湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初1290号原告：湖南领众信息科技发展有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道麓云路268号金悦雅苑二期商业14号楼A区501-508房。法定代表人：李璇，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁小露，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘霞，湖南金州律师事务所实习律师。被告：中晨路桥建筑（北京）有限公司湖南分公司，住所地长沙高新开发区麓天路2号办公楼8楼803-804、805-806房。负责人：周新平。委托诉讼代理人：刘尧北，湖南平康律师事务所律师。原告湖南领众信息科技发展有限公司（以下简称“领众信息公司”）与被告中晨路桥建筑（北京）有限公司湖南分公司（以下简称“中晨路桥湖南分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法由审判员秦海松适用简易程序公开开庭进行了审理。书记员谭佳担任庭审记录。原告领众信息公司的委托诉讼代理人袁小露，被告中晨路桥湖南分公司的委托诉讼代理人刘尧北到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告领众信息公司提出如下诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的两份《COFOLAND海梦岛·创新中心基地入驻协议》；二、判令被告立即腾空案设租赁房屋并交付给原告；三、判令被告向原告支付未付租金352476元，暂计算至2019年12月31日，最终计算至被告实际将租赁房屋返还原告之日止；四、判令被告向原告偿还代缴物业费、水电费及宽带费用共计107281元，暂计算至2019年12月31日，最终计算至被告实际将租赁房屋返还原告之日止；五、判令被告以上述未付款项为基数，按照年利率24%的标准向原告支付滞纳金暂计53139.63元（分段计算：自被告逾期付款之日起，暂计算至2019年12月31日，最终计算至被告实际支付欠款完毕之日止）；六、判令被告支付原告为实现其债权而实际支出的律师费15000元；七、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月1日，原告与被告就长沙市岳麓区麓云路268号金悦雅苑二期商业14号栋楼Ａ区房产户室号为505、506、507的房屋租赁相关事宜签订了一份《ＣＯＦＯＬＡＮＤ海梦岛·创新中心基地入驻协议》（以下简称：协议一），协议一约定原告向被告出租上述房屋，租赁期限为3年，自2018年6月1日至2021年5月31日，被告应当每三个月向原告支付一次季度租金及物业管理费，每季度租金及物业管理费应在此季度起算前5个工作日支付，首笔季度租金98769元，第二年租金价格在第一年基础上上浮4%，第三年租金价格在第二年基础上上浮4%；物业费为每月9840元，由原告向被告代收代缴。另，如被告在办公期内同时连接使用电脑超出五台（含五台），则宽带费用另行计算，为199元／月。2018年12月31日，原告与被告就坐落于长沙市岳麓区的房屋租赁相关事宜另行签订了一份《ＣＯＦＯＬＡＮＤ海梦岛·创新中心基地入驻协议》（以下简称：协议二），协议二约定原告向被告出租上述房屋，租赁期限为3年，自2019年1月1日至2021年12月31日。被告应当每三个月向原告支付一次季度租金及物业管理费，每季度租金及物业管理费应在此季度起算前5个工作日支付。首笔租金为28199元，第二年租金价格在第一年基础上上浮5%，第三年租金价格在第二年基础上上浮5%；物业费为每月2809元，由原告向被告一收代缴。综上，被告共承租原告案涉房屋505、506、507、508。根据协议一及协议二约定，若被告逾期超过30日未支付合同约定的应付款项，原告有权提前解除本合同，无条件将租赁房屋收回，不予退还被告已缴纳租金、履约保证金等一切款项并向被告追缴应付款项；每逾期一日被告应向原告支付应付未付款项0.5%的滞纳金，原告自愿减按年利率24%收取滞纳金；且被告应当按约向原告支付剩余租期对应的租金总额10%的违约金。被告自2019年6月1日起拖欠案设505、506、507的房租、物业费、宽带费、电费等至今未缴纳；自2019年1月1日起拖欠案涉508的房租、物业费、宽带费、电费等至今未缴纳。原告多次通过微信、电话及律师函等形式催要，但被告一直不予支付。综上，原告为维护其合法权益，特起诉至法院，请求法院依法裁决，支持原告的诉讼请求。被告中晨路桥湖南分公司辩称，一、本案诉称的两个合同，是无效合同，理由是本案标的是政策性房屋，不对外转租，入住房屋必须具有海外留学经历的公司成员，所以该协议无效。二、本案协议无效的话，不存在违约金的问题，也不存在为实现债权支付律师费的问题。三、本案被告在2019年7月4日因原告的行为将被告所租的房屋停水停电，并将房屋的锁私自换掉，并将房门另加外锁，致使被告从2019年4月无法使用至今。里面的所有被告办公设备都没有搬迁出来。因此，该房租只能计算到2019年7月4日。经审理查明：原告领众信息公司（甲方）与被告中晨路桥湖南分公司签订《COFOLAND海梦岛·创新中心基地入驻协议》（以下简称“入驻协议一”），约定甲方将坐落在长沙市岳麓区麓云路268号金悦雅苑二期商业14号栋楼A区房产户室号为505、506、507的房屋出租给乙方使用，预测建筑面积约502平方米。租赁期限自2018年6月1日至2021年5月31日止，共36个月。本合同约定的租金每3个月支付一次，首笔租金98769元，应当在交付日前五个工作日内缴纳，以后每3个月租金应在此3个月起算前5个工作日支付，以此类推。第二年租金价格在第一年基础上上浮4%，第三年租金价格在第二年基础上上浮4%。本合同签订当日起三日内，乙方须一次性向甲方支付租赁履约保证金32923元，以担保乙方按照本合同的约定充分履行相关义务。房屋的物业管理费为20元/平方米/月，装修保证金50元/平方米，装修管理费15元/平方米，由甲方向乙方代收代缴，每月物业费为9840元。乙方租赁物业管理费与租金一同交付，首笔物业管理费为29520元应当在交付日前五个工作内缴纳。以后每3个月物业管理费应在此3个月起算前5个工作日与租金一同支付，以此类推。乙方承租经营租赁房屋期间发生的给水、排水、电、气、通讯、有线电视等公用事业单位费用由乙方自行承担。电费使用标准根据物业标准计算为1.2元/度，如电费有变动，实际电费以物业公司出具为准，甲方每月月末向乙方递交乙方当月电费等各项费用使用账单，乙方每3个月支付一次，应在此3个月起算前5个工作日与租金和物业管理费一同支付。物业管理费由甲方向乙方代收代缴，如乙方未及时向甲方支付相关费用，甲方可从乙方履约保证金中扣除。当前电表剩余电量是417.74KWH和438.02KWH。乙方在办公期间内同时连接使用电脑，数量在五台以内均不收取额外宽带费用，如有超出五台（含五台），则宽带费用另行计算（199元/月）。乙方未按本合同约定的期限支付各种应付款项，包括但不限于租金、履约保证金、物业管理费、日常维护费用、违约金、赔偿金、空调费、水电、通讯费，除补交所欠的各项费用外，每逾期一日，乙方应当向甲方支付应付未付款项5‰的违约金。除法律规定或本合同约定乙方可解除合同情形外，乙方不得提前解除合同，否则甲方扣除乙方履约保证金，且乙方应向甲方支付剩余租期对应的租金总额10%的违约金，但若乙方提前3个月书面申请解除本租赁合同的，经双方协商后，取得甲方书面同意的，甲方将只扣除履约保证金作为赔偿金。本合同约定的由于乙方违约或侵权给甲方及租赁房屋所在写字楼其他承租主体或经营者造成的一切损失，包括但不限于直接损失、间接损失、诉讼费、律师费、公证费及其他有关追讨损失赔偿而发生的合理费用。乙方有下列严重违约行为之一的，甲方有权提前解除本合同，无条件将租赁合同收回，不予退还乙方已交纳租金、履约保证金等一切款项并向乙方追缴欠缴应付款项，同时乙方应按剩余租期对应的租金总额10%支付违约金：乙方逾期超过10个工作日未支付履约保证金的或逾期超过30日未支付本合同约定应付其他款项的或乙方所欠应付款项总额超过履约保证金的……本合同终止后，乙方应立即无条件腾空、搬出租赁房屋。如乙方在本合同终止后三天不腾空、搬出的，乙方已交纳租金、履约保证金等一切款项概不退回，租赁房屋内的货物、物品视为抛弃物，甲方有权处置，由此造成的财物损失及发生的清洁、保管等费用由乙方承担。乙方未在上述期限内腾空、搬出租赁房屋的，自本合同终止日次日起，乙方还应按本合同约定2.2元/平方米/日的租金价格的两倍向甲方支付占用费，另甲方有权采取中断水、电供应等措施，由此造成的损失由乙方自行承担。延误甲方重新招租的，乙方须加倍赔偿甲方的一切损失。2018年12月31日，原告领众信息公司（甲方）与被告中晨路桥湖南分公司又签订了一份《ＣＯＦＯＬＡＮＤ海梦岛·创新中心基地入驻协议》（以下简称“入驻协议二”），约定甲方将坐落在长沙市岳麓区的房屋出租给乙方使用，预测建筑面积约140.47平方米。租赁期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止，共36个月。季度租金为28199元，租金每年递增5%，履约保证金为9400元。租金支付期限、支付方式、其他费用的标准及支付方式、违约责任、合同解除及终止的约定均同入驻协议一。协议签订后，被告中晨路桥湖南分公司开始使用涉案房屋。2019年7月4日，原告向被告作出《关于停止507室相关服务的通知》，内容载明因被告累计拖欠房租及物业费等，原告将于2019年7月4日上午十点整对被告停止服务（包括供电、门禁权限等），并催促其尽快缴纳拖欠费用。原告自认其在2019年7月4日采取过锁门的强制措施，因被告承诺支付租金，后续没有继续采取强制措施。此后直至2019年12月原告多次通过微信向被告负责人周新平催收款项，后原告委托湖南金州律师事务所向被告发出律师函，函告被告入驻协议一与入驻协议二自被告收到律师函之日起解除，并要求被告在2019年12月13日之前腾空房屋、缴纳房屋租金等费用，律师函于2019年12月12日投递。因被告后期并未缴纳所有拖欠费用，原告诉至本院。另查明：1、长沙市岳麓区麓云路268号金悦雅苑二期商业14号栋楼A区505、506、507、508号房屋系湖南梅溪湖国际广场置业有限公司所有，其于2018年2月15日将上述房屋租赁给原告领众信息公司使用，后于2020年2月29日双方经协商一致终止了租赁合同。该公司对于原告领众信息公司转租房屋的事实知情且认可。2、湖南湘江城市运营管理有限公司为涉案房屋提供物业管理服务，原告向其缴纳了电费。3、为处理本案纠纷，原告委托湖南金州律师事务所，产生了律师费15000元。上述事实，有当事人当庭陈述，当事人提交并经庭审质证的《COFOLAND海梦岛·创新中心基地入驻协议》两份、《售电信息查询统计一览表》、微信聊天记录、律师函及邮寄凭证、《梅溪湖创新中心物业管理服务协议》、《关于湖南领众信息科技发展有限公司转租的情况说明》、不动产权证、委托代理合同、律师费发票、《关于停止507室相关服务的通知》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，涉案两份入驻协议系双方当事人的真实意思表示，被告抗辩认为原告出租的房屋属于政策性房屋，两份入驻协议为无效合同，为此，被告向本院提交了《海梦岛-双创基地简介》截图，本院认为，截图不能证明涉案房屋属于政策性房屋，被告亦未提交其他证据证明涉案协议无效，对被告的抗辩意见，本院不予采纳。涉案两份入驻协议内容不违反法律法规的强制性规定，且转租已取得房屋所有权人的同意，为有效转租，原、被告双方均应按照协议的约定履行各自的义务。因被告没有举证证明其缴纳租金及其他费用的情况，原告自认被告缴纳了2018年6月1日至2019年5月31日505、506、507号房屋的租金、水电费、物业管理费、宽带费，本院予以认定。被告后续没有按照约定履行缴纳租金的义务，经催告后在合理期限内仍未履行的行为，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的情形，原告已于2019年12月12日向被告发出了解除通知，故无需本院再次判令解除。因原告并非涉案房屋的所有权人，其与房屋所有权人湖南梅溪湖国际广场置业有限公司签订的租赁合同已于2020年2月29日终止，原告主张被告腾空房屋并交付给原告，缺乏法律依据，本院不予支持。被告未能腾空房屋，原告主张被告支付至返还租赁房屋时止的租金。鉴于原告的租赁合同于2020年2月29日终止，本院认为被告应当向原告支付505、506、507房（2019年6月1日至2020年2月29日）及508房（2019年1月1日至2020年2月29日）的房屋租金、电费、物业管理费。根据双方签订的两份入驻协议的约定，被告欠付的房屋租金为406454.66元（98769×104%÷3×8+28199×4+28199×105%÷3×2），物业管理费为118046元（9840×8+2809×14）。被告未能举证证明其向原告支付电费的情况，根据原告提交的证据，其已代被告缴纳了电费，因此认定被告欠付的电费为3300元。原告举证不足以证明被告需要支付宽带费，对宽带费的诉请，本院不予支持。根据入驻协议的约定，被告逾期付款，应承担应付未付款项每日5‰的违约金。原告主张以未付款项为基数，按照年利率24%的标准计算至实际支付欠款之日止的滞纳金，鉴于双方约定的违约金标准过高，原告在2019年7月4日锁门的行为阻碍被告进行生产经营存在一定过错，因此综合考虑两份入驻协议的履行情况，本院酌情认定违约金为60000元。两份入驻协议还约定被告违约应向原告支付律师费，本院结合律师代理事实，酌定律师费为10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告中晨路桥建筑（北京）有限公司湖南分公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南领众信息科技发展有限公司支付租金406454.66元；二、限被告中晨路桥建筑（北京）有限公司湖南分公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南领众信息科技发展有限公司支付物业管理费118046元、电费3300元，合计121346元；三、限被告中晨路桥建筑（北京）有限公司湖南分公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南领众信息科技发展有限公司支付违约金60000元；四、限被告中晨路桥建筑（北京）有限公司湖南分公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南领众信息科技发展有限公司支付律师费10000元；五、驳回原告湖南领众信息科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4540元，财产保全费3159.5元，共计7699.5元，由被告中晨路桥建筑（北京）有限公司湖南分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  秦海松二〇二〇年十月九日法官助理任青书记员谭佳