上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初3585号原告：李蔷华，女，1950年11月10日生，汉族，户籍所在地上海市静安区。委托诉讼代理人：杨卫，上海创美律师事务所律师。被告：于纯，男，1978年5月7日生，汉族，户籍所在地河南省信阳市。原告李蔷华与被告于纯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序。因无法通过邮寄或直接方式向被告于纯送达诉讼文书，后本案转入普通程序，并采用公告送达，2019年7月27日公开开庭进行了审理。原告李蔷华及其委托诉讼代理人杨卫到庭参加诉讼，被告于纯经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李蔷华向本院提出诉讼请求：1、要求确认双方的房屋租赁合同已经于2019年11月30日解除；2、判令被告搬离并归还位于松江区泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋；3、判令被告结清水费300元、电费700元；4、请求判令被告向原告支付从2019年12月21日起至被告实际返还房屋之日止的占有使用费，按照每月2,200元的标准计算;5、要求原告有权没收被告支付的保证金2,200元。审理中，原告撤回第三项诉讼请求。事实和理由：2017年8月24日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市松江区泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告，租期自2017年9月10日至2022年9月9日，租金每月2,200元。2019年9月11日起，被告未足额支付房租。2019年10月20日，原告发现被告以自己名义把房屋转租给他人，原告于2019年10月23日向被告发出合同终止通知函，并于2019年12月7日收回系争房屋。2020年1月13日，原告发现系争房屋门锁被破坏和更换，原告怀疑是被告将系争房屋又擅自转租给他人。综上，为维护自身合法权益，原告特诉至本院，望判如所请。被告于纯未作答辩。本院经审理认定事实如下，原告系系争房屋权利人。2017年8月24日，原告作为甲方、被告作为乙方，签订合同编号为XXXXXXX的《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2017年9月10日至2022年9月9日；合同第二条约定，双方议定每月租金人民币贰仟贰佰元整，乙方须在2017年9月2日向甲方支付首期为陆个月租金及保证金人民币贰仟贰佰元整，共计人民币壹万伍仟肆佰元整。下一次日期为2017年3月2日前按时支付，以后租金每陆个月支付一次，每期租金由乙方以现金形式支付或以银行划账方式支付至如下甲方指定银行账户……先付后住；合同第十条约定，乙方违约责任：1、乙方未经甲方同意擅自将该房屋转租、转借他人使用或利用该房屋进行违法活动，群租行为的，一经发现，甲方有权收回该房屋，产生的一切后果由乙方承担；3、乙方拖欠租金十天以上(包括十天)甲方有权终止合同，预付保证金不退。2017年8月24日，被告向原告通过银行转账支付2017年9月10日至2018年3月9日的租金13,200元，以及保证金2,200元。2019年10月12日，原告前往系争房屋了解情况发现，被告未经原告同意将系争房屋转租给案外人黎某某。案外人黎某某提供了其与被告签订的房屋租赁合同，约定租赁期限自2019年7月8日至2020年7月7日，月租金3,200元，租赁保证金3,200元，交付方式：付三押一。2019年10月23日，原告以被告违反合同约定，擅自转租系争房屋为由，通过微信向被告发送了租赁合同终止通知函并转发给了案外人黎某某，原告向被告提出终止租赁合同的履行，要求收回系争房屋，通知被告于2019年11月30日前迁出系争房屋。庭审中，原告向法庭陈述：2019年9月10日之前的原、被告之间的租金已经结清，2019年9月2日被告应支付2019年9月10日至2020年3月9日期间的租金13,200元，被告只支付了7,400元，付至2019年12月21日，该期间实际还欠5,800元未支付，此后未再支付租金。案外人黎某某于2019年12月7日迁出系争房屋，并通知原告方收回系争房屋，因此原告于同日收回系争房屋，并更换了门锁，没有告知被告，但向系争房屋所在居委会报备房屋已收回。系争房屋收回后一直处于空关状态，直至2020年1月13日原告前去查看，发现系争房屋门锁又被更换，原告从邻居处得知换锁人的身形，原告判断就是被告。开庭前原告再次前往系争房屋，发现被告于2020年1月15日将系争房屋擅自转租给案外人杨某某，案外人杨某某向原告提供了其与被告的租赁合同。以上事实，有上海市房地产权证、合同编号为XXXXXXX房屋租赁合同、房屋租赁合同、租赁合同终止通知函、微信聊天记录截图、上海银行交易流水及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守。本案中，原、被告签订《房屋租赁合同》后，被告未足额支付2019年9月10日至2020年3月9日期间的租金，并且擅自转租给案外人黎某某的行为，已构成违约，原告于2019年10月23日向被告发出租赁合同终止通知函，已明确提出解除合同，该通知于当日到达被告，故本院确认双方的房屋租赁合同已经于2019年10月23日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告之间的房屋租赁合同已于2019年10月23日解除，原告亦于2019年12月7日实际收回系争房屋，且原告自述被告支付房屋占有使用费至2019年12月21日，故不再具备要求被告搬离、归还系争房屋，并支付房屋收回之后占有使用费的事实和法律基础。至于原告主张被告在原告收回系争房屋后，擅自将系争房屋换锁，再次将系争房屋转租给案外人，导致原告无法占有使用系争房屋，该事实发生在原告实际占有系争房屋之后，已非本案房屋租赁合同纠纷调整之范围，原告可通过合法途径另行主张其民事权利。综上，对于原告请求判令被告搬离并归还系争房屋、支付从2019年12月21日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，按照每月2,200元的标准计算的诉讼请求，本院不予支持。关于保证金，原、被告签订的《房屋租赁合同》中已有明确约定，被告未足额支付房屋租金，并且擅自转租给案外人黎某某的行为，已构成违约，根据合同约定，保证金不予退还。因此对原告请求没收被告支付的保证金2,200元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告撤回部分诉讼请求，此系原告方自由处分其民事权利和诉讼权利，并无不当，本院予以准许。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李蔷华与被告于纯就位于上海市松江区泗泾镇泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《房屋租赁合同》于2019年10月23日解除；二、被告于纯就上述房屋向原告李蔷华支付的保证金2,200元不予退还；三、驳回原告李蔷华的其余诉讼请求。案件受理费210元，公告费600元，合计诉讼费810元，由原告李蔷华负担185(已付)，由被告于纯负担625元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陆 贤审 判 员  蔡 珺人民陪审员  梁鸣光二〇二〇年八月十四日法官 助理  政 勇书 记 员  沈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。