广东省深圳市罗湖区民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0303民初35560号原告：陈林，男，汉族，1980年11月14日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：杨浩，广东德城律师事务所律师，执业证号：14403200810825443。委托诉讼代理人：郑俊铭，广东德城律师事务所实习律师。被告：张伟斌，男，汉族，1969年6月7日出生，身份证住址：广东省饶平县，被告：谢炳坤，男，汉族，1974年12月23日出生，身份证住址：广东省饶平县，委托诉讼代理人：肖欣超，广东宽和律师事务所律师，执业证号：14403201810049359。原告陈林与被告张伟斌、谢炳坤确认合同无效纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈林和委托诉讼代理人杨浩及被告谢炳坤委托诉讼代理人肖欣超到庭参加诉讼，被告张伟斌经本院依法传唤无故未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈林向本院提出诉讼请求：请求判令两被告签订的《房屋租赁合同》无效。事实和理由：2019年5月5日原告在深圳市罗湖区法院于淘宝网开展的“深圳市罗湖区罗沙路北鹏兴花园32栋205房产”司法拍卖项目中，以最高价竞买成功，原告一次性支付全部竞拍款项，获得上述房产所有权并于2019年5月21日办理了该房产权利人的更名手续。2019年5月底原告准备搬入上述房屋居住时，发现该房屋内已有租客居住，经原告与租客多次协商、催告，租客自行搬离该房屋，2018年7月底，原告搬入上述房屋居住。2019年8月，被告谢炳坤向原告称其与上述涉案房屋原业主被告张伟斌签订了《房屋租赁合同》，合同内容为被告张伟斌将深圳市罗湖区鹏兴花园32栋1层105房和2层205房产共同出租给被告谢炳坤，上述房产为紧邻的上下层，面积均为95.2平方米，租期为13年，从2014年7月20日到2027年7月19日止，租金为人民币14000元（13年租金为218.4万），被告谢炳坤向被告张伟斌一次性付清13年的租赁租金，租金优惠为180万元，并约定出租房在任何情况下不得违约，若导致承租方不能使用的，则需赔偿双倍租房保证金，合同约定租房保证金为人民币80万元。被告谢炳坤向原告声称要么继续履行其与原告签订的剩余期限房屋租赁合同，要么按合同赔偿双倍定金160万元违约金。为阻止原告继续居住上述房产，被告谢炳坤纠集其他社会闲散人员多次野蛮阻挠原告对涉案房屋进行装修，原告不堪其扰被逼无奈多次报警处理，均未果。经原告了解，被告张伟斌存在大量的民间借贷诉讼，被告张伟斌与被告谢炳坤之间也存在资金借贷行为。被告谢炳坤和被告张伟斌签订《房屋租赁合同》并不是为了被告谢炳坤自身居住或出租使用，真实目的是被告谢炳坤和被告张伟斌故意在《房屋租赁合同》中设置了长时间的租赁期限，远超实际情况的高租金和高额的租赁保证金，意图利用所谓的“买卖不破租赁”及“定金双倍返还”的法律规则恶意吓阻第三人通过司法拍卖程序或其他合法途径取得涉案房屋所有权，或即便第三人获得涉案房屋所有权亦可借《房屋租赁合同》中虚假约定获取巨额赔偿。根据我国《担保法》、《物权法》的相关规定，不动产抵押的应当办理抵押登记手续，抵押权自抵押合同登记时设立。上述涉案房产名为租赁实为被告谢炳坤为保证其债权的顺利实施采取的不动产抵押措施，但双方并未办理抵押登记手续，该抵押行为无法律效力，对原告并无法律约束力。同时《合同法》第五十二条规定“恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益”的合同属于无效合同，被告谢炳坤和被告张伟斌签订的《房屋租赁合同》从形式、内容上看均明显不符合一般房屋租赁的常理及普遍规则，被告谢炳坤在知道被告张伟斌存在大量借贷行为及法律诉讼的情况下，为了保证其个人私立，与被告张伟斌签订房屋租赁合同的目的明显是为了恶意阻吓涉案房屋被其他第三人通过合法或司法强制手段取得涉案房屋后，被告谢炳坤仍可依据合同设定的虚假的、不合理、不公平条款获得大量的赔偿，该合同的设定严重损害第三人利益，且被告谢炳坤与被告张伟斌的上述行为具有明显的主管故意和恶性。因此被告谢炳坤与被告张伟斌签订的《房屋租赁合同》应属于《合同法》第五十二条规定无效合同。鉴于上述事实及理由，原告特向法院提起本次诉讼，请求判如所请。被告谢炳坤辩称：一、被答辩人参拍所诉争标的房屋，涉案房屋租赁合同对被答辩人产生拘束力。1.保护承租人的权利，采取带租约拍卖方式，答辩人与被告一于2014年7月20日签订房屋租赁合同，履行支付租金义务，涉案房屋实行拍卖活动中，答辩人依法向执行法院申报租约，经法院依法查明之后，认可答辩人与被告一之间房屋租赁合同的效力，执行法院在阿里司法拍卖上明确有租约、租期至2027年。2.执行法院规定竞买人参拍即视为了解及接受房屋现状，竞买须知写明拍品以现状进行拍卖，即表明完全了解并接受标的物的现状，并接受已知和未知的瑕疵，被答辩人认可执行法院的相关拍卖要求和条件参拍，实际上是在拍卖时接受了所拍房屋租赁的事实，并愿受该租约租赁拘束的承诺，因此，被答辩人参与拍卖和就涉案房屋的租赁事宜在拍卖成交时与答辩人之间形成新的法律关系，即涉案房屋租赁合同在拍卖成交时对被答辩人产生拘束力。二、被答辩人明知涉案房屋的市场价及租赁情况，并给予认可并接受所拍房屋的租赁关系而以超低价竞得涉案房屋，根据被答辩人提交的产权信息单显示被答辩人拥有位于涉案房屋同小区47栋1501房屋，该房屋于2019年4月16日出售，该证据充分说明两点，1.被答辩人非常熟悉涉案房屋的市场价格，2.被答辩人明知涉案房屋带租约拍卖，势必导致阻止了大量竞买者的参与，并导致实际成交价格的下降，竞买人愿意以较低的价格为条件取得带租约的房屋，被答辩人作为明知涉案房屋的市场价格和租期到2027年7月19日情况的竞买人，是已向执行法院承租人作出接受长期租约的事实，根据链家网2019年5月涉案房屋同小区价格51732元/平方米，据阿里司法拍卖网2019年4月16日涉案房屋同小区不带租约司法拍卖房屋成交均价43647.3元/平方米，2019年8月26日，涉案房屋同小区不带租约司法拍卖网成交均价为43535.2元/平方米，被答辩人于2019年5月6日以均价37383.53元/平方米将涉案房屋以市场价格7折取得，本身就包含了竞买后至2027年之前无法占有使用收益的补偿。三、被答辩人违反诚实信用原则，违反竞买时的承诺，阻止承租人正常使用租赁房屋，欲以带租约的拍卖价取得不带租约的房屋，严重侵害答辩人的合法承租权。2019年8月中旬，被答辩人未与承租人协商，擅自非法破门侵入承租房屋，将房屋内物品丢弃，事实与原告的起诉状相反，是被答辩人骚扰答辩人，至今无法正常使用房屋，答辩人为此向深圳市莲塘派出所报警数次，被答辩人要求答辩人确认租赁合同无效，实际上是欲以带租约的拍卖价取得不带租约的房屋，违背诚实信用原则。四、租赁合同未损害第三人利益，合法有效。2014年7月20日与被告一签订房屋租赁合同，被答辩人合同签订时，被答辩人对涉案房屋不存在任何权益，根本不存在任何侵害被答辩人权益的前提条件，其次，涉案租赁合同签订后，长达5年多时间，一直归答辩人在占有使用，涉案房屋租赁费用并未明显过低，不存在损害第三人的权益。涉案房屋租赁合同有效性不仅得到涉案房屋执行法院的认可，并在即将开拍的深圳市罗湖区鹏兴花园32栋105房拍卖公告中，再一次体现。五、被答辩人诉讼主体身份不适格，本案的案由是确认合同无效，审理的是原告请求人民法院确认其与被告之间存在或不存在某种法律关系，合同效力纠纷只是合同双方当事人，被答辩人对涉案房屋与涉案当事人无合同上的法律关系，因此被答辩人仅确认合同效力不适格。六、被答辩人承担被答辩人要求答辩人承担律师费、评估费无法律依据。案件相关事实2019年5月5日原告在深圳市罗湖区人民法院于淘宝网开展的“深圳市罗湖区罗沙路北鹏兴花园32栋205房产”司法拍卖项目中，竞价成功并于2019年5月21日办理了该房产产权变更登记手续，产权证号为粤（2019）深圳市不动产权第0119657号，原告为该房产产权人。根据淘宝网披露的鹏兴花园205房拍卖信息，鹏兴花园205房的起拍价为2718912元，评估价为4855200元，最终成交价为3558912元。2014年7月20日，被告张伟斌（合同甲方）与被告谢炳坤（合同乙方）签订《房屋租赁合同》约定甲方将其名下位于深圳市罗湖区××花园××房、××房出租给乙方，租期为13年，自2014年7月20日至2027年7月19日止。该物业的单位租金为每月租金总额14000元，基于乙方一次性支付13年的租金，给予租金优惠，共计人民币1800000元，甲方在一次性收取13年总租金后，甲方任何情况下不能违约，若甲方单方问题导致乙方不能使用该物业，则需及时赔偿双倍保证金及退还已支付年期租金后，乙方方可交回房屋给予甲方。乙方同意，在甲方交付该物业时向甲方支付人民币80万元的租赁房屋保证金，甲方应开具签章收据，甲方应予本合同租赁期满，在乙方完好退还该物业，并交清各项费用后，将租赁保证金全额无息退还乙方（三天内）。租赁期间，乙方负责支付该物业所有费用。乙方不得擅自改变物业的用途，乙方将该物业用以本合同约定之外的用途，甲方可解除本合同。乙方在使用过程中可自行转租给予第三方，转租合同期限不得超出本主体合同。租赁期间，甲、乙双方应全面履行本合同所定的各项义务，不得无故解除合同。经甲乙双方协商一致才可解除本合同。甲方确因生活或业务需要必须提前收回该物业的，应该提前三个月通知乙方，方可解除合同，但应双倍返还租赁保证金及退回未使用完毕的年期租金。乙方确因生活或业务需要而必须提前退回该物业的，应提前三个月通知甲方，方可解除合同。但甲方不予返还租赁保证金，但未使用完毕的年期租金需要协商退还时间由乙方为主体决定方。本合同终止后，乙方应予终止后三日内迁离该物业。乙方逾期不迁离或不返还该物业，或不在该物业内居住的，甲方有权收回房屋。被告张伟斌签署：2014年7月29日转账人民币260万元整。2014年7月30日，原告提交被告张伟斌签名的收款账号确认单：深圳市罗湖区鹏兴花园一期32栋105房及205房，深圳市盐田区××西北面山边××海岸社区（××）××标段××＃楼海逸居商业B、C、D)C101,深圳市罗湖区新秀路新秀村瑞思大厦公寓楼9H、9G，上述三套房屋出租给谢炳坤使用，上述房屋租及押金转入林惠玲账号。开户人：林惠玲，账号：62×××64，开户银行：平安银行深圳蔡屋围支行。被告谢炳坤提交被告张伟斌与被告谢炳坤签订的位于深圳市盐田区××西北面山边××海岸社区（××）××标段××＃楼海逸居商业B、C、D)C101《房屋租赁合同》、位于深圳市××新秀路新秀村××大厦公寓楼××、9Ｈ《房屋租赁合同》；中国南方电网的低压居民住宅客户过户登记表：2015年4月23日将鹏兴花园32栋105房、205房客户名称由张伟斌变更为谢炳坤；深圳市莲塘供水服务有限公司2015年4月24日将鹏兴花园32-105房用水用户名称为谢炳坤。（2016）粤0303执恢3611号之一执行裁定书，关于深圳市罗湖区罗沙路北鹏兴花园32栋205房（以下简称鹏兴花园205房）拍品现状：“租赁情况，有租约，租期至2027年7月19日；该房产与楼下105房已被打通，105房、205房现已被整体出租，竞买人若竞得此房产，隔断修缮等费用需自行承担。”关于竞买须知中第四条，拍卖标的以现状进行拍卖。第十条本次拍卖是法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。饶平县法院关于深圳市罗湖区鹏兴花园第32栋105房（以下简称鹏兴花园105房）拍卖公告中特别说明二：上述房产已出租于谢炳坤，租期至2027年7月19日，租金已先行缴付完毕，故竞买人须慎重参与竞买。原告提交单方委托深圳市国信土地房地产资产评估有限公司国信咨字[2019]09001号房地产租金估价报告对于2014年7月1日的市场租金价格为：鹏兴花园32栋105房月租金为3998-4474元，鹏兴花园32栋205房月租金为3808-4284元。原告提交罗湖区租赁局发布的2014年房屋租赁指导租金，鹏兴花园105号房、205号房的价格为25元/月/平方米。原告提交2019年7-10月租金报价，鹏兴花园96平方米至120平方米房租金价格为5000元至5600元。原告确认其自2019年5月之后实际取得鹏兴花园205号房产的使用权，并提交了装修保证金、物业费、专项维修资金收据，电费缴费单、税费缴费单等证据。案件审理结果本院认为，本案为确认合同无效纠纷。原告主张根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。对此，本院认为原告不属于适格的主体，对于原告关于确认被告张伟斌与被告谢炳坤于2014年7月签订的关于鹏兴花园205房租赁合同无效的诉请，应予驳回起诉。理由如下：一、被告谢炳坤提交的《房屋租赁合同》和房租转账流水时间吻合，根据鹏兴花园205房的水电用户情况可知已经在2015年将用户更名至被告谢炳坤名下，可以认定被告张伟斌与被告谢炳坤签订的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示；二、该租赁合同的签订并未损害原告的利益。因拍卖公告已经载明以现状进行拍卖，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。拍品现状栏明确注明为“有租约，租约至2027年7月19日；该房产与楼下105房已被打通，105房、205房现已被整体出租，竞买人若竞得此房产，隔断修缮费用需自行承担”。原告参与竞拍并最终竞价取得，视为接受拍卖公告的条件，也就是说原告在参与鹏兴花园205房产时已经完全知悉该房产上有至2027年止的租约。而房产拍卖是针对不特定的群体，拍卖成交价格取决于拍品的现状，鹏兴花园205房的起拍价为2718912元，评估价为4855200元，最终成交价为3558912元，很大程度上取决于该拍卖公告中发布房产的现状，如果没有租期至2027年的租约，鹏兴花园205房产不可能以低于低于评估价130万元的价格成交。综上，即两被告就鹏兴花园205房签订的长期租赁合同并未影响原告的利益。故原告并不具有确认两被告《租赁合同》无效的第三人诉讼主体地位，对于原告的该项请求，本院依法予以驳回起诉。依照《中华人民共和合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项，第一百二十四条第（五）项，第一百五十四条第（三）项,《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告陈林的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判长  李春华审判员  周常焱审判员  夏 璐二〇二〇年四月三十日书记员  左雪贞