福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初5450号 原告：厦门市集美区国有资产投资有限公司，住所地厦门市集美区杏林湾营运中心**楼**。 法定代表人：蔡拥护，董事长。 委托诉讼代理人：洪鸿，福建银江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余清凉，福建银江律师事务所律师。 被告：厦门市杏林辉跃汽车维修有限公司，住所地，住所地厦门市集美区西滨路**iv> 法定代表人：陈跃辉，总经理。 委托诉讼代理人：陈承，福建志远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段宁，福建志远律师事务所律师。 原告厦门市集美区国有资产投资有限公司（以下简称“集美国投”）与被告厦门市杏林辉跃汽车维修有限公司（以下简称“辉跃公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人洪鸿，被告法定代表人陈跃辉及委托诉讼代理人陈承到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告集美国投向本院提出诉讼请求：1.解除厦集国投租字号《土地租赁合同》；2.被告自解除之日起腾空租赁物、恢复承租场地原状，并交还原告；3.履约保证金50000元归原告所有；4.被告自合同解除之日起至实际归还之日止按18元/㎡/年的租金标准支付占用费；5.本案诉讼费用被告承担。事实与理由：原被告于2010年10月28日签订了编号为厦集国投租字号《土地租赁合同》，约定：1、原告将位于东北侧、面积约9057.63㎡（因政府征用，现租赁面积为8042.16㎡）的土地出租给被告作为汽车4S店场地使用；2、租赁期为10年，根据交地时间自2011年9月1日起计算至2021年8月30日止；3、履约保证金为50000元；4、被告在租赁期间进行的经营活动应当遵守国家法律、法规；5、被告应按合同约定的用途使用承租土地。租赁期间，被告未经规划许可擅自进行建设，违反了规划管理等规定，在原告多次通知被告停止建设后，被告仍继续建设，并且将违法建设出租给他人使用，该行为同时违反了合同用途的约定，构成违约。原告认为，被告未经规划许可擅自违法建设，违反合同约定的租赁用途，将房屋转租他人使用的行为违反了法律规定，也违反了双反之间的合同约定，依合同约定原告有权向被告主张解除合同、腾空租赁物、恢复租赁原状、支付占用费并有权要求被告已付的履约保证金归原告所有。故原告特向贵院提起诉讼，愿判如所请。 被告辉跃公司辩称：原告没有权利解除案涉租赁合同。办理规划许可证及临时用地的审批手续是原告的义务，原告未能依约履行自身义务，还以此为借口解除案涉合同，毫无事实与法律依据；被告并未改变与原告合同中约定的土地用途，一直都是用作汽车维修4S店的经营；被告确认转租了部分房屋，但是是经过原告允许的。 本院经审理认定事实如下：2009年12月18日，厦门市集美区人民政府办公室印发的《厦门市集美区人民政府关于第十八次土地规划投资初审会会议纪要》中载明，马銮村西侧地块已办理用地收储红线，为加强收储土地运营工作，会议明确：该地块有集美国投公司负责申报临时利用手续后，出租给辉跃公司，请规划部门给予支持。 2010年10月28日，原告集美国投作为甲方与被告辉跃公司作为乙方签订《土地租赁合同》，合同约定甲方同意将位于东北侧，面积约9057.63㎡出租给乙方作为汽车4S店建设场地。租赁使用期暂定为10年，从2010年10月1日至2020年9月30日，租赁届满时30天内，投资方自行拆除地上物，逾期视为废弃物处理。租金为全部交地后，年纳税达100万元以上，租金标准为12元/㎡.年，达不到时租金按18元/㎡.年。关于租金支付方式：乙方应于每个支付期限的前十天缴纳当年度租金，首期租金的支付为合同签订之日，计租面积按实际交地面积计算。缴纳金额先按18元/㎡.年标准预缴，待次年年度所得税清算结束后，承租企业的完税凭证可证明上年度的纳税额达到上述核定标准以上，则原预缴额年度租金中多付部分，可在本年度的应缴交的租金中扣除。逾期支付，乙方应按逾期支付金额的日万分之五向甲方支付违约金。逾期2个月，甲方有权终止合同。乙方应在合同签订之日向甲方支付履约保证金，履约保证金金额50000元人民币。 集美国投就讼争土地向厦门市规划局申请临时用地审批，2011年3月10日，厦门市规划局作出编号为（2011）厦门规集选址不许第004号不予规划许可决定书，以因临时利用储备土地租赁年限及使用功能与相关政策及规划功能不符为由，对集美国投的申请不予行政许可。 2011年9月1日，集美国投将讼争土地移交给辉跃公司。 2011年9月29日，集美国投向辉跃公司发送通知，认为辉跃公司未经规划许可擅自进行建设，严重违反规划管理规定，要求停止建设，待规划部门批准后，方可动工建设。 2016年3月23日，集美国投向辉跃公司发送通知，认为辉跃公司在讼争土地上进行违章搭建，要求其回复原状。 2019年6月19日，集美国投向辉跃公司发送通知，认为辉跃公司在讼争土地上进行违法建设并转租，违背了合同约定将场地另作他用，要求恢复原状和用途。 2016年9月20日，辉跃公司将部分讼争土地转租给案外人魏志彬。 2019年9月23日，辉跃公司向集美国投出具承诺书，载明：在交付讼争土地前，辉跃公司已明确知悉土地临时利用手续未获批准，辉跃公司仍要求集美国投交付讼争土地，并由辉跃公司自行投资建设经营汽车4S店。因土地临时利用手续未获审批，届时合同被司法裁决认定无效、被认定无法履行或被判令解除的，辉跃公司自行拆除地上物，恢复地块交换集美国投，所有风险和责任由辉跃公司自行承担。 截至2019年9月26日，讼争土地上除建有辉跃汽修公司，还建有二手车公司以及上丰钢材批发公司。 原、被告双方确认讼争土地租金缴至2020年8月31日。本院开庭审理本案时，辉跃公司依然在占有使用讼争土地。 本案在庭审过程中，向原告集美国投释明，如果讼争租赁合同认定无效，其是否变更诉讼请求？集美国投表示：若案涉合同认定无效，将撤回第一项诉讼请求。被告辉跃公司表示：若案涉合同认定无效，被告认可原告的第二项和第四项诉讼请求，第三项诉讼请求的履约保证金应返还被告。 本院认为，本案的争议焦点为双方签订的《土地租赁合同》合同是否合法有效？依据《中华人民共和国土地管理法》第五十七条规定：“建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过二年。”《中华人民共和国合同法》第52条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，双方在签订《土地租赁合同》时明知讼争地块系政府储备用地，且临时使用土地期限一般不超过二年，双方在合同中仍约定租赁期限为10年。临时用地在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。本案讼争土地的使用并未取得厦门市规划局临时用地许可，故本院确认双方所签订的《土地租赁合同》违反了法律的强制性规定，应为无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，故集美国投主张辉跃公司腾空讼争土地、回复承租场地，并交还给集美国投，于法有据，本院予以支持。集美国投主张辉跃公司向其缴交的履约保证金50000元归集美国投所有，没有法律依据，本院不予支持。集美国投主张辉跃公司向其按18元/㎡.年支付占用费至实际腾退之日，辉跃公司并无异议，本院予以确认。 综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 被告厦门市杏林辉跃汽车维修有限公司应于判决生效之日起十日内将位于东北侧面积约9057.63㎡的土地腾空并返还给原告厦门市集美区国有资产投资有限公司； 被告厦门市杏林辉跃汽车维修有限公司应于判决生效之日起按照18元/㎡.年的标准向原告厦门市集美区国有资产投资有限公司支付使用费直至将讼争土地返还之日止； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，减半收取525元，由原告厦门市集美区国有资产投资有限公司负担475元（已预缴），由被告厦门市杏林辉跃汽车维修有限公司负担50元。该款被告厦门市杏林辉跃汽车维修有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员  庞 敏 二〇二〇年四月二十九日 代书记员  王玉霞 附：相关法律法规 《中华人民共和国土地管理法》 第五十七条建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。 临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。 临时使用土地期限一般不超过二年。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。