襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初1012号原告：曹帮荣，女，1971年12月15日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：朱华明、杨阳，湖北高见律师事务所律师。被告：王丽，女，1976年5月28日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：张郁、张洛，湖北思扬律师事务所律师。原告曹帮荣与被告王丽房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹帮荣的委托诉讼代理人朱华明，被告王丽的委托诉讼代理人张洛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹帮荣向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的租赁合同关系；2.被告支付截止到2019年12月31日欠付的租金240625元，并支付自2020年1月1日起至被告交还租赁房屋止的租金（按合同约定计算）；3.被告支付违约金50000元；4.本案诉讼费由被告负担。诉讼过程中，曹帮荣变更第1、2项诉讼请求为：1.解除原、被告之间的租赁合同，被告腾退房屋；2.被告支付截止到2020年3月31日欠付的租金317832元，并从2020年4月1日起按每月39729元的标准支付租金至腾退房屋之日止，同时增加诉讼请求：被告向原告赔偿保全费损失1973元。事实和理由：2010年12月9日，襄阳金华泰房地产开发有限公司（以下简称金华泰公司）与被告王丽签订《房屋租赁》合同，约定金华泰公司将位于人民路“尚城名门”商业裙楼第三层编号为2-302号的商业房屋租赁给王丽，房屋租赁面积为879.36平方米；房屋租赁期限自2011年6月1日起至2021年5月31日止，租赁期限为10年；王丽按租赁房屋的建筑面积乘以建筑面积单价计算缴纳租金，第九个租赁年为45.18元/㎡/月，第十个租赁年为47.89元/㎡/月；王丽于每月的25日前支付租金，逾期支付，自逾期之日起按应缴纳金额的日千分之二支付违约金，拖欠30天以上的，金华泰公司有权解除合同并追究王丽的违约责任；一方违约的，除本合同另有约定外，须向另一方支付20万元的违约金。2015年7月1日。金华泰公司将租赁房屋卖给原告，并向被告发出《告知函》，告知被告从2015年7月1日起《租赁合同》中原金华泰公司的权利义务由原告承继，房屋租金由原告收取。原告承继该《租赁合同》后，被告未按合同约定支付租金，截止到2019年12月31日，被告尚欠租金240625元未支付。原告多次催要，被告以各种借口拒不支付。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。王丽辩称，1、不同意解除合同，因疫情影响导致被告资金周转困难，被告会积极筹备资金，解决拖欠原告的租金；2、违约行为是疫情造成的，希望减免违约金。本院经审理认定事实如下：2010年12月9日，金华泰公司与王丽签订《租赁合同》，约定王丽租赁金华泰公司位于襄阳××××区人民路“尚城名门”商业裙楼第三层编号为2-302的房屋，房屋的建筑面积为879.36平方米；王丽承租房屋用于美容、养生等经营，未经金华泰公司书面同意，王丽不得改变经营类别；租赁期限为10年，自2011年6月1日起至2021年5月31日止；王丽向金华泰公司缴纳的租金按租赁房屋的建筑面积乘以建筑面积单价计算，其中第一个租赁年为30元/㎡/月，在上个租赁年租金基础上，第二个租赁年递增3%，第三个租赁年递增4%，第四个租赁年递增5%，自第五个租赁年起每年递增6%，即第二个租赁年为30.9元/㎡/月，第三个租赁年为32.14元/㎡/月，第四个租赁年为33.75元/㎡/月，第五个个租赁年为35.78元/㎡/月，第六个租赁年为37.93元/㎡/月，第七个租赁年为40.21元/㎡/月，第八个租赁年为42.62元/㎡/月，第九个租赁年为45.18元/㎡/月，第十个租赁年为47.89元/㎡/月，一个租赁年是指租期开始后以连续的12个月为周期的租赁期限；房屋租赁采取先交租后使用的原则，王丽按月支付租金，分别于每月的25日前缴纳下个月的租金；王丽应按合同约定按时缴纳包括租金、物业管理费、水电费等在内的费用，逾期支付的，自逾期之日起按应缴金额的2‰/日支付违约金，如拖欠应缴费用达30天以上的，金华泰公司有权解除合同并追究王丽的违约责任；合同期满或因王丽的原因造成合同提前终止时，王丽应在合同期满或终止后的30日内拆除房屋内所有由王丽改建和安装的可拆除的财物，将房屋恢复原状（正常损耗除外），清扫干净后交还金华泰公司；一方不履行或不完全履行本合同约定义务的，即视为违约，一方违约的，除本合同另有约定外，须向另一方支付20万元的违约金，给对方造成经济损失的，违约方须赔偿守约方。合同履行过程中，金华泰公司于2013年将该租赁房屋出售给曹帮荣，曹帮荣于2014年4月28日取得该房屋的产权证（所有权证号为襄阳市房权证樊城区字第××号，房屋坐落为襄阳市××区××城名门××室）。2015年7月24日，金华泰公司向王丽发出《告知函》，告知王丽其公司已将租赁房屋出让给曹帮荣，自2015年7月1日起，双方签订的《租赁合同》中其公司的权利义务由曹帮荣承继，房租也由曹帮荣收取。此后，王丽按约定向曹帮荣支付房租至2019年5月31日，之后未再支付租金。曹帮荣索要无果，遂诉至本院。另查明，诉讼过程中，本院依曹帮荣的申请，查封了王丽所有的位于襄阳市××新区××北路××天地××单元××室的房屋[不动产权证号：鄂（2019）襄阳市不动产权第0073911号]，曹帮荣为此交纳财产保全申请费1973元。本院认为，金华泰公司与王丽签订的《租赁合同》系合同各方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行过程中，金华泰公司将租赁房屋出售给曹帮荣，并将其在租赁合同中的权利义务一并转让给曹帮荣，故曹帮荣与王丽之间形成了租赁合同关系。王丽租用曹帮荣的房屋，负有按照合同约定支付租金的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。王丽拒付租金的行为已构成违约，曹帮荣解除合同的条件成就，可以行使解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。曹帮荣向本院递交的民事诉状上载明了解除合同的意思表示，本院于2020年3月31日向王丽送达了起诉状副本，故本案所涉《租赁合同》已于王丽收到起诉状副本之日即2020年3月31日解除。合同解除后，王丽应将承租的房屋返还给曹帮荣，同时应向曹帮荣支付截至合同解除之日拖欠的租金及合同解除后至返还房屋期间的占用费。2019年6月1日至2020年5月31日为第九个租赁年度，合同约定当年的月租金为39729元（879.36㎡x45.18元/㎡/月），截至2020年3月31日合同解除之日，王丽拖欠租金为397290元，因新冠疫情原因曹帮荣自愿减免王丽2个月的租金，故王丽尚欠租金317832元。曹帮荣要求王丽从2020年4月1日起按每月39729元的标准支付房屋占用费，考虑到新冠疫情的影响，本院酌定房屋占用费为合同约定租金标准的60%即每月23837.4元。王丽未按合同约定支付租金，已构成违约，依约应向曹帮荣支付违约金。曹帮荣要求王丽支付违约金50000元，因违约金应以实际损失为计算基础，而曹帮荣未举证证明其实际损失数额，故本院根据本案事实酌定违约金为20000元。因王丽违约引起本案诉讼，曹帮荣为此交纳的财产保全申请费系其支出的合理必要费用，属曹帮荣的损失部分，故曹帮荣要求王丽赔偿财产保全申请费损失1973元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。王丽辩称因疫情影响导致资金困难而违约，不同意解除合同，因王丽的违约行为发生在新冠疫情之前，依据法律规定及合同约定曹帮荣有权解除合同，故其辩称理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告曹帮荣与被告王丽之间的《租赁合同》于2020年3月31日解除；二、被告王丽于本判决生效后15日内将承租的位于襄阳市樊城区人民路62号尚城名门2幢3层302室的房屋返还给原告曹帮荣；三、被告王丽向原告曹帮荣支付截至2020年3月31日的租金317832元；四、被告王丽向原告曹帮荣支付自2020年4月1日起至返还房屋之日止，按每月23837.4元的标准计算的房屋占用费；五、被告王丽向原告曹帮荣支付违约金20000元；六、被告王丽向原告曹帮荣赔偿财产保全申请费损失1973元；七、驳回原告曹帮荣的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效后十五日内付清。如逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6848元，减半收取3424元，原告曹帮荣负担424元，被告王丽负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，按照不服一审判决部分请求的数额交纳案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农业银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号：17×××56。上诉人也可以直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 肖 军二〇二〇年六月二十四日书记员 张志伦