湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初2522号原告(反诉被告)湖南兴文物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖街道咸嘉湖西路119号吉顺美苑6栋703房。法定代表人朱飞。委托诉讼代理人谭思敏，湖南一星律师事务所律师。委托诉讼代理人丰庆庆，女，1989年5月3日出生，汉族，住湖南省石门县。被告（反诉原告）郑玉兰，女，1965年5月1日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人马万培，男，1965年5月20日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告湖南兴文物业管理有限公司与被告郑玉兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，被告郑玉兰于2020年4月15日提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）湖南兴文物业管理有限公司的委托诉讼代理人谭思敏、丰庆庆，被告（反诉原告）郑玉兰的委托诉讼代理人马万培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南兴文物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付湖南省长沙市岳麓区金色山庄小区5-1208房物业管理费9650.52元，违约金2316.1248元，合计11966.64元；2、被告承担本案所有诉讼费。事实和理由：原告是具有合法资质的物业服务企业。受业主委员会委托，承接金色山庄小区的物业服务项目。被告为金色山庄小区5-1208号业主，房屋面积为243.7㎡。2010年11月26日，原、被告签订《金色山庄小区物业服务委托合同》就服务内容、质量和费用等内容进行了约定。在此之后，原告也一直积极履行协议约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务。但是，自2016年7月1日至2019年3月31日，被告一直未缴纳物业服务费，截至2019年3月31日，被告共计欠缴33个月物业费，共计9650.52元。经原告多次催缴，但其拒绝缴纳。依照合同约定，被告还应当承担违约金2316.12元，故原告诉诸法院。被告郑玉兰辩称，案涉物业服务合同对被告无约束力，请求驳回原告起诉或判决驳回原告诉讼请求并承担诉讼费用。一、因案涉《金色山庄小区物业服务委托合同》的签署，有原告欺诈签约嫌疑或在合同履行过程中有重大服务质量承诺未兑现行为以及2012年8月26日被告在关于对《湖南回归线律师事务所律师函的回复》中的声明，2018年12月24日被告在关于对《湖南一星律师事务所律师函的回复》中的再次声明，证明案涉合同衍生下的与被告的合同服务关系并不存在。此外，在法律效力存疑的原《金色山庄委托合同》框架内，该合同己于2016年1月30日终止，2019年1月13日岳麓区银盆岭街道银星社区居委会出具的《关于金色山庄业主有关问题的请示回复函》作出了明确说明，进一步证实原告起诉被告超出合同期限的2016年7月1日至2019年3月31日的物业管理服务费不合法。二、在2016年1月30日前所签的法律效力存疑的几份物业服务合同履行过程中，原告的物业服务存在巨大瑕疵，对被告专用区域的服务瑕疵，被告及时行使瑕疵履行与同时履行抗辩权，在本着大力支持原告提高服务质量的愿望的基础上，协调解决了前期被告的履约，缴清了应付费用，但原告不是想方设法提高服务质量，消除缺陷，而是通过不为像被告一样的普通业主所知的途径，将最先所签合同的服务质量标准由四级下降为二级，违背原广大业主认可的应执行的四级标准，更未履行原告承诺的不降低服务质量的义务。即使在服务标准降为二级之后，原告在实际履行中仍存在大量瑕疵，大多数业主不愿接受被告继续服务。因原业委会己解散，新业委会未成立，无法采取合适办法驱离原告。三、根据《合同法》第三条，一方不得将其意志强加给另一方。原告在原合同到期后，强制为包括被告在内的业主提供未经广大业主认可质量标准的物业服务，应属无效。即使部分有效，按质付费才是被告的义务，原告诉求全额服务费于法不容。因原告强制服务，被告依法行使抗辩权，缓交相关费用，造成缓交的责任在于原告，故不应缴滞纳金。四、原告在服务期间，对公共区域的屋顶懒于巡查、打扫，造成下水管长期堵塞，屋面在雨季长期积水严重，加大屋顶的渗漏，导致被告专用区域损失和居住环境的破败。在屋顶维修方面，不正确作为，浪费大量维修资金，给被告造成直接损失。五、原告在服务期间，未依约将公共收益移交并据实公布，侵害了包括被告在内的广大业主知情权和财产权，有侵吞业主财产之嫌。在公共区域服务方面，对待供水系统公共区域范围内的渗漏现象不正确作为，致水损扩大，造成小区用水环境恶化，承担不良后果。在小区秩序维护方面，车辆停放无人引导，违规停放无人制止、整改，造成小区环境恶化、事故频发，给小区业主造成损失，也给被告造成损失。反诉原告郑玉兰向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人湖南兴文物业管理有限公司提供的2010年11月26日与金色山庄业主委员会所签《金色山庄小区物业服务委托合同》无效；2、判令被反诉人承担本案所有诉讼费。事实和理由：1、在本诉中，被反诉人湖南兴文物业管理有限公司向法院及反诉人提供的涉案《金色山庄小区物业服务委托合同》不完整，严重侵害反诉人的知情权和监督权。因物业服务合同通过公开招投标进行，适用《招投标法》，且合同第四十一条也明确“招标文件、中标通知书、中标方的投标文件、中标人的议标内容、澄清文件以及中标人在服务过程中的公开承诺为合同的有效组成部分”。缘于物业服务合同的特殊性（物业公司与普通业主是衍生合同关系），作为普通业主，反诉人在被起诉前从来知悉合同及其全部附件的详细内容。按照《物权法》第七十六条，决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经占专有部分建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，反诉人也不知情该前置条件的具体情况。2、被反诉人在合同履行过程中有重大服务质量承诺未兑现行为，存在重大履行瑕疵。对此，2012年8月26日反诉人在关于对《湖南回归线律师事务所律师函的回复》、2018年12月24日反诉人在关于对《湖南一星律师事务所律师函回复》中的内容和声明已做出了证明，并证明案涉合同衍生下的被反诉人与反诉人的后期合同服务关系并不存在。此外，在原《金色山庄委托合同》框架内，该合同已于2016年1月30日终止，2019年1月13日岳麓区银盆岭街道银星社区居委会出具的《关于金色山庄业主有关问题的请示回复函》作出了明确说明，进一步证实被反诉人起诉反诉人超出合同期限的2016年7月1日至2019年3月31日的物业管理服务费不合法。3、在2016年1月30日前所签的部分文件内容缺失的几份法律效力存疑的物业服务合同履行过程中，被反诉人的物业服务存在巨大瑕疵，对反诉人专用区域的服务瑕疵，反诉人及时行使瑕疵履行与同时履行抗辩权，在本着大力支持被反诉人、希望提高服务质量的愿望的基础上，与被反诉人协调解决了前期反诉人的履约义务，缴清了应付费用，被反诉人则不是想方设法提高服务质量，消除缺陷，而是每况愈下，通过不为像反诉人一样的普通业主所知的途径，与业委会最先所签合同效力存疑的原合同的服务质量标准由四级下降为二级，更未履行被反诉人承诺的不降低服务质量的义务，进一步侵害反诉人的权利。即使在服务标准降为二级之后，被反诉人在实际履行中仍存在大量瑕疵，大多数业主不愿接受被反诉人继续服务。因原业委会已解散，新业委会未成立，暂无法采取合适办法驱离被反诉人。4、在业委会前期存续期间，反诉人的在物业服务合同方面的签约权依法让渡业委会。在业委会解散且法律效力存疑的原合同到期后，物业服务合同方面的签约权依法自然回归反诉人。根据《合同法》第三条，一方不得将自己的意志强加给另一方。被反诉人在原合同到期后，强制为包括反诉人在内的业主提供未经广大业主认可质量标准的物业服务，应属无效。为避免产生所谓事实服务合同关系，侵害反诉人的权利，产新的争议和纠纷，法院应当禁止被反诉人继续强行为反诉人提供物业服务。5、被反诉人在服务期间，未依约将公共收益移交并据实公布，侵害了包括答辩人在内的广大业主知情权和财产权，有侵吞业主财产之嫌。在此情形下，反诉人应当有权索回所享有份额的公共收益，待新业委会成立后，将所索份额公共收益移交业委会，履行其知情权和监督权。反诉被告湖南兴文物业管理有限公司辩称，业委会与业主大会形成表见代理关系，物业公司作为善意第三人基于法律规定与业委会签订的合同具有法律效力，对业主具有约束力。在业主或者业主委员会正式撤销解除合同之前，对于合同履行的部分应当支付对价。经审理查明：2010年11月26日，长沙市岳麓区金色山庄业主委员会（以下简称甲方）与湖南葆力物业管理有限公司（于2012年12月12日变更为湖南兴文物业管理有限公司，以下简称乙方）签订《金色山庄小区物业服务委托合同》。该合同对物业管理服务内容及质量要求、业主及合同双方的权利义务、物业服务费用、物业服务期限等内容做了约定。其中该合同第一条约定，本合同所涉及的物业位于湖南省长沙市岳麓区金色山庄小区，总建筑面积约150000㎡。该合同第七条第一项约定，乙方从2010年12月1日起按以下标准，按建筑面积向本物业业主收取物业管理服务费用：电梯住宅1.20元／㎡／月。该合同第二十八条约定，本合同的委托管理期限为三年，自2010年12月1日始，至2013年11月30日止。第三十八条约定，本合同签订前已得到业主大会的授权，对甲、乙双方，对本物业全体业主均具有约束力。第四十九条乙方特别承诺：（整改项目待业委会审核后计算承诺期限）8、房屋渗漏水的质量问题，对于在保修期内的业主由甲、乙双方共同联系开发商进行协调处理。对于已过保修期业主的房屋漏水问题，由甲、乙双方与开发商联系协商解决，业主不得以此为由拖延或拒交物业费。以上承诺因不可抗拒因素或不能按时移交，相应整改时间顺时延期。2013年7月22日，长沙市岳麓区金色山庄业主委员会（以下简称甲方）与原告（反诉被告）湖南兴文物业管理有限公司（以下简称乙方）签订《金色山庄小区物业服务委托合同》，合同第四条约定物业服务期限为1年半，自2013年8月1日至2015年1月30日止，第五条物业服务相关费用约定电梯住宅用房每月1.2元／平方米。第十四条约定服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。第十七条约定，业主未按期交纳物业服务费的，乙方按照每日万分之五的标准收取相应滞纳金。第二十二条约定，乙方有确切证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任：4、小区内业主财物被盗，乙方有证据证明其已经适当履行了安保义务，并积极配合向业主及警方提供线索的。5、小区历史遗留问题（如房屋质量外墙渗漏水、小区智能、消防设施设备瘫痪、电梯五方对讲、国土证未发放等），乙方不承担责任及由此造成的损失和相关法律责任。2015年11月13日，原告（反诉被告）向岳麓区银盆岭街道银星社区发出函件：“关于我湖南兴文物业管理有限公司与原金色山庄业委会签订的物业服务合同将于2016年1月30日到期，现金色山庄小区暂未成立新的业委会，为保障小区的日常工作能正常进行，小区正常的生活秩序不至于紊乱不堪，现特申请继续为金色山庄小区进行物业服务，在此期间按照原合同享有物业权利及法律效力并承担物业服务的义务，不降低物业服务的水准。”原告（反诉被告）自2010年12月1日起至今在金色山庄小区履行物业服务义务，但在提供物业服务过程中，在安全保卫、公共管理等方面存在一定的服务瑕疵。被告（反诉原告）郑玉兰系金色山庄5栋1208号房业主，房屋面积为243.7平方米，每月应交纳物业服务费292.44元，被告（反诉原告）郑玉兰自2016年7月1日起至2019年3月31日共计拖欠物业服务费9650.52元（243.7㎡×1.2元／㎡／月×33个月）。原告（反诉被告）催索无果，酿成纠纷。上述事实，有金色山庄小区物业服务委托合同、函件、照片、关于对一星律师事务所《律师函》的回复及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，长沙市岳麓区金色山庄业主委员会与原告（反诉被告）湖南兴文物业管理有限公司签订的两份《金色山庄小区物业服务委托合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。反诉原告郑玉兰主张2010年11月26日的《金色山庄小区物业服务委托合同》无效，证据不足，对该反诉请求，本院不予支持。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。原告为被告提供了物业服务，但被告从2016年7月1日起至2019年3月31日未交纳物业服务费。原告诉请被告支付2016年7月1日起至2019年3月31日的物业服务费9650.52元，因原告在提供物业服务过程中存在一定的服务瑕疵，故对原告主张被告支付物业服务费9650.52元的诉讼请求，本院予以部分支持，酌情认定被告向原告支付物业服务费7720元。对于原告主张被告支付违约金2316.1248元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百八十一条之规定，判决如下：一、被告郑玉兰在本判决生效之日起五日内支付原告湖南兴文物业管理有限公司自2016年7月1日起至2019年3月31日的物业服务费7720元；二、驳回原告湖南兴文物业管理有限公司其他诉讼请求；三、驳回反诉原告郑玉兰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，反诉受理费25元，共计75元，由原告（反诉被告）湖南兴文物业管理有限公司负担12元，被告（反诉原告）郑玉兰负担58元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  吕鸣二〇二〇年四月十七日法官助理邓靖书记员廖婷婷