北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初2174号原告：魏金兰，女，1941年4月5日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王亚兵，北京市三维律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凤成，北京市三维律师事务所律师。被告：刘潞，女，1973年1月13日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：夏成蹊，北京市国振律师事务所律师。委托诉讼代理人：王曜，北京市国振律师事务所律师。被告：徐芳，女，1978年12月16日出生，汉族，自由职业，住北京市大兴区。原告魏金兰与被告刘潞、被告徐芳排除妨害纠纷一案，本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告魏金兰的委托诉讼代理人王亚兵、被告刘潞及其委托诉讼代理人夏成蹊、被告徐芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏金兰向本院提出诉讼请求：1.刘潞、徐芳立即将位于北京市大兴区庑殿-南场旧村改造项目安置房（暂用名）小区16号楼3单元1602室房屋（以下简称1602室）腾退并返还给魏金兰；2.刘潞向魏金兰支付租金损失，自2019年2月16日起算，至腾退并返还房屋之日止，按照每月3350元的标准计算；3.诉讼费用由刘潞、徐芳承担。事实和理由：1602室是因拆迁魏金兰平房而安置给魏金兰的房产；刘潞未经魏金兰同意将属于魏金兰的房产擅自出租给徐芳使用，并由刘潞收取租金，严重侵犯了魏金兰的合法权益；为维护自身合法权益，魏金兰诉至法院，请求判如所请。刘潞辩称，不同意魏金兰的全部诉讼请求。第一，魏金兰的第1项诉讼请求与事实不符，刘潞与魏金兰之间有亲属关系，刘潞是魏金兰的儿媳妇；魏金兰因拆迁获得6套安置房，魏金兰有3个孩子，在获得房产的时候魏金兰夫妇说每个孩子拿2套房子，在签订安置房协议的时候是每个孩子各签下1套安置房，由魏金兰夫妇签下3套安置房，魏金兰夫妇表示在其过世后由卫德全（系刘潞之夫）继承涉案的1602室；魏金兰在取得1602室后将该房屋交给卫德全进行出租使用；刘潞认为，上述行为属于对卫德全的赠与行为，相关权益归卫德全、刘潞夫妇享有。第二，魏金兰所主张租金损失与事实不符；1602室的装修系由卫德全、刘潞夫妇付装修款，刘潞也曾说过将房屋租金给魏金兰，但是魏金兰不要；魏金兰和卫德全是母子关系，魏金兰曾经表示由卫德全继承1602室，魏金兰也表示不要租金，上述事实明显与魏金兰在起诉状中的事实不一致；现在魏金兰已经79周岁了，对法律一无所知，名义上是魏金兰提起诉讼，但实际上是由卫海仙夫妇操作起诉，卫海仙是魏金兰的女儿。综上所述，请求法院查明事实，驳回魏金兰的诉讼请求。徐芳辩称，这是魏金兰、刘潞他们家庭内部的事情，徐芳系通过中介公司租赁的涉案房屋，租赁期限是1年，按照合同约定已经到期了，但是实际上是不定期租赁，徐芳按月给付房租，徐芳现在还居住在1602室；徐芳是可以搬出来的，但是得需要时间；租房还是要尊重房东的意见，租房合同是徐芳跟刘潞签订的，到底房东是谁徐芳不知道，租金一直交给刘潞。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：卫永喜、魏金兰夫妇生育卫德来、卫德全、卫海仙3名子女；卫德全生前与刘潞系夫妻关系，二人于1996年2月16日登记结婚，在本案审理前卫德全已死亡。卫永喜、魏金兰夫妇在北京市大兴区旧宫镇庑殿一队的农村房屋被拆迁，经被安置人选取，共获得6套回迁安置房，即签订了6份《拆迁安置购房协议》；在2015年交付安置时，《拆迁安置购房协议》被拆迁人收回；双方当事人均认可其中3套房屋的《拆迁安置购房协议》由卫永喜、魏金兰签订，剩余3套房屋的《拆迁安置购房协议》由卫德来、卫德全、卫海仙分别签订；关于具体购房情况，刘潞陈述称，在3套写在卫永喜、魏金兰名下房屋中，其中2个一居室写在魏金兰名下，还有1个三居室写在卫永喜名下，本案诉争1602室即写在魏金兰名下的1套一居室。上述6套房屋均已交付，不动产权证书正在办理过程中，尚未颁发。诉争1602室的《拆迁安置购房协议》系由魏金兰（被拆迁人、买受人）与北京兴联安置业有限公司（拆迁人、出卖人）所签订；双方约定买受人自愿购买“北京市大兴区旧宫镇庑殿-南场旧村改造项目安置房（暂用名）小区16号楼3单元1602室”，房屋设计建筑面积为46.91平方米（该房号为暂定编号，最终以有关部门审核的房号为准。入住时按实际测绘面积结算）；双方约定，按照建筑面积计算，该房屋单价按与拆迁面积对应情况计算，总价款为133224元，买受人同意在该协议生效后，由出卖人从拆迁款中直接扣除上述款项，如有不足，入住时一次性补齐；出卖人应当于2013年6月1日起40日内向买受人交付该房屋（该时间是以预计2010年4月30日完成拆迁的时间为前提确定的，如遇拆迁工程不能在预计时间内完成，交房时间将顺延，并且皆不视为逾期）。约在2015年，开发商向回迁安置房的买受人交付房屋；诉争1602室的门牌号变更为北京市大兴区旧宫镇庑殿家苑C区3号楼3单元1602室，即楼号由16号楼变更为3号楼。2015年3月18日，卫德全（甲方、发包方）与北京南方一品装饰工程有限公司（乙方、承包方）签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，双方约定工程地点为“庑殿家苑二居A2-2-1601、二居A2-3-1603、一居C3-3-1602、三居B7-5-401（清工辅料）”，工程户型为1个一居室、2个二居室、1个三居室（清工辅料），工程期限为45日，开工日期为2015年3月18日，竣工日期为2015年4月28日，合同工程造价为111935元，工程款分4次付清；该施工合同还附有《施工项目明细报价单》《主材明细报价表》等附件；对上述装修合同的真实性，魏金兰予以认可，但主张魏金兰出了180000元装修款，装修合同上的4套房屋都是由魏金兰出资装修；刘潞则主张，装修合同上的4套房屋中，只有401室三居室（由魏金兰居住使用）由魏金兰出资100000元，其中的1602室就是诉争房屋，另一套1601室就是由卫德全签订的《拆迁安置购房协议》；刘潞还主张，诉争1602室的物业费、供暖费等均系由刘潞夫妇交纳，且魏金兰所居住三居室的相关费用亦系由刘潞夫妇所交纳。2019年2月16日，针对诉争1602室的租赁事宜，在北京我爱我家房地产经纪有限公司的居间服务下，刘潞（甲方、出租人）与徐芳（乙方、承租人）签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，约定房屋坐落为北京市大兴区庑殿家苑C区3号楼3单元1602，房屋权属状况为甲方持有物业证明，租用用途为居住，租赁期限自2019年2月19日至2020年2月18日，甲方应于2019年2月19日前将房屋按约定条件交付给乙方，租金标准为每月3350元。合同签订后，徐芳占有使用1602室；至本案审理时房屋租赁合同已到期，徐芳主张其继续按月交纳房屋租金，形成不定期租赁合同关系。就在2019年12月11日傍晚与魏金兰的沟通过程，刘潞提交对话录音；在录音中，魏金兰认可刘潞之前要给魏金兰房屋租金，但魏金兰考虑到卫鑫硕的爷爷卫永喜在卫海仙那里住，对方负担吃喝和看病花销，要卫海仙的房屋租金不合适，所以也不要刘璐家的房屋租金。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物；妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险；具体至本案，虽然尚未对诉争1602室颁发不动产权证书，但1602室系已建成交付的回迁安置房，从定纷止争及维护当事人合法权益出发，应对本案进行实体审理。1602室系回迁安置房，针对1602室所签订《拆迁安置购房协议》的买受人系魏金兰，故魏金兰享有上述合同书所涉各项权益，当然包括在开发商交付房屋后占有使用涉案房屋的民事权益；即使刘潞的主张成立，即魏金兰夫妇等曾作出在魏金兰夫妇过世后由刘潞之夫卫德全继承涉案1602室的意思表示，但魏金兰夫妇仍在世，即使立有合法遗嘱，亦可以自己的实际行为变更遗嘱内容，更何况即使存在该口头意思表示，亦不符合自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱、公证遗嘱、紧急情况下的口头遗嘱的遗嘱形式要件；需指出，刘潞抗辩称魏金兰夫妇将1602室交由其进行装修系对刘潞夫妇进行赠与，该主张不能成立，一是如果涉及口头赠与，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”而现有证据未达到排除合理怀疑的证明标准，二是魏金兰夫妇亦将魏金兰所居住三居室交由刘潞夫妇装修，显然不能得出将房屋交与装修与赠与房屋之间的关联性；综上所述，魏金兰系诉争1602室的权益人，刘潞应将1602室腾退并返还魏金兰；徐芳系1602室的承租人，现房屋租赁合同已到期，徐芳亦应返还租赁房屋，因形成不定期租赁合同关系，对返还时间，本院将酌情考虑。2015年，开发商交付1602室，之后由刘潞夫妇对外签订装修合同，操作1602室等4套房屋的装饰事宜；虽对出资金额有争议，（是100000元还是180000元），但可以认定魏金兰夫妇在对安置房装修过程中有出资，又考虑装修合同所涉工程款金额相对较少，且货币是特殊的一般等价物，除非有明确约定，否则不具有指向性，故不能将魏金兰夫妇之出资仅限定于装修魏金兰所居住三居室，故应认定魏金兰夫妇对1602室的装修进行了出资；在装修过程中刘潞夫妇亦发挥了相应作用，主持了相关工作；之后，1602室交由刘潞夫妇管理，由刘潞夫妇负担相应日常费用，在此基础上，刘潞收取1602室的租金具有一定合理性，又加之对话录音显示，为维持家庭成员间的和睦，魏金兰曾拒绝接收刘潞交来的1602室的租金，据此，综合考虑上述情况，对魏金兰要求刘潞赔偿租金损失的诉讼请求，本院不予支持。同时需指出，在本院确定腾房义务后，如刘潞等怠于履行该项判决义务，则应向魏金兰赔偿相应损失，考虑到该项损失目前尚未发生，且将来是否会发生具有不确定性，故魏金兰可待损失实际发生后另行解决。综上所述，对魏金兰诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定，判决如下：一、刘潞、徐芳于本判决生效后三十日内将北京市大兴区旧宫镇庑殿家苑C区3号楼3单元1602室腾退并返还魏金兰；二、驳回魏金兰的其他诉讼请求。案件受理费554元，由魏金兰负担277元（已交纳），由刘潞负担277元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  王 振二〇二〇年九月十一日法官助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷