苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初14243号原告：苏州纳米科技发展有限公司，统一社会信用代码9132059456176406XP，住所地苏州工业园区金鸡湖大道**苏州纳米城中****综合楼。法定代表人：张淑梅，董事长。委托诉讼代理人：冯丹，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王木子，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。被告：苏州金宁纳米科技有限公司，统一社会信用代码91320594MA1MH3F992，住，住所地苏州工业园区金鸡湖大道**苏州纳米城****/div>法定代表人：左同明。原告苏州纳米科技发展有限公司（以下简称纳米公司）诉被告苏州金宁纳米科技有限公司（以下简称金宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案后，因被告金宁公司下落不明，本院依法向其公告送达起诉状等诉讼材料，并适用普通程序独任制于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告纳米公司的委托诉讼代理人王木子到庭参加诉讼，被告金宁公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告纳米科技公司提出诉讼请求：1、被告向原告支付租金22080元（尚欠租金121440元，扣除补贴99360元）、物业管理费20240元、水电费2346.79元（三项合计44666.79元）以及逾期付款违约金暂计4443.73元（以44666.79元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍，自合同终止次日即2018年5月1日起暂计算至2019年12月2日，实际计算至实际履行完毕之日止）；2、被告向原告支付房屋占有使用费67896元（以月租金5520元为标准，自合同终止次日即2018年5月1日起计至原告自行收回房屋之日即2019年5月9日）、逾期交还房屋物业管理费22632元（以月物业费1840元为标准，自合同终止次日即2018年5月1日起计至原告自行收回房屋之日即2019年5月9日）；3、被告向原告支付违约金16560元；4、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2016年4月1日，原、被告签订《苏州纳米城房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定被告承租原告位于苏州工业园区金鸡湖大道99号苏州纳米城NW11幢102室房屋，建筑面积184平方米，租期自2016年4月1日起至2018年4月30日止，并对租赁房屋用途、租金、物业管理费和其他费用、交付日期、双方权利义务、违约责任等作了约定。租赁合同签订后，原告按合同约定向被告交付租赁房屋，但被告支付了部分租金后以种种理由一直拖延支付租金、物业管理费、水电费等。原告屡次催告无果，原告委托律师事务所分别于2018年5月4日、2019年3月6日向被告发出律师函，要求被告结清所欠费用、取回所有遗留物品并将房屋恢复原状交还原告，但被告仍未履行上述义务。原告于2019年5月9日自行收回租赁房屋。2019年8月26日，原告再次委托律师事务所发出律师函，要求被告取回所有遗留物品，结清所欠费用以及收回房屋产生的费用。截至起诉时，被告仍拖欠租金22080元、物业管理费20240元以及水电费2346.79元，以及根据租赁合同第13.1条约定，被告应按日千分之五的标准支付拖欠租金、物业管理费的违约金（本案中原告同意按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍主张）。根据第12.3条，被告应按合同约定标准的2倍支付房屋占有使用费、物业管理费等费用（本案中原告同意按1倍主张）。被告的严重违约行为损害了原告的合法权益，给原告造成重大经济损失，原告多次向被告催要欠付租金、物业管理费等未果，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告金宁公司未作答辩，也未向本院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2016年4月1日，原告纳米公司与被告金宁公司签订《苏州纳米城房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于苏州工业园区纳米城NW11幢102室房屋，建筑面积184平方米，用于被告研发、办公、中试使用。约定租期为25个月，自2016年4月1日起至2018年4月30日止，其中2016年4月1日起至2016年4月30日止的一个月为装修优惠免租期。双方约定租赁期间的租金为5520元/月，首期一个月的租金应于2016年4月1日前支付，以后每月提前支付，于每月1日前支付。2016年1月1日至2018年12月31日期间每月物业管理费为1840元，首期一个月的物业管理费应于2016年4月1日前支付，以后每月提前支付，于每月1日前支付。本合同项下的保证金为12000元，房屋交付时间为2016年4月1日。该合同第12.3条约定，若乙方未按约履行交还房屋的义务，则从合同解除或终止日的第二日起直至双方签订验收交接单之日止，甲方有权每天按照合同期内日租金的200%向乙方收取租金及其他各项费用，并有权从房屋押金中扣除。第13.1条约定，如乙方未按照本合同约定按时向甲方支付租金和物业管理费以及其他应付费用包括但不限于水费、电费等，每逾期一日，乙方应按欠费总额的千分之五向甲方支付违约金。第13.2条约定，未足额支付任何一期租金和物业管理费或其他费用超过30日的，视为乙方严重违约，甲方有权单方面终止合同，没收乙方交纳的保证金，并按日租金的200%向乙方收取合同终止日至实际交付日的租金。在执行本合同的过程中一方给另一方的通知须以书面形式通过信使、邮寄、传真或快递送达，信使、快递交送当日即视为送达。在本合同有效期内，一方变更其营业执照、下述通讯地址、电话或收件人时须及时以书面形式通知对方，否则由此而导致的不能及时送达或无法送达的责任和后果均由一方自行承担。乙方通讯地址：苏州工业园区金鸡湖大道99号苏州纳米城NW11幢102室，收件人左同明，电话139××******。合同还就其他事项作出了约定。另查明，2016年4月7日，纳米公司向金宁公司发放入驻通知单，并于当日向金宁公司交付房屋钥匙。2016年7月4日，金宁公司监事何鑫向纳米公司转账支付11040元；2017年5月22日，何鑫向纳米公司转账支付9200元（用途备注：金宁纳米物业费）。再查明，2018年5月4日，原告第一次向租赁合同载明的被告通讯地址发出律师函，告知被告租赁期限于2018年4月30日届满，租赁合同到期后且双方未能另行达成续租合同，现租赁合同已到期终止。被告仍欠房屋租金、物业管理费、水电费等合计144026.79元。另外，因被告长期拖欠租赁费用、未按约归还房屋的行为已构成严重违约，应承担相应违约责任。函告被告：1、被告在收到律师函之日起三日内付清欠款及违约金。2、被告应于本函送达之日起三日内将房屋恢复至交付时的原状、按照租赁合同的约定将房屋归还原告，原告保留追究被告逾期交还房屋的违约责任。面单显示收件人拒收。2019年3月5日，原告第二次向被告发出律师函，函告被告：1、被告务必于2019年3月9日前将房屋内的全部物品、设施设备搬离，将房屋内的全部装饰装修拆除，并将房屋恢复至交付时原状交还原告，与原告办理房屋交还手续。被告还应搬离或注销以该房屋为注册地址的相关准证（如有）。如被告到期未能履行的，原告将采取措施处置房屋内的全部物品、设施设备，收回房屋，原告在采取前述措施时无义务再另行通知被告，由此产生的全部费用和损失由被告承担。2、被告务必于2019年3月9日前向原告支付暂算至2019年3月9日的房屋占用费；3、被告务必于2019年3月9日前向原告付清欠付的房屋租金、物业管理费、电费（以被告实际交还房屋时的电费数据为准）及逾期付款违约金。面单显示无此单位，电联让退回。2019年8月26日，原告第三次向被告发出律师函，函告被告：1、被告务必于2019年8月30日前将被告遗留的所有物品取回，否则原告将自行或委托第三方采取必要措施处置上述物品，并要求被告承担由此发生的全部费用及损失。2、被告务必于2019年8月30日前付清上述拖欠租赁费用共计144026.79元及逾期付款违约金。3、被告务必于2019年8月30日前向原告支付收回房屋产生的费用及因被告逾期归还房屋产生的房屋占有使用费事宜与原告进行沟通，并在2019年8月30日前付清全部款项。面单显示迁移新址不明，电联不上，退回。2019年12月30日，原告第四次向被告发出律师函，称原告已经多次向被告催缴租金、物业管理费、房屋占有使用费、水电费、违约金等费用，但截至本律师函发出时，被告仍没有按时支付上述费用。因被告根本违约，原告通知被告将房屋补贴99360元在同等金额范围内予以抵消被告结欠原告的上述费用，并再次通知被告立即支付剩余租金、物业管理费、房屋占有使用费、水电费、违约金等费用。面单显示已搬拒收，退。还查明，纳米公司收到园区管委会给予金宁公司的租金补贴明细如下：2017年6月19日33120元、2017年11月20日35880元、2017年12月13日8280元、2018年6月13日16560元、2018年12月11日5520元，合计99360元。2019年5月9日，纳米公司将涉案房屋收回。2019年6月1日，纳米公司将涉案房屋另行出租给案外人。审理中，关于租金、物业费及水电费计算标准，原告陈述：租期2016年4月1日至2018年4月30日，其中2016年4月1日至2016年4月30日为免租期，月租金5520元，故2016年5月1日至2018年4月30日的租金总和为132480元，租赁期间被告仅支付了11040元租金，剩余121440元租金未付。物业费每月1840元，因物业费不存在免租期，故2016年4月1日至2018年4月30日物业费总计46000元，租赁期间被告仅支付了25760元物业费（9200元直接付至原告账户，16560元付至长城物业集团股份有限公司苏州朗城分公司账户），尚欠物业费20240元。另外，因被告享受了租金补贴，补贴的99360元直接支付至原告账户，原告同意与被告欠付的租金进行抵扣，经核算尚欠租金为22080元。电费为2016年10月至2017年10月期间共计2261.99元、水费为2016年11月至2017年3月共计84.8元，水电费合计2346.79元。以上事实，有租赁合同、入驻通知单、客户入驻登记表、钥匙发放登记表、银行转账回单、律师函及邮寄凭证、租金补贴明细表等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，原告纳米公司与被告金宁公司之间的租赁合同关系系双方真实意思表示，不违反法律规定，依法应认定有效，双方应诚实信用履行合同权利、义务。租赁合同到期后双方未能另行达成续租合同，租赁合同已到期终止。原告要求被告支付合同期内拖欠的房租、物业管理费，符合合同约定，扣除原告自认的房租补贴后，原告要求支付剩余租金、物业管理费合计42320元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于水电费，原告虽提供了其自行制作的水电费抄表明细，但一方面该电表编号与入驻登记表上记载的电表编号不一致，另一方面原告未能提供对应水电费支付凭证，故原告未能举证证明其实际产生的水电费损失2346.79元，本院对原告的水电费主张碍难支持。原告另主张从合同终止次日即2018年5月1日起按照银行同期贷款基准利率的1.3倍至被告付清之日的逾期付款违约金，符合合同约定及法律规定，但计算基数应调整为42320元，且自2019年8月20日起应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。被告在合同到期终止后未及时搬离，未与原告办理退租交接，原告自行收回房屋后另行出租，原告按合同约定的租金标准5520元/月及物业管理费标准1840元/月主张从2018年5月1日起至2019年5月9日止的占有使用费67896元及物业管理费22632元。本院认为，合同到期终止后，在原告多次催促被告及时搬离未果的情形下，原告应及时收回房屋，以防止损失进一步扩大，故本院综合合同约定、被告违约情形、原告实际损失等因素，酌情认定被告赔偿原告6个月的占有使用费（参照租金标准）为33120元、6个月的物业管理费为11040元，合计44160元。原告按照三个月租金的标准主张违约金16560元，因违约责任以补偿守约方损失为主要目的，原告已主张了合同期内的租金及合同到期终止后至收回房屋期间的房屋使用费，本院对合同期内的租金已全部予以支持，对合同到期终止后至收回房屋期间的房屋使用费、物业费也已酌情支持了6个月，原告实际损失已予以相应弥补，且合同系2018年4月30日到期终止，合同对逾期交房也未明确约定三个月租金的违约金，故原告另行主张三个月租金的违约金16560元，本院碍难支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州金宁纳米科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州纳米科技发展有限公司租金、物业管理费合计42320元及逾期付款违约金（计算方式：以42320元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准,自2018年5月1日计算至2019年8月19日；按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍为标准,自2019年8月20日起计算至被告实际付清之日止）；二、被告苏州金宁纳米科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州纳米科技发展有限公司逾期交还房屋的使用费33120元、物业管理费11040元，合计44160元；三、驳回原告苏州纳米科技发展有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3424元、公告费690元，合计4114元，由原告苏州纳米科技发展有限公司负担1450元，被告苏州金宁纳米科技有限公司负担2664元。被告负担款项已由原告预交，本院不再退还，被告应于履行上述付款义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 员 胡志清二〇二〇年八月六日法官助理 方 瑜书 记 员 王巧云夏梦娇拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。