上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初19335号原告(反诉被告)：刘翠英，女，1966年10月7日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告(反诉原告)：上海悉奢企业管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：彭存数，总经理。委托诉讼代理人：曹雪清，男。原告刘翠英诉被告上海悉奢企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2019年12月18日第一次公开开庭进行审理，原告刘翠英、被告委托诉讼代理人曹雪清到庭参加诉讼。审理中，被告提起反诉，本院审查后依法予以合并审理。本案于2020年3月23日第二次公开开庭进行审理，原告刘翠英、被告委托诉讼代理人曹雪清到庭参加诉讼。2020年4月7日，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭。本案于2020年5月12日第三次公开开庭进行审理，原告刘翠英、被告委托诉讼代理人曹雪清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘翠英向本院提出诉讼请求：判令被告退还保证金人民币(以下币种均为人民币)6,600元、服装费500元、开业费1,000元、租金2,196.85元。在审理中，原告明确诉讼请求为1、判令被告退还保证金6,600元、营业员保证金500元、开业费1,000元、租金3,206.50元；2、判令被告返还多收的物业费802.35元；3、判令被告退还装修押金3,000元；4、判令被告退还多收的电费448元；5、判令被告赔偿损失8万元；6、判令被告开具收取租金、物业费、空调费、电费等金额为86,071.15元的发票。事实与理由：2017年8月15日，原告与被告签订租赁合同。合同约定租赁期限自2017年10月1日起至2018年9月30日止。合同到期后，原告已经退租，但是被告未将保证金、服装费、开业费等退还原告。原告遂诉诸法院，作如上诉请。被告上海悉奢企业管理有限公司辩称：合同到期前，原告向被告表示愿意续签合同，但是原告一直拖延未签订合同，原告实际使用房屋至2019年2月24日。装修押金及多收租金已经退还原告，开业费是原告在经营过程中实际发生的费用，按照合同约定应由原告承担。2019年2月25日，被告采取了强制清场措施将原告物品搬到了仓库里，之后原告分次将其物品全部提取。被告愿意向原告开具收取费用的增值税普通发票。租赁期届满，原告未搬离租赁场所并继续使用，但未支付房屋使用费。为此，被告提出反诉请求：判令反诉被告支付2018年10月1日至2019年2月24日期间的商铺使用费30,280元、物业费2,477元。针对被告的反诉，原告辩称：由于被告未将钱款退还，故合同期满后原告没有搬离承租商铺。2019年2月25日，在原告不知情的情况下，被告将原告物品全部搬离。被告没有权利向原告收取租金及物业费，不同意被告的反诉请求。经开庭审理查明：2017年8月15日，原告作为承租方(乙方)、被告作为出租方(甲方)签订《租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区盈港路XXX号J24商铺出租给乙方使用，商铺面积为120平方米，租赁期限自2017年10月1日起至2018年9月30日止；商铺租金每月每平方米55元，计价数11个月，合计租金72,600元，付三押一；空调费每月每平方米10元，计4个月，合计4,800元；服装证件费，计1人，合计200元；垃圾清运费每平方米5元，合计600元；物业费每月每平方米4.5元，合计6,480元；开业活动费1,000元，此费用包含两个花篮、一条条幅；质量保证金为6,600元，装修押金为3,000元，营业员保证金500元；乙方退场或解除合同1年后未发生质量和服务投诉问题，则由甲方在扣除未交清电费、电话费等费用之后，如数退还质量保证金；乙方退场时未发生违规情况的，则由甲方在乙方退场时，如数退还装修押金；乙方退出时，营业员未发生各类违规情况的，则由甲方在乙方退场时，如数退还营业员保证金。合同第十约定因为消防疏散区域不得占用面积，故减少合同面积5.3平方米，并退回租金1,152元，此款与装修押金同时退回，此合同租赁面积为114.70平方米。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付相关费用，租金及物业费支付至2018年9月30日。因双方一致确认原告实际租赁商铺面积为114.70平方米，故原告向被告多付租金3,206.50元、物业费802.35元、电费448元。租赁期届满，原告未及时搬离租赁场所。2018年11月，被告强制停电，并于2019年2月25日将商铺内原告的物品搬离至仓库。之后，原告自行将其物品提取。以上事实，由原告与被告的陈述、租赁合同、收据、光盘等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效。由于被告未能提供证据证明已经将装修押金及多收的租金、物业费、电费退还原告，故原告主张的退还质量保证金、装修押金、营业员保证金及多收的租金、物业费、电费，于法有据，本院予以支持。被告按约收取费用，理应向原告开具发票，故原告要求被告开具发票的请求，本院予以支持。按照合同约定原告应承担开业活动费，故原告主张退还开业活动费，无事实和法律依据，本院不予支持。被告提供证据证明原告已自行将其相关物品提取，故原告主张赔偿损失，无事实和法律依据，本院不予支持。租赁期届满，原告未将租赁物及时返还被告，被告有权追收租赁物占用期间的使用费。由于被告强制停电，原告承租案涉商铺的合同目的不能完全实现，被告对此应承担相应责任。故根据本案实际情况本院酌定原告应向被告支付商铺使用费1万元及物业费800元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海悉奢企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告刘翠英质量保证金人民币6,600元；二、被告上海悉奢企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告刘翠英营业员保证金人民币500元；三、被告上海悉奢企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告刘翠英装修押金人民币3,000元；四、被告上海悉奢企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告刘翠英租金人民币3,206.50元；五、被告上海悉奢企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告刘翠英物业费人民币802.35元；六、被告上海悉奢企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告刘翠英电费人民币448元；七、被告上海悉奢企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘翠英开具金额为人民币86,071.15元的增值税普通发票；八、原告刘翠英要求被告上海悉奢企业管理有限公司退还开业活动费人民币1,000元的诉讼请求不予支持；九、原告刘翠英要求被告上海悉奢企业管理有限公司赔偿损失人民币8万元的诉讼请求不予支持；十、反诉被告刘翠英应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海悉奢企业管理有限公司商铺使用费人民币1万元；十一、反诉被告刘翠英应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海悉奢企业管理有限公司物业费人民币800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币2,188.90元，由原告刘翠英负担人民币2,025元，被告上海悉奢企业管理有限公司负担人民币163.90元；本案反诉受理费人民币309.50元，由反诉原告上海悉奢企业管理有限公司负担人民币284.50元，反诉被告刘翠英负担人民币25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  孙佑正人民陪审员  宋亚娟人民陪审员  李小弟二〇二〇年七月八日书 记 员  黄 鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。