内蒙古自治区科尔沁左翼后旗人民法院民事判决书（2020）内0522民初603号原告：高山，男，1964年6月20日出生，蒙古族，个体。委托诉讼代理人：乔海英，系内蒙古金利律师事务所律师。被告：秦桂荣，女，1976年9月21日出生，汉族，个体。被告：王满都拉，男，1975年2月5日出生，蒙古族，公河来卫生院职工。原告高山诉被告秦桂荣、王满都拉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理，依法由审判员李光璞适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告高山委托诉讼代理人乔海英、被告秦桂荣、王满都拉均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告提出的诉讼请求：一、要求二被告支付房屋租赁费495662.00元，供热费46854.00元，电费2000.00元、违约金100000.00元，各项费用总计为644516.00元。二、诉讼费由二被告承担。事实与理由：二被告系夫妻关系，二人在甘旗卡镇内经营歌厅多年，且以此为生计。2014年，为了扩大歌厅的经营规模，二被告主动找到对外出租房屋的原告商议，欲租用原告所有的位于××旗的的位××旗中段的1402.55平方米的房屋开设“子夜时光”歌厅。二被告与原告达成口头协议后，于2014年6月26日，以被告秦桂荣的名义与原告签订了书面的《房屋租赁合同》，双方约定：①、甲方（指原告）将位于××旗中段的1402.55平方米的房屋出租给乙方（指被告秦桂荣）使用；②、租期5年，自2014年10月1日起至2019年10月1日止；③、租金约定为：2014年至2015年为30万元、2015年至2016年为35万元、2016年至2017年为40万元、2017年至2018年为45万元、2018年至2019年为50万元，且每年房屋到期前15日内支付甲方房屋租赁费；④、若乙方逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的双倍支付滞纳金；⑤、租赁期间，乙方有拖欠房租行为的，甲方有权解除合同。合同签订后，二被告如约支付了2014年10月1日至2018年10月1日期间的房屋租赁费。但针对2018年至2019年的50万元租赁费，二被告仅支付了原告10万元，余下的40万元租赁费，原告在租赁期内曾多次找二人索要，二被告竟以生意不景气为由进行推脱至今，且占有延期使用原告房屋至2019年12月9日（延长使用了2个月另9天）。由于二被告不依约履行合同的行为引起了原告的强烈不满，且合同中明确约定合同期届满的时间为2019年10月1日，据此，原告于2019年12月9日强行收回了出租的房屋。因二被告逾期支付原告房屋租赁费的行为违反了双方签订的《房屋租赁合同》第十二条的约定构成了违约，应承担其相应的违约责任，故原告要求二被告支付100000.000元钱的违约金。综上二被告现尚欠原告下列各项费用：①、房屋租赁费495662元（其中包括尾欠的40万元和2019年10月1日至2019年12月9日的租赁费95662元）；②、2019年度的供热费46854元（未缴纳）；③、租赁期间所欠的电费2000元（已由原告为其垫付）；④、逾期支付房屋租赁费的违约金10万元，总计为644516.00元。由于二被告拒不支付，为维护原告的合同权益，故诉至法院要求法院支持原告诉讼请求。被告秦桂荣辩称，2018年10月1日至2019年10月1日，租金为50万，后与原告口头协议，变更为40万，2014-2015年度、2015-2016年度、2016-2017年度、2017-2018年度都已按约定给付完毕，2018年度至2019年10月1日已给付原告10万，给付日期是2018年11月份，按口头约定，我还欠原告30万房租，若按书面合同我尚欠原告40万房租。原告主张的我延期使用房屋属实，与原告协商后我使用房屋至2019年12月9日，当时我有意再续租，说给原告钱，就拖到了12月9日，2019年取暖后，我就干了两个月，我不同意给原告全年的大热费，我只能交两个月，大热费还没有交，当时约定是我缴费，原告主张的最后一个月欠2000元电费属实，我方认可。违约金10万元我不认可，违约金过高，我可以按人民银行的利率支付违约金。另，我在租赁期内安装了电梯、逃生梯、消防设施、电器设备、空调等，如果原告愿意留下，我可以折价抵顶房费，如果原告不愿意留用，我要求拿走上述设施设备。另外，在签定房屋租赁合同时我与被告王满都拉处于离婚状态，2015年复婚，歌厅是我在经营，被告王满都拉是上班的，他不知情。被告王满都拉辩称，我们当时约定的是上打租，但按照合同，我们在房屋到期前15日内给付全年的租赁费就可以了，也就是我们在2019年10月1日前的15天内给付完就可以，我们以前都是提前半年给付完毕，2019年10月1日后的房租降到了40万，原告也当时同意。我们还商议如续租，今后3年的房租为30万。关于违约金，我方只能赔付2018-2019年房费的违约金，按人民银行的利率给付，按合同第五条中约定，到期前15天给付就可以，我只给付2019年10月1日以后的违约金。我们属实欠原告房租，请求原告降低房租，我们也没有钱支付违约金，我方能接受的房租是20-30万，我方更希望将房屋内固定的资产折合到房屋内。上述事实有原被告双方的庭审陈述、房屋租赁协议原件一份在卷佐证，足以认定。经审理查明，2014年6月26日，被告秦桂荣与原告签订了书面的《房屋租赁合同》，双方约定：甲方（指原告）将位于××旗中段的1402.55平方米的房屋出租给乙方（指被告秦桂荣）使用；租期5年，自2014年10月1日起至2019年10月1日止；租金约定为：2014年至2015年为30万元、2015年至2016年为35万元、2016年至2017年为40万元、2017年至2018年为45万元、2018年至2019年为50万元，且每年房屋到期前15日内支付甲方房屋租赁费；若乙方逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的双倍支付滞纳金；租赁期间，乙方有拖欠房租行为的，甲方有权解除合同；整改水电及排水管道由乙方自己负责处理；乙方在装修过程中使用的电梯必须是名牌产品，地热必须符合工程质量标准，租赁合同到期时不能拆除归甲方使用。合同签订后，二被告如约支付了2014年10月1日至2018年10月1日期间的房屋租赁费。但2018年10月1日至2019年10月1日的租赁费，二被告仅支付了原告100000.00元，余下租赁费未付，后二被告延期使用原告房屋至2019年12月9日（延长使用了2个月另9天）。除房屋租赁费外，2019年度的供热费46854.00元二被告未缴纳；租赁期间欠的电费2000元，现已由原告为其垫付。2020年1月，原告诉到法院，要求法院支持其诉讼请求。本院认为，房屋租赁合同指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。本案中原被告间房屋租赁合同系自愿约定且符合法律规定，本院予以采信。被告秦桂荣主张欠款并非夫妻共同债务，但二被告于2015年复婚，而拖欠的租赁费用形成于2018年至2019期间，此时为二被告婚姻存续期间，从庭审被告王满都拉的陈述来看，被告王满都拉与秦桂荣存在共同经营行为，故对以上债务，应认定为夫妻共同债务，由二被告共同偿还。原告提供的（2010）后民初字第2140号民事判决书一份，与本案缺乏关联性，本院不予采信。原被告圴认可被告在延期使用期间拖欠电费2000.00元，根据双方租赁合同，以上费用应由被告方承担，对原告已垫付的2000.00元，被告理应偿还。原被告双方均认可被告延期使用房屋至2019年12月9日，故被告应承担该时间点以前的取暖费，原被告争议房屋所在地取暖期为6个月（从10月20日至次年4月20日），金额为46854.00元，被告应承担2019年10月20日至2019年12月9日（共50天）间的取暖费用，2019年12月9日后取暖费用，应由原告承担。被告主张2018年10月1日至2019年10月1日间的租金已与原告口头协议，变更为40万，对于2019年10月1日以后的租赁费用，双方也已经协商一致，为年30万元，并提供录音两段以证明自己的主张，但原告方并不认可。被告所提供的从两段录音内容来看，双方处于变更租金的协商阶段，对于被告年租金30万元的要求，原告也没有允许，最终双方并未达成变更租赁费用的一致意见，被告提供的2019年3月10日的录音，原告虽说“我说话算数”，但从双方通话过程中原告陈述的“30万不变，我动工了”等内容，本院无法断定原被告双方商议的是什么内容，被告所提供的两段通话，均不是完整的通话录音，系经过剪辑，本院无法根据以上不完整的通话片段断定双方曾口头约定变更租赁费用或达成一致意见，故对被告的主张，本院不予支持，被告应按双方书面合同所约定的租赁费金额给付原告。被告方所提供的两段通话录音内容不完整，系经过剪辑，且无法证明其主张，本院不予采信。原被告出租期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限不定期。被告延期使用房屋的期间2个月零9天，原被告均未提供证据证明双方另行约定租赁费是多少，应按原被告上一期约定的租赁费用进行计算。关于违约金，原被告双方也存在较大的争议，二被告主张只能赔付2018-2019年房费的违约金，并从2019年10月1日以后按人民银行的利率给付，但原告方并不认可。本院认为，由于双方均认可本次房屋租赁系上打支，双方的房屋租赁协议第五条双方约定的“乙方于每年房屋到期前15日内支付甲方房屋租赁费”一条，应理解为约定承租人必须在本期承租期满前15日即交付下一期间（一年）的费用。故二被告应于2018年10月1日前交付2018年10月1日至2019年10月1日间的承租费用50万元，但二被告仅交付10万元，已构成违约，应承担违约责任。原被告双方合同第十二条第三款已约定逾期付租金的，每逾期一日，则乙方（被告）须按日租金的双倍支付滞纳金，原告要求被告按所欠租金的20%支付纳金，低于原被告间的约定，也符合法律规定，即使从被告要求的2019年10月1日算起至开庭日，如按双方约定的滞纳金，也远高于原告所主张的金额，故本院认为，原告所主张的比率符合法律规定，本院予以支持。但2019年10月1日以后，原被告双方租赁合同已结束，双方也商议续租，也并未约定何时给付租金，由此形成的租赁费用，原告无权收取被告违约金。综上，二被告应给付违约金数额为400000.00元X20%=80000.00元。二被告希望以其房屋改造所安装的固定资产折价抵顶房费，但原告并不愿意，原被告双方可按双方合同进行处置，如产生争议，可另行起诉以实现自己的权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条之规定判决如下：被告秦桂荣、王满都拉自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告高山房屋租赁费495662.00元（其中包括尾欠的400000.00元和2019年10月1日至2019年12月9日的租赁费95662.00元，95662.00元计算方法为：500000.00÷360X69=95833.33元，原告主张的数额小于该数，故按原告所主张的数额95662.00元），2019年10月20日至2019年12月9日间的供热费13015.00元（46854.00÷180X50=13015.00），租赁期间所欠的电费2000元，逾期支付房屋租赁费的违约金80000.00元，合计为590677.00元。二、驳回原被告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5123.00元，由被告秦桂荣、王满都拉负担4853.39元，原告自行负担269.61元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审判员 李光璞 二〇二〇年五月八日书记员 巴晓鹏