河南省尉氏县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0223民初193号原告:刘利伟，男，1964年9月2日出生，汉族，住尉氏县。委托诉讼代理人:朱广晓,河南新动力律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人:王硕,河南新动力律师事务所律师，代理权限为特别授权被告:尉氏航宇置业有限公司，住所地尉氏县滨河东路北段东侧。法定代表人:张宏，现任董事长。委托诉讼代理人:邵国宇，河南富登律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人:毕长川，河南富登律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告刘利伟与被告尉氏航宇置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告刘利伟的委托诉讼代理人朱广晓、王硕，被告尉氏航宇置业有限公司的委托诉讼代理人邵国宇、毕长川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.请求判令被告赔偿逾期交房违约金10819.27元；2.判令被告按照总房款万分之一的日标准向原告支付逾期办理房屋产权证书的违约金至实际完成房屋所有权登记之日，截止到2019年10月10日的违约金是13668.98元；3.判令被告退还天然气初装费2800元、有线电视初装费240元、测绘费340元、房本费190元；4.判令被告履行合同，建设地下双层停车位；5.判令被告继续履行合同，铺设供暖管道，并与城市集中供热管网连接；6.判令被告免除原告10年电费；7.判令被告以书面方式向原告公开所购房屋参与商品房分摊的共有部位的名称、面积和所在位置；8.判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告航宇置业有限公司在尉氏县开发航宇金钻小区，在房屋对外预售过程中，被告大力宣传购房免10年电费，全地下双层停车位，相当于两家拥有三个停车位等。原告在看到被告发出的具体要约后，于2017年3月28日与被告签订了房屋买卖合同，购买了10号楼2单元901号房屋。合同约定总房价为483003元，交房时间为2017年12月31日，办理产权证时间是房屋交付之日起365日，如逾期交房和办理产权证，被告需承担总房款日万分之一的违约金。合同签订后，原告依约按时交付了房款，完全履行了合同约定的义务，但是被告却于2018年8月12日交房，而且房屋产权证到现在也没有给原告办理，购房时承诺的免十年电费、全地下双层停车位等也没有兑现，合同约定的铺设供暖管道，使用城市集中供暖系统，被告也没有铺设，小区没有城市集中供暖设施。还有，房屋参与公摊的共有部位的名称、面积和所在位置，被告一直不告知原告，分摊数据不明。期间，被告还向原告收取有天然气初装费2800元、有线电视初装费240元、测绘费340元、房本费190元，这些均属于违法违约行为，应当予以退还。鉴于被告的违约行为，原告依法提起诉讼。被告辩称，1.因政府管控大气污染要求停工153天，原告主张逾期交房违约金非被告过错，属政府行为，该153天应予扣减不应承担违约责任；2.办理不动产权证书的义务，在《商品房买卖合同》中约定的是双方共同办理，未能在约定期限内办理系原告的原因造成，本案原告的付款方式系按揭贷款，而非开发商原因造成，航宇金钻小区在2019年3月已经成功办理出第一批产权证书，未超过合同约定的房屋交付之日起365天的约定，不应承担违约责任，应当予以驳回；3.《商品房买卖合同》中约定的购房款仅仅是房款，不包括配套费等其他费用。原告诉求退还有线电视、天然气初装费、测绘费、房本费既不符合双方的合同约定，也无法律依据，且测绘费和房本费均有尉氏县诚信房地产测绘中心和尉氏县建设房地产交易中心、房管所开具的票据为证，依法应当予以驳回；4.小区的开发建设是按照政府部分的审批依法建设，原告要求建设地下双层停车位不符合规划、建设要求，购买时对建设现状是明知的，截至目前地下车位绝大部分仍未售出，足够目前起诉的全部客户用以购买，该项诉求应当予以驳回；5.尉氏县无市政集中供暖，无法铺设供暖管道并与城市集中供热管网连接，被告在开发建设过程中寻求第三方建设了中央空调，便于小区业主制冷、制暖的需求，其该项诉求不符合客观实际，应当予以驳回；6.免10年电费的诉讼请求无合同和法律依据，宣传册根据司法解释规定属于要约邀请，不属于要约，我方可以对全体业主按照每平米每月1度电的标准免5年，该诉求应当予以驳回；7.商品房的分摊面积是经政府部门依法确定的，原告针对商品房分摊的共有部位名称、面积、位置系房管部门和测绘部门的政府信息公开，不属于本案的审理范围，应当予以驳回。原、被告围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据。原告向本院提交的证据有：1.《商品房买卖合同》一份、交房入住通知书一份，以上证明：（1）被告存在逾期交房和逾期办证的事实，构成违约，被告应当按照合同向原告支付逾期违约金；（2）被告交付的房屋没有城市集中供暖设施，不符合商品房买卖合同中关于供暖的约定，构成违约；（3）被告没有按照约定列出该商品房分摊的共有部位的名称、面积和所在位置，存在违约。2.宣传彩页四张，以上证明：被告卖房时宣传光伏发电入住免电费，小区内全地下双层停车位，相当于两家拥有三个停车位，百分之百人车分流，广告内容具体、详细，属于合同法规定的要约行为，现在被告仅仅按每月每平方免1度电，免除5年，且未建设双层地下停车位，被告行为构成违约。3.天然气、有线电视初装费收据一张，国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知【2001】585号文件一份，以上证明：本案被告收取原告天然气和有线电视初装费3040元，违反国家规定，应当予以退还。4.测绘费和房本费票据2张，以上证明：被告违规收取原告测绘费和房本费的事实。5.（2019）豫02民终2847号民事判决书一份。被告对原告提交的证据质证认为，1.对证据1商品房买卖合同的真实性无异议，对证明目的有异议，每个业主购买房屋的时间不同，缴纳房款的时间不同，所以要分户计算，确定每个业主实际的交房时间以及购买时间，从而确定本案应该由被告支付的交房违约金的数额；2.双方签订的商品房买卖合同对办理不动产登记证书的事宜进行了约定，涉案的107位业主，一种是按揭购房，根据房地产管理法的规定，房屋的确权是以房屋办理他项权证或权利证书来确定各业主的房屋权利，90%以上的业主均向银行进行了房屋按揭贷款，银行办理按揭贷款的前提是将该案争议的房产确权，由银行发放贷款的行为可以确定，原告办理了房屋的确权，被告已经按照合同约定的期限交付了房屋及办理证件，另一种情况是全款购房，在全款购买后，本案被告按照合同约定期限发放了产权证书，部分业主在房屋购买后未与本案的被告签订房屋买卖合同，未办证是本案原告造成的与被告无关；3.关于城市管网供暖问题，尉氏县目前尚未开通城市集中供暖管网，无法按照制式合同向业主提供城市供暖的需求；4.分摊面积应有专业部门计算，不是本案被告的义务，被告也没有能力将各部门计算的方式来进行公开；5.对证据2宣传彩页，因涉嫌部分虚假宣传，相关部门已经对被告处罚了10万元的罚款，被告在后期销售中已经停止了这种宣传，不应该再另案重新处罚；6.关于原告所说的十年电费问题，没有合同及法律依据；7.对证据3中的585号文件，该文件系部门规章，不是法律规定；8.对证据3中的收据，天然气、有线电视初装费的缴费的主体是原告，被告只是代收；9.商品房办证日期应为房屋交付的365日内，且针对全款客户。被告向本院提交的证据有：1.（2020）豫02民终237号民事判决书一份，以上证明：（1）因政府管控大气污染要求停工共计153天的具体时间为：尉氏县住建局通知停工26日，从2016年12月5日到2016年12月31日；尉氏县环境污染防治攻坚战领导小组通知停工7天，从2017年10月16日到2017年10月22日；尉氏县住建局通知和文件，实施“封土行动”停止施工120天，从2017年11月15日到2018年3月15日，共计153天，在计算逾期交房违约金时应当予以扣减；（2）有线电视、天然气初装费系被告代收代缴费用；（3）被告的广告宣传属于要约邀请，不构成要约；2.交房验房表一份，以上证明：涉案房屋的交付时间及全款客户的办证起始时间；3.房产证领取表一份，以上证明：部分业主已经办理出房产证，涉案楼盘具备办证条件，未及时办理出房产证的责任不在被告；4.尉氏县诚信房地产测绘中心和尉氏县建设房地产交易中心的票据各一份，以上证明：涉案房屋的测绘费、登记费等办证费用由业主承担，被告仅仅是代收代缴；5.信访事项处理意见书一份，以上证明：（1）涉案楼盘在销售环节的宣传不符合广告法的规定，被责令停止发布广告；（2）宣传册等不构成司法解释上的要约，系要约邀请；6.物品交接清单，以上证明：原告对整个房屋买卖合同的履行表示满意，与开发商确认无任何争议；7.土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预（销）售许可证、工程竣工验收备案表各一份；8.尉氏县不动产登记中心出具的关于尉氏航宇置业有限公司办理不动产登记的情况说明一份。原告对被告提交的证据质证认为，1.对证据1判决书的真实性无异议，此判决书查明事实有误，被告要求扣除153天逾期交房的证据不应成立；2.对证据3房产证领取表，可以证明有15个业主办理不动产权证书的时间为2019年之后，且至今未办理完成；3.对证据5信访事项处理意见书的真实性无异议，对其证明目的有异议，被告的确存在虚假宣传，但所有原告是相信被告的宣传才购买的房屋，被告属要约行为，不属于要约邀请，被告主张的一事不二罚，不能成立；4.对证据7土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预（销）售许可证的真实性、合法性、关联性无异议；5.对证据8尉氏不动产中心出具的情况说明有异议，对其真实性不认可，首先，该份说明只加盖有尉氏县不动产中心的单位印章，没有单位负责人及材料制作人员的签名或盖章，不符合单位出具证明材料的形式要求，其次，其证明的2018年11月20日被告已经向不动产中心申请对全小区的9栋楼申请办理不动产登记的事实与真实情况不符，经业主代表到不动产中心核实，被告只是就个别业主申请办理不动产登记，并没有全部申请，而且也不是2018年11月20日全部提出申请，综上，原告对该份证据不认可，申请法院核实或通知制作人出庭作证。经审理查明：2017年3月28日，原告刘利伟购买被告尉氏航宇置业有限公司开发的航宇﹒金钻国际项目商品房10﹟2单元9层901号，并签订了商品房买卖合同。该合同约定，该房屋总价款为483003元（第六条），付款方式为商业贷款（第七条），该房屋出卖人（尉氏航宇置业有限公司）应当在2018年17月1日前向买受人（原告）交付该商品房（第十一条），除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理，逾期超过90日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（第十二条）。因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（第二十条）。该商品房建设过程中，由于政府大气污染管控的原因，数次停工，具体时间为:从2016年12月5日到2016年12月31日，被告接尉氏县住建局通知停止施工26日，从2017年10月16日到2017年10月22日，被告接尉氏县环境污染防治攻坚战领导小组通知停止施工7天，从2017年11月15日到2018年3月15日，接尉氏县住建局通知和文件，实施“封土行动”停止施工120天。2018年8月12日，被告向原告交付了房屋钥匙及业主手册等物品。2020年9月7日，尉氏县不动产登记中心出具了关于尉氏航宇置业有限公司办理不动产登记的情况说明，内容为：尉氏县航宇置业有限公司开发的位于尉氏县北环航宇金钻小区共9栋楼（1、2、3、5、6、7、8、9、10号楼）已竣工验收。尉氏航宇置业有限公司于2018年11月20日向不动产中心申请办理不动产登记，按照《不动产登记暂行条例实施细则》相关规定符合登记条件，我中心已受理其登记业务，一直在正常办理不动产登记。其中预告登记抵押的按揭业主，在未全额还完银行贷款或银行部门未通知集中做期转现业务的情况下，我中心对预告登记抵押的按揭业主不予办理不动产权证书。2017年3月11日，被告收取原告天然气和有线电视初装费3040元。被告交房时天然气和有线电视均已安装入户。2018年7月9日，被告将收取的48290元有线电视安装费交给河南广播电视网络股份有限公司尉氏分公司。2018年11月21日，被告将收取的50万元天然气材料安装费交给尉氏县万发能源有限公司。2017年3月11日，被告将收取的300元交给交给尉氏县建设房地产交易中心。2017年4月6日，被告将收取的204元交给尉氏县诚信房地产测绘中心。另查明：被告航宇公司在销售商品房过程中，印制了宣传彩页等宣传品，在宣传彩页上印制有“会呼吸的好房子，让免费生活从健康开始”、“百分百人车分流，全地下双层停车位，相当于两家拥有三个停车位”、“光伏发电入住免电费”等字样。以上内容均没有在原、被告签订的商品房买卖合同中约定。经查，被告交付房屋时，免费将水循环式中央空调安装入户，但如需使用，要按照每平方米0.2元缴纳使用费。被告承诺5年内，按照每月每平方米1度的标准免除电费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中双方主要争议存在三个方面。第1被告是否存在合同中约定的违约行为。1.原、被告双方签订的商品房买卖合同第十一条和第十二条明确约定了房屋交付时间以及违约责任的承担，被告航宇公司应当予以遵守，并按照约定支付违约金；但是，根据被告提供的政府有关部门的文件和通知，被告逾期交房的部分原因是由于遵守政府行政机关命令，为确保大气污染防治效果停止施工造成的，因此，该部分停工时间应当视为不可抗力，应当从逾期时间中扣除。本案中，被告逾期交房总时间应当从2018年1月2日起至2018年8月11日止，共计221天。被告提供的证据可以认定从2016年12月5日到2016年12月31日，被告接尉氏县住建局通知停止施工26日，从2017年10月16日到2017年10月22日，被告接尉氏县环境污染防治攻坚战领导小组通知停止施工7天，从2017年11月15日到2018年3月15日，接尉氏县住建局通知和文件，实施“封土行动”停止施工120天，但是，原、被告签订商品房买卖合同的时间是2017年3月28日，上述停工时间部分计入合同履行期间不可抗力的范围之中，被告因行政部门命令停止施工的时间应当为127天，因此，被告应当承担逾期交房违约责任的天数为94天，违约金应当为94天×48.3元/天（总房价款483003元的万分之一）＝4540.2元。原告对逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。2.关于原告请求被告支付逾期办理房屋产权证书的违约金的请求，本案原告系按揭业主，从尉氏县不动产登记中心出具的情况说明可以证明，本案逾期办理房屋产权证书的责任主体不是被告，故该项诉讼请求，本院不予支持。3.原告要求铺设供暖管道，并与城市集中供热管网连接的请求，现尉氏县城区未实行集中供暖，原告诉请属履行不能，该诉请本院不予支持。4.原告请求被告以书面方式向原告公开所购房屋参与商品房分摊的共有部位的名称、面积和所在位置，原、被告签订的房屋买卖合同附件二对分摊部分名称有提示，对于商品房分摊的共有部位的名称在《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中均有明确规定。至于分摊面积是在预售和办证前有关部门依据规划和建筑面积测量进行分摊计算，而不是由被告测量决定，被告没有义务对其进行公示。综上，对原告该诉讼请求，本院也不予支持。第二，关于被告广告宣彩页中“健康科技豪宅让生活从免费开始”、“光伏发电入住免电费”“百分百人车分流，全地下双层停车位，相当于两家拥有三个停车位”的陈述是否属于要约。1.原告据以提出赔偿请求的以上宣传内容，未在双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。被告仅仅在广告宣传彩页上印制了“健康科技豪宅让生活从免费开始”、“光伏发电入住免电费”等字样，并未对“免电费”的具体方式方法以及时间范围进行约定，因此，被告该项广告宣传陈述不构成要约，不能认定被告有违约行为。由于被告在庭审中认可对业主电费免除的方案为5年内按照合同约定房屋平方数每平方米每月免除1度执行，对此，本院予以确认。2.原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定，公共服务及其他配套设施以建设工程规划许可为准，未明确约定建设地下双层停车位，故原告要求被告建设地下双层停车位的诉讼请求，本院不予支持。第三，被告收取原告天然气初装费、有线电视初装费、测绘费、房本费是否违反法律规定或者合同约定。从河南广播电视网络股份有限公司尉氏分公司和尉氏县万发能源有限公司出具的证明及尉氏县建设房地产交易中心和尉氏县诚信房地产测绘中心出具的增值税发票可以认定，被告航宇公司收取业主初装费、测绘费、房本费的行为，系一种代收行为。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十条对燃气约定，交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，由买受人承担相应配套使用费；对有线电视约定，交付时线路铺设到户。第二十三条对税费的约定，双方应按照国家的有关规定，向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税费。被告均已经按照约定，将燃气和有线电视的管道线路铺设入户，将代收的相关费用转交相关部门，并不存在违约行为。因此，对原告此项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告尉氏航宇置业有限公司于本判决生效后十日内支付给原告刘利伟违约金4540.2元；二、被告尉氏县航宇置业有限公司从向原告刘利伟交付房屋之日起五年内，按照合同约定房屋面积，每月每平方米免除1度电费费用；三、驳回原告刘利伟的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费502元，由原告刘利伟承担421元，被告尉氏航宇置业有限公司承担81元。如不服本判决，可自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判长  陈战喜审判员  李国卿审判员  张 帆审判员  司凤英审判员  黄 超审判员  王根平审判员  张智勇二〇二〇年十二月十八日书记员  陈 傲书记员  高赛洁