天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初6637号原告：李仕兵，男，1969年3月10日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：刘欣欣（李仕兵之儿媳），女，1992年7月2日，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：王术坤，天津北辰区天乾法律服务所法律工作者。被告：天津东方滨海汽车城有限公司，住所地天津市北辰区西堤头镇津榆公路南土山公路东。法定代表人：王文斌，总经理。委托诉讼代理人：纪志媛，天津众驰律师事务所律师。原告李仕兵与被告天津东方滨海汽车城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李仕兵的委托诉讼代理人刘欣欣、王术坤，被告滨海汽车城的委托诉讼代理人纪志媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李仕兵向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告立即为原告办理房屋所有权证。二、请求判令被告因违约支付原告违约金36389.11元。三、本案诉讼费由被告承担。原告与被告于2016年11月3日签订天津市北辰区西堤头镇枫林园71-502室房屋买卖合同（总房款482614.2元），合同签订后原告按被告要求交付全部房款和各种税费。合同约定了双方的责任和义务。被告于2017年3月20日交房，原告入住。原告在规定时间内向被告提交了办理房屋所有权证要求的所有资料。原告与被告签订的购房合同中由被告自行打印，约定办理房产证的时限为自初始登记日起360天内（应被告要求，原告交付了办理房产证的全部资料），此约定既不符合事实也不符合法律规定，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条的规定，计算违约日期。而后原告多次找到被告商讨办理房产证事宜，但被告以种种理由推脱，后又拒绝会见原告，原告无奈，与其他业主一起到天津市北辰区西堤头镇进行信访，希望在政府的协助下能督促被告履行合同，但经过镇政府与区里相关部门协调，仍未果。被告的行为实属违约，原告无杂，起诉至贵院。天津东方滨海汽车城有限公司辩称，一、被告不同意诉讼请求,请求依法驳回。二、案件受理费由原告承担。事实及理由:原、被告系商品房买卖合同关系,2016年11月3日签订《天津市商品房买卖合同》,原告购买被告开发建设的天津市××镇××路××号楼××号房屋一套,总房款为482614.2元,2017年月斑日,原告办理入住手续.诉争房屋现确实没有办理权属转移登记,原因如下:1、2017年一期项目竣工后,被告积极办理相关验收手续，已经完成规划验收.但由于一期项目在规划时未包括土建变电站,所以一直不能办理电力配套手续,进而不能办理综合验收备案.被告也曾多方协调此事无法解决,造成了项目产权证办理延期。2019年7月，经过北辰区××委××镇××“双万双服”专题会研究决定，由区规划局牵头枫林园项目土建变电站规划调整工作。现具体方案也正在和区规划局研究中,被告将尽快解决房屋过户问题。2、根据双方签订的商品房买卖合同中第十二条的约定：办结房屋权属转移登记时间为在初始登记完毕之日起360日。现该项目一期建设不具备办理初始登记的条件,故不存在逾期办理权属转移登记的情形。3、对于是否应当支付违约金问题,因双方在合同十二条中约定如果逾期办理房屋权属转移登记的按照补充合同第11项合同继续履行。如果存在逾期应每日按实际交房款的万分之一支付违约金，但被告并没有违反合同约定迟延办理，故不存在支付违约金的问题。综上,对办理房屋过户手续的客观情况没有成就,且因为政策性原因造成延迟的,根据补充合同第11.1的规定,被告不承担任何责任。故请求法院查明案件事实，驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年11月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订天津市商品房买卖合同，约定：商品房坐落北辰区××镇××路××号楼××，建筑面积86.49平方米；销售价格按建筑面积计算，每平方米价格为5580元，价款为482614.20元；商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付许可证》后，方可交付，甲方于2016年11月30日前将符合上述条件的商品房交付乙方使用；付款形式为一次性付款，乙方于2016年11月10日前，一次性存入商品房全部价款482614.20元；双方约定，自初始登记完毕之日起360日内，办结房屋权属转移登记；由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按补充协议约定处理；合同还约定了其他事项。关于商品房权属登记，补充协议约定：合同继续履行，甲方应每日按乙方实际缴纳房款的万分之一向乙方支付违约金。另查，涉案房屋因电力设施问题，未经竣工验收，未取得《天津市新建住宅商品房准许交付许可证》，无法办理房屋所有权初始登记。本院认为，本案争议焦点为：1．被告是否应为原告办理房屋所有权证；2．被告是否应支付原告违约金。分析如下：关于争议焦点1，根据《天津市房屋权属登记条例》第二十六条规定，申请房屋所有权初始登记，“竣工验收证明材料”是应当提交的文件之一。涉案房屋因电力设施问题，未经竣工验收，尚不具备办理房屋所有权初始登记的条件。办理房屋所有权初始登记，需相关材料齐备方可办理，事实上亦无法通过人民法院判决强制履行。房屋所有权初始登记无法办理，房屋所有权转移登记亦无法办理。故原告该项诉讼请求不能成立，原告可待涉案房屋具备办理房屋所有权转移登记条件后另行主张。关于争议焦点2，根据原、被告签订的房屋买卖合同约定，应自初始登记完毕之日起360日内，办结房屋权属转移登记。但涉案房屋因电力设施问题，未经竣工验收，不具备办理房屋所有权初始登记的条件，故房屋买卖合同中的该项约定应属无效。现由于被告的原因，原告未能及时取得房屋权属证书，被告应承担违约责任。原告请求自2017年3月20日起，扣除120日后，每日按原告实际缴纳房款的万分之一向原告支付截止至2019年7月28日的违约金，即总房款482614.2元乘以740天乘以万分之一等于35713.45元，不违反法律规定，本院依法支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告天津东方滨海汽车城有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李仕兵支付自2017年3月20日至2019年7月28日止的迟延办理房屋所有权证书违约金35713.45元；二、驳回原告李仕兵其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费710元，由李仕兵负担17元，由天津东方滨海汽车城有限公司负担693元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长  孙延忠审判员  刘 阳审判员  邵志强二〇二〇年六月三十日书记员  张轶男附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。