上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初11427号原告：姜和花，女，1973年4月18日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：邵文通，男，1970年12月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：杨宏芹，上海市浩信律师事务所律师。被告：上海迪南房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：曹跃磊，总经理。委托诉讼代理人：梁邵东，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张庆，上海汉盛律师事务所律师。被告：上海恒耀房地产营销策划有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人：李国清，总经理。委托诉讼代理人：吴明强，山东经联律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁明月。原告姜和花、邵文通诉被告上海迪南房地产开发有限公司(以下简称迪南公司)、上海恒耀房地产营销策划有限公司(以下简称恒耀公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姜和花、邵文通向本院提出诉讼请求：1、判令两被告返还人民币300,000元；2、判令两被告支付300,000元占用利息(按照两原告向银行贷款利率5.39%，从原告支付之日起算至被告实际返还之日止)；3、判令迪南公司支付延期办理房屋产权证的违约金104,501元(按年利率5.39%加收50%按8.085%计算，自2019年2月14日起算3个月，至5月13日签订房屋交接书)。4、诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年3月，两原告在迪南公司售楼处认购绣云新都313号9层902室房屋，与销售人员口头约定房屋总价款为5,188,092元。并于当日按迪南公司要求支付定金5万元；2017年3月21日、4月19日又分别支付了18万元和7万元。至此双方未签订任何书面文件，原告仅按口头约定房款金额按迪南公司的要求付款。2017年4月19日，两原告与迪南公司签订《预售合同》，合同约定的总房价款为4,888,092元。2018年12月30日交房时，迪南公司向原告出具了购房款发票，金额为4,870,118元(其中因房屋面积减少退回17,974元)，为此原告询问迪南公司尚余30万元为何不在发票之列，才被告知该30万是恒耀公司收取的，2019年2月18日，恒耀公司向原告出具了名目为服务费的30万元发票。事实上，在整个购房过程中，迪南公司从未告知过原告恒耀公司在购房中的法律地位，原告也未与恒耀公司签订过任何合同，恒耀公司收取原告30万元无合同和法律依据，故要求两被告返还并承担占用期间的利息。另根据原告与迪南公司的《预售合同》约定，迪南公司应于取得大产证后30日内，即2019年2月13日前与两原告签署房屋交接书，但直至2019年5月13日双方才签署房屋交接书，迪南公司构成违约，根据相关司法解释的规定，要求迪南公司承担违约责任。上海迪南房地产开发有限公司辩称,原告诉请中的30万元并非由迪南公司收取，迪南公司仅按预售合同收取房款，故迪南公司没有义务返还该款项，继而也不承担支付利息的义务。原告的该部分诉请属不当得利之诉，原告可另案起诉。迪南公司依约向原告发出过办理相关房屋交接手续的函件，系因原告自身原因导致房屋交接书签署时间延后，其责任不在迪南公司。要求驳回原告的该项诉请。上海恒耀房地产营销策划有限公司辩称，恒耀公司确实收到原告支付的30万元款项，但该款项是双方协商一致后支付的，是双方的真实意思表述，不存在返还。所以请求法院驳回原告对恒耀公司的诉请。其他诉请与恒耀公司无关，不发表意见。经审理，本院确认如下事实：迪南公司与恒耀公司就恒耀公司购买迪南公司绣云新都项目住宅房源事宜签订《团购合同》约定：…恒耀公司团购迪南公司的部分住宅物业，双方约定了团购房源的价格。合同房款由迪南公司收取或恒耀公司代收后支付给迪南公司。恒耀公司与买受人协商一致后确定的费用，均由恒耀公司向买受人自行收取，与迪南公司无任何关系…恒耀公司应在2017年4月20日前完成更名签约手续(以签署上海市商品房预售合同为准)，认购书、商品房买卖合同等法律文书由迪南公司负担签署，房款亦由迪南公司直接负责向客户收取。客户付款方式必须符合迪南公司要求，恒耀公司不能自行制定或变更付款方式。……现场不允许接待自然来访客户，只能接待恒耀公司渠道客户，迪南公司负责更名和收款，其他任何法律纠纷与迪南公司无关。等等。2017年4月19日，姜和花、邵文通与迪南公司签订《上海市商品房预售合同》，由姜和花、邵文通向迪南公司购买坐落于上海市浦东新区崇溪路111弄《绣云新都》313号9层902室，总房价款暂定为4,888,092元。按揭贷款付款方式：买受人应于本合同签订之日或之前向出卖方支付35%作为首付款，即人民币1,718,092元(包括买受人已付款项50,000元转为本期购房款；2017年5月31日前支付剩余首付款，即2.370.000元。余款800,000元办理银行贷款。合同第十四条约定，在迪南公司办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由买卖双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备条件。买卖双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。原告的付款情况：2017年3月4日，向恒耀公司账户支付50,000元；2017年3月21日，向恒耀公司账户支付18万元，向迪南公司账户768,092元；2017年4月19日向恒耀公司账户7万元等等。2019年1月14日，迪南公司取得房屋大产证。2019年5月13日，原告与迪南公司签署《房屋交接书》，确认原告已付清全部房款4,870,118元，并出具了发票。现原告尚未申请办证。以上事实，有原告提供的《上海市商品房预售合同》、认购协议书、发票、银行流水明细等，迪南公司提供的团购合同，恒耀公司提供的认购协议书、发票、团购合同款项支付凭证、与第三方平台的代销协议、佣金结算表等证据材料及原被告当庭陈述，在案佐证。本院认为：根据原告自述，原告与迪南公司未签订书面文件，仅口头约定了所购的房屋和总的房价款，原告实际按口头约定房款金额支付的款项，虽然对恒耀公司提供的认购协议书上原告的签名原告不予认可，但对原告愿意以5，188，092元的价格购买此套房屋的意思表示是明确的。由此可见，不管被告认为的支付款项名目为何，作为具有正常民事行为能力的民事主体，双方对于交易房屋的总价款是有明确约定及认知的，均应受有效约定的约束，现原告将约定的房款一分为二，要求两被告退还其中支付给恒耀公司的30万元，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。至于系争30万元款项的性质，考虑到该笔款项所占购房款的比重，仅基于恒耀公司的陈述认定为服务费显然有违一般常识及交易惯例。结合本案两被告之间的团购合同，系争款项对于原告实为房款的一部分，对于恒耀公司则是超出团购底价房款部分。鉴于在整个购房过程中，两被告没有证据证明其已将两被告的关系如实向原告表述清楚，存在过错，故涉及该项诉请的诉讼费用由两被告承担。至于原告认为两被告在购房过程中有违规行为，可以向相关行政部门反映。本案中，双方对购房者取得小产证约定了具体期限，即取得大产证后120天，现原告与迪南公司于2019年5月13日签署房屋交接书之后，未向相关部门申请办理小产证，仅以迪南公司未在取得大产证后的30天内与原告签署房屋交接书为由，要求迪南公司承担违约责任，与《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定的由于出卖人的原因致使买受人逾期取得房屋权属证书的情形，不相符合，继而对其诉请，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、原告姜和花、邵文通要求被告上海迪南房地产开发有限公司、上海恒耀房地产营销策划有限公司返还30万元并支付占用利息的诉讼请求，不予支持；二、原告姜和花、邵文通要求被告上海迪南房地产开发有限公司支付延期办理房屋产权证的违约金的诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,023.29元，由原告姜和花、邵文通负担2,368.56元，由两被告上海迪南房地产开发有限公司、上海恒耀房地产营销策划有限公司负担5,654.73元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  谷丽云二〇二〇年十一月九日书记员  陆佳怡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。