安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初2477号 原告：合肥建工集团有限公司，住所地安徽省合肥市高新区香樟大道**网讯大厦，统一社会信用代码91340100149038728C（2-8）。 法定代表人：刘国福，董事长。 委托诉讼代理人：张宁庆，安徽三三律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪娟，女，该公司律师。 被告：芜湖创元房地产开发有限公司，住，住所地安徽省芜湖市镜湖区黄山东路红光针织厂地块），统一社会信用代码91340200682053096U（1-1）。 法定代表人：杨道山，董事长。 委托诉讼代理人：沈飞，男，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗仁国，安徽原声律师事务所律师。 被告：程卫东，男，1971年2月17日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 被告：程红，女，1972年12月8日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 两被告共同委托诉讼代理人：鲍观民，安徽深蓝（芜湖）律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：吕纪昕，安徽深蓝（芜湖）律师事务所律师。 原告合肥建工集团有限公司诉被告芜湖创元房地产开发有限公司、程卫东、程红合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合肥建工集团有限公司（下称合肥建工公司）的委托诉讼代理人张宁庆、汪娟，被告芜湖创元房地产开发有限公司（下称芜湖创元公司）的委托诉讼代理人罗仁国，被告程卫东、程红的委托诉讼代理人鲍观民、吕纪昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告合肥建工公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认2018年7月19日原告与被告芜湖创元公司、被告程卫东签订的《协议》解除；2、三被告共同向原告支付工程款（购房款）935.77万元及利息699462.07元，合计10057162.07元（利息以935.77万元为基数，自2018年8月11日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂计算至2020年3月31日，此后利息按此标准计算至本清）；3、三被告承担受理费、保全费、保全担保等费用。 事实和理由：2009年原告承建被告芜湖创元公司徽商春天项目3#、5#、6#楼及地下室工程，工程完工后，经审核，确定被告尚欠原告工程款935.77万元。由于无款支付，2018年7月19日，被告芜湖创元公司将徽商春天沿街商业门面北楼03、04（面积517.58㎡）作价9316440元出售给被告程卫东，由程卫东将935.77万元支付给原告抵付被告芜湖创元公司欠付原告的工程款。2018年7月16日，程卫东、程红出具承诺书声明，上述房屋仅以程卫东名字购得，实际出资人为程红，房产权、购房债权债务为程红所有。上述协议签订后，被告相互推诿，导致原告至今没有收到一分钱。原告向被告创元公司主张权利，答复已履行三方协议。原告向被告程卫东、程红主张权利，答复创元公司不能按照三方协议办理03、04号门面房的房产证，已放弃购置03、04号门面房。鉴于三方协议签订后，由于被告的原因导致原告的合法权益受到损害，为此起诉要求判如所请。 被告创元公司辩称：2018年7月19日签订的协议真实合法有效，该协议应继续履行。根据协议，原告和创元公司基于施工合同项下的债权债务已结清。协议并未限定办理产权证的时限，因此创元公司在2019年1月完成办理产权证的所有手续是合理期限，不构成拖延。虽然原告向创元公司发出解除协议函，但该函内容不符合合同法96条规定，该条明确要求当事人一方应依据合同法第93、94条规定主张解除合同，在对方未违约，单方发出通知不具有解除合同的效力。创元公司接到解除函后，立即回函表示不同意解除合同，并指出本案合同违约方是原告和程卫东，三方协议签订后已实际履行，在此情形下，原告要求创元公司支付工程款及利息无事实依据，请法庭驳回原告对创元公司的诉请。创元公司同意将抵房款不足部分4.13万元及利息支付给原告，同意将程卫东应得的房租在程卫东配合之下支付给程卫东。 被告程卫东、程红辩称：（1）2018年7月19日原、被告签订的协议属于“三方以房抵债协议”，被告创元公司欠付原告工程款无力支付，为解决工程款支付问题，原告及被告创元公司找到程红希望其介入“三方以房抵债协议”，帮助原告与被告创元公司解决欠付工程款问题。程红签订协议时，是计划利用协议所涉房产进行投资。以房抵债协议属实践性合同，物权未发生转移合同不生效，原债权人、债务人都可要求按原债权内容履行。另外，程卫东于2019年7月向原告及创元公司发出告知函，明确要求解除协议，在解除协议通知送达后三个月内未起诉的，该协议已解除。（2）程卫东、程红与原工程款纠纷没有任何关系，原告要求被告程卫东、程红支付工程款无事实及法律依据，935.77万元工程款及利息系原告与被告创元公司之间的工程款纠纷，与程卫东、程红无关。程卫东不是《协议》当事人，承诺书中明确表明涉案房仅以程卫东名字购得，实际出资人为程红，程卫东仅是代理人，故应依法驳回对程卫东的诉请。程红作为投资人，因被告创元公司拖延办理过户手续，导致投资时机丧失，且涉案房因创元公司长期出租、承租人投入巨资装潢等原因，导致投资目的难以实现，故亦应驳回对程红的诉请。 原告合肥建工公司提供以下证据： 1、授权委托书一份，证明2018年6月20日原告向被告创元公司出具委托书，授权徽商春天项目部经理张建昌处理涉案工程尾款抵购创元公司门面房一事。 2、工程结算审核定案表三份，证明原告承建被告创元公司开发的徽商春天工程决算于2018年8月10日审核定案。 3、2018年7月19日《协议》一份，证明原告与被告创元公司、被告程卫东签订三方协议，由被告程卫东购买被告创元公司徽商春天沿街商业门面房，购房款直接支付给原告以抵付被告创元公司欠付原告工程款935.77万元。 4、告知函一份，证明被告程卫东向原告及被告创元公司发函告知，不再购买涉案门面房。 5、《解除协议通知书》及针对《解除协议通知书》的回复函各一份，证明原告于2019年7月10日向被告创元公司送达了《解除协议通知书》，被告创元公司没有在法定期限内向人民法院或者仲裁机构主张权利，协议已经解除。 6、2018年7月16日出具的承诺书一份，证明被告程红是涉案房屋的实际出资人，涉案债权由其承担。 7、发票一份，证明原告为申请财产保全提供担保支付担保费用5000元。 被告创元公司提供以下证据： 1、《协议》、《授权委托书》各一份，证明内容除上述原告要证明目的外，另证明该协议是以物抵债协议，是双方真实意思表示，合法有效。原告指定程卫东代原告来购买两套门面房，创元公司予以配合，在此情形下三方会签《协议》并同意抵房给原告后，原告应补付创元公司的4.13万元购房款由实际购房人程卫东直接支付给创元公司，如程卫东不履行协议内容，构成原告对创元公司违约。 2、2018年8月13日《商品房买卖合同》二份、2018年9月7日程卫东出具收条一份、2018年12月24日芜湖市不动产（商品房）初始登记证二份、2019年1月9日商品房销售发票二份，证明创元公司已根据原告的要求将抵工程款的两套商品房于2018年8月13日与程卫东签订了商品房买卖合同，并办理了网签备案手续；创元公司与程卫东签订售房合同时即向程卫东交付了房屋并于2018年9月7日交付了房租5万元；创元公司为协助程卫东办理房产权登记手续，于2018年12月24日就抵债房屋办理了初始登记并向程卫东开具了售房发票，因程卫东不来领取售房发票，也未向税务机关缴纳契税，导致产权登记手续办理停滞，程卫东违约行为的民事责任应由原告向创元公司承担。 3、解除协议通知书及针对《解除协议通知书》的回复函各一份，证明原告要求解除三方协议的理由不能成立，程卫东违约行为的民事责任应由原告承担；创元公司回函给原告，指出因程卫东违约造成产权登记停滞，创元公司不同意解除三方协议。在此情况下，三方协议未经法院或仲裁机构撤销或确认无效的情况下，对各方均有约束力。 被告程卫东、程红提供老味轩菜馆工商登记资料，证明创元公司对涉案房产长期出租的事实。 经审理查明：原告合肥建工公司承建被告创元公司的芜湖徽商春天项目3#、5#、6#楼及地下室工程。2018年8月双方经决算，确定工程造价6260.34万元，被告创元公司已付工程款5324.57万元，尚欠935.77万元工程款未付。2018年7月19日，原告合肥建工公司（乙方）、被告创元公司（甲方）、被告程卫东（丙方）就剩余工程款的支付签订《协议》如下：1、将甲方所有的徽商春天沿街商业门面北楼03、04（面积517.58㎡，单价18000元/㎡）作价9316440元按乙方要求转让给丙方所有，冲抵徽商春天项目乙方的工程款，甲方负责出具该商铺正式发票及合同，配合乙方丙方办理房产证；2、乙方须在办理门面房过户手续前将剩余工程款发票1028.83万元全额出具给甲方；3、用门面房抵扣工程款后，购房款超出部分4.13万元由丙方负责支付给甲方，或由该商铺产生的租金偿还，即上述门面房所有权转至丙方后，甲方仍行使对该商铺的管理收益直至偿清剩余房款，剩余房款冲抵后一周内甲方办理好该商铺的移交手续给丙方；4、乙方的工程尾款视为丙方的购房款，由丙方支付给乙方。 上述协议签订后的2019年7月3日，被告程卫东致函原告合肥建工公司及被告创元公司称，因甲方（创元公司）不能按约定办理门面房产权证，故放弃购置03、04门面房。同年7月10日，原告合肥建工公司向被告创元公司送达《解除协议通知书》，称程卫东于2019年7月3日发函告知因创元公司时过数月不办理房产过户及办证手续，放弃购买门面房，故其要求解除2018年7月19日三方签订的协议。同年7月15日，被告创元公司针对原告《解除协议通知书》回复其不同意解除三方协议，理由是：1、创元公司在协议签订后按约履行了义务，就两套商铺与程卫东签订了《商品房买卖合同》并网签备案，开具了销售发票，办理了包括两套商铺在内的产权初始登记手续。程卫东已在三方协议签订时接管了商铺，收取了自签订合同日起商铺所产生的一个季度租金；2、创元公司多次告知程卫东来办理领取商铺销售发票和初始登记证，程卫东拒绝领取上述资料；3、办理产权登记需程卫东缴纳契税并予配合。创元公司不存在故意不给程卫东办理产权登记的行为，原告凭程卫东单方之词解除协议无事实依据。 另查明：1、2018年7月16日，被告程红向原告出具承诺书表明，由程卫东所购徽商春天沿街商业门面北楼S2、S3，仅以程卫东名字购得，实际出资人为程红，其房产权、购房债权债务为程红所有。2、2018年8月13日，被告创元公司与程卫东就抵工程款的两套门面房镜湖区徽商春天商业楼S1-2、S1-3签订《商品房买卖合同》各一份，并网签备案。同年12月24日就上述房屋办理了初始登记证，2019年1月9日为程卫东开具了正式发票。3、2018年3月1日，被告创元公司与季永顺签订《徽商春天商铺租赁合同》，将徽商春天商业楼北楼二层、三层103室（含上述门面在内）出租给季永顺用于经营老味轩菜馆，租期2018年3月5日至2024年3月4日，租金为170000元/年，每季度支付一次。2018年9月7日，被告程卫东收到创元公司代收的房租50000元。 还查明：本案在开庭审理中，关于《协议》第3条“购房款超出部分4.13万元由丙方负责支付给甲方”三方一致确认系笔误，实际应为购房差价款4.13万元由甲方（创元公司）负责补给乙方（合肥建工公司）。 本院认为：原、被告2018年7月19日签订的《协议》系当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行，不得擅自变更或者解除。上述《协议》签订后，被告创元公司在2018年8月13日即与被告程卫东签订了涉案两套商品房的买卖合同和网签备案、在12月24日办理了不动产初始登记证、2019年1月9日开具售房发票，并于2018年9月7日将涉案商品房的50000元租金交给被告程卫东，以上均可以证实被告创元公司已按《协议》约定积极履行了自己的义务，在《协议》未明确约定履行期限的情况下，被告创元公司的上述履约行为应属合理期限范围，不构成违约。被告程卫东以创元公司不能办理产权证为由放弃履约的理由不能成立。 原告合肥建工公司以程卫东的上述理由向被告创元公司发出《解除协议通知书》，并主张创元公司对该通知虽有异议，但没有在法定期限内向人民法院或者仲裁机构主张权利，根据合同法司法解释（二）第二十四条规定，则该《协议》已解除。本院认为对于该条的准确理解应是只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。结合本案，被告创元公司积极履行《协议》内容，不符合《合同法》第九十四条规定法定解除合同的条件，此种情况下，原告无法定解除权，其向被告创元公司发出的解除协议通知书不发生解除合同的法律效力。因此，原告关于确认2018年7月19日《协议》解除的诉请本院不予支持，原、被告应继续履行《协议》所确定的内容。被告程卫东作为协议的相对方、被告程红作为协议承诺方应共同向原告支付购房款9316440元，被告创元公司向原告支付购房差价款41300元。被告程卫东收取的租金50000元及此后的租金可与创元公司另行结算。关于原告诉请利息损失，因《协议》中未约定利息，也未约定履行期限，本院酌定按原告起诉之日起计算。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告合肥建工集团有限公司要求确认2018年7月19日原告与被告芜湖创元房地产开发有限公司、被告程卫东签订的《协议》解除的诉讼请求； 二、被告程卫东、程红于本判决生效之日起十日内支付原告合肥建工集团有限公司购房款9316440元及利息（自2020年4月17日起诉之日起至全部付清日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告芜湖创元房地产开发有限公司本判决生效之日起十日内支付原告合肥建工集团有限公司41300元及利息（自2020年4月17日起诉之日起全部付清日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回原告合肥建工集团有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取41071元、保全费5000元，合计46071元，由原告合肥建工集团有限公司负担3205元，被告芜湖创元房地产开发有限公司负担200元，被告程卫东、程红负担42666元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  汪丽 二〇二〇年七月八日 书记员  于典 附本案适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同: (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十四条当事人对合同法第九十六规定的合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。