河南省洛阳市瀍河回族区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0304民初254号原告：任国梁，男，汉族，1985年3月28日出生，住河南省卢氏县。委托诉讼代理人：陈炫兑，男，汉族，1966年11月26日出生，卢氏县文峪乡吴家沟村村民委员会推荐人员，特别授权。被告：洛阳稳鑫置业有限公司，住所洛阳市瀍河回族区洛常路5号。法定代表人：吴晓龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宪洛，该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：左朝，该公司员工，特别授权。被告：洛阳巨龙通信设备集团有限公司，住所洛阳市瀍河区大庆路。法定代表人：杨宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：张国光，该公司员工，特别授权。被告：洛阳沃居房地产经纪有限公司，住所洛阳市瀍河回族区大庆路1号院巨龙家园2号楼1号商铺。法定代表人：杨全保。原告任国梁与被告洛阳稳鑫置业有限公司（以下简称稳鑫置业公司）、洛阳巨龙通信设备集团有限公司（以下简称巨龙通信设备公司）、洛阳沃居房地产经纪有限公司（以下简称沃居房地产经纪公司）合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任国梁及其委托诉讼代理人陈炫兑、被告稳鑫置业公司委托诉讼代理人李宪洛、左朝、被告巨龙通信设备公司委托诉讼代理人张国光到庭参加诉讼。被告沃居房地产经纪公司经本院依法送达起诉书、开庭传票等无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任国梁向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间的《稳鑫置业房屋定购协议书》和《巨龙家园定购合同》；2、要求被告1返还原告所交的定金和首付款计143820元及首付款和定金的利息（利息按同期银行利息的4倍计算，时间从2017年10月31日至实际退款之日止）；3、要求被告3退回原告所交的渠道费2万元及利息；4、上述三被告互负连带退款责任及承担赔偿违约金责任。事实和理由：被告1和被告2系联合开发房屋的合作关系，被告3系被告1雇佣的销售公司。2017年10月31日原告在被告大力宣传销售房屋的欺骗下，与被告1签订了《稳鑫置业房屋定购协议书》，后又于2017年11月4日与被告1签订了《巨龙家园定购合同》。该协议约定，被告将位于巨龙家园7号楼2单元***号房屋卖给原告，并承诺该套房手续齐全、是合法的商品房。原告信以为真就按照协议约定向被告交了各项费用，而被告在签订协议后严重违约，合同约定被告于2018年5月31日交房，并且应为原告办理银行按揭手续，原告提交贷款资料后长久不见被告通知贷款的消息。经原告查实，原告所购买的这套房不在被告的《预售房许可证》销售范围内，属于不正规、不合法、不允许销售的房屋。被告的行为属于欺诈行为，严重违约，根据最高人民法院《关于商品房买卖的若干意见》规定被告应支付原告已付房款的二倍价值作为赔偿，并承担相应违约金。后原告诉至法院。被告稳鑫置业公司辩称，一、原告一直未能提供个人按揭贷款资料并办理相关手续，严重违反定购合同的约定，稳鑫置业公司已经通知原告解除定购合同并扣除违约金。案涉房屋2018年2月11日取得预售许可证，具备签订《房屋买卖合同》条件，稳鑫置业公司依据定购合同约定，一直积极催促原告依据定购合同协助办理相关手续，但原告一直怠于办理。根据定购合同第五条第1款约定：“定购方如有违约，出卖方有权解除本合同并另行处置该房屋，同时扣除定购方所选房屋总价款的10%作为违约金。”稳鑫置业公司已经通知原告解除定购合同，并有权扣除相应违约金。因此，原告主张全额返还定金和首付款违反双方合同约定。二、原告主张利息按照同期银行利息的4倍计算无事实和法律依据。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。首先，由于原告的原因，稳鑫置业公司与原告之间自始至终未签订正式的《商品房买卖合同》。因此本案并不能适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定。同时，定购合同签订时，稳鑫置业公司也未隐瞒未取得预售许可证的事实；且案涉房屋也已经于2018年2月11日取得预售许可证，并不存在违法、违规销售行为。因此，稳鑫置业公司无需承担赔偿责任，原告主张利息按照同期银行利息的4倍计算无事实和法律依据。三、贵院在审理同类案件时，已经做出了（2020）豫0304民初214号判决，对本案具有参考意义。补充，因为2017年11月稳鑫置业公司尚未取得预售许可证，才与原告签订定购合同，原告对此事是明知的，且稳鑫置业公司已经于2018年2月取得预售许可证，所以稳鑫置业公司并不存在恶意隐瞒的情况。原告所主张的2万元渠道费由沃居公司收取并出具收据，稳鑫置业公司与此无关。被告巨龙通信设备公司辩称，一、答辩人已将“巨龙家园（B区）”项目的全部开发建设及销售工作委托给了洛阳稳鑫置业有限公司，答辩人与原告之间并不存在实质上的房屋买卖关系：（一）根据“住房和城乡建设部”、“国家发展和改革委员会”、“财政部”、“国土资源部”、“中国人民银行”，于二00九年十二月二十四日，联合下发的“建保[2009]295号《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》”文件的“‘三’条，‘（六）’款”中“3.鼓励采取共建的方式改造国有工矿棚户区。涉及棚户区改造的国有工矿企业要积极筹集资金。棚户区居民应合理承担安置住房建设资金。积极引导社会资金投入城市和国有工矿棚户区改造，支持有实力、信誉好的房地产开发企业参与棚户区改造。”的精神指导下，答辩人作为甲方于2012年12月25日与乙方即“洛阳稳鑫置业有限公司”（以下简称：稳鑫置业公司）签订了“巨龙家园（B区）”棚户区改造项目《委托开发协议》（以下简称：《协议》）；（二）《协议》的“第‘5’条”第一段、第二段中的部分内容，即“甲方以自身名义取得项目的规划立项，甲方委托乙方负责项目全部开发建设工作，乙方以自身名义进行项目施工和销售，”、“乙方自行承担项目建设过程中全部资金，”；（三）根据上述《协议》中的相关约定，答辩人已将“巨龙家园（B区）”的全部开发建设及销售工作委托给了稳鑫置业公司，稳鑫置业公司系独立法人单位，具有房地产开发等资质，可以对“巨龙家园（B区）7号楼2单元***号房屋”进行出售。原告所诉纠纷的该案涉房屋及《稳鑫置业房屋定购协议书》、《巨龙家园定购合同》，系原告与稳鑫置业公司双方发生的房屋买卖行为，与答辩人无关；（四）鉴于以上，答辩人与原告之间不存在实质上的房屋买卖关系。二、答辩人在本案中不应负连带退款、付款及不应承担赔偿、违约等责任：（一）原告与稳鑫置业公司系案涉房屋的买卖双方，答辩人与原告并未签订《稳鑫置业房屋定购协议书》和《巨龙家园定购合同》；（二）稳鑫置业公司对案涉房屋向原告进行出售所得的款项，答辩人没有获得任何收入等；（三）答辩人与洛阳沃居房地产经纪有限公司无任何关系，也无任何经济往来；（四）鉴于以上，答辩人在本案中不应负连带退款、付款及不应承担赔偿、违约等责任。综上所述，答辩人已将“巨龙家园（B区）”的全部开发建设及销售工作委托给了稳鑫置业公司，案涉房屋的《稳鑫置业房屋定购协议书》和《巨龙家园定购合同》是原告与稳鑫置业公司双方签订的，答辩人未收取原告任何款项，也未从稳鑫置业公司获取该案涉房屋的任何收入；答辩人与洛阳沃居房地产经纪有限公司无任何关系，也无任何经济往来。恳请法院查明事实，依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。被告沃居房地产经纪公司经本院依法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认以下事实：一、2017年10月31日，原告任国梁向被告稳鑫置业公司缴纳巨龙家园购房定金壹万元整；并于2017年11月4日与稳鑫置业公司签订了《巨龙家园定购合同》（棚户区改造房屋洛巨棚改字（2017）__号）。该合同约定：定购方任国梁自愿定购出卖方稳鑫置业公司开发的“巨龙家园”住宅小区7号楼2单元***号房，建筑面积89.95平方米，单价3600元/㎡，总价款323820元；任国梁应于2017年11月4日支付总房款的44.4%，即人民币143820元，余款180000元通过申请按揭贷款方式支付给稳鑫置业公司；该房屋交房时间为2018年5月31日，定购人接到卖受方通知后3日与稳鑫置业公司签订《房屋买卖合同》。同日，任国梁向稳鑫置业公司支付巨龙家园（7-2-1004）首付款133820元。二、任国梁自述其在2017年10月31日向沃居公司支付渠道费20000元，并取得李莹莹出具的收据一张，载明收到渠道费20000元。三、2012年12月25日，稳鑫置业公司与巨龙公司就“巨龙家园”棚户区改造工程签订《委托开发协议》一份，协议约定：巨龙公司委托稳鑫置业公司负责项目全部开发建设工作，稳鑫置业公司以自身名义进行项目施工和销售。本院已生效的（2019）豫0304民初578号民事判决书中，审理查明部分认定：沃居公司与稳鑫置业公司于2017年4月26日签订了《巨龙家园棚户区改造项目认购房屋咨询代理合同》，该合同期限至2019年4月25日。合同约定沃居公司在稳鑫置业公司的授权下，对巨龙家园小区7号楼的房屋寻找目标客户进行认购，对目标客户签订认购协议。关于佣金的约定，稳鑫置业公司给沃居公司的代理佣金为沃居公司按照稳鑫置业公司定价认购房屋总金额的2%，房屋价格溢出3380元以上的部分沃居公司提取80%，稳鑫置业公司提取20%。四、巨龙家园7幢于2018年2月11日取得预售许可证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，任国梁与稳鑫置业公司签订的《巨龙家园定购合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定，应为合法有效。稳鑫置业公司未按照《巨龙家园定购合同》约定的交房时间交房，也没有充分证据证明其已经充分履行了通知义务，故对任国梁要求解除与稳鑫置业公司签订的《巨龙家园定购合同》、返还购房定金及首付款、渠道费及利息的诉讼请求，符合法律规定的部分，本院予以支持。关于任国梁所交的2万元渠道费，确为购房所付，根据沃居公司与稳鑫置业公司签订的《巨龙家园棚户区改造项目认购房屋咨询代理合同》约定，该笔费用应由沃居公司和稳鑫置业公司返还并支付利息。但任国梁主张按同期银行利率的4倍计付利息过高，本院酌定2019年8月19日之前的利息，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起的利息，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。稳鑫置业公司在与任国梁订立定购合同后未按约定履行交房义务，其行为实属违约，应承担相应的违约责任，故本院酌定稳鑫置业公司给付任国梁违约金2万元。鉴于巨龙通信设备公司已将开发、销售的权利委托给稳鑫置业公司，且明显没有证据证明巨龙通信设备公司对涉案房屋从中获益，故任国梁要求巨龙通信设备公司承担连带责任的诉求，无事实与法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告任国梁与被告洛阳稳鑫置业有限公司于2017年11月4日签订的《巨龙家园定购合同》；二、被告洛阳稳鑫置业有限公司于本判决书生效之日起十日内支付任国梁购房款143820元的利息（以10000元为基数，自2017年10月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2019年11月5日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以133820元为基数，自2017年11月4日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2019年11月5日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告洛阳沃居房地产经纪有限公司于本判决书生效之日起十日内返还任国梁20000元及利息（利息以20000元为基数，自2017年10月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），被告洛阳稳鑫置业有限公司对该款项负连带返还责任；四、被告洛阳稳鑫置业有限公司于本判决书生效之日起十日内给付任国梁违约金20000元；五、驳回原告任国梁的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半后收取1838元，由被告洛阳稳鑫置业有限公司负担1000元，被告洛阳沃居房地产经纪有限公司负担838元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 员 孔佩佩二〇二〇年四月二十九日法官助理郝英英代书记员 王 妍