江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0203民初140号原告：胡翠连，女，汉族，1972年2月25日出生，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：江晓辉，江西三人行律师事务所律师。被告：万晓翠，女，汉族，1984年7月21日出生，住江西省。原告胡翠连诉被告万晓翠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日受理后，依法适用简易程序，于2020年3月10日公开开庭进行了审理，原告胡翠连委托诉讼代理人江晓辉，被告万晓翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡翠连向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋租金83888元；2.判令被告将景德镇市南门头泰元楼1栋北面19、20、21、22号店铺后续租金支付给原告；3.本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，经审查，本院裁定驳回原告胡翠连诉请第2项的起诉。事实和理由：原告原对位于景德镇市南门头泰元楼新大地电脑城三层整栋商铺享有所有权，2016年5月25日原告单方委托授权景德镇市新大地商业管理有限公司（以下简称“新大地公司”）进行经营管理。2016年5月9日，被告与新大地公司签订租赁协议约定租赁南门头泰元楼新大地电脑城店铺Ａ5、Ａ7、Ａ9、Ａ11、Ａ13、Ａ15、Ａ17、Ａ19、Ａ21店铺约270平方米，年租金110000元，每年6月1日、12月1日各交纳租金一次。2017年3月28日，被告与新大地公司签订租赁协议约定租赁南门头泰元楼新大地电脑城店铺Ａ2、Ａ6、Ａ12、Ａ14、Ａ16、Ａ18、Ａ20、Ａ22、Ａ24、Ａ26、Ａ28、Ａ23、Ａ25店铺，从2017年7月1日交付使用，年租金110000元，租金按季度交纳。2017年12月12日，第三人北新集团厦门国际贸易有限公司取得上述部分房屋产权，原告继续对其中Ａ19、Ａ20、Ａ21、Ａ22号店铺享有所有权，店铺面积共计146.24平方米。2019年9月30日，原告分别向被告和新大地公司邮寄解除与新大地公司委托关系告知函，要求被告将房屋租金交付给原告。现原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求法院判如所请。原告胡翠连在举证期限内提交如下证据：1.原告身份证复印件一组，证明原告诉讼主体资格；2.店面租赁授权委托书、店铺租赁合同一组，证明原告将店铺租赁给被告；3.房屋所有权证复印件一组，证明原告对景德镇市南门头泰元楼1栋北面19、20、21、22号店铺享有所有权；4.新大地公司企业信用信息报告、处罚决定书、解除委托告知书、ｅｍｓ邮件交寄单、送达记录一组，证明新大地公司因超过6个月以上停业被工商机关处罚吊销营业执照，原告向新大地公司邮寄解除委托告知书，向被告邮寄已经解除委托新大地公司告知书，告知被告后续店铺租金和相关事宜由原告处理；5.收条、微信账单详情一组，证明被告支付部分租金，并告知后续房租被告需转到原告微信上作为凭据；6.景德镇市中级人民法院（2019）赣02民终106号判决书一份，证明被告与新大地公司签订租赁协议后，仅仅向新大地公司支付2017年8月至2018年7月的租金110000元，2018年8月至10月的租金30000元，共计140000元，委托书约定的收取租金的60%为新大地公司另行向租赁人收取的办公经费和日常开支，不包含于租金中。被告万晓翠辩称，1.店面租赁合同是我和新大地公司签订的，且合同未到期。之后由于经营问题，新大地公司及其股东饶平辉同意调整且签订补充协议；2.我是在不知道内部情况下，原告拿4间店铺房产证复印件收过一次房租，事后新大地公司通知我不可以支付给原告。该4间房产已由南昌市东湖区人民法院执行，我只是想正常支付房租，希望法院帮我裁定，由谁收我的房租；3.原告和我没有任何租房协议，2019年9月30日原告邮寄了解除租房委托合同给我；4.交通银行法务人员向新大地公司通知《执行裁定书》内容，新大地公司通知了我；5.要求新大地股东饶平辉同时出庭，更能说清楚新大地公司与原告的关系和具体事情。被告万晓翠在举证期限内提交如下证据：1.《流动资金借款合同》、《抵押合同》一组，证明这4间店面的房租原告不能收取，应该由交通银行收取；2.南昌市东湖区人民法院作出的编号为（2016）赣0102民初3031号《民事判决书》及编号为（2017）赣0102执2293号《民事裁定书》一组，证明4间店铺是交通银行的而不是原告的；3.原告收条一组，证明原告在新大地公司不知情的情况下收取了我的房租；4.房产证复印件一组，证明4间店面法院已经执行了，由交通银行所有；5.《补充协议》、《收条》及房屋租金交款收据（三张收据金额分别为110000元、55000元及55000元）一组，证明被告多次向原告代理人支付租金，目前租金交纳至2019年10月。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议或对真实性不持异议、对合法性和与待证事实的关联性未作出实质性辩驳的证据，本院予以确认并在卷佐证。具体而言，本院对原告提供的1-6组证据及被告提供的2-5组证据予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对《流动资金借款合同》、《抵押合同》一组，因与本案所争议事实不具有关联性，本院不予确认。经审理查明，2016年5月25日，原告向第三人新大地公司出具《店面租赁授权委托书》，该委托书载明：“本人坐落在南门头泰元楼新大地电脑城三层整栋楼的商铺店面出租一事，本人自愿委托贵公司统一办理（委托期限2016年7月1日到2026年6月30日）……委托权限即有权代理协商确定租金、租赁期限、代为签订合同、代为收取租金等……”原告在该委托书落款处署名。2016年5月9日，新大地公司作为甲方与被告作为乙方共同签署《店铺租赁合同》，合同约定：“1.甲方同意将店铺A5、A7、A9、A11、A13、A15、A17、A19、A21（约270平方）出租给乙方作为商业使用。2.租赁期限为十年，租期为2016年8月1日至2026年7月31日止。租期费用年租金壹拾壹万元……”。2017年3月28日，新大地公司作为甲方与被告作为乙方再次共同签署《店铺租赁合同》，合同约定：“1.甲方同意将店铺A2、A6、A12、A14、A16、A18、A20、A22、A24、A26、A28、A23、A25出租给乙方作为商业使用。2.租赁期限为九年，租期为2017年8月1日至2026年7月31日止。租期费用年租金壹拾壹万元……”。2017年12月12日，案外人北新集团厦门国际贸易有限公司通过法院执行程序，取得被执行人即原告名下位于景德镇南门头泰元楼Ａ1、Ａ2、Ａ3、Ａ7、Ａ8、Ａ9、Ａ10、Ａ11、Ａ12、Ａ13、Ａ15、Ａ16、Ａ17、Ａ18、Ａ23、Ａ24、Ａ25店铺的房屋所有权，并办理了不动产登记证书。2018年1月28日，新大地公司作为甲方与被告作为乙方再次签署《补充协议》，合同约定，乙方承租面积约为600平方米（除5号、6号店铺以外），租金为10000/月。2019年8月5日，原告向被告收取店面租金，并出具《收条》一张，该《收条》载明：“今收到万小翠南门头19、20、21、22号店面房租壹万叁仟伍佰壹拾捌元整。”原告在该《收条》落款处署名，并注明，后续房租微信转账作为凭证。2019年9月30日，原告通过EMS快递向新大地公司法定代表人涂利民邮寄《撤销授权委托》，该文书载明：“……本人已经无权委托你公司协商确定租金、代签合同和代收租金等……本人撤销对你公司的授权委托书。”同日，原告通过EMS快递向被告邮寄《撤销委托告知书》，该文书载明：“本人于2019年9月29日撤销对新大地公司的委托授权书，以后我名下店面的全部事项由我本人处理。”上述《撤销授权委托》于2019年10月2日送达新大地公司法定代表人涂利民，《撤销委托告知书》于2019年10月1日送达被告。2019年10月13日，新大地公司股东饶平辉向被告收取租金，并出具《收条》一张，该《收条》载明：“今收到万晓翠店铺租金壹万叁仟伍佰壹拾捌元整，租期2019年5月1日至2019年10月31日房租……”饶平辉在该《收条》落款处署名。另查，被告留有2016年5月9日、2017年4月5日、2017年6月14日向新大地公司交纳租金之收据，收据上载明的交纳租金金额总计为220000元。2018年1月28日，新大地公司与被告签署《补充协议》后，被告向新大地公司交纳租金140000元。《补充协议》中约定由被告承租的店铺建筑面积总计为647.94平方米，其中房屋所有权目前仍归属于原告的A19、A20、A21、A22号店铺建筑面积总计为146.24平方米。现原告认为其合法权益受到侵害，故诉至法院，请求法院判如所请。庭审中，因被告对原告诉请所持分歧意见较大，故本案调解无效。本院认为，本案的诉争焦点有两点，其一即为被告是否可以将租金交纳给新大地公司的问题；其二即为原告的各项诉讼请求是否成立的问题。关于本案的诉争焦点一，即被告是否可以将租金交纳给新大地公司的问题。本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。本案中，原告作为诉争A19、A20、A21、A22号店铺当下的房屋所有权人，依法对其所有的不动产享有处分、收益的权利。原告委托新大地公司作为代理人与被告签署《店铺租赁合同》及《补充协议》之行为，符合法律规定。该合同系原、被告双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，该合同约定对原、被告产生法律效力，原告有权按照合同约定要求被告交纳房屋租金。新大地公司作为原告之代理人，在其有权代理范围内亦有权向被告收取租金。但新大地公司与原告之间的委托合同关系，因原告行使合同解除权，于2019年10月2日（即原告解除合同的书面通知到达新大地公司之日）被依法解除。故，新大地公司于2019年10月2日起即不再享有代理原告收取租金的权利。被告在知晓新大地公司丧失代理权的情况下，于2019年10月13日仍将店铺租金（2019年5月1日至2019年10月31日）13518元交予给新大地公司的行为，对原告不产生法律效力。被告应向原告支付该部分租金。被告已向新大地公司支付的上述租金，可另行向新大地公司主张，本院在此案中不作处理。关于本案的诉争焦点二，即原告的各项诉讼请求是否成立的问题。本院认为，被告向本院提交的租金《收据》、《收条》等证据，虽然不能完整地、豪无遗漏地反映被告自承租之日起至今每个月的租金交纳情况，但整体来看被告交纳租金之行为具有连贯性，被告称部分收据遗失亦符合常理。且原告未举证证明被告具体欠缴租金之期间与金额，根据民事诉讼“谁主张，谁举证”之原则，原告应承担举证不利的责任。故结合全案证据，被告最后一次向原告交纳租金至2019年4月30日，被告应当按照《店铺租赁合同》及《补充协议》之约定向原告支付2019年5月1日至今的店铺租金。因租赁合同中仅有A19、A20、A21、A22号店铺房屋所有权目前仍归属于原告，故本院认定每月归属于原告的租金为146.24平方米÷647.94平方米×10000元/月=2257元/月，自2019年5月1日至2020年2月29日被告总计欠缴租金2257元/月×10个月=22570元。综上，对原告要求被告支付2019年5月1日至今的店铺租金的部分主张，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百六十一条第一款、第一百七十一条第一款、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九条第二款、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告万晓翠于本判决生效之日起五日内一次性向原告胡翠连支付自2019年5月1日起至2020年2月29日止的租金22570元；二、驳回原告胡翠连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2397元，减半收取计1198.5元，由原告胡翠连承担876.5元，被告万晓翠承担322元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判员  严东二〇二〇年四月九日书记员  张群