湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初3606号原告无印良品（上海）商业有限公司，住所地：上海市静安区南京西路******。法定代表人清水智，该公司董事长。委托代理人曹春香，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人李秦，上海市锦天城律师事务所律师。被告平和堂（中国）有限公司，住所地：湖南省长沙市芙，住所地：湖南省长沙市芙蓉区黄兴路**style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人夏原平和，该公司董事长。委托代理人谭铭炼，湖南楚桥律师事务所律师。原告无印良品（上海）商业有限公司（以下简称“无印良品公司”）诉被告平和堂（中国）有限公司（以下简称“平和堂公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年6月4日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告无印良品公司的委托代理人曹春香、李秦，被告平和堂公司的委托代理人谭铭炼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告无印良品公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告支付擅自解除合同违约金380万元；2.判令被告另行赔偿原告经济损失400万元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由如下：原、被告于2016年签订《租赁合同》，约定由被告将有权租赁的位于长沙市岳麓区出租给原告用于开设［ＭＵＪＩ／无印良品］品牌店铺。该商铺于2016年12月9日开业，租赁期限自2016年10月10日起至2026年12月8日止。合同约定如果任何一方于本合同签署之日起至租赁期限届满前擅自解除合同的，违约方应向守约方支付违约金，违约金金额为人民币380万元。租赁合同生效后，原告依约积极履行义务。2020年1月15日，被告向原告发函称其经营的平和堂奥克斯广场店计划于2020年3月31日停止营业，但并未向原告说明平和堂奥克斯广场店闭店后的处理方案。后原告于2020年1月19日、2020年3月18日分别发函给被告，明确告知在该商铺被迫提前闭店并撤离的情况下，被告应按租赁合同约定支付擅自提前解除合同的违约金380万元。2020年3月20日，被告向原告回函称平和堂奥克斯广场店将于4月1日闭店，原告该商铺无法继续经营，并要求原告按约定日期完成场内货品、道具及相关物资的撤出。此后，原告又于2020年3月25日向被告出具公函，于2020年3月30日委托律师出具律师函询问违约金支付事宜，均未果。被告已于2020年4月1日关闭平和堂奥克斯广场，原告店铺无法对外经营无奈撤场。被告提前解约，还导致原告产生如下损失：预期利益（预期经营利润）损失20259155.2元，装饰部分、设备及物料损失1488000元，库存商品损失2124331.43元（该金额为库存商品成本价计算所得），店铺ＬＯＧＯ、灯具拆除费用4800元，撤场费用（部分）94598.85元，留存员工成本39722.17元，公证费4290元，聘请律师费用140800元。对上述经济损失，原告酌定主张400万元。综上，被告擅自提前解除租赁合同的违约行为严重侵害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特起诉至法院。被告平和堂（中国）有限公司辩称：一、租赁合同约定的违约金明显过高，请法院根据合同法及合同法司法解释的相关规定，以原告的实际损失为基础，依法降低违约金。平和堂奥克斯店是被告经营的大型高端商场，该商场自2013年4月28日开业以来，受经济下行、电商冲击及该位置常年修地铁等因素影响，销售额不断下滑，被告虽一直努力，但仍未能改变亏损状态，该商场每年亏损在4500万元至5000万元之间，截至2019年底累计亏损3亿多元。因不堪重负，被告决定平和堂奥克斯店于2020年3月31日停止营业，基于该店停业，导致原、被告的租赁合同提前解除，对此被告予以认可，但租赁合同约定的380万元违约金明显过高，基于我国违约金制度是以补偿为主，惩罚性为辅，因此，请求法院综合考虑原告的实际损失，依法将违约金调低。二、原告并不存在装修、设备、物料、广告位损失及库存损失、用工成本损失，其主张的预期经营利润损失也不必然产生，原告的实际损失仅有搬迁和拆除费用。1.原告无印良品奥克斯店的装修费223.2万元是被告支付而非原告，原告并无装修损失。同时，原告店铺内可移动的展柜、家具、灯具等动产均被其拆除搬走，不存在设备及物料损失；2.原告并无库存损失，原告在中国有数百家线下店铺，在长沙就有7家，此外，原告还有自己的网上商城、手机APP、天猫旗舰店、京东旗舰店等线上销售渠道。无印良品的商品是全国调度，其在奥克斯店如有商品未销售出去，其完全可通过其他线下或线上渠道进行销售。对于原告来说，卖的好的商品无论哪个店铺和渠道都可以售出，卖不出去的库存本身就是其经营风险，因此，其并不存在库存损失。3.原告主张的预期经营利润损失并不成立，且不必然产生。首先，原告主张其2016年12月至2019年12月的月均净利润为253239.44元并不属实；其次，经营有风险，经营不仅需要付出智力与劳动，还受其他诸多因素影响，不可能年年盈利，如2020年疫情严峻，亏损的可能性远高于盈利的可能性；再次，原告筹备一个新店一般为4个月左右，被告已提前2个月通知其将停止营业，原告完全可以另选场地继续经营，况且，即使平和堂奥克斯店闭店，其也完全可以和涉案租赁场地的业主奥克斯公司协商继续经营。然其未积极采取措施另寻场地经营，导致损失扩大，其无权就扩大的损失向被告主张赔偿。4.原告并无广告位损失，被告亦未违反《广告位租赁协议》的相关约定。首先，原告的广告位安装、制作费用等均为被告支付而非原告，因此，原告并不存在广告位损失；其次，《广告位租赁协议》第二条第4点明确约定：“本协议广告位的租赁期限应在乙方所承租该商场内商铺所约定的合同期限内，如《租赁合同》终止或延长的，本协议广告位的租赁期限随之届满或延长。”原、被告的租赁合同于2020年3月31日解除，该广告位租赁期限随之届满，因此被告并未违反《广告位租赁协议》约定。5.原告主张的撤场费损失39434.46元存在水分，请求法院酌情认定，其主张的用工成本损失39722.17元并不成立。原告所主张的关于6个员工的用工损失，其已安排员工在原告其他店铺工作，既然原告已接受该6个员工的劳务，那么发放工资则是原告应当承担的经营成本，而非其损失。5.租赁合同中并未约定公证费、律师费，原告支出的该费用并非解除合同的损失，与租赁合同的解除无任何必然联系。三、涉案《租赁合同》是原告提供的格式合同，原告占据优势地位，不同意被告更改实质性条款，该合同显失公平。无印良品是一个受年轻人喜爱的快时尚品牌，有品牌号召力，在与商场缔结合同时占据优势地位，其与商场签订的合同均为其提供且商场不得修改任何实质性条款，该合同是一份显失公平的合同。具体体现在：1.租金提点低；2.被告必须承担装修费用，并免费提供广告位并承担广告位费用；3.违约金条款不对等，租赁合同第9.4条看似平等约束双方，“任何一方提前解除合同均要赔偿守约方380万违约金”，但其在合同9.3.3条约定“乙方任意连续六个月累计销售额（含税）低于450万元的，乙方有权提前3个月书面通知甲方解除合同而无需承担任何违约责任”。使得第9.4条的违约金条款实际仅约束被告。4.合同解除权不平等，根据租赁合同第9.3.3条约定，只要原告经营不善没有实现既定经营目标，原告就可以解除合同而无需承担任何违约责任，而被告并没有对等的合同解除权。四、被告因奥克斯店经营不善停止营业，被告并无过错和主观恶意，根据商业惯例，因经营不善提前解除合同与其他违约解除合同是有区别的，合同第9.3.3条体现了该点。根据合同约定，原告在没有实现预期销售目标即年销售额900万元的情形下可以提前解除合同而无需承担任何责任，而被告经营的平和堂奥克斯店每年亏损达4500万元，却不允许提前解除合同，对被告显然是不公的。五、原告无印良品公司在奥克斯广场的店铺装修费、广告位费用、消防改造费、电路改造铺设费、零星改造费均由被告承担，被告为原告支出上述费用共计2962323.2元。原告自2016年12月9日正式开业，其2017年1月至2020年3月累计总销售额（含税）为28310554.9元，其中，2017年为9540082元、2018年为9021460元、2019年为8781580元，销售额呈持续下滑趋势，导致被告提点的租金过低。自2017年1月至2020年3月，原告共计向被告仅支付租金1840186.08元，按实际使用面积744平方米计算，其支付的租金及物业费仅为2.17元/平方米/天，远低于一般商场的租金标准，亦低于奥克斯普通写字楼的标准。基于原告要配备高标准的消防系统、宽敞的人行通道、大面积的休闲区域及配套服务场地，原告经营的奥克斯店实际公摊为50.5%，其实际使用面积744平方米，被告却需要为其向奥克斯租赁1503平方米场地。原告支付给奥克斯的租金成本为1.8元/平方米/天，物业费为5元/平方米/月，原告经营的38个月期间，被告的租赁成本为3369726元，租金和物业费共计亏损1529540元（不包含装修免租期和交付改造期的租赁成本）。综上，请求法院以原告的实际损失为基础，综合合同履行情况、当事人过错、当事人缔结合同地位强弱等因素，根据公平和诚实信用原则依法调低违约金。经审理查明，2016年8月31日，原告（承租方，乙方）无印良品公司与被告（出租方，甲方）平和堂公司签订《租赁合同》一份，载明：“一、出租物业1.1出租物业甲方将其合法拥有产权或有权租赁的坐落在长沙市岳麓区岳麓大道57号奥克斯广场商业2F-202的商铺（以下简称“该物业”）出租给乙方使用。1.2经营面积该物业实际使用面积为744平方米（以实测为准）。1.3装修及设施状况该物业的现在装修及设施状况，由双方在本合同附件中加以列明。除双方另有约定外，该附件作为甲方按本合同约定交付乙方使用的验收依据（详细请参阅[附件二：普通商铺交房标准]）。二、租赁用途2.1乙方使用该物业仅作租赁用途为经营[MUJI、无印良品、IDEE]及“株式会社良品计画”旗下的其他品牌的食品、饰品、杂品、化妆品、服装及配饰、图书报刊、自行车、花卉苗木、酒类商品等（乙方有权增加经营范围，以乙方将在该物业上所设分公司最新营业执照中的经营范围为准）。在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意并按规定有关部门批准，乙方不得将该物业用于本条约定以外的任何其他用途……三、租赁期限3.1交付日期甲方须根据[附件二：普通商铺交房标准]于2016年10月10日（约定交付日）将该物业交付乙方……3.2装修设计方案的审核装修应严格按照双方确认的全套设计图纸进行。甲方应在乙方提交该物业平面设计图纸后的5个工作日内审核确认，并通过电子邮件将审核意见一次性书面回复乙方。否则，乙方可以认为甲方已审核通过并且没有任何修改意见。甲方应在审核确认后的3个工作日内向乙方提交加盖甲方公章的该物业平面设计图纸。乙方在收到加盖甲方公章的该物业平面设计图纸后，进行该物业全套图纸的设计工作，并在设计完成后提交给甲方审核确认，甲方应在5个工作日内通过电子邮件将审核意见一次性书面回复乙方。否则，乙方可以认为甲方已审核通过并且没有任何修改意见。甲方应在审核确认后的3个工作日内向乙方提交加盖甲方公章的该物业全套设计图纸，若甲方逾期向乙方提供加盖甲方公章的该物业全套设计图纸的，则乙方有权拒绝接受交付，视为甲方延期向乙方交付该物业，甲方应按合同第3.1条约定向乙方承担延期交付的违约责任。3.3装修免租期该物业的装修免租期自该物业实际交付之日起至该物业实际开业日的前一日为止……3.4租赁期限及开业日乙方有权指定2016年12月9日至2016年12月13日期间（含起始当日）内的某一日为该物业的开业日并提前书面告知甲方，该物业的开业日期以乙方的书面通知为准。该物业的租赁期自2016年10月10日起至该物业实际开业之日起算120个月的最后一日止（以该物业实际交付日期为起始日）。该物业的租赁期限可根据本合同第3.6条的约定相应顺延。计租期间以该物业实际开业日期为起始日，共计120个月，含营业免租期……四、租赁费用及支付方式4.1租金租金计收比例（自该物业实际开业之日起）：第1个月至第60个月，租金为当月含税实际销售额之6.5%，即计算公式为：每月含税实际销售额×6.5%；第61个月至第120个月，租金为当月含税实际销售额之8%，即计算公式为：每月含税实际销售额×8%......上述租金包括营销推广费用、物业管理费及其他所有费用，但不包括仓库租金、该物业内及仓库内电费和广告位费用（如有）……4.4租金的支付乙方最迟在每个月的前2个工作日内，以书面形式向甲方报送乙方上月的实际销售金额。甲方应在每个月第5个工作日或之前向乙方出具付款通知书，乙方在3个工作日内确认并书面通知甲方，甲方应当最迟在收到乙方书面通知后的5个工作日内向乙方提交上月租金的增值税专用发票（税率需为5%），乙方应在收到该发票后5个工作日将租金支付至甲方指定的银行账户……4.5支付货币本合同规定的所有款项均以人民币支付……五、其他费用……5.1.3装修费用在装修期内，乙方所需缴纳的费用标准如下。除该等费用之外，乙方无需承担其他任何装修保证金及费用：垃圾清运费总额3720元，按店铺实际使用面积计算，一次性支付；装修施工电费1.1元/千瓦时，甲方应免费负责为乙方单独接表，按实际发生用电额计费……5.5广告位5.5.1甲方在该物业起租日起免费提供1块广告位，供乙方租赁期间使用，乙方无需因租用和使用广告位支付任何费用（包括但不限于该广告位的租金、维修维护费用、清洁费用、电费及广告的制作、安装、报审费用等所有费用）。广告位的租赁期限：自该物业实际开业之日起，共计120个月……九、违约责任和合同解除……9.3.3租赁期限内，如乙方任意连续六个月累计销售额（含税）低于人民币450万元的，乙方有权提前3个月书面通知甲方解除本合同，本合同自甲方收到该通知之日起3个月最后一日24：00时终止，并且乙方无需承担任何违约责任。9.4擅自提前解除合同的赔偿如果任何一方于本合同签署之日起至租赁期限届满前擅自解除合同的，违约方应向守约方支付违约金，违约金的金额为人民币380万元……十一、终止11.1终止除一方根据本合同约定提前终止合同或本合同另有约定的情况之外，本合同于租赁期届满之日终止……”。上述合同签订后，被告平和堂公司依约将涉案租赁物按原告无印良品公司要求装修完毕后交付给原告使用,原告于2016年12月9日正式开业。2020年1月15日，被告平和堂公司因经营困难拟于2020年3月31日将位于长沙市岳麓区的平和堂奥克斯广场店整体停业，并向原告无印良品公司发送《联络函》一份，载明：“无印良品（上海）商业有限公司：感谢贵司平日给予平和堂（中国）有限公司的支持和帮助，贵我双方自合作以来，一直保持真诚友好、互利共赢的合作关系，虽经营形势日渐艰难，但贵我双方一直风雨同舟，努力经营。我们也希望在今后的业务往来中一如既往的互相关照，现就有关事项特联络贵公司。因我公司经营方针调整，平和堂奥克斯广场店计划于2020年3月31日停止营业，现特就合同后续相关事项与贵司联络，请贵司收到此函后3日内书面回函我司，并指派贵司相关负责人与我司共同协商合同相关事宜……”2020年1月19日，原告就上述《联络函》向被告发出《复函》一份，载明：“致：平和堂（中国）有限公司……我公司函告贵公司如下：1.贵公司应在收到本函件后3日内向我公司书面回复后续处理方案，包括但不限于贵公司的具体关店计划、关店后商场的后续整体安排、针对我公司的后续细节安排及损失赔偿等事宜。2.若我公司该商铺无法正常运营至租赁合同所约定的租赁期限届满的话，则贵公司应按照租赁合同的约定向我公司支付违约金人民币380万元。此函不构成对贵公司应承担法律责任的减免，我公司保留向贵公司追究违约责任及损失赔偿责任的权利。”2020年1月23日，被告致《回函》给原告，载明：“无印良品（上海）商业有限公司：贵司2020年1月20日向我司发送的邮件已收到，因我司奥克斯店广场店计划闭店后一事给贵司带来的不便，我司对此深表歉意，就贵司函告内容，我司回复如下：1.我司充分知晓租赁合同9.4条之约定，如无法履行合约，我司尊重贵司主张合同条款约定的相关权益；2.贵司希望继续正常经营商铺的意愿我司已充分了解，我司愿积极协调。我司将在年后（2020年2月中）与长沙奥克斯置业有限公司进行商谈，希望尽力促成意愿商铺在奥克斯广场的继续营业，届时此事的处理进程及结果将及时反馈贵司，如需配合之处，还请贵司届时给予支持。我司将尽全力降低闭店对贵司的影响，还请贵司稍事等待。3.我司关于闭店的具体计划、后续细节安排仍在商讨中，尚未最终确定，如有后续结果将及时告知贵司。贵司如对我司闭店计划任何方面有任何疑问，都可直接回函告知我司，我司将及时予以回复。”2020年3月18日，原告向被告发出《联络函》，载明：“就贵司2020年1月15日向我司出具联络函，告知平和堂奥克斯广场店计划于2020年3月31日停止营业一事，我司于2020年1月19日复函至贵司，希望贵司能将包括但不限于针对我司的后续细节安排、商场关店计划、商场后续整体安排等详细处理方案告知我司。贵司虽于2020年1月23日向我司出具回函，称将于2020年2月中旬与产权方进行商谈，并愿积极协调促成我公司在该商场的继续经营，同时承诺会及时将最终确定的后续结果告知我司。但截至本函出具当日，我司仍未收贵司的任何回复。距离贵司最初告知的停业时间2020年3月31日已不足半月，但对于贵我双方的该商铺租赁合同能否继续履行、平和堂奥克斯广场店的后续整体安排等事宜，我司仍一无所知……有鉴于此，我司再次函告贵司如下：1.请贵司最迟于收到本函件后的3日内，就2020年3月31日后贵我双方租赁合同能否继续履行、我司该商铺能否在该商场继续经营或是闭店撤离作出明确的书面答复。2.若我司能够在该商场继续经营，则请贵司积极与产权方沟通并配合我司处理后续相关工作；若我司该商铺将提前闭店并撤离，则贵司除了应按照租赁合同约定向我公司支付违约金外，还应当与我司协商闭店的相关细节，以及损失赔偿事宜。此函不构成对贵公司应承担法律责任的减免，我公司保留向贵公司追究违约责任及损失赔偿责任的权利。”2020年3月20日，被告向原告发送《回函》，回复如下：“1.平和堂AUX店的撤店日程已经确定。我司将于4月1日闭店，请贵司按约定期间完成场地内货品、道具及相关物资的撤除。2.关于MUJI品牌能否在AUX店继续经营的问题，疫情期间我司多次与产权方进行面对面的沟通，但由于合作条件、后期MALL改造时间、违约条款等诸多问题，产权方一直没有明确回复。届于此状况，我司判断后续无法继续经营。所以，我司愿意与贵司对提前终止合约的相关事项进行协商。”2020年3月25日，原告向被告发送《公函》一份，载明：“致：平和堂（中国）有限公司……贵司于2020年1月5日向我司发函称平和堂奥克斯广场店拟提前停止营业事宜，我司于2020年1月19日复函贵司希望能在剩余租赁期限内继续履行租赁合同，但未得到关于该商铺及该商场未来走向的明确答复。我司于2020年3月18日再次致函贵司，贵司于2020年3月20日书面回复我司，告知平和堂奥克斯广场店将于2020年4月1日闭店，该商铺后续无法继续经营，要求我司进行场地内货品、道具及相关物资的撤除。贵司提前解除租赁合同，导致我司在较长的剩余租赁期限内无法持续经营，给我司造成了严重的直接经济损失以及预期利益损失。贵司要求2020年4月1日关闭商场，贵司发出通知至该时间仅10天时间，而我司针对店铺闭店及撤场工作（包括但不限于董事会报批流程、工程安排、物流、人员调配等）一般需要提前2个月的准备时间，贵司现临时通知我司闭店导致我司难以作出安排。鉴于上述情况，请贵司在2020年3月27日之前就下列事项书面回复我司：1.贵司在函件中提出该商场将于2020年4月1日闭店，并要求我司按约定期限完成场地内货品、道具及相关物资的撤除，已明确向我司作出了解除合同的意思表示，则贵司应按照租赁合同9.4条的约定向我司支付违约金380万元，请贵司务必明确该违约金的支付时间。2.按照贵司的通知以及《租赁合同》约定，根据我司理解，贵司在距离商场闭店仅10天的时间才书面通知我司，却要求我司按照租赁合同约定的时间闭店并撤场，但该商铺的撤场需要我司提前进行人员、物流等方面的安排，再加之目前新冠肺炎疫情状况的影响，我司无法在如此短的时间内完成商铺撤场，因此，贵我双方需就撤场日程等细节进行沟通。3.望贵司积极回复并妥善解决以上事宜，若贵司未及时给予我书面回复或未妥善解决的，为减少我司损失，我司将结合《租赁合同》约定及贵司已提供的书面通知进行闭店及撤场安排，同时我司会依法追究贵司的违约责任及损失赔偿责任。”2020年3月26日，被告向原告致《回函》回复如下：“1.我司在2020年1月5日已发函告知贵司，我司因经营方针调整，计划于2020年3月31日停止营业。贵司已经知晓我司解除合同的意愿，并且该商铺客观上也无法继续经营。希望贵我双方马上就终止协议事宜进行磋商，后续以双方签订的终止协议为准。2.关于贵司无印良品品牌撤场的安排，我司的具体计划为：4月1日-4月6日，撤除商品、陈列小道具等小件物品；4月7日-4月19日，撤除货架、道具等大型物品。撤场出入口届时将由我司奥克斯店铺现场运营责任人根据运输车辆、包装箱大小进行安排。如贵司安排有任何疑义，可随时由贵司店铺店长和我司店铺营销科同事对接。”2020年3月30日，原告委托律师向被告出具发出《律师函》，函告如下：“1.请贵司于2020年4月1日之前就违约金380万元的承担及支付时间向无印良品作出明确的书面答复。2.因贵司通知仓促，且受疫情影响各项工作开展尚未完全恢复。针对贵司将于2020年3月31日停业的通知以及限期撤场要求，无印良品经紧急协调后，经供应商确认在额外支付加急撤场费用的前提下，方能按如下计划撤场：2020年4月10日之前，撤离店内商品及小型道具；2020年4月19日之前，撤离店内货架等道具。在该情形下，无印良品额外支付的加急、加班等费用应由贵司承担。若贵司可按照无印良品的需求在上述撤场计划的基础上额外给予撤场时间的，则无需承担加急撤场等额外费用。该撤场计划不代表无印良品接受贵司的解除通知，或减免贵司的违约责任及损失赔偿责任。3.若贵司逾期仍不予答复或者拒绝承担合同约定的违约责任的，无印良品将不得不诉诸司法途径依法追究贵司的违约责任及损失赔偿责任，以维护自身合法权益，由此造成的损失与后果均由贵司自行承担。此函不构成对贵司的任何承诺，且不构成对贵司应承担法律责任的减免。”2020年4月3日，被告委托律师致《回函》给原告，希望原告将违约金降到合理数值。后原告于2020年4月12日从涉案租赁场地撤场，涉案商铺内的货物及其他物品原告已自行搬至其位于无锡的仓库，原告因撤场产生店铺LOGO、灯具拆除费4800元。2020年4月20日，原告再次向被告发送《律师函》，要求被告尊重客观事实及合同约定，就违约金的承担及支付事宜与原告协商。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的原被告签订的《租赁合同》、《无印良品开业通知书》及邮寄凭证、被告于2020年1月15日向原告发送的《联络函》、原告于2020年1月19日向被告发送的《复函》及邮寄凭证、被告于2020年1月23日向原告发送的《回函》、原告于2020年3月18日向被告发送的《联络函》及邮寄凭证、被告2020年3月20日向原告发送的《回函》、原告于2020年3月25日向被告发送的《公函》及邮寄凭证、被告于2020年3月26日向原告发送的《回函》、原告于2020年3月30日向被告发送的《律师函》及邮寄凭证、被告于2020年4月3日发送给原告的《回函》、原告于2020年4月20日向被告发送的《律师函》及邮寄凭证、原、被告及案外人上海章冉装饰设计工程有限公司签订的《之补充协议暨》、原、被告签订的《广告位租赁协议》、请款单及拆除店铺LOGO、灯具费用发票、《公路货物运输合同》，被告提交并经庭审质证的原被告签订的《租赁合同》及附件、《之补充协议暨》、《广告位租赁协议》、《广告物料委托制作安装合同书》及制作费发票、《消防改造工程承包合同》及消防改造费发票、电路改造铺设服务费发票、《建筑工程施工合同书》及工程款发票、原告2017年1月至2020年3月向原告支付租金的银行回单及被告平和堂公司为涉案无印良品店铺支付装修费、广告位安装及制作费、消防改造费、电路改造铺设费、零星工程改造费的银行回单、支付租金的发票等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告无印良品公司与被告平和堂公司签订的涉案《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，该合同合法有效，合同双方均应行使合同权利并履行各自的合同义务。然合同履行过程中，被告平和堂公司因经营困难而对原告所租涉案店铺所在的整个平和堂商场整体停业，致使原、被告签订的涉案《租赁合同》无法继续履行而提前解除并导致原告遭受损失，其行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任。本案的争议焦点在于：本案的违约金及原告的损失如何认定。关于原告损失的认定问题。对原告要求被告赔偿剩余6年零8个月租期的预期利益（预期经营利润）损失问题，因经营行为本身存在风险，是否盈利具有不确定性，况且，原、被告之间的《租赁合同》已于2020年3月31日解除，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”因此，自双方租赁合同解除后，原告亦应采取合理有效的措施另行寻找替代租赁场地及时止损。故对原告要求被告按剩余6年零8个月租期赔偿其预期利益并要求对此期间的经营利润进行司法审计的意见，本院不予支持。但考虑到被告提前解除租赁合同，原告另行寻找替代租赁场地需要一定时间，故对原告另行寻找替代租赁场地周转期间所遭受的利益损失，被告应予赔偿，至于具体的周转时间，本院结合原告的实际经营规模酌情确定为6个月，因原告未提供相应的证据证明其遭受的具体损失情况，故本院参照涉案《租赁合同》解除前6个月（2019年9月至2020年3月）原告实际支付给被告的租金标准酌情认定为300000元。对原告主张的装饰部分、设备及物料损失，因原告在涉案店铺的装饰装修费用均系被告平和堂公司聘请他人施工完成，且上述费用亦系被告支付，故原告主张的该项损失，本院不予支持。对原告主张的库存商品损失，因原告已将涉案店铺内的库存商品全部自行搬离处理，故对其该项主张，本院不予支持。对原告主张的店铺LOGO、灯具拆除费，因该费用已因涉案《租赁合同》解除而实际产生，故对原告的上述损失，本院依据其提交的相应发票认定为4800元。对原告主张的撤场费用，虽然原告未提供相应发票证明其支出撤场费用的具体情况，但考虑到涉案《租赁合同》解除后，原告为撤场在客观上会产生相应的人工及运输成本，故本院结合原告提交的相应请款单据及原告撤场时所需人工成本的实际情况酌情认定为50000元。对原告主张的留存员工成本损失问题，因该费用系涉案《租赁合同》解除后原告自主选择留用部分员工而产生,系原告基于该部分员工的劳动付出应支付的工资报酬，故对其该项主张，本院亦不予支持。对原告主张的公证费、律师费，因与涉案《租赁合同》的解除无必然的因果关系，故不予支持。综上，原告的上述各项损失共计354800元。关于违约金的认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，虽然原、被告在涉案《租赁合同》中约定任何一方自合同签署之日至租赁期限届满前擅自解除合同的，违约方应向守约方支付380万元违约金。但违约金规则系以补偿性为主、处罚性为辅的民事法律规则，其主要目的在于填补守约一方的损失。本院已就原告在涉案《租赁合同》解除后所遭受的部分损失予以了认定，在此情形下，原告的损失已得到相应弥补，且其并未提供相应的证据证明其损失达到380万元，显然双方约定的上述违约金标准过高，故对违约金本院根据被告的实际违约情况及原告因被告提前解除涉案《租赁合同》遭受损失的实际情况酌情予以减少，酌定由被告支付原告违约金60万元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、限被告平和堂（中国）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告无印良品（上海）商业有限公司支付违约金600000元；二、限被告平和堂（中国）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告无印良品（上海）商业有限公司赔偿各项损失共计354800元；三、驳回原告无印良品（上海）商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取33200元、保全费5000元，由被告平和堂（中国）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年九月十六日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。