濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0902民初13362号原告:李克民，男，汉族，1967年11月25日出生，现住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：孟庆顺，男，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：张红卫，河南晟灿律师事务所律师。被告:邯郸市博地房地产开发有限公司，住所地邯郸市峰峰矿区军民路7号。统一社会信用代码91130406732040485法定代表人:田照希，公司董事长。委托代理人：李进孝，河南长庚律师事务所律师。委托代理人：郑晓楠，河南长庚律师事务所实习律师。原告李克民与被告邯郸市博地房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李克民的委托诉讼代理人孟庆顺、张红卫，被告邯郸市博地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李进孝、郑晓楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李克民向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并支付违约金（以1000万元为基数自2017年11月1日起至合同解除之日止，按照日万分之一计算）；2、依法判令被告赔偿原告损失暂定1000万元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审前，原告申请变更诉讼请求为：1、判令被告立即为原告购买的房产在登记部门办理预告登记；2、判令被告退还多支付购房款17.3631万元；3、判令被告支付原告逾期交房违约金93.0577万元，暂计算至2020年6月3日，以后另计（以982.6369万元为基数，自2017年11月1日起至交付房屋时止，按照日万分之一计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2014年6月30日从邯郸市博地房地产开发有限公司购买濮阳市开州路“梧桐树”项目西南角A10号商铺，并签订《认购协议书》，协议约定：该商铺面积为895平方米，总价为1000万元整，按2014年7月1日一次性付款800万元，2014年7月3日前付款200万元。协议签订后，原告于2014年7月1日支付800万元，2014年7月3日付款200万元（按照邯郸市博地房地产开发有限公司指示付至田才只账户），该公司向原告出具收款收据。原告与被告于2017年7月31日对原告购买的房产，分别签订了3份《商品房买卖合同》，合同编号为：00125191、00125192、00125088，并于2017年8月1日在濮阳市房地产交易所办理合同备案登记。按照买卖合同约定，被告应于2017年10月31日将房屋交付原告，但是被告至今未交付。被告的行为已构成违约应支付违约金。根据买卖合同第九条的约定，出卖人逾期交付房屋，自2017年1月1日起按已支付房款的日万分之一计算违约金。被告逾期交房是其自身原因，应按照合同约定支付违约金。原告曾向被告要求进行房产预告登记，被告也同意，被告在向房屋登记部门办理预告登记时，因为被告的房产土地上有在建工程抵押所以无法办理登记手续。原、被告签订的认购协议书约定的895平米，实际为879.46平米，少了15.46平米，按照每平米价格应退还原告房款17.3631万元。特诉至法院，请依法判决。被告邯郸市博地房地产开发有限公司辩称：第一，原、被告之间购房纠纷，本次是第四次诉讼，前三个诉讼程序中，原告承认在2017年8月1日已经对涉案房屋进行了备案登记即网签预售备案，完成了双方合同第24条约定的义务，也按照行政部门的管理要求进行了网签备案。按照物权法第20条的规定，预告登记是在双方有合同的情况下经双方申请办理，而原、被告在三份合同中没有此项约定，且预告登记也非房屋买卖合同必经程序，即原告的诉讼请求的第一项没有法定也没有约定应驳回。第二，不存在原告所诉的多交房款的事实。依据原告提供的认购协议和濮阳市华龙区人民法院的（2017）豫0902民初2929号民事判决以及三份购房合同均确认房款为1000万元，其中合同编号为00125191房款是2854360元，合同编号为00125088号房款是3706320元，合同编号为00125192号房款是3439320元，合计是1000万。第三、违约金过高，请法院根据目前经济发展的情况，和逾期交房的事实，涉案项目至今由市政府成立的监管小组进行监管，被告在监管小组的监管下，力争让业主入住，不至于成为烂尾项目。原告要求过高的违约金会造成其他业主效仿，被告愿意按照合同约定的总价的1%承担违约金。原、被告双方在第一次诉讼中签订了商品房买卖合同三份，2014年6月30日签订的认购协议书的第九条约定，双方在签订商品房买卖合同后协议书自行失效，所以房价应该以商品房买卖合同作为认定的依据。经审理查明，2014年6月30日，李克民与邯郸市博地房地产开发有限公司签订《博地·梧桐树认购协议书》，协议约定：李克民购买“梧桐树”项目西南角A10号商铺，房屋总价款1000万元；李克民于2014年7月初完成交付房款的义务；协议书自双方签字或盖章后生效，在双方签订《商品房买卖合同》后自行失效；邯郸市博地房地产开发有限公司交房日期不晚于2015年7月31日，若不能按时交房，从2015年8月1日开始，邯郸市博地房地产开发有限公司按照1000万元月息3%的标准向李克民支付利息。2014年7月1日、2014年7月3日，李克民分两次将购房款1000万元支付到邯郸市博地房地产开发有限公司指定的账户，邯郸市博地房地产开发有限公司出具了房款收据。2017年3月2日，因邯郸市博地房地产开发有限公司未按约定交房，李克民向濮阳市华龙区人民法院提起诉讼，要求邯郸市博地房地产开发有限公司支付1000万元房款自2015年8月1日至2017年7月31日之间利息损失720万元。2017年8月11日，濮阳市华龙区人民法院作出（2017）豫0902民初2929号民事判决，将双方约定的月息3%的利息标准调整为月息1.5%，判决邯郸市博地房地产开发有限公司赔偿李克民损失360万元。宣判后，李克民不服，提起上诉。濮阳市中级人民法院于2017年10月25日作出（2017）豫09民终2343号民事判决，驳回上诉，维持原判。李克民仍不服，向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院于2019年3月26日作出（2018）豫民申5660号民事裁定，驳回李克民的再审申请。另查明，2017年7月31日，在上述濮阳市华龙区人民法院审理李克民与邯郸市博地房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案件过程中，李克民与邯郸市博地房地产开发有限公司签订合同编号分别为:NO00125088、NO00125191、NO00125192的《商品房买卖合同》。合同编号为:NO00125088的《商品房买卖合同》约定：李克民购买邯郸市博地房地产开发有限公司开发建设的“梧桐树小区”第004幢1-2层12号房，建筑面积308.86平方米，单价每平方米12000元，总金额3706320元。合同编号为：NO00125191的《商品房买卖合同》约定：李克民购买邯郸市博地房地产开发有限公司开发建设的“梧桐树小区”第004幢1-2层10号房，建筑面积283.99平方米，单价每平方米10050.92元，总金额2854360元。合同编号为：NO00125192的《商品房买卖合同》约定：李克民购买邯郸市博地房地产开发有限公司开发建设的“梧桐树小区”第004幢1-2层11号房，建筑面积286.61平方米，单价每平方米12000元，总金额3439320元。上述三份《商品房买卖合同》均约定：2017年10月31日前交付经验收合格的商品房；出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；另对面积确认及面积差异处理、规划及设计变更、交接、出卖人关于装饰及设备标准承诺的违约责任、基础设施及公共配套建筑运行承诺、产权登记、保修责任等作出了约定。2017年8月1日，李克民与邯郸市博地房地产开发有限公司共同到濮阳市房地产交易所将上述三份《商品房买卖合同》办理合同备案登记。上述三份《商品房买卖合同》所涉房屋至本案诉讼时未向李克民交付。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，原被告双方签订的合同编号分别为:NO00125088、NO00125191、NO00125192的《商品房买卖合同》意思表示真实，不违反法律的相关规定，合法有效，双方应严格遵守。原告按照合同约定向被告支付全部购房款，被告至今未向原告交付房屋，现原告诉请被告为其所购房屋在房产登记部门办理预告登记、退还多收取的房款17.3631万元、支付原告逾期交房违约金93.0577万元（以982.6369万元为基数，暂计算自2017年11月1日起至2020年6月3日，交付房屋时止的另计）。首先，关于原告要求被告为其购买的房屋在房产登记部门办理预告登记的问题。本案中，原、被告双方已在2017年8月1日共同到濮阳市房地产交易所将上述三份《商品房买卖合同》办理合同备案登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记”的规定，商品房销售预告登记是双方在合同中有约定的情况下，可以向登记机构申请办理。本案中，原、被告双方在《商品房买卖合同》中并未约定办理预告登记的事项，故本院对原告的该项诉讼请求，不予支持。其次，关于原告要求被告退还多收取的房款17.3631万元的问题。本案所涉房屋至今未向原告交付，原告未提交证据证明房屋实际建筑面积小于双方合同中约定的建筑面积，故原告的该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。再次，关于原告要求被告支付逾期交房违约金93.0577万元（以982.6369万元为基数，暂计算自2017年11月1日起至2020年6月3日，至交付房屋时止的另计）的问题。原、被告双方的商品房买卖合同关系依法成立有效,受法律保护。在履约过程中,被告未能按约定的时间履行交付房屋的义务,已构成违约,应按合同约定承担相应的违约责任。根据合同约定,逾期交房违约金从最后交付期限之第二天起按已支付房价款的日万分之一算至实际交付之日止,现原告要求被告支付逾期交房违约金（以982.6369万元为基数，暂计算自2017年11月1日起至2020年6月3日，至交付房屋时止的另计），有事实和法律依据，本院予以支持。即被告应向原告支付自2017年11月1日至2020年6月3日期间的逾期交房违约金为928591.87元(9826369元×0.1‰/天×945天)。关于2020年6月3日之后至房屋实际交付之日的逾期交房违约金，原告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条之规定,判决如下:一、被告邯郸市博地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李克民给付2017年11月1日至2020年6月3日期间逾期交付房屋违约金928591.87元;二、驳回原告李克民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14838元，由原告李克民负担2444元，由被告邯郸市博地房地产开发有限公司负担12394元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本，并在7日内交纳上诉案件受理费，上诉于濮阳市中级人民法院。逾期未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 慧人民陪审员  铁志民人民陪审员  韩 英二〇二〇年八月三十日书 记 员  李 扬