河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终207号 上诉人（原审被告）：米绍鹏，男，1978年4月1日出生，汉族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：赵江**，河北时代经典律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：河北鹏达房地产开发有限公司，住所地河北省高碑店市团结路。 法定代表人：李**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田金良，河北三兴律师事务所律师。 上诉人米绍鹏因与被上诉人河北鹏达房地产开发有限公司（以下简称鹏达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院（2019）冀0684民初3657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 米绍鹏上诉请求：一、请根据事实依法撤销高碑店市人民法院于2019年10月30日作出的（2019）冀0684民初3657号民事判决，依法改判为驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决解除合同关系所依据事由完全超出审理范围。一审判决解除合同关系的理由是，上诉人不具备在高碑店市购买商品房的资格，导致被告（上诉人）无法办理按揭贷款、双方对剩余购房款的给付时间、方式无法达成一致意见，故对原告（被上诉人）要求解除双方之间的房屋买卖合同关系诉讼请求，本院依法予以支持。判决双方解除房屋买卖合同关系。而原告（被上诉人）起诉状中解除房屋买卖合同的理由是，因政府限购政策原因，导致被告（上诉人）不具备在高碑店市购买商品房的资格，无法办理网签备案、无法办理产权登记，合同无法履行，经与被告多次协商未果，故此起诉到法院，要求解除双方的房屋买卖合同关系。如此可以看出判决解除合同的事由和被上诉人提出的解除合同关系事由完全不一样，在一审中对是否能按揭贷款一事，被上诉人未主张，法庭未调查，突然以此为依据判决双方解除合同关系，是一审法院臆测出来的理由，已经完全超出审理范围。同时，上诉人在一审时也明确了可以立即一次性即时全额付款，达到政府规定的购房条件后再办理网签备案手续，也认可达到条件后再办理网签备案一事，或者以被告购买时的方式再次转让给满足购房条件的亲属。一审时被上诉人提供了2018年催要购房款的手机截屏证据，既然被上诉人催要购房款，即证明被上诉人认为合同能够继续履行。这与被上诉人的诉讼请求内容相违背。一审时上诉人明确了愿意承担由被上诉人违规出卖商品房给上诉人造成的暂时无法拿到产权证明的风险，待达到购房条件后再办理网签备案，并同意一次性即时全额付款或者用相同办法（上诉人购房的办法）转让给上诉人的满足购房条件的亲属。鉴于此，只要被上诉人收到了购房款其已达到履行合同关系的目的，因此合同关系不能履行的因素并不存在，这也完全符合下面所述的许勤省长指示全省政府办公厅和保定市政府对解决限购前购买商品房造成无法办理贷款和网签备案手续的解决办法。二、一审判决认定事实不清。如下：（一）被上诉人行使合同解除权是否超出解除权的除斥期间一审法院未做理会。上诉人与被上诉人一致确认，上诉人于2016年8月1日购买了被上诉人开发的英伦名郡-牛津郡18号楼1单元202室的住房，2017年5月27日政府发布限购政策。如果按被上诉人的说法，是因为限购政策导致合同不能网签备案、无法办理产权登记才主张解除合同的话，那么从2017年5月27日合同解除权就已发生，时过两年多时间被上诉人提起诉讼要求解除合同，明显已超过合同解除权限为一年的除斥期间，一审中该问题作为争议焦点进行了调查。但判决中只字未提。事实为：2017年3月1日，上诉人与刘微协商一致，刘微将其2016年9月1日所购高碑店市英伦名郡小区18号楼1单元202室的房屋，在原房价291,306元的基础上加价271,695元，转让给了上诉人；2017年3月16日鹏达公司收取上诉人5,000元更名费，重新为上诉人出具了2016年9月1日的收款收据，并不与上诉人签订购房合同。（二）上诉人与被上诉人的购房合同关系到底能不能履行一审法院认定事实不清。被上诉人认为合同关系无法履行是因为合同不能立即网签，产权登记无法立即办理。上诉人认为，双方购房合同关系是在限购政策之前，双方合同关系合法有效，只是在履行合同关系中因被上诉人未取得预售许可证违规销售的行为耽误了及时办理网签及产权登记环节，导致了上诉人对房屋暂时只取得了物权而不能及时取得所有权，如果上诉人认可这一现实，暂时不办理网签及产权登记，待满足条件后再办理，这样既不违反法律强制性规定，也未侵害被上诉人任何利益，这种情况下被上诉人要求解除合同关系没有事实和法律依据。一审法院给出的解除合同关系的理由是上诉人不能办理按揭贷款，原被告双方对剩余购房款给付时间、方式无法达成一致意见，故此需要解除合同。这种解除合同关系理由更不能成立，上诉人明确表示可以一次性全额付款。被上诉人实现合同目的无非就是收取购房款，上诉人可以一次性全额付款实现合同目的，这已是最大程度的照顾了被上诉人的利益，合同完全可以履行。（三）上诉人依法向一审法院申请追加刘微作为本案第三人，一审法院并未依法予以准许。因本案系上诉人与刘微于2017年3月1日签订的《商品房认购定金合同》并约定上诉人向刘微预定本案诉争房屋。一审并未依法追加刘微作为本案第三人，以至于未能充分查明本案事实，一审法院不予准许上诉人追加第三人明显错误。三、一审判决适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第94条第1项，因不可抗力不能实现合同目的，当事人可以解除合同之规定，判决双方解除合同。错因如下：（一）一审法院把限购政策认定为不可抗力没有法律依据。被上诉人无权以限购为由解除与上诉人之间的商品房买卖合同关系。《合同法》第117条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本法所称不可抗力，是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。房屋限购，各地一直在进行，当事人应该有一定预见性和心理准备，而且限购政策也一直在变动，并非完全不能避免不能克服的客观情况。司法实务中的不可抗力一般属于很少见的重大自然灾害或者社会异常事件，而房屋政策是常见的政府调控手段，故非“不可抗力”。房屋限购政策只是地方性行政，具有一定预见性，而不满足《合同法》对不可抗力定义的三要素，只属于国家政策的具体化，是一种调控手段以此判案是“政策”替代“法律”。而根据最高人民法院关于印发《全国民事审判工作会议纪要》的通知法办【2011】442号中20、房屋买受人在合同签日于相应住房限购政策的实施而无法办理房属所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。仅规定了买受人因限购解除合同的权利，并没有规定卖方有权以限购为由要求解除合同，因此被上诉人无权以限购政策为由要求解除合同。《全国民事审判工作会议纪要》中明确写明住房限购政策为非不可抗力，全国各个省份都按照《全国民事审判工作会议纪要》执行，如北京市高级人民法院、浙江省高级人民法院、江苏省高级人民法院、广东省高级人民法院等，全国各省自《全国民事审判工作会议纪要》印发通知后一直按照非不可抗力执行，河北省也必须按照《全国民事审判工作会议纪要》执行。（二）不能办理网签等系因被上诉人原因导致被上诉人欺诈“以五证俱全”，但被上诉人与上诉人建立商品房买卖合同关系时，被上诉人并未取得商品房预售许可证。2017年4月5日，高碑店市出台限购政策，2017年6月被上诉人才取得商品房预售许可证，从而最终导致上诉人不能网签。（三）被上诉人收取购房款的合同目的完全能够实现。由于本合同是限购政策发布前签订的，因此合同效力不受限购政策影响；又由于上诉人可以一次性即时全额付款，达到政府规定的购房条件后再办理网签备案手续，也认可达到条件后再办理网签备案，或者以被告购买时的方式再次转让给满足购房条件的亲属。（四）应按许勤省长指令省政府办公厅和保定市政府的规定“责成企业要切实保障购房者利益，允许购房者无条件退房或达到的购房条件后理办理网签。”对限购前购买商品房遗留问题进行解决，而不是解除合同给买房人造成巨大损失。诸如许勤省长解决高碑店市限购政策造成的这些遗留问题案例还有很多，造成这种问题的是高碑店市政府出台的限购政策，解决办法是许勤省长的指令和河北省人民政府办公厅的规定，既然两个都不是法律，因此应按照更高级别的省长、河北省人民政府办公厅的指令规定执行解决限购政策造成的遗留问题。请法院依照许勤省长和河北省人民政府办公厅的指令规定解决这些遗留问题。因此，本案中关于因目前不能办理网签就等同于不能履行合同的不可抗力因素根本就不存在。（五）一审法院判决解除商品房买卖合同关系，却未判决被上诉人返还被上诉人购房款明显错误。暂且不论一审法院判决商品房买卖合同关系解除是否有事实和法律依据。一审依据《合同法》第九十四条、九十七条判决解除上诉人和被上诉人之间的商品房买卖合同关系，却未依据《合同法》第九十七条的规定，判决被上诉人返还上诉人已付的购房款明显错误。（六）一审判决给上诉人造成二十多万元的差价损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《合同法》规定房屋买卖合同依约定能够实际履行，因一方当事人的原因致使合同迟延履行，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，守约方有权要求解除合同，并要求违约方承担违约责任、承担损失。本案是由被上诉人欺诈以五证俱全违规销售造成上诉人在2017年5月27日之后丧失在高碑店市购买商品房的。《城市房地产管理法》明确规定对商品房预售实行许可证制度。建设部《城市商品房预售管理办法》对房地产开发商取得《商品房预售许可证》的条件也做了具体规定。四、一审法院应适用《中华人民共和国合同法》第6条、第8条，当事人行使权利。履行义务应当遵循诚实信用原则，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力之规定继续履行合同。应适用《中华人民共和国合同法》第55条第1项，具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭之规定，驳回被上诉人的诉讼请求。综上所述。一审判决没有依据以下几点：（一）一审法院没有依据被上诉人违规销售的事实，即上诉人是因被上诉人欺诈“以五证俱全，实则没有预售许可证”后来出台审限购政策后被上诉人才取得“预售许可证”的事实、最终导致上诉人不能网签；（二）一审法院认定被上诉人有权以限购政策为由解除与上诉人之间的商品房买卖合同关系没有法律依据；（三）退一步讲，一审法院没有依据，即使上诉人有权解除合同，其合同解除权也已超过法定的1年的除斥期间，解除权已消灭；（四）一审法院没有依据上诉人同意一次性即时全额付款能够满足被上诉人收到购房款从而实现合同目的的要求，同时上诉人也人可达到条件后再办理网签备案一事；（五）一审法院更没有依据河北省省长许勤、河北省人民政府和保定市人民政府对2017年5月27日高碑店市出台的限购政策补充的规定：责成企业要切实保障购房者利益，允许购房者无条件退房或达到购房条件后再办理网签，这是对“限购政策误伤购房人群”的利益保护，在一审判决中却用超出审理范围之外的理由进行违法的裁判程序；（六）一审法院判决解除商品房买卖合同关系，却未判决被上诉人返还上诉人已付的购房款明显错误；（七）一审法院枉顾商事交易的诚实信用、公平合理原则，严重损害了上诉人的合法权益。故，一审对事实认定不清，适用法律不当导致判决结果错误，给上诉人带来二十多万元差价款的损失，请求二审法院依法撤销原判，给予改判或发回重审。 鹏达公司答辩称，1.（2018）冀06民终6671号民事判决书已经对与本案相同的案件进行了判决，因政府限购政策颁布导致房屋买受人不具备购房资格双方的合同目的均不能实现，判决解除买卖合同；2．如果房屋买受人可以通过放弃办理产权登记的权利而达到购买房屋的目的，那政府的限购政策将形同虚设；3．即使双方的合同可以履行，上诉人在近四年的时间内未向被上诉人支付购房款，无论是从合同约定还是于情于法均应支付相应的违约金或利息。综上，上诉人的理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 鹏达公司向一审法院起诉请求：1．解除原告与被告之间的房屋买卖合同关系；2．诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年9月1日，案外人刘微与原告签订《商品房购买合同》，约定刘微购买原告开发的英伦名郡-牛津郡18号楼1单元202室房屋，总价款为961,306元，付款方式为按揭付款，即2016年9月1日支付首期购房款291,306元，贷款670,000元，2018年10月15日前原告将符合使用条件的房屋交付。之后，2017年3月16日，被告与刘微签订《商品房认购定金合同》，约定：刘微将英伦名郡18-1-202室房屋，被告预定的该房屋每平方米套内建筑面积单价为9,000元，该房屋首付款为首付291,306元＋差价271,695元=563,000元，被告同意签订本协议时支付定金100,000元，签订商品房买卖合同后转为房价款，被告于2017年3月16日前办理交接手续，交接完毕后关于房屋所产生的所有费用由刘微负责。若刘微2017年3月15日之前未交清全部首付款，视为违约定金不退。2017年3月16日，原告为被告开具更名费收据，被告交纳更名费5,000元。原告为被告开具了日期为2016年9月1日的购房款收据（金额为291,306元）。2017年5月27日，高碑店市人民政府颁布实施《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，规定“对能够提供高碑店市3年及以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非高碑店市户籍居民家庭，限购1套住房。”另查明，被告为非高碑店市户籍居民。 一审法院认为，原告为被告开具购房款收据，可以证实双方之间存在房屋买卖合同关系。但是，因高碑店市人民政府颁布限购政策，被告不具备在高碑店市购买商品房的资格，导致被告无法办理按揭贷款，原被告双方对剩余购房款的给付时间、方式无法达成一致意见，原告的合同的目的已经无法实现，故对原告要求解除双方之间的房屋买卖合同关系的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：解除原告河北鹏达房地产开发有限公司与被告米绍鹏之间的房屋买卖合同关系。案件受理费40元，由被告负担。 本院二审期间，上诉人提交电话录音一份、销售书写材料一份，意在证明合同能够继续履行，和限购无关。被上诉人质证称，对材料真实性不认可，录音中相关人员不清楚，约定的所谓可以履行和高碑店限购政策相违背。二审查明的其他案件事实与一审认定事实一致。 本院认为，上诉人通过向案外第三人刘微购得案涉房屋，被上诉人为上诉人办理了更名手续，上诉人与被上诉人据此已形成房屋买卖合同关系，双方意思表示真实，该合同关系依法有效。但因2017年5月27日高碑店市人民政府颁布实施《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，由于上诉人不具有高碑店市本地户籍，导致合同无法顺利履行，上诉人因政策变动已无法办理相应权证，合同目的显然已无法实现。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，本案所涉房屋买卖合同成立后，客观情况发生了上诉人与被上诉人在订立合同时均无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，合同目的已经无法实现，案涉房屋买卖合同应当予以解除。合同解除后，被上诉人作为房款接收方负有房款返还义务，但上诉人未就此提出反诉，本案不予处理。关于上诉人所提案涉合同还能继续履行的主张，缺乏事实及法律依据，也与现行相关政策相违背，故此不予支持。关于上诉人所提被上诉人存在欺诈的主张，因其未提供充分的证据证明自己的主张，故此不予支持。关于上诉人所提应追加案外人刘微为第三人的主张，本院认为，因上诉人与刘微之间系另外法律关系，与本案所涉法律关系相异，故一审法院未予准许追加案外人刘微为第三人并无不当。综上所述，米绍鹏的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人米绍鹏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  田 苗 审 判 员  杨玉龙 审 判 员  万丙申 二〇二〇年十月九日 法官助理  续婉君 书 记 员  赵 盼