江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0505民初184号原告：苏州龙湖基业房地产有限公司，住所地江苏省苏州高新区狮山路狮山天街生活广场**24F。法定代表人：温介邦，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：郭艳蓉，江苏金砖律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亚云，江苏金砖律师事务所律师。被告：汪仪，男，1985年7月20日出生，汉族，住贵州省开阳县。委托诉讼代理人：李春杰，江苏致邦(苏州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘德轩，江苏致邦(苏州)律师事务所律师。原告苏州龙湖基业房地产有限公司（以下简称龙湖公司）与被告汪仪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序,于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭艳蓉、陈亚云,被告的委托诉讼代理人李春杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙湖公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认《龙湖·租赁合同》于2019年12月7日解除；2、请求判令被告立即将房屋清空、恢复原状并返还龙湖·苏州狮山天街SZSSTJ-A-5F-44号商铺；3、请求判令被告立即支付拖欠的租金、物业管理等费用共计93535.08元；4、请求判令被告支付滞纳金18965.02元(滞纳金按拖欠费用每日0.4%的标准暂计算至2019年12月18日，实际应计算至被告实际给付之日止)；5、请求判令被告支付2019年12月7日起至被告实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(以2019年10月租金标准的两倍计取)；6、请求判令被告支付违约金204475.41元；7、请求判令原告没收被告已缴纳保证金10万元；8、请求判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2016年7月28日，原告与苏州音符娱乐管理有限公司（以下简称音符公司)签订《龙湖·租赁合同》，约定由音符公司承租龙湖·苏州狮山天街SZSSTJ-A-5F-44号商铺用以经营品牌“卿格格皇城根”。2018年12月1日，经音符公司申请，原告与音符公司、高新区狮山晴格格火锅店”(以下简称晴格格火锅店)三方签订了《关于的变更协议》，约定承租方由音符公司变更为晴格格火锅店。2019年1月7日，原告与晴格格火锅店签订《关于的补充协议》，约定案涉商铺品牌由“卿格格皇城根”变更为“蛙元帅”。经查，2019年10月16日，晴格格火锅店经核准注销。承租主体变更为晴格格火锅店后，仅支付租金至2019年9月底。经原告多次催促，晴格格均拒绝履行支付租金等义务，更将店铺无故停业，原告无奈于2019年12月7日将《租赁合同解除通知书》送达。现原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告汪仪辩称：晴格格火锅店实际经营者为赵某，被告并非该店真正经营者，非适格被告；火锅店的实际使用面积内包括了案外人音符公司的部分面积，案外人就此与火锅店产生纠纷，原告也明知该事项，故《关于的变更协议》属于无效合同；火锅店发出书面解除租赁合同的告知函，于2019年10月22日送达原告，房租实际支付到2019年10月31日，火锅店并不结欠原告房租和物业管理费；原告诉请中3-7项分别主张了2019年10月31日后的房租、滞纳金、房屋占有使用费、违约金、没收保证金等，以上主张均属于违约金范畴，原告主张属于重复计算违约金的情况，于法无据；租赁合同约定的违约金标准过高，且原告并没有举证证明其违约损失，请求法院查明事实，相应降低违约金标准。综上，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。原、被告双方围绕诉讼请求均提交了证据，本院经质证、认证予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月28日，原告与案外人音符公司签订《龙湖·租赁合同》，约定：音符公司承租龙湖·苏州狮山天街SZSSTJ-A-5F-44号商铺用以经营品牌“卿格格皇城根”，租期共计5年，自2018年8月1日至2023年7月31日止；保底租金和提成租金统称为“租金”，本合同约定租金以保底租金与提成租金中较高者为准，保底租金由承租人按月支付，含增值税，税率为5%，其中2019年8月1日至2020年7月31日，月保底租金为40869.85元；收银机使用费每月为600元、推广服务费每月3767.13元、物业服务费为每月22602.80元、合同保证金10万元；除首期费用外，承租人须在每月20日(含)之前，将下一个支付周期的保底租金、推广服务费、收银机使用费、物业服务费、上月的水电费及其他根据本合同及附件约定应支付的相关费用、最近一期应付提成租金支付到出租人账户；租期内，承租人不得以任何理由要求出租人从其已付的合同保证金或本合同约定的其他保证金中抵扣其必须向出租人交纳的租金和其他款项；租期内，如承租人未能按时足额支付租金、物业服务费、推广服务费、收银机使用费、能源费、违约金及其他依照本合同及附件约定应当由承租人支付的费用或未能履行本合同约定其他义务的，出租人有权从合同保证金中抵扣承租人的应付未付款项、赔偿金额或直接以合同保证金抵扣承租人违约所造成的损失(该抵扣不影响出租人的任何其他权利或救济方式)；在租赁期满之日或本合同提前解除之日，承租人应根据出租人要求将该房屋恢复至毛坯房状态，承租人应将其进行的装修和装饰及增添的设备全部拆除，并确保房屋原有所属出租人的设施设备完好无损，若出租人书面同意承租人无需将该房屋恢复原状的，出租人无任何义务就承租人对该房屋或其装修、设备和设施进行的增建或改建做出任何补偿或赔偿，并有权自行处置承租人装饰装修的设施设备；承租人应于租赁期满日或本合同提前解除之日向出租人交还该房屋，承租人逾期不交还该房屋或未能按照合同约定交还房屋，除继续按合同解除或租期届满前最后1个月该房屋日租金标准按日缴纳租金外，承租人还应按合同解除或租期届满前最后1个月该房屋日租金标准的1倍按日支付房屋占用费直至实际交还为止，同时，承租人还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成出租人其他损失的，承租人还应承担赔偿责任；出租人有权在承租人缴纳合同保证金中扣除相应费用，合同保证金不足以弥补出租人损失的，出租人有权向承租人追偿，承租人留置物品所有权自租赁期限届满之日或合同提前解除之日即无偿转至出租人，出租人有权自行处置(该等权利不得被解释为出租人对承租人留置的物品承担审慎保管的义务)，出租人对因此而造成的损坏概不负责；除本合同约定及法律规定承租人有权解除合同的情形外，承租人解除本合同并提前撤出房屋的，则出租人不予退还承租人已交纳所有款项(包括但不限于合同保证金、租金、物业服务费及其它承租人已付款项)，同时有权向承租人按未履行租期的租金总额10%或3个月保底租金金额(以两者之间较高的为准)收取违约金，承租人还应付清全部应付未付费用及违约金；若承租人违反本合同约定，未能在约定期限内全额交纳租金、合同保证金、物业服务费及本合同及附件约定的其它各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金，同时出租人有权采取一切措施阻止承租人的任何物品进出该房屋及商场或以停止能源供应等方式阻止承租人继续使用该房屋，承租人逾期支付累积超过30日的，出租人有权解除本合同；如果承租人未经出租人书面同意，在其租赁面积内全部或部分停业累积达10次以上(含10次)或累计超过3天(含3天)的出租人有权解除合同；承租人若违反本合同所约定的有关义务或责任，经出租人通知后7天内仍未全面更正，出租人有权解除本合同，并追究承租人相应的违约责任，本合同另有约定的除外；除非本合同另有约定，出租人根据本合同约定解除合同的，则出租人不予退还承租人已交纳所有款项(包括但不限于合同保证金、租金、物业服务费及其它承租人已缴款项)，另外出租人有权向承租人按未履行租期租金总额的10%或3个月保底租金金额(以两者之间较高的为准)收取违约金，承租人应同时付清全部应付未付费用及违约金，承租人给出租人造成的实际损失超过前述违约金标准的，还应赔偿超出部分的实际损失；在承租人接收该房屋后，任何给予承租人的通知如果写明以承租人为收件人并被留置在该房屋将被认为已发至承租人，并视为承租人在相关通知留置于该房屋当日收到；出租人的任何书面通知或联络，如以邮寄的方式送达，则于该房屋内任何承租人人员签收时即视作已送达，相关人员的收条将作为文件收讫的有效证明。2018年12月1日，案外人音符公司向原告出具《关于变更合同主体的申请函》，内容为：我方申请将与贵方签订的租赁合同、物业合同及其他相关合同的我方签约主体由苏州音符娱乐管理有限公司变更为高新区狮山晴格格火锅店，并承诺，合同主体变更后，如上述合同履行过程中产生纠纷，由苏州音符娱乐管理有限公司和高新区狮山晴格格火锅店承担全部责任。晴格格火锅店也在该申请函处盖章确认。原告与音符公司、晴格格火锅店三方签订了《关于的变更协议》，约定：上述租赁合同承租方由音符公司变更为晴格格火锅店，晴格格火锅店概括承受音符公司的权利义务；音符公司变更为晴格格火锅店，履行原租赁合同项下义务承担连带保证义务；三方所签原租赁合同、补充协议其它条款不变。2019年1月7日，原告与晴格格火锅店签订《关于的补充协议》，约定：案涉商铺品牌由“卿格格皇城根”变更为“蛙元帅”；双方所签原租赁合同其它条款不变，本协议是原合同的补充协议，与原合同具有同等法律效力。后续履行合同中，晴格格火锅店与案外人音符公司因火锅店使用了音符公司场地发生争议，该双方与原告工作人员曾多次商讨处理未果。在2019年10月15日磋商中，晴格格火锅店工作人员向原告工作人员表示不准备经营下去，原告工作人员表示，口头申请和书面申请是两样的，把书面申请交过来。晴格格火锅店向原告工作人员发送告知函，内容为：本方认为贵方已有违约行为，因此不准备经营下去，要求协商解除合同，并保留追索双倍保证金的权利。该函件于2019年10月22日送达原告工作人员谈清波。被告晴格格火锅店未按合同约定在2019年10月20日前支付相应租金等费用，原告向该店发送《严重违约函》，内容为：贵方应于2019年10月20日之前向我司支付相关费用租金、物业费、推广费等，共计68460.39元；根据租赁合同的约定，贵方逾期支付上述租费的行为已构成严重违约，截至2019年11月4日，贵方仍未付清上述欠缴租费；为避免双方损失的进一步扩大，我司郑重书面告知贵方：请贵方务必尽快缴清上述所欠各项租费及己产生的滞纳金；如贵方逾期支付租费累计超过30日的，则我司有权解除租赁合同，由此产生的全部损失由贵方承担，我司将采取包括但不限于诉讼途径向贵方追讨欠款、解除租赁合同并追究贵方的全部违约责任，届时产生的诉讼律师费等费用均由贵方承担。该函件落款时间为2019年11月4日，原告向本案被告汪仪户籍地邮寄，后因无人签收而于2019年11月22日退回。因晴格格火锅店仍未缴纳相关费用，原告向该店发送《租赁合同解除通知书》，内容为：贵方未能在2019年10月20日之前向我司支付相关费用，并且贵方还于2019年10月19日起未经我司同意擅自停止在该房屋内的营业，虽经我司多次书面催告，截至本通知书发出之日，贵方仍拒绝支付上述租赁费用及恢复营业。根据租赁合同的约定，贵司逾期付款及擅自停业的行为已构成严重违约，对我司造成严重不良影响及损失。为避免各方损失进一步扩大，我司决定根据租赁合同约定及相关法律规定行使合同解除权，解除贵我双方签订的租赁合同，并向贵方通知如下：贵方与我司签订的《龙湖·租赁合同》解除；请贵方务必于收到本函件之日起14日内，按照租赁合同约定将该房屋恢复至毛坯房状态后交还我司；贵方逾期不交还该房屋或未能按照租赁合同约定交还该房屋的，贵方还应承担自租赁合同解除之日至贵方按照合同约定交还该房屋之日期间的租金、房屋占用费(房屋占用费按合同解陈前最后1个月该房屋日租金标准的1倍计算)以及该房屋内实际产生的水电费用；请贵方务必于收到本函件之日起3日内，与我司结清该房屋项下所有欠付租费、滞纳金、违约金等费用，具体金额以贵方返还该房屋时我司系统显示金额为准；我司将没收贵方已缴纳的合同保证金10万元；贵方未在本函件规定的时间内按照租赁合同的约定将该房屋交还我司，我司有权按照租赁合同约定强制收回该房屋，由此造成各方损失扩大的责任由贵方承担；贵方务必尽快办理完毕以该房屋为注册地址或营业地址的工商、税务等所有证明的注销或变更手续；我司保留通过诉讼途径追究贵方全部违约责任的权利。该《解除合同通知书》落款时间为2019年11月23日，原告分别向被告汪仪户籍地及本案所涉商铺地址邮寄，均因无人签收而退回。庭审中，原告确认将其第三项诉请变更为要求被告支付拖欠的租金、物业管理费用84247.59元；被告确认案涉商铺里的设备都不要了，原告可以自行清铺；原被告双方一致确认：双方租赁合同已无法履行，被告有10万元保证金在原告处，租金支付到2019年10月底。另查明，高新区狮山晴格格火锅店系个体工商户，成立于2017年9月6日，经营者为本案被告汪仪，该火锅店已于2019年10月16日登记注销。案涉店铺在2019年11月6日前已停止经营。原告已于2020年6月1日收回案涉房屋。本院认为，依法成立的合同合法有效，当事人应当按照合同约定确定各方的权利义务，诚实信用地行使权利、履行义务。原告与案外人音符公司签订租赁合同后，原告与音符公司、晴格格火锅店三方签订了《关于的变更协议》，原告与晴格格火锅店签订了《关于的补充协议》，根据上述协议，原告与案外人音符公司关于“承租龙湖·苏州狮山天街SZSSTJ-A-5F-44号商铺”的《租赁合同》，应由原告与晴格格火锅店继续履行，双方均应按约履行义务。晴格格火锅店未按租赁合同约定支付租金、擅自停业，应承担相应违约责任。由于晴格格火锅店系个体工商户，且已登记注销，故作为晴格格火锅店经营者的被告汪仪，应承担相应责任。关于原告与晴格格火锅店之间的《租赁合同》，原告与被告汪仪均确认租赁合同无法履行，故本院依法确认该《租赁合同》解除。关于《租赁合同》解除时间，本案被告逾期支付租金、擅自停业，原告有权根据合同约定解除合同，但原告虽向被告发送了落款日期为2019年11月23日的《租赁合同解除通知书》，但该通知并未送达被告，故原告主张的双方租赁合同于2019年12月7日解除，于法无据；被告虽向原告工作人员送达了告知函，但该函件的内容为“要求协商解除合同”，并未有明确的解除合同的意思表示，故该函件送达原告工作人员之日，双方合同并未解除；本院认为，案涉租赁合同的解除时间应为本案应诉材料送达被告汪仪之日，即2020年3月14日双方租赁合同解除。双方租赁合同解除后，被告应按合同约定向原告交付案涉房屋、结清相关费用。案涉房屋被告虽已不在实际使用，但迟迟未予交付原告，直至本案2020年4月27日庭审时才明确表示其放弃店内物品，原告可自行清铺，但仍未直接将案涉房屋交付原告。原告于2020年6月1日实际收回案涉房屋，故本院确认案涉房屋已于2020年6月1日交付原告，被告应支付相应租金（租赁合同解除之后为实际占用费）、收银机使用费、推广服务费、物业服务费、水电费等至房屋实际交付原告之日。原被告双方确认，案涉房屋租金支付至2019年10月底。根据合同约定2019年8月1日至2020年7月31日月保底租金为40869.85元、收银机使用费每月为600元、推广服务费每月3767.13元、物业服务费为每月22602.80元，故该期间每月固定费用为67839.78元，故2019年11月1日至2020年3月14日的租金等费用为68460.39元(2019年11月份费用包括了水费620.61元)+67839.78元*3（2019年12月份，2020年1月、2月费用）+31658.56元（2020年3月1日至3月14日费用）=303638.29元。至于2020年3月14日之后的占用费，本院认为，案涉合同为原告提供，合同约定的占用费为租金2倍的标准，且原告在本案中已主张了违约金，如仍坚持该标准，则明显对被告不公，本院依法调整为仍按上述租金标准支付。故2020年3月15日至2020年6月1日占用费为36181.22元（2020年3月15日至3月31日占用费）+135679.56元（2020年4月份、5月份占用费）+2261.32元（2020年6月1日占用费）=174122.10元。关于原告主张的违约金、滞纳金、没收保证金10万元，被告认为，该主张均属于违约金范畴，属于重复计算违约金，且租赁合同约定的违约金标准过高，原告并没有举证证明其因被告给其造成的损失，本院认为，案涉合同为原告提供，被告因其违约行为应承担相应责任，如全部让被告按合同约定承担责任，则有加重被告责任之嫌，本院依法酌定被告向原告支付三个月的保底租金（40869.85元/月）作为违约金，即122609.55元。原告主张的被告支付滞纳金的诉请，本院不予支持。原告主张的没收10万元保证金的诉请，本院不予支持，该10万元保证金应用于折抵被告支付原告费用。综上所述，被告汪仪应支付原告租金303638.29元、占用费174122.10元、违约金122609.55元，合计600369.94元，扣除保证金10万元，被告汪仪应向原告支付500369.94元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告苏州龙湖基业房地产有限公司与被告汪仪的《龙湖·租赁合同》于2020年3月14日解除。二、被告汪仪于本判决生效之日起十日内向原告苏州龙湖基业房地产有限公司支付租金、占用费、违约金500369.94元。三、驳回原告苏州龙湖基业房地产有限公司其他诉讼请求。（如如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：中国农业银行苏州商业街支行，账号：62×××65）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7554元，减半收取3777元，财产保全费2620元,合计6397元,由被告汪仪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，并应根据国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定预交上诉费用。江苏省苏州市中级人民法院账户：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行。审判员  师永义二〇二〇年八月十日书记员  朱叶蓁