湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘10民初340号 原告：何鑫辉，男，1993年5月7日出生，汉族。 委托诉讼代理人：曾向前，湖南乾越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：艾旭东，湖南乾越律师事务所律师。 被告：吴佳龙，男，1979年9月9日出生，台湾地区居民。 委托诉讼代理人：黄亚梅，湖南问由律师事务所律师。 原告何鑫辉诉被告吴佳龙租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何鑫辉及其委托诉讼代理人艾旭东，被告吴佳龙的委托诉讼代理人黄亚梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 何鑫辉向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除何鑫辉、吴佳龙之间签订的门面转让合同及租赁合同，判令吴佳龙依约向何鑫辉返还支付的订金30,000元整；2、依法判令吴佳龙向何鑫辉支付违约金100,000元整；3、本案诉讼费用由吴佳龙承担。事实与理由：何鑫辉与吴佳龙于2018年3月22日、4月5日分别签订《门面转让合同》、《合作合同》，约定吴佳龙将其位于裕后街沿河*号栋****号门面租赁给何鑫辉使用，建筑面积为183平方米，订金30,000元，吴佳龙保证何鑫辉能在该店经营餐饮活动，若出现不能与业主方签订正式合同或者不能在该店铺进行餐饮类经营活动，吴佳龙应在3天内退还已支付的订金30,000元及何鑫辉的装修损失等，租金为每月8235元，若双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，支付违约金100,000元。2018年7月8日，案涉门面管理方（湖南建工七星物业管理有限公司郴州分公司，以下简称七星物业）突然将何鑫辉所承租门面的门锁住，并告知何鑫辉，吴佳龙未经其同意转租该门面，现收回该门面。何鑫辉要求吴佳龙出面处理，但其置之不理。2018年7月17日，何鑫辉在被断水断电多日之后，被迫搬出该门面。此后，何鑫辉多次找吴佳龙协商要求其返还订金及支付违约金，均未达成协议。为维护自身合法权利，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。庭审中，何鑫辉明确其诉讼请求中请求解除的租赁合同即指《合作合同》。 吴佳龙辩称，同意与何鑫辉解除门面转让合同，但双方并未签订租赁合同，所以不存在解除租赁合同的说法。何鑫辉从吴佳龙门面拖走的设施设备，其价值远高于30,000元，如何鑫辉愿意返还该设备，吴佳龙同意返还订金30,000元。何鑫辉与吴佳龙签订的合作合同并未实际履行，何鑫辉并不是善意第三人，其知晓案涉门面不能进行转租。违约金主张明显过高，远高于何鑫辉的实际损失。据此，请求驳回何鑫辉的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中，何鑫辉提交了8组证据：证据1、何鑫辉身份证复印件；证据2、吴佳龙身份信息；证据3、门面转让合同；证据4、收条、转账记录；证据5、合作合同；证据6、租金支付转账记录；证据7、企业信息公示报告及店面照片；证据8、彩绘合同及转账记录、街电项目服务合同、厨具厂订货单。吴佳龙提交了2组证据：证据9、解除合同公告；证据10、水电费往来结算凭据。对当事人无异议的证据即证据1、证据2和证据4本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证认为：证据3和证据5均具有真实性，两份合同如何认定本院将在后一并评析；证据7与本案无关联，本案中不作评定；证据6、证据8、证据9和证据10均具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月22日，吴佳龙作为转让方与何鑫辉作为受让方签订了《门面转让合同》，主要内容有：吴佳龙将其位于郴州市裕后街沿河*号栋****号门面（以下简称案涉门面）转让给何鑫辉使用，并保证何鑫辉同等享有吴佳龙在原房屋租赁合同中所享有的权利与义务；转让后现有的装修、装饰及其他所有设备全部归何鑫辉所有，租期届满后房屋装修等不动产归物业所有，营业设备等动产归何鑫辉所有；签订转让合同后何鑫辉支付订金30,000元，待何鑫辉与物业签订正式租赁合同后7日内支付扣除订金后剩余费用60,000元；吴佳龙应协助何鑫辉办理案涉门面的工商、卫生等相关证照的过户手续，费用由何鑫辉负责，退场前的债权债务由吴佳龙负责，退场后的经营行为及债权债务由何鑫辉负责；吴佳龙在何鑫辉与物业签订临时租赁合同期间应当协助何鑫辉对已经装修好的店铺进行正常营业，若物业坚决不允许何鑫辉开业，何鑫辉有权单方解除合同，吴佳龙应当赔偿何鑫辉相应的损失和订金；吴佳龙应当协助何鑫辉和物业协商签订租赁合同，并保证何鑫辉能在该店铺经营餐饮类经营，如果出现何鑫辉不能与物业签订正式租赁合同或者不能在该店铺进行餐饮类经营，则吴佳龙应在3天内退还已支付的订金30,000元，以及何鑫辉在签订本转让合同后的装修损失等费用。合同签订当天，何鑫辉向吴佳龙支付了案涉门面转让定金30,000元。 2018年4月5日，吴佳龙作为出租方与何鑫辉作为承租方，就案涉房屋又签订了《合作合同》，主要内容有：双方依据《中华人民共和国合同法》的规定，就何鑫辉租赁吴佳龙房屋相关事宜达成本合同；租期从何鑫辉装修完毕正式起算，租金为每月8235元，从预付的订金30,000元中逐月扣除，合同履行期间如果物业同意转让，则何鑫辉有优先转让权；吴佳龙有权按照合同约定向何鑫辉收取租金及其他各项费用或逾期违约金，不承担何鑫辉的经营风险及责任，何鑫辉使用案涉门面开展正常经营活动不受吴佳龙干涉；如因对方原因无法正常经营的，所造成的损失均由责任方赔偿；双方采用合作模式履行本合同，由吴佳龙提供相应的技术支持，协助何鑫辉与物业的协调工作，并占本店经营干股5%；如果双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并支付100,000元的违约金。该合同签订后，何鑫辉开始对案涉门面进行装修及经营，为墙面彩绘付款9000元，为安装油烟净化设备花费6300元。何鑫辉还于2018年4月11日向吴佳龙预付5月份房租5000元，5月2日付5月份房租3250元，6月1日付6月份房租8235元，7月6日付7月份房租8235元。 2018年7月9日，七星物业向吴佳龙下达《解除合同公告》，称按照双方门面租赁合同和管理服务合同的约定，吴佳龙承租的门面存在转租、联营等违约行为，故要求吴佳龙在2018年7月11日前交纳各项费用并交还门面。2018年7月14日，吴佳龙向七星物业交纳了案涉门面2018年6月份的水费和7月1日至14日的水费和服务费。此后七星物业公司收回了案涉门面，吴佳龙与何鑫辉之间所签订的合同亦未再履行，何鑫辉遂诉至本院请求判如所请。 本院认为，吴佳龙系台湾地区居民，根据《最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》第一条第一款“人民法院审理涉台民商事案件，应当适用法律和司法解释的有关规定。”和《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。”的规定，现何鑫辉与吴佳龙均同意案件实体处理适用大陆法律，故本案应当适用大陆法律。本案双方的争议焦点为：一、吴佳龙与何鑫辉之间形成何种法律关系；二、何鑫辉的违约金诉讼请求能否支持及如何认定。 关于焦点一。1、吴佳龙与何鑫辉虽签订了《门面转让合同》，以及何鑫辉支付了相应的30,000元定金，但后来双方又另行签订了《合作合同》，对权利义务重新进行了约定并实际履行。由此可见，《门面转让合同》因双方已经实际解除，吴佳龙因该合同取得的定金30,000元应当返还给何鑫辉。2、《合作合同》系双方真实意思表示，依法成立并生效。但从合同的内容及实际履行情况来看，何鑫辉向吴佳龙支付租金，吴佳龙提供案涉门面给何鑫辉使用和经营，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，双方之间形成的是租赁合同法律关系。合同中虽然还约定吴佳龙享有5%的干股及不承担店面的经营风险和责任，但该约定与共负盈亏、共担风险的合伙特征不符，本院不予认可。现因案涉门面被物业方收回而租赁合同法律关系实际无法继续履行，何鑫辉请求解除《合作合同》本院予以支持。 关于焦点二。1、《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，吴佳龙因案涉门面被物业方收回而不能再向何鑫辉交付租赁物，其行为违反了出租人的合同义务，应向何鑫辉承担赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，关于违约造成的损失赔偿数额，双方虽然在合同中约定了违约金，但吴佳龙提出了调整违约金的抗辩，本院依照上述规定予以调整。现何鑫辉对于因违约造成的实际损失仅提供证据证明为15,300元（彩绘9000元+油烟净化设备6300元），对其主张的其他损失并未能提供证据加以证实。本院综合该实际损失数额及合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定吴佳龙应向何鑫辉承担19890元[15,300元×（1+30%）]的违约损害赔偿责任。 综上所述，何鑫辉的诉讼请求部分成立。本院依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》第一条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除被告吴佳龙与原告何鑫辉于2018年4月5日签订的《合作合同》； 二、被告吴佳龙于判决生效之日起十日内向原告何鑫辉返还定金30,000元及赔偿损失19,890元，合计49,890元； 三、驳回原告何鑫辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1450元，由被告吴佳龙负担725元，原告何鑫辉负担725元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审 判 长  李 程 审 判 员  许素萍 审 判 员  欧旭敏 二〇二〇年四月二十四日 法官助理  曹钰婕 书 记 员  何佳娴 附相关法律条文： 《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。 《最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》第一条人民法院审理涉台民商事案件，应当适用法律和司法解释的有关规定。根据法律和司法解释中选择适用法律的规则，确定适用台湾地区民事法律的，人民法院予以适用。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。