辽宁省沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0102民初6923号 原告：马振富，男，1953年8月30日出生，汉族，住沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：张光磊，辽宁正直律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪丹，辽宁正直律师事务所律师。 被告：刘庆岩，男，1946年6月21日出生，汉族，住沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：贾明惠，系辽宁同泽律师事务所律师。 原告马振富与被告刘庆岩物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告马振富及其委托诉讼代理人张光磊、洪丹，被告刘庆的委托诉讼代理人贾明惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马振富向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期将和平区总站路37号6-8-1的住宅办理房产证并承担办理房产证的一切费用；2、判令被告办理过户登记至原告名下，并承担房产证过户手续的费用；3、判令被告给付原告房屋面积差额款，每平方米按8000元计算，共80000元；4、判令本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1、要求被告履行双方的置换合同，被告将房产进行房改买断，将房产证办理至被告名下；2、办理完房产证后，将案涉房屋过户至原告名下；3、要求被告补偿给我购买新房和案涉房产之间的差价款80000元。4、所有的过户费用由被告承担。5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年6月,省政府机关事务管理局集资建房,我（省政府机关事务管理局调研员）给孩子买了一套,并于7月12日交了2万元定金。被告刘庆岩知道这个消息后,找到我岳父刘永振,让我岳父刘永振找到我爱人刘保娟说:“能不能和振富商量一下,把你们新房子给你大哥,把他的旧房给你们,你们互相调换一下,让他也改善一下居住环境,你大哥60多岁了,年龄一年比一年大,他房子没有电梯,每天上8楼,越来越爬不上去了;再有,他离异多年,独自带着女儿生活,孩子两三岁开始就跟着她父亲,生活的艰难可想而知。现在女儿长大了,到了谈婚论嫁的年纪,也需要个好的居住条件,将来找对象也好找。另外,你大哥邻里关系也不好,总受人欺负，亲子妹吃点亏就吃点亏吧。”我爱人说:“那我的新房比他那旧房每平方米要贵呢,面积也比他那个大”,我岳父说,“相同面积就互顶了吧,面积超出的部分我让你大哥给你们钱补上”。于是出于种种亲情的考虑,我们一家人也就同意了,当时被告刘庆岩同意尽快把房子手续办完。当时我们想,我们把他的旧房子卖了,等省直机关再有集资建房的机会时我们再给孩子买。没想到,现在9年过去了,超面积的钱没给我们,房证的事情到现在也不给办。2009年7月21日我交房子全款时,被告刘庆岩找到我爱人刘保娟说能不能直接写上被告刘庆岩的名字,他经济困难,这样可以节省过户费,被告刘庆岩承诺说他的现住址8楼的房产证马上给我们办手续(注:被告刘庆岩原住房和平区总站路37号6-8-1,一直没办房产手续,无房证、契证等任何凭证,但是经咨询可以办理房产证)。当时考虑到写我们的名字将来过户还要交过户费,都是亲子妹谁也不能说话不算数,不会有什么纠纷，处于对被告的信任。于是我找到省直房产开发公司财务经理刘长民,求他在收款收据上将马振富的名字改为被告刘庆岩,并于当天签订的买卖房产合同上也改为被告刘庆岩的名字。这样,我们按照被告刘庆岩的意愿在合同上写上了被告刘庆岩的名字,并且我一次性交纳了房款23.7万元整,定金2万元整,合计25.7万余元,有发票为证。新房手续办完后,我们要求被告刘庆岩把他原住处的8楼房产手续过户到我们的名下”但被告刘庆岩说他的房子要动迁。我们找到和平区动迁办打听,人家说根本没有那回事，不动迁,并且近几年之内没有规划,还把规划图拿出来指给我们看。这样,我们又多次找到被告刘庆岩告诉他没有动迁那回事,让他尽快办理房产过户手续。9年来,我们无数次催他办理过户手续,他总以各种理由不办,一拖再拖,一拖就是9年。原来说等着动迁;后来又说办不了,是弃管房,没人能办,谁能办谁办。最近在我们的努力下,通过咨询可以办房证,需要补齐房租钱、房改钱等费用,大约需要5-6万元(其中包括他从入住到现在为止期间的房租和房改费等办证费用)。如今两套房产的产权都在他的名下,我们多次通过找我二哥刘庆浩、二嫂张淑莲和被告刘庆岩女儿刘兰、女婿郑勇做工作,被告刘庆岩都不予理睬,还提出办理被告刘庆岩自己的原住房手续由我自己去办理并承担费用大约5-6万元,如果让被告刘庆岩搬出现住房得给他10万元补偿。被告刘庆岩还说,你们这些人都得到什么好处来帮助处理这件事?被告刘庆岩还多次对亲属和女儿说,不给办理房产过户手续的原因有两点:一是他认为房子早晚会动迁,产权是他,动迁费由他去领取,他的原来住房动迁费会比我的新房的价值高很多,这样他就能从中扣留购新房25.7万元以外的动迁费留给自己买车用。二是现在两个房子的产权都在他的名下,并扬言他已找律师咨询了”产权都是他的名,爱上哪告上哪告。我们的新房子的面积是70余平方米,被告59.48平方米。以前说一米抵一米,超面积款被告刘庆岩到现在也没给我,并始终避这件事。另外，新房装修和全部家具都由我和我爱人购买,大约7万余元。我认为被告可能没有钱,是打算等他的原住房动迁,用动迁款支付这个超面积米数的钱,但是他到目前为止不提这个事实,并让我去支付他的办房证的相关费用,我认为被告刘庆岩的种种表现说明他有领到动迁费用也不会出钱办理房产证和支付超面积款的可能。综上所述,我认为被告刘庆岩根本无置换诚意。事到如今,我们认为被告刘庆岩以欺骗手段骗取我住房一套,长期占有两套房产的产权。在忍无可忍的情况下,我们提起诉讼,我置换应得的房产(和平区总站路37号6-8-1)和超面积款,还我们一个公道。综上，原、被告约定置换房屋是置换房屋的产权。原告将其集资购买的房子，就是于洪区的房产交付给了被告并且已经办理了手续房产证，被告应当履行继续履行合同。首先为和平的房子办理房改，办理房产房改后将产权过户给原告的名下。 被告刘庆岩辩称，一、原告与答辩人之间不存在房屋产权置换的约定，原告诉请无事实及法律依据，应依法驳回其诉请。（一）原告仅是取得单位集资建房的购房资格，并不是取得房屋的所有权，原告将购房资格无偿让给了答辩人，答辩人作为实际购买人购买了于洪区川江街7-1号3-3-2（以下简称“于洪区房产”）并登记在答辩人名下，因此于洪区房产与原告无关，更不会存在用于洪区房产置换本案诉争公房的问题。1、原告将单位集资建房的购房资格让给答辩人后，实际买受人为答辩人，且于洪区房产最终也登记在答辩人名下，因此，于洪区房产自始至终都与原告没有关系。第一，2009年原告单位集资建房时，原告获得的是相应的购房资格，而不是取得房屋的所有权，且当时于洪区房产尚未建设，基于直系亲属关系及为了方便轮流赡养老人，原告取得其单位同意后，将该购房资格无偿让给了答辩人，答辩人成为实际的购房人。第二，于洪区房产从办理房产登记之日起一直都是登记在答辩人名下，进一步证实于洪区房产产权与原告无关。2、原告以其支付全部购房款为由认为其取得了于洪区房产的所有权，无事实及法律依据，首先答辩人不认可购房款由原告支付，其次，假如是原告支付，也仅能做债权债务处理，不能以此认定原告对于洪区房产享有权利。第一，答辩人作为实际购买人购买了于洪区房产，支付了全部购房款，并缴纳了契税，维修基金，相对应的发票足以证实。第二，假如如原告所主张，那么增加面积款、缴纳契税及维修基金应该是原告支付才对，但事实是均是答辩人支付的，这原告也是认可的，进一步证实原告的主张不成立。第三，假如购房款由原告支付，也是原告对答辩人享有债权，而不能认定原告对于洪区房产享有权利，毕竟于洪房产的实际买受人不是原告。（二）原告对其所主张的其与答辩人存在房屋产权置换的协议没有有效证据加以证明，置换产权须有双方当事人明确、一致的意思表示方可有效，不能以默示方式作出意思表示，因此不能以答辩人将案涉公房交给原告夫妇代为管理的事实推定房屋产权置换协议的存在。第一，原告提供不出产权置换的书面约定，答辩人也否认与原告存在产权置换协议。第二，答辩人购买于洪区房产的时候，从原告夫妇处借款10万元，答辩人将诉争公房在2012年交给原告夫妇代为管理，仅是因房子空置也是浪费，就让原告夫妇出租，收取租金，能顶一部分欠款而已，而不是把诉争公房的使用权给了原告夫妇，也没有与原告进行产权置换的意思表示，诉争房屋为公房，其所有权归产权单位所有，因此，任何人均无权对案涉房屋的所有权进行处置。（三）诉争房屋沈阳市和平区总站路37号6-8-1间号房产为公房，尚未进行房改，答辩人非产权人，其无权对案涉公房的所有权进行处分，因此，原告与答辩人根本就不存在互换房屋产权的基础。答辩人只是该公房的承租人，答辩人也不可能处分产权单位的房产，因此，双方之间根本不可能存在房屋置换的问题，另外，公房是否进行房改，涉及到该公房是否符合房改条件，产权单位是否同意，及行政机关是否批准,司法无权进行强制干涉，故应依法驳回原告的诉讼请求。（四）从日常生活经验来看，也可证实原告在说谎，根本就不存在原告所述的产权置换的问题。第一，抛开其他不谈，单就两个房子当时市场价值而言，2009年，于洪区房产的市价远远比不上诉争房产，尽管两套房产有近10平米的面积差，但是地段的经济价值是有很大差异的，根本就不会存在超面积款的问题；第二，按照原告的主张，诉争房屋应归其所有，而原告在诉状中却陈述，“我认为被告可能没有钱，是打算等他的原住房动迁，用动迁款支付这个超面积的钱，但是他到目前为止不提这个事”这与原告诉请所主张是相互矛盾的，原告自己都前后矛盾，进一步证实原告在说谎。二、暂不考虑双方根本不存在产权置换的现实基础的问题，退一万步讲，假如双方存在置换协议，原告的主张也均已超过诉讼时效期间，丧失胜诉权，也应驳回原告的诉讼请求。原告在诉状中陈述“2009年7月21日我交房子全款时，被告刘庆岩找到我爱人刘保娟说能不能直接写上被告刘庆岩的名字，他经济困难，这样可以节省过户费，被告刘庆岩说他的现住址8楼的房产证马上给我们办手续”，也就是说原告的意思是答辩人2009年7月21日承诺马上办理诉争公房的手续，原告也接受，那么也就是原告主张应在2009年7月21办理诉争公房的手续，而现已经过了九年多时间了，基于该点，原告的主张也均已超过诉讼时效期间。综上，于洪区房产从出资购买到产权登记都与原告无关，原告从未对于洪区房产享有任何权利，诉争房产为公房，答辩人无处分权，因此根本不会存在原告用于洪区房产置换诉争公房的问题，故希望法院能依法作出裁决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 位于沈阳市洪区产的准住通知单、交付验收单、房产购房发票、契税完税证、住宅专项维修基金均登记为被告刘庆岩。原告自述其将自己出资购买的其单位集资建设的位于沈阳市洪区间号房产与被告享有使用权的位于沈阳市和平区总站路37号6-8-1号房产进行了置换，其协助被告办理了位于沈阳市洪区间号房产的商品房签订更名等手续，但被告未对沈阳市和平区总站路37号6-8-1号房产进行房改，且未协助原告办理更名过户手续。 案涉争议房屋位于沈阳市和平区总站路37号6-8-1号，现为公有住房，被告为使用权人。庭审中，原、被告均主张不能向本院明确位于沈阳市和平区总站路37号6-8-1号房产的产权单位。被告自认其已将位于沈阳市洪区间号房产出售。 庭审后，本院工作人员依法前往沈阳市不动产登记中心调查位于沈阳市和平区总站路37号6-8-1号房产是否能够办理房产证事宜，不动产登记中心工作人员称“此处房产并没有办理过房产证，但相同地址即位于沈阳市和平区总站路37号6-8-4号房产是有房产证的。” 本院认为：根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。如没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点为原、被告是否存在房屋置换的事实。原告庭审中称其将自己出资购买的其单位集资建设的位于沈阳市洪区间号房产与被告享有使用权的位于沈阳市和平区总站路37号6-8-1号房产进行了置换，原告应提供充分证据对其主张予以佐证。本案中，位于沈阳市洪区产的准住通知单、交付验收单、房产购房发票、契税完税证、住宅专项维修基金均登记为被告刘庆岩，原告马振富未提供充分证据证明其用上述房产与被告的房产即本案诉争房产进行置换，且被告对原告所主张的置换情况不予认可，故原告应该承担举证不能的不利后果，本院对原告的主张不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告马振富的诉讼请求。 案件受理费8500元，由原告马振富负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  王国锋 人民陪审员  徐海霞 人民陪审员  许 笠 二〇二〇年五月十二日 法官助理李易宸 书记员王皓然 本判决所依据的相关法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款当事人对自己提出的主张，应当及时提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，未提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。