河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1602民初1582号原告（反诉被告）：王书敬，男，汉族，1954年11月20日生，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：胡宁，河南豫安律师事务所律师。被告（反诉原告）：康全更，男，汉族，1955年1月2日生，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：顾心亮，河南众望律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洋，河南众望律师事务所律师。原告（反诉被告）王书敬诉被告（反诉原告）康全更宅基地使用权纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王书敬委托诉讼代理人胡宁，被告康全更及委托诉讼代理人顾心亮、杨洋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王书敬向本院提出诉讼请求：1、请求判令原被告2010年5月17日签订的宅基地转让协议无效。2、依法判令被告返还宅基地转让款90000元。本案诉讼费用由被告承担。事实与理由，2010年5月17日，原被告双方签订了宅基地转让协议书一份，约定甲方将位于康下楼村七组康全更宅基地出售给乙方，价款为90000元。原告分两次向被告交付宅基地转让款共计90000元，被告分别出具了收条，该宅基地位于康下楼行政村七组，而原告属于万庄行政村成员，不属于同一村集体，违反法律强制性规定，依据合同法第52条规定，该宅基地转让协议书无效，特诉至贵院，望判如所请。被告康全更辩称，王书敬诉请答辩人返还宅基地转让款90000元，超过诉讼时效。王书敬要求返还财产，也即是宅基地转让款90000元，并不是基于原所有权人康全更自力支配的一种权利，而是一种请求权。既然是请求权，不管王书敬请求返还转让款是基于物上请求权还是不当得利请求权，权利本质和内容没有本质区别，权利的实现均依靠受领人康全更配合，因此其请求返还90000元已超过诉讼时效。第二项，即使像王书敬所称其与康全更所签订转让协议无效，依据《中华人民共和国合同法》58条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。具体到本案中，王书敬在所购得的宅基地上已把原有房屋推倒新建房屋，其因该转让协议所得的财产应当予以返还给康全更，不能返还的应折价补偿给康全更，更具体金额稍后举证证明。第三、《中华人民共和国民法通则》58条，无效的民事行为自行为开始起就没有法律约束力。第117条，损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。本案中，王书敬所购买宅基地上原有房屋，根据当事人陈述，主房四间70平米，东屋一间8.75平米，共计78.75平米。另外有6000块砖头，根据周口经济开发区黄滩城中村改造项目，房屋拆迁价格为766元每平米。如果原、被告双方签订的协议无效，王书敬在建造新房屋时将康全更上述老房屋拆除，应当为康全更恢复房屋原状，如不能恢复原状，应当按照78.75平米，每平米766元的价格，共计60322.5元的价格赔偿给康全更。砖头6000块，按市场价每块五毛价格共计3000元，上述共计应赔偿康全更63322.5元。综上，请求法院驳回原告的第二第三项诉请。反诉原告康全更提起反诉要求：1、请求判令王书敬赔偿康全更房屋损失、宅基地使用费共计100000元。2、诉讼费由反诉被告王书敬承担。事实与理由，2010年5月17日原被告签订宅基地转让协议一份，康全更以90000元价格将宅基地出售给王书敬。协议签订后，王书敬将康全更宅基地上所有房屋全部拆除并新建房屋，现王书敬主张该协议无效，致使康全更宅基地上原房屋被拆除，已无法恢复原状。被告王书敬在使用该宅基地的十年时间，应支付相应的土地使用费，并赔偿康全更房屋损失。望判如所请。反诉被告王书敬答辩称，反诉不能成立，康全更已享有集体分配宅基地的利益，其在此次拆迁中未遭受到任何损失，该宅基地的转让未影响其应得的拆迁赔偿，其原居住的房屋已被拆除，但是王书敬支付的90000元，这90000元由康全更使用至今。该90000元给康全更创造了更多的利益价值。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2010年5月17日原被告（甲方乙方）签订《宅基地转让协议书》一份，协议约定：“甲乙双方经协商同意达成如下协议：甲方将位于康下楼七组康全更宅基地出售给乙方，出售价玖万元，该宅基地东西长17.5米，南北长14米，东邻康世胜，西邻路，南邻康双成，北邻康世文。甲方协助乙方办理相关手续，并负责协调四邻关系，保证乙方建房顺利进行，建房保证金伍仟元，乙方建房结束后，付给甲方。此协议为双方自愿，自交款之日起生效，双方不得反悔，如反悔愿双倍赔偿对方损失，承担法律责任。”保证人康华平、证明人康华力在协议中签字。协议签订后，原告将被告宅基地上原有旧房拆除，翻建新房，并依约支付了全部对价90000元。2020年4月18日原告所建房屋被依法拆迁，获得拆迁补偿共计351219元。其中房屋一层拆迁补偿标准为766元。另查明，被告交付原告宅基地时，其上有旧房主房4间、厨房1间。房屋南邻康双成当庭证明：农村老房建筑面积一般每间都是3.5米宽、5米长。本院认为，首先根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设;但是,符合土地利用总体规划并取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”原被告双方所签《宅基地转让协议书》违反法律强制性规定，属于无效协议。双方当事人对合同无效均无异议，本院予以确认。其次根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；”本案纠纷属于不动产物权请求权范围，不适用诉讼时效的限制。第三根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原被告双方应当互相返还，但因被告原有房屋已经灭失，无法鉴定其价值，本院对证人关于农村房屋建筑面积的当庭证言予以采信，对被告要求参照原告房屋拆迁补偿标准按照78.75㎡确定被告损失的主张，本院予以支持。综上，对原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。对反诉原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第（二）项，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）王书敬与被告（反诉原告）康全更于2010年5月17日签订的《宅基地转让协议》无效。二、被告（反诉原告）康全更返还原告（反诉被告）王书敬宅基地转让款90000元。三、原告（反诉被告）王书敬赔偿被告（反诉原告）康全更财产损失60322.5元。四、前述第二、三项冲抵后，被告（反诉原告）康全更于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）王书敬宅基地转让款29677.5元。五、驳回原告（反诉被告）王书敬的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）康全更的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1025元，诉讼保全费920元，诉讼保全险300元，被告（反诉原告）康全更承担；反诉费1150元，由原告（反诉被告）王书敬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  禄东峰二〇二〇年六月五日书记员  杨丽娟