河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0503民初52号原告(反诉被告)：宋艳丽，女，1977年10月5日出生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：赵桢，河南九明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王利平，河南九明律师事务所律师。被告（反诉原告）：李振峰，男，1974年5月1日出生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：魏然，河南大然律师事务所律师。被告（反诉原告）：李海霞，女，1974年4月8日出生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：魏然，河南大然律师事务所律师。原告（反诉被告）宋艳丽与被告（反诉原告）李振峰、李海霞房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋艳丽及其委托诉讼代理人赵桢、被告（反诉原告）李振峰及其委托诉讼代理人魏然、被告（反诉原告）李海霞及其委托诉讼代理人魏然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋艳丽向本院提出诉讼请求:1.请求法院依法判决确认原告和被告达成的房屋买卖协议无效（位于安阳市××区××村××家园××楼××单元××层中户）；2.请求法院依法判决被告腾清房屋，并将房屋返还原告；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是安阳市北关区南漳涧村村民。2014年2月13日，因村内分配住房，原告购买了村内的位于中华路××家园××楼××单元××层中户的住房，总价款291463.2元，天然气安装费3240元。后被告通过原告的父亲介绍，购买了原告所有的该住房，双方商定了价格为371463.2元，被告给付了原告271463元，尚欠原告10万元，给原告出具了借条，承诺很快给清，原告当即将房屋交付被告。谁知到了2018年，在原告不断催促下，被告仍未能付清房款，被告于2018年4月19日为原告出具了借条，承诺在2019年4月19日前付清，因为拖了数年时间，被告在出具借条时，增加了5万元作为利息，一并写入借条中。该款到期后，原告不断催促被告，但被告总是一拖再拖，最后甚至对原告恶言相向，不但不付清原告房款，反而要原告按现在的市价回购房屋，面对被告的无理行为，原告只得选择报警，但至今未予解决。综上，原告作为村集体组织成员，购得村内房屋，被告并不是村集体组织成员，该房屋系村内集体土地建设房屋，属“小产权房”，双方达成的房屋买卖协议应属无效合同。因此，原告提起诉讼。被告李振峰、李海霞辩称，涉案房产系小产权房是事实，但原告违背诚信原则，将房屋出售给被告后又起诉合同无效，原告应当返还被告所支付的全部购房款，给付被告房屋增值部分的损失以及装修部分的损失。反诉原告李振峰、李海霞向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告返还反诉原告房款38.5万元及利息损失（利息损失以38.5万元为基数，按同期人民银行存款利率计算）；2.依法判令反诉被告赔偿反诉原告房屋增值损失95840.38元及装修损失23662.19元；3.本案反诉费用及鉴定费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告为购买涉案房产支付了28.5万元，并进行了装修，现反诉被告要求确认房屋买卖合同无效，反诉原告有权要求反诉被告返还购房款，并对造成的损失进行赔偿。为此，反诉原告提起反诉。反诉被告宋艳丽辩称，1.反诉原告支付的房款金额为271463.2元，并不是28.5万元。2.本案是反诉原告违背了诚实信用原则，违约在先，欠反诉被告购房款一拖再拖，百般抵赖，甚至以房屋增值为借口，拖欠房款不予支付，要求反诉被告给付房屋增值费。3.本案房屋的买卖合同应为无效合同，房屋增值利益不应归属于反诉原告。反诉被告同意返还反诉原告已支付的房款271463.2元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：宋艳丽系安阳市北关区南漳涧村村民。李振峰与李海霞系夫妻关系，均是河北省邯郸市临漳县砖寨营乡金庄村村民。2014年2月13日，宋艳丽购买了位于安阳市××区××家园××楼××单元××层中户的房屋，支付房款291463.2元、天然气安装费3240元，合计294703.2元。案涉房屋是安阳市北关区南漳涧村在集体土地上建设的小产权房。2014年3月1日，李振峰、李海霞通过宋艳丽的父亲宋小庄介绍，购买了宋艳丽的案涉房屋，双方商定房屋价格为385000元，李振峰、李海霞先后支付宋艳丽房款285000元，欠宋艳丽房款10万元。宋艳丽将房屋交付李振峰、李海霞占有并居住至今。2018年4月19日，李振峰出具了一份证明，以借宋小庄现金15万元（其中5万元是利息）的形式支付宋艳丽房款10万元，并承诺2019年4月19日还清。2019年6月10日，宋小庄、宋艳丽通知李振峰解除房屋买卖合同，要求李振峰搬离腾清交还案涉房屋。庭审过程中，经李振峰、李海霞申请，本院委托安阳新兴资产评估事务所有限责任公司对案涉房屋的价值及装修价值进行评估，鉴定意见为：委评房产在鉴定基准日的市场价值为576680.76元；委评房产的装修价值在鉴定基准日的市场价值为23662.19元。李振峰、李海霞支付评估鉴定费8700元。上述事实，有原告（反诉被告）宋艳丽提供的2019年8月14日南漳涧村高层楼办公室出具的证明、收据、天然气安装费专用票、2018年4月19日李振峰出具的证明、通知书及照片、录音光盘及文字说明，被告（反诉原告）李振峰、李海霞提供的2014年3月1日的证明、2018年4月19日的证明、司法鉴定意见书、鉴定费发票，以及当事人陈述等证据，予以证实。本院认为，宋艳丽与李振峰、李海霞之间达成的房屋买卖合同虽系双方当事人的真实意思表示，但因李振峰、李海霞不是南漳涧村村民，非南漳涧村集体组织成员，案涉房产的土地性质为集体土地，案涉房产系小产权房，国家禁止农村小产权房在本集体经济组织之外交易。双方对案涉房屋的交易行为不受法律保护。因此，宋艳丽与李振峰、李海霞达成的房屋买卖合同无效。房屋买卖合同被确认无效后，当事人因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故李振峰、李海霞应当将案涉房屋返还宋艳丽，宋艳丽应当返还李振峰、李海霞购房款235000元。因李振峰以借宋小庄现金15万元（其中5万元是利息）的形式支付宋艳丽房款10万元，所以该10万元房款不应当返还，5万元利息应当抵销购房款，从285000元购房款中涤除。案涉房屋经鉴定有增值，该增值部分属当事人因履行合同应获得的利益，可根据房屋买卖的时间，当事人的过错程度，以及公平、诚实信用原则，参照鉴定机构出具的鉴定意见予以合理分割。因双方当事人对案涉房屋的买卖行为均存在主观过错，且不易区分过错责任的大小，故本院认为宋艳丽将房屋增值部分按50%的比例赔偿李振峰、李海霞较为合理，即宋艳丽将95840.38元[（576680.76元-385000元）*50%]赔偿给李振峰、李海霞。李振峰、李海霞对案涉房屋进行了装修，因案涉房屋由宋艳丽接收，装修带来的损失也应当按50%的比例分担，故宋艳丽应当赔偿李振峰、李海霞装修损失11831.10元。李振峰、李海霞要求宋艳丽赔偿利息损失，因该房屋买卖合同系无效合同，自始没有法律约束力，故本院不予支持。李振峰、李海霞支付的鉴定费8700元，双方当事人应各负担一半即4350元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条、第五十八条、第九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）宋艳丽与被告（反诉原告）李振峰、李海霞达成的房屋买卖合同无效；二、被告（反诉原告）李振峰、李海霞于本判决生效后三十日内腾清并返还原告（反诉被告）宋艳丽位于安阳市北关区中华路东泰祥家园一号楼西单元7层中户的房屋；三、原告（反诉被告）宋艳丽于本判决生效后三十日内返还被告（反诉原告）李振峰、李海霞购房款235000元；四、原告（反诉被告）宋艳丽于本判决生效后三十日内支付被告（反诉原告）李振峰、李海霞房屋增值款95840.38元、装修损失11831.10元、鉴定费4350元；五、驳回被告（反诉原告）李振峰、李海霞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6872元，反诉案件受理费3684元，两项合计10565元，由原告（反诉被告）宋艳丽、被告（反诉原告）李振峰、李海霞各负担5278元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  郭振平人民陪审员  曹香勋人民陪审员  王永革二〇二〇年十月九日书 记 员  刘 玫