江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初1980号原告：九江银行股份有限公司宜春分行，住所地：江西省宜春市宜阳新区卢洲北路587号。统一社会信用代码：91360900561063044Y。负责人：**，行长。委托诉讼代理人：余萍，女，系九江银行股份有限公司宜春分行职员。被告：张亮，男，1991年7月7日出生，汉族，宜春市万载县人，户籍地宜春市万载县，送达地址宜春市万载县。被告：张颖，女，1991年9月2日出生，汉族，宜春市万载县人，户籍地宜春市万载县，送达地址宜春市万载县。被告：江西省腾天房地产开发有限公司，住所地：江西省宜春市万载县工业园。统一社会信用代码：91***55。法人代表人：唐磊，总经理。委托诉讼代理人：刘剑伟，江西康乐律师事务所律师。原告九江银行股份有限公司宜春分行（下称原告）与被告张亮、张颖、江西省腾天房地产开发有限公司（下称腾天房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人余萍、被告江西省腾天房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘剑伟到庭参加诉讼，被告张亮、张颖经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求本院依法判令：1、解除商品房按揭借款合同。2、由被告张亮一次性偿还原告借款本金117927.04元，利息1430.56元、罚息50.92元（时间截止至2020年4月7日），合计人民币119408.52元；以后的利息、罚息按照合同约定计算至借款本息实际偿还之日止。3、原告对抵押物享有优先受偿权。4、被告腾天房产公司、张颖在最高债权额度内对被告张亮的上述贷款本息及费用承担连带清偿责任。5、本案的诉讼费、财产保全费、邮寄费、评估、拍卖等费用由被告承担。事实和理由：2015年5月27日，原告与被告张亮、张颖签订了《商品房按揭借款合同》，借款金额195000元，借期10年，并提供房产进行抵押担保（已办理了房屋预告抵押登记）。被告腾天房产公司自愿承担阶段性连带责任保证担保。合同签订后，原告向被告张亮足额发放贷款。被告张亮、张颖的借款现已逾期。原告经多次催讨欠款未果，请求法院支持其全部诉讼请求。被告江西省腾天房地产开发有限公司辩称：腾天房产公司在被告张亮房屋按揭借款中只是承担阶段性担保责任，因预售涉案商品房项目的土地使用权证尚抵押在原告处，故目前无法办理相关证书。本案中，被告张亮提供其购买的房屋作为抵押担保，根据我国担保法的规定，既有物的担保又有人的担保的情况下，应当优先变卖抵押物；抵押物不够偿还债务的，才由担保人承担责任。故腾天房产公司在依法将被告张亮、张颖抵押房屋变现后不足清偿部分承担保证责任。被告张亮、张颖既未作答辩和提交相应的证据材料，也未参加本案一审庭审。经审理查明，本院确认如下法律事实：2015年3月23日，被告张亮、张颖购买被告腾天房产公司开发的坐落在宜春市万载县房屋一套。同年5月27日，原告与被告张亮、腾天房产公司共同签订了《商品房按揭借款合同》（编号为ｇｄ201505271662号）。该合同主要内容约定：1、借款金额为人民币195000元；借款用途为购房。2、借款期限自2015年5月27日起至2025年5月27日止，贷款期限以借款借据为准。3、借款利率及计息方式：（1）借款利率执行浮动利率，根据同期同档次国家基准利率按年调整;（2）计息方式为按月计息，采用等额本息归还,即每月的20日为结息日，每期扣款日为21号至30号，被告张亮应按月支付借款本息；（3）逾期利率按贷款发放利率1.5倍执行。4、被告张亮在原告处开立“6231464343700810×××52”账号（下称10×××52账号）用于发放贷款、回收本息及办理结算、回笼资金等，并授权原告从该账户中直接扣收借款本息。5、担保：（1）被告张亮以其购买的房屋提供抵押担保，抵押合同另行签订，并作为合同的组成部分；（2）保证担保范围为本合同项下的贷款本金及利息（包括罚息）、违约金等；（3）保证期限自贷款发放之日起至开发商（指本案被告腾天房产公司）为抵押人（指本案被告张亮）办好《房地产证》并办理房地产抵押登记后，将《房屋他项权证》交付原告保管之日止。保证人承诺对保证范围内的全部贷款债务承担连带清偿责任，被告张亮发生任何违约事项，保证人保证代被告张亮履行还款责任。6、违约责任：被告张亮连续三个付款期或在合同期内累计六个付款期未按时足额偿还贷款本息，或未按规定用途使用贷款等情形，原告有权在合同有效期内提前收回贷款等事项。2015年5月29日，原告向被告张亮尾号为10×××52账号发放贷款195000元。双方签署了《借款凭证》，该凭证中约定：借款执行月利率4.0833‰，借款到期日为2025年5月27日，借款种类喜盈门个人房屋按揭贷款。尔后，被告张亮每月时常出现拖欠当期借款本息。截止至2020年4月8日，被告张亮偿还借款本金77072.96元、利息36323.27元、罚息536.24元；其拖欠原告借款本金117927.04元，利息1708.96元、罚息55.94元，合计人民币119691.94元。尔后，原告经催收欠款未果，故诉讼至本院。另查明：2013年9月20日，被告张亮与张颖在宜春市万载县民政局办理了结婚登记。2015年5月27日，被告张亮、张颖分别签署《不可撤销的担保函》。该函件主要内容均为：1、担保人自愿为被告张亮自2015年5月27日起至2025年10月27日止在最高债权额度人民币253500元内签订的所有授信合同的履行提供最高额担保。2、保证范围为主合同项下的全部债务本金及产生的利息、罚息、复利、违约金和实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、鉴定费等）。3、保证方式为连带责任保证。4、保证期间为主合同项下的主债务履行期届满之日起两年。5、本担保函的效力独立于主合同，不受主合同效力的影响，无论主合同是否有效，担保人仍然承担连带保证责任。2015年5月27日，原告与被告张亮、张颖签署了《商品房按揭抵押合同》。该合同主要内容为：（1）抵押担保范围为编号为ｇｄ201505271662借款合同项下的贷款本金人民币195000元及其利息（包括罚息）、违约金等以及原告实现贷款债权和抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、保全费等）。（2）抵押期限自2015年5月27日至2025年12月30日止，抵押财产为被告张亮、张颖所有的坐落在宜春市万载县梧桐苑）46栋1单元301室房屋。（3）所设定的抵押担保为连带责任担保。借款人（指被告张亮）无论何种原因未按借款合同约定履行到期债务（包括因借款人违约而被原告宣布提前到期的债务），原告有权依法处分抵押物优先受偿。同日，原告与被告张亮将抵押房屋在宜春市万载县房屋产权登记发证领导小组办公室办理了预售商品房抵押权预告登记［登记证号：万房预字第××号］。截止至2020年4月28日，被告张亮偿还借款本金81374.31元、利息37753.83元、罚息604.33元；其拖欠原告借款本金113625.69元，利息464元、罚息2.92元，合计人民币114092.61元。在诉讼中，被告腾天房产公司未办理被告张亮涉案抵押房屋的《房屋所有权证》和《房屋他项权证》。本院认为，原、被告签订的《商品房按揭借款合同》和《商品房按揭抵押合同》，均系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告按时足额向被告张亮发放贷款，履行了其合同义务。被告张亮在借款期限内未按月足额偿还借款本息，其行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。被告张颖与张亮系配偶关系，其书面承诺对诉争借款借款本息承担共同还款义务；故原告请求被告张亮、张颖按照合同约定偿付全部借款本金及利息、罚息，理由充分，本院予以支持。原告诉请的除案件受理费、保全费之外的费用，没有提供证据证实，且评估费、拍卖费并未实际发生，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，本院对该项除案件受理费、保全费之外的请求不予采信。虽然，原、被告签订的合同期限尚未届至，但是，被告的违约行为明确表示其不履行合同约定义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，守约方可以要求解除合同。故原告提出解除合同的要求，于法有据，本院予以支持。被告张亮为担保商品房按揭借款合同债务的履行而提供房屋进行抵押担保，双方依法办理了预售商品房抵押权预告登记。根据《中华人民共和国物权法》（下称物权法）第一百八十七条规定，以房屋进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。我国物权法第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，因被告张亮对涉案房屋尚未取得房屋产权证书，并未完成现实物权的本登记，原告对被告张亮的抵押房屋依法享有的是请求权，尚不能享有现实的抵押权，原告只有在抵押房屋符合登记条件的法定期限内办理合法有效抵押登记时才能依法享有对涉案房屋折价、或拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权；故原告的此项请求，理由不充分，本院不予支持。被告腾天房产公司依照合同约定在被告张亮办妥正式房屋抵押登记手续，并将《房屋他项权证》交原告收押之前，对被告张亮拖欠原告的借款本息承担连带清偿责任。原告的该项请求，理由充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，被告腾天房产公司承担了保证责任后，有权向被告张亮进行追偿。被告腾天房产公司辩称该公司在依法处置被告张亮抵押房屋变现后不足清偿部分承担保证责任。本案中，被告腾天房产公司在双方签订的商品房按揭借款合同中自愿承诺“其在保证范围内的全部贷款债务承担连带清偿责任，被告张亮发生任何违约事项，保证代被告张亮履行还款责任”，由此可知，该公司自由处分了我国担保法给予的顺位权利，其对被告张亮的该笔债务承担连带清偿责任。故本院对被告腾天房产公司的辩解不予采信。被告张亮、张颖未到庭诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（三）项、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告九江银行股份有限公司宜春分行与被告张亮、江西省腾天房地产开发有限公司于2015年5月27日签订的《商品房按揭借款合同》。二、限被告张亮、张颖于本判决生效后十日内一次性偿付原告九江银行股份有限公司宜春分行借款本金1113625.69元，利息464元、罚息2.92元（时间截止至2020年4月28日），合计人民币114092.61元；自2020年4月28日以后产生的利息、罚息按照双方签订的原《商品房按揭借款合同》约定的利率标准计算至本判决生效之日止，由被告张亮、张颖予以偿付。三、被告江西省腾天房地产开发有限公司对上述第二项还款义务承担连带清偿责任。被告江西省腾天房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告张亮追偿。四、驳回原告九江银行股份有限公司宜春分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4230元，减半收取计人民币2115元，财产保全费1170元，合计人民币3285元，由被告张亮、张颖、江西省腾天房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。本判决发生法律效力后，原告可以向原审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。审判员 李 琼二〇二〇年六月一日书记员 胡美清法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；…第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十八条订立商品房按揭借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；……第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。《中华人民共和国担保法》第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。