江西省高安市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0983民初834号原告（申请执行人）:刘某某,女,1968年9月20日出生,汉族，江西省高安市人,住高安市。被告（案外人）:江某某,男,1972年4月11日出生,汉族,江西省高安市人，住高安市。委托诉讼代理人：肖建军，江西筠泉律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：谌水清，江西筠泉律师事务所律师，一般代理。第三人（被执行人）：聂某1,男,1985年9月4日出生,汉族，江西省高安市人，住高安市。第三人（被执行人）:聂某2,男,1962年5月15日出生,汉族，江西省高安市人，住高安市。第三人（被执行人）:漆某某,女,1963年2月4日出生,汉族，江西省高安市人，住高安市。上列第三人委托诉讼代理人：况伟龙，江西雪辰律师事务所律师，特别授权。原告刘某某（以下简称原告）诉被告江某某（以下简称被告）、第三人聂某1、聂某2、漆某某申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年2月18日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘某某、被告江某某及其委托诉讼代理人肖建军、第三人聂某1、聂某2、漆某某的委托诉讼代理人况伟龙均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：一、（2018）赣0981执2512号执行裁定书于2019年1月9日已生效,高安建鹏房地产开发有限公司（以下简称建鹏房地产公司）注册为个人独资企业,债权人刘某某等追加了建鹏房地产公司,且企业法人至今是聂某1本人,没有变更,与被告江某某无关。二、被告与第三人聂某1、聂某2、漆某某等家族掌控的建鹏房地产公司签订的所谓土地转让协议并非合法有效的书面买卖合同，被告并非善意的买受人。他明知第三人的债权人人数众多,欠款数额巨大,在第三人的财产被人民法院查封、冻结的情况下,为了自己对第三人的债权全部得到清偿,与第三人恶意串通签订了所谓的转让协议,损害了原告及其他所有债权人平等的受偿权。根据《合同法》第五十二条的规定,被告与第三人聂某1、聂某2、漆某某家族掌控的建鹏房地产公司签订的所谓土地转让协议因损害了其他债权人的利益而无效。三、在被告与第三人聂某1、聂某2、漆某某家族掌控的建鹏房地产公司签订的所谓转让协议之前债权人到法院起诉并取得了生效的判决书,相关判决已进入执行程序,涉案土地已被法院查封。四、被告与原告等其他第三人的债权平等，不应优先受偿,即便受偿,也应按债权比例平等受偿。五、被告在签订所谓土地转让协议之前明知受让土地是无法完成过户手续的。六、第三人借款人数众多,借款金额特别巨大,且造成损失数额特别巨大,已涉嫌刑事被公安机关立案。在这种情况下,根据“先刑后民”的原则,任何对于第三人名下财产的民事行为均应中止。综上所述,请求法院撤销高安市法院大年三十下发的（2019）赣0983执异64号裁定书，不得解除对产权证号赣（2016）高安市不动产权第××号地块的查封。被告辩称：1、（2018）赣0983执2512号裁定书没有将建鹏房地产公司列为该案的被执行人，在此情况下查封其名下的土地是错误的。2、在高安市人民法院依据2512号执行裁定书查封本案诉争的地块之前，被告已经实际上取得了该块土地的使用权，时至今日该地块上2栋楼已经全部建成完工，由被告独资建设。综上，我方认为原告提起的诉讼没有事实和法律依据，请求查明事实，对本案作出公正裁决，依法支持（2019）赣0983执异64号裁定书的裁定。第三人述称:这块土地的转让不存在我方与被告恶意串通，新街镇人民政府作为丙方参与，土地按照市场价作价，地上建筑物由被告出资建设，相关手续均由被告办理，转让时没有任何人对其查封，我方认为该转让合法有效。第三人拖欠原告的款项是事实，第三人也与原告多次协商拖欠的款项，包括新街的福临新城债权人也较多。请求法院查明事实，公正判决。庭审中，原告为证明其诉称的事实，提供了以下证据：（一）（2018）赣0983执保628号《协助执行通知书》。证明被告与第三人签订土地买卖协议之前，这块土地已经在胡上栎的案子中已经查封了。（二）（2019）赣0983执异64号《民事裁定书》。证明该块土地无法过户，被告没有支付该块土地的全部价款，也没有按人民法院裁定执行，属于自身原因未办理过户登记，买受人的权利不能对抗执行查封。（三）（2018）赣0983民初4381号《民事判决书》。证明对本案中土地的查封，我已经在该民事案件中就申请保全了。对原告的上述举证，被告经质证认为：对证据（一）有异议，其是复印件，该保全案号不是本案诉争的案号，与本案没有关联性。我方听说过胡上栎查封该土地事宜，因为当时查封的是4个地号的地块，远超过了申请执行人申请执行的金额，经新街政府协调对本案诉争的0781号地块予以了解封，继续查封了其他三块地块。对证据（二）三性均没有异议。对证据（三）的关联性有异议，该判决书没有将建鹏房地产公司列为被告，被告只有第三人，判决书确实涉及了保全费，但保全了什么财产、什么时间保全应该提供证据证明。对原告的上述举证，第三人经质证认为：对证据（一）真实性没有异议，最后经过新街镇人民政府与法院协调，对本案诉争的土地进行了解封，同时新街镇政府也是为了盘活该土地，我方赞同被告的质证意见，这不是共同诉讼，是单独的诉讼，原告并没有在转让前对该块土地进行查封。对证据（二）三性均没有异议，也证实了被告与第三人没有恶意串通。对证据（三）真实性、合法性没有异议，关联性有异议，起诉的时候就保全了与判决不符，其实查封的时间是2019年1月9日。庭审中，被告为证明其辩称的事实提供的证据有：（一）江某某的身份证复印件。证明被告的诉讼主体资格。（二）申请书、关于15#、17#楼土地款支付意见、土地转让协议。证明新街福临新城商住小区是建鹏房地产公司开发的地产项目，2018年期间，因建鹏房地产公司在外债权大部分无法收回，资产一时无法变现，以致资不抵债且资金链断裂。为了挽救面临烂尾的楼盘，建鹏房地产公司的实际控制人聂某2提出书面申请，列明楼盘一期办证所需费用，二期应支付的工程款数额及赣州银行、江西银行贷款情况。在此情况下建鹏房地产公司作为甲方、江某某作为乙方、高安市新街镇人民政府作为丙方，三方经协议，达成了建鹏房地产公司将0000781号建设用地转让给江某某开发建设的协议。因此0000781号建设用地的所有权、使用权自2018年9月29日开始属江某某。（三）不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、江西省房屋建筑工程施工图设计文件审查报告、新建房屋白蚁预防工程合同、建设工程施工合同、建设工程监理合同。证明江某某与建鹏房地产公司签订土地转让协议之后，虽以建鹏房地产公司的名义对15#、17#楼的土地进行开发，但办理相关的许可、证照及缴纳相关费用均是江某某以15#、17#楼的名义所为，与建鹏房地产公司的其他地块有明确的区分，不存在混同。（四）江某某建设项目工程开支情况审核报告。证明2018年9月29日，建鹏房地产公司、江某某、新街镇政府三方签订土地转让协议之后，江某某虽未直接支付土地出让金，但江某某根据三方协议的约定，实际垫付了福临新城商住小区项目开发后遗留问题资金（包括第一期业主办证的费用、税金、银行利息，第二期10#、12#楼工程的相关费用、地下室及地面绿化工程和相关配套设施费），垫付工程项目资金近1532万元，超出了1390万元土地出让金价格142万元。（五）福康花园（15#、17#楼）资金支出明细表、福康花园项目（15#、17#楼）资金平衡表、记账凭证若干。证明15#、17#楼的开发建设均是江某某单独投资，与建鹏房地产公司的其他楼栋号无关；截至2020年4月30日，江某某共投入28691205.99元。对被告提供的证据，原告经质证认为：对证据（一），我不认识被告。对证据（二），聂某2收了办证的钱，没有办证，但是拿转让地块的钱去办证，不能这样做。这个卖地的钱都要归还给200多个债权人。被告与第三人聂某2是师徒关系，多年的合作关系。对证据（三）不认可，胡上栎债权人查封在先，我认为这些证据都是无效的。对证据（四）不认可。对证据（五）不认可。对被告提供的证据，第三人经质证均无异议。第三人未向本院提供任何证据材料。综上，本院对上述证据综合认证如下：对原告提供的证据（一），该《协助执行通知书》所涉及的查封财产为建鹏房地产公司所有的高国用（2014）第2551号、3025号、3026号、3028号不动产，并非本案原、被告所争议的赣（2016）高安市不动产权第××号不动产，故该证据不能达到原告的证明目的。对原告提供的证据（二）的真实性、合法性、关联性予以确定，但无法达到原告的证明目的。对原告提供的证据（三）的真实性、合法性、关联性予以确认，但涉案地块是在民事案件的执行阶段被查封。对被告提供的证据，原告虽提出异议，但未提供任何相反证据予以反驳，本院经审查认为被告提供的证据来源形式合法、内容客观真实、与本案存在关联，可以作为本案认定相关事实的依据。综上认证，结合当事人陈述，本院认定本案事实如下：原告刘某某与第三人聂某1、聂某2、漆某某民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月6日立案受理，并于2018年9月20日依法作出（2018）赣0983民初4381号《民事判决书》，判决如下：一、由聂某2、漆某某于判决生效后十五日内归还借款本金200000元给刘某某，并从2017年10月24日起按年利率24%计算利息至本案义务履行完毕时止；二、由聂某2、漆某某于判决生效后十五日内归还借款本金100000元给刘某某，并从2017年12月30日起按年利率12%计算利息至本案义务履行完毕时止；三、由聂某2、漆某某于判决生效后十五日内支付利息52000元给刘某某；四、由聂某1对聂某2、漆某某于2017年10月23日向刘某某所借本金人民币200000元为限承担补充偿还责任；五、驳回刘某某其他的诉讼请求。案件审理期间，原告刘某某向本院提出财产保全申请，要求冻结第三人聂某1、聂某2、漆某某的银行存款45万元或查封其等额财产。2018年8月7日，本院作出（2018）赣0983民初4381号《民事裁定书》，裁定冻结聂某2、漆某某、聂某1名下的银行存款450000元，或查封、扣押其相应价值的其他财产至本案生效的法律文书执行完毕时止。2018年8月13日本院向高安市房地产管理局送达了（2018）赣0983民初执保587号《协助执行通知书》，高安市房地产管理局协助本院对聂某2、漆某某所有的产权证号为1001039-3-6、1001039-3-7、1001039-3-1的房屋进行了查封。（2018）赣0983民初4381号《民事判决书》生效后，原告刘某某向本院申请执行，本院立案案号为（2018）赣0983执2512号。本院在执行过程中于2018年11月13日作出（2018）赣0983执2512号《执行裁定书》，裁定冻结、扣划被执行人聂某1、聂某2、漆某某银行存款358423.5元或查封、扣押、提取被执行人相当于358423.5元的财产；于2019年1月9日作出（2018）赣0983执2512号《执行裁定书》，裁定查封建鹏房地产公司位于本市独新公路以北面积为5886.93平方米的房产（产权证号赣20**高安不动产权第××号），查封期限三年，自2019年1月9日起至2022年1月8日止；查封建鹏房地产公司位于本市独新公路以北面积为6965.01平方米的房产（产权证号赣20**高安不动产权第0000782号），查封期限为三年，自2019年1月9日起至2022年1月8日止。依据上述裁定，本院对被执行人聂某1的财产进行了查询和控制，具体情况如下：于2018年11月13日查封被执行人聂某1位于高安市（高房权高安字第2018001359号）、位于高安市（证号为筠1027204）、位于高安市清高路西侧瑞鸿园**储**（筠1027001）、位于高安市清高路西、位于高安市清高路西侧筠泰怡居******3-2）、位于高安市；于2018年、位于高安市查封被执行人聂某1位于瑞嘉园Ｂ1幢储9号（赣［2018］高安市不动产权第0002681号）、位于高安瑞鸿家园Ｄ5幢储、位于高安瑞鸿家园**储**（赣［2018］高安市不动产权第**）建鹏房地产公司位于高安市独新公路以北面积为5886.93平方米的房产（赣［2016］高安市不动产权第××号）、位于高安市独新公路以北面积为6965.01平方米的房产（、位于高安市独新公路以北面积为6965782号），该查封为首封；于2019年3月7日查封被执行人聂某1、聂某2所有的私20110598、私20110599、私20130622、私20130627、私20130628、私20130629、私20130630、私20130631、（2018）0001082号、（2018）0001083号房产。2019年7月3日被告江某某就（2018）赣0983执2512号《执行裁定书》向本院提出书面异议，请求法院对其所有的产权证号为赣（2016）高安市不动产第××号的建设用地解除查封，本院经审查于2020年1月22日作出（2019）赣0983执异64号《执行裁定书》，裁定撤销高安市人民法院（2018）赣0983执2512号《执行裁定书》，解除对建鹏房地产公司名下位于本市独新公路以北的不动产权证号为赣（2016）高安市不动产权第××号建设用地的查封。原告刘某某因对（2019）赣0983执异64号《执行裁定书》不服，遂于2020年2月18日诉至本院。另查明：2018年9月29日，建鹏房地产公司（协议中甲方）与江某某（协议中乙方）、高安市新街镇人民政府（协议中丙方）签订了一份《土地转让协议》，协议内容为：一、鉴于甲方在外债权大部分一时无法收回，资产一时无法兑现，造成资不抵债，且资金链断裂，致使《新街福临新城》三期、四期工程无法启动，《新街福临新城》面临烂尾楼风险的情况，甲方自愿将其所有的《新街福临新城》宗地编号36××04所在图幅号Ｈ50Ｈ181046，宗地面积5886.93平方米的建设用地转让给乙方开发建设用。二、甲方自愿并征得丙方同意将其《新街福临新城》15号及17号楼ＧＢ00004-054（详见规划图），宗地面积5886.93平方米，实际建筑面积约13900平方米（按相关部门批准的设计方案为准）的地块的土地使用权和开发建设权以按楼面地价1000元／平方实际建筑面积约13900ｍ2计总计人民币壹仟叁佰玖拾万元的价格转让给乙方（建筑面积以相关部门验收面积为最终计算面积），由乙方开发和建设。三、乙方自筹资金以甲方的名义对上述宗地进行开发建设，建成后的所有房屋产权和配套设施物权全部归乙方所有。福临新城15号、17号楼所属工程单独设立账户，由乙方自主经营，自负盈亏，乙方承担该项目的相关税、费。四、甲方承诺上述转让款只能用于办理一期购房户办证及相关税费（避免一期购房户因未办证再次上访），剩余转让款用于二期未完成的工程配套设施建设用（13号楼除外）。五、付款方式：转让款乙方不直接支付给甲方和丙方，而是根据甲方、丙方审核的应付款的付款凭证和付款协议进行支付，做到专款专用（直到用完转让款为止）。该款项甲、乙、丙三方不得挪作他用。六、建设用地转让后甲方必须提供经原审核有效的建鹏房地产公司福临新城15号、17号楼的方案图纸四套给乙方，并按乙方要求的时间积极帮助乙方办理《工程施工许可证》等相关报批手续，甲方不得以任何借口拖延拒绝，否则视为违约。但相关报批税、费和该项目的费用由乙方承担，《新街福临新城商住小区》整体项目公共设计、工程费用、水、电、消防、道路等公共使用的配套及税费按建筑面积分摊到乙方，并由乙方承担。如甲方拖延乙方办理相关证照的时间（限一个月内办好），则乙方有权解除本协议，同时，甲方应按建设用地转让价款的20%承担违约责任。七、建设用地转让后，为了方便乙方在《新街福临新城》开发建设过程办事，甲方必须将公司的公章交付乙方掌控，并授权乙方在处理受让建设用地15号、17号商住楼项目有关的事项时可以无条件使用该公章，但使用公章和该项目产生的一切责任和债权债务由乙方负责。八、丙方作为项目所在地的一级组织有义务督促甲乙双方按本协议履行，并负责《新街福临新城》项目开发与法院、土管、城建和房管等部门的沟通协调，协调解决项目开发过程中产生的纠纷，确保《新街福临新城》15、17号楼盘开发正常进行。九、此协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，内容相同，效力相等，甲、乙、丙三方签字捺手印、盖公章后即发生法律效力。协议签订后截止到2020年3月18日被告江某某实际垫付工程项目资金15317928.37元，该资金用于：新街福临新城第一期业主办证的费用、税金、银行利息；第二期10＃、12＃楼工程的相关费用、地下室及地面绿化工程和相关配套设施费用。2018年11月15日高安市城乡规划建设局就新街镇“福临新城”商住小区15＃、17＃楼工程项目发放了《建设工程规划许可证》。2018年12月5日，高安市城乡规划建设局就该工程项目又颁发了《建设工程施工许可证》。此后被告江某某单独投资开发建设新街镇“福临新城”商住小区15＃、17＃楼，截止到2020年4月30日，被告江某某共投入资金28691205.99元。本院认为：一、本案属申请执行人提起的执行异议之诉。对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案所涉的执行标的为登记在建鹏房地产公司名下的产权证号为赣（2016）高安市不动产权第××号国有建设用地使用权，该土地使用权经本院执行局依据（2018）赣0983执2512号《执行裁定书》于2019年1月9日进行了查封。在该土地使用权查封之前的2018年9月29日，建鹏房地产公司与江某某、高安市新街镇人民政府就该土地使用权签订了《土地转让协议》，该协议系三方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，属合法有效的协议。协议签订后江某某于2018年12月5日取得了高安市城乡规划建设局就该建设用地之上的建设工程项目（“福临新城”商住小区15＃、17＃楼）颁发的《建设工程施工许可证》，并已合法占有该不动产。截止到2020年3月18日被告江某某共计支付资金15317928.37元用于新街福临新城第一期业主办证的费用、租金、银行利息以及第二期10＃、12＃楼工程的相关费用、地下室及地面绿化工程和相关配套设施费用，应当认为被告江某某已按照协议的约定向建鹏房地产公司支付了赣（2016）高安市不动产权第××号建设用地使用权的全部转让价款。现该土地上已由江某某自筹资金（截止到2020年4月30日已投入资金28691205.99元）建设了15＃、17＃楼，已基本建成，三方签订协议后没有办理土地过户登记并非被告江某某自身原因所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，被告江某某作为买受人（土地使用权受让人）对登记在被执行人聂某1作为投资人的个人独资企业建鹏房地产公司名下的赣（2016）高安市不动产权第××号土地使用权所提出的异议依法成立，其对该执行标的所享有的实体权利在效力上应当优先于申请执行人即本案原告的债权效力，其就该执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的查封、扣押、冻结；发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。本院（2018）赣0983民初4381号《民事判决书》判定聂某1对聂某2、漆某某于2017年10月23日向刘某某所借本金人民币200000元为限承担补充偿还责任，即刘某某对聂某1的债权额为200000元，而本院在（2018）赣0983民初4381号民事案件的执行过程中，对聂某1及其作为投资人的个人独资企业建鹏房地产公司所有的十九处房产进行查封（其中2019年1月9日查封建鹏房地产公司的二处房产为首次查封），明显属超标的额查封，因此，即使被告江某某对本院于2019年1月9日作出的（2018）赣0983执2512号《执行裁定书》未提出书面异议，本院发现超标的查封后亦可依职权对产权证号为赣（2016）高安市不动产第××号的建设用地解除查封。综上所述，原告提出的诉讼请求没有事实和法律依据，本院对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告刘某某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在提交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  王 俊人民陪审员  刘会祥人民陪审员  王子龙二〇二〇年十一月十九日书 记 员  李梦莹