湖北省鹤峰县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2828民初230号原告：咸丰县博雅置业有限公司，住所地：咸丰县高乐山镇宝丰商城，统一社会信用代码91422826550693171C。法定代表人：黎海平，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：田正华、孟鑫（实习），湖北立鹤律师事务所律师。被告：陈力，男，生于1981年9月19日，土家族，本科文化，无业，现住湖北省恩施市，被告：谭晓，女，生于1981年11月29日，土家族，硕士，医生，现住湖北省恩施市，系被告陈力之妻。二被告委托诉讼代理人（特别授权）：何**、李锐平（实习），湖北夷水律师事务所律师。原告咸丰县博雅置业有限公司（以下简称博雅公司）诉被告陈力、谭晓买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后。2020年8月17日依法组成由审判员曾涛担任审判长，人民陪审员田辉国、王艳参加的合议庭公开开庭进行了审理。原告博雅公司的委托诉讼代理人田正华、孟鑫，被告陈力及其委托诉讼代理人何**、李锐平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告于2015年7月16日签订的ESZ201508520号、ESZ201508522号、ESZ201508526号、ESZ201508529号商品房买卖合同；2、判决被告陈力、谭晓支付违约金58835.85元（ESZ201508520号12773.67元、ESZ201508522号5468.33元、ESZ201508526号14532.39元、ESZ201508529号16061.46元）；2、陈力、谭晓承担本案诉讼费。事实与理由：原告博雅公司在鹤峰县开发了容阳半岛-林业小区项目。被告于2015年7月16日向原告博雅公司购买了林业小区内A栋商业幢1单元2层0208、0214、0223、0224号四套商品用房，购房款共计1961204元，并签订了《商品房买卖合同》，在合同中约定购房款支付方式为2015年7月16日付总房款的50%作为首付款，下余款项用银行按揭方式支付，合同签订后，被告没有按约定向原告支付首付款，也没有办理银行按揭，至今也没有向原告交付一分钱。根据《商品房买卖合同》第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。原被告签订房屋买卖合同后已达四年之久，被告既不履行交款义务，也不解除合同，导致原告公司无法出售房产，给原告方造成巨大损失。为了维护公司的合法权益，故诉至法院，请求法院支持其诉请。被告陈力、谭晓辩称，1、本案涉案房屋已由原告及其股东、实际控制人以房抵债给被告支付，原告的股东、法定代表人及实际控制人均有真实意思认可；2、原被告双方自愿订立商品房买卖合同，约定将案涉房屋登记在债权人陈远绍儿子、儿媳名下，实际上是一种非典型担保方式，该合同依法有效；3、被告对原告的股东、实际控制人谢亚平享有合法到期债权，原告及其股东、实际控制人与被告已通过以房抵债协议及其他书面约定认可了被告的合法债权，以此形式将案涉房屋备案在被告的名下，原告对此没有撤销的权利。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定本案事实如下：博雅公司系鹤峰县容阳半岛-林业小区项目的房地产开发商。陈力、谭晓系陈远绍儿子、儿媳。因博雅公司原股东谢亚平下欠陈远绍借款本息8000000元，2015年7月10日，博雅公司、谢亚平、陈远绍签订《房屋折价抵债协议书》，协议书约定：谢亚平用分割所得的咸丰县博雅置业有限公司在鹤峰县容阳半岛-林业小区开发的房地产抵偿陈远绍的债权，博雅公司同意谢亚平、陈远绍双方房屋折价抵债行为。但在该协议中并不包括Ａ幢一单元二层A02-08号、A02-24号、A02-23号、A02-14号商品房。2015年7月16日，原告博雅公司与被告陈力、谭晓签订了ESZ201508520号、ESZ201508522号、ESZ201508526号、ESZ201508529号商品房买卖合同。合同主要内容为被告陈力、谭晓分别购买原告博雅公司建设的容阳半岛××林业小区××单元××号、××号、××号、××号商品房；该商品房的用途为商业用房；在ESZ201508520号合同中的第六条关于付款方式及期限中约定为“买受人于2015年7月16日首付款215798元，剩余尾款210000元，采用银行按揭方式支付”；在ESZ201508522号合同中的第六条关于付款方式及期限中约定为“买受人于2015年7月16日首付款265611元，剩余尾款250000元，采用银行按揭方式支付”；在ESZ201508526号合同中的第六条关于付款方式及期限中约定为“买受人于2015年7月16日首付款244413元，剩余尾款240000元，采用银行按揭方式支付”；在ESZ201508529号合同中的第六条关于付款方式及期限中约定为“买受人于2015年7月16日首付款275832元，剩余尾款270000元，采用银行按揭方式支付”。双方在合同第七条买受人逾期付款的违约责任中约定“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。”；双方在商品房买卖合同中还对交付期限、逾期交房、产权登记、交接等相关事宜作了详细约定。此合同一式六份，经双方签订之日起生效，博雅公司在出卖人栏签章，陈力、谭晓在买受人栏签字捺印。原告博雅公司与被告陈力、谭晓另行签订补充协议，在协议中对代收代缴费用、物业管理、银行按揭等事项进行了约定，并在补充协议中的第四条约定：“买受人未按合同约定缴清房款或按揭尚未完成审批的，出卖人有权不予交付所购房屋”。博雅公司按合同约定将四套商品房备案在陈力、谭晓名下。博雅公司与陈力、谭晓签订四份商品房买卖合同后，博雅公司原股东谢亚平从博雅公司取钱缴纳了1001204元的首付房款，下余房款陈力、谭晓并没有按合同约定缴纳。另查明，2020年6月29日，黎海平、万如光、莫明亮、谭刚、覃祥月、杜长军与咸丰县博雅置业有限公司、谢亚平、谢锋、莫淋森、莫学龙确认合同无效纠纷一案，本院以（2020）鄂2828民初138号民事判决书，判决确认谢亚平、莫淋森于2015年6月25日订立的《资产分割协议》无效。本院认为，原告博雅公司与被告陈力、谭晓签订的四份商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，商品房买卖合同及补充协议依法成立并生效，双方应当按约定履行各自的的义务。原、被告在《商品房买卖合同》及补充协议中对买受人逾期付款的违约责任进行了约定，双方理应按合同及协议的约定履行，被告陈力、谭晓未按照约定履行，应承担违约责任。原告请求与被告陈力、谭晓解除《商品房买卖合同》的诉求，符合相关法律的规定，本院予以支持。原告请求被告陈力、谭晓支付违约金58835.85元，没有违反法律法规及合同的约定，本院予以支持。被告辩称涉案商品房买卖合同是原告博雅公司以房抵债的形式所签订的，博雅公司也认可其以房抵债的行为，故博雅公司无权解除其合同的权利。在本案中，博雅公司原股东谢亚平与陈力、谭晓之父陈远绍签订了《房屋折价抵债协议书》，协商以房屋抵偿债务，但在该协议并不包括陈力、谭晓所购买的四套商品房，被告辩称涉案商品房是以房抵债之说不成立，被告也未向法庭提交其他证据予以证实，故被告的辩解无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告咸丰县博雅置业有限公司与被告陈力、谭晓签订的ESZ201508520号、ESZ201508522号、ESZ201508526号、ESZ201508529号商品房买卖合同。二、被告陈力、谭晓在判决生效后十日内支付原告咸丰县博雅置业有限公司违约金58835.85元。如果未按本判决指定的期限履行金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费635元，原告咸丰县博雅置业有限公司已预交，由被告陈力、谭晓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曾 涛人民陪审员  田辉国人民陪审员  王 艳二〇二〇年九月十五日书 记 员  张贤岚附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。