成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初1073号 原告:成都众和为物业集团有限公司，住所地成都市青羊区王家塘巷8号。 法定代表人：魏涛，总经理。 委托诉讼代理人：黄兴国，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨宣斌，北京市惠诚（成都）律师事务所律师 被告：成都市武侯鑫南粮油购销有限责任公司，住所地成都市武侯区双凤四路558号2栋6层601号。 法定代表人：王建维，职务不详。 委托诉讼代理人：付强，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴凡志，泰和泰律师事务所律师。 原告成都众和为物业集团有限公司（以下简称众和为物业公司）与成都市武侯鑫南粮油购销有限责任公司（以下简称鑫南粮油公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告众和为物业公司的委托诉讼代理人黄兴国，被告鑫南粮油公司的委托诉讼代理人付强、吴凡志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告众和为物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2018年6月1日至2020年2月29日物业服务费1720157.1元；2.判令被告向原告支付逾期付款违约金（违约金标准为逾期每日千分之三，违约金总额不高于本金）；3.判令被告向原告支付因维权支出的律师费损失287827.79元。事实和理由：2018年6月1日，武侯区簇桥街道楠郡小区业主委员会与原告签订《楠郡物业服务合同》，约定原告未被告开发的楠郡项目提供物业服务。原、被告签订的《前期物业服务合同》（含补充协议）依法终止。自2018年6月1日至2019年5月31日，被告欠付原告物业服务费共计990421.2元。根据《楠郡物业服务合同》第七条的约定，被告应当承担违约期间未付金额每日千分之三的违约金。根据双方合同约定，被告还应当赔偿原告律师费损失。原告多次向被告催收上述费用，被告均不予理睬。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，请求依法判决。 被告鑫南粮油公司辩称：1.原告诉请依据不充分，其主张的计费面积在本案中没有客观证明；2.被告未支付物业费用，是因为双方存在合同纠纷，本案物业费分摊需要等另一案件结果；3.原告主张的违约金过高，一方面原告没有及时向被告及案外人主张权益，导致损失扩大，同时其主张的违约金标准高于其实际损失；4.原告主张的律师费金额没有事实和法律依据。 经审理查明：2018年6月1日，原告（合同乙方）与武侯区簇桥街道楠郡小区业主委员会（合同甲方）签订了《楠郡物业服务合同》，合同案涉建筑区划名称为楠郡，座落位置为成都市武侯区××路××号××号。其中《楠郡物业合同》约定：1、乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用。在合同有效期间，乙方按包干制计费方式，由业主向乙方支付物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；2、物业服务费标准：物业服务费住宅按1.5元／㎡·月计算，非住宅用房（办公、商业）按3.0元／㎡·月计算；3、交费方式：物业服务费按照季度交纳，每次缴纳费用时间为当季前5日履行交纳义务；4、违约责任：（1）甲方不按本合同约定的收费标准和时间足额缴纳有关费用的，业主逾期3个月未缴纳物业服务费的，并从逾期之日起按每日应交费用的千分之三的标准向乙方支付违约金；（2）业主、物业使用人未按照合同约定按时足额缴纳本合同约定的物业服务费用的，乙方有权通过业主或者物业使用人所有或使用的本项目物业地址发送催收函，或者通过在物业服务中心登记的联系方式发送短信进行催收，逾期仍不缴纳的，乙方有权要求业主或者物业使用人承担本合同约定物业服务费、违约金及由此给乙方造成的损失（包括但不限于律师费、公告费等）。 另查明，据成都市不动产登记信息查询，案涉鑫南粮油公司名下商业产权面积为19491.7平方米，车位为401个。上述商业及车位所有权人为鑫南粮油公司。由于被告一直未向原告支付物业服务费，2016年3月26日，原告通过EMS邮政特快专递向被告鑫南粮油公司资产运营部成都市水碾河南路44号邮寄了催收物业费函件。 2019年5月15日，众和为物业公司（甲方）与北京市惠诚（成都）律师事务所（乙方）签订了一份《委托代理合同》【（2019）第HXG0515号】，委托该所律师为其代理与被告的物业服务合同纠纷案件，代理费约定为：1.基本律师费30000元，由甲方在签订本合同10日内向乙方支付，该无论任何结果均不予退还；2.提成律师费，按甲方获得案款的7%计算，由甲方在获得案款后10日向乙方支付。2019年5月31日，原告向该所支付了30000元代理费；该所向其出具了相应的增值税发票。 截至2020年2月29日，鑫南粮油公司拖欠的物业服务费（按房屋建筑面积19491.7㎡计算）及车位服务费共计1720157.1元，按照合同约定计算的滞纳金为1158120.84元。 本院认为，原告与楠郡小区签订的《楠郡物业服务合同》均是其真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。上述合同的相关内容，对当事人均具有约束力。被告未按约向原告交纳物业服务费，其辩称计费面积证据不充分、且因存在合作纠纷，需要等待另一案件结果，故不应支付物业服务费及滞纳金等费用。众和为物业公司按约提供了物业服务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被告作为涉案商业及车位的所有权人，应向原告支付约定的物业服务费。故对原告主张被告向其支付自2018年6月1日至2020年2月29日的物业服务费（按房屋建筑面积19491.7㎡计算）（19491.7㎡×3元/月×21个月=1227977元）及401个车位服务费共计1720157元予以支持。 对原告主张的违约金。被告认为关于违约金的约定过高。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原告主张的金额高于实际损失，故本院酌定以被告所欠物业费总金额的10%为基数计算违约金。故本院对原告主张违约金的诉请在172015元（1720157元×10%）范围内予以支持。 对原告主张的律师费。由于原、被告对此费用的负担有明确约定，原告亦举证证明该律师费确已发生，故本院在已产生30000元范围内予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告成都市武侯鑫南粮油购销有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告成都众和为物业集团有限公司支付2018年6月1日2020年2月29日期间的物业服务费及车位服务费1720157元； 二、被告成都市武侯鑫南粮油购销有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告成都众和为物业集团有限公司支付2018年6月1日至2020年2月29日止的违约金172015元。 三、被告成都市武侯鑫南粮油购销有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告成都众和为物业集团有限公司支付律师费30000元； 四、驳回原告成都众和为物业集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32129元，由被告成都市武侯鑫南粮油购销有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  郭 佳 人民陪审员  韩雪颖 人民陪审员  蒋裔鸣 二〇二〇年十月三十日 书 记 员  邱怡婷