广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初1262号 原告：谢洁梅，女，1973年3月27日，壮族，住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：梁军华，广西诺尔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄云艳，广西诺尔律师事务所律师。 被告：林甲克，男，1967年12月18日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：唐楚安，广西尊泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆雪娇，广西尊泰律师事务所律师。 原告谢洁梅与被告林甲克房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告谢洁梅的委托诉讼代理人黄云艳，被告林甲克的委托诉讼代理人陆雪娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢洁梅向本院提出诉讼请求：一、判令被告退还原告合同保证金108000元、多收的税费2341元，合计110341元；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月14日原告谢洁梅与被告林甲克签订《房屋租赁协议书》一份，合同约定：甲方（被告）将位于南宁市铺面出租给乙方（原告）经营使用;合同签订后，被告将租赁铺面交付给原告使用，原告按时向被告交付租金；2018年，因为原告租赁铺面所在步行街进行改造，影响原告经营的生意，因此，原告与被告就租金进行协商，被告同意就2018年度及2019年度（即第四年度、第五年度）的租金按照前三年的租金标准交付，不再递增10%;被告同意后，原告继续使用铺面经营，并按照该约定向被告交付了2018年度及2019年度的租金。《房屋租赁协议书》约定的租赁期届满，原告将铺面返还给被告，但是被告却未将合同押金中的108000元退还给原告及多收的税费2341元退还原告。 被告林甲克辩称：1、《房屋租赁协议书》第三条第1款对租金数额的递增予以约定，第七条对保证金扣除相应金额后再退还的内容予以约定，因此，被告从保证金中扣除相应的金额合法有据。2、被告收到租金时在微信中简单客气的回复，不能视为对2019年租金减免的意思表示，其仅陈述收到租金的事实，并没有认可租金已足额到账，不能理所当然推定被告同意减免2019年的租金。3、原告没有任何证据证明双方就2019年租金的减免达成了一致意见。4、关于税费，原告以被告名义开设的税收账户中的余额2341元，被告同意在本案结案时退还原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于南宁市兴宁区徐林珠共同共有。2014年6月14日，原告谢洁梅（乙方、承租方）与被告林甲克（甲方、出租方）签订一份《租赁房屋协议书》，约定：甲方同意将南宁市兴宁区民生路123号一层、二层铺面出租给乙方经营使用，租赁期限为五年，自2014年10月1日至2019年9月30日止；合同第三条第1点约定：本合同期内铺面税后租金为前三年每年1080000元，第四年、第五年按10%递增，总价为1188000元，按每半年交纳，先交租后使用，提前两个月交下半年租金，即每年1月20日与7月20日交清以上款项，逾期不交清款项则按每逾期一天按应交款项的1%作为滞纳金加罚乙方，直至解除合同；合同第三条第2点约定：合同签订之日，乙方应向甲方交纳合同保证金250000元，在乙方结清租金、水、电、税金等相应经营费用后三个工作日，甲方一次性将全部合同保证金无息退还乙方；合同第五条第2点约定：如乙方单方违约或单方解除合同，则乙方所交合同保证金250000元及店铺所有装修归甲方所有，不予退回。签订合同后，原告向被告交纳了合同保证金250000元，被告向原告交付了铺面，原告在租赁期限内使用了商铺，并按每年1080000元的标准支付了租赁期限内的租金，双方确认原告已将商铺返还给被告。租赁期限届满后，被告扣除合同第五年即2018年10月1日至2019年9月30日期间根据合同约定递增10%的租金共计108000元后，将剩余合同保证金陆续退还给原告。双方协商合同保证金的退还问题未果，原告遂诉至本院，并提出前述诉讼请求。 原、被告的短信记录中显示：原告于2017年12月20日、2018年6月20日、2019年1月21日告知被告租金已转时，被告回复“已收到谢谢”、“谢谢已收到”、“好的谢谢”；2019年10月4日，原告发送“林总你好！押金25万和一天租金3000，麻烦转到我账号”，被告当天回复“好的谢老板，过几天给你”，被告于2019年10月16日回复“银行卡都找不见，现在用红包转账给你老公，微信转几万元明天一起转完给你吧”。 原告的丈夫黎显忠与被告之间的微信记录中显示：2019年10月31日，被告发送“只有42805元了，上个月电费2195元，我当时在民生路123号二楼仓库讲了2018年步行街改造租金就按前三年交租，2019年度生意好一点要按合同交租1188000元，再一个我另外一个房东也坚决不同意，2019年度要按合同上执行，你如果不同意就打官司”。 另查明，涉案房屋的共有人徐珠妹、赵灵芝、徐林珠向本院出具《声明书》，载明该三人共同委托林甲克作为代表签订租赁合同及收取租金，林甲克曾就南宁步行街改造影响生意、租户要求见面第四季度租金事宜与该三人进行过协商，该三人同意减免第四年度的租金，但林甲克从未提及第五年度的租金减免事宜，该三人也不同意减免第五年度的租金。 本院认为：被告系所涉房屋的产权共同共有人，其他产权共同共有人亦出具《声明》同意被告对外出租该房，故被告有权以其名义对外出租。原、被告出于真实意愿签订《租赁房屋协议书》，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故该《租赁房屋协议书》合法有效，双方均应恪守履行。原、被告双方对于税费的退还问题无争议，本院对此予以确认，并认定被告负有返还原告税费2341元的义务。 对于双方争议的2018年10月1日至2019年9月30日期间租金应否按合同约定递增10%的问题，本院认为，其一，双方签订的《租赁房屋协议书》第三条第1点约定“本合同期内铺面税后租金为前三年每年1080000元，第四年、第五年按10%递增”，可证实订立合同时双方对本案争议的第五年期间的租金标准明确按递增计算，从原告提交的短信记录、微信记录可知，被告仅认可其同意合同期内第四年的租金标准因步行街改造而不予递增，对于合同期内第五年的租金标准，双方在合同履行过程中均未明确重新协商，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第（二）项关于“主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”之规定，原告应对其提出双方变更合同期内第五年租金标准的主张承担举证责任，但从现有证据来看，原告提交的证据不能证实双方以口头或书面方式明确变更了合同约定，故对此原告未能完成举证；其二，原告继续按第四年未予递增的标准支付第五年的租金，被告在合同履行过程中作出“谢谢已收到”等确认收款的意思表示，原告以被告未提出异议为由主张可推定被告认可了原告交付的租金数额，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示”之规定，综合全案证据，原告未在交纳第五年租金时明确提出该年租金标准仍按不予递增计算并要求被告予以答复的意思表示，而又无相应证据证实双方对于默示即视为同意的方式形成了交易习惯，故被告确认收款的相关答复不能视为被告默示同意租金不予递增的意思表示，被告有权向原告主张未足额交付的租金；其三，原告以被告在2019年10月4日的短信记录中未对原告要求退回合同保证金的要求予以拒绝为由主张被告承诺全额退款的意见，本院认为，从被告陆续退款的行为中可知，被告并无没收合同保证金的意思表示，这与短信记录中其同意退款的答复是一致的，而被告在此过程中并未明确可退款的具体数额，说明此时被告对于应否全额退款仍处于不确定的状态，从被告其后的微信答复内容可知，被告已明确要求扣除原告未按合同约定交纳的第五年应递增的租金差额，且被告从合同保证金中扣除未足额交付租金的行为与《租赁房屋协议书》第五条第2点关于“如乙方单方违约或单方面解除合同，则乙方所交合同保证金250000元及店铺所有装修归甲方所有”的违约责任承担不相悖，故本院对原告的该主张不予支持。综合上述理由，本院对原告主张被告退还剩余未退合同保证金108000元的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十条之规定，判决如下： 1、被告林甲克向原告谢洁梅退还多收税费2341元； 二、驳回原告谢洁梅的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费1253元，由被告林甲克负担27元，由原告谢洁梅负担1226元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  农慧兰 二〇二〇年五月二十日 书记员  沈晓璐 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第%1条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十条行为人可以明示或者默示作出意思表示。 沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。