铁岭市银州区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1202民初441号原告：张硕，男，1987年11月12日出生，汉族，住址铁岭市银州区。委托代理人：杨屹楠，系辽宁富洲律师事务所律师。代理权限：立案，提出诉讼请求，提出回避申请，收集提供证据，进行辩论，承认，放弃，变更诉讼请求，调解，和解，代收法律文书。被告：康丽，女，1981年6月26日出生，汉族，住址铁岭市银州区。委托代理人：宫妍红，系辽宁永盟律师事务所律师。代理权限：立案，提出诉讼请求，提出回避申请，收集提供证据，进行辩论，承认，放弃，变更诉讼请求，调解，和解，代收法律文书。原告张硕与被告康丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理，依法适用简易程序于2020年4月27日公开开庭进行了审理，原告张硕及委托代理人杨屹楠，被告康丽及委托代理人宫妍红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2020年1月13日，原、被告双方在房屋中介铁岭领家不动产签订《房屋买卖合同》，合同中约定被告应于2020年1月17日前为原告办理更名手续。双方签订该合同之日，原告向被告支付定金7000元；原告向铁岭领家不动产支付中介费2000元。但被告却未在约定日期前为原告办理更名手续。依照原、被告双方签订的合同，被告未在约定时间前办理更名手续已构成违约，应向原告双倍返还定金，并且承担原告向铁岭领家不动产支付的中介费。原告因被告未能如约办理更名手续，导致房屋买卖合同无法履行，没有居住场所，只得另租赁其他房屋居住，故在2020年1月30日租赁铁岭市岭东街御点江山A17-4-202室，租赁期限6个月，租费4500元。另原告聘请律师支出律师费2000元。被告应依《合同法》相关规定，承担因自身违约而给原告造成的一切经济损失。原告以被告违约起诉至贵院，请求：1、判令原、被告解除《房屋买卖合同》；2、判令被告依约向原告返还双倍定金14000元；3、判令被告向原告赔偿损失4500元；4、判令被告依约承担中介费2000元；5、判令被告依约承担律师费2000元；6.判令被告承担本案诉讼费用。被告辩称：《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《合同法》第52条第5项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。涉案房屋因开发公司原因没有办理房屋权属证书，无产权证书的房屋买卖合同违反国家相关法律规定，属无效合同。此外，“直更名”是一种偷逃税费行为，法律不允许。合同无效，不存在解除合同说法。被告没有隐瞒房屋没有产权证，无过错，不存在双倍返还法律责任，同意返还7000元定金。租赁房屋是原告自身行为，与被告无关，房屋租金应当由原告自行承担。房屋中介存在缔约过失责任，应当追加中介公司作为被告，由其赔偿原告中介费。律师费是原告自身消费，要求被告承担没有依据。在原告起诉前，被告已明确表示同意返还定金7000元，但原告没有考虑本案的实际情况恶意诉讼，因此诉讼费由原告自行承担。对原告举示证据的审核认定：1、出示房屋买卖合同（证明原、被告双方买卖房屋关系成立。依据买卖合同约定，被告应承担相关的诉讼请求）。被告认为该房屋买卖合同是无效合同，因为双方签订买卖合同时，原告明知该房屋未办理房屋产权证，而且双方所提到2020年1月17日办理更名手续，不是到房产局更名，而是到开发商去更名。房屋无法办理更名，不是被告不配合，是开发公司不同意。被告没有违约行为，不存在双倍返还，只同意返还7000元。2、出示收条（证明原告向被告支付定金7000元）。被告没有异议，收原告7000元定金，同意返还。3、出示中介收款收据（证明原告交纳中介费用2000元）。被告认为中介费交给中介公司，应该由中介公司承担返还责任。4、出示律师代理费收据（证明原告支付律师代理费2000元）。被告认为律师费是当事人的自行费用，应该由原告自己承担。经审核，本院对上述证据的真实性予以采信，能够形成证据链条，予以认定。5、出示房屋租赁协议（证明原告发生房屋租赁费4500元）。被告认为真实性无法确认，是原告自行发生的费用，应该由原告自行承担。当时已经跟原告讲明了，诉争房屋3月16日到租期，即使交易成功，也要在3月16日之后交房。经审核，本院认为该证据与本案无关联性，不予认定。对被告举示证据的审核认定：1、出示与中介公司的微信截图（证明在卖房屋之前，被告咨询过中介该房屋是否能卖，中介答复可以销售房屋，因此被告方没有过错）。原告认为房屋中介是被告自行找的，并不是原告找的。从该份对话中不能反映出中介方给被告的答复是能卖或者不能卖。被告是房屋的所有权人，在出卖该房屋时，应保证房屋所有权没有瑕疵。被告自行承担是否能更名的责任。被告在不知道自己的房屋是否能出卖的情况下，就与原告签订买卖合同，就应该承担违约责任。经审核，本院认为该证据没有表明中介告知原告涉案房屋可以办理更名，没有起到证明作用，对该证据不予认定。经当事人陈述，举证、质证和本院查明认证，确认如下法律事实：2020年1月13日，原告、被告及房屋中介铁岭市银州区领家房屋咨询服务部签订房屋买卖及居间合同，原告购买被告坐落于铁岭市银州区（建筑面积约41.4平方米）房屋，总价款137000元。签订合同时原、被告均知悉涉案房屋未办理产权证。当日，原告向被告交付定金7000元，向铁岭市银州区领家房屋咨询服务部支付中介费2000元。原、被告约定于2020年1月17日前办理更名手续，即到开发商处办理“直更名”。因开发商不配合“直更名”，更名手续至今未办理。另，签订合同时涉案房屋处于出租状态，原、被告口头约定于2020年3月16日租赁期满后交付房屋。另原告聘请律师支付律师费2000元。本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项未依法登记领取权属证书的房屋不得转让之规定，在性质上属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定，未取得权属证书不应作为房屋买卖合同无效的法律依据。原、被告签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，合同的主要内容不违反法律的效力性强制性规定，合法有效。因开发商不配合办理“直更名”，致“直更名”条款无法履行，合同目的无法实现，原告要求解除合同，本院应予支持。原、被告约定房屋“直更名”，系为案外人开发商设定义务，合同目的无法实现之原因，原、被告均有过错，应当各自承担相应的责任，故原告要求被告双倍返还定金，本院不予支持，被告同意返还定金7000元，本院予以确认。原告租赁房屋时间在合同约定交付房屋时间之前，房屋租金非本案相关损失，故原告要求被告赔偿其房屋租赁租金4500元，本院不予支持。原告要求被告赔偿其支出的中介费，因系原告与房屋中介之间的居间合同范畴，原告向被告主张返还理由不充分，本院不予支持。原告支出的律师费，系因自身需要而支付，且并未在合同中事先约定，故原告要求被告赔偿其律师费2000元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项（有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定）、《若干问题的司法解释（二）》第十四条（合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定）、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项（有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的）、第九十七条（合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失）、第一百二十条（当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任）、之规定，判决如下：一、解除原告张硕与被告康丽之间的房屋买卖合同。二、被告康丽于本判决生效之日起10日内，返还原告张硕定金7000元。三、驳回原告其他诉讼请求。逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定执行。案件受理费362.5元（原告预交），减半收取181元，由被告康丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。上诉人在递交上诉状次日起七日内交纳上诉费，逾期交纳，按撤回上诉处理。审判员  巩明二〇二〇年四月二十八日法官助理韩亮书记员杨航