湖南省湘阴县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0624民初242号原告（反诉被告）：胡杰，男，1981年6月27日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：纪岳森（特别授权），湖南惠风律师事务所律师。被告（反诉原告）：李小安，男，1972月10月8日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：刘硕儒（特别授权），湖南金州律师事务所律师。原告（反诉被告）胡杰与被告（反诉原告）李小安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡杰及委托诉讼代理人纪岳森，被告（反诉原告）李小安及委托诉讼代理人刘硕儒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡杰向本院提出以下诉讼请求：1、被告向其赔偿各项经济损失共计714516.04元；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年10月5日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于湘阴县狄家垄属于被告的房屋租赁给原告从事餐饮服务行业，租赁期限为五年，租金为每年3万元人民币。合同签订后，原告又投入装修改造资金共220050元，并购买了与餐饮相关的设施共计210000元。其中协议第六条第二项约定：“房屋如遇政府拆迁补偿与乙方无关（如乙方装修产生的费用可申请装修赔偿，由乙方自主申请向政府补偿，其他与乙方无关）。”现租赁合同未到期，合同标的房屋已经由政府征收拆迁，因原告不是房屋所有权人无法直接向政府主张权利，而政府的拆迁款已经支付给了被告，但被告尚未支付给原告。此外，因房屋租赁合同提前解除造成了乙方的员工解散费、广告费、器材设施折旧费等损失达到360000元，故请求法院判如所请。被告（反诉原告）李小安辩称，一、被答辩人违约在先，主张的房屋征收装修补偿款不应得到支持。胡杰在合同签订后仅支付了第一年的租金，李小安多次催告交租，其仍然恶意拖欠至今，已构成根本违约。其根本违约行为已经导致了其在涉案房屋的装修装饰残值在法律上已经不受保护，其应当自行承担损失。二、被答辩人主张的营业损失没有事实和法律依据。首先，李小安没有因为涉案房屋征收而提前与胡杰解除合同，或者采取不正当措施来阻止胡杰营业；其次，涉案房屋只是完成了初步的征收，但何时拆迁政府部门尚未明确决定，目前征收区域内所有房屋的原权利人仍然有管理权和使用权，政府部门也不会禁止胡杰的正常经营；最后，胡杰在征收前就已经关门歇业，结合胡杰因经营不善导致无法按时交租的事实，胡杰主张的营业损失李小安没有任何过错，也与涉案房屋是否征收无关。综上，请求依法驳回胡杰的诉讼请求。被告（反诉原告）李小安向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除反诉原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令反诉被告立即支付拖欠的房租42500元（自2018年10月6日至2020年3月5日）；3、由反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年10月5日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁合同》。合同签订后，反诉被告仅陆续付清了第一年度的租金，之后再未支付。反诉原告曾多次要求支付租金，反诉被告均以生意不好，开支过大导致资金紧张为由请求暂缓交租，反诉原告出于对其的信任同意暂缓。2019年3月起，反诉原告再次请求反诉被告支付租金，但被告一直未予清偿。请求法院依法支持。原告（反诉被告）胡杰辩称,一、2018年12月22日，李小安已经与湘阴县拆迁办签定了拆迁协议，在签订协议之前，涉案房屋周边道路及设施设备已使胡杰无法经营。二、李小安以签单的形式在胡杰的门店进行消费，目前尚欠9000余元消费款，据《合同法》相关规定，同类债权债务可以相抵。三、胡杰并未根本违约，在反诉状中李小安也认可胡杰暂缓交租。综上，因李小安房屋拆迁导致胡杰无法继续经营，使胡杰没有继续租赁的客观条件，请求法院依法驳回李小安的全部反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月5日，李小安（甲方）与胡杰（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定李小安将位于湘阴县狄家垄属于被告的房屋一楼、二楼、停车场和菜地，租赁给胡杰从事餐饮服务行业，租赁期限为五年，年租金为30000元，租金一年一付，并在第五条第2点约定：因政策性原因导致乙方不能继续使用该房屋的，租金按实际使用时间计算，多退少补。第六条第2点约定：房屋如遇政府拆迁补偿与乙方无关，（如乙方装修产生的费用可申请的装修赔偿由乙方自主向政府申请补偿，其他与乙方无关）。合同签订后，胡杰对案涉租赁物在原有装饰装修的基础上进行了部分装饰装修，在取得“牛记牛庄”营业执照后开始经营餐馆。胡杰在签订合同后陆续向李小安缴纳租金共计31800元。2018年12月22日，湘阴县征地拆迁办公室拟对涉案租赁物在内的房屋实施拆迁，被告李小安作为被拆迁人与拆迁人湘阴县征地拆迁办公室签订《拆迁补偿协议书》，协议约定了应当支付给被告的各项费用，经测量核算被拆迁人李小安补偿总金额为3489926元，具体到本案涉诉费用包括：（一）房屋拆迁补偿金额2276947元；（二）附属设施及青苗补偿金额122954元；（三）搬家费6300元；（四）办证费8000元。被告李小安应当在2018年12月31日前将案涉租赁物内可移动资产自行搬迁。《拆迁补偿协议书》签订后，被告李小安于2018年9月告知原告胡杰拆迁事宜，但双方均未就合同是否解除等事宜进行协商。后胡杰继续经营餐馆至2019年10月7日并占用至今。2020年3月31日，原、被告在法庭审理过程中均同意解除双方在2017年10月5日签订的房屋租赁合同。庭审后胡杰向本院申请对其承租的“湘阴县牛记牛庄”装饰装修及设施设备的价值进行评估，本院依法委托湖南三权价格评估咨询有限公司（以下简称三权公司）对胡杰承租的“湘阴县牛记牛庄”装饰装修及设施设备进行估价。2020年6月5日，三权公司出具的湘三权评字［2020］057号《价格评估报告书》载明，所有装饰装修约六成新；设施设备成新率50-80%不等，李小安名下的房屋一、二楼及前面停车场的装饰装修（含设施）评估值为113662元。另，一、李小安在将案涉租赁物出租给胡杰前已用于经营农家乐，存在一定装饰装修；二、胡杰仅支付31800元租金，在征得李小安同意后，暂缓交租至今；三、李小安于2019年7月已向湘阴县拆迁办领取全部拆迁补偿费。四、截止起诉之日，李小安的房屋仍没有被拆迁办拆除；五、2020年4月27日，胡杰申请追加湘阴县征地拆件办公室为共同被告，本院依法裁定驳回其申请。本院认为，本案的争议焦点在于：一、胡杰在承租后，对案涉租赁物进行装饰装修的价值如何计算，胡杰基于《房屋租赁合同》约定的补偿款能否得到支持；二、胡杰主张营业损失有无依据；三、李小安主张胡杰欠付的房租如何计算。关于合同的解除，因原、被告于庭审中均表明同意解除租赁合同，本院对李小安主张解除原、被告之间的租赁合同予以支持。关于装饰装修费用的实际支出和装修补偿款归属问题，本院作出如下分析：第一，《价格评估报告书》中所得出的总评估价113662元所依据的评估方式和评估基准既符合当地装修市场标准，也符合案涉租赁物实际情况，本院依法组织原、被告双方对评估报告进行质证后，原被告对评估结论虽有一定程度争议，但不能否定评估结论的真实性和科学性，评估机构出具的评估结果可作为本案依据使用，本院确认原告胡杰对案涉租赁物的装饰装修价值为113662元。因李小安的房屋之前就经营农家乐，胡杰在此基础上进行了部分翻新和装饰装修，胡杰要求按《拆迁补偿协议书》上确定的全部装修补偿款获得装修补偿没有依据，本院不予支持；第二，被告李小安与湘阴县拆迁办签订《拆迁补偿协议书》的时间处于《房屋租赁合同》约定的租期内，据《房屋租赁合同》第六条第二项约定：“房屋如遇政府拆迁补偿与乙方无关，（如乙方装修产生的费用可申请的装修赔偿由乙方自主向政府申请赔偿…）”，现该项装饰装修款已被李小安领取，胡杰有权向李小安主张装修补偿款（自行装修部分）。关于营业损失，胡杰主张案涉租赁物因政府拆迁行为，其经营的“牛记牛庄”无法继续正常经营，请求李小安对此承担营业损失。首先，胡杰的主张停产停业损失不属于《房屋租赁合同》约定的内容；其次，胡杰提供的证据无法证明拆迁行为影响了“牛记牛庄”正常经营；最后，李小安和湘阴县拆迁办自拆迁协议签订以来所采取的措施并未使“牛记牛庄”经营受限，胡杰经营的餐馆也并未实际停产停业。胡杰主动遣散员工，关门停业等行为系正常经营风险，停业后果由其自行承担，故本院对此不予支持。关于房屋租金，李小安主张胡杰向其支付自2018年10月6日至2020年3月5日的拖欠租金42500元，胡杰辩称李小安多次在其经营店内以签单的形式消费，且李小安自认有签单消费，租金应与签单消费的金额进行抵销，但胡杰未能提交票据和签单记录证实其主张，对此本院不予支持，胡杰可以另案主张。据李小安提供的微信转账记录和庭审中自认已付租金，本院确认原告胡杰已付租金31800元。年租金的支付时间以《房屋租赁合同》约定的签订时间为准，即2017年10月5日，故原告胡杰欠付租金起算时间为2018年10月27日，截至2020年3月5日欠付租金为40667元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除胡杰与李小安之间于2017年10月5日签订的《房屋租赁合同》；二、限李小安自本判决生效之日起十日内向胡杰支付装修补偿款113662元；三、限胡杰自本判决生效之日起十日内向李小安支付租金40667元；（上述二、三项相互抵销后，李小安还应支付胡杰72995元）四、驳回胡杰其他诉讼请求；五、驳回李小安其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10945元，减半收取5472.5元，保全费4270元，鉴定评估费4500元，反诉费431元，共计14673.5元，由胡杰承担12515元，李小安承担2158.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 员  李拥军二〇二〇年六月十七日法官助理邓连科代理书记员  徐 颖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯旅行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。