苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0508民初1027号原告：沈根明，男，1963年8月21日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告：黄蓉，女，1964年5月4日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：沈根明（系其夫），本案另一原告。被告：薛建文，男，1961年3月21日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告沈根明、黄蓉与被告薛建文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告沈根明、黄蓉到庭参加诉讼，被告薛建文经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告沈根明、黄蓉向本院提出诉讼请求：1．判令解除双方于2019年10月11日签订的房屋租赁合同，并要求被告返还东北街XXX号商用房；2．被告支付免租期租金28333元；3．要求被告支付自2020年3月5日至实际返还房屋止的房屋租金及占用使用费，暂算至2020年5月4日为28333元；4．被告支付案涉房屋的水电费5525元；5．被告支付逾期付款违约金，按二个月房租的5%计算为1416元；6．诉讼费由被告承担。事实和理由：苏州市东北街XXX号商用房系沈根明、黄蓉所有。2019年9月5日，二原告将涉案房屋出租给薛建文，租期为一年，自2019年9月5日至2020年9月4日，薛建文先付了半年的房租，即至2019年3月4日的房租。然经多次催缴，薛建文拒付下半年房屋租金，经平江派出所调解亦无果。故二原告提出如上诉讼请求。被告薛建文庭前辩称，因331整治，楼上不可以做营业性质，原告隐瞒了该事实，使得我营业执照和消防证批不下来，增加了我装修的成本，我只好将楼上的装修全部搬到楼下，产生了我的损失，例如拆除传菜机等。故我与原告共签订过三份租赁合同，双方不断的变更租赁面积及租金标准。我一直在装修房屋，到现在楼上的消防不能过关，我只能按照楼下的面积进行营业。后来双方就签订了本案的租赁合同，不久就发生疫情了。我不同意解除合同，租金我是要付的，只是因为331整改及疫情的原因，我没有付。免租期租金是原告同意免除的，我不同意支付逾期付款的违约金，水电费我同意支付。经审理查明：苏州市东北街XXX号房屋于2001年5月24日登记至沈根明、黄蓉名下，房屋总层数3层，建筑面积84.27平方米，用途为非居住。2019年10月11日，沈根明、黄蓉（甲方、出租方）与薛建文（乙方、承租方）签订租赁合同，主要内容：甲方同意将坐落于苏州市姑苏区平江街道东北街XXX号的房屋（商铺）出租给乙方，房屋建筑面积84.27平方米；房屋租金为17万元/年，先付后用，乙方须支付甲方保证金10000元，租赁期满，乙方无违约、欠费则甲方应全额无息返还该保证金；房屋租赁期自2019年9月5日起至2020年9月4日止，租赁期满若甲方继续出租，同等条件下乙方享受优先续租权，如租赁期满，乙方不再续租，则乙方需提前20天向甲方提出，甲乙双方一方未经另一方同意不得擅自提前终止本合同；甲方在2019年7月5日交房于乙方，计贰个月至2019年9月4日，不算房租，作为装修补贴，退房时，乙方不得主张补贴；乙方于2019年7月5日支付甲方定金款10000元，租赁期开始前若甲方违约，甲方须双倍返还上述定金给乙方，若乙方违约则甲方没收全部定金，租赁期开始定金转为房租款，乙方应于2019年7月10日前将第一期租金及保证金支付给甲方；乙方6个月支付一次租金给甲方，并提前15日支付下期租金，甲方应提供房产证、土地证，面馆消防要求应由乙方完善。合同第六条约定了乙方的义务：乙方必须依约交纳租金以及其它费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租5%，如拖欠租金十五天，视为违约，甲方有权收回铺子，并不退还乙方押金。合同第七条约定了违约责任：乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金5%向乙方加收滞纳金，逾期超过15日则视为违约；乙方开老薛面馆的消防及卫生许可申领验收均与甲方无关。合同第九条做出特别约定：该房屋租金一年为17万元，2019年7月9日支付租金85000元，剩余租金于2019年12月15日之前付清。双方另约定合同一式二份，除此合同以外的合同一律为无效且作废。沈根明、黄蓉确认薛建文支付涉案房屋至2020年3月4日的租金85000元，并支付保证金1万元。2020年3月11日，苏州市姑苏区平江街道人民调解委员会就涉案房屋的房租问题组织沈根明与薛建文调解，然调解未果，故二原告于2020年3月23日诉至本院，提起本案诉讼，薛建文于2020年4月22日收到本案的诉状副本等材料。另查明：姑苏区老薛面馆于2019年10月22日取得营业执照，系个体工商户，经营者为薛建文。该面馆于2019年12月9日取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。庭审中沈根明、黄蓉陈述，薛建文提到的合同均是真实的，涉案房屋是两层加一个阁楼。2019年7月4日，双方签订门面租赁合同一份，由薛建文承租涉案房屋一层的三分之二面积及二层，双方约定租金13万元/年，当日薛建文便支付了6.5万元租金和1万元押金。因331整治二层无法做餐饮，被告要将一层余留的一角也租下来，故2019年9月15日双方又签订了协定，薛建文又支付了2万元。2019年10月11日，双方最终签订了本案的租赁合同，前述的其他合同均作废。该份合同是薛建文的儿子先打印出来，并在空白处填好内容，我方又按照被告儿子手写的内容抄了一遍，并将我方抄写好的合同复印2份后，由双方在该复印的合同上签字确认的，故我方共收取薛建文半年房租8.5万元及押金1万元。我方为了让被告领取营业执照一直配合其调取材料，薛建文在2019年10月22日就领取了营业执照，并不存在331整治的问题。薛建文现将涉案房屋的一层用于开面馆，二层用于开麻将馆。我实际于2019年7月5日就将涉案房屋交于薛建文使用，考虑到薛建文要装修以及二楼无法用于餐饮后需要将东西从楼上搬下来，我方给了对方两个月的免租期，现在被告违约了，故我方要求对方支付该两个月免租期的租金，如若法院不支持我方该诉请，也希望考虑我方另行出租会产生两个月空置期损失。关于房屋押金，根据合同约定，我方是要没收的。沈根明、黄蓉为证明涉案房屋发生的水电费，向本院提交了其于2020年4月8日交纳涉案房屋所欠水电费收据6张，其中水费874元、电费4651元，合计5525元。对此，薛建文庭前表示认可。以上事实，有土地使用权证、房屋所有权证、房屋租赁合同、人民调解协议书、照片、水电费收据、营业执照、食品经营许可证、城建档案馆竣工图、建筑工程消防工程验收意见书及当事人的陈述在案证实。本院认为，沈根明、黄蓉与薛建文之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规相关强制性规定，成立并有效。尽管薛建文庭前抗辩双方签订过多份房屋租赁合同，对此沈根明、黄蓉并未否认，且对几份合同的签订过程做出了解释，但2019年10月11日的房屋租赁合同明确除该合同以外的合同均已作废，故双方关于涉案房屋租赁的相关事宜应以2019年10月11日的房屋租赁合同为准，双方均应依约履行。本案中，薛建文在租赁期内未按约支付租金，根据双方签订的租赁合同，薛建文拖欠租金15天，视为违约，沈根明、黄蓉有权收回铺子，即沈根明、黄蓉有权单方解除合同。沈根明、黄蓉起诉时提出了合同解除的意思表示，薛建文于2020年4月22日收到诉状副本，故本院认定本案房屋租赁合同于2020年4月22日解除。合同解除后，薛建文理应将涉案房屋返还给二原告。薛建文抗辩因331综合整治及疫情原因未按时缴纳房屋租金，然其面馆的营业执照在2019年10月22日即已领取，说明其面馆的经营在租赁合同期限内并未受到影响，且房屋租赁合同亦约定薛建文开面馆的消防及卫生许可申领验收均与出租方无关，而二原告也已配合薛建文办理了相关手续；薛建文认为因受新冠疫情的影响导致其未能按期缴纳房屋租金，然合同约定2019年12月15日即应当支付下半年的租金，而此时新冠疫情并未在全国爆发，且时至今日薛建文仍未缴纳涉案房屋的房租，故薛建文并不能据此拖延支付租金，本院对薛建文的抗辩理由不予采纳。关于涉案房屋的房租问题。鉴于合同已经解除，薛建文尚未将涉案房屋返还给两原告，薛建文应当支付至房屋返还时的房屋租金、占有使用费。虑及2020年1月24日24时，江苏省启动突发公共卫生事件一级响应；2020年2月24日24时起，江苏省将疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应；至2020年3月中旬苏州市的餐饮业逐渐有序恢复。本院认为因受新冠疫情的影响，薛建文虽支付了半年房屋租金，但因受疫情影响，涉案房屋用于餐饮业在疫情期间确实无法正常使用，故本院结合薛建文的抗辩，对薛建文已付租金的期限进行相应调整和顺延，酌情认定薛建文支付租金的期间至2020年3月24日。故薛建文自2020年3月25日起，应按照年租金17万元的标准，向二原告支付房屋租金及占有使用费。薛建文对二原告于2020年4月8日支付的涉案房屋欠付的水电费5525元无异议，且同意支付，故本院照准。因薛建文欠付二原告的水电费仍在发生，故本案中对二原告收取的押金1万元暂不做处理。二原告要求薛建文支付二个月免租期的租金，而双方合同并未约定在薛建文违约的情况下可以收取免租期的租金，虑及房屋租赁合同解除的根本原因在于薛建文违约，而二原告的真实诉求系追究薛建文的违约责任，且二原告亦表示应当考虑其另行出租可能存在的二个月房屋的空置期损失，本院认为二原告的诉求在合理范围内，故本院酌情认定薛建文应赔偿二原告房屋空置期损失即相当于二个月的房屋租金28333元。关于二原告主张的逾期支付租金的违约责任。薛建文未能依约履行义务，理应承担违约责任。二原告认为薛建文已逾期支付二个月的房租，并根据合同的约定要求收取该二个月房租的5%即1416元作为滞纳金，其主张符合法律规定，本院予以支持。薛建文经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，相应的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告沈根明、黄蓉与被告薛建文于2019年10月11日签订的房屋租赁合同于2020年4月22日解除，被告薛建文于本判决生效之日起10日内向原告沈根明、黄蓉返还苏州市东北街XXX号房屋。二、被告薛建文于本判决生效之日起10日内支付原告沈根明、黄蓉自2020年3月25日起的房屋租金及占有使用费（按照17万元/年的租金标准，计算至被告实际返还房屋之日止）及水电费5255元。三、被告薛建文于本判决生效之日起10日内支付原告沈根明、黄蓉违约金28333元及逾期支付租金的违约金1416元，合计29749元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1925元，减半收取963元，财产保全费609元，合计1572元，由被告薛建文负担，于本判决生效之日起10日内直接交付予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员 宁晓鹏二〇二〇年六月十日法官助理 任 彦书 记 员 闫高阳