黑龙江省安达市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1281民初211号原告：鞠德军，男，1970年2月13日出生，汉族，住肇东市国税Ａ区。被告：王艳春，女，1977年12月21日出生，汉族，住大庆市。原告鞠德军与被告王艳春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鞠德军，被告王艳春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鞠德军向本院提出诉讼请求：1.要求王艳春履行商服租赁合同解除协议，给付2019年3月10日至2019年5月25日租金12,500.00元及因提前解除商服租赁合同，弥补损失30,000.00元；2.要求王艳春按商服租赁合同解除协议将房屋上二楼的入口处打开并处理妥善，后经协商给付1,000.00元；3.要求王艳春给付2017年3月至2019年3月物业费、二次供水费合计6,696.06元；4.案件受理费由王艳春负担。诉讼过程中，鞠德军变更诉讼请求为：要求王艳春给付租金12,500.00元、损失赔偿30,000.00元，合计42,500.00元。事实和理由：双方于2019年5月25日签订了商服租赁合同解除协议，协议约定，王艳春给付鞠德军2019年3月20日至2019年5月25日房租12,500.00元；上二楼的入口处王艳春负责处理、打开，并保证本年采暖期间不漏水；因提前解除商服租赁合同，王艳春给付鞠德军30,000.00元用来弥补损失；王艳春在租赁期间的物业费负责与本小区的部门协商缴费。王艳春与第三方（周晓永）的案件执行完毕后，作为以上费用履行期限届满之日。现王艳春与第三方的案件已经执行完毕，故诉至法院。王艳春辩称，1.鞠德军主张的诉讼请求，没有事实与法律依据，不予认可。双方已经于2019年5月25日解除了房屋租赁协议，鞠德军就案涉房屋于同一时间对外出租给了夏之舞舞蹈工作室，其主张的30,000.00元租赁损失并不存在，不予认可。案涉房屋2019年3月10日至2019年5月25日期间的租赁费用不应由其承担，在其与案外人非法占用案涉房屋的案件中，鞠德军为案涉房屋的房主，应配合主张权益，因案涉房屋仅有一份租赁合同原件，鞠德军拒不提供原件及证明，使其造成损失，该期间的租赁费用应由鞠德军承担；2.鞠德军主张的各种费用的期限届满条件并未成就，根据双方签订的租赁解除协议第7条约定，以第三方案件执行完毕为履行期限届满之日，其作为债权人与第三方的案件并未结束，尚未执行，期限没有届满。因双方在上述约定中没有约定是哪个案件执行完毕，故应以债权人（王艳春）能够执行回费用的案件为依据，其案件繁多，既没有审理结束，更均未执行完毕，因此各项费用的期限届满条件并未成就，应驳回鞠德军的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.鞠德军提交商服租赁解除合同协议一份，用以证明王艳春租赁房屋，双方签订了解除合同，并约定拖欠的租金及损失赔偿金额的事实。王艳春对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为鞠德军主张费用的履行期限届满条件并未成就，其现在无权主张费用，鞠德军应提交证据证明履行期限届满。本院认为，该协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故本院对该证据予以确认；2.王艳春提交照片两张，用以证明鞠德军在解除合同签订后已将案涉房屋出租给夏之舞舞蹈工作室，其主张的损失费用30,000.00元并不存在，其没有产生任何损失。鞠德军对该证据有异议，认为其确已将案涉房屋进行了出租，但出租时间是在其与王艳春签订解除合同之后，其主张的损失赔偿是指双方在解除协议中约定的损失金额，该损失是2017年至解除合同期间产生的损失。本院认为，鞠德军对案涉房屋已另行出租的事实无异议，但租赁日期为2019年8月1日，2019年5月26日至2019年7月30日房屋空置期间，应为鞠德军的实际损失，故本院对该证据不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月10日，鞠德军与王艳春签订商服租赁合同一份，约定王艳春承租鞠德军所有的位于安达市××房屋，期限为2017年3月10日至2022年3月10日，租期计5年。租金为：从第1年至第2年免收租金，第2年至第5年租金每年6万元。房屋租赁合同签订后，王艳春使用承租房屋进行经营活动，给付鞠德军2018年3月10日至2019年3月10日房屋租赁费用60,000.00元。2017年4月28日，王艳春将案涉房屋一层转租给案外人周晓永，周晓永于2019年5月25日交回房屋，同日鞠德军收回房屋。2019年5月25日，双方签订商服租赁合同解除协议一份，约定解除双方于2017年3月10日签订的房屋租赁合同，王艳春支付鞠德军2019年3月10至2019年5月25日房租12,500.00元；因提前解除商服租赁合同，王艳春支付鞠德军30,000.00元用来弥补鞠德军的损失；王艳春与第三方案件执行完毕后，作为以上费用履行期限届满之日。2019年8月1日，鞠德军将案涉房屋另行出租。另查明，王艳春就案涉房屋以案外人周晓永为被告向本院提起了返还原物民事诉讼，本院作出（2019）黑1281民初1578号民事判决：驳回王艳春的诉讼请求，王艳春对该判决不服，上诉至绥化市中级人民法院，绥化市中级人民法院于2019年9月10日作出（2019）黑12民终1177号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，本案争议的第一个焦点是：双方签订的商服租赁合同解除协议履行期限是否届满。商服租赁合同解除协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议中约定“乙方与第三方案件执行完毕后，作为以上费用履行期限届满之日。”王艳春主张，因协议中对“第三方”未作明确约定，应以其所有案件执行完毕期限为届满之日，故协议履行期限未届满。本院认为双方系针对解除案涉房屋租赁问题签订的协议，双方对“第三方案件”约定的真实意思表示亦应为与解决案涉房屋有关联的案件，王艳春针对案涉房屋提起了与案外人周晓永返还原物纠纷案件，故双方约定的“第三方案件”应指此案件，该案件已经绥化市中级人民法院二审判决，驳回王艳春的诉讼请求，故对王艳春主张协议履行期限未届满的反驳意见，本院不予支持。本案争议的第二个焦点是：王艳春应否给付鞠德军租金12,500.00元及赔偿损失30,000.00元。王艳春承租案涉房屋后，将该房屋转租并收取了房屋租赁费用，其应承担给付鞠德军案涉房屋租赁费用义务。双方签订了商服租赁合同解除协议已经对房屋租赁费用进行了核算，王艳春应按照协议约定给付房屋租赁费用12,500.00元。关于赔偿损失30,000.00元的问题，双方签订的商服租赁合同解除协议中“因提前解除商服租赁合同，乙方支付甲方30,000.00元用来弥补甲方的损失”的约定，其性质应为对商服租赁合同违约金的约定。王艳春主张鞠德军已将案涉房屋进行了出租，没有产生实际损失，该违约金约定过高，请求予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案中，鞠德军未向法庭举证造成实际损失数额的证据，双方约定的房屋租赁期间为2017年3月10日至2022年3月10，王艳春实际承租期间为2017年3月10日至2019年5月25日。鞠德军在收回房屋后于2019年8月1日将房屋另行出租，鞠德军的实际损失应为2019年5月26日至2019年7月30日期间房屋空置损失，对此损失王艳春应给予赔偿，赔偿金额为11,013.00元（60,000.00元/365天X67天），双方约定的违约金已经超过了实际损失的百分之三十，应予以调整，故本院对违约金部分调整为11,013.00元。综上所述，王艳春应给付鞠德军房屋租赁费用12,500.00元、违约金11,013.00元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告王艳春于本判决生效后十日内给付原告鞠德军房屋租赁费用12,500.00元、违约金11,013.00元，合计23,513.00元；二、驳回原告鞠德军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,055.00元，由原告鞠德军负担555.00元，被告王艳春负担500.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审 判 长  马存福人民陪审员  贾立敏人民陪审员  王 靓二〇二〇年六月十九日书 记 员  夏春艳