上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初7076号原告(反诉被告，住所地上海市虹口区。负责人：蔡中长，主任。委托诉讼代理人：陈蒙靖，山东沂蒙山律师事务所律师。被告(反诉原告，住所地上海市宝山区。法定代表人：祁勇，董事长。委托诉讼代理人：钱佳伟，上海市银星律师事务所律师。原告上海市虹口区新文苑业主委员会(以下简称新文苑业委会)与被告上海振祥物业管理有限公司(以下简称振祥公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新文苑业委会的负责人蔡中长及其委托诉讼代理人陈蒙靖、被告振祥公司的委托诉讼代理人钱佳伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新文苑业委会向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告停车费、广告收入等公共收益共人民币(以下币种均同)320,912.13元；2、被告支付原告律师费13,000元。事实和理由：2014年8月1日，被告与原告签署《物业服务合同》，开始为上海市虹口区新文苑小区提供物业共用部位维护、共用设施设备的运行和维护、公共绿化养护、公共卫生及秩序维护等物业管理服务。合同约定，被告向业主收取物业服务费，盈余或亏损均由被告享有或承担。对于停车场，合同约定，停车场属于全体业主共有，车位使用人应按车位150元每月缴纳停车费，被告从该费用中提取30%的停车管理服务费；停车位供社会车辆使用的，小区业主探亲车辆超2小时则收费5元，过夜收费10元，其他车辆临时停车收费20元。合同还约定，小区公益性收入分配比例为3：7，物业服务成本30%，其余70%归小区全体业主所有。合同另约定，试用期6个月，经考评合格，本合同转为正式合同，反之则自然终止合同。上述合同期限届满后，被告仍继续为新文苑小区提供物业服务，直至2020年1月31日。在被告向原告移交物业工作后，至今未向原告结清其代收的公共收益金，故原告诉至法院。公共收益的计算方式为：根据现有被告的移交财务数据，即5份新文苑公益金收支情况表。收入部分依据被告认可的其已收取的停车费、广告费的收入。支出部分的依据是被告提供的支出费用清单，但是支出的清单里面，新文苑业委会对两部分费用即电梯保养费及对讲机维修费不认可，这些费用应该由被告承担。另由于被告没有提供新文苑业委会2018年1月-6月的收支明细，新文苑业委会采取根据2018年1月之前所有月份的收入和支出的平均值计算。新文苑业委会计算方式如下：1、确认在2016年8月被告入住该小区提供物业服务之前的公益金结余款89,677.57元。2、计算方式是前期结余款+每一个被告自行统计的收支表所记载的收入的70%(物业服务合同约定公益金的分配比例是原告所得70%，被告表格里面按照50%计算)减去支出(支出不含电梯保养费、对讲机费用等)，得出原告的诉请金额。被告振祥公司辩称，认可被告入住该小区提供物业服务之前的公益金结余款89,677.57元，是2016年8月之前结余。原告按70%计算2016年8月以后的公益金收支没有依据，2016年8月起，原被告之间通过补充协议，公益金分配各50%，即使按照70%计算，也不能证明原告诉请，原被告之间尚存电梯维护保养费亏损补贴以及电梯急修工程款相关费用未结算，不存在被告应当归还上述费用的基数。被告提出反诉主张如下：1、原告支付电梯维护保养费237,600元(自2014年8月起至2020年1月31日止，按3,600元/月计算)；2、判令原告支付亏损补贴人民币360,000元(2015年2月1日起至2020年1月31日止，按6,000元/月计算)；3、判令原告支付电梯机修工程款32,169.6元。原告新文苑业委会针对被告的反诉主张辩称，被告阐述不符合事实，也不符合原告与被告之间签订的物业服务合同。诉请1，电梯维保费用不符合原合同的约定，原合同在2014年到2016年8月履行过程中所有的电梯维保费用都是由被告自己承担的，从来未出现在双方财务范围之内。诉请2，亏损补贴不在合同约定范围内，况且亏损属于一个企业自身经营问题，补充协议约定由被告从公益金内支付电梯维保费用是违反业主大会的根本利益，凡未经业主大会同意，业委会与物业公司另行签署的损害业主的协议事项均是无效。诉请3，业委会主任没有签字认可，而且被告也没有提前立项申请，之前的机修款双方没有产生大的异议，这笔机修款显然不符合事实。本院经审理认定事实如下：2014年8月1日，新文苑业委会(甲方)与振祥公司(乙方)签署《物业服务合同》，约定物业名称：新文苑小区，乙方提供的物业管理服务内容和标准应符合下列标准：(一)物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见附件三；(二)公共绿化养护服务，详见附件四；(三)物业公共区域的清洁卫生服务，详见附件五；(四)公共秩序的维护服务，详见附件六；(五)物业使用禁止性行为的管理，详见附件七；(六)物业其他公共事务的管理服务，详见附件八。合同第八条规定，物业管理期间，乙方按包干制收费形式确定物业服务费用，包干制，由业主向乙方支付本合同第七条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。合同第十五条约定，乙方按照有关规定编制专项维修资金使用方案，经甲方批准后实施，未经甲方批准或授权，乙方不得动用专项维修资金。专项维修资金使用方案经甲方批准后，乙方未按专项维修资金使用方案实施的，所引致甲方的经济损失及相应法律责任，由乙方承担。合同第二十四条第(四)项约定，小区公益性收入分配比例为税后的3：7，物业服务成本30%，其余70%归小区全体业主所有。2016年7月28日，新文苑业委会发出《通告》，内容为与振祥公司的合同将于2016年7月31日到期，经业委会表决达成一致意见：一、新文苑小区与振祥公司在原合同的基础上签订一份《补充协议》，时间延长5个月(从2016年8月1日至2016年12月31日)为续签或终止合同的过渡期。二、在5个月的过渡期内，同意小区9台电梯的维护保养费(400元每月每台)由小区维修基金支付。三、小区停车费等公益性收入分成由原来的3：7调整为5：5，各收益50%。四、小区活动室租赁费继续补贴振祥公司。2016年12月28日，新文苑业委会与振祥公司签署《补充协议》，约定：一、新文苑小区目前正处理司法事宜，振祥公司提出涨物业费达到收支平衡的建议暂时不考虑；二、鉴于目前的情况，原合同在作适当补充后延长6个月(2017年1月1日至2017年6月30日)为续签或终止合同的过渡期；三、过渡期内小区9台电梯的维护保养费不变由小区维修基金支付；四、小区停车费等公益性收入分成不变各50%；五、小区活动室、租赁费继续补贴振祥物业公司。随后新文苑小区和振祥公司又分别于2017年6月18日和2017年12月12日、2018年6月22日、2018年12月24日签署了四份内容类似的《补充协议》。2020年1月31日，振祥公司与新文苑业委会签署《移交协议》，第四条资金移交约定：3、电梯急修工程未付款32,169.6元；(这笔费用发生在2019年9月前，要上届业委会确认此费用，此条款仅作为业务移交的依据)第六条争议解决约定：1、电梯急修工程款未付款的支付明细清单希望上届业委会在2020年3月1日前解决(未审核)。为证明起诉已经经过业主表决，新文苑业委会提供了《上海虹口区新文苑小区关于与上海振祥物业管理有限公司就小区公益金纠纷诉诸法律的表决结果公告》，该公告载明全体业主共有投票权157票，共收回144张表决票，其中同意票136票，占建筑总面积86.62%，不同意票0票，弃权票8票，视作多数人意见票13票，占建筑总面积8.28%。根据投票结果，新文苑小区业主大会作出决议：同意新文苑小区与振祥公司就小区公益金的纠纷，通过法律诉讼解决。庭审中，双方就就公益金收入和支出情况发表了意见。新文苑业委会认为公益金支出不应该包括电梯保养费和对讲机维修费、门禁设备维护、绿化杀虫剂、清洗水箱、屋顶天沟清理垃圾等支出，该类支出属于物业服务合同附件内的服务内容，应由振祥公司自行承担费用。振祥公司认为公益金支出里电梯保养费和对讲机维修费、门禁设备维护、绿化杀虫剂、清洗水箱、屋顶天沟清理垃圾等支出不属于物业服务内容，应从公益收入中列支。关于停车费收入部分，新文苑业委会提出停车费收入与实际不符等主张，振祥公司认为实际收入都已经计算在内。关于丰巢智能柜的收入，新文苑业委会认为应该还有两年的收入未计算进收入。振祥公司认为，该两年的收入，并没有合同依据，新文苑业委会可以自行向深圳丰巢科技有限公司主张。关于窗之景广告的收入，新文苑业委会认为有两年的收入未计算在内，振祥公司认为在振祥公司与上海窗之景广告有限公司的合同期内，只有一年的收入没有收到，振祥公司准备以起诉的方式收取，该收入为未取得收入，不应该计算在收入内。关于“上海瑞誉”广告收入和“上海声画”广告收入，已经分别收取到2020年5月和2020年6月，新文苑业委会认为振祥公司应该将2020年1月份之后的部分返还给新文苑业委会，对此振祥公司予以认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案本诉部分争议焦点有二，一是关于新文苑业委会与振祥公司签署的一系列《补充协议》效力问题，业委会虽对小区公共事务有一定管理权限，但对于根据法律规定必须经由业主大会决定的事项，并无决定权，《补充协议》中关于公益金收益分成及电梯保养费由公益金收入列支的约定实质上变更了物业服务合同的约定，属于法律规定的有关业主共同管理权利的重大事项，业委会未经业主大会表决同意而作出的决定无效。故双方关于公益金收入分配的比例应该仍按照以前的约定即三七开计算。二是公益金收入和支出的确定问题。首先是公益金收入，关于停车费收入，新文苑业委会虽然提出收入和实际不符，但未提供证据予以证明，本院按照振祥公司提供的收支情况表进行确定，不再变更。关于丰巢智能柜两年的收入差距，根据双方的陈述和证据，振祥公司并无义务向深圳市丰巢科技有限公司主张，新文苑业委会可以自行向深圳市丰巢科技有限公司主张。关于窗之景广告收入，根据振祥公司和上海窗之景广告有限公司的合同，尚有一年的广告收入未收取，该收入应该由振祥公司收取后按照三七开的比例分给新文苑业委会七成，振祥公司表示将以诉讼的方式进行催讨，考虑到该部分收入尚未确定，故本案不做处理。2020年1月份的公益金收入，双方均认可振祥公司已经收取了2020年度的部分停车费3300元，本院将参考双方的分成比例和期间因素进行分配。关于上海瑞誉广告收入和上海声画广告收入，因为振祥公司已经分别收取到2020年5月和2020年6月，其中2020年1月份以后的部分应该全额退还给新文苑业委会。其次是公益金支出。关于电梯保养费和对讲机维修费、门禁设备维护、绿化杀虫剂、清洗水箱、屋顶天沟清理垃圾等支出是否应在公益金支出中列支，根据双方的物业服务合同及附件，以上项目均属于物业服务的范围，属于振祥公司应自行承担的范围，不应在公共收益中列支。故关于新文苑业委会扣除电梯保养费和对讲机维修费、门禁设备维护、绿化杀虫剂、清洗水箱、屋顶天沟清理垃圾等支出项目的主张，本院予以支持。关于新文苑业委会律师费部分诉请，因无合同依据和法律依据，本院不予支持。本案反诉部分，一是关于电梯维护保养费，本院不予支持，理由同上。二是关于亏损补贴，被告主张以《补充协议》中说明的振祥公司目前仍处于亏损状态(6,000元/月)为依据，本院不予支持，首先是双方并无约定该亏损由新文苑小区承担，且即使有此约定，业委会是否有权利作出该种表示，其效力也值得推敲。三是关于电梯急修工程款，该部分振祥公司未提供证据证明该项支出实际发生，也未证明该项目支出取得了新文苑业委会的同意，其与新文苑业委会交接的《移交协议》中也仅表明需要上届业委会确认此费用，故本院对此主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海振祥物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海市虹口区新文苑业主委员会公益性收入286,911.49元；二、驳回原告(反诉被告)上海市虹口区新文苑业主委员会的其余诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)上海振祥物业管理有限公司的反诉请求。本诉案件受理费减半收取计2,900元，由原告(反诉被告)上海市虹口区新文苑业主委员会负担100元、被告(反诉原告)上海振祥物业管理有限公司负担2,800元；反诉案件受理费减半收取计5,048元，由被告(反诉原告)上海振祥物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  韩 亮二〇二〇年九月二十五日法官助理  杨 丽书 记 员  张敏娟附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。