上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初1021号原告(反诉被告)：陈之凡，女，1981年11月18日出生，汉族，住所地上海市虹口区。委托诉讼代理人：张亚兰(系陈之凡母亲)，现与陈之凡同住。被告(反诉原告)：上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司，住所地上海市嘉定区云谷路******。法定代表人：金光杰，董事长。委托诉讼代理人：周宏波、郁晨瑞，该公司员工。原告陈之凡与被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司(以下简称青客公司)房屋租赁合同纠纷一案，青客公司反诉陈之凡房屋租赁合同纠纷，本院受理后，依法适用普通程序，合并公开开庭进行了审理。陈之凡及其委托诉讼代理人张亚兰，青客公司委托诉讼代理人周宏波、郁晨瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈之凡向本院提出诉讼请求：1、确认陈之凡与青客公司订立的《房屋托管租赁合同》于2020年4月14日解除；2、判令青客公司支付2019年12月25日至2020年4月14日期间的租金23,398.80元；3、判令青客公司支付水电费348.70元(即2020年2月、4月、5月电费账单合计金额303.80元，2020年3月水费账单金额44.90元)；4、判令青客公司支付违约金37,944元(按照6个月的租金计算)。事实与理由：陈之凡与青客公司于2015年11月10日订立《房屋托管租赁合同》，约定青客公司租赁陈之凡名下上海市虹口区赤峰路XXX弄XXX号XXX室房屋，租期至2023年12月24日，2019年12月11日至2020年12月10日期间每月租金为6,324元，于支付周期月25日以银行汇款方式支付。合同签订后，青客公司支付押金5,100元。自2019年12月25日起,青客公司未再支付租金，亦未支付水电费用。2020年4月14日，陈之凡收到青客公司解除合同函，青客公司将房屋交还。青客公司辩称，对合同解除没有异议，但解除日应为青客公司与陈之凡第一次沟通的时间，即2019年12月30日。陈之凡主张的租金发生时间段，按照合同，租金应为每月5,508元，标准明显高于市场价，显失公平。受新冠肺炎疫情影响，租赁合同无法履行，青客公司无力承担租金。现同意支付水电费348.70元。青客公司不存在擅自解除合同的违约事实。如需承担违约责任，陈之凡按6个月租金主张的金额过高，请求调整。青客公司交还房屋时，尚有微波炉、洗衣机、空调、热水器等家具家电遗留在现场，双方亦未结算押金。青客公司反诉请求：1、确认《房屋托管租赁合同》于2019年12月30日解除；2、判令陈之凡返还押金5,100元；3、判令陈之凡赔偿装修及家具家电损失1万元。陈之凡对反诉辩称，合同租金与同期市场价格相仿。青客公司运营盈亏与陈之凡无涉。从水电费账单以及青客公司与租客的合同可见，新冠肺炎疫情对青客公司出租房屋并无影响。同意以押金折抵青客公司应当承担的费用。青客公司违约，不同意赔偿装修及家电损失。本院经审理认定事实如下：陈之凡系案涉房屋权利人，房屋建筑面积52.53平方米，房型为两室。青客公司的经营范围含住房租赁经营。2015年11月10日，陈之凡与青客公司订立《房屋托管租赁合同》，案涉房屋由青客公司租赁作为人才公寓使用，租赁期限为同年12月11日至2023年12月24日；月租金5,100元，付三押一；前2年租金不变，以后每年上涨8.0%，408元；交房日为同月11日，青客公司于交房日后10个工作日内支付相当于一个月租金的押金以及14天的租金7,480元；交房到起租日期之前为免租装修期；支付款周期月25日以银行汇款方式支付租金；押金用以抵充合同约定由青客公司承担的费用外，剩余部分应于租赁关系终止后3个工作日内无息返还；青客公司装修房屋或者增设附属设施的，租赁期满添附的固定装修，除电器外赠送给陈之凡；使用房屋所发生的水、电、通讯、宽带等费用由青客公司承担；租赁期间，陈之凡擅自解除合同，提前收回房屋的，应按提前收回天数的租金的1倍向青客公司支付违约金；青客公司擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向陈之凡支付违约金等。合同签订后，陈之凡收取青客公司押金5,100元，向青客公司交付房屋，房屋内有家具、空调、冰箱，及卫生间、厨房间原有设施。2019年12月25日起，青客公司停止支付租金。同月30日，青客公司向陈之凡表示，因其支付陈之凡的租金远高于其向租客收取的租金，属于“高进低出”的情形，受到国家有关部门的监管，对此提出两种解决方案供陈之凡选择，一为降低租金，合同继续履行，二为解除合同，租金计算至还房之日。陈之凡认为应当按照原合同约定继续履行。2020年4月13日，青客公司向陈之凡发出通知函，表示其因“高进低出”受到监管，又因新冠肺炎疫情影响，合同无法继续履行，合同自其第一次通知之日起解除，如之前未通知的，合同自即日起解除，租金支付至解除之日；又表示同年3月双方多次沟通，其根据陈之凡要求，清退租客，陈之凡反悔，应自行承担责任。青客公司同函告知陈之凡房屋进户锁密码。次日，该通知函送达陈之凡。青客公司与租客王某就案涉房屋A室订立《住宿服务合同》，租期为2019年9月1日至2021年10月31日，付款方式为付六押一。青客公司另与租客颜某就系争房屋B室订立《住宿服务合同》，租期为2019年11月17日至2022年1月31日，付款方式为付一十九押一。庭审中，针对青客公司请求减少违约金数额，陈之凡表示，愿意降低其违约金诉讼请求的金额，要求青客公司按照3个月租金标准18,972元计付。以上事实认定，有房地产权证、营业执照、房屋托管租赁合同、银行业务凭证、通知函及快递回单、住宿服务合同、当事人陈述等在案佐证。本院认为，案涉《房屋托管租赁合同》系陈之凡、青客公司真实意思表示，并无违法，当属有效，双方均应恪守履行。青客公司于2019年12月25日付款日起停止支付租金，并于同月就合同是否继续履行向陈之凡提出解决方案，双方未达成一致。现青客公司要求确认合同已于2019年12月30日解除，没有事实依据。2020年4月，青客公司书面通知陈之凡解除合同，并将房屋交还，青客公司以其行为表示不再继续履行合同。现陈之凡认可合同于其收到通知函之日解除，其相应诉讼请求，依法成立。陈之凡要求青客公司支付合同解除之前欠付的租金，本院依法予以支持。根据合同规定，自2017年12月11日起，每年月租金上涨408元，现陈之凡主张欠付租金按每月6,324元计算，并无不当。陈之凡与青客公司对水电费不持异议，青客公司当如数付款。陈之凡收取的押金，亦应按约抵充青客公司欠付的款项。本案中，青客公司解除合同的理由为其“高进低出”的经营模式受到监管，以及发生新冠肺炎疫情致使合同无法继续履行。根据案件事实，青客公司对陈之凡欠租期间，亦是其与租客租赁合同履行期间，水电费的发生，体现了租客对房屋的正常使用。青客公司表面上的“高进低出”，实为其获取商业利益的经营手段。据此，青客公司解除合同的理由，均不成立。其擅自解除合同，按约应向陈之凡支付违约金。现陈之凡主张的违约金远低于合同规定的数额，本院依法予以支持。青客公司擅自提前解除合同，其添附的固定装修，按约属陈之凡所有。其遗留现场的家具家电不明，如有遗留，在其主动交还房屋之前未予取走，亦可视为其放弃财产权利。现青客公司要求赔偿，本院不能支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、确认陈之凡与上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司订立的《房屋托管租赁合同》于2020年4月14日解除；二、上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司支付陈之凡2019年12月25日至2020年4月14日期间的租金18,298.80元(已折抵押金5,100元)；三、上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司支付陈之凡水电费348.70元；四、上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司支付陈之凡违约金18,972元；以上第二、三、四项，均于本判决生效之日起10日内履行。五、驳回上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费867.99元，反诉案件受理费88.75元，均由上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  连慰江二〇二〇年九月二十八日书记员  蔡覙静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。