山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初6978号原告：王斌，男，1968年5月19日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。被告：任超，女，1987年7月11日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。原告王斌与被告任超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王斌与被告任超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王斌向本院提出诉讼请求：1、返还原告出租给被告的房屋；2、判令被告支付违约金2500元，房租3800元，物业等费用1316元，物品损坏赔偿费12260元，维权费1000元，合计20876元。以上费用截止2019年3月26日，最终费用应核算至被告实际履行判决之日；3、本案诉讼费用由被告全额承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、判令返还原告出租给被告的房屋；2、判令被告支付违约金2500元、自2019年3月17日至2019年9月17日的房屋租金7500元、2018年9月至2020年3月的物业费水电费等费用1496元（含电卡40元）、卫生清理费200元；3、被告赔偿原告物品损坏费用，其中洗衣机630元、浴霸更换及安装费用650元、一个插座60元、两个水龙头加安装费共310元、马桶盖50元、空调遥控器30元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月26日，被告采取欺骗手段（声称要租2年至少1年，要求将月租金1450元降为1250元）承租了原告位于烟台市芝罘区的房屋，租期自2018年9月17日至2019年9月17日止，月租金1250元，按每三个月为一期支付。根据被告要求，原告将床、沙发、电视清理出房屋，与被告对屋内的剩余物品空调、浴霸、热水器、衣柜、灯具等设备进行检测都使用正常，一同去物业结清了之前的物业费、水费、电费，又将两把钥匙、两个门禁卡交给被告，原告将租房合同内容逐条告知被告，双方无异议签字确认，被告于16日支付了首期租金及保证金。由于被告的强烈要求，原告又新买了一台旧洗衣机，经被告验收好用后，留置在涉案房屋使用。2019年1月，被告突然在微信上仅说不想租房了，却未联系原告办理退房。2019年2月17日，被告拒绝按照合同约定支付租金和水、电费及物业管理等费用(已构成根本性违约)，也未将涉案房屋归还给原告，还将房屋门禁卡、钥匙、电卡等物品占为己有，该房屋一直处于被告占有使用状态，经原告多次催讨租金等费用后，被告仅把一把门禁卡及钥匙丢在消防栓里，拒绝原告验房，随后将原告微信拉黑，不再接收原告任何形式的通知信息。原告进入房屋后发现，屋内一片狼藉，冰箱、空调、洗衣机等许多物品已被损坏，浴霸烧了，马桶盖被暴力撕坏，门被拉坏变形，水龙头一直在漏水，另一个水龙头被拆解丢在一边，插座被拉出墙体外，这些物品全都处于无法使用状态，也是被告拒绝原告验房的原因，该房屋已不能再继续出租，严重损害了原告合法经济权益。被告任超辩称，涉案房屋由被告公司员工实际居住了四个月左右，因存在噪音大、窗户漏风的情况，被告提前向原告提出了解除合同，依约不应承担违约金；被告几次告知原告因被告本人不在烟台无法办理交接手续，于2019年2月17日将涉案房屋的一把钥匙、一个门禁卡放置在门外的消除栓内（另一把钥匙丢失），原告持钥匙进入房屋内就表明其同意解除合同，被告未占用原告房屋，不应再支付租金，且原告进入过房间无法证明其所主张的物品损坏是由被告造成，而被告于2019年2月17日同时微信向原告发送的视频可以看出涉案房屋卫生清洁、物品完好，原告对二手物品要求高价赔偿不应支持；被告同意支付实际租住期间的物业费和水电费，且应从被告向原告交纳的保证金中扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月16日，原、被告在签订的房屋租赁合同中约定：原告将坐落于烟台市芝罘区南大街150号雪玉花苑5号楼2单元7Ｂ02室房屋出租给被告，租期自2018年9月17日起至2019年9月17日止；租金每月1250元，租房保证金1250元，租金付款日为17日／月，付款方式为每三个月支付一次，第一次租金及保证金在签订合同时支付，共计5000元，以后租金按约定的付款期限提前1个月，将下期房款支付给原告；原告在收到第一次租金当日将被告能正常居住的卡、钥匙等交给被告；被告承担在租赁时发生的水费、电费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费等费用；租房保证金存放于原告处作为履约保证金，不计利息，主要用于对合同期满终止时，原告对被告在租赁期内发生的基本费用如房租、房内物品损坏、短缺、相关水电费用等扣除清算后一次性不计利息退回被告。合同第八条载明被告义务：1、按照合同约定的时间和方式支付租金、保证金及其他费用；2、未经原告同意，不得私自把该房的部分或者全部转租他人；3、本合同终止时，原告对房内提供的设施进行清点、检查，如有损坏、短缺，被告应按照价值酌情赔偿；4、被告如因使用不当损坏房屋及设施的，应负责修复原状或予以经济赔偿，被告搬家临走前须把卫生搞好，否则扣除卫生清理费200元。合同第九条违约处理部分载明：1、如被告违反合同第八条，原告有权终止合同，收回房屋，不退剩余房款及保证金，如不足低过原告损失，被告应予以赔偿；2、……；3、如被告非因房屋问题中途退房，须按二个月房租向原告支付违约金，如有剩余，原告退回剩余的租金，不退保证金。合同还载明水表读数241度、电表总读数32－4度，防盗门钥匙两把、电子门钥匙两把、冰箱、电磁炉、抽烟罩（洗衣机后配）、电卡一张。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告，一并交付防盗门钥匙两把和门禁卡、电卡，双方对房内设施物品具体情况未作书面交接。被告向原告交纳了保证金1250元，累计支付了2018年9月17日至2019年3月16日间半年租金7500元。2018年9月25日，原告向被告发送了内容为“洗衣机送过去了，还没拆塑料纸，容量是3公斤，双动力海尔名牌，别超重了，前天买的，现在只能保修18天，不是人为损坏，卖家保修，超期了，我就不负责了你们先试试水吧，千万不要超重了”的微信，被告回复：“好的，哥，辛苦您了”。按照合同约定，被告应于2019年2月17日交纳2019年3月17日之后三个月的租金，被告未按约交纳。原告提交的与被告在2019年2月17日的微信聊天记录显示以下内容“原：你好，在吗，该付下季度房租3750元了。被：我们不租了，哥，早就跟您说过这个事。原：那你该根据合同交清水电等费用后退房，把补偿款交给我呀，钥匙、门禁卡、电卡都在你那，也没退给我。被：我不在烟台，在外地开会，我安排员工办一下。原：那直接去雪玉花苑吧，你们几点能到?被：今天不行，押金不要了，还得给你交补偿款？原：一个月前，你联系我，我说见个面商量一下，你一直没联系我，上次电话里你都说了，按照合同约定吧。被：这没啥要商量的啊，哥，我都说了，两个月我们都没住，你随时收房，我一直在外地。原：你租我的房子，几个月住没住，这个问题不该我事啊。被：但是我说了，您可以随时往外租啊。原：两把钥匙和门禁卡都在你那，我都进不去小区和房子，你又没退房，我都进不去屋，找你见面商量房子的事，你说没空，都过去一个月了，也不联系我。被：确实没时间去。原：今天是下期缴款日，你还拖吗？被：没有人要拖你房租啊，我都告诉你不租了，还拖什么拖呢？有啥可拖的？房子我们早就没人住了。原：你不租了，钥匙门禁卡都在你那里。被：你那里没有吗?原：签合同时候，我给你一把钥匙，你说不够用，我说只有两把钥匙，后来又单独给你买的门禁卡，都给你了，你忘了吗？被：今天员工有时间，让他给你送过去。原：几点能到雪玉花园房子？被：我现在不确定，等我问问吧，今天肯定给你。原：你让他去把相关费用去物业交清吧。被：还有什么相关费用？原：水电费等，物业费。被：好的。原：几点能到雪玉花园房子？我好安排下时间。被：让他自己去交吧，我在开会。原：你不退房？被：退啊，你不说交物业费吗？原：房子租期已到，你不退房吗被：退房！哥，说了好几遍了，咋说不明白呢？原：大姐，我从早上8.45就在和你沟通。被：房卡、钥匙都还你，我们要这个有啥用啊，几点去我现在不知道，去了告诉你。原：现在都10点多了，上次你也说开会，你时时刻刻都在开会，去了才告诉我？啥意思？被：我去不了。原：我一直等他去吗？被：让员工去，他几点去我还不知道，没回我呢。原：他去了，我不一定有时间。被：回了就告诉你了，那我也不能瞎说吧。原：合同约定，超期一天按100收取费，真让你搞败了。被：我开会呢哥，今天给你就是了，你去不了就给你放门口，要这钥匙还是门卡的，我们也用不上啊，还能不给你么？原：大姐，我一直在和你沟通房子的事，你却一直排斥沟通。被：没排斥沟通啊，哥，钥匙给你不就行了吗？还有啥沟通的哥？原：房子我要验收。被：我这开会一直玩手机，你验收就是了。原：你不租了，房子我要验收。被：啥东西都没动！原：你的人要在场呀。被：卫生都找人给你打扫干净了，连垃圾都没有。原：如果房屋里东西坏了或是不好用了，我将找你赔偿。被：哎，你觉得我们至于吗？（随后显示发送原告两段时长分别为0：15和0：14的视频）钥匙给您放在门口的消除栓里面了，这是同事给我拍的视频。原：我不在现场，你拍这拍着视频没用。被：那你过去看看吧，我也没办法。原：本来以为你是诚信之人。”2019年2月18日，原、被告的聊天记录载明：“原：通知你一声，招呼你来交房，你以种种理由推托，到现在为止，你没把钥匙和门禁卡、电卡交回来，今日起每天按100元收费，至交验房给我后，同时换锁，补卡费用由你承担。另外，根据合同约定，你提前退房就赔偿两个月房租给我，你物业费、水电费都没结清，一切后果由你自负。被：昨天就把门卡、钥匙给你了好吧，你这人也太有意思了，你这房子就我们一个租客？原：你交给谁了？被：押金我们都不要了，我告诉你了，给你放在消防栓那里。原：你放在消防栓就算交房了吗？？被：你还想怎么交房啊？你的房子，除了我们，你就不往外租了吗？原：说多无益，按照合同来吧。被：还赖上我们这一个租客了？你还想要什么钱？合同上没写这些，我也没有合同。”微信聊天记录显示被告之后开启了朋友验证。原、被告确认，被告放置于涉案房屋门外消防栓内一把防盗门钥匙、一个门禁。原告自述其于2019年2月21日持被告放置消防栓内的钥匙进入涉案房屋内，发现屋内一片狼藉，且冰箱、空调、洗衣机等物品被损坏、浴霸烧了、马桶盖破损，衣柜门被拉坏变形，水龙头一直在漏水，另一个水龙头被拆解丢在一边，插座被拉出墙体外，空调遥控器损坏，上述物品全部处于无法使用状态，原告拍摄了屋内现场照片后离开出租房屋，于2019年2月22日向芝罘区人民调解委员会申请调解，2019年3月26日调解终结。被告否认物品损坏，也否认曾接到接受调解的通知。关于物业费、水电费，原告提交了加盖烟台市中泰物业管理有限公司印章、开具日期2019年3月19日的收款收据，证明其交纳了涉案房屋2018年9月至2020年3月的物业费1286元、水费110.6元、电费20元，加上其于2019年2月21日已向烟台市中泰物业管理有限公司交纳的电费20元，被告应向其支付物业费及水电费1496元（含电卡40元）。被告抗辩其仅应承担实际租住期间的物业费及水电费，且所在公司应该已经交纳，但未能提交证据。对被告抗辩的已将电卡放置在涉案房屋内，原告不认可，被告不能提供证据，被告同意赔偿电卡费用40元。关于物品损失，原告原主张被告赔偿：配王力防盗门钥匙费用650元、门禁卡10元、洗衣机630元、浴霸更换及安装费用650元、插座2个120元、两个水龙头加安装费310元、马桶盖50元、空调遥控器30元。庭审中，被告表示丢失了涉案房屋的另一把防盗门钥匙和门禁卡，同意配制防盗门钥匙，不同意赔偿原告主张的650元；原告曾告诉被告花100多元在二手市场购买的洗衣机，且洗衣机无证据证明是在被告承租时损坏，不同意赔偿；被告租房时没有浴霸；不同意赔偿插座款，同意庭后更换；被告退房时没有损坏马桶盖、空调遥控器和水龙头，不同意赔偿。庭审后的2020年3月21日和22日，被告为涉案房屋配制了防盗门钥匙、门禁卡，更换了一个插座，原告遂放弃了要求原告赔偿配王力防盗门钥匙费用650元、门禁卡10元、一个插座60元的诉讼请求。就原告主张的洗衣机赔偿，原告提交了载明客户为赵明、开具日期2018年9月23日的收款收据，载明“洗衣机保修二十天，630”，原告表示赵明是洗衣机出卖人，其是在幸福二手市场门口购买的，洗衣机外观没有破坏，但是不工作；原告对其主张的水龙头等物品的赔偿价值均未提交证据。被告亦不同意支付原告卫生清理费200元。另外，原告提出其于2019年2月21日进入涉案房屋时被告自己配备的双层上下铺床还在，后来被原告清出门外，原告并于2019年9月17日房屋租赁合同到期后在涉案房屋配置了双人床和沙发，房屋至今闲置。原告坚持认为2019年2月21日其进入涉案房屋是被告在微信中让其去的，且当时被告的双层床还在，被告手中持有一把钥匙亦未交水电物业费用，合同一直没有履行完毕，房屋一直被被告占有。本院认为，本案原、被告在2018年9月16日签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，原、被告均应恪守履行。履约中，被告向原告交纳了房屋押金1250元、半年房屋租金7500元，被告于合同期内向原告提出解除合同，于2019年2月17日通过微信告知原告将钥匙、门禁卡放置在涉案房屋外的消防栓内，双方无现场交接手续的事实，双方均予确认。从原、被告在2019年2月17日、2月18日的微信聊天内容来看，被告明确不再租用房屋、不再交纳租金，原告可随时往外租房；原告同意被告退房的请求但要求被告结清物业费及水电费并按照合同约定赔偿两个月房租和验收交接房屋，被告仅以发送视频和将涉案房屋钥匙、门禁卡放置消防栓内的方式表示退房并拒绝再与原告微信沟通，且双方均认可被告放置消防栓内的仅有一把防盗门钥匙和一个门禁卡，在此情况下，原告选择于2019年2月21日持被告放置在消防栓内的一把钥匙自行进入涉案房屋，应视为对涉案房屋的接收，且从原告2019年2月22日即向芝罘区人民调解委员会申请调解要求被告返还房屋以及支付租金、违约金和物品赔偿的诉求看，可以确定双方就合同期内解除合同达成一致。如前所述，涉案房屋已由原告于2019年2月21日实际接收，原告要求被告返还房屋、并支付2019年3月17日至2019年9月16日间房屋租金之请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。至于被告提出涉案房屋噪音大、窗户漏风问题是其提前解除合同的原因，原告不认可，被告无证据提交，应该依据合同中“如被告非房屋问题中途退房，须按二个月房租向原告支付违约金，如有剩余，原告退回剩余的租金，不退保证金”的约定，被告应向原告支付违约金即两个月的租金2500元，被告已实际支付的2019年2月21日至2019年3月16日的房屋租金抵顶违约金1083元后，被告还应向原告支付违约金1417元，并无权要求原告退还保证金。合同第六条“租房保证金存放于原告处作为履约保证金，不计利息，主要用于对合同期满终止时，原告对被告在租赁期内发生的基本费用如房租、房内物品损坏、短缺、相关水电费等扣除清算后一次性不计利息退回被告”约定是合同期满终止合同情况下保证金的处理，不适用本案中被告提前退房的情形，被告抗辩以保证金抵顶物业费等费用，本院不予采信。被告租住涉案房屋期间，应依约交纳物业费和水电费用，被告不能提交证据证明已经交纳了租住期间全部的物业费和水电费，亦不能否认原告提交的向涉案房屋所在小区物业公司交纳物业费及水电费收款收据的真实性，应向原告支付2018年9月至2019年2月间的物业费338元（1286元／19个月×5个月），原告明确其主张的水电费自被告开始租住计至2020年3月，被告虽提出抗辩，但由于被告未能履行及时交付水电费义务，在2019年2月17日表示退房时原告亦已向其要求结清水电费的情况下仍未交付，且导致房屋未正常交接的原因在于被告，故对原告主张被告向其支付水费110.60元、电费40元的请求，本院予以支持。关于原告主张的各项物品损失（含原告主张的电卡40元）及卫生清理费用，被告提供的视频系其单方拍摄，原告不认可，基于被告对合同期内提前退房却不配合对房内设施进行清点、检查之义务的违背，考虑在此情况下原告收集证据的可能性，酌情确定被告向原告赔偿物品损失费和卫生清理费共1000元，原告该项诉请超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、限被告任超于本判决生效之日起十日内支付原告王斌违约金1417元、物业费338元、水费110.60元、电费40元，并赔偿原告王斌物品损失费和卫生清理费共1000元，以上合计2905.60元；二、驳回原告王斌的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费322元，由原告王斌负担277元，被告任超负担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 王 春 萍人民陪审员 牟 恕 娴人民陪审员 宋 新 爱二〇二〇年三月二十七日书 记 员 王彬（代）