广东省东源县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1625民初50号原告：河源市坚基物业管理服务有限公司，住所地：河源市********河源市********第3层。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：朱传芳、谢素芬，广东竞方律师事务所律师。被告：余勤娣，女，1980年6月2日出生，汉族，住广东省东源县****************，身份证号：441***************。委托诉讼代理人：郭伟华，广东万理通律师事务所律师。原告河源市坚基物业管理服务有限公司诉被告余勤娣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河源市坚基物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人谢素芬、被告余勤娣的委托诉讼代理人郭伟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河源市坚基物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告在判决生效之日起十日内支付拖欠物业费、维修基金、水费共计53307.5元，并支付违约金14133.2元（暂计至起诉之日，实际应以拖欠金额为基数，自逾期之日起按年利率24%计至款项付清之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系河源市坚基房地产开发有限公司开发的坚基沁园邨项目委托的物业服务公司，被告系坚基沁园邨（长安街18号商铺）的业主，该商铺的面积255.6平方米。2011年9月9日，原、被告双方签订了《前期物管服务协议》（下简称“协议”），协议第五条第一点第1款明确约定物业费商铺为3元/平方/月，每个月的五号前交当月费用；第五条第三点第7项物业服务，按照市场价或政府指导价执行。第六条约定维修基金按0.25元/平方/月的标准收取。第九条明确约定，被告不按照本协议约定和时间交纳有关费用的，乙方要求甲方从逾期之日起按欠费总额的万分之五交纳滞纳金。被告自2014年10月1日开始拖欠相关费用，截止至2019年12月，所拖欠的费用共计67440.7元。享受优质物业服务是每位业主的正当权利，但按时缴交物业服务费用，也是每位业主应履行的义务。根据《广东省物业管理条例》之有关规定，结合被告与原告签署的《前期物管服务协议》，被告应于每月五日前缴交当月的物业服务费用。同时原告已通过短信、电话、律师函的形式多次告知被告应缴交物业服务费用，但被告目前仍未按时缴交上述费用，应当按照原合同约定支付违约金。被告的上述行为违反了双方合同约定，损害了原告的合法权益，现原告依法提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告余勤娣辩称，一、原告依法无权向被告收取维修基金；二、被告是由于房屋漏水，原告未尽到物业管理的义务，房屋漏水问题一直未能得到妥善处理，所以被告才拒付物业费；三、对于被告未付的物业费、水费的金额，请法院依法重新核实；四、原告提出违约金的请求，无事实依据和法律依据，不应得到支持。经审理查明，原告系河源市坚基房地产开发有限公司开发的坚基沁园邨项目委托的物业服务公司，被告系坚基沁园邨（长安街18号商铺）的业主，该商铺的面积255.6平方米。2011年9月9日，被告为甲方，原告为乙方，双方签订了《前期物业管理服务协议》，该协议第五条第一款第一项中约定商铺的物业管理费3.0元/m².月，第二项约定按月交纳当月的物业管理费时间为每月1号至5号，第七项物业管理服务费收费标准按市物价局或市物业管理主管部门文件规定进行调整，第六条第一款约定房屋维修基金按0.25元/m²/月标准收取，第九条约定不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五交纳滞纳金。从2014年10月至2019年12月，被告拖欠原告共63个月的物业费48308.4元、维修基金4025.7元，并以其房屋漏水而原告未尽到物业管理义务为由拒绝支付。2019年8月26日，原告向被告寄去律师函催交物业费，快件改退批条注明：“拒收”。2020年1月3日，原告向本院提起诉讼。案经审理，被告坚持答辩意见，并主张2017年1月3日前所欠物业费已超过诉讼时效，房屋漏水是原告物业服务范围，被告不支付物业费也是原告没有尽到义务造成的，违约金不应当得到支持，就算被告要承担违约金，也只能按照同业拆借中心发布的利率计算，关于维修基金按照住宅专项维修基金管理办法，原告没有权利收取。原告不同意被告的抗辩意见，时效方面因多次催讨而发生时效中断，并没过诉讼时效，坚持诉讼请求。上述事实，有原告提供的被告身份证复印件、《前期物业管理服务协议》复印件、律师涵及快件返单复印件、欠费明细复印件、被告提供的房屋漏水照片等证据和庭审笔录证实，证据并经庭审质证，可作为本案认定事实的依据。本院认为，原告是取得物业服务资质的物业服务公司，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》内容不违反法律规定，合法有效，对双方均有约束力。被告没有按期交纳物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任，支付原告物业费及违约金。根据原被告的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：一、原告主张的63个月的物业费48308.4元、维修基金4025.7元是否有超过诉讼时效部分和存在诉讼时效中断问题；二、房屋漏水是否应为被告拒付物业费和维修基金的理由；三、约定的违约金是否过高。针对双方的争议焦点，本院作如下评判：一、关于原告主张的63个月的物业费48308.4元、维修基金4025.7元是否有超过诉讼时效部分和存在诉讼时效中断问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百九十五条规定，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求……本案中原告主张的63个月的物业费48308.4元、维修基金4025.7元是从2014年10月起算至2019年12月，对欠费的催讨原告主张有证据佐证的是于2019年8月26日向被告寄去律师函，快件改退批条注明：“拒收”，应视为已向被告送达，发生诉讼时效中断，2019年8月26日往前推三年即2016年8月之前产生的物业服务费、房屋维修基金已过诉讼时效，2016年8月（含8月）之后的物业费、房屋维修基金因原告催讨而发生诉讼中断，未过诉讼时效，被告应当予以支付。被告对原告主张的物业费、维修基金存在已过诉讼时效的意见本院部分采纳。二、关于房屋漏水是否应为被告拒付物业费和维修基金的理由问题。被告主张的房屋漏水问题，原告负有协调和紧急处理义务，但纠纷本身是原告与开发商之间的商品房买卖合同纠纷或与侵权人侵权纠纷，分属另一法律关系，原告可以依法向开发商或侵权人主张损失，不能以专用部分房屋质量问题作为拒交物业费和维修基金的理由。三、关于双方约定的违约金是否过高问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，双方约定的违约金为从逾期之日起按欠费总额的万分之五交纳滞纳金，根据合同的性质和履行情况，以及原告在被告房屋漏水方面未尽到协调和紧急处理义务的情况，被告的意见本院部分采纳，违约金调整为以到期的未过诉讼时效被告拖欠的相关物业费、维修基金为基数从2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，被告的抗辩意见，本院部分采纳。原告要求被告支付拖欠物业费、维修基金、水费共计53307.5元，并支付违约金14133.2元（暂计至起诉之日，实际应以拖欠金额为基数，自逾期之日起按年利率24%计至款项付清之日止）的诉讼请求，一、原告主张的物业费等，存在诉讼时效中断，未过诉讼时效的物业费为：255.6平方米×41个月（2016年8月至2019年12月）×3元/平方/月=31438.8元，维修基金为：255.6平方米×41个月×0.25元/平方/月=2619.9元，两项共计34058.7元，被告应当支付给原告，原告主张超过部分因已过诉讼时效不予支持；二、原告主张的违约金14133.2元（暂计至起诉之日，实际应以拖欠金额为基数，自逾期之日起按年利率24%计至款项付清之日止），根据以上所述，违约金应以34058.7元为基数从2020年1月1日起至付清款日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，超过部分不予支持；三、原告主张的水费973.4元，虽提供了欠费明细表，但未提供其代缴该费的相关凭证，证据不足，本院不予支持。被告的其他抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条第的规定，判决如下：一、被告余勤娣应于本判决生效后十日内向原告河源市坚基物业管理服务有限公司支付物业费、维修基金共计34058.7元及违约金（违约金计算方式：以34058.7元为基数从2020年1月1日起至付清款日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告河源市坚基物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费743元（按简易程序收），由被告余勤娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 员 田伟恩二〇二〇年三月二十七日法官助理 叶成才书 记 员 叶旭斌