四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1304民初712号 原告：何正明，男，生于1965年8月15日，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 原告：陈素蓉，女，生于1968年9月12日，汉族，住四川省南充市嘉陵区。系何正明妻子。 二原告共同委托诉讼代理人：郑春容，四川皓宇律师事务所律师。 被告：徐维芳，女，生于1948年9月8日，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：冯雪峰（特别授权），四川京蜀律师事务所律师。 被告：何恩荣，男，生于1949年6月21日，汉族，住四川省南充市顺庆区。系徐维芳丈夫。 原告何正明、陈素蓉与被告徐维芳、何恩荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何正明及何正明、陈素蓉的共同委托诉讼代理人郑春容，被告徐维芳及其委托诉讼代理人冯雪峰到庭参加诉讼，被告何恩荣因病未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何正明、陈素蓉向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方签订的《卖房协议书》和《协议书》均有效；2、依法确认被告徐维芳与南充市嘉陵区经营管理局签订的《南充市嘉陵区住宅房屋拆迁（还房）协议》中的三室一厅还房一套（即位于嘉陵区的还房）归原告所有；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告陈素蓉系被告何恩荣亲外甥女。1998年二原告欲购买房屋，二被告知晓后，于是主动找到二原告，称愿将其本人当时位于火花××××村十社房屋出售给二原告。1998年8月8日，原、被告双方就该房屋买卖达成一致意见后，就签订了《卖房协议书》。该协议约定：二被告自愿将其所有的位于火花××××村十社的小青瓦十间、平房两间出售给二原告，房屋总价款26000元。同时约定，无论今后统建也好，还房也好，二被告都无任何权利享受。在南充市嘉陵区居委会（原南充市嘉陵区火花××××村民委员会）的见证下，二原告向二被告付清了全部房款，二被告亦将房屋钥匙交于二原告，之后二原告及家人一直居住在上述房屋中直至房屋拆迁时。该《卖房协议书》有原、被告双方及被告儿子何政君签字捺印，同时黄莲湾村委会作为见证人在《卖房协议书》中签章。2007年，因嘉陵一中二期建设用地的需要，二原告购买的上述房屋在拆迁范围内。由于上述房屋产权登记在被告徐维芳名下，按照政策，只能由被告徐维芳出面签订还房协议。故原告找到二被告，要求二被告配合原告办理拆迁还房协议事宜，二被告遂提出要享受还房一套，才愿意配合原告签订拆迁还房协议及相关事宜。为此，原、被告双方于2007年3月20日再次达成《协议书》，协议意思表示：还房两套，二原告享有还房一套105平方米，另一套由被告享有；如果原告享有的而积不足105平方米，由二被告为二原告补足差价，二原告不再支付任何费用及差价；同时二原告享受85平方米的搬迁费、过渡费。该《协议书》有原、被告双方签字捺印，同时黄莲湾社区居委会作为见证人在《协议书》上签章。该《协议书》签订后，二原告同意以被告徐维芳的名义签定还房协议。故在《协议书》签订后的第二天即2007年3月21日，被告徐维芳、徐维芳儿子何政君就二原告购买的房屋分别与南充市嘉陵区经营城市管理局签订了《南充市嘉陵区住宅房屋拆迁（还房）协议》。徐维芳签订的还房协议中，选择的三室一厅还房一套（面积105平方米）。还房协议签订后，二原告开始按照2007年3月20日《协议书》和2007年3月21日被告徐维芳签订的《南充市嘉陵区住宅房屋拆迁（还房）协议》的约定领取搬迁费、过渡费直到2017年还房时止。2017年8月左右，南充市嘉陵区经营城市管理局开始还房时，将位于嘉陵区直接交与了二被告。二被告接房后，既不告知原告已接房，也不按照原、被告双方于2007年3月20日签订的《协议书》向二原告交付房屋，而是擅自安排其家人入住诉争房屋至今。为此。二原告多次找二被告交房，二被告以各种借口推诿拒不向原告交付房屋。为保护原告的合法权益，根据我国有关法律之规定，原告特起诉讼，并作如上请求，望依法裁判！ 被告徐维芳辩称，原告的诉请不应得到支持。1998年8月8日原、被告签订的《卖房协议书》违法了国家法律和行政法规的强制性规定，应属无效。2007年3月20日，被告徐维芳与原告签订的《协议书》不是被告徐维芳的真实意思表示，同时，该协议涉及的房屋属于家庭共有财产，被告徐维芳无权进行处分，本案的案涉的还房由被告徐维芳全家接房后投资数十万元装修并入住至今，被告及其家人是该房屋的合法占有人和使用者。 被告何恩荣未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告何正明、陈素蓉系夫妻关系，原系原南充市嘉陵区花园乡××村×组村民。1998年8月8日，被告徐维芳、何恩荣（卖方、甲方）与原告何正明、陈素蓉（购方、乙方）签订了《卖房协议书》，内容为：“经甲乙双方达成协议，甲方自愿将现有住房壹幢：小青瓦房十间、平房两间计壹拾贰间住房卖给乙方（南临苏贵、西临岩、北临赵昌敏、东临院坝），共计人民币（26000.00元）贰万陆仟元正。款也当面付清，不论今后统建也好，还房也好，甲方都无任何权力享有，产权永远属于乙方所有，绝不改变。盖章后生效，特立此协议”。在该协议上，原告何正明、陈素蓉及被告徐维芳、何恩荣均签名并捺印，被告徐维芳、何恩荣之子何政君在协议甲方处签名并捺印，原南充市嘉陵区火花××××村村民委员会干部王素琼、文帮明、张洪玉作为见证人签名，并加盖了村委会公章。协议签订后，被告徐维芳将房屋及集体土地建设用地使用证交付给原告何正明、陈素蓉，二原告一直居住在上述房屋中。2007年，因嘉陵一中二期建设用地的需要，政府对上述房屋进行拆迁，2007年3月20日，被告徐维芳、何恩荣（甲方）与原告何正明、陈素蓉（乙方）再次签订了《协议书》，内容为：“经协议达成：甲方徐维芳、何恩荣将原有住房赠送于乙方何正明、陈素蓉壹佰零伍平方米，如平方不够由甲方补够，乙方不再附付任何费用与差价。关于房屋的拆迁与过渡费，乙方必须享受捌拾伍平方米搬迁与过渡费，甲方必须付与乙方，不得反悔，特立此协议，望甲乙双方遵守”。被告徐维芳在协议甲方处写明：“赠何正明、陈素蓉壹佰零伍平方米，其余一概不负责”并签名，原告何正明在乙方处签名，南充市嘉陵区居委会在协议上加盖了公章，原告何正明将集体土地建设用地使用证交给了被告徐维芳。次日即2007年3月21日，被告徐维芳与何政君分别与南充市嘉陵区经营城市管理局签订了《南充市嘉陵区住宅房屋拆迁（还房）协议》，约定向被告徐维芳还房三室厅壹套，向何政君还房两室厅壹套。上述被拆迁房屋的搬家补助费、过渡补助费均由原告何正明、陈素蓉领取。2016年12月29日，南充市嘉陵区经营城市管理局根据被告徐维芳按照还房序号的选择，经结算后，通知被告徐维芳入住位于南充市嘉陵区的房屋（面积113.64平方米）。被告徐维芳、何恩荣在接房后，将该房屋进行了装修居住至今。对以上事实，南充市嘉陵区火花街道办事处黄莲湾社区居民委员会于2020年3月10日出具了书面证明并加盖公章，社区干部王素琼、文帮明、张洪玉签名确认。 另查明，被告徐维芳、何恩荣系夫妻关系，被告徐维芳原系原南充市嘉陵区0社村民，1993年申请占用集体土地111.84平方米建房。被告何恩荣系城镇居民，二人生育了子何政君（1970年出生），户籍一直在南充市嘉陵区女何青华（1973年出生），参加工作后将户口迁出（约1992）。 在本案审理过程中，原告何正明、陈素蓉申请财产保全并提供了担保，本院经审查后于2020年3月30日作出裁定，查封了本案争议财产即位于嘉陵区的房屋。原告何正明、陈素蓉交纳了保全费2862.00元。 本院认为，一、原、被告签订的《卖房协议书》及《协议书》的效力问题。本案所涉原位于南充市嘉陵区0社的房屋，其土地性质为集体土地，该房屋应当属于被告徐维芳、何恩荣的家庭共有财产。1998年8月8日，被告徐维芳、何恩荣将该房屋出售给原告何正明、陈素蓉，双方签订的《卖房协议书》，系双方的真实意思表示，且已实际履行。但根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”的精神，原告何正明、陈素蓉与被告徐维芳分属不同农村集体经济组织，故该《卖房协议书》应为无效。关于2007年3月20日原、被告双方签订的《协议书》，虽然表述为“赠送105平方米”，但同时双方约定“如平方不够由甲方补够，乙方不再付任何费用与差价”，且“乙方必须享受捌拾伍平方米搬迁与过渡费”，故根据以上约定的内容，可以确定该《协议书》实质是在双方均明知原房屋即将被拆迁的情况下，对1998年8月8日的《卖房协议书》的内容重新进行了约定，由原房屋的买卖变为对拆迁还房的买卖，该《协议书》是双方的真实意思表示，并不违反法律规定，也不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他无效情形，因此原、被告签订的《协议书》应属合法有效，被告徐维芳应当在拆迁部门通知入住后，将拆迁还房即位于南充市嘉陵区的房屋交付给原告何正明、陈素蓉，同时被告徐维芳还应当履行协助原告何正明、陈素蓉办理该房屋产权过户手续的随附义务。至于对入住房屋前与拆迁部门进行核算所产生的费用，因双方均未主张，故在本案中本院不予处理。 二、被告徐维芳是否有权处分案涉还房的问题。被告徐维芳辩称:案涉还房“属于家庭共有财产，被告徐维芳无权进行处分，全家接房后投资数十万元装修并入住至今，被告及其家人是该房屋的合法占有人和使用者”。本院认为，在2007年3月拆迁时，被告何恩荣为城镇户口，其女何青华户口已迁出，作为被拆迁的一户家庭，其安置对象为被告徐维芳及其子何政君。2007年3月20日原、被告双方签订的《协议书》，其实质是对拆迁还房的买卖，该拆迁还房并不属家庭共同财产，被告徐维芳有权处分案涉还房。因何政君也于2007年3月21日与南充市嘉陵区经营城市管理局签订了《南充市嘉陵区住宅房屋拆迁（还房）协议》，享有还房两室厅壹套，被告徐维芳将安置给本人的房屋进行出售，也不侵害何政君的合法权益。故对被告徐维芳的辩解主张，本院不予采信。至于被告徐维芳提出将案涉房屋投资装修的问题，原、被告双方可自行协商或通过另案诉讼处理。 综上，原告何正明与被告徐维芳2007年3月20日签订的《协议书》合法有效，原告何正明、陈素蓉对位于南充市嘉陵区的房屋依法享有所有权。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，判决如下： 一、原告何正明与被告徐维芳2007年3月20日签订的《协议书》合法有效； 二、位于南充市嘉陵区的房屋归原告何正明、陈素蓉所有； 三、驳回原告何正明、陈素蓉的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取4244.00元、保全费2862.00元，共计7106.00元，由被告徐维芳、何恩荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  钟向阳 二〇二〇年五月二十八日 书记员  何昊霖