贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2701民初192号 原告：贵州现代城房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市，统一社会信用代码。 法定代表人：杜立，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：伍涵，系贵州契正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜骏，男，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市花溪区。 被告：贵州省煤田地质局地测大队，住所地：贵州省都匀市，统一社会信用代码：。 法定代表人：王朝强，系该大队大队长。 委托诉讼代理人：邓洪军，系贵州法庄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷进科，男，贵州省都匀市人，住都匀市。 原告贵州现代城房地产开发有限公司诉被告贵州省煤田地质局地测大队合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贵州现代城房地产开发有限公司委托诉讼代理人伍涵、杜骏，被告贵州省煤田地质局地测大队委托诉讼代理人邓洪军、雷进科到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告贵州现代城房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、判决令被告向原告支付以下房产占用费：1.2014年5月至2018年6月期间，占用原告“凤凰山水花园”一期5、6号楼3734平方米商业用房的房屋占用费5601000元（按每月30元／㎡的租金标准计算373平方米×30元／平方米×50个月＝5601000元）；2.2014年5月至2019年12月期间，占用原告“凤凰山水花园”一期5、6号楼51个地下车位的占用费1040400元（按每月每个车位300元的租金标准计算300元×51个×68个月＝1040400元）；3.从2020年1月起至实际归还“凤凰山水花园”一期5、6号楼51个地下车位之日止，按每月每个车位300元的租金标准向原告支付车位占用费；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2009年4月7日签订《煤田地测大队“凤凰山水花园”房地产联合开发合同》，联合开发位于贵州省都匀市，合同约定合作方式为“联合开发、实物分成”，由被告出土地并负责完成规划立项、土地变性及土地出让金支付、拆迁协调、安置等工作，原告负责投资及建设等工作；合同约定项目一期被告只能分到25000平方米的住宅，整个项目被告最多可分到46300平方米的住宅，2013年8月28日，原告又以工作联系单的形式向被告进行确认；2014年5月14日，经被告请求，双方协商，原告方同意在一期项目中分配30726平方米住宅给被告，被告将该面积住宅全部分配给职工及拆迁户；2014年，被告因要建设金凤凰温泉水汇，向原告口头提出租用属于原告所有的5、6号楼7080平方米的商业用房，考虑到被告国有单位的背景及合作伙伴关系，原告同意被告在没有和原告签订书面合同的情况下，在2014年5月对项目一期5、6号楼7080平方米商业用房及负一层1500平方米的停车场进行装修施工，投资经营“金凤凰温泉水汇”，将负一层1500平方米停车场装修为“金凤凰温泉水汇”的浴场、更衣室和设备用房；“金凤凰温泉水汇”于2015年12月开始营业，因被告装修期间出现重大失误及开业后经营状况不好，原告多次向被告提出签订书面协议的要求，均被被告以各种理由拖延拒签，后经双方多次协商，原、被告于2018年7月2日签订《房产置换协议》，原告再次让步，同意一期分配35275平方米的住宅给被告，除实际已经分给被告30924平方米的住宅，尚有4350平方米住宅的差额，该差额由原告所有的7080平方米商业用房中的3346平方米替代（3346平方米×1.3倍＝4350平方米），即一期项目中被告分到30924平方米的住宅和3346平方米的商业用房，余下的3734平方米（7080-3346＝3734）商业用房仍属原告所有，在2018年7月2日签订的《房产置换协议》中，原告同意用被告已经占用的一期5、6号楼的商业房产3734平方米去置换二期正在建设的归被告所有的4854.52平方米普通住宅，《房产置换协议》签订后，5、6号楼商业房产的7080平方米才归被告所有；被告占用地下51个车位并改变性质用于经营“金凤凰温泉水汇”，没有到规划部门办理相关变更手续，2016年12月规划部门向原、被告发出《整改通知》，被告在2017年1月12日回复《关于都匀市住建局2016年12月27日发“整改通知”的回复》中载明：“2013年，在委托专业设计单位进行总体策划设计并取得消防部门同意的情况下，由煤田地测大队和贵阳新城市公司共同投资建设都匀凤凰温泉水汇。由于5、6号楼1-5层结构和面积的局限性，凤凰温泉水汇设计时，将5、6号楼地下车库纳入总体设计，地下车库占用面积1500平方米”，2017年4月12日，被告在向都匀市住房和城乡建设局请示的《关于凤凰山水花园5、6号楼违规使用地下车库整改方法的请示》载明：“由地测大队与新城市公司共同投资的都匀凤凰温泉水汇，因项目功能配置需要将该商业用房地下车库改变用途，占用规划车位51个，造成5、6号楼1-5层没有通过竣工验收，无法办理产权证”，在前述中，被告均认可占用5、6号楼51个地下停车位经营“金凤凰温泉水汇”的事实，原告认为被告在签订《房屋置换协议》取得5、6号楼商业房产3734平方米权属前，占用原告5、6号楼3734平方米商业房产及51个地下车位，给原告造成重大经济损失，按照公平原则及等价有偿原则应当支付原告占用房产及车位使用的合理对价，该占用房产及车位使用的合理对价可以按照租金标准进行计算，原告为维护自身合法权益，故向法院起诉，提出如前诉请。 被告贵州省煤田地质局地测大队辩称，1、凤凰山水花园系原、被告双方共同合作开发，在双方未对合作开发的房产或利益分割前，属双方共有，凤凰山水花园一期5、6号楼3734平方米商业用房在2014年5月至2018年6月不属于原告所有，且在2018年7月双方明确分割为被告所有，故原告诉请凤凰山水花园一期5、6号楼3734平方米商业用房在2015年5月至2018年6月的房屋占用费5601000元，没有事实和法律依据；2、凤凰山水花园一期5、6号楼地下车位（包含诉请的51个车位），系不计入容积率的建筑面积，依照合作开发合同的约定，被告应分割26%，由于合作开发二期尚未完成，双方尚未结算分割，51个车位并不当然属于原告，原告诉请的凤凰山水花园一期5、6号楼地下51个车位占用费1040400元及自2020年1月1日起的租金，没有法律依据。 当事人围绕诉请求依法提交了证据，本院组当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告营业执照复印件、名称变更证明、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据1.《煤田地测大队“凤凰山水花园”房地产联合开发合同》，证明合同约定合作方式为“联合开发、实物分成”，实物分成方式固定、面积固定，被告在本项目中总分成住房最多不超过46300平方米，最少不少于42749平方米，且分成住房必须能办理产权证。被告认可该组证据的真实性，但认为开发面积超过200000平方米的部分面积双方没有约定如何分配，超出面积也应参照合同约定进行分成。2.《关于都匀市住房和城乡建设局2016年12月27日发“整改通知”的回复》、《关于凤凰山水花园5、6号楼违规使用地下车库整改方法的请示》、被告占用原告51个车位开设“金凤凰温泉水汇”的照片一组，证明被告占用原告的负一层停车场51个车位，并将车位统一封闭装修为被告经营的“金凤凰温泉水汇”的浴场、更衣室和设备用房。被告认可该组证据的真实性，但认为建设金凤凰温泉水汇是为了拉动房价，其占用时原告是认可的，该占用是合法占用。3.《物业服务合同》、《凤凰山水花园小区私家车位停车服务协议》三份，证明原告的地下车位向外出租的租金为每月300元，被告占用原告的地下车位应当按照此标准向原告支付占用费。被告认为《物业服务合同》应属无效合同，该合同应当由合作开发的双方和物业公司签订，且该物业公司的法人都是与原告有关的人员担任，是原告自己与自己签订合同，自己定的价，因此这个物业服务合同对本案被告没有约束力。4.《房屋置换的协议》、《都匀市金凤凰温泉水汇装饰工程管理合同》、《监理通知单》、被告占用原告“凤凰山水花园”一期5、6号楼商业房3734平方米开设“金凤凰温泉水汇”的照片一组，证明2014年5月被告在没有与原告签订购买合同或租房合同的情况下开始对项目一期5、6号楼包含原告所有的3734平方米商业房产内的7080平方米商业用房及负一层停车场51个停车位进行装修施工，投资经营“金凤凰温泉水汇”，并于2015年12月开始营业；直至2018年7月2日，原、被告签订《房产置换协议》，协议内容在被告于整个项目应分得最大面积46300平方米的基础上形成，没有其他“共有实物”或“待分配实物”；《房产置换协议》形成原告用已经被被告占用的一期5、6号楼的商业房产3734平方米去置换二期正在建设的约定归被告所有4854.52平方米普通住宅置换的方案，所以《房产置换协议》签订即2018年7月2日之前，5、6号商业楼房产3734平方米归原告所有，被告应当对其在2018年7月2日之前占用原告所有的3734平方米商业房产的行为支付合理占用费。被告认可该组证据的真实性，但认为46300平方米已经明确为被告所有，因此说被告占用没有依据，当时原告同意被告与其他某公司共同设立的一个公司建设金凤凰温泉水汇，所以被告才可以对5、6号楼的商业用房进行装修。5.《房地产评估报告》，证明原告的“凤凰山水花园”一期5、6号楼1-5层商业房产的租金市场价格为30-32元/平方米/月，被告应按照此标准向原告支付占用费。被告认为该评估报中称的市场比较、现有资料、周密计算都没有相关依据，是原告单方面做的报告，所以不予认可。6.2016年11月24日《工作联系单》、被告签收联系单的《发文本》，证明被告自2014年5月开始占用原告所有的项目一期5、6号楼3734平方米商业房产及负一层1500平方米的停车场，原告多次与被告协商支付占用费用事宜均未果。被告认为该组证据不合法、不予认可。7.《联系单》、《房地产开发项目首期住房分配清理说明》，证明被告基于联合开发项目可以获得的分配实物性质（住房）、分配数量确定，无其他的共有待分配方式。被告认可该组证据的真实性，但认为共同合作开发的项目没有进行最后结算，没有结算之前属于双方共有的房产。被告提供的证据1.《煤田地测大队“凤凰山水花园”房地产联合开发合同》，证明凤凰山水花园系原、被告双方共同合作开发，在双方未对合作开发的房产或利益分割前，属双方共同共有。原告认可该组证据的真实性，但认为合同约定合作方式为“联合开发、实物分成”，实物分成方式固定、面积固定，被告在本项目中总分成住房最多不超过46300平方米，最少不少于42749平方米，且分成住房必须能办理产权证。2.《房屋置换的协议》，证明2018年7月2日，原、被告双方将计入容积率内建筑面积230920平方米中归属于被告享有的部分进行确认，对于超过计入容积率建筑面积230920平方米以外的建筑面积，双方还未分割，属双方共有。原告认可该组证据的真实性，但认为被告获得最大面积和最小面积是固定的，最多不超过46300平方米，最少不少于42749平方米，剩下的房产都应该属于原告。 本院经审理认定事实如下：原告贵州现代城房地产开发有限公司与被告贵州省煤田地质局地测大队于2009年4月7日签订《煤田地测大队“凤凰山水花园”房地产联合开发合同》，联合开发位于贵州省都匀市，合同第二条约定合作方式为联合开发、实物分成，第四条联合开发实物分成办法约定被告能获得的最大分成面积为46300平方米，第一期建设工程被告最多分到25000平方米，且应全部为可办理产权性质，2013年8月28日，原告向被告发出工作联系单，通知被告原告将按合同约定保留25000平方米的拆迁安置用房给被告，其他的住房一期工程不予安排，被告在该工作联系单上盖章；2014年5月14日原、被告双方签订《贵州省煤田地质局地测大队房地产开发项目首期住房分配清理说明》，双方协商，原告方同意在一期项目中共分配30726.48平方米住宅给被告；2014年5月被告与贵阳新城市公司共同设立的都匀市金凤凰水汇有限责任公司开始对“凤凰山水花园一期”5、6号楼7080.53平方米的商业用房及负一层1500平方米的停车场进行装修施工，“金凤凰温泉水汇”于2015年12月开始营业;2018年7月2日原、被告签订《房产置换协议》，明确一期工程被告应分成用于拆迁安置和生产办公房产面积为35275.05平方米，房产性质全为商住房，被告实际得到面积为30924.89平方米，应分成房产面积差额为4350.16平方米，原告用5-6号商业房产7080.53平方米按1：1.3比例置换被告9204.69平方米住宅房产；2017年1月12日原、被告双方共同向都匀市住房和城乡建设局提交《关于都匀市住建局2016年12月27日发“整改通知”的回复》，回复中载明：“2013年，在委托专业设计单位进行总体策划设计并取得消防部门同意的情况下，由煤田地测大队和贵阳新城市公司共同投资建设都匀凤凰温泉水汇。由于5、6号楼1-5层结构和面积的局限性，凤凰温泉水汇设计时，将5、6号楼地下车库纳入总体设计，地下车库占用面积1500平方米”，2017年4月12日，原、被告双方共同向都匀市住房和城乡建设局提交《关于凤凰山水花园5、6号楼违规使用地下车库整改方法的请示》，请示中载明：“由地测大队与贵阳新城市公司共同投资建设的都匀凤凰温泉水汇，因项目功能配置需要将该商业用房地下车库改变了用途，占用规划车位51个，造成5、6号楼1-5层没有通过竣工验收，无法办理产权证”。 另查明：原告贵州现代城房地产开发有限公司于2019年12月委托黔南致诚房产地产评估有限责任公司对都匀市凤凰山水花园5、6号楼1-5层商业房产租金价值进行评估，该公司于2019年12月13日作出房地产估价结果报告，评估结果为：30.00-32.00元/平方米/月。 本院认为，1.原与被告签订的《煤田地测大队“凤凰山水花园”房地产联合开发合同》、《房产置换的协议》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效民事法律行为，对合同双方均具有法律约束力；2.双方在2018年7月2日签订的置换协议中明确被告在一期工程中应分得35275.05平方米房产，已分得30924.89平方米房产，原告用3346.28平方米的商业房产置换一期工程中尚欠被告的4350.16平方米的住宅房产，用3734.25平方米的商业房产置换二期工程中被告应分得的4854.53平方米的住宅房产，二期工程中还应分成被告房产面积为6170.42平方米，由此可见被告分得的房产已为35275.05+4854.53+6170.42=46300平方米，为双方在联合开发合同中约定的被告应分得的全部数额，按联合开发合同的约定，剩余房产应全部归原告所有，即在置换协议签订前原告用于置换被告二期工程中应分到的房产的商业房产应归原告所有，被告用于建设凤凰温泉水汇的地下车库也应归原告所有，据此对被告关于在双方未对合作开发的房产或利益分割前，属双方共有的辩称不予采信，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，被告应支付原告2018年7月2日前占用原告所有凤凰山水花园5、6号楼3734.25平方米商业房产的占用费及2014年5月至现在的车位占用费，因原告提供的《都匀市金凤凰温泉水汇装饰工程施工管理合同书》中载明工程自2015年5月底起，故房产及车位的占用的起算时间为2015年6月1日较为合理；3.原告提交的黔南致诚房地产评估有限责任公司作出的《房地产估价结果报告》中对凤凰山水花园七里香溪居5、6号楼的1-5层房产估价为30.00-32.00元/平方米/月，被告不认可评估价，又不要求进行重新评估，故本院采信原告方提供的黔南致诚房地产评估有限责任公司作出的评估价格，原告提交《物业服务合同》、《凤凰山水花园小区私家车位停车服务协议》三份，证明地下车位向外出租的租金为每月300元，被告虽提出《物业服务合同》应属无效合同，但没有提交相应证据予以证明，故本院认定车位租金为每月300元；4.经本院核实被告占有原告所有的凤凰山水花园5、6号楼的商业房产面积为3734.25平方米，原告诉请按3734平方米，并按每平方米30元计算房产占用费，是其对自己权利的处分，本院予以确认。 综上所述，被告贵州省煤田地质局地测大队应支付原告贵州现代城房地产开发有限公司房产占用费3734平方米×30元×49个月=5488980元（2015年6月1日至2018年7月1日），车位占用费51个×300元×67个月=1025100元（2015年6月1日至2019年12月31日）。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决如下： 一、被告贵州省煤田地质局地测大队于本判决生效之日起三十日内向原告贵州现代城房地产开发有限公司支付房产占用费5488980元; 二、被告贵州省煤田地质局地测大队于本判决生效之日起三十日内向原告贵州现代城房地产开发有限公司支付车位占用费1025100元，并从2020年1月起按每个车位每月300元继续支付51个车位占用费至车位实际归还原告止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费58290元，由被告贵州省煤田地质局地测大队负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  代 菲 审 判 员  罗国微 人民陪审员  段同琴 二〇二〇年五月十八日 法官助理杨素珍 书记员杨梦捷