山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初2948号 原告：山东润吉智造生态科技有限公司，住所地济南市。 法定代表人：杨洪香，董事长。 委托诉讼代理人：王丙法，该单位职工。 被告：山东共同投资有限公司，住所地济南市。 法定代表人：李丹，董事长。 委托诉讼代理人：张帅，山东常春藤律师事务所律师。 第三人：济南思卓企业管理咨询有限公司，住所地济南市。 法定代表人：谢旭，总经理。 委托诉讼代理人：王凤飞，山东润耕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白云霄，山东润耕律师事务所实习律师。 第三人：济南锦兴置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：张延，执行董事。 委托诉讼代理人：张巍，国浩律师（济南）事务所律师。 原告山东润吉智造生态科技有限公司（简称润吉生态科技公司）与被告山东共同投资有限公司（简称共同投资公司）、第三人济南思卓企业管理咨询有限公司（简称思卓公司）、济南锦兴置业有限公司（简称锦兴置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年04月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告润吉生态科技公司的委托诉讼代理人王丙法，被告共同投资公司的委托诉讼代理人张帅，第三人锦兴置业公司的委托诉讼代理人张巍，第三人思卓公司的委托诉讼代理人王凤飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 润吉生态科技公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除润吉生态科技公司与共同投资公司委托思卓公司于2019年5月5日签订的《东都国际买卖协议》；2.判令共同投资公司返还润吉生态科技公司购房款511940元及利息（以511940元为基数，自2019年5月5日起至实际付清之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令共同投资公司赔偿润吉生态科技公司装修损失23205.5元；4.判令共同投资公司承担本案的诉讼费、保全费、保全保险费等。事实与理由：2019年5月5日，润吉生态科技公司与思卓公司签订《东都国际买卖协议》，约定润吉生态科技公司购买东都国际房源*号楼*室房屋，总房款511940元，该房款润吉生态科技公司于合同签订当日一次性付清。协议还约定，思卓公司应于2019年12月31日前进行网签。润吉生态科技公司按照约定支付购房款后，于2019年6月10日入住并进行了装修，支出装修款26000元。后因该套房产上存在抵押权，思卓公司未能按照合同约定履行网签过户手续。经了解，该房屋系由锦兴置业公司开发建设，锦兴置业公司与共同投资公司于2017年11月签订了名为租赁实为附条件买卖的《房屋租赁合同》，共同投资公司依据该合同取得了包括涉案房屋在内共计158套东都国际房屋的使用权。2017年11月26日，共同投资公司与思卓公司签订了《东都项目公寓运营销售合作协议》，委托思卓公司对包括涉案房屋在内的东都国际房屋进行对外销售。虽然润吉生态科技公司系与思卓公司签订的《东都国际买卖协议》，但思卓公司在合同签订过程中未告知其与共同投资公司的委托代理关系，直至合同无法履行时思卓公司才披露其与共同投资公司的委托合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利。据此，润吉生态科技公司选择共同投资公司主张权利，由共同投资公司承担合同无法履行的法律后果。 共同投资公司辩称，1.依据合同的相对性原则，在案《东都国际买卖协议》不能约束共同投资公司。《东都国际买卖协议》的签订主体是润吉生态科技公司与思卓公司，共同投资公司并不是该协议的相对人，也没有收取购房款，不是合同的当事人，润吉生态科技公司以共同投资公司为被告向法院提起诉讼，没有事实和法律依据。2.共同投资公司与思卓公司之间非委托合同关系。润吉生态科技公司诉称共同投资公司与思卓公司之间是委托合同关系与事实不符，《东都项目公寓运营销售合作协议》证明双方并非委托合同关系，而是合作关系。首先，协议的名称中明确为合作协议；其次，合作协议内容约定了双方各自独立，相互合作。《合作协议》第1.1、4.4条约定：思卓公司系独家运营销售合作方，双方的关系独立，任何一方或其各自的代表在任何情况下不应或不应被视为是另一方的代理人或合营机构，任何一方或其各自的代表无权以另一方的名义订立任何合同或作出任何承诺，或在任何方面使另一方承担任何义务、责任或约束另一方。再次，《东都国际合作协议》中约定的承担责任方式上也说明双方不是委托关系。《东都国际合作协议》第4.5.1条约定，任何一方因自己的服务对客户造成损害，由提供服务的一方承担相关责任。另外，在费用投入和承担上，《东都国际合作协议》的约定也不是委托关系。《合作协议》第3.1、3.2约定思卓公司也需要投入一些费用，而委托合同则一般不需要被委托人投入费用。以上足以说明共同投资公司与思卓公司是合作关系，而非委托代理合同关系，故润吉生态科技公司以《中华人民共和国合同法》第四百零三条关于委托合同的规定起诉共同投资公司没有事实和法律依据。3.思卓公司销售房屋时，其与共同投资公司的《东都国际合作协议》已到期，双方已经不存在合作关系，因销售房屋产生的责任应由其自行承担。《东都项目公寓运营销售合作协议》的合作有效期为自合同签订后一年，即协议的合作期限自2017年11月26日至2018年11月25日，本案中共同投资公司的买卖协议签订时间为2019年5月5日，明显超出东都项目公寓运营销售合作协议的期限。4.润吉生态科技公司没有尽到注意义务，存在缔约过失。思卓公司并非涉案房屋的所有权人，依据社会大众的一般认知能力及日常经验法则，润吉生态科技公司应当考察房屋来源、权属证书、预售许可证等文件，审查手续是否完备等，然后与房屋所有权人或者房地产开发企业签订买卖合同。本案的销售方思卓公司并不是房屋的所有权人，也不是房地产开发企业。另外，润吉生态科技公司将购房款转入案外人谢旭个人的账户，也非销售方思卓公司账户，故润吉生态科技公司未尽到一般的注意义务，存在缔约过失，应自行承担相应责任。5.思卓公司违反与共同投资公司约定的销售方式，应由其自行对销售房屋的后果承担法律责任。合作有效期限内，共同投资公司与思卓公司确定的合作的方式是：思卓公司销售房屋前，应征得共同投资公司同意，共同投资公司出具授权委托书对租赁锦兴置业公司所有的房屋放弃优先购买权，同意锦兴置业公司卖给该购房人，由锦兴置业公司与购房人签订买卖合同、收取除押金之外的购房款。原锦兴置业公司开给共同投资公司的押金条由锦兴置业公司收回，由锦兴置业公司向购买人开具等额收据。思卓公司只能收取原押金条上的金额，且交付共同投资公司，不能收取其他购房款。思卓公司违反该约定，应自行担责。综上，请依法驳回润吉生态科技公司的诉讼请求。 思卓公司述称，2019年5月5日，润吉生态科技公司与思卓公司签订买卖协议，因为锦兴置业公司未能将房屋解押，因此思卓公司未能为润吉生态科技公司办理网签。签订买卖合同不久，思卓公司就将房屋交付给润吉生态科技公司一直占有并使用。2020年1月24日，思卓公司已经退还给润吉生态科技公司2万元购房款，打入润吉生态科技公司指定的王丙法的账户内。思卓公司正在积极筹备资金，争取在最短的时间内将剩余房款退还给润吉生态科技公司，同时要求润吉生态科技公司及时腾空房屋并退还给思卓公司。 锦兴置业公司述称，思卓公司与润吉生态科技公司签署房屋买卖合同并且出售涉案房屋的行为，锦兴置业公司对此从不知情并且也不认可思卓公司有权出售涉案房屋，其转让行为属于无权处分。涉案的东都国际项目并非是由锦兴置业公司开发建设，而是锦兴置业公司在其他开发商处整体购买所得，并且锦兴置业公司在与共同投资公司签署租赁合同之前，涉案房屋已存在抵押并且在租赁合同中也明确写明房屋存在抵押，在租赁合同中双方也未约定解押的期限。双方签订的租赁合同中所涉及158套房屋，双方签订合同后锦兴置业公司已经将158套房屋的钥匙放在了物业公司，共同投资公司可以随时去领取全部158套房屋的钥匙。至于其陈述的实际只领取了58套房屋钥匙，锦兴置业公司无法核实。另外，对于思卓公司与共同投资公司之间的合作关系，锦兴置业公司一直不知情，在销售成功的15套房屋中，锦兴置业公司一直认为是共同投资公司推荐的客户，并不清楚思卓公司的存在。 经审理本院认定事实如下： 2019年5月5日，润吉生态科技公司（乙方）与思卓公司（甲方）签订《东都国际买卖协议》，约定乙方购买位于济南市历城区工业北路88号的东都国际房源*号楼*室房屋，总房款511940元。协议约定，甲方应于2019年12月31日前进行网签，协助乙方走更名流程并办理网签等手续，若2019年12月31日前无法网签，乙方要求退房退款，则甲方退还乙方所有房款。合同签订后，润吉生态科技公司于当日支付全部购房款购房511940元（含2019年4月30日润吉生态科技公司委托王春华转账支付的定金2万元），该款项支付至谢旭尾号是0663的中国银行账户。思卓公司向润吉生态科技公司分别出具了定金收据及收款收据。 另查明，1、济南市历城区工业北路88号的东都国际房源*号楼*室房屋系锦兴置业公司所有，并设立了抵押，债务履行期限为2017年06月29日至2019年06月28日。 2、2017年11月，锦兴置业公司与共同投资公司签订了关于东都国际项目*、*号楼共158套房源为期1年的房屋租赁合同，约定共同投资公司在抵押期限届满时具有优先购买权。 3、2017年11月26日，共同投资公司（甲方）与思卓公司（乙方）、谢旭（丙方）签订《东都项目公寓运营销售合作协议》，合同主要内容为：甲方拥有位于奥体中路与工业北路交汇处，东200米的“东都项目公寓”项目的运营管理权及销售权，乙方协助甲方进行“东都项目公寓”项目的运营及销售。合作内容1.1约定，乙方作为甲方合作项目的独家运营销售合作方，甲方承诺在本协议有效期内，所有合作项目范围内的房源，均由乙方独家运营销售，其他任何形式的销售机构或渠道均不得介入乙方工作，乙方有权针对所有合作项目范围内的房源，通过资源整合进行房源运营及销售。1.2甲方拥有合作项目房源销售及持有全部决定权及销售房源定价权。为保障本金安全，乙方确保甲方在项目运作期间内收回先期投入资金16500543元。若运作期间出现销售风险未收回先期投入资金，则乙方应对未收回部分进行50%现金补偿，若乙方资产不足承担甲方50%现金补偿，不足部分由丙方承担。因房源运作甲乙双方风险共担，乙方应收取溢价部分分成比例的20%。乙方每月月底向甲方提供对账清单，甲方需在次月7日前将销售佣金汇入乙方指定账户，用于乙方支付相关费用。所有合作项目房源由乙方负责运营管理，乙方获取月租金的30%。1.5协议有效期及项目运作期为本合同签订后一年内。4.4关系。甲乙双方之间关系独立。任何一方或其各自的代表在任何情况下不应或不应被视为是另一方的代理人或合营机构。任何一方或其各自的代表无权以另一方的名义订立任何合同或作出任何承诺，或在任何方面使用另一方承担任何义务、责任或约束另一方。4.5责任承担4.5.1任何一方因自己的服务对客户造成损害，由提供服务的一方承担相关责任。 4、部分与思卓公司签订买卖合同的购房人曾向公安机关报案。一审判决前经本院向济南市公安局历城分局询问核实，公安机关经调查认为思卓公司法定代表人谢旭不构成刑事犯罪，不予刑事立案。 5、思卓公司称于2020年1月24日退还给润吉生态科技公司2万元购房款，转入润吉生态科技公司指定的王丙法的账户，对此润吉生态科技公司予以认可。 6、2020年1月2日，思卓公司（甲方）与王丙法（乙方）签订《补充条款》，内容为：此文件为甲乙双方签订之解约协议书补充条款。因乙方使用*号楼*号房屋期间进行了部分的房屋装修，甲乙双方经共同评估、友好协商达成一致，在乙方向甲方返还房屋时，甲方向乙方支付23205.5元作为装修补偿。润吉生态科技公司表示，曾与思卓公司协商解约事宜，并未形成一致意见，但双方对装修补偿数额达成了一致。 本院认为，润吉生态科技公司与思卓公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，在案证据不能证实该合同违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效合同。共同投资公司与思卓公司签订的《东都项目公寓运营销售合作协议》是否能够按照法律关于委托合同的规定予以处理是本案争议的焦点问题。从协议签订的过程可以看出，系共同投资公司在与锦兴置业公司签订了具有优先购买权的房屋租赁合同后，与思卓公司签订了该《东都项目公寓运营销售合作协议》。从协议内容约定的权利义务看，共同投资公司表示其享有“东都项目公寓”项目的运营管理权及销售权，并拥有合作项目房源全部决定权及销售房源定价权，思卓公司协助共同投资公司进行“东都项目公寓”项目的运营及销售。且共同投资公司承诺在本协议有效期内，所有合作项目范围内的房源，均由思卓公司独家运营销售，其他任何形式的销售机构或渠道均不得介入思卓公司工作，思卓公司有权针对所有合作项目范围内的房源，通过资源整合进行房源运营及销售。综合来看，可以认定共同投资公司以合作协议的方式委托思卓公司作为独家销售方来销售涉案房屋，其作为委托人，应当承担相应的法律后果。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案中，润吉生态科技公司选定共同投资公司作为相对人主张其与思卓公司签订的房屋买卖合同的权利，符合法律规定。关于共同投资公司与思卓公司之间关于运作流程的约定，系双方的内部约定，不能免除共同投资公司对外应当承担的法律责任。关于共同投资公司辩称的合作期限是一年的问题，因该协议到期后，思卓公司仍掌控房源的销售，共同投资公司并未解除思卓公司的销售权，因此双方之间的委托销售关系并未终止，共同投资公司的该辩称意见不能成立。 《东都国际买卖协议》约定2019年12月31日前思卓公司办理网签，但思卓公司未能按约定履行，构成违约，应当承担违约责任。润吉生态科技公司要求解除与思卓公司签订的《东都国际买卖协议》，符合法律规定及合同约定，本院对此予以支持，该合同于本案诉状送达之日即2020年5月8日解除。润吉生态科技公司选定委托人即共同投资公司作为相对人主张权利，故协议解除后，共同投资公司应当返还润吉生态科技公司购房款，扣除思卓公司退还的2万元，剩余购房款491940元应当由共同投资公司予以返还。润吉生态科技公司应当返还共同投资公司涉案房屋。润吉生态科技公司要求共同投资公司赔偿资金占有期间的利息损失，符合法律规定，利息从涉案房屋实际返还之日起计算为宜。关于润吉生态科技公司主张的装修损失23205.5元，因润吉生态科技公司与思卓公司对该损失达成了一致意见，故该项主张符合法律规定，应由共同投资公司予以赔偿。共同投资公司承担责任后，可另行依法向思卓公司主张权利。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告山东润吉智造生态科技有限公司与第三人济南思卓企业管理咨询有限公司2019年5月5日签订的《东都国际买卖协议》于2020年5月8日解除； 二、被告山东共同投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告山东润吉智造生态科技有限公司购房款491940元； 三、原告山东润吉智造生态科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告山东共同投资有限公司位于济南市历城区工业北路88号的东都国际*号楼*室房屋； 四、被告山东共同投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告山东润吉智造生态科技有限公司购房款利息损失（以491940元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自涉案房屋实际返还之日起计算至购房款实际返还之日止）； 五、被告山东共同投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告山东润吉智造生态科技有限公司装修损失23205.5元； 六、驳回原告山东润吉智造生态科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。 案件受理费4576元，由被告山东共同投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 于东亮 二〇二〇年八月二十六日 法官助理 路倩倩 书 记 员 杨 丽