河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终871号上诉人(原审被告)：河南万佳置业有限公司，住所地濮阳市京开大道北段371号。法定代表人：于建彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄凯，河南启点律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王海龙，男，1971年4月8日出生，汉族，住河南省清丰县。委托诉讼代理人：黄志广，濮阳市清丰县为民法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：聂相军，男，1974年6月23日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：张善来，河南天盈律师事务所律师。原审被告：王建习（又名王军），男，1973年8月5日出生，汉族，住濮阳市华龙区巴黎街南门处（君安小区2号楼对面独院）。上诉人河南万佳置业有限公司（以下简称万佳置业）因与被上诉人王海龙、聂相军，原审被告王建习商品房销售合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初10854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万佳置业的委托诉讼代理人黄凯，被上诉人王海龙及其委托诉讼代理人黄志广，聂相军及其委托诉讼代理人张善来到庭参加诉讼。原审被告王建习经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。万佳置业上诉请求：1、依法撤销原审民事判决；2、依法改判驳回王海龙要求万佳置业承担还款责任的诉讼请求或发回重审；3、一、二审诉讼费用由王海龙、聂相军承担。事实和理由：1、对于万佳置业与王海龙之间订立的《房屋买卖合同》因是建设的安置房而致使合同无效。王海龙诉请的156,000元，是交付给了聂相军，并未交付给万佳置业，万佳置业收取的215,000元已实际退给了王海龙，故万佳置业不应返还王海龙156,000元房款及利息。2、涉案房屋所在小区一期、二期是万佳置业与华龙区南里商村委会合作开发建设，聂相军承包了部分工程，一期工程与其结算完毕，二期工程应由南里商村委会与聂相军结算。因王海龙买房，万佳置业原本想与聂相军之间抵账156,000元，因聂相军将该款变成材料款，不在与万佳置业结算，故不应由万佳置业返还。王海龙辩称，王海龙将总房款371,000元已经支付给万佳置业处，并签有了购房合同，合同加盖了公司的公章，是双方真实意思表示，万佳置业收取房款371,000元，有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回万佳置业的上诉请求，维持原判。聂相军辩称，万佳置业与南里商村委会合作结束后，南里商村委会支付给万佳置业800万元，用于退回房款和清欠建筑商的工程款。万佳置业出具371,000元的房款收据，说明聂相军与万佳置业之间的该部分工程款已经相抵，万佳置业与王海龙之间形成了新的债权债务关系，万佳置业应承担退回全部房款的责任。王海龙向一审法院起诉请求：一、判令解除王海龙与万佳置业于2018年8月18日签订的《房屋买卖合同》；二、万佳置业退还王海龙已付购房款156,000元及利息；三、万佳置业、聂相军、王建习承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月18日，万佳置业（甲方、出售方）与王海龙（乙方、买受方）签订《房屋买卖合同书》一份，主要内容：甲、乙双方就濮阳市五一路中段御龙湾安置小区房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守：一、甲方自愿将御龙湾安置小区4号楼1单元3层东户，建筑面积约143平方米、合计人民币（大写）肆拾贰万玖仟元整，（小写）￥429000元。二、本合同签订时该房屋已具备交房条件，乙方一次性全额支付甲方购房款，交款后，甲方向乙方交付房屋钥匙，并当场对房屋内外情况进行查验，查验后无异议双方共同签字确认房屋交付，双方合同履行完毕。三、本合同所确定的房屋为毛坯房，墙面、地面水泥沙浆抹平、安装入户防盗门、封闭阳台、安装白炽灯，水、电、暖、天然气，暖气及天然气入户费用由乙方承担。四、本合同约定的房屋不具备办理房产证、土地证的条件，价款低于商品房市场价，甲方不负责办理土地证、房产证。乙方确认明知该事实，自愿购买，购买后不得以该事宜为由向甲方主张任何权利。五、本合同签订交付房屋后，乙方应当接受小区内的前期物业管理，按期缴纳各项物业费用。六、本合同一式两份，甲乙双方各持一份，自双方签字盖章后生效。2018年8月18日，王海龙通过中国邮政储蓄银行向万佳置业转账支付215,000元。同日，万佳置业出具购房款317,000元的收据一份。2019年6月26日，万佳置业通过中国农业银行转账退还王海龙房款215,000元，王海龙出具收到条一份。王海龙提交聂相军出具的收据三份，其中2017年3月8日的单据上注明“收到玉珑湾小区4#楼1单元4楼东户126㎡定金伍万元整（50000）价格每㎡2600元”，另在中间写有“收现金10000（壹万元整）3.28号聂相军”；2017年5月22日收据注明“购房款（玉龙湾）伍万元整”；2017年4月23日收据注明“购房款肆万元整”；在上述三份收据上均有“邢留记”的签名。一审法院认为，王海龙与万佳置业签订《房屋买卖合同书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按合同约定履行相应的义务。王海龙向万佳置业交纳了房款，万佳置业给王海龙出具了房款收据，但万佳置业未按照约定向王海龙交付房屋，万佳置业在王海龙的要求下，于2019年6月26日退还王海龙215,000元房款，剩余房款156,0000元未退还。现王海龙诉请解除双方之间的《房屋买卖合同书》，退还剩余房款156,0000元及利息。万佳置业在2019年6月26日退还王海龙房款的行为，应视为解除双方之间《房屋买卖合同书》，根据相关法律规定，合同解除后应退还王海龙所交纳的全部房款，但万佳置业未将王海龙的房款全部退还，应向王海龙支付其占有剩余房款期间的利息。关于利息的计算标准和期间问题，因万佳置业是企业，其占有王海龙的剩余房款，应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中的规定，以剩余未退还的房款156,000元为基数按年利率6％自2019年6月26日万佳置业退还王海龙2215,000元房款之日起至剩余房款还清之日止。综上，王海龙对万佳置业的上述诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于王海龙要求王建习承担返还房款责任的问题。从王海龙提交的证据分析，与王海龙签订《房屋买卖合同书》的是万佳置业，收取其房款并出具房款收据的也是万佳置业，王建习不是上述《房屋买卖合同书》中合同义务的义务人，王海龙未提交其他证据证明王建习应就返还房款承担责任，故一审法院对王海龙要求王建习承担返还剩余房款责任的诉讼请求，不予支持。关于王海龙要求聂相军承担返还房款责任的问题。虽然王海龙提交了聂相军出具的房款收据，聂相军也认可收到了房款及房款的数额，但聂相军辩称其收到的房款是万佳置业认可的，对此，王海龙也称房款交给聂相军156,000元，转账给万佳置业215,000元，没有再向万佳置业支付房款，万佳置业给其出具了317,000元的收据，即在王海龙支出的房款数额确定、万佳置业是《房屋买卖合同书》的合同义务人、万佳置业出具房款收据的情况下，聂相军不是上述《房屋买卖合同书》中合同义务的义务人，故一审法院对王海龙要求聂相军承担返还剩余房款责任的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：1、解除王海龙与河南万佳置业有限公司于2018年8月18日签订的《房屋买卖合同书》。2、河南万佳置业有限公司于本判决生效后十日内退还王海龙房款156,000元及利息（以156,000元为基数，按年利率6％计算，自2019年6月26日起至付清之日止）。3、驳回王海龙对王建习的诉讼请求。4、驳回王海龙对聂相军的诉讼请求。案件受理费3,420元，由万佳置业负担。本院二审期间，围绕上诉请求万佳置业依法提交了万佳置业公司与聂相军签订的《建筑安装工程施工合同》一份，其证明目的是，万佳置业就涉案4号楼的工程款结算本意是由万佳置业与聂相军进行结算，但实际上是南里商村委会与聂相军结算，万佳置业无法与聂相军进行工程款抵销。二审庭审中本院组织当事人进行了质证，上述证据并未载明聂相军与南里商村委会结算工程款，仅能证明万佳置业与聂相军之间具有南里商商住楼DEF段的建设工程施工合同关系。本院审理查明事实与一审法院审理查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。虽然涉案小区是建设的安置房小区，但万佳置业并未提交证据证明涉案的房屋在与王海龙签订《房屋买卖合同》时已被确认为安置房，故其提出因涉案房屋为安置房，房屋买卖合同无效的理由没有事实和法律依据。本案各方当事人对万佳置业与聂相军之间的建设工程施工合同的关系均无异议，在王海龙与万佳置业之间订立《房屋买卖合同》，万佳置业出具的317,000元的房款收据时，万佳置业上诉所称与南里商村委会解除合作关系，聂相军应与南里商村委会结算工程款的事由并未发生，故万佳置业收取王海龙215,000元，而向王海龙出具317,000元的房款收据的行为，应视为将聂相军收取的156,000元转化为万佳置业向聂相军支付的工程款，故在涉案《房屋买卖合同》解除时，万佳置业有按照出具的房款收据所载明的金额向王海龙足额返还房款的义务。综上所述，万佳置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,420元，由河南万佳置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 刘 伟审判员 魏献忠二〇二〇年五月二十九日书记员 李淑敏