成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初5705号 原告：苏荣，男，1951年5月16日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：曾兵，四川君合律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：刘彪，四川君合律师事务所律师，特别授权代理。 被告：四川凯金门窗工程有限公司，住所地：四川省邛崃市羊安工业园区羊横二路**。 法定代表人：蒋顺芳，总经理。 委托诉讼代理人：龚照伦，四川明炬律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：吴冬清，四川明炬律师事务所律师，特别授权代理。 被告：成都置凯实业有限公司，住所地：成都市温江区万春镇卫星村国色天乡西班牙馆。 法定代表人：何鹏飞，总经理。 委托诉讼代理人：马征，女，1980年12月28日出生，汉族，住成都市温江区，公司员工。 原告苏荣与被告四川凯金门窗工程有限公司（以下简称凯金公司）、成都置凯实业有限公司（以下简称置凯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏荣的委托诉讼代理人曾兵、刘彪，被告凯金公司的委托诉讼代理人龚照伦、吴冬清，置凯公司的委托诉讼代理人马征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告凯金公司、置凯公司向原告退还购房款100万元并承担资金占用费（以100万元为基数，从2018年1月29日起按年利率6%计算至偿还完毕之日止）；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：凯金公司与置凯公司于2017年12月26日签订《抵款协议书》，约定置凯公司将包括案涉房屋在内的三套房屋以抵工程款的方式抵偿给凯金公司。原告苏荣与凯金公司、杰瑞公司于2018年1月21日签订《房屋转让协议合同》，约定凯金公司将其拥有处置权的，由置凯公司和四川置信实业有限公司开发的××组××栋××单元××号房屋转让给原告，总价100万元，原告支付定金50万元，剩余50万元于凯金公司、置凯公司办理及签署抵押协议书后3个工作日内或2018年1月28日之前支付。原告签订合同后向凯金公司支付了全部房款，向杰瑞公司支付了佣金18000元及其他费用10000元。在合同签订至今，置凯公司仍未取得案涉房屋的预售许可证，并因成都市限购政策，原告至今无法办理不动产登记手续，原告订立合同的目的无法实现。 被告凯金公司辩称，一、凯金公司与置凯公司签订的《抵款协议书》合法有效，凯金公司依据协议书取得案涉房屋处分权，不存在原告所述置凯公司恶意冲抵工程款的情形；二、原告在签订转让合同时明知案涉房屋未取得预售许可证，该预售许可证完全能够办理，转让合同能够继续履行；三、目前尚未产生第三方不可抗拒因素、第三方不确定政策因素导致原告不能购买案涉房屋的情形，原告要求解除合同条件不成就。 被告置凯公司辩称，置凯公司与凯金公司不存在房屋买卖关系，双方签订《抵款协议书》是对债权的担保。原告与凯金公司签订的《房屋转让协议合同》对置凯公司没有约束力，置凯公司也未收取购房款，原告要求置凯公司退还购房款没有法律和事实依据。 经审理查明，2017年12月26日，置凯公司（甲方）与凯金公司（乙方）签订《抵款协议书》：乙方承建甲方的国色天乡住宅四期1号地块（一标段）塑钢门窗、铝合金门窗、铝合金百叶施工工程，双方约定以锁定房源支付部分工程款，乙方以甲方未付工程款2510233元锁定甲方房源；在甲方取得商品房预售许可证后，乙方应通知其指定购房主体于甲方通知时限内办理完毕手续，包括但不限于签订房屋买卖合同等。若乙方指定购房主体因限购、公证摇号等非甲方原因导致无法购买甲方房源的，甲方不承担任何责任，但甲方须以此房屋对应的备案价在开盘且回款后一个月内支付乙方。乙方锁定房源位于9号地块1号楼，房号为1-701、1-403、1-1702，一套房配一车位，甲方与实际购买人签署的《商品房买卖合同》，如购买单价高于或低于本协议的折抵单价，对应折抵的乙方工程款均以本协议折抵单价为准。实际购买人直接将购房款支付甲方，备案且回款后甲方完善相关流程后退还款项给乙方，甲方根据备案价给实际购买人开具收据，交房后开具发票。2018年1月21日，凯金公司（甲方）与苏荣（乙方）、经纪方杰瑞公司签订《房屋转让协议合同》：甲方将拥有处置权的置凯公司、四川置信实业有限公司所开发的××组××栋××单元××号房屋转让给乙方，总价1000000元。此价包含地下停车位一个。乙方支付上述房屋定金500000元，剩余房屋转让款500000元于甲方与置凯公司、四川置信实业有限公司办理及签署抵押协议书原文件后3工作日内或2018年1月28日之前支付结清。甲乙双方已完全知晓、清楚了解该楼栋目前尚未取得预售证，在开发商取得该房屋预售证后，甲方保证并配合乙方到开发商处进行乙方的房屋合同信息备案以及与开发商签订购房合同等文件手续。如甲方在开发商办理预售证公示后30个工作日内未能按合约承诺履行合同转让手续，视为甲方违约。甲方承诺乙方支付上述款项后，因甲方原因未在规定时间内无法办理转让手续，甲方愿意按上述合同定金赔偿违约金5000000元并承担本协议合同中成交总价12%违约金，且无条件退还全部房款1000000元。因第三方不可抗拒因素造成合同无法履行，三方免责且甲方与经纪方无条件退还已收全部款项，不承担相应违约责任，此协议合同须三方共同解除。经纪方在本协议合同生效后，必须保证甲乙双方交易手续顺利完成。如发生交易事实不存在或房屋信息虚假，经纪方以《中华人民共和国合同法》条款承担相应法律责任以及退还收取的佣金18000元给予乙方。同日，凯金公司出具收条，收到苏荣定金500000元，2018年1月31日，凯金公司出具收条，收到苏荣购房尾款500000元。2018年8月30日，置凯公司（甲方）与凯金公司（乙方）签订《抵款协议书补充协议》对换房区源、换房政策等进行了约定。 另查明，苏荣为成都市公共交通集团有限公司退休职工，2017年起连续缴纳社保，在成都市限购区域内无住房。 上述事实，有原、被告的当庭陈述、《抵款协议书》、《抵款协议书补充协议》、《房屋转让协议合同》、收条等证据在案佐证，经庭审调查核实，予以确认。 本院认为，以物抵债，通常是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为，系债务清偿的方式之一。一般而言，除当事人明确约定以外，当事人于债务清偿期限届满后签订的以物抵债协议，不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等为成立或生效要件。本案中，置凯公司与凯金公司签订《抵款协议书》，凯金公司以置凯公司未付工程款2510233元锁定置凯公司房源，具有以物抵债性质，《抵款协议书》约定在取得商品房预售许可证后，凯金公司通知其指定购房主体于置凯公司通知时限内办理完毕手续，包括但不限于签订房屋买卖合同等，系双方约定置凯公司向第三人履行债务。凯金公司与苏荣签订《房屋转让协议合同》的前提基于凯金公司与置凯公司存在真实的债权债务关系，否则该合同法律或事实上无法履行。凯金公司在本院确定的举证期限内未提交其与置凯公司工程施工合同、结算凭证等证据，仅凭抵债协议及当事人自认尚不能确定凯金公司与置凯公司存在债权债务关系，凯金公司应承担举证不能的不利后果。凯金公司与苏荣签订《房屋转让协议合同》于起诉状送达之日既2019年12月24日解除，凯金公司应当返还定金购房款共计100万元并支付资金占用费。苏荣要求置凯公司退还购房款100万元没有法律和事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(五)项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下: 一、被告四川凯金门窗工程有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告苏荣退还购房款100万元及资金占用费(从2018年1月29日起以50万元为基数，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算至2018年1月31日；从2018年2月1日起，以100万元为基数，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算至2019年8月19日；2019年8月20日起以100万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。)； 二、驳回原告苏荣其他诉讼请求。 如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7026元，由被告凯金公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄晖 二〇二〇年四月二十八日 书记员  刘璨