上海市杨浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0110民初21799号 原告(反诉被告)：上海箴钰实业有限公司，住所地上海市浦东新区。 法定代表人：屈泽宇，总经理。 被告(反诉原告)：上海大展投资管理有限公司，住所地上海市杨浦区。 法定代表人：张少伟，总经理。 委托诉讼代理人：胡佳亮。 原告(反诉被告)上海箴钰实业有限公司与被告(反诉原告)上海大展投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海箴钰实业有限公司(以下简称箴钰公司)的法定代表人屈泽宇，被告(反诉原告)上海大展投资管理有限公司(以下简称大展公司)的委托诉讼代理人胡佳亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)箴钰公司向本院提出诉讼请求：1、确认箴钰公司和大展公司签订的《房屋租赁合同》于2019年10月31日解除；2、本案诉讼费由大展公司承担。事实和理由：箴钰公司和大展公司签订房屋租赁合同，约定大展公司将上海市杨浦区黄兴路XXX号地上一层34号房屋(以下简称系争房屋)出租给箴钰公司，租赁期限自2018年8月1日至2021年7月31日。箴钰公司支付了租赁保证金352,741.5元。由于箴钰公司经营不善，持续亏损，无法支付下月的房租，故于2019年9月4日和大展公司进行沟通，要求提前解除租赁合同。因大展公司未予明确答复，箴钰公司于2019年9月26日函告大展公司提前于2019年10月31日解除租赁合同，并可接受没收租赁保证金(金额相当于3个月的租金和物业管理费)。但大展公司要求除没收租赁保证金外，还需箴钰公司额外支付3个月的租金和物业管理费，箴钰公司认为违约金过高不合理而不予接受。2019年11月4日，大展公司函告箴钰公司要求继续按照合同缴纳租金，而箴钰公司已于2019年10月31日关闭了租赁的房屋并交还了房屋钥匙。箴钰公司认为已提前通知大展公司解除合同，并持续保持沟通，到最后还是无法终止房屋租赁合同，故诉至法院，要求法院支持诉请。 被告(反诉原告)大展公司辩称并反诉称，箴钰公司于2019年9月起开始拖欠房租、物业管理费、三方接口技术支持费及水电费，2019年11月4日，大展公司要求箴钰公司付清欠款并继续履行合同，但箴钰公司拒不履行。大展公司无奈根据合同约定书面通知箴钰公司于2019年11月27日解除合同。合同解除后，箴钰公司未将房屋恢复原状返还，大展公司于2019年12月3日经过现状保全公证后将房屋收回，后续又自行恢复了房屋原状。大展公司认为箴钰公司违约，不同意箴钰公司的诉讼请求，并提起反诉，要求：1、确认双方的房屋租赁合同于2019年11月27日解除；2、箴钰公司向大展公司支付2019年11月1日至2019年11月27日的保底租金95,231.21元及至实际付款之日止的逾期违约金；3、箴钰公司向大展公司支付2019年11月1日至2019年11月27日的物业管理费9,537.52元及至实际付款之日止的逾期违约金；4、箴钰公司向大展公司支付2019年11月1日至2019年11月27日的三方接口支持费188.19元及至实际付款之日止的逾期违约金；5、箴钰公司向大展公司支付2019年9月1日至2019年11月27日的电费10,027.50元及至实际付款之日止的逾期违约金；6、箴钰公司向大展公司支付2019年9月1日至2019年10月31日的水费1,523.50元及至实际付款之日止的逾期违约金；7、确认箴钰公司已支付的租赁保证金352,741.50元、装修押金10,000元、公用事业费保证金13,515元、三方接口保证金3,000元由大展公司没收，不予返还；8、箴钰公司向大展公司支付提前解除合同的违约金354,079.50元；9、箴钰公司向大展公司支付2019年11月28日至2019年12月3日期间的占用费73,749.72元(按每日12,291.62元的标准)；10、箴钰公司向大展公司支付公证费3,000元；11、诉讼费、反诉费由箴钰公司负担。增加反诉请求：箴钰公司向大展公司支付房屋复原费52,607.27元。 原告(反诉被告)箴钰公司针对反诉请求辩称，箴钰公司按时支付租金、物业管理费、三方接口技术支持费至2019年10月31日，并提前于2019年9月4日就通过手机微信等方式向大展公司提出提前解除合同的请求，之后持续保持沟通，但还是无法终止租赁合同。箴钰公司已于2019年10月31日搬离了租赁房屋，故之后产生的租金、物业管理费、三方接口技术支持费、占用费、公证费和箴钰公司无关，不同意支付；2019年9月之后的水电费单据没有收到，现同意以公用事业费保证金抵扣。箴钰公司同意将租赁保证金352,741.50元作为违约金归大展公司所有。大展公司主张的房屋复原费高于市场价，市场价约在20,000元左右，故箴钰公司已支付的装修保证金、公用事业费保证金(支付水电欠费后如有剩余部分)、三方接口保证金可以抵扣房屋复原的费用。箴钰公司同意大展公司没收租赁保证金352,741.50元作为违约金，故大展公司再主张提前解除合同的违约金354,079.50元系重复收取，箴钰公司不予同意。 本院经审理认定事实如下：2018年8月，大展公司(甲方)和箴钰公司(乙方)签订《租赁合同》一份，双方约定由甲方将上述地上一层34号房屋出租给乙方经营餐饮，租期为三年，自2018年8月1日至2021年7月31日止，双方同意房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为135.15平方米。房屋交付日为2018年8月1日，2018年8月1日至2018年9月14日为装修期，自交付日起开始计算租金，自装修期届满之次日起计算物业管理费及本合同约定的其他一切费用。 合同4.1.1条约定，如乙方违反合同约定，甲方有权以租赁保证金抵扣其应付款项，作为甲方因此遭受损失的赔偿……。 合同4.2.1条约定，乙方应向甲方或甲方指定的物业管理公司支付物业管理费……。 合同4.3条约定，租赁期和装修期内的水费、电费等均由乙方承担，乙方应按甲方或管理公司指定的收费标准及要求予以支付……。 合同4.8.3条约定，合同价款、价外费用依法使用增值税的，乙方须向甲方支付按合同价款、价外费用之适用税率计算的增值税。 合同10.1条约定，乙方逾期支付租金、租赁保证金、物业管理费、水电费等乙方应付款项的，每逾期一日，乙方应按应付而未付款项的千分之一向甲方支付违约金……。 合同第12.2条约定，乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方已付的租赁保证金及乙方已付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还，同时乙方还需支付给甲方相当于解除年度最高月租金的三倍租金与三个月物业管理费之和的金额作为违约金，如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。 合同12.6条约定，乙方单方面解除本合同的，乙方须向甲方支付违约金，违约金为合同解除年度的最高月租金标准的6个月与6个月物业管理费之和的金额，甲方有权从乙方已付的保证金中扣除相当于前述违约金金额的部分，同时甲方无息退还乙方已付保证金的余额部分(如有)及其已付及尚未使用的租金及其他费用(如有)。 合同13.1条约定，乙方应于租赁期届满之日或合同提前解除之日向甲方交还房屋，乙方还应将其添置的可移动物品在届满日或解除日前搬离房屋，并将其添置的与该房屋不可分离的装修、设备等不可移动的物品拆除，以使公司房屋恢复到毛坯状态，由此发生的费用由乙方承担……。 合同13.2条约定，甲方将房屋恢复原状的费用及甲方在上述过程中发生的公证费、律师费(若有)由乙方承担……。 合同21.1条约定，保底租金，按租用面积计算，考虑到装修期等因素，第一个租赁年度2018年8月1日至2018年10月14日期间的保底租金为97,308元(不含税)；2018年10月15日至2019年7月31日期间的月保底租金为97,308元(不含税)。第二个租赁年度2019年8月1日至2020年7月31日期间的保底租金为102,173.40元(不含税)。第三个租赁年度2020年8月1日至2021年7月31日期间的保底租金为107,444.25元。(不含税) 合同21.2条约定，乙方应于合同签订之日5日内或房屋交付时一次性支付租赁保证金352,741.50元。 合同21.3条约定，物业管理费按照租用面积每月每平方米75元核算，每月的物业管理费10,136.25元(不含税)，乙方应于装修期届满之次日前向甲方或管理公司付清2018年9月15日至2018年10月14日的物业管理费，于其后每月月底前向甲方或管理公司付清下个月的物业管理费。 合同21.5条约定，乙方应于交付日前向甲方或管理公司支付装修押金和公用事业费保证金。装修押金的金额为10,000元，公用事业保证金为13,515元。装修押金于二次装修工程经甲方验收后60天内无息退还扣除相应费用后的剩余部分(如有)。公用事业保证金在退还租赁保证金时一并无息退还乙方。 合同21.8条约定，收银方式为独立收银甲方安装接口设备。乙方使用1台接口设备，三方接口技术支持费为200元/月(不含税)，三方接口保证金3,000元，乙方于每月月底前付清下个月的三方接口技术支持费，未满月的按实际使用天数计收。合同还约定了其他事项。 合同签订后，箴钰公司于2018年8月1日向大展公司支付装修押金10,000元，2018年8月15日支付公用事业费保证金13,515元；2018年11月1日支付租赁保证金352,741.5元及三方接口保证金3,000元，大展公司于2018年8月1日前交付房屋，双方按约履行。 2019年9月27日，箴钰公司向大展公司发出《告知函》，称公司经营亏损，无法继续维持，要求提前解除租赁合同，计划终止时间为2019年10月31日，并计划于2019年10月31日完成房屋毛坯复原，请求大展公司于2019年11月1日进行验收交付。 2019年9月底至2019年10月底，箴钰公司负责人和大展公司的经办人员通过手机微信继续进行协商，双方就解除合同的违约金未能达成一致意见。 2019年11月4日，大展公司向箴钰公司发出《公函》，要求箴钰公司继续履行合同，要求在2019年11月10日前支付2019年11月1日至11月30日的租金、物业管理费、三方接口技术支持费；2019年9月1日至9月30日的电费和水费。如逾期不付，则将解除合同，承担违约责任等。 箴钰公司接函后仍执意解除合同，并于2019年11月7日将房屋钥匙寄送大展公司。2019年11月8日，箴钰公司注销了登记在租赁房屋上的公司及食品经营许可。 2019年11月21日，大展公司再次向箴钰公司发出公函，要求箴钰公司于2019年11月26日前付清2019年11月1日至2019年11月30日的物业管理费、租金及2019年9月1日之后的水电费、逾期违约金等，并通知箴钰公司逾期付清，则于2019年11月26日自动解除租赁合同等。 箴钰公司于2019年11月25日具状来院，要求本院确认双方的租赁合同于2019年10月31日解除。 2019年11月28日，箴钰公司再次向大展公司发出《告知函》，坚持之前要求解除租赁合同的意见，并表示只能接受没收租赁保证金。 2019年12月3日，上海市卢湾公证处受大展公司的委托对系争房屋的现状及所属电表读数、水表读数进行现场拍摄，并出具公证书，证明与现场实际情况相符。大展公司于2020年4月22日支付公证费3,000元。 2020年2月27日，大展公司和案外人狮盛餐饮管理(上海)有限公司签订《租赁合同》一份，大展公司将系争房屋出租给狮盛餐饮管理(上海)有限公司，租赁期限自2020年2月28日至2025年2月27日。 2020年3月17日，大展公司和案外人常州立悦装饰工程有限公司签订《合生汇L1-34店铺复原施工合同》,委托该公司对系争房屋进行复原，计划工期为2020年3月1日至3月9日，合同价款52,086.41元(不含税)。复原工程完工后，大展公司支付复原工程款52,607.27元(含税)。大展公司和狮盛餐饮管理(上海)有限公司于2020年4月1日完成房屋交接。 审理中，大展公司提交系争房屋水电费交款通知书：2019年9月的电费4,937.50元、水费957元；2019年10月的电费4,396.25元，水费566.50元；2019年11月的电费693.75元。箴钰公司对其真实性予以认可，自述箴钰公司的水电费支付至2019年8月31日，之后因未收到账单而未支付。 审理中，双方确认保底租金税率为5%；物业管理费税率为6%、三方接口技术支持费的税率为6%，箴钰公司按以上税率支付租金、物业管理费、三方接口技术支持费。 本院认为，大展公司和箴钰公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且于法不悖，应于确认，双方当事人应当遵照执行。箴钰公司因自身原因以赔付违约金为代价要求提前解除合同，不符合合同关于单方面解除合同的相关约定，应属违约，应当承担擅自解除合同的违约责任。箴钰公司于2019年10月31日撤出了租赁房屋，于2019年11月7日将系争房屋的钥匙寄回大展公司，故本院根据实际情况确定合同解除的日期为2019年11月7日。合同关于乙方单方面解除合同约定的违约金为解除年度的最高月租金的6倍和月物业管理费的6倍之和，显属过高，本院酌情将违约金调整为相当于最高月租金的3.5倍和月物业管理费的3.5倍之和。同时，箴钰公司应当付清2019年11月1日至2019年11月7日期间的租金、物业管理费、三方接口技术支持费及拖欠的2019年9月之后的水电费。 关于商铺复原费用，合同明确约定退租后箴钰公司应当将其添置的不可移动物品拆除，恢复至毛坯状态，现因箴钰公司未予拆除并复原，大展公司已代为复原至毛坯状态，其要求箴钰公司承担代为拆除并复原的费用，符合合同约定；大展公司提交了复原施工工程合同及工程款的支付凭证，公证书及公证费的支付凭证等证据，并据此要求箴钰公司支付复原费和公证费，故本院予以支持。关于大展公司诉请没收租赁保证金、装修押金、公用事业费保证金及三方接口保证金，及逾期付款利息一节，因本院确定箴钰公司承担的违约金数额足以弥补大展公司的实际损失，故上述保证金在抵扣应付的违约金及结清大展公司的相关费用后，应由大展公司无息退还箴钰公司；逾期付款利息之诉请，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、原告(反诉被告)上海箴钰实业有限公司和被告(反诉原告)上海大展投资管理有限公司签订的房屋租赁合同于2019年11月7日解除； 二、原告(反诉被告)上海箴钰实业有限公司应自本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海大展投资管理有限公司保底租金24,690元； 三、原告(反诉被告)上海箴钰实业有限公司应自本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海大展投资管理有限公司物业管理费2,473元； 四、原告(反诉被告)上海箴钰实业有限公司应自本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海大展投资管理有限公司三方接口技术支持费49元； 五、原告(反诉被告)上海箴钰实业有限公司应自本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海大展投资管理有限公司电费10,027.50元； 六、原告(反诉被告)上海箴钰实业有限公司应自本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海大展投资管理有限公司水费1,523.50元； 七、原告(反诉被告)上海箴钰实业有限公司应自本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海大展投资管理有限公司违约金413,092.7元(此款先由上海箴钰实业有限公司已交付的租赁保证金352,741.50元抵充，余款60,351.2元自本判决生效之日起十日内支付)； 八、原告(反诉被告)上海箴钰实业有限公司应自本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海大展投资管理有限公司公证费3,000元； 九、原告(反诉被告)上海箴钰实业有限公司应自本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海大展投资管理有限公司房屋复原费52,607.27元； 十、被告(反诉原告)上海大展投资管理有限公司应自本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)上海箴钰实业有限公司装修押金10,000元、公用事业费保证金13,515元、三方接口保证金3,000元； 十一、驳回被告(反诉原告)上海大展投资管理有限公司其余反诉请求。 如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，反诉费6,831元，共计6,911元由上海箴钰实业有限公司和上海大展投资管理有限公司各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长  崔艺萍 审 判 员  梅松松 人民陪审员  周 艺 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员  陈 洁 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。