广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初8300号原告：钟媛媛，女，1982年6月11日出生，彝族，住吉林省通化市东昌区***月潭委十二组，公民身份号码220************22X。委托诉讼代理人：王美美，广东富友鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨岸，广东富友鹏律师事务所实习律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：李勇勇，广东瀛双律师事务所律师。原告钟媛媛诉被告佛山盛明置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序于同年6月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王美美、杨岸、被告的委托诉讼代理人李勇勇到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解但未达成合意，相应和解期限不应计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年7月26日签订的《物业使用权转让合同》和《装修协议》；2.被告向原告返还款项247000元（含2017年7月26日支付的首期转让款与装修费共130000元，2017年12月30日支付的房款52000元，及共支付了十期、每期6500元共65000元的余款）；3.被告向原告支付从原告付款之日至被告实际返还之日的利息,暂计至2020年3月30日为25701.91元，具体利息计算方式：①以130000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年7月26日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算利息；②以52000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年12月30日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算的利息；③余款的利息计算详见起诉状所附利息计算表；4.被告向原告赔偿律师费5000元；5.被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告变更诉请第3项为：被告向原告支付占用转让款期间的利息，即从原告实际付款之日至2018年12月31日按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款利率计算，及支付违约金（以合同约定的转让款199500元为本金按日千分之一标准自2019年1月1日起计算至被告实际清偿之日止）及以装修款60500元为本金从2017年7月26日起至2019年8月19日止按同贷利率的标准，2019年8月20日起至被告实际清偿之日止按LPR的标准计算的利息。事实和理由：2017年7月26日，原告与被告签订3A0808号《物业使用权转让合同》与3A0808号《装修协议》，《物业使用权转让合同》约定被告将佛山市南海区************************物业（以下称“案涉房产”）的使用权转让给原告；该项目土地用途性质为商业酒店可兼容办公；物业使用权的转让期限为二十年；总转让款金额为199500元,由原告分期支付；被告应在2018年12月31日前将该物业毛坯交付给原告使用。《装修协议》约定原告委托被告对案涉房产进行装修，装修费用为60500元，并对装修标准和赠送室内软装物品进行详细约定。合同签订后，原告按上述两份合同的约定支付相应款项，但被告至今仍未向原告交付涉案房产，甚至涉案房产所在的相应建筑物至今仍未建成。今年初，原告通过网络了解该项目的情况，才得知被告已在贵院被多案起诉，生效判决书中查明涉案房产所在土地用途为商业用地，使用权类型为批准拨用商服用地。2018年11月29日，西樵镇国土城建和税务局发文特别提示“该项目不准建设公寓、酒店式公寓、公寓式办公、ＳＯＨＯ办公、产权式酒店等带有居住功能形式的用房。不得以商品房住宅、公寓等带有居住性质的名义进行违规宣传、销售。”原告签订《物业使用权转让合同》与《装修协议》的目的是用于居住使用，当时被告向外宣传和对原告承诺均是作为酒店式公寓使用，可以用来居住，为此原告还与被告委托的物业管理公司（佛山市黛斯物业管理有限公司）于2017年11月29日签订《委托经营管理合同》，明确物业用途为商业酒店用地可兼容办公用地，并约定委托交付时应配置居住相关用品。显然，由于被告故意隐瞒土地用途，虚假宣传，原告签订案涉合同的目的已无法实现，故请求解除《物业使用权转让合同》及为此附属签订的《装修协议》，被告应当全额退还已收款项并支付占用款项期间的利息。由于被告的过错，原告委托律师维权并支付了律师费，该费用应当由被告承担。原告起诉解除合同的理由，除了起诉状原来已陈述的被告虚假宣传导致原告居住使用的目的无法实现之外，还由于据原告了解，被告在南海法院已有上千宗执行案件尚无法执行，涉案工程于2018年12月开始停工，至今仍因被告资金链断裂而无法复工，本案所涉的第3座建筑物也尚未建成，被告已无履行本案协议的能力，根据合同法第94条规定，当事人一方以自己的行为表明不履行主要债务的，可以解除合同。被告盛明公司辩称，《物业使用权转让合同》约定的解除条件并未成就，原告未按《物业使用权转让合同》约定向被告盛明公司支付物业使用权转让款，原告存在违约行为，原告要求解除《物业使用权转让合同》无事实与法律依据。1、原告在《物业使用权转让合同》第一条已确认对涉案项目物业已作充分了解，已知悉物业的相关权属情况及现状，并对此不持异议，原告诉称“被告故意隐瞒土地用途、虚假宣传”与客观事实不符。2、原告未按《物业使用权转让合同》向被告支付第十、第十一期物业使用权转让款。被告向原告交付案涉物业的实际有效期限应是从2018年8月31日起往后顺延至原告补充履行支付使用权转让款30天内，现盛明公司不存在逾期交付的行为，原告的可期待利益亦未受到损害，合同约定的解除条件并未成就，且原告存在违约行为，原告作为违约一方要求解除《物业使用权转让合同》返还已支付的物业使用权转让款无事实与法律依据。二、原告要求返还已支付的款项247000元无事实与法律依据。1、原告已向被告支付的款项是240500元而不是247000元。2、若被告需向原告退还款项，应当扣减被告盛明公司已向原告退还的款项14500元，故扣减后，被告盛明公司退还的物业使用权转让款应为226000元。根据原告与被告盛明公司签订的《补充协议》第一条“甲方（被告盛明公司）自愿补贴乙方（原告）2900元/月，直到该物业实际交付乙方使用为止，”约定可知，该协议属于附条件的合同，即原告收取2900元/月补贴款的条件为自愿等待被告将涉讼物业交付至原告使用之日止，现原告要求解除涉讼的《物业使用权转让合同》及《装修协议》，即原告已不满足涉讼《协议书》所设置附条件收取补贴款的情况，故原告应当将其已经收取共计14500元的补贴款用于抵扣其诉请返还的物业使用权转让款，故抵扣后，被告向原告返还的物业使用权转让款应为226000元。三、原告诉请被告支付违约金无事实与法律依据，且原告诉请的违约金标准过高，应当予以调整。1、根据原告与被告签订的《协议书》第三条约定“乙方（原告）同意，若甲方（被告盛明公司）按照上述第一条的约定支付了相应的补贴，则甲乙双方基于物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，不再相互追究”可知，被告盛明公司已经向原告支付了相应的补贴款，补贴款共计14500元，依据《协议书》约定，双方基于物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，即原告收取了被告支付的补贴款后，不得再以涉讼物业逾期交付为由向被告盛明公司主张逾期交付的违约责任，故原告诉请的违约金缺乏合同和法律依据。2、其次，退而言之，假设法院认定原告主张的违约金合法有依据，且假设法院认定被告已向原告支付的14500元的补贴款不能用于抵扣物业使用权转让款的，被告已向原告支付的14500元的补贴款也应当用于抵扣原告诉请的违约金.原告既收取了补贴款又同时主张违约金，原告属于重复主张。3、假设法院认定被告盛明公司需支付违约金。原告主张的违约金过高，被告盛明公司请求法院予以调减。根据《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同法司法解释（二）第二十九规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据前述规定，适用违约金时应以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，以实际损失为中心确定违约金数额。本案中，案涉《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途，案涉物业装修后原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能，在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。4、假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定而无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。即无效部分所对应的物业使用权转让款本金部分不应当适用违约金条款。四、涉案《物业使用权转让合同》、《装修协议》并未约定律师费，律师费应由原告自行负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人有提交原件核对或虽无原件核对但对方当事人对真实性予以确认的证据，本院对真实性予以采信并在卷佐证。对当事人无提供原件核对的证据，本院对其证据效力不予采信。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年7月26日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编3座A幢0808号物业（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给乙方。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让款金额为199500元，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款69500元于本合同签订当日支付（含定金）。另在2017年12月30日前支付52000元。余款78000元在三年内平均分12期免息付清，从2017年10月26日起至2020年7月26日止，每三个月一期，每期6500元。甲方在2018年12月31日前将该物业毛坯交付给乙方使用。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让款总金额30%向甲方支付违约金。甲方逾期交付超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2017年7月26日前一次性支付装修费用60500元给甲方。双方并约定其他权利义务。原告确认已支付上述转让合同约定的款项180000元（其中首期款69500元、2017年12月30日的分期款52000元及其后9期分期款共58500元），已支付上述装修协议约定的款项60500元。2020年4月9日，原告提起本案诉讼。被告于同年4月25日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。诉讼中，被告盛明公司陈述涉案楼栋尚未办理竣工验收备案。原告陈述已收取被告盛明公司因逾期交付而支付的补贴款共14500元。本院认为，原、被告签订《物业使用权转让合同》时并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原、被告之间形成预约租赁合同关系。涉案租赁物租赁期限应自交付之日起算至2051年12月30日，实际租赁期限超过法律规定的二十年有效期，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告没有按照《物业使用权转让合同》约定期限交付涉案物业予原告，原告依据合同约定诉请解除《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》，本院予以支持并确认以载有解除意思表示的起诉状送达被告盛明公司之日（2020年4月25日）为合同解除之日。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，原告诉请退还已付转让款180000元，本院予以支持。原告的违约金标准过高，本院参照《物业使用权转让合同》对于原告逾期付款违约责任的约定，结合合同履行及解除情况、被告过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定以已付转让款180000元为本金按日万分之五标准计算从逾期交付之日（2019年1月1日）起至实际清偿之日止的违约金，且以已付转让款30%（即180000元*30%=54000元）为上限，被告因延期交付而支付的补贴款14500元应从上述违约金中予以扣减，即违约金计算上限应为39500元=54000元-14500元。因2019年1月1日起至本案庭审辩论终结之日（2020年6月8日）共525天的违约金47250元[180000元*0.0005*525天]已超过违约金上限标准（39500元），则本院对原告诉请违约金仅支持39500元。对原告违约金主张的超出部分及利息主张的诉请部分，本院不予支持。《盛明广场装修协议》已经解除，被告应退还装修款项，原告诉请退还装修款60500元，本院予以支持。装修协议并未约定违约条款，对原告就装修款主张计付违约金的诉请，本院仅支持以60500元为本金从原告起诉之日（2020年4月9日）起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告，超出部分本院不予支持。合同并未约定律师费用，结合本院已支持的违约金情况，对原告诉请的律师费用不再支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告钟媛媛与被告佛山盛明置业有限公司于2017年7月26日签订的《物业使用权转让合同》中关于2018年12月31日至2038年12月30日期间的租赁约定于2020年4月25日解除；二、确认原告钟媛媛与被告佛山盛明置业有限公司于2017年7月26日签订的《盛明广场装修协议》于2020年4月25日解除；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款180000元及支付违约金39500元予原告钟媛媛；四、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元及利息（以60500元为本金自2020年4月9日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告钟媛媛；五、驳回原告钟媛媛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2830.27元、财产保全费1908.51元，合共4738.78元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告已预交的案件诉讼费4738.78元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇二〇年七月十七日书记员 孙王成欣