天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初95号原告：蒋雪莲，女，1968年4月3日出生，汉族，户籍所在地天津市滨海新区，住天津市津南区。委托诉讼代理人：曹治平，男，1968年6月9日出生，汉族，住天津市滨海新区，系天津万洲商贸有限公司推荐。被告：齐自力，男，1972年11月27日出生，汉族，住河南省西华县。原告蒋雪莲与被告齐自力房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告蒋雪莲及委托诉讼代理人曹治平到庭参加诉讼，被告齐自力经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告拖欠的房租21000元，支付违约金20000元；2、判令被告赔偿原告室内物品及装修损失121500元、其他损失41000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年8月17日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将所有的天津市滨海新区塘沽米兰世纪花园XX-X-XXX室房屋租赁给被告，租赁期限为5年，自2012年8月18日至2017年8月18日，月租金3500元。租赁期限内被告管理不善造成房屋损坏。被告齐自力未到庭、未答辩。根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2012年8月17日签订房屋租赁合同，原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方），中介方为天津开发区万业源房地产经纪有限公司（丙方），合同约定，甲方将其所有的天津市滨海新区塘沽米兰世纪花园XX-X-XXX室房屋出租给被告使用，用途为居住，房屋建筑面积108.81平方米，房型为三室二厅二卫，楼层为5层，租赁期限为5年，自2012年8月18日至2017年8月18日，月租金3500元，乙方同时交付甲方押金7000元，乙方退房时双方无争议如数退还押金给乙方，租金支付方式为季付，第一次支付为2012年8月18日，每季度提前10日交付，乙方逾期支付租金，每逾期一日须向甲方支付月租金0.5%作为违约金，乙方拖欠租金1个月，甲方有权解除合同，乙方须按实际居住时间交纳租金并承担相应的违约责任；租赁期内，未经协商一致均不得提前解约，否则违约方以20000元（不少于年租金的30%）作为赔偿金支付给守约方；租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方要求续租，需提前15日通知甲方；其他约定，客厅安装塑钢玻璃推拉门，地面不允许打钉子，室内有海尔电视1台、海尔冰箱1台、荣事达洗衣机1台，煤气表数0298；因乙方使用不当或不合理使用致使房屋或其内部设施出现损坏或发生故障，乙方应及时维修并负担所发生的费用，由于不可抗力及非乙方原因造成的损失由甲方负责承担相关责任及其发生的各项费用。租赁期内，2017年春节期间，租赁房屋发生火灾，消防部门未出具火灾事故认定书认定责任，起火原因无法查明。因火灾造成租赁房屋楼下XX-X-XXX室房屋损坏、租赁房屋楼下XX-X-XXX室车辆损坏。2017年2月15日时庆军（50-2-402室业主）与万启超（原告丈夫）达成协议，协议约定“一次性赔偿时庆军15000元作为赔偿，首次支付10000元，余款5000元于2017年7月30日之前支付，协议签订并履行后，双方之间再无争议”。2017年4月4日原告与吕岩（50-2-102室业主）签订协议，协议约定“50-2-502室租户充电引起起火，租户逃逸，对因起火造成吕岩的车辆损失，由蒋雪莲先行赔偿26000元，当天支付16000元，剩余10000元于2017年6月3日之前给付，蒋雪莲向租户索赔，吕岩予以配合”。2017年2月17日、2017年7月27日原告分二次付清时庆军房屋赔偿款15000元。2017年4月4日、2017年6月1日原告分二次付清吕岩车损赔偿款26000元。原告主张房屋重新装修花费121500元，并提交了部分转账记录：提交2017年2月28日转账给电路安装张师傅的5000元微信转账记录，主张电路维修花费为5000元；提交2017年5月9日转账给杨青华的招商银行7000元的电子回单、2017年7月18日转账给杨青华的1000元账单，主张重新安装窗户花费为14500元；提交2018年1月14日、2018年2月28日转账给汪永林的10000元微信转账记录，主张清理房屋内垃圾、墙体修复、管道安装花费为23000元；提交2019年11月21日转账10600元的账单，主张重新安装门花费为10600元；提交2019年11月22日、2019年11月24日、2019年11月28日、2019年12月2日四次共计转账14500元的账单，主张卫生间、露天、阳台、走廊吊顶花费为14500元；提交2020年5月2日转账1100元的账单，主张安装窗帘及轨道花费为4500元。以上事实，有当事人陈述、原告提交的房屋租赁合同、协议、房屋现场照片、转账记录等予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同为有效合同，在合同有效期限内，双方均应按合同约定及法律规定履行义务。依据法律规定，原告作为出租人负有交付租赁物并维持租赁物符合约定用途的义务，在租赁期限内应定期对出租房屋进行检查、维修，使房屋处于正常可使用的状态；被告作为承租人应当妥善保管、合理使用租赁物及室内设施，因使用不当、保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。正常情况下，出租房屋发生火灾毁损，如因电器设备老化、电路短路、燃气泄漏等原因引发，是出租人自身过错导致的，由出租人负责；由承租人故意或过失造成的，由承租人向出租人负损害赔偿责任；由第三人造成的，由第三人向出租人负侵权损害赔偿责任；不可归责于任何人的原因（如不可抗力）引起的，由出租人对自身负担财产损失风险。本案中，被告作为承租人已承租、使用出租房屋四年多时间，四年多时间内，承租人是房屋主要管理者、使用者，2017年春节租赁房屋突发火灾，火灾后承租人失去联系，至今下落不明，结合原告提交的2017年4月4日原告与吕岩签订的赔偿协议中“XX-X-XXX室租户充电引起起火，租户逃逸”的火灾原因的认定与表述，综合考虑租赁房屋使用年限、火灾现场情况等因素，应认定承租人对租赁房屋未尽到合理使用、妥善保管义务，应由被告对火灾造成的各项损失进行赔偿。原告先行赔付的火灾给第三方造成的房屋损失15000元、车辆损失26000元，共计41000元，应由责任方即本案被告承担赔偿责任。原告要求被告支付火灾发生后的未付租金及违约金，因被告租金已经实际支付到2017年1月底，火灾发生后即失去联系，不再实际占有、使用租赁房屋，原告要求支付至租赁期限届满日的租金，不符合法律规定，本院不予支持。房屋租赁合同约定“提前解约，违约方以20000元（不少于年租金的30%）作为赔偿金支付给守约方”，租赁期限内，被告未妥善保管租赁物造成火灾，火灾后未尽到维修义务即失去联系，原告要求被告按租赁合同约定支付违约金20000元作为提前解约赔偿金，不违反合同约定与法律规定，本院予以支持。扣减被告房屋押金7000元，被告应给付原告赔偿金54000元。原告主张火灾后对房屋重新装修花费121500元，提交的转账记录账单时间自2017年2月至2020年5月，时间跨度较长，且只有部分转账记录，无相关装饰装修合同、物品购买凭证等证据予以佐证，不足以认定所支出的费用是火灾造成的直接经济损失。原告重新装修房屋的花费可以在搜集证据后另行起诉。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告齐自力于本判决生效后十日内给付原告蒋雪莲赔偿金54000元；二、驳回原告蒋雪莲其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4352.5元，由原告蒋雪莲负担3197.5元，由被告齐自力负担1155元，公告费560元，由被告齐自力负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  蔡印霞人民陪审员  刘 岩人民陪审员  张 帆二〇二〇年八月十七日书 记 员  林文玉附：相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。