湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终43号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北帅丰房地产开发有限公司，住所地湖北咸丰工业园区，统一社会信用代码91422826576981446L。法定代表人：李俊，董事长。委托诉讼代理人：聂铭，湖北荆南律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘庆，湖北荆南律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：咸丰县硒餐厅生活超市有限公司，住所地咸丰县高乐山镇帅丰新城花园2楼，统一社会信用代码91422826MA48A3C43K。法定代表人：**，总经理。上诉人湖北帅丰房地产开发有限公司（以下简称帅丰公司）因与被上诉人咸丰县硒餐厅生活超市有限公司（以下简称硒餐厅生活超市）租赁合同纠纷一案，不服湖北省咸丰县人民法院（2019）鄂2826民初2309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人帅丰公司的委托诉讼代理人聂铭，被上诉人硒餐厅生活超市的法定代表人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。帅丰公司上诉请求：撤销原判，依法改判，由硒餐厅生活超市承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审划分消防责任错误，涉案房屋的消防设计、施工、验收义务属于硒餐厅生活超市，硒餐厅生活超市为达到解除合同目的拒绝消防整改是该房屋迟迟无法通过消防验收的全部原因，其行为违反了诚实信用原则，应当对合同的解除承担全部责任；2.硒餐厅生活超市请求解除合同的时间已远超一年的除斥期间，其合同解除权已经消灭；3.一审法院认定事实错误，认定损失范围错误，对于未形成附合的可移动财产、硒餐厅生活超市已享受其价值的广告费电信光纤网络费、重复计算的装饰装修项目人员工资、因违法开业而受到处罚的消防罚款均应予以扣除。硒餐厅生活超市辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。硒餐厅生活超市向一审法院起诉请求：1.解除硒餐厅生活超市、帅丰公司于2016年5月16日签订的《租赁合同》；2.判令帅丰公司赔偿硒餐厅生活超市直接经济损失3563628.00元，鉴定费41900.00元（诉讼中增加）；3.帅丰公司承担本案诉讼费（含受理费及财产保全费）、担保保险费。帅丰公司向一审法院反诉请求：1.请求确认硒餐厅生活超市2017年11月29日解除《租赁合同》的行为无效；2.判令硒餐厅生活超市立即向帅丰公司支付2016-2017年租金23666元及2017年设备设施费180000.00元，共计203666.00元；3.判令硒餐厅生活超市承担本案诉讼费。一审法院认定事实：一、2016年5月16日，帅丰公司（出租方、甲方）与硒餐厅生活超市（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份。合同约定内容（摘要）：第一条租赁内容：甲方将位于咸丰县皇城广场帅丰花园2楼房屋，铺位号2A-01（属咸丰房权证高乐山镇字第××号房产证之部分），建筑面积2016.11平方米，租赁给乙方作为硒餐厅生活超市经营使用，第二条租赁期限为10年，自2017年1月1日起至2026年12月31日止。第三条租金、设备设施服务费、物业费、保证金：1、租金收取标准：从签订本合同之日起，租金收取标准为2017年度（第1期）当期应支付租金223666元（含2016年度租金57666.00元）；2018年度（第2期）当期应支付租金166000.00元；……2026年度（第10期）当期应支付租金240500.00元，2、设备设施服务费：甲方投入的电梯、二次供水、二次供电、公共装修等设备设施，乙方需缴纳设备设施服务费180000.00元/年。……4、租金、设备设施服务费、物业费交纳：实行按年交纳，先交费，后使用的原则。第一期租金、设备设施服务费于本合同签订之日付200000.00元，10月1日付203666.00元。以后每期应于当期11月30日前一次性支付下一期的租金、设备设施服务费。……。第九条其它约定：1、甲方保证乙方所租房屋能整层报批；2、乙方所租场所内的消防设计、施工、验收备案由乙方自行办理并承担费用；3、公共部分（即消防楼梯和电梯）的消防设计、施工、验收备案由甲方负责；……。第十一条附则：……2、本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效；……。合同签订后，硒餐厅生活超市于同日向帅丰公司交纳租金200000.00元，帅丰公司向硒餐厅生活超市交付租赁房屋。2016年6月，硒餐厅生活超市开始装修该房屋，2016年9月开始正式经营硒餐厅生活超市业务。2018年2月14日，硒餐厅生活超市开始停止经营硒餐厅生活超市业务，并停止使用案涉租赁房屋。二、2016年9月14日，恩施州公安消防支队受理硒餐厅生活超市申请对咸丰县硒餐厅生活超市装修（涉案房屋楼层）建设工程消防验收。2016年9月30日，恩施州公安消防支队作出恩州公消验字【2016】第0169号建设工程消防验收意见书，并载明涉案房屋共计25层楼，其中住宅部分（5-25层）已经消防验收合格，地下1层和地上1-5层未进行消防验收，经综合评定，该建设工程（涉案房屋楼层）经消防验收不合格。2017年1月20日，硒餐厅生活超市经营的咸丰县硒餐厅生活超市因未经消防安全检查擅自投入使用、营业被咸丰县公安消防大队作出责令停产停业、并处罚款51300.00元的行政处罚。2017年2月10日，硒餐厅生活超市缴纳罚款51300.00元。2017年11月10日，硒餐厅生活超市再次申请对咸丰县硒餐厅生活超市装修（涉案房屋）建设工程进行消防验收，同日，恩施州公安消防支队以该建设工程1-5层商业主体消防未验收，局部装修不符合局部验收条件作出恩公消验凭字【2017】第0201号不予受理凭证。2017年11月29日，硒餐厅生活超市提出要求与帅丰公司解除双方于2016年5月16日签订的《租赁合同》。2017年12月6日，帅丰公司收到硒餐厅生活超市解除该《租赁合同》的通知。2018年3月3日，帅丰公司对恩施州公安消防支队恩公消验凭字【2017】第0201号不予受理凭证不服向恩施州公安局提出复议申请。2018年4月28日，恩施州公安局作出恩州公复决字[2018]13号行政复议决定书，驳回帅丰公司的复议申请。三、2018年4月12日，恩施州公安消防支队致一审法院的《复函》载明，本案中咸丰县硒餐厅生活超市装修工程消防验收申报主体为硒餐厅生活超市，目前验收结果为不合格；位于咸丰县帅丰新城花园建设工程地上1-5层商业主体消防验收申报主体为帅丰公司，目前第4层商业主体已验收合格，其他楼层未验收，且上述工程均由恩施州公安消防支队进行消防验收。消防验收申请双方可以分别或者同时向恩施州公安消防支队提出。咸丰县硒餐厅生活超市需在咸丰县帅丰新城花园建设工程地上涉案房屋楼层（第2层）商业主体消防验收合格、硒餐厅生活超市装修工程消防验收合格后投入使用。一审法院认为，帅丰公司与硒餐厅生活超市签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律及行政法规的效力性强制性规定，对其效力予以确认。根据双方的诉讼主张和抗辩理由，本案的争议焦点归纳为：一、双方签订《租赁合同》是否达到法定或者约定的解除条件。二、硒餐厅生活超市应当承担的租赁费、设备设施费是否具有不安抗辩权。对此一审法院分析评判如下：一、双方签订《租赁合同》是否达到法定或者约定的解除条件。（一）《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案硒餐厅生活超市于2017年12月6日向帅丰公司发出解除案涉《租赁合同》通知后，帅丰公司不同意解除该合同，双方未达到约定解除《租赁合同》条件。（二）《中华人民共和国消防法》第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。本案中，双方当事人于2016年5月16日在明知涉案房屋地上1-5层商业主体建设工程未经消防验收合格的情况下签订《租赁合同》，其行为违反了《中华人民共和国消防法》第十三条管理性的强制规定。合同签订后，涉案房屋第2层楼商业主体建设工程至今未达到消防验收合格，硒餐厅生活超市已于2018年2月14日起停止使用涉案租赁房屋。依据上述事实和法律规定，一审法院认定双方签订的《租赁合同》已达到法律规定的解除条件，对硒餐厅生活超市提出要求解除与帅丰公司于2016年5月16日签订《租赁合同》的诉讼请求予以支持；对帅丰公司请求确认硒餐厅生活超市2017年11月29日解除《租赁合同》的行为无效的诉讼请求予以驳回。（三）硒餐厅生活超市损失费用的认定及帅丰公司是否应当承担赔偿责任。硒餐厅生活超市损失费用的认定：1、开办费用及设备设施费用。一审法院根据硒餐厅生活超市提供的票据并参照咸丰振兴联合会计事务所咸振鉴定[2018]6号报告书予以确定。开办费用：房屋租金200000.00元，因硒餐厅生活超市已实际使用租赁房屋至2018年2月，不予确认；自来水安装费1150.00元、电力增容设备配件2246.00元、广告费7200.00元、电视广告费20000.00元、大众广告服务费10000.00元、办公屏风4800.00元，共计45396.00元有发票证实，予以确认；消防设计费18000.00元、存包柜22000.00元、办公设备14770.00元、电信光纤网络6000.00元、发电机及配件5460.00元、广告车宣传费1100.00元、导员广告制作费112000.00元共计179330.00元经咸丰振兴联合会计事务所结合相关凭证予以审核确定，予以确认；对于项目实施人员工资473011.97元虽然经咸丰振兴联合会计事务所结合相关凭证予以审核确定，但该工资总额中涉及实施硒餐厅生活超市装饰装修项目人员的工资为64315.97元，其余部分为硒餐厅生活超市经营超市业务期间支付员工的工资不应纳入损失项目，故对项目实施人员工资64315.97元予以确认。硒餐厅生活超市的上述损失费用共计289041.97元（45396.00+179330.00+64315.97）。设备设施费用：空调设施费137340.00元有相应合同及发票证实，予以确认；冷藏设施费384000.00元、收银软件及辅助系统费93468.00元、货架设施费390097.00元、安防监控费52700.00元共计920265.00元经咸丰振兴联合会计事务所结合相关凭证予以审核确定，予以确认。硒餐厅生活超市的设备设施费用共计1057605.00元（137340.00+920265.00）。2、工程造价款1089818.55元有中国轻工业武汉设计工程有限责任公司工程造价司法鉴定所的司法鉴定意见书予以证实，予以确认。3、消防罚款费51300.00元系涉案房屋第2层楼商业主体建设工程和硒餐厅生活超市装修工程未经消防验收合格共同导致而受到的相应处罚，予以确认。4、资金占用费201714.79元（3361913.30×6%）不符合法律规定，不予确认。5、鉴定费用41900.00元有鉴定收费票据予以证实，予以确认。对于本案争议的未形成附合的装修物，硒餐厅生活超市购买或者安装的物品是为了开办超市，现超市已无法经营，如拆除会失去使用价值，故一审法院认为，未形成附合的装饰装修物不应当拆除，应计算为硒餐厅生活超市的损失。关于广告费、广告车宣传费、导员广告制作费等，是硒餐厅生活超市为了经营而进行的宣传投入，广告宣传并不是一时的，而是长期产生效果的，故一审法院认定广告费等宣传费用应计算为硒餐厅生活超市的损失。硒餐厅生活超市产生的损失费用共计2529665.52元（289041.97+1057605.00+1089818.55+51300.00+41900.00）。帅丰公司与硒餐厅生活超市签订《租赁合同》约定的租赁期限为10年，硒餐厅生活超市于2016年9月开始营业，于2018年2月停止经营，硒餐厅共计使用涉案房屋17个月，一审法院认为硒餐厅生活超市的上述损失应扣减其已实际使用年限，一审法院认定，硒餐厅的损失共计2171296.24元【2529665.52元÷120个月×（120个月-17个月）】。本案硒餐厅生活超市与帅丰公司于2016年5月16日在明知涉案房屋第2层商业主体建设工程未经消防验收合格的情况下而签订《租赁合同》，且双方在签订该合同后至今未按照约定将各自的涉案房屋工程进行消防验收合格，故双方的行为对硒餐厅生活超市造成的上述损失均存在过错责任。一审法院根据双方的过错程度认定帅丰公司承担本案主要赔偿责任，即承担70%的责任；硒餐厅生活超市承担次要责任，即自行承担30%的责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条的规定，一审法院认定帅丰公司赔偿硒餐厅生活超市损失费用1519907.37元（2171296.24元×70%）。二、硒餐厅生活超市应当承担的租赁费、设备设施费是否具有不安抗辩权。（一）《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。本案帅丰公司于《租赁合同》签订当日向硒餐厅生活超市交付了租赁房屋，现硒餐厅生活超市未提供确切证据证实对应当承担的租赁费、设备设施费享有不安抗辩权，故一审法院对其抗辩理由不予支持。（二）《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案硒餐厅生活超市与帅丰公司2016年5月16日签订的《租赁合同》对租金及设备设施服务费的金额和支付时间进行了明确约定。同时，硒餐厅生活超市从2016年6月至2018年2月已使用了涉案租赁房屋及帅丰公司的相应设备设施。依据上述事实和法律规定，硒餐厅生活超市应当按照合同约定支付帅丰公司2017年度设备设施服务费180000元及尚未支付2016-2017年度租金23666元，予以支持。综上，判决：一、确认咸丰县硒餐厅生活超市有限公司解除与湖北帅丰房地产开发有限公司2016年5月16日签订《租赁合同》的行为有效，《租赁合同》已于2017年12月6日解除。二、湖北帅丰房地产开发有限公司赔偿咸丰县硒餐厅生活超市有限公司损失费用1519907.37元。限判决生效后十日内履行。三、咸丰县硒餐厅生活超市有限公司支付湖北帅丰房地产开发有限公司2017年设备设施费180000.00元、尚欠2016-2017年度租金23666.00元，共计203666.00元。限判决生效后十日内履行。四、驳回咸丰县硒餐厅生活超市有限公司和湖北帅丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费35310.00元，由咸丰县硒餐厅生活超市有限公司负担20251元，湖北帅丰房地产开发有限公司负担15059元。反诉案件受理费2177.00元（已减半收取），由咸丰县硒餐厅生活超市有限公司负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，认定如下：帅丰公司提交证据一《恩施州消防救援支队关于恩施州中级人民法院（2020）鄂28民调令43号调查令的回复》复印件一份，拟证明硒餐厅生活超市第二次申报消防验收未受理的具体原因为未提交符合规定的材料，而非因主体未过消防验收所致；提交证据二《咸丰县住房和城乡建设局建设工程消防验收意见书》复印件一份，拟证明该栋楼的3、5层因为积极进行消防整改，现在已经顺利通过消防验收，主体消防验收通过并非2层消防验收通过的前提条件。本院对帅丰公司提交的证据一的真实性予以确认，对证据二，因该证据无原件核对其真实性，且无证据来源，故对该证据本院不予采信。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：涉案租赁物未通过消防验收的责任划分；硒餐厅生活超市的合同解除权是否已经消灭；损失范围的确定。对此，本院分析评判如下：关于消防责任划分。本案中，涉案《租赁合同》约定，帅丰公司保证硒餐厅生活超市所租房屋能整层报批，硒餐厅生活超市所租场地内的消防设计、施工、验收备案由硒餐厅生活超市自行办理并承担费用；而建设工程消防验收意见认定硒餐厅生活超市所租场地未通过消防验收的原因为“该工程第1-5层商业主体消防未验收，局部装修不符合局部验收条件”，可见，涉案租赁物未通过消防验收的主要责任在帅丰公司，一审判决对双方当事人的消防责任划分并无不当。关于合同解除权。首先，帅丰公司将合同撤销权等同于合同解除权，缺乏依据；其次，合同法第九十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。而在本案中，帅丰公司并未催告硒餐厅生活超市行使合同解除权，因此硒餐厅生活超市的合同解除权没有消灭。即便如帅丰公司所述参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，硒餐厅生活超市的合同解除权也未消灭，因为在卷证据显示，消防部门对硒餐厅生活超市作出处罚的时间为2017年1月20日，至此时硒餐厅生活超市已明确知晓不能合法使用涉案租赁物，其于2017年12月6日发出解除合同的通知，并未超过上述司法解释规定的一年期限。关于损失范围。涉案《租赁合同》第四条第7点约定，合同期满或解除合同时，乙方（硒餐厅生活超市）不得拆卸或破坏已装修装饰部分、房屋架构。此条约定并未区分装修装饰部分是否形成附合，因此帅丰公司上诉称应将未形成附合部分剔除依据不足。咸丰振兴联合会计师事务所出具的报告书中涉及的员工工资支出系对硒餐厅生活超市开办费用的核算，中国轻工业武汉设计工程有限责任公司工程造价司法鉴定所出具的司法鉴定意见书中的人工费系对硒餐厅生活超市装饰工程造价的核算，二者分属不同项目，帅丰公司主张人员工资重复计算缺乏依据。对于消防罚款，前已述及，此处不再赘述。对于广告费、网络费，因硒餐厅生活超市已经实际享受其价值，因此应予以扣减，共计156367元，故帅丰公司应承担的硒餐厅生活超市的实际损失数额为1410450.468元[（2171296.24-156367）×70%]。综上，帅丰公司的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省咸丰县人民法院（2019）鄂2826民初2309号民事判决第一项、第三项；二、撤销湖北省咸丰县人民法院（2019）鄂2826民初2309号民事判决第四项；三、变更湖北省咸丰县人民法院（2019）鄂2826民初2309号民事判决第二项为“湖北帅丰房地产开发有限公司赔偿咸丰县硒餐厅生活超市有限公司损失费用1410450.468元。限本判决生效后十日内履行”；四、驳回咸丰县硒餐厅生活超市有限公司和湖北帅丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费35310.00元，由咸丰县硒餐厅生活超市有限公司负担20251元，湖北帅丰房地产开发有限公司负担15059元。反诉案件受理费2177.00元（已减半收取），由咸丰县硒餐厅生活超市有限公司负担。二审案件受理费18460.20元，由湖北帅丰房地产开发有限公司负担18000元，咸丰县硒餐厅生活超市有限公司负担460.20元。本判决为终审判决。审判长  聂礼刚审判员  谭 云审判员  李志华二〇二〇年四月二十八日书记员  吴素云