河北省涞源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0630民初183号 原告：赵勇强，男，1992年1月20日生，汉族，住涞源县。 委托代理人杨观光，河北泉源律师事务所律师。 被告：张香莲，女，1973年5月20日生，汉族，住涞源县。 被告：王阳，男，1985年9月30日生，汉族，住涞源县城区。 原告赵勇强与被告张香莲、王阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案。依法由本院审判员孙波适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵勇强及其委托代理人杨观光，被告张香莲到庭参加了诉讼，被告王阳经本院合法传唤未到庭参加诉讼。现已缺席审理终结。 原告赵勇强向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告于2018年12月21日签订的房屋买卖合同；二、要求被告张香莲返还购房款18万元，并赔偿原告违约金11.2万元；三、要求被告王阳返还中介费4500元；四、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月21日，原告与被告张香莲经涞源县卓扬房地产经纪服务有限公司中介签订《房屋买卖合同》，约定张香莲将其所有的、位于涞源县卖给原告。合同签订后，原告如约支付了2万元定金，又于2018年12月27日给付张香莲首付购房款16万元。此后，被告张香莲一直不提供身份证、房产证等过户资料，也不配合原告办理过户手续。再经中介公司多次与张香莲协商未果，致原、被告的房屋买卖合同不能履行。被告的违约行为给原告造成巨大经济损失，故原告请求解除合同，并要求赔偿违约金。涞源县卓扬房地产经纪服务有限公司已注销，被告王阳系该公司的股东法定代表人和注销责任人，故将王阳列为本案被告。 原告提交下列证据：1.原告的身份证复印件，用以证实原告的主体资格适格；2.原告与被告张香莲于2018年12月21日签订的房屋买卖合同及同日张香莲为原告出具的收到定金2万元收据、同月27日原告给张香莲转账16万元的银行入账汇款业务凭单，用于证实被告张香莲将房屋以56万元的价格转让给原告，原告支付了18万元首付款，剩余38万元办理银行贷款，同时根据合同第八条约定被告应当在合同签订后10日内办理房屋过户及贷款所需的所有手续，同时向中介公司提供房产证、身份证明等相关资料，合同第11条约定一方违约按成交价20%作为违约金赔偿给对方，原告按合同约定履行了自己义务，被告至今没有办理过户手续，以各种理由推拖；3.2020年4月2日王阳及原中介公司业务员李丹出具的证明，用于证明因张香莲不提供房产证、身份证等过户资料且不配合办理过户手续，原告及中介公司多次找张香莲沟通，但其一直拒绝办理，违反了双方签订的买卖合同约定，致原告的合同目的不能实现；4.调取的涞源卓扬房地产经纪有限公司企业工商信息查询单，用以证实卓扬房地产于2019年12月11日注销，王阳是公司原股东、法人代表及公司注销负责人，王阳是适格被告；5.保全裁定书、缴纳保全费的票据、保单及保险费票据，用于证实原告支付本案保全费2020元，保险费900元的事实。 被告张香莲口头辩称，签订合同是事实，我确实收到18万元首付款，通过卓扬房地产签订合同，3个月内办理过户，全都办好。后来，半年之后卓扬房地产都没有消息，没有按照承诺办理过户，我给中介打过电话询问，中介回复我手续不齐全不能过户，不知道业务员的名字；又过了几个月，业务员给我打电话说能办了，但在此期间，我丈夫左东风于2019年8月29日在蔚县出事故不幸去世，人在殡仪馆，现在事情还没有解决，所以，这半年来我一直没办法过户，因房屋是我和我丈夫共有，现在我丈夫去世，没办法过户，在此期间原告给我打过电话，我承诺我家事情解决后配合办理过户。2020年因我丈夫的事情和疫情原因，我一直没办法过户。我没有拒绝办理过户。 被告王阳未提供答辩和证据，经本院合法传唤未到庭。 经庭审质证，被告张香莲对原告证据1身份证、本案的合同、证据4、证据5均无异议，提出不知道中介公司注销了；对王阳和李丹出具的证明有异议，原告称证明中说我过户不配合不是事实，因为我多次找过李丹办理过户手续，李丹说当时因为政策和手续不全不能过户；后来李丹在我丈夫出事后给我打电话说能办了让我们私下协商，我和她说等我丈夫的事解决以后才能办理，因为房产是我和我丈夫共有，所以因我丈夫出事故出事才不能办理，不是我不配合。 经审理查明，2018年12月21日，经涞源县卓扬房地产经纪服务有限公司中介（丙方），张香莲（甲方）与赵勇强（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：张香莲将其位于涞源县（建筑面积约84㎡）出卖给赵勇强，价款56万元，于当日交付定金2万元，10日内交付首付购房款18万元（含定金），尾款38万元（办理二手房贷款）交付时间为甲方交房之日，中介费各负担5600元，并约定于合同签订之日起10日内将办理住房贷款、房屋过户所需相关资料全部交与丙方；违约金为交易价款的20％。合同签订当日，原告给付张香莲定金2万元，2018年12月27日经邮政储蓄银行给付张香莲首付购房款16万元，至此，原告如约履行了首付价款18万元的合同给付义务。此后，被告张香莲一直未提供身份证、房产证等相关办理住房贷款及房屋产权过户所需的资料，至今未履行协助办理住房贷款及产权过户等后续合同约定的义务。 另查，涞源县卓扬房地产经纪服务有限公司于2019年12月11日注销，被告王阳系该公司的股东法定代表人及注销责任人。合同订立当日，赵勇强经微信转账给付该公司中介费4500元。 又查，涉案房屋买卖合同首页甲方的“左露伟”系被告张香莲之子，合同尾页甲方签名、收取定金的签名人及首付购房款的接收人均为张香莲。 本院认为，纵观全案证据，张香莲确实存在迟延履行合同义务的行为，且至今长达一年半以上，有致使不能实现合同目的的法定情形。原告在案请求依法解除合同的理据充分，符合解除合同的法定条件，依法应予准许。解除合同，依法应清理合同条款，即返还合同对价、承担违约责任。本案已履行首付购房款18万元的事实，原告和被告张香莲陈述一致，本院予以确认。被告应将该款返还原告赵勇强。涉案合同明确约定违约方按合同交易价款的20％支付守约方违约金。本案中原告只支付了房屋的首付款180000元，且被告主张造成违约的原因是因为其丈夫去世及疫情原因导致房屋无法进行过户，并表示愿意按照原合同继续履行，并积极配合过户，但是原告主张解除合同不再继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过于高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。同时参照最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》，本院认为原被告合同中约定的按照实际交易价款的20%支付违约金过高，根据公平原则和诚实信用原则以及合同的履行情况综合考量，将违约金标准下调为合同交易价款的10%较为适宜，因此被告应按照合同交易价款即560000元的10%支付违约金，即56000元。关于中介费，因中介公司未全面促成本次合同交易，属居间不成功，故原告已给付的中介费4500元应予返还；该合同的中介公司已注销，中介费应由该公司的设立及注销的负责人王阳返还。关于财产保全费及保全担保保险费，一则法律规定保全费应由申请人负担，二则保全担保非需必以保险担保方式，故对原告要求被告承担该项费用的诉讼请求不予支持。综上，被告王阳未到庭，视为其放弃了抗辩等相关诉权。本院依法组织了调解，但到庭的原告和被告张香莲未达成一致调解意见。依照《中华人民共和国合同法》九十四条、九十八条、第一百一十四条、第四百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条、最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 1解除原告赵勇强、被告张香莲与涞源县卓扬房地产经纪服务有限公司于2018年12月21日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告张香莲于本判决生效之日起十日内，返还原告赵勇强的购房款180000元，并支付原告赵勇强违约金56000元； 三、被告王阳于本判决生效之日起十日内，返还原告赵勇强已给付的中介费4500元； 四、驳回原告赵勇强的其他诉讼请求。 案件受理费5747.5元，减半收取2874元，由原告负担543元，被告张香莲负担2287元，由被告王阳负担44元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员 孙 波 二〇二〇年七月五日 书记员 吴春苗