黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1081民初131号原告：李桂云，女，1951年8月14日出生，住黑龙江省绥芬河市。委托诉讼代理人：崔胜涛（与原告是母子关系），住黑龙江省绥芬河市。被告：绥芬河新锐置地开发有限公司，住黑龙江省绥芬河市绥满路建华村。法定代表人：陈卫超，该公司董事长。委托诉讼代理人：李洪，黑龙江天也律师事务所律师。原告李桂云与被告绥芬河新锐置地开发有限公司（以下简称新锐公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告李桂云及其委托诉讼代理人崔胜涛、被告的委托诉讼代理人李洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李桂云向本院提出诉讼请求：一、判令被告新锐公司退还抵扣物业费后剩余钱款1696元。事实和理由：2018年1月10日，被告向原告开具用装修保证金抵扣物业费的收据一张，标明服务日期2017年7月1日至2018年6月30日，剩余钱款2080元。被告于2018年11月26日对小区弃管，故原告要求被告退还剩余钱款1696元。新锐公司辩称：一、本案不适用小额诉讼程序。二、原告主体不适格，装修保证金交纳人、票据持有人是崔喜成。三、2018年11月26日，尚品阳光小区个别业主拒绝新锐公司为小区提供物业服务，但新锐公司始终为该小区提供物业服务。具体为：（一）2019年9月尚品阳光小区焊大门和栏杆费用19896元；（二）2019年11月11日，清理化粪池费用10000元；（三）2019年11月23日，尚品阳光小区清雪铲车费3000元;（四）2018年12月至2019年11月期间，水暖工和更夫工资55671元;（五）声控灯电费1006元;（六）电梯电费9971.71元;（七）电梯维护费16250元；（八）电梯检验费13080元；（七）楼顶做防水费23200元。上述合计152074.71元，应均摊到所有业主，多层业主每户应扣除397.08元，高层业主每户应扣除652.69元。新锐公司认为并未终止物业服务，原告要求新锐公司返还物业费的请求没有事实和法律依据。即使法院认定被告应返还物业费用，也应当将被告实际提供物业服务的费用扣除后再予以返还。掌合天下物业管理有限公司弃管了尚品阳光小区，装修保证金没有返还给崔喜成，新锐公司为了维护尚品阳光小区的管理而为小区提供物业服务，新锐公司同意崔喜成用未退还的物业装修保证金抵顶物业费等费用合计920元，双方之间形成了新的物业服务合同关系，即便被告终止物业服务也没有返还装修保证金的责任。李桂云围绕其诉讼请求提交如下证据：一、（2019）黑1081民初1410号民事调解书1份。证明原告主体适格。经质证，被告对证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议，认为根据调解书，原告只继承了崔喜成与绥芬河市人民政府签订的房屋拆迁安置协议中的权利，并不包括装修保证金。二、收据1份。证明原告接收房屋时，掌合公司收取装修保证金3000元，新锐公司以装修保证金抵顶物业费并出具收据，每年物业费920元。经质证，被告对证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议，认为收据仅能证明案涉房屋每年物业费920元。三、微信聊天记录截图1份。证明不是小区业主拒绝被告提供物业服务，而是被告弃管小区。经质证，被告对证据的形式要件及证明问题均有异议，认为证据只是截图不是原件，不能作为证据使用，无法确定聊天双方具体身份，不能证明原告欲证明的问题。四、小区宣传广告1份。证明大门属于小区配套设施，被告所说的焊大门产生的费用是为了完善未完成的配套设施。经质证，被告对证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议。认为被告在管理小区物业期间，为了更好的管理物业，焊门的限高杆，不是配套设施。五、建筑给水排水设计规范1份、照片2张。证明被告没有按规定时间清理化粪池。经质证，被告对证据的形式要件及证明问题均有异议，认为设计规范不能作为证据使用，照片不能证明是尚品阳光小区的化粪池，不能证明原告欲证明的问题。六、业主委员会群聊天截图1份、清雪照片13张。证明2019年11月22日清雪是业主委员会联系永祥物业公司完成的，其他清雪也是业主委员会自己完成的。经质证，被告对证据的形式要件及证明问题均有异议，认为照片时间是2020年与被告无关。永祥物业不是尚品阳光小区的物业公司，被告怀疑聊天的真实性。被告有证据证明2019年整个冬季都是由被告完成的清雪工作七、更夫工作照片2张。证明照片中的工作人员是为御尚水汇洗浴工作，并不是为物业工作。经质证，被告对证据的形式要件及证明问题均有异议，认为照片体现不出拍摄时间，不能证明原告欲证明的问题。原告申请证人朱某出庭作证，朱某出庭陈述：“2018年11月26日，被告自愿弃管小区，弃管之后所发生的费用由被告承担。限高杆是被告弃管之后没人维护损坏的，大门是小区配套设施，被告应该完成，不应该向业主收费。业主到信访局后，来人清理化粪池。永祥公司清的雪。被告提出的费用业主不应承担。被告弃管小区，再想回来服务，需要履行正规程序。”经质证，被告认为证人朱某因所购买的尚品阳光小区房屋与被告发生纠纷已诉至绥芬河市人民法院，证人与被告存在利害关系，其证言不应采信。新锐公司围绕其答辩意见提交如下证据：一、开庭笔录1份、焊大门票据7张、清化粪池收据1张、清雪收据1张、水暖工和更夫工资单12张、楼顶防水收据6张、发票9张。证明周慧兰、孙贺、尹盛岳证明被告为小区提供物业服务，主要包括焊大门、清理化粪池、清雪。尚品阳光小区焊大门和栏杆费用19896元，清理化粪池费用10000元，清雪费用3000元，楼顶做防水费用23200元，水暖工、更夫工资55671元。经质证，原告认为2018年11月26日之后发生费用与原告无关。二、声控灯电费、电梯电费、电梯维护费、电梯检验费票据133张。证明2018年11月26日之后，新锐公司一直为尚品阳光小区提供物业服务，其中支付声控灯电费为1006元，电梯电费9971.71元，电梯维护费为16250元，电梯检验费为13080元。经质证，原告认为2018年11月26日之后发生费用与原告无关。本院组织原、被告对上述证据进行了举证、质证，各方分别发表了质证意见。通过对证据的分析，结合原、被告的质证意见、当庭陈述，本院对原告提供的第一、二组证据、被告提供的第二组证据中的声控灯电费票据予以采信，对被告提供的第一组证据的形式要件予以采信，对其他证据不予采信。根据当事人陈述、举证、质证和经审查确认的证据，本院确认事实如下：新锐公司开发建设绥芬河市尚品阳光小区，2015年末，该小区建成并交付。2015年12月，掌合公司开始为该小区提供物业服务。掌合公司收取崔喜成尚品阳光小区4号楼2单元301室装修保证金3000元。掌合公司退出小区物业服务时，没有将装修保证金3000元退给崔喜成。掌合公司退出后，新锐公司为该小区提供物业服务。2018年1月10日，新锐公司将掌合公司收取的应当退给崔喜成的4号楼2单元301室的装修保证金3000元抵扣崔喜成应当交纳的该住宅2017年7月1日至2018年6月30日物业费920元。同日，新锐公司出具收据一张。2018年11月26日，新锐公司停止为小区提供物业服务。2019年7月23日，本院受理李桂云与崔胜涛、崔胜鑫法定继承纠纷一案，经本院主持调解，当事人自愿达成如下调解协议：2013年7月26日，被继承人崔喜成与绥芬河市人民政府征收办公室签订的房屋征收补偿安置协议中属于被继承人崔喜成的合同权利由李桂云继承。本院认为，一、关于原告主体资格问题。被告是基于崔喜成与绥芬河市人民政府征收办公室签订的房屋征收补偿安置协议的约定向崔喜成交付的房屋，崔喜成也是基于该协议接收房屋并向掌合公司交纳装修保证金。崔喜成去世后，崔喜成的继承人已经达成协议，由原告继承崔喜成与绥芬河市人民政府征收办公室签订的房屋征收补偿安置协议中属于崔喜成的合同权利，因此，原告的主体适格。二、关于新锐公司用装修保证金抵扣物业费性质问题。崔喜成接收被告开发的尚品阳光小区4号楼2单元301室房屋，向掌合公司交纳装修保证金3000元。掌合公司负有在崔喜成装修不违反法律、法规、业主公约、不损害其他业主合法权益等情况下，如数退还装修保证金的义务。掌合公司退出尚品阳光小区物业服务，应当将收取的装修保证金3000元退给崔喜成。掌合公司退出尚品阳光小区物业服务后，新锐公司为该小区提供物业服务，新锐公司用掌合公司应当退给崔喜成的装修保证金3000元抵顶新锐公司为尚品阳光小区提供物业服务期间崔喜成应当交纳的物业服务费。新锐公司为崔喜成出具用装修保证金抵扣物业费收据，崔喜成收到收据后未提出异议，双方之间形成了新的债权债务关系即新锐公司承担掌合公司退给崔喜成装修保证金3000元的义务，新锐公司用应当退还的装修保证金抵顶其为尚品阳光小区提供物业服务期间崔喜成应当交纳的物业服务费。2018年11月26日，新锐公司退出该小区物业服务，新锐公司应当将未抵扣的装修保证金退给崔喜成。尚品阳光小区4号楼2单元301室每年物业服务费920元，2017年7月1日至2018年11月26日物业服务费1293.4元，被告应将剩余装修保证金1706.6元退给原告。原告要求被告退还装修保证金1696元，是原告对自己诉讼权利的处分，本院对此不予调整。三、关于被告主张抵销应否支持问题。被告辩称2018年11月26日之后，被告仍为尚品阳光小区提供相应的物业服务，所发生的费用应当按户分摊并从装修保证金中扣除。被告不能证明被告与包括原告在内的尚品阳光小区的业主就建筑物及其附属设施费用分摊达成了按户分摊的协议，根据《中华人民共和国物权法》第八十条：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”的规定，相关费用应当按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊，本院对被告关于相关费用按户分摊的意见不予支持。即使被告主张的相关费用存在，因为被告未提供尚品阳光小区建筑物的总面积，不能依据专有部分占建筑物总面积的比例计算原告应当分摊的数额，原告应分摊的数额不明确，无法进行抵扣，本院对被告关于相关费用应予扣除的意见不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十条，《最高人民法院》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：绥芬河新锐置地开发有限公司于本判决生效之日起三日内退还李桂云装修保证金1696元。负有给付金钱义务的债务人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则自指定期间届满之日起，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由绥芬河新锐置地开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  车玉军二〇二〇年六月十六日书记员  薛泽东