江苏省溧阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0481民初8907、8908号 原告：沈荣根，男，1954年9月9日生，汉族，苏州市吴江区人，住江苏省吴江市。 委托诉讼代理人：廖振权，江苏米来律师事务所律师。 被告：肖建华，男，1965年2月14日生，汉族，溧阳市人，住江苏省溧阳市。 委托诉讼代理人：郝冰冰，江苏苏尊容大律师事务所律师。 被告：安徽省郎溪县鑫瑞房地产开发有限公司，住所地安徽省宣城市郎溪县建平镇学后北路，统一社会信用代码91341821568994589C。 法定代表人：何红喜，该公司执行董事。 原告沈荣根诉被告肖建华、安徽省郎溪县鑫瑞房地产开发有限公司（以下简称鑫瑞房地产公司）案外人执行异议之诉两案，本院于2019年11月19日分别立案受理后，因两案原、被告均一致，本院依法适用普通程序，于2020年1月9日合并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人，被告肖建华委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。被告鑫瑞房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。两案现已审理终结。 经审理查明，肖建华与鑫瑞房地产公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年8月31日作出（2016）苏0481民初3594号民事判决书，判决鑫瑞房地产公司向肖建华归还借款本息。根据肖建华的申请，本院于2016年12月16日立案执行，案号为（2016）苏0481执5547号。因被执行人资产暂无法处置且无其他可供执行的财产，本院于2017年5月16日作出（2016）苏0481执5547号执行裁定：终结本次执行程序。2018年11月13日恢复执行，案号为（2018）苏0481执恢737号。在执行过程中，2019年6月13日，本院作出（2018）苏0481执恢737号执行裁定书，裁定查封鑫瑞房地产公司开发的位于安徽省郎溪县房屋，并于同日向安徽省郎溪县不动产登记中心送达协助执行通知书，查封上述房屋。 肖建华与鑫瑞房地产公司及安徽省新世纪建筑工程有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年10月25日作出（2017）苏0481民初377号民事判决书，判决鑫瑞房地产公司向肖建华归还借款本息；安徽省新世纪建筑工程有限公司承担连带清偿责任。根据肖建华的申请，本院于2017年12月6日立案执行，案号为（2017）苏0481执5493号。因申请执行人肖建华撤回执行，本院于2018年2月26日作出（2017）苏0481执5493号执行裁定书，裁定终结执行。在执行过程中，2019年6月13日，本院作出（2019）溧复执字第392号执行裁定书，裁定查封鑫瑞房地产公司开发的位于安徽省郎溪县房屋，并于同日向安徽省郎溪县不动产登记中心送达协助执行通知书，查封上述房屋。 在执行过程中，案外人沈荣根对本院查封位于安徽省郎溪县房屋提出书面异议。本院于2019年10月18日作出（2019）苏0481执异63号、64号执行裁定书，均驳回沈荣根的异议申请。 综合两案，原告沈荣根向本院提出诉讼请求：1、立即停止对安徽省郎溪县房屋的强制执行措施，并解除相应的查封措施；2、确认安徽省郎溪县房屋所有权归属原告；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年12月与鑫瑞房地产公司就安徽省房屋签订了《商品房买卖合同》，并通过以房抵债形式支付了全部购房价款，且办理了合同网签备案手续。为原告方便处置房屋，鑫瑞房地产公司于2017年5月就已将上述五套房屋的钥匙交付给了原告。因此，从2017年5月开始，原告就实际占有并控制了上述房屋，而且双方又在2018年6月底正式办理了交房手续。由于鑫瑞房地产公司无法开具发票的原因，导致上述房屋至今无法办理产权登记手续。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告对上述房屋享有足以排除强制执行的实体权力，望判如诉请。 被告肖建华辩称，1、我们认为鑫瑞房地产公司是房地产开发企业，对本案的审理应当适用执行异议规定第二十九条的规定，根据这条规定来说，要满足三个条件：第一，签订有效的书面合同；第二，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；第三，已支付的价款超过合同约定总价款的50%。所以原告的起诉完全不符合该条规定的条件，溧阳法院裁定驳回于法有据，应当维持。2、沈荣根系鑫瑞房地产公司股东，签有参股协议。3、如沈荣根以民间借贷纠纷起诉，应当查明资金来源，对于其与被告鑫瑞房地产公司资金关系应当查实，以防职业放贷人情况的出现，对于其他普通债权人的权利进行损害。4、原告所说实际占有并实际控制不是实情，原告对此的陈述存在虚假陈述。5、原告在本案之前提起若干个执行异议均被驳回，我们认为原告的行为存在诉权滥用。综上请求法庭依法驳回原告的全部诉请。 被告鑫瑞房地产公司未作答辩。 本院查明：鑫瑞房地产公司成立于2011年2月25日，法定代表人为何红喜。2013年5月16日，鑫瑞房地产公司股东何建荣与沈荣根签订股份转让协议，由鑫瑞房地产公司股东何建荣将其持有的鑫瑞房地产公司27%的股份，以4320万元的价格转让给沈荣根。鑫瑞房地产公司各股东均在该股份转让协议上盖章签名。自2013年5月底，沈荣根开始分多次支付相应款项，总计金额为2592万元，其中2042万元支付给了鑫瑞房地产公司，550万元转到何建荣银行账户。2015年1月16日，鑫瑞房地产公司与沈荣根签订了房屋抵债协议书，约定：一、双方确认，鑫瑞房地产公司因开发福海花园先后向沈荣根融资2592万元（原借款期为2年），双方同意以福海花园二期工程的房屋抵偿借款本息；二、双方明确借款的具体信息如下：1、2013年5月27日转入鑫瑞房地产公司账户700万元，月息按1.5%计算；……；上述沈荣根出借款项的本金2592万元，利息7662150元，总债权数额33582150元整；三、抵债房屋的具体房号、房型、面积及价格：1、房型为福海花园2期高层11幢西单元从底层到顶层所有房屋共51套，……；四、保证条款……，5、……网签后沈荣根即拥有上述房屋的所有权（包括但不限于自用、出租、转让、抵押等）；八、房屋销售……3、自抵债房屋网签之日起，沈荣根可自行销售抵债房屋。本案案涉五套房屋均在该协议约定的抵债房屋内。2015年12月9日前后，沈荣根与鑫瑞房地产公司共签订了23套商品房买卖合同（其中高层18套）。2016年5月5日，沈荣根出具一份收条，写明：收到鑫瑞房地产公司开发的住宅21套，商铺2套，金额合计11924182元。后沈荣根以房屋抵债协议签订后，其仅取得23套网签商品房，其余用于抵债的商品房被鑫瑞房地产公司网签于他人为由诉至苏州市吴江区人民法院，要求鑫瑞房地产公司等归还剩余借款本息。吴江区法院作出的（2016）苏0509民初10012号民事判决书，该判决书认定沈荣根与何建荣签订的股份转让协议合法有效，并根据房屋抵债协议书内容认定沈荣根与鑫瑞房地产公司之间的借贷关系成立并生效，据此判决鑫瑞房地产公司返还沈荣根剩余借款本息（法院认可沈荣根将前述23套网签商品房以价值总计11924182元在借款本息中予以了扣除）。鑫瑞房地产公司不服该判决，上诉至苏州市中级人民法院，该院作出（2017）苏05民终4589号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。案涉房屋网签日期如下：A批房屋均签订于2015年12月11日，B批房屋均签订于2015年12月14日。2018年8月10日，福海花园二期办理了初始登记，案涉房屋现均登记在鑫瑞房地产公司名下。 以上事实，由原、被告提供的书证及当庭陈述随卷佐证。 本院认为，原告沈荣根主张对案涉房屋享有所有权，并以此为由请求停止执行不能成立。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案争议的房屋仍登记在被告鑫瑞房地产公司名下，对外公示的所有权人仍为鑫瑞房地产公司，且两案不存在法律另有规定的情形，故从物权公示的角度来看，鑫瑞房地产公司仍系案涉房屋的所有权人。占有不动产并不产生物权变动的效力，即使沈荣根已占有本案争议的房屋，也不能认定沈荣根据此获得本案争议房屋的所有权。 案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉房屋买卖合同的订立系基于沈荣根与鑫瑞房地产公司之间的借款抵账行为，案涉买卖合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭沈荣根对鑫瑞房地产公司的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中沈荣根寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房屋，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与鑫瑞房地产公司之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定沈荣根依据以房抵债协议对抵债不动产产生了物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。因此，沈荣根对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益。鑫瑞房地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对质证权利的放弃。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项及第二款之规定，判决如下： 驳回原告沈荣根的诉讼请求。 两案案件受理费合计31076元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。 审 判 长  易 阳 人民陪审员  李海芝 人民陪审员  祝家骥 二〇二〇年四月二十八日 法官 助理  赵海良 书 记 员  常 青