河南省扶沟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1621民初424号原告：马志勇，男，1983年1月19日生，汉族，住扶沟县。委托诉讼代理人：孙澎涛，河南沐谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐登科，河南沐谦律师事务所律师。被告：姜瑞丽，女，1988年2月16日生，汉族，住扶沟县。被告：李振，男，1987年12月10日生，汉族，住扶沟县。第三人：扶沟县启明置业有限公司。住所地扶沟县城关镇文化路西段。统一社会信用代码91411621326895174E。法定代表人：刘启明，总经理。第三人：刘启明，男，1971年12月22日生，汉族，住周口市川汇区人民东路30号1号楼1单元502室。委托诉讼代理人：娄朋威，河南沐谦律师事务所律师。第三人：曹红亮，男，1967年10月22日生，汉族，住太康县。第三人：王营涛，男，1991年2月12日生，回族，住太康县。原告马志勇与被告姜瑞丽、李振及第三人扶沟县启明置业有限公司、刘启明、曹红亮、王营涛返还原物纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马志勇及委托诉讼代理人孙澎涛、徐登科、被告姜瑞丽参加了第一次庭审，原告马志勇及委托诉讼代理人徐登科、被告姜瑞丽和第三人刘启明委托诉讼代理人娄朋威、第三人王营涛参加了第二次庭审，被告李振及第三人扶沟县启明置业有限公司（以下简称扶沟启明置业公司）、第三人曹红亮经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马志勇向本院提起诉讼请求：1、要求姜瑞丽、李振停止侵害，迁出马志勇位于大新镇扶新公路与光明路交叉口的房屋（马志勇房权证上北直角第六套），并对房屋恢复原状（对房屋进行的装修予以拆除，包括墙壁、屋顶、地板砖等）；2、案件受理费由姜瑞丽、李振共同负担。事实及理由：2018年5月马志勇取得了大新镇扶新路与光明路交叉口东南角的房屋所有权，不动产权证编号为豫（2018）扶沟县不动产权第0000718号，产权所有人为马志勇，房屋建筑面积为4384.64㎡。2019年初，马志勇发现其中一套房被李振、姜瑞丽占用，此套房屋是马志勇产权房北直角的第6套，经马志勇催告其迁出，姜瑞丽、李振拒绝迁出。姜瑞丽、李振的行为已侵犯了马志勇的房屋所有权，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民法总则》，请求姜瑞丽、李振限期迁出马志勇的房屋，恢复原状。为维护马志勇的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。姜瑞丽辩称，姜瑞丽于2018年9月28日从王营涛手中购买案涉房屋，购买价款为230000元，姜瑞丽已将230000元房款支付给王营涛，姜瑞丽有相关的买卖合同，姜瑞丽已合法取得该套房屋的所有权，没有对马志勇构成侵害，不存在迁出房屋及恢复原状的问题。刘启明述称，刘启明同意马志勇的诉讼请求及事实理由，因刘启明所在的扶沟启明置业公司的房屋已按法律规定过户给马志勇。王营涛述称，王营涛是受吕明明、刘国战委托出售的案涉房屋，是用工程款折抵的房屋，有相关的手续，且手续合法；收到姜瑞丽230000元房款属实，2018年9月28日合同签订后已将案涉房屋交付给姜瑞丽；曹红亮所建设的很多房屋都已出售，且现在有人住，马志勇办证王营涛不清楚也不知道，在原来出售和购买入住装修时马志勇也没有提出异议；从房屋开始建设到后期购买户开始居住已经好几年了，马志勇没有出现过一次。李振、扶沟启明置业公司、曹红亮未作答辩。马志勇围绕诉讼请求，向本院提交如下证据：1、不动产权证书一份；证明马志勇是包括案涉房屋在内的1-4层房屋的所有权人，姜瑞丽、李振应迁出马志勇所有权的房屋，并对房屋恢复原状。姜瑞丽对马志勇提交的证据发表如下质证意见：对证据1无异议。刘启明对马志勇提交的证据发表如下质证意见：对证据1无异议。王营涛对马志勇提交的证据发表如下质证意见：对证据1不认可，不真实。姜瑞丽为证明其主张，向本院提交如下证据：1、房屋买卖合同一份及购房款支付凭证四份、收到条一份、刘启明与曹红亮的买卖合同复印件一份、照片两张；证明姜瑞丽通过看到案涉房屋悬挂的条幅公开出售获取的房屋买卖信息，从出卖人王营涛手中购买的，合法取得，并支付230000元购房款，房屋交付日期为2018年9月28日。马志勇对姜瑞丽提交的证据发表如下质证意见：证据1中的两张照片在本案中无任何证据价值，既不能确认房屋权属，也不能确认房屋所在位置；对该证据中王营涛与姜瑞丽的买卖合同，该合同无论程序和实体上都是无效的，在程序上商品房的买卖必须由国家相关部门的产权登记和销售许可才能进行；案涉房屋在2018年5月国家已经正式变更登记为马志勇，而该合同签订时间是2018年9月28日，也就是说本合同出卖人无资格出售案涉房屋，该合同是无效合同；对该证据中的支付凭证及刘启明与曹红亮的买卖合同复印件与马志勇无关，刘启明与曹红亮的买卖合同虽说是复印件，发表如下质证意见：该合同可以说是空白合同，没有建筑面积，没有房屋产权证，没有土地使用面积，没有房产交易价格，除了有双方当事人的信息外，是否真实还需要落实，但整个合同可确认为空白合同。刘启明对姜瑞丽提交的证据发表如下质证意见：同马志勇的质证意见一致。王营涛对姜瑞丽提交的证据发表如下质证意见：对证据1无异议。刘启明为证明其主张向本院提交如下证据：扶沟启明置业公司与刘民侠的售房合同及收据各一份；证明案涉房屋是扶沟启明置业公司与刘民侠所签订的，与刘启明无直接法律关系，刘启明在本案中没有任何责任。2、扶沟启明置业公司与曹红亮的补充协议一份；证明该合同约束的是扶沟启明置业公司与曹红亮，与刘启明没有法律关系。马志勇对扶沟启明置业公司提交的证据发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，该买卖合同是正式的买卖合同，能反映出王营涛提供的合同是无效的；对证据2真实性无异议，恰恰证明了该10套房屋买卖合同为质押条件，曹红亮对该10套房屋无处分权。姜瑞丽对扶沟启明置业公司提交的证据发表如下质证意见：对证据1-2不能确定其真实性。王营涛对扶沟启明置业公司提交的证据发表如下质证意见：对证据1-2不清楚。王营涛为证明其主张向本院提交如下证据：刘启明与曹红亮签订的买卖协议五份；证明刘启明将房屋折抵工程款。200万元收据一份；证明刘启明以200万元的工程款折抵10套房屋，其中有六套曹红亮折抵吕明明、刘国战的出资款。房屋买卖合同六份及收据六份；证明曹红亮又将10套房屋中的6套出售给了吕明明、刘国战。刘启明与曹红亮签订的购房合同及补充协议各一份；证明曹红亮与刘启明签订的协议是合法的。曹红亮与刘启明的承包合同一份；证明曹红亮承建的案涉房屋。马志勇对王营涛提交的证据发表如下质证意见：对证据1真实性有异议，此合同为空白合同，仅有双方当事人的基本信息，内容均为空白，无法证明合同的真实目的，不具备房屋买卖合同的要素；证据2仅证明刘启明收到曹红亮200万元房款，并不能证明200万元房款与所诉房屋的关系；对证据3同证据1的质证意见；证据4中的购房合同显示系曹红亮和李东生签订，但填写内容不完整，不能证明购买的具体房屋；对证据4中的补充协议无异议；对证据5合同的双方是扶沟启明置业公司与曹红亮、李东生，也恰恰证明了本案房屋与刘国战无关，即使刘国战向曹红亮出资，其应提供证据并向曹红亮主张，从合同中无法看出刘国战与争议房屋的关系。综合质证意见为：刘启明没有处置房屋的权利，从2017年房屋已过户到马志勇名下，上述合同签订时间为2018年2月份，所以刘启明没有处置房屋的权利，王营涛提供证据1-5与本案无关。姜瑞丽对王营涛提交的证据发表如下质证意见：证据1与姜瑞丽提交的证据2中的刘启明与曹红亮签订的房屋买卖合同类似，是第6套；对证据2-5不清楚也没有见过。刘启明对王营涛提交的证据发表如下质证意见：代理人对证据1-5不清楚，以法院在庭审前对刘启明调查的询问笔录为准。本院依职权调取如下证据：对刘启明的调查笔录一份；2、对曹红亮的调查笔录一份。马志勇对本院依职权调取的证据发表如下质证意见：对证据1真实性合法性无异议，从法庭对刘启明的调查可以反映出案涉房屋不能买卖，曹红亮房屋买卖合同无效；对证据2无异议。姜瑞丽对本院依职权调取的证据发表如下质证意见：对证据1、2均无异议。刘启明对本院依职权调取的证据发表如下质证意见：证据1真实合法有效，从该笔录可以看到刘启明代表的公司把案涉工程发包给曹红亮后，曹红亮没有对工程施工完毕，且违约在先，因此刘启明有处分房屋的权利，同时刘启明代表公司把案涉房屋过户给马志勇是合法有效的，并且也办理了不动产登记手续，因此马志勇是案涉房屋的所有权人，其他人应不得侵犯马志勇的合法权益，因此曹红亮等人的买卖行为无效。对证据2以法庭对刘启明的调查笔录为准。王营涛对本院依职权调取的证据发表如下质证意见：对证据1因刘启明违约在先，未按指定时间给付工程款才将该房屋出售；对证据2曹红亮陈述的吕明明、刘国战没有出资不是事实，吕明明、刘国战出资100万元左右，其他不清楚，庭审之前吕明明与刘国战向本院提交的情况说明也是曹红亮出具的。李振、扶沟启明置业公司、曹红亮未出庭，未对马志勇、姜瑞丽、刘启明、王营涛提交的证据及本院依职权调取的证据发表质证意见。经审查，本院认为，本院依职权调取的证据1、2；符合证据真实性、合法性、关联性特征，对其证明力，本院予以认定。对当事人有争议的证据和事实，本院分析认定如下：1、对马志勇提交的证据1证明力的认定该证据符合证据真实性、合法性、关联性特征，对其证明力，本院予以认定。王营涛述称对该证据不认可、该证据不真实，其提交的证据不足以证明该主张，对其述称的理由，本院不予采信。2、对姜瑞丽提交的证据1证明力的认定马志勇、刘启明对该证据均不认可，与本院依职权调取的证据1、2相互矛盾，不符合证据合法性特征，对其证明力，本院不予认定。3、对刘启明提交的证据1、2证明力的认定刘启明提交的证据1与本案缺乏关联性，对其证明力，本院不予认定；刘启明提交的证据2，符合证据真实性、合法性、关联性特征，对其证明力，本院予以认定。4、对王营涛提交的证据1-5证明力的认定王营涛提交的证据1、3及4中刘启明与曹红亮签订的购房合同，马志勇、刘启明均不认可，不符合证据合法性特征，对其证明力，本院不予认定。王营涛提交的证据2，马志勇、刘启明均不认可，与本案缺乏关联性，对其证明力，本院不予认定。王营涛提交的证据4中的补充协议及5，符合证据真实性、合法性、关联性特征，对其证明力，本院予以认定。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年经朋友介绍刘启明与马志勇相识，刘启明为开发建设大新镇门面房开始向马志勇借款，截止2014年底刘启明陆续向马志勇借款860万元左右。2015年1月12日刘启明作为法定代表人注册成立扶沟启明置业公司，经营范围为房地产开发与经营。2015年2月17日扶沟启明置业公司作为甲方与曹红亮、李东生作为乙方签订《大新镇商业街建筑施工承包合同》，主要内容为：“工程名称大新镇商业街门面，工程地点大新镇市场中心，工程内容框架结构四层，竣工日期2015年10月30日；该工程采取包工包料的方式承包；主体结构按图纸工程价格为每平方米1100元。”总工程款500万元左右，刘启明通过扶沟启明置业公司已给付曹红亮200余万元左右，下余200余万元左右未支付，水电、门窗等未安装完毕，施工未结束，扶沟启明置业公司与曹红亮未进行最终结算。后因工程未按期竣工，房屋未及时出售，刘启明投资开发的款项未收回，2017年3月13日之前，刘启明代表扶沟启明置业公司将在大新镇商业街开发的案涉房屋全部折抵给马志勇，2017年3月13日马志勇将扶沟启明置业公司的法定代表人由刘启明变更为马志勇，并在扶沟县工商行政管理局办理相关的变更登记；后马志勇在扶沟县不动产登记部门办理不动产登记，2018年5月30日扶沟县自然资源局不动产登记中心为马志勇颁发不动产登记证书，编号为豫（2018）扶沟县不动产权第0000718号，权利人为马志勇，共有情况为房屋单独所有，坐落扶沟县大新镇扶新公路与光明路交叉东南角，用途其他商服用地、商业服务，宗地面积1088.10㎡、房屋建筑面积4384.64㎡，房屋结构钢筋混凝土结构，房屋总层数4层、所在层数1-4层。2018年9月28日王营涛作为出卖人与姜瑞丽作为买受人签订房屋买卖合同，王营涛将案涉房屋中路东由北往南第六套临街门面房上下两层两间以230000元的价格出售给姜瑞丽，姜瑞丽于合同签订当日将230000元款项交付王营涛，王营涛将案涉房屋交付姜瑞丽。姜瑞丽购买该房屋后即对该房屋进行了装修，铺地板砖、批墙、吊顶、安装水电，添置家具，姜瑞丽和丈夫李振现在该房屋居住。王营涛系刘国战外甥，吕明明、刘国战为案涉工程的介绍人，因介绍费用事宜与曹红亮意见产生分歧。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”本案中，刘启明通过设立扶沟启明置业公司开发建设的案涉房屋以折抵借款方式折抵给马志勇，扶沟县自然资源局不动产登记中心为马志勇颁发不动产登记证书，马志勇取得包括案涉房屋在内的房屋所有权。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”在马志勇取得案涉房屋所有权情况下，王营涛未经马志勇同意将案涉房屋出售给姜瑞丽，王营涛属无权处分，姜瑞丽构成无权占有；姜瑞丽、李振作为夫妇在该房屋内居住属无权占有案涉房屋；马志勇要求姜瑞丽、李振迁出案涉房屋即返还案涉房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第三十六条规定：“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”本案中，姜瑞丽从王营涛处购买案涉房屋是基于对案涉房屋的情况了解不实进行的购买，应属善意无权占有；姜瑞丽、李振对案涉房屋进行的装修是在增加房屋的价值，而非对房屋进行的毁损；综合以上，马志勇要求姜瑞丽、李振对案涉房屋恢复原状的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。综上所述，马志勇要求姜瑞丽、李振返还案涉房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。马志勇要求姜瑞丽、李振对案涉房屋恢复原状的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十四条、第三十六条规定，判决如下：姜瑞丽、李振于判决生效之日起30日内将位于扶沟县大新镇扶新公路与光明路交叉口大新商业街路东由北往南第六套临街门面房上下两层两间的房屋一套返还马志勇；驳回马志勇的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计50元，由马志勇负担25元，由姜瑞丽、李振共同负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于周口市中级人民法院。审判员  邹鹏举二〇二〇年五月十五日法官助理许小兰书记员李丹丹