广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初5837号原告:佛山市顺德区洁亮物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇林头低沙商住区（林头职业中学东侧）之一，统一社会信用代码914********109558D。法定代表人：麦伟林，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓燕琼，广东宏骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张淑婷，广东宏骏律师事务所律师。被告：肖猛，男，1984年12月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***********************，公民身份号码430************95X。被告：李红春，女，1984年12月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***********************，公民身份号码432************028。原告佛山市顺德区洁亮物业管理有限公司诉被告肖猛、李红春物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月9日受理后，依法由审判员李军武适用小额诉讼程序独任审判。本案于2020年4月14日公开开庭进行了审理，原告佛山市顺德区洁亮物业管理有限公司的委托诉讼代理人邓燕琼与被告肖猛、李红春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令两被告向原告支付拖欠的2018年9月至2019年12月期间的物业服务费4000.48元、自来水二次加压电费分摊96.37元；二、判令两被告向原告支付违约金4563.21元（自欠费日起按欠费金额日千分之五暂计至2019年12月5日，以后顺延计至清偿日止）；三、判令两被告向原告支付律师代理费3000元；四、本案的诉讼费用由两被告承担。诉讼中，原告撤回第一项诉讼请求，第二项诉讼请求的违约金数额变更为5511.30元。事实与理由：原、被告于2015年10月14日签订编号为0143220号的《顺德区（前期）物业服务协议书》，由原告为两被告所在楼盘尚悦名都花园提供前期物业管理服务，服务费收费标准为包干制，按建筑面积计收，其中2016年12月30日至2019年12月29日为2.2元/平方米/月；合同第三条约定被告应自交楼之日起缴纳物业管理费，每月10号前缴纳当月物业管理费；合同第四条约定：被告所缴纳的物业服务费不包括二次供水费用，二次供水费用由原告按实际费用向被告分摊；合同第五条“逾期交费责任”约定：被告不按约定标准和时间缴纳物业管理费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款的违约金，被告连续三个月不交物业服务费的，原告可采取向人民法院起诉的方式解决；原告为追讨被告所欠费用而产生的费用（如诉讼费、律师费、财产保全费、执行费等）由被告承担。被告自2016年12月31日收楼起，原告便按合同约定为被告提供物业管理服务，但被告自2018年9月起开始欠缴物业服务费及二次供水费用分摊，原告于2019年9月2日向两被告发出《律师函》，要求被告限期支付所拖欠的费用，但被告均不予理会。截至2019年12月5日，被告共欠原告2018年9月至2019年12月的物业服务费4000.48元、自来水二次加压电费分摊96.37元、违约金4563.21元。两被告在2020年1月21日付清2018年9月至2019年12月的物业服务费、自来水二次加压电费分摊，但根据合同约定，被告应自欠费之日起至2020年1月20日，按欠费金额日千分之五向原告支付逾期付款的违约金总额为5511.30元。另外，关于原告已依约提供物业服务的说明：1、1栋16层的瓷砖、天花扇灰脱落及空鼓问题，因发生脱落期间正值春节假期及疫情期间，小区无法正常施工，在正常复工后，原告已第一时间安排人员进行清理修复，并已全部修复完毕。2、对于公共区域及其他物业服务区域，原告也依约提供物业管理服务。被告肖猛、李红春辩称，原告的所有诉讼请求均没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回。具体理由如下：一、原告未尽到物业服务义务，无权要求两被告支付物业服务费。首先，两被告已在本次开庭前付清2018年9月至2019年12月期间的物业服务费及分摊电费，原告的诉请没有事实依据。其次，原告未尽到物业服务义务，违约在先，无权要求两被告支付违约金。原告在诉状称，自收楼日起便按合同约定为两被告提供物业管理服务，与事实不符。根据《顺德区（前期）物业服务协议书》第二条，本物业交付使用后，参照《顺德区物业服务收费管理办法》和《顺德区住宅物业收费参考标准》规定的收费等级标准、服务内容提供物业管理服务，其中综合管理服务、物业公用部位和公用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护参照一级标准提供服务，但原告按一级标准计收物业服务费，提供服务却远达不到上述标准，也没有按照佛发改价〔2019〕4号附件1履行。具体表现在：1、自两被告收楼后即发现自用楼道通道墙面空鼓开裂，天花石灰严重脱落，并依据房屋质量保证书要求原告维修，可原告均未在约定时间内答复回访与维修。被告多次告知具体情况并前往物业管理处交涉，直至今日仍未得到明确答复。而且，小区有大量空鼓需要维修，原告至今未做任何维修，交涉时物业负责人还表示不能对每个业主提出的问题进行一一回访答复，根本没有达到合同约定的服务标准。2、2018年1月至今，原告从未在本小区组织一次社区活动，完全没有做到合同约定的服务内容。3、2018年1月至今，原告从未在本小区征询业主对物业服务的满意度，根本没有履行约定的服务内容。4、2018年1月至今，原告从未在本小区任何区域设置小区平面图，小区道路破损长期无维修，小区公共照明设备部分长期未维修开放。小区部分绿化树木由2018年损坏后至今未重新种植恢复。小区六栋楼下行人车辆出入口承诺开放至今未开放，严重影响本人出入小区，以及影响消防安全。5、两被告发现小区共用部分损坏要求原告按照服务标准维修，而原告从未在规定时间内维修或根本不维修。6、2018年1月至今，原告从未在本小区组织业主进行过一次消防演练，而且将消防通道上锁，摆上石墩以及铁链封锁消防通道。不仅未履行合同义务，给小区业主留下消防安全隐患，还违反了《中华人民共和国消防法》第六十条第（三）项和第（五）项，存在占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者其他妨碍安全疏散行为及消防车通行的情形。7、本小区地下车库出口处出小区岗亭长时间无人看守，大量外来摩托车无登记，影响小区行人儿童安全。8、2018年1月至今，全小区楼层均未设置垃圾收集点，原告根本没有履行约定的保洁服务。上述事实，足以看出原告未履行或未完全履行物业服务义务，已构成严重违约，其还主张两被告支付物业服务费及违约金，根本无事实与法律依据。所谓物业费，是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。因此，物业费的收取单位应当尽到对小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务。原告主张物业服务费，其依据是双方签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》，但是其前提应当是履行了《顺德区（前期）物业服务协议书》中约定的服务义务，才能要求支付服务费。如今其根本未尽到服务义务，却要求两被告支付服务费，其理由显然无法成立。综上所述，两被告完全是有理由拒绝支付原告物业服务费的，但两被告本着和谐社会的做人原则，已将物业服务费支付给原告。尽管如此，两被告仍然有权要求原告履行约定的服务义务，否则有权要求其退还已支付的物业服务费并承担违约责任。二、原告违约在先，而两被告不存在违约行为，无需向原告支付违约金。如前所述，原告根本未尽到物业服务义务，且本案中，原告也有义务证明其提供了约定标准的物业服务义务，双方之间合同成立不代表其理所当然有权依合同收费。本案中，原告根本没有证据证明其尽到了物业服务义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”在原告未履行物业服务义务前，两被告依法可以拒绝支付服务费，因此也不存在原告所称的违约行为，原告所称的违约金根本无法律依据。原告所称的律师费两被告不予认可，该费用并非其法定的损失项目，而且本案实际是由原告违约引发的，两被告不存在任何过错，不符合合同约定的由两被告支付律师费的情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原告首先违约不尽物业服务义务，两被告依法享有要求其履行义务或赔偿损失的权利。因此，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年10月14日，原告与两被告签订《顺德区（前期）物业服务协议书》，约定由原告为两被告的尚悦名都花园1栋1603房所在小区提供物业管理，还约定物业服务费的收取标准、二次供水费用分摊及逾期交费的责任等内容。2016年12月31日，被告肖猛签署《房屋交接确认表》，确认收楼。自2018年12月21日起，被告多次通过微信向原告反映自住楼层的天花掉灰、空鼓、瓷砖脱落及公共区域的石头路石子脱落问题。另查，原告为催收物业服务费，委托广东宏骏律师事务所的指派律师于2019年8月31日向两被告出具《律师函》。2019年12月9日，原告为本案诉讼与广东宏骏律师事务所签订《委托代理合同》，并于2020年1月6日支出律师费3000元。诉讼中，原告自认两被告在2020年1月21日清付了2018年9月至2019年12月期间的物业服务费4000.48元及自来水二次加压电费分摊96.37元，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与两被告签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》合法有效，对各方当事人具有合同约束力。关于原告诉请的违约金及律师代理费，两被告在庭审中辩称，逾期支付物管费用是因其认为原告未按约提供物业服务，未及时或未予维修其反映的天花、空鼓、石头路等问题，其不存在违约，不应承担前述费用。对此，本院认为，一方面，原告作为物业服务提供方，应及时、积极地跟进维修进度。就自住楼层的天花掉灰问题，两被告在2018年12月21日、2019年9月21日、2019年10月27日、2020年1月15日、2020年1月23日、2020年2月12日通过微信向原告反映，但该问题在2020年疫情复工后才得以修复，原告提供物业服务过程中存在一定的瑕疵。另一方面，根据《顺德区（前期）物业服务协议书》第三条第一款第1项，原告收取的物业服务费用不仅用于物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护，还用于其他类型的养护、维护费用等支出，原告的履约瑕疵不是两被告自2018年9月起拒付全部物管费用的合理事由。因此，结合原告与两被告的实际履约情况，本院调整两被告应支付的违约金以2018年9月至2019年12月期间每月应付而未付的费用总额为基数，分别自每月11日起按年利率12%计算至2020年1月20日，并承担律师代理费1500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告肖猛、李红春应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区洁亮物业管理有限公司支付以2018年9月至2019年12月期间每月应付而未付的费用总额为基数，分别自每月11日起按年利率12%计算至2020年1月20日的违约金；二、被告肖猛、李红春应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区洁亮物业管理有限公司支付律师代理费1500元；三、驳回原告佛山市顺德区洁亮物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元（原告已预交45.75元），由原告佛山市顺德区洁亮物业管理有限公司负担19.52元，被告肖猛、李红春负担5.48元。本判决为终审判决。审判员  李军武二〇二〇年四月二十九日书记员  林芷韵