山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0983民初1433号原告：王怀宝，男，1980年9月24日出生，汉族，住肥城市。委托诉讼代理人：张晓静（原告王怀宝之妻），女，1980年2月11日出生，住肥城市。委托诉讼代理人：曹会华，山东同成（肥城）律师事务所律师。被告：赵学明，男，1977年11月29日出生，汉族，户籍住址肥城市，原住肥城市新城街道办事处康诚丽都小区**楼****，现住址不详。原告王怀宝与被告赵学明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王怀宝的委托诉讼代理人张晓静、曹会华到庭参加诉讼。被告赵学明经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王怀宝向本院提出诉讼请求：1.请法院依法判令被告支付原告租金37000元（租金2014年10月27日至2015年2月20日为5000元，2015年2月21日至2016年2月20日为21000元，2016年2月21日至2016年8月27日为11000元）及违约金5000元，共计42000元；2、本案诉讼费、保全费用由被告方承担。事实和理由：原告为案外人杨树华的房屋按揭贷款提供了担保被法院执行并被查封扣划了工资，为弥补原告被执行划款的损失，案外人杨树华提出将其租赁的饭店（安庄镇泰东路东侧，原名为：客来聚酒楼马埠店）收取租金的权利转让给原告，因当时饭店已由被告转租，因此原、被告及案外人杨树华于2014年10月27日签订了《转让转租协议》一份,约定:“甲方：杨树华乙方：王怀宝丙方：赵学明一、原签订于2010年12月12日房屋租赁合同在本协议签订之日起由乙方与原房东房屋租赁合同自行签订，原始房屋租赁合同自行作废。原房东与甲方不再有任何纠葛。二、本协议签订后，乙方代替甲方履行甲丙双方于2013年2月21日签订的转租所有事项，乙方直接向丙方主张权利。该转租协议同时对房东、乙方、丙方产生法律效力，甲方退出，不再对酒店享有任何权利义务。如果乙丙双方对原甲丙双方签订的转租事宜有其他安排的，双方另行协商，涉及到重大事项应告知房东”。2013年2月21日，杨树华与赵学明签订的《转租合同》第一条约定：杨树华将租赁的翟连峰的房产转租给赵学明，租赁期限自2013年2月21日至2018年2月20日；房屋租金第一年为35000元，自第二年起，每年递增1000元，于每年2月20日前一次性付齐。房屋租金由赵学明直接交付房主，并在杨树华租金中扣除，剩余租金交付杨树华。第六条约定：赵学明如提前解除合同按所提前年限总租金的百分之五十赔付给乙方。合同签订后被告始终未向原告支付租赁费，原告于2016年8月份向被告主张解除租赁合同，被告同意解除，但2014年10月27日至2016年8月份期间的租赁费被告始终未支付给原告，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求贵院依法准予原告的请求。被告赵学明未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告未到庭视为其放弃举证和质证的权利。对原告提交的以下证据：1.2010年12月12日翟连峰与杨树华签订的房屋租赁合同一份；2.2013年2月21日杨树华与赵学明签订的转租合同一份；3.2014年10月27日杨树华与赵学明、王怀宝签订的转让转租协议一份；4.（2016）鲁0983民初3573号案判决书及庭审笔录一份；5.2017年5月5日本院依法对被告所做询问笔录一份。上述证据经本院审查，客观、真实，与本案具有关联性，本院予以确认，并在卷佐证。本案在审理过程中，本院依法调取了山东省泰安市中级人民法院（2017）鲁09民终2699号民事裁定书，本院（2018）鲁0983民初2377号民事判决书、（2019）鲁0983民初378号民事判决书及生效证明各一份。原告对上述法律文书的真实性无异议。上述法律文书认定的事实与本案具有关联性，本院依法作为本案定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月12日，杨树华及王兴芬（杨树华之妻）与翟连峰签订《房屋租赁合同》一份，约定翟连峰将位于泰东路东侧的房产出租给杨树华、王兴芬，合同期限自2010年12月13日至2019年12月12日；房租第一年为8000元，第二年至第四年每年为10000元，第五年至第九年每年为16000元。2013年2月21日，杨树华与被告赵学明签订《转租合同》一份，约定：杨树华将租赁的翟连峰的房产转租给赵学明，租赁期限自2013年2月21日至2018年2月20日；房屋租金第一年为35000元，自第二年起，每年递增1000元，于每年2月20日前一次性付齐。房屋租金由赵学明直接交付房主，并在杨树华租金中扣除，剩余租金交付杨树华。另查明，2008年7月28日，杨树华因购买山东兴润房地产有限公司开发建设的富丽桃源小区的房屋，向中国银行股份有限公司肥城支行按揭贷款195000元，山东兴润房地产有限公司为该贷款提供担保。2008年8月14日，王怀宝与中国银行股份有限公司肥城支行签订保证合同，王怀宝对杨树华在中国银行股份有限公司肥城支行的贷款提供连带责任保证。后杨树华未按约定偿还贷款，中国银行股份有限公司肥城支行向本院起诉，要求杨树华、王兴芬、王怀宝、山东兴润房地产有限公司偿还贷款本息、罚息、违约金及律师代理费等。2013年8月3日，本院作出（2013）肥商初字第783号民事判决书，判决杨树华、王兴芬自判决书生效之日起五日内，偿还中国银行股份有限公司肥城支行借款本金177606.69元及利息、律师代理费11000元，王怀宝、山东兴润房地产有限公司承担连带清偿责任。判决生效后，中国银行股份有限公司肥城支行申请强制执行，2013年12月至2015年1月23日，本院扣划王怀宝银行存款80000元，王怀宝在该款中领取生活费33000元。截止2019年9月24日，王怀宝实际代杨树华偿还中国银行股份有限公司肥城支行借款47000元。2014年10月27日，杨树华、王怀宝及赵学明签订《转让转租协议》一份，约定：“甲方：杨树华乙方：王怀宝丙方：赵学明一、原签订于2010年12月12日房屋租赁合同在本协议签订之日起由乙方与原房东房屋租赁合同自行签订，原始房屋租赁合同自行作废。原房东与甲方不再有任何纠葛；二、本协议签订后，乙方代替甲方履行甲丙双方于2013年2月21日签订的转租所有事项，乙方直接向丙方主张权利。该转租协议同时对房东、乙方、丙方产生法律效力，甲方退出，不再对酒店享有任何权利义务。如果乙丙双方对原甲丙双方签订的转租事宜有其他安排的，双方另行协商，涉及到重大事项应告知房东；三、甲方的酒店以十二万的价格转让给乙方，该转让款直接抵顶乙方在下述案件应承担的担保责任，因此前乙方曾为甲方购买肥城市富丽桃源小区10号楼1单元601室进行担保（该案已进入肥城市人民法院强制执行阶段），乙方在本案中承担十三万两千贰佰元整（因甲方向乙方已支付一万两千二佰元），未结清的案件款由甲方负责，此后，甲乙双方之间就酒店转让和房屋担保事项别无纠葛；四、本协议签订后立即发生酒店转让事宜，甲乙丙三方不再另行办理书面交接手续；五、本协议一式三份，各方各执一份，签字或盖章后立即生效。（房东已同意转租转让房东：（签字或盖章）翟连峰甲方（签字或盖章）：杨树华乙方（签字或盖章）:王怀宝丙方（签字或盖章）：赵学明签订日期：2014年10月27日”。同日，王怀宝与翟连峰签订《房屋租赁合同》一份，约定翟连峰将泰东路东侧房产租给王怀宝使用，合同期限自2014年12月13日至2019年12月12日止，房屋租金每年16000元。以上协议签订后，杨树华与王怀宝未就涉案酒店设施、资产进行交接，涉案酒店一直由赵学明经营，赵学明实际经营至2015年8月底，其未按《转让转租协议》的约定向王怀宝支付租金。2016年9月6日，原告王怀宝起诉杨树华与赵学明及翟连峰（第三人），要求解除与杨树华、赵学明签订的《转让转租协议》，并要求赵学明支付租金及违约金。本院于2017年5月16日作出（2016）鲁0983民初3573号民事判决书，判决解除杨树华、王怀宝、赵学明于2014年10月27日签订的《转让转租协议》。杨树华不服该判决提出上诉，山东省泰安市中级人民法院于2018年1月2日作出（2017）鲁09民终2699号民事裁定书，裁定撤销原判，发回本院重审。案件重新审理时王怀宝又将诉讼请求变更为撤销该《转让转租协议》，并放弃要求赵学明支付租金及违约金的诉讼请求。本院于2018年9月10日作出（2018）鲁0983民初2377号民事判决书，判决驳回王怀宝的诉讼请求。该判决已生效。2019年1月17日，杨树华起诉王怀宝、赵学明（第三人），要求王怀宝支付其酒店转让款并支付利息。同时，王怀宝提出反诉，要求解除2014年10月27日签订的《转让转租协议》。本院于2019年12月25日作出（2019）鲁0983民初378号民事判决书，在该判决中，本院依法认定赵学明未向王怀宝支付租金，且于2015年9月份不再经营并腾退房屋，被原房东收回，转租协议已实际履行不能。根据协议约定，赵学明应支付的租金为每年35000元（以后每年递增1000元），其中向翟连峰（房东）支付租金16000元，剩余租金支付给王怀宝，杨树华自认赵学明已支付租金至2014年12月11日，故赵学明应向王怀宝支付自2014年12月12日起至2015年8月31日期间的租金14937元（20000元÷365天×71天+21000元÷365天×192天）。该判决已生效。本院认为，原告王怀宝、被告赵学明与案外人杨树华之间签订的涉案房屋转让转租协议，系各方当事人的真实意思表示，客观真实，合法有效，本院予以确认。原、被告在享有合同权利的同时，亦应全面履行各自的合同义务。原告按照合同约定将涉案房屋交付被告使用，被告亦应当按照合同约定向原告支付相应的租金。根据本院依法认定的事实，被告未按照协议约定交纳租金，存在违约行为，原告依据合同约定要求被告支付经营酒店期间的租金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对原告王怀宝要求被告赵学明支付自2014年10月27日起至2016年8月27日止拖欠的租金37000元的诉讼请求。本院认为，本院（2019）鲁0983民初378号民事判决书，就该事实已经作出认定，被告应支付原告自2014年12月12日起至2015年8月31日期间的租金14937元，对原告主张的房屋租赁费本院按照该数额予以支持，超出数额本院不予支持。对原告王怀宝要求被告赵学明支付违约金5000元的诉讼请求。本院认为，被告赵学明未按合同约定向原告交纳房屋租赁费，存在违约行为，应当承担相应的违约责任，因协议约定的违约金过高，本院按照原告损失的30%计算违约金即4481.1元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告赵学明于本判决生效之日起十日内，支付原告王怀宝房屋租赁费14937元；二、被告赵学明于本判决生效之日起十日内，支付原告王怀宝违约金4481.1元；三、驳回原告王怀宝的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1290元，由被告赵学明负担393元，原告王怀宝负担457元；财产保全费440元，由被告赵学明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判长 韩      新审判员 阚洪霞审判员梁伟二〇二〇年八月二十四日书记员 郎      平