河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0191民初31号 原告：天山房地产开发集团有限公司，住所地河北省石家庄高新技术产业开发区天山大街109号，统一社会信用代码:911300007216224836。 法定代表人：吴振山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨昱,该公司职员。 委托诉讼代理人：闫柯宇，该公司职员。 被告：刘建英，女，1972年1月25日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：袁晓华，河北时代经典律师事务所律师。 原告天山房地产开发集团有限公司与被告刘建英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年2月17日公开开庭进行了审理。原告天山房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人杨昱、被告刘建英的委托诉讼代理人袁晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天山房地产开发集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告签订的《认购协议书》;2、依法判令原告向被告收取的10000元定金不予退还;3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2017年3月24日签订了《认购协议书》，约定被告购买由原告开发建设的天山世界之门28F栋2203室房屋，总购房款为971028元。《认购协议书》第三条第2款约定：“买受人在接到出卖人通知后7个工作日内，持本人有效身份证件、本认购协议书及出卖人出具的部分购房款收款收据与出卖人签订《商品房买卖合同》，并支付该房屋全部房款或首付款……。若在上述期限内买受人未与出卖人签订该房屋的《商品房买卖合同》则视同买受人违约，买受人已交部分购房款作为违约金不予退还，本认购协议书解除，……”。《认购协议书》签订后，被告虽陆续向原告共计支付购房款439441元，但在原告多次催告及通知下被告却以各种理由推脱，拒绝与原告签订《商品房买卖合同》，亦拒绝支付全部房款或首付款。综上所述，原告认为被告的行为已严重违反了双方签订的《认购协议书》之约定，侵害了原告的合法权益。故此，原告特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求，依法维护原告的合法权益。 被告刘建英辩称：第一,原告陈述的事实是虚假的，被告并无违约的情形，也更没有拒绝与原告签订商品房买卖合同，也没有拒绝支付全部房款或首付款，真实的情况是原告已经按照双方签订的认购协议书约定时间分别在2017年的3月24日、2017年的5月20日和2017年7月20日分三期支付完毕全部购房款。原告的销售人员带领被告办理了交款手续，有原告出具的收款收据和销售经理甄朝、销售主管袁婷婷的声明为证。原告交完全部购房款后，一直等待与原告签订正式的商品房买卖合同。第二，从被告2017年交完最后一笔款项，直到2009年原告突然通知被告补交购房款51587元的通知，单方否认其销售经理甄朝、销售主管袁婷婷的书面声明，这明显的是欺诈了被告。被告在2017年7月20日缴纳最后一笔购房款时，只缴纳了46619元，和协议约定的98206元差额就是承诺中提到的51587元，此款项在声明承诺中已明确不需要被告来缴纳。销售主管袁婷婷在每次交款时都带领被告亲自办理，并在原告的收款收据上审核一栏中签名。最后一笔缴纳46619元时也是同样由袁婷婷带领办理并审核确认，原告对此也未提出任何异议。充分证明原告对被告交款的金额是认可的。对销售经理及主管的承诺也是认可的，否则不会一直到2009年才提出补交房款。第三，原告提交的短信内容恰恰证实是原告违约，单方否认2017年已经认可的借款事实及交款数额，对其销售人员的承诺予以否认，造成未能签订商品房买卖合同的原因是原告造成的。原告以被告拒绝签订商品房买卖合同为条件，欲逼迫被告再次交纳购房款，这是典型的欺诈行为。第四，综合被告第三期付款的金额以及交款后两年时间内，原告也未提出任何异议，开具收款收据由销售主管袁婷婷审核确认。这些证据和事实可以认定销售经理甄朝、销售主管袁婷婷出具的书面声明已经构成了表见代理，应当对原告具有法律约束力，原告应承担声明承诺中内容所产生的法律责任。综上所述，原被告签订的认购协议书合法有效。原告的诉求解除理由不能成立，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年3月19日，被告刘建英向原告天山房地产开发集团有限公司交付定金10000元。 2017年3月24日，原告天山房地产开发集团有限公司（出卖人）与被告刘建英（买受人）签订了一份《认购协议书》。该协议书约定：1、买受人认购天山科技工业园孵化器项目Ｃ栋房屋；2、如买受人未能成功选购上述房屋，买受人可在天山世界之门28＃项目（地址为：高新区，祁连大街以东，昆仑大街以西）具备销售条件后选购28＃（暂定名）小区Ｘ（调整后）28Ｆ栋Ｘ单元2203室房屋，该房屋暂定建筑面积79平方米；该房屋按建筑面积销售，每平方米12291.49元整，合计总房款暂定为玖拾柒万壹仟零佰贰拾捌元整。房款最终计算价格以房管部门确认的测绘面积为准。签订本协议时，买受人向出卖人交付部分购房款196411元整，第二笔房款于2017年5月20日前交付房款196411元整；第三笔房款于2017年7月20日前交付房款98206元整，余款以按揭方式支付；买受人在接到出卖人通知后7个工作日内，持本人有效身份证件、本认购协议书及出卖人出具的部分购房款收款收据与出卖人签订《商品房买卖合同》，并交付该房屋全部房款或首付款，在此期间出卖人为买受人保留该房屋的购买权，出卖人将买受人所交部分购房款抵作首期部分房款，同时本认购协议书终止。若在上述期限内买受人未与出卖人签订该房屋的《商品房买卖合同》则视同买受人违约，买受人已交部分购房款作为违约金不予退还，本认购协议书解除，出卖人可将该房屋另行出售，并不再另行通知买受人。如出卖人在上述约定期限内未经买受人同意，将买受人认购的房屋另行销售给第三人，则构成出卖人违约，出卖人应向买受人返还已收部分购房款。协议还约定了其他内容。2017年3月19日，被告刘建英交付原告天山房地产开发集团有限公司交付定金10000元。2017年3月24日，被告刘建英交付原告天山房地产开发集团有限公司购房款186411元。2017年5月20日被告刘建英交付原告天山房地产开发集团有限公司购房款196411元。2017年7月20日，被告刘建英交付原告天山房地产开发集团有限公司购房款46619元。原告天山房地产开发集团有限公司为被告刘建英出具的收款收据中审核人为袁婷婷。原告天山房地产开发集团有限公司委托北京例外房地产经纪有限公司销售其房产。 天山世界之门28#（暂定名）小区X（调整后）28F栋项目已取得商品房预售许可证。原告天山房地产开发集团有限公司与被告刘建英未签订商品房买卖合同，原告天山房地产开发集团有限公司尚未将涉案房屋交付被告刘建英。 以上事实有《认购协议书》、收款收据、账户交易明细及庭审笔录等证据在案予以证实。 本院认为，原告天山房地产开发集团有限公司与被告刘建英于2017年3月24日签订的《认购协议书》中明确约定了商品房的具体位置、面积、价款、付款方式及时间等内容，具备了商品房买卖合同的主要内容，且原告天山房地产开发集团有限公司已经按照约定收受了协议约定的购房款，该协议应认定为商品房买卖合同。本案中涉案房屋尚未交付，且涉案房屋已取得了房屋预售许可证，被告刘建英已向原告天山房地产开发集团有限公司交纳购房款439441元，《认购协议书》能够实际履行，原告天山房地产开发集团有限公司以未按《认购协议书》约定交纳购房款为由，要求解除《认购协议书》的请求，本院不应支持。关于被告刘建英辩称第三期购房款已按合同约定足额交纳，原告天山房地产开发集团有限公司委托北京例外房地产经纪有限公司销售其房产，被告刘建英是否应享受购房优惠，与本案不是同一法律关系，应另案处理。 原告天山房地产开发集团有限公司要求被告刘建英退还定金10000元，系基于其解除协议的主张为前提的，现《认购协议书》尚未被解除，该项诉讼请求本院亦不应支持。 综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告天山房地产开发集团有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费80元，由原告天山房地产开发集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费,收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账户：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张学伟 人民陪审员  黄国栋 人民陪审员  成晓丽 二〇二〇年五月十九日 书 记 员  杨 璇 ——