山东省东营市东营区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0502民初1644号 原告：王可芹，男，1963年6月26日出生，汉族，住东营市东营区。 委托诉讼代理人：玄志磊，山东齐融律师事务所律师。 被告：山东固德环保科技有限公司，住所地山东省东营市东营区黄河路以南、西二路以西，统一社会信用代码913705234451913XN。 法定代表人：付秀香，经理。 委托诉讼代理人：庞朋朋，山东九竹律师事务所律师。 原告王可芹与被告山东固德环保科技有限公司（以下简称固德环保公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王可芹的委托诉讼代理人玄志磊，被告固德环保公司的委托诉讼代理人庞朋朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王可芹向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令固德环保公司支付王可芹租金127791.72元、违约金29571元、占有使用费24418.8元，暂计181781.52元（违约金暂计算至2020年4月7日，并要求顺延至实际清偿之日）;2.本案诉讼费等由固德环保公司负担。事实和理由：2016年5月30日，固德环保公司与东营宝龙房地产开发有限公司签订宝龙城市广场商业街商铺租赁合同，承租位于东营宝龙城市广场1区6号楼第一层编号为105、106、107商铺。2019年因东营市东营区南王屋社区改造，上述房屋的权利人变更为王可芹，王可芹作为出租房继续履行与固德环保公司的合同，享有合同权利并承担合同义务，现租赁期限届满，固德环保公司未付清租金。为维护王可芹的合法权益，特向法院提起诉讼。 固德环保公司辩称，王可芹主体不适格，固德环保公司与东营宝龙房地产开发有限公司签署的商业街商铺租赁合同，租赁期限三年，在租赁期限内从未收到过产权变更的相关通知，2018年9月30日以前的租金等费用已经足额缴纳，后来因为租赁房屋的产权不明，造成本公司无法缴纳相应的租金，并非本公司违约拒不缴纳。合同期满后因为租金问题王可芹将涉案房屋换锁，并阻碍本公司搬离相关的办公用品和器材，涉案房屋其实早已由王可芹实际控制，不存在占有使用费的问题，况且在王可芹实际控制期间造成本公司很多办公用品和器材的丢失，王可芹应当予以赔偿。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行质证。根据本院审查确定的证据，本院认定事实如下：2016年5月30日，固德环保公司与东营宝龙房地产开发有限公司签订宝龙城市广场商业街商铺租赁合同，承租位于东营宝龙城市广场1区6号楼第一层编号为105、106、107商铺。该合同约定租赁日期自2016年9月30日至2019年9月29日，三个租赁年度。第一年的租金为每月5523.30元，年租金66279.6元；第二年月租金为11046.6元，年租金为132559.2元；第三年月租金为12209.4元，年租金为146512.8元。租金支付方式为按自然季度为一期支付租金，如固德环保公司应付的首期或末期租金为非完整自然季度，则按固德环保公司当期实际月数的月标准租金按未满月的实际使用天数的日租金支付。日租金=当月标准金/当月日历天数。租赁起始日首个自然季度租金自预付租金中抵扣，其差额部分由固德环保公司于租赁起始日起五日内一次性向出租方补足。固德环保公司应于每个自然季度末月的25号或之前向出租方支付下一个自然季度的租金，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日。按照该合同第4.7条约定，如固德环保公司逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、租金、综合服务费或其他固德环保公司应向出租方或物业管理公司支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金），每逾期一日，固德环保公司应向出租方或物业管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金。东营宝龙商业经营管理有限公司与固德环保公司签订补充协议，约定租赁起始日自2016年11月15日开始计算。 2019年5月30日，东营宝龙房地产开发有限公司（甲方）、东营宝龙商业经营管理有限公司（乙方）、东营市东营区黄河路街道南王屋社区居民委员会（丙方）、固德环保公司（丁方）、王可芹（戌方）签订五方协议，约定甲方于2009年1月1日将东营宝龙广场【S7-F1-00510061007】转让给丙方的居民戌方，并于2019年1月1日（以下称“交付日”）依据现状交付，协议各方对本条款约定事宜无异议，且对上述事宜应予以相互配合；丁方同意：甲方（适用于租赁合同出租方为甲方）或乙方（适用于租赁合同出租方为乙方）于交付日将租赁合同、丁方已付的履约保证金、丁方已付的质量保证金移交给戌方，待履约保证金、质量保证金移交戌方30日内，丁方应退还此前甲方及乙方开具的履约保证金、质量保证金收据，由戌方重新向丁方开具履约保证金、质量保证金收据。移交完毕后，履约保证金、质量保证金退还相关事宜由丁方、戌方自行处理；自交付日起，甲、丁双方（适用于租赁合同出租方为甲方）或乙、丁双方（适用于租赁合同出租方为乙方）在租赁合同中的权利义务终止；戌方作为出租方继续履行与丁方的租赁合同，享受合同权利并承担合同义务。直至租赁合同期满；物业服务执行原乙方、丁方签订的宝龙广场/宝龙城/宝龙一城/商业街商业管理公约，乙方为综合物业服务费的收益方。综合物业服务费收缴方为乙方。 在双方房屋租赁期限届满之前，固德环保公司明确表示不再续租，并搬走了部分物品。2019年11月10日，在固德环保公司准备搬走剩余的办公用品时，遭到了王可芹的阻拦并发生纠纷，固德环保公司工作人员向东营市东营区黄河路派出所报警。王可芹主张阻拦其搬离涉案房屋是因为固德环保公司拖欠租金，并认可租赁合同到期后在原有门锁的基础上加了一道门锁，后因王可芹需要将涉案房屋另外出租，多次通知固德环保公司将剩余办公用品搬离，但固德环保公司一直未搬离，所以王可芹现已将该部分办公用品移到了别处。 双方均认可固德环保公司缴纳的履约保证金和质保金仍然由东营宝龙房地产开发公司占有，并未实际交付给王可芹。固德环保公司主张履约保证金和质量保证金由固德环保公司和东营宝龙房地产开发公司进行处理。 王可芹主张的各项费用的计算方式为：房屋租金自2019年1月1日至2019年11月14日，按12209.4元/月计算；占有使用费按12209.4元/月计算2个月；逾期违约金自2019年1月1日至2019年3月25日为12209.4*3*2%*3=2198元，自2019年3月25日至2019年6月25日为12209.4*6*2%*3=4395元，自2019年6月25日至2019年9月25日：12209.4*9*2%*3=6593元，2019年9月25日至2020年4月7日为127791.72*24%/365*195=16385元。截至2020年4月7日共计29571元。主张按年利率24%计算至实际支付之日。固德环保公司认为王可芹主张的违约金过高。 本院认为，固德环保公司与东营宝龙房地产开发有限公司签订的宝龙城市广场商业街商铺租赁合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。在上述协议履行过程中，固德环保公司承租的涉案房屋所有权发生了变更，应该由王可芹继续履行上述东营宝龙房地产开发有限公司与固德环保公司签订的租赁合同及补充协议，而且固德环保公司已经参与了五方协议的签订，应该认定固德环保公司对涉案房屋所有权的转移以及收取房屋租金主体的变更是知悉的。王可芹以个人名义向固德环保公司主张涉案房屋租赁合同的相关权益，主体适格，本院予以确认。 关于王可芹主张的房屋租赁费127791.72元，根据租赁合同及补充协议以及五方协议的约定，租赁期限自2016年11月15日至2019年11月14日，王可芹有权收取自2019年1月1日之后的租金，虽然固德环保公司主张其在租赁到期日之前就明确要求搬离涉案房屋，但双方并未就提前解除合同达成协议，固德环保公司并未实际搬离涉案房屋，王可芹主张房屋租赁费127791.72元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 关于王可芹主张的占有使用费24418.8元。由于当前固德环保公司并不实际占有涉案房屋，而且固德环保公司在租赁合同届满前已用实际行动表明不再续租，王可芹在涉案房屋加装门锁后，固德环保公司也无法实际控制并在上述房屋进行经营活动，因此，王可芹提供证据不足以证实固德环保公司在租赁合同到期后仍然占有使用涉案房屋的事实，对王可芹主张的占有使用费，本院不予支持。 关于王可芹主张的逾期违约金。按照租赁合同的约定，固德环保公司应于2018年12月25日前支付2019年1月1日至2019年3月31日的租金，于2019年3月25日前支付2019年4月1日至2019年6月30日的租金，于2019年6月25日前支付2019年7月1日至2019年9月30日的租金，于2019年9月25日前支付2019年10月1日至2019年11月14日的租金，虽然合同约定的按日5‰计算违约金过高，但王可芹已主动将违约金调整至年利率24%，本院依法予以确认。截至2020年4月7日，固德环保公司应承担的违约金数额为29571元，王可芹该项主张符合法律规定，本院予以支持。王可芹主张以欠付租金127791.72元为基数按年利率24%计算自2020年4月8日起至实际清偿之日止的利息，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告山东固德环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内日支付原告王可芹房屋租金127791.72元、逾期违约金29571元，并支付原告王可芹以127791.72元为基数按年利率24%计算的自2020年4月8日起至实际给付之日止的逾期违约金； 二、驳回原告王可芹其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3936元，减半收取计1968元，由原告王可芹负担265元，由被告山东固德环保科技有限公司负担1703元;财产保全费1520元，由原告王可芹负担213元，由被告山东固德环保科技有限公司负担1307元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审判员  张立云 二〇二〇年五月十九日 书记员  杜 岩