上海市静安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0106民初12870号 原告：华棣投资有限公司，住所地北京市东城区安定门外西滨河路18号院1号305室。 法定代表人：芦凯，职务执行董事。 委托诉讼代理人：杨松秋，江苏同盛律师事务所律师。 被告：邢莉萍，女，1962年2月4日出生，汉族，住上海市长宁区镇宁路233号28B。 委托诉讼代理人：郭淑卿，上海市理合理律师事务所律师。 第三人：上海怡馨物业管理有限公司，住所地上海市静安区吴江路269号二楼218室。 法定代表人：陈列，职务执行董事。 委托诉讼代理人：蔡晖，国浩律师（上海）事务所律师。 委托诉讼代理人：周喆人，国浩律师（上海）事务所律师。 原告华棣投资有限公司（以下简称华棣公司）与被告邢莉萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，本院依法追加上海怡馨物业管理有限公司（以下简称怡馨物业）作为第三人参加诉讼。后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2019年11月7日对本案公开开庭进行了审理。原告华棣公司的委托诉讼代理人杨松秋、被告邢莉萍的委托诉讼代理人郭淑卿、第三人怡馨物业的委托诉讼代理人蔡晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华棣公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年3月19日，即本案诉状副本送达之日解除；2、被告向原告支付2018年10月20日至2019年3月19日的租金125,000元及逾期未付租金的违约金（以125,000元为本金，按每日百分之一的标准，酌情自2019年3月7日起算）；3、被告向原告支付解约违约金5万元；4、被告赔偿原告不可移动物品损失332,988元、可移动物品损失12,100元；5、被告向原告支付房屋占用费446,664.88元（包括2019年3月19日至2019年6月21日、恢复工程施工工期79天、工程施工后的空置期3个月，共计268天，25,000元/30天*2*268天）；6、被告支付原告垫付的水费1,606.84元；7、被告支付鉴定费29,900元。事实及理由：2018年7月18日,原、被告签订《上海市房屋租赁合同》,约定由被告承租原告所有的上海市静安区茂名北路318弄1号1902室房屋（以下简称系争房屋）。签约后，原告按约向被告交付系争房屋。但2018年9月22日系争房屋发生火灾，房屋及家具物品全部被烧毁。原告多次催告被告尽快修复房屋并赔偿损失，但被告至今未履行，且自2018年10月起拒付租金。原告认为，被告未按约定使用房屋导致房屋损毁以及拒不付租的行为已构成根本违约，故行使单方解除权，同意返还保证金5万元或与解约违约金相抵。望法院判如所请。 被告邢莉萍辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，2018年9月22日系争房屋发生火灾，房屋已无法满足租赁需要，租赁合同目的无法实现，故双方合同已于2018年9月23日解除。被告租金付至2018年10月19日，原告在之后长达几个月的时间里都未进行催讨，而被告也未主张退还押金，故双方实际已默认将押金及被告多付的一个月租金作为解约的补偿。况且租赁合同约定若被告逾期支付租金超过三十日，直接视为自动退租。若原告认为被告拖欠租金，可以收回房屋，现原告以此理由要求解约不符合合同约定。第二，相关部门对火灾责任未作出认定，故原告不能证明被告存在违约行为，被告不应承担违约及赔偿责任。若法院判决被告应承担逾期违约金、解约违约金，被告认为合同约定标准过高，逾期违约金应按银行活期存款利率计算，解约违约金由法院依法处理。若法院认为被告应向原告赔偿物品损失，被告认为不可移动物品损失应为鉴定报告中的99,896元，可移动物品损失应按照评估价值12,100元的两倍的30%计算。关于占用费，被告认为其已于火灾发生之后返还了系争房屋，故不应承担该费用。况且火灾发生之后，被告愿意及时修复房屋但遭到原告拒绝，故没有及时修复房屋、导致损失扩大是原告的责任，不应由被告承担占用费。若法院判决被告承担该费用，被告认为合同约定的两倍租金标准过高，要求法院依法处理。关于恢复工程施工工期，被告同意以鉴定部门的结论为准。对水费金额无异议，被告同意在本案中一并处理。被告对于鉴定费金额无异议，但不同意承担，原告诉请金额与鉴定结论差距很大，系原告原因导致了该笔费用的发生。关于押金，被告不要求原告退还，但若法院判决被告应承担赔偿责任，则要求从押金中抵扣。 第三人怡馨物业述称，对原告的诉请不发表意见。消防部门称系争房屋发生火灾的原因是被告弟弟人为纵火，现场被消防部门封锁，2018年10月16日被告称要取回私人物品，第三人询问消防部门，消防部门称不需要封锁现场了，所以第三人出具《出门单》。之后现场不存在封存情况，应当由原、被告自己履行管理义务。第三人未收到过任何一方的装修申请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 系争房屋产权人为华棣公司（原名为景仁投资有限公司）。 2018年7月18日,华棣公司（出租方、甲方）与邢莉萍（承租方、乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积127.71平方米，用途为住宅。甲方于2018年7月20日前向乙方交付该房屋，租赁期为1年，自2018年7月20日至2019年7月19日为固定期。在固定期内，双方均不能提前解除合同，违约方需赔偿2个月房租作为违约金给对方。租金为25,000元/月（包含物业管理费、发票），房屋家具家电提供现状，不额外添置亦不搬出。租赁期间，该房屋所有水、电、煤气、电话机、宽带上网费等因实际使用而产生的费用，均由乙方承担。租金先付后用，按1个月为一期支付，每期租金于每个月的20号之前缴纳。乙方应于起租日之前向甲方支付第一个月租金25,000元，若入住前发生需甲方支付的费用，可在第一个月租金中凭发票抵扣，具体支付金额以实际为准。如乙方逾期支付租金超过15日，则每日以月租金的1%支付滞纳金；如乙方逾期支付租金超过30日，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。乙方应于起租日之前向甲方支付押金50,000元，甲方在收到乙方支付的押金后应向乙方出具押金收据，押金无利息，租赁到期后，乙方有义务恢复房屋原状，付清相关费用并交还已清空的房屋，在此前提下，甲方应于10个工作日内将押金全额无息退还给乙方。除乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的双倍向甲方支付占用使用费。乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，并由甲方验收认可，并提供最后三个月的水电煤及电话无线上网的付清账单给甲方，包括所有的电灯、电器设备的正常运行（非承租方不当使用造成除外）及所有家具的无缺，或赔偿等值的现金。如因乙方原因造成房屋主体结构损坏，或乙方逾期支付租金超过15日，甲方有权书面通知乙方立即终止本合同并追究乙方赔偿责任。甲、乙任何一方如未按本合同条款履行，导致中途中止本合同，并且过错方又未征得对方谅解时，则视为违约，双方同意违约金为押金总额。 2018年7月20日，华棣公司按约向邢莉萍交付系争房屋，邢莉萍在《1号楼1902室物品清单》及《1902室钥匙清单》上签字确认，支付了押金50,000元以及截至2018年10月19日的租金，并将系争房屋交给其弟弟邢伟华居住使用。 2018年9月22日，系争房屋发生火灾，邢伟华坠楼当场死亡。消防部门进行现场勘验认为，因同时出现多处起火点，疑似人为放火。上海市公安局静安分局南京西路派出所立案侦查，但因唯一的犯罪嫌疑人，即系争房屋实际居住人邢伟华已死亡，故于2018年10月17日作出沪公静（南西）撤案字[2018]100073号《撤销案件决定书》，撤销该案件。在此期间，怡馨物业经华棣公司同意，于2018年10月16日为邢莉萍开具《住宅楼进出门单》，邢莉萍取走3只手提箱。 2018年10月20日，邢莉萍在微信中向华棣公司员工方瓯华表示“小方你好：10月16号中午和你们领导碰头协商，我们同意帮你们装修，等我们下午派人去现场核价，物业不让我们进，现在不知道你们谈好了吗？如果需要我们装修，请你把进出门的手续办好。”方瓯华回复称“我那天后来有事走开了，周一联系好了回复您。” 2018年12月6日，华棣公司通过微信向邢莉萍发送《经典茂名受损统计表（损失预算）》、《茂名公寓公共区域受损统计》及《住宅楼二次装修流程表》，并表示“发给您物业统计的其他住户和物业自身的损失情况，我们与物业沟通，只有这些情况解决后，才能肯让您这边进场装修。” 2019年2月2日，邢莉萍通过微信向华棣公司表示“等过了年再说”。华棣公司回复催促邢莉萍尽快与物业、受损业主联系商讨解决火灾赔偿之事。 春节后，华棣公司于2019年2月11日通过微信向邢莉萍主张自2018年11月起的租金10万元。邢莉萍回复称，租赁合同已于9月23日终止，其愿意修复房屋并赔偿相应损失，但物业未同意进场装修，希望华棣公司尽快办妥装修许可，确认装修方案。华棣公司回复表示，双方租赁合同尚在履行期间，并未解除，邢莉萍欠付租金的行为已构成违约，要求邢莉萍在三日内付清欠租。至于邢莉萍与物业的事情，应由邢莉萍自行沟通，其也会予以配合。 之后双方就租赁合同是否解除及向物业公司申请装修许可事宜始终未达成一致意见，华棣公司遂于2019年3月8日诉至本院。 2019年4月22日，华棣公司代为支付系争房屋2018年8月至10月的水费及污水处理费1,606.84元。 2019年6月21日，华棣公司与邢莉萍签署《经典茂名1号楼1902室钥匙交接清单》一份，其中入户门禁卡及大门、信箱、后门钥匙栏均显示“无”。 审理中，华棣公司向本院申请对系争房屋内不可移动物品（含装修、设施设备、家具家电）恢复至2009年7月29日（系华棣公司向案外人上海众怡置业有限公司购买系争房屋，并签署《上海市商品房出售合同》之日，该合同附有《“经典茂名公寓”1号幢02室装修配置清单》）时的状态所需要的费用及工期进行鉴定，以及对系争房屋内因火灾造成的可移动物品损失进行评估。2019年9月2日，上海大华工程造价咨询有限公司出具《工程造价司法鉴定意见书》载明：系争房屋内不可移动物品（含装修、设施设备、家具家电）恢复至2009年7月29日时的状态所需要的费用为332,988元。其中“对鉴定过程中双方异议及情况说明”一项载明“依据《上海市建设工程施工工期定额（2011）》，经计算本工程施工工期为73日历天。被告方提出本次鉴定修复应考虑本房屋装修时间予以折旧而非全新费用，说明：此房屋原为优质高档全装修，从华棣公司购买的同号楼2002室内可见新旧状态尚可，但因装修年限已超过十年，故按恢复费用的30%计算剩余残值即为99,896元，供法院据实裁定时参考。”2019年10月8日，上海众华资产评估有限公司出具《资产评估报告》载明，系争房屋因火灾造成的可移动物品损失，在评估基准日2019年9月16日的评估价值为12,100元（重置价值为24,184元，成新率按照50%的标准计算后取整）。华棣公司已预付鉴定费24,900元、评估费5,000元。 审理中，关于合同解除及退房日期。邢莉萍表示，合同早已于火灾次日解除。门禁卡在其弟弟处，其弟弟于火灾当日坠楼身亡，所以火灾之后其无法进入系争房屋。2018年10月16日怡馨物业经华棣公司同意，为其开具了进出门单，其才取出了私人物品，且当日原、被告双方到现场清点物品，其交还了系争房屋，并协商一致终止合同，待其修复房屋后，华棣公司退回押金。2019年6月21日不是房屋交接之日，没有交接的内容。对此华棣公司则表示，邢莉萍作为系争房屋使用人，未尽到合理的注意义务，导致火灾的发生。但火灾不能成为合同解除的理由，合同解除权是华棣公司依法享有的权利。火灾后系争房屋被封锁，华棣公司也没有门禁卡，租赁合同尚未解除，所以系争房屋一直在邢莉萍控制之下。其之前一直在通过电话催讨租金，直至2019年2月才通过微信催讨，所以其并未认可于火灾次日解除合同。2018年10月16日，邢莉萍只是取东西，双方并未进行交接，直至本案审理中双方于2019年6月21日办理了交接手续。故合同应于本案诉状副本送达之日解除。 本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。原、被告双方签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现原、被告双方均要求解除合同，但对解除日期无法达成一致。本院认为，系争房屋于2018年9月22日发生火灾后已无法正常使用，实际居住使用人邢伟华亦当场死亡；再结合消防部门、公安机关介入调查并封锁现场，华棣公司在之后数月内从未向邢莉萍主张租金的事实，华棣公司现要求于本案诉状副本送达之日解除合同，本院难以支持。本院认为，以邢莉萍主张的以火灾发生次日，即2018年9月23日为合同解除日较妥。华棣公司应退还邢莉萍已支付的2018年9月23日至2018年10月19日的租金22,500元（25,000元/30天*27天），本院对于华棣公司主张邢莉萍支付欠付租金及逾期违约金的诉请，不予支持。关于水费，系邢莉萍使用系争房屋实际产生的费用，邢莉萍对金额亦无异议，本院对华棣公司该主张予以支持。关于鉴定费、评估费，本院将根据合同履行情况及违约责任等依法处理。 根据消防部门的勘验报告，系争房屋发生火灾的原因系因有多处起火点，而邢莉萍作为承租人本应尽到妥善保管租赁房屋的义务，故本院认为邢莉萍应当对合同的解除承担违约责任。华棣公司要求邢莉萍支付解约违约金50,000元符合合同约定，亦尚属合理，应予以支持。该违约金可与邢莉萍已支付的押金相折抵。 因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，承租人还应当承担损害赔偿责任。华棣公司要求邢莉萍赔偿将系争房屋内的不可移动物品（包含装修、设施设备、家具家电）恢复至其购买系争房屋之时的状态的费用，但华棣公司以购买系争房屋的时间作为恢复原状的参考节点，于法无据，本院不予采纳。华棣公司亦未能提供证据证明其交付系争房屋时的不可移动物品的状态。鉴于邢莉萍同意按照鉴定意见书中恢复费用的30%，即99,896元赔偿，本院认为尚属合理，予以准许。关于可移动物品损失，邢莉萍主张按照评估价值12,100元的两倍的30%计算，而鉴定单位已在鉴定中按50%的成新率计算，本院认为邢莉萍主张依据不足，不予采纳，邢莉萍应赔偿华棣公司可移动物品损失12,100元。 关于房屋占用费。第一，华棣公司主张截至2019年6月21日邢莉萍返还系争房屋之前的占用费。对此本院认为，根据在案证据及当事人陈述，系争房屋在火灾发生之后被封锁调查，邢莉萍也没有门禁卡，故无法进入系争房屋，直至2018年10月16日在华棣公司同意下取走3只手提箱，之后亦未再使用系争房屋。邢莉萍认为,其已于2018年10月16日返还系争房屋。华棣公司则认为,虽然邢莉萍同意装修房屋，但物业公司坚持要求邢莉萍与其协商完其他住户及公共区域损失赔偿事宜之后才能进场装修，邢莉萍不与物业公司协商才导致无法进行装修，系争房屋直至2019年6月21日双方签署交接清单才返还。本院认为，华棣公司系产权人，在邢莉萍同意进场装修时，为避免损失的扩大，理应配合邢莉萍办理进出及装修手续。物业公司与邢莉萍之间若有其他纠纷，可另行解决。华棣公司以物业公司提出的要求作为主张邢莉萍返还系争房屋、支付使用费的依据，本院不予采纳。2019年6月21日，双方虽签署交接清单，但并无交接内容，华棣公司以该日作为返还房屋之日，依据不足。2018年10月16日之后，邢莉萍未再实际使用系争房屋，亦已至房屋取回其物品，本院认为其无需另行承担自该日起的使用费，但仍应支付2018年9月23日至2018年10月16日期间的使用费。第二，因邢莉萍系合同解除的违约方，华棣公司主张恢复工程施工期间的使用费，与法有据；邢莉萍亦同意以鉴定机构计算的73天作为施工工期，故本院对华棣公司主张的恢复工程施工工期73天期间的使用费的诉请，予以支持。第三，华棣公司主张恢复工程施工后3个月的空置期使用费，于法无据，不予支持。至于使用费的标准，本院认为应当参考租金标准计算,故邢莉萍应向华棣公司支付2018年9月23日至2018年10月16日期间的使用费20,000元（25,000元/30天*24天）、恢复工程施工期间的使用费60,833.33元（25,000元/30天*73天）。鉴于邢莉萍已支付2018年9月23日至2018年10月19日的“租金”22,500元，该款与其应付的使用费抵扣后，邢莉萍还应支付华棣公司使用费58,333.33元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十二条之规定，判决如下： 一、确认原告华棣投资有限公司与被告邢莉萍就上海市静安区茂名北路318弄1号1902室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年9月23日解除； 二、被告邢莉萍应于本判决生效之日起三日内支付原告华棣投资有限公司房屋使用费58,333.33元； 三、被告邢莉萍应于本判决生效之日起三日内支付原告华棣投资有限公司解约违约金50,000元（即押金50,000元不予退还）； 四、被告邢莉萍应于本判决生效之日起三日内赔偿原告华棣投资有限公司不可移动物品损失99,896元、可移动物品损失12,100元，合计111,996元； 五、被告邢莉萍应于本判决生效之日起三日内支付原告华棣投资有限公司垫付的水费1,606.84元； 六、原告华棣投资有限公司的其余诉讼请求，不予支持。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13,896.7元、保全费5,000元、鉴定费24,900元、评估费5,000元（原告华棣投资有限公司均已预缴），由原告华棣投资有限公司负担29,689.7元，被告邢莉萍负担19,107元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长  吴 双 人民陪审员  高贵荣 人民陪审员  陈名玲 二〇二〇年四月三十日 法官 助理  鲍舒婷 书 记 员  袁佳铭 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。