呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2020）内0102民初635号原告（反诉原告）：马涛，男住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：娜布其，内蒙古谱兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张月洁，内蒙古谱兰律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市锡多公司办公楼南侧（集通指挥部）。法定代表人：孙国勋，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙煜涵，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷苏健，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告马涛与被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司（以下简称集通凯宸房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，反诉原告集通凯宸房地产公司提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)马涛的委托诉讼代理人娜布其，被告（反诉原告）内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人孙煜涵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马涛向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告继续履行房屋买卖合同向原告交付房屋；2、判令被告向原告支付自2018年6月1日到2019年11月20日期间逾期交房的违约金共计21408.7元（违约金的计算自2018年6月1日至2018年10月31日按已付房款千分之一计算，2018年11月1日至2019年12月31日按已付房款日万分之一计算），以及自2020年1月1日至实际交房日期间的违约金按已付房款日万分之一的约定由被告向原告据实支付；3、判令被告违约金低于造成实际损失的部分增加赔偿；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月18日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》(以下简称“草签合同”)，约定将位于新城区万通路以西、察哈尔大街以北集通凯宸佳苑小区一期9号楼1单元6层602号房屋(房屋代码为1734978)出售给原告，建筑面积为85.59平方米，每平方米5750.13元，总价为492154元。草签合同第八条约定被告应当在2018年5月31日前，将经验收合格的商品房交付原告使用；合同第九条约定，被告如未按本合同规定的期限将商品房交付原告使用的被告向原告支付己交付房价款千分之一的违约金，合同继续履行。2018年4月23日原被告双方签订编号为YS(2018)00014790网签备案《商品房买卖合同》（以下简称网签合同），被告未经过原告同意私自将合同条款中的交房日期由2018年5月31日之前变更为2018年10月31之前。但原告还是遵守双方的约定，依网签合同的约定主张违约金。同时网签合同第十二条约定：出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过60日的，出卖人应当按买受人己付购房款日万分之一向买受人支付违约金。综上，合同签订后，原告按照约定付清了全部购房款，但被告至今未按约定日期交付房屋。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的合法权益，依据《合同法》第107条、第113条第一款、第114条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二)》第二十九条之规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条之规定，被告应当按照合同约定承担延期交房违约金，并且就违约金低于造成实际损失的部分增加赔偿。据此，原告依据我国《民事诉讼法》及《合同法》的相关规定，将被告诉至贵院，望人民法院支持原告的诉讼请求。被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司辩称，一、原告主张自2018年6月1日起算违约金与合同约定不符，被告不应承担自2018年6月1日至2018年12月31日的违约金。原被告于2018年4月23日签订了编号为YS(2018)00014790号网签备案《商品房买卖合同》，其中约定交房时间为2018年10月31日；根据合同违约责任第十二条的约定，原告给予被告60日的宽展期，宽展期内合同继续履行，被告无需向原告承担违约责任；如宽展期届满后被告仍无法将房屋交付原告，则自宽展期届满次日起，被告应按原告已付款日万分之一向原告支付违约金，合同继续履行。故，原告应当严格按网签合同约定向被告主张逾期交房违约金。二、房屋已经具备交付条件，随时可以交付房屋，故被告同意原告该项诉讼请求，并在当庭再次通知被告尽快前来收房。被告于2019年12月9日向原告发送了入住短信，告知原告在2019年12月14日前收房，但原告无正当理由未在通知的时间内收房。根据附件十一补充协议的约定，原告在被告通知入住后，没有在通知所确定的交房期限内到通知指定的地点与被告办理完成房屋交接手续的，自通知所确定的交房期限的最后一日即视为房屋实际交付日。故，自被告向原告发出入住通知书载明的最后交房日期2019年12月14日即视为房屋交付日，被告不再承担逾期交房的违约责任。根据上述合同约定和事实，被告已于2019年12月14日向原告交付了房屋，被告不再承担逾期交房的违约责任。且被告应当按合同约定自宽展期届满之日起向原告承担逾期交房的违约责任，故原告主张被告继续履行合同向原告交付房屋以及2018年6月1日至2018年12月31日前计算违约金无事实及法律依据。被告（反诉原告）内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金4080元，（以340000元为本金，按月利率2%的标准计算，自2018年6月1日至2018年6月18日止）；2.本案案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告购买了反诉原告开发的凯宸佳苑小区9-1-602号房屋，并与反诉原告签订了《商品房买卖合同》。购房尾款340000元由反诉被告以公积金贷款的方式支付；附件四约定，反诉被告向银行申请贷款或向申请公积金管理中心申请办理公积金贷款的，反诉被告于《买卖合同》及本补充协议签订之日起30日内办妥全部手续，并将所贷款项划到出卖人银行账户，逾期未能办妥相关手续或贷款未能进入反诉原告银行账户的，则视为反诉被告选择一次性付款，反诉被告应自逾期之日起7日内将购房余款一次性支付反诉原告。根据合同第八条的约定，如合同继续履行的，自约定应付款期限之第二条起至反诉被告付清应付款之日止，反诉被告按日向反诉原告支付应付未付购房款总额千分之八的违约金。合同及补充协议签订后，反诉被告未按合同约定期限将贷款划入反诉原告账户内，已构成违约，反诉原告有权按合同约定向反诉被告主张逾期付款违约金。为此，反诉原告特向贵院提起反诉，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，以维护反诉原告的合法权益。原告（反诉被告）辩称，一、反诉被告在接到反诉原告集中办理贷款事宜的电话通知后，于2018年5月8日在集通凯宸中朵城项目办公室向我管理部人员提交了贷款材料，京管理部逐级审核后于2018年6月12日批准并发放了贷款。反诉被告在指定期限提交贷款材料并审批通过，对此反诉被告无任何过错，更不存在违约行为。反诉原告声称反诉被告逾期支付贷款要求承担违约责任，没有任何事实和法律依据。二、《合同法》规定违约金必须是当事人在合同中明确约定的条款，反诉原告要求反诉被告支付违约金，但是双方签订的《商品房买卖合同》未约定月息2%违约金的条款。另外，合同约定反诉原告违约承担日万分之一的违约金，而反诉原告未出示相关损失证明和合同中并未约定有关2%的违约金问题的情况下向反诉被告主张违约且承担2%的违约金，明显显失公平。因此，反诉原告主张反诉被告承担2%的违约金没有事实和法律依据，应当驳回。三、虽然反诉原告与反诉被告之间签订的《房屋买卖合同》中约定：“反诉被告应于合同签订之日起30日内办妥贷款手续，并将所贷款项划入反诉原告账户”，但事实上，反诉被告何时能够办理贷款必须要等待反诉原告的通知，并不是反诉被告随时能够办理。从办理网签手续为由签订网签合同变更交房时间到办理贷款事宜，反诉被告没有任何主动权和发言权，完全受控于反诉原告。此条款为格式条款，且与实际操作严重不符。并且合同签订日期晚于贷款审批日期，这不合实际逻辑。也恰恰证明了签订日期是反诉原告后期私自填写的事实，因此该格式条款中约定的期限不能作为审判依据。四、反诉原告依据的所谓合同附件条款变更了合同实质性内容,合同附件作为合同的组成部分，如果合同没有明确约定，附件用来解释合同，合同附件要服从合同的约定，而并不是合同明确约定的情况下附件变更了合同实质性内容。该变更属于无效变更，不能应作为审判依据。综上，被答辩人诉讼请求没有任何事实和法律依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。针对本案证据及案件事实，本院综合认证、认定如下：1.2018年4月23日，原告马涛（买受人）与被告集通凯宸房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要内容约定为：商品房基本情况，原告购买被告位于××苑住宅商品房一套。付款方式及期限，原告于2018年4月23日前支付首期房价款152154元，余款34万元申请贷款支付。第八条逾期付款责任，若买受人未按约付清购房款，逾期超过30日的，出卖人有权解除本合同。出卖人未行使合同解除权的，本合同继续履行，自约定应付款期限之第二天起至买受人付清应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，买受人选择按揭贷款付款的，如按揭贷款未能在本合同及补充协议约定的期限内到达出卖人银行账户的，买受人应按照前述约定，承担逾期付款的违约责任。第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续约定，被告应当在2018年10月31日前向原告交付该商品房。由于本项目规模较大、户数较多，为避免同时办理入住手续的业主过多，出卖人会在《入伙通知书》中建议买受人办理交付手续的具体时间，由此导致的交付时间延迟，不视为逾期。商品房具体交付时间以出卖人发放的《入伙通知书》载明的交房时间为准，买受人对此无异议。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间即2018年10月31日将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理，逾期后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×的违约金。如在本合同履行过程中发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：……(5)买受人在房屋交付前仍有购房款、违约金或其他费用尚未付清。出卖人因自身原因造成未在本合同约定期限将该房屋交付买受人，则双方一致同意：（1）买受人给予出卖人60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任；（2）如宽展期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，自宽展期届满次日起，出卖人应按买受人已交购房款日万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行。第二十八条补充协议约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议将附件十一），补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，1.向银行申请贷款或向申请公积金管理中心申请办理公积金贷款，该种方式下，买受人须于《买卖合同》及本补充协议签订之日起30日内办妥全部手续，并将所贷款项划到出卖人银行账户。附件十一《补充协议》中约定，第四条，关于房屋交付条件1.出卖人与买受人共同确认，《买卖合同》第九条约定的交付条件予以作废，双方均不再执行；双方特别约定商品房交付条件为“该商品房主体已验收合格”。“该商品房主体已验收合格”是指，该商品房主体经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位五方验收合格。故买卖合同约定的交付日期仅指前述单位验收合格日期，并非政府部门出具的相关验收或备案文件的日期。4.双方共同确认，《买卖合同》第十一条（二）“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明的文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”约定予以作废，双方均不再执行。出卖人交付房屋时，买受人不因出卖人出示的文件或证明文件不齐全而拒绝收房，并放弃因此提出解约或向出卖人主张任何责任的权利；出卖人亦不因此而向买受人承担逾期交付房屋的违约或赔偿责任。第八条，由于买受人原因，未能按期交付的情形及处理办法如下：1.《买卖合同》第十一条“由于买受人原因，未能按期交付的”包括如下情形：①买受人在出卖人通知入住之后，没有在通知所确定的交房期限内到通知指定的地点与出卖人办理完成房屋交接手续。②由于买受人未能按约定及时缴纳费用，致使出卖人未能将房屋交付买受人，从而在通知确定的交房期限内没有完成房屋交接手续。以上事实有《商品房买卖合同》及其附件在卷佐证，该合同双方均作为证据提交，本院对其真实性、合法性以及与本案关联性予以确认。2.原告依约付清首付款并于2018年6月19日通过贷款方式向被告支付了余款，2019年10月19日被告向原告开具尾款34万元的发票。以上事实有原告提交交易票据、收据、支付凭证以及内蒙古增值税普通发票，在卷佐证，因双方对对方提交证据的真实性均予认可，本院予以确认。现原告（反诉被告）以被告迟延交房为由，为维护自身权益诉至法院，请求判令：1、请求人民法院依法判令被告继续履行房屋买卖合同向原告交付房屋；2、判令被告向原告支付自2018年6月1日到2019年11月20日期间逾期交房的违约金共计21408.7元（违约金的计算自2018年6月1日至2018年10月31日按已付房款千分之一计算，2018年11月1日至2019年12月31日按已付房款日万分之一计算），以及自2020年1月1日至实际交房日期间的违约金按已付房款日万分之一的约定由被告向原告据实支付；3、判令被告违约金低于造成实际损失的部分增加赔偿；4、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）以原告迟延付款为由，为维护自身权益诉至法院，请求判令：1.判令反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金4080元，（以340000元为本金，按月利率2%的标准计算，自2018年6月1日至2018年6月18日止）；2.本案案件受理费由反诉被告承担。本院认为，根据本案证据并依照相关法律规定可以认定，原告（反诉被告）马涛与被告（反诉原告）集通凯宸房地产公司签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人合法财产权益应受法律保护。当事人主要争议焦点在于：第一，被告（反诉原告）集通凯宸房地产公司是否存在逾期交房违约情形及违约金的具体计算问题；第二，原告（反诉被告）马涛应否承担逾期付款的违约责任。本院逐一分析认定如下：第一，关于被告（反诉原告）集通凯宸房地产公司是否存在逾期交房的违约情形以及违约金的具体计算问题。首先，被告集通凯宸房地产公司无正当理由未按照合同约定时间即2018年10月31日前向原告交付符合约定交付条件的房屋构成违约，应当依约承担逾期交房的违约责任，被告逾期交付情形不属于双方在合同第十一条第（二）项中的标有下划线内容，不适用该约定。就违约金的起算时间，就原告诉请主张的2018年6月1日至2018年10月31日期间的违约金，庭审中，原告没有提交据以提出该项诉请的其所称的“草签合同”原件，应承担举证不能的不利法律后果，且即便双方曾签订“草签合同”，后签订的《商品房买卖合同》中与先合同中就相同事项约定内容不一致的，视为双方对合同内容的变更，须以双方达成的最终合意为准，故本案当事人关于交房时间及相关违约责任的约定应以双方最终签订的2019年1月12日《商品房买卖合同》为准，即交房时间为2018年10月31日前，因此，原告主张此前的逾期交房违约责任无事实及法律依据，本院不予支持。其次，按照原被告签订的《商品房买卖合同》第十二条第2款第3项中关于宽展期的具体约定，原告应当依约给予被告60日的宽展期。故综合以上，本院认定违约金起算日期应以2018年12月31日为准。被告抗辩主张原告在约定交房日期前未付清全部房款，有权据实顺延交房日期，无事实及法律依据，本院不予采纳。具体理由为：被告援用的合同第十二条第2款中关于“如在本合同履行过程中发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：……(5)买受人在房屋交付前仍有购房款、违约金或其他费用尚未付清。”的约定，不应作片面机械理解，结合上下文有关条款、诚实信用原则、合同目的，且依照格式条款出现两种以上解释，应当作出不利于提供格式条款一方的法律规定，该条款应当理解为：“因买受人自身原因，在房屋交付前仍有依照约定期限应当交付的购房款、违约金或其他费用尚未付清”，并不是指“全部”。而就本案，二原告并非因其自身原因逾期付款，故不适用该条约定，被告该项抗辩主张本院不予采纳，具体原因下文详述。就违约金的止付时间，关于被告集通凯宸房地产公司应以交房通知短信中通知时间视为房屋交付时间，从而不再承担后续违约责任的抗辩意见，本院认为，房屋交付应当满足约定的交付使用条件，按照双方《商品房买卖合同》及其附件十一的相关约定（详见附件十一第4条第1项），房屋应当经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位五方验收合格后方可满足交付条件。而被告集通凯宸房地产公司在法庭向其释明的延长举证期限内未能提交任何有关涉案商品房已经验收合格的证据材料，其应承担举证不能的不利法律后果，故本院有理由认为涉案房屋并未满足约定交付条件，二原告作为买受人依约有权拒绝接收（详见合同第十一条），双方在合同附件十一中关于买受人放弃相关权利、出卖人免除相关责任的约定（详见附件十一第4条第4项），依照合同法关于无效格式条款之规定及双方在主合同第二十八条之约定，均可据以认定该项为无效条款，被告仍应当承担支付逾期交房违约金直至交付依约验收合格的房屋之日止的违约责任。就违约金的计算标准，双方在合同中约定违约金计算标准为已交购房款日万分之一（详见合同第十二条第2款），且被告对此不持异议，本院根据公平原则和诚实信用原则，以原告实际损失为基础，结合考虑合同履行情况，当事人过错程度等因素，确认该违约金计算标准。原告提出增加赔偿的诉请但并未提交用以证明约定违约金低于其实际损失的相关证据，应承担举证不能的不利法律后果，本院对其相应诉请不予支持。故综合以上，违约金具体计算方式为：以已付购房款492154元为基数，按照日万分之一，自2018年12月31日起计算至实际交付房屋之日止。另，就原告主张交付房屋的诉请，根据本案实际情况，尚无法确定案涉房屋具备约定及法定交付条件的时间，客观上不具备现实履行的可能性，原告该项诉请不明确，故本院不予支持，原告可待条件确定后另行主张权利。第二，关于原告（反诉被告）马涛应否承担逾期付款的违约责任的问题。原被告在双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定购房款余款以向贷款机构申请贷款的方式支付，而遵循公平原则、诚信原则，根据合同性质以及交易习惯等，本院认为，出卖人集通凯宸房地产公司作为房地产开发企业与作为买受人的商品房消费者均有配合提交符合贷款条件的相关材料的义务，且房地产开发企业作为商品房专业开发公司,对于房屋买卖所涉专业知识及履约能力、便利条件均明显高于普通消费者，其合同注意义务亦显著高于购房者，其对于审验是否符合贷款条件、及时通知并协助办理贷款手续具有不可推卸的先履行合同义务，而本案中，集通凯宸房地产公司于本庭向其释明的延长举证期限内提交的说明并不能够证明其在双方约定期限内履行了相关义务，相反，因本案属于系列案，关涉众多购房者，结合当事人本人陈述、举证以及庭审查明情况可知，其均积极寻求协商但未获有效回应，买受人对合同的后续履行尽到了足够的审慎以及配合义务，并积极主张相关权利，因此其对逾期付款并无过失，不应承担因此产生的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）马涛以已付购房款492154元为基数，按照日万分之一计算的，自2018年12月31日至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金；二、驳回原告（反诉被告）马涛的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费336元，由原告马涛负担134元，由被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司负担202元。反诉案件受理费50元，由反诉原告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 陈 红人民陪审员 张 风人民陪审员 刘兰柱二〇二〇年六月九日书记员 侯馨驰