江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终437号上诉人（原审原告）：陈洋，男，1990年2月20日生，汉族，住连云港市海州区。上诉人（原审原告）：崔金枝，女，1990年11月26日生，汉族，住连云港市海州区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：刘平云，连云港市海州区岗埠法律服务所法律工作者。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：薛冰，连云港市海州区岗埠法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：连云港滨河置业有限公司，住所地连云港市海州区陇海路商业步行街东2号楼三层。法定代表人：朱兰军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王良海，江苏海晟律师事务所律师。上诉人陈洋、崔金枝因与被上诉人连云港滨河置业有限公司（以下简称滨河置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初7673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陈洋、崔金枝上诉请求：一、撤销（2019）苏0706民初7673号民事判决，依法改判或发回重审；二、本案一、二审受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审中被上诉人抗辩合同约定违约金比例过高，要求调整，但被上诉人一审没有举证违约金万分之二过高的法律依据。2.上诉人损失远远大于一审起诉要求赔偿的数额。上诉人需一人专门接送孩子，每年费用需要36000元，两年损失近70000元，另外，人工、材料费用均已上涨，一审法院对违约金进行调整是错误的。被上诉人滨河置业答辩称：一审法院以上诉人的实际损失来确定其与滨河置业违约金的做法符合法律规定也符合本案实际情况，根据一审法院已查明的事实来看，各上诉人并未因被上诉人逾期交房而额外产生实际损失，其所称的贷款利息等损失也并不因上诉人是否逾期交房而变化，因此一审法院虽调整违约金计算方式为每日万分之一，但该标准也明显高于各上诉人实际产生的损失；近一段时间内，由于向滨河置业主张违约金的业主人数过多，其所主张的违约金标准也过高，导致违约金的总额已超出滨河置业财务所能承受的范围，如此下去高额的违约金主张将导致滨河置业财务状况严重恶化，最终影响的将是全部业主的权益，请求人民法院根据各上诉人的实际损失情况以及滨河置业的财务状况对各上诉人明显过高的违约金主张再次予以调整。陈洋、崔金枝向一审法院起诉请求：1.判令滨河置业按约支付自2019年2月1日至2019年8月17日的逾期交付违约金19075元；2.诉讼费由滨河置业承担。一审法院认定事实：2017年4月12日，陈洋、崔金枝（买受人）与滨河置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》两份，合同约定陈洋、崔金枝购买滨河置业开发的位于连云港市海州区房屋，建筑面积124.8平方米，与第16#楼无单元108室（车库）销售给原告，房款总价455830元，车库总价25866元，共计总价：481696元。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并且符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）买受人购房款（含按揭或抵押贷款部分）未付清，交房期限不受上述条款限制；（3）市政大配套项目建设滞后（含主管网、水电、道路及排污等）；国家政策法规性的变更。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之1的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之2的违约金。合同签订后，陈洋、崔金枝于2018年5月28日向滨河置业交清了全部房款。涉案房屋至今仍未验收合格并交付。一审法院另查明，陈洋、崔金枝曾于2019年2月25日就滨河置业逾期交付房屋向一审法院提起诉讼，并经一审法院解，滨河置业逾期交付房屋向陈洋、崔金枝支付2019年1月31日之前的逾期交付房屋违约金32635元。一审法院认为，陈洋、崔金枝与滨河置业签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。滨河置业未能在约定期限内交付房屋构成违约，应承担逾期交房违约责任，按照双方合同约定，应向陈洋、崔金枝支付相应的违约金。合同约定的若出卖人逾期交房超过90日，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之二违约金，滨河置业抗辩合同约定的违约金比例过高，应以实际损失为基础，要求调整，一审法院认定该合同约定违约金过高，一审法院依法调整为万分之一。关于逾期交房违约金的金额，从2019年2月1日起至陈洋、崔金枝主张计算至2019年8月17日止共计197天，为8980元（455830元×0.1‰/日×197天）；对涉案逾期交付车库违约金从2019年2月1日起至陈洋、崔金枝主张计算至2019年8月17日止共计197天，为510元（25866元×0.1‰/日×197天），合计为9490元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院遂判决：一、滨河置业于判决生效之日起十日内给付陈洋、崔金枝逾期交付房屋违约金9790元。二、驳回陈洋、崔金枝的其他诉讼请求。一审案件受理费277元，由陈洋、崔金枝负担117元，滨河置业负担160元，于给付上述款项时一并给付陈洋、崔金枝。二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：一审法院对于违约金的认定是否准确。本院认为，关于该争议焦点，上诉人陈洋、崔金枝上诉认为逾期交房违约金应按日万分之二计算，对此，本院经审查后认为，对于违约金的标准，滨河置业在一审期间要求对日万分之二的标准予以调整，结合当地的同类地段的租金标准，以及涉案小区尚未达到办证条件，滨河置业作为开发企业仍然有义务继续投入资金完善办证条件以及其他等因素，综合考虑上述因素，一审法院对违约金标准予以调整并不违反法律规定，至于调整至日万分之一，属于一审法院的自由裁量，没有明显违反法律规定，本院不予干涉。本院对上诉人陈洋、崔金枝的该项上诉请求不予支持。综上所述，上诉人陈洋、崔金枝的上诉请求及理由均不能成立。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，实体处理得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第二项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费277元（陈洋、崔金枝已预交），由上诉人陈洋、崔金枝负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年四月十六日法官助理 蒋 寻书 记 员 仇瑞庭法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。