湖南省江永县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1125民初1606号原告（反诉被告）：何国龙，男，汉族，1964年9月3日出生，现住江永县。原告（反诉被告）：周院乐，女，瑶族，1962年4月10日出生，现住江永县。原告周院乐委托诉讼代理人：周洁，女，1989年4月24日出生，瑶族，住江永县。系原告周院乐的女儿。原告何国龙、周院乐共同委托诉讼代理人：蒋小玲，湖南苍松律师事务所律师，一般授权代理。被告（反诉原告）：唐程，男，汉族，1977年9月17日出生，现住江永县。被告（反诉原告）：廖春美，女，汉族，1977年2月19日出生，现住江永县。系被告唐程的妻子。原告（反诉被告）何国龙、周院乐与被告（反诉原告）唐程、廖春美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案后，依法适用简易程序，在审理过程中，被告提出反诉，经本院审查符合受理条件，本院遂决定本诉与反诉一并审理，并于2019年12月23日公开开庭进行了审理。因双方争议较大，本院于2020年3月10日作出(2019)湘1125民初1606号民事裁定，裁定转为普通程序进行审理，并于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告何国龙、周院乐以及原告的委托诉讼代理人蒋小玲，被告唐程、廖春美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）何国龙、周院乐向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告剩余的购房款50300元；2、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告增加诉讼请求要求被告按月息2%支付自2015年3月1日至实际付清房款之日止所欠房款的利息。事实和理由：2014年3月25日原告与被告签订《住房买卖合同》，约定被告以2500元／㎡的价格购买原告建设的江永县二小围墙旁总面积为131.97㎡的商品房，总价款为329925元。双方还约定原告应在2015年2月20日前交房，在交付房屋后被告以钢筋款抵扣了279625元（庭审明确为包含已交购房定金50000元），现剩余50300元未给。经原告多次催收，被告均拒绝。原告为保障其合法权益，现诉至法院，请求法院支持原告诉请。被告唐程、廖春美辩称，一、被告没有欠原告50300元的购房款。根据原、被告签订的房屋买卖合同，涉案房屋面积以房产局核定为准，购房款为329925元。被告签订该合同后，于2014年4月15日支付了购房定金50000元。因被告做钢材生意，双方约定剩余购房款以被告的钢材款抵扣。后经双方结算，被告共卖给原告279625元钢材，因此被告总共支付了原告购房款329625元，仅欠付购房款300元。二、原告要求被告支付2分月息没有事实和法律依据，双方以及签订的合同均未约定利息。三、剩余300元购房款未支付是因为原告的房屋墙面渗水，导致装修好的壁柜、壁纸、天花板损坏，被告曾多次找原告协商无果，请求驳回原告的诉请。被告（反诉原告）唐程、廖春美的反诉请求：1、判令原告何国龙、周院乐赔偿因房屋墙体渗水产生的装修款损失11050元，退还外墙铝合金窗费用2686元及大门费用600元；2、判令原告支付延期交房的违约金7.5万元，以上合计89336元。3、判令原告为被告限期办理房屋产权证。4、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：一、原告销售的房屋墙面渗水导致被告价值11050元的壁柜全部损坏，被告自己安装房屋铝合金窗和大门，依据双方购房合同第四条第二款：甲方装好铝合金窗，大门由乙方自行安装，扣除购房款600元。第六条：甲方对乙方所购房屋保修期为一年，在一年内甲方负责厨房、厕所、洗手间、屋面漏水的维修...的约定，原告有义务赔偿被告损失以及退还被告铝合金窗的费用2686元及大门费用600元。二、原告应于2015年2月30日前交房，实际交房时间为2016年3月25日，原告存在违约，应当按照合同约定支付违约金。三、依据合同第四条第一款的约定，原告有义务为被告办理房产证，被告至今也没有拿到房屋产权证。综上，原告已违约，被告诉请符合法律和双方约定，应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对真实性均无异议的证据：原告提交的住房买卖合同、收条、钢筋结算款明细、2015年11月25日建规［建］字第ＪＧ151163号建设工程规划许可证一份，2016月1月8日的江永县房权证潇浦镇字第××号房权证一份，房屋测量报告表，楼盘面积分摊表，建规［地］字第ＪＹ14032号建设用地规划许可证；被告提交的住房买卖合同、唐程农业银行个人明细对账单、房屋铝合金窗门面积及价格数据等证据，本院予以确认并在卷佐证，所证相关案件事实，结合证据的合法性、关联性以及相互印证关系予以综合认定。对双方有异议的证据，本院认证如下：原告提交的江永周院乐私宅0.4KV线路安装施工合同、周洁电力增容费收条，被告对其真实性有异议，认为原告没有说过将电力增容费抵扣壁柜损失，也没有约定向被告收取电力增容费。本院认为，上述证据与本案关联性不强，不能达到原告的证明目的，对此不予采信。原告提交的江永县建设工程竣工验收备案资料（包含竣工验收备案登记表，建设工程质量评估报告，建设工程施工许可证，建设工程规划许可证），被告对其真实性有异议，该证据不能证明原告通知了被告交房。本院认为该竣工验收备案资料系相关职能部门所作并盖有公章，合法有效，对此依法认定涉案房屋于2015年1月9日竣工验收合格，符合交房条件。被告提交的房屋渗水照片及工程预算表，原告有异议。该证据反映的涉案房屋渗水情况与本院现场勘验的情况一致，本院依法确认其真实性，对其关联性在说理部分予以评述。根据当事人的陈述，结合庭审质证、认证的证据，本院确认定如下案件事实:2014年3月14日，何国龙、周院乐共同开发位于江永县私人住宅项目，2015年1月9日竣工验收合格，2016年1月8日办理了登记为原告何国龙、周院乐共有的房权证：江永县房权证潇浦镇字第××号。2014年3月25日原告何国龙、周院乐与被告唐程、廖春美签订《住房买卖合同》，合同约定被告选购住房二层Ａ2前户型，建筑面积为131.97㎡，单价2500元／㎡，总价款为329925元。关于付款方式，约定：共分四次付清，第一次：签订合同时付定金伍万元；第二次：所购房的楼层封顶时付足所购房屋总价的50%；第三次：整栋楼封顶时，除留壹万元外，其余的全部付清（包括水电入户、办证的相关税费）；第四次：所留壹万元等房产证办出后一次性付清。乙方每次付款在接到甲方通知之日起必须在15日内付清，否则视为乙方违约，甲方有权对乙方所购房屋另行出售。第四条，相关税费约定：1、甲方为乙方办理房屋产权证并提供土地使用证总证复印件，办证所需的一切相关税费由乙方负责。待房屋竣工验收合格后，办理房屋产权证前，乙方必须交清相关税费，否则，视为乙方自行办理。2、水电入户由甲方代办并安排到户，每户按实际费用由乙方承担（室内由乙方自行安装）。经双方协议，甲方装好铝合金，大门由乙方自行安装，扣除购房款陆百元。第六条保修期约定，所购买房屋的保修期为一年，在一年之内甲方负责厨房、厕所、洗手间、屋面漏水的维修。第七条甲方时间约定，2015年2月30日前交房，如遇不可抗拒的自然因素及政策因素导致的不能按时交房除外。第八条违约责任的相关约定：1、乙方装修时不得拆动甲方涉及的墙壁或改动甲方的涉及，如乙方自行更改必须经甲方同意，否则造成一切后果由乙方负责。2、乙方在没有付清房款前，不得转让、出租、抵押、装修及继承。3、甲乙双方中途不得违约。甲方违约，应按已交房款的1.5倍赔偿给乙方，乙方违约，所交购房款不予退还，转为违约金。合同签订后，被告于2014年4月15日交付购房款50000元。2014年3月，被告陆续向原告私人住宅工地供应钢材。2014年12月31日，原告向被告出具了购房款的收条，该收条载明“今收到唐程幸福路秀山巷购房款230000元，另交水电入户费，水费1200元，电费1000元，甲方负责接好。唐程这套房从此以后不找任何理由扣款，一切自己负责，水电等路修好再接”。甲方收款人何国龙、周院乐，付款人唐程。2017年7月22日被告支付原告购房款20000元，2018年5月8日双方协商将原告欠付被告的钢材款29567元抵扣购房款。2016年3月至2016年10月被告入户装修，安装铝合金窗花费2686元。2016年11月被告发现墙体渗水导致衣柜损坏，告知原告到场处理，并拆开了衣柜背面查看，双方未能就此赔偿问题达成协议。此后，双方因房款交付以及房屋渗水问题产生争执。本院认为，原告何国龙、周院乐与被告唐程、廖春美签订的《住房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，成立并生效，对双方具有法律约束力，且该合同系双务合同，双方均应按合同约定全面及时地履行相应合同义务。综合原、被告诉请的事实与理由，本案的争议焦点如下：第一，关于被告（反诉原告）唐程、廖春美欠付多少购房款的问题。原告在第一次开庭时明确起诉状所写“被告以钢筋抵扣了279625元，现剩余50300元未给”，279625元包含被告第一次交付的购房定金50000元，起诉状表述不完整清楚，并不是自认收到钢筋款279625元，另收到第一次交付的购房定金50000元。本院认为，被告辩称2014年12月31日原告收条所写收到230000元购房款不包括已付50000元的购房定金，均为冲抵的钢筋款，但其仅提供了2014年4月银行明细证实第一次交付50000元购房定金的事实，除此之外未提供其他证据证实另交付了50000元，或是在双方写收条时有230000元钢材款结算单，交付购房款的举证责任在被告，被告应承担举证不利的后果。从2014年12月31日双方签字收条的形式和内容来看，该收条所写收到230000元购房款应为双方对钢材款以及被告交付的购房款的结算，收到购房款230000元包括第一次交付的购房定金50000元，本院对被告该项抗辩意见不予采纳，依法认定被告实际支付购房款共计279567元（230000元+20000元+29567元），尚欠付原告购房款50358元（329925元-279567元），原告要求被告支付所欠房款50300元，系对其权利的自由处分，本院依法予以支持。原告要求被告支付拖欠购房款的利息损失，因合同对此无明确约定，同时考虑双方对购房款的交付数额存在争议，涉案房屋至今未办理产权证，对该诉请依法不予支持。第二、关于原告（反诉被告）何国龙、周院乐是否逾期交房的问题。被告唐程以其实际入户装修时间2016年3月作为交房时间主张原告逾期交房。本院认为，该合同约定的交房为“2015年2月30日”应认为定2015年2月底。从双方约定的付款方式、交房时间以及原告出具的收条来看，被告于2014年12月31日前已支付购房款230000元以及水电入户费用2200元，该付款情况符合双方合同约定第二次、第三次付款进度。被告自2014年3月陆续为涉案房屋所在住宅工程项目供应钢材，双方在年底对钢材款进行结算时，被告作为利益相关人应当知道涉案房屋大概施工进度。同时，结合相关职能部门出具的竣工验收备案资料，涉案房屋于2015年1月9日竣工验收后具备交房条件，且购房合同约定由被告自行安装入户大门，在验收符合交房条件后，被告何时安装大门入户装修已不受原告的制约，被告主张2015年2月底前原告没有通知交房不符合相关事实，有悖于常理。被告在起诉前也已经装修入住，且双方于2014年12月31日签订的收条约定“唐程这套房从此以后不找任何理由扣款，一切自己负责”，故对于被告唐程、廖春美要求原告支付延期交房的违约金的诉请，本院依法不予支持。第三、关于被告（反诉原告）唐程、廖春美要求原告赔偿因房屋墙体渗水导致衣柜装修损失的问题。本案双方对涉案房屋墙体渗水的原因有异议，被告申请对墙体渗水的原因进行鉴定，原告未答复同意鉴定，且认为以电力增容费抵扣了被告的损失，不应再赔偿，但原告未提供收取被告电力增容费的依据以及双方抵扣的相关协议，本院考虑涉案房屋交付后，在约定的保修期内被告向原告主张了要求做好墙面防水的权利，原告至今未处理，且在2016年11月被告发现墙体渗水导致壁柜损坏告知原告到场处理，同时考虑进行鉴定开支的鉴定费用远高于实际修复费用和损失费用，为避免双方诉累和扩大损失，对于原告主张渗水导致衣柜损失11050元，考虑到受损程度和使用状况、市场价格等综合因素，本院酌情支持3000元。第四、关于被告（反诉原告）唐程、廖春美要求原告支付外墙铝合金窗安装费用2686元及大门费用600元的问题。因原告未提供证据证实其交房时已经按照合同约定安装符合约定和质量标准的铝合金窗，合同约定被告自行安装入户大门扣除房款600元，考虑到原告对被告加装铝合金窗费用2686元无异议，本院对被告的该项诉请予以支持，原告应支付被告铝合金窗安装费用2686元及大门费用600元。第五、关于被告（反诉原告）唐程、廖春美要求原告限期办理房屋产权证的问题。合同第三条“…所留壹万元等《房产证》办出后一次性付清…”以及第四条第一款：“甲方为乙方统一办理房屋产权证并提供土地使用总证复印件，办证所需一切相关税费由乙方负责。待房屋竣工验收合格后，办理房屋产权证前，乙方必须交清相关税费…”的约定，因办理房屋产权证书是原告履行房屋买卖合同的主要义务，不能免除，且现已经实行不动产统一登记制度，在本院已支持原告要求被告支付所欠房款的诉请后，原告也应依法按合同约定履行办证义务，但被告应提供必要的协助并缴纳办证的相关税费，故对被告的该项诉请本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）唐程、廖春美于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）何国龙、周院乐所欠的购房款40300元，在不动产权证办出后十日内再支付原告（反诉被告）何国龙、周院乐剩余的购房款10000元；二、原告（反诉被告）何国龙、周院乐于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）唐程、廖春美安装铝合金窗费用2686元、大门费用600元，共计3286元；三、原告（反诉被告）何国龙、周院乐于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）唐程、廖春美因渗水导致的损失3000元；四、原告（反诉被告）何国龙、周院乐在本判决生效之日起三十日内为被告（反诉原告）唐程、廖春美所购住房办理不动房权证，被告（反诉原告）唐程、廖春美提供必要协助并承担办证税费。五、驳回原告（反诉被告）何国龙、周院乐的其他诉讼请求；六、驳回（反诉原告）被告唐程、廖春美的其他诉讼请求。案件本诉受理费1058元，由被告（反诉原告）唐程、廖春美负担；反诉受理费减半收取1017元，由原告（反诉被告）何国龙、周院乐负担117元，被告（反诉原告）唐程、廖春美负担900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判长 蒋公查审判员唐建沅人民陪审员高立宏二〇二〇年六月四日法官助理谭飞书记员欧阳佳附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。