广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初265号原告：中国建设银行股份有限公司开平支行，住所地：开平市长沙区**********兴大厦北面首、二层。负责人：曾锐波，该行行长。委托诉讼代理人：徐建军，广东真利律师事务所律师。委托诉讼代理人：容雅欣，广东真利律师事务所律师。被告：张添存，男，汉族，1974年11月25日出生，住址：开平市水口镇新市********，身份证号码：440************817。委托诉讼代理人：卢泽铭，广东永泽律师事务所律师。被告：冯淑珩，女，汉族，1974年9月28日出生，住址：开平市水口镇新市********，身份证号码：440************822。委托诉讼代理人：卢泽铭，广东永泽律师事务所律师。被告：开平恒威房地产开发有限公司，住所地：开平市水口镇绿苑别墅区C-14号，统一社会信用代码：914***********968A。法定代表人：邝某1。委托诉讼代理人：李荣森，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢泽铭，广东永泽律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司开平支行（以下简称“建行开平支行”）诉被告张添存、冯淑珩、开平恒威房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告建行开平支行的委托诉讼代理人容雅欣、被告张添存、冯淑珩的委托代理人卢泽铭、被告开平恒威房地产开发有限公司的委托代理人卢泽铭、李荣森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行开平支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告张添存、冯淑珩签订的编号为440101779-203*******977334的《个人住房（商业用房）借款合同》;2、判令被告一张添存立即偿还贷款本金1262177.91元,利息11224.92元、罚息321.04元，合计1273723.87元及从2019年11月15日起至款项清偿之日止的利息（以本金1262177.91元为基数，按《个人住房（商业用房）借款合同》的有关约定计算);3、判令对被告一张添存提供抵押担保的位于开平市*********绿苑山庄6区商铺107铺位进行折价或拍卖、变卖所得价款优先偿还给原告;4、判令被告二冯淑珩、被告三开平恒威房地产开发有限公司对第2项的欠款本息承担连带保证责任；5、判令三被告向原告支付律师代理费55212元;6、判令三被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:被告一张添存于2015年7月2日与原告中国建设银行股份有限公司开平支行440101779-203*******977334号《个人住房（商业用房）借款合同》,约定被告一向原告借款人民币194万元。借款用于购买商品房,期限为120个月,即从2015年7月2日起至2025年7月2日.该借款合同第三十一条第一款约定,利率为浮动利率,即在基准利率水平上上浮调10.00%,贷款月利率为5.04166‰；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。该借款合同第三十一条第二款约定，本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。原被告双方约定还款方式为等额本息还款方法，每月归还本息金额为人民币21586.72元。被告二冯淑珩与被告一张添存是夫妻关系，其为该项贷款提供保证，并在《个人住房（商业用房）借款合同》保证人一栏签名捺指印确认。被告三开平恒威房地产开发有限公司与原告签有《楼宇抵押贷款合作协议》约定对绿苑山庄整体项目购房人的贷款承担连带保证责任。另被告一张添存提供了开平市*********绿苑山庄6区商铺107铺位作抵押担保。自原告依据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定向被告一发放贷款后，被告一未能完全履行合同约定还款义务，经常出现逾期断供,在原告多次进行催缴后,仍未足额按期偿还。原告认为,被告一在还贷期间,屡次没有依期足额偿还贷款本息，被告一违约,符合双方合同约定的解除借贷关系的条件,原告为维护自身合法权益,诉请解除于2015年7月2日与被告签订440101779-203*******977334号《个人住房（商业用房）借款合同》,并宣布贷款立即到期,要求被告一立即清偿借款本息及相关费用。被告一在还贷期间,屡次没有依期足额偿还贷款本息,为维护原告的合法权益,诉请判令以被告一为本案贷款提供抵押担保的开平市*********绿苑山庄6区商铺107铺位进行折价或拍卖、变卖所得价款优先偿还给原告。被告二冯淑珩在440101779-203*******977334号《个人住房（商业用房）借款合同》保证人一栏签名捺指印确认对被告一张添存上述贷款承担连带保证责任，因此，原告起诉要求被告二冯淑珩对上述诉讼请求的第2项的欠款本息承担连带保证责任。被告三开平恒威房地产开发有限公司与原告于2014年10月21日签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，因此，原告起诉要求被告三开平恒威房地产开发有限公司对上述诉讼请求的第2项的欠款本息承担连带保证责任。因被告一的违约行为严重侵犯了原告的合法权益,原告不得不采取法律手段对三被告进行追偿,因此原告诉请由三被告承担本案的律师费55212元及相关诉讼费用。因被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益,为保护原告合法利益,特呈诉状于贵院,请求依法判决。被告张添存、冯淑珩、开平恒威房地产开发有限公司答辩称：1、涉案借款是事实的。2、关于罚息的问题由法院核实。3、本案涉及的其他的费用包括律师费不应该由我们承担。经庭审质证，原告建行开平支行围绕诉讼请求依法提交了证据，被告张添存、冯淑珩、开平恒威房地产开发有限公司在举证期限内没有提供证据。被告对原告提交的楼宇抵押贷款合同协议及委托代理协议有异议。本院经审查认为，对各方当事人没有异议的证据，本院予以认定；对于建行开平支行的提交的证据本院已核对原件，符合真实性、合法性、关联性，本院予以认定。经审理查明：2014年10月21日中国建设银行股份有限公司开平支行（乙方）与被告开平恒威房地产开发有限公司（甲方）签订《楼宇抵押贷款合作协议》，约定：乙方为甲方的开平市*********绿苑山庄商品楼宇的购房人提供相关的贷款业务。甲方对乙方向购房人发放的每一笔住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款），提供无条件、不可撤销的连带保证。在办妥交易房屋抵押登记（备案）手续，乙方才向购房人发放贷款的情况下，甲方的保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至甲方办妥《房地产权证》和《他项权利证》交乙方保管之日止。甲方保证责任的范围包括：抵押贷款本金、抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）、乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他相关费用（评估费、差旅费等）。2015年7月2日原告（贷款人）与被告张添存（借款人、抵押人）、被告冯淑珩（保证人）签订440101779-203*******977334号《个人住房（商业住房）借款合同》，约定：一、原告贷款1940000.00元给被告张添存，用于购买开平市*********绿苑山庄6区商铺107铺位，贷款期限120个月，贷款利率为基准利率上调10%确定，还款方式为按月等额本息还款，每月还款21568.72元，还款账户436************0383，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%。二、借款人（被告张添存）以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。三、保证人（冯淑珩）在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证范围为本合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等），保证期限为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止。四、除本合同担保条款限定的担保责任外，本合同条款项下的债权在《楼宇按揭贷款合作协议》保证范围之内。五、借款人违约情形及可能危及贷款人债权的情形：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项……出现上述约定情形的，贷款人可以采取下列一项或多项措施：……（2）宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。（3）解除与借款人的借贷关系。（11）行使担保权利。（13）以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。合同签订后，原告依约向被告发放了贷款1940000.00元。2015年6月25日，涉案房屋办理了以原告为权利人的抵押权预告登记。2019年7月开始，被告张添存出现连续欠款的情况，经原告催收至今未偿还欠款。原告起诉后，被告陆续还款。计至2020年3月24日，被告张添存拖欠贷款本金人民币1276154.58元，利息32842.54元，罚息1892.52元，合计贷款本息1310889.64元。另查明，被告张添存购买的上述房屋至今仍没有办妥《房地产权证》和《房地产他项权证》。原告与广东真利律师事务所签订《委托代理协议》。协议约定，广东真利律师事务所指派徐建军律师作为原告与被告张添存、冯淑珩金融借款合同一案的代理人，代理人的工作范围包括诉讼、执行中的全部事务，原告应支付代理费人民币55212元给广东真利律师事务所。2020年3月23日，原告向广东真利律师事务支付了代理本案的律师费54665.35元、税款546.65元，合计55212元。本院认为，本案属金融借款合同纠纷。首先、原告建行开平支行与被告张添存签订的合同编号为440101779-203*******977334号《个人住房（商业用房）借款合同》，是各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定上述合同合法有效。本案各方当事人均应恪守信用，严格执行并遵守合同约定。本案中，原告建行开平支行已依约向被告张添存发放贷款1940000.00元。但被告张添存自2019年7月开始没有依照上述合同约定的期限履行偿还贷款本息的义务，经原告建行开平支行催收，被告张添存至今未按合同履行还款义务，其行为显属违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，被告张添存逾期还款，经原告催告后在合理期限内仍未还款，具备上述贷款合同的约定解除合同条件，原告请求解除与被告张添存签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，理据充足，本院予以支持。同时，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。…”以及第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”的规定，合同解除后，被告张添存应承担继续履行还款、支付逾期利息的违约责任。对上述贷款合同中借款所涉利息的计算，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，但结合中国人民银行关于贷款市场报价利率（LPR）的公告执行要求，涉案贷款合同在2015年已签订并发放贷款，其贷款利率可按原合同约定执行计算。因此，原告根据上述贷款合同的约定，请求被告张添存偿还截至2020年3月24日贷款本金人民币1276154.58元，利息32842.54元，罚息1892.52元，合计贷款本息1310889.64元，及从2020年3月25日起至贷款本息清偿日止按已签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算的事实清楚、理据充分，本院予以支持。关于涉案房屋抵押权的问题，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”抵押权预告登记所登记的是非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但非对涉案房产享有现实的抵押权。本案中，被告张添存购买的涉案房屋并未办妥《房地产权证》和《房地产他项权证》，故原告对涉案房屋没有抵押权，因此原告请求对位于开平市*********绿苑山庄6区商铺107铺位享有优先受偿权，本院不予支持。关于被告冯淑珩、开平恒威房地产开发有限公司是否需要承担连带责任的问题，《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”和第二十一条规定“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定”。本案中被告冯淑珩自愿作为保证人与原告建行开平支行签订《个人住房（商业住房）借款合同》，对被告张添存的欠款提供连带保证责任。原告建行开平支行与被告开平恒威房地产开发有限公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》约定被告开平恒威房地产开发有限公司对被告张添存的贷款承担阶段性连带保证责任，上述合同、协议是各方当事人真实意思表示，合法有效。被告张添存欠原告的上述款项属被告冯淑珩、开平恒威房地产开发有限公司保证合同担保的债权，且涉案房屋至今未办妥《房地产权证》及《房地产他项权证》，因此原告建行开平支行在保证期间请求被告冯淑珩、开平恒威房地产开发有限公司对被告张添存结欠的全部借款本息承担连带清偿责任的请求事实清楚，理据充分，本院予以支持。关于律师费的问题，被告张添存逾期偿还涉案借款本息，原告为实现涉案债权，与广东真利律师事务所签订委托律师代理诉讼合同，约定委托诉讼代理律师费55212元，并已实际支付。原、被告签订的《个人住房（商业住房）借款合同》第十七条约定被告张添存需承担原告为实现债权发生的一切费用包括律师费。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告张添存应承担涉案律师费55212元的责任。因此，原告诉请判令被告承担律师费，本院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”本案经调解无法达成协议，依法应予以判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零六条及第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、判令解除原告中国建设银行股份有限公司开平支行与被告张添存、冯淑珩签订的编号为440101779-203*******977334号《个人住房（商业用房）借款合同》。二、被告张添存应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还贷款本息1310889.64元及从2020年3月25日起至实际清偿欠款之日止的利息（利息按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算）给原告中国建设银行股份有限公司开平支行。三、被告张添存应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司开平支行支付律师费55212元。四、被告冯淑珩、开平恒威房地产开发有限公司对上述第二、三判项债务承担连带清偿责任。五、驳回原告中国建设银行股份有限公司开平支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11181.96元、保全费5000元，合计16181.96元（已由原告中国建设银行股份有限公司开平支行预交），由被告张添存负担；原告中国建设银行股份有限公司开平支行预交的一审案件受理费和保全费16181.96元，由本院予以退回；被告张添存应向本院补缴一审案件受理费和保全费合计16181.96元，被告冯淑珩、开平恒威房地产开发有限公司对此承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  戚锦洪二〇二〇年四月二日书记员  高万丽戚晓红