辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0281民初1623号原告：王文东，男，1974年9月14日出生，汉族，现住瓦房店市，系大连晋田泵业有限公司经理。委托诉讼代理人：宫玉春，辽宁昌信律师事务所律师。被告：大连绿色家园房地产开发有限公司，住所地瓦房店市复州城工业园区。统一社会信用代码91210281747879535P。法定代表人：王宝刚，该公司经理。委托诉讼代理人：胡光来，男，系瓦房店市洪德法律服务所法律工作者。第三人：赵忠君，男，1972年9月25日出生，满族，现住瓦房店市。委托诉讼代理人：姜春红（系赵忠君妻子），女，1976年4月30日出生，汉族，现住瓦房店市。第三人：朱晓军，1964年8月11日出生，户籍地瓦房店市。第三人：陈德志，男，1962年12月8日出生，汉族，现住瓦房店市。原告王文东与被告大连绿色家园房地产开发有限公司（以下简称绿色家园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月13日作出（2019）辽0281民初169号民事判决，大连市中级人民法院将本案裁定撤销原判，发回本院重审。本院于2020年4月7日立案，依法另行组成合议庭，通知赵忠君、朱晓军、陈德志作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告王文东及委托诉讼代理人宫玉春、被告绿色家园公司委托诉讼代理人胡光来、第三人赵忠君委托诉讼代理人姜春红、第三人陈德志均到庭参加诉讼。第三人朱晓军经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文东向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间关于”XXX小区”X号楼X号公建的口头商品房买卖合同有效；2.判令被告将”XXX小区”X号楼X号公建交付给原告并配合原告办理房屋产权登记手续，办理不动产权证，相关费用由被告承担；3.被告承担诉讼费。事实与理由：被告是瓦房店市复州城镇“XXX小区”二栋商品楼的开发公司。2015年7月27日，原告以认购的方式向被告购买”XXX小区”X号楼X号公建，该房屋面积219.5平方米，单价7580元/平方米，总价款人民币1664568元。原告以从瓦房店市弘达砼制作有限公司（以下简称弘达公司）抵顶的五套商品房及一处车库作价人民币1664568元，再次抵顶给被告以支付房屋价款，被告认可该支付方式。原告配合被告的项目负责人朱晓军将五套商品房及一处车库交付给被告，最后是第三人陈德志顶给了材料商，原告已经履行了支付房屋全部价款的义务。项目负责人朱晓军代表被告给原告出具了收款收据。收款收据记载了交款人、收款人、房屋具体位置、楼号、面积、单价、总价款等事项，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容。依据司法解释及收款收据的记载，原、被告双方已经达成口头商品房买卖合同。被告在双方口头商品房买卖合同成立生效的情况下，拒不将”XXX小区”X号楼X号公建交付给原告，故诉请法院支持诉讼请求。被告绿色家园公司辩称，不同意原告诉讼请求。原、被告没有商品房买卖合同关系，被告未收到原告支付的相应款项及五套房屋、一个车库。原告只提交0048345号收款收据，加盖的印章为“大连绿色家园建筑工程有限公司第一项目部工会委员会财务专用章”，该印章与被告无关，印章的内容不真实。项目部没有工会，更无工会委员会，亦不需要财物专用章，且该公司与被告并非同一主体。故原告未支付房款，双方没有商品房买卖关系。被告与第三人陈德志无任何关系和经济往来，陈德志未参与承建涉案工程，案发当时，绿色公司的法定代表人是张廷海；第三人朱晓军与被告、本案及涉案的工程均无关，不清楚第三人朱晓军是否在被告处工作过，确定朱晓军没有在被告处领过债务、工资及其他款项，对涉案提到的工程不知情，该工程与被告无任何关系。第三人赵忠君称，五套商品房系其顶账给原告王文东，但过户是弘达搅拌站和王文东之间进行，其不清楚。第三人陈德志称，其具体负责施工承建被告绿色家园公司在瓦房店市，直接接人和负责项目的是第三人朱晓军，朱晓军找的建筑公司是陈德志，陈德志与朱晓军之间有建筑合同；当时陈德志与朱晓军没有现金，为了支付工人工资而找到朋友王文东，从朱晓军处抵顶工程款得来的涉案公建给王文东，王文东给其涉案房屋，当时王文东不同意，要求必须有朱晓军同意并开具相应手续，朱晓军也找王文东商量，王文东才同意把涉案的公建给陈德志，后陈德志接收王文东的五套房屋和一个车库，将涉案五套房屋抵顶材料款顶给材料商，车库现在陈德志处。第三人朱晓军未出庭亦无答辩意见。经审理查明，2015年7月27日，原告与第三人赵忠君、陈德志签订协议书，其中约定：第三人赵忠君将涉案五套房屋及一处车库作价抵顶给原告王文东，用于偿还赵忠君欠王文东的债务，陈德志受被告绿色家园公司项目负责人朱晓军指派接收上述五套房屋和车库，作为绿色家园公司支付给陈德志的工程款1,664,568元；本协议签订后，即王文东已经履行了向绿色家园公司支付”XXX小区”X号楼X号公建的价款人民币1,664,568元。同日，第三人朱晓军给原告出具了收款收据，载明收款事由系“XXX小区X号楼X号公建”，价款为1,664,568元，房屋面积2195平，单价7580元/平，收款单位载明“XXX小区”，加盖公章“大连绿色家园建筑工程有限公司第一项目工会委员会财务专用章”，后涉案房屋和车库交由第三人陈德志处置。2018年，原告王文东就涉案房屋对被告绿色家园公司及朱晓军提起诉讼，后因故撤诉。被告绿色家园公司自认其具有“XXX小区”占地的土地使用权。被告自认涉案公建不具备办理产权条件。原告王文东为证明其主张成立，向本院提供了0048345号收款收据、顶房手续、情况说明、收款收据、协议书、建筑施工合同、户籍证明、结婚登记审查处理表、企业机读档案登记资料、网上查询企业登记信息等证据。被告质证收款收据系伪造，被告公司无工会委员会，不能证明与被告的关系；顶房手续、协议书均无被告签字，与被告无关，涉案房屋车库均未向被告交付；建筑施工合同系复印件，无法核实；户籍证明、企业查询信息与本案无关。原告对被告证据的真实性无异议，认为因原告用以房抵顶的方式支付购房款，遂起诉被告和朱晓军。第三人陈德志、赵忠君对原、被告提供的证据无异议。被告绿色家园公司提供（2018）辽0281民初4023号卷宗起诉状。第三人均未提供证据。本院认为，依法成立的合同，对合同双方当事人具有法律约束力。原告提供的协议书及收款收据证明，原告使用五套房屋和一个车库同被告绿色家园公司置换涉案5号公建，第三人陈德志接收上述五套房屋及一个车库，用以抵顶绿色家园公司应当支付施工方陈德志工程款，绿色家园公司对抵顶工程款及公建价款的支付方式知情并同意。第三人陈德志证实工程系被告开发，项目负责人系第三人朱晓军，并有建筑合同甲方代表朱晓军签字、收款收据上朱晓军代表收款方签字相互印证，且“XXX小区”建在被告有使用权的土地范围内，并非短期内建成，被告对在建工程应当知情。故对被告关于其与“XXX小区”工程无关、该工程不是第三人陈德志施工、朱晓军与案涉5号公建、工程均无关系的辩解不予采信。第三人朱晓军作为项目代表签字确认收款收据的行为，系履行职务行为，足以证明该收款收据与被告绿色家园公司有关联，原告基于对第三人朱晓军职务行为及收款收据的合理相信而交付其原有的五套房屋和一个车库，现该房屋已经作为被告应当支付给第三人陈德志的工程款而已被第三人陈德志处分，在房屋流转过程中，被告获得了收益，故应向原告交付涉案”XXX小区”X号楼X号公建。关于被告的辩解，经查，原告作为买受人，出于对朱晓军职务行为的信任，其处分自有财产，获得被告公司的收据作为出售房屋的权利凭证，故对被告的辩解不予采信。原告自认涉案公建现不具备办理产权证的条件，本院予以确认，故对原告该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，判决如下：一、确认原告王文东与被告大连绿色家园房地产开发有限公司达成的关于瓦房店市复州城镇”XXX小区”X号楼X号公建的房屋买卖协议有效；二、驳回原告王文东其他诉讼请求。案件受理费19882元，由被告大连绿色家园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内预交上诉受理费，逾期按自动放弃上诉处理。审 判 长  李 红人民陪审员  孙洪敏人民陪审员  陈淑菊二〇二〇年九月二十九日书 记 员  李春芳