湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初9714号原告：武汉尚维智慧科技有限公司，住所地：武汉市江岸区沿江大道江景大厦A栋17层J1室。法定代表人：韩戟，总经理。委托诉讼代理人：胡寄玲（一般授权代理），湖北忠三律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋奎（一般授权代理），湖北忠三律师事务所律师。被告：武汉长江博润置业有限公司，住所地：武汉市江岸区后湖乡世纪家园7幢1单元1层B号。法定代表人：陈少波，董事长。委托诉讼代理人：胡冰涛（一般授权代理），湖北高照律师事务所律师。第三人：武汉市百富勤置业有限公司，住所地：武汉市东西湖区张柏路2号。法定代表人：张春燕，董事长。原告武汉尚维智慧科技有限公司（以下简称尚维公司）与被告武汉长江博润置业有限公司（以下简称博润公司）、第三人武汉市百富勤置业有限公司（以下简称百富勤公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2019年9月18日、同年10月9日、2020年1月3日公开开庭进行了审理。原告尚维公司的委托诉讼代理人胡寄玲、蒋奎，被告博润公司的委托诉讼代理人胡冰涛到庭参加了诉讼。第三人百富勤公司经合法传唤，均无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。2020年1月23日至同年4月20日期间，因疫情防控，本案暂停审理。本案现已审理终结。原告尚维公司向本院提出诉讼请求：1、判令不得执行我公司购买的位于武汉市江岸区金桥大道42号百胜春天（以下简称百胜春天）16栋/单元1层02号、16栋/单元1层03号、16栋/单元1层04号房屋；2、判令确认我公司与百富勤公司分别于2017年9月1日、11月3日签订的《购房协议书》、《补充协议书》合法有效，并确认百胜春天16栋/单元1层02号、16栋/单元1层03号、16栋/单元1层04号房屋归我公司所有，并解除查封措施；3、判令博润公司负担本案全部诉讼费用。审理中，原告尚维公司变更诉讼请求为：1、判令不得执行我公司购买的百胜春天14栋1单元1层01号、14栋1单元1层02号、15栋2单元1层02号房屋；2、确认我公司与百富勤公司分别于2017年9月1日、11月3日签订的《购房协议书》、《补充协议书》合法有效，并确认百胜春天14栋1单元1层01号、14栋1单元1层02号、15栋2单元1层02号房屋归我公司所有，并解除查封措施；3、判令博润公司负担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年8月3日，湖北省武汉市中级人民法院（以下简称市法院）作出（2018）鄂01执保517号之一民事裁定，查封了我公司名下百胜春天14栋1单元1层01号、14栋1单元1层02号、15栋2单元1层02号、16栋/单元1层02号、16栋/单元1层03号、16栋/单元1层04号房屋。2018年11月1日，湖北省武汉市江岸区人民法院（即本院，以下简称江岸区法院）作出（2018）鄂0102执2034号执行裁定书，轮候查封了上述案涉六套房屋。2018年12月4日，市法院作出（2017）鄂01民初107之2号民事裁定，解除了百胜春天14栋1单元1层01号、14栋1单元1层02号、15栋2单元1层02号房屋的查封。2019年3月4日，江岸区法院在百胜春天内张贴《公告》，公告案涉房屋已被查封并将依法拍卖，此时，我公司才知晓案涉六套房屋被采取保全措施。2019年3月15日，我公司向江岸区法院提出书面异议。江岸区法院经审查后，裁定驳回了我公司的异议请求。事实上，我公司于2017年9月1日即与百富勤公司签订《购房协议书》，约定我公司向百富勤公司购买案涉六套房屋，总价款为13,977,180元。我公司并于同年9月18日向百富勤公司支付购房款1,000万元。2017年10月13日，我公司与百富勤公司办理了上述房屋的网签手续，且于同年10月20日办理了合同备案登记手续。我公司由于资金紧张无法按期向百富勤公司支付购房尾款，遂与百富勤公司协商后于2017年11月3日签订《补充协议书》，约定：“甲方（百富勤公司）同意自本补充协议签订之日起，将购房尾款3,977,180元转为甲方对乙方（尚维公司）的借款。本补充协议生效后，即视为乙方已支付全部购房款”；“乙方借款本金3,977,180元，借款期限为两年，借款期限内不计算利息。在乙方偿还全部借款前，乙方同意《购房协议书》项下商铺的租金收益由甲方享有”。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，我公司在法院查封前即已签订合法有效的书面买卖合同并办理备案登记手续；其次，百富勤公司在《补充协议书》中确定：“本补充协议生效后，即视为乙方已支付全部购房款”，也即，我公司对百富勤公司的债务性质是借款，而非购房款，我公司不差欠百富勤公司任何购房款；最后，我公司已合法占有并使用案涉房屋，“占有”应理解为对不动产的管理和支配，无论购房人是否实际居住，只要实际控制房屋即属于“合法占有”，因为“间接占有”也是“占有”，具体到本案，我公司对案涉房屋的使用以及相关收益进行了实际处置，应视为上述六套房屋为我公司实际控制并合法占有。综上所述，我公司对诉争三套房屋的权益足以排除法院的强制执行。请求支持我公司的诉讼请求。被告博润公司辩称：尚维公司无权提起执行异议之诉，应当驳回其诉讼请求。第一，尚维公司与我公司的债务人百富勤公司签订《武汉市商品房买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）的目的是以恶意转移、隐匿财产的方式来抗拒法院执行，系虚假的房屋买卖关系。其一、尚维公司与百富勤公司之间人员结构混同。签订《房屋买卖合同》时，尚维公司的股东为刘志军（占股90%，法定代表人）、罗杰（占股10%），百富勤公司的《个人社会保险参保缴费情况查询单》及企业信息证实，刘志军2007年至2019年3月期间一直是百富勤公司的职工；其二、尚维公司的成立及涉案交易均发生于我公司与百富勤公司之间的诉讼及财产保全期间，尚维公司成立的目的就是为百富勤公司转移资产，逃避债务。百富勤公司与刘志军及其他关联公司枉顾生效法律文书，多次恶意转移资产，继续藏匿近9亿元资产；其三、尚维公司与百富勤公司之间只有网签合同，不能代表房屋所有权发生变更，且涉案六套房屋没有在房产管理部门提交任何过户资料，房产管理部门没有建档。第二，江岸区法院的执行行为符合法律规定，应当驳回尚维公司的诉讼请求，继续执行。其一、诉争房屋一直在百富勤公司控制下用于出租收取租金，尚维公司一直没有实际占有；第二、尚维公司没有支付全部价款，根据尚维公司提交的证据材料可知，即使双方之间交易属实，但尚维公司只支付1,000万元的购房款，还剩余3,977,180元未支付；第三、尚维公司在法院查封时，至今没有办理过户登记手续，案涉房屋所有权人均登记为百富勤公司，故尚维公司的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。请求驳回尚维公司的全部诉讼请求。第三人百富勤公司在本案审理期间未提出陈述意见，且未提交证据以供质证。经审理查明：百胜春天14栋1单元1层01号、14栋1单元1层02号、15栋2单元1层02号、16栋/单元1层02号、16栋/单元1层03号、16栋/单元1层04号房屋登记在百富勤公司名下，房屋所有权证号分别为武房权证市字第××号、武房权证市字第××号、武房权证市字第××号、武房权证市字第××号、武房权证市字第××号、武房权证市字第××号。2017年9月1日，百富勤公司（甲方）与尚维公司（乙方）签订《购房协议书》，约定：1、甲方将百胜春天14栋1单元1层01号房（面积为84.16平方米、单价为20,000元/平方米，总价为1,683,200元）、14栋1单元1层02号房（面积为131.48平方米，单价为19,000元/平方米，总价为2,498,120元）、15栋2单元1层02号房（面积为217.47平方米，单价为每平方米16,500元，总价为3,588,255元）、16栋/单元1层02号房（面积为95.74平方米，单价为每平方米18,000元，总价为1,723,320元）、16栋/单元1层03号房（面积为121.43平方米，单价为每平方米17,500元，总价为2,125,025元）、16栋/单元1层04号房（面积为138.78平方米，单价为每平方米17,000元，总价为2,359,260元）商铺出售给乙方，交易商铺总面积789.06平方米，总价为13,977,180元；2、上述6套商铺的房产证及土地证已办至甲方名下，甲方须先办理恢复商品房交易的相关手续后，才能与乙方签订正式的商品房买卖合同，乙方已知悉上述情况；3、上述商铺均为出租状态，甲方已确认租户放弃优先购买权。本协议签订之日起一个月内，乙方向甲方支付首笔购房款1,000万元。甲方应确保在2017年10月30日之前与乙方签订正式商品房买卖合同。签订正式商品房买卖合同并办理完商品房销售备案手续后五个工作日内，乙方向甲方支付购房尾款共计3,977,180元。甲方应在收到乙方全部购房款次日将上述商铺交付给乙方，并无条件配合乙方将不动产证办至乙方名下。同年9月6日，百富勤公司为案涉六套房屋办理了抵押注销手续。2017年10月13日，尚维公司与百富勤公司就案涉六套房屋买卖事宜签订了6份《房屋买卖合同》，房屋总价为13,977,180元，交房时间约定为2017年11月30日前。2017年10月20日，相关房产管理部门对案涉六套房屋办理合同备案登记，合同备案号分别为市060057703、市060057714、市060057826、市060057848、市060057859、市060057860，买受人均登记为尚维公司。2017年11月3日，百富勤公司（甲方）与尚维公司（乙方）签订《补充协议书》，约定：1、甲乙双方同意继续履行2017年9月1日签订的《购房协议书》；2、甲方同意自本补充协议签订之日起，将购房尾款3,977,180元转为甲方对乙方的借款。本协议补充生效后，即视为乙方已支付全部购房款；3、乙方借款本金3,977,180元，借款期限为两年，借款期限内不计算利息。在乙方偿还全部借款前，乙方同意《购房协议书》项下商铺的租金收益由甲方享有；4、乙方偿还全部借款后，甲方应配合乙方将不动产证办至乙方名下。若乙方未按期归还借款本息，则甲方有权要求乙方按逾期金额的日万分之五向甲方支付违约金；5、本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份，自双方加盖公章之日起生效。另查明：在本案审理过程中，尚维公司提交武汉农村商业银行菱角湖支行（以下简称农商行菱角湖支行）的《电子银行业务记账凭证》（账号为21×××10），以证明其向百富勤公司支付了购房款，该凭证载明：2017年9月18日，尚维公司向百富勤公司转款1,000万元，凭证“附言”、“摘要”栏均记载为“往来款”。尚维公司并出具《关于尚维公司购房资金来源及案涉房屋物业费缴纳主体的情况说明》（以下简称《情况说明》），说明其所付案涉六套房屋的购房款1,000万元来源于案外人武汉百胜瑞泽信息科技有限公司（以下简称百胜瑞泽公司），且说明案涉六套房屋（商铺）自2016年起由百富勤公司作为出租方对外发租，租金由百富勤公司收取，物业费由承租方缴纳。经博润公司申请，本院对尚维公司的前述涉案账户及百胜瑞泽公司的来款账户[广东发展银行股份有限公司徐东支行（以下简称广发徐东支行）的9550880206555900175号）部分交易情况等进行了调查，查明：尚维公司于2017年5月9日开立该账户。该账户自2017年5月9日起至2018年1月24日止的《武汉农村商业银行对公账户活期交易明细》（以下简称《交易明细》）记载：2017年6月15日，由武汉市恒越物业管理有限公司（以下简称恒越物业公司）转入1,801万元，当日，其中1,800万元作理财产品扣款；2017年6月28日，由武汉百胜瑞智科技有限公司（以下简称百胜瑞智公司）分7笔转入合计3,000万元；6月30日，由百富勤公司原法定代表人张胜分两笔各转出500万元，合计1,000万元（摘要栏记载“行内转账”）；2017年7月7日，武汉恒越装饰工程有限公司（以下简称恒越装饰公司）转出1,000万元；同日，武汉斯玛电梯有限公司（以下简称斯玛电梯公司）分两笔各转入500万元，张胜转入1,000万元，合计转入2,000万元；2017年7月13日，百胜瑞智公司转出1,000万元；2017年7月20日，该账户入账18,072,098.63元（摘要栏记载“分红”）；2017年7月21日、7月24日，百胜瑞智公司分别转出1,000万元，合计2,000万元；2017年7月31日，百胜瑞泽公司转出1,000万元，并于2017年8月1日转入1,000万元；2017年8月9日，该账户余额中的1,800万元作理财产品扣款；2017年9月14日，该账户入款18,075,945.21元（摘要栏记载“分红”）；2017年9月18日，百富勤公司转出1,000万元（尚维公司自认系付本案购房款），当日余额为8,157,919.42元。其后，该账户与百胜瑞智公司、斯玛电梯公司、张胜、百富勤公司的银行账户又连续多次发生大额转款往来，再无百胜瑞泽公司的交易记录。据不完全统计，该账户在2017年5月9日至2018年1月24日期间转入款合计164,237,963.84元（含理财分红入账）；转出款合计148,711,322.69元（含理财扣款）。百胜瑞泽公司于2017年7月7日在广发徐东支行开立9550880206555900175号账户。该账户自2017年7月7日至2017年12月21日的《账户交易历史》反映，其中多次出现数百万元、数千万元、上亿元的交易记录，银行存款主要来源于武汉信诚同创置业有限公司（以下简称信诚同创公司）、武汉百胜投资管理有限公司（以下简称百胜投资公司）等。又查明：尚维公司于2017年4月13日登记设立，注册资本为50万元，设立登记时法定代表人为刘志军，股东为刘志军（出资45万元）、罗杰（出资5万元）。经营范围为计算机开发、技术服务。2019年6月24日，尚维公司办理了变更登记，公司法定代表人由刘志军变更为韩戟。武汉市人力资源和社会保障局江岸社会保险管理处出具的《个人社会保险参保缴费情况查询单》（以下简称《社保缴费查询单》）显示，刘志军、罗杰均为百富勤公司职工。百富勤公司为刘志军交纳了2002年12月至2019年3月期间的相关社保；为罗杰交纳了2007年5月至2019年3月期间的相关社保。尚维公司的案涉银行账户自2017年5月9日起至2018年1月24日止的《交易明细》中大额交易方涉及百富勤公司原法定代表人张胜和6家公司，6家公司的工商登记资料显示：1、恒越物业公司于1996年6月24日登记设立，注册资本1,000万元，法定代表人吴海涛，股东为武汉市连城经贸有限公司（持股比例55%）、张春燕（百富勤公司现法定代表人，持股比例45%）；2、百胜瑞智公司于2017年4月13日登记设立，注册资本100万元，法定代表人为庄桂莲，股东为庄桂莲（持股比例50%）、张学义（持股比例50%）；3、恒越装饰公司于1995年1月3日登记设立，注册资本500万元，法定代表人张胜（也即百富勤公司原法定代表人），股东为百富勤公司（持股比例73.40%）、香港跨越国际发展有限公司（持股比例26.60%）；4、斯玛电梯公司于2004年4月1日登记设立，注册资本500万元，法定代表人自2014年6月23日登记为张春燕（持股比例80%）、张爱珍（持股比例20%）；5、百胜瑞泽公司于2017年6月12日登记设立，注册资本为1,000万元，设立时法定代表人为刘志军，股东为百胜瑞智公司（持股比例98%）、尚维公司（持股比例2%）。2019年4月17日，百胜瑞泽公司办理了变更登记，法定代表人由刘志军变更登记为韩戟；6、百富勤公司于1999年12月10日登记设立，注册资本4,200万元。2016年5月10日，百富勤公司法定代表人由张胜变更登记为张春燕。公司股东现为张春燕（持股比例99%）、刘志军（持股比例1%），刘志军并系公司监事。百胜瑞泽公司的《账户交易历史》中存款主要来源涉及的信诚同创公司于2004年8月6日登记设立，注册资本1,880万元，2016年5月12日，公司法定代表人由张胜变更登记为张春燕，股东为百富勤公司（持股比例80%）、武汉中同物业管理有限公司（持股比例20%）；百胜投资公司于2010年3月16日登记设立，注册资本3,000万元，法定代表人李谦，股东为百富勤公司（持股比例50%）、李谦（持股50%）。再查明：2017年6月5日，本院立案受理了博润公司（作为原告）与百富勤公司（作为被告）的两起合同纠纷案[案号分别为（2017）鄂0102民初4557号、（2017）鄂0102民初4558号]。博润公司在该两案中分别主张百富勤公司返还投资款200万元及相应利息、返还投资款320万元及相应利息。案件审理过程中，百富勤公司均提出管辖权异议。本院裁定驳回后，百富勤公司又分别提出上诉。市法院均裁定：驳回上诉，维持原裁定。两案经审理后，本院于2017年12月6日作出（2017）鄂0102民初4557号、4558号民事判决，分别判决百富勤公司应向博润公司返还投资款200万元、320万元，驳回了博润公司的其他诉讼请求。博润公司、百富勤公司均提出上诉。市法院于2018年5月16日分别作出（2018）鄂01民终2506号、（2018）鄂01民终2505号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，因百富勤公司未履行生效法律文书确定的付款义务，博润公司均申请了强制执行，本院于2018年6月13日立案执行，案号分别为（2018）鄂0102执2033号、2034号。2018年8月3日，市法院作出（2018）鄂01执保517号之一民事裁定，查封了百富勤公司名下案涉六套房屋。同年11月1日，本院作出（2018）鄂0102执2034号执行裁定，轮候查封了上述房屋。2018年12月4日，市法院作出（2017）鄂01民初107之2号民事裁定，解除了对百胜春天14栋1单元1层01号、14栋1单元1层02号、15栋2单元1层02号房屋的查封。尚维公司向本院提出案外人执行异议。2019年7月8日，本院作出（2019）鄂0102执异340号执行裁定，裁定驳回了尚维公司的异议请求。百富勤公司至今未履行本院（2017）鄂0102民初4557号、4558号民事判决确定的给付义务。上述事实，有双方当事人的当庭陈述及经庭审质证的《购房协议书》、《补充协议书》、《电子银行业务记账凭证》、《房屋买卖合同》、《武汉市房屋交易查询结果告知单（合同备案）》、《保全信息查询单》、本院（2019）鄂0102执异340号执行裁定、《情况说明》、《百胜春天商铺租赁合同》、《大额来账凭证》及《武汉市房屋产权登记信息查询单》、《企业信用信息公示报告》、《社保缴费查询单》、本院依申请调取的《交易明细》、《账户交易历史》等证据在案佐证。百富勤公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及举证质证、辩论等相关诉讼权利。本院认为：本案系案外人执行异议之诉，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案涉不动产登记在被执行人即债务人百富勤公司名下，本案审查的重点是涉案《房屋买卖合同》是否已履行以及是否具有恶意逃避债务的虚假交易情形。根据在案证据及当事人陈述，尚维公司与百富勤公司就涉案房屋在本案查封前签订了《房屋买卖合同》且办理了合同备案登记，但首先，从尚维公司是否支付了购房款及所付款项的性质来看，尚维公司主张其已于2017年9月18日向百富勤公司支付1,000万元，且该款来源于百胜瑞泽公司。尚维公司的涉案账户交易明细载明，其于2017年9月18日向百富勤公司转款1,000万元，但相关银行记账凭证上记载的付款事由为“往来款”，并非购房款，且尚维公司在本案审理期间不能提交相应购房发票、收据佐证该款为购房款，而审查尚维公司所述购房款的来源百胜瑞泽公司，百胜瑞泽公司在涉案交易前后仅与尚维公司有两笔款项往来，即百胜瑞泽公司于2017年7月31日从尚维公司转出1,000万元，并于2017年8月1日转入1,000万元，籍此，难以判断百胜瑞泽公司与尚维公司存在的民事权利、民事义务关系，而对此，尚维公司均不能作出合理解释。其次，从尚维公司等与百富勤公司是否具有关联关系和涉案交易是否可以排除虚假交易来看，尚维公司系于2017年6月12日登记设立的注册资本为50万元的有限责任公司，百胜瑞泽公司系于2017年6月12日登记设立的注册资本为1,000万元的有限责任公司，两公司在涉案交易发生期间的法定代表人均为刘志军，尚维公司在交易发生前后的两股东刘志军、罗杰均为百富勤公司职员，且从尚维公司的银行交易记录来看，其设立登记之初至涉案合同签订前后，与百富勤公司及其投资关联、高管关联的恒越物业公司、恒越装饰公司、斯玛电梯公司等存在巨额款项的频繁往来，对此，尚维公司、百富勤公司不能提交证据证明尚维公司财务独立、法人人格独立。同时，百胜瑞泽公司（尚维公司为该公司股东），在涉案交易发生前后，其相关银行账户的成百万元、上千万元、过亿元的存款绝大部分来源于百富勤公司的关联公司（如信诚同创公司、百胜投资公司等），即尚维公司在本案中提交的证据不能排除其与百富勤公司的关联关系，不能排除涉案交易存在虚假交易的情形。最后，从合同是否履行以及涉案房屋是否已交付来看，涉案《补充协议书》约定，购房尾款3,977,180元转为百富勤公司对尚维公司的借款，涉案房屋仍由百富勤公司占有、使用和收益，即本案现有证据不能证明涉案房屋已完成交付。综上所述，百富勤公司未履行本院（2017）鄂0102民初4557号、4558号民事判决，在诉讼过程中与疑似其关联公司的相对方尚维公司签订《购房协议书》、《房屋买卖合同》、《补充协议书》，同时，尚维公司所转款项无法证明系付购房款，尚维公司、百富勤公司所提交的证据无法排除其以合法形式掩盖非法目的、转移财产规避执行的合理怀疑，不能证明尚维公司享有案涉房屋项下的权利，且依据相关法律规定，案涉《房屋买卖合同》虽经过备案登记，但备案登记作为一种行政管理方式，不能产生物权变动效力，百富勤公司仍系案涉房屋的所有权人，故尚维公司主张基于案涉房屋权利人主张排除强制执行，无事实和法律依据，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，故本院对尚维公司要求确认《购房协议书》、《补充协议书》有效并排除执行、解除查封的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回原告武汉尚维智慧科技有限公司的诉讼请求。本案案件受理费55,200元，由原告武汉尚维智慧科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  丁 杰人民陪审员  丁凤玲人民陪审员  陈文萍二〇二〇年四月二十九日书 记 员  习 静