四川省自贡市贡井区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0303民初154号 原告:董桂芳，女，1954年11月10日出生，汉族，住四川省威远县。 委托诉讼代理人：桑词友，四川蜀诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾翔鹏，四川蜀诚律师事务所律师。 被告：赵庆华，男,1952年12月13日出生，汉族，住四川省自贡市贡井区。 委托诉讼代理人：谢光洪，自贡市自流井区红旗法律服务所法律工作者。 被告：丁桂凤，女，1952年3月15日出生，汉族，住四川省自贡市贡井区。 委托诉讼代理人：谢光洪，自贡市自流井区红旗法律服务所法律工作者。 被告：自贡市蓝天房地产开发有限公司，住所地四川省自贡市贡井区筱溪街马槽塘1组。 法定代表人：李五一。 诉讼代表人：自贡市蓝天房地产开发有限公司管理人四川安然清算事务所有限公司，住所地四川省自贡市自流井区。 负责人：**。 委托诉讼代理人：龚贵荣，四川品冠律师事务所律师。 第三人：赵宁晓，男，汉族，1980年11月3日出生，住四川省自贡市自流井区。 原告董桂芳与被告赵庆华、丁桂凤以及第三人自贡市蓝天房地产开发有限公司（以下简称蓝天公司）、赵宁晓房屋买卖合同纠纷一案，经四川省自贡市自流井区人民法院（2020）川0302民初70号民事裁定书裁定移送本院处理后，本院于2020年3月10日立案受理。诉讼中，原告董桂芳申请将蓝天公司的诉讼地位变更为被告，本院依法准许，因本案争议较大，本院于2020年4月8日裁定转为普通程序继续审理，并于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告董桂芳及其委托诉讼代理人桑词友,被告赵庆华以及赵庆华与丁桂凤共同的委托诉讼代理人谢光洪,被告蓝天公司的委托诉讼代理人龚贵荣到庭参加诉讼，第三人赵宁晓经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告董桂芳向本院提出诉讼请求：1.确认被告赵庆华与被告自贡市蓝天房地产开发有限公司2010年7月30日签订的《商品房买卖合同》及2012年3月23日签订的《补充合同》无效；2.判令原告向被告自贡市蓝天房地产开发有限公司缴纳46820元剩余购房款后五日内，被告自贡市蓝天房地产开发有限公司协助原告董桂芳将自贡市自流井区汇川路某花园房屋登记到原告名下；3.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2007年5月14日、2009年1月20日，原告与被告蓝天公司签订了《商品房保留协议》，约定蓝天公司出售其开发的汇川××神小区南湖××单元××楼××号商品房，但蓝天公司又于2007年5月22日、2009年9月29日与第三人赵宁晓签订《商品房保留协议》。2010年3月1日，董桂芳向四川省自贡市自流井区人民法院提起诉讼，请求判决蓝天公司继续履行合同，签订正式商品房买卖合同并交付房屋。2011年11月21日，四川省自贡市自流井区人民法院作出（2011）自流民一初字第79号民事判决，判决蓝天公司继续履行与董桂芳签订的《商品房保留协议》，房屋竣工验收后与董桂芳签订正式商品房买卖合同并支付违约金11500元。赵宁晓不服该判决提起上诉，2012年4月12日，四川省自贡市中级人民法院作出（2012）自民二终字第29号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。在案件一审审理过程中，赵宁晓与其父赵庆华以及蓝天公司恶意串通，于2010年7月30日就案涉房屋以赵庆华的名义与蓝天公司签订了《商品房买卖合同》并于同日进行备案。原一审、二审均认定上述《商品房买卖合同》无效。在该案二审过程中赵庆华、赵宁晓与蓝天公司又于2012年3月29日申请将案涉房屋登记在赵庆华、丁桂凤夫妻名下，登记名称为××花园××栋××号。原一审、二审判决查明：2010年3月17日，四川自贡高新技术产业园区管委会来信来访办公室和自贡市蓝天房地产开发有限公司刊登《办理房屋登记征询异议公告》及所附楼盘中明确记载：诉争房屋房主为董桂芳，嗣后董桂芳领取钥匙并装修入住。自贡市贡井区人民法院（2017）川0303民初390号民事判决也查明：赵庆华曾向蓝天公司购买一套174.22平方米的房屋（即本案诉争房屋），蓝天公司已用另外两套住房置换此房屋，但第三人一直不配合将本案诉争房屋产权办理到董桂芳名下。综上，赵庆华、赵宁晓与蓝天公司恶意串通，在案件审理过程中进行一系列房屋买卖交易、备案、登记，致使生效判决确定了房屋所有权人为董桂芳后，生效判决无法得到履行，也严重损害了原告对上述案涉房屋的合法所有权。被告应协助原告将房屋登记到原告名下，同时根据原告与蓝天公司签订的商品房买卖合同确定房屋总价为294120元，原告已支付230000元的购房款，加上蓝天公司应支付原告的违约金11500元及蓝天公司应承担的案件受理费5800元，原告只应支付蓝天公司房款46820元。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉求。 原告董桂芳向本院举示了如下证据： 1.四川省自贡市自流井区人民法院（2011）自流民一初字第79号民事判决书复印件、四川省自贡市中级人民法院（2012）自民二终字第29号民事判决书复印件，拟证明根据生效判决××小区南湖××花园××栋××单元3楼301号房屋所有权应属于原告董桂芳。被告蓝天公司与被告赵庆华签订的商品房买卖合同的行为应属无效； 2.常住人口登记卡复印件、商品房买卖合同复印件、补充合同复印件、商品房买卖合同备案表复印件、自贡市房屋登记申请书复印件、不动产登记查询结果通知书复印件，拟证明赵庆华与赵宁晓系父子关系，赵庆华与丁桂凤系夫妻关系；原判决确定的××小区南湖××花园××栋××单元3楼301号房屋现登记名称为自贡市自流井区××路××号××花园××栋2-3／4-7号；赵庆华、赵宁晓、蓝天公司恶意串通在案件审理过程中进行一系列房屋买卖交易、备案、登记，赵庆华、赵宁晓、蓝天公司恶意串通过户损害原告董桂芳对南湖龙神花园房屋的合法所有权，生效判决已确认上述行为无效； 3.商品房保留协议复印件两份、自贡市高新区管委会《办理房屋登记征询异议公告》复印件，拟证明蓝天公司就案涉房屋签订有效的情况，自贡市高新区管委会确认南湖××花园××栋××单元3楼301号诉争房屋房主为董桂芳； 4.四川省自贡市贡井区人民法院（2017）川0303民初390号民事判决书复印件，拟证明判决查明了赵庆华曾向蓝天公司购买南湖××花园××栋××单元3楼301号房屋，但蓝天公司已用另外两套住房置换此房屋。赵庆华、丁桂凤对南湖××花园××栋××单元3楼301号房屋不再享有任何权利； 5.商品房保留协议复印件2份（2007年5月14日、2009年1月20日）、收据复印件3份（蓝天公司出具）、气费查询卡复印件、物管费收据复印件2份、居住证明复印件，证明原告涉案房屋小区物业公司自贡市启盛物业公司证明原告对涉案房屋于2010年进行了装修，2011年1月入住至今，办理气费，缴纳物管费的事实。 被告赵庆华和丁桂凤共同答辩称，原告与蓝天公司之间不是房屋买卖关系而是民间借贷关系。相反，被告赵庆华与蓝天公司签订的商品房买卖合同真实有效，并且赵庆华与蓝天公司签订房屋买卖合同，赵庆华交付购房款，蓝天公司协助赵庆华办理房屋登记手续均是合法的，被告赵庆华和丁桂凤通过合法程序将房屋登记在自己名下后对房屋享有所有权。同时，本案原告诉争的原汇川路××花园××栋2-3/4-7号房屋与赵庆华购买的房屋不一致。被告赵庆华并未损害原告的利益，故请求法院驳回原告董桂芳的诉讼请求。 被告赵庆华和丁桂凤向本院举示了如下证据： 1.被告赵庆华、丁桂凤身份证复印件，拟证明被告的身份情况； 2.商品房买卖合同复印件、商品房合同备案表复印件、补充合同复印件，拟证明赵庆华、丁桂凤2010年7月30日依照法律规定与蓝天公司签订买卖合同，依法购买蓝天公司开发的××花园××栋2-3/4-7号建筑面积为174.22平方米的房屋； 3.房屋所有权证复印件，拟证明被告赵庆华、丁桂凤依法购买的房屋情况及办理产权与蓝天公司所签订商品房买卖合同内容一致； 4.自贡市自流井区人民法院（2011）自流民一初字第79号、（2010）自流民一初字第346号民事判决书，自贡市中级人民法院（2012）自民二终字第29号民事判决书复印件，拟证明蓝天公司在（2010）自流民一初字第346号案件中，明确表示本案原告与蓝天公司之间不存在商品房买卖关系，实际上是民间借贷关系，在（2011）自流民一初字第79号案件中明确表示汇川××神小区南湖××单元××楼××号商品房出售给第三人，本案原告问题可另行处理。（2012）自民二终字第29号案件中蓝天公司明确表示汇川××神小区南湖××单元××楼××号商品房交付给第三人（赵宁晓），本案原告问题可另起诉。本案原告的争议房屋是汇川××神小区南湖××单元××楼××号房与被告赵庆华、丁桂凤登记的龙神花园3栋2-3／4-7号商品房存在差异。 被告蓝天公司答辩称，原告诉称赵宁晓与赵庆华以及蓝天公司恶意串通不是事实，蓝天公司与赵庆华和赵宁晓签订买卖合同时不知晓原告购买房屋的事情，请求驳回对蓝天公司的诉讼请求。 被告蓝天公司未向本院提交证据。 第三人赵宁晓未到庭，亦未提交书面答辩意见，未提交证据。 原、被告提交的证据，经本院组织各方当事人举证、质证后，本院综合认证如下： 对原告提交的自贡市自流井区人民法院（2011）自流民一初字第79号民事判决书与自贡市中级人民法院（2012）自民二终字第29号民事判决书以及二被告签订的商品房买卖合同、补充合同、自贡市房屋登记申请书、不动产登记查询结果通知书，被告赵庆华对其真实性无异议，但认为不能证明原告所购买的房屋与被告赵庆华办理房屋登记的房屋系同一套房屋，本院结合自贡市高新区管委会《办理房屋登记征询异议公告》中记载的户型、房屋编号以及双方当事人庭审陈述，能够证明原告董桂芳购买的位于自贡市自流井区某小区房屋。对原告提交的两份商品房保留协议、三份收据，三被告认为收据中载明的原告董桂芳支付给蓝天公司款项名为购房款实为借款，因该收据的性质已被自贡市自流井区人民法院（2011）自流民一初字第79号生效民事判决书确认为购房款，故对原告提交收据证明其交纳购房款230000元的意见本院依法予以采信。对原告提交的自贡市贡井区人民法院（2017）川0303民初390号民事判决书，因该份判决尚未生效，故本院不予采信。其余证据，各方当事人均对其真实性表示无异议且符合法律规定，本院依法予以确认。 本院经审理认定事实如下：2007年5月14日，原告董桂芳与蓝天公司签订《商品房保留协议》，协议约定原告董桂芳自愿要求被告蓝天公司保留××小区××栋2单元3楼01号商品房1套，面积约104平方米，保留商品房价格为每平方米单价1780元，总价款178000元。2009年1月20日，原告董桂芳再次与蓝天公司签订《商品房保留协议》，约定蓝天公司将其开发的位于自贡市某小区的商品房保留给董桂芳，每平方米单价1710元，总价款294120元，董桂芳向蓝天公司交纳诚意金230000元，在签订《商品房买卖合同》时转为购房款。蓝天公司代收水、电、气户费6500元。付款方式为分期付款，约定董桂芳应在2009年2月20日前付清诚意金。该协议还约定，蓝天公司于2009年3月31日前将该房交付给董桂芳使用，特殊情况延期3个月。如未按时交房，按董桂芳已交诚意金的5%给付违约金。2007年5月14日所签商品房保留协议所约定的栋号、单元号、楼层户号不变、单价不变，仅因跃层增加面积暂按增加50㎡计算（单价每平方米2000元）。上述协议签订后，董桂芳于2007年5月17日交纳保留费30000元，2009年2月18日缴纳3栋2单元301购房款200000元，2010年1月14日缴纳水电气户费6500元。 2007年5月22日，赵宁晓通过蓝天公司售房部与蓝天公司签订《商品房保留协议》，约定蓝天公司将其开发的龙神小区××·××花园××单元××楼××号商品房一套保留给赵宁晓，每平方米单价1823元，总价款218067元，赵宁晓向蓝天公司交纳诚意金50000元，在签订《商品房买卖合同》时转为购房款。蓝天公司代收水电气户费6800元。付款方式为按揭贷款，该协议约定蓝天公司于2008年3月31日前将该房交付给赵宁晓使用。协议签订后，赵宁晓于2007年5月22日缴纳保留费50000元。2009年9月29日赵宁晓与蓝天公司原股东刘明开签订《商品房销售认购协议》，约定赵宁晓购买蓝天公司开发的龙神小区××·××花园××单元××楼××号商品房，每平方米单价1823元，总价款302618元，付款方式为赵宁晓已付200000元，余款为按揭贷款，交付日期为在该协议签订前交付赵宁晓实际享有、使用、占有。该协议签订前一天即2009年9月28日，刘明开收取赵宁晓购房款150000元及水电气户费6800元，并出具收条，写明同日将该套房屋钥匙交与赵宁晓。此笔156800元由赵宁晓的父亲赵庆华支付。 因被告蓝天公司将涉案房屋一房二卖，原告董桂芳于2010年3月3日向四川省自贡市自流井区人民法院起诉被告蓝天公司以及第三人赵宁晓，请求判决被告蓝天公司继续履行与原告董桂芳签订的《商品房保留协议》，与原告董桂芳就自贡市某小区正式商品房买卖合同，在房屋具备交付条件时及时将房屋交付原告并支付原告违约金11500元。2010年8月31日，四川省自贡市自流井区人民法院作出（2010）自流民一初字第346号民事判决，第三人赵宁晓不服并提起上诉。2010年12月5日，四川省自贡市中级人民法院裁定撤销（2010）自流民一初字第346号民事判决，发回四川省自贡市自流井区人民法院重审。该院于2010年12月23日立案受理，该案庭审过程中，蓝天公司明确表示愿意提供该项目4号房新增单元2-2号房源，以便化解纠纷，但因董桂芳和赵宁晓均不愿对讼争房屋作出让步而未能达成协议。该院于2011年11月21日作出（2011）自流民一初字第79号民事判决书判决被告蓝天公司应继续履行与原告董桂芳签订的《商品房保留协议》，在3号房工程通过竣工验收后即与原告董桂芳就位于自贡市某小区正式商品房买卖合同；被告蓝天公司应支付原告违约金11500元；驳回第三人赵宁晓的诉讼请求。第三人赵宁晓不服判决提起上诉，四川省自贡市中级人民法院于2012年4月12日作出（2012）自民二终字第29号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。之后，原告董桂芳向四川省自贡市自流井区人民法院申请强制执行，该院以（2012）自流执字第175号案依法受理，但未执行到位。 另查明，2010年3月17日，四川自贡高新技术产业园区管理委员会人民来信来访办公室和自贡市蓝天房地产开发有限公司刊登《办理房屋登记征询异议公告》，要求凡对楼盘表中记载的单元、层数、姓名有误或不实的，购房人可在本公告之日起7日内，向高新区书面提交异议，逾期无异议，将依法予以登记。该楼盘表中记载户型2-3-301，房屋编号2-3/4-7,预测面积173.92平方米的房屋购房人为董桂芳。嗣后董桂芳领取了房屋钥匙，并已装修入住。 还查明，原告董桂芳因蓝天公司一房二卖向自流井区人民法院提起诉讼过程中，2010年7月21日，蓝天公司向自贡市房管局发出通知，载明:购房户赵宁晓所购置公司开发的龙神小区××·××花园××单元××楼××号“商品房保留协议”合法有效，请给予办理备案手续及签订正式“商品房买卖合同”。2010年7月30日,蓝天公司与赵宁晓的父亲赵庆华签订《商品房买卖合同》并备案，备案号：201007300000282，合同约定蓝天公司将位于自流井区某小区,建筑面积173.92平方米的房屋出售给赵庆华,总价款为317056元。嗣后，赵宁晓与蓝天公司签订《商品房保留协议》、《商品房销售认购协议》后所交纳的款项全部转为赵庆华的购房款。2012年3月23日，蓝天公司与赵庆华签订《补充合同》，载明赵庆华于2010年7月30日购买蓝天公司某小区住房,原签订合同备案号201007300000282,签订合同面积173.92,购房金额317056元,现实测面积为174.22,相差面积0.3,合同购房金额为317056元。2012年3月31日，赵庆华取得上述房屋的产权证书，房屋所有权人：赵庆华、丁桂凤，房屋坐落：自流井区某小区，建筑面积：174.22平方米。 四川省自贡市中级人民法院作出（2012）自民二终字第29号民事判决书后，蓝天公司为解决纠纷，提供两套总面积相当的房屋给赵庆华。被告赵庆华当庭认可其知晓赵宁晓的上述所有诉讼案件，同时当庭陈述蓝天公司曾与赵庆华协商办理房产登记事宜并要求被告赵庆华在纠纷处理完后将自流井区某小区的房屋退还被告蓝天公司。 再查明，四川省自贡市中级人民法院于2019年5月13日根据自贡市北斗地产营销策划有限公司的申请，裁定受理了蓝天公司破产清算一案，并交由本院审理。并于2019年8月6日指定四川安然清算事务所有限公司为蓝天公司管理人，被告蓝天公司破产清算案正在审理阶段。 本院认为，本案的争议焦点为：被告赵庆华与被告蓝天公司之间签订的合同是否系恶意串通、损害原告利益的合同，合同是否有效。被告赵庆华作为第三人赵宁晓的父亲，其对赵宁晓和原告董桂芳之间因涉案房屋产生纠纷以及涉案房屋由原告董桂芳占有的情况是知晓的，在涉诉案件尚未审结的情况下，被告赵庆华就争议房屋与蓝天公司签订《商品房买卖合同》并将之前赵宁晓所交纳的购房款转为赵庆华的购房款，并依据该《商品房买卖合同》和《补充合同》办理了房屋登记手续。四川省自贡市中级人民法院作出（2012）自民二终字第29号民事判决书后，在知晓赵宁晓败诉、被告蓝天公司应与董桂芳履行合同义务的情况下，既同意了蓝天公司用另外两套房屋置换的协调方案，又继续保持涉案房屋登记在自己名下的状态，并同意蓝天公司要求其在纠纷解决后将涉案房屋退回蓝天公司的请求，其明显存在恶意串通、损害原告董桂芳利益的情形，应确认为无效合同。原告董桂芳就案涉房屋以蓝天公司为被告，赵宁晓为第三人向自流井区人民法院提起诉讼，该案经一审二审均认定蓝天公司应继续履行与原告董桂芳签订的《商品房保留协议》，在竣工验收后即与原告董桂芳签订正式商品房买卖合同。本案中，被告赵庆华与蓝天公司签订的《商品房买卖合同》被确认无效后，位于自流井区某小区的房屋应恢复至被告蓝天公司名下，蓝天公司应继续履行与原告董桂芳签订的《商品房保留协议》，鉴于本案实际情况，且《商品房保留协议》具备了商品房买卖合同的主要内容，原告与蓝天公司已无签订正式商品房买卖合同的必要，因此，被告蓝天公司应在原告董桂芳交清剩余房款后将房屋过户到原告董桂芳名下。关于蓝天公司能否履行过户义务的问题。虽然蓝天公司正处于破产清算案件审理过程中，但原告董桂芳与被告蓝天公司之间的买卖行为发生在破产申请受理前，且已于此前交纳了购买商品房的大部分款项，原告对于其所购房屋的权利具有特定性和优先性，其权利的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，故被告蓝天公司的破产管理人有协助原告履行办理房屋所有权登记的义务。关于原告欠付被告蓝天公司房屋价款具体金额的问题。2009年1月20日，原告董桂芳与蓝天公司签订《商品房保留协议》约定房屋价款按每平方米单价1710元计算，现房屋面积174.22平方米，总价应为297916.2元。因原告已给付被告蓝天公司房屋款230000元，同时品迭四川省自贡市自流井区人民法院（2011）自流民一初字第79号民事判决书中被告蓝天公司应当支付给原告的违约金11500元后，原告董桂芳还应给付被告蓝天公司56416.2元。故原告董桂芳在支付完剩余购房款56416.2元后，被告蓝天公司应协助其办理产权过户手续。因案涉房屋现实际登记地址为自贡市自流井区某小区,故被告蓝天公司应协助原告办理上述房屋的产权过户手续。对原告董桂芳要求将被告蓝天公司在四川省自贡市自流井区人民法院（2011）自流民一初字第79号民事判决书中应当负担的5800元诉讼费一并品迭的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百零七条第一款“判决生效后，胜诉方预交但不应负担的诉讼费用，人民法院应当退还，由败诉方向人民法院交纳，但胜诉方自愿承担或者同意败诉方直接向其支付的除外”之规定，原告董桂芳未向本院提供证据证明四川省自贡市自流井区人民法院未将该案诉讼费5800元退还原告董桂芳，故对原告董桂芳的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百零七条、第二百四十条之规定，判决如下： 一、确认被告赵庆华与被告自贡市蓝天房地产开发有限公司于2010年7月30日签订的《商品房买卖合同》及2012年3月23日签订的《补充合同》无效； 二、原告董桂芳向被告自贡市蓝天房地产开发有限公司缴纳56416.2元剩余购房款之日起五日内，被告自贡市蓝天房地产开发有限公司协助原告董桂芳将自贡市自流井区某小区房屋登记到原告董桂芳名下； 三、驳回原告董桂芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决第二项指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6056元、保全费4020元，共计10076元，由被告赵庆华负担5000元，被告自贡市蓝天房地产开发有限公司负担5076元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审 判 长  周 玲 审 判 员  邓海川 审 判 员  刘小艳 二〇二〇年七月七日 法官助理  谢 静 书 记 员  缪 俊