淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初5439号原告：蒋立新，女，1966年9月20日生，汉族，住淮安市淮阴区。原告：蒋兰，女，1964年1月28日生，汉族，住淮安市清江浦区。原告：蒋埝，女，1959年3月14日生，汉族，住淮安市清江浦区。原告：蒋银，女，1956年9月3日生，汉族，住淮安市开发区。原告：蒋玲，女，1954年11月24日生，汉族，住扬州市广陵区。原告：蒋萍，女，1946年4月26日生，汉族，住淮安市淮阴区。以上五原告共同委托诉讼代理人：蒋立新，女，1966年9月20日生，汉族，住淮安市淮阴区。以上六原告共同委托诉讼代理人：缪正芬，江苏淮宁律师事务所律师。被告：淮安市清江浦区文化广电和旅游局，住所地淮安市清江浦区漕运西路100号，统一社会信用代码：11320812MB0500259C。法定代表人：杨靖，该局局长。委托诉讼代理人：陈淮波，江苏安淮律师事务所律师。第三人：林梅英，女，汉族，1959年5月13日出生，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：庄志刚，江苏开淮律师事务所律师。第三人：林晓成，男，汉族，1951年1月24日出生，住淮安市清江浦区。原告蒋立新、蒋兰、蒋埝、蒋银、蒋玲、蒋萍与被告淮安市清江浦区文化广电和旅游局（以下简称：文旅局）房屋买卖合同纠纷一案，于2018年7月20日向本院起诉，本院经审理后作出（2018）苏0812民初7107号民事判决书。后六原告不服该判决，提起上诉。淮安市中级人民法院以一审遗漏当事人导致程序违法为由发回重审。本院于2019年6月5日立案后，依法追加林梅英、林晓成为本案第三人参与诉讼，并重新组成合议庭公开开庭进行了审理。原告蒋立新兼原告蒋兰、蒋埝、蒋银、蒋玲、蒋萍的委托诉讼代理人以及六原告的共同委托诉讼代理人缪正芬，被告区文广旅游局的委托诉讼代理人陈淮波，第三人林梅英及其委托诉讼代理人庄志刚到庭参加诉讼。第三人林晓成经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋立新、蒋兰、蒋埝、蒋银、蒋玲、蒋萍向本院提出诉讼请求：1、被告协助原告办理涉案房屋权属证书；2、被告赔偿原告损失80万元；3、本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，六原告变更诉讼请求，要求解除合同并赔偿损失80万元。事实和理由：1993年8月14日，六原告的父亲蒋士柏向清河区文化局交73500元购房款，购买清河区文化局文化宿舍楼70平方米的住房一套，房屋位置在淮安市清江浦区公园南路40号101室。1993年12月14日，清河区文化局与原告家签订房屋买卖协议书及关于房屋外围墙建设的补充协议。房屋建好后，原告家即搬入居住并一直要求被告协助办理房屋权属证书，但被告至今未提供办理权属证书的相关材料，致原告无法取得房屋权属证书，故依法提起诉讼。被告文旅局辩称：原、被告之间的购房协议签订于25年前，签订合同后，被告就把案外人林必喜的产权证交付给原告，被告也告知产权证为案外人事实，且被告一直协助原告办理相关产权过户手续，由于案外人不配合导致原告所住房屋仍然登记在案外人名下，对此双方均有责任；该房屋自1993年起就由原告实际占有使用至今，原告要求被告赔偿80万元无事实和法律依据，且原告主张80万元未经过评估；根据诉讼时效最长不超过20年的规定，原告自1993年12月14日就已知道自己权利受到侵害，本案已25年之久，原告的诉请已过诉讼时效，依法不应得到支持。第三人林梅英述称：本案涉案房屋登记在第三人父亲林必喜名下，就相关证据证明涉案房屋是林必喜购买并办理了相关产权登记。原告要求被告将房屋登记其名下损害了我方合法权益。因此，我方请求驳回原告该项诉请。且，本案已经超过诉讼时效。诉讼时效为2-20年，本案已经超过最长20年诉讼时效。原告要求赔偿80万元与我方无关。第三人林晓成未到庭，亦未提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告蒋立新、蒋兰、蒋埝、蒋银、蒋玲、蒋萍系蒋士伯（已于2005年3月16日去世）与谢艳云（已于2007年6月15日去世）之女。第三人林梅英、林晓成系林必喜（已于2005年4月17日去世）与万振华（已于2012年12月26日去世）子女。原淮阴市清河区文化局，因区域划分及机构改革变更为淮安市清江浦区文化广电新闻出版局，在本案审理期间，变更为淮安市清江浦区文化广电和旅游局。1993年5月3日，原淮阴市清河区文化局（甲方）与林必喜（乙方）签订了房屋买卖契约，约定甲方已收到乙方预付的购房定金33324元整，甲方自愿将座落在清河区公园南路31号文化宿舍楼101室的房地产（建筑面积86.55平方米）出售给乙方；甲乙双方议定的上述房地产成交价格33324元，乙方于1993年5月8日前一次付清给甲方，购房定金将在付款时冲抵；双方同意于1993年9月10日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。1993年5月10日，淮阴市房地产管理将上述房地产的所有权变更登记到林必喜名下（房屋所有权证号为：淮房字第××号）。1993年12月14日，原淮阴市清河区文化局（甲方）又与蒋士伯（乙方）签订了房屋买卖协议书，约定：“一、乙方购买房屋位置位于公园南路40号，文化宿舍楼一层从东向西第一套面积70平方米；二、房价为每平方米1050元，合计73500元，乙方一次性预付68500元，余款5000元在房屋竣工，甲方通知乙方搬家三日内一次付清后取钥匙，乙方购买房屋款项交清后，甲方提供正式财政收款收据；三、乙方付清全部款项后即取得了该套住房及附属设施的全部产权，拥有房屋买卖、转让、租赁、继承等全部权利，有关产权手续的办理，甲方应保证提供有关条件并协助办理，费用由乙方负担；……”同日，双方还签订补充协议一份，约定：“甲、乙双方协商，甲方同意为乙方按以下四至建围墙，乙方承担200元费用，西至与102室交界墙中向南至化粪池，中部下水道北侧再向东至化粪池东侧向南至101室大室南墙向南2.5米处，东侧与101室东墙一齐。院墙归乙方所有。甲方同意乙方在上述范围内和北窗处（与二楼后阳台垂直下部）的范围内拥有使用权，可在上述范围内建筑简易建筑物。有关城建管理等事宜由乙方负责。”在签订购房协议书当日（即1993年12月14日），原淮阴市清河区文化局还出具“关于101室产权证问题说明”，内容如下：“清河区文化局保证在近日内将公园南路40号101室产权证（系林必喜所办）移交房主蒋士伯收存，同意以购房余款5000元作抵押。”蒋士伯支付了购房款，原淮阴市清河区文化局将林必喜的房屋所有权证及上述房屋交付蒋士伯，并于1994年1月4日出具收据两份，其中一份为购房款73500元，另一份为围墙款120元。涉案房屋交付后，原告家居住使用至今。由于林必喜的房屋所有权证尚未被撤销，所以一直未能将该房屋过户到蒋士伯名下。被告文旅局陈述：林必喜未支付过涉案房屋的购房款；其一直积极履行协助原告办理产权证的义务，但因林必喜一方不配合，导致涉案房屋至今未过户到原告名下。六原告陈述：曾于2005年林必喜去世前和被告的工作人员一起找到林必喜请求协助过户，但林必喜不愿配合。2017年3月16日，被告出具“关于公园南路40号101室房屋产权的相关说明”，内容如下：“经查：原清河区文化局曾于1993年5月为当时拆迁户林必喜办理了位于公园南路40号101室房屋的产权证，后因故林必喜未购买此房，原清河区文化局就将此套房屋出售给蒋士伯，但在协助办房产证过户手续时，由于林必喜不配合，虽多次协调，直到林必喜去世也未能过户给蒋士伯。鉴此，本着尊重历史事实，维护购房者合法权益的原则，请房屋产权办证机关给予撤销林必喜的房产证，由蒋士伯子女的意愿，按法定程序予以重新办理此套房屋的产权证。”六原告陈述其主张赔偿80万元损失系依据起诉时同地段、同类房屋的二手房交易价格确定；蒋士伯从被告处购买的房屋仅为101室主屋（70㎡），不包含产权证所载的2号房，蒋士伯在院内另建有约10㎡的平房。本案在审理过程中，经本院咨询相关专业人员，涉案房屋的价格在8000-9000元/㎡。本院认为，关于买卖合同问题。被告文旅局在1993年5月3日与案外人林必喜就涉案房屋签订买卖合同并办理了产权变更登记手续，又于1993年12月14日与六原告的父亲蒋士伯签订了房屋买卖合同，形成“一房二卖”的情形。被告文旅局虽然将房屋交付蒋士伯居住使用，但房屋一直登记在林必喜名下，蒋士伯及其法定继承人一直无法取得涉案房屋所有权。第三人林梅英作为林必喜的法定继承人不同意协助办理房屋过户手续，现六原告变更诉讼请求，要求解除房屋买卖合同，符合法律规定，本院照准。关于诉讼时效问题。虽然法律规定“自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护”，但也规定了“有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”。本案中，被告文旅局一直同意协助六原告办理房屋产权变更登记手续，直到2017年还出具“说明”仍然还同意协助原告方办理房屋产权过房手续。故原告方基于涉案房屋产权无法过户而要求解除合同、赔偿损失，尚未超过诉讼时效。关于违约责任问题。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，被告文旅局将其所有的涉案房屋在出卖给林必喜并办理产权变更登记手续后，又将涉案房屋出售给蒋士伯，并在收取购房款后交付房屋，导致蒋士伯及其家人虽然长期占有使用房屋却无法取得涉案房屋的所有权，被告文旅局的行为构成违约。现六原告要求解除合同并赔偿损失，并无不妥。考虑到蒋士伯在购买涉案房屋时明知被告文旅局不是所有权人仍然购买，其对房屋买卖合同的解除亦负有过错，对此可减轻被告文旅局的责任。综合双方的过错程度，可按3：7的比例进行分担。由于房屋买卖合同解除，为避免诉累，六原告应将使用的涉案房屋及附属设施返还原房屋实际控制人即被告文旅局。关于损失额确定问题。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。虽然房屋产权证中载明的内容包含101室房屋（70平方米）套和院内平房一间（16平方米），但蒋士伯与被告文旅局签订的购房协议书约定仅购买房屋为101室房屋，平房并不包含在内，蒋士伯后建的平房并未取得合法证照，属房屋的附属设施。结合咨询意见101室房屋面积、涉案房屋存在附属设施及原告方无偿使用涉案房屋至今的情况，本院酌情确定涉案房屋总价为63万元。扣除购房款73500元和围墙款120元后，原告方的损失应为556380元。该款应由原、被告按上述比例进行分担。因六原告在案件审理中变更诉讼请求为解除合同并赔偿损失，因此，第三人林梅英、林晓成在本案中不承担责任。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、解除原淮阴市清河区文化局与蒋士伯于1993年12月14日签订的房屋买卖协议书；二、被告淮安市清江浦区文化广电和旅游局于本判决生效后十日内一次性返还原告蒋立新、蒋兰、蒋埝、蒋银、蒋玲、蒋萍购房款73500元、围墙款120元，并赔偿损失389466元，合计463086元；三、原告蒋立新、蒋兰、蒋埝、蒋银、蒋玲、蒋萍于本判决生效后一个月内将使用的淮安市清江浦区公园南路40号101室及附属设施一并返还被告淮安市清江浦区文化广电和旅游局；四、驳回六原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。案件受理费11800元，由六原告负担3554元，被告文旅局负担8246元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  张树维人民陪审员  吴志涛人民陪审员  马月红二〇二〇年四月二十四日书 记 员  黄海艳附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。