上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初3881号原告：陈华伟，男，1972年11月24日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：蔡瑜，上海市申房律师事务所律师。被告：上海华戎经济发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：唐宾。第三人：唐英，女，1970年6月6日出生，汉族，住上海市徐汇区天钥桥路******。委托诉讼代理人：杨泓华，男，1971年5月10日出生，汉族，住上海市杨，住上海市杨浦区>第三人：中国银行股份有限公司上海市静安支行，住所地上海市静安区南京西路**。负责人：沈如春，行长。委托诉讼代理人：陈五云、傅佳俊，上海市天目律师事务所律师。原告陈华伟与被告上海华戎经济发展有限公司(以下简称华戎公司)、第三人唐英、中国银行股份有限公司上海市静安支行(以下简称中国银行静安支行)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈华伟及其委托诉讼代理人蔡瑜、第三人唐英的委托诉讼代理人杨泓华、中国银行静安支行的委托诉讼代理人陈五云到庭参加诉讼，被告华戎公司经本院公告送达，公告期届满后未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告陈华伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告及第三人涤除上海市普陀区三源路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)上所设的预告登记及抵押登记；2、判令被告继续履行原被告于2006年11月7日签订的《上海市商品房预售合同》，配合原告将涉案房屋产权登记至原告名下；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2006年11月7日，原被告签订《上海市商品房预售合同》，约定被告以总价779025元的价格出售涉案房屋，被告应于2007年1月31日将房屋交付原告，于大产证办理后30日内办理房屋产权过户手续。合同签订后，原告依约支付了全部房价款，并实际居住至今，但被告一直未协助原告办理房屋过户手续。直至2014年年底，原告才得知被告已在2008年办理了涉案房屋大产证，且在2004年将房屋出售给第三人唐英，第三人唐英办理了预告登记并设定了抵押登记，抵押权人为第三人中国银行静安支行。此后，原告多次与被告交涉，被告法定代表人唐宾多次出具说明，承诺将归还银行欠款，协助原告过户，但至今未履行承诺。被告法定代表人唐宾与第三人唐英系姐弟关系，双方签订合同的目的在于套取银行贷款，并非真实意思表示，原被告签订的合同真实有效，原告已经支付全部房价款并实际居住至今，被告违约至今应当承担继续履行的义务。被告华戎公司未到庭答辩。第三人唐英述称，不同意原告的诉讼请求。第三人与被告就涉案房屋签订的买卖合同早于原告与被告所签订的合同，目前第三人在正常归还购房贷款，涉案房屋应归属第三人所有。被告法定代表人与第三人系姐弟关系，合同签订后，被告告知第三人涉案房屋用于投资，并承诺会解决相关事宜，加之家人出面协商干涉，故第三人一直未办理房屋过户手续。第三人中国银行静安支行述称，不同意原告的诉讼请求。第三人与唐英就涉案房屋签订了《借款抵押合同》，并基于该合同设定了抵押权，目前唐英在正常归还贷款，截止开庭之日剩余未还清欠款本金为303968.09元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换，经审理查明认定事实如下：2006年11月7日，原告(乙方)、被告(甲方)就涉案房屋签订了《上海市商品房预售合同》，约定房屋总价779025元；除不可抗力，被告应于2007年1月31日前将房屋交付原告，交付房屋时被告对该房屋所设定的抵押已注销并按规定缴纳了物业维修基金，被告承诺于2007年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证，如未能取得商品房房地产权证，原告有权单方解除合同；在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证后30日内，由原被告双方签署《房屋交接书》，作为办理房屋过户手续的必备文件。原被告双方在签署《房屋交接书》之日起30日内，向普陀区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房屋的房地产权证。合同签订后，原告支付了全部房价款，被告向原告交付房屋，原告实际居住至今。2007年1月3日、2007年4月2日，被告向原告出具了金额为700000元、79025元的发票。2008年11月19日，涉案房屋核准登记至被告名下。另查明，2004年1月5日，被告与第三人唐英就涉案房屋签订《上海市商品房预售合同》，约定房屋总价为596954.55元；除不可抗力外，被告于2005年5月31日前将房屋交付给第三人唐英，房屋交付时被告对该房屋设定的抵押已注销，被告已按规定缴纳了物业维修基金，被告承诺在2005年8月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证，如到时不能取得商品房房地产权证，第三人唐英有权单方解除合同；被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证后三十日内，由双方签署《房屋交接书》以作为办理房屋过户手续的必备文件，在签署《房屋交接书》之日起三十天内，双方依法前往普陀区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房屋的房地产权证。2004年1月14日，涉案房屋预告登记至第三人唐英名下。2012年12月23日，被告向第三人唐英出具金额为596954.55元的发票。2004年1月8日，第三人唐英(借款人)、中国银行静安支行(贷款人)签订《个人住房贷款借款抵押合同》，约定借款人向贷款人申请借款477000元，并以涉案房屋作抵押为合同的履行作担保，贷款期限自2004年1月8日至2034年1月7日止。2004年1月16日，涉案房屋抵押权核准登记至第三人中国银行静安支行名下。截止至开庭之日，剩余未归还贷款本金余额为303968.09元。再查明，2015年6月4日，被告法定代表人唐宾出具说明一份，载明“今有陈华伟先生曹杨新苑XXX弄XXX号XXX室房屋因本公司原因一直未能办理房产证，经协商我司(上海华戎经济发展有限公司)承诺于2015年8月31日前把该房屋上按揭贷款归还，协助陈华伟先生办理该房屋的房产证，特此说明”。2015年10月14日，唐宾再次出具情况说明，载明“原定于2015年8月31日前处理完毕陈华伟先生三源路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户相关事宜，因我方原因未能如期处理，现经友好协商，商定于2015年12月28日前处理好该房屋上抵押贷款全部归还完毕问题，特此说明”。庭审中，原告陈述其于2015年知晓涉案房屋可以办理小产证，同时知晓了涉案房屋上存在预告登记。第三人唐英陈述2007年时因为涉案房屋有抵押一直无法办理产证，其后被告告诉第三人涉案房屋用于投资，不断承诺解决问题，家里人也出面干涉，所以就涉案房屋一直没有办理产权登记。庭审后，原告向本院提供《情况说明》，表明愿意代为垫付剩余贷款以涤除涉案房屋所设定的抵押。以上事实有当事人当庭陈述、《上海市商品房预售合同》、发票、上海市不动产登记簿、《个人住房贷款借款抵押合同》、《情况说明》等证据予以证明，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点在于原告是否有权要求继续履行合同、被告将涉案房屋过户至其名下。本案中，被告就涉案房屋先后与第三人唐英、原告陈华伟签订预售合同，涉及一房数卖，在一房数卖存在数份合同的情形下，判断各份合同的效力以及哪份合同可受到优先保护从而得以实际履行至关重要，对此应依据办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋、合同履行情况、买卖合同成立先后等因素加以综合衡量。首先，关于涉案房屋上的预告登记问题。根据法律规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，第三人虽就涉案房屋办理了预告登记，并于2004年1月14日成为预告登记权利人，但涉案房屋已于2008年11月19日核准登记至被告名下，不动产登记的条件已经成就，第三人唐英至今未办理房屋过户手续，预告登记失效，不能排除其他买受人继续履行的请求权。其次，关于“一房数卖”合同履行中权利保护顺位的确定问题。本案中原、被告就涉案房屋签订的《上海市商品房预售合同》系真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。合同签订后，原告已依约向被告支付了全额房价款，并与被告完成了房屋交接，合法占有房屋实际居住至今。被告目前已办妥涉案房屋初始登记手续，根据合同约定，被告应当协助原告办理房屋过户登记手续，故原告要求继续履行合同于法有据，本院予以支持。反观被告与第三人就涉案房屋所签订的《上海市商品房预售合同》。被告与第三人唐英于2004年所签订的合同虽早于原、被告，但合同签订至今已逾十余年，第三人未办理房屋产权登记，亦未实际占有房屋且从未要求实际居住人搬离，与一般的房屋买卖交易惯例不符，加之被告法定代表人与第三人间存在特殊亲属关系，故被告、第三人之间是否存在真实的房屋买卖关系存疑。另，关于涉案房屋上设定的抵押权。根据法律规定，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，第三人中国银行静安支行为涉案房屋抵押权人，目前抵押人尚有未结清贷款。庭审后，原告向本院表示愿意代为垫付剩余未结清贷款以涤除抵押，并表示愿意承担原、被告因涉案房屋过户时产生的税费。故原告要求继续履行合同的障碍已经消除，应对原告的诉讼请求予以支持。被告华戎公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃全部诉讼答辩权利，不影响本院依法裁判。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条，第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈华伟应于本判决生效之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司上海市静安支行支付上海市普陀区三源路XXX弄XXX号XXX室房屋未结清贷款本金及利息(已交法院代管款)，第三人中国银行股份有限公司上海市静安支行、唐英应配合原告陈华伟办理房屋抵押权注销手续；二、被告上海华戎经济发展有限公司、第三人唐英应于本判决生效之日起十日内配合原告陈华伟办理上海市普陀区三源路XXX弄XXX号XXX室房屋预告登记注销手续；三、被告上海华戎经济发展有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告陈华伟将上海市普陀区三源路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告陈华伟名下。本案保全费人民币5000元，由被告上海华戎经济发展有限公司负担。本案案件受理费人民币80元，由被告上海华戎经济发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 朱 骏人民陪审员 陈 娟人民陪审员 刘晓静二〇二〇年十一月三十日法官 助理 黄 菊书 记 员 计晓菲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。