上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初2245号原告：上海申畅物业管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：曹恺，执行董事。委托诉讼代理人：翟雨佳，上海汉世律师事务所律师。委托诉讼代理人：于明霞，上海汉世律师事务所律师。被告：上海仓城润之影业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：张龙恩，负责人。被告：上海恩茸旅馆有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：曹贵玉，负责人。原告上海申畅物业管理有限公司(以下简称“申畅物业公司”)与被告上海仓城润之影业有限公司(以下简称“仓城润之公司”)、上海恩茸旅馆有限公司(以下简称“恩茸旅馆公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月3日立案后，依法适用简易程序审理，因被告仓城润之公司下落不明需公告送达，于2020年4月22日转为适用普通程序独任审理，并于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人翟雨佳、于明霞到庭参加诉讼。被告仓城润之公司经本院公告送达开庭传票未到庭应诉；被告恩茸旅馆公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令1.确认《房屋租赁合同》、《物业使用管理协议》已于2019年8月31日到期终止；2.被告仓城润之公司与被告恩茸旅馆公司搬离、返还房屋并支付逾期腾房的占有使用费(以合同约定租金为基数，按日租金2倍从2019年9月1日起计至实际返还房屋之日止);3.被告仓城润之公司与被告恩茸旅馆公司支付逾期腾房的物业管理费(以合同约定物业费为基数，按日费用2倍从2019年9月1日起计至实际返还房屋之日止)。事实和理由：2018年，原告与被告仓城润之公司签订《房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”),合同约定房屋地址为松米路XXX号XXX号楼101、201、301、401、501(以下简称“涉案房屋”)，租期为2018年9月1日至2019年8月31日，年租金为251,592元。同时,双方签订《物业使用管理协议》，约定月物业费为8,276元。现租赁合同已到期,原告与被告未续签租赁合同，但被告仓城润之公司未返还房屋，且原告发现租赁合同期内,被告仓城润之公司将房屋擅自交给被告恩茸旅馆公司使用至今。故原告诉至本院请求判如所请。被告仓城润之公司、恩茸旅馆公司未做答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，据此本院认定事实如下：一、涉案房屋权属情况。涉案房屋登记于案外人上海纺织投资管理有限公司(以下简称“上海纺织公司”)名下，土地性质为国有建设用地使用权，土地用途为工业用地，使用权取得方式为划拨，上海纺织公司于2013年授权原告对涉案房屋进行经营管理。现涉案房屋的实际路名及门牌号为松金公路XXX-XXX号。二、合同的签订、房屋的交付等情况。2018年，原告作为出租人、甲方与被告仓城润之公司作为承租人、乙方签订租赁合同，原告称该份租赁合同系续签合同，双方之前已经存有租赁合同关系。租赁合同约定，甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁面积为1,814平方米(也即松米路XXX号XXX幢房屋登记的建筑面积，原告称租赁合同约定的8号11号楼系产证记载的8号11幢)；租赁期自2018年9月1日至2019年8月31日止，免租期为0天，收费起始日为2018年9月1日；乙方承租涉案房屋作为宿舍、住宿用途使用，并严格按照约定用途使用涉案房屋；因餐饮业、娱乐业、宿舍、浴室、菜场、敬老院、综合市场,以及涉及易燃易爆、有毒有害等危险化学品生产、经营、存储、运输等经营行为,为甲方严格限制或禁止的业态。除在本合同租赁用途中注明允许的以外,不得在租赁物业内从事上述经营行为；不得将租赁物业局部或全部转租给他人；租金为每日每平方米租金0.38元/平方米、月租金为20,986元，年租金为251,592元，租金支付方式为先付后用，乙方每月付预先支付，合同签订当日，乙方应支付首期租金20,967元，以后应于下一支付周期开始前10天内支付下期租金；租金保证金为41,934元，乙方应在本合同签订日即向甲方支付房屋租赁保证金，租赁关系终止后，租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，甲方将其剩余部分无息退还给乙方；甲方聘请旗下物业公司为涉案房屋的物业管理方，乙方接受该物业公司的管理，并签订物业使用管理协议，遵守物业各项规章制度，支付各项物业管理费用；在租赁期满或提前解除合同归还租赁房屋时,租赁房屋应符合正常使用后的状态,装潢应保持完好,甲方对乙方的装修和添加设施等不作任何经济补偿；甲方有权要求乙方恢复房屋原状或支付恢复原状所发生的费用(包括但不限于施工费、材料费、垃圾清运费等)；若乙方自行恢复原状或拆除添置设施的,不得损坏房屋结构；经甲方、甲方聘请的物业公司验收并书面认可后,方可办理退还保证金等手续；终止解除合同的条件：租赁合同到期,合同自行终止……乙方有下列行为之一的,属乙方违约,甲方有权利解除合同,并追究乙方的违约责任：将该租赁房屋转租、分租、合租、转借他人或私自调换使用的……本合同终止，所涉及的《物业使用管理协议》也同时终止；违约责任：租赁期内,因乙方原因提前终止本合同的,乙方支付的租赁保证金甲方不予退还,如合同约定有装修免租期的,乙方须补付给甲方装修免租期的租金；反之因甲方原因提前解除本合同的,甲方应双倍返还房屋租赁保证金；除甲方同意乙方续租外,乙方应在本合同的租期届满之日,返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的,每逾期一日,乙方应按日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费，逾期最长不得超过15天,否则甲方有权采取措施强行收回房屋,凡遗留在该房屋内的一切物品由甲方作为无主物处置；如本合同到期终止或提前解除,经甲方书面通知乙方限时搬出后,乙方未在限定期间内搬走该房屋内的自有设施及物品的,视为乙方已放弃该房屋内的自有设施和物品,甲方有权采取抛弃等方式进行处置,乙方无权再要求返还或赔偿；合同期限届满或因乙方原因提前解除合同的,乙方承诺无条件退还房屋,并同意在承租期间所投入的装潢、装饰及其他费用均由乙方自行承担,不向甲方提出任何补偿要求。签订本合同时，双方应同时签订相关的管理附属文件，乙方应提供经工商备案后的工商营业执照复印件或有效身份证明，填写租户基本情况表等。租赁合同另对其他事项作了约定。同时，原告作为甲方(物业管理方)与被告作为乙方(物业使用方)签订《物业使用管理协议》就涉案房屋的物业使用管理是达成协议，约定涉案房屋面积为1,814平方米，每月4.5625元/平方米的物业费标准，涉案房屋的月物业管理费为8,276元；物业管理费采用先付后用的支付方式，按月付，乙方应在2018年9月1日之前支付首期物业管理费8,276元，并在下一付款周期开始前十天内，缴纳下期物业管理费；乙方应在本协议签订日先给甲方支付能源使用保证金16,552元，本协议终止后，甲方应在涉案房屋验收通过并结清物业管理费及能源费用等所有应付款项后的十日内将能源使用保证金归还乙方，保证金不计利息；终止解除协议条款：本协议所涉及的租赁合同终止，本物业管理协议自行同时终止；本协议到期或提前终止后，乙方未按约归还涉案房屋，则占用期间的物业管理费按原协议约定的费用双倍收取管理费，其他费用则按时收取；本协议期限自2018年9月1日起至2019年8月31日。合同另对其他事项作了约定。原告称，上述租赁合同系末次租赁合同，签订该合同前双方也有租赁合同关系，故房屋实际完成交付。2019年8月28日，原告向被告仓城润之公司(地址为注册地址也即租赁合同上载明的地址)寄送告知函：就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》及从合同《物业使用管理协议》拟于2019年8月31日到期；到期后，原告不再与被告续签，特此通知，请被告在合同期限届满之日将涉案房屋按照合同约定返还原告。物流信息显示于2019年8月30日由前台代收。原告称在其通知被告仓城润之公司租赁合同终止后不再续签之后，被告仓城润之公司告知原告其无力清退租客，故原告前往涉案房屋现场发现案外人方力君以被告恩茸旅馆公司名义在涉案房屋上经营无资质的敬老院业务，并自方力君处取得被告恩茸旅馆公司出具的委托书，显示的委托经营期限为2018年6月26日至2028年6月25日，但原告无法确认委托关系的真实性。本案审理过程中，本院前往涉案房屋进行送达时发现涉案房屋对外招牌为“县府商务宾馆”，一层接待处悬挂被告恩茸旅馆公司的营业执照及卫生许可证。原告确认，截止到2019年8月31日之前涉案房屋上产生的租金、物业费，被告已经支付完毕，截止法庭辩论终结前涉案房屋仍由被告方占有使用。二被告均未到庭应诉或提交证据。以上事实，主要由房地产权证、委托授权书、房屋租赁合同、物业使用管理协议、告知函、物流信息、委托书、证明及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告仓城润之公司签订的租赁合同及物业使用管理协议系当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属于有效的合同，当事人均应恪守。现租赁合同已到期，原告作为出租方明确表示不再续签合同，被告仓城润之公司未到庭应诉亦为提供证据证明其与原告就续签租赁合同等达成合意，则原告主张确认合同于2019年8月31日终止，本院予以支持，基于此，租赁合同及物业使用管理协议项下的权利义务终止，被告仓城润之公司应向原告返还涉案房屋。又被告恩茸旅馆公司现为涉案房屋的实际占有使用人，原告主张被告恩茸旅馆公司一并搬离并返还涉案房屋，亦无不当，本院予以支持。至于原告主张逾期搬离涉案房屋的占有使用费及物业管理费，本院做如下认定：首先，物业使用管理协议的合同双方系原告及被告仓城润之公司，也即承诺向原告支付物业管理费的主体为被告仓城润之公司，原告亦未举证证明二被告之间关于共同承担物业管理费存有约定，原告主张被告恩茸旅馆公司一并承担物业管理费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，关于占有使用费支付主体，被告仓城润之公司系涉案房屋的承租人，双方签订的租赁合同对于非合同当事人的被告恩茸旅馆公司不拘于拘束力，因此被告仓城润之公司应该按照合同约定向原告承担逾期搬离的占有使用费。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因被告恩茸旅馆公司实际占有使用涉案房屋，故其应自本判决生效后确定的搬离返还之日起与被告仓城润之公司共同承担逾期搬离之日起的占有使用费，但其承担的占有使用费范围应以按照租赁合同约定的租金标准为宜。第三，关于被告仓城润之公司承担的占有使用费及物业管理费的标准，原告均主张按照合同约定的日费用的2倍计算，虽符合合同约定，但考虑到被告仓城润之公司系公告送达未到庭应诉，原告的主张实际不仅包括使用费和物业管理费，也带有惩罚性的违约金性质，违约金主张显然过高。故本院酌情确定被告仓城润之公司按照合同约定日租金及物管费的1.3倍的承担逾期搬离的占有使用费和物业管理费，即每日占有使用费的标准为896.116元、每日物业管理费的日标准为353.714元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十一条第一项、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海申畅物业管理有限公司与被告上海仓城润之影业有限公司签订的《房屋租赁合同》、《物业使用管理协议》于2019年8月31日终止；二、被告上海仓城润之影业有限公司、上海恩茸旅馆有限公司于本判决生效之日起十日内搬离并向原告上海申畅物业管理有限公司返还上述第一项的《房屋租赁合同》项下的位于上海市松江区松米路XXX号XXX号楼101、201、301、401、501房屋；三、被告上海仓城润之影业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海申畅物业管理有限公司逾期返还房屋的占有使用费(按照每日896.116元的标准，自2019年9月1日起计算至房屋实际返还给原告之日止)；四、被告上海恩茸旅馆有限公司就上述第三项被告上海仓城润之影业有限公司应当承担的占有使用费中在每日689.32元的范围内、自本判决认定的搬离返还之日起至其实际返还房屋之日止产生的占有使用费与被告上海仓城润之影业有限公司承担共同付款义务；五、被告上海仓城润之影业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海申畅物业管理有限公司逾期返还房屋的物业费(按照每日353.714元的标准，自2019年9月1日起计算至房屋实际返还给原告之日止)；六、驳回原告上海申畅物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,910元，由被告上海仓城润之影业有限公司、上海恩茸旅馆有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李晓蕾二〇二〇年七月三十一日法官助理 顾家俊书 记 员 顾家俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。