江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0214民初7455号原告:陈波，男，1985年5月25日生，汉族，户籍在安徽省淮南市田家庵区，现住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：田宗翰，江苏昶兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：林达伟，江苏昶兴律师事务所实习人员。被告：兰湘鸿，女，1948年4月18日生，汉族，户籍在江苏省无锡市。委托诉讼代理人：孙文龙，江苏求本律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄佳林，江苏求本律师事务所律师。第三人：兰花，女，1975年4月19日生，汉族，户籍在江苏省无锡市滨湖区，现住湖南省长沙市雨花区。原告陈波与被告兰湘鸿、第三人兰花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈波及其委托诉讼代理人田宗翰、林达伟，被告兰湘鸿（第二次庭前会议）及其委托诉讼代理人黄佳林，第三人兰花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈波向本院提出诉讼请求：1、判令兰湘鸿将无锡市新吴区万裕苑一区246-602室房屋过户至其名下；2、本案诉讼费用由兰湘鸿承担。事实和理由：2011年1月12日，其余兰湘鸿和兰花签订《房屋买卖契约》一份，约定兰湘鸿将江苏省无锡市新吴区房屋出售给其，成交价为500000元，并约定兰湘鸿应无条件配合其办理好过户手续，不得以任何理由拒绝过户。此后，其足额支付了500000元购房款，兰湘鸿于2014年4月26日出具收据一份，证明房款已经付清，同时出具授权委托书一份，将案涉房产交由其处置。现案涉房屋已经满足上市交易条件，但兰湘鸿拒不配合办理过户。故其诉至本院，请求判如所请。兰湘鸿辩称，1、其对案涉房屋买卖事宜不知情；2、房屋买卖契约上的签字不是其签字；3、其没有收到陈波支付的购房款；4、陈兰杰转给其的100000元是归还的借款。综上，其认为房屋买卖契约对其不发生效力，请求驳回陈波的诉讼请求。第三人兰花述称，1、其和兰湘鸿系母女关系；2、其对于房屋买卖契约不知情，契约上的签字都不是其签的；3、陈兰杰转账给兰湘鸿的100000元是归还借款；4、其当初是将案涉房屋出租给陈兰杰的，后来案涉房屋可以上市了，陈兰杰想购买该套房屋，并以租金抵房款，其没有同意，在2011年案涉房屋就租给陈兰杰了，2012年之前都是现金付的房租，2014年之后没有支付房租。此后兰花又改变此前的说法，陈述陈兰杰从头至尾没有支付过租金；5、陈兰杰系陈波的叔叔，陈波在安徽有一套经济适用房，当时并没有资格购买案涉房屋。陈波向本院提供以下证据：1、房屋买卖契约一份，内容为2011年1月12日，兰花作为兰湘鸿的代理人将江苏省无锡市新吴区房屋出售给陈波。关于签约过程，陈波陈述为：陈波的父亲陈兰双、陈波的叔叔陈兰杰与兰花在陈兰杰的办公室商讨了房屋买卖事宜，陈兰双代其子陈波在购买方处签字，兰花在出售方代兰湘鸿签字，并注明：“兰花代”。在2014年4月22日，其将该份契约交给兰花，让兰花交给其母亲兰湘鸿补签字，此后，在陈兰杰代陈波于2014年4月28日支付了最后一笔房款100000元后，兰花将有兰湘鸿签字的契约拿回。2、收条3份，分别为2011年1月12日，兰花出具确认收到陈波购房款100000元，2013年1月8日，兰花出具确认收到陈波购房款80000元，2013年8月30日，陈波的前妻王广连出具确认收到陈兰双购房款10000元。3、银行转账凭证及情况说明一份，转账凭证显示在2014年4月28日，陈兰杰向兰湘鸿转账100000元。情况说明中，陈兰杰陈述其与兰湘鸿没有债权债务关系，该100000元是其替陈波支付的购房款。4、收据及授权委托书各一份，内容为兰湘鸿确认收到案涉房屋总房款500000元，此前的收据作废，购买方为陈波，其授权陈波处置案涉房屋。该两份材料的落款时间均打印为2014年4月26日，陈波陈述，这两份材料是同买卖契约一起交给兰花，让兰花交兰湘鸿补签后拿回。5、房屋所有权证及国有土地使用证，拟证明兰湘鸿已经将案涉房屋的证件交给其并由其进行居住。6、陈波父亲陈兰双与兰花的在2019年11月的短信聊天记录，其中兰花向其发送的短信有如下内容：“陈南杰，这套无锡万裕苑246栋602这套房子当年一次性付款是50万，分期付款时60万。请问您做到了吗？这台房子是我母亲兰湘鸿的，当年在无锡催您多次办理过户手续。您跟区里的法院和律师都跟熟悉，敬请和专业人士交流，您我签约合同是否有效”。陈波拟以该份证据证明案涉房屋买卖的真实情况以及兰湘鸿、兰花现在拒绝过户的目的是为了涨价。兰湘鸿对上述证据的质证意见：1、对于证据1不知情，出售方的签章和签字不是其所签，其没有私章；2、收条上的字不是兰湘鸿；3、对于证据3，是由于陈兰杰向其借款后进行归还；4、证据4上的签字均不是其所签；5、对于房产证、土地证为何在陈波处，其表示不知情。兰花对上述证据的意见：1、对于证据1不知情，签字不是其所签；2、收条的签字不是其所签，对于王广连出具的收条，其无法确认；3、证据3反映的是陈兰杰向其母亲归还100000元借款；4、收据和授权委托书上的字不是其所签；5、房屋所有权及国有土地使用证是其在2012年交给陈兰杰的，当时其与陈兰杰有租赁关系、借款关系等等；6、对于短信记录真实性认可，但认为并不完整，其陈述当年是委托陈兰杰去出售案涉房屋，陈兰杰说边租边卖，后来是因为陈兰杰找她，所以其给他发了以上的信息。本院对上述证据的认证意见：证据1至6均由原件以供核对，且与本案有关联性，本院采纳作为本案定案依据。本院对相关事实的认定：1、从证据6的内容中可以明确得知兰花有出售案涉房屋的行为，和兰花所说其对房屋买卖事宜不知情明显相悖，同时，该份证据和证据1相互印证，兰花虽表示契约上的签字不是其所签，但其并未能提供证据证明双方有其他的房屋买卖合同，故本院对于兰花与陈波签订案涉房屋买卖契约这一事实予以确认。2、对于2014年4月28日，陈兰杰向兰湘鸿转账100000元的事实，兰湘鸿及兰花均陈述是陈兰杰归还借款，但均未能提供相应证据，对于出借的情况也陈述不清楚，因此，本院对于兰湘鸿、兰花的上述意见，不予采纳，认定该100000元为陈兰杰代陈波支付的购房款。3、对于房屋所有权证及国有土地使用证为何在陈波处，兰湘鸿陈述其不清楚，兰花陈述因为其与陈兰杰之间有租赁、借贷等关系，是由其将该两份证件交给陈兰杰，对此，本院认为兰湘鸿及兰花的陈述均不符合常理，本院对兰湘鸿、兰花的意见不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2011年1月12日，兰花作为兰湘鸿（甲方）的代理人与陈波（乙方）签订房屋买卖契约一份，约定兰湘鸿将无锡市房屋出售给陈波，还约定：1、双方同意上述房屋成交总价款为500000元；2、乙方于2011年1月20日前一次性付款200000元，付款方式为现金，余款在2012年1月31日前付清；3、2011年1月15日前上述房屋移交给乙方，房屋移交时，产权属乙方所有，建筑物范围内的土地使用权（证）一并移交给乙方；4、今后过户时，双方应共同到无锡市房地产交易所办理产权过户手续，甲方应无条件地配合乙方办好房屋过户手续，并提供一切过户资料和相关手续，不得以任何条件和理由拒绝过户，也不得以其他借口拖延过户期限；5、在出售方办好初次两证后，应交给购买方保管。出售方的落款为：“兰湘鸿（兰花）代”，购买方落款为：“陈波”。陈波自认该处签字为其父亲陈兰双代其所签，其予以追认。2014年4月28日，陈兰杰向兰湘鸿转账100000元。2020年9月14日，陈兰杰出具情况说明，陈述该笔转账为其代陈波支付的购房款。2019年11月18日，兰花向陈兰双发送的短信，内容为：“陈南杰，这套无锡万裕苑246栋602这套房子当年一次性付款是50万，分期付款时60万。请问您做到了吗？这台房子是我母亲兰湘鸿的，当年在无锡催您多次办理过户手续。您跟区里的法院和律师都跟熟悉，敬请和专业人士交流，您我签约合同是否有效”。另查明，陈波已在案涉房屋内居住生活多年，且案涉房屋的房屋所有权证及国有土地使用证在陈波处。以上事实有房屋买卖契约、银行转账记录、情况说明、房屋所有权证及国有土地使用证、短信记录结合当事人陈述在卷予以佐证。诉讼中，陈波向法庭明确：关于过户时产生的费用，由其先行垫付，之后再向兰湘鸿追讨，不在本案中一并主张。本院认为，本案的争议焦点在于对争议事实的认定。从本院事实认定部分所述理由，同时结合以下理由：1、兰湘鸿的身份证上的户籍所在地为无锡市，而该房屋的房产证、土地使用权证均在陈波处，陈波也在此居住多年，兰湘鸿却陈述自己完全不知情有悖常理；2、兰湘鸿曾参与交易，对于2014年4月28日陈兰杰向其的转账，其并未提出异议，虽陈述是归还借款，但并无证据证明；3、兰花和兰湘鸿系母女关系，陈波有理由相信兰花有权代理其母亲兰湘鸿签署契约；4、兰湘鸿在契约签订后的多年时间里并未提出异议，可以视为对房屋出售的默示追认。本院认定案涉房屋买卖契约对兰湘鸿产生法律效力，因此，兰湘鸿应当按约履行合同义务，将案涉房屋过户至陈波名下。需要说明的是，关于款项支付情况，因兰湘鸿未提出反诉，且房屋买卖契约中并无关于过户和款项支付先后的约定，因此，款项是否完全支付与兰湘鸿是否将案涉房产过户无关联性。因此，本院对于房款支付的情况未在本案中一并认定，当事人如有异议，可另案主张。综上，对于陈波的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：兰湘鸿于本判决发生法律效力之日起十日内协助陈波将江苏省无锡市新吴区房屋所有权转移登记至陈波名下。案件受理费8800元，财产保全费5000元，合计13800元（此款已由陈波预交），由兰湘鸿负担（陈波同意其预交的诉讼费用13800元由兰湘鸿向其直接支付，本院不再退还，由兰湘鸿在本判决发生法律效力之日起十日内向陈波支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 毕 俊人民陪审员 杨 玲人民陪审员 俞美芬二〇二〇年十一月二十四日书 记 员 高坚浩本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。