江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0214民初2715号原告：无锡软件产业发展有限公司，统一社会信用代码91320214661313725Q，住所地无锡市新吴区震泽路**无锡软件园双子座****。法定代表人：秦霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：余明月，江苏神阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉，江苏神阙律师事务所律师。被告：新吴区湘蒸味蒸菜馆，统一社会信用代码92320214MA1W9PEDOT，住，住所地无锡市新吴区震泽路**无锡软件园摩羯座副楼102/div>经营者：张琴，男，1986年9月20日生，户籍地在湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：仲崇洋，江苏海辉律师事务所律师。第三人：新区李记外婆私家菜馆，统一社会信用代码92320214MA1QX9GAOE，住所，住所地无锡市新吴区新安震泽路**摩羯座副楼**div>经营者：李绍颂，男，1969年8月9日生，汉族，住无锡市新吴区。原告无锡软件产业发展有限公司（以下简称软件公司）与被告新吴区湘蒸味蒸菜馆（以下简称湘蒸味蒸菜馆）、第三人新区李记外婆私家菜馆（以下简称李记菜馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日受理后，依法适用简易程序于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告软件公司的委托诉讼代理人李玉，被告湘蒸味蒸菜馆经营者张琴及其委托诉讼代理人仲崇洋，第三人李记菜馆经营者李绍颂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。软件公司向本院提出诉讼请求：1、判令湘蒸味蒸菜馆支付拖欠的房屋租金、物业费、水电费共计100230.76元及逾期付款违约金（自2019年2月1日起按照双倍租金标准计算）；2、湘蒸味蒸菜馆承担本案诉讼费用。事实和理由：湘蒸味蒸菜馆向软件公司承租了房屋，双方签订了租赁协议，但湘蒸味蒸菜馆未按约支付2017年8月1日至2018年5月31日期间的租金80700元、物业费13450元、电费5706.36元、水费374.40元，合计100230.76元。湘蒸味蒸菜馆辩称：其自2016年9月1日使用至今，在2018年6月1日前系从李记菜馆处转租而来，并按其与李记菜馆的约定将租金依约全额支付给了李记菜馆。2018年5月因软件公司向其表示房屋产权属于软件公司，租赁合同需与软件公司直接签订，其遂于2018年5月24日与软件公司签订了租赁合同，并自2018年6月1日起实际履行至今，并未拖欠任何费用，故要求驳回软件公司的诉讼请求。李记菜馆述称：2012年8月，其向软件公司承租了无锡市新吴区震泽路18号无锡软件园摩羯座101室、102室，2013年9月又承租了103室，均签订了租赁合同，一开始其自行经营菜馆，后在2016年9月1日将103室转租给张琴用于经营湘蒸味蒸菜馆，并每年签订一次合同。2018年3月左右，因其尚欠软件公司租金未结清，软件公司向其催要，其遂向张琴要了100000元，作为租赁103室应当支付的租金、物业费、水电费，其收款后同日即转给了软件公司，软件公司当时也清楚张琴已经向其付清租金的情况，但软件公司是将101室-103室合并结算的，且都算在其名下，所以其交付的款项可能被软件公司做账时自行做成了优先清偿其前期所欠的债务，但即便如此，事后其又进一步清偿，已不欠软件公司款项。而关于本案诉请，张琴已经将2018年6月1日前的费用均已向其结付清了，故软件公司不应再向张琴主张，即使确有欠付也应当与其进行结算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。软件公司提供了租赁合同等证据。湘蒸味蒸菜馆对租赁合同无异议，但表示该合同系软件公司提供的格式合同，签订之时软件公司告知其仅是为解决李绍颂的开票问题故而补签，租金正常从签订后的次月开始计付，其从未拖欠。湘蒸味蒸菜馆提供了收条、租赁协议、结算协议、收条、农业银行转账记录等证据。软件公司对该组证据不认可，认为与本案无关，李记菜馆对该组证据无异议。李记菜馆提供了转账截图等证据。软件公司对转账记录真实性无异议。结合当事人陈述，本院认定事实如下：软件公司系无锡市新吴区震泽路**无锡软件园摩羯座的房屋登记所有权人。软件公司原将摩羯座副楼101、102、103室出租给李记菜馆李绍颂使用。2016年9月1日起，张琴从李绍颂处租赁摩羯座副楼103室房屋经营湘蒸味蒸菜馆，双方每年签订一次租赁合同，其中2017年9月1日，张琴与李绍颂签订的《租赁协议》中约定：租期为2017年9月1日至2018年8月31日，租金每月9400元（含物业费），六个月交纳一次为56400元，使用面积为269平方米。张琴向李绍颂承租期间曾于2016年9月24日向李绍颂支付了2016年9月至2017年2月期间的房租56500元，于2017年2月20日向李绍颂支付了房租56500元，于2018年3月9日向李绍颂（收款账户为李先利）支付了100000元。2018年5月15日，李绍颂向张琴出具《结算协议》，载明从2016年9月1日至2018年5月31日期间的所有水电、租金费用全部收到，如有纠纷，均由李绍颂承担，与湘蒸味蒸菜馆无关，2018年6月1日起的所有费用由湘蒸味蒸菜馆自行承担，与李绍颂无关。2018年5月24日，软件公司与湘蒸味蒸菜馆签订《商业房屋租赁合同》，约定：软件公司将摩羯座副楼103室出租给湘蒸味蒸菜馆经营餐饮所用，出租面积269平方米，租赁期限2017年8月1日至2019年7月31日，租金30元/平方米/月，物业管理费为5元/平方米/月，房租及物业管理费付费周期为1个月，房租及物业管理费首次付费时间为2017年7月26日，以后各周期的房租金及物业费于上一周期最后5天前支付下一周期款项，电费按1.179元/度收取，水费按5.20元/吨收取，如湘蒸味蒸菜馆未能按时直接向软件公司支付房租及物业管理费用的，每逾期1日按照合同约定的日租金及日管理费总和的2倍支付违约金。此后湘蒸味蒸菜馆继续使用摩羯座103室，并依约直接向软件公司支付后续的租金。关于本案诉请金额，即2017年8月1日至2018年5月31日期间湘蒸味蒸菜馆使用摩羯座副楼103室产生的租金为80700元、物业费为13450元、电费为5706.36元、水费为374.40元，合计100230.76元，各方当事人对该金额均无异议。湘蒸味蒸菜馆认为其提供的100000元转账记录及李记菜馆李绍颂出具的结算协议均表明其已将诉请期间段的包括租金及各项费用结付清楚。李记菜馆李绍颂认为其通过其女儿李先利的账户在2018年3月9日收到湘蒸味蒸菜馆的100000元后即立即转入软件公司账户，交易附言为李绍颂还款，故表明其已经将诉请期间段的摩羯座副楼103房屋的费用付清了。软件公司为此提供了《受托付款书》一份，系李先利为3月9日的转账行为而向软件公司提供，其中载明：李先利代外婆人家支付摩羯座副楼101房屋产生的租赁费用（房屋、物业费）共计100000元。李绍颂对该受托付款书未提出异议。本院认为：本案中，从实际履行状况来看，李记菜馆李绍颂从软件公司承租了摩羯座副楼103室房屋并自2016年9月1日起将该房屋转租给张琴作为经营湘蒸味蒸菜馆使用。诉讼请求所涉期间即2017年8月1日至2018年5月31日期间，摩羯座副楼103房屋仍由湘蒸味蒸菜馆租赁使用。李绍颂与软件公司虽未提供在该期间内续订的租赁合同，但软件公司亦未从李绍颂处收回房屋，而是由李绍颂继续租赁使用，而湘蒸味蒸菜馆仍继续依照与李绍颂的租赁协议使用该房屋并向李绍颂支付租金。直至2018年5月底，软件公司与湘蒸味蒸菜馆签订了租赁合同，确认了软件公司与湘蒸味蒸菜馆之间直接建立租赁合同关系，同时追认了湘蒸味蒸菜馆在2017年8月至2018年5月期间实际租赁摩羯座副楼103室房屋的状况。虽然该份补签的租赁合同中提及了2017年8月1日至2018年5月31日期间租金等费用的支付时间，但该合同条款系软件公司提供的格式文本，且明显未按实际情况对已发生期间的费用支付问题做相应调整，故该租赁合同中关于2017年8月至2018年5月期间的费用支付约定无法直接适用于湘蒸味蒸菜馆，应根据实际状况处理。而湘蒸味蒸菜馆在2018年5月前已将截至2018年5月31日前的费用支付给了李绍颂，李绍颂亦予以了确认，故截至2018年5月31日前的租金、物业费、电费、水费，湘蒸味蒸菜馆均已向李绍颂支付完毕。湘蒸味蒸菜馆在支付之时系依据其与李记菜馆的租赁合同而为支付行为，在支付之时其与软件公司亦未形成直接的租赁关系，故湘蒸味蒸菜馆向李绍颂支付费用的行为并无不当。而李绍颂理应依据当时与软件公司之间的租赁关系结付截至2018年5月底前关于103室房屋的租金及相关费用。李绍颂虽称已将湘蒸味蒸菜馆支付的100000元租金费用转交给了软件公司，但从软件公司提供的《受托付款书》来看，李绍颂将该100000元用于支付其自行使用的101室房屋欠款，而非用于支付103室房屋租金。但鉴于李记菜馆在2018年3月9日前房屋租金及费用的欠付情况包括了摩羯座副楼101、102、103室，3月9日后李记菜馆又有新的费用产生并有新的付款行为，故摩羯座副楼103室房屋在诉请期间段内的费用李记菜馆与软件公司之间至今为止有无结清，需结合李记菜馆承租期间、承租范围内以往的应付、已付款项综合认定。故综上，诉请期间的租金及费用应由李记菜馆负担，软件公司在本案中向湘蒸味蒸菜馆提出诉讼请求，本院对此不予支持，但软件公司可结合与李记菜馆的结算情况另行向李记菜馆主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回无锡软件产业发展有限公司的诉讼请求。案件受理费2504元，减半收取1252元（此款已由无锡软件产业发展有限公司预交），由无锡软件产业发展有限公司负担。审判员  郭莹华二〇二〇年四月八日书记员  张浩宇本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》:第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。