呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初41号原告（反诉被告）：孙津，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：褚良辉，内蒙古蒙旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：康翊轩，内蒙古蒙旺律师事务所。被告（反诉原告）：杨均忠，男，汉族，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：郭二玲，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯惠，北京市盈科律师事务所律师。原告（反诉被告）孙津与被告（反诉原告）杨均忠租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙津及其委托诉讼代理人褚良辉、康翊轩，被告杨均忠的委托诉讼代理人郭二玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）孙津向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令解除于2018年4月16日签订的租赁合同及于2018年7月23日签订补充协议；2、请求贵院依法判令被告支付违约金31628元（剩余租期为2019年10月10日至2023年4月15日，剩余租期租金为105427元，违约金为105427×30%≈31628元）。3、请求贵院依法判令被告支付因其违约行为导致租赁物空置期的损失13427元（空置期计为2019年10月10日至2020年4月15日共6个月零6天，空置期损失为年租金26000元÷365天×6个月零6天≈13427元；4、请求贵院依法判令被告承担因按其指示由原告所支出的房屋改建费27985元（人工费17652元+门窗费3050元+水泥等材料费1734元+砖费5549元=27985元）；5、请求贵院依法判令被告支付因其填埋行为导致水井废弃所须重新打井费24000元（井深100米×打井费240每米）；6、请求贵院依法判令被告支付因其租赁期间损坏冰箱产生的修理费1425元（维修费430元+交通费35元+压缩机700元+变频版260元）；7、请求贵院依法判令被告将耕地、房屋恢复原状，或支付因恢复原状所产生费用8526元（以居民服务业职工的年平均工资47330元为基数，工时为10天，用工用人，人工费为3626元，耕地整理费2200元，购置农家肥2700元）；8、请求贵院依法判令被告支付其租赁期间未予缴清的电费50.64元；9、请求贵院依法判令被告承担原告追讨被轧奥违约责任而支付的律师费6000元以上合计113041.64元；10、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年被告从原告处租赁位于呼和浩特市××区的耕地30亩，房屋19间及设备，双方当日签订《租赁合同》，约定租赁期限为5年，租金逐年上浮，按照先交费后使用的原则，由承租方于每年12月10日前将下一年以现金方式结清。双方口头约定，原告留一间大房存放物品。合同签订后，原告按约履行交付租赁物。被告反悔，要求原告腾出原存用物的大房西屋，否则认为该合同无效并不再履行。后因考虑到被告长期租赁，原被告签订了补充协议，由原告将原库房中的两间改为住房用于原告放置私人物品，改造费用27985元。合同履行过程中，被告于2019年10月10日向原告送达《关于提前解除与孙津及补充协议的通知函》以“客观原因和无法预知的情势变更”为由主张单方解除并要求原告退还押金及已支付的租金。2019年10月20日，被告未同原告进行任何交接就自行搬离。原告认为，被告解除合同不存在合同约定解除情况，故被告构成根本违约，应承担违约责任。故素质人民法院，望判如所请。反诉原告杨均忠向本院提出诉讼请求。1、判令反诉被告返还反诉人押金3000元；2、判令被反诉人退还反诉人2019年10月16日至2020年4月15日期间的租金13000元；3、判令被反诉人承担本案的诉讼费及律师费10000元。事实与理由，反诉人与被反诉人于2018年4月6日签订《租赁合同》，合同约定被反诉人将自有耕地、房屋租赁给反诉人，合同签订后反诉人依约向被反诉人支付押金3000元及2018年4月6日至2019年4月15日的租金26000元和2019年4月16日至2020年4月15日的租金26000元。反诉人在后来耕种过程中发现，被反诉人并非该耕地房屋的所有权人，所有权人为武警医院。在2016年国家就有规定禁止军队从事有偿经营。被反诉人在明知该情况下隐瞒事实租赁给反诉人，致使反诉人作出错误决定，导致反诉人想长期租赁经营的目的无法实现。被反诉人的这种行为属于欺诈行为，因反诉人妻子与被反诉人系同事关系，不追究被反诉人的欺诈责任，致使协商解除租赁关系，办理了交接手续。望人民法院判如所请。被告（反诉原告）杨均忠辩称，答辩人针对原告的诉讼请求申请反诉。答辩人认为租赁协议在2019年10月10日已经解除了，答辩人发出了涵原告也收到了，10月29日验收完毕。租赁协议已经解除所以诉讼请求第一项不存在，第二项到第九项没有法律和事实依据。原告对该地根本不享有处分权，答辩人一直找原告解决原告解决不了，原告存在欺诈行为。要求答辩人承担违约金协议中的违约金太高啦，答辩人不存在违约，违约金计算是错误的。答辩人行驶合理合法的协议，解除的理由是原告欺诈在先的。答辩人租30亩耕地、19间房屋，原告收了答辩人的租金，但原告收回两间自用。原告的第四项诉讼请求没有事实和法律依据，井是2009年打的，2019年10月21日答辩人将钥匙归还原告，原告并打了收条。具体在2019年10月21日以后发生的事情答辩人不清楚。第六项诉讼请求其中没有冰箱，被告从来没用过冰箱，这项请求没有法律和事实依据。第七项诉讼请求在协议中没有约定。第八项诉讼请求清缴材料不是原告本人的名字，如果是答辩人花的答辩人愿意承担。第九项没有事实和法律依据，因为原告的欺诈导致答辩人的损失。反诉被告孙津辩称，押金不予退还的原因是租赁合同有约定，押金应抵顶损失。反诉被告无权向反诉原告要求租金及诉讼费用。经审理查明：2018年4月16日，甲方：孙津与乙方：杨均忠签订《租赁合同》，合同主要内容“租赁面积、位置：甲方租赁给乙方房屋及耕地位于呼和浩特市××区，总面积约30亩，房屋19间及相关设备。租赁期限：五年。租赁费用:乙方向甲方支付押金3000元，租金按照先缴费后使用，一年一交的方式缴纳租赁费，租赁费于每年12月10日前将下一年租赁费以现金方式全部结清。违约责任：1、在租赁期间，除合同约定和国家政策调整的因素外，甲乙任何一方不得随意变更和解除合同，违约方承担另一方的经济损失，并按照剩余租赁期限租金的30%赔偿对方。2、一方不按时交纳租金，甲方有权解除合同。3、一方违约私自对耕地进行流转的，甲方有权解除合同。”2018年7月23日，甲方：孙津与乙方：杨均忠签订《补充协议》，主要内容“甲乙双方对2018年4月16日签订的合同作出补充，一、原合同第二条中的库房四间补充修改为其中2间由甲方建为住房并使用。”2019年10月10日，杨均忠向孙津出具关于提前解除与孙津《租赁合同》及补充协议的通知函，主要内容“杨均忠因客观原因及无法预知的情势变更，无法继续履行上述租赁合同及补充协议，欲解除与孙津女士签订的租赁合同及补充协议。我将于2019年10月15日前，将属于我的物品同意清理并搬出，将于2019年10月15日商务九点到场交接，如你不按时交接，视同我已经完成了和你的交接。”原告（反诉被告）提交收据四张，钻井合同一份，海尔官网维修收费标准一份，电费通知短信，律师费发票及委托代理合同，修缮合同一份，现场照片。被告（反诉原告）提供向原告（反诉被告）孙津微信转账合计57000元。提供了委托代理合同及发票。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的租赁合同及补充协议合法有效，本院予以确认，现原告（反诉被告）与被告（反诉原告）均同意解除合同本院予以支持。被告（反诉原告）先提出解除合同及补充协议，事实上不存在合同约定的解除事由，被告（反诉原告）抗辩称该土地及房屋所有权不属于孙津所有，因不属于本案审理范围，本院不予审理，故被告（反诉原告）构成违约在先，应按合同约定支付违约金。原告（反诉被告）修缮房屋且自用，与本案没有关联性，不予支持。钻井合同在2009年发生，在租赁前发生，原告要求清理井内填充物，证据不足，故本院不予支持。对于电费，原告未提交相应证据，本院不予支持。对于律师费用，因双方未做约定，本院不予支持。现被告（反诉原告）已将租金交付到2020年4月15日，自原告（反诉被告）起诉之日起应返还被告（反诉原告）剩余租金，并退还押金。依照《中华人民共和国合同法》二百一十二条、第二百一十六条、二百二十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）孙津与被告（反诉原告）杨均忠2018年4月16日签订的《租赁合同》及2018年7月23日签订的《补充协议》；二、被告（反诉原告）杨均忠于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）孙津违约金20831.67元（2020年1月2日至2023年4月15日剩余租金69438.89元,69438.89×30%=20831.67元）；三、原告（反诉被告）孙津于本判决生效之日起退还被告（反诉原告）押金3000元及剩余租金7438.89元（自2020年1月2日至2020年4月15日）；三、驳回原告孙津的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告杨均忠的其他诉讼请求。本诉案件受理费2560元（本诉原告已预交），由本诉原告孙津负担2088元，由本诉被告杨均忠负担472元；反诉案件受理费225元（反诉原告已预交），由反诉原告杨均忠负担135元，由反诉被告孙津负担90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 王敏龙人民陪审员 韩凤娟人民陪审员 蒋 葵二0二0年九月八日书记员 张 利