长春市二道区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0105民初2538号 （2019）吉0105民初2538号 原告：许勃唯（案外人），住长春市南关区。 委托诉讼代理人：李大伟，吉林秉润律师事务所律师。 被告（申请执行人）：田宝杰，住长春市朝阳区。 第三人：李佳良（被执行人），住长春经济技术开发区。 原告许勃唯与被告田宝杰、第三人李佳良案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许勃唯的委托诉讼代理人李大伟，被告田宝杰，第三人李佳良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许勃唯向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行位于净月开发区.上城源山别院小区净月开发区.上城源山别院A区一期10栋103室号，建筑面积157.67平方米的房产；2、判令争议房屋归原告所有；3、判令被告承担诉讼费用。事实及理由：第三人李佳良就争议房屋与长春嘉盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并于2016年4月9日取得长春嘉盛房地产开发有限公司出具的《销售不动产统一发票》，金额为1634723元。2016年9月27日，李佳良与许勃唯共同调取了李佳良购买争议房产《浦东发展银行客户卡对账单，经计算许勃唯购买李佳良该房产付给李佳良人民币527253元。2016年9月28日，李佳良与许勃唯就争议房产签订了《按揭贷款房屋转让协议》，约定除给付李佳良527253元现金外，承担该房产的银行还贷义务。2016年9月29日，许勃唯母亲郭丽彬转给李佳良人民币527253元，由中国工商银行《个人业务凭证》为证。并逐月向李佳良还贷银行卡注资还贷，由浦发银行《自动柜员机客户凭条》为证。自此，许勃唯向该房产物业预存电费300元，交付垃圾清运费、采暖费、预存水费等。综上许勃唯针对挑拨按揭申请在贵院查封该房产提出了执行异议，贵院于2019年10月28日作出了（2019）吉0105执异47号执行裁定书，驳回了许勃唯异议申请。原告认为，自己是案涉房屋的购买人，依法享有排除执行的权利，故诉至法院。 田宝杰辩称，长春市二道区人民法院（2019）吉0105执异47号执行裁定是正确的。原告与第三人就案涉房屋签订的《按揭贷款房屋转让协议》是违法的，协议无效；第三人没有收到原告或者其母亲的房款转账，所提出的转款凭证只能证明双方有转款交易而非案涉房款；案涉房屋无实际占有使用人。 李佳良述称，案涉房屋大致在2016年6月份买的，本人只提供身份证，但不是实际购买人，实际购买人是吉林省跻强建筑公司下面的项目部。通过在银行贷款取得一部分资金用于发放工人工资。本人的银行卡及向银行还款均由公司的会计处理。后案涉房屋卖给了原告，通知本人去签字，签的是房屋转让协议，卖多少钱记不清了，房屋没有更名。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本院受理了田宝杰诉李佳良欠款纠纷一案，于2009 年2月3日作出（2008）二民二初字第686号民事判决书，判决：一、被告李佳良欠原告田宝杰220000，此款判决生效之日立即给付；二、被告李佳良承担欠款利息，从2007年10月5日起，按中国人民银行同期贷款利率计算，至本判决生效日止，此款判决生效之日立即给付。2009年7月6日，申请执行人田宝杰申请本院强制执行，案号为（2009）二执字第1032号。因田宝杰向本院申请延期执行，本院作出（2009）二执字第1032号裁定书，裁定中止执行。后田宝杰再次申请，本院恢复执行程序，执行案号为（2018）吉0105执恢29号，并于2018年6月22日查封了被执行人李佳良购买的，长春嘉盛房地产开发有限公司开发的，坐落于净月开发区规划甲一路以南净月.上城A区一期A1-10号楼103号，楼栋四角号3-76／789-17，建筑面积157.67平方米的房产，查封期限三年。在执行过程中，案外人许勃唯对坐落于净月开发区规划甲一路以南净月。上城A区一期A1-10号楼103号，楼栋四角号3-76／789-17，建筑面积157.67平方米的房产提出执行异议，申请解除对该房屋的查封。本院于2019年10月28日作出（2019）吉0105执异47号执行裁定，裁定：驳回案外人许勃唯的异议请求。许勃唯对上述裁定不服，向本院提起本案之诉。 （二）2015年12月14日，李佳良与长春嘉盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，房屋价款1634723元。该房屋在长春市房屋档案馆商品房合同备案信息查询结果为无抵押。 （三）2016年9月28日，原告与李佳良签订一份《按揭贷款房屋转让协议》，约定原告购买案涉房屋。房屋转让价格分两部分：现金部分628943元。其中首付款494723元，已偿还贷款额70200元，物业维修基金64020元；贷款部分1140000元，贷款期限30年，月还款额7800元左右。贷款部分自本协议房产转让后转由原告负责偿还给贷款银行。付款方式：原告自协议签订之日起三日内一次性付清房屋转让款现金部分人民币528943元；贷款部分原告继续向银行偿还。该协议签订次日，原告母亲郭丽彬向李佳良工商银行账户转款527253元。同一天，原告交纳物业费4162.49元、采暖费851.42元、垃圾清运费1419.03元、预存电费300元、预存水费200元。2019年10月21日交纳物业费4162.50元。 （四）庭审中，李佳良陈述案涉房屋是其代表吉林省跻强建工集团有限责任公司购买的，其本人银行卡不在自己手中且没有偿还过银行的贷款。后与原告签订《按揭贷款房屋转让协议》，将案涉房屋转让给原告。本院在审理期间查明，案外人长春嘉盛房地产开发有限公司与吉林省跻强建工集团有限责任公司存在债权债务关系，长春嘉盛房地产开发有限公司以案涉房屋抵债给吉林省跻强建工集团有限责任公司。吉林省跻强建工集团有限责任公司以李佳良的名义向浦发银行贷款，贷款款项用于所承建的工程。后案涉房屋经吉林省跻强建工集团有限责任公司同意转让给原告。 （五）案涉房屋存在商品房销（预）售许可证。 本案争议焦点为：许勃唯的诉讼请求应否得到支持。依据我国法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。及在金钱债权执行过程中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，在签订购房协议时已经取得了争议房屋所在项目的预售许可证，故李佳良与案外人长春嘉盛房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同是合法有效的。那么许勃唯与李佳良签订的《按揭贷款房屋转让协议》是否有效？首先双方在法院查封前已经签订了合法有效的书面买卖合同。许勃唯购买案涉房屋系从李佳良处购买并向其银行卡中支付了案涉房屋的首付款，李佳良知晓并认可其双方买卖关系的成立。从第三人的陈述以及本院调取的证据证明案涉房屋系案外人以第三人的名义购买然后转让给原告。许勃唯购买案涉房屋后于2016年9月29日向物业公司交纳了相关的入住费用。综上本院可以认定许勃唯于法院查封前已经合法占有了本案案涉房屋。虽然目前案涉房屋尚未办理权属登记过户到许勃唯名下，但并非因许勃唯的原因导致，故许勃唯应享有足以排除强制执行的民事权益。故原告诉请不得执行位于净月开发区.上城源山别院小区净月开发区.上城源山别院A区一期10栋103室号，建筑面积157.67平方米的房产，本院予以支持。另许勃唯诉请案涉房屋归其所有，根据物权法的规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力。虽然许勃唯对案涉房屋具有物权期待权，但案涉房屋尚未办理产权登记，故本院对案涉房屋的权属不予评判。关于田宝杰抗辩主张，许勃唯与李佳良签订的《按揭贷款房屋转让协议》是违法的，其理由是案涉房屋的买卖需经抵押人即贷款银行的同意方可买卖，经查案涉房屋没有在银行抵押，不涉及到银行是否同意的问题，故其抗辩主张不成立。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、停止执行位于净月开发区.上城源山别院小区净月开发区.上城源山别院A区一期10栋103室号，建筑面积157.67平方米的房产； 二、驳回许勃唯其他诉讼请求。 案件受理费2600元，由田宝杰负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  吴国红 人民陪审员  白玉霞 人民陪审员  李莉梅 二〇二〇年四月十五日 书 记 员  马世超