江苏省苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初12942号原告：江苏苏南万科物业服务有限公司，住所地苏州工业园区旺墩路125号星旺墩商务广场1幢701室。法定代表人：王琢珺，总经理。委托诉讼代理人：王苏，公司员工。委托诉讼代理人：王双成，公司员工。被告：唐乾坤。委托诉讼代理人：殷建新，江苏元融律师事务所律师。委托诉讼代理人：江军，江苏元融律师事务所律师。原告江苏苏南万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）诉被告唐乾坤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理，依法适用小额诉讼程序进行审理，后依法转为普通程序由审判员李精华独任审理，于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人王苏、王双成、被告唐乾坤的委托诉讼代理人殷建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告立即支付拖欠的物业费人民币8994.78元整（2017年1月1日至2018年12月31日），并支付违约金人民币1379.02元整（暂计至2018年8月15日，具体金额计算至业主实际缴纳之日）；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确物业费计算至2019年12月31日，金额为13531.26元，违约金从欠费之日起按照每日万分之五计算至判决之日。事实和理由：2016年12月14日，原告与被告所在业委会签订物业服务合同，由原告为小区提供物业管理服务；约定物业管理费为2.8元/平方米·月（2017.01.01-2017.06.30），2.9元/平方米·月（2017.07.01-2019.12.31），并约定了相关违约金条款。合同签订后，原告依照合同的约定履行了全部合同义务，然而被告从2017年1月1日开始未按照合同约定向原告缴纳物业费。就欠费事宜原告多次催讨未果，故现诉诸法院，望依法支持原告诉求。被告唐乾坤辩称：原、被告双方不存在合法的物业服务合同关系，原告提供的物业服务合同被告从不知晓，未经业主大会表决程序，对被告不具有约束力。原告提供的物业服务合同不具有合理性且不符合苏州市文件规定的标准，被告所在小区原物业费标准远低于现标准，现合同约定将90%公共收益补贴物业，综合收费接近原物业费的2倍，完全违背了普通业主的接受程度；合同约定的收费标准严重超越政府规定的最高收费标准。原告提供的服务严重不符合合同标准，原告因服务不到位曾被行政机关责令整改及处罚，可知原告未能提供符合标准的物业服务。故原告的诉讼请求不符合法律规定，没有事实依据。本院经审查认定事实如下：2016年12月14日，原告万科物业公司（乙方）与苏州工业园区澳韵花园业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定甲方委托乙方对澳韵花园提供物业服务事宜，期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止，在本合同生效之日起30日内，甲、乙双方应共同对物业的共用部位、共用设施设备进行查验，查验中双方确认的问题应作好书面记录。本物业管理区域物业服务收费实行包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，2017年1月1日至2017年6月30日期间小高层住宅2.8元/月/平方米（含税），2017年7月1日至2019年12月31日期间小高层住宅2.9元/月/平方米（含税）；物业服务费以半年为周期进行预收，业主或物业使用人应于每年1月10日、7月10日前向乙方交纳下期的物业服务费，在物业服务费所属月末日以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。乙方违反本合同约定，未达到本合同约定的服务质量标准，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方经业主大会依法表决通过，有权解除本合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿，但业主或物业使用人不得以乙方违反合同约定为由拒绝或主张减免缴纳物业服务费。合同另附物业服务质量标准等附件。2016年12月14日，原告万科物业公司（乙方）与苏州工业园区澳韵花园业主委员会（甲方）签订《澳韵花园物业服务合同补充协议》，载明在本项目接管前，部分公共设备存在破损和故障，为尽快修复设施设备，恢复正常使用，且为了明确甲乙双方权责，在补充协议中对重大设施设备遗留问题诸如消防系统、电梯、安防设备、房屋本体及其他公共区域、公共设施等解决方案、负责人进行了明确。苏州工业园区琼姬路66号澳韵花园X幢X室产权人为唐乾坤及配偶蔡根红共同共有，建筑面积130.36平方米，建筑用途为住宅。被告唐乾坤提交照片一组及责令整改通知书、行政处罚决定书复印件，主张原告进驻小区后，综合服务、绿化养护、保洁服务、公共秩序等服务不符合合同约定，原告因小区消防问题被行政处罚等。原告质证认为照片均为某时某点拍摄，不能说明原告物业服务的整体效果，小区消防设施问题系遗留问题，消防处罚与原告服务质量没有关系。上述事实，由不动产登记簿、物业服务合同及补充协议等证据及当事人庭审中的陈述予以证实，本院予以认定。本院认为：依法成立的合同受法律保护。根据法律规定，苏州工业园区澳韵花园业主委员会与依法选聘的物业服务企业即万科物业公司签订的《物业服务合同》及补充协议对业主具有约束力，被告主张与原告之间不存在合法的物业服务合同关系，无事实及法律依据，本院不予支持。物业服务合同对于物业费收费标准、缴纳期限进行明确约定，原告主张被告拖欠自2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费13531.26元本院经核算予以确认，被告辩称原告服务不符合约定标准等问题，但物业服务合同内容涉及绿化养护、安保门禁、公共设施、垃圾清运等诸多方面，且消防设施问题在原告进场时已经存在，物业公司服务面向小区内全体业主，单个业主仅以物业公司服务不达标为由拒交物业费，缺乏正当性，本院对于被告抗辩意见不予采信，原告诉讼请求被告支付物业费13531.26元应予支持。被告拖延支付物业费，原告主张违约金有合同及法律依据，本院参照原告实际损失情况，酌情认定被告应支付违约金1800元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告唐乾坤于本判决生效之日起十日内支付原告江苏苏南万科物业服务有限公司物业服务费13531.26元、违约金1800元，合计15331.26元；二、驳回原告江苏苏南万科物业服务有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，由被告唐乾坤负担。此款已由原告预交，本院不再退回，被告于履行上述判决付款义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  李精华二〇二〇年五月七日书记员  李靖伟拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。