成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初6059号 原告：成都嘉熙投行房地产营销策划有限公司，住所地成都市锦江区一环路东五段108号1-2幢12层1210号。 法定代表人：李清鑫，职务不详。 委托诉讼代理人：夏雪梅，四川益州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗彬，四川益州律师事务所律师。 被告：重庆橡树林酒店管理有限公司，住所地重庆市经开区青龙路36号7栋1楼。 法定代表人：黄太兵，总经理。 委托诉讼代理人：冯静辉，男，公司员工。 原告成都嘉熙投行房地产营销策划有限公司（以下简称嘉熙投行公司）与被告重庆橡树林酒店管理有限公司（以下简称重庆橡树林酒店公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，嘉熙投行公司申请对被告的财产进行保全并提供了担保，本院依法采取了保全措施并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉熙投行公司委托诉讼代理人夏雪梅、罗彬，被告重庆橡树林酒店公司委托诉讼代理人冯静辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉熙投行公司向本院提出诉讼请求：被告向原告返还已付款项1300万元并支付违约金200万元。事实与理由：2018年6月15日，原、被告签订《物业买卖合同》。合同约定原告向被告购买其名下位于成都市武侯区的物业，用于销售、经营。因该物业存在两次抵押（第一顺位抵押权人为中国工商银行重庆沙坪坝支行，第二顺位抵押权人为重庆银行成都分行），双方约定被告应当于合同约定的第二笔款项支付前（2018年9月13日前）向原告提供物业抵押权银行出具的《抵押物业同意销售函》或物业抵押银行出具的“抵押房归还抵押物业贷款、银行同意办理物业抵押的解除”的书面意见函。合同签订后，原告按约支付定金1000万元及物业购买价款300万元，被告却未向原告提供第二顺位抵押权人重庆银行成都分行出具的相关函件，以至于原告无法开展销售、经营工作，故诉至本院。 重庆橡树林酒店公司辩称，原告认为我方违约并要求支付违约金的诉请没有事实和法律依据，且原告主张的违约金过高。 本院经审理查明的事实如下：2018年6月15日，重庆橡树林酒店公司（甲方、出卖人）与嘉熙投行公司（乙方、买受人）签订《物业买卖合同》，约定嘉熙投行公司购买重庆橡树林酒店公司位于成都市武侯区物业，物业建筑总层数为地上7层，1层规划用途为商业，2-7层规划用途为办公，物业产权总建筑面积为6833.68平方米，其中：1层建筑面积532.38平方米，产权证号：成房权证监证字第××号（现红旗超市所处物业的权属非甲方所有），2层建筑面积1044.38平方米，产权证号：成房权证监证字第××号,3层建筑面积1044.38平方米，产权证号：成房权证监证字第××号,4层建筑面积1044.38平方米，产权证号：成房权证监证字第××号,5层建筑面积1044.38平方米，产权证号：成房权证监证字第××号,6层建筑面积1044.38平方米，产权证号：成房权证监证字第××号，7层建筑面积1079.4平方米，产权证号：成房权证监证字第××号；该物业已做产权抵押，抵押人重庆橡树林酒店公司，首次抵押权人中国工商银行重庆沙坪坝支行（以下简称工行沙坪坝支行），抵押登记日期2016年1月22日；二次抵押权人重庆银行成都分行，抵押登记日期2017年3月20日；优惠后，甲方实际应收取的总价款为8400万元；乙方以分期付款的方式支付价款，并最迟于2018年12月31日支付完全部款项；首期款项：签署合同当日，乙方向甲方支付定金1000万元；第二笔款项：签署本合同之日起90日内，乙方支付房款856万元，该款项用于解除物业在重庆银行成都分行的全部抵押，乙方足额支付该款项次日起，30个工作日内，甲方需完成解押工作；后期款项：乙方根据资金安排及解除抵押的需要，按楼层支付解压款，该款用于解除物业在工行沙坪坝支行的抵押，乙方足额支付该款项次日起，30个工作日内，甲方须完成对应楼层的解押工作；无论乙方是否支付完毕解押款项，2018年12月31日，乙方均支付全部余款，至甲方指定的收款账户；乙方确认，上述所有款项均委托曾斌先生私人代付。合同第十条“违约责任”约定，甲方须在乙方支付本合同约定的第二笔款项前，向乙方提供物业抵押权银行出具的《抵押物业同意销售函》，或者物业抵押权银行出具的“抵押方归还抵押物业贷款，银行同意办理物业抵押的解除”的书面意见函，否则乙方有权拒绝支付应付款项，甲方退还乙方已缴纳的定金1000万元，并承担定金总额百分之二十的违约金。合同还对当事人的其他权利义务进行了约定。 合同签订后，嘉熙投行公司按约委托曾斌向重庆橡树林酒店公司支付定金1000万元。 2018年12月22日，重庆橡树林酒店公司向嘉熙投行公司出具《委托支付函》，委托嘉熙投行公司将购买成都市武侯区物业的购买款项600万元支付至工商银行重庆三峡广场支行31×××71账户。《委托支付函》还载明：上述款项最迟于2018年12月25日支付300万，待分户正式完成，解除一楼琴行商铺抵押时再支付300万，共计600万元用于重庆橡树林酒店公司归还工商银行重庆三峡广场支行的贷款本金，亦为一楼琴行的全额解押款，届时，剩余物业解除工商银行抵押还需5400万。2018年12月24日，嘉熙投行公司委托案外人刘琳向重庆橡树林酒店公司指定账户转款300万元。 另查明：1.成都市武侯区物业抵押权人为工行沙坪坝支行和重庆蓝洋融资担保股份有限公司（以下简称重庆蓝洋融资公司）；2.工行沙坪坝支行于2018年7月18日出函同意重庆橡树林酒店公司对成都市武侯区物业进行销售。 庭审中，重庆橡树林酒店公司认可收到嘉熙投行公司支付的定金1000万元以及嘉熙投行公司委托刘琳支付的300万元，并称合同约定由抵押银行出具同意销售函，而重庆蓝洋融资公司不属于银行，同时，重庆银行成都分行不是抵押权人，被告已提交了由工行沙坪坝支行出具的同意销售函，故被告并未违约。 双方一致认可在签订《物业买卖合同》中关于第二顺位抵押权人重庆银行成都分行表述错误，实际上抵押权人应为重庆蓝洋融资担保股份有限公司。 另查明，成都市武侯区房屋现已被多家法院司法查封。 以上事实有当事人身份信息、《物业买卖合同》、转账凭证、委托支付函、付款委托书、不动产登记查询信息等证据材料及当事人庭审陈述收集在案予以佐证。 本院认为，原、被告签订的《物业买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。嘉熙投行公司虽未明确提出解除合同，但根据其诉讼请求，嘉熙投行公司隐含要求解除合同的意思表示。根《物业买卖合同》约定，重庆橡树林酒店公司须在嘉熙投行公司支付合同约定的第二笔款项前，提供物业抵押权银行出具的《抵押物业同意销售函》，或者物业抵押权银行出具的“抵押方归还抵押物业贷款，银行同意办理物业抵押的解除”的书面意见函，现重庆橡树林酒店公司虽取得第一顺位抵押权人工行沙坪坝支行的同意销售函，但未按约定提供第二顺位抵押权人重庆蓝洋公司出具的同意销售函或同意解除抵押的书面意见，已构成违约。同时，根据案涉房屋的现状，《物业买卖合同》事实上已无法履行，该合同自重庆橡树林酒店公司收到起诉状副本之日即2020年5月27日起解除。重庆橡树林酒店公司辩称合同约定由抵押银行出具同意销售函，而重庆蓝洋融资公司不属于银行，同时，重庆银行成都分行不是抵押权人，被告已提交工行沙坪坝支行出具的同意销售函，故被告并未违约。本院认为，双方一致认可在签订《物业买卖合同》时错误地将重庆银行成都分行列为第二顺位抵押权人，故在此后的约定中的“物业抵押权银行”应理解为物业的抵押权人，重庆橡树林酒店公司的抗辩缺乏事实依据，本院不予采纳。 合同解除后，重庆橡树林酒店公司已经收取的购房款应予以退还，嘉熙投行公司要求重庆橡树林酒店公司退还收取的款项1300万元并按合同约定支付违约金200万元的诉讼请求，本院予以支持。重庆橡树林酒店公司提出的违约金过高的抗辩不成立，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下： 一、重庆橡树林酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向成都嘉熙投行房地产营销策划有限公司返还购房款1300万元； 二、重庆橡树林酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向成都嘉熙投行房地产营销策划有限公司支付违约金200万元。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费111800元，减半收取计55900元，诉讼保全费5000元，共计60900元，由重庆橡树林酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 万 霖 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 郝春雨