广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初4278号原告（反诉被告）：深圳市欧丽塑胶原材料有名有限公司，住所地深圳市龙华区观澜街道桂花社区观光路1143-昱晋源厂101，社会信用代码9144030067480075X7。法定代表人：曾宪界，总经理。委托代理人：岳相锋，广东华世为律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市金文华不锈钢装饰制品有限公司，住所地深圳市福田区香蜜湖街道竹子林紫竹四路市道桥管理处综合楼1-3楼二楼203B，社会信用代码91440300279339166R。法定代表人：涂文华。委托代理人：易大钧，广东创见律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，原告诉讼请求：1.原被告签订的租赁协议无效；2.被告返还押金人民币20000元；3.被告返还租金12000元；4.被告支付违约金20000元；5.被告承担诉讼费用。被告反诉请求：1.解除双方于2018年10月23日签订的租赁协议及其相关附件；2.原告支付租金48000元；3.原告支付违约金20000元；4.反诉诉讼费用由原告承担。本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。本案现已审理终结。本案相关情况本院根据原告与被告提交的证据及庭审情况，认定本案相关事实，并对原告诉讼请求与被告反诉请求认定如下：一、租赁合同签订及履行情况2018年10月23日，原告与被告签订了租赁协议，约定的主要事项有：1.原告向被告承租位于观澜新田沙博工业园6号厂房三楼，面积1000平方米；2.租赁期限为2年，自2018年11月1日起至2020年10月31日止；3.每月租金12000元，每月15日前支付，装修期1个月免租，即2018年11月1日至30日，首次租金于2018年11月1日前支付；4.押金20000元，到期结算后归还；5.由于被告与原房东的租期到2019年5月30日止，故到期由被告负责提供延期合同，若因此未延期造成乙方损失视为被告违约，被告需要作违约赔偿20000元。2018年10月23日，原告向被告支付押金20000元及2018年12月租金12000元，被告向原告出具了相应收款收据。2018年12月4日，原告向被告送达《协议退租通知》，以被告承租涉案租赁物的租赁期限至2018年5月30日止而与原告签订的租赁合同约定的租赁期限至2020年10月31日，租赁期限比被告承租的租赁期限长为由，通知解除租赁合同，并要求退回相应租金及押金。二、关于租赁合同效力的问题原告主张其与被告签订的租赁协议无效，理由是被告承租涉案租赁物的租赁期限至2019年5月30日止，而被告与原告签订的租赁合同租赁期限至2020年10月31日止。被告就涉案租赁物提交了房地产证影印件，但没有提交原件予以佐证。该影印件载明所有权人为“观?镇新田村老三队小组（股份企业）”，地址为“宝安县观?镇新田村沙浦第三工业区第三幢3号”，基地面积400平方米，建筑面积1500平方米，填发机关为“宝安县人民政府”，填发时间为1991年8月28日。被告提交了房屋租赁证，载明房屋位置为“宝安区观澜街道新田社区第三工业区三幢三号”，出租人“深圳市新田东门头股份合作公司”，承租人为“深圳市金文华不锈钢装饰制品有限公司”，租赁面积2200平方米，租赁期限自2005年3月18日至2012年10月30日。被告在本案第三次庭审时，仍未提交房地产证原件供核验，理由是房地产证是业主将租赁物做了抵押，无法提供原件。原告不认可被告提交的房地产证影印件，理由是没有原件供核验，且该证件载明的地址、建筑面积、所有权人与被告提供的厂房续租合同上的不一致。而被告提交的厂房租赁合同载明，出租人为“钟汉强”，租赁物为“龙华新区观澜新田村沙浦第三工业区第三栋3号厂房”，建筑面积为2800平方米，租赁期限自2019年1月1日至2021年12月31日。本院认为，被告应就涉案租赁物的合法性进行举证，而被告提交证据所记载的重要信息不能一一对应，且存在较大差异，无法认定涉案租赁物已取得房地产证或已取得建设工程规划许可证，或者已按照建设工程规划许可证的规定建设。理由如下：一是被告提交的房地产证影印件所记载的产权人为“观?镇新田村老三队小组（股份企业）”，房屋租赁证记载的出租人为“深圳市新田东门头股份合作公司”，与其提交的厂房租赁合同所载明的权利人“钟汉强”不一致，且房产地址登记编号为“三幢”与涉案租赁物地址编号为“6号厂房”也不一致；二是被告提交的房租租赁证记载的面积2200平方米比房地产证影印件记载的面积1500平方米，差额有700平方米之多，与被告提交的厂房租赁合同记载的面积2800平方米也存在1300平方米的差距。也就是说，即使房地产证影印件所涉房地产证原件真实存在，其记载的房产信息与涉案租赁物存在重大差异，不足以证明涉案租赁物已取得房地产证或取得建设工程规划许可证，而房地产证的面积与涉案租赁物所在房产的面积存在显著差距，也足以证明涉案租赁物未按房地产证要求建设，故原告与被告于2018年10月23日签订的租赁协议无效，本院予以确认。在此情况下，被告提出解除租赁协议及相关附件的反诉请求，依据不足，本院不予支持。三、关于租赁押金的问题因租赁协议无效，故被告收取原告押金20000元，无法律依据，应予以返还，即原告要求被告返还押金20000元的诉讼请求，本院予以支持。四、关于租金的问题原告与被告在庭审中均表示在租赁协议签订后，并未就涉案租赁物进行交接，被告补充说明是具备了交付条件，但原告反悔拒绝交付，原告则主张未进行交付的原因是被告承诺提供租赁物的房地产证及房东的租赁合同和续租文件、消防安全等证明书，但被告没有提供。本院认为，因涉案租赁物并未交付，即原告并未实际使用租赁物，被告亦未提交证据证明涉案租赁物已经具备交付条件而原告拒绝接受的事实，故其收取被告租金的依据不足，应予以返还。因此，原告要求被告返还预交的租金12000元的诉讼请求，本院予以支持。而原告并未实际使用租赁物，故被告要求原告支付租金48000元的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。五、关于违约金的问题因租赁协议无效，故原告要求被告支付违约金20000元，缺乏合同基础，也不符合法律规定，本院不予支持。同理，被告要求原告支付违约金20000的反诉请求，本院也不予支持。判决结果综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告与被告于2018年10月23日签订的租赁协议无效；二、被告自本判决生效之日起十日内向原告返还押金20000元；三、被告自本判决生效之日起十日内向原告返还租金12000元；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的全部反诉请求。本案受理费1100元、反诉费750元，均由被告负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  洪英利人民陪审员  刘云辉人民陪审员  李楠楠二〇二〇年四月十三日书 记 员  马霏蓉书 记 员  黄梦蕾附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。