广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初30898号原告（反诉被告）：谭兆华，男，1965年6月18日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：胡曼，广东泽正律师事务所律师。被告（反诉原告）：欧火梅，女，1969年2月11日出生，汉族，身份住址广东省云浮市郁南县，委托诉讼代理人：梅华容，广东协言律师事务所律师。委托诉讼代理人：刁苑祥，广东协言律师事务所律师。原告谭兆华（反诉被告,以下简称原告）与被告欧火梅（反诉原告，以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭兆华的委托诉讼代理人胡曼，被告欧火梅及其委托诉讼代理人梅华容、刁苑祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭兆华向本院提出诉讼请求：1.我与被告之间签订的《房屋转让协议书》无效；2.被告将坐落在广州市白云区XXX街XXXXX号宅基地房屋（农村宅基地使用权证：穗郊字第No.XXXXXXXX号）返还给原告；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2007年1月20日，我与被告签订《房屋转让协议》，约定我将座落于广州市白云区XXXX街XXX号生产队的宅基地房屋转让给被告，被告支付转让款10万元。房屋转让协议内容违反了国家关于宅基地转让的强制性规定，根据合同法的相关规定，上述协议应属无效合同，被告应将涉案房屋返还给我。鉴于涉案房屋已经由被告自2007年1月占用至今，房屋使用费远远超出10万元，故被告支付的10万元款项抵扣房屋使用费后无需返还。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。对于被告欧火梅的反诉，原告谭兆华辩称，涉案宅基地为我个人所有，且属法律法规禁止性转让的房屋。被告未提供证据证明其损失，且被告占用涉案房屋十余年，其装修房屋的支出属其自行应承担的费用。旧村改造问题尚未出台政策确认，且即使存在相关补偿，也与被告无关，我无需向被告赔偿。被告欧火梅辩称，1.案涉房屋的交易流程是原告及陈顺萍涉设计并全程主导的，从交易流程反映，原告及陈顺萍在交易当时对案涉房屋出售给我是否合法合规及案涉房屋出售后所产生的一切法律后果了如指掌，原告及陈顺萍属明知不可为而为之。2.案涉房屋所在同德街上步村的“旧城更新改造”正在进行，案涉房屋被拆除后将获得巨额的货币补偿或产权置换。原告及陈顺萍在巨大利益面前，背信弃义，于案涉房屋交易完成12年之后提起本案诉讼，主观恶意明显，严重违背诚实信用原则及公平原则，应就合同无效承担全部过错。3.自我够得案涉房屋以来，案涉房屋所在区域的房价不断上涨，同地段二手楼均价已突破3万元/平方米，此次上步村旧城更新改造中，案涉房屋获得货币补偿的标准至少也与前述3万元/平方米的均价相当。我因购买案涉房屋而丧失了购买其他商品房的机会，案涉房屋被收回势必给我造成巨大的经济损失。根据合同法的规定，原告及陈顺萍依法应当全额返还购房款10万元及补偿我就案涉房屋支出的装修费用、赔偿我的经济损失。4.我购买案涉房屋的目的是为了解决一家人的住房问题，当初支付给原告及陈顺萍的购房款及花费的装修费用已经耗尽家庭的全部积蓄。我和丈夫一直在周边以打临时工为生，家中三个小孩均为在读学生，生活十分困难，我一家无力另行承租房屋解决居住问题，案涉房屋若被收回，我一家将无家可归。故在原告全额退还购房款、补偿装修费用、支付赔偿款前，恳请法庭支持我继续使用案涉房屋。另因原告要求收回案涉房屋势必给我造成巨大的经济损失，故现根据合同法的相关规定提起反诉请求：1.原告向我返还购房款10万元；2.原告向我赔偿经济损失520303元（经济损失以案涉房屋经评估的整体现值及案涉房屋在“旧村更新改造”中获得的货币补偿总额两者中取高者）；3.确认我在原告全额付清前述第1、2项诉请所涉款项前有权继续使用案涉房屋；5.本案诉讼费用由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：根据广州市白云区人民政府同德街道办事处于XXX年XX月XX日核发的穗郊字第NO.XXXXXX号《农村（墟镇）宅基地使用证》和广州市公安局白云分局同德派出所出具的《证明》显示，位于同XXXX街XXXX生产队（现地址为广州市白云区XXXX街XXX巷XXX号）的宅基地房屋（以下简称涉案房屋）使用人为原告，建筑结构为混合，层数3.5层，建筑面积175平方米。被告为非涉案房屋所在集体组织的村民。2007年1月20日，原告（甲方，卖方）与被告（乙方，买方）签订《房屋转让协议书》，约定：甲方同意将涉案房屋转让给乙方；房屋转让价为10万元，双方签订协议后，乙方在当天内付清全部房款给甲方；甲方收到款项后，转让房屋在当日交付乙方使用，该房屋归乙方所有，与甲方无关。日后该房屋在使用过程中所发生有关费用（出租税费、修缮、改建等）由乙方自负；如遇国家征收该房屋的补偿也归乙方所有，在政策允许变更房屋产权时，甲方同意协助办理有关手续，费用由乙方自负；本协议在履行中等。协议书家庭成员落款处有陈顺萍、谭国超签名。上述协议书签订后，被告向原告支付了房屋转让款10万元，原告向被告交付了涉案房屋。被告将涉案房屋部分用于自用，部分用于出租。诉讼中，被告向本院提出委托评估机构对涉案房屋的整体现值及区位楼面低价进行评估的申请。本院结合宅基地房屋买卖合同无效的法律后果处理及被告的庭审中确认的评估内容确定委托评估内容为对涉案房屋土地及上盖物现值进行评估，并通过摇珠确定广州市安衡价格事务所有限公司（以下简称安衡公司）为上述委托评估的公司。安衡公司于2019年12月2日出具《关于广州市白云区XXX巷XX号宅基地房屋价格评估结论书》，该结论书显示，安衡公司对标的价格评估分为两部分，对于宅基地上盖物的价格评估采用了重置成本法，对宅基地土地使用权的价格的评估采用通过收益法的方法得出宅基地房屋整体价值后减去前述评出的宅基地上盖物价格的方式得出评估结论。该结论书得出的价格评估结论为：1.广州市白云区XXX巷XXX号宅基地上盖物在2019年11月22日的价值为185512元；2.广州市白云区XXX巷XXX号宅基地土地使用权在2019年11月22日的价值为334791元。被告为此次评估预付评估费12000元。原告对上述结论书的真实性和合法性无异议，但认为被告无权根据该结论书向其主张损失赔偿。被告对结论书真实性确认，对合法性和关联性不予确认。并提出如下异议：1.评估程序言严重违法。现场勘查的评估人员未出示身份证和有效工作证件，且与评估报告后附的评估人员不一致。后附的《评估勘查笔录》无现场勘验人签名。评估结论书出具的时间与法院向评估公司出具的《司法委托书》规定的出具结论书时间逾期19天。2.评估法律依据错误、评估项目与其评估申请不符、估价方法选择错误，导致评估结论书完全背离案涉房屋的真实价值，案涉房屋价值严重贬损。安衡公司出具的结论书没有将《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》作为计价依据，不符合房产价值评估的相关法律法规的规定。其申请评估的项目为对涉案房屋的区位楼面价进行评估，而安衡公司却对涉案房屋上盖建筑物的现值进行评估，与其申请的内容不符。评估方法选择错误。结论书中评估方法采用成本重置法和收益法进行评估，无法全面客观真实反映涉案房屋真实的市场价值，且与房屋价格上涨的公知事实完全背离，本次评估应选用比较法或假设开发法为宜。结论书记载的关键数据无依据，收益法不适用对涉案房屋整体价值的评估。本次评估依据的基础资料不充分，未进行重要因素分析。结论书记载的部分内容与事实严重不符。结论书与安衡公司在法院审理类似案件中出具的报告严重矛盾、评估方法完全不同。3.安衡公司涉嫌暗箱操作、乱收费。根据安衡公司预收的评估费，严重超过行业收费标准，且至今未向其出具发票或收据。综上，安衡公司出具的评估结论应为无效，请求法院重新选定有资质的评估机构对案涉房屋的整体价值及宅基地区位楼面地价进行评估。针对被告提出的上述异议，安衡公司作出穗安价事[2019]ZC275号函复，对上述异议答复如下：1.关于程序问题。本次评估是由一个评估小组共同完成，勘查人员在现场勘查工作过程中一直佩戴着工作证，结论书中盖章的三人，是根据现场勘查人员、市场调查人员的工作成果撰写，评估工作符合正常流程。《评估勘查笔录》中因疏忽漏签了勘查人员的名字，本函附件补上签好勘查人员名字的笔录，以及勘查人员的评估员证，以供核对。本次评估的现场勘查时间2019年11月22日是由法院确定后通知双方当事人和公司的，现场勘查工作完成后经过6个工作日该公司即完成了评估报告寄送法院。2.关于评估依据、评估方法等异议。异议人提及的若干未在结论书中列举的法律法规，是结论书依据的前提和原则，经复核，结论书中没有与相关法律法规相违背的地方。结论书评估项目的依据是《司法委托书》，而不是异议人的《评估申请书》。关于评估方法的选择。经复核，结论书选用的评估方法和计算方法是最符合本次评估的，是客观合理的。异议人提及涉案房屋所在的上步村旧城更新改造工作正式启动，案涉房屋已纳入拆除范围的意见并未提供相关证据材料，不能作为评估因素或评估参考依据。本次评估对象并非可在房地产交易市场正常交易的商品房，故本次评估不能以商品房价格的增长幅度作为参考依据。上盖物房屋随着使用时间的推移，发生自然损耗、装修变旧、维护费用增加等情况，造成房屋建筑部分产生实体性贬值是客观存在的。由于经济发展、房屋使用费（租金水平）提高幅度超过了房屋建筑部分的贬值幅度，造成整体房屋价值的增长，完全是客观合理。结论书中已详细说明了采用收益法进行评估的原因及不适用其他评估方法的理由，此处不再重复。本次评估采用的评估方法为收益法，并不需要在报告中详细进行标的各项因素分析。关于结论书记载的内容，经复核，《结论书》第3页第一行“该栋房屋目前五层作为住宅正常使用中”存在笔误，正确应为“该栋房屋目前作为住宅正常使用中”。本次标的房屋位于白云区××村，标的房屋离地铁站要走8分钟步程，途径横街窄巷，结论书中所述的离市中心较远，交通条件一般是客观合理的。关于该公司其他评估结论与结论书的对此问题。不同的评估报告书对应不同的评估标的，参考的依据、考虑的因素均有所不同，不能直接用来对比。就异议人提及的该公司去年出具评估结论的案例。经复核，该案的评估报告书所采用的评估方法是用拆迁补偿的标准来确定评估价格，而本次评估标的就目前的证据材料来看并没有涉及拆迁，不能采用拆迁补偿的标准来进行评估。3.关于评估收费。国家发改委于2014年12月17日发布的发改价格[2014]2755号《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》，对已具备竞争条件的资产评估服务，放开价格。我司于2017年2月14日起在营业场所公示《服务收费标价牌》（见本文附件2）一直沿用至今。本项评估，该公司收取的评估费用是低于公示收费标注的。该复函附件《服务收费标价牌》显示，房地产、土地计价收费标准为结论金额的3%。针对被告提出其申请评估的项目为涉案房屋的“宅基地房屋的整体现值及该房屋对应的区位楼面地价”而非“房屋宅基地土地及上盖物的现值进行评估”的问题，本院向安衡公司发函询问两者的区别，若有区别，请安衡公司按被告的申请项目对宅基地区位楼面地价另行出具评估结果。安衡公司对此出具穗安价事[2019]ZC275-1号回复，主要内容如下：两者是有区别的。区位价与房屋拆迁补偿相关，该司出具的评估结论书已对“宅基地房屋的整体现值”进行了评估，但“该房屋对应的宅基地区位楼面地价”由于评估标的并不涉及拆迁问题，因此没有依据去评估区位价。根据穗安价鉴[2019]ZC084号《价格评估结论书》，应法院来函要求，按以下公式计算房屋对应的宅基地楼面地价：宅基地楼面地价=宅基地土地使用权现值÷宅基地上盖房屋的总建筑面积=334791元÷175平方米=1913元/平方米。另被告表示其反诉请求要求原告赔偿经济损失的数额520303元仅为暂定数额，并不意味其认可了安衡公司对涉案房屋价值评估作出结论意见，并坚持要求重新对涉案房屋的价值进行评估。涉案房屋出租给案外人的部分房屋，其已于案外人沟通，若法院最终判决返还涉案房屋，其愿意配合返还。被告以原告与陈顺萍是夫妻关系，涉案房屋是两人的夫妻共同财产，陈顺萍以共有人的身份参与签署了涉案房屋转让协议书，并一同收取了购房款为由申请将陈顺萍追加作为本案第三人参加诉讼。本院认为，原告与被告就涉案房屋签订《房屋转让协议书》约定双方对涉案房屋进行买卖交易，因被告并非涉案房屋所在集体组织的村民，故原告与被告签订的上述《房屋转让协议书》违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效合同。原告要求确认上述《房屋转让协议书》无效有据，本院予以支持。上述协议书无效，因该协议书取得的财产应当予以返还。上述协议书签订后，被告向原告支付了转让款10万元，原告向被告交付了涉案房屋，故现被告要求原告退还原已支付的转让款10万元有据，本院予以支持。原告要求被告返还涉案房屋有据，本院予以支持。上述协议书无效，根据法律规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。本案中，双方对合同无效均有过错。被告出资购买涉案房屋时，其支出了相应对价而取得了包括对涉案房屋价值在内的信赖利益，在涉案房屋现价值确实高于原出资购买房屋价值的情况下，如发生涉案房屋返还原告的事实，该房屋价值升值部分构成被告对涉案房屋信赖利益的损失，被告有权要求原告按照责任比例予以赔偿。但因宅基地使用权的主体具有特定的身份属性，相应的宅基地土地使用权价值亦具有身份性的特殊性质，故宅基地土地使用权价值变化不应计入房屋预期价值的损失范围。故被告有权要求原告赔偿的差价损失应仅为因涉案房屋上盖物差价损失。本院依法委托安衡公司对涉案房屋所在宅基地土地使用权价值和上盖物价值进行评估，安衡公司出具了评估结论书。被告对该评估结论书认为存在评估程序违法、法律法规依据错误、乱收费问题，并申请重新委托有资质的评估机构对宅基地房屋的整体现值及该房屋对应的区位楼面地价进行评估。对此，安衡公司针对被告的上述异议意见已逐一回复，虽结论书中存在部分笔误，附件中的《现场勘查笔录》中现场勘查人员遗漏签名，此为结论书存在瑕疵的问题，安衡公司已在复函中更正了笔误，并附了现场勘查人员补签名的笔录，应视为安衡公司对上述瑕疵问题进行补正。涉案房屋属于宅基地房屋，宅基地土地使用权价值具有特定身份属性，安衡公司对房屋的土地价值采用收益法，对上盖物价值采用成本重置法进行评估符合法律规定。被告提交安衡公司对法院委托的其他案件评估的数据作对比，案件事实情况不尽相同、标的物的位置状况、当事人申请评估目的不同，均可能影响评估的结果，故被告所举案例与本案评估无法完全类比。根据安衡公司提供的评估费收取公示标准，本次评估费的收取并未超过该公示标准。另被告提出评估项目应按“宅基地房屋的整体现值及该房屋对应的区位楼面地价”进行评估，对此，根据安衡公司补充复函和被告提交的其他案例认定的情况均可反映，本案纠纷中，因不涉及拆迁补偿问题，对区位楼面地价评估并无依据，且在不涉及拆迁补偿的情况下，“宅基地房屋的区位楼面地价”与“宅基地土地使用权价值”数额一致。如前所述，因宅基地特定身份属性，在合同无效的情况下，买受人能够要求的损失中是应从扣除该“宅基地土地使用权价值”的，故本院结合宅基地房屋买卖合同无效的法律后果处理及被告的庭审中确认的评估内容确定委托评估内容为对涉案房屋土地及上盖物现值进行评估符合法律规定及被告反诉要求原告赔偿的处理结果。综上，被告关于结论书程序违法、依据的法律法规依据错误、评估方法错误等的意见亦依据不足，本院不予采纳。据此，被告因此要求重新委托评估公司进行评估的意见缺乏依据，本院不予准许。本院对安衡公司出具的评估结论意见予以采信。根据该结论书，被告要求原告赔偿涉案房屋的损失应以上盖物价值185512元为赔偿计算基数，因被告已另行要求原告退还已支付的10万元转让款，故上述损失应扣除上述10万元购房款，经核算，原告应当赔偿被告涉案房屋的损失为85512元。本院对被告主张多出上述数额部分的赔偿诉请予以驳回。因上述协议书无效双方均互负债务，因此均可同时履行抗辩权，即一方不履行或履行不符合约定的，双方可拒绝或停止履行，不存在先后履行的问题，故被告要求原告向其退还购房款、赔偿损失后其再向原告返还涉案房屋的意见不能成立，本院不予采纳。本案涉案《房屋转让协议》合同相对方为原告与被告，陈顺萍作为只是作为家庭成员在协议书上签名，并非合同相对方，被告要求追加陈顺萍为本案第三人参加诉讼的意见依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告谭兆华与被告欧火梅于2007年1月20日签订的《房屋转让协议书》无效；二、本判决生效之日起三十日内，被告欧火梅将位于广州市白云区XX街XXX巷XXX号（农村宅基地使用权证：穗郊字第NoXXXXX号）的房屋交还给原告谭兆华；三、本判决生效之日起三十日内，原告谭兆华向被告欧火梅退还转让款10万元和赔偿损失85512元；四、驳回被告欧火梅的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费100元，由被告欧火梅负担；反诉受理费5001.5元，由原告谭兆华负担2005元，被告欧火梅负担2996.5元；评估费12000元，由原告谭兆华和被告欧火梅各负担6000元。由原告谭兆华负担的反诉受理费和被告欧火梅负担的本诉受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳，由原告谭兆华负担的评估费于本判决生效之日五日内迳付被告欧火梅。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  陈惠玲人民陪审员  王苏娟二〇二〇年三月三十日书 记 员  陈玉梅