四川省绵竹市人民法院民 事 判 决 书（2020）川0683民初615号原告：德阳弘扬建设发展有限公司，住所地四川省绵竹市遵道场镇，统一社会信用代码9151068371443111X3。法定代表人：朱永吉，总经理。委托诉讼代理人：曹宗清，系公司员工。委托诉讼代理人：李峰，四川宗元律师事务所律师。被告：德阳安泰房地产开发有限公司，住所地四川省绵竹市汉旺场镇，统一社会信用代码91510683797875751U。法定代表人：李军，总经理。委托诉讼代理人：卿洁，女，系公司员工。委托诉讼代理人：刘双吉，四川联坤律师事务所律师。被告：四川久巨房地产经纪有限公司，住所地四川省绵竹市西南镇隆兴村**，统一社会信用代码91510683565668163G。法定代表人：韩纪军，董事长。委托诉讼代理人：李琍，四川豪迈律师事务所律师。原告德阳弘扬建设发展有限公司（以下简称弘扬公司）与被告德阳安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰公司）、四川久巨房地产经纪有限公司（以下简称久巨公司）建设工程合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告弘扬公司的委托诉讼代理人曹宗清、李峰，被告安泰公司的委托诉讼代理人卿洁、刘双吉，被告久巨公司的法定代表人韩纪军及委托诉讼代理人李琍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弘扬公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告安泰公司和久巨公司立即向原告支付工程款人民币13,624,958.34元；2.请求判令二被告向原告支付资金占用利息(以工程款人民币13,624,958.34元为基数，按照商业银行同期贷款利率2倍计算资金占用利息，从2018年9月30日起计算至被告实际付清之日止)；3.请求判令确认原告对被告安泰公司开发建设的绵竹市东汽竹苑生活配套东汽建设都市广场项目未售商业用房、车位等折价或拍卖的价款中享有13,624,958.34元人民币的建设工程优先受偿权；4.本案诉讼费、保全费由二被告共同承担。事实与理由：2016年9月2日，原告与被告安泰公司签订《建设工程施工合同》，合同约定由原告承建安泰公司开发的东汽竹苑生活配套·东汽建设都市广场(东汽竹苑商业门面开发)等修建工程，工程内容：“基础开挖、地基处理……安装工程等，其中电梯安装工程、消防工程、外墙二次装修由甲方单独发包。”2017年10月24日，原告与安泰公司签订《东汽建设都市广场外墙装饰装修合同》，合同约定将外墙装饰装修工程发包给原告承建。上述两份合同均明确约定承包范围、工程合同暂估价款、工程款支付方式、结算方式等。另因涉案开发项目系属安泰公司和久巨公司合作开发，原告与二被告签订三方《补充协议》，明确约定被告久巨公司应对原告涉案工程款项承担连带支付义务。上述合同签订后，原告已依约履行完全部合同义务，东汽建设都市广场项目己于2018年9月29日竣工验收合格交付二被告使用，但二被告一直不按约履行付款义务，至今尚欠原告工程款13,624,958.34元，经原告多次催收未果。故原告依法提起诉讼，恳请法院依法判如所请。安泰公司辩称，原告诉请主张的欠款缺乏事实依据，不应当得到支持。根据原、被告之间签订的合同以及三方签订的协议，均确定了工程价格是固定单价26,100,000.00元，且人工材料机械价格不做调整，如果遇到材料变更，是由双方来共同认价。合同约定支付除质保金外的其余工程款是在移交全部竣工资料并经审计确认后，合同总价款百分之十的质保金是在质保期满之后才支付。装修合同约定的暂定价是4,353,871.00元，价格应在双方确定之后才需要支付除质保金外的款项。如果严格按照合同的约定来计算，弘扬公司已经超额支付。即使应当支付剩余的工程款项，但是原告未将建设工程备案需要的资料、决算书等交齐，没有完成合同约定的义务，因此支付余款的条件尚不具备，被告也不存在违约情形，不应当支付资金占用费。原告存在工期严重逾期的情形，而且在工程质量上存在着诸多问题，公司保留向其追究相关法律责任的权利。根据原告和二被告之间签订的补充协议，以及两被告之间签订的房屋整体订购协议及相关账目往来情况，在久巨公司未按约定将购房款全部转到共管账户的情况下，弘扬公司认可由久巨公司来承担工程款的支付义务，而且明确放弃了对安泰公司的追诉行为，这应当认定为民事法律行为中附条件的债权转移，此行为是依法合法有效的，应当受到法律的保护。因此，应当将久巨公司作为第一被告，要求久巨公司履行支付义务，而安泰公司仅仅履行一个催告义务。原告所称的二被告应当承担连带责任，但是连带责任应当是法定责任，并非是三方共同约定的一个行为，因此谈不上连带支付。原告提出的优先受偿权已超过法定期限，不应支持。久巨公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求。原告的诉求不符合客观事实、没有充分的证据，且不符合本案建设工程施工合同-专有条款第15条“工程款(进度款)的支付”之规定。工程款应当是在双方对审计结果进行确认后两个月内办理结算且应扣除质保金，因此结算的条件尚未成就，不应计息。久巨公司并未与原告签订《建设工程施工合同》，原告对久巨公司的起诉突破了合同相对人界限。原、被告之间的三方协议系重大误解、显失公平，该协议未确定债务转让的标的数量，不能产生效力。久巨公司支付安泰公司的款项已超出了弘扬公司主张的债权金额，不应当承担原告的债务。原告对久巨公司起诉是错误的，对久巨公司采取的财产保全措施不当，请求法庭解除该项保全措施并判令本案诉讼费、保全费由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据:安泰公司向弘扬公司支付工程进度款的记录、弘扬公司开具的增值税发票复印件、2019年12月2日弘扬公司与安泰公司就管辖权问题签订的补充协议，本院予以确认并在卷佐证。对涉及案涉工程的工程量及工程价款的证据，因原、被告双方已在庭审中就工程价款达成一致意见且不违反法律规定，故对该部分证据不再进行认定。对有争议的证据，本院认定如下：1、2015年9月5日《合作框架协议》，协议载明甲方为安泰公司，但未加盖公司印章，代表人无公司授权，且安泰公司不予认可，对真实性不予认定，对该证据不予采信；2、2015年9月8日《合作框架协议》，协议针对的是绵竹东汽竹苑钻石广场上商住楼工程，当事人未提交证据证明该工程与本案的关联性，且久巨公司对三性均不予认可，对该证据不予采信；3、《东汽竹苑生活配套·东汽建设都市广场（东汽竹苑商业门面开发）项目工程施工合同》（以下简称总承包合同）、《房屋建筑工程质量保修书》及《东汽建设都市广场项目建设施工总承包合同的补充协议》，真实、合法，与本案有关联性，予以采信；4、《东汽建设都市广场外墙装饰装修合同》（以下简称装修合同）及《东汽建设都市广场项目外墙装饰装修合同的补充协议》，真实、合法，与本案有关联性，予以采信；5、《竣工验收报告》，真实、合法，与本案有关联性，予以采信；6、《项目定向·整体定购框架协议》、《商品房定向开发整体定购合同》、《商品房定向开发整体定购合同的补充协议》，真实、合法，与本案有关联性，予以采信；7、《东汽竹苑生活配套---东汽建设都市广场（东汽竹苑商业门面开发）项目竣工结算承诺书》、《东汽建设都市广场项目竣工结算审核资料移交清单》、《竣工验收报告竣工结算回复函》、《竣工结算审核情况说明》，真实、合法，与本案有关联性，予以采信；8、《安泰公司收款明细表》、《已售房源按实测面积结算表》、《共管账户余额统计表》、《关于久巨公司整体定购德阳安泰公司“东汽都市广场”房款支付的情况说明》及附件，对明细表、结算表、统计表及说明中有其他证据予以佐证的部分内容予以采信，其余部分不予采信；9、代收房款明细确认表、商品房交接工作联系函、未办理交房明细表，真实、合法，与本案有关联性，予以采信。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月28日，安泰公司（甲方）与久巨公司（乙方）签订《项目定向开发整体定购框架协议》，其中约定：1.1甲方将开发竹苑商务一号楼（暂定名），总面积1.7万㎡，由乙方整体定购；2.1购房款总价（A）=所有开发成本总额（B）+甲方税后利润（C=100万元）；2.1.1甲乙双方商定：购房款总价（A）不低于人民币5000万元；2.1.2开发成本（B）按实际发生计算，包括但不限于：建筑安装工程费、基础设施费、开发间接成本、与转让房地产有关的税、费等……；2.2购房款的管理：B1至B4直接进入甲方账户，其余全部进入共管账户（双方共同管理，用于竹苑商务一号楼建设）。2016年1月15日，安泰公司（开发方）与久巨公司（定购方）签订《商品房定向开发整体定购合同》，确定久巨公司定购的商品房更名为东汽竹苑生活配套·东汽建设都市广场（东汽竹苑商业门面开发），暂定总价款为55,000,000.00元，合同还对其他事项进行了约定。同日，双方签订《商品房定向开发整体定购合同的补充协议》，其中，对《商品房整体定购合同》“第二条计价方式与价款”补充约定：3.1双方商定：购房款总价（A）不低于人民币55,000,000.00元；3.3其他约定：购房款的管理：B1至B4及C直接进入开发方账户，其余全部进入共管账户（双方共同管理，用于该幢商品房建设。共管账户的管理见附件2）；3.4价款结算2）购房款：该幢商品房修建全面竣工验收合格后60日内双方遵照本条3.1款的原则进行购房款结算，从双方确认结算之日起90日内完成支付。其后，案涉项目采取了邀请招标的方式，弘扬公司中标，中标价26,100,000.00元。2016年7月30日，安泰公司签发了中标通知书。2016年9月2日，原告弘扬公司（承包人）与被告安泰公司（发包人）签订总承包合同，约定由原告承建案涉项目工程。合同约定工程价款为固定单价26,100,000.00元，工程进度款的支付：……完成至塔楼经双方核算后已完工程量的70%。工程竣工并验收合格，双方办理工程竣工资料后，并移交全部竣工资料交审计单位安排进行审计，审计经双方确认后二个月内办理财务结算，结清除质保金（10%）外的全部工程款，发包方逾期支付进度款的责任为双方协商。合同还对其他事项进行了约定。双方同时签订了《房屋建筑工程质量保修书》，对工程质量保修的范围、内容、期限、责任及费用等进行约定。质量保修期是自工程竣工验收合格之日起计算，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期约定为五年，其余基本为两年。合同签订期间，原告组织人工、机械、材料入场施工。施工期间，工程设计有部分调整和变更，工程量相应发生变更，工期也相应受到影响。2017年10月24日，弘扬公司（承包人）与安泰公司（发包人）签订装修合同。约定由原告承建东汽建设都市广场外墙装饰装修工程。合同约定工程价款为固定单价4,353,871.00元，工程进度款的支付：……工程完工及竣工验收合格后，按照双方确认的实际完成工程量进行结算后，发包方按照竣工结算价格在30日内结清全部账款，工程质量质保金除外，发包方逾期支付进度款的责任为双方协商。质量保修期为2年，自工程竣工验收合格之日起计算，按竣工结算价的3%预留。保修期满经双方无异议后无息支付。就总承包合同及装修合同约定的工程款项支付及债权债务处理问题，弘扬公司（丙方）与安泰公司（甲方）、久巨公司（乙方）三方签订了补充协议两份。协议约定：由乙方按合同约定向甲方支付购房款项，甲方收到乙方支付的款项后，根据总承包合同/装修合同的约定向丙方进行工程款项支付。如乙方未按照合同约定及时支付甲方购房款引发的甲方对丙方的所有债务及逾期支付等违约责任均由丙方直接向乙方追诉，甲方不承担任何责任，丙方同意放弃对甲方的追诉权。2018年9月29日，工程经由建设单位安泰公司组织施工、设计、监理、地勘等单位共同进行工程验收并形成《竣工验收报告》，验收结论为“本工程质量验收合格”。2018年11月14日，原告向安泰公司出具《东汽竹苑生活配套---东汽建设都市广场（东汽竹苑商业门面开发）项目竣工结算承诺书》。内容为将案涉项目的竣工结算资料进行报送并附明细，承诺为竣工结算的全部资料。同年12月28日，安泰公司向四川兴天华建设项目管理有限公司（以下简称兴天华公司）移交审计资料，双方共同出具《东汽建设都市广场项目竣工结算审核资料移交清单》并在清单上签字。2019年1月27日，兴天华公司受安泰公司委托对案涉工程进行审计并熟悉资料后，会同原、被告双方到现场踏勘取证，并多次召开联系沟通会。同年10月18日，兴天华公司出具竣工结算总价（初稿）为26,014,632.00元。原告就该结算价提出20条异议，同年11月1日兴天华公司针对异议提出的问题逐一进行了书面回复。因原、被告对工程价款多次沟通均未能达成一致意见，致纠纷发生。审理过程中，原、被告双方在庭外多次进行工程量核对与价款协商，最终在参照审计公司审计初稿结论的基础上达成一致意见，并在2020年11月17日的庭审中共同确认总承包合同工程款为28,000,000.00元。对原告主张的外墙装饰装修工程价款为4,353,871.00元均无异议。2017年1月24日至2019年1月29日，安泰公司支付原告工程施工进度款22笔共计24,550,000.00元。2017年12月6日至2019年2月1日，安泰公司支付原告外墙装饰装修进度款4笔共计3,900,000.00元。原告就以上款项开具了总金额为28,450,000.00元的发票。原告与久巨公司因工程费用的垫付及抵扣等发生资金往来，被告久巨公司欠原告工程款505,919.34元。被告安泰公司与久巨公司之间房款的收取及支付情况：2018年12月26日，久巨公司出具代收房款明细确认表，载明表上所列77位买受人购房款按实测面积结算为30,281,321.24元，其中按揭贷款5,580,000.00元，其余房款24,701,321.24元由久巨公司代收后已转账至安泰公司账户。2018年12月27日至2019年1月28日，久巨公司在29份商品房交接工作联系函上盖章确认代收房款情况，代收金额为8,246,602.94元。2019年3月12日，久巨公司出具未办理交房明细表，载明表上所列49位买受人购房款按实测面积结算为40,002,335.10元，其中26,492,335.10元已由久巨公司代收。上述久巨公司代收房款合计为24,701,321.24+8,246,602.94+26,492,335.10=59,440,259.28元（不包括银行贷款）。2020年10月29日，久巨公司向本院出具房款支付的情况说明，载明：包含银行贷款21,810,000.00元在内支付到安泰公司及共管账户的房款金额为54,219,060.50元。本院认为，本案的争议焦点是工程款的支付问题及优先受偿权的问题。关于工程款的支付问题。一、金额问题。双方对总承包合同的工程量多次进行了核对并对工程价款也多次进行协商，最终在参照审计公司审计初稿结论的基础上达成一致意见确定为28,000,000.00元，不违反法律规定，客观合理，予以认定。装修工程价款4,353,871.00元符合合同约定，双方无异议，予以认定。总价款中包含了质量保证金，《建设工程质量保证金管理办法》第七条的规定：“发包人应按照合同约定方式预留保证金，保证金总预留比例不得高于工程价款结算总额的3%”。总承包合同约定的保证金超出了总价款的3%，对超出部分不予支持，应认定为28,000,000.00元×3%=840,000.00元。两份合同约定的质量保修期均为自工程竣工验收合格之日起计算，即为2018年9月29日起算，总承包合同质保期项目最长的为五年，尚未届满，原告可在期限届满后另行主张；装修合同两年质保期已于2020年9月28日届满。根据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第八条第一款第（一）项的规定“有下列情形之一，承包人请求发包人返还工程质量保证金的，人民法院应予支持：（一）当事人约定的工程质量保证金返还期限届满”，装修工程的保证金4,353,871.00元×3%=130,616.13元应当一并返还。安泰公司已支付原告总承包合同的工程款24,550,000.00元，应预留质量保证金840,000.00元，尚欠2,610,000.00元；安泰公司已支付原告装修合同的工程款3,900,000.00元，尚欠453,871.00元，安泰公司欠款合计3063871.00元。被告久巨公司尚欠原告505,919.34元。综上，二被告欠原告的工程款金额为2,610,000.00元+453,871.00元+505,919.34元=3,569,790.34元，对原告主张超出的部分不予支持。二、支付时间问题。总承包合同约定的是双方对审计结果进行确认后两个月内办理财务结算，但双方没有进行结算，原告向本院提起了诉讼，经审理已确认被告尚欠原告工程款的事实，故工程款的付款时间应为原告提起诉讼主张权利之日，即为2020年4月9日。装修合同双方也未按合同约定进行结算，工程价款也是在本案审理中一并确认的，付款时间也应同为起诉之日。被告安泰公司辩称原告没有完成将建设工程备案需要的资料、决算书等交齐的合同义务因此支付余款的条件尚不具备的问题，合同约定为“双方办理工程竣工资料后，并移交全部竣工资料交审计单位安排进行审计”。根据查明的案件事实，原告已将竣工结算资料进行报送,安泰公司已向兴天华公司移交，审计工作已实际开展，因此可以认定原告已经按照合同约定完成了该项义务。安泰公司的辩解理由缺乏事实和法律依据，不能成立。被告久巨公司辩称工程款应在对审计结果确认后再办理结算因此结算条件尚未成就的问题，因为双方对审计结果存在争议，进行确认的前提条件已不具备，原告因此提起了诉讼，原约定已不再适用，也就不存在结算条件是否成就的问题，久巨公司的辩解理由也不能成立，不予采信。三、支付主体问题。原、被告共同签订的总承包合同及装修合同的补充协议，是一个附条件的债务转移合同。其条件为如果久巨公司未按约定向安泰公司及时支付购房款，则由此引发的安泰公司对弘扬公司的所有债务及违约责任应由久巨公司来承担。根据查明的案件事实，久巨公司代收房款59,440,259.28元，但其自认包含银行贷款在内仅支付了54,219,060.50元，未全额支付。久巨公司截留部分购房款未及时支付的行为，违反了双方《商品房定向开发整体定购合同的补充协议》中“3.3其他约定：购房款管理：B1至B4及C直接进入开发方账户，其余全部进入共管账户”的约定。因此，补充协议约定的债务转移的条件已成就，现原告主张的支付工程款及利息的责任应由久巨公司承担。原告及久巨公司认为该协议并非当事人真实意思表示并带有强迫欺诈，但均未提交证据证明，理由不能成立，不予采信。四、逾期付款的利息问题。总承包合同及装修合同约定发包方逾期支付进度款的责任为双方协商，双方并无一致意见，应视为约定不明。最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条规定“当事人对欠付工程款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息”，第十八条规定；“利息从应付工程价款之日计付”。本案工程款的应付时间为原告起诉之日2020年4月9日，被告逾期付款利息应从此日起算，其中装修合同质保金的逾期付款利息起算时间应为保修期届满次日即为2020年9月29日。上述起算时间点均在2019年8月20日之后，利率应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。从2020年4月9日至9月28日期间的利息计算：基数是欠款总额3,569,790.34元减去装修合同质保金130,616.13元为3,439,174.21元，共172天，年利率3.85%，共计62,395.10元。2020年9月29日之后应以欠款总额为基数进行计算。关于优先受偿权的问题。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条规定：“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程款之日起计算”。本案原告在起诉之时一并主张了优先受偿权，在法律规定期限内，应予支持，优先权的范围应在发包人安泰公司的欠款金额3,063,871.00元范围内。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百七十九条、第二百八十六条，最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、第十八条，最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第八条第一款第（一）项、第二十二条，《建设工程质量保证金管理办法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告四川久巨房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告德阳弘扬建设发展有限公司支付工程款3,569,790.34元及利息（截止2020年9月28日为62,395.10元；2020年9月29日起以3,569,790.34元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决确定的给付之日止，若未在本判决指定期限内履行给付义务，利息计算至付清之日止）；二、对本判决第一项付款义务，原告德阳弘扬建设发展有限公司在3,063,871.00元限额内就登记在被告德阳安泰房地产开发有限公司名下的绵竹市东汽竹苑生活配套东汽建设都市广场项目的商业用房、车位折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；三、驳回原告德阳弘扬建设发展有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费103,550.00元，诉讼保全费5,000.00元，共计108,550.00元，由原告德阳弘扬建设发展有限公司负担76,420.00元，由被告德阳安泰房地产开发有限公司、四川久巨房地产经纪有限公司负担32,130.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 长  马学华人民陪审员  陈定乾人民陪审员  廖 伟二〇二〇年十二月十五日法官 助理  肖洪峰书 记 员  曾韵洁