江苏省建湖县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0925民初616号原告（反诉被告）：程某某，男，1970年6月7日生，汉族，居民，住建湖县。原告（反诉被告）：陈某，女，1971年6月19日生，居民身份证号码3209251971********，汉族，居民，住建湖县近湖街道冠华西路**。以上两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：肖兆芹，江苏向阳红律师事务所律师。以上两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：高登军，江苏一枝笔律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙某某，男，1965年4月3日生，汉族，居民，住建湖县。被告（反诉原告）：孙某，女，1971年12月20日生，居民身份证号码3209251971********，汉族，居民，住建湖县近湖街道湖中路与冠华路交叉口“锦江之星”店。以上两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：严爱斌，江苏锐智律师事务所律师。以上两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：张旺，江苏锐智律师事务所律师（实习）。原告（反诉被告）程某某、陈某与被告（反诉原告）孙某某、孙某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，被告（反诉原告）孙某某、孙某在举证期限届满前提出反诉，本院决定合并审理，依法组成合议庭，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）程某某及与陈某的共同委托诉讼代理人肖某、高某，被告（反诉原告）孙某某、孙某及其共同委托诉讼代理人严某、张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程某某、陈某向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房屋租赁协议；2.责令被告将租赁房屋及内部设施设备按现状交付给原告；3.判令被告支付原告租金152.5万元（自2013年5月31日至2020年1月31日，6年8个月，年租金标准148+148×5%=155.4万元，被告应当支付的租金155.4×6+155.4÷12×8=1036万元，已支付880.5万元，经协调原告自愿放弃3万元，被告尚欠原告租金1036-880.5-3=152.5万元）；4.判令被告支付原告自2020年2月1日起至实际交付之日止按155.4万元/年标准计算的逾期腾房占有使用费；5.判令被告支付原告房屋闲置期间的租金损失77.7万元（按半年计算155.4÷2=77.7万元）；6、判令被告支付原告违约金155.4万元（按一年租金标准主张）；7.诉讼费用由被告负担。事实与理由：2013年5月31日原被告签订了《租赁协议书》，被告租赁原告位于建湖县交汇处的房屋，用于开“锦江之星”建湖店。合同约定：税后租金为148万元，租期为2013年5月31日至2023年5月31日；租金交纳方法为签订协议时，交纳第一年租金。以后在每年的5月1日前交清下一年房租。违约责任：乙方逾期交纳租金的，每逾期一日承担每日违约金一万元。逾期二十日未向甲方交纳租金的，经甲方催告后仍未交纳的甲方有权解除合同，赔偿甲方一年的房租作为违约金并赔偿相关损失，不免除或补交本协议第五条的6个月装潢期房屋租金。特别约定：如合同期满或合同期内因乙方违约解除协议的情况下，原甲方投入和现乙方已投入所有的装潢设施设备摆设不得拆除转移，均归甲方所有，甲方不作任何补偿给乙方。协议签订后，原告已按约定将房屋交付给被告使用，而被告并未能按合同约定如期足额交纳租金。原告多次向被告追要所欠租金，被告无故拖欠。请求法庭支持原告的诉讼请求。程某某、陈某反诉辩称，出租房屋是经过相关部门检验合格，不存在安全隐瞒，具有合法产权证的建筑，八楼的产权证为房权证建湖字第**和房权证建湖字第**。反诉原告从2013年至反诉被告起诉前，其一直在经营使用八楼房屋，从未提及八楼消防问题。2019年2月1日至2019年12月31日“锦江之星”建湖店总入住旅客15174人，其中八楼入住1887人。反诉原告提出退还八楼已支付租金和赔偿八楼装潢损失，既无据又无理。反诉被告出租的房屋是以房产证实际平方为准，根本不包含祁某所属的20㎡门面房，其于2013年8月1日主动与祁某签订了《租赁协议》。请求法庭驳回反诉原告诉讼请求。孙某某、孙某本诉辩称，1.截止2020年1月31日被告不欠原告租金，根据合同约定、双方协商及中间人协调，被告截止2020年1月31日应支付原告租金868万元，实际被告已经支付880.5万元，被告已超付；2.租金的支付金额，2017年双方约定改为135万元/年，2018年经中间人协调改为130万元/年；3.租金的支付时间，从2017年改为每半年支付一次，从2018年开始改为按季支付；上述金额和支付方式有原告收款的行为和2020年1月17日的函件作为证明，另还有双方的中间人可以作证，被告不存在少支付租金的违约行为。原告的诉讼请求无事实根据和法律依据，要说明的是原告在庭审中将诉讼请求进行变更，并以合同约定的不按时缴纳房产税调整租金，是没有事实和法律依据的，更何况被告一直在缴纳房产税。孙某某、孙某向本院提出反诉诉讼请求：1.请求判令反诉被告向反诉原告退还租赁房屋八楼已支付租金合计1145141.21元和赔偿租赁房屋八楼的装潢损失1277603.58元，两项合计2422744.79元；2.请求判令反诉被告支付现锦江之星大酒店电梯井旁20㎡的房屋租金90000元；3.请求判令反诉被告支付其在锦江之星大酒店的用餐费14803元、住宿费1950元，合计16753元；4.请求判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2013年5月31日原被告签订了《租赁协议书》一份，约定反诉被告将其坐落于建湖县交汇处的全部产权房屋约6000㎡（实际总面积为5736㎡）出租给反诉原告用于开“锦江之星”建湖店，税后租金为148万元/年，租赁期为十年。反诉被告将房屋交付给反诉原告后，反诉原告即对房屋按锦江之星的统一要求进行装修，装修总投入9823504.23元。在办理相关消防安全检查合格手续时，反诉原告仅取得七楼以下的消防合格证，虽与反诉被告多次协调，八楼至今未能通过消防检查，致无法使用。该房屋出租前反诉被告自己从事三星级宾馆经营，其应当知道八楼是不能作为宾馆使用的，故意隐瞒欺骗反诉原告，要求反诉被告退还租赁房屋八楼已支付租金和赔偿租赁房屋八楼的装潢损失。反诉被告在签订《租赁协议书》和交付租赁资产时将祁某所有的20㎡门面房一起出租给反诉原告，反诉原告在无奈的情况下与祁某签订了《租赁协议》，反诉原告为此多支付了90000元租金，该款项应由反诉被告承担。2019年2月至2020年1月反诉被告多次在锦江之星酒店用餐、住宿，差欠16753元至今未结。综上，请求法庭驳回原告本诉诉讼请求，支持反诉原告诉讼请求。经审理查明，2013年5月31日，程某某、陈某（甲方）与孙某某、孙某（乙方）签订《租赁协议书》，主要内容为：“一、甲方将坐落于县城冠华路与湖中路交汇处的全部产权房屋约6000平方米（按房产证书实际平方，实际现状为准）的甲方名下的产权出租给乙方（具体产权证书号为，详见附件），用于开‘锦江之星’建湖店。二、税后租金为每年壹佰肆拾捌万元整（￥1480000元）。三、租赁期为2013年5月31日至2023年5月31日，租赁期限为十年，甲方向乙方交付的期限为协议签订并在乙方交清租金后十日内交付。如十年到期后，非政府拆迁等政策、法律原因，在乙方不增加装潢及设施设备的情况下，甲方必须续租给乙方三年，租金不变。后续租的三年，除不免除装潢期限，其他均按本协议条款执行。如十年期内或到期后政府已将甲方的产权位置规划拆迁或乙方有违法行为的，则甲方一再对乙方后三年的出租。四、乙方交纳租金的方法为，签订协议时，乙方交纳第一年租金，以后在每年的5月1日前交清下一年房租。五、甲乙双方协议签订时，乙方向甲方交纳第一年的房租，在协议期内甲方给予乙方一次性半年的装潢期，并在下一年度免除装潢期6个月的租金；乙方在签订协议9个月内（含免除6个月的装潢期）全部装潢结束投入使用……七、甲乙双方协议签订后，甲方按房屋现状向乙方交付，设施设备等实物盘点（凭交付清单说明为准）……九、乙方需守法经营，按国家安全、消防、环保、税务、劳动用工等级法律法规执行。乙方根据经营需要，自行办理营业执照及所需其他的证照。一切营业税、房产税（房租税）和其他各项费用等均由乙方承担，如乙方不能按时交纳房产税（房租税），则每年租金上调5%后由甲方交纳。另在2023年2月1日向甲方预交贰拾万元的交房保证金额……十四、乙方不得私自转租，如需转租，需经甲方书面许可。十五、违约责任，（一）甲方的违约责任，1.甲方不能按期向乙方交房产和现状设施的，每逾期一天，甲方向乙方承担每天的违约金壹万元。逾期二十日，经乙方催告后仍未交房的乙方有权解除合同，赔偿乙方一年的房租作为违约金并赔偿相关的损失；2.甲方中途毁约的，赔偿乙方一年的房租作为违约金并赔偿相关的损失。（二）乙方的违约责任，1.1.乙方逾期缴纳租金的，每逾期一日承担每日的违约金壹万元。逾期二十日未向甲方交纳租金的，经甲方催告后仍未交纳的甲方有权解除合同，赔偿甲方一年的房租作为违约金并赔偿相关的损失，不免除或补交本协议第五条的6个月装潢期房屋租金……十六、特别约定：……（三）在合同期内，未经甲方书面允许，不得拆除或转移原甲方投入和现乙方已投入使用装潢设施设备。如合同期满后或合同期内因乙方违约解除协议的情况下，原甲方投入和现乙方已投入所有的装潢设施设备摆高设不得拆除转移，均归甲方所有，甲方不作任何补偿给乙方。本协议经双方签字后生效，未尽事宜由双方协商解决”。协议签订后，程某某、陈某向孙某某、孙某交付案涉租赁房屋。自协议签订之日起孙某某、孙某共向程某某、陈某支付租金880.5万元，程某某、陈某认可3万元，合计883.5万元。程某某、陈某于2020年1月18日向孙某某、孙某发《函》催要尚欠租金未果，遂于2020年2月27日向本院提起诉讼。另查明，2013年8月1日，祁某（甲方）与盐城市广顺餐饮管理服务有限公司、孙某某（乙方）签订《租房协议》，主要内容为：“甲方在紧靠冠华苑大酒店电梯井旁拥有20㎡门面房一间，乙方租用冠华苑大酒店改为锦江之星大酒店……一、甲方门面房一间同意租给乙方使用，室内外装饰、装潢由乙方自行设计安装，一切费用自理……四、租期从2013年8月1日至2026年7月31日止，期限十三年……五、房屋租金前三年每年为10000元，后每年为15000元，在签订协议时和今后每年8月1日一次性付清租金……”。又查明，孙某某、孙某承租的房屋中，其中八楼的房屋所有权证号为：房房权证建湖字第**、权房权证建湖字第**，的所有人为程某某。程某某、陈某申请财产保全，本院于2020年4月2日作出（2020）苏0925民初616号民事裁定：查封、冻结孙某某、孙某所有的价值150万元的财产。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。程某某、陈某与孙某某、孙某于2013年5月31日签订的《租赁协议书》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一、关于《租赁协议书》是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行：……”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，《租赁协议书》约定税后年租金为148万元，签订协议时出租人交纳第一年租金，以后在每年的5月1日前交清下一年房租；逾期二十日未交纳租金的，经出租人催告后仍未交纳的，出租人有权解除合同，赔偿一年的房租作为违约金并赔偿相关的损失，不免除6个月装潢期房屋租金。程某某、陈某主张孙某某、孙某自2013年5月31日至2020年1月31日尚欠租金152.5万元，已构成违约，应解除协议返还房屋。孙某某、孙某辩称截止2020年1月31日不欠租金，已超付租金，没有违约。经查，该期间孙某某、孙某应支付租金912.66万元（按年租金148万元计算，已扣除6个月装潢期租金74万元），已支付租金880.5万元，另程某某、陈某认可3万元，合计883.5万元，尚欠租金29.16万元。程某某、陈某于2020年1月18日发《函》催要，孙某某、孙某至今未再支付租金。按照双方签订的《租赁协议书》约定，孙某某、孙某应当在2019年5月1日前向程某某、陈某支付2019年6月1日至2020年5月31日年度的租金，2020年5月1日前向程某某、陈某支付2020年6月1日至2021年5月31日年度的租金。孙某某、孙某未按约定的期限足额支付租金，经程某某、陈某催告后仍未支付，构成违约，程某某、陈某请求解除双方签订的《租赁协议书》，符合法律规定，本院予以支持。孙某某、孙某辩称截止2020年1月31日不欠租金，没有事实依据，本院不予支持。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……”《租赁协议书》第十六条特别约定“如合同期满后或合同期内因乙方违约解除协议的情况下，原甲方投入和现乙方已投入所有的装潢设施设备摆高设不得拆除转移，均归甲方所有，甲方不作任何补偿给乙方。”程某某、陈某请求将租赁房屋及内部设施设备按现状交付，符合法律规定，本院予以支持。《租赁协议书》约定承租人逾期二十日未交纳租金的，经催告后仍未交纳的解除合同，不免除6个月装潢期房屋租金。2020年1月31日前不免除6个月装潢期房屋租金应支付总租金为986.66万元，孙某某、孙某已支付883.5万元，故孙某某、孙某应支付程某某、陈某103.16万元租金，并支付自2020年2月1日起至实际返还租赁房屋之日止按148万元/年标准计算的房屋占有使用费。二、关于年租金标准及支付期限问题。程某某、陈某主张在每年5月1日前支付下一年的租金，标准为148万元/年，孙某某、孙某未交纳房产税，上调5%为155.4万元/年；孙某某、孙某提出根据合同约定、双方协商及中间人协调，被告截止2020年1月31日应支付租金868万元，实际已经支付880.5万元，已超付租金；2017年双方约定改为135万元/年，2018年经中间人协调改为130万元/年；支付时间从2017年改为每半年支付一次，从2018年开始改为按季支付。本院认为，孙某某、孙某提交税收缴款书，证明已交缴纳房产税，本院对《租赁协议书》约定年租金为148万元予以认定，对程某某、陈某主张的年租金155.4万元不予支持。孙某某、孙某辩称已变更了租金标准及支付期限，双方未签订书面协议，程某某、陈某当庭未予认可。孙某某、孙某提供的证人亦未到庭证明相关事实，故孙某某、孙某该项辩称，证据不足，本院不予采纳。三、关于房屋闲置期间的租金损失问题。因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。程某某、陈某主张六个月房屋闲置期间的租金损失77.7万元较高，本院酌情支持两个月的租金损失24.66万元。四、关于违约金问题。房屋租赁合同承租人的主要义务是履行按期足额支付租金。孙某某、孙某未按期足额支付租金，经出租人催告后至今仍未支付，构成违约。违约金计算是以损失补偿性为主，惩罚性为辅。程某某、陈某主张违约金155.4万元，双方签订的《租赁协议书》虽有赔偿一年的房租作为违约金的约定，约定的违约金金额过高，本院综合合同的履行情况及承租人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，酌情支持违约金14.8万元。五、关于承租房屋八楼未通过消防检查，是否退还该部分房屋的租金和赔偿装潢损失的问题。孙某某、孙某请求判令程某某、陈某退还八楼已支付租金1145141.21元、赔偿装潢损失1277603.58元，合计2422744.79元。经查，双方签订的《租赁协议书》第七条约定“甲乙双方协议签订后，甲方按房屋现状向乙方交付”。第九条约定“乙方需守法经营，按国家安全、消防、环保、税务、劳动用工等级法律法规执行。乙方根据经营需要，自行办理营业执照及所需其他的证照”。协议签订后，程某某、陈某向孙某某、孙某交付租赁房屋，其中八楼的房屋所有权证号为房权证房权证建湖字第**、建房权证建湖字第**，筑。根据协议约定消防及相关证照应由孙某某、孙某根据经营需要自行办理。因此，孙某某、孙某该项反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。六、关于《租赁协议书》是否涵盖案外人祁某所有的20㎡门面房的问题。《租赁协议书》第一条约定“甲方将坐落于县城冠华路与湖中路交汇处的全部产权房屋约6000平方米（按房产证书实际平方，实际现状为准）的甲方名下的产权出租给乙方（具体产权证书号为，详见附件），用于开‘锦江之星’建湖店。”程某某、陈某出租的是自己名下的产权房屋，《租赁协议书》中并未包含案外人祁某所有的20㎡门面房。故孙某某、孙某主张返还多支付租金9万元，没有事实依据，本院不予采信。七、孙某某、孙某主张程某某、陈某支付用餐费14803元、住宿费1950元的反诉请求，与本案不是同一法律关系，当事人可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（三）项、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）程某某、陈某与被告（反诉原告）孙某某、孙某于2013年5月31日签订的《租赁协议书》；二、被告（反诉原告）孙某某、孙某于本判决发生法律效力之日起20日内将承租的位于建湖县交汇处的房屋及内部设施设备按现状返还给原告（反诉被告）程某某、陈某；三、被告（反诉原告）孙某某、孙某于本判决发生法律效力之日起20日内支付原告（反诉被告）程某某、陈某房屋租金103.16万元（2020年1月31日前）；并支付自2020年2月1日起至实际返还租赁房屋之日止按148万元/年标准计算的房屋占有使用费；四、被告（反诉原告）孙某某、孙某于本判决发生法律效力之日起20日内支付原告（反诉被告）程某某、陈某房屋闲置期间的租金损失24.66万元，违约金14.8万元，合计39.46万元；五、驳回原告（反诉被告）程某某、陈某的其余诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）孙某某、孙某的反诉诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费34253元，财产保全费5000元，合计39253元，由原告（反诉被告）程某某、陈某负担9333元，被告（反诉原告）孙某某、孙某负担29920元；反诉案件受理费34253元，由被告（反诉原告）孙某某、孙某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉费。审 判 长  徐一峰人民陪审员  夏 萍人民陪审员  高蕾蕾二〇二〇年十月三十日书 记 员  赵晓仙