北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初21485号原告：栾岚，女，1977年5月1日出生，汉族，住北京市西城区。被告：陈珺霞，女，1984年8月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李蕾，北京市环球律师事务所实习律师。委托诉讼代理人：张宏斌，北京市环球律师事务所律师。原告栾岚与被告陈珺霞房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告栾岚，被告陈珺霞的委托诉讼代理人李蕾、张宏斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。栾岚向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告给付原告未按合同约定迁出户口的违约金78500元及自2014年5月22日起以157万元的日万分之五，即每天785元，计算至实际户口迁出之日止的违约金。事实和理由：原、被告于2014年3月15日签订房屋买卖合同，购买位于昌平区房屋,合同对权属转移登记等内容进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定履行了自己的义务，但被告却未按照合同约定的条款履行自己的义务，办理户口迁出手续。现原告因急需用钱出售房屋，但因房屋内房屋户口未迁出，导致无法出售，造成原告的经济损失。且现在房屋价格下降，房屋贬值。后经原告与被告多次协商此事，但被告总以种种理由推脱。为此原告报警，警察让原告去法院起诉。为了维护原告的合法权益，依据我国法律的有关规定，特向贵院提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。陈珺霞辩称，一、原告的起诉时间已经超过诉讼时效。1.本案的诉讼时效起算点是2014年3月15日，本案中，原告于2014年3月15日与被告签署《北京市存量房屋买卖合同》时就已经知道案外第三人于永帅将户口登记于涉案房屋名下。原告当初明确表示“购买该房屋是为孩子上学准备，只要可以落户不影响上学就没问题。”按照常理来讲，因上学需求购买房屋，房屋的户口情况显而易见是买方非常关注的核心问题，被告如实告诉了原告户口情况，并且在询问房屋所在地龙园派出所得到“持房屋所有权证即可办理落户”的肯定答复后与原告签署了该合同。由于该合同为北京市存量房屋买卖的格式合同，对于户口迁出的规定被告知为格式条款无法修改；但这并不能更改原告在签署买卖合同时就已经知道该房屋已有户口登记的事实。根据《民法总则》第188条的规定，诉讼时效从权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。在本案中，即原告签署涉案房屋买卖合同之日。因此，本案的诉讼时效起算点是2014年3月15日。退一步讲，根据原告提交的证据，原告已经于2016年9月10日将户口迁入本案房屋所在地，原告在办理户口迁入时必然知道房屋内落户情况，那么，诉讼时效起算日无论如何不能迟于2016年9月10日。2.本案的诉讼时效期间为2年。根据《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第3条的规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”根据《北京市高级人民法院民一庭关于施行后适用诉讼时效制度的参考意见》提出：“权利人之权利受到损害的事实发生在2017年9月30日之前的，自权利人知道或应当知道其权利受到侵害及义务人之日至2017年10月1日超过二年的，诉讼时效已届满，不因《民法总则》的施行而变更；尚未超过两年的，其向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”本案的案件事实（诉讼时效起算点）发生在2014年3月15日。《民法总则》实施的时间为2017年10月1日，本案事实发生在《民法总则》施行之前，且本案尚在一审审理当中，因此根据签署规定，本案应当适用《民法通则》对于诉讼时效的规定，应为2年，不因《民法总则》的颁布执行而延长。退一步讲，假如适用2016年9月10日，在原告起诉日，诉讼时效也已届满。二、原告并未遭受任何损失，原告所主张的违约金远远高于原告的实际损失（原告的实际损失为零）,原告的违约金不应得到支持首先，原告在签署涉案房屋买卖合同时明知涉案房屋的户口登记情况，并且在取得房屋所有权后已经将自己的户口迁入涉案房屋，案外第三人于永帅未及时迁出原有户口并未影响原告户口迁入，也不影响任何未来潜在的房屋买受人落户，因此，不存在原告所主张的因户口问题而导致房屋价值受损的事实，原告也没有任何实际证据来证明存在这样的事。其次，涉案房屋的市场价值相对于原告购买时不仅没有任何贬值，相反已有很大增值，原告应当拿房屋现在的价值和房屋购买时的价值之差来比较，这样比较，原告的收益是非常可观的，原告没有任何实际损失。最后，在原告没有损失且相反其收益已经非常可观的情况下，原告向被告主张违约金，不公平不合理。三、本案不适用《北京市存量房屋买卖合同》第十条第（三）款的违约金条款本案中，原告在签署涉案房屋买卖合同时明知涉案房屋的户口登记情况，涉案房屋的《北京市存量房屋买卖合同》第十条第（三）款约定“如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的。”从始至终被告未将自己的户口迁入涉案房屋，也并不存在任何自身原因拖延迁出户口的情况。接到本案诉讼材料后，被告一直积极联系案外第三人于永帅，由于第三人名下目前无房，经咨询公安部门，这种情况政策上对于户口迁出也没有处理措施，只能由案外第三人主动迁出，客观上被告无法控制，不存在任何自身原因故意拖延不予办理。因此，被告不应承担违约责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2014年3月15日，出卖人陈珺霞与买受人栾岚签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。出卖人所售房屋坐落为昌平区房屋，成交总价款为1570000元。合同第十条第（三）款关于权属转移登记，双方约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起3日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过10日未迁出的，自逾期超过10日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订当日，栾岚支付定金20000元，2014年5月12日栾岚支付购房款1548080元。剩余尾款1920元，栾岚称在双方办理物业交割后其以现金形式支付于陈珺霞，陈珺霞对此不予认可。栾岚于2014年5月12日取得上述房屋的房屋所有权证。另查，2010年5月15日，陈珺霞与案外人于永帅签订《北京市房屋买卖合同》，购买案涉房屋。现案外人于永帅户籍仍登记于涉案房屋。本院认为，原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。在《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定陈珺霞应当办理原有户口迁出手续及延迟办理户口迁出的违约责任，现陈珺霞未依约将房屋内的原有户口迁出，应当承担相应的违约责任。陈珺霞辩称案外人于永帅的户籍登记在房屋内，并非其本人责任，但陈珺霞出售的房屋内登记案外人户籍，其作为出售人应按合同承担将原有房屋内户籍迁出的责任，对于陈珺霞的该项辩称，本院不予采信。房屋买卖合同中约定的迁出户口义务陈珺霞一直未完成，对陈珺霞主张超过诉讼时效的辩称本院不予采信。陈珺霞在审理中对违约金的标准提出异议，鉴于现有户籍未迁出并不妨碍原告及其亲属户籍迁入，为此，本院将结合本案的实际履行情况、陈珺霞的过错程度、栾岚的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定陈珺霞应向栾岚支付违约金的具体数额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、陈珺霞于本判决生效之日起七日内给付栾岚违约金20000元；二、陈珺霞于本判决生效之日起七日内给付栾岚2014年5月22日起至于永帅户籍迁出之日止的违约金，以每日50元计算；三、驳回栾岚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1762.5元，由陈珺霞负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长  宋玉希审判员  郭 悦审判员  孙豫萍二〇二〇年九月三十日书记员  王婵娟