上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初10410号原告：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东大道981号。法定代表人：李晋昭，董事长。委托诉讼代理人：万骞，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐鑫，上海市锦天城律师事务所律师。被告：浙江恩派雅服装有限公司，住所地浙江省嘉兴市。法定代表人：王翔，总经理。委托诉讼代理人：李燕红。委托诉讼代理人：张豪。原告上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司诉被告浙江恩派雅服装有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公的委托诉讼代理人万骞、被告浙江恩派雅服装有限公司的委托诉讼代理人李燕红、张豪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告补足保底销售额提成收益合计人民币(以下币种同)536,093.7元，并承担上述债务自2019年9月26日起至实际支付之日止按每日千分之三标准计算的逾期付款违约金(暂计至2019年12月10日为122,229.36元)，该保底销售提成收益计算时间为2019年2月23日至2019年9月11日；2、判决被告向原告支付店铺复原费用126,227.4元；3、判决被告补交装修期间的保底销售额提成收益标准计算的相关费用90,218.27元；4、判决被告向原告支付欠缴的物业管理费5,228.67元，并承担上述债务自2019年8月25日起至实际支付之日止的按每日千分之三标准计算的逾期付款违约金(截至2019年12月10日为1,694.09元)；5、判决被告向原告支付欠缴电费合计3,145.79元，并承担该费用自应付日期起至实际支付之日止的按每日千分之三标准计算的逾期付款违约金(8月电费1,672.59元，应付日期为2019年9月4日，逾期付款违约金暂计至2019年12月10日为491.74元；9月电费1,473.20元，应付日期为2019年9月17日，逾期付款违约金暂计至2019年12月10日为375.67元)；6、判决被告向原告支付自2019年9月11日至实际取回财物日止的按12.5元/日标准计算的财物保管费用(截至2019年12月10日为1,137.5元)；7、判决被告向原告支付质量保证金30,000元；8、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年6月11日，原、被告签订《上海陆家嘴中心商铺联销合同》，约定由被告承租位于上海市浦东新区浦东南路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号的上海陆家嘴商场的第3层第305号商铺(以下简称系争铺位)，租赁期限自2018年10月1日至2021年9月30日。2019年6月12日，被告向原告发送《商函》，表示由于其销售业绩一直未达预期，长期处于严重亏损状态，故请求终止合同。基于此，原告于2019年9月6日向被告发出《上海陆家嘴中心商铺联销合同提前解除函》，确认基于被告连续6个月实际销售额低于合同约定的事实，根据合同约定，于2019年9月11日单方解除合同，并要求被告支付合同项下应付款项，按照合同约定于合同解除次日返还商铺。根据合同约定，被告应自实际开业日起于每个年保底期间向原告支付销售提成收益，若实际销售金额提成收益低于保底销售额提成收益的，按照保底销售金额计取，由被告补足差额部分，但被告未予补足，故根据合同约定，原告有权按照应付未付金额主张逾期付款违约金。被告未能按照合同约定恢复商铺原状，故由原告代为施工，相应复原费应由被告承担。因被告原因，原告提前终止双方合同，故被告应补缴装修期间保底销售额提成收益标准计算的相关费用。被告欠交相应物业管理费、电费，应按照合同约定予以支付并承担相应违约金被告未能按照合同约定返还商铺，相应遗留物品由原告进行封存并保管，被告理应支付相应保管费。根据合同约定，被告应向原告支付质量保证金。原告已收取的履约保证金313,434.80元及POS押金10,000元、装修押金11,408元，原告愿意返还，但是执行时应当先抵扣被告应当承担的费用。被告浙江恩派雅服装有限公司辩称：关于第一项诉请，被告不认可，双方建立合作关系的依据是陆家嘴中心的商铺联销合同，双方的合作方式是原告提供场地，负责经营管理，被告在商铺里以原告的名义进行销售，代表原告进行服务，并按用收取货款。所以双方的合作不是简单的租赁，而是双方的联营合同，本案应当为联营合同纠纷。对于经营不达保底金额，原告也有责任。被告经营品牌是中高端的，对商场的要求也是高端的，原告承诺的其他高端品牌没有入驻。合同签署后，原告一再拖延开业日期，商场三分二的场地一直在装修。原定于2018年11月开业，最终实际于2019年3月才开业，开业后客流量很少被告也错过了几个销售旺季。原告的管理团队成员人事变更频繁，没有达到经营管理义务。合同第七条的约定是无效的，这条约定违背了联营的本意，显失公平。即使被告要承担一部分责任，原告提出的金额也远超了被告应当承担的责任范围。合同第7条有约定，补足金额，应当由原告核实后向被告送达通知单，被告签收后15日内补足。解约函也载明，相关资料以书面通知被告，但原告实际没有书面通知被告。第二项、第六项诉请，被告不认可，根据合同的第13.3条及原告发送的解约函，被告返还商铺的日期应是2019年9月12日，原告自认强行撤铺在2019年9月11日，不存在被告未按约清场的可能性。被告于2019年9月10日下午收到解约函后，积极予以配合，但原告在被告撤铺的过程中进店，搬走被告的设备等。第三方的恢复工程施工报价是9月9日，早于原告收到解约函和清铺的日期，原告存在恶意。被告本身可以自行撤出铺位，原告强行撤铺产生的费用应当由原告承担。原告强行扣留被告财物后，没有主动联系被告要取回财物，被告之后发函要求原告归还财物，但原告至今没有同意。第三项诉请，被告不予认可，该诉请的条件是6.3条，由于被告原因提前终止。但本案中，是原告行使了单方解约权。专柜没有达到销售预期是双方的责任。对第四项诉请物业管理费没有异议，物业费逾期付款的违约金的起止日和标准也没有异议。第五项诉请被告不认可，根据双方的联销合同9-3条，公共事业费是收到通知单后5个工作日内支付，被告被赶出过没有能与原告联系，没有收到通知书，才无法支付电费，被告愿意支付电费，但是逾期违约金不愿意承担。第七项诉请没有异议，但原告应当于2020年9月12日前将该款返还被告。本院经审理认定事实如下：2018年6月11日，原、被告签订《上海陆家嘴中心商铺联销合同》，约定原告将系争铺位交予被告使用。合同第6-3条约定，如本合同由于被告原因提前终止，则在不影响本合同项下原告其他权利的前提下，视为被告自始不享有前述装修期，被告需向原告补交装修期间的保底销售额提成收益标准计算的相应费用，该等期间的相应费用按下述公式计算得出：该等期间的相应费用＝装修期期限×第一个保底期间保底销售额提成收益/12个月。第7-2条约定，系争铺位的销售提成收益自开业日起于每个保底期间内计算计取。合同期限内，被告应向原告支付销售提成收益。销售提成收益的实际金额应为以下两者中较高的金额：(1)每个年保底期间的保底销售额提成收益：其金额为系争铺位每个年保底期间的保底销售额乘以销售提成收益扣率所得金额。如依据本合同，被告应支付的销售提成收益计算计取不足1个年保底期间的，该期限内保底销售额提成收益为该期限所占天数与该年保底期间总天数之比率乘以保底销售额乘以销售提成收益扣率所得实际金额。(2)实际销售额提成收益，其金额为系争铺位每个年保底期间产生的实际销售额乘以销售提成收益扣率所得的金额。第9-1条约定，含税物业管理费单价和月含税物业管理费的具体数额及支付方式在于附表二。被告应当在每个历月25日之前向物业管理方支付下一个历月的含税物业管理费。物业管理方自收到前述含税物业管理费后在10个工作日内向被告开具相应数额的发票。第9-3条约定，被告应按照原告另行提供的《上海陆家嘴中心商户手册》、物业管理方提供的《上海陆家嘴中心装修管理手册》的规定，另行支付公用事业费用和其他费用。其中公用事业费用(除通讯费外)应当收到物业管理方发出的付款通知单后5个工作日内支付。第9-7条约定，若被告拖欠支付本合同规定的销售提成收益、质量保证金、应当补足的履约保证金、含税物业管理费、POS系统及其他设备相关费用，应由原告或物业管理费收取的公用事业费用及其他费用等各项费用，原告或物业管理方有权要求被告按照应付未付的金额支付日息千分之三的逾期付款违约金。逾期付款违约金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至被告付清所有费用为止。第13-1条约定，在本合同终止或提前终止时，除非原、被告双方另有约定，被告应将系争铺位良好、清洁地交还原告，并还须同时符合以下所有条件：1、系争铺位应恢复至本合同约定的交付标准和交房确认书载明的交付时的初始状态；2、被告已将属于被告的一切装修和物品搬出；3、经原告验收合格……第15-5条约定，在合同期限内，若被告连续6个月实际销售额低于当期年保底期间保底销售额/12个月计算所得金额是，原告有权单方面终止本合同，且不承担任何违约责任。被告需按本合同13-1条款向原告返还系争铺位。合同附表一约定，系争铺位交付日暂定2018年7月1日；使用面积为114.08平方米；装修期为1个月，自交房日起计算，即自2018年7月1日起至2018年7月31日止；合同期限自合同起始日即2018年10月1日起至2021年9月30日止；开业日为2018年10月1日或原告另行通知的时间(开业日变更的，合同期限应从实际开业日当天开始计算)。附表二第一条约定，销售提成收益：于合同期限内，被告应自开业日起按本合同第7-2条约定向原告支付系争铺位的每个年保底期间产生的销售提成收益。每个年保底期间保底销售额：自开业日起第一年的保底销售额为4,920,996.36元。自开业日起的第二年的保底销售额为5,216,256.15元。自开业日起第三年的保底销售额为5,632,648.15元。每个年保底期间保底销售额提成收益为该年保底期间的销售额乘以销售提成收益扣率。销售提成收益扣率：自开业日起第一年至第三年的扣率为22%。第二条约定，于本合同签署时，系争铺位的装修期含税物业管理费为50元/每平方米使用面积/月，月含税物业管理费为5,704元。系争铺位自合同期限起始日后的含税物业管理费单价为125元/每平方米使用面积/月，月含税物业管理费为14,260元。被告根据本合同支付的首笔物业管理费5,704元为2018年7月1日至2018年7月31日的含税物业管理费。第三条约定，于本合同签署时，履约保证金为313,434.80元，相当于系争铺位3个月的第一年保底期间保底销售额提成收益/12个月所得金额和3个月含税物业管理费之和。第四条约定，被告应支付的质量保证金为30,000元。被告应于合同期限届满或本合同提前终止前30日向原告支付，如被告未支付或未足额支付的，原告有权从被告支付的履约保证金中予以扣抵，不足部分原告有权从未与被告结算的实际销售额中予以扣除。第5条约定，POS系统及其他设备押金：被告需交纳押金10,000元/台，并于POS系统及其他设备领取时交纳(最晚不应迟于系争铺位开业前10个工作日)。合同签订后，被告向原告支付履约保证金313,434.80元，POS机押金10,000元以及装修押金11,408元。2019年6月12日，被告向原告发送邮件，表示由于销售业绩未达双方预期，店铺一直处于严重亏损，故与原告沟通，被告欲于2019年7月31日提前终止合作，同时被告愿意配合原告2个月招商期，希望原告不追究被告违约责任且返还保证金。2019年7月1日，原告回复邮件，表示手动被告2019年6月12日的申请，现回复如下“1、贵司于2019年6月12日正式申请计算，贵司租赁期限结算至2019年9月11日止。2、根据合同6-3条款：贵司需要补缴装修期间的按保底销售提成收益标准计算的相应费用。3、根据合同15-2条款：贵司所缴纳的保证金不予退还，同时缴纳3个月的当期年保底期间的保底销售额提成收益/12个月的款项作为违约金。4、贵司需在2019年9月11日前完成店铺复原工作，并于9月11日当日将店铺交换我司，具体操作事宜由营运及相关部门另行安排。”2019年7月12日，被告回复原告，合同约定2018年10月1日开业，后推迟至2018年12月23日开业，被告配合原告于10月24日进场，11月18日完成施工，被告完工后一个月，商场才对外营业。被告于2019年12月23日开始营业，店铺所处位置对客流影响较大，商场整体开放后销售未达双方逾期，原告提出将合同更改为月保底销售，被告难以承受，现双方沟通9月11日撤场事宜，且将硬装留于该铺位下一位租户，被告可以接受配合，但原告提出的赔偿条款难以接受，希望能退还保证金且不追究其他责任。2019年8月15日，原告发送邮件给被告提出相应的工作开展时间点，并坚持没收保证金等。2019年8月20日，被告回复原告，表示由于公司出现巨额亏损，经被告内部讨论，坚持由原告退还被告保证金，且不追究未完成的保底销售额及其他相应责任。同日，原告发送邮件给被告，重申履约保证金作为违约金支付给原告，并于2019年9月11日合同终止前将保底金额补足。2019年9月10日，原告发送邮件给被告，表示被告自6月11日提出的解约事宜，双方经沟通未达成共识，考虑到自开业以来被告店铺营业额一直未能达到合同约定数额，原告考虑再三，决定行使单方解除权，决定：2019年9月11日双方结束合作，被告于9月12日将店铺返还原告，提前解约被告需补足装修期租金，提成保底销售额差额等费用，正式提前解约函已由EMS寄出。原告提前解除函的主要内容为：原告将于2019年9月11日单方解除联销合同，并提出被告应向原告补交装修期相应费用90,218.27元，补缴自2018年12月23日起至2019年9月11日期间实际销售额提成收益与保底销售额提成收益的差额，被告应在2019年9月12日向原告返还商铺，办理相关退房手续，若届时被告未按时返还商铺，原告有权收回该商铺并代为恢复，被告应承担代为复原的费用及围挡费用，并要求支付违约金等。2019年9月16日，被告发送邮件，明确2019年9月11日收到原告提前解约函，被告已经配合撤铺，被告亦出具相应回复函。回复函主要内容：被告已在9月11日完成撤铺工作，且撤铺是在原告工作人员监督下完成，商铺已恢复至租用状态，符合撤铺的合同要求，无须原告再行恢复原状。被告撤铺过程中，原告工作人员无理扣留原告相关财物。被告认为合同解除原告亦应负有责任，原告提出的要求没有事实及法律依据，被告拒绝接受，并提出双方合同在2019年9月11日实际解除，原告在接函后七日内返还被告无理扣留的财物并返还相应保证金等。2019年10月23日，原告与上海陆家嘴物业管理有限公司签订施工方案，施工项目为陆家嘴中心商场3F恩派雅商铺拆除复原，施工内容主要包括：墙面拆除、墙面粉刷拆除、地面瓷砖拆除、墙面瓷砖拆除、石膏板天花吊顶拆除、空调系统拆除、排风系统拆除、电气照明拆除、电气动力拆除、装饰围挡等，上海陆家嘴物业管理有限公司于2019年11月1日向原告开具工程款发票，金额为63,113.70元，项目名称为上海陆家嘴中心实施305商铺复原工程；于2020年4月1日开具工程款发票，金额为30,275.61元，项目名称为上海陆家嘴中心实施305商铺复原工程。上海陆家嘴物业管理有限公司于2019年8月30日开具催款通知书，向被告催要2019年9月1日至2019年9月11日物业管理费5,228.67元及2019年8月电费1,672.59元；于2019年9月12日开具催款通知书，向被告催要2019年9月电费1,473.20元。审理中，被告确认被告经营期间含税销售收入为426,836元，原告扣除销售额提成金额为60,088.38元，现金返还金额为3,638元，被告收到原告转账支付的款项金额为363,109.62元。以上事实，有上海陆家嘴中心商铺联销合同、双方往来邮件、施工方案及发票等证据及庭审笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的上海陆家嘴中心商铺联销合同，根据合同约定，由原告向被告提供铺位，被告向原告支付相应费用，但原告并不参与被告的实际经营管理，仅负责整个商场的管理，故该合同名为联销合同，实为双方就系争铺位达成的租赁合同，即由原告向被告提供系争铺位用于经营，被告按照合同约定向原告支付每个年保底期间的保底销售额提成收益与实际销售提成收益两者中较高金额作为租金。根据双方庭审陈述及往来邮件，被告确认商场在2018年12月23日开业，被告在实际经营后，连续6个月每月实际销售额低于当期年保底期间保底销售额除以12个月计算所得的金额，原告由此行使合同解除权并无不当，且被告亦于2019年9月11日撤离系争铺位，故双方合同于该日解除。原告主张被告应向原告补足保底销售收益，根据双方合同约定，原告租金以每个保底期间的保底销售提成收益与实际销售提成收益中较高的计取，被告对于原告主张按照合同约定计取的金额并无异议，故对原告该请求本院予以准许。原告主张该部分提成收益违约金，原告根据合同第15-5条约定解除双方合同，现原告要求补足提成收益系双方合同解除后对款项的最终结算，双方并未对此情况下被告逾期付款违约责任作出约定，故对原告该请求，本院不予支持。原告主张店铺复原费用，根据双方合同返还房屋时应恢复至房屋交付初始状态，根据双方邮件往来，被告在邮件中表示要将硬装留给下一位租户主，在此情况下，原告为避免损失直接代为进行恢复，亦无不可，但考虑到原告在通知被告解除合同之后并未与原告就复原问题再行沟通，且从原告发出解除通知到原告实际收回房屋期间仅隔一天，在结合原告提交的复原费发票等，本院酌情确认由被告承担6万元。原告主张的装修期费用，符合双方合同约定，本院予以准许。原告主张的物业管理费及相应的违约金，被告并无异议，本院予以准许。原告主张的电费，物业公司已经开具的相应催款通知书，故对电费金额本院据实予以确认；但原告主张逾期支付电费的违约金，根据双方合同，电费支付应在被告收到物业管理方向被告发出的付款通知单后5个工作日内支付，但原告并未提交证据证明物业管理公司已经向被告送达该催款通知书，故原告要求支付电费逾期付款违约金的请求，本院不予准许。原告主张财物保管费，被告在其撤铺后已发函要求返还该些物品，且对于保管费原告并未提交充足证据，故对此本院不予支持。原告主张质量保证金，被告表示愿意支付，本院予以准许。原告愿意返还履约保证金313,434.80元及POS押金10,000元、装修押金11,408元，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告浙江恩派雅服装有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司2019年2月23日至2019年9月11日期间保底销售额提成收益536,093.70元；二、被告浙江恩派雅服装有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司店铺复原费用60,000元；三、被告浙江恩派雅服装有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司装修期费用90,218.27元；四、被告浙江恩派雅服装有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司物业管理费5,228.67元；五、被告浙江恩派雅服装有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司逾期付款违约金(以5,228.67元为本金，自2019年8月25日起至实际支付之日止，按照日千分之三标准计算)；六、被告浙江恩派雅服装有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司电费3,145.79元；七、被告浙江恩派雅服装有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司质量保证金30,000元；八、驳回原告上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司的其余诉讼请求；九、原告上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告浙江恩派雅服装有限公司履约保证金313,434.80元、POS押金10,000元及装修押金11,408元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,968元，减半收取6,484元，由原告上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司负担1,347元，被告浙江恩派雅服装有限公司负担5,137元；财产保全费3,430元，由被告浙江恩派雅服装有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 婉二〇二〇年八月十二日书记员 陶佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》1、第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。3、第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。