河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0305民初4893号原告：洛阳尚锦置业有限公司。住所地：洛阳市涧西区丽春东路23号（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍，执行董事。委托代理人：畅陶杰、罗晓玉（实习），河南焦点律师事务所律师。被告：沈盼盼，女，1987年1月1日出生，住洛阳市西工区。第三人：中国工商银行股份有限公司洛阳涧西支行。住所地：洛阳市涧西区天津路12号。负责人：宋宏伟，行长。委托代理人：张金勇，系该行客户经理。原告洛阳尚锦置业有限公司（以下简称洛阳尚锦公司）与被告沈盼盼、第三人中国工商银行股份有限公司洛阳涧西支行（以下简称工行洛阳涧西支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告洛阳尚锦公司的委托代理人畅陶杰、被告沈盼盼、第三人工行洛阳涧西支行委托代理人张金勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洛阳尚锦公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2016年3月8日签订的《商品房预售合同》（合同编号YS0338906），包括合同附件及补充协议；2、依法判令被告腾空、搬离涉案房屋并向原告返还洛阳市涧西区珠江路洛阳升龙城B区第5幢2单元2-3402号房屋（房屋代码934583）；3、依法判令被告配合原告办理以上《商品房预售合同》（含合同附件及补充协议）备案登记注销及涉案房屋预告登记注销等相关手续；4、依法判令被告与第三人配合原告办理涉案房屋抵押权预告登记注销等相关手续；5、判令被告向原告支付原告代其向第三人偿还的款项28862.88元（暂计至2020年3月23日，之后以银行出具的扣划清单为准）；6、判令被告向原告支付代其偿还款项的违约金5392元（截止至2020年4月9日，之后以原告代其向第三人偿还的款项为本金，按月息两分，从2020年4月10日起计算至被告将原告代其偿还的款项全部还清之日止）；7、判令被告向原告支付解除《商品房预售合同》违约金99848元；8、判令被告支付本案保函费1500元、律师费3000元及诉讼费、保全费。事实与理由：原、被告于2016年3月8日签订编号为YS0338906《商品房预售合同》，包括合同附件及补充协议，合同约定被告购买原告开发的洛阳市××路××区××单元××号房屋，合同总价款为499240元。付款方式为商业按揭贷款，其中首付款为199240元。原、被告及第三人于2016年3月18日签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定，被告向第三人贷款30万元，原告为该贷款承担阶段性担保责任，被告用位于洛阳市××路××区××单元××号房屋为第三人设立抵押权预告登记。合同履行过程中，被告未能按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定向第三人履行还款义务，致使第三人以从原告保证金账户扣划的方式要求原告承担保证责任，截止至2019年5月，第三人已从原告保证金账户扣划35991.8元。《商品房预售合同》附件四补充协议第七条第4项规定：“如××未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代××向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则××应在出卖人向其发出缴款通知书后3日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日百分之一的标准向出卖人支付违约金，同时，还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用”；第七条第5项规定：“如因××未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担担保责任的，或因××连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代××向贷款银行偿还相关贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除本《商品房买卖合同》（包括合同附件、本补充协议），自通知到达××时合同解除，××应配合出卖人办理合同解除和退房相关手续，且××须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之二十的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可从××已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用”。综上，由于被告不按时向第三人履行还款义务，导致原告多次承担担保责任，其行为已构成违约。原告根据有关法律和合同相关约定，提起诉讼，请人民法院支持原告的诉求。被告沈盼盼当庭辩称，涉案房屋系我离婚前购买，我与前夫离婚时签订的离婚协议约定，由男方来还月供。离婚后，我与前夫没有联系过，我不知道前夫一直没有还月供，年前接到法院传票，我才知道前夫没有还月供。之后与前夫联系，才知道欠了一年月供，所欠月供及利息加起来有4万多，我本想着借款把月供还上，但我没有工作，一直带着孩子，经济上很困难，我实在没有经济能力，但我也不同意解除合同。第三人工行洛阳涧西支行当庭辩称，在结清贷款的前提下，愿意配合原告办理抵押权预告登记注销等相关手续。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2016年3月8日，原告洛阳尚锦公司（出卖人）与被告沈盼盼（××）签订编号为YS0338906《商品房预售合同》一份，约定：被告沈盼盼向原告洛阳尚锦公司购买位于涧××路××区××单元××号房屋，房屋代码934583，价款为499240元（首付199240元，贷款300000元）。附件四补充协议第七条第4款约定：如××未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代××向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则××应在出卖人向其发出缴款通知书后3日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日百分之一的标准向出卖人支付违约金，同时，还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用；第七条第5款约定：如因××未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担担保责任的，或者如因××连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代××向贷款银行偿还相关贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除本《商品房买卖合同》（包括合同附件、本补充协议），自通知到达××时合同解除，××应配合出卖人办理合同解除和退房相关手续，且××须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之二十的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可从××已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用。第八条约定：合同签订后，如因××原因导致《商品房预售合同》解除的，××应支付总房款百分之二十的违约金给出卖人，且由此产生的一切费用（包含但不限于出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用及政府有关部门所收取的税、费等相关费用）由××承担，出卖人可以从××已付的购房款中扣减后，将余款退给××。2016年3月18日，被告沈盼盼（借款人、抵押人）、原告洛阳尚锦公司（保证人）、第三人工行洛阳涧西支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定：贷款金额300000元；贷款用于购买坐落于涧××路××区××号，建筑面积89.15平方米的房屋；本笔贷款的担保方式为抵押+保证；借款人授权贷款人将贷款一次性划入户名：洛阳尚锦置业有限公司，账号：17×××86的账户；保证人承担阶段性连带责任保证；违约及违约责任：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人可以解除本合同；抵押房产地址：涧××路××区××号；扣收：保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人同意贷款人可从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止；贷款人宣布贷款提前到期的，担保人同意仍继续按照约定履行担保责任。因被告沈盼盼未按贷款合同约定向第三人工行洛阳涧西支行偿还贷款，原告洛阳尚锦公司2017年9月30日被第三人工行洛阳涧西支行扣划保证金3731.22元；2018年2月28日被扣划3184.17元；2018年3月23日被扣划1980.17元；2018年4月27日被扣划1978.41元；2018年5月25日被扣划1974.31元；2018年6月30日被扣划2.81元；2018年9月26日被扣划1.93元；2018年10月30日被扣划5.26元；2019年1月30日被扣划1931.95元；2019年2月27日被扣划1944.36元；2019年3月28日被扣划1941.28元；2019年4月26日被扣划1937.2元；2019年5月28日被扣划1934.48元；2019年6月27日被扣划1930.73元；2019年7月30日被扣划1928.35元；2019年8月23日被扣划1922.56元；2019年9月24日被扣划1919.49元；2019年10月28日被扣划1917.44元；2019年11月29日被扣划1914.37元；2019年12月30日被扣划1911.31元；2020年2月27日被扣划3820.85元；2020年3月23日被扣划1898.51元；共计被扣划41711.16元。2018年6月15日被告沈盼盼向原告洛阳尚锦公司偿还代偿款12848.28元，剩余28862.88元代偿款被告沈盼盼未向被告洛阳尚锦公司偿还。2019年8月16日，原告洛阳尚锦公司因向洛阳市人民法院提出保全申请，向担保人阳光财产保险股份有限公司洛阳中心支公司支付保函费用1500元。本院认为，原告、被告、第三人之间签订的《商品房预售合同》、《个人购房借款/担保合同》等条款齐备、权利义务约定清楚、不违反法律规定，合法有效。被告沈盼盼逾期偿付第三人工行洛阳涧西支行借款，造成原告洛阳尚锦公司被第三人工行洛阳涧西支行扣划保证金共计28862.88元，已构成违约，应承担违约责任。依据商品房买卖合同附件四补充协议第七条第5项“如因××未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担担保责任的，或因××连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代××向贷款银行偿还相关贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除本《商品房买卖合同》，且××须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之二十的违约金”的约定，原告洛阳尚锦公司要求解除《商品房预售合同》的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告沈盼盼与第三人工行洛阳涧西支行对本案所涉房屋设立有抵押预告登记，但该预告登记并未使第三人工行洛阳涧西支行获得抵押权，预告登记不产生相应的抵押权效力，故被告沈盼盼以及第三人工行洛阳涧西支行在《商品房预售合同》解除后有义务配合原告办理涉案房屋的备案登记注销手续以及房屋抵押权预告登记注销手续。补充协议第4款约定：“如××未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代××向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则××应在出卖人向其发出缴款通知书后3日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日百分之一的标准向出卖人支付违约金，同时，还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用”，原告洛阳尚锦公司要求被告沈盼盼支付代偿款28862.88元，原告洛阳尚锦公司为实现债权支付的保函费损失1500元，符合法律规定，本院亦予以支持。原告洛阳尚锦公司要求被告沈盼盼支付为实现债权支出的律师费3000元，因未向法庭提交相应发票材料，故本院不予支持。关于代偿款项的违约金问题，因原告未能提供证据证明何时向被告沈盼盼发出催缴通知书，且合同约定的违约金计算标准过高，故本院酌定代偿款违约金以28862.88元为基数，自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，计算至全部代偿款清偿完毕之日止。关于原告解除合同后原告要求被告沈盼盼按约定承担房屋总价款百分之二十的违约金的诉求，因约定的违约金过高，本院酌定违约金为商品房总价款的10%，即499240元×10%＝49924元。原告洛阳尚锦公司的其他诉讼请求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告洛阳尚锦置业有限公司与被告沈盼盼于2016年3月8日签订的编号为YS0338906《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议）。二、被告沈盼盼于判决生效后二十日内向原告洛阳尚锦置业有限公司返还位于涧西区珠江路369号升龙城B区第5幢2单元2-3402号房屋，并协助原告洛阳尚锦置业有限公司办理上述房屋的备案登记注销手续。三、第三人中国工商银行股份有限公司洛阳涧西支行于判决生效后二十日内协助原告洛阳尚锦置业有限公司办理位于涧西区珠江路369号升龙城B区第5幢2单元2-3402号房屋的抵押权预告登记注销手续。四、被告沈盼盼于判决生效后十日内向原告洛阳尚锦置业有限公司支付代偿款28862.88元及违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，以28862.88元为基数，自2019年10月9日起计算至该款付清之日止）。五、被告沈盼盼于判决生效后十日内向原告洛阳尚锦置业有限公司支付解除《商品房预售合同》的违约金49924元。六、被告沈盼盼于判决生效后十日内向原告洛阳尚锦置业有限公司支付保函费损失1500元。七、驳回原告洛阳尚锦置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2491元，保全费1068元，由被告沈盼盼负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  杜六斌人民陪审员  赵国权人民陪审员  姚瑞侠二〇二〇年四月十三日书 记 员  李冰冰