辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民再11号 再审申请人（一审原告、一审反诉被告、二审被上诉人）：朱国敏，女，1970年7月11日出生，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：王清巍，北京大成（沈阳）律师事务所律师。 被申请人（一审被告、一审反诉原告、二审上诉人）：高敏，女，1963年1月6日出生，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：孙奎斌，辽宁中天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜传祥，辽宁中天律师事务所律师。 二审被上诉人（一审被告）：丹东市顺驰房地产经纪有限公司。住所地：辽宁省丹东市元宝区长兴街75-15-1号。 法定代表人：蔡志华，该公司经理。 再审申请人朱国敏因与被申请人高敏及二审被上诉人丹东市顺驰房地产经纪有限公司（以下简称驰顺公司）居间合同纠纷一案，不服本院（2019）辽06民终654号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2019年12月24日作出（2019）辽民申5321号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人朱国敏及其委托诉讼代理人王清巍、被申请人高敏及其委托诉讼代理人孙奎斌、姜传祥、二审被上诉人驰顺公司的法定代表人蔡志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱国敏申请再审称，请求撤销（2019）辽06民终654号民事判决，支持其诉讼请求。其主要事实和理由是：一、原审判决认定基本事实缺乏证据证明。1.关于二审判决对朱国敏违约的认定：（1）关于“变更合同主体”一节，对于房屋实际购买人，在三方签订合同时朱国敏即已向高敏及顺驰经纪公司进行说明，顺驰公司已在庭审中证实该事实，但二审法院未予考量。同时，朱国敏于2018年5月初即取得了实际购买人提供的《公证书》、《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》等相关材料，并向高敏及顺驰公司出示，截止朱国敏起诉之日，高敏均未就此提出异议，亦未提出任何主张，二审法院以此为由认定朱国敏违约，缺乏事实及法律依据。（2）关于“贷款数额”不符合合同约定的认定，依据合同签订时丹东市住房公积金贷款政策，即《丹东市个人住房公积金贷款管理实施细则》（2017年1月1日起实施）规定，“购买二手住房，公积金贷款额度不得超过房屋评估价值的60%”该条款至朱国敏起诉之日尚处于生效状态，朱国敏并无违约行为。2.关于二审判决对高敏“没有根本违约行为”的认定：（1）关于高敏“没有拒绝履行合同”一节，高敏多次以“家里有意见了，不同意卖”等语句，向朱国敏明确表示其不履行合同义务。同时，结合本案案情发展，截止朱国敏起诉之日，高敏始终未就双方合同的继续履行采取有效、必要的行动。高敏的行为已经符合法律规定的拒绝履行。二审法院认定高敏的行为没有拒绝履行合同，显然缺乏证据。（2）关于二审认定“2018年6月21日，上诉人到公积金管理中心办理相关事宜”一节，对于高敏当日到场一事，朱国敏向法庭说明了当日由于高敏未携带办理手续的必要证件及材料。截止提起诉讼之日，双方尚未办理完成公积金贷款的相关工作，在不存在朱国敏违约及不可抗力的前提下，二审法院以高敏形式上的到场即认定其“到公积金管理中心办理相关事宜”缺乏事实依据。二、原判决适用法律错误，判决结果存在重大瑕疵，违反合同法的基本原则。二审判决在严重违反合同受法律保护及诚实信用原则的前提下，不合理地保护了高敏的利益。 高敏辩称，原二审判决正确，应予维持。首先，高敏上诉时明确陈述，因朱国敏以其女儿名义贷款，房屋买卖合同的购买人将发生变更，基于上述事实变化，双方沟通多次无果，朱国敏已构成履行不能，构成根本违约。庭审中，朱国敏承认其以女儿的名义申请贷款，因此二审法院认定朱国敏违约并作出判决，符合法律规定。其次，《房地产居间服务合同》当事人为朱国敏、高敏及顺驰公司，该合同第十五条对于变更合同作出约定，朱国敏提供的公证书、房地产抵押评估报告等证据显示，房屋购买人由朱国敏变更为其女儿，朱国敏变更合同主体，没有与高敏及顺驰公司签订书面合同，存在过错。原审判决认定朱国敏违约，有事实依据。二、原审判决关于贷款数额不符合合同约定的认定，事实清楚，证据充分。2017年、2018年《丹东市个人住房公积金贷款管理实施细则》涉及本案的条款完全一致，朱国敏故意隐去有关条文内容，意图诱导作出错误判断。丹东市住房公积金管理中心明确对异地贷款购买二手房公积金贷款最高不超过房屋评估价的50%。三、2018年6月21日高敏按约到公积金管理中心办理相关事宜，以自己实际行动证明没有拒绝履行合同。朱国敏认为高敏拒绝履行合同没有事实依据。不能办理公积金贷款的原因是朱国敏不能提供全部材料，导致公积金贷款不能进行，而非高敏拒绝履行合同。四、原审适用法律正确，当事人双方都违反合同的，应各自承担责任，原审对案件的全部证据，从各证据与案件的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断，结合相关法律规定，确定各方当事人在履行合同中的过错程度及法律责任，最终作出判决，适用法律正确。 朱国敏向一审法院起诉请求：1.判令解除朱国敏与高敏、顺驰公司签订的《房地产居间服务合同》；2.判令高敏向朱国敏双倍返还定金6万元（其中1万元存于顺驰经纪公司，应由其返还朱国敏）、评估费900元、公证费660元，交通费94元。 高敏向一审时反诉请求：1.判令解除高敏与朱国敏、顺驰公司于2018年4月26日签订的《房地产居间服务合同》；2、确认高敏收取朱国敏的定金3万元不予返还；3.判令顺驰公司给付高敏定金1万元，并返还高敏所有的坐落于丹东市振兴区房屋所有权证书；4.朱国敏负担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年4月26日，朱国敏、高敏、顺驰公司三方签订《房地产居间服务合同》，约定朱国敏购买高敏所有的坐落于丹东市振兴区房屋一处，房屋总价款386000元。付款方式为公积金贷款，贷款金额20万元，朱国敏于合同签订之日起60日内办理完贷款手续并过户。 合同签订当日，朱国敏给付定金3万元，其中2万元给付高敏，1万元存于顺驰公司处无息保管。 2018年5月4日，朱国敏开始办理公积金贷款相关手续。2018年5月14日，朱国敏联系高敏协助其办理公积金贷款事宜，高敏答复其出门在外，暂时回不来，同时表示“家里有意见了，不同意卖，都埋怨我”。2018年6月21日，朱国敏与高敏、顺驰公司约定下午3点在公积金管理中心见面办理相关事宜，但高敏没有到场。 同时查明，朱国敏为办理公积金贷款事宜，花费公证费660元；同时委托丹东国信房地产估价有限责任公司对涉案房屋价值进行了评估，评估价格为359520元。朱国敏为此花费评估费900元。 根据丹东市公积金贷款相关政策，朱国敏的贷款额度在房屋评估价值的50%以下，即179760元以下。 一审法院判决：一、确认朱国敏、高敏、顺驰公司三方2018年4月26日签订的《房地产居间服务合同》于2018年11月27日解除；二、高敏于判决生效后五日内双倍返还朱国敏定金6万元中的5万元（因6万元中1万元存于被告丹东市顺驰房地产经纪有限公司处保管）；三、顺驰公司于判决生效后五日内返还朱国敏定金1万元；四、高敏于判决生效后五日内给付朱国敏公证费660元、评估费900元，合计1560元；五、顺驰公司于判决生效后五日内返还高敏丹东市振兴区房屋房屋所有权证书；六、驳回朱国敏其他诉讼请求；七、驳回高敏其他诉讼请求。案件受理费1340元，减半收取670元，由朱国敏负担10元，高敏负担660元；反诉费275元，由高敏负担。 高敏不服一审判决，上诉请求：1.撤销原审判决,改判确认高敏已收取朱国敏的定金2万元不予返还;2.判令顺驰公司将收取朱国敏的定金1万元给付高敏;3.诉讼费用由朱国敏、顺驰公司承担。 二审法院认定事实与一审法院查明的事实基本相同。另查明：2018年6月21日，高敏到公积金管理中心办理相关事宜。 二审法院认为，《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条规定因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。也就是说，定金作为一种担保方式，目的是担保主合同的履行，当一方当事人的违约行为致使合同目的不能实现时，才可以适用定金罚则。本案中，高敏在签订合同后，不想履行、不积极履行合同，有一定的过错，但是并没有拒绝履行合同，没有根本违约行为。一审判决认定高敏没有按约到场办理相关手续有误，判决支持朱国敏双倍返还定金的请求不当。朱国敏在签订合同之后，变更合同主体，并且贷款数额不符合合同约定，均属违约行为，但亦未构成根本违约。高敏与朱国敏履行合同过程中均有过错，本案不应适用定金罚则。高敏不予返还定金及朱国敏双倍返还定金的主张均不成立，本院不予支持。关于公证费、评估费承担问题，朱国敏在变更合同主体，并且贷款数额不符合合同约定的情况下，未与高敏重新签订协议就不适当履行合同，由此产生的费用应自行承担。 二审法院判决：一、维持丹东市振兴区人民法院（2018）辽0603民初3081号民事判决的第一、三、五项判决；二、撤销丹东市振兴区人民法院（2018）辽0603民初3081号民事判决的第二、四、六、七项判决；三、高敏于判决生效后五日内返还朱国敏定金3万元中的2万元；四、驳回高敏与朱国敏的其他诉讼请求。一审案件受理费945元（本诉670元，反诉275元），本诉费由朱国敏负担370元，敏负担300元，反诉费275元由高敏负担；二审案件受理费550元，由朱国敏负担280元，高敏负担270元。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下： 朱国敏再审时提供了2018年5月6日、5月7日高敏与朱国敏的微信聊天记录（截屏一页、光盘一张、聊天记录详情一页），证明2018年5月6日，高敏主动就朱国敏女儿委托公证及公积金缴存一事与朱国敏进行沟通，说明高敏对房屋实际购买人的情况是了解的。 高敏的质证意见：对证据的内容无异议，对其证明的目的有异议，该微信聊天内容只是履行合同过程中办理公积金贷款手续相关内容的记录，并不能证明房屋实际购买人不是本案的朱国敏而是其女儿，该证据只能证明房屋款项的部分支付人是朱国敏的女儿。 顺驰公司的质证意见：无异议。 本院的认证意见：对证据的真实性予以确认，该证据并不能证明双方对房屋购买人变更为朱国敏的女儿达成了共识。 高敏再审时提供了一份《丹东市个人住房公积金贷款管理办法》，证明该办法第二章第七条、第八条规定，公积金贷款申请人必须是缴存公积金的职工，借款人在借款时提供的买卖合同必须是借款人与卖方之间签订的合同，朱国敏与高敏之间没有达成变更合同的内容，朱国敏以其女儿的名义贷款，不能提供合法的房屋买卖合同，属于履行不能。 朱国敏的质证意见：该证据的第七条、第八条并非禁止性条款，具体禁止性条款是第九条，并未明确描述高敏所说的代理人身份签订房屋买卖合同不允许申请相关贷款规定。另外关于高敏所说朱国敏因此违约，实际购房人签订合同主体等相关合同信息均是在最初签订合同的时侯由三方共同确认，朱国敏也在合同签订后办理了公积金开户等相关手续，故高敏所说朱国敏根本违约并没有依据，三方之所以选择居间服务合同方式购买房屋，是因为就相关政策不了解，因为贷款比例和相关事项产生办理问题时也可以由顺驰公司 作为专业机构给出相应意见，故高敏所说主体问题，贷款比例问题均是其不想履行合同的借口。朱国敏的女儿可以进行公积金贷款购房。 顺驰公司的质证意见：办理公积金贷款需要重新签订购房买卖合同，三方间的居间服务合同不到万不得已公积金是不允许的，需要到场签订新的合同，所以高敏提的这份证据和合同是否违约无关，只要朱国敏有法定委托手续就可以代签合同。 本院的认证意见：对合同的真实性予以确认。该证据可以证明办理公积金贷款时，公积金贷款人应提交其与房屋出卖人间签订的合法有效的房屋买卖合同或协议。 本院庭后调取了一份丹东市住房公积金服务中心的《情况说明》，内容为：根据丹东市人民政府办公室《关于支持居民自住和改善性住房需求通知》（丹政办发［2015］17号文件，2015年4月起，丹东地区未缴存公积金的购房人可使用其直系亲属（购房人父母或子女）的住房公积金申请公积金贷款。该政策为阶段性政策，执行时间为2015年4月至2017年12月31日。2018年1月1日起申请住房公积金贷款，购房人与借款申请人须为同一人。 朱国敏的质证意见：对购房人与借款人须为同一人的政策，朱国敏认可，但该政策并不影响三方合同的履行，本案的实际购房人是朱国敏的女儿王瑜浛，该情况三方在签署合同时已经明确，朱国敏与其女儿间存在代理关系，经朱国敏咨询丹东市公积金服务中心，结合顺驰公司的陈述及市场惯例,若房屋买卖双方愿意履行合同约定,在办理公积金贷款时允许并接受买卖双方重新签订或现场签订买卖合同,同时在买房人的代理人能够提供经公证的授权委托书的前提下,可以以代理人身份签订王瑜浛与高敏的买卖合同。 高敏的质证意见：对证据的真实性合法性都表示同意，该份证据更进一步认证了高敏的观点，即只有公积金缴存人才可以作为买受人购买房屋，故造成合同不能履行的责任在朱国敏，高敏无过错，定金不应予以返还。 顺驰公司的质证意见：无异议，按照国家规定办理，与顺驰公司无关。 本院的认证意见：对证据的真实性予以确认，该证据证明2018年1月1日起，丹东地区申请住房公积金贷款，购房人与公积金借款申请人须为同一人。 本院再审查明的事实是：2018年4月26日，朱国敏为买方、高敏为卖方，与顺驰公司三方签订了一份《房地产居间服务合同》，合同第八条约定“如买方未履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付定金支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将该房屋转让于任何人，如卖方未能履行合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方”、第十四条约定“本合同签署前三方在谈判中的声称、理解、承诺的相关协议内容，如有和本合同不相符之处，以本合同为准。口头承诺不具有约束力，所以合同履行时，一切均以书面约定为准。居间方电话或特快专递形式（以买卖双方通讯地址为准）告知买卖双方相关事宜，特快专递发出后三日则视为送达”、第十五条约定“本合同履行期间，任何一方要求变更合同的，应提前3个工作日通知对方，由三方协商签订变更协议，无法达成变更协议的，继续履行本合同，若无法继续履行则合同终止，由违约方按合同约定承担责任，三方另有约定的除外。三方因本合同而签订的变更协议与本合同具有同等法律效力。” 2018年5月8日，朱国敏的女儿王瑜浛公证委托朱国敏作为代理人为其办理购买涉案房屋贷款的相关手续。 2018年6月21日，朱国敏与高敏、顺驰公司约定下午3点在公积金管理中心见面办理相关事宜，朱国敏与顺驰公司工作人员按时到达，高敏则于下午4点左右到达。朱国敏称因高敏未携带包括身份证、户口本在内的任何办理公积金贷款的证件原件，公积金贷款未办理成功。高敏及顺驰公司则称系因涉案房屋土地性质查询单未办下来而办理公积金贷款未成功。 2018年6月25日，高敏向朱国敏提供了土地性质查询卡。 三方当事人均同意解除涉案合同。 另查明：2018年1月1日起，丹东地区申请住房公积金贷款，购房人与公积金借款申请人须为同一人。 其余事实与二审法院查明的事实相同。 本院再审认为，本案争议的焦点是：导致涉案合同未能最终履行的责任应如何认定；涉案合同约定的定金罚责应如何适用。 涉案《房地产居间服务合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效。现三方当事人对解除涉案合同均无异议，故一、二审判决涉案合同予以解除并无不当。 朱国敏、高敏对涉案合同违约责任各持一词。经查，涉案《房地产居间服务合同》中的买房人为朱国敏，并约定以公积金贷款方式进行付款。朱国敏、高敏共同认可的事实是，购买涉案房屋公积金贷款系以朱国敏女儿王瑜浛的名头 申请贷款。《丹东市个人住房公积金贷款管理办法》第八条规定：“借款人申请公积金贷款，应同时具备下列条件：……（三）签订了合法有效的房屋买卖合同或协议……”，丹东市住房公积金服务中心出具的《情况说明》，亦证明2018年1月1日起申请住房公积金贷款，购房人与借款人须为同一人。从上述规定可以看出，以公积金方式贷款购买房屋的购房人与公积金申请人必须系同一人，即只有公积金的缴存人才可申请公积金贷款，除此之外的任何人均不能申请公积金贷款购房。本案中，因涉案合同中房屋的买受人为朱国敏，而非朱国敏的女儿王瑜浛，按照上述规定，在合同中房屋购买人未变更为王瑜浛之前，以公积金贷款购买涉案房屋的目的无法实现。朱国敏主张其在购房的当时已向高敏就王瑜浛为实际购房人进行了披露，且按照丹东地区的惯例，双方办理公积金时可在办理公积金的现场签订房屋买卖合同，对此，高敏始终不予认可，称就房屋买受人变更一事双方多次沟通未果，本案现有的证据并不能证明双方间就变更购房人已协商一致，或是均同意在办理公积金贷款时以王瑜浛为购房人重新签订合同，故对朱国敏的该主张本院不予采信。且涉案合同第十四条约定“本合同签署前三方在谈判中的声称、理解、承诺的相关协议内容，如有和本合同不相符之处，以本合同为准。口头承诺不具有约束力，所以合同履行时，一切均以书面约定为准。”第十五条约定“本合同履行期间，任何一方要求变更合同的，应提前3个工作日通知对方，由三方协商签订变更协议”，截止涉案合同履行期满为止，双方并未就变更购房人达成协议或是重新签订新的房屋买卖 合同，故朱国敏因未按合同约定履行变更义务，亦未与高敏重新签订房屋买卖合同，对涉案合同未能最终履行存在过错。高敏作为房屋卖方，应按合同约定积极配合朱国敏办理购房 相关手续，但其却消极拖延办理，亦存在过错。故致涉案合同目的未能最终实现，朱国敏、高敏均存在过错，对履行涉案合同过程中产生的损失，应自行承担。原二审判决结果正确，应予维持。 综上所述，朱国敏的再审请求不成立。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 维持本院（2019）辽06民终654号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  卢国华 审判员  徐 蕙 审判员  韩 丹 二〇二〇年六月二十三日 书记员  王 翌