福建省明溪县人民法院 行 政 判 决 书 （2020）闽0421行初9号 原告俞裕滨，男，1971年9月3日出生，汉族，住福建省福清市。 委托代理人李月华，福建闽律律师事务所律师。 委托代理人施婷，福建闽律律师事务所律师。 被告泰宁县住房和城乡建设局，住所地泰宁县状元街**建设大楼，统一社会信用代码：11350429003791178H。 法定代表人邹宁生，局长。 出庭负责人吴明生，副局长。 委托代理人徐秋霖，福建纵然律师事务所律师。 委托代理人郝少松，福建纵然律师事务所律师。 第三人三明坤泰房地产开发有限公司，，住所地泰宁县杉城镇水南西街**组织机构代码：55505665-7。 法定代表人陈静，负责人。 委托代理人罗建生，福建枫桦律师事务所律师。 原告俞裕滨不服被告泰宁县住房和城乡建设局（以下简称泰宁住建局）于2015年7月8日对原告俞裕滨与第三人三明坤泰房地产开发有限公司（以下简称三明坤泰公司）签订的《商品房买卖合同》登记备案予以注销的行为，于2020年2月25日向本院提起诉讼。本院依据《福建省高级人民法院关于深化行政案件跨行政区域管辖改革的若干规定》受理此案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告俞裕滨委托代理人李月华、被告泰宁住建局的出庭负责人吴明生及其委托代理人徐秋霖、郝少松、第三人三明坤泰公司委托代理人罗建生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2015年7月6日，第三人三明坤泰公司向泰宁县房地产管理所出具《实际购房户与原非正式购房备案户关系理顺确认函》，认为位于丹霞名府7幢1302号房原备案于非正式购房户俞裕滨名下，现实际购房户与俞裕滨关系已理顺，申请注销俞裕滨的相关购房合同备案登记，给予实际购房户办理购房合同的备案登记。2015年7月8日，泰宁县房地产管理所注销了俞裕滨与第三人三明坤泰公司签订的编号：MF-2007-01-NO.0578707《商品房买卖合同》备案登记。原告俞裕滨不服泰宁县房地产管理所上述行为，向本院提起诉讼。 原告俞裕滨诉称：原告与第三人三明坤泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，编号：ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0578707，约定将位于泰宁县房产出售给原告，讼争房产建筑面积118.14平方米，合同中对原告与第三人三明坤泰房地产开发有限公司权利义务进行了详细的约定。2014年5月12日原告通过银行向该公司转账付清了8套房款。2014年5月13日上述《商品房买卖合同》在泰宁县房地产管理所完成备案登记。但三明坤泰房地产开发有限公司未经原告同意且在原告完全不知情的情况下私自向泰宁县房地产服务中心申请解除买卖合同备案。而被告泰宁县房地产服务中心未依法进行核查且未依法通知原告，在原告完全不知情的情况下办理解除备案登记，时至2019年10月底，原告听说案外人王长棋有一套房产被强行解除，亲自到被告处确认，方才知道诉争房产已被解除。被告此举严重侵害原告的合法权益，故请求确认被告所做出的行政行为违法。请求：一、确认被告撤销编号ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0578707《商品房买卖合同》备案登记行政行为违法；二、责令被告恢复对编号ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0578707《商品房买卖合同》的备案登记；三、判令被告承担本案诉讼费用。 原告俞裕滨向本院提交以下证据：1.身份证，证明原告主体适格；2.编号0578707商品房买卖合同，证明原、被告约定的权利义务；3.银行流水，证明原告给被告汇款的事实。 被告泰宁住建局辩称：一、答辩人不是本案适格被告，依法应驳回原告对答辩人的起诉。原泰宁县房地产管理所系依法登记的独立的事业单位法人，根据2013年8月14日印发的《中共泰宁县委机构编制委员会关于泰宁县住房和城乡规划建设局所属事业单位清理规范方案的批复》及2015年11月15日印发的《中共泰宁县机构编制委员会关于调整县房地产管理所职能及编制的通知》，原泰宁房管所在2015年期间的职责包括商品房预售登记备案等，履行法律规定的房地产管理部门职责。本案被诉的注销商品房预售合同登记备案行为，也是由原泰宁县房地产管理所作出，而非与答辩人共同作出，依法应由原泰宁县房地产管理所承担法律责任，作为法律案件的诉讼主体。答辩人作为原泰宁县房地产管理所的上级和举办单位，仅是内部的行政隶属和管理的关系，原告将答辩人列为本案的共同被告，于法无据。二、原告俞裕滨以其系案涉房屋的“购房人”作为诉权基础提起本案诉讼，因第三人三明坤泰公司已明确否认与俞裕滨之间存在商品房买卖合同关系，故俞裕滨主张的“购房人”身份尚无法确定，其主张提起本案的诉权基础不能成立，依法应裁定驳回其起诉。主要理由有：1.俞裕滨是否系案涉房屋的“购房人”，尚存争议；2.进一步而言，俞裕滨签订、备案案涉房屋的商品房买卖合同，与正常的购房行为明显不符，更符合以签订商品房买卖合同的方式为民间借贷提供担保的特征。3.如果在本行政诉讼案件中，仅仅以俞裕滨系合同上载明的形式上的“购房人”，就直接认可其系案涉房屋的“购房人”的诉权主张，则等于代替民事诉讼或者仲裁直接确认了俞裕滨与坤泰公司之间的商品房买卖合同关系，不仅超越行政审判权限，更使得俞裕滨借助本行政案件达到了本应通过民事诉讼或者仲裁才能解决问题的目的，并对俞裕滨与坤泰公司之间的相关民事争议产生既判力影响。三、被诉注销商品房预售合同登记备案行为对原告俞裕滨的权利义务未产生实际影响，俞裕滨只能通过民事诉讼或者仲裁来解决已客观存在的合同争议。被诉的注销商品房预售合同登记备案行为，也不具有诉的利益和必要，依法亦应裁定驳回其起诉，主要理由：1.商品房预售合同登记备案不属于不动产登记，不产生物权效力，仅是行政管理措施；2.商品房预售合同登记备案对合同效力不产生影响；3.商品房预售合同备案对一房数卖纠纷的处理结果及执行均没有影响；4.本案中合同登记备案及注销登记备案未对原告俞裕滨的权利义务产生实际影响。四、原告俞裕滨起诉已超过法定起诉期限，也应依法裁定驳回其起诉。第三人坤泰公司共在原房管所办理了与原告之间包括本案所涉及的房屋在内的8份商品房预售合同登记备案，但后又全部办理了注销合同登记备案。在原房管所于2015年7月8日作出被诉注销合同登记备案之后，俞裕滨本人还曾分别于2015年12月14日、2016年2月17日、2016年4月6日和2016年5月5日先后4次到原房管所办理了其余房屋的注销合同登记备案手续，且已登报声明俞裕滨遗失案涉商品房买卖合同并声明作废，俞裕滨若为真实购房人的话是不可能不关注、不知晓案涉商品房买卖合同登报作废及被诉注销合同登记备案的相关情况，故其应于2015年就已知晓并认可被诉注销合同登记备案行为。显然，原告于被诉注销合同登记备案行为发生4年之后才提起本案诉讼。五、被诉注销合同登记备案行为符合规定。法律并未对注销商品房预售合同的登记备案作出专门规定。商品房预售合同签订后，是由预售人即房地产开发企业单方办理合同登记备案手续，相应地，注销合同的登记备案手续亦可由房地产开发企业单方办理。本案中，因丹霞名府、丹霞美地房地产项目因资金链出现问题，采取“假购房、真借贷”方式进行民间融资，引发诸多问题。针对这两个项目非真实销售问题，泰宁县人民政府专门研究出具[2015]11号《关于研究丹霞名府和丹霞美地项目有关问题的纪要》议定，根据三明市人民政府相关会议和文件精神，在对丹霞名府已备案房源进行认真清理的基础上，对备案给融资户的非真实销售商品房，由坤泰公司股东会形成撤销备案决议，并向原房管所提出书面申请，由原房管所根据有关规定据实备案给实际购房户。第三人坤泰公司认定原告为非正式购房户（抵押重复销售）申请办理注销案涉合同的登记备案，并登报声明俞裕滨遗失案涉商品房买卖合同并声明作废，且原房管所根据坤泰公司申请和所提供的相关股东会决议、申请书、丹霞名府非正式销售名细册等材料办理案涉合同注销的登记备案，并为第三人与坤泰公司的商品房买卖合同办理了登记备案手续，符合相关规定。六、坤泰公司已将案涉房屋出售给案外人王剑平、章芳芳，并在注销原告合同登记备案的第二天为王剑平、章芳芳办理了商品房买卖合同登记备案手续。在该合同登记备案未经法定程序撤销之前，原告诉请主张恢复其与坤泰公司就同一房屋的预售合同登记备案，也缺乏事实和法律依据。综上，请求依法裁定驳回原告俞裕滨的起诉。 被告泰宁住建局向本院提交以下证据和法律依据：1.中共泰宁县委机构编制委员会关于泰宁县住房和城乡规划建设局所属事业单位清理规范方案的批复、2.中共泰宁县委机构编制委员会关于调整县房地产管理所职能及编制的通知，证明中共泰宁县委员机构编制委员会规定原泰宁房管所履行对商品房预售登记备案等职责；3.关于研究丹霞名府和丹霞美地项目有关问题的纪要[2015]11号，证明2015年2月2日，泰宁县人民政府专题会议纪要议定，对丹霞名府、美地项目已备案房源进行认真清理的基础上，对现房抵押给银行和备案给融资户的46套非真实销售商品房，由坤泰公司和润泰公司股东会形成撤销备案决议，并向原县房管所提出书面申请，由原县房管所根据有关规定据实备案给实际购房户；4.商品房购销合同备案一览表，证明俞裕滨于2014年10月8日一次性办理了向坤泰公司购买包括案涉房屋在内共7套房的合同备案手续。此后，自2015年11月26日起俞裕滨多次申请注销，至2016年5月5日，前述7套房屋的买卖合同备案均已注销；5.实际购房户与原非正式购房备案户关系理顺确认函、6.商品房买卖合同、7.收款收据、8.报纸（遗失声明）、9.转账凭证、10.认购协议书、11.授权书、12.营业执照、13.组织机构代码证、14.身份证复印件（陈静）、15.身份证复印件（陈世文）、16.三明坤泰房地产开发有限公司股东会决议、17.关于要求解除丹霞名府37套房子备案的请示、18.丹霞名府非正式销售名细册，共同证明2015年1月24日，三明坤泰房地产开发有限公司作出股东会决议，对于已在泰宁房管所备案的包括案涉房屋在内的37套房子，是由该公司融资需求而分别登记在相关人员名下的房产，属于非正式销售，为配合泰宁县项目工作组开展工作，经股东会研究同意申请解除抵押重复销售37套在房管所的备案；2015年7月6日，坤泰公司向原泰宁房管所发函确认，案涉丹霞名府7幢1302号房，原备案于非正式购房户俞裕滨名下，现该实际购房户王剑平、章芳芳与原非正式购房户俞裕滨关系已理顺，购房余款承诺备案后办理银行按揭，请原房管所给予注销非正式购房户俞裕滨的相关购房合同备案，给予实际购房户王剑平、章芳芳所购该房屋的合同备案。坤泰公司委托代理人陈世文代为办理包括俞裕滨购房合同在内的相关备案注销手续；19.商品房购销合同备案一览表，证明2015年7月9日，原泰宁房管所为王剑平、章芳芳办理了案涉房屋买卖合同的备案登记。被告宣读的法律法规：《城市房地产管理法》第四十五条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款、《城市商品房预售管理办法》第十条第一款。 第三人三明坤泰公司述称，第三人与原告之间明为买卖，实为借贷关系。原告撤销房产都是以资金为由来撤销。注销的责任是在房地产服务中心还是住建局由法院认定，注销的行为是合法的。原告已经过了诉讼时效。 第三人三明坤泰公司向本院提交以下证据：借款记录表、房屋买卖合同、备案登记一览表、记账凭证、付款审批单、收条、汇款凭证，证明坤泰公司向原告等三人借款，并以涉案房产等作为担保进行备案登记的事实。 原告提交的上述证据，经庭审质证，本院分析认证如下：1.原告的身份证，证明其身份信息，予以采信；2.编号0578707商品房买卖合同，系本案争议的书面材料，具备真实性，符合形式合法要件，与本案事实有关联，予以采信；3.银行业务凭证，证实原告与第三人存在资金往来，对资金性质无法直接证明，但与案件存在关联性，予以采信。 被告提交的上述证据，经庭审质证，本院分析认证如下：一、第一组证据中，两份书证具备真实性、合法性，可以证实原泰宁房地产管理所的职责，但与本案诉讼主体资格无关联性。二、第二组证据中，证据3具备真实性、合法性，但与待证事实无关联性，不予采信；三、第三组证据中，证据4具备真实性、关联性，能证实本案诉争行为发生的相关事实；四、第四组证据中，证据5具备关联性，但其内容的真实性、合法性不予确认；证据6系本案争议的书面材料，具备真实性，符合形式合法要件，但与被告待证事实无关；证据7、9、10，与本案无关联性，不予采信；证据8无法证实声明人主体，与本案无关联性，不予采信；证据11、12、13、14、15，与被告待证事实无关联性，不予采信；证据16、17、18、19，系第三人单方出具或形成的书面材料，不具备真实性、合法性，不予采信。 第三人提交的上述证据，经庭审质证，本院分析认为，第三人提交的相关证据具备真实性，但与其主张的事实无关联性。 经审理查明：2014年,原告俞裕滨与第三人三明坤泰公司签订了八份《商品房买卖合同》，并办理了合同登记备案手续。其中本案诉争的合同编号：ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0578707，于2014年5月13日在泰宁县房地产管理所办理了登记备案手续，该合同约定，三明坤泰公司将位于泰宁县房产出售给俞裕滨，讼争房产建筑面积118.14平方米，合同中双方对房屋交易价款及付款方式、期限未约定。2014年5月12日，俞裕滨向三明坤泰公司汇款5232330元。2014年9月24日起至2016年5月5日，俞裕滨与三明坤泰公司签订的八份《商品房买卖合同》中，有七份《商品房买卖合同》经双方申请、确认后办理了合同登记备案的注销手续。2015年7月6日，第三人三明坤泰公司向泰宁县房地产管理所提交了《实际购房户与非正式购房备案户关系理顺确认函》，申请将俞裕滨与三明坤泰公司签订的ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0578707《商品房买卖合同》注销登记备案，并申请将案涉房屋由王剑平、章芳芳与第三人签订的《商品房买卖合同》办理登记备案手续。2015年7月8日，泰宁县房地产管理所根据三明坤泰公司提交的《实际购房户与非正式购房备案户关系理顺确认函》、丹霞名府非正式销售明细册等材料，办理了ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0578707《商品房买卖合同》的注销登记备案手续，并于次日给予王剑平、章芳芳与三明坤泰公司签订的ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0578827《商品房买卖合同》办理登记备案手续。原告俞裕滨认为，泰宁县房地产管理所在原告不知情的情况下，注销登记备案，侵害了原告的合法权益，从而提起本案诉讼。另查明，泰宁县房地产管理所属事业单位法人，由泰宁县住房和城乡规划建设局举办，2019年5月31日泰宁县房地产管理所更名为泰宁县房地产服务中心。 本院认为，根据建设部《城市商品房预售管理办法》第一条：“为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。”第十条第一款：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”以及《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第二条第（十）项：“严格预售商品住房退房管理。……已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。”等规定，商品房预售合同登记备案手续既是行政机关加强商品房预售管理的手段和方式，也是保障商品房交易双方合法权益的行政行为；虽然办理登记备案手续是房产开发企业单方办理的，但办理注销登记备案应当由双方申请，否则将影响合同另一方的交易安全和其他合法权益，从立法目的和行政参与原则来说，都要求行政机关在办理商品房预售合同注销登记备案手续应当由合同双方共同参与。本案中，泰宁县房地产管理所仅凭房地产开发企业单方申请函及房地产开发企业单方提供未经购房人俞裕滨核实确认的其他材料，办理了注销登记备案手续，该行为涉及购房人俞裕滨的合法权益，原告俞裕滨不服该行为，符合《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条及其《司法解释》第十二条第（四）项的规定，可依法提起行政诉讼。根据建设部《城市商品房预售管理办法》第四条第三款：“市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。”规定，泰宁县住房和城乡建设局系其辖区内城市商品房预售管理工作的建设行政主管部门，泰宁县房地产管理所由泰宁县住房和城乡规划建设局举办，无法律、法规或规章规定具有城市商品房预售管理职权，其行使了商品房预售中的登记备案管理职权，属于行政诉讼法第二十六条规定的委托，当事人不服提起诉讼的，应当以泰宁县住房和城乡建设局为被告。本案诉争行政行为系在未通知原告情况下办理，无证据证明原告应当何时开始知道该行政行为的内容，被告提出原告提起诉讼已过起诉期限的意见不予采纳。泰宁县房地产管理所未经原告俞裕滨和第三人三明坤泰公司共同申请，仅凭三明坤泰公司单方提交的申请函以及未经俞裕滨核实确认的其他有关材料，就办理了《商品房买卖合同》注销登记备案手续，其作出该行为的主要证据不足，缺乏法律依据，应当确认为违法。原告俞裕滨和第三人三明坤泰公司签订的《商品房买卖合同》登记备案手续已被注销，案涉房产又由三明坤泰公司与王剑平、章芳芳签订了《商品房买卖合同》，且办理了合同登记备案手续，在该登记备案手续未被注销或确认违法前，客观上无法恢复俞裕滨和三明坤泰公司原合同登记备案手续，原告提出的该项诉请不予支持，案涉房屋存在两个买卖合同情况，如存在其他争议，原告应另行主张。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条、第七十四条第二款第（一）项的规定，判决如下： 一、确认原泰宁县房地产管理所作出的注销俞裕滨与第三人三明坤泰房地产开发有限公司签订的编号：MF-2007-01-NO.0578707《商品房买卖合同》登记备案行为违法； 二、驳回原告俞裕滨的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告泰宁县住房和城乡建设局负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  黄太有 人民陪审员  冯淑英 人民陪审员  柯秀珠 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  肖燕梅 附：本判决适用的主要法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的； （六）明显不当的。 第七十四条第二款行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法： （一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；