上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初47465号原告：上海城开集团龙城置业有限公司，住所地上海市闵行区闵虹路**城开中心**楼****。法定代表人：梁衍锋，董事长。委托诉讼代理人：孙璇，上海市九汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：阙正伟，上海市九汇律师事务所律师。被告：上海悠可滋文化传播有限公司，住所地上海，住所地上海市长宁区茅台路****商铺>法定代表人：陈健。被告：吴俊，男，1985年1月9日出生，汉族，住上海市闵行区申北路******。委托诉讼代理人：赵秦，上海华夏汇鸿律师事务所律师。原告上海城开集团龙城置业有限公司(以下简称城开龙城公司)与被告上海悠可滋文化传播有限公司(以下简称悠可滋公司)、吴俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告悠可滋公司下落不明，本院裁定转为普通程序并依法组成合议庭于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告城开龙城公司的委托诉讼代理人阙正伟、被告吴俊的委托诉讼代理人赵秦到庭参加诉讼。被告悠可滋公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告城开龙城公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告悠可滋公司向原告支付租赁欠款人民币(币种下同)987,798.65元；2.判令被告悠可滋公司向原告承担违约金暂计为40,170.48元(以987,798.65元为基数，自2019年7月31日起按年利率24%计算至实际履行完毕之日止)；3.判令被告悠可滋公司向原告支付律师费10,000元;4.判令被告吴俊对上述付款义务承担连带责任。事实和理由：原告与被告悠可滋公司于2017年8月8日签订合同编号“out-027”《房屋租赁合同》，约定悠可滋公司向原告承租上海市闵行区万源南路XXX弄XXX号“中庚漫游城”项目3层outL319、L320、L321、L322室租赁面积约564平方米房屋。2019年6月，被告悠可滋公司将租赁房屋转租给案外人上海达萌鸭传播有限公司(以下简称达萌鸭公司)，原告与被告悠可滋公司及案外人签订了《房屋租赁合同补充协议》，协议约定：自2019年7月1日起，被告悠可滋公司将房屋租赁合同及附件和补充协议项下的全部权利和义务整体转让给达萌鸭公司。三方确认截至2019年6月30日，被告悠可滋公司欠付原告合同项下的各类费用共计987,798.65元均由被告悠可滋公司承担。被告悠可滋公司承诺还款进度为2019年7月31日前支付748,138.21元，2019年8月31日前支付239,660.44元，如未按照约定的时间支付每期应付欠款，则每逾期一日，还应按每期应付欠款的0.5%支付相应的违约金；若悠可滋公司逾期支付任何一期欠款累计超过五(5)日，所有欠款均提前到期，原告有权追究被告悠可滋公司的法律责任,并要求悠可滋公司承担原告因此支付的全部费用(包括但不限于律师费、诉讼费)。协议签订后，自2019年7月1日起房屋租赁合同项下的权利义务由达萌鸭公司承继。补充协议签订后，悠可滋公司未按约付款，原告多次催告未果。另,被告吴俊系债务发生期间被告悠可滋公司的股东，其多次以个人账户为被告悠可滋公司支付租金及物业费，根据公司法原则，股东财产与公司财产混同时，股东应对公司债务承担连带责任。为了维护自身的合法权益，原告特诉至法院请求判如所请。被告悠可滋公司未作答辩亦未向本院提供证据。被告吴俊辩称，不同意全部诉请。对诉请1中欠款的计算方式不认可。房屋租赁合同约定的开业时间为2018年5月31日，但因为原告原因，商场实际开业时间为2018年10月26日，被告悠可滋公司实际开业日期为2019年3月至4月。2018年10月26日至2019年3月期间，原告一直未提供第一次消防凭证，导致被告悠可滋公司无法办理二次消防，所以租金起算应从2019年5月起算，而被告悠可滋公司已经支付了2019年5月的租金，不再拖欠原告租金，对2018年10月26日至2019年4月30日的租金不认可。2019年6月20日，被告悠可滋公司已经转让，只剩下一位原股东案外人黄润章没有转让股权。案外人达萌鸭公司与被告悠可滋公司没有关系。诉请1中物业管理费不属于本案审理范围，其他费用由法院依法审理，若确有水电费未支付，应该由被告悠可滋公司承担；不同意诉请2，诉请1中的滞纳金与诉请2的违约金不能重复主张，诉请1计算基数错误，年利率24%计算违约金也过高，该补充协议约定的日千分之五违约金与原租赁合同约定的日万分之五标准差异较大，希望法院根据实际情况调整。且原告也存在多项违约行为，原告无权主张违约款项；不同意诉请3，原告存在违约，不应主张律师费，且没有原告支出律师费的相应凭据；不同意诉请4，被告吴俊与被告悠可滋公司不存在财产混同，公司有独立账户。被告吴俊只是曾经代公司支付相应款项，有委托函，且原告也是知情的。财产混同主要指公司款项直接进入公司股东账户，被告吴俊只是代公司支付款项，原告该项诉请的依据不足。本院经审理认定事实如下：2017年8月8日，原告城开龙城公司(作为出租方，签约甲方)与被告悠可滋公司(作为承租方，签约乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在中庚漫游城项目3层outL319、L320、L321、L322室房屋(以下简称涉案房屋)，租赁面积为564平方米，乙方租赁该房屋仅作商业用途，业态限于儿童游乐及相关零售，商标或商号限于Exoplanet外星人艺术游乐主题馆。租赁期自交付日至2023年4月30日止。宽限交付日为2017年11月23日。自甲方交付日起至2018年5月31日止，为甲方给予乙方的装修优惠期。在上述期间内，乙方享有优惠缴纳租金之权益，期间支付租金总额相当于一个月的租金，但在该期间乙方仍需缴纳物业管理费和其他相关费用。上述期间包含在本合同租赁期内。租金的计算方式为月保底租金与月营业额抽成，两者取高。自交付日至2020年4月30日，月保底租金为114,939元。月营业额抽成：月保底租金每个公历月支付一次，每个公历月的第20日或之前支付下一期的月保底租金。乙方须于签订租赁合同后七个工作日内，向甲方支付相当于租赁期内月平均租金与月平均物业管理费之和三倍，计445,886元，作为乙方依约履行租赁合同的保证金。乙方应于租赁期内按照约定向甲方指定的物业管理公司支付该房屋的物业管理费。该房屋实际发生的公用事业费由甲方按实向乙方收取。乙方在收到书面结算通知后5个工作日内或由甲方另行确定的时间支付上一月的该笔费用。每逾期支付一日，应按逾期支付之款项的0.5‰支付滞纳金。乙方开业时间为2018年5月1日，最终开业日期以甲方向乙方发出的书面通知上载明的日期为准。租赁期间，非因本合同约定的情况，乙方中途擅自退租的，视为乙方放弃租赁保证金所有权，甲方有权不予返还乙方的租赁保证金。此外，甲方有权要求乙方补交装修优惠期所优惠的租金等费用，并按月租金及物业管理费的3倍向甲方及物业管理公司支付违约金。除本协议另有约定外，乙方逾期支付租金、物业管理费、租赁保证金、公用事业费等乙方本合同项下应当向甲方支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按各项欠付费用的0.5%支付相应的违约金。若乙方逾期支付相应费用累计超过15日的，且甲方选择解除本合同的，前述违约金应当由乙方支付至合同解除之日止。双方另对其他相关权利义务作了约定。之后，原告城开龙城公司与被告悠可滋公司签订《房屋租赁合同之补充协议》，约定宽限交付日变更为2018年6月5日，装修及优惠期变更为：自甲方实际交付日起至2018年10月6日止。租金计算方式为：自交付日起至2023年9月6日止，月保底租金与月营业额抽成，两者取高。自交付日至2020年9月6日，月保底租金为114,939元。月营业额抽成：自交付日至2020年9月6日，该房屋每公历月累计营业额收入的16%。开业日变更为2018年9月7日。乙方确认，乙方已就前述宽限交付日、装修及优惠期、租金期限及开业时间的变更予以谅解，甲方无需就此向其承担任何责任及/或经济补偿；乙方亦放弃就上述变更事项向甲方追究及/或索赔的权利。乙方已充分理解、知晓本补充协议的内容及其含义，并自愿接受。本补充协议为租赁合同的组成部分，与租赁合同具有同等法律效力。原告向被告悠可滋公司交付了涉案房屋后，由被告悠可滋公司经营外星人艺术游乐主题馆。合同履行过程中，原告城开龙城公司(作为出租方，签约甲方)、被告悠可滋公司(作为原承租方，签约乙方)与案外人达萌鸭公司(作为新承租方，签约丙方)签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：一、租赁合同中承租人原为本协议的乙方。三方协商一致，乙方因发展需要，自2019年7月1日(变更日)起，将租赁合同及其附件和补充协议项下的全部权利和义务整体转让给丙方，丙方取代乙方成为新房屋承租方，行使租赁合同及其附件和补充协议项下的权利、义务。该变更过程中涉及相关证照变更需要甲方配合的，甲方应提供配合。乙方不再具有租赁合同主体资格，不得再以租赁合同及其附件和补充协议的约定要求甲方履行任何义务或主张任何请求，但乙方应承担变更日之前的租赁合同对应义务。甲乙双方经结算确认，截至2019年6月30日止，乙方欠付甲方租赁合同项下的各类费用金额均由乙方承担，费用共计987,798.65元(其中包含截止到2019年5月份公用事业费52,226.09元，滞纳金8,145.93元)，6月份公用事业费9,265.05元由丙方承担，乙方承诺还款进度如下：2019年7月31日前向甲方支付748,138.21元；2019年8月31(日)前支付239,660.44元，如乙方未按照前述约定的时间向甲方支付每期应付欠款，则每逾期一日，乙方应按每期应付欠款的0.5%支付相应违约金；若乙方逾期支付任何一期欠款累计超过五(5)日，所有欠款均提前到期,甲方有权追究乙方的法律责任，并要求乙方承担甲方因此而支出的全部费用(包括但不限于律师费、诉讼费)。协议签订后，自2019年7月1日起该房屋租赁合同项下权利义务由丙方承继。二、租赁合同及其附件和补充协议其余内容不做变动，继续有效。三、本补充协议签订前，乙方依据租赁合同及其附件和补充协议已向甲方或甲方委托的管理公司支付的各项费用(包括但不限于租赁保证金等，三方在此确认保证金金额为445,886元)自动转至丙方名下，合同期满后，甲方无息退还给丙方。四、经甲丙双方协商一致，本补充协议签订后，丙方可将原商标和商号Exoplanet外星人艺术游乐主题馆更换为达萌鸭亲子乐园。协议还就其他权利义务做了补充约定。然而，被告悠可滋公司未按约支付欠款，遂成讼。另查明，被告吴俊曾分两次向原告城开龙城公司支付114,939元(转账附言为外星人租赁保证金)、114,939元(转账附言为外星人保证金第二笔)。为此，被告悠可滋公司出具《委托书》，载明已支付租赁保证金445,886元，用于外星人艺术游乐主题馆中庚漫游城项目。其中委托股东吴俊利用个人账户支付部分保证金229,878元。应原告城开龙城公司要求，被告吴俊亦在该委托书上签字确认。此外，被告吴俊还向原告城开龙城公司支付过114,939元(附言为外星人五月租金)，还曾向案外人福建省中庚物业管理有限公司上海分公司支付17,704.05元(附言为外星人18年水电费)以及61,858.06元(附言为外星人18年物业费)。再查明，原告城开龙城公司因诉称事由，委托律师提起本案诉讼。为此，原告支付了律师费10,000元。上述事实，由原告提供的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同之补充协议》《房屋租赁合同补充协议》、银行回单一组、《委托代理合同》及《委托代理合同补充协议》、收款回单及发票、情况说明等证据，被告吴俊提供的《公证书》以及原告城开龙城公司及被告吴俊的当庭陈述为证。被告悠可滋公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证的权利。上述证据真实、合法，且能够反映案件事实，具有证据效力，本院予以确认。本院认为，原告城开龙城公司与被告悠可滋公司及案外人达萌鸭公司就涉案房屋承租人变更等事宜签订的《房屋租赁合同补充协议》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效。在该份协议中，原告与被告悠可滋公司对租赁期内各项费用进行了结算，并对结算款的履行期限及违约责任等均予以明确约定。但被告悠可滋公司未能按约支付结算款，原告主张987,798.65元的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。被告吴俊就欠款金额提出的抗辩意见，本院不予采信。根据补充协议约定“乙方承诺还款进度如下：2019年7月31日前向甲方支付748,138.21元；2019年8月31(日)前支付239,660.44元，如乙方未按照前述约定的时间向甲方支付每期应付欠款，则每逾期一日，乙方应按每期应付欠款的0.5%支付相应违约金；若乙方逾期支付任何一期欠款累计超过五(5)日，所有欠款均提前到期,甲方有权追究乙方的法律责任，并要求乙方承担甲方因此而支出的全部费用(包括但不限于律师费、诉讼费)。”现原告主张违约金，有合同依据，且原告自愿下调了违约金标准，系对自身权利的处分，该标准亦尚属合理，本院可予支持。但原告主张的违约金起算日有误，本院予以调整，故被告悠可滋公司应自2019年8月1日起，以987,798.65元为基数，按年利率24%的标准支付违约金。就原告主张的律师费，亦有合同依据，且金额尚属合理，本院予以支持。但关于原告要求被告吴俊承担连带责任之诉请，本院认为，原告城开龙城公司仅以被告吴俊为被告悠可滋公司代付部分款项为由主张股东与公司存在财产混同，从而要求被告吴俊承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。综上，对于原告城开龙城公司要求由被告悠可滋公司支付结算款、违约金、律师费之诉讼请求，本院予以支持。但对于原告要求被告吴俊就上述款项承担连带责任之诉请，本院不予支持。被告悠可滋公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告上海悠可滋文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海城开集团龙城置业有限公司支付987,798.65元；二、被告上海悠可滋文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海城开集团龙城置业有限公司支付违约金(以987,798.65为基数，自2019年8月1日起按年利率24%计算至实际支付之日止)；三、被告上海悠可滋文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海城开集团龙城置业有限公司支付律师费10,000元；四、驳回原告上海城开集团龙城置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,141.72元，财产保全费5,000元，合计19,141.72元，由被告上海悠可滋文化传播有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  林 舒人民陪审员  潘吉生人民陪审员  马珠凤二〇二〇年七月十七日书 记 员  褚沈依附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。