辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0281民初583号原告（案外人）：徐家锋，男，1964年11月4日出生，汉族，现住瓦房店市。委托诉讼代理人：王嘉冠，辽宁昌信律师事务所律师。被告（申请执行人）：栾忠恕，男，1964年1月17日出生，私营个体业主，汉族，现住瓦房店市。被告（申请执行人）：仇金梅，女，1965年6月28日出生，汉族，现住瓦房店市瓦房店市。委托诉讼代理人：栾玉琦（系仇金梅儿子），男，1987年5月20日出生，汉族，现住瓦房店市。被告（被执行人）：王文龙，男，1957年3月5日出生，汉族，现住瓦房店市。被告（被执行人）：姜月娥，女，1956年5月24日出生，汉族，退休教师，现住瓦房店市。原告徐家锋与被告栾忠恕、仇金梅、王文龙、姜月娥案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月20日作出（2019）辽0281民初322号民事判决，宣判后原告徐家锋不服提起上诉，大连市中级人民法院于2019年10月23日作出(2019)辽02民终7075号民事裁定，裁定撤销本院（2019）辽0281民初322号民事判决，发回重审。本院受理后依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理，原告徐家锋委托诉讼代理人王嘉冠、被告栾忠恕、仇金梅委托诉讼代理人栾玉琦、姜月娥到庭参与诉讼，被告王文龙经本院合法传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告徐家锋向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告王文龙、姜月娥签订的《租房合同》有效，停止对（2018）辽0281执恢768号公告的位于瓦房店市房屋的移交；2.诉讼费用由四被告承担。事实与理由：瓦房店市人民法院于2018年11月14日作出（2018）辽0281执恢768号公告，公告中告知了被告王文龙、姜月娥所有的位于瓦房店市房屋，已经抵债给了被告栾忠恕、仇金梅所有，并责令现使用人于2018年11月30日前迁出房屋。原告对此提出异议，原告系现房屋使用人。原告于2015年1月15日与被告王文龙、姜月娥签订《租房合同》，租赁案涉的两套房屋，租期自2015年2月1日起至2035年1月31日止，共计20年。租赁合同签订后，原告按约定支付了租金，被告王文龙、仇金梅也将案涉的两套房屋交付给原告使用，原告对两套房屋进行了装修，并交纳了相关费用，已经实际使用了该两套房屋。而法院查封该两套房屋的时间是2015年11月25日，在原告的租赁合同之后。根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”;《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条规定：“承租人请求在租赁期间内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”综上，原告认为，虽然案涉两套房屋权属发生了变化，但原告与被告王文龙、姜月娥之间的租赁合同仍然有效。根据相关法律规定，案涉两套房屋不具备移交的情形。故请求法院依法停止实施对案涉两套房屋的迁出、移交行为，以维护原告的合法权益。被告栾忠恕、仇金梅辩称，不同意原告诉讼请求,原告方的租赁合同不具有真实性，不符合生活交易常理，且租赁条款存在异常：如租期特别长、租金特别低、租赁合同大量条款缺失等，是以明显不合理的低价承租被执行的不动产，属于恶意串通伪造“虚假租约”，伪造、倒签可能性极大；并且案外人与被执行人之间存在大量的资金借贷交易往来的密切关联关系，双方之间是否存在真实的租赁关系无法确认。本案案涉房屋闲置至今，原告并没有在查封之前占有使用本案二处案涉房屋。原告方提供的《租赁合同补充协议》签署于2016年2月1日（2016）辽0281民初669号民事调解书之后，晚于我方查封案涉房屋的时间，又可以确认双方不存在真实的租赁关系，实质是以租抵债。我方当事人于2014年12月同王文龙达成协议共同签署了一份《买卖房屋契约》，内容为将王文龙所有的本案二处房屋出卖给我方当事人栾忠恕、仇金梅，作为借款的担保，有中间人孙元超为证，我方当事人对此二处房屋享有对抗案外人承租权的优先受偿权。被告姜月娥述称，同意原告的诉讼请求，其与原告之间是真实的房屋租赁关系，其与原告之间借贷与房屋租赁是两个事实；由于周转资金缺少，急需资金且出租时是清水房所以租金很低，原告给的价钱合适，我就租给他了，签订租赁合同的同时就将案涉房屋的钥匙及相关物品交付原告了，前十年的租金已经通过银行转账的方式支付，后十年的租金是通过债权抵顶的。其与栾忠恕之间签订的买卖协议并不是真正的买卖协议，是为了借钱用房屋做抵押。被告王文龙未到庭、未答辩。经审理查明，2015年1月15日，徐家锋（乙方、承租方）与王文龙、姜月娥（甲方、出租方）签订租房合同，约定甲方将位于瓦房店市（建筑面积104.59平方米）、201室（建筑面积104.59平方米）租赁给乙方，租赁期限自2015年2月1日起至2035年1月31日止，共计20年；两套房屋年租金为18000元，乙方于该合同签订3日内向甲方缴纳前十年租金180000元，十年后，每年向甲方缴纳租金12000元；甲方收到租金后当日将该房屋移交给乙方，由乙方自行装修；甲方收取乙方水、电、煤气保证金4000元，该合同到期后多退少补等等。2015年1月16日，徐家锋通过交通银行电子银行向被告姜月娥转账184000元。合同签订当日，王文龙、姜月娥将案涉两套房屋钥匙等入户相关物品、证件交给徐家锋。2016年1月26日，徐家锋向本院起诉王文龙、姜月娥等偿还2014年8月6日、2014年9月15日、2015年4月5日共计175万元借款；2016年2月1日，经本院主持调解双方达成调解协议约定上述借款分期给付，本院作出（2016）辽0281民初669号民事调解书予以确认。因王文龙、姜月娥等未按期给付借款，徐家锋与王文龙、姜月娥就租赁合同达成补充协议，约定：“一、原租房合同约定，‘十年后，每年应向甲方交纳租金壹万贰仟元整，每次租金必须提前60天内交清’现调整为：‘十年后的租金总计：人民币12万元（大写：壹拾贰万元整），双方定于，在瓦房店市人民法院（2016）辽0281民初669号民事调解书中相应抵付。’原租房合同约定的租金已全部付清。二、双方确认，（2016）辽0281民初669号民事调解书中的第一项规定的2016年2月1日给付的10万元，已履行完毕，2016年2月2日给付的10万元，已履行2万元。剩余欠款按调解书规定办理。”此后，徐家锋开始装修案涉房屋，并于2017年10月20日为案涉两套房屋补缴2016年取暖费。2018年1月4日的评估报告载明，案涉两套房屋中101室的状况为：整体中等装修，基本配套设施完全；201室的状况为：毛坯房，基本配套设施完全。另查，栾忠恕、仇金梅与王文龙、姜月娥民间借贷纠纷一案，依栾忠恕、仇金梅的申请，本院于2015年11月25日作出（2015）瓦民初字第7076号民事裁定书，裁定查封案涉两套房屋；并于2016年4月22日作出（2015）辽0281民初7076号民事判决书，判决王文龙、姜月娥于该判决生效后十日内给付栾忠恕、仇金梅借款本金60万元及利息。因王文龙、姜月娥不履行该生效判决确定的义务，栾忠恕、仇金梅于2016年6月15日向本院申请强制执行，本院立（2016）辽0281执2130号案件，后终结该案执行程序。2018年6月11日，本院恢复该案执行，案号为（2018）辽0281执恢768号。在该案执行过程中，本院于2017年11月21日通过大连市中级人民法院委托大连永通房地产土地评估有限公司评估案涉房屋，该公司评估价值时间为2018年1月4日，评估结果为案涉两套房屋的市场价值总计人民币1093174元。2018年7月3日，本院作出（2018）辽0281执恢768号执行裁定书，裁定拍卖王文龙、姜月娥所有的案涉两套房屋。后经网络拍卖，因无人竞买而流拍。本院于2018年9月17日作出执行裁定书，裁定如下：“一、将被执行人王文龙、姜月娥所有的位于瓦房店市房屋交付申请执行人栾忠恕、仇金梅抵偿借款。上述两处房屋的所有权自本裁定送达申请执行人栾忠恕、仇金梅时起转移；二、申请执行人栾忠恕、仇金梅可持本裁定书到登记机关办理相关所有权转移登记手续。”裁定书送达后，本院于2018年11月14日发出公告，责令瓦房店市房屋的现使用人于2018年11月30日前迁出房屋，到期仍不履行亦未向法院提出异议的，本院将依法强制执行。2018年12月11日，徐家锋对本院公告限期迁出案涉两套房屋的执行行为提出书面异议。2018年12月20日，本院作出（2018）辽0281执异184号执行裁定书，裁定驳回徐家锋的异议请求。原告徐家锋不服该裁定，向本院提起本案诉讼。又查，2014年12月5日，王文龙与栾忠恕、仇金梅就案涉两套房屋签订买卖房屋契约为其向栾忠恕、仇金梅借款提供担保。该契约签订后，王文龙未向栾忠恕、仇金梅交付房屋，该担保也未办理相关登记。上述事实，有（2016）辽0281民初669号民事调解书、（2018）辽0281执异184号执行裁定书、（2018）辽0281执恢768号公告、租房合同、转账凭证、补充协议、收款收据、竞买公告、调查表、举报信、买卖房屋契约、大永瓦房估字［2018］004号房地产估价报告、照片、协助执行通知书等在卷为凭，经本院审查和开庭质证，予以采信。本院认为:本案争议的焦点为原告徐家锋是否享有能够排除对案涉执行标的腾退与交付强制执行的权利，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，徐家锋欲排除案涉房屋的强制执行，应在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。关于租房合同签订时间及效力问题，徐家锋提供的租房合同系双方真实意思表示、不违反法律、行政法规强制性规定,同时徐家锋提供转账记录、（2016）辽0281民初669号民事调解书、补充协议也证实了其于签订租房合同次日向姜月娥转账支付租金的事实，上述证据形成完整的证据链条，达到了民事诉讼中证据高度盖然性的证明标准；被告栾忠恕、仇金梅辩称该租房合同系恶意串通、伪造的虚假租约，其提出的十年租金一次性支付、双方资金来往密切等怀疑均可以得到合理解释，徐家锋于2016年向本院起诉王文龙姜月娥等民间借贷案件中并不包含本案租金转款与被告姜月娥陈述租房和借款是两个事实相吻合；双方在本院出具调解书后签订补充协议通过未偿还借款抵顶后十年租金的行为符合交易习惯，且该补充协议是对租房合同相关条款的补充系租房合同的延续，被告栾忠恕、仇金梅辩称该行为系执行标的被查封后作出另案生效法律文书提出排除执行异议的观点本院不予采纳；租房合同约定每月750元的租金价格因案涉两套房屋在出租时系毛坯房，该价格也不属于“明显低于市场价格”的情况；被告栾忠恕、仇金梅对租房合同的签订及履行提出的怀疑不足以构成合理怀疑，在其未提供充分证据证明租房合同系虚假且原告徐家锋的证据符合民事诉讼中证据高度盖然性的证明标准的情况下，应认定徐家锋与王文龙、姜月娥于法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并已实际履行。关于查封前占有使用案涉两套房屋的问题，不动产的占有使用应以对不动产实际控制为标准，被告王文龙、姜月娥于签订租赁合同后向徐家锋交付了案涉两套房屋的钥匙等物品且徐家锋交纳了2016年取暖费，应视为案涉两套房屋已处于徐家锋实际管控，其对案涉两套房屋在查封前已进行占有使用；被告栾忠恕、仇金梅辩称案涉两套房屋使用方式不符合法律规定，该辩称并不能否认原告徐家锋对案涉两套房屋实际管控的事实，故该辩称本院不予采纳；对其辩称案涉两套房屋中201室被孙波强行占据已不属于原告徐家锋占有使用，法律对强行入室的行为不予以保护，不能因该行为的出现而认定案涉两套房屋脱离原告徐家锋的实际管控，故辩称本院不予采纳；对被告栾忠恕、仇金梅辩称其对案涉两套房屋享有优先受偿权，虽被告姜月娥认可其与被告栾忠恕、仇金梅签订的买卖合同实为抵押担保，但该抵押未登记且案涉两套房屋也未交付给被告栾忠恕、仇金梅，因此该抵押行为本院不予认可，该辩称本院不予采纳；故原告徐家锋在租赁期内享有能够排除对案涉执行标的腾退与交付强制执行的权利，其关于停止对案涉房屋强制执行的诉讼请求在租赁期内本院予以支持。对徐家锋诉请确认其与王文龙、姜月娥签订的租赁合同合法有效，因本案系执行异议之诉案件，仅针对本院通知其腾退案涉房屋的执行行为进行审理，案涉两套房屋租赁合同合法有效的诉讼请求不属于本案审理范围，故该请求本案不予以审理。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下：不得在2035年1月31日前执行腾退徐家锋租赁的位于瓦房店市房屋。案件受理费3360元（原告预交），由被告栾忠恕、仇金梅、王文龙、姜月娥共同承担。审 判 长  张积坤审 判 员  翟振凯人民陪审员  姜 华二〇二〇年四月十六日书 记 员  李春芳