江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0206民初1593号 原告（反诉被告）:季熙臣，男，1971年9月4日生，汉族，户籍在无锡市梁溪区。现住无锡市惠山区。 原告（反诉被告）：朱伟华，女，1970年1月7日生，汉族，户籍在无锡市梁溪区。现住无锡市惠山区。 委托诉讼代理人：丁震球（受季熙臣、朱伟华共同特别授权委托），无锡市惠山区金诚法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：吴南清，男，1964年1月6日生，汉族，住无锡市惠山区。 被告（反诉原告）：唐凤琴，女，1963年6月22日生，汉族，住无锡市惠山区。 被告（反诉原告）：吴晓婷，女，1987年11月28日生，汉族，住无锡市。 委托诉讼代理人：颜辰超（受吴南清、唐凤琴、吴晓婷共同特别授权委托），北京市京师（无锡）律师事务所律师。 原告（反诉被告）季熙臣、朱伟华与被告（反诉原告）吴南清、唐凤琴、吴晓婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法由审判员王志斌独任审判，于2020年6月4日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）季熙臣、朱伟华的共同委托代理人丁震球，被告（反诉原告）吴南清、唐凤琴、吴晓婷的共同委托代理人颜辰超到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2020年8月21日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）季熙臣、朱伟华的共同委托代理人丁震球，被告（反诉原告）吴南清及三被告共同委托代理人颜辰超到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）季熙臣、朱伟华提出诉讼请求：判令双方签订的房屋转让协议有效，确认坐落于无锡市惠山区××街道××室房屋属于原告所有；判令被告配合原告办理位于惠山区××街道××室过户手续，变更至二原告名下，费用由二原告负担；要被告承担多支出的土地出让金损失18231.25元。事实和理由：双方于2014年3月31日签订房屋转让协议一份，约定三被告将位于惠山区××街道××室房屋，以52万元的价格出售给原告。后原告按约支付了购房款，被告也向原告交付了房屋，原告装修居住使用至今，现被告己取得该房屋的产权证，原告要求被告协助过户，被告要求原告多付购房款10万元才配合原告办理房屋变更登记，故诉至法院。 被告（反诉原告）吴南清、唐凤琴、吴晓婷共同辩称：原告方还有购房款3万元未支付，属于违约在先；合同中约定房屋面积140平方米，实际面积为145.85平方米，原告应向被告补足该部分面积差；合同中约定车库由被告享有使用权，但原告并未交被告使用，也属于违约。故要求驳回原告的诉讼请求，并反诉要求：要求对方支付购房款3万元；支付面积差价58500元（按1万元每平方米的标准计算）；要对方支付房屋内的家电装修费用96300元；要对方归还侵占的车库。 针对反诉，季熙臣、朱伟华辩称：反诉人的反诉属于虚假诉讼，请求法院依法处理；从房屋转让后至本案起诉前，反诉人从未主张结欠购房款3万元及侵占车库、装修和家电费用、面积差价等事宜，录音证据证明反诉人收到全部52万元购房款及转让的房屋为140多平方米是按套来计算价格的；本案房屋为二手房转让，己考虑到房屋装修及反诉人留下的家电等财产价值，房屋交付前反诉人己将需要的家电等财物搬走，留下的财物属于随房屋一并转让给被反诉人，不存在另外支付费用问题；反诉人提出的车库己在2016年7月转让给被反诉人。综上，要求驳回反诉人的全部反诉请求。 经审理查明：2014年3月31日，季熙臣、朱伟华（乙方）与吴南清、唐凤琴、吴晓婷（甲方）签订“房屋转让协议”，约定甲方将其所有位于无锡市惠山区××小区××号××室××方（目前无房产证），该房屋总面积140平方米，房屋总价52万元；乙方己于2月21日付定金五万元，从房款中扣除，付款方式一次性付清全部房款；甲方在乙方付清全部房款的前提下，交予乙方本楼房的全部购房手续（甲方己支付的购房款收据、房屋钥匙），房主更名为乙方姓名，乙方拥有该房屋一切权益；本协议签订后不论房屋是涨价还是跌价或有其他原因，甲乙双方都无权悔约；日后政府出台允许过户政策后，甲方应协助配合乙方办理一切手续，所有过户所产生的费用均由乙方承担；乙方要保证车库今后用水电，由甲方自己装水电表。朱伟华于协议签订前的2014年2月21日支付给唐凤琴定金五万元，协议签订当日，朱伟华通过银行转账支付给吴南清44万元。季熙臣、朱伟华于2014年4月13日入住涉案房屋并占有使用至今。2020年4月9日，涉案房屋领取了不动产权证，证号为苏（2020）无锡市不动产权第0060846号，权利人为吴南清，房屋建筑面积145.85平方米。后双方为过户事宜发生矛盾，季熙臣、朱伟华于2020年4月26日诉至本院。 另查明：关于购房款的支付，原告方称总价52万元，于2014年2月21日支付定金5万元，由唐凤琴写了收条，2014年3月31日银行转账44万元给吴南清有银行转账凭证，另3万元于交房时支付的现金，未有收条。被告方质证对己收到49万元无异议，但认为余款3万元未支付，故反诉要求购买方支付该3万元。原告方提供了朱伟华与唐凤琴的通话录音及朱伟华女儿与吴南清的通话录音，其中主要内容为要求出卖方配合办理过户，出卖方要求加价9万元，购买方同意加价5万元，双方未能达成一致意见，在通话中朱伟华及其女儿都提及付了52万元买了涉案房屋，吴南清和唐凤琴对此均未提出异议，并且吴南清还在电话中说可以把52万还给购买方，再贴购买方30万，把房子拿回来。原告方以此证明涉案购房款52万元己全部付清。吴南清代表被告方质证认为，录音是截取的，与事实有出入，当时通话时对方要求吴南清写52万元的收据，因未收到该3万元，故吴南清不同意写52万元的收据。 关于出卖方反诉要求购买方支付房屋面积差价58500元，出卖方称转让协议中写明房屋140平方米，直到涉案房屋办证前，才从政府拿到《安置房计算分表》，其中载明涉案房屋面积为145.85平方米，因此，要求购买方按目前市场价每平方米1万元的价格补足面积差价58500元，并将该安置房计算分表作为证据提交法庭。购买方质证认为，该表应该是政府安置时形成的材料，而不是今年办证时形成的材料，也就是说，出卖方在拿到涉案房屋时就应知道面积为145.85平方，转让合同中写140平方米要么是笔误，要么是出卖方故意隐瞒实际面积，但当时房屋转让是整套转让，故不同意补足该面积差价，如法院认定需要支付面积差的购房款，也应以转让协议中的价格计算，而不应按1万元每平方米的价格计算。本院至拆迁安置办公室调取了《钱桥镇拆迁安置房款交付单》和《安置房计算分表》，拆迁办讲该二份材料同时形成，形成时间就是交付单中显示时间2004年9月13日；计算分表载明，吴南清安置面积145.85和73.54两套，合计房款132056元，旧房款164271元，余款32215元；交付单载明，吴南清安置房门牌号16-31-301室（钥匙己发）、6幢5号门102室，旧房收购余款164271元，安置房购房款132056元，应付房款32215元，拆迁户签字一栏中有吴南清签名。购买方质证无异议，该两份材料能够证明出卖方在房屋转让之前，就知道房屋的实际面积，因此要求购买方补差价无事实和法律依据。出卖方质证认为，交付单中签字是吴南清签的，对该两份证据的真实性无异议；但交付单上没有写明房屋的面积，而计算分表则是办证时刚拿到。 出卖方反诉要求购买方支付房屋交付时室内的家电装修等费用96300元，出卖方提交了《家电装修明细》，其中列明了家电、家具、装修材料、人工费用等，合计价值96300元。购买方质证对该证据的三性均不认可，认为无法证明出卖方向购买方交付了这些财产及财产的价值；本案买卖的房屋是出卖方入住过的二手房，转让价格中己考虑到房屋内的装修及留下的家电等财产，房屋交付前出卖方己将自己需要的财物搬走，遗留下的财物属于一并转让给购买方，不存在购买方另外支付费用的问题，在录音证据中，出卖方也未主张过家电装修费用，故不同意支付该费用。 关于车库，出卖方称转让协议中明确约定，出卖方对车库享有使用权，但购买方一直未将车库交给出卖方使用，故反诉要求购买方归还侵占的车库。购买方辩称，出卖方己于2016年7月将车库转让给了购买方，故出卖方无权要求返还车库。购买方提供了《车库转让协议》一份，时间为2016年7月3日，其中写明出卖方以2万元的价格将车库转让给了购买方，今后由购买方拥有该车库一切权益。该协议是唐凤琴交给购买方的，上有吴南清、唐凤琴、吴晓婷三人签名，购买方当时将2万元转让费支付给了唐凤琴。出卖方质证认为，该协议确实是唐凤琴交给购买方的，但协议中吴南清的签名不是其本人所签，唐凤琴收到2万元也是事实，当时双方口头约定，包含房款以及其他的费用都等房产证办完后统一进行结算，吴南清并没有同意车库以2万元价格转让的方案，吴南清不清楚车库转让的事，都是唐凤琴在操作的，包括将涉案房屋出卖给购买方都是唐凤琴在操作的。 再查明：涉案房屋是拆迁安置房，己满足上市交易的条件，在产权过户时要交纳土地收益等费用，该费用标准由政府相关部门规定，且标准也会逐年调整。涉案房屋所在的华新苑小区2018年之前的土地收益等费用标准为每平方米交纳1245元，2019年标准（2020年5月1日起施行）调整为每平方米交纳1370元。购买方认为，由于出卖方拖延未能在2020年5月1日前过户，导致其将来会多支出土地收益等费用18231.25元，故要求出卖方赔偿该损失。出卖方认为，其从未拖延办理，反而是购买方的相关违约行为才导致无法办理过户事宜，且协议中明确约定由购买方承担，故不同意承担该费用损失。 以上事实，有房屋转让协议、收条、转账记录、不动产登记簿证明、录音资料、相关部门关于土地收益等费用标准的通知、安置房款交付单、安置房计算分表、车库转让协议以及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为：双方签订的房屋转让协议，是双方真实意思表示，在当时不符合办证条件时属于效力待定，现涉案房屋己办理了产权证并符合过户条件，故该合同合法有效；季熙臣、朱伟华要求吴南清、唐凤琴、吴晓婷配合办理产权过户手续，理由正当，应予支持。但根据合同约定，过户中的相关费用由季熙臣、朱伟华承担。涉案房屋于2020年4月9日领取了产权证，符合过户条件，而政府相关部门调整收费的新规定于2020年5月1日即实施，时间间隔较短，双方之间就房款是否付清、是否要补面积差价、车库问题等存在纠纷，因此，购买方称出卖方未在新规定之前完成过户，导致其将多支出土地收益等费用，要求出卖方赔偿该损失，无正当理由，不予支持。 出卖方反诉要求购买方支付购房余款3万元，购买方称己于房屋交付时以现金支付给了出卖方，但未写收条，购买方提交的录音证据中，朱伟华及其女儿都提及付了52万元购买了涉案房屋，吴南清和唐凤琴对此均未提出异议，并且吴南清还在电话中说可以把52万还给购买方，再贴购买方30万，把房子拿回来，可见该3万元余款确己支付，故出卖方再要求购买方支付3万元，无正当理由，不予支持。 关于面积差价，双方在房屋转让协议中写明买卖的是华新苑小区49号门301室，虽房屋总面积只写了140平方米，与实际面积存在误差，但写明了房屋总价为52万元，且双方并未约定可按实际面积计算总价；《钱桥镇拆迁安置房款交付单》和《安置房计算分表》能够证明出卖方在2004年9月拿到涉案房屋时，政府拆迁安置部门就是以实际面积145.85平方米与其进行结算的，即出卖方在当时就应当知道涉案房屋面积为145.85平方米，因此，出卖方反诉要求购买方补足5.85平方米的面积差价，还要按目前的市场价每平方米1万元的价格补足，无正当理由，不予支持。 关于出卖方反诉要求购买方支付房屋交付时室内的家电装修等费用96300元的问题，首先，出卖方仅提交《家电装修明细》，并不能证明涉案房屋交付给购买方时其中有该明细中的财产及价值，属于证据不足；其次，双方在协议中并无特别约定要购买方另外支付家电装修等财产的费用；再次，购买方抗辩的二手房买卖交易习惯，出卖方在房屋交付前将自己需要的财物搬走，遗留下的财物和装修应隐含在转让价格中随房屋一并转让给购买方，符合社会生活实际情况。综上，出卖方的该反诉请求，无正当理由，不予支持。 关于车库，从房屋转让协议中“乙方要保证车库今后用水电，由甲方自己装水电表”的约定，可以看出，车库使用权归出卖方，但购买方提交的2016年7月3日车库转让协议，证明出卖方以2万元的价格将车库使用权转让给购买方，虽然该协议是唐凤琴交给购买方并收了约定的2万元，吴南清签字并非其本人所签，但吴南清自己也承认，车库的转让包括涉案房屋的转让都是其妻子唐凤琴在操作，因此，购买方有理由相信，出卖方转让车库系其整体真实意思表示，故该车库转让协议有效，且己履行完毕；出卖方称包括房款以及其他的费用都等房产证办完后统一进行结算，无证据印证，购买方也不认可，故出卖方反诉要求购买方归还车库使用权，无正当理由，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、双方于2014年3月31日签订的《房屋转让协议》合法有效，双方应继续履行。吴南清、唐凤琴、吴晓婷于本判决生效之日起十五日内配合季熙臣、朱伟华将位于惠山区××街道××室房屋【证号为苏（2020）无锡市不动产权第0060846号】产权过户至季熙臣、朱伟华名下，相关费用由季熙臣、朱伟华承担。 二、驳回季熙臣、朱伟华要求吴南清、唐凤琴、吴晓婷赔偿土地收益等费用损失18231.25元的本诉诉讼请求。 三、驳回吴南清、唐凤琴、吴晓婷的全部反诉诉讼请求。 本诉案件受理费9180元，财产保全费3270元，合计人民币12450元，由季熙臣、朱伟华负担422元，吴南清、唐凤琴、吴晓婷负担12028元。反诉案件受理费减半收取1998元，由吴南清、唐凤琴、吴晓婷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  王志斌 人民陪审员  丁忽春 人民陪审员  张俊杰 二〇二〇年十月十三日 书 记 员  张梓杰