呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2020）内0102民初695号原告（反诉被告）：李淑凤，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：娜布其，内蒙古谱兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张月洁，内蒙古谱兰律师事务所实习律师。原告（反诉被告）：耿晓伟。委托诉讼代理人：娜布其，内蒙古谱兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张月洁，内蒙古谱兰律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市锡多公司办公楼南侧（集通指挥部）。法定代表人：孙国勋，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙煜涵，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷苏健，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告李淑凤、耿晓伟与被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司（以下简称集通凯宸房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，反诉原告集通凯宸房地产公司提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)李淑凤、耿晓伟及其共同委托诉讼代理人娜布其，被告（反诉原告）内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人孙煜涵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李淑凤、耿晓伟向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告继续履行房屋买卖合同向原告交付房屋；2.判令被告向原告支付自2018年6月1日到2019年11月20日期间逾期交房的违约金共计20628.75元（违约金的计算自2018年6月1至2018年10月31日按已付房款千分之一计算，2018年11月1日至2019年10月31日按己付房款日万分之一计算，2019年11月1日至2019年11月20日按己付房款日万分之五计算），以及自2019年11月21日至实际交房日期间的违约金按己付房款日万分之五的约定由被告向原告据实支付；3.判令被告违约金低于造成实际损失的部分增加赔偿；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月5日，原告与被告签订了编号为2016-Y503的《商品房买卖合同》（以下简称“草签合同”)，约定将位于新城区万通路以西、察哈尔大街以北集通凯宸佳苑小区一期3号楼1单元21层2103号房屋（房屋代码为10068552)出售给原告，建筑面积为90.45平方米，每平方米6192.86元，总价为560144元。草签合同第八条约定被告应当在2018年5月31日前，将经验收合格的商品房交付原告使用；合同第九条约定，被告如未按本合同规定的期限将商品房交付原告使用的被告向原告支付己交付房价款千分之一的违约金，合同继续履行。2019年3月3日原被告双方签订编号为YS2019019617的网签备案《商品房买卖合同》（以下简称网签合同），被告未经过原告同意私自将合同条款中的交房日期由2018年5月31日之前变更为2018年10月31之前。同时网签合同第十二条约定：出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过60日的，出卖人应当按买受人己付购房款日万分之一向买受人支付违约金。2019年4月24日，被告与原告又签订了《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议)，补充协议确认：原交房日期为2018年10月31日。被告又将交房日期延期至2019年10月31日之前，并被告承诺仍未按约定交付房屋的，逾期一日按购房总金额日万分之五向原告支付违约金，直至交付房屋为止。2019年10月31日前的违约金按网签合同约定，以己交购房款日万分之一向原告支付。同时原告也可以解除合同，原告方解除合同的，被告应按该地段同等房屋市场价格向原告退还购房款。因解除合同所产生的其他费用，均由被告承担。原告要求被告支付违约金，未要求支付的违约金自动转为抵顶房屋交付时被告应付原告的款项，被告不得拒绝。综上，合同签订后，原告按照约定付清了全部购房款，但被告至今未按约定日期交付房屋。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的合法权益，依据《合同法》第107条、第113条第一款、第114条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条之规定，被告应当按照合同约定承担延期交房违约金，并且就违约金低于造成实际损失的部分增加赔偿。据此，原告依据我国《民事诉讼法》及《合同法》的相关规定，将被告诉至贵院，望判如所请。被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司辩称，原被告已签订《交房协议书》，变更了交房时间，且被告已向原告提供了逾期交房的全部补偿，原告无权向被告主张逾期交房违约金。原被告于2019年12月9日签订了《交房协议书》，协议书约定，被告一致同意将交房日子变更至本协议签订之日；因交付日期的变更，由被告承担乙方所购房屋截至2020年4月15日的采暖费以及2020年1月1日前的物业费用，作为被告逾期交房的全部补偿。除此之外被告不再承担因逾期交房而产生的任何违约、赔偿或补偿等责任，原告放弃因此而向甲方提出主张的权利；乙方已了解项目及所购房屋交付现状，清楚整个项目验收情况，乙方自愿以现状接受该房屋，确认自本协议签订之日起被告已按合同约走向乙方交付了房屋。根据上述约定，原被告已就交房和补偿协商一致，原告请求被告承担逾期交房违约金无事实和法律依据，不应当得到支持。被告（反诉原告）内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金11613元（以260000元为本金，按月利率2%的标准计算，自2019年4月11日至2019年6月17日止）；2、本案案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告购买了反诉原告开发的凯宸佳苑小区3-1-2103号房屋，并与反诉原告签订了《商品房买卖合同》。购房尾款260000元由反诉被告以公积金贷款的方式支付；附件四约定，反诉被告向银行申请贷款或申请公积金管理中心申请办理公积金贷款的，反诉被告于《买卖合同》及本补充协议签订之日起30日内办妥全部手续，并将所贷款项划到出卖人银行账户，逾期未能办妥相关手续或贷款未能进入反诉原告银行账户的，则视为反诉被告选择一次性付款，反诉被告应自逾期之日起7日内将购房余款一次性支付反诉原告。根据合同第八条的规定，逾期超过30日的，反诉原告有权解除本合同，如合同继续履行的，自约定应付款期限之第二条起至反诉被告付清应付款之日止，反诉被告按日向反诉原告支付应付未付购房款总额千分之八的违约金。合同及补充协议签订后，反诉被告未按合同约定期限将贷款划入反诉原告账户内，已构成违约，反诉原告有权按合同约定向反诉被告主张逾期付款违约金。为此，反诉原告特向贵院提起反诉，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，以维护反诉原告的合法权益。原告（反诉被告）李淑凤、耿晓伟辩称，一、反诉原告与反诉被告签订合同后，迟迟不给反诉被告办理网签手续也不通知反诉被告办理贷款事宜，后又因反诉原告没有及时向贷款银行缴纳保证金，导致贷款实际发放日迟延。因此，反诉原告违约在先导致反诉被告不能在合同约定期限内办结贷款的原因在于反诉原告，而反诉被告在此过程中无任何过错，更不存在违约行为。所以，反诉原告提出的反诉被告构成违约并承担违约责任的请求，没有任何事实和法律依据。二、《合同法》规定违约金必须是当事人在合同中明确约定的条款，反诉原告要求反诉被告支付违约金，但是双方签订的《商品房买卖合同》未约定月息2%违约金的条款。另外，合同约定反诉原告违约承担日万分之一的违约金，而反诉原告未出示相关损失证明和合同中并未约定有关2%的违约金问题的情况下向反诉被告主张违约且承担2%的违约金，明显显失公平。因此，反诉原告主张反诉被告承担2%的违约金没有事实和法律依据，应当驳回。三、虽然反诉原告与反诉被告之间签订的《房屋买卖合同》中约定：“反诉被告应于合同签订之日起30日内办妥贷款手续，并将所贷款项划入反诉原告账户”，但事实上，反诉被告何时能够办理贷款必须要等待反诉原告的通知，并不是反诉被告随时能够办理。从办理网签手续为由签订网签合同变更交房时间到办理贷款事宜，反诉被告没有任何主动权和发言权，完全受控于反诉原告。此条款为格式条款，且与实际操作严重不符。并且合同签订日期晚于贷款审批日期，这不符合实际逻辑。也恰恰证明了签订日期是反诉原告后期私自填写的事实，因此该格式条款中约定的期限不能作为审判依据。四、反诉原告依据的所谓合同附件条款变更了合同实质性内容，合同附件作为合同的组成部分，如果合同没有明确约定，附件用来解释合同，合同附件要服从合同的约定，而并不是合同明确约定的情况下附件变更了合同实质性内容。该变更属于无效变更，不能应作为审判依据。综上，被答辩人诉讼请求没有任何事实和法律依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。针对本案证据及案件事实，本院综合认证、认定如下：1.2018年8月28日，原告李淑凤、耿晓伟（买受人）与被告集通凯宸房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要内容约定为：商品房基本情况，原告购买被告位于××苑住宅商品房一套。付款方式及期限，原告于2019年3月3日前支付首期房价款300144元，余款26万元申请贷款支付。第八条逾期付款责任，若买受人未按约付清购房款，逾期超过30日的，出卖人有权解除本合同。出卖人未行使合同解除权的，本合同继续履行，自约定应付款期限之第二天起至买受人付清应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，买受人选择按揭贷款付款的，如按揭贷款未能在本合同及补充协议约定的期限内到达出卖人银行账户的，买受人应按照前述约定，承担逾期付款的违约责任。第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续约定，被告应当在2018年10月31日前向原告交付该商品房。由于本项目规模较大、户数较多，为避免同时办理入住手续的业主过多，出卖人会在《入伙通知书》中建议买受人办理交付手续的具体时间，由此导致的交付时间延迟，不视为逾期。商品房具体交付时间以出卖人发放的《入伙通知书》载明的交房时间为准，买受人对此无异议。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间即2018年10月31日将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理，逾期后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×的违约金。如在本合同履行过程中发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：……(5)买受人在房屋交付前仍有购房款、违约金或其他费用尚未付清。出卖人因自身原因造成未在本合同约定期限将该房屋交付买受人，则双方一致同意：（1）买受人给予出卖人60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任；（2）如宽展期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，自宽展期届满次日起，出卖人应按买受人已交购房款日万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行。以上事实有原告提交《商品房买卖合同》及其附件在卷佐证，因双方均作为证据提交，本院予以确认。2.2019年4月24日，原被告双方签订《商品房买卖合同补充协议》，协议主要内容约定：被告认可至今未能向原告交付房屋的事实，原告有按原合同约定向被告追究违约责任的权利，被告在2019年10月31日之前的违约责任按原合同执行。被告承诺在2019年10月31日之后向原告交付所购房屋，届时不能交付的，被告每逾期1日按购房总金额日万分之五向原告支付违约金，直至房屋交付。以上事实有原告提交《商品房买卖合同补充协议》在卷佐证，因被告认可上述证据真实性，本院予以确认。3.2019年12月9日，原被告签订《交房协议书》，协议主要内容约定：双方一致同意将交房日期变更至本协议签订之日，因交付日期变更，由被告承担原告所购房屋截至2020年4月15日前的采暖费用以及2020年1月1日前的物业费用，作为被告逾期交房的全部补偿。除此之外被告不再承担因逾期交房而产生的任何违约、赔偿或补偿等责任，被告放弃因此而向原告提出主张的权利。原告已了解项目及所购房屋交付现状，清楚整个项目验收情况，原告自愿以现状接收该房屋，确认自本协议签订之日起被告已按合同约定向原告交付了房屋。经庭审查明，原告于签订协议当日实际接收房屋且被告已经依照该协议约定承担了相应期间内的采暖费与物业费用。上述事实有被告提交《交房协议书》以及庭审笔录在卷佐证，原告认可《交房协议书》真实性，本院予以确认。4.原告于2017年付清首付款300144元，被告并于2017年7月5日向原告开具收据。原告通过公积金贷款方式将余款26万元于2019年5月27日支付被告。以上事实有原告提交收据、内蒙古增值税普通发票、借款凭证等在卷佐证，因被告对证据的真实性均予认可，本院予以确认。现原告（反诉被告）以被告迟延交房为由，为维护自身权益诉至法院，请求判令：。被告（反诉原告）以原告迟延付款为由，为维护自身权益诉至法院，请求判令：1、判令反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金11613元（以260000元为本金，按月利率2%的标准计算，自2019年4月11日至2019年6月17日止）；2、本案案件受理费由反诉被告承担。本院认为，根据本案证据并依照相关法律规定可以认定，原告（反诉被告）李淑凤、耿晓伟与被告（反诉原告）集通凯宸房地产公司签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人合法财产权益应受法律保护。当事人主要争议焦点在于：第一，《交房协议书》的认定以及被告是否还需继续承担实际交付房屋后的逾期交房违约责任的问题；第二，原告（反诉被告）李淑凤、耿晓伟应否承担逾期付款的违约责任。本院逐一分析认定如下：第一，关于《交房协议书》的认定以及被告是否还需继续承担实际交付房屋后的逾期交房违约责任的问题。本院认为，民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺原则。原被告签订的《交房协议书》真实、自愿且合法，不属于合同法规定的有关格式条款无效情形，且买受人一方虽仅有原告李淑凤签名，但鉴于原告李淑凤、耿晓伟系夫妻关系,基于家事代理，被告完全有理由相信李淑凤签订《交房协议书》的行为系二原告的共同意思表示，且该行为并非处分夫妻共同财产,也不是债务负担行为,不应适用夫妻双方平等协商取得一致的规定，二原告共同接收房屋的行为亦能与此相互印证，故该协议应当认定系双方对《商品房买卖合同》及其《补充协议》中有关交付及逾期交房违约事项的变更和补充，即双方一致确认2019年12月9日前的逾期交房违约责任的承担方式由被告支付违约金变更为被告承担原告所购房屋一定时间内的采暖费及物业费，且被告也已经实际按照该协议约定履行了相应补偿责任。另查明，实际交房日期亦为2019年12月9日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定,原告的收房行为导致房屋的转移占有且明知被告不具备合同约定交房条件时,仍然签署交房协议并接收房屋,视为双方对合同约定的交房条件的变更。现房屋已经交付，双方的主要义务已履行完毕。故综合以上，原告现请求判令被告继续履行合同交付房屋并按照《商品房买卖合同》及其《补充协议》的约定承担逾期交房违约责任以及要求被告承担实际交房之后的逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第二，关于原告（反诉被告）李淑凤、耿晓伟应否承担逾期付款的违约责任的问题。原被告在双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定购房款余款以向贷款机构申请贷款的方式支付，而遵循公平原则、诚信原则，根据合同性质以及交易习惯等，本院认为，出卖人集通凯宸房地产公司作为房地产开发企业与作为买受人的商品房消费者均有配合提交符合贷款条件的相关材料的义务，且房地产开发企业作为商品房专业开发公司,对于房屋买卖所涉专业知识及履约能力、便利条件均明显高于普通消费者，其合同注意义务亦显著高于购房者，其对于审验是否符合贷款条件、及时通知并协助办理贷款手续具有不可推卸的先履行合同义务，而本案中，集通凯宸房地产公司于本庭向其释明的延长举证期限内提交的说明并不能够证明其在双方约定期限内履行了相关义务，相反，因本案属于系列案，关涉众多购房者，结合当事人本人陈述、举证以及庭审查明情况可知，其均积极寻求协商但未获有效回应，买受人对合同的后续履行尽到了足够的审慎以及配合义务，并积极主张相关权利，因此其对逾期付款并无过失，不应承担因此产生的违约责任。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第六十条、第六十七条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告李淑凤、耿晓伟的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费316元，由原告李淑凤、耿晓伟负担。反诉案件受理费90元，由被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 陈 红人民陪审员 张 风人民陪审员 刘兰柱二〇二〇年六月九日书记员 侯馨驰