上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初5022号原告：吴晟，女，1987年6月18日出生，汉族，户籍地湖北省。委托诉讼代理人：李福海，男，1973年12月8日出生，汉族，户籍地黑龙江省富锦市，现住上海市闵行区。原告：王峰，男，1987年6月11日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市。委托诉讼代理人：李福海，男，1973年12月8日出生，汉族，户籍地黑龙江省富锦市，现住上海市闵行区。被告：倪子正，男，1993年6月22日出生，汉族，住江苏省海门市。委托诉讼代理人：段永恒，上海英恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：周康平，上海英恒律师事务所律师。被告：上海敷荣投资管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：魏检，总经理。原告吴晟、王峰与被告倪子正、上海敷荣投资管理有限公司(以下简称“敷荣公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月22日、7月9日公开开庭进行了审理。原告吴晟、王峰及其委托诉讼代理人李福海、被告倪子正的委托诉讼代理人段永恒、周康平到庭参加诉讼，被告敷荣公司经本院合法传唤而未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。吴晟、王峰向本院提出诉讼请求：1、判令倪子正退还以租代售购房款253,000元；2、判令倪子正、敷荣公司对上述253,000元中的180,000元承担共同退款责任；3、判令倪子正承担253,000元中的73,000元按照银行同期贷款利率计算的自2019年8月4日至实际偿还之日止的资金占用费，判令倪子正、敷荣公司共同承担253,000元中的180,000元按照银行同期贷款利率计算的自2019年8月4日至实际偿还之日止的资金占用费。事实和理由：敷荣公司于2017年在上海市金山区枫泾镇枫泾工业园区环东二路XXX号99支弄建造单位租赁房，在未取得商品房预售资格的情况下，采用以租代售的方式对外违规销售，原告在倪子正、以及敷荣公司的麻痹下，签订了价款为180,000元的敷荣公寓装修投资合同，虽然该合同提到单位租赁房，但无单位租赁房告知书，并未告知涉案房屋只能租赁不能销售的相关法律法规；此外，敷荣公司还对外宣传涉案房屋不限购、不限贷，虽暂不能办理小产证，但五年以后可以办理，这对于原告尚不具备上海购房资格的人员而言，确实是好事。吴晟、王峰在“敷荣公寓业主群”得知倪子正转让敷荣公寓一套房屋，双方谈妥该房屋总价854,000元，首付350,000元，另外需要到敷荣公司变更合同。2019年8月4日，吴晟、王峰与敷荣公司对敷荣公寓2幢11单元8层01室的房屋签署了价款为180,000元的敷荣公寓装修投资合同，敷荣公司开具了金额为180,000元的收据(收据开具日期为2019年4月11日)。吴晟、王峰收到合同和收据后，向倪子正转款350,000元。敷荣公司违规以租代售被电视台曝光后，要求倪子正、敷荣公司退款，但他们互相推诿，均不退款。2019年8月10日，吴晟、王峰向枫泾派出所报案，后倪子正通过网上银行退款50,000元，以现金方式退款47,000元。剩余253,000元，倪子正、敷荣公司均未退款，原告遂起诉。倪子正辩称：倪子正与原告之间并不存在合同关系，不应作为本案被告。吴晟、王峰支付的350,000元是倪子正代为转交给敷荣公司的首付款，且这笔款项只能作为首付款使用，吴晟、王峰支付给倪子正的350,000元和倪子正支付给敷荣公司的350,000元的金额一致，敷荣公司也开具了收据给吴晟、王峰；此外，倪子正并未退过款给吴晟、王峰，按照吴晟、王峰提供的证据，敷荣公司是承诺退款的。因此，本案与倪子正没有关系，请求驳回吴晟、王峰对其的起诉。敷荣公司辩称：吴晟、王峰与敷荣公司之间是投资合同关系，并不是房屋买卖合同关系；依据吴晟、王峰提交的证据材料，倪子正明知单位租赁房不能买卖，采用隐瞒真相的方式，诱骗吴晟、王峰与其达成合意并支付价款，敷荣公司并未参与双方的交易过程，仅是配合双方变更了装修投资合同的相对人。吴晟、王峰与倪子正达成了房屋使用权及钱款的交易，吴晟、王峰支付对价并获得房屋的使用权，吴晟、王峰与敷荣公司之间的投资合同即为获得房屋使用权的凭证。由于倪子正的欺诈，吴晟、王峰有权请求撤销其与倪子正之间的合约，要求倪子正返还全部购房款。敷荣公司并非吴晟、王峰支付对价的对象，吴晟、王峰要求敷荣公司与倪子正共同承担已付房款253,000元中的180,000元，缺乏法律依据，请求驳回吴晟、王峰的起诉。吴晟、王峰为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、敷荣公司的宣传海报，以此证明敷荣公司违规以租代售的事实；2、吴晟与倪子正之间的QQ聊天记录，以此证明吴晟、王峰与倪子正之间涉案房屋交易的事实；3、吴晟、王峰与敷荣公司签订的装修投资合同，以此证明敷荣公司确认合同的交易金额为180,000元；4、编号为XXXXXXX的收据，以此证明虽然吴晟、王峰的资金是直接交付倪子正，但敷荣公司出具了金额为180,000元的收据；5、付款凭证，以此证明吴晟、王峰向倪子正支付了350,000元；6、上海市公安局报案回执单，以此证明吴晟、王峰向倪子正、敷荣公司要求退款的事实；7、收款凭证，以此证明在派出所调解后，倪子正退款50,000元的事实；8、倪子正与敷荣公寓业主雒建智之间的QQ聊天记录，以此证明倪子正提交的其与敷荣公司签署的退房声明是事后补签，并不具有真实性。经质证，倪子正对吴晟、王峰提交的公安局的报案回执单、350,000元的付款凭证等证据予以确认，对其他证据均不予确认。倪子正为证明其抗辩主张，向本院提交了以下证据：1、转账记录，以此证明倪子正支付了350,000元购房款，与吴晟、王峰支付给倪子正的金额一致；2、王峰在枫泾派出所的询问笔录；3、倪子正在枫泾派出所的询问笔录；上述两份证据，以此证明了吴晟、王峰、倪子正、敷荣公司之间购房的过程；4、敷荣公司发布的清退细则，以此证明敷荣公司同意退款的事实；5、倪子正与敷荣公司签署的退房声明，以此证明本案与其无关。经质证，倪子正提交的转账记录，吴晟、王峰认为倪子正是2019年6月付款，而吴晟、王峰是2019年8月付款，付款金额是一致的，但只能证明倪子正与敷荣公司之间的付款情况；倪子正提交的两份询问笔录，吴晟、王峰对其真实性无异议，但认为其中表明了倪子正将风险责任转嫁给了吴晟、王峰；倪子正提交的清退细则，吴晟、王峰未表示异议；倪子正提交的退房声明，吴晟、王峰表示可能是事后补签，真实性难以确认，但认为吴晟、王峰并未参与，对吴晟、王峰并无约束力，倪子正则表示如对退房声明的真实性有异议，可以申请法院鉴定或者由法院决定进行鉴定。经审核，吴晟、王峰提交的敷荣公司的宣传海报、吴晟与倪子正之间的QQ聊天记录、吴晟、王峰与敷荣公司签订的装修投资合同、编号为XXXXXXX的收据、付款凭证、上海市公安局报案回执单、收款凭证、倪子正与敷荣公寓业主雒建智之间的QQ聊天记录等证据，虽然倪子正对其中部分证据不予认可，但这些证据客观真实，可以真实反映吴晟、王峰、倪子正、敷荣公司之间的交易情况，本院可以采信。倪子正提交的转账记录、王峰在枫泾派出所的询问笔录、倪子正在枫泾派出所的询问笔录、敷荣公司发布的清退细则、倪子正与敷荣公司签署的退房声明等证据，虽然吴晟、王峰对其中部分证据持有异议，但这些证据可以反映吴晟、王峰与倪子正之间、倪子正与敷荣公司之间、以及吴晟、王峰、倪子正、敷荣公司之间关于涉案房屋的交易、追索等情况，本院可以采信。敷荣公司既未向本院提交证据，也未到庭参加诉讼，依法可以视为其放弃对吴晟、王峰及倪子正提交证据进行质证和答辩的权利。根据上述采信的证据、以及当事人的当庭陈述，本院认定本案事实如下：2019年8月4日，吴晟、王峰与敷荣公司签订敷荣公寓装修投资合同，双方约定，房屋坐落于上海市金山区枫泾镇枫泾工业园区环东二路XXX弄XXX支弄敷荣公寓2幢xx单元8层01室，面积为62.67平方米，房屋所属国有土地使用权的年限为70年，土地使用权期限届满时，按国家法律法规及政策执行，房屋为全装修房；吴晟、王峰承担房屋精装修款180,000元，该款于双方签订本合同之时全额支付；该房屋的租赁费为第1-5年为每月5225元、第6-20年每月为2100元；吴晟、王峰在全额付清精装修款并按时全额支付该房屋租赁款满20年后，拥有该房屋100%的使用权；吴晟、王峰在按时全额支付该房屋租赁款满20年后，如自住，敷荣公司免收该房屋的租赁费，如转租，在敷荣公司确认新的承租方完全满足单位租赁房相关入驻要求，敷荣公司配合办理相关租赁变更备案手续；吴晟、王峰在该房屋租赁未满20年、在按时全额支付该房屋租赁款的前提下，如进行转租的，必须提前1个月书面告知，在敷荣公司确认新的承租方完全满足单位租赁房相关入驻要求，敷荣公司配合办理相关租赁变更备案手续；根据现行法律法规，吴晟、王峰以向敷荣公司通过投资精装修及租赁形式获得该房屋的使用权，自交房之日至2021年12月31日止，该期限届满后，双方一致同意，吴晟、王峰自动续租该房屋；该房屋所属地块用途为政府规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖，吴晟、王峰知晓与该房屋有关的法律法规及政策，本合同签订后，如因国家法律法规规章及政策的调整或者该房屋的土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以办理产权过户变更登记，则双方一致同意，根据相关规定，办理相关手续，签订房屋买卖合同，本合同作废，本合同约定和已支付的款项自动转为房屋买卖合同约定和已支付的款项，但因土地变性、办理独立产权证及产权证过户变更登记等产生的一切费用(包括但不限于土地补偿款、税费等)由吴晟、王峰承担，改性而产生的房屋增值、房屋收益等均由吴晟、王峰享有。签约后，敷荣公司出具了编号为XXXXXXX的收款收据，确认收到吴晟、王峰付款180,000元，收据开具日期为2019年4月11日，收款事由：2-11-801(原收据XXXXXXX收回作废、客户更名)。2019年9月23日，敷荣公司发布关于敷荣公寓租户清退细则，承诺向各承租户退还已收取的装修投资款、保证金、定金等，如本公司不能按照本方案确定的期限清退款项的，各承租户可通过诉讼途径解决，并依法申请拍卖、变卖本公司投资建造的单位租赁房。此后，敷荣公司也未能实际履行。另查明：2019年8月初，王峰得知倪子正在敷荣公寓业主群里提出想退房，两人私下协商后，王峰同意受让倪子正购买的房屋；当时，倪子正表示其首付款付了350,000元，合同上写了180,000元，还有170,000元是接待其的一个叫胡晓峰的工作人员说是用来避税的，不写入合同，也不开具任何收据。2019年8月4日，王峰、吴晟和倪子正一起到敷荣公寓售楼处签署了变更合同，合同明确装修投资款是180,000元。签约当日，王峰、吴晟支付了倪子正150,000元，签约次日，又支付了倪子正200,000元。2019年8月10日，王峰向上海市公安局金山分局枫泾派出所报案，称其与敷荣公司签署房屋买卖合同后，发现该房屋为公租房不可买卖，要求退房时发现房款损失170,000元，特向公安机关反映情况；当日，王峰、倪子正在派出所作了询问笔录，陈述了购房过程。2019年8月17日，王峰、倪子正一起找到胡晓峰，胡晓峰向倪子正退款了97,000元，其中50,000元是转账支付的，另47,000元是现金，此后，倪子正将97,000元退还了王峰。又查明：2019年6月，倪子正在上海市徐汇区接到敷荣公寓的宣传单后，于2019年6月22日到金山区枫泾镇购买了涉案房屋，支付了350,000元首付款，其中50,000元于2019年6月22日通过支付宝支付给胡晓峰，50,000元于2019年6月22日通过POS机支付给上海利杰珠宝公司，50,000元于2019年6月22日通过POS机支付给上海大喜珠宝公司，另200,000元于2019年6月23日通过POS机支付给叶树渌，然后与敷荣公司签署了装修投资合同，合同明确180,000元是装修投资款，剩余170,000元，胡晓峰表示是为了避税，不写入合同也不开任何收据，如不付就不售卖房屋，所以倪子正就付款了。后经家人劝说，觉得如此售房不合法，要求其赶快退房。倪子正遂在敷荣公寓业主群里发信息，后吴晟联系了倪子正愿意购买涉案房屋，此后，双方去敷荣公寓售楼处变更了合同，收到了王峰、吴晟支付的350,000元。2020年5月22日，倪子正通过QQ聊天的方式联系敷荣公寓业主雒建智，表示其律师要求其联系敷荣公司负责人开具一个合同免责协议。2010年7月9日的庭审中，倪子正的委托代理律师向本院提交了签署日期为2019年8月6日的退房声明一份，其中载明：本人甲方倪子正于2019年8月4日已将房子退还给乙方(敷荣公司)，由乙方重新出售给他人，之前甲乙方签订的合同作废，今后这个房子所产生的任何纠纷都与倪子正无关，特此声明！倪子正签名并捺了手印，敷荣公司加盖了印章。本院认为：合同法规定，当事人订立的合同违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。商品房预售人预售商品房，应当向县级人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。相关司法解释也规定，出卖人未取得商品房预售许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。敷荣公司投资建造的涉案房屋，其性质是单位租赁房，并未取得商品房预售许可证，王峰、吴晟对此亦是明知的，因此，王峰、吴晟与敷荣公司所签敷荣公寓装修投资合同，其实质是以装修投资和租赁的形式代替房屋销售，违反了商品房预售的相关法律规定，应当认定为无效合同。敷荣公司依据装修投资合同而收取王峰、吴晟支付的装修投资款依法应予返还。鉴于王峰、吴晟与敷荣公司对装修投资合同被认定为无效均有过错，依法应当各自承担相应的责任，王峰、吴晟主张按银行同期贷款利率计算装修投资款的资金占用费，缺乏法律依据，不能成立，本院不予支持。关于王峰、吴晟主张的以租代售购房款253,000元返还问题。首先，依据倪子正与王峰、吴晟关于涉案房屋相关款项的付款情况、以及他们关于涉案房屋以租代售事实的陈述，他们均不是直接向敷荣公司购房，而是前后两个购房人协商转让达成一致后，共同与敷荣公司办理购房人的变更，敷荣公司收回与倪子正所签合同，然后与王峰、吴晟再签订合同。其次，依据本案查明的事实，关于涉案房屋的价款或者首付款350,000元，只是倪子正根据其付款情况而与王峰、吴晟协商确定，倪子正并未举证证明其受让涉案房屋时付款350,000元得到了敷荣公司的确认，也未举证证明其将涉案房屋转让给王峰、吴晟后，王峰、吴晟支付的350,000元也得到了敷荣公司的确认。依据王峰、吴晟与敷荣公司所签装修投资合同，双方约定的装修投资款为180,000元，敷荣公司出具收据也确认了收到王峰、吴晟支付的装修投资款为180,000元；而且依据倪子正的陈述，其与敷荣公司所签合同约定的装修投资款也是180,000元，由此表明敷荣公司关于涉案房屋的装修投资款确认为180,000元，敷荣公司依法应当返还王峰、吴晟180,000元，倪子正对此无需承担退款责任。最后，关于剩余的170,000元，不管是倪子正，还是王峰、吴晟，均不是支付给敷荣公司，敷荣公司既未确认收到该款，未退过款，故敷荣公司对此不应承担退款责任；关于97,000元的退款，是胡晓峰将款项退款给倪子正，然后由倪子正退款给王峰、吴晟，这与倪子正通过胡晓峰办理购房及部分款项支付给胡晓峰的情况能够相印证，因此，倪子正收取了王峰、吴晟支付的170,000元，仅退还了97,000元，剩余的73,000元，应当承担退款责任；倪子正履行了退款责任后，可以向转让其涉案房屋的购房人进行追索；倪子正为了证明其不应承担退款责任，而向本院提交了其与敷荣公司签署的退房声明，尽管王峰、吴晟对其真实性持有异议，但鉴于敷荣公司仅确认收到涉案房屋的装修投资款180,000元，只能说明敷荣公司确认在该款范围内的纠纷与倪子正无关，故该退房声明并不能免除倪子正对敷荣公司未确认的170,000元的退款责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告王峰、吴晟与被告上海敷荣投资管理有限公司于2019年8月4日签订的敷荣公寓装修投资合同无效；二、被告上海敷荣投资管理有限公司应于本判决生效后十日内退还原告王峰、吴晟180,000元；三、被告倪子正应于本判决生效后十日内退还原告王峰、吴晟73,000元四、驳回原告王峰、吴晟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2548元，由被告上海敷荣投资管理有限公司负担1950元，被告倪子正负担598元，该款应于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  高丽宏二〇二〇年八月十三日书记员  李韵洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第五十二条……有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。……第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。……二、《中华人民共和国城市房地产管理法》……第四十五条……商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。……四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》……第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。……