文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终5726、5728、5730、5736、5747、5751、5759、5761、5765、5775、5778、5784、5790、5791、5792、5794、5813号上诉人（原审原告）：温晓燕等12人（具体身份信息详见附表1）委托诉讼代理人：文道军，北京市炜衡(深圳)律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯明超，北京市炜衡(深圳)律师事务所律师。上诉人（原审被告）：法定代表人：叶镇州。委托诉讼代理人:李博林，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人:左超，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。原审原告：马松江等5人（具体身份信息详见附表1）原审法定代表人：邱增璇。委托诉讼代理人:李博林，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人:左超，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。上诉人温晓燕等12人因与上诉人深圳市金洪实业投资发展有限公司（以下简称“金洪实业公司”）、原审原告马松江等5人、原审被告深圳市金洪泰源建材贸易有限公司(以下简称“金洪泰源公司”)商品房预售合同纠纷十七案，不服深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初6306、6308、6310、6319、6332、6336、6348、6350、6354、6367、6370、6378、6387、6388、6390、6392、6426号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本十七案。本十七案现已审理终结。上诉人温晓燕等12人、原审原告马松江等5人原审诉讼请求：1.金洪实业公司、金洪泰源公司连带赔偿温晓燕等17人不能正常使用房屋所造成的租金损失、物业费损失（具体数额详见附表1）；2.本案诉讼费由金洪实业公司、金洪泰源公司负担。原审判决结果：一、金洪实业公司应于判决生效之日起十日内支付温晓燕等17人租金损失（具体金额详见附表2）；二、金洪泰源公司对金洪实业公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回温晓燕等17人的其他诉讼请求。案件受理费，由温晓燕等17人负担部分，金洪实业公司、金洪泰源公司负担部分（具体金额详见附表2）。上诉人温晓燕等12人（马松江等5人未交纳上诉费，本院已另行裁定按其自动撤回上诉处理）的上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持上诉人的原审全部诉讼请求或将该案发回重审；2.本案一审、二审案件受理费由金洪实业公司、金洪泰源公司负担。上诉人金洪实业公司、原审被告金洪泰源公司提交书面答辩意见：上诉人温晓燕等12人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回其全部上诉请求。上诉人金洪实业公司的上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判金洪实业公司按照43元/平米/月的租金标准向温晓燕等17人支付两个月的租金损失；2.本案诉讼费由温晓燕等17人承担。上诉人温晓燕等12人、原审原告马松江等5人未提交书面答辩意见。本院二审经审理查明，双方当事人在二审期间均未提交新的证据。原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。涉案业主与金洪实业公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》《装修协议》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应全面履行合同义务。二审的争议焦点为：一、是否应赔偿租金损失、物业管理费损失；二、租金损失、物业管理费损失的计算标准应如何确定。关于赔偿租金损失、物业管理费损失的认定。《最高人民法院》第十三条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同或赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”根据涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》《装修协议》的相关约定，金洪实业公司应当按照合同约定向业主交付质量合格的房屋，因质量问题造成的损失应当由金洪实业公司予以赔偿。本案中，涉案业主在收房后即时就阳台、卫生间渗漏等质量问题向金洪实业公司提出主张，本院认为阳台和卫生间作为房屋的重要功能区域，阳台和卫生间的的渗漏必然会影响业主对新交付房屋进行正常的使用、收益，金洪实业公司应当向涉案业主赔偿由此造成的损失，在双方对上述损失的计算方式未有明确约定的情况下，涉案业主向金洪实业公司主张赔偿相应的租金损失以及物业管理费损失，本院予以支持。关于租金和物业管理费损失的计算标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。本案中，《装修协议书》中约定“甲方确保2019年1月30日之前装修完毕并交付乙方”，涉案业主现已经委托了第三方进行了修复，涉案业主主张租金和物业管理费损失应当自2019年1月31日（即《装修协议书》约定交付日期之次日）计算至实际竣工之日（即涉案业主委托第三方修复完成之日）。结合涉案小区部分业主另外委托第三方进行维修的情况、《和解协议》载明的相关期限以及各方的主张可知，实际修复所需时间一般情况下为30日左右，双方对修复方案无法达成一致导致修复工作延迟即损失扩大，本院认为虽然金洪实业公司交付的房屋存在质量问题构成违约，但涉案业主亦应当采取适当措施防止损失的继续扩大，原审法院综合考虑维修期限、扩大损失的过错程度等因素，酌情判令从2019年1月31日至实际竣工之日多于四个月的按四个月计算租金和物业管理费损失，少于四个月的租金损失和管理费损失从2019年1月31日计算至实际竣工之日，原审该处理并无不当，本院予以维持。另，在涉案业主提交的《装修合同》中明确约定了竣工时间，且涉案业主并未提交证据证明实际竣工时间的情况下，原审按《装修合同》载明的竣工时间确定实际竣工时间，处理正确；在涉案业主张晓文提交的装修合同中未约定竣工时间的情况下，原审酌情以装修费支付票据显示的付款时间即2019年6月23日作为该案的实际竣工时间并无不当。涉案业主主张租金标准为每月每平方米70元，并提交了2019年4月1日“链家网”四套房屋的出租信息，但该四套房屋的平均租金标准与其主张并不一致，且涉案业主并未提交其他证据予以佐证其提交的四套房屋的出租信息在涉案小区实际成交的租赁房屋中具有普遍性，故原审未以涉案业主的上述主张作为计算租金损失的标准并无不当。另，深圳市龙华区福城街道社区网格管理中心出具的《关于的复函》中确认的月均租金43元系在涉案小区抽样调查的结果，系认定涉案小区房屋租赁价格的参考意见，并非直接作为认定依据的评估结论，原审结合客观情况和双方主张，酌情判令租金标准为每月每平方米50元，并无不当，本院予以维持。另，金洪实业公司已经代涉案业主支付2009年1月31日至2019年5月31日期间共计4个月的物业管理费，故金洪实业公司无需再向涉案业主支付物业管理费损失。综上，上诉人的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由上诉人温晓燕等12人、上诉人深圳市金洪实业投资发展有限公司各自负担（双方均已预交，具体金额详见附表3）。本判决为终审判决。审判长 吴  心  斌审判员 杨    莹审判员 朱  作  平二〇二〇年四月十六日书记员 李会英（兼）书记员 罗莎莎（兼）书记员 胡慧 （ 兼）书记员 陈柔米（兼）附表1：            序号              二审案号              原审案号              上诉人              原审诉讼请求                  租金损失              物业费损失                  起算时间              截止时间              天数              金额/元              起算时间              截止时间              天数              金额/元                  1              （2020）粤03民终5726号              （2019）粤0309民初6306号              温晓燕              2019-1-31              2019-6-20              140              29142              2019-6-1              2019-6-20              19              229                  2              （2020）粤03民终5728号              （2019）粤0309民初6308号              梁翠丽              2019-1-31              2019-7-31              181              34103              2019-6-1              2019-7-31              60              654                  3              （2020）粤03民终5736号              （2019）粤0309民初6319号              佘法停              2019-1-31              2019-8-3              184              34106              2019-6-1              2019-8-3              63              676                  4              （2020）粤03民终5747号              （2019）粤0309民初6332号              姚博渊              2019-1-31              2019-7-10              160              29658              2019-6-1              2019-7-10              39              418                  5              （2020）粤03民终5751号              （2019）粤0309民初6336号              刘钱              2019-1-31              2019-6-25              145              30183              2019-6-1              2019-6-25              24              289                  6              （2020）粤03民终5759号              （2019）粤0309民初6348号              王军诚              2019-1-31              2019-6-30              150              27780              2019-6-1              2019-6-30              29              311                  7              （2020）粤03民终5775号              （2019）粤0309民初6367号              张蕾              2019-1-31              2019-6-25              145              26877              2019-6-1              2019-6-25              24              257                  8              （2020）粤03民终5778号              （2019）粤0309民初6370号              戴方华              2019-1-31              2019-7-5              155              29205              2019-6-1              2019-7-5              34              371                  9              （2020）粤03民终5790号              （2019）粤0309民初6387号              万信彩              2019-1-31              2019-8-20              201              37248              2019-6-1              2019-8-20              80              858                  10              （2020）粤03民终5791号              （2019）粤0309民初6388号              朱亚平              2019-1-31              2019-8-7              188              34791              2019-6-1              2019-8-7              67              717                  11              （2020）粤03民终5792号              （2019）粤0309民初6390号              张晓文              2019-1-31              2019-6-30              150              27804              2019-6-1              2019-6-30              29              311                  12              （2020）粤03民终5813号              （2019）粤0309民初6426号              张朋              2019-1-31              2019-6-30              150              31269              2019-6-1              2019-6-30              29              350                  序号              二审案号              原审案号              原审      原告              原审诉讼请求                  租金损失              物业费损失                  起算时间              截止时间              天数              金额/元              起算时间              截止时间              天数              金额/元                  1              （2020）粤03民终5730号              （2019）粤0309民初6310号              马松江              2019-1-31              2019-6-22              142              29333              2019-6-1              2019-6-22              21              251                  2              （2020）粤03民终5761号              （2019）粤0309民初6350号              郭巍              2019-1-31              2019-5-13              102              18907              2019-6-1              2019-5-13              0              0                  3              （2020）粤03民终5765号              （2019）粤0309民初6354号              苏亮              2019-1-31              2019-7-1              151              31428              2019-6-1              2019-7-1              30              361                        4                    （2020）粤03民终5784号              （2019）粤0309民初6378号              周会杰              2019-1-31              2019-4-28              87              17972              2019-6-1              2019-4-28              0              0                  5              （2020）粤03民终5794号              （2019）粤0309民初6392号              王玉和              2019-1-31              2019-5-20              109              20537              2019-6-1              2019-5-20              0              0      附表2：            序号              案号              原告              房屋面积              租金损失              案件受理费                  天数              金额/元              原告负担              被告负担                  1              （2019）粤0309民初6306号              温晓燕              89.21              120              17842               301               466                   2              （2019）粤0309民初6308号              梁翠丽              80.75              120              16150               399               346                   3              （2019）粤0309民初6310号              马松江              88.53              99              14607               422               412                   4              （2019）粤0309民初6319号              佘法停              79.44              120              15888               408               343                   5              （2019）粤0309民初6332号              姚博渊              79.44              120              15888               296               332                   6              （2019）粤0309民初6336号              刘钱              89.21              120              17842               329               464                   7              （2019）粤0309民初6348号              王军诚              79.37              107              14154               270               274                   8              （2019）粤0309民初6350号              郭巍              79.44              102              13505               80               201                   9              （2019）粤0309民初6354号              苏亮              89.2              120              17840               411               525                   10              （2019）粤0309民初6367号              张蕾              79.44              120              15888               190               269                   11              （2019）粤0309民初6370号              戴方华              80.75              120              16150               275               331                   12              （2019）粤0309民初6378号              周会杰              88.53              87              12837               147               366                   13              （2019）粤0309民初6387号              万信彩              79.42              120              15884               58               42                   14              （2019）粤0309民初6388号              朱亚平              79.31              120              15862               424               342                   15              （2019）粤0309民初6390号              张晓文              79.44              120              15888               240               312                   16              （2019）粤0309民初6392号              王玉和              80.75              99              13324               154               285                   17              （2019）粤0309民初6426号              张朋              89.34              120              17868               407               528       附表3            序号              二审案号              业主姓名              二审案件受理费                  业主负担（元）              金洪实业公司负担（元）                  1              （2020）粤03民终5726号              温晓燕              88              54                  2              （2020）粤03民终5728号              梁翠丽              265              50                  3              （2020）粤03民终5730号              马松江              0              50                  4              （2020）粤03民终5736号              佘法停              272              50                  5              （2020）粤03民终5747号              姚博渊              155              50                  6              （2020）粤03民终5751号              刘钱              116              55                  7              （2020）粤03民终5759号              王军诚              148              50                  8              （2020）粤03民终5761号              郭巍              0              50                  9              （2020）粤03民终5765号              苏亮              0              54                  10              （2020）粤03民终5775号              张蕾              81              50                  11              （2020）粤03民终5778号              戴方华              136              50                  12              （2020）粤03民终5784号              周会杰              0              50                  13              （2020）粤03民终5790号              万信彩              356              50                  14              （2020）粤03民终5791号              朱亚平              291              50                  15              （2020）粤03民终5792号              张晓文              106              50                  16              （2020）粤03民终5794号              王玉和              0              50                  17              （2020）粤03民终5813号              张朋              144              55