上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初2854号原告：上海月浦工业园区发展有限公司，住所地宝山区蕰川路XXX号。法定代表人：汪明龙，总经理。委托诉讼代理人：陈欣，上海政明律师事务所律师。被告：上海固豪建筑装饰有限公司，住所地浦东新区三林镇南阜村高树队南孙家宅XXX号。法定代表人：钱方，执行董事。被告：钱方，女，1970年2月6日生，汉族，住所地上海市浦东新区。上列两被告共同委托诉讼代理人：周哲，北京盈科(上海)律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：孙艺珺，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海月浦工业园区发展有限公司(以下简称“月浦工业园区公司”)与被告上海固豪建筑装饰有限公司(以下简称“固豪公司”)、钱方房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告月浦工业园区公司的委托诉讼代理人陈欣、被告钱方及钱方与固豪公司的共同委托诉讼代理人周哲、孙艺珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告月浦工业园区公司向本院提出诉讼请求：1、确认月浦工业园区公司与被告固豪公司签订的《租赁合同》于2020年1月19日解除；2、被告固豪公司搬离上海市宝山区蕰川路XXX号(以下简称“案涉场地”)并将案涉场地返还给月浦工业园区公司；3、固豪公司支付月浦工业园区公司自2016年7月1日至2020年1月19日累计拖欠的租金共计人民币(以下币种均同)459.8万元，并按年租金200万元的标准支付自2020年1月20日起至实际搬离之日的使用费；4、固豪公司支付月浦工业园区公司违约金10万元；5、固豪公司支付月浦工业园区公司逾期支付租金的滞纳金127万元；6、钱方就上列固豪公司的所有债务承担连带责任。庭审中，月浦工业园区公司表示撤回对被告钱方的起诉，本案中不再要求钱方承担连带责任，并将诉请调整为：1、确认月浦工业园区公司与被告固豪公司签订的《租赁合同》于2020年1月19日解除；2、被告固豪公司搬离案涉场地并将案涉场地返还给月浦工业园区公司；3、固豪公司支付月浦工业园区公司自2016年7月1日至2020年1月19日累计拖欠的租金共计459.8万元，并按年租金200万元的标准支付自2020年1月20日起至实际搬离之日的使用费；4、固豪公司支付月浦工业园区公司2019年2月15日至租金实际付清之日止的滞纳金(以200万元为基数，按照每日万分之五计算)；5、固豪公司支付月浦工业园区公司违约金10万元；6、月浦工业园区公司返还固豪公司定金30万元。事实和理由：原告曾与案外人上海保川实业投资有限公司(以下简称“保川公司”)就案涉场地签订租赁合同，后保川公司无法履行租赁合同，原、被告及保川公司共同签订《解除租赁协议》及补充协议，约定月浦工业园区公司与保川公司解除租赁合同，固豪公司支付保川公司欠付月浦工业园区公司的租金250万元，固豪公司与月浦工业园区公司签订租赁合同。后月浦工业园区公司与被告固豪公司于2016年7月就案涉场地签订租赁合同。固豪公司承租案涉场地后，未按照合同约定支付租金，截止2020年1月19日，固豪公司累计欠付租金459.8万元，故涉诉。被告固豪公司辩称，不同意原告月浦工业园区公司的全部诉讼请求。固豪公司自保川公司处承接案涉场地以后投入了相应的建设费用并建造了房屋，不同意解除租赁合同，亦不同意将案涉场地返还给月浦工业园区公司。原告主张租金已经超过诉讼时效。截止2019年年底，固豪公司欠付的租金共计419万元，其中包含了固豪公司承接的保川公司欠付的250万元。鉴于固豪公司建造的建筑物被认定为违章建筑，合同约定的目的无法实现，月浦工业园区公司亦未履行承诺为固豪公司办理相关证照，故实际上月浦工业园区公司也同意固豪公司延期支付租金。2019年11月9日案涉场地发生火灾，之后固豪公司没有正常使用过案涉场地，即使合同解除，固豪公司也不同意支付占有使用费，且月浦工业园区公司主张的占有使用费标准过高，即使计算也应当按照150万元/年的标准。固豪公司不存在违约行为，故不同意支付违约金。固豪公司承租后将部分场地和建筑转租给了案外人上海鑫德物流有限公司(以下简称“鑫德公司”)，但月浦工业园区公司允许育浦公司与鑫德公司直接签订租赁合同，故月浦工业园区公司存在违约行为。月浦工业园区公司未能履行为固豪公司办理证照的承诺，固豪公司不支付租金也属于行使同时履行抗辩权，故亦不同意支付滞纳金。如法院判决解除合同，固豪公司在案涉场地建造的建筑物不需要再本案中处理。原告围绕诉讼请求依法提交了月浦工业园区公司与案外人上海育浦集装箱货运有限公司(以下简称“育浦公司”)签订的《租赁合同》、月浦工业园区公司与保川公司签订的《租赁合同》、解除租赁协议、补充协议、月浦工业园区公司与固豪公司签订的《租赁合同》、欠费确认书、集体土地建设用地使用证、《关于蕴川路XXX号违法建设项目的紧急处置函》、《强制拆除正在搭建的违法建筑决定书》、《关于蕴川路XXX号存在违法建设执法协助的复函》、建设工程项目表、银行凭证及解款单等。被告固豪公司围绕辩称意见依法提交了月浦工业园区公司与育浦公司签订的《租赁合同》、月浦工业园区公司与保川公司签订的《租赁合同》、项目合作协议书、解除租赁协议、补充协议、月浦工业园区公司与固豪公司签订的《租赁合同》、项目合作协议、固豪公司与鑫德公司签订的《合作合同》、育浦公司与鑫德公司签订的《租房协议》、房产证、规划征询函、会议纪要、案涉场地总平面图、设计图、银行凭证、收条、上海市建设工程报建表、建设工程规划许可证、上海市建筑工程施工许可申报表、欠费通知书、视听资料、火灾事故认定书等。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市宝山区蕰川路XXX号登记权利人为上海育浦集装箱货运有限公司，产证登记面积合计13,634平方米，建筑面积合计3,539.38平方米。宝集建(92)字第2359号集体土地建设用地使用证显示土地使用者为宝山区月浦镇肥料站，用地面积为4,921平方米。1992年11月24日，上海市宝山区人民政府出具宝府用地(1992)285号关于月浦肥料站扩建用地的批复，载明：“……经区计委宝计投(92)第504号文核准扩建肥料站仓库、泵房1,670平方米，粪池704平方米……现经区规划土地局宝规地(92)第207号建设用地规划许可证通知……同意月浦肥料站扩建使用梅园村朱家生产队耕地5,783平方米……”宝规建(2002)第173号建设工程规划许可证显示，建设单位为上海宝山区月浦镇肥料站，项目名称为翻建仓库，建设位置为宝山区月浦镇蕰川路XXX号，建设规模为1,071平方米。2014年，案外人育浦公司(出租方，甲方)与原告月浦工业园区公司(承租方，乙方)签订租赁合同，约定：甲方将宝山区蕰川路XXX号出租给乙方，用地面积40.31亩，其中以育浦公司名义办理房地产权证的土地是20.44亩，月浦农业公司下属肥料站面积19.87亩，房屋建筑面积约5,000平米(以不动产权证或测绘部门测绘结果为准)，租赁期限为20年，自2014年3月1日起至2034年2月28日止，用途限于仓储、工业生产、经营、办公所用；未经甲方书面同意，乙方不得改变租赁物用途；乙方根据经营需要，可将租赁物招租或转租第三方经营汽车4S店及相关产业的仓储、维修、经营、办公等配套(不得居住)……2014年1月18日，原告月浦工业园区公司(出租方，甲方)与案外人保川公司(承租方，乙方)签订租赁合同，约定：甲方将上海市宝山区蕰川路XXX号土地及现有地上建筑物(土地面积约40亩，现有地上建筑物面积约5,000平方米，以不动产权证或测绘结果为准)出租给乙方使用，租赁期限为20年，自2014年3月1日起至2034年2月28日止，乙方承租上述租赁物，用于经营汽车4S店及相关产业的仓储、维修、销售、办公等配套(不得居住)；租赁物的年租金基价为150万元/年，每5年递增为5%；本合同签订成立后5日内，乙方应向甲方支付保证金人民币30万元……2016年7月1日，原告月浦工业园区公司(甲方)、被告固豪公司(乙方)及保川公司(丙方)签订解除租赁协议及补充协议。解除租赁协议中载明：一、甲方同意与丙方解除租赁合同，租赁物标的为蕰川路XXX号上的土地及现有地上建筑物；二、甲方同意与乙方重新签订租赁合同；三、乙方同意支付丙方所欠甲方租金250万元，如何支付三方另行签订补充协议……补充协议中载明：鉴于丙方无法履行租赁合同，租赁物标的为蕰川路XXX号上的土地及现有地上建筑物，三方就丙方欠甲方租金250万元事宜，经协商达成如下意见：一、原丙方交纳定金30万元作为乙方缴纳定金；二、丙方所欠租金由乙方继承，分叁年付清，2016年付50万元，2017年付100万元，2018年付100万元，具体时间分别于每年12月30日之前支付完毕；三、本协议与甲方、乙方签订的租赁合同具有同等法律效力……2016年7月1日，原告月浦工业园区公司(出租方，甲方)与被告固豪公司(承租方，乙方)签订租赁合同，约定：甲方将上海市宝山区蕰川路XXX号土地及现有地上建筑物(土地面积约40亩，现有地上建筑物面积约5,000平方米，以不动产权证或测绘结果为准)出租给乙方，用于经营汽车4S店或其他符合园区产业导向的产业，租赁期限为20年，自2016年7月1日起至2036年6月30日止；租赁物的年租金基价为200万元/年，每5年递增5%，前两年租金基价为150万元，租金先付后用，第一年租金乙方应于合同成立后十个工作日内一次性支付75万元，第二年起租金每半年支付一次，即在每年的2月和8月的15日之前各支付半年租金75万元，第三年起，每半年支付一次，即在每年的2月和8月的15日之前各支付半年租金100万元；合同签订成立后5日内，乙方向甲方支付保证金30万元；乙方改建、扩建租赁物应向相关职能部门申请批准后，才可以合法建设，甲方予以协助申报审批；乙方无正当理由不按时支付租金或保证金的，每逾期一日按年租金总额的万分之五承担滞纳金，如乙方拖欠租金达5个月，甲方除可单方解除本合同外，乙方还应向甲方支付违约金，违约金金额为10万元；租赁期间，如租赁物被征收，土地补偿款、原保留的1,109平方米办公楼补偿款归甲方所有……租赁物在交付乙方之前，原地上建筑物拆除面积约5000平方米……2018年3月8日，上海市宝山区规划和土地管理局出具《关于蕰川路XXX号违法建设项目的紧急处置函》，载明：蕰川路XXX号涉及上海市宝山月浦肥料站、育浦公司两家建设单位，未按照建设工程许可证内容进行建设，已经向建设单位下达责令停止建设、限期拆除决定书。2018年3月12日，上海市宝山区人民政府分别向上海宝山月浦肥料站、育浦公司出具宝府强拆决规土字2018第2号、第3号决定书，要求上海宝山月浦肥料站、育浦公司拆除违法建筑。2019年1月16日，被告固豪公司与案外人鑫德公司签订合作合同，固豪公司将承租的部分案涉场地转租给鑫德公司。2019年11月9日，上海市宝山区蕰川路XXX号鑫德公司1号仓库发生火灾。2019年11月27日，被告固豪公司(乙方)向原告月浦工业园区公司(甲方)出具欠费确认书：甲乙双方于2016年7月1日签订《土地租赁合同》，根据合同，至2019年12月底，乙方已交定金30万元，已交租赁费450.6万元，至2019年12月底，乙方尚欠甲方土地租赁费419.4万元，合同签订后甲方虽然每年催款，因乙方经营困难故一直拖欠，乙方将尽快付清。钱方在该份欠费确认书上签字并加盖了固豪公司公章。庭审中，被告固豪公司申请证人张某某出庭作证。张某某述称，其受郑云委托到上海市宝山区蕰川路XXX号建造高位厂房。在其施工前场地上的桩基工程已经做好了，其只做了土建工程。在施工过程中没有人告知其不能施工。后张某某收取了360万元施工款，结清了本次施工的费用。固豪公司认为其与月浦工业园区公司签订合同的目的就是为了建造厂房，月浦工业园区公司对此也是明知的。月浦工业园区公司对证人证言不予认可。庭审中，原、被告一致确认被告固豪公司承接的保川公司的债务原为300万元，后固豪公司、案外人刘伟民分别于2016年6月20日向原告月浦工业园区公司支付20万元、30万元，故在三方签订的解除租赁合同协议及补充协议中确认固豪公司承接保川公司的债务为250万元。刘伟民亦到庭认可其向月浦工业园区公司转账支付的30万元系代固豪公司支付。庭审中，原、被告双方一致确认，被告固豪公司累计向原告月浦工业园区公司支付了450.6万元(含2016年6月20日固豪公司支付的20万元及刘伟民代固豪公司支付的30万元)。原、被告双方亦确认对于2016年7月1日合同签订之后固豪公司应付的租金，按照应付时间顺序结清，即结清先期租金之后再结算下一期的租金。庭后，本院致电鑫德公司法定代表人郭德祥，郭德祥确认鑫德公司确实与育浦公司签订过一份租赁合同，但该份租赁合同仅是为了鑫德公司办理证照，并未实际履行。本案审理过程中，原告月浦工业园区公司与被告固豪公司一致确认上海市宝山区蕰川路XXX号内固豪公司所建造的建筑物已经被全部拆除，开始拆除的时间为2020年4月15日，目前上海市宝山区蕰川路XXX号内尚余一幢办公楼，即双方所签订的租赁合同中所涉的面积为1,109平米的办公楼，该幢办公楼产权人系育浦公司，育浦公司将该幢办公楼出租给了月浦工业园区公司，月浦工业园区公司又出租给了被告。月浦工业园区公司表示2020年1月20日之后，固豪公司就没有实际使用过案涉场地。固豪公司表示，鉴于目前的实际情况，固豪公司认可双方签订的租赁合同于2020年1月19日解除，合同解除后，固豪公司同意将上海市宝山区蕰川路XXX号返还给月浦工业园区公司。但固豪公司坚持认为合同解除是由于月浦工业园区公司的违约行为造成的，固豪公司保留追究月浦工业园区公司违约责任及要求其赔偿损失的权利，固豪公司将会另案起诉。本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。现原、被告双方一致确认双方签订的租赁合同于2020年1月19日解除，本院对此予以确认。被告固豪公司表示合同解除后，同意将案涉场地返还给原告月浦工业园区公司，本院对此亦予以确认。关于租金及使用费，固豪公司辩称月浦工业园区公司的诉请已经超过诉讼时效，但固豪公司持续支付租金至2019年11月1日，并且在2019年11月27日向月浦工业园区公司出具欠费确认书，固豪公司在欠费确认书也表示将尽快付清，故本院对固豪公司该抗辩意见不予采信。固豪公司另辩称原、被告双方就延付租金已经达成一致意见，但固豪公司并未提供证据予以证实，月浦工业园区公司对此亦予以否认，故本院对固豪公司该辩称意见亦难以采信。固豪公司辩称月浦工业园区公司曾承诺为固豪公司办理相关证照，现月浦工业园区公司未能为其办理相关证照，导致合同目的无法实现，故其延付租金系行使同时履行抗辩权。月浦工业园区公司对此予以否认，且根据双方合同约定，固豪公司改建、扩建租赁物应向相关职能部门申请批准后才可以合法建设，月浦工业园区公司予以协助申报审批，固豪公司亦未提供其他证据予以佐证，故本院对固豪公司该抗辩意见难以采信。综上，固豪公司应当支付月浦工业园区公司相应的租金及使用费。关于租金的金额及使用费的计算方式。原、被告双方均确认最初固豪公司承接保川公司欠付的租金为300万元，后固豪公司共计支付了50万元，故原、被告及保川公司在解除租赁协议及补充协议中确认固豪公司还须支付月浦工业园区公司250万元，本院对此予以确认。固豪公司在庭审中辩称该250万元为办证服务费但并未提供相应的证据予以证实，且与解除租赁协议及补充协议约定不符，本院不予采信。固豪公司应当向月浦工业园区公司支付该250万元。经双方确认，固豪公司共计向月浦工业园区公司支付了450.6万元(含前述的50万元)。根据双方合同约定，并结合固豪公司出具的欠费确认书，本院确认自2016年7月1日起至2020年1月19日止，固豪公司应当支付月浦工业园区公司租金610.4万元，扣除固豪公司已经支付的400.6万元，固豪公司共计还须支付月浦工业园区公司租金共计459.8万元(含固豪公司承接的保川公司欠付的租金250万元)。关于占有使用费，鉴于2020年1月20日后固豪公司并未实际使用案涉场地，且2020年4月15日固豪公司所建造的建筑物已经开始拆除，故本院酌情确定固豪公司按照150万元/年的标准支付月浦工业园区公司自2020年1月20日至2020年4月14日止的占有使用费。关于滞纳金。根据合同约定，截至2018年12月31日，被告固豪公司应当支付的租金金额为400万元。固豪公司累计支付的金额为450.6万元，其中2016年6月20日支付的50万元已经确认为支付保川公司欠付的租金。鉴于双方均确认在结清先期租金之后再结算下一期的租金，故即使剩余的400.6万元均系合同签订后即2016年7月1日之后的租金，固豪公司亦未能按照合同约定在2019年2月15日前支付当期租金，故月浦工业园区公司要求固豪公司以年租金额200万元为基数支付自2019年2月15日至租金实际付清之日止的滞纳金符合合同约定，本院予以准许。关于计算标准，双方合同约定的标准过高，本院酌情调整为按照每日万分之二计算。关于违约金，根据合同约定，如被告固豪公司拖欠租金达5个月，月浦工业园区公司有权要求固豪公司支付违约金10万元，原、被告均确认固豪公司在结清先期租金之后再结算下一期的租金，即使如固豪公司所述，其支付的款项均系合同签订后即2016年7月1日之后的租金，其拖欠租金的期间与金额均已经超过5个月，故月浦工业园区公司要求固豪公司支付违约金10万元符合合同约定，本院依法予以确认。关于保证金。原告月浦工业园区公司同意退还被告固豪公司保证金30万元，该系当事人自行处分自身权利且与法无悖，本院依法予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海月浦工业园区发展有限公司与被告上海固豪建筑装饰有限公司签订的《租赁合同》于2020年1月19日解除；二、被告上海固豪建筑装饰有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市宝山区蕰川路XXX号返还给原告上海月浦工业园区发展有限公司；三、被告上海固豪建筑装饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海月浦工业园区发展有限公司欠付的租金共计459.8万元，并按照每日万分之二的标准计算支付原告上海月浦工业园区发展有限公司自2019年2月15日至实际付清之日止的滞纳金(以200万元为基数)；四、被告上海固豪建筑装饰有限公司于本判决生效之日起十日内按照150万元/年的标准支付原告上海月浦工业园区发展有限公司自2020年1月20日起至2020年4月14日止的占有使用费；五、被告上海固豪建筑装饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海月浦工业园区发展有限公司违约金10万元；六、原告上海月浦工业园区发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海固豪建筑装饰有限公司保证金30万元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取26,424元、保全费5,000元，均由被告上海固豪建筑装饰有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 陆建泉二〇二〇年五月二十七日法官助理 张雨柏书 记 员 冯学梅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。