上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初3131号原告：上海五天实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：林文昌，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：余静雯，女。被告：中鑫九如养老投资有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区杨高北路XXX号１幢４部位三层333室。原告上海五天实业有限公司与被告中鑫九如养老投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案受理后，依法适用简易程序审理。因本院无法用其他方式向被告送达包括起诉状副本、开庭传票在内的诉讼文书，本院采取公告方式向其送达上述诉讼文书，本案依法转为普通程序。本案于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人余静雯到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海五天实业有限公司向本院提出诉讼请求如下：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告支付租金(以人民币19,163元/月的标准，自2018年11月1日起计算至合同解除之日止)及滞纳金(以19,163元为本金，自2018年9月16日起算；以38,326元为本金，自2018年11月16日起算；以38,326元为本金，自2019年1月16日起算；以38,326元为本金，自2019年3月16日起算，均按月利率2%计算至实际付清之日止)；3、被告支付物业管理费19,600元(以2,800元/月的标准计算，自2018年11月计算至2019年5月)以及滞纳金(以2,800元为本金，自2018年11月6日起算；以2,800元为本金，自2018年12月6日起算；以2,800元为本金，自2019年1月6日起算；以2,800元为本金,自2019年2月6日起算;以2,800元为本金,自2019年3月6日起算；以2,800元为本金，自2019年4月6日起算；以2,800元为本金，自2019年5月6日起算，均按月利率2%计算至实际付清之日止)；4、被告支付水电费6,505元；5、被告支付违约金38,326元；6、被告腾退并返还位于上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号中国﹒梦谷产业园区1号楼第4层E4008、E4010号房屋。事实与理由：2018年5月10日，原、被告签订租赁合同，被告承租位于上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号中国﹒梦谷产业园区1号楼第4层E4008、E4010号房屋，建筑面积为350平方米，租期自2018年6月1日起至2020年5月31日止,每月租金为19,163元(1.8元/平方米/天),从2018年6月1日起开始计费,被告应在每期房租的租金最后缴纳日之前将当期租金支付至原告指定的银行账户；物业管理费每月为2,800元(8元/平方米/月),从2018年6月1日起开始计费，被告应在每月5号前将当月物业管理费支付至原告指定的银行账户。照明电费单价1.4元/度,按抄表数计算,计费时间从双方交接钥匙开始,中央空调外机电费按1,400元/月计算,每年的6月、7月、8月、9月、12月、1月、2月收取中央空调外机电费。水费按每月175元计算，计费时间从双方交接钥匙开始。被告发生的电费、水费按自然月计算，被告应在每月5号之前以银行转账的方式将上个月发生的电费、水费支付至原告指定的银行账户。被告延迟支付或者没有足额支付甲方租金、物业管理费或者电费、水费的，应当按照当期应付租金、物业管理费或者电费、水费的总金额的日千分之五向原告支付滞纳金。合同期内,被告拖欠上述费用15日以上的,原告有权立即解除合同，并要求被告向原告按两个月的租金标准支付违约金。被告自2018年11月起未足额支付水电费、租金、物业管理费等其他费用,原告有权要求解除合同并追究相应违约责任，遂诉至法院作如上诉请。被告中鑫九如养老投资有限公司未作答辩。经开庭审理查明：2018年5月10日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》，约定乙方承租上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号中国﹒梦谷产业园区1号楼第4层E4008、E4010号房屋，建筑面积350平方米，租期2年，自2018年6月1日起至2020年5月31日止，租赁期满前提前15天，乙方应通知甲方接收标的房屋，乙方归还房屋时，所有装修(包括但不限于隔断、顶、地面、灯饰等)一律不允许拆除。租金单价1.80元/平方米/天，每月租金19,163元，计费时间从2018年6月1日起开始，租金按照押二付二的方式，付款按照附表一的约定执行(具体见附表一)，乙方应当在每期房租的租金最后缴纳日之前以银行转账的方式将当期租金支付至甲方指定的银行账户，物业管理费单价8元/平方米/月，每月物业管理费2,800元，计费时间从2018年6月1日开始。乙方应当在每月5日之前以银行转账的方式将当月物业管理费支付至甲方指定的银行账户。电费包括照明电费和中央空调外机电费。照明电费单价1.40元/度，按抄表数结算，计费时间从双方交接钥匙开始。中央空调外机电费按1,400元/月计算，每年的6月、7月、8月、9月、12月、1月、2月收取中央空调外机电费。水费按每月175元计算，计费时间从双方交接钥匙开始。乙方发生的电费、水费按自然月结算，乙方应当在每月5日之前以银行转账的方式将上个月发生的电费、水费支付至甲方指定的银行帐户。甲方同意2019年5月、2020年5月，共计2个月免除乙方租金。双方约定的免租期，乙方应当支付免租期内发生的物业管理费、电费、水费等。如合同履行期间，乙方有任何一期迟延支付或没有足额支付甲方租金、物业管理费或者电费、水费的，则乙方不能再享有本条款所述免租期的优惠政策，免租期内的租金照常支付。乙方迟延支付或者没有足额支付租金、物业管理费或者电费、水费的，应当按照当期应付租金、物业管理费或电费、水费的总金额的日千分之五支付滞纳金，滞纳金的收取不影响甲方按照合同的其它应当另行追究乙方违约责任，要求乙方支付违约金。乙方向甲方支付押金38,326元。合同期内，乙方拖欠租金、物业管理费、电费、水费或者其他费用15日以上的，甲方有权解除合同，乙方应当支付的违约金的金额相当于合同在正常履行状态下甲方应当收到的租金。合同另行约定了其他权利义务。合同签订后，原告依约交付系争房屋。被告支付原告押金38,326元，被告租金和物业费支付至2018年10月31日，后续未再支付。目前被告有物品未搬离涉案房屋，将房屋返还原告，双方未就涉案房屋进行交接。另查明，2013年2月20日，涉案房屋登记在原告名下，坐落上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号。以上查明的事实，由原告陈述，上海市房地产权证、租赁合同等证据予以证实，并经庭审出证，本院予以确认。审理中，原告表示：2019年5、6月份发现被告未正常办公，但有一两名员工出入，物品未搬。起诉前未向被告发过解除函，合同于2020年5月31日到期，解除时间为被告签收诉状之日，租金主张至2019年12月31日，物业费主张至2019年5月31日，后续租金和物业费均不再主张。因被告违约，除承担违约金外，押金原告不予退还。对于租金和物业费的滞纳金标准，合同约定为未付款的日千分之五，原告自愿调整至月利率2%。电费是按实际抄表数给被告，只主张自2018年9月1日至2018年12月31日的电费，后续不再主张；水费每月175元，自2018年10月1日主张至2019年3月31日，后续不再主张；空调费每月1,400元，主张2018年12月、2019年1月、2019年2月。根据庭审确认的事实，本院认为，涉案合同系原、被告的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的效力性规定，应为合法有效。原告依约向被告交付房屋，被告理应按约支付租金、物业管理费。现被告拖欠原告上述费用，构成根本违约，理应承担相应违约责任。原告有权依约主张解除合同，合同解除时间以法院公告送达日为准。合同解除后，被告理应腾退涉案房屋并将房屋返还原告。关于租金，虽被告有物品遗留在涉案房屋内，至今未与原告交接，但本院也注意到，原告未在约定时间内收到租金和物业费时，2018年12月就已发现系争房屋不再产生电费，且在2019年5、6月份发现被告未正常办公，原告理应在合理期间内向被告及时主张权利、收回房屋、避免损失进一步扩大。综上，本院在计算租金时酌情予以调整，2018年11月1日至2019年5月31日的租金按合同标准，合计134,141元；2019年6月1日至2019年12月31日的租金结合使用情况、过错程度，酌情调整为每月5,000元，共计35,000元。关于物业费，原告主张于法有据，本院予以支持。关于逾期付款滞纳金，原告自愿将标准调整到每月2%计算，本院予以准许。关于水电费，本院予以支持。关于违约金，原告主张符合合同约定，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海五天实业有限公司与被告中鑫九如养老投资有限公司于2018年9月16日签订的《租赁合同》解除；二、被告中鑫九如养老投资有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号中国﹒梦谷产业园区1号楼第4层E4008、E4010号房屋，并将上述房屋返还给原告上海五天实业有限公司；三、被告中鑫九如养老投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海五天实业有限公司租金169,141元(以每月19,163元为标准，自2018年11月1日起计算至2019年5月31日；以每月5,000元为标准，自2019年6月1日起计算至2019年12月31日)；四、被告中鑫九如养老投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海五天实业有限公司租金逾期付款滞纳金(以19,163元为本金，自2018年9月16日起算；以38,326元为本金，自2018年11月16日起算；以38,326元为本金，自2019年年1月16日起算；以38,326元为本金，自2019年3月16日起算，均按月利率2%计算至实际付清之日止)；五、被告中鑫九如养老投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海五天实业有限公司物业管理费19,600元；六、被告中鑫九如养老投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海五天实业有限公司物业管理费逾期付款滞纳金(以2,800元为本金，自2018年11月6日起算；以2,800元为本金，自2018年12月6日起算；以2,800元为本金，自2019年1月6日起算；以2,800元为本金,自2019年2月6日起算;以2,800元为本金,自2019年3月6日起算；以2,800元为本金，自2019年4月6日起算；以2,800元为本金，自2019年5月6日起算，均按月利率2%计算至实际付清之日止)；六、被告中鑫九如养老投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海五天实业有限公司水电费6,505元；七、被告中鑫九如养老投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海五天实业有限公司违约金38,326元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,803.58元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  岳明静人民陪审员  蒋秀娟人民陪审员  宋亚娟二〇二〇年七月十三日书 记 员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。