新疆维吾尔自治区乌鲁木齐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0121民初31号 原告（反诉被告）：周俊霞，女，1967年10月2日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：张英治，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张康，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：乌鲁木齐县江南王子房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐县水西沟镇南和路18号闲来小镇四期商业12号楼商业2室。 法定代表人：崔国栋，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：貊明伟，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王朝军，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。 第三人:绿城物业服务集团有限公司新疆分公司，营业场所新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区南湖路26号。 负责人：付永生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱彦伟，男，1994年2月24日出生，汉族，该公司员工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：马涛，男,1986年2月20日出生，回族，该公司员工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 原告（反诉被告）周俊霞与被告（反诉原告）乌鲁木齐县江南王子房地产开发有限公司（以下简称：江南王子房产公司）、第三人绿城物业服务集团有限公司新疆分公司（以下简称：绿城物业新疆分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周俊霞及其委托诉讼代理人张英治、张康，被告（反诉原告）江南王子房产公司的委托诉讼代理人貊明伟、王朝军，第三人绿城物业新疆分公司的委托诉讼代理人朱彦伟、马涛等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告周俊霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告和第三人协助原告办理房屋的入住交接手续；2、判令被告向原告支付自2017年3月14日起暂计算至2019年8月13日止（共计29个月）逾期交房违约金298,265元；3、判令被告向原告支付因逾期而产生的物业费和暖气费共计78,078元，以上合计：376,343元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2016年9月9日签订了《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171），约定被告将位于××县的房屋以出让方式出售给原告，合同价款为187万元，并对房屋交付期限及违约责任进行了约定。第三人对该小区物业进行管理。原告给付全部房款后，被告及第三人至今不配合原告办理交房入住手续，并无理要求原告支付未交房前的物业及暖气费用。现诉至法院，请求依法裁判。 被告江南王子房产公司辩称，我公司不曾拒绝过原告办理房屋入住手续，未能办理入住手续是因为原告的自身原因。我公司取得五方竣工验收，通知原告办理入住交接，原告未办理，我公司邮寄和公告的方式通知原告入住手续，未能办理入住手续是原告的自身原因；2017年，因乌鲁木齐县政府规划的原因，南和路封闭施工属于政府行为，是我公司不能预见，应当免除不能交付的责任；我公司2017年10月通知原告办理交接手续，未办理是原告的原因，我方已经以邮寄和报纸公告的方式通知，2017年7月之后的暖气费和物业费应当由原告自行负担。请求驳回原告的诉讼请求。同时提出反诉：1、请求判令反诉被告向反诉原告支付暖气费24,159.96元；2、请求判令反诉被告向反诉原告支付违约金2,415.96元，合计26,575.86元；3、请求判令本案的反诉费由反诉被告承担。 针对被告江南王子房产公司的反诉，原告周俊霞辩称，被告在反诉中没有将第三人列入反诉中，应当另行起诉。被告提出的反诉请求是因为被告违约在先，导致该笔费用的发生，该笔费用与我无关，请求驳回被告的反诉。 针对原告周俊霞的起诉及被告江南王子房产公司的反诉，第三人绿城物业新疆分公司述称，2015年7月17日我公司与被告签订《闲来小镇前期物业合同》，约定第三人为被告开发的闲来小镇别墅提供物业服务，我公司于2017年9月15日开始为闲来小镇提供服务。我公司从未拒绝为原告办理入住，原告从未来我公司办理过入住手续，办理入住手续需要原告前往被告处核实身份并由被告发出房屋通知单后，才能为原告办理入住。 原告周俊霞为证明其主张，提交了下列证据：1、2016年9月9日其与被告签订的《商品房买卖合同》，用来证明问题：1.原被告双方成立的商品房买卖合同关系，总价为人民币187万元整，并对交房时间及逾期交房的违约责任进行了约定，被告已经违约，存在逾期交房的违约事实，本院对该证据予以确认；2、2016年8月9日及2016年8月13日被告出具《收据》2张，3、2016年10月26日《税收完税证明》1张，4、2016年至2017年中国农业银行卡交易明细清单2张，5、中国农业银行官方网站截屏，1张，以上2、3、4、5号证据用来证明问题：原告已按约定首付款75万和银行贷款112万及时足额支付了全部购房款187万元，其办理了按揭贷款并从2016年11月开始偿还银行贷款，住房商业贷款利率为年6.55%，按支付房款为基数并按照银行贷款利率为标准计算和支付逾期交房违约金，本院对上述证据真实性予以确认，对其用来证明计算逾期交房违约金的问题，本院将在本院认为部分予以阐述；6、《闲来小镇交房通知书》、《交房流程》、房屋缴费清单;7、2018年9月15日其与被告签订“闲来小镇”家庭农场使用协议，以上6、7号证据用来证明其已按照被告要求在指定期限内去办理房屋入住并领取了相关材料，并未收到任何二期交房通知，且当时涉诉房屋未达到交付条件，交房通知已经延后至2017年10月15日，被告并未按照合同及交房流程交房，《房屋缴费清单》原告未确认，应当认定为无效条款，2018年9月15日其前往被告处签订《“闲来小镇”家庭农场使用协议》时被告也未按照约定给原告办理交房手续，本院对该组证据真实性予以确认；8、2016年12月1日被告向原告邮寄《致业主的一封信》，用来证明问题被告向小区各业主承诺在正式交房前免收物业费及暖气费，因此在被告向原告正式交付房屋前的物业费及暖气费应当由被告承担，本院对该证据真实性予以确认；9、2020年3月27日58同城官方网站房屋价格单，用来证明问题截止至2020年3月27日涉案小区出售均价为13381元每平米，与原告购买房屋时的10216.9元每平米涨幅3164.1元每平米，原告按此价格出售可获利579125.22元，本院对该证据不予确认；10、证人王赟2016年至2018年6月社会保险个人缴费汇总单，用来证明证人王赟在2016年至2018年6月期间系被告员工，本院对该证据予以确认；证人王赟、赵立新当庭证言，用来证明原告按照被告要求在规定期限内前往被告及第三人处，要求办理房屋交接，涉案房屋不符合交付条件，被告及第三人未按合同约定履行相关手续及材料及证明文件导致房屋没有办理交付手续，本院对证人王赟的证言予以确认，对证人赵立新的证言本院不予确认。 被告江南王子房产公司未提交证据。 第三人提交了《物业服务合同》，用来证明物业费由业主承担，本院对该证据予以确认。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷为证。本院依据上述证据，认定事实如下：2016年9月9日原告周俊霞与被告江南王子房产公司签订了《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171），合同约定原告周俊霞购买位于××县（建筑面积183.03平方米）的房屋，合同总价为187万元，被告江南王子房产公司应当于2016年12月15日前将验收合格的商品房交付原告周俊霞。合同约定：“最终交付日期按出卖人通知办理入住日期或报纸公告日期为准，如不按通知日期办理入住，所有费用由买受人承担，还约定非出卖人所能控制事件发生（包括但不限于政府政策的原因以及政府基础配套设施未能及时到位等）,出卖人在合理期限内通知买受人的可延期90日，超出90日按第九条第二项执行。双方同意出卖人逾期91日-180日的按买受人支付房款的同期银行存款利率赔付。出卖人逾期180日以上的按买受人支付房款的同期银行利率上浮10%。约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当以书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理自出卖人通知的交付日期起（此通知方式包括但不限于电话通知、公告通知，张贴通知书、书面通知等），买受人除应当承担暖气费、物业管理费以及出卖人已承担的代垫费用外，还应向出卖人承担欠付款项金额10%的违约金”。该合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告按约定将购房款187万元全部付清（其中2016年8月9日交纳购房款57万元，2016年8月13日交纳购房款18万元，剩余房款为银行按揭贷款交纳）。被告江南王子房产公司未按约定于2016年12月15日给原告周俊霞交付房产，而是于2017年10月15日通知原告周俊霞办理交付房产手续。在被告江南王子房产公司销售人员同原告周俊霞办理验收交付房屋时，因该房前的道路及管道等正在施工无法进行验房，未办理交房手续。2018年9月15日，原告周俊霞与被告江南王子房产公司签订《闲来小镇家庭农场使用协议》，但因双方对暖气费、物业费等费用问题协商未果，至今未办理房屋交接手续。原告周俊霞为此诉至本院，提出了本案的诉讼请求。另查明，被告江南王子房产公司与第三人绿城物业新疆分公司于2015年7月17日签订《“闲来小镇”前期物业服务合同》，由第三人绿城物业新疆分公司提供物业服务。第三人绿城物业新疆分公司认可在2018年5月之前的物业费是由被告江南王子房产公司向第三人绿城物业新疆分公司支付，未向业主收取，物业费为每月每平方米5.5元。暖气费为每平方米22元，原告周俊霞并未交纳物业费及暖气费。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告周俊霞与被告江南王子房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效合同。原告周俊霞按合同约定向被告江南王子房产公司付清了购房款187万元，已经履行了自己的合同义务，被告江南王子房产公司应当按照约定向原告周俊霞交付所购买房屋。根据庭审查明，被告江南王子房产公司并未按约定的期限于2016年12月15日前交付本案争议的房屋，而是于2017年10月15日通知原告周俊霞交房，根据当时被告江南王子房产公司销售顾问的证人王赟当庭证言足以证明交房时因被告江南王子房产公司的配套设施不完善不具备交房条件未能办理交房手续，已经构成延期交房并违约，应当按约定向原告周俊霞交付房屋并办理交房手续，同时应当承担延期交房违约金。被告江南王子房产公司逾期交房的期限应当计算至2018年9月15日，因为根据原告周俊霞提交的一份2018年9月15日同被告江南王子房产公司签订的《闲来小镇家庭农场使用协议》应当认定截至2018年9月15日已经具备了交房的条件，而原告周俊霞并未要求被告江南王子房产公司为其办理交房手续，因此被告江南王子房产公司逾期交房违约金的期限应当从2017年3月14日计算至2018年9月15日。根据双方签订购房合同约定，逾期交房91日至180日按照支付房款的同期银行存款利率赔付违约金和逾期180日以上按支付房款的同期银行利率上浮10%赔付违约金的约定，被告江南王子房产公司应当赔偿原告周俊霞已付房款187万元按照同期银行定期一年存款利率计算自2017年3月14日计算至2018年9月15日期间的逾期交房违约金48,979.72元（其中2017年3月14日至2017年9月13日期间共计6个月，按照同期银行一年定期存款利率1.5%计算187万元的违约金为14,025元（187万元×1.5%÷12个月×6个月=14,025元）；2017年9月14日至2017年12月31日期间共计108天，按照同期银行一年定期存款利率1.5%上浮10%计算187万元的违约金为9,256.5元（187万元×1.5%×1.1÷12个月÷30天×108天=9,256.5元）；2018年1月1日至2018年9月15日期间共计257天，按照同期银行一年定期存款利率1.75%上浮10%计算187万元的违约金为25,698.22元（187万元×1.75%×1.1÷12个月÷30天×257天=25,698.22元）；14,025元+9,256.5元+25,698.22元=48,979.72元）；关于原告周俊霞要求被告江南王子房产公司支付逾期交房产生的物业费及暖气费共计78078元的问题，根据本院庭审查明，原告周俊霞并未交纳上述费用，而且本院确认被告江南王子房产公司逾期交房日期至2018年9月15日，在此之前的物业费及暖气费用即自2017年10月15日至2018年9月15日期间系因被告江南王子房产公司逾期交房造成，该部分的物业费及暖气费合计17,079.37元（其中物业费为5.5元/平方米183.03平方米×11个月=11,073.37元,2017-2018年度暖气费为22元/平方米273平方米=6,006元,11,073.37+6,006元=17,079.37元）应当被告江南王子房产公司承担。自2018年9月16日起本案争议房产的物业费（另行计算）和2018-2019年度、2019-2020年度共计两年暖气费12012元应当由原告周俊霞自行承担并在办理该房产入住交接手续时一并交纳给被告江南王子房产公司及第三人绿城物业新疆分公司。综上所述，对原告周俊霞要求被告江南王子房产公司、第三人绿城物业新疆分公司协助办理交房手续的诉讼请求，本院予以支持，应当按约定缴纳暖气费及物业费后由被告江南王子房产公司及第三人绿城物业新疆分公司予以办理；对原告要求被告江南王子房产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持，但应以本院确认的数额和计算方法标准为准；对原告周俊霞要求被告江南王子房产公司向其支付物业及暖气费78,078元的诉讼请求，本院不予支持；被告江南王子房产公司要求原告支周俊霞付暖气费的反诉请求，本院予以支持，应以本院确认的数额为准；对被告江南王子房产公司提出的要求原告周俊霞支付未付暖气费10%违约金的诉讼请求，本院予以支持，应以本院确认的数额为准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告乌鲁木齐县江南王子房地产开发有限公司、第三人绿城物业服务集团有限公司新疆分公司于判决生效之日起十日内在原告周俊霞提交办理房产入住手续的资料及缴纳完应承担的物业费、暖气费及其他入住费用后，为原告周俊霞办理乌鲁木齐县水西沟镇南和路18号闲来小镇二期19栋2室交房入住手续； 二、被告乌鲁木齐县江南王子房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告周俊霞支付逾期交房违约金48,979.72元 三、原告周俊霞于判决生效后十日内向被告乌鲁木齐县江南王子房地产开发有限公司交纳2018-2019年度和2019-2020年度两年的暖气费12,012元； 四、原告周俊霞于判决生效后十日内向被告乌鲁木齐县江南王子房地产开发有限公司支付违约金1,201.2元； 五、驳回原告周俊霞要求被告乌鲁木齐县江南王子房地产开发有限公司支付暖气费物业费78,078元的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉起诉标的376,343元，应收案件受理费6,954.15元（原告已预交），给付标的48,979.72元占起诉标的376,343元的13.01%，应收案件受理费1,024.49元，由被告乌鲁木齐县江南王子房地产开发有限公司负担，剩余案件受理5,929.66元由原告周俊霞负担；反诉起诉标的26,575.86元，应收反诉费232.2元，反诉给付标的13,213.2元，占反诉标的26,575.86元的49.72%，应收反诉费65.17元，由原告周俊霞负担，剩余反诉费167.03元，由被告乌鲁木齐县江南王子房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长  马 俊 人民陪审员  马正芬 人民陪审员  马海琴 二〇二〇年八月三十日 书 记 员  杨左玲