北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初3529号原告：北京九九联行房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区北清路****院**，统一社会信用代码91110108MA00CKQTXD。法定代表人：钟铭，总经理。委托诉讼代理人：郑文君，江苏天之权律师事务所律师。被告：北京金相屹洋投资管理有限公司，住所地北京市，住所地北京市顺义区天竺镇小王辛庄南路**（北库）****代码9111011331832884XG。法定代表人：张玉军，董事长。委托诉讼代理人：王运德，男，1966年8月14日出生，汉族，北京金相屹洋投资管理有限公司员工，住北京市朝阳区。第三人：蓝梧桐（北京）公寓管理有限公司，住所地北京市，住所地北京市东城区代码91110101MA01D5U46G。法定代表人：崔岩，总经理。委托诉讼代理人：张颖，女，1995年10月22日出生，汉族，该公司员工。原告北京九九联行房地产经纪有限公司（以下简称九九公司）与被告北京金相屹洋投资管理有限公司（以下简称金相公司）、第三人蓝梧桐（北京）公寓管理有限公司（以下简称蓝梧桐公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员谢彩凤适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告九九公司法定代表人钟铭、委托诉讼代理人郑文君，被告金相公司之委托诉讼代理人王运德到庭参加诉讼。第三人蓝梧桐公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告九九公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付代理费暂估99万元；2.请求法院判令被告支付逾期违约金暂估1万元；3.本案诉讼费、保全费等由被告承担。审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1.请求判令被告支付原告居间费2441254元；2.被告承担案件受理费。事实与理由：原被告于2018年3月13日签订《推介客户确认书》，于2018年3月23日签订《委托代理协议》，合同约定：原告为被告提供居间服务，对被告拥有经营权的北京市朝阳区大洋路8号Homex十里河分中心介绍承租商，确定原告为被告推介客户“蛋壳公寓”，若被告与“蛋壳公寓”签约成功则支付一个月租金作为支付原告的居间费。后被告和第三人签约成功。蛋壳公寓系紫梧桐（北京）资产管理有限公司品牌，第三人系紫梧桐的全资子公司。根据原被告的协议，被告应支付一个月租金作为居间费及违约金。被告金相公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。原告主张的中介费及违约金等没有法律依据，因为：1.双方没有实际履行双方签订的合同，现在第三人蓝梧桐所承租的被告的房屋是由北京百汇联合管理咨询有限公司作为中介撮合成交；2.本案的第三人蓝梧桐成立的时间是2018年6月28日，原、被告在意向确认书中确认的蛋壳公寓、薛珊和本案被告房屋出租没有任何关联，也就是说现在的第三人与被告签订租赁合同的时候与本案原告没有关系，原告不能证明第三人是蛋壳公寓品牌的所有人，也不能证明薛珊和本案被告及第三人就房屋租赁的成交有关联。第三人蓝梧桐公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，本院对下列事实予以确认：2018年3月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《推介客户确认书》，约定甲方就十里河HOMEX分公司征寻租售方（或入驻方），现由乙方介绍对接意向合作单位蛋壳公寓、薛珊并协助推进谈判，特具此函确认。此确认函：1.本函件自甲乙双方签字盖章后生效；2.本函件一式贰份，双方各执壹份；3.如若上述物业交易成功，本函件将成为乙方成功推介客户之凭证，甲方需履行相关合同或约定的条款，支付相应的服务费用给乙方；4.如若上述物业交易成功，但甲方拒绝履行合同或约定条款规定，拒绝支付相应服务费用给乙方，则甲方违约，将按照合同或约定规定承担相应的法律责任；5.如若上述物业最终未能成功交易，则本确认函自动失效。2018年3月23日，原告与被告签订《委托代理协议》。一、委托代理事项甲方委托乙方出租或转让其位于北京市朝阳区大洋路8号（HOMEX十里河分中心）的物业。二、甲方的权利义务1.甲方应当向乙方提供房屋的合法产权手续，自然人提供身份证复印件、企业提供营业执照复印件。甲方应当保证其拥有合法的出租转让权利。如因甲方无权出租或转让，导致产生法律后果的，由甲方承担全部责任。2.甲方与乙方所提供的客户签订合同后，应将签订的《租赁合同》复印件提交给乙方，以便于双方结算代理费，如甲方无法提供则依据《客户确认单》或《洽谈进程表》上的数据作为核算标准支付委托代理费。3.甲方若在乙方提供准确客户信息后，直接或间接抛开乙方，与乙方所提供的客户成交，一经查实，乙方有权向甲方提出索赔，甲方应支付乙方双倍的委托代理费。4.此委托代理协议为一般代理协议，非独家委托，甲方有权采用其他渠道，成交客户与乙方无关则不用支付乙方任何费用。三、乙方的权利义务1.在委托期限内，乙方以诚信、尽职尽责、勤奋为服务宗旨，最大限度地维护甲方的利益。2.在委托期内，乙方可代表甲方，以维护甲方的利益为出发点与客户洽谈以及合同的相应条款，最终合同版本由甲方进行确认。3.乙方以传真或函件方式与甲方确定工作进度。4.对于甲方的正当、合理要求将最大限度的给予满足。四、委托代理费标准及时间1.委托代理费标准:甲方按照壹个月的租金作为乙方委托代理费。2.委托代理费在甲方与乙方介绍的客户成交后十五日内一次性支付给乙方，如甲方拖延超出15天仍未支付，每天按代理费总额的5%支付违约金。五、附则1.乙方在委托期限内为甲方提供了客户，但甲方在委托期满后才与该客户签订合同的，甲方不得以超过委托期限为由拒付委托代理费。2.本协议一式两份，具有同等法律效力。本协议自双方签字或盖章之日起生效，有效期为六个月。3.本合同附件与本合同具有同等法律效力。附件:甲方营业执照、产权证明或出租转让合同证明，乙方营业执照《客户确认单》《洽谈备忘录》。2018年12月1日，被告与第三人蓝梧桐公司签订《房屋租赁合同》，约定蓝梧桐公司承租被告商贸中心3-5层的一部分，建筑面积约为13838平方米，租赁用途为蓝梧桐有权在该房屋内以自有品牌经营长租公寓，租金标准为2.9/平/日，此价格不含税，每年租金合计14647523元。原告提交收据一张，载明今收到蛋壳公寓租房定金500元，收款单位加盖“蓝梧桐（北京）公寓管理有限公司”财务专用章，原告称这份收据可以证明本案的第三人蓝梧桐公司就是蛋壳公寓的实际经营管理人。原告提交其在天眼查上查询到的紫梧桐（北京）资产管理有限公司（以下简称紫梧桐公司）的工商信息，显示项目品牌为“蛋壳公寓”。原告提交工商登记档案，其中蓝梧桐公司2019年2月21日的《股东决定》载明，同意增加新股东青梧桐有限责任公司（以下简称青梧桐公司）；同意原股东紫梧桐公司退出股东会；同意股东紫梧桐将其持有的出资1000万元转让给青梧桐公司。同日，紫梧桐公司将其持有的蓝梧桐公司的1000万元股权转让给青梧桐公司。蓝梧桐公司的工商登记档案显示，蓝梧桐公司成立的日期为2018年6月28日。原告申请原告公司工作人员周凯出庭作证，周凯陈述，2018年3月13日，周凯带薛珊现场查看涉案商业楼，薛珊自称是蛋壳公寓的选址开发人员，并且说目前就她一个选址开发人员，并提交周凯与薛珊的微信聊天记录和带看视频。周凯陈述，每带看一位客户都会与被告签订推荐客户确认书，比如3月13日周凯就带看了两位客户。被告方申请薛珊到庭作证，薛珊不认可曾经去涉案商业楼看过房，并且陈述2018年2月份，涉案大楼已经挂满了招商电话，她是跟李峰联系的，看完房以后明确表示无法合作，她在紫梧桐公司工作，紫梧桐只做住宅，不做商业，紫梧桐做住宅的产品叫蛋壳公寓。被告陈述，其为了将涉案的大洋路8号商业楼出租，先后委托了包括被告在内的多家中介机构，另外还有北京百汇联合管理咨询有限公司（以下简称百汇公司）、瑞合同诚房地产经纪有限公司、京农梅元（北京）投资管理有限公司、北京安佳房地产经纪有限公司等，并提交与这些公司签订的委托合同。被告陈述，没有给原告独家委托，中介推荐的客户，只要中介说客户有意向，就会与中介公司签订确认书，而且被告自己也在招商。原告陈述，商业地产委托人只会就一个客户和一个推荐的中介签一份确认书，不会再和别的中介签确认书。就此，被告陈述，不是这样的，不会和任何客户签订特定的代理协议，都是一般代理，谁介绍成功就给谁代理费，原告陈述的这项内容在双方的协议中没有约定。被告陈述，涉案的物业是通过百汇公司中介成功的，并提交被告金相公司（甲方）与百汇公司（乙方）签订的《招商合作合同》《居间费用确认书》、银行付款回单。《招商合作合同》签订时间为2018年7月18日，约定项目名称为大洋路8号商业楼，指定乙方为该项目的独家策划招商方，由乙方负责该项目的招商工作，招商面积共计16000平方米，合作期限为2018年9月15日至招商面积实际全部入驻止，并约定了佣金的计算方式。《招商合作合同》载明乙方百汇公司的委托人为车晓丽。庭审中，本院通过合同上载明的电话联系车晓丽，车晓丽称，百汇公司跟金相公司签订过《招商合作合同》，是做蛋壳公寓，是金相的负责人找到我们的，我们签的是办公和公寓，我们介绍的公寓就是蛋壳公寓，是蛋壳公寓的负责人直接找到我们，忘记负责人是谁了。2018年12月10日的《居间费用确认书》载明，甲方（金相公司）委托乙方（百汇公司）参与并协助甲方成功签约商贸中心项目中3层至5层的一部分，与客户方蓝梧桐公司的租赁合同，客户承租面积为13838平方米，成交单价2.9元/平米*天，租期为10年，居间费用金额为客户承租面积的20天租金，即802604元；支付方式为甲方与客户签署完租赁合同（租赁合同已于2018年12月1日成功签署）的10个工作日内，甲方支付居间费用金额的50%即401302元，剩余的全部居间费用，甲方应在客户支付第二批款项（2019年10月10日）后的3个工作日前支付完成。2018年12月20日，金相公司支付百汇公司40万元，载明的用途为咨询服务费。被告陈述，中介费目前只付了一半，剩下的一半还没有支付。本院向蓝梧桐公司发出协助调查函，要求其陈述蓝梧桐与金相公司签订租赁合同是否存在租赁居间人。蓝梧桐公司提交书面《情况说明》载明与金相公司签订的租赁合同，并不存在租赁居间人，公司未与任何第三方签署居间合同及支付居间费，并且明确蓝梧桐公司是2018年6月28日成立的主营物业管理、出租房屋等业务的公司，与紫梧桐公司为两个独立的法人主体，各自承担相应的权利义务。丁建伟提交书面情况说明及本人身份证复印件，称本人在2018年6月28日至2019年5月9日期间担任蓝梧桐公司法人代表，负责公司日常经营管理。本人于2018年11月和公司选址开发人员通过百汇公司车姓工作人员考察了商贸中心3-5层的一部分项目，并于考察后在车姓工作人员带领下与金相公司负责人石金刚见面洽谈承租事宜，在车姓工作人员撮合下于2018年12月1日签署租赁合同，我方未支付中介费。经本院查询蓝梧桐公司的工商登记档案，蓝梧桐公司成立时的法定代表人为丁建伟。上述事实，有原告提交的委托代理协议、推介客户确认书、收据、工商登记档案、周凯的证人证言，被告金相公司提交的招商合作合同、居间费用确认书、银行付款回单、房屋租赁合同、薛珊的证人证言，以及本院庭审笔录、工作记录等在案佐证。本院经审理认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人蓝梧桐公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院认为，九九公司与金相公司签订了《委托代理协议》，双方存在居间服务合同关系。该《委托代理协议》第3条约定，甲方若在乙方提供准确客户信息后，直接或间接抛开乙方，与乙方所提供的客户成交，一经查实，乙方有权向甲方提出索赔。第4条约定：此委托代理协议为一般代理协议，非独家委托，甲方有权采用其他渠道，成交客户与乙方无关则不用支付甲方任何费用。本案的争议焦点是被告金相公司是否利用了九九公司提供的客户信息绕开九九公司与客户自行成交，是否存在“跳单”的违约行为。衡量跳单违约的关键，是看委托人是否利用了该中介公司提供的客户信息。如果委托人并未利用该中介提供的客户信息，而是通过其他公众可以获知的正当途径也能获得客户信息，则委托方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋租赁合同成立，而不构成“跳单”违约。根据原告提交的《推介客户确认书》，记载的客户名称为“蛋壳公寓薛珊”，蛋壳公寓仅是品牌名，并非具体的单位名称，薛珊也仅有一个名字，无联系方式等信息。本院根据原告提供的证据，难以将实际签订租赁合同的蓝梧桐公司与原告推介客户确认书上的“蛋壳公寓薛珊”建立对等关系。本案被告金相公司同时委托了多家中介机构，自己也在招商，给原告的代理权限为一般代理，非独家代理。被告与案外人百汇公司签订有《招商合作协议》《居间费用确认单》，并支付了部分居间服务费，《居间费用确认单》的签订时间、付款时间与《租赁合同》的签订时间具有逻辑上的延续性，可以证明百汇公司提供了居间服务。综上，本院认为，原告提交的证据不足以证明九九公司提供的客户信息具有唯一性，无法证明金相公司利用九九公司提供的客户信息和机会完成了交易从而构成违约。故本院对九九公司的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告北京九九联行房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。案件受理费26330元，由原告北京九九联行房地产经纪有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 谢彩凤二〇二〇年十二月四日法官助理 赵 杰书 记 员 徐苑馨