河南省周口市淮阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1626民初826号原告：王红霞，女，汉族，1974年7月10日出生，住址浙江省宁海县。委托诉讼代理人：吴振华，河南浩盈律师事务所律师。被告：张常伟，男，1974年10月1日出生，汉族，住址河南省淮阳县。原告王红霞与被告张常伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王红霞及委托诉讼代理人吴振华、被告张常伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王红霞向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告之间的房屋出售合同无效；2、判令被告返还原告购房款170，000元及占用购房款期间的利息损失,以170，000元为基数，按年利息6％的标准，从2016年9月10日起计算至实际归还完毕日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年8月6日，原、被告签订房屋出售合同，约定购房款170，000元，当天原告交给被告购房款10，000元；2016年9月10日，原告将剩余购房款160，000元交给被告，被告给原告出具收条一张。由于被告所建房屋土地为集体建设用地，不符合房地产开发的相关手续和政策，无法办理不动产权证。原、被告所签的房屋出售合同应为无效合同。原告多次催要，被告张常伟拒绝退还原告购房款170，000元。故原告无奈诉至法院，请求法院依法判如所请。被告张常伟辩称，房屋是政府拆迁的，以政府赔偿的为准，他不应当承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告王红霞（乙方）提供了与被告张常伟（甲方）于2016年8月6日签订的房屋出售合同，甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方，双方自愿达成如下合同条款：1、转让房屋的基本情况，转让房屋位于河南省××县张桥村××北，共计一栋五层楼房二楼西户出售于乙方，建筑面积135平方米；2、转让价格，双方商定房屋转让价格为人民币十七万元；3、付款方式，由乙方先向甲方支付一万元，剩余款待甲方房屋装修后由乙方一次性向甲方支付，甲方向乙方交付房屋钥匙及购房手续时，乙方应向甲方支付剩余购房款十六万元，甲方在收款时向乙方出具收据；4、房屋交付，本合同生效之日起两个月内，甲方向乙方交付房屋全部钥匙，双方对房屋进行验收，如乙方在一年内无任何异议，视为符合合同约定，完成房屋交付，上述房屋的占、使用、受益、处分权归乙方行使；5、房屋过户，房屋交付给乙方后，如政府允许办理过户手续，甲方应当无条件协助乙方予以办理，将房屋的产权证办理到乙方名下；6、甲方的承诺保证，甲方保证对转让房屋有处分权，并经共有人同意，且不涉及第三人的权利；7、违约责任，甲方未按合同交付房屋，向乙方支付违约金，逾期超过三个月，乙方有权单方解除合同，并双倍返还违约时的房屋市场价格；若乙方违反合同，向甲方支付违约金，甲方有权单方解除合同，甲方不予返还购房款；8、未尽事宜，双方签订补充协议，补充协议和本合同具有同等法律效力；9、本协议在履行过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成时，可向淮阳县人民法院提起诉讼；10、本合同自双方签字之日起生效；11、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力。经质证，被告张常伟对该合同无异议。二、原告王红霞提供了2016年9月10日由被告张常伟签字并捺印的收到条一张：今收到王红霞房款十六万元整（160，000元）。经质证，被告王艳丽对收到条无异议。三、原告王红霞提供了与被告张常伟的电话录音，主要内容：王红霞问张常伟，交给他的17万购房款，到底能给他多少，被告张常伟说退还17万购房款不可能，等评估下来后再说。被告张常伟对电话录音的内容无异议。证人姬某出庭证明：他与原告王红霞系同学关系，他和原告王红霞去找张常伟商量房屋赔偿款的事，张常伟承认收到王红霞购房款170，000元。证人王某出庭证明：她与王红霞系姐妹关系，她在新闻网上找的售房信息，她和姐姐王红霞通过邮政银行转给张常伟定金10，000元；在饭店又付给张常伟购房款160，000元，张常伟当时少留了400元。今年3月份，发现她姐购买的房屋不见了，就告诉了她姐王红霞。被告张常伟对证人姬某、王某的陈述提出异议，他没有收到原告王红霞的定金10，000元，只收取王红霞的购房款160，000元，且少留了400元。四、原告王红霞在庭审中陈述：在签订合同时，张常伟告诉她所售房屋属于小产权房。签订合同的第二天被告张常伟就把房屋钥匙给了她。第一年，房屋由她妹妹管理，第二年、第三年她管理，过年时去贴的对联，平时无人居住。被告张常伟对王红霞陈述的事实无异议。五、被告张常伟提供的房屋出售合同与原告王红霞提供的房屋出售合同内容相同。被告张常伟在庭审中陈述：2020年3月8日因道路拓宽开始拆迁沿路房屋；3月14日，他通过微信把评估单及评估数额发给了王红霞，赔偿数额10多万，还未赔偿到位，等让领取赔偿款时，赔多少都是王红霞的。六、原告王红霞申请财产保全，本院对被告张常伟的银行存款200，000元或相应价值的其他财产采取了保全措施。七、被告张常伟庭后提交了所出售房屋的宅基地使用证显示：土地使用者张常伟，用地面积583平方米。被告张常伟又提交了周淮路拓宽项目房屋及附属物征收评估分户报告单显示：户名张常伟，1-5层评估总价1，023，081元；原告王红霞对评估报告单提出异议，要求法院核实，本院向被告张常伟所在的淮阳县郑集乡李柿园村委会调查，土地使用及周淮路拓宽项目房屋及附属物征收评估分户报告单内容属实。本院认为，原告王红霞与被告张常伟签订的房屋出售合同，系双方当事人的真实意愿表示。原告王红霞提供的被告张常伟出具的收到条、当事人的陈述及证人证言，本院认定原告王红霞实际给付被告张常伟购房款160，000元，而非原告所称的170，000元。被告张常伟在自己的宅基地上建房并出卖给原告王红霞居住、使用，双方各自履行了合同的主要义务。原告王红霞作为完全民事行为能力人，知道被告张常伟出售的房屋只有集体土地使用证，且无房屋规划许可证、建筑许可证，即所谓的“小产权房”而进行购买，且购买房屋的价格明显低于同期的淮阳县商品房市场价格；双方虽然约定了由被告张常伟无条件协助王红霞，将房屋的产权证办理到王红霞名下，但该约定未明确期限，应属于约定不明。根据现行的法规及政策规定，该套交易的房屋也不能办理产权登记或变更登记手续。结合本案查明的事实，被告张常伟作为淮阳县郑集乡李柿园村张桥村民组的村民，自建房屋出售给本村以外的成员，未经过有关部门批准，其对外销售房屋的民事行为应属无效民事法律行为。致使合同标的灭失的原因，客观上由于周淮路拓宽改造，主观上因为原、被告交易的房屋属于违规建筑，再加之原、被告明知而进行交易，对此纠纷的发生双方均有责任。鉴于原告王红霞购买的房屋已拆迁，返还原物已不能，根据双方的过错程度及房屋折旧等因素，扣除原告王红霞应得的拆迁补偿后，由被告张常伟对原告王红霞的购房款160，000元与拆迁补偿的差额部分按60％给予补偿，原告王红霞对所购房屋的灭失应承担40％的责任。本案中，登记在被告张常伟名下的房屋及附属物征收评估分户报告单1-5层共十户，评估总价1，023，081元，平均每户拆迁补偿款为102，308.1元，由被告张常伟领取后返还给原告王红霞，作为应返还购房款的一部分；另外，原告王红霞的购房款160，000元与返还的拆迁补偿之间的差额为57，691.9元，原告王红霞自己承担损失的40％，即23，076.76元，被告张常伟再赔偿原告王红霞损失34，615.14元；两项合计金额为136，923.24元。关于原告王红霞被告张常伟支付购房款170，000元的利息损失的请求（以购房款170，000元为基数，按年利息6％的标准，从2016年9月10日起计算至实际归还完毕日止），因未交纳案件受理费，对该项请求本院不予审理。综上所述，原告王红霞要求确认原、被告之间的房屋出售合同为无效合同，理由正当，本院予以支持；原告王红霞要求被告张常伟返还原告原告购房款170，000元，依据本院查明的事实并结合双方的过错程度，被告张常伟返还原告王红霞购房款136，923.24元,本院予以部分支持。被告张常伟的答辩意见，与本院查明的事实不符，且于法无据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告王红霞与被告张常伟于2016年8月6日签订的房屋出售合同为无效合同；二、被告张常伟返还原告王红霞购房款136，923.24元；三、驳回原告王红霞的其他诉讼请求；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，被执行人未按本判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，700元，减半收取计1,850元，案件申请费1，520元，原告王红霞负担939元，被告张常伟负担2，431元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员 臧 增二〇二〇年六月二十二日书记员 张宁宁