清水河县人民法院   民事判决书   （2020）内0124民初111号   原告：内蒙古联发物业服务有限公司。   住所地：内蒙古自治区清水河县城关镇同蒙小区院内北面2楼。   统一社会信用代码：911501245919567088。   法定代表人：张瑞兵，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：陈军，男，1965年05月25日出生，该公司员工,住清水河县城关镇交通巷101号。   被告：蒙占荣，男，住清水河县。   原告内蒙古联发物业服务有限公司与被告蒙占荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告联发物业服务有限公司法定代表人张瑞兵未到庭，其委托诉讼代理人陈军到庭参加诉讼，被告蒙占荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告内蒙古联发物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告缴纳物业服务费4405元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月1日，原告与内蒙古圆盛房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，原告受内蒙古圆盛房地产开发有限公司委托，为清水河县紫竹苑小区住宅楼及商业楼提供物业管理服务。被告所居房屋建筑面积为107.13平方米，2017年12月8日至2020年1月8日，物业服务费按用户建筑面积每平方米1.6元/月收取，应收物业费4285元，（107.13m2×1.6元×25月），市政垃圾转运费120元，总计4405元。在此期间原告为该小区提供了物业服务，履行了自已应尽的义务，被告应按规定缴纳物业费。原告曾多次催要物业服务费，但被告总是拒绝给付。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，也给原告的经营管理造成了困难。   被告蒙占荣辩称，一、联发物业公司没有在城建局备案，没有收费资质；二、原告诉请的2020年1月1日至8日的物业费，我们不应该承担，2020年1月1日，内蒙古圆盛房地产开发有限公司已经和内蒙古联发物业服务有限公司解除合同。三、2016年12月1日至2017年5月6日，电梯没有正常运行，不应该收取电梯费。2019年6月24日至9月1日利用安装电梯控制卡及门禁卡强行收取物业费，电梯没有正常运行，不应该收取电梯费。四、物业公司收取我装修保证金2000元，至今未退。五、小区环境差，消防设施不完善，没有路灯，没有监控。小区物业服务不到位，服务态度不好，不符合收费标准。六、2017年9月18日下午2点35分，我妻子被困在电梯35分钟，给物业公司打电话，物业公司不予解救。造成我妻子人身伤害，花去医药费10720元。物业公司应承担医疗费和精神损失费。七、2019年腊月初三，我家漏水，物业公司不及时解决，造成三楼住户任某经济损失，我赔付任某2000元，物业公司应承担责任。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证。原告方当事人围绕诉讼请求依法提交了二组证据，一、原告提交的第一组证据为《清水河县紫竹苑商住小区前期物业管理委托合同》复印件一份、物业费催缴通知复印件一份，欲证明原告方与紫竹苑商住小区全部业主存在物业服务合同关系，原告曾向被告书面催缴物业费。原告提交的第二组证据为市政垃圾转运费收据二份、委托书二份，欲证明联发物业公司按照政府要求代收费用，已缴纳了垃圾转运费。被告蒙占荣的质证意见是市政垃圾转运费代收收据及委托书有异议。对其它证据无异议。因清水河县城市管理综合执法局与内蒙古联发物业公司形成委托关系，故对上述证据本院予以确认，并在卷佐证。被告提交的第一组证据是：收据一份，证实原告收取装修保证金2000元至今未退。原告的质证意见是无异议。被告提交的第二组证据是内蒙古圆盛房地产开发有限公司与内蒙古联发物业公司终止合同一份，欲证明2020年1月1日，内蒙古圆盛房地产开发有限公司与内蒙古联发物业公司的委托合同已经解除，2020年1月1日至8日，物业公司没有权利再向业主收取物业费。经审查，物业合同第九章第三十三条约定，乙方的管理服务未能达到本合同约定的服务内容和管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。因被告未提供乙方管理服务未达到合同约定的标准的相关证据。也未提供甲方要求乙方限期整改的相关证据，无法证明甲方单方解除合同的条件已经成就，故应承担举证不力的法律后果。故对这份证据，本院不予采信。被告申请证人任某出庭为其作证，欲证明被告蒙占荣家里漏水，损害了我家屋顶，装修费共花费了2200元，被告蒙占荣赔偿我2000元人民币。紫竹苑小区曾电梯停运8个月。被告申请证人胡某出庭为其作证，欲证明被告家人曾被控到电梯里，是其解救出来的。原告对上述二人的证词拒绝发表质证意见。经审查，被告任某当庭陈述紫竹苑小区电梯停运八个月，因其不能明确具体时间，无法认定与本案具有关联性。对于上述二人的其它证词因与本案不是同一法律关系，故上述证人证言，本院不予采信。二、联发物业公司主张被告所居房屋建筑面积为107.13平方米，2017年12月8日至2020年1月8日，物业服务费用按建筑面积每平方米1.6元/月收取，应收物业费4285元，市政垃圾转运费120元，总计4405元。在此期间原告为该小区提供了的物业服务，履行了自已应尽的义务，被告应按合同规定缴纳物业费。原告曾多次催要物业服务费，但被告总是拒绝给付。以上事实有物业服务合同、物业费催缴通知、收据两张、委托书二份在卷佐证。本院予以确认。被告主张原告收取被告装修保证金2000元至今未退，有收据一份在卷佐证，本院予以确认。   本院认为，原告内蒙古联发物业服务有限公司与内蒙古圆盛房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称最高院关于物业服务纠纷的解释）第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，2017年12月1日至2019年12月1日期间，联发物业公司为紫竹苑小区住宅楼及商业楼提供物业管理服务，被告蒙占荣系紫竹苑小区业主，经原告书面催缴后仍未交纳物业费。最高院关于物业服务纠纷的解释第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。故对原告的诉讼请求，本院予以支持。被告蒙占荣辩称，物业服务不到位，因其提供的证据不足，因承担举证不利的后果，对其主张不予支持。被告辩称，其妻子被困于电梯造成经济损失及家里漏水给三楼业主造成经济损失，因与本案不属于同一法律关系，故对其主张不予支持，被告可另行主张其权利。被告辩称，原告未向业主公示服务项目、服务等级、收费标准，因被告未向法庭提供证据，故对其答辩理由，本院不予采信。联发物业公司未退还原告蒙占荣的2000元装修保证金，应在物业费金额中予以扣除。被告尚且原告原告物业费及垃圾转运费2405元。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：   被告蒙占荣于本判决生效后10日内向原告内蒙古联发物业服务有限公司支付物业费及垃圾转运费2405元。   如未按本判决指定期间履行金钱给服义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取25元由被告蒙占荣负担。   本判决为终审判决。   审判员 曹海燕     二0二0年四月三十日     书记员 曹卿玉   附：相关法律规定   《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供物业服务，业主仅以未享受或者无需接受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。   《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。