江西省于都县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0731民初647号原告（反诉被告）：江涛，男，1972年10月25日出生，汉族，住江西省于都县。被告（反诉原告）：舒敏，女，1981年2月5日出生，汉族，住江西省于都县。原告江涛与被告舒敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江涛、被告舒敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江涛向本院提出诉讼请求：1.被告返还装修评估补偿款68373元的一半34186.5元给原告；2.补交2017年8月至9元两个月租金共计8600元；3.本金42786.5元，利息从2018年3月中旬被告领取补偿金开始计息，按中国人民银行基准利率3.625‰的2倍计息，3.625‰×2×42786.5元×23个月＝7134.6元，以上三项共计49921.1元；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉请：判决被告补交2017年6、7月的租金；从2017年6月至9月缴纳租金之日止开始计算每日200元违约金。事实和理由：原告与被告签订的合同为续签合同。租赁期为2016年3月19日至2017年3月18日止。租赁前原告全部装修完毕。期间，被告舒敏一同租下刘青莺南D-38号邻铺，为了更好的扩大营业，被告要求两店中间的墙拆除，原告同意，只收取拆墙价格一半的资金8000元，作为押金，拆墙押金充当违约金。2017年3月19日续签合同，租期两年，租赁时间从2017年3月19日至2019年3月18日。2017年5月于都县人民政府印发《滨江大道路堤景观项目店面征收补偿方案》通知，要求配合政府拆迁，房主与经营业主接到通知后，大家在观望，被告从6月至9月未曾交纳租金。同年9月原告与政府签订了拆迁协议。但协议书中第三款装修评估补偿款、一次性搬迁费、停业损失费附属设施补偿费用是否同意经营户领取一栏原是空着的，并不同意乙方领取，协议最后是主管工作人员补发给原告的。2018年3月原告打听到被告2月中旬已向政府拆迁部门签订了搬迁协议，3月中旬领取了补偿金，且经营店铺至3月份。原告与被告协商要求返还补偿金，被告不同意。租赁合同第二款注明，地板铺设、阁楼建设、卫生间、防盗门窗已铺设好。合同第七款，玻璃、门窗、地面、天花板、墙壁、供电线路、供水线路完好。以上两条足以说明店铺是原告出租前已装修好，按照不当得利返还原则，被告舒敏应按店铺装修补偿款总68373元的一半34186.5元返还给原告，因被告恶意不还，则应按人民银行基准利率计算延期利息，从被告2018年3月中旬领取补偿款开始计算利息至今共计23个月，综上所述，原告提出以上诉讼请求，请法院予以支持。被告舒敏辩称，一、关于原告所有的D-39号店面装修的事实。被告于2010年6月1日开始租赁原告隔壁D-38号刘青莺店铺单门面经营“金羽杰”羽绒服品牌。2011年8月29日，因被告需扩大经营，遂在原告的同意下，从原告D-39号店铺原经营者手中支付了转让费获得租赁权，并与原告重新签订了租赁合同，租赁合同明确被告拥有该店面的转让权和店面重新装修的权利。被告与原告签订租赁合同后，在获得原告与刘青莺店租的同意下，押给原告8000元拆墙押金后，于2011年9月聘请装修人员对两个店面中间隔墙打通，将原先两个店面装修全部拆除后重新统一装修成“金羽杰”羽绒服双门面经营。2015年7月，因被告更换经营品牌为“凯撒皮草”，在获得原告同意和刘青莺同意，再次聘请装修人员对两店面进行整体拆除装修换装修新品牌“凯撒皮草”。综上，原告陈述2016年3月19日前期店铺的装修，是其租赁给被告之前的经营者装修的，不是事实，被告从2011年租赁原告店面至拆迁之前共计6年时间，更换了两个品牌，不可能不要装修，花费了高额的装修费，原告所说不是事实。二、关于店面租金事实。原告开始租给被告租金为每月1720元，后经逐年上涨，在2017年3月开始上涨到4300元每月。2017年5月，被告收到于都县政府征收补偿方案通知后，政府将滨江大道沿河堤店面人行道用铁皮围栏封闭。此时，所有沿河堤店面开始处于无法正常经营状态，只给经营户留有处理尾货和搬迁过渡的时间。因店铺无法经营，2017年6月，沿河堤所有店铺租金降至每月800元至1500元不等，经原告和被告口头协商，确认每月租金为1500元，在同年6、7、8月，被告按照约定向原告支付租金，同年9月12日，原告以店铺附属设施补偿拿不到为由，要求被告多支付1000元，经协商未果，被告支付了2500元租金，10月12日支付了1500元租金。10月底，被告得知原告早在9月与于都县政府拆迁办签订了《征收补偿协议》，该店铺已不属于原告，原告不具有收取租金的权利，被告在11月后未再支付租金。三、关于被告收取两店铺装修费的事实和法律依据。依据2017年6月13日县房屋征收办下发给被告的通知，明确被告作为经营户（店铺由经营户装修的），享有领取店面装修评估费补偿款的权利。9月8日，原告与于都县征收部门签订的《于都县滨江大道路堤景观项目征收货币补偿协议书》中，原告在第三款“装修评估补偿款、一次性搬迁费、停业损失费、附属设施补偿费”明确同意由被告舒敏领取，该协议书并不在被告处，被告不可能造假，县房屋征收办公室也不可能造假。综上，被告作为经营户，为经营店面装修花费了巨款资金，在拆迁时获得该诉争店铺的装修补偿款合理合法，有事实和法律依据，而原告身为国家公职人员，竟然伪造租赁合同。原告提交的租赁合同签名不是我签的，原告所说的违约责任根本不存在，请求法院依法驳回原告的无理诉求。另外，原告收取被告的8000元拆墙押金以及2017年9、10月多支付的房屋租金，被告已经提出反诉，请求法院予以支持。本诉原告江涛向本院提交证据如下：1.原告江涛身份证复印件和户口本复印件；2.2017年3月18日签订了租赁合同复印件；3.江涛2017年5月起的银行流水复印件；4.2017年9月8日原告江涛与于都县房地产管理局签订的《于都县滨江大道路堤景观项目店面征收货币补偿协议书》复印件；5.于都县滨江大道路堤景观项目店面征收货币补偿资金审核表（附件）；6.凯撒皮草服装店装修现值计算表复印件；7.致委托方函复印件；8.2016年3月19日至2017年3月18日期间的租赁合同。被告质证，对证据1、4、5、6、7无异议；对证据2租赁合同真实性有异议，合同不是被告签的字；对证据3真实性无异议，该证据证实被告在10月支付了租金给原告；对证据8的关联系有异议，和本案无关联。本院认定，当事人无异议的证据予以认定；对有异议的证据2真实性问题，经本院核查，被告签订店铺装修拆迁补偿协议时，向拆迁部门提交的租赁合同，本院取证与原告租赁合同比对：提取的该租赁合同签订时间是2017年3月16日，原告提交的租赁合同中，签订时间是2017年3月18日；原告提交的租赁合同中，原告提交的合同，承租人一栏签署了舒敏名字，被告不认可，被告提交的承租人一栏无签署名字；原告提交的身份证号码一栏与被告真实身份证号码不一致；原告提交的合同中，第二条中，“加收滞纳金为300元”，被告方提交的是“滞纳金200元”；原告提交的无“第十一条”手写条款，被告提交的合同有手书“第十一条”条款。原告提交的合同“舒敏”与被告合同中“舒敏”签字不一致，而被告提交的合同中“舒敏”与原告提交的2016年租赁合同中“舒敏”签字相似度极高，因此，原告提交的2017年3月18日签订的《店面租赁合同》真实性不予认定，应以被告向拆迁部门提交的2017年3月16日签订的《店面租赁合同》为依据。对证据3银行流水《客户账明细》证实2017年5月21日，被告舒敏向原告转账4300元、10月12日，向原告转账1500元的事实，原、被告确认，本院予以认定。反诉原告舒敏向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决反诉被告江涛返还反诉原告舒敏押金8000元；2.判令反诉被告江涛返还多缴纳的2017年9月租金2500元，10月租金1500元，共计4000元；3.反诉被告支付押金、租金共计12000元从2017年10月至今的利息；4.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2011年反诉原告舒敏租赁反诉被告江涛原于都县滨江大道D-39号店铺用于服装销售并签订了租赁合同。江涛提交的诉状事实部分和租赁合同第三条第1点注明“签定合同时，甲方（江涛）预收乙方（舒敏）拆迁押金8000元整，押金抵做违约金，租期满后双方无异议时押金退还乙方。”证实了江涛收取舒敏拆墙押金8000元的事实。舒敏租赁该店铺经营服装至2017年9月江涛与县房屋征收办公室签订补偿协议，期间按时缴纳房租。江涛签订协议后，未告知舒敏。2017年9月12日，江涛以店铺附属设施补偿不到为由，要求舒敏按约定降租为1500元基础上多支付1000元，经协商未果（事实从江涛与县政府的拆迁协议第二条第4点上补偿了附属设施费用），舒敏通过微信转账给了江涛2500元，同年10月12日，舒敏按时向江涛转账1500元，10月底，舒敏在县拆迁办了解店铺装修评估结果时，才知道江涛已经于9月签订拆迁协议。按照征收协议，江涛不再具有诉争店铺的所有权，无权再收取租金，但江涛明知自己无权收取租金，还向舒敏索要租金，导致多支付了9月租金2500元和10月租金1500元给江涛，不仅如此，江涛在收取拆迁补偿款130余万元后，一直未退回之前收取的拆迁押金8000元。综上，反诉原告为维护自己合法权益，特具状法院，请求依法支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告江涛辩称，8000元押金，押金不计息是充当违约金不予退还；租金在2017年6、7、8、9月都没有缴纳，租金应当以拆迁办把钱打入我账上为准，在没有打入我账上之前，都应当计算房租。反诉原告舒敏向本院提交证据如下：1.2010年6月1日舒敏与刘青莺签订的租赁合同，拟证明先于租赁江涛的店面；2.2010年店铺实拍图片，拟证明当时舒敏在该店经营“金羽杰”服装店；3.2014年-2015年7月舒敏微信朋友圈内容，拟证明当时舒敏在Ｄ-38店和Ｄ-39店经营双门头“金羽杰”服装店；4.申请证人程某出庭作证，证词拟证实当时舒敏2015年7月对两店面整体拆除重新装修“凯撒皮草”品牌店；5.2015年舒敏朋友圈内容，拟证明舒敏在两店经营双门头“凯撒皮草”品牌店；6.2017年6月13日舒敏收到县房屋征收办公室通知，拟证明舒敏作为两店的经营户（店铺由经营户装修的），享有领取店面装修费用补偿款的权利；7.2017年9月舒敏微信转账给江涛记录截图，拟证明转账的事实；8.舒敏2011年至2017年转账明细，拟证明2011年底至2017年拆迁征收租用江涛Ｄ-39号店铺缴纳房租的事实；9.证人刘青莺证词，拟证明舒敏租赁店铺开始时间，两店铺重新装修以及2017年6月降租原因等情况；10.原滨江大道Ｄ-38、Ｄ-39号店铺隔壁“卡丹路”品牌经营户谢奕林证词，拟证明舒敏2015年8月装修及2017年5月以后降租原因和事实。庭审中，证人程某出庭证实，2015年9月给舒敏装修店铺，两个店铺全部拆除原“金羽杰”店装修材料，重新装修“凯撒皮草”品牌的店，两店70余平方米，花费6万余元。反诉被告江涛质证，对证据7、8证明反诉被告通过微信于2017年9月12日转账给反诉原告江涛2500元及从2011年10月19日起至2015年9月15日舒敏通过银行转账给江涛租金的事实无异议；对其他证据的关联性有异议；本院认定，对当事人无异议的证据予以认定；其他证据的关联性为题，和本案反诉原告舒敏陈述一直租赁反诉被告江涛的店铺的事实具有关联性，且反诉原告对租赁店铺进行了装修的事实具有关联性，应予认定。本院经审理认定事实如下：2010年6月1日，被告舒敏租赁了案外人刘青莺滨江大道Ｄ-38号店铺，2011年期间，被告舒敏又租赁了原告江涛Ｄ-39号店铺经营服装。2016年3月1日，原告江涛与被告舒敏签订了《店面租赁合同》。该合同载明，出租方：江涛（身份证、电话、住址…，甲方），承租方：（空白）、身份证：3621321981××××××××，电话：…，乙方）住址：锦绣嘉园8栋701＃。2016年3月19日至2017年3月18日，计一年。租金每月3900元，签订合同时，甲方收乙方拆墙押金8000元，不计息，押金充当违约金，租期满后双方无异议时押金退还乙方。…，地板铺设、阁楼建设、卫生间、防盗门窗建设由甲方负责。但乙方不再继续租用时，其装修的固定设施无偿归甲方所有。合同第11条此合同为续租合同，前一年押金转为本年押金。情况属实舒敏甲方签字：江涛乙方签字：舒敏2016-3-1。2017年3月16日，原、被告签订了《店面租赁合同》。合同载明，出租方江涛（身份证、电话、住址…，甲方），承租方：（空白）、身份证：3621321981××××××××，电话：…，乙方）住址：锦绣嘉园8栋701＃。租赁时间：2017年3月19日至2019年3月18日，计两年。租金交纳方式。租金每月4300元，租金不含个人所得税。乙方在每月（空白）日前交清本月租金，租金打入江涛账户，…。交纳租金每推迟一天，加收200元滞纳金，如拖延一星期以上（含一星期），甲方有权终止合同，不退还乙方押金。三、有关事项。1.签订合同时，甲方收乙方拆墙押金8000元，不计息，押金充当违约金，租期满后双方无异议时押金退还乙方。。…，地板铺设、阁楼建设、卫生间、防盗门窗建设由甲方负责。但乙方不再继续租用时，其装修的固定设施无偿归甲方所有。…，合同第11条此合同为续租合同，前合同已作废，押金续押。甲方签字：江涛乙方签字：舒敏2017-3-16。2017年9月8日，于都县房地产管理局和于都县贡江镇人民政府作为征收部门和征收实施部门（甲方）与乙方被征收人：刘晓燕、江涛签订了《于都县滨江大道（北岸）路堤景观项目店面征收货币补偿协议书》。该协议书载明：一、征收范围涉及乙方被征收店面框架结构，总建筑面积38.91㎡，店号D栋39号。乙方被征收店面的有效证件为房产证，未提供原件。二、甲方应一次性支付乙方补偿款总计1309682元（大写：壹佰叁拾万玖仟陸百捌拾贰元），组成部分如下：1.经评估机构评估，根据乙方被征收房地产的评估价值获得补偿费1248272元。2.经方案确定乙方被征收店面的奖励费50972元。3.临时过渡费9338元。4.附属设施补偿费1100元。三、装修评估补偿费、一次性搬迁费、停业损失费、附属设施补偿费乙方同意经营户舒敏领取（详见附件）。…，甲、乙双方签字盖章。原告江涛于2017年10月18日收取了补偿款。被告舒敏租赁原告江涛店D-39号与刘青莺D-38号店经营金羽杰服装店，2015年9月期间，将店装修经营凯撒皮草品牌服装。2017年6月13日，被告舒敏收到于都县房屋征收办公室通知，该通知载明，滨江店面各经营户：舒敏，县人民政府于2017年3月31日发布了《于都县滨江大道（北岸）路堤景观项目房屋征收决定的公告》，滨江大道（北岸）店面已列入于都县滨江大道（北岸）路堤景观建设项目征收范围。各经营户可以自行选择异地经营或暂时经营到被征收人签订店面征收协议腾空房屋为止，根据事实认定补偿给经营户的费用待征收人签订店面征收协议后，发放给各经营户。经营户的补偿费用如下：1.店面装修价值（店面属于经营户装修的）。2.停业停产损失补偿标准：每月按同地段租金平均水平补偿，一次性补偿6个月。3.搬迁费：按被征收店面建筑面积10元／㎡（不足1000元不足1000元）县房屋征收办公室（印章）2017年6月13日。另查明，江西鼎信房地产咨询评估有限公司对于都县贡江镇人民政府、于都县房地产管理局委托对被征收店面进行了评估，对被告舒敏经营的凯撒皮草服装店装修现价值进行了估价，认定两店装修评估补偿金额为68373元，一次性搬迁费、停业损失费和附属设施补偿费等共计136718元，2018年2月征收部门对上述费用审核后，被告同年3月领取。2017年5月期间，被告舒敏与原告江涛商议降低租金问题，每月租金降为1500元，同年9月12日，被告通过微信向原告转账2500元，10月12日，通过银行转账向原告支付1500元。被告舒敏租赁刘青莺店铺同样按每月1500元缴纳租金。原告店铺被征收拆迁后，原告得知被告两店铺装修费用已领取，认为装修费用的一半应归其所有，遂于2020年3月诉至本院，请求依法裁判。被告舒敏提出反诉，请求按反诉诉请依法判决。本院认为，原、被告于2017年3月16日续签的《店面租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，应按合同履行。本案中，原、被告签订的合同租赁期限为两年，即2017年3月19日至2019年3月18日止。合同履行中，于都县人民政府发布了《于都县滨江大道（北岸）路堤景观项目房屋征收决定的公告》，滨江大道（北岸）店面已列入于都县滨江大道（北岸）路堤景观建设项目征收范围。原告江涛店铺D-39号及案外人刘青莺店铺D-38号被列入拆迁范围。作为经营户的被告舒敏，在接到县房屋拆迁办公室于2017年6月13日制作的通知后，与原告协商，将店铺租金降为1500元，同样被告舒敏与店主刘青莺协商租金降为1500元。2017年9月8日，原告江涛签订了其店铺的补偿协议书，10月18日获得了补偿款。期间，被告向原告支付了租金4000元。被告经营服装店的装修补偿款，两个店面共计为68373元，被告于2018年3月领取。本案争议的焦点：1.被告舒敏领取的店铺装修款归属的问题；2.被告是否应补缴店铺2017年6-9月的租金并按4300元计算的问题；3.被告是否拖欠租金应按每天200元计算的违约金问题；4.装修补偿款及租金是否应计算利息的问题；5.押金8000元是否应退回反诉原告舒敏的问题；6.反诉被告江涛是否应退回反诉原告舒敏已交2017年9、10月租金4000元的问题；7.押金和租金是否应计算利息的问题。本案焦点1：租赁合同约定，乙方不再继续租用时，乙方装修的固定设施无偿归甲方所有。原、被告签订的合同，租赁期限尚未及届满；原告提出因被告未交纳6-9月的租金，被告终止了与被告的合同，但原告又收取了被告同年9、10月的租金，因此，原告已终止合同，装修的固定设施归原告所有理由不成立；被告装修店铺的补偿款应归被告舒敏所有；原告请求被告舒敏返还装修款68373元一半的主张，本院不予支持。焦点2：被告是否应补缴店铺2017年6-9月的租金并按4300元计算的问题。原告2017年9月签订拆迁协议后，10月获得补偿款后，其店铺的所有权转移给了县房屋征收部门，此时，房屋租金无需支付。6-9月租金，原告认为，被告曾提出降租为1500元的事实，但其不同意，应按4300元每月支付租金；被告认为，原告同意了降租为1500元，被告将9月租金和原告提出其附属设施征收补偿不足加1000元损失的费用共计2500元、10月租金1500元向原告支付。之前的租金被告已经支付；本院认定，租赁期间的租金为4300元，公布拆迁方案后，因影响经营，被告向原告协商降租为1500元，被告事后也向原告按约定支付，被告租赁刘青莺的租金计算同样按1500元，且刘青莺证实当时按该标准收取租金，应认定原告同意该约定，且被告已经履行，被告无需补交6-9月租金给原告，原告请求被告补交租金的主张，无事实依据，本院不予支持。焦点3：被告是否拖欠租金应按每天200元计算的违约金问题；因原告要求被告补交租金的主张不予支持，不存在计算违约金的事实，原告的主张，本院不予支持。焦点4：装修补偿款及租金是否应计算利息问题。同上理由，原告主张不予支持。焦点5：押金8000元是否应退回反诉原告舒敏的问题。被告租赁原告店铺因政策原因，该店铺被拆迁，无法达到租赁目的，终止了合同。原告收取的押金8000元，被告无违约行为，反诉原告舒敏请求反诉被告江涛退还押金8000元的主张合法，本院予以支持。焦点6：反诉被告江涛是否应退回反诉原告舒敏已交2017年9、10月租金4000元问题。反诉被告江涛签订拆迁协议后，对补偿款进行了领取，店铺所有权未转移，尚未拆迁之前，反诉被告有权依据合同收取租金，反诉原告支付的9、10月租金均在期限内，反诉原告主张无事实依据，本院不予支持。焦点7：押金和租金是否应计算利息问题。押金作为拆墙押金，不计算利息；租金属于反诉原告应支付，不予返还，因此，其主张不予支持。综上所述，原告江涛的诉讼请求均无事实和法律依据，本院不予支持；反诉原告舒敏请求反诉被告返还押金的主张合法，本院予以支持；反诉原告请求反诉被告退还9、10月租金4000元及该租金和押金总计12000元的利息的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七）项、第二百一十二条、第二百二十五条、第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告江涛请求被告舒敏返还装修补偿款68373元的一半34186.5元给原告的诉讼请求；二、驳回原告江涛请求被告舒敏补交2017年6、7、8、9月的租金17200元的诉讼请求；三、驳回原告江涛请求被告舒敏2017年6月至9月应缴纳的租金每迟延一日按每日200元计算的违约金。四、驳回原告江涛请求被告舒敏返还装修补偿款、补交租金总数，按3.625‰的2倍利率计算，从2018年3月起计算的利息之诉讼请求；五、反诉被告江涛返还反诉原告舒敏押金8000元，限于本判决书生效后十日内付清；六、驳回反诉原告舒敏请求反诉被告江涛退还租金4000元的诉讼请求；七、驳回反诉原告舒敏请求反诉被告江涛承担返还的押金和退回的租金共计12000元，从2017年10起至今的利息之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1048元，减半收取524元和反诉诉讼费50元（舒敏已付），共计574元，由原告负担549元，反诉原告舒敏负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员  严继东二〇二〇年四月十八日代理书记员  梁 娜代理书记员  刘观林附：当事人申请退费的，请在本裁判文书生效后六个月内至本院诉讼服务中心申请。