广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初7648号原告深圳市城建工业发展有限公司，住所地深圳市龙岗区坂田街道雪岗南路****综合楼。法定代表人孔晓。委托诉讼代理人郭俊，广东星辰律师事务所律师。委托诉讼代理人徐李晓红，广东星辰律师事务所律师。被告深圳市美林盛科技有限公司，，住所地深圳市龙岗区坂田街道雪岗路****法定代表人郑文彬。委托诉讼代理人邹国峰，广东君一律师事务所律师。委托诉讼代理人黄晓阳，广东君一律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依简易程序公开开庭进行了审理。原告深圳市城建工业发展有限公司的委托诉讼代理人郭俊、徐李晓红及被告深圳市美林盛科技有限公司的委托诉讼代理人邹国峰、黄晓阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年11月16日，原告与被告签订《宿舍租赁协议书》（合同号：2017-宿059)，约定：原告将位于深圳市龙岗区坂田街道雪岗路1021号峰华工业区8号宿舍楼4间宿舍（宿舍房号132、134、135、136)，建筑面积共计120平方米，出租给被告一使用；每月租金为2400元;租赁期限自2017年11月1日至2018年10月31日止。然而，合同期限届满终止后，被告却未按约及时搬离租赁房屋，且经原告多次催告仍拒不搬离，至今还强行占用原告的租赁房屋。原告认为，被告的行为己经构成严重违约，应承担相应的违约责任。综上，为维护自身合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告签订的《宿舍租赁协议书》（合同号2017-宿059）已于2018年10月31日终止；2、被告立即搬离并向原告返还租赁房屋即位于深圳市龙岗区坂田街道雪岗路1021号峰华工业区8号宿舍楼4间宿舍（宿舍房号132、134、135、136）的房屋;3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：因被告不存在违约行为，被告与原告的租赁合同没有解除,原告存在清租侵权的根本违约行为，因此被告享有合同先行履行抗辩权，无需继续交租，亦无需返还租赁房屋。本案纠纷的源头系案外人龙岗区坂田街道办事处因其所谓的道路土地整备项目，违反法定征收程序，在被告承租的房屋张贴拆迁公告引起的，在租赁合同尚未到期的情况下，原告在被告承租的房屋张贴关于清租的通知，要求与被告解除全部的租赁合同关系，并要求所有租户搬走，原告的清租行为系侵权的根本违约行为，该行为导致被告所有承租户全部流失，无法对外继续招租，并遭受巨大损失，无法继续向原告支付租金。在租赁合同正常履行的过程中，如有遇到合同约定的合法的政府征收行为等不可抗力而导致合同无法履行的情况，合同双方均没有违约行为与过错的情况下，对于双方无法履行合同而造成的损失，应当按照公平原则由双方友好协商，共同分担损失。本案中，由于案外人坂田街道办事处的征收行为，被法院判决认定为政府指导行为，且其行为并没有在法定时间内履行合法的程序，该行为没有任何强制力，对原告与被告履行租赁合同与否没有任何强制性。因此，在本案中不存在合同不能履行的不可抗力的情形，既然不存在合同约定的不可抗力，所以原告实施清租行为没有任何法定与约定的依据。原告的行为应当被认定为侵权根本违约行为，由于原告的根本违约行为，且其在没有向被告提供合同约定的能满足被告基本使用需求的租赁物，导致被告承租户全部流失，无法对外继续招租经营企业，无法使用租赁房屋产生任何收益，致使租赁合同根本目的无法实现。综上，原告有向被告提供合同约定的能达到使用收益目的租赁物的先行义务，在原告履行该项义务前，被告享有要求原告履行其先行义务的先履行抗辩权，从而根据该抗辩权拒绝履行继续交租的合同义务，被告强烈要求原告履行上述合同义务，并继续履行合同。在另案中，被告已向龙岗区人民法院起诉原告与案外人坂田街道办事处，要求其共同承担赔偿被告所有损失的责任，在被告的损失得到赔偿之后，被告承诺继续履行交租等合同义务，从而使双方合法有效的租赁合同继续履行，达到原告收取租金，被告使用收益租赁物的合同目的。原告的诉讼请求要求终止租赁合同，并要求被告搬离租赁物的请求没有依据，被告不存在违约行为，合同并没有因原告违法行使解除权而解除租赁关系，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2017年11月16日，原告（出租方）与被告（承租方）签订一份《宿舍租赁协议书》（合同号2017-宿059），约定原告将位于深圳市龙岗区坂田街道雪岗路1021号峰华工业区8号宿舍楼132、134、135、136号宿舍租赁给乙方使用，租赁期限为2017年11月1日至2018年10月31日。合同第十条约定，合同期内，如果因政府、出租方或出租方上级单位对租赁物业所在工业区进行整体或部分更新改造的，出租方有权提前两个月通知承租方解除合同，不承担任何责任，承租方接到通知之日起两个月内自行搬出工业区，费用由承租方自行承担，不得提出赔偿或补偿要求。协议同时约定了租赁物业面积、房屋租金、租赁保证金及违约责任等内容。协议签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告按约定的标准向原告支付租金至2019年4月30日。2018年6月27日，深圳市龙岗区坂田街道土地整备中心发布《拆迁公告》，内容为：坂雪岗环城南路位于坂雪岗东南部，南起五和大道南，终点接五和大道北，是坂田又一条纵贯南北交通大动脉钱，全长9.15公里，设计为双向六车道城市主干道。为了全面打通环城路，优化坂田街道交通环境，按照区委区政府工作部署，要求2018年10月30日前完成环城路工程的拆迁工作，请沿线业主及承租户做好征收清退准备，大力支持配合道路建设工作。2018年6月29日，原告向被告发出《关于清租的通知》，内容为：2018年6月27日，龙岗区坂田街道土地整备中心发出拆迁公告，要求2018年10月30日前完成环城路工程的拆迁工作，请沿线各业主及承租户做好征收清退准备，大力支持配合道路建设工作。为此，我司请各租户按政府的要求，在2018年10月30日前配合做好退租工作。2018年7月3日，原告向深圳市龙岗区坂田街道办发出《关于配合开展环城路（雪象段）拆迁工作的函》，主要内容为：为积极配合开展环城路（雪象段）拆迁工作，我公司对峰华工业区内到期合同采取了措施，也给租户发了清租通知。在向租户了解情况的过程中，很多租户提到位于拆迁范围内的5#厂房新雪社区工作站什么时候搬迁的问题，存在攀比观望心态。我司将继续努力做好配合开展环球路（雪象段）拆迁工作，同时也请街道办尽快安排10日30日前做好新雪社区工作站的搬迁工作，以便我司在做租户清退工作时给予其明确说法，以利更好地开展环城路（雪象段）拆迁工作。2019年3月6日，原告向被告发出《租赁合同期满物业收回的通知》，主要内容为：我司与贵司友好合作多年，感谢贵司长期以来对我公司业务支持。现因我司物业涉及环城路（雪象段）拆迁建设工程，为配合政府环城路（雪象段）拆迁建设，应上级单位的要求，将收回租赁合同（协议）到期之物业，不再续租。鉴于此，贵司承租位于峰华工业区3栋厂房2楼、综合楼1楼及8号宿舍楼132、134、135、136号宿舍的租赁物业（面积共计1812㎡）与我司签订的房屋租赁合同（包括所租赁协议书）已到期，3号厂房4楼401租赁物业（面积750㎡），将于2019年3月31日到期，我现通知贵司，上述物业合同到期后，我司不再续租并将收回租赁物业，请贵司提前做好合同到期租赁物业移交的准备工作，确保在2019年4月30日前将所承租的峰华工业区的物业恢复原状本移交我司，请勿延误。被告于2019年3月11日收到该通知。因被告未返还涉案房屋，故原告于2019年5月17日向被告发出《通知》，主要内容为：你司于2018年10月1日起拒绝向我司缴纳所承租5号厂房，8号宿舍楼4楼401-436号宿舍、7、8、9号门店、10、11号门店的物业租金、管理费及电梯使用费，截止至2019年4月30日，你司已拖欠上述物业租金、管理费及电梯使用费共计1261236元，请你司务必于2019年6月1日前缴清上述费用，避免损失继续扩大。你司承租的峰华工业区3#厂房2楼、4楼401及8号宿舍楼132、134、135、136号宿舍物业（面积共计1812㎡），合同已到期。我司已于2019年3月11日向贵司送达了《租赁合同期满物业收回的通知》，要求在2019年4月30日前将上述物业移交我司。截止2019年5月17日，你司仍在占用。现再次通知你司尽快将到期物业交还我司，若你司仍不搬离，我司将于2019年6月1日起对上述物业不再提供水电并从2019年5月1日起按双倍租金收取场地占用费直至你司搬离并移交场地为止。被告于2019年5月17日收到该通知。2019年8月9日，原告向被告发出《律师函》，确认涉案《宿舍租赁协议书》（合同号2017-宿059）已于2018年10月31日终止，要求被告收到律师函之日起三日内搬离,并向原告返还涉案房屋、办理相关移交手续，同时在收到律师函之日起三日内向原告结清相应的租金、水电费、违约金、滞纳金等费用。被告于2019年8月10日收到该律师函。另查明，涉案房屋位于龙岗区布吉镇坂田村8#宿舍，登记所有权人为原告，用途为工业用地，房地产证号为深房地字第**，原、被告均确认协议约定的租赁房屋地址与房产证地址一致。再查，原、被告之间签订了七份租赁合同，原告对另六份租赁合同已向本院提起诉讼，本院予以受理。同时，关于原、被告之间的七份租赁合同关系，被告已分别另案提出赔偿其损失等请求，本院受理后正在审理中，案号为（2020）粤0307民初17951-17921号。被告陈述，涉案房屋自发出拆迁公告之日起就没办法再使用，被告一直都在主张拆迁赔偿，没有任何人承诺或承担涉案租赁房屋的装修、经营等损失，故被告只能在涉案租赁房屋处一直等待赔偿事宜，房屋没有在使用，自2019年4月30日之后也未再支付租金。原告确认被告安约定的标准支付租金至2019年4月30日。本院认为，原、被告签订的《宿舍租赁协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，依法受法律保护，双方均应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。《宿舍租赁协议书》约定的租赁期限已于2018年10月31日届满，双方对租赁期限未再续约，且原告多次向被告表示要求终止协议并收回租赁房屋，故原告要求确认涉案宿舍租赁协议到期终止、要求被告立即搬离涉案房屋并向原告予以返还，有事实及法律依据，本院予以支持。关于被告主张因合同终止造成的相关损失，被告可另循途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第九十一条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市城建工业发展有限公司与被告深圳市美林盛科技有限公司于2017年11月16日签订的《宿舍租赁协议书》于2018年10月31日终止；二、被告深圳市美林盛科技有限公司应于本判决生效后五日内搬离位于深圳市龙岗区坂田街道雪岗路1021号峰华工业区8号宿舍楼132、134、135、136号宿舍并将租赁房屋返还给原告深圳市城建工业发展有限公司。案件受理费100元，减半收取50元（原告已预缴200元，可向本院申请退回150元），由被告负担;财产保全费260元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  易小波二〇二〇年六月四日书记员  钟沐辰