河南省延津县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0726民初254号原告：张贵敏，男，1963年9月27日出生，汉族，住延津县。被告：陈道玉，男，1964年2月9日出生，汉族，延津县东屯镇东屯社区向阳B区2号楼3单元1层东户。原告张贵敏与被告陈道玉租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法裁定转为普通程序并再次公开开庭进行了审理。原告张贵敏、被告陈道玉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张贵敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还原告房屋租金25500元；2.判令被告赔偿强占并毁坏原告房屋经济损失费40000元。事实及理由：原、被告系同学关系，被告时任常堡村党支部书记，常堡村拆迁，被告有全套机械加工设备迁入原告的铸造厂内开始给加工生产。后因被告停产，并亏损数万元为由，欠原告租金25500元不还。后来，被告转产将原告北厂房（500m2）占为己有，销售电动车，恶劣行为给原告造成直接经济损失4万元，原告特诉至法院。被告陈道玉辩称，被告不欠原告租金，不同意支付；原告的损失如果有确凿的证据，同意赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交的证据有：租赁协议1份。被告向本院提交的证据有：1.证明1份；2.协议1份；3.土地租赁合同1份；4.水费明细1份。本院依职权调取的证据有：对张学臣询问笔录1份。经质证，被告对原告提交的证据无异议。原告对被告提交的证据不予质证。原、被告对张学臣询问笔录均无异议。经审查，原告提交的证据，对真实性和关联性予以认定。被告提交的证据1内容客观，与本案待证事实有关联，本院予以认定；证据2、3、4与本案待证事实缺乏关联，本院不予认定。张学臣询问笔录内容客观，且原、被告均无异议，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的有效证据，本院认定案件事实如下：原、被告签订租赁协议，协议内容如下：“1.现有张贵敏一处厂院，租赁给陈道玉，院内西边车间经双方协商，由张贵敏以三万元卖给陈道玉，西屋外边的房由陈道玉建设，西边房屋所有权归玉，厂院内其他房屋归张贵敏。2厂院面积大约3.2亩，每年租赁费4250元，承租期暂定两年（2014年、2015年）到期日为2015年9月25日。3.整体厂院空地归陈道玉，使用房屋车间不在承租范围。本协议一式两份：租赁人:张贵敏承租人：陈道玉证明人：张善杰”。庭审中，原告称其租用张学臣、张学瑞二人耕地用于经营铸造厂；后被告因拆迁急需用房，2013年9月25日之前，双方签订了租赁合同，原告便将院内的一处厂房以3万元的价格卖与被告，此外，院内其他空地租赁给被告使用，租金每年4250元，其时，被告并不知原告向张学臣交纳土地租金事宜，之后双方协商交租时被告才知；2013年张学臣一方涨租金，每年变为4000多元，2013年土地租金，原告交了2000元，被告交了2000多元；2014年被告因厂房不够，又在西边增建厂房，并租用了整个厂院，原告就对被告说此后土地租金全由被告交纳，原告不再交纳，系双方口头协商；自2013年被告开始租赁至今，未向原告交纳租金，原告主张的25500元是自2014年按每年4250元的标准计算至2019年。另称与被告口头协议地款由被告缴纳，被告租赁其南屋、门岗及空院租金每年4250元，有合同，但被告自2013年以来从未向原告交过租金，6年租金共25500元。被告称，涉案土地系原告租赁西屯村民的，被告自2012年年底开始租赁空地，与原告商定整个租赁费4250元，双方各半负担，被告支付了2013年的租金，2013年9月30日原告应交租金，但原告不在家，被告与张学臣给原告打电话，被告就将2014年的租金4250元都给了张学臣，后来原告不想继续租赁，就将整个厂院租给被告，由被告每年向出租方交纳租金，自2015年开始便是如此直至现在，2019年11月1日原告带人将被告赶出，大门换锁，被告无法进入；院内除了卖与被告的房屋外，还有原告别的厂房及两处房屋；另被告除每年向张学臣交纳租金4250元外，无需再向原告交纳租金，院内包括所有附属物均由被告使用。关于原告主张的经济损失4万元，审理中，原告称，被告抢占了原告的主厂房，未经原告允许私开出门，导致原告不能再行出租，原告主张的是6年的租金损失，2019年11月1日后被告不再使用；该处房屋不再被告租赁范围内。对此，被告称，被告当时说临时使用原告的主厂房，若原告出租，被告即腾，未说租金标准，且开门是经原告允许的；另外，原告在被告小区居住，未交水费不足3000元，由原告代付。为查明案情，审理中，本院对张学臣进行了调查，张学臣称约在2010年前其将6亩多土地租给张学录，由张学录与原告合伙建厂，后二人散伙，东边3.25亩厂房给了原告，由原告交纳租金，但原告常不按时交纳，2014年其到厂里索要租金，原告不在，被告给原告打电话，原告让被告支付租金4250元，之后每年租金均由被告支付，但具体二人如何协商不知道。审理中，本院对涉案厂院进行了现场勘查，情况如下：涉案厂院大门朝东，院内北、东均有一排厂房，北厂房东墙上开有一个门临路，门已落锁；院内东北角建有一活动板房，门向东开临路，门前搭一顶棚，西边有一厂房，门前建一活动板房；院南边有一道院墙，临院墙东半部分系被损坏的厂房，尚余部分墙体。原、被告均认可北厂房、东厂房、南厂房归原告所有，西厂房及两个活动板房归被告所有，北厂房东墙上的门系被告所建，且被告在建临路活动板房时将原告之前建好的两面墙推倒。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，结合原、被告诉辩意见及在案证据，可以证实，原告租用张学臣等人土地建设厂院进行经营，仅从形式上看，原告与张学臣等人存在租赁合同关系。之后，原告将厂院内的空地等转租被告，双方约定被告每年应向原告交纳租金4250元。还可以确认自2014年起原告应向张学臣等人交纳的租金4250元，由被告代为交纳，张学臣等人亦予受领。现原告要求被告支付其自2014年至2019年的租金25500元。基于合同相对性，依据相关法律规定，向出租方交纳租金是承租人所负合同义务，即向张学臣等人交纳土地租金系原告所负义务。基于此，若原告的主张成立，原告则需要举证证明以下两个事实，一是双方已约定原告需向张学臣等人交纳的租金由被告支付，二是除此之外，被告每年仍需支付原告4250元。审理中，被告否认仍需向原告交纳租金，于此场合，因被告未作出利于原告的自认，而不能免除原告的举证责任。审理中，原告未能举证证明其与被告已约定除由被告代原告向张学臣等人支付土地租金外，被告仍需支付原告租金，原告应当承担相应的不利后果。又因原告每年应向张学臣等人交纳的租金费用与被告每年应向原告交纳的租金费用一致，在同为金钱债务及张学臣等人亦予受领的情况下，被告代原告向张学臣等人交纳租金，视为被告向原告履行合同给付义务，此时，二者已为抵销，被告无需额外支付原告费用。故原告要求被告支付租金25500元，证据不足，本院不予支持。关于原告主张的经济损失4万元，因原告所主张的房屋不在租赁合同范围内，与本案非一个法律关系，无法与本案合并审理，原告可另行主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张贵敏的诉讼请求。案件受理费437元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  刘长龙人民陪审员  张明亮人民陪审员  张 欣二〇二〇年五月二十四日书 记 员  申亚龙