广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初1530号原告：邱凤笑，女，1984年4月4日出生，汉族，住广东省开平市**************，公民身份证号码：440************322。被告：区健森，男，1990年6月25日出生，汉族，住广东省开平市**********巷1号，公民身份证号码：440************310。被告：邝玉莲，女，1991年6月19日出生，汉族，住广东省开平市*********巷28号，公民身份证号码：440************642。原告邱凤笑与被告区健森、邝玉莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月22日公开开庭审理了本案。原告邱凤笑，被告区健森、邝玉莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱凤笑向本院提出诉讼请求：1、判令被告区健森、邝玉莲返还给原告购房订金150000元；2、判令被告支付违约金150000元；3、判定被告支付中介服务费12000元；4、本案诉讼费由被告支付。事实和理由：一、签约支付订金、房款情况。经开平市水口镇九号房地产信息咨询服务部介绍，客户出售开平市**********绿苑山庄7区3幢2401房，卖方出示购房税票“中华人民共和国税收完税证明”、“广东增值税普通发票”，在确认房屋真实性及诚意出让情况下，于2018年3月29日，在九号房地产服务部见证下签立“房屋买卖合同、附件”,总成交价为700000元，原告履行合同各项权益与义务，当天通过中国银行转帐150000元给被告，同时也支付九号房产中介服务费12000元，均有转帐记录、凭证。房款支付约定，交易当天取得房地产交易中心收缴证件，支付卖方210000元，余下490000元由买方通过银行按揭贷款方式支付。二、约定成交日期。“房屋买卖合同”的附件第二条款，约定交易过户手续需在2020年3月29日前完成，即最迟限期。直至今天，没见一点行动，有时打电话也不听，且卖方购买2401房欠下银行按揭贷款300000元，也没有偿还，直至2020年4月6日被开平法院将该楼查封，并在阿里网上拍卖，成交价682670元。三、违约处罚约定。1、违约金：“房屋买卖合同”第十一条规定，卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法卖出该物业的，应向买方支付人民币壹拾伍万元整（150000元）违约金。2、中介费：购买合同第十一条约定，卖方违约，退回买方已付的所有费用，买方已向九号房产服务部支付12000元中介费，有收据。综上所述，被告已严重违反合同多项约定，损害了原告的切身利益，致使原告蒙受了巨大的经济损失。根据《民法通则》和《中华人民共和国合同法》的宗旨和相关规定，被告行为己属严重违约，原告向法院起诉。被告区健森、邝玉莲辩称，关于买卖合同，双方协议如若两年内无法办理房产证，任何一方可以解除合同并不需要支付任何违约金。现双方交易不成功，中介费是原告与中介协议的，与被告无关。被告只同意返还定金150000元，不同意支付违约金及中介费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：1、中介费收款收据一份，该证据由原告提供。经核证，被告对证据不予认可。因该证据属于原件，与《房屋买卖合同》可以相互印证，且被告无证据加以推翻，故本院予以采纳。本院经审理认定事实如下：2018年3月29日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定两被告将位于开平市**********绿苑山庄7区3幢2401房的房屋出售给原告，成交价为700000元，建筑面积为116.35平方米，原告在签订合同时支付150000元作为定金，并于取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付首付款210000元（含定金），余款490000元以银行按揭贷款方式支付；又约定双方确认独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成双方签订了本合同，买卖双方同意原告于本合同签订之日向经纪方支付咨询及中介服务费12000元，如买方或买方违约，导致交易不能进行或交易取消的，则违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费；还约定两被告交付该物业予原告的日期为恒富广场交房当天；还约定两被告不能按本合同约定将该物业售予原告，应向原告支付违约金150000元。同日，原告通过银行转账支付了150000元给被告邝玉莲，两被告给原告出具收款收据，确认收到原告交来涉案房屋的定金150000元。在履行合同过程中，原、被告口头变更付款方式为支付150000元后，剩余房款由原告于过户时付清。2020年4月7日，涉案房屋被开平市人民法院于淘宝网上进行司法拍卖。原告认为被告构成违约，被告认为双方口头约定如开发商无法在2029年3月29日办理房产证则任何一方都可以解除合同，双方发生纠纷。经协商无果，原告向本院起诉，遂成诉讼。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。关于款项的支付问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，涉案房屋被司法拍卖，两被告无法依约履行交付、办理过户等义务，已构成违约，应承担相应的违约责任；此外，两被告也同意返还订金（即合同约定的定金）150000元给原告，故此，原告请求两被告返还订金150000元，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，两被告主张违约金150000元的由来是经协商，原告支付定金150000元给两被告，如原告违约，两被告有权没收定金，如两被告违约，则两被告赔偿违约金150000元给原告；由此可见原、被告对违约金150000元的约定是当事人的真实意思表示，当事人参照定金罚则的规定计算违约金也不违反法律规定，原告请求违约金150000元未超出两被告签订合同时应当预见到的其违反合同可能造成的损失，故此，原告请求两被告支付违约金150000元，本院予以支持。结合涉案合同的标的额、当事人过错、违约时间、原告的中介服务费损失、房价上涨情况以及其他预期利益等综合因素，涉案违约金并不存在明显过高的情形，两被告主张违约金过高，因未能提供相关证据，本院不予采纳。违约金150000元是原、被告约定的一方违约时应向对方支付的损失赔偿额，应包含了中介服务费，故此，在本院判决两被告支付违约金后，原告再请求两被告支付中介服务费，本院不予支持。两被告以双方口头约定如开发商无法在2029年3月29日办理房产证则任何一方都可以解除合同为由主张其不构成违约，因证据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告区健森、邝玉莲应在本判决生效之日起10日内给原告邱凤笑返还购房订金150000元；二、被告区健森、邝玉莲应在本判决生效之日起10日内给原告邱凤笑支付违约金150000元；三、驳回原告邱凤笑的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2990元（已由原告邱凤笑预交），由原告邱凤笑负担115元，被告区健森、邝玉莲负担2875元。原告邱凤笑多预交的案件受理费2875元，由本院予以退回；被告区健森、邝玉莲应向本院补缴案件受理费2875元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。审判员  吴锦鹏二〇二〇年六月十九日书记员  李瑞云黄超嫦