镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1112民初161号原告（反诉被告）：镇江大陆弹簧有限公司，住所地镇江市丹徒区宝堰镇大陆村。法定代表人：陆广生，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁巧贵，江苏丹正律师事务所律师。被告（反诉原告）：镇江冠辰食品有限公司，住所地镇江市丹徒区宝堰镇前隍村大陆主干道**。法定代表人：窦恒，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴正灏，江苏学益律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）镇江大陆弹簧有限公司（以下简称大陆公司）与被告（反诉原告，以下简称被告）镇江冠辰食品有限公司（以下简称冠辰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案，后依法适用简易程序进行审理，因案情复杂转为普通程序，组成合议庭，分别于2020年4月28日、2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告大陆公司的法定代表人陆广生及其委托诉讼代理人袁巧贵、被告冠辰公司的法定代表人窦恒及其委托诉讼代理人戴正灏（第二次庭审到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大陆公司向本院提出的诉讼请求：1.判令被告立即支付2019年11月5日-2020年11月4日的租金353850元；2.判令被告支付违约金70770元（353850元×20%）；3.判令被告支付税款9132元（建筑面积3044平方米×3元/平方米）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年11月5日签订房屋租赁合同一份，约定原告将其房屋、厂房、辅助用房租赁给被告进行食品加工，双方约定租期为3年，年租金为328650元，土地使用税由被告承担。2019年3月5日，双方又签订补充协议一份，约定原告将仓库、三楼房屋出租给被告，年租金为25200元。2019年11月4日之前的租金，被告均已交纳完毕，此后的租金至今未缴纳，经原告多次催要未果。为维护自身合法权益，故原告诉至法院。被告冠辰公司辩称，1.原告违约，并非我方违约。原告一开始告诉我方涉案土地为工业用地，可以办理环境评估手续，但我方于2019年6月去办理环境评估手续时被工作人员告知该土地并非工业用地，无法办理环境评估手续；2.不同意支付租金、违约金、税款。即使支付租金，也应根据实际情况进行减免，特别是今年的疫情影响，导致被告上半年没有营业收入;3.被告支付的履约保证金20000元要求在租金中扣除。反诉原告冠辰公司向本院提出的反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告签订的厂房租赁合同及补充协议；2.判令反诉被告赔偿经济损失300000元（含装修损失）；3.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2018年11月5日，反诉原告与反诉被告签订厂房租赁合同一份，约定反诉被告将坐落于丹徒区宝堰镇前隍村的厂房出租给反诉原告使用，厂房面积3218平方米，租期三年，自2018年11月5日至2021年11月4日。2019年3月5日，双方又签订了补充协议一份，约定反诉被告将原服装厂租用的厂房出租给反诉原告，合同期限与主合同一致。在合同签订之前，反诉原告明确要求厂房土地必须是工业用地，反诉被告也承诺土地性质就是工业用地，后双方才签订了上述合同及补充协议。上述合同及补充协议签订后，反诉原告在向相关部门办理环保手续时，被告知涉案的土地系建设用地，非工业用地，不符合办理环保的审批手续。反诉原告随即与反诉被告交涉，但反诉被告仍单方坚持涉案的土地性质系工业用地。反诉被告的上述行为已构成违约，直接导致反诉原告的合同目的不能实现。2020年5月8日，反诉原告向反诉被告寄送了解除涉案租赁合同的通知，后反诉被告收到了该通知，自反诉被告收到该解除通知之日起，双方的租赁合同及补充协议解除，反诉被告应赔偿反诉原告相应的损失（装修损失184793.24元、经济损失115206.76元）。反诉被告大陆公司辩称，1.不同意解除合同。反诉原告已领取了营业执照，其销售经营并未受到影响，反诉原告为了生产经营需要增加食品类别、品种，该部分需要办理环境评估手续，这是管理部门的要求，与我方厂房土地性质没有关系，且环保部门也从未对反诉原告做出过处罚决定。故反诉原告单方面解除厂房租赁合同、补充协议，没有法律依据，我方也不同意解除涉案的合同及补充协议；2.反诉原告要求我方赔偿经济损失300000元，也没有法律依据，我方也不予认可。综上，请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。本院经审理查明如下事实：2018年11月5日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订厂房租赁合同一份，约定甲方将坐落于丹徒区宝堰镇前隍村的厂房、二楼办公室出租给乙方，厂房面积3218平方米，租金按8元／平方米·月计算，年租金308930元，二楼办公室面积234.77平方米，租金按7元／平方米·月计算，年租金19720元，租金合计328650元／年；租金三年一定，一年一交，先交后租，以上租金为不含税价，如需开票，税金由乙方承担；租期暂定三年，自2018年11月5日至2021年11月4日；每年乙方必须提前一个月缴纳房屋租金，不得拖延，如拖欠房租视为违约，乙方提前退房或甲方中途收回房屋都属违约，如果有一方违约，违约金应赔偿给无过错方，违约金的计算按照年租金的20%计算；租赁期间，乙方应依法缴纳各种税费，按期缴纳水电费、电话费等规费，乙方签约时必须向甲方缴纳租赁履约保证金20000元，履约保证金是对水电等相关费用的保证，租赁期正常结束后，如乙方未发生水电等欠费和租赁财产的损失，各种费用结清后，租赁履约保证金需全额退还给乙方。由于甲方低价位出租房屋，所以土地使用税和房产税应由乙方缴纳，为此特别约定……2019年3月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订补充协议一份，约定由于乙方现租赁甲方的厂房不够用，经双方协商，甲方同意等丹徒区宝堰镇前景服装厂租赁的厂房到期后，将原服装厂所租用的厂房全部租给乙方使用；三楼建筑面积198平方米，租金按7元／平方米·月计算，年租金为16632元，东北仓库面积89平方米，租金按8元／平方米·月计算，年租金8568元，合计年租金25200元；为了和主合同租期同步，从2019年3月5日至2019年11月4日，8个月房租合计16800元，租期与主合同一致，暂定三年，租金一年一交，先交后租，若拖欠租金按主合同违约条款执行……上述合同、补充协议签订后，原告将房屋交由被告使用，被告已向原告缴纳了2019年11月4日之前的租金、20000元履约保证金，并对上述房屋进行了装修，此后的租金，被告未缴纳。被告陈述，装修损失共计184793.24元，经济损失115206.76元（没有证据提供），合计损失300000元，装修结束于2019年6月办理了食品生产许可证，2019年10月才进行生产经营；原告陈述，装修损失是被告生产经营必须付出的，与原告无关，另经济损失不认可。又查明，被告于2018年11月14日成立，并领取了营业执照，经营范围：食品生产（限《食品生产许可证》载明的食品类别及品种明细）；食品销售（限《食品经营许可证》载明的主体业态和经营项目）。2019年6月4日，被告取得《食品生产许可证》，食品类别：炒货食品及坚果制品。另查明，因涉案土地属于集体经营性建设用地，未办理土地证，无法办理环境评估手续。2019年6月，被告在办理环境评估手续时发现涉案的土地无法办理坏境评估手续，后双方发生矛盾。2020年5月8日，被告向原告发出通知称：“合同签订之前，我方明确要求厂房土地必须是工业用地，贵公司也承诺土地性质就是工业用地，后我方才与贵公司签订租赁合同及补充协议，合同签订后，我方向相关部门办理环保手续时，被告知租赁厂房的土地性质是建设用地非工业用地，不符合办理环保的审批要求，随即我公司与贵公司进行交涉，但贵公司仍单方坚持厂房土地性质系工业用地，直接导致租赁合同的目的不能实现，另根据租赁合同附件约定，贵公司负有提供房屋所有权证的义务，贵公司至今仍不能提供，我方认为，贵公司将不具备工业用地性质的厂房租赁给我方，已经构成违约，并给我方造成一定经济损失。鉴于以上事实，我方现提出解除上述合同及补充协议，自贵公司收到本通知后，双方签订的租赁合同及补充协议视为已解除，对于我方所因此产生的经济损失，如贵公司不能给予补偿，我方将通过诉讼的方式要求解决……”现被告陈述，要求解除租赁合同，自愿在两个月内从涉案房屋内搬离，装修的损失要求法院依法酌定。2020年5月9日，原告收到被告的上述通知。2020年5月13日，原告向被告进行回复称：“不接受贵公司提出解除厂房租赁合同及补充协议的要求，理由如下：1.租赁合同约定是将厂房出租给贵公司创办新公司，该目的已到达；2.2018年11月签订租赁合同后，贵公司就领取了营业执照、食品生产许可证、食品经营许可证，该三证足以经营；3.在租赁合同及补充协议之外，我方没有向贵公司承诺过出租房的用地性质；4.食品生产经营是否需要环保机构进行环评才能生产、销售，应由贵公司出具相关的程序文件或规定，贵公司单方解除租赁合同及补充协议，属于违约行为，应承担违约责任……”同日，被告收到原告的回复。还查明，涉案的土地税款，原告尚未缴纳。另涉案房屋绝大部分办理了相应的报勘手续，另有少部分未办理报勘手续。原告陈述，三楼办公楼198平方米，没有建房手续，当时是少批多建（批两层建三层），其他的都有建房手续。上述事实有厂房租赁合同、补充协议、营业执照、食品生产许可证、村镇建设工程规划许可证、通知、回复及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是双方当事人意思自治的表示，但不得违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原、被告签订的厂房租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，对双方具有约束力。关于本案的第一个争议焦点（本诉和反诉部分）：合同解除的问题？当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，被告作为食品生产的企业，需要办理相关的手续，因涉案土地属于集体经营性建设用地（未办理土地证），并非国有建设用地，导致被告无法办理环境评估手续，无法实现租赁原告厂房进行食品生产经营的目的，被告有权解除合同。2020年5月8日被告向原告发出解除厂房租赁合同及补充协议的通知，2020年5月9日原告收到上述通知，故本院认定原、被告双方之间的厂房租赁合同、补充协议于2020年5月9日解除。上述厂房租赁合同及补充协议解除后，被告应于十五日内从租赁的房屋中搬离，并将上述房屋归还给原告。原告辩称，被告已领取了营业执照，其销售经营并未受到影响，且环保部门也从未对被告做出过处罚决定，办理环境评估的手续也与土地性质没有关系。但涉案土地并非国有建设用地，未办理土地证系客观情况，基于上述情况，被告无法办理环境评估的手续，无法正常合法的经营，其租赁涉案房屋进行经营的目的无法实现，不能因为环保部门尚未进行处罚而否认其经营的违法性，被告至今仍然无法正常合法的经营，故对原告的该项辩解，本院不予采信。关于本案的第二个争议焦点（本诉和反诉部分）：双方过错的问题？被告作为食品生产企业，其对食品生产环节中应当办理哪些手续、需要哪些材料的相关认识程度明显高于原告，应当知道集体经营性建设用地与国有建设用地的区别，应在租赁房屋时对涉案土地的性质进行了解、询问，在租赁房屋后及时办理相关的手续，但被告在2018年11月5日签订厂房租赁合同，2019年6月才办理相关的环境评估手续，后才发现因涉案土地的问题无法办理该项手续，被告存在重大过错；原告作为厂房出租方，在出租厂房时，应履行如实告知义务，应当主动告知被告涉案土地的性质（集体经营性建设用地，并非国有建设用地）及有无办理相应产权等手续，现因原告未事先准确告知被告土地性质等问题，导致被告无法办理环境评估手续，原告存在一定的过错。关于本案的第三个争议焦点（本诉部分）：租金及占有使用费的问题。因涉案房屋绝大部分办理了相应的报勘手续，仅有少部分未办理相应的报勘手续，未办理报勘手续的房屋，原告可以主张参照租金标准支付房屋占有使用费，另从涉案合同解除之日起至被告实际归还涉案房屋之日止，被告应向原告支付房屋占有使用费。现2019年11月4日之前的租金及房屋占有使用费，考虑到被告装修的期限、经营的时间（被告陈述2019年10月才经营）等情形，结合被告的辩称，该期间内的租金及房屋占有使用费，本院不再予以理涉。考虑到原、被告的过错程度及疫情影响等因素，结合双方年租金353850元（厂房租赁合同约定的年租金328650元+补充协议约定的年租金25200元）的约定及本案的实际情况，2019年11月5日至2020年5月8日期间的租金及房屋占有使用费，本院酌定由被告承担147437.5元（年租金353850元÷12个月／年×5个月）；2020年5月9日起至被告实际归还房屋之日止的房屋占有使用费，本院酌定按318465元／年计算（年租金353850元×90%]。关于本案的第四个争议焦点（本诉部分）：违约金、土地使用税的问题？1.违约金。被告确实未能按照合同的约定及时支付租金，被告存在违约情形，但被告未能及时支付租金是因为双方对相关问题产生争议，在原告起诉后，被告通知原告解除涉案的合同并提起反诉，现本院认定双方的厂房租赁合同及补充协议已解除，考虑到被告的上述违约情形、违约原因，结合双方的合同约定，本院酌定违约金为35385元（年租金353850元×10%）；2.土地使用费税9132元，因原告尚未缴纳，故本院不予支持，原告可待实际缴纳后另行主张。关于本案的第五个争议焦点（反诉部分）：被告装修损失、经济损失的问题？1.装修损失，被告主张装修损失184793.24元，但其提供的证据不足以证明上述主张，考虑到被告装修损失的客观存在，结合被告租赁的期限、已使用的期限、装饰装修的残值、双方的过错程度，本院酌定由原告承担6000元；2.经济损失115206.76元，因被告未提供证据证明，本院不予支持。综上，解除冠辰公司与大陆公司于2018年11月5签订的厂房租赁合同、2019年3月5日签订的补充协议，冠辰公司应于十五日内从位于镇江市丹徒区宝堰镇前隍村大陆主干道3号大陆公司的房屋内搬离，并将上述房屋归还给大陆公司，冠辰公司还需支付大陆公司房屋租金及房屋占有使用费（2019年11月5日至2020年5月8日期间的租金及房屋占有使用费147437.5元，2020年5月9日起至实际归还房屋之日止的房屋占有使用费，按318465元／年计算）、违约金35385元，另大陆公司需支付冠辰公司房屋装饰装修的损失6000元，驳回大陆公司的其他诉讼请求，驳回冠辰公司的其他反诉请求。冠辰公司辩称，要求从租金中扣除20000元履约保证金，但该项费用系对租赁期间的水电等相关费用的保证，目前双方并未对水电等费用进行结算，故被告要求从租金中扣除该项费用，无法律依据，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除反诉原告镇江冠辰食品有限公司与反诉被告镇江大陆弹簧有限公司于2018年11月5日签订的厂房租赁合同、2019年3月5日签订的补充协议；二、反诉原告镇江冠辰食品有限公司于本判决生效后十五日内从位于镇江市丹徒区宝堰镇前隍村大陆主干道3号反诉被告镇江大陆弹簧有限公司的房屋内搬离，并将上述房屋归还给反诉被告镇江大陆弹簧有限公司；三、被告镇江冠辰食品有限公司于本判决生效后十五日内向原告镇江大陆弹簧有限公司支付房屋租金及房屋占有使用费（2019年11月5日至2020年5月8日期间的租金及房屋占有使用费147437.5元，2020年5月9日起至实际归还房屋之日止的房屋占有使用费，按318465元／年计算）；四、被告镇江冠辰食品有限公司于本判决生效后十五日内向原告镇江大陆弹簧有限公司支付违约金35385元；五、反诉被告镇江大陆弹簧有限公司于本判决生效后十五内向反诉原告镇江冠辰食品有限公司支付房屋装饰装修的损失6000元；六、驳回原告镇江大陆弹簧有限公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告镇江冠辰食品有限公司的其他反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7806元，由本诉原告镇江大陆弹簧有限公司承担1806元，由本诉被告镇江冠辰食品有限公司承担6000元；反诉案件受理费2900元，由反诉原告镇江冠辰食品有限公司承担2500元，由反诉被告镇江大陆弹簧有限公司承担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，同时交纳相应上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  陈文勇人民陪审员  凌木兰人民陪审员  吴 佩二〇二〇年九月十五日法官 助理  沈 陈书 记 员  凌婷婷附法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。