福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初816号 原告（反诉被告）：福建格中律师事务所（曾用名：福建侬来律师事务所），住所地福建省莆田市荔城区。 负责人：戴志军，主任。 委托诉讼代理人：余丽香，女，系原告员工。 委托诉讼代理人：林总总，男，系原告员工。 被告（反诉原告）：福建旷远（集团）有限公司，住所地福建省厦门市思明区。 法定代表人：王子林，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谢金煌，福建众益律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：范敏，福建众益律师事务所实习律师。 原告福建格中律师事务所（以下简称格中律所）与被告福建旷远（集团）有限公司（以下简称旷远集团公司）、旷远能源股份有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，旷远集团公司于2020年3月20日对格中律所提起反诉，本院予以受理。原告格中律所于2020年7月6日向本院提出撤诉申请，本院已另行制作文书。后本院依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。反诉原告旷远集团公司的委托诉讼代理人谢金煌、范敏、反诉被告格中律所的委托诉讼代理人余丽香、林总总到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 旷远集团公司向本院提出反诉请求：1.格中律所支付旷远集团公司2020年1月5日至2020年4月4日的房屋租金费用49943.25元及以49943.25元为基数按日1%自2019年12月1日起计算至实际支付之日止的违约金；2.格中律所支付旷远集团公司2020年4月5日至2020年7月4日的房屋租金费用52440.25元及以52440.25元为基数按日1%自2020年3月1日起计算至实际支付之日止的违约金；3.本案诉讼费用由格中律所承担。诉讼过程中旷远集团公司增加以下诉讼请求：1.格中律所支付旷远集团公司2020年7月5日至2020年7月20日（共计16天）的房屋租金费用9322.74元及以9322.74元为基数按日1%自2020年6月1日起计算至实际支付之日止的违约金；2.旷远集团公司只需向格中律所退还履约保证金45300元。事实和理由：2017年3月30日，旷远集团公司与格中律所签订《租赁合同》，约定：旷远集团公司向格中律所提供福建省莆田市荔城区拱辰街道海丰中街998号旷远集团有限公司办公楼7楼作为格中律所的租赁场地，租赁期限自2017年4月5日至2022年4月5日止。合同签订后，旷远集团公司依约向格中律所提供租赁场地。根据《租赁合同》第四条第1款，该场地的租金标准为第一合同年（2017年4月5日至2018年4月5日）月租金每平米50元，合计为15100元，年租金总计为181200元，之后合同年租金以上一合同年租金的5%逐累计递增，即第二合同年租金=181200*(1+5%)计190260元，第三合同年租金=190260*(1+5%)计199773元，以此类推。格中律所每年付四期房租，每期为三个月房租，先付后用。根据《租赁合同》第四条第2款的约定，格中律所应从每期最后一个月的5日前向甲方付清下一期（下三个月）的房屋租金。即第三合同年最后一期（2020年1月5日至2020年4月4日）的房屋租金费用，格中律所应在上一期的最后一个月（2019年12月5日至2020年1月4日）的5日前即2019年11月30日前向旷远集团公司支付。同理，第四合同年第一期（2020年4月5日至2020年7月4日）的房屋租金费用，格中律所应在上一期的最后一个月(2020年3月5日至2020年4月4日）的5日前即2020年2月29日前向旷远集团公司支付。综上，格中律所最迟应当于2019年11月30日以及2020年2月29日分别向旷远集团公司支付2020年1月5日至2020年4月4日的房屋租金费用（第三合同年每期租金=199773/4计49943.25元）以及2020年4月5日至2020年7月4日的房屋租金费用（第四合同年每期租金=199773*(1+5%)/4计52440.25元）。但格中律所至今未向旷远集团公司支付该期房屋租金，根据《租赁合同》第十一条第2款的约定，格中律所逾期支付租金，每逾期一日，应按未支付费用总额的1%支付违约金，并承担旷远集团公司因追讨欠款而支付的费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费等）。因旷远集团公司已于2020年7月20日聘请有专业资质的技术人员开锁进入涉案租赁场地，即旷远集团公司与格中律所双方签订的《租赁合同》应是于2020年7月20日解除。按照格中律所在合同期间内实际使用租赁场地的时间计算，格中律所应当向旷远集团公司支付2020年7月5日至2020年7月20日的房屋租金费用9322.74元（即16天的房屋租金为199773*(1+5%)/4/90*16计9322.74元)以及按照双方合同约定向旷远集团公司支付以9322.74元为基数按日1%自2020年6月1日起计算至实际支付之日止的违约金。格中律所违反双方合同约定，逾期向旷远集团公司支付房屋租金的行为已经构成违约，另，格中律所在既不符合合同解除的法定条件也不符合双方约定的合同解除条件的前提下单方面要求解除合同缺乏事实和法律依据，在其提出要求解除双方间的《租赁合同》后，格中律所也未向旷远集团公司移交涉案租赁物，办理验收等手续，依照《租赁合同》第四条第3款以及第十一条第2款第3项的约定，旷远集团公司有权在格中律所违反合同约定单方要求退租的情况下，要求格中律所支付相当于三个月的第一年月租金（即45300元）的违约金，并直接从格中律所交纳的履约保证金（共90600元）中扣划，故旷远集团公司只需向格中律所退还履约保证金45300元。 格中律所辩称，一、旷远集团公司要求格中律所支付2020年1月5日至7月20日的房屋租赁费用及承担违约金没有事实和法律依据。格中律所向旷远集团公司租赁涉案场所，在使用过程中，租赁场所反复多次发生严重漏水，水量极大，导致格中律所无法正常办公。格中律所多次向旷远集团公司反映情况，但旷远集团公司迁延日久依旧无法解决。双方签订的《租赁合同》第八章第十五条第二款第二项第三点约定对于旷远集团公司负责维修的部分，非因其他原因，旷远集团公司在故障出现后无法完成修复，连续达到15日，致使格中律所不能实现租赁目的的，格中律所可以行使解除权。《合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。这就规定出租人的物之瑕疵担保责任，旷远集团公司有义务保证出租物达到使用目的，而后房屋严重漏水的情形，已致使部分场所不具备作为办公用途的最起码的状态。在格中律所通知旷远集团公司15日后仍然不能修复，格中律所行使《租赁合同》中约定的解除权，并不构成违约，反而是旷远集团公司不履行合同约定的维修义务,构成严重违约。2019年11月，格中律所向旷远集团公司提出解除租赁合同，格中律所承租至2019年12月31日，自2020年1月起将不再继续租用。2019年12月31日格中律所按时腾空租赁房屋，要求旷远集团公司、福建旷远酒店有限公司同格中律所办理退房验收交接手续，结算租赁费用、退还履约保证金等事宜。然旷远集团公司因自身原因寻找各种借口迟迟拖延不与格中律所办理交接事宜。经格中律所多次催告，其于2020年2月19日同格中律所办理房屋验收事宜。综上，格中律所早已于2020年1月1日起搬离租赁场所，至此再未使用，旷远集团公司要求格中律所支付2020年1月至2020年7月20日期间的租金没有任何依据。二、旷远集团公司应向格中律所退还全部履约保证金90600元。因旷远集团公司未按约定履行合同义务，单方面违约。根据合同约定及相关规定，旷远集团公司应当向格中律所返还保证金。综上所述，旷远集团公司提出的反诉请求无事实与法律依据，贵院应当依法驳回旷远集团公司的反诉请求，以维护格中律所的合法权益不受侵犯。 旷远集团公司向本院提交了证据，本院组织格中律所进行证据交换和质证。对格中律所无异议的《租赁合同》复印件1份、《律师事务所执业许可证》复印件1份、戴志军身份证复印件1份、房屋交接表复印件1份、办公楼7层平面图复印件1份，本院予以确认并在卷佐证。格中律所对物业管理费对账单复印件11张、银行支付凭证复印件9张、单位养老缴费明细复印件1份、来访记录复印件1张、体温检测名单复印件1张、监控视频、《营业执照》复印件1份、开锁视频、《物业管理服务协议书》1份的真实性无异议，且上述证据与旷远集团公司提供的《劳动合同书》复印件1份、《福建省锁具修理工协议会员证》复印件1份、《福建省特种行业、公共场所备案回执》复印件1份、《开锁协议》复印件1份，可以相互印证，形成证据链，上述证据与本案存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。 格中律所向本院提交了证据，本院组织旷远集团公司进行证据交换和质证。旷远集团公司对《解除租赁函》复印件1份、《关于的回复函》复印件1份、《复函》复印件1份、微信聊天记录截图打印件4张、物品移交清单复印件1张的真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。旷远集团公司对租赁场地漏水视频光盘一张、微信聊天记录截图5张的真实性有异议，因格中律所无法提供原载体核对，且上述证据无法体现与本案存在关联性，故本院不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年12月20日，福建侬来律师事务所（以下简称侬来律所）变更名称为福建格中律所事务所。 2017年3月30日，旷远集团公司作为出租方（即甲方）与侬来律所作为承租方（即乙方）签订《租赁合同》，合同主要约定：甲方向乙方提供福建省莆田市荔城区XXX号旷远集团有限公司办公楼7楼，建筑面积为302平方米作为乙方的租赁场地。乙方在签订合同前已核实租赁面积并确认无误。乙方对房屋现状及工程条件已充分了解，接收并认为适用于乙方使用需要。乙方租赁该房屋的用途为办公。租赁期限自2017年4月5日起至2022年4月5日止。租赁场地租金标准：第一合同年（2017年4月5日至2018年4月5日）月租金每平米50元，合计为15100元，年租金总计为181200元，之后合同年租金以上一合同年租金的5%逐年累计递增，即第二合同年年租金=181200×（1+5%）计190260元，第三合同年租金=190260×（1+5%）计199773元，以此类推。乙方每年付四期房租，每期为三个月房租，先付后用。乙方应从每期最后一个月的5日前向甲方付清下一期（下三个月）的房屋租金。乙方应于合同租赁期限开始前1个工作日内，向甲方的指定账户支付履约保证金90600元。合同终止时，在乙方如约将该房屋按约定要求归还甲方（经甲方验收）、缴清所有费用并履行合同项下所有义务后，则甲方应在乙方依约归还承租房屋的10日内，经扣除乙方应付而未付的款项后，将剩余的保证金无息退还给乙方。甲方委托福建旷远酒店有限公司提供租赁场所的物业统一管理，具体物业、水、电和空调使用等费用由乙方与福建旷远酒店有限公司签订协议约定。甲方按合同第七条的有关规定，承担乙方租赁场所的房屋维修义务。在租赁期内，甲方应保证该租赁场所以及甲方所提供的各种设施能够正常使用。甲方应负责对前述部位进行维修保养。乙方应合理正常使用甲方提供的场地、设施设备。因乙方使用不当或不合理使用，导致该房屋及其附属设施损坏或发生故障，乙方应负责维修并承担维修费用。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。该租赁场地内甲方所提供的各种设施发生故障时，乙方应及时向甲方报修，甲方应在收到报修通知后立即进行修理。若因乙方没有及时报修导致的损失，由乙方承担，如因此导致设施的损坏，乙方应向甲方进行赔偿。合同第十一条第1款第（2）项约定：在租赁期限内，因甲方原因不及时履行合同约定的维修、保养义务，给乙方造成损失的，甲方应赔偿由此给乙方造成的直接经济损失。第2款第（2）项约定：乙方逾期支付租金及其他应向甲方支付的费用，甲方或物业管理单位有权停止乙方租赁房屋水、电等能源供应，直至乙方缴清费用，同时每逾期一日，则应按上述未支付费用总额的1%支付违约金。甲方因向乙方追讨欠款而支付的费用（包括但不限于诉讼费、……律师费等）由乙方承担。第（3）项约定：乙方单方面要求退租的，乙方应向甲方支付相当于三个月的第一年月租金的违约金。合同第十五条第二款中约定：在租赁期限内，乙方逾期不支付保证金、租金及其他费用连续超过10天，甲方可解除合同，甲方有权没收保证金，乙方并应赔偿因此给甲方造成的损失。甲方交付的房屋不符合合同约定，导致不能实现租赁目的；对于甲方负责维修的部分，非因他方原因，甲方在故障出现后无法完成修复，连续达15日，致使乙方不能实现租赁目的，乙方有权行使解除权。合同期满未续签而终止的或合同被解除的，乙方应当于合同期满而终止或合同被解除后10日内搬离租赁场地，否则甲方有权对租赁场地内乙方遗留物进行清场，并有权作出处理。合同期满未续签而终止或合同被解除后，乙方应当保证租赁场地符合正常使用后的状态，并在搬离时将租赁场地交甲方验收。除甲方行使解除权的情况外，甲方验收无误后，与乙方结算保证金。 合同签订后，旷远集团公司依约将案涉租赁场地交付给侬来律所使用，侬来律所向旷远集团公司支付了履约保证金90600元。格中律所支付了案涉房屋至2020年1月4日止的租金。旷远集团公司陈述，案涉租赁场地确有存在空调出风口漏水的情况，但不影响租赁场地的正常使用。2020年1月，格中律所向旷远集团公司发出《解除租赁函》,主要载明：自2018年7月至2019年10月，租赁场地出现空调滴水及漏水现象，且日益严重。经多次要求维修，一致无法解决滴水及漏水问题，导致我所派专人用水桶接空调管漏水的问题，若有下班后无人看管或遇节假日，经常因空调漏水问题流水淌遍办公室，无法正常办公，甚至重要文件因为空调漏水问题而致材料毁损，致使不能实现租赁之目的，且我所也于2019年11月告知贵司承租至2019年12月31日，自2020年1月起将搬迁不再继续租用。现根据《租赁合同》约定，对于甲方负责维修的部分，非因他方原因，甲方在故障出现后无法完成修复，连续达15日，致使乙方不能实现租赁目的，乙方有权解除租赁合同并要求返还保证金90600元。 2020年1月15日，旷远集团公司向格中律所发出关于《解除租赁函》的回复函，主要载明：在租赁期内，租赁房屋及有关设施设备一直处于正常使用状态。你所在来函中所述之空调滴水及漏水现象一直无法解决等问题，与事实严重不符。我公司此前未曾收到过你所在来函中所谓之于2019年11月告知自2020年1月起将搬迁不再继续租用的通知。你所在来函中所主张的解除事由，没有任何事实与法律依据，依法不能成立。鉴于你所已经单方违约退租，现请你务必于接到本回复函后三日内将租赁房屋按约定要求退还给我公司（经我公司验收合格），并同时办理有关款项结算事宜。 2020年1月20日，格中律所向旷远集团公司发出《复函》,主要载明：我所多次同贵司物业部门沟通，告知贵司物业部门漏水现象已经反复多次，水量极大，漏水事件已经造成我所无法正常办公，甚至已经导致我所办公室及办公设施、文件等严重损毁，要求贵司尽快处理。然该现象至我所搬离租赁房屋时，仍未给予解决。我所认为，系贵司提供的租赁房屋及设施设备无法正常适用，且未尽维修义务，导致不能实现继续租赁之目的，系贵司违约在先。我所有权解除合同，贵司无权要求我司支付违约金。我所已于2019年11月提前向贵司告知我所承租至2019年12月31日，自2020年1月起不再继续租用。我所亦于2019年12月31日已经腾空租赁房屋，要求贵司同我所办理交接手续。然贵司却迟迟不与我所办理交接手续。因此，我所需承担的费用仅需支付至2019年12月31日，无需向贵司继续支付2020年1月1日之后的租金及其他费用，贵司更无权要求我所支付逾期支付租金费用的违约责任。贵司无权扣划我所已付保证金。且请贵司于收到本函后三日内在结清水电、物业等费用后将租赁保证金90600元返还我所。 2020年2月19日格中律所的员工将案涉房屋的钥匙交给福建旷远酒店有限公司的员工罗云豪。2020年2月20日格中律所的员工曾进入案涉租赁场地，且格中律所陈述2020年2月20日，案涉租赁房屋的钥匙又由其持有。2020年3月18日，格中律所的员工持案涉租赁房屋的钥匙开门进入案涉租赁场地。2020年7月20日，旷远集团公司聘请有专业资质的技术人员开锁进入案涉租赁场地，并接收案涉租赁场地。庭审中，格中律所自认案涉租赁场地钥匙仍在其处。现因双方就违约责任产生争议，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 本院认为，旷远集团公司与侬来律所签订《租赁合同》，系双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。格中律所主张案涉租赁场地空调漏水致使其无法实现租赁目的，其享有合同解除权，本院经审查认为，格中律所提供的证据并不能证明空调滴水的情况已达到使其无法实现租赁目的的程度，且格中律所也未提供其他证据佐证空调滴水的持续时间及严重程度，应承担举证不能的法律后果，故格中律所并不具备解除合同的约定条件或法定条件。格中律所在不享有约定或法定解除权的情况下单方面退租，其所主张的《租赁合同》于2019年12月31日解除亦不能成立；另其辩称旷远集团公司退还履约保证金90600元，与合同约定不符，本院不予采纳。格中律所未与旷远集团公司办理案涉租赁场地的交接手续，也未交还案涉租赁场地的钥匙，后旷远集团公司聘请有专业资质的技术人员于2020年7月20日开锁进入并接收案涉租赁场地，故本院认定2020年7月20日为合同解除日期，格中律所应当支付2020年1月5日至2020年7月20日的租金，即2020年1月5日至2020年4月4日的租金199773÷4=49943.25元、2020年4月5日至2020年7月4日的租金199773×(1+5%)÷4=52440.25元及2020年7月5日至2020年7月20日的租金199773×(1+5%)÷12÷31×16=9022.01元，以上合计111405.51元。根据《租赁合同》第十一条第2款第（3）项的约定，格中律所单方面要求退租的，格中律所应向旷远集团公司支付相当于三个月的第一年月租金的违约金；现因格中律所单方要求解除《租赁合同》，导致《租赁合同》解除，根据上述合同约定，格中律所应当向旷远集团公司支付相当于三个月的第一年月租金的违约金（即45300元）；现旷远集团公司要求直接从格中律所交纳的履约保证金90600元中扣划上述违约金后，其只需向格中律所退还履约保证金45300元，具有事实和合同依据，本院予以支持。旷远集团公司已经诉讼请求因格中律所违约导致解除合同的违约金，其再诉求格中律所支付租金的违约金，系重复计算违约金，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建格中律师事务所应在本判决生效之日起十日内支付给福建旷远（集团）有限公司自2020年1月5日至2020年7月20日期间的租金111405.51元； 二、福建旷远（集团）有限公司应在本判决生效之日起十日内向福建格中律师事务所退还履约保证金45300元； 三、驳回福建旷远（集团）有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 反诉案件受理费2511.25元，由福建旷远（集团）有限公司负担794.25元，福建格中律师事务所负担1717元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  蔡琳琦 审 判 员  吴 倩 人民陪审员  郑彩虹 二〇二〇年十二月十日 书 记 员  顾梦雪 附相关法律条文及执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。                                           第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。                            ⼀⼂                            第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。