广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初1393号原告：佛山市捷和房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市三水区*********“三水广场”三座940，统一社会信用代码914************828。法定代表人：罗海量，该司总经理。委托诉讼代理人：肖挺俊，广东胜伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：向春兰，广东胜伦律师事务所律师。被告：方祖梅，女，1982年9月15日出生，汉族，住广西钦州市钦南区***********9*，公民身份号码450********9154221。原告佛山市捷和房地产发展有限公司（以下简称“捷和公司”）与被告方祖梅、中国建设银行股份有限公司佛山三水支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案。诉讼中，原告捷和公司自愿请求撤回对中国建设银行股份有限公司佛山三水支行（以下简称“三水建行”）的起诉，本院裁定予以准许。本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理，本案开庭时，原告捷和公司的委托诉讼代理人肖挺俊、向春兰，被告方祖梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告捷和公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》的补充合同及《补充协议（二）》于2020年3月25日解除；2.判令被告向原告返还位于佛山市三水区**************************的物业；3.判令被告协助原告办理编号为201********305的商品房买卖合同的注销备案登记手续；*、判令被告方祖梅与三水建行共同协助办理注销编号为粤（2018）佛三不动产证明第0042248号的预告抵押权登记手续；5、确认原告向被告退还购房款268759.79元【具体金额以（2020）粤0607民初143号案件判决确定的金额另行计算】；6.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告自愿撤销上述第二、四项诉讼请求；同时变更第五项诉讼请求为：确认原告无需向被告退还购房款；并增加一项诉讼请求为：判令被告协助原告办理涉案房屋的住宅专项维修基金的退款手续。事实和理由：2018年6月13日，原告捷和公司与被告方祖梅签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》的补充合同，约定：被告购买原告开发建设的佛山市三水区*************************屋，该房屋建筑面积为355.53平方米，售价500万元；方祖梅于合同签订后5日内支付首期房款200万元，剩余房款300万元，方祖梅在办理银行按揭贷款手续后支付。另补充合同第二条关于按揭付款方式及期限的第*点约定：买受人未能向银行履行还款义务（包括但不限于拖欠银行的月供款），出卖人需为买受人向银行承担保证责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日或出卖人知道买受人逾期付款之日，视为买受人根本违约，出卖人有权解除合同及附件，买受人须按总房价的30%向出卖人支付违约金。之后双方还签订了《补充协议（二）》。2020年1月3日，因方祖梅逾期归还案涉房屋的按揭贷款，三水建行向三水法院提起诉讼，要求方祖梅归还全部欠款本息，并要捷和公司承担保证责任。2020年3月24日，原告向被告发出《解除合同通知书》，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议，上述通知书已于2020年3月25日送达给被告。被告逾期还贷行为导致原告需向三水建行承担保证担保责任，该行为严重损害原告的合法权益，原告遂向法院起诉。被告方祖梅辩称：答辩人不同意解除案涉房屋买卖合同。原、被告未就合同解除问题达成一致意见，是原告单方提出解除合同，答辩人已全额向原告支付购房款，故不存在违约情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案当事人提供的证据，本院审查认定意见如下：一、原告提供的证据1.编号为201********305的《商品房买卖合同》、《补充合同》、《补充协议（二）》各一份，证明原、被告签订了商品房买卖合同，合同约定原告为被告向按揭贷款银行履行了保证责任后，原告有权主张解除房屋买卖合同。另原、被告已就上述合同办理了备案登记手续。2.房屋初始登记确权清单一份，证明房管部门已就案涉房屋办理了初始确权登记。3.不动产登记证明一份，证明原、被告已就案涉房屋办理了抵押权预告登记手续。4.房屋交接表及合同签收表各一份，证明原告已于2018年10月10日将案涉的《商品房买卖合同》、《补充合同》及房屋一并移交给被告。5.2019年12月17日的律师函及寄件单各一份，证明被告出现逾期还贷情形后，原告已积极督促被告还款。6.（2020）粤0607民初143号民事起诉状、传票各一份，证明因被告逾期还贷，三水建行已向三水法院提起诉讼，并诉请原告对被告的欠款本息承担连带保证责任。7.2020年3月3日的律师函及邮件签收证明材料各一份，证明原告就被告逾期还贷行为，引致案涉房屋买卖合同解除的问题提出协商解决方案，但被告未作回复。8.《解除合同通知书》、寄件单及邮件查询材料各一份，证明原告已于2020年3月25日向被告送达了解除案涉合同的通知书。9.委托代理合同、律师费收费发票、转账凭证，证明原告委托律师参与本案一审诉讼，产生律师费损失126000元。10.诉讼保全委托担保合同、保全担保费发票、转账凭证，证明原告委托担保公司就其申请的诉讼保全措施提供担保，并支出担保费12000元。11.捷和广场一期B101样板房精装修费用一览表、建筑设计顾问服务协议、室内装饰工程深化设计服务合同、室内设计服务合同、协议书、捷和广场一期A3∕01、B1∕01示范单位装修增加工程合同、改造工程合同、捷和广场（一期）A3和B1样板房整体橱柜购销合同、家具代购合同、窗帘购销合同各一份，证明原告在设计、装修、家具购置等方面为案涉房屋投入资金为2725779.32元。12.客户欠本金及利息情况表、债权情况说明、账户证明、还清借款证明各一份，证明原告已替被告向三水建行清偿案涉房屋的按揭贷款本息及相关律师费、诉讼费用，已代被告履行了（2020）粤0607民初143号民事调解书约定的还款义务。被告对原告提供的证据1-8的真实性均无异议，本院对以上证据的真实性予以确认。被告对原告提供的证据9、10不予认可。经审查，原告提供的该两组证据为原件，来源、形式合法，且与本案讼争事实具有关联性，被告虽予否认，但未提供反驳证据，故本院对原告提供的这两组证据予以采信。被告对原告提供的证据11不予认可，本院认为案涉房屋的设计、装修费用已列入房屋的总价值中，原告以此主张上述费用属房屋买卖合同解除后所导致的损失，并不合理，本院不予采信。被告对原告提供的证据12的真实性没有异议，本院予以采信。被告方祖梅在诉讼中没有提交证据。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2018年6月13日，原告捷和公司与被告方祖梅签订编号为201********305的《商品房买卖合同》及《补充合同》，约定：方祖梅购买捷和公司开发建设的佛山市三水区**************************屋，该房屋建筑面积为355.53平方米，总价款为500万元。合同签订前，方祖梅向捷和公司支付购房定金50万元，该定金于合同签订时抵作房屋价款，自本预售合同网上签订之日起5日内，方祖梅向捷和公司支付首期房款200万元；剩余300万元房款，由方祖梅于2018年6月14日前申办银行按揭贷款，由贷款银行直接支付。其中合同第九条约定：买受人逾期支付房款，逾期30日以内的，按每日万分之二支付应付款项的违约金，逾期超过30天，捷和公司有权解除合同，方祖梅应当在解除合同通知送达之日起30天内按累计应付款的10%向捷和公司支付违约金，同时捷和公司退还方祖梅已付的全部房款。另双方签订的《商品房买卖合同》的补充合同第二条关于按揭付款方式及期限，当中第*款约定：方祖梅未能履行其向银行机构应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款），令捷和公司作为担保责任人承担担保责任后而导致捷和公司的损失概由方祖梅承担。同时自银行机构向捷和公司发出承担担保责任通知之日起或自捷和公司知道方祖梅逾期付款之日起，视方祖梅根本违约，捷和公司有权解除该合同及合同附件，方祖梅须按总房价款的30%向捷和公司支付违约金。补充合同第三条约定：方祖梅逾期支付购房款，除按《商品房买卖合同》第九条约定承担违约责任外，还需承担因买卖合同解除所产生的所有费用（包括但不限于公证费、合同注销手续费等）。对于《商品房买卖合同》第九条约定的违约金及上述因买卖合同解除所产生的所有费用，捷和公司有权在方祖梅已付的购房款中优先予以扣除。另捷和公司与方祖梅签订的《补充协议（二）》约定：方祖梅认购的案涉房屋属于样板房，捷和公司已出资完成了精装修，并购置了相关装饰物、家具、家电等物品。上述合同签订后，方祖梅依约向捷和公司支付了首期购房款200万元，并以案涉房屋作为抵押与三水建行签订了借款合同，借款金额300万元用于支付欠捷和公司的剩余购房款。2018年8月16日，方祖梅就案涉房屋办理了预购商品房抵押权预告登记手续，登记权利人为三水建行。2018年10月10日，捷和公司向方祖梅交付了案涉房屋。因方祖梅未按期向三水建行偿还按揭贷款，捷和公司于2019年12月17日向方祖梅发函催促其尽快偿还银行贷款及办理房屋不动产权证，但方祖梅未予处理。2020年3月25日，捷和公司和方祖梅送达了《解除合同通知书》，通知方祖梅解除双方签订的案涉商品房买卖合同及相关补充合同，同时要求方祖梅返还案涉房屋。另查，捷和公司就其开发的捷和广场水汇坊项目的商品房销售与三水建行签订《楼宇抵押贷款合作协议》，由捷和公司对三水建行向案涉楼盘的购房者发放的住房抵押贷款提供无条件、不可撤销的连带保证责任，保证期限自三水建行将贷款资金划入捷和公司的银行账户之日起至购房者就该笔贷款对应的抵押物办妥房地产权证和他项权证，并交由三水建行保管之日。保证责任的范围包括抵押贷款的本金、利息及三水建行为实现债权而发生的相关费用。因方祖梅一直未办理案涉房屋的不动产权证和他项权证，且自2019年11月起出现逾期还贷行为，三水建行遂于2020年1月3日向本院起诉，诉讼请求为：方祖梅偿还三水建行借款本金2940658.79元及相应利息，赔偿三水建行律师费损失111307元，并要求对方祖梅提供抵押的位于佛山市三水区************************的房屋享有优先受偿权；同时请求判令捷和公司对方祖梅的上述债务承担连带清偿责任。本院以（2020）粤0607民初143号案件立案受理。2020年8月28日，本院根据三水建行与原、被告达成的调解协议，制作了（2020）粤0607民初143号民事调解书。该调解书确认：1.截至2020年8月3日，方祖梅欠三水建行的借款本金为2940658.79元、利息146030.92元、罚息6383.30元，共计3093073.01元。自2020年8月4日起至实际清偿借款日止的利息、罚息按借款合同约定的利率标准计算。方祖梅同意于2020年9月5日前向三水建行还清上述贷款本息。2.案件受理费减半收取15753元、保全费5000元，以及三水建行因本次诉讼产生的律师费损失70000元，合计90753元，由方祖梅承担，并于2020年9月5日前支付给三水建行。3.捷和公司对方祖梅的上述债务承担连带保证责任，若方祖梅未于2020年9月5日前履行上述协议，则由捷和公司于2020年9月8日前履行上述债务。捷和公司承担保证责任后，有权向方祖梅追偿全部代付款项。5.方祖梅或捷和公司履行还款义务后，三水建行于3日内向法院提交解除对佛山市三水区*************************屋的查封申请，并由方祖梅办理上述房屋的预告抵押登记注销手续。2020年9月7日，捷和公司依据（2020）粤0607民初143号民事调解书的约定内容，代方祖梅向三水建行偿还借款本金2940658.79元、利息及罚息170156.74元，以及三水建行于该案产生的律师费损失70000元、案件受理费和保全费20753元，合共3201568.53元。2020年9月8日，三水建行出具了《还清借款证明》，确认方祖梅就案涉房屋办理的按揭贷款已全部结清，并同意办理该房屋的注销预告抵押登记手续。方祖梅于2020年9月15日办理了上述房屋的预告抵押登记注销手续。2020年11月20日，方祖梅向捷和公司移交退还了佛山市三水区**************************屋。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。双方当事人的争议焦点问题为：1.原告捷和公司主张解除案涉房屋买卖合同及相关补充协议的理由是否成立；2.捷和公司主张方祖梅承担解除合同的违约金150万元，赔偿其律师费126000元、保全担保费12000元，以及承担房屋占用费损失155431.37元(以案涉房屋总价款每月5‰标准计算，从2018年9月1日计至2020年11月11日)是否合理，合同解除后，捷和公司应向方祖梅退还的购房款金额是多少；3.方祖梅是否需要配合捷和公司办理案涉房屋买卖合同的注销备案登记手续，及案涉房屋的专项物业维修资金的退款手续。关于第一个焦点问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》的补充合同第二条第4款约定，方祖梅未向三水建行履行还贷义务，三水建行要求捷和公司承担担保责任的，视为方祖梅根本违约，捷和公司有权解除上述房屋买卖合同。因方祖梅逾期未向三水建行偿还月供款，亦未依约办理案涉房屋的产权证明及房屋抵押权证，导致三水建行向方祖梅、捷和公司提起诉讼。之后，捷和公司于（2020）粤0607民初143号案件中履行了担保责任，代方祖梅向三水建行清偿了案涉房屋的按揭贷款合同项下的全部欠款本息及其他相关费用，故捷和公司依据上述合同的约定，要求解除其与方祖梅之间的房屋买卖合同关系，符合合同约定。此外，捷和公司代方祖梅偿还按揭贷款债务后，方祖梅明确表示无能力向捷和公司清偿该担保债务，则捷和公司订立案涉房屋买卖合同的目的无法实现，捷和公司依法亦可主张解除房屋买卖合同。综上，捷和公司诉请解除案涉合同合法有据，本院予以支持，合同解除时间应为方祖梅收到捷和公司送达的解除合同通知书之日即2020年3月25日。上述房屋买卖合同解除后，方祖梅应将房屋返还给捷和公司，捷和公司也应当将收取的房屋价款退还给方祖梅。因方祖梅与捷和公司于本判决作出前自行办理了退房移交手续，捷和公司亦自愿撤回了相关诉讼请求，本院予以确认。关于第二个焦点问题。方祖梅的上述违约行为导致案涉房屋买卖合同解除，故其应向捷和公司承担相应的违约责任。捷和公司主张，根据《商品房买卖合同》的补充合同第二条第4款约定，因方祖梅的违约行为导致合同解除，需按总房款的30%支付违约金，即方祖梅需支付捷和公司违约金150万元。本院认为，上述合同约定的违约金计算标准过高，明显高于方祖梅的违约行为所造成捷和公司的实际损失，本院基于公平原则，酌情调整为按涉案房屋总价款的10%计算方祖梅应付违约金为：500万元×10%＝50万元，捷和公司诉请超出部分，本院不予支持。另本院判令方祖梅承担违约金50万元已足以填补捷和公司的相关损失，捷和公司还要求方祖梅承担合同解除后逾期配合办理合同备案注销手续的违约金不合理，本院不予支持。关于捷和公司主张的房屋占用费。案涉房屋买卖合同签订后，方祖梅向捷和公司支付了全额购房款，捷和公司向方祖梅移交房屋，即在案涉合同解除前双方互为合法占用对方资产，故不存在方祖梅需向捷和公司支付收楼后至合同解除日的房屋占用费；然而合同解除后，捷和公司应向方祖梅全额退还购房款，方祖梅则需向捷和公司腾退案涉房屋，双方相互返还之前，房屋占用费与资金占用利息互为抵消。结合本案实际情况，方祖梅于2020年11月20日腾退房屋给捷和公司，但此时捷和公司尚未向方祖梅退还剩余房款，故对捷和公司主张的合同解除后至方祖梅实际退还房屋前的占用费，本院亦不予支持。至于捷和公司主张的律师费、保全担保费，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充合同均未明确方祖梅需负担捷和公司的律师费、保全担保费损失，故捷和公司提出的该项诉请没有合同依据，本院不予支持。案涉房屋买卖合同解除后，捷和公司向方祖梅退还的房屋总价款应当扣减方祖梅需承担的违约金50万元，同时为减少诉累，捷和公司要求扣减其代方祖梅向三水建行垫付的（2020）粤0607民初143号民事调解书所约定的款项3201568.53元，合法合理，应予支持。综上，扣减上述款项后捷和公司还需退还方祖梅的购房款为：5000000－500000－3201568.53＝1298431.47元。关于第三个焦点问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”案涉房屋买卖合同已经解除，配合和协助捷和公司办理佛山市三水区**************************屋的合同备案注销手续，以及该房屋的专项维修资金退款手续，是方祖梅应当履行的附随性义务，故捷和公司诉请方祖梅履行上述合同义务符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告佛山市捷和房地产发展有限公司与被告方祖梅签订的《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉的补充合同》及《补充协议（二）》于2020年3月25日解除。二、原告佛山市捷和房地产发展有限公司须于本判决生效之日起十五日内退还被告方祖梅购房款1298431.47元。三、被告方祖梅须于本判决生效之日起十五日内协助原告佛山市捷和房地产发展有限公司办理编号为201********305的商品房买卖合同的注销备案登记手续。四、被告方祖梅须于本判决生效之日起十五日内协助原告佛山市捷和房地产发展有限公司办理佛山市三水区*************************屋的专项维修资金的退款手续。五、驳回原告佛山市捷和房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费全额收取46800元、保全费5000元，合计51800元，由原告佛山市捷和房地产发展有限公司负担13452元，被告方祖梅负担38348元。原告佛山市捷和房地产发展有限公司已向本院预交诉讼费用56180元，多交的4380元，由佛山市捷和房地产发展有限公司向本院申请退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  蔡月梅人民陪审员  卢秀娟人民陪审员  陈英梅二〇二〇年十一月二十日书 记 员  成婉玲