宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2020）宁0105民初698号原告：宁夏鑫业房地产开发有限公司。法定代表人：付某，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭某，宁夏辅德律师事务所律师。被告：王某，户籍住所地：宁夏回族自治区银川市西夏区贺兰山西路学明园****楼****。原告宁夏鑫业房地产开发有限公司（以下简称鑫业公司）与被告王某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法由审判员罗江适用普通程序独任进行了审理。鑫业公司委托诉讼代理人郭某到庭参加了诉讼。王某经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除鑫业公司与王某签订的《银川市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，鑫业公司、王某相互返还因合同取得的财产，王某配合鑫业公司办理所售房屋的撤备案相关手续及注销预售商品房抵押登记相关手续；2.王某向鑫业公司支付已代偿的银行贷款本金及利息271102.69元、案件执行费3900元；3.王某向鑫业公司支付解除合同违约金20575元（房款411507元×5%）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年10月25日，鑫业公司与王某签订《银川市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，王某购买鑫业公司开发的位于银川市××区房屋，房屋建筑面积89.09平方米，每平方米单价4619元，签约总价411507元。合同约定王某需于2012年10月25日之前缴清首付款131507元，剩余房款以银行贷款方式支付。合同签订后，鑫业公司、王某与案外人中国工商银行股份有限公司银川西夏支行于2012年11月27日签订了《个人购房借款/担保合同》，该合同的借款人为王某，保证人为鑫业公司，贷款金额为28万元，贷款期限为30年，自2013年1月9日起至2043年1月9日。该合同签订后，鑫业公司依约履行了各项合同义务，王某未按合同约定归还银行按揭贷款，导致鑫业公司向中国工商银行股份有限公司银川西夏支行代偿贷款本金及利息271102.69元。依据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》约定，因王某未按时偿还银行贷款，导致鑫业公司承担保证责任的，保证人有权解除合同，王某应向鑫业公司支付已付房款的5%的违约金。现鑫业公司已经承担保证责任，故有权解除合同，同时王某应承担相应的违约责任。经鑫业公司多次联系，王某处于失联状态。鑫业公司为维护合法权益，依法提起诉讼，望判如所请。王某未作答辩。鑫业公司围绕诉讼请求提交了《银川市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各一份、银川市房屋产权交易管理中心备案情况说明一份、《个人购房借款/担保合同》复印件一份、《公证书》复印件一份、强制执行申请书一份、银川市西夏区人民法院（2019）宁0105执字第2231号执行通知书二份、《关于王某贷款情况说明》复印件一份、银川市西夏区人民法院案件款结算凭证二份，本院予以确认并在卷佐证。根据鑫业公司陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月25日，鑫业公司（甲方、出卖人）与王某（乙方、买受人）签订编号为201200024743的《银川市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）各一份，王某购买鑫业公司开发的位于宁夏银川市××区的位于宁夏银川市××区。合同约定：建筑面积为89.09平方米，单价为每平方米4619元，总价款为411507元；付款方式为乙方于2012年10月25日前支付首期房价款131507元，于2012年11月25日前付商业贷款280000元；房屋交付时间为2013年10月31日前。合同第二十四条约定：本合同双方签字（签章）生效，签订补充协议的，协议中不得含有不合理免除本合同中约定由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任。合同补充协议第一条第4款约定：“在出卖人保证期限内，如因买受人未按时偿还银行贷款导致出卖人承担担保责任，出卖人有权向买受人追偿。买受人应在出卖人承担保证责任后的次日向出卖人清偿出卖人承担的担保金额及出卖人在此过程中发生的包括律师费等其他费用支出，否则，买受人还应出卖人实际承担担保责任之日起每日按出卖人承担金额的万分之一向出卖人支付违约金。因买受人的原因（如未按时偿还银行贷款），贷款银行解除与买受人签订的借款合同或造成出卖人承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还银行的借款和其他款项的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同时，买受人应向出卖人清偿出卖人（包括银行）代为偿还的按揭贷款余额及贷款利息、滞纳金、违约金、诉讼费用、律师代理费、房屋所有权证转移登记所缴纳的税费等相关的一切费用。买受人应在出卖人发出解除合同通知后向出卖人腾退该商品房，买受人已经装修的部分无偿归出卖人所有，出卖人不予补偿”；合同补充协议第六条约定：“因买受人自身原因或违约及其他非买受人的原因导致出卖人解除合同的，自出卖人通知之日起七日内买受人应配合向出卖人办理撤销合同的备案手续，买受人向出卖人支付已付房款5%的违约金，出卖人有权在清退房款时从买受人已付房款中扣除，剩余款项由出卖人无息退还给买受人”。2012年11月27日，案外人中国工商银行股份有限公司银川西夏支行（原中国工商银行股份有限公司银川新市区支行，以下简称工行西夏支行）与王某、鑫业公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定王某向工行西夏支行贷款280000元用于支付涉案房屋下剩购房款，王某将其购买的涉案房屋抵押给工行西夏支行，鑫业公司作为保证人为王某的贷款提供连带保证担保。《个人购房借款/担保合同》第三十条第30.3款约定“主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序即贷款人有权优先就任何物的担保实现债权，或要求保证人承担保证责任或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权”。2012年12月10日，工行西夏支行、王某、鑫业公司向宁夏回族自治区银川市国安公证处申请对上述《个人购房借款/担保合同》进行公证，公证书载明“…本公证书具有强制执行的效力。当借款人不按《个人购房借款/担保合同》的规定履行义务时，贷款人可持本公证书向本公证处申请办理强制执行公证，并凭本公证书及执行证书向人民法院申请强制执行”。工行西夏支行于2013年1月9日向王某发放了280000元贷款，并将贷款直接支付至鑫业公司账户。贷款发放后，王某从2013年12月19日开始逾期未偿还按揭贷款，2019年11月5日，工行西夏支行向本院申请强制执行，被执行人为王某和鑫业公司，本院依法立案执行，通过法院执行，鑫业公司代王某支付工行西夏支行借款本息271102.69元，缴纳案件执行费3900元。另查明，鑫业公司已将涉案房屋交付王某。2012年11月9日，涉案房屋在银川市房屋办理了备案登记，备案在王某名下（登记的房屋总价款为411507元）。现涉案房屋，因王某与他人纠纷，已被本院和银川市金凤区人民法院预查封，案号分别为银川市西夏区人民法院（2018）宁0105执1905号、银川市金凤区人民法院（2019）宁0106执2182号，查封期限分别为2019年3月1日至2022年2月28日、2019年8月30日至2022年8月29日。本院认为，鑫业公司与王某签订的商品房买卖合同及补充协议均系合同双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按照合同约定履行自己的义务。王某从2013年12月19日开始逾期未偿还银行按揭贷款，致使银行向人民法院申请执行，鑫业公司因此代王某支付银行借款本息271102.69元，缴纳案件执行费3900元，鑫业公司要求解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议，符合补充协议第一条第4款的约定，本院予以支持。鑫业公司要求相互返还因合同取得财产，符合法律规定，应予支持，王某返还鑫业公司涉案房屋，鑫业公司返还王某已交房款。合同解除后当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密义务，王某有义务配合鑫业公司办理商品房买卖合同备案登记撤销手续及抵押登记注销手续，故对鑫业公司要求王某配合撤销备案登记手续及注销预售商品房抵押登记手续，本院予以支持。鑫业公司要求王某支付已代偿的银行贷款本金及利息271102.69元、案件执行费3900元，合计275002.69元，符合双方约定，也不违反法律规定，本院予以支持，从鑫业公司退还王某的购房款中扣除。补充协议第六条对解除合同违约金进行了约定，考虑到王某违约给鑫业公司，造成的损失、合同履行情况、当事人过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，对鑫业公司解除合同违约金诉请，本院酌定以代偿银行借款本息271102.69元的5%即13555元为准，从鑫业公司退还王某的购房款中扣除。王某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交答辩材料及相关证据，视为其对答辩、举证、质证等诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除宁夏鑫业房地产开发有限公司与王某于2012年10月25日签订的《银川市商品房买卖合同》（合同编号：201200024743）及《商品房买卖合同补充协议》；二、王某于本判决生效后十日内协助宁夏鑫业房地产开发有限公司办理涉案商品房买卖合同撤销备案手续；三、王某于本判决生效后十日内协助宁夏鑫业房地产开发有限公司办理涉案商品房注销抵押登记手续；四、王某于本判决生效后十日内返还宁夏鑫业房地产开发有限公司位于宁夏银川市××区房屋；五、宁夏鑫业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还王某购房款411507元；六、王某于本判决生效后十日内支付宁夏鑫业房地产开发有限公司代偿款275002.69元，从宁夏鑫业房地产开发有限公司返还王某的购房款中扣除；七、王某于本判决生效后十日内支付宁夏鑫业房地产开发有限公司违约金13555元，从宁夏鑫业房地产开发有限公司返还王某的购房款中扣除。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5734元、公告费300元，由王某负担3059元，由宁夏鑫业房地产开发有限公司负担2975元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 罗 江二〇二〇年八月十二日法官助理 程建红书记员 史丽娜附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。