广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0103民初1359号 原告：潘柳燕，女，1979年8月10日出生，仫佬族，住广西罗城仫佬族自治县。 委托诉讼代理人：梁梦轩，北京市京师（南宁）律师事务所律师。 被告：广西军拥投资有限公司，住所地：南宁市西乡塘区安园西路8号屯里产业广场综合楼1栋3楼302商铺。 法定代表人：郑传普，执行董事。 委托诉讼代理人：杨杰，广西冠鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃小薇，广西冠鸿律师事务所实习律师。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2020年3月2日 -2- 开庭时间：2020年8月13日 当事人到庭情况： 原告方：原告潘柳燕的委托诉讼代理人梁梦轩到庭 被告方：被告广西军拥投资有限公司的委托诉讼代理人杨杰到庭。 原告诉请要点 诉讼请求：1、请求确认原、被告于2018年6月27日签订的《“青秀·邕江畔”合作建房合同》无效；2、请求判令被告返还原告购房款310705元；3、请求判令被告向原告支付资金占用费（以310705元为基数，自2018年6月27日起计付判决生效之日止，暂计至2020年1月20日止的资金占用费为24381.83元）；4、本案诉讼费、财产保全用由被告负担。 被告答辩要点 被告辩称：1.合同性质应为房屋使用权转让合同，不涉及房屋所有权的转让，不属于商品房预售合同；2.被告已取得涉案项目的建设工程规划许可证，项目建设合法有效，被告不应承担退款及支付利息的责任；3.如法院认为合同无效，对于原告要求返还的房款金额无异议，但被告不应支付利息。 事实认定 2018年6月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《“青秀·邕江畔”合作 -3- 建房合同》。合同约定：第一条、合作建房模式：1、南宁市青秀区仙葫经济开发区金葫社区居民委员会下洲坡第一、三队（以下简称“下洲坡第一、三队”）负责提供国家划拨的产业用地由甲方筹集合作建房，下洲坡第一、三队不承担合作建房费用；2、甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发、建设成本、费用后的结余（代建费），归甲方所有；3、乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与下洲坡第一、三队的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按合同约定房屋在约定年限内的使用权；合同第二条、下洲坡第一、三队提供合作建房的土地基本情况与合作事项：甲方以筹集、出资合作建房的方式取得坐落于南宁市青秀区（邕江湾美术馆对面）用地的建设资格。该地块土地面积为15945.01平方米，规划用途：商服用地，经批准，在上述地块上建设房屋，现定名：青秀·邕江畔，项目地址：南宁市青秀区（邕江湾美术馆对面）；合同第三条、合作建房的房屋基本情况：本合同合作建房的房屋为本合同第二条规定的项目中的6栋1001号房屋，用途为商住，属框架结构，建筑层为地上31层。建筑面积126.57平方米，其中套内建筑面积101.25平方米；合同第四条、双方的权利、义务：（二）乙方的权利、义务：1、乙方对其出资合作建房之房屋自交付之日起享有使用权，使用年限为2018年3月12日起至2072年9月12日止；2、如该项目所占集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，在乙方承担土地出让金及其他税费的情况下，甲方应为乙方办理相关手续。具体费用及过户事宜以届时有关部门的规定为准；3、乙方在 -4- 使用房屋期间不得对该房屋的产权进行任何处分，不得改变房屋结构以及擅自接驳水电、网络，但可以出租房屋、转让房屋使用权；合同第五条、计价方式与价款：该房屋合作建房单价为4082.37元/平方米（毛坯房），总价516705元。合同第七条、乙方合作建房款的付款方式及期限：乙方就合作建房的总房款按下列第2种方式按期向甲方付款：2、分期付款：首付款：乙方于本合同签订之时交纳总价款的40%，即207705元，含定金20000元；第二期款：乙方于房屋主体建设达到正负零时3天内交纳总价款的20%，即103000元；第三期款：乙方于房屋主体结构达到封顶时3天内交纳总价款的30%，即155000元；第四期款：乙方于收到甲方交房通知后3天内交纳总价款的10%，即51000元；合同第九条、交付期限及交付条件：在乙方按期支付合作建房款的情况下，甲方在2020年12月31日前完成合作建房任务，并将乙方之房屋交付使用。 2018年6月27日、2019年1月28日，原告分别向被告支付合作建房首付款207705元、第二期款103000元。被告均向原告出具了《收款收据》。 另查明：被告（乙方）与下洲坡第一、三队（甲方）签订一份《产业用地合作合同》，约定南宁市青秀区（邕江湾美术馆对面）的土地性质为第三产业用地（以人民政府确定为准），土地面积15945.01平方米；双方合作的方式为甲方出地，乙方出资，即甲方以土地出资合作，建设地上建筑物、构筑物及其他地上附着物所需的资金全部由乙方承担。甲方拥有所有权，乙方在合同期内对该地块上的项目拥有除所有权之外的一切权益，包括但不限于占有权、使用权、收益权、经营权、转租权。合作期从2018年3月至2073年3月，共计55年。 -5- 被告提交南宁市自然资源局网站截图，截图显示，南宁仙葫经济开发区金葫社区居民委员会（下洲坡1、3队）的建设地址为仙葫大道以东、下洲路以南的项目产业综合楼1-3号楼及地下室于2019年10月15日取得工程规划许可证。截至法庭辩论终结，被告未提交涉案房屋所涉项目的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等相关证据。原告对该网页截图的真实性不予认可，认为涉案房屋并未包含在被告的查询结果范围内。 再查明，经本院发函询问，2020年10月12日，南宁市自然资源局作出南自然资函〔2020〕3980号复函，其上载明：根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、第六十三条的规定，经核，下洲坡第一、三队取得的涉案土地尚未完成相关用地审批手续的情况下进行建设属违法用地行为，且未经依法登记，不能进行流转，该地块不能用于商品住宅开发。 判决理由 一、关于《“青秀•邕江畔”合作建房合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第一条的规定，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告签订的《“青秀•邕江畔”合作建房合同》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，该合同具备《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已按约定收取了部分购房款，依照《商 -6- 品房买卖合同解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”规定，原、被告签订的《“青秀•邕江畔”合作建房合同》应属于商品房买卖合同。 依照《商品房买卖合同解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，被告在未取得商品房预售许可证明的情况下与原告签订《“青秀•邕江畔”合作建房合同》，且在原告起诉前仍未取得商品房预售许可证明，且经南宁市自然资源局作出的南自然资函〔2020〕3980号复函显示，涉案地块尚未进行依法登记，不能进行流转、不能用于商品住宅开发。综上，《“青秀•邕江畔”合作建房合同》应为无效合同，故对原告主张确认《“青秀•邕江畔”合作建房合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于原告要求被告返还购房款并支付资金占用费的问题。原告分别于2018年6月27日、2019年1月28日向被告支付合作建房首付款207705元、第二期款103000元，共计310705元。现双方签订的《“青秀•邕江畔”合作建房合同》已经被认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告收取的购房款310705元应退还给原告。至于利息。原告主张自付款之日起计算利息，本院予以支持。利息的计算方式如下：以购房首付款207705元为基数，自2018年6月27 -7- 日起至本判决生效之日止；以购房第二期付款103000元为基数，自2019年1月28日起至本判决生效之日止；2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 判决结果 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，判决如下： 一、确认原告潘柳燕与被告广西军拥投资有限公司于2018年6月27日签订的《“青秀·邕江畔”合作建房合同》无效； 二、被告广西军拥投资有限公司向原告潘柳燕返还房款310705元； 三、被告广西军拥投资有限公司向原告潘柳燕支付利息（计算方式：以207705元为基数，计息期间为2018年6月27日起至本判决生效之日止；以103000元为基数，计息期间为2019年1月28日起至本判决生效之日止；2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回原告潘柳燕的其他诉讼请求。 案件受理费9211元，诉讼保全费2195元，由被告广西军拥投资有限公司负 -8- 担。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  阙 钰 人民陪审员  卢志芬 人民陪审员  宋柳霖 -9- 二〇二〇年十二月九日 法官 助理  杜昵权 书 记 员  覃树鹏