海南省三亚市城郊人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼0271民初102号 原告：于冰，女，1984年11月8日出生（公民身份号码：XXX），汉族，住所：海南省琼海市。 委托诉讼代理人：耿兆楠，海南三和元律师事务所律师。 被告：三亚新龙基房地产开发有限公司，住所：海南省三亚市吉阳区吉阳大道**（中国邮政储蓄银行旁）。 法定代表人：贾长君，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗毅，男，该公司职员。 原告于冰与被告三亚新龙基房地产开发有限公司（以下简称新龙基公司）商品房预约合同纠纷一案,本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于冰及其委托诉讼代理人耿兆楠，被告新龙基公司的委托诉讼代理人罗毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于冰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《翠景蓝湾项目房屋认购协议书》；2.判令被告返还原告已支付的首付款477276元；3.判令被告返还原告已支付的定金一倍10万元；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用（4786元）、保全费（3520元）、担保费（2100元）。事实和理由：2018年8月16日，原、被告签订《翠景蓝湾项目房屋认购协议书》（以下简称认购书），约定原告购买被告开发的位于三亚市吉阳区吉阳大道23号翠景蓝湾C栋1017号房，户型为A2型，暂定建筑面积约为57.51平方米，单价为每平方米27600元，房款总价1587276元。认购书签订后，2018年8月16日和次日，原告两次向被告支付定金共计10万元。2018年8月22日，原告经与被告的销售员朱蕾协商先支付20万元房款，至9月中旬再支付至总房价的30%。2018年9月15日，原告又向被告支付177276元。原告共计向被告支付房款477276元。2018年10月18日，原告得知涉案项目被查封后，经询问被告的销售员杨铭舒，得知包含涉案房产在内的翠景蓝湾项目被三亚市中级人民法院、安徽省高级人民法院和南京经侦查封，导致被告无法与原告签订正式的《商品房买卖合同》。该原因是原告造成，其行为已构成了重大违约。 新龙基公司辩称，1、新龙基公司五证齐全合法预售“翠景蓝湾项目”商品房的前提下，于冰于2018年8月16日签署了认购书，自愿认购翠景蓝湾C1017房，房屋总价1587276元，约定定金5万元。于冰于2018年8月16日当天缴纳了5万元定金。后又于2018年8月17日、8月22日、9月15日分三笔缴纳了剩余的首付款427276元，含已支付的5万元，共计支付了477276元（含定金），此时先前支付的5万元定金已经转化为首付款。认购协议合法有效。2、“翠景蓝湾”项目C、D、E三栋楼的商品房（在建项目）及相应分摊国有建设用地使用权先后被安徽省高级人民法院、南京市公安局玄武分局查封。由于涉案房屋已处于执法机关查封状态，构成暂时不能履行，才导致于冰暂时不能签订《商品房买卖合同》，并非新龙基公司主观意愿。3、于冰自愿认购翠景蓝湾C1017房的房屋且选择了“按揭付款”的方式。于冰于2018年9月15日支付完30%首付款后，此前支付的5万元定金已转化为总房款。因此，于冰诉求双倍返还定金及要求返还购房款477276元，与事实不符，请求予以驳回。购买在前，查封在后，新龙基公司也正在努力解决查封中。房屋认购协议可以继续履行。于冰提出的新龙基公司单方面违约不存在事实依据，请求予以驳回。4、认购书约定7天内支付首付款，于冰应于2018年8月23日前交完首付款，但于冰实际于2018年9月才交完首付款，违约在先。 本院经审理认定事实如下：2018年8月16日，于冰（乙方）与新龙基公司（甲方）签订认购书，认购位于三亚市吉阳区吉阳大道23号翠景蓝湾项目C栋1017号房，总房款为1587276元，书面约定定金为5万元，甲方收款时由财务出具收据为凭。双方约定以按揭方式付款，乙方于签署协议后7日内，一次性支付总房款的30%即477276元（含定金）。乙方应按甲方通知的时间及时签订《商品房买卖合同》，甲方依据双方签订的《商品房买卖合同》约定的时间交付商品房，但不迟于2019年6月30日。认购书中还约定违约责任，乙方须按照双方约定的付款方式支付房款，逾期未付款，视为乙方违约，甲方有权单方面解除本协议，并将该房屋另行销售。乙方已交纳定金不予退还。此外，双方约定签订《商品房买卖合同》时，乙方已付的定金自动转为购房款的一部分。认购书签订当日，于冰向新龙基公司支付5万元定金。次日，于冰又向新龙基公司支付5万元定金，新龙基公司均向于冰出具盖有财务专用章的《收据》，载明“今收到于冰交来翠景蓝湾C-1017房定金”。此后，于冰于2018年8月22日、2018年9月15日分别向新龙基公司支付剩余首付款，新龙基公司出具的《收据》分别载明“首付款”“房款”。至2018年9月15日，于冰已支付完毕认购书中约定的30%首付款。期间，于冰与新龙基公司的员工朱蕾对接付首付款及网签时间问题，于冰表示其经新龙基公司的领导同意延迟付款至一个月内，朱蕾未提出异议，并表示付完首付才能网签。2018年9月5日，朱蕾告知网签已经提交，待房管部门通知出网签合同。2018年9月14日，朱蕾告知于冰全市网签已关闭。2018年10月17日、10月30日，新龙基公司分别通过《关于安徽省高院查封三亚“翠景蓝湾”项目、三亚住建局关于暂停商品房预（销）售情况的告知函》，告知认购业主涉案楼盘项目C、D、E三栋楼房屋土地查封的情况、暂停销售及项目进度。于冰从新龙基公司的员工处也了解到该情况。因涉案房屋现未解封，双方也未签订《商品房买卖合同》。于冰以涉案房屋被查封，不能正式签订合同为由，要求返还购房款及双倍返还定金，遂向本院提起本案诉讼。新龙基公司同意解除认购书，表示涉案房屋仍处于查封状态，但认为仍有履行协议的可能。 经查，三亚市不动产登记中心于2018年10月8日依据安徽省高级人民法院作出（2018）皖民初72号民事裁定书及协助执行通知书，登记查封新龙基公司名下的座落于三亚市吉阳区吉阳大道“翠景蓝湾”项目C、D、E三栋楼的商品房（在建工程）及相应分摊国有建设用地使用权[不动产权证：琼（2016）三亚市不动产权第XXXX号]，包括已预售的房产等，查封期限三年。此外，新龙基公司的相应银行存款也被裁定采取冻结措施。2018年10月17日，南京市公安局玄武分局以玄公（经）对封通字[2018]1017号协助查封通知书对前述房产进行了查封，查封期限为二年。 另查明，于冰于诉前向本院申请保全，本院作出（2019）琼0271财保268号民事裁定书，依法采取了冻结措施。于冰向本院预付了保全申请费3520元。于冰另向保险公司支付了2100元诉讼保全担保费。对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 本院认为，认购书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性效力性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。庭审中双方均同意解除认购书，系双方的真实意思表示，符合协商一致解除合同的法定情形，应予准许。本案的争议焦点是：1.《商品房买卖合同》未签订的原因、责任主体以及认购书履行过程中是否存在违约行为；2.已付定金的实际金额及新龙基公司是否应当双倍返还定金的问题。 关于第一个焦点。虽然认购书签订后于冰已按约定支付了定金，却没有按认购书约定的时间支付首付款477276元。但于冰告知新龙基公司售楼员朱蕾经新龙基公司领导同意延期付款后，朱蕾当时并未予以否认，且在于冰主动支付完剩余首付款之前未再有催促或提示逾期支付首付款的表示。虽然于冰未举证有经领导同意延期付款的证据，但朱蕾作为新龙基公司的工作人员理应对此核实，其行为已经默认了延期付款，是在履行职务行为，即新龙基公司同意延期付款，变更了认购书中约定的首付款付款时间，产生的法律后果由新龙基公司承担。且新龙基公司未曾以逾期付款要求解除协议，并在于冰支付首付款之后予以接受而未提出异议。故于冰主张新龙基公司同意其延期支付首付款的事实予以确认；新龙基公司主张于冰未按期支付首付款违约与事实不符，不予采纳。可见，在支付首付款的问题上，于冰没有违约。根据新龙基公司提交的证据，可见涉案项目及房屋查封的时间最早是在2018年10月8日，且在于冰提交的与新龙基公司销售人员朱蕾微信聊天记录中，新龙基公司在于冰付清首付款之前就已经提交网签申请。因此，于冰是否及时付清首付款并不导致涉案房屋网签及签订《商品房买卖合同》推迟的原因，于冰对此不存在责任，而系新龙基公司“翠景蓝湾”项目用地使用权被查封的责任，新龙基公司构成违约。新龙基公司未举证其有免责的情形，其应自行承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有法律上或者事实上不能履行等情形除外的规定，由于涉案房屋在认购书履行过程中已处于执法机关查封状态，构成法律上和事实上不能履行，导致双方不能继续签订《商品房买卖合同》，新龙基公司构成根本违约，其违约行为致使于冰的合同目的不能实现，新龙基公司应承担违约责任，于冰有解除认购书的权利。基于双方当事人在诉讼中协商一致解除认购书，新龙基公司仍应向于冰返还购房款及赔偿已付购房款的损失。 关于第二个焦点。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十九条“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。”虽然认购书中约定的定金为5万元，但新龙基公司出具的《收据》载明“定金”性质的款项为两笔共计10万元。新龙基公司抗辩系财务人员出错导致，但新龙基公司作为房地产企业，系提出先付定金的一方，理应非常熟悉该业务，其抗辩系财务人员错误书写导致不符合常理，本院不予采信。因此，载明“定金”款项的《收据》应视为于冰实际支付定金的金额，系双方变更了认购书中的定金数额，应认定支付的定金实际为10万元，且该数额符合法律规定的范围，应予认定。现双方解除认购书，于冰要求双倍返还定金，但根据认购书付款的约定及于冰已经实际支付首付款477276元，先前支付的10万元定金已转化为首付款，不再适用定金罚则。因此，于冰主张新龙基公司双倍返还定金没有依据，不予支持。 于冰诉求的保全费，依据《诉讼费用交纳办法》的规定，原告在诉讼过程中的财产保全申请费3520元可列入诉讼费用，由本院根据具体情况决定双方当事人各自负担的数额。但原告因诉前保全向保险公司支付的保险担保费，并非主张债权的必要措施，既无合同约定，也无法律依据，对该项主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告于冰与被告三亚新龙基房地产开发有限公司于2018年8月16日签订的《翠景蓝湾项目房屋认购协议书》合法有效； 二、被告三亚新龙基房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告于冰返还首付购房款477276元（含定金）； 三、驳回原告于冰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4786元（已减半收取，于冰已预交），由原告于冰负担829元、被告三亚新龙基房地产开发有限公司负担3957元。保全费2100元（于冰已预交），由被告三亚新龙基房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数（+6）提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。 审判员  刘思文 二〇二〇年四月二十九日 书记员  唐井妹 附相关法律条文 中华人民共和国民法总则 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 中华人民共和国合同法 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院 关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。