河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初1145号原告：焦作市金德利房地产开发有限公司，住所地：焦作市解放区解放中路109号西城美苑1号楼三、四层。法定代表人：王金有，执行董事。委托诉讼代理人：闫全喜，金研律师事务所律师。被告：张永忠，男，1970年8月14日出生，汉族，住焦作市中站区。原告焦作市金德利房地产开发有限公司（以下简称金德利公司）与被告张永忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告焦作市金德利房地产开发有限公司的委托诉讼代理人闫全喜，被告张永忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金德利公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原告与被告之间于2018年1月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HNJZYS00090126）；2．判令被告向原告偿还垫付的月供款14820.35元（截止到2020年3月24日）；3．判令被告向原告支付违约金70000元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告张永忠2018年1月12日与原告签订《商品房买卖合同》,购买位于焦作市××××号金德利公馆7号楼3单元2602号房屋一套。房屋总价七十万（700000）元整，被告交纳首付款十四万(140000）元，另向中信银行股份有限公司焦作分行按揭贷款五十六万（560000）元，该笔贷款由原告提供了阶段性担保责任。原、被告双方《商品房买卖合同》补充协议第6条规定“双方所签合同若采取按揭贷款方式,并由出卖人提供借款担保的,××对银行的违约视同对本合同的违约，如若××对银行构成违约，出卖人有权解除商品房买卖合同，有权将商品房买卖合同标的物另行出售，并由××向出卖人支付总房款10%的违约金”。银行购房按揭贷款发放后，因被告未能按时履行还款义务，致使贷款银行划扣原告银行存放的保证金;截至2020年3月24日已累计划扣14820.35元。而且，贷款银行对被告宣布提前收回剩余全部贷款，并已向法院提起诉讼要求被告还款、原告承担连带担保责任。综上,被告的行为构成严重违约，为此请求法院依法判决解除双方之间的《商品房买卖合同》，并支持原告的其他合法诉求，以维护原告的合法权益。被告张永忠辩称，被告不同意解除双方之间的商品房买卖合同，银行已起诉被告，被告和银行已经沟好了，现在被告每月按时偿还银行贷款，原告替被告垫付的月供款14820.35元，被告同意庭下调解,2020年5月30日前支付给原告，违约金被告愿意同原告再协商一下。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据原、被告的诉辩意见本庭总结本案的争议焦点为：1.原告要求解除与被告之间的商品房买卖合同有无事实及法律依据；2.原告要求被告支付违约金7万元的诉请是否应予支持。因被告认可原告垫付月供款14820.35元，该项不再总结争议焦点。原告金德利公司为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：1.《商品房买卖合同》（合同标号：HNJZYS00090126）证明：2018年1月12日原被告签订商品房买卖合同，建立合同关系。被告以总价70万购买原告开发建设的位于焦作市××××号金德利公馆7号楼3单元2602号房屋；其中被告首付14万，剩余56万申请银行按揭贷款。合同附件二（补充协议）第6条规定“双方所签合同若采取按揭贷款方式，并由出卖人提供借款担保的，××对银行的违约视同对本合同的违约，如若××对银行构成违约，出卖人有权解除商品房买卖合同，有权将商品房买卖合同标的物另行出售，并由××向出卖人支付总房款10%的违约金”；2.中信银行业务凭证/客户回单（2张）证明：银行购房按揭贷款发放后，因被告未能按时履行还款义务，致使贷款银行划扣原告银行存放的保证金；截至2020年3月24日已累计划扣14820.35元（其中本金4673.68元，利息10146.67元）。3.焦作市山阳区人民法院（2020）豫0811民初391号民事判决书证明：贷款银行对被告宣布提前收回剩余全部贷款并其向法院提起诉讼，要求被告还款、原告承担连带担保责任；该案审理后作出判决现已生效。被告向贷款银行申请的按揭贷款，由原告提供的阶段性连带责任保证担保；如在担保阶段内被告未能依照合同约定按时偿还贷款本息和相关费用的，贷款银行有权直接从原告账户中扣划相应款项。贷款银行从原告保证金账户内扣划14820.35元。被告张永忠对原告提交的证据质证后发表如下意见：无异议，不同意解除该商品房买卖合同，被告现在已经按照与银行签订的承诺书每月按时还款3785元，关于违约金被告正在和原告负责人协商此事。被告张永忠未向本院提交证据。本院对当事人提交的证据认定如下:关于原告提交的证据，被告对证据均无异议，本院对证据均予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告金德利公司（出卖人）、被告张永忠（××）于2018年1月12日签订《商品房买卖合同》（合同编号：HNJZYS00090126），合同约定：被告购买原告位于焦作市××××号金德利公馆7号楼3单元2602号商品房（房屋代码为290384），建筑面积为110.3平方米，房屋单价为每平方米6346.33元，购房款总额为70万元，被告于签订合同之日首付房款14万元，余款56万元办理贷款。并约定了违约责任、交付期限、房屋交接、产权登记等。在附件二《合同补充协议》第六条约定，双方所签合同若采取银行按揭或公积金贷款方式，并由出卖人提供借款（阶段性）担保的，××对银行的违约（或导致出卖人保证金账户资金被扣划）视同对本合同的违约，出卖人有权解除本合同，有权将合同标的物另行出售，并按本合同总金额10%向××收取违约金，并且出卖人有权从总房款中代为扣除××向银行支付的借款本息、罚息、违约金即其他各项费用。若出卖人损失超过向××收取的违约金时，出卖人还有权向××追偿。签订合同后，被告向原告交付了首付款14万元，被告在中信银行股份有限公司焦作分行营业部办理按揭贷款，该银行贷款56万元已经交付原告，原告为被告的该笔贷款提供阶段性担保。原告将涉案房屋交付被告，被告接收了涉案房屋，并没有对房屋进行装修。被告张永忠自2018年9月1日开始未按照约定还款，中信银行股份有限公司焦作分行从被告金德利公司保证金账号中划扣14820.35元（截止到2020年3月31日）。后中信银行股份有限公司焦作分行向焦作市山阳区人民法院提起诉讼，要求：1.被告张永忠偿还原告借款本金531192.47元及利息(暂计算至2020年3月31日，此后利息、罚息、复利继续计算至借款全部清偿日止)；2.对被告张永忠抵押给原告的位于解放区解放中路399号金德利公馆7号楼3单元2602号房产享有优先受偿权；3.被告焦作市金德利公司对第一项诉讼请求承担连带保证责任。焦作市山阳区人民法院于2020年4月4日作出(2020)豫0811民初391号民事判决，判决：一、张永忠应于本判决生效之日起十五日内偿还原告中信银行股份有限公司焦作分行借款本金531192.47元及截至2020年3月31日的利息2602.84元（自2020年4月1日起的利息、罚息、复利按合同约定继续计算至实际清偿完毕之日止）；二、金德利公司对上述借款本金、利息、罚息、复利向中信银行股份有限公司焦作分行承担连带保证责任；三、驳回中信银行股份有限公司焦作分行的其他诉讼请求。现该判决已经生效。原告与被告协商解除与被告的《商品房买卖合同》，并要求被告返还垫付的月供等未果，原告诉至本院，故形成本案纠纷。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原、被告履行了涉案合同约定的主要义务，被告向原告支付了全部购房款，原告向被告交付了房屋，合同已经履行完毕，合同目的已经实现。就房屋买卖合同关系而言，原告已经收到了合同项下的全部房款，被告在房屋买卖合同法律关系中并不存在违约行为，原告无权主张商品房买卖合同的解除。现原告为该笔贷款提供阶段性担保。因被告的逾期还款行为导致开发商被扣款，银行提前收回剩余全部贷款，要求原告承担连带支付义务，是原告作为保证人承担保证责任后产生的追偿权问题。商品房买卖合同现已履行完毕，其内容不存在合同可以解除之法定情形，基于合同的稳定性以及保障××的居住权，合同的效力应予确认和维护，原告仅在其承担被告应承担的债务范围内行使追偿权。综上，原告要求解除其与被告签订的商品房买卖合同理由不能成立，该诉讼请求本院不予支持。原告要求被告支付违约金（总房款的10%）70000元的诉讼请求，本院也不予支持。原告主张的因被告拖欠银行贷款而被扣划的保证金14820.35元，有焦作市山阳区人民法院(2020)豫0811民初391号民事判决予以佐证，能够证明金德利公司代被告承担了连带保证责任，金德利公司有权向被告追偿，故原告享有的实为担保追偿权。现原告要求被告返还14820.35元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张永忠于本判决生效之日起十日内支付原告焦作市金德利房地产开发有限公司14820.35元（截止到2020年3月24日）；二、驳回原告焦作市金德利房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1010元，保全费868元，合计1878元，由被告张永忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员 李 艳二〇二〇年七月十五日书记员 赵方圆