上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初30095号原告：王爱花，女，1959年6月25日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：戴贵明(系王爱花之夫)，男，住上海市。原告：陈剑平，男，1951年6月9日出生，汉族，住上海市。被告：上海题米教育科技有限公司，住所地上海市。法定代表人：陈维辉，执行董事。第三人：上海市虹口新锐少儿托管中心，住所地上海市虹口区四平路XXX号XXX室。法定代表人：陈维辉，理事长。原告王爱花、陈剑平与被告上海题米教育科技有限公司(以下简称题米公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法追加上海市虹口新锐少儿托管中心(以下简称新锐少儿托管中心)作为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王爱花的委托诉讼代理人戴贵明、原告陈剑平，被告题米公司的法定代表人陈维辉、第三人新锐少儿托管中心的法定代表人陈维辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王爱花、陈剑平向本院提出诉讼请求：1、确认王爱花、陈剑平与题米公司签订的房屋租赁合同于2019年9月26日解除；2、题米公司向王爱花、陈剑平支付拖欠的房屋租金10,600元、水电费226.80元；3、题米公司向王爱花、陈剑平返还空调二台、电冰箱和复印机各一台；4、题米公司向王爱花、陈剑平支付违约金2万元。审理中，王爱花、陈剑平将诉讼请求变更为：1、确认王爱花、陈剑平与题米公司签订的房屋租赁合同于2019年9月26日解除；2、题米公司向王爱花、陈剑平支付拖欠的2019年5月21日至2019年8月20日的房屋租金10,600元；3、题米公司向王爱花、陈剑平支付违约金2万元。事实和理由：2017年，王爱花、陈剑平与新锐少儿托管中心签订房屋租赁合同，将上海市虹口区曲阳路XXX号XXX、XXX室(以下简称系争房屋)出租给新锐少儿托管中心办公使用。合同约定：租期五年，自2017年5月21日起至2022年5月20日止；第一年月租金为1万元，自第二年其每年的月租金在上一年的基础上增加600元。租金支付方式为以三个月为一期支付，先付后用；若逾期支付租金超过十五日，则视为单方面提前退租而构成违约，届时王爱花、陈剑平有权解除合同，提前自行收回房屋并追究违约责任；未经王爱花、陈剑平书面同意，不得将租赁房屋转租或分租；应如期支付物业管理费、水电费；违约方应向另一方支付违约金，违约金为2万元等。合同签订后，王爱花、陈剑平向新锐少儿托管中心交付了系争房屋及空调两台、电冰箱、复印机各一台。2019年2月，各方签订协议变更租赁合同主体，将原租赁主体新锐少儿托管中心变更为题米公司，原租赁合同中新锐少儿托管中心的全部权利义务由题米公司承接。题米公司自2019年5月21日起逾期支付房屋租金，违反合同约定。2019年8月，王爱花、陈剑平发现题米公司擅自将系争房屋转租并分租给他人。王爱花、陈剑平于2019年9月24日向题米公司发出书面“终止房屋租赁合同通知书”，明确告知题米公司自2019年9月26日起终止房屋租赁合同，收回系争房屋。被告题米公司辩称：系争房屋权利人王爱花与题米公司之间没有签订过房屋租赁合同，戴贵明未提供王爱花出具的委托书而与题米公司签订合同的行为侵犯了题米公司的合法权益，违反了诚信原则，也违背了双方真实意思表示，合同无效。变更房屋租赁主体协议中，王爱花的签字也不是她本人所写，王爱花事后追认戴贵明为其委托代理人的行为对协议不产生效力。题米公司没有使用过系争房屋，亦从未支付过房租。空调、冰箱、复印机与被告无关。要求驳回王爱花、陈剑平的诉讼请求。第三人新锐少儿托管中心称，新锐少儿托管中心与题米公司虽然法定代表人相同，但两个企业之间是相互独立的，是独立进行财务核算的。新锐少儿托管中心与本案无利害关系，不应当被追加为第三人。系争房屋自2019年2月20日签订变更房屋租赁主体协议书时已由王爱花、陈剑平收回，王爱花、陈剑平之后未将房屋交付给题米公司，新锐少儿托管中心在2019年2月20日之后对系争房屋使用的性质为无因管理。本院经审理认定事实如下：上海市虹口区曲阳路XXX号XXX室产权人系王爱花、上海市虹口区曲阳路XXX号XXX室产权人系陈剑平。2017年2月19日，出租方(甲方)陈剑平、王爱花(戴贵明代)与承租方(乙方)新锐少儿托管中心签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的系争房屋出租给乙方办公使用；租赁期限自2017年5月21日起至2022年5月20日止；租金数额为第一年月租金为人民币1万元，第二年月租金为10,600元，第三年月租金为11,200元；租金为三个月一期支付，先付后用；若乙方逾期支付租金超过十天，则每日以月租金的1%支付滞纳金，若乙方逾期支付租金超过十五日，则视为乙方单方面提前退租而构成违约，届时甲方有权解除本合同，提前自行收回房屋并追究乙方的违约责任；乙方每期租金，平均汇入以下两个账户：(1)户名：陈剑平，……，(2)户名：王爱花，开户行：中国工商银行，账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX；乙方同意在本合同签订之日以现金向甲方支付保证金1万元整；因乙方违反本合同的规定而产生的违约金、损失赔偿金以及应付租金及相关费用，甲方可从乙方保证金中抵扣；未经甲方同意，乙方不得将租赁的房屋转租或分租；甲、乙双方任何一方在未征得对方谅解的情况下，不履行本合同规定条款而导致本合同中途终止，则视为该方违约，违约方应向另一方支付违约金。双方商定违约金为人民币2万元。陈剑平、王爱花(戴贵明代)与新锐少儿托管中心于当天签订《交接书》，将系争房屋交付新锐少儿托管中心使用。新锐少儿托管中心按约支付保证金1万元及租金。审理中，王爱花表示，其与戴贵明系夫妻关系，认可戴贵明代其签署的系争房屋的《房屋租赁合同》、《交接书》的内容。2019年2月20日，出租方(甲方)陈剑平、王爱花、原承租方(乙方)新锐少儿托管中心、现承租方(丙方)题米公司签订《变更房屋租赁主体协议》，约定：自2019年2月21日起，曲阳路XXX号XXX、XXX室变更由丙方承租；原乙方与甲方所签订的房屋租赁合同中乙方的全部权利义务全部由丙方承接；本协议自2019年2月21日起生效，至2022年5月20日止期满终止。该协议中王爱花签名亦为戴贵明代签，王爱花在审理中表示，认可《变更房屋租赁主体协议》的内容。该协议签订后，新锐少儿托管中心分别于2019年3月11日向王爱花支付房租49,800元、于2019年5月20日向王爱花支付房租1万元、于2019年6月25日向王爱花支付房租5,000元、于2019年7月1日向王爱花支付房租1万元、于2019年7月17日向王爱花支付房租1万元、于2019年8月24日向王爱花支付房租2万元、于2019年8月27日向王爱花支付房租13,600元、于2019年9月20日向王爱花支付房租5,000元。2019年8月19日，王爱花(戴贵明代)(甲方)与题米公司(乙方)曾签订《提前终止房屋租赁合同协议》，协议约定如下：“一、双方同意，租金合同期满终止期限由原2022年5月20日提前至2019年9月15日；二、乙方应于2019年8月21日向甲方付清自2019年9月15日起至同年9月15日按每月6,000元计的房屋租金5,200元；三、乙方截止现在，尚欠甲方以及陈剑平自2019年5月21日起至同年8月20日止曲阳路XXX号XXX、XXX、XXX室三套房屋租金16,600元。该所欠租金以乙方先前向甲方所交的承租曲阳路XXX号XXX室保证金6,000元予以抵扣后，其余所欠租金10,600元乙方应于2019年9月15日付清；……”王爱花在审理中表示，认可戴贵明代其签署的《变更房屋租赁主体协议》的内容。陈剑平、王爱花称，两人将名下的上海市曲阳路XXX号XXX、XXX、XXX室三套房屋均出租给新锐少儿托管中心使用，新锐少儿托管中心支付的租金是三套房屋一起支付的，从借记卡账户历史明细单中无法区分505室、507室、508室的租金的。根据《提前终止房屋租赁合同协议》，题米公司还欠付505室房屋5,200元，2019年9月20日新锐少儿托管中心支付的5,000元是支付欠付的505室房屋的租金，与本案无关；所欠租金10,600元指的是系争房屋(507室、508室)所欠的租金。题米公司对此说法不予认可。戴贵明于2019年9月24日向上海题米公司及其法定代表人陈维辉通过邮政EMS邮寄送达《终止房屋租赁合同通知书》，告知“鉴于贵公司多次拖欠房屋租金，拒交物业管理及水、电费用，并违反租赁合同第七条第3项约定，擅自将房屋转租他人，我们决定自2019年9月26日起终止房屋租赁合同，并收回曲阳路XXX号XXX室、508室房屋。对贵公司的违约行为，我们将依法予以追究。出租人：陈剑平、王爱花，2019年9月24日”。题米公司于表示收到函件。审理中，王爱花、陈剑平称，题米公司违反合同约定，于2019年3月擅自将系争房屋对外转租。题米公司称，新锐少儿托管中心为减少损失，以新锐少儿托管中心名义将系争房屋另行出租给他人使用，但该转租行为系按照陈剑平、王爱花的要求所为。根据本院向案外人陈某某、毛某某的调查情况，陈维辉于2019年4月与毛某某签订系争房屋的507室的房屋租赁合同并收取租金，陈维辉于2019年3月与陈某某签订系争房屋的508室的房屋租赁合同并收取租金。2019年9月27日，毛某某、陈某某分别与王爱花、陈剑平重新签订了房屋租赁合同并不再向陈维辉支付系争房屋租金。审理中，王爱花、陈剑平称，新锐少儿托管中心实际缴纳的保证金1万元，要求按照《房屋租赁合同》的约定抵扣题米公司欠付的房屋租金或违约金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。王爱花虽本人未直接签署《房屋租赁合同》、《交接书》、《变更房屋租赁主体协议》，但这些文件均由戴贵明代为签署，王爱花与戴贵明系夫妻关系，且王爱花在本案审理中对上述文件的内容亦予以认可，故上述文件的内容均应认定为系王爱花真实意思表示。题米公司称上述文件的内容并非其真实意思表示，但未提供证据予以佐证，本院对此意见不予采纳，故《房屋租赁合同》、《交接书》、《变更房屋租赁主体协议》均为合法有效，合同各方当事人应依约履行。关于系争房屋的交付问题，根据2017年2月19日的《交接书》，陈剑平、王爱花已经将系争房屋实际交付给新锐少儿托管中心使用，题米公司系基于2019年2月20日的《变更房屋租赁主体协议》承接新锐少儿托管中心作为《房屋租赁合同》的主体，且结合新锐少儿托管中心、题米公司的共同法定代表人陈维辉分别于2019年3月，2019年4月以其个人名义将系争房屋对外转租、新锐少儿托管中心亦未与陈剑平、王爱花办理房屋交还手续等事实，应认定自2019年2月20日起，题米公司即承接新锐少儿托管中心实际使用系争房屋的合同权利，无需重新办理房屋交接手续。关于系争房屋的租金支付问题，自题米公司于2019年2月20日签订《变更房屋租赁主体协议》起，向王爱花、陈剑平支付系争房屋租金的合同义务应由题米公司承接，陈剑平、王爱花主张的2019年5月21日至2019年8月20日的房屋租金10,600元产生于2019年2月20日之后，应由题米公司承担，题米公司在审理中自认其未向陈剑平、王爱花支付系争房屋租金，故题米公司应向陈剑平、王爱花予以支付。关于合同解除时间及违约责任的问题，《房屋租赁合同》中约定陈剑平、王爱花在题米公司逾期支付房屋租金时有合同解除权，现题米公司未按约支付租金，陈剑平、王爱花可以行使合同解除权，两人于2019年9月24日向题米公司及其法定代表人陈维辉邮寄送达的《终止房屋租赁合同通知书》，明确载明：“……我们决定自2019年9月26日起终止房屋租赁合同，并收回曲阳路XXX号XXX室、508室房屋。……”题米公司亦认可收到该份文件，故本院认定双方之间的《房屋租赁合同》于2019年9月26日解除。题米公司未支付租金的行为构成违约，应当承担相应的违约责任，陈剑平、王爱花要求题米公司支付违约金人民币2万元的诉讼请求本院予以支持。由于本案中保证金1万元尚未退还，该笔保证金虽为新锐少儿托管中心支付，但《变更房屋租赁主体协议》约定，新锐少儿托管中心在《房屋租赁合同》中的全部权利义务均由题米公司承接，故根据《房屋租赁合同》、《变更房屋租赁主体协议》的约定，本院将该笔保证金在题米公司应支付的违约金2万元中予以抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、王爱花、陈剑平与上海题米教育科技有限公司之间关于上海市虹口区曲阳路XXX号XXX、XXX室房屋的《房屋租赁合同》于2019年9月26日解除；二、上海题米教育科技有限公司于本判决生效之日起10日内向王爱花、陈剑平支付拖欠的2019年5月21日至2019年8月20日的房屋租金10,600元；三、上海题米教育科技有限公司于本判决生效之日起10日内向王爱花、陈剑平支付违约金1万元。案件受理费615元，由上海题米教育科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严萌根审 判 员  李梅芳人民陪审员  李爱珍二〇二〇年六月一日书 记 员  赖弈萱附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。