常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0404民初6541号原告：钱忠保，男，汉族，I957年6月11日生，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：马鹏飞，江苏东晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：周沭怡，江苏东晟律师事务所律师。被告：常州嘉悦置业有限公司，统一社会信用代码913204005580798892，住所地常州市钟楼区平岗星苑10-1号。法定代表人：裴丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：许莉，江苏良筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾苏婷，江苏良筑律师事务所实习律师。原告钱忠保诉被告常州嘉悦置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人马鹏飞、周沭怡，被告委托诉讼代理人许莉、顾苏婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，1.判决被告赔偿原告损失人民币1440000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年2月26日，被告常州嘉悦置业有限公司（出卖人）与原告钱忠保（买受人）签订两份《商品房买卖合同》（合同备案号分别为C0F65235B8CC4716B504、C45EFC350480447EB49F)。约定被告将位于“龙与城二期”5幢1号、2号房商铺出售给原告，约定的交付时间为2015年1月31日前。两份《商品房买卖合同》中还对商品房的基本情况，计价方式与价款，付款方式及期限，交付期限、交付条件、交付手续，房屋质量和保修责任，争议解决方式等一系列条款作了约定。原告为了购买上述商铺，还于2014年3月与中国农业银行股份有限公司常州分行签订房屋贷款合同，其中“龙与城二期5幢1号房”总价2679052.09元，贷款金额约为1330000元，“龙与城二期5幢2号房”总价2605346.52元，贷款金额约为1300000元。签订上述两份《商品房买卖合同》时，被告向原告承诺：商铺前的区域将来开发为商业广场，并将该承诺在合同背面作了记载。原告也正是考虑到商业广场的开发将给商铺带来巨大的商业价值，故而购买了上述两间商铺。2014年12月，被告致《入住通知书》与原告，要求原告于2014年12月19日至2014年12月31日期间办理交房手续。但是原告却发现，被告承诺的商铺前将开发为商业广场的区域实际上己经变为了绿化带，严重影响停车和交通，降低了商铺的商业价值。也使得原告的目的不能实现，造成了原告的巨大损失。2015年4月22日，原告向被告发函，表示因被告存在虚假宣传的情况，原来宣传的商业广场实际上变为了绿化带，与销售宣传严重不符，要求被告解决此问题，如不能解决要求退房并赔偿购房损失。但被告未有明确回复。后原告得知就商铺绿化带影响停车及交通的问题，被告正在与常州市政府协商。后进一步得知由常州市政管理部门进行调整，预计到2016年年底左右完工。2017年，原告发现商铺前的绿化带确实作了一些调整，但不足以停车，且绿化带依然遮挡了商铺，导致该区域的商铺无法正常出租。此后原告一直无法与被告联系上。2018年6月28日，原告前去被告指定的物业公司（新龙湖物业服务有限公司常州分公司龙与城物业服务中心）交涉，一方面是明确被告虚假宣传的事情，另一方面是希望物业公司提供被告负责人的联系电话。但是物业公司没有回馈，仅告知原告当时向其推销房屋的销售人员王佳琛（音）可能在位于常州市新北区，让原告去那里找找看能否找到王佳琛。2018年7月13日，原告终于在龙湖春江天玺售楼处找到被告之前的销售人员王佳琛，王佳琛表示：“这不是她本人骗人，因为当时领导说那块区域是广场（模型与宣传册上也都是广场），所以大家在销售的时候就说是广场了，况且领导也在那里买了房子，后来因为规划原因那里变成了绿化带，这个我也没法改变了，而是政府规划调整的问题，且被告也找过政府部门协调，但是政府部门没有帮被告解决。后来业主们在得到物业公司允许的情况下，还把绿化带扒了，但是为此政府部门处罚了常州嘉悦置业有限公司200万元”。2018年7月23日，原告前去钟楼区平岗村委找被告的管理部门但没找到。后原告致电平岗村派出所周警官，周警官说这个办公室早就搬走了。也就是说被告来此办公过一两次以后就搬走了，因而该办公地点是虚的。2018年8月8日，原告通过律师向被告寄送《律师函》，要求被告与原告联系处理因虚假宣传导致销售不实的事情。后龙湖地产客服中心吴玲总监到现场（龙与城二期5幢1号房、2号房）查看了房屋现状，吴玲表示如果真的是被告违约的话，他们肯定会帮助原告解决问题的，同时吴玲还说常州地区具体的负责人是金迪，因为金迪有事请假了所以吴玲暂时接待，吴玲会安排金迪具体跟原告联系。2018年8月28日，被告委派工作人员金迪与原告在龙湖龙与城物业服务中心二楼见面商谈，金迪表示如果是被告的责任，他们肯定会承担的，但是要求原告提供被告违约的证据，金迪还提供了被告在无锡的地址，让原告把相关证据寄送至此地址。2018年8月31日，原告向被告在无锡的地址寄送相关证据，金迪于2018年9月3日签收上述材料。2018年9月中旬，金迪致电原告，告知原告称“原告主张被告违约的证据不足”。原告要求金迪面谈但被拒绝。原告认为被告在销售商铺时明确商铺前面是商业广场，但是实际上却变成了绿化带，严重降低了商铺的使用价值，导致该商铺无法停车，无法正常出租。被告自己也曾经试图与政府相关部门交涉并指示业主扒掉绿化带，但是最终绿化带依然存在，被告的行为构成了违约，证据确实充分，被告的违约导致了原告的巨大损失，且被告在原告致函后明确向原告承诺“如果是被告的责任，他们肯定会承担的”。因此原告有权要求被告予以赔偿。对于导致原告的损失金额，原告计算为1440000元(附损失计算依据）。原告为此诉至贵院，恳请法院及时查明事实，依法支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求提供了以下证据：1.商品房买卖合同2份，证明2014年2月26日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订两份《商品房买卖合同》，约定被告位于“龙与城二期”5幢1号、2号房商铺出售给原告，约定的交付时间为2015年1月31日前。两份《商品房买卖合同》中还对商品房的基本情况，计价方式与价款，付款方式及期限，交付期限、交付条件、交付手续，房屋质量和保修责任，争议解决方式等一系列条款作了约定。在该份合同里的房屋坐落位置的图纸处，双方明确“转角是广场”，该约定在原告的合同正本中有，在被告处的合同正本中也有；2.常州嘉悦置业有限公司入住通知书及附件1份，证明2014年12月，被告致《入住通知书》与原告，要求原告于2014年12月31日期间办理交房手续；3.《函告》及邮寄凭证1份，2015年4月22日，原告向被告发函，表示因被告存在虚假宣传的情况，原来宣传的商业广场实际上变为了绿化带，与销售宣传严重不符，要求被告解决此问题，如不能解决要求退房并赔偿购房损失；4.原告与被告及有关方接洽录音1份（光盘），证明2018年6月至8月，原告与被告指定的物业公司（新龙湖物业服务有限公司常州分公司龙与城物业服务中心）、被告之前的销售人员王家琛、平岗村派出所周警官、被告委派工作人员金迪、龙湖地产客服中心吴玲总监就案涉有关事宜进行交涉。录音内容可以证明，被告原宣传的商铺前商业广场区域已经变为了绿化带，严重影响停车和交通，降低了商铺的商业价值，也使得原告目的不能实现，造成了原告的巨大损失；5.律师函1份，证明2018年8月8日，原告通过律师向被告寄送律师函，要求被告与原告联系处理因虚假宣传导致销售不实的事情；6.询价函1份，出具单位是江苏鑫洋土地房地产评估有限公司，证明因原告承诺的转角为广场实际上变成了绿化带，导致了商铺价值显著降低，经评估两座房屋的现价仅为319.9万元；7.常州市自然资源局设计平面施工图1份，证明在销售该房屋时拐角处就是空白的，没有任何绿化的规划，也就是被告销售人员向原告所称的转角处是广场。被告书面答辩称，1.原告没有请求权基础；2.双方签订的合同中约定，项目周边情况以政府规划为准，被告不承担责任；3.原告购买商铺系其投资行为，与原告无关。被告为证明自己的主张提供了以下证据：被告存档的合同2份，证明被告存档的商品房买卖合同中根本没有原告所述的“转角是广场”的字样。被告对原告提供的证据提出如下质证意见：对证据1，真实性、合法性均认可，但是与本案没有关联性，合同正文中第五条第一项所列价格2679052.09元、2605346.52元并不是双方真实交易价格，真正的价格是补充协议中的第二条第三项为2402599元、2332579元；合同中除了签字部分以及手改的补充协议中的价格部分，其余内容均为打印，原告所讲的“转角是广场”是原告私自添加，根本不是原告所谓的双方认可的内容，目前的绿化带属于市政规划，根本不是原告所购商铺项目规划范围内的内容。同时，合同补充协议第一条第四项特别注明，出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及本补充协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品、手机短信及网络媒体或其他方式发布的广告、宣传资料或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的对出卖人没有约束力，买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项或提出任何主张和要求，双方同意出卖人雇佣或委托的任何人员（包括但不限于销售人员、代办人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件，均应在出卖人予以书面授权或确认的情况下方对出卖人具有约束力，双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息与合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的不构成合同内容。买受人确认对于本合同的订立以及对于该商品房交易条件有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并已全部列入合同中。第一条第五项约定，如项目周边情况（包括但不限于绿地、道路、公园、学校等）发生变化均以政府规划为准，出卖人不承担任何责任。另出卖人由于客观条件所限，无法也无义务告知项目周边所有信息，买受人对以上内容已经完全知悉并认可。另外被告从来没有以任何形式向原告承诺该商铺外围为广场，在被告的规划范围内商铺门口已有空地，红线外的绿地属政府规划，被告没有权利也没有能力去改变去影响，也不可能向原告作出任何承诺，模型显示外围是绿地，绿地和商铺之间就是空地，原告自认为当中的空地就是广场，如果原告对周围规划如此看重，那么应当提前去了解，这个属于政府公开的信息，而且原告在购买商铺时，主体结构已经完成，商铺距离高架的远近以及外围规划的雏形已经可以看到，原告自行添加的转角是广场是其在商铺无法出租时想找人买单自行添加，从而达到减少自己损失的目的。被告留存的合同上没有“转角是广场”的字样，庭前原告自己本人也讲被告留存的合同上是没有该字样的；对证据2，真实性、合法性没有异议，但是与原告的主张没有关联性；对证据3，被告没有收到，也不存在不实销售；对证据4，被告没有收到录音文件，也没有听录音内容，就录音文字内容，为原告事后所做，并不能反映当时的真实交易过程，录音文字当中也没有任何的内容可以证明被告曾向原告做出过任何承诺，因为绿地属政府规划，不是被告所能控制，被告无权也不可能作承诺；对证据5，没有收到律师函，也不能证实原告的主张，真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据6，真实性、合法性、关联性均不予认可，原告购买商铺是投资行为，原告购买商铺后，该商铺就成为原告的私人财产，作为投资标的，投资的收益由原告享有，投资的损失也当然应当由原告承担；对证据7，真实性没有异议，但是市政规划属于政府规划，合同双方均无权决定，在被告的规划范围内目前商铺门口就是广场，在市政规划范围内该处现为绿地广场，如果原告一定认为转角处是广场是合同内容的话，被告在自己规划红线范围内已经将门口建为广场，至于市政规划被告无权干涉。向法庭提交图片4张，1.图片1、2证明原告在商铺玻璃门上张贴了房屋出租的告示，结合原告在录音文字中所讲的曾经带人去看商铺出租的情况可以看出，虽然原告没有在形式上办理交付手续，但已经在实际行使房屋所有权人的权利，被告已经向原告发送了入驻通知书，告知原告办理交房手续的时间和地点，被告的合同义务已经履行完毕；2.如果原告坚持认为其手写的“转角是广场”字样是合同内容的话，被告也没有违约，图片3、4可以证明原告商铺门前在规划范围内，在被告力所能及的建造范围内目前就是广场，地面也比较开阔，外围是市政绿化，绿化也是一些比较低的草坪，是绿地广场，而且每隔20米不到就有步道可直通商铺门前，绿化带中顺着市政道路也修了步道，到商铺门前很方便。被告不认为转角是广场是合同内容，如果原告一定认为转角是广场是合同内容的话，被告也没有违约，因为商铺门前就是广场和平地。原告对被告提供的证据提出以下质证意见：对被告提交的该两套商品房买卖合同各1份，真实性没有异议，在该份合同上没有显示“转角是广场”字样，但是按照合同第二十五条的约定，合同正本一式五份，出卖人即被告处有两份，买受人即原告处有一份，按揭银行一份，房管局一份，显然被告今天当庭提交的各一份原件并没有囊括合同第二十五条约定的所有原件，因此，可以得出被告要么就没有全部核实，要么就隐匿了事实，因为在其他正本中有“转角是广场”字样。我们坚持要求被告就除了原告手中的一份正本外，其他的四份正本是否有“转角是广场”字样明确予以答复。本院认证意见：本院对原告提供的证据1、2、3、7及被告提供的证据真实性予以确认。对原告提供的证据4、5、6本院不予确认。本院依据上述确认的证据认定以下案件事实：2014年2月26日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同》及补充协议各两份，约定被告将位于“龙与城二期”5幢1号、2号房商铺出售给原告，价格分别为2402599元及2332579元，约定的交付时间为2015年1月31日前。两份《商品房买卖合同》中还对商品房的基本情况，计价方式与价款，付款方式及期限，交付条件、交付手续，房屋质量和保修责任，争议解决方式等条款作了约定。此外，补充协议第三条约定，被告在签订合同前已向原告明示《商品房买卖合同》示范文本及本补充协议，原告已清楚该商品房相关的包括但不限于建设依据、规划条件及该商品房竣工后的自然状态等，原告对此予以确认；补充协议第四条约定，出卖人与买受人的权利义务即责任均以本合同及本补充协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品、手机短信及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书货其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本同、附件、本补充协议之中的，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。双方同意：出卖人雇佣或委托的任何人员（包括但不限于销售人员、代办人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件，均应在出卖人予以书面授权或确认的情况下方对出卖人具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。买受人确认：对于本合同的订立以及对该商品房交易条件有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并已全部列入合同中；补充协议第五条约定，被告已就该商品房项目内部及周边道路、配套设施及规划情况向原告进行了充分说明，不存在遗漏情况。如项目周边情况（包括但不限于绿地、道路等）发生变化，均以政府规划为准，被告不承担任何责任。原告对以上内容已经完全知悉并认可等。双方分别在合同和协议上签名盖章。在原告提供的两份《商品房买卖合同》里的第十页房屋分层平面图背面，原告自行添加书写了“转角是广场”字样。被告提供的上述两份《商品房买卖合同》中没有“转角是广场”内容。2014年12月，被告向原告邮寄了《入住通知书》，要求原告于2014年12月31日前到被告处办理入住手续。2015年4月22日，原告向被告邮寄函告一份，表示被告存在不实销售情况，原来销售时宣传的是房屋前为商业广场，现在改变为了绿化带，与销售时的宣传严重不符，要求被告解决此问题，如不能解决要求退房并赔偿购房损失。被告称未收到该函告。2019年4月1日，江苏鑫洋土地房地产评估有限公司出具询价函一份，内容为因“龙与城二期”5幢1号、2号房商铺门口为绿化带，无停车位，现询价结论分别为1622000元及1577000元，合计3199000元。原告认为被告承诺的转角为广场实际上变成了绿化带，导致了商铺价值显著降低，经评估两座房屋的现价仅为3199000元。常州市自然资源局设计平面施工图上转角处没有显示有广场的规划设计。2019年11月18日，原告诉至法院，要求判如所请。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的两份商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定的内容履行各自的权利义务。该合同及协议中双方对原告所称的其购买的商铺前面属于商业广场的内容并未有明确约定。根据法律规定，当事人对自己的主张有责任提供证据证明。原告对自己的主张未能提供相应的证据证明，应承担对其不利的法律后果。原告自认两份商品房买卖合同中的“转角是广场”字样系其自行添加，被告提供的商品房买卖合同中并没有“转角是广场”的内容，因“转角是广场”并未经过被告的确认和认可，故原告在其商品房买卖合同上自行添加“转角是广场”字样的单方行为对被告不能产生法律效力。综上，原告未能提供证据证明原、被告签订的两份商品房买卖合同及补充协议中约定其购买的商铺前面属于商业广场，未能证明被告存在违约行为。对此，原告应承担举证不能的法律后果。故原告要求被告赔偿损失1440000元的诉讼请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告钱忠保要求被告常州嘉悦置业有限公司赔偿1440000元的诉讼请求。本案案件受理费17760元（原告已预交），由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王彩萍人民陪审员  胡灿华人民陪审员  陈小莉二〇二〇年五月十三日书 记 员  周 旸