天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初553号原告：天津市瑞景国际鞋城有限公司，住所地天津市北辰区双环村辰昌路龙泉道778号。法定代表人：池大井，董事长。委托诉讼代理人：李哲，天津民合律师事务所律师。委托诉讼代理人：王靖，天津民合律师事务所律师。被告：张红梅，女，1973年8月25日出生，汉族，无职业，住天津市北辰区。原告天津市瑞景国际鞋城有限公司（以下简称“瑞景公司”）与被告张红梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王靖，被告张红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞景公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原告与被告签订的编号为6-7、8的《瑞景国际鞋城合同书》及《补充协议》于2019年12月31日解除；2.请求判令被告返还原告已优惠给被告的房租人民币共计160174元；3.请求判令被告支付原告2019年下半年租金共计人民币40044元；4.请求判令被告支付逾期付款违约金（以钱款总额200220元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自立案之日起计算至钱款实际付清时止）；5.请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月18日，原、被告签订编号为6区7、8的《瑞景国际鞋城合同书》及《补充协议》，合同书约定被告承租原告位于天津市北辰区（以下简称“涉案商铺”），建筑面积为138平方米，租赁期限自2015年6月1日起至2026年12月31日止，租金为每年80088元；《合同书》10.3条约定，承租期内，乙方未按照约定时间支付租金及市场收取的各项费用，每逾期一日，被告应向甲方支付欠款总额的10%作为赔偿金，逾期超过15天的，原告可单方解除本协议，由此造成的所有损失由被告负担；《补充协议》第1条约定，租赁期自2015年6月1日起至2019年5月31日止，原告每年收取6区7、8号半年租金。第5条约定如被告没按照合同期内执行经营而中途退出市场或转租给他人经营的，原告有权立即收回涉案商铺，商铺的2万元抵押金不予退还；同时，原告要照收已给被告优惠的租金。上述合同签订后，双方均依约履行合同义务。2019年10月，原告向被告收取2019年下半年租金时，发现被告在未通知原告的情况下，已擅自搬离商铺，原告2019年10月26日向被告邮寄告知函要求被告在原告告知之日起7日内补缴所欠租金，逾期未缴纳的，视为被告中途退出市场。2019年12月31日在被告租赁房屋门前张贴《解除合同告知函》，通知与被告2019年12月31日解除合同。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益。综上，被告擅自搬离商铺、拒不支付租金的行为已经违反了《瑞景国际鞋城合同书》及《补充协议》的相关约定，构成违约。原告为维护合法权益，将被告诉至法院，望贵院依法判如所请。张红梅辩称，同意与原告解除租赁合同，不同意原告其他的诉请，虽然合同和补充协议这么约定的，因为当时原告并没有跟我说合同条款的规定，后来签合同的时候合同条款我没怎么看，就签字了，我前面租金都给齐了，并于2015年3月18日就交付了原告2万元房屋抵押金，而且我走的时候把钥匙也交了。在2019年年初我就口头和原告的管理员于广惠说我干不下去了，不想租了，她说让我干满四年就可以走了。我于2019年6月28日和她微信说我干不下去了，商铺清空了，并告诉她商铺的钥匙给张东了，她跟我回复:行，OK。”在2019年6月30日她微信语音给我回复说她拿到我商铺的钥匙了。所以我认为我在2019年6月底就已经与原告解除了租赁合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据原告提供的天津市瑞景国际鞋城有限公司收据复印件和银行转账凭据，本院予以确认，并在卷佐证，对当事人有争议的证据本院认定如下：1.原告提供的《瑞景国际鞋城合同书》及《补充协议》，证明双方租赁合同的约定内容及签订时间；被告对其真实性无异议，证明目的不认可，《补充协议》不是被告个人真实意思表示，而且原告也没有给过被告《补充协议》；本院对该证据真实性、合法性、关联性予以确认。2.原告提供《告知函》、EMS快递单、《解除合同告知函》及张贴于案涉商铺的该函件照片，证明原告2019年10月26日向被告邮寄告知函，要求被告在原告告知之日起7日内补缴所欠租金，逾期未缴纳的，视为被告中途退出市场，以及2019年12月31日在被告租赁房屋门前张贴解除合同告知函的事实。被告对该证据不认可，也不知情；本院对该证据真实性予以确认，因邮件被退回不能证明2019年10月底被告收到《解除合同告知函》，可以证明2019年12月31日在案涉商铺门口张贴《解除合同告知函》。3、被告提供的其与原告员工于广惠微信聊天截屏复印件一份（并现场出示手机的原始载体），证明被告已经于2019年6月28日腾空涉案商铺并将钥匙交于原告的员工于广惠，于广惠承认收到涉案商铺的钥匙，代表双方合同已经于2019年6月底解除。原告对其真实性认可，但是证明目的不认可。于广惠确系原告的员工，但是不负责原告公司的租赁事宜，仅仅是负责物业、卫生方面的工作，无权代表原告和被告解除合同，被告并未按照合同10.5、10.7条约定的方式提出解除合同。本院对该证据真实性予以确认，但不能证明被告的证明目的。根据原告的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月18日，原告（甲方）与被告（乙方）达成《瑞景国际鞋城合同书》及《补充协议》，约定被告承租原告的涉案商铺（位于天津市北辰区），建筑面积为138平方米，租赁期限自2015年6月1日起至2026年12月31日止；2010年1月1日至2010年12月31日一层在原价（1.8元／㎡．天）基础上浮10%，二层0.70元／㎡．天。2011年1月1日至2011年12月31日一层在原价（1.8元／㎡．天）基础上浮20%，二层在原价（0.70／㎡．天）基础上浮10%。2012年1月1日至2012年12月31日一层在原价（1.8元／㎡．天）基础上浮30%，二层在原价（0.70／㎡．天）基础上浮20%。2013年1月1日至合同期满的设施租赁费涨幅不超过原价（一层为1.8元／㎡．天，二层为0.7元／㎡．天）的100%，届时将参考市场价格，双方再协商确定；按租赁季度支付，签订合同之日缴纳首个季度租赁设施费，此后支付时间为每租赁季度末月的前20日，交纳下一租赁季度的租赁设施费；承租期内，乙方未按照约定时间支付租金及市场收取的各项费用，每逾期一日，乙方应向甲方支付欠款总额的10%作为赔偿金，逾期超过15天的，甲方可单方解除本协议，由此造成的所有损失由乙方负担。租赁期内，乙方确因难以克服的困难无法经营的，可以书面向甲方提出请求解除本租赁合同，甲方经核实确认并书面同意后，方可解除本租赁合同，否则视为乙方违约，合同解除后甲方有权收回乙方租赁商铺的租赁使用权，甲方向乙方已收取的所有费用不予退还。未经甲方书面同意，乙方不得提前终止合同，如乙方确需提前解除合同，须提前六个月以书面形式通知甲方，乙方履行完毕以下手续且经甲方书面同意后，方可终止合同：ａ）向甲方交回租赁物；ｂ）交清实租期的租赁设施费及其他因本合同所产生的费用；ｃ）应于本合同提前终止前一日或之前，向甲方支付相当于当月租金两倍的款项作为赔偿；乙方违约的，甲方预收的所有租赁、管理等费用不予退还，乙方除需向甲方支付当年租金的两倍作为违约金外，还应赔偿甲方由此造成的一切经济损失等内容。《补充协议》约定：自2015年9月1日-2019年5月31日，甲方每年收取乙方6区7、8号商铺半年租金。如乙方没按照合同期内执行经营而中途退出市场或转租给他人经营的，甲方有权立即收回涉案商铺，商铺的2万元抵押金不予退还；同时，甲方要照收已给乙方优惠的租金和甲方按2015年度市场内租金统一价格计算，将由乙方加倍赔付给甲方租金。另查，案涉商铺的租金按租赁合同中约定的2012年的标准及上浮比例计算的，具体为：（1.8元/平方米＊1.3＋0.7元/平方米＊1.2）/2=1.59元/平方米每天。案涉商铺年租金为：1.59元/平方米每天＊138平方米＊365天=80,088元/年。合同约定后，被告交纳了2万元抵押金。被告按约交纳了自2015年6月1日至2015年12月31日7个月租金23,360元及自2016年1月1日至2018年12月31日租金120,132元及自2019年1月1日至2019年5月31日租金16,686元和2019年6月1日起至2019年6月30日止的租金6,674元。2019年6月28日被告搬离案涉商铺并给“于姨”发微信，内容为：“于姨跟你说一下啊，我那6区八号房子清好了，我老公清完太完（晚）了，估计你下班了就没跟你说，钥匙在张东家了，明天你麻烦拿一下吧，谢谢。”对方当时回复:“行，OK。”2019年6月30日其再次回复：“我今儿把钥匙拿来了，就一把钥匙是吗？”被告庭审中称，我之所以在微信上说6区8号是因为我租完6区7、8号后把两间商铺打通了，只开8号的一个门。7号门平时是锁住的，因为两个屋子是通着的，所以我就返还了8号的一把钥匙。原告认可上述微信与被告对话的“于姨”是原告的职工于广慧，但认为于广慧不负责原告公司的租赁事宜，仅仅是负责物业、卫生方面的工作，无权代表原告和被告解除合同。庭审中，原告称，2019年10月，原告向被告收取2019年下半年租金时，发现被告在未通知原告的情况下，已擅自搬离商铺。原告2019年12月31日在被告租赁房屋门前张贴解除合同告知函，通知被告因被告的违约行为已致使双方的合同目的已无法实现，故双方于2015年3月18日签署的编号为6-7、8的《瑞景国际鞋城合同书》和《补充协议》已于今日解除，由此造成的一切法律责任均由被告负责等内容。本院认为，原、被告达成的《瑞景国际鞋城合同书》和《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方应全面履行协议约定的义务。双方在合同书内约定:租赁期内被告确因难以克服的困难无法经营的，可以书面向原告提出请求解除本租赁合同，原告经核实确认并书面同意后，方可解除本租赁合同，否则视为被告违约；被告确需提前解除合同，须提前六个月以书面形式通知原告。被告并未按约定提前六个月书面向原告提出解除合同请求，而是单方委托他人将案涉房屋钥匙转交原告的职工，并于2019年6月28日前自行撤离现场是造成本案纠纷的根本原因，故被告主张双方合同自2019年6月28日已解除，不符合法律规定和合同约定，本院不予支持。原、被告还在合同书内约定：承租期内，被告未按照约定时间支付租金及市场收取的各项费用，逾期超过15天的，原告可单方解除本协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。依据上述规定，原告在合同期内在被告承租的案涉商铺门上张贴解除合同告知函，告知被告双方合同已于2019年12月31日解除，不违反法律规定与合同约定，故原告请求确认双方合同已于2019年12月31日解除，本院予以支持。关于被告返还已优惠租金160,174元的诉讼请求一节，本院认为，根据《补充协议》中关于“如被告没按照合同期内执行经营而中途退出市场，原告有权立即收回涉案商铺，商铺的2万元抵押金不予退还，同时照收给被告优惠的租金”的约定，被告应当支付原告曾优惠的租金即160174元［计算来源：（1.自2015年6月1日至2015年12月31日）80,088元/年/12个月*7个月-23,360元（已付租金）=23,358元；2.（自2016年1月1日至2018年12月31日）80,088元/年*3年-40,044元*3年=120,132元；3.（自2019年1月1日至2019年5月31日）80,088元/年/12个月*5个月-16,686元=16,684元；上述1项+2项+3项=160,174元］。被告抗辩原告并没有跟被告说合同条款的规定，合同条款被告没怎么看就签字了，其抗辩理由不能成立。关于原告要求被告支付2019年下半年租金计40,044元的诉讼请求一节，本院认为，被告未按时交纳租金，应当向原告交纳所欠交的租金，应自2019年7月1日支付至解除租赁合同日即2019年12月31日，故该租金数额为40,044元［计算来源：80,088元/年/12个月*6个月=40,044元］，原告该主张符合法律规定与合同约定，本院予以支持。关于原告主张被告支付违约金一节，本院认为，虽双方约定每逾期一日，被告应原告支付欠款总额的10%作为赔偿金，但原告自愿降低标准同意按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，要求计算自立案之日起至钱款实际付清时止的逾期付款违约金，不违反法律规定，本院依法照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：一、确认原告天津市瑞景国际鞋城有限公司与被告张红梅2015年3月18日签订的编号为6-7、8的《瑞景国际鞋城合同书》和《补充协议》于2019年12月31日解除；二、被告张红梅于本判决生效后十日内支付原告天津市瑞景国际鞋城有限公司自2015年6月1日至2019年5月31日已优惠的租金160,174元；三、被告张红梅于本判决生效后十日内支付原告天津市瑞景国际鞋城有限公司自2019年7月1日至2019年12月31日所欠租金40,044元；四、被告张红梅于本判决生效后十日内支付原告天津市瑞景国际鞋城有限公司逾期付款违约金以欠款总额200,218元（160,174元+40,044元=200,218元）为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2020年1月13日起计算至欠款实际付清时止］；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,152元，由被告张红梅担负。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  李飞二〇二〇年六月九日书记员  赵晶附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。