上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初84581号原告(反诉被告)：魏笑寒，男，1989年12月22日生，满族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：瞿惠国，上海市凌云永然律师事务所律师。被告(反诉原告)：沈文静，女，1965年1月28日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：周楚沁，女，1992年3月18日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：赵陆一，上海明伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜春，上海明伦律师事务所律师。原告魏笑寒诉被告沈文静、周楚沁以及反诉原告沈文静、周楚沁诉反诉被告魏笑寒房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)魏笑寒及其委托诉讼代理人瞿惠国，被告(反诉原告)沈文静及两被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人赵陆一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)魏笑寒向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告购房款人民币(币种下同)20万元；2.被告支付逾期付款赔偿金(以1,300万元为基数，自2019年8月13日起计算至实际清偿完毕之日止，按每日万分之五计算)。事实及理由：2018年5月17日、2018年8月16日，原、被告经居间介绍签订了《房地产买卖合同》和《上海市房地产买卖合同》各一份，由被告向原告购买位于上海市浦东新区周康路XXX弄XXX号住宅及车位，总价款1,300万元。根据合同约定，户口迁出保证金20万元，待原告户口迁出之日起一日内被告支付，同时原告承诺在合同签订的1000日内将户口迁出。合同补充条款(一)第6条还约定，被告未按合同约定履行的，每逾期一日向原告支付总房价款万分之五的赔偿金。原告于2019年8月12日将户口迁出后，通知被告支付剩余20万元购房款，但被告拒绝。被告(反诉原告)沈文静、周楚沁辩称：原告隐瞒了房屋存在违法建筑(阳光房)的事实，而且房屋质量有瑕疵，墙体开裂、渗漏水，根据《合同法》第一百一十一条、第一百五十五条的规定，被告有权要求原告减少房屋价款、进行修缮，因此不同意原告的诉讼请求。如果被告应承担赔偿金，该赔偿金也过高，请求调整，最多承担未付金额每日万分之五的赔偿金。被告(反诉原告)沈文静、周楚沁向本院提出反诉请求：反诉被告赔偿反诉原告50万元(阳光房溢价费用40万元、墙体开裂和渗漏水维修费用10万元)。事实和理由：2018年8月16日，经中介公司撮合，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》及《协议书》各一份。根据合同约定，原告应如实陈述房地产权属，设备、装饰情况和相关关系。但被告和中介公司在合同洽谈、签订和履行过程中，均隐瞒了房屋中的阳光房是违法建筑的事实，导致被告信赖房屋不存在瑕疵并看中阳光房的独特功能，才同意以1,300万元的价格成交。原告在房地产交易中心再次作出了房屋不存在瑕疵的承诺，使房屋过户登记顺利完成。2018年11月，城管部门通知被告阳光房是违法建筑，要求被告拆除，至此被告才知晓原告隐瞒了房屋存在瑕疵的事实。另外，被告发现房屋还存在墙体严重开裂、严重渗漏水的现象。原告(反诉被告)魏笑寒辩称：不同意全部反诉请求。阳光房属于房屋的附属设施，不同意被告违法建筑的定性。双方交易过程较长，被告反复查看房屋后才进行交易，被告作为有完全民事行为能力的人，对价值高达1,300万元的标的物应有明确的判断，原告从未隐瞒阳光房的事实。2018年9月5日，双方完成验收交接，被告未提出任何异议，直至原告提出了20万元的主张后，被告才提出房屋质量问题，故不认可被告所称的墙体开裂和渗漏水问题。本院经审理认定事实如下：2018年5月17日,原告(甲方)、被告沈文静(乙方)与居间方德佑房地产经纪有限公司签订《房地产买卖合同》，约定乙方受让甲方沪2018浦字不动产权第017228号周康路XXX弄XXX号联列住宅及地下一层A116号车位，房屋平面图和房地产四至范围见上海市房地产权证附页，甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿接受该房地产。房地产转让价款共计1,300万元。合同附件三付款协议约定，2018年5月20日前乙方支付定金100万元；双方签订《上海市房地产买卖合同》示范文本后一日内乙方支付400万元；在房地产登记事务中心办理不动产登记手续当日内，乙方支付房价款779万元；交房尾款1万元在双方签署《房屋交接书》当日支付；户口迁出保证金20万元，乙方待甲方户口迁出之日起一日内支付；甲方承诺应于签订本合同后1000日内向公安机关办理完毕原有户口迁出手续。乙方未按本合同约定期限付款的，双方同意按补充条款(一)第6条违约责任约定处理。补充条款(一)第6条约定，乙方未按照本合同及各项附件等约定履行，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。双方还约定，本次交易产生的税、费均由乙方承担，1,300万元系甲方净到手价格。2018年8月16日，原告魏笑寒与被告沈文静、周楚沁签订《上海市房地产买卖合同》两份，编号为XXXXXXX和XXXXXXX。编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》约定，甲方魏笑寒将周康路XXX弄XXX号房屋(部位1-3层)，房屋类型为联列住宅，转让给乙方沈文静、周楚沁，房屋建筑面积171.61平方米，另有地下附属面积21.5平方米；甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。上述房地产转让价款为680万元。双方确认在2018年9月30日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同约定期限付款的，按详见补充条款(一)。补充条款(一)有关违约责任约定，乙方未按照本合同及各项附件等约定履行，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。附件三付款协议约定，乙方在签署本合同前支付的定金100万元在签订本合同后直接转为房价款；乙方在签订本合同当日直接支付400万元；第二期房价款159万元在办理不动产登记手续当日支付；双方对该房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接支付甲方部分尾款1万元；待甲方向公安机关办理完毕原户口迁出手续后当日内，由乙方直接支付甲方户口保证金20万元。编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》约定，甲方魏笑寒将周康路XXX弄XXX号地下车库地下一层A116(部位地下一层车位A116)转让给乙方沈文静、周楚沁，建筑面积62.69平方米.上述房地产转让价款为20万元。双方确认在2018年9月30日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同约定期限付款的，按详见补充条款(一)。补充条款(一)有关违约责任约定，乙方未按照本合同及各项附件等约定履行，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。附件三付款协议约定，乙方在办理不动产登记手续当日支付甲方全额房价款20万元。2018年8月16日，原告魏笑寒与被告沈文静、周楚沁还签订了《协议书》一份，约定除XXXXXXX和XXXXXXX号《上海市房地产买卖合同》的合同总价款外，乙方再支付甲方装修补偿款600万元，该款项在办理不动产登记手续当日支付。上述合同、协议签署后，双方如约履行。2018年9月5日，双方办理了房屋验收交接，签署了《房屋交接书》。2018年9月19日，不动产权利核准登记至被告沈文静、周楚沁名下，1-3层联列住宅建筑面积193.11平方米，地下一层车位A116建筑面积62.69平方米。除户口迁出保证金20万元外，双方结清了其余房价款。2019年8月12日，魏笑寒户籍自系争房屋内迁出，并于次日要求沈文静、周楚沁支付户口保证金20万元。此后，沈文静、周楚沁未按魏笑寒要求付款，魏笑寒起诉来院。本案审理中，被告提供了：1.2017年5月4日家利物业管理(上海)有限公司御沁园物业管理处给魏笑寒要求对搭建的阳光房进行整改、恢复的函，证明系争房屋屋顶的阳光房系违法建筑，魏笑寒在交易过程中隐瞒了该事实。2.沈文静与中介人员的微信聊天记录及系争房屋小区照片，证明2018年8月沈文静曾以附近有监狱为由要求退房，从而侧面证明被告不知道阳光房是违法建筑，且小区几乎所有房屋都建有阳光房，致使被告误以为阳光房是合法建筑。3.房地产估值结果告知单，证明交易时房屋估值842万元，车位估值20万元，实际成交价1,300万元中的其余部分是阳光房的溢价。4.照片，证明房屋存在墙体开裂、渗漏水的质量问题。5.魏笑寒与上海星杰装饰有限公司签订的《家庭居室装饰装修施工合同》以及该公司的情况说明，证明因魏笑寒欠付装修公司装修款，故装修公司拒绝向新业主沈文静承担维修义务。6.《室内刷新合同书》、手机截屏、遮阳棚订货合约以及收据、收条等，证明被告因墙体开裂、渗漏水产生的维修损失。原告魏笑寒不认可上述证据的证明效力，认为：装修包括搭建阳光房时曾向物业公司提交图纸，物业公司从未提出异议，原告也从未收到物业公司的函；房地产估价是交易过户所需，不能说明超出部分是阳光房溢价；双方交易过程长达数月，被告对阳光房的状况应有充分了解；2018年9月5日双方进行验收交接，当时房屋状况良好，被告对房屋质量没有任何异议，有关墙面刷新和遮阳棚等不排除是被告为改善居住环境进行的再装修。审理中，本院至现场进行了勘查：1.阳光房位于住宅楼顶，系依托原有墙体采用铝合金结构搭建。2、阳光房内北侧窗台处见大理石脱落，且有较明显的渗漏水痕迹；二楼南间飘窗左下侧见局部墙纸脱胶；地下室天窗见局部水迹。3.地下室天窗上方见约30厘米墙面表皮开裂，地下室吊顶见二处各约15厘米表面开裂，地下室楼梯下及客厅楼梯下墙面表皮局部起拱，一楼客厅吊顶表面局部细微裂纹。4.小区内部分住宅屋顶搭建了类似的阳光房。庭审中，沈文静表示：在2018年5月两次前往现场看房；2018年9月5日交接时看到了墙体开裂，但未看到渗漏水。本院认为，双方2018年5月17日签订的《房地产买卖合同》、2018年8月16日签订的两份《上海市房地产买卖合同》以及《协议书》，均系各方当事人的一致意思表示。双方为避税在两份《上海市房地产买卖合同》中约定交易价格为680万元和20万，该价格条款无效。但两份《上海市房地产买卖合同》的价格条款无效，不影响合同整体效力，双方应按实际成交价格1,300万元履行。双方约定将尾款20万元作为原告迁出户口的保证金，待原告迁出户口后再支付，该约定合法有效。原告于2019年8月12日迁出户口，并于次日通知了被告，被告应按约定将20万元支付给原告。被告未按约支付，根据合同约定应承担逾期付款赔偿金。双方约定乙方逾期付款的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，该赔偿金标准确实过分高于实际损失，被告要求调整按照未付金额每日万分之五的标准计算的意见，本院予以采纳。阳光房确系未经批准搭建的构筑物。但是，该阳光房系借助、依托原有建筑，采用铝合金结构进行的搭建，外观上明显有别于建筑本身；同小区部分房屋虽也有类似搭建，但不是所有房屋均有搭建，已有搭建的外观、形状亦各有不同。因此，一般房屋买受人均可以根据上述情况作出阳光房不属于原有合法建筑一部分的判断。即便原告在磋商过程中没有对阳光房作出特别说明，也不会导致被告有错误的认知。被告关于原告隐瞒真实情况，导致其误认为阳光房是合法建筑的意见，有违诚信，本院难以采纳。其要求原告赔偿阳光房溢价的反诉请求，不予支持。买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。但本案是二手房交易，与全新的商品房不同，标的物是已经使用了一定年限的房屋，买受人对房屋的瑕疵状况应有理性地判断。经现场勘查发现目前房屋确有局部墙面表皮裂纹或起拱，但双方在2018年9月5日交接时房屋已经过被告验收，沈文静自述其当时已经发现“墙面开裂”，应视为其认可并接受。至于阳光房北侧窗台大理石脱落和渗漏水，因搭建阳光房本身就有渗漏水等隐患、风险，被告明知阳光房是原告自行搭建仍接受交易，应具有一并接受承担相应隐患、风险的预期，现没有证据证明窗台大理石脱落、渗漏水等在交易之前就已经存在且原告故意隐瞒，因此，被告要求原告赔偿也没有依据。综上，被告要求原告赔偿质量瑕疵修复费用的反诉请求，也不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)沈文静、周楚沁应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)魏笑寒购房款20万元；二、被告(反诉原告)沈文静、周楚沁应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)魏笑寒逾期付款赔偿金(以20万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2019年8月14日起计算至付清之日止)；三、驳回被告(反诉原告)沈文静、周楚沁全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,055元，减半收取计3,027.50元，由原告(反诉被告)魏笑寒负担864元，被告(反诉原告)沈文静、周楚沁负担2,163.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 张卓郁二〇二〇年三月五日法官助理 许瑞芬书 记 员 陈倩茹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。