上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初3236号原告：邹宇。原告：肖莲。委托诉讼代理人：石超，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张春潮，上海申浩律师事务所律师。被告：上海鸿骕房地产开发有限公司。法定代表人：蔡某。委托诉讼代理人：张斌，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏天慧，上海市君悦律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司上海市卢湾支行负责人：胡某。委托诉讼代理人：陈某。第三人：上海市公积金管理中心法定代表人：浦某。原告邹宇、肖莲与被告上海鸿骕房地产开发有限公司(以下简称鸿骕公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序审理。根据原告的申请，本院依法追加第三人中国银行股份有限公司上海市卢湾支行(以下简称中国银行卢湾支行)、上海市公积金管理中心参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告邹宇及原告邹宇、肖莲的共同委托诉讼代理人石超、张春潮，被告鸿骕公司的委托诉讼代理人张斌到庭参加诉讼。第三人中国银行卢湾支行、上海市公积金管理中心经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邹宇、肖莲向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年2月28日签订的《上海市商品房预售合同》；2.判令被告退还原告已支付的购房款人民币(币种下同)5,772,755元(其中现金支付4,042,755元，银行贷款1,730,000元)；3.判令被告向原告支付商品房总价三倍的惩罚性赔偿17,318,265元；4.判令被告承担原告现金支付购房款的利息损失(以4,042,755元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从支付之日暂计至2019年12月17日，实际计算至付清之日止)；5.判令被告赔偿原告银行贷款1,730,000元本金及利息(以1,730,000元为基数,从2019年5月起计算至判决生效之日止，以实际支付的本息金额为准)；6.判令被告承担本案诉讼费用、律师费等实际诉讼费用。本院审理过程中，原告邹宇、肖莲变更并明确诉讼请求如下：1.判令撤销原、被告于2019年2月28日签订的《上海市商品房预售合同》；2.判令被告退还原告已支付的购房款5,772,755元(其中现金支付4,042,755元，银行贷款1,730,000元)；3.判令被告向原告支付商品房总价一倍的惩罚性赔偿计5,772,755元；4.判令被告承担原告现金支付购房款的利息损失(以4,042,755元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从支付之日暂计至2019年12月17日，实际计算至付清之日止)；5.判令被告赔偿原告银行贷款1,730,000元本金及利息(以1,730,000元为基数，从2019年5月起计算至判决生效之日止，以实际支付的本息金额为准)；6.判令被告承担本案诉讼费用、律师费(10,000元)等实际诉讼费用。事实和理由：被告向原告销售“卓XX苑”楼盘(原名称为“卓越维港”)的商品房时存在恶意欺诈情形，原告依据《消费者权益保护法》第55条主张三倍惩罚性赔偿及实际损失，后自愿调整为仅主张一倍。被告开发建设的“卓XX苑”楼盘坐落于上海市闵行区富岩路XX弄,被告取得商品房预售许可证后于2018年12月28日开盘销售。被告制作的楼书等销售宣传资料均表明销售的房屋带有地下空间(地下室)和完整的一、二层独立空间(可创变为多房)。原告在被告销售现场核实情况，被告销售人员仍明确表示销售的房屋带有两层地下室，该地下室虽无法办理产证但可以合法独立使用，另外，房屋二层还允许进行搭建扩充，顶层允许搭建阳光房。鉴于前述情况，房屋竣工的实际得房面积远高于产证载明的面积，所以房屋单价要成倍高于周边房屋单价。销售人员带着原告参观了样板房，并承诺原告要买的房屋在竣工后与样板房构造一致。当时样板房一楼室内设置的楼梯口可直接进入地下室，两层地下室均被装修成会客厅，地上三层均是跃层式结构,楼板直接连接到窗户,并非复式结构。2019年2月28日，原、被告双方签订了《上海市商品房预售合同》，约定如下：原告购买XX号房屋，每平方米房屋建筑面积单价56,198.93元，总价5,772,755元，被告于2019年9月30日前交房。合同“补充条款一”第21条约定：原告对商品房附带的露台、地下室享有独立的使用权。2019年2月24日，原告支付购房款100,000元；2019年2月28日,原告支付1,922,755元；2019年4月20日，原告支付购房款2,020,000元；原告贷款共计1,730,000元，其中930,000元由原告向中国银行卢湾支行申请发放至被告账户,800,000元由原告向上海市公积金管理中心申请发放至被告账户，现原告在按月还贷。之后，被告却未能在2019年9月30日按约定条件交房，并告知原告因规划许可的原因房屋二层无法搭建成跃层结构，只能以复式结构交付给原告，被告还明确告知无法向原告交付地下室，只能保留一个地下全封闭建筑“结构空腔”，在交付房屋后由原告通过违章建筑的形式自行设计开发成地下室。该房屋现状与被告销售过程中的描述、与样板房构造相去甚远,居住功能明显下降。原告发现被告的欺诈销售，被迫与被告进行了多次交涉，但被告明确拒绝整改，称只能补偿给原告用于购买车位的两万元抵用券。2019年12月16日，被告仍拒不整改，且要求原告按照现状接收交付。被告的一系列行为明显构成《消费者权益保护法》规定的虚假宣传、欺诈销售，不仅违反了双方合同约定，也违反了我国相关法律规定，严重损害了原告合法权益。现向法院提起诉讼。被告鸿骕公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。在楼盘预售、开盘、签约和交房各销售环节，被告均不存在违约或欺诈行为。原告对于涉案房屋的客观情况非常清楚。在预售合同中、楼书的提示文字中、样板房的告示中，均明确楼书、样板房等属于要约邀请。在预售合同中明确约定原告购买的房屋是一至三层，合同中多次提到不得开挖地下室。作为开发商，在取得预售许可证之前调整施工方案以及相应的销售方案等，均属于常见且合理情形，不属违约行为。被告在取得预售许可证后，该楼盘即为合格的项目。被告于2017年底调整相应销售方案的行为是客观事实，且合理合法。在此之后的一年多时间内大量新增定制新版楼书足以证明被告的销售行为不会对购房人产生欺诈及误导。在“卓XX苑”项目开盘一年前，被告调整了新版定制楼书，而现原告提供的是老版楼书、微信公众号及样板房均属于“要约邀请”，不具有合同约束力。地下室或地下空腔，均可称为地下空间或地下建筑。因涉案房屋的地下空间层高约超过5米，所以确实可以当地下室使用，而且不影响主体结构的质量。根据预售合同约定，原告所购房屋不包括地下室，地下空间所有权归被告所有，原告不得开挖地下室。该地下空间只能是起到防潮抗震等作用，且地下空间位于涉案房屋下方，对原告而言只是独占使用。关于复式房屋和跃层式房屋，并无法定概念以示区分。通常而言，复式房屋，因层高原因，系一层可以分割成两层使用的建筑结构。跃层式房屋，是指在一层可以“跃”过二层看到二层天花板的一种建筑结构。现涉案房屋的现状即为跃层式结构，因此被告使用“跃层式房屋”宣传涉案房屋，并无过错。被告不存在欺诈行为，故要求驳回原告全部诉讼请求。第三人中国银行卢湾支行、上海市公积金管理中心未作陈述。本院经审理认定事实如下：被告鸿骕公司是位于上海市闵行区富岩路XX弄“卓XX苑”的开发商。2016年12月，上海市闵行区规划和土地管理局审核通过马桥镇XXXX单元XX地块(卓XX苑)项目《建设工程设计方案》。2017年5月，因被告在未取得建设工程规划许可证情况下擅自开工建设涉案项目，被上海市闵行区规划和土地管理局行政处罚，罚款99,729元，并责令改正。2017年6月，因被告就涉案建设工程的桩基工程存在违规行为，被上海市闵行区建设和管理委员会处予责令改正、罚款317,800元、责令停止施工的行政处罚。2018年1月，因被告在涉案项目建设过程中存在必须招标的项目而不招标的行为，被上海市闵行区建设和管理委员会处予罚款8,187元的行政处罚。被告于2017年10月31日在微信公众号上发布关于介绍该楼盘的信息，房屋建筑面积约89平方米至105平方米，其中关于地下室的描绘是“地下室还可以联通地下私人车库”。被告在销售前期印制的楼书中关于约105平方米房屋的房型图中包括了地下一层、地下二层。被告建造于楼盘现场的样板房中亦有地下室。在样板房内悬挂“样板房参观说明”，该参观说明中载明：本示范单位仅为装修效果展示，室内装修等设施设备及室外区域非交付标准；买卖标的、户型、产权确认与登记、实际交付标准以买卖双方签订的《上海市商品房预售/出售合同》约定为准……2018年12月15日，被告取得该楼盘的预售许可证。2019年2月28日，被告(甲方、卖方)与原告(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，双方约定：甲方经批准投资建造“卓XX苑”商品房，主体建筑物的建筑结构为钢混结构，建筑物地上层数为3层，地下层数为0层；乙方向甲方购买富岩路XX弄“卓XX苑”XX号1层1-3层。据甲方暂测该房屋建筑面积为102.72平方米，其中套内建筑面积96.78平方米，公用分摊建筑面积5.94平方米，另有地下附属面积0平方米。该房屋建筑层高为3米。乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价56,198.93元，总房价款5,772,755元；甲方定于2019年9月30日前将该房屋交付给予乙方，除不可抗力外。乙方应于2019年2月28日支付房价款2,022,755元，于2019年4月20日支付房价款2,020,000元，剩余房价款1,730,000元由乙方自行办理按揭贷款，乙方应确保在2019年5月19日前通过银行贷款审批并放贷至甲方账户。合同附件二“房屋建筑设计及平面图”中记载：地下层数为0，地下建筑面积为0。合同附件五“该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书”的“装饰装修管理规定”第5条约定：房屋装修不得影响建筑结构安全。未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，不变动建筑主体和承重结构，不开挖地下室，不超过建筑设计标准或者规范增加楼面荷载(如超负荷吊顶、安装大理石和大型吊顶等)。合同“补充条款一”第十九条第2款约定：甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、网络等媒体发布广告、宣传资料、楼盘模型、售楼书或其他文字载体中所有的图片、资料数据、说明等，未列入本合同、附件、补充协议中的，对甲方没有约束力。乙方不得援引其中任何内容和信息解释任何事项，或据以提出任何主张和要求。第4款约定：预售(现售)时向乙方提供的样板房/样板区/示范单位仅作为装潢布置及房型参考示意使用，不作为本合同中甲方向乙方交付的房屋标准。乙方承诺不基于样板房/样板区/示范单位向甲方主张权利，有关商品房的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以买卖双方在本合同的约定为准。第二十一条：……购买附带露台、地下室商品房的乙方对其商品房附带的露台、地下室享有独立的使用权。但乙方应遵守《业主临时公约》及物业管理公司的统一规定,不得改变其露台、地下室的外观、形状、结构和用途,不得在露台内搭建任何形式的建筑物或构筑物,不得私自开挖地下室。乙方违反上述义务的,应立即恢复原状并赔偿损失,并承担因此造成的所有法律责任。乙方购买的商品房附带露台、地下室等附带使用空间在房屋交付后产生的维修、维护责任及使用费用由业主自行承担,已布置的公共管线、通风燃气箱等公共设施,乙方不持异议并不得损坏或影响其维修。乙方享有使用权的所购商品房附带露台,地下室等附带使用空间的大小、形状、面积等以交付现状为准,乙方不得持有异议,该商品房价款不因此进行任何调整,甲方不因此向乙方承担任何责任。露台、地下室等附带使用空间的面积包含露台中设置的附属建筑物、建筑物以及配套设施所占面积。合同对于违约责任等亦作了约定。2019年2月，包括意向金转定金的10万元，原告共支付被告2,022,755元。2019年2月28日，原告与第三人中国银行卢湾支行、上海市公积金管理中心分别签订《中国银行股份有限公司上海市分行个人一手住房贷款合同》和《住房公积金个人住房抵押借款合同》，分别申请贷款930,000元和800,000元。合同签订后，中国银行卢湾支行及上海市公积金管理中心按约发放贷款。2019年4月20日，原告向被告支付了2,020,000元。2019年8月14日，该楼盘建设项目取得《建筑工程综合竣工验收合格通知书》。2019年9月29日，被告取得该楼盘的《新建住宅交付使用许可证》。2019年9月29日，被告张贴一张关于延期交房的通知书。此后，被告通知各业主交接房屋。2019年12月10日，包括原告在内的部分业主向被告提交一份《关于“卓XX苑”交房事宜的通知函》，主要内容为：被告未能在2019年9月30日前交房,并告知原告等业主房屋无法满足当初双方明确约定的条件,即每户均无法独立使用两层地下室,和样板房严重不符。经过与被告交涉,被告承诺于2019年11月30日前整改完成,履行此前双方明确达成的一致约定内容,并补签地下室权属合同。时至今日,被告未能履行承诺。有鉴于此,函告被告如下：一、因房屋现状不符合双方约定条件,原告等业主无法接收房屋。二、被告在收到本函之日起3日内出具书面整改计划补签地下室权属合同,并按照整改计划及时整改使房屋满足双方约定条件。三、被告履行支付自2019年9月30日至2019年11月30日期间迟延交付房屋违约金的承诺。四、被告支付自2019年12月1日起至实际整改完成之日期间的违约金。2019年12月10日，被告向原告发出交付通知书，通知原告于2019年12月16日、17日的9时至16时办理房屋交付手续。原告以所购房屋不符合双方约定为由拒绝接收房屋。现原告以诉称理由诉至本院。另查，在本院受理的案号分别为(2020)沪0112民初XX号、XX号原告陆洪兵、张燕燕与被告上海鸿骕房地产开发有限公司、原告方丹、金灿与被告上海鸿骕房地产开发有限公司两起商品房预售合同纠纷中，上述案件原告陆洪兵向本院申请证人苑某某出庭作证。证人苑某某出庭作证陈述：其曾担任“卓XX苑”的销售员，于2019年4月离职。在该小区前期推广过程中，被告的楼书有两三个版本。2017年9月的楼书为第一版本。楼书在售楼处均有展示。第二、三版的楼书中减少了一些规划中没有的格式。其在向客户推介房屋时，陈述开发商交付的是地上三层，地下室是密封的，如果客户有需要，就仿造样板房把密封的地下室根据自己的需要去改变。客户会特别关注密封的地下两层可不可以使用，销售员会陈述交付给客户的是密封的地下室，如果客户想用就将密封改变可以使用的空间。在售楼处，预售许可证、合格证、业主签约的预售合同、物业管理公约都摆放在现场。本案原告将(2020)沪0112民初XX号、XX号案件的庭审笔录亦作为本案的证据。以上事实，由原告提供的《上海市商品房预售合同》、2017年版的楼书、样板房照片和视频、《中国银行股份有限公司上海市分行个人一手住房贷款合同》《住房公积金个人住房抵押借款合同》、被告张贴于涉案房屋所在小区的《来自卓XX苑的一封家书》、包括原告在内的业主发给被告的通知函、被告的交付通知书及原告发给被告的拒收房屋通知函、建设工程规划许可证及建筑工程平面图、行政处罚决定书、建设工程竣工验收合格证、本院(2020)沪0112民初XX号、XX号案件的庭审笔录等，被告提供的商品房预售许可证、建筑工程综合竣工验收合格通知书、新建住宅交付使用许可证、2017年和2018年版的楼书、样板房参观说明、《上海市商品房预售合同》、交付通知书等，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》中约定房屋建筑面积为102.72平方米，且明确约定地下附属面积为0平方米，而房屋面积系房屋买卖合同中的重要条款，原告作为买方，签署合同当时应注意到其向被告购买的XX号房屋地下附属面积为0平方米；且该合同附件二“该房屋建筑设计及平面图”中显示该房屋为1至3层，地下建筑面积亦为0平方米。合同附件五“该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书”的“装饰装修管理规定”第5条约定：“未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，不变动建筑主体和承重结构，不开挖地下室……”上述条款可综合认定，被告向原告出售的XX号房屋不含地下室，出售面积仅为102.72平方米的地上建筑。此外，双方签订的预售合同“补充条款一”第十九条对销售广告、宣传资料和样板房补充约定，双方的权利义务以合同、附件和补充条款为准；鸿骕公司通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、网络等媒体发布广告、宣传资料、楼盘模型、售楼书或其他文字载体中所有的图片、资料数据、说明等，未列入合同、附件、补充协议中的，对鸿骕公司没有约束力，买方不得援引其中任何内容和信息解释任何事项，或据以提出任何主张和要求。另，根据原告提供的本院(2020)沪0112民初XX号、XX号案件的庭审笔录证人苑某某的陈述证实销售人向客户推介“卓XX苑”商品房时也向客户说明开发商交付的是地上三层建筑，而地下室是密封的。因此，本院认为，预售合同系双方真实意思表示，原告现以被告在出售房屋时存在欺诈行为要求撤销商品房预售合同，并要求退还购房款并以偿付以一倍购房款计算的赔偿金等请求，于法无据，本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告邹宇、肖莲的诉讼请求。案件受理费91,073.06元，财产保全费5,000元，由原告邹宇、肖莲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  韩伟清审 判 员  张 鑫人民陪审员  刘银娣二〇二〇年十二月二十五日法官 助理  李睿培书 记 员  李睿培附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十四条……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。