天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初1262号原告：天津市红桥区公租房管理有限公司，住所地天津市红桥区西青道建设里大楼9门首层。法定代表人：杨俊祥，总经理。委托诉讼代理人：马世斌，天津国轩律师事务所律师。被告：杨小云，女，1965年3月20日出生，汉族，住天津市。法定代理人：杨晓荣（与原告系姊妹关系），住天津市河北区。原告天津市红桥区公租房管理有限公司与被告杨小云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，因防控新型冠状病毒肺炎疫情于2020年4月1日中止诉讼，后恢复诉讼，先适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津市红桥区公租房管理有限公司的委托诉讼代理人马世斌，被告杨小云的法定代理人杨晓荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津市红桥区公租房管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．被告支付原告房屋租金及占有使用费共计88,760元；2．案件受理费由被告负担。事实和理由：原被告系公共房屋租赁合同关系，被告为承租人，原告为房屋管理人。原告与被告于2011年5月30日签订了《天津市公共租赁住房租赁合同》，约定由被告承租秋怡家园8号楼1门1302室（以下简称秋怡家园房屋）。该房屋计租面积为54.68平米，每月租金875元，由原告负责收取租金。但租赁合同签订后，被告于2012年4月1日至2020年1月31日间，累计拖欠自付部分的房屋租金共计88,760元（2012年4月至2012年8月自付租金为每月875元，计4,375元；2012年9月至2014年5月自付租金为每月335元，计7,035元；2014年6月至2020年1月支付租金为每月1,137.5元，计77,350元）未付，故原告呈诉。杨小云辩称，确实自2012年4月至2020年1月期间未交纳过房屋租金。因租赁的房屋甲醛超标，原告始终未给解决。被告系特困低保户，原告称可以转为廉租房，让其把拆迁补偿款21,000多元交到户口所在地河北区房管局，但一直未有结果。被告享受房补，每个月应该交纳租金335元。另外这8年来也没有人向被告催缴过房租，超过了法定诉讼时效期间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的证据本院认定如下：《天津市公共租赁住房租赁合同》，被告无异议，本院予以确认；天津市房产总公司文件，主要内容为自2013年5月1日将秋怡家园公租房项目经营管理单位变更为红桥区公租房管理公司，调整后，该项目违约家庭欠缴租金追缴、清退及其他经营、修缮管理工作由红桥区公租房管理公司负责。被告对于天津市房产经理站将与其的相关权利义务全部移交给原告无异议，可以证实原告主体适格，本院予以确认；天津市住房保障补贴管理子系统电脑截屏显示被告承租的该房屋自2011年10月至2020年1月的本月租金系数、月租金数额、月应扣划全额及当月补贴额，被告对此无异议，本院予以确认；银行账户流水明细，可以证实被告房屋租金扣划情况，本院予以确认；限期交付租金通知书张贴照片，该照片内容无法反映张贴时间、地点，亦无其他证据佐证，本院不予确认。对于被告提交的证据本院认定如下：三份甲醛检测报告，将在本院认为部分予以论述；拆迁补偿安置费交款收据，与本案无关联性，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月30日，被告作为乙方承租人，与作为甲方的出租人天津市房产经理公司签订《天津市公共租赁住房租赁合同》，该合同主要内容为：甲方将秋怡家园房屋出租给乙方，该房屋建筑面积54.68平方米；租赁期限为3年，自2011年6月1日至2014年5月31日；租赁期限届满，乙方需继续承租的，应在本合同期限届满的3个月前，向甲方申请续租，经区房管局审核符合条件且双方同意继续租赁该房屋的，必须在《公共租赁住房租赁合同续签记录》（附件1）中明示，经双方签字或盖章后生效；该房屋按建筑面积计算租金，租金按月支付；租金标准为每月16元/平方米，该套房屋月租金为875元；乙方同意补贴发放银行代扣每月廉租住房租房补贴用于交纳房屋租金；乙方每月1日前应向租金代扣卡里存入需自行支付的租金，银行统一代扣乙方交纳的房屋租金；未按规定日期和金额交纳租金，甲方除有权向乙方追索房租外，每日向乙方收取月租金1%的违约金；租赁期满时，乙方应腾退该房屋，解除合同至腾退住房期间的房屋使用费按照届时租金标准的1.3倍收取。合同签订后，天津市房产经理公司依约将秋怡家园房屋交付给被告使用。租赁期满后，未显示有续签记录。被告未腾空返还秋怡家园房屋。天津市住房保障补贴管理子系统截屏及被告银行账户流水明细显示：2011年5月24日被告交纳5,468元的房屋保证金，同时交纳2011年6月的房屋租金875元，2011年8月15日扣划2011年7月的房屋租金875元，2011年10月18日扣划2011年8月的房屋租金875元，2011年12月21日扣划2011年9月的房屋租金875元，2012年2月16日扣划2011年10月的房屋租金875元，2012年4月18日扣划2011年11月的房屋租金875元，2012年6月21日扣划2011年12月的房屋租金875元，2012年7月18日扣划2012年1月的房屋租金875元，2014年5月9日扣划2012年2月的房屋租金875元，2014年5月12日扣划2012年3月的房屋租金875元。之后被告的银行扣款账户内再无余额，至今未有资金流水信息，未扣款，未交纳租金。原告主张曾通过电话、口头向被告催要过租金，被告对此予以否认，原告除提供2019年12月份的限期交付租金通知书张贴照片外，未提供其他证据。另，2012年7月30日，被告委托天津康净世洁室内环境治理有限公司进行了室内环境检测，检测结果记载厨房甲醛超标。2012年8月27日，天津市环境监测中心出具监测报告，记载为厨房甲醛超标。2012年12月24日，天津市环境监测中心出具监测报告，记载为甲醛未超标。原被告均认可，被告入住秋怡房屋时无家具，厨房内有橱柜，一个没有门的小吊柜。被告称秋怡家园房屋自2012年8月检测出甲醛后，其搬至姐姐家居住，房屋一直空着。2017年2、3月份，其将橱柜和吊柜改成三合板材料，将客厅和卧室的墙壁重新刷漆，并找除甲醛的公司除了室内甲醛后搬回居住，现屋内正常。另，被告提交的残疾证记载被告系抑郁症二级。本院认为，天津市房产经理公司与被告签订的《天津市公共租赁住房租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效，受法律保护。双方均应秉持诚实、恪守承诺，依照合同约定全面履行各自义务。本案争议的焦点为：一、原告起诉是否超过法定诉讼时效期间。二、被告是否应当交纳所欠的房屋租金及使用费。关于争议焦点一。关于原告的起诉是否超过法定诉讼时效期间一节。诉讼时效是指权利人未在法定期间内行使权利而丧失请求人民法院依法保护其权利的法律制度。本案中，天津市房产经理公司与被告于2011年5月30日签订《天津市公共租赁住房租赁合同》，租赁期限自2011年6月1日至2014年5月31日，约定被告每月1日前向租金代扣卡里存入需自行支付的租金。原告主张被告未支付自2012年4月1日至2014年5月31日的房屋租金及自2014年6月1日至2020年1月31日的房屋占有使用费。首先，对于合同期限内的自2012年4月1日至2014年5月31日的房屋租金是否超过诉讼时效。本案系在同一租赁合同项下按月支付租金，属于分期履行合同约定之债中的定期给付债务，即系继续性合同履行过程中持续定期发生的债务。但对于房屋租金，在该合同项下的每一期租金具有一定的独立性，而该独立性并不足以否认租金债务的整体性，且该合同履行期限较短，故以最后一期租金履行期限届满后一并起算诉讼时效较为适宜，即适用一年的诉讼时效，根据《天津市公共租赁住房租赁合同》，可以认定上述租赁期限内租金的诉讼时效期间最后一日为2015年5月2日。现原告主张曾通过电话、口头向被告催要过租金，在被告对此予以否认的情况下，原告应对诉讼时效中断承担举证责任，而原告现未能提交在该日前曾向原告主张过权利等诉讼时效中断的相关证据，故对于原告主张合同期限内的房屋租金，因诉讼时效已经届满，本院不予支持。其次，对于2014年6月1日至2020年1月31日的房屋占有使用费是否超过诉讼时效。租赁合同已因期限届满亦未能续租而终止，同时原告以未能腾房为由主张被告自2014年6月1日起按租金标准的1.3倍收取房屋占有使用费，故原告自合同到期后即应知晓被告不再享有合同权利，不应继续占用租赁物，即被告存在持续性侵权，诉讼时效应自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人起计算。故对于2014年6月1日至2017年3月17日期间的房屋占有使用费，诉讼时效在原告起诉之前已届满，而原告提交的证据亦无法认定存在诉讼时效中断，故对于该期间的房屋占有使用费，因诉讼时效已经届满，本院不予支持。关于争议焦点二。合同签订后，天津市房产经理公司按照合同约定将秋怡家园房屋交付给被告使用，被告作为房屋的承租人，应承担支付租金的义务。本案房屋系政策性保障住房，原告取得该房屋经营管理权，有权向被告主张租期内的租金及租赁合同到期后的房屋占有使用费。本案租赁合同期限截止至2014年5月31日，现租赁期限已到期，同时作为政策性保障住房，能否续签还需经区房管局审核是否符合条件，现双方未续签租赁合同，故该租赁合同已因期限届满而终止。被告在合同到期后未将秋怡家园房屋腾空返还给原告，故应自期限届满后支付相应的房屋占有使用费。对于房屋占有使用费的计算标准，合同约定租赁期满后的房屋占有使用费按照月租金标准的1.3倍收取，即每月1,137.5元，该约定不违反法律规定，本院予以确认。现被告作为履行支付义务的一方，未交纳该费用，故对原告要求被告支付自2017年3月18日至2020年1月31日期间的房屋占有使用费的主张，本院予以支持，即39,205.83元（共计三十四个月零十四天）。另，关于被告主张秋怡家园房屋甲醛超标一节，因自2012年4月1日至2014年5月31日的房屋租金已经超过法定诉讼时效期间，故对该期限内房屋甲醛是否超标本院不再审查。对于之后的房屋甲醛是否超标问题，被告提供的三份鉴定报告结果不一致，相互矛盾，且自2014年6月未再进行相关鉴定，而现被告自认该房屋已不存在甲醛超标问题，故对被告继续要求不支付此后房屋占有使用费的主张，本院不予支持。对于被告主张廉租房问题，双方未约定由原告办理廉租房，且与本案并非同一法律关系，故对被告以此为由不支付房屋占有使用费的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一、被告杨小云于本判决发生法律效力之日起三日内给付原告天津市红桥区公租房管理有限公司自2017年3月18日至2020年1月31日的房屋占有使用费共计39,205.83元；二、驳回原告天津市红桥区公租房管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,020元，由原告天津市红桥区公租房管理有限公司负担1,128元，被告杨小云负担892元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  王广阳审 判 员  郭 莹人民陪审员  王俊喜二〇二〇年十二月三十日书 记 员  程 诚附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。