呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1056号上诉人（原审被告）：北京金隅商贸有限公司内蒙古分公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市居然之家家居建材市场陶瓷洁具厅。负责人：徐静，该分公司经理。委托诉讼代理人：梁炜，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐国平，男，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：李文静，内蒙古若辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘超，内蒙古若辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高敏，女，汉族，住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区达拉特北路十号街坊117号。委托诉讼代理人：李文静，内蒙古若辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘超，内蒙古若辉律师事务所律师。原审被告：内蒙古明泽房地产开发集团有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区新华西街10号明泽广场A座19-20层。法定代表人：王利明，该公司董事长。上诉人北京金隅商贸有限公司内蒙古分公司（以下简称金隅公司内蒙古分公司）因与被上诉人徐国平、高敏、原审被告内蒙古明泽房地产开发集团有限公司（以下简称明泽公司）案外人执行异议之诉一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初2620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金隅公司内蒙古分公司上诉请求：撤销呼和浩特市回民区人民法院作出的（2019）内0103民初2620号民事判决书,驳回徐国平、高敏的诉讼请求。事实和理由：一审判决适用法律错误。一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作出判决，属于适用法律错误，本案应当适用该规定的第二十九条。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条分别规定了“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”及“买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议”的法定情形。上述两条规定明显区分了在金钱债权执行中,涉案房屋登记在普通的被执行人（非房地产开发企业）名下和登记在作为房地产开发企业的被执行人名下的两种不同情形下的不同法定条件,是一般条款与特别条款的关系。因此,依据《中华人民共和国民法总则》第十一条,特别条款应当优先适用于普通条款的民事法律原则,即若购买的是开发商名下房屋,购房人欲排除执行,必须符合第二十九条的规定,而不能适用第二十八条。本案中,徐国平、高敏是向内蒙古明泽房地产开发集团有限公司购买的房屋,显然应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议”的规定。一审法院没有区分被执行人的法律性质,错误地适用了该规定的第二十八条,使得第二十九条规定形同虚设,违背了法律原则和立法本意,也损害了金隅公司内蒙古分公司的合法权益,请求二审法院予以纠正。徐国平、高敏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。徐国平、高敏已在涉案房屋查封之前合法签订买卖合同，未办理过户的原因不是徐国平、高敏所致。请求依法驳回金隅公司内蒙古分公司的全部请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条存在交叉情形可以选择适用，一审法院适用法律正确，应当予以维持。明泽公司未到庭，未发表陈述意见。徐国平、高敏向一审法院起诉请求：1.请求法院不得执行位于呼和浩特市新华西街以南、扎达盖河以西水岸世纪B座15层1524号房屋。2.请求确认位于呼和浩特市新华西街以南、扎达盖河以西水岸世纪B座15层1524号房屋的所有权人为徐国平、高敏。一审法院认定事实：1.金隅公司内蒙古分公司诉明泽公司买卖合同纠纷一案，呼和浩特市回民区人民法院于2014年12月22日受理，后依金隅公司内蒙古分公司的保全申请，呼和浩特市回民区人民法院于2015年1月16日作出（2015）回商初字第00013号民事裁定书，并于2015年1月22日向房管局发出协助执行通知书，查封明泽公司位于呼和浩特市××区第15层B座1524号、第23层B座2303号房屋。后呼和浩特市回民区人民法院于2015年5月11日作出（2015）回商初字第00013号民事判决书，判决：明泽公司支付金隅公司内蒙古分公司剩余货款677452元；明泽公司支付金隅公司内蒙古分公司单方终止合同违约金157013元；驳回金隅公司内蒙古分公司的其他诉讼请求。明泽公司不服提出上诉，呼和浩特市中级人民法院于2015年9月2日作出（2015）呼商终字第00082号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该判决生效后金隅公司内蒙古分公司申请呼和浩特市回民区人民法院强制执行。2017年4月7日，呼和浩特市回民区人民法院作出（2016）内0103执87-1号执行裁定书，裁定：拍卖明泽公司所有的位于呼和浩特市××区、2303号房产。徐国平、高敏于2019年5月27日提出案外人执行异议申请，呼和浩特市回民区人民法院于2019年6月11日作出（2019）内0103执异62号执行裁定书，裁定驳回徐国平、高敏的执行异议。2.2009年9月17日，李永贵与内蒙古明泽房地产开发有限责任公司（后变更名称为内蒙古明泽房地产开发集团有限公司）签订商品房买卖合同，约定李永贵购买明泽公司开发的位于呼和浩特市××区以南、扎达盖河以西水岸世纪B座15层1501-1524号房屋。2009年9月17日，明泽公司为徐国平出具收据，记载：“今收到徐国平交来4176450元。3.李永贵诉明泽公司、第三人徐国平房屋买卖合同纠纷一案，呼和浩特市回民区人民法院于2015年5月5日立案受理，依李永贵申请，呼和浩特市回民区人民法院于2015年5月6日作出（2015）回民一初字第000195-2号民事裁定书，查封明泽公司位于呼和浩特市新华西街以南、扎达盖河以西水岸世纪B座15层1501-1524号商业用房。后呼和浩特市回民区人民法院于2015年6月23日作出（2015）回民一初字第00195号民事调解书。民事调解书中查明以下事实：2009年9月17日，李永贵与徐国平共同出资6289740元，其中李永贵出资2113290元，徐国平出资4176450元，购买了明泽公司开发的位于呼和浩特市新华西街以南、扎达盖河以西水岸世纪B座15层1501-1524号商业用房，并于2009年9月17日签订购房合同，购房合同以李永贵一人名义签订，并交付房款。李永贵与徐国平约定，李永贵购买1501-1507号商业用房，徐国平购买1508-1524号商业用房。2011年1月25日，明泽公司以返租的形式向李永贵和徐国平交付了房屋。2015年5月25日，李永贵与徐国平向明泽公司补交了房屋差价款165900元。该案经调解，李永贵、明泽公司、徐国平达成以下调解协议：“一、双方继续履行2009年9月17日签订的《商品房购房合同》；二、明泽公司于2015年7月10日前为李永贵办理呼和浩特市新华西街以南、扎达盖河以西水岸世纪B座15层1501-1507号，共计704.43平方米房屋的产权手续，相应的办理费用双方按照法律规定分担；三、明泽公司于2015年7月10日前为徐国平办理呼和浩特市新华西街以南、扎达盖河以西水岸世纪B座15层1508-1524号，共计1392.15平方米房屋的产权手续，相应的办理费用双方按法律规定分担。”后依李永贵申请，呼和浩特市回民区人民法院于2015年6月29日作出（2015）回民一初字第000195-3号民事裁定书，裁定：解除对明泽公司位于呼和浩特市××区以南、扎达盖河以西水岸世纪B座15层1501-1524号商业用房的查封。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉法律关系，争议焦点为：1.徐国平、高敏就执行标的即位于呼和浩特市新华西街以南、扎达盖河以西水岸世纪B座15层1524号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。2.徐国平、高敏对案涉房屋是否有所有权。针对以上争议焦点，一审法院认为，本案中依据李永贵与明泽公司签订的商品房买卖合同、徐国平的交款收据以及（2015）回民一初字第00195号民事调解书查明的事实能够证实：“2009年9月17日，徐国平从明泽公司处购买了案涉房屋，徐国平系案涉房屋的实际买受人，商品房买卖合同以李永贵一人名义签订，房款已付清。2011年1月25日，明泽公司以返租的形式向徐国平交付了房屋。后因明泽公司原因一直不予办理房屋所有权证。因金隅公司内蒙古分公司诉明泽公司买卖合同纠纷一案，案涉房屋经法院于2015年1月22日发出协助执行通知书查封，之后一直无法办理房屋所有权证。”根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，徐国平与李永贵共同购买了明泽公司开发的位于呼和浩特市××区以南、扎达盖河以西水岸世纪B座15层1501-1524号房屋，其中徐国平购买的为1508-1524号房屋，商品房买卖合同以李永贵一人名义签订，应视为徐国平具有符合上述法律规定的第一项情形。2011年1月25日，明泽公司以返租的形式向徐国平交付房屋，应视为徐国平具有符合上述法律规定的第二项情形，另外徐国平已支付了全部价款，且并非徐国平原因未办理房屋所有权证。综上，徐国平、高敏符合上述法律规定的情形，则徐国平、高敏就执行标的房屋享有足以排除强制执行的民事权益。对于金隅公司内蒙古分公司关于徐国平、高敏应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定而非第二十八条规定的抗辩主张，一审法院认为，因《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定在适用情形上存在交叉，二者适用关系属于选择适用，符合其中一条之规定即可排除执行。因此徐国平、高敏主张适用第二十八条并无不当。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依据以上法律规定，本案所涉房屋所有权的归属仍应以登记为准，在办理房屋所有权登记之前，仍属内蒙古明泽房地产开发集团有限公司所有，徐国平、高敏依据买卖关系及生效调解书可请求明泽公司办理房屋所有权证，只有进行所有权登记后才能发生所有权转移的效果，因此徐国平、高敏请求确认案涉房屋归徐国平、高敏所有的诉讼请求不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、不得执行位于呼和浩特市新华西街以南、扎达盖河以西水岸世纪B座15层1524号房屋。二、驳回原告徐国平、高敏的其他诉讼请求。案件受理费100元，由明泽公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。在被执行人为房地产开发企业且被执行的不动产为登记于其名下的商品房的情形下，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条在适用情形上存在交叉，即只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定作出判决，并无不当。综上所述，金隅公司内蒙古分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由北京金隅商贸有限公司内蒙古分公司负担。本判决为终审判决。审判长 蔡世杰审判员 姜 怡审判员 张蒙江二〇二〇年四月二十八日（法官助理 董 丽书记员 宋晓昂