湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初2243号原告：湖南巨人中小企业信用非融资性担保有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区韭菜园街道五一中路**碧云天商住楼**。法定代表人：张青萍。委托诉讼代理人：鲁礼洗，湖南开阳律师事务所律师。被告：何艳，女，汉族，1978年10月9日出生，住湖南省永州市冷水滩区。第三人：李昌水，男，汉族，1964年9月13日出生，住湖南省怀化市鹤城区。原告湖南巨人中小企业信用非融资性担保有限公司（以下简称巨人公司）与被告何艳、第三人李昌水追偿权纠纷一案，于2020年4月2日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告巨人公司的委托诉讼代理人鲁礼洗，被告何艳及其委托诉讼代理人钟志勇到庭参加了诉讼，第三人李昌水经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告巨人公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除第三人与被告于2017年7月26日签订的《借款及房屋买卖合同》和《抵押合同》；2、判令被告返还原告垫付购房款376808.68元，并赔偿原告利息损失96086.21元（该利息损失按年利率6%的标准，自2015年12月11日起暂计算至2020年3月10日止，此后的利息损失，按此标准计算至实际清偿之日止）；3、判令被告承担原告实现本案债权支付的所有费用。事实与理由：2015年11月16日，被告与湖南长城投资有限公司（以下简称长城投资公司）签订《长沙市商品房买卖合同》，购买长沙市天心区（以下简称2208房），因被告无钱支付该套房屋的购房费用，经与长城投资公司销售人员联系，由原告垫付购房款给被告。原告合计垫付376808.68元，但被告未将垫付款项支付给原告，为此，2017年7月26日，第三人以自己的名义代原告与被告签订《借款及房屋买卖合同》和《抵押合同》，约定原告停止代为支付月供款，被告将长沙市天心区抵押给原告，还就其他事项进行了约定。现因被告未偿还银行贷款，涉案房产被拍卖，《借款及房屋买卖合同》和《抵押合同》已无法履行，故请求解除该合同，因被告购房款实际系原告支付，故被告应予返还，并赔偿原告利息损失。被告何艳辩称，1、其系购买长城投资公司的房屋，购房时，因房屋售价远高于周边同期同类房屋售价，开发商承诺购房人“0首付”购房，故不存在需要原告为其垫付首付款的事实；2、其根本不认识原告及其公司工作人员，也没有要求原告垫付所谓的首付款，原被告未签订垫付协议，原告也未提供垫付款项的转账记录等凭证，双方未就垫付购房款事宜达成合意，原告要求其支付垫付购房款、支付实现本案债权支付的所有费用无依据；3、关于原告要求解除被告与第三人签订的《借款及房屋买卖合同》以及《抵押合同》，首先，两份合同签订的主体系其与第三人，根据合同的相对性，原告不是合同的签订主体，无权要求解除其与第三人之间签订的合同；其次，实际上，该两份合同系其在受到第三人胁迫的情况下与第三人签订的，第三人没有为其垫付任何款项，其与第三人均没有按照该两份合同履行任何义务或行使任何权利，系属于虚假的意思表示，属于无效合同；其2015年即与长城投资公司签订《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋，此后无任何人称为其垫付了购房款，也没有任何主体想起主张债权，直至2017年上半年开始，第三人安排人员不断威胁，到本人工作单位进行骚扰，才迫不得已在第三人提前准备好的两份合同上签字。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人李昌水述称，本人自2002年10年8日至今一直担任湖南巨人中小企业信用非融资性担保有限公司总经理一职，公司于2015年12月10日起，委托本人以现金缴存形式，为公司客户何艳代缴其购买的长沙市房屋交易契税、物业维修基金、银行按揭等款项83143.37元。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、长沙市物业维修资金交存证明，证明2015年12月10日，原告以交存人何艳的名义为2208房向长沙市物业维修资金管理中心交存物业维修资金183117.06元；2、税收缴款书，证明2015年12月10日，原告以纳税人何艳的名义为2208房向长沙市地方税务局直属局缴纳物业维修资金18307.68元；3、销售不动产统一发票，证明2016年4月27日向长城投资公司交纳购房款265384元；4、中国建设银行个人贷款对账单、个人贷款还款凭证，证明截止至2017年7月25日，原告代为支付被告银行按揭月供贷款74800元；5、房屋产权证，证明被告购买长沙市天心区，建筑面积141.92平方米，证号为长房权证天心字第**；6、销售不动产统一发票，证明被告向中国建设银行湖南省分行贷款64万元，用于购买长沙市天心区；7、借款及房屋买卖合同、抵押合同，证明原告垫付上述购房款后，被告未将该垫付款项支付给原告，为此，2017年7月26日，第三人以自已的名义代原告与被告签订《借款及房屋买卖合同》及《抵押合同》，约定的主要内容：自2017年7月25日起，被告的银行按揭月供贷款由被告自己支付，原告停止代付，被告名下的长沙市天心区抵押给原告；8、长沙市芙蓉区人民法院民事裁定书，证明被告房屋拍卖款被冻结47万元；9、李昌水银行取款凭条，证明李昌水从其银行卡上取款为何艳偿还银行按揭贷款；10、房屋买卖合同，证明何艳以915384元购买长沙市天心区；11、何艳出具的欠条，证明何艳欠原告为其支付的购房款265384元；12、巨人公司银行存款交易明细对账单及长城投资公司的说明，证明2017年7月3日原告向湖南长城投资有限公司转账80万元，其中265384元用于为被告交纳购房首付款。被告质证认为，对证据1、2、3的真实性和合法性无异议，对关联性有异议，没有一处显示系原告代被告付款；对证据4，对没有加盖公章账单的真实性存疑，对个人贷款还款凭证中两张原件的真实性无异议，对复印件的真实性不予认可；对证据5、6、8无异议；对证据7的三性均有异议，合同系第三人与被告签订，与原告无关，借款与抵押合同内容不真实，且系被第三人胁迫所签，合同无效；对证据9的真实性和关联性有异议；对证据10的三性均有异议，买受人签字处“何艳”不是被告所签；对证据11何艳签字的真实性无异议，对内容的真实性有异议，系第三人胁迫被告出具；对证据12的关联性和证明目的有异议。本院认证认为，对证据1、2、3的真实性和关联性予以认可；对证据5、6、8的真实性予以认可；对证据4中的对账单不予认可，对个人贷款还款凭证的真实性和关联性予以认可；对证据7、11，被告没有证据证明系第三人胁迫所签，本院对其真实性予以认可，第三人的行为通过了原告授权，应视为原告的行为，本院对其关联性予以认可；对证据9的关联性不予认可；对证据10，何艳的签名虽系代签，但被告对合同的内容并未否认或提出异议，本院对合同内容的真实性予以认可；对证据12的真实性、关联性予以认可。被告为反驳原告主张向本院提交了以下证据：1、手机短信截图、微信截图、照片，拟证明原告多次派人威胁被告，被告担心受到骚扰，及担心所在单位遭受不利影响，被迫与第三人签订《借款及房屋买卖合同》及《抵押合同》的事实；2、网页截图，拟证明原告与中国建设银行湖南省分行存在业务合作关系的事实；3、何艳中国建设银行个人活期账户交易明细，拟证明自2016年2月至5月，何艳自己偿还了部分银行按揭月供贷款。原告质证认为，对证据1、2的三性均有异议；对证据3无异议。本院认证认为，对证据1、2的真实性予以认可，对证明目的不予认可；对证据3予以认可。本院依法调取了（2017）湘0102民初10267号民事判决书及（2019）湘0102执3988号执行案件相关材料。根据原、被告举证及庭审陈述，本院确定以下事实：一、2015年11月16日，原告通过中介向长城投资公司购买长沙市天心区，建筑面积141.92平方米，单价为每平方米6450元，总价915384元。该房产于2015年11月16日办理产权登记，证号为长房房权证天心字第**；/div>二、2015年12月30日，何艳与中国建设银行湖南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：何艳向中国建设银行湖南省分行借款64万元，用于购置房屋；借款期限20年（2015年12月30日至2035年12月30日止）；等额本息还款；何艳以其长沙市天心区房屋作抵押担保。该款审批后，中国建设银行湖南省分行将64万元贷款支付至长城投资公司，长城投资公司于2016年3月31日出具了付款方为何艳，购房款金额为64万元的销售不动产统一发票，2016年4月27日，长城投资公司向原告出具了付款方为何艳，购房款金额为265384元的销售不动产统一发票，但该款原告至2017年7月3日才向长城投资公司支付，至此，加上何艳原向长城投资公司交纳的1万元定金，2208号商品房购房款915384元已全部交清；三、第三人李昌水系原告公司总经理，受原告公司委托，于2015年12月10日，以交存人何艳的名义为2208房向长沙市物业维修资金管理中心交存物业维修资金18317.06元，以纳税人何艳的名义为2208房向长沙市地方税务局直属局缴纳契税18307.68元，共计36624.74元。后李昌水又受原告公司委托，于2016年10月28日为何艳向中国建设银行湖南省分行还款17018.76元，于2016年11月30日为何艳向银行还款4213.98元，于2016年12月30日为何艳向银行还款4162.16元，2017年4月1日为何艳向银行还款12658.79元，共计38053.69元；四、2017年4月28日，何艳出具欠条，内容：本人今欠到长城雅苑一期房号2208（房主何艳，身份证号4329231976********）首付款265384元，还款时间分5年60个月还清（2017年4月28日至2022年4月27日），月还款金额4300元，每月月底为还款日，从2017年8月28日开始还款，如逾期不还，按万分之五计算罚息。何艳还承诺从5月份开始银行按揭款自已还，欠担保公司的钱5月份还1万元；五、2017年7月26日，何艳（甲方卖方）与李昌水（乙方买方）签订《借款及房屋买卖合同》，约定：1、甲方自愿将座落于天心区住房，权证号码715342101，产权面积面积141.92平方米，作价109万元出售给乙方；2、因政策原因，上述房屋暂无法办理过户手续，为便于乙方收回垫款，乙方可以自己或甲方名义对外出售上述房屋；3、甲方欠乙方垫付的首付款265000元，欠乙方累计垫付银行按揭款38000元，共计303000元；4、截至2017年7月2日止，银行按揭贷款余额620000元，从2017年7月25日起，由乙方负责还月供至贷款还清为止；5、乙方以自己或甲方名义对外出售上述房屋，该房产过户时，乙方一次性向甲方支付850000元；6、甲方向乙方保证：该房产在过户前，即在2017年12月28日前无任何纠纷、不被查封、不被冻结，否则甲方承担赔偿责任，造成乙方经济损失的，向乙方赔偿120万元。与此同时，双方还签订了天心区住房《抵押合同》；六、因何艳未从2017年5月开始偿还银行按揭款贷，中国建设银行湖南省分行对何艳提起诉讼，本院于2017年12月7日作出（2017）湘0102民初10267号民事判决，判决解除中国建设银行湖南省分行与何艳签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，由何艳偿还贷款本金614011.58元及至2017年10月10日的利息9987.56元及罚息199.35元，2017年10月10日之后的利息按借款合同的约定计算至实际清偿之日止，由何艳支付律师费31210元，中国建设银行湖南省分行有权行使抵押权，依法处置何艳名下的长沙市天心区房产优先受偿。因何艳未履行上述判决，中国建设银行湖南省分行向本院申请执行，何艳名下的长沙市天心区房被作价1303600元拍卖，该款项除支付案件款项788018.63元、拍卖服务费5000元、执行立案费10280元外，剩余500301.37元，已支付何艳30301.37元，本院根据原告申请，已对剩余的47万元予以冻结。本院认为，本案争议的焦点为：一、第三人与被告签订的《借款及房屋买卖合同》、《抵押合同》的效力；二、原告是否为被告购房垫付了费用；三、被告应否向原告返还垫付的费用并支付利息。关于争议焦点一，原告主张两份合同所涉房屋已被法院处置，合同无法履行，应予解除；被告主张两份合同系第三人与被告签订，原告不是合同主体，无权向被告主张权利，且该两份合同系第三人事先拟定，协迫被告签订，内容不真实，第三人与被告未按照合同行使权利和履行义务，属于虚假的意思表示，属于无效合同。本院认为，第三人时任原告公司总理，经原告授权办理为原告购房的相关事宜，其为原告垫付款项及与被告签订《借款及房屋买卖合同》、《抵押合同》，均可认定为原告公司的行为，原告有向被告主张权利的主体资格。两份合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告抗辩系第三人协迫签订，无相关证据证实，本院不予认定。现因两份合同所涉长沙市天心区房已被法院拍卖，合同目的无法实现，原告请求解除第三人与被告签订的《借款及房屋买卖合同》、《抵押合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项的规定，本院予以支持。关于争议焦点二，原告主张共为被告购房支付了376808.68元，具体明细为：1、2015年12月10日，原告以交存人何艳的名义为2208房向长沙市物业维修资金管理中心交存物业维修资金18317.06元，以纳税人何艳的名义为2208房向长沙市地方税务局直属局缴纳契税18307.68元，两项合计为36624.74元；2、2016年4月27日向长城投资公司为何艳交纳购房款265384元；3、截止至2017年7月25日，原告代为支付被告银行按揭月供贷款74800元；被告主张原告未能提交充分的证据证明为其垫付了购房款项；本院认为，被告在庭审中认可以915384元购买长沙市天心区事实，但根据被告所举证据仅能证明银行的按揭贷款64万元及所交定金1万元用于支付了购房款，且从2016年1月至2017年5月的银行月供贷款被告仅偿还了2016年2月至5月的部分贷款，相反，原告所举证据能够证明其为被告购房共垫资340062.43元。具体分析认定如下：对于维修资金和契税，有原告持有的原始票据证实，本院予以认定；对于购房款，有原告持有的原始票据、何艳出具的欠条、原告公司银行存款交易明细对账单及长城投资公司的说明予以证实，本院予以认定；对于垫交的银行按揭月供款，其中2016年10月28日的还款17018.76元，2016年11月30日的还款4213.98元，2016年12月30日的还款4162.16元，2017年4月1日的还款12658.79元，共计38053.69元，有原告持有的还款凭证与第三人李昌水与被告何艳签订的《借款及房屋买卖合同》等证实，本院予以认定，对原告主张2017年5月31日还款8464.94元，因未提供银行还款凭证佐证，本院不予认定。关于争议焦点三，1、对于垫付费用被告应否返还的问题，本院认为，第一，原告为被告垫付的款项，系被告购房应当支付的必要费用，被告因原告垫付而获得利益，原告因垫付而遭受损失，被告取得该部分利益没有法律依据，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，原告有权主张被告返还；第二，被告虽称未委托原告与第三人为其垫付购房款项，但被告在其出具的欠条及与第三人李昌水签订的《借款及房屋买卖合同》中对垫付款项予以认可，应视为对委托原告或第三人为其垫付购房款项的追认，原告有权请求被告返还。综上，本院对原告要求被告返还垫付款项的请求予以支持。2、关于被告应否支付利息的问题，本院认为，根据被告出具的欠条，原告可按日万分之五主张利息，现原告主张按年利6％支付利息，系原告对其实体权利的处分，本院予以许可，至于计算利息的起始时间，结合被告于2015年11月以915384元成交价购买房屋，自己仅支付购房款1万元及2016年2月至5月的部分银行按揭贷款，购房首付款及2016年1月至2017年5月的银行按揭贷款（2016年2月至5月除外）均由原告垫付，至2019年11月该房被法院处置时已升值至1303600元的实际情况，按照公平原则，以从原告实际垫付资金之日开始计算利息为宜。对于购房款265384元支付的时间，根据原告公司银行存款交易明细对账单及长城投资公司的说明，原告垫付资金的时间应以向长城投资公司实际转账的2017年5月3日为准，而不应以长城投资公司开票的时间2016年4月27日为准，从2017年5月3日计算至2020年7月23日止，利息为50953.73元（计算式：265384元×6％×3.2年）；维修资金与契税36624.74元，从2015年12月10日起计算至2020年7月23日，利息为10108.43元（计算式：36624.74元×6％×4.6年）；银行按揭贷款38053.69元，从2017年4月1日起计算至2020年7月23日，利息为7534.63元（计算式：38053.69元×6％×3.3年）。以上三项利息为68596.79元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：一、解除第三人李昌水与被告何艳签签订的《借款及房屋买卖合同》、《抵押合同》；二、限被告何艳于本判决生效后十日内支付原告湖南巨人中小企业信用融资性担保有限公司垫资款340062.43元及利息68596.79元，共计408659.22元，自2020年7月24日起至实际清偿之日止以340062.43元为基数按年利率6%的标准计算利息；三、驳回原告湖南巨人中小企业信用非融资性担保有限公司的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8393元，减半收取4196元，由被告何艳负担3500元，由原告湖南巨人中小企业信用非融资性担保有限公司负担696元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  龚俊林二〇二〇年七月二十九日法官助理杨青叶书记员刘晓芳附本判决依据的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。