河南省滑县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0526民初12421号原告:张秀青，女，1961年6月15日生，汉族，住滑县。委托诉讼代理人：李宏法、位义硕，河南奥博律师事务所律师。被告：滑县信诚置业有限公司，地址：滑县新区靳庄****。法定代表人：黄建平，职务：执行董事。委托诉讼代理人：李运肖，河南创诚律师事务所律师。原告张秀青诉被告滑县信诚置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张秀青及其委托诉讼代理人位义硕，被告滑县信诚置业有限公司委托诉讼代理人李运肖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张秀青诉称，2016年4月18日，原告和丈夫李保国在滑县海润滨江购买了一套商铺，购买时是以原告丈夫李保国名义购买，李保国因身患疾病不幸于2018年农历11月21日去世。该房是预售房，签合同时房屋还在建设之中，在合同中被告和原告约定：房屋总价为783992万元，双方最终以优惠价620000元成交。合同约定原告在2016年10月30日前分三期付清房款一半，剩余房款按月供按揭支付。在原告准备支付第三期房款时，由于开发商资金断链和农民工讨薪问题，致使售楼部人去楼空。原告和滑县信诚置业有限公司刘经理联系，其称公司出现情况，房款暂时放放，不要越陷越深。工程复工后，原告多次找被告，被告的置业顾问说都还没有交房，等等吧。该商铺现已竣工。2019年6月份，我去售楼部要求办理相关手续。售楼部却告知要解除商铺合同并要求退房，原告不同意。后来被告要求原告增加剩余房款利息，实则变相提高卖房单价，双方无法达成共识。请求1、原告和被告签订的《海润滨江商铺定购协议》有效，双方应按此合同约定继续履行；2、被告承担诉讼费。被告滑县信诚置业有限公司辩称，张秀青不是本案适格的原告。《海润滨江商铺订购协议》的签订人系李保国，并非本案的原告张秀青，张秀青诉请本案商铺系其以李保国名义购买无事实依据。张秀青不具有本案诉请的直接的诉讼利益。根据法律规定，原告不是该案的适格原告。二、《海润滨江商铺订购协议》已经终止。本案《海润滨江商铺订购协议》相对人李保国多次违约，不按时交纳应当支付的款项，根据协议第2、6条约定和李保国出具的付款承诺书，李保国违约，应按自动退房处理，定金不予退还，房源不予保留。滑县信诚置业有限公司可单方将房号G地块2号楼1层19号门面出售。此后李保国依然没有按期缴纳款项。结合订购协议、承诺书以及被答辩人白认和李保国已死亡的情形，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。该合同已经终止，原告不能以主张合同有效为由使双方继续履行合同。三、是否继续签订《商品房买卖合同》，应当依据当事人双方的意思自治。《商铺订购协议》中乙方是李保国，虽然双方约定在2016年5月20日签订商品房买卖合同，但是对《商品房买卖合同》的具体条款均没有详细约定，是否可以成功签订《商品房买卖合同》并不确定，应当经双方协商后自愿签订，任意一方对《商品房买卖合同》具体条款的分歧都可能导致《商品房买卖合同》无法签订。经审理查明，2016年1月18日，原告之夫李保国向被告公司缴纳5000元认筹金。2016年4月18日，原告之夫李保国（乙方）与被告（甲方）签订海润滨江商铺定购协议。约定：李保国订购海润滨江G地块2号楼1层19号商铺，房屋建筑面积66.44㎡（此面积为预测面积，实际以房产证面积为准），房屋单价：￥11800元／㎡。李保国已缴纳房屋定金100000元（实际缴纳10000元）；协议条款约定1、此款项为购房定金，不可退。对此乙方已明确获知。在双方按本定购协议约定签订商品房买卖合同时，该定金款项自动转为购房款。2、按揭客户：乙方须于20l6年5月20日前交清50%首付房款。并签订《商品房买卖合同》。3、办理按揭贷款的客户须自行承担办理过程中所产生国家规定的相关费用。4、此定购协议乙方姓名及定购房源即为合同买受人及房源坐落位置。5、乙方应保证在本商铺定购协议中所留姓名、地址、电话、身份证号码真实有效，如地址、电话有所变更，应及时通知甲方，因乙方原因造成信息无法到达的，一切责任由乙方自行承担。6、若乙方未在约定时间内履行本商铺定购协议内容，则甲方有权单方终止本协议，定金不予退还，房源不予保留。甲方可单方将本协议所定房源出售。7、本商铺定购协议须有甲方盖章、乙方签字后方可生效。8、在签订本商铺定购协议时，双方对上述约定均无异议。9、双方签订《商品房买卖合同》后，本协议书自行失效。10、本协议未尽事宜均以《商品房买卖合同》为准。协议右上角有：经请示公司领导同意，如乙方按2016年5月20日交完首付款的，最终按620000元执行总房款邓洪彬2016年4月18日。协议签订后，原告之夫于2016年6月13日交付款60000元，于2016年7月3日分两次缴纳30000元，于2016年7月12日缴纳30000元，于2016年7月22日缴纳40000元，共计缴纳付款175000元（含认筹金、定金）；原告提交的图片显示：因拖欠工人工资，2016年8、9月份，被告信诚?海润滨江施工工地及项目部（售楼部）停工、关门，发生工人讨薪信访事件。2019年6月份，原告去售楼部要求办理相关手续，双方产生争议。2016年6月14日，原告之夫向被告出具付款承诺书一份，承诺内容为：(1)2016年6月13号补定金人民币陆万元（60000元）。共计：柒万元（75000.00元）(2)2016年6月30号之前补首付款人民币拾万元(100000.00元》；共计：拾柒万元（175000.00元）（3)2016年10月30号前补足余下首付人民币拾肆万元（135000.00元）。共计：叁拾壹万元整（310000.00元）。以上付款方式由本人（李保国）承诺，如有违约按自动退房处理，定金不予退还，房源不予保留。滑县信诚置业有限公司可单方将房号G地块2号楼1层19号门面出售。另查明，原告之夫李保国于2018年11月病故；本院已生效的(2018)豫0526民初7144号民事判决书显示：被告公司在2017年10月30日取得商品房预售许可证，以上事实有原告提供的认筹协议书、海润滨江商铺定购协议、付款承诺书、收款收据、图（照）片、结婚证、户口本、村委会证明及原、被告的部分当庭陈述为证，以上证据经认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案海润滨江商铺定购协议的标的是商铺，商铺的性质决定原告之夫所缴纳的认筹金、定金及房款开支应属于夫妻共同财产。且在原告之夫李保国病故后，原告作为第一顺序继承人，对海润滨江商铺定购协议中属于李保国遗产部分的债权，享有直接的财产权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第一项规定：……（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。故原告张秀青符合法律规定的原告诉讼主体资格；原告之夫李保国与被告先后签订认筹协议书及海润滨江商铺定购协议，购买被告开发的海润滨江小区海润滨江G地块2号楼1层19号商铺，原告按约定缴纳了认筹金、定金，并按约定交纳了房款。从海润滨江商铺定购协议的签订到协议的履行，证实海润滨江商铺定购协议是原、被告双方的真实意思表示，协议内容不违反法律的强制性规定，该协议合法、有效。且该协议至今并未解除。原告关于确认《海润滨江商铺定购协议》有效的主张，本院予以支持；关于原告主张双方应按此合同约定继续履行的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第三项规定起诉必须符合下列条件：……（三）有具体的诉讼请求和事实、理由。协议约定的双方的权利、义务包括定金及房款缴纳、房款的按揭办理、签订商品房买卖合同等诸多问题。原告请求被告履行什么义务不具体、不明确；原、被告签订的海润滨江商铺定购协议，虽然双方对商品房的基本状况、商品房价款及交付进行了约定，但未对有关商品房的交付、产权登记的办理、违约责任等主要事项进行约定。这些问题均由以后的商品房买卖合同约定，但本案原告之夫李保国已去世，合同至今时间已长达三年之久，对于双方商品房买卖合同是否签订及如何签订，应取决于合同双方当事人的意思自治，应由双方当事人协商解决。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。原告关于继续履行合同的主张，不明确、不具体且不适于强制履行，原告该请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第一款第一项、第三项之规定，判决如下：确认《海润滨江商铺定购协议》为有效协议；驳回原告张秀青的其他诉讼请求。案件受理费5820元，由被告滑县信诚置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供上诉状副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判长  王艳彩审判员  郭春明审判员  冯建领二〇二〇年三月四日书记员  张晨曦