广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初1227号原告：中国建设银行股份有限公司佛山三水支行，住所地广东省佛山市三水区***********，统一社会信用代码914**********380XQ。负责人：卢丽群，该行行长。委托诉讼代理人：潘汝炽，广东豪盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄天桂，广东豪盛律师事务所实习律师。被告：黄启瑞，男，汉族，1973年1月28日出生，户籍所在地广东省佛山市三水区************，公民身份号码440************615。被告：潘燕欢，女，汉族，1974年1月17日出生，户籍所在地广东省佛山市三水区************，公民身份号码440************624。被告：佛山三水保利鑫和房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区************保利中韵花园4座101，统一社会信用代码914********949563T。法定代表人：唐翔，公司总经理。委托诉讼代理人：危海辉，男，公司员工。原告中国建设银行股份有限公司佛山三水支行（以下简称建设银行）与被告黄启瑞、潘燕欢、佛山三水保利鑫和房地产开发有限公司（以下简称保利公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告建设银行的委托诉讼代理人潘汝炽、被告保利公司的委托诉讼代理人危海辉均到庭参加诉讼，被告黄启瑞、潘燕欢经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。建设银行向本院提出诉讼请求：1．判令黄启瑞、潘燕欢立即偿还原告贷款本息392525.42元（其中本金383709.67元、利息8584.71元、罚息231.04元，利息、罚息暂计至2020年3月4日止，2020年3月5日起至实际全部清偿之日止的利息、罚息按《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》约定的利率计算）；2.判令黄启瑞、潘燕欢赔偿原告为实现债权而支付的律师费损失26626元；3.判令原告对黄启瑞、潘燕欢提供的位于佛山市三水区*************************在上述一、二项债务以及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权；4.判令保利公司对上述一、二项债务及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内承担连带清偿责任；5.判令三被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与黄启瑞、潘燕欢于2018年6月12日签订《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》（编号：440667107-117-2018B0092）（下称借款合同），双方就借款及抵押的事宜进行了具体的约定。《借款合同》约定：原告向黄启瑞、潘燕欢提供贷款40万元，该笔贷款用于购买位于佛山市三水区*************************，借款期限为18年，即从2018年7月20日起至2036年7月20日；贷款利率以国家公布的个人住房公积金贷款利率执行并上浮10%，合同签订时月利率为2.9788‰（年利率3.575%），本息按月计付。实际借款利率以贷款发放日的执行利率为准，在合同履行期内，如遇国家利率调整，执行中国人民银行有关规定；罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上浮50%；该笔贷款的还款方法为按月等额归还本息。《借款合同》第十四条、第十六条约定：被告在还款期内累计拖欠六期应供款的，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用，并自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息。而且，《借款合同》第三十二条约定：原告为实现债权而发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、律师费等）均由黄启瑞、潘燕欢承担。另外，《借款合同》第十九条约定：被告以其名下位于佛山市三水区*************************为上述借款提供抵押担保，抵押担保范围包括《借款合同》所列的本金、利息（包括罚息）、违约金、赔偿金以及原告为实现债权而发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、执行费、公告费、邮寄费等），双方依法办理了预告抵押登记。上述合同签订后，原告于2018年7月20日履行了划款义务，向被告指定的账户划款40万元，黄启瑞、潘燕欢却未依约履行还款义务，自2019年8月15日起至2020年3月4日止，已累计拖欠7期应供款未供，逾期本息共18460.25元，至今被告仍未结清逾期本息。此外，于2016年1月4日，原告与保利公司就佛山市三水区************“保利中韵花园”的商品楼宇的抵押贷款合作签订了《楼宇抵押贷款合作协议》（下称“《合作协议》”）。《合作协议》第五条、六条、七条约定，保利公司对原告向购房人发放的住房抵押贷款提供无条件、不可撤销的连带保证。保证期限自原告将贷款资金划入保利公司的银行账户之日起，至《借款合同》项下债务履行期届满之日后六个月，保证责任的范围包括抵押贷款的本息等。且原告尚未收到抵押登记管理部门出具被告黄启瑞、潘燕欢所购案涉房产的抵押登记备案证明，故保利公司应按照《合作协议》之约定，对黄启瑞、潘燕欢欠原告借款本息等承担连带保证清偿的责任。为追究被告的违约责任，原告委托广东豪盛律师事务所代理本案。为实现债权而支出的费用，包括诉讼费、律师代理费26626元等，依约应由被告承担。综上所述，被告的行为已构成违约，原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，诉请如前，请贵院依法作出公正判决。黄启瑞、潘燕欢未提交答辩意见，亦未提供证据。保利公司辩称：1.保利公司与原告签订的合作协议担保的房产，保利公司已办理确权登记，业主已具备办理房地产权登记及抵押登记的条件，案涉房产未办理产权登记及抵押登记，是因为黄启瑞不予办理，保利公司不存在过错，故保利公司不应继续承担保证责任。2.即便保利公司需要承担保证责任，根据合作协议第七条规定，保利公司只对业主贷款本金承担连带担保责任，对原告诉请的贷款利息、罚息、律师费等不需承担连带担保责任。且若最终法院判决保利公司承担连带担保责任，请法院依法判决保利公司在承担保证责任后有权向二被告追偿。3.同意原告的第三项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。保利公司对建设银行提供的证据的真实性均没有异议，且建设银行提供的证据能够反映案件真实情况，与待证事实相关联，来源和形式合法，能够作为认定案件事实的根据。故本院对建设银行提供的证据的证明力予以确认并在卷佐证。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院对建设银行诉请的事实除“保证责任的范围包括抵押贷款的本息等”外，其余事实均予以确认。同时查明，建设银行与保利公司在《合作协议》第五条约定，保利公司对建设银行向购房人发放的住房抵押贷款，在建设银行最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，在保证范围内提供无条件、不可撤销的连带保证。建设银行承诺保利公司的保证责任总额不超出最高抵押贷款额，并随着购房人逐期还贷而相应递减。第六条保证期限约定，自建设银行将抵押贷款资金划入保利公司的银行账户之日起，至《借款合同》项下债务履行期届满之日后六个月。但自建设银行收执抵押登记管理部门出具的抵押登记备案证明之日起，保利公司对该笔抵押贷款的连带保证责任解除。第七条保证范围约定，保利公司保证责任的范围为自建设银行将贷款资金划入保利公司指定的银行账户之日起至办妥所购物业的抵押登记备案之日止的期间内产生的：（一）应付抵押贷款本金。黄启瑞、潘燕欢从2019年8月15日开始逾期。截至2020年4月22日，欠贷款到期本金11062.22元、未到期本金372646.72元（合计欠本金383708.94元）、利息10436.70元、罚息350.72元。2020年3月11日，建设银行与广东豪盛律师事务所签订《委托代理协议》，委托广东豪盛律师事务所代理本案，约定律师费为26626元，并约定建设银行在收到本案裁判之日后十天内向广东豪盛律师事务所支付上述律师费。本院于2020年4月8日向黄启瑞、潘燕欢送达本案应诉资料。本院认为，黄启瑞、潘燕欢与建设银行经商议，与建设银行签订《借款合同》，约定向建设银行贷款40万元，双方之间建立合法有效的金融借款合同关系，原、被告各方均应按借款合同的规定行使权利和履行义务。建设银行依约向黄启瑞、潘燕欢发放贷款，但黄启瑞、潘燕欢未按期归还欠款，自2019年8月15日开始逾期付款，连续逾期超过六期，黄启瑞、潘燕欢的行为已构成违约。建设银行诉请提前收回贷款本息，符合双方合同约定，本院予以支持。截至2020年4月22日，黄启瑞、潘燕欢欠贷款到期本金11062.22元、未到期本金372646.72元（合计欠本金383708.94元）、利息10436.70元、罚息350.72元。2020年4月23日起至黄启瑞、潘燕欢实际清偿之日的利息，按合同约定的罚息利率（即执行利率基础上上浮50%）计算。根据双方所签合同约定，因黄启瑞、潘燕欢违约导致建设银行实际发生的律师费由黄启瑞、潘燕欢承担，现建设银行因本案诉讼，需支付律师费26626元。建设银行诉请律师费26626元由黄启瑞、潘燕欢承担，且诉请金额符合广东省物价局、司法厅规定的律师服务收费标准，本院予以支持。建设银行与保利公司在《合作协议》中约定了保利公司对建设银行向购房人发放的住房抵押贷款在最高贷款额限度内提供无条件、不可撤销的连带保证；保证期限自原告将抵押贷款资金划入被告保利公司的银行账户之日起，至《借款合同》项下债务履行期届满之日后六个月。保证范围为自建设银行将贷款资金划入保利公司指定的银行账户之日起至办妥所购物业的抵押登记备案之日止的期间内产生的应付抵押贷款本金。因此，建设银行诉请保利公司对黄启瑞、潘燕欢所欠贷款本金承担连带清偿责任，合法有理，本院予以支持。因双方在《合作协议》中约定，保利公司的保证范围是应付抵押贷款本金，建设银行诉请保利公司对贷款利息、罚息、律师费、为实现债权而发生的其他费用承担连带保证责任，没有事实依据，本院不予支持。保利公司对保证范围的辩解，本院予以采纳。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条的规定：“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利……”。故此，保利公司在承担了保证责任之后，有权向黄启瑞、潘燕欢追偿。双方约定的保证期限至购房人办妥所购物业的抵押登记备案之日，黄启瑞、潘燕欢对案涉房产并未办妥抵押登记，保利公司辩解无需承担保证责任，与事实不符，本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第一百八十七条规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。根据前述法律规定可知，预告登记与不动产登记分属不同概念范畴，具有不同的法律性质和法律效力。一般不动产登记是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利。因此，抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，不产生抵押权设立登记的效力。本案中，建设银行与黄启瑞、潘燕欢就案涉房产并未办理抵押权登记，而只是办理了抵押权预告登记。建设银行在未办理案涉房产抵押权设立登记之前，享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时，对案涉房产办理抵押权登记的请求权，并非对案涉房产享有现实的抵押权。因此，案涉房屋并没有办理抵押登记手续，建设银行依法尚未享有优先受偿的权利，故其诉请对案涉房屋的折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权的请求缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十三条、第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告黄启瑞、潘燕欢应于本判决生效之日起十日内共同向原告中国建设银行股份有限公司佛山三水支行偿还贷款本金383708.94元及其利息【其中计算至2020年4月22日的利息为10436.70元、罚息350.72元；2020年4月23日起至被告实际清偿之日的利息按合同约定的罚息利率（即执行利率基础上上浮50%）计算】；二、被告黄启瑞、潘燕欢应于本判决生效之日起十日内共同向原告中国建设银行股份有限公司佛山三水支行支付律师费损失26626元；三、被告佛山三水保利鑫和房地产开发有限公司应对第一项判项中确定的被告黄启瑞、潘燕欢应负贷款本金383708.94元承担连带清偿责任。佛山三水保利鑫和房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告黄启瑞、潘燕欢追偿。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司佛山三水支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即3794元、保全费2616元，合计6410元，由被告黄启瑞、潘燕欢共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周淑华二〇二〇年五月八日书记员  莫柳君