安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1102民初682号原告:滁州市正杰工贸有限公司，住所地安徽省滁州市九江东路**，统一社会信用代码913411025785415403。法定代表人：吕正姣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡野，安徽奇胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：付中秋，安徽奇胜律师事务所律师。被告：滁州市金龙服饰有限公司，住，住所地安徽省滁州市经济开发区九江路**一社会信用代码913411007373409823。法定代表人：金明松，该公司总经理。原告滁州市正杰工贸有限公司（以下简称正杰公司）诉被告滁州市金龙服饰有限公司（以下简称金龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告正杰公司的委托诉讼代理人胡野、付中秋，被告金龙公司的法定代表人金明松均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。正杰公司向本院提出诉讼请求：判令1、金龙公司支付租金（截止2020年3月10日租金为75262.46元,以后按7078.5元/月支付至房屋交接完毕为止）；2、金龙公司支付违约金(自2019年9月27日起按100元/日计算)；3、金龙公司支付水电费等合计2887.13元（电费1481.2元、水费55.93元、垃圾费1350元)；4、拍卖变卖金龙公司所有的设备及产品、原材料优先受偿。诉讼过程中，正杰公司增加诉讼请求为：判令金龙公司支付保全保险费950元。事实与理由：2016年5月16日,金龙公司承租正杰公司坐落于滁州市九江东路283号厂房，双方对租金标准、租赁期限及违约责任均作约定。金龙公司承租期间擅自将部分厂房转租于他人并收取租金,但其一再迟延支付租金。2019年9月27日，金龙公司支付了5万元，结清了2018年房租17720元，余款32280元系支付2019年房租。2020年2月26日,双方确认至2020年2月29日金龙公司欠房租72866元,并约定双方租赁合同于2020年2月29日解除;所欠房租以所租厂房内设备及产品、原材料等一切物品抵押;金龙公司自2020年3月1日起占用厂房租金按原租赁合同价、实际占用面积及占用时间计算。2020年3月1日,正杰公司及金龙公司与金明忠、李后新、蒋云立等三人签订了三份《租赁协议书》,明确自2020年3月1日起,金龙公司实际使用厂房1089平方米,其他房产由正杰公司直接租赁给金明忠等三人。金龙公司辩称：一、其公司在跟正杰公司签订合同时候金明忠、李后新、蒋云立三人已经在实际使用房屋，但合同是由金龙公司签订的，金明忠、李后新、蒋云立的租金应正杰公司的要求由金龙公司统一收取，没有擅自转租。二、正杰公司的第二项诉讼请求过高，要求法院予以调整。三、对正杰公司陈述的其他事实及其他诉讼请求均无异议，要求正杰公司提供房租发票和水电费票据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院审理查明如下事实：2016年5月16日,正杰公司（甲方）与金龙公司（乙方）签订一份《厂房租赁合同》,约定:乙方承租甲方坐落于滁州市九江东路283号、建筑面积为2040平方米的厂房;租期6年,自2016年7月1日至2022年7月1日;年租金159120元,根据先交钱后用房的原则，乙方将年租金一次性交齐,否则乙方支付滞纳金每日100元;租赁期间如果任何一方终止合同给对方造成损失,违约方负责赔偿对方一切损失。合同签订后,正杰公司如约交付租赁房产给金龙公司使用。2020年2月26日,正杰公司（甲方）与金龙公司（乙方）签订一份《协议》,内容为：“截至2020年2月29日乙方欠房租72866元,双方租赁合同2020年2月29日解除;所欠房租以厂房内设备及产品、原材料等一切物品抵押给甲方;乙方须在两月内处理上述抵押物,如逾期仍未处理甲方有权处置变卖上述抵押物,所得货款扣除所欠房租后多余款项退回乙方账户;双方共同对租赁厂房大门进行封存,不得私自打开;乙方2020年3月1日起占用甲方厂房租金按原租赁合同价计算,按实际占用面积及占用时间计算房租”。2020年3月1日，正杰公司（甲方）、金龙公司（乙方）分别与金明忠、李后新、蒋云立签订的三份《租赁协议书》，约定乙方使用甲方租赁房产面积1089平方米，其他房产由正杰公司直接租赁给金明忠等三人，租金标准为6.5元/平方米。截止2020年2月29日，金龙公司欠房租72866.66元，水电费和垃圾费共计2887.12元。本院认为：正杰公司与金龙公司签订的《厂房租赁合同》、《协议》及三份《租赁协议书》均系当事人的真实意思表示，双方应严格按约履行。合同履行过程中，双方解除了《厂房租赁合同》，并一致确认“截止2020年2月29日金龙公司欠房租72866元，至2020年3月1日起占用厂房租金按原租赁合同价计算,按实际占用面积及占用时间计算房租”。2020年3月1日起，金龙公司实际占用房屋1089平方米，每月的占用费为1089平方米×6.5元/平方米计7078.5元。正杰公司要求金龙公司支付租金及水电垃圾费的请求，不违反合同约定和法律规定，本院予以支持。双方约定的滞纳金实为违约金，金龙公司未按《厂房租赁合同》约定支付租金，已构成违约，正杰公司要求按100元/日支付违约金过高，本院依金龙公司的申请，将违约金标准调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的三倍，金龙公司应当按上述标准以72866元为基数，支付2019年9月27日起至付清之日止的违约金。根据《中华人民共和国物权法》规定：“经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押”。双方虽然在协议中约定“所欠房租以厂房内设备及产品、原材料等一切物品抵押”，但未就“抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属”等条款签订书面的抵押合同，亦未向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。正杰公司现要求以拍卖变卖金龙公司所有的设备及产品、原材料优先受偿，本院对该项诉讼请求不予支持。正杰公司要求金龙公司支付保全保险费950元，因诉讼财产保全保险费并非必然发生的费用，故本院对该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十一条、第一百八十五条及第一百八十九条第一款之规定，判决如下：一、被告滁州市金龙服饰有限公司于判决生效后十日内支付原告滁州市正杰工贸有限公司租金（其中2020年2月29日之前的租金为72866元，自2020年3月1日起至返还房屋之日止，每月按7078.5元计算）、水电费及垃圾费2887.13元；二、被告滁州市金龙服饰有限公司于判决生效后十日内支付原告滁州市正杰工贸有限公司违约金（自2019年9月27日起至付清之日止，以72866元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的三倍计算）；三、驳回原告滁州市正杰工贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2120元，减半收取1060元，保全费950元，合计2010元，由原告滁州市正杰工贸有限公司50元，被告滁州市金龙服饰有限公司负担1960元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  齐丽丽二〇二〇年四月十四日代理书记员  杨 雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国物权法》第一百八十一条经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。第一百八十九条企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。