广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初850号原告：吴超明，男，1987年6月22日出生，住恩平市大田镇石山村民委员会麻行村**，身份证号码：4407851987********。委托诉讼代理人：陈晓军，系广东义轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚惜琼，系广东义轩律师事务所律师。被告：吴世聪，男，1986年9月28日出生，住，住恩平市青云路二十巷**份证号码：440785198609286118。被告：碧桂园生活服务集团股份有限公司恩平分公司，住所地：恩平市温泉路**，统一社会信用代码：91440700671571306R。委托诉讼代理人：梁冬婵，系该公司员工。原告吴超明与被告吴世聪、碧桂园生活服务集团股份有限公司恩平分公司（以下简称碧桂园生活服务恩平分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈晓军、被告碧桂园生活服务恩平分公司的委托诉讼代理人梁冬婵到庭参加了诉讼。被告吴世聪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴超明向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告吴世聪、被告碧桂园生活服务恩平分公司于2019年1月21日签订的《房地产买卖三方合约》及原告与被告吴世聪于2019年3月29日签订的《＜房地产买卖三方合约＞补充协议》自2019年12月1日起解除；2.判令被告吴世聪双倍返还定金共计400000元给原告；3.判令被告吴世聪支付违约金475000元给原告；4.本案受理费、保全费等全部诉讼费用由被告吴世聪承担。事实与理由：被告吴世聪购买取得恩平市温泉路28号恩平碧桂园鳌峰鸣苑五街18号的房屋（以下简称18号房屋）的所有权。经被告碧桂园生活服务恩平分公司介绍，被告吴世聪将18号房屋转让给原告，原告同意受让。2019年1月21日，原告与被告吴世聪、被告碧桂园生活服务恩平分公司（原企业名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司恩平分公司）签订《房地产买卖三方合约》（以下简称《房地产买卖合约》），约定原告向被告吴世聪购买18号房屋，总价款4750000元，原告先支付定金200000元。《房地产买卖合约》签订后，原告依约向被告吴世聪支付定金200000元。由于被告吴世聪自身债务问题，导致18号房屋被法院查封，被告吴世聪不能按照约定向原告交付18号房屋并办理过户手续。经协商，原告与被告吴世聪于2019年3月29日签订《＜房地产买卖三方合约＞补充协议》（以下简称《补充协议》），被告吴世聪承诺于两个月内解决自身问题，取消18号房屋的查封措施，并于2019年8月31日前将18号房屋交付给原告并将不动产权属变更登记在原告名下，否则，原告有权解除《房地产买卖合约》及《补充协议》，被告吴世聪应当双倍向原告返还定金，并按照《房地产买卖合约》约定的总购房款的10%向原告支付违约金。《补充协议》签订后，原告始终未妥善处理其自身债务，未能消除房屋的查封措施，无法在约定期限内将18号房屋交付给原告并办理不动产变更登记手续。为此，针对被告吴世聪的违约行为，原告于2019年11月30日向两被告发出《解除合同通知书》，并要求被告吴世聪双倍返还定金共计400000元及支付违约金475000元给原告。然而，被告吴世聪至今未向原告返还及支付任何款项。鉴于上述事实，原告认为：一、原告与被告吴世聪、被告碧桂园生活服务恩平分公司签订的《房地产买卖合约》及原告与被告吴世聪签订的《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，应受法律保护。二、原告依约向被告吴世聪支付定金200000元，但因被告吴世聪自身原因无法按照约定期限向原告交付房屋及动产变更登记手续，导致无法完成本次房地交易。被告吴世聪的行为已经构成违约，原告有权解除《房地产买卖合约》及《补充协议》。三、原告于2019年11月30日向两被告发出解除合同通知书，通知解除《房地产买卖合约》及《补充协议》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，《房地产买卖合约》及《补充协议》已经于2019年12月1日解除。四、根据《补充协议》的约定，因被告吴世聪违约，其应当双倍退还定金共计400000元及支付违约金475000元给原告。综上所述，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。请求法院依法处理。被告碧桂园生活服务恩平分公司辩称：对原告起诉事实与理由没有意见，但是其没有收到原告发出的解除合同通知书，且即使案涉《房地产买卖合约》解除，其也可以依据《房地产买卖合约》向被告吴世聪主张相应的违约责任。被告吴世聪没有答辩及提交证据到庭。本院经审理认定事实如下：2019年1月21日，原告（买方）与被告（卖方）吴世聪、被告（经纪方）碧桂园生活服务恩平分公司签订《房地产买卖合约》，主要约定：“原告向被告吴世聪购买18号房屋，物业建筑面积428.08平方米、套内面积414.63平方米、花园面积218.9平方米，交易总价款4750000元，定金200000元于2019年1月21日支付给卖方；另第七条约定：因买方或者卖方违反本合同约定，如……逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下的义务，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（若卖方违约，则须双倍返还定金；若买方违约，则卖方没收定金。守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收房款应于解除合同通知书发出之日起五日内退还。”《房地产买卖合约》签订当天，原告向被告吴世聪转账支付定金200000元，被告吴世聪出具收据给原告。2019年3月29日，因被告吴世聪未能按照《房地产买卖合约》约定向原告交付18号房屋并办理过户手续，经双方协商，原告（乙方）吴超明与被告（甲方）吴世聪签订一份《补充协议》，主要约定：因吴世聪的原因，导致标的房屋被查封，吴世聪无法在房屋买卖合同约定时间内向吴超明交付房屋并办理过户手续，吴世聪承诺于补签协议之日起两个月取消18号房屋的任何权利限制及不利影响，交付房屋及办理过户的时间顺延至2019年8月31日，如因吴世聪的原因导致无法在上述约定日期前完成房屋的交付及权属变更登记导致本次交易无法进行，吴超明有权解除《房地产买卖合约》及《补充协议》，被告吴世聪应向原告双倍返还定金，并按照《房地产买卖合约》约定的总购房款的10%向原告支付违约金。《补充协议》签订后，原告始终未妥善处理其自身债务，未能消除房屋的查封措施，无法在约定期限内将18号房屋交付给原告并办理不动产变更登记手续，故原告向被告吴世聪邮寄发出《解除合同通知书》，明确解除双方签订的《房地产买卖合约》、《补充协议》，并要求被告吴世聪双倍返还定金400000元及支付违约金475000元，被告吴世聪已于2019年12月1日签收该邮件。又查明，根据被告碧桂园生活服务恩平分公司提供两份不动产登记查询结果证明显示：2019年1月18日申请查询结果，坐落于恩平市温泉路**恩平碧桂园鳌峰鸣苑五街**的房屋（产权证号：0：**利人是吴世聪，共有情况：单独所有，查封情况：无查封）。2019年3月25日申请查询结果，坐，坐落于恩平市温泉路**恩平碧桂园鳌峰鸣苑五街**的房屋权证号：00**8994：**查封情况：查封单位开平市人民法院，登记时间2019年2月14日）。另查明，2020年6月18日，经恩平市市场监督管理局核准，“碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司恩平分公司”变更企业名称为“碧桂园生活服务集团股份有限公司恩平分公司”。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原告吴超明与被告吴世聪在自愿、公平的基础上签订《房地产买卖合约》、《补充协议》，上述合同内容没有违反法律的禁止性规定，合法有效，依法应予以保护。关于合同的解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，案涉18号房屋被查封，原告以房屋买卖合同约定的合同目的已不能实现，按照合同约定主张解除其与被告吴世聪签订的《房地产买卖合约》、《补充协议》，理据充分，本院予以支持。对于合同解除时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”，《房地产买卖合约》明确约定逾期超过十天未履行义务的，守约方有权解除合同且应向违约方发出解除通知书，被告吴世聪已于2019年12月1日签收原告邮寄的《解除合同通知书》，被告方吴世聪未提出异议，被告碧桂园生活服务恩平分公司在《房地产买卖合约》中作为经纪人签订合同，其对于解除《房地产买卖合约》并无异议，故本院确认《房地产买卖合约》、《补充协议》于2019年12月1日解除。对于违约责任的承担，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”现因案涉房屋被查封导致《房地产买卖合约》、《补充协议》未能履行，在上述合同解除后，被告吴世聪应按照合同约定承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定：“当事人即约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”现原告明确主张被告吴世聪支付违约金475000元，符合法律规定，本院予以支持。被告吴世聪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告吴超明与被告吴世聪、被告碧桂园生活服务集团股份有限公司恩平分公司于2019年1月21日签订的《房地产买卖三方合约》、原告吴超明与被告吴世聪于2019年3月29日签订的《＜房地产买卖三方合约＞补充协议》在2019年12月1日解除；二、被告吴世聪应在本判决生效之日起七日内支付违约金475000元给原告吴超明；三、驳回原告吴超明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6275元、保全费4895元，合计11170元（原告已预交），由原告吴超明负担5106.29元，被告吴世聪负担元。原告预交的受理费6063.71元，本院予以退回，被告吴世聪应向本院补缴受理费6063.71元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 马文娟二〇二〇年六月三十日法官助理 宋洁钰书 记 员 甄洁莹