徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0303民初1512号 原告：张雪梅，女，1971年2月24日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。 原告：于勇，男，1970年6月11日生，汉族，住徐州市泉山区。 二原告共同委托诉讼代理人：刘玉荣，江苏同凯律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：王天煜，江苏同凯律师事务所实习律师。 被告：岳伯乐，男，1976年9月12日生，汉族，住徐州市泉山区。 被告：江苏宏源通用航空有限公司，住所地徐州市云龙区镜泊西路吉田商务广场**625-627。 法定代表人：岳伯乐，该公司总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：崔远圣，江苏淮海明镜律师事务所律师。 原告张雪梅、于勇与被告岳伯乐、江苏宏源通用航空有限公司（以下简称江苏宏源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告张雪梅、于勇的共同委托诉讼代理人刘玉荣、王天煜，被告岳伯乐、江苏宏源公司的共同委托诉讼代理人崔远圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠张雪梅625商铺的租金131517元、租金损失9981元（暂计至2020年3月31日止）、物业费13086元、电费673元、空调费3451元、供暖费19470元（暂计至2020年3月24日止），共计178178元；2、判令被告支付拖欠于勇626、627商铺的租金53088元、租金损失3044元（暂计至2020年3月31日止）、物业费5231元、电费142元、空调费687元、供暖费3699元（暂计至2020年3月24日止），共计65891元。事实和理由：2013年11月11日原告与被告岳伯乐签订《房屋租赁合同》，原告将坐落于徐州市云龙区吉田商务广场B座625、626、627三套建筑面积为308.85平方米的商铺出租给被告。合同约定房屋租赁期限为24个月，自2013年11月15日至2015年11月14日止。房屋租金为8030元/月，被告每半年向原告支付租金。后被告江苏宏源公司共同租用了涉案房屋。租赁合同到期后，二被告按照原合同约定继续履行支付房租等义务。但自2017年11月15日起，被告持续拖欠三套房屋的租金及电费、物业费等。经多次催告被告仍不支付，2020年4月1日原告向被告发送了解除租赁的通知，被告作为涉案房屋的承租人负有及时支付房屋租金的义务，然被告长期拖欠租金，给原告造成损失。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求支持原告诉请。 被告岳伯乐、江苏宏源公司共同辩称，被告江苏宏源公司在2018年4月已经搬离涉案房屋，但是没有和原告进行有效的交接，原告计算的各项费用过高，本案被告岳伯乐不是适格的被告，因为被告岳伯乐只是代表江苏宏源公司与原告签订房屋租赁合同，请求法院依法驳回原告的诉请。2013年11月11日原、被告签订房屋租赁合同，约定合同到期日是2015年11月14日，当时被告岳伯乐代表宏源公司与原告签订合同，到期后是宏源公司与原告成立了事实租赁关系，也就是不定期租赁合同，这时被告岳伯乐已经不是双方租赁关系的主体，所以岳伯乐不是本案适格被告。 本院经审理认定事实如下：云龙区吉田商务广场（南区）B栋号楼1-625房屋所有权人系原告张雪梅，建筑面积为218.1平方米。云龙区吉田商务广场（南区）B栋号楼1-626、627房屋所有权人为于勇，建筑面积分别为42.84平方米和47.91平方米。 2013年11月11日，原告于勇与被告岳伯乐签订《房屋租赁合同》一份，约定：出租方（甲方）为于勇，承租方（乙方为）江苏宏源公司；甲方将坐落于徐州市新城区吉田商务广场B座625、626、627室共三套房屋租给乙方使用，房屋用途为办公，房屋建筑面积为308.85平方米；甲方于2013年11月11日前向乙方交付该房屋，该房屋租赁期限为24个月，自2013年11月15日至2015年11月14日止；租赁期满甲方有权收回该房屋，如乙方到期仍需续租，乙方有优先租赁权，须提前一个月与甲方协商办理续租手续；该房屋租金为26元/㎡，8030元/月；付款方式为半年付，首期租金于2013年11月15日以前付清，以后每期租金于到期前7天交付；如乙方付款逾期14天交纳，则视为自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任；租赁期间，使用该房屋所发生的电、通讯、宽带、物业管理费用等其它一切费用由乙方承担。该合同第七条“合同的终止”条款约定：租赁期满前一个月经甲乙双方协商一致本合同终止；乙方应在期满当日将房屋钥匙及正常使用状态下的附件中所列物品交付给甲方，房屋留置的一切物品均视为放弃，甲方有权处置，乙方绝无异议；若甲乙双方中的一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求。 2018年3月15日，被告岳伯乐向张雪梅转账34000元，备注“房租2017.5-11月”；2018年6月19日，被告江苏宏源公司向张雪梅转账10000元，备注“625房租2018年上半年”；2019年11月15日，被告江苏宏源公司向张雪梅转账2万元，备注“差旅费”。 原告提供于勇与岳伯乐之间的微信聊天记录一份，内容为于勇通知岳伯乐：张雪梅（625）的房租欠付2017年11月15日至2019年11月15日的租金12.6万元（扣除2017年11月15日至2018年11月14日房租中已付的10000元）；于勇（626、627）的房租欠付2018年5月15日至2019年11月15日的租金4.24万元。 2020年3月24日，江苏吉田千翔物业管理有限公司徐州分公司出具《江苏宏源通用航空有限公司欠费说明》一份，载明：江苏宏源通用航空有限公司在租赁吉田商务广场南区B625/626/627期间拖欠物业公司多项费用，经物业公司多次催缴截至目前仍有部分费用未缴纳，欠费明细如下：房间号B625，物业费（欠费区间）13086（2019.4.1-2020.3.31）、电费673（2018.7.26-2018.11.25）、空调费3451（2018.7.76-2018.8.25）、供暖费19470（16-17年冬）；房间号B626，物业费（欠费区间）2356（2019.5.1-2020.3.31）、电费19（2020.1.1-2020.2.29）、供暖费2763（16-17年冬）；房间号B627，物业费（欠费区间）2875（2019.4.1-2020.3.31）、电费123（2018.7.26-2018.11.25）、空调费687（2018.7.76-2018.8.25）、供暖费936（16-17年冬）；合计总费用46439元。 二原告于2020年4月1日向被告岳伯乐、江苏宏源公司邮寄《房屋租赁合同解除通知书》一份，载明：贵方与我方就徐州市云龙区镜泊西路吉田商务广场B座625、626、627商铺，租赁面积约为308.85平方米的房屋（以下简称“房屋”）事宜签订了《房屋租赁合同》，截至本通知书发送之日，贵方拖欠张雪梅625号房屋租金、物业费、电费、空调费、供暖费等各项费用计168197元；拖欠于勇626、627号房屋租金、物业费、电费、空调费、供暖费等各项费用62847元。期间，我方多次向贵方催告缴纳，贵方至今未按要求支付。现我方再次催告：请贵方于收到本通知书后的3日向我方支付拖欠的各项费用。如逾期不付或不足额支付，我方将自次日起与贵方解除房屋租赁合同，贵方应及时交付房屋并办理交接手续。特此声明：本通知书既为费用交付催告通知，也为逾期不付时的租赁合同解除通知。当贵方逾期不付或不足额支付，我方不再另行寄送书面解除租赁合同通知。原告提供的邮单查询信息显示，二被告于2020年4月2日签收该邮件。 另查明，江苏宏源公司于2015年11月12日注册成立，岳伯乐系三名股东之一，亦是江苏宏源公司的法定代表人。该公司注册时登记的住所地为徐州市云龙区**号楼1-626、625，于2016年5月6日变更地址为徐州市云龙区镜泊西路吉田商务广场****，于2017年8月8日变更地址为徐州市云龙区翠屏山办事处汉景大道**云龙区文体活动中心**，于2019年3月15日将住所地变更回徐州市云龙区镜泊西路吉田商务广场****。 原告称被告岳伯乐安排人员于2020年4月18日交还的租赁房屋钥匙，并提供了交还钥匙人员的手机号码。被告称钥匙是员工保管的，具体什么时间交还被告不清楚。经法庭询问，被告称对其2018年搬离房屋的事实没有证据，当时是和原告电话沟通，告知原告房屋不用了。原告称租赁房屋一直有被告的办公用品，一直占用着。 本院认为：原告与被告岳伯乐之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，且主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，对当事人产生法律约束力，合同当事人均应按照合同约定履行各自义务。 关于合同当事人的认定问题。该合同中仅有于勇一人作为出租方签字，没有张雪梅的签字，但合同约定的租赁房屋既有于勇名下的房屋，又有张雪梅名下的房屋，而且从租金交纳情况来看，被告系向二原告分别缴纳租金，故于勇签字既代表自己亦系代理张雪梅，对此被告应系明知，张雪梅亦无异议，因此于勇、张雪梅应系共同出租人，各自享有对各自房屋的出租收益。本案租赁合同中约定的出租人系江苏宏源公司，虽然合同签订时江苏宏源公司尚未成立，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第三条规定的“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后有证据证明发起人利用设立中公司的名义为自己的利益与相对人签订合同，公司以此为由主张不承担合同责任的，人民法院应予支持，但相对人为善意的除外”，江苏宏源公司在本案书面租赁合同约定的租赁期限届满前成立，且在此后所形成的不定期租赁期间，承租人及实际使用人均为江苏宏源公司，故不定期租赁期间的租金及费用应由江苏宏源公司承担。原告主张的租金及欠付费用亦是在不定期租赁期间产生，不应由岳伯乐承担。 原告主张被告欠付租金，被告未举证证明其已经支付了相应租金，应由被告承担举证不能的法律后果。被告称其2018年搬离租赁房屋，但未举证证明在上述时间将租赁房屋交还原告，且其住所地又迁回至租赁房屋的，且其住所地又迁回至租赁房屋的地址信。被告江苏宏源公司应当支付整个占用房屋期间的租金及费用。 根据合同法规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，在原书面租赁合同届满后，至原告通知被告解除合同之前，原告与江苏宏源公司之间形成不定期租赁关系，江苏宏源公司应按原书面租赁合同约定的租金标准及支付期限支付租金。原书面租赁合同约定的“租赁期间，使用该房屋所发生的电、通讯、宽带、物业管理费用等其它一切费用由乙方承担”亦对不定期租赁期间有效，在不定期租赁期间因使用房屋而产生的合理使用费用依法应由江苏宏源公司承担。1、张雪梅房屋的租金及费用情况，张雪梅名下1-625房屋建筑面积218.1平方米，按照原租赁合同租金26元/㎡计算，每月租金5670.6元，半年租金34023.6元，张雪梅按照每半年34000元主张租金未超过上述标准，应予支持。根据原告提供的租金支付明细，被告已付清至2017年11月14日的租金，应于2017年11月15日支付截至2018年5月14日的租金34000元、于2018年5月15日支付截至2018年11月14日的租金34000元、于2018年11月15日支付截至2019年5月14日的租金34000元、于2019年5月15日支付截至2019年11月14日的租金34000元、于2019年11月15日支付截至2020年3月31日的租金25517元。而2017年11月15日之后，被告仅支付30000元，尚欠租金131517元。原告已提供证据证明张雪梅名下1-625房屋自2016年至2020年3月31日产生物业费13086元、电费673元、空调费3451元、供暖费19470元，该费用亦应由江苏宏源公司承担。2、于勇房屋的租金及费用情况，于勇名下1-626、627房屋建筑面积合计90.75平方米，按照原租赁合同租金26元/㎡计算，每月租金2359.5元，半年租金14157元，根据原告提供的微信聊天记录，被告自2018年5月15日开始拖欠租金，其应于2018年5月15日支付截至2018年11月14日的租金14157元、于2018年11月15日支付截至2019年5月14日的租金14157元、于2019年5月15日支付截至2019年11月14日的租金14157元、于2019年11月15日支付截至2020年3月31日的租金10617元。被告未予支付，尚欠租金53088元。原告已提供证据证明于勇名下1-625、627房屋自2016年至2020年3月31日产生物业费5231元、电费142元、空调费687元、供暖费3699元，该费用亦应由江苏宏源公司承担。 江苏宏源公司逾期未支付租金，应自逾期付款之日（即上述各自应付款的次日）起按照同期银行贷款利率标准支付原告租金损失。 因2020年1月底开始爆发新型冠状病毒感染××疫情，本案租赁房屋系经营性用房，因疫情防控需要，在疫情期间确实无法正常使用，因此造成的损失，应按照公平原则由房屋租赁双方合理分担。本院据此酌定2020年2月、3月的租金应减半收取，即张雪梅房屋的租金应减少5670.6元，于勇房屋的租金应减少2359.5元。因疫情防控需要物业管理公司参与，故租赁房屋产生的物业费用不应减少。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、被告江苏宏源通用航空有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张雪梅租金125846.4元、物业费13086元、电费673元、空调费3451元、供暖费19470元及租金损失（租金损失按照以下方式计算：1、以34000元为基数自2017年11月16日起至2018年6月19日止，以24000元为基数自2018年6月20日起至2019年8月19日止，均按照同期银行贷款利率标准计算；2、以24000元为基数自2019年8月20日起至2019年11月15日止，以4000元为基数自2019年11月16日起至2020年3月31日止，均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3、以34000元为基数自2018年5月16日起至2019年8月19日止，以34000元为基数自2018年11月16日起至2019年8月19日止，以34000元为基数自2019年5月16日起至2019年8月19日止，均按照同期银行贷款利率标准计算；4、以102000元为基数自2019年8月20日起至2020年3月31日止，以19846.4元为基数自2019年11月16日起至2020年3月31日止，均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；租金损失为上述4项利息计算之和）； 二、被告江苏宏源通用航空有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告于勇租金50728.5元、物业费5231元、电费142元、空调费687元、供暖费3699元及租金损失（租金损失按照以下方式计算：1、以14157元为基数自2018年5月16日起至2019年8月19日止，以14157元为基数自2018年11月16日起至2019年8月19日止，以14157元为基数自2019年5月16日起至2019年8月19日止，均按照同期银行贷款利率标准计算；2、以42471元为基数自2019年8月20日起至2020年3月31日止，以8257.5元为基数自2019年11月16日起至2020年3月31日止，均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；租金损失为上述2项利息计算之和）； 三、驳回原告张雪梅、于勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4961元、保全费1775元，合计6736元，由被告江苏宏源通用航空有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长 梁 征 人民陪审员 张 玉 人民陪审员 史永刚 二〇二〇年十二月四日 书 记 员 张 欣