上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初10563号原告：天津地福商场经营管理有限公司，住所地天津经济技术开发区南海路XXX号XXX-XXX-XXX室。法定代表人：吴炯，董事长。委托诉讼代理人：包奕，上海律宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚英，上海市金茂律师事务所律师。被告：威马新能源汽车销售(上海)有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：周晨，执行董事。委托诉讼代理人：李浩，上海行观律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁菁菁，上海行观律师事务所律师。原告天津地福商场经营管理有限公司(以下简称天津地福公司)与被告威马新能源汽车销售(上海)有限公司(以下简称威马公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人包奕、龚英，被告委托诉讼代理人李浩、丁菁菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津地福公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告就上海市静安区南京西路XXX号818广场购物中心1、2层102、103、104、105、202、203号商铺(以下简称系争商铺)签订的《商铺租赁合同》于2020年2月29日解除；2.判令被告支付原告违约金8,725,580.40元；3.判令原告没收被告的履约保证金4,261,999元；4.判令被告向原告支付免租期租金4,064,257元。事实和理由：天津地福公司与威马公司签订《商铺租赁合同》，约定，威马公司承租系争商铺，租赁期限自2018年12月1日至2023年11月30日，其中装修期为三个月(自2018年12月1日至2019年2月28日)。2020年2月26日，威马公司向天津地福公司提交了《合同终止通知函》，表示威马公司因经营业务调整决定提前退租。威马公司提前解除合同并非是受疫情的影响，其在宝山已经开设了新的分公司。威马公司提前解约的行为构成了违约，给天津地福公司造成损失，天津地福公司遂起诉来院。被告威马公司辩称，同意双方的租赁合同于2020年2月29日解除。第二项至第四项诉讼请求均为要求威马公司承担解约违约责任，三项之和相当于一年的租金，明显过高，请求法院予以调整。威马公司承租系争商铺系为了展示新能源汽车，但因为疫情的影响无法继续营业，曾与天津地福公司协议解约，但是未达成解约的合意，故主动提出解约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争商铺产权人系天津地福公司。2018年11月2日，天津地福公司(甲方，出租人)与威马公司(乙方，承租人)签订《商铺租赁合同》，约定，天津地福公司将系争商铺出租给威马公司，作为商业经营使用，建筑面积为1,243.93平方米；租赁期限为2018年12月1日起至2023年11月30日止，装修期自2018年12月1日至2019年2月28日；租金为固定租金，第一年和第二年为1,354,749元/月，第三、四年为1,435,996元/月，第五年为1,522,022元/月；物业管理费为99,514.40元/月；每月应付的固定租金，应由乙方于前一个月的25日或之前向甲方付清。乙方应提前20个工作日向乙方提供下期付款通知；履约保证金为4,261,999元；如乙方擅自中途退租或严重违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收履约保证金而无需归还乙方；如发生法律法规允许双方解除合同的情形，守约一方可书面通知违约一方解除本合同，除没收履约保证金之外，违反合同的一方还应按租赁期内的平均月租金及平均月物业管理费之和的6倍支付违约金；若甲方行使合同解除权，甲方有权要求乙方承担约定的违约金并承担装修期内所免去的所有租金和物业管理费，还有权没收乙方的履约保证金；合同还对其他租赁事宜进行了约定。2020年2月26日，威马公司向天津地福公司发送了《合同终止通知函》，告知：因威马公司经营业务调整，决定对系争商铺提前退租，于2020年2月29日退租并终止《租赁合同》，于2020年2月29日前撤出承租标的。威马公司支付租金至2020年2月29日。2020年6月12日，上海市静安区市场监督管理局出具《准予注销登记申请书》，准予原在系争商铺注册登记的威马新能源汽车销售(上海)有限公司静安分公司注销登记。本院认为，当事人之间签订的《商铺租赁合同》系真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同履行过程中，威马公司向天津地福公司发函明确表示不再继续履行合同，构成违约，天津地福公司享有解除权，天津地福公司请求判令《商铺租赁合同》于2020年2月29日解除，威马公司对于解除时间并无异议，本院予以确认。由于威马公司的违约行为，致合同提前解除，天津地福公司要求威马公司支付六个月的租金和六个月的物业管理费之和即8,725,580.40元作为违约金，并要求没收威马公司支付的履约保证金4,261,999元，威马公司认为标准过高，请求本院予以调整。本院认为，天津地福公司要求没收履约保证金亦是要求威马公司承担违约责任，两者一并主张标准过高，故本院酌情确定威马公司应按五个月的租金及五个月的物业管理费之和的标准支付违约金即7,271,317元。合同解除后，天津地福公司已收取的履约保证金4,261,999元应返还威马公司，对于天津地福公司要求没收履约保证金的诉讼请求，本院不予支持。为避免诉累，履约保证金在本案中一并处理，用以折抵违约金后，威马公司还应支付违约金3,009,318元。威马公司提前解约，还应按照合同的约定支付天津地福公司免租期租金4,064,247元(1,354,749元×3)，故天津地福公司的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、原告天津地福商场经营管理有限公司与被告威马新能源汽车销售(上海)有限公司签订的《商铺租赁合同》于2020年2月29日解除；二、被告威马新能源汽车销售(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告天津地福商场经营管理有限公司违约金7,271,317元(以履约保证金4,261,999元折抵后，国信公司还应支付违约金3,009,318元)；三、被告威马新能源汽车销售(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告天津地福商场经营管理有限公司免租期租金4,064,247元；四、原告天津地福商场经营管理有限公司的其余诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。保全费5,000元，由被告威马新能源汽车销售(上海)有限公司负担。案件受理费124,111.02元，由原告天津地福商场经营管理有限公司负担41,605.62元，被告威马新能源汽车销售(上海)有限公司负担82,505.40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  沈伟俊人民陪审员  严 华人民陪审员  梁钟芳二〇二〇年八月三日法官 助理  潘 云书 记 员  乔续宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条……有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……