呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终318号上诉人（原审被告）：北京金隅商贸有限公司内蒙古分公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市居然之家家居建材市场陶瓷洁具厅。负责人：徐静，该分公司经理。委托诉讼代理人：梁炜，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵鑫，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。原审第三人：内蒙古明泽房地产开发集团有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区新华西街10号明泽广场A座19-20层。法定代表人：王利明，该公司董事长。上诉人北京金隅商贸有限公司内蒙古分公司（以下简称金隅公司内蒙古分公司）因与被上诉人赵鑫、原审第三人内蒙古明泽房地产开发集团有限公司（以下简称明泽公司）案外人执行异议之诉一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初1721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金隅公司内蒙古分公司上诉请求：撤销呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初1721号民事判决书,驳回赵鑫的诉讼请求。事实和理由：一审判决适用法律错误。一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作出判决,属于适用法律错误,本案应当适用该规定的第二十九条。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条分别规定了“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”及“买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议”的法定情形。上述两条规定明显区分了在金钱债权执行中,涉案房屋登记在普通的被执行人(非房地产开发企业)名下和登记在作为房地产开发企业的被执行人名下的两种不同情形下的不同法定条件,是一般条款与特别条款的关系。因此,依据《中华人民共和国民法总则》第十一条,特别条款应当优先适用于普通条款的民事法律原则,即若购买的是开发商名下房屋,购房人欲排除执行,必须符合第二十九条的规定,而不能适用第二十八条。本案中,赵鑫是向明泽公司购买的房屋,显然应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议”的规定。一审法院没有区分被执行人的法律性质,错误地适用了该规定的第二十八条,使得第二十九条规定形同虚设,违背了法律原则和立法本意,也损害了金隅公司内蒙古分公司的合法权益,请求二审法院予以纠正。赵鑫辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。金隅公司内蒙古分公司的上诉理由不成成立，应驳回上诉请求，依法维持原判。明泽公司未到庭，未发表陈述意见。赵鑫向一审法院起诉请求：1.不得执行位于呼和浩特市××区房屋，并解除对2303号房屋的查封；2.确认位于呼和浩特市××区房屋归赵鑫所有；3.本案的诉讼费等涉案费用均由金隅公司内蒙古分公司承担。一审法院认定事实：金隅公司内蒙古分公司诉明泽公司买卖合同纠纷一案，呼和浩特市回民区人民法院作出（2015）回商初字第00013号民事裁定书，于2015年1月22日查封明泽公司的相关财产（以850166.3元为限），呼和浩特市回民区人民法院据此向相关房产部门发出协助执行通知书，查封了明泽公司多处房产，其中包括案涉明泽公司所有的坐落于呼和浩特市××区第23层B座2303号（18.53㎡）房屋。后呼和浩特市回民区人民法院作出（2015）回民商初字第00013号民事判决书，于2017年1月22日以（2016）内0103执87号执行裁定书查封了上述涉案房产，后作出（2016）内0103执87-1号执行裁定书，裁定拍卖涉案房产。2015年10月29日，赵鑫与明泽公司在呼和浩特市仲裁委员会调解下达成一致意见，由呼和浩特仲裁委员会作出[2015]呼仲调字第51号调解书，约定：明泽公司于2016年10月28日前为赵鑫办理其购买的呼和浩特市××区房屋的《房屋所有权证》。赵鑫提出执行异议，呼和浩特市回民区人民法院于2019年4月22日作出（2019）内0103执异21号执行裁定书，驳回赵鑫的执行异议。另查明，赵鑫与明泽公司于2012年2月16日签订商品房买卖合同，约定赵鑫向明泽公司购买呼和浩特市回民区新华西街水岸世纪AB座第B座23层（其中包括涉案2303号房屋），购房款为4212420元，当日明泽公司向赵鑫出具收到全部购房款的收据，2011年4月2日赵鑫委托内蒙古宏桥文化产业投资有限公司向明泽公司汇款400万元。2011年6月，赵鑫已经开始占有、使用涉案房屋至今，并对案涉房屋进行装修。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉法律关系，争议焦点为：1.是否应当停止执行位于呼和浩特市××区房屋；2.是否应当确认位于呼和浩特市××区房屋归赵鑫所有。针对本案两个争议焦点，本案所涉呼和浩特市回民区新华西街水岸世纪AB座第23层B座2303号房屋虽于2015年1月已被法院查封，但赵鑫于2011年、2012年就已经缴纳完毕全部购房款，购买涉案房屋并居住使用至今，故赵鑫在人民法院查封前已经合法占有不动产，取得涉案房屋所有权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”故赵鑫请求阻却执行及确认所有权的诉讼请求予以支持。关于金隅公司内蒙古分公司提出本案涉案房屋为商用住房，并不是用于居住，并且该涉案房屋也不是赵鑫名下唯一的居住用房，不应阻却执行的答辩意见，一审法院认为，就不动产的性质而言，上述司法解释并没有特殊的要求，也就是说如果不动产为房屋的话，不管是商业用房，还是居住用房，均应一体保护。综上所述，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、不得执行坐落于呼和浩特市××区第23层B座2303号（18.53㎡）房屋，并解除本院对该房屋查封；二、原告赵鑫具有坐落于呼和浩特市××区第23层B座2303号（18.53㎡）房屋的所有权。案件受理费100元，由金隅公司内蒙古分公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。在被执行人为房地产开发企业且被执行的不动产为登记于其名下的商品房的情形下，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条在适用情形上存在交叉，即只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定作出判决，并无不当。综上所述，金隅公司内蒙古分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由北京金隅商贸有限公司内蒙古分公司负担。本判决为终审判决。审判长 蔡世杰审判员 姜 怡审判员 张蒙江二〇二〇年四月二十八日（法官助理 董 丽书记员 宋晓昂