宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初767号原告：宁夏恒诺房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：范国添，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺红雁，宁夏黄河志律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泽英，宁夏黄河志律师事务所律师。被告：宁夏珍鼎宴餐饮管理有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：杨红星，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈楠，系该公司员工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告宁夏恒诺房地产开发有限公司与被告宁夏珍鼎宴餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏恒诺房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈泽英、贺红雁，被告宁夏珍鼎宴餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人陈楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁夏恒诺房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2019年4月28日签订的《租赁协议》，并判令被告承担因其违约导致合同解除的违约金426720元；2.依法判令被告向原告支付租金726873.56元(自2019年7月28日到2019年12月27日拖欠租金暂计726873.56元，租金主张至人民法院生效法律文书确定《租赁协议》解除之日止)；并判令被告承担拖欠租金违约金197695.83元(截止到2019年12月31日暂计197695.83元，违约金主张至租金实际支付之日止)，合计924569.39元；3.请求依法判令被告承担租赁期间的水费6592.8元、电梯年检费2200元，并承担拖欠水费、电梯年检费违约金2512.55元(截止到2019年12月31日暂计2512.55元，违约金主张至水费、电梯年检费实际支付之日止)，合计11305.35元。以上1-3项共计1362594.74元；4.依法判令被告于人民法院生效法律文书指定之日按照《租赁协议》的约定将设备等物品搬离租赁场地，并将租赁场地交还原告；5.依法判令被告承担人民法院生效法律文书确定《租赁协议》解除之日至租赁场地实际交付之日止的场地占有使用费(按照租金标准计算)；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月28日，原、被告签订《租赁协议》，约定原告将位于银川市丽景街与新华东街交汇处的银川月星国际家居建材城西大门四楼、五楼建筑面积5080平米的场地的经营使用权租赁给被告,租赁期限两年，自2019年4月28日起至2021年4月27日止;租金单价为40元/平米/月，租金计租日为每年的4月28日和10月28日，被告应在每半年租期到期前10日(即每期计租日到期前10日)交付下半年租金；该租赁场地因被告使用所产生的水、电、电话、天然气、空调、垃圾清运、垃圾处理、电梯投保费、电梯年检及日常维保费用由被告承担,原告按月向被告收取水电和燃气费用。同时，协议还约定：被告拖欠租金达30日的，原告有权解除协议，由被告承担违约责任并赔偿原告的实际经济损失；被告逾期交付本协议约定应由被告承担的费用的，每逾期一天，则应按拖欠费用总额的3‰向原告支付违约金；因被告违约导致本协议被解除，被告按当年租金的30%的额度向原告支付违约金。协议签订后，经被告申请，双方经协商，将租金单价由40元/平米/月变更为35元/平米/月，租金的付款方式由半年支付变更为月支付。协议签订后，原告按约交付了租赁场地，履行了合同义务，但被告却未按约履行付款义务，尚欠2019年7月28日到2019年12月27日期间租金726873.56元、2019年8月26日到2019年11月25日期间水费6592.8元、电梯年检费2200元以及解除合同前的租赁费用。经原告多次催要未果，故原告诉至法院。被告辩称，1.欠款事实存在，对解除合同没有异议。但是对主张的违约金有异议。2.对欠付租金本金无异议，但原告在疫情期间对其他商户有租金减免，对被告也应当考虑减免。对第二项诉请中的违约金被告认为数额不合理，被告在法律规定的范围之内承担责任。3.对租赁期间的水费、电费、电梯年检费本金没有异议，但对违约金的承担有异议。4.对合同解除后物品搬离以及搬离前实际占有使用费用没有异议。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2019年4月28日，原、被告签订《租赁协议》一份，载明：“出租方:宁夏恒诺房地产开发有限公司(以下简称甲方)；承租方：宁夏珍鼎宴餐饮管理有限公司(以下简称乙方)。第一条租赁场地的位置及用途。1、甲方将位于宁夏银川市丽景街与新华东街交汇处的银川月星国际家居建材城西大门四楼、五楼建筑面积5080㎡的场地(以上计租场地面积经甲乙双方共同确认，使用面积以附件一的平面图为准)的经营使用权租赁给乙方。2、乙方向甲方承诺，租赁该场地作为大型餐饮、演艺使用。第二条租赁期限/租赁费用及支付方式。1、租赁期限：该场地租赁期限为两年，自2019年4月28日起至2021年4月27日止。2、租赁价格：租金单价为40元/㎡，每月租金为贰拾万零叁仟贰佰元整(￥203200元)。3、计租时间:每年的4月28日和10月28日为租金计租日。4、支付方式：乙方应在每半年租期到期前10日(即每期计租日到期前10日)交付下半年租金。乙方首次交付的租金额为1219200元，乙方应在本协议签订之日起10日内将首笔租金1219200元划入甲方帐内(同时甲方向乙方出具正式发票)。6、其他费用。自本协议生效之日起，该租赁场地因乙方使用所产生的水、电、电话、天然气、空调、垃圾清运、垃圾处理、电梯投保费、电梯年检及日常维保费用由乙方承担。...第四条租赁场地的交付、返还及验收。1、租赁场地的交付时间为2019年4月28日。2、本协议如提前解除或履行期限届满时，在乙方结清甲方所有费用及确保承租场地结构、设施完好无损后，乙方的设备、能拆卸一切物品由乙方自行处理(变卖或带走,不得留存在场地内),租赁场地内装饰装修归甲方所有，乙方不得以任何形式破坏、拆除、毁损，否则乙方应向甲方承担赔偿责任;3、本协议如提前解除或履行期限届满的，乙方应在协议解除或履行期限屈满后10日内将应由自己清理的物品清理完毕后将租赁场地交还给甲方，该10日不计算租赁费用。如逾期，场地内所有物品视为乙方抛弃物，甲方有权处理，由此产生的费用由乙方承担。4、乙方交还房屋时必须经双方共同验收，经验收无异议，乙方方可退场。...第六条协议的变更及解除。1、租赁期内，如乙方需提前终止协议，须提前3个月书面告知甲方，并且办好所有退租手续方可离场。租赁届满后，乙方如不续租地，则在结清各项费用后按时离场。2、租赁期内,乙方出现下列情形之一者，甲方有权决定解除协议，由乙方承担违约责任并赔偿甲方的实际经济损失：(1)、拖欠租金达30日的；......第七条违约责任。在租赁期内，甲乙双方均须严格、全面履行本协议，若有违反，按以下约定执行：1、乙方逾期交付本协议约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按拖欠费用总额的3‰向甲方支付违约金。2、因乙方违约导致本协议被解除或乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方按当年租金的30%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。3、租赁期满，乙方如不续租，应按本协议约定期限交还该场地。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金三倍的违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失”。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，原、被告双方又协商将租金单价变更为35元/平方米/月（即月租金为177800元），支付方式变更为按月付。被告在经营使用涉案房屋过程中，自2019年4月至10月陆续向原告支付了租金490000元。原告因在被告处用餐（2019年5月、6月、7月、8月、9月），产生餐费205526.44元，原告同意以该餐费抵顶租金。上述餐费抵顶租金后，被告仍欠付原告部分租金，且自2019年11月以后，被告再未向原告支付过租金。此外，被告在经营使用房屋过程中还产生水费6592.8元、电梯年检费2200元。2019年8月29日，被告向原告出具《承诺书》一份，载明：“致宁夏恒诺房地产开发有限公司：根据贵司范总经理与我司杨总经理有关租金交纳的约定，我司应：1、2019年8月、9月每月交纳房租人民币：80000（大写：捌万元整)含贵司当月消费：2、2019年10月起按照租赁协议正常交纳应交房租即人民币：177800每月(大写：壹拾柒万柒仟捌佰元)；3、2019年11月、12月分批补交清8月、9月房租交纳的不足部分。我司郑重承诺如期按上述三项约定履行承诺。2019年10月30日，原告向被告发出《关于催交租金的通知》一份，载明：“宁夏珍鼎宴餐饮管理有限公司：根据你公司与我公司签订的租赁协议中的有关规定，你公司自2019年6月至10月已欠我公司租金累计达353862元(叁拾伍万叁仟捌佰陆拾贰元整),应交2019年11月租金177800元(壹拾柒万柒仟捌佰元整)，共计531662元(伍拾叁万壹仟陆佰陆拾贰元整)。根据合同约定你公司已构成违约，请贵公司于2019年11月6日下午17：00前务必将欠款交清，如不能按时交纳我公司将根据合同约定追究贵公司法律责任。2019年11月19日，原告向被告发出《关于催交租金及解除的通知》一份，载明：“宁夏珍鼎宴餐饮管理有限公司：根据你公司与我公司签订《租赁协议》中的有关约定，你公司应当于每半年租期到期前10日向我公司交付下半年租金，但是由于你公司称公司资金紧张，要求按月支付，后经双方协商同意，允许你公司按月交纳，但自2019年9月起，你公司已经欠我公司租金达三个月之久，共计欠交531662元，经我公司一再催要，至今未能支付。根据《租赁协议》的约定，你公司欠交租金的行为已经构成违约，且根据约定‘拖欠租金达30日的’我公司有权解除本《租赁协议》。现我公司再一次对你公司催告，请你公司于5日内支付全部拖欠租金，否则我公司将解除与你公司签订《租赁协议》，并保留按照该《租赁协议》的约定向你方主张违约责任，由此产生的一切后果由你方承担。后被告仍未支付欠付租金，故原告诉至本院，请求判如所请。庭审中，被告对原告主张的欠付租金数额726873.56元予以认可[自2019年4月28日至2019年12月27日，计算方式：177800元/月×8个月-490000元（已付租金）-205526.44元（餐费抵顶）]。被告对产生的水费6592.8元、电梯年检费2200元亦予以认可。被告认为该商圈月星集团决定对所管理的商户减半收取2020年2月、3月、4月租金，考虑到疫情情况，原告应适当减免租金。本院认为，原、被告签订的《租赁协议》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的效力性强制规定，依法成立并生效，双方均应按约定履行合同义务。原告将涉案房屋交付被告经营使用，被告应按约定及时交付租金。后因被告逾期交付租金，依据双方签订的《租赁协议》，拖欠租金达30日的，原告有权解除合同。原告已经多次催要，被告在承诺的期限内仍未及时支付租金，现原告要求解除合同，被告亦同意，故本院对原告要求解除双方签订的《租赁协议》的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告应按照合同约定搬离设备并交还原告房屋，故本院对原告的该项诉讼请求亦予以支持。关于欠付租金的问题，对原告主张的欠付租金726873.56元（截止到2019年12月27日），被告无异议，故本院对原告要求被告支付租金726873.56元的诉讼请求予以支持。对2020年1月欠付租金，应按照约定的租金标准即月租金177800元支付。因受疫情防控措施的影响，在同一商圈中月星集团对所属商户作出减半收取2020年2月、3月、4月期间的租金，本院针对疫情影响酌定原告对被告2020年2月、3月、4月期间的租金予以减半收取，即该期间的租金每月为88900元。综上，合同履行期间被告应支付原告租金1171373.56元（726873.56元＋177800元＋88900元/月×3个月）。对合同解除后，即2020年5月至实际返还房屋之日止的占有使用费，被告仍应按照月租金177800元的标准支付原告。关于原告主张的水费6592.8元、电梯年检费2200元，双方约定该费用由被告负担，被告对该笔费用无异议，本院予以支持。关于原告主张违约金问题，协议约定拖欠租金每日按拖欠费用总额的3‰支付违约金，并约定因被告违约导致协议被解除的，按当年租金的30%的额度支付违约金。根据该约定原告主张合同解除违约金426720元、拖欠租金违约金197695.83元、拖欠水费、电梯年检费违约金2512.55元(违约金的计算截止到2019年12月31日以及至租金实际支付之日止)。因该违约金的约定及计算标准明显过高，2020年1月份前被告拖欠原告租金904673.56元，结合双方合同履行情况，及造成损失程度，本院酌情支持原告违约金90000元，对超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告宁夏恒诺房地产开发有限公司与被告宁夏珍鼎宴餐饮管理有限公司签订的《租赁协议》，被告宁夏珍鼎宴餐饮管理有限公司于本判决生效之日起五日内将涉案房屋交还原告宁夏恒诺房地产开发有限公司；二、被告宁夏珍鼎宴餐饮管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告宁夏恒诺房地产开发有限公司租金1171373.56元，并按每月177800元的标准支付2020年5月至房屋实际返还之日止的占有使用费；三、被告宁夏珍鼎宴餐饮管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告宁夏恒诺房地产开发有限公司水费6592.8元、电梯年检费2200元，合计8792.8元；四、被告宁夏珍鼎宴餐饮管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告宁夏恒诺房地产开发有限公司违约金90000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费17064元，由原告宁夏恒诺房地产开发有限公司负担1158元，被告宁夏珍鼎宴餐饮管理有限公司负担15906元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张志华 二〇二〇年四月二十四日法官助理 徐敏超书记员 郑 莹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。