上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初4441号原告：蔡大者，男，1968年12月2日出生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：瞿琼君，上海市志君律师事务所律师。被告：王昌欣，男，1976年2月16日出生，汉族，住河南省。原告蔡大者与被告王昌欣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日受理后，依法适用简易程序于2020年5月14日和2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告委托代理人瞿琼君、被告王昌欣均到庭参加诉讼。期间，本院于2020年6月1日受理被告提起的反诉，并于2020年7月2日对反诉按撤诉处理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还上海市松江区车墩镇影维路XXX弄XXX号-11房屋(建筑面积40平方米)；2.判令被告支付原告2019年7月10日至2020年1月9日的房屋使用费50,000元及其逾期付款违约金(从2019年6月10日计算至实际付款之日止,按年利率24%计算)；3.判令被告支付原告2020年1月10日至房屋返还之日止的房屋使用费(按300,000元/年标准计算,暂算至2020年3月9日的房屋使用费为50,000元)及其逾期付款违约金(从2019年12月10日计算至实际付款之日止,按年利率24%计算)。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1.判令解除原、被告之间于2018年6月25日签订的《上海市房屋租赁合同》；2.判令被告向原告返还上海市松江区车墩镇影维路XXX弄XXX号-11房屋；3.判令被告支付原告2019年7月10日至2020年1月9日期间拖欠的租金50,000元及其逾期付款利息(从2019年6月10日计算至判决生效之日止,按LPR计算);4.判令被告支付原告2020年1月10日至房屋返还之日止的租金及房屋使用费(按300,000元/年的标准计算)及其逾期支付2020年1月10日至2020年4月10日期间租金75,000元的利息(从2019年12月10日计算至判决生效之日止,按LPR计算);5.判令被告支付原告违约金300,000元。事实和理由：2018年6月25日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定被告向原告承租上述房屋，并对租赁期间、租金的支付及违约责任等均作了约定。合同签订后，原告按约将上述房屋交付被告。按合同约定，被告应于2019年6月10日前向原告支付2019年7月10日至2020年1月9日期间租金150,000元。然，被告至今仍尚欠上述租赁期间内的租金50,000元。此外，被告应于2019年12月10日前支付2020年1月10日至2020年7月9日期间租金150,000元。然，被告分文未付。而且，经原告催告，亦未果。故原告提起诉讼，望判如所请。被告辩称：1.合同签订后，原告未向其开具已付租金发票，导致其无法去“税务部门开票”。2019年1月9日，其办妥工商执照，之后即去办理卫生许可。然，因原告提供的产权证明与实际不符，导致其无法取得卫生许可证。经与原告交涉亦未果。2019年11月11日，“市场监督所”因其未办理卫生许可而责令其停止营业。因此，造成其经营损失450,000元、转让费损失150,000元、加盟费损失180,000元，合计780,000元。2.在原告同意赔偿其如上损失的情形下，其同意解除合同并返还上述房屋，否则其不予同意。3.基于前述原因，导致其无法正常经营，故其不同意支付原告租金及违约金。若其需向原告承担违约责任，则原告主张的违约金过高，其仅愿意支付原告一个月租金25,000元作为违约金。经审理查明,上海车墩资产经营有限公司(以下简称资产公司)与上海大者实业有限公司(以下简称大者公司)签订《集体资产房屋租赁合同》，约定：资产公司将涉案房屋出租给大者公司；租期三年，自2016年7月至2022年6月等。2018年8月，资产公司对包括涉案房屋在内的房屋取得不动产权证。2018年6月25日，经大者公司同意，原告将涉案房屋转租给被告，并签订《上海市房屋租赁合同》，约定：原告将建筑面积为40平方米的涉案房屋转租给被告作商业使用；租赁期间为自2019年1月10日至2022年1月9日；租金为每年300,000元，先付后用，半年一付，在每个租金时段开始前一个月，付清下一租金时段的租金；被告于交付房屋时支付原告租赁保证金30,000元，租赁关系终止时，租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告；任何一方违约，均应向对方支付违约金，违约金按年租金的5倍计算。该合同另对其他相关事宜作了约定。上述合同签订后，原告按约向被告交付涉案房屋，被告向原告支付租赁保证金30,000元及部分租金。现被告尚欠原告2019年7月10日至2020年1月9日租赁期间内的租金50,000元，该租金按约被告应于2019年6月10日前支付给原告。此外，2020年1月10日以后租期内的租金，被告至今分文未付给原告。2019年1月9日，被告以涉案房屋所在地为经营场所取得了由上海市松江区市场监督管理局(以下简称市场监管局)颁发的类型为个体工商户的营业执照，其字号名称为上海市松江区车墩镇榕城餐饮店(以下简称餐饮店)。2019年11月5日，原告委托律师致函被告，要求被告立即支付对应租期为第一年下半年的所欠租金50,000元，并依约支付即将到期的后续租金等。2019年11月7日，被告收到上述律师函。2019年11月11日，市场监管局向餐饮店送达《责令改正通知书》一份。该通知书载明，餐饮店在涉案房屋从事餐饮服务的行为，违反了《食品安全法》第三十五条第一款的规定。依据《行政处罚法》第二十三条的规定，责令立即予以改正，改正内容及要求为：1.立即停止餐饮服务；2.办理食品检验许可证等。现原告以其诉称事由，向本院提起诉讼，被告则提出如上抗辩意见。鉴于被告于诉讼中明确因已经被责令改正，而且办不了卫生许可，导致其“没有办法营业”。因此，本院对被告释明：即便其系守约方，亦负有止损义务。同时，本院征求被告意见是否同意先行将涉案房屋返还原告，其他争议由法院裁决。然，被告坚持若原告不赔偿其损失，则其拒绝向原告返还涉案房屋。此外，本院对合同解除后果一并处理问题，对当事人进行了释明，并要求当事人在本院指定期间提出相关主张。诉讼中，原告明确,其系基于被告未按约向其支付租金，且经其委托律师催告后仍未支付所欠租金，而基于法定解除提出如上请求;其明确向被告提出解除合同的主张是在变更请求的诉状中提出的。2020年4月29日，被告收到了上述变更请求的诉状副本。原告还提供了照片及相邻商户的食品经营许可证，欲证明其于2020年6月7日到现场拍摄到被告在实际经营的事实，以及被告因其自身原因怠于办理许可证的事实。被告认为，上述照片不足以证明其实际经营的事实，此系有人在看店谈转让事宜；上述许可证与本案无关，其不清楚他人是如何办出许可证的。原告另提供了资产公司向其开具的2020年1月至6月的租金发票，欲证明其足额向资产公司给付租金，故其不同意减免被告应付租金。被告对上述发票的真实性，没有异议，但认为该发票与涉案房屋之间缺乏关联，其了解到政府的房屋因疫情可能会减免租金，故其也想少付租金。被告提供截屏打印的微信聊天内容以及《房屋产权证明》，欲证明其于2018年7月起通知原告提供资产公司同意转租的证明、产证及已付租金发票，然原告仅提供资产公司出具的落款为2019年8月27日的《房屋产权证明》，而且该证明载明面积为120平方米，与实际面积不符，导致市场监管局不予办理卫生许可。原告认为，其已履行了向被告提供办证所需相应材料的义务；卫生许可证的办理系被告的义务，被告有关因证明面积与实际面积不符而不能办理卫生许可的陈述，没有证据佐证，若确实因此而不能办理卫生许可证，被告也应及时通知其本人或据此提出解除合同，然被告此前并未提出如上主张；何况，其他实际承租人均依据证明办妥了卫生许可证。其未开具发票是因为被告没有明确发票是开给其个人还是个体工商户。另查明，2018年6月24日，原告同意涉案房屋原实际承租人将涉案房屋再转租给被告，三方为此签订《协议》一份，载明：剩余转租租期为2018年6月24日至2019年1月9日等。以上事实，有《集体资产房屋租赁合同》、不动产权证、《上海市房屋租赁合同》、营业执照、律师函、《责令改正通知书》、《协议》以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告之间就涉案房屋签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守，否则应承担相应的违约责任。本案中，当事人的主要争议在于上述合同应否解除以及若解除，则责任规则于哪方及后果如何处理。对此，本院作如下阐述：一、关于合同应否解除及责任问题合同法的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，按合同约定，被告应于2019年6月10日前向原告支付2019年7月10日至2020年1月9日租期内的租金150,000元。然，被告仅支付其中部分租金，至今仍尚欠原告该租期内的租金50,000元。期间，原告曾委托律师要求被告支付上述所欠租金等。而且，被告未向原告支付之后到期的自2020年1月10日始的全部租金。因此，原告提出解除合同的诉讼请求，符合上述法定的合同解除条件，故本院予以支持。合同法规定，当事人依照法律的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原告系在变更请求的诉状中向被告提出了解除合同的主张，本院于2020年4月29日将该诉状副本送达被告。因此，本院确认原、被告之间的合同于2020年4月29日解除。被告有关因原告未向其开具已付租金发票、因归责于原告原因导致其无法取得相应许可证，故其有权拒付租金的抗辩意见，本院不予采纳。理由是：1.租金发票的开具属于从合同义务，在无明确约定的情形下，被告不得以原告未履行该义务而拒绝履行其向原告给付租金的主合同义务。2.因原、被告之间系房屋租赁关系，在无明确约定的情形下，许可证的办理属于被告义务。现被告称因原告原因导致其无法取得许可，故其应当举证证明其向相关职能部门提出了办证申请、申请被不予准许的决定、不予准许的原因以及该原因归责于原告的证据。然，被告提供的证据并不足以证明如上事实。二、关于合同解除后果的处理合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。基于此，并结合上述合同解除部分的裁判理由，被告应当向原告返还涉案房屋，并向原告支付所欠租金及使用费，同时被告应当向原告支付逾期支付租金的利息。故本院对原告要求被告返还涉案房屋、支付租金及利息、支付使用费的诉讼请求，均予以支持。但，本院对计算利息的利率表述及其截止时间作相应调整。原告主张的违约金，此属合同解除的违约金。同样，基于前述裁判理由，被告应当向原告承担此项违约责任。若合同对此有约定的，则按约定处理；若被告认为该约定不公平不合理的，亦可通过请求法院予以调整的方式解决。本案中，合同仅约定违约方按年租金的5倍向守约方支付违约金，未区分具体违约情形，承担不同违约责任。但是，上述约定可以作为考量被告应当向原告承担违约金的依据之一。此外，合同约定的租期为3年，现因归责于被告的原因导致合同解除，其实际履行期间不足一年半，尚有长达近一年半多的租期未履行。基于此，并结合原告后续再次出租涉案房屋所需合理期间以及由此导致必要支出费用增加等，综合本案案情，本院酌定被告赔偿原告相当于4个月租金的违约金，计100,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、确认原告蔡大者与被告王昌欣之间于2018年6月25日签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年4月29日解除；二、被告王昌欣于本判决生效之日起十日内返还原告蔡大者位于上海市松江区车墩镇影维路XXX弄XXX号-11房屋；三、被告王昌欣于本判决生效之日起十日内支付原告蔡大者租赁期间自2019年7月10日至2020年1月9日止的所欠租金50,000元；四、被告王昌欣于本判决生效之日起十日内支付原告蔡大者上述第三项所欠租金50,000元自2019年6月10日起至2020年4月29日止的利息[2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付]；五、被告王昌欣于本判决生效之日起十日内支付原告蔡大者自2020年1月10日始至涉案房屋实际返还之日止的租金及房屋使用费(按300,000元/年的标准计算)；六、被告王昌欣于本判决生效之日起十日内支付原告蔡大者逾期支付租赁期间自2020年1月10日至2020年4月9日止的租金75,000元自2019年12月10日起至2020年4月29日止的利息[按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付]；七、被告王昌欣于本判决生效之日起十日内支付原告蔡大者违约金100,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,460元，减半收取4,730元，财产保全申请费1,020元，合计诉讼费5,750元，由原告蔡大者负担1,375元(已付)，被告王昌欣负担4,375元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 杨惠星二〇二〇年八月三十一日法官助理 刘金鑫书 记 员 刘金鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。