上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初46215号原告：上海恒成置业发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：张方明，董事长。委托诉讼代理人：宋佳艺，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：于文强，上海瀛东律师事务所律师。被告：上海英翼文化传播有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：余慧，董事长。委托诉讼代理人：罗劲，上海泽济律师事务所律师。原告上海恒成置业发展有限公司(以下简称恒成公司)诉被告上海英翼文化传播有限公司(以下简称英翼公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序。本院于2020年1月6日公开开庭进行了审理。审理中，因本案争议较大，有关事实需进一步查清，本院依法裁定本案转为普通程序，并依法组成合议庭审理。本院于2020年7月28日第二次公开开庭进行了审理，原告恒成公司的委托诉讼代理人宋佳艺，被告英翼公司的委托诉讼代理人罗劲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒成公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告之间签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年3月4日解除；2、请求判令被告向原告支付拖欠的租金144,900元(自2019年2月1日起至2019年3月4日止)；3、请求判令被告支付逾期付款滞纳金，以128,340元为基数，自2019年2月2日起至实际清偿之日止，按日千分之一计算；以16,560元为基数，自2019年3月2日起至实际清偿之日止，按日千分之一计算；4、请求判令被告支付违约金868,205.4元(六个月租金与六个月管理费之和)；5、请求判令被告支付原告房屋复原费159,000元；6、请求判令被告支付原告房屋复原期间(工期18天)的租金损失75,949.02元；7、请求判令被告支付原告房屋复原期间(工期18天)的物业管理费损失9,499.88元；8、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月12日，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定由被告向原告承租位于上海市静安区南京西路XXX号2005室房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限自2014年12月15日起至2018年2月14日止。2018年1月18日，甲乙双方就系争房屋签订了续租合同，续租期自2018年2月15日起至2021年1月31日止，并约定租金支付时间、方式及违约责任等内容。被告自2019年2月1日起开始拖欠租金，原告多次催告无果，原告于2019年3月1日书面通知被告房屋租赁合同于2019年3月4日解除。2019年3月5日，原告收回系争房屋，因被告未按合同约定将系争房屋恢复原状，原告自行委托第三方对系争房屋实施复原工程。故原告诉至法院，请求判如所请。被告英翼公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告单方要求增加租金，双方口头达成协议三个月内被告另寻他处房屋租赁，被告提出用保证金抵扣租金，原告没有明确回复，但原告将被告工作人员全部赶出，并扣押了全部办公用品，被告认为保证金足以抵扣原告主张的租金。被告未收到原告发送的解约函，但是同意双方合同于2019年3月4日解除，双方系合意解除合同。被告搬离系争房屋，但双方对租金未达成协议，被告同意拖欠的租金在保证金中予以抵扣，对拖欠的租金金额无异议。被告对原告主张的滞纳金及违约金的标准有异议，被告认为标准过高。双方一致同意解除合同，故被告无需支付滞纳金、违约金。不同意支付复原费及复原期间的租金损失、物业管理费损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋权利人为恒成公司。2014年12月12日，恒成公司作为甲方与英翼公司作为乙方签订《上海市房屋租赁合同》，约定租赁期限自2014年12月15日起至2018年2月14日止，月租金124,411元，物业管理费每月16,360.9元等。2014年12月24日，恒成公司将系争房屋交付英翼公司使用，英翼公司对系争房屋进行了装修。2018年1月18日，双方续签订《上海市房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2018年2月15日起至2021年1月31日止，月租金128,340元，物业管理费每月16,360.90元，租赁保证金434,102.70元。乙方须于每个公历月的第一日或之前向甲方支付该房屋当月的租金。租金、物业管理费以公历月为计算单位支付。……在租赁期内就某个公历月份而言，如若乙方实际承租的天数不满该公历月的全部天数，则该等月份乙方应付的租金和物业管理费金额应为：该公历月的整月租金、整月物业管理费分别乘以该公历月的实际承租天数与该公历月的全部天数之比率计算后的总额。倘乙方逾期支付本合同规定的任何款项(包括但不限于租金、物业管理费、其他费用)，在不影响甲方其他权利及/或补救的前提下，甲方有权向乙方要求支付应付款项日1‰的滞纳金。乙方应最迟在本合同租赁期届满或提前终止之日17：00时之前，把该房屋连同其所有的甲方提供的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在与甲方交付给乙方时的原状一致或者甲方书面认可的标准的可租用及良好的使用状态下(自然损耗除外)，交还甲方。若乙方未按本条第(1)款约定的状态将房屋连同其所有的甲方提供的附属物、装置、附加物返还予甲方，甲方有权自行对该房屋连同其所有的甲方提供的附属物、装置、附加物作出合适的修缮或代为恢复原状，因此而引起的一切开支及费用由乙方负担。在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任一事件发生后经书面通知乙方而提前终止本合同：乙方在本合同规定的必须支付租金、物业管理费、其他费用的日期后的十四天内仍未支付该租金、物业管理费、其他费用(无论甲方有否向乙方作出任何形式的催讨)。若乙方未经甲方实现书面认可擅自提前终止本合同，或甲方根据本合同第12-14条的约定提前终止本合同，则在不影响甲方根据法律法规和本合同所享有的其他权利的前提下，乙方必须向甲方支付其使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项，并在本合同提前终止时向甲方支付违约金，违约金的金额按该房屋在本合同提前终止时的六个月租金和六个月物业管理费之和计算。合同附表二记载：甲乙双方详细资料，其中乙方注册地址为：上海市闵行区龙茗路XXX号二层2012室，通讯地址处为空白，收件人处为空白。审理中，双方一致确认：英翼公司支付租金至2019年1月31日，恒成公司收取租赁保证金434,102.70元。2019年3月1日，恒成公司向英翼公司发出《解除租赁合同通知书》：截至本函发出之日，贵方仍未支付该房屋2019年2月份的房屋租金，逾期付款时间已超过十四日。根据租赁合同第12-14条第(1)款的规定，我司决定2019年3月4日立即解除租赁合同。通知书下方有“收到通知，不同意通知内容，不同意单方面解除合作，代上海英翼风控部签收，胡捷文”的手写内容。审理中，恒成公司表示胡捷文系英翼公司风控人员，其于2019年3月1日至系争房屋当面送交解约通知书，当时英翼公司仅有少量员工留守，胡捷文系留守人员之一，胡捷文当面看过解约通知书后打电话请示负责人，随后签收了解约通知书。英翼公司表示胡捷文曾系其公司员工，于2018年9月3日至2018年12月31日担任公司IT技术人员，胡捷文早已离职，无法取得联系。胡捷文未曾在解约通知书上签过字，其也未授权胡捷文代表公司在解约通知书上签字。2019年3月5日，恒成公司将系争房屋上锁，英翼公司尚有物品在恒成公司处未取回。审理中，恒成公司表示其实际于2019年5月29日正式收回系争房屋，并对系争房屋进行了恢复原状，复原工程自2019年6月1日起至2019年6月18日止，工期共计18天，英翼公司表示对此不清楚。双方就系争房屋内物品分两次进行了交接，并签订书面交接书，恒成公司表示英翼公司已取回全部物品，英翼公司则表示物品存在缺失及损坏，将另行主张权利。以上事实，有当事人当庭陈述，恒成公司提供的《上海市房屋租赁合同》、交接证明书等证据为证，并经庭审查证属实，本院予以确认。审理中，因双方各执己见，致调解未成。本院认为，恒成公司与英翼公司签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。英翼公司自2019年2月1日起未再支付租金，恒成公司于2019年3月1日向其发出《解除租赁合同通知书》，通知合同于2019年3月4日解除。英翼公司虽表示未收到该通知书，但该通知书上有其员工胡捷文的签名，英翼公司虽表示胡捷文未在该通知书上签名，但未能提供证据加以证明，亦表示无法联系胡捷文，相应的不利后果应由英翼公司自行负担。合同附表二中英翼公司的通讯地址为空白，仅有注册地址，恒成公司虽未提供向英翼公司注册地址邮寄《解除租赁合同通知书》的凭证，但其至系争房屋当面送达，且该通知书上有英翼公司员工签名，故本院认定解除合同的通知已到达对方，本院对英翼公司的抗辩不予支持。英翼公司主张双方已口头达成协议解除合同，恒成公司对此予以否认，因英翼公司未能提供证据加以证明，本院难以支持。恒成公司以英翼公司逾期付款时间已超过十四日，发出解除通知要求合同于2019年3月4日解除，有合同依据，应予支持，且英翼公司亦同意合同于2019年3月4日解除，故本院认定恒成公司与英翼公司于2018年1月18日签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年3月4日解除。恒成公司于2019年3月5日将系争房屋上锁，应视为其以自己的行为收回房屋，其主张于2019年5月29日正式收回系争房屋，本院不予采信。恒成公司要求英翼公司支付拖欠的自2019年2月1日起至2019年3月4日期间的租金144,900元，有合同依据，应予支持。恒成公司主张逾期支付租金的滞纳金，有合同依据，应予支持，其主张滞纳金的标准按日千分之一计算，英翼公司认为该标准过高，本院酌情予以调整为按日万分之三计算，故英翼公司应向恒成公司支付以128,340元为基数，自2019年2月2日起至实际清偿之日止，以及以16,560元为基数，自2019年3月2日起至实际清偿之日止，按日万分之三计算的滞纳金。恒成公司主张违约金868,205.4元(六个月租金与六个月管理费之和)，有合同依据，英翼公司认为该标准过高，本院酌情予以调整为289,401.8元。恒成公司主张恢复原状的费用159,000元，并提供了工程合同、发票以及付款凭证加以证明，有合同依据，其中已付款151,050元，应予支持，恒成公司表示余款7,950元系质保金，因质保期未满尚未支付，鉴于该笔费用尚未发生，本院难以支持，待费用实际发生后，恒成公司可另行主张权利。恒成公司主张恢复原状期间的租金损失及物业管理费损失，于法无据，且违约金已足以弥补其损失，本院不予支持。恒成公司同意退还租赁保证金434,102.70元，在上述费用中予以抵扣，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告上海恒成置业发展有限公司与被告上海英翼文化传播有限公司于2018年1月18日签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年3月4日解除；二、被告上海英翼文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海恒成置业发展有限公司支付自2019年2月1日起至2019年3月4日期间的租金144,900元；三、被告上海英翼文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海恒成置业发展有限公司支付以128,340元为基数，自2019年2月2日起至实际支付之日止，以及以16,560元为基数，自2019年3月2日起至实际支付之日止，按日万分之三计算的滞纳金；四、被告上海英翼文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海恒成置业发展有限公司支付违约金289,401.8元；五、被告上海英翼文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海恒成置业发展有限公司支付恢复原状费用151,050元；六、原告上海恒成置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告上海英翼文化传播有限公司退还租赁保证金434,102.70元(在上述费用中予以抵扣)；七、原告上海恒成置业发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费4,765元，由原告上海恒成置业发展有限公司负担2,592元，由被告上海英翼文化传播有限公司负担2,173元。案件受理费16,350元，由原告上海恒成置业发展有限公司负担8,791元，由被告上海英翼文化传播有限公司负担7,559元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  冯 旭人民陪审员  葛安基人民陪审员  梁钟芳二〇二〇年九月二十日书 记 员  侯筱丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。