苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初41号原告：陈国华，男，1979年2月10日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告：丁益萍，女，1979年2月14日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被告：沈婉真，女，1993年1月30日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：赵勇，江苏仁海方舟律师事务所律师。原告陈国华、丁益萍与被告沈婉真房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告陈国华、丁益萍和被告沈婉真的委托诉讼代理人赵勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈国华、丁益萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还定金9万元，并支付违约金48万元；2.本案诉讼费用由被告承担。审理中，两原告变更诉讼请求为：1.判令解除两原告与被告于2019年10月30日签订的《房屋买卖（居间）合同》；2.判令被告返还定金7万元，并支付违约金48万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告欲购买被告位于xx房屋，被告委托其母亲张亚平于2019年10月30日与两原告签订《房屋买卖（居间）合同》，原告于同日向张亚平支付定金11万元。后被告的房屋被法院查封，导致合同无法继续履行，被告构成根本违约。两原告多次要求被告返还购房定金，并赔偿损失，被告于同年12月1日返还购房定金2万元、于2020年又返还了2万，之后未再支付。为维护自身合法权益，两原告诉至法院，望判如所请。被告沈婉真辩称，被告愿意继续履行合同，导致房屋买卖合同不能交易的原因是案外人张永良、华铭芝、金燕慧申请财产保全导致的，不是被告的过错，所以被告不应当为他人的过错承担法律责任；如果法院判决解除合同，对返还定金没有异议；对违约金不予认可，即便法院判决要承担违约金，因原告主张的违约金过高，应当根据原告的实际损失进行酌情裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。两原告向本院提交了《房屋买卖（居间）合同》、委托书复印件、中国建设银行个人活期账户交易明细、智慧柜员机业务回执、收据、存量房出售信息挂牌登记表复印件、买卖合同补充协议复印件、不动产登记簿查询复印件、不动产权证复印件等证据，被告对两原告提交证据的真实性均予以认可，但认为买卖合同补充协议不能证明被告违约。被告向本院提交了借条复印件、民事裁定书复印件等证据，两原告对被告提交证据的真实性不持异议，但认为和本案无关。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据认定事实如下：苏州市姑苏区xx房屋（建筑面积56.82平方米）属于沈婉真单独所有。2019年10月28日，经不动产登记中心查询，该房屋他项权利信息载明仅有中国工商银行股份有限公司苏州工业园区支行的一般抵押，债权数额为102.5万元。2019年10月30日，沈婉真（出售方、甲方）委托其母亲张亚平与陈国华、丁益萍（买受方、乙方）及姑苏区诺珺房屋信息咨询服务部（居间方、丙方，以下简称诺珺房产），签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定甲方将上述房屋出售给乙方，房屋成交价为240万元；合同第四条为付款约定，乙方于2019年10月30日交付定金11万元，乙方现金支付不贷款，双方约定于2019年11月20日之前办理资金托管手续，资金托管当日乙方与甲方一起到银行还甲方的按揭贷款，由乙方直接转入甲方账户99万元还贷款，资金托管110万元，差额款还剩20万，在过户当日付清，差额款中留5万元作为尾款在交房当日一次性付清（即领房产证当日交房时返租另签）；第六条为违约责任，第1款约定甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性、有效性负全责，甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；第5款约定甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；第八条为其他事宜，第4款约定，甲方承诺签订此协议时只有工商银行按揭贷款无其他债务。合同签订当日，陈国华向张亚平转账支付定金11万元，张亚平向陈国华出具收据予以确认。2019年11月14日，案外人张永良、华铭芝以张亚平、沈婉真为被申请人，向本院提出财产保全申请，本院依法作出（2019）苏0508民初9382号民事裁定书，裁定冻结被申请人张亚平、沈婉真名下银行存款50万元或查封相应价值的财产。本院根据该裁定查封了沈婉真名下的苏州市姑苏区不动产。2019年11月19日，陈国华、丁益萍得知了所购房屋被查封的情况，遂与沈婉真的委托人张亚平进行了协商。当日，沈婉真（甲方）委托张亚平与陈国华、丁益萍（乙方）、诺珺房产（中介方）签订案涉房屋的买卖合同补充协议，内容为：（1）在2019年11月21日前甲方须确认买卖合同是否能够继续进行，若不能继续进行则在2019年11月28日前归还乙方所付定金11万元；（2）乙方有权追究损失，甲方同意；（3）乙方代甲方还贷的事情再协商。之后，房屋持续处于查封状态，双方之间的买卖合同未能继续履行。2019年12月1日，沈婉真向陈国华、丁益萍返还定金2万元；本案审理过程中，沈婉真再次返还定金2万元。庭审中，陈国华、丁益萍陈述，买房系用于小孩上学，买卖合同不能履行导致资金搁置损失及房屋增值损失。诉前双方进行过沟通，我方表示如房屋解封可以继续履行合同，现房屋至今未解封，购买该房屋风险太大，我方要求解除合同，不再继续履行。沈婉真陈述，案外人张永良、华铭芝与张亚平的借贷发生在2019年1月3日，沈婉真于2019年10月23日补充承诺同意出售其个人房产用于归还借款，基于此，沈婉真才将房屋进行买卖交易。房屋现在仍处于查封状态，不是沈婉真的过错，张亚平已积极联系相关案外人解决交易过程中的困难，故对于违约金不予认可。本院认为，案涉房屋所有权人沈婉真授权代理人张亚平与陈国华、丁益萍签订的《房屋买卖（居间）合同》，系双方当事人买卖涉案房屋的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人应依约履行。在合同履行过程中，标的房屋因沈婉真的其他涉诉案件被查封，且在补充协议约定的履行期限内仍未解封，以致合同不能继续履行，陈国华、丁益萍购买房屋的合同目的不能实现，有权依法行使合同解除权。关于陈国华、丁益萍要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持，其在2020年4月23日庭审中明确向沈婉真提出解除合同的主张，本院确定双方之间《房屋买卖（居间）合同》于2020年4月23日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。陈国华、丁益萍要求被告返还剩余定金7万元，符合法律规定，本院予以支持。上述合同的解除，不影响合同中关于违约责任的约定。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，在合同履行过程中系因沈婉真原因导致案涉房屋被法院查封，交易无法继续进行，故应当由其承担违约责任。陈国华、丁益萍依据合同约定，要求沈婉真支付该房屋成交价240万元的20%即48万元作为违约金，符合双方约定，也不违反法律强制性规定，本院予以支持。沈婉真虽辩称双方约定违约金过高，但未举证证明，本院结合考虑涉案房屋买卖合同的履行程度、当事人的履约过错，并参考两原告的实际损失等综合因素，对其观点不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告陈国华、丁益萍与被告沈婉真于2019年10月30日签订的《房屋买卖（居间）合同》于2020年4月23日解除；二、被告沈婉真于本判决生效之日起10日内向原告陈国华、丁益萍返还剩余购房定金7万元。三、被告沈婉真于本判决生效之日起10日内向原告陈国华、丁益萍支付违约金48万元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26000元，减半收取13000元，财产保全申请费3270元，合计16270元，由被告沈婉真负担，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 员 潘宇容二〇二〇年四月二十九日法官助理 刘 欢书 记 员 邓 琴