广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终2584号上诉人（原审原告及反诉被告）：何祖尧，男，1937年12月24日出生，汉族，住址广州市白云区。委托诉讼代理人：何业振，系何祖尧儿子。委托诉讼代理人：刘宇忠，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告及反诉原告）：谢晁贤，男，1949年4月18日出生，汉族，住址广州市白云区。委托诉讼代理人：梁明辉，广东宏安信律师事务所律师。原审第三人：郭永红，女，1947年8月17日出生，汉族，住址广州市海珠区。原审第三人：彭书国，男，1970年5月16日出生，汉族，住址湖南省安乡县。原审第三人：广州金久土石方工程有限公司，住所地广东省广州市白云区太和镇沙太路百足桥8号二楼（自主申报）。法定代表人：臧士龙。上诉人何祖尧因与被上诉人谢晃贤、原审第三人郭永红、彭书国、广州金九土石方工程有限公司租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2018）粤01111民初15516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人何祖尧向本院上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二项、第四项，驳回谢晃贤的反诉请求；2.谢晃贤于本判决生效之日起五日内，将位于广州市白云区沙太路百足桥“蟹山”[广州白云电梯有限公司]的厂房中传达室交回何祖尧占有使用；3.谢晃贤赔偿因其侵权行为给何祖尧所造成的每月经济损失6.8万元，从2016年11月计至2018年11月止；4.谢晃贤赔偿侵占办公大楼导致何祖尧无法使用及外租的使用费(815平方米×15元／平方米月=12000元，月，从2016年11月计至2018年11月止。)；5.谢晃贤赔偿强行接何祖尧水电使用费用800元／月，从2016年11月计至2018年11月止)；6.谢晃贤退还2006年1月20号多交的费用5万元；7.谢晃贤赔偿因其推倒的围墙5000元；8.谢晃贤赔偿何祖尧清场卫生费，因养狗，养鸡导致房间及场地的污染，5000元／项；9.法庭责令谢晃贤依法办理土地使用权等相关用地手续；10.判决谢晃贤退还多支付的租金及收益款120841.4及其利息(利息以同期银行贷款利率计算)；11.本案诉讼费由谢晃贤承担。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律不当。一、何祖尧使用该争议地址做为厂房建设取得林业主管部门(白云区林业局)的同意，有广东省穗云林用地字[1999]第2号“林地使用许可证”可证明，虽何祖尧手中无“林地使用许可证”原件，但根据何祖尧向白云区农林局调取的底档资料显示，与上述所说的林地使用许可证保持一致，且其批准的内容为同意建厂房。故何祖尧的行为不属于土地管理法中规定的违法改变土地性质，不应认定为无效。二、一审法院认为的未取得规划许可手续，尚未取得用地审批手续即视为违反土地管理法中的强制性规定，属于适用法律错误。1、何祖尧的上盖建筑物若未办理审批手续，也未取得规划许可手续，按照现行的法律规定，也只是违章建筑的问题，与本案件双方的合同是否违反法律的强制性规定的民事行为完全是两回事。即上盖建筑物是否办理了合法的报建设手续与何祖尧是否改变土地性质完全是两个概念。2、何祖尧所建设厂房取得了广州市白云区计划局、太和镇规划建设办公室、太和国土所(太和镇国土规划管理所)等单位的批准，并办理相关消防验收合格的手续。在建筑物的历史使用过程中，何祖尧也按照政府的要求，每年向广州市白云区地方税务局太和税务所缴纳土地使用税、房产税。3、在何祖尧看来，上述建筑物行政审批手续合法，仅仅只是未有办理相关房产登记手续。未办理的原因也具有一定的历史原因，但并不能以此认定为违章建筑。4、案涉《协议书》是土地使用权租赁协议，不是房屋租赁协议。到目前未知，没有租赁土地必须取得规划许可和用地许可的强制性法律规定。三、本案应适用《中华人民共和国农村土地承包法》，该法律是相对于《中华人民共和国土地管理法》的特别法。1、根据该法第二章第五节第三十七条的规定：土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。本案中，谢晃贤所签署的《协议书》中涉及的土地的流转，不但向发包方及行政单位办理了备案手续，也经得了发包方同意并加盖意见的。2、根据《中华人民共和国土地管理法》第六十条规定，承包方违法将承包地用于非农建设的，由县级以上地方人民政府有关行政主管部门依法予以处罚。该规定系对改变土地性质做的行政处罚规定，由此可以看出，无论该法，还是土地管理法，均有对改变土地性质做出了救济的法律规定，但由此也可以看出，该规定是作为对土地利用不当予以行政管理并行政处罚的依据，并不是合同无效的法律依据。而且何祖尧所使用的土地也根据《中华人民共和国森林法》、《广东省林地管理办法》办理了审批手续，由此可见，就算是改变土地性质都不是合同无效的依据，更何况何祖尧对改变土地用于建设厂房取得了广东省农业主管部门的批准，双方所签署的协议当然不可能为无效。3、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第八条：承包方违反农村土地承包法第十七条的规定，将承包地用于非农建设或者对承包地造成永久性损害，发包方请求停止侵害、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持。从该解释也可得出，就算改变土地性质，也只能是停止侵害、恢复原状或者赔偿损失的，并不必然为无效。第十四条也做了明确的规定：承包方依法采取转包、出租、互换或者其他方式流转土地承包经营权的，发包方仅以该土地承包经营权合同未所其备案为由，请求确认合同无效的，不予支持。综上所述，不可用行政管理性的法律规定去约束民事合同的效力性问题，除非该行政法规对无效做出了明确规定的。四、根据一审法院的调查结果，所涉地块至少在2004年将土地性质变更为农村建设用地，因此，至本案判决之前，谢晃贤所坚称的无效情形也早已消失。本案中，双方一致约定由谢晃贤办理流转土地使用权等相关用地手续，且何祖尧的建筑时间发生在上述场地已经被规划为建设用地之后，所以，因违反法律的强制规定不复存在。五、一审法院认定何祖尧与谢晃贤于1998年6月18日所签订的《协议书》适用1999年10月1日起施行的《合同法》，属于适用法律错误，违背了“法不溯及既往”的原则。根据合同法司法解释一的规定可推出，按照当时的法律规定有效的，必须按照当时的法律规定为有效。对此，全国人大常委会法制工作委员会编写的《合同法释义》也明确注明，合同法第三章关于租赁合同的相关规定不适用农村土地承包经营权的取得。六、从双方当事人的整体合同签署履行来看，何祖尧已经将所有土地使用费已经支付完毕，即何祖尧的义务已经履行完毕。1、何祖尧已按照《协议书》的要求：每亩山地使用费贰万元，挖土、运土、平整地面、砍树、迁坟青苗补偿开路挖公用水渠等共陆万元。也就是捌万元每亩的费用已包含青苗补偿等各项费用。2、何祖尧也实际在该场地办理的了合法的报建设手续，加盖了厂房及办公大楼，也实际使用谢晃贤交付的场地，可以说双方已经履行完毕。3、谢晃贤之所有强行霸占土地的原因，就是基于其主观认为，何祖尧拖欠其费用，但自始至终都无法提出准确的数据。4、上述协议也按照当时的法律规定，有广州市白云区太和镇农村承包合同管理办公室办理了相应的备案手续，理应合理合法，且应按照农村土地承包经营权的相关的法律规定定性何祖尧与谢晃贤所签署的《协议书》。按照《协议书》签订时的法律，即《中华人民共和国土地管理法》（1988修正）该法律并没有改变土地用途必须经过规划许可、用地审理的强制性规定。七、一审法院未审查第三份协议的相对独立性，将该三份协议做为一个案件处理，显然于法无据。何祖尧与谢晃贤双方于2006年签订的《租地补充协议》系一份有别于是1998年6月28日所签订的《土地有偿使用合同书》，系单独的一个租赁法律关系，退一万步讲，如果1998年6月所签订的《土地有偿使用合同书》因适用其后所颁布的法律，因违反法律的强制性规定而无效的话，那么，2006年所签订的该协议因其具有一定的独立性，因其单独的履行方式，而不能与原1998年的合同混为一谈。也就是说，因2004年开始，该地块的使用性质已因规划调整为建设用地，那么，2006年所签署的833平方米的协议也不会因为违反法律的强制性规定而无效。八、何祖尧取得了案涉地块的宅基地使用权证，其根据取得的宅基地使用证适用案涉地块，合法有据。1998年12月20日，广州市白云区太和镇国土规划管理所向何祖尧颁发了使用人为何祖尧，宅基地坐落位置为太和镇石湖村百足桥，证号分别为云太字第0015459号的《农村（墟镇）宅基地使用证》。据悉证明，何祖尧取得了宅基证并合法使用案涉地块，在案涉地块上盖建筑物。综上，请求二审法院查明事实，依法处理。谢晁贤答辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。何祖尧向一审法院起诉请求：1.谢晃贤将位于广州市白云区沙太路百足桥“蟹山”的厂房中传达室交回何祖尧……占有使用；2.谢晃贤赔偿因其侵害行为给何祖尧所造成的每月经济损失6.8万元，从2016年11月计至实际交还场地为止；3.谢晃贤赔偿侵占办公大楼导致何祖尧无法使用及外租的使用费，从2016年11月计至实际交还场地为止，815平方米*15元/平方米月=12000元/月；4.谢晃贤赔偿强行接何祖尧水电使用费用，从2016年11月计至实际交还场地为止，800元/月；5.谢晃贤退还2006年1月20日何祖尧交给谢晃贤的5万元；6.谢晃贤赔偿推倒的围墙5000元；7.谢晃贤赔偿何祖尧清场卫生费，因养狗、养鸡导致房间及场地的污染5000元/项；8.谢晃贤依法办理土地使用权等相关用地手续；9.谢晃贤退还何祖尧多支付的租金及收益款120841.4元及其利息（利息按银行同期贷款利率计算）；10.本案诉讼费由谢晃贤承担。谢晃贤向一审法院提起反诉请求：1.请求确定谢晃贤、何祖尧签订的关于租赁白云区太和镇沙太路百足桥山地地块的《协议书》《补充协定书》《租地补充协议》无效；2.请求判令何祖尧向谢晃贤返还所占用的白云区太和镇沙太路百足桥山地地块及地上建筑物；3.本案本、反诉诉讼费用由何祖尧承担。一审法院经审理查明：1998年6月28日，广州市白云区太和镇石湖村民委员会（以下简称“石湖村委”）与谢晃贤签订《土地有偿使用合同书》，约定石湖村委将本村位于石湖村“蟹山”壹拾市亩的土地使用权转让给谢晃贤使用，期限为1998年6月28日至2048年6月28日，转让费为每市亩人民币2万元。1998年6月18日，谢晃贤（甲方）与何祖尧、第三人郭永红（乙方）签订《协议书》，约定：甲方将已承包座落沙（河）太（和）路13公里路牌百足桥山地的土地转租给乙方使用，地块平面面积10亩（合6668㎡）；此地东至武装部红线、西至谢继豪合同地、南至军营方向、北至沙太路水沟边倒量35米；使用期限从1998年6月28日至2048年6月28日止为期50年；每亩使用费8万元；甲方到镇国土所代乙方办理报建手续，甲方持乙方厂房报建批准文件给乙方；如因乙方资金原因迟交款，乙方按国家银行当年1年期存款利率乘以所欠款额，在年末一次付清当年利息给甲方，直至全部付清地款为止；……。1999年4月19日，广州市白云区太和镇农村承包合同管理办公室作为公（签）证机关在《协议书》加盖公章。2002年6月1日，谢晃贤（甲方）与何祖尧（乙方）就上述协议书签订《补充协定书》，约定：一、确定租地界线：乙方租用地东至分界线，西至谢继豪地界，南至军区地界，北至沙太路水沟。二、计租方法：北面沙太路水沟边倒量五米，南面高压线下除伍米，这两处不计租地费用，无偿归乙方使用，其余地面实测实算，仍按《协议书》所定地租价格结算。三、付款方式：现测定租用地面积为9.17亩；总租地价款为73.36万元。现已预付53.36万元，还欠20万元。四、交地时间：按上述确定界线，甲方将9.17亩土地于2002年6月1日交付乙方建围墙、平房以及建两层办公楼使用。五、如乙方不能按期付款，甲方有权将乙方所欠款项折算成原租地面积收回东面靠近分界线方向用地，重新按原分界线平行定界并无偿收回所包含的前后免租的伍米地；乙方向甲方付清地款后，甲方不能干涉乙方合法使用经营该地。2005年元月2日，何祖尧出具欠条，确认尚欠谢晃贤百足桥8号地有偿使用款10万元，偿还日期为2005年旧历年底。2006年，谢晃贤（甲方）与何祖尧（乙方）签订《租地补充协议》，就原租用土地达成以下补充协议：一、由于乙方未按期付地款，所欠10万元按每亩8万元折算合1.25亩，即833平方米，按原协议甲方将在乙方围墙内相邻甲方之地面积平方米，按原协议年限租给乙方使用。二、租金及租期：1、租金：上述833平方米每月租金2000元，交租日期，每年3月及9月各交半年租金；2、租期：从2006年1月1日至原租地协议到期为止，每三年租金递15%。三、在租用期内，甲方不准收回上述所租之土地，乙方不得私下将该厂土地转租或转让等。诉讼中，谢晃贤认为涉案土地的全部租金是73.36万元，何祖尧只支付了45.2万元，剩余28.16万元租金及利息未支付。何祖尧认为依据协议双方确认何祖尧欠谢晃贤租金20万元，何祖尧已支付拖欠的10万元，尚欠10万元未支付，双方通过协议已将10万元欠款折算成833平方米土地的租金，何祖尧已支付租金至2017年6月份，并依约支付了相应利息。何祖尧提供了2002年4月20日—2006年1月20日共计31张支付证明单证实自己的主张，对此，谢晃贤予以否认，认为支付证明单的签收人非谢晃贤本人所签，提出司法鉴定，并确认如鉴定证实谢晃贤签名是真实的，则何祖尧已全部缴纳租金至2017年6月，否则，何祖尧需支付欠款及租金。根据谢晃贤的申请，一审法院委托广东天正司法鉴定中心对31张支付证明单上谢晃贤签名的真实性进行鉴定，广东天正司法鉴定中心出具粤天正司鉴中心[2017]文鉴字第070号鉴定意见书，鉴定意见为：检材1、2、4至31共30份《支付证明单》的受款人、经手（收）人处的“谢晃贤”签名与委托人指定样本上的“谢晃贤”签名是同一人所写。谢晃贤支付了鉴定费85632元。谢晃贤对鉴定意见书不予认可，认为没有鉴定签名的形成时间，但谢晃贤明确不再申请对签名形成时间进行鉴定。何祖尧提交支付证明单、个人存款业务凭证等，证实何祖尧分别于2016年11月19日、2017年3月9日、2017年9月11日三次向谢晃贤支付2016年下半年、2017年上半年及下半年的租金各18250元，谢晃贤主张该三笔款项是《租地补充协议》约定833平方米土地的相应租金。庭审中，双方均确认何祖尧从2018年3月之后未再交纳该833平方米土地的租金。另查明，何祖尧及第三人郭永红均系原广州白云电梯厂职工，1999年8月20日，广州市白云区计划局云计基[1999]37号文批准建同意广州白云电梯厂与白云区太和镇石湖村委会合作建厂申请，厂址选在何祖尧承租的涉案地块。1999年8月23日，广州白云电梯厂与白云区太和镇石湖村委会向广州市城市规划局、白云区城市规划分局提交《关于建厂房申请用地报告》，未获批复同意。何祖尧确认厂房建设未办理征地许可证，规划许可证。2010年12月28日，何祖尧与广州市白云电梯有限公司（以下简称“电梯公司”）签订厂房借用合同，约定：一、作为电梯公司的法定代表人，何祖尧自愿将涉案场地及其上盖厂房办公楼等建筑物无偿给电梯公司使用；二、借用期限：自2011年1月1日至2014年12月31日止；三、每年房地产税及向太和镇、石湖村缴交的行政收费等由电梯公司负责；四、借用期间一切建筑物的维护维修由电梯公司负责；借用期满，建筑物如损坏必须按原状维修后交还何祖尧。2015年，双方续签合同，约定厂房借用期限至2015年10月30日止。何祖尧提交营业执照、房产、土地普查情况登记表、广东省地方纳税申报表、电费发票、水费缴费明细、广州市公安局白云区公司建筑工程消防复查意见书等，拟证实何祖尧将涉案土地借用给广州市白云电梯有限公司后，广州市白云电梯有限公司是依法经营使用并缴纳相关税费，经营行为是得到相关政府职能部门认可的。何祖尧提交报警回执及照片等，拟证实自2016年11月起，谢晃贤占用何祖尧合法租赁的案涉土地，阻挠何祖尧进行正常经营活动。对此，谢晃贤认为是双方未对合同进行结算，何祖尧拖欠谢晃贤土地使用费，谢晃贤占用案涉场地、锁门的行为是行使不安抗辩权，并不构成侵权。又查，涉案土地位于广州市白云区沙太路百足桥两侧“蟹山”山地，何祖尧原加盖的厂房已拆除，办公楼未拆除。涉案土地中的833平方米由何祖尧使用，剩余5281平方米转租给广州市白云电梯有限公司经营使用，自2016年11月起，涉案场地全部由谢晃贤占用，何祖尧未进场使用，也未再进行转租。后从2018年11月13日起，涉案场地除了传达室被谢晃贤锁门，其余场地均由何祖尧控制和使用至今，何祖尧并将其出租给第三人彭书国及广州金久土石方工程有限公司。何祖尧主张谢晃贤占用案涉场地后用电产生了电费支出，原本有电费发票联为证，但发票遗失了，谢晃贤对此不予确认。何祖尧提交2016年广州市房屋租金参考价，拟证明涉案地块所在位置的租金参考标准，谢晃贤认为本案属于农用地纠纷，该证据与本案无关。何祖尧主张涉案场地面积为9.17亩，包括1栋三层的办公大楼约820平方米、1栋三层的经营部约540平方米、保安室加接待室约68平方米、石棉瓦的员工宿舍及饭堂单层一排、消防水池和消防设备。谢晃贤则主张9.17亩不包括经营部和保安接待室。因何祖尧、谢晃贤对涉案场地的界限范围和实际面积存在争议，谢晃贤申请进行司法测量，一审法院依法委托广州市房地产测绘院对涉案场地面积进行测量，广州市房地产测绘院于2019年9月11日出具《界址点放样测量技术报告书》，测量涉案场地面积为6159平方米。谢晃贤提供发票证实其支付测绘费5969元。何祖尧主张根据测量面积6159平方米，扣除何祖尧使用的面积5281平方米，再扣除高压线下的投影面积325平方米，可计租面积为553平方米，而何祖尧向谢晃贤支付租金的面积为833平方米，应退租的面积为280平方米，从2006年1月计算至2017年12月。谢晃贤认为何祖尧没有证据证明缩减的面积在833平方米范围内，且高压线也不是在该833平方米土地上，何祖尧要求退租没有事实依据。何祖尧提交兑现征用地补偿安置凭证、白云区农村集体三资监管平台图片、《广东省征用、占用林地审核报批表》《广东省使用林业用地许可证》、关于建厂房申请用地报告、建设项目选址申请表、四至范围图等，拟证实其使用时改变涉案土地性质系取得土地主管部门同意，并按照当时的土地管理政策办理了相应报批手续。谢晃贤认为上述证据均不能证明涉案土地的性质和用途已由农用地转为建设用地，且其中《广东省征用、占用林地审核报批表》《广东省使用林业用地许可证》可以证明该土地的性质为林业用地。谢晃贤提交广州市白云区国土资源和规划局于2018年12月21日出具的穗云国规函（2018）3982号复函，内容为“经核查，调查地块尚未取得规划许可手续，尚未取得用地审批手续，因此，查无该调查地块的农用地转用批复文件及建设用地批准书。”一审法院为查明涉案场地的土地用途及利用现状，发函向广州市规划和自然资源局白云区分局查询，该局分别于2018年11月27日、2019年1月9日、2月22日复函，内容分别为“该地块2017年土地利用现状为村庄建设用地”、“该地块2004年-2008年土地利用现状为独立工矿（建设用地）。2009年-2017年土地利用现状为村庄（建设用地）。广州市2004年开始开展土地更新调查工作，无1998年-2003年的土地利用现状数据。”以及“该地块无规划许可手续、无用地审批手续。”何祖尧认为根据2019年1月9日复函显示涉案土地从2004年起就具备了建设用地性质，并不存在何祖尧改变土地性质的问题。何祖尧对另外三份复函不予确认，认为因当时办理用地变更手续都是向镇一级的部门办理后再由镇向区办理，可能区一级的档案保存不完整而无法查询，不能证明何祖尧没有办理相关用地报建手续。本案诉讼中，何祖尧、谢晃贤及第三人郭永红均确认《协议书》中落款处的签名“郭永红”为何祖尧代签，郭永红并提交申请书，申请撤回其在本案中何祖尧的身份，不再主张任何权利义务。一审法院依法将郭永红列为第三人参加本案诉讼。谢晃贤主张涉案租赁合同无效，要求何祖尧返还涉案土地及上盖建筑物。何祖尧、谢晃贤双方均确认上盖建筑物均由何祖尧投资建设，经一审法院释明合同效力后，何祖尧坚持认为本案租赁合同有效，不变更诉讼请求，也不申请对上盖建筑物的价值进行评估。另，何祖尧于庭审后提交固定诉讼请求申请书，其中一项为要求谢晃贤向何祖尧退回833平方米的租金收益42583元，因何祖尧在法庭辩论终结前从未明确提出该项诉讼请求，故本案对该项请求不予处理。以上事实，有《协议书》《补充协定书》《租地补充协议》、土地有偿使用合同书、支付证明单、欠条、鉴定意见书、厂房借用合同、电费发票、水费缴纳明细、用地申请书、关于建厂房申请用地报告及附件、消防复查意见书、报警回执、照片、支付证明单、个人存款业务凭证、兑现征用地补偿安置凭证、白云区农村集体三资监管平台图片、《广东省征用、占用林地审核报批表》《广东省使用林业用地许可证》、关于建厂房申请用地报告、建设项目选址申请表、四至范围图、测量技术报告书、发票、复函及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，何祖尧与谢晃贤签订的《协议书》约定涉案土地作为建设用地使用，何祖尧并在涉案土地加盖建筑物，根据何祖尧提交的《广东省征用、占用林地审核报批表》《广东省使用林业用地许可证》，涉案土地的性质原为林业用地，且广州市规划和自然资源局白云区分局出具的复函显示涉案土地利用现状为建设用地，未取得规划许可手续，未取得用地审批手续，何祖尧虽主张其已办理改变土地使用性质的用地手续，但并未提交相应合法审批的证据予以证实，即涉案土地并未按照法律规定办理合法用地手续，双方签订的《协议书》《补充协定书》《租地补充协议》因违反法律的强制性规定而无效，对谢晃贤要求确认上述三份协议无效的反诉请求，一审法院予以支持。何祖尧以合同约定谢晃贤需办理用地审批手续为由要求谢晃贤办理涉案土地的合法用地手续，无效的合同自始没有法律约束力，何祖尧该诉请无法律依据，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。何祖尧要求谢晃贤将涉案场地的厂房传达室交回其占有使用，无法律依据，一审法院不予支持。谢晃贤要求何祖尧返还涉案土地的反诉请求合法合理，一审法院予以支持。对于涉案土地的上盖建筑物，因该上盖建筑物均为何祖尧投资建设，谢晃贤要求何祖尧一并返还上盖建筑物，缺乏法律依据，一审法院不予支持，但该上盖建筑物已和涉案土地形成不可分割的整体，何祖尧返还土地的同时必然涉及上盖建筑物的处理，考虑到物尽其用，何祖尧应将上盖建筑物随土地一并移交给谢晃贤。何祖尧是涉案土地上盖建筑物的出资建设者，但其未在本案中主张相关损失，故对于何祖尧移交上盖建筑物后的损失，其可另案主张。第三人彭书国、广州金久土石方工程有限公司为涉案场地的实际承租人，负有协助何祖尧将涉案场地交还谢晃贤的义务。合同无效，但何祖尧已实际使用涉案场地，仍应支付相应的使用费，使用费可参照合同约定的租金标准予以计算。合同约定涉案场地的总租地价款为73.36万元，何祖尧主张其已全部缴纳涉案土地中5281平方米土地的使用费，并提交有谢晃贤签收的支付证明单及现场照片予以证实，谢晃贤提出支付证明单上的签名是假的，全部予以否认，申请进行笔迹鉴定并在庭审时明确表示假如笔迹鉴定为其本人签名，其则认可何祖尧已不欠其使用费。根据谢晃贤申请，一审法院委托的鉴定机构已出具鉴定意见，证实支付证明单上谢晃贤的签名为其本人所签，谢晃贤对鉴定意见书提出异议，认为没有鉴定签名的形成时间，但谢晃贤亦明确不再申请对签名形成时间进行鉴定，故一审法院对谢晃贤的异议不予采纳，并认定何祖尧已全部缴纳涉案土地中5281平方米土地50年的使用费。因合同无效，何祖尧实际使用涉案土地的时间未达50年，但何祖尧在本案中没有要求谢晃贤退还未使用期间的使用费，故本案不作处理，何祖尧可另案主张。何祖尧要求谢晃贤赔偿从2016年11月起的每月经济损失68000元，经查，谢晃贤自2016年11月起收回涉案场地，后何祖尧于2018年11月再次占用除传达室外的其余场地，何祖尧提交支付证明单、个人存款业务凭证等证实833平方米土地的使用费已支付至2017年12月，故何祖尧的损失为该833平方米土地从2016年11月至2017年12月的使用费，《租地补充协议》约定833平方米土地每月租金为2000元，从2006年1月1日起租金每三年递增15%，即该833平方米土地2015-2017年期间的每月使用费为3041.75元，故谢晃贤应向何祖尧赔偿经济损失共计42584.5元（3041.75元×14个月），何祖尧诉请超出部分，一审法院不予支持。何祖尧要求谢晃贤赔偿占用涉案土地上办公大楼导致无法使用及对外出租的使用费每月12000元，并提交2016年广州市房屋租金参考价拟证实涉案地块所涉位置的租金标准，因合同无效，何祖尧该主张无法律依据，一审法院不予支持。何祖尧要求谢晃贤退还其2006年1月20日多交的50000元，经查，何祖尧提交的用于证明其交纳案涉5281平方米土地租金的31张支付证明单中包含了2006年1月20日支付的50000元，即该款项实际包含在何祖尧交纳的案涉5281平方米土地使用费中，何祖尧已以该部分款项证实其全部缴纳了土地使用费，且何祖尧坚持认为合同有效，故未在本案中要求谢晃贤退还因合同无效返还场地后何祖尧多支付的使用费，现何祖尧仅要求谢晃贤返还该款项，理据不充分，一审法院不予支持。何祖尧主张涉案土地实测面积扣减高压线投影面积及何祖尧实际使用面积后小于833平方米，要求谢晃贤按照833平方米土地的租金标准退还该不足部分的租金及收益款，但何祖尧未提供证据证明高压线的位置全部在该833平方米土地上，该请求依据不足，一审法院不予支持。同理，何祖尧要求支付该租金及收益款的利息，一审法院亦不予支持。此外，何祖尧还要求谢晃贤赔偿其水电使用费、推倒围墙费用及清洁费，但均未提供证据证实，一审法院亦不予支持，予以驳回。第三人广州金久土石方工程有限公司经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认何祖尧与谢晃贤签订《协议书》《补充协定书》《租地补充协议》无效；二、于判决生效之日起五日内，何祖尧将位于广州市白云区沙太路百足桥山地地块返还给谢晃贤，并将该地块的上盖建筑物一并移交谢晃贤管理，彭书国、广州金久土石方工程有限公司对上述返还及移交行为负有协助义务；三、于判决生效之日起五日内，谢晃贤赔偿何祖尧经济损失42584.5元；四、驳回何祖尧的其他诉讼请求。案件本诉受理费9765元，由何祖尧负担8940元，由谢晃贤负担825元并于判决生效之日起五日内迳付何祖尧；反诉受理费100元，由谢晃贤负担50元，由何祖尧负担50元并于本判决生效之日起五日内迳付谢晃贤；鉴定费85632元、测绘费5969元，均由谢晃贤负担。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，谢晃贤反诉请求，确认《协议书》、《补充协议书》、《租地补充协议书》无效，何祖尧返还案涉地块及地上建筑物。但从查明的事实看，建筑案涉地块上盖建筑物时未取得建设工程规划许可证，谢晃贤上述请求涉及违法建筑，需先由行政主管部门处理后才能确定财产权益关系，谢晃贤应向行政主管部门申请处理，在行政主管部门对案涉地上建筑物进行处理后，可就因合同履行而发生的财产纠纷再向人民法院提起诉讼。故谢晃贤的起诉不属于人民法院民事诉讼直接受理的范围，应当裁定驳回。同理，何祖尧起诉提出的第一、三、八项请求亦一并裁定驳回起诉。何祖尧所提其他诉讼请求，何祖尧对此提起上诉，本院另行出具判决书予以处理。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初15516号民事判决第一项、第二项及第四项中驳回何祖尧第一、三、八项的诉讼请求部分；二、驳回何祖尧第一、三、八项请求的起诉；三、驳回谢晃贤的起诉。谢晃贤一审交纳的案件受理费100元予以退还。何祖尧一审交纳的案件受理费9765元，退还5620元，其他部分另行出具判决书处理。何祖尧二审交纳的案件受理费8900.40元，退还5620元，其他部分另行出具判决书处理。本裁定为终审裁定。审判长  茹艳飞审判员  林旭群审判员  丁阳开二〇二〇年五月二十二日书记员  李苇镟