河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初317号原告：李俊杰，男，汉族，1992年8月17日出生，住郑州市管城回族区。委托代理人：张伟，河南康鼎律师事务所律师。委托代理人：段兆道，北京市道成（郑州）律师事务所律师。被告：王润润，女，汉族，1982年8月14日出生，住河南省汝州市。被告：河南真二房产经纪有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区科学大道53号1号楼19楼53号。法定代表人：邓鹏，首席运营官。委托代理人：孙先宝，男，汉族，1988年7月24日出生，住内蒙古呼伦贝尔市，系该公司员工。原告李俊杰与被告王润润、河南真二房产经纪有限公司（以下简称真二公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告李俊杰委托代理人张伟、被告王润润，被告真二公司委托代理人孙先宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李俊杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告王润润签订《房屋买卖合同》；2.判令被告王润润归还原告首付款20万元及利息（自2019年5月30日至起诉之日以20万元为基数按同期银行贷款利率计算至实际清偿之日止）；3.依法判令被告王润润双倍返还定金40万元；4.判令被告真二公司退还服务费11000元并对第二、三项诉讼请求承担连带赔偿责任；5.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2019年5月8日，原告与被告王润润签订房屋买卖合同，约定：总房款为130万元，原告按约向被告支付首付款20万元及定金20万元。2019年11月，原告得知该房屋被多家法院查封，致使无法过户，合同已无法继续履行。二被告隐瞒房屋被查封的事实，存在欺诈的故意，给原告造成巨大损失，故诉至法院。王润润辩称，原被告签订房屋买卖合同且未违反法律、行政法规之效力性强制性规定，合法有效，房屋查封事宜，原告当时不知情，其可以解封，不影响继续履行本合同的交易，不存在违约行为，原告提出解除房屋买卖合同事由不符合法定解除合同条件，应当继续履行。即使解除，合同没有约定利息，原告主张利息没有法律依据和事实依据。其收到房屋首付款为38万元，不是定金，原告担心房屋存在其他问题，王润润在没有意识状态下写的收条。定金金额为18万元，首付款22万元。原告主张支付定金金额及房屋首付款金额与事实不符。2019年5月29日，涉案房屋交付原告居住使用，截止2020年4月8日，原告一直居住占有，如果解除合同，原告已居住一年，该一年租金损失应赔偿被告王润润。综上，可以将房屋解除交易限制，不影响双方合同继续履行，请求驳回原告诉讼请求。针对其答辩意见，其未向本院提交证据。被告真二公司辩称，房屋权属信息对于出卖人来说是很了解的，合同约定很清楚，责任在出卖人，其仅仅收了1万多元的服务费，承担所有的责任不公平；房屋产权调查只有房本下发后才可以，签合同时房本未下，三方均知道，我方无法进行产权调查，客观事实导致其无法履行。针对其答辩意见，其未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月8日，原告（乙方）与被告（甲方）王润润签订房屋买卖合同，约定：原告购买被告王润润位于郑州经济技术开发区××大街以××以南××楼××单元××室，总房款为130万元。付款方式为按揭贷款，甲乙双方同意自本合同签订同时乙方向甲方支付定金20万元，作为履行本合同的担保。甲乙双方同意乙方在支付给甲方房款时乙方暂为保管甲方房款2万元作为物业交割保证金，交付房屋时，甲方在完整交付房产并结清应交费用后，乙方应将物业交割保证金给甲方。2019年5月20日前由甲方将房屋及附属物交付给乙方。甲方同意于2019年10月1日前将该房产项下的户籍关系从房屋迁出。乙方于2019年5月25日前向甲方支付首付款38万元，含20万元定金。2020年1月31日前该房未下房本，月供由甲乙双方共同承担（一人一半），2020年1月31日前下本，次月至2020年1月31日期间月供由乙方承担，2020年1月31日之后下本，月供由甲方承担。走非资金监管流程，过户前月供暂时由甲方承担，需要乙方支付月供部分于网签过户当天支付给甲方。甲方确认该房没有查封和限制交易的情况，否则承担全部责任。甲方保证该房屋不存在滑水情况，否则由甲方负责全部维修。2019年5月8日，王润润收取购房定金3万元，2019年5月13日收条定金15万元整。2019年5月29日收到首付款22万元（含定金退款2万元），并出具收条。2019年5月8日，真二公司收李俊杰购买王润润房小二服务费4500元、综合保障服务费6500元。2019年12月5日，郑州市二七区人民法院向王润润送达（2019）豫0103执6180号通知书，内容为：限其自动履行（2018）豫0103民初1809号民事调解书所确定的义务。在执行过程中，案涉房屋被该院依法查封。因王润润拒不履行法定义务，责令王润润及在该房屋内居住的人员于此通知张贴之日起十五日内搬出。到期仍不履行的，将依法强制执行。2020年1月7日，原告李俊杰诉至法院。本院认为，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。但根据合同意思自治原则，买卖被查封房产，不影响合同效力的认定，本案中，原告李俊杰和王润润签订房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，并受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。现因被告转让案涉房屋系被司法机关查封，无法办理产权登记则买受人即原告权利无法从根本上得到保障。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因此，原告主张解除双方签订房屋买卖合同，符合上述法律规定解除之情形，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本院查明事实，原告支付购房款22万元，定金18万元。现原告要求被告返还购房款20万元及利息本院予以支持。关于原告要求被告王润润双倍返还定金40万元的请求，根据本院查明事实，其交付定金系18万元，且未超过合同标的额的20%，被告作为收取定金一方应双倍返还，故本院仅支持36万元，超出部分不予支持。被告真二公司，作为专业房屋中介公司收取服务费后，未尽到审慎义务，现原告要求其归还服务费11000元，理由正当，本院予以支持。关于原告要求其承担连带赔偿责任的请求，于法无据，本院不予支持。关于被告王润润的辩称意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李俊杰与被告王润润于2019年5月8日签订的房屋买卖合同；二、被告王润润于本判决生效之日起十日内返还原告李俊杰购房款20万元并支付利息（以20万元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年5月30日起计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止）。三、被告王润润于本判决生效之日起十日内双倍返还原告李俊杰定金36万元。四、被告河南真二房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李俊杰服务费11000元。五、驳回原告李俊杰其他诉讼请求。如果被告王润润、河南真二房产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4980元，由被告王润润负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  苏占卿二〇二〇年四月二十四日书记员  姚小华