盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0991民初476号原告：丁嘉柠，女，2016年6月1日生，汉族，住盐城市盐都区。法定代理人：陈某，女，1978年2月5日生，汉族，住盐城市盐都区。委托诉讼代理人：董秀，盐城市盐都区潘黄法律服务所法律工作者。被告：卞谅秀，女，1965年3月6日生，汉族，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：谷先锋（系被告卞谅秀丈夫），男，1965年11月10日生，汉族，住址。原告丁嘉柠与被告卞谅秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，依法适用简易程序由审判员卞仁彪独任审理，于同年4月13日公开开庭进行审理。原告丁嘉柠的法定代理人陈某及其委托诉讼代理人董秀，被告卞谅秀及其委托诉讼代理人谷先锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁嘉柠向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即腾让盐城市亭湖区解放南路188号缤纷亚洲一期127号房屋给原告并按日租金的三倍支付实际占用期间的房屋使用费约150000元（从2020年1月7日起至实际腾让之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月20日，被告与盛雅琴签订了《缤纷亚洲商铺租赁合同》，约定将盐城市南路188号缤纷亚洲二期商业酒店式公寓127号（面积为254.49平米）出租给被告使用。租期五年，从2014年10月29日起至2019年12月28日止，租金每年一付，并收取押金4万元。被告须提前一个月付清下一年的租金（每年的11月29日为付款日）。合同期满，被告应将房屋恢复原状，完整无损整洁地归还出租人，水、电设施设备在合同终止后产权归出租的所有。合同期满，乙方必须于十日内搬迁完店内的所有物品。合同期满,由于被告原因造成逾期归还房屋的，每逾期一天，则出租方按日租金的3倍支付房屋使用费，同时租房押金不予退还。2017年8月29日，原出租人盛雅琴将上述房屋转让给原告，并由原告的母亲办理了相关过户、交接等手续。在以后的协议履行过程中，被告也将2018年的部分租金和2019年的租金汇至原告母亲提供的银行卡上。2019年12月4日，盐城市盐都区潘黄法律服务所接受原告母亲的委托，向被告邮寄了催告函，催告被告应提前一个月（11月29日前）预交下年租金等。2019年12月27日，被告作出答复，其不再租赁案涉房屋，并要求原告退还其在租赁期间的基础设施投资。2020年2月15日，原告与被告在案涉房屋内商谈沟通终止租赁合同的相关事宜，被告要求原告补偿其60万元的装潢费用。因双方分歧过大，商谈未果。2月20日再次与被告到派出所沟通协调，被告置气中途离开，致使调解再次搁浅。被告卞谅秀辩称：2014年，我们在缤纷亚洲找到这个房子，与开放商盛雅琴多次沟通，他和我说，他是常州人，缤纷亚洲是他开发的，房子等租期五年到期后就会卖给我，然后我就同意租下来。盛总说房子可以现浇二层，在现浇的过程中，有很多单位阻碍，不准现浇，后通过我们的努力，从原来的房产面积200多平方花费了60万多变成了500多平方，水电都是我们自己找人从最西边拖过来的。我们对此也有评估报告，连装修一共花了200多万。开业的时候，盛总也去了，也对我表示夸赞，并称5年后一定会卖给我。经营了两年，他称现在资金比较困难，想出售案涉房屋，但是我和盛总说，当初约定的是五年后，我现在资金也比较紧张，后我与老公商量后，就决定筹钱，让盛总给我一个月的时间，后盛总未经过我的同意，擅自将房屋卖给了原告。现在我与原告也没有矛盾，我方的想法是原告将现浇费、基础设施等80万元费用给我们，100多万装修费不需要。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据本院对证据的审核认定及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：2014年10月20日，盛雅琴（甲方）与卞谅秀（乙方）签订了《缤纷亚洲商铺租赁合同》一份，约定（摘要）：一、甲方自愿将位于江苏省盐城市缤纷亚洲二期商业酒店式公寓楼127共壹间房屋（建筑面积约254.49平方米，见面积附表，具体以产权证登记面积为准）出租给乙方使用。二、乙方确保将该租赁房屋作为一般商业用房使用，并承诺租赁该房开展经营活动的经营范围为：摄影。三、租赁期限、租金与租赁押金及其支付方式。1.租期为伍年，自2014年10月29日起至2019年12月28日止。租金计算方式如下：（1）从2014年10月29日起至2015年12月28日止租金为250000元；（2）从2015年12月29日起至2015年12月28日止租金为260000元；（3）从2016年12月29日起至2017年12月28日止租金为273000元；（4）从2017年12月29日起至2018年12月28日止租金为286650元；（5）从2018年12月29日起至2019年12月28日止租金为300982元；租金总额为1370632元。2.租房押金为相当于约两个月（按租赁期租金平均标准计算）的房屋租金，即40000元（大写肆万元整）。3.乙方须于签订本合同时支付甲方从2014年10月29日起至2015年12月28日租金250000元、租房押金40000元，合计人民币290000元。4.以后租金按每年支付，先付后用。乙方必须提前一个月付清下一个年度的租金（即每年的11月29日为付款日），租金以现金或汇款付至甲方指定帐户。不足一年度的租金必须在上一年度结束前一个月一次性付清。甲方收到租金三十个工作日内开具发票。5.合同期满，乙方应将该租赁房屋恢复原状，完整无损整洁地全部归还甲方，并在与甲方结算一切费用后且乙方无违约责任的前提下，甲方在7天内把租房押金40000元（不计息）全额退还给乙方。（注：本合同所称之房屋恢复原状是指恢复该房屋作为商品房进行交付时的状态，即地面及墙面为混凝土毛坯状态、拆除所有装修（含之前的承租人所作做的装修，下同）、恢复因装修而变动的结构及形状。十三、合同期满或解除，因乙方原因造成逾期归还房屋的，每逾期一天，则乙方按日租金的3倍支付房屋使用费，同时，租房押金不退还。如造成甲方其他损失的，乙方仍应赔偿。2017年8月24日，案外人盛雅琴（代理人蔡爱秀）与丁嘉柠（其母亲陈某代）签订了《盐城市存量房自行交易合同》，约定：盛雅琴将案涉位于盐城市区房屋转让给丁嘉柠。2017年9月28日，盛雅琴向被告卞谅秀发送《通知》一份，载明：关于贵方承租本人位于盐城市缤纷亚洲一期幢127号的房屋，贵我双方于2014年10月20日签订了《缤纷亚洲商铺租赁合同》。现本人已将上述房屋转让给丁嘉柠，并已办理了房屋产权过户手续。为此，本人特通知贵方，上述房屋的产权人即房屋出租方已变更为丁嘉柠，原本人与贵方签订的《缤纷亚洲商铺租赁合同》中有关本人的权利义务自即日起全部由丁嘉柠享有和承担，请贵方直接与丁嘉柠接洽，行使相关合同权利，履行相关合同义务。另根据本人与丁嘉柠的约定，自2017年12月29日起的租金收益归丁嘉柠所有，因此，请贵方将2017年12月29日后的租金按照合同规定时间（即提前一个月）直接支付给丁嘉柠。2019年12月3日，原告丁嘉柠母亲陈某委托盐城市盐都区潘黄法律服务所向卞谅秀发送《催告函》一份，载明（摘要）：因您所租赁的上述商铺，盛雅琴于2017年8月29日已转让给陈某的小孩丁嘉柠。转让时盛雅琴已将该情况告知您，并承诺以前签订的租赁合同继续履行。您在2018年已将部分租金和2019年应交的租金直接汇至陈某的银行卡上。根据合同约定租金按年支付，先交后用。合同期满前，您须提前一个月缴纳下一年的租金，且明确约定每年的11月29日为付款日。现履约期已届满，请您及时足额的将租金汇至陈某留给您的卡号上。2019年12月23日，原告丁嘉柠母亲陈某再次委托盐城市盐都区潘黄法律服务所向卞谅秀发送《催告函》一份，载明（摘要）：因您所租赁的上述商铺租赁期限到2019年12月28日届满，您也未能在我方催告函发出后于2019年11月29日前缴纳2020年的房屋租金，故该房不再租赁给您方使用。请您方接函后积极准备腾让所租赁的房屋，以便确保2019年12月29日前将房屋腾空交付给陈某。另查明，原告丁嘉柠于2017年9月4日办理了位于盐城市区的产权登记手续。另，被告卞谅秀向原告方支付了自2017年12月29日起至2019年12月28日期间的房屋租金。本院认为，被告卞谅秀与案外人盛雅琴之间签订的《缤纷亚洲商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。在该租赁合同期间发生租赁物的所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力。因2017年日案涉租赁物由案外人盛雅琴转让给原告丁嘉柠，丁嘉柠合法有效地承继案涉租赁合同的权利和义务，在丁嘉柠和卞谅秀之间成立房屋租赁合同关系。（一）关于原告主张腾让租赁物并返还的问题。本案中，《缤纷亚洲商铺租赁合同》约定的租赁期限为五年，自2014年10月29日起至2019年12月28日止，故案涉租赁合同已于2019年12月29日予以终止。后原告方于2019年12月3日向被告卞谅秀发送通知，要求其缴纳2020年年度的房屋租金，但被告未予履行，原告方遂于2019年12月23日向被告卞谅秀发送通知，明确要求其腾让房屋，故双方并未达成案涉租赁物续租的协议。根据法律规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，故原告丁嘉柠要求被告卞谅秀腾让房屋并予以返还的诉请，符合法律规定，应予支持。（二）关于原告要求按日租金的三倍支付实际占用期间的房屋占有使用费的问题。根据《缤纷亚洲商铺租赁合同》第13条约定，“合同期满或解除，因乙方原因造成逾期归还房屋的，每逾期一天，则乙方按日租金的3倍支付房屋使用费，同时，租房押金不退还。如造成甲方其他损失的，乙方仍应赔偿。”该条款明确约定了租赁合同期满后房屋占有使用费的标准，系双方当事人的真实意思表示，并没有违反法律法规的强制性规定，双方均应遵守。现原告按照租赁合同约定的日租金标准的三倍主张合同期满后的占有使用费，符合双方约定，应予支持。关于原告的计算标准问题，原告主张的日租金751元的标准，系按房屋全部租赁期间即五年总租金换算而来，因案涉租赁合同租金系逐年增加，原告按此标准计算不违反双方约定，应予支持。另外，原告现主张自2020年1月7日起的房屋占有使用费，系其对自身权利的处分，依法予以准许。三、关于被告卞谅秀抗辩要求原告补偿其80万元基础设施费用的意见。首先，案涉租赁合同并无租赁期满后出租人向承租人进行补偿装潢费用的约定，且合同中明确约定承租人在合同期满后应恢复房屋原状，完整无缺整洁地全部归还。其次，被告卞谅秀抗辩要求原告方对其进行补偿的理由，系因原出租人盛雅琴违背双方之间关于合同期满后将案涉租赁物出卖给被告的约定，造成卞谅秀装修产生巨额费用。对此，本院认为，被告卞谅秀抗辩的装修损失赔偿问题，系其与案外人盛雅琴之间的纠纷，与本案无涉，其可另行主张自己的权利。因此，对于被告卞谅秀的该辩称意见，依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告卞谅秀应于本判决生效之日起十日内将位于盐城市区房屋腾空并交还给原告丁嘉柠；二、被告卞谅秀应于本判决生效之日起十日内支付原告丁嘉柠自2020年1月7日起至实际腾房之日止按2253元（751元/日×3）的标准计算的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3300元，依法减半收取1650元，由被告卞谅秀负担。如不服本判决，可以于判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  卞仁彪二〇二〇年六月十二日书记员  张 珂附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。