山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1402民初104号原告：阎晓强，男，1976年3月15日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：朱鑫秒，北京市京师（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王连科，北京市京师（德州）律师事务所实习律师。被告：山东爱老健康产业有限公司，住所地山东省济南市天桥区济洛路61号泺安广场4号楼1-102。法定代表人：张兴文，经理。被告：德州爱老健康产业有限公司，住所地山东省德州市德城区新华街道办事处湖滨南大道669号德州万达广场D区公寓A座10层08号。法定代表人：于秀山，经理。以上二被告共同委托诉讼代理人：初雨，山东圣义律师事务所律师。被告：于秀山，男，1952年8月25日出生，汉族，住山东省齐河县。原告阎晓强与被告山东爱老健康产业有限公司（山东爱老公司）、德州爱老健康产业有限公司（德州爱老公司）、于秀山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阎晓强的委托诉讼代理人朱鑫秒、王连科，被告山东爱老公司、德州爱老公司的共同委托诉讼代理人初雨到庭参加诉讼，被告于秀山经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阎晓强向本院提出诉讼请求：1.解除原告与德州爱老公司之间的《房屋租赁协议》；2.判令德州爱老公司支付原告房屋租金、违约金共计25822元；3.判令德州爱老公司支付2019年物业费968.5元；4.山东爱老公司与于秀山对德州爱老公司的上述债务承担连带责任；5.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月22日，原告与被告德州爱老公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将德州万达广场公寓A座1218室出租于德州爱老公司，租期十年，租金1303.86元/月，并约定了违约金。被告自2019年9月6日开始拒交租金，暂计算至起诉之日，被告拖欠三个多月的租金，且拒交2019年度物业费。现原告要求解除租赁合同，租金应计算至2020年3月13日。德州爱老公司为一人公司，由山东爱老公司独资设立，2019年11月22日由山东爱老公司变更为于秀山独资设立。原告为维护自身的合法权益诉至法院。山东爱老公司、德州爱老公司辩称，原告的诉求无事实和法律依据，关于房屋租金被告确实拖欠了原告2019年8月、9月两个月的房租，但双方在协商的过程中，原告于2019年10月初已经强行将涉案房屋换锁并控制了涉案房屋的使用，其行为属于以其明显的行为解除了双方之间的租赁合同，构成了违约。被告已在2018年10月份将2018年10月至2019年10月的物业费全部结清，并不存在拖欠物业费的情况。被告德州爱老公司的股东已于2019年11月22日变更为于秀山，相关权利义务已经由于秀山承继，被告山东爱老公司不应承担连带清偿责任。于秀山未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年10月22日，闫晓强与德州爱老公司签订《房屋租赁协议》，协议约定：闫晓强将自有的位于山东省德州市万达广场公寓A座1218室、建筑面积为42.06平方米的房屋出租给德州爱老公司，租期十年，租金31元/月/平方米，每年租金在上一年度基础上上调百分之五，每月5号前支付上月租金（计租天数不足整月的，当月租金按：月租金/30×实际计租天数计算）。协议第三条第2项约定由德州爱老公司承担房屋使用期间产生的物业费等费用。第五条约定：“除本合同约定情形外，任何一方单方面解除合同的均构成违约；任何一方违约，需向对方一次性支付当年租金总额的100%作为违约金。不按约定时间交纳租金，除应尽快补足所拖欠的费用外，还应承担逾期付款的违约责任，具体为：每逾期一日承担应缴纳金额万分之三/日的违约金。”在上述协议履行过程中，德州爱老公司自2019年9月6日起未交租金，拖欠自2019年8月1日起的租金。本院于2020年3月13日就本案召开庭前会议，被告德州爱老公司称“原告主张拖欠的租金及违约金的诉求无事实和法律依据”，原告遂于2020年3月20日变更诉讼请求，要求解除与被告的租赁合同，主张租金计算至2020年3月13日庭前会议召开之日，共计7月零13天的租金10176元（第一年月租金1303.86元，第二年租金上浮5%后为1369.05元/月、45.635元/天，1369.05元/月×7个月+45.635元/天×13天=10176元）。德州爱老公司称“原告于2019年10月初强行将涉案房屋换锁并控制了涉案房屋的使用”，但未提交证据予以证实。关于物业费问题，原告闫晓强提交了涉案房屋的物业公司（深圳市万象美物业管理有限公司德州分公司）于2020年3月12日出具的证明，载明涉案房屋未缴纳2019年10月29日至2020年10月28日期间的物业费968.5元。被告德州爱老公司在庭审中确认“在2018年10月份已经提前将物业费支付至2019年10月28日”。另查，德州爱老公司于2017年11月6日由山东爱老公司独资发起设立，2019年11月22日，德州爱老公司股东变更，由山东爱老公司独资变更为于秀山独资。以上事实，有原告提交的租赁协议、证明、工商登记信息以及开庭笔录等在卷证实。本院认为，闫晓强与德州爱老公司签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法确认为有效合同，应受法律保护。被告德州爱老公司承租原告的房屋，拖欠自2019年8月1日起的租金，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”规定，原告依法有权要求解除合同、要求被告德州爱老公司支付拖欠租金并承担违约金。原告提出解除合同的日期为2020年3月20日，主张被告德州爱老公司支付自2019年8月1日起至2020年3月13日的租金10176元，符合法律规定，应予支持。关于违约金问题，《房屋租赁协议》第五条中，第一款约定的是“任何一方单方面解除合同”的违约金，即“需向对方一次性支付当年租金总额的100%作为违约金”。第二款第2点约定的是迟延交纳租金的违约金，即“每逾期一日承担应缴纳金额万分之三/日的违约金”。本案中，被告德州爱老公司迟延交纳租金，应按10176元×万分之三/日×7个月13天计算违约金为681元。关于物业费问题，协议第三条第2项约定由德州爱老公司承担房屋使用期间产生的物业费。被告德州爱老公司在2018年10月份已经提前将物业费支付至2019年10月28日，涉案房屋未缴纳2019年10月29日至2020年10月28日期间的物业费968.5元，按此计算每月应交物业费为80.7元，被告德州爱老公司应支付2019年10月29日至2020年3月13日的物业费363元。被告山东爱老公司、德州爱老公司称“原告于2019年10月初强行将涉案房屋换锁并控制了涉案房屋的使用”，但未提交证据予以证实，根据谁主张谁举证的诉讼原则，对其主张本院不予采信。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”据此，一人有限公司的股东，依法负有将自己的财产与公司的财产相独立的义务，这是法律承认一人公司独立人格、赋予股东有限责任的前提条件。本案中，德州爱老公司为一人有限责任公司，山东爱老公司为德州爱老公司设立时的唯一股东，2019年11月22日，山东爱老公司将该公司股权全部转让给于秀山，于秀山成为德州爱老公司的唯一股东。山东爱老公司、于秀山均未提交证据证明自己的财产独立于德州爱老公司的财产，依法应对本案债务承担连带责任，该连带责任不因内部股权转让而消灭。被告于秀山经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证等诉讼权利。被告山东爱老公司、德州爱老公司有关装修装饰费用的主张，可另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除闫晓强与德州爱老健康产业有限公司2017年10月22日签订的《房屋租赁协议》；二、德州爱老健康产业有限公司于判决生效后七日内支付闫晓强租金10176元、违约金681元、物业费363元，合计11220元；三、山东爱老健康产业有限公司、于秀山对德州爱老健康产业有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回闫晓强的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计173元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  张瑞环二〇二〇年四月一日书记员  刘靖康