上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初13782号原告：上海张江集成电路产业区开发有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张东路**,丹桂路******。法定代表人：何大军，执行董事。委托诉讼代理人：孙加锋，上海市恒泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓婷，上海市恒泰律师事务所律师。被告：上海璠佩文化创意发展有限公司，住所地中国(上，住所地中国(上海)自由贸易试验区芳春路******div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王玉祥。原告上海张江集成电路产业区开发有限公司诉被告上海璠佩文化创意发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月4日公开开庭进行了审理。原告上海张江集成电路产业区开发有限公司的委托诉讼代理人孙加锋、刘晓婷，被告上海璠佩文化创意发展有限公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海张江集成电路产业区开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付电费人民币(以下币种同)99,551.82元；2、被告支付提前退租违约金5,043,053.49元；3、被告支付上海市浦东新区张东路XXX号XXX号楼一层和二层房屋自2019年1月1日起至实际返还之日的占用费(每日每平米建筑面积按3元计算，建筑面积为3,048.40平方米)；4、被告支付上海市浦东新区张东路XXX号XXX号楼三层至九层使用费6,700,666.44元；5、被告支付履约保证金1,547,014.78元；6、被告支付逾期支付上述第四项、第五项诉请金额的滞纳金(以未付款金额8,247,681.22元为基数，自2019年12月20日起，每日按未付金额的万分之五计算)；7、被告将上海市浦东新区张东路XXX号XXX号楼一层和二层房屋恢复原状后归还原告；8、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年，原、被告就上海市浦东新区张东路XXX号XXX号楼房屋(以下简称系争房屋)签订《上海张江高科技园区房屋租赁/预租合同》及补充协议。租赁合同签署后，原告按约交付房屋，被告交付一定租金后，因经营困难，向原告提出提前退租，双方于2019年9月16日签署《房屋租赁合同提前退租协议》，约定方租赁合同提前于2018年12月31日解除，并对后续权利义务交接、相关费用冲抵、违约责任等进行了约定。但是，被告仍未按照该协议履行相关义务，故原告起诉。被告上海璠佩文化创意发展有限公司未应诉答辩，亦未提交证据材料。原告围绕诉讼请求依法提交上海市房地产权证、《上海张江高科技园区房屋租赁/预租合同》及其《补充协议》、《房屋租赁合同提前退租补充协议》，本院依法组织了质证。本院经审理认定事实如下：原告为系争房屋产权人，被告前身为上海颢兴跃文化创意发展有限公司(以下简称颢兴公司)。2017年，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)签订《房屋租赁/预租合同》及补充协议，约定租赁用途为研发与配套；租赁面积17,967.74平方米，其中研发办公面积共计14,919.44平方米，配套面积3,048.30平方米；租期自2017年3月1日起至2027年2月28日止，租金自2017年9月1日起算，2017年9月1日至2020年2月29日期间的月租金计1,681,017.83元，以后逐年递增。租赁合同第12.1条约定：“本合同期满或解除或提前终止时，乙方应按本合同附件二以及附件约定的交付(返还)标准将租赁房屋恢复至交付时原状并经甲方或甲方委托的物业管理单位书面确认后归还甲方……超过甲方指定的交还使劲乙方仍未交还租赁/房屋的，自甲方指定的交还期限届满之次日起，每迟延1日，乙方应承担当期日租金2倍的占用使用费。”第17.2条约定：“有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的应向另一方按解除合同时的月租金的3倍支付违约金……乙方逾期不支付租金和/或其他费用累计超过30天定的……”合同附件二标题“交付标准及现有装修、附属设施、设备清单”，内容为“施工图阶段交房标准”，列明了房屋及设备情况。2019年9月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同提前退租协议》，约定：经双方友好协商，对提前退租事宜，达成如下条款：一、甲方同意于2018年12月31日解除与乙方的租赁合同。乙方应在2019年8月15日配合甲方完成下列事项，否则乙方应自2019年1月1日起向甲方支付该房屋占用费，其中一层和二层的占用费为每天每平方建筑面积3元，其他楼层的占用费为每天每平方米建筑面积6元……二、乙方租赁保证金5,193,053.49元按下列顺序冲抵租金、水电费、通讯费等公用事业费，冲抵不足的乙方最晚不迟于2019年9月30日前结清欠款，乙方不能按时清结欠款和占用费的，按每日5,000元承担违约责任，直至乙方结清全部欠款：1、冲抵截止至2018年12月31日的未付租金5,043,053.49元；2、冲抵截止2019年7月30日未付水费4,094.06元、未付电费245,457.76元；3、冲抵该房屋乙方正式交付回甲方之日(以双方签署的房屋交接书为准)拖欠的水费、通讯等公用事业费；4、抵作提前退租违约金。三、若乙方按本协议第一条和第二条约定履行义务的，甲方同意将乙方遗留的下列设备(附件三)冲抵违约金，除此违约金冲抵外，甲方不再向乙方要求其他违约赔偿。若乙方未按本协议第一条和第二条约定履行义务的，除上述违约金冲抵外，甲方有权按原租赁合同的约定向乙方要求违约赔偿。2019年12月9日，原告与被告又签订《房屋租赁合同提前退租补充协议》，约定：2019年1月1日后，乙方仍有部分原转租租户使用房屋，并向乙方支付了该房屋的使用费。为清算上述房屋使用费，经双方友好协商，补充约定如下：一、2019年1月1日起仍在使用该房屋的租户，且在本协议签署日前已退还房屋的，由乙方向使用户收取使用费并开具发票。乙方应在本协议签署后10日内将附件一租户的使用费合计3,086,775元，其中租金2,561,913元、违约金524,862元支付甲方。二、2019年1月1日起仍在使用该房屋的租户，且将与甲方签订租赁主体变更协议的用户，由乙方收取自2019年1月1日起至使用户同甲方签订租赁合同或租赁主体变更协议约定的起租日并开具发票。乙方应在本协议签署后10日内将使用费合计2,958,310.94元支付甲方。另外，乙方须将已经收取的该部分使用户的履约保证金1,547,014.78元全额支付甲方。三、2019年1月1日起仍在使用该房屋，且在本协议签署日前未按时向乙方交纳房租且失联并已被清场的使用户，乙方应在本协议签署后10日内将使用费合计655,580.50元支付甲方。四、甲方账户信息……五、乙方未按时向甲方支付本协议使用费用或未按时交还房屋的，每延迟一日，乙方应按未付款额的万分之五承担滞纳金，超过60日乙方仍未完全旅行的，乙方应按应付款额的双倍向甲方承担违约赔偿责任。原告陈述，上述协议签订后，被告未按照退租协议、退租补充协议履行任何义务，后联系不上。系争房屋共9层，其中3至9层原告已自行收回、1-2层为配套区域，面积3,048.4平方米，内有被告的办公桌椅，原告未收回。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告就系争房屋签订租赁合同及其补充协议、提前退租协议及即补充协议均系双方真实意思表示，合法有效。根据提前退租协议，双方合意租赁合同于2018年12月31日解除，被告明确欠付租金5,043,053.49元、水费4,094.06元、电费245,457.76元，用保证金5,193,053.49元按照约定顺序冲抵后，尚有99,551.82元电费未付，对原告第一项诉讼请求，本院予以支持。根据提前退租协议约定，被告应在指定期限完成清退转租户以及费用支付义务，其未能履行，原告根据提前退租协议第三条，要求依照原租赁合同17.2条按照解约时月租金的3倍主张违约金，具有合同依据，本院予以支持。(违约金计算方法：根据补充协议，合同解除时即2018年12月31日的月租金为1,681,017.83元，月租金的3倍为5,043,053.49元)。根据提前退租补充协议，对于被告转租出去的商户，被告应在补充协议签署后10日内即2019年12月19日之前支付原告要求被告支付其已收取的3至9层转租户的使用费合计6,700,666.44元及履约保证金1,547,014.78元，原告要求被告支付上述费用及以上述费用合计8,247,681.22元为基数，自2019年12月20日起至实际支付之日止按照日万分之五标准计算的滞纳金，具有合同依据，本院予以支持。原告要求被告将一至二层房屋恢复原状后返还，亦具有合同依据，本院予以支持。关于一至二层的房屋使用费，本院注意到，提前退租协议签订的时间是2019年9月16日，而退租协议第一条约定被告相关义务的履行时间均在2018年8月31日以前，即签订退租协议时被告已经不具有按约履行义务的可能，原告解释是因为双方在签订退租协议前已经进行了长期协商，签约时没注意到时间问题。本院认为，虽然退租协议签订的时间与被告履行义务的时间存在一定矛盾，但从在案证据来看，至原告起诉之时被告也未履行返还房屋以及退租协议约定的其他义务，而且被告实际上也未支付自2019年1月1日起的使用费。但原告作为出租人，在与被告长期协商后签订退租协议，之后在明知被告不可能履约的情况下，应当及时收回房屋，防止损失扩大，否则对于扩大损失应自行承担，据此，提前退租协议签订后，本院再酌情给予原告两个月合理期间收回房屋，对之后的使用费，本院不予支持。综上，本院判令被告支付自2019年1月1日起至2019年11月15日期间一至二层的使用费，按照3元/平方米/天计算，面积3048.30平方米，共计3,154,990元。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海璠佩文化创意发展有限公司于本院生效之日起十日内支付原告上海张江集成电路产业区开发有限公司电费99,551.82元；二、被告上海璠佩文化创意发展有限公司于本院生效之日起十日内支付原告上海张江集成电路产业区开发有限公司提前退租违约金5,043,053.49元；三、被告上海璠佩文化创意发展有限公司于本院生效之日起十日内支付原告上海张江集成电路产业区开发有限公司上海市浦东新区张东路XXX号XXX号楼一层和二层房屋使用费3,154,990元；四、被告上海璠佩文化创意发展有限公司于本院生效之日起十日内支付原告上海张江集成电路产业区开发有限公司三层至九层使用费6,700,666.44元、履约保证金1,547,014.78元；以及逾期支付上述金额的滞纳金，以8,247,681.22元为基数，自2019年12月20日起至判决生效之日止(如判决生效之前支付的，则计算到实际支付之日止)，按每日万分之五标准计算；五、被告上海璠佩文化创意发展有限公司于本院生效之日起十日内将上海市浦东新区张东路XXX号XXX号楼一层和二层房屋恢复原状后归还原告。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费124,933元，财产保全费5,000元，均由被告上海璠佩文化创意发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周箐审 判 员  刘露人民陪审员  任金二〇二〇年九月二十七日书 记 员  苏昊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。