上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初2722号原告：黄朝永，男，1973年2月18日出生，汉族，户籍地江苏省睢宁县睢城镇新市。被告：李悦，女，1990年10月10日出生，汉族，户籍地安徽省阜阳市。原告黄朝永与被告李悦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，后因李悦下落不明，本案转为适用普通程序审理，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告黄朝永到庭参加诉讼。被告李悦经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄朝永向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年5月18日就上海市静安区沪太路XXX号甲房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋租赁合同》于2018年12月31日解除。2、请求判令被告向原告返还租金26,517元、押金33,000元，共计59,517元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年5月18日签订了《房屋租赁合同》,合同约定由原告承租系争房屋，月租金为16,500元。但自2019年1月1日起，系争房屋被房屋所有人上海巴士客运站收回，不再租赁给被告，并向原告收取了自2019年1月1日以后的租金，而原告已经向被告支付租金到2019年2月17日，现原告要求与被告解除房屋租赁合同，并返还原告多付的2019年1月1日至2019年2月17日的租金26,517元及押金33,000元。为维护原告合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告李悦未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月18日，原告黄朝永(乙方)与被告李悦(出租方、甲方)就系争房屋签订的《租赁合同书》载明，甲方同意将系争房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积约48平方米，在该物业和甲方续签成的情况下，暂定2018年5月18日起至2020年4月18日(以甲方和该物业的合同期限为准)。双方约定房屋月租金为16,500元。按照先付费，后使用的原则进行：乙方每三个月支付一次，乙方应于2018年5月18日支付49,500元(下次付款提前10日)，第二次为2018年8月8日支付49,500元，以此类推。乙方需将租金打入“屈玲”名下的账户。乙方须向甲方支付保证金33,000元。同日，被告李悦出具《收条》，确认收到原告支付的系争房屋2018年5月18日至2018年8月17日租金49,500元及保证金33,000元。2018年11月8日，原告向屈玲的账户支付了44,500元。2018年12月18日，上海交运巴士客运(集团)有限公司沪太客站管理公司出具的《通知》载明，“鸿盛与我公司租赁合同于2018年12月31日到期，自2019年1月1日起由我公司经营。在此期间，请各租户维持好各自经营地区的稳定，维护好各自经营地区的设施设备安全”。同日，上海交运巴士客运(集团)有限公司沪太客站管理公司向各经营业主发出的《告知书》载明，“上海鸿盛实业有限公司与我方的合同将于2018年12月31日到期，贵方租赁的沪太汽车站沿街的房屋，自2019年1月1日起由我公司直接经营管理，特将以下重要事项告知：1、贵方与其他任何公司与个人签订的租赁合同自2019年1月1日起均为无效合同，不受法律保护。2、贵方自2019年1月起的房租不用再交付于除我公司外的任何公司与个人，否则所造成的损失自行负责。3、2019年1月1日起，贵方如需继续租赁，则继续经营不变，如有变化都将由我公司直接通知贵方。4、2019年的租赁合同我公司将择期另行通知贵方签订”。2019年3月6日，原告向上海交运巴士客运(集团)有限公司支付了系争房屋的房租52,000元。2019年9月12日，原告与上海交运巴士客运(集团)有限公司就系争房屋签订了《房屋租赁合同(商用)》，约定租期自2019年5月1日起至2019年12月31日。审理中，原告表示，2018年5月18日，原、被告签订租赁合同，租金16,500元/月，租金三个月一付。2018年11月8日，原告支付至2019年2月17日的租金44,500元。因合同签订时，双方曾口头约定由被告提供执照，而被告提供的执照是轻餐饮，但原告租赁系争房屋用于经营餐馆，必须是重餐饮执照，后原告办理重餐饮执照花费了5,000元，该款由原告代付，后与被告协商，在该期租金扣除，因此该期租金支付的数额为44,500元。后房屋所有人巴士集团和二房东产生纠纷，导致2018年12月31日开始，巴士集团要将系争房屋收回，巴士集团和二房东均将前述事实通知了原告，后原告要求被告和上家及产权人沟通，但其没有与上家、产权人协商，后产权人向各租户发放通知，表示自2019年1月1日开始，由巴士集团和各租户建立租赁关系。自2019年1月1日开始，原告将租金实际支付给巴士集团，故系争合同应于2018年12月31日解除，合同解除的原因系被告，因此被告应当退还剩余租金及押金。2019年1月，被告还曾联系原告缴纳租金，原告则答复称被告要和房东签订好合同，才能继续支付租金，后便联系不上被告，被告也没有再来过。现在原告和巴士集团的合同为一年一签，因为2019年5月之前，巴士集团和二房东的纠纷尚未解决，因此原告和巴士集团的租赁合同的租期是从2019年5月开始，但实际自2019年1月1日开始原告就已支付租金给巴士集团，当时每月租金为13,000元。本院认为，原、被告签订的房屋《租赁合同书》是当事人的真实意思表示，双方均应恪守履行。根据法律规定，原告作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但根据在案证据显示，上海交运巴士客运(集团)有限公司已自2019年1月1日起直接管理系争房屋，并实际向原告收取租金，被告已失去了对于系争房屋的控制，因此原告要求确认原、被告间的租赁合同于2018年12月31日解除的诉讼请求，本院予以支持。现原告已实际向被告支付租金至2019年2月17日，合同解除后，被告应退还原告2019年1月1日至2019年2月17日的租金26,517元及押金33,000元。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其对于自身诉讼权利的放弃，由此而产生的法律后果应由其自身承担。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告黄朝永与被告李悦就上海市静安区沪太路XXX号甲签订的《租赁合同书》于2018年12月31日解除；二、被告李悦应于本判决生效之日起七日内退还原告黄朝永房屋租金26,517元及押金33,000元，共计59,517元。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,288元、公告费560元，均由被告李悦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  董 锟人民陪审员  吴春林人民陪审员  葛安基二〇二〇年八月二十一日书 记 员  郇 鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。