广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0232民初315号原告：乳源瑶族自治县展鸿物业服务有限公司，住所地：乳源县乳城镇文昌南路紫荆苑荷花阁304房（限作办公室使用）；统一社会信用代码：91440232MA51LLLA4W。法定代表人：林玉梅，系该公司文员。被告：谢世雄，男，汉族，1958年8月2日出生，住广东省乳源瑶族自治县大桥镇学区家属区，身份证号码：440××××××××××××632。原告乳源瑶族自治县展鸿物业服务有限公司（以下简称“展鸿物业公司”）诉被告谢世雄物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，依法由审判员陈曲波适用简易程序中的小额诉讼程序于2020年4月3日公开开庭进行了审理，由法官助理李雄财协助办案，由书记员朱琦担任记录。原告展鸿物业公司法定代表人林玉梅、被告谢世雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告展鸿物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告谢世雄立即缴交所欠物业费1594.6元（134平方米，每平方米每月0.7元，每月应交93.8元，从2018年10月计至2020年2月，共17个月），并按每日3‰支付滞纳金；二、判令被告谢世雄承担本诉所产生的诉讼费。事实和理由：原告展鸿物业公司于2018年5月与乳源瑶族自治县××××业主委员会签订物业服务合同，并根据政府相关部门进行了备案。自签订物业服务合同以来，原告展鸿物业公司根据合同约定的服务事项进行了有效的管理服务，得到了广大业主的好评。个别业主以各种无关理由拒缴物业服务费，导致原告展鸿物业公司出现一些经济问题，并最终可能导致整个小区出现管理问题。为维护自身合法权益，也为维护福源新村小区广大业主利益，依据相关法律规定，特诉诸法院，望判如诉请。被告谢世雄辩称，被告谢世雄认可其家中房屋面积为134平方米，也认可拖欠原告展鸿物业公司2018年10月至2020年2月共17个月的物业费1594.6元，但不同意按每天3‰支付滞纳金。另外，被告谢世雄之所以不交纳物业费，是因为小区道路不畅通，因建楼而变得弯弯曲曲，是由原告展鸿物业公司与楼房建筑施工单位造成的；只要小区道路恢复原样，就会交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告展鸿物业公司向本院提供的证据材料有：一、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，证明原告展鸿物业公司的信息情况；二、被告身份证复印件，证明被告身份信息；三、《福源新村物业服务合同》，证明原告展鸿物业公司与福源新村业主委员会签订了物业服务合同；四、《内部销售认购协议书》，证明被告谢世雄购买了福源新村小区西XXXX房；五、《西1-2栋物业收费调整的说明》和《通知》，证明物业费调整情况；六、《施工管理协议》，证明开发商在福源新村小区建设楼房。对原告展鸿物业公司提供的上述证据材料，被告谢世雄发表的质证意见为：对证据一营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件以及证据二被告身份证复印件的真实性、合法性和关联性没有意见；对证据三《福源新村物业服务合同》，表示签了合同，没有意见；对证据四《内部销售认购协议书》，其表示认可购买了福源新村小区西2栋101房；对证据五《西1-2栋物业收费调整的说明》和《通知》的真实性、合法性和关联性没有意见；对证据六《施工管理协议》有意见，表示其不同意在福源新村小区内建楼。被告谢世雄未向本院提供证据材料。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告展鸿物业公司提供的证据六《施工管理协议》，经与原件核对一致，且被告谢世雄也未否认该协议的真实性，只是表示不同意在福源新村小区内建设楼房而已，故对该协议的真实性本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告展鸿物业公司成立于2018年4月27日，法定代表人为林玉梅，类型为有限责任公司（自然人独资），经营范围为物业服务（依法须经批转的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。被告谢世雄系福源新村小区XXXX房的业主，该房面积为134平方米。2018年5月1日，原告展鸿物业公司（乙方）与福源新村业主委员会（甲方）签订了一份《福源新村物业服务合同》，许志坚代表福源新村业主委员会在该合同上签名。2018年5月20日，原告展宏物业公司将该物业服务合同向乳源瑶族自治县住房和城乡规划建设局进行了备案。自2018年10月1日起，被告谢世雄因开发商未经业主同意在福源新村小区内兴建一栋楼房造成小区道路不畅通而停止向原告展鸿物业公司交纳物业费用；原告展鸿物业公司催收未果后，遂向本院提起本案诉讼。在本案庭审中，原告展鸿物业公司表示开发商即乳源瑶族自治县福源新邨置业有限公司系于2018年10月开始在福源新村小区内兴建一栋11层的楼房，且在兴建楼房过程中，因施工可能会导致原道路不安全而重新开设了一条4米宽的道路。《福源新村物业服务合同》约定：“第一章、总则。……根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将福源新村（物业名称）委托于乙方服务管理，订立本合同。第二条、物业基本状况。物业名称：乳源福源新村住宅小区；物业类型：住宅；座落位置：乳源瑶族自治县×××××××；占地面积：约40800平方米；建筑面积：约43450平方米。第三条、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，甲方应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度。第二章、委托服务事项。第四条、房屋建筑本体共用部位，包括：楼盖、外墙面、楼梯间、走廊通道、楼门等需要维护的，在共有人提出委托时，乙方原则上应接受委托，费用由委托人承担。第五条、全小区公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：垃圾池、全小区公用照明、大门、天线、楼内消防设施设备、监控设备等，工程费用超过300元的，超出部分由全体业主按住房面积分摊。第六条、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、沟渠、停车场等的维护，工程费用超过300元的，超出部分由全体业主按住房面积分摊。第七条、公用绿地、花木、养护与管理。第八条、公共环境卫生，包括公共场所。第九条、车辆停放秩序的管理，不含使用人的人身与财产保险和财产保管责任。第十条、维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任。第十一条、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第十二条、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事双方协商。第十三条、对业主和物业使用人违反物业管理规定的行为，根据情节轻重采取报告规劝、制止、并上报当地政府有关部门等措施。第三章、委托服务期限。第十四条、委托服务期限：自2018年5月1日0时起至2020年2月29日24时止。……第六章、物业管理服务费用。第十八条、物业服务费：1、本物业的服务费执行国家、省、市有关物业服务费用的相关规定；2、本物业公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.7元向乙方交纳；非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.8元向乙方缴纳，别墅的花园按业委会制定适当的收费标准收费。缴费时间为当月25日至次月10日，逾期可代甲方执行《福源新村小区用水管理协议》规定或向人民法院起诉。……8、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；……”。另查明，2019年2月，原告展鸿物业公司作出了一份《西1-2栋物业收费调整的说明》，载明：“西1-2栋业主：关于你们反映日常生活受开发商建筑工地影响严重的情况，我公司已与业委会汇报，并与开发商取得联系，代大家要求开发商进行适当的补偿，最终的解决方案将于与开发商签订正式的协议后公布。现根据我公司与小区业委会签订的合同要求，同时也为了表示我公司的诚意，我公司决定对你们的物业收费作如下调整：1、对于按时缴交的物业的，我公司暂时以每户60元的标准收取，待我公司与开发商商定好补偿方案，按多还少补的方式进行处理；2、对于拖欠的物业费（即次月10日前未缴交的），我公司按原价收取，待我公司与开发商商定好补偿方案，按多还少补的方式进行处理；3、对于严重拖欠物业费的业主，我公司将不会代表其向开发商争取任何补偿。”。2019年5月，原告展鸿物业公司再次作出《通知》，载明“西1-2栋业主：关于你们反映日常生活受开发商建筑工地影响严重的情况，我公司已联合业委会与开发商进行了多次协商，最终为大家争取到了一定的物业费补偿。具体如下：1、2019年4月起，对按时（即次月10日前）缴费或预缴费的，按每户每月70元的标准收取；对拖欠物业费的，严格按原价收取，即按0.7元/平方米的标准收取。2、对于2018年12月以来临时决定少交的部分，我公司有权补收（按政府正式向施工单位颁发施工许可证日期为准）。3、对于拖欠3个月以上物业费的业主，我公司有权以法律手段催缴，所产生的诉讼费由拖欠者承担，并不予任何优惠。”。又查明，2019年4月28日，原告展鸿物业公司（甲方）与乳源瑶族自治县福源新邨置业有限公司（乙方）签订了一份《施工管理协议》，载明：“总则：第1条、甲方在小区业委会和广大业主的授权（已签订物业服务合同）下向福源新村小区提供物业服务；乙方在小区内进行土地开发，兴建楼房。为规范小区物业管理，保障乙方土地开发顺利进行，在公平公正的基础上甲乙双方自愿签订本协议。甲方权利和义务：……第4条、因乙方施工会导致的小区路面不洁，由甲方聘请员工清理并由甲方实行统一管理。乙方的权利和义务：……第7条、乙方施工不得影响小区业主的正常生活：1、保障业主车辆和人员的正常通行；2、在必要的位置设置安全提示和指路牌；3、施工车辆和施工人员车辆须停放在物业公司指定区域；4、施工材料及其他杂物须堆放在物业公司制定区域；5、采取必要的措施控制施工产生的扬尘和噪音。第8条、乙方施工期间必须将工地按国家建筑施工标准进行围闭，确保施工安全，并保证于2020年8月29日前将围闭造成的绿化和地面恢复到不低于现在的标准。……”。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第三十二条第一款规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。本案中，原告展鸿物业公司作为经营范围为物业服务且具有独立法人资格的企业，其为承接福源新村小区的物业服务而与福源新村业主委员会签订了《福源新村物业服务合同》；该合同系双方真实意思表示，内容清楚、明确，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《物业管理条例》第十二条第四款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”的规定，原告展鸿物业公司与福源新村业主委员会签订的《福源新村物业服务合同》对福源新村小区全体业主具有约束力；而被告谢世雄作为福源新村小区西2栋101房的业主，理应按照该合同的约定全面履行自己的权利和义务。在《福源新村物业服务合同》签订后，原告展鸿物业公司已向被告谢世雄提供了物业服务，被告谢世雄理应按照合同约定向原告展鸿物业公司交纳物业费。但被告谢世雄自2018年10月起就未向原告展鸿物业公司交纳物业费，其行为已构成违约。在本案诉讼中，被告谢世雄对原告展鸿物业公司主张的2018年10月至2020年2月共17个月的物业费1594.6元予以认可，本院予以确认；对原告展鸿物业公司要求被告谢世雄支付前述物业费1594.6元的诉请，依照《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；”和第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，本院予以支持。至于被告谢世雄辩解原告展鸿物业公司与楼房建筑施工单位未经业主同意在福源新村小区施工兴建一栋楼房致使小区道路弯弯曲曲以及不畅通的理由能否成为暂停交纳物业费的正当理由；对此，本院认为，原告展鸿物业公司经工商行政部门核准的经营范围仅为物业服务，其并不具备房地产开发资质，且原告展鸿物业公司也表示在福源新村小区兴建楼房的开发商是乳源瑶族自治县福源新邨置业有限公司，也是乳源瑶族自治县福源新邨置业有限公司出于施工可能导致福源新村小区原道路不安全而重新开设了一条道路；由此可见，福源新村小区道路是否弯曲、畅通的问题并不是原告展鸿物业公司未依约提供物业服务所导致的，故被告谢世雄的抗辩理由不属于业主拒交物业费的正当理由，对其抗辩，本院不予采纳。关于滞纳金支付问题。由于被告谢世雄自2018年10月起未向原告展鸿物业公司交纳物业费的行为已构成违约，故原告展鸿物业公司有权按照合同约定要求被告谢世雄支付逾期交纳物业费的违约金。本案中，虽然原告展鸿物业公司与福源新村业主委员会签订的《福源新村物业服务合同》第十八条约定“业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金”，但该滞纳金从性质上来讲实属违约金，且该滞纳金计算标准过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，结合本案实际，本院酌情确定滞纳金数额为100元；对原告展鸿物业公司诉请超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第四款、第三十二条第一款、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、限被告谢世雄于本判决生效之日起十日内一次性支付原告乳源瑶族自治县展鸿物业服务有限公司物业费1594.6元、滞纳金100元，合计1694.6元；二、驳回原告乳源瑶族自治县展鸿物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费50元，适用简易程序中的小额诉讼程序审理减半收取即25元（告乳源瑶族自治县展鸿物业服务有限公司已预交），由被告谢世雄负担。本判决为终审判决。审 判 员 陈曲波二〇二〇年四月二十日法官助理 李雄财书 记 员 朱 琦