湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0104民初438号原告：长沙向日葵物业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区咸嘉湖街道咸嘉新村悦峰园16栋502房。法定代表人：刘慧，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋慈祥，男，1979年6月18日出生，土家族，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：张钦格，长沙市望城区宏大法律服务所法律工作者。被告：曾彦，女，1970年6月12日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：马家文，湖南联合创业律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟婷，湖南联合创业律师事务所律师。被告：张建国，女，1957年9月29日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。原告长沙向日葵物业管理有限公司（以下简称“向日葵物业公司”）与被告长沙食汇美餐饮服务有限公司（以下简称“食汇美餐饮公司”）、曾彦物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案受理，2018年10月20日作出一审判决，后曾彦、食汇美餐饮公司不服，上诉至长沙市中级人民法院。长沙市中级人民法院以一审遗漏案件当事人为由，于2019年11月4日裁定撤销本院一审判决，将该案发回本院重审。因食汇美餐饮公司已于2018年8月17日注销，本案审理过程中，经原告申请，变更本案被告为食汇美餐饮公司的股东曾彦、张建国。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告曾彦及其委托诉讼代理人、被告张建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向日葵物业公司向本院提出诉讼请求：ｌ、判令被告曾彦、张建国向原告连带支付拖欠的物业管理服务费114310元（自2015年7月1日至2018年5月31日止）；2、本案的全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告系长沙吉信房地产开发有限公司依法选聘的长沙市岳麓区高信·向日葵园的前期物业管理企业，双方依法签订了《前期物业服务合同》。2011年8月30日，长沙吉信房地产开发有限公司与曾彦签订《房屋租赁意向协议》（编号20110830），合同约定曾彦承租长沙吉信房地产开发有限公司开发的坐落于高信·向日葵1＃、2＃栋一、二层裙楼，一楼建筑面积34平方米（包括房内面积和公摊面积）、二楼201、202、203、206、207号商业用房（或楼梯间）产权面积1592.89平方米。租赁期限为8年，从2012年1月1日至2019年12月31日止。合同第三条第4款第1项明确约定了曾彦所经营区域的物业管理费用按物业公司相关标准由曾彦交纳。原告依约有权收取上述商铺的物业管理服务费。《前期物业服务合同》第三章第六条约定物业服务费用商业物业：3.8元／月／平方米（暂定，以物价局最终核定为准）。但经原告结合实际情况考虑，给予曾彦优惠方案，将物业费定为2元／月／平方米（自2012年1月1日至2015年6月30日，曾彦作为实际物业使用人也均系按以此标准向原告支付的物业管理费）。2013年11月29日，双方又经过实体测量并一致确认涉案商铺实际面积为1633平方米（含一楼大堂面积）。综上所述，曾彦应向原告支付物业服务费用为3266元／月（1633平方米×2元／月／平方米）起算日期为2014年1月1日。2013年6月15日，长沙吉信房地产开发有限公司与曾彦签订了《补充协议》，该协议明确了上述商铺虽出售给了郁芳、陈莉、海门西达纺织浆料有限公司长沙分公司三方，曾彦继续按《房屋租赁意向协议》（编号20110830）承租上述商铺，物业管理服务费仍由曾彦按原告给予的优惠标准（2元／月／平方米）向原告交纳。《房屋租赁意向协议》（编号20110830）、《补充协议》均系长沙吉信房地产开发有限公司与曾彦基于真实意思表示依法签订的有效合同，双方都应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约全面履行义务，为被告提供了物业管理服务。但曾彦作为承租人，食汇美公司作为实际物业使用人，仅仅支付了截至2015年6月30日的物业费，自2015年7月1日开始拖欠物业费，至2018年5月31日止共拖欠35个月的物业管理费，金额为114310元。在原一审案件审理过程中，食汇美公司于2018年6月28日开始决议解散申请办理注销登记，2018年8月17日注销登记完成。注销登记过程中，2018年8月16日的股东会决议根据公司法解释二第20条第二款，承诺该债务由股东承担。故上述拖欠的物业费应该由被告曾彦、张建国承担。被告曾彦辩称，因为食汇美餐饮公司已经注销，两位股东对本案承担责任无异议，但原告的诉求没有事实依据，被告不应该向原告支付物业服务费。1、原告为被告提供的停车管理服务没有到位，从2015年6月起被告就没有办法安置客人停车，严重影响被告生产经营。2、被告承租的物业外墙渗水，到现在还没有解决。3、原告提供的其他服务也不到位，无人管理。4、向日葵物业公司在食汇美公司消费的餐费还没有付完，所以曾彦也不交物业费。根据双方物业服务合同的约定，原告没有为被告提供服务，因此无权向被告收取物业费，请法院驳回原告的诉请。被告张建国认可曾彦的答辩意见。原告向日葵物业公司为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一、《前期物业服务合同》、《湖南省服务价格登记证》，证明：1.原告系长沙吉信房地产开发有限公司依法选聘的长沙市岳麓区高信?向日葵园的前期物业管理企业，依约有权收取涉案商铺的物业管理服务费；2.商业物业服务费用：3.8元／月／平方米。证据二、《房屋租赁意向协议》，证明：1.曾彦系涉案商铺的承租人，租赁期限为8年，从2012年1月1日至2019年12月31日止；2.曾彦依约负有按时按小区物业公司相关标准交纳涉案商铺物业管理费用、用水费用的义务。证据三、《备忘录》，证明：2013年11月29日双方经过实体测量并一致确认涉案商铺实际面积为1633平方米。证据四、《关于对1、2栋二楼租赁物业费用优惠的申请》、文件处理单，证明：原告结合实际情况考虑，给予被告优惠方案，将物业费定为2元／月／平方米。证据五、补充协议，证明：涉案商铺出售给了郁芳、陈莉、海门西达纺织浆料有限公司长沙分公司三方，曾彦继续按《房屋租赁意向协议》（编号20110830）承租上述商铺，物业管理服务费仍由其按原标准向原告交纳。证据六、物业费催收提示，证明：原告积极行使了催收权利。证据七、物业费票据，证明：被告支付物业费的截止日；被告食汇美公司系涉案商铺实际物业使用人；被告一直按2元／月／平方米标准向原告支付物业费。证据八、工商登记资料，证明：原一审被告食汇美公司已于2018年8月17日被注销，2018年8月16日的股东会议决议中有关于股东承担责任的决议内容，注销是两被告的恶意注销行为。被告曾彦就原告向日葵公司提交的证据发表如下质证意见：对证据一的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，合同有约定，但是服务不到位。对证据二、三、四、五的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，理由同上。对证据六、七的真实性无异议，合法性、关联性有异议，原告从2015年6月份后提供的服务不到位，所以被告拒交服务费，被告行使同时履行抗辩是有理由的。对证据八无异议，但被告不是恶意注销公司。被告张建国认可曾彦的质证意见。被告曾彦为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一、报警记录，证明：2015年5、6月份因业主与原告之间产生纠纷导致业主围堵商铺出入口。证据二、漏水照片，证明：被告所经营的场所一直处于漏水状态，且得不到解决。证据三、商铺停车现状照片，证明：商铺车位与非车位均停满了车，无人管理，出入口停了车。证据四、证人证言（暨调查笔录），证明：商铺停车状况混乱，自2015年起商铺物业便处于无人管理状态，给商铺的经营户造成了严重影响。证据五、原告在食汇美餐饮公司消费清单，证明：原、被告之间有可抵销的债务，原告在食汇美餐饮公司的消费还有117850元未支付。被告曾彦申请证人常某、徐某出庭作证，证明：因为向日葵物业公司对停车坪管理不到位，导致业主与其发生冲突，加上向日葵物业公司的监控不到位等各方面原因，影响食汇美餐饮公司的经营；食汇美餐饮公司曾与原告就消费冲抵物业费协商未果。原告向日葵物业公司就被告曾彦提交的证据发表如下质证意见：对证据一的真实性、合法性、关联性有异议，报警记录所记录的是与其他业主之间的纠纷，与原、被告之间纠纷没有直接关系。对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，1、照片来源不明，无法确认是否为涉案房屋；2、房屋质量问题系业主与开发商之间的法律关系，保修期内，由开发商承担质量保证责任，保修期届满，由业主对承租人承担相应的维修责任；3、原告作为物业公司没有房屋维修义务，物业公司仅能起到衔接和联络作用；4、被告关于房屋漏水的抗辩与本案没有关联性。对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，1、照片无拍摄日期，不能证明在原告诉请物业服务欠费期间内；2、商铺前的停车位属于小区公共场地，系全体业主共有，原告作为物业服务企业，没有收费管理的义务；故该证据与本案无关。关于证据四，证人应当出庭作证，凡是无正当理由未到庭作证的证人证言，不得单独作为认定案件事实的依据。关于证据五，1、被告超过举证期限提交该证据，本案原一审过程中被告并未提交该证据；2、债务抵销的前提是主体一致，负债同类且到期，该笔债务与原告没有任何关系，且不是同一法律关系，原告从未在食汇美餐饮公司消费过，该笔消费不应在本案中处理；3、经与实际消费人核实，该消费款项也已经支付完毕。关于证人常某、徐某的证言，1、常某、徐某都是被告聘请的工作人员，与被告有利害关系，不能作为认定案件事实的依据；2、堵门的是业主，不是物业公司，与原告无关；3、漏水是食汇美公司自己维修的，与原告无关；4、在食汇美公司消费的是吉信房地产公司，与原告无关，冲抵吉信房地产公司租金的情况发生过，但冲抵物业费的情况从来没有发生过，且即便该消费存在，也与本案不是同一法律关系，依法不能抵销，被告只能另行起诉主张权利。被告张建国对被告曾彦提交的证据均无异议，且未就其主张向本院提交证据。根据当事人的举证、质证意见，并经审查，本院对双方当事人提交的证据作如下认证：1、被告对原告提交证据的真实性均不持异议，且均与本案具有一定的关联性，故本院对原告提交的证据予以采信。2、关于被告曾彦提交的证据，证据一、二、三与到庭证人常某、徐某的陈述的证言能够相互印证，予以采信。证据四系证人证言，但证人未出庭，无法确认其证言的真实性，不予采信。证据五与本案的直接关联性不足，不予采信。根据当事人的陈述，并结合经庭审质证、认证的证据，本院确认如下事实：1、2011年8月30日，长沙吉信房地产开发有限公司(甲方，以下简称“吉信房地产公司”)与被告曾彦（乙方）签订《房屋租赁意向协议》（编号20110830）（以下简称《租赁协议》）一份，约定：曾彦承租吉信房地产公司开发的坐落于向日葵小区1＃、2＃栋一、二层裙楼；一楼建筑面积34平方米（包括房内面积和公摊面积）、二楼201、202、203、206、207号商业用房（或楼梯间）产权面积1592.89平方米；租赁期限为8年，从2012年1月1日至2019年12月31日止。《租赁协议》第三条第4款第（1）项约定:乙方所经营区域的物业管理费用按物业公司相关标准由乙方交纳；第（5）项约定：免费提供部分外坪停车场供乙方使用，但不为乙方专用，甲方在1-4栋地下车位未完全销售前，免费给乙方提供30个车位（位置不定），超出30个的，由乙方向物业管理公司自行交纳停车费用，若车位销售完毕，双方协商解决。曾彦承租上述房屋后用于经营长沙市岳麓区食汇美餐馆。2、原告向日葵物业公司系吉信房地产公司选聘的长沙市岳麓区高信·向日葵园（以下简称“向日葵小区”）的前期物业管理企业，向日葵物业公司从2011年5月开始为向日葵小区提供物业服务。《前期物业服务合同》约定物业服务费用商业物业：3.8元／月／平方米（暂定，以物价局最终核定为准）。经向日葵物业公司内部审核，同意对曾彦承租的房屋给予物业管理费用优惠，即，在租赁期限的第一、二年按2.0元／月／平方米进行缴纳，第三年再评估调整。3、2013年11月14日，吉信房地产公司、向日葵物业公司、曾彦三方签订《备忘录》，就以下事项达成一致：（1）一楼租赁面积测量错误，重新测量新面积为41平方；（2）因食汇美餐厅漏水给生意及墙体带来影响，虽已全面修复，但考虑给其带来了一定影响，建议给予3000元的经济补偿；（3）1楼301业主砸坏食汇美广告牌相关事宜的处理。4、2013年6月15日，吉信房地产公司与曾彦签订《补充协议》一份，就涉案房屋中的二楼商业用房租赁事宜，达成如下协议：该商铺已被吉信房地产公司卖与第三方，吉信房地产公司与曾彦签订的《租赁协议》继续有效，曾彦与新业主签订的《房屋租赁合同》对比原《租赁协议》，所述内容重复部分以新《房屋租赁合同》为准。5、曾彦从入驻涉案房屋起至2015年6月30日，按2元/月/平方米的标准以长沙市岳麓区食汇美餐馆的名义向向日葵物业公司缴纳了物业管理费。2015年6月，向日葵小区业主因小区停车费涨价而与向日葵物业公司发生矛盾，后向日葵物业公司撤除了进出小区的汽车栏杆，未再对进入被告方租赁房屋前坪的车位停车秩序进行管理。被告遂从2015年7月1日开始拒缴物业费，至2018年5月31日，被告停止经营。经向日葵物业公司催告，双方就物业费交纳问题未协商一致，原告遂诉至本院。6、2017年8月11日，长沙市岳麓区食汇美餐馆注销。2017年7月17日，食汇美餐饮公司成立，曾彦、张建国为该公司股东，其登记的经营场所在本案涉案房屋内。食汇美餐饮公司于2018年6月28日做出股东会决议：1、因经营困难，同意公司予以解散，自即日起，公司停止经营活动；2、同意申请清算组备案；3、同意由曾彦、张建国二人组成公司清算小组，其中曾彦为组长，负责公司的清算工作。2018年6月29日，食汇美餐饮公司清算组在《长沙晚报》公告通知公司债权人申报债权。2018年8月16日，食汇美餐饮公司清算组出具《清算报告》，其中显示公司资产总额为1万元，其中净资产为1万元，负债总额为1万元；清算费用0.1万元，剩余财产0.9万元，按股东出资比例分配，曾彦分得0.459万元，张建国分得0.441万元。同日，食汇美餐饮公司作出另一份股东会决议：1、同意清算组出具的清算报告，并予以确认；2、同意公司的剩余财产按清算报告中的方案进行分配；3、公司已经办理了国税和地税的注销登记；4、同意如因清算工作疏忽还有未清偿的债务，由各股东按认缴出资额依法承担相应责任。本院认为，本案争议焦点为：一、涉案物业服务费用的承担主体问题；二、涉案物业服务费用的计算问题。一、关于涉案物业服务费用的承担主体问题。首先，《物业管理条例》第四十一条的规定：“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案中，被告曾彦在与原物业所有人吉信房地产公司签订《租赁协议》时明确约定了由曾彦向物业公司缴纳物业服务费用，原告向日葵物业公司系吉信房地产公司选聘的前期物业管理企业，并为涉案房屋所在的向日葵小区提供了物业服务，曾彦及其所经营的食汇美餐饮公司享受了向日葵物业公司提供的物业服务，故向日葵物业公司向曾彦主张物业服务费用于法有据，本院予以支持。其次，食汇美餐饮公司作为曾彦所租房屋的实际使用人，应当就曾彦所欠缴的物业服务费用承担连带交纳责任。第三，因食汇美餐饮公司在本案审理过程中注销，曾彦、张建国对其在本案中承担责任无异议，本院予以确认。二、关于涉案物业服务费用的计算问题。1、关于欠缴的时间。被告于2015年7月1日起拒缴租金，至其停止经营之日即2018年5月31日，共欠缴35个月的物业服务费用。2、关于物业服务费用的标准。本案中，鉴于2015年7月开始，向日葵物业公司在处理车辆进出纠纷、协调被告方与相邻物业使用人关系等方面存在的工作不力问题，对被告方的正常经营确实会产生一定的影响，因此，本院酌定曾彦、张建国按照双方约定的3266元/月（1633平方米×2元/月／平方米）标准的80%向向日葵物业公司支付本案所涉物业服务费用。3、曾彦、张建国关于以向日葵物业公司在食汇美餐饮公司消费的款项抵扣物业服务费用的主张，因餐饮消费与物业服务非属同一法律关系，且曾彦、张建国未就其主张的该事由提交充分证据予以佐证，本案中不予审查处理。综上所述，本案中，曾彦、张建国应向向日葵物业公司支付物业服务费用91448元（2612.8×35）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、限被告曾彦、张建国于本判决生效后五日内向原告长沙向日葵物业管理有限公司支付物业管理费91448元；二、驳回原告长沙向日葵物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2586元，财产保全费1270元，共计3856元，由原告长沙向日葵物业管理有限公司负担500元，由被告曾彦、张建国负担3356元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  刘 群人民陪审员  张利纯人民陪审员  闵利娟二〇二〇年六月十八日法官助理汪样书记员徐伟伟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。