上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初3816号原告：石美娣，女，1987年6月26日生，汉族，户籍地安徽省安庆市。委托诉讼代理人：陈方坤，安徽楚淮律师事务所律师。被告：高仁琦，女，1986年10月25日生，汉族，户籍地上海市闸**。委托诉讼代理人：张清，上海源法律师事务所律师。第三人：施迪奋，男，1987年7月24日生，汉族，户籍地上海市嘉定区江桥镇金园一路******。原告石美娣与被告高仁琦、第三人施迪奋间房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告石美娣的委托诉讼代理人石方坤、被告高仁琦及其委托诉讼代理人张清、第三人施迪奋参加了第一次庭审，原告的委托诉讼代理人石方坤、被告的委托诉讼代理人张清参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年3月20日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告返还原告购房首付款1,599,000元；3、判令被告支付原告利息(以1,599,000元为基数，自2019年12月4日起诉之日起，按照年利率6%计算至实际付清之日止)；4、依法判令被告赔偿原告双倍定金差额49,000元、中介服务费54,780元；5、依法判令被告赔偿原告装修损失173,765.5元(以鉴定结论为准)；6、依法判令被告赔偿原告违约金563,790元(包含合同价款20%的解约违约金及20天的逾期过户违约金)；7、依法判令被告承担律师代理费15,000元。事实与理由：原告与被告通过中介公司的居间介绍,达成原告购买被告所有的位于上海市嘉定区江桥镇金园一路XXX弄XXX号XXX室房屋的合意，原告于2019年2月19日向被告支付购房定金49,000元。2019年3月20日,原、被告双方正式签订《上海市房地产买卖合同》,合同对双方权利义务、付款时间、违约责任等事项进行了明确约定。合同签订后,原告按照合同约定分别于2019年3月21日、5月30日共计向被告支付购房款1,550,000元,至此原告总计向被告支付购房款1,599,000元。而按照合同约定,被告应在合同签订后30日内自筹资金至抵押权人处,还清尚欠借款余额,解除案涉房屋上的抵押。但时至今日,被告一直未按照合同约定办理注销涉案房屋抵押的相关手续,致使案涉房屋一直迟迟无法过户,从而导致原告无法办理银行按揭手续。原告多次联系第三人及被告,要求其尽快按照合同约定办理房屋过户手续,但被告一直推诿拖延。原告认为,被告的行为已经违反了合同约定且构成违约。原告为维护自身合法权益,特诉至贵院。被告辩称：同意解除房屋买卖合同，但被告认为原告违约在先，被告不存在违约行为。被告未收到原告支付的任何款项。被告作为原产权人仅委托第三人处理卖房事宜但不包括代收房款，故原告应当将房款支付给被告而非第三人。被告是收到法院传票才知道房子被卖了。即使原告有资金被占用的损失，也应当以LPR来计算，而不是年利率6%。原告已经主张了违约金，再主张资金占用损失缺乏相应法律依据。本案已签订了正式的房屋买卖合同，不再适用定金罚则。不同意赔偿中介费。关于装修损失，经法院委托的评估机构评估，装修造价仅为19万余元，与原告原先主张的30万元相差甚远，相应的鉴定费用应当由原告自行承担。装修损失不应由被告承担，原告未向被告支付任何款项，原告未办理过户手续就擅自进行了装修，本身亦负有责任，不应将全部装修损失归于被告。关于违约金，本案的违约责任不在于被告，故不应承担相关的违约责任。即使法院认为被告需要承担违约金的，计算的基数也应当以房屋买卖合同中的房价229万元作为计算基数，同时被告认为20%的违约金比例过高，请求法院予以调低。律师费于法无据，被告不应承担。第三人施迪奋第一次庭审中述称，第三人收到了原告支付的购房款1,599,000元。涉案房屋上的抵押第三人可以想办法通过找案外人垫资撤销，但时间上希望能宽松点，在2020年12月办理过户。不同意以2,739,000元作为解约违约金的计算基数，应该以合同价款229万元作为基数。其余意见同被告的答辩意见一致。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月20日，高仁琦(卖售人、甲方)与石美娣(买受人、乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将位于上海市嘉定区江桥镇金园一路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给乙方，面积73.06平方米，转让价款2,290,000元，甲方于2019年4月30日腾出房屋办理交接。双方确认在2019年6月30日前办理过户手续。甲方未按合同约定期限交接房地产的(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金额按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付期限第二日起算至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起三日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。签订本合同当日，乙方应支付甲方首期房价款449,000元，该首付款包含已付的定金。签订本合同的30日内，甲方应自筹资金至抵押权人处，还清尚欠的抵押权人借款余额，将从抵押权人处取得的房地产他项权利证、注销抵押申请书、还款凭证交中介公司。乙方应于2019年5月30日前支付甲方第二期房款701,000元。甲方同意乙方向银行贷款114万元支付第三期房款。乙方应于签订本合同7日内向银行申请贷款，若未通过或额度不足，乙方应在办理产权过户当日补足并支付甲方。该合同落款处，石美娣、高仁琦均签字确认。2019年3月21日，石美娣与高仁琦、施迪奋签订《补充协议》一份，约定甲、乙双方确认，该房屋实际成交价为2,739,000元，此价格为甲方净到手价，买卖合同第二条约定的房价款229万为名义成交价。双方同意实际成交价与买卖合同价款的差额449,000元作为乙方对甲方银行利息、装修及家具的补偿，乙方应于2019年5月30日之前支付甲方。2019年2月19日，石美娣向施迪奋支付49,000元，施迪奋在收款收据上签了施迪奋、高仁琦两个人的名字。2019年3月21日，石美娣支付40万元，施迪奋在收款收据上签了施迪奋、高仁琦两个人的名字。2019年5月30日，石美娣支付购房款1,150,000元，施迪奋在收据上签字。石美娣累计支付购房款1,599,000元。2019年11月16日，石美娣向高仁琦发出催告函，称因其未在2019年6月30日前办理过户，故要求高仁琦务必在2019年11月21日前办理过户。因高仁琦未注销抵押也未配合石美娣办理过户，石美娣诉至本院。另查明，1、涉案房屋的产权人为高仁琦。涉案房屋上设立有两个抵押权，案外人中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行的抵押权债权数额为133万元，案外人中国对外经济贸易信托有限公司的抵押权债权数额为60万元。2、高仁琦曾向施迪奋出具经公证的委托书，委托其代为办理出售登记在高仁琦名下的涉案不动产事宜。在该委托书附录里注明了委托权限，但未写明施迪奋有代收房款的权限。3、涉案房屋于2019年4月交付石美娣使用，石美娣进行了装修并已经入住。案件审理中，石美娣对其装修申请了司法鉴定，鉴定机构于2020年7月8日出具《工程造价鉴定意见书》，涉案房屋的装修工程总造价为193,072.78元。鉴定机构补充出具情况说明一份，载明考虑折旧后的装修费用为173,765.5元。石美娣支付了鉴定费10,200元。4、2020年7月14日，高仁琦与施迪奋办理了离婚登记手续，离婚协议中明确因涉案房屋在法院诉讼中，所涉及的前期收款159万余元，均已入施迪奋账户中，基于该房产为婚后财产，以法院判决为协商基础，各自承担法院结果一半财产的债务债权。5、庭审中，石美娣明确表示放弃房屋上涨的差价损失。6、石美娣为购买涉案房屋向中介公司支付中介费54,780元，为本次诉讼花费律师代理费15,000元。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方当事人应当依约履行。原告按约支付部分房款后，被告应当按约办理抵押注销手续。但被告未注销抵押导致涉案房屋无法过户给原告，构成根本违约。原告诉请要求解除《上海市房地产买卖合同》于法有据，本院予以支持。《上海市房地产买卖合同》于诉状副本送达之日解除。原告、被告及第三人签订的《补充协议》亦应予解除。合同解除后，被告应当将购房款1,599,000元退还原告，原告应当从涉案房屋中搬离并将涉案房屋返还给被告。对于原告主张的利息损失，因购房款被占用期间，原告确实存在一定的损失，故本院予以支持。因原告对涉案房屋进行装修，房屋返还后，被告作为受益一方对于原告的装修损失理应予以赔偿。经司法鉴定，装修折旧后的费用为173,765.5元，该费用被告应当支付原告。对于原告诉请的逾期过户违约金，原告已诉请要求解除合同并主张了解约违约金，故本院不予支持。关于原告诉请的解约违约金，被告抗辩过高，本院结合原告在购房房屋中发生的实际损失及本案合同履行情况酌情确定为8万元。对于原告主张的双倍返还定金，因签订合同后，定金已经转化为购房款，且原告已经主张了解约违约金，故本院不再支持双倍返还定金。至于被告辩称原告从未向其支付过房款，且被告委托第三人的权限中也不包含代收房款，因涉案房屋为被告及第三人婚后购买，虽然产权登记在被告名下，但属于夫妻共同财产。被告在购房合同上签字，表明其对于出售涉案房屋是知情并同意的。原告石美娣向第三人支付购房款，被告在原告起诉前从未提出过异议。基于合同履行期间被告及第三人之间的夫妻关系，原告向第三人支付房款即可视为履行了付款义务。对被告的辩称意见，本院不予采信。对于原告主张的律师费，无合同依据，本院不予支持。第三人未到庭参加第二次庭审，不影响本案审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、原告石美娣与被告高仁琦于2019年3月20日签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年3月7日解除；二、原告石美娣与被告高仁琦、第三人施迪奋签订的于2019年3月21日签订的《补充协议》于2020年3月7日解除；三、被告高仁琦应于本判决生效之日起十日内退还原告石美娣购房尾款人民币1,599,000元；四、原告石美娣应于本判决生效之日起十日内从上海市嘉定区江桥镇金园一路XXX弄XXX号XXX室房屋搬离，并将上述房屋返还被告高仁琦；五、被告高仁琦应于本判决生效之日起十日内支付原告石美娣利息损失，以1,599,000元为基数，从2019年12月4日支付至实际返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付；六、被告高仁琦应于本判决生效之日起十日内支付原告石美娣装修损失人民币173,765.5元；七、被告高仁琦应于本判决生效之日起十日内支付原告石美娣违约金人民币80,000元；八、对原告石美娣的其余诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26,601.61元，减半收取13,300.81元，保全费5,000元，合计18,300.81元，由原告石美娣负担4,575.2元，被告高仁琦负担13,725.61元。鉴定费10,200元，由被告高仁琦负担。(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 韩 颖二〇二〇年八月三十一日书记员 俞佳悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。