广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初4441号原告：东莞市华威实业有限公司，住所：广东省东莞市*********。法定代表人：叶沛棠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：董敏，广东坤益律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷雯，广东坤益律师事务所律师助理。被告：东莞德新皮具制品有限公司，住所：广东省东莞市***********。法定代表人：苏文林，该公司总经理。被告：临桂德新皮具制品有限公司，住所：广西省桂林市临桂县******。法定代表人：苏文林，该公司总经理。被告：苏文林，男，1949年12月22日出生，台湾地区居民，台湾居民来往大陆通行证号码：00229302。以上三被告的共同委托诉讼代理人：崔雪，广东森盟律师事务所律师。以上三被告的共同委托诉讼代理人：吴敏仪，广东森盟律师事务所律师。原告东莞市华威实业有限公司（以下简称“华威公司”）诉被告东莞德新皮具制品有限公司（以下简称“东莞德新公司”）、临桂德新皮具制品有限公司（以下简称“临桂德新公司”）、苏文林租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年6月10日、2020年7月22日、2020年8月14公开开庭进行了审理。原告华威公司的委托诉讼代理人董敏、被告东莞德新公司、临桂德新公司、苏文林的共同委托诉讼代理人崔雪，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华威公司向本院提出诉讼请求：1.解除华威公司与东莞德新公司之间签订的《租赁合同》；2.东莞德新公司向华威公司支付租金671200元（从2019年10月计算至2020年4月3日）及滞纳金（以实际拖欠的租金为基数，按每月2%的标准，自合同约定的租金缴纳期限起计至付清之日止）；3.临桂德新公司、苏文林对上述第二项诉讼请求承担连带清偿责任；4.华威公司对东莞德新公司所支付的保证金528000元不予退还；5.本案诉讼费由东莞德新公司、临桂德新公司、苏文林承担。事实与理由：华威公司与东莞德新公司于2017年12月17日签订《租赁合同》，约定东莞德新公司承租华威公司位于东莞市*********旁的10000㎡工业厂房和构筑物及2300㎡员工宿舍，租赁期限自2018年3月1日起至2026年2月29日止，自2018年4月1日起至2021年2月28日每月租金为132000元，自2021年3月1日起至2026年2月28日每月租金为148500元。合同第三条约定：东莞德新公司应于每月25日前以转账方式向华威公司法定代表人叶沛棠先生的账户支付当月全部租金；第八条约定：若东莞德新公司未按时交纳租金及其他费用，华威公司有权向东莞德新公司收取滞纳金。自2019年1月份起至2019年11月份，东莞德新公司均未按时向华威公司交纳租金。华威公司于2019年9月5日委托律师向东莞德新公司发送律师函，催促其在收到律师函后30日内缴清所欠租金及滞纳金，否则将按照约定解除合同。东莞德新公司在收到律师函后仍未如期缴清所欠租金及滞纳金，东莞德新公司的行为已经严重违反合同约定，华威公司于2019年11月19日书面通知东莞德新公司解除合同，缴清所欠的全部租金及滞纳金，并搬离华威公司厂房。临桂德新公司与东莞德新公司均为苏文林个人独资公司，且上述二公司存在工作人员混同、财务混同的情况，且苏文林系东莞德新公司、临桂德新公司的唯一股东，其个人财产与公司财产混同，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条及相关法律的规定，苏文林、临桂德新公司应对东莞德新公司所负债务承担连带清偿责任。东莞德新公司辩称，1、华威公司起诉的事实理由虚假不实，东莞德新公司尚有4个月保证金528000元在华威公司处；已交清2019年11月之前的房租，东莞德新公司曾与华威公司沟通于2020年3月底支付所欠租金，华威公司法定代表人表示同意；华威公司在东莞德新公司门口非法张贴告示，恶意促成工人闹事罢工，并于2019年4月3日强行将东莞德新公司经理、法定代表人驱离厂房，且东莞德新公司的保证金528000元完全可以抵清租金；根据国家相关政策规定，东莞德新公司在疫情期间未开业的时间段可以减免租金，东莞德新公司4个月履约保证金完全可以抵清租金；2、东莞德新公司是合法经营的企业，因华威公司非法张贴告示导致东莞德新公司非正常歇业，造成了东莞德新公司的损失。临桂德新公司、苏文林辩称，1、根据合同相对性的原则，临桂德新公司、苏文林不是合同当事人；2、苏文林作为东莞德新公司的法定代表人，其履行的是职务行为，民事责任应由公司承担；3、苏文林已全额出资，工商注册档案里有出资证明和验资证明可以佐证，华威公司没有证据证明临桂德新公司、苏文林与东莞德新公司之间的财产、人员混同。经审理查明，2017年12月16日，华威公司与东莞德新公司签订《租赁合同》，合同编号:2017-11-29，约定由东莞德新公司向华威公司租赁位于东莞市*********旁的10000㎡工业厂房及2300㎡员工宿舍，租赁期自2018年3月1日起至2026年2月29日止，2018年4月1日至2021年2月28日期间租金为132000元每月；东莞德新公司于每月25日前将当月租金支付至华威公司法定代表人叶沛棠的银行账户内。其中合同第三条第六款第一项约定“双方签订本合同三日内，乙方须向甲方支付4个月租金为租赁保证金，合计人民币528000元”；第二款约定“乙方若于租赁期间内发生违约或延迟交租及产生滞纳金，甲方可用租赁保证金扣减乙方应支付部分，乙方同时应补足租赁保证金”；第三款约定“在租赁期满或双方解除合同时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该租赁物业后，保证金在十日内无息返还乙方。在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金”；第七条第二款约定“乙方有以下情形之一者，甲方有权终止本合同，合同保证金不予退回，给甲方造成损失的，乙方须负责赔偿……”；第八条第一款约定“乙方如未按时向甲方交纳该物业的租金、水电等能源费用及其它费用，每延迟一天按拖欠总金额的1%向甲方缴纳滞纳金。拖欠费用达15天以上时，甲方有权按本合同7.2条的约定处理”。华威公司在该合同甲方处加盖公章，东莞德新公司在乙方处加盖公章。华威公司及东莞德新公司均确认案涉厂房已于2020年4月3日由华威公司收回。华威公司自认东莞德新公司支付租金至2019年11月，2019年10月的租金132000元系分别于2019年12月31日、2020年1月23日、2020年2月10日支付2000元、112000元、18000元，2019年11月的租金东莞德新公司于2020年2月10日支付了2000元。华威公司主张东莞德新公司尚欠租金671200元未付，其中包括2019年11月的剩余未付租金130000元，2019年12月、2020年1月、2020年2月、2020年3月租金合计528000元（132000元/月×4个月），以及2020年4月有3天的未付租金13200元（132000元/月÷30天×3天）。另查明，案涉租赁物均有房屋所有权证书，证书号为洪字02077号及洪字02076号，所有权人为东莞市华威实业有限公司。东莞德新公司为台港澳自然人独资企业，独资股东为苏文林。以上事实，有华威公司提交的租赁合同、土地证、律师函、房产证，东莞德新公司、临桂德新公司、苏文林提交的微信聊天记录、告知函图片、收款收据，以及本院庭审笔录等附卷为据。本院认为，本案为租赁合同纠纷。华威公司与东莞德新公司之间签订的租赁合同没有违反法律法规，系双方真实意思表示，该合同合法有效，应由双方遵照执行。华威公司及东莞德新公司均确认案涉厂房已于2020年4月3日由华威公司收回,东莞德新公司亦表示案涉合同事实上已经解除，故华威公司诉请解除其与东莞德新公司签订的案涉合同，本院予以支持。华威公司主张东莞德新公司尚欠租金671200元未付。东莞德新公司对该数额及计算方式表示没有异议，但主张因疫情影响应扣减2020年2月的租金。华威公司主张双方没有协商过疫情期间的租金减免，亦不同意减免2020年2月的租金。经查，东莞德新公司要求扣减2020年2月的租金，依据不足，华威公司亦不予认可，本院不予支持。华威公司主张东莞德新公司支付尚欠的租金671200元，合法有据，本院予以支持。华威公司主张由临桂德新公司承担上述租金的连带清偿责任，但未能提交证据证明临桂德新公司与案涉租赁合同之间存在关联性，临桂德新公司亦不予确认，故华威公司该主张依据不足，本院不予支持。华威公司主张由苏文林承担上述租金的连带清偿责任，经查，苏文林系东莞德新公司独资自然人股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，苏文林未能向本院证明其个人财产独立于公司财产，故其应对上述租金承担连带清偿责任。华威公司主张无需向东莞德新公司退回保证金528000元。经查，案涉租赁合同中第三条第六款、第七条第二款、第八条第一款已对保证金作出明确约定，在东莞德新公司违约的情况下，保证金应由华威公司予以没收。东莞德新公司辩称第三条第六款第二项有约定可以将保证金用于抵扣租金。经查，该条款中明确约定，即便将保证金用于抵扣所拖欠的款项，但仍应同时由东莞德新公司“补足租赁保证金”，故东莞德新公司该辩解意见依据不足，本院不予采信。华威公司主张由东莞德新公司支付滞纳金（以实际拖欠的租金为基数，按每月2%的标准，自合同约定的租金缴纳期限起计至付清之日止）。经查，该滞纳金实质为违约金性质，华威公司主张的没收保证金亦属违约责任范畴，二者之间在违约责任的承担上存在重复，华威公司主张如存在重复，选择没收保证金。故对于华威公司提出的上述滞纳金诉请，本院不予支持；对于华威公司主张的无需向东莞德新公司退回保证金528000元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市华威实业有限公司与被告东莞德新皮具制品有限公司于2017年12月16日签订的《租赁合同》已解除；二、限被告东莞德新皮具制品有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市华威实业有限公司支付租金671200元；三、原告东莞市华威实业有限公司无需向被告东莞德新皮具制品有限公司退还保证金528000元；四、被告苏文林对上述第二判项所确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告东莞市华威实业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8134.79元、保全费2732.51元，合计11047.3元（原告东莞市华威实业有限公司已预交），由原告东莞市华威实业有限公司负担968.22元，被告东莞德新皮具制品有限公司、苏文林共同负担10079.08元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 金晓谦二〇二〇年八月二十八日法官助理 邓芬香书 记 员 黄瑞莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。