绥中县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1421民初1808号 原告：绥中县新世纪物业有限公司，地址：绥中县。 统一社会信用代码：91211421092724478P。 法定代表人：张宏光，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：马丽娟，女，系该公司员工。 被告：王烁，女，1988年12月23日生，满族，住绥中县。 身份证号码：2114211988********。 委托诉讼代理人：王大海，男，1963年3月24日生，满族，公务员，现住绥中县，系王烁父亲。 原告绥中县新世纪物业有限公司与被告王烁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告绥中县新世纪物业有限公司的委托诉讼代理人马丽娟、被告王烁的委托诉讼代理人王大海到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告绥中县新世纪物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2019年11月1日-2020年10月31日止的一年物业费合计3852元；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告是绥中县新世纪家园15号楼104室业主，从2019年11月1日-2020年10月31日的物业费3852元没有向原告支付，原告多次向被告索要，被告总是推拖。原告为了保护自己的合法权益，特诉诸法律，请求支持原告的诉讼请求。 被告王烁辩称：原告提出的诉讼请求没有法律依据，在本小区提供的物业服务不符合业主要求，未尽物业服务义务，侵害了被告及全体业主的合法权益。1、被告与原告未签订物业服务合同，也未委托原告提供物业服务，原告强迫被告接受物业服务、缴纳物业服务费，违反《中华人民共和国消费者权益保护法》第9条、国务院《物业管理条例》第11条、《辽宁省物业管理条例》第24条相关规定，原告在本小区提供服务、收取物业服务费，没有法律依据。2、原告既不公示物业服务内容、服务标准及依据，强行提供物业服务，造成小区卫生环境很差、垃圾长期得不到清理，原告未尽物业服务义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条，原告应承担违约责任。3、原告未经业主大会表决同意擅自占用业主公共通道、广场收费等违法行为造成小区车辆停放混乱，存在安全隐患。原告的行为违反《中华人民共和国物权法》第74条、《辽宁省物业管理条例》第68条的规定，严重损害了业主的合法权益。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条，原告应停止非法收取停车费，并由法院收缴原告非法收取的停车费。4、原告未经业主大会表决同意，在本小区擅自决定物业收费标准，不管有无电梯，一律按每平方米1.58元收取物业费，绥中县发改局（2019）120号文件明文规定“无电梯住宅小区，应在物业服务费中每平方米扣除0.40元电梯运行费”。被告及本小区别墅业主没有电梯，也按1.58元收取物业费，变相提高了收费标准。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条，原告应向无电梯业主退还收取的电梯运行维护费。被告拒绝缴纳物业服务费，是为了维护小区全体业主的合法权益。请求法院查明事实，依法判决，维护被告人的合法权益。 原告为支持其诉讼请求，提交了如下证据：1、物业合同复印件一份，证明物业与业主委员会签订了合同，没有与各业主单独签订；2、被告于2017年11月、2019年1月物业费收据复印件二份，证明起诉前被告缴纳的物业费，并对缴纳的物业费予以认可；3、被告房屋的建筑面积，证明被告房屋的使用面积。被告为反驳原告诉讼请求，提交了如下证据：1、（业主委员会成员和部分业主签名的）证明一份，证明原告提供的物业服务合同，未经业主大会通过；2、新世纪家园业主大会及业主委员会选举协议和业主委员会名单，证明已成立新的物业管理委员会；3、王烁于2014年缴纳的物业费收据，证明原告未向被告提供物业服务，是和平地产公司提供的物业服务；4、工商企业机读档案二份，证明和平地产公司和物业公司是两个独立的法人；5、新世纪家园业主委员会向绥中镇人民政府提交的函一份，证明新业主委员会没有公章的原因；6、新世纪物业服务公司非法收取停车费证据及业主委员会通告，证明原告违法收取了停车费；7、《辽宁省物业管理条例》第24、26、66、67、68条，《中华人民共和国物权法》第73、74条，证明原告收取停车费违法；8、现场照片13张，证明物业未尽服务义务，设置障碍，影响业主停车位停车。被告对原告提交的证据3没有意见，本院予以采信，本院予以采信并在卷佐证。被告对原告提交的证据1未经业主大会授权，属于无效合同，该合同仅限于当年的物业服务，不代表以后。本院认为该份证据属于书证，故予以采信，本院予以采信并在卷佐证。被告对原告提交的证据2认为没有交款人签名，物业费单据无效，没有公章看不清，应提交原件。本院认为是书证，但被告本人未出庭进行质证，亦未申请笔记鉴定，且与证据3相印证，故予以采信，本院予以采信并在卷佐证。原告对被告提交的证据3、4没有异议，本院予以采信并在卷佐证。原告对被告提交的证据1、2、5，认为不具备备案条件，没有法律效力。本院认为是书证，故予以采信并在卷佐证。原告对被告提交的证据6认为开始是在广场停车，后经协商取消车位，全部停到地下车库。本院认为属于张贴的公告，是否收取费用确实证据证实，且与本案没有关联性，故不予采信。原告对被告提交的证据7认为与本案没有关联性。本院认为该份证据属于法条，不属于证据范畴，且证明的目的与本案没有关联性，故不予采信。原告对被告提交的证据8是小区的现场照片属实，是存在垃圾时拍摄的。本院认为，照片仅是间接证据，缺少其他证据证实被告的证明目的，对照片的真实性予以采信。 本院经审理认定事实如下：原告绥中县新世纪物业有限公司成立于2014年3月3日，经营绥中县新世纪小区物业和取暖管理。2014年11月6日，绥中县新世纪业主委员会作为甲方与原告（乙方）签订了一份物业合同，约定甲方选聘乙方为新世纪小区的管理与服务。位置：小区高层及别墅，建筑面积68000平方米，约定了原告的职责及服务项目，还约定原告按照建筑面积每平方米每月收费的标准：别墅1.8元，商品房0.85元、高层1.2元、电梯费600元每年。被告王烁为新世纪家园别墅15#-104室业主，建筑面积203.14平方米。在该小区一直接受原告的物业管理。被告已缴纳了2019年10月31日前的物业管理费。2018年2月13日，成立新的业主委员会，但未经行政相关部门备案，原告一直对该小区进行物业管理。被告尚欠2019年11月1日至2020年10月31日止物业费3852元（1.58元×203.14平方米×12个月）未给付，原告现诉至本院。 本院认为，物业服务合同是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同。物业费是指物业管理企业按照物业合同的约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。被告王烁在2019年11月1日至2020年10月31日止，期间接受了原告的物业服务，并且又提供不出原告收取服务费金额违反国家法律规定标准的证据。被告应按约定及交易习惯向原告支付费用，至于被告提出的依照《国务院物业管理条例》及《辽宁省物业管理条例》相关规定，物业服务公司必须经业主大会表决通过，选聘物业服务公司的意见。因本案原告是否经本小区业主大会表决通过所选聘的物业服务公司，不是本案审查范围，本案仅就被告王烁是否接受了原告物业服务，是否应支持服务费进行审查。 综上所述，对原告要求被告给付2019年11月1日-2020年10月31日止的一年物业费合计3852元的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《物业费服务管理办法》第十五条之规定，判决如下： 被告王烁于判决生效五日内给付原告绥中县新世纪物业有限公司2019年11月1日-2020年10月31日的物业服务费3852元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元（已减半收取），由被告王烁承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内。向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审判员  刘国荣 二〇二〇年九月八日 书记员  王 萍 附：本法律文书援引的相关法条条款： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业费服务管理办法》 第十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。 物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。