中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1602民初1463号 原告：滨州滨通置业有限公司，住所地滨州市滨城区渤海四路836号福临小区21号楼102，统一社会信用代码91371600785040044E。 法定代表人：王林，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：苏迪，山东德衡（滨州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩晓峰，山东德衡（滨州）律师事务所律师。 被告：山东紫海控股有限公司，住所地滨州市滨城区××路××路东南，统一社会信用代码91371602ＭＡ3ＦＦ44Ｒ5Ａ。 法定代表人：王灵波，该公司董事长。 被告：王灵波，男，1979年10月24日出生，汉族，住滨州市滨城区。 被告：刘玉忠，男，1974年4月29日出生，汉族，住滨州市滨城区。 被告：刘玉凯，男，1949年12月4日出生，汉族，居民，住北京市顺义区。 以上四被告委托诉讼代理人：徐铁勤、夏天扬，北京市京翰（济南）律师事务所律师。 原告滨州滨通置业有限公司（以下简称滨通公司）与被告山东紫海控股有限公司（以下简称紫海公司）、王灵波、刘玉忠、刘玉凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。2020年9月30日，因本案必须以另案的审理结果为依据，本院裁定中止本案诉讼。2020年11月27日，本院恢复本案的审理。原被告均委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告滨州滨通置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.紫海公司向滨通公司支付第二期（2018年9月25日至2019年9月24日）的房屋占用费600万元及利息（自2019年9月24日起至2020年4月27日的利息为147000元；自2020年4月28日起至实际清偿之日的利息，以本金600万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.王灵波、刘玉忠、刘玉凯在未出资本息范围内对紫海公司不能清偿的部分承担补充赔偿责任；3.本案诉讼费用由紫海公司、王灵波、刘玉忠、刘玉凯共同负担。 事实和理由：2017年9月24日，滨通公司与紫海公司签订《房屋租赁合同》，约定滨通公司其将位于滨州市滨城区××路××路东南的房屋及附属设施出租给紫海公司使用，但该公司并未按时支付租金。2019年4月12日，滨通公司起诉至滨州市滨城区人民法院，请求紫海公司按合同约定支付第一期（2017年9月24日至2018年9月24日）的租金500万元，该民事案件的案号为（2019）鲁1602民初1883号。经滨州市滨城区人民法院审理，判决认定《房屋租赁合同》虽然为无效合同，但紫海公司已实际占用涉案租赁合同约定的全部房产及相关权益，故应按照合同约定向滨通公司支付第一期房屋占用费500万元。现第二期（2018年9月25日至2019年9月24日）到期后，紫海公司亦未履行第二期付款义务。另经了解，王灵波、刘玉忠、刘玉凯为紫海公司的股东，在公司已经出现负有到期债务不能履行的情况下，股东应当及时出资，上述股东存在应出资而未出资的行为，故依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条之规定，要求其在未出资本息范围内对紫海公司不能清偿债务的部分承担补充赔偿责任。 被告山东紫海控股有限公司辩称，一、涉案租赁房屋无建设规划许可等审批文件，租赁合同应当认定为无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”涉案房屋无上述许可手续，因此涉案《房屋租赁合同》应当认定为无效合同。二、截至目前，滨通公司未依约将租赁的全部房屋交付给紫海公司使用，因此紫海公司依法只能按照实际占用的房屋面积支付占用费。涉案租赁合同所租赁楼房共计十栋，总面积约25000平方米。但紫海公司能够控制使用的楼房为1-1号、1-4号、2-2号、2-7号，实际使用面积为10620平方米，不足约定25000平方米的一半，其中被散租户占用的楼房为1-2号、1-3号、1-5号、2-1号、2-4号、2-6号，面积约为14380平方米。滨通公司主张的是房屋占用费，因此应依据紫海公司实际占用的面积计算占用费才公平合理。三、涉案房屋质量不合格，原约定的租金标准应当予以下调。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”涉案房屋在租赁期间漏水严重，而滨通公司并未履行维修义务，紫海公司多次自行进行了防水维修，严重影响了对房屋的使用，因此约定的租金标准亦应予以下调。房屋租赁合同约定，每平方米的租赁费为每天0.29元，基于上述事实和理由，请求调整为每平方米的租赁费为每天0.15元，即实际应支付租金581445元（10620平方米*365天*0.15元）。四、涉案《房屋租赁合同》无效，滨通公司所主张的利息无法律依据。依据相关司法解释的规定，涉案房屋租赁合同无效，紫海公司仅有支付房屋占用费的义务，滨通公司索要利息无法律依据。五、涉案房屋没有规划手续，依法应当予以没收实物或者违法收入。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”另根据相关规定，人民法院在审理案件过程中发现有违法犯罪情况的，有职责出具司法建议书，或者将案件移交其他有权机关予以处置。滨通公司违法建设事实清楚，对其所建房屋应当予以没收，房屋占用费属于违法收入，也应当予以没收。综上所述，由于滨通公司的过错导致涉案房屋租赁合同无效，加上房屋质量不合格，滨通公司主张全部租金及利息的诉求无法律依据；滨通公司违法事实清楚，任何人都不应当从其违法行为中获利，因此滨通公司的违法行为应当受到追究。为此请求人民法院查明事实后，依法作出公正裁决。 被告王灵波、刘玉忠辩称，因为紫海公司不存在到期债务不能履行的情况，也不存在认缴出资加速到期的法定情形，王灵波、刘玉忠不应当对紫海公司的债务承担连带清偿责任。故请求依法驳回滨通公司对王灵波、刘玉忠的诉讼请求。 被告刘玉凯辩称，刘玉凯已经不再是紫海公司的股东，因此对紫海公司的债务也不应当承担任何责任，请求依法驳回滨通公司对刘玉凯的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中滨通公司提交了《房屋租赁合同》、本院（2019）鲁1602民初1883号民事判决书、滨州市中级人民法院（2020）鲁16民终1072号民事判决书、紫海公司的企业变更情况及股权转让协议、股东会决议、本院（2020）鲁执1634号执行裁定书、紫海公司的章程及公司股东（发起人）出资信息等证据；紫海公司提交了山东省滨州市鲁滨公证处（2019）鲁滨州鲁滨证民字第1148号及（2020）鲁滨州鲁滨证民字第273号公证书、滨州市滨城区文物管理所出具的“×××博物馆设立备案材料目录”等证据。本院经审查予以确认，除对紫海公司提交的“×××博物馆设立备案材料目录”不予确认外，对于滨通公司及紫海公司提交的其他证据均予确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：滨通公司根据滨州市滨城区发展和改革局滨城发改投资［2010］229号文件、滨州市规划局滨规函［2015］205号文件等，在滨州市滨城区××路××路××·凤凰天街项目。 2017年9月24日，滨通公司（出租方、甲方）与紫海公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于滨州市滨城区××路××路东南的1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、2-1、2-2、2-4（合同生效之日起1年内清理完毕）、2-5（两栋）、2-7的房屋租赁给乙方使用，租赁物面积经甲乙双方认可确认为总建筑面积约25000平方米；租赁物的用途为展厅、办公、商业；租赁期限为10年，自2017年9月24日起至2027年9月23日；甲方应在合同生效之日前一周内告知园区所有散租户移交紫海公司，并将所有租赁合同及手续复印件移交紫海公司；本租赁合同以租赁预付金80万元到账生效，10年合同期整体打包租金数额为2680万元，乙方于合同签订的第二年（2018年9月24日）支付甲方租金500万元，剩余2100万元于四年内付清（2019-2022年），其中2019年9月24日付600万元，2020年9月24日付500万元，2021年9月24日付500万元，2022年9月24日付500万元；租赁物按现状交付使用后，除重大结构和质量问题由甲方负责维修外，其余由乙方负责维修保养；本合同需要发出的全部通知以及甲乙双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行通知；甲方所提供的租赁物若违反租赁合同约定，应承担不能交付物的责任，按不能交付部分租金数额每日万分之五支付违约金；乙方若不能交付租金，乙方应按未交付租金部分每日万分之五支付违约金；本合同所有附件包括但不限于所需建筑图纸、散租户租赁合同、所有权证明、验收合格资料、土地性质产权证明等，复印件与原件一致并盖章形式附于该合同后；本移交工作为租赁合同开始前的移交，其中包括乙方所租赁的整体建筑的移交（原散租户移交），移交范围及内容为（1）园区散租户全权移交于乙方；（2）租赁物及其附属设施；（3）建筑物和水、电路设施，甲方应在租赁合同生效前以现有状态移交给乙方或乙方指定的集团旗下的物业公司；租赁合同生效日前，由甲乙双方人员组成移交小组，具体负责和办理移交工作。移交小组由甲方代表张国亮、乙方代表张华儒担任，组织必要的会议会谈并商定设施移交的详尽程序，确定移交仪式，编制交接表，签字确认打款后生效等。合同补充条款列明合同附件包括（一）原散租户租赁合同；（二）移交确认书；（三）其他有效证件名称，包括立项、消防、地震、环评、规划批复、施工检测报告等。 合同签订后，紫海公司于2017年10月24日向滨通公司账户汇款80万元。同年11月2日，滨通公司与紫海公司签署移交确认书，滨通公司将其凤凰天街房屋及附属配套设施、凤凰天街散户租赁合同复印件、凤凰天街有关证件（见附件）等交付给紫海公司。2018年9月5日，滨通公司与紫海公司签署交接协议，滨通公司将租赁房屋2-4房屋交付紫海公司。涉案租赁房屋至今未取得建设工程规划许可证、无相关的产权登记证书。 紫海公司于2017年8月23日注册成立，注册资本为10000万元，法定代表人为王灵波，股东为王灵波、刘玉凯、刘玉忠，其中王灵波、刘玉凯、刘玉忠的认缴出资额分别为5100万元、3300万元、1600万元，认缴时间均为2027年12月1日，实际出资额为0元。 2018年9月24日，滨通公司向紫海公司发送律师函，要求该公司支付到期租金500万元。 以上案件事实系本院（2019）鲁1602民初1883号民事案件查明的事实，与本案查明的事实一致。 2019年4月12日，滨通公司向本院提起诉讼，请求紫海公司向其支付2018年9月24日前到期的房屋租金500万元及违约金，王灵波、刘玉忠、刘玉凯在未出资本息范围内对紫海公司不能清偿部分承担补充赔偿责任，诉讼费用由紫海公司、王灵波、刘玉忠、刘玉凯负担。本院于2019年11月21日作出（2019）鲁1602民初1883号民事判决：一、被告山东紫海控股有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告滨州滨通置业有限公司房屋占用费500万元；二、驳回原告滨州滨通置业有限公司的其他诉讼请求。紫海公司对上述民事判决不服，提起上诉。滨州市中级人民法院于2020年5月8日作出（2020）鲁16民终1072号终审民事判决：驳回上诉，维持原判。紫海公司不服二审民事判决，提出再审申请，山东省高级人民法院于2020年10月26日作出（2020）鲁民申6938号民事裁定：驳回山东紫海控股有限公司的再审申请。 本案另查明如下案件事实，截至本案法庭辩论终结，涉案租赁房屋仍未依法取得建设工程规划许可证等审批文件。 庭审中，滨通公司陈述，在确定房屋总的租金并约定由紫海公司预交80万元时，已经扣除了滨通公司已经收取的散租户的租金，但紫海公司对该项陈述予以否认，滨通公司也未提交证据予以证明。另外，散租户的租期已经全部到期，但根据紫海公司提交的公证书等证据，可以证实截至2020年6月9日，仍有部分散租户未迁出涉案租赁房屋。 2020年10月28日，本院作出（2020）鲁1602执1634号执行裁定，终结本院（2019）鲁1602民初1883号民事判决的本次执行程序。 紫海公司未向滨通公司支付合同约定的2019年9月24日应付租金600万元。 2019年6月24日，刘玉凯将其在紫海公司的股份分别转让给刘玉忠、王灵波，刘玉忠出资变更为4900万元，认缴出资比例49%，王灵波出资变更为5100万元，认缴出资比例51%。 本院认为，根据生效的本院（2019）鲁1602民初1883号民事判决及滨州市中级人民法院（2020）鲁16民终1072号民事判决确定，涉案《房屋租赁合同》属于无效合同，并确定由紫海公司参照合同约定的租金标准支付房屋占用期间的使用费。因此，在尚未返还租赁房屋的情形下，紫海公司亦应当参照合同约定的租金标准继续支付实际占用期间的使用费。但合同被确认无效后，合同关系不再存在，原合同对当事人不再具有任何拘束力，当事人也不得基于原合同而主张权利或者享受任何利益。也就是说，原约定的合同条款对于当事人双方均没有约束力。本案中，滨通公司请求紫海公司履行《房屋租赁合同》约定的第二期（即2018年9月25日至2019年9月24日）付款义务，显然不符合无效合同的规定。上述合同约定的租金标准为268万元/年（2680万元/10年）；至2020年11月27日法庭辩论结束，紫海公司仍占用租赁的房屋，也即自2017年9月24日起至2020年11月24日，紫海公司已经占用租赁房屋3年零3个月，该公司应付使用费871万元，而本院（2019）鲁1602民初1883号民事案件判决由紫海公司支付占用费500万元，加上紫海公司已经预付的80万元，共计580万元，紫海公司仍需支付截至2020年11月24日的房屋占用费291万元，此后的使用费应按照实际占用时间计算。另外，滨通公司关于支付占用费利息的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 紫海公司关于按照实际交付的房屋面积交纳使用费问题，上述生效裁判文书已经查明相应案件事实并作出确认，紫海公司在本案中并未提出新的证据予以反驳，对其该项诉讼主张，本院不予采纳。紫海公司提出租赁房屋不符合合同约定用途所具备的条件，且因房屋质量问题导致其对房屋进行维修，造成了相应的装修、维修费用损失，应当减少占用期间使用费标准，但亦未提交证据证明其损失的事实及占用费计算的依据，本院不予一并审理。紫海公司主张的应没收滨通公司非法所得以及人民法院有义务出具司法建议或者将案件移交有权机关予以处置的问题，不属于本案审理的范围，本院对此不予审查。 另外，公司应以其全部财产对外独立承担民事责任。根据最高人民法院于2019年11月8日发布的法〔2019〕254号文件即《全国法院民商事审判工作会议纪要》（“九民会纪要”）第6条规定，公司股东出资加速到期的两种情形之一是“公司作为被执行人的案件，人民法院穷尽执行措施无财产可供执行，已具备破产原因，但不申请破产的”。本案中，滨通公司仅以本院（2020）鲁1602执1634号执行裁定为依据，请求紫海公司股东王灵波、刘玉忠、刘玉凯对本案债务承担民事责任，理由不充足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条，《中华人民共和国公司法》第三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十三条第一款第五项的规定，判决如下： 一、被告山东紫海控股有限公司于本判决生效之日起十日内向原告滨州滨通置业有限公司支付占用租赁房屋期间的使用费291万元（截至2020年11月24日）； 二、驳回原告滨州滨通置业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费54829元，由原告滨州滨通置业有限公司负担28873元，由被告山东紫海控股有限公司负担25956元；诉讼保全费5000元，由被告山东紫海控股有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  曹爱民 人民陪审员  冯锁印 人民陪审员  肖 忠 二〇二〇年十二月十一日 书 记 员  马 爽