广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初8629号原告：张铮，女，1972年7月16日出生，满族，住广东省佛山市南海区大沥镇。委托诉讼代理人：许俊平，广东林天律师事务所律师。委托诉讼代理人：区倩彦，广东林天律师事务所律师。被告：何健强，男，1989年10月15日出生，汉族，住广东省惠东县。委托诉讼代理人：任博佳，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘作朋，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。原告张铮与被告何健强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序于2020年7月14日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人区倩彦、被告委托诉讼代理人任博佳到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间签订的《房地产买卖成交合同》已于2020年1月15日自动解除；2.被告向原告全额返还定金600000元、首期购房款400000元，并赔偿违约金786000元，共计1786000元；并自2020年1月23日起至实际清偿全部债务之日止以1000000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息损失；3.被告向原告支付装修费损失80000元、律师费损失120000元；4.本案产生的诉讼费用、保全费用全部由被告承担。事实和理由：2019年10月28日，原告与被告、佛山市南海区***地产中介服务部三方签订了《房地产买卖成交合同》，合同约定被告将名下位于广东省佛山市南海区*********香格里拉花园四期13栋501房及四期13栋13号车位的房地产转让给原告，并就过户时间、交易价款、付款方式、房产交接、户口迁出等内容进行了明确的约定；同时，合同第七条还明确约定了违约责任，即若被告在收到去房管部门签署《广东省房地产买卖合同》并办理房屋相关交易手续的通知七日内仍不履行本合同的，合同自动解除，被告应退回所受定金及购房款，另赔偿原告总房价的20%的违约金，即786000元。上述合同签订后，原告按照合同约定按期足额向被告支付了定金及首期购房款合计1000000元。然而，在此后，被告却并未能按照合同约定，按期将房地产交付原告使用，也未按期依约与原告办理房产过户手续，造成原告无法及时使用房屋，行使房屋所有权。期间，虽然经原告多次催促，但被告却总是找各种理由予以推脱。由于被告的行为已经严重违反合同约定，为此，原告虽与被告多次进行了协商，但最终未果。因此，特向法院提出诉讼。另外，依据涉案合同第二条第三项、第七条的约定，被告不履行条款的违约行为已导致合同于2020年1月15日自动解除。被告辩称，本案主要经过如下：2019年10月28日，原、被告及中介订立《房地产买卖成交合同》，约定房屋总价393万元。同日原告支付定金60万元至被告指定陈瑶希账户；2019年10月29日，原告支付首期款40万元至被告指定账户。后被告向银行申请提前还贷并向不动产管理部门申请办理抵押权注销登记手续。2020年1月23日，涉案房产解抵押；同日，不动产管理部门向被告核发房产证。当日被告即通知原告办理房产过户手续。2020年2月3日，原告提出降价或者解除合同的诉求；此后又多次提出该项诉求。一、原告不享有法定或约定的合同解除权。涉案合同第七条约定了“在丙方（即中介方）发出通知到房管部门签署《广东省房地产买卖合同》并办理房屋相关交易手续后”，如甲方（被告）七天内不履行的，则合同自动解除。结合本案，原告应举证证明中介已通知被告办理过户且被告存在七天内不履行的行为，否则本合同不具备约定解除条件且原告无权要求被告承担违约责任。二、被告不存在违约行为而无需承担违约责任。被告积极履行涉案合同第四条约定申请提前还贷并办理解抵押手续，至2020年1月23日抵押权登记注销房屋具备过户条件当日，被告即通知原告办理过户登记手续。被告认为，被告不存在违约行为而无需承担违约责任。三、原告拒绝办理不动产转移登记手续的行为属于涉案合同第七条规定的违约行为，损失应由其个人负担且被告保留追究其违约责任的权利。如上所述，在收到被告办理过户登记通知后，原告拒绝办理不动产转移登记手续，并于2020年2月3日首次提出房屋总价从393万元降为350万元并另送一个车位的请求，否则要求被告退回定金首期款100万元及违约金，此后又多次提出该项诉求。原告的行为属于涉案合同第七条规定的违约行为，全部损失应由其个人承担且被告保留追究其违约责任的权利。综上所述，原告不享有法定或约定的合同解除权，被告不存在违约行为而无需承担违约责任；相反原告拒绝办理不动产转移登记手续，全部损失应由其个人承担且被告保留追究其违约责任的权利。据此，请求法院驳回原告全部诉讼请求。诉讼中，被告补充陈述，按照合同第七条第一款规定，合同自动解除的条件是需中介向甲方即本案被告发出通知为前提，且甲方即被告在收到中介通知7天内仍不履行，方符合合同自动解除的条件。本案中被告自始至终并未收到中介的任何通知，相反在被告于2020年1月23日办理不动产抵押登记注销手续后，第一时间通知原告办理不动产转移登记手续，但原告拒绝履行，并于2020年2月3日以及之后多次要求被告降低房屋交易总价，否则解除合同。原告的行为违反合同第七条第二款的约定，属于违约行为，应承担相应的违约责任。诉讼中，原告举证如下：1.原、被告身份证复印件各1份，用以证明原被告诉讼主体资格。2.房地产买卖成交合同原件1份；3.首付款转账记录复印件1份、收据原件1份、定金转账记录复印件1份；证据2-3，用以证明：（1）2019年10月28日，原告与被告、佛山市南海区***地产中介服务部三方签订了《房地产买卖成交合同》一份，合同约定由被告将名下位于广东省佛山市南海区*********香格里拉花园四期13栋501房及四期13栋13号车位的房地产转让给原告，并就过户时间、交易价款、付款方式、房产交接、户口迁出等内容进行了明确的约定；同时，合同第七条还明确约定了违约责任，即若被告在收到去房管部门签署《广东省房地产买卖合同》并办理房屋相关交易手续的通知七日内仍不履行本合同的，合同自动解除，被告应退回所受定金及购房款，另赔偿原告总房价的20%（即786000元）的违约金。双方在合同第二条中约定，第二期购房款于2020年1月15日前甲乙双方到不动产转移当天支付房款，第三条房地产交接甲乙双方同意该房地产交付时间为乙方即原告支付首期购房款当天，双方应在交接时签署房屋交接确认书。第七条违约责任约定甲方在签署合同后，不依本合同条款将该房地产授予乙方则视为甲方违约，本合同自动解除且赔偿总房价的20%作为违约金。（2）2019年10月28日、10月29日，原告分别向被告支付定金60万元及首付款40万元。4.聊天记录（原告与香格里拉花园小万复印件6页、原告与被告母亲复印件3页，已与手机载体核对）；5.2020年7月6日不动产登记信息查询结果复印件1份；证据4-5，用以证明（1）2019年10月19日，原告加中介微信名为“香格里拉****”的微信，表示购买被告房屋的意愿。后经中介介绍，原告与被告签订《房屋买卖合同》。合同签订后，自2019年12月9日原告及第三方中介即不断催促被告尽快前往办理房产过户登记，但原告一直以银行未解押为由推脱，后甚至不再回复中介及原告微信信息，被告没任何契约精神，未积极寻求与银行解押及与原告办理过户登记，导致迟迟无法完成过户。（2）直至今日，被告房产仍未办理银行解押，证明被告根本无解押该房产的能力，被告与原告签订购房合同只是为了获得原告定金与首期购房款作为其生意周转资金，被告从始至终都未想过要履行购房合同。6.装修合同原件1份；7.装修押金收据原件1份；证据6-7，用以证明原告为装修房屋与装修公司签订《室内装饰工程施工承包合同》并交付押金80000元。后由于被告未能办理过户登记并交付房屋，致使原告不得以违约并被没收押金80000元。8.病例复印件1份，用以证明原告自2014年起患乳腺癌一直在治疗中，该笔资金是原告治病的钱，因此次与被告的房屋买卖纠纷久悬未决，原告经常性失眠，严重损害了原告的身心健康。9.委托代理合同原件1份、律师费发票原件2份，用以证明原告为实现涉案债权，委托了广东林天律师事务所进行代理，并约定律师服务费120000元，且该费用符合广东省物价局关于律师收费标准的规定。诉讼中，被告举证如下：1.房地产权证原件2份，用以证明被告于2020年1月23日就涉案房产的抵押登记已注销。2.微信聊天记录复印件1份（被告姐姐与中介的聊天记录），用以证明被告已于2020年1月22日通知原告办理不动产转移登记手续，被告不存在违约行为。3.佛山市（南海区）不动产登记（抵押权）信息查询结果1份。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据6、7为原件，本院对其形式上的真实性予以确认；2.原告的证据8没有原件核对，本院对其真实性不予确认；3.被告的证据2无手机载体核对，本院对其证明效力不予确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2019年10月28日，被告（甲方、转让方）、原告（乙方、受让方）与案外人佛山市南海区***地产中介服务部（丙方、中介机构）签订一份《房地产买卖成交合同》，约定：乙方以总价3930000元向甲方购买佛山市南海区*********香格里拉花园四期13栋501房（以下简称涉案房屋）和四期13栋13号车位（以下简称涉案车位）；定金600000元乙方应在签署本合同当日支付给甲方，首期购房款400000元乙方于2019年10月29日支付，2020年1月15日前双方到不动产部门过户当天（即不动产部门出具乙方办理《不动产权证》受理回执当天）乙方向甲方支付第二期购房款2930000元；该房地产交付使用时间为乙方支付首期购房款当天；甲方在签署本合同后不依合同条款将该房地产售予乙方，则视为甲方违约，在丙方发出通知到房管部门签署《广东省房地产买卖合同》并办理房屋相关交易手续后，甲方在七天内仍不履行本合同之条款，本合同自动解除，甲方须将所收的定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方总房价的20%（即786000元）；等等。2019年10月28日，原告向被告支付购房定金600000元。2019年10月29日，原告向被告支付购房款400000元。2019年11月27日，原告（发包方）与案外人胡慈民（承包方）签订一份《室内装饰工程施工承包合同》，约定：原告将涉案房屋发包予胡慈民施工，工程总价款400000元，首付款20%即80000元；合同签订后双方均不能擅自解除，任何一方解除合同造成对方损失的，应向对方进行全额赔偿，损失包括但不限于直接损失、间接损失、律师费、诉讼费、实现债权的费用；等等。同日，胡慈民出具收据，载明收到原告装修押金（现金）80000元。2019年12月9日至12月16日期间，原告通过微信催促中介“香格里拉花园小万”装修和过户事宜，中介回复要过完户才能报装修。2020年1月15日，被告母亲“**”添加原告微信，告知“我现在已在催银行的了，每日帮你催，明天后天再帮你催一下，帮你问问房管那边”，次日原告回复“好噶”，被告母亲回复“靓女，你好，今早银行打电话给我拉，两个老板去总行帮我写这份东西了，今天早上开会帮我做这份东西……真是不好意思，银行已经在帮我了。”1月23日，原告问“明天早上十点大沥雅汇饮茶好吗”。2月3日，原告告知“老板娘我的要求还是总价给我350万、另送一个车位给我，并且可押一百万六个月，否则请您尽快把一百万以及违约金尽快退回我吧”。2月23日，原告告知“老板娘我就是两个解决方法：1.房屋总价340万送多一个车位给我；2.退回我的本金100万加上违约金78万。您考虑好告诉我，请您尽快决定好，多谢”。2月27日，被告母亲回复“张小姐你好：我想问问你是否无心想卖，如不想卖的我可以退还全部订金给你，由于你年尾一直都无时间，约你22号23号你又无时间办理，其后又放假了，你现在不要提出这么的要求无用；希望你在三天内决定回复我卖不卖，不卖我即安排款还你，我又要重新入押给银行再借钱的；买和卖两个字写错了请原谅！反转才对的”。2月28日，原告回复“**，首先你约我22号和23号是出来吃饭谈这个事情，我们23号还一起饮早茶了，我谈了有三个钟，说只有年后办过户了，年前办不了，你说只多送我一个车位我没有答应，你怎么说我无时间去办理？（22日前你根本不能带我过户）；其次，我买与不买看您的决定，我提的条件是很大让步，我也等你决定很久，现在是你决定卖不卖的问题！请您尽快决定好！上个星期我就和您说了我的决定了，你到现在也没有给我准确的说法，如果不能答应我的要求，我是不会买了”；等等。2020年3月14日，原告与广东林天律师事务所签订一份《委托代理合同》，约定原告因与被告房产合同纠纷一案聘请广东林天律师事务所提供法律服务，律师服务费120000元、办案费用18000元，合计138000元。2020年4月14日，原告提起本案诉讼，本案起诉状及应诉材料于2020年6月18日送达予被告。诉讼中，原被告确认涉案房屋为毛坯房。另查明，涉案房屋权属人为被告，于2015年2月21日和2018年1月19日设定抵押，权利人均为中国农业银行南海大沥支行，于2020年1月23日注销不动产抵押，于2020年3月5日再次设立抵押，抵押权利人为仇某某。涉案车位权属人为被告，于2012年12月5日设定抵押，权利人广东南海农村商业银行股份有限公司大沥支行，于2013年1月11日注销不动产抵押，于2020年3月5日再次设立抵押，抵押权利人为仇某某。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉案合同包含了房屋买卖关系的内容及居间合同关系的内容，本案为房屋买卖合同纠纷，故本院仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。原、被告围绕涉案房屋的买卖合同关系是双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依合同约定全面履行各自的义务。原告起诉请求确认涉案合同已于2020年1月15日自动解除，但合同约定“2020年1月15日前双方到不动产部门过户”，并约定“在丙方发出通知到房管部门签署《广东省房地产买卖合同》并办理房屋相关交易手续后，甲方在七天内仍不履行本合同之条款，本合同自动解除”，虽然被告延迟注销房屋抵押，但原告并未举证证明其或及中介机构曾于2020年1月15日发出过户通知，故原告请求涉案合同已于2020年1月15日自动解除本院不予确认。但结合原告与被告母亲的微信聊天记录可知，双方于2020年2月底已经对合同的继续履行协商不成，原告请求确认合同已解除，被告亦于2020年3月5日再次对涉案房屋及车位设立抵押，继续履行合同存在障碍，故本院认为涉案合同项下围绕房屋买卖事项的约定应予解除。原告主张被告存在根本违约应承担违约责任，而被告抗辩原告不享有法定或约定的合同解除权，被告不存在违约行为无须承担违约责任，故本院的争议焦点为被告是否构成根本违约。首先，合同约定“2020年1月15日前双方到不动产部门过户”，涉案房屋于2020年1月23日注销抵押，即被告延迟8天注销抵押，才具备过户条件，存在一定的违约情形，但结合原告与被告母亲的聊天记录，原告于2020年1月15日催促被告解押事宜，被告母亲表示会催促银行，原告于次日回复“好噶”，即原被告之间均有继续履行合同的意愿。之后被告于2020年1月23日完成注销抵押，此时房屋已具备过户条件，双方之后进行协商，但未能协商一致，无证据证明被告拒绝继续履行合同。其次，合同约定“该房地产交付使用时间为乙方支付首期购房款当天”，虽然双方未办理房屋交接手续，但涉案房屋为毛坯房，原告亦于2019年11月27日签订装修合同，原告虽有催促何时可装修，但中介方回复“你始终都要过完户才能报装修”，故并非被告原因导致原告未能入场装修，原告以被告未按时交付房屋为由认为被告存在根本违约依据不足。综上，被告虽存在迟延履行合同的行为，但不存在经催告后在合理期限内仍未履行或迟延履行致使不能实现合同目的的情形，被告的行为尚不构成根本违约，原告据此请求被告赔偿违约金786000元、支付装修费损失80000元、律师费损失120000元的主张本院均不予支持。合同解除，原告请求被告应返还原告已付的购房定金600000元及购房款400000元本院予以支持。原告请求被告支付利息损失，因被告在双方协商未果后在2020年3月5日再次对涉案房屋及车位设立抵押，在原告起诉后亦未积极退还房款，本院酌情确定被告应支付以1000000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日即2019年4月14日起计算至实际清偿之日止的利息予原告，原告请求超出核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告何健强应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金600000元、首期购房款400000元，合计1000000元予原告张铮；二、被告何健强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以1000000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年4月14日起计算至实际清偿之日止的利息予原告张铮；三、驳回原告张铮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39840元，减半收取计19920元，财产保全费5000元，合计24920元（原告已预交），由原告负担12460元，由被告负担12460元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二〇年九月四日书记员  陈嘉瑜