广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初7756号原告：徐佳荣，男，汉族，住广东省佛山市南海区委托诉讼代理人：杨金菊，广东名品律师事务所律师。被告：佛山市建狮建材有限公司，住所地：佛山市南海区*法定代表人：邹某1。委托诉讼代理人：蓝伟平，广东信步律师事务所律师。原告徐佳荣与被告佛山市建狮建材有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，于同年5月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨金菊、被告的委托诉讼代理人蓝伟平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2020年3月份租金45021元、4月份租金145021元、5月份租金145021元，共计335063元及滞纳金（以当月欠付租金为本金按月利率2%计算自当月6日起至付清日止）；2.确认原告有权没收被告支付的履约保证金568929元；3.被告按每年1元/㎡的标准向原告支付自2019年1月1日起至搬离场地之日止的土地管理费；4.被告自2020年6月1日起按每月145021元的租金标准向原告支付至搬离原告场地之日止的租金及租金支付完毕之日止期间的资金占用利息（按月利率2%计算）；5.解除原告与被告签订的《土地使用权租赁合同》，被告返还《土地使用权租赁合同》项下的土地予原告；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月8日，原、被告签订《土地使用权租赁合同》，约定：原告将其享有出租权的位于佛山市南海区******股份合作经济社，土名“xx”一带的厂房地及有证用地33.5亩（约22311平方米，以实际为准。）出租给被告，租赁期限从2019年1月1日起至2038年，租金为145021元/月，被告于每月5日前向原告支付当月租金。如逾期则按日3%计算滞纳金，逾期超过60天的，原告有权终止合同，保证金不予退回，并可追缴被告所欠的租金计息至实际使用日止。合同第五条第4项约定：被告应自行承担因在该场地经营而产生的全部税费等经济责任和法律责任。根据该条约定，被告需按每年1元/㎡的标准交纳土地使用税，该费用由原告收取后交付土地原出租人。但被告至今未支付该费用。被告拖欠2020年3月份租金45021元、4月份租金145021元、5月份租金145021元。原告曾于2020年3月4日向被告发出催款函，于3月11日委托律师向被告出律师函，要求其支付拖欠的租金，但被告至今仍未支付。原告于2020年3月26日向被告发出通知书，要求解除合同，并于2020年3月30日以短信方式将解除合同通知发至被告法定代表人手机。双方的合同已于2020年3月30日解除。被告答辩称，确认未支付3月份租金45021元及4-5月的租金。滞纳金无需支付，更不应按月利率2%计算。原告无权没收被告的履约保证金。管理费因合同没有约定因此被告无需支付。被告认为合同仍在履行。涉讼土地没有办理土地使用权登记手续，且被告一直按照没有土地证的租金标准缴纳租金。合同第4.1条有约定原告应当办理土地使用权证和保证土地使用权无争议，否则原告要承担后果，被告保留追究原告因此而造成被告损失的责任。若合同无效，就不存在解除合同，被告也是同意返还涉讼土地，但是在应当赔偿被告的损失后，该权利暂时保留。另原告需要返还履约保证金。原告围绕诉讼请求提交了证据，被告没有提交证据。本院组织被告对原告的举证发表了质证意见。对于被告对真实性无异议的证据，经审查，本院确认其真实性并在卷佐证。对被告有异议的证据，本院认证如下：1.原告举证的《租地合同》、《土地使用权租赁合同》、《合同协议转让》、《股份转让协议书》、微信聊天记录，本院进行综合认定。2.原告举证的律师函及EMS邮件，经审查，本院确认其真实性。3.原告举证的证明，有原件核对，本院确认其真实性。4.原告举证的土地证及宗地图，与佛山市自然资源局南海分局关于（2020）粤0605民初7756号调查函的复函能相印证，本院确认其真实性。5.原告庭后提交的收据、转账记录、及发票，有原件核对，本院予以确认。佛山市自然资源局南海分局关于（2020）粤0605民初7756号调查函的复函，原、被告均确认其真实性，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：原告徐佳荣（甲方、出租方）与被告佛山市建狮建材有限公司（乙方，承租方）签订《土地使用权租赁合同》约定：甲方将位于佛山市南海区******股份合作经济社，土名“xx”一带的厂房地及有证用地33.5亩（约22311平方米，以实际为准）；租赁期限从2019年1月1日起至2038年到期为止，签订租赁期约20年；签订合同后乙方要支付3个月租金作为履约保证金，合计568929元；租金按每月支付方式，乙方每月向甲方交纳租金，租赁期间甲方没有办理集体土地证每平方米租金为6.5元/月，合计租金145021元/月；甲方办理有集体土地证每平方米租金为8.5元/月，合计租金189643元/月；村委会管理费由乙方支付；该土地每五年为一期递增期，递增幅度为原基础递增20%计算；乙方应每月5日前向甲方支付当月租金，逾期则按超一日3%的滞纳金计算，如乙方拖欠租金超过60天的，甲方有权终止合同，保证金不予退回，归甲方所有；等等。诉讼中，原、被告均确认涉讼土地上没有建筑物，涉讼土地用于堆放沙子。原告收取被告租金的标准为145021元/月。另一，原告提交的《土地使用权租赁合同》、《合同协议转让》显示原告向xxx租赁了涉讼土地。2020年3月25日佛山市南海区狮山镇狮南经济联合社出具《证明》：兹有杜伯池、邝兆明租赁狮南村冯家股份合作经济社土名“格教”地，杜伯池于2019年12月26日向狮南经济联合社缴交了该土地的2019年代收费用54900元（2019年按每平方米一元收取）。原告遂向杜伯池转账支付了22311元。另二，佛山市自然资源局南海分局的复函显示涉讼土地大部分土地未办理土地使用权登记。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。涉讼土地大部分未办理土地使用权登记手续，即本案租赁土地大部分土地目前仍为农民集体所有的农业用地。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”,《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。”本案中，被告承租涉讼土地用于非农用途，涉讼《土地使用权租赁合同》因违反法律强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效合同自始没有法律效力，原告诉请解除涉讼《土地使用权租赁合同》，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。原告诉请被告返还涉讼土地，本院予以支持。原告收取的履约保证金568929元，亦应予以返还，原告诉请没收履约保证金，本院不予支持。虽然原、被告之间的租赁合同无效，但被告在占有使用租赁物期间，应参照合同约定的租金标准支付占有使用费给原告。原告诉请被告支付2020年3月的占有使用费45021元、4月的占有使用费145021元、5月的占有使用费145021元及2020年6月1日起至被告返还涉讼土地之日止按145021元/月的标准计算占有使用费，本院予以支持。被告逾期支付占有使用费确实造成原告占有资金的损失，至庭审辩论结束之日，被告欠付原告2020年3月至5月的占有使用费，故本院酌定被告支付以45021元为本金自2020年3月6日起、以145021元为本金自2020年4月6日起、以145021元为本金自2020年5月6日起，均至实际清偿之日止，按年利率6%计算的利息予原告，原告诉请超出部分，本院不予支持。至于土地管理费，原告已举证证明其因涉讼土地支付了2019年每平方米1元的费用22311元，被告未举证证明其已向原告支付该笔费用，原告诉请被告支付土地管理费22311元，符合《土地使用权租赁合同》的约定，本院予以支持，原告诉请超出部分，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市建狮建材有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还《土地使用权租赁合同》项下的位于佛山市南海区******股份合作经济社土名“xx”一带的厂房地及有证用地33.5亩予原告徐佳荣；二、被告佛山市建狮建材有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付截至2020年5月31日的占有使用费335063元予原告徐佳荣，并支付以45021元为本金自2020年3月6日起、以145021元为本金自2020年4月6日起、以145021元为本金自2020年5月6日起，均至实际清偿之日止，按年利率6%计算利息予原告；三、被告佛山市建狮建材有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年6月1日起至被告实际返还上述第一项确定的土地之日止按145021元/月的标准计算的占有使用费予原告徐佳荣；四、被告佛山市建狮建材有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付土地管理费22311元予原告徐佳荣；五、驳回原告徐佳荣的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取102642.64元、财产保全费3362.2元，合计106004.84元，（原告已预交），由原告负担49656.18元，被告负担56348.66元，被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二〇年七月三十一日书记员  成海欣