北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初26054号原告：北京金隅地产开发集团有限公司，住所地北京市西城区宣武门西大街甲127号（大成大厦22层）。法定代表人：张晓兵，董事长。委托诉讼代理人：高焕章，北京市五环律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦璐，北京市五环律师事务所实习律师。被告：冯珊珊，女，1979年2月24日出生，汉族，住四川省南充市仪陇县。委托诉讼代理人：郑纪宝，河南豫剑睿律师事务所律师。被告：杨定良，女，1949年3月12日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。原告北京金隅地产开发集团有限公司（以下简称金隅公司）与被告冯珊珊、杨定良商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金隅公司的委托诉讼代理人高焕章、秦璐，被告冯珊珊的委托诉讼代理人郑纪宝到庭参加诉讼。被告杨定良经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金隅公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与二被告签订的《北京市商品房预售合同》已解除；2.二被告支付违约金917702.8元；3.二被告配合原告办理《北京市商品房预售合同》注销登记；4.二被告腾退房屋，支付原告逾期腾退违约金（自2019年2月8日起，以总房款4588514元为基数，按照每日万分之五计算至实际腾退房屋并交还原告之日止）；5.被告支付原告房屋使用费（自2012年6月26日起计算至实际腾退房屋并交还原告之日止，具体使用标准详见附表）；6.二被告支付原告解除合同费用（律师费）140000元；7.诉讼费用二被告承担。事实和理由：原告原名称为“北京金隅大成开发有限公司”，2017年10月25日变更为现名称。2011年5月10日，原告与二被告签订《北京市商品房预售合同》，约定二被告购买原告开发的丰台区青塔二期东区纤云园12号楼4层2单元305号房产，总价款4596765元，二被告以商业银行贷款方式付款。2012年6月26日，原告与二被告签订《商品房交接单》，原告将该房产交付二被告，并确定该房产最终结算价格为4588514元。现因二被告违约，原告依法行使合同解除权。2018年12月原告收到法院传票、起诉状得知因二被告逾期偿还银行贷款，建行北京市分行将二被告诉至法院，并要求原告承担连带保证责任。根据合同约定二被告的行为已构成违约，原告有权要求解除合同。2019年1月24日，原告向二被告送达《关于解除商品房预售合同的通知》，双方所签合同已解除。预售合同因二被告行为而解除，二被告应当按照约定承担责任。故原告提出诉讼，望判如所请。冯珊珊辩称：1.涉案《北京市商品房预售合同》并未解除。被告并未收到解除合同通知，也不同意解除，被告同意支付原告代被告向建行北京市分行所垫付的款项，并愿意依法承担相关利息损失及责任。原告诉称在2018年12月收到北京市丰台区人民法院送达的（2018）京0106民初48705号诉状及相关手续与举证的内容并不一致，不具有解除合同的依据。2.涉案的《北京市商品房预售合同》并未解除，也就不存在诉请的第2-6项问题。即使最终支持解除合同，但诉请第2、4和5项的所谓违约金和房屋使用费多次重复计算，金额过高，明显超过原告所受实际损失，同时该计算依据系无效格式条款，不应当支持。诉请第6项律师费没有明确约定，不应当支持。3.本案适用补充协议第17条第1款处理，比较符合公平对等原则。补充协议第17条第1款约定，如原告向银行偿还贷款本息及罚息，则原告有权要求被告承担代偿费用及相关责任。如支持原告的请求，众所周知，涉案房产自被告购买后，价格已经上涨3倍之多，解除合同的法律后果将使原告获得房屋上涨的超高增值，原告在开发、出售房屋的过程中已经取得正常利润，再通过诉讼取得超高增值，有失公允。如法院最终支付原告诉请，被告请求法院对涉案房屋按市场价核算后，判令原告按照市场价减去其所垫付款项及相关正常费用后向被告予以返还。杨定良未进行答辩。金隅公司围绕其诉讼请求提交《北京市商品房预售合同》、《商品房交接单》、《房屋结算单》、《商品房预售补充协议》、《商品房预售合同联机备案表》、（2019）京0106民初4388号民事判决书、购房款收据、律师费发票、个人贷款还款凭证、进账单。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月10日，金隅公司（出卖人）与杨定良、冯珊珊（买受人）签订《北京市商品房预售合同》约定：商品房房屋坐落为丰台区青塔二期东区纤云园12号楼2单元305（现坐落为丰台区大成南里四区13号楼2单元305），预测建筑面积132.71平方米，其中套内建筑面积111.43平方米，房屋总价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米41252.49元。上述《北京市商品房预售合同》后附补充协议中约定：买受人支付购房款2766765元，剩余购房款1830000元通过申请银行贷款的形式支付；预售合同履行过程中，任何有权解除合同一方按合同约定要求解除合同的，在解除合同通知送达对方之日起预售合同解除，买受人须在解除合同通知送达后二日内至出卖人处与买受人签署解除合同所需文件，并于前述文件签署之日起15日内配合出卖人共同完成合同注销登记；若预售合同解除时该房屋已交付买受人，则买受人须在合同解除之日起15日内腾空该房屋，逾期腾空的，每逾期一日，买受人还须按该房屋总价款万分之五向出卖人支付违约金，若是由于买受人原因，出卖人解除合同的，买受人还应支付自房屋交付之日起至该房屋交还出卖人之日止的房屋使用费（以届时同地区、同类型房屋的市场租金标准计算）；买受人连续三个月或者累计五个月未能向按揭银行偿还本息，出卖人有权解除预售合同，买受人须向出卖人支付该房屋总价款20%的违约金；出卖人因签订、履行和解除合同而发生的费用或者损失的费用，均由买受人承担；依据预售合同所发出的任何通知应采用书面形式，并通过传真、挂号信件、经登记的信件或者手递的方式，按照双方在预售合同中列明的地址发出或者提交，双方确认预售合同中列明的地址真实有效；任何一方若为两人或者多人，任何通知向其中一人发出即视为向该方全体发出或者提交；挂号信件或者经登记的信件，本埠信件发出日后的第三日为送达日；任何一方地址如有变更，应及时以挂号信或经登记的信件方式书面通知另一方，否则自行承担送达不能的一切后果。同日，金隅公司与杨定良、冯珊珊共同完成上述预售合同的联机备案事宜。2012年6月26日，金隅公司与杨定良、冯珊珊签订《商品房交接单》，双方共同确认房屋交接事宜。同日，金隅公司与杨定良、冯珊珊签订《房屋结算单》与《补充协议》，双方确定房屋实测建筑面积132.64平方米，套内建筑面积为111.23平方米，最终房屋总价款为4588514元。金隅公司向冯珊珊、杨定良开具了4588514元的房款收据。2019年1月21日，北京市丰台区人民法院立案受理中国建设银行股份有限公司北京市分行（以下简称建行北京分行）诉冯珊珊、赵彦斌、杨定良、金隅公司金融借款合同纠纷一案。北京市丰台区人民法院认为冯珊珊、赵彦斌、杨定良未能按照约定时间偿还涉案房屋按揭贷款，建行北京分行有权解除借款合同，现建行北京分行于2019年4月15日送达被告，双方借款合同已解除，金隅公司应按照合同约定对冯珊珊、赵彦斌、杨定良的借款承担连带保证责任。2019年7月25日，北京市丰台区人民法院作出（2019）京0106民初4388号民事判决书：一、确认原告中国建设银行股份有限公司北京市分行与被告冯珊珊、赵彦斌、杨定良签订的《个人住房（商业用房）借款合同》于二〇一九年四月十五日解除；二、被告冯珊珊、赵彦斌、杨定良于判决生效后七日内给付原告中国建设银行股份有限公司北京市支行借款本金1722571.84元，截至二○一八年七月九日的借款利息、罚息共计179783.05元，自二○一八年七月十日起至二〇一九年四月十五日止的借款利息、罚息（按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算），以及自二〇一九年四月十六日起至全部款项实际还清之日止的罚息（按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算）；三、被告北京金隅地产开发集团有限公司对被告冯珊珊、赵彦斌、杨定良所负上述债务承担连带保证责任，被告北京金隅地产开发集团有限公司承担连带保证责任后，有权向被告冯珊珊、赵彦斌、杨定良追偿……上述判决生效后，金隅公司代冯珊珊向建行北京分行还款本息共计2034157.32元，金隅公司已就上述代偿款向冯珊珊、赵彦斌、杨定良追偿申请北京市丰台区人民法院强制执行。庭审中，金隅公司提交《关于解除的通知》、快递单2份、邮寄记录截图，证明其2019年12月23日已按照预售合同中载明的通讯地址向冯珊珊、杨定良邮寄送达了解除合同通知，上述邮件因拒收退回，按照合同约定解除合同通知已经视为送到，双方之间的预售合同已解除。金隅公司提交律师费发票，证明其为本案纠纷支出律师费140000元。金隅公司表示愿意在合同解除后将冯珊珊、杨定良支付的购房费用返还。案件审理中，本院组织双方就金隅公司代偿款项问题及本案相关纠纷进行调解，截止本案审理终结，冯珊珊、杨定良仍未向金隅公司清偿代偿款项。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告杨定良经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和举证的权利。金隅公司与冯珊珊、杨定良双方所签商品房预售合同及相关配套补充协议等文件系双方真实意思表达，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行各自义务。因冯珊珊、杨定良未及时偿还银行按揭贷款，导致金隅公司对此向银行承担了连带担保责任，其行为已经构成根本违约，金隅公司有权要求解除合同，现在金隅公司已按照双方约定送达地址向冯珊珊、杨定良邮寄了解除合同通知，即使上述邮件被退回，但按照双方合同约定邮件已经视为送到，故金隅公司与冯珊珊、杨定良之间《北京市商品房预售合同》已于邮件发出后第三日解除。合同解除后，冯珊珊、杨定良应将取得的房产返还金隅公司、配合金隅公司办理《北京市商品房预售合同》联机备案注销登记，故本院对于金隅公司要求冯珊珊、杨定良腾退房屋，配合办理合同联机备案注销登记的诉讼请求予以支持。合同解除系因冯珊珊、杨定良违约所致，故冯珊珊、杨定良应承担相应违约责任，金隅公司就此向冯珊珊、杨定良主张多项违约金，上述违约金合计金额约定过高，本院根据实际情况予以调整。鉴于本院已对金隅公司主张的违约金予以部分支持，上述违约金足以覆盖金隅公司为此支付的律师费用，故本院对金隅公司要求的律师费不再重复支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京金隅地产开发集团有限公司与冯珊珊、杨定良签订的《北京市商品房预售合同》于2019年12月26日解除；二、冯珊珊、杨定良于本判决生效之日起十日内支付北京金隅地产开发集团有限公司违约金320000元；三、冯珊珊、杨定良于本判决生效之日起十日内协助北京金隅地产开发集团有限公司办理《北京市商品房预售合同》联机备案登记注销手续；四、冯珊珊、杨定良于本判决生效之日起三十日内将北京市丰台区青塔二期东区纤云园12号楼2单元305（现坐落为北京市丰台区大成南里四区13号楼2单元305）腾退交还北京金隅地产开发集团有限公司；五、北京金隅地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还冯珊珊、杨定良购房款4588514元；六、驳回北京金隅地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43508元，由冯珊珊、杨定良负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费560元，由杨定良负担（于本判决生效后七日内支付给北京金隅地产开发集团有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  郑 娟人民陪审员  王玲玲人民陪审员  杨久强二〇二〇年四月二十六日书 记 员  高 桐