苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初1102号 原告：张文兵，男，1975年5月6日出生，汉族，住江苏省。 委托诉讼代理人：王玉，江苏丹慧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏新芳，江苏丹慧律师事务所律师。 被告：杨树堂，男，1960年8月7日出生，汉族，住江苏省睢宁县。 被告：李玉堂，男，1965年2月2日出生，汉族，住江苏省睢宁县。 原告张文兵与被告杨树堂、李玉堂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案，依法适用简易程序，于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人夏新芳、被告杨树堂及李玉堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张文兵向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告解除2018年8月15日签订的房屋租赁合同；2、判令两被告立即腾房；3、判令两被告给付原告拖欠的房屋租金112500元及逾期利息；4、判令两被告给付原告违约金暂计至2020年3月16日为20587.5元(以112500元为基数，按0.3%每日自2020年1月15日起计算至实际支付之日止)；5、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回利息的诉请，明确第一项诉请租赁合同于2020年3月31日解除；第三项诉请为租金和房屋占有使用费（从2020年2月15日计算至房屋实际腾空并返还之日止，基数分段计算：2020年8月15日之前年租金22.5万元，月租金为18750元；2020年8月15日-2022年8月14日为年租金25万元，月租金20833元；2022年8月15日-2023年8月14日为年租金27.5万元，月租金22916元）；第四项诉讼请求判令两被告支付违约金69187.5元：自2020年1月16日起计算至2020年8月6日止，以112500元为基数按日0.3%共计69187.5元。事实和理由：2018年8月15日原告与苏州市聚创科技小额贷款有限公司签订房屋租赁合同，苏州市聚创科技小额贷款有限公司将苏州市皮市街300号和302号的房屋出租给原告使用。原告自己使用了部分房屋，并将其中一部分房屋在2018年8月15日租赁给两被告，双方约定：该房屋的租赁期限期自2018年8月15日至2023年8月14日止。该房屋租金的支付方式为每六个月支付一次，每次两被告应当提前30天将下期租金支付给原告，两被告仅支付了三期租金。在2020年1月15日应当支付2020年2月15日至2020年8月14日的租金12500元。同时，根据双方的房屋租赁合同的第二条的规定：截止2020年3月16日，两被告应当给付原告违约金2092.5元。原告向两被告催促多次，两被告均未给付。为维护原告的合法权益，诉至法院。 被告杨树堂辩称，双方于2018年8月15日签订合同，第一笔租金是签合同当天支付的现金，房子目前我在开设宾馆。我不同意解除合同。租金我支付到了2020年2月15日。我从接手后，当时我和被告李玉堂一起接手，李玉堂认为生意不好就退出，我们有散伙合同，我收到散伙合同后和原告商量把房子转出去，转让费是35万元，但是原告不同意，造成我亏损了好几年。违约金过高，要求调低。 被告李玉堂辩称，2018年2月，两被告达成合伙协议，承租苏州市皮市街300号的舒雅宾馆，2018年8月底退伙并结算，杨树堂出具欠条。原、被告于2018年8月15日签订合同，第一笔租金是签合同当天支付的现金，房子目前由被告杨树堂在使用。2018年8月31日，我与杨树堂签订退伙协议，从那以后的租金都是杨树堂在交，交到何时我不清楚。违约金过高，要求调低。但我不承担违约金，我没有违约，我也没有责任。由于我和杨树堂在内部已经退伙，对原告的诉请由法院依法判决定。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了租赁合同、照片打印件一份和快递单、欠条、合伙协议书、（2019）苏324民初1605号民事判决书、关于减免房屋租金的通知等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、2017年9月5日，原告张文兵（承租人）与苏州市聚创科技小额贷款有限公司（出租人）签订租赁合同，约定原告承租苏州市皮市街300号、302号房屋作为经营宾馆、浴室使用，期限为2018年8月15日至2023年8月14日。2018年8月15日至2020年8月15日，每年租金50万元；2020年8月15日至2022年8月15日，每年租金55万元；2022年8月15日至2023年8月14日，年租金60万元。 2020年7月3日，苏州市聚创科技小额贷款有限公司出具的关于减免皮市街300号、302号房屋租金的通知载明：由于受到疫情的严重影响，我司决定减免2020年2月房租，2020年3月、4月房租减半征收，累计减免83333元。 2、2018年8月15日，原告张文兵（出租人）与两被告杨树堂、李玉堂（承租人）签订房屋租赁合同，约定被告承租上述苏州市皮市街300号房屋作为宾馆使用，期限为2018年8月15日至2023年8月14日。其中合同第二条约定，租金支付方式为每六个月支付一次，每次应提前30天支付下一期租金；任一期逾期，每逾期一日，两被告应按租金的0.3%向原告支付违约金；2018年8月15日至2020年8月14日每年租金22.5万元，2020年8月15日至2022年8月14日每年租金25万元，2022年8月15日至2023年8月14日年租金27.5万元；租期内，如两被告转租，每期租金应上浮1%；首次支付6个月的租金当日，应一并支付房屋押金142500元，合同期满，双方物业交验完毕，如无任何违约、损坏财物行为，结清相关费用后，原告应将押金不计息退还被告。两被告无故拖欠房屋租金一天，原告可单方终止合同，收回房屋，没收房屋押金并要求两被告按合同总租金的200%支付违约金。支付的违约金不足以弥补原告损失的，两被告还应赔偿直至弥补全部损失为止。合同签订当日，两被告支付租金112500元和押金3万元，租金实际支付至2020年2月14日。2020年2月15日至2020年8月14日的租金112500元按合同约定应在2020年1月15日前付清，但至今未付。涉案房屋目前由杨树堂在经营宾馆。 2020年3月12日，原告以顺丰速运方式向两被告邮寄一份解除租赁合同的通知，理由为两被告应在2020年1月15日支付自2020年2月15日起的半年租金112500元，两被告拖欠租金已构成根本违约，要求两被告在收到通知之日起三日内付清拖欠的租金及逾期违约金，否则将解除租赁关系。次日，两被告收到上述通知。 3、2018年8月31日，杨树堂、袁丽向李玉堂、王淑芹出具欠条一份，载明经退伙结算，杨树堂、袁丽支付李玉堂、王淑芹夫妇转让费105000元。 2019年2月21日，李玉堂、王淑芹就合伙纠纷一案诉至江苏省睢宁县人民法院，诉请判令杨树堂、袁丽支付欠款105000元及利息。同年5月9日，该院支持了李玉堂、王淑芹的诉讼请求。 4、审理中，原告陈述：收取两被告的押金3万元和苏州市聚创科技小额贷款有限公司同意减免的租金37500元，共计67500元，可从诉请的房屋占有使用费中扣除。两被告表示无异议。 关于转租，被告杨树堂陈述：因生意不好没钱，我从2018年年底就通过微信、电话反复向原告提出转租要求，但原告一直不同意，导致我亏损严重。李玉堂陈述：没有人通知我要转让，如果有人通知我要转让的，我也是积极配合的。原告张文兵陈述：两被告分开后杨树堂提出转租，我确实不同意。事实上，我很乐意杨树堂去转租，因为杨树堂的钱一直很难拿，当时两被告闹矛盾，而租赁合同是我和两被告签的，如果他们两个一起找我转，我肯定同意的，但李玉堂不肯，我担心杨树堂把收的转租租金拿走了，李玉堂来找我麻烦。 被告杨树堂、李玉堂确认于2020年3月28日收到本院送达的起诉状副本。 本院认为，原告张文兵与被告杨树堂、李玉堂就涉案房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，双方均应按约如实履行。本案中，根据租赁合同约定，两被告应于2020年1月15日向原告支付自2020年2月15日至2020年8月14日期间的租金112500元，两被告无故拖欠房屋租金一天，原告可单方终止合同，收回房屋，但两被告无正当理由拖延至今仍未支付。故原告诉请解除租赁合同于法有据。两被告于2020年3月28日收到本院送达的起诉状副本，原告的解除通知已于当日送达两被告，送达即生效，故本院确认租赁合同于2020年3月28日解除。合同解除后，杨树堂、李玉堂应及时腾空返还涉案房屋。 关于欠付的租金及房屋使用费。因涉案房屋租赁合同已于2020年3月28日解除，故杨树堂、李玉堂应及时腾空返还涉案房屋，其占用至今，应按约支付租金和房屋占有使用费。现原告均按合同约定的租金标准予以计算，符合法律规定，本院予以支持。经核算，2020年2月15日至2020年3月31日期间的租金为26875元。房屋占有使用费应自2020年3月29日起按合同约定的租金标准计算至实际腾退返还之日止，计算到2020年8月14日共计85625元，同时应扣除房屋押金3万元和因疫情减免的租金两个月租金37500元，尚需支付18125元；2020年8月15日-2022年8月14日按年租金25万元的标准计算，2022年8月15日至实际腾退返还之日止按年租金27.5万元计算。 关于逾期支付租金的违约金。原告主张为69187.5元（以2020年2月15日-2020年8月14日期间的租金112500元为基数，按每日0.3%自2020年1月16日起计算至2020年8月6日止），两被告均认为计算标准过高，请求予以调整。本院认为，虽合同约定每逾期一日，按每日0.3%计算应付租金的违约金，但原告亦认可除垫付租金的占有利息损失外并无其他实际损失，故本院在支持原告主张逾期付款违约金计算基数和计算期间的基础上，调整违约金的计算标准，按年利率11.7%予以计算，同时违约金的计算基数应扣除押金3万元和减免的租金37500元，按45000元（112500－30000－37500）计算，经核算违约金为2968.88元。 另，因租赁合同的出租人是原告张文兵，承租人是两被告杨树堂、李玉堂，李玉堂虽在租期内与杨树堂解除合伙经营关系，但并未变更与原告之间的租赁关系，仅系两承租人内部关系的变更，故两被告均应按租赁合同的约定向原告履行合同义务。两被告之间的争议可另案处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、确认原告张文兵与被告杨树堂、李玉堂就苏州市皮市街300号房屋签订的租赁合同于2020年3月28日解除。 二、被告杨树堂和李玉堂于本判决生效之日起十日内腾空搬离苏州市皮市街300号房屋。 三、被告杨树堂和李玉堂于本判决生效之日起十日内支付原告张文兵房屋租金26875元及2020年8月14日之前的房屋占有使用费18125元，2020年8月15日-2022年8月14日期间的房屋占有使用费按年租金25万元计算，自2022年8月15日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费按年租金27.5万元计算。 四、被告杨树堂和李玉堂于本判决生效之日起十日内支付原告张文兵逾期付款违约金2968.88元。 （以上款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84，汇款时请注明案号。） 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2962元，适用简易程序减半收取1481元，其中原告张文兵负担177元，两被告杨树堂、李玉堂共同负担1304元；保全费1220元，由两被告杨树堂、李玉堂共同负担。两被告应于本判决生效之日起十五日内直接向原告张文兵履行。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；中国农业银行苏州苏福路支行支行；账号：10×××76。 审 判 员 张花锋 二〇二〇年八月十九日 法官助理 宋红霞 书 记 员 朱琰华