广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0603民初1587号 原告：防城港市东湾交通有限公司，住所地：广西防城港市港口区沙企一级路西侧东湾沙企服务区综合楼。统一社会信用代码：914506007759516887。 法定代表人：梁君政，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕春、滕映龙，广西维冠律师事务所律师。 被告：钱海辉，男，1975年5月19日出生，汉族，户籍地址：江苏省启东市，现住防城港市防城区。 委托诉讼代理人：王小平，男，1971年5月2日出生，汉族，住址：广东省深圳市福田区金色假日名苑Ａ1508，现住防城港市防城区。 委托诉讼代理人：游军，男，1971年10月7日出生，汉族，住址：广东省深圳市福田区全海花园6栋904房，现住防城港市防城区。 原告防城港市东湾交通有限公司（以下简称：东湾交通公司）与被告钱海辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日受理后，依法由审判员凌聪适用简易程序于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托诉讼代理人吕春、滕映龙，被告的特别授权委托诉讼代理人王小平、游军到庭参加诉讼。原告东湾交通公司的法定代表人梁君政，被告钱海辉经本院传票传唤不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东湾交通公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判决确认原、被告签订的《房屋租赁合同》解除；2、请求判令被告立即将防城港市江山半岛白浪滩欢乐海小区游客服务中心二楼腾空退出并交还原告；3、请求判令被告向原告支付物业费暂计24629.5元，（物业费计算方式：24629.5元=397.25平方米×0.8元/平方米/月×78个月，其中397.25平方米为房屋租赁合同及补充协议中租赁总面积，欢乐海小区物业费为0.8元/平方米，从租赁合同签订之日2013年5月1日暂计至2019年9月12日暂计78个月），实际物业费计算至反诉被告腾空退场之日止；4、请求判令被告立即将房屋恢复原状；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由如下：2012年10月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租“防城港市江山半岛白浪滩欢乐海小区游客服务中心二楼”。合同签订后，被告入驻涉案商铺，但始终未支付水费、电费、物业费、绿化费、垃圾清运费、污水抽排费等所有应缴日常经营产生的费用及租金，原告多次催收未果。根据《房屋租赁合同》第五条约定，被告应当按月自行交纳物业费等费用。由于景区周边规划变更，周边的建构筑物均不符合新的规划而要拆除，合同已无法继续履行。根据合同约定，因被告逾期缴纳上述各项应缴费用累计超过15天和规划等政策需要，原告有权单方解除合同。被告在装修改造前未书面征得甲方同意审批，经原告核实现场及图纸，发现被告存在违法建设和未经同意拆改装修等重大根本违约事实，根据《房屋租赁合同》约定，被告应承担相应法律责任，原告有权解除合同。原告已于2019年8月3日向被告送达《关于解除租赁合同的通知》，同时告知被告于2019年10月31日前腾空退出该商铺并交还原告。原告与被告多次协商无果，原告于2020年11月6日诉至法院请求处理。 原告东湾交通公司对其陈述事实在举证期限内向本院提供如下证据：1、身份证复印件，证明原告身份信息；2、《房屋租赁合同》、证明原、被告之间存在租赁合同关系；3、《关于解除房屋租赁合同的通知》及送达记录、白浪滩景区广告牌公告记录、《防城港日报》公告记录，证明原告已通过多种途径向被告送达解除通知并告知其应于2019年10月31日前腾退交还房屋；4、物业缴费记录汇总表，证明原告于2015年2月起至2019年7月支出的欢乐海小区物业费用共计570137.70元，结合欢乐海小区总面积13289平方米可以计算出物业成本为0.78元/平方米/月，因此反诉原告以0.8元/平方米/月标准收取物业费是合理的；5、关于解除《房屋租赁合同》退还房屋协议、景区公司搬离原办公区域的照片，证明随着白浪滩文旅项目推进，除了反诉被告以及其他4家酒店外，欢乐海小区所有房屋租赁合同均已解除，如继续履行合同显失公平；6、关于解除房屋租赁合同的通知（2019年12月5日），证明再次通知解除合同；7、合同附件《白浪滩欢乐海小区管理办法》，证明该办法作为合同附件，同意为合同权利义务范围，双方应当遵照执行；8、《自然资源局关于限期拆除白浪滩欢乐海小区建构筑物的通知》，证明白浪滩景区欢乐海小区已经发生规划变更，合同不具备继续履行条件。 被告钱海辉辩称：1、2012年10月30日与原告签订的《房屋租赁合同》属实，双方依法建立租赁关系。2、被告至今未欠东湾交通公司任何租金等费用，原告诉称被告始终未支付水电费、物业费、垃圾清运费等费用纯属子虚乌有，与事实不符。原被告的租赁关系中，虽有约定物业费等事项，但原告诉求的费用均包含在被告支付的租金及水电费之中，且在合同履行过程中，原告从未向被告主张过诉求的费用，双方之间不存在物业服务约定，原告也没收取物业相关服务资质，无权向被告收取，其主张也已过诉讼时效。3、有关景区规划变更问题，原告并未提供任何政府部门的相关文件，原告以此为由单方面解除合同无法律依据，应判令继续履行涉案合同。4、双方签订合同后，被告无任何改扩建行为，完全依据合同约定用途进行装修，原告要求被告恢复房屋原状的请求无事实依据。5、东湾交通公司已于2016年7月26日将合同权利义务一并转让给防城港市江山旅游投资有限责任公司，防城港市江山旅游投资有限责任公司也于2019年6月12日将合同权利义务再次转让给防城港江山景区管理有限公司，所以本案原告不再享受合同的权利义务，不是本案适格原告。 被告钱海辉为其辩解在举证期限内向本院提供如下证据：1、被告和委托代理人身份证复印件，证明被告及委托代理人身份；2、《房屋租赁合同》，证明原、被告之间存在租赁合同关系；3、工商、税务等经营证照，证明房屋租赁后用途；4、《通知》，证明原告单方面变更合同主体；5、《白浪滩欢乐海小区商铺租金催缴通知书》，证明原告单方面再次变更合同主体；6、房屋租金加纳凭证，证明被告一直在正常缴纳房屋租金；7、水电费缴纳凭据，证明被告一直在正常缴纳水电等费用。 被告钱海辉对原告东湾交通公司提交的证据1、2的三性予以认可；对证据3的真实性予以认可，合法性关联性不予认可，东湾交通公司已将合同权利义务转让给第三方，无合同解除权；对证据4三性不予认可，不能证明其目的，理由是该证据是原告单方提供，无相应合同、收据相关证据佐证；对证据5的三性不予认可，该证据不能证明被告有收到上述函件；对证据6三性不予认可，因为是由原告单方面提供，但没有提供商铺已知悉或收到上述通知内容；对证据7三性不予认可，该份办法为原告单方制作，被告不予承认；对证据8的真实性由法庭进行核心，由于原告不能提供原件，被告对其三性不予认可，也不能证明其目的，该文件系自然资源局与文旅集团之间的内部往来文件，对被告无法律约束力。 原告东湾交通公司对被告钱海辉提交的证据1、2、3的三性予以认可；对证据4的《通知》需要核对原件，对合法性、关联性没有异议，但是不认可其证明目的；对证据5的三性没有异议，但是不认可其证明目的；对证据6、7的三性没有异议。 本院对双方均予认可的证据确认其效力，作为本案认定事实的依据。对双方有异议的证据，综合全案证据，本院认定如下法律事实：2012年10月30日，原告东湾交通公司与被告钱海辉协商一致签订《房屋租赁合同》，原告将位于防城港市江山半岛白浪滩欢乐海游客服务中心二楼出租给被告，房屋租赁期为20年。被告承租后，将其经营为“防城区江山白浪滩海滨快捷酒店”。被告承租后，对租赁的涉案房屋进行装修。在合同履行期间，钱海辉依约向原告东湾交通公司、防城港市江山旅游投资有限责任公司及防城港江山景区管理有限公司支付了租金及相应的水电费。2019年8月1日原告向钱海辉提交一份《关于解除房屋租赁合同的通知》[编号：（2019）解除通知031]，通知因江山景区规划变更将拆除房屋，故要求解除双方之间的租赁合同。因双方对合同是否解除存在异议，原告于2019年11月6日诉至法院请求处理。 根据诉辩双方当事人的意见，本院综合评述如下： 一、原告东湾交通公司是否是本案适格原告。被告收到防城港市江山旅游投资有限责任公司于2016年7月26日出具的《通知》，即原告将租赁合同关系的权利义务一并转让给防城港市江山旅游投资有限责任公司。后又因防城港市江山旅游投资有限责任公司与防城港江山景区管理有限公司重组，被告收到防城港江山景区管理有限公司于2019年6月12日出具的《白浪滩欢乐海小区商铺租金催缴通知书》。被告接到通知后，均按约定向防城港市江山旅游投资有限责任公司、防城港江山景区管理有限公司交付租金，钱海辉对涉案合同权利义务变更的通知以交付租金的方式予以默认，但无原告东湾交通公司的书面同意，仅凭通知钱海辉及钱海辉的默认无法证实三方对涉案房屋租赁合同的合同权利义务变更是否存在协商一致，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”，仅此，《通知》和《白浪滩欢乐海小区商铺租金催缴通知书》不生效。故此，原告东湾交通公司是本案适格原告，涉案房屋租赁合同的甲方仍是东湾交通公司。虽《通知》、《白浪滩欢乐海小区商铺租金催缴通知书》不生效，但钱海辉据此将租金交付防城港市江山旅游投资有限责任公司、防城港江山景区管理有限公司，原告并无异议，本庭予以确认。 二、被告钱海辉在租赁期间是否存在逾期缴纳合同约定应交费用即物业费、卫生费、垃圾清运费、污水抽排费等相关费用。东湾交通公司以合同附件《白浪滩欢乐海小区管理办法》及《房屋租赁合同》相关约定主张钱海辉支付物业费暂计24629.50元，（物业费计算方式：24629.5元=397.25平方米×0.8元/平方米/月×78个月，其中397.25平方米为房屋租赁合同及补充协议中租赁总面积，欢乐海小区物业费每月为0.8元/平方米，从租赁合同签订之日2013年5月1日暂计至2019年9月12日暂计78个月），实际物业费计算至反诉被告腾空退场之日止。钱海辉辩称，《白浪滩欢乐海小区管理办法》系东湾交通公司单制作，无钱海辉确认，且自租赁涉案房屋以来，钱海辉并未收到任何通知需缴纳相关物业等费用，东湾交通公司也未提供相应证据有向钱海辉催收过相关物业等费用，东湾交通公司反诉请求无事实依据。本院认为，双方自签订房屋租赁合同以来对相关物业等费用无约定，且东湾交通公司依据的《白浪滩欢乐海小区管理办法》确系单方制作，无钱海辉确认，又无相关证据证实其如何收费、收费标准以及逾期催缴通知书等，故东湾交通公司请求钱海辉支付物业费暂计24629.50元的主张无事实依据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条第一款规定，本院对此请求不予支持，予以驳回。另外，东湾交通公司诉钱海辉作为房屋承租方因不依约履行支付物业费等费用而造成违约，要求支付违约金的请求，本院亦不予支持。 三、钱海辉对租赁的涉案房屋进行装修改造是否违约。钱海辉承租后，对租赁的涉案房屋进行过装修，但是从钱海辉装修后使用至发生纠纷之前双方均无异议，应视为对装修行为的默认，钱海辉对租赁的涉案房屋进行装修不造成违约。本院认为，东湾交通公司据此理由主张解除房屋租赁合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的法定解除条件。 四、该景区是否存在规划变更的事实。东湾交通公司称白浪滩景区的规划已经发生变更，作为文旅综合体大项目落户江山景区，系防城港市政府推进的项目，周边已大规模破土动工，规划的变更是客观事实，不以法律事实的产生作为合同约定的要件。东湾交通公司据客观的规划已发生变更，合同不能继续履行为由于2019年8月1日提出解除合同。钱海辉辩称东湾交通公司提交的自然资源局的文件系不公开文件，根据相关土地征收补偿条例的规定，该文件无约束力，东湾交通公司用一个无约束力的文件意在解除双方签订的房屋租赁合同，无事实和法律依据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”，本案中，东湾交通公司提交的《自然资源局关于限期拆除白浪滩欢乐海小区建构筑物的通知》所反映的是白浪滩景区的规划确实存在变更，虽为不公开文件，但该通知反映的白浪滩景区发生规划变更的事实，属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定的“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”。东湾交通公司因该重大变化，提出解除涉案房屋租赁合同，符合情势变更原则。东湾交通公司诉请解除原、被告签订的《房屋租赁合同》的请求，本院应予以支持。 五、因本院已确认解除钱海辉与东湾交通公司签订的《房屋租赁合同》，且东湾交通公司也已在2019年8月1日通知原告，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条解除权的行使的规定，合同自2019年8月1日通知到达对方时解除。经本院对双方释明，征询如涉案合同解除，钱海辉有无具体要求。钱海辉要求东湾交通公司需作出四项赔偿：1、停产停业损失费；2、涉案酒店的装修及附属物的价值；3、因搬迁而产生的搬迁费；4、临时安置费，1-4项的具体金额均以鉴定评估报告的数额为准。针对钱海辉提出的第2项赔偿问题，2019年12月30日东湾交通公司向本院申请对涉案房屋的1、原竣工图范围的装修残值；2、装修部分的造价及装修残值；3、拆除被装修部分的费用；4、将装修部分拆除后修复至原竣工图效果的费用，进行鉴定。在鉴定评估勘查现场过程中，钱海辉于2020年3月26日向本院提出应对涉案房屋（经营的白浪滩海滨快捷酒店）的酒店物品及其他附属设施一起进行鉴定。本院认为，原告钱海辉的鉴定申请有利于查明案件事实及解决涉案合同解除后的后续补偿问题，故同意钱海辉的鉴定申请，并纳入东湾交通公司的鉴定申请第2项“装修部分的造价及装修残值”中。本院于2020年4月29日对广西永信资产评估有限公司出具的《防城港市防城区人民法院拟审理案件涉及的位于防城区江山半岛白浪滩欢乐海小区旅游游客服务中心二楼涉案资产价值评估项目资产评估报告桂永评报字（2020）第019号》组织双方进行了质证。东湾交通公司认为，对酒店内物品的评估，其并未申请鉴定且钱海辉对其酒店内的可移动物品可自行搬离，不属于赔偿或补偿范围，东湾交通公司对评估报告的第五页、第二十五页至51项，可移动物品及相关设施设备的评估残值总计241082.70元不予认可，且装修含酒店物品，装修残值计算的成新率过高，与事实不符。钱海辉则认为，酒店内的可移动物品及相关设施设备均是为经营此酒店量身定制购置，现东湾交通公司要求解除合同，理应对酒店的所有物品及其他附属设施一起补偿。且钱海辉称，2017年其对涉案酒店进行翻新过，故对原告称的成新率过高不予认可，鉴定报告的正式稿的装修残值比初稿低，被告也不予认可。本院认为，合同的解除系因景区的规划发生变更，钱海辉租赁涉案房屋的目的系经营酒店，合同期较长，现合同解除，其酒店内的可移动物品及相关设施设备均是为酒店定制购置。广西永信资产评估有限公司是双方当事人通过法定程序摇珠选出的有资质的评估机构，评估程序合法，作出结论客观真实，本院予以认定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定的公平原则，东湾交通公司应对钱海辉的装修残值含酒店内的可移动物品及相关设施设备予以补偿，具体数额为评估报告主文第五页，第六项“评估结论及使用有效期”第二款中，“装修残值（现值）为人民币653321.00元”。因为东湾交通公司需向钱海辉补偿装修部分的造价及装修残值（含酒店物品及其他配套设施设备）作出补偿，尔后东湾交通公司可自行对房屋装修部分及装修残值（含酒店物品及其他配套设施设备）进行处理，本案并无认定钱海辉强行实施装修的行为，所以东湾交通公司判令钱海辉恢复房屋原状的请求无事实依据，本院不予支持。对东湾交通公司判令钱海辉立即将防城港市江山半岛白浪滩欢乐海小区旅游游客服务中心二楼腾空退出并交还东湾交通公司的请求，本院认为，钱海辉在获赔装修部分及装修残值（含酒店物品及其他配套设施设备）后，应将人员自行搬离涉案房屋，并将装修部分及装修残值（含酒店物品及其他配套设施设备）交付东湾交通公司。针对钱海辉要求东湾交通公司的赔偿问题，钱海辉于2020年3月26日向本院提交评估鉴定申请书，申请对防城港市防城区江山半岛白浪滩景区欢乐海小区旅游游客服务中心二楼（白浪滩海滨快捷酒店）的1、停产停业损失费；2、涉案酒店的装修及附属物的价值；3、因搬迁而产生的搬迁费；4、临时安置费，进行鉴定。本院认为，因钱海辉要求的1、停产停业损失补偿；2、因搬迁而产生的搬迁费；3、临时安置费等三项损失，在本案起诉时无具体诉求，本案不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条第一款第（五）项、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条之规定，判决如下： 一、解除原告防城港市东湾交通有限公司与被告钱海辉于2012年10月30日签订的《房屋租赁合同》； 二、原告防城港市东湾交通有限公司于本判决生效后十日内向被告钱海辉补偿装修残值（含酒店内的可移动物品及相关设施设备）共计人民币653321.00元； 三、被告钱海辉于本判决生效后十日内将属其自有物品（不纳入评估报告的物品）搬离并交付涉案房屋给防城港市东湾交通有限公司，由防城港市东湾交通有限公司自行处理该房屋的装修残值[含酒店内的可移动物品及相关设施设（纳入评估报告的物品）]； 四、驳回原告防城港市东湾交通有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，双方当事人应按判决规定的期限内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可以在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费516元，减半收取258元，鉴定费19800元，共计20058元，由原告防城港市东湾交通有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院 递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审 判 员  凌 聪 二〇二〇年五月九日 法官助理  黄芳丽 书 记 员  杨琪媛 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》第七条人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。