天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0117民初821号原告：天津市宁河区兴宁建设投资集团有限公司，住所地天津市宁河区芦台镇朝阳路东段北侧。法定代表人：于克谦，董事长。委托诉讼代理人：吴婉婉，天津华盛理律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴秀宇，天津华盛理律师事务所律师。被告：李勇，男，1971年10月4日出生，汉族，职工，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：王秀梅，女，1974年6月10日出生，汉族，无业，住天津市宁河区，与被告系夫妻。委托诉讼代理人：张振宇，天津旭正律师事务所律师。第三人：天津市宁河县粮油有限公司，住所地天津市宁河区经济开发区五纬路津沽粮食工业公司院内。法定代表人：崔青林，总经理。委托诉讼代理人：刘宁，副总经理。原告天津市宁河区兴宁建设投资集团有限公司（以下简称兴宁公司）与被告李勇、天津市宁河县粮油有限公司（以下简称粮油公司）租赁合同纠纷一案，本院2020年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴宁公司的委托诉讼代理人吴婉婉、被告李勇及委托诉讼代理人王秀梅、张振宇、第三人粮油公司的委托诉讼代理人刘宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴宁公司向本院提出诉讼请求：1.要求判令被告向原告支付天津市宁河区芦台镇××××号房屋欠付租金60万元；2.要求判令被告向原告支付欠付租金的逾期利息（以60万元为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率支付自2017年3月28日起计算至2019年8月19日的逾期利息和按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的逾期利息，暂计算至2019年12月31日为77141.92元）；3.要求诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月28日，第三人粮油公司授权其子公司天津市宁河县津芦粮油贸易有限公司（以下简称津芦贸易公司）将第三人所有的位于芦台镇××××号的房产出租给被告，津芦贸易公司与被告签署了《协议书》，协议约定，涉诉房屋出租给被告使用，租赁期限为五年，从2017年3月28日至2022年3月28日止，每年租金20万元，总计人民币100万元，上打租，被告在本协议签订之日起以现金方式交付出租方，如超过15日不交租金，被告自动放弃租赁权，出租方有权收回。该协议订立后不久，第三人将涉诉房屋的所有权转让给原告，原告于2017年6月取得该房产的《不动产权证书》。2017年12月22日，津芦贸易公司经决议解散注销，其权利义务全部由第三人承继。在原告取得涉诉房屋产权之前，被告仅向第三人支付了两个年度（2017年3月28日至2019年3月28日）的租金费用40万元，剩余租金60万元至今未予给付。原告曾多次通过电话、邀约公司见面洽谈等形式向被告告知了涉诉房屋所有权变更事宜，并要求被告尽快向原告支付欠付的房屋租金，但被告始终拒不履行付款义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，因此，关于涉诉房屋的租赁协议在该房屋所有权变更为原告之后仍然有效，原告作为涉诉房屋的出租方、被告作为涉诉房屋的承租方应当按照上述协议约定履行合同义务。现被告拒不支付欠付租金的行为侵害了原告的合法权益，原告多次与被告沟通无果，为避免国有资产流失，原告特提起诉讼。被告李勇辩称，被告是第三人子公司津芦贸易公司的职工，在公司企业改制时，就买断工龄问题没有与被告达成一致，第三人至今未给被告安排就业，也未给被告买断工龄款。涉案房屋外墙安装景观灯，在政府要求下，自2005年至2017年重要节日被告在第三人的安排下打开景观灯照明，产生的电费均由被告实际垫付，第三人未向被告返还上述电费。被告与第三人签订租赁协议后，仅交付了40万元租金，双方口头约定待第三人解决完被告的买断工龄款及景观灯电费事宜后，扣除相应费用再交纳剩余租金即可。租赁合同第三项约定，如超过15日不交租金，承租方自动放弃租赁权，出租房有权收回，但第三人和原告均未按照上述约定收回涉案房屋的租赁权，二者均以行为实际改变了租赁合同中租金100万元上打租的约定，本案中关于租金交付方式和时间应当按照被告与第三人的口头约定履行，买卖不破租赁，该约定对原告生效。原告现在无权向被告主张租金，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人尚欠被告买断工龄款和景观灯电费，根据合同法第九十九条的规定，当事人互负到期债务，任何一方有权将自己的债务与对方的债务抵销，待缴付租金条件成就时，被告主张将买断工龄款及电费抵销租金后支付剩余租金。第三人粮油公司陈述，2014年公司改制时被告李勇不同意买断工龄，没有签字。当时区里协同20几家部门组成企业改革领导小组，按领导小组要求，当时在天津日报登报单方解除了被告的劳动合同，三次送达解除劳动合同的通知，并通知到了被告本人。之后，被告到劳动局办理了解除劳动合同的手续，但买断工龄款被告一直未领取，该款现在还在第三人处。津芦贸易公司是第三人的下属子公司，现在已经注销，相关权利义务由第三人接管。景观灯被告确实安装了，当时公司规定每年申报费用，被告没有提供相关费用的凭证，也没有向公司申报。关于被告陈述的用买断工龄款和电费扣减租金的情况，第三人不清楚。原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.《协议书》及《不动产权证书》，证明原告在2017年6月9日取得了涉案房屋的所有权，也取得了租赁协议中关于涉案房屋中出租人的地位及相关权利，被告应该基于约定向原告支付欠付的租金；2.《补充协议》，证明该协议明确涉案房屋的权利义务由原告享有，第三方已经签章，并没有提及买断工龄款及电费的问题，被告的主张不属实。被告李勇提交如下证据：1.《协议书》，证明2017年3月28日被告与第三人签订租赁协议，约定超过15日不交租金，出租方有权收回房屋；2.证人朱某出庭作证，证明第三人欠付被告买断工龄款及景观灯电费的事实，签订租赁协议时被告与第三人口头约定待买断工龄款和景观灯电费事宜解决完毕后被告再缴纳剩余租赁费；3.通知函，证明原告在2019年8月13日向被告发出通知函时仅告知被告涉案房屋转让时享有优先购买权，并未催告被告缴纳租赁费，原告用行动认可了第三人与被告口头约定待买断工龄款及景观灯电费事宜解决完毕后再缴纳租赁费；4.就失业证、解除劳动合同证明，证明被告工龄25.5年，计算买断工龄款时的年限应为25.5年；5.银行流水，证明原第三人职工在买断工龄时的标准为每年3200元；6.景观灯电表图片、电力公司的证明、被告与证人朱某微信聊天记录截屏，证明被告自租赁涉案房屋后用于景观灯照明的电量为216924度，景观灯用电量明显低于涉案房屋总表总电量，景观灯用量为单独计量，被告要求第三人支付被告垫付的电费；7.天津市电网销售电价表，证明涉案房屋用电为一般工商业及其他用电，景观灯启用时间段为高峰时段，电价为每千瓦时1.0436元。第三人粮油公司提交的证据为单方解除劳动合同材料，证明被告只能按照当时天津市职工最低工资标准计算买断工龄款。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的《协议书》及《不动产权证书》的真实性、合法性无异议，对证明目的不予认可，对原告提交的《补充协议》的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。第三人对原告提交的《协议书》及《不动产权证书》无异议，认可《补充协议》上第三人的签章。原告对被告提交的证据1、证据3、证据4、证据5的真实性无异议，对证明目的不予认可；对被告的证据2、证据6、证据7的真实性、关联性及证明目的均不予认可。第三人针对被告提交的证据陈述意见认为，买断工龄款的标准有时间限定，被告当时不同意买断，已经超过了规定时间，解除劳动合同时应该按照天津市职工最低工资标准；关于电费，被告没有按公司的要求提交申报材料；对其证据不发表意见。原告认为第三人提交的证据与本案无关。被告对第三人提交证据的真实性无异议，但对关联性及证明目的不予认可。经审核，对当事人提交的证据，本院结合案件情况及当事人的质证意见予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月28日，津芦贸易公司与被告李勇签订《协议书》，约定:津芦贸易公司为甲方，李勇为乙方;甲方将坐落于芦台镇××××号办公楼一至三层、院内平房及现有设施出租给乙方使用；租赁期限自2017年3月28日至2022年3月28日止；每年租金20万元，总计100万元上打租，乙方在本协议签订之日以现金方式交付甲方，如超过15日不交租金，乙方自动放弃租赁权，甲方有权收回；协议期内，乙方如需用水、电，安装手续及费用由乙方负责管理和支付；本协议生效期间，甲方不得干涉乙方经营活动，乙方必须合法经营并接受政府管理部门的监管，发生各项税、费及事件等均由乙方自行承担和处理；本协议生效期间，甲、乙双方不得擅自变更协议条款，如确有特殊原因需变更时，须经双方同意后，方可以书面形式变更。协议同时约定其他相关事项。协议签订后，津芦贸易公司如约履行合同义务，将出租房屋场地交付被告管理使用，被告交付了两个年度（2017年3月28日至2019年3月28日）的租金40万元，尚欠租金60万元至今未付。2017年6月9日，原告兴宁公司取得案涉宁河区芦台镇××××号的《不动产权证书》。津芦贸易公司由第三人粮油公司出资注册，2017年12月22日注销。本院认为，原津芦贸易公司与被告李勇形成的租赁合同系双方真实意思表示，为有效合同。合同签订后，出租方津芦贸易公司如约履行交付租赁物的合同义务，被告李勇亦应按照合同约定的期限履行缴纳租金的义务，逾期应承担相应的违约责任。租赁合同履行过程中，案涉不动产产权发生变更，兴宁公司取得案涉不动产的所有权，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，案涉租赁合同仍然有效，兴宁公司作为案涉不动产新的权利人，依法享有原出租方应享有的合同权利。原告兴宁公司要求被告李勇支付尚欠租金60万元及逾期利息的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告李勇提供的证据不足以证实案涉不动产所有权发生变更之前李勇已与出租方（原津芦贸易公司）达成以买断工龄款和景观灯电费抵扣租金的协议，同时，买断工龄款及景观灯电费问题与本案非同一法律关系，被告以买断工龄款和景观灯电费抵扣租金的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：本判决生效后10日内，被告李勇给付原告天津市宁河区兴宁建设投资集团有限公司天津市宁河区芦台镇××××号的租金60万元，并支付欠付租金的逾期利息（以60万元为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算自2017年3月28日起至2019年8月19日止的逾期利息和按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至60万元租金全部清偿之日止的逾期利息）。被告李勇如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5285元，保全费3932元，合计9217元，由被告李勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  岳孟秋二〇二〇年六月十八日法官助理杨阳书记员刘金芳附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。