福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0504民初1701号 原告：福建省烟草公司泉州市公司，住所地福建省泉州温陵路南段（烟草大楼）。 法定代表人：游文忠，公司经理。 委托诉讼代理人：周燕燕，女，公司律师。 委托诉讼代理人：童弟球，福建伟盛律师事务所律师。 被告：泉州市鸿盛房地产发展有限公司，住所地福建省泉州市洛江区马甲镇南街。 法定代表人：杜金发，公司执行董事。 委托诉讼代理人：杜变治，福建法正联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈昌明，福建高融律师事务所律师。 原告福建省烟草公司泉州市公司（以下简称烟草公司）与被告泉州市鸿盛房地产发展有限公司（以下简称鸿盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，鸿盛公司于2019年9月4日对烟草公司提出反诉。本院依法适用普通程序，于2020年1月16日公开开庭进行了合并审理。原告烟草公司的委托诉讼代理人周燕燕、童弟球、被告鸿盛公司的委托诉讼代理人杜变治、陈昌明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 烟草公司向本院提出诉讼请求：1.判令鸿盛公司协助烟草公司办理址在洛江区商品房（以下简称讼争房产）的不动产产权登记；2.判令鸿盛公司以烟草公司已付讼争房产购房款总额545496元为基数按日0.03%的标准，向烟草公司支付自2017年8月17日起至实际履行协助办证义务完毕之日止的逾期办证违约金（暂计至2019年7月29日为116354.3元）；3.判令鸿盛公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年6月9日，烟草公司与鸿盛公司签订了合同编号为201506090034的《商品房买卖合同》，约定烟草公司向鸿盛公司购买讼争房产。就付款方式和期限问题，双方约定按合同附件六处理。附件六第二条第2.4项约定采取分期方式支付购房款，第一期烟草公司自合同签订之日起并在收到鸿盛公司提供的全额正式发票后10个工作日内支付全部购房款的95%;第二期烟草公司自验收交房后365天内在鸿盛公司完成房产初始登记且收到鸿盛公司提供的协助办理房产证、土地证的材料之日起10个工作日内支付全部购房款的5%。附件六第八条约定：鸿盛公司应当在商品房交付使用后90日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由鸿盛公司提供的资料交付烟草公司。如因鸿盛公司原因，烟草公司不能在商品房交付使用后一年内取得房屋权属证书及国有土地使用证的，烟草公司不退房，鸿盛公司自逾期之日起30日之内的，每日按烟草公司支付房款总额的0.01%支付违约金，逾期超过30日的，每日按烟草公司支付房款总额的0.03%支付违约金。2015年6月17日，双方共同向泉州市洛江区房地产管理处申请网上备案，办理了讼争房产的房屋所有权初始预登记。烟草公司按约定支付了讼争房产的相应购房款，鸿盛公司于2016年8月16日向烟草公司完成房产交付手续。但鸿盛公司未按约定向烟草公司交付办理讼争房产的房屋权属登记时应由其提供的相应资料，致使烟草公司购买的讼争房产至今无法取得相应的不动产产权证书。为此，烟草公司特具诉状，望法院依法裁准诉求。 鸿盛公司辩称，一、湖景豪园建设项目各项开发建设审批文件齐全，依法取得了《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，鸿盛公司销售给烟草公司的商品房系合法建设。二、洛江区不动产登记中心至今无法办理产权证，系因政府政策变动引起的情势变更。1.《商品房买卖合同》附件六补充协议第八条约定的“房屋所有权证”、“国有土地使用证”在2016年9月26日洛江区不动产登记中心成立之前才存在，该登记中心成立之后只能办理房地合一的“不动产权证”。在该登记中心成立之前，湖景豪园一期1-4#楼在2016年4月已由洛江区房管处依法办理产权初始登记及房屋所有权证，同样的情况，该登记中心却认为湖景豪园二期5-8#楼土地性质为“住宅用地”,不能配套商业网点，停办产权初始登记。这并非鸿盛公司的原因，更非鸿盛公司的违约行为而导致的。现烟草公司要求鸿盛公司对此承担违约责任，显然有失公平和公正。2.对因政府政策变动和机构改革而办理房地合一的“不动产权证”的办证事项，《商品房买卖合同》并无约定，烟草公司诉请要求鸿盛公司协助办理“不动产产权登记”没有合同依据，双方依法应当另行协商达成补充协议。如果双方无法达成补充协议，那么双方对此均无过错，任何一方均可要求解除合同，且无权要求对方承担违约责任。3.在双方签订合同后，国家进行不动产登记制度改革，陆续出台了新的房屋所有权登记法律和政策，洛江区不动产登记中心依新的政策法规，无法给予办理本案项目二期的初始登记和讼争房产的不动产权利证书。这是双方在签订合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，该重大变化依法应当属于情势变更的情形。鸿盛公司对此既无任何过错，也没有违约行为。4.本案中，并不是鸿盛公司不愿意履行合同约定协助办证义务，也不是鸿盛公司不积极履行协助办证义务，实际上，鸿盛公司已经多次与不动产登记机关交涉和沟通，但是完全无能为力。烟草公司却简单机械地以合同约定为由，要求鸿盛公司承担协助办证义务和巨额的违约责任，明显有悖公平原则，显然是不能成立的。综上，本案系因政府政策变动和机构改革引起的情势变更，导致的不动产权证未能办理，鸿盛公司没有违约行为，烟草公司诉请鸿盛公司承担违约责任的请求没有事实和法律依据，恳请依法予以驳回。 诉讼过程中，因烟草公司已办理了讼争房产的不动产权证书，故烟草公司于2020年3月11日提出撤回第一项诉讼请求的申请，鸿盛公司亦于2020年3月17日提出撤回反诉的申请，本案裁定予以准许。 本案经审理认定事实如下：2015年6月9日，烟草公司与鸿盛公司签订了合同编号为201506090034的《商品房买卖合同》及合同附件。《商品房买卖合同》约定：烟草公司向鸿盛公司购买讼争房产，成交金额为574206元。合同附件六《合同补充协议》第二条第2.4项约定：烟草公司自合同签订之日起并在收到鸿盛公司提供的全额正式发票后的10个工作日内支付全部购房款的95%即545496元；第八条约定：鸿盛公司应当在商品房交付使用后90日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由鸿盛公司提供的资料交付烟草公司。如因鸿盛公司原因，烟草公司不能在商品房交付使用后一年内取得房屋权属证书及国有土地使用证的，烟草公司不退房，鸿盛公司自逾期之日起30日之内的，每日按烟草公司支付房款总额的0.01%支付违约金，逾期超过30日的，每日按烟草公司支付房款总额的0.03%支付违约金。合同签订后，烟草公司依约支付部分购房款545496元。2016年8月16日，鸿盛公司将讼争房产交付烟草公司使用。2019年10月11日，泉州市洛江区不动产登记中心通知鸿盛公司可以办理洛江区马甲镇湖景豪园5号楼、8号楼住宅部分项目首次登记。2020年2月25日，鸿盛公司将办理权属登记需由其提供的资料交付给烟草公司。 上述事实，有双方当事人的陈述，烟草公司提供的《商品房买卖合同》《合同补充协议》《登记备案申请表》、支付凭证;鸿盛公司提供的《开发项目首次登记证明》、资料交接单等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，烟草公司与鸿盛公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。1.关于本案是否符合情势变更情形的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，本案不存在该规定的情形，现鸿盛公司已将办理权属登记需由其提供的资料交付烟草公司，且烟草公司亦已办理了讼争房产的不动产权证书，故对鸿盛公司提出本案符合情势变更情形的抗辩意见，不予采纳。2.关于鸿盛公司是否应承担逾期办证违约责任问题。合同签订后，烟草公司依约支付了95%的购房款，已经履行了合同确定的义务。鸿盛公司于2016年8月16日将讼争房产交付烟草公司使用，其依约应当在2017年8月16日（商品房交付使用后一年）前向洛江区房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付烟草公司，但鸿盛公司直至2020年2月25日才将办理权属登记所需的资料交付给烟草公司，客观上，鸿盛公司已经违约，依法应承担逾期办证的违约责任。鸿盛公司辩称其对逾期办证不承担任何责任，但未能提供相应的证据予以佐证，故对其辩解意见不予采纳。3.关于逾期办证违约金如何计算问题。合同附件六《合同补充协议》第八条约定：如因鸿盛公司原因，烟草公司不能在商品房交付使用后一年内取得房屋权属证书及国有土地使用证的，烟草公司不退房，鸿盛公司自逾期之日起30日之内的，每日按烟草公司支付房款总额的0.01%支付违约金，逾期超过30日的，每日按烟草公司支付房款总额的0.03%支付违约金。鸿盛公司于2016年8月16日将讼争房产交付烟草公司，但至2020年2月25日才将办理权属登记所需的资料交付烟草公司。根据双方的约定鸿盛公司应自2017年8月16日（即讼争房产交付使用后一年的次日）起至2017年9月14日止（合计30天），每日按烟草公司已支付购房款545496元的0.01%计付违约金，自2017年9月15日起至2020年2月24日止（合计893天），每日按烟草公司已支付购房款545496元的0.03%计付违约金。烟草公司主张违约金全部按日0.03%的标准计算，缺乏依据，部分不予采纳。现烟草公司主张鸿盛公司自2017年8月17日起支付违约金，不违反法律规定，予以准许。故鸿盛公司应向烟草公司支付违约金计147720.32元（545496元×0.01%×29天+545496元×0.03%×893天）。 综上所述，烟草公司的诉讼请求，合法合理部分，本院予以支持。鸿盛公司的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、泉州市鸿盛房地产发展有限公司应于本判决生效后十日内向福建省烟草公司泉州市公司支付逾期办证违约金147720.32元； 二、驳回福建省烟草公司泉州市公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3254元，由泉州市鸿盛房地产发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判长  林海岚 审判员  杨 鑫 审判员  苏静娴 二〇二〇年四月二十七日 书记员  董娟娟 附：本案所引用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。