安徽省凤阳县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020）皖1126执异2号 案外人：杨秀贵，男，1963年8月28日出生，汉族，初中文化，无业，住安徽省凤阳县。 申请人：蚌埠二建建设有限公司，住所地安徽省蚌埠市东海大道**龙子湖区投资大厦**，统一社会信用代码91340300756840296H（1-1）。 法定代表人：张宗宾，该公司董事长。 被申请人：凤阳凤仪置业有限责任公司，住所，住所地安徽省凤阳县板桥镇硅工业园社会信用代码9134112659144661XJ。 法定代表人：乔之祥，该公司执行董事。 在本院执行申请人蚌埠二建建设有限公司（以下简称蚌埠二建）与被申请人凤阳凤仪置业有限责任公司（以下简称凤仪公司）诉前财产保全一案中，案外人杨秀贵于2020年4月10日对执行坐落于安徽省凤阳县××省××南侧××商业××房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人杨秀贵称，法院查封的涉案房产虽然登记在凤仪公司名下，但实际所有人系杨秀贵。2019年3月4日，杨秀贵认购了凤仪公司所有的坐落于安徽省凤阳县××省××南侧××商业××号房××套。同日，双方签订了涉案房产认购书一份，建筑面积85.86㎡，约定单价3400元／㎡，付款方式为一次性付款。2018年10月10日，凤阳县人民法院作出（2018）皖1126民初3892号民事调解书，确定蒋国峰、石克龙欠杨秀贵借款本金350000元及相应利息。因凤仪公司尚欠石克龙工程款，2019年3月4日，凤仪公司将其所有的“凤仪花园”13＃101商铺作价291924元直接转让给杨秀贵，用于抵偿所欠石克龙的工程款，同时石克龙以涉案房产抵偿所欠杨秀贵的借款，杨秀贵实际并未向凤仪公司支付291924元。后，杨秀贵将涉案房产换锁，占用至今。请求中止对凤仪公司所有的坐落于安徽省凤阳县××省××南侧××商业××房产的查封。 杨秀贵向本院提交了以下证据： 1、杨秀贵身份证复印件一份； 2、杨秀贵与凤仪公司签订的认购书一份； 3、凤仪公司出具的证明一份； 4、问话笔录一份； 5、（2018）皖1126民初3892号民事调解书一份。 上述证据用于证明坐落于安徽省凤阳县××省××南侧××商业××房产的所有权属于杨秀贵，凤阳县人民法院查封涉案房产错误。 凤仪公司称，因凤仪公司尚欠石克龙工程款，凤仪公司以涉案房产抵偿所欠石克龙的部分工程款。2019年3月4日，经石克龙同意，凤仪公司与杨秀贵直接签订涉案房产的认购书，用以抵偿石克龙所欠杨秀贵借款。杨秀贵并未向凤仪公司实际支付291924元。另，凤仪公司已将涉案房产的钥匙交付给石克龙，并未向杨秀贵直接交付。 蚌埠二建未提交答辩意见，也未提交证据。 本院查明，2019年7月4日，蚌埠二建向本院提出诉前财产保全申请，请求冻结凤仪公司银行存款2950万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。同日，本院作出（2019）皖1126财保34号民事裁定，冻结凤仪公司银行存款2950万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。2019年7月8日，本院依法查封凤仪公司名下不动产。2018年10月10日，本院作出（2018）皖1126民初3892号民事调解书，确定蒋国峰、石克龙欠杨秀贵借款本金350000元及相应利息。因凤仪公司尚欠石克龙工程款未支付，经石克龙同意，杨秀贵与凤仪公司于2019年3月4日签订了涉案房产的认购书，内容载明“认购人杨秀贵房号13-商101建筑面积85.86㎡单价3400元/㎡付款方式一次性付款”。石克龙以涉案房产抵偿所欠杨秀贵借款291924元，且杨秀贵并未实际向凤仪公司支付购房款291924元。后，杨秀贵实际控制涉案房产至今。2019年4月15日，杨秀贵依据已经发生法律效力的（2018）皖1126民初3892号民事调解书向本院申请强制执行，扣除已抵偿借款291924元，请求石克龙、蒋国峰偿还剩余借款174300元及相应利息。 另查明，凤仪公司经营范围系房地产开发及销售。坐落于安徽省凤阳县××街粮站房产系登记在杨秀贵名下，且使用性质为居住。 本院认为，案外人针对执行标的物所提异议成立的条件是案外人对执行标的物享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其是否系权利人。本院查封的涉案房产，系登记在凤仪公司名下，本院将涉案房产作为凤仪公司的财产予以查封，符合法律规定，并无不当。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。杨秀贵虽然与凤仪公司在人民法院查封之前已签订涉案房产的认购书，且实际占有涉案房产至今，但杨秀贵并未支付具体价款，同时其提供的证据也不足以证明非因买受人自身原因未办理过户登记，即不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项、第（四）项规定。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。凤仪公司作为房地产开发企业，主要经营房地产开发及销售业务。杨秀贵直接与凤仪公司签订涉案房产认购书，但未支付具体购房款且登记在杨秀贵名下坐落于徽省凤阳县××街粮站房产的使用性质系居住，即不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项、第（三）项规定，不具备对抗人民法院查封涉案房产的法定情形和排除执行的条件。 综上所述，杨秀贵认为涉案房产属于其所有，法院查封该房产错误，请求中止对坐落于安徽省凤阳县××省××南侧××商业××房产查封的异议请求，没有充分的事实和法律依据，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十五条、第二十八条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人杨秀贵的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  钱远标 审判员  王 维 审判员  马世卫 二〇二〇年四月二十日 法官助理马林姣 书记员张静 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断; （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。