河南省西华县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1622民初4147号原告（反诉被告）：庞安国，男，1968年10月20日出生，汉族，住河南省西华县。委托诉代理人：马瑞山，河南五色石律师事务所律师,代理权限为特别授权。被告（反诉原告）:李献，女，1979年10月27日出生，汉族，住河南省西华县。委托诉讼代理人：刘树娟、刘贝贝，河南睿东律师事务所律师、实习律师,代理权限为特别授权。原告（反诉被告）庞安国诉被告（反诉原告）李献租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马瑞山、被告李献及其委托诉讼代理人刘树娟、刘贝贝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告庞安国向本院提出诉讼请求：1、要求被告退还合同租金55000元，押金40000元，支付违约金5500元，赔偿损失5000元，合计105500元；返还饲料17包（平均每包130斤）。事实和理由:2019年7月2日，双方签订了一份“养猪场租赁合同”，约定被告将其所有的位于西夏亭镇小杨庄西的一个6单元养猪场租赁给原告养猪，租期三年，从2019年7月2日至2022年7月2日止。每年租金55000元，合同签订时，原告依约将第一年度的租金55000元及押金40000元，共95000元支付给了被告。合同刚签订两个月，被告坚持变更合同价款，即至第二年起，年租金增加到75000元，原告勉强同意，但被告又无理要求立即支付第二年的租金，双方由此产生纠纷。随后被告强势将原告赶出现场，强行单方解除合同，并且拒不退回已支付的第一年的租金55000元及押金40000元，不返还原告存在养猪场的饲料17包。请求法院依据《合同法》第60条规定，支持原告诉请。被告李献辩称，一、被答辩人诉请没有要求解除合同，其要求退还租金及押金没有任何依据，应不予支持;二、被答辩人完全扭曲事实，颠倒黑白，虚假陈述。答辩人既没有乱涨租金，也没有单方解除合同，更没有赶走被答辩人。答辩人与被答辩人在2019年7月2日签订合同，合同中约定的年租金就是75000元，并约定在合同签订之日起一个月后交清2020年租金75000元。根本没有乱涨租金一事。合同签订后，被答辩人没有交一分钱的租金。答辩人多次催要，被答辩人都没有交。在第一年的租金都没有要到的情况下，答辩人怎么可能去要第二年的租金呢。被答辩人自始至终没有交过一分钱租金，又何来退还其租金呢？答辩人建造养殖场投资一百多万元，借别人不少钱，其中一个债权人身患癌症，给答辩人要钱，答辩人也急于还钱，所以，答辩人不可能解除合同。本案的事实是，被答辩人租用答辩人的养猪场后，××猪，被其他养殖户发现后，在行政村的监督下作出深埋处理。之后被答辩人便开始赖帐，不愿意交租金。被答辩人单方悔约，还恶人先告状，妄图白白地使用答辩人的养猪场。被答辩人拉走全部病猪时，答辩人害怕被答辩人不再租用养猪场，还拦阻被答辩人不让其走，根本没有赶走被答辩人的事实；三、被答辩人交的押金不应退还。1、根据双方的约定，被答辩人所支付的押金在合同到期后才予退还，现在不符合退还条件；2、由于被答辩人饲养病猪，造成答辩人的养猪场有××毒的可能性，给养猪场造成重大安全隐患，被答辩人必须经检疫后将养猪场安全交还并在合同到期后才能要求退还押金。综上，请法庭查明事实，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。反诉原告李献向本院提出诉讼请求：1、要求反诉被告给付租金75000元，违约金7500元；2、本案一切诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由:反诉原告与反诉被告在2019年7月2日签订养猪场租赁合同，合同约定年租金为75000元，一次性付清；在补充协议中约定付租金的时间为合同签订之日起一个月后交清2020年租金75000元。到期后，反诉原告多次找反诉被告要钱，反诉被告说猪价正在上涨，再等等卖了猪就给。就这样一拖再拖，时至今日也分文未给。原告无奈只得诉至贵院，望法庭查明事实，依法判如所请。反诉被告庞安国辩称，反诉人反诉请求没有法律和事实依据，请求法庭驳回反诉人的反诉请求。理由如下：本案是由反诉人违约在先，以其实际行动已经实际解除了双方的合同，致使被反诉人无法继续搞生猪养殖。因合同无法履行，2020年7月2日之后的所谓租金，就不应当支付。因是反诉人违约，也就无所谓违约金支付。综上请求驳回反诉人的诉讼请求。根据当事人本、反诉诉辩意见，结合案情，本院归纳争议焦点为：1.原被告双方租赁合同是否已经解除，原告的诉请是否应当得到支持。2.反诉被告（原告）是否应当给付租金及违约金。原告庞安国提交的证据材料有：一、双方签订的养猪场租赁合同一份（该合同不是双方的原始合同，是在原合同履行2个月左右的时间后，被告看到生猪市场行情上涨，强行要求原告重新签订合同，提高租金，并强行要求原告支付第二年的租金，所重新签的合同。原合同约定租期3年，每年租金55000元，一年一支付，押金4万元。在重新签订本合同时，被告收回了原合同），证明：双方签订的有租赁合同，合法有效。合同约定的并没有单方解除合同的条款，原告强行解除合同，应当负法律责任；二、西华县公安局西夏亭派出所2019年9月14日、2019年9月15日两次接处警登记表，证明：被告为了追要第二年的租金，强行驱赶原告和工作人员，致使原告无法对所养生猪进行喂养。被告以实际行动解除了合同；三、照片两张，证明：因被告阻碍原告饲养生猪，致使部分生猪死亡，给原告造成了财产损失。被告李献质证意见：对第一组证据真实性无异议，但原告所陈述的是在原合同的基础上重新签订的，没有任何事实依据。原告对自己的主张应当提供证据加以证明，如果有原合同，合同都是一式两份，不存在被告将原告的原合同收走，原告所谓的原合同完全是捏造事实，无中生有。对第二组证据真实性无异议，根据该登记表反映是李献用一辆黑色私家车拦着高黎波准备拉出的生猪车，并不是被告驱赶原告，而是拦阻原告，害怕原告走了不再回来，所欠租金不好讨要，该拦阻行为，恰恰表明被告不愿意让原告走，不同意解除合同。对第三组证据真实性无法核实，不知道是在哪里拍的，也不知道是在什么时间拍的，仅仅该两张照片，不能证明是被告的行为造成，事实上原告饲养时，××猪。被告李献提供证据材料有：一、被告所在杨庄村委会出具的证明一份及照片四张，证明：原告在饲养之初，××疫仔猪，没有卸车的时候，就有部分生猪已经死亡。证明原告所提供的第三组证据及证明目的与原告没有任何关系；二、西华县公安局西夏亭派出所2019年9月14日、2019年9月15日两次接处警登记表，证明：该证据证明被告并没有撵走原告，反而在原告强行离开时，予以拦阻，表明被告不愿意解除合同，也没有解除合同的实际行为，双方的合同仍是有效的。原告庞安国质证意见：对第一组证据中村委会证明有异议，生猪检疫是政府畜牧授意管理机关的行政职责，而不是行政村的职责，且该证明中的所谓的事实，不真实，故该证明合法性存在问题，请法庭不予采信。对照片与本案没有关联性，没有原始载体，没有摄制人、没有摄制时间，达不到被告的证明目的。对第二组证据真实性无异议，但是对证明目的有异议，无论被告在对原告提供该证据时的质证意见，还是被告提供该组证据的证明目的，均是对2019年9月15日的接处警登记表发表的，本案的实际是在2019年9月14日，被告就已经采取赶人、锁门等行为和措施，干扰、阻止原告对生猪进行饲养管理，在原告看到被告坚决不让继续履行合同的情况下，因为生猪是有生命的，不能间断对其进行管理，所以第二天也就是2019年9月15日，原告在无奈之下，才采取的补救措施，就是异地饲养，这个时候被告又用私家车阻拦，所以两次接处警之间是案件事实发生发展过程引起的。反诉原告李献提交证据材料有：一、本案当事人双方签订的养猪场租赁合同一份。证明目的：合同第三条约定年租金是75000元，所支付的押金在合同到期后，所有的机器设备正常使用下，予以退回。第七条约定任何一方不得单方面提出解约合同，否则违约方应向守约方支付租金总额10%的违约金，原告的全部诉请均有事实根据和法律依据，依法应予支持。在补充协议上约定反诉被告应当在合同签订之日起一个月后交清2020年租金75000元。二、李献与庞安国的通话录音及文字资料两份（当庭播放手机录音原始载体）。证明目的：反诉原告多次给反诉被告催要2020年的租金，反诉被告以生猪正在涨价，啥时间卖了猪，啥时间给为由，拒不支付租金。反诉被告庞安国质证意见：对第一组证据真实性无异议，对反诉原告的证明目的有异议，请法庭注意在补充协议上，双方约定是一个月后交清2020年租金75000元，而不是2019年的租金，充分证明2019年的租金庞安国已经支付给李献，而2020年租金是指2020年7月2号到2021年7月2号这一年度，反诉原告已经解除合同，反诉的给付租金的请求就没有事实和法律依据。根据该合同的第七条约定双方除非因法律法规规定之外，任何一方不得解除合同，也就是说即使是庞安国没有按约定支付李献第二年度的租金，也不是李献解除合同的理由，所以该组证据达不到李献的反诉目的。对第二组证据的两组通话录音，因庞安国未到庭，代理人对庞安国的声音不太了解，即使是李献与庞安国的通话，通话中涉及的催要租金也是第二年度的，即双方补充协议上所指的2020年的租金，而不是合同签订时庞安国支付给李献的第一年的租金。均不是李献单方解除合同的法定事由。根据西夏亭派出所2019年9月14日出警，告知双方此事应该诉请法院解决，而李献并没有诉请法院催要2020年的租金，而是直接解除合同，对自己的违约行为，不应当要求对方承担责任。反诉被告庞安国未提交证据材料。二次开庭，原告庞安国提交证据材料：微信转账截图三张、手机银行转账截图两张、农业银行河南省分行交易明细一张两笔、证明人高海堂书面证言一份涉及金额2万元。证明目的：原告总共支付被告现金96500元，所有转账都是以高海堂名义转的。被告李献质证意见：所有微信转账不是庞安国转的，跟庞安国无关。手机银行转账都是合同之前转的，跟本份合同无关。高海堂的证言不属实，纯属捏造事实。经审理，本院认定案件事实如下：被告（反诉原告）有养猪场一处，原有他人租赁，后双方终止合同。2019年7月2日，原告（反诉被告）作为乙方，被告（反诉原告）作为甲方，双方签订了一份《养猪场租赁合同》（含补充协议），约定：甲方将其所有的位于西夏亭镇小杨庄西占地10亩的每单元存栏可达200头6个单元养猪场租赁给乙方养猪，租期三年，自2019年7月2日起至2022年7月2日止，押金40000元，押金在合同到期后，甲方设备能够正常使用下，由甲方无条件退回乙方；年租金75000元，租金在合同签订之日起一个月后交清2020年租金75000元。另：合同第六条第3项约定：“在租赁期限内，乙方对所租猪场享有独立使用权，不受任何第三方限制”；第七条第1项约定：“在租赁期间，非因法律法规及相关规范性文件之规定以及双方合同的约定，任何一方不得单方面提出解约合同，否则违约方应向守约方支付相应的违约金，违约金的数额为租金总额的10%”；第八条第1项约定：“因不可抗力因素直接影响合同一方继续执行本合同项以下义务的，遭受不可抗力的合同一方应将不可抗力发生的事实及时通知对方，并提出遭受不可抗力的充分证据，经双方充分协商后，决定是否对本合同进行变更或者终止本合同履行”。合同签订后，乙方交给甲方押金40000元，但在约定的时间内，反诉被告未向反诉原告支付2020年租金75000元。后反诉原告多次向反诉被告催要租金，反诉被告均以卖了猪给钱为由进行推拖。2019年9月11日，反诉原告再次向反诉被告催要租金，反诉被告承诺两、三天给钱。2019年9月14日，双方发生纠纷并经西夏亭派出所出警处理，派出所处理意见：建议双方去法院起诉，2019年9月15日，双方再次发生纠纷，被告阻止原告方往外拉猪，再次经派出所调解处理，拉猪车辆放行。后原告以被告单方解除合同为由提起诉讼。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案当事人所签订的《养猪场租赁合同》（含补充协议）系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，依法成立。原告主张被告单方解除合同，但缺乏有效证据证明，也未诉请依法解除该合同，双方合同依法有效中，故原告诉请求缺乏事实依据，依法不予支持。反诉被告拖欠租金，违反合同约定，依法应当承担违约责任，并应当继续履行。反诉原告主张反诉被告支付租金75000元，事实清楚，证据充分，依法予以支持。反诉原告主张反诉被告支付违约金7500元，因该违约金支付约定的前提条件系单方解除合同，本案合同尚未解除，故反诉原告该主张缺乏事实依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告庞安国诉讼请求；反诉被告庞国安于本判决生效后十日内向反诉原告李献支付租金75000元；驳回反诉原告李献其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1205元，由原告庞安国负担，反诉案件受理费931元，由反诉原告李献负担85元，反诉被告庞安国负担846元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  张宇二〇二〇年四月二十日法官助理朱献春书记员王文莉