广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初1532号 原告：丁树香，女，1983年6月12日出生，汉族，住贵州省从江县。 委托诉讼代理人：石璐，广西同望律师事务所律师。 被告：麦东，男，1991年1月18日出生，汉族，住广西壮族自治区玉林市福绵区。 被告：李媛媛，女，1994年3月15日出生，汉族，住四川省万源市。 被告：南宁市爱尚嘉房地产经纪有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市兴宁区昆仑大道**广西农垦国有九曲湾农场东方社区****，统一社会信用代码：91450102MA5K9MWFXX。 法定代表人：郭富智，男，1986年4月10日出生，汉族，该公司经理兼执行董事，住广西壮族自治区南宁市邕宁区。 原告丁树香与被告麦东、李媛媛、南宁市爱尚嘉房地产经纪有限公司（以下简称“爱尚嘉公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁树香的委托诉讼代理人石璐，被告爱 尚嘉公司的法定代表人郭富智到庭参加诉讼。被告麦东、李媛媛经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告丁树香向本院提出诉讼请求：1.解除原告与二被告、第三人签订的《房屋买卖协议》；2.被告返还原告已付购房定金20万元；3.被告返还原告已付购房首付款10万元；4.被告赔偿原告支付的评估费3850元、权证过户费1000元、按揭代理服务费4500元、中介费23100元，总计32450元；5.被告赔偿原告支出的律师费10000元；6.被告向原告赔偿装修损失100000元；7.被告支付违约金308000元；8.本案诉讼费862元、保全费4370元、财产保全保险费2310元由被告承担。 事实和理由：2018年9月27日，原告丁树香与被告麦东、李媛媛签订《房屋买卖协议》，同日麦东、李媛媛与原告签订《合约补充协议》及原、被告与第三人冠日公司签订《委托代办手续合同》。《房屋买卖协议》约定被告麦东、李媛媛将其位于南宁市兴宁区嘉和城温莎北郡26栋2单元1202号房出售给原告，成交价为77万元，定金为20万元，首期款为10万元，原告依约支付了定金及首期款总计30万元。《房屋买卖协议》载明卖方尚未结清的银行抵押贷款为31万元，2019年1月经第三人查询得知被告将房屋进行二次抵押，抵押权利价值为38万元，经原告与第三人多次催促，被告麦东、李媛媛均未将涉案房屋的抵押权注销及办理过户手续，被告麦东、李媛媛行为已经构成了根本违约。 被告麦东、李媛媛未作辩称，亦未提交证据。 被告爱尚嘉公司辩称：一、居间合同已经成立并生效，原告应按合同约定支付合同中约定的中介服务费，售后服务仅为爱尚嘉公司免费提供的增值服务，原告要求爱尚嘉公司退还中介服务费没有事实和法律依据。根据爱尚嘉公司与原告于2020年1月6日签订的南宁市爱尚嘉房地产经纪有限公司《房屋转让及经纪合同书》第 15条关于中介服务费用的约定和《合同法》第四百二十四条、第四百二十六条的规定，爱尚嘉公司已经促成了原告与被告签订《房屋转让及经纪合同书》已经完成中介服务的提供，原告作为买方应向作为经纪方的爱尚嘉公司支付14500元中介服务费。《房屋转让及经纪合同书》中第13条则已经明确约定，爱尚嘉公司在合同成立并生效后提供的是免费增值服务项目。另外，根据《房屋转让及经纪合同书》第10条的约定，现因卖方即本案被告麦东、李媛媛的原因导致涉案房屋被司法机关查封，因此给原告造成的损失应由被告麦东、李媛媛承担，与爱尚嘉公司无关。综上，爱尚嘉公司已经按合同约定履行促成原、被告签订《房屋转让及经纪合同书》，原告应按照合同约定付清爱尚嘉公司中介费服务费14500，因此，原告要求爱尚嘉公司退还中介服务费没有事实和法律依据，爱尚嘉公司对原告应付的剩余4500元中介服务费保留追诉的权利。二、爱尚嘉公司已经严格按照合同约定为原告完成贷款审批工作，并且在贷款银行已生成贷款合同编号，原告要求退还按揭服务费没有事实和法律依据。原告提出由于涉案房屋已经被查封，合同目的无法实现，被告南宁市爱尚嘉房地产经纪有限公司己无法履行协助原告办理案涉房屋的后续按揭贷款手续的合同义务，应当将按揭服务费返还给原告。根据《房屋转让及经纪合同书》中约定，爱尚嘉公司积极协助原告完成按揭贷款审批工作，其在浦发银行按揭贷款合同已经通过审批。涉案房屋现因被告麦东、李媛媛的原因被司法查封，导致暂时无法办理过户，并非原告称的导致合同目的无法实现。且爱尚嘉公司已经依约为原告完成按揭贷款审批工作，完全履行了合同义务，至于爱尚嘉公司后续是否与银行签订按揭贷款合同，应当由原告自由选择，并承担相应的法律后果。因此，原告请求爱尚嘉公司退还按揭服务费没有事实法律依据。综上所述，原告请求爱尚嘉公司返还按揭服务费11500元及中介服务费10000元的主张没有事实及法律依据，不应得到支持，恳请法院驳回原告上述对爱尚嘉公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年1月16日，原告丁树香（买方）与被告麦东、李媛媛（卖方）、被告爱尚嘉公司（经纪方）签订《房屋转让及经纪合同书》，约定：买方向卖方购买位于南宁市兴宁区嘉和城白鹭南山3栋二十二层2203号房，建筑面积130.71平方米。双方在签署合同时皆清楚本合同标的物业处在已办理出不动产权证书，且有银行抵押跟个人抵押状态中。转让成交价1540678元，买方在签署合同当日支付22万元作为定金，该款托管在经纪方，在查清该物业产权清晰，无查封时支付给卖方。剩余楼款1320678元，在买方向银行申请按揭贷款通过后3日内支付130678元，剩余房款及车位款119万元由买方向银行申请按揭贷款以银行约定的时间及方式支付给卖方。买卖双方须于注销抵押后交税2日内或之前到南宁市房屋产权交易中心办理产权过户。卖方须保证对该物业享有完整所有权，并无存在隐瞒与该物业有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为。卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁、优先购买权以及接触抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时卖方无需对上述事项负责；如卖方该物业落有户口，须在过户前迁出，否则，卖方须赔偿买方及经纪方由此引起的一切损失。由于卖方原因，造成物业不能办理产权过户登记，或发生被政府或司法机关查封等情形由卖方承担全部违约责任。买方自愿提供首付款含定金10万元替卖方赎楼解押，不足部分由第三方垫资解押，解押产生的利息由卖方承担，提前还款产生的违约金由卖方承担。如卖方在收取定金后，不履行本合同规定的条款，则卖房须返还双倍定金给买方，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行本合同。经纪方承诺在本合同签署后免费提供下列增值服务：①协助买方或卖方办理公证委托手续；②协助 卖方办理该物业解押手续；③协助买卖双方办理缴纳产权过户税费及产权过户手续；④协助买卖双方办理该物业及房屋设施清单所述物品交接手续；⑤协助买卖双方办理水电、煤气等过户手续；⑥免费提供定金及楼款托管服务；⑦提醒合同相关当事人及时履行合同及相关注意事项。买方委托经纪方协助办理银行按揭贷款手续，买方应在签署本合同后5个工作日内向贷款银行提出书面申请，卖方应积极配合，卖方须支付经纪方按揭服务费11500元，经纪方代收评估费7500元。已办理物业评估的，评估费不予退还。基于经纪方已提供的中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意并承诺按下列条款支付经纪方中介服务费；买方应向经纪方支付14500作为中介服务费，买卖双方应在签署本合同时付清以上中介服务费。如果买方迟延支付导致过户时间推后，由卖方负责，经纪方不承担任何自认。如另外的支付方式、时间则以经纪方与其签署的《佣金确认书》约定为准。经纪方全权代理本次交易服务，若卖方或买方任何一方违约导致本合同不能履行，则违约一方须即时按照成交价的3％作为违约金赔偿给经纪方；若买卖双方在未取得经纪方同意下协议取消合同的或者买卖双方均不履行本合同的等，则买卖双方均成违约方，须各自按照成交价的1.5％作为违约金赔偿给经纪方。合同成交价包含一个产权车位，地址为，地址为南宁市兴宁区嘉和城白鹭南山地下室地下****车位为0303757，车位交易产生的费用由买方承担。三方还就其他事项进行了约定。 上述合同签订当日，原告通过银行转账方式向被告麦东、李媛媛支付22万元，被告麦东、李媛媛亦向原告出具一份《收据》，载明收到原告交来购买涉案房屋的定金22万元，并实际向原告交付了涉案房屋。 2020年3月4日，被告爱尚嘉公司向原告出具4份《收款收据》，分别载明收到原告交付的按揭服务费11500元、评估费7500元和中介费两笔共1万元。 2020年3月5日，爱尚嘉公司在为办理涉案房屋产权解押过程中，查询到涉案房屋于2020年1月21日已经被南宁市兴宁区人民法院因财产保全而查封。 因认为涉案合同已经无法实际履行，原告遂向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。 另查明，南宁市兴宁区嘉和城白鹭南山3栋二十二层2203号房不动产登记为被告麦东、李媛媛共同共有。该房屋已先后于2019年12月26日、2020年1月9日办理了两个抵押登记，抵押权利人分别为中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部、程雪。 还查明，爱尚嘉公司已经为原告办理了委托评估事项，并取得评估报告。爱尚嘉公司还于2020年2月19日为原告向上海浦东发展银行南宁桃源支行申请二手房租房按揭贷款业务，该审批通过时间为2020年3月3日，后因原告申请，该借款手续于2020年5月7日终止。 庭审过程中，经本院向原告释明涉案合同解除后，其是否要求处理涉案房屋返还问题，原告明确表示要求在本案中一并处理。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告麦东、李媛媛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 一、关于涉案房屋买卖合同的效力问题。 本案中，原、被告签订的《房屋转让及经纪合同书》系各方真实的意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应恪守履行。 二、关于合同解除问题。 涉案合同签订后，原告按约定向被告麦东、李媛媛支付了定金22万元，但在合同履行过程中发现案涉房屋在合同签订后因被告麦东、李媛媛原因被本院因财产保全而查封，导致案涉房屋交易无法继续履行，至本案一审辩论终结前，涉案房屋仍处被查封状态，原合同目的已经无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，原告要求解除《房屋转让及经纪合同书》的请求本院予以支持。 二、关于被告麦东、李媛媛的责任承担问题。 依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，由于被告麦东、李媛媛违约，造成原告无法取得涉案房屋的产权，原告要求被告麦东、李媛媛依据合同约定双倍返还定金44万元，符合法律规定，本院予以支持。 依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，由于被告爱尚嘉公司已经实际收取原告房屋评估费7500元并提供了相关服务，评估报告已经作出，现合同解除后，该费用应属于原告因履行涉案合同而产生的损失，原告要求作为违约方的被告麦东、李媛媛进行赔偿，符合法律规定，本院予以支持。 对于原告要求被告爱尚嘉公司返还按揭服务费及中介服务费的请求。根据查明的事实，爱尚嘉公司已经为原告申办了按揭贷款的办理，且已经通过审批，其已经提供了其收取原告按揭服务费的相应服务，原告要求爱尚嘉公司予以返还，理据不足，本院不予支持。同样，根据合同约定，原告向爱尚嘉公司支付的中介服务费系基于爱尚嘉公司促成原、被告双方订立涉案合同而支付的，爱尚嘉公司在涉案合同订立时就已经完成其中介服务，原告要求爱尚嘉公司退还中介服务费，理据不足，本院亦不予支持。 三、关于涉案房屋的返还问题。 依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，由于被告麦东、李媛媛已经向原告交付了涉案房屋，涉案合同解除后，原告应当向被告麦东、李媛媛返还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告丁树香（买方）与被告麦东、李媛媛、南宁市爱尚嘉房地产经纪有限公司于2020年1月16日签订的《房屋转让及经纪合同书》； 二、被告麦东、李媛媛双倍返还原告丁树香购房定金44万元； 三、被告麦东、李媛媛赔偿原告丁树香房屋评估费7500元； 四、原告丁树香向被告麦东、李媛媛腾迁返还南宁市兴宁区嘉和城白鹭南山3栋二十二层2203号房； 五、驳回原告丁树香对被告南宁市爱尚嘉房地产经纪有限公司的诉讼请求； 六、驳回原告丁树香的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费8335元，由原告丁树香负担322元，被告麦东、李媛媛负担8013元。 案件保全费2758元，由被告麦东、李媛媛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起 七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  聂 凯 人民陪审员  梁绍连 人民陪审员  韦道劲 二〇二〇年六月二日 书 记 员  滕嘉盼 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。