湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初920号原告：朱某。委托诉讼代理人：易啸，湖南恒昌律师事务所律师。被告：某甲公司。法定代表人：汪某。破产管理人：无锡市金顺经济咨询有限公司，负责人张浩宇。被告：某乙公司。法定代表人：窦某。原告朱某与被告某甲公司(以下简称某甲公司)、某乙公司(以下简称某乙公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序进行审理。因湖南省长沙市中级人民法院于2020年3月9日作出(2020)湘01破申2号民事裁定书，裁定受理某甲公司的破产清算申请，本院于2020年3月23日裁定中止本案审理，某甲公司确定破产管理人后，本院于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告朱某的委托诉讼代理人易啸到庭参加了诉讼，被告某甲公司、某乙公司经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱某向本院提出诉讼请求：1、解除朱某与某甲公司于2018年9月21日签订的《商品房买卖合同》；2、某甲公司立即向朱某退还购房款、契税、综合费用共计61090元；3、某甲公司立即向朱某支付2018年9月21日起至2019年7月9日的违约金5637元（以121090元为基数，按年利率6%的标准计算）；2019年7月10日起至2019年8月19日的违约金646元（以101090元为基数，按年利率6%的标准计算）；2019年8月20日至实际清偿之日止的违约金（以61090元为基数，按年利率6%的标准计算）；4、某乙公司对上述款项承担连带清偿责任；5、本案受理费、保全费、公告费、保全保函费等诉讼费用由某甲公司、某乙公司承担。事实与理由：2018年9月21日，朱某与某甲公司签订《商品房买卖合同》，约定由朱某购买某甲公司位于长沙市华瑞电子商厦（推广名:湖南摄影城）5层5258号商铺，合同总价款为:113548元，付款方式为一次性支付。某甲公司应当于合同生效之日起90个工作日内办理进窗手续。朱某实际于2018年9月12日通过其父亲朱小雄的北京银行账户向某乙公司支付了购房款111090元，另通过现金支付了余下购房款2458元，前述购房款共计113548元。当日，某甲公司向朱某出具了收到朱某113548元购房款的《收据》，并加盖了“某甲公司财务专用章”。同日，朱某以现金形式向某甲公司支付了契税4542元、综合费用3000元，共计7542元。某甲公司向朱某出具了《收据》，并加盖了“某甲公司财务专用章”。至此，朱某已向某甲公司支付121090元。后因某甲公司无法按照合同约定为朱某办理产权登记，并已先后向朱某退还60000元。某甲公司以其实际行为表明其不再履行合同，并且未按照约定进行退款。某甲公司提出书面答辩意见称：某甲公司已经进入破产程序，在破产程序中所有的支付请求应当改为债权确认，故本案诉讼应当为债权确认之诉；双方签订的《商品房买卖合同》对违约金的计算进行了约定，故违约金的计算应该按照合同约定计算，即为购房款的1%。某乙公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2018年9月21日，某甲公司（出卖人）与朱某（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：1、出卖人将位于长沙市华瑞电子商厦（推广名:湖南摄影城）5层5258号商铺出卖给买受人；2、总房价为113548元；3买受人需在本合同签订当日向出卖人一次性支付商铺款113548元；3、出卖人应当在买受人签订买卖合同生效之日起90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进窗。如因出卖人的责任，未能在上述期限内将应由出卖人提供的资料报产权登记机关进窗，致使买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，按下列方式处理：进窗逾期在30日及以内的，自本合同约定的产权登记进窗截止日次日起至实际进窗之日止，出卖人按日向买受人支付逾期应付款万分之3的违约金；进窗逾期在30日以上的，出卖人按购房款的1%支付买受人作为违约金，另外买受人有权提出退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起7日内将买受人已付房价款退还，买受人不退房的合同继续履行。二、2018年9月12日，案外人朱小雄向某乙公司转账111090元。同日，某甲公司向朱某出具了两份《收据》，一份载明今收到朱某交来湖南摄影城5258铺房铺113548元，另一份载明今收到朱某交来湖南摄影城5258铺契税4542元、综合费用3000元，共计7542元。朱某称案外人朱小雄系其父亲，除111090元系转账支付，其余款项系现金支付。三、案外人丰艳于2019年7月10日、2019年8月20日分别向朱某转账20000元和40000元。朱某于2019年7月14日作出第一份《退款收条》，载明今日收到某甲公司退铺金额20000元。朱某于2019年8月20日作出第二份《退款收条》，载明今收到某甲公司退铺金额40000元。某甲公司于2019年9月11日作出《付款承诺书》，承诺某甲公司对客户购房款、办证费、契税按七个月平均比例分按月共分七次支付完成，并承诺按购房合同条款承担违约责任，所赔偿的违约金在2020年6月11日前付清。四、2019年9月12日本院受理的（2019）湘0102民初14518号王彩文诉某甲公司、某乙公司商品房销售合同纠纷一案，该案审理查明部分认定“某甲公司于2013年将长沙市华瑞电子商厦5层整体抵押给长沙银行，现因某甲公司没有足够资金偿还贷款，涉案房屋尚处抵押状态，无法办理产权登记手续。”，本院认为部分评析“某甲公司自认款项进了某乙公司的账户就是进了某甲公司。故可以认定某甲公司与某乙公司财产发生混同。”，并于2019年10月18日判决某乙公司对某甲公司需履行的支付义务承担连带清偿责任。另查明，某乙公司系某甲公司的股东。五、某甲公司于2020年1月3日以资不抵债，无力清偿到期债务为由向长沙市中级人民法院申请破产清算，长沙市中级人民法院于2020年3月9日裁定受理。本院认为：朱某与某甲公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方均应全面履行。因某甲公司将涉案房屋抵押，导致合同无法继续履行，已构成根本违约，应承担退还房款及支付违约金等违约责任。由于本案合同目的已不能实现，故朱某诉请解除与某甲公司签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。某甲公司应当退还朱某尚未退还的购房款53548元、契税4542元、综合费3000元，共计61090元。关于违约金的问题。某甲公司至今没有为朱某办理产权转移登记，合同约定的违约金明显低于朱某所受损失，故朱某主张按年利率6%的标准要求某甲公司违约金，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条规定，未到期的债权,在破产申请受理时视为到期，附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。本案中，长沙市中级人民法院于2020年3月9日裁定受理了某甲公司的破产申请,因此应当于2020年3月9日停止计算涉案违约金，对朱某请求某甲公司支付违约金至清偿之日止的诉讼请求，本院不予支持。经本院计算，某甲公司应向朱某支付从2019年2月2日起（违约之日）至2020年3月8日的违约金5314.87元。关于某乙公司是否承担连带责任。根据已生效的（2019）湘0102民初14518号民事判决书的事实认定情况，某乙公司与某甲公司的财产发生混同。某乙公司滥用法人独立地位和股东有限责任，势必将损害某甲公司债权人利益，应当对法人债务承担连带责任。故某乙公司应当对某甲公司的债务承担连带责任。朱某要求某甲公司、某乙公司支付保全保函费的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认朱某与某甲公司于2018年9月21日签订的有关长沙市华瑞大厦电子商厦5层5258号商铺的《商品房买卖合同》解除；二、某甲公司于本判决生效之日起十日内返还朱某购房款53548元、契税4542元、综合费3000元，共计61090元；三、某甲公司于本判决生效之日起十日内支付朱某违约金5314.87元；四、某乙公司对上述第二、三项某甲公司需履行的支付义务承担连带清偿责任；五、驳回朱某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1484元，减半收取742元，保全申请费729元，共计1471元，由某甲公司、某乙公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李振宇二〇二〇年七月六日法官助理周明璇书记员李晶