湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初783号原告：林清煌，男，1987年6月13日出生，汉族，居民身份证住址天津市滨海新区，委托诉讼代理人：李永强，河南正臻律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓明，河南正臻律师事务所律师。被告：武汉绿地滨江置业有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区诚善里**。法定代表人：任虎，总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：吴茜，湖北泓峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐菜兰，湖北泓峰律师事务所律师。原告林清煌与被告武汉绿地滨江置业有限公司（以下简称绿地置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日受理后，原告林清煌于2020年5月22日向本院申请诉讼财产保全，请求冻结被告绿地置业公司名下银行存款195万元或查封、扣押等值财产。同日，原告提供案外人中华联合财产保险股份有限公司湖北分公司出具的保全价值为200万元的诉讼财产保全责任保险保单保函作为担保。本院于2020年5月22日作出（2020）鄂0106民初783号民事裁定，裁定：冻结被告绿地置业公司名下银行存款195万元或查封、扣押等值财产。本案依法由审判员郑继萍担任审判长，与人民陪审员刘佳晶、刘莉娟组成合议庭，于同年7月16日公开开庭进行了审理。原告林清煌的委托诉讼代理人李永强、李晓明，被告绿地置业公司的委托诉讼代理人吴茜、徐菜兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林清煌提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告签订的《定向开发合同》已于2019年10月27日解除；2.依法判令被告返还原告全部已付款1,383,828元及利息损失，利息损失以已付款为基数，自原告每笔款项实际付款之日起，按照年利率6%的标准计算至被告全部返还原告款项完毕之日止(暂计算至2019年10月30日为533,778元，以上合计1,917,606元);3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年12月27日，原告和被告签订《定向开发合同》1份，合同约定由被告定向开发的房屋位于武汉市武昌区和平大道750号绿地606项目1#28层6室，建筑面积257平方米，房屋单价为26,922.71元/平方米，总房款约为6,919,136元；合同第二条第(二)款对原告的付款方式做了明确约定。第五条对房屋的交付时间明确约定为2017年6月30日前。第六条第(二)款明确约定，被告交房时间逾期超过90日后，原告有权解除合同。合同签订当日，原告依约向被告支付上述第1笔购房款691,914元；2013年10月26日，原告依约向被告支付第2笔购房款项共计696,914元。因被告施工进度较慢，合同签订当时被告承诺的预售证取得时间和合同约定的房屋交付时间明显不能实现，原告特向被告申请暂缓支付第3笔和第4笔购房款，并经被告同意。同时，被告承诺最迟于2017年12月31日前将上述房屋交付原告。然而，被告不仅未在2017年12月31日前将上述房屋交付原告，连预售证的取得时间都远晚于该时间节点，且至今未将上述房屋交付原告。为此，原告依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，于2019年10月26日向被告发送了解除《定向开发合同》的通知书。被告于2019年10月27日收到解除《定向开发合同》的通知书后不愿与原告协商解决解除合同后续事宜，为此，原告起诉至法院，请求判如所请，维护原告合法权益。被告绿地置业公司辩称：1.原告诉状中陈述的向被告申请暂缓支付第三笔、第四笔购房款并经被告同意，与事实不符，原告未按期缴纳购房款，违约在先，被告不存在违约。原告向被告发出解除合同函，不具备合同约定和法定的事由，且解除合同已过除斥期，故原告发函解除合同的行为不具有解除合同的效力。2.基于上述第一点，被告不应退还原告购房款，更不应支付利息。3.本案诉讼费由法院依法裁判。经审理查明，2011年，被告绿地置业公司取得了位于武汉市武昌区原武昌车辆厂，编号为P（2010）128号的国有建设用地使用权，并在该地块开发商住楼。2012年12月27日，原告林清煌与被告绿地置业公司签订一份《定向开发合同》，约定：林清煌购买绿地置业公司开发的武汉市武昌区和平大道750号绿地武汉606项目商办楼1号楼28层6室房屋，建筑面积约257平方米（最终具体面积以房产证上注明的面积为准，楼栋、楼层编号及房号以产权登记部门核定为准）。第二条价款与付款方式（一）该房的房屋单价26,922.71元/平方米，此单价为最终签署《武汉市商品房买卖合同》的约定单价，总房款约为人民币陆佰玖拾壹万玖仟壹佰叁拾陆元整（￥69,191,136）；（二）付款方式1.签署合同当日，林清煌向绿地置业公司支付人民币691,914元，作为定向开发约定金；2.2013年10月30日前，林清煌向绿地置业公司支付人民币691,914元；3.2014年12月30日前，林清煌向绿地置业公司支付人民币1,037,870元；4.林清煌在绿地置业公司取得预售许可证之日起十日内向绿地置业公司支付人民币1,047,438元，并配合办理按揭手续。如因林清煌原因导致银行拒绝办理贷款或拒绝贷足买受人申请的贷款额度时，林清煌应在取得预售许可证之日起三个月内一次性向绿地置业公司付清尾款人民币345万元。第五条标的房屋交付时间与条件绿地置业公司按《武汉市商品房买卖合同》约定交房时间在2017年6月30日前，依照国家和人民政府的有关规定，将符合下列条件的商品房交付林清煌使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：交房时，买受人所购商品房所在楼宇通电；6、给水：交房时，买受人所购商品房所在楼宇通水；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，绿地置业公司可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且绿地置业公司在发生之日起15日内告知林清煌的；2.林清煌存在逾期交款情形的，则绿地置业公司交房期可相应推迟。第六条关于逾期付款和逾期交房的违约责任林清煌逾期付款的，（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，林清煌按日向绿地置业公司支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，绿地置业公司有权解除合同。绿地置业公司解除合同的，林清煌按累计应付款的2%向绿地置业公司支付违约金，绿地置业公司应向林清煌退还累计已付款。林清煌愿意继续履行合同的，经绿地置业公司同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，林清煌按日向绿地置业公司支付逾期应付款万分之三的违约金。(二)绿地置业公司如未按照合同约定时间交房的，按照以下方式处理：按逾期时间，分别处理(不作累加)。(1)逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，绿地置业公司按日向林清煌支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。(2)逾期超过90日后，林清煌有权解除合同。林清煌解除合同的，绿地置业公司应当自林清煌解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按林清煌累计已付款的2%向林清煌支付违约金。林清煌要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，绿地置业公司按日向林清煌支付已交付房价款万分之三的违约金。第十五条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向项目所在地人民法院起诉。绿地置业公司在合同上盖章，林清煌在合同上签名。上述合同签订后，原告依合同约定的时间于2012年12月27日向被告支付了合同约定的第一期房款691,914元；2013年10月26日向被告支付合同约定的第二期房款691,914元。后因原告到被告施工现场查勘后，发现被告施工进展缓慢，原告未向被告支付第三、第四期购房款，并与被告就房款支付及房屋交付进行协商，但双方就协商结果没有达成书面协议。2016年5月3日，被告取得绿地国际金融城A01-1地块一二期建设项目的《建设工程规划许可证》（编号：武规建[2016]061号）。2018年3月23日，被告取得案涉房屋的《武汉市商品房预售许可证》，但案涉房屋至今未竣工，案涉房屋至今未达到交付条件。2018年6月6日，被告取得新建商业服务业设施项目（A01地块一期地块二）用地项目的《建设用地规划许可证》（武规地[2018]053号）。2019年10月26日，原告向被告发出《解除合同通知函》，内容如下：“武汉绿地滨江置业有限公司：根据本人与贵司于2012年签订的《定向开发合同》相关约定，贵司已经构成逾期交房同时武汉606项目楼高，也不能达到合同约定的606米。因此，本人特根据该合同逾期交房违约责任条款，及其他约定，解除与贵司签订的《定向开发合同》，由此产生的合同责任由贵司全部承担。发出人：林清煌2019年10月26日。”本院认为，原被告签署的《定向开发合同》具备商品房买卖合同的基本内容，名为《定向开发合同》，实为《商品房买卖合同》。原被告均应按照合同约定履行义务。本案双方当事人争议的焦点是：1.案涉《定向开发合同》是否应当解除；2.绿地置业公司是否应当承担违约责任。关于《定向开发合同》是否应当解除的问题。原、被告双方签订的《定向开发合同》约定被告于2017年6月30日前向原告交付符合条件的房屋。但时至今日，被告仍未完成施工，达不到房屋交付条件。无论其未交付房屋的原因是什么，被告逾期交房的违约行为是客观存在的，而房屋按期交付是原告依据《定向开发合同》的主要期待性权利。合同约定被告逾期交房超过90日，原告依照合同约定享有合同解除权，原告于2019年10月26日发函被告通知解除合同符合双方合同约定及法律规定。原、被告双方签订的《定向开发合同》因原告行使解除权已于2019年10月27日解除，故本院对原告诉请确认双方签订的《定向开发合同》于2019年10月27日解除的请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”，原、被告双方签订的《定向开发合同》因原告行使解除权已于2019年10月27日解除，合同既已解除，被告基于合同取得的财产应予返还，庭审中，被告确认收到原告交付的第一、第二笔购房款共计1,383,828元，故本院对原告诉请被告返还购房款1,383,828元的请求亦予以支持。关于绿地置业公司是否应当承担违约责任的问题。被告抗辩系原告未按期支付第三、第四笔购房款，故其行使先履行抗辩权，才未向原告交房。但从原告提交的录音资料显示，2014年，原告因被告建房缓慢及延期付款问题与被告进行了协商，虽然协商未果，但至少说明原告对被告逾期交房有初步预判，且时至今日，被告仍不符合交付房屋条件。且被告也未举证证明其要求原告履行付款义务，故被告主张其逾期交房系行使先履行抗辩权的抗辩意见，与合同约定及本院查明事实不符，本院不予支持。因被告违约逾期交房导致合同解除，被告应当赔偿原告因此造成的经济损失。《定向开发合同》虽然就违约责任的承担方式作出了约定，但原告认为约定的违约金低于造成的损失，请求按照年利率6%的标准支付资金占用费损失，原告提出的该项赔偿要求与其资金占用实际损失及被告占用原告资金的获利相当，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告林清煌与被告武汉绿地滨江置业有限公司于2012年12月27日签订的《定向开发合同》于2019年10月27日解除；二、被告武汉绿地滨江置业有限公司于本判决书生效之日起十日内一次性返还原告购房款1,383,828元；三、被告武汉绿地滨江置业有限公司于本判决书生效之日起十日内，按照年利率6%的标准向原告林清煌支付1,383,828元购房款的资金占用损失（其中第一笔房款6,919,136元的资金占用费损失，自2012年12月27日起计算至该款实际返还之日止；第二笔房款6,919,136元的资金占用损失，自2013年10月26日起，计算至该款实际返还之日止）；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费22,058元，保全费5,000元，合计27,058元，由被告武汉绿地滨江置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  郑继萍人民陪审员  刘佳晶人民陪审员  刘莉娟二〇二〇年九月三日法官助理黄跳书记员王可