上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初15862号原告：冯垂桐，男，1980年6月3日生，汉族，户籍地福建省。委托诉讼代理人：胡金水，上海融栢律师事务所律师。被告：上海尚虹游艺有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：孙志兵，执行董事。委托诉讼代理人：唐礼仁。原告冯垂桐与被告上海尚虹游艺有限公司(以下简称尚虹公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯垂桐及其委托诉讼代理人胡金水、被告尚虹公司委托诉讼代理人唐礼仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯垂桐向本院提出诉讼请求：1、原、被告于2016年7月1日签订的房屋租赁合同于2019年9月30日终止；2、被告偿付原告解除合同违约金224,335.20元；3、被告赔偿原告装潢损失1,205,438.05元；4、被告赔偿原告可得利益损失105万；5、被告退还原告押金88,000元。事实和理由：原、被告于2016年7月1日签订《房屋租赁合同》，约定被告将上海市宝山区殷高西路XXX号XXX楼房屋(以下简称系争房屋)转租赁给原告，租期自2016年7月1日至2021年6月30日。因被告欠产权人上海景祥置业有限公司(以下简称景祥公司)的房屋租金，其与景祥公司之间的房屋租赁合同被本院(2018)沪0113民初16392号民事判决书判决解除，导致原、被告之间的转租赁合同丧失履行的基础。合同约定，违约方应按未满租期租金的20%支付违约金，如给守约方造成损失，还应就直接损失部分进行赔偿。截止2019年7月30日尚有23个月的租期无法履行，且原告投入的装饰装潢及相关设施需通过评估确定，故原告诉至本院。被告尚虹公司辩称，合同终止情况无异议；违约金过高，高于实际损失，请求法院调低；装潢损失和评估费认可评估报告，同意原告关于装修损失的意见；可得利益损失并未实际发生，系预期利益，原告经营也可能会亏损，故不认可；押金为88,000元，同意退还。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月1日，冯垂桐(乙方)与尚虹公司(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方租赁系争房屋，系争房屋建筑面积700平方米，租期自2016年7月1日至2021年6月30日，2016年7月1日至2018年6月30日期间月租金44,000元，2018年7月1日至2020年6月30日期间月租金49,720元，2020年7月1日至2021年6月30日期间月租金56,183元，乙方每两个月作为一个支付周期缴付一次租金，付款期限为每期中的第一月首日前5日内。合同第10.2条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，合同解除的，违约方除按本合同约定承担违约责任外，还应向守约方按未满租期租金的20%支付违约金，如给守约方造成损失，还应就直接损失部分进行赔偿：1、甲方未按合同约定交付该房屋，经乙方书面催告二次后甲方自第二次收到该催告通知15日内仍未交付的；2、甲方交付的“该房屋”不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；乙方依据本条而提出的主张应以书面形式向甲方提出，并应附有对引起该主张的事实及情况的描述、凭证及鉴定机构的认定……合同第11.3条约定，租赁期间，除本合同约定外，合同双方任何一方擅自解除本合同，提前收回或退还该房屋的，违约方除应结清解除前的合同费用外，还应按提前收回或退还房屋后本合同剩余未履行部分租金的20%向守约方支付违约金及补偿金。合同签订后，冯垂桐支付押金88,000元。另查明，2018年8月，景祥公司向本院提出诉讼，要求确认景祥公司、尚虹公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年3月22日解除，尚虹公司及冯垂桐向景祥公司腾退系争房屋等，案号(2018)沪0113民初16392号。本院于2019年3月26日作出判决，判决：一、景祥公司与尚虹公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年3月22日解除；二、上海尚虹游艺有限公司及冯垂桐于判决生效之日起十日内将系争房屋返还给景祥公司；三、尚虹公司于判决生效之日起十日内支付景祥公司租金240,981.8元；四、尚虹公司于判决生效之日起十日内支付景祥公司2018年3月23日至2018年6月30日的占有使用费334,366.2元及按照月租金107,475元的标准，计算自2018年7月1日起至实际返还系争房屋之日止的占有使用费；五、尚虹公司于判决生效之日起十日内支付景祥公司违约金30万元；六、驳回景祥公司的其他诉讼请求。现该判决已生效。2019年10月8日，冯垂桐与景祥公司签订房屋交接确认书，冯垂桐将系争房屋退还给景祥公司。审理中，冯垂桐申请对系争房屋的添附残值部分进行司法审价，本院依法委托上海沪港建设咨询有限公司进行鉴定。2019年11月12日，上海沪港建设咨询有限公司出具鉴定意见书，鉴定意见为：工程量根据现场测量，折旧审核价格1,205,438.05元。冯垂桐支付鉴定费45,000元。冯垂桐、尚虹公司对鉴定意见均无异议。本院认为，冯垂桐与尚虹公司就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人真实表示，合法有效，双方均应恪守履行。尚虹公司因租赁权丧失，致使双方之间合同无法履行，尚虹公司构成根本违约。现冯垂桐、尚虹公司均对双方之间租赁合同于2019年9月30日终止无异议，本院予以确认。关于合同解除违约金，结合合同约定，并考虑冯垂桐搬离时间等本案实际情况，本院酌情确定解除合同违约金为20万元。关于装修损失1205,438.05元，租赁合同系由尚虹公司违约导致，故该损失理应由尚虹公司支付，尚虹公司对鉴定意见确定的金额亦无异议，故本院予以确认。关于冯垂桐主张的可得利益损失，依据不足，本院难以支持。冯垂桐要求退还押金88,000元，尚虹公司亦同意退还，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项之规定，判决如下：一、确认原告冯垂桐与被告上海尚虹游艺有限公司于2016年7月1日签订的房屋租赁合同于2019年9月30日终止；二、被告上海尚虹游艺有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告冯垂桐解除合同违约金20万元；三、被告上海尚虹游艺有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告冯垂桐装修损失1,205,438.05元；四、被告上海尚虹游艺有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告冯垂桐押金88,000元；五、驳回原告冯垂桐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取13,671元，由原告冯垂桐负担4,551元，被告上海尚虹游艺有限公司负担9,120元。鉴定费45,000元，由被告上海尚虹游艺有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  武恩强二〇二〇年三月十七日书记员  汤 娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……