湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初3539号原告：余治国，男，1976年11月21日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：李文良，湖南高天律师事务所律师。被告：汤燕军，男，1983年10月9日出生，汉族，户籍地湖南省湘阴县。被告：陈琳，女，1986年10月21日出生，汉族，户籍所在地湖南省株洲市渌口区。原告余治国（以下简称原告）与被告汤燕军、陈琳（以下简称两被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李文良以及两被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余治国向法院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告双方签订的《租房合同》，被告立即腾退房屋；2．两被告支付截至2020年4月19日止的房屋租金68614.30元，水电费7771.20元，并按照480元每天的标准支付自2020年4月20日起至房屋腾退之日止的房屋占用费，并按每年6%的标准支付自起诉之日起至支付完毕之日止的资金占用费；3．两被告承担本案诉讼费用。在本案的审理过程中，原告明确第一项诉讼请求为确认《租房合同》于2020年4月20日解除。事实和理由：2017年9月5日，原告和汤燕军签订《租房合同》，其中约定：汤燕军租赁原告位于长沙市雨花区门面从事餐饮服务，租赁期限自2017年9月5日至2021年9月5日；租金每月13000元，付款方式采取预付款形式，每三个月支付一次房租，提前交满；水费为4元每吨，电费1.2元每度，欠租金或水电费，原告可解除合同并收回房屋。汤燕军当日支付了租金三个月的租金39000元。2018年1月，两被告为经营的便利，租赁原告第三层房屋居住，双方口头约定租赁期限从2018年1月24日开始计算，每月租金1400元，其余内容与《租房合同》同步。之后，两被告夫妻一直共同经营。从2017年12月开始，两被告违反双方合同约定，长期拖欠租金、水电费。虽经原告多次要求，两被告仍不依约履行，双方由此产生矛盾。2019年2月20日，双方发生纠纷后经长沙市公安局雨花分局黎托派出所出警处理，并经长沙市雨花区人民调解委员会调解，双方达成了调解协议。此后，两被告未依照《调解协议》履行，一直违反双方的约定，欠付租金、水电费。2020年1月11日，双方进行了结算，被告欠付金额为27701元，至2020年4月4日，共拖欠67255元，其中包括一楼门面租金56701元，水电费5791元（至2020年4月4日止），三楼住房租金4200元，水电费563元（至2020年3月23日止）。原告聘请律师于2020年4月9日发送了《律师函》。经协商，双方仍未达成一致意见。原告认为，两被告严重违反了《租房合同》的约定，经原告多次指出后仍拒不履行，损害了原告的合法权益，应承担违约责任。被告汤燕军、陈琳辩称：两被告租赁原告的房屋用于经营夜宵摊，但因新冠疫情，夜宵行业受影响比较大。2020年1月23日，两被告停业了，直到2020年3月17日才开始营业。疫情期间，两被告也没有收入，开业之后资金也比较紧张。因疫情原因，旁边的门面都免除了部分房租。双方进行了多次调解，因双方的房租存在分歧而未能达成一致意见。两被告在原告起诉之后另支付了7000元房租。经审理查明，2017年9月，原告和汤燕军签订了一份《租房合同》，其中载明：原告将位于长沙市雨花区的门面出租给汤燕军，租赁期限为2017年9月5日至2021年9月5日；每月租金13000元，房屋采用预付款形式支付，每三个月支付一次房租，提前支付；汤燕军每月交水电费，水电费据实结算，水费为4元每吨，电费为1.2元每度；如出现汤燕军欠租金或水电费等情况，原告可解除合同并收回房屋。此后，原告向汤燕军交付了租赁房屋，汤燕军及陈琳夫妻将租赁房屋用于经营夜宵店。2018年1月，两被告另从原告处租赁同一单元的第三层房屋用于居住，并口头约定月租金标准为1400元。2019年2月20日，原、被告因房租支付事宜发生纠纷，原告和陈琳在长沙市雨花区人民调解委员会的解调下签订了一份《调解协议书》，其中载明：“一、经双方协商一致，陈琳租了大桥二区14栋南四单元门面，陈琳承诺在2019年4月15日前付清所欠租金伍万伍仟元，从2019年3月5日起租金水电费在5月5日前付清，6月付清4月租金，以此类推……”。陈琳就上述内容另出具了一份《承诺书》。此后，两被告未依约支付全部租金和水电费。2020年1月，陈琳向原告出具了一份欠付租金和水电费的清单，其中载明：一楼门面2019年9月5日至2020年1月5日的租金为52000元，另加上水电费并扣除两被告已付的款项，未付款项为20701元；三楼门面2019年7月24日至2019年12月24日的房租为7000元；两项合计未付款为27701元。此后，陈琳在2020年1月23日向原告支付了1万元。2020年4月10日，原告委托湖南高天律师事务所向汤燕军发出了一份《律师函》，其中载明：汤燕军从原告处租赁了长沙市雨花区大桥新村二区14栋南四单元第一楼门面和第三层住房，汤燕军多次拖欠租金，原告要求提高租金，请汤燕军于2020年4月20日前与湖南高天律师事务所李文良律师或原告联系，逾期未予协商或协商未果，则从2020年4月20日起解除《租房合同》。两被告于2020年4月12日收到了该《律师函》。另查明，2020年1月23日，湖南省卫生健康委发布信息，启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月10日，湖南省卫生健康委发布信息，湖南省新冠肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级。2020年4月21日，原告诉至本院。当日，陈琳通过微信转账的方式向原告支付了7000元。以上事实，有《租房合同》、《调解协议书》、《承诺书》、房租和水电费清单、《律师函》、微信聊天记录截图以及双方的一致陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，两被告系夫妻关系，且共同经营或居住租赁房屋，陈琳亦在《租房合同》签订后参与了租金支付并出具了《承诺书》，故因该租赁合同而产生的债务应作为二人的夫妻共同债务处理。关于合同的解除及租赁房屋的腾退返还。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，《租房合同》约定了承租人在欠付租金时，出租人可解除合同。根据已查明的案件事实，汤燕军确有欠付原告租金。故原告据此通过向汤燕军发送律师函的方式解除《租房合同》并无不当。因此，本院确认《租房合同》于2020年4月20日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因此，原告要求汤燕军腾退《租房合同》中的房屋并无不当，本院予以支持。此外，原告和两被告未就第三层的房屋签订书面租赁合同，但根据双方的履行合同的实际情况以及陈琳出具的《承诺书》，两被告对该房屋也存在未按时支付租金的情况，原告向汤燕军发出的《律师函》中也将该房屋列入了租赁标的，应视为原告亦要求解除双方对该房屋的租赁合同关系。如上所述，故原告要求解除双方对该房屋的租赁合同关系并收回该房屋并无不妥，本院予以支持。关于房屋租金及占有使用费的核算。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，鉴于2020年1月23日至2020年3月5日期间处于湖南省因新冠肺炎疫情而启动重大突发公共卫生事件一级响应期间，而两被告租用原告的一楼房屋系用于经营，故两被告主张免除该期间的租金于法有据，本院予以采纳。因此，一楼门面2020年1月6日至2020年1月22日以及2020年3月5日至2020年4月20日期间的租金应计算为27300元[（17天÷30天/月+1月+16日÷30天/月）×13000元/月]。另外，三楼住房的2019年12月25日至2020年4月20日的租金应计算为5362元[（3月+25天÷30天/月）×1400元/月]。综上，计算至2020年4月20日，两被告欠付原告的租金和水电费为43363元（房租清单欠付款项27701元-2020年1月23日支付款项1万元+27300元+5362元-7000元）。原告主张的超出部分，本院不予支持。原告另主张的其他水电费，但并未提供充分证据证实，本院不予采纳。关于房屋占用费。因双方租赁合同关系于2020年4月20日解除，但两被告实际占用了案涉房屋，故应按照租赁合同存续期间的租金标准支付此后的占用使用费。因此，两被告应就一楼门面按照每月13000元的标准支付自2020年4月21日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费，还需按照每月1400元的标准支付自2020年4月21日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费。原告另主张的所谓资金占用费并无理据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告余治国与被告汤燕军签订的《租房合同》于2020年4月20日解除；二、被告汤燕军、陈琳于本判决生效之日起10日支付原告余治国截至2020年4月20日的租金及水电费43363元；三、被告汤燕军、陈琳于本判决生效之日起10日内腾退并向原告余治国返还位于长沙市雨花区房屋，并按照每月13000元的标准支付自2020年4月21日起至实际腾退一层门面之日止的占有使用费，按照每月1400元的标准支付自2020年4月21日起至实际腾退三层房屋之日止的占有使用费；四、驳回原告余治国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1710元，因适用简易程序减半收取855元，财产保全费784元，合计1639元，由原告余治国负担700元，被告汤燕军、陈琳负担939元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  欧阳毅二〇二〇年六月二十九日书记员  廖薇薇附：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。