苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初1211号 原告（反诉被告）：黄育昌，男，1978年6月30日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：刘朋，江苏剑桥颐华律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张雪珍，女，1952年7月4日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。 委托诉讼代理人：冯芳（系张雪珍儿媳），女，1981年12月30日出生，住江苏省苏州市虎丘区。 委托诉讼代理人：陈述文，江苏政纬律师事务所律师。 原告黄育昌与被告张雪珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序。审理过程中，被告张雪珍向原告黄育昌提起反诉，本院依法予以合并审理，并于2020年6月4日公开开庭审理。原告（反诉被告）黄育昌的委托诉讼代理人刘朋、被告（反诉原告）张雪珍的委托诉讼代理人冯芳、陈述文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄育昌向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年7月26日签订的《房屋买卖(居间)合同》。2、判令被告向原告返还定金20万元。3、判令被告向原告支付违约金63.6万元。4、判令被告赔偿原告装修损失15.7万元、中介费损失4.24万元，两项合计19.94万元。5、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告黄育昌将上述诉讼请求变更如下：1、判令被告继续履行原、被告双方于2019年7月26日签订的《房屋买卖(居间)合同》。2、判令被告立即向原告交付房屋。3、判令被告向原告支付违约金63.6万元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年7月26日，原告黄育昌与被告张雪珍在苏州市乐怡邦房地产经纪有限公司的居间服务下签订《房屋买卖(居间)合同》一份，该合同约定被告将位于苏州市姑苏区房屋出售给原告，该房屋建筑面积67.74平米，房屋总价款212万元。合同约定原告于2019年7月26日交付定金20万元，余款在2020年1月26日之前全部结清。合同还约定被告收到定金后同意将该房屋交于原告进行装修。任一方解除合同或拒绝履行合同的，均由违约方向另一方支付房屋成交价格的30%作为违约金。合同签订后，原告分别于2019年7月26日、2019年7月31日向被告支付了定金10万元、10万元，共计20万元。被告于2019年7月26日将案涉房屋交付给原告，原告在接收房屋后便进行了装修。然在原告对涉案房屋装修完毕后，被告却将房屋的进户门钥匙进行了更换，告知原告不再出售涉案房屋，并将房屋出售给他人。原告多次要求被告继续履行合同均未果，遂向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告张雪珍辩称，原告的诉请于法无据，请求驳回。被告已经提起反诉，要求解除本案所涉及的房屋买卖合同。 反诉原告张雪珍向本院提出如下诉讼请求：1、判决解除双方于2019年7月26日签订的《房屋买卖(居间)合同》。2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金63.6万元。3、诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由:反诉原告与反诉被告于2019年7月26日签订了《房屋买卖(居间)合同》，约定反诉原告将位于苏州市姑苏区房屋出售给反诉被告，房屋价款为212万元。反诉被告承诺于2020年1月26日前付清款项，双方还约定，一方违约的，违约方还需向守约方支付房屋总价款30%的违约金。反诉原告多次催促反诉被告按约付清房款，否则解除合同，但反诉被告均予以推脱。反诉被告在支付20万元定金后未再支付剩余购房款，已构成严重违约，反诉原告遂提出如上反诉请求，望判如所请。 反诉被告黄育昌辩称，我方未违约，反诉原告诉请解除房屋买卖合同并主张违约金于法无据，请求法院驳回其反诉请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 苏州市姑苏区房屋（建筑面积67.74平方米，以下简称案涉房屋）系张雪珍所有。 2019年7月26日，张雪珍（甲方，售房人）与黄育昌（乙方，购房人）、居间方徐亮、周正梅（丙方）签订编号为1805710的《房屋买卖(居间)合同》一份，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，成交价格为212万元。合同第四条约定，1、乙方于2019年7月26日向甲方交付定金20万元（定金可冲抵房款）。2、乙方在2019年7月26日支付购房定金20万元整，余款在2020年1月26日之前全部结清。合同第五条约定，……2、丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续，甲乙双方须在2019年11月15日前提供相应原合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约。3、甲方承诺腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方，同意乙方装修。……5、以上条款约定日期，如有一方无法履行，每延期一日违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金。超过7日，由违约方按本合同第六条约定承担违约责任。合同第六条约定，……5、甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的30%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。双方中介费及其他费用由违约方承担。合同第九条约定，1、甲方收到定金20万元后，同意将该房屋交于乙方进行装修，如到2020年1月26日之前，余款不到位，则乙方违约，甲方不认可乙方的任何装修费用。2、甲方同意乙方可以更改第三方。在甲方签名处，张雪珍授权其儿媳冯芳代为签名；在乙方签名处，黄育昌授权张云代为签名；丙方签名处加盖了苏州市乐怡邦房地产经纪有限公司的合同专用章。该合同履行期间，实际均由张云、冯芳分别代理买卖双方进行接洽。 上述合同签订后，黄育昌分别于2019年7月26日、2019年7月31日向张雪珍支付了购房定金10万元、10万元，共计20万元。支付定金后，张雪珍将案涉房屋交付给黄育昌，黄育昌对案涉房屋进行了装修。 后因黄育昌一直未按约支付剩余购房款，张雪珍收回了房屋，并于2020年3月16日将案涉房屋以210万元的价格出售给案外人许海玲、刘静慧。后黄育昌向本院提起本案诉讼，张雪珍随后提出反诉。 2020年1月12日，冯芳致电张云，询问张云何时支付案涉房屋的剩余购房款，张云回复称：“我这几天应该会过户掉的（指找到第三方购买案涉房屋）。我弄好了会通知你，我这几天会抓紧把房子过户掉。可能价格卖的稍微有点低（指黄育昌将案涉房屋卖给第三方的价格低），你能不能让一点？”冯芳回复称：“你把我时间也拖了，我卖给别人这个钱也早就到位了，所以不要和我说价格的问题，大家都是成年人，这套房子你赚30万、40万我也不会眼红，也会按照合同走。” 2020年1月13日，冯芳致电张云，张云称：“这个事情我跟你讲，当时你们讲的是1月26日走流程。”冯芳：“合同上明确规定1月26日付清全部余款，不是走流程，我挂中介时就说清楚我2月份要用钱要买房，1月26日前钱一定要到位的，我不管你是卖的掉卖不掉，也不管你是自己垫出来还是怎么样，全都是说的清清楚楚的。”张云：“你如果说这个就没意思了，你拿了我20万定金，如果打官司我可以让这个合同无效。”冯芳：“你也可以先把钱垫出来，我会让我婆婆配合签字，当时我就是与中介说1月26日之前不到帐，我不卖的。我不卖给你，卖给其他人的话，钱早就到位了，不可能你说两年卖不掉我会等你两年，不现实的。”张云：“现在走流程要四到五个月。”冯芳：“不行的，我钱要派用场，1月26日之前一定要余款到位。” 2020年1月13日，冯芳向张云发送微信：“不好意思，合同上写的是2020年1月26日剩余资金到位，不是1月26日走流程，我只认白纸黑字的合同。”张云回复：“我告诉你是走流程，你不要拿这个套我，没有意思的知道吧，我已经给你这么高的定金，当时我跟你讲这个房子我也是被他们忽悠的，我要不要截图给你看看上面的学区，跟我讲是直属学区。” 2020年1月18日，冯芳再次向张云发送微信：“你好，中介和我说打你们电话都不接，上次碰面你们说这个星期五给答复什么时候给我钱，你们到今天都没答复，我这边的宗旨就是按照合同，1月26日之前要拿到钱，我买房了，我和人家也有合同的，2月底付清，所以说你不要拖我的。”张云未予回复。当日，冯芳致电张云，反复催促张云何时支付剩余购房款，张云称：“我晚一点给你打电话，我这边也在等回复，我知道这两天他们应该也在走其他渠道，今天明天会有答复。” 2020年1月20日，冯芳再次致电张云，询问张云何时能支付剩余购房款。张云回复称：“我现在没有办法给你准确的答复。” 苏州市乐怡邦房地产经纪有限公司的员工王英到庭作证称：“苏州市乐怡邦房地产经纪有限公司的法定代表人谢斐是我儿子，我是这家公司的实际负责人。我是代表卖方的中介方。合同约定是要在2019年11月底办理资金托管，但黄育昌一直推脱不予办理，我无数次催促黄育昌的代理人张云，但是她都是敷衍。我也无数次让徐亮打电话催促张云来付款，但她一直没有付款。2020年1月14日，张云叫了她一个合伙人“小应”来与冯芳协商。冯芳问他们要钱，说如果2020年1月26日付不出来钱就解约。“小应”说买这套房子是他们几个人合伙买的，如果付不出来钱就解约。黄育昌是包销客，合同约定“甲方同意乙方可以更改第三方”是因为黄育昌要将该房屋收下后进行装修包装，装修后直接再卖给第三方，最后由第三方与张雪珍签订房屋买卖合同，办理网签及过户手续。” 本院认为，张雪珍与黄育昌签订《房屋买卖(居间)合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同依法成立并有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按约履行。依据苏州市乐怡邦房地产经纪有限公司的王英陈述，黄育昌在支付了20万元定金后，一直拒绝配合办理资金托管手续。且根据冯芳与张云自2020年1月12日至1月20日期间的电话录音及微信聊天记录显示，冯芳一直在向张玉催促，要求黄育昌按约付清全部购房款，但张云以“2020年1月26日不是最后的付款日期，而是开始走流程的日期”、“能不能再让一点（房款）”、“现在没办法准确答复（何时付款）”为由拖延付款，且直至黄育昌于2020年4月7日提起本案诉讼时，其也未向张雪珍支付剩余购房款192万元，其行为已经构成根本违约，张雪珍作为守约方有权要求解除合同，并要求黄育昌承担违约责任。张雪珍在反诉状中要求解除合同，该反诉状于2020年5月13日送达给黄育昌，故张雪珍与黄育昌签订的《房屋买卖(居间)合同》中有关案涉房屋买卖的相关合同条款依法应自黄育昌收到反诉状之日（2020年5月13日）解除。 对于黄育昌要求张雪珍继续履行案涉合同、向其交付案涉房屋、支付违约金63.6万元的请求，因案涉合同已因黄育昌违约而解除，故黄育昌的上述请求已缺乏合同及法律依据，本院均不予支持。 对于张雪珍要求黄育昌支付违约金63.6万元的请求，据张雪珍陈述，其因案涉合同解除导致的实际损失如下：1、其再次出售案涉房屋的价款低于案涉合同约定的价款2万元，且其再次出售时还支付了25000元的中介费。2、黄育昌未按约于2020年1月26日前付清全部购房款，变相造成其至今未能获取购房款造成利息损失。3、因黄育昌将案涉房屋申请财产保全，此后又恶意变更诉讼请求要求继续履行合同，导致其申请变更保全标的的请求无法得到法院的支持，进而导致其与案外人许海玲、刘静慧就案涉房屋签订的买卖合同无法履约，造成其违约，并应按约向案外人许海玲、刘静慧支付房屋成交价20%的违约金。本院认为，对于上述第1项损失，根据张雪珍与案外人许海玲、刘静慧签订的房屋买卖合同补充协议及佣金发票记载，其再次出售案涉房屋的成交价确实低于案涉合同约定的成交价2万元，且向中介方另行支付了25000元佣金（案涉合同约定张雪珍无需支付佣金，佣金均由黄育昌支付）。上述损失确因案涉合同解除所致。对于上述第2项损失，因缺乏法律依据，本院不予支持。对于上述第3项损失，张雪珍称系其因案涉合同解除造成的实际损失依据不足。案涉房屋被财产保全导致其在与案外人许海玲、刘静慧就案涉房屋签订的买卖合同中违约并非因合同解除所致，该违约损失与财产保全行为有关，但与案涉合同解除本身无关。综上，本院以张雪珍因合同解除造成的实际损失为基础，另结合合同的履行情况、预期利益、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，认为张雪珍没收黄育昌支付的20万元定金已足以弥补其因合同解除造成的损失，本院对张雪珍要求黄育昌另行赔偿63.6万元违约金的请求不再支持。张雪珍可将定金20万元予以没收，黄育昌后续不得要求张雪珍返还20万元定金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）黄育昌与被告（反诉原告）张雪珍就苏州市姑苏区房屋签订的编号为1805710的《房屋买卖(居间)合同》中有关该房屋买卖的合同条款于2020年5月13日解除。 二、驳回原告（反诉被告）黄育昌的全部诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）张雪珍的其他反讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费23760元，减半收取11880元，财产保全费3520元，两项合计15400元，由原告（反诉被告）黄育昌自行负担。反诉案件受理费11880元，原告（反诉被告）黄育昌负担，并于本判决生效之日起10日内直接支付给被告（反诉原告）张雪珍。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  翁迎晓 二〇二〇年六月二十二日 书记员  杨 昀