中华人民共和国 辽宁省沈阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0192民初67号 原告：阚雨波，女，汉族，196年5月6日出生，职业系公司职员，住址沈阳市沈河区。 委托诉讼代理人：韩姝男，系辽宁正直律师事务所律师。 被告：熊晓耕，男，1958年11月7日出生，汉族，加拿大籍，住址加拿大。 委托诉讼代理人：孙志勇，系辽宁长卿律师事务所律师。 第三人：孙春阳，女，1960年4月25日出生，汉族，美利坚合众国，职业系牙科技师，住所地系沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：孙志勇，系辽宁长卿律师事务所律师。 原告阚雨波诉被告熊晓耕、第三人孙春阳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告阚雨波委托代理人韩姝男、被告熊晓耕委托代理人孙志勇、第三人孙春阳及其委托代理人孙志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阚雨波向本院提出诉讼请求:1、请求法院确认房屋买卖合同有效，并判决被告协助原告办理更名过户手续；2、判决被告承担案件诉讼费、保全费。事实理由：2000年8月10日，原告与被告签订了《售房协议书》一份，约定将被告所有的坐落于沈阳市沈河区建院街9-5甲431，房屋面积37.87平方米的房屋卖给原告，房屋价格人民币53000元（大写：人民币：伍万叁仟元），该协议由被告的父亲熊宗贵盖章。原告于同日将房屋价款交给被告父母，被告父母出具了收条，同时被告父母将房屋交付给原告使用，并将房屋的收款收据及出售公房协议书一并交给了原告（房产证原件在建工学院）。2000年9月9日，被告出具委托书一份，追认了房屋卖予原告的事实，并约定后续的换证事宜等均由原告处理。房屋出售后，被告始终没有为原告办理房屋更名手续，因被告在国外，原告无法直接联系，原告通过被告的母亲联系被告，被告要求原告支付1500加元额外费用，才同意为原告办理更名过户手续。因原告认为被告要求支付额外费用，没有依据，没有给付。三年前，原告再次通过被告的亲属联系了被告，被告提出原告再支付人民币70,000元的其他额外费用，才同意配合办理更名过户手续，原告认为被告提出的要求不合理，未同意。故，没有办理成房屋过户手续。因被告怠于履行协助更名过户的义务，违反合同义务，且提出额外要求才同意配合更名过户，违背诚实信用原则。故原告诉至法院，请求法院依法支持原告诉讼请求。 被告辩称：第一，依据法律规定，房屋买卖行为是要式行为，庭前代理人询问过被告，被告说自己未出售过房屋，也未授权过父母出售。第二，该房屋是被告与前妻共同共有，即使被告签过协议，也是无效的。 第三人孙春阳辩称，第一、被告熊晓耕与被告熊晓耕的家属从未与人签订过争议房屋的交易协议；第二、争议房屋是被告熊晓耕和第三人孙春阳的共有房屋，1998年6月23日被告熊晓耕与第三人孙春阳在加拿大离婚时，双方仅对子女抚养问题进行处置，未对争议房屋进行处置，被告熊晓耕与第三人孙春阳离婚后非婚姻关系，不能适用《婚姻法》及其司法解释，另，讼争房屋不仅仅属于被告熊晓耕自己所有，讼争房屋的份额在未有约定或分割的前提下，其50%所有权属于第三人孙春阳所有，且第三人孙春阳于2015年4月23日就案涉房屋补办了新的房证。现第三人坚持对诉争房屋享有50%的所有权，即使被告签过协议，协议也是无效的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《售房协议书》、售房委托书、出售公有住房协议书、收款收据、房屋所有权证（颁发时间为1997年4月26日）、取暖费发票、原告熊晓耕出入境记录查询结果、房产证一份（字第N060696452号，登记时间是2015年4月23日）、案涉争议房产档案及当事人陈述等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 被告熊晓耕与本案第三人孙春阳于1985年5月4日在辽宁省沈阳市登记结婚。1996年10月31日，被告与沈阳建筑工程学院签订了《标准价（成本价）出售公有住房协议书》一份，约定被告以人民币14,463元购得案涉房屋【位于沈阳市沈河区建院街9-5甲号（4-3-1）】。1997年4月26日，（沈阳市）沈河区房屋产权登记发证办公室将案涉房屋登记在被告熊晓耕名下，并颁发了《房屋所有权证》（卷号文化路2-14-915）。1997年被告因私出国至加拿大，2000年8月10日，原告阚雨波与被告熊晓耕签订了《售房协议书》一份，《售房协议书》约定将被告熊晓耕所有的坐落于沈阳市沈河区建院街9-5甲号（4-3-1），房屋面积为37.87平方米的房屋卖给原告阚雨波，房屋价格人民币53000元（大写：人民币伍万叁仟元），该协议由被告熊晓耕的父亲熊宗贵盖章。原告阚雨波于同日将房屋价款交给被告熊晓耕父母，被告熊晓耕父亲出具了收条，同时被告熊晓耕父母将房屋交付给原告阚雨波居住使用至今，并将案涉房屋的原始收款收据及与原产权单位（沈阳建筑工程学院）的出售公房协议书一并交给了原告阚雨波。2000年9月9日，被告熊晓耕出具委托书一份，追认了房屋卖予原告阚雨波的事实，并约定后续的换证事宜等均由原告阚雨波处理。 庭审中，第三人孙春阳自述，“其在1998年6月23日，与被告熊晓耕在加拿大离婚。嗣后，第三人孙春阳移居美国，并加入美国国籍。2006年，第三人孙春阳来到中国工作”。法庭责令第三人孙春阳提供经所在国公证及我国驻外使领馆认证的、其已和被告熊晓耕离婚的法律文书及离婚时财产分割的状况明细及清单，但第三人孙春阳未予提供。 2015年4月23日，被告熊晓耕以原房屋产权证遗失为由，委托本案第三人孙春阳向沈阳市房产局申请补办了案涉房屋的房产证(房屋产权登记号为第N060696452号，登记时间是2015年4月23日，补正事由：遗失补证）。 另查明，案涉房屋【位于沈阳市沈河区建院街9-5甲号（4-3-1）】现系双学区房，价值人民币700,000元左右。 2019年6月，原告父亲熊宗贵去世，原告遂诉诸本院，请求法院确认房屋买卖合同有效，并判决被告熊晓耕协助原告办理更名过户手续；本案案件诉讼费、保全费由被告熊晓耕负担。 本院认为：根据原告阚雨波的诉讼请求和被告熊晓耕及第三人孙春阳的答辩意见，本案争议的焦点为：一、本案的法律适用问题；二、被告父亲熊宗贵与原告阚雨波于2000年8月10日签订的《售房协议书》的效力问题。 一、本案的法律适用问题 根据《中华人民共和国涉外民事法律关系适用法》第八条之规定，涉外民事关系的定性，适用法院地法律，同时，该法第三十六条之规定，不动产物权，适用不动产所在地法律。本案案由为房屋买卖合同纠纷，本案案涉房屋位于中华人民共和国辽宁省沈阳市沈河区，故本案应适用中华人民共和国的法律。 二、被告父亲熊宗贵与原告阚雨波于2000年8月10日签订的《售房协议书》的效力问题； （一）被告父亲熊宗贵与原告阚雨波于2000年8月10日签订的《售房协议书》，将案涉房屋出售给原告的行为，应视为重大家事行为中的表见家事。 本案被告熊晓耕与其父熊宗贵的至亲血缘关系，以及被告熊晓耕出国远在异国他乡的客观情势，都足以使本案原告对被告父亲熊宗贵出售案涉房屋的行为产生合法性信赖，况且，被告父亲熊宗贵持有案涉房产的原始购房合同及凭证，本案原告基于房产登记在被告名下的信赖，基于在外观上本案合法家事的表象，支付购房对价给被告父亲熊宗贵的行为亦无恶意之嫌，况且，在嗣后在长达近二十年的时间内，被告仅2009年后至今就十余次回国，本案被告亦未对房屋出售事宜提出异议（直到2019年6月，被告父亲熊宗贵去世后，被告才诉诸本院），故，本院对原告提供的“2000年9月9日被告出具的委托书（追认了房屋卖予原告的事实，并约定后续的换证事宜等均由原告处理）”的真实性予以认定，被告父亲熊宗贵与原告阚雨波于2000年8月10日签订的《售房协议书》的行为，系基于被告的授权行为；退而言之，即使诚如被告说述，其父熊宗贵出售案涉房屋的行为系越权行为，基于上述分析，该行为亦可以视为重大家事行为中的表见家事，表见家事本质上属于越权家事范围，在对本案善意的被告阚雨波产生的法律效力上与基于被告的授权行为而产生的法律后果无异。 （二）第三人孙春阳对诉争房屋是否享有50%的所有权，其是否有权主张撤销被告父亲熊宗贵与原告阚雨波于2000年8月10日签订的《售房协议书》。 在本案被告熊晓耕与第三人孙春阳未提供合法有效的离婚证明的情形下（第三人孙春阳是否与熊晓耕离婚，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十六条第二款之规定，涉及身份关系的证据，应当经所在国公证机关证明并经我国驻该国使领馆认证，第三人孙春阳主张其与被告熊晓耕离婚，尚待有明确的在域外形成的公证及认证的法律文书证明），其对“离婚事实”这一身份关系的自认不构成诉讼中的自认。我国《婚姻法解释一》第十七条规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”基于上述分析，在被告熊晓耕与第三人孙春阳存在婚姻关系的前提下，本案第三人孙春阳不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人（本案原告阚雨波）。 退而言之，在本案第三人孙春阳未向法庭提供经所在国公证及我国驻外使领馆认证的其已和被告离婚的法律文书的情况下，即使诚如第三人孙春阳所述，“其在1998年6月23日，与被告熊晓耕在加拿大离婚”系事实，第三人孙春阳能否基于其与原告熊晓耕对案涉房屋的共有人身份，对案涉房屋主张享有50%的所有权？从而主张案涉房屋买卖合同无效？ 1．第三人孙春阳已经基于除斥期间经过，丧失了对案涉房屋买卖合同的债权撤销权。 第三人孙春阳自述，“其本人于2006年回到中国工作，一直在上海工作，偶尔节假日返回沈阳看望父母”。2015年4月23日，第三人孙春阳受被告熊晓耕的委托，前往沈阳市房地产登记中心，以原房产证遗失的理由，补办了案涉房屋第N060696452号房产证。第三人孙春阳在回国九年期间，对其与与被告夫妻关系存续期间的共同财产状况应当有所了解，无论案涉财产是否在离婚时分割（第三人孙春阳是否与熊晓耕离婚，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十六条第二款之规定，涉及身份关系的证据，应当经所在国公证机关证明并经我国驻该国使领馆认证，第三人孙春阳主张其与原告熊晓耕离婚，尚待有明确的在域外形成的公证及认证的法律文书证明），根据上述事实和日常生活经验法则，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第（四）项之规定，可以推定第三人孙春阳对案涉房产业已由本案原告阚雨波实际占有的状态以及案涉房屋已经出售的情形应当是明知的，毕竟案涉房屋系家庭重大财产事项；退而言之，假设诚如第三人孙春阳所述，“其于1998年6月23日，与原告在加拿大离婚，对与原告夫妻关系存续期间的共同财产未予分割”，那么，在本案第三人孙春阳在2006年来到我国后，基于案涉房产的共同共有人，至少在2015年4月23日补办房产证时，应发现案涉房产已经被出售，应及时行使债权撤销权，撤销案涉房屋的买卖合同。显然，本案第三人孙春阳至少在在法律规定的除斥期间一年内行使上述权利，根据《民法总则》第一百五十二条之规定，“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内……没有行使撤销权……”基于除斥期间的经过，第三人孙春阳已经丧失撤销权。 2.被告熊晓耕委托第三人孙春阳受前往沈阳市房产局申请补发案涉房屋产权证的效力问题 2015年4月23日，第三人孙春阳受被告熊晓耕的委托，前往沈阳市房产局，以“原房产证遗失”的理由，补办了案涉房屋第N060696452号房产证。如上所述，该行为系被告在授权被告父亲熊宗贵与原告阚雨波于2000年8月10日签订的《售房协议书》后，被告熊晓耕在明知案涉房屋已经出售的情形下，被告熊晓耕委托第三人孙春阳，以“原房产证遗失”为名（原房产证现在被告处）补办了房产证，故，应认定被告熊晓耕委托第三人孙春阳补办房产证的行为存在事先恶意串通，损害第三人（本案原告阚雨波）利益的情形。依据《民法总则》第一百五十四条之规定，“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”。故，被告熊晓耕委托第三人孙春阳前往沈阳市房产局申请补发案涉房产的行为无效。 3．被告熊晓耕与第三人孙春阳作为原真实权利人，如主张本案受让人原告阚雨波在案涉房屋买卖合同交易过程中不构成善意，应当承担举证证明责任。 根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十五条之规定，“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任”。本案中1997年被告熊晓耕因私出国至加拿大，2000年8月10日，原告阚雨波与被告熊晓耕的父亲熊宗贵签订了《售房协议书》一份，该协议由被告熊晓耕的父亲熊宗贵盖章。原告于同日将房屋价款交给被告父母，被告父亲出具了收条，同时被告父母将房屋交付给原告阚雨波居住使用至今，并将案涉房屋的原始收款收据及与原产权单位（沈阳建筑工程学院）的出售公房协议书一并交给了原告阚雨波。2000年9月9日，被告熊晓耕出具委托书一份，追认了房屋卖予原告的事实，并约定后续的换证事宜等均由原告处理。在诉讼过程中，被告熊晓耕与第三人孙春阳作为原真实权利人，未能向法庭提供受让人（本案原告阚雨波）不构成善意的相关证据。 综上所述，，被告熊晓耕父亲熊宗贵与原告阚雨波于2000年8月10日签订的《售房协议书》合法有效，被告熊晓耕与第三人孙春阳无论是基于婚内共同共有法律关系，还是离婚后共同共有人法律关系，均应认定被告熊晓耕、第三人孙春阳无权主张“被告熊晓耕父亲熊宗贵与原告阚雨波于2000年8月10日签订的《售房协议书》无效”，基于该物权变动的民事法律行为的有效性，本案原告阚雨波能够取得案涉房屋的所有权，被告熊晓耕应履行案涉房产协助更名过户的附随义务。 依据《中华人民共和国涉外民事法律关系适用法》第八条、第三十六条，《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百五十二条、第一百五十四条、第一百七十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院《关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第十条第一款第（四）项、第八十五条之规定，判决如下： 一、原告阚雨波与被告熊晓耕于2000年8月10日签订的关于案涉房屋【位于沈阳市沈河区建院街9-5甲号（4-3-1）】的《售房协议书》合法有效； 二、被告熊晓耕于本判决书生效后六十日内协助原告阚雨波办理上述案涉房屋【位于沈阳市沈河区建院街9-5甲号（4-3-1）】的更名过户手续，将案涉房屋过户至原告阚雨波名下。 案件受理费人民币1,125元,保全费人民币2,020元，均由被告熊晓耕承担。 如不服本判决，原告阚雨波可在判决书送达之日起十五日内，被告熊晓耕及第三人孙春阳可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，并在七日内向本院缴纳上诉费人民币1,125元,上诉于沈阳市中级人民法院。 审 判 长  李卫国 人民陪审员  ：于奇 人民陪审员  ：王宇 二〇二〇年八月二十七日 法官 助理  那 颖 书 记 员  王艾彤 本判决所依据的相关法律法规 《中华人民共和国涉外民事法律关系适用法》 第八条涉外民事关系的定性，适用法院地法律。 第三十六条不动产物权，适用不动产所在地法律。 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第一百五十二条有下列情形之一的，撤销权消灭： （一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权； （二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权； （三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。 当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。 第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国婚姻法》 第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： （一）工资、奖金； （二）生产、经营的收益； （三）知识产权的收益； （四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外； （五）其他应当归共同所有的财产。 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一） 第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。 真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》 第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为： （一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。 （二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第十条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实； （六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。 第八十五条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。 审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。