广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初4699号原告（反诉被告）：杨菖，男，1988年8月2日出生，汉族，住江西省南昌市湾里区*****，公民身份号码360************313。委托诉讼代理人：曾显扬，广东信广律师事务所律师。被告（反诉原告）：傅颖然，女，1974年5月7日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区************，公民身份号码440************226。委托诉讼代理人：杨明钊，广东巨能律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟海霞，广东巨能律师事务所实习律师。原告杨菖与被告傅颖然租赁合同纠纷一案，本院2019年2月24日立案后，被告傅颖然在诉讼中提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告杨菖及其委托诉讼代理人曾显扬，被告的委托诉讼代理人杨明钊、钟海霞到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即退回租金、水电费用共375478元，保证金180000元，合共555478元给原告，并从立案之日起按银行同期贷款利率计算利息给原告至实际付清为止；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月18日，被告将位于佛山市南海区******货场共4500平方米租赁给原告办厂之用，合同约定租赁期限从2018年9月15日起至2025年8月28日止；保证金180000元；租金2018年10月1日至2021年9月30日为每月60650元。合同签订后，原告交付了保证金180000元，并支付了租金、水电费用375478元。但在办厂过程中原告才得知被告隐瞒了该厂房于2013年5月13日起已经纳入佛山西站范围，政府要拆迁、征地，原告办厂的目的无法实现，被告的行为还给原告造成了巨额的经济损失。被告辩称，一、本案不存在任何欺诈隐瞒。1.主观上，被告也是从他人手上租用涉讼租赁物，无论是政府拆迁办、业主、第一任承租方、第二任承租方均未向被告明确告知涉讼租赁物及地上建筑物将要被征收，被告并不知情。且转租之时，前一份合同租赁期限尚在有效期内。原告需要举证证明被告在签订合同之时，就已经知道涉讼租赁物何时将要被征收。2.客观上，被告没有实施任何欺诈隐瞒行为，从未向原告许诺涉讼租赁物不会被征收，原告亦无相关证据证明被告曾许诺过。3.涉讼租赁物将要被拆迁征收的信息属公开信息，根本无法隐瞒。根据有关拆迁法律法规，政府拆迁的流程是需要进行公告公示，既然拆迁信息公开，这就代表任何人都可以知晓该信息，那么可以合理推定被告在租用前就理应知道。原告提交拆迁的公告是刊登在报纸上，日期为2013年5月13日，这恰恰能够佐证原告对涉讼租赁物将要被拆迁是知情的，原告在签订涉讼合同前早已了解，根本不可能存在任何违背真实意思表示的情形。4.再者，合同第十条第（10）款明确约定，若因政府征用或（拆）迁行为导致本租赁物无法继续履行本合同时，甲方无需向乙方承担任何违约或赔偿责任。即，合同早已经对涉讼租赁物遭遇政府拆迁时双方权责进行明确约定，原告已经对涉讼租赁物遭遇拆迁已经有了合理的预期，故原告主张不成立。二、原告已经实现了合同目的，损害亦得到补偿，无权再要求赔偿。1.正如原告诉状中所述，原告在签订合同不久就已经知道要拆迁，却仍然选择继续租用涉讼租赁物，并支付租金，经营时间长达1年之久，可见原告已经默示承认了该情况，原告已经达到了其合同目的，并未对原告造成实质损害。2.原告已经和政府拆迁办签订了相关拆迁补偿协议，拆迁办亦已经向原告支付了补偿金，原告在本次政府拆迁行为中的损失已经得到弥补，无权再向被告主张本案所谓的损失。三、涉讼合同可能为无效合同，如该情况属实，法院应依不当得利返还原则处理双方权责。同时，原告仍有义务向被告支付房屋占用费及实际支出的水电费。被告是第三手承租人，涉讼租赁物已被政府拆迁征收，被告无法查清涉讼租赁物是否有房产证或依法报建。即，涉讼租赁物可能没有房产证、没有合法报建，如该情况属实，涉讼合同为无效合同。若合同无效，原告没有行使撤销权的基础，双方权利义务关系应以不当得利返还原则处理。另外，根据最高院关于房屋租赁合同司法解释第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，由于原告从2019年4月开始就没有再向被告支付过租金和水电费，在此期间原告一直占用涉讼租赁物直至8月份才退出涉讼租赁物（与拆迁办签署安置补偿协议后）。因此，原告应参照合同租金标准向被告支付拖欠的占用费及被告代为垫付的水电费。被告向本院提出反诉请求：1.被告没收原告的租赁保证金180000元；2.原告立即向被告清偿拖欠的2019年4月至7月的租金243000元及滞纳金133407元；3.原告立即向被告支付4个月的违约金243000元；4.原告立即向被告清偿拖欠的2019年3月至7月的水电费17338.6元、2019年1月至7月的垃圾费900元、土地使用税5850元，合计24088.6元；5.本案的诉讼费由原告承担。事实和理由：2018年9月18日，原、被告签订了一份《厂房租赁合同》，合同约定原告向被告租用位于佛山市南海区************货场的厂房、仓库及其他附属设施，面积为4500平方米。合同签订后，被告依约将租赁物交付原告使用。然而，原告从2019年4月份开始就一直拖欠租金，被告曾经委托律师事务所向原告发送律师函，要求原告按期支付租金及水电费，但原告不置可否。原告的行为已构成实质违约，严重损害被告的合法权益。原告对反诉辩称，被告反诉没有依据，应予驳回。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的录音中部分内容嘈杂，且存在多人对话，原告亦未举证证明对话人员身份，故本院对该证据的证明效力不予确认；2.被告提交的租赁合同、收款收据均为原件，且收据与网上银行回单打印件相互印证，原告有异议但未举证反驳，本院对该部分证据的真实性予以确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2013年5月13日，佛山市南海区人民政府发布《佛山市南海区关于佛山西站片区征地拆迁的通告》，通告的征地拆迁范围为佛山西站片区位于佛山一环以东，桂丹路以北，科技路—广佛新干线以南，佛山机场以西区域，需征地面积为13508.556亩。2018年9月18日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区******货场的厂房、仓库及其他附属设施（以下简称涉讼租赁物）租赁于乙方使用，双方确定租赁面积为4500平方米。租赁期限从2018年9月15日起至2025年8月28日止，免租期15天，从2018年10月1日开始起租。在本租赁合同生效之日起，甲方以现状向乙方交付租赁物。本合同的租赁保证金为180000元。2018年10月1日至2021年9月30日为60750元，2021年10月1日至2024年9月30日为69862.5元，2024年10月1日至2025年2月28日为80338.5元。租赁期间，使用该租赁物所产生的的包括但不限于物业管理费、卫生费、供暖费、水费、电费、燃气费、通讯费、上网费、电视收视费、停车费、设备及设备维修等费用由乙方承担，本合同中未列明的与租赁物及租赁物出租有关的其他费用均由乙方承担。如甲方垫付了应由乙方支付的费用，乙方应根据甲方出示的相关缴费凭据向甲方返还相应费用本息（利息按照月息1%），并承担合同约定的违约责任。乙方应于本合同签订之日，向甲方支付全部租赁保证金180000元，并交付2018年10月1日至2018年10月31日租金60750元。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金为拖欠天数乘以欠缴租金总额的2‰。双方同意在租赁期限内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：（1）该租赁物占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（2）该租赁物因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的；（3）该租赁物因城市建设需要被依法列入租赁物拆迁许可范围的；（4）该租赁物毁损、灭失或者被鉴定为危险租赁物的。若乙方违反本合同导致合同被解除或乙方中途擅自退租的（不可抗力原因除外），乙方无权要求返还租赁保证金，并应向甲方支付4个月违约金及赔偿甲方所受到的其他全部经济损失。双方并约定其他权利义务。被告出具收据，确认收到原告支付的保证金180000元。2018年11月11日，被告方出具收据，确认收到原告11月租金50000元。2018年12月28日，被告方出具收据，确认收到原告12月租金60503元。2019年1月25日，被告方出具两张收据，分别确认收到租金、水电费共13645元以及1月租金50000元。2019年3月1日，被告方出具收据，确认收到原告支付的2月租金60750元、1月电费1646.4元、水费170.6元。2019年3月27日，被告方出具收据，确认收到原告支付的3月租金60750元、2月份电费487.2元、水费66.4元。2019年5月12日，原告签收了被告委托北京天平（长沙）律师事务所通过顺丰速运发出的律师函，函件载明原告已经连续两个月没有按照合同约定支付租金，并要求原告收函后七日内支付租金。2019年6月18日，被告委托广东巨能律师事务所通过中国邮政快递向杨菖发出律师函，函件载明原告已拖欠三个月的租金及相应水电费，并要求原告收函后三日内支付拖欠的租金及水电费。邮件于2019年6月20日妥投签收。另查明，原告杨菖系佛山市凯威斯门窗有限公司的法定代表人。2019年4月25日，狮山镇******工作站向佛山市凯威斯门窗有限公司出具《关于提供企业相关资料的通知》，载明该公司厂房位于佛山西站动车运用所横南回迁安置地块拆迁范围内。2019年5月27日，佛山市南海区环境保护局向佛山市凯威斯门窗有限公司出具《环境监察通知书》，载明2019年5月27日，佛山市南海区环境保护局监察人员执法检查，发现佛山市凯威斯门窗有限公司有（涉嫌）未经环保部门批准擅自建设、投产的违反环保法律法规行为。2019年7月24日，佛山市南海区狮山镇******工作站（甲方）与佛山市凯威斯门窗有限公司（乙方）签订《佛山西站动车运用所横南回迁安置地块搬迁补偿协议书》，约定拆迁补偿款及奖励金共263741.66元，上述款项已包含乙方设备设施、可移动物品搬迁、工人安置及其他须补偿的费用，已完全全部补偿乙方的损失。原告确认其已收取上述263741.66元。再查明，2013年6月27日，被告与案外人刘某1签订《租赁合同》，约定被告承租涉讼租赁物，期限从2010年11月1日起至2025年2月28日止，2010年11月1日至2013年2月底每月租金24750元，2013年3月1日至2016年2月底每月29700元，2016年3月1日至2019年2月底每月35640元，2019年3月1日至2022年2月底每月42768元，2022年3月1日至2025年2月底每月51322元。2019年1月5日，刘某2出具收款收据，确认收到被告2019年1月租金35640元，电费2213.4元、水费232.26元，合计38085.66元。2019年1月14日，被告方向刘某2转账38085元。2019年2月16日，刘某2出具收款收据，确认收到被告2月租金35640元，电费1646.4元、水费170.64元，合计37457.04元。2019年2月28日，被告方向刘某2转账37456元。2019年3月1日，刘某2出具收款收据，确认收到被告3月租金35640元，电费487.2元、水费66.36元，合计36193.56元。2019年3月11日，被告方向刘某2转账36190元。2019年4月4日，刘某2出具收款收据，确认收到被告4月租金42768元，电费2242.8元、水费303.30元，补收3月租金7128元，合计52442.16元。2019年4月23日，被告方向刘某2转账52440元。2019年5月4日，刘某2出具收款收据，确认收到被告5月租金42768元，电费2221.8元、水费203.82元，合计45193.62元。2019年5月27日，被告方向刘某2转账45193元。2019年6月6日，刘某2出具收款收据，确认收到被告6月租金42768元，电费2956.8元、水费189.6元，合计45914.4元。2019年6月24日，被告方向刘某2转账45914元。2019年7月3日，刘某2出具收款收据，确认收到被告7月租金42768元，电费2570.4元、水费137.46元，合计45475.86元。2019年7月9日，刘某2出具收据，确认收到被告支付的2019年1月-6月垃圾费900元。2019年7月20日，被告方向刘某2转账46375元。2019年8月12日，刘某2出具收款收据，确认收到被告现金支付的2019年1月-6月土地使用税5850元。2019年9月18日，刘某2出具收款收据，确认收到被告现金支付的电费5750元、水费209元，合计5959元。2020年2月24日，原告提起本案诉讼。2020年3月30日，被告向本院提起反诉。诉讼中，原告陈述称，被告通过微信向原告发送水电费清单，其中2019年3月电费2242.8元、水费303.36元，2019年4月电费2221.8元、水费203.82元，2019年5月电费2956.8元、水费189.6元，2019年6月电费2570.4元、水费137.46元，被告并未发送7月份的水电费，原告于2019年7月底搬离涉讼租赁物，涉讼租赁物从2019年8月开始停水电，2019年8月底被拆除。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，原、被告均未能提供涉讼租赁物已经规划报建或经行政主管部门批准建设的证据，涉讼租赁物未经批准建设，原、被告签订的《厂房租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效，原、被告之间按无效合同清理结算处理。合同无效，因合同收受的财产应予返还，被告傅颖然应返还其收取的保证金予原告，本院对原告主张被告返还保证金180000元的请求予以支持，对被告诉请没收保证金180000元不予支持。合同无效，双方均存在过错，原告主张被告计付保证金的利息，本院不予支持。原告于2018年9月18日至2019年7月底实际对涉讼租赁物进行了相应的使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，应参照《厂房租赁合同》约定的租金标准支付占用期间的费用予被告。同时，参照合同约定及根据公平原则，原告占用期间的水电费、土地使用税、垃圾费等，亦应由原告承担。故，原告主张被告退回其已交付的使用费、水电费共375478元并支付利息，缺乏理据，本院不予支持。原告自2019年4月1日起未支付场地使用费，被告诉请原告支付2019年4月至7月的使用费243000元（60750元×4），理据充分，本院予以支持。被告提交的收款收据载明的水电费金额与原告确认收到的微信通知的金额一致，原告已支付水电费金额亦与被告的上一手出具的单据载明金额一致，同时被告提交的转账记录及收据反映其已向上一手支付相关费用，故本院认定被告举证足以反映其已垫付2019年3至7月期间的水电费16784.98元（2242.8+303.36+2221.8+203.82+2956.8+189.6+2570.4+137.4+5750+209）、2019年1月至7月的垃圾费900元、2019年1月至6月的土地使用税5850元，故原告应支付上述费用予被告，本院对原告主张超出部分的水电费不予支持。被告主张原告支付的滞纳金133407元，实质系逾期支付租金的违约金，此外，被告还主张原告支付4个月的违约金243000元，《厂房租赁合同》无效，被告主张上述违约金没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）傅颖然应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金180000元予原告（反诉被告）杨菖；二、原告（反诉被告）杨菖应于本判决发生法律效力之日起十日内支付场地使用费243000元予被告（反诉原告）傅颖然；三、原告（反诉被告）杨菖应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年3至7月的水电费16784.98元予被告（反诉原告）傅颖然；四、原告（反诉被告）杨菖应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年1至7月的垃圾费900元予被告（反诉原告）傅颖然；五、原告（反诉被告）杨菖应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年1至6月的土地使用税5850元予被告（反诉原告）傅颖然；六、驳回原告（反诉被告）杨菖的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）傅颖然的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费4677.39元（原告已预交），由原告杨菖负担2727.39元，被告傅颖然负担1950元。反诉受理费6017.48元，财产保全费2520元，合计8537.48元（被告已预交），由原告负担4501.68元，被告负担4035.8元。经核算，原告杨菖应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付2551.68元（4501.68-1950）予被告傅颖然，本院不另退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年六月十九日书记员  林浩成