河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初2779号原告：冯涛，男，汉族，1983年10月16日出生，住河南省新郑市。委托代理人付冬芹，河南天基律师事务所律师。被告：刘斌，男，汉族，1957年12月6日出生，住郑州市。委托代理人史玉靖，河南光法律师事务所律师。委托代理人王鑫，河南光法律师事务所律师。被告：郑州中硕房地产营销策划有限公司，住所地郑州市郑东新区金水东路9号1层附48号，统一社会信用代码914101003175503426。法定代表人杨景东，总经理。委托代理人吴彦宏，系公司员工。原告冯涛与被告刘斌、郑州中硕房地产营销策划有限公司（以下简称“中硕公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯涛及委托代理人付冬芹,被告刘斌及委托代理人史玉靖,被告中硕公司委托代理人吴彦宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告冯涛与被告刘斌、被告郑州中硕房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》；2、依法判令被告刘斌返还原告购房定金5万元,并赔偿原告违约金390000元；3、依法判令被告刘斌、被告郑州中硕房地产营销策划有限公司共同返还原告居间服务费35200元;4、本案的诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：2019年7月3日，原告冯涛与被告刘斌在被告郑州中硕房地产营销策划有限公司居间介绍下签订了《房屋买卖业务签订文件合订本》（编号：100003874131），买卖合同约定将原告购买被告刘斌所有的位于郑州市郑东新区××楼××单元××号房屋，房屋成交价为195万元。合同签订后，原告依约支付了购房定金5万元，因被告刘斌提供的契税发票未满5年，产生巨额差额税，按照合同约定应当由被告刘斌承担，因被告刘斌拒绝缴纳上述税费，导致合同无法履行，按照合同约定，被告刘斌应当向原告支付合同总价款20%的违约金，原告与被告签订的《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》因房屋买卖合同的解除而导致合同目的无法实现，原告已经支付的中介费共计35200元，应由被告中硕公司予以返还，并由违约方刘斌承担。原告认为，原、被告签订的合同真实有效，对双方具有约束力，被告拒绝履行合同的行为属于严重违反合同约定，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告刘斌辩称,1、本案涉案房屋买卖合同，是在中硕房地产公司的居间服务之下，在双方自愿的基础上，平等协商而签订，我方不存在隐瞒或者虚构任何事实的行为，涉案房屋的权属证件以及相关税费票据也均由中硕房地产公司核对并由公司保存，冯涛诉称受欺诈事实不存在，涉案房屋契税首次缴纳时间为2006.9.25，早已经符合满五年的规定，合同系依法订立，真实有效，对双方均具有约束力。但因冯涛拒绝按照协议约定承担过户交易产生的相关税费，致使房产无法过户，合同无法继续进行，因此，我方也要求解除涉案相关合同。2、冯涛要求我方承担违约责任无事实和法律依据，根据冯涛诉状所述，因我方未提交涉案房屋产权资料以及契税票据未满五年导致合同无法继续履行。但事实情况是，在签订合同时，我方已经提交了完整的房屋产权凭证，包括房产证、维修基金发票、契税发票、不动产发票，并根据约定将所有材料交给中硕房地产公司保管，在中硕房地产公司通知我方到房管局办理网签及过户交易时，所有材料均由中硕公司携带，并不存在因我方未提交涉案房屋产权资料导致不能交易的情形。根据我方提供的契税票据，经中硕公司核对，房屋买卖合同中已经明确写明了契税票据满五年，而根据合同第八条约定，房屋交易涉及的所有税费包括但不限于契税、印花税、土地收益金、增值税及附加税、个人所得税、土地增值税均由冯涛承担，在办理过户当日双方共同前往相关机构办理税费缴纳手续；因一方不按合同约定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付房屋总价款20%的违约金。因此，冯涛向我方主张违约金没有依据，其拒不缴纳相关税费导致过户不能进行，才是合同不能继续履行的根本原因，其应该承担违约责任。3、因冯涛自身的违约行为导致合同不能履行，而引发了本案的诉讼，因诉讼产生的诉讼费、保全费、担保费应由其自行承担。我方不是违约方，中介费不应当由我方承担，解除合同应当由中介方返还。被告中硕公司辩称，在签订合同时，我方积极履行合同义务，并核验了所有房屋交易所需要的证件。在合同无法继续履行时，我方积极与各方沟通，组织各方协商解决，积极履行我方义务，我方不存在违约，应当由违约方承担中介费。本院根据当事人的陈述、举证、质证，及庭审情况，查明事实如下：2019年7月3日，原告作为买受人（乙方）与被告刘斌作为出卖人（甲方）与被告中硕公司作为居间方、服务方（丙方）居间下签订《房屋买卖业务签订文件合订本》（合同编号：100003874131），包括《郑州市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》。文书合订本中，甲、乙双方签订的《郑州市存量房买卖合同》约定：甲方所售房屋位于郑州市郑东新区××楼××单元××号，建筑面积111.9平方米，房屋不动产权证证号为：00××15；成交方式为甲乙双方通过中硕公司居间介绍成交；房屋成交总价款为1950000元，定金为50000元。乙方于签订合同当天支付定金10000元，2019年7月10日前向甲方支付定金40000元。乙方于办理过户时向甲方支付首付款540000元。乙方拟贷款金额1350000元，甲乙双方应于签订合同10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，本次交易办理房管局监管；甲方确认：交易房屋契税票满五年，交易房屋郑州本埠不唯一，交易房屋不是继承和赠与所得；甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担。如交易房屋不符合合同约定，导致交易房屋产生其他税费的全部由交房承担，并直接向主管机关缴纳；甲乙双方协商一致，在办理过户当日共同前往相关机构办理办理税费缴纳手续，因一方不按合同约定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，应当向对方支付房屋总价款20%的违约金。本合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费税种的，由政策规定的缴纳方缴纳，因政策原因使原有税费金额增加的，双方协商解决。本次交易产生的税项、税率、税额均以税务部门、房地产交易市场等相关部门出具的单据为准，居间方提供的购房预算仅供参考，不作为缴纳上述相关费用的依据。被告刘斌在出卖人处签字确认，原告在买受人处签字确认。甲、乙、丙三方签订的《居间服务合同》约定：甲、乙共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：协助查看房屋产权证书、协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容、促成交易双方签署合法有效的买卖合同。甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。甲、乙双方同意，应向丙方支付居间代理费31200元，该费用由乙方于本合同签订当日一次性向丙方足额支付。甲、乙双方应积极配合丙方的居间合同，按照丙方要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费，甲、乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。甲、乙双方任何一方拖延或配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任。被告刘斌在甲方处签字确认，原告在乙方处签字确认，被告中硕公司在丙方处盖章确认。甲、乙、丙三方签订的《房屋交易保障服务合同》约定，丙方为甲、乙双方提供的服务内容包括：协助甲、乙双方收集、整理、审核相关交易资料；临时保管与交易相关的房屋产权资料及其他重要资料的原件；协助甲、乙双方办理权属转移登记手续；向甲、乙双方提供相关税收政策和税费缴纳标准咨询；协助甲、乙双方办理房屋买卖涉及的各类税收的保税手续。丙方的收费标准为固定收费，贷款服务费2000元，由乙方承担；过户服务费2000元，由乙方承担。上述费用乙方应于签订本合同当日一次性向丙方足额支付。甲、乙双方应遵守本合同的约定以及贷款机构、税务、产权登记机关等政府部的相关规定，积极办理相关的各项手续，并积极向丙方提交所需的全部资料，包括但不限于身份及户籍证明、房屋权属证明等，且甲、乙双方保证所提交的上述材料合法、真实、有效。原告在甲方处签字确认，原告在乙方处签字确认，被告中硕公司在丙方处盖章确认。文书合订本中，被告刘斌向被告刘斌原告出具收据一份，载明：房屋出售人刘斌至今收到房屋买受人冯涛交来的定金共计10000元。被告刘斌在收据结尾房屋出售人处签字确认。同日，被告公司向原告出具收据一份，载明：今收到刘斌出售位于郑东新区××楼××单元××号房屋的相关材料，包括：1.房产证号00××15（原件）；2.维修资金号0304408（原件）；契税完税凭证号00872225（原件）、00454512（原件）；不动产发票号00036577、00278470、11733251、0452946。被告中硕公司在尾部盖章确认。2006年9月25日，郑州市郑东新区管委会为被告刘斌出具契税完税证，编号为00872226。2017年5月16日，郑州新区地方税务局契税税务分局办税服务厅为被告刘斌出具税收缴款书，编号为00454512，备注为经济适用房转商品房补差价交契税。2019年8月19日，郑州市自然资源和规划局为被告刘斌颁发《不动产登记证书》，被告刘斌单独所有位于郑州市郑东新区××楼××单元××号房屋，不动产证号为豫（2019）郑州市不动产权第0299011号。2019年7月10日，原告通过银行转账方式向被告刘斌支付40000元。被告中硕公司于2019年7月3日和2019年11月13日为原告出具收据两份，载明：收到冯涛居间代理费31200元、贷款服务费2000元和过户服务费2000元。庭审时，原、被告与被告中硕公司均表明，因涉案房屋办理过户手续所产生的税费过高，买卖双方均不愿意承担致使合同无法继续履行。以上事实，有原被告提交的《房屋买卖业务签订文书合订本》、收据、微信截屏、交易流水，被告提交的不动产权证书、契税发票及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面、适当的履行自己的合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》系各方真实意思表示，合法有效。内容不违反法律、行政法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对各方均具有约束力，各方应按照约定和有关法律规定履行各自的义务。买卖双方均起诉要求解除合同，且庭审中均表示同意解除合同，原告主张解除《房屋买卖业务签订文件合订本》，本院予以确认。本案的主要争议焦点为刘斌和冯涛在履行买卖合同中具体哪方存在违约。签订合同当日，刘斌将涉案房屋的不动产权证书、契税票、维修基金票据和不动产发票等证件和发票的原件均交给了中硕公司，按照正常的交易习惯，签订合同之前，买方和中介公司均会对卖方的相关产权资料及票据进行核对，以确定房屋是否符合合同约定的条件。刘斌和冯涛进行房屋买卖，有专业的房屋中介公司促成双方进行交易且签订的涉案合同文本，合同中写明房屋状况及契税票满五年的情况，应是买卖双方和中介公司确认明确后在合同中写明的。《房屋交易保障服务合同》中明确载明，中硕公司应提供向刘斌和冯涛提供相关税收政策和税费缴纳标准咨询，也说明了买卖双方和中介公司在签订买卖合同时，均明确认同了涉案房屋契税票已经满5年的事实。且契税票未满5年的情形是在刘斌和冯涛在房屋产权部门办理房屋过户时，税务机关告知的双方契税票不满五年情况。不应当认定是刘斌虚构和隐瞒房屋契税缴纳情况的情形，也不应当认定是合同中所述不符合合同约定，导致交易房屋产生其他税费的情形。就新产生税费负担问题,买卖双方无法达成一致,合同无法继续履行不能归结于买卖双方,且涉案房屋交易时间时间并不长,对双方并未造成实质性影响,故对原告主张被告刘斌支付违约金390000元的诉讼请求,本院不予支持。原告主张被告刘斌返还购房定金50000元的诉讼请求，现涉案合同已经无法继续履行，且合同无法继续履行不能归结于买卖双方，被告刘斌应当返还原告支付的购房定金，就原告的该项主张，本院予以支持。关于原告主张要求被告共同返还居间服务费35200元的诉讼请求，本案房屋买卖交易中，被告中硕公司作为专业的房屋买卖中介公司，应当全面了解房屋买卖过程中所要求的条件，和房屋现状在交易过程中可能会产生的相关费用。本案中致使合同无法继续履行的主要原因为房屋过户所产生的费用与买卖双方在交易时预期会产生的费用差距较大导致，被告中硕公司对合同的解除也应当承担相应责任。鉴于本案合同目的无法实现，居间方对合同被解除应当承担责任，但被告中硕公司在本案房屋交易过程中，确实提供了一定的服务，中硕公司应当收取相应的中介费，故其收取的居间费用本院酌定应当返还给原告30000元。原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告冯涛与被告刘斌、被告郑州中硕房地产营销策划有限公司于2019年7月3日签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》（合同编号：100003874131）；二、被告刘斌于本判决生效后十日内返还原告冯涛购房定金50000元；三、被告郑州中硕房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还原告冯涛居间服务费30000元；四、驳回原告冯涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4214元，保全费2896元，共计7110元，由原告冯涛负担6401元，被告刘斌负担443元，郑州中硕房地产营销策划有限公司负担266元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇二〇年六月六日书记员  戴子翔