河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初123号原告：吴海春，女，1985年11月18日出生，汉族，住郑州市金水区。被告：河南中林置业有限公司，住所地，郑州市二七区棉纺东路66号院17号楼3单元4层31号。统一社会信用代码：9144100006959677788。法定代表人：曾江，执行董事。委托诉讼代理人：宋艳亮，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：史明正，河南天基律师事务所律师。被告：上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，住所地，郑州市金水区金水路299号。统一社会信用代码：91410100727025903N。负责人：董琢理，行长。委托诉讼代理人：刘美丽，女，1985年5月6日出生，汉族，住郑州市金水区。系该公司员工。原告吴海春诉被告河南中林置业有限公司、上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴海春、被告河南中林置业有限公司的委托诉讼代理人史明正、被告上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行的委托诉讼代理人刘美丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告吴海春与被告河南中林置业有限公司于2018年10月13日签订的《商品房买卖合同》（编号180××××6039）无效或者解除；2、依法判令解除原告吴海春、被告河南中林置业有限公司与被告上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行于2019年4月15日签订的《个人购房担保借款合同》；3、依法判令被告河南中林置业有限公司向原告赔偿双倍定金4万元或者违约金10100元，购房首付款的利息损失（自2018年7月30日起至实际偿还之日止，以本金510391元为基数，按同期银行贷款利率5%计算，暂时至起诉之日为32937元），抵押费550元，公证费200元，印花税50元，代办费1500元，共2300元；4、本案诉讼费由被告河南中林置业有限公司承担。事实与理由：原告于2018年10月13日与被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告出让二七区嵩山北路东，建设东路C座1层1014号房，建筑面积共28.34平方米，该房屋总价1247396元，备案价1010391元，其中237005元为原告2019年12月31日至2022年12月30日出租该商铺给郑州市兆岸商业管理有限公司所得租金，在总价款中直接减去。原告于2018年6月17、21日和7月30日分别支付给被告2万元、30万元和190391元，余款50万元由被告上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行2019年1月10日支付给被告。原告于2019年2月1日一直按期归还贷款共57535元。原告于2018年10月31日预交产权登记费用和维修基金2393元给被告，2018年10月13日原告办理贷款费用共2300元。合同约定被告2019年6月30日前交房，截至今日仍以各种理由延期不予交房，原告2019年10月8日向被告出解除《商品房买卖合同》的通知，被告负责人10月10日签收，原告去协商解决，被告不予理会，让诉诸法院。被告私抬房价，高卖237005，强迫原告签订返租协议，出售未竣工的商品房，偷税漏税，不给原告开具实际缴款发票。订立合同时利用原告没有经验，催促其几分钟内签完字，通过附属合同免除自身违约责任，致使双方权利义务违反公平、等价有偿原则。被告的行为不但违反国家法律法规，更严重损害了消费者的合法权益，请法院主持公道。被告河南中林置业有限公司辩称,答辩人在商品房买卖合同履行过程中不存在违约行为，更不存在违约行为致使原告买卖合同目的无法实现的情形，原告主张解除商品房买卖合同并主张违约金缺乏法律及事实依据，依法应当驳回其诉讼请求。具体理由如下：一、双方签订《商品房买卖合同》后，因政府环保管控导致项目停工致使答辩人无法按照原合同约定期限交付房屋；上述停工事实构成不可抗力且属于双方约定因政策原因导致无法按期交房可以顺延的情形，依法依约均应当考虑实际停工天数对交房期限予以顺延，答辩人不构成违约。2018年10月答辩人与原告签订《商品房买卖合同》，该合同约定原告出资购买答辩人所有的位于郑州市二七区嵩山北路东、建设东路北C座1层1014号房，该合同第八条约定答辩人应当在2019年6月30日前向原告交付房产；还约定：“遇下列原因，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.其他非出卖人的原因造成该房屋不能交付使用的；3.由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定。”上述合同签订后，答辩人积极履行合同义务；但郑州市、区政府因环保、重大活动等问题先后数十次下达管控及停工文件，直接造成该项目截止到2019年12月31日累计停工271天（截止到2019年6月30日累计停工221天）的后果。上述停工的事实及天数系答辩人在订立合同不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，且答辩人在出现上述情况不能按期交房时也及时向原告发放了逾期交房的通知。答辩人认为上述停工的事实构成不可抗力，根据合同第八条约定，交房期限应当顺延；即使不构成不可抗力，该停工的事实也系因政策强制性规定的原因影响交房的情形。根据合同第八条的约定，交房期限亦应当顺延。根据顺延的交房期限答辩人不构成违约，原告主张答辩人违约缺乏事实依据及证据支持。即使原告曾向答辩人发出解除合同通知，如前所述，受政府管控影响的交房期限应当顺延，其通知解除不符合双方合同约定的解除条件，该通知不能发生解除合同的效力。二、原告主张解除合同并要求违约金无事实依据及证据支持，且不符合双方合同约定。首先，双方签订的《买卖合同》第九条第一款明确约定，逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同。考虑到本案项目停工及交房期限顺延的情况，结合上述约定，目前不符合合同约定的解除条件，原告主张解除合同并要求违约金缺乏事实及法律依据。其次，案涉项目现已完成五大主体验收等竣工备案的相关工作，且已于2019年12月份陆续开始交房，不存在短期无法交付房产的情形，也不存在致使原告无法实现合同目的的情形，本案亦不符合法定解除的情形。三、因交房期限顺延原告即使存在损失，郑州兆岸商业管理有限公司作为原告的受托管理人已通过提前计算租金的方式向其补偿了损失，不存在原告有其他损失的情形。本案中，原告购买的房产系商铺，其与郑州兆岸商业管理有限公司于2018年6月21日签订《委托经营管理合同》约定商铺委托兆岸公司经营并由兆岸公司向原告支付租金。停工及交房期限顺延的情况发生后，答辩人协调兆岸公司向原告支付租金的期限由原来的顺延六个月变更为仅顺延三个月，在一定程度上也弥补了原告的损失。在此情况下原告仍主张解除合同并要求赔偿违约金无事实依据。综上，原告的诉讼请求缺乏事实依据及证据支持且不符合双方合同约定内容，依法应当驳回其诉讼请求，维护答辩人的合法权益。被告上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行辩称：1、本案被告浦发银行已经按照《个人担保借款合同》的约定，按照原告吴海春的指定，发放了住房按揭贷款。本案贷款系原告所借，其存在逾期还贷款的行为，作为违约方其不具备要求与守约方解除合同的权利。2、依据相关法律规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。从该条规定可以看出《商品房买卖合同》与《个人担保借款合同》纠纷不是必须一并解决的。3、被告浦发银行是基于原告吴海春要买房的申请才为原告吴海春发放的贷款，其既然不愿意继续履行贷款合同，即使要解除合同，依照《合同法》的九十七条规定，原告吴海春也应该将支用的贷款返还给被告浦发银行并赔偿浦发银行的损失。依照《合同法》九十八条规定，合同权利义务的终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。综上，原告要求解除《个人担保借款合同》的诉讼请求不应得到支持，即使要判令解除合同，也不应免除原告及被告河南中林置业有限公司的还款责任。经审理本院认定事实如下：1.2018年6月21日，原告与被告河南中林置业有限公司签订《商品房认购协议》一份，约定原告购买被告河南中林置业有限公司开发建设的中林嘉苑项目下C幢1层1014室商品房。2018年6月21日，原告与郑州市兆岸商业管理有限公司（以下简称兆岸公司）签订《星光汇商铺委托经营管理合同》一份，约定原告委托兆岸公司经营管理原告认购的上述房屋，委托经营管理期限为5年（自2019年12月31日至2024年12月30日），如开发商在委托经营期限前将涉案房屋交付给原告的，原告应当同时将商铺交给兆岸公司经营管理，从商铺交付之日至2019年12月31日期间为免租期；该涉案商铺总房款为1247396元，原告同意兆岸公司在委托管理经营首期三年无偿使用涉案商铺。作为对价，兆岸公司承诺从开发商处以优惠后总房款1010391元购买到商铺；原告应当在被告将该商铺交付给原告之日将该商铺移交给兆岸公司，因被告原因逾期交楼导致原告不能在2019年6月30日前将该商铺移交给兆岸公司的，交付时间及委托经营期限顺延，原告无需向兆岸公司承担违约责任。原告授权兆岸公司办理该商铺的收楼手续。2.2018年10月13日，原告作为买受人、被告河南中林置业有限公司作为出卖人，双方签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：由原告购买被告河南中林置业有限公司开发的位于郑州市二七区嵩山北路东、建设东路北C座1层1014号房屋一套，建筑面积28.34平方米，房屋总价为1010391元；被告应当在2019年6月30日前将本合同约定的商品房交付原告。遇下列原因，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.其他非出卖人的原因造成该房屋不能交付使用的；3.由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定；如逾期交房不超过90日，自2019年7月1日至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之0.5的违约金；如逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款项，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2019年7月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已经交付房款万分之一的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订当日，原告向被告交付了购房款510391元及维修基金1843元、产权登记550元。剩余购房款50万元以商业贷款方式交付。3.自2018年10月12日起至2019年12月17日期间，郑州市环境污染防治攻坚战领导小组、郑州市人民政府办公厅、郑州市二七区扬尘污染防控办公室等多家单位就环境污染问题共计32次下发不定期阶段性的停工管控通知，依据通知要求共计管控停工时间为221天。4.2019年6月8日，被告河南中林置业有限公司向原告邮寄送达延期交房通知，告知原告因政府管控，标的房屋需延期交房。5.2019年10月8日，原告向被告河南中林置业有限公司邮寄送达解除商品房买卖合同通知书，通知被告解除合同。6.2019年11月2日，被告河南中林置业有限公司向原告再次邮寄送达延期交房通知书，再次告知延期交房原因。7.2019年12月28日被告河南中林置业有限公司将本案标的房屋交由兆岸公司代为接收。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同成立后，双方均应按合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告在《商品房买卖合同》中约定被告应于2019年6月30日前将涉案房屋交付原告，但被告在约定时限未能交付，辩称未交付原因主要为政府环保原因，需要采取停工措施，且已经在逾期前通知原告。本院认为，综合考虑本案中自原、被告双方签订协议后政府因环保原因所实际采取的管控措施、原告与兆岸公司之间签订的委托经营管理合同及2019年12月28日被告已经实际将涉案房屋建成并交付的事实，如以双方合同约定的内容来解除双方之间的买卖合同，有失公允。同时被告虽辩称其逾期交房主要是因为环境保护采取的停工管控措施，但双方房屋买卖合同系近年来政府已经因环保问题逐年加大管控措施的大环境下签订的，被告在签订合同时也应当将停工管控因素考虑在内。综上，结合本案情况，原告诉请解除双方商品房买卖合同的诉请，本院不予支持；但被告应支付原告相应逾期交房违约金，按双方约定的逾期交房期间总房款（1010391元）的日0.005%计算,自2019年7月1日起至2019年12月28日止180天共计9093.60元，本院酌定赔偿50%，即4546.80元为宜。原告诉请解除与被告河南中林置业有限公司、被告上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行于2019年4月15日签订的《个人购房担保借款合同》本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南中林置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告吴海春逾期交房违约金4546.80元;二、驳回原告吴海春的其他诉讼请求。案件受理费8904元，减半收取4452元，由原告承担2226元，由被告河南中林置业有限公司承担2226元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张卫青二〇二〇年四月二十二日书记员  张 丽