河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初1320号原告：驻马店市新家园房地产开发有限公司。住所地：驻马店市文明大道与通达路交叉口。法定代表人：宋军民，董事长。委托诉讼代理人：张力、付洋威，河南华珠律师事务所律师。被告：赖震洋，男，汉族，住河南省正阳县。委托诉讼代理人：付明生，河南熙盛律师事务所律师。原告驻马店市新家园房地产开发有限公司（以下简称新家园公司）诉被告赖震洋商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张力，被告委托诉讼代理人付明生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新家园公司提出诉讼请求：1、请求依法判决被告向原告支付购房款1184473元及相应利息，利息从2016年6月20日起按银行同期贷款利率计算至款付清之日止；2、请求依法判决被告向原告支付违约金，违约金从2016年6月20日起按年利率24%计算至还清全部购房款和利息止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的位于驻马店市××新区管委会东侧翡翠城第31幢5层01号房（户室号：513、514、515、516）；房屋面积为470.61平方米，房款总金额2494233元，付款方式为分期付款，2016年5月20日缴纳房款1309760元，剩余房款1184473元于2016年6月20日前付清。后被告仅交纳部分购房款，原告多次催要剩余房款，被告拒绝支付。被告赖震洋辩称，被告同意支付剩余购房款，因为违约方不是被告而是原告，原告未按照合同约定日期为被告办理房权属登记，应当由原告向被告支付违约金。且诉争房屋存在被原告抵押贷款的情形。经审理查明，2013年，原告新家园公司将位于驻马店市××新区管委会东侧第31#5单元01号房屋交给被告赖震洋占有使用。2016年5月20日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定：被告购买上述房屋，该商品房单价为2494233元；付款方式为分期付款，2016年5月20日缴纳房款壹佰叁拾万零玖仟柒佰陆拾元整（￥1309760）剩余房款壹佰壹拾捌万肆仟肆佰柒拾叁元整（￥1184473）于2016年6月20日前付清；买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之7的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之20（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。出卖人应当在2014年8月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之7的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之20（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.001%向买受人支付违约金。合同补充协议载明：“买受人逾期付款并在交房之日仍未付清房款的，除按本合同第七条承担违约责任外，交房日期相应顺延，出卖人无需承担合同涉及的违约责任；买受人承诺所填写地址、联系方式真实可靠，因买受人提供的地址、联系方式不准确造成出卖人的通知不能及时送达，其后果由买受人承担”。合同签订后，原告于2016年11月29日通过短信要求被告缴纳剩余购房款，后于2018年9月6日通过邮寄、张贴等方式通知被告解除合同。现被告至今未支付剩余房款，亦未将房屋退还原告。被告赖震洋向本院申请《调查令》，调查相关《房屋登记簿》，调取有关房屋的被查封、抵押情况，原告质证称被告所调取的房屋并非本案诉争房屋，被告亦不能确认其调取的相关《房屋登记簿》系涉案房屋的登记信息。诉讼中，原告称被告于2013年11月24日交纳首付款1309760元，被告对此未提出异议。诉讼中，原告明确表示如请求的利息和违约金不能同时支持，则选择对违约金的请求。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》复印件、证人证言等有关证据经庭审质证，本院据以认定。本院认为，被告购买原告开发的房屋，之后补签《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，该合同合法、有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告虽然曾于2018年9月6日向被告发送解除合同的通知书，但其行使解除权的时间已超出法律规定和合同约定的期限，且被告亦未因此而将房屋退还原告，故双方的《商品房买卖合同》并不因原告发出的解除合同通知而解除，双方仍应继续履行其合同义务。原告主张被告支付剩余购房款1184473元，被告对该欠款数额不持异议，原告该主张符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付逾期利息及违约金，属重复请求，原告当庭明确为请求违约金，要求被告从2016年6月20日起按年利率24%计算至还清全部购房款止计算违约金，《商品房买卖合同》中约定“自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之20（该比率应不小于万分之7）的违约金”，根据法律规定，约定的违约金过高的，人民法院有权予以适当减少，本院将违约金计算酌减为从2016年6月21日起按照年利率6%以未付款为本金计算至款项付清之日止。被告辩称因原告未按照合同约定期限为诉争房产办理房产登记，视为原告违约，按照合同补充协议约定，“买受人逾期付款并在交房之日仍未付清房款的，除按本合同第七条承担违约责任外，交房日期相应顺延，出卖人无需承担合同涉及的违约责任”，故被告该辩称缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告辩称未接收到原告邮寄的通知书，因合同补充协议约定“因买受人提供的地址、联系方式不准确造成出卖人的通知不能及时送达，其后果由买受人承担”，原告的通知责任已经尽到，被告该辩称，本院不予认可。被告根据其调取的房产部门出具的《房屋登记簿》辩称原告方在将房屋出售给被告时隐瞒了房屋被抵押贷款的事实，视为原告违约。原告称被告前后两次调取的房屋均不是诉争房产，即使诉争房产被原告抵押贷款，也并未给被告造成任何实质损失。被告该辩称缺乏事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告赖震洋于判决生效后十日内支付原告驻马店市新家园房地产开发有限公司购房款1184473元及违约金（从2016年6月21日起按照年利率6%以1184473元为基数计算至款项付清之日止）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15460元，由被告赖震洋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  姚 洁人民陪审员  李应盈人民陪审员  晁立锋二〇二〇年七月十七日书 记 员  陈怡雯