上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初4185号原告：徐芸香，女，1983年9月29日生，汉族，户籍地南京市。委托诉讼代理人：杨东，上海星图律师事务所律师。委托诉讼代理人：季鹏飞，上海星图律师事务所律师。被告：吴芳，女，1972年7月15日生，汉族，户籍地上海市宝山区。被告：林慧，女，1979年8月4日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：樊佳强，上海筑业律师事务所律师。被告：钱劼，男，1976年11月9日生，汉族，户籍地上海市虹口区。原告徐芸香与被告吴芳、林慧、钱劼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐芸香的委托诉讼代理人杨东、被告林慧的委托诉讼代理人樊佳强到庭参加诉讼。被告吴芳、钱劼经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告徐芸香向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和三被告签订的房屋租赁合同；2、判令三被告共同支付原告从2019年9月8日至2020年2月29日的租金90,698元，按照每月15,750元的标准；3、判令三被告支付原告逾期支付租金的违约金89,000元，按照每日500元的标准，从2019年9月4日起算至2020年2月29日；4、判令三被告共同支付原告2019年4月至2019年12月的物业费23,713.2元；5、判令三被告共同支付原告2019年9月至2020年2月的水电费3,095元。审理中，原告增加诉讼请求，要求判令三被告共同支付解除合同违约金15,000元。事实和理由：2017年2月，原告与被告吴芳、林慧签订了《房屋租赁合同》，约定吴芳、林慧承租原告位于上海市宝山区美丹路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租期自2017年4月8日起至2022年4月7日止，租金每月15,000元，第三年起每年递增5%，付三押一。后吴芳、林慧称要增加投资人即被告钱劼，故钱劼也在《房屋租赁合同》上签字予以确认。现三被告从2019年9月8日起拖欠房租、物业费及水电费等相关费用至今，原告多次催讨无果，故提出诉请如上。被告林慧辩称，同意解除租赁合同，不同意原告的其他诉请，要求驳回或者由钱劼承担相应责任。吴芳、林慧确实在2017年2月和原告签订了租赁合同，租赁用途是作为上海潇然文化传播有限公司开设培训机构的经营用地。2018年10月，林慧将该公司全部权利义务转让给钱劼，包括用于公司实际经营的系争房屋。林慧仅支付房租到2018年10月，后续所有有关系争房屋的事宜都是钱劼负责，原告也从未找过林慧催讨租金。故林慧认为系争房屋已于2018年10月经原告同意转租给了钱劼，钱劼也在原告保管的租赁合同上签名，之后所有权利义务都应当由钱劼承担。被告吴芳、钱劼未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2017年，徐芸香(出租方，甲方)与吴芳、林慧(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积188.3平方米。租赁期限自2017年4月8日起至2022年4月7日止，月租金15,000元，按3个月为一期支付，每期租金支付时间应为该期首月的3日前。2017年4月8日至2019年4月7日房屋不变，2019年4月8日至2022年4月7日每年递增房屋租金的5%。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金。租赁期限内，水费、电费、煤气费、电话费、电视收视费、物业管理费由乙方承担。租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋的承租权转让给第三人，否则，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第9条追究乙方违约责任。合同第9条约定，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方需支付守约方违约金，违约金数额为月租金的1倍。2018年，钱劼在该合同乙方处补签了姓名及手机号码。三被告累计支付租金至2019年9月7日，另付押金15,000元。徐芸香为证明己方主张，向本院提供了以下证据：1、物业费及水电费发票、转账凭证，发票备注处写明付2019年4-12月物业费及付至2020年2月水电费，证明徐芸香已代为缴纳了相应水电费、物业费。2、徐芸香与钱劼的微信聊天记录，证明徐芸香自2019年11月起多次向钱劼催讨租金，其中2020年3月15日钱劼回复“我里面的东西都不要了谢谢”，证明钱劼在系争房屋内一直有物品未搬离。林慧对上述证据的质证意见为：证据1，真实性无异议，但据林慧了解前几年物业公司对于物业费和水电费是免除的。林慧也没有实际使用系争房屋，相应费用应由钱劼承担。证据2，该聊天记录与林慧无关，该记录显示仅向钱劼一人催讨房租，从未向林慧催讨，说明徐芸香认可转租行为。审理中，林慧提供了准予设立开业登记通知书、股权转让协议、营业执照，证明林慧在2018年10月将公司转让给钱劼，林慧表示当时已经将公司转让情况口头告知徐芸香，徐芸香亦口头同意林慧将系争房屋转租给钱劼，但对此没有书面证据可以提供，当时双方仅让钱劼在租赁合同上加了名字。针对林慧的陈述，徐芸香表示其对林慧将公司转让给钱劼的情况之前并不知情，林慧从未告知过徐芸香，该转让是内部行为，与徐芸香无关。林慧在2018年6、7月曾向徐芸香提出过不想继续承租系争房屋，当时徐芸香表示如果违约要支付相应违约金。后林慧提出在租赁合同上增加一个承租人，徐芸香表示同意，但徐芸香从未同意林慧将系争房屋转租给钱劼，如果是转租，钱劼在合同上签名时，应当直接将吴芳、林慧的名字划去。审理中，徐芸香表示押金15,000元同意返还。徐芸香实际于2020年2月底收回了系争房屋，3月15日已和案外人另某订立了租赁合同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案林慧辩称其在《房屋租赁合同》签订后又将系争房屋转租给了钱劼，后续纠纷与其无关，但根据审理查明的事实，钱劼并未与徐芸香重新签订租赁合同，徐芸香亦表示其对林慧转租或转让事宜并不知情，根据双方合同约定，未经出租方书面同意，承租方不得将房屋全部或部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋的承租权转让给第三人。故对于林慧的抗辩意见，本院难以采信，林慧作为合同一方当事人，应当按照约定履行自身义务。吴芳、钱劼经本院传唤未到庭参加诉讼，应视为放弃其答辩和质证的权利。现三被告逾期支付租金多月，徐芸香据此要求解除双方租赁合同，合法有据，本院予以支持。合同解除后，三被告应当支付拖欠的相应费用。现徐芸香根据其实际收回系争房屋时间要求三被告支付2019年9月8日至2020年2月29日的租金90,698元，合法有据，本院予以支持。关于违约金，虽然合同同时约定了逾期付款违约金和解除合同违约金，但约定的违约金标准过高，本院综合考虑原告的损失情况、被告的违约程度，酌情确定应支付徐芸香违约金18,000元。物业费23,713.2元、水电费3,095元，系被告拖欠的费用，徐芸香代为缴纳后要求被告予以承担，于法有据，本院予以支持。押金15,000元，徐芸香同意返还，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告徐芸香与被告吴芳、林慧、钱劼就上海市宝山区美丹路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》；二、被告吴芳、林慧、钱劼于本判决生效之日起十日内，支付原告徐芸香租金90,698元；三、被告吴芳、林慧、钱劼于本判决生效之日起十日内，支付原告徐芸香违约金18,000元；四、被告吴芳、林慧、钱劼于本判决生效之日起十日内，支付原告徐芸香物业费23,713.2元；五、被告吴芳、林慧、钱劼于本判决生效之日起十日内，支付原告徐芸香水电费3,095元；六、原告徐芸香于本判决生效之日起十日内，返还被告吴芳、林慧、钱劼押金15,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2,198元，保全费749元，由被告吴芳、林慧、钱劼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 郑霄含二〇二〇年八月四日法官助理 张紫嫣书 记 员 王晓霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。