广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初6811号原告：佛山市富泰餐饮管理有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：邓某1。委托诉讼代理人：孙烨，广东昊法律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄杏林，广东昊法律师事务所律师。被告：佛山市南海汇丰假日酒店有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：张德伦,男，该公司员工。原告佛山市富泰餐饮管理有限公司诉被告佛山市南海汇丰假日酒店有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序进行审理。本院于5月22日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人孙烨、黄杏林与被告的委托诉讼代理人张德伦均到庭参加庭审。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《餐饮承包经营合同》自2019年11月5日起解除;2.被告退还原告保证金150000元;3.被告赔偿原告损失1095895元;4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《餐饮承包经营合同》约定了租金、租赁期限等。上述合同签订后，被告交付了合同约定的场所、设施、设备、用具给原告承包经营使用，其中包括三楼厨房。原告为了经营需要，增添了一些了设施、设备和餐厅配套的地毯、墙布、窗帘、台布等物品，并制作了餐厅的大型户外“汇丰食府”广告招牌，总计花费772695元。2019年8月份起，被告致函原告要求立即撤出三楼厨房并要求自2019年10月1日起增加五楼宴会厅使用费用。原告回函被告要求其遵守合同撤回擅自变更合同内容。被告对原告的回函不仅不予理睬，甚至于2019年9月15日起对三楼厨房断水断电并加锁，禁止原告使用，原告将厨房设施、设备迁移到一楼，花费搬迁费123200元。2019年9月23日，被告以城市管理要求致函要求原告在10月1日前自行拆除原告制作的“汇丰食府”的广告牌，原告再次与被告交涉未果，被告强行拆除，原告报警。2019年11月4日，被告要求原告于11月5日前将餐厅大厅归还给被告，并如期将餐厅大厅停电并对进入餐厅的大门加锁，在交涉过程中，还打伤原告员工，造成原告直接经济损失200000元。被告违反合同约定，应退还保证金150000元并赔偿损失1095895元。损失具体明细如下：监控系统和出菜系统41000元、广告牌及显示屏48000元、海鲜池系统83000元、厨房设备费用239800元、地毯、墙布、窗帘、台布等物品360895元、三楼厨房搬迁费用133200元、直接经营损失20000元。被告辩称，一、《餐饮承担经营合同》约定了租期、租金、保证金等。被告依约交付了酒店一楼东侧、五楼宴会厅并因友好合作关系提供部分被告自有资产给原告在约定范围内使用。但在2019年8月被告发现原告擅自使用非上述合同约定的楼层和场所即要求其退还场地。在租赁期间，原告还私自建造违章建筑“汇丰食府”被城市管理局认定为违法建筑并要求被告限期拆除。餐厅内还发生了食品中毒事件影响了被告商誉。被告在2019年9月27日委托广州新恒基消防工程有限公司对场地进行消防维保，发现首层餐厅存在严重消防隐患并出具《整改通知函》，同日张贴在原告的经营场所门口，要原告按照要求整改，并于三日后由被告验收，但其未整改。二、原告从2019年10月起拖欠场地租金、水电费等55204.38元，至今仍未支付。被告已多次通过电话、微信要求原告租金，但其未支付，其拖欠租金的行为已构成违约。请驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告提交了如下证据：1.原告营业执照、法定代表人身份证、被告工商信息复印件各1份；2.餐饮承包经营合同、三楼厨房资产明细表、汇丰资产明细表复印件各1份；3.限期搬离通知、回复函、文件签收单原件各1份、致汇丰食府原件2份；4.致汇丰食府函、报警回执、信访诉求分类处理告知书原件各1份、光盘附光盘内容说明1份；5.信访诉求分类处理告知书原件1份、致汇丰食府函、报警回执、病历信息、温馨提示复印件各1份、餐厅大厅被锁照片、东门正门照片打印件各1份；6.农业银行个人明细对账单、证明原件各1份、汇丰假日酒店收据、程竹殷身份证复印件各1份；7.收据、清单（监控系统和出菜机系统）原件各1份；8.广轩广告收款收据原件1份、“匯豐食府”广告牌照片及电子显示屏打印件1份；9.收据、清单（海鲜池系统）原件各1份、海鲜池及增氧机部分照片打印件1份；10.收据、清单（中国红星设备）原件各1份、厨房、油烟净化器、烟囱设备等照片打印件各1份；11.收据、清单（地毯等）原件各1份、照片打印件1份；12.收据、清单（三楼厨房搬迁）原件各1份。诉讼中，被告提交了如下证据：1.广州新恒基消防工程有限公司出具的《整改通知函》原件1份；2.佛山市公安局南海分局官窑派出所出具《责令改正通知书》复印件1份；3.《消防整改通知》、邮寄单原件各1份、张贴通知情况图片打印件1份；4.2019年10月份到2020年4月份与汇丰食府业务往来对账表（未收款）打印件1份；5.粤房地权证佛字第***号、国用（2009）第***号产权证据复印件。当事人对证据真实性无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。对有争议的证据认定如下：原告的证据5、7-12，本院综合认定。被告提交的证据1为其单方委托案外人制作，本院对其证明内容不予确认；被告提交的证据2，本院综合认定；被告提交的证据4，原告未提交其支付2020年10月租金的证据，本院对其证明原告未支付2020年10月租金的部分予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：《餐饮承包经营合同》约定租赁物位于佛山市南海区***，上述楼栋办理了产权登记。原告（乙方）与被告（甲方）签订《餐饮承包经营合同》约定：甲方提供给乙方承包经营的餐厅位于***（宴会厅双方合用，按谁用谁负责水电用品保管及成本分摊和维护费用）；承包经营期限为2017年3月1日至2023年3月1日；双方订立合同之日乙方交清保证金150000元，保证金在合同期满或合同解除后如数退还乙方；乙方承包经营期限的水电费、税费、垃圾费、排污费等所有经营所需由乙方自己缴纳费用，第一年免租，第二年起每月5000元，以后逐年按10%递增；甲方按约定提供餐厅给乙方经营餐饮，保证乙方独立自主经营；甲方为乙方提供现有的经营场所及餐饮设施、设备、用具等；乙方认真做好食品卫生安全、社会治安、消防安全用工等方面的工作，确保安全；乙方在承租期间违约，押金不予退还。其在租约间产生的固定资产投入都属于违约资产，一律归甲方所有。2017年2月23日，原告向被告支付了保证金150000元。2017年3月3日，原告与被告签订《三楼厨房资产明细》，交接物品包括冰箱、冰柜、炉灶、洗碗机、热水器、电饭煲、空调等。2019年8月8日，被告向原告发出《限期搬离通知》，主要内容包括：原告从2017年3月1日起占用三楼厨房，被告对此要求原告搬离但其未归还。原告即日搬离三楼厨房。2019年8月13日，被告通知原告从2019年10月1日起，五楼宴会厅租用租金收取300元/围、10围起租；A类、B类、C类房型每月租金分别为450元/月、500元/月、650元/月。2019年9月15日起，原告未再使用三楼厨房。2019年10月1日，被告通知原告：10月1日前酒店门口（汇丰食府）的广告牌需要拆除，如原告未拆除则被告拆除；原告存放在仓库的煤气限定月底全部搬离。2019年9月15日，原告回函被告，表示原告发函调整合同违背双方平等协议的原则。2019年11月4日，被告向原告发出通知，要求原告2019年11月5日前搬离租赁物。2020年3月24日，原告提起了本案诉讼。诉讼中，原、被告确认截止2020年5月22日，原告仍未搬离涉讼租赁物。被告于2019年9月15日对三楼厨房上锁；被告陈述原告在2019年10月左右搬离三楼厨房。被告若需返还的保证金，原被告同意与原告未支付的租金进行抵扣。本院认为，原告与被告签订的《餐饮承包经营合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均有法律约束力。关于何方违约。《餐饮承包经营合同》约定租赁范围包括一楼东侧及五楼宴会厅。《餐饮承包经营合同》没有约定三楼厨房是租赁范围之一，但双方确定了《三楼厨房资产明细》且从上述明细签名之日即2017年3月3日至2019年8月8日，被告才通知被告搬离三楼厨房，被告称其对原告使用三楼厨房不知情与常理不符，本院对被告的该抗辩不予采纳并认定原告使用三楼厨房是《餐饮承包经营合同》对价的一部分。被告要求原告搬离三楼厨房及一楼大厅行为导致原告无法继续经营，被告行为构成了根本违约导致合同解除。原告虽然未能提交证据证明其已支付2020年10月1日后的租金，但原告搬离三楼厨房经营必然受到影响，其逾期支付租金确有不妥但时间较短且并非导致合同解除的根本原因，本院对被告抗辩原告逾期支付租金违约的抗辩不予采纳。双方确认《餐饮承包经营合同》在2019年11月5日起实际终止履行，本院确定该合同在当日解除。被告的违约行为导致《餐饮承包经营合同》解除，原告要求被告退还保证金150000元，理据充足，本院予以支持。关于原告的损失。原告主张被告赔偿物品、搬迁费用和直接经济损失，分析如下：1.原告请求被告赔偿监控系统和出菜系统、广告牌及显示屏、海鲜池系统、厨房设备费用、地毯、墙布、窗帘、合布等物品的损失，上述物品除墙布外均可以搬离。原告在2019年11月5日未再实际使用涉讼一楼大厅，原告可以将物品搬离并继续使用，对于其没有采取适当措施防止损失扩大的部分要求被告负担，于法无据。原告在搬迁广告牌及物品的过程中必然产生搬迁费用及损耗，被告对此应当予以赔偿。2.原告将物品搬至一楼大厅必然产生搬迁费用，被告应当予以赔偿，但原告主张123200元的搬迁费用，明显过高。3.原告主张直接经济损失200000元，原告提交的证据不足以证明该部分损失。故综合考量双方的履约情况、违约方的过错程度、租金标准、被告已收取的租金总额，根据公平和诚实信用原则，本院酌定被告向原告赔偿损失50000元，原告的主张超过本院核准的部分，本院不予支持。双方同意原告支付的保证金与原告未支付的租金进行抵扣，未免讼累，本院进行抵扣。原告未提交证据证明其已支付2019年10月1日至2019年11月4日的租金6856.67元（6050×1个月+6050元÷30日×4日），因该段期间原告的经营确因被告原因受到一定程度的影响，本院酌情予以扣减，原告应支付被告2019年10月1日至2019年11月4日的租金为4799.67元（6856.67×70%）。故被告应返还原告保证金145200.33元（150000-4799.67）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十四条、第九十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之的规定，判决如下：一、被告佛山市南海汇丰假日酒店有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金145200.33元予原告佛山市富泰餐饮管理有限公司；二、被告佛山市南海汇丰假日酒店有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失50000元予原告佛山市富泰餐饮管理有限公司；三、驳回原告佛山市富泰餐饮管理有限公司的其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计9654.9元、财产保全费5000元、共计14654.9元（原告已预交），由原告负担12302.9元，被告负担2352元并于上述付款同期迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二〇年十月十六日书记员  卢丹伦书记员  杨文晖