宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初18760号原告（反诉被告）：王晓琼，女，1965年1月5日出生，汉族，银川宇虹宾馆经理，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：杨宗芳，中豪律师事务所律师。被告（反诉原告）：元建伏，男，1960年2月3日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：杨旸，宁夏综义律师事务所律师。被告（反诉原告）：元晟辉，男，2010年8月9日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。法定监护人：元志浩（系被告元晟辉之父），男，1983年1月29日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。法定监护人：李晓娇（系被告元晟辉之母），女，1987年8月11日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：杨旸，宁夏综义律师事务所律师。被告（反诉被告）：武汉市七天酒店管理有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区。法定代表人：张改香，该公司总经理。委托诉讼代理人：付广军，广东卓信律师事务所律师。原告王晓琼与被告元建伏、武汉七天酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月6日公开开庭进行了审理，原告王晓琼的委托诉讼代理人杨宗芳，被告元建伏的委托诉讼代理人杨旸以及被告武汉七天酒店管理有限公司的委托诉讼代理人付广军到庭参加诉讼。因元晟辉系涉案房屋所有权人及《租赁合同》的签订方，故本院依法通知元晟辉作为本案被告参加诉讼。后发现本案有不适宜简易程序审理的情形，依法适用普通程序于2020年6月12日公开开庭进行了审理，原告王晓琼的委托诉讼代理人杨宗芳、被告元建伏、元晟辉的共同的委托诉讼代理人杨旸到庭参加诉讼，被告武汉七天酒店管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王晓琼向本院提出诉讼请求：1.解除原告与二被告于2017年6月27日签订的《权利义务转让协议》，确认原告与被告元建伏之间的租赁关系自然终止；2.本案的诉讼费由二被告承担。事实与理由：2013年12月28日，被告元建伏与被告武汉七天酒店管理有限公司签订《租赁合同》，约定元建伏将位于银川市兴庆区建发商业广场3号楼四层、五层和一楼局部（新华东街313号）出租给武汉七天酒店管理有限公司使用，租赁期限为15年。2017年6月27日原告与武汉七天酒店管理有限公司、元建伏及元晟辉三方签订《权利义务转让协议》，将上述合同中的物业转让给原告使用，由原告承继武汉七天酒店管理有限公司签订的租赁合同的权利义务。上述三方协议签订后，原告即以名下银川宇虹宾馆为主体向当地消防部门申请办理消防合格证，但是消防部门皆因物业达不到消防标准为由拒绝为原告办理消防许可证。鉴于此原告多次告知元建伏在办理消防许可证遇到的困难并需要帮助，但元建伏均未予以明确答复和进行物业整改。迫于无奈原告只好沿用武汉七天酒店管理有限公司银川新华大街店的营业执照和消防许可证使用至今。2018年12月19日,银川市消防支队兴庆区大队向原告送达《不同意投入使用、营业决定书》，告知酒店存在消防问题让原告停止营业。原告收到决定书后积极整改，地毯问题已经整改后达到消防部门的要求，但是“消防栓泵按钮测试故障”问题需要物业方元建伏、元晟辉协助整改才能达到消防部门要求，虽然原告多次以口头和书面方式向被告元建伏提出协助请求，但被告元建伏均不予明确答复和协助。2019年12月2日银川市消防救援支队向原告下达《行政处罚告知笔录》和《听证告知》，责令原告停业停产，并处罚人民币三万元，2019年12月12日消防部门向原告下达正式的《行政处罚决定书》。现原告认为依据租赁合同约定，如因元建伏或者标的物业原因导致原告未能在申请办理证照之日起30日内获取所有经营所需证照的，则原告有权随时解除本合同。另外原告与武汉七天酒店管理有限公司、元建伏签订三方协议确立与元建伏之间的租赁关系，目的是为了经营酒店，现物业达不到消防要求被相关部门责令停业停产，已不能实现协议目的。2019年12月6日原告向被告元建伏邮寄《关于解除租赁关系的函》、向被告武汉七天酒店管理有限公司邮寄《关于解除权利义务转让协议的函》，书面告知原告解除租赁管协和三方协议，二被告均在2019年12月7日收到上述函件，但对解除租赁关系事宜不予认可。故诉至法院，望判如所请。元建伏辩称，本案案涉房屋系与元晟辉共同所有，原告的诉讼缺失必要诉讼参与人。被告元建伏不同意解除案涉租赁合同，本案不存在法定以及约定解除事由。原告所诉事实与案件事实不符，双方签订的协议中明确约定转让包括七天酒店银川店的经营权，并非原告所诉原告需另行设立酒店经营权。2019年12月27日，原告向元建伏支付2020年1月租金80833.33元，此支付行为视为对双方合同的继续履行。截止目前原告尚欠元建伏2018年至2019年租金共计18万元。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。武汉七天酒店管理有限公司辩称，原告的诉讼请求不明确，原告诉请应当是判令解除原告与元建伏之间的租赁合同，原告起诉武汉七天酒店管理有限公司的主体地位有误，依据三方于2017年6月27日签订的权利义务转让协议，武汉七天酒店管理有限公司已经将承租人的权利义务概括转让给原告，并且依据该协议第9条的约定，已经将案涉酒店的资产即元建伏陈述的经营权于签订协议后交付给原告方进行使用，原告与武汉七天酒店管理有限公司之间涉及酒店资产的转让协议已经实际履行完毕，因此本案中所涉及的租赁合同争议实际为原告与元建伏之间的争议，与武汉七天酒店管理有限公司无关，武汉七天酒店管理有限公司在本案中的地位应当为第三人。元建伏、元晟辉向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告王晓琼向反诉原告元建伏、元晟辉支付欠付租金180000元；2.判令反诉被告王晓琼向反诉原告元建伏、元晟辉支付违约金131040元；3.判令反诉被告武汉七天酒店管理有限公司对上述费用承担连带清偿责任；4.本案反诉费用有二反诉被告承担。事实与理由：2013年12月28日，元建伏、元晟辉将其所有的位于银川市兴庆区建发商业广场3号楼四层、五层和一楼局部（新华东街313号），建筑面积3321.35平米房屋出租给武汉七天酒店管理有限公司，同时签订《租赁合同》一份，约定房屋租赁期限为15年，自2013年12月28日至2028年12月27日，每年年租金金额不等，迟延支付租金每迟延一日，按未付租金3‰支付违约金等具体权利义务。合同签订后，元建伏、元晟辉如约提供房屋，武汉七天酒店管理有限公司依约交纳房租。2017年6月27日，武汉七天酒店管理有限公司将涉案租赁房屋以及酒店经营权整体转让至王晓琼，三方签订《权利义务转让协议》一份，约定租期11年，自2017年12月28日起至2028年12月27日止，租金为2017年12月28日至2018年12月27日租金990000元；2018年12月28日至2019年12月27日租金1090000元；2019年12月28日至2020年12月27日租金1090000元等；3.租金收取方式为半年；4.义务转让后拖欠租金，元建伏、元晟辉有权要求王晓琼、武汉七天酒店管理有限公司同时支付欠付房租及各项费用的内容。协议签订后，元建伏、元晟辉依约提供房屋，而王晓琼就2017年至2018年房租支付930000元，下欠60000元未予支付，2018年至2019年房租支付970000元，下欠120000元未予支付，同时王晓琼单方提出解除合同。截至目前被告共下欠租金180000元未予支付。综上，三方签订的合同真实、有效，元建伏、元晟辉依约交付房屋，王晓琼理应依约支付租金，王晓琼拒不支付欠付租金已构成根本违约，应当承担违约责任，同时武汉七天酒店管理有限公司依协议约定，应当承担连带清偿责任。故元建伏、元晟辉依法提起反诉。王晓琼辩称，本诉原告不存在拖欠租金的情况，二被告没有按照约定出具发票，故原告行使不安抗辩权。武汉市七天酒店管理有限公司向本院提交书面答辩意见辩称，反诉原告与反诉被告王晓琼已经实际达成租金减免合意，反诉原告诉请18万元租金不应予以支持。根据三方《权利义务转让协议》约定，反诉被告武汉市七天酒店管理有限公司仅对欠付租金范围范围内承担连带清偿责任，反诉原告主张武汉市七天酒店管理有限公司对违约金承担连带清偿责任无事实依据。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2013年12月28日,元建伏、元晟辉与武汉市七天酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同》一份,约定元建伏、元晟辉将位于银川市兴庆区建发商业广场3号楼四层、五层和一楼局部(新华东街路313号)出租给武汉市七天酒店管理有限公司,租赁期限为15年，自2013年12月28日至2028年12月27日。后元建伏、元晟辉如约将涉案房屋提供给武汉市七天酒店管理有限公司。2017年6月27日,元建伏、元晟辉作为甲方出租方、武汉市七天酒店管理有限公司作为乙方承租方与王晓琼作为丙方，三方共同签订《权利义务转让协议》一份，约定元建伏、元晟辉将2013年12月28日签订的《房屋租赁合同》中所有权利义务全部完整转让王晓琼，该权利义务转让王晓琼后，王晓琼与元建伏、元晟辉继续履行《房屋租赁合同》，租金收取方式改为半年，于每个周期开始前提前30日支付，如未按期付款，每延期一天加收2000元违约金。王晓琼受让以上权利义务后，元建伏、元晟辉同意每年租金降低200000元，王晓琼受让上述权利义务后依照《房屋租赁合同》中有关约定向元建伏、元晟辉支付租金及各项费用，如王晓琼违约，武汉市七天酒店管理有限公司负连带清偿责任，如权利义务转让后王晓琼拖欠元建伏、元晟辉房租或单方终止合同，元建伏、元晟辉有权要求同时支付王晓琼拖欠的房租及各项费用，元建伏、元晟辉应在王晓琼发生违约行为后10个工作日内书面知会武汉市七天酒店管理有限公司。2018年12月19日，银川市消防支队兴庆区大队向王晓琼经营的武汉市七天酒店管理有限公司银川新华大街店发出《不同意投入使用、营业决定书》,内容为因武汉市七天酒店管理有限公司银川新华大街店存在消防安全问题，不同意武汉市七天酒店管理有限公司银川新华大街店投入使用、营业。2019年7月9日王晓琼向元建伏、元晟辉发出《关于要求协助办理消防合格证的函》一份，要求元建伏、元晟辉协助办理消防合格证及王晓琼名下的营业执照。2019年12月2日，银川市消防支队兴庆区大队向王晓琼经营的武汉市七天酒店管理有限公司银川新华大街店发出《行政处罚告知笔录》。2019年12月6日，王晓琼向元建伏、元晟辉以及武汉市七天酒店管理有限公司同时发出《关于解除权利义务转让协议的函》，称因王晓琼无法办理涉案房屋的消防合格证致使转让协议目的无法实现，要求解除王晓琼与元建伏、元晟辉以及武汉市七天酒店管理有限公司之间的三方转让协议，解除王晓琼与元建伏、元晟辉之间的租赁关系。2019年12月10日，银川市消防救援支队兴庆区大队又作出《行政处罚决定书》，责令武汉市七天酒店管理有限公司银川新华大街店停产停业,并处罚人民币30000元。后王晓琼如数缴纳30000元罚款。2017年12月28日至2019年12月27日，王晓琼支付元建伏、元晟辉租金190万，2019年12月27日王晓琼通过微信转账方式向元建伏支付2020年1月份租金80833.33元。另查明，银川市兴庆区建发商业广场3号楼四层大厅登记在元建伏名下，银川市兴庆区建发商业广场3号楼B段登记在元晟辉名下。本院认为，王晓琼与元建伏、元晟辉以及武汉七天酒店管理有限公司签订的《权利义务转让协议》系三方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的效力性强制规定，依法成立并生效，各方均应按约定履行协议义务。现王晓琼以在经营过程中因消防问题被有关部门要求停产停业为由，要求解除三方签订的《权利义务转让协议》，根据“因不可抗力致使不能实现合同目的的当事人才可以解除合同”的法律规定，且王晓琼主张解除协议的理由也不符合三方当事人签订的《权利义务转让协议》和《租赁合同》中“合同解除”条款的要求，王晓琼不享有解除权，故对王晓琼要求解除其与元建伏、元晟辉以及武汉七天酒店管理有限公司于2017年6月27日签订的《权利义务转让协议》的诉请，本院不予支持。关于元建伏、元晟辉主张王晓琼支付欠付租金18万的诉讼请求，王晓琼提供的证据不能证明双方有减免租金的合意，亦不能证明元建伏、元晟辉同意减免2018年6月以后的租金，且元建伏、元晟辉对王晓琼提出减免租金的主张也不予认可，故本院对元建伏、元晟辉要求王晓琼支付租金18万元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，王晓琼辩称元建伏、元晟辉首先违约，王晓琼有权要求不付或者少付租金，因王晓琼不能提供证据证实双方在履行《权利义务转让协议》、《租赁合同》期间，元建伏、元晟辉存在违约的情形，故对王晓琼主张不付或少付租金的辩解理由，本院亦不予采信。《权利义务转让协议》中已经约定，如承租人违约拖欠出租人房租，武汉七天假日酒店管理有限公司承担连带清偿责任，共同向承租人支付租金，故对元建伏、元晟辉主张武汉七天假日酒店管理有限公司对欠付租金18万元承担连带清偿责任的诉请，本院予以支持。元建伏、元晟辉还主张按照迟延支付租金金额30%支付违约金，因该违约金的约定及计算标准明显过高，2019年12月27日之前王晓琼未付租金18万元，结合双方合同履行情况及造成损失程度，本院酌情支持元建伏、元晟辉主张的违约金40000元，对超出部分不予支持。关于元建伏、元晟辉主张反诉被告武汉七天假日酒店管理有限公司对违约金承担连带清偿责任，在《权利义务转让协议》中因仅双方约定欠付租金范围内武汉七天假日酒店管理有限公司承担连带清偿责任，故对反诉原告的该项诉请，本院不予支持。武汉七天假日酒店管理有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，应视为其放弃答辩、举证和质证的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王晓琼于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）元建伏、元晟辉租金180000元及违约金40000元，共计220000元；二、被告（反诉被告）武汉七天假日酒店公司对原告（反诉被告）王晓琼上述债务中的租金180000元承担连带清偿责任；三、驳回原告（反诉被告）王晓琼的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）元建伏、元晟辉的其他反诉请求。如果原告（反诉被告）王晓琼、被告（反诉被告）武汉七天假日酒店公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告（反诉被告）王晓琼负担。反诉案件受理费2983元，由本诉原告（反诉被告）王晓琼负担2218元，由反诉被告(本诉被告）元建伏、元晟辉负担865元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 胡小多人民陪审员 李玉芬人民陪审员 吴 红 二〇二〇年六月二十五日法官助理 田进花书记员 杨 乐附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一直，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内认为履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。