北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3052号上诉人（原审原告）：北京嘉得居餐饮管理有限公司，住所地北京市东城区鼓楼外大街60号。法定代表人：丁玲，执行董事。委托诉讼代理人：吕长宋，男，北京嘉得居餐饮管理有限公司监事。被上诉人（原审被告）：北京康臻门业有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区雁栖大街31号。法定代表人：冯玉芳，经理。委托诉讼代理人：李惠荣，男，北京康臻门业有限公司职工。委托诉讼代理人：李学齐，北京市青山律师事务所律师。上诉人北京嘉得居餐饮管理有限公司（下称嘉得居公司）因与被上诉人北京康臻门业有限公司（下称康臻门业公司）房屋租赁合同纠纷上诉一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初21706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。嘉得居公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我公司的全部诉讼请求。事实与理由：1.一审认定康臻门业公司不存在违约行为，存在错误。根据法律规定以及双方合同约定，出租人需提前收回房屋的，应提前30日通知乙方。康臻门业公司应该在业主与其房屋租赁合同到期并收回房屋30日之前，第一时间通知我公司，以减轻可能给我公司造成的损失。但康臻门业公司未履行该项提前通知义务，放任损失扩大，是恶意违约行为。特别是自9月1日起，明知政府对北京市东城区鼓楼外大街60号南侧第二间铺面房屋（下称涉案房屋）外立面统一改造，将导致涉案房屋无法继续使用，康臻门业公司还恶意隐瞒涉案房屋即将被业主收回这一事实，并于2017年9月25日收取了我公司自2017年7月1日至2018年6月30日的全年房租，是严重违约行为。2.我公司诉请中所有损失都发生在2017年9月1日之后，如果康臻门业公司在2017年8月如实告知我公司涉案房屋的真实租赁情况，我公司将不会进行装修和升级改造，也不需要租赁员工宿舍、支付员工工资，不需要因提前退租而支付违约金。这些费用的支出，是完全可以避免的。3.一审判决认定租赁合同关系于2018年1月8日解除，是错误的。虽然涉案房屋最后交接时间为2018年1月8日，但是因为康臻门业公司故意隐瞒有意拖延所致。康臻门业公司收取的2017年9月1日至12月31日的租金共计226666.67元属不当得利，康臻门业公司应予返还。3.燃气管道是餐饮行业必备的房屋固定基础设施，康臻门业公司应根据合同约定，为保证我公司将涉案房屋作为餐饮正常使用，将燃气管道安装到位，安装费用应有康臻门业公司承担。4.我公司诉请中的各项损失都是为维持餐厅正常运营必须的费用支出，事实清楚，证据充分，依法应由康臻门业公司赔偿。康臻门业公司辩称，同意一审判决，不同意嘉得居公司的上诉请求和理由。我公司与涉案房屋产权方是长期稳定的租赁关系，可以转租。本案中涉案房屋无法继续使用并非我公司和产权人合同到期终止，直接的原因是涉案房屋所在区的所有房屋是同时被拆除，因为这个原因导致的涉案房屋无法继续使用，这一系列的事实和政府的限期拆除指令，没有任何隐瞒，涉案房屋原本可以使用到2019年9月，因为嘉得居公司经营不善，提前撤离了涉案房屋，涉案房屋所在区域其他商户经营到了2018年9月，本案中，嘉得居公司始终强调因为进行装修营业等造成了巨大损失，嘉得居公司所谓的装修是因为其在经营期间对涉案房屋进行了私搭乱建，导致了违章建筑产生，因为政府要求拆除违建，将嘉得居公司搭建的违建拆除后导致涉案房屋无法使用，在此情况下对房屋进行的修复行为导致了嘉得居公司所谓的装修费用。2017年10月中下旬，我公司收到产权人发出的将要拆除涉案房屋通知后，及时通知了嘉得居公司，嘉得居公司仍可将涉案房屋使用到2018年9月，但在2018年1月嘉得居公司主动退出涉案房屋，满足不定期租赁合同中提前告知的相关法律要求。嘉得居公司提出康臻门业公司故意隐瞒相关事实的主张，是其单方编造的。在2018年10月中下旬之前，产权单位尚不知涉案房屋将被拆除，我公司更不可能知晓。且双方在2011年第一次签合同时，均明知涉案房屋存在被拆除可能性，并将此情况约定于合同中。2017年9月27日后，涉案房屋仍处于正常使用状态，不存在嘉得居公司所述涉案房屋被收回的问题。嘉得居公司向一审法院起诉请求：1.判令康臻门业公司退还嘉得居公司2017年9月1日至2017年12月31日房屋租金226666.67元；2.判令康臻门业公司退还嘉得居公司燃气改造费用50000元；3.判令康臻门业公司赔偿嘉得居公司各项损失共计599451.15元（其中包括涉案房屋的装饰装修费用312000元、电脑设备更新及软件升级费用50000元、员工宿舍2017年9月1日至12月31日租金损失33333.33元和22800元、员工宿舍水费395元、员工宿舍暖气费用3722.82元、员工宿舍提前退租违约金10000元、排油烟机清洗费用1000元、停业期间员工工资损失166200元）。一审法院认定事实：2011年9月30日，嘉得居公司（乙方）与康臻门业公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定康臻门业公司将涉案房屋出租给嘉得居公司用于经营餐饮。甲方允许乙方对房屋进行装修、装饰或添置信物，但不得改动或破坏房屋主体结构。装修、装饰或添置新物的范围是空调、隔墙、办公家具、厨房设备等，双方也可另行书面约定。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及附属设施。乙方添置的新物可自行收回，对于乙方装饰、装修部分无偿归甲方所有，甲方不需向乙方支付任何经济赔偿。双方约定如果甲方与房屋产权主管单位的租赁关系没有变化，租赁期限暂定为三年（自2011年10月1日至2014年9月30日）。但合同一年一签，本次签约租赁期限自2011年10月1日至2012年9月30日。此次签约年租金为30万元。合同期满后，年租金根据乙方实际经营情况，酌情递增，租金每半年支付一次。双方另约定，该房屋因城市建设需要，甲方上级要求恢复绿地和甲方开发项目，被依法列入房屋拆迁范围的，乙方无条件拆迁，房屋租金多退少补，无任何补偿费用。合同落款承租方处加盖嘉得居公司公章，授权委托人为“罗某”。合同签订后，双方依约履行。上述合同到期后，双方未再签订租赁合同，但嘉得居公司继续使用涉案房屋。嘉得居公司于2017年9月25日支付康臻门业公司2017年7月1日至2018年6月30日的租金68万元。2018年1月8日，嘉得居公司腾退涉案房屋。2018年1月23日，康臻门业公司退还嘉得居公司2018年1月1日至6月30日的租金34万元。嘉得居公司使用涉案房屋期间，将涉案房屋西侧墙体向外进行了扩建，并增加了门头。2017年4月，北京市东城区和平里街道办事处发布《关于对和平里地区主要大街、背街小巷违法违规行为进行综合整治的公告》，对包括鼓楼外大街在内多处街道存在的违法建设、违规开墙打洞、违法违规经营等问题进行综合整治。2017年9月份，相关部门对涉案房屋外扩建的部分房屋和门头进行整改。本案审理过程中，康臻门业公司申请证人罗某出庭作证，罗某为双方签署《房屋租赁合同》承租方授权人，在2011年至2016年期间为嘉得居公司股东和实际经营人。罗某表示整个房屋扩建过程系其负责，当时康臻门业公司对扩建问题曾提出异议，嘉得居公司曾表示如果政府要求整改，嘉得居公司承诺将扩建房屋整改回去。嘉得居公司认可罗某的身份，但表示对罗某陈述内容无法核实。康臻门业公司则主张，嘉得居公司擅自扩建涉案房屋，形成部分违章建筑，因此才导致2017年政府部门拆除施工，拆除违章建筑并进行维护施工系嘉得居公司的义务，因此导致嘉得居公司无法正常使用涉案房屋以及支出拆改费用，应由嘉得居公司自行负担，与康臻门业公司无关。庭审中，嘉得居公司主张康臻门业公司曾承诺将涉案房屋长期出租给嘉得居公司使用，双方合同一年一签。2017年9月份，政府相关部门拆除施工时，康臻门业公司隐瞒其与业主房屋租赁合同已于2017年9月26日到期的事实；康臻门业公司收到业主送达的终止通知等后，依然承诺由康臻门业公司负责与业主处理好涉案房屋出租事宜，康臻门业公司依然要求嘉得居公司继续经营。因为政府部门拆除施工，导致嘉得居公司餐厅实际经营面积缩小，嘉得居公司必须对涉案房屋重新装修后才能继续经营。嘉得居公司将重新装修事宜已经告知了康臻门业公司，康臻门业公司同意后嘉得居公司才开始施工。因康臻门业公司故意隐瞒行为，导致嘉得居公司对涉案房屋进行重新装修等重大投入，给嘉得居公司造成重大经济损失。康臻门业公司则主张，双方签署的2011年租赁合同条款有明确关于拆迁的约定，后来双方虽未再签署书面合同，但双方数次沟通过合同文本，均明确告知嘉得居公司涉案房屋可能面临拆迁的情况，康臻门业公司也多次向嘉得居公司警示涉案房屋使用周期不稳定，可能被拆迁，尽量不要投入过多资金等，康臻门业公司并未承诺嘉得居公司可以长期租赁涉案房屋。2017年9月份，康臻门业公司仅知道嘉得居公司拆除违建及恢复的施工，嘉得居公司并未告知康臻门业公司重新大范围装修的事情。在本案审理审理过程中，证人罗某证明：在其负责经营嘉得居公司期间，罗某、康臻门业公司出租涉案房屋负责人李惠荣以及业主方负责人相识。李惠荣和业主方经常告知涉案房屋租期不稳定，政府部门可能随时收回涉案房屋，并告知不要进行装修投资，以免造成不必要损失。后来罗某将公司股权转让给曹国亮之后，也相互交待过租期不稳定的问题。同时，罗某认可对康臻门业公司与业主方书面租赁合同期限截止2017年9月26日的情况知情。嘉得居公司对其主张康臻门业公司曾经承诺将涉案房屋长期出租给嘉得居公司的陈述以及嘉得居公司曾告知康臻门业公司2017年9月份后将对涉案房屋重新装修的陈述并未举证证明。另，嘉得居公司提交了涉案房屋业主向康臻门业公司送达的《合同终止通知书》、《清理腾退告知单》，同时提交了双方沟通续签租赁合同的合同文本，以证明康臻门业公司故意隐瞒其与业主合同到期的事实，在业主明确不再续租情况下，依然要求嘉得居公司继续履行租赁合同，因此才导致嘉得居公司损失。康臻门业公司认可上述证据证实性，康臻门业公司主张收到业主终止和清退通知后及时告知了嘉得居公司。双方确实曾经沟通过续签书面合同事宜，但最终双方均未实际签署。直至2017年12月份，嘉得居公司与康臻门业公司还向业主方积极争取继续使用涉案房屋事宜，但最终未果。一审法院认为：嘉得居公司与康臻门业公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，《房屋租赁合同》约定租赁期间届满后，嘉得居公司继续使用涉案房屋。康臻门业公司没有提出异议，并收取了嘉得居公司租金，故原租赁合同继续有效，双方为不定期租赁合同，双方均可以随时解除合同。现康臻门业公司在收到业主终止通知后，已经告知嘉得居公司解除合同，嘉得居公司亦已于2018年1月8日将涉案房屋交还，故双方之间租赁合同关系于2018年1月8日解除，康臻门业公司解约行为符合法律规定，不存在违约情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，康臻门业公司解除双方租赁合同关系符合法律规定。2017年9月份，政府相关部门对嘉得居公司擅自扩建的违章建筑进行整改；嘉得居公司亦曾承诺如政府部门要求对扩建部分进行整改，嘉得居公司承诺整改，因该施工导致嘉得居公司无法正常使用涉案房屋非康臻门业公司提供房屋瑕疵问题，康臻门业公司不存在违约行为。嘉得居公司要求康臻门业公司退还2017年9月1日至12月31日租金和燃气改造费用，于法无据，法院不予支持。罗某作为《房屋租赁合同》经手人和嘉得居公司曾经的实际控制人，已经证明嘉得居公司对康臻门业公司与业主之间租赁合同届满时间知情，并且罗某亦证明康臻门业公司多次告知嘉得居公司涉案房屋租期不稳定，随时面临拆迁或收回的情况。虽然嘉得居公司股权多次变更，信息沟通或交接可能存在问题，但不能因此对抗非股权转让合同相对人的康臻门业公司。嘉得居公司亦未能举证证明康臻门业公司曾承诺保证涉案房屋长期出租给嘉得居公司，对此嘉得居公司应承担举证不能的不利后果。故法院认为嘉得居公司应该知道涉案房屋租期不稳定、随时可能被收回的情况，双方在《房屋租赁合同》约定租赁期限届满后形成不定期租赁合同关系，双方均可以随时解除合同，嘉得居公司对双方租赁关系随时终止应该能够预期。同时，2017年9月份，涉案房屋确实存在因为政府整治违章建筑的施工发生，拆除施工后适当修复符合理性人通常认知。嘉得居公司并未举证证明其将涉案房屋重新装修事宜告知过康臻门业公司且经过康臻门业公司同意。另一方面，罗某亦认可康臻门业公司曾告知嘉得居公司不要装修投资，以免造成不必要损失。虽然之后双方曾经尝试与业主进行沟通，希望能够继续使用涉案房屋，但不能因此认定康臻门业公司负有保证房屋继续使用的义务。因此，嘉得居公司在双方租赁合同关系随时可能终止情况下，依然进行大范围装修和设备升级改造等投入，因此相应费用无法收回的风险属于嘉得居公司能够预见的商业风险，应由嘉得居公司自行承担。故嘉得居公司要求康臻门业公司赔偿装饰装修损失、电脑设备更新及软件升级费用等损失，于法无据，法院不予支持。据此，一审法院于2019年12月23日判决：驳回北京嘉得居餐饮管理有限公司的诉讼请求。双方当事人对一审查明的事实均无异议，法院予以确认。本院二审期间，嘉得居公司围绕其上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。嘉得居公司提交：1.《承包合同书》，甲方为嘉得居公司，乙方丁玲（此处有涂改，原为王矩英，嘉得居公司在涂改处有盖公司公章），合同中约定承包期自2012年7月1日至2017年6月30日等内容，用以证明一审审理中证人罗某自2012年6月5日上述合同生效后，就不再参与嘉得居公司的任何实际经营管理了，其证人证言不具有法律效力；2.《转让合同》，甲方为王矩英，乙方为丁玲，约定双方协商一致将鼓楼外大街60号江边诱惑烤鱼店的设备经营权一次性转让给乙方，从2012年8月20日至2017年6月30日止等内容，用以证明现嘉得居公司法定代表人丁玲自2012年8月21日起，就已经不是涉案房屋实际经营人。康臻门业公司的质证意见为：一、对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，首先合同抬头和落款的乙方处均加盖了甲方的公章，仅此一点直接证明嘉得居公司伪造证据的客观事实，任何一份合同，怎么可能在甲方和乙方处都盖有甲方的公章？嘉得居公司的公章目前由嘉得居公司的代理人掌控，根据涂改印记，该合同中乙方处所盖的公章是嘉得居公司在诉讼期间伪造证据的结果；第二、即便嘉得居公司曾经存在过承包经营的事实，并不改变嘉得居公司作为租赁合同履约主体的事实，并不改变罗某是承租人代表及嘉得居公司实际控制人和股东的身份，更不能改变罗某组织事实扩建承租涉案房屋的事实，更不能改变我公司是否向罗某提示过租期不稳定等经营风险的事实；第三、租赁合同履行过程中，我公司所针对的是罗某，在2017年11月之前，关于涉案房屋租赁合同履行方面，我公司与丁玲没有任何交涉或往来，我公司更不认识王矩英，有关履行租赁合同的相关事宜，我公司的合同相对方的代表人就是罗某，因此是否发生承包关系，不影响本案相关事实的认定；第四，罗某所证明的事实有两个，一个是在自己经营期间扩建了房屋，一个是我公司及时向嘉得居公司提示了租期不稳定的风险。承包合同与罗某能否证明该项事实不存在任何关联性；第五，是否发生过内部承包关系，属于嘉得居公司的内部经营事务，嘉得居公司提供的内部承包合同及其他文件也没有送至我公司，也没有将相关事项通知我公司，我公司也无法控制嘉得居公司内部的经营状况，因此不影响本案相关事实的认定；二、对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可，同时该证据直接证明嘉得居公司伪造证据的事实。转让合同起始于2012年8月21日，承包合同落款时间是2012年6月5日，如果承包合同有效，那么王矩英何来转让权利资格，丁玲怎么可能向第三人支付价款来受让自己的权益。因此，嘉得居公司提交的两份证据至少有一份属于伪造证据。关于双方租赁合同关系解除时间问题，嘉得居公司在2020年3月30日庭审中主张双方租赁合同关系于2017年8月28日解除，但经本院询问，嘉得居公司认可其没有于2017年8月28日行使合同解除权。此后，嘉得居公司提交庭审最后陈述书面意见中主张双方租赁合同关系解除的最迟时间是2017年8月31日。本院认为：嘉得居公司与康臻门业公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，上述合同期满后，嘉得居公司继续使用涉案房屋，康臻门业公司收取租金，对继续履行租赁关系没有提出异议，但双方并未续签租赁合同，双方形成不定期租赁关系，双方均可随时解除租赁合同关系，经查，康臻门业公司在收到业主终止通知后，已经告知嘉得居公司解除合同，嘉得居公司亦已于2018年1月8日将涉案房屋腾退交还给康臻门业公司，故一审法院认定双方租赁合同关系2018年1月8日解除，并无不当，嘉得居公司主张双方租赁合同关系于2017年8月31日解除，缺乏事实依据，本院不予支持。关于康臻门业公司是否存在违约行为。嘉得居公司上诉称康臻门业公司明知政府对涉案房屋外立面统一改造，及涉案房屋即将被业主收回的事实而故意隐瞒和欺骗，康臻门业公司对此不予认可。在嘉得居公司未能就其主张提交相应证据予以证明的同时，康臻门业公司在一审中提交了嘉得居公司原法定代表人罗某的证人证言，罗某证实涉案房屋的的扩建过程系其负责，当时康臻门业公司曾对扩建问题曾提出异议，嘉得居公司曾表示如果政府要求整改，嘉得居公司承诺将扩建房屋整改回去；康臻门业公司和业主方经常告知涉案房屋租期稳定，政府部门可能随时收回涉案房屋，并告知不要进行装修投资，以免造成不必要损失，罗某将嘉得居公司股权转让后，也交代过租期不稳定的问题，同时罗某认可知晓康臻门业公司与业主方书面租赁合同期限截止至2017年9月26日，嘉得居公司对罗某的身份予以认可，但表示对罗某所述内容无法核实；二审审理中，嘉得居公司提交《承包合同书》、《转让合同》以证明罗某所述不具有法律效力，但上述证据均属于内部承包、转让合同，且上述证据均无法推翻本案《房屋租赁合同》签订人罗某证言效力，嘉得居公司亦未能就其上述主张提交其他证据予以证明，故嘉得居公司要求康臻门业公司承担违约责任的诉讼请求，缺乏事实或合同依据，本院不予支持。另，应当指出，在嘉得居公司明知涉案房屋租期不稳定，存在业主或政府随时收房的可能，仍进行大范围装修、设备升级改造、雇佣员工等投入，其公司应对租赁合同关系可能随时解除等商业经营风险承担全部责任。综上所述，嘉得居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13241元，由北京嘉得居餐饮管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二〇年四月二十七日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪