文书内容广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民申6321—6328号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：深圳市名夏集团有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区东门街道深南东路**港丰大厦**。法定代表人：何哲。被申请人（一审原告、二审被上诉人）（6321号）：罗刚记，女，1972年10月5日出生，香港特别行政区居民。被申请人（一审原告、二审被上诉人）（6322号）：林霞，女，1983年1月12日出生，汉族，住福建省邵武市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）（6323号）：胡五星，男，1970年10月21日出生，汉族，住湖北省通城县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）（6324号）：张朝霞，女，1978年11月20日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：孔钰平，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：文骥，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）（6324号）：易军，男，1978年4月4日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：孔钰平，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：文骥，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）（6325号）：张宇，女，1964年10月18日出生，汉族，住北京市丰台区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）（6326号）：何林标，男，1980年10月1日出生，香港特别行政区居民。被申请人（一审原告、二审被上诉人）（6327号）：贺晓梅，女，1967年8月3日出生，香港特别行政区居民。被申请人（一审原告、二审被上诉人）（6328号）：陈少波，男，1966年3月17日出生，香港特别行政区居民。被申请人（一审被告、二审上诉人）：深圳市国融房地产开发有限公司。住所。住所地：广东省深圳市南山区蛇口中心路致远大厦******div>法定代表人：胡斐婷。再审申请人深圳市名夏集团有限公司（以下简称名夏公司）因与被申请人罗刚记、林霞、胡五星、张朝霞、易军、张宇、何林标、贺晓梅、陈少波（以下简称罗刚记等人）以及被申请人深圳市国融房地产开发有限公司（以下简称国融房地产公司）商品房预售合同纠纷系列八案，不服广东省深圳市中级人民法院（2018）粤03民终20742—20748号、20750号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本系列案进行了审查，现已审查终结。名夏公司申请再审称：（一）案涉合同为深圳国土资源与规划委格式合同，无法体现当事人真实意思。（二）案涉房屋已经交付使用，名夏公司迟延办证的行为并不影响买受人对房产的占有、使用、收益，没有证据证明迟延办证对买受人造成的实际损失。现买受人请求逾期办证的违约金过高，二审法院对此未予调整违反了合同法及最高人民法院司法解释的规定，违背了公平、公正原则。（三）港丰集团有限公司为国融房地产公司的实际股东，现国融房地产公司被港丰集团有限公司的债权人深圳市国融投资控股有限公司控制，不能作出真实的意思表示，国融房地产公司因故无法刻制合法公章，致使无法办理案涉楼盘的初始登记，由此导致的逾期办证责任不应由名夏公司承担。为了便于查明案情，本案应追加港丰集团有限公司和深圳市国融投资控股有限公司作为第三人参加诉讼。综上，名夏公司请求依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定再审。张朝霞、易军提交书面意见称，案涉合同系各方真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，内容合法有效。名夏公司和国融房地产公司系案涉房屋的共同出售方，应当共同对外承担法律责任。张朝霞、易军请求依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条规定驳回再审申请。本院经审查认为，本系列案为商品房预售合同纠纷。买受人罗刚记等人与出卖人名夏公司、国融房地产公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系当事人的真实意思表示，内容合法有效，对合同各方均具有法律约束力。根据案涉合同约定：“出卖人在将房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》。”本案中，深圳市不动产登记中心于2016年2月22日曾向法院出具《深圳市不动产登记中心关于查询港丰大厦项目相关情况的复函》，载明案涉港丰大厦为信访楼盘，尚未进行竣工结算、未缴纳物业专项维修基金和公厕未移交等问题；截至2016年2月16日，该楼盘的建设单位名夏公司、国融房地产公司尚未申请办理该项目房地产初始登记。因名夏公司、国融房地产公司一直未能完成项目竣工验收及初始登记等工作，一、二审法院依约判令名夏公司、国融房地产公司承担迟延办证的违约责任并无不当。关于违约金的计付标准问题。案涉买卖合同明确约定：“如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三违约金。如延期办证的时间达到120日，自房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。”本案中，买受人按照买卖合同约定支付完全部购房款项，但是因为港丰大厦项目建设单位名夏公司、国融房地产公司一直未能完成项目初始登记等原因，导致买受人一直无法办理及取得产权证，且出卖人交付案涉房地产之日起至买受人起诉主张逾期办证违约金之日止，已经超过合同约定办证期限，一、二审法院据此结合双方当事人的履约情况及名夏公司、国融房地产公司的违约程度，按照合同约定确定违约金计付标准并无不当。至于名夏公司提出由于案外人国融控股公司侵权导致国融房产公司丧失自主经营决策权，案涉逾期办证违约责任应由国融控股公司承担的问题，属于出卖人的内部争议，不影响本案出卖方对买受人的违约责任。综上，名夏公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回深圳市名夏集团有限公司的再审申请。审判长  佘琼圣审判员  金锦城审判员  许东平二〇二〇年三月三十一日法官助理武晓晖书记员周毓敏洪喜芬附表            序号              申诉审查案号              被申请人              二审案号                  1              （2019）粤民申6321号              罗刚记、深圳市国融房地产开发有限公司              （2018）粤03终字20742号                  2              （2019）粤民申6322号              林霞、深圳市国融房地产开发有限公司              （2018）粤03终字20743号                  3              （2019）粤民申6323号              胡五星、深圳市国融房地产开发有限公司              （2018）粤03终字20744号                  4              （2019）粤民申6324号              张朝霞、易军、深圳市国融房地产开发有限公司              （2018）粤03终字20745号                  5              （2019）粤民申6325号              张宇、深圳市国融房地产开发有限公司              （2018）粤03终字20746号                  6              （2019）粤民申6326号              何林标、深圳市国融房地产开发有限公司              （2018）粤03终字20747号                  7              （2019）粤民申6327号              贺晓梅、深圳市国融房地产开发有限公司              （2018）粤03终字20748号                  8              （2019）粤民申6328号              陈少波、深圳市国融房地产开发有限公司              （2018）粤03终字20750号