安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1322民初1077号 原告：萧县安厦物业管理有限公司，住所地萧县龙城镇民治街，统一社会信用代码：91341322674215673Y。 法定代表人：刘鑫，系该公司经理。 委托诉讼代理人：何云，安徽烁光律师事务所律师。 被告：胡亮，男，1970年8月23日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 委托诉讼代理人：陈雪刚，安徽汇龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方铭麟，安徽汇龙律师事务所实习律师。 原告萧县安厦物业管理有限公司（以下简称安厦公司）诉被告胡亮房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告安厦公司的委托诉讼代理人何云，被告胡亮及其委托诉讼代理人陈雪刚、方铭麟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 安厦公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的房租费4166元、物业费556元，共计4722元；2、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2017年5月24日被告向原告申请租赁了位于萧县龙城镇龙梅小区20栋304室，面积为57.86平方米的萧县廉租房居住，租期9个月，租金469元，合同到期后被告又继续承租。根据萧县人民政府办公室关于印发萧县公共租赁住房保障实施细则的规定，公共租赁住房租金标准根据保障家庭收入情况，实行阶梯式租赁标准，具体为：申请人及家庭成员人均年收入低于本县城镇上年度人均可支配收入70%以下的执行每月3元/平方米的标准，其中申请人及家庭成员人均年收入低于1万元以下的执行每月1元/平方米的标准；申请人及家庭成员人均年收入高于本县城镇上年度人均可支配收入70%以上的，执行每月5元/平方米的标准。被告符合申请人及家庭成员人均年收入低于本县城镇上年度人均可支配收入70%以下的执行每月3元/平方米的标准，故被告每年的房租费为2083元，被告从2018年1月1日-2019年12月31日房租费和物业费一直未向原告支付，故诉至法院，请依法审理判决。 胡亮辩称：首先，原告主体不适格，萧县廉租住房租赁协议出租人为萧县房地产管理局，本案原告是安厦物业公司，没有权利代表萧县房地产公司要求房租费。其次，被告自2018年2月起，由于廉租房漏水严重，不符合居住条件，已构成根本违约，被告于2018年4月19日重新租赁别处房屋居住，被告多次要求原告维修房屋，原告均拒绝。被告曾经要求退房，原告以合同未到期为由拒绝退房。再次，原被告双方自2018年2月23日合同到期后没有续签房屋租赁合同，故原告主张被告支付房屋租赁费、物业费既没有事实依据也没有法律依据，应依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的《萧县廉租房租赁协议》等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：原告所举证据2《前期物业管理服务协议》一份，证明物业费收费标准。被告有异议，认为协议约定按照建筑面积每平方0.4元收取物业费。经审查，该合同第四条约定收费标准为按建筑面积每平方米0.4元收取物业费，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。对原告所举证据3萧县人民政府文件，证明萧县人民政府对于廉租住房有统一的收费标准。被告有异议，认为该证据与本案没有关联性，该合同于2017年12月31日已到期，合同已终止，应按当期合同0.9元每平米计算。经审查，本院对其真实性予以认定，因被告所租房屋到期后，并无证据证明其已搬出并不使用涉案廉租房，且被告庭审中明确要求继续租住，被告亦没有证据证明其及家庭成员人均年收入低于1万元以下的最低租金标准，本院认可原告诉请施行对应阶梯收费标准即：申请人及家庭成员人均年收入低于本县城镇上年度人均可支配收入70%以下的执行每月3元/平方米的标准，故被告异议不成立，本院不予支持。关于被告所举证据1低保证，欲证明被告按照国家政策具有廉租房资格，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为该低保证发放时间为2019年5月1日，而非2018年1月1日，与被告租房时间不一致，经审查，原告异议成立，本院予以支持。对被告所举证据2租房协议及收条，欲证明被告自2018年2月另租房屋居住。原告有异议，认为被告在租赁协议到期后并未退回廉租房，且另租房屋时间为2018年4月19日。经审查，原告异议成立，本院予以支持。对被告所举证据3证明及照片一组，欲证明被告所租涉案房屋因漏水，多次联系物业维修未果。原告有异议，经审查，根据双方签订的住房租赁协议第七条明确规定了分别属于出租人和承租人修缮义务的房屋设施范围，被告庭审中并未举证其漏水部位属于出租人维修设施，原告异议成立，本院对该组证据不予认定。 经审理查明，2017年5月24日，被告向萧县房地产管理局申请租赁廉租房，由安厦公司代理与被告签订了萧县廉租住房租赁协议，协议约定：被告租赁龙城镇龙梅小区20栋304室，面积为57.86平方米的萧县廉租房居住，租期9个月，自2017年4月1日至2017年12月31日止，租金每平方租金0.9元，被告胡亮支付了2017年4月1日至2017年12月31日的租金共计469元居住至今。同时，租赁协议第七条约定：(一)在租赁期间，出租人应保证该住房的使用安全。因自然损耗、老化等非承租人原因致使该住房及附属设施设备的损坏，由出租人负责维修……（二）在房屋自用部位及自用设施设备中，承租人负责维修……后因被告未缴纳租金，原告遂起诉来院。 另查明，2017年3月28日，萧县人民政府办公室《关于印发萧县公共租赁住房保障实施细则的通知》第十项第5条规定，公共租赁住房租金标准根据保障家庭收入情况，实行阶梯式租金标准，具体为：申请人及家庭成员人均年收入低于本县城镇上年度人均可支配收入70%以下的执行每月3元/平方米的标准，其中申请人及家庭成员人均年收入低于1万元以下的执行每月1元/平方米的标准，申请人及家庭成员人均年收入高于本县上年度人均可支配收入70%以上的，执行每月5元/平方米的标准。 再查明，萧县安厦物业公司与胡亮于2017年4月1日签订前期物业管理服务协议，约定交费时间实行预收制，第一年按年度交纳，在办理交房手续时缴纳，第二年起按半年交纳一次。费用标准按照每平方米0.4元收取。被告胡亮仅交纳2017年的物业费，2018年之后至今的物业费未予缴纳。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，胡亮与安厦公司签订《萧县廉租住房租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，应属合法有效合同，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。租赁协议期满后双方案涉房屋租赁合同履行期间，胡亮未按照合同约定履行给付租金义务，已构成违约，应承担相应的民事责任。胡亮抗辩租赁房屋存有质量问题，因无证据证明属于原告维修范围，本院对被告辩解意见不予支持。且被告一直居住涉案房屋，并在庭审中明确表示继续租住房屋，现安厦公司要求胡亮给付租金、物业费，本院应以被告胡亮实际居住时间产生的费用予以支持。 关于被告辩称原被告双方自2018年2月23日合同到期后没有续签房屋租赁合同，应依法予以驳回原告诉请，本院认为，根据相关法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，虽然租赁协议的租赁期限已届满，但被告一直承租涉案房屋，原告也没有提出异议，因此，原租赁协议继续有效，租赁期限为不定期。被告对原告诉请无事实和法律依据的抗辩，本院不予支持。 关于被告辩称租金按照0.9元每平方米计算的请求，因原告诉请期间自2018年1月1日至2019年12月31日，被告在该期间未有低保证等其他证据证明其及家庭成员人均年收入低于1万元以下的执行最低每月1元/平方米的标准，故对被告的辩解意见不予支持。故被告胡亮应支付原告租赁费3元/平方米/月×57.86平方米×24个月=4166元；物业费0.4元/平方米/月×57.86平方米×24个月=555.5元，租赁费与物业费合计4721.5元；综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告胡亮于本判决生效后十日内给付萧县安厦物业管理有限公司房屋租金及物业费计4721.5元。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由胡亮负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  刘欣 二〇二〇年四月十五日 法官助理孔祥娟 书记员张倩茹 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。