安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终381号 上诉人（原审原告）：郑静，女，1979年12月20日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：张万标，安徽八公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：时磊，安徽八公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：淮南市惠利集团房地产有限责任公司，住所地安徽省淮南市舜耕西路，统一社会信用代码91340400150234355H（1-1）。 法定代表人：廖长和，该公司董事长。 委托诉讼代理人：樊福敏，安徽俊诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨杰，安徽俊诚律师事务所律师。 上诉人郑静因与被上诉人淮南市惠利集团房地产有限责任公司（以下简称淮南惠利房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2019）皖0403民初3435号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案审理过程中，淮南惠利房地产公司申请撤回上诉，本院以（2020）皖04民终381号民事裁定予以准许。本案现已审理终结。 郑静上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项；2、改判支付逾期交房违约金40747元和逾期办理权属登记报备手续违约金8417元；3、一、二审的诉讼费由淮南惠利房地产公司承担。事实与理由：一、一审法院推定郑静知道淮南惠利房地产公司在涉案房屋符合交房条件后交房日为2016年9月30日毫无依据。1.本案中，淮南惠利房地产公司逾期交房的违约行为客观存在，应当承担违约责任。2.淮南惠利房地产公司具有通知买受人接收房屋的义务。一审法院在淮南惠利房地产公司未提交任何关于通知交房的证据情况下，采信其意见错误。3.物业管理费收据不是也不能作为双方交房通知确定日的凭证。原因一，物业费是依照物业公司自行确定的时间，且物业费起算时间都统一为2016年10月1日或2016年7月31日，与事实也不符。原因二，买受人办理交房入住时须交满一年物业费才给钥匙，这是行规和霸王条款。原因三，淮南惠利房地产公司应当举证证明通知过买受人交房一事，而不是推断。原因四，一审未公正按照法律和证据规则认定和判决。4.中环首府3栋1001买受人是2016年10月12日拿房的，物业费起算时间是2016年8月1日，但一审法院依照2016年10月12日计算逾期交房违约金，系同案不同判。5.淮南惠利房地产公司应当在2019年9月29日后将验收合格证明出示给买受人看，但其并未出示过和解释过。综上，应当将逾期交房截止时间计算至买受人实际拿房止。二、郑静要求淮南惠利房地产公司支付逾期办理权属登记报备手续违约金具有事实和法律依据，一审不予支持错误。郑静要求淮南惠利房地产公司支付逾期办理权属登记报备手续违约金是基于《商品房买卖合同》第十五条之约定，该款规定的退房是赋予买受人有权选择退房的权利，而不是限制守约方的条款，一审对此的理解是非常狭隘的。合同第十五条未对买受人不退房的情形进行约定和约束，可见双方对此没有约定，作为守约方可以按照合同法第一百零七条的规定要求违约方赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同解释》第十八条规定，双方当事人对违约责任没有约定的，依法应当适用法定标准计算。本案并非个案，一审判决与之前的生效判决相悖。按照一审的裁判思路，郑静在不退房的情况下只有选择等待。《商品房买卖合同》第十五条系淮南惠利房地产公司强行约定，不论是选择第一项还是第三项均是淮南惠利房地产公司所为，郑静作为被动接受格式条款的一方，应当作出对郑静有利的解释，且合同约定退房在现实中不具有操作性。 淮南惠利房地产公司未答辩。 郑静向一审法院起诉请求：1.淮南惠利房地产公司向郑静支付逾期交房违约金40747元；2.淮南惠利房地产公司向郑静支付逾期办理权属登记报备手续违约金8417元；3.淮南惠利房地产公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：中环国际广场由淮南惠利房地产公司开发建设。2014年10月22日，郑静与淮南惠利房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买中环国际广场第4幢1804号房，建筑面积共121.26平方米，房屋总价款为623093元。合同约定：第八条交付期限出卖人应当在2016年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第一项中的比率）的违约金。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交房的，双方同意按以下方式处理：见附件。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失……。同日，双方签订了一份合同补充协议（附件五），协议约定：第七条出卖人按照买受人提供的联系方式电话、短信通知买受人，即视为出卖人已履行通知义务……。第十条由于买受人原因，未能按期交付房屋，则出卖人向买受人交付商品房的责任仅限于将该商品房的钥匙放置于该商品房所在的物业管理机构，该放置行为应视为出卖人已依约交付房屋，且出卖人不承担任何保管责任。第十三条除非由于出卖人的原因无法交房，买受人实际接受房屋的时间迟于出卖人交房通知确定的交房日期（最后一天）的，交房通知确定的交房时间（最后一天）为双方房屋交接时间（包括房屋风险责任自此转移、保修期自此起算、物业管理费自次日开始计收）。第十六条物业管理（2）买受人应与出卖人指定的物业管理单位签订物业管理服务合同并按规定缴纳物业管理费等相关费用，物业管理费从出卖人交房通知确定的交房日（最后一天）的次日起计算。第十七条本补充协议是《商品房买卖合同》不可分割的有效组成部分，双方对补充协议逐条进行磋商，取得一致意见。本补充协议所有条款均为双方真实意思之表示，双方均认同在任何时候、任何情况下都不谋求撤销、变更本补充协议（任一条款）。上述合同签订后，郑静按照合同的约定支付了购房款。 2016年9月29日，中环国际广场项目1#-4#商住楼经验收合格，取得《工程竣工验收报告》。 2017年3月6日，郑静在接收涉案房屋时向淮南市惠利物业管理有限公司交纳2016年10月1日-2017年10月1日物业费1833元、装修垃圾清运费388元。 2017年8月25日，淮南惠利房地产公司取得田家庵区广场路西侧中环国际广场不动产权证书（附记登记类型：国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记田家庵区。 2017年8月29日，淮南惠利房地产公司通过在小区物业公告栏张贴通知、微信群、电话等形式通知各业主办理不动产登记事宜。 2017年9月14日，郑静取得田家庵区广场路西侧中环国际广场4栋1804不动产权证书。 双方因逾期交房、逾期办理产权登记发生纠纷，郑静起诉至法院。 根据双方的诉辩主张及举证、质证，结合庭审情况，一审法院归纳本案争议焦点为：一、淮南惠利房地产公司逾期交房是否构成违约，如构成，如何承担违约责任及违约金如何计算？二、郑静要求淮南惠利房地产公司支付逾期办理权属登记报备手续违约金的诉讼请求能否得到支持？ 针对争议焦点，一审法院评判如下： 一、淮南惠利房地产公司逾期交房是否构成违约，如构成，如何承担违约责任及违约金如何计算？ 郑静与淮南惠利房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应自觉履行。合同签订后，郑静按照合同的约定支付了全部购房款，淮南惠利房地产公司也应按照合同的约定履行全部义务。合同约定房屋的最后交付时间为2016年7月31日，并要求以“该商品房经验收合格”作为交付条件，但淮南惠利房地产公司于2016年9月29日才取得涉案楼宇的《工程竣工验收报告》，涉案房屋才符合交付条件。根据合同的约定，涉案房屋不符合交付条件，买受人有权拒绝接受房屋，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于淮南惠利房地产公司未在合同约定的时间将符合交付条件的房屋交付郑静，淮南惠利房地产公司构成违约，应承担逾期交房违约责任。 关于淮南惠利房地产公司如何承担违约责任，本案中，郑静主张淮南惠利房地产公司应按照实际交房时间向其支付逾期交房违约金，淮南惠利房地产公司对逾期交房的事实予以认可，但认为涉案房屋符合交付条件后，其通过电话、登报等方式已通知业主交房，且前期已有业主诉讼，延期交房时间计算至2016年9月29日竣工验收之日，也说明业主对交房及竣工验收情况知晓。郑静迟延收房的原因在于自己，故延期交房违约金计算日期应当以2016年9月29日为准。根据郑静提供的物业费收据显示，其在2017年3月6日在办理房屋交接手续当天向淮南市惠利物业管理有限公司交纳了2016年10月1日至2017年10月1日期间物业费。根据合同补充协议第十六条约定，物业管理费从出卖人交房通知确定的交房日（最后一天）的次日起计算。综上，可以推定淮南惠利房地产公司在涉案房屋符合交房条件后，交房通知确定的交房日（最后一天）为2016年9月30日郑静是知道和认可的。故郑静要求淮南惠利房地产公司承担2016年10月1日至实际交房期间逾期交房的违约责任无事实和法律依据。淮南惠利房地产公司应承担2016年8月1日至2016年9月30日期间逾期交房的违约责任。 关于违约金如何计算，法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，合同约定，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。该约定不违反法律规定，且经审查，淮南惠利房地产公司未举证证明守约方因违约所造成的实际损失，故郑静主张按照合同约定的违约金标准计算违约金，符合法律规定。淮南惠利房地产公司应支付郑静2016年8月1日至2016年9月30日期间（61天）逾期交房违约金11403元（623093元×0.0003×61天）。 二、郑静要求淮南惠利房地产公司支付逾期办理权属登记报备手续违约金的诉讼请求能否得到支持？ 合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失……。按照合同约定，淮南惠利房地产公司应在2017年6月4日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因取得涉案房屋所在楼宇的所有权初始登记是购房人办理权属登记之前必须由开发商完善的手续，而淮南惠利房地产公司于2017年8月25日才取得中环国际广场项目1#-4#商住楼、5#公寓楼的不动产所有权初始登记，故淮南惠利房地产公司构成逾期办理产权登记。对于逾期办理产权登记的处理，双方约定，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。根据法律规定，由于出卖人的原因，买受人在合同约定的办理房屋所有权登记期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，郑静与淮南惠利房地产公司对逾期办理产权登记的处理进行了约定，且该约定不违反法律法规的强制性规定，故郑静在没有退房的情况下要求淮南惠利房地产公司支付逾期办理权属登记报备手续违约金的诉讼请求，无法定或约定依据，依法不予支持。 综上所述，郑静要求淮南惠利房地产公司支付逾期交房违约金诉讼请求中的合理部分，有事实和法律依据，依法予以支持；要求淮南惠利房地产公司支付逾期办理权属登记报备手续违约金的诉讼请求，无法定或约定依据，依法不予支持。据此，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告淮南市惠利集团房地产有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付原告郑静逾期交房违约金11403元；二、驳回原告郑静的其他诉讼请求。案件受理费1029元，由原告郑静负担790元，被告淮南市惠利集团房地产有限责任公司负担239元。 二审中，双方均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。 本院归纳本案二审争议焦点为：一审判决对于逾期交房违约金的计算是否妥当；淮南惠利房地产公司是否应当支付郑静逾期办理权属登记报备手续违约金。 本院认为，涉案房屋符合交房条件的日期为2016年9月29日,即取得涉案楼宇的《工程竣工验收报告》的时间。涉案房屋的物业费收据记载物业费缴纳时间段为2016年10月1日至2017年10月1日。涉案房屋合同补充协议第十六条约定，物业管理费从出卖人交房通知确定的交房日（最后一天）的次日起计算。综上，一审认定涉案房屋逾期交房违约金计算截止日期为2016年9月30日并无不当，予以维持。关于郑静上诉称物业费收据不能作为认定双方交房通知确定日的理由不予采纳；关于郑静上诉称涉案楼盘3栋1001的计算逾期交房违约金的截止时间为业主实际拿房时间即2016年10月12日，并未依据其物业费缴纳起算日即2016年8月1日，存在同案不同判情形，经本院核实，郑静所称的3栋1001室符合交房条件的日期也是2016年9月29日，即取得涉案楼宇的《工程竣工验收报告》的时间，但物业费起算时间早于符合交房条件的时间，而本案的物业费在起算时间时已经符合交房条件，故并不属于同案不同判情形。综上，对郑静的该项上诉理由不予采纳。 《商品房买卖合同》第十五条是关于产权登记的约定，约定了违约的三种处理方式，第一种是买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失；第二种是买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；第三种是空白横线，双方可另行约定其他违约处理方式。本案中，郑静与淮南惠利房地产公司关于产权登记的违约处理方式约定很明确，即第一种处理方式，在合同双方关于产权登记的违约处理方式存在特别约定的情况下，郑静上诉要求淮南惠利房地产公司按照法定标准承担违约责任无依据，本院依法不予支持。案涉合同第十五条不属于格式条款，其中第三种空白横线表明了双方当事人除了上述两张违约处理方式外，可另行约定其他处理方式，故郑静上诉称案涉合同第十五条系格式条款、应作出对郑静有利解释的理由不能成立，本院依法不予支持。另案与本案并非基于同一法律事实，对本案不具有法律拘束力。 综上所述，郑静的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审郑静预交的上诉案件受理费744元，由郑静负担。 本判决为终审判决。 审判长  王雪霞 审判员  张 晨 审判员  王元元 二〇二〇年四月二十六日 法官助理陈志琴 书记员魏海燕 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。