河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1402民初2307号原告朱秀云，女，1960年1月8日出生，汉族，住河南省商丘市。被告商丘天成房地产开发有限公司。住所地商丘市民主中路花开富贵10号楼1004号。统一社会信用代码91411400770858214F。法定代表人王玉新，职务总经理。委托诉讼代理人徐凯，河南辰正律师事务所律师。原告朱秀云与被告商丘天成房地产开发有限公司（以下简称天成公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告朱秀云，被告天成公司的委托诉讼代理人徐凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱秀云诉称：被告系商丘天成家园(天成淘宝街)的实际所有人及出售人。被告于2015年3月9日与郑州争鸣房地产营销策划有限公司(以下简称争鸣公司)签订《关于天成家园项目营销策划及销售代理的合作协议》，后又签订《合作协议补充协议》，协议约定由争鸣公司为被告天成家园项目底层商铺提供全程代理销售及天成淘宝街市场培育等服务，被告授权争鸣公司将底层商铺销售给第三方，被告与争鸣公司在天成家园(天成淘宝街)项目商品房销售及淘宝街市场运作、管理中形成委托与被委托、代理与被代理的关系。2015年5月31日，在被告举行的淘宝街盛大开盘仪式上，原告与争鸣公司在天成家园销售展示大厅签订天成淘宝街商铺选铺协议书，协议约定原告选购天成淘宝街西-1-4号商铺，并交纳选铺定金1万元，此后，原告约于2015年6月12日交购房款20万元，2015年7月11日交购房款16.9万元，三次付款总计37.9万元，并签订天成淘宝街市场培育协议书。协议约定原告购天成淘宝街西-1-4商铺，商铺面积38.71平方米，总价款72.9万元，首付36.9万元，余款为银行按揭付款。协议约定交房时间为2016年6月1日。协议又约定淘宝街市场培育期为三年，自2016年6月1日起至2019年5月31日止，在市场培育期间，由争鸣公司对商铺实行统一招商，统一返租，实行整体运营和管理，并按时支付返租租金。返租期内原告不得收回商铺，市场培育期满，商铺交由原告自行经营。根据上述约定，实际交房时间为2019年5月31日。争鸣公司在上述协议及收款收据上加盖公章。现原告购买的天成淘宝街西-1-4号商铺所在楼栋已经建成交工，被告不按购房协议的约定履行交付返租租金及交房义务，给原告造成重大经济损失。因被告与争鸣公司系委托与被委托、代理与被代理的关系，被告应依据购房协议的约定履行交付原告所购房产义务。同时，原告亦在被告交付房产并扣除经济损失前提下付清所欠尾款。请求依法判令:1、被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同，将天成淘宝街西-1-4商铺交付原告，并办理相关过户手续。2、本案诉讼费由被告负担。被告天成公司辩称：被告天成公司并未将淘宝街西-1-4商铺出售给原告，双方也没有签订任何商铺购买合同，而且涉案商铺也没有建成，被告天成公司也没有取得相应的预售许可证，没有权利委托争鸣公司从事任何销售行为。依照相关法律规定，在未取得预售许可证的前提下所签订的房屋买卖合同及相关委托销售合同均属于无效合同。原告诉请属于不动产确权，应以不动产登记簿为准。人民法院无权对该不动产确权行为进行判决。请求驳回原告诉讼请求。根据双方当事人诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、原、被告双方之间是否存在商品房买卖合同关系及是否有效？2、原告要求被告交付天成淘宝街西-1-4商铺有无事实和法律依据？双方当事人对本院归纳的争议焦点均无异议和补充。根据当事人提交的有效证据、当事人陈述及庭审调查，本院确认以下事实：位于商丘市民主路以南团结路以北纱厂二街的天成家园项目系被告天成公司所开发。2015年3月9日，被告与争鸣公司签订《关于天成家园项目营销策划及销售代理的合作协议》,同年6月18日，双方又签订《合作协议补充协议》，被告将该项目的临街门面房委托争鸣公司进行全程策划及代理销售服务。2015年5月31日,原告与争鸣公司签订《天成淘宝街商铺选铺协议书》,原告购买天成淘宝街西-1-4号商铺一间,当天交纳选铺定金1万元，又于2015年6月10日交购房款20万元。2015年7月11日，原告与争鸣公司签订《天成淘宝街市场培育协议书》一份,主要约定：原告购买天成淘宝街西-1-4商铺，建筑面积38.71平方米，总房款72.9万元，首付36.9万元，余款为银行按揭付款；2016年6月1日前交房；自2016年6月1日起至2019年5月31日止，为天成淘宝街市场培育期；在市场培育期内,由争鸣公司对商铺进行统一规划、招商、租赁、推广和经营等事宜；市场培育期结束后，争鸣公司将商铺的使用权交付给原告等条款。2015年7月11日，原告又交购房款16.9万元，原告共计支付购房款37.9万元，争鸣公司为原告出具了收款收据。市场培育期满后,被告至今未将原告购买的商铺交付给原告，双方形成纠纷。另查明：被告开发的上述项目现已竣工，但至今未办理商品房预售许可证。以上事实由原告提交的《天成淘宝街选铺协议书》和《天成淘宝街市场培育协议》各一份，房款收据三份；被告与争鸣公司签订的《关于天成家园项目营销策划及销售代理的合作协议》和《合作协议补充协议》各一份；本院(2017)豫1402民初9450号民事判决书一份及开庭笔录在卷佐证。本院认为：被告与争鸣公司签订《关于天成家园项目营销策划及销售代理的合作协议》及补充协议，将被告开发的天成家园项目的临街门面房委托争鸣公司进行全程策划及代理销售服务，双方构成代理关系。争鸣公司在被告授权范围内与原告签订《天成淘宝街选铺协议书》和《天成淘宝街市场培育协议书》,系履行代理营销的行为，对被告发生效力，争鸣公司与原告签订的二份协议书对被告具有法律约束力，原告与被告之间存在商品房买卖合同关系,被告有履行合同约定的义务。被告辩称其与原告之间不存在商品房买卖合同关系的理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件:一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;二持有建设工程规划许可证;三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。本案中，被告作为房地产开发企业，明知天成家园项目没有办理商品房预售许可证明，仍委托争鸣公司进行代理销售，且在房屋售出及收到购房款后，自身合同目的已经实现情形下，非但不积极履行自身应尽的合同义务，在长达数年的时间里怠于办理商品房预售许可证，面对房地产市场出现价格上涨，反而以违反了有关“商品房预售应当取得商品房预售许可证明”的管理性规定为由，主张合同无效的做法，其目的在于获取超出合同预期的更大利益，被告的行为与社会价值导向和公众认知相悖，显然违背诚实信用原则，属恶意抗辩，且涉案项目已经竣工，处于现房销售状态。为彰显司法公正，对此种行为本院不予支持。原告已按合同约定支付了大部分购房款，且涉案房屋已经竣工，原告要求被告交付房屋并办理相关过户手续的理由正当，其诉讼请求本院予以支持。2019年5月31日市场培育期满后,被告至今未将涉案房屋交付给原告，是违反合同约定的行为，应承担继续履行的责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十五条、第一百三十八条和《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百五十三条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（七）项之规定，判决如下：被告商丘天成房地产开发有限公司将位于商丘市民主路以南团结路以北纱厂二街的天成淘宝街西-1-4号商铺交付给原告朱秀云，并为原告朱秀云办理不动产权属证书。于本判决生效之日起三十天内履行完毕。一审案件受理费11090元，减半收取5545元，财产保全费4020元，合计9565元由被告天成公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  张晓旭法官助理殷刚二〇二〇年五月二十一日书记员  宋葳粮