安徽省凤阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1126民初121号原告（反诉被告）：刘树叶，女，1977年4月13日出生，回族，安徽省凤阳县人，住安徽省凤阳县。委托诉讼代理人：孙广超，安徽凤明律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪雪强，安徽凤明律师事务所律师。被告（反诉原告）：潘炳雨，男，1966年4月2日出生，汉族，安徽省凤阳县人，住安徽省凤阳县。原告刘树叶与被告潘炳雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，被告潘炳雨提起反诉，本院依法合并审理。原告（反诉被告）刘树叶及其委托诉讼代理人孙广超、汪雪强与被告（反诉原告）潘炳雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘树叶向本院提出诉讼请求：1.依法判令潘炳雨返还凤阳县府城镇长安街丹桂花园A座商业子顺路465号房屋（一上一下），并赔偿损失5167元（按约定的租赁费用从2019年12月16日开始计算至2020年元月15日），以后仍按此标准计算至房屋实际返还之日；2.本案的诉讼费用由潘炳雨承担。事实和理由：刘树叶（甲方）与潘炳雨（乙方）于2018年12月15日订立了《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方将坐落凤阳县府城镇长安街丹桂花园A座商业子顺路465号房屋出租给乙方作营业房使用；二、租期从2018年12月15日至2019年12月15日，房屋租金62000元，先付后用……八、合同期满乙方须无条件按时搬出，如乙方逾期不搬，甲方将申请司法机关强制执行，一切损失由乙方负责。合同生效后，刘树叶履行了合同义务。合同到期后，经刘树叶催告，潘炳雨拒不从其承租的房屋搬出。为此，提起诉讼。潘炳雨辩称，1.涉案的凤阳县府城镇长安街丹桂花园A座商业子顺路465号房屋，租赁合同上没有标注（一上一下）；2.合同是2019年3月份才开始租的，只租了9个月，合同到期之后也有续租权。房屋到期前，其与刘树叶商谈关于续租的事宜，刘树叶要求将旁边连着大药房二楼房屋一起租赁，否则就不愿意续租。其同意返还房屋，但刘树叶必须承担装修损失8万元。潘炳雨向本院提出反诉请求：1.判令刘树叶赔偿其经济损失81800元；2.反诉费用由刘树叶承担。事实与理由：刘树叶诉称其出租的房屋为凤阳县子顺路465号与事实不符。2018年12月15日，双方签订《房屋租赁合同》：刘树叶将位于凤阳××号房屋出租给其使用，合同约定其可以续租并应提前两个月告知对方。合同签订后，其花费80000元对涉案房屋进行了装修并营业。2019年10月，其提前通知刘树叶要求按照原租赁面积及价格继续承租案涉房屋，但刘树叶强迫其必须另行租赁案涉房屋隔壁的房屋并支付租赁费用才同意其继续租赁案涉房屋。其不同意扩大租赁面积，刘树叶带人强行阻止其餐馆营业给其造成营业损失1800元。刘树叶的违约行为造成其装修损失80000元，综上，其提起反诉，请求依法判如所请。刘树叶辩称，其提交的房产证与双方签订的《房屋租赁合同》中载明的案涉房屋为同一房屋。房屋地址不一致的原因是房地产主管部门与民政部门审核过程中不一致造成，通过庭审查明，其提交的产权证附图中的结构与案涉房屋结构一致，为同一房屋；潘炳雨未在2019年10月提出按原租赁面积及价格继续承租案涉房屋，即使其提出该请求，双方也未达成合意，其不应承担责任；《房屋租赁合同》第七条约定：乙方如需要对房屋进行改建、装饰或扩增设备时，应征得甲方书面同意．．．．．．。租赁关系存续期间，潘炳雨进行所谓的装饰装修未经过其书面同意，即使潘炳雨进行了装饰装修，由于双方合同已到期，其也不应承担任何责任。综上，请求法院驳回潘炳雨的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘树叶提供的身份证复印件、皖（2017）凤阳县不动产第0004299号与0004405号房地产权证、《房屋租赁合同》，潘炳雨无异议，本院予以确认并在卷佐证。潘炳雨对刘树叶提供的2019年11月9日通知其合同到期搬离的手机短信的真实性无异议，但认为其未收到短信，本院对潘炳雨质证理由不予采信，对该份证据的证明效力予以确认。潘炳雨提交的照片一份及视频光盘，因该两份证据与本案无关联性，对其证明效力本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘树叶（甲方）与潘炳雨（乙方）于2018年12月15日订立一份《房屋租赁合同》，刘树叶将其所有的不动产权证载明坐落凤阳县府城镇长安街丹桂花园A座商业子顺路465号（门牌××）上下两层店铺出租给潘炳雨营业使用。《房屋租赁合同》约定：一、甲方将其所有的坐落于凤阳县府城镇长安街丹桂花园A座商业子顺路465号房屋出租给乙方作营业房使用；二、租期从2018年12月15日至2019年12月15日，房屋租金62000元，先付后用；三、租赁期满，乙方续租提前两个月通知甲方，房租款重新商订；……八、合同期满乙方须无条件按时搬出，如乙方逾期不搬，甲方将申请司法机关强制执行，一切损失由乙方负责；九、甲方无故收回房屋需退还已付剩余租金，并赔偿乙方房屋装修的全部损失。合同生效后，刘树叶将租赁房屋交付给潘炳雨使用。合同履行期间，潘炳雨提出到期续租请求，刘树叶要求将涉案房屋及与其隔壁的二楼两间房屋一并出租，潘炳雨不愿承租隔壁二楼两间房屋，双方协商未果。2019年11月9日，刘树叶用手机信息告知潘炳雨，合同于2019年12月15日到期后将收回房屋，要求潘炳雨提前安排相关事宜。2019年12月15日，租赁合同到期后，潘炳雨拒不返还所租赁的房屋。2019年12月16日上午九时许，刘树叶强行要求潘炳雨返还房屋，二人发生争执未果。本院认为，刘树叶与潘炳雨签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁合同期限届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。涉案房屋租赁合同期限届满，租赁双方的权利义务关系即告结束，潘炳雨没有权利再继续占有使用租赁物，故应及时返还租赁物。潘炳雨不及时返还租赁物，应当承担违约责任。刘树叶要求潘炳雨按双方约定租赁费标准支付从2019年12月16日计算至房屋实际返还之日的损失，符合法律规定，本院予以支持。合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。本案，承租人潘炳雨向出租人刘树叶发出续租房屋要约，刘树叶在收到该要约后，向潘炳雨提出要将涉案房屋及与其毗连的二楼两间房屋一并出租的反要约，潘炳雨对刘树叶反要约并未作出承诺，双方关于房屋续租合同并未成立。潘炳雨抗辩合同到期后享有续租权，违背了当事人依法享有自愿订立合同的权利法律原则，本院对此抗辩主张，不予采信；潘炳雨抗辩其实际租用期仅九个月，由于其未提供相关证据证明，且潘炳雨与刘树叶均认可合同期限至2019年12月15日，故潘炳雨抗辩实际租用期与刘树叶在合同到期后要求潘炳雨返还租赁物、赔偿损失的诉讼请求并无实际关联。关于潘炳雨的反诉问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。本案，双方签订的《房屋租赁合同》并未约定租赁期间届满时，承租人出资的装饰装修由出租人进行补偿，潘炳雨亦未提供其他证据证明刘树叶同意补偿其装饰装修费用的事实，故潘炳雨要求刘树叶支付80000元装修费用的诉讼请求，本院不予支持。刘树叶在涉案租赁合同届满前通知潘炳雨到期返还房屋，2019年12月16日租赁期限已届满，潘炳雨无权继续再占有使用案涉房屋，潘炳雨要求刘树叶赔偿其2019年12月16日营业损失1800元，于法无据，本院不予支持。综上所述，刘树叶主张潘炳雨返还凤阳县府城镇长安街丹桂花园A座商业子顺路465号房屋并赔偿相应损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；潘炳雨主张刘树叶赔偿其经济损失81800元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条与《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、本诉被告潘炳雨于本判决生效后十五日内将位于凤阳县府城镇长安街丹桂花园A座商业子顺路465号（门牌号西安路465号）上下两层房屋腾空，并将该房屋返还给本诉原告刘树叶；二、本诉被告潘炳雨于本判决生效后十五日内按每年62000元的标准支付本诉原告刘树叶自2019年12月16日起至涉案房屋实际返还之日的损失；三、驳回反诉原告潘炳雨的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，反诉费用922.50元，合计962.50元，由本诉被告潘炳雨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  苗传君二〇二〇年三月二十四日法官助理张旭书记员李学宇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。