河南省正阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1724民初532号原告：周红丽，女，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人周伟，河南文苑律师事务所律师。被告：正阳县自然资源局，住所地，河南省正阳县西城区江国大道南侧文化路东侧。法定代表人：徐新春，该局局长。委托诉讼代理人：姜亚伟，该局工作人员。委托诉讼代理人：熊新政，河南明信律师事务所律师。第三人：正阳县真阳街道南龙岗社区居民委员会。负责人：余红梅，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：李思远，河南明信律师事务所律师。原告周红丽诉被告正阳县自然资源局建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院受理后认为，本案不属于民事诉讼受案范围，于2019年12月10日作出（2019）豫1724民初4576号民事裁定，驳回原告的起诉。原告不服提起上诉，驻马店市中级人民法院于2020年1月20日作出（2020）豫17民终37号民事裁定，撤销本院（2019）豫1724民初4576号民事裁定，指令本院审理。本院在审理过程中，被告申请追加正阳县真阳街道南龙岗社区居民委员会作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周伟、被告委托诉讼代理人姜亚伟、熊新政、第三人委托诉讼代理人李思远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2009年5月29日签订的《国有建设用地使用权出让合同》，被告退还原告的土地出让金、相关税费共计20189.45元，并赔偿原告损失309429元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年5月29日，原被告签订了《国有建设用地使用权出让合同》，原告依据合同缴纳了土地出让金及相关税费，同时向被告单位申请办理国有土地使用证，原告也实际取得了该块土地的使用权，但由于被告一直不给原告办理土地使用证，原告无法取得建设审批手续，该块土地一直处于闲置状态。2019年4、5月份左右，原告发现案外人刘玉梅在该块土地上建房。原告在阻止刘玉梅建房时发现，刘玉梅拥有该块土地的使用证。原告提起行政诉讼要求撤销刘玉梅的土地使用证，被人民法院驳回。原告认为，被告明知已为他人办理国有土地使用证，他人拥有合法的土地使用权，仍将案涉土地出让给原告，属于严重违约，导致合同履行不能，应当承担违约责任。为此，依法具状。被告辩称，原、被告之间的合同涉及的土地使用权与2001年依法登记给案外人刘玉梅的土地使用权有部分重叠，答辩人对该部分土地的使用权没有处分权，且双方签订的合同违反了《土地管理法》第十二条和《不动产登记暂行条例》第二十二条的强制性规定，应为无效合同。答辩人愿意返还原告缴纳的土地出让金和相关税费共计20189.45元。第三人述称，案涉土地系原告于2006年7月10日向案外人南龙岗居委会第三居民组购买并签订有书面购买协议，该土地款项也由第三居民组收取，第三人对原告与第三居民组之间买卖土地一事并不知情。2、案涉土地属于正阳县真阳街道南龙岗居委会第三居民组集体所有，根据法律规定，第三居民组有诉讼主体资格且与本案有利害关系，故被告将南龙岗居委会追加为第三人缺乏事实和法律依据。经审理查明，2009年5月29日，原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》，被告将位于正阳县真阳镇南环路中段北侧的一宗土地出让给原告，用途为住宅，宗地面积为174.72平方米，并附有地籍调查表和宗地草图。原告按照约定交纳了土地出让金17906.75元及税费1967.7元，合计19874.45元，被告未给原告颁发国有土地使用证。该宗土地与被告于2001年为案外人刘玉梅颁发的正国用（2001）字第005235号国有土地使用证载明的土地使用权范围存在大部分重叠，导致原告无法建房。2019年，原告提起行政诉讼要求撤销被告正阳县自然资源局为案外人刘玉梅颁发的国有土地使用证，汝南县人民法院于2019年8月26日作出（2019）豫1727行初38号行政判决，驳回原告周红丽的诉讼请求，该判决现已生效。本案在审理过程中，原告申请对案涉土地的现有市场价值进行评估。经本院委托，驻马店光大资产评估事务所于2020年5月14日出具资产评估报告，认定案涉土地的现有市场价值为309429元，原告支付评估费3000元。另查明，2006年7月10日，原告与案外人正阳县真阳街道南龙岗社区居委会第三居民组签订《购买协议》，约定原告从正阳县真阳街道南龙岗社区居委会第三居民组处购买该宗土地，价格15000元。庭审中经本院询问，原告明确表示不追加正阳县真阳街道南龙岗社区居委会第三居民组为本案被告。上述事实，有原、被告提交的《国有建设用地使用权出让合同》、土地出让金及相关税费票据、原告与案外人正阳县真阳街道南龙岗社区居委会第三居民组之间的协议书、评估报告及评估费票据、行政判决书等书证及当事人陈述予以证实。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》是双方的真实意思表示，且不存在“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”等合同法第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方的合同是有效合同。合同约定土地用途为住宅用地，因合同约定的土地与案外人刘玉梅的土地存在大部分重叠，导致原告无法正常使用土地建房，致使合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告要求解除合同符合法律规定，本院应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，合同解除后，被告应当返还原告缴纳的土地出让金和税费19874.45元，被告亦同意退还，本院对此予以确认。原告要求被告返还土地出让金和税费共计20189.45元，因超出本院查明的部分没有相关证据证实，对于超出的部分本院不予支持。关于原告主张的损失，因国有土地使用权是用益物权，属于财产的范畴，具有使用价值和市场交易价值，因被告的违约行为致使合同履行不能，从而导致合同被解除，原告基于合同履行可获得的利益必然受到损失。被告作为国有土地的管理者和使用权的出让者，明知或者应当明知案涉土地使用权已经出让给案外人刘玉梅，仍然向原告出让并导致合同因履行不能而被解除，其应当对原告承担违约赔偿责任。原告在签订合同时不知道也没有能力知道案涉土地使用权已经出让给案外人刘玉梅，且合同签订后原告按照约定交纳了土地出让金和税费，故原告对于合同的履行具有积极的愿望，对于合同解除没有过错。原告的损失应当包括土地使用权增值部分损失和鉴定费损失。土地使用权增值部分损失以土地使用权现有市场价格减去原告购买时缴纳的出让金和税费，计289554.55元（309429元-19874.45元），鉴定费3000元，两项合计，原告的损失共计292554.55元，被告应当赔偿。第三人不是案涉合同的当事人，不应承担合同义务和违约责任。对于案外人正阳县真阳街道南龙岗社区居民委员会第三居民组和原告签订的土地买卖协议的问题，原告明确表示不愿追加正阳县真阳街道南龙岗社区居民委员会第三居民组为本案被告，是原告对其自身诉权的处分，本院予以确认。因该合同是一份独立的合同，双方合同涉及财产的处分权问题、合同效力问题、违约责任问题等和本案无关，不是本案需要审查的内容，本院不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告正阳县自然资源局于本判决生效后十日内返还原告周红丽土地出让金及税费19874.45元并赔偿原告周红丽损失292554.55元，两项合计312429元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6287元，原告承担301元，被告承担5986元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。逾期不上诉，本判决书即发生法律效力。审判长  杨宏伟审判员  夏成华审判员  闵继承二〇二〇年七月十五日书记员  刘玲玲