河南省舞阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1121民初169号原告：李苟妮，女，1971年5月20日出生，汉族，住平顶山市卫东区。委托诉讼代理人：周秋英，河南银海律师事务所律师。被告：舞阳双喜置业有限公司。住所地：舞阳县人民路西段舞泉粮所院。统一社会信用代码：91411121688183633C。法定代表人：聂春兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈业，河南长风律师事务所律师。原告李苟妮与被告舞阳双喜置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月1日公开开庭进行了审理。原告李苟妮及其委托诉讼代理人周秋英，被告舞阳双喜置业有限公司的委托诉讼代理人陈业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李苟妮向本院提出的诉讼请求为：1、解除原、被告之间签订的合同编号为2J-1-4202、2J-1-4302、2J-2-3603的房屋买卖合同；2、判令被告返还原告房款共计1093350元，支付违约金109元，赔偿损失328005元，合计1421464元。事实与理由：2014年11月17日，原告与被告签订三份商品房买卖合同并进行了备案登记，原告购买被告商品房三套，房屋单价为2500元/平方米，房屋位置分别为第1幢4单元2层4202北户房，该房屋价款为354300元，第1幢4单元3层4302北户房，该房屋价款为354300元，第2幢3单元6层3603东户房，该房屋价款为384750元。房款于合同签订日前已全部交付给被告，被告于合同签订日给原告出具房款收据三份，根据商品房买卖合同第八条约定，被告应于2014年12月31日前交付2J-2-3603号合同所载明房屋、2014年11月17日前交付2J-1-4202、2J-1-4302号合同所载明房屋。合同签订后，原告多次要求被告交付房屋，被告均拒绝交付。原告李苟妮在庭审中将第二项诉讼请求变更为：判令被告返还原告房款1093350元，支付违约金328005元，合计1421355元。被告舞阳双喜置业有限公司辩称：原、被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系，真实的法律关系是原告与平顶山市宏润发公司之间的非法集资关系，原告所付款项也不是购房款，而是集资款，原告诉请违约金也没有任何法律依据。原告的诉讼请求不应得到支持。原告李苟妮为证明其主张成立，向本院提交了如下证据：第一组证据合同三份，证明2014年11月17日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的紫金国际商品房三套，分别为1幢4202和4302北户房，2幢3603东户房，房屋价款分别为354300元、354300元及384570元，合同约定2014年交房，合同注明已付清全部购房款。第二组证据被告公司设立预约保留金专门账户的决定第三组证据收据3份、账户流水一份3页、存款凭证3份、转账凭证1份，证明原告所称的购房款，主要打入了被告公司设立的预约保留金专门账户中显示的建设银行和工商银行的账户上。针对原告李苟妮提供的证据，经本院组织质证，被告舞阳双喜置业有限公司发表了如下质证意见：对第一组证据真实性无异议，但不是被告的真实意思表示，原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，真实的法律关系是原告与平顶山市宏润发公司之间的非法集资关系，原告所付款项也不是购房款，而是集资款。原告所称投资买房没有事实依据，原告是平顶山人，同时在舞阳购买3套住房，并且是一笔一笔支付款项，先交钱，后签订合同，明显不符合常理。第二组、第三组证据均是平顶山宏润发公司为了集资而制作，万春花不是被告员工，与购房没有关联，原告与被告之间不存在房屋买卖合同关系。被告舞阳双喜置业有限公司为证明其主张成立，向本院提交了如下证据：第一组证据2015年2月7日，原告李苟妮在平顶山市公安局建设路分局所做的询问笔录一份，证明：1、涉案款项性质为集资款，该款项并未支付给被告，被告不是借款人；2、根据原告陈述，2014年8月至11月，分红19万元，本金109万，年利率约等于70%，属于高息集资。第二组证据承诺函1份，宏润发明细表6份，证明涉案款项交付给了平顶山市宏润发公司，与被告没有关联。针对被告舞阳双喜置业有限公司提供的证据，经本院组织质证，原告李苟妮发表了如下质证意见：1、对被告提供的公安局的询问笔录的真实性无异议，笔录里的陈述是原告的真实意思表示，其余证据系复印件，无法确定证据的真实性；2、原告没有见过被告提交的承诺函，对其真实性有异议；关于交易明细，原告没有见过也不知道；3、被告提供的证据不能反映原告与宏润发公司是高息融资关系，也不能证明原告与宏润发公司之间是融资关系。经审理查明：一、原告李苟妮于2014年8月21日应聘至宏润发房地产经纪有限公司工作。原告所在公司的业务主要是依托被告公司开发的资金国际项目的现房为媒介，以每平方米2500元的价格签订房屋预约保留合同，原告用109万元购买了三套房屋。原告李苟妮所签订的房屋预约保留合同的期限为三个月，每个月的利息或者称为房屋优惠款是百分之二，原告李苟妮在三个月内获得的利息是6万元左右，原告陈述如果在第三个月之内还进行续约的话继续按利率返还，如果不要钱的话就将房屋预约保留合同更换为房屋买卖合同，返点停止。原告的资金来源为其居住在舞钢市××乡曹集村的姐姐李爱兰、其丈夫的父亲徐五洲、其丈夫的姐姐徐小丽的款项，还有其堂姐李莉珍的5万，王伟君的10万，王景变的21万，张和顺的7万，原告共计筹集了109万元，原告将这些款项存至或转账至万春花的工商银行账户上，2014年8月底支付20多万，2014年9月份支付30多万，2014年10月支付50多万。原告系通过其工商银行账户为：62×××22的账号进行转款的，所得利息也是返还到该账户上的，原告陈述前后返了大约有2万元左右。原告李苟妮在庭审中出具了其向万春花的账户存款及转款的部分手续。户名为万春花的账户共计六个，均显示在被告舞阳双喜置业有限公司于2014年6月12日作出的舞阳双喜置业有限公司关于设立房屋预约保留金专门账户的决定中。二、2014年11月17日，原告李苟妮与被告舞阳双喜置业有限公司签订了在合同封面上显示有ZJ073、ZJ074、ZJ072的商品房买卖合同三份。该三份合同涉及的所购买的房屋为被告开发的位于舞阳县城××与××交叉口的紫金国际小区第1幢4单元3层4302号北户房、第1幢4单元2层4202号北户房和第2幢3单元6层3603号东户房。该三份合同均显示原告李苟妮于2014年11月17日付清房款分别为354300元、354300元和384750元。该三份合同均在合同第八条约定了交付期限，其中涉及房屋号为4302和4202的具体内容为：“第八条交付期限。出卖人应当在2014年11月17日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格”。涉及3603号房的具体内容为：“第八条交付期限。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。”该三份合同均在合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，具体内容为：“第九条出卖人逾期交房的违约责任。……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。”被告舞阳双喜置业有限公司向原告出具有编号为：0005961、0005962、0005963的三份收据，该三份收据上均加盖有被告舞阳双喜置业有限公司财务专用章，三份收据涉及的房屋号分别为4302、4202、3603号，涉及的款项分别为354300元、354300元、384750元，以上款项合计为1093350元。本院认为，本案争议的商品房买卖合同签订前，原告李苟妮与被告舞阳双喜置业有限公司确实存在借款合同关系，且为履行借款签订了房屋预约保留合同。根据庭审查明，原告提供了原、被告所签订的本案争议的商品房买卖合同，原告虽未提供足够的证据证明其主张的109万元是如何支付的，但结合被告向原告出具了涉案房屋的购房款的收据，本院据此认定原、被告在被告不能清偿借款的情况下对借款情况进行了对账结算，将借款合同转变为商品房买卖合同，将借款本息转为已付购房款，且关于利息的约定为月利率2%，不违反法律规定，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，该行为并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是双方就被告无法清偿债务时，被告通过出售涉案房屋的方式，实行双方权利义务平衡的一种交易安排。因此原、被告所签订的商品房买卖合同系当事人之间的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，原、被告应当按照合同约定履行各自的义务。根据被告舞阳双喜置业有限公司向原告李苟妮出具的收据可以认定原告已经按照约定向被告履行了交付购房款的义务，被告需向原告履行交付房屋的义务，而根据涉案三份合同的约定，被告交付房屋的时间均在2014年。现原告李苟妮依据涉案三份合同第九条的约定，以被告未按照约定的时间履行交付房屋的义务为由请求解除涉案的三份合同，证据充分，理由正当，本院予以支持。被告应当向原告返还购房款1093350元。关于违约金的计算问题，依据涉案三份合同的约定，违约金的计算标准均为已付房价款的0.01%，即为1093350元×0.01%=109.335元。原告李苟妮在庭审中主张该违约金的约定明显是偏低的，要求依据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，违约金以1093350元为基础按照年利率6%自2015年1月1日计算至2020年1月1日。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第二款：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，原告李苟妮主张的违约金应当以1093350元为基础，按照该司法解释确定的标准自2015年1月1日计算至2020年1月1日。原告李苟妮请求超出的部分，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告李苟妮与被告舞阳双喜置业有限公司所签订的涉案三份合同。二、被告舞阳双喜置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李苟妮返还购房款1093350元并支付违约金（违约金以1093350元为基数自2015年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日之后的利息以1093350元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年1月1日）。三、驳回原告李苟妮的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17593元，财产保全申请费5000元，合计22593元，由被告舞阳双喜置业有限公司负担（判决生效后十日内缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须自觉履行，一方拒绝履行的，对方当事人可在判决书确定的履行期间届满之日起两年内向本院申请执行，逾期本院依法不予强制执行。审判长  徐宏伟审判员  刘昭君审判员  郭亚静二〇二〇年六月九日书记员  李靖知