安徽省淮南市谢家集区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0404民初165号 原告：谢修亮，男，1976年2月2日出生，汉族，本市人，住安徽省淮南市谢家集区。 委托诉讼代理人：刘伟，淮南市山王镇法律服务所法律工作者。 被告：淮南白马商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮南市谢家集区卧龙山东路，统一社会信用代码9134040055329263XT。 法定代表人：丁维谷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈国松，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许杨清，上海建纬（合肥）律师事务所实习律师。 原告谢修亮与被告淮南白马商业运营管理有限公司（以下简称“淮南白马公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，因被告淮南白马公司下落不明，本院于2020年3月17日将本案转为普通程序，并于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告谢修亮的委托诉讼代理人刘伟、被告淮南白马公司的委托诉讼代理人沈国松、许杨清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢修亮向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告履行2013年8月17日与原告签订的商铺租赁经营管理合同，给付拖欠原告2017年4月1日至2018年12月31日的商铺租金34031元，并按照合同约定将店铺租金汇入户名：魏秀，开户行：交通银行，银行卡号：62×××16中；2.请求依法判令被告给付因未返还原告商铺给原告造成的租金损失10745元（2019年1月至6月）；3.请求依法判令被告向原告支付拖欠原告租金的损失（损失以44776元为标的按年利率6%标准自2017年4月1日起计算至实际给付之日止）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月，原、被告签订了商铺经营管理合同，合同约定由被告租赁原告位于淮南市谢家集区商铺，合同中约定了租金的计算标准和支付方式。合同签订后，被告一直按照合同约定将商铺租金汇入指定的魏秀账户中，但2017年4月至今的商铺租金，被告久拖未付，更未将商铺返还给原告，给原告造成了很大的损失。期间，经原告催要，被告于2019年9月支付了一个月的房屋租金1567元，可仍拖欠原告一年多的房屋租金未付。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告淮南白马公司辩称，请求驳回原告对被告的诉讼请求；案涉商铺以2017年4月30日为节点，由淮南市淮西房地产开发有限责任公司（以下简称“淮西公司”）收回了案涉商铺所在区域的淮矿白马购物广场项目的委托代理关系并发布公告，原告方对公告的内容及代理关系的解除和解除后有关经济责任的承担是知悉的，原告方起诉本案背景是淮西公司支付租金前需要由出租方出具正规的税务发票，但原告拒绝；原告方与淮南白马公司之间的合同关系所产生的权利义务，基于公告的内容和委托代理解除的相关协议自2017年5月1日后租金由淮西公司予以承担；对于原告在本起诉讼中有关公告的内容予以回避，也反映了原告在诉讼中的不实行为；原告所有的商铺，目前的真实状态应该是淮西公司收取商铺的租金并根据原、被告双方案涉合同向原告履行义务；从原告的诉请可以看出，原告方主张未返还商铺造成的2019年1月至6月六个月的租金损失，也充分说明了原告方对案涉房屋所真实存在的管理状态也予以回避，该请求实际上是原告方根据原、被告双方及公告内容在无法提供租赁发票时产生争议后以该理由放弃对淮西公司的权利主张，但此种行为并不免除原告与新的合同继受主体即淮西公司之间的合同履行，原告在截止至本案开庭前的3年内没有向被告发出有关解除或继续履行合同以及要求支付租金的任何函件或通知。在2019年诉讼中也以同样的事实主张权利，案件审理过程，被告依法追加新的合同继受主体淮西公司参加诉讼，后原告撤诉。 原告谢修亮为支持其诉请，向本院提交了如下证据：1.原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2.企业信用信息查询单，证明被告诉讼主体资格；3.房地产权证，证明原告对案涉商铺享有所有权和出租权；4.《商铺租赁经营管理合同》，证明原、被告之间存在租赁合同关系，在合同第3条约定被告拖欠租金给付的标准，2017年度18804元，2018年度21490元，合同5.2条约定被告系涉案商铺唯一的承租经营者，涉案合同8.1条和9.6条均约定被告应按约定向原告足额支付租金；5.交通银行个人客户交易清单五张及ATM机拍照留存的历史交易明细照片一张，证明被告给付原告涉案商铺的租金情况；6.2019年8月16日邮件交寄单、2019年8月21日的通话记录截屏、2019年9月4日的银行交易明细照片，证明被告拖欠租金的事实以及被告在收到原告的催要之后向原告支付了2017年4月份的租金1567元。被告淮南白马公司对证据1、证据2、证据3无异议；对证据4的真实性无异议，对证明观点有异议，案涉合同已经产生了新的继受主体，淮西公司已经承接了合同的权利义务，并且收取了案涉商铺的租金收益，合同义务的履行方已经变更为淮西公司；对证据5真实性无异议，但提出2019年9月4日的租金是按照公告及淮西公司与白马公司之间的协议支付给原告的最后一笔租金；对证据6中的通话记录、交寄单真实性有异议，对证明观点也有异议，不存在催要租金，就是要求淮西公司协调开票并支付租金的。 被告淮南白马公司为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：1.关于解除淮南白马商业运营管理有限公司“淮矿白马购物广场”代理业务的公告，证明在2017年11月1日，淮西公司发布公告，解除了与本案被告淮南白马公司的委托代理关系，并以2017年4月30日作为基准节点进行清算，将4月30日前所产生的应收应付的房屋租金以及相关保证金、物业费、水电费等费用，仍属于白马公司享有，4月30日之后有关租赁房屋包括案涉商铺产生的应收应付房屋租金及保证金、物业费、水电费等相关收益，全部归于淮西公司所有，并继受和承担相关合同的义务；2.被告公司账目流水明细，证明2019年9月4日被告公司向原告支付了最后一笔租金1567元。原告谢修亮对证据1提出与本案无关，系被告与淮西公司之间的债务纠纷，与原被告签订的房屋租赁合同的租金给付方式相违背，请法院不予采信；对证据2真实性没有异议，但提出不能证明是最后一笔。 对当事人无异议的证据本院予以确认并附卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：《商铺租赁经营管理合同》，被告对真实性无异议，但提出合同已经产生了新的继受主体即淮西公司，从现有证据来看，被告并未举证证明其在合同中的权利义务已概况转移给淮西公司，故对其该质证意见本院不予采信，本院对该证据予以认定。交通银行个人客户交易清单五张及ATM机拍照留存的历史交易明细照片一张，被告对真实性无异议，本院予以认定。2019年8月16日邮件交寄单、2019年8月21日的通话记录截屏，被告对真实性有异议，本院经审查认为，邮件交寄单上除EMS安徽淮南八公山营业厅的邮戳外，其他为空白，虽手写了一邮件单号“1125883587478”，但通过网上查询，依然无法显示邮件内容，真实性和关联性均无法核实；通话记录截屏，为打印复制件，原告未提交原始载体，真实性无法核实；故本院对该两份证据均不予认定。关于解除淮南白马商业运营管理有限公司“淮矿白马购物广场”代理业务的公告，本院于2018年审理与本案同类型他案时，审查得知淮南白马公司于2017年已解除与淮西公司之间的委托代理协议，原告作为与该公告直接相关的利害关系人，可推知其对公告内容是知晓的，故本院对公告的真实性予以认定。被告公司账目流水明细，原告对真实性无异议，但该笔付款并不能证明被告已完成支付合同项下全部租金的义务，故本院对该证据的真实性予以认定，对证明观点不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：淮南白马公司在先与淮西公司签订有商业运营管理协议，为淮西公司运营管理淮矿白马商业广场，后谢修亮（甲方）于2013年8月17日与淮南白马公司（乙方）签订《商铺租赁经营管理合同》，约定甲方将其位于淮南市谢家集区商铺，总建筑面积23.69平方，租赁与乙方，由乙方负责该商铺对外租赁、经营、管理，租赁期限五年零八个月，即2013年4月28日起至2018年12月31日止，其中2013年4月28日至2013年12月31日为免租装修期，在此期间甲方免收乙方租金；双方在租赁期届满前6个月告知对方是否续租，续租合同以本合同为准，租金标准另行商定；商铺租金按年计算，即2014年1月1日至2014年12月31日租金为13431元，2015年1月1日至2015年12月31日租金为13431元，2016年1月1日至2016年12月31日租金为16118元，2017年1月1日至2017年12月31日租金为18804元，2018年1月1日至2018年12月31日租金为21490元；免租期结束后，乙方租金按12个月计算，每3个月为一支付周期，在支付周期提前十日内予以支付；甲方有权要求乙方按期交付租金，乙方按约向甲方足额支付租金，甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付；甲方同意乙方根据经营需要进行装修和房屋的结构布局调整，费用由乙方自行承担，租期届满，甲方同意乙方在不影响统一经营管理且不损害第三方利益的前提下，由乙方视情况自行处理，并给与三十日免租处理期；如乙方逾期支付租金，除应补交所欠租金外，并按日租金万分之三，以天数计算向甲方支付违约金；甲方收款账户指定为魏秀在交通银行的账号62×××16。合同签订后，淮南白马公司按约支付租金至2017年第一季度，之后未再按约支付租金。2017年11月1日，淮西公司发布“关于解除淮南白马商业运营管理有限公司‘淮矿白马购物广场’代理业务的公告”,告知全体业主和经营户，淮西公司与淮南白马公司就“淮矿白马购物广场”项目的委托代理协议已于2017年4月30日到期，经协商一致解除代理合同，2017年4月30日前与房屋租赁相关的收、支由淮南白马公司负责，2017年4月30日后的由淮西公司负责。此后，淮南白马公司在未与谢修亮就诉争合同的后续履行达成一致意见的情况下，撤出淮矿白马购物广场，并于2019年9月4日向谢修亮支付了2017年4月份租金1567元，剩余租期内的租金至今未予支付，故成此诉。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告之间签订的《商铺租赁经营管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应按照约定全面履行自己的义务。 关于应否追加淮西公司作为本案被告的问题。首先，淮南白马公司与淮西公司之间的委托代理协议与本案分属不同的法律关系，虽然两公司之间的协议履行、变更或终止可能会影响到诉争合同的履行，但并不能成为淮南白马公司拒不履行诉争合同义务的正当理由；其次，从另一方面而言，淮南白马公司作为专业的运营管理公司，其在明知与淮西公司的委托代理协议于2017年4月30日届满的情况下，还与谢修亮签订期限至2018年12月31日止的租赁合同，现又以与淮西公司之间的委托代理协议到期为由对抗谢修亮，有违诚信；最后，根据合同相对性原则，诉争合同只在谢修亮与淮南白马公司之间产生权利义务关系，淮南白马公司与淮西公司之间的合同关系与本案不具有直接关联性，淮西公司并非必须参加诉讼的共同被告，故本院依法不予追加淮西公司作为被告参加本案诉讼。 关于诉争合同租金履行的问题。根据审理查明，诉争合同的租赁期限已于2018年12月31日届满，租期届满前原、被告双方并未就合同解除或后续履行进行过协商达成一致意见，现双方的租赁关系虽已自然终止，但对于拖欠的租期内的租金，淮南白马公司仍应按合同约定期限予以支付，现淮南白马公司抗辩2017年4月30日后已由淮西公司继受其对诉争合同的权利义务，应由淮西公司承担支付租金义务，谢修亮对此不予认可，淮南白马公司亦未举证证明其已与谢修亮、淮西公司达成三方协议，即由淮西公司继受淮南白马公司关于诉争合同的权利义务并由淮西公司向谢修亮支付剩余租期内的租金，根据“谁主张、谁举证”的基本原则，淮南白马公司应对此承担举证不能的不利后果，故对原告要求被告支付2017年4月1日至2018年12月31日期间拖欠的租金，理据充分，本院予以支持。经核算，原告诉请第一项租金34031元，系计算错误，本院计算后确认金额为34026元，该款应由淮南白马公司按约直接汇入谢修亮指定账户。如前所述，2018年12月31日后，双方的租赁关系已经终止，且根据核实情况来看，案涉商铺系开放式经营，无墙无门，租期届满后，谢修亮可自行收回进行经营管理，淮南白马公司并未设置阻碍，2018年12月31日后的租金损失系谢修亮单方所致，淮南白马公司并无过错，故对原告要求被告支付2019年1月至6月租金损失10745元，本院不予支持。 关于逾期支付租金利息损失的责任问题。按照合同约定，淮南白马公司应按期（以三个月为一周期，于每周期提前十日内）向谢修亮支付租金，根据审理查明，淮南白马公司系自2017年4月1日起不再按期支付租金，该时间应为不能按约给付租金的违约时间，故原告主张逾期利息损失的诉请成立，本院以支付周期分段计算后酌情予以支持：2017年4月1日至2017年6月30日以3134元为基数计算，2017年7月1日至2017年9月30日以7835元为基数计算，2017年10月1日至2017年12月31日以12536元为基数计算，2018年1月1日至2018年3月31日以17908.5元为基数计算，2018年4月1日至2018年6月30日以23281元为基数计算，2018年7月1日至2018年9月30日以28653.5元为基数计算，自2018年10月1日起至欠款清偿之日止，以34026元为基数计算；2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间拆借中心公布的市场报价利率计付；对于超出此限的利息请求，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告淮南白马商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告谢修亮支付拖欠租金34026元（该款直接汇入魏秀在交通银行的账号62×××16）及逾期利息（2017年4月1日至2017年6月30日以3134元为基数计算，2017年7月1日至2017年9月30日以7835元为基数计算，2017年10月1日至2017年12月31日以12536元为基数计算，2018年1月1日至2018年3月31日以17908.5元为基数计算，2018年4月1日至2018年6月30日以23281元为基数计算，2018年7月1日至2018年9月30日以28653.5元为基数计算，自2018年10月1日起至欠款清偿之日止，以34026元为基数计算；2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间拆借中心公布的市场报价利率计付）； 二、驳回原告谢修亮的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费919元，由原告谢修亮负担221元，被告淮南白马商业运营管理有限公司负担698元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  李 雷 人民陪审员  杨生玉 人民陪审员  王从华 二〇二〇年九月十日 书 记 员  邹 旭 书 记 员  王健雯 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。