河北省武强县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1123民初107号 原告：赵二民，男，1953年10月27日出生，汉族，住武强县。 原告：韩二青，女，1951年10月2日出生，汉族，住武强县。 二原告委托诉讼代理人：徐佳佳，衡水市桃城区正元法律服务所法律工作者。 被告：衡水千里马房地产开发有限公司，住所地衡水市桃城区前里马村。 统一社会信用代码：911311027698302490。 法定代表人：王保林，执行董事。 委托诉讼代理人：于彩凤，女，该公司顾问。 委托诉讼代理人：何洪振，男，该公司员工。 原告赵二民、韩二青与被告衡水千里马房地产开发有限公司（以下简称千里马公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年4月20日、2020年7月6日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告赵二民、韩二青共同委托诉讼代理人徐佳佳到庭参加诉讼，被告千里马公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。第二次开庭原告赵二民、韩二青共同委托诉讼代理人徐佳佳及被告千里马公司委托诉讼代理人于彩凤、何洪振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵二民、韩二青向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《武强县画乡御苑拆迁置换协议》；2.被告支付原告拆迁过渡费（按每月600元，自2019年1月15日至房屋补偿款全部给付之日止）；3.被告支付原告被征收房屋补偿款每平方米5400元＊128.85平方米，共计695760元；4.以695760元为基数，支付自2013年10月14日至房屋补偿款全部给付之日止的利息，按年利率24%计算。庭审中，原告变更第3项和第4项诉讼请求为：3.被告按每平方米5800元支付原告房屋补偿款共计747330元，包含按每平方米2600元计算的房屋拆迁款及按每平方米5800元现价计算的可得利益损失即2600×128.85＋（5800－2600）×128.85＝747330元；4.以747330元为基数，支付自2013年10月14日至房屋补偿款全部给付之日止的利息，按年利率24%计算。事实与理由：2013年10月14日，原告与被告千里马公司签订了《武强县画乡御苑拆迁置换协议书》，合同约定：由被告拆除原告居住的位于房屋一套，共计128.85平方米；补偿标准：按128.85平方米以1：0.98比例折算置换楼房面积；过渡安置补偿：自2013年10月14日，被告按每月600元一次性支付一年7200元，此后每三个月支付一次过渡费，直至经验收交原告方楼房钥匙止，不足月按足月发放；……。合同签订当日，原告就将所涉房屋一套全部交付给被告，并将土地使用证及房屋产权证原件交付被告，房屋已于2013年10月底拆除。自房屋拆除、原告搬迁已6年之久，在此期间，被告多次未按照合同约定给付拆迁过渡费，自2019年1月15日至今，被告未给付拆迁过渡费。原告多次到被告公司询问拆迁房屋再建情况，被告均不能给予明确答复，并称“你们房屋所占用的土地还未征收，什么时候开发更是遥遥无期”，原告想通过房屋拆迁、选择在改建地段进行房屋产权调换的目的已不能实现，原告改善住房条件的美好愿望已落空。被告的行为已构成根本违约，原告有权要求与被告解除拆迁置换协议，并要求被告支付拆迁过渡费及因被告的违约行为而给原告造成的损失。为维护原告的合法权益，保障原告的基本住房条件，依据《中华人民共和国合同法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律的有关规定，特诉至贵院，望法院依法支持原告的上述诉讼请求。 千里马公司未做答辩。 本院经审理认定事实如下：原告房屋位于武强县朝阳路区改建范围，同意将其自有宅院一套提供给千里马公司进行房地产开发建设。2013年10月14日，千里马公司（甲方、拆迁人）与赵二民、韩二青（乙方、被拆迁人）签订《武强县画乡御苑拆迁置换协议书》（以下简称置换协议）一份，协议第一条约定，乙方宅院基本情况：乙方宅院（位置图），房产证（没有房产证的按实地丈量）东西长7.3米，南北宽15.65米，面积114.25平米，宅院如有前后伙巷各加1米面积计算14.6平米，按实际情况执行宅院及伙巷面积总和128.85平方米。第二条约定，补偿标准：按乙方宅院及伙巷折合面积总和以1：0.98比例折算置换楼房面积（每套房子须选储藏间、车库任选）。第三条约定，过渡安置补偿：乙方签订协议后，按乙方交钥匙日期，甲方按每月600元一次性支付一年7200元，此后每三个月支付一次过渡费，直至经验收交乙方楼房钥匙止，不足月按足月发放。第五条约定，程序：1.本协议签订后，乙方将土地使用证及房屋产权证交予甲方，没有证件的，按实际丈量面积，乙方积极协助甲方办理土地过户等手续，费用由甲方承担。2.优惠政策：住户于2013年10月**以前签订协议并交钥匙的，免收两年物业费及3000元现金奖励（此款项可和房屋过渡费7200元共10200元一次性打到住户账户）。如2013年10月20号前未签订协议的或已签订协议未腾空宅院交钥匙给甲方的，不再享受上述优惠政策，且原选房号作废，以交钥匙时间重新确定选房号。3.回迁时间：自规划建设手续经政府批准和城建局开工许可证生效之日起18—24个月内交付乙方入住（不可抗拒的自然灾害造成的不能施工的除外）。第六条第7款约定，如果不选择回迁房，可以进行货币补偿。补偿金按所置换回迁楼面积，每平米以2600元一次性给予现金补偿（交旧房钥匙时一次性补偿到住户指定账户）。不再涉及搬迁补偿、临时安置补偿等其他费用。协议另就其他事项进行了约定。协议签订后，原告将案涉房屋及国有土地使用证（使用权人为韩三青，原告述称该土地系从韩二青妹妹韩三青处受让取得）、房屋所有权证书交付给千里马公司。千里马公司已将该房屋拆除，拟在该区域开发建设武强县悦泰嘉园小区，规划建设面积315833.51平方米、房屋30幢，但目前仅有14号和20号两幢住宅楼在建。两幢楼于2019年3月12日取得建筑工程施工许可证，开工日期为2019年3月12日，计划竣工日期为2020年8月2日。14号楼规划17层在建9层，20号楼规划17层在建14层，工程处于停工中。千里马公司将20号楼的商品房预售方案在武强县行政审批局进行了备案，20号楼预售价格为每平方米5800－6500元，暂定上下浮动20%，均价为每平方米6329元。2020年4月17日，本院依原告申请向武强县国有土地上房屋征收与补偿办公室调取了原告案涉房屋的土地使用情况，原告案涉房屋所涉及土地尚未被县政府征收，千里马公司未取得土地使用权。经原告申请，本院在（2019）冀1123执393号执行卷宗中调取了衡水正誉资产评估有限公司对位于悦泰嘉园南邻的都市的资产评估报告，7号楼商品房的评估价格为每平方米5000元至5100元。 另查明，千里马公司向原告支付房屋过渡费至2019年1月15日，之后的房屋过渡费未支付。 以上事实有原告提交的置换协议、赵二民的中国建设银行个人活期账户交易明细、武房权证武字第××号房屋所有权证书、武国用（99）字第××号国有土地使用证，千里马公司提交的武强县国有土地上房屋征收与补偿办公室关于朝阳路区房屋改建征收与补偿方案，本院调取的武强县国有土地上房屋征收与补偿办公室出具的证明、都市绿城7号楼的资产评估报告及千里马公司备案的建设工程施工合同、商品房预售方案，以及双方当事人陈述等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。千里马公司提交的三份认购协议书未经备案，本院无法核实其真实性，即便其是真实的，因三份协议均系2016年11月份签订，且协议书封面注明“单位团购”，2016年的团购价也不能反映现在的市场价格，千里马公司欲以该协议证明其商品房实际销售价格为每平方米不到3000元，本院不予认可。 本院认为，原告与千里马公司签订的置换协议书系在平等自愿、协商一致的基础上签订的，为有效合同。合同一经成立，即具有法律效力，双方当事人均应履行合同义务。协议约定回迁时间为自规划建设手续经政府批准和城建局开工许可证生效之日起18—24个月内交付入住，虽未明确约定千里马公司应取得规划审批的时间，但按常理来说应在合理期限内履行，而并非无期限限制。自原告将案涉房屋及其权属证书交付给千里马公司后已长达六七年，千里马公司拟在该区域开发建设武强县悦泰嘉园小区，规划建设面积315833.51平方米、房屋30幢，但是从工程进度来看，到目前为止该工程仅有14号和20号两幢住宅楼取得了建筑工程施工许可证，且被告明确表示该两幢楼基本上已经全部预售完，而工程项目处于停工中，仍有包括原告房屋在内的部分土地尚未取得土地使用权，按照房地产的建设周期来看，可以预见相当一段时期内其将无法向原告交付房屋。千里马公司虽表示可以给原告调剂20号楼1楼或14号楼4楼的房屋，但原告拒绝接受。双方签订的置换协议第五条第2款约定了选房号，可见原告有权依照其选房号的顺序在一定范围内选择置换楼房的具体位置，鉴于其拒绝接受被告指定的房源，而千里马公司又无其他房源交付原告，千里马公司履行合同义务显然已经超出了合理期限，其行为已经构成根本违约。二原告均系年近七十的老人，其以千里马公司违约致使不能实现合同目的为由要求解除与千里马公司签订的置换协议，合理合法，本院予以准许。置换协议自起诉状送达千里马公司时即2020年4月7日解除。千里马公司辩称，14号楼、20号楼取得建筑工程施工许可证的日期为2019年3月12日，按置换协议约定自开工许可证生效之日起18－24个月内交房，因此其交房日期未到，原告无权解除合同；并且按照最高院涉新冠疫情的指导意见，疫情导致当事人不能按照约定的期限履行合同，当事人请求解除合同的，不予支持。本院认为，如前所述，千里马公司虽未确定其取得规划审批的时间，但按常理来说应在合理期限内履行，目前千里马公司仅就14号楼和20号楼取得了施工许可证，庭审中其明确表示两幢楼已经基本上没有房源，因此其关于未到约定交房日期的抗辩，本院不予支持。原告于2013年10月份将房屋交付给千里马公司，千里马公司在长达六七年的时间里未能向原告交付置换房屋，而新冠疫情今年年初全面爆发，发生在千里马公司违约后，千里马公司未提交证据证明疫情与其违约之间存在因果关系及其关联程度，其称因新冠疫情导致其不能按照约定期限履行合同的抗辩理由，于法无据，本院不予采信。 根据置换协议第三条约定，乙方签订协议后，按乙方交钥匙日期，甲方按每月600元一次性支付一年7200元，此后每三个月支付一次过渡费，直至经验收交乙方楼房钥匙止，不足月按足月发放。根据本院查明的事实，千里马公司仅向原告支付过渡费至2019年1月15日，其后的过渡费未能支付，因此原告要求千里马公司自2019年1月15日按每月600元支付拆迁过渡费，符合双方约定，本院予以支持。但其要求支付至房屋补偿款全部给付之日止，没有法律依据，本院不予准许，应给付至置换协议解除之日即2020年4月7日，共计9000元。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告的房屋已被拆除，因原告房屋位于武强县朝阳路区改建范围，这种情形下，置换协议解除后，原告无法依据合同法第九十七条规定要求“恢复原状”，只能请求采取补救措施和损失赔偿。原告要求千里马公司按每平方米5800元支付其房屋补偿款747330元，包含按每平方米2600元计算的房屋拆迁补偿款及按每平方米5800元房屋现价赔偿的可得利益损失。（一）关于拆迁补偿款。根据置换协议第六条第7款约定，如果不选择回迁房，可以进行货币补偿，补偿金按所置换回迁楼面积，每平米以2600元一次性给予现金补助。原告要求按每平方米2600元给付房屋拆迁补偿款，符合拆迁补偿标准，本院予以支持。千里马公司应给付原告房屋拆迁补偿款2600元×128.85平方米＝335010元。原告主张的利息，应以此数额为基础计算，自2013年10月14日按照同期银行同类贷款利率计算为宜，超出部分，本院不予支持。千里马公司辩称补偿方式有两种，一种是按建筑面积×0.98给付楼房，另一种是按建筑面积×0.98给付补偿款，因此即便解除合同，拆迁补偿款也应按原告房屋建筑面积乘以0.98计算。对此，本院认为，置换协议解除后，原告并未与千里马公司另行签订按建筑面积×0.98给付补偿款的置换协议，因双方确定原告宅院及伙巷面积总和为128.85平方米，合同解除后，千里马公司理应按128.85平方米给付原告拆迁补偿款，故千里马公司的该项辩解没有法律依据，本院不予采纳。（二）关于原告的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。置换协议因千里马公司违约而解除，原告要求千里马公司赔偿其损失，即合同履行后可以获得的利益，符合法律规定，本院予以准许。千里马公司关于应按2600元每平方米给付原告拆迁补偿款，不应支持其损失的抗辩意见，于法无据，本院不予认可。依据置换协议约定，原告交付房屋、土地所期望得到的利益是一定面积的产权置换房屋。千里马公司在订立《拆迁补偿协议》时，应当预见到其若不能交付置换房屋，可能造成的损失就是对应房屋在交房日期的市场价值。因双方并未确定交房日期及回迁房的具体位置，本案无法通过鉴定确定回迁房的市场价值。根据千里马公司在武强县的商品房预售方案，其住宅的预售价格为每平方米5800－6500元，暂定上下浮动20%，均价为每平方米6329元。该价格并没有超过千里马公司应当预见的损失范围，因此原告可得利益损失可以参照千里马公司备案的预售价格予以酌定。同时参考衡水正誉资产评估有限公司2019年12月12日对悦泰嘉园小区路南与其相邻的都市绿城小区7号楼的评估价为每平方米5000元至5100元，再根据目前武强县房地产市场商品房整体销售价格均为5000元以上至6000多元，考虑到悦泰嘉园小区的地理位置，本院酌定以每平方米5600元确定回迁房的市场价值，则原告的损失为（5600元－2600元）×128.85平方米＝386550元。原告主张按每平方米5800元确定其损失，本院不予支持。 综上所述，千里马公司应给付原告房屋拆迁款335010元、自2013年10月14日按照同期银行贷款利率支付利息、给付原告拆迁过渡费9000元并赔偿原告损失386550元。千里马公司第一次开庭时经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，应自行承担相应的不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告赵二民、韩二青与被告衡水千里马房地产开发有限公司签订的《武强县画乡御苑拆置换协议书》已于2020年4月7日解除； 二、被告衡水千里马房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告赵二民、韩二青房屋拆迁款335010元及利息（利息以335010元为基数，自2013年10月14日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算），并赔偿原告赵二民、韩二青损失386550元； 三、被告衡水千里马房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告赵二民、韩二青拆迁过渡费9000元； 四、驳回原告赵二民、韩二青其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5379元，保全费4170元，由被告衡水千里马房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审 判 员 王爱娟 二〇二〇年七月十三日 法官助理 韩佩佩 书 记 员 栗海鸥