广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初2708号原告潘丹霞，女，汉族，1984年10月27日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人陈思远，广东民道（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人易淑兰，广东民道（广州）律师事务所律师。被告深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖镇金城路**，统一社会信用代码91440300715233027Q。法定代表人丁芃。委托诉讼代理人方腾。委托诉讼代理人黄聪生。被告卓越置业集团有限公司，住所地深圳市福田区金田路皇岗商务中心**楼6501，统一社会信用代码91440300618863254U。法定代表人李华。委托诉讼代理人齐畅。第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所地深圳市福田区益田路**荣超商务中心**05整层、06整层，11至14整层，23至26整层，35至38整层，统一社会信用代码914403004557663795。负责人王业。委托诉讼代理人胡晓华，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人牛凯，广东广和律师事务所实习律师。原告潘丹霞诉被告深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司（以下简称喀斯特公司）、被告卓越置业集团有限公司（以下简称卓越集团）及第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建设银行）的房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈思远、被告喀斯特公司委托诉讼代理人方腾、被告卓越集团委托诉讼代理人齐畅、第三人建设银行委托诉讼代理人胡晓华、牛凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，自2017年8月起，被告在销售“中环阳光星苑”商品房时，在销售中心通过样板房、户型平面图图册等宣传资料表明中环阳光星苑第1栋3A单元户型为3房。被告注册的微信公众号（微信号名称“卓越星源centralstar”）发布“卓越星源水院美筑”建筑面积约86-182㎡3-5房，现正发售中”等内容，让原告相信所购买的第1栋3A单元户型为3房。基于被告发布的相关广告信息，原、被告签署了《深圳市房地产买卖合同》（编号：深（龙）网预买字（2017）第13785号）。根据上述合同，原告已依约足额支付了首付款并办理了银行抵押贷款。原告已依约履行了相关合同义务。然而，原告发现涉案房产为2房，而并非3房。此后，深圳市市场监督管理局龙岗监管局作出《行政处罚决定书》，该文书写明了涉案项目建筑面积在86.64-91.07㎡之间的商品房均为2房，与原告在微信公众号宣传的3房不符。深圳市龙岗区住房和建设局出具《关于对中环阳光星苑房屋买卖有关问题信访事项处理意见书》，列明被告“售房时与业主承诺增加房屋面积（两房变三房、三房变四房），后因涉嫌违建被街道执法部门拆除。因涉及违章建筑，前期已被街道执法队拆除，法律不允许，实际上无法实现。”上述政府文件表明，被告在涉案项目销售过程中，存在欺诈行为，导致原告误以为涉案房产有3个卧室（即3房），进而使得原告与被告签订了涉案的房屋买卖合同，原告为此遭受严重损失。原告诉请判令：1、撤销原告与被告喀斯特公司双方签订的《深圳市房地产买卖合同》（编号：深（龙）网预买字（2017）第13785号）；2、被告喀斯特公司向原告返还购房款首付款1036047元（人民币，下同）及向第三人返还未清偿部分按揭购房款本金（暂计至2019年12月31日为2303478.21元，至实际清偿之日止）；3、被告喀斯特公司向原告赔偿月供损失，暂计355162.36元（每月供楼款12684.37元，自2017年9月1日起算，暂计至2019年12月31日为28个月，实际计至被告喀斯特公司返还购房款止）；4、被告喀斯特公司赔偿原告已付资金利息损失至实际支付之日，暂计161333.91元（已付资金=首期款1036047元+已付月供355162.36元=1391209.36元，按银行同期贷款利率计算，自2017年9月1日起算，暂计至2019年12月31日为27个月，实际计至被告喀斯特公司返还购房款止）；5、被告卓越集团对被告喀斯特公司的上述债务承担连带责任；6、两被告承担本案全部的诉讼费、保全费。被告喀斯特公司辩称，一、应由深圳卓越信捷投资有限公司和被告卓越集团作为事实开发商对原告承担责任。案涉房产项目“中环阳光星苑”的开发模式是通常意义上的“代建”项目。2015年9月，各方签订的《平湖中环阳光星苑项目合作协议》中约定，由深圳卓越信捷投资有限公司收购被告喀斯特公司73.71％的股权，并享有相对应的73％可售面积的权益，其中在第七条“项目及项目公司管理”中要求深圳卓越信捷投资有限公司的关联公司即被告卓越集团对项目公司进行单独的实际控制，该控制具体包括项目公司在投资、借贷、担保、本项目之开发及处分、对外签署及履行合同、项目施工管理、销售回款的利用等方方面面。在被告喀斯特公司与被告卓越集团签订了《项目开发管理协议》之后：1、2016年6月，被告卓越集团接管了被告喀斯特公司的全部印章、证照、开发资料、账册、项目现场。2、自2016年6月至2018年2月期间，被告喀斯特公司的股东、董事、高管登记如下：深圳卓越信捷投资有限公司作为大股东（持股73.71％）、深圳市中环星苑房地产开发有限公司持股26.29％（其中12％登记在深圳卓越信捷投资有限公司的关联方深圳市融信易投资有限公司名下），法定代表人由被告卓越集团的张昊担任（2016年6月27日至2018年2月1日），总经理由被告卓越集团的徐春担任（自2016年6月27日至2018年2月1日），被告喀斯特公司的法定代表人、财务负责人、项目经理等均由被告卓越集团指定人员担任。3、2016年4月，被告卓越集团指定与卓越集团地产开发有长期合作的单位“中天建设集团”与喀斯特公司签订施工总包合同，作为本项目的施工总承包单位；被告卓越集团还指定“中原地产（深圳）顾问公司”与被告喀斯特公司签订73％约定单元的营销、策划和预售代理合同。2018年5月，卓越信捷投资有限公司在收回全部投资本金及五亿元收益后退出被告喀斯特公司，其股权由中环星苑回购。被告卓越集团仍在继续履行《项目开发管理协议》。综上所述，可见“中环阳光星苑”虽然登记在被告喀斯特公司名下，但被告喀斯特公司事实上由深圳卓越信捷投资有限公司和被告卓越集团控制，项目从开发建设到销售的全部事务也由深圳卓越信捷投资有限公司和被告卓越集团全权负责和实际控制，因此，73％指定房产的开发商实为深圳卓越信捷投资有限公司和被告卓越集团，应由深圳卓越信捷投资有限公司和被告卓越集团作为事实上的开发商对案涉房产的《深圳市房地产买卖合同（预售）》承担最终的法律责任。二、本案无欺诈行为，原告诉请理由不成立，具体如下：1、原告提供证据所涉及的行政处罚行为，被告喀斯特公司已经起诉至人民法院，目前尚未开庭审理。而且该行政处罚行为本身不能直接证明本案有欺诈行为。2、根据原告签署的《深圳市房地产买卖合同》中第35页第十九条，已经明确约定：“双方的权利义务以本合同、附件和补充条款为准”，而该合同内同中并无约定有原告指控的所谓的“三房”。3、所谓的“三房”没有对案涉房产的房产价格产生任何影响，故不存在原告所称的损失。众所周知，深圳市人民政府要求房屋单价必须在政府的备案指导价内予以销售，而案涉房屋总面积由政府规划方案确定，因此案涉房产的价格是固定的，原告也没有因为所谓的“三房”就向被告喀斯特公司支付更多的房屋价款。4、所谓的“三房”实际为规划设计中的采光井，并非案涉房屋的合法面积，对非法利益主张损失不应得到法律的支持。被告卓越集团辩称，一、本案买卖合同是由原告与被告喀斯特公司签订，卓越集团不是合同主体。且合同附件五第二十五条明确约定开发商是喀斯特公司，房屋交付、质保等均由喀斯特公司全面负责。卓越集团与本案无关。原告主张撤销买卖合同、返还购房款及赔偿损失的依据是其与被告喀斯特公司签订买卖合同，被告卓越集团不是该合同的签约主体。被告喀斯特公司主张卓越集团是实际开发商，并据此主张卓越集团应被列为本案共同被告，没有事实和法律依据。二、贵院另案受理了六宗购房主体诉喀斯特公司、卓越集团商品房预售合同纠纷系列案件，案号为（2019）粤0307民初23723、23495、23843、23762、23717、23501号。六宗案件的原告均主张卓越集团作为涉案房屋的项目管理人应与被告喀斯特公司承担连带责任，被告喀斯特公司也抗辩卓越集团是实际开发商，应承担相应责任。该六宗预售合同纠纷案件判决，均以合同相对性原则驳回了案件原告对卓越集团的诉讼请求。三、卓越集团接受被告喀斯特公司的委托，管理本项目的各参与主体并获取报酬。2019年1月25日本案项目竣工验收备案，委托事务已经完成。卓越集团并不因其受托人身份而成为项目“实际开发商”，正如律师不因代理人身份而成为本案“实际当事人”。四、仅就原告的主张而言，本案证据不足以证明原告因被告喀斯特公司的欺诈行为对涉案房产的各项关键性方面产生了错误认知，从而作出了非真实意思表示。原告无权据此撤销合同。民法总则第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。该规定虽赋予相对方撤销合同的权利，但相对方只有在因欺诈产生错误认识并基于错误认识做出了非真实意思表示，其才有权主张撤销或变更合同。本案中，有关部门虽然认为被告喀斯特公司构成虚假宣传，这对原告的购房意向有一定影响，但并非唯一或直接影响原告决定是否购买的关键性因素。而且案涉合同中对与原告签订合同的出卖方为开发公司（喀斯特公司）是明确的，对原告所购房屋地理位置、价格等关键内容也是明确的，应认定为原告的真实意思表示。综上所述，卓越集团认为，依据合同相对性原则，卓越集团无需对原告的诉讼请求承担任何责任。第三人建行辩称，一、本案讼争《深圳市房地产买卖合同》（下称“买卖合同”）的当事人为原告、被告，第三人非前述合同签订主体。故对于买卖合同及相关房屋买卖合同法律关系，法律事实由法院依法认定、审查。二、第三人依照与原告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，已于2018年8月31日向原告足额发放了涉案房屋的住房贷款239万元。第三人已依约履行了合同义务。第三人与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称“借款合同”），约定第三人向原告提供贷款人民币239万元用于购买个人住房，借款期限为2017年8月30日至2047年8月30日。合同生效后，2018年8月31日第三人已依约向原告发放了贷款239万元，因此，第三人巳全面履行了合同义务。暂计至2020年3月19日，原告尚有贷款本息余额2302431.58元。第三人与原告签订借款合同，合同约定原告以其名下位于深圳市龙岗区为上述贷款提供抵押担保，担保范围为主合同项下的全部债务，包括借款人支用借款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向建行深圳分行支付的其他款项、建行深圳分行为实现债权与担保权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖法、公证费、送达费、公告费、律师费等）。2018年1月10日原告为第三人办理抵押登记，不动产登记证明：粤（2018）深圳市不动产证明第××号。三、第三人的合法债权依法应受到保护。如法院判决撤销买卖合同，则应当明确还款义务人立即足额偿还《个人住房（商业用房）借款合同》项下全部债务，包括但不限于借款本金以及由此产生的利息（含罚息及复利）、违约金、赔偿金、借款人应向第三人支付的其他款项、第三人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），以保障第三人的合法权益。经审理查明，2017年8月22日，原告（买受人）与被告喀斯特公司（出卖人）签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告购买位于深圳市龙岗区，建筑面积为91.07平方米（其中套内建筑面积66.78平方米），房屋总价为3426047元。其中合同第六条约定，［付款方法及相关处理］一、买受人采取下列第叁种方式付款，即按揭方式付款：签订本合同之日起0日内首期支付购房总价款的30%，即1036047元。签订本合同之日起30日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款，即2390000元。买卖双方约定采取办理按揭贷款方式为：买受人自行办理按揭贷款手续的，出卖人应在签订本合同之日起3日内，将申请银行按揭贷款需由出卖人提供的证件资料交付买受人或买受人指定的第三人。合同第九条约定，［交付时间和办法］出卖人应当于2019年6月30日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等。买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据。出卖人委托物业管理公司办理交付手续的，应向物业管理公司出具《授权委托书》，并监督物业管理公司将该《授权委托书》（原件）放置于办理交付手续现场的显著位置。出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。合同第十条约定，［交付的文件］出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的下列文件（一）深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；（二）《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；（三）《房地产（住宅）质量保证书》；（四）《房地产（住宅）使用说明书》；（五）《收楼意见书》；（六）《业主临时公约》；（七）前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；上述文件中的（三）、（四）项，出卖人应向买受人交付加盖出卖人公章的原件；（一）、（二）、（七）项应出示原件并交付加盖出卖人公章的复印件；（五）、（六）项应由买受人填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十一条约定，［交付时的验收］买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收。如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内在《收楼意见书》中提出。买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产；出卖人在收到买受人异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付。买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起5日内对本房地产重新验收。买受人重新验收后，仍有异议的，按本合同第二十九条处理；买受人重新验收后，没有异议的，本房地产视为已按重新验收期限交付。合同第十二条约定［出卖人逾期交付的违约责任］，除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按下列第贰种方式处理：壹、按逾期时间，分别处理。1、逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日的，买受人有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还买受人全部已付款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10％向买方支付违约金，违约金不足以补偿买受人实际损失的，出卖人应补偿其差额。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。贰、详见双方补充约定。合同第二十七条约定［通知与送达］，本合同中的通知应采取书面形式，并选择第2种方式送达：2、邮寄特快专递通知，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域内（港、澳、台地区除外），在邮件发出之日起第三日视为送达，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域外（包括港澳台地区），在邮件发出之日起第六日视为送达；若采取上述方式后，通知仍未送达，可以选择非书面通知方式报纸公告送达，送达日为公告当天，买卖双方地址以本合同载明的通讯地址为准；如地址发生变更，应及时通知对方；未通知或延迟通知的，由其承担法律后果。合同附件五补充条款第四条（对通知义务的补充约定）约定，出卖人按如下方式之一向买受人履行通知义务：1、出卖人当面通知买受人的，买受人签收之日为通知到达时间；2、出卖人按合同载明的地址向买受人寄出特快专递，寄出第三日为通知到达时间；3、出卖人将通知公告于当地报纸的，公告刊出之日即为通知到达日。合同附件五补充条款第十一条（关于交付房屋的补充约定）约定，1、买受人应在《入伙通知书》中通知的入伙日期5日内（验收期限）验收房产，如有异议，应在验收期满当日提出，逾期不提出，视为买受人对本房产无异议，同意接收。2、出卖人通知买受人入伙后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为买受人《入伙通知书》中的入伙期限届满之日，买受人自入伙届满之日起开始承担相应的房屋风险责任；不论买受人是否拒收《入伙通知书》，还是未在合同约定的入伙期限内对房地产进行验收，或者以房屋主体结构不合格以外的事由拒绝收楼，均视为出卖人已在合同约定的期限内将该房产交付给了买受人。届时，与该房产相关之一切风险责任均转由买受人承担，且买受人无权拒绝向物业管理公司交纳物业管理费、专项维修资金等。3、买受人认为本房地产不符合本合同约定的交楼标准的，出卖人根据该意见整改完毕，买受人须在出卖人通知验收期限5日内到现场再次进行验收，买受人逾期未验收的，则视为该房产已按照合同约定的标准交付给买受人。整改完毕买卖双方对整改结果仍有不同意见的，则以政府主管部门或专业检测机构的检测意见为准。4、除非该房屋主体结构不合格情况外，在房屋通过政府部门竣工验收的情况下，该房屋的装修或者设备未完全达到买卖合同约定的标准及其他非属主体结构的质量问题均不影响该房屋的验收交接，买受人不能以此为由延迟收房或者拒绝办理该房屋的验收交接手续，否则视为出卖人已交付本房地产。出卖人的装修和设备达不到约定标准及其他非属主体结构的质量问题的，由出卖人按合同约定承担保修责任，保修期间不视为出卖人逾期交付。出卖人无须向买受人支付补偿和赔偿。5、买受人逾期收房的，逾期收房超过30日的，则从31日起，每逾期一天向出卖人支付总房款的万分之一违约金，逾期超过180日的，出卖人有权单方解除本合同，由此造成的损失由买受人承担，同时买受人向出卖人支付总房款10％的违约金。买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付届满日起，开始计算商品房的保修期，与商品房有关的风险和费用转由买受人承担，因此造成出卖人损失和给出卖人造成的其他费用，也由买受人承担。6、在约定的交房期限内，不论因何种原因买受人未办理完毕房屋的交接手续的，视为买受人对出卖人赠送的该房屋装修已验收并且对质量无异议（如有赠送）。属于国家法律、法规及地方法规、规章或设计、施工、验收规范许可范围内的瑕疵（如不影响房屋结构的粉刷层裂缝等），出卖人不承担赔偿责任。7、在买卖双方所约定的房屋交付期限届满时，买受人仍未付清该房屋的总价款的，出卖人有权选择拒绝向买受人交房。在此情况下，买受人仍应按本合同的约定向出卖人承担违约责任，而出卖人并不因此向买受人承担延期交房的违约责任。8、如出卖人已按合同规定提交交房所需材料，但买受人仍无理拒绝接受该房屋的，则视为出卖人已完成房屋交付义务并不承担任何责任。9、买受人原因致使出卖人未能按时交付该房产，出卖人可将商品房钥匙放于物业管理机构，视为出卖人依预售合同办理交付，不再承担任何责任。买受人自行向物业管理机构办理房屋交接手续。10、买受人因质量问题要求退房的，须持有广东省深圳市具有资质的建设工程质量检测机构出具的房屋主体结构不合格的书面鉴定意见，且在该书面意见签发15日内向出卖人提出，否则视为买受人放弃该权利。买受人因房屋主体结构不合格解除本合同的，出卖人在收到买受人书面通知的90日内退还买受人已支付的房价款（不计利息），并按本房地产买受人已付购房款的1％向买受人支付违约金，出卖人不再另行补偿买受人其他损失。合同附件五补充条款第十二条约定（对逾期交付违约责任的补充约定），交付期限届满时未达交付条件、标准的，买受人同意给予出卖人叁个月的交付宽限期，宽限期内买受人不追究出卖人的违约责任。在交付宽限期满后因出卖人原因仍然无法交付房产的，出卖人按月向买受人支付已收本房地产价款的千分之一作为违约金，延期交付超过一年的，买受人有权单方面解除合同。出卖人应在收到买受人解除合同的书面通知后20个工作日内退还买受人已付的购房款（不计利息），并按本房地产买受人已付购房款的百分之一向买受人支付违约金，出卖人不再另行补偿买受人其他损失。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付之次日起至实际交付之日止，出卖人按月向买受人支付己收本房地产价款的千分之一作为违约金。无论买受人是否解约，出卖人因交房迟延所付违约金总额不超过买受人已付房款的百分之一。合同附件五补充条款第十九条约定（对销售广宣传资料和样板房的补充约定），1、双方的权利义务以本合同、附件和补充条款为准。2、出卖人通过报纸，电视、广播、户外路牌、楼书、海报、网络等媒体发布广告、宣传资料，楼盘模型，售楼书或其他文字载体中所有的图片、资料数据、说明等，未列入本合同、附件、补充协议中的，对出卖人没有约束力，买受人不得援引其中任何内容和信息解释任何事项，或据以提出任何主张和要求。3、出卖人销售广告、模型和宣传资料中对商品房开发规划范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明，示范等仅供买受人参考之用，不作为合同内容，双方不受其约束，4、预售（现售）时向买爱人提供的样板房／样版区，示范单位仅作装潢布置及房型参考示意使用，不作为本合同中出卖人向买受人交付的房屋的标准。买受人承诺不基于样板房／样板区／示范单位向出卖入主张权利，有关商品房的结构，空间、功能系统、装修，配置标准等以买卖双方在本合同的约定为准。5、沙盘及模型以政府规划部门批准的规划方案为依据制作，与实景可能存在一定差异；且其对项目外周围环境的效果示意，不意味出卖人对此做出了任何承诺。6、总平面图和鸟瞰图以规划部门批准的总体规划为依据绘制，仅作为本房地产项目规划效果示意，与实景存在一定差异，且后期规划尚未确定，其中存在不确定因素，具体内容以政府规划部门批准的规划方案为准，在履行法律规定的程序后，其规划可能发生局部调整。原告与第三人建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，原告向银行贷款2390000元，贷款期限为360个月，用途为购买住房，贷款利率为年利率，为浮动利率，还款方式为等额本息，贷款期限为2017年8月30日至2047年8月30日，原告将位于深圳市龙岗区进行抵押。上述合同签订后，原告按约定向被告喀斯特付清了上述购房款,截至2019年12月31日，原告已累计偿还第三人建行本金共计86621.79元，累计支付利息共计268540.57元。2019年9月25日原告向被告喀斯特出具《异议书》、2019年11月12日，原告向被告喀斯特公司出具《退房申请书》，表示被告喀斯特公司在涉案项目销售过程中存在欺诈行为，导致原告误以为涉案房产有三个卧室，进而签订房屋买卖合同，向被告喀斯特公司提出异议并要求退房。另查，被告喀斯特公司在销售涉案楼盘时，宣传可以多搭建一个“多功能房”实现“两房变三房”或“三房变四房”，但因该搭建行为违法，已被政府相关职能部门阻止，多名买受人为此曾有信访维权行为。2019年12月18日，深圳市市场监督管理局龙岗监管局对被告喀斯特公司上述发布含有虚假或者引人误解的内容的广告的违法行为作出深市监龙罚字[2019]1119号行政处罚决定书。再查明，2016年3月31日，被告卓越集团的全资子公司深圳卓越信捷投资有限公司收购被告喀斯特公司73.71%股权，成为被告喀斯特公司的控股股东。同时，被告喀斯特公司与被告卓越集团签订《项目开发管理协议》，约定被告喀斯特公司委托被告卓越集团对涉案“中环阳光星苑”项目进行开发管理。本院认为，关于原告与被告喀斯特公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》能否撤销的问题。首先，原告与被告喀斯特公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》不具有法律规定的无效情形，合法有效，对双方具有约束力。该合同附件五补充条款第十九条约定：双方的权利义务以本合同、附件和补充条款为准；出卖人通过报纸，电视、广播、户外路牌、楼书、海报、网络等媒体发布广告、宣传资料，楼盘模型，售楼书或其他文字载体中所有的图片、资料数据、说明等，未列入本合同、附件、补充协议中的，对出卖人没有约束力，买受人不得援引其中任何内容和信息解释任何事项，或据以提出任何主张和要求。原告以合同中未约定的内容作为其主张撤销本案合同的理由，缺乏合同依据。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。对比本案情况，“多功能房”并未在规划范围内，即便被告喀斯特公司在宣传时作出具体说明，但并未写入买卖合同，依法应为要约邀请，不能成为被告喀斯特公司的要约内容，不属于双方所签的合同内容。再次，根据双方的证据及陈辩，本案所涉“多功能房”实际系由规划的“采光井”位置违法搭建而成，并非房屋的合法面积，原告在购买时对此是知悉的，被告在交付房屋之前也试图进行了搭建行为，只是因为该搭建行为系违法的，被行政主管部门责令拆除或禁止搭建而无法搭建成功。原、被告在买卖涉案房屋过程中，形成了非法搭建“多功能房”的默契，这种行为因违反法律强制性规定应是无效的，原告因违法行为无法实施而主张被告喀斯特公司构成欺诈不应得到法律的支持。综上，原告要求撤销与被告喀斯特公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，并要求被告喀斯特公司返还房款、支付月供损失及利息的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。根据合同相对性原则，与原告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》的主体系被告喀斯特公司，原告对被告卓越集团所提出的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《民法总则》第一百四十八条、《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告潘丹霞的全部诉讼请求。案件受理费19170.17元及保全费5000元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  吕 亮人民陪审员  刘细宏人民陪审员  巴 黎二〇二〇年十一月十八日书 记 员  方雯婷