上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初786号原告：郑树龙，男，1973年4月11日出生，汉族，户籍所在地安徽省。委托诉讼代理人：花伟，上海东炬律师事务所律师。被告：上海炬汇环保服务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：吕胜，总经理。委托诉讼代理人：左志琴，女，在上海炬汇环保服务有限公司工作。原告郑树龙诉被告上海炬汇环保服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2019年3月4日第一次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人花伟、被告委托诉讼代理人左志琴到庭参加诉讼。2020年4月20日，本案转为普通程序审理。本案于2020年5月22日第二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人花伟、被告委托诉讼代理人左志琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑树龙向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的厂房租赁合同；2、判令被告支付实际使用时间的租金及物业费；3、判令被告支付逾期支付租金的违约金(从2019年9月1日起，按欠款金额每日千分之一，计算至实际清偿之日)；4、判令被告支付合同约定违约金人民币(以下币种均为人民币)349,254元。审理中，原告明确诉讼请求为1、判令原、被告签订的厂房租赁合同于2019年12月6日解除，被告将厂房腾退后返还原告；2、判令被告支付至2019年12月6日的租金79,345.80元，物业费6,900元；3、判令被告支付房屋占有使用费(从2019年12月7日起至实际腾退日止，按每月58,209元及每月2,300元计算)；4、判令被告支付合同约定违约金349,254元；5、判令被告将厂房内搭建的办公室拆除恢复原状。事实与理由：2019年9月1日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份。合同约定，被告向原告承租位于青浦区崧秀路XXX号XXX幢XXX层西侧1,513平方米厂房，租赁期限为2年，从2019年9月1日起至2021年8月31日止，租金采用先付后用原则，每6个月支付一次，签约同时应支付第一期租金349,254元，保证金58,209元，物业费每月2,300元；以后每期租金在到期前提前30天支付，如逾期支付租金、物业费或其他费用，按欠款金额的每日千分之一支付违约金；逾期支付超过15天，视为自动退出，原告有权单方面解除合同，被告必须立即将房屋退还，原告有权没收退房前的租金和其他费用，并追究违约责任；被告如不按本合同条款履行，导致中途终止本合同，除不可抗力或政府行为外，均视为违约，除须承担合同已约定的违约责任外，另向原告支付6个月租金作为赔偿金。合同签订后，原告按约履行，被告却一直未严格遵守合同约定履行，拖延支付租金。另外，被告未经得原告同意擅自在厂房车间内搭建几间违章建筑物，破坏了房屋的原有状况及结构，没有合法、合理使用厂房。为此，原告多次与被告交涉，要求立即拆除违章建筑，恢复原状，并要求按照合同约定按时支付租金等费用。但被告置若罔闻，至今未纠正错误、支付拖欠的费用。被告的行为已经构成违约，租赁合同无法继续履行，给原告造成了损失。原告遂诉诸法院，作如上诉请。被告上海炬汇环保服务有限公司辩称：同意解除合同，2019年12月3日被告已经通过微信方式与原告解除合同，同年12月6日收到原告律师函后，被告回函原告对解除合同事宜达成一致意见。2020年1月2日，双方到现场移交厂房，被告根据原告的要求将安装在厂房门口的地泵拆除并恢复原状，故不存在需向原告返还厂房。原告与被告实际签订合同日期为2019年9月16日，应原告的要求将合同签订日期改成2019年9月1日，当天原告确认从2019年10月8日开始计租，前两期租金分两次支付，故不存在拖欠租金。由于原告未提供加盖印章的相关材料，致使被告无法办理营业执照，导致被告在租赁场所无法生产经营，故被告向原告提出解除合同。经得原告同意被告在承租厂房内搭建了小仓库，提出解除合同移交厂房时原告并没有要求被告恢复原状，现原告提出被告同意恢复原状。被告不存在违约行为，不应该承担违约责任。同意将押金抵扣从2019年12月1日起至实际办理退房日期间的租金。经开庭审理查明：2019年9月1日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《厂房租赁合同》一份。合同约定，甲方将位于上海市青浦区崧秀路XXX号XXX幢XXX层西侧出租给乙方作为仓储使用，租赁总面积约1,513平方米；租赁期限为2年，从2019年9月1日起至2021年8月31日止；租金采用先付后用原则，每6个月支付一次租金，在签订合同时，乙方向甲方支付第一期租金349,254元，保证金58,209元，物业费每月2,300元；乙方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，除不可抗力或政府行为外，均视为违约，除须承担合同已约定的违约责任外，另向甲方支付6个月租金作为赔偿金；合同期满或终止时，乙方应将该租赁物内属于乙方的物品全部搬出；乙方超过期限仍未返还房屋的，甲方按本条规定收取乙方占用期间的使用费外，甲方有权在乙方逾期返还房屋超7日后开启、更换租赁物的门锁，进入租赁物内；乙方在其所租赁房屋内的物品视为遗留物任由甲方处理，甲方可将租赁物清空收回，因此造成的损坏、毁损、灭失风险由乙方自行承担，甲方可自行处置;本合同双方签字或盖章后合同生效，同时也等于厂房设备正常交接完毕。合同另行约定了其他事项。合同签订后，原告按约将租赁房屋交付被告使用。在合同履行过程中，被告向原告支付租金及物业费106,923元，并向原告支付保证金58,209元。另查明：2019年12月3日，被告通过微信方式向原告发送申明，载明1、由于该厂房为工业用地，所属用途为工业项目经营，自合同签订以来，我司在2019年10月15日向房东作出加盖公章的书面申请，申请房东提供我司办理营业执照迁移及办理按照法律法规进行该厂房工业项目经营的各项手续所需要的相关材料(申请内容见附件)并和郑树龙先生确认，2019年10月15日至今，我司多次向郑树龙先生要求提供厂房相关材料，郑树龙先生未曾向我司提供过任何有效的材料，意味着我司无法按照相关法律法规规定的基础上在该厂房内进行合法的工业项目经营。2、就我司工作人员在该厂房上班的将近两个月中，发现身体异样，一直就医(病例为证)，我司怀疑厂区内的其他工业经营项目在非法破坏环境，导致我司所租赁的该厂房内油漆味道严重，我司担忧长此以往，这类污染对人体产生的慢性病影响身体健康会使公司内部混乱即无法正常工作及生活。基于以上两点，我司郑重要求与郑树龙先生解除租赁合同并退还我司押金，我司同时搬出该厂房，由此产生的搬迁及损失费用另议。2019年12月4日，原告向被告发出律师函，载明自2019年12月4日开始，贵司与郑树龙先生双方之间租赁合同正式终止，租赁关系提前解除。请贵司立即搬离，将厂房全部腾退、移交给郑树龙先生。立即清理、结算拖欠账目，将应付租金、物业管理费、水、电费等各项费用全部按实计算至厂房腾退、正式移交之日，并将上述应付款一并支付给郑树龙先生。立即支付合同约定逾期支付房租的违约金(每天按欠款金额的千分之一计算，暂计至2019年12月4日为23,021.45元)。立即支付合同约定违约金349,254元。另应赔偿因贵司的违约行为给郑树龙先生造成的一切实际经济损失。请贵司接函后七日内立即主动落实上述条款，妥善解决此事，否则，本律师将协助委托人对贵司采取法律行动，届时贵司不仅要支付拖欠款，并须额外承担其它经济损失，如诉讼费、律师费、车旅费等，并将有损贵司的企业形象和商业信誉。2019年12月10日，被告向原告发出律师函，载明贵方于2019年12月6日致函委托人，委托人已收悉。经本律师与委托人核实，贵方在函中所述并非事实，委托人对于贵方所提出的要求均不予认可。委托人入驻厂房后，积极履行了相应的义务。然贵方一直未向委托人提供加盖公章的厂房房产证复印件、厂房信息登记表及平面图复印件，致使委托人无法经营。经委托人无数次要求，贵方仍未履行。无奈，委托人只能与贵方解除厂房租赁合同。鉴于贵方违约致使委托人无法经营，双方解除厂房租赁合同。望贵方在收到本函后审慎处理事宜，如贵方未按委托人的要求予以退回及赔偿款项也未给予回函，则视为贵方认可本函所列之事且无诚意处理此事。2020年1月2日，被告通过微信方式告知原告其已于2019年12月底搬离，要求原告检查，原告回复被告约定当天至现场办理退租相关手续。由于双方未能对相关问题协商一致，当天双方未办理退房手续。当日，被告又通过微信方式告知原告钥匙放在门上，门口地坪1月4日清理完毕。原告回复被告恢复原状的项目及施工时间，房租、物业费、滞纳金、违约金都谈好确认了，才能办理退房手续，才能交接钥匙。以上查明的事实，由原告与被告的陈述、厂房租赁合同、申明、律师函、快递单、微信聊天记录等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为：根据法律规定，合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告与被告之间所签订的厂房租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。被告以案涉房屋地址申领营业执照虽未在合同中明确约定，但因合同明确约定被告承租案涉房屋用于仓储，故被告必须以案涉房屋为注册地址办理工商登记及其他相关手续，对此原告应当是明知的。原告有义务保证出租给被告的房屋不存在无法办理工商登记手续的瑕疵，由于原告未及时向被告提供相关资料以便办理以案涉房屋为注册地址的工商登记及其他相关手续，被告承租案涉房屋的合同目的不能完全实现，双方签订的租赁合同应予解除，原告对此应承担相应责任。在合同履行过程中，双方均同意不再履行合同，以被告收到原告律师函之日即2019年12月6日为合同解除日。被告在承租期间实际使用了案涉房屋，租金数额应按约定租金由被告向原告支付。原告明知被告要求在2020年1月2日将案涉房屋予以返还，然而原告未本着理性减损的规则，避免损失的扩大，未与被告办理交接手续，怠于接收案涉房屋，故原告要求被告支付2020年1月2日之后的房屋占有使用费，于法无据，本院不予支持。因原告未尽应尽义务在先，故对原告要求被告承担违约责任的诉讼请求不予支持。租赁期届满，被告理应将案涉房屋恢复原状。被告认为双方实际签订合同日期为2019年9月16日及原告确认从2019年10月8日开始计算租金，由于被告未能提供相应证据予以证明，故对于该抗辩本院不予采信。被告明确表示保证金抵扣其应付相关费用，故原告无需向被告退还保证金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告郑树龙与被告上海炬汇环保服务有限公司于2019年9月1日签订的《厂房租赁合同》于2019年12月6日解除；二、被告上海炬汇环保服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告郑树龙2019年9月1日至2020年1月2日期间的租金、使用费及物业费人民币80,807.80元；三、被告上海炬汇环保服务有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区崧秀路XXX号XXX幢XXX层西侧厂房恢复原状。四、驳回原告郑树龙的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7,832.50元，由原告郑树龙负担人民币6,538.80元，被告上海炬汇环保服务有限公司负担人民币1,293.70元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  孙佑正二〇二〇年七月二十日书记员  黄 鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。