河北省新乐市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0184民初3626号 原告:翟瑞海，男，1968年12月5日出生，汉族，住河北省新乐市。 原告：陈改素，女，1967年11月28日生，汉族，住河北省新乐市。 被告：刘雄宏，男，1968年1月8日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。。 被告：河北冀通工程建设监理有限公司。住所地石家庄市长安区中山东路189号燕春饭店C座7楼。 法定代表人：刘丽，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：马小朋，河北太平洋世纪律师事务所律师。 原告翟瑞海、陈改素与被告刘雄宏、河北冀通工程建设监理有限公司（以下简称“冀通监理公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翟瑞海、被告刘雄宏、河北冀通工程建设监理有限公司委托诉讼代理人马小朋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告翟瑞海、陈改素提出诉讼请求：1、依法解除双方之间的房屋买卖协议并责令被告赔偿原告的损失估值90万元。2、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由，2016年1月26日经人介绍原告以38.5万元人民币全款购买河北文荣房地产开发有限公司抵顶给二被告位于新乐市房屋，以上有被告与河北文荣地产开发有限公司房屋买卖协议、原告给被告房款的银行转账记录和2017年9月1日刘雄宏补打收条为证。因二被告与河北文荣房地产开发有限公司房屋抵顶事宜发生纠纷至今未能交付房屋，且该房产已经被他人办理房产登记。原告认为被告实质上已不能履行房屋买卖协议，双方协议目的已不能实现，协议应依法解除，同时被告依法应当承担返还房屋价款并赔偿原告因协议形成的全部损失的责任（约合计人民币90万元）。现为维护我方合法权益特诉至法院请求法院依法受理并判如所请。 被告冀通监理公司辩称：一、答辩人曾授权刘雄宏于2015年12月6日与河北文荣房地产开发有限公司签订以房屋抵顶监理费的（协议书），抵顶的房屋就是本案所涉房屋。由于文荣公司拒绝履行该协议书交付房屋，答辩人于2018年5月14日将文荣公司起诉至贵院，该案审理过程中，文荣公司否认存在抵房事实，并称是与刘雄宏个人签订的房屋买卖合同，不是与答辩人签订的，双方争议很大。该案经一审判决后，答辩人上诉，后石家庄市中院撤销原判发回重审，目前该案正在审理当中，尚未做出判决。以下事实，有答辩人提交的民事起诉状、一审判决书、发回重审裁定书等证据在案佐证。并且答辩人认为这两个案件之间存在紧密的关联，比如（协议书）的性质是否为以房屋抵顶监理费、刘雄宏签订该协议的行为是个人行为还是代表公司的职务行为等，这些问题直接影响到本案对房屋买卖法律关系主体的认定，因此本案需要以该案的审理结果作为依据。答辩人就此已提交了《中止审理申请书》，具体内容详见该申请书。二、刘雄宏是答辩人独立核算的监理部负责人，依据《河北冀通工程建设监理有限公司独立核算项目管理规定》，刘雄宏对于具体负责的监理项目独立承包经营、独立承担法律责任。本案是由于刘雄宏在负责监理的文荣鑫城项目过程中因抵顶的房屋与他人产生的纠纷，并且刘雄宏独立承包经营，有房屋的处置权，公司予以配合，因此其有关法律责任应由刘雄宏承担，与公司无关。三、答辩人与被答辩人翟瑞海素不认识，直到接到本案的起诉状，才知道其人。双方没有任何书面或口头的协议，也没有收到过其所谓的购房款，双方不存在任何关系。因此，翟瑞海将答辩人列为被告，属于起诉错误，答辩人的被告主体资格不适格。对此，贵院应予以纠正。四、针对刘雄宏将房屋卖给翟瑞海，事前公司并不知情；事中公司没有参与；事后刘雄宏对公司说过卖房的事情，但是卖给了谁他没有说，公司并不知道翟瑞海的存在。如前所述，刘雄宏有房屋的处置权，公司予以配合，仅此而已。五、被答辩人翟瑞海在相关法律关系没有弄清之前，就通过贵院对答辩人采取了财产保全措施，冻结了公司银行账户90万元，对公司的正常经营产生了很大影响，对公司利益产生了严重损害。对此，答辩人保留就可能产生的保全错误追究翟瑞海相关法律责任的权利。 被告刘雄宏辩称：一、本案与冀通监理公司起诉文荣房地产的案件存在关联，需要以该案的审理结果为依据，因此应中止本案的审理，待该案审完后再恢复审理。冀通公司起诉文荣房地产的案件，我作为证人向某提交了一份《情况说明》，对抵房协议的产生的前后进行了说明，法院也对我进行了调查询问。事情的经过是：文荣鑫城小区是文荣房地产开发、冀通公司监理的项目，我是监理项目的具体负责人。文荣房地产由于自身原因不能正常支付监理费，经双方协议，达成了以房屋抵顶监理费的一致意见。冀通公司授权我代表公司于2015年12月6日与文荣房地产签订了抵房《协议书》，也就是本案原告提交的那份《协议书》。该协议书虽然是以我的名义签订的，但实际上是我代表公司的职务行为，不是我个人行为。后来由于文荣房地产拒不交付房屋，也不支付监理费，冀通监理公司将文荣房地产起诉至法院。公司与文荣的审理情况是：文荣房地产否认《协议书》属于抵房协议，认为是与我个人签订的房屋买卖合同，不是代表冀通公司的职务行为。本案开庭前，经向公司了解，该案被发回重审，目前尚未做出判决。我认为这两个案件之间存在关联的，这涉及到翟瑞海究竟与谁产生了房屋买卖关系，是我个人还是冀通监理公司？这是本案首先需要解决的主体问题，也是需要查明的基本事实。这个问题的解决依赖于冀通公司起诉文荣那个案件中对我的行为是个人行为还是职务行为的认定。因此，我认为本案应中止审理，待该案审完后再恢复审理。二、原告翟瑞海向贵院提交了我向其出具的2017年9月1日《证明》和2017年9月2日《承诺书》，但这两份书证均是在我被翟瑞海非法扣押、拘禁在文荣鑫城售楼部，在失去人身自由的情况下被胁迫出具的，是翟瑞海通过非法手段取得的，不是合法证据，也不是我的真实意思表示，不能作为定案的依据。为此，我已经向贵院提交了《调取证据申请书》，请求向新乐市公安局调取2017年9月1日我的报警记录、公安出警记录以及出警警官对我、翟瑞海的询问笔录，以证明上述事实。三、翟瑞海不能取得房屋是由于文荣房地产恶意将房屋出售给他人造成的，并不是我的原因。对于可能导致的解除合同，我不存在过错。四、对于可能涉及的损失赔偿问题，应遵循过错原则，根据当事双方有无过错及其大小来判定损失的承担。翟瑞海作为项目的施工方人员，对于项目的手续和房屋没有取得产权证的情况是明知的，应当预见到购买这样的房子是存在很大风险的，同时也没有与我或公司签订书面的购买合同，应当预见到很有可能会对自身造成损失，但是其没有预见或放任了这种风险的产生，对于可能发生的损失存在很大过错，应承担相应责任。总之，贵院应依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第29、30、31条等相关法律规定，对于可能涉及的损失赔偿问题予以综合认定。 庭审中原告称，我给二被告双方产生的买卖协议，被告刘雄宏认为是代表公司的行为，被告冀通监理公司也认可是公司的，被告冀通监理公司和文荣公司抵顶的这份合同，协议书中刘雄宏是项目具体负责人，刘雄宏是代理公司的一种行为。买房协议表面上是我和刘雄宏签订的，被告刘雄宏并不是个人行为，是代表被告冀通监理公司，是冀通监理公司具体负责人，具体办理的，是我和冀通监理公司产生的买卖合同，被告刘雄宏一直代理被告冀通监理公司，有买房协议，刘雄宏给我出具的证明和转款记录可以证实。 庭审中被告刘雄宏辩称，2015年12月6日和文荣房地产公司签订的这份抵房协议书，是我代表被告冀通监理公司签订的，也是代表公司将争议的房产卖给原告的，将房子卖给原告和原告向我账户转款是事实，2017年9月1日我给原告书写了证明，2017年9月2日给原告写了承诺书，但这两份证据是胁迫的情况下书写的。 庭审中被告冀通监理公司辩称，对2015年12月6日的抵房协议的真实性无异议，但该协议书是文荣公司与我方代理人刘雄宏签订的，不是原告与我方的协议，并且该协议的性质以及刘雄宏的签字行为是个人行为还是公司行为，目前在我方诉文荣监理合同纠纷案中，正在审理，尚无定论。我们认为房屋是属于公司的，但这个事情不为公司意志为转移的，需要有法院作出最终的判决，事前不知情，事后才知道刘雄宏把房子卖给了原告，被告刘雄宏有房子的处置权，公司不干预，公司予以配合。对原告主张损失，因原告又将房屋转让他人并达成调解，我方认为应当以原告赔偿给对方的金额作为损失的依据，不应以房屋的评估价格作为其损失的依据。 经审理查明，2015年12月6日，河北文荣房地产开发有限公司与被告刘雄宏签订房屋买卖协议书以抵顶监理费。该协议书载明：“甲方（出售人）：河北文荣房地产开发有限公司乙方（购买人）姓名：刘雄宏身份证号：1304021968××××××××联系电话：130××××1959地址：石家庄市裕华区，经友好协商，本着诚实信用原则，就预购房屋事宜，达成如下协议。第一条房屋的基本情况乙方预购的房屋位于礼堂街与××处“××城社区”××楼××单元××室，建筑面积（含公摊）共132平方米。第二条计价方式与价款1、按建筑面积计价，房屋的市场单价为每平方米3998元（人民币）；2、本协议标的物的单价为每平方米3377.39元（人民币），总价款肆拾肆万伍仟捌佰壹拾陆元整。小写445816元。第三条付款方式及期限……3）分二期付款：乙方于2015年12月6日付总价款的80%计（小写）380000元，4.6.7.9号楼及超市地下车库项目监理合同履行完毕时付总价款的20%计（小写）元。第六条交付期限双方约定：暂定于2016年5月1日之前，将符合本协议约定的房屋交付乙方。具体交房时间，根据工程进度情况，双方另行确定。第七条逾期交房的违约责任逾期90日（不含本数）经双方协商可解除本协议。“协议”解除的，甲方按已付款的百分之二向乙方支付违约金；乙方愿意继续履行协议的，本协议继续履行。……甲方：河北文荣房地产开发有限公司乙方：刘雄宏日期：2015年12月6日。”协议书中有被告刘雄宏的签字及手印以及被告河北冀通工程建设监理有限公司的公章。 签订协议书当日，河北冀通工程建设监理有限公司给河北文荣房地产开发有限公司出具一份收据，载明“交款单位河北文荣房地产开发有限公司人民币(大写)叁拾捌万元整￥380000收款事由：鑫城小区‘工程监理费’2015年12月6日”。对上述协议书，本案被告河北冀通工程建设监理有限公司称河北文荣房地产开发有限公司以鑫城小区房屋抵顶监理费，被告刘雄宏也认可受被告河北冀通工程建设监理有限公司委托与河北文荣房地产开发有限公司签订协议书，系以房屋抵顶监理费。 被告刘雄宏与文荣房地产公司签订购房协议书后，被告刘雄宏将该房屋出售给原告翟瑞海，二原告系夫妻关系，2016年1月26日，原告翟瑞海通过中国农业银行向被告刘雄宏账户转款385000元。2017年9月1日，被告刘雄宏给原告出具证明一份，该证明载明：“兹有河北冀通工程建设监理有限公司项目负责人刘雄宏将河北文荣房地产开发有限公司抵监理费房屋9号楼2单元1401室（建筑面积132平方米）卖予翟瑞海，房价为（385000元）叁拾捌万伍仟元整。房款已全部付清。特此证明收款人刘雄宏2017年9月1日。”2017年9月2日被告刘雄宏给原告翟瑞海出具承诺书一份，该承诺书载明：“卖予翟瑞海的文荣房地产开发公司监理费抵房屋‘文荣鑫城小区9号楼2单元1401室（132平方米）’余款抵房手续2017年9月30号之前办清交房手续，特此承诺。承诺人：刘雄宏”。被告刘雄宏称其给原告出具的“证明及承诺书”是在胁迫的情况下出具，被告刘雄宏向我院提出申请，要求向公安部门调取报案材料及调查笔录，我院在调取时公安部门未找到报案记录和调查笔录。该房屋至今未交付。经向新乐市不动产登记中心查询，争议的房产文荣鑫城9－2－1401室于2019年9月5日登记在韩英军名下，并办理了不动产权证，证号为：冀（2019）新乐市不动产权第0004379号。 另查明，本案被告河北冀通工程建设监理有限公司于2018年5月14日起诉河北文荣房地产开发有限公司要求河北文荣房地产开发有限公司继续履行抵房协议书向被告交付抵顶的房屋并赔偿延期交房租金损失15840元，新乐法院经过审理作出（2018）冀0184民初1883号民事判决书，本案被告河北监理工程建设监理有限公司不服上诉于河北省石家庄市中级人民法院，中院2019年5月13日作出（2019）冀01民终4878号民事裁定书，发回河北省新乐市人民法院重审。河北监理工程建设监理有限公司以重审案件与本案存在紧密关联，认为本案需要以重审案件的审理结果为依据向本院提出中止本案审理的申请。上述案件我院于2020年1月15日作了（2019）冀0184民初2696号民事判决书，该判决书在认定事实中陈述：2015年12月1日，被告冀通冀通监理公司为刘雄宏出具《授权委托书》载明“委托人：河北冀通工程建设监理有限公司，受托人：刘雄宏因新乐市鑫城小区项目用房屋抵顶监理费一事，委托人现授权刘雄宏代表我公司，全权负责办理此事，包括与河北文荣房地产开发有限公司签订抵房协议，办理房屋接受、产权登记等与房屋有关的事项”。该判决书在本院认为中显示“庭审中，原告保留了向被告另行起诉的权利，是对其权力的处分，故对原告的请求本院难于支持，原告可另行主张其权利”。 原告翟瑞海申请对位于新乐市进行价格评估。本院委托河北金诚伟业房地产评估有限公司进行评估，河北金诚伟业房地产评估有限公司出具房地产估价报告：载明该涉案房屋总价93.28万元（玖拾叁万贰仟捌佰元整）。 二原告向本院提出财产保全申请书，本院依法作出（2019）冀0184民初3626号民事裁定书，依法查封了被告河北冀通建设监理有限公司在河北银行股份有限公司中华大街支行账户01×××07内的存款90万元。二原告以中国人民财产保险股份有限公司保单保函提供担保。 以上所述有协议书、中国农业银行个人明细对账单、不动产登记资料查询结果说明、房产登记信息查询情况说明、（2018）冀0184民初1883号民事判决书、（2019）冀01民终4878号中院裁定书、（2019）冀0184民初2696号民事判决书，房地产估价报告及庭审笔录予以证实，并记录在案。 本院认为，关于二被告要求中止审理问题，该案虽然与我院审理的被告冀通监理公司起诉河北文荣房地产开发有限公司建设工程监理合同纠纷案有联系，但是我院作出的（2019）冀0184民初2696号民事判决书在本院认为中显示“庭审中，原告保留了向被告另行起诉的权利，是对其权力的处分，故对原告的请求本院难于支持，原告可另行主张其权利”。被告冀通监理公司保留了向文荣房地产开发有限公司的诉权，说明冀通监理公司在该案中变更了诉讼请求，不再要求履行抵房协议，所以被告冀通监理公司与文荣房地产开发有限公司的判决结果不再是本案审理的依据，故二被告要求中止本案理由不成立。 关于将新乐市卖给原告的主体问题，被告刘雄宏在庭审及答辩中称，其是被告冀通监理公司委派到新乐市文荣鑫城建设项目的监理负责人，其代表的是公司行为，2015年12月6日与文荣房地产公司签订的抵房《协议书》也代表的是公司行为，被告冀通监理公司也认可被告刘雄宏签订抵房《协议书》代表的是公司行为，且认可争议的房产系被告冀通监理公司所有，且被告刘雄宏对该房产有处置权，公司不干预，且予以配合，综上足以证明原、被告双方争议的文荣鑫城9号楼2单元1401室拥有权为被告冀通监理公司，出售该房产的主体也应是被告冀通监理公司。关于出售该房产的效力问题。原告虽然未与被告冀通监理公司签订房屋买卖协议，庭审中被告刘雄宏对将争议房产出售给原告的事实予以认可，同时认可原告将总房款38.5万元通过转账的方式转入被告刘雄宏的银行账户内，被告刘雄宏给原告出具了承诺书和证明，虽然被告刘雄宏称承诺书和证明是在胁迫的情况下书写的，其并不影响将争议房产出售给原告的事实，被告冀通监理公司在庭审中表示被告刘雄宏对争议房产有处置权，公司不干预，并予以配合，足以证明被告刘雄宏代表被告冀通监理公司将争议房产出售给原告翟瑞海是双方的真实意思表示，故原告与被告冀通监理公司之间的房屋买卖关系合法有效，依法应予以保护。原、被告双方签订房屋买卖协议后，被告冀通监理公司未向原告交付房屋，其行为已构成违约，应当承担违约责任。经向新乐市不动产登记中心查询，争议的房产文荣鑫城9－2－1401室于2019年9月5日登记在韩英军名下，并办理了不动产权证。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示……；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。本案涉案房屋登记在第三人名下，原告与被告冀通监理公司签订的房屋出售协议实际已不能履行，原告要求解除房屋买卖协议的请求符合法律规定，依法予以支持，被告冀通监理公司应退还原告购房款38.5万元，对原告主张的损失问题，被告冀通监理公司将文荣鑫城9－2－1401室房产出售给原告后，应及时向原告交付该房产，被告冀通监理公司未及时交付，造成合同不能履行，根据《中中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定”的规定，被告冀通监理公司将争议房产出售给原告后，时隔四年之久，房价出现快速上涨，被告应当预见到因违反合同可能造成较大损失，故对原告主张的可得利益的损失依法予以支持，经河北金诚伟业房地产评估有限公司对文荣鑫城9－2－1401室房屋进行估价，评估价格为93.28万元，可得利益为54.78万元，故被告冀通监理公司应赔偿原告可得利益损失54.78万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下： 一、依法解除被告河北冀通工程建设监理有限公司与二原告翟瑞海、陈改素之间关于新乐市房屋买卖合同。 二、限本判决生效后十日内被告河北冀通工程建设监理有限公司退还原告翟瑞海、陈改素购房款38.5万元，并赔偿二原告损失54.78万元。 三、驳回二原告对被告刘雄宏的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12800元，减半收取6400元（实收6400元），保全费5000元，评估费10300元，共计21700元，由被告河北冀通工程建设监理有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费12800元，或提交河北省石家庄市中级人民法院缴费收据复印件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  刘会杰 二〇二〇年四月三日 书记员  汪 曼