担1496元，由被告中国四冶兴业房地产开发有限责任公司负担175元。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。 经审理查明，二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，四冶兴业公司与被上诉人余乐、江刘琴签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于交房时间的问题，本案《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，出卖人应当在2016年5月1日前向买受人交付房屋，而四冶兴业公司并未在双方约定交付时间取得案涉房屋的建设工程竣工验收备案证明文件，直到2017年3月23日才将案涉商品房交付给被上诉人。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，认定四冶兴业公司实际向被上诉人交房的日期2017年3月23日并无不当，本院予以确认。四冶兴业公司主张交房的时间应为2016年9月，却未提供充足的证据予以证明，本院不予支持。关于被上诉人对逾期交房违约金的请求权是否超过诉讼时效的问题，本案《商品房买卖合同（预售）》仅约定了违约金的比例，未约定履行期限。四冶兴业公司出现逾期交房后，双方均未提出解除合同，四冶兴业公司系持续违约状态，违约事实并未中断，在违约事实结束前，被上诉人可就整个期间的违约金主张权利。故一审法院认定本案未超过诉讼时效，并无不当。关于违约金数额问题，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条1（2）项约定：“合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之无（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”，依照该条第1（1）项的约定应按全部房价款的日万分之三计算违约金。但因该违约金约定过高，一审法院根据当地经济生活水平、房屋租赁市场租金情况，将违约金比例酌情调整为按全部房价款的日万分之一点五计算，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人中国四冶兴业房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费350元，由上诉人中国四冶兴业房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  谢秋荣 审判员  张志明 审判员  黄文杰 二〇二〇年四月十四日 书记员  程梅刚