湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初4660号原告徐湘松，男，1981年11月17日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。委托代理人黄丽、彭金局，浏阳市弘扬法律服务所法律工作者。被告喻彪，男，1984年10月18日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。委托代理人易武建，浏阳市弘扬法律服务所法律工作者。委托代理人刘良琪，湖南湘杰律师事务所律师。原告徐湘松与被告喻彪确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理，依法由审判员吴昺阳适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告徐湘松及其委托代理人黄丽、彭金局，被告喻彪及其委托代理人易武建、刘良琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐湘松向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告与徐怡丰签订的房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费由被告负担。被告喻彪辩称：1、涉案房屋在房管部门登记的所有权人为徐怡丰，其对房屋享有完全的处分权；2、被告在受让涉案房屋时曾询问过房屋所有权人情况，徐怡丰明确表示其为该房屋的唯一产权人；3、被告受让涉案房屋时已向徐怡丰支付了合理价款，原告所述被告未实际支付合理购房款不是事实；4、徐怡丰将房屋转让给被告，已依法办理了房屋产权过户登记手续，被告已取得涉案房屋的所有权；5、本案应区分债权行为与物权行为。徐怡丰与被告签订的房屋买卖合同是债权行为，而徐怡丰将房屋物权转移给被告的是物权处分行为；6、被告依法完成了涉案房屋的交易，取得了房屋所有权，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持诉讼请求，在举证期限内向本院提交了以下证据：1、独生子女证、亲属关系证明、干部家属随居报告表，拟证明原告父亲徐怡丰与母亲腾丽华于1979年结婚，婚后双方生育独子即本案原告徐湘松，以及腾丽华于2019年1月1日去世的事实；2、身份证、户口登记信息，拟证明原告父、母亲的身份情况；3、腾丽华户口注销证明、死亡证明，拟证明原告母亲腾丽华于2019年1月1日去世，父亲徐怡丰于2020年4月3日去世的事实；4、房产证，拟证明涉案房屋建于1994年，该房屋系原告父母婚后取得的共同财产之事实；5、徐怡丰与被告母亲喻祥瑞结婚登记信息，拟证明原告父亲与被告母亲登记结婚的事实；6、派出所证明，拟证明被告喻彪与喻祥瑞母子关系的事实；7、二手房买卖合同、不动产登记信息表，拟证明喻彪以10万元低于市场价的价格恶意取得该房产的事实。对于上述证据，被告发表如下质证意见：对证据1中独生子女证和亲属关系证明的真实性无异议，对关联性有异议；对干部随居证明表的真实性无异议，但对证明目的有异议，被告受让涉案房屋时，徐怡丰没有向被告说明他与腾丽华是夫妻关系，也没有说明他有妻子腾丽华这个事实；对证据2、3无异议；对证据4无异议，该证据恰好证实涉案房屋的所有权人为徐怡丰，故徐怡丰处分涉案房屋为有权处分，被告依法受让取得了该房屋所有权；对证据5的真实性无异议，关联性有异议；对证据6的真实性无异议，但对其关联性、证明目的有异议；证据7中的二手房买卖合同是徐怡丰与被告在办理二手房买卖登记时的备案合同，实际上徐怡丰与被告在购买房屋时还签订了另外一份合同，即实际履行的合同，所以原告提供的二手房买卖合同仅作为备案使用，支付房款10万元是为了降低有关税费的缴纳金额，并不是实际房屋购买对价。2019年10月13日，被告也没有支付二手房买卖合同上约定的10万元购房款。对不动产登记表没有异议，该证据恰好证明了涉案房屋为徐怡丰个人所有，这份信息表上没有显示原告为房屋共有人。被告在举证期限内向本院提交了以下证据：1、房屋契约，拟证明本案争议房屋系徐怡丰个人所有；2、房屋买卖合同和个人购房协议，拟证明2019年9月3日被告与原告父亲徐怡丰签订了房屋买卖合同以及被告向徐怡丰交付定金28000元，同时证明该房屋系徐怡丰一人所有，该房产证上没有其他共有人；3、不动产登记信息表，拟证明被告与徐怡丰签订房屋买卖合同之时，该房屋属于徐怡丰个人所有；4、不动产权证书，拟证明被告支付完所有房款后徐怡丰与被告办理了过户登记手续的事实；5、证明1份，拟证明被告向案外人喻某借款10万元支付给徐怡丰作为房款的事实；6、借条3份，拟证明被告向喻某、周玉珍借款20万元，支付徐怡丰房款的事实；7、银行流水记录3份，拟证明喻某、周玉珍出借给被告房屋款项的事实。同时被告申请喻某、周玉珍出庭作证。对于上述证据，原告发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，该房产系徐怡丰与腾丽华婚姻存续期间取得的财产，属于夫妻共同财产，不应以登记在个人名下就认定为个人财产；对证据2的真实性、合法性及关联性均有异议，首先合同中甲方笔迹不是徐怡丰的笔迹，同时有两份合同存在的情况下，该合同是2019年9月10日签订，备案合同是11月13日签订，从时间上说应当以最后签订的合同时间为准，从效力上说应当以物权登记部门登记为准；对证据3无异议；对证据4的真实性无异议，合法性有异议，该房产系被告以低于市场价的价格恶意取得涉案房产；对证据5的真实性、合法性及关联性均有异议，被告未提供银行转账凭证；对证据6真实性没有异议，但不能达到被告的证明目的；对证据7有异议，该银行流水只是取款记录，并不是将这个款项交给了被告，原告父亲徐怡丰也没有收到该笔款项，而且22.8万元的价款大于房产部门备案的买卖合同中约定的价格不合情理，明显是作假，且银行取款记录与借条金额也不一致。对证据证人证言有异议，证人所述不实，且根据证人喻某身份证上的信息可以理解为证人与被告系一家人，原因是证人住址与被告住址一致，而且证人也不能证明被告将钱交付给了徐怡丰。被告于庭审后向本院补充提交了以下证据：1、徐怡丰与家人谈话的视频资料，拟证明徐怡丰在生前与亲兄弟等在病房谈话，其中就谈到与被告买卖房屋实价为二十多万元，此款除去徐怡丰治病的费用外，尚存8万元由被告母亲代管并后续费用，此谈话足可证明被告付清22.8万元房屋价款的事实；2、徐怡丰亲笔自述，拟证明徐怡丰卖房是为了自己治病，所以看不到有存款；3、证明1份，拟证明徐怡丰病故后原告没有履行任何义务，全由被告母亲喻祥瑞负责；4、徐怡丰与亲妹微信聊天记录，拟证明原告所述每月付1000元等履行义务不属实。对于上述证据，原告发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性及关联性均有异议，该视频有剪辑痕迹，提供的纸质记录上的人物并未到庭作证；谈话内容中原告的小叔徐雪丰说“听说你卖了房子20几万”仅是他听说并不是亲眼看到整个房产交易过程，原告小叔也没有亲眼看到徐怡丰收到该款。徐怡丰的回答也仅只听到“八万元”三个字，“剩下八万元给我了”这几个字都是喻祥瑞说的，且很快就接上了话，有掩盖的意思。该视频也能证实喻祥瑞领取了徐怡丰的半年工资（金额为3780元/月×6个月）的事实。该视频是在徐怡丰接近死亡时拍摄的，其意识已经不清，其谈话不能代表为徐怡丰的真实意思；对证据2的真实性、合法性及关联性均有异议，原告未提交原件进行核对，证据内容也并不是徐怡丰本人笔迹，且书写内容字体与签名不是同一笔迹，徐怡丰也未明确提到收到房款，徐怡丰作为物资局退休人员，享有医保，保险报销比例可以达到95%，且还有退休工资，还领取了原告母亲的工资及安葬费，不存在要卖房治病；对证据3的真实性、合法性及关联性均有异议，原告未提交原件核对，且该证据与本案无关；对证据4的真实性、合法性及关联性均有异议，聊天对象不能证实是徐怡丰本人，也未看到原始载体，且聊天内容与本案无关。经过庭审举证、质证和审查，本院对原告提交的证据认证如下：对证据1-6均予认定并采信；对证据7中二手房买卖合同本身的真实性予以认定，对不动产登记信息表予以认定。对被告提交的证据认证如下：对证据1的真实性予以认定；对证据2本身的真实性予以认定，其所要证明的事实被告向徐怡丰支付定金28000元因无其他证据佐证，本院不予采信；对证据3、4的真实性予以认定；对证据5-7，被告仅以借条来证实其与证人之间存在债务关系依据不足，加之证人的陈述与事实存在矛盾及不合理处，不能以此认定双方确实存在借贷关系，更无法证明被告借款支付房屋价款之事实。对补充证据1，首先，被告未提供视频内容的原始载体进行核对，其视频内容是否完整无从查实；其次，从该视频内容来看，当时徐怡丰已是病入膏肓，且精神状态不佳、意识较为模糊，旁人问“听说你房子卖了20几万，如今还剩多少钱？”，徐怡丰在答：“八万块钱”后喻祥瑞忙接过话说：“八万块钱给了我，剩的钱。”，从该细节内容来看，不能排除喻祥瑞有掩盖事实真像的嫌疑，从当时徐怡丰的精神状态及意识状况来看，徐怡丰缺乏一定的辨识能力，因此，徐怡丰的回答不宜简单认定系认可其确已收到20几万购房款、尚余8万元之事实，加之该证据仅为间接证据，在被告没有其它证据进行佐证的情况下，本院对该证据不予采信，同时，综合被告在庭审中所作“其房款系现金支付，徐怡丰开具房款收条后我已将其撕毁。”的陈述，该陈述明显有悖于常理，在被告不能提供确凿证据的情况下，本院对被告主张其以支付房屋价款这一事实不予认定；对于补充证据2、3，因系复印件，无原件核对，本院不予采纳；对于补充证据4，无原始载体进行核对，且该证据所反映的内容与本案无关，本院不予采信。根据上述已采信的证据以及原、被告的陈述，本院认定以下事实：徐怡丰与腾丽华于1981年登记结婚，同年11月17日双方生育独子即本案原告徐湘松。婚后，徐怡丰与腾丽华通过购买方式取得位于浏阳市，房屋建筑面积为60.98㎡，房屋产权登记在徐怡丰个人名下。2019年1月1日，原告母亲腾丽华因病去世。同年4月，原告父亲徐怡丰经别人介绍与被告母亲喻祥瑞相识。2019年9月10日，徐怡丰与被告喻彪签订《个人购房协议》，协议约定徐怡丰将上述房屋以228000元的价格转让给被告喻彪，并约定双方签订该协议时被告支付徐怡丰房屋定金28000元，余款200000元待办理房屋产权过户手续时一次性支付完毕。同年11月13日，徐怡丰与喻彪在房屋主管部门办理房屋产权过户手续时签订《浏阳市二手房屋买卖合同》1份，合同约定上述房屋转让价格为100000元，该合同是双方为办理房屋产权变更登记而订立，并作为在房管部门留存备案使用，其交易价格是为减少税收而故意虚报。同年11月19日，徐怡丰正式将上述房屋产权过户至被告喻彪名下。2020年2月12日，徐怡丰与被告母亲喻祥瑞在浏阳市民政局登记结婚。同年4月3日，徐怡丰因病去世。诉讼过程中，原告增加诉求请求判令被告返还涉案房屋，后原告又撤回该诉求，并在诉讼过程中经原告申请，本院对涉案房屋采取了保全措施。另，被告喻彪在接受法庭询问时陈述，其房款系现金支付，徐怡丰开具房款收条后被告均已将其撕毁。本院认为，本案为确认合同效力纠纷。首先，关于徐怡丰与喻彪于2019年9月10日签订的《个人购房协议》是否有效的问题。本案中，徐怡丰所转让的涉案房屋系其婚后与妻子腾丽华共同购买，该房屋虽只登记在徐怡丰个人名下，但却系夫妻共同财产，腾丽华死亡后，根据《中华人民共和国继承法》第二十六条“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。”之规定，涉案房屋应为徐怡丰与其子徐湘松共有。被告与徐怡丰签订《个人购房协议》时，其母喻祥瑞与徐怡丰相识已久，被告或其母亲不可能不知道徐怡丰的家庭情况，不可能不知道原告徐湘松系其母腾丽华遗产之合法继承人，而在此情况下被告仍与徐怡丰签订房屋买卖合同并履行合同，且被告在履行合同中仅享受房产所有的权利，并不履行支付价款的义务，上述行为明显有串通的故意。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。”徐怡丰与被告喻彪签订《个人购房协议》的行为即是明知将造成对原告徐湘松合法权益的损害而故意为之，其行为构成了法律意义上的恶意串通，根据上述法律规定，恶意串通损害第三人利益的合同当属无效合同，故对于原告要求确认其父徐怡丰与被告于2019年9月10日签订的《个人购房协议》无效的请求，本院予以支持。其次，关于徐怡丰与喻彪于2019年11月13日签订的《浏阳市二手房屋买卖合同》是否有效的问题。经本院查明，该合同系徐怡丰与喻彪为办理房屋产权变更登记为目的而签订的，同时也是为了实现双方签订的《个人购房协议》的履行、使该协议关于产权变动的约定经登记生效而订立的，而关于房价的约定，纯系为了减少税收交纳而故意虚报的，双方为了少缴税，恶意串通降低成交金额，损害了国家利益，其行为符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款之规定，故双方签订的《浏阳市二手房屋买卖合同》亦应属无效合同，为此，对于原告要求确认其父徐怡丰与被告于2019年11月13日签订的《浏阳市二手房屋买卖合同》无效的请求，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国继承法》第二十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认徐怡丰与喻彪分别于2019年9月10日签订的《个人购房协议》、2019年11月13日签订的《浏阳市二手房屋买卖合同》无效。本案受理费100元，减半收取50元，财产保全费30元，合计80元，由喻彪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  吴昺阳二〇二〇年六月二十四日书记员  罗 静附相关法律条文：1、《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。2、《中华人民共和国继承法》第二十六条夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。3、《中华人民共和国合同法》有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。