湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初3212号原告：郴州中凯酒店管理有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区国庆南路89号湘南国际物流园管委会办公室5楼514室。法定代表人：李震伟，总经理。委托诉讼代理人：喻锋林，湖南联合创业律师事务所律师。被告：中京地产实业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区中意一路66号亚商国际B栋1743房。法定代表人：谢**。委托诉讼代理人：齐向潮，湖南天戈律师事务所律师。被告：中京地产实业有限公司郴州分公司，住所地湖南省郴州市北湖区国庆南路89号。负责人：周嘉豪。被告：郴州中京地产有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区郴州大道与郴江路交汇处西南角中京1号C-1-1/-2。法定代表人：谢**。委托诉讼代理人：齐向潮，湖南天戈律师事务所律师。原告郴州中凯酒店管理有限公司（以下简称原告）诉被告中京地产实业有限公司、中京地产实业有限公司郴州分公司、郴州中京地产有限公司合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人李震伟及其委托诉讼代理人喻锋林，被告中京地产实业有限公司、郴州中京地产有限公司的共同委托诉讼代理人齐向潮到庭参加诉讼。被告中京地产实业有限公司郴州分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告合同关系解除；2、判令被告方双倍返还原告定金2000000元；3、判令被告承担律师费100000元和保全担保保险费1680元；4、判令各被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2019年1月18日，原被告双方在长沙市签订《关于郴州中京一号房地产开发项目的房屋订购合同》（以下简称《房屋订购合同》），拟订购郴州市地产开发项目--梨树山坝下组城中村改造项目Ｃ-1-1和Ｃ-1-2地块开发的酒店房屋及地下停车库，合同自双方盖章即生效。合同约定了原告于合同生效十个工作日内支付被告定金1000000元用于购买本项目开发的酒店房屋。本房屋订购合同的前提建立在：2019年1月18日凌鑫宇作为乙方和被告一、被告二、周嘉豪、谢**等作为共同甲方签订《关于中京地产实业有限公司郴州分公司和郴州市地产开发项目的托管合同》，中京地产实业有限公司注册成立全资子公司——郴州中京地产有限公司，约定由“甲方”（被告方）负责最迟在2019年5月17日前由郴州中京地产有限公司摘牌位于郴州拐角地块开发“中京一号”房地产项目。凌鑫宇作为实际控制委托武岚、饶奕邦二人出资设立了郴州中凯酒店管理有限公司作为《房屋订购合同》的主体。《房屋订购合同》约定原告向被告订购“中京一号”房地产项目中的酒店房屋一栋约10000平米的地下车位50-60个，原告于2019年1月26日向郴州中京地产有限公司支付购房定金1000000元，并由郴州市中京地产有限公司向原告方出具财务收据。现被告方不可能按合同约定在2021年1月17日前将该项目竣工交付原告使用，故被告在事实上根本违约且不可能实现《房屋订购合同》按期向原告支付房屋等目的。原告方已致函被告要求其于2020年3月31日前双倍返还定金2000000元，并承担已付定金的月利率2%的利息及其他直接和间接经济损失。但被告收函后至今不予答复且不依约履行合同。综上，原告为维护自身合法权益，现根据相关法律规定依法提起诉讼，望判如所请。被告中京地产实业有限公司、郴州中京地产有限公司辩称：本案原告起诉状中的住所地与登记地不符，原告对该房屋现已退租，也未在现登记地办公，故本案原告住所地不明。原告起诉状中陈述，凌鑫宇是订购公司项目公司实际控制人，且作为控制人委托二人实际出资成立郴州中京地产有限公司，但法庭不采纳追加凌鑫宇参与诉讼。《房屋订购合同》是无效合同，无效合同返还1000000元可以，但返还主体是项目公司，与甲方一、二无关。项目公司由凌鑫宇实际管理，若凌鑫宇不参与，故本案诉讼当事人主体存在问题。导致《房屋订购合同》无效的主要责任是原告方的实际控制人凌鑫宇，原告的损失及想法诉讼费应当由其自行承担。被告中京地产实业有限公司郴州分公司无述称。经审理查明：2019年1月18日，被告中京地产实业有限公司（甲方一）、中京地产实业有限公司郴州分公司（甲方二）、郴州中京地产有限公司（甲方三、出卖人、项目公司）与原告（乙方、买受人、暂定名，以工商注册为准）签订《关于郴州市地产开发项目的房屋订购合同》，约定：甲方二于2014年9月17日与湘南国际物流园管委会签订《关于梨树山坝下组城中村改造项目合作协议书》，拟投资对郴州拐角地块实行棚改（城中村改造）并开发“中京一号”房地产项目，乙方拟在本项目中订购酒店房屋一栋约10000平方米和酒店房屋的地下室停车场车位50-60个；甲方（“项目公司”）按“《托管合同》第8.1.3款”确定的单价（包括车库）首次开盘价的80%将本酒店房屋出售给乙方；第四条4.1款规定，本合同生效后十个工作日内，《托管合同》生效后，乙方向甲方（“项目公司”共管账户）支付本合同定金1000000元；第五条5.1款规定，甲方应在本合同生效后24个月内将竣工房屋交付乙方使用。合同还对其他事项进行了约定。同日，被告中京地产实业有限公司（甲方一）、被告中京地产实业有限公司郴州分公司（甲方二）、谢**（甲方三）、周嘉豪（甲方四）与凌鑫宇（乙方）、湖南中凯投资控股集团有限公司（乙方担保方）以及被告郴州中京地产有限公司（丙方、项目公司）签订《关于中京地产实业有限公司郴州分公司和郴州市地产开发项目的托管合同》，对项目概况、项目资金筹措、托管工作的主要原则、托管权限、主要托管工作、托管费用及支付、工程管理、房屋销售管理、财务管理、项目开发进度计划、各方权利和义务、合同的修改、变更和解除、违约责任、争议的解决、合同附件等事项进行了约定。其中包括如下约定：1、甲方二于2014年9月17日与湘南国际物流园管委会签订《关于梨树山坝下组城中村改造项目合作协议书》，拟投资对郴州拐角地块实行棚改（城中村改造）并开发“中京一号”房地产项目，甲方一致同意将“项目公司”（即郴州中京地产有限公司）和“本项目”（即郴州市地产开发项目--梨树山坝下组城中村改造项目Ｃ-1-1和Ｃ-1-2地块的开发）托管给乙方；2、甲方完成委托管理相关前期工作，乙方向“项目公司”出借人民币共计50000000元，进入“项目公司”共管账户，仅用于本项目开发建设（包括土地摘牌地价款及税费等）。2019年1月25日，原告经郴州市工商行政管理局北湖分局登记成立。同日，案外人武岚向郴州中京地产有限公司转账汇款支付1000000元，个人跨行汇款汇出回单的附言栏载明“代郴州中凯酒店管理有限公司付《郴州中京一号房屋订购合同》定金”。2019年1月26日，郴州中京地产有限公司向原告出具收款收据。后原告称被告方负责涉案项目土地挂牌摘牌未能按计划进行，被告事实上不可能按定金合同项原告交付房屋，遂提出本案诉讼。另查明:1、原告的股东武岚、饶奕邦分别受凌鑫宇委托，代持原告90%和10%的股权。2、2020年3月24日，原告致函三被告及谢**、周家豪，要求对方双倍返还定金2000000元及定金利息和损失。3、2020年4月9日，原告与湖南联合创业律师事务所签订《委托代理合同》，约定湖南联合创业律师事务所受原告委托代理本案，由原告支付律师费100000元，先支付30000元前期费用，剩余部分于终审判决生效后3日内支付完毕。2020年4月14日，原告通过湖南美洲湾物业发展有限公司代为向湖南联合创业律师事务所支付律师代理费30000元。5、原告在本案诉讼过程因申请财产保全，由华安财产保险股份有限公司湖南分公司提供担保，因此支付保全担保保险费1680元。6、凌鑫宇已就前述项目托管合同争议向本院另案提起诉讼[案号为(2020)湘0111民初3211号]，现正在审理过程中。以上事实，有《关于郴州市地产开发项目的房屋订购合同》、《关于中京地产实业有限公司郴州分公司和郴州市地产开发项目的托管合同》，个人跨行汇款汇出回单、收款收据、工作联系函，《委托代理合同》和律师费发票，以及原、被告的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为：一、关于合同效力的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期、并取得商品房预售许可证明。本案中，原告与被告中京地产实业有限公司、中京地产实业有限公司郴州分公司、郴州中京地产有限公司于2019年1月18日签订的《关于郴州市地产开发项目的房屋订购合同》，虽系双方真实意思表示，但双方在签订《房屋订购合同》时，被告方并未取得房屋预售的条件，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定，本院认为原、被告双方之间签订的《房屋订购合同》，因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。二、关于返还定金的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，原、被告双方签订的《房屋订购合同》为无效合同，依据前述法律规定，被告郴州中京地产有限公司应当向原告返还实际交付的定金1000000元。被告中京地产实业有限公司、中京地产实业有限公司郴州分公司虽系合同当事人，但未实际收取款项，不应承担返还定金的责任。故原告要求被告郴州中京地产有限公司返还定金1000000元的诉讼请求，本院支持；对超出部分诉讼请求，本院不予支持。被告郴州中京地产有限公司称，根据托管合同，原告的实际控制人凌鑫宇应参加诉讼并承担责任，本院认为，即使凌鑫宇依据托管合同实际对郴州中京地产有限公司进行了管理，其法律后果依法应由委托人郴州中京地产有限公司承担，故凌鑫宇不须参加本案诉讼且不应在本案中直接承担责任。三、关于律师费、保全担保保险费的问题。本院认为，本案合同无效，原、被告双方均有过错，应各自承担自己的损失。故原告主张要求被告方承担律师费100000元及保全担保保险费1680元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郴州中京地产有限公司于本判决生效之日起7日内返还原告郴州中凯酒店管理有限公司定金1000000元；二、驳回原告郴州中凯酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11800元（已按简易程序减半收取），保全费5000元，共计16800元，由原告郴州中凯酒店管理有限公司和被告郴州中京地产有限公司各负担8400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  宋正阳二〇二〇年六月七日法官助理彭傲书记员刘鑫婕附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。