上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初24109号原告：上海天时印刷有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张勋贤，董事长。委托诉讼代理人：田先锋，男。委托诉讼代理人：蒋西旺，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。被告：上海市警华农业信息科技有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：徐金龙，总经理。委托诉讼代理人：沈玉琳，上海市华荣律师事务所律师。原告上海天时印刷有限公司诉被告上海市警华农业信息科技有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本案于2020年1月14日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人田先锋、蒋西旺、被告委托诉讼代理人沈玉琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海天时印刷有限公司向本院提出诉讼请求如下：1、判令解除原、被告于2016年7月5日签订的《租赁合同》；2、判令被告立即腾退并归还所租赁的场地；3、判令被告支付拖欠的2018年8月1日至2019年9月9日期间租金及自2019年9月10日起至实际腾退之日止的占有使用费；4、判令被告支付违约金人民币(以下币种均为人民币)5.5万元；5、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年7月5日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告承租原告的场地20亩，用于乙方从事绿色蔬菜大棚、农副产品交易场地、建筑器械安放地。租赁期5年，自2016年8月1日起至2021年7月31日止，年租金22万元。合同约定，租赁期间，乙方逾期支付房租超过30日还不付款的，甲方有权解除合同。截至原告起诉时，被告已经连续二年未支付房租，已经根本性违反合同约定。且在原告不知情且未征得原告同意的情况下，将场地转租他人。虽经原告多次催告，时至今日，仍未缴租金并拒不将场地交还原告。维护自身合法权益，故诉诸法院，望判如所请。被告上海市警华农业信息科技有限公司辩称：1、案涉合同已于2018年9月5日解除，解除的原因是因为案涉合同签订后不久，政府部门多次通知土地租赁权被冻结使用，故被告没有再向原告支付租金，经双方协商一致于2018年9月5日解除合同；2、被告转租给案外人上海宏牛建设发展有限公司(以下称“宏牛公司”)是经过原告同意的，虽无同意转租的手续，但原告出具了公司营业执照给宏牛公司办理租赁登记；3、合同无法履行的责任不在被告，故被告不应承担违约责任。经开庭审理查明：2016年7月7日，原告(出租方、甲方)与上海市警华实业发展有限公司(承租方、乙方，于2016年11月16日工商登记变更为被告)签订《租赁合同》，约定：甲方出租给乙方工业用地位于青浦区夏阳街道宏城开发区内，详细地址为上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号，土地为工业用地，面积约为20亩；该土地用于乙方作为绿色蔬菜大棚、农副产品交易场地、建筑器械安放地之用；合同期限自2016年8月1日起至2021年7月31日止，租赁期为5年；年租金为22万元；租金交纳采取按年支付，年租金由乙方于每年7月1日前交纳给甲方，如逾期交纳租金超过30日，乙方除应补交所欠租金外，还应向甲方支付所欠租金的每日千分之二的违约金，如逾期超过30日还不付款，甲方有权解除合同，并且乙方需向甲方支付年租金25%的年租金；乙方需向甲方支付押金5万元，合同届满甲方如数归还；甲方对所出租的土地拥有合法产权并完备的出租条件；租赁期间双方必须信守合同，任何一方提前解除合同违约，则违约方需向守约方支付违约金，违约金金额为年租金的25%；在租赁期内，因不可抗拒的原因或者因城市规划建设，致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，被告向原告支付押金5万元，并支付租金至2018年7月31日。2018年9月5日，原告向被告发送函件，告知被告因逾期支付租金达到合同解除条件，故解除双方之间的《租赁合同》。2019年9月，原告向被告发送《通知函》，向被告催讨租金并提出终止双方之间的《租赁合同》。2019年10月7日，被告向原告发函，载明：双方签订之《土地租赁合同》项下之土地租赁使用权因早被政府冻结使用原因导致该土地租赁合同不能按合同约定条件使用。被告要求解除租赁合同，但合同不能履行系原告原因造成，根据《租赁合同》第五条第二款甲方对所出租的土地拥有合法产权并完备出租条件，现该土地事实上无法使用，属出租条件不完备，原告违约，应承担25%的违约金，被告将保留继续就相关损失索赔的权利。另查明，被告在承租案涉土地后转租给案外人宏牛公司，现土地仍由宏牛公司占用。以上查明的事实，由原、被告的陈述，租赁合同、租金支付凭证、照片、视频、企业信息等予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告主张：1、系争土地的坐落并非合同约定位置，土地四至为西至金地格林郡小区东侧、东至绿化场地边缘便道、北至沪青平公路绿化带、南至储备用地边缘，土地性质为工业用地；2、虽合同约定的土地用途中前两项非工业用地用途，但第三项属于工业用地用途；现仍由被告占用，停放车辆、建筑物品等；3、即使合同于2018年9月5日解除，被告至今未腾退，也应负有腾退义务并按合同约定租金标准向原告支付自2018年8月1日起至实际腾退之日止的占用费；4、合同约定的违约金标准为年租金的25%，现被告未支付租金已超2年，故违约金标准合理；5、截止起诉前原告都不知道被告将系争土地转租，直至诉讼前为取证，到现场查看后才发现转租事实存在；6、被告支付的保证金5万元同意在本案中一并处理；7、不申请追加宏牛公司作为第三人参与诉讼。为此原告提供建设用地批复、核准用地通知、建厂批复、建设用地许可证通知、建设用地规划许可证等作为证据，并表示由于青浦档案馆存档的也为复印件，故未在证据材料上盖章。被告对原告提供的上述证据不予认可。被告主张：1、土地性质应为工业用地，但具体四至范围不清楚，现实际承租人用作商业用途；2、合同约定的第一、二项用途均非工业用途，第三项用途虽属工业用途，但被告已将土地转租，故应属商业用途；3、原告已于2018年9月5日通知被告解除合同，对原告主张的占用费标准无异议，但是系争土地租赁权已被夏阳街道冻结并通知被告，导致被告无法按照合同约定用途使用系争土地，故被告未向原告支付租金，且应减免部分租金或占用费；4、合同约定违约金标准过高，要求调整，具体标准由法院依法认定；5、原告知晓被告转租事宜，并提供营业执照复印件作为备案使用，虽复印件上写明是供被告租赁备案，但事实上被告有其他办公场所，不需要在系争土地备案；现合同签订至今已有3年多，原告不可能不知晓转租事宜；6、保证金5万元同意在本案中一并处理；7、申请追加宏牛公司为本案第三人参与诉讼。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉《租赁合同》为原、被告双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。原、被告均确认案涉土地并非合同载明的土地，而被告对土地四至不清楚，故结合原告陈述及相应照片，本院认定土地范围为西至金地格林郡小区东侧、东至绿化场地边缘便道、北至沪青平公路绿化带、南至储备用地边缘。被告主张系争土地因租赁权受限导致无法使用且原告知晓被告转租事宜，但并未提供相应证据予以证明，故对被告上述主张本院不予采信，本院认定原告有权解除案涉合同，合同解除时间本院认定为2018年9月5日。合同解除后，被告应腾退系争土地。现土地仍由被告占用，故应向原告支付欠付的租金及土地占用期间的费用。针对原告主张的违约金，综合考量合同履行状况、当事人过错程度以及原告的实际损失等因素，本院酌定被告应支付原告违约金3万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海天时印刷有限公司与被告上海警华农业信息科技有限公司签订的《租赁合同》于2018年9月5日解除；二、被告上海警华农业信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退自原告上海天时印刷有限公司承租的土地(西至金地格林郡小区东侧、东至绿化场地边缘便道、北至沪青平公路绿化带、南至储备用地边缘，面积约20亩)并返还原告上海天时印刷有限公司；三、被告上海警华农业信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天时印刷有限公司租金21,095元；四、被告上海警华农业信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天时印刷有限公司土地占有使用费(以年租金22万元为标准，自2018年9月5日计算至实际腾退之日止)；五、被告上海警华农业信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天时印刷有限公司违约金3万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,525元，减半收取计3,262.50元，由原告负担187.50元，被告负担3,075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 分二〇二〇年四月二十九日法官助理  杨 洁书 记 员  黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。