天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终261号上诉人（原审被告）：天津市普惠物业管理有限公司，住所地天津市河东区新开路138号琛赢大厦2门15楼。法定代表人：赵宝霞，经理。委托诉讼代理人：孙君，女，天津市普惠物业管理有限公司职员。被上诉人（原审原告）：天津市南开区平祥大厦业主大会，住所地天津市南开区南马路与城厢西路交口平祥大厦6号、7号楼间二层。主要负责人：杜贵，业主委员会主任。委托诉讼代理人：王东，天津法政牛津律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：天津市正坤物业管理有限公司，住所地天津市和平区福安大街和平园7-702。法定代表人：董文，董事长。委托诉讼代理人：吴子山，男，天津市正坤物业管理有限公司项目经理。上诉人天津市普惠物业管理有限公司因与被上诉人天津市南开区平祥大厦业主大会、被上诉人天津市正坤物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初7634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天津市普惠物业管理有限公司的委托诉讼代理人孙君，被上诉人天津市南开区平祥大厦业主大会的委托诉讼代理人王东，原审第三人天津市正坤物业管理有限公司的委托诉讼代理人吴子山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津市普惠物业管理有限公司上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审。2．一审、二审诉讼费用由天津市南开区平祥大厦业主大会、天津市正坤物业管理有限公司承担。事实和理由：一审法院审理案件程序违法，未准许天津市普惠物业管理有限公司关于追加天津中新滨城房地产开发有限公司为当事人的申请。追加当事人具有必要性，因平祥大厦大部分资产是天津中新滨城房地产开发有限公司单独委托天津市普惠物业管理有限公司管理。一审法院认定事实片面，一审判决办理过户手续的变电站、二次供水等相关设备安放在天津中新滨城房地产开发有限公司所有的房屋内。如果按照一审判决执行将会造成同一物业管理区域内底商、地下建筑物和设施设备、相关场地由两个物业公司进行管理。天津市南开区平祥大厦业主大会辩称，不同意天津市普惠物业管理有限公司的上诉请求。其主要答辩意见是：本案为物业服务合同关系，天津中新滨城房地产开发有限公司小区建成后转化为业主，不需要单独参加本案诉讼，登记在该公司名下的房屋本身属实，但与天津市南开区平祥大厦业主大会各项主张无关。天津市正坤物业管理有限公司经合法程序选聘成为平祥大厦物业管理服务企业，不存在两个物业公司。天津市正坤物业管理有限公司辩称，不同意天津市普惠物业管理有限公司的上诉请求。其主要答辩意见是：天津市正坤物业管理有限公司签订的物业服务合同合法有效且经备案，做好交接准备。天津市正坤物业管理有限公司同意天津市南开区平祥大厦业主大会的意见。天津市南开区平祥大厦业主大会向一审法院起诉请求：1．确认天津市普惠物业管理有限公司为天津市南开区平祥大厦业主大会服务的《天津市前期物业管理服务合同》已经终止；2．要求天津市普惠物业管理有限公司立即撤出天津市南开区南马路与城厢西路交口平祥大厦小区，并按照《天津市物业管理条例》的规定与天津市南开区平祥大厦业主大会进行物业退出交接事宜（1．物业服务用房交接；2．全体业主收费台账；3．电梯过户；4．公共维修基金；5．水电卡交接）；3．本案的诉讼费用由天津市普惠物业管理有限公司承担并由天津市普惠物业管理有限公司直接给付天津市南开区平祥大厦业主大会。诉讼期间，天津市南开区平祥大厦业主大会变更诉讼请求为：1．要求天津市普惠物业管理有限公司立即搬出天津市南开区南马路与城厢西路交口平祥大厦小区；2．要求天津市普惠物业管理有限公司将小区两处物业用房移交给天津市南开区平祥大厦业主大会；3．要求天津市普惠物业管理有限公司配合天津市正坤物业管理有限公司办理小区全部电梯过户移交手续；4．要求天津市普惠物业管理有限公司配合天津市正坤物业管理有限公司办理小区维修基金过户手续；5．要求天津市普惠物业管理有限公司向天津市南开区平祥大厦业主大会交接小区全体业主台账；6．要求天津市普惠物业管理有限公司配合天津市正坤物业管理有限公司办理小区公共区域用水登记变更过户手续（水表注册号：0700036643（1253-16））；7．要求天津市普惠物业管理有限公司配合天津市正坤物业管理有限公司办理小区公共区域用电登记变更过户手续（用电登记明细：0213094618、0213500973、0213501019、0213503842、0213093859、0213093862、0213094445、0213094461、0213093774、0213093790、0213501077、0213094025、0213094038、0213094533、0213501080、0213094285、0213094302、0213094331、0213094357、0213094373、0213094399、0213501048、0213094403、0213500915、0213500999、0213093875、0213093758、0213094142、0213094155、0213094168、0213500944、0213093817、0213093833、0213501022、0213500957、0213501006、0213094458、0213094474、0213094487、0213094490、0213093761、0213093787、0213094621、0213094269、0213094272、0213094360、0213094386、0213501035、0213501051、0213501093、0213094298、0213094328、0213094344、0213500931、0213500986、0213093745、0213094504、0213093804、0213093820、0213500928、0213094416、0213094429、0213094432）；8．本案的诉讼费用由天津市普惠物业管理有限公司承担并由天津市普惠物业管理有限公司直接给付天津市南开区平祥大厦业主大会。一审法院认定事实：天津市南开区平祥大厦业主大会系坐落天津市南开区南马路与城厢西路交口平祥大厦小区的业主大会，天津市普惠物业管理有限公司系该小区的前期物业管理公司，天津市正坤物业管理有限公司系该小区目前经备案的物业管理公司。天津市普惠物业管理有限公司于2007年6月11日与案外人天津中新滨城房地产开发有限公司即涉诉小区的开发建设单位签订《天津市前期物业管理服务合同》，并进驻涉诉小区提供物业服务。2019年1月4日，天津市南开区平祥大厦业主大会与天津市正坤物业管理有限公司签订《天津市住宅物业服务合同》，约定由天津市正坤物业管理有限公司对涉诉小区进行物业管理服务。该合同于2019年1月15日经天津市南开区房地产管理局物业管理办公室予以备案。2018年12月27日，天津市南开区人民政府鼓楼街道办事处、祥丰居委会、天津市公安局南开分局鼓楼派出所、房管局物业办、天津中新滨城房地产开发有限公司、天津市普惠物业管理有限公司、天津市南开区平祥大厦业主委员会、天津市正坤物业管理有限公司等出席天津市南开区鼓楼街物业管理联席会议，会议决定于2019年1月10日10：00办理平祥大厦小区物业交接工作。天津市南开区平祥大厦业主大会称于2019年1月7日向天津市普惠物业管理有限公司送达告知函，要求其根据六方会议决定于2019年1月10日10：00与天津市正坤物业管理有限公司进行对平祥大厦物业管理的交接。2019年1月10日，因天津市普惠物业管理有限公司未与天津市正坤物业管理有限公司办理物业交接手续，故成讼。一审诉讼期间，各方当事人针对涉诉小区物业用房、公共设施等相关事实进行了如下确认：1．物业用房共两处，第一处在涉诉小区6、7号楼之间房屋的第二层，第二处在涉诉小区1、3号楼之间的第二层。目前，6、7号楼之间的物业用房有一部分由天津市南开区平祥大厦业主大会使用，其余部分及1、3号楼之间第二层均由天津市普惠物业管理有限公司占用；2．小区全部电梯（共计27部）的使用单位均登记为天津市普惠物业管理有限公司；3．小区专项维修基金的使用人登记为天津市普惠物业管理有限公司；4．小区全体业主台账即小区业主登记的档案资料目前由天津市普惠物业管理有限公司保管；5．小区公共区域用水（水表注册号：0700036643（1253-16））登记在天津市普惠物业管理有限公司名下；6．小区公共区域用电（用电登记明细：0213094618、0213500973、0213501019、0213503842、0213093859、0213093862、0213094445、0213094461、0213093774、0213093790、0213501077、0213094025、0213094038、0213094533、0213501080、0213094285、0213094302、0213094331、0213094357、0213094373、0213094399、0213501048、0213094403、0213500915、0213500999、0213093875、0213093758、0213094142、0213094155、0213094168、0213500944、0213093817、0213093833、0213501022、0213500957、0213501006、0213094458、0213094474、0213094487、0213094490、0213093761、0213093787、0213094621、0213094269、0213094272、0213094360、0213094386、0213501035、0213501051、0213501093、0213094298、0213094328、0213094344、0213500931、0213500986、0213093745、0213094504、0213093804、0213093820、0213500928、0213094416、0213094429、0213094432，共计63块电表）登记在天津市普惠物业管理有限公司名下。一审法院认为，根据法律规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。本案中，天津市南开区平祥大厦业主大会与天津市正坤物业管理有限公司于2019年1月4日签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，且该合同已经物业管理行政主管部门备案登记，合法有效，一审法院依法予以确认。根据《物业管理条例》的相关规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。据此，一审法院确认在天津市南开区平祥大厦业主大会与天津市正坤物业管理有限公司就涉诉小区签订《天津市住宅物业服务合同》并办理备案登记后，前期物业服务合同终止。在涉诉小区前期物业服务合同的权利义务终止后，前期物业服务企业应退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业所必须的相关材料和由其代管的专项维修资金。另外，根据《天津市商品住宅维修基金管理办法》的规定，维修基金建立后，物业管理企业发生变更的，物业管理服务企业或业主委员会应当在10日内到市维修基金管理机构办理变更备案手续。因此，在前期物业合同已经终止的情况下，天津市普惠物业管理有限公司拒绝撤出涉诉小区前物业服务区域及办理物业退出交接手续，无事实及法律依据。现天津市南开区平祥大厦业主大会要求天津市普惠物业管理有限公司立即撤出涉诉小区物业服务区域并将两处物业用房、全体业主台账移交天津市南开区平祥大厦业主大会，并要求天津市普惠物业管理有限公司配合天津市正坤物业管理有限公司办理涉诉小区维修基金变更备案手续，于法有据，一审法院予以支持。关于天津市南开区平祥大厦业主大会要求天津市普惠物业管理有限公司配合天津市正坤物业管理有限公司办理涉诉小区全部电梯（共27部）的过户移交手续，根据物权法相关规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。电梯作为建筑物内共有部分的附属设施，全体业主对其享有共有的权利及共同管理的权利。另外，依据《中华人民共和国特种设备安全法》的相关规定，电梯作为特种设备属于共有的，共有人可以委托物业服务单位或者其他管理人管理特种设备。现天津市南开区平祥大厦业主大会委托天津市正坤物业管理有限公司作为涉诉小区电梯的使用单位，并要求天津市普惠物业管理有限公司配合天津市正坤物业管理有限公司办理涉诉小区全部电梯过户移交手续，于法有据，一审法院予以支持。关于天津市南开区平祥大厦业主大会要求天津市普惠物业管理有限公司配合天津市正坤物业管理有限公司办理涉诉小区公共区域用水、用电登记变更过户手续的请求，根据物权法规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。据此，全体业主对小区公共区域的水、电享有权利并承担相应义务。根据天津市南开区平祥大厦业主大会提交的证据，涉诉小区公共区域的水表1块、电表63块均登记在天津市普惠物业管理有限公司名下。由于涉诉小区目前经备案的物业服务企业为天津市正坤物业管理有限公司，现天津市南开区平祥大厦业主大会要求天津市普惠物业管理有限公司配合将涉诉小区公共区域用水、用电变更登记过户至天津市正坤物业管理有限公司名下，不违反法律法规的规定，一审法院予以支持。一审法院判决：“一、本判决发生法律效力之日起十日内，被告天津市普惠物业管理有限公司撤出天津市南开区南马路与城厢西路交口平祥大厦小区物业服务区域；二、本判决发生法律效力之日起十日内，被告天津市普惠物业管理有限公司将其占用的天津市南开区南马路与城厢西路交口平祥大厦小区的物业用房（平祥大厦小区6号楼与7号楼之间物业用房、平祥大厦1号楼和3号楼之间的物业用房）腾空并交付给原告天津市南开区平祥大厦业主大会；三、本判决发生法律效力之日起十日内，被告天津市普惠物业管理有限公司配合将天津市南开区南马路与城厢西路交口平祥大厦小区的全部电梯（共计27部）的使用单位变更登记至第三人天津市正坤物业管理有限公司名下；四、本判决发生法律效力之日起十日内，被告天津市普惠物业管理有限公司配合第三人天津市正坤物业管理有限公司变更天津市南开区南马路与城厢西路交口平祥大厦小区的专项维修基金备案手续；五、本判决发生法律效力之日起十日内，被告天津市普惠物业管理有限公司将天津市南开区南马路与城厢西路交口平祥大厦小区的全体业主台账交付原告天津市南开区平祥大厦业主大会；六、本判决发生法律效力之日起十日内，被告天津市普惠物业管理有限公司配合将天津市南开区南马路与城厢西路交口平祥大厦小区的公共区域用水［水表注册号：0700036643（1253-16）］变更登记至第三人天津市正坤物业管理有限公司名下；七、本判决发生法律效力之日起十日内，被告天津市普惠物业管理有限公司配合将天津市南开区南马路与城厢西路交口平祥大厦小区的公共区域用电（用电登记明细：0213094618、0213500973、0213501019、0213503842、0213093859、0213093862、0213094445、0213094461、0213093774、0213093790、0213501077、0213094025、0213094038、0213094533、0213501080、0213094285、0213094302、0213094331、0213094357、0213094373、0213094399、0213501048、0213094403、0213500915、0213500999、0213093875、0213093758、0213094142、0213094155、0213094168、0213500944、0213093817、0213093833、0213501022、0213500957、0213501006、0213094458、0213094474、0213094487、0213094490、0213093761、0213093787、0213094621、0213094269、0213094272、0213094360、0213094386、0213501035、0213501051、0213501093、0213094298、0213094328、0213094344、0213500931、0213500986、0213093745、0213094504、0213093804、0213093820、0213500928、0213094416、0213094429、0213094432）变更登记至第三人天津市正坤物业管理有限公司名下；案件受理费80元，由被告天津市普惠物业管理有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付原告”。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为天津市普惠物业管理有限公司是否应当办理相关设备的移交和过户手续。《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第三十八条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。本案中，因天津市南开区平祥大厦业主大会与天津市正坤物业管理有限公司签订物业服务合同，天津市普惠物业管理有限公司签订的前期物业合同终止，应当撤出涉诉小区前物业服务区域，及时办理办理物业退出交接手续。天津中新滨城房地产开发有限公司作为建设开发单位，本案并不处分其权利义务，不属于必须参加本案诉讼的当事人。天津市普惠物业管理有限公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。综上所述，天津市普惠物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由天津市普惠物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  张 莹审判员  张玉洁二〇二〇年五月九日法官助理梁菁菁书记员张思附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……