上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初5908号原告：陈**红，女，1978年12月5日出生，汉族，住上海市徐汇区田林十三村****。被告：上海房无忧信息技术有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇新农浦银路****147F。法定代表人：陈国华。原告陈**红与被告上海房无忧信息技术有限公司(以下简称房无忧公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理，依法适用简易程序审理。因被告房无忧公司下落不明，本院依法组成合议庭，并适用普通程序于2020年7月1日公开开庭予以审理。原告陈**红到庭参加诉讼。被告房无忧公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈**红向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告间的房屋出租委托合同；2.判令被告支付自2019年10月1日起至2020年2月9日止的租金人民币(币种下同)7,241.38元；3.判令被告支付自2019年10月1日起至2020年2月9日止的违约金6,652.80元；4.判令本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告就上海市莲花南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《房屋出租委托合同》，约定租期自2015年9月20日起至2020年12月19日止。被告未能支付自2019年10月1日起的租金，经原告多次催促，相关工作人员已离职，始终未予支付。后原告与次承租人达成协议，次承租人自2020年2月10日起向原告直接支付租金。被告迟延支付租金已违约，现原告与次承租人达成协议，故要求解除原、被告的合同，被告并按约支付租金及违约金。被告房无忧公司未发表答辩意见，也未向本院提交证据。经审理查明，上海市闵行区莲花南路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人为陈**红、彭亮、彭家陈。2015年9月20日，原告陈**红(委托方、签约甲方)与被告房无忧公司(受托方、签约乙方)签订《房屋出租委托合同》一份，约定：甲方委托乙方代理出租本条所述房屋，房屋座落于上海市闵行区莲花南路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为28.82平方米；甲方应于2015年9月20日之前向乙方交付该房屋。交付时甲乙双方共同签订本合同附件一《房屋交接单之委托开始确认书》,确认委托开始的房屋交付状况；该房屋委托期限自2015年9月20日起至2020年12月19日止。乙方按照本合同第3.1条款的约定向甲方支付委托期限内(除免租期外)的委托租金；甲方在第一个租赁年度给予乙方委托期的前90天为免租期，每个租赁年度的免租期内乙方无需向甲方支付委托租金；甲乙双方约定，乙方向甲方支付该房屋每月委托租金为1,600元，该房屋租金36个月内不变，自37个月起，以24个月为周期，月租金递增5%；乙方应于每月最后一日向甲方支付委托租金(若为节假日，则顺延至下一个工作日)，委托租金首次支付日期为2015年12月31日；租赁期间内发生的水费、电费、煤气费、电话(通讯)费、电视收视费等房屋使某费用由乙方监督承租人承担，物业管理费(若有)由甲方承担；如乙方逾期支付委托租金(非乙方因素除外)，每逾期一日，须向甲方支付月委托租金的3%作为逾期违约金；乙方逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以月委托租金的3%向甲方支付该房屋占用期间的使某费等。当日，双方还签订《授权委托书》一份，约定：委托期限自2015年9月20日起至2020年12月19日止；委托事项为，甲方委托乙方全权、独家在委托期限内代为出租、管理该房屋，处理关于该房屋出租、管理的一切事宜，包括签订房屋租赁合同、收取租金等。在委托期限内，该房产的一切使某、出租权利均由乙方以甲方名义独立行使，甲方承诺不进行干预。具体委托事项，双方在《房屋出租委托合同》中约定等。合同签订后，原告将系争房屋交付被告，被告支付了租赁保证金1,600元，并自2016年1月1日起向原告支付租金，被告后将系争房屋出租于案外人使某。2019年8月30日，被告向原告支付了2019年9月的租金1,680元，付清了至2019年9月30日止的租金。此后，因被告未能按约支付自2019年10月1日起的租金，故原告联系被告工作人员予以催促，但此后被告一直未能支付，工作人员亦表示其已离职。案外人向被告支付了至2020年2月9日止的租金，并与原告协商后，自2020年2月10日起直接向原告支付租金。上述事实，由原告提交的上海市房地产权证、《房屋出租委托合同》、《授权委托书》、微信聊天记录、转账凭证等证据等证据及双方当事人的当庭陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告签订的《房屋出租委托合同》、《授权委托书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，当属有效，双方应按约履行。被告取得系争房屋后，每月向原告支付固定数额之租金。同时，被告作为出租方与案外人签订租赁合同，以其名义出租于案外人，并向案外人收取租金，被告非以原告代理人的身份签订转租合同，转租合同的后果也并未及于原告。故原、被告双方签订的合同虽名为“出租委托”，但实为被告向原告承租系争房屋并支付租金的房屋租赁合同，原告并同意被告予以转租。在该租赁合同的履行过程中，被告自2019年10月1日起未能按约支付租金，直至原告多次催讨仍未能予以履行，已属违约。被告以其行为不再继续履行租赁合同，原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。现原告于被告违约并无法联系协商的情况下，与次承租人达成租赁合意，次承租人自2020年2月10日起直接向原告支付租金，原告与被告的《房屋出租委托合同》于2020年2月9日实际已未继续履行，本院确认原、被告双方的《房屋出租委托合同》于2020年2月9日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现就租赁期内自2019年10月1日至2020年2月9日的租金7,241.38元，被告应予以支付。关于原告主张的逾期付款违约金，依据双方合同约定，被告应于每月最后一日向原告支付委托租金，被告逾期支付委托租金，每逾期一日须向原告支付月委托租金的3%作为逾期违约金。故被告应于2019年9月30日前向原告支付2019年10月之租金，于2019年10月31日前向原告支付2019年11月之租金，于2019年11月30日前向原告支付2019年12月之租金，于2019年12月31日前向原告支付2020年1月之租金，并于2020年1月31日前向原告支付2020年2月之租金。然在实际履行过程中，该几期租金被告始终未能予以支付，自2019年10月1日起逾期至今，给原告造成了相应之损失。依据双方合同之约定，被告应按照每日50.40元的标准向原告支付逾期付款违约金。现原告主张自2019年10月1日起至2020年2月9日止的逾期付款违约金6,652.80元，符合双方合同之约定。关于被告支付的保证金1,600元，现双方合同已解除，原告亦表示在被告清偿欠款的情况下予以返还，为避免当事人讼累，本院于本案中一并予以处理。被告房无忧公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈**红与被告上海房无忧信息技术有限公司签订的《房屋出租委托合同》于2020年2月9日解除；二、被告上海房无忧信息技术有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告陈**红支付租金7,241.38元；三、被告上海房无忧信息技术有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告陈**红支付逾期付款违约金6,652.80元；四、原告陈**红于本判决生效之日起十五日内向被告上海房无忧信息技术有限公司返还租赁保证金1,600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费147.35元，由被告上海房无忧信息技术有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 殷 雪人民陪审员 吕 欣人民陪审员 荣绪伟二〇二〇年七月六日书 记 员 倪晶旌附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。