上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初11514号原告：上海钻源公共租赁住房运营有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：李碧炎，总经理。委托诉讼代理人：马琳，上海山田律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴萌萌，上海山田律师事务所实习律师。被告：上海海寓公寓管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人呢：林友威，执行董事。第三人：上海纽约大学，住所地上海市浦东新区世纪大道1555号。法定代表人：俞立中，校长。委托诉讼代理人：王英兰，女。委托诉讼代理人：罗千，上海市方达律师事务所律师。第三人：上海敬点公用租赁住房运营有限公司，住所地上海市崇明区港沿镇港沿公路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：盛海峰，总经理。委托诉讼代理人：凌丽娟，女。原告上海钻源公共租赁住房运营有限公司(以下至判决主文前简称“钻源公司”)与被告上海海寓公寓管理有限公司(以下至判决主文前简称“海寓公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案受理后，依法适用简易程序，并追加了上海纽约大学(以下简称“纽约大学”)、上海敬点公用租赁住房运营有限公司(以下简称“敬点公司”)为第三人，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马琳，被告委托诉讼代理人王贝贝(参加第一次庭审)，第三人纽约大学委托诉讼代理人王英兰、罗千，第三人敬点公司委托诉讼代理人凌丽娟到庭参加诉讼。被告海寓公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告钻源公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告与原告签订的《物业租赁合同》于2019年11月11日解除；2、请求判令被告支付原告拖欠的租金人民币(以下币种相同)136,075.24元(已扣除租赁押金144万元及被告已付款170万元，计算至2019年11月11日止)、水电费123,338.60元、违约金1,438,125元，共计1,697,538.84元；3、请求判令被告按照每日每平方米2倍于《物业租赁合同》约定的当期租金之标准向原告支付自2019年11月12日起至被告实际与原告办理房屋返还交接手续之日止的房屋占用费；4、诉讼费被告承担。事实及理由：2019年7月26日，原、被告就上海市浦东新区金杨路XXX弄XXX号楼房屋(以下简称系争房屋)签订《物业租赁合同》，约定被告承租系争房屋，并就双方权利义务作了明确约定。同日，原、被告及第三人纽约大学还签署了《协议书》，对第三人向被告承租系争房屋事宜达成一致。之后，因被告未按双方租赁合同约定履行，原、被告于2019年10月10日签署《协议书》，确认了被告的欠付款金额及分期付款方式，但被告仍未按约定付款。原告于2019年11月11日向被告发函解除合同，并于2019年11月13日书面告知了第三人纽约大学。现原告诉至法院，诉请如前。被告海寓公司辩称，不同意解除《物业租赁合同》，同意支付租金，按照租赁合同标准计算，如诉讼期间第三人向原告支付租金，则第三人支付的租金应予扣除，其余诉请不同意。第三人纽约大学述称，其与被告签署了租赁合同，其一直按约履行，并向被告支付了至2019年12月31日的租金；如法院确认原、被告租赁合同解除，根据其与原、被告的三方协议，不影响其继续承租系争房屋。第三人敬点公司述称，其与原、被告已签署了解除协议，与被告的租赁关系已解除，三方签订的协议书已履行完毕。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为案外人上海金桥房地产发展有限公司，其将系争房屋出租给原告钻源公司。2019年5月31日，被告作为出租方，第三人纽约大学作为承租方，双方签订《湾流国际共享社区租赁协议》一份，约定被告将系争房屋出租给纽约大学，租赁期限自2019年8月1日起至2022年5月31日，2020年7月31日前月租金55万元/月，物业费31,250元/月。2019年7月26日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方就系争房屋签订《物业租赁合同》一份，合同约定租赁期限为38个月，自2019年4月1日起至2022年5月31日，租赁房间数量为125套，租金标准为3,835元/套/月，租赁期限内租金每年递增3%。租赁押金为240万元，乙方分三次支付给甲方，2019年8月31日前支付144万元。乙方需向甲方支付水、电、燃气、垃圾清运等公用事业的全部费用。乙方应当支付给甲方的所有款项，每延迟一天，乙方应向甲方支付应付款项万分之五的违约金，若乙方任一期款项连续超过30天，则甲方有权按照本合同第9.2.3款约定解除合同并要求乙方承担违约责任，甲方有权收回租赁物业，并有权不予退还乙方交纳的租赁押金、已预付的租金，并要求乙方支付三个月的租金(以当期租金为标准)作为违约金。当日，原告作为甲方、被告作为乙方、第三人纽约大学作为丙方，三方签订《协议书》一份，协议约定：甲乙丙三方确认，如乙方向甲方迟延支付任一款项连续超过30日，甲方有权解除与乙方签订的《物业租赁合同》，并承接乙方与丙方于2019年5月31日订立的《湾流国际共享社区租赁协议》，甲方与丙方的租赁关系自甲乙双方租赁合同解除之日起生效；如甲方在《湾流国际共享社区租赁协议》租赁期内与乙方解除原《物业租赁合同》，丙方有权按照《湾流国际共享社区租赁协议》的条款与条件继续承租房屋，甲方和乙方应于决定解除《物业租赁合同》当日书面通知丙方，甲方与丙方将按照《湾流国际共享社区租赁协议》的条款与条件重新签署租赁协议。之后，被告向原告支付了租金共计80万元，租赁押金未予支付。2019年10月10日，原告作为甲方、被告作为乙方、第三人敬点公司作为丙方，三方签订《协议书》一份，约定：丙方系金杨路818弄1、2、3号物业原租赁权人，乙方曾与丙方签署物业租赁合同；截止本协议签署之日，乙方累计欠甲方租赁押金及租金共计4,954,375元，且已连续逾期30日，并产生违约金59,934.40元(截止至2019年9月30日)，共计5,014,309.40元。一、乙丙双方确认：丙方一次性支付乙方300万元作为解除双方物业租赁关系的补偿，乙方收到上述款项后，乙、丙双方之间就金杨路818弄物业的租赁纠纷一次性处理之完毕；二、甲乙丙三方确认：丙方同意支付给乙方的补偿款，由甲方从应支付给丙方的租赁物业装修转让款中扣除，甲方可直接将上述款项支付给乙方；三、甲乙双方确认：乙方应支付给甲方所拖欠的租赁押金、租金及违约金共计5,014,309.40元，应转交给甲方租赁物业1号楼租金2,109,713.94元，上述两项应付款共计7,124,023.34元，双方均同意抵扣300万元后，乙方还应支付甲方4,124,023.34元(2号楼剩余拖欠款项)，乙方应于2019年10月8日前支付70万元、10月20日前支付200万元、11月15日前支付1,364,088.94元(已减免违约金59,937.40元)，如乙方未能按上述三个时间节点足额支付，则违约金59,934.40元不予减免，乙方仍应补足支付；乙方承诺，如有任何一期发生迟延支付或未足额支付，甲方自乙方违约之日起第15日即有权解除与乙方就租赁物业2号楼签署的《物业租赁合同》，乙方应按《物业租赁合同》约定承担合同约定的违约责任。2019年10月8日，被告向原告支付70万元；2019年11月1日，被告向原告支付100万元，之后未予付款。2019年10月31日，第三人纽约大学向被告支付了2019年11月、12月的租金及物业费共计1,162,500元。2019年11月4日，原告向被告送达了《催收函》，要求被告支付拖欠租金。2019年11月11日，原告向被告送达了《合同解除函》，告知被告解除双方之间的《物业租赁合同》，并要求被告付清欠款并做好房屋交接事宜等。2019年11月13日，原告向第三人纽约大学发出《告知函》，要求纽约大学停止向被告支付租金，并根据三方协议重新签署租赁协议等。庭审中，原告向法庭举证了其与被告于2020年4月21日签署的电费、水费及物业费欠费确认单，载明截止至2019年11月11日，被告欠原告水费26,964.30元、电费90,778.80元、物业费5,595.50元，以上三项合计123,338.60元。因被告第二次庭审缺席，未发表质证意见。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。现因被告欠付租金，原、被告及第三人敬点公司就三方债权债务进行结算，被告确认了欠付租金金额及分期付款方式，现被告未按约付款，构成违约，原告向被告送达的解除合同通知发生合同解除的效力，双方租赁合同于解除合同送达之日即2019年11月11日解除。原告诉请的欠付租金金额，符合双方合同约定及三方协议(敬点公司)，本院予以支持。原告诉请的违约金，符合双方合同约定，本院予以支持。原告诉请的水电费，根据其举证，其水电费中包含了物业管理费主张，因原告提供了双方的确认单，本院予以支持。至于原告诉请三，根据原、被告及第三人纽约大学签订的三方协议书，约定原告与第三人纽约大学的租赁关系自原、被告双方租赁合同解除之日起生效，原告承接被告与第三人纽约大学的租赁合同，根据该条约定，自原告解除通知送达被告之日即2019年11月11日，原告即承接第三人纽约大学与被告之租赁合同关系中出租人地位，其与第三人纽约大学之间就系争房屋的租赁合同成立并生效，第三人纽约大学依据其与原告的租赁合同关系继续占有系争房屋，故2019年11月11日之前的租赁合同关系由原、被告结算，之后被告退出系争房屋的租赁合同，租赁合同相对方为原告及第三人纽约大学。现第三人纽约大学已向被告支付了2019年11月12日至2019年12月31日的租金及物业管理费，被告收取已丧失合同依据，应向原告返还949,375元。至于原告诉请要求被告支付2019年11月12日至系争房屋返还之日的房屋占用费，除上述返还的租金及物业管理费外，本院不予支持。被告海寓公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加第二次庭审，视为其放弃应诉、抗辩、质证权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告上海钻源公共租赁住房运营有限公司与被告上海海寓公寓管理有限公司签订的《物业租赁合同》于2019年11月11日解除；二、被告上海海寓公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海钻源公共租赁住房运营有限公司租金136,075.24元(计算至2019年11月11日止)；三、被告上海海寓公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海钻源公共租赁住房运营有限公司水电费及物业管理费共计123,338.60元(计算至2019年11月11日止)；四、被告上海海寓公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海钻源公共租赁住房运营有限公司违约金1,438,125元；五、被告上海海寓公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海钻源公共租赁住房运营有限公司自2019年11月12日至2019年12月31日的租金及物业管理费共计949,375元；六、驳回原告上海钻源公共租赁住房运营有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,138元，减半收取计10,069元，财产保全费5,000元，由被告上海海寓公寓管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周箐二〇二〇年七月九日书记员  刘畅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行状况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。