天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0102民初9596号原告（反诉被告）：王恺，男，1983年7月7日生，汉族，无职业，住天津市河北区。委托诉讼代理人：王作鸿（父子关系），男，1954年6月20日生，汉族，住天津市河北区。（已撤回）委托诉讼代理人：冉祥林，天津宏丰律师事务所律师。被告（反诉原告）：董金刚，男，1961年1月23日生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：潘婷婷，天津宝砚律师事务所律师。被告（反诉被告）：天津市我爱我家房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区乐园道2号乐园大厦4层。法定代表人：李绪宏，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：郑鹏，该单位职工。（已撤回）委托诉讼代理人：付媛颖，该单位职工。原告（反诉被告）王恺与被告（反诉原告）董金刚、天津市我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王恺及其委托诉讼代理人王作鸿（已撤回）、冉祥林，被告（反诉原告）董金刚及其委托诉讼代理人潘婷婷，被告（反诉原告）天津市我爱我家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人郑鹏（已撤回）、付媛颖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王恺向本院提出诉讼请求：1.判令董金刚承担违约金213000元；2.判决董金刚承担因违约给王恺造成的额外损失200元；3.判令天津市我爱我家房地产经纪有限公司退回王恺缴纳的中介费（含税费）；4.诉讼费由二被告负担。事实与理由：王恺有坐落于天津市河东区，出售给董金刚，双方在2019年9月15日签订了房产交易合同，董金刚向王恺支付了定金，双方向中介机构缴纳了中介服务费，但是在约定时间董金刚未能配合王恺办理相应手续，其行为已经构成违约，并给王恺造成了损失，因而成诉。董金刚辩称，不同意原告诉请。董金刚之所以没有配合王恺前往房屋管理部门办理后续手续，其原因是在合同履行期间董金刚发现涉诉房屋存在严重拆改，造成房屋质量存在安全隐患，造成董金刚不能实现合同目的，因此，董金刚认为是王恺存在违约行为，也给董金刚造成了损失。董金刚提出反诉请求：1.解除与王恺签订的《房产交易合同》；2.判令王恺支付违约金213000元及中介费42600元；3.判令天津市我爱我家房地产经纪有限公司在过错范围内承担相应责任；4.案件受理费由王恺及天津市我爱我家房地产经纪有限公司承担。王恺针对董金刚的反诉请求辩称，不同意董金刚的反诉请求。王恺一方没有对涉诉房屋进行过任何拆改，该房屋也是自他人处购买的，诉讼期间才从上一任房主口中得知房屋曾经有过结构上的拆改，但这一拆改情况，王恺在与董金刚签订合同时并不知情，也不是故意隐瞒，况且董金刚曾看过涉诉房屋楼下的同户型房屋，应当对结构情况有所了解，签订合同就视为对现状的认可。天津市我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称“我爱我家公司”）针对王恺的诉讼请求辩称，不同意王恺诉请。我公司与王恺另行签订有居间服务合同，王恺本案以房屋买卖合同作为案由起诉，其与我公司之间并非房屋买卖合同关系，我公司在本案中不是适格被告。我爱我家公司针对董金刚的反诉请求辩称，不同意董金刚反诉请求。我公司与其也另行签订有居间服务合同，我公司在反诉中也不是适格被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉诉房屋坐落于天津市河东区，现权利人为王恺。王恺与董金刚于2019年9月15日签订《房产交易合同》，约定董金刚购买上述房屋，交易价格为2130000元，付款方式为一次性付款，合同约定双方需于2019年9月26日前至房屋管理部门签订《天津市存量房屋买卖协议》并办理相关手续。该合同3.3条约定：“该房产是以签约时之现状售予买方，买方或买方代理人已知晓并认可该房产现状，故买方不得借此拒绝交易。”该合同4.1条约定：“买卖双方任何一方未按本合同约定履行义务的，应当向守约方承担违约责任。给付守约方违约金的标准为该房屋成交价格的10%。”该合同4.2条约定：“如因买方或卖方一方或双方违约导致本合同不能履行，买卖双方已支付的经济服务费均不予退还，守约方支付的经济服务费作为其损失，由违约方予以赔偿。”上述合同签订后，董金刚向王恺支付定金50000元，该款项由王恺实际收取。庭审中各方一致认可，王恺与董金刚分别与我爱我家公司另行签订有居间服务合同，王恺向我爱我家公司支付居间服务费5325元，董金刚向我爱我家公司支付居间服务费42600元。庭审中，董金刚自认在2019年9月26日当天并未前往房屋管理部门配合王恺办理相关手续，并辩称是因发现房屋内结构存在拆改，担心房屋质量安全，因而拒绝继续履行合同。为此，董金刚提出鉴定申请，要求鉴定涉诉房屋是否存在安全隐患。本院依法委托天津方鼎建筑技术鉴定有限公司对涉诉房屋进行了鉴定，鉴定结论为：“4.1该户室内卫生间与厨房范围内拆除的原有部分墙体为非承重隔墙，属于非承重构件，拆除后不影响该建筑的整体性、抗震性和结构安全。4.2（3’）轴交（L）-（M）轴处内纵墙扩大门口、（3’）轴交（M）-（N）轴处内纵墙拆除后改为壁橱以及（L）轴交（4’）-（3’）轴处内横墙靠近（3’）轴烟道拆除所涉及的墙体均为抗震承重墙体，属于主要承重构件。拆除后对该建筑的整体性、抗震性和结构安全造成一定程度的不利影响。根据《天津市房屋安全使用管理条例》中的第五条（四）中的规定，违反了‘禁止拆改住宅楼房或者与其结构垂直连体的非住宅房屋的基础、墙体、梁、柱、楼板等承重结构’。”该鉴定报告送达各方当事人，在法定期限内各方均未向本院提出书面异议。涉诉房屋系王恺购置于案外人桑茜，王恺于2019年6月10日取得涉诉房屋权属登记。本院认为，依法成立并生效的合同对缔约双方产生约束力，双方均应依据合同约定履行各自义务并应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。买卖合同中，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。本案中，经鉴定，涉诉房屋存在的拆改情况已经对其整体性、抗震性和结构安全造成一定程度的不利影响，对居住造成了相应的安全隐患，属于房屋质量不符合要求的情形，因此董金刚要求解除合同的请求，本院予以支持。关于在合同履行期间内，哪一方存在违约行为的问题，董金刚虽然在合同约定时限内没有配合王恺前往房屋管理部门办理相关手续，但由于涉诉房屋的确存在安全质量问题，因此应当视为董金刚行使了拒绝接受标的物的法定权利，不应认定为违约行为，虽然王恺庭审中主张董金刚在签订合同前已经查看过涉诉房屋所在同一居民楼的其他同房型房屋，因此是在对房屋结构有充分了解基础上才签订合同的，但由于王恺未能就此向本院提供充分证据予以证明，因此对上述事实本院不予确认。故此，王恺基于董金刚存在违约行为而向其主张的全部诉讼请求，本院均不予支持。关于王恺主张由我爱我家公司向其退还居间服务费，由于本案王恺系以房屋买卖合同起诉，而其与我爱我家公司之间另行签订有居间服务合同，属于与本案不同的法律关系，因此王恺在本案中向我爱我家公司主张权利，缺乏合同依据，本院对该诉讼请求在本案中不予支持。关于董金刚提出的反诉请求，本院认为，王恺作为房屋的出卖人，应当负有对房屋质量安全的保证责任，应当充分了解房屋的拆改情况，并在交易过程中及时充分的向买受人予以披露，即便双方签订的合同中存在着“以房屋现状成交”的类似约定，但目前该房屋的现状已经影响了质量安全，该约定无法豁免王恺的相应责任。即便拆改行为没有证据证明系王恺实施，但仍应当视为其出售了质量不符合要求的标的物的行为，显属违约，应当承担相应的违约责任。关于违约赔偿的具体金额问题，虽然合同中约定了10%的违约金标准，但依据我国合同法的相关规定，损害赔偿的范围应当相当于因违约所造成的损失，违约金的数额也不应过分高于其发生的实际损失。本案中，结合董金刚实际发生的损失以及王恺的过错程度，本院酌情确定王恺应当赔偿的违约金具体金额为120000元。关于董金刚要求我爱我家公司应当在其过错范围内承担相应责任的反诉请求，由于其与我爱我家公司之间另行签订有其他合同，且本案中上述诉请并无明确数额，属于诉请不明确的情形，因此，本院对上述反诉请求不予支持。需要说明的是，董金刚在购买涉诉房屋的过程中，在未充分了解涉诉房屋状况的情况下就匆忙与王恺签订合同，其本身也应当承担一定的交易风险，这也是本院对王恺支付的违约金作出一定调整的额外考量因素。希望双方今后能够更加谨慎的对待房屋买卖的交易。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王恺与被告（反诉原告）董金刚签订于2019年9月15日的《房产交易合同》；二、本判决生效十五日内，原告（反诉被告）王恺赔偿被告（反诉原告）董金刚违约金120000元；三、驳回原告（反诉被告）王恺的全部诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）董金刚的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4577元，减半收取2288.5元，由原告（反诉被告）王恺负担2288.5元。反诉费2567元，由原告（反诉被告）王恺负担1205元，由被告（反诉原告）董金刚负担1362元。鉴定费30000元，由原告（反诉被告）王恺负担30000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  许晓宁二〇二〇年六月十五日书记员  石永正附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。