云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2503民初908号原告：中国建设银行股份有限公司红河哈尼族彝族自治州分行，住所地蒙自市天马路**。负责人：赵劲松，职务行长。委托诉讼代理人：陈晓龙，云南经峰律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：马金科，云南经峰律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：郑建成，男，1972年7月24日生，汉族，住蒙自市。现下落不明。被告：曾瑞锦，女，1973年6月17日生，汉族，住蒙自市。现下落不明。被告：云南信达房地产有限公司，住所地玉溪市通海县秀山街道六一社区一小组（秀山西路永青酒店****房）。法定代表人：李代彬，职务总经理。委托诉讼代理人：杨煜峰，云南亚尊律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：牟晓怡，云南亚尊律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告中国建设银行股份有限公司红河哈尼族彝族自治州分行（以下简称：建设银行红河州分行）与被告郑建成、曾瑞锦、云南信达房地产有限公司（以下简称：信达房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，因被告郑建成、曾瑞锦下落不明，于2020年5月26日依法转为普通程序，于2020年8月17日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告建设银行红河州分行委托诉讼代理人陈晓龙，被告信达房地产公司委托诉讼代理人牟晓怡到庭参加诉讼，被告郑建成、曾瑞锦经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行红河州分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年7月10日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令被告郑建成、曾瑞锦偿还借款本金401015.21元，截止至2019年10月21日利息49898.16元，罚息9281.67元，并支付至借款本息偿清之日止的所有利息、罚息；3.判令原告对抵押物享有优先受偿权；4.判令被告信达房地产公司对借款本息承担连带担保责任；5.本案诉讼费、财产保全费、律师费等实现债权的费用由被告承担。事实和理由：被告郑建成、曾瑞锦为购买蒙自市房屋向原告申请贷款。2015年7月10日，原告与被告郑建成、曾瑞锦签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款本金为420000元，贷款期限240个月（即2015年7月10日至2035年7月10日），按月等额本金还款，每月归还借款2865.46元。同时，被告信达房地产公司为上述借款承担阶段性连带保证责任，在上述《个人住房（商业用房）借款合同》作为保证人进行盖章。合同签订后，原告向被告提供了借款420000元，被告郑建成、曾瑞锦自2018年10月起未按合同约定进行还款。后经原告催要未果，故依法提起诉讼。被告信达房地产公司辩称，一、针对原告要求解除合同的请求，其认为行使约定解除权，原告应该通知合同相对方，但其到现在都没有收到原告要求解除合同的通知，原告提交的证据中也没有相关催收通知书，依据合同的约定，逾期后原告应该进行催收；二、其已为被告郑建成、曾瑞锦购买的位于蒙自市房屋办理了不动产登记，且已移交给原告，未办理抵押登记是原告的责任，故原告对抵押物享有优先受偿权的主张不成立；三、其公司在本案中是保证人，造成逾期不是其公司的责任，其公司愿意偿还逾期欠款，但不承担律师费，其公司承担保证责任后有权对被告郑建成、曾瑞锦进行追偿。被告郑建成、曾瑞锦未作答辩。原告建设银行红河州分行围绕诉讼请求依法提交了以下证据：第一组：原告《营业执照》、《金融许可证》、《法定代表人（负责人）身份证明书》、法定代表人身份证复印件各一份，欲证实原告的身份情况及主体资格、金融贷款资格；第二组：被告郑建成、曾瑞锦的身份证、户口簿、结婚证复印件各一份，欲证实被告郑建成、曾瑞锦的主体资格，被告郑建成、曾瑞锦系夫妻关系；第三组：《商品房购销合同》、购房款发票、《个人住房贷款推荐保证书》、《个人住房（商业用房）借款合同》复印件各一份、个人贷款支付凭证复印件两份，欲证实被告郑建成、曾瑞锦与云南信达房地产有限公司之间的购房事实；云南信达房地产有限公司对郑建成、曾瑞锦申请的住房贷款承担阶段性担保责任；原告与郑建成、曾瑞锦之间存在42万元借款的事实、原告追究被告违约责任的依据；第四组：《中国建设银行个人贷款对账单》复印件两份，欲证实被告的违约事实、违约责任及截止2020年9月15日被告尚欠的本息、利息、罚息情况；第五组：催收照片三张，欲证实原告向被告郑建成、曾瑞锦进行催收的事实。被告信达房地产公司质证认为，对原告提交的第一至第四组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但根据第三组中《个人住房（商业用房）借款合同》中已经约定，原告应该催收，但原告未进行催收；对第五组证据因不是原件，不能证实拍摄的时间及何时催收，也没有其他人员证实催收的事实。被告信达房地产公司向本院提交以下证据：第一组：《营业执照》、法定代表人《证明》、法定代表人身份证复印件各一份，欲证实被告信达房地产公司的基本情况及诉讼主体资格；第二组：《不动产权证书》复印件一份，欲证实位于蒙自市房屋已经办理的不动产权证。第三组：《移交表》、《云南信达房地产“君悦天下”小区不动产权证原件移交表（建行）》复印件各一份，欲证实被告信达房地产公司已经将涉案房屋的不动产权证移交给原告。原告建设银行红河州分行质证认为，对第一组证据无异议；对第二组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但根据合同约定，被告信达房地产公司的担保责任到抵押权登记结束，但本案并未进行抵押权登记；对第三组无异议，原告方确已收到不动产权，但根据合同约定担保责任尚未免除。本院认为，被告郑建成、曾瑞锦经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。原告提交第一至第四组证据，原告对其真实性、合法性、关联性无异议，予以采信；对第五组证据，被告信达房地产公司不认可，但未提供其他证据予以反驳，予以采信。被告信达公司提交的三组证据，原告无异议，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告郑建成、曾瑞锦因购买被告信达房地产公司开发的位于蒙自市房屋，向原告申请贷款。2015年7月10日，原告为贷款人，被告郑建成、曾瑞锦为借款人，信达房地产公司为保证人，共同签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款本金为420000元，借款期限240个月（即2015年7月10日至2035年7月10日），利息为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%等。其中，《个人住房（商业用房）借款合同》第十一条约定“本合同采用第三十五条约定的担保方式”；第十二条约定“一、保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。二、保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金……三、保证期见本合同第三十六条……五、保证责任，（一）如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任……”；第十三条约定“抵押条款。一、抵押人以本合同第三十七条“抵押财产清单”所列之财产设定抵押……”第十六条约定“违约情形，（一）借款人发生下列任一情况，均构成违约：１.借款人不按合同约定足额按时偿还借款本息或其他应付款项……”第十七条约定“违约救济措施，出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：１.停止发放本合同项下的借款；２.宣布贷款提前立即到期，要求借款人立即清偿本息及相关费用；３.解除与借款人的借贷关系……”第三十五条约定“对第十一条的约定。本合同项下担保方式为以下第伍种：……伍：抵押加阶段性保证”；第三十六条约定“对第十二条的约定。关于保证期间的约定为以下第贰种：……贰：保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”；第三十七条约定“对第十三条的约定。一、本合同项下的抵押财产清单如下：蒙自市锦华路君悦天下小区2幢1单元20层2102号……”。合同签订后，原告根据被告郑建成、曾瑞锦的指定，将借款420000元汇入被告信达房地产公司账户。后被告郑建成、曾瑞锦向原告偿还部分借款本息，自2018年10月10日开始未按约还款，截止2020年8月17日被告郑建成、曾瑞锦尚欠原告借款本金401015.21元、利息64433.60元、罚息16369.12元。另查明，2017年1月11日，被告信达房地产公司代被告郑建成、曾瑞锦办理了蒙自市锦华路与朝阳路交叉口（原锦华路南段东侧）君悦天下小区2幢1单元2102号房屋不动产权证【产权证号：云（2017）蒙自市不动产权第0000302号】，并已于2017年7月将上述不动产权证交付给原告。因被告郑建成、曾瑞锦下落不明，至今未办理上述抵押房屋的抵押登记手续。本院认为，一、原告与被告郑建成、曾瑞锦、信达房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定向被告郑建成、曾瑞锦提供了借款，被告郑建成、曾瑞锦偿还部分借款本息后自2018年10月起未按约定期限偿还借款本息，已构成违约，根据双方约定原告可宣布贷款提前立即到期，要求借款人立即清偿本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，故原告要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》，并一次性偿还借款本金及利息、罚息的请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告信达房地产公司认为原告行使解除权未进行通知不应解除合同的辩解，不符合双方约定，本院不予支持。二、根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，保证人在保证期间内对合同项下的借款本金、利息、违约金等费用提供连带责任保证，提供抵押加阶段性保证，本案中，被告信达房地产公司虽然已代被告郑建成、曾瑞锦办理了抵押房屋的不动产权证，但至今未办理抵押登记，被告信达房地产公司的保证责任尚未免除，故对原告要求被告信达房地产公司承担连带担保责任的主张，符合合同约定及法律规定，本院予以支持，被告信达房地产公司承担保证责任后，有权向被告郑建成、曾瑞锦追偿。三、对原告要求对抵押物享有优先受偿权的请求，本案中因抵押房屋未办理抵押登记，抵押权未生效，故原告主张对抵押物享有优先受偿权的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。四、对原告主张的律师费，无证据证实，本院不予支持。被告郑建成、曾瑞锦经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司红河哈尼族彝族自治州分行与被告郑建成、曾瑞锦、云南信达房地产有限公司于2015年7月10日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、由被告郑建成、曾瑞锦于判决生效后六十日内一次性共同偿还原告中国建设银行股份有限公司红河哈尼族彝族自治州分行借款本金401015.21元及利息、罚息（其中，截止2020年8月17日的利息为64433.60元、罚息为16369.12元，自2020年8月18日起至还清借款之日止的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算）；三、被告云南信达房地产有限公司对上述借款本金、利息、罚息承担连带保证责任，被告云南信达房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告郑建成、曾瑞锦追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司红河哈尼族彝族自治州分行的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8202元、保全费2920元、公告费560元，共计11682元，由被告郑建成、曾瑞锦、云南信达房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 员  高琼华审 判 员  杨 驹人民陪审员  白鸽翔二〇二〇年九月十五日书 记 员  刘淑均