上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初2704号原告：上海嘉乐房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：武忠兴，执行董事。委托诉讼代理人：吴斌、刘畅，上海志道律师事务所律师。被告：上海斌瑞宾馆管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：余养斌，执行董事。原告上海嘉乐房地产开发有限公司(以下简称嘉乐公司)与被告上海斌瑞宾馆管理有限公司(以下简称斌瑞公司)间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告嘉乐公司的委托诉讼代理人吴斌、刘畅及被告上海斌瑞宾馆管理有限公司的法定代表人余养斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉乐公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令斌瑞公司支付2018年11月1日至2019年12月31日期间的房屋租金2，638,272元(按照188,448元每月计算);2、依法判令斌瑞公司支付2018年10月1日至2019年12月31日期间的水电、垃圾清运、停车及物业管理费509,732元。事实和理由：嘉乐公司与斌瑞公司于2014年8月19日签订《上海市房屋租赁合同》，约定：嘉乐公司将其所有的位于嘉定区澄浏中路XXX号XXX层-XXX层的房屋出租给斌瑞公司，租赁期限15年，自2014年9月1日起至2029年8月31日止；第一、二、三年租金按1.3元/平方米/天计算，以后租金每三个租赁年度递增6%(具体见合同中《年度租金表》)，支付方式为先付后用，每季度一付；斌瑞公司承担租赁期间的水电、通讯、有限电视费用、物业管理费等，并承担自身运营过程中发生的全部费用；逾期支付租金、押金或其他应付款项的，每逾期一日，应按照逾期未付款项的千分之三向原告支付滞纳金。合同签订后，嘉乐公司按约将房屋交付斌瑞公司使用。2014年10月31日，双方签订《补充协议1》，约定澄浏中路XXX号除13层14层外全部(物业工作)交由乙方管理，物业管理费为6元/月/平方米(全包)，并就地面停车位与地下停车位的收益分配进行了约定。2015年8月26日双方还曾签订《补充协议2》对部分补充项目的租金进行了约定。2016年1月6日，双方另签订《补充协议3》，就部分增加项目免费或有偿租赁给乙方进行了约定，并将《补充协议1》中地面停车费的收益分配的约定予以变更为：无论实收多少，自2015年11月起计付，11月为2,000元，之后每月固定3,000元，每年调整一次，地下停车费收益分配仍按《补充协议1》约定。另约定《补充协议3》内容与《上海市房屋租赁合同》及《补充协议1》不一致的，以《补充协议3》为准，《补充协议2》同时废止。上述协议履行期间，因斌瑞公司多次未付租金等费用，嘉乐公司于2019年11月27日向其送达《对账通知》，但其至今未支付相关费用，故诉至法院，请求判如所请。被告斌瑞公司答辩称不同意原告所有诉讼请求：1、双方口头约定2019年4月至11月装修期间有两个月的装修免租期(4月至6月)；2、因为斌瑞公司管理物业时对嘉乐公司减半了费用，双方也口头约定2019年4月至11月装修期间斌瑞公司应付的物业费亦减半；3、2019年4月至11月装修期间的停车费不应该计算；4、合同约定物业由斌瑞公司管理，起初也确系斌瑞公司管理，但嘉乐公司2017年9月至今接管了物业，根据合同物业管理应该由我方收回，故不应支付物业管理费；5、经营期间嘉乐公司私自将前台的保险柜锁起来对斌瑞公司经营产生影响；6、嘉乐公司曾承诺投资支持斌瑞公司经营酒店，但投资款并未到位。经审理查明：嘉乐公司系嘉定区澄浏中路XXX号XXX层-XXX层房屋(以下简称系争房屋)的权利人。2014年8月19日嘉乐公司(出租方，甲方)与斌瑞公司(承租方，乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定由斌瑞公司承租系争房屋，租赁面积4391.66平方米，租期十五年，自2014年9月1日至2029年8月31日。第一、二、三年租金按1.3元/平方米/天计算，以后租金每三个租赁年度递增6%，详见《年度租金表》；支付方式为先付后用，每季度一付；乙方应于签约当日支付押金20万元，押金在双方租赁关系终止或解除且结清所有款项后一次性无息退还。租赁期间发生的水电、通讯、有限电视费用、物业管理费等及自身运营过程中发生的全部费用由乙方负责承担。合同另约定了其他事项。合同签订后，嘉乐公司按约将房屋交付斌瑞公司使用。2014年10月31日，双方签订《补充协议1》，约定澄浏中路XXX号除13层14层外全部交由乙方管理，物业管理费为6元/月/平方米(全包)，并就地面停车位与地下停车位的收益分配进行了约定。2015年8月26日双方还曾签订《补充协议2》对部分补充项目的租金进行了约定。2016年1月6日，双方另签订《补充协议3》，就部分增加项目免费或有偿租赁给乙方及有偿部分作价分期计入租金(详见协议)进行了约定，《补充协议3》同时将《补充协议1》中地面停车费的收益分配的约定予以变更为：无论实收多少，自2015年11月起计付，11月为2,000元，之后每月固定3,000元，每年调整一次，地下停车费收益分配仍按《补充协议1》约定。另约定《补充协议3》内容与《上海市房屋租赁合同》及《补充协议1》不一致的，以《补充协议3》为准，《补充协议2》同时废止。上述协议履行期间，因斌瑞公司多次未付租金等费用，嘉乐公司于2019年11月27日向其送达《对账通知》主张2018年11月至2019年11月的租金共计2,449,824元(月租金188,448元)及2018年10月至2019年10月的水电、垃圾清运、停车以及物业管理费用共计457,629元，要求斌瑞公司三日内安排对账，逾期视为无异议。该《对账通知》于同日经斌瑞公司财务人员林舒婷签收，但斌瑞公司并未回应。因斌瑞公司仍未支付租金等费用，嘉乐公司遂起诉来院。庭审中，双方均确认：1、2018年10月31日之前的租金已结清，斌瑞公司之后未再支付租金；2、嘉乐公司实际按照4元每平方米每日标准向斌瑞公司收取物业费。另查明，斌瑞公司承租系争房屋后用以经营汉庭酒店至2019年3月，后为转型重新装修为全季酒店，自2019年11月份正常经营至今。以上事实，有《上海市房屋租赁合同》、《补充协议》、《对账通知》、发票、付款凭证、收据等证据及庭审笔录为证。本院认为：嘉乐公司与斌瑞公司基于《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》建立的关于系争房屋的租赁合同关系系双方真实意思表示且不违反相关法律规定，应属有效。在实际履行中，嘉乐公司按约将系争房屋交付斌瑞公司使用至今，但斌瑞公司却未按照合同约定结清租金及水电、物业、停车等其他费用，其中租金仅支付至2018年10月底，水电、物业、停车等其他费用仅支付至2018年9月底，期间嘉乐公司以《对账通知》的形式予以催收，但斌瑞公司迄今未能履行付款义务，其行为已构成违约，理应承担付款之责，审理中，斌瑞公司以“双方口头约定享有两个月的免租期及装修期间物业费减半”及“承诺的投资款未到位，以及装修期间停车费应免收”等作为其不付款的理由，但均无相应证据及法律依据，对此，本院不予采信，现嘉乐公司要求斌瑞公司承担截至2019年12月31日的未付租金、水电、物业、停车等费用，于法有据，本院予以支持，但嘉乐公司对于其中2019年11月、12月水电费未能提供充分证据，该部分款项本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海斌瑞宾馆管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海嘉乐房地产开发有限公司2018年11月1日至2019年12月31日的租金2,638,272元；二、被告上海斌瑞宾馆管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海嘉乐房地产开发有限公司2018年10月1日至2019年12月31日水电、停车、物业费共497,265元；负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费31,984元，减半收取15,992元，保全费5,000元，合计收取20,992元，由被告上海斌瑞宾馆管理有限公司负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张奚二〇二〇年五月八日法官助理 张浩书 记 员 朱雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。