山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终2158号上诉人（原审被告）：烟台鼎城置地发展有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区上夼西路78号。法定代表人：李培信，执行董事。委托诉讼代理人：戴江玲，山东君孚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙晓辉,男，1978年1月29日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。委托诉讼代理人：刘清清，山东百灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵斐，山东百灵律师事务所律师。上诉人烟台鼎城置地发展有限公司（以下简称鼎城公司）因与被上诉人孙晓辉商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初3164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。鼎城公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判鼎城公司不承担自2016年9月22日至2018年12月6日期间的逾期办理产权证书违约金，或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院判令鼎城公司承担自2016年9月22日至2018年12月6日期间的逾期办理产权证书违约金错误。关于办证，作为开发商的鼎城公司应履行的义务是根据《商品房预售合同》第15条约定，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续，而涉案5号楼已于2016年9月22日完成初始登记并取得产权大证。至此，鼎城公司已经完成合同约定和法律规定的开发商义务。至于业主的小证何时办至孙晓辉名下，不是鼎城公司所能控制，而是由各级房地产行政主管部门实际办理。实践中，各级法院也均将开发商义务界定为将相关办证资料报办证机关备案和取得初始登记大证，故自涉案房屋所在5号楼房屋所有权大证于2016年9月22日办理完毕起，孙晓辉再主张鼎城公司承担逾期办证违约金于法无据。二、一审法院判令鼎城公司承担自2017年6月10日至2018年12月6日期间的逾期办理产权证书违约金，缺乏事实和法律依据。关于办证通知，一审法院已经查明，鼎城公司已于2017年6月10日向孙晓辉发出了书面办证通知。故即使孙晓辉有权主张逾期办证违约金，该违约金计算截止时间亦应至2017年6月10日，一审法院将鼎城公司承担违约金的时间计算至业主小证办出时间，严重背离案件事实和法律规定。综上，请求二审法院查明事实，依法予以改判或发回重审。孙晓辉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。孙晓辉向一审法院起诉请求：判令鼎城公司向孙晓辉支付逾期办理产权证书违约金28473.76元（自2015年12月6日起至2018年12月6日止，以已付房款340098元为基数，按照中国人民银行同期存款利率年2.75%计算）。一审法院认定事实：2009年6月25日，孙晓辉与鼎城公司签订的《商品房买卖合同》及附件中约定，孙晓辉购买鼎城公司开发建设的、建筑面积为83.95平方米的涉案房屋，总价款为340098元，首付款140098元，剩余200000元用按揭贷款支付。鼎城公司应于2010年12月31日前将符合合同约定的房屋交付给孙晓辉。产权登记手续由鼎城公司在房屋交付使用后一年内负责办理，鼎城公司负责提供办理产权登记的相关手续，产生的税金和费用由孙晓辉承担。如因鼎城公司的责任，孙晓辉不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，孙晓辉不退房，鼎城公司按照已付房款的中国人民银行同期存款利率向孙晓辉支付违约金。买方以银行按揭方式（含公积金）支付房款的，由卖方负责办理产权登记手续。合同签订后，孙晓辉依约向鼎城公司支付房款340098元。鼎城公司于2010年12月31日向孙晓辉交付了涉案房屋。2016年9月22日，涉案房屋初始登记于鼎城公司名下。2017年6月10日，鼎城公司向孙晓辉邮寄办证通知，通知孙晓辉涉案房屋已具备办证条件，孙晓辉应持相关资料于2017年7月13日至15日到鼎城公司办理手续。2017年6月15日，孙晓辉收到上述通知。2017年7月13日，孙晓辉持购房合同、房款收据等办证资料到鼎城公司办理手续，缴纳了契税、住宅专项维修基金等相关费用，并与鼎城公司在签订的《商品房预销售补充协议书》中约定委托鼎城公司办证并取证。2018年12月6日，孙晓辉取得涉案房屋的不动产权证书。庭审中，孙晓辉与鼎城公司确认一致应自2016年2月22日起算逾期办证违约金，但对计算违约金的截止时间双方存在争议。孙晓辉主张：不动产权证书是由鼎城公司作为开发商统一向不动产部门提交材料登记办理，合同中并没有条款可以看出办证的义务在孙晓辉，即便对合同条款的约定鼎城公司能够作出其他解释，因商品房预售合同是鼎城公司提供的格式条款，应当作出对其不利的解释，孙晓辉没有在合同约定期限内取得不动产权属证书，鼎城公司应承担合同约定的违约责任。鼎城公司称：在涉案房屋的初始登记办理时间前后，房产证和土地证统一合并成不动产证，烟台市房屋不动产证具体的办理流程也在等相关部门的政策出台，根据合同约定鼎城公司无需统一为包括孙晓辉在内的所有业主向房管部门递交办证资料，后来因为不动产证政策的变更，不动产登记中心要求对于新楼盘的办证由业主与开发商签订委托办证的手续后由开发商统一向该部门递交办证资料和缴纳相关费用，所以补充协议中办理产权登记手续是指在房屋交付使用一年内由鼎城公司将办理大证的资料递交不动产登记机关，办出大证后，鼎城公司统一收集孙晓辉手中的符合办证要求的资料，再将办理小证的资料递交不动产登记中心，因为政策出台的延迟导致鼎城公司在2017年6月才书面通知孙晓辉，鼎城公司收到孙晓辉委托办证的资料后及时向不动产登记管理部门递交相关手续，申请为孙晓辉办理小证，鉴于政策调整引起的集中办证，不动产管理部门根据流程分期分批办理，政策和政府的原因导致孙晓辉取得产权证书的时间拖延，与鼎城公司无关。对此，孙晓辉认为鼎城公司未告知孙晓辉因政策调整无法及时办理房产证，亦未提供证据证明之前向房管登记部门提交过相关资料，故鼎城公司不能因此免除合同约定的办证义务，鼎城公司应承担违约金至2018年12月6日。一审法院认为，孙晓辉与鼎城公司于2009年6月25日签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方当事人应恪守履行。孙晓辉与鼎城公司签订的《商品房买卖合同》及附件中载明，涉案房屋的产权登记手续由鼎城公司在房屋交付使用后一年内负责办理，但鼎城公司未能在约定期限内为孙晓辉办理产权登记手续的事实清楚。孙晓辉与鼎城公司认可一致应自2016年2月22日起算逾期办证违约金，关于计付违约金的截止时间，一审法院认为，孙晓辉根据鼎城公司的通知在2017年7月13日即已到鼎城公司处办理手续、缴纳了契税和住宅专项维修基金等相关费用并委托鼎城公司办证、取证，但直至2018年12月6日孙晓辉才取得涉案房屋的权属证书，鼎城公司虽称因政策等原因导致孙晓辉未能及时取得产权证书，但孙晓辉对此不予认可，鼎城公司亦未能提供相关证据证明，故鼎城公司应向孙晓辉支付2016年2月22日至2018年12月6日期间的逾期办证违约金12875.54元（以340098元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算），孙晓辉请求的超出部分，缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、限鼎城公司于判决生效之日起10日内向孙晓辉支付逾期办证违约金12875.54元。二、驳回孙晓辉的其他诉讼请求。如鼎城公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费512元，由孙晓辉负担280元，由鼎城公司负担232元。二审中，鼎城公司提交网页打印件《烟台市区范围内实行不动产登记9月20日开始办理》，证明烟台市受理不动产登记业务开始时间是2016年9月20日，涉案房屋不动产证的办理时间恰好在烟台市办理不动产证开始的时间前后，因业务量增大且房屋主管部门分期分批办理导致的业主小证办理时间延长的原因不在鼎城公司。孙晓辉对该证据的证明效力及其与本案的关联性均不予认可。经查，鼎城公司与孙晓辉签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定为，卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。买方应按相关规定在卖方商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记手续。《合同补充协议》第八条约定“双方同意，不执行主合同第十五条约定，并对第十五条‘关于产权登记的约定’另行约定如下：产权登记手续由卖方在房屋交付使用后一年内负责办理，卖方负责提供办理产权登记的相关手续，产生的税金和费用由买方承担。……买方以银行按揭方式（含公积金）支付房款的，由卖方负责办理产权登记手续，并将房产证交给银行保管”。因此，鼎城公司应按照《合同补充协议》的约定履行办证义务，其关于仅负有履行《商品房买卖合同》第十五条约定的办理涉案房屋初始登记并取得产权大证义务的主张不能成立。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，孙晓辉与鼎城公司签订的《商品房买卖合同》及附件是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鼎城公司虽于2016年9月22日完成涉案房屋初始登记，但根据合同约定，孙晓辉以银行按揭方式支付涉案房款，鼎城公司负有提供和办理涉案房屋产权登记相关手续的义务。鼎城公司未完成合同约定的办证义务，应当向孙晓辉支付逾期办证违约金，一审法院对此认定正确，本院予以支持。鼎城公司于2017年6月10日向孙晓辉邮寄办证通知后,孙晓辉按照通知要求向鼎城公司提交了办证资料，履行了买房人的配合义务，但鼎城公司未提交证据证明其向产权登记机关提交办理涉案房屋权属登记所需资料的时间，依法应当承担举证不能的法律后果，故一审法院判令鼎城公司向孙晓辉支付2016年2月22日至2018年12月6日的逾期办证违约金，于法有据，本院予以支持。综上所述，鼎城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费512元，由烟台鼎城置地发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  杨 霞审判员  李 安二〇二〇年四月二十八日书记员  孙晓雯