贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3717号 原告：姬慧琴，女，汉族，1986年7月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：喻安亮（特别授权代理），男，汉族，1986年11月19日出生，住贵州省毕节市七星关区，系原告姬慧琴所在单位国家税务总局毕节市税务局推荐的公民。 被告：张道江，男，汉族，1984年1月13日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告姬慧琴与被告张道江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姬慧琴及其委托诉讼代理人喻安亮到庭参加诉讼，被告张道江经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姬慧琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《房屋买卖定金合同》、《房屋买卖居间合同》，限期配合原告办理不动产过户；2、判令被告最晚于现有租赁合同到期后三日内（2020年7月8日之前）交房；3、本案诉讼费、代理费、律师费、财产保全费等一切相关费用由被告承担。事实及理由：2019年9月5日，原告委托人喻安亮与被告在居间方毕节市领航地产咨询有限公司居间下，签订《买卖定金合同》，约定被告将其坐落于毕节市七星关区百里杜鹃大道锦星苑2栋2单元601号房屋出售给原告，转让价为752,880元。签订《买卖定金合同》当日，原告的委托人喻安亮在居间方的见证下通过微信转账的方式向被告支付定金50,000元。2019年9月11日，原、被告在居间方毕节市领航地产咨询有限公司居间下签订《房屋买卖居间合同》，合同签订当日，原告向被告支付购房款302,880元。《房屋买卖居间合同》约定，被告于2019年9月25日前交付房屋给原告（交房时出具卖方银行按揭款结清证明等手续），2019年10月30日前办理出不动产证。合同还约定，被告于不动产证办理出的3日内配合原告办理过户。2020年3月11日，被告取得涉案房屋的不动产权属证书。基于以上事实，原告认为，原、被告双方签订的《房屋买卖居间合同》系双方的真实意思表示，应属合法、有效。原告多次联系被告请其配合原告办理过户，截至目前，被告仍未协助原告办理不动产过户。原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告张道江未作答辩。 原告姬慧琴围绕诉讼请求依法提交了以下证据：《买卖定金合同》、建设银行银行卡客户交易详细信息（户名：姬慧琴）、微信转账记录、《房屋买卖居间合同》及附件、中国银行交易流水明细清单（户名：姬慧琴）、收款收据。经审查，以上证据内容真实、来源合法与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证，作为认定本案事实的依据。 根据审查确认的证据及原告姬慧琴的陈述，本院认定如下事实：2019年9月5日，被告张道江作为售房人（甲方）、原告姬慧琴的委托人喻安亮作为购房人（乙方），案外人毕节市领航地产咨询有限公司作为居间方（丙方），三方签订《买卖定金合同》，约定甲方将其坐落于毕节市七星关区新城区百里杜鹃大道锦星苑2幢2单元601号房出售给乙方，建筑面积140.86平方米，成交价格752,880元，甲乙双方约定于2019年9月5日签订此合同，同时乙方支付定金50,000元以确定买卖关系，甲乙双方约定于2019年9月11日签订《房屋买卖合同》并支付首付款302,880元，甲方负责办理不动产证并于办证后3日内甲、乙双方办理过户，过户当日乙方支付甲方房款150,000元，剩余尾款250,000元由乙方申请公积金贷款支付给甲方，过户时产生的一切税费由乙方承担，购房价格包括家具、家电。签订《买卖定金合同》当天即2019年9月5日，原告姬慧琴通过建设银行转账50,000元给喻安亮并备注锦星苑房款定金，喻安亮于当日通过微信转账50,000元给被告张道江用于支付涉案房屋购房款定金。 2019年9月11日，被告张道江作为出卖人，原告姬慧琴作为买受人，案外人毕节市领航地产咨询有限公司作为居间人，三方签订《房屋买卖居间合同》，约定出卖人将其坐落于毕节市七星关区新城区百里杜鹃大道锦星苑2幢2单元601号房出售给买受人，建筑面积：140.49平方米，该房屋已抵押，预告抵押（建行），该房屋已出租。2019年9月25日前交付该房屋给原告，成交价格：752,880元，此价格未包括政府部门收取的有关交易税费，该交易税费由全部由买受人缴纳。买受人应在签订本合同的同时支付定金50,000元，在合同履行过程中，定金自动转为购房款。买受人以二手房银行按揭贷款方式付款，买受人须于2019年9月11日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款302,880元，并在买受人办理贷款审批时存入贷款银行指定账户，买受人须于自办理不动产证后15个工作日内向银行提交抵押贷款申请相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，贷款金额、利率及放款时间以银行通知为准，因买受人办理贷款手续所产生的相关费用由买受人自行承担。出卖人应于不动产证办理后3日内配合买受人、居间人办理不动产权属转移登记手续。第十条房屋交付：出卖人应当在2019年9月25日前将该房屋交付给买受人，该房屋交付时，应当履行下列第1、2、3、4、5、6项手续：1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施、装修装饰、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该合同所列物品。2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字。3、移交该房屋房门钥匙。4、卖方出具契税交税发票。5、卖方银行按揭款结清证明。6、卖方出具与租赁人解除租赁关系的协议给买受人。第十二条逾期交房责任：（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该房屋交付买受人，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。出卖人未能在约定时间10日内配合买受人、居间人办理产权转移登记手续的，双方同意按照下列方式处理。如因出卖人不能按约定时间提供相关证件资料和配合办理产权转移手续的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还买受人全部已付款，并按照万分之五日利率付给利息；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起3日内向买受人支付。出卖人承诺于2019年10月30日前办理不动产证，超时未办理按本合同第十二条（一）第1条规定执行。签订《房屋买卖合同》当日即2019年9月11日，原告按照《房屋买卖居间合同》的约定共计向被告支付首期房款302,880元，具体支付方式为：2019年9月11日，原告通过建设银行转账200,000元给被告并备注锦星苑2栋2单元601房款，于当日通过中国银行转账100,000元给被告并备注锦星苑2栋2单元601房款，于当日通过微信转账2,880元给被告用于支付锦星苑2栋2单元601房款。2019年9月11日，被告向原告出具收到原告支付的302,880元购房款的收据。 另查明：被告于2020年3月11日取得涉案房屋的不动产权属证书［不动产权证号：黔（2020）毕节市不动产权第××号］；被告对涉案房屋存在未结清的银行按揭贷款；涉案房屋存在抵押登记；涉案房屋现由被告出租给租户。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”由此可知，有抵押的房产可以过户，但是应当经抵押权人同意，再办理房屋买卖过户手续。本案中，被告对涉案房屋还存在未结清的银行按揭贷款，且涉案房屋存在抵押登记，虽然《房屋买卖居间合同》第七条权属转移登记约定：“出卖人应于不动产证办理出3日内配合买受人、居间人办理《不动产权证》房屋权属转移登记”，但在未经抵押权人同意的情况下，即便被告愿意配合原告，原、被告双方也无法办理涉案房屋的过户手续。故对原告请求被告限期配合原告办理房屋过户手续的诉请，本院不予支持，原告可待涉案房屋的按揭贷款清偿完毕，抵押权消灭后或取得抵押权人同意后，再行主张。因原告尚未向被告支付完毕涉案房屋购房款且根据《房屋买卖居间合同》第十条的约定，交房时被告应向原告出具卖方银行按揭款结清证明等手续，现涉案房屋的银行按揭贷款尚未结清，故对原告要求被告交付涉案房屋给原告的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告姬慧琴的诉讼请求。 案件受理费25元，保全申请费2,670元，共计2,695元，由原告姬慧琴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇二〇年六月三十日 书记员  邓理成