湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初1012号原告：资兴市东电实业开发有限责任公司，住所地湖南省资兴市东江水电路**。法定代表人：刘招逵,总经理。委托诉讼代理人：唐慧，湖南金州律师事务所律师。被告：湖南吃湘喝辣餐饮文化有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区马王堆南路**现代商贸城****。法定代表人：陈卫宁，总经理。被告：陈卫宁，男，1966年7月28日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告：陈府，男，1989年4月15日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上述三被告共同委托诉讼代理人：喻鑫，湖南锐杰律师事务所律师。上述三被告共同委托诉讼代理人：彭畅，湖南锐杰律师事务所实习律师。原告资兴市东电实业开发有限责任公司（以下简称原告）与被告湖南吃湘喝辣餐饮文化有限公司（以下简称吃湘喝辣公司）、陈卫宁、陈府房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐慧，被告吃湘喝辣公司、陈卫宁、陈府的共同委托诉讼代理人喻鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告吃湘喝辣公司签署的《东联食府及其附属设施租赁合同》，并于合同解除后5日内腾空并将房屋及设施设备完好交付给原告；2、判令被告吃湘喝辣公司支付原告计算至2019年12月31日止的房屋租金818600元；3、判令被告吃湘喝辣公司支付原告违约金，暂计算至2019年12月31日止为245580元，后续违约金计算至被告支付全部租金为止；4、判令原告不予退还被告吃湘喝辣公司已支付的押金30万元整；5、判令被告吃湘喝辣公司承担原告为实现债权支付而产生律师代理费6万元；6、判令被告吃湘喝辣公司承担本案诉讼费用、财产保全费、财产保全保险费等费用；7、判令被告陈卫宁对被告吃湘喝辣公司的上述债务承担连带赔偿责任；8、判令被告陈府对被告吃湘喝辣公司的上述债务承担补充赔偿责任。事实与理由：2018年9月30日，原告与被告吃湘喝辣公司签订《东联食府及附属设施租赁合同》。根据合同约定，原告出租位于井奎路91号（东联食府）、雨花区井湾路346号阳光在线花苑紫东阁（六套附属房屋），供被告吃湘喝辣公司用于商业经营。租金采取预付的方式支付，第一年租金为688000元，2018年10月5日前支付半年租金344000元，租期满半年后5日内支付下半年租金344000元。第二年租金为722400元，被告在上一年度租期满后5日内支付半年租金361200元。如被告吃湘喝辣公司不按照租赁合同约定支付租金，原告有权解除租赁合同，并有权收取每逾期一日按照房屋租金的5%标准支付违约金。租赁合同履行至今，被告吃湘喝辣公司仅支付5万元租金。截至2019年12月31日，被告吃湘喝辣公司欠付原告租金818600元。原告多次与被告吃湘喝辣公司协商解决房屋租金问题，被告吃湘喝辣公司在占用房屋正常营业的同时，却以各种理由拒绝支付租金。被告吃湘喝辣公司成立于2011年4月28日，注册资本为1000万元，实缴资本3万元，投资经营商铺占地面积473.19平方米。从2018年10月经营起一年多时间内，长期欠付租金达80多万元。被告陈卫宁、陈府的出资与公司经营所隐含的风险不匹配，主观上存在利用被告吃湘喝辣公司承担有限责任和滥用股东有限责任的恶意，应对被告吃湘喝辣公司的债务承担责任。被告吃湘喝辣公司在长期欠付租金的情况下，却于2019年3月15日通过股东会决议，将出资时间从2020年4月22日延长至2061年4月26日，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第六条的规定，股东出资加速的条件已经成就，被告陈卫宁、陈府作为被告吃湘喝辣公司的股东，未全面履行出资义务，应对被告吃湘喝辣公司的债务承担赔偿责任。原告为维护自身合法权益，特向人民法院起诉，请求判如所请。被告吃湘喝辣公司、陈卫宁、陈府共同辩称：1、东联食府于2008年6月10日租赁给李回元，租期为10年，自2008年10月1日至2018年9月30日，10年租金总共为233.56万元，最后一年的租金为32.16万元。与李回元签合同的是长沙东联物业管理有限公司（2018年10月29日注销）。当时，李回元任老总，被告陈卫宁负责管理。经营期间生意不好，李回元不愿续租。原告于2018年9月招标，直到5月上旬都无人承租。原告的工作人员伍红军找到被告陈卫宁，称现在房屋租赁不出去，你签个合同，经营赚钱就向公司交，没有赚钱就向公司打报告减免。被告陈卫宁代表吃湘喝辣公司在《东联食府及附属设施租赁合同》签字。合同约定的租金达到150元-270元/平方米，高出同地段同类房屋租金一倍多。2、双方签订合同是好玩的，双方没有按合同实施。合同没有签订日期，一直没有生效，也没有解除的必要。双方一直没有履行租赁房屋及附属设施的交付手续，原告没有提交产权证供被告吃湘喝辣公司办理备案登记，导致无法办理营业执照。被告吃湘喝辣公司没有向原告支付过租金，原告也一直默认。本案租赁房屋属于违法建筑，合同也应是无效的，原告不得出租。3、原告主张的房屋租金没有合同依据，应当按照原告之前与李回元签订合同的租金标准或同地段同类房屋租金50元-80元/平方米进行计算，之前已经支付的35万元应当予以抵扣；4、双方合同没有没有生效实施，关于违约金、押金、律师费和诉讼费用的请求没有依据。4、被告陈卫宁作为公司法定代表人，为公司经营作出的民事行为都是代表公司，个人不需要承担责任。被告陈府并非关联人员，也不是公司股东，无需承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是长沙市雨花区井湾路346号阳光在线花苑紫东阁201号、202号、203号、204号、205号、206号房屋的所有权人，房屋总面积为286.11平方米。湖南省东江水力发电厂是长沙市井奎路**房屋登记的所有权人，总面积为473.19平方米。湖南省东江水力发电厂后更名为湖南省电力公司东江水力发电厂。2017年10月31日，湖南省电力公司东江水力发电厂更名为国网湖南省电力有限公司东江水力发电厂（以下简称：国网东江水电厂）。根据国网东江水电厂与原告签订了《房屋租赁合同》及补充协议，国网东江水电厂同意原告将长沙市井奎路91号房屋出租给被告吃湘喝辣公司，期限为2018年10月1日起至2023年9月30日。2018年9月30日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《东联食府及其附属设施租赁合同》，约定甲方将位于长沙市联食府，面积为473.19平方米）及雨花区井湾路346号阳光在线花苑紫东阁（六套附属房屋，面积为286.11平方米）出租给乙方；租赁期限为5年，自2018年10月1日至2023年9月30日止；第1年租金为688000元，在2018年10月5日前支付半年租金344000元，在2019年4月5日前支付下半年租金344000元；第2年租金为722400元，在2019年10月5日前支付361200元，自2020年4月5日前支付361200元……；在签订本合同的同时，乙方应向甲方支付房屋租赁押金（履约保证金）300000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用以及乙方应当承担的违约金和（或）赔偿金外，剩余部分如数无息返还给乙方；乙方拖欠房屋租金、租赁押金等费用超过30天的，甲方有权书面通知乙方解除本合同；乙方逾期向甲方支付房屋租金等费用的，违约方每逾期一日按照房屋月租金的5%向守约方支付违约金；违约方逾期履行期限达到合同解除条件，且权利方解除合同的，违约方应按照房屋月租金的10%标准向守约方支付违约金，并承担约定的赔偿责任；若乙方违反本合同或中途擅自退租的（不可抗力原因除外），乙方无权要求返还房屋租赁押金，并应向甲方支付房屋月租金的10%违约金及赔偿原告所受到的其他全部经济损失；租期届满或本合同因任何原因提前解除之日起5日内，乙方应将租赁房屋及设施设备完好交还原告；本合同自双方法定代表人（负责人）或其授权代表签署并加盖双方公章或合同专用章之日起生效；合同签订日期以双方中最后一方签署并加盖公章或合同专用章的日期为准。原告及被告吃湘喝辣公司的法定代表人在租赁合同的签署页签署了姓名，并加盖公司公章，但均未写明签署日期。在租赁合同的首页打印了签订日期为2018年9月30日。合同签订后，被告吃湘喝辣公司使用租赁房屋经营酒店。原告收到了被告吃湘喝辣公司支付的押金300000元。2019年6月18日，原告向被告吃湘喝辣公司出具《告知函》，载明双方签订的《东联食府及其附属设施租赁合同》已生效，因被告吃湘喝辣公司拖延租金9个月，故限期被告吃湘喝辣公司在2019年6月30日前支付拖欠租金。被告陈卫宁在该函件上签署姓名。2019年6月28日，案外人长沙市开福区益街坊食府（登记为个体工商户，经营者是被告陈卫宁）向原告转账支付了50000元，并备注用途为：井湾店房屋（1个月）。2019年10月10日，原告委托湖南金州律师事务所向被告吃湘喝辣公司邮寄《律师函》，要求被告吃湘喝辣公司在收到函件之日起10日内支付欠付租金999200元。运单信息显示该份函件于2019年10月12日被签收。2020年1月17日，湖南金州律师事务所向原告开具律师费发票600000元。2019年12月31日，被告吃湘喝辣公司向原告出具《停业申请》，载明因租赁房屋与周边店铺相比较高，停车困难，近几年市场经济整体下行，餐饮行列竞争激烈，及原材料物价上涨，人力成本增高等原因，且被告吃湘喝辣公司法定代表人陈卫宁身患重病等原因造成连续严重亏损，无力支撑餐厅继续经营，故申请于2019年12月31日起正式停业。另查明：被告吃湘喝辣公司成立于2011年4月28日，曾用名为长沙市雨花区金事利酒店管理服务有限公司，原注册资本为3万元，股东为被告陈卫宁、陈府，二人各出资15000元。2015年1月13日，被告陈卫宁、陈府召开股东会议并形成纪要，将注册资本由3万元增加到1000万元，实收资本3万元不变，其中被告陈卫宁增资498.5万元，被告陈府增资498.5万元，出资时间为2020年4月22日。2015年1月15日，长沙市雨花区金事利酒店管理服务有限公司进行了注册资本变更登记，增加注册资本997万元，两被告各出资500万元。2016年9月28日，长沙市雨花区金事利酒店管理服务有限公司更名为被告吃湘喝辣公司。2019年3月15日，被告陈卫宁、陈府及案外人陈桂泉召开股东会议并形成决议，同意被告陈府退出公司，吸收陈桂泉为公司新股东。同意被告陈府在出资的500万元股份中的50万元转让给陈桂泉，其他股东放弃优先购买权；同意陈府在公司出资的500万元股份中的450万元转让给被告陈卫宁；同意出资时间变更为2061年4月26日。同日，被告陈府分别与被告陈卫宁及陈桂泉签订了《股权转让协议》，被告陈府将其在被告吃湘喝辣公司出资的500万元股份中的450万元转让给被告陈卫宁，将另外50万元股份转让给陈桂泉。2019年3月15日，被告吃湘喝辣公司完成了股权变更登记，变更后为被告陈卫宁出资950万元，陈桂泉出资50万元。再查明：被告吃湘喝辣公司名下银行账户43×××45在2018年1月1日至2019年12月30日期间，向被告陈卫宁个人账户转出400余万元，备注用途为配送款、门店备用金等；收被告陈卫宁银行转账300余万元；收被告陈府银行转账40000余元。本案经由本院主持调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，本案争议焦点主要在于：一、《东联食府及其附属设施租赁合同》的效力及解除问题；二、被告吃湘喝辣公司应承担的责任；三、被告陈卫宁、陈府是否应当承担责任。一、关于《东联食府及其附属设施租赁合同》的效力及解除问题。原告与被告吃湘喝辣公司签订《东联食府及其附属设施租赁合同》，合同首页已经载明签订日期为2018年9月30日，合同内容具备了租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、违约责任等主要条款，足以认定双方就租赁案涉房屋事宜达成了一致，未签署日期不影响合同依法成立。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，登记备案手续不属于房屋租赁合同的生效要件，本案双方当事人亦未就此达成特殊约定，故《东联食府及其附属设施租赁合同》未办理登记备案手续不影响合同生效，该合同应自成立之日即2018年9月30日起生效。《东联食府及其附属设施租赁合同》约定的租赁房屋均办理了产权登记，不属于违章建筑，故被告吃湘喝辣公司、陈卫宁、陈府关于涉案房屋属于违章建筑、合同应属无效的抗辩意见与事实不符，本院不予采纳。被告吃湘喝辣公司长期未支付租金，已经符合合同约定的解除条件，其于2019年12月31日向原告出具的《停业申请》已明确表示不再履行合同，故原告主张解除合同具有事实和法律依据，本院予以支持。二、被告吃湘喝辣公司应承担的责任。合同解除后，被告吃湘喝辣公司应当依照合同的约定，于合同解除之日起5日内腾空并将租赁房屋及设施设备完好交付给原告。被告吃湘喝辣公司从2018年10月至2019年12月（共计15个月）期间占有、使用案涉房屋，应支付租金868600元（688000元+722400元÷12个月×3个月=868600元），抵扣已经支付的租金50000元，被告吃湘喝辣公司还应向原告支付房屋租金818600元。原告按照被告吃湘喝辣公司欠付租金818600元的30%计算违约金为245580元，符合法律规定，本院予以支持。关于房屋租赁押金30万元，因被告吃湘喝辣公司拖欠租金且中途擅自退租的违约行为导致合同解除，故原告依照合同约定可不予退还上述押金。《东联食府及其附属设施租赁合同》并未约定律师费，故原告主张由被告吃湘喝辣公司承担律师费60000元及，没有事实依据，本院不予支持。三、关于被告陈卫宁、陈府是否应当承担责任。被告吃湘喝辣公司在2018年1月1日至2019年12月30日期间与被告陈卫宁的银行账户存在频繁的资金往来，而被告吃湘喝辣公司、陈卫宁未对此进行举证说明或作出合理解释。故本院认为被告陈卫宁与被告吃湘喝辣公司存在财产混同的情形，根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定，被告陈卫宁应当对被告吃湘喝辣公司的债务承担连带清偿责任。被告陈府于2019年3月15日转让股权时，出资期限2020年4月22日尚未届满，其将股权转让给陈桂泉和被告陈卫宁不属于未履行或未全面履行出资义务即转让股权的情形，故被告陈府不再负有继续出资的义务，无需在未缴出资范围内对被告吃湘喝辣公司的债务承担补充赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条第二款、第九十四条第二项、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告资兴市东电实业开发有限责任公司与被告湖南吃湘喝辣餐饮文化有限公司于2018年9月30日签订的《东联食府及其附属设施租赁合同》；二、被告湖南吃湘喝辣餐饮文化有限公司于本判决生效之日起五日内将位于长沙市雨花区房屋以及房屋设施设备腾空并交付给原告资兴市东电实业开发有限责任公司；三、被告湖南吃湘喝辣餐饮文化有限公司于本判决生效之日起五日内向原告资兴市东电实业开发有限责任公司支付租金818600元；四、被告湖南吃湘喝辣餐饮文化有限公司于本判决生效之日起五日内向原告资兴市东电实业开发有限责任公司支付违约金245580元；五、原告资兴市东电实业开发有限责任公司不予退还被告湖南吃湘喝辣餐饮文化有限公司支付的押金300000元；六、被告陈卫宁对被告湖南吃湘喝辣餐饮文化有限公司的第三、四项债务承担连带清偿责任；七、驳回原告资兴市东电实业开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14918元，诉讼保全费5000元，诉讼保全保险费1124.18元，共计21042.18元，由被告湖南吃湘喝辣餐饮文化有限公司、陈卫宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  胡 涵人民陪审员  石美玉人民陪审员  罗建湘二〇二〇年七月十三日法官助理章梓良书记员段娟附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国公司法》第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。