四川省隆昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1028民初4123号 原告：张宜凤，女，1963年5月24日出生，汉族，四川省隆昌市人，居民，住四川省隆昌市。 委托诉讼代理人：刘思刚，四川永炽律师事务所律师，特别授权。 被告：谢国芝，女，1963年4月12日出生，汉族，四川省隆昌市人，村民，住四川省隆昌市。 被告：李刚，男，1981年6月16日出生，汉族，四川省隆昌市人，居民，住四川省隆昌市。 原告张宜凤诉被告谢国芝、李刚确认合同有效纠纷一案，本院于2019年12月17日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行审理。后因本案案情复杂，本院依法于2020年4月2日转为普通程序公开开庭进行了审理。原告张宜凤及其委托诉讼代理人刘思刚到庭参加诉讼，被告谢国芝到庭参加诉讼，被告李刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张宜凤向本院提交如下诉讼请求：1、依法确认《房地产买卖契约》有效并判决被告办理过户登记手续；2、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年4月12日，原告通过吉利房地产中介向被告购买位于隆昌市XXX住房，并签订《房地产买卖契约》，双方在契约中主要约定：被告将该住房以418000元的价格出售给原告，分三次支付，第一次在2017年4月12日支付定金20000元，第二次在2017年4月30日前支付230000元，剩余房款在发证后一个月内办理过户手续后付清。该契约签订后，原告按约定于2017年4月12日和21日将定金20000元和购房款230000元支付给被告李刚，被告在收到前两期购房款后于2017年5月将房屋交付给原告。2017年9月，隆昌市不动产登记中心为被告谢国芝办理了产权登记，但被告并未按约定将产权登记过户给原告。综上所述，为保护原告合法权益不受侵犯，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向你院提起诉讼，请求判决准予原告的诉讼请求。 被告谢国芝答辩称，本案诉争房屋是由我出售给被告李刚，被告李刚又转卖给原告，这个后果应由被告李刚负责。我和被告李刚的房屋买卖合同已解除，被告李刚共支付我房款150000元，我们最终的和解协议是返还李刚房款并赔偿他装修款50000元。对于被告李刚将房屋卖给原告的事情我是在原告起诉后，收到法院的传票才知道的，之前完全不知情。对于原告的请求我不予认可，请求法院依法驳回。 被告李刚答辩称，原告所说基本属实，我在被告谢国芝处买了房屋，装修以后转卖给原告。我把房屋卖给原告的事情，被告谢国芝是不清楚的。因为种种原因从前年开始我就催促被告谢国芝把房屋过户给我，2019年我还起诉谢国芝，但我未得到房屋的所有权。如果被告谢国芝把房屋登记过户给我，我马上过户给原告。我同意原告的诉请，请法院依法支持。 原告张宜凤为支持其诉讼请求向本院提交如下证据： 1、原告的身份证复印件1份，证明原告的诉讼主体适格； 2、《房地产买卖契约》1份，证明二被告于2016年10月18日所签订的购房协议及约定的事项； 3、（2019）川1028民初2487号庭审笔录、民事调解书1份，证明被告谢国芝于2016年10月18日将诉争房产以320500元的价格转让给被告李刚，并约定在签订合同以后，被告谢国芝向被告李刚出具授权委托书，同时证明2019年9月25日以调解书的方式确认二被告所签订的《房地产买卖契约》于2019年9月25日解除，证明在2019年9月25日前被告李刚根据契约的约定有权对诉争房产行使处分权； 4、《房地产买卖契约》1份、收条2份及中国建设银行交易明细1份，证明原告与被告李刚签订契约及约定事项即被告李刚于2017年4月12日以代理人的身份将诉争房产以418000元的价格出售给原告，约定付款方式为2017年4月12日支付定金20000元，2017年4月30日前支付230000元，剩余房款在发证后一个月办理过户手续后付清，同时约定办理过户手续的时间在甲方取得房产证后过户以及中介费为4100元，亦证明原告按合同约定分别于2017年4月12日、2017年4月21日将定金和第二期购房款支付被告李刚； 5、由吉利房地产中介工作人员刘丽出具的收据1张，证明原告已按合同约定向中介支付中介费； 6、隆昌市不动产信息摘要，证明诉争房产于2018年12月12日已取得产权证及原告要求二被告办理过户登记条件成就； 7、商品信誉卡（购货单位为原告，居民用户供用气合同，用气方为原告张宜凤，供气方为隆昌华润燃气有限公司，签订时间是2017年5月10日）、隆昌华润有限公司工作单（客户名称为原告，进场时间2017年5月10日）、华润燃气用户证（客户名称为张宜凤，用气时间2017年5月10日）、水电费物业费缴费凭证，证明原告在2017年5月就已在诉争房产居住至今； 8、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》1份（借款人为被告谢国芝，抵押人也是被告谢国芝，出借人中国农业银行股份有限公司隆昌市支行，担保物为本案诉争房产），证明根据该合同第12条4款5项的约定，并不是主张无效； 9、（2019）川1028民初2188民事判决书1份，证明2019年6月11日案外人中国农业银行股份有限公司隆昌市支行起诉被告谢国芝要求其归还贷款，债权人仅仅是行使要求谢国芝提前偿还借款，对担保物行使优先受偿权，并没有主张二被告之间的房屋买卖合同无效。 被告谢国芝未向本院提交证据。 被告李刚向本院提交如下证据： 录音1份，证明被告李刚在起诉被告谢国芝前，被告谢国芝就不想履行双方的房屋买卖合同。 本院依职权向双方当事人出具以下证据： （2019）川1028民初2487号案件中证据《房地产买卖契约》、中国农业银行股份有限公司隆昌市支行答辩状及庭审笔录。 经庭审质证，被告谢国芝对原告提交的证据1-6不发表质证意见，对证据7、8、9的三性无异议。被告谢国芝对被告李刚提交的证据真实性不予认可。被告谢国芝对本院出示的证据的三性无异议。 被告李刚对原告提交的所有证据三性均无异议。被告李刚对本院出示的证据的三性无异议。 原告对被告李刚提交的证据证明目的予以认可。原告对本院出示的证据的三性无异议。 对原、被告双方无争议的证据，本院予以采信，对有争议的证据，本院结合案情综合予以认定。 本院经审理认定事实如下：2013年8月12日，被告谢国芝因购房向案外人中国农业银行股份有限公司隆昌市支行提出贷款申请，双方签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，合同约定：被告谢国芝因购买住房向中国农业银行股份有限公司隆昌市支行借款240000元，借款期限180个月，还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，借款执行利率以借款方法日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%确定。借款担保方式为阶段性保证+抵押，由四川省隆昌县康源房地产开发有限公司提供保证担保，由被告谢国芝提供抵押担保，抵押物为被告谢国芝购买的位于隆昌市XXX的房屋。被告谢国芝未按双方约定期限归还借款本金的，中国农业银行股份有限公司隆昌市支行对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五计收罚息直至本息清偿为止。被告谢国芝未按约定按期足额偿还借款，中国农业银行股份有限公司隆昌市支行有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权，有权宣布签订的借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。同日，被告谢国芝向中国农业银行股份有限公司隆昌市支行出具《同意抵押承诺书》，承诺同意以位于四川省内江市隆昌市XXX的房产为抵押物，为其购买该房产向原告借款所产生的债务提供担保。合同签订后，中国农业银行股份有限公司隆昌市支行按约将贷款本金发放到指定的账户内，并办理该诉争房屋的抵押权登记。 2016年10月18日，被告谢国芝与被告李刚通过隆昌市锦城房地产中介有限公司签订《房地产买卖契约》，该契约约定“出售方（甲方）：谢国芝购买方（乙方）：李刚由于甲方收到乙方预付的购房定金人民币（大写）贰万元。双方同意就以下房产买卖事项，订立契约，并共同遵守。一、甲方自愿将坐落在隆昌县XXX（房屋建筑面积88.3平方米）出售给乙方。二、甲、乙双方议定的上述房产成交价格为人民币（小写）320500.00元。（大写）叁拾贰万零伍佰元整。三、付款方式：现金。第一次付款：乙方在2016年10月18日付购房定金人民币大写贰万元整，小写20000.00元给甲方。第二次付款：乙方需在2016年10月19日前付购房款人民币大写壹拾叁万元整，小写130000.00元给甲方，甲方同时将房产交付给乙方。第三次付款：甲、乙双方在办理《国有土地使用证》、《房产证》公证委托后同时乙方付购房款人民币大写壹拾柒万零伍佰元整，小写170500.00元给甲方……上述房产经锦城房产(张林)介绍，甲乙双方支付中介劳务费3200元，乙方将前两次房款付给甲方后将房产交付给乙方，甲方银行的贷款由甲方自行归还……甲方：谢国芝乙方：李刚2016年10月18日”。合同签订后，被告李刚按照合同约定支付了前两期购房款150000元，被告谢国芝于2016年10月19日将房屋交付给被告李刚。 2017年4月12日，原告张宜凤通过吉利房产中介与被告李刚签订《房地产买卖契约》，《房地产买卖契约》约定：出售方（甲方）谢国芝委托代理人李刚购买方（乙方）张宜凤……我已对本合同每条款内容含义，都全部理解认同。如我不履行本合同，我自愿按法律承担责任，绝不推卸。甲方（签章）：谢国芝委托代理人：李刚2017年4月12日我已对本合同每条款内容含义，都全部理解认同。如我不履行本合同，我自愿按法律承担责任，绝不推卸。乙方（签章）：张宜凤2017年4月12日”,双方在契约中还约定由被告李刚将诉争房屋以418000元价格出售给原告张宜凤，分三次支付，第一次在2017年4月12日支付定金20000元，第二次在2017年4月30日前支付230000元，剩余房款在发证后一个月内办理过户手续后付清。另经审理查明，上述协议是原告张宜凤与被告李刚签订的，被告谢国芝未在协议上签字，也未向被告李刚出具授权委托书。原告张宜凤按协议约定将25000元支付给被告李刚，被告李刚于2017年5月将房屋交付原告居住使用至今。 后因被告谢国芝多次出现超期还款现象，经中国农业银行股份有限公司隆昌市支行多次催收未果。中国农业银行股份有限公司隆昌市支行于2019年6月11日诉至法院，向本院提出的诉讼请求如下：1、要求提前收回已发放借款本金，要求被告谢国芝归还截止2019年5月28日的贷款本金185996.79元、未收正常息8121.97元。未收罚息366.53元，未收复利261.76元，共计194747.05元。此后产生的逾期利息按借款合同约定（逾期利率执行为10.8075%）并计收复利；2、中国农业银行股份有限公司隆昌市支行对抵押物变卖或拍卖后所得价款享有优先受偿权；3、本案诉讼费及其他费用由被告谢国芝负担。 另因本案诉争房产权证已过户在被告谢国芝名下，被告李刚多次催促被告谢国芝办理过户登记手续未果。被告李刚于2019年7月5日诉至法院，向本院提交如下诉讼请求：1、依法判决确认位于隆昌市XXX的房屋归被告李刚所有，被告谢国芝立即协助李刚将该房屋过户到李刚名下；2、本案诉讼费由被告谢国芝承担，同时将中国农业银行股份有限公司隆昌市支行作为第三人。本院受理（2019）川1028民初2487号案件后，依法公开开庭审理，第三人答辩称针对李刚的诉请，诉争房屋在抵押权抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，第三人认为房屋转让行为无效。虽然第三人认为转让行为无效，但若受让人代为清偿抵押权人所欠付的抵押债务后，消灭抵押权的除外，故须在李刚代谢国芝还清在第三人处的所有贷款本息后才能认可转让行为有效，否则第三人有权处置抵押的房产用于清偿谢国芝欠付的贷款本息。在审理过程中，被告谢国芝与被告李刚于2019年9月25日自愿达成如下调解协议：一、李刚与谢国芝签订的《房地产买卖契约》于2019年9月25日予以解除；二、谢国芝退还李刚购房款150000元，并补偿李刚房屋装修款50000元，此款谢国芝定于2019年9月26日前支付50000元，剩余款项定于2019年10月26日前付清；三、若谢国芝未按期履行上述付款协议，李刚有权就全部款项申请强制执行；四、李刚自愿放弃其它诉讼请求。 中国农业银行股份有限公司隆昌市支行诉谢国芝金融借款合同纠纷一案，隆昌市人民法院于2019年11月25日作出（2019）川1028民初2188号民事判决书，判决内容如下：一、被告谢国芝在本判决生效后三十日内向原告中国农业银行股份有限公司隆昌市支行偿还截止2019年5月28日的贷款本金185996.79元、未收正常息8121.97元、未收罚息366.53元，未收复利261.76元；自2019年5月29日起逾期利息按借款合同约定计算并计收复利；二、原告中国农业银行股份有限公司隆昌市支行有权就拍卖、变卖被告谢国芝的抵押物（位于隆昌市XXX的房产）的价款优先受偿。 2018年12月12日，隆昌不动产登记中心为被告谢国芝办理了不动产权登记，诉争房屋的权证号为川（2018）隆昌市不动产权第XXX号。后原告要求被告配合办理过户登记手续未果，故原告诉至法院，向本院提出诉讼请求如下：1、依法确认《房地产买卖契约》有效，并判决被告办理过户登记手续；2、本案诉讼费由被告负担。 本院认为，本案争议焦点：原告与被告李刚于2017年4月12日签订的《房地产买卖契约》是否有效？经审理查明，被告谢国芝与被告李刚于2016年10月18日签订《房地产买卖契约》前，本案诉争房屋就已设立抵押权登记。依据被告谢国芝与被告李刚签订的协议中约定有“甲方银行的贷款由甲方自行归还……”，可看出被告李刚是明知被告谢国芝出售的房屋尚有银行按揭贷款未还清。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“……抵押期间,抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，在诉争房屋抵押期间，被告谢国芝未经中国农业银行股份有限公司隆昌市支行同意，不得转让抵押财产即本案诉争房屋。本案诉争房屋设立有抵押权，虽然不直接影响被告谢国芝与被告李刚房屋买卖合同的效力，但被告李刚须代被告谢国芝还清在中国农业银行股份有限公司隆昌市支行的所有银行贷款本息后，抵押权才可消灭。而被告李刚并未代被告谢国芝偿还在中国农业银行股份有限公司隆昌市支行的贷款本息。被告谢国芝与被告李刚未办理过户登记手续。综合上述事实看，虽然被告谢国芝于2016年10月将房屋交付给被告李刚，但被告李刚未实际取得诉争房屋的所有权。本案诉争房屋自2018年12月12日起至今依然登记在被告谢国芝名下，被告谢国芝是本案诉争房屋的所有权人。 被告李刚在未实际取得诉争房屋所有权的情况下，于2017年4月12日与原告张宜凤签订《房地产买卖契约》，且该协议中载明被告李刚系出售方的委托代理人，出售方为被告谢国芝，但经庭审查明，被告谢国芝本人未在该《房地产买卖契约》上签字，也未向被告李刚出具过授权委托书，委托其代为出售诉争房屋。同时作为诉争房屋所有权人的被告谢国芝表示不同意将房屋出售给原告张宜凤。依照《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房产，不得转让：（五）权属有争议的”和《中华人民共和国合同法》第一百三十一条“出卖标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”的规定，本院认定2017年4月12日原告张宜凤与被告李刚签订《房地产买卖契约》无论从形式上还是从实体上均无效，本院不予认可。原告张宜凤作为购房人，在购买房屋时未严格审查房屋的权属，未尽到谨慎注意义务，应自行承担相应法律后果。故对原告诉请要求确认《房地产买卖契约》有效，并判决二被告办理过户登记手续，本院不予支持。 综上，原告的诉请于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第五款和《中华人民共和国合同法》第一百三十一条的规定，判决如下： 驳回原告张宜凤的诉讼请求。 本案受理费7570元，由原告张宜凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审 判 长  钱定明 审 判 员  邱 燕 人民陪审员  郑尚容 二〇二〇年七月二十三日 法官 助理  唐宗会 书 记 员  周瑾瑜