上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初30557号原告：上海旭升置业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：PHUANKOKHOE，董事长。委托诉讼代理人：李海波，北京市中伦(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：高懿然，北京市中伦(上海)律师事务所律师。被告：上海琛斌汽车租赁有限公司,住所地上海市奉贤区柘林镇海湾路XXX弄XXX号。法定代表人：李成宾，执行董事。委托诉讼代理人：唐宁宁，上海图堃律师事务所律师。原告上海旭升置业有限公司(以下简称旭升公司)与被告上海琛斌汽车租赁有限公司(以下简称琛斌公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告旭升公司的委托诉讼代理人李海波、高懿然，被告琛斌公司的委托诉讼代理人唐宁宁于2020年4月22日到庭参加诉讼，2020年6月10日被告琛斌公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。旭升公司向本院提出诉讼请求：1、确认旭升公司与琛斌公司就上海市吴淞路XXX号XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋租赁合同》于2018年10月25日解除；2、判令琛斌公司支付2018年10月1日至10月25日的租金127,831.68元、物业管理费22,193元及滞纳金，以150,024.68元为本金，按照日千分之三的标准自2018年9月26日起计算至实际支付之日止；3、判令琛斌公司支付的保证金544,181.79元不予返还；4、判令琛斌公司支付违约金544,181.79元；5、判令琛斌公司支付装修复原费用308,000元、空调复原费用93,000元、消防复原费用36,190元，合计437,190元。事实和理由：2017年3月9日，旭升公司与琛斌公司就系争房屋签订《房屋租赁合同》,约定：旭升公司将系争房屋出租给琛斌公司，租赁期限从2017年3月20日至2020年3月19日,月租金148,238.14元,增值税7,411.91元。自2018年9月起，琛斌公司未按约向旭升公司支付租金、物业管理费，旭升公司根据合同约定行使单方解除权，租赁合同于2018年10月25日提前解除。现因琛斌公司违约致合同解除，其应按约定支付拖欠的款项，并应承担合同提前解除的违约责任及复原义务，故诉至法院，要求判如诉请。琛斌公司辩称，同意租赁合同于2018年10月25日解除，并同意支付2018年10月1日至2018年10月25日的租金、物业管理费，但不同意支付滞纳金，且滞纳金约定过高，要求法院依据实际损失进行调整。租赁合同关于违约责任既约定没收保证金又要求支付相当于保证金数额的违约金，显属过高，保证金本就具有违约金性质，要求法院对整个违约责任的标准进行调整。关于复原费用，租赁合同虽约定琛斌公司承担复原义务，但旭升公司主张的金额过高，琛斌公司仅做了简单装修。另琛斌公司曾支付过装修保证金1万元，要求在结算费用中予以抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月9日，旭升公司(甲方、出租方)与琛斌公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用(系争房屋所在的实际楼层为27层，名义楼层为31层)，房屋用途为办公；附件二约定交付日为2017年3月20日，租赁期为交付日至2020年3月19日；附件三1.1条约定在租赁期内，月租金为148,238.14元，增值税为7,411.91元，乙方应在支付当期租金的同时向甲方支付当期租金的增值税；附件三1.2条约定租金支付方式见本合同5.5条；附件三2.1条约定管理费系指乙方对管理公司所提供的管理服务所应付的费用，租赁期内的管理费标准为27.36元/公历月/平方米，增值税税率为6%，乙方应在支付当期管理费的同时支付当期管理费的增值税；附件三3条约定保证金系指为保证乙方完整及充分地履行其于本合同项下义务之目的而应由乙方向甲方及管理公司支付的保证金，保证金金额为三个月的月租金及其增值税加上三个月的管理费及增值税之和544,181.79元，乙方应依据本合同第6.1条所约定的方式向甲方支付保证金466,950.15元，并向管理公司支付管理费保证金77,231.64元；合同5.5条支付方式(1)约定乙方应于交付日当日或之前依据甲方要求签署扣款授权书及相关文件，并为履行本合同项下支付义务而在甲方指定的银行开立银行账户(以下简称特别账户)，在租赁期内除首期租金及其增值税与首期管理费及其增值税外，乙方应于每一个公历月第25日或之前向特别账户一次性足额存入下一个公历月的租金及增值税、管理费及增值税、及其它一切在本合同项下应当支付的款项(以下统称应付款项，包括但不限于租金、管理费、滞纳金、及任何其它费用)及其增值税；(4)约定若乙方迟延支付本合同项下任何应付款项(包括但不限于本合同项下应付未付之租金、保证金、管理费、及任何其它费用)及其增值税，则在不影响甲方于本合同项下任何其它权利的前提下，乙方应按应付未付款项金额每日0.3%的标准向甲方及/或管理公司支付滞纳金；(5)约定滞纳金自相关应付未付款项及其增值税应付之日起计算，至甲方指定银行成功划扣本合同项下乙方应付未付款项及其滞纳金以及增值税之日止；6.1条约定在租赁期内，保证金中相等于三个月的月租金及其增值税的保证金部分由甲方保管，而相等于三个月的管理费及其增值税的保证金部分由管理公司保管，乙方不得以保证金抵扣其依据本合同应付的租金及其增值税、管理费及其增值税、及其它任何应付款项及其增值税；10.1条约定除甲方书面同意乙方续租外，乙方应在租期届满日或提前解除日17：00点之前完全履行其将该房屋恢复至本合同附件四所列的交付状态或甲方另行书面同意之状态的义务并将该房屋返还甲方，乙方返还该房屋时，应经甲方或管理公司验收并书面认可方可视为乙方已完全履行复原义务，乙方亦应结清其依据本合同应付的全部款项，并将通向该大厦及该房屋各部分的钥匙返还甲方，若乙方未全面、充分地履行复原义务的，则甲方可要求乙方实际履行或甲方可选择代为履行复原义务，而乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失；17.2条约定在不影响甲方根据本合同约定行使任何其它权利的前提下，甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间合法地单方面解除本合同并提前收回该房屋的全部或任何部分，并且在该等情况下，甲方无需对乙方承担任何责任：(1)乙方单次拖欠本合同项下的租金及/或其增值税、或管理费及/或其增值税超过十五个工作日(无论甲方是否正式追索)…；17.3条约定当发生本合同第17.2条项下的任一情况时，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：(1)乙方应向甲方支付相当于保证金金额之违约金…；17.6条约定当发生本合同第17.2条项下的任一情况时，甲方即有权以书面通知乙方的方式提前单方面解除本合同，而书面通知中规定之日期即为提前解除日，该书面通知一经发出即表明甲方行使本合同赋予之提前单方面收回该房屋的权利而无须甲方以实际进入该房屋的行为作为行使该项权利的标志。2017年10月，北京搜厚物业管理有限公司上海第七分公司出具《物业管理费押金及装修押金结转确认函》，载明其已于2017年10月20日支付物业费押金/保证金5,097,367.68元及装修押金315,809.30元给旭升公司，自本确认函签署之日起后续租户支付的物业费押金/保证金、装修押金、物业费款项均支付给旭升公司，其不再收取上述款项。之后，琛斌公司将物业费支付旭升公司。后琛斌公司支付租金及物业管理费至2018年9月30日(2018年7月、8月、9月支付的物业管理费金额为27,519.32元)，之后未支付租金及物业管理费。2018年10月19日，旭升公司向琛斌公司发出终止函，要求琛斌公司于2018年10月25日之前一次性支付租金155,650.05元、物业费27,519.32元、滞纳金13,188.19元，共计196,357.56元，如琛斌公司未在前述要求的期限内完成支付，则租赁合同于2018年10月26日(下称终止日)提前终止；如租赁合同于终止日提前终止的，则琛斌公司应自终止日起3个工作日内一次性支付应付未付费用；如租赁合同于终止日提前终止的，则琛斌公司应于终止日当日下午五时之前按照租赁合同的约定返还房屋，否则旭升公司将收回房屋并处置房屋内的一切物品。2018年10月29日，旭升公司向琛斌公司发出追缴函，称租赁合同已于2018年10月25日解除，要求琛斌公司在2018年11月5日前支付租金155,650.05元、物业费27,519.32元、滞纳金16,485.24元；根据合同约定，琛斌公司应承担租赁合同提前解除的违约责任，琛斌公司已支付的保证金544,181.79元及装修、水电押金1万元作为违约金不予退还；琛斌公司还应支付相当于保证金金额544,181.79元的违约金及旭升公司收回房屋、处理遗留物品、恢复原状所产生的费用266,316元。上述材料琛斌公司均未收到。另查明，2019年1月4日，旭升公司委托上海永怡建筑装饰工程有限公司对系争房屋进行装修复原，合同金额为308,000元。同日，旭升公司委托上海格翱机电设备有限公司对系争房屋进行空调复原，合同金额为93,000元。同日，旭升公司委托上海景文同安机电消防工程有限公司对系争房屋进行消防复原，合同金额为36,190元。旭升公司于2019年4月23日支付上海永怡建筑装饰工程有限公司308,000元，支付上海格翱机电设备有限公司93,000元，支付上海景文同安机电消防工程有限公司36,190元。审理中，旭升公司确认琛斌公司支付装修保证金1万元，并同意将该保证金抵扣琛斌公司应付款项。审理中，根据旭升公司的申请，本院依法裁定冻结琛斌公司名下的银行存款1,164,541.16元，或查封、扣押其相等价值的财产。本院认为：根据相关法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，否则应承担相应的违约责任。旭升公司与琛斌公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。根据租赁合同约定，琛斌公司擅自解除合同，旭升公司有权单方解除合同，已支付的保证金不予退还，且琛斌公司还应支付相当于保证金金额的违约金。本案中，因琛斌公司单方退租，旭升公司行使单方解除权，现琛斌公司亦认可租赁合同于2018年10月25日解除，本院予以确认，琛斌公司应支付租金及物业管理费至该日，并应支付相应的滞纳金。琛斌公司提前退租构成违约，应承担相应的违约责任，违约金数额本院将综合租赁合同的履行情况、琛斌公司的过错程度及旭升公司的实际损失等因素作出调整。鉴于琛斌公司违约，根据合同约定，保证金不予退还，且琛斌公司应承担复原费用。审理中，旭升公司确认将琛斌公司支付的装修保证金抵扣其应付费用，本院予以照准。被告琛斌公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作出缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、上海旭升置业有限公司与上海琛斌汽车租赁有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年10月25日解除；二、上海琛斌汽车租赁有限公司支付上海旭升置业有限公司的保证金544,181.79元不予退还；三、自本判决生效之日起10日内，上海琛斌汽车租赁有限公司支付上海旭升置业有限公司2018年10月1日至10月25日的租金127,831.68元、物业管理费22,193元及滞纳金，滞纳金以150,024.68元为基数，按照日千分之三的标准自2018年9月26日起计算至实际支付之日止；四、自本判决生效之日起10日内，上海琛斌汽车租赁有限公司支付上海旭升置业有限公司违约金181,393.93元；五、自本判决生效之日起10日内，上海琛斌汽车租赁有限公司支付上海旭升置业有限公司复原费用合计427,190元(已抵扣装修保证金1万元)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,280.87元，由上海旭升置业有限公司负担2,780.87元，上海琛斌汽车租赁有限公司负担12,500元；财产保全费5,000元,由上海旭升置业有限公司负担900元，上海琛斌汽车租赁有限公司负担4,100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴 燕人民陪审员  储国君人民陪审员  王玮丽二〇二〇年六月十日书 记 员  谢嫣雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。