山东省菏泽市定陶区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1703民初656号 原告：菏泽万泰置业有限公司，住所地：山东省菏泽市定陶区万泰城。 法定代表人：倪建成，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张广举，山东陶城律师事务所律师。 被告：刘金祥，男，汉族，1963年1月9日出生，住山东省菏泽市定陶区。 委托诉讼代理人：许宁、阮建新，天津天关律师事务所律师。 被告：菏泽桓兴置业有限公司，住所地：山东省菏泽市定陶区菏泽天源综合农贸交易园**楼**。 法定代表人：刘金祥，该公司经理。 委托诉讼代理人：董长华，青海法脉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阮建新，天津天关律师事务所律师。 被告：邹志平，男，汉族，1979年11月8日出生，住山东省菏泽市定陶区。 委托诉讼代理人：李宪凯，山东善理律师事务所律师。 原告菏泽万泰置业有限公司（以下简称：“万泰公司”）与被告刘金祥、菏泽桓兴置业有限公司（以下简称：“桓兴公司”）、邹志平土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万泰公司的委托诉讼代理人张广举，被告刘金祥的委托诉讼代理人许宁、阮建新，被告桓兴公司的委托诉讼代理人董长华、阮建新，被告邹志平的委托诉讼代理人李宪凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万泰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘金祥、被告桓兴公司立即支付项目土地款1000万元；2、判令被告刘金祥、被告桓兴公司支付违约金（违约金按月利率2%，以600万元为基数，从2018年11月21日计算；以400万元为基数，从2019年1月10日计算，直至被告支付1000万元完毕之日止。）；3、判决以拍卖、变卖被告刘金祥在被告桓兴公司股权变现价款优先偿还拖欠原告的项目土地款；4、判令被告邹志平承担连带担保责任；5、本案诉讼费、保全费、律师代理费由被告连带承担。事实与理由：2016年7月23日，原告与被告刘金祥签订“合作开发协议书”。2018年10月，原告与被告签订“项目转让暨土地使用权过户协议”；被告桓兴公司、刘金祥与原告签订“债务偿付协议”；被告桓兴公司、刘金祥与原告签订“股权质押合同”。以上协议约定：原告把拥有合法使用权的Ｓ××1Ｂ地块，以1200万元的价款转让给被告刘金祥，被告应支付原告1000万元转让价款；原、被告还对土地转让款的支付方式、支付期限、违约责任进行了约定；同时，为确保协议的履行，被告刘金祥提供股权质押担保，被告邹志平提供担保。协议签订后，被告刘金祥及桓兴公司对涉案土地进行了开发、建设；2018年10月12日，涉案土地使用权变更至桓兴公司名下。根据约定，被告应在40日内，支付原告600万元，90日内支付剩余400万元，如逾期，被告按月息2%支付违约金并承担相关费用。但被告却以资金紧张为由，一再拖延付款义务，原告多次催要未果。综上，被告的违约行为严重损害原告合法权益，特诉至贵院，请依法判处。 刘金祥、桓兴公司辩称，1、根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条以及第二十四条“的规定，本案答辩人与万泰公司之间为土地使用权转让关系。 2、本案涉嫌违法犯罪，依法应当裁定驳回起诉，并移送公安机关。本案中，万泰公司于2014年6月即取得案涉土地使用权，但其并未按照《土地使用权出让合同》规定的“2014年7月20日之前”的期限进行开工建设，而是在2016年7月份“以合作开发的名义”将“土地转让”给答辩人，并以此牟利达678万元。万泰公司在未进行任何投资开发的情况下，即将土地使用权转让，万泰公司的行为明显违反上述土地管理法规，且严重扰乱土地管理市场秩序，并牟取了巨额非法利益，其行为符合刑法关于非法转让土地使用权罪的全部构成要件，已构成非法转让土地使用权罪。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定，应当裁定驳回原告起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关”。 3、本案中《合作开发协议书》、《项目转让暨土地使用权过户协议》、《债务偿还协议》、《股权质押合同》等合同主要条款显失公平，且存在违背当事人真实意思情形，应当依法予以变更。2016年7月份签订《合作开发协议书》后，万泰公司却以各种理由拒绝办理土地使用权过户手续，并以“让答辩人投资全部打水漂”为要挟，迫使答辩人与其签订了《项目转让暨土地使用权过户协议》、《债务偿还协议》、《股权质押合同》等各类协议，完全违背了答辩人的真实意思表示。签订上述协议时，万泰公司为答辩人设定的土地转让费为1200万元，但经国土资源部门评估确定，该土地价值仅700余万元，二者差价近500万元；同时，万泰公司设定的超容积率补偿款项也已实际由答辩人自行全部支付；另外，万泰公司设定的规费、土地使用税等也已实际由答辩人自行全部支付，且与万泰公司要求的近550万元数额相差巨大。显然，万泰公司对上述费用本身的主张既与实际情况完全不符，差额巨大；且税、费等费用已由答辩人实际自行全部支付，再行收取，显失公平。根据《合同法》第五十四条规定，答辩人请求将《合作开发协议书》、《项目转让暨土地使用权过户协议》、《债务偿还协议》、《股权质押合同》中关于款项部分的约定根据实际支出情况进行变更，并确定答辩人无需向万泰公司继续支付该部分全部款项。 综上，答辩人认为，本案涉嫌违法犯罪，依法应当裁定驳回起诉。同时，本案所涉《合作开发协议书》、《项目转让暨土地使用权过户协议》、《债务偿还协议》、《股权质押合同》等合同主要条款显失公平，且存在违背当事人真实意思情形，应当依法予以变更。 邹志平辩称，原告在起诉中自认，把涉案土地使用权转让给被告，而不是合作开发；2、本案诉请已超过法定担保期限，原告已无权要求担保人承担担保责任，请法院依法驳回对被告邹志平的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月23日，原告万泰公司（甲方）与被告刘金祥（乙方）签订《合作开发协议书》。约定:甲方将合法取得的位于菏泽市定陶区××路××育才路以东、出让宗地编号为Ｓ××1Ｂ国有建设地块由乙方负责投资建设,经双方协商,达成如下主要条款:第一条第1项：项目名称暂定为“万泰国际大酒店、写字楼”，规划用地面积按土地证面积为9441平方米。第二条，1、鉴于甲方前期已取得的土地证及前期投资等相关费用，双方商定由乙方分三次向甲方支付项目款1200万元。第一批600万元于协议签订后2016年7月26日前支付；第二批400万元于2016年8月28日前支付；第三批200万元于取得《建设工程规划许可证》后十日内支付。本项目方案设计审批建筑面积限为28323平方米以内，如超出面积按每平方米300元计算支付给甲方，该款项在项目销售时第一笔款入账时由乙方支付至甲方指定账户。2、办理《建设工程规划许可证》过程中需支付相关规费，该费用由乙方承担，以实际设计批准面积，按打包价222元／平方米，超出或减少交费由甲方包干，不存在多退少补（包括各项地方政府规定的相关规费计152元／平方米，供暖70元／平方米）为准计算。第五条：乙方权利与义务，1、负责本项目方案设计、图纸设计、图审审批，施工许可证办理、招投标、施工投入银行存款资金证明（乙方汇入解决）等。产生的一切费用由乙方承担。2、项目开发所需的开发保证金及物业质量保证金，二项均约10元／平方米，由乙方承担支付。以后按实际金额退还，归属乙方所有。3、本协议生效后，项目土地每年每平方米8元的土地使用税由乙方承担，直到销售全部结束、项目过户为止。4、取得本项目《建设工程规划许可证》之后开发建设办理相关手续所产生的一切费用由乙方自行承担。包含水电配套费、房屋建筑、垃圾处理、室外工程、绿化建设、人防配套、通讯配套、消防等费用。5、取得项目《建设工程规划许可证》之前的行政审批手续由甲方负责办理，之后的事项乙方自行办理。第七条第1项约定：双方应履行本协议约定的责任和义务，任何一方未能履行本协议规定的义务则应视为违约，违约方应向另一方赔偿由此产生的一切经济损失，并承担本协议第二项下乙方应交总额20%的违约金。双方还就其他事项进行了约定。2016年8月17日，刘金祥成立桓兴公司。上述《合作开发协议书》签订后，被告刘金祥及桓兴公司陆续向原告支付土地款，截止到2018年10月11日，被告刘金祥及桓兴公司共支付原告土地款900万元。 2018年10月7日，原告万泰公司（甲方）与被告刘金祥（乙方）、桓兴公司（丙方）、邹志平（丁方）签订《项目转让暨土地使用权过户协议》，协议约定鉴于甲乙双方于2016年7月23日签订了《合作开发协议书》，合作开发“万泰国际大酒店写字楼”项目，乙方于2016年8月17日独资设立了桓兴公司，即丙方，丙方成立后，实际上继受了《合作开发协议书》中乙方的权利、义务。其中第二条第1项约定各方同意将涉案项目土地使用权变更至丙方名下；第2项约定经对甲乙方《合作开发协议书》中约定的各项费用（已由乙、丙方及其他二人个人支付土地款900万元整）结算，确认乙、丙方尚欠各项未支付部分和逾期违约金应付共计1300万元整，现甲方同意优惠后按1000万元支付。第三条第1项约定乙、丙方同意按以下时间和金额分两期向甲方支付款项：项目土地使用权变更至丙方名下之日（以国土部门受理日为准）起40日内支付600万元，90日内支付剩余400万元。第三条第2项约定乙、丙方未按协议规定的时间支付款项，应按月息2%计算逾期违约金，超过1个月未付清进度款项，甲方有权起诉。第四条：双方的权利义务，1、本协议签署后，先办理将乙方所持丙方的股权质押给甲方的手续，其后，甲方配合乙、丙方办理土地使用权过户手续；2、鉴于协议项目已经取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，土地过户手续完成后两日内甲方移交给丙方。该证照的更名和后续证照的办理由甲方配合丙方办理变更或过户手续，费用由乙、丙方承担…；3、甲方配合乙、丙方按国家规定程序办理上述该项目土地使用权变更过户手续。与该土地使用权转让有关的税费：①甲方转让给丙方所产生的企业所得税由甲方承担；②本次土地使用权变更所产生的其他一切税负及费用100万元内由乙、丙方承担，超出100万元由甲方和乙丙方各承担50%…。第五条:担保乙方应付的协议款项，由丙方、丁方提供连带责任保证；乙方同意将其所持有的丙方100%的股权质押给甲方，甲乙方为此另签《债务偿还协议》、《股权质押合同》以办理工商登记手续。担保范围为：本协议约定的应付款项、违约金、为实现债权而支出的律师费。同时，被告桓兴公司、刘金祥与原告万泰公司签订了《债务偿付协议》、《股权质押合同》，被告桓兴公司、刘金祥、邹志平于当日即2018年10月7日出具《项目转让暨土地使用权过户协议》承诺书，2018年10月8日，被告桓兴公司、刘金祥、邹志平又出具《承诺书》。《债务偿付协议》约定的主要内容是：对于被告应付原告款项1000万元、付款进度及逾期责任进一步确认、明确。《股权质押合同》约定的主要内容是：为确保履行《项目转让暨土地使用权过户协议》、《债务偿还协议》，将刘金祥持有的桓兴公司1000万股权作质押担保。2018年10月10日，万泰公司与刘金祥在菏泽市定陶区市场监督管理局办理了私营股权出质设立登记，质权登记编号：×××01，出质股权所在公司：菏泽桓兴置业有限公司，出质股权数额：1000万元／万股，出质人：刘金祥，质权人：菏泽万泰置业有限公司。上述手续签订后，2018年10月12日，被告桓兴公司向原告万泰公司支付10万元；2019年2月3日，被告桓兴公司通过曹宁宁账户向原告万泰公司法定代表人倪建成转账20万元。 另查明，被告桓兴公司、刘金祥为开发案涉土地，在2017年9月份，向定陶区人民政府相关部门缴纳了污水处理费、防控地下室易地建设费、城市基础设施配套费等，2017年11月20日，菏泽市定陶区规划局向被告桓兴公司颁发了【2017】定规-16-05-039建字第37号建设工程规划许可证。 再查明，2018年10月6日，原、被告签订《土地使用权转让合同》一份，约定案涉土地转让款712万元。该份《土地使用权转让合同》交由土地管理部门备案。在2018年10月8日，三被告出具《承诺书》一份，承诺的主要内容是，鉴于原被告分别于2018年10月6日、2018年10月7日签署两份《土地使用权转让合同》，现明确以2018年10月7日签署的为最终依据。2018年10月10日，被告桓兴公司向国家税务总局菏泽市定陶区税务局缴纳土地增值税、印花税、契税共计630375.6元。2018年10月11日，原告万泰公司向被告桓兴公司开具共计712万元的增值税发票。2018年10月12日，原告配合被告将案涉土地使用权过户至被告桓兴公司名下，办理了不动产权证书，产权证号：（鲁[2018]定陶区不动产权第0004421号）。因案涉土地开发容积率增加，被告桓兴公司于2018年12月6日向菏泽市定陶区国土资源局补交土地增容费78.6万元。 本院认为，原告万泰公司对案涉土地取得了合法使用权，本案所涉《合作开发协议书》、《项目转让暨土地使用权过户协议》、《债务偿付协议》、《股权质押合同》均系各方的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据本院查明的事实，本案应为土地使用权转让合同纠纷。 2016年7月23日，原告万泰公司与被告刘金祥签订的《合作开发协议书》中约定了被告刘金祥应向原告支付的各项款项。该协议签订后，被告刘金祥、桓兴公司向原告支付900万元。2018年10月7日，原告万泰公司与被告刘金祥、桓兴公司、邹志平签订《项目转让暨土地使用权过户协议》，约定被告桓兴公司继受《合作开发协议书》中刘金祥的权利、义务，经双方结算后最终确认扣除被告已支付给原告的900万元，被告刘金祥、桓兴公司尚欠原告万泰公司未支付的款项及逾期违约金共计1300万元，并最终协商原告优惠300万元按1000万元支付。该份协议，即是对原万泰公司与刘金祥签订的《合作开发协议书》款项的结算，又因有被告桓兴公司、邹志平的加入，也是对原告及被告刘金祥、桓兴公司、邹志平债权债务的重新确认，产生新的权利义务关系，对原告万泰公司及被告刘金祥、桓兴公司、邹志平均具约束力。2018年10月12日，原告配合被告将案涉土地使用权过户变更至被告桓兴公司名下，根据原、被告签订《项目转让暨土地使用权过户协议》及被告为原告出具的《承诺书》，被告刘金祥、桓兴公司应在2018年10月12日起40日内支付原告600万元，90日支付下剩的400万元，如逾期按月息2%支付违约金。被告桓兴公司在2018年10月12日向原告万泰公司支付10万元，2019年2月3日，被告桓兴公司通过曹宁宁账户向原告万泰公司法定代表人倪建成转账20万元，因此，被告刘金祥、桓兴公司仍应支付给原告970万元。庭审中，被告刘金祥、桓兴公司辩称原告主张的款项中包含案涉土地各项规费包干差价536.44万元【（152元/㎡-20元/㎡）*40640㎡】，但在2017年9月14日，被告已将案涉土地的各项规费缴纳完毕，原告请求该款项以及原告要求被告支付的超容积率的补偿（被告开发案涉土地，超出原设计审批建筑面积，按超出面积按300元/㎡支付给原告），缺乏请求权基础，原告无权收取。原、被告在2018年10月7日签订《项目转让暨土地使用权过户协议》即是对原《合作开发协议书》款项的结算，也是对原被告双方债权债务的重新确认，系原被告双方真实意思表示，在签订《项目转让暨土地使用权过户协议》之前，被告所辩称的事实已经发生，在签订《项目转让暨土地使用权过户协议》时，被告并未提出异议，且被告又为原告出具《承诺书》，现被告要求扣减这部分费用，是对双方协议内容的变更，无法律依据，故本院不予支持；庭审中，被告还主张代为原告缴纳税款41.90388万元，应折抵土地出让款。本案中，被告为办理案涉土地过户，缴纳土地增值税、印花税、契税共计63.03756万元，根据双方《项目转让暨土地使用权过户协议》第四条第三款约定，本次土地使用权变更所产生的其他一切税负及费用100万元内由刘金祥、桓兴公司承担，超出100万元由万泰公司和刘金祥、桓兴公司方各承担50%。被告缴纳的税费并未超过100万元，被告主张缴纳税款41.90388万元，应折抵土地出让款，无事实依据，本院不予支持。 原、被告于2018年10月6日签署一份《土地使用权转让合同》，并交于当地土地管理部门用于办理案涉土地过户转让。但在2018年10月8日，三被告为原告出具《承诺书》中明确以2018年10月7日签署的《项目转让暨土地使用权过户协议》为最终依据。再者，原被告实际履行的也是该份协议，现原告以该份协议主张权利，并未违反法律规定。 原、被告在签订案涉《合作开发协议书》前，原告已取得了案涉国有土地合法使用权，且在签订《项目转让暨土地使用权转让协议书》后，原告已经将案涉土地使用权经国土资源部门过户至被告桓兴公司名下，该过户登记经国土资源部门备案。被告主张原告涉嫌违法犯罪，证据不足，本院不予采纳。 被告辩称，本案中《合作开发协议书》、《项目转让暨土地使用权过户协议》、《债务偿还协议》、《股权质押合同》等合同的主要条款显失公平，且存在违背当事人真实意思情形，应当依法予以变更。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第七十三条第二款规定：可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。上述协议、合同签订的时间均在2018年10月份以前，故被告主张本案中《合作开发协议书》、《项目转让暨土地使用权过户协议》、《债务偿还协议》、《股权质押合同》等合同的主要条款显失公平，且存在违背当事人真实意思情形，应当依法予以变更，无法律依据，本院不予支持。 原告主张逾期付款违约金。原告万泰公司与被告刘金祥、桓兴公司、邹志平签订的《项目转让暨土地使用权过户协议》中明确约定款项的给付时间，且约定如未按协议规定的时间支付款项，应按月息2%计算逾期违约金。被告刘金祥、桓兴公司未按约定的时间支付款项，违反协议约定，应当支付逾期违约金，被告庭审过程中主张违约金重复计算且约定过高，本院根据本案案情及案涉协议实际履行情况，将违约金调整为按月利率1%计算逾期付款违约金。 2018年10月7日，为保证原被告签订的《项目转让暨土地使用权过户协议》中约定款项的履行，原告与被告刘金祥、桓兴公司签订了《股权质押合同》，约定被告刘金祥以其拥有的被告桓兴公司100%股权质押给原告。该质权于2018年10月10日在菏泽市定陶区市场监督管理局登记生效，原告主张对该质权的优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。 被告邹志平对涉案款项提供了担保，已超过法定担保期限，故原告主张被告邹志平对案涉债务承担保证责任，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第七十三条第二款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，判决如下： 一、被告刘金祥、菏泽桓兴置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告菏泽万泰置业有限公司项目土地款970万元； 二、被告刘金祥、菏泽桓兴置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告菏泽万泰置业有限公司违约金（以590万元为基数，自2018年11月22日起至2019年1月10日，按月利率1%计算；以990万元为基数，自2019年1月11日起至2019年2月2日，按月利率1%计算；以970万元为基数，自2019年2月3日起至实际给付之日，按月利率1%计算）； 三、原告菏泽万泰置业有限公司对被告刘金祥在被告菏泽桓兴置业有限公司的股权变现价款在1000万元范围内优先受偿； 四、驳回原告菏泽万泰置业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费81800元，由原告菏泽万泰置业有限公司负担2100元，由被告刘金祥、菏泽桓兴置业有限公司负担79700元；财产保全费5000元，由被告刘金祥、菏泽桓兴置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审 判 长  王光远 审 判 员  刘敏峰 人民陪审员  刘现报 二〇二〇年七月三十日 法官 助理  孙 舒 书 记 员  谷怀振