江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0402民初1044号原告：陈亚利，男，1975年1月29日出生，汉族，户籍地内蒙古赤峰市红山区。委托诉讼代理人：于丽娟，北京市中伦文德（常州）律师事务所。被告：袁鹏卿，男，1984年11月5日出生，汉族，户籍地江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：**，北京市盈科（常州）律师事务所律师。原告陈亚利与被告袁鹏卿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈亚利的委托诉讼代理人于丽娟、被告袁鹏卿的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈亚利向本院提出如下诉讼请求：1、请求被告立即赔偿原告人民币100000元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率年息4.15%标准支付自起诉之日起至款项付清之日止的利息。2、本案相关诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月7日，原告与被告签订了一份《商品房转让合同》，约定柏龙海作为出售方，被告作为柏龙海代理人，将柏龙海己经进行网签备案的位于常州市新城泰和之春45-乙-1702室的房屋转让给原告，同时约定如被告无代理权或承诺不当造成合同无效的，被告需赔偿原告100000元。同日，原告支付了购房定金人民币10万元，被告向原告出具了收据。合同签订后，原告多次与被告联系，要求办理房屋更名等事宜，但被告总是一再推诿，直至2020年3月15日，原告与房屋房主柏龙海联系后才知道，房屋早己经出售给他人，并且柏龙海并不认可被告签订的这份房屋买卖合同。原告现在没办法实际拿到所购买的房屋，并且房价大涨，被告的行为极大地损害了原告的利益，给原告造成了极大损失，为更好的维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告袁鹏卿辩称，一、被告主体不适格；二、被告尽到了自己的代理义务；三、合同中甲方柏龙海是否存在违约行为并不导致合同无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人的质证意见，本院均予以记录并在卷佐证，对本案相应事实，本院结合证据及当事人陈述认定事实如下：2019年3月7日，被告作为案外人柏龙海的代理人，与原告签订《商品房转让合同》一份，其中案外人柏龙海作为合同甲方（出售方），原告作为合同乙方（购买方）。协议约定：转让房屋位于常州市新城泰和之春45-乙-1702室（以下简称案涉房屋），网签备案时间为2018年12月29日，建筑面积为248.89平方米，转让价为353万元。乙方在签订本合同时支付购房定金10万元；2019年8月30日前乙方支付房款95318元，此项房款由甲方代理人代收，待甲方将商品房合同更名到乙方名下后转付给甲方等内容。第6.2条约定，签约人被告作为甲方的代理人，承诺全权代理甲方签署本合同，代理人在办理上述事宜过程中所签署的有关文本，文件，合同，协议等均由甲方予以承认并承担法律责任。若签约人无代理权或因签约人承诺不当造成本合同失效或无效，签约人必须赔偿乙方人民币10万元整。附则约定，甲方委托人出具委托协议后，乙方再支付10万元房款到甲方账上。双方约定于2019年8月30日前更名，更名周期为20天，待更名结束后在售楼处签约付款，甲方承诺能办理更名手续。2019年3月7日，原告通过银行转账给柏龙海账户10万元。被告向原告出具收据，载明收到泰和之春工抵房购房定金20万元。对此，原告陈述因被告后续没有提供柏龙海委托书，故没有再支付10万元。原、被告双方均认可该收据上另外10万元原告未支付。审理中，原告提供柏龙海与常州东南经济开发有限公司于2018年12月29日签订的关于案涉房屋的商品房买卖备案合同、柏龙海、朱卫俊的身份证、户口本、结婚证、供应商抵款方案网络审批、供应商抵房协议、供应商抵房明细确认单复印件，来源系签约时被告提供给原告的，证明因被告提供了一系列的材料，原告才信任了被告，购买了案涉房屋，原告属于善意相对人的事实。被告经质证后认为，因没有原件，真实性不认可。审理中，被告提供：1、房产独家代理服务协议复印件，委托人系朱卫华，朱卫华是案涉房屋实际的所有权人，由朱卫华出具给被告的，证明被告有代理权限的事实。2、被告与柏龙海的微信聊天记录、转账记录打印件，证明柏龙海对被告的代理行为是知情的，在聊天记录中有句话“不要转了，老板女儿给人家了”能证明。转账记录中的定金10万元已经由被告于2019年3月19日返还原告的事实。微信聊天记录时间2019年3月5日。原告经质证后认为，证据1没有原件，真实性不认可。1、该份代理协议的主体系朱卫华与常州昊昱房地产投资咨询有限公司，并非本案的原、被告。二、该份代理协议的签订时间是2019年3月21日，是在原告与被告签订案涉房屋买卖合同的后面。三、该份协议中涉及到的三套房产并不包含案涉房屋。故该份证据不能证明被告有代理权。对证据2，微信聊天记录因被告未提供原件，不予认可，即便被告提供原件，从被告提供的该聊天记录中，在2019年的3月5日，也就是原被告签约之前，柏龙海已经向被告明确表示，该房屋已经卖了，不要卖给别人了，在此情况下，被告依然在2019年3月7日与原告签订买卖合同，正是被告的恶意隐瞒与拖延，导致原告极大的损失，同时，在2019年3月7日签约当日，被告应该明知道柏龙海不会再将案涉房屋出售给原告，在此情况下被告依然做出合同中6.2条的承诺，因此，被告的该份证据恰能证明其自身是有问题，进而可以印证原告的诉讼请求是成立的。转账汇款记录的真实性无异议，原告确实收到了退还的10万元定金，但是原告现在所主张的不是返还的定金，而是依据合同第6.2条要求被告支付的赔偿款，同时被告明确该10万元是被告转给原告的，这也可以从一定程度上否认被告不适格的说法。如果被告不适格，为何要转10万元给原告？上述事实，有商品房转让合同、收据及当事人的陈述等证据证实。本院认为，2019年3月7日，被告作为柏龙海的代理人，以柏龙海的名义与陈亚利签订《商品房转让合同》，事后被告未举证取得柏龙海的授权，且柏龙海也仅系与开发商签订案涉房屋备案合同，导致案涉合同未能履行，构成无权代理。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。故案涉合同关于柏龙海的部分无效。但该合同中关于“签约人被告作为甲方的代理人，承诺全权代理甲方签署本合同，代理人在办理上述事宜过程中所签署的有关文本，文件，合同，协议等均由甲方予以承认并承担法律责任。若签约人无代理权或因签约人承诺不当造成本合同失效或无效，签约人必须赔偿乙方人民币10万元整”这一约定系被告与原告之间的关于无权代理后果的特别约定，该部分应属有效。案涉房屋买卖合同中，被告在没有委托授权情况下，擅自将不属于自己所有的房屋予以出售，代签订了商品房转让合同。事后未举证取得柏龙海对此予以追认，给原告造成了一定的损失，被告的行为具有明显的过错，被告应承担赔偿损失的责任。原告在被告未向其出具授权委托书的情况下，仍签订房屋买卖合同，导致合同不能履行。另外建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。本案中，根据双方的陈述柏龙海亦仅系案涉房屋的预购人并签订商品房买卖备案合同，陈亚利直接向柏龙海购买案涉房屋，不符合上述规定，故陈亚利自身亦有过错。综合考虑案涉房屋价值、双方对合同不能履行的过错程度、双方合同约定等因素，本院酌情被告赔偿原告损失8万元。本院酌定被告赔偿原告8万元已综合考虑原告损失情况，原告的损失通过违约方即被告方承担违约损害赔偿责任的方式已得到救济，原告再主张该损失的利息，缺乏事实和法律依据，且双方对赔偿款项需支付利息未进行约定，对赔偿款项的支付亦存在争议，故原告请求支付相应利息的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定的规定，判决如下：一、袁鹏卿于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿陈亚利8万元。二、驳回陈亚利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费2300元，减半收取1150元，财产保全费1070元，合计2220元，由陈亚利负担444元，由袁鹏卿负担1776元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审判员  朱加林二〇二〇年五月二十七日书记员  翁新立