广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初6299号原告：钟接亮，男，1972年6月20日出生，汉族，住广东省揭西县**************，公民身份号码xxx。委托诉讼代理人：李智就，广东信步律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍晓杨，广东信步律师事务所律师。被告：赖德倡，男，1988年4月23日出生，汉族，住广西灵山县*********，公民身份号码xxx。委托诉讼代理人：杨德明，广东国慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雅思，广东国慧律师事务所律师。被告：袁婷，女，1995年12月18日出生，汉族，住佛山市南海区********************，公民身份号码xxx。第三人：中国银行股份有限公司佛山南海西樵支行，住所地：佛山市南海区西樵镇官山城区西樵xxx，统一社会信用代码xxx。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：李伟基，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟硕群，广东聚理律师事务所律师。原告钟接亮与被告赖德倡、袁婷，第三人中国银行股份有限公司佛山南海西樵支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用普通程序，于同年7月23日公开开庭审理了本案。原告钟接亮及其委托诉讼代理人霍晓杨、被告袁婷、第三人中国银行股份有限公司佛山南海西樵支行的委托诉讼代理人李伟基到庭参加了庭审，被告赖德倡经本院公告送达传票，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.第三人于原告代为清偿涉讼房屋贷款之日协助办理涉讼房屋的涂掉抵押登记手续；2.两被告于涉讼房屋完成涂掉抵押登记手续之日起五个工作日内办理涉讼房屋的过户登记手续，被告赖德倡向原告返还代为清偿的涉讼房屋贷款；3.被告赖德倡向原告支付逾期履行合同的违约金（以总房款130万元为本金自2019年10月15日起按日千分之一计至两被告办理过户登记手续之日止）；4.本案诉讼费用、财保费由被告赖德倡承担。事实和理由：原告与两被告经佛山市鸿光房地产中介有限公司促成于2019年9月25日签订了《房地产买卖合同》，约定原告购买两被告的位于佛山市南海区********************（以下简称“涉讼房屋”），成交价为1300000元，被告应在签订合同后10日内向抵押银行申请提前还贷手续，由原告负责还贷，原告于银行通知扣款日前3个工作日将款项付至被告贷款账户内，被告不得擅自挪用，如因被告原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行，被告除赔偿原告损失外，还应向原告支付等额于总楼价20%违约金。合同签订后，原告已支付了定金50000元，并在银行扣款日前向被告贷款银行汇入1000000元，但被告擅自挪用了该款项，经原告多次催讨，被告拒绝返还挪用的上述款项，导致房屋交易手续无法继续进行。被告已将涉讼房屋交付原告，原告花费大量的装修款。原告为维护自身的合法权益，提起本案诉讼。被告袁婷辩称，同意协助原告办理过户手续，但不承担任何金钱支付义务。被告赖德倡没有答辩。第三人述称，第三人就涉讼房屋的抵押权应受保护；第三人同意原告代为清偿涉讼房屋的抵押贷款及利息后，配合办理涉讼房屋涂销抵押手续，但需明确领取还清贷款证明、涂销抵押登记相关资料的领取人；原告陈述的向被告抵押借款还贷账户转账1000000元，但第三人未收到过该款项。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件、被告赖德倡身份证复印件、被告袁婷人口信息打印件各1份。2.房地产买卖合同原件1份、不动产权证复印件2份、情况说明复印件1份。3.中国农业银行客户回执原件1份、业务凭证原件1份、收款证明原件2份。4.律师函原件1份、EMS邮单原件2份及送达打印件2份。5.不动产登记信息查询结果打印件1份。被告袁婷举证如下：1.结婚证原件、离婚证原件、离婚协议书原件各1份，用以证明两被告已于2019年11月25日协议离婚。2.微信截图打印件8张，用以证明2019年9月25日当日，被告袁婷在深圳。第三人举证如下：1.个人一手住房贷款合同原件1份、借款借据原件1份、不动产登记证明原件1份，用以证明两被告为贷款购买涉讼房屋向第三人借款99万元，且将涉讼房屋抵押给第三人以保证合同的履行。2.贷款已还款明细清单打印件1份，用以证明截至2020年5月12日，两被告就涉讼房屋未还本金为950043.1元、利息15391.54元、罚息192.18元，两被告已逾期四期未还款。3.存款历史交易明细清单打印件1份，用以证明在2019年8月1日至2019年10月31日期间，就涉讼房屋的还款账户的交易明细，期间并没有100万元存入。被告赖德昌经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院确认其真实性并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：1.对原告提交的证据2，被告袁婷辩称落款处其签名并非其本人所签，原告也确认被告袁婷的签名为被告赖德倡所签，故对被告袁婷签名的真实性本院不予确认；2.原告的委托代理人寄往被告赖德倡的身份证地址的律师函显示他人代收，故本院确认该份律师函的真实性，寄往被告袁婷身份证地址的律师函未妥投，故本院对该份律师函的证明力不予确认；3.被告袁婷提交的证据2，与本案无直接关联，故本院不作认定。综合采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋的所有权人为被告袁婷、赖德倡[权利证号为粤（2018）佛南不动产权第x号、（2018）佛南不动产权第x号]，已办理抵押登记，抵押权人为第三人。2019年9月25日，原告（买方）、被告赖德倡（卖方抬头处写明赖德倡、袁婷，卖方落款处签名为赖德倡、袁婷）、佛山市鸿光房地产中介有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定原告以1300000元的总价向两被告购买涉讼房屋；涉讼房屋抵押欠款约1000000元，卖方在签署本合同后10日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，如提前还贷出资方是买方或买卖双方共同出资还贷，双方应于银行通知提前还贷扣款日前3个工作日内将各自款项付至卖方贷款账户内，买方出资额包含于买方的首期房款内，且不超过双方约定的买方支付的首期款，买方出资款到账即视为卖方已收到该部分楼款，该款项用于提前还贷，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约，如因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，卖方除赔偿买方损失外还应向买方支付等额于总楼价的20%的违约金；买方出资提前还贷；定金50000元买方在签约当天支付予卖方；首期楼款1050000元（含定金）买方在银行通知卖方提前还贷扣款日前3个工作日内将款项付至卖方还贷账户；尾期房款250000元由房管局过户拿回执当天支付；交易税费由买方承担；买卖双方同意卖方收齐楼款当天交付涉讼房屋；违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择解除合同或继续履行合同，要求违约方按每日总成交价千分之一支付违约金；等等。同日，原告向被告赖德倡转账50000元，被告赖德倡出具收款证明，载明收到原告支付的涉讼房屋的定金50000元。同年10月14日，原告向被告赖德倡的中国农业银行账户转账1000000元，被告赖德倡出具收款证明，载明收到原告支付的涉讼房屋的首期款1000000元。2020年1月7日，原告向被告赖德倡的身份证地址邮寄《律师函》，要求两被告返还挪用的提前还贷款1000000元并在返还款项之日向抵押银行再次申请提前还贷手续，若未能按时返还上述款项应与原告就继续履行涉讼合同协商并提供相应担保。该律师函于同月16日送达。至2020年7月2日，两被告尚欠涉讼房屋抵押贷款本金950043.1元、利息19248.29元、罚息114.41元。另查明，被告袁婷与被告赖德倡于2019年11月25日登记离婚。再查明，至2020年6月29日，涉讼房屋存在的权利限制情况为：1.第三人为抵押权人的一般抵押；2.原告就本案纠纷提起的财产保全申请，本院作出的（2020）粤0605执保1394号民事裁定书，查封涉讼房屋；3.根据另案当事人的申请，本院作出的（2020）粤0605执保3652号民事裁定书，为第一轮候查封涉讼房屋。诉讼中，被告袁婷陈述其与被告赖德倡于2017年9月19日登记结婚，涉讼合同落款处袁婷的签名并非其本人所签，同意配合原告办理涉讼房屋的过户手续，但不同意偿还涉讼房屋项下的抵押贷款。原告确认涉讼合同落款处袁婷签名为赖德倡所签，要求继续履行涉讼合同，同意代两被告清偿涉讼房屋项下的按揭贷款及提前还款的相关费用，并主张以其垫付的偿还涉讼房屋项下贷款本息及相关费用金额抵扣购房款，同意不向被告袁婷主张涉讼合同履行有关的债权，涉讼房屋已于2019年10月14日交付给原告使用。第三人同意原告代两被告清偿涉讼房屋项下尚欠的贷款本息及费用。本院认为，涉讼房屋为两被告共同所有，被告赖德倡未经被告袁婷同意与原告签订涉讼合同，但被告袁婷在诉讼中同意将涉讼房屋售予原告，并同意协助原告办理涉讼房屋的过户手续，应视为对被告赖德倡处分涉讼房屋的追认。涉讼合同关于买卖涉讼房屋的权利义务的约定是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律拘束力。被告赖德倡在收取原告购房款合计1050000元之后，依约应办理提前偿还涉讼房屋项下抵押贷款、涂销抵押及过户等相关手续。虽然涉讼房屋目前仍抵押在第三人名下，但原告自愿向第三人清偿抵押贷款，且原告就涉讼房屋申请采取的保全措施为首轮查封，涉讼合同可继续履行。现两被告办理涉讼房屋的过户条件已成就，原告主张代两被告向第三人清偿涉讼房屋项下的抵押贷款，银行受偿贷款后涂销抵押，两被告协助原告办理涉讼房屋过户手续均符合法律规定，在原告垫付相应费用的情况下，本院均依法予以支持。现原告已支付购房款1050000元，仅剩余250000元房款未支付，而涉讼房屋尚欠第三人的抵押贷款远高于原告未付的房款，故原告主张在其代两被告清偿上述抵押贷款后，被告赖德倡应在扣除应付的房款后支付剩余的差额予原告，本院予以支持。被告赖德倡于2019年10月14日收到原告支付的用于偿还涉讼房屋抵押贷款的1000000元，但未按约定将上述款项用于提前偿还贷款，构成违约，本院根据涉讼合同的履行情况酌情确定被告赖德倡应以原告已支付的房款1050000元为本金按日万分之五自2019年10月21日起至涉讼房屋过户至原告名下之日止的违约金予原告，且违约金的数额不得超过房屋总价的20%即260000元，原告主张超过的部分，本院不予支持。被告赖德倡经本院公告送达传票，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告钟接亮应于本判决发生效力之日起十日内代被告赖德倡、袁婷清偿就佛山市南海区********************项下所欠第三人中国银行股份有限公司佛山南海西樵支行享有抵押权的贷款本息；二、第三人中国银行股份有限公司佛山南海西樵支行应于上述第一项履行完毕之日起十日内配合办理位于佛山市南海区********************项下的抵押登记涂销手续（第三人中国银行股份有限公司佛山南海西樵支行在原告钟接亮履行上述第一项确定的代付义务后，可将相关文件交付原告钟接亮）；三、被告赖德倡、袁婷应于上述第二项确定的义务履行完毕之日起十日内协助原告钟接亮将佛山市南海区********************过户登记至原告钟接亮名下；四、被告赖德倡应于履行上述第三项义务的同时将上述第一项原告钟接亮代为垫付的款项扣除250000元后的款项一次性支付予原告钟接亮，并以原告钟接亮已支付的房款1050000元为本金按日万分之五自2019年10月21日起至涉讼房屋过户至原告名下之日止的违约金（以260000元为限）予原告钟接亮；五、驳回原告钟接亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费16500元，财产保全费5000元，合共21500元（原告已预交），由被告赖德倡负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁 莎人民陪审员  周华丽人民陪审员  李爱明二〇二〇年八月二十七日书 记 员  邓洁婷