江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终394号上诉人（原审原告）：娄新，男，1970年7月31日出生，汉族，住江西省抚州市临川区，委托诉讼代理人：邱翠萍，北京首隆律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人（原审被告）：抚州市适城房地产开发有限公司，住所地：江西省抚州市临川区上顿渡六渠道北路程邓村口，统一社会信用代码：9136100206747346XE。法定代表人：唐建荣，该公司董事长。上诉人（原审被告）：唐建荣，男，1975年11月8日出生，汉族，户籍所在地：福建省厦门市思明区，住：江西省抚州市临川区，被上诉人（原审被告）：抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司，住所地：江西省抚州市临川区上顿渡镇尧博新村7号，统一社会信用代码：91361000741969361U。法定代表人：陈洪明，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗胜龙，江西论研律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。原审被告：王守刚，男，1960年10月29日出生，汉族，住江西省抚州市临川区，上诉人抚州市适城房地产开发有限公司（以下简称“适城公司”）、唐建荣、娄新因与被上诉人抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司（以下简称“洪明公司”）、原审被告王守刚房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初2977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭，对双方当事人庭询后对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。上诉人娄新上诉请求：1、请求二审法院对江西省抚州市临川区人民法院(2019)赣1002民初2977号民事判决书第一项判决依法改判，改判为“被告抚州市适城房地产开发有限公司、抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司自本判决生效之日起五日内连带赔偿原告娄新损失698352元”；2、本案一审、二审诉讼费、保全费、鉴定费全部由洪明公司、适城公司、唐建荣承担。事实及理由：（一）一审法院关于适城公司赔偿损失（货币补偿）的计算方式有误，且显失公平。根据2013年1月19日，抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司与娄新就娄新父母宿舍危房改建签订的《补充协议》约定：“现甲方同意另补偿娄新（家庭代表）二室二厅一卫新房一套。面积约100平方米左右，新房按旧房楼层安排三楼，新房交付日期为2014年6月底；补偿新房面积。原补偿一套与现补偿一套与返还面积不同时。双方一致同意按1600元/平方米与娄新结算，多退少补”。即：原补偿一套86.93平方米加上现应补偿一套100平方米（共186.93平方米）与返还面积135.9平方米(1:1.2比例)不同时，超出的补偿面积(51.03平方米）由上诉人按1600元/平方米补偿适城公司，即在适城公司交付100平方米房屋的情况下，上诉人需向其支付81648元。因此适城公司应得货币补偿的计算方式为：100平方米房屋（参照相同地段的市场价）的损失减去上诉人应补给适城公司的81648元。但一审判决中：“本院认为：超出1:1.2比例应返还而积135.9平米的51.03平方米，该51.03平方米被告因不能实物补偿原告，按上述约定应给予原告现金补偿81648元(51.03平方米*1600元）”的计算方式错误，违背补充协议签订的基础及原则，适城公司违约未按约定另行补偿面积约100平方米新房一套，且其已无法给予100平方米的新房补偿，应按照100平方米房屋的市场价值（参照相同地段的市场价）作为损失给予赔偿，而不能就51.03平方米按1600元/平方米赔偿，仅48.97平方米按市场价赔偿。如51.03平方米按1600元/平方米来计算损失，无疑是对上诉人这一拆迁户的不公平对待，其他拆迁户都得到房屋补偿，且都是两至三套房屋，唯独适城公司违约未给予上诉人100平方米的房屋一套，超出1:1.2比例的面积51.03平方米如按1600元/平方米补偿不仅显失公平，更无法体现法律对违约行为的处置原则“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。同时如果本判决书生效，开发商不向拆迁户交付房屋，超出的面积按1600元/平方米来补偿、无疑是对拆迁户这一弱势群体利益的损害，会导致非常大的社会矛盾和争端。（二）一审判决后上诉人获取到新证据。新证据确定临川中心项目销售均价为7800元/平方米，应参照7800元/平方米计算赔偿损失的金额，即适城公司应赔偿损失698352元。鉴于一审判决后获取到新证据，区政府、区房管局等部门召开的协调会《关于棚户区改造项目有关问题协调会议纪要》中“二、会议明确（四》关于商品房销售均价调整问题。会议一致同意，临川中心项目销售均价由7100元/平方米调整为7800元/平方米。”因此一审法院参照货币补偿的市场单价6285元/平方米应予调整为7800元/平方米。按照此单价计算后洪明公司、适城公司、唐建荣应货币补偿上诉人100平方米房屋价款为780000元，减去上诉人应付给他们的81648元。被上诉人适城公司、洪明公司、唐建荣应赔偿上诉人不能交付龙居庭苑三栋三层100平方米房屋损失为698352元。综上所述，上诉人请求二审法院依法改判，以维护上诉人的合法权益。适城公司、唐建荣辩称：娄新拒不接收安置房，只能按照合同约定进行补偿的，补偿损失按照合同约定了1600元/平方米进行计算。上诉人适城公司、唐建荣上诉请求：1、撤销江西省抚州市临川区人民法院作出的(2019)赣1002民初2977号《民事判决书》；2、改判上诉人向娄新给付拆迁房屋补偿款人民币78352元；3、因本案一、二审诉讼所需费用依法分担。事实和理由：（一）本案属房屋拆迁安置补偿协议诉争案。即应当依涉案补偿协议约定为事实依据（不超越该拆迁补偿协议事实），但一审判决却超越涉案事实与情况。上诉人与娄新就涉案房屋拆迁补偿事项已签订了《合同》及《补充协议》特别是补充协议明确了履行《合同》中的相关房屋面积返还及其差额补偿单价与结算方式方法涉案《补充协议》明确约定为：(1)应返还娄新家庭住房面积总额为135.9平方米；(2)在总面积不变情况下，按两套住房予以返还给娄新家庭所有，若发生住房返还面积和总面积差额部分，一致同意按1600元/平方米实行多退少补结算。（二）根据涉案《合同》与《补充协议》履行事实与情况，在娄新拒绝接受补充协议约定的返还一套住房的事实情况下，经依约定结算，上诉人应向娄新支付78352元房屋拆迁安置补偿款。1、上诉人在应返还住房面积135.90平方米事实情况下，已实际履行了向娄新家庭交付了86.93平方米一套二屋二厅住房，尚有48.97平方米(135.90-86.93)未交付；2、娄新依约定应接受上诉人交付的另一套二屋二厅住房，但娄新对该套住房户型不满意，并违约拒收其一套住房；3、依据《补充协议》约定面积差额及单价结算方式，上诉人应向娄新支付78352元房屋拆迁补偿款：未返还住房面积48.93平方米*1600元/平方米单价=78352元。（三）上诉人唐建荣依法不承担涉案给付房屋拆迁安置补偿款。1、涉案房屋拆迁安置补偿活动属上诉人适城公司之商住房开发建设经营行为，即属公司正常经营活动与行为，因此所发生的经营债权债务纠纷或其他责任行为应均由该上诉人公司承担，在事实与法律上不与上诉人唐建荣相关联；2、上诉人抚州市适城房地产开发有限公司确属上诉人唐建荣个人设立的有限责任公司，但不因此就应承担其公司经营行为所发生的债权债务或其他民事责任。其一、没有事实证据证明上诉人适城公司资不抵债或无资产、资金偿付涉案债款；其二、无事实证据证明上诉人唐建荣从上诉人适城公司获取了资产、资金，以致上诉人公司不能偿付涉案债款；其三、上诉人公司目前尚有涉案商住房未售出、即存有巨额经营资产，足以偿付涉案债款。因此上诉人唐建荣不应承担偿付涉案债款责任。综上所述，一审判决确存事实认定不清，适用法律错误，故上诉人请求二审人民法院依法撤销一审判决，改判上诉人适城公司向娄新支付涉案补偿款78352元，并驳回娄新一审其他诉请。娄新辩称：1:1.2涉案的拆迁安置补偿是按照签订的协议和补充协议的事实为依据，返还比例为1:1.2，双方已经明确约定，补充协议要约定的是超出的部分另行补偿新房一套，这是签订补充协议的基础和目的，并非适城公司所述的只是返还面积135.9平方米，通过适城公司在房管局备案的返还明细表，其他拆迁户都是按照两套三套返还操作，且返还的面积都远超过上诉人娄新；2、适城公司所称娄新拒绝接受补偿房无事实依据，系无中生有，是非颠倒，适城公司应在2014年6月底之前另补偿100平方米房屋一套，但截至上诉人提起一审上诉之前都没有收到任何收房的通知，上诉人多次与其进行联系，落实房屋安排问题，但是遭到各种理由的回避搪塞，直到上诉人提起诉讼，经向房管局了解才知是适城公司有意违约，未向上诉人安排100平方米房屋的事实；3、被上诉人唐建荣必须对适城公司的赔偿义务承担连带责任，这是法律强制性规定，所有当事人必须为自己举证不能承担法律责任。洪明公司答辩称，1、补偿应该按照双方签订的协议及补充协议履行，在有房产进行置换的情况下，没有正当理由，娄新无权拒绝接收；2、棚户区改造项目有关问题会议纪要谈到的7800元/平方，系销售价，并不是拆迁补偿的依据，纪要与本案没有任何关联。娄新的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持一审判决。娄新向一审法院起诉请求：1、判令抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司、抚州市适城房地产开发有限公司连带赔偿娄新损失438352元；2、判令抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司、抚州市适城房地产开发有限公司办理龙居庭苑2栋2单元303号房屋房产证；3、判令唐建荣、王守刚对上述抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司、抚州市适城房地产开发有限公司的债务承担连带责任；4、本案诉讼费由抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司、抚州市适城房地产开发有限公司、唐建荣、王守刚承担。诉讼过程中，娄新将第一项诉讼请求变更为判令抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司、抚州市适城房地产开发有限公司连带赔偿娄新损失546852元。一审法院经审理查明：2009年6月9日，娄新父母付友香、娄兆铭（分别于2002年3月8日、2007年10月28日去世）生前遗留有位于抚州市临川区上顿渡镇交通路40号第七幢东边三楼第三户房屋一套（原临川农机公司宿舍）。2009年6月9日，娄新同胞兄弟娄志（2011年3月30日去世）作为乙方与洪明公司作为甲方就娄新父母生前遗留的上述房屋危房改建签订了一份《协议书》。约定：新房建成后，甲方按旧房面积1:1.2比例返还给乙方的新房面积，新房按旧房楼层相应单元及楼层返还给乙方；新房面积与返还旧房面积不同时，双方一致同意按1600元/平方米结算多退少补；甲方承担危房改建需要办理的相关报建手续及费用；甲方支付每个住户的搬家费1000元，搬出后从工地放线到新房竣工每月支付400元房租费，施工期为12个月，如甲方逾期交房应继续交付租房费用；甲方为每个住房办理新房产证，所需费用由甲方按住户的实际返还面积承担，超出面积的部分费用，住房户个人负担。经实际测量核算，开发商应返还娄新新房面积为135.90平方米。2011年下半年，洪明公司向娄新交付了原临川农机公司宿舍改建后的龙居庭苑二栋二单元303号新房一套，面积为86.93平方米。2013年1月19日，洪明公司（甲方）与娄新（乙方）就娄新父母宿舍危房改建签订了一份《补充协议》。协议约定：原拆除娄志父母危房面积113.25平方米，应返还娄志父母面积135.90平方米，已返还给娄志父母一套二室二厅一卫新房，面积约95平方米，（以产权证为准），现甲方同意另补偿娄新（家庭代表）二室二厅一卫新房一套，面积约100平方米左右，新房按旧房楼层安排三楼，新房交付日期为2014年6月底；2、补偿新房面积，原补偿一套与现补偿一套与返还面积不同时，双方一致同意按1600元/平方米与娄新结算，多退少补；甲方已按实际支付娄志搬家费及房租，补偿乙方租房费用参照其他拆迁户同等对待；甲方根据协议确保为乙方办理房产证手续；其他条款按原与娄志所签订的协议执行。唐建荣、王守刚在《补充协议》甲方签名处分别签了字。《补充协议》签订后，洪明公司未按约定另行补偿娄新原旧房所在的东单元三楼约100平方米二室二厅一卫新房一套。现洪明公司、适城公司在案涉楼盘无法按上述补充协议约定给予娄新补偿约100平方米的新房。另查明，适城公司成立于2013年5月7日，该公司为唐建荣独资。案涉龙居庭苑为适城公司实际开发建设。该公司在未成立之前，挂靠洪明公司与拆迁户签订协议及进行案涉楼盘开发建设。王守刚为适城公司开发建设龙居庭苑项目的负责人。诉讼中，唐建荣未能提供其独资开办的适城公司财产独立于其个人财产的相关证据。适城公司主张是在胁迫的情况下签订的《补充协议》亦未提供相关证据。2019年8月28日，一审法院依娄新申请委托抚州市万国房地产估价有限公司对按《补充协议》约定适城公司应补偿娄新龙居庭苑3栋三层成套标准住宅的市场单价进行评估。2019年11月23日，抚州市万国房地产估价有限公司作出万房鉴估字第0191049号房地产估价报告，龙居庭苑3栋第三层成套标准住宅于2019年9月27日的综合评估市场平均单价为人民币6285元/平方米。娄新花去鉴定费5000元。娄新父母付友香、娄兆铭去世后其第一顺序法定继承人有娄晓霞、娄志、娄晓玲、娄新。娄志去世后，娄志代位继承人娄超。付友香、娄兆铭上述法定继承人及代位继承人均放弃对付友香、娄兆铭按案涉《协议》及《补充协议》应享有的补偿安置新房及其他权利的继承。一审法院认为：适城公司挂靠洪明公司以洪明公司名义与娄志、娄新就娄志、娄新父母生前遗留的房屋拆迁补偿分别签订的《协议》及《补充协议》为协议当事人真实意思表示，协议内容没有违反法律强制性规定，合法有效。适城公司应按上述协议约定向娄新补偿两套新房。适城公司在与娄新签订《补充协议》之前已补偿了娄新面积86.93平方米的新房一套，适城按《补充协议》约定还应向娄新补偿一套面积约100平方米的房屋。适城公司现无法向娄新补偿上述约100平方米面积的新房，适城公司应给予娄新货币补偿。按案涉《补充协议》关于补偿新房面积，原补偿一套与现补偿一套与返还面积不同时，双方一致同意按1600元/平方米与娄新结算，多退少补约定，适城公司共计需补偿娄新新房面积186.93平方米（已补偿86.93平方米+未补偿的100平方米），超出按1:1.2比例应返还面积135.90平方米51.03平方米，该51.03平方米适城公司因不能实物补偿娄新，按上述约定应给予娄新现金补偿81648元（51.03平方米*1600元）。适城公司已返还的新房面积86.93平方米，按《补充协议》约定的1:1.2比例应返还面积135.90平方米，适城公司尚有48.97平方米房屋未能补足给娄新，该48.97平方米房屋适城公司应按当前应补偿房屋相同地段、相同楼层的房屋市场价给予娄新货币补偿。参照本院委托抚州市万国房地产估价有限公司对龙居庭苑3栋第三层成套标准住宅综合评估市场单价6285元/平方米计算，适城公司应补偿娄新该48.97平方米房屋价款307776.45元。综上，适城公司应赔偿娄新不能交付龙居庭苑三栋三层100平方米房屋损失为389424.45元。按案涉《协议》约定，适城公司负有为已补偿娄新龙居庭苑二栋二单元303号房屋办理不动产权属登记的义务。洪明公司出借其房地产开发资质，对适城公司上述应履行的义务负有连带责任。唐建荣未提供其独资开办经营的适城公司财产独立于其个人财产的相关证据，对此应承担举证不能的法律后果。唐建荣对适城公司应赔偿娄新上述经济损失亦应承担连带清偿责任。王守刚为案涉房地产开发项目的负责人，其在协议上签名为履行职务行为，不应承担本案责任。适城公司关于《补充协议》是受胁迫的情况下签订的，对此未提供相关证据证实，原审法院对被适城公司辩解意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、《房地产开发企业资质管理规定》第十三条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、抚州市适城房地产开发有限公司、抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司自本判决生效之日起五日内连带赔偿娄新损失307776.45元；二、抚州市适城房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内为娄新办理龙居庭苑二栋二单元303室房屋的不动产权属登记；三、唐建荣对抚州市适城房地产开发有限公司上述第一项应承担的债务承担连带清偿责任；四、驳回娄新其他诉讼请求。案件受理费9268元、2770元，合计12038元，由娄新负担4063元，抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司、抚州市适城房地产开发有限公司、唐建荣负担7975元。本院二审期间，上诉人娄新提供证据如下：抚州市临川区人民政府会议《关于棚户区改造项目有关问题协调会议纪要》记录摘要一份，证明目的：二审诉求要以7800元/平方米来计算娄新应给予房屋的损失。100平方米房屋，参照单价7800元的标准来算，按照补充协议的约定，扣除需要补偿给适城房地产现金8.1648万元，最后合计洪明公司、适城公司、唐建荣应支付上诉人损失69.8352万元。本院组织当事人进行了证据交换和质证。适城公司、唐建荣质证认为，对以上证据真实性没有异议，关联性有异议，该纪要是商品房销售的价格，不是拆迁补偿的价格，且涉及的楼盘并非本案安置房楼盘，当时合同签订的补偿都是按照当时合同约定来补偿的。现在不是不能给娄新房屋，而是娄新拒不接收补偿房屋。洪明公司质证认为，对其真实性没有异议，关联性有异议，与本案无关。应该严格按照双方签订的协议进行履行，比较公平公正，而不是按照补充协议来进行赔偿。适城公司、唐建荣二审提供2013年到2019年适城公司年度财务报表，证明目的：其个人财产与公司财产独立，唐建荣不应对适城公司承担连带责任。娄新质证认为，对证据三性都有异议，是适城公司、唐建荣单方制作，并没有经过有资质的会计事务所的审计，而且缺乏完整性，不能真实完整反映公司的实际情况，更不能认定个人和公司的财产是独立的。本院对《关于棚户区改造项目有关问题协调会议纪要》记录摘要一份的真实性予以认可。关于双方签订的《协议》及《补充协议》两份合同是否合法生效的问题。适城公司、唐建荣认为《补充协议》系受胁迫签订的，合同无效。本院认为，以上两份协议系双方当事人真实意思表示，并未违反法律强制性规定，合法有效。双方应依法根据合同约定履行义务。适城公司、唐建荣上诉主张，关于《补充协议》是受胁迫的情况下签订的，对此未提供相关证据证实，不予采信。关于娄新损失如何计算的问题。娄新认为应按其二审提供会议纪要载明的棚户区改造7800元/平方米单价计算，一审计算错误。适城公司、唐建荣认为应按《补充协议》约定的1600元/平方米单价计算。本院认为，二审中娄新提供会议纪要，拟证明应根据7800元/平方米单价计算损失。从该会议纪要内容看，其设计楼盘并非本案诉争拆迁安置房所在小区，与本案无关联性，故对娄新上诉主张应按此标准单价计算损失不予支持。根据《补充协议》第二条约定，“补偿新房面积，原补偿一套与现补偿一套与返还面积不同时，双方一直同意按1600/平方米与娄新结算多退少补。”根据《协议》及《补充协议》约定，适城公司共计需补偿娄新新房面积186.93平方米（已补偿86.93平方米+未补偿的100平方米），其中按1:1.2比例应返还面积135.90平方米，余下51.03平方米系超出部分，该51.03平方米适城公司因不能实物补偿娄新，按上述约定“多退少补”应给予娄新现金补偿81648元（51.03平方米*1600元）。未补偿的100平方米中的48.97平方米房屋未能补足给娄新，该48.97平方米房屋适城公司应按当前应补偿房屋相同地段、相同楼层的房屋市场价给予娄新货币补偿。一审法院委托抚州市万国房地产估价有限公司对龙居庭苑3栋第三层成套标准住宅综合评估市场单价6285元/平方米计算，适城公司应补偿娄新该48.97平方米房屋价款307776.45元。综上，适城公司应赔偿娄新不能交付龙居庭苑三栋三层100平方米房屋损失为389424.45元。一审法院根据双方合同约定对未补偿的100平方米分段计算准确，应予维持。关于唐建荣个人财产与适城公司是否财产独立的问题。二审中适城公司、唐建荣提供了公司2013-2019公司财务报表，拟证明公司与自然人独资股东财产独立。本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第六十二条规定，一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。适城公司、唐建荣二审提供的以上公司财务报表未根据以上法律规定经会计师事务所审计依法审计，仅为其公司单方制作，故对其主张证明事实不予认定。唐建荣未提供其独资开办经营的适城公司财产独立于其个人财产的相关证据，对此应承担举证不能的法律后果。故唐建荣对适城公司应赔偿娄新上述经济损失亦应承担连带清偿责任。综上所述，本院认为，上诉人抚州市适城房地产开发有限公司、唐建荣、娄新的上诉请求均不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5933元由娄新负担，二审案件受理费7141元由抚州市适城房地产开发有限公司、唐建荣负担。本判决为终审判决。审判长  万燕飞审判员  王一敏审判员  黎 璆二〇二〇年四月二十三日法官助理董珍书记员鄢雅萍