上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初4969号原告：孙杰，男，1987年7月24日生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：沈海平，上海理度律师事务所律师。被告：上海海吼实业发展有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：郑龙飞，执行董事。委托诉讼代理人：郑叶青，女，1981年8月7日生，汉族。被告：上海泓懿房地产营销策划有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：杜康，经理。委托诉讼代理人：王一锋，男，1954年9月28日生。被告：杜康，男，1986年11月10日生，汉族，住四川省。原告孙杰与被告上海海吼实业发展有限公司(以下简称海吼公司)、上海泓懿房地产营销策划有限公司(以下简称泓懿公司)、杜康房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，本案转为普通程序(独任制)，于2020年9月8日公开开庭进行审理，原告孙杰，被告上海海吼实业发展有限公司委托诉讼代理人郑叶青、被告上海泓懿房地产营销策划有限公司委托诉讼代理人王一锋，被告杜康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告与被告海吼公司签订的房屋租赁合同于2019年12月30日解除；2、依法判令被告海吼公司返还原告支付的租金、保证金共计224,400元；3、依法判令被告海吼公司赔偿原告的损失40,000元；4、被告泓懿公司、被告杜康对被告海吼公司的第3项赔付义务承担连带赔偿责任；5、被告泓懿公司、被告杜康返还原告中介费10,000元;6、依法判令三被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告撤回对被告泓懿公司及被告杜康的起诉。事实和理由：原告经过被告泓懿公司居间介绍，与被告海吼公司于2019年10月26日签订房屋租赁合同，被告海吼公司将上海市金山区金山卫镇老卫清路XXX号的部分房屋(以下简称案涉房屋)租赁给原告，由原告开设汽车修理厂进行经营，原告依约向被告支付了第一年的租金204,400元，并向被告泓懿公司支付了中介费。后原告开始进行装修，2019年11月，原告要求被告提供房产证复印件以办理营业执照，但被告迟迟不予配合，2019年12月，上海市金山区人民法院工作人员到租赁装修现场告知原告该房屋早已由法院查封准备拍卖，要求原告停止装修。原告多次与被告协商解除合同，返还原告租金及赔偿原告损失，但被告却一再推脱。现特向法院起诉，望判如诉请。被告海吼公司辩称，不同意原告的诉请。不认可合同解除时间，在其收到法院诉状之前，原告没有和海吼公司或中介方提出解除合同。被告泓懿公司及被告杜康共同辩称，原告的起诉没有事实和法律依据。签订租赁合同之后，房东已经把房子完整地交付给了原告，原告也已经开始装修了。原告起诉的理由没有证据证明。即使房屋被法院查封，也不影响它的使用。本院经审理查明：被告海吼公司系案涉房屋权利人。2019年10月26日，原告(作为乙方，承租方)与被告海吼公司(作为甲方，出租方)签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方将案涉房屋按现状出租给乙方作为汽修、汽车美容经营使用，消防设施、装修、门面改装等由乙方自己负责处理，租赁期限为三年，自2019年11月1日至2022年10月31日止，甲方于2019年11月1日向乙方交付该房屋，自2019年11月1日至2019年11月20日为装修免租期，水、电、燃气等费用仍然按照实际情况收取。第一年租金为204,400元，付一年押一个月，租赁保证金2万元。乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，固定设施无偿属于甲方……乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。同日，原告向被告支付租金204,400元及押金20,000元。后原告开始对案涉房屋进行装修。2019年11月，原告与被告微信沟通房产证骑缝章事宜。2019年12月，案涉房屋被法院张贴拍卖公告。2020年4月28日，被告与原告微信沟通，询问原告为何不继续装修了，原告表示“你不知道房子在拍卖，执行局不让我们弄了？”、“房子拍卖了，我还敢装修吗？”。原告认为，案涉房屋被法院查封拍卖且被告未向原告提供房产证复印件等材料，要求解除合同，遂涉讼。2020年7月6日，被告收到本案诉状副本。2020年9月8日，本案开庭审理，庭审中，原告要求将房屋(包括房屋钥匙)返还给被告，被告表示原告将房屋前后打通等，要求原告将房屋恢复原状。2020年10月23日，原告通过短信与被告沟通，并将原告恢复后的房屋照片发送给被告。2020年11月6日，本院制作谈话笔录一份，被告海吼公司表示原告将房屋恢复原状时没有安装窗户玻璃，以及窗户外的铝合金也已损坏，修复前述问题需要14,000元，另外水电费一共315元，应由原告支付。原告表示为尽快解决本案，同意被告海吼公司提出的修复费用及水电费共计14,315元从被告海吼公司应退的租金或押金中抵扣。被告海吼公司还表示，同意并认可原告于2020年11月6日将房屋交还给被告海吼公司。另查明，案涉房屋于2014年5月27日，被告上海市第一中级人民法院司法查封(预计结束日期2022年5月10日)，同时还存在多项其他司法限制(轮候查封)。以上事实，由原告提交的《房屋租赁合同》、工商信息、房地产权证、不动产登记簿、照片、收据、送货单、微信聊天记录，本案庭审笔录、谈话笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告海吼公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。本案的争议焦点在于，原告是否有权单方面解除合同。原告认为被告海吼公司提供的房屋被法院拍卖，并且被告未及时提供原告需办理营业执照的材料等；被告海吼公司则认为案涉房屋被拍卖并未影响原告使用，合同可以继续履行，且被告签订合同的时候已经将产证交给原告，营业执照未办出与被告无关。对此，本院认为，首先，根据司法解释规定，租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封，导致租赁房屋无法使用，承租人可以请求解除合同，本案中，虽法院的查封行为并未导致原告无法使用房屋，但案涉房屋在签订合同后不久即被张贴拍卖公告，且设立于案涉房屋上的司法限制先于原告与海吼公司之间的租赁合同；其次，原告租赁房屋用途为经营，如营业场所被张贴拍卖公告或处于被拍卖状态，原告因此对日后营业状况及合同履行情况存在不安或担忧属人之常情；第三，就前述情况，被告未主动告知原告，且在原告与海吼公司就此事进行沟通时，海吼公司也未采取积极行动以妥善解决。结合以上因素及本案查明的其他事实，本院认为，被告在履行合同的过程中存在过错，原告有权解除合同。合同解除时间，应以本案诉讼副本送达被告之日(即2020年7月6日)为准。关于合同解除的法律后果。租赁保证金2万元，海吼公司应当退还。至于原告已支付的房租，如前所述，虽原告有权解除合同，但海吼公司提供的房屋并非无法使用，合同履行期间的租金，被告应当支付。关于海吼公司抗辩原告应支付返还房屋前的占有使用费，本案中，2020年9月8日本案庭审时，原告已明确表示要将房屋返还于被告，海吼公司表示拒绝接收，要求原告恢复原状，考虑到租赁合同的特殊性，如出租人怠于受领房屋，则可能导致租金(或占有使用费)延续计算，至少海吼公司应当及时明确恢复的具体要求，以防止损失扩大，且本案系海吼公司过错导致合同不能履行，故占有使用费本院酌定至2020年10月23日(原告与被告短信联系房屋交付事宜之日)。关于房屋修复费用14,000元及水电费315元，原告同意抵扣，本院予以准许。故被告海吼公司应当退还原告租金及租赁保证金共计21,038元(已扣除免租期租金、占有使用费及前述14,315元)。关于原告要求海吼公司赔偿装修损失的请求，其仅提交收据及送货单等，依据不足，不予准许。原告要求海吼公司退还全部已付租金的诉讼请求，缺乏依据，不予准许。诉讼中，原告撤回对被告泓懿公司及被告杜康的起诉，系其自身权利处分，予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告孙杰与被告上海海吼实业发展有限公司于2019年10月26日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月6日解除；二、被告上海海吼实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告孙杰退还房屋租金及租赁保证金共计21,038元；三、驳回原告孙杰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5416元，财产保全费1842元，合计7258元(原告已预缴)，由原告负担6702元，被告上海海吼实业发展有限公司负担556元，被告所负之款应于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  贺美娟二〇二〇年十一月十三日书记员  杨艳霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。……