上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初9489号原告：林姗姗，女，1986年9月5日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。原告：陆丹平，男，1983年11月20日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。上列两原告共同委托诉讼代理人：张仪，上海市方正律师事务所律师。被告：徐莹芳，女，1973年6月6日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告：徐建强，男，1969年12月25日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：徐莹芳，女，1973年6月6日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。上述两被告共同委托诉讼代理人：徐亦涛，男，1994年8月6日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。原告林姗姗、陆丹平诉被告徐莹芳、徐建强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，原告申请财产保全，本院依法对两被告财产采取保全措施。本案于2020年6月4日公开开庭进行审理，原告林姗姗、陆丹平及其委托诉讼代理人张仪、被告徐莹芳(并作为被告徐建强的委托诉讼代理人)及两被告的共同委托诉讼代理人徐亦涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林姗姗、陆丹平向本院提出诉讼请求判令：1.两被告继续履行双方于2019年5月19日签署的《拆迁安置房屋买卖合同》；2.两被告协助原告办理位于上海市青浦区赵屯浦路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续，将该房屋过户至两原告名下；3.两被告支付原告逾期交房违约金(以房屋总额人民币180万元为基数，按每日千分之一为标准，即每日1,800元的标准，自2019年8月1日起至上述房屋腾退并交房至两原告之日止)；4.两被告支付原告房屋租金损失(按每月2,250元为标准，自2019年8月1日起至上述房屋腾退并交房至两原告之日止)；5.两被告支付2019沪0118民初16141号中由原告支付的保全费5,000元；6.本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实和理由：2019年5月14日，两原告为置换房屋到赵屯浦路作为孩子读书的学区房，向案外人出售了原本居住的位于上海市青浦区万寿六区88号605室的房屋。因已确认出售上述房屋后在近期能分批得到房款，两原告委托上海馨愉房地产经纪事务所(以下简称馨愉所)作为中介开始寻房。2019年5月19日，馨愉所中介吴娟约两原告一同前往两被告正在居住的上海市青浦区赵屯浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)内看房，原、被告双方当场达成购买意愿并口头确认购房事宜，当时两被告儿子徐亦涛和中介吴娟都在场。两被告承诺系争房屋没有其他纠纷，家里人都同意卖。当日看房后，原告林姗姗、被告徐莹芳及原告委托的中介吴娟、被告委托的中介沈宇一同前往吴娟所在的馨愉所签订《拆迁安置房买卖合同》及《承诺书》，该合同由吴娟提供模板,原、被告共同拟定，条款中除末尾签字部分系各当事人本人手写外,其余手写部分系吴娟代书,各当事人在签字处及合同甲方、乙方等多处加盖手印，中介吴娟及沈宇亦在合同上签字,其中原告陆丹平手印系2019年5月25日在馨愉所补捺，被告徐建强在末尾的签字和各处按手印系2019年8月15日两原告向两被告要求腾退交房的时候在系争房屋内补签、补捺印。《拆迁安置房买卖合同》及《承诺书》明确载明双方交易的房屋位置，建筑面积约75平方米，两被告对该房屋确认不存在房屋抵押、债权债务,价格为180万元,并约定付款方式。当时双方约定付款以两原告获得出售上海市青浦区万寿六区88号605室房屋的分期房款到账日为准，合同约定日期系估算，有双方中介在场见证该约定。原告林姗姗当场向被告徐莹芳支付购房定金3万元现金,馨愉所出具了盖章收据并由被告徐莹芳签字确认。后两原告依约支付房款,第一期支付40万元、第二期50万元、第三期37万元,两被告认可向两原告出具收据，加上之前已支付定金3万元，两原告共支付两被告房款130万元,剩余50万元尾款已缴纳至上海市青浦区人民法院,房款已全部付清，两原告均符合过户资格。第三期37万元支付后,两原告敦促两被告腾退并交房，两被告确认腾退交房都没问题,但以要搬入的房屋漏水等不相关原因要求延后至2019年7月底。后两原告及双方中介吴娟、沈宇于2019年8月10日、8月13日、8月15日、8月17日、8月20日等多次共同前往系争房屋中要求两被告腾退交房，两被告虽同意搬出去另租房屋居住,但每次都以房款打到卡上不见了等理由拒绝腾退和交房。两原告及中介吴娟、沈宇多次共同告知两被告已违约交房,要承担违约责任，但两被告未予理睬，明确表态拒绝继续履行合同及交房、腾退。因两被告拖延审理导致2020年4月3日报名出现问题，两原告置换房屋现在青浦区镇上没有房产，导致子女处于人户分离第五档上海最低的入学档，排在其他所有人报名之后，导致丧失原本可以在XXX学校读书的机会。两被告在签订系争合同时完全知晓两原告为学区房目的置换房屋，在后续催讨中反复提及，两被告明知该情况仍故意造成原告损失不断扩大。《拆迁安置房买卖合同》及《承诺书》真实有效,两被告无正当理由拖延办理交房等事宜,恶意违约,明确拒绝交房过户,严重侵害原告的合法权益，原告遂诉至法院作如上诉请，并保留关于两原告子女无法顺利入学产生的相关损失在今后另行提起诉讼之权利。被告徐莹芳、徐建强共同辩称，针对诉请1，不同意继续履行合同，实际房款是200万元，130万元房款中被中介转走45万元。针对诉请2，不同意过户，因原告向被告主张诉请3.4，房屋还未交付原告，不同意诉请3.4.5。原、被告共同找的中介要成立买卖关系，中介有问题，原被告对此都有责任。针对本案的房款，130万元房款是支付给被告，但被中介转走45万元，有流水证明。实际房价是200万元，原告还剩70万元未付。当时是为避税合同约定180万元，是中介告知被告真实的房价是200万元。经开庭审理查明：本案系争房屋位于上海市青浦区盈浦街道赵屯浦路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积74.94平方米，系动迁安置房。相关拆迁协议签订于2013年1月。2016年9月30日，案外人上海盛青房地产发展有限公司取得房屋大产权证。2019年6月17日，两被告就系争房屋取得上海市不动产权证，后于2019年9月20日补发。2019年5月19日，两原告(乙方)、两被告(甲方)及见证人沈宇、吴娟(丙方)签订《拆迁安置房买卖合同》，约定乙方购买系争房屋，建筑面积约75平方米。房屋为动迁安置房，是两被告夫妻共同财产，房屋产权不存在房屋抵押，债权债务。甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价格为180万元。付款方式为：1、甲乙双方签订本合同之日支付定金3万元；2、2019年5月25日支付50万元；3、2019年6月20日支付77万元；4、贷款50万元。甲乙双方同意，甲方于第三笔费用到账后十日之日腾出房屋并通知乙方进行验收交割，双方在对该房屋及其装饰设备情况进行查验无误后，甲方将房屋交付给乙方。甲方如不按协议规定的日期交付房屋，每逾期一天，则按该房屋价格总额的1‰计算违约金给乙方。甲乙双方确认，自本合同签订之日起到国家规定此房可办理房产证过户手续之日，由甲乙双方向房地产交易中心办理转让过户手续，同时，甲方根据国家政策规定负责无条件协助乙方办理房产过户等相关手续及办理农民动迁房转让免征营业税(增值税)的手续。过户时产生的费用(1%个税、下家契税)由乙方承担。合同另对其他事项作出约定。落款甲方处有两被告签字、乙方处有原告林姗姗签字。见证方处由沈宇、吴娟签字。同日，两被告(甲方)及原告林姗姗(乙方)共同出具承诺书，甲方承诺：此房屋是本人徐莹芳、徐建强知情及同意的前提下进行交易；该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押、债权债务，交易后如有上述未清事项，乙方不放任何责任。届时房屋能过户时，会无条件配合乙方或乙方指定的任何第三方办理过户及相关手续。乙方承诺：对甲方出售房屋作了充分了解，愿意购买此房屋。此房屋未由甲方过户给乙方之前，房产交由乙方保管。等。另查明，2019年5月19日，原告支付被告定金3万元，2019年5月25日原告向被告支付40万元；2019年7月4日支付50万(分10次转账，每次转账5万元)；2019年7月12日向被告支付37万元，已付房款为130万元，被告已出具收据。收到上述房款后，被告未向原告交付房屋。目前原告尚余50万元房屋尾款未付。因两被告未按约交付房屋，2019年8月22日，中介人员吴娟及原告林姗姗前往被告家中要求腾房，被告徐建强表示，要钱拿到手再腾房。2019年9月2日，林姗姗、陆丹平起诉徐莹芳、徐建强房屋买卖合同纠纷一案，本院以(2019)沪0118民初16141号(下简称16141号)案件予以受理。林姗姗、陆丹平要求：被告继续履行合同；被告配合将系争房屋过户至原告名下；被告支付逾期交房违约金(以180万元为基数，按每日1‰计付，自2019年8月1日起计算至实际交付房屋日止)；被告支付原告房租(以每月2,250元为标准，自2019年8月1日起计算至实际交付房屋日止)。在该案中，林姗姗、陆丹平申请财产保全，支付保全费5,000元，同时将系争房屋的尾款50万元代管至法院账户。因徐莹芳、徐建强认为系争房屋涉嫌诈骗向公安机关报案，上海市公安局青浦分局向本院出具情况说明，系争房屋交易系侦查范围，并立案侦查。2020年2月11日，本院对该案出具民事裁定书：驳回林姗姗、陆丹平的起诉，并移送上海市公安局青浦分局。2020年4月2日，上海市公安局青浦分局刑事侦查支队出具情况说明，内容为：2020年2月11日我队收到青浦区人民法院(2019)沪0118民初16141号案件移送函。我队侦查员侦查后未发现林姗姗、陆丹平有骗取徐莹芳、徐亦涛房产的犯罪嫌疑，特此说明。2020年4月13日，林姗姗、陆丹平提起本案诉讼。还查明，系争房屋上现除本案查封(轮候查封)外，无其他司法查封等限制信息。以上查明的事实，由当事人陈述、拆迁安置房买卖合同、承诺书、上海市不动产登记簿、不动产权证、拆迁安置协议、收据、支付凭证、情况说明、视频录像及文字材料、代管款支付凭证等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：在16141号案件中，被告未提出过房价是200万元。原告家庭名下无房产，符合上海市购房资格。不清楚房屋现状，过户后会保留诉权。如果房屋过户，税费由原告负担，同意尾款在本案中一并处理。针对违约金和损失，按照就高原则主张。为此，提供了租房合同、收据，证明原告租金损失为27,000元，租金已付至2020年7月31日。被告对真实性无异议，但不同意支付。被告表示：原告按约付款，不存在违约行为。当时原告看房时，被告陈述房价200万元，原告走后，中介说200万元。但签订合同时写了180万元，被告当时提出异议，中介说有两家中介作担保，让被告放心，后未书面约定价格为200万元。房屋应在2019年8月1日交付，系争房屋现由两被告之子徐亦涛的朋友黄兴及父母居住在内，未收取其租金，被告现不同意交付。原告主张逾期交房的违约金标准或租金损失标准过高，要求调整。在2020年7月16日谈话笔录中，两被告表示：黄兴及其父母能在2020年7月22日搬离，被告能在2020年7月23日将系争房屋以无人居住的形式交付原告，并于该日与原告办理交接，被告同意赔偿原告1年的租金损失并承担5,000元保全费,如原告以违约金形式主张，被告同意赔偿原告10万元违约金，同意配合原告过户，上述费用同意在尾款中扣除。原告表示：同意在2020年7月23日与被告办理交接收取，收取10万元违约金，不再主张损失。如果未交接，由法院依法判决。根据庭审查明的事实，本院认为，涉案合同系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，原被告均应恪守。合同明确约定购房款为180万元，两被告主张该180万元并非真实价格，但未就此提供证据，对其上述意见本院难以采信，故房屋价格以合同约定的180万元为准。原告已按约支付130万元房款，被告出具收据，被告提出其中45万元被转移，但并未提供证据证明，即使存在上述转移行为，也未举证证明与原告有关，对于被告该项抗辩意见本院难以采信。在合同履行中，原告并无违约行为，且将剩余尾款50万元代管至法院，涉案合同理应依约继续履行。系争房屋系动迁安置房，现已具备过户条件，两被告应配合原告办理过户手续。合同约定了被告交付房屋的时间，被告逾期交付构成违约，理应按约承担违约责任。关于逾期交付违约金及损失，经法庭释明，原告表示就高主张，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、被告过错程度，根据公平合理及诚实信用原则，酌情认定被告支付原告逾期交付违约金为10万元。关于50万元尾款，原、被告均同意在本案中处理，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告徐莹芳、徐建强应继续履行与原告林姗姗、陆丹平在2019年5月19日签署的《拆迁安置房买卖合同》；二、被告徐莹芳、徐建强应于本判决生效之日起十日内协助原告林姗姗、陆丹平办理位于上海市青浦区盈浦街道赵屯浦路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将上述房屋过户至原告林姗姗、陆丹平名下(过户所需税费由原告林姗姗、陆丹平承担)；三、被告徐莹芳、徐建强应于上述房屋产权过户之日起十日内支付原告林姗姗、陆丹平违约金10万元；四、原告林姗姗、陆丹平应于双方办理上述房屋产权过户之日起十日内支付被告徐莹芳、徐建强房屋尾款50万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，财产保全申请费5,000元，两项合计5,040元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二〇年八月二十七日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。