吉林省辽源市龙山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0402民初392号 原告：孙凯娜，女，汉族，1976年8月26日生，住吉林省辽源市西安区。 委托诉讼代理人：董晓丽，吉林恒太律师事务所律师。 被告：刘峰华，男，汉族，1965年4月2日生，住吉林省辽源市龙山区。 委托诉讼代理人：孙俊杰，辽源市龙山区兴阳法律服务所法律工作者。 被告：王淑梅，女，汉族，1966年7月27日生，住吉林省辽源市龙山区。 委托诉讼代理人：刘峰华，男，汉族，1965年4月2日生，住吉林省辽源市龙山区，系被告丈夫。 孙凯娜诉刘峰华、王淑梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，经公开开庭审理，原告孙凯娜委托诉讼代理人董晓丽、被告刘峰华及其委托诉讼代理人孙俊杰、被告王淑梅委托诉讼代理人刘峰华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙凯娜向本院提出诉讼请求：1.解除房屋买卖协议，立即返还商铺款360,000.00元并承担银行利息，利息计算至商铺款全部返还时止；2.承担本案诉讼费、保全费、保险费等费用。在举证期限内，原告变更诉讼请求，请求确认承包土地抵房协议无效，判令刘峰华、王淑梅立即返还原告的购买商铺款360,000.00元，并承担自2016年10月30日起至商铺款全部返还时止的银行利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算）。事实和理由：原告与刘峰华、王淑梅于2010年3月24日签订了房屋买卖协议书，协议约定，刘峰华、王淑梅自愿将其名下拥有的坐落在南康意发大厦小区0041号楼，产权证0XXXX号341房间，面积63.5㎡，以37万元的价格卖给原告，原告分两次向刘峰华、王淑梅支付360,000.00元。因二被告一直未配合原告办理过户手续，经双方协商二被告于2016年10月30日前配合原告办理过户手续，逾期二被告退换原告购房款360,000.00元并承担利息。2017年因刘峰华、王淑梅与第三人的债务，原告购买的房屋被辽源市龙山区人民法院依法查封并抵债。原告无奈与2017年1月2日同刘峰华、王淑梅签订了承包土地地方协议，但该协议却无法履行，故原告请求人民法院确认承包土地抵房协议无效，请求法院支持原告的诉讼请求。 刘峰华、王淑梅辩称，1.二答辩人与被答辩人在2010年3月24日签订的《房屋买卖协议书》是真实合法有效的，是双方真实意思表示，且没有欺诈行为。当时由于被答辩人急需给工人开工资，故将价值40余万元的门市房低价出售。被答辩人当时只给付购房款13万元，之后到银行代偿还贷款9万元，共计22万元。将抵押在银行的房产证取回当即交于被答辩人收取。被答辩人拿到房产证后，已实际接受该房屋，并对外出租。《房屋买卖协议》第三条约定：“乙方负责办理房屋所有权更名手续及一切费用”。在2016年9月1日被答辩人又与答辩人签订《协议书》，再次约定“甲方于2016年10月30日前配合乙方办理过户手续”。两份买卖合同均约定被答辩人自己办理过户，甲方予以配合，而非是甲方为之办理。常理讲，一般在房屋买卖过程中都是由买房办理过户手续，卖方只是配合过户。但本案被答辩人却是拿到房产证后，不急于办理产权过户，而是把房屋出租后就不再心思办理过户。也没有找过答辩人要求配合办理。造成房屋被法院查封拍卖的责任在被答辩人。2.被答辩人知道房屋被法院拍卖后，急于捞回成本，又与答辩人签订《承包土地地方协议》。这个协议应该说也是双方的真实意思表示，不违反法律规定。该协议只是使用权互换，并非土地买卖。该协议第一条写的很清楚，“甲方用意发商铺与乙方坐落于龙山区工农乡工农村四组面积2.1亩的旱田地的使用权互换”。第二条写明“自互换之日起，该土地如拆迁，拆迁所得款项归甲方所有，除合作社补偿款归乙方所有”。这两条写的很清楚，就是被答辩人用意发的房屋置换答辩人的土地使用权，而且约定如被拆迁，所有拆迁费都是被答辩人所有，只是补偿款除外。这里对于拆迁费是多少无法预测，可能多可能少。现在土地已经被拆迁，所有款项还没有下拨。应当说这个合同至此已经履行完毕，而不是无法履行。以上论述可以看出，被答辩人出尔反尔，合同是其要求签订的，所有内容是自己写的。并没有《合同法》第52条规定的合同无效的五种情况。鉴于此，被答辩人属无理之诉，依法应当驳回其诉讼请求。 经审理查明，2010年3月24日，孙凯娜与刘峰华、王淑梅签订《房屋买卖协议书》，双方约定刘峰华与王淑梅将其拥有的坐落在南康意发大厦小区0041号楼，面积63.50平方米，产权证0XXXX号341房间，以37万元价格卖给孙凯娜。2010年3月24日，刘峰华为孙凯娜出具《收条》，载明：“今收到孙凯娜购房首付款壹拾叁万元整（¥130,000.00元），收款人刘峰华”。2010年3月26日，刘峰华再次为孙凯娜出具《收条》，载明：“今收到孙凯娜购意发商铺余款贰拾叁万元整（¥230,000.00元），收款人刘峰华”。2016年9月1日，孙凯娜与刘峰华、王淑梅签订《协议书》，载明：“甲方刘峰华于2010年3月24日将甲方共有（贷款购买）的坐落于南康街意发大厦0014幢、341号、产权证0XXXX号，面积63.50平方米商铺卖与乙方。乙方交纳首付款13万元后又为甲方偿还了银行剩余的贷款。因种种原因，甲方一直未配合乙方办理过户手续，现经双方协商甲方于2016年10月30日前配合乙方办理过户手续，逾期甲方退还乙方支付的款项360,000.00元并承担逾期利息（利息按银行同期贷款利率计算）”。2017年1月2日，孙凯娜与刘峰华、王淑梅签订《承包土地抵房协议》，双方约定孙凯娜用涉案房屋与刘峰华、王淑梅拥有的坐落于龙山区工农乡工农村四组面积2.1亩的旱田地使用权互换；自互换之日起，该土地如拆迁，拆迁所得款项归甲方所有，除合作社补偿款归乙方所有。刘峰华自述仅收到两笔购房款，总计为22万元，两次均为现金给付。 另查明，该涉案房屋已被法院另案查封并执行完毕。 上述事实，有房屋买卖协议、收据、协议书及承包土地抵房协议等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为，原、被告签订的房屋买卖协议书，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原、被告双方均应按诚实信用原则忠实履行合同义务。本案中孙凯娜已按照合同约定交付了购房款，因该涉案房屋已被另案执行，无法实现合同目的，故原、被告另行签订了该涉案的承包土地抵房协议。根据《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。第十四条规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十条规定，承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换，并向发包方备案。土地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，原告孙凯娜并非涉案土地所属村集体的经济组织成员，故案涉协议因违反法律法规，应认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于本案被告应返还款项，经双方自认涉案房屋已经被另案执行，无法返还，故原告主张被告返还已交付的购房款360,000.00元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告辩称原告仅给付220,000.00元购房款，本院基于原告提交的收条、协议书等证据材料，同时结合被告自认现金给付的事实，本院认为上述证据已经能够达到证明原告实际交付360,000.00元高度盖然性的证明标准，故对于被告的抗辩，本院不予采信。关于原告主张的利息损失。本案中，孙凯娜在购买涉案房屋时，已向刘峰华、王淑梅夫妇支付购房款360,000.00元，其损失可认定为该款项的资金占用费，故对于孙凯娜主张刘峰华、王淑梅自2016年10月30日起至购房款款全部返还时止，按中国人民银行同期贷款利率给付利息的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十七条、第六十条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十四条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定，判决如下： 一、确认原告孙凯娜与被告刘峰华、王淑梅签订的《承包土地抵房协议》无效； 二、被告刘峰华、王淑梅于本判决生效之日起七日内返还原告孙凯娜购房款人民币360,000.00元及利息（从2016年10月30日起至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；2019年8月20日至实际履行完毕之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 案件受理费3,350.00元，保全费2,320.00元，共计5,670.00元由被告刘峰华、王淑梅承担。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉 林省辽源市中级人民法院。 审判员  张可 二〇二〇年五月二十七日 书记员  丁宁