广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初7595号原告：陈啟志，男，1990年2月7日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*************，公民身份号码440************634。委托诉讼代理人：李耀威，广东枫丹律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市******************，统一社会信用代码914************393。法定代表人：黄某1。被告：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区****************。法定代表人：黄某1。两被告共同的委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。两被告共同的委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告陈啟志诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告智城公司在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定予以驳回，被告智城公司不服提出上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。管辖权异议处理期间依法不计入审理期限。后本院于2020年9月22日公开开庭审理了本案，原告委托代理人李耀威与两被告共同的委托诉讼代理人徐飞、吴诗炜均到庭参加庭审。原告本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与广佛智城公司签订的《物业使用权转让合同》、《补充协议》及原告与两被告签订的《租赁合同》均于2020年3月25日解除；2.被告智城公司返还使用权转让金216331元并支付15%违约金；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年4月22日，原告与被告智城公司签订了《物业使用权转让合同》，约定被告智城公司将佛山市南海区***********************商业用房的使用权转让给原告，物业建筑面积28.5平方米，转让期实际上为自合同签订之日起计算，至20*8年4月21日止。被告在约定的转让期限届满之日起，赠送该物业使用权给原告至2048年12月*1日原告应当在2049年1月1日当天将涉讼房屋的使用权归还被告。每平方米9504元，总转让金270851元，并约定了违约责任。原告与被告智城公司在合同中约定了分期付款并在2018年4月22日签订了一份《补充协议》对付款期限进行了如下约定：被告承诺在2018年4月22日前支付总房款的75%，金额为人民币203171元，剩余的总房款的25%，金额为人民币67680元分36个月付清，从2018年5月份开始逐月支付，每月的1号前支付人民币1880元。同日，原告与两被告签订《租赁合同》，约定原告将上述涉案物业租给被告梦乐城公司，租赁期为3年，原告于2018年12月31日将物业交付给被告梦乐城公司，并约定了返租金金额。签订上诉合同及补充协议后，原告已向被告支付了转让款216331元。现经原告核查发现，涉案合同物业至今仍然在建，更不可能在短期内按照装修标准向原告交付物业。根据公平及诚实信用原则，被告智城公司无法交付房屋导致合同无法继续履行，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告智城公司辩称，原告要求解除《物业使用权转让合同》并要求退还物业使用权转让款没有事实和法律依据，被告广佛智城公司不同意解除。《物业使用权转让合同》约定，如原告在2019年12月31日前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至原告付清合同约定所有款项的当月底。截至本案起诉之日，原告仅向被告智城公司支付物业使用权转让款216331元，尚未付清物业使用权转让全款。因此，双方合同约定的物业交付条件尚未成就，被告不存在逾期交付的违约行为，原告要求被告广佛智城返还物业转让金及支付利息没有依据。原告尚未付清涉案物业使用权转让款，涉案物业的交付条件尚未成就，故不存在被告逾期交付的违约事实，原告以此要求解除合同和返还物业使用权转让款以及支付违约金均没有依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。被告梦乐城公司辩称，梦乐城公司与原告就涉案物业签订《租赁合同》，约定原告将涉案物业使用权出租给梦乐城公司，租赁期限3年。梦乐城公司于《租赁合同》签订后，在涉案物业尚未实际交付的情况下已向原告支付履约保证金及租金合计6376元。虽涉案物业尚未实际交付，但梦乐城公司已按《租赁合同》的约定向原告支付租金，梦乐城公司就涉案《租赁合同》的履行没有违约行为。鉴于原告要求解除《物业使用权转让合同》，上述《租赁合同》将无法继续履行，故梦乐城公司同意解除《租赁合同》，但要求原告将已收取的履约保证金和租金返还给梦乐城公司，并以已收取的履约保证金和租金为本金按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予梦乐城公司。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议或有异议但未提供反驳证据，本院均予以确认并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2018年4月22日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区*******************************商业用房的使用权转让给乙方；租赁物使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2038年4月21日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼租赁物按建筑面积计算使用权转让金，总转让金270851元，乙方分期付款支付使用权转让款；甲方在2018年12月31日前将涉讼租赁物交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼租赁物交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底；甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金。2018年4月22日，原告（甲方，新出租方）、被告智城公司（丙方，原出租方）、被告梦乐城公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将佛山市南海区*******************************商业用房物业使用权转让给甲方，涉讼物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止；丙方负责于2018年12月*1日将物业交付给甲方，甲方于2018年12月*1日将物业交付给乙方；第一年月租金1600元每间（不含物业管理费），每年租金19200元；第二年月租金1680元每间（不含物业管理费，月租金比上一年递增5%），每年租金20160元；第三年月租金1764元每间（不含物业管理费，月租金比上一年递增5%），每年租金21168元；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。原告累计已向被告智城公司支付了物业转让款216331元。原告已收取被告梦乐城公司支付的押金及租金合计6376元。2020年3月31日，原告提起本案诉讼。庭审中，被告确认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续，被告梦乐城公司同意其支付给原告的押金及租金由被告智城公司承接该债权并在本案中一并处理。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告智城公司签订的《物业使用权转让合同》约定原告一次性支付一定对价、被告智城公司交付合同项下物业予原告使用一定期限，该合同权利义务符合租赁合同特征，本案为租赁合同纠纷。合同项下物业属在建工程，至法庭辩论终结时，该物业仍为在建状态，尚未办理竣工备案验收手续，并不具备进入市场交易的条件，《物业使用权转让合同》、《租赁合同》应属无效合同，本案按无效合同清理结算处理。无效合同自始没有法律约束力，原告主张确认《物业使用权转让合同》和《租赁合同》已解除的诉讼请求没有法律依据，本院依法不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还，故被告智城公司应返还已收取的物业使用权转让费216331元予原告，同时原告收取被告梦乐城公司支付的返租押金及租金6376元，原告也应退还予被告梦乐城公司,现被告梦乐城公司同意将该到期债权与被告智城公司债务予以抵扣,故本案中被告智城公司实际应退还给原告转让费金额为209955元。无效合同约定的违约责任无效，且原告未谨慎审查租赁物状态即签订租赁合同，对合同无效也具有一定过错，原告请求被告智城公司支付15%违约金没有法律依据，本院酌定确定被告支付从起诉之日起利息予原告，原告请求超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让费209955元并支付以此为本金从2020年3月31日起计算至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告陈啟志；二、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计335.35元，财产保全费1753.09元，合计4888.44元（原告陈啟志已预交），由原告负担2443.44元，被告广东广佛智城集团有限公司负担2445元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告陈啟志，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇二〇年十月三十日书记员  黄晓璇