广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初5005号原告：李建光，男，1955年8月3日出生，汉族，住广东省广州市花都区，委托诉讼代理人：李芷晴，广东古谷律师事务所律师。被告：邓无量，男，1949年8月12日出生，汉族，住广东省广州市花都区，原告李建光与被告邓无量房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序，同年5月20日公开开庭进行了审理。原告李建光的委托诉讼代理人李芷晴，被告邓无量到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建光向本院提出诉讼请求：1.确认位于广州市花都区商业大道X号之四的房屋（金联幼儿园）归李建光所有，并协助李建光办理不动产权证；2.判令邓无量立即将广州市花都区商业大道X号之四的房屋（金联幼儿园）交还给李建光；3.诉讼费用由邓无量负担。事实和理由：李建光与邓无量于2016年2月1日签订《购房协议》，约定：邓无量将金联幼儿园共三层室内外合计面积1680平方米，以450万元整体转让给李建光；李建光先支付定金100万元给邓无量结清银行贷款，春节后到房屋管理部门办理不动产权证，待3月中旬办理不动产权登记后，共同到公证处公证，李建光一次性向邓无量支付余款。李建光与邓无量于2017年2月28日签订《交楼协议书》，约定：李建光于2017年3月3日向邓无量的账户转账50万元，邓无量以现状交付房屋给李建光，不动产权证在3月份内办到邓无量名下。李建光于2016年2月5日至2017年11月16日依约向邓无量共支付购房款150万元，并多次催促邓无量到房屋管理部门办理产权登记。邓无量多次承诺尽快办结，但至今未给李建光办理不动产权证。另，邓无量私自将房屋换锁，导致李建光无法进入房屋。原告李建光为证明主张，提供证据：1.《购房协议》；2.《承诺书》；3.《交楼协议书》；4.《购房抵押借款合同》《债权文书公证书》《不动产销售（转让）发票》《民办非企业单位登记证书》；5.收据，银行凭证；6.广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初9353号民事判决书，广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民终21307号民事判决书；7.照片。被告邓无量辩称，李建光与邓无量于2016年2月1日签订《购房协议》，约定以450万元购买金联幼儿园1680平方米后用于出租。邓无量当时没有办理不动产权证及尚未清偿对中国工商银行的贷款96万元。李建光的妻子陆肖芬提出先转给邓无量100万元用于办理不动产权证及清偿银行贷款。邓无量在春节后向房屋管理部门了解历史遗留问题的不动产权证办理手续，商业大道的房产当时估值每平方米八九千元，按原设计每套房30平方米，幼儿园1200多平方米需办理45个不动产权证，办理费用达100多万元。2016年4月中旬，陆肖芬与吴国兵洽谈后，由吴国兵承租原幼儿园的园舍用于办理取名“一米教育”的幼儿园，租金每年28万元，邓无量配合陆肖芬在租赁合同上签名。2017年6月4日，行政主管部门联合查封“一米教育”幼儿园。邓无量为避免房屋空置，2019年6月4日拆分物业，将首层及二楼共560平方米出租给奥体俱乐部，并计划三楼630平方米在取得不动产权证后以市场价对外售卖。邓无量已拆空三楼共21套房准备用于重新间隔，估计8月底完成重新间隔工程，计划取得不动产权证后在中秋节后归还李建光150万元。陆肖芬收取的租金30多万元作为对李建光的经济补偿。请求判令解除邓无量与李建光签订的无效《购房协议》，驳回邓无量的诉讼请求。邓无量与李建光各负担50%的诉讼费用。被告邓无量为证明主张，提供证据：照片。经审理查明：（一）广州市花都区金联幼儿园，法定代表人邓无量，住所地位于广州市花都区商业大道**X广场F。花都市金联幼儿园、邓无量（甲方，借款人，抵押人）与中国工商银行花都市支行（乙方，贷款人，抵押权人）、花都市房地产综合开发总公司（丙方，担保人，发展商）于1999年3月30日签订《购房抵押借款合同》，约定：甲方向乙方申请购房抵押贷款，丙方提供担保，贷款金额96万元，贷款用于购买甲方与丙方签订的《房地产买卖合同》或《房地产预售契约》，编号花国房预契字第××号，所确认的位于花都区××商业大道东××之四金联小区，F栋一楼15至19号、二楼1至22号房及三楼16至20房的物业。花都市公证处于1999年4月15日出具（99）花证内经字第1071号债权文书公证书，载明：如借款方不按期履行《购房抵押借款合同》约定的义务时，贷款方可向本证处申请出具强制执行公证书。案外人广州市花都房地产综合开发有限公司（以下简称花都房地产公司）于2003年12月12日向花都区金联幼儿园出具《不动产销售（转让）发票》，注明：商业大道X号之四15至19铺，建筑面积178.2平方米，金额634800元；106至112和115至119，建筑面积350.7平方米，金额385770元；201至220、222，建筑面积627.52平方米，金额690272元；316至320房，建筑面积149.12平方米，金额164032元。花都房地产公司同日向邓无量出具《不动产销售（转让）发票》，注明：商业大道X号之四21铺，建筑面积34.68平方米，金额6万元。（二）邓无量（甲方）与李建光（乙方）于2016年2月1日签订《购房协议》，约定：甲方同意把金联幼儿园房产室内面积1181.4平方米：首层面积178.2平方米，二层面积375.7平方米，三层面积627.5平方米，室外面积约500平方米，合计1680平方米，整体转让给乙方，转让价450万元。甲方房产现租给邝金娣开办金联幼儿园，租期至2017年2月底。双方签订协议后，乙方先支付100万元定金给甲方结清银行贷款，并在春节后到房管局办理房产证。结清贷款及办理房产证的费用全部由甲方负责。三月中待不动产登记证办理好后，双方到公证处办理公证时，乙方一次性把余款划拨给甲方。以后，乙方要办理过户手续，有关费用全部由乙方负责，甲方应积极协助乙方办理。公证手续办好后，幼儿园每月租金由乙方收取，幼儿园升级的投资及续租手续由乙方和邝金娣协商办理。邓无量（甲方）与李建光（乙方）于2016年2月3日签订《承诺书》，约定：甲方自愿将金联幼儿园房产约1680平方米按现状以450万元卖给乙方。双方商定，签约后，乙方先支付10万元作诚意金。甲方收款后即到银行办理还贷手续和办理房产证。房产证以邓无量名义办理好后，双方到房管局办理过户手续或到公证处办理公证。如房产证不能以邓无量名义办理，甲方必须原银奉还。如房产证办理好后，乙方不愿办理交易，则诚意金不予退还。邓无量于2016年2月5日出具收据，载明收取李建光购买金联幼儿园房产诚意金10万元；2016年3月13日出具收据，载明收取李建光购买金联幼儿园房产预收款40万元。邓无量（甲方）与李建光（乙方）于2017年2月28日签订《交楼协议书》，约定：经甲乙双方友好协商，就购买金联幼儿园交楼协议如下：1.双方确定交接时间2017年3月3日，乙方转50万元到甲方账户，以现状交付给乙方；2.在3月份内，楼房房产证办到邓无量名下，办证所需费用由甲方负责；3.办妥房产证后，甲乙双方到公证处办理公证手续，顺利完成交楼协议后，乙方付余款330万元到甲方账户；4.交楼前，甲方安排保安到幼儿园值班看守；5.罚则：⑴如甲方收到定金100万元（两次总数），因种种原因，甲方金联幼儿园房产无法办证给乙方，甲方必须归还乙方定金100万元之外，另处罚甲方赔偿给乙方违约金100万元（双方确定准办证日为2017年5月1日，超出此日视为违约）；⑵甲方违约，如2017年3月3日之后，乙方投入装修的费用，按实际损失数赔偿给乙方。李建光与案外人陆肖芬是夫妻关系。陆肖芬于2017年3月3日向邓无量的账户转账支付30万元，2017年3月9日转账支付20万元，2017年7月6日转账支付20万元，2017年11月2日转账支付15万元，2017年11月16日转账支付15万元。邓无量于2019年7月12日出具《承诺书》，载明“承诺金联幼儿园在商业大道X号之四的房产证在三个月内办结”；2019年10月18日出具《承诺书》，载明“承诺购房还款分三步解决。1.2019年11月30日前先把购房款300万元还给陆肖芬。2.11月30日把利息150万元还给陆肖芬。3.2019年12月底把全部欠款结清，如有违约，未按时给付部分将按每天1%利息一起赔付”。（三）案外人吴国兵与陆肖芬、邓无量房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日作出（2018）粤0114民初9353号民事判决。吴国兵及陆肖芬提出上诉。广东省广州市中级人民法院于2019年12月30日作出（2019）粤01民终21307号民事判决。上述民事判决已发生法律效力，审理认定以下事实：广州市花都区商业大道X号之四的房屋，已取得建设工程规划许可证，没有办理不动产权证。陆肖芬（甲方，出租方）与吴国兵（乙方，承租方）、邓无量（丙方）于2017年4月10日签订《租赁合同》，约定：广州市花都区商业大道X号之四的土地及地上的建筑物、构筑物，由丙方卖给甲方，现甲方将该场地一至三层合计约1500平方米及户外空地约400平方米租给乙方。吴国兵于2019年2月26日将租赁物腾空交还陆肖芬。（四）本院于2020年7月6日组织双方当事人勘查，现场位于广州市花都区新华街商业大道X号之四。勘查见，该建筑物首层系商铺，张贴分别标示商业大道90－4及商业大道9的两种制式门牌，现场挂“奥体体教园”字样招牌，外墙见蓝、绿色涂装，有铁制栅栏围蔽。建筑物八层，有东、西两侧步梯，四层至八层系住宅，分别标示三楼至七楼。三层系柱体间隔结构，经测量，建筑面积600余平方米。“奥体体教园”系儿童教育培训机构，占用建筑物的首层、二层的部分面积及铁制栅栏围蔽的空地，占用的首层张贴标示商业大道90－182至185的制式门牌，占用的二层位于东、西两侧步梯中间。李建光及邓无量确认“奥体体教园”占用面积及三层的柱体间隔结构系《购房协议》约定的标的物。二层西侧步梯的西侧一住宅墙壁标识114房，李建光及邓无量确认该114房不是《购房协议》约定的标的物。在勘查过程中，李建光主张：其购买的商铺包括15-19、21号，邓无量提供的发票包括21号商铺。邓无量主张：其向李建光出售的商铺包括15-19号商铺，21号商铺虽系是产权，但不是出售的商铺之一。（五）截至2020年9月16日止，李建光在广州市住房限购区域内拥有住房套数超过规定套数，不具备在广州市住房限购区域内住房购买资格。广州市规划和自然资源局花都区分局于2020年8月5日函复本院，“一、登记情况：广州市花都区新华镇商业大道X号之四21号商铺于1997年3月28日办理首次登记，建设单位为花都房地产公司，房屋用途为非居住用房，建筑面积为34.48平方米，土地使用权类型为出让，土地使用性质为国有。广州市花都区新华镇商业大道X号之四201至222共22套房屋以及15-19共5套商铺于1999年4月5日办理预告登记，未见其他登记信息。未检索到广州市花都区新华镇商业大道X号之四20号商铺的登记信息。二、意见建议：㈠广州市花都区新华镇商业大道X号之四201至222共22套房屋以及15-20共6套商铺尚未办理首次登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定，建议先行完善房屋所有权首次登记，再依程序申请转移登记，并明确告知受让方相关风险。㈡如将广州市花都区新华镇商业大道X号之四21号商铺，建议按照《广东省高级人民法院、广东省住房和城乡建设厅、广东省司法厅关于印发的通知》（粤高法[2013]403号）执行，如受让方不具备购房资格，建议在裁定的法院文书中对其能否办理转移登记予以明确。……四、其他事项：我局暂未收到邓无量办理房产转移登记的申请”。广州市规划和自然资源局花都区分局于2020年8月26日函复本院，“一、广州市花都区新华镇商业大道X号之四15-19号商铺、106-112、115-119、201-222房于1999年4月5日办理预购商品房预告登记及预告商品房抵押权预告登记，登记权属人为花都市金联幼儿园，抵押权人为中国工商银行花都市支行，尚未办理抵押权注销登记。未见上述房产的查封、首次登记信息。二、未查询到广州市花都区新华镇商业大道X号之四21号商铺抵押、查封登记记录。三、我局未收到花都市金联幼儿园办理房产转移登记的申请”。（六）在诉讼过程中，李建光向本院申请财产保全，预缴财产保全费5000元，本院于2020年4月8日作出（2020）粤0114民初5005号民事裁定。李建光与邓无量确认：双方当事人在签订《购房协议》后没有进行公证，邓无量已于2017年4月将房屋交付给李建光使用，由李建光向吴国兵出租房屋和收取押金及租金。李建光主张：其因邓无量怠于及没有办理不动产权证才未向邓无量支付余款300万元。邓无量于2019年三四月份换掉门锁后擅自占用房屋。邓无量于2019年10月18日出具的《承诺书》约定违约责任。如邓无量可以办理不动产权证，其愿意继续履行《购房协议》。邓无量主张：《购房抵押借款合同》出现金联幼儿园的名字，系因开发商需以幼儿园名义吸引他人购买房产，而要求其以金联幼儿园的名义购买，实际是其个人购买商业大道X号之四的房产，其个人创办金联幼儿园和支付房款及供楼款。其约于2019年四五月份向房屋管理部门递交材料办理共45个房产的初始登记下，每个房产约30平方米，总面积约1350平方米，需缴税100多万元，其已打通复原房屋格局。其于2019年6月4日剪断房锁后收回房屋后出租他人使用。其不同意2019年10月18日出具的《承诺书》约定的违约责任。本院认为，李建光与邓无量签订的《购房协议》《交楼协议书》依法成立，具有法律拘束力。李建光与邓无量房屋买卖合同纠纷的系争焦点，本院归纳及评析如下：一、房屋买卖合同标的物的确定问题。经查：1.《购房协议》约定的首层及三层的面积与《不动产销售（转让）发票》注明的15至19铺及201至220、222的建筑面积一致，证明李建光向邓无量购买的首层及三层标的物，系15至19铺及201至220、222。李建光主张其向邓无量购买的商铺包括21号，没有事实依据，本院不予采纳。2.《购房协议》约定的二层面积大于《不动产销售（转让）发票》注明的106至112和115至119的建筑面积，证明李建光向邓无量购买的二层标的物包括106至112和115至119。3.李建光与邓无量确认，标的物系“奥体体教园”占用的建筑物的首层、二层、铁制栅栏围蔽的空地及三层的柱体间隔结构，本院予以确认。二、房屋买卖合同标的物的权属问题。经查：1.《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。李建光向邓无量购买的15至19号商铺、106至112、115至119、201至220、222房均未初始登记，邓无量及李建光也均未办理不动产物权的设立、转让。李建光主张确认标的物归其所有，于法不符，本院不予支持。2.《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。根据上述查明的事实，李建光主张邓无量协助办理不动产权证，当前在法律上和事实上不能履行，另，李建光以上述主张作为前提，主张邓无量协助办理不动产权证，亦不能成立，本院不予支持。三、房屋买卖合同标的物的占有问题。经查：1.李建光与邓无量签订《购房协议》后，2017年2月28日签订《交楼协议书》，约定现状交付标的物。李建光与邓无量确认，邓无量已于2017年4月将标的物交付李建光，由李建光向吴国兵出租和收取押金及租金。生效民事判决认定，李建光的妻子陆肖芬向吴国兵出租标的物，吴国兵于2019年2月26日向陆肖芬交还标的物。上述事实证明，邓无量根据《购房协议》《交楼协议书》，已向李建光交付并移转标的物的占有、使用及收益的权能，而李建光基于房屋买卖合同，已取得标的物的占有。2.《购房抵押借款合同》《不动产销售（转让）发票》显示，花都房地产公司向邓无量及金联幼儿园出售标的物。邓无量与花都房地产公司签订协议后占有标的物，依据《购房协议》《交楼协议书》向李建光交付并移转标的物的占有等权能。李建光不是邓无量与花都房地产公司协议的当事人。邓无量与花都房地产公司的协议，不能拘束李建光，也不能作为对抗李建光基于《购房协议》《交楼协议书》占有标的物的依据。3.标的物均未初始登记，邓无量也未办理不动产物权的设立、转让。邓无量不是标的物的所有权人，不具有基于所有权的返还原物的物权请求权，如取得不动产物权，也应当受《购房协议》《交楼协议书》的拘束。综上，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”。第二百四十五条第一款规定，“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物”。李建光基于《购房协议》《交楼协议书》，对标的物享有占有、使用、收益的权能，有权占有标的物不动产。在诉讼过程中，邓无量承认2019年6月4日剪断房锁后擅自收回标的物后出租他人使用，其行为已侵害了李建光对标的物的占有权利，妨害了占有、使用和收益的权能。李建光主张邓无量交还标的物，具有合同依据，符合法律规定，本院予以支持。邓无量没有向本院提起反诉，其请求解除合同系抗辩意见，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第六十条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第十六条、第三十四条、第二百四十一条、第二百四十五条之规定，判决如下：一、被告邓无量于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李建光交还位于广州市花都区商业大道X号之四的15至19商铺、106至112和115至119、201至220、222房（“奥体体教园”占用的建筑物的首层、二层以及三层的柱体间隔结构）；二、驳回原告李建光的其他诉讼请求。案件受理费21400元，财产保全费5000元，由被告邓无量负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志坚二〇二〇年十月二十二日书记员  曹国阳