西安市中级人民法院民 事 裁 定 书(2019)陕01民终5821号上诉人（原审被告）陕西京西房地产开发有限公司，住所地：西安市莲湖区北大街382号。法定代表人王小龙，该公司总经理。委托诉讼代理人李建民，陕西法智律师事务所律师。委托诉讼代理人张芳，陕西法智律师事务所律师。上诉人（原审被告）秦志贵，男，1981年1月12日出生，汉族，住甘肃省华亭县。委托诉讼代理人刘海泉，陕西希友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）康克诚，男，1948年3月14日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人李潇，陕西许小平律师事务所律师。上诉人陕西京西房地产开发有限公司（以下简称京西房地产）、秦志贵因与被上诉人康克诚合同效力纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2018)陕0104民初1394号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。京西房地产向本院提起上诉，上诉请求：1、请求依法撤销一审判依法改判驳回康克诚的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由康克诚承担。事实与理由：原判基本事实不清、程序违法。一、糖坊街拆迁时，康克诚没有独立的房屋产权，不存在为康克诚单独安置门面房的问题。根据(1999)莲民初字第241号民事判决书查明的事实，糖坊街拆迁时“康静波、康纪仁、康凤伯三人系同胞兄弟关系，在本市糖坊街44号院有祖遗房产一院，共II司，产权登记在康凤伯名下”，说明糖坊街拆迁时，44号院为共有产权。“其中康纪仁、康凤伯二人各占该房产七分之三，康静波占七分之一。该判决同时又认定原糖坊街44号商业用房约23平方米为康姓共有。“康凤伯于1974年去世，妻寇清贤，生有子女三人，康妙琴、康治理、康治义，康凤伯之遗产由上述四人共同继承”。康凤伯名下的七分之三已经分配完毕。康克诚主张的七分之一在该判决中己被寇清贤、康妙琴、康治理、康治义等人占有，京西公司不可能重复为康克诚安置。二、该判决同时又认定原定糖坊街44号商业用房约23平方米为康姓共有。康克诚主张的七分之一在该判决中已经被寇清贤、康妙琴、康治理、康治义等人占有，康克诚再另行主张七分之一根本不可能，京西公司不可能重复为康克诚安置。三、1994年签订0003754号《拆迁安置协议书》的原因是糖坊街44号院房产登记在康凤伯名下，康克诚是康凤伯的孙子，当时居住在该门面房。康克诚以康治江的名义与京西公司签订的0003754号《拆迁安置协议书》后，1998年因面积差异，变更安置面积为38.99平方米，因康克诚没有与其他康家继承人达成分割协议。1999年康家其他继承人便向法院起诉，要求京西公司将门面房按其原房产证登记的比例分别给予安置，判决认为“有关门面房安置问题，康克诚要求按比例予以分别安置，理由不妥，本院不予支持。其次康克诚诉称房屋面积有争议，证据不足，应以双方于1994年7月30日签名认可的23平方米面积予以安置”。推翻了协议约定的38.99平方米，康家祖遗门面房就这23平方米，康凤伯的七分之三己向寇清贤、康妙琴、康治理、康治义等人做了安置，已经不可能另外给康治江安置，更谈不上给康克诚单独安置。判决生效后，2000年7月14日，莲湖区人民法院将糖坊街小区6号楼4号门面房一间强制执行，安置给了康家，实际安置面积28平方米。由于至今没有人办理交房补差款，过户手续至今也没有办理。康家门面房的安置已经完毕。京西公司不可能为康克诚单独安置，更不可能重复安置。四、003754号《拆迁安置协议书》和(1999)莲民初字第241号民事判决书针对的是同一标的，康克诚提交的003754号《拆迁安置协议书》中记载：“营业房无分配”。(1999)莲民初字第241号民事判决书中记载：“康克诚称，门面房至今未予安置，被告答辩认可，原因是由于康克诚内部对门面房安置问题意见不一致，拖延至今天。五、康克诚称，1998年3月5日与京西公司签订1038号《拆迁安置房款结算清单》是事实，清单证实没有安置，因为，没有可供安置的框架结构营业房。西安市莲湖区糖坊街5号楼1幢10108室是砖混结构营业房，京西公司没有将此房安置给康克诚，除了面积相差很大之外其中35平米，每平方米还应收款600元。六、西安市莲湖区糖坊街5号楼一直没有采取措施的原因是将5号楼1幢10108室安置给秦志贵，二是法院己为康家安置了门面房，5号楼1幢10108室和京西公司己无太大关系，所以放任其存在。七、上诉人与一审康克诚之间的拆迁安置关系无论存在多少争议，都不是本案审理的范围。八、京西房地产自主处分2005年7月6日登记在自己名下的房产，按照不动产物权登记取得的原则，自主处分不需要与秦志贵恶意串通，完全不符合不动产物权变动的规定。是双方当事人的自主行为，不需要做其他解释。秦志贵辩称，康克诚与京西公司之间的安置我方并不清楚，本案涉及的是秦志贵合法取得的财产与安置无关，秦志贵取得财产合法有效，康克诚以与京西公司之间的拆迁安置协议为由起诉要求认定秦志贵合法取得的房产归其所有，进一步要求确认秦志贵与京西公司的拆迁安置协议无效，秦志贵与京西公司的拆迁协议与康克诚没有任何关系，康克诚不属于合同的任何一方当事人，其起诉要求确认秦志贵与京西公司之间的拆迁安置协议无效没有任何事实及法律依据，同意京西公司的上诉意见，康克诚与京西公司的安置协议应另行起诉，与秦志贵无关。康克诚辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。秦志贵向本院提起上诉，上诉请求：1、请求依法撤销一审判依法改判驳回康克诚的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由康克诚承担。事实与理由：一、康克诚不是秦志贵、京西房地产签订的002450号《拆迁安置协议书》的主体，按照合同的相对性原则，这个合同对康克诚不具有约束力，康克诚无权主张合同无效。二、陕西京西房地产开发公司自主处分2005年7月6日登记在自己名下的房产，按照不动产物权登记取得的原则，自主处分不需要与其恶意串通，完全符合不动产物权变动的规定。是双方当事人的自主行为，不需要做其他解释。三、西安市莲湖区糖坊街5号楼l幢10108室是其与京西房地产于1999年6月5日订立的《拆迁安置协议》的标的，这个标的与康克诚依据第003754号《拆迁安置协议》所主张的标的没有关系，其与京西公司订立的002450号《拆迁安置协议书》已经履行完毕。2017年6月14日西安市不动产登记局以陕(2017)西安市不动产第1186394号登记己为其办理了权属转移登记。康克诚虽然就登记行为提起行政诉讼，但西安铁路运输法院(2017)陕7102行初1348号行政裁定书认定：“本案中，康克诚认为其为本案所涉及的西安市莲湖区糖坊街5号楼1幢10108室的合法所有人，但其向法庭提交的证据仅证明其与陕西京西房地产开发公司签订《拆迁安置协议书》后实际安置的房屋面积为38.99㎡，该面积与本案第三人秦志贵持有的房产证中记载的面积不符。同时康克诚也未向法庭提供其合法占有本案所涉及的西安市莲湖区糖坊街5号楼1幢10108室的证据。故应认定本案中康克诚与诉争的被告西安市不动产登记局2017年6月14日作出的陕(2017)西安市不动产第1186394号转移登记行为不存在利害关系。”行政判决认定事实所依据的证据至今没有变化。四、康克诚与京西公司拆迁安置中无论存在任何纠纷，都不是本案审理的范围，与其无关。五、原判抛开《合同法》、《物权法》的规定，适用《民法总则》的规定认定事实，适用法律明显错误。京西房地产辩称，同意秦志贵的上诉意见。康克诚辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。康克诚向一审法院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令京西房地产与秦志贵之间的《拆迁安置协议》（居民户）无效；2、请求人民法院赔偿康克诚租金损失至给付之日（自2017年7月1日起截止2017年9月25日止为8867元）并赔偿律师费4万元；3、案件受理费由秦志贵、京西房地产承担。一审法院认定如下事实：1993年西安市对糖坊街、药王洞部分地区危旧房屋进行拆迁改造，拆迁改造范围东片是糖坊街南侧，东至北大街，西临立新街，南抵有关单位的永久建筑，该处包括曹家巷38号至41号，北大街380号至402号（双号），糖坊街2至76号（双号），立新街27号至30号；西片是药王洞北侧，东至莲湖区检察院，西到省高教局，该处包括药王洞67号至75号、85至110号（单号）。糖坊街44号系康克诚祖遗房，其中七分之一的份额为康克诚之父康治江所有。1994年8月21日，康治江委托康克诚与京西房地产签订003754号《拆迁安置协议书》和003757号《拆迁安置协议书》，其中003754号《拆迁安置协议书》为营业房安置协议，约定京西房地产为康克诚在糖坊街安置私有产权框架结构营业房两间一套，面积为35平方米，宽度为6.6米。安置地点为市二院，该协议书加盖有西安市北大街统一改造工程糖坊街、药王洞拆迁安置办公室公章。后京西公司与康克诚于1995年4月18日达成《补充协议方案》约定：原定框架结构的商业用房每平方米由甲方改变砖混结构后补偿每平方米400元，作为甲方改变结构的补偿。不愿意改变结构的用户，按原协议执行，在糖坊街西端进行同等安置。对于部分被拆迁人的套形自然增大部分，每平方按建造价480元收取。1998年3月5日康克诚与京西房地产进行拆迁安置房款结算，并出具拆迁安置房款结算清单，双方拆迁安置行为完成，实际安置康克诚房屋为××、114－1号。2000年京西房地产向本院提起诉讼，要求判令其于康克诚签订的拆迁安置协议无效，判令康克诚搬离现用糖坊街营业用房。在庭审中京西房地产表示003754号《拆迁安置协议书》中应向康克诚安置的营业用房已实际安置。在该案庭审结束后，京西房地产于2000年9月10日申请撤诉，本院作出（2000）莲民初字第568号民事裁定书裁定准许撤诉。后康克诚一直占有使用××、114-1号房屋至今，京西房地产未协助康克诚办理房屋权属证明。2017年5月31日京西房地产向西安市不动产登记服务中心递交《西安市房屋所有权确权申请书》（转移）、身份证、契税完税证明、授权委托书、营业执照、承诺书、办证申请、房屋分层分户平面图、变更说明表、《拆迁安置协议书》、房屋所有权证（不动产权证书）。请求将房产证号为：1100110009IV-51-3-1-00108的莲湖区糖坊街5号楼00108号房转移登记给秦志贵。京西房地产提交的办证申请中说明：因京西房地产1999年改造药王洞棚户区，拆迁秦志贵原住药王洞76号自建房一间无房产证，根据当年政策西安市北大街统一改造工程糖坊街药王洞拆迁安置办公室研究决定（因恢复自建门面房经营）根据相关政策给其安置营业房并与其签订拆迁安置协议，安置为全产权。《拆迁安置协议书》反映：秦志贵、京西房地产签订拆迁安置协议的时间系1999年6月5日，加盖有西安市北大街统一改造工程糖坊街、药王洞拆迁安置办公室公章和京西房地产的财务专用章，该财务专用章上刻有防伪码标识。秦志贵身份户籍信息显示其出生于1981年1月12日，甘肃省华亭县山寨回族乡刘河村上庄社133号。西安市不动产登记服务中心受理申请后为秦志贵、京西房地产办理了转移登记手续。随后康克诚于2018年7月17日向西安市不动产登记服务中心提起异议登记。并向本院提起诉讼要求确认合同无效。本案在审理过程中，经询问双方均认可糖坊街5号楼00108号房的门牌号为××、114－1号。经康克诚申请，本院向西安市莲湖区建设和住房保障局就其曾设立的西安市北大街统一改造工程糖坊街、药王洞拆迁安置办公室是否与秦志贵签订过《拆迁安置协议》一事进行调查取证。西安市莲湖区建设和住房保障局表示未与秦志贵签订过《拆迁安置协议》，未在该协议上加盖西安市北大街统一改造工程糖坊街、药王洞拆迁安置办公室公章。一审法院认为,康克诚与京西房地产于1994年8月21日签订的003757号《拆迁安置协议书》系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。合同自双方签字盖章时起成立并发生法律效力，双方应按照合同约定相互享有合同权利、承担合同义务。京西公司向康克诚实际安置了糖坊街5号楼00108号房，康克诚即实际取得了该房屋的所有权。关于秦志贵、京西房地产之间签订的《拆迁安置协议书》显示该合同签订时间为1999年6月5日，盖有案外人西安市北大街统一改造工程糖坊街、药王洞拆迁安置办公室公章和陕西京西房地产开发公司财务专用章，该财务专用章含有防伪码标识。秦志贵系甘肃省华亭县人，出生于1981年1月12日，被拆迁的房屋为药王洞76号。根据《西安市糖坊街、药王洞地区危旧房屋改造工程拆迁安置实施方案》显示当时被拆迁房屋为药王洞67号至75号、85至110号（单号），被拆迁人应在拆迁范围内，持有合法租赁国有房屋或单位产权私有居住房屋凭证的，且有常住户口和粮食关系并在其中居住的住户。秦志贵、京西房地产所称被拆迁房屋药王洞76号属不在拆迁范围之内，秦志贵也不符合当时拆迁政策确定的被拆迁人范围。故康克诚要求确认秦志贵、京西房地产签订的《拆迁安置协议书》无效，本院依法予以支持。因秦志贵、京西房地产的行为未影响康克诚对糖坊街5号楼00108号房的出租，但并未直接对康克诚的使用造成影响，故康克诚要求对其赔偿租金损失（时间自2017年7月1日起截止2017年9月25日止为8867元）于法无据，本院依法不予支持。关于康克诚请求赔偿律师费40000元一节，因双方并无约定，故本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十九条、第一百四十三条、第一百五十四条之规定判决如下：一、陕西京西房地产开发公司与秦志贵签订的002450号《拆迁安置协议书》（居民户）无效；二、驳回原告康克诚的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍赔付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1021元（原告已预交），由被告陕西京西房地产开发公司与秦志贵共同承担。经审理查明，原审法院查明事实属实。本院认为，原审判决认定基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销西安市莲湖区人民法院(2018)陕0104民初1394号民事判决；二、将本案发回西安市莲湖区人民法院重审。陕西京西房地产开发有限公司缴纳的二审案件受理费1021元；秦志贵缴纳的二审案件受理费1021元，本院予以退还。审判长  焦海林审判员  朱利安审判员  李美红二〇二〇年三月十三日书记员  孙 妍