江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初2584号原告（反诉被告）：上海万鲸实业有限公司，住所地上海市闵行区庙泾路66号G261室。法定代表人：苏文贵，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊思，上海恒杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴杰，该公司员工。被告（反诉原告）：苏州明湖房地产开发有限公司，住所地江苏省张家港保税区纺织原料市场216-969室。法定代表人：李广田，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘一品，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋安成，上海市锦天城律师事务所律师。原告（反诉被告）上海万鲸实业有限公司（以下简称万鲸公司）与被告（反诉原告）苏州明湖房地产开发有限公司（以下简称明湖公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用普通程序分别于2020年6月5日、2020年6月24日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）万鲸公司委托诉讼代理人熊思、吴杰、被告（反诉原告）明湖公司委托诉讼代理人刘一品到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）万鲸公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告已结算售房居间费人民币1243837.5元；2.被告支付原告未结算售房居间费人民币1900000元；3.被告按照本金人民币3098284.5元，以同期银行贷款利率4.75%计算，(从2020年1月25日起算，到被告实际归还给付日)向原告支付拖欠利息。事实与理由：2019年7月，原告与被告就张家港“石榴世家院子”房屋代理销售签订《项目销售居间合同》。后双方在2019年10月和12月两次续签了《项目销售居间合同》期限到2020年1月31日。依据合同，原告为被告的房地产销售提供居间服务。截至2020年1月9日，经被告与原告结算，原告对外销售房屋32套，所涉佣金人民币1243837.5元已经具备结算居间条件，但被告并未依约履行付款义务。另被告尚有人民币190万元佣金未与原告结算，被告应在2020年2月内完成结算，并在3月期间支付相应款项。同时，原告在2020年1月16日收到被告的单方面解除合同通知。并且被告明确表示拒绝支付原告居间费。在此，原告认为双方签订的合同合法有效，原告依约履行了合同义务，被告无理由拖欠原告居间费。被告（反诉原告）明湖公司辩称，其认为原告的证据不能证明其诉请，合同第六条居间成交标准约定，乙方推荐的有效客户与甲方合同项下的任意套商品房签订商品房买卖合同并完成备案登记，付清合同价款视为乙方居间促成了该套商品房的交易，甲方按合同支付居间酬金，原告提供的证据不能证明其诉请达到合同第六条约定的居间成交标准，请求予以驳回。被告（反诉原告）明湖公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告返还违约所得763227.94元并支付违约金1526455.88元，合计2289683.82元；2.反诉被告承担反诉费用。事实与理由：2019年7月，原被告就张家港“石榴世家院子”房屋代理销售签订《项目销售居间合同》，并于2019年10月12月两次续签了《项目销售居间合同》，约定合同到期日为2020年1月31日。《项目销售居间合同》第五条约定：原告建立《项目意向购房客户数据库》，被告推介客户如已在甲方数据库中，则视为甲方客户，无需支付佣金；第九条第3款约定：反诉被告承诺合同履行过程中不得与客户或第三人串通损害原告利益，否则应承担违约所得收益二倍的违约金，同时原告有权解除合同并不再支付剩余居间报酬。合同履行期间，被告通过串通原告现场人员的方式并登记虚假电话的方式将甲方数据库中的客户登记为其居间客户，骗取18-104、20-503、20-504、19-503（40%）、7-101（30%）五套房屋居间报酬共计763227.94元。2020年1月16日，原告通知被告解除《项目销售居间合同》，并就现场员工及被告涉嫌犯罪的事实向公安机关报案。原告认为，被告通过欺诈方式骗取居间报酬，严重侵害原告合法权益，故提起反诉。审理中，明湖公司增加一项反诉请求：反诉被告返还其已支付的5-101室30%的酬金98012.64元。原告（反诉被告）万鲸公司辩称，其不同意被告的反诉请求，理由是原被告签订合同之后，其诚信履行了合同，其能够提供全部销售的邀约记录，成交确认单、客户签订的房屋买卖合同和封房条，根据双方签订的2019年7月1日至2019年9月30日中合同第七条的约定，其对于已认购的商品房客户与反诉原告签订的商品房买卖合同草签合同，则这些认购商品房的客户与反诉原告签订的商品房买卖合同记入其当月的认购套数，关于反诉原告提供的六位客户电话回访记录，经其核实，电话录音系反诉原告以邮寄新年贺卡的名义诱导客户做出陈述，并非客户的真实意思表示。本院经审理查明事实如下：2019年7月3日，明湖公司（甲方）与万鲸公司（乙方）签订《项目销售居间合同》，约定：甲乙双方经友好协商，就乙方向甲方提供居间服务，促成石榴世家院子项目商品房销售等相关事宜，订立本合同，以供双方共同遵守。项目坐落于张家港市北侧，项目建设用地规划用途为住宅，规划总建筑面积约77400.68平方米。合同期限自2019年7月1日起至2019年9月30日止，本项目在合同期内提前售罄，或至约定期限届满，本合同自行终止。本合同期限届满，甲方需要乙方继续提供居间服务的，双方应另行签订居间合同。合同第五条意向客户确认约定：1.甲方负责建立《意向购房客户数据库》，并将来源于各销售渠道及自行到访的意向购房客户信息即时登记至客户数据库中，并将其作为判断、确认客户来源的依据；2.乙方首次带领意向购房客户到甲方售楼处看房时，须填写《客户确认书》，甲方收到乙方提交的《客户确认书》后，应即时在客户数据库中对乙方推荐的客户进行检索，并根据检索结果做出相应处理：（1）若经检索乙方推荐的客户信息未存在于客户数据库中的，甲方应即时将该客户信息登记至客户数据库中，并委托甲方现场负责人在《客户确认书》上签字确认，《客户确认书》一式两份，甲、乙双方各持一份，该《客户确认书》经甲方现场销售负责人签字确认后，其载明的意向购房客户即成为乙方推荐的有效意向客户；（2）若经检索乙方推荐的客户信息已存在于客户数据库中的，即视为该客户已属其他渠道的有效意向购房客户，甲方对乙方推荐的该客户不再给予确认，该客户成交后甲方无须向乙方支付居间酬金；（3）若经检索乙方推荐的客户信息与客户数据库中的已有客户信息部分重合的，甲、乙双方应与客户数据库中已有客户信息的提供方共同核定客户的相关信息，并在准确鉴别客户身份的基础上遵照时间优先的原则确定客户的最终归属；……5.乙方推荐的有效客户成交后，甲方应将该客户的相关成交信息反馈给乙方，以便于乙方内部确认业绩及与甲方结算居间酬金；……7.本合同期限内，乙方推荐的有效意向客户如自甲方确认之日起30天内未与甲方签订商品房认购书或商品房买卖合同并支付定金或首付款的，则该客户不再属于乙方推荐的有效意向购房客户，前述期限届满以后该客户成交的，甲方无须向乙方支付居间酬金，但前述期限届满前，甲方书面同意乙方推荐客户延期认购或签约以及本合同另有约定的除外。合同第六条居间成交标准约定：乙方推荐的有效客户与甲方就本合同项下的任一套商品房签订商品房买卖合同并完成备案登记、付清合同房价款（房款全额到达甲方账户）的，即视为乙方居间促成了该套商品房的交易，甲方即应按本合同之约定向乙方支付该套商品房的居间酬金。合同第七条居间报酬的支付标准第（二）项支付进度约定：1.对于按揭贷款的客户，乙方居间成交的客户与甲方就本项目某套商品房签订商品房买卖合同草签合同并付清约定的首期房款及交齐贷款资料，甲方向乙方预付该套商品房对应的居间酬金的30%；该套商品房转正式签约（完成网签备案）且该客户付清约定的全部房款，甲方向乙方支付该套商品房对应的居间酬金的70%；2.对于一次性付款的客户，乙方居间成交的客户与甲方就本项目某套商品房签订商品房买卖合同（完成网签备案）并付清约定的全部房款，甲方向乙方支付该套商品房对应的居间酬金的100%。合同第八条居间报酬的结算方式第1项约定为按月结算，每月5日前由乙方统计上月其居间促成的商品房交易成果件合同约定甲方上月应支付的居间酬金金额，并向甲方出具“居间成果与居间酬金确认单”，甲方自收到前述“居间成果与居间酬金确认单”之日起5日内对居间成果与居间酬金进行确认或提出修改意见，若乙方延迟提交确认单或提交的确认单存在错误的，居间酬金的支付时间相应顺延，双方对居间成果与居间酬金确认无误后20日内，甲方将上月应支付的居间酬金支付给乙方。合同第九条诚信承诺第6项约定：乙方承诺：在本合同履行过程中，不与该项目自行到访客户或第三人串通，将该自行到访客户登记为乙方推荐客户，若乙方违背前述承诺的，每出现一次，乙方应向甲方支付10万元违约金，同时甲方有权单方解除本合同，合同解除后，剩余未付居间酬金不再支付。合同第十二条约定：乙方推荐的有效客户成交后退房（包括但不限于其商品房买卖合同解除、终止、撤销或无效的情形）的，甲方无须向乙方支付该商品房的居间酬金等。双方在合同中还对其他事项作出了约定。后双方又分别在2019年10月18日、2019年12月2日续签了两份《项目销售居间合同》。上述合同签订后，万鲸公司即对约定项目进行销售。后万鲸公司制作了《张家港世家院子项目销售酬金明细表》交予明湖公司确认，明细表载明万鲸公司销售的13-505、19-503、13-503、17-106、19-103、18-503、19-105、16-502、18-504等9套房屋的本期结算佣金合计为1243837.05元，明湖公司员工田金花、廖小意、曹公越于2020年1月9日分别在明细单中签字确认。明湖公司认为该明细表仅是万鲸公司按照合同约定提交成交明细给其审核，其员工在表上签字仅为签收，并非对内容的认可，故不予认可该明细表中的酬金总额。为证明其销售了13-505、19-503、13-503、17-106、19-103、18-503、19-105、16-502、18-504和5-101、20-106、20-505、16-101、18-501、7-101、16-105、19-505、19-504、13-105等19套房屋及18-104、20-503、20-504等3套房屋，万鲸公司提交了上述房屋的由明湖公司员工严宏达等人签字确认的客户确认单、商品房买卖合同、明湖公司出具的封房条、居间聊天记录等证据。明湖公司对客户确认单及商品房买卖合同的真实性没有异议，但认为其中13-105室商品房买卖合同的签订时间为2020年3月11日，20-106室的商品房买卖合同系草签，购房人尚未与其签订正式商品房买卖合同并完成备案登记，也没有付清房款，16-101室没有确认单，其余确认单均是其现场员工与原告串通虚构，系违法犯罪行为形成的虚假证据，其已向公安机关报案，5-101室购房人尚未付清房款；对封房条的真实性没有异议，但其认为封房条并非是对万鲸公司客户的认定，而是为了锁定房源，有效客户应当依据合同约定的客户确认单；对聊天记录不予认可，聊天记录仅是关于看房的预通知，是否构成有效客户应以客户确认单为准。万鲸公司认可16-101室没有客户确认单，原因是当天其负责人不在现场，确认单遗失了，但该房封房条上被告已签字确认是其出售；认可5-101室仅支付了60%的购房款项，但原因是明湖公司封盘，购房人不敢再付尾款；认可20-106室购房人仅支付30%的首付款，但近日会将贷款材料送往银行办理贷款。审理中，双方一致确认双方签订的《项目销售居间合同》已解除。明湖公司确认上述19套房屋中，除5-101室及20-106室房款未付清外，其余17套房屋均已出售完毕，其已收到全部购房款，并对万鲸公司主张的佣金数额不持异议。万鲸公司认可已收到明湖公司支付的18-104、20-503、20-504的佣金及19-504室40%的佣金、7-101室30%的佣金，合计763227.94元；认可已收到5-101室30%的佣金98012.64元；开具了购买方为明湖公司、价税合计总金额为2554510.64元的增值税专用发票。以上事实，有当事人提交的居间合同、酬金明细表、购房合同、客户确认单、封房条、聊天记录以及本院庭审笔录等证据材料予以证实。本院认为，万鲸公司与明湖公司签订的项目销售居间合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。万鲸公司提交的客户确认单、商品房买卖合同、封房条等证据能够证明原告完成了除5-101室及20-106室外17套房屋的居间销售，且明湖公司也确认收到上述17套房屋的全部购房款，故明湖公司应按照合同约定支付万鲸公司上述17套房屋的居间酬金。关于5-101室及20-106室的佣金，因购房人至今未缴清房款或未提供贷款资料，故合同约定的佣金支付条件尚未成就，万鲸公司要求支付该两套房屋的佣金依据不足，本院对此不予支持，万鲸公司可待相应条件成就后再主张权利。明湖公司对万鲸公司主张的酬金数额不持异议，万鲸公司也开具了相应数额的发票，故明湖公司应支付万鲸公司上述17套房屋的佣金2554510.64元（3098284.5元-228696.16元-315077.7元）。关于万鲸公司主张的利息，本院酌定明湖公司支付以上述酬金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月21日起计算至实际履行之日止的利息。关于明湖公司的反诉请求，本院认为万鲸公司提交的各套房屋的销售证据完整充分，且均有明湖公司相关人员的确认，无明显不合常理之处，而明湖公司提交的证据并不能直接证明万鲸公司在销售过程中存在欺诈情形，故本院对明湖公司主张的事实难以认定，对其反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）苏州明湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海万鲸实业有限公司居间酬金2554510.64元及利息（以2554510.64元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月21日起计算至实际履行之日止）。二、驳回原告（反诉被告）上海万鲸实业有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）苏州明湖房地产开发有限公司的反诉请求。如被告（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费31951元、保全费5000元，合计36951元，由原告（反诉被告）上海万鲸实业有限公司负担6927元，由被告（反诉原告）苏州明湖房地产开发有限公司负担30024元。被告（反诉原告）应负担部分限其于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（户名：张家港市人民法院，开户行：中国农业银行张家港分行营业部，账号：10×××61）；反诉案件受理费12559元，由被告（反诉原告）苏州明湖房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  曾宪佳二〇二〇年七月三十日书记员  许婷苇