河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1328民初684号原告：余小辉，男，汉族，1976年2月6日出生，住河南省唐河县。原告：刘晓英，女，汉族，1978年5月1日出生，住址同上。系余小辉之妻。共同委托诉讼代理人：王金建，河南匡世律师事务所律师。被告：薛中立，男，汉族，1963年7月15日出生，住河南省桐柏县。被告：薛海有，男，汉族，1988年11月16日出生，住址同上。系薛中立之子。共同委托诉讼代理人：杨德权，河南恒阳律师事务所律师。原告余小辉、刘晓英与被告薛中立、薛海有为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告余小辉、刘晓英及其共同委托诉讼代理人王金建到庭参加诉讼，被告薛中立、薛海有及其共同委托诉讼代理人杨德权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余小辉、刘晓英向本院提出诉讼请求：1.依法判决原、被双方于2017年8月7日和2018年9月24日所签订的购房协议合法有效；2.依法责令被告限期履行交房义务，并协助原告办理房屋过户登记手续；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月7日和2018年9月24日，原、被告双方先后签订购房协议，被告将其所有的位于唐河县建设路水木澜山X栋X单元X层X户房（政府拆迁安置房）卖于原告，总价款473800元。原告于2017年8月7日通过银行转账给两被告38万元，后又交付现金2万元，于2018年11月4日再次转账73800元，付清全部房款。原告要求被告交房并办理房屋过户登记手续，但被告让原告交纳6万元才配合办理手续，无奈，提出上述诉讼请求。余小辉、刘晓英为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、余小辉、刘晓英的身份证，证明余小辉、刘晓英的个人基本情况；2、薛中立与唐河县人民政府房屋征收办公室及河南祥奕置业有限公司在2016年9月9日签订的水木澜山小区旧城改造项目房屋安置认购协议书，证明薛中立因拆迁安置取得水木澜山小区11栋1单元20层01户房；3、刘晓英在2017年8月7日签订的双方协议和2018年9月24日签订的交房协议，收款收条3份、银行转账凭证3支，证明原告已付清房款；4、商品房预售许可证拍照打印件，证明涉案房屋已达到出售条件；5薛中立、薛海有的户籍信息，证明二人基本信息。薛中立、薛海有辩称，一、双方签订协议是真实的，房款没有完全交付完，收到房款473800也属实，没有交房的原因：1、原告并未结清房款，总面积是130.13平方米，每平方米3700元，价款为481481元；2、双方2018年9月24日签订这个协议约定的是毛坯房，这个房屋是政府拆拆迁安置房，天然气安装、网线安装、水电、防盗门以及玻璃窗户安装，这些都是附加设施，是双方协议约定的价款范围，但是这部分安装费用原告也没有支付给被告；3、房屋是拆迁安置房，约定车位以及地下储存室必须2选1购置之后，然后才交付房屋，这也同原告进行沟通，但原告根本不予理睬，更不积极配合。二、原告的违约行为导致双方所签订协议的目的不能实现，应解除双方签订的协议。薛中立、薛海有向本院提交证据如下：1、薛中立的身份证复印件，证明被告的基本情况；2、原被告之间的通话录音、短信记录，证明因原告未按照双方签订的协议约定的时间节点交付下余房款以及安装费用，原告构成为违约；3、争议房屋的安装费用明细表，证明截至案发安装费安装情况以及安装的具体数额；4、证人证言两份，证明涉案房屋系政府拆迁工程在交房前被安置方应购置车位或地下储存室2选1，如果不购置就不予交房，也证明该房天然气、网线、水、电表、防盗门以及窗户等安装情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院也进行了审查核实，当事人提交的证据来源合法且与待证事实具有关联性，对提交证据的证明力，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月7日薛中立、薛海有与余小辉、刘晓英双方签订协议，约定薛中立、薛海有将水木澜山小区新房11号楼1单元20层01户房出售给余小辉、刘晓英。协议约定，房屋面积130.13㎡，平方单价3700元，房款合计肆拾柒万叁仟捌佰（473800）元，房子面积多退少补，按房管局测量面积为准，多余面积由余小辉支付给水木澜山，订房款先交肆拾（40）万元，下欠房款柒万叁仟捌佰（73800）元交房前全部结清，如不结清，月息按贰分支付，房子涨和下降，双方不能改变，如有一方违约，赔付50％，由双方本着公平、合理原则协商决定。此协议，双方签字。协议签订后余小辉支付房款38万元，薛中立给余小辉出具收款收据，薛中立把其与唐河县人民政府房屋征收办公室及河南祥奕置业有限公司三方签订的安置认购协议书复印件交给余小辉。2018年9月24日薛中立、薛海有与余小辉、刘晓英签订交房协议，协议约定，薛中立将水木澜山小区新房11号楼1单元20层01户（西户）130.13㎡，毛坯房，三室两厅两卫卖给余小辉，卖方人的房子与别人无争议无纠纷，余小辉同意薛中立政府出示原件收回去，以后有什么变化卖房人不在（再）承担，卖房人将钥匙交给买房人，以后所有一切不在（再）承担，卖房人接到交房前，水木澜山通知后，现（限）余小辉三天内所欠房款和安装费任何费用全部结清了，薛中立去拿钥匙，如结不清后果付自（负），薛中立卖毛坯房130.13㎡（多退少补），不含安装费，以后房产证税和所产生的一切费用均由余小辉承担，增加多少面积，按市场价由买受人承担。如果有房产证，卖房人协助买房人办理房产证税和过户，产生的一切费用均由买房人承担，房产证下来期间，如有延误，由卖房人承担，房产证下来限买房人三个月过户，如不过户，一切后果由买房人承担。为涉案房屋交付的问题，薛中立与余小辉有两次手机通话，2020年3月14日的通话内容有：薛中立说“我给你说点正儿八经事，最近又通知我交房，我也不在家，交房政府说，车位、地下室二选一，另加钱，通知你把钱打上，我去给你办手续”，余小辉回答“（脏话）要5万就结束了”。薛中立说“你要哪个卡号我给你发过去，你就不用管了，还有6万4安装费，你要买小房子合计11.4万元，我叫钥匙给你掏掏（讨讨），啥时装修你请装了，你三两天把钱打上，你要哪个卡号我给你发过去”，余小辉回答“啥是安装费”，薛中立说“天然气、有线、物业、门窗等等，到时候我给开个票，小屋5万元，安装费计6万4，共计11.4万元”。2020年3月16日的通话内容有：薛中立说“3月14日我给你通知，给你说那事，你怎么回事，政府也给我几天时间，我去找人家政府，过了你承担”，余小辉回答“不要往我头上推”，薛中立说“你拿钱我去办手续，你不拿我办不了”，余小辉说“我问了，对我不对你”，薛中立回答“问啥人家也不给你办，你抓紧17号把钱打卡上，给你发过去”，余小辉回答“白发”，薛中立说“你叫钱打过来你说别管了，我去给你办手续，合计11.4万，买的早了是个小的，晚了是个大的”，余小辉回答“你别拿这话压我”，余小辉说“先把车位放一边，啥是安装费”，薛中立回答“天然气、有线、物业、门窗等等”，余小辉说“那几家买房这样”，薛中立回答“也不是对你小余一个人”，余小辉说“我去问了，对我不对你”。2020年3月16日和3月19日薛中立与余小辉有微信聊天记录，内容有：薛中立“薛中立工行卡号62×××88，17号把安装费和物业等等64000元，地下小房5万总114000元打上耽误买房人承担”，薛中立“明天最后给你半天时间把钱打上，如果打不上耽误了余小辉承担一切后果”，余小辉回话“明天我再（在）水木澜山小区等你一起交房，钱我准备好了，当面钱给你之后你给我打个收条”。余小辉对薛中立提交的手机通话记录及微信聊天记录真实不持异议，但认为手机通话记录翻译不完整，微信聊天记录有删减，从余小辉提交的3月19日聊天记录，薛中立提交聊天记录确有删减，删减了余小辉邀请薛中立到水木澜山售楼部交房的环节。本院认为，涉案房屋买卖合同纠纷涉及以下几个问题。第一、房屋买卖协议中价款的计算问题。协议约定，房屋面积130.13㎡，平方单价3700元，房款合计肆拾柒万叁仟捌佰（473800）元。对此，薛中立的解释是计算错误，余小辉的解释是优惠后的价款。按面积和单价计算，房屋的价款是481481元，房款是有零头的，而协议中房屋价款以大写确认，并没有出现零头，说明双方在计算房款后把零头去掉了，再者，薛中立在收款收条上备注有“房款结清”，从这两点看，余小辉的解释更具有合理性，薛中立、薛海有的此项抗辩主张，本院不予以支持。第二，交房协议中出现“毛坯房”与“安装费”的问题。房屋买卖协议中约定，薛中立、薛海有将水木澜山小区新房11号楼1单元20层01户房出售给余小辉、刘晓英，薛中立提供给余小辉的其与唐河县人民政府房屋征收办公室及河南祥奕置业有限公司三方签订的安置认购协议书中，可知涉案房屋系拆迁安置房。买卖协议中没有出现“毛坯房”与“安装费”用语，交房协议中出现“毛坯房”与“安装费”用语。为交付房屋钥匙，双方手机通话中为“安装费”产生了争议，一方说安装费为六万四，一方问什么是“安装费”。对此，本院认为，双方约定房屋系拆迁安置房，按通常理解，应是开发公司或拆迁部门在房屋建成后分配给被拆迁户的现状房，一般来说，开发公司或拆迁部门不会另行向被拆迁户额外再收取费用，庭审中，薛中立也认可未向其额外收取费用，也能印证这一点。薛中立认为交房协议中有“毛坯房”与“安装费”的约定，自行列表造价，要求对方支付，显属证据不足，此项主张，本院不予支持。如存在薛中立、薛海有就涉案房屋向开发公司或拆迁部门交纳了额外费用，薛中立、薛海有可据实另行主张。第三、购置房屋被要求购买车位或地下室二选一的问题。双方签订的协议上未有约定，薛中立未提交开发公司或拆迁部门强制购买车位或地下室的文件性规定，即使存在相关规定，也系最终房屋购买人与开发公司或拆迁部门之间的问题，并不影响涉案买卖合同成立生效与全面履行，对薛中立、薛海有的此项抗辩主张，本院不予支持。第四、涉案合同是否存在违约情形而致使合同目的不能实现的问题。涉案当事人对协议约定的内容在理解上产生了分歧，导致合同履行出现障碍，双方当事人在合同履行出现障碍时能及时沟通，虽分歧存在，但也为契约精神所倡导，但这都不足以构成当事人根本违约，也不构成合同解除的条件，薛中立、薛海有此项抗辩主张，本院不予支持。综上，涉案合同有效，薛中立、薛海有负有到售房部门领取涉案房屋的钥匙交付给余小辉、刘晓英义务，负有到不动产登记部门协助余小辉、刘晓英办理产权变更登记手续的义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条规定,判决如下:一、确认2017年8月7日薛中立、薛海有与余小辉、刘晓英签订的双方协议及2018年9月24日薛中立、薛海有与余小辉、刘晓英签订交房协议为有效合同，薛中立、薛海有于本判决生效后十日内到水木澜山项目售房部领取该项目X号楼X单元钥匙交付给余小辉、刘晓英;二、薛中立、薛海有于本判决生效后60日内到不动产登记部门协助余小辉、刘晓英办理水木澜山项目X号楼X单元的产权变更登记手续。案件受理费100元，减半收取50元，由薛中立、薛海有负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  仝之锐二〇二〇年六月十六日书记员  方 存