上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初5625号原告：陶银梅,女,1972年1月17日出生,汉族,户籍地安徽省池州市东至县，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：应军，上海烨豪律师事务所律师。被告：张长伟，男，1974年3月19日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：李岗，上海运帷律师事务所律师。原告陶银梅与被告张长伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告陶银梅及委托诉讼代理人应军，被告委托诉讼代理人李岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶银梅向本院提出诉讼请求：1、被告搬离上海市闵行区XX路XXX号房屋；2、被告支付自2019年8月8日起至2019年11月27日止的房屋占有使用费55,739.56元(人民币，下同)；3、被告支付违约金8,000元。事实与理由：原、被告于2016年8月6日就上海市闵行区XX路XXX号房屋(以下简称涉案房屋)签订房屋租赁合同，原告将房屋转租给被告，租期自2016年8月8日至2019年8月8日，租金为每日每平方米3.50元，第二年起在上一年租金基础上递增12%。合同对违约责任等也作了约定。合同到期后，被告自2019年8月8日起仍占有涉案房屋而拒绝返还原告。现为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。诉讼中，原告表示，被告在2019年11月底搬离涉案房屋，因此撤回第一项诉讼请求；撤回第三项关于违约金的诉讼请求。被告张长伟辩称：涉案房屋系由原告陶银梅向案外人上海A投资管理发展有限公司(以下简称A公司)承租。根据原告与A公司的约定，原告必须取得A公司书面同意后方能转租。原告未取得涉案房屋转租权，故原告与被告签订了租赁合同无效。合同到期后，由于双方就房屋的续租事宜进行协商，因此被告未搬离涉案房屋，自2019年8月起，被告开始陆续搬离，至次月5日全部搬离。因此，原告主张的使用费应当截止至2019年9月5日。原告一直未退还被告押金，为此被告也未与原告办理交接手续。原告在2019年10月将涉案房屋上锁，被告无法使用涉案房屋。涉案房屋内仅剩余空柜而无商品，原告与A公司之间的合同至2019年11月底到期，被告明确告知原告已搬离涉案房屋。不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2013年9月3日，案外人A公司作为出租方(甲方)，原告陶银梅作为承租方(乙方)，双方签订《商铺租赁续签合同》，A公司将涉案房屋出租给原告，建筑面积115.41平方米，租赁期限自2013年9月1日至2017年8月31日。合同约定，未经甲方书面同意，乙方改变商铺经营范围或者将商铺转租、转让或者与他人调换的，甲方有权解除合同。2017年8月9日，A公司与陶银梅签订合同，约定涉案房屋租赁期限自2017年9月1日至9月30日。2017年9月30日，A公司与陶银梅重新签订商铺租赁合同，约定涉案房屋的租赁期限自2017年10月1日至2019年9月30日。2019年10月31日，A公司与陶银梅签订房屋占有临时使用协议，约定A公司同意将涉案房屋临时交由陶银梅使用，租赁期限自2019年10月1日至2019年11月30日。2016年8月6日，原告陶银梅作为出租方(甲方)，被告张长伟作为承租方(乙方)，双方签订一份《商铺租赁续签合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积115.41平方米，乙方承租商铺的用为经营眼镜业务；租期自2016年8月8日至2019年8月8日；租金每日每平方米3.50元，第二年的年租金在上一年租金基础上环比递增12%；租金支付方式：按半年为一期支付；商铺物业管理费为每月每平方米2元，全年计2,777元；乙方支付12,000元保证金，待期满后双方或不再续签，则保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同解除或终止时，乙方应结清所有租金及其他费用，并在3日内将商铺交还甲方，并将存放在商铺内的所有财产自行搬走，否则甲方按租金标准加倍计收商铺占用费。逾期未将商铺交还甲方，甲方有权自行收回商铺，对留置在商铺内的任何物品，均视为遗弃物任凭甲方处置。合同对其他事项亦作了约定。合同期内，原、被告均按租赁合同履行各自义务。原、被告签订的租赁合同于2019年8月8日到期，被告张长伟未将涉案房屋交还原告陶银梅。2019年8月30日，被告发微信给原告要求原告开具租金、物业费发票，收到发票后马上搬离。原告回复表示可以开收据。10月7日，被告微信中表示“那个房屋怎么办？你不能就这样拖着我吧”，原告回复“房子租赁8月8号就到期了，你里面东西不要也就算了，你把门锁到现在钥匙不交出来给我，我(你)到底何意”、“发票我随时可以给你收据”。被告回复称“你不给我发票！我凭什么给你钥匙”。2019年11月23日，被告微信联系原告询问“这边房屋的压(押)金你准备怎么办”，原告回复“你现在有什么问题直接联系我的律师”。另查，因被告未将涉案房屋退还给原告，原告于2019年10月初在涉案房屋玻璃门中加了一把锁。被告于2019年10月17日拍摄的涉案房屋玻璃门照片显示玻璃门上有两把锁，一把方形锁，一把长形锁。2019年11月26日，原告到涉案房屋门外对房屋进行拍照，房屋内仍存放有货柜等财物，玻璃门的有一把方形锁。再查，涉案房屋在2019年7月产生电费803.09元、8月产生电费385.97元。原告于2019年11月5日支付了该两笔电费。现原告陶银梅以诉称理由诉至本院庭审中，原告表示，被告支付的押金中应当扣除被告应付的2019年8月电费803.09元、9月的电费385.97元，余款同意退还，原、被告确认，合同期内第一年的租赁单价为3.50元，第二年的租赁单价递增12%，第三年的租赁单价在第二年租赁单价的基础上递增10%。以上事实，由原告提供的原告与A公司签订的租赁合同、占有临时使用协议、原、被告签订的商铺租赁续签合同、照片、电费发票、微信截屏，被告提供的微信截屏，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原告陶银梅与案外人A公司签订的租赁合同中约定如原告未经A公司同意而转让，A公司有权解除租赁合同。但事实上，A公司对于陶银梅转租房屋的行为从未提出异议，也未因此而解除A公司与陶银梅之间的租赁合同，A公司更从未要求被告张长伟搬离涉案房屋，因此陶银梅的转让行为有效，原、被告签订的租赁合同有效。被告关于双方签订的租赁合同无效的意见，本院不予采纳。原、被告之间的租赁合同到期后，双方未续签合同，被告理应及时将涉案房屋归还原原告。然而在原告要求被告返还房屋时，被告以原告未开具租金发票为由而拒绝归还房屋，并且在2019年10月7日的微信联系中明确表示未收到发票的情况下不会将房屋钥匙归还给原告。鉴于被告在租期届满后仍占有涉案房屋，理应向原告支付占有使用费，使用费的计算可以参照合同约定的租金标准。按期向原告退还房屋是被告的合同义务。被告在庭审中表示其已于2019年9月5日搬离房屋且已明确通知了原告，但被告的此节陈述缺乏相关证据证明。对于房屋是否归还，何时归还，被告负有举证责任。在被告未能举证证明的情况下，原告表示被告于2019年11月27日搬离，对此本院予以采信。占有使用费应当计算至2019年11月27日。本院注意到原告在2019年10月上旬，在被告已将涉案房屋玻璃门上锁的情况下又加锁，此举导致双方均无法使用涉案房屋，因此在原告加锁的情况下，被告应付的占有使用费应当酌减。但对于原告何时解锁的时间，现无法确定。虽然原告表示其在上锁后几天即解锁,但对此陈述无相关证据证明。被告于2019年11月26日拍摄涉案房屋的照片显示玻璃门上仅剩一把门锁，也说明原告于此日前已解开其自行加的门锁，但具体的解锁日期仍无法确定，因此自2019年10月上旬至2019年11月26日期间的房屋占有使用费不应全额按租金标准计算，基于房屋迟延返还的主要责任在于被告，因此该时间段的占有使用费标准本院参照租金标准的60%计算。具体方式为：2019年8月9日至2019年10月8日的两个月占有使用费按租金标准计算，2018年10月9日至2019年11月27日期间的占有使用费按租金标准的60%计算。关于被告已付的租赁押金12,000元，原告表示愿意退还，但要求扣除两个月的电费，对此本院予以准许。押金中扣除两笔电费后的余款10,810.94元由原告予以退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告张长伟于本判决生效之日起十日内支付原告陶银梅房屋占有使用费45,285.96元;二、原告陶银梅于本判决生效之日起十日内退还被告张长伟租赁押金10,810.94元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1,193.49元，减半收取计596.74元，由原告陶银梅负担113.38元，被告张长伟负担483.36元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟二〇二〇年四月八日法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。