上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初2226号原告：徐善忠，男，1953年12月9日出生，汉族，住上海市闵行区。原告：卢龙英，女，1955年1月18日出生，汉族，住上海市闵行区。二原告共同的委托诉讼代理人：蒋中清，上海申融律师事务所律师。被告：李东兰，女，1949年11月12日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区，现住上海市闵行区。原告徐善忠、卢龙英与被告李东兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理，依法适用简易程序审理于2020年3月23日公开开庭审理。原告徐善忠、卢龙英及其委托诉讼代理人蒋中清，被告李东兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐善忠、卢龙英向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原被告间的出售转让合同；2.判令被告将上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至两原告名下；3.判令被告承担违约金人民币(币种下同)36万元；4.本案诉讼费、保全费由法院依法裁决。事实与理由：原告一、原告二为夫妻关系。原告与被告经居间方介绍于2015年10月3日签署了《上海市区闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》，原告分三笔全额支付房款87万元整，被告于2016年1月20日将房屋实际交付给原告占有使用，原告将涉案房屋装修入住至今。该房屋为动迁安置房，目前已经符合房屋交易过户时间。经查询得知，房屋尚未办理小产权证，因此需要案外人协助办理产权过户手续。经过原告和居间方屡次催告，被告明确告知原告及居间方拒绝履行合同，也不配合原告办理产权过户手续。被告的行为已经严重侵害到原告的合法权益，无奈提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告李东兰辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告与原告签订买卖协议时，将系争房屋的维修基金、物业管理费、商品房供应单、购房单、房屋销售合同资料都给了原告。当时系争房屋尚未办理小产证，被告也不知道需要将房屋产权先登记于被告名下。2018年的时候小区物业及业委会通知可以办理小产证，被告即去办理了。但是原告表示要将所有资料都交给原告，原告委托物业去办理，原告还交了400多元的费用。但因动迁协议被用于去办理其他房屋的产证，被告向原告表示要晚一个星期办理，但原告不同意，要求被告尽快办理。过了几天以后，原告表示其生病了。等到被告再去物业的时候，物业公司的工作人员表示原告已经把交的400多元拿回去了。当时被告即表示把材料拿回去自己办理小产证，但所需的材料中少了配套商品房供应单原件。物业公司工作人员表示从未拿过办证材料，该供应单原件在哪里被告也不清楚。此后被告拿着供应单的复印件找了多家单位盖章，才将小产证办妥。2、小产证办妥以后，要求原告赔偿被告这部分损失，但是原告不予同意。同时因原告欠付物业管理费，物业公司找到被告，该费用原告也未能予以缴清，故被告未同意配合办理过户。经审理查明，2014年9月12日，被告李东兰户原位于杨树浦路XXX弄XXX号的房屋遇动迁，与拆迁人达成《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》，被安置人为被告李东兰等六人，李东兰户选择房屋产权调换，安置房屋为包括汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋在内的三套房屋。2014年11月16日，被告李东兰等人于《订房回执》上签字，确认购买包括汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋在内的三套房屋。2015年11月24日，上海杨浦置地有限公司等出具汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋的《配套商品房供应单》，购房人为被告李东兰。2015年10月3日，被告李东兰(出卖方、签约甲方)与原告徐善忠、卢龙英(购买方、签约乙方)签订《上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》一份，约定：甲方与上海市政府动迁所签署《动迁补偿协议》于2015年已取得上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室动迁配套商品房一套，并确定甲方已完成与该房屋开发商的交房手续，为该房屋的合法且唯一的所有权人。面积65.41平米(具体面积以产证为准)，该房屋暂未办理以甲方为权利人的《上海市房地产权证》。甲方持有该房屋的动迁协议；甲、乙双方经友好协商,，一致同意并约定该房屋转让价款为87万元，此价格系甲方到手价，包含房屋的维修基金(若有)、水、电、煤初装(若有)、有线电视初装(若有)以及办理以甲方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》所需要的费用和税费(但不包含因为甲方或者甲方家庭所产生的遗产税)。该房屋自带固定设备(含全部)、装饰(若有)等均包含在房屋转让价款内乙方无需另行支付；若在甲、乙双方签订本协议之日之前，甲方尚未办理进户手续，进户费用则由乙方承担，包含甲方办理产证百分之一契税则由乙方代为甲方支付；甲、乙双方约定，乙方将上述该房屋价款分期支付予甲方，乙方于2015年10月3日之前向甲方支付定金至5万元，乙方于2015年11月20日之前向甲方支付首付至60万元(内含定金5万元)，乙方于甲方办理进户手续拿到钥匙当日向甲方支付房款至87万元(内含首付款60万元)，甲方同时配合乙方共赴公证处办理公证手续；乙方于房屋交易限制期满后7日内，甲乙双方共同前往交易中心办理过户手续；在甲、乙签订本协议之日起、直至过户至乙方为产权人期间，乙方有权变更、减少、增加买受人，甲方无条件配合乙方和乙方指定的买受人重新签订出售转让协议，溢价部分由乙方支配并贬值风险均由乙方承担。乙方有权代表甲方和其买受人签定涉及本房的协议，并代收定金及其本房房款，甲方均认可并承担如果因为甲方违约造成乙方与乙方买受人约定的违约责任。乙方超出授权范围之外的责任由乙方自行承担一切后果；甲乙双方经友好协商，同意由乙方承担以乙方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》所需要的税费(包含甲方1%个税)。在根据国家政策有关规定允许该房屋上市交易国家政策限制期满前，甲方如若有遗产税则由甲方自行承担，再购入其它房产，造成乙方税收增加部分由甲方承担；甲方承诺该房屋办理产权交易前向房屋所在地的公安派出所机构办理原有的户口的迁出手续(若有)，否则甲方承担违约责任即每逾期一日向乙方支付总房价的千分之五违约金,直至户口迁出为止。在国家政策允许情况下,甲方同意乙方户口迁入该房屋；甲方承诺在相关机构通知甲方可以办理该房屋的《上海市房地产权证》的3个月内办理好此证并将产证原件交予乙方保管，甲方不得以任何理由拖延，每逾期一天将承担总房价款的千分之五的违约金，乙方将从尾款中扣除；甲方不得以产证办理向乙方索要任何费用，否则甲方将按第十二条承担违约责任；甲乙双方约定，按合同约定的交易方式，在有关规定允许该房屋上市交易限制期满后(甲方产权证办理完毕后)7个工作日内，甲、乙双方约定签订上海市房地局网络版商品房《上海市房地产买卖合同》后甲、乙双方进行该房屋的产权过户，收件收据由乙方领取并保管供乙方领取该房屋以乙方为权利人的新产证使用，甲乙双方无异议。若甲乙双方中任何一人未能按照上述条款履行本合同，将按第十二条承担违约责任；甲方及共同共有人同时声明产权人有权出售该房屋，已经得到相关权利人和共同共有人同意，同时承诺该房屋无债务抵押、司法查封、无产权纠纷,保证国家政策限制期满后按约定可以为乙方办理产权过户登记手续，否则由此产生的阻碍本合同履行，则由甲方按照本合同第十二条承担违约责任；甲方的产权证原件交由乙方保管，直至该房屋满足相关规定过户给乙方当日止，甲方不得对该房屋产权证进行挂失、补办。若甲方未经乙方同意单方面对该房屋产证进行挂失、补办造成乙方损失，则由甲方承担违约责任，并按本合同第十二条承担违约责任。该房屋符合规定可以上市交易后，甲方必须配合乙方办理该房屋交易相关审税、贷款事宜及过户办证手续，如可以上市交易日因甲方拖延超过7天，或者甲方进行一房二卖、抵押他人或者其它原因导致乙方不能顺利取得产权，严重损害乙方利益的，甲方需按本合同第十二条规定给予乙方赔偿,并附带赔偿第三方；甲、乙双方协商约定，该房屋毁损、灭失的风险自占有转移之日起转移给乙方；甲方须保证交房时与《上海市房屋买卖合同》附件中所列出该房屋内附属设施、设备均能正常使用；甲方应交付的包括但不限于该房屋所有钥匙和《征地拆迁补偿安置协议书》、收放相关资料、房屋面积测量资料、房屋交接书、住宅质量保证书、房屋使用说明书、业主手册、房屋维修合同、甲方已缴纳的房屋维修基金、物业管理费票据等相关资料；甲方须对该房屋各项费用包括但不限于水、电、煤气、物业管理、有线电视、电话宽带等费用进行结算；甲乙双方并至该房屋所属物业管理处办妥维修基金的更名手续、同时一并对水、电、煤气、电话宽带、有线电视、安保通讯系统的户名进行变更,更名费用由乙方承担;如因违约则该费用由违约方一并承担；如因交易限制期未满而无法办理上述户名变更手续，在乙方居住过渡期间，甲方须为乙方配合办理各项服务事宜及提供缴费的便利，乙方有权要求甲方配合乙方完成诸如此类生活问题；甲乙双方约定，该房屋的维修基金余额及甲方交房前已缴付或者所产生的一切费用都不予向乙方结算，均为甲方无偿转让给乙方，乙方无需另外支付费用；甲方未按规定履行以上义务的,则按下列约定承担违约责任，甲方逾期不办理相关房屋交接手续的，每逾期一天,则按该房屋转让总价款的千分之五支付违约金。甲方逾期不办理相关房屋交接手续超过15天的，乙方按照本合同第十二条向甲方追究违约责任；甲方承诺对所出售该房屋具有完全的所有权和完全的处分权，保证任何第三人不能对该房屋主张任何权利；如甲方隐瞒其对该房屋不具有完全处分权的事实，如具有权属纠纷、债权债务纠纷、优先购买纠纷等情况，导致该房屋交易限制期满后不能过户(产权变更登记)给乙方，甲方作为过错方将承担全部的缔约过失责任或者违约责任，违约责任见第十二条；如甲方隐瞒其对该房屋不具有完全处分权的事实而导致不能按时过户(产权变更登记)给乙方，但该房屋仍然有效地过户(产权变更登记)给乙方了，则甲方须承担给乙方在办理期间所造成的一切损失，若不能过户(产权变更登记)给乙方，则甲方作为过错方将承担全部的缔约过失责任或者违约责任，违约责任见第十二条；如本合同一方违反包括但不限于甲乙双方义务的所有违约行为，另一方有权依法采取针对违约方的一切行动以弥补其因违约方的违约行为所蒙受的损失；甲方反悔不出售(或者变相上涨房价)该房屋给乙方的，则甲方应按照反悔时该房屋市场价的两倍并于五个工作日内向乙方支付违约金并同时支付因为房价上涨给乙方带来的房价损失。甲方应返还乙方已经支付的房款及已付款的银行同期房贷利息，并同时承担高于乙方对该房屋装修费用两倍的补偿和利息；乙方反悔不购买该房屋，则乙方支付甲方所付房款不予退还；甲方须提供一切有关该房屋的材料、证明、合同文件给乙方，包括但不限于，如预售合同办理出来当日交予乙方，过户所需动迁协议原件、房屋分配单等等，不得以任何理由拖延交予一切有关该房屋的文件和事项。甲方不得将房屋设立任何抵押、其他租赁关系、不得迁入任何户口、不得再对该房屋进行任何权利上的处分。甲方有义务协助乙方办理有关该房屋的一切变更户名、过户手续。甲方有义务协助乙方处理在未过户期日常居住生活有关该房屋一切不便事宜。甲方不得因任何理由向乙方搪塞或者拒绝办理过户(产权变更登记)手续。甲方同意乙方将该房屋租售给第三人。甲方不得因该房屋市场价格的上涨而主张解除合同,不过户给乙方。甲方不得因该房屋市场价格的上涨而向乙方索求该房屋转让总价以外的费用作为补偿。甲方承诺无偿、按时办理好以自己为权利人的《上海市房地产权证》并于拿到证件当日交予乙方，每逾期一日，按照该房屋总价的千分之五计算违约金给乙方。在未过户给乙方之前的任何时间内，除非经乙方书面同意，甲方不得以任何理由、任何方式向乙方索取该房屋的产证。10、甲方在配合办理公证时，不得以任何理由拖延不予办理；乙方的义务，该房屋交接给乙方后,房屋的租赁以及产生的一切纠纷与甲方无关。如乙方接收该房屋自住，乙方与邻居、物业等发生的任何纠纷与甲方无关。因乙方自身过错未能及时办理过户手续造成损失的与甲方无关。乙方不得因为该房屋的市场价格下跌而向甲方主张解除合同。乙方不得因该房屋市场价格的下跌而向甲方索求该房屋转让总价以外的费用作为补偿。乙方的每次付款不得拖延，每逾期一天，则按该房屋转让总价款的千分之五支付违约金；双方为办理过户所需签订的房地产管理部门之买卖合同示范文本文内容与本合同(包括附属法律文书和补充协议)约定不一致的，以本合同为准等。合同签订当日，原告向被告支付定金5万元，被告出具《定金收据》。同日，原告徐善忠还签署《佣金确认书》，确认需向上海杰尚地产经纪有限公司支付佣金17,000元。2015年11月22日，原告徐善忠支付佣金17,000元，上海杰尚地产经纪有限公司出具收据。2015年11月17日，原、被告双方达成《补充付款协议》，约定：买受方徐善忠，买受出售方李东兰坐落于上海市闵行区浦江镇汇延路XXX弄XXX号XXX室之物业，经买卖双方协商该房原来约定的第三笔房款由卖方拿到钥匙交房当日付款现改为买方于2016年1月20日之前支付剩余房款22万元。当日，原告向被告转账支付60万元，被告出具《房款收据》。2016年1月20日，原、被告双方达成《协议书》，约定：乙方通过上海杰尚地产经纪有限公司买受甲方位于上海市闵行区浦江镇汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋，现双方约定甲方于2016年1月21日之前陪同乙方共赴上海市公证处办理公证手续，如不履行则视为甲方不配合办理公证手续，乙方有权利追究甲方违约责任。当日，原、被告双方办理了系争房屋交接手续，并签署《买卖房屋交接书》，被告将系争房屋交付原告，原告实际使用至今。2016年1月21日，被告李东兰及案外人潘紫云至上海市黄浦公证处办理了公证委托手续，委托徐晔办理系争房屋出售相关事宜。2016年1月20日，原告向被告转账22万元，被告当日出具《房款收据》。后因转账未成，原告于2016年1月22日再次转账22万元，被告于当日收悉。另查明，上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋于2016年8月25日登记至上海益恒置业有限公司名下，于2018年11月16日变更登记至被告李东兰名下。还查明，原告徐善忠、卢龙英于2019年8月23日起诉至本院，请求判令被告李东兰继续履行合同，配合办理系争房屋过户手续。原告于该案中申请财产保全，系争房屋因该案被查封。审理过程中，因原告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，该案按撤诉处理。后原告以本案讼称事由再次诉至本院。上述事实，由原告提交的不动产登记簿、《上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》、转账记录及收据一组、《协议书》、公证书、《补充付款协议》、《配套商品房供应单》、《订房回执》、《买卖房屋交接书》、《佣金确认书》及收据，由被告提交的《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》、转账记录、照片等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，被告李东兰经动迁取得本案系争房屋后，与原告协商一致达成买卖合同，双方签订的《上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》及《补充付款协议》、为当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。合同签订后，原告支付了房款87万元，被告李东兰亦按约配合办理了房屋入户手续，将系争房屋交付原告。现该房屋的交易限制期已于2019年8月25日届满，依据双方合同约定，被告李东兰应配合原告办理该房屋交易相关审税、过户事宜，原告要求继续履行合同，办理该房屋的过户登记手续的诉讼请求，本院予以支持。至于房屋交易过户所产生的税费，双方于合同中约定由乙方承担相应税费(包含甲方1%个税)，原告亦表示相应税费由原告负担，本院予以支持。关于原告主张的逾期交付产证及逾期过户违约金，被告认为因将配套商品房供应单等材料原件交给了原告，故在办理登记至其名下的不动产权证时遇到障碍，在重新至动迁部门开具了相应材料后才办妥不动产权证，为此花费了很多精力，故与原告协商补偿事宜才未予配合过户。本院认为，虽配套商品房供应单原件在原告处，被告于办理不动产权证时可与原告协商共同配合予以办理，被告并未能向本院提交原告予以拒绝之相关证据，原告亦认为被告从未提出该要求，被告的该抗辩意见本院难以采信。且依据双方合同之约定，原告支付的房价款87万元已包含了办理以被告为权利人的不动产权证所需的费用和税费，被告不得以产证办理向原告索要任何费用。办理以被告为权利人的不动产证所产生的费用，按约应由被告负担，被告的该抗辩意见本院不予支持。现被告李东兰在取得系争房屋的不动产权证后，未能按约将其原件交付原告，也未能按约配合原告办理产权过户手续已属违约，原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。至于违约金金额，被告不同意予以支付，本院认为，对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑被告于诉讼中的实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本案中被告未能交付不动产权证原件及配合过户，对原告造成的损失较小，本院从制裁违约和利益平衡原则出发，结合违约行为对原告造成的实际损失，酌情确定被告向原告支付违约金1万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告徐善忠、卢龙英与被告李东兰签订的《上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》继续履行；二、被告李东兰于本判决生效之日起十五日内协助原告徐善忠、卢龙英办理将上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告徐善忠、卢龙英名下的手续(由此产生的税费由原告徐善忠、卢龙英负担)；三、被告李东兰于本判决生效之日起十五日向原告徐善忠、卢龙英支付违约金1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,350元，由原告徐善忠、卢龙英负担3,256.94元，由被告李东兰负担93.06元；财产保全费4,870元，由被告李东兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇二〇年五月二十六日书记员 段文澜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。