江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初2834号原告：骆红桃，男，1983年8月8日生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：张琳芳，江苏宏润律师事务所律师。被告：江苏润泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320281691329824M，住所地江阴市青阳镇锡澄路**。法定代表人：周仲余，该公司董事长。原告骆红桃与被告江苏润泰房地产开发有限公司（以下简称润泰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理后，依法由审判员刘尧宇、人民陪审员刘培、人民陪审员顾婷组成合议庭，于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告骆红桃的委托诉讼代理人张琳芳、被告润泰公司的法定代表人周仲余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。骆红桃向本院提出诉讼请求：1.判令解除他与润泰公司签订的《影城租赁合同》；2.判令润泰公司向他返还所交租金165000万元，返还履约保证金165000并2倍赔偿330000元；3.律师费用由润泰公司承担；4.本案诉讼费、保全费由润泰公司承担。事实和理由：他与润泰公司于2017年8月15日签订《影城租赁合同》，约定润泰公司将开发建设的位于江阴市青阳镇府前路169号的钻石广场部分场所出租给他，租赁面积为2121.54平方米。根据协议3.2条约定，该租赁物业的移交日为2018年3月1日，届时建筑物已通过竣工验收。润泰公司承诺交付日期最迟不得超过上述日期后的3个月，如果超过3个月，如果他坚持要求解除本协议，润泰公司应赔偿他3倍履约保证金并退还已付租金。同时合同还约定因违约行为而引起的所有费用和开支（包括律师费、诉讼费、仲裁费、差旅费等）由违约方承担。他按约向润泰公司支付履约保证金165000元及租金165000元，但润泰公司至今未将该租赁物交付给他，为维护自身合法权益，无奈诉至法院。润泰公司辩称：1.他公司同意解除与骆红桃签订的《影城租赁合同》；2.对于履约保证金，他公司不认为存在违约行为，如果法院认定他公司违约，请求法院对违约损失予以调整。本院经审理认定事实如下：2017年8月15日骆红桃与润泰公司签订《影城租赁合同》一份，由骆红桃向润泰公司租赁其开发建设的位于江阴市青阳镇府前路169号钻石广场的部分区域，租赁面积2121.54平方米，实际租赁面积以双方验收确认的面积为准。合同第3.2条约定该租赁物业的移交日暂定为2018年3月1日，润泰公司交付日期最迟不得超过上述日期后的3个月，延迟期达3个月以上的，如骆红桃坚持解除本协议，润泰公司赔偿骆红桃3倍履约保证金并退还已付房租。合同第4.3.1条约定本协议签订时，骆红桃向润泰公司支付合同履约保证金165000元，并支付3个月首期房租165000元。合同第12.3.1约定，任何一方因另一方违约行为而引起的所有费用和开支（包括律师费、诉讼费、仲裁费、差旅费等），均由违约方承担，守约方有权向违约方追讨该等费用、开支。骆红桃于2017年8月15日支付了履约保证金165000元及3个月房租165000元。骆红桃为维护其权益，于2020年3月30日具状本院，请求判如所请。本院受理后，于2020年4月17日将应诉材料送达至本案被告润泰公司。另查明，案涉房产有建设用地规划许可证，但至今未竣工验收。骆红桃为本案诉讼委托江苏宏润律师事务所，支出律师代理费40000元,诉讼保全保函费用1460元。审理过程中，本案原告骆红桃向本院提交了其于2018年3月1日与扬中市建筑安装工程有限公司昆山项目部（昆山项目部）签订的《装修工程承包合同》，约定由昆山项目部对其租赁的江阴市青阳镇府前路169号钻石广场橙天国际影城进行设计及装修。合同加盖了扬中市建筑安装工程有限公司的公章，韦庆阳作为扬中市建筑安装工程有限公司代表人签名。骆红桃于2018年3月31日，通过其卡号为11×××12的银行卡分三笔汇款给韦庆阳计500000元。上述事实，有《影城租赁合同》、建设用地规划许可证、收据、付款凭证、委托代理协议、律师费用发票、保全保险费发票及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为：原告骆红桃与被告润泰公司签订的《影城租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应按照合同履行各自义务。现因《影城租赁合同》项下的房产至今尚未竣工验收，导致骆红桃无法实现合同目的，润泰公司构成违约，骆红桃请求解除合同与法有据，且被告润泰公司也同意解除合同，《影城租赁合同》应予解除。故对原告骆红桃请求解除合同的诉讼请求予以支持。原告骆红桃请求解除合同的请求在诉状中始提出，合同解除的起始日期应是本案诉状送达时间即2020年4月17日。润泰公司违约导致合同解除且未将房产交付骆红桃使用，故润泰公司收到的房租金165000元及履约保证金165000元应予返还。故本院对骆红桃请求返还房租金165000元及履约保证金165000元的诉讼请求予以支持。根据《影城租赁合同》约定，任何一方因另一方违约行为而引起的所有费用和开支（包括律师费、诉讼费、仲裁费、差旅费等），均由违约方承担，守约方有权向违约方追讨该等费用、开支。骆红桃因本案诉讼支出的律师费用40000元、诉讼保全保函费用1460元应由被告润泰公司承担。故本院对骆红桃请求润泰公司承担律师费用、保全保险费用的诉讼请求予以支持。润泰公司违约给骆红桃造成的损失应由润泰公司赔偿。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。骆红桃主张按合同约定的履行保证金的2倍赔偿，被告润泰公司认为若他公司违约则要对原告骆红桃主张的赔偿金额予以核减。为主张赔偿损失，骆红桃提供了他与昆山项目部签订的《装修工程承包合同》及汇款给合同经办人韦庆阳500000元的汇款凭证，但未提供昆山项目部提供的收据，不能证明该款系因《装修工程承包合同》而支出；且《影城租赁合同》约定的租赁物业移交的时间暂定为2018年3月1日，骆红桃在当天物业未能移交的情况下与昆山项目部签订《装修工程承包合同》不合常理。因此，本院对骆红桃主张的500000元损失不予采信。对于赔偿数额，本院酌定按骆红桃所支付的330000元自支付次日起至实际返还之日止按同期中国人民银行贷款利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍的130%来计算，超出的损失本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、骆红桃与江苏润泰房地产开发有限公司签订的《影城租赁合同》自2020年4月17日起解除。二、江苏润泰房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还骆红桃房屋租金165000元、履约保证金165000元，合计返还330000元。三、江苏润泰房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付骆红桃律师费用40000元、诉讼保全保函费用1460元。四、江苏润泰房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付330000元自2018年8月16日起至2019年8月19日止按同期中国人民银行贷款利率、自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍的130%来计算的损失。五、驳回骆红桃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10400元、财产保全费4170元，合计14570元，原告骆红桃已预交，由骆红桃负担5370元，由江苏润泰房地产开发有限公司负担9200元，由江苏润泰房地产开发有限公司负担的9200元由其于本判决发生法律效力之日起十日内直接缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘尧宇人民陪审员  刘 培人民陪审员  顾 婷二〇二〇年九月二十九日书 记 员  陆 雨附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。