天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0101民初9002号原告：天津市和众创想文化传媒有限公司，住所地天津市河西区围堤道东段北侧中豪世纪花园5号楼一围堤道120增3号。法定代表人：宋圆圆，总经理。委托诉讼代理人：刘敬轩，男，该公司员工。被告：马岚，女，1973年2月19日出生，汉族，住天津市红桥区。原告天津市和众创想文化传媒有限公司与被告马岚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津市和众创想文化传媒有限公司的委托诉讼代理人刘敬轩到庭参加诉讼。被告马岚经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津市和众创想文化传媒有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告归还原告所使用的房屋；2.被告向原告支付原告拖欠的2019年4月22日至归还房屋之日的租金；3.被告支付拖欠原告的电费634.5元；4.被告支付原告拖欠的2018-2019年度取暖费8320元；5.被告向原告支付所拖欠费用的违约金（按照日1%的标准计算）；6.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，天津市和众创想文化传媒有限公司增加诉讼请求：解除原告与被告签订的《房屋租赁协议》。事实和理由：原告与被告于2018年4月12日签订《房屋租赁协议》，原告将×房间租赁给被告，租期三年，每三个月租金37500元。之后，被告于2019年4月7日应付租金未付，截止2019年8月22日，被告拖欠房租一直不予支付，拖欠电费634.5元及2018-2019年度取暖费8320元，实际占用房屋未归还原告，虽经原告屡次催要均未果。为维护原告自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院查清事实，判如所请。马岚未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告提交的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与案外人中国邮政集团公司天津市分公司签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁位于天津市和平区××道××号××号××层全部房屋用于办公、教育培训；房屋租赁期限五年自2017年11月15日至2022年11月14日止；原告可以将房屋转租给第三人使用，转租期限不得超过本合同约定的终止日期。2018年4月12日，原告（出租方，甲方）与被告（出租方，乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方同意将位于天津市和平区××道××号建筑面积为208平方米803、809两个房间租赁给乙方，租赁用途：舞蹈类及培训教育；租期自2018年4月22日至2021年4月21日止；乙方应于本合同签订后三日内交付12500元（相当于一个月租金）的押金，逾期不交，视为本合同无效；乙方如违约，甲方将押金全部扣除，以补偿由于乙方违约给甲方造成的损失，并保留向乙方进一步追讨赔偿的权利；双方约定月租金12500元，2018年4月15日前，乙方应及时向甲方支付三个月房租37500元，此后乙方应于7、10、1月7日前，按甲方统一收费标准向甲方交纳下一个季度房屋租金；冬季供暖费按国家当年收费标准执行，40／平米，甲方提供收据，乙方每年11月1日缴纳现金支付；乙方在租赁期内，所用的纯净水、电、通讯费及运营所需要的各项管理费用等由乙方承担；如乙方拖欠租金及各项费用，甲方将收取违约金，违约金标准按拖欠租金或各项费用的每日1%收取；乙方逾期未支付租金，甲方可以解除合同，由此造成甲方的损失，乙方应予以赔偿。合同签订后，被告向原告交纳保证金12500元，原告将租赁物交予被告使用。租赁期间，被告未向原告支付自2019年4月22日以后的房屋租金，还欠付电费及2018-2019年度的采暖费，且至今未将租赁物返还给原告。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁协议》，系当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告逾期未向原告支付房屋租金，依照法律规定及协议约定，原告有权要求解除双方签订的《房屋租赁协议》，故对原告要求与被告解除《房屋租赁协议》的诉讼请求，予以支持。关于《房屋租赁协议》的解除日期，以本院向被告公告送达起诉书副本及增加诉讼请求申请书的公告期满之日作为原告解除合同的通知到达被告之日，该日即2020年3月2日为《房屋租赁协议》的解除日。房屋租赁协议解除后，被告应将租赁物返还给原告，故对原告要求被告归还租赁房屋的诉讼请求，予以支持。因被告欠付原告房屋租金，对原告要求被告支付自2019年4月22日起房屋租金的诉讼请求，予以支持。依照房屋租赁协议的解除日，将上述诉讼请求调整为被告应支付原告2019年4月22日至2020年3月2日期间的房屋租金128698.63元，以及自2020年3月3日起至被告实际返还租赁物之日止的房屋占用期间的房屋使用费。被告欠付原告电费及2018-2019年度采暖费，对原告要求被告支付上述费用的诉讼请求，予以支持。被告逾期支付原告房屋租金及采暖费，原告要求被告支付拖欠费用的违约金的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。原告主张按照协议约定的日1%的标准支付违约金，该标准经折算后年利率达到365%，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中“超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”的规定，协议约定的违约金支付标准显系过高，故对原告主张的超过年利率24%的部分，不予支持。原告收取被告的押金12500元，按照协议约定被告违约押金全部扣除，且原告亦表示押金应予以扣除不返还给被告，故押金应作为被告违约导致房屋租赁协议解除应支付的违约金，不予退还。被告既未出庭参加诉讼，亦未提交反驳原告主张权利的相关证据，视为其放弃所享有的民事抗辩权利，应自行承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、天津市和众创想文化传媒有限公司与马岚签订的《房屋租赁协议》于2020年3月2日予以解除；二、本判决生效之日起十五日内，马岚将位于天津市和平区××道××号××两间房屋返还天津市和众创想文化传媒有限公司；三、本判决生效之日起十五日内，马岚支付天津市和众创想文化传媒有限公司2019年4月22日至2020年3月2日的房屋租金128698.63元，以及自2020年3月3日起至实际返还租赁物之日止的房屋使用费（使用费标准按照月租金的标准计算）；四、本判决生效之日起十五日内，马岚支付天津市和众创想文化传媒有限公司电费634.5元；五、本判决生效之日起十五日内，马岚支付天津市和众创想文化传媒有限公司2018-2019年度采暖费8320元；六、本判决生效之日起十五日内，马岚支付天津市和众创想文化传媒有限公司逾期支付房屋租金的违约金（1.以37500元为基数，自2019月4月8日，7月8日，10月8日起至实际付清之日止；2.以16198.63元为基数，自2020年1月8日起至实际付清之日止，均按照年利率24%的标准计算）；七、本判决生效之日起十五日内，马岚支付天津市和众创想文化传媒有限公司逾期支付采暖费的违约金（以8320元为基数，自2018年11月1日起至全部付清之日止，按照年利率24%的标准计算）；八、驳回天津市和众创想文化传媒有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3053元，公告费600元，由马岚负担（于本判决生效之日起十五日内直接给付天津市和众创想文化传媒有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判长  张华辉审判员  卞志杰审判员  王 嬿二〇二〇年四月十五日书记员  纪 宇附：本裁判文书所依据的具体法律条文规定《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。