上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初1060号原告：余美英,女,1976年10月6日出生,汉族,户籍地江西省上饶市广丰区广丰街道永丰北大道299号丽苑9幢3单元102室。委托诉讼代理人：高翰青，上海好济律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱海生，上海好济律师事务所律师。被告：蒋志宏，男，1979年9月3日出生，户籍地福建省。委托诉讼代理人：陈巧红,上海市世通律师事务所律师。原告余美英诉被告蒋志宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2020年3月16日第一次公开开庭进行了审理，原告余美英及委托诉讼代理人朱海生、蒋志宏的委托诉讼代理人陈巧红到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序(独任制)审理。本案于2020年4月28日第二次公开开庭进行了审理，原告余美英及委托诉讼代理人高翰青、蒋志宏的委托诉讼代理人陈巧红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余美英向本院提出如下诉讼请求：1、被告蒋志宏支付第二期房租人民币51,000元，并承担相应利息；2、被告蒋志宏支付2019年8－9月的水电费2,216元(电费2,136元、水费80元)。审理中，余美英放弃利息请求。事实与理由：2019年6月4日，双方签订房屋租赁合同，约定余美英将位于上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室出租给蒋志宏使用，每月租金17,000元，租金按三个月为一期支付。2019年6月6日，蒋志宏支付第一期租金51,000元。2019年9月6日，蒋志宏未按约定支付第二期房屋租金51,000元及第一期的水电费。虽然蒋志宏曾于2019年9月要求解除合同，但余美英认为蒋志宏无合同解除权，不同意解除合同。被告蒋志宏辩称，不同意第一项诉请，同意第二项诉请。涉案房屋用于经营民宿，签订合同时余美英知晓合同目的，后民警上门警示不能再开民宿，导致合同不能履行，蒋志宏于2019年9月14日腾退房屋，并向余美英发送解约通知书，但邮件被余美英退回。2019年9月19日蒋志宏通过微信将解除通知发送给余美英，故2019年9月19日合同已经解除，所以不存在第二期租金。蒋志宏愿意支付2019年9月6日起至2019年9月19日的租金，按照每月17,000元计算，共计7,933.33元。2019年10月25日蒋志宏委托律师向余美英发函，再次告知余美英，蒋志宏已腾退房屋，余美英应及时取回钥匙(系争房屋中仅有余美英的物品，故不需要交接物品，只需要交接钥匙)，余美英于2019年12月29日接收一把钥匙，故2019年9月19日起至2019年12月29日期间的租金损失，系余美英自行扩大的损失应由其自行承担。另外，余美英的儿子毛泽鑫在途家平台上为蒋志宏利用系争房屋经营民宿接单收款，双方约定毛泽鑫可在所收业务款中扣除10%，将剩余90%支付给蒋志宏。余美英对业务款进行监管。2019年9月最后一笔业务款12,787.20元，毛泽鑫尚未将其中的90%计11,508.48元支付给蒋志宏，要求在本案应付款中抵扣。经开庭审理查明：系争房屋位于上海市青浦区徐泾镇沪青平公路1881弄上海豪都国际花园7－22号，产权登记在案外人名下。2019年6月4日，余美英作为甲方，蒋志宏作为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定余美英将系争房屋出租给蒋志宏使用，租赁期限为4年半，自2019年6月6日起至2023年12月9日止，租金每月17,000元,租金按三个月为一期支付，第一期租金应于6月6日前付清，以后每期租金支付时间为该期首月的6日前；押金17,000元；蒋志宏如果将房屋用做日租房、民宿、办公、轰趴馆、群租等所带来的违法行为一切都与余美英无关，都由蒋志宏负责。合同另约定了其他事项。合同签订后，余美英向蒋志宏交付了系争房屋，蒋志宏支付了第一期3个月租金及1个月的保证金，总金额68,000元。2019年9月6日起至今的租金，2019年8月至2018年9月的电费2,136元、水费80元，蒋志宏尚未支付。2019年9月13日，蒋志宏向余美英寄出解除合同通知书，余美英收到后将该函件退回蒋志宏。2019年10月25日蒋志宏向余美英寄送律师函，称合同已解除，要求余美英及时取回钥匙，并对双方的费用进行结算。2019年12月29日，余美英与蒋志宏签订协议1份，约定双方应共同寻找第三方承租房屋。同日,余美英接收系争房屋一把钥匙，蒋志宏留存另一把钥匙。2020年3月20日，余美英与案外人邢台市桥西区商务局签订了房屋租赁合同，约定余美英将系争房屋出租给邢台市桥西区商务局，2020年3月24日邢台市桥西区商务局搬某案涉房屋。另查明，蒋志宏向本院起诉余美英，要求确认本案租赁合同于2019年9月19日解除、余美英退还保证金17,000元，本院于2019年12月5日受理并立为(2019)沪0118民初23985号案件，于2020年4月26日作出判决，认定蒋志宏以系争房屋门锁等多处基础设备过于陈旧无法使用、租金过高、系争房屋不满足民宿经营条件为由主张解除合同，缺乏相应的依据和充分的证据，2020年3月24日案外人搬某系争房屋，应视为本案租赁合同已解除，故判令：一、解除蒋志宏与余美英于2019年6月4日签订的房屋租赁合同；二、余美英应于该判决生效之日起十日内支付蒋志宏租房保证金17,000元。该判决尚未生效。以上查明的事实，由以下证据证明：双方当事人的陈述，余美英提供的房屋租赁合同、水电费付款凭证、协议书，蒋志宏提供的解除合同通知及交寄单、律师函及快递单、不动产登记信息，本院出示的民事判决书，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，余美英与蒋志宏一致同意在本案蒋志宏应付余美英的款项中抵扣毛泽鑫应付蒋志宏的11,508.48元，余美英与毛泽鑫自行结算。审理中，余美英称，蒋志宏寄送解除合同通知函后仍继续使用系争房屋。对此余美英提供2019年11月照片3张(显示蒋志宏车辆停在系争房屋门外)，以证明2019年11月蒋志宏仍在使用系争房屋。蒋志宏对照片真实性无异议，但蒋志宏提出解除合同后，蒋志宏接到几家中介的电话，称余美英去多家中介公司挂牌出租房屋，均是用蒋志宏的手机登记的，故蒋志宏配合中介开门看房。余美英称，在本案合同签订前，余美英确实曾经去中介挂牌出租，用的是余美英自己的手机号，出租给蒋志宏之后，中介还打电话给余美英，余美英就将蒋志宏的手机号码留给中介，告知已出租给蒋志宏，让中介联系蒋志宏。蒋志宏称，2019年9月13日已搬离系争房屋，2019年9月19日其又通过微信向余美英发送解除合同通知书。对此蒋志宏提供如下证据：1、系争房屋录像，以证明2019年9月13日蒋志宏已搬离系争房屋；2、微信聊天记录截屏打印件，以证明2019年9月19日蒋志宏通过微信向余美英发送解除合同通知书。余美英对录像真实性无异议，但称其当时不同意接收房屋，对微信聊天记录真实性不予认可。本院认证如下：1、余美英提供的照片，蒋志宏确认其真实性，本院予以采信；2、蒋志宏提供的录像，余美英确认其真实性，本院予以采信；3、对蒋志宏提供的微信聊天记录，余美英不确认其真实性，且蒋志宏未提供原始载体以供核对真实性，故本院不予采信。虽然蒋志宏于2019年9月13日拍摄的录像显示系争房屋无人居住，但系争房屋本就用于经营民宿，房屋空关亦属正常。且蒋志宏又于2019年11月数次进入系争房屋，故蒋志宏称其已于2019年9月13日腾退房屋，依据不足，本院难以采信。根据查明的事实，本院认为：余美英与蒋志宏签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。蒋志宏本应于2019年9月6日前支付2019年9月6日起至2019年12月5日期间的租金51,000元。蒋志宏虽于2019年9月中旬发函通知原告解除合同，但被告并无依据合同约定或法律规定而产生的解除权，其解除合同通知不发生解除合同的法律效力。蒋志宏称余美英怠于接收房屋自行扩大损失，但未提供充分证据证明其已经于2019年9月腾退房屋，故对蒋志宏上述意见，本院不予采纳。双方形成合同僵局，符合一定条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持，人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。更何况蒋志宏提起诉讼的案件本院于2019年12月5日才受理，故本案租金涉及的2019年9月6日至2019年12月5日期间仍在合同履行期内，余美英要求蒋志宏按约支付第二期租金51,000元，本院予以支持。余美英与蒋志宏对租金中抵扣毛泽鑫应支付蒋志宏的业务款11,508.48元达成一致协议，系当事人处分自身民事权利和诉讼权利，本院予以照准。故蒋志宏还应支付租金39,491.52元。双方对水电费金额确认一致，本院予以确认。余美英自愿放弃利息损失的主张，系当事人处分自身民事权利和诉讼权利，本院予以照准。故依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一、第二、第三条的规定，判决如下：一、被告蒋志宏应于本判决生效之日起十日内支付原告余美英2019年9月6日起至2019年12月5日期间的剩余租金39,491.52元；二、被告蒋志宏应于本判决生效之日起十日内支付原告余美英2019年8月至2018年9月期间的电费2,136元、水费80元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费842.70元，由被告蒋志宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇二〇年四月二十八日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。