安徽省泾县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1823民初25号原告：王晓艳，女，1984年6月17日生，汉族，居民，住安徽省泾县。委托诉讼代理人：朱锟，安徽明泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晔，安徽明泉律师事务所实习律师。被告:潘磊，男，1980年7月9日生，汉族，居民，住安徽省泾县。第三人：潘庆利，男，1951年8月8日生，汉族，居民，住安徽省泾县。第三人：潘琴兰，女，1953年11月21日生，汉族，居民，住安徽省芜湖市新芜区。第三人：潘庆香，女，1954年11月1日生，汉族，居民，住安徽省芜湖市鸠江区。第三人：潘琴梅，女，1956年2月29日生，汉族，居民，住安徽省蚌埠市五河县。第三人：潘庆凤，女，1957年10月13日生，汉族，居民，住安徽省泾县。第三人：潘牟成，男，1959年1月27日生，汉族，居民，住安徽省泾县。第三人：潘庆红，女，1962年6月24日生，汉族，居民，住安徽省泾县。第三人：潘泾福，男，1962年6月24日生，汉族，居民，住安徽省泾县。委托诉讼代理人：曹静，安徽泾川律师事务所律师。委托诉讼代理人：李磊，安徽泾川律师事务所律师。原告王晓艳与被告潘磊确认合同有效纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，第三人潘庆利、潘琴兰、潘庆香、潘琴梅、潘庆凤、潘牟成、潘庆红、潘泾福申请参加诉讼，后因案情复杂转为普通程序，于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告王晓艳及其委托诉讼代理人朱锟、陈晔，第三人潘庆红、潘泾福及第三人潘庆利、潘琴兰、潘庆香、潘琴梅、潘庆凤、潘牟成、潘庆红、潘泾福共同的委托诉讼代理人曹静到庭参加诉讼；被告潘磊经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晓艳向本院提出诉讼请求：1、要求确认王晓艳与潘磊签订的《二手房屋买卖合同》有效，王晓艳为该房拆迁补偿款249590.10元的所有人；2、案件受理费、诉前财产保全相关费用由潘磊负担。事实和理由：2011年3月3日,王晓艳与潘磊签订《二手房屋买卖合同》,约定潘磊将其居住并所有的泾县泾川镇云岭路78号房产中的三间平房(砖混结构,共43.32平方米)转让与王晓艳,转让价格43000元。潘磊向王晓艳出具了房屋产权登记平面图、宗地图等资料,证明产权人系潘磊。王晓艳支付房款后,潘磊即交付房屋。潘磊另收取王晓艳4000元,称用于办理房产过户手续,但一直未办理,且无法联系潘磊。王晓艳在该房居住期间,没有任何人主张过权利。现该房面临征迁,潘磊主动联系王晓艳,称该房产未办理过户,转让无效，并签订拆迁补偿协议。王晓艳认为其与潘磊签订《二手房屋买卖合同》并支付合理对价，居住使用该房长达十年之久，相应的拆迁补偿款应归王晓艳所有。潘磊无辩称。潘庆利等八人述称，案涉房屋系八位第三人的母亲于一的财产。于一去世后，该房产应归八位第三人所有。潘磊对案涉财产不享有合法产权，无权进行处分，其与王晓艳签订的《二手房屋买卖合同》无效。案涉房屋已由潘庆红与县城市建设与管理工作指挥部签订了征收协议书，征收补偿款应归八位第三人所有。王晓艳、潘庆利等八人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了质证。王晓艳提交的身份证复印件、诉前财产保全申请费专用收据、诉讼财产保全责任险保险费发票，潘庆利等八人提交的身份证复印件8份、常住人口登记表5份、泾县公安局泾川派出所出具的《证明》1份、案涉房屋草契及文契，当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、王晓艳提交的《二手房屋买卖合同》、潘磊出具的《收条》3张，潘庆利等八人对潘磊签名的真实性不能确认，但未能提供反驳证据，其效力本院予以认定；其提交的案涉房屋《房产测绘成果报告表》1份、支付宝缴纳电费截图打印件7份、有潘磊名字的《国有土地上房屋征收协议书》，具有证据的“三性”，其效力本院予以认定，但该《国有土地上房屋征收协议书》只能说明征收经过，不足以证明潘磊系案涉房屋权利人；其提交的案涉房屋《房屋产权登记平面图》及《宗地图》，无潘磊系该房权利人的其他证据佐证，该两份证据的效力本院不予认定；其提交的房屋钥匙照片1张，真实性不能确认，该证据的效力本院不予认定。2、潘庆利等八人提交的《国有土地上房屋征收协议书》1份及委托、委托书计7份，具有证据的“三性”，其效力本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：潘庆利、潘琴兰、潘庆香、潘琴梅、潘庆凤、潘牟成、潘庆红、潘泾福系潘加禄、于一的子女。1959年6月13日，于一作为产权人获得泾县人民政府制发的房屋文契及草契，该房屋购自黄成有，坐落于“大成南杨树弯”（当时地名）。潘加禄、于一分别于1992年1月21日、1994年2月26日去世。2010年11月，潘磊（系潘庆利之子）与王晓艳签订《二手房转让合同》，约定潘磊将坐落于泾县泾川镇云岭路78号（即上述登记在于一名下的房屋）中面积34.27平方米的房屋转让给王晓艳，价款35000元。王晓艳于2010年11月1日、11月29日分别支付购房款30000元、5000元。王晓艳支付房款后，潘磊即将房屋交付王晓艳。2011年2月27日，潘磊又以房屋过户需办理土地出让手续为由收取王晓艳费用12000元。因土地出让手续未办妥，潘磊提议将前述34.27平方米房屋边上面积9平方米的房屋转让给王晓艳，价款为8000元，该款从王晓艳支付的土地出让费用中扣除。2011年3月3日，潘磊与王晓艳重新签订《二手房屋买卖合同》，约定潘磊将位于云岭路78号砖混结构房屋出售给王晓艳，房屋面积43.32平方米，价款43000元。但王晓艳一直未取得所购房屋产权证书。2019年11月15日，因泾县人民政府对云岭路78号所在区域进行棚户区改造，潘庆红作为云岭路78号房屋（房屋建筑面积120.43平方米）所有人在乙方一栏签订了《国有土地上房屋征收协议书》，潘泾福代潘磊亦在乙方一栏签字，但该协议书作为征收方的泾县城市建设与管理工作指挥部未签字盖章。该协议约定房屋补偿603794元、装饰装潢补偿28413元、临时过渡费23123元、搬迁补助费1204元、搬迁奖励30000元，合计686534元。2019年12月10日，王晓艳向本院申请诉前财产保全，本院于2019年12月11日作出(2019)皖1823财保2号民事裁定，冻结了潘磊、潘庆红所有的位于泾县泾川镇云岭路78号房屋的征收补偿款249590元。王晓艳支付了诉前财产保全申请费1768元、诉讼财产保全保险费2000元。后潘庆红作为云岭路78号房屋所有人代表与泾县城市建设与管理工作指挥部重新签订《国有土地上房屋征收协议书》，潘磊不再列为被征收方，协议内容与前次征收协议书内容一致，协议签订时间仍为2019年11月15日，征收方泾县城市建设与管理工作指挥部在该份协议书签字并盖章。本院认为：本案争议焦点一，王晓艳与潘磊签订的《二手房屋买卖合同》是否有效？王晓艳受让的房屋系坐落于泾县泾川镇云岭路78号房屋中的一部分（面积43.32平方米）。该云岭路78号房屋登记在潘磊的祖母于一名下，属潘磊的祖父母潘加禄、于一的财产。潘加禄、于一去世后，云岭路78号房屋由其第一顺序继承人潘庆利等八人继承，潘庆利等八人因继承而取得该房屋所有权。潘磊对该房屋无继承权，不享有所有权，无权处分该房屋。虽潘磊对转让的房屋无处分权，但不影响其与王晓艳签订的《二手房屋买卖合同》的效力，该合同依然有效。王晓艳要求确认该合同有效的诉讼请求，本院依法予以支持。潘庆利等八人认为该合同无效的意见，本院不予采信。本案争议焦点二，王晓艳依据《二手房屋买卖合同》受让的云岭78号面积43.32平方米房屋的征收补偿利益归谁所有？虽然王晓艳与潘磊签订的《二手房屋买卖合同》有效，但潘磊对转让的房屋无处分权，且权利人拒绝追认，该合同所涉标的物所有权不能发生转移。王晓艳未能依据该合同取得受让房屋所有权，因此其也不能获得受让房屋征收补偿利益。王晓艳可依据该合同要求潘磊承担违约责任。王晓艳要求确认其为该房拆迁补偿款249590.10元所有人的诉讼请求，本院不予支持。王晓艳基于该项请求而支付的诉前财产保全费、诉讼财产保全保险费，应由其自行负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告王晓艳与被告潘磊于2011年3月3日签订的《二手房屋买卖合同》有效;二、驳回原告王晓艳其他诉讼请求。案件受理费5044元（原告已预交），由原告王晓艳负担4964元，被告潘磊负担80元（上述费用于本判决生效后十五日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  查红武人民陪审员  吴吉林人民陪审员  余小和二〇二〇年六月十八日书 记 员  余泽辉附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效……第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。