黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1081民初308号原告：王丽华，女，1972年5月2日出生，汉族，无职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。被告：杨柳，男，1980年3月1日出生，汉族，其他身份事项不详。第三人：绥芬河市龙兴房地产开发（集团）有限公司，住所地黑龙江省绥芬河市中福街北龙达综合楼6幢1层05号。法定代表人：孙银龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘华霞，女，该公司职工。原告王丽华与被告杨柳、第三人绥芬河市龙兴房地产开发（集团）有限公司（以下简称龙兴开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，因为新冠病毒感染××疫情影响，于2020年4月13日裁定中止诉讼。本案恢复诉讼后依法适用简易程序,于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告王丽华、第三人龙兴开发公司的委托诉讼代理人刘华霞到庭参加诉讼。被告杨柳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丽华向本院提出诉讼请求：1.要求确认被告杨柳与龙兴开发公司签订的绥芬河市欧亚新城25栋G10-3单元501室房屋的备案合同无效；2.案件诉讼费、律师费等一切费用由被告杨柳及第三人龙兴开发公司承担。事实和理由：原告与龙兴开发公司之间因民间借贷纠纷正在申请执行。执行过程中，原告申请查封了龙兴开发公司在建的多处房屋，其中，包括绥芬河市欧亚新城25栋G10-3单元501室。案涉房屋被查封后，执行法官发现该房屋已备案在被告名下。但被告在知道案涉房屋被法院查封的情况下却不提出执行异议，致使原告的案件无法继续执行。原告认为，该备案合同是龙兴开发公司为了转移财产，故意与被告串通后所做的虚假备案。主要理由：1.被告系龙兴开发公司法定代表人孙银龙的表亲，二人系亲属关系；2.在龙兴开发公司开发新华商厦和欧亚新城期间，被告均以龙兴开发公司副总经理的身份管理开发事务，特别是绥芬河市欧亚新城的销售以及资金链断裂后的纠纷处理；3.2013年5月24日，龙兴开发公司已经与田敏因民间借贷纠纷签订抵偿协议，抵偿的房屋就包括案涉房屋在内。在原告申请查封后，田敏提出了执行异议，因田敏的异议不符合规定的情形，不足以排除执行，被法院驳回；4.经原告了解，被告的名下不仅备案了案涉房屋，从2013年开始大约还有几十套绥芬河市欧亚新城的房屋均备案在被告名下；5.现在龙兴开发公司民间借贷纠纷诉讼案件很多，包括对其开发的绥芬河市欧亚新城、新华商厦房屋的诉讼；6.龙兴开发公司的法定代表人几年不露面，在背后操纵被告安排人处理纠纷等事宜。综上，原告认为，被告作为一个打工者没有能力购买如此多的房屋，就算是有其他人帮助购买如此多的房屋，肯定也不是为居住，而是为倒卖房屋赚钱。被告作为龙兴开发公司的副总经理，又主管房屋销售，对绥芬河市房地产市场低落的情况了如指掌，明明知道倒卖房产会赔钱，仍然购买了几十套房屋根本不符合常理。且龙兴开发公司早在2012年就开始出现资金问题，诉讼纠纷不断。所以，原告认为被告是故意帮助龙兴开发公司转移财产，恶意逃债，该行为严重损害原告的利益，故请求人民法院依法查清事实，判决确认杨柳与龙兴开发公司签订的绥芬河市欧亚新城25栋G10-3单元501室房屋的备案合同无效。被告杨柳辩称：一、因被告借款给龙兴开发公司用于开发建设，龙兴开发公司用绥芬河市欧亚新城小区一部分房屋备案登记在被告名下作为借款抵押。后因龙兴开发公司无法偿还现金，被告与龙兴开发公司达成房屋买卖协议，用备案在被告名下的一部分房屋出售给被告，即将借款本息转化为购房款。被告将包括案涉房屋在内的多余房源已退回给龙兴开发公司，龙兴开发公司另行对外出售。因当时政府不允许龙兴开发公司解除备案登记，所以案涉房屋一直备案登记在被告名下；二、原告提出的虚假备案并不属实，因为案涉房屋虽然备案登记在被告名下，但实际上该房屋已被龙兴开发公司出售给第三方，被告没有义务提出执行异议，原告将被告列为本案被告并要求被告承担诉讼费用，没有事实及法律依据；三、原告提起本案诉讼，无法律依据，且诉讼主体错误。原告已申请法院强制执行，并已对案涉房屋查封，所以，原告、被告或者第三方买受人如对案涉房屋被查封有异议，也只能通过执行异议程序解决，而不是提起本案诉讼；四、案涉房屋价值并不是原告陈述的40000元，绥芬河市房地产市场房屋单价不可能是几百元，所以，原告明显是为降低诉讼费用，提起的恶意诉讼。综上，应依法判决驳回原告对被告的诉讼请求。第三人龙兴开发公司述称，第三人于2013年5月21日将案涉房屋抵偿给存有民间借贷关系的田敏。因被告与第三人存在民间借贷关系，所以将案涉房屋备案至被告杨柳名下，第三人与被告杨柳并不是真正的房屋买卖关系。后因第三人无法偿还欠被告的借款，第三人将一部分房屋抵偿给了被告，但案涉房屋不在抵偿给被告杨柳的房屋范围内。因当时政府将欧亚新城项目冻结，所以被告未将案涉房屋解除备案登记，第三人也未给案外人田敏进行备案登记。案涉房屋备案在杨柳名下时的抵押价值为每平方米3000元左右，所以案涉房产价值不是40000元。原告围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：证据一、绥芬河市人民法院（2017）黑1081民初612号、614号民事调解书各一份。欲证明：第三人龙兴开发公司欠原告王丽华借款本息19906120元。证据二、绥芬河市人民法院（2017）黑1081执416号、417号执行裁定书各一份。欲证明：原告申请查封了第三人备案在被告名下位于绥芬河市欧亚新城小区25栋G10-3单元501室等共计29套房产。证据三、绥芬河市人民法院（2019）黑1081执异50号裁定书一份。欲证明：案外人田敏曾对案涉房屋提出执行异议，因不符合规定情形，不足以排除执行，被法院驳回。证据四、绥芬河市房产管理局协助调查情况反馈及登记表各一份。欲证明：案涉房屋在绥芬河市房产局办理备案登记须提交的手续缺失，被告和第三人真实买卖关系事实不清，存在虚假买卖，虚假备案。经质证，第三人龙兴开发公司对原告提供的证据一、二、三形式要件及证明问题均无异议，对第四组证据形式要件无异议，对证明问题有异议。第三人认为，一、当时因第三人向被告杨柳借款，第三人以案涉房屋抵押备案至杨柳名下，不存在虚假备案。二、该份证据第二页标明该住宅每平米价格为3500元，也说明该房屋价值不是40000元。本院认为，第三人对原告所提供的四组证据形式要件均无异议，仅对原告提供的第四组证据的证明问题提出异议，因案涉房屋是以商品房买卖的形式备案在被告名下，且被告及第三人均认可双方不存在真实的房屋买卖关系，故对第三人的异议不予采纳。被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对上述证据质证的权利，原告提交的上述证据具有客观性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。被告杨柳未提交证据。第三人龙兴开发公司为证明其主张的事实成立，提交了绥芬河市欧亚新城合同信息登记表及楼宇认购书各一份。欲证明：龙兴开发公司已于2013年5月份与案外人田敏就本案争议房屋签订楼宇认购书，将该房屋抵偿给田敏，抵偿单价为4388元每平方米，房屋总价382107元。经质证，原告对该组证据的形式要件无异议，对原告提交该组证据欲证明问题有异议。原告认为，龙兴开发公司于2013年5月21日与案外人田敏签订了认购书，当时可以到房产局办理备案登记手续，但龙兴开发公司没有为田敏办理，却于2015年5月29日将案涉房屋备案至被告名下。本院认为，原告对该组证据的形式要件无异议，被告经依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对上述证据质证的权利，故对该组证据的形式要件予以确认。对于第三人欲证明的问题，因原告提出异议，且案外人田敏未到庭作证，无法对证明问题进行核实，故对证明问题不予确认。根据当事人的举证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院认定本案事实如下：2015年5月29日，第三人龙兴开发公司以签订商品预售合同的形式将案涉房屋备案登记在被告杨柳名下（备案合同编号：B20150529007710）。原告王丽华与第三人龙兴开发公司因民间借贷纠纷案件经绥芬河市人民法院调解后，龙兴开发公司未按调解协议履行，原告向本院申请执行。在执行过程中，本院于2018年4月15日依法作出了（2017）黑1081执416号执行裁定书，查封了龙兴开发公司在建的多处房屋，其中，包括案涉绥芬河市欧亚新城25栋G10-3单元501室。案涉房屋被查封后，案外人田敏曾提出执行异议，后被依法驳回。因案涉房屋备案登记在被告名下，致使原告的案件无法继续执行，原告提起本案诉讼。在庭审过程中，龙兴开发公司认可案涉房屋虽然仍备案登记在被告名下，但该房屋并没有抵偿或销售给被告。被告在答辩状中亦自认其与龙兴开发公司就案涉房屋不存在买卖关系，只是因龙兴开发公司曾向其借钱，而用案涉房屋作为借款抵押办理了商品房预售备案登记。被告已将案涉房屋退回给龙兴开发公司，只是因为绥芬河市欧亚新城项目被冻结，无法解除案涉房屋商品房预售合同备案登记，所以案涉房屋仍然备案登记在被告名下。本案在诉讼过程中，被告及第三人均未向法庭提供双方签订的用于备案登记的商品房预售合同。根据原告申请，本院向绥芬河市房产管理局发出了协助调取案涉房屋商品房备案登记表、商品房买卖合同、购房收据等相关材料的通知书。绥芬河市房产管理局反馈：“案涉房屋面积为87.08平方米，备案人杨柳，于2015年5月29日签订合同，合同编号：B20150529007710，该房屋目前在查封状态。绥芬河市房产管理局不掌握案涉房屋的商品房备案登记表、商品房买卖合同、购房收据等材料，依据《商品房管理条例》要求，上述材料留存在备案人处，绥芬河市房产管理局无法提供”。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。有效的民事法律行为应系具备相应民事行为能力的主体之间真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。就本案而言，杨柳与龙兴开发公司签订案涉商品房买卖合同的真实目的并不是买卖房屋，仅系形式上的备案登记，且双方均认可不存在真实的房屋买卖关系，因此杨柳与龙兴开发公司签订的用于案涉房屋备案登记的商品房预售合同（合同编号：B20150529007710）应确认无效，故对原告要求确认杨柳与龙兴开发公司签订并备案的绥芬河市欧亚新城25栋G10-3单元501室商品房买卖合同（合同编号：B20150529007710）无效的诉讼请求予以支持。对于被告主张原告不具备诉讼主体资格，提起本案诉讼无法律依据的答辩意见。因原告提起的诉讼符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件,故被告的该答辩主张不成立，本院不予采信。被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的自行处分，本院可依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：杨柳与绥芬河市龙兴房地产开发（集团）有限公司签订用于备案登记的绥芬河市欧亚新城25栋G10-3单元501室商品房买卖合同（合同编号：B20150529007710）无效。案件受理费400元，由绥芬河市龙兴房地产开发（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于牡丹江市中级人民法院。审判员  张才二〇二〇年五月二十九日书记员  陈强