江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初1516号原告：陈灏栋，男，1972年9月26日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：邵惠良，无锡市锡山区华光法律服务所法律工作者。被告：陈锡中（曾用名陈锡忠），男，1947年3月20日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：孔艳，江苏宏润律师事务所律师。被告：无锡市三石科工贸有限公司，住所地无锡市锡山区东亭私营科技工业园。法定代表人：陈锡忠，该公司总经理。第三人：无锡市锡山区办事处，住所地无锡市锡山区锡沪东路**。负责人：华晓，系该单位主任。委托诉讼代理人：金锋，江苏神阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莉，江苏神阙律师事务所律师。原告陈灏栋与被告陈锡中、无锡市三石科工贸有限公司（以下简称三石公司），第三人无锡市锡山区办事处（以下简称）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告陈灏栋的委托诉讼代理人邵惠良、被告陈锡中的委托诉讼代理人孔艳、第三人的委托诉讼代理人王莉到庭参加诉讼。被告三石公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈灏栋向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还租金272309元；2、判令被告赔偿搬迁费211600元；3、判令被告赔偿装潢费414000元；4、判令被告赔偿被损物品270830元，第三人对该损失承担连带责任；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月原被告签订租赁合同，由陈灏栋租赁位于厂房内部分房屋计920平方米，每平方米租金155元，租期3年，自2018年6月1日至2021年5月30日，租金合计427800元，先付后用，三年一付。陈灏栋依约付清租金，并占有使用案涉房屋，对房屋进行了规划、装修、运营。2019年1月18日陈灏栋收到的《告知书》，告知园区拆迁，应于2019年6月30日前搬迁结束。现陈灏栋已无法使用租赁房屋，且在拆迁过程中存在过错造成陈灏栋损失，故诉至法院要求退还多收的租金并补偿损失。被告陈锡中辩称：其系租赁合同的主体，案涉房屋未办理登记，案涉租赁合同于2020年4月22日终止，租金应计算至当日，其至今未与政府签订拆迁补偿协议，也未获得任何补偿，请求驳回陈灏栋对赔偿搬迁费、装潢费、被损物品费的诉讼请求。被告三石公司未作答辩也未提供证据。第三人述称：长流股份合同社与门楼社区根据民事判决书将集体土地收回并对土地上的房屋进行了拆除，不存在拆迁。案涉租赁合同与其无关，其不承担任何法律责任。本院经审理查明如下事实：2018年陈锡中为甲方，陈灏栋为乙方签订《租赁协议》，约定：陈锡中将华夏中路32号厂房内部分面积租给陈灏栋作为生产、仓库和办公使用，建筑面积920平方米，每平方米155元，租期自2018年6月1日至2021年5月30日，三年租金合计427800元，先付后用，三年一付；陈灏栋若对房屋进行变更、改造的，需征得陈锡中同意（书面申请），费用自理，租赁期结束要恢复原状；租赁期内如遇拆迁导致陈灏栋无法正常用房需搬迁，陈灏栋所受搬迁费等损失由陈锡中一次性补偿。后陈灏栋根据陈锡中的指示将三年的租金427800元支付至邓正明账户，陈锡中对已收到上述租金的事实无异议。2000年12月30日，锡山市东亭长流实业公司与锡山市三石科工贸有限公司签订《租赁厂房、土地协议书》，约定：双方同意续订1995年12月19日由锡山市东亭长流实业公司和陈锡中签订的厂房与土地租赁协议；租期自2001年1月1日起至2030年12月31日止，前五年每年租金250000元，2006年起租金双方再协商；锡山市三石科工贸有限公司可在厂区内自建厂房，合同期内遇到上级部门规划，应服从规划，房产补偿按所有权分摊，土地补偿归锡山市东亭长流实业公司所有。陈灏栋称无法区分其租赁的房屋为自建房还是转租房，陈锡中称案涉房屋系陈锡中建造，未办理产权登记，土地是向长流合作社租赁的。锡山市三石科教工贸有限公司于1999年1月13日登记设立，法定代表人为陈锡忠，后该公司先后将名称更改为锡山市三石科工贸有限公司、无锡市三石科工贸有限公司。陈锡中曾用名为陈锡忠。2019年1月15日出具《告知书》，通知园区各位业主和务工人员根据园区拆迁（征收）时间安排，在2019年6月30日前搬迁结束，最晚不得超过2019年7月31日。2020年4月22日上午门楼社区、长流股份合作社在的组织下对三石公司租赁的土地进行了收回，在对所有房屋进行全面清查后，对地面附着物进行拆除。根据提供的评估表的记载，涉及到陈灏栋（评估表记载为租户-陈浩东）的搬迁费为40050元、装饰补偿价格为82620元。对此陈灏栋认为装修补偿仅评估了540平方米，应当按照评估标准计算其实际租赁的面积920平方米，搬迁费未载明面积也应以此推算；陈锡中称至今未有人与其协商拆迁事宜，其也未签署拆迁协议并获得拆迁补偿，其已另案起诉主张拆迁补偿，关于装修补偿，陈灏栋也应举证证明评估表上载明的项目系由陈灏栋进行装饰装修。本案审理过程中，陈锡中提供微信聊天记录称：其于2020年4月10日通知陈灏栋去取回存放在租赁房屋内的物品，陈灏栋要求其退还两年的租金，且直至4月22日土地、房屋被收回时陈灏栋仍未取回物品。陈灏栋提供照片称案涉房屋已于2019年10月8日被无锡市锡山区房屋征收办公室查封，之后其无法进出领回货物。为证明其损失，陈灏栋提供照片以证明其对案涉房屋进行改装、装潢及4月22日其存放在房屋内的物品因收回土地、房屋而遭受损失的事实，陈锡中对此均不认可并称未允许陈灏栋对房屋进行装潢和改造。陈灏栋另提供其经营的崇安区大仁建材商行（以下简称大仁商行）与伟成（无锡）金属有限公司（以下简称伟成公司）签订的《租赁合同》，由大仁商行租赁位于春晖西路4号厂房，期限自2019年5月1日至2024年4月30日，年租金108000元，以证明其收到搬迁通知后另找场地的事实。关于陈灏栋所称其物品被查封的情况，本院至调查。工作人员称2019年10月8日仅至三石公司贴封条查封了案外人邓锡峰租赁的房屋，因邓锡峰已经与签订好交接协议、声明，房屋征收办公室并未给陈灏栋租赁的房屋贴过封条。安监办工作人员称经检查陈灏栋租赁的房屋属于违章建筑，陈灏栋在房屋内用木板隔了两层，堆放了很多洁具并雇佣人员看管，存在安全隐患安监办才查封了陈灏栋租赁的房屋，查封当天即通知陈灏栋将存放在内的物品搬走，后陈灏栋分三次将其需要的物品搬走，每次搬东西安监都到场配合，不存在不让陈灏栋搬东西的情况，当时陈灏栋称留有部分物品是为了处理和房东之间的租赁纠纷，4月份收回土地时也提前通知陈灏栋搬走的。陈灏栋对本院的调查情况有异议，称房屋被安监办查封后安监办要求由房东出面协商，虽在其要求下搬走了部分货物，仍有大量货物被查封无法搬走直至房屋被拆除；在未落实仓库内货物的情况下实行强拆行为违法。上述事实，有《租赁协议》、付款凭证、《告知书》、《租赁厂房、土地协议书》、照片、新闻报道、营业执照、《租赁合同》、短信聊天记录截屏、搬迁损失评估汇总表、装饰补偿价格评估表、调查笔录、通知书、质证意见、当事人陈述、证据交换笔录及庭审笔录等在卷佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现陈灏栋无法明确及举证证明其租赁的房屋权属，根据陈锡中陈述的案涉房屋系其自建未有产权登记及本院至调查时工作人员陈述的案涉房屋系违章建筑的情况，本院认为陈灏栋与陈锡中签订的《租赁协议》无效。因合同明确载明的主体为陈锡中，租金亦根据陈锡中的指示付至个人账户，现有证据无法证明租赁系三石公司的行为，陈灏栋称无法分清系陈锡中个人行为还是公司行为主张陈锡中与三石公司混同的意见，证据不足，本院不予采纳，认定与陈灏栋签订《租赁协议》的主体是陈锡中，相应的租金返还等责任由陈锡中承担。本案的争议焦点为：1、陈灏栋实际占有使用案涉房屋的租金应计算至何时；2、陈灏栋主张的搬迁费211600元、装潢费414000元及被损物品270830元是否应支持；3、是否应对陈灏栋主张的物品损失费270830元承担连带赔偿责任。关于争议点1，陈灏栋称因房屋被查封无法搬走系其单方陈述，与本院在的调查情况不符，且陈灏栋自认在房屋被查封后从中取出部分物品，本院认为不存在不允许陈灏栋搬走的情况，实际上早在2019年1月15日即通知陈灏栋限期搬出，陈灏栋未在规定的期限内搬走，直至2020年4月22日上午因集体土地收回，房屋被拆除时陈灏栋仍占有、使用案涉房屋，故租金应计算至2020年4月21日，结合陈灏栋已支付自2018年6月1日至2021年5月30日的租金合计427800元的事实计算后陈锡中应返还陈灏栋租金157837元。关于争议点2，陈灏栋未提供证据证明其主张的搬迁费、装潢费，虽然提供了搬迁费、装潢费的评估报告，但该评估报告未得到陈锡中的认可，陈锡中尚未收到搬迁费、装潢费的补偿，加之陈灏栋与陈锡中签订的租赁合同为无效合同，陈灏栋主张陈锡中向其支付搬迁费、装潢费的意见，于法无据，本院不予支持。关于物品损失费，陈灏栋提供的证据不充分，应承担举证不能的法律后果，本院对此亦不支持。关于争议点3，本案纠纷系陈灏栋与陈锡中之间租赁合同引发的纠纷，并非案涉合同的当事人，现陈灏栋在诉讼中明确其请求权的基础是违约责任，如果陈灏栋认为在拆迁过程中存在过错造成其物品的损失，应当按照侵权法律关系另行主张其权利，陈灏栋要求对其物品损失费与陈锡中承担连带责任，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、陈锡中应于本判决发生法律效力后10日内返还陈灏栋租金157837元；二、驳回陈灏栋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12780元，减半收取6390元，保全费5000元，合计11390元，由陈灏栋负担9852元，由陈锡中负担1538元（该款已由陈灏栋预交，陈灏栋同意其预交诉讼费由陈锡中向其直接支付，本院不再退还，由陈锡中在本判决生效之日起10日内向陈灏栋支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 刘家强二〇二〇年八月二十四日法官助理 王亦华书 记 员 张 麟