江西省上饶市广信区人民法院行 政 裁 定 书（2020）赣1121行初1号原告上饶市信州区北星金桂园小区业主委员会，住所地江西省上饶市三清山中大道**北星金桂园小区。负责人王翔，系该业主委员会主任。诉讼代表人陈志武,系该业主委员会副主任。诉讼代表人朱彤，系该业主委员会执行秘书。诉讼代表人刘云先，系该小区业主。被告上饶市自然资源局，住，住所地江西省上饶市信州区广平街**一社会信用代码11360900014757397D。法定代表人周荣华，系该局局长。委托代理人陈金标，江西贤和律师事务所律师，一般代理。委托代理人黄强强，江西贤和律师事务所律师，一般代理。第三人江西北星实业有限公司，住所，住所地江西省上饶市信州区三清山大道****1-1-1F、1-102F社会信用代码91361100705558207Y。法定代表人段成双，系该公司执行董事。原告上饶市信州区北星金桂园小区业主委员会（以下至判决主文前简称“北星金桂园小区业委会”）诉被告上饶市自然资源局、第三人江西北星实业有限公司行政撤销一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告北星金桂园小区业委会诉讼代表人陈志武、朱彤、刘云先、被告上饶市自然资源局委托代理人陈金标、黄强强、出庭负责人金耀明到庭参加诉讼。本院依法通知江西北星实业有限公司作为本案第三人参加诉讼，但未到庭。本案现已审理终结。原告北星金桂园小区业委会诉称，按照国家规定，地下车库，地下车库位要办理产权证，前提是要计入容积率中，计入容积率相当于取得了占用范围的土地所有权，才拥有该建筑物的所有权。金桂园架空层是否计入容积率，2014年7月市规划给市信访局进行了明确回复：不计容积率。且上饶市字第××号房证办理的是非住宅商用房，根据国家规定商用房的层高需超过住房层高的2.8米，而小区架空层的层高为2.5米，无便民商业区规划用途，所以不符合亦无条件取得第252006号房证。根据国家ＧＢ／Ｔ50096-1999标准，金桂园小区道路交通要求应急、救护车辆应行使至各单元门口，由于人车分流的设计理念，导致市设计、规划局对此进行了功能移动转换，即在小区西侧架空层设置了147个机动车泊位、20个非机动车泊位，并在当时的电子公示栏上进行了公示。明确了架空层为小区的公共使用场地属性。不计算容积率建筑物的法律权利只能依附在计算容积率建筑物，当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物的法律权利将全部转移并归属于小区房屋的所有权人，由小区全部房屋的所有权人共同共有。所以第252006号房证属于违规办证。《物权法》第一百三十六条规定：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者、地上或者地下分别设立建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。架空层与其以上楼房作为建筑物的共同体的情况下，如果架空层却没有随着楼房的转让而转移产权的情况下，架空层是作为依附在土地之表面的建筑物，则是对楼房业主权利的侵占。因为业主在通过购买楼房行为自然而然地取得了该块土地的使用权，且应以该块土地的地表所必须附属的一定范围的上下空间为权利范围，即该块土地的地下（地下室）（地下室架、地表（架空层楼房）的权利均属于楼房业主拥有。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。第二十四条：地上建筑：地上建筑物物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。以上相关法律，作为财产法律权利的房地产权，其形式和内容都较为特别：房依地存，地为房载，地为房载，地转房随，法定登记，确权保护。其占用范围的土地使用权全部转让给买受人业主时，其所有权只能归属全体业主所有，也就是说三清山中大道198号土地编号136·241·81号面积18434.3平方米的土地使用权经出让、买卖由小区全体业主取得持有该地块的土地使用权，架空层的公共开放空间的建筑面积不收取地价，不参与计算容积率，不作为共有建筑面积分摊给业主，也不确权给开发单位。房地产开发商在转移房地产时，首层楼房架空层不能从计算建筑容积率的房屋单元中分离或分割，也不能将首层楼房架空层的产权约定为房地产开发商所有。首层楼房架空层的产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。同是开发商将不计算容积率的建筑物（面积）以买卖合同方式来约定不转移，为房地产开发商所有时，己违反《土地使用权出让合同书》规定。小区业主没有与开发建设企业的法人代表签订共同经营的合同，因此无与架空层相关联的债权、债务。小区架空层被开发商单方面私下抵押偿还债务，属于非法侵占他人财物和权益。鉴于以上事实，涉案房屋的产权登记存在错误，侵害了实际产权人的合法权益。原告请求判令：1、撤销三清山中大道198号北星金桂园小区架空层的房屋权证（上饶市字第**房证）；2、本案诉讼费由被告承担。被告上饶市自然资源局辩称，一、被答辩人的起诉不符合法定起诉条件，应裁定驳回起诉。（一）原上饶市房地产管理局颁发上房房权证上饶市字第**行为对被答辩人的合法权益不产生实际影响。《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（八）项规定，行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的，已经立案的，应当裁定驳回起诉。本案中，2009年，上饶北星实业有限公司申请办理了诉争架空层的房屋所有权首次登记，房屋所有权证号为上房权证上饶市字第**。2012年，上饶北星实业有限公司因名称发生变更（变更为江西北星实业有限公司）申请办理变更登记，原上饶市房地产管理局将上房房权房权证上饶市字第**有权证收回，换发房屋所有权证，换发后的证号为上房房权证上饶市字第**。该种因名称变更发生的换证行为不可能侵犯被答辩人的合法权益，被答辩人与后来的换证行为没有利害关系，不具有提起行政诉讼的主体资格。（二）被答辩人起诉要求撤销原上饶市房地产管理局颁发上房权房权证房权证上饶市字第**证的行为，已超过法定起诉期限。《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（二）项规定，超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的，已经立案的，应当裁定驳回起诉。本案中北星金桂园小区业主早在2014年已得知诉争架空层登记在开发商江西北星实业有限公司名下，并因此多次向相关部门信访。现被答辩人起诉要求撤销原上饶市房地产管理局颁发的上房权房权证上房权证上饶市字第**的行为，早已超过法定起诉期限。二、原上饶市房地产管理局颁发上房权房权证上饶房权证上饶市字第**上饶市房权证上饶市字第**为符合规定。《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料；第三十六条规定，房屋所有权人名称变更的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记；第三十七规定，申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明发生变更事实的材料；（五）其他必要材料。本案中，江西北星实业有限公司申请办理北星、金桂园9-11＃楼架空层房屋所有权证时提供了国有土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、《竣工验收合格证》、竣工验收备案表、房屋测绘报告等材料。因此，办理房屋所有权初始登记时提供的申请材料符合规定，原上饶市房地产管理局颁发上房权房权证上饶市字房权证上饶市字第**12年，上饶北星实业有限公司名称变更为江西北星实业有限公司，申请办理变更登记时提供了上房权房权证上饶市字第房权证上饶市字第**更通知书、变更登记申请书、营业执照等材料。因此，办理房屋所有权变更登记时提供的申请材料符合规定，原上饶市房地产管理局颁发上房权房权证上饶市字第×房权证上饶市字第**北星实业有限公司与北星金桂园小区业主已协商确定诉争架空层属于江西北星实业有限公司所有，且未计入公摊面积。江西北星实业有限公司在出售北星金桂园小区商品房时，与北星金桂园小区业主签订的《商品房买卖合同》补充协议中约定：“北星、金桂园架空层车库（车位）所有权属上饶北星实业有限公司所有”；诉争架空层在办理房屋所有权首次登记时，测绘报告也未将诉争架空层分摊给北星、金桂园小区业主。2014年6月25日，朱彤等业主联名信访时，在其信访材料即《上饶市北星金桂园业主诉求》中也明确认可诉争架空层产权属开发商所有。四、诉争标的已被法院裁定归上饶银行股份有限公司带湖路支行所有。2012年，江西北星实业有限公司以诉争标的作为抵押房产，为江西省北星农业发展有限公司向上饶银行股份有限公司带湖路支行的贷款提供抵押担保。2016年4月17日，上饶市中级人民法院已裁定诉争标的作价抵偿给上饶银行股份有限公司带湖路支行。2016年6月12日，上饶市中级人民法院向上饶市不动产登记中心送达执行裁定书、协助执行通知书，要求将诉争标的过户到上饶银行股份有限公司带湖路支行名下。因此，诉争标的已与被答辩人无利害关系。第三人江西北星实业有限公司未到庭亦未答辩。经审理查明，2009年8月5日，原上饶北星实业有限公司向原上饶市房地产管理局申请办理了诉争架空层的房屋所有权首次登记，房屋所有权证号为上房权房权证上饶市字第**。12年10月31日，原上饶北星实业有限公司因名称发生变更（变更为江西北星实业有限公司）申请办理变更登记，原上饶市房地产管理局将上房权证房权证上饶市字第××房权证上饶市字第**所有权证，换发后的证号为上房权证房权证上饶市字第**。iv>2014年6月18日，江西省嘉诚拍卖有限公司在报纸上刊登关于拍卖信州区三清山大道“北星·金桂园”部分房地产的公告：受委托，本公司于2014年7月1日（星期二）上午10时在本公司二楼拍卖厅举行拍卖会…。2014年6月25日，北星金桂园业主筹委会（包含有朱彤等人签名）递交《上饶市北星金桂园业主诉求》信访件：…开发商非法拍卖用于小区配套的车库，拍卖时间7月1日，已在报纸公示…所以1-1房产即车库虽产权属开发商，但只能用于小区业主购买和租赁车位使用，不能单方未告知情况下私下让售…。2014年7月1日，第三人江西北星事业有限公司在北星金桂园小区及各栋单元入口处进行张贴《通知》：本公司根据相关法律法律法规规定，现将坐落在三清山中大道189号的北星金桂园小区1-1层的车位产权，整体或分割公开销售。请有意购买1-1层车位的业主在2014年7月20日前到新北星物业公司办公室办理购买手续，公司将划出去与及位置，按先后顺序排列定位出售。…购买者产权登记事宜待政府有关部门协调解决落实后再办理。如产权不能分割等级，本公司概不负责。…（本通知在小区及各栋单元入口处进行公示，不再另行告知）。2014年7月4日，上饶市城乡规划局向上饶市信访局出具《关于金桂园建设项目规划审批情况说明的函》即市信访局：2014年6月26日，接到金桂园小区居民的信访问题后，我局安排了相关工作人员协同市房管局、消防支队进行了现场踏勘。了解相关情况后，我局相关业务科室对金桂园小区的规划审批情况进行了核实，现将金桂园小区的规划审批情况作如下说明：1、金桂园小区南北两侧为规划城市道路，其中南侧规划道路为12米，现已建成通车；北侧规划道路为10米，尚未建设。2、金桂园小区9-11?楼层架空层于2007年5月30日办理了《建设工程规划许可证》，规划审批面积为5946.56平方米（不计容），并于2009年3月24日办理了9-11?楼层架空层竣工验收手续，符合规划审批要求。2014年7月10日，上饶市房地产管理局向朱彤（等）出具《关于朱彤（等）信访事项的答复意见》：你们于2014年6月23日到我局信访接待室上方反映的信访事项，我局已认真调查处理。根据你们信访反映的问题，我局受理的信访事项有：1、反映开发商将车库向社会拍卖；2、要求开发商搭建车棚；3、要求按规定进行物业相关工作的移交，在居委会的指导、监督下成立业主委员会。…一、关于车库的问题。经现场勘察，并调取查阅档案，北星·金桂园小区由江西北星实业有限公司（原名为上饶北星实业有限公司）于2009年开发建成,我局于2009年7月依据规划许可9-1＃楼车库壹层面积5906.90平方米,经综合验收合格后,办理了5765.86平方米的房屋所有权初始登记,房屋所有权证号为230202。该房屋登记手续齐全,程序合法。2009年8月我局测绘所现场勘测,依据国标ＧＢ／17986-2000《房产测量规范》、建设部建房［2002］74号文件,出具了车库层的分层分户图用于产权登记。该车库层面积未分摊给北星·金桂园的业主。开发商将车库房屋所有权向社会公开拍卖，经我局协调做工作，开发商承诺：出售时首先满足小区业主需求，拍卖时间延迟至7月20日以后，期限前由小区业主填报预购或租赁；若车库产权拍卖给小区业主以外人员，车库使用性质不改变…。该答复意见书于2014年7月11日向北星金桂园小区业主等人送达。原告当庭认可于2017年5、6月份，因上饶银行在小区张贴架空层车位归其所有的公告，从而得知被告核发上房权证上房权证上饶市字第××号房权证上饶市字第**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>另查明，2012年，第三人江西北星实业有限公司以诉争标的作为抵押房产，为江西省北星农业发展有限公司向上饶银行股份有限公司带湖路支行的贷款提供抵押担保。2016年4月17日，上饶市中级人民法院已裁定诉争标的作价抵偿给上饶银行股份有限公司带湖路支行。2016年6月12日，上饶市中级人民法院向上饶市不动产登记中心送达执行裁定书、协助执行通知书，要求将诉争标的过户到上饶银行股份有限公司带湖路支行名下。另查明，根据饶办字【2019】2号文件即《上饶市机构改革实施方案》规定：将市房地产管理局的职责…等整合，组建市自然局，作为市政府工作部门。本院认为，根据《房屋登记办法》第四条规定：房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。即原上饶市房地产管理局具有房屋所有权登记的法定职责。现《上饶市机构改革实施方案》规定，原上饶市房地产管理局的职责已整合，组建上饶市自然资源局，据此被告上饶市自然资源局具有上饶市房地产管理局房屋所有权登记的法定职责。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”本案中，根据被告提供的证据足以证明北星金桂园小区业主早在2014年已得知诉争架空层登记在第三人江西北星实业有限公司名下，并因此多次向相关部门信访。原告当庭也认可于2017年5、6月份，因上饶银行在小区张贴架空层车位归其所有的公告，从而得知被告核发上房权证上房权证上饶市字第××号房房权证上饶市字第**诉讼起诉期限的法定事由。现原告起诉要求撤销原上饶市房地产管理局颁发的上房权证上房权证上饶市字第××号房证房权证上饶市字第**法定起诉期限，且未提交证据证明存在不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限。故应当裁定驳回原告的起诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（二）项之规定，裁定如下：驳回原告上饶市信州区北星金桂园小区业主委员会的起诉。退还原告上饶市信州区北星金桂园小区业主委员会已交纳的案件受理费50元。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。审 判 长  徐亚英人民陪审员  黄秀英人民陪审员  官弼仁二〇二〇年六月十六日代书 记员  彭偲毓