北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初10562号原告：倪守睿，男，1981年3月8日出生，汉族，北京市轨道交通建设管理有限公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：肖尧，北京永勤律师事务所律师。被告：邢春昊，男，1965年2月4日出生，汉族，无业，住北京市西城区。原告倪守睿诉被告邢春昊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告倪守睿及其委托诉讼代理人肖尧，被告邢春昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。倪守睿向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告返还原告房屋买卖合同定金200000元及首付款1800000元，共计：2000000元。2、请求法院判决被告向原告支付合同违约金1432000元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2019年12月5日签订房屋买卖合同。原告向被告购买其名下坐落于北京市西城区XXXX号房屋。该房屋所有权证编号为：京房权证宣私字第XXXX号。合同约定：该房屋成交价格7160000元。原告按照合同约定按时支付定金及首付款共计2000000元。后因被告原因，该房屋被查封，导致合同无法继续履行。裁定书编号为：（2019）京0102财保995号。被告的违约行为给原告造成了巨大的财产损失。故为维护原告的合法权益特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判决支持原告的诉讼请求。邢春昊辩称，因为双方买卖房屋的签约及履行过程是通过中介进行的，我没有参与。我仅知道原告支付20万元定金一事，但我记不清该20万是不是直接支付给了我。原告所述180万元的一事我不知情。因为房屋交易时，我有两笔贷款需要提前还，一笔是抵押给东方圆通银行371万元，另一笔是抵押给招商银行165万左右。贝壳公司称可以给我提供办理解抵押的垫资的服务，让我去办理借钱公证手续，把两笔贷款还了，但是该公证书因无效被撤销了。据我所知，东方圆通银行的抵押款371万元已经还清，公证手续是2019年12月办理的，但我没有见到过公证书。房屋中介北京佳润九鼎房地产经纪有限公司（以下简称佳润公司）的人把我的身份证件、银行卡都拿走了。原告曾带着佳润公司的人把180多万购房款交给了贝壳公司的李X，所以我一直没有见到该180万元。关于原告所述查封一事，是案外人郭X通过诉讼保全的方式，把我的房子查封了。因为案外人成X通过非法集资欺骗了我以及郭X在内30多人。针对此事，我已经在2018年的时候报案了，目前正在调查。郭X是我的街坊朋友，我也不清楚郭X为什么要查封我的房子。现在郭X起诉我的案子正在审理过程中，我的房子也因此被法院查封。综上，我不同意原告的诉讼请求，因为我没有收到180万元。我同意返还原告20万元定金，但是我现在没有钱。违约金一项诉讼请求我也不同意。我认为整个交易过程佳润公司应该更清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下，2019年12月5日，经佳润公司（居间方）居间，原告（买受方，乙方）倪守睿、被告（出卖方，甲方）邢春昊签订《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》、《补充协议》。约定被告以人民币716万的价格将位于北京市西城区XXXX号房屋（以下简称涉案房屋）出卖给原告。该房屋已设定抵押，抵押权人为招商银行、东方圆通银行，抵押贷款余额约为520万元。双方同意，（合同签署后）90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。乙方于2019年12月5日、12月8日之前分两笔共计20万元定金自行支付给甲方。甲方应于2019年12月31日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2020年1月20日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解抵押资金应自行筹集，且使用乙方首付款进行还款解押，乙方第一笔定金及首付款用于甲方还款解押。乙方于甲方解首笔抵押时将第一笔首付款180万元自行支付给甲方。甲方房屋如果被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方出现上述根本违约情形的，甲方应在违约行为发生超过七日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。关于合同履行情况，原告主张其已按合同约定向被告支付定金20万元以及首付款180万元，但涉案房屋于2019年12月30日因他案被法院查封，导致合同履行期内无法完成房屋过户，故被告的行为构成根本违约。为证明其主张，原告提交以下证据予以证明：1、有原、被告签字，落款日期分别为2019年12月5日、12月8日以及12月23日的三份《钱款交付书》。显示被告已收到原告支付的首付款及定金共计200万元；2、中国建设银行个人账户支出交易明细。显示原告于2019年12月9日向被告支付第二笔定金15万元，12月23日向被告支付首付款180万元。3、我院落款日期为2019年12月30日的（2019）京0102财保995号协助执行通知书。显示涉案房屋因他案审理于2019年12月30日被我院保全查封。被告认可上述证据3的真实性，不认可其他证据的真实性及证明目的。主张证据1《钱款交付书》的签字并非其本人所签，证据2中的银行卡号码确实是自己的银行卡号，但其银行卡及身份证均在中介处存放，不清楚原告转账的情况。涉案房屋确实被法院查封，但至开庭日（2020年8月17日）仍未进行审理。未提交其他证据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据原告提交的《钱款交付书》、银行交易明细以及被告陈述原告曾支付被告20万元定金的事实可知，原告已经按照合同约定将定金及购房款200万元支付给被告。故在涉案房屋已被司法查封，在合同期限内缺乏完成过户手续条件的情况下，涉案《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》、《补充协议》中有关原、被告买卖房屋的权利义务因无法继续履行而处于解除状态，故原告要求被告退还已支付的定金及首付款，理由正当，本院予以支持。且根据合同相对性，被告已构成根本违约，应承担相应的违约责任。同样根据合同权利义务相对性，被告抗辩称其与中介机构办理房屋解抵押事宜所产生的矛盾与原告无关，应另行向合适的主体主张权利。关于违约金，因被告主张违约金过高，且原告未提交其损失的初步证据，考虑到原告仅支付200万元购房款的事实，本案根据公平原则以及诚信原则，参考合同约定的根本违约金计算方式（总价款的20%），结合本案的具体情况，酌定被告应支付的违约金数额，并对原告诉讼请求中的合理部分予以支持。关于保全费，保全措施系为保障申请人利益而设，并非必要诉讼行为。考虑到涉案房屋已被他案查封，缺乏转移的条件，本院酌情认定保全费应由原告负担为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，邢春昊退还倪守睿定金及购房款共计2000000元。二、自本判决生效之日起七日内，邢春昊赔偿倪守睿违约金800000元。三、驳回倪守睿的其他诉讼请求。如果邢春昊未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17128元，由邢春昊负担13974元（自本判决生效之日起七日内交纳），由倪守睿负担3154元（已交纳）；保全费5000元由倪守睿负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 高磊二〇二〇年八月二十八日法官助理 姚岚书 记 员 孙萍