广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终2540号上诉人（原审原告）:任海涛，男，1973年4月23日出生，汉族，住所地广东省深圳市。委托诉讼代理人：曹广辉，广东知明律师事务所律师。委托诉讼代理人：关崇峰，广东知明律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:张皓，男，1986年10月20日出生，汉族，住所地广东省深圳市。委托诉讼代理人：刘亚娟，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅林，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。原审第三人：深圳市招商置业顾问有限公司，住所地广东省深圳市南山区招商街道招商路招商大厦801-804、821-827、831A、838-839，统一社会信用代码914403007525337584。法定代表人：李国珍。委托诉讼代理人：钟胜荣，广东中安律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志强，广东中安律师事务所律师。上诉人任海涛因与被上诉人张皓及原审第三人深圳市招商置业顾问有限公司（以下简称“招商置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初17754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。任海涛上诉请求：1.变更原审判决第一项为张皓支付任海涛违约金3720000元；2.本案一、二审诉讼费由张皓承担。事实和理由：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，但判决张皓应承担的违约金的调整幅度明显过大，对任海涛严重不公。任海涛与张皓签订的两份《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，正如一审判决所述，双方应严格按照合同的约定履行，张皓在双方合同签订后，竟然恶意违约，应当承担违约责任。任海涛依据双方签订的《房屋买卖合同》要求张皓支付房价总款20%的违约金3720000元，有事实和法律依据，应该得到全部的支持。一、任海涛为出售涉案房产同时挂牌不同的中介机构，当时房价市场行情正处在价格高峰期，任海涛在与张皓签订《房屋买卖合同》时，同时也不断有其他的买家表示愿意出更高的价格准备购买该房产。双方多次协商，张皓从房屋总价2150万不断压低到1960万，并且为顺利达成房产交易，张皓反复强调全家人看了房子后都特别喜欢涉案房屋，小孩在这边上学也方便，为让任海涛相信其有足够的经济实力购买涉案房屋，还把他现住的高档小区XXXXX岭面积有203.45平方米以及家庭的第二套房子沙河XXXX价值2350万告知任海涛。基于此，任海涛完全信任张皓购买房子的诚意和足够的经济实力，拒绝了其他有意向的买家，双方签订了《房屋买卖合同》，其在原审中所述，因为父母不同意，导致其无法履行合同完全是张皓恶意违约所编造的谎言而己。二、张皓恶意违约后至今，任海涛的房屋虽一直挂牌出售但未能成交，目前的挂牌价与当初与张皓成交时的价格相比已降低了300多万元但仍无人问津，现任海涛仍在承担着每月九万多元的月供，压力特别大。众所周知，市场交易情况时时千变万化，订立的合同双方必须要严格遵守，任何一方不得擅自改变，否则可能会使对方遭受巨额的财产损失。如当初不是张皓与任海涛成交，任海涛的房屋以同样甚至高于当时成交价卖给其他人，那么任海涛也不会导致今天降价300多万房屋仍卖不出去还要承担巨额月供的情况。综上所述，张皓的恶意违约行为，极大地损害了任海涛的合法权益，给任海涛造成巨额的财产损失，而在这种情况下原审法院却只判决张皓承担60万元的违约责任，显然不能弥补任海涛所遭受的巨额损失，对任海涛严重不公，同时也不能显现出惩罚恶意违约方的目的。为了维护任海涛的合法权益，请二审法院对本案依法改判，支持任海涛的全部上诉请求。张皓辩称，原审判决的违约金金额过髙，远超出任海涛的实际损失，任海涛的上诉请求无事实与法律依据，应予驳回。由于双方签订房屋买卖合同后仅三天就已解除合同，在这么短的时间内市场行情并没有任何波动，也没有任何新的政策变化，任海涛完全可以及时另行出售房屋，故而并未给任海涛带来任何实际损失，已支付的定金完全可以弥补其损失。任海涛至今仍未出售涉案房屋是其自己的决定，与张皓解除合同并没有直接关系，如果真如任海涛所述，与张皓签订房屋买卖合同时不断有其他买家愿意出更高的价格购买其房产，那么没有理由仅三天后该房产就无人问津了，所以任海涛至今未出售房产是其个人的市场行为，与张皓解除合同一事并无关联。至于任海涛所称的仍在承担着每月九万多元的月供，张皓认为，根据涉案房产的《不动产权资料电脑查询结果表》显示：任海涛在房产上设置的是最高额抵押权，设立日期是2017年7月，即，早在签合同之前的一年多前，任海涛就已向银行申请了消费贷（或经营贷），并将涉案房产设立了抵押登记，而并非是住房按揭抵押，众所周知，抵押消费类贷款利息相对较高是必然的，但这是任海涛因其个人行为自行做出的决策，这与本案毫无关联，更不能认为此月供损失是由张皓造成的。根据合同法第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的’不得就扩大的损失要求赔偿”，如果任海涛的房产是非卖不可的，那么在张皓解除合同后应及时出手，而不是坐等并向任海涛索要高额赔偿。此外，众所周知的事实，2019年春节后，涉案房产所在XXX片区的房价又开始了新一轮的大幅上涨，是目前深圳房地产最炙手可热的片区。以离涉案房产仅两公里的著名楼盘XXXXX瑞府为例，在2019年2月，该楼盘国土局一手备案均价已高达十五万每平米。张皓的行为并不足以让任海涛承受“不能弥补的巨额损失”，因此，任海涛的上诉理由与事实不符。综上所述，张皓并没有给任海涛造成实际损失，且张皓在签订合同的第三天就诚恳表达愿将已支付的20万定金补偿给任海涛以平息争端，但任海涛却依然得理不饶人，步步紧逼，并企图通过诉讼获取巨额不当利益。此外，一审判决张皓承担60万违约金（含已付定金）已达到甚至超出张皓所能承受的极限。还恳请二审法院依法结合合同履行程度、过错程度、实际损失等综合衡量，并驳回任海涛的全部上诉请求。张皓当庭补充答辩称：一、任海涛所述完全是其个人推断，甚至是对张皓的毁谤。显而易见的事实是合同签订三天不到，张皓即告知任海涛家里父母不同意，所以没有办法再购买房产，且非常诚恳的表达了已经支付的20万定金补偿给任海涛，这点在一审判决已有清楚认定。如果如任海涛所述，那么张皓何必自欺欺人，让自己遭受损失。二、本案的真实情况是签订合同时招商置业公司员工与任海涛在场，说下午这套房子就有人来定了，如果张皓不定，就会与这个房子失之交臂，张皓是在被催促、甚至被忽悠的情况下匆忙交的20万定金。关于这点，张皓原审提交的聊天记录已经有了体现。其次，张皓买这个房子的时候是刚从公司离职，在处于找工作状态，没有经济能力，当时这点招商置业公司与任海涛都是清楚的。当时有跟任海涛及中介说过只有20万，其它要经过家里同意。张皓在合同签订第三天就通知任海涛不能继续履行合同，涉案房产新的买卖合同是12月才签订的，这期间有4个多月，只有3天是张皓违约造成的拖延，根据《合同法》，守约方应尽量避免损失，否则就损失扩大的部分应自行承担责任。从时间上，3天对4个多月，张皓在原审中已经承担了60万的损失，已经占到任海涛所认为损失的一半。招商置业公司提交书面陈述意见：坚持原审陈述意见；认可原审判决查明的事实，请求依法裁判。任海涛向原审法院起诉请求：1.张皓支付任海涛解除房屋买卖合同（ZRNO.15042XX、ZRNO.15042XX两份）的违约金共计390万元（19600000×20%-200000）；2.张皓承担本案全部诉讼费用和保全费用。原审法院认定事实：位于南山区XX大道与XX路交汇处东北角XXXX花园1座X单元2X层AXX、AXX两房产（涉案两房产）均于2013年12月24日登记至任海涛名下，登记建筑面积分别为88.5、88.93平方米。2018年8月4日，在招商置业公司的居间下，张皓（买方）与任海涛（卖方）签订了两份《房地产买卖及居间合同》，合同编号分别为ZRNO.15042XX、ZRNO.15042XX。合同约定：卖方向买方出售涉案两房产，房产转让成交价均为980万元；房产交易定金均100万元；买方在签署本合同时向居间方均交购房保证金10万元，若卖方签署本合同，则买方授权居间方将已交纳的购房保证金交卖方以定金名义签收，如买方已交纳的购房保证金不足以支付本合同约定的定金，则买方应在签署本合同之日起7日内补足定金之余款90万元至居间方处，买方应于上述期限届满之日起2日内到居间方处以定金名义签收该款，卖方逾期未签收的，仍视为定金已交付给卖方；买方未按本合同约定期限支付或补足定金，逾期超过2日（不含2日），卖方有权单方书面解除本合同、将房产另行出售，同时有权选择没收买方已付定金，或要求买方支付相等于该房产总价款20%的违约金；买方逾期支付首期款或剩余房款，或申请房地产转移登记，每逾期1日即应按房产转让价格每日0.05%的标准向卖方支付违约金，逾期超过10日（不含10日），或有其他根本违约行为致使本合同无法继续履行的，卖方有权单方书面解除本合同、将房产另行出售，同时有权选择没收买方已付定金，或要求买方支付相等于该房产总价款20%的违约金；及其他条款。上述合同签订后，张皓向任海涛支付了定金合计20万元；任海涛于2018年8月4日向张皓出具了相应金额的《收款收据》。上述定金20万元现在任海涛处。2018年8月7日，张皓向任海涛微信告知其父母不同意购买涉案两房产，其无心继续购买。2018年8月10日，张皓委托律师向任海涛发出《律师函》，表明因家人反对，其无法继续购买涉案两房产，现发函通知任海涛双方的买卖合同于2018年8月7日解除，任海涛可没收定金20万元并另行出售涉案两房产。任海涛于2018年8月14日向张皓发出《律师函》表明其同意解除合同，但要求张皓按照合同交易价格的20%支付违约金。一审庭审中，任海涛与张皓确认双方买卖合同已解除。原审法院认为，任海涛与张皓签订的两份《房地产买卖及居间合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院确认其效力，双方应严格按照合同约定履行。张皓在合同签订后未能按照合同约定支付定金，并明确表示无法继续履行合同，其行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。对于任海涛请求张皓支付违约金390万元的诉讼请求，张皓对此请求调低，一审法院认为，违约金旨在补偿非违约方的损失，任海涛未提交充分证据证明其实际损失，张皓在合同签订后不久已明确表示无法继续履行涉案买卖合同，故综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度等因素，一审法院对任海涛提出的要求张皓承担违约责任的诉讼请求予以部分支持，酌情判令张皓向任海涛支付违约金60万元。因定金20万元现在任海涛处，任海涛主张在违约金中直接扣除该款项，张皓对此亦未提出异议要求另行返还，为节省诉累，原审法院对任海涛的主张予以采纳，扣除上述定金20万元后，张皓还应向任海涛支付违约金40万元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决：一、张皓于判决生效之日起十日内向任海涛支付违约金40万元；二、驳回任海涛的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19000元，由任海涛负担17051.28元，由张皓负担1948.72元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。任海涛向法院提交以下证据：证据一招商置业中介信息记录；证据二张皓与任海涛的微信记录；以上证据一、证据二共同证明：张皓有长期、定向性的购房意愿，并向任海涛展示经济实力，获得任海涛的信任和让步。证据三2018年12月20日签定的购房合同及配套的定金证明与托管协议，证明任海涛现将房屋降价卖出，房价损失130万元。张皓质证意见如下：对证据一真实性、合法性、关联性均不认可。该份证据不属于新证据，形成于2018年9月份。与本案没有关联性，不能真实的反映本案的情况。对证据二真实性，合法性、关联性均不认可。据张皓家里确实要出售一套房产，才能够买涉案房产，且要出售的这套房产是父母的房产，要经过父母的同意；张皓一直都与任海涛及招商置业公司强调了这点。其次，即便任海涛提交的这份证据二是真实的，也与本案也没有关联性，不属于新证据，亦并不能够体现任海涛所称的张皓的任何炫富行为。事实上张皓只是普通的工薪阶层。对证据三与本案没有关联性。从该份证据的形成时间来看，是在一审判决之后（张皓收到原审判决的时间是2018年11月30日，而该份合同的签订时间是2018年12月20日）。该份证据的真实性无法核实。而根据近期房产查询记录显示目前涉案房产仍在任海涛名下。即便该份合同是真实的，但该份合同签订的时间距离张皓提出解除合同的时间达四个多月之久，即便存在任海涛所认为的“损失”，这个损失也不应当由张皓承担，至少不应该全部由张皓承担。张皓向本院提交以下证据：证据一XXXXX瑞府楼盘在深圳房地产信息网上显示的备案价均价约15万（该楼盘与涉案楼盘直线距离为800米），证明该片区房价与签订涉案合同时相比，价格不仅没有下跌，反倒有所上升。证据二不动产权资料电脑查询结果表，查询时间为2019年3月13日，证明涉案房产当前仍在任海涛名下。证据三地图，证明证据一中所提到的房产与涉案房产相隔仅800米。任海涛质证意见如下：证据一、证据三，真实性无法核实，关联性不确认，该所谓的信息并非涉案楼盘，不能够等同于任海涛在张皓违约之后实际出卖涉案房产的价格。该份证据与任海涛是否遭受了实际损失及遭受了多大的实际损失，没有任何法律上的因果关系。对证据二形式上的真实性确认，关联性不确认。本案任海涛在张皓根本违约之后，不管是三天后违约还是三十天后违约，都导致任海涛要重新签订买卖合同，出售涉案房产。该份证据不能证明或推定任海涛所谓的“放任”损失的扩大。任海涛提供的与案外人的合同本身表明任海涛一直在积极出售涉案房产，张皓想依据该份《不动产查询结果表》来证明任海涛放任损失，没有法律上的因果关系；并且，任海涛自己放任自己的损失，在情理上也是讲不通的。从张皓违约到任海涛与案外人签订合同，中间长达4个月，恰恰表明了任海涛一直在尽力的出售涉案房产。本院对一审查明的事实予以确认。另查，任海涛于2018年12月20日与何XX签订了《房地产买卖居间合同》，约定向何XX出售涉案两套房产，房产转让成交价均为915万元。2019年4月18日，涉案两套房产分别转移登记至何XX、张XX名下，登记价均为915万元。本院认为，张皓与任海涛签订的两份《房地产买卖和居间合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应全面履行。张皓合同签订后7天内即提出因没有履行能力，无法继续购买涉案房产，其行为已构成根本违约，应承担相应违约责任。任海涛上诉请求张皓按合同价款的20%，即372万元承担违约责任。张皓认为上述违约金过高，请求予以调整。本院认为，违约金旨在补偿因违约造成的损失，应以当事人的过错、合同履行的情况以及造成的实际损失作为调整违约金的参考。本案中，任海涛在2018年12月就涉案房产另行签订买卖合同，与任海涛和张皓签订合同的时间相差四个月，上述四个月的时间为再次出售涉案房产的合理期限，不能认定为任海涛任意放任损失的扩大。该房产买卖合同的售价与涉案合同的售价相差130万元，此为张皓不履行涉案合同而给任海涛造成的实际损失。涉案合同总价款为1960万元，约定的交易定金为100万元，上述实际损失并未超过张皓在订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失。综合张皓在合同履行不久就提出无法继续履行的情形，本院酌情判令张皓应承担130万元的违约责任。扣除在任海涛处的定金20万元，张皓还应支付110万元的违约金。综上所述，因二审查明的新证据，任海涛的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初17754号民事判决；二、张皓于本判决生效之日起十日内向任海涛支付违约金110万元；三、驳回任海涛的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费19000元，由任海涛负担13029元，由张皓负担5971元。二审案件受理费33360元，由任海涛负担22875元，由张皓负担10485元。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 聂 效审判员 吴春泷二〇二〇年四月二十九日本件与原本核对无异书记员 吕 周