成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初6350号 原告（反诉被告）：四川佳境商贸有限公司，住所地四川省成都市成华区猛追湾18号7楼。 法定代表人：樊智刚，执行董事。 委托诉讼代理人：王丽华，四川盛豪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨成海，男，1967年10月18日出生，汉族，住四川省达县。 委托诉讼代理人：杨**，四川晰理律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郝近群，女，1973年6月20日出生，汉族，住四川省达县。 委托诉讼代理人：杨**，四川晰理律师事务所律师。 原告（反诉被告）四川佳境商贸有限公司（以下简称“佳境公司”）诉被告（反诉原告）杨成海、被告（反诉原告）郝近群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）佳境公司的委托诉讼代理人王丽华，被告（反诉原告）杨成海，被告（反诉原告）杨成海、郝近群的共同委托诉讼代理人杨**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 佳境公司向本院提出诉讼请求：1.判令杨成海支付佳境公司55万元租金及违约利息（以55万元为本金，从起诉之日起计算至付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率的4倍计算）；2.判令郝近群对上述债务承担连带清偿责任。事实及理由：2019年5月13日佳境公司与杨成海、郝近群签订《未付租金偿还协议》，主要就杨成海欠70万元租金的偿还事宜进行约定。合同签订后杨成海、郝近群不按合同约定履行义务，至今55万元未支付，根据协议第三条约定有权提前收回所欠款项。杨成海、郝近群为夫妻关系，共同使用案涉房屋经营，上述债务应作为夫妻共同债务连带清偿。为维护佳境公司的合法权益，故诉至人民法院。 杨成海、郝近群辩称，2019年5月13日达成协议，房屋抵偿后已付5万元，尚欠15万元；佳境公司未按协议偿还银行款项，系违约。 杨成海、郝近群向本院提出反诉请求：1.判令佳境公司履行2019年5月13日签订的《未付租金偿还协议》，向达州农村商业银行股份有限公司达州支行支付货款15万元；2.判令佳境公司赔偿利息损失，从2020年1月24日起至实际偿还达州农村商业银行股份有限公司达州支行货款15万元止。事实与理由：2019年5月13日，杨成海、郝近群与佳境公司在四川国力公证处办理《未付租金偿还协议》《房屋过户委托合同》两份公证。协议约定，杨成海、郝近群前佳境公司房屋租金70万元，杨成海、郝近群支付的租房押金10万元冲抵房屋租金后尚欠60万元。杨成海、郝近群将位于达县××镇××路久昌商贸城（阳光家园）Ｂ栋2-8-1房屋抵偿给佳境公司，作价55万元。其中40万元部分用于抵偿租金，另杨成海、郝近群欠达州农村商业银行股份有限公司达州支行货款15万元由佳境公司在2020年1月23日前向银行偿还。佳境公司向银行偿还贷款后，杨成海、郝近群协助佳境公司将房屋过户至佳境公司或其指定人员名下。杨成海、郝近群尚欠佳境公司20万元房屋租金分四期偿还，于2019年11月8日前支付5万元，于2020年5月8日前支付5万元，于2020年11月8日前支付5万元，于2021年5月8日前支付5万元。公证书办理后，杨成海、郝近群将房屋钥匙、银行所有资料交付佳境公司且按约定于2019年11月25日支付5万元，但佳境公司并未在2020年1月23日向银行偿还货款15万元，导致杨成海、郝近群每月承担利息损失1300余元。为维护自身权益，杨成海、郝近群提出反诉。 佳境公司辩称，杨成海、郝近群迟延支付款项已经违约，《未付租金偿还协议》已解除，应该支付全部剩余租金及利息。 当事人围绕诉讼请求，依法向本院提交了未付租金偿还协议、房屋过户委托合同、公证书、转账凭证、收据、微信记录、手机短信记录等证据。本院组织了当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 2019年5月13日，佳境公司（甲方/债权人）与杨成海（乙方/债务人）、郝近群（丙方/乙方妻子）签署《未付租金偿还协议》，协议约定：截至2019年5月8日，甲乙双方决算确认，乙方欠甲方房屋租金70万元。现就租金归还事宜，甲乙丙达成协议： 一、乙方所欠房租70万元分三部分还款：1.原押金10万元冲抵房屋10万元；2.丙方以其名下位于达县××镇××路久昌商贸城（阳光家园）Ｂ栋2-8-1（达房权证南外字第0××9号）的房屋抵偿甲方，偿还所欠部分40万元租金。具体抵偿如下：1）房屋作价55万元，2）甲方负责代丙方于2020年1月23日前向银行偿还房屋抵押贷款本金15万元，甲方偿还贷款后10日内，丙方将房产过户至甲方及指定人员名下，并甲方签署《委托合同》配合过户；3.乙方剩余20万元租金欠款分四笔偿还：1）2019年11月8日前支付5万元，2）2020年5月8日前支付5万元，3）2020年11月8日前支付5万元，4）2021年5月8日前支付5万元。乙方承诺任意一笔款项未按时偿还，乙方立即归还剩余款项并按同期贷款利率4倍支付逾期利息。二、乙方、丙方未按协议约定履行，甲方有权提前收回欠款。甲方主张权利的费用（包括但不限于律师费等）由乙方、丙方各自承担。同日，佳境公司、杨成海、郝近群向四川省成都市国立公证处申请，对该协议予以公证。 2019年5月13日，郝近群（甲方1）、杨成海（甲方2）、佳境公司（乙方）与第三人签署《房屋过户委托合同》，合同约定：乙方签订《未付租金偿还协议》，甲方将自有房屋作价55万元，其中15万元由甲方偿还银行贷款，50万元冲抵甲方2所欠乙方房屋租金，由甲方出具授权书，指定第三人办理过户乙方及指定人员的手续，期限自2019年5月13日至2020年2月20日。甲方在委托期间不得撤回单方委托，否则承担给乙方造成的损失。 2019年11月25日，杨成海向佳境公司支付《未付租金偿还协议》中约定款项5万元，佳境公司对此向杨成海出具《收据》。 2019年12月4日，佳境公司委托律师事务所向杨成海寄送律师函，要求收到后3日内，将第一条第3款欠付的剩余15万元租金作为归还标的房屋银行贷款本金15万元归还银行，偿还后5日内将标的房屋过户，则仍按协议条款执行，否则，应收函后3日内一次性支付全部租金及逾期利息。庭审中，杨成海认可收到该律师函。 本院认为，双方签订的《未付租金偿还协议》为当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。该协议实质为在租金履行期限届满后，双方达成的部分“以房抵债”协议。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。据此，除法律另有规定的以外，房屋所有权的转移，于依法办理房屋所有权转移登记之日发生效力。本案中，房屋所有权并未转移登记，故不能认定案涉房屋已交付。 根据协议约定第二条“违约责任”条款之约定，杨成海、郝近群未按约履行任意一项义务，佳境公司可提前收回杨成海、郝近群所欠所有款项。经查，杨成海、郝近群迟延支付应于2019年11月8日的租金，依照《未付租金偿还协议》第一条第3款约定，杨成海应立即归还20万租金中的15万元，同时，依据协议第二条“若乙方、丙方（杨成海、郝近群）未按本协议约定履行任意一项义务，则甲方（佳境公司）有权提前收回乙方所欠所有款项”，佳境公司可要求杨海成履行原债务，即支付未付租金。2019年12月4日佳境公司委托律师事务所向杨成海、郝近群发送律师函，明确要求杨成海、郝近群支付未付租金，实际上是通知杨海成、郝近群解除《未付租金偿还协议》。 《未付租金偿还协议》已解除，现佳境公司请求杨成海履行原债务的租金支付义务，本院予以支持。对佳境公司请求的违约利息，本院在资金占用利息范围内予以支持。对佳境公司要求郝近群承担连带责任的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。杨海成、郝近群反诉要求佳境公司继续履行协议，无事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，判决如下： 一、被告（反诉原告）杨成海于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）四川佳境商贸有限公司支付全部未付租金55万元及资金占用利息（资金占用利息以55万元为基数，从2020年3月30日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）； 二、驳回原告（反诉被告）四川佳境商贸有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）杨成海、郝近群的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9300元，因适用简易程序减半收取4620元，诉讼保全费3270元，由被告（反诉原告）杨成海负担；反诉案件受理费1715元，由被告（反诉原告）杨成海、郝近群负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蔡文雯 二〇二〇年七月十五日 书记员  谭 彦