广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初18380号 原告：广西中旭房地产开发集团有限公司，住所：南宁市青秀区民族大道**南宁华润中心西写字楼****房，统一社会信用代码：91450100554707040W。 法定代表人：李文杰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黎雪梅，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张勤，北京大成（南宁）律师事务所律师。 被告：邓周祥，男，1979年1月12日出生，汉族，住南宁市。，住南宁市> 被告：邓韦带，女，1978年6月4日出生，汉族，住南宁市。，住南宁市> 第三人：广西北部湾银行股份有限公司，住所：南宁，住所：南宁市青秀区青秀路**用代码：914500001983761846。 法定代表人：王能。 委托诉讼代理人：叶**宇，男，该公司律师。 委托诉讼代理人：林小玲，女，该公司职员。 原告广西中旭房地产开发集团有限公司（以下简称中旭公司）与被告邓周祥、邓韦带、第三人广西北部湾银行股份有限公司（以下简称北部湾银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月27日公开开庭进行审理。原告中旭公司的委托诉讼代理人黎雪梅、张勤，被告邓周祥以及第三人北部湾银行的委托诉讼代理人叶**宇、林小玲到庭参加诉讼。被告邓韦带经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中旭公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并确认上述两份合同解除后，坐落于南宁市中旭·天悦6号楼3103号房归原告所有；2.判令被告在判决生效十日内协助原告办理涉案房屋的注销合同备案登记手续，相关费用由被告承担；3.判令被告在判决书生效十日内协助原告办理解除涉案房屋的预告登记手续，相关费用由被告承担；4.判令被告在判决生效之日将涉案房屋返还给原告，并向原告支付房屋折旧费47896.11元（计算方式：以购房价款为基数，自房屋办理入住手续之日起算，按4%的年折旧率，暂计至2020年4月27日，实际计算至办理合同备案登记注销手续之日止，即551234元×4%×782天÷360天＝47896.11元）；5.判令被告向原告支付违约金110246.8元（551234×20%＝110246.8元）；6.判令被告向原告偿还已代偿的银行按揭贷款28430.22元（截至2020年3月25日），并支付逾期还款的违约金5037.71元（以代偿款为本金，自第三人从原告银行账户扣款日3个工作日后起算，按每日千分之一计，暂计至2020年4月27日，实际计算至被告还清上述款项之日止）；7.判令被告赔偿原告律师费20039元；8.判令原告有权从被告已付房款中优先扣除第3-7项诉讼请求的款项；9.判令本案的诉讼费、保全费等费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更其第6项诉讼请求为：6.判令被告向原告偿还已代偿的银行按揭贷款31237.13元（截至2020年4月24日），并支付逾期还款的违约金5037.71元（以代偿款为本金，自第三人从原告银行账户扣款日3个工作日后起算，按每日千分之一计，暂计至2020年4月27日，实际计算至被告还清上述款项之日止）。 事实和理由：2014年12月16日，被告向原告购买坐落于南宁市中旭·天悦6号楼3103号房，双方为此签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定购房款总额为551234元，被告以银行按揭方式支付购房款。同时，上述两份合同还约定了被告未按约定清偿银行按揭贷款导致原告承担保证责任后应当承担的违约责任。2015年6月18日，原、被告及第三人签订《个人房屋借款／担保合同》（编号：广西北部湾银行贷字ＨＴ02315061800449），该合同约定，第三人就被告的上述购房行为提供总额为385000元的购房款，贷款期限为240个月，原告在房屋正式抵押登记手续办理完毕及第三人收到上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书前，就被告向第三人的所借款项承担阶段性连带保证责任。2015年6月17日，房屋办理了合同登记备案手续；2015年6月23日，房屋办理了预告登记手续。2018年3月7日，原、被告办理了房屋交接手续，被告入住涉案房屋。2019年2月开始，第三人告知原告，被告存在违约未按期支付贷款本息的情形。2019年5月8日，第三人向原告发出《邓周祥欠息扣收告知函》，称因被告已连续拖欠本息达2期，根据与原告签订的《房屋按揭合作协议》第七条的约定，第三人将从原告保证金账户中扣收被告的相应欠息。2019年7月始每月下旬，第三人陆续从原告的保证金账户扣除被告拖欠的当期贷款本息。截止2020年3月25日，原告为被告代偿的贷款本息合计28430.22元。在此期间，原告多次致电和致函被告，要求被告偿还原告被扣款项及违约金，但被告均不予回应。综上，原告认为，被告逾期归还银行贷款导致原告向第三人承担连带担保责任，并已被扣收相应的保证金。被告的违约行为已造成了原告损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告邓周祥辩称，被告邓周祥不同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，邓周祥由于前段时间没有经济来源，无法偿还银行的贷款，但目前已经找到一份工作，有能力偿还银行的贷款。对于原告代偿的银行贷款本息，邓周祥无异议，愿意向原告支付，如果需要向原告支付相应违约金也同意支付。但原告主张的房屋折旧费以及按照房屋总价款的20%计算的违约金过高。 被告邓韦带未作答辩。 第三人北部湾银行述称，被告邓周祥、邓韦带向第三人借款385000元，从2019年1月开始出现逾期，2019年4月之后是由原告进行代偿，截至2020年4月27日共代偿了11期合计31237.13元。被告账户共计偿还贷款175153.65元，该金额包括了原告代偿的款项，被告尚欠贷款本金291958.14元，被告的履约能力无法保证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月16日，原告中旭公司（出卖人）与被告邓周祥、邓韦带（买受人）签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ01487636），约定两被告向原告购买南宁市中旭·天悦6号楼3103号房（以下简称3103号房），建筑面积91.54平方米，其中套内建筑面积70.63平方米，按套内建筑面积计价，单价每平方米7804.53元，总金额551234元。 其中合同附件六：《合同补充协议》第一条第3款约定：买受人须在签订本合同的同时向出卖人支付合同总价款的30.16%作为首期付款计166234元，剩余69.84%的合同价款，计385000元由买受人向银行办理按揭贷款。第10款约定，买受人申请银行按揭贷款或公积金贷款，由出卖人作为借款担保人的，买受人自按揭银行放贷之日起至取得房屋产权证、办妥抵押登记并将有关抵押文件交按揭银行之日止，如因买受人未按规定偿还按揭银行的借款本息，导致按揭银行提前解除借款合同收回贷款或要求出卖人履行连带担保责任，则出卖人因此造成的所有经济损失（包含但不限于出卖人已经代偿款项以及为追索代偿款项支付的邮寄费、鉴定费、保全费、评估费、拍卖费、诉讼费、律师费及差旅费等相关费用）由买受人承担且出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人须按总房款的20%向出卖人支付违约金，出卖人有权收回买受人所购房屋，买受人已付银行利息、装修费用及其他损失由买受人自行承担。买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息），如逾期，买受人则应按所欠出卖人代偿款项本、息总额的每日千分之一向出卖人支付逾期还款的违约金并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。第11款约定：……出卖人解除本合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等手续。如买受人已入住的，须在前述时间内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理合同备案登记注销手续之日止的房屋折旧费（折旧费按总价款的4%的年折旧率计算）。 2015年6月17日，原告为两被告办理了《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201506171486）。2015年6月23日，原、被告办理了3103号房的《房屋预告登记证明》（邕房预字第××号）。 2015年6月18日，原告作为保证人、两被告作为借款人与第三人签订《个人房屋借款/担保合同》，约定两被告向第三人借款385000元，借款期限240个月，原告承担阶段性连带保证责任。 原告已收到两被告支付的首付款166234元以及第三人发放的按揭贷款385000元。两被告于2018年3月7日办理3103号房的入伙手续。 2019年1月起两被告未依约向第三人偿还借款本息，第三人根据《个人房屋借款/担保合同》之约定在原告开设的保证金账户中扣款：2019年5月30日扣划本金3208.34元、利息2511.92元；2019年7月24日扣划本金1604.17元、利息1257.67元；2019年9月29日扣划本金1604.17元、利息1244.57元；2019年10月25日扣划本金1604.17元、利息1244.41元；2019年11月22日扣划本金1604.17元、利息1235.53元；2019年12月26日扣划本金1604.17元、利息1227.23元；2020年2月26日扣划本金3208.34元、利息2452.68元；2020年3月25日扣划本金1604.17元、利息1214.51元；2020年4月24日扣划本金1604.17元、利息1202.74元。原告代偿的上述贷款本息合计31237.13元。 2019年11月28日，原告向两被告发出《催款函》，要求两被告偿还原告代偿的贷款本息17119.12元，否则原告有权解除与两被告签订的《商品房买卖合同》，同时有权追究两被告的违约责任。 两被告至今未偿还原告代偿的上述本息31237.13元。 另查明，2019年11月22日，原告与北京大成（南宁）律师事务所签订《委托代理协议》，约定北京大成（南宁）律师事务所接受原告委托，委派黎雪梅、张勤律师为本案一审诉讼代理人，原告于签订本协议10日内支付律师代理费20039元。2020年4月30日，原告向北京大成（南宁）律师事务所支付律师代理费20039元。 同时查明，原告提交于2020年4月29日查询的《不动产档案查询告知单》显示，3103号房于2019年9月17日被平南县人民法院预查封，于2020年2月4日、2020年4月9日、2020年4月22日被本院预查封。 又查明，诉讼过程中，本院于2020年5月20日发函向南宁市不动产登记中心查询被告邓周祥、邓韦带名下的不动产登记情况，该中心于2020年5月26日查档并出具《南宁市不动产登记信息查询结果》，显示被告邓周祥、邓韦带名下仅办理了涉案3103号房的预购商品房预告登记。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告邓韦带经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。 关于本案《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是否应当予以解除的问题。原告与两被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》均出自双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并依法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。原告与两被告签订《南宁市商品房买卖合同》的交易目的在于，原告中旭公司和两被告分别享有并履行作为买卖双方确定的房屋的出卖人和买受人的权利和义务，两被告的主要合同义务为支付房屋对价，两被告已经采取首付款及银行按揭贷款的方式支付完毕房屋全部价款，原告也已将房屋交付两被告，合同的基本权利义务已履行完毕。因两被告未按期偿还贷款，原告基于借款担保合同的担保责任被第三人扣划保证金。原、被告在《合同补充协议》第一条第10款、第11款之约定，是以原告履行了原、被告及第三人签订的《个人房屋借款/担保合同》的担保责任而要求解除商品房买卖合同，且约定合同解除后被告应按房屋总价款4%的年折旧率向原告支付房屋折旧费、被告应按合同总价款的20%向原告支付违约金，上述约定实际加重了被告的责任，应认定为无效的格式条款，但原告可行使追偿权，就被扣划款项及相关损失向两被告主张权利。因此，原告依据上述无效的合同条款要求解除合同、要求两被告协助办理合同备案登记的注销手续、房屋预告登记的注销手续、要求两被告支付合同解除违约金及房屋折旧费，没有事实及法律依据，本院均不予支持。 关于原告代偿的贷款本息、违约金如何计算问题。两被告未按约定向第三人偿还贷款本息，导致原告被第三人根据《个人房屋借款/担保合同》约定从原告账户扣款，两被告的行为已经构成违约，其应归还原告代偿款项共计31237.13元。对于违约金，本案《合同补充协议》第一条第10款约定：“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息），如逾期，买受人则应按所欠出卖人代偿款项本、息总额的每日千分之一向出卖人支付逾期还款的违约金，”，该条款约定按日千分之一（折合年化利率约为36.5%）的标准计算违约金过高，实际加重了两被告的责任，该标准应认定为无效的格式条款。因此，上述代偿贷款本息31237.13元的违约金，本院调整为以代偿贷款本息为基数、按照银行同期同类贷款利率、自原告代偿行为发生之第二日起3个工作日届满之次日计算实际损失，自2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算实际损失，并以实际损失上浮30%确定代偿违约金。 关于原告主张的律师费20039元应否予以支持的问题。原告依据上述无效格式条款提起本案诉讼，其主张的律师费20039元应自行承担，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告邓周祥、邓韦带向原告广西中旭房地产开发集团有限公司支付代偿贷款本息31237.13元； 二、被告邓周祥、邓韦带向原告广西中旭房地产开发集团有限公司支付代偿贷款本息的违约金（其中，违约金以5720.26元为基数，从2019年6月6日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息并上浮30%计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息上浮30%至被告邓周祥、邓韦带实际清偿之日止；以2861.84元为基数，从2019年7月31日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息并上浮30%计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息上浮30%至被告邓周祥、邓韦带实际清偿之日止；以2848.74元为基数，从2019年10月10日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息上浮30%至被告邓周祥、邓韦带实际清偿之日止；以2848.58元为基数，从2019年10月31日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息上浮30%至被告邓周祥、邓韦带实际清偿之日止；以2839.70元为基数，从2019年11月28日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息上浮30%至被告邓周祥、邓韦带实际清偿之日止；以2831.40元为基数，从2020年1月2日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息上浮30%至被告邓周祥、邓韦带实际清偿之日止；以5661.02元为基数，从2020年3月3日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息上浮30%至被告邓周祥、邓韦带实际清偿之日止；以2818.68元为基数，从2020年3月31日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息上浮30%至被告邓周祥、邓韦带实际清偿之日止；以2806.91元为基数，从2020年4月30日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息上浮30%至被告邓周祥、邓韦带实际清偿之日止）； 三、驳回原告广西中旭房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费9312元、保全费1360元，两项合计10672元（原告广西中旭房地产开发集团有限公司已预交），由原告广西中旭房地产开发集团有限公司负担10062元，被告邓周祥、邓韦带负担610元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  班日强 人民陪审员  韦志红 二〇二〇年六月二十四日 书 记 员  唐 敏