四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初10728号 原告：四川艾迪韦尔健康管理咨询有限公司，住所地成都高新区益州大道中段722号1幢1单元5层501号。 法定代表人：马强，董事长。 委托诉讼代理人：李谧，四川德斯普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖家秀，四川德斯普律师事务所律师。 被告：成都市朗升房地产开发有限公司，住所地成都高新区中和中柏路23号附2号3层。 法定代表人：钟利华，总经理。 委托诉讼代理人：何军，泰和泰律师事务所律师。 原告四川艾迪韦尔健康管理咨询有限公司（以下简称“艾迪韦尔公司”）与被告成都市朗升房地产开发有限公司（以下简称“朗升公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序于2019年12月12日公开开庭进行了审理，原告艾迪韦尔公司的法定代表人马强、委托诉讼代理人李谧，被告朗升公司的委托诉讼代理人何军到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法由简易程序转为普通程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理，原告艾迪韦尔公司的法定代表人马强、委托诉讼代理人李谧到庭参加诉讼，被告朗升公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 艾迪韦尔公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行租赁合同，将租赁合同中约定的租赁物交付给原告使用；2.判令被告恢复租赁房屋的供水供电；3.判令被告对租赁房屋进行维修整改，满足国家对于健身房装修的各类标准，达到原告正常经营使用的状态；4.判令被告支付原告停业期间的水电气费用补贴（从2018年3月1日暂计至2018年12月30日的金额为500000元）；5.判令被告赔偿原告损失人民币1970994元（暂计至2019年3月10日）；6.判令被告承担本案的诉讼费。在审理过程中，艾迪韦尔公司将第1项、第2项、第3项诉讼请求变更为请求解除原被告之间签订的《和今缘项目健身会所租赁合同》（合同编号：HT-和今缘（营销）2017-001），并判令被告承担因其根本性违约导致合同无法继续履行给原告造成损失的赔偿责任。事实与理由：2017年2月，原被告之间签订了《和今缘项目健身会所租赁合同》（合同编号：HT-和今缘（营销）2017-001）。合同约定该房屋由被告进行装修，待被告装修完毕后，原告按照合同约定开张营业。原告采购了几十万的健身器材与仪器，聘请了多名员工并招收了近千名会员。2017年12月3日下午，被告装饰装修的房屋出现了吊顶脱落、墙壁漏水等多种质量问题，原告多次要求被告对出现质量问题的地方进行维修，但被告一直推诿，并未真正解决健身房的装修质量问题。同时，因健身房装修不合格，出现了安全隐患，导致许多会员对原告的服务不满，并办理了退卡手续，对原告的声誉和生意都造成了严重的损失。2018年2月开始，被告找各种不合理的理由向原告提出解除该租赁合同，同时也采取了停水、停电的方式逼迫原告同意解除合同，原告仍然未同意解约，但断水、断电致使原告无法正常经营，以至于被迫停业至今。原告停业后，健身会所的会员的维权对原告其他会所造成了重大的损失。 朗升公司辩称，1.双方签订的《和今缘项目健身会所租赁合同》已于2018年2月经其通知解除，艾迪韦尔公司未在三个月解除合同的法定期内提出异议之诉；2.案涉房屋已于2018年11月租赁给成都酷佳体育文化传播有限公司用于健身房及恒温游泳馆经营，成都酷佳体育文化传播有限公司已经在该房屋正常经营一年以上，无法再将租赁房屋交由艾迪韦尔公司经营，租赁合同已不具备继续履行的条件；3.艾迪韦尔公司在案涉租赁房屋未完成竣工验收且其健身会所游泳项目未取得相关行政审批的情况下开展经营，属于严重违法违约；4.朗升公司解除上述租赁合同的行为合法合规，艾迪韦尔公司在未取得经营健身会所游泳项目的合法证件以及案涉房屋未竣工验收、消防验收前擅自经营，属于《合同法》第219条规定的“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物”，朗升公司拥有法定解除权，同时，依据租赁合同第13.2条及《廉政协议书》第四条的规定，朗升公司拥有约定解除权，故不应承担违约责任；5.艾迪韦尔公司的经营损失主要来自于游泳项目会员诉请退费的赔偿，该损失系艾迪韦尔公司未取得经营许可擅自营业的违法违规行为所致，与朗升公司无关，应由其自行承担相应责任。 为证明其主张，艾迪韦尔公司提交了以下证据： 第一组证据：《和今缘项目健身会所租赁合同》（合同编号：HT-和今缘（营销）2017-001）、《建设规划许可证》《竣工验收备案表》，拟证明其与朗升公司于2017年2月签订的房屋租赁合同合法有效，且具备继续履行条件。 第二组证据：成都高新技术产业开发区人民法院作出的（2018）川0191民初11387号钟思静与艾迪韦尔公司服务合同纠纷《民事判决书》、成都市高新区中和派出所出具的《情况说明》，拟证明朗升公司在2018年1月30日单方要求终止房屋租赁合同，并在2018年2月22日强行断水断电，2018年3月10日艾迪韦尔公司被迫停业；艾迪韦尔公司多次要求协商解决，但朗升公司拒不理会，并在2018年5月7日采取锁门方式逼迫艾迪韦尔公司搬离。 第三组证据：艾迪韦尔公司法定代表人马强与朗升公司员工微信聊天记录、《艾迪韦尔和今缘店问题对接函》《5月和今缘店泳池漏水沟通函》《7月和今缘店现有问题沟通函》《8月和今缘店空调漏水问题沟通函》，拟证明因朗升公司装修时未能按照健身房的材料标准进行装修，为后期使用埋下隐患，艾迪韦尔公司在装修过程中已多次提出，但朗升公司未按照要求整改。案涉房屋开业后出现吊顶脱落等问题，但朗升公司拒不维修并推脱系艾迪韦尔公司所致，单方终止房屋租赁合同。 第四组证据：2018年4月至12月《和今缘店留守人员工资表》，艾迪韦尔公司与上述工资表中人员签订的《劳动合同》（7份），两名员工离职补贴的《费用领取签收表》，艾迪韦尔公司和今缘店的《会员会费表》《入会申请书》，2017年3月8日艾迪韦尔公司签订的购买健身器材的《订货合同》及转账凭证、健身房器械的照片、成都高新技术产业开发区人民法院作出的《民事判决书》（14份），拟证明艾迪韦尔公司会员因在案涉房屋开设的健身房停止营业而起诉要求艾迪韦尔公司退费。 第五组证据：成都市中级人民法院作出的（2019）川01民终9600号《民事判决书》，拟证明朗升公司将案涉房屋出租给艾迪韦尔公司的同时，将该房屋二楼出租给了另一家公司，在2018年完成项目销售后，其也单方解除了与该公司的房屋租赁合同，并强制收回房屋，生效文书判决朗升公司继续履行原房屋租赁合同。 朗升公司经质证认为，第一组证据三性无异议，但证明目的有异议；第二组证据真实性、合法性无异议，但《民事判决书》的关联性有异议，《情况说明》中马强的陈述内容有异议；第四组证据中的《民事判决书》真实性、合法性无异议，但关联性有异议，第三组证据、第四组证据中的其他证据三性均不认可；第五组证据真实性、合法性无异议，但关联性有异议。 为证明其主张，朗升公司提交了以下证据： 第一组证据：《和今缘项目健身会所租赁合同》（合同编号：HT-和今缘（营销）2017-001，含合同附件《廉政协议书》），拟证明其与艾迪韦尔公司于2017年2月签订的房屋租赁合同合法有效，其有权依照合同约定解除合同。 第二组证据：《和今缘售楼部健身会所精装修标准》，拟证明艾迪韦尔公司已对案涉房屋的装修材料进行确认，泳池区为顶面造型吊顶及地面马赛克。 第三组证据：2018年1月18日关于勘查和今缘负一层游泳池区域防潮石膏板造型天花腻子脱落及发霉、反黑的情况的《工作联系函》（LJ-中和-和今缘（2018）-001），拟证明经案涉房屋装修方及监理方对泳池区域防潮石膏板造型天花腻子脱落及发霉、反黑情况勘查，原因为投运期间未启用通风、除湿设备。 第四组证据：朗升公司向艾迪韦尔公司发送的《告知函》《告知函（二）》，拟证明其已于2018年1月30日以艾迪韦尔公司对建筑造成损害，致使品牌受损为由，发函要求解除合同；后其再次发函要求艾迪韦尔公司于2018年2月22日前撤场。 第五组证据：2018年3月10日艾迪韦尔公司张贴的关于艾迪韦尔和今缘店暂停营业的《紧急通知》，拟证明艾迪韦尔公司自认暂停营业的原因为消防验收未通过。 第六组证据：成都高新区中和街道办出具的高危险性体育项目经营场所现场检查记录告知单（2份），拟证明中和街道办分别于2018年6月29日、9月29日复查时表示，艾迪韦尔公司在案涉房屋经营的健身房在取得《高危险性体育项目经营许可证》前不得开业。 第七组证据：《限期搬离告知函》及朗升公司于2018年9月30日以特快专递方式向艾迪韦尔公司马强送达该告知函的过程的《公证书》（（2018）川成高证经字第8900号），关于朗升公司对位于成都市高新区的和今缘项目健身会所内的物品陈设及房屋现状进行证据保全的《公证书》（（2019）川成高证经字第797号）,《库房租赁合同》（ＫＦ-2018150）。拟证明2018年9月30日，朗升公司通过公证发函要求艾迪韦尔公司3日内搬离案涉房屋，2018年11月30日，其对案涉房屋内艾迪韦尔公司的物品进行了公证搬离物品，并因存放该物品产生了相应费用。 第八组证据：案涉房屋的《建设工程消防验收意见书》《建设工程规划核实意见书》《竣工验收备案表》，拟证明艾迪韦尔公司经营期间不具备开业条件。 第九组证据：2018年11月朗升公司与案外人成都酷佳体育文化传播有限公司签订的《和今缘项目健身商铺租赁合同》（HT-和今缘（营销）2018-025），2019年1月30日成都酷佳体育文化传播有限公司支付商铺保证金的凭证，朗基和今缘负一层健身房交付清单、成都酷佳体育文化传播有限公司的《营业执照》《经营高危险性体育项目申请书》《高危险性体育项目经营许可证》以及经营现状照片，拟证明其与艾迪韦尔公司解除合同后，已将案涉房屋出租给了案外人成都酷佳体育文化传播有限公司，该公司已办理了相关的经营许可证照并开展经营，其与艾迪韦尔公司签订的房屋租赁合同已无法继续履行。 艾迪韦尔公司经质证认为，第一组证据《和今缘项目健身会所租赁合同》及其附件《廉政协议书》三性无异议，但证明目的有异议；第二组证据真实性无异议，但关联性、证明内容有异议；第三组证据三性均不认可；第四组证据真实性无异议，但合法性、关联性、证明目的有异议；第五组证据三性无异议，但证明目的有异议；第六组证据真实性、合法性无异议，但关联性有异议；第七组证据中的《限期搬离告知函》及《公证书》（（2018）川成高证经字第8900号）三性无异议，但该函需艾迪韦尔公司认可，艾迪韦尔公司不认可合同终止，也不认可应当搬离，对其他证据三性均不认可；第八组证据无异议；第九组证据中的《高危险性体育项目经营许可证》三性无异议，但证明目的有异议，对其他证据真实性无异议，但合法性、关联性、证明目的有异议。 本院对双方当事人均无异议的证据予以采信。对本案证据的证明力，将结合全案证据予以综合评判。 根据本案采信的有效证据以及庭审中当事人的陈述，本院查明下列案件事实： 2017年2月，朗升公司（甲方）与艾迪韦尔公司（乙方）签订《和今缘项目健身会所租赁合同》（合同编号：ＨＴ-和今缘（营销）2017-001），约定甲方将位于成都市高新区内建筑面积约1432平方米（以竣工后实测面积为准）的“朗基和今缘20号楼负一层”商品住宅出租给乙方，用于开设经营性健身会所。租赁房屋性质为商业，协议签订时该房屋尚未完成竣工验收。乙方租赁该物业用于开设经营性健身会所。租赁期限为13年，暂定自2017年4月1日至2030年3月31日。租赁期限前三年（即2017年4月1日至2020年3月31日）为免租期，免租期期间，无论乙方是否使用租赁房屋，均不收取房屋租金。免租期前两年（自2017年4月1日至2019年3月31日期间），甲方按照年月度均不超过5万元的标准补贴乙方水电气费用（水电气能耗月均费用不超过5万元的，甲方据实向乙方补贴；超过5万元的，由乙方自行承担）。甲方应当于2017年4月1日之前向乙方移交租赁房屋，乙方在签订合同前已对房屋现状予以确认，知晓房屋尚未经五方验收合格、消防验收等，乙方同意甲方交付房屋时按照本协议附件一约定的交付标准交付房屋。因房屋尚未经五方竣工验收合格，也未取得相关主管部门的验收合格证明，故若乙方在2019年12月31日前办理其在租赁物业内经营健身会所的一切必要的合法证件（包括但不限于在租赁物业内进行合法经营所需的营业执照和其他有关批准文件）的，由乙方全部自行办理，甲方无需提供任何协助；2019年12月31日后，乙方办理其在租赁物业内经营健身会所的一切必要的合法证件，甲方应向乙方提供必要协助。若乙方在取得其在租赁物业内经营健身会所的一切必要的合法证件且租赁物业经五方竣工验收合格前开始经营的，乙方应独立承担经营过程中产生的民事、行政等相关责任。如果在泳池装修期间，乙方提出合理建议，甲方不采纳的话，后期，乙方在办理相关执照由于该问题不符合规定的，由甲方按照主管部门及相关规范要求进行整改并承担整改费用（乙方提出的建议应以书面形式提出，否则视为乙方未向甲方提出相应建议）。乙方保证按照本合同约定的用途使用租赁物业，租赁物业移交后，由于乙方使用不当造成租赁物业及其设施的损坏，所造成的一切损失均由乙方承担。在租赁期限内，甲方应保证乙方对租赁物业的独家和不受第三者损害的使用权，并不得将租赁物业同时出租给任何第三方；甲方应对租赁物业在甲方施工项目保修期（即指各个施工项目各自的保修期）内进行维修和使其在租赁期限内处于良好和适用的状态，租赁房屋出现任何非人为损坏或功能丧失，如：吊顶垮塌、瓷砖脱落、楼顶漏水、渗水等，维修费用均由甲方承担（由乙方责任造成除外）；甲方不得无故收回出租给乙方的部分或全部物业，不得无故对乙方租赁使用的场地进行调整，不得无故提前终止与乙方约定的租赁期限。在租赁期限内，乙方保证对租赁房屋的使用不超出合同所规定的租赁物业的范围；乙方承诺为甲方员工及业主提供相应优惠折扣，并在甲方补贴能耗期间，全力配合甲方营销部门做好接待和市场宣传活动，每月提供不同类型的健身体验券，在试营业期间组织开展相应的健身主题活动。如果任何一方（违约方）在本合同中所作的任何声明、保证和承诺与事实不符，或违反或未能全面履行本合同项下的承诺、保证或义务，致使本合同无法继续履行或守约方依法或按约解除合同的，违约方应就守约方因违约方的上述违约支付违约金人民币100万元整，并对由此所造成的守约方的全部支出、损失、损害、债务和责任做出赔偿或补偿；若因乙方的原因导致会所未能在租赁起始日之后6个月内开业，则乙方应承担相应违约责任。 朗升公司与艾迪韦尔公司同时签订了《廉政协议书》作为该合同附件。该合同签订后，朗升公司与艾迪韦尔公司的法定代表人分别于2017年2月15日、3月17日在《和今缘售楼部健身会所精装修标准》上进行了签字。2017年3月8日，艾迪韦尔公司与案外人青岛中科运动器材有限公司签订《订货合同》，购买了总价为664490元的健身器械。2017年4月1日前，朗升公司将案涉房屋交付给艾迪韦尔公司。随后，艾迪韦尔公司开始在案涉房屋经营健身房，即艾迪韦尔和今缘店，同年5月该健身房内的游泳池开始投入使用。在健身房经营过程中，游泳池区域出现防潮石膏板造型天花腻子脱落及发霉、反黑等情况。 2018年1月30日，朗升公司向艾迪韦尔公司发送《告知函》，载明“我司接到有关‘和今缘项目负一层游泳池区域’的对建筑提损坏等相关投诉，并收到监理单位因该投诉事宜的函件，致使我司项目品质及朗基品牌受到严重不良影响。为此……自本告知函送达之日起，终止贵我双方签订的《和今缘项目健身会所租赁合同》……请贵公司于2018年2月5日前配合进行撤出。”2018年2月15日，朗升公司向艾迪韦尔公司发送《告知函（二）》，要求艾迪韦尔公司于2018年2月22日前撤场并腾退房屋。 2018年3月10日，艾迪韦尔和今缘店正式对外暂停营业。2018年6月、7月，艾迪韦尔和今缘店的多位会员因该店暂停营业诉至成都高新技术产业开发区人民法院，请求解除合同，赔偿损失。成都高新技术产业开发区人民法院已作出判决并生效。 成都高新技术产业开发区中和街道办事处分别于2018年6月29日、9月29日对艾迪韦尔和今缘店的游泳池进行了高危险性体育项目经营场所现场检查，《现场检查记录告知单》分别载明“门锁闭未营业。整改要求，在未取得高危体育行业许可证前不得开业，取得证照后应上报街道及社区进行备案方可开业。”“目前装修未营业。在未取得高危体育行业许可证前禁止开业。” 2018年9月30日，朗升公司以特快专递方式向艾迪韦尔公司寄送了《限期搬离告知函》，并对该过程进行了公证，要求艾迪韦尔公司在该函出具后3日内腾退案涉房屋。2018年11月30日，朗升公司对案涉房屋内的物品陈设及房屋现状进行了证据保全公证。随后，朗升公司将上述经公证证据保全的物品存放于案外人四川科峰租赁有限公司位于高新区的库房中。 另查明，2016年10月27日，案涉房屋获得了《建设工程规划许可证》（建字第510122201639070号）；2018年12月21日，该房屋通过了五方竣工验收，并于2019年1月30日办理了竣工验收备案；2018年12月13日，该房屋经成都市高新技术产业开发区公安消防大队消防验收合格；2019年1月25日，该房屋经成都市规划管理局进行建设工程规划核实合格。 再查明，2018年11月1日，朗升公司与案外人成都酷佳体育文化传播有限公司签订《和今缘项目健身商铺租赁合同》（合同编号：HT-和今缘（营销）2018-025），将案涉房屋出租给成都酷佳体育文化传播有限公司用于健身房及恒温游泳馆经营，并进行了交付，案涉房屋已开始运营。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张及理由，本案争议焦点为：1.朗升公司与艾迪韦尔公司签订的《和今缘项目健身会所租赁合同》（合同编号：HT-和今缘（营销）2017-001）是否已于2018年1月30日解除；2.如果该合同未解除，艾迪韦尔公司主张解除案涉合同是否成立；3.艾迪韦尔公司损失的具体金额以及朗升公司责任承担问题。 一、关于朗升公司与艾迪韦尔公司签订的《和今缘项目健身会所租赁合同》（合同编号：HT-和今缘（营销）2017-001）是否已于2018年1月30日解除的问题。本院认为，《和今缘项目健身会所租赁合同》系朗升公司与艾迪韦尔公司在平等、自愿基础上经协商签订的，意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。朗升公司主张其行使合同解除权是基于合同约定以及法律规定。就合同约定而言，解除权作为一项对双方当事人权利影响巨大的重要权利，合同对单方解除权的约定应当要明确、具体。朗升公司认为，根据《和今缘项目健身会所租赁合同》第13.2条关于“如果任何一方（违约方）在本合同中所作的任何声明、保证和承诺与事实不符，或违反或未能全面履行本合同项下的承诺、保证或义务，致使本合同无法继续履行或守约方依法或按约解除合同的……”的规定，以及《廉政协议书》第1.1条“甲、乙双方严格遵守国家有关法律、法规”，第3.1条“乙方应与甲方保持正常的业务交往，按照有关法律法规和程序开展业务工作”，第4条“乙方或工作人员违反本协议第一条或第三条的，……甲方有权据此解除《和今缘项目健身会所租赁合同》”，如艾迪韦尔公司存在违法行为，或违反承诺保证导致合同目的不能实现，朗升公司则享有合同解除权。就本案而言，艾迪韦尔公司在案涉房屋未竣工验收合格和取得消防验收的情况下投入使用，未取得高危险性体育项目许可的情况下开展经营，完全不符合合同使用目的，使合同目的无法实现，系严重违反《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国消防法》《全民健身条例》的行为，据此，朗升公司当然有权解除合同。艾迪韦尔公司主张其在未取得高危险性体育项目经营许可且案涉房屋未完成竣工验收、消防验收的情况下提前经营健身房及游泳项目的行为，是根据合同约定配合朗升公司开展接待和市场宣传活动。结合艾迪韦尔公司的法定代表人马强与朗升公司工作人员唐宛如在《和今缘项目健身会所租赁合同》签订前的磋商，唐宛如多次提出要求艾迪韦尔公司进场、配合宣传等以及房屋交付使用后双方就装修问题进行协商处理的事实，可以认定朗升公司在合同签订时是清楚且认可在案涉房屋未完成竣工验收、消防验收的情况下艾迪韦尔公司进行提前经营，双方在形成一致合意的情况下，朗升公司以艾迪韦尔公司在案涉房屋未竣工验收合格和取得消防验收的情况下投入使用，未取得高危险性体育项目许可的情况下开展经营，完全不符合合同使用目的，系违约行为为由，主张解除合同，显然违背了诚实信用原则。再从法定解除权而言，朗升公司认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条关于“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失”之规定，艾迪韦尔公司在案涉房屋未竣工验收合格和取得消防验收的情况下投入使用以及未取得高危险性体育项目许可下擅自经营，违反了案涉合同第七条第二款关于租赁房屋使用方式以及《中华人民共和国建筑法》第六十一条以及《中华人民共和国消防法》第十三条关于租赁房屋的使用方式，其亦有权解除合同。从合同第七条第二款内容看，“若乙方在取得其在租赁物业内经营健身会所的一切必要的合法证件且租赁物业经五方竣工验收合格前开始经营的，乙方应独立承担经营过程中产生的民事、行政等相关责任。”其条款目的是朗升公司为规避自身风险，对艾迪韦尔公司非合规经营可能产生的责任进行了约定，印证了朗升公司是清楚且认可艾迪韦尔公司在不具备合规经营条件下提前经营。从《中华人民共和国建筑法》第六十一条以及《中华人民共和国消防法》第十三条规定而言，艾迪韦尔公司在案涉房屋未完成竣工验收、消防验收的情况下开展经营，确实构成对法律规定的违反，但朗升公司并不因此当然取得合同解除权。根据该条款规定，朗升公司取得法定解除权，至少需要满足两个要件：一是艾迪韦尔公司不当使用租赁房屋；二是艾迪韦尔公司的不当使用导致租赁物损失。首先，朗升公司现有证据不足以证明艾迪韦尔公司前述行为导致了案涉房屋游泳池区域防潮石膏板造型天花腻子脱落及发霉、反黑的损失。根据双方约定，泳池装修由朗升公司负责，且朗升公司有义务采纳艾迪韦尔公司就泳池瓷砖、地面防滑、灯光建议等合理建议，否则由朗升公司承担整改责任及费用。如租赁期内租赁房屋出现任何非人为损坏或功能丧失，如吊顶垮塌、瓷砖脱落、楼顶漏水、渗水等，维修费用由朗升公司承担。结合合同签订前艾迪韦尔公司就泳池天花板及瓷砖等问题与朗升公司进行了多次沟通，并向朗升公司指出了装修问题以及会出现天花顶脱落、漏水等隐患，为维护其权益，在合同签订时特别约定了因装修出现问题的责任承担条款，以及合同签订后，朗升公司就泳池漏水等问题也进行过维修等情况。朗升公司以案涉房屋装修方及监理方的勘查结论，来证明泳池装修损坏系艾迪韦尔公司人为原因即未启用通风、除湿设备所导致，但朗升公司未提供相关勘查报告经法庭质证，该结论本院不予采纳。按照“谁主张、谁举证”，朗升公司不能提供证据证明损失系艾迪韦尔公司造成，亦不能证明艾迪韦尔公司非合规经营与该损失有直接因果关系。故，朗升公司依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条，主张享有法定解决权，没有事实依据。其次，艾迪韦尔公司的非合规经营并非一定导致双方合同关系无法继续，以及合同目的无法实现。事实上，艾迪韦尔公司长期从事健身房以及游泳馆经营，待案涉房屋消防验收通过后，合同仍可继续履行。综上，朗升公司主张依据合同约定或者法律规定享有合同解除权的理由不能成立，其单方解除合同行为无效。 二、关于艾迪韦尔公司诉请解除案涉合同的主张是否成立的问题。艾迪韦尔公司认为，朗升公司擅自解除合同，并将租赁房屋转租给案外人的行为构成根本性违约，导致合同无法继续履行，主张解除合同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，朗升公司采取搬离艾迪韦尔公司的物品、将租赁房屋转租案外人进行经营等行为，不履行合同主要义务，构成根本违约，艾迪韦尔公司主张解除案涉合同，于法有据，本院予以支持。 三、关于艾迪韦尔公司损失的具体金额以及朗升公司责任承担问题。艾迪韦尔公司主张因朗升公司的违约行为产生损失包括停业期间的水电气费用补贴（从2018年3月1日暂计至2018年12月30日的金额为500000元）；停业期间留守善后员工工资、员工离职补偿金、健身器械损失、会员费损失等共计2051289元（计算至2020年4月23日）。 关于停业期间水电气费用补贴。艾迪韦尔公司主张，免租期前两年的水电气费用补贴属于其可得利益，朗升公司应按照《和今缘项目健身会所租赁合同》第3.2（1）条约定，继续支付其在2018年3月1日至2018年12月30日停业10个月期间的水电气费用补贴共计500000元。本院认为，《和今缘项目健身会所租赁合同》第3.2（1）条中已经明确“水电气能耗月均费用不超过5万元的，甲方据实向乙方补贴；超过5万元的，由乙方自行承担。”根据文义解释，水电气费用补贴的金额以实际产生为准，艾迪韦尔公司在停业期间并未产生相应的水电气能耗，其主张并无事实依据，本院不予支持。 关于会员费损失。本院认为，艾迪韦尔公司与朗升公司在签订《和今缘项目健身会所租赁合同》时均已知晓案涉房屋未经竣工验收、消防验收的事实，艾迪韦尔公司于2017年4月开始在案涉房屋经营健身房，同年5月开始经营游泳项目，其经营行为一直持续到2018年3月10日，在其经营期间案涉房屋仍未取得五方竣工验收和消防验收，艾迪韦尔公司亦未取得经营高危险性体育项目的行政许可，其经营行为违反了相关法律法规，系不合规经营。艾迪韦尔公司作为常年经营健身会所的公司，理应知晓经营健身及游泳项目所需办理的相关行政许可及相关要求，在明知不具备经营条件的情况下进行不合规不合法经营，其存有过错。法律不保护基于不法经营所获取的利益，艾迪韦尔公司基于不合规经营期间所取得的可得利益不受法律保护，由于不合规经营而导致的经营暂停所造成的会员退费以及会员转至其他分店而导致其他分店收入减少而造成的损失等，均不受法律保护。故，艾迪韦尔公司主张赔偿会员费损失的理由不能成立，本院不予支持。 关于停业期间留守善后员工工资、员工离职补偿金。艾迪韦尔公司提交的《劳动合同》《和今缘店留守人员工资表》等证据能够证明其在与朗升公司签订《和今缘项目健身会所租赁合同》后，为开展健身会所的经营，自2017年3月1日起聘请了7名员工进行经营准备工作。本院认为，艾迪韦尔公司虽然存在不合规经营行为，其基于不合规经营的利益不受法律保护。但其为履行合同进行的合理投入，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失”，其有权要求合同违约方朗升公司赔偿其为履行合同而支付的员工工资，以及因朗升公司擅自解除合同致使合同无法继续履行导致员工离职所支付的离职补偿金。艾迪韦尔公司提交的7份《劳动合同》与《和今缘店留守人员工资表》中的人员及工资发放金额能够相互印证，其聘请7名员工为经营健身房等开展准备工作的事实，本院予以认可。艾迪韦尔公司主张其2018年4月到2019年2月停业期间支付的员工工资损失，于法有据，本院予以支持。但其仅提交了2018年4月到2018年12月的工资发放情况的证据，证明停业期间支付的员工工资金额为190547元。另艾迪韦尔公司提交的《劳动合同》《和今缘店留守人员工资表》《费用领取签收表》等证据能够证明艾迪韦尔公司两名员工因合同无法继续而离职，艾迪韦尔公司支付了两名员工离职补偿金10036元。故，艾迪韦尔公司诉请朗升公司支付其停止营业期间产生的员工工资损失、员工离职补偿金的主张，本院在200583元范围内予以支持。 关于健身器械损失。本院认为，艾迪韦尔公司提交的《订货合同》及转账凭证、健身器械照片等证据能够证明其在与朗升公司签订《和今缘项目健身会所租赁合同》后，为开展健身会所的经营购置了价值664490元的健身器械并安装于艾迪韦尔和今缘店内使用；且朗升公司工作人员签订合同前多次催促艾迪韦尔公司购置器械以及进场经营，以配合其进行市场宣传。故，艾迪韦尔公司购买上述健身器械系其为履行合同进行的合理投入，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，艾迪韦尔公司有权要求朗升公司赔偿其健身器械损失。但对于健身器械的损失金额，艾迪韦尔公司因上述器械长期缺乏维护且系为该健身房定制，无法继续使用，主张损失金额为购买金额664490元。本院认为，按照“谁主张、谁举证”，艾迪韦尔公司提交的证据不足以证明上述健身器械的损失为664490元，亦未提交上述健身器械系定制无法继续使用的证据，故其主张损失金额为664490元，与事实不符。但艾迪韦尔公司系为履行合同义务购买健身器械并进行安装使用，产生了一定损失，本院综合考量健身器械的使用期限、折旧情况、闲置期间，以及朗升公司的过错等因素，酌定艾迪韦尔公司的健身器械损失为190000元。 综上，本案中，艾迪韦尔公司仅就朗升公司的违约行为造成的损失进行了主张，并未主张违约金，系对其自身权利的处分，故本院在390583元范围内予以支持。 综上，艾迪韦尔公司的主张部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告四川艾迪韦尔健康管理咨询有限公司与被告成都市朗升房地产开发有限公司签订的《和今缘项目健身会所租赁合同》（合同编号：HT-和今缘（营销）2017-001）； 二、被告成都市朗升房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告四川艾迪韦尔健康管理咨询有限公司损失390583元； 三、驳回原告四川艾迪韦尔健康管理咨询有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费49546元，由原告四川艾迪韦尔健康管理咨询有限公司负担546元，被告成都市朗升房地产开发有限公司负担49000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  谭 娟 人民陪审员  程绍根 人民陪审员  苏红梅 二〇二〇年五月十三日 书 记 员  朱雅文