上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初3359号原告：上海金易餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：王锡军，执行董事。委托诉讼代理人：贺雷，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓宇，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海万虹胶制品有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：许振林，董事长。委托诉讼代理人：高士强，上海熊兆罡律师事务所律师。委托诉讼代理人：林潇，上海熊兆罡律师事务所律师。原告上海金易餐饮管理有限公司与被告上海万虹胶制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人贺雷、王晓宇，被告委托诉讼代理人高士强、林潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告返还因被告擅自出租XX大厦共用面积而超额收取原告公摊面积对应的租金人民币(种种下同)2,330,050.22元；2、被告支付按照银行存款利率计算的资金占用费(从原告支付对应租金之日起计算至被告实际退还对应租金之日止，自2010年5月1日起分期计算至2020年3月19日的资金占用费为256,299.21元)。事实与理由：2006年8月，被告全权委托上海XX置业有限公司(以下简称XX置业)出租被告名下的上海市闵行区XX路XXX号XX大厦。2009年11月，XX置业代表被告与原告签订《上海市房屋租赁合同》，约定由原告承租XX大厦1楼E、F、G、H室房屋，承租面积1,061.8平方米，其中独用面积822.38平方米,分摊的共用面积239.43平方米;租期自2010年3月1日至2019年2月28日。合同签订后，原告按约承租房屋并支付租金。2010年5月1日，原告增加租赁面积56.63平方米。2015年10月14日，原、被告又签订租赁协议书，双方就租金标准进行调整，且原告承租的面积减少201.1平方米。然而，被告向原告出租房屋后，不断分割XX大厦的公共面积并单独出租。其中，被告于2010年6月将102.15平方米公共面积出租“XX串串香火锅”，于2012年1月1日将83.73平方米公共面积出租给“乐扣乐扣”，于2017年7月将XX大厦大厅281.88平方米出租给“XXSTORE”和“XX咖啡”，于2017年10月将地铁口附近区域面积约67.59平方米出租给“XX生活”。由于被告私自将XX大厦一层内原本属于公共面积的部位出租给第三方，造成一层内的独用面积增加，公共面积减少。在原告的承租房屋内独用面积不变的情况下，原告承租房屋对应的建筑面积减少，但被告仍然按原建筑面积计算租金，致使原告实际承担的租金远高于原告应当承担的租金。被告应当退还原告超付的租金。根据双方约定的租金标准，可以计算出截止2020年2月28日，原告额外支付被告租金2,330,050.22元。原告向被告交涉并要求退还多收的租金但遭拒绝。现向法院提起诉讼。被告辩称：原、被告在签订租赁合同时经过协商对租赁面积予以确认，被告将租赁备案面积出示给了原告并作为合同附件。自合同签订后，原告从未对面积提出异议，且一直按租赁面积支付租金等费用。原告所谓的被告将公摊面积出租给第三方的说法缺乏事实依据。2006年10月，经测绘部门测绘，整栋楼的建筑面积为33,978平方米，而房产证上并未对房屋内部的面积进行分割，所有建筑面积均为被告所有。原告原承租的面积为1,061.8平方米，后于2015年1月减少租赁面积201.1平方米，承租面积为860平方米，但原告承租的位置从未发生变化。分摊共有面积是针对整栋建筑物而言，而整栋建筑物均为被告所有，不存在套内面积和公摊面积，出租的面积不能认为是被告将分摊的共用面积一并出租，因此原告的说法缺乏依据。原告一直在按合同约定支付租金，且在租期仅剩半年的时间内，多次要求续租但被告未同意续租，为此原告才提出所谓的租赁面积争议。原告的行为违背诚实信用原则。不同意原告的诉讼请求。经审理查明，被告上海万虹胶制品有限公司是上海市闵行区XX路XXX号XX大厦的所有权人。房屋建筑面积为33,978.62平方米。2006年8月8日，被告出具一份委托书，全权委托XX置业处理该房产的租赁事宜。2009年11月1日，XX置业代表被告作为出租方(合同甲方)，原告作为承租方(合同乙方)，双方签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定：乙方承租XX路XXX号XXX楼XXX、XXX、XXX、XXX室房屋，承租面积1,061.8平方米；甲方于2009年11月1日前向乙方交付房屋，租期自2010年3月1日至2019年2月28日；该房屋每日每平方米建筑面积的租金为2.50元；乙方应于每月25日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付违约金;乙方应向甲方支付租赁保证金25万元。合同补充条款约定：乙方如逾期未付租金及本合同规定之费用，经催缴后仍然未能缴纳所欠款项，甲方有权立即收回房屋，解除本合同，在此情况下，甲方没收保证金并按本合同之规定追究乙方违约责任；租金：2010年3月1日至2011年2月28日，每天租金2.50元/平方米,月租金合计80,741元；2011年3月1日至2012年2月28日，每天租金3元/平方米,月租金96,889元;2012年3日1日至2013年2月29日,每天租金3.50元/平方米,月租金113,037元;2013年3月1日至2014年2月28日,每天租金4元/平方米,月租金129,186元;2014年3月1日至2015年2月28日,每天租金5元/平方米,月租金161,482元;2015年3月1日至2016年2月28日,每天租金6元/平方米,月租金193,779元;2016年3月1日至2017年2月28日,每天租金7元/平方米,月租金226,075元;2017年3月1日至2019年2月28日,每天租金8元/平方米,月租金258,371元。物业管理费：每月每平方米12元,包含于租金内。水费、电费、煤气费自行与物业公司签约缴纳。租金以一个月为一期预缴。首期租金须于起租日前5日支付。以后每期的租金应于应付租金的前一个公历月的25日预先支付。如乙方未能准时按上述日期支付该月租金,则甲方或甲方委托的物业公司将会发出书面催款通知并限定付款日期。限定日期内仍未按时付清上述费用，乙方被视为违约。乙方若未按本合同规定按时支付租金及其他各项应付费用，乙方应向甲方按日支付拖欠金额0.5%的滞纳金直至实际支付日。甲方向乙方免费提供地上停车位两个,为乙方顾客预留充足的停车位,顾客凭乙方盖章凭证免费停车,每张凭证甲方向乙方收取人民币5元,每月月底结账。合同对其他事项亦作了约定。合同签订后，双方按约履行合同相关义务。2010年1月21日，XX置业与原告签订《补充协议二》，协议约定：XX置业指定上海A物业管理有限公司(以下简称A物业)进行物业管理，凡涉及物业管理服务方面的规定，A物业代表甲方(出租方)行使权利义务。乙方在经营活动中的水、电费自行向物业公司缴纳，水费为每吨3.80元,电费每度1.15元。协议对于停车费的收费标准亦作了约定。2010年4月29日，A物业作为出租方与原告签订一份《房屋租赁协议书》，约定：原告承租XX路XXX号XX大厦商铺1楼仓库，面积56.63平方米，月租金2,584元，租期自2010年5月1日至2019年2月28日。2011年6月15日，XX置业与原告签订一份《新增面积协议书》，约定，甲方(XX置业)在乙方(原告)承租的西南大堂公共区域建立隔墙，分隔面积56.60平方米由乙方独立使用，自2011年8月1日起每月支付租金2,000元至合同结束，不随租金调整。此后，原告、被告、XX置业三方签订一份备忘录，约定2009年11月1日签订的《上海市房屋租赁合同》中甲方更名为被告，双方权利义务不变。2015年10月14日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订《租赁协议书》，约定，甲方减少乙方承租面积201.1平方米，自2015年11月1日起乙方实际承租面积为860.7平方米，并以此面积支付租金；甲方同意乙方在充分履行原合同的基础上对租金进行调整，租金每年提高3%。调整如下：2015年11月1日至2016年2月28日，5元/平方米/天；2016年3月1日至2017年2月28日，5.15元/平方米/天;2017年3月1日至2018年2月28日，5.30元/平方米/天;2018年3月1日至2019年2月28日，5.46元/平方米/天;2019年3月1日至2020年2月28日，6.20元/平方米/天。此后，原、被告按照租赁合同、补充协议履行各自义务。原告支付了租赁保证金25万元。在原、被告之间的租赁合同履行期间，被告自2010年起将XX大厦内的其他部位陆续出租给案外人。2019年8月，原告向被告寄发《告知函》，表示被告将应由原告独立使用的承租房屋内部分共用部分另行租赁给第三方，要求重新核算租金并补偿原告多支付的租金及利息。被告收到此《告知函》，于同月19日回函原告称：被告在合同履行中从未有任何违约行为，双方对租赁面积从未有过争议，原告提出退还租金的要求缺乏依据。现原告以诉称理由诉至本院。由于原告拖欠部分租金、物业管理费、水电费等费用，被告于2019年12月、2020年1月、2月多次向原告催款。2020年1月17日，原告向被告出具一份《还款说明书》，内容为：本公司因欠款作以下说明：2020年1月20日还款租金5万元，1月31日还款11月水电费及9月至11月有偿服务费。其余余款等双方协商2月份是否开业再作说明。另查，原、被告之间的租赁合同于2020年2月28日到期，双方于该日交接了房屋，并签署了房屋交接书。再查，原告结欠被告2019年12月至2020年2月28日期间的租金410,924元、2019年11月1日至2020年2月28日期间的物业管理费27,307元、2019年11月至2020年1月期间的水电费65,823.60元、2019年9月至2019年12月期间的有偿服务费5,560元，合计509,614.60元。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、租赁协议书、新增面积协议书、照片、告知函及被告的回函等、被告提供的竣工规划验收结果报告、催收记录表、交接书等，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的租赁合同、协议书等合同文本，均系双方经充分磋商后形成的合意，合同本身的形式及内容均不违反法律禁止性规定，合法有效。根据契约自由及诚实信用原则，双方均应根据合同约定充分履行各自的义务。合同约定的租金是根据租金单价结合建筑面积计算。双方签订的租赁合同、协议对于租赁的计租面积作了明确约定，双方据此计算租金并支付。自2010年3月起，原告亦是根据合同、协议约定的建筑面积和租金单价向被告支付租金等费用，况且对于自2019年12月起的未付租金，原告在庭审中也未持异议，而表示由于2020年2月期间受新型冠状病毒疫情影响，原告因不可抗力的原因不能正常营业，不应支付此期间的租金。根据原告陈述，被告自2010年开始即陆续将XX大厦内的其他部位向第三方出租，由此表示原告对于被告自2010年起出租涉案的租赁部位外的建筑物进行出租是明知的。在2015年10月，双方签订的租赁协议书中仍约定按协议载明的建筑面积计算租金，且租期延长了一年，由此证明原告对于租金计算标准并无异议。即使原告在临近租期届满仅半年时间(2019年8月)向被告提出租赁面积的问题，但原告仍按协议约定的计租方式向被告支付了2019年9月、10月、11月的租金。另外，XX大厦整幢建筑物所有权系被告一人所有，内部并不区分共用分摊面积和独用面积。原告现就计租面积提出异议，要求被告退还部分租金并支付资金占用利息的请求，显然不符合诚信原则，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：驳回原告上海金易餐饮管理有限公司的诉讼请求。案件受理费23,247.28元，减半收取计人民币11,623.64元，由原告上海金易餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟二〇二〇年四月十三日法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。