福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0603民初493号 原告：漳州市毅达世纪房地产有限公司，住所地福建省漳州市龙文区蓝田镇，统一社会信用代码91350600782162943P。 法定代表人：**钧，职务：总经理。 委托诉讼代理人：黄康添，福建中仑律师事务所律师。 被告：赖松坤，男，1981年10月1日出生，汉族，住福建省平和县。 委托诉讼代理人：陈政，福建簪华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈漳满，福建簪华律师事务所实习律师。 原告漳州市毅达世纪房地产有限公司（以下简称：毅达世纪公司）与被告赖松坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告毅达世纪公司的委托诉讼代理人黄康添及被告赖松坤的委托诉讼代理人陈政、陈漳满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 毅达世纪公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的Ｄ156单元店面《租赁合同》；2、判令被告在合同解除之日起5日内腾空并归还原告店面房产；3、判令被告支付尚欠原告自2019年7月24日起至2020年1月24日租金21284元、违约金6385.2元及支付原告聘请律师所支付的律师费2400元，以上三项合计30069.2元；4、判令被告支付自2020年1月25日起至法院判令解除租赁合同之日期间的租金，并支付合同解除之日起至实际腾空归还店面期间以租金为准的占用费。诉讼过程中，变更诉讼第3项诉讼请求为：判令被告支付尚欠原告自2019年7月24日起至2019年9月19日租金4417元、违约金4417×30%＝1324.98元及支付原告聘请律师所支付的律师费2400元，以上三项合计8141.58元；放弃第2、第4两项诉讼请求。事实和理由：2018月7原被告双方签订壹份《租赁合同》。合同约定：原告将其所有的座落于漳州市迎宾大道与龙文北路交汇处福隆城（即毅达世纪新村北区Ｄ156单元店面租赁给被告从事建材店所用。其中该合同第四条第13.1项约定，被告逾期15天未支付租金的，原告可自行以合同履行保证金抵扣，超过30天未支补足保证金及租金的，原告可提前终止合同履行，被告应向原告支付相当于12个月租赁费用的违约金及赔偿金。同时，上述合同对双方的通告及送达地址进行了确认，被告的上述身份证上地址即作为一切文书的送达确认地，无法送达或拒收均视为送达。上述合同签订后，原告按约将租赁物交付给被告使用，但被告却未按约支付租金，自2019年7月24日起至9月19日止的租金未予支付。根据上述事实，原告认为原被告双方签订的租赁合同合法有效。被告未按约支付租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据上述租赁合同约定及我国相关法律规定，原告有权解除合同，并要求赖松坤支付尚欠的租金及违约金。 毅达世纪公司提供以下证据证明自己的主张： 证据1、《租赁合同》，证明：1、2018年7月原被告双方签订壹份《租赁合同》。合同约定：原告将其所有的座落于漳州市迎宾大道与龙文北路交汇处福隆城（即毅达世纪新村北区Ｄ156单元店面租赁给被告从事建材店所用。2、合同第十三条第13.1项约定，被告逾期15天未支付租金的，原告可自行以合同履行保证金抵扣，超过30天未支补足保证金及租金的，原告可提前终止合同履行，被告应向原告支付相当于12个月租赁费用的违约金及赔偿金。3、上述合同对双方的通告及送达地址进行了确认，被告上述身份证上地址即作为一切文书的送达确认地，无法送达或拒收均视为送达。证据2、银行ＰＯＳ机交易凭证、《收据》，证明被告共计向原告租赁Ｄ156、Ｄ157、Ｄ158三间店面，按约定需要支付合同履行保证金共计人民币9600元，其中涉案Ｄ156店面被告已经支付合同履行保证金3400元。该款项本案起诉欠付租金中予以扣除。证据3、《中国建设银行网上银行电子回执》，证明如前所述被告共计承租原告三间店面，2019年4月25日-2019年7月24日的租金共计人民币34926元，但被告仅通过其妻子周艺君逾期在2019年6月2日、4日共计支付款项人民币20926元，因不足交清全部租金，本案当中原告视为其Ｄ156租金至2019年7月24日以前的已交清。证据4、《委托合同书》《发票》，证明原告因本案聘请福建中仑律师事务所代理本案诉讼，支付律师费2400元的事实。 赖松坤辩称，一、被告向原告共租赁D156、D157、D158三间店面，每季租金共计34926元。2019年1月25至2019年4月24日的租金，原告已经支付完毕。二、被告支付给原告保证金：D156店面3400元，D157店面3100元，D158店面3100元，合计9600元。三、经原告同意：2019年4月1日，被告将D156店面转租朱碧晶，2019年5月10日将D158店面转租黄玉。从2019年7月25日起至今，由原告直接向朱碧晶、黄玉收取租金。四、2019年4月24日-7月25日被告支付原告租金情况。D156店面每季租金为4114元/月*3个月=12342元、D158店面每季租金3764元/月*3个月=11292元，两间店面每季租金合计23634元。2019年6月2日、4日，被告支付原告租金20926元，加上该两间店面的保证金6500元，合计27426元。当季应付租金23643元-27426=3792元，即剩余3792元，应由原告退还被告。五、根据租赁合同第六条6.1日及6.2约定，乙方向甲方支付人民币----元作为合同履行保证金，乙方未按约定支付租赁费用，甲方可以保证金先行垫付，本合同解除或终止时，乙方未违约、欠费，合同履行保证金无息归还乙方。综上，D156、D158店面租金被告已支付清楚，并未产生争议，原告起诉无理，剩余3792元保证金应由原告退还被告，其聘请律师支付的费用应自行承担。请求驳回原告的诉讼请求。 赖松坤提供以下证据以证明自己的主张： 证据1、福建增值税普通发票1张。证明赖松坤已支付租金至2019年4月24日之前租金总共支付34926元。证据2、解除《租赁合同》通知书。证明D156.157.158三间店面每季租金34926元，原告收取被告三间店面保证金9600元。证据3、店面转租合同二份。证明经原告同意，2019年4月1日，D156店面转朱碧晶，2019年5月10日，D158店面转租黄玉。从2019年7月25日起至今，由原告直接向朱碧晶、黄玉收取租金。证据4、中国移动短信提示。证明2019年6月2日-4日，被告支付原告租金20926元。 双方当事人举证的上述证据，双方对真实性均无异议本院依法予以确认在卷佐证，作为本案认定事实的依据。 根据双方当事人的举证质证及庭审调查，本院对本案事实认定如下： 2018年7月初，毅达世纪公司为甲方与赖松坤为乙方签订三份《租赁合同》，约定乙方承租甲方座落于漳州市迎宾大道与龙文北路交汇处福隆城（即毅达世纪新村北区Ｄ156、Ｄ157、Ｄ158三间店面租赁给赖松坤从事建材店所用。租赁期限：均从2018年7月25日至2021年1月24日。其中本案Ｄ156号店面租赁费用：2018年7月25日至2019年1月24日租赁费用为3740元／月；2019年1月25日至2020年1月24日租赁费用为4114元／月；2020年1月25日至2021年1月24日租赁费用为4525元／月。租赁费用每三个月支付一次，“先付后用”，即乙方于每个使用期届满前五天按约定金额向甲方缴纳下三个月租赁费用。合同第6.1条约定乙方向甲方支付人民币3400元作为合同履行保证金。6.2.1约定，本合同履行保证金专款专用，甲方不能随意挪用，当包括但不限于下述情况出现时，甲方可以保证金先予垫付：乙方未能按约支付租赁费用或其它费用并逾期15天以上时；……当合同终止或解除时，乙方未能及时清付应付租赁费用、水电费、……；合同第13.1约定：乙方如不能按照本合同规定，按时足额向甲方缴纳租赁费用和其它费用，每逾期一天，应按日加付所欠费用的千分之三作为滞纳金，逾期超过15天，甲方可自行以合同履行保证金支付乙方应缴纳费用并书面通知乙方补足保证金；……；如乙方逾期支付应补足的保证金、租赁费用或其它费用任一款项超过30天的，甲方可提前终止合同履行，乙方除应支付欠缴的费用、滞纳金及甲方按合同约定向当地法院起诉乙方时所产生的一切费用包括但不限于律师费、诉讼费、材料费等，还应向甲方支付相当于12个月租赁费用的违约金及赔偿金，并赔偿甲方实际经济损失。 2018年7月2日，赖松坤支付毅达世纪公司包括涉案D156在内的三间店面合同履行保证金9600元,其中D156保证金3400元，D157、D158保证金各3100元。 赖松坤已支付毅达世纪公司包括涉案D156在内的三间店面2019年4月24日前的租金，并于2019年6月2日和同月4日，通过周艺群向毅达世纪公司分别银行转帐支付13000元和7926元，共计20926元。涉案三间店面2019年4月25日至7月24日三个月的租金分别为D156号店面12342元、D157号店面11292元和D158号店面11292元，共计34926元。 2019年4月1日，赖松坤与案外人朱碧丽签订一份《漳州市房屋租赁协议书》，将涉案D156号店面转租给朱碧丽，租赁期限自2019年4月1日至2020年3月31日，并收取6个月租金24756元、家电、家具、水电押金4126元。 2019年8月20日，毅达世纪公司向赖松坤发出解除《租赁合同》通知书，告知截止2019年8月19日，赖松坤欠2019年4月25日至7月24日的部分租金14000元，2019年7月25日至10月24日的租金34926元，决定根据合同约定解除双方租赁合同。 因本案诉讼，毅达世纪公司委托福建中仑律师事务所代理本案诉讼，并支付律师费2400元。 庭审中，毅达世纪公司向本院确认，涉案D156店面自2019年9月20日起的租金由次承租人朱碧丽直接支付给毅达世纪公司。 本院认为，毅达世纪公司与赖松坤签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，双方当事人应当依照协议的约定实际履行各自的义务。毅达世纪公司主张解除与赖松坤签订的涉案《租赁合同》，因赖松坤未提异议，且赖松坤也于2019年4月将涉案房屋转租他人，因此毅达世纪公司的解除合同的主张可予支持。根据双方合同约定，赖松坤应于2019年4月25日前五日内支付下一期三个月三间店面的租金34926元，却在将涉案房屋转租他人并收取转租租金后，仅于2019年6月2日和4日共支付20926元，逾期且不足额支付，已构成违约。因此，毅达世纪公司将上述20926元先行充抵租金最多的涉案D156号店面租金12342元，并将履约保证金3400元在下一期应付租金中予以转为垫付租金，符合客观事实和法律规定，依法可予支持。同时，依双方合同约定，在赖松坤逾期15天未支付租金时可将履约保证金3400元予以转为垫付租金。故扣除垫付的3400元履约保证金，2019年7月25日至2019年9月19日止，赖松坤欠付毅达世纪公司57天的租金4417元。且根据双方合同约定：如乙方逾期支付应补足的保证金、租赁费用或其它费用任一款项超过30天的，甲方可提前终止合同履行，乙方除应支付欠缴的费用、滞纳金及甲方按合同约定向当地法院起诉乙方时所产生的一切费用包括但不限于律师费、诉讼费、材料费等，还应向甲方支付相当于12个月租赁费用的违约金及赔偿金，并赔偿甲方实际经济损失。现毅达世纪公司自愿主动降低违约金标准，主张赖松坤支付尚欠租金4417元的30%计算违约金1324.98元及支付原告聘请律师所支付的律师费2400元，符合双方合同约定和法律规定，应予支持。赖松坤辩解涉案D156店面租金已支付清楚，与客观事实不符，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除漳州市毅达世纪房地产有限公司与赖松坤签订的漳州市迎宾大道与龙文北路交汇处福隆城（即毅达世纪新村北区Ｄ156号店面《租赁合同》。 二、赖松坤应于本判决生效后十日内支付毅达世纪公司房屋租金4417元及违约金1324.98元。 三、赖松坤应于本判决生效后十日内支付毅达世纪公司因本案诉讼支付的律师代理费2400元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，由赖松坤负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  林长江 人民陪审员  吴群英 人民陪审员  张伟鸿 二〇二〇年七月三十一日 书 记 员  黄彩凤 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。