陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终496号上诉人（原审被告）：陕西港湾置地房地产经纪有限公司，住所地西安市未央区未央路80号盛龙广场第一号地第1幢1单元17曾11702号房。法定代表人：贾昆，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄振星，1987年8月8日出生，汉族，陕西港湾置地房地产经纪有限公司员工，住内蒙古扎兰屯市。被上诉人（原审原告）：罗勇，男，1983年1月7日出生，汉族，住陕西省镇安县。上诉人陕西港湾置地房地产经纪有限公司（以下简称港湾经纪公司）与被上诉人罗勇租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初7069号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。港湾经纪公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2．本案一、二审诉讼费由罗勇负担。事实与理由：一审认定事实错误，双方2019年4月14日签订《房屋租赁合同》，约定罗勇租赁港湾经纪公司案涉房屋，租期2019年4月15日至2020年4月10日，押金800元、房屋每月800元，押一付六，罗勇承租房屋签订合同后即提出其不再继续承租，港湾经纪公司为方便罗勇即同意罗勇退租的请求，但后续罗勇又提出继续租赁房屋，后再次反悔要求退租，故港湾经纪公司同意给罗勇5隔一会时间自行转租或自行居住，但5个月过后罗勇未转租依然要求退租，因罗勇违约不诚信，港湾经纪公司收回案涉房屋。本案应驳回罗勇诉讼请求。罗勇辩称，港湾经纪公司上诉理由不能成立，案涉房屋系合租房，罗勇承租其中一间卧室，入住后发生停水停电的情况，在与港湾经纪公司沟通过程中，因小事产生矛盾，租赁不足一月港湾经纪公司即联系罗勇告知要换锁，后又告知案涉房屋要退还房东，要求罗勇三日内搬离，相关费用按照实际租住期间计算，罗勇未居住期间的费用港湾经纪公司理应退还。罗勇向一审法院起诉请求：1.依法判令港湾经纪公司立即返还罗勇剩余房租费4800元、物业费300元、管理费360元、钥匙押金130元、经济损失320元、违约金1600元，以上共计5910元；2.本案诉讼费由港湾经纪公司负担。一审法院认定事实：作为承租人（乙方）的港湾经纪公司与作为出租人（甲方）的罗勇于2019年4月14日签订《房屋租赁合同》一份，约定：罗勇租赁港湾经纪公司位于西安市莲湖区房屋，租赁期限为2019年4月15日至2020年4月10日计360天，押金800元、房租为每月800元，押一付六，第一次付款时间2019年4月14日4800元、第二次付款时间2019年9月14日4800元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返回乙方；乙方应按所属物业执行标准缴纳物业费；因业主卖房等特殊原因的，甲方应提前30天通知乙方；甲方有本合同第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金……双方亦对其他条款进行明确约定。罗勇于2019年4月14日向港湾经纪公司交纳800元押金、向港湾经纪公司职员黄振星交付5460元。罗勇陈述其向黄振星交付的5460元包含半年即2019年4月15日至2019年10月15日房租4800元、半年物业费300元、一年管理费360元；港湾经纪公司只认可收到黄振星转交的押金800元、半年房租4800元。罗勇提供的录音记载“港湾经纪公司经理黄振星在罗勇租住房屋不到一个月的2019年5月13日要求罗勇3日内搬离案涉房屋”。双方对罗勇于2019年5月14日搬离涉案房屋、港湾经纪公司验收案涉房屋后接收房屋均无异议。罗勇于2019年5月14日支出4天房费320元。一审法院认为，本案争议的焦点为：1．谁违约导致案涉的房屋租赁合同予以解除；2．港湾经纪公司是否应向罗勇退还4000元租金、800元押金、物业费300元、一年管理费360元、钥匙押金130元；3．港湾经纪公司是否应向罗勇支付违约金1600元和经济损失320元。关于焦点一，首先，罗勇与港湾经纪公司于2019年4月14日自愿签订的《房屋租赁合同》未违反国家法律法规的强制性规定，该协议合法有效，予以确认。因该合同明确约定罗勇租赁港湾经纪公司位于西安市莲湖区建筑面积113.91平方米的房屋，租期为2019年4月15日至2020年4月10日、租金为每月800元，采取押一付六提前30日缴纳的方式按半年支付，双方亦对违约责任进行明确约定。后罗勇按照约定向港湾经纪公司支付2019年4月14日至2019年10月14日房屋租金4800元和押金800元。港湾经纪公司向罗勇交付房屋。但后港湾经纪公司在罗勇未违约的情形下，于2019年5月13日通过电话方式要求罗勇3日内搬离案涉房屋，且双方对罗勇于2019年5月14日搬离涉案房屋、港湾经纪公司验收案涉房屋后接收房屋均无异议。罗勇承租港湾经纪公司房屋，应保证罗勇在双方约定的租赁期限内承租房屋，港湾经纪公司未按照约定履行自己义务，并在合同期内提出限罗勇3日内退房，港湾经纪公司的行为应属违约。一审庭审中，双方对罗勇于2019年5月14日搬离涉案房屋、港湾经纪公司当日验收案涉房屋后接收房屋均无异议，故双方房屋租赁法律关系应于2019年5月14日予以解除。关于焦点二，双方均认可罗勇已向港湾经纪公司通过微信转账方式一次性交付的2019年4月15日至2019年10月15日租金4800元、押金800元，而案涉合同依法确认已于2019年5月14日因港湾经纪公司违约予以解除，故，罗勇主张港湾经纪公司向其返还5个月租金4000元和押金800元，于法有据，予以支持。因双方约定合同期内管理费、物业费由罗勇承担，罗勇于2019年4月14日向黄振星交纳5460元属实，且港湾经纪公司自认黄振星系其公司原员工，故，对其辩称黄振星未向其转交一年管理费360元、物业费300元，不予采信。根据罗勇与港湾经纪公司工作人员的微信聊天记录和录音以及日常交易习惯，依法确认港湾经纪公司应向罗勇返还5个月物业费250元、11个月管理费330元。另，罗勇未提供130元钥匙押金的证据，对于罗勇该项诉请，不予支持。关于焦点三，关于违约责任，港湾经纪公司违约，合同约定的违约金为月租金的200%即1600元，未违反法律规定，依法予以支持。关于经济损失，虽港湾经纪公司违约，但双方约定的违约金1600元足以弥补罗勇的实际损失，故罗勇花费4天的房费320元，不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、本判决生效后七日内，被告陕西港湾置地房地产经纪有限公司返还原告罗勇租金4000元、押金800元、物业费250元、管理费330元，并支付原告违约金1600元；二、驳回原告罗勇其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告罗勇负担4元，被告陕西港湾置地房地产经纪有限公司负担46元。二审中，一审法院认定事实清楚，予以确认。另查明，本案一审审理中，罗勇提交录音证明港湾经纪公司在其租住房屋不足一月时于2019年5月13日要求其三日内办理房屋，港湾经纪公司对该证据的真实性予以认可，并称“是房东要收房，港湾经纪公司没有办法，黄振星找罗勇协商，让罗勇尽快找房子搬离案涉房屋”。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，港湾经纪公司作为出租人与承租人罗勇签订租赁合同并将案涉房屋交由罗勇使用，后其公司又以房东要求收回房屋为由要求罗勇三日内搬离，其公司未能全面履行其作为出租人保证承租人租期内按照约定使用房屋的合同义务，构成违约，理应承担相应的违约责任，一审判决港湾经纪公司退还罗勇剩余款项并支付违约金，并无不当。港湾经纪公司上诉所称与其公司一审陈述不符，本院不予采纳。综上所述，港湾经纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，陕西港湾置地房地产经纪有限公司已预交，由陕西港湾置地房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琪审判员 秦燕燕审判员 师 婷二〇二〇年三月三十一日书记员 程 姣