河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初1275号原告：闫海兵，男，汉族，1982年7月13日出生，现住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：**阳，河南海搏律师事务所律师。被告：李静，女，汉族，1983年3月17日出生，现住河南省焦作市。原告闫海兵与被告李静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案，2020年5月21日将起诉状副本、开庭传票等送达被告。本院受理后，依法适用简易程序，于2020年6月2日、2020年7月14日公开开庭进行审理。原告闫海兵及其委托诉讼代理人**阳到庭参加诉讼。被告李静经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告闫海兵向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年9月18日签订的房屋租赁合同;2.判令被告退还原告租金3000元、押金3000元;3.判令被告赔偿原告各项损失共计73600元,其中加盟投资损失69800元,装修损失3800元,停业损失(以月平均营业额15572.3元为基数,自2020年1月5日计算至合同解除之日);4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由:2019年9月18日,经焦作市明伦香港城商业有限公司(以下简称香港城公司)同意,原告与被告签订房屋租赁合同,约定被告将其承租自香港城公司的焦作市解放区贸易南街69号门面房转租给原告,租期自2019年10月1日至2020年6月30日。合同签订后,原告依约向被告支付租金并实际占有使用该房屋。2019年9月11日,原告为经营该店面,与上海越近食品销售管理有限公司（以下简称越近公司）签订合同书,并投资69800元加盟“怡佳仁”品牌进行经营。2020年1月5日,由于被告拖欠香港城公司租金,香港城公司在未告知原告的情况下,擅自将原告租赁房屋上锁并扣押原告放置在屋内的全部物品,阻止原告继续经营该店面。原告同被告及香港城公司多次协商处理此事,但均未达成一致意见，为此形成本案诉讼。被告李静未提交答辩意见。原告闫海兵为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1.房屋租赁合同2份，证明经香港城公司同意，被告将位于焦作市解放区贸易南街69号门面房出租给原告使用，租赁期限为2019年10月1日至2020年6月30日，月租金5000元，租金每三个月结算一次，保证金3000元。2.收条2份，微信转账记录1份，证明原告按照合同约定支付2019年10月至12月租金15000元和保证金3000元；2019年12月27日，经原被告协商，被告同意将月租金减为3000元，租金月付，原告付清2020年1月租金。3.营业执照1份、怡佳人合同书1份、补充协议1份、转账记录3份、收据2份，证明原告租赁本案房屋后开办了焦作市解放区怡佳人小食品店，并与越近公司签订合同，投资69800元用于经营。4.焦作市香港城购物广场对外联络函1份、照片1份，证明2020年1月，由于被告未向香港城公司支付租金，导致香港城公司强行关闭原告店铺并阻止原告继续经营的事实。5.品项销售表3份，证明2019年10月至2019年12月，原告月营业额分别为16053元、17251.8元、13412.1元，平均月营业额15572.3元。6.收款收据1份，证明原告安装门头费用3800元。7.收据1份，证明因被告违约造成原告门头字、灯箱损失2500元。8.原告2019年10月至12月销货清单一份、进货清单及转账凭证一组，证明原告自2019年10月至12月累计销售金额47741.34元，累计利润17131.22元，平均月利润为5710.4元。被告李静未对上述证据发表质证意见，亦未提交证据。本院对原被告提交的证据分析认定如下：对原告提交的证据，被告李静未到庭发表质证意见，视为其放弃质证的权利，经本院审核证据原件，对证据的真实性均予以确认。根据原告的起诉以及法庭调查，本院确认案件事实如下：2019年9月18日，被告李静作为甲方（房主）、原告闫海兵作为乙方（承租人），签订房屋租赁合同，约定如下主要内容：甲方将自有的坐落在焦作市解放区贸易南街69号门面房出租给乙方作食品店，租赁期为2019年10月1日至2020年6月30日，共计9个月（合同标注8个月）。月租金为5000元，每三个月结算，一次付清。首次交付租金时，乙方另付保证金3000元，退租时双方无异议，甲方将保证金退还乙方。2020年6月30日合同到期后，不收取任何费用，配合乙方与香港城公司签正式合同，合同以闫海兵为主。合同签订当天，原告向被告缴纳了押金3000元和房屋租金15000元。2019年9月11日，原告与越近公司签订合同书，约定原告投资69800元合作费，使用“怡佳人”商标合作经营，合作期限自2019年9月11日至2020年9月10日。为配合原告办理营业执照，香港城公司与原告签订房屋租赁合同。2019年10月8日，原告依据与香港城公司的租赁合同，办理了名称为“焦作市解放区怡佳人小食品店”的个体工商户营业执照。2019年9月18日，原告在越近公司支付2500元，购置了门头字和灯箱。2019年9月20日，原告出资3800元在焦作市山阳区理想广告部制作了门头并进行安装。2019年10月至12月原告营业总额为47741.34元，利润为17131.22元，月平均利润5710.4元。2019年12月27日，原告通过微信向被告李静缴纳房租3000元。2020年1月10日，因被告李静未向香港城公司按时交纳房租，香港城公司通知原告解除合同，并要求原告搬离。本院认为，原被告之间的纠纷属于房屋租赁合同纠纷。本案原被告之间的转租合同，业经香港城公司同意，双方之间的租赁合同合法有效，各方均应严格按照合同约定履行义务。原告将约定的租金交付给被告，被告即有义务保障原告正常使用租赁房屋。被告在接受原告缴纳的房屋租金后，未正常向作为出租人的香港城公司缴纳租金，致使香港城公司解除了被告与香港城公司之间的租赁合同，从而导致原告无法使用承租房屋，被告存在违约行为足以认定。由于原告租赁房屋的目的是为了从事经营，承租的房屋被要求搬离，原告签订合同的目的无法实现，其要求解除合同的诉讼请求，本院予以确认。根据合同法规定，解除合同的通知到达生效。本案原告的起诉状副本本院于2020年5月21日送达被告，被告并未对原告解除合同提出异议，亦未申请本院确认解除合同的效力，故此本院确认原被告之间的合同于2020年5月21日解除。根据法律规定，合同解除后，没有履行的不再履行，已经履行的根据情况返还或赔偿损失。首先确定被告应当返还的财产范围，即原告的直接损失的确定。原告根据合同约定缴纳的保证金3000元，由于合同已经解除，被告应当返还，对该项诉讼请求，本院予以支持。原告缴纳的房屋租金，首次缴纳的15000元对应的租赁期限已经使用完毕，此后缴纳了租金3000元。原告称其与被告协商2020年后房租为3000元/月，但其并未提供证据证明。在合同约定未变更的情况下，本院认定月租金仍为5000元。原告缴纳的该3000元，对应的租赁期间为19天。原告已经使用了2020年1月份的10天，对未使用的9天，对应的租金为1451.61元，被告应当返还，原告主张超出部分，本院不予支持。接下来看原告的其他损失。原告主张其缴纳的加盟费69800元，该加盟费是原告为取得经营资格而向越近公司支付的费用，在不能使用本案房屋后，原告完全可以通过在其他地方继续经营的方式，让加盟费继续发挥作用，该部分费用是原告的商业成本，不能作为原告的损失。但在该69800元中，有2500元系在越近公司购置的门头字和灯箱，由于附着于房屋，搬迁之后影响其效用，该部分可以认定为原告的损失。原告主张的装修损失3800元，同样附着于房屋，一旦脱离房屋将失去价值，该部分同样可以作为原告的损失。该两部分损失中，被告应当承担的责任，需要合理确定。原被告合同约定的租赁期限为9个月，原告应当预判租赁期满后其有可能不再继续使用，由此造成的装修等损失，则完全由原告自行承担。考虑双方履行合同的期限仅100天，对剩余未使用期间装修部分的损失，本院酌定为装修价值的50%即3150元。最后看原告主张的停业损失。原告主张停业损失自2020年1月5日计算至合同解除之日止，但原告实际上从涉案房屋中停止使用的时间为2020年1月10日。此后，原告在明知房屋无法继续使用的情况下，就应当采取积极措施进一步减损，比如另外寻找房屋继续营业。结合本案情况，原告2019年9月11日与越近公司签订加盟合同，2019年9月18日与被告签订租赁合同，租期开始于2019年10月1日，作为一家小食品店，其易地重新开业的期间，一个月时间足够。本院酌定原告的停业损失期间为1个月，考虑到原告可以采取直接向香港城公司缴纳房租继续使用房屋，但其主动接受香港城公司要求搬出的情况，本院酌定原告的停业损失为2500元，对超出该期间的损失，应当由原告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告闫海兵与被告李静签订的《房屋租赁合同》于2020年5月21日解除；二、被告李静于本判决生效之日起十日内向原告闫海兵返还租金1451.61元、押金3000元；三、被告李静于本判决生效之日起十日内赔偿原告闫海兵装修损失3150元、停业损失2500元；四、驳回原告闫海兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为945元，保全费816元，由原告闫海兵负担1461元，由被告李静负担300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代理人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审判员  苗滋滨二〇二〇年七月十七日书记员  王 梦附：适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。