上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初3762号原告：上海白鳟科技有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区国耀路XXX号C座7层。法定代表人：陈福炜，董事长。委托诉讼代理人：张玮颖，上海至合律师事务所律师。委托诉讼代理人：易俊，上海至合律师事务所律师。被告：上海美汇偲商业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：姚勇。原告上海白鳟科技有限公司(以下简称“白鳟公司”)诉被告上海美汇偲商业管理有限公司(以下简称“美汇偲公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白鳟公司的委托诉讼代理人张玮颖到庭参加诉讼。被告美汇偲公司经本院传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。白鳟公司向本院提出诉讼请求：1、要求判令解除白鳟公司与美汇偲公司签订的《租赁协议》，解除时间为起诉状副本送达之日；2、要求判令美汇偲公司返还2020年2月6日至2020年3月31日期间的房屋租金173,939元；3、要求判令美汇偲公司返还2020年2月6日至2020年3月31日期间的物业管理费43,201元；4、要求判令美汇偲公司返还2020年2月6日至2020年3月31日期间的办公家私租金8,360元；5、要求判令美汇偲公司返还办公家私押金34,200元；6、要求判令美汇偲公司双倍返还租赁保证金492,000元；7、要求判令美汇偲公司支付逾期支付上述第2项至第5项所述款项的利息，以总金额259,700元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价同期利率为标准，自法院立案之日起计算至实际清偿之日止；8、要求判令本案诉讼费、保全费由美汇偲公司负担。事实和理由：2019年12月26日，白鳟公司与美汇偲公司签署《租赁协议》，约定美汇偲公司将其从案外人上海广田房地产开发有限公司(以下简称“广田公司”)承租的位于上海市虹口区四川北路XXX号星荟中心1008单元(以下简称“系争房屋”)出租给白鳟公司使用，租赁期限自2019年12月26日起至2021年12月25日止。合同并对租金、物业管理费、租赁保证金等费用的支付以及违约责任作出约定。上述协议签订后，白鳟公司于2019年12月30日前分两次支付给美汇偲公司2个月的租金246,000元、租赁保证金246,000元、免租期物业管理费28,125元及办公家私押金34,200元，合计554,325元，白鳟公司并于2020年1月2日正式接收系争房屋。未料到的是，2020年1月14日，广田公司突然在大楼显眼位置张贴《二次催款函》，称美汇偲公司拖欠其租金、滞纳金合计900余万元，要求美汇偲公司于2020年1月16日16：00前结清，否则广田公司将采取断水断电措施。2020年1月17日，系争房屋被断水断电。后经大楼各租户维权，广田公司才勉强于当晚恢复水电供应。2020年1月19日，美汇偲公司针对其租户在大楼显眼位置张贴《告知函》，确认其拖欠广田公司租金的事实，但表示会积极与广田公司协调，保护租户的合法权益。2020年1月20日，广田公司又在大楼显眼位置张贴《关于〈告知函〉的回函以及提前终止〈上海市房屋租赁合同〉收回租赁单元的通知书》，明确因美汇偲公司拖欠租金、物业管理费、其他费用、滞纳金等约1,000余万元，已经构成严重违约，告知美汇偲公司租赁合同于2020年2月5日提前终止。白鳟公司承租系争房屋系用于办公用途，因美汇偲公司已被广田公司收回转租权，白鳟公司可能会随时被断水断电，白鳟公司已无法正常使用系争房屋，故要求判如所请。美汇偲公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月26日，白鳟公司(承租方、乙方)与美汇偲公司(出租方、甲方)签订《租赁协议》，约定：1、甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期限自2019年12月26日起至2021年12月25日止，其中2019年12月26日至2020年1月31日为免租期，免租期间免收租金，但因乙方使用、装修产生的相关费用(包括但不限于固定物业管理费、每月走表类费用、垃圾清运费以及其他费用)由乙方承担；2、签订本合同之日，乙方应交齐2个月租赁保证金246,000元、2个月房屋租金246,000元、免租期物业管理费28,125元，合计520,125元；3、甲方为乙方提供独立办公空间租赁服务、日常公共服务(含共享楼层服务)、注册地址服务、配套服务等，乙方按照246,000元/2个月向甲方支付总租金，每2个月20日前支付次2个月的总租金。每月总租金123,000元包含房屋租金94,876元/月、固定物业管理费23,564元/月、办公家私租金4,560元/月；4、免租期物业管理费28,125元；5、办公家私押金34,200元，租赁保证金为2个月的租金数额即246,000元；6、租赁期间，乙方出现下列情形之一时，视为乙方根本违约，甲方可单方解除合同并不予退还租赁保证金，且有权要求乙方赔偿损失：……④未经甲方书面同意，乙方与物业产权人(业主)签订租赁合同或将租赁房屋转租给第三人；7、租赁期间，甲方出现下列情形之一时视为违约，乙方可单方解除合同并要求甲方双倍退还租赁保证金且赔偿损失：……⑥甲方无转租权，导致乙方无法正常使用该物业；8、合同期内，若乙方单方解约或拒不履行本协议，甲方不退回租赁保证金、物业费保证金、办公家私押金，乙方应按首年租金标准补偿免租期租金给甲方，因签订本合同甲方所支付的佣金应由乙方补偿给甲方，并对甲方所造成的损失进行赔偿。若甲方单方解约或拒不履行本协议，甲方应双倍返还租赁保证金，乙方可向甲方要求损害赔偿。2019年12月25日、2019年12月30日，白鳟公司分别向美汇偲公司转账支付定金2万元及房屋租赁费665,993元，共计支付685,993元。其中包括系争房屋2020年2月1日至2020年3月31日期间的房屋租金189,752元及办公家私租金9,120元、2019年12月26日至2020年1月31日免租期物业管理费及2020年2月1日至2020年3月31日期间的物业管理费合计75,253元、办公家私押金34,200元、租赁保证金246,000元，共计554,325元，其余131,668元系白鳟公司向美汇偲公司租赁上海市虹口区四川北路XXX号星荟中心817单元(以下简称“817单元”)的相关租赁费用。2020年1月2日，美汇偲公司将系争房屋交付白鳟公司，双方签署了《交楼确认书》。2020年1月10日，星荟中心物业管理单位向美汇偲公司及租赁房屋实际使用人张贴《停电通知》，称：因美汇偲公司自2019年9月起至今欠缴5个月租金等费用，构成严重违约，其受业主委托，决定于2020年1月10日16：00至18：00停止电力供应。2020年1月14日，广田公司向美汇偲公司发出《二次催款函》，称：美汇偲公司拖欠广田公司2019年9月部分租金、2019年10月至12月租金、2020年1月租金共计9,177,314.95元，以及截至到2019年12月31日所产生的滞纳金639,847.69元，合计9,817,162.64元。要求美汇偲公司于2020年1月16日16：00前结清上述欠款及对应的滞纳金，否则广田公司将根据租赁合同的约定，切断水电供应或其他服务，直到美汇偲公司结清全部欠款止。2020年1月16日，广田公司采取停电措施。次日，广田公司恢复供电。2020年1月19日，美汇偲公司向其租户发出《告知函》，称美汇偲公司正在积极与广田公司协商处理，保障水电供应，要求租户继续支付租金。2020年1月20日，广田公司向美汇偲公司发出《关于〈告知函〉的回函以及提前终止〈上海市房屋租赁合同〉收回租赁单元的通知书》，以美汇偲公司拖欠大量租金、物业管理费等费用构成违约为由，通知双方的《租赁合同》于2020年2月5日提前终止，要求美汇偲公司于提前终止日将租赁房屋交还给广田公司。2020年5月18日，白鳟公司以关联企业鱼湾(南京)信息技术有限公司(以下简称“鱼湾公司”)的名义与广田公司就系争房屋签订《上海市房屋租赁/商品房预租》，约定租赁期限自2020年4月1日起至2022年3月31日止。鱼湾公司和广田公司于2020年4月1日签订《交付通知书》，确认系争房屋的交付日期为2020年4月1日。白鳟公司诉至本院，要求判如所请。本案的起诉状副本于2020年7月21日送达美汇偲公司。另查明：2018年5月1日，广田公司出具《同意转租证明》，称：我公司作为上海市虹口区四川北路XXX号办公楼二座7、8、9、10层01-08单元物业产权人，已将该物业出租给美汇偲公司，并于2018年4月28日签署了《上海市房屋租赁/商品房预租合同》及《上海星荟中心办公楼租赁合同补充条款》，租赁期限为2018年5月1日至2024年4月30日。根据双方租赁合同的约定，美汇偲公司有权将该物业的全部或部分区域转租给第三方(以下简称“次承租方”)使用(不允许次承租人再次转租)，但不得全部转租给同一个次承租人。2019年12月26日，白鳟公司(承租方、乙方)与美汇偲公司(出租方、甲方)签订《租赁协议》，约定：1、甲方将817单元出租给乙方使用，租赁期限自2019年12月26日起至2021年12月25日止，其中2019年12月26日至2020年1月31日为免租期，免租期间免收租金，但因乙方使用、装修产生的相关费用(包括但不限于固定物业管理费、每月走表类费用、垃圾清运费以及其他费用)由乙方承担；2、签订本合同之日，乙方应交齐2个月租赁保证金59,000元、2个月房屋租金59,000元、免租期物业管理费6,168元，合计124,168元；3、甲方为乙方提供独立办公空间租赁服务、日常公共服务(含共享楼层服务)、注册地址服务、配套服务等，乙方按照59,000元/2个月向甲方支付总租金，每2个月20日前支付次2个月的总租金。每月总租金29,500元包含房屋租金233,32.50元/月、固定物业管理费5,167.50元/月、办公家私租金1,000元/月；4、免租期物业管理费6,168元；5、办公家私押金7,500元，租赁保证金为2个月的租金数额即59,000元。2020年1月2日，美汇偲公司将817单元交付白鳟公司，双方签署了《交楼确认书》。2020年4月1日，白鳟公司将817单元交还给广田公司。审理中，根据白鳟公司的申请，本院依法裁定冻结美汇偲公司名下的银行存款783,752元，或查封、扣押其它相等价值的财产。审理中，本院在(2020)沪0109民初9805号案中向广田公司进行了调查。该公司营销部租赁主管陆琦称：2020年1月10日，物业公司在星荟中心每层电梯口等比较醒目的位置张贴《停电通知》，但该日没有停电，实际是在2020年1月16日采取停电措施，次日即恢复供电。本院认为：美汇偲公司向广田公司租赁系争房屋，又将系争房屋出租给白鳟公司。美汇偲公司因拖欠广田公司相关租赁费用，被广田公司通知解除租赁合同，广田公司并要求美汇偲公司交还包括系争房屋在内的全部租赁房屋。白鳟公司基于上述情况，为能继续租赁使用系争房屋，避免被广田公司清退，而以其关联企业鱼湾公司的名义与广田公司签订租赁合同，自2020年4月1日起向广田公司租赁系争房屋并支付租赁费用，白鳟公司行使不安抗辩权系事出有因。白鳟公司主张解除与美汇偲公司之间的《租赁协议》，于法有据，本院予以支持。鉴于白鳟公司实际已于2020年4月1日起以鱼湾公司的名义向广田公司租赁系争房屋，故本院确认《租赁协议》解除的时间以2020年4月1日为准。因美汇偲公司的原因，导致白鳟公司与美汇偲公司解除《租赁协议》，美汇偲公司应向白鳟公司返还租赁保证金及办公家私押金，并支付相应的利息。白鳟公司以美汇偲公司无转租权为由，主张美汇偲公司双倍返还租赁保证金，但美汇偲公司向白鳟公司出租系争房屋时，已取得广田公司的转租授权，白鳟公司的主张显然与事实不符，故本院不予支持。白鳟公司主张美汇偲公司返还2020年2月6日至2020年3月31日期间的房屋租金、物业管理费及办公家私租金，鉴于该时段白鳟公司在租赁使用系争房屋，白鳟公司支付上述费用系使用系争房屋应付的对价，现白鳟公司主张返还，缺乏事实依据和法律依据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第九十四条第五项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认上海白鳟科技有限公司与上海美汇偲商业管理有限公司签订的《租赁协议》于2020年4月1日解除；二、自本判决生效之日起15日内，上海美汇偲商业管理有限公司应返还上海白鳟科技有限公司办公家私押金34,200元；三、自本判决生效之日起15日内，上海美汇偲商业管理有限公司应返还上海白鳟科技有限公司租赁保证金246,000元；四、自本判决生效之日起15日内，上海美汇偲商业管理有限公司应支付上海白鳟科技有限公司占用上述办公家私押金及租赁保证金的利息，以总金额280,200元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价同期利率为标准，自2020年2月20日起计算至实际返还之日止；五、驳回上海白鳟科技有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,687.52元，由上海白鳟科技有限公司负担7,299.58元，由上海美汇偲商业管理有限公司负担4,387.94元；财产保全申请费4,438.76元，由上海白鳟科技有限公司负担2,784.19元，由上海美汇偲商业管理有限公司负担1,654.57元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 郑 煌二〇二〇年九月二十五日书记员 王梦熊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。