福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0581民初6073号 原告：福建石狮市菲华金丘开发建设有限公司，住所地福建省石狮市鸿山镇莲厝工业区，统一社会信用代码913505006115322845。 法定代表人：邱天祝，公司董事长。 委托诉讼代理人：庄国钦，福建刺桐律师事务所执业律师。 被告：唐美平，男，1975年12月1日出生，汉族，住江西省九江市彭泽县。 第三人：石狮市金丘物业管理有限公司，住所地福建省石狮市南环鸳鸯池西侧金丘花园大厦，统一社会信用代码91350581727900763X。 法定代表人：邱建沛，公司总经理。 委托诉讼代理人：林常宝，公司员工，住福建省松溪县。 原告福建石狮市菲华金丘开发建设有限公司（下称菲华金丘公司）、原告石狮市金丘建筑工程有限公司（下称金丘建筑公司）与被告唐美平、第三人石狮市金丘物业管理有限公司（下称金丘物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月5日公开开庭进行了审理。菲华金丘公司、金丘建筑公司共同的委托诉讼代理人庄国钦律师，金丘物业公司的委托诉讼代理人林常宝到庭参加诉讼。唐美平经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。诉讼过程中，本院于2020年3月13日作出（2019）闽0581民初6073号民事裁定，驳回金丘建筑公司的起诉。本案现已审理终结。 菲华金丘公司向本院提出诉讼请求：1.唐美平腾空并向菲华金丘公司移交址于福建省石狮市金丘阳光城8#楼101、201的房屋；2.唐美平向菲华金丘公司支付租金21800元、水电费用722元、物业管理费用10360元，并按年利率24%支付自2017年9月20日起至付款之日止的违约金；3.唐美平按月租金2300元向菲华金丘公司支付自2018年9月20日起至腾空向菲华金丘公司移交之日止的房屋占用费用；4.唐美平承担本案的受理费、财产保全申请费。诉讼过程中，菲华金丘公司撤回关于财产保全申请费的诉讼请求。事实和理由：2015年3月20日，菲华金丘公司以产权人身份委托金丘物业公司，与唐美平签订一份《房屋租赁合同书》，约定由唐美平向菲华金丘公司承租址于福建省石狮市金丘阳光城8#楼101、201的房屋（下称案涉房屋）作为经营销售门框；租赁期限自2015年9月20日起至2018年9月19日止；租金共计82800元；租金承付方式约定于合同签订生效后分6次付款，每次金额为13800元，支付时间分别为2015年3月20日、2015年9月20日、2016年3月20日、2016年9月20日、2017年3月20日、2017年9月20日；唐美平应按合同规定的付款方式交纳租金，每逾期一天按欠款额的5‰向菲华金丘公司缴纳滞纳金，累计计取；物业管理费、水电费按金丘物业公司规定的统一收费标准执行，如唐美平需用三相电由唐美平自行到电力公司开户。合同签订后，菲华金丘公司如约提供房屋给唐美平承租使用。根据合同约定，唐美平应于2017年3月20日支付租金13800元（现还欠款8000元），应于2017年9月20日支付租金13800元，且至2019年3月止尚欠物业管理费10360元、水费722元。在合同租赁期满后未向菲华金丘公司移交房屋，唐美平还应参照合同约定月租金2300元标准向菲华金丘公司支付自租赁期满后的次日即2018年9月20日起至腾空移交之日止的房屋占用费用。同时，唐美平还应根据合同约定以每逾期一天按欠款额的5‰向菲华金丘公司缴纳滞纳金，菲华金丘公司自愿调整为按年利率24%标准主张支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零二条规定，菲华金丘公司作为租赁物的出租委托人和权利人，提起本案诉讼。因诉讼财产保全申请费并未实际发生，菲华金丘公司相应予以撤回。 唐美平在法定答辩期间内未作答辩。 金丘物业公司述称，菲华金丘公司所述属实，没有意见。 菲华金丘公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。唐美平未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提供反驳证据，应视为其自愿放弃举证、质证等相关诉讼权利。金丘物业公司对菲华金丘公司提交的证据均没有提出异议，也未提供证据。对菲华金丘公司提交的证据，本院认定如下：1.营业执照（副本）、国家企业信用信息公示系统查询表、居民身份证复制件，由有权部门出具，能够证明菲华金丘公司、金丘建筑公司、唐美平、金丘物业公司的基本情况以及诉讼主体资格；2.房屋所有权证、石狮市房屋登记信息查询表，由有权部门颁发，能够证明案涉房屋登记的所有权人为菲华金丘公司和金丘建筑公司；3.房屋租赁合同书，由金丘物业公司、唐美平盖章、签名、捺印，能够证明菲华金丘公司委托金丘物业公司，与唐美平就案涉房屋签订租赁合同，约定双方租赁权利义务关系；4.照片六张，由菲华金丘公司自行拍摄，能够证明案涉房屋的基本情况以及现状；5.未交费明细清单(水费)及照片三张，由金丘物业公司出具，能够证明2016年5月至2018年6月，唐美平应缴纳水费722元的事实；6.未交费明细清单(物业管理费)、收费通知单，由金丘物业公司出具，能够证明2016年5月1日至2018年6月30日、2018年7月1日到2019年3月31日唐美平应缴纳物业服务费合计10360元，以及金丘物业公司向唐美平催收的事实；7.金丘物业履约告知函、金丘物业缴款通知书、催告函、关于催缴租金占用费及要求返还租赁场地的告知书、EMS单据及查询单、国内支付业务付款回单、发票，由金丘物业公司和邮政部门提供，能够证明金丘物业公司分别于2018年7月5日和2019年3月1日向唐美平邮寄催款函的事实，以及菲华金丘公司代为缴纳物业管理费7696元、水费722元的事实；8.民事裁定书，由本院出具，能够证明金丘物业公司于2019年4月18日诉至本院，本院于2019年9月30日作出(2019)闽0581民初2633号民事裁定，驳回金丘物业公司的起诉。以上证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，对待证事实具有证明效力，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋址于福建省石狮市南洋路1829号金丘阳光城，包括8＃101和8＃201的房产，其中8＃101的房屋所有权证号为狮建房权证灵秀字第××号，8＃201的房屋所有权证号为狮建房权证灵秀字第××号，房屋所有权人登记为菲华金丘公司和金丘建筑公司。2015年3月20日，金丘物业公司作为出租方、甲方、产权人菲华金丘公司的产权委托人，唐美平作为承租方、乙方，就案涉房屋签订了编号为ＺＬ012015030016的《房屋租赁合同书》。合同约定：乙方因经营销售各类门需要，愿意向甲方承租案涉房屋；承租期共3年，自2015年9月20日起至2018年9月19日止，总租金共计82800元；其中2015年3月20日至2015年9月19日为装修期，共6个月免租金；租金为甲方实收租金，收款时，甲方只出具收款收据，乙方租赁期间双方应缴纳的一切税费（如营业税、房产使用税、所得税，以及政府规定应缴纳的物业费、卫生费、管理费等）均由乙方全部承担；乙方应于合同签订生效后分6次付款，第一次2015年3月20日支付13800元，第二次2015年9月20日支付13800元，第三次2016年3月20日支付13800元，第四次2016年9月20日支付13800元，第五次2017年3月20日支付13800元，第六次2017年9月20日支付13800元；合同签订之日，乙方向甲方交纳合同履约金4500元，合同期满，租赁的物业没损坏，乙方各种费用交纳清楚，办理物业（财产）移交手续后，甲方将合同履约金无息退还乙方，乙方于合同的最后期限迁出；甲方负责乙方租赁期间的水电到位，承租期间所产生的水电费由乙方自己承担；物业管理费、水电费按金丘物业公司规定的统一收费标准执行，如乙方需用三相电自行到电力公司开户；乙方应按合同规定的付款方式交纳租金，每逾期一天按欠款额的5‰向甲方缴纳滞纳金，累计计取；乙方拖欠预付的租金及其他费用超过30天的，甲方有权终止合同；租赁期满或合同解除时，乙方必须立即搬出承租房内的自有全部物件；租赁期满5日后房屋内如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理；等内容。合同签订后，菲华金丘公司委托金丘物业公司向唐美平移交了案涉房屋。唐美平向菲华金丘公司交纳合同履约金4500元，并在合同履行过程中陆续支付租金，但尚欠应于2017年3月20日支付的租金8000元、应于2017年9月20日支付的租金13800元。另外，因唐美平拖欠金丘物业公司物业管理费和水费，菲华金丘公司于2019年4月12日向金丘物业公司垫付了2016年5月1日至2018年6月30日的物业管理费7696元、2016年4月19日起至2018年6月30日的水费722元，合计8418元。2019年4月18日，金丘物业公司以自己的名义诉至本院。2019年9月30日，本院作出（2019）闽0581民初2633号民事裁定，驳回金丘物业公司的起诉。2019年10月21日，菲华金丘公司、金丘建筑公司共同提起本案诉讼。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。关于本案租赁合同的主体。经查，菲华金丘公司委托金丘物业公司，与唐美平于2015年3月20日签订的《房屋租赁合同书》。《房屋租赁合同书》虽由金丘物业公司以自己名义签订，但合同书抬头明确载明“产权人”为菲华金丘公司、“产权委托人”为金丘物业公司，金丘物业公司作为受托人以自己的名义签订的合同，并已向相对人披露菲华金丘公司作为委托人的信息，且并无确切证据证明该合同只约束受托人和第三人，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”规定，本案租赁合同属于直接约束委托人与第三人的合同，直接约束菲华金丘公司和唐美平。金丘建筑公司虽系案涉房屋的共有权人，但并非租赁合同的相对人。因此，菲华金丘公司和唐美平是本案租赁合同的当事人，菲华金丘公司作为出租委托人和权利人，有权以自己的名义提起本案诉讼。《房屋租赁合同书》系当事人真实的意思表示，租赁物适格，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，房屋租赁合同关系应认定为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。菲华金丘公司将符合合同约定的案涉房屋交付唐美平使用、收益，已经履行了合同约定的义务。唐美平应当按照合同约定的期限和金额向菲华金丘公司支付租金，并在租赁期间届满后5日内返还租赁物。但合同履行过程中，唐美平拖欠本应于2017年3月20日支付的租金8000元、本应于2017年9月20日支付的租金13800元，且未能于租赁期限届满时返还案涉房屋，其行为已经构成违约，根据合同约定和《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据合同关于“租赁期满或合同解除时，乙方必须立即搬出承租房内的自有全部物件”、“租赁期满5日后房屋内如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理”的约定，现租赁期限已于2018年9月19日到期，唐美平应当返还租赁物。故菲华金丘公司关于唐美平腾空并移交案涉房屋的诉讼请求，具有合同和法律根据，本院予以支持。根据合同关于“乙方应按合同规定的付款方式交纳租金，每逾期一天按欠款额的5‰向甲方缴纳滞纳金，累计计取”的约定，拖欠租金的支付截止期限分别为2017年3月20日和2017年9月20日，拖欠金额分别为8000元和13800元，菲华金丘公司自愿调整为以21800元为基数按年利率24%标准自2017年9月20日起至付款之日止计算违约金，系其对自己民事权利和诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院予以照准。菲华金丘公司关于唐美平支付租金21800元及相应违约金的诉讼请求，具有合同和法律根据，本院予以支持。根据合同关于“乙方拖欠预付的租金及其他费用超过30天的，甲方有权终止合同”等约定，菲华金丘公司有权以唐美平拖欠租金为由终止合同，自行收回案涉房屋，且在合同到期后唐美平未能及时返还案涉房屋时亦有权自行收回案涉房屋。菲华金丘公司在合同期限内唐美平违约时未能及时终止合同，在合同期限届满后未能及时收回案涉房屋，没有采取适当措施防止损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”规定，不得就扩大的损失要求赔偿，本院酌定菲华金丘公司收回案涉房屋的合理期限为2个月，即房屋占有使用费仅应计算2个月。故菲华金丘公司主张唐美平支付房屋占有使用费的诉讼请求，计为82800元/3年÷36个月×2个月＝4600元。根据合同关于“承租期间所产生的水电费由乙方自己承担”、“物业管理费、水电费按金丘物业公司规定的统一收费标准执行”的约定，唐美平作为案涉房屋的使用人，应当根据实际使用状况向金丘物业公司支付水电费和物业管理费。因唐美平拖欠金丘物业公司物业管理费和水费，菲华金丘公司作为出租人代为向金丘物业公司垫付2016年5月1日至2018年6月30日的物业管理费7696元、2016年4月19日至2018年6月30日的水费722元，金丘物业公司对此予以认可，菲华金丘公司有权基于谁使用谁负担的原则，基于代垫事实和应当代垫的事实向唐美平进行追偿。其中2018年7月1日起至应当及时收回房屋之日即2018年11月19日止的物业管理费计为7696元÷26个月×4个月＋7696元÷26个月÷30天×19天＝1371元。故菲华金丘公司主张唐美平支付物业管理费（7696元＋1371元）9067元、水费722元，具有合法根据，本院予以支持；但菲华金丘公司主张超过代垫金额和应当代垫金额的部分，以及主张唐美平应当参照逾期支付租金的约定支付代垫物业管理费和水费的违约金，缺乏事实和法律根据，本院不予支持。根据合同关于“合同签订之日，乙方向甲方交纳合同履约金4500元，合同期满，租赁的物业没损坏，乙方各种费用交纳清楚，办理物业（财产）移交手续后，甲方将合同履约金无息退还乙方”约定，菲华金丘公司承认唐美平向其支付合同履约金4500元的事实，并主张因唐美平违约而没收合同履约金。经查，当事人双方对合同履约金的约定并未涉及没收、不予退还等事项，菲华金丘公司在案涉房屋移交后负有无息退还的合同义务。为了避免当事人的诉累，本院酌定合同履约金直接抵扣唐美平应当承担的合同责任。菲华金丘公司自愿撤回关于保全诉讼费用的诉讼请求，系其对自己诉讼权利和民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以照准。 综上所述，菲华金丘公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第三款、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、唐美平应于本判决生效后十日内向福建石狮市菲华金丘开发建设有限公司腾空并返还址于福建省石狮市南洋路1829号金丘阳光城8#101、8#201的房产； 二、唐美平应于本判决生效后十日内支付福建石狮市菲华金丘开发建设有限公司租金21800元，并以租金21800元为基数按年利率24%支付自2017年9月20日起至付款之日止的违约金； 三、唐美平应于本判决生效后十日内支付福建石狮市菲华金丘开发建设有限公司水电费用722元、物业管理费9067元； 四、唐美平应于本判决生效后十日内支付福建石狮市菲华金丘开发建设有限公司房屋占有使用费4600元； （以上第二项、第三项、第四项判决确定的唐美平的付款义务，应当扣除唐美平已支付的合同履约金4500元。） 五、驳回福建石狮市菲华金丘开发建设有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1707元，由福建石狮市菲华金丘开发建设有限公司负担730元，由唐美平负担977元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄招荣 人民陪审员  蔡良越 人民陪审员  林荣庚 二〇二〇年三月二十四日 书 记 员  杨少娜 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。