陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终2549号上诉人（原审被告）:张申波，男，1984年7月1日出生，汉族，自由职业者，住陕西省西安市未央区。委托诉讼代理人:康永民，陕西若定律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈冲，陕西若定律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:杨西武，男，1975年9月21日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人:郭军，陕西勤博律师事务所律师。原审被告：李春莲，女，1951年9月15日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。上诉人张申波因与被上诉人杨西武，原审被告李春莲确认合同效力纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初8943号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，杨西武系李春莲之子，其父原系长安区东大街办太平河村村民。2010年1月24日，李春莲与张申波签订《购房合同》，李春莲将其丈夫生前与其建盖的坐落在西安市长安区东大街办太平河村北一街两间两层房屋及其后院全部宅基地皮共售价24000元卖给张申波，并在购房合同售房人处签写其子杨西武及其本人名字，长安区村民委员会在该合同上加盖村委会印章，并注明李春莲无权在本村再要宅基地。张申波不是长安区集体组织成员。合同签订后，张申波将约定房款给付李春莲，李春莲向张申波提供了本人及杨西武身份证复印件，并在该复印件上向张申波出具了收据，后李春莲将房屋及院落交付张申波。杨西武诉至原审法院称，李春莲系其母亲，其父原系长安区东大街办太平河村村民，2004年去世时在该村北一街留有二间二层房屋，其一直在沈阳生活。2010年，李春莲未经其同意与张申波签订了《购房合同》，约定将上述房屋及后院全部宅基地计价24000元卖给张申波。其认为，李春莲未经其同意将其具有部分产权的房屋出售给张申波系无权处分行为，且张申波非本村村民，双方约定的出售房屋及宅基地的行为违反了《土地管理法》的强制性规定，故李春莲、张申波之间签订的《购房合同》应属无效。为维护其利益，请求：1、判令李春莲与张申波签订的《购房合同》无效；2、本案诉讼费由李春莲、张申波承担。李春莲辩称，其之前一直在沈阳生活，2010年因母亲病重回来照顾母亲，后丈夫和母亲相继去世，自己当时精神恍惚，卖房后特别后悔，因未与儿子一起生活，一直未敢告诉儿子卖房之事。2019年5、6月份，想回来时才告诉儿子卖房之事，现在就想将房子要回。张申波辩称，涉案房屋的所有权人是李春莲，该房屋是否出售与杨西武无关。杨西武不是涉案房屋所有权人，也不是涉案房屋的村集体组织成员，根据合同相对性原则，杨西武无权提起诉讼，不具备适格的原告身份。根据相关法律规定，农村村民可以转让住房，物权是否能够被登记不影响合同的效力。《购房合同》的标的物为农村住房，不属于限制购买的范围。其购买的是农村住房，非单纯购买农村宅基地，根据《土地管理法》第六十二条规定，农村房屋出卖、出租住房后，再申请宅基地，不予批准。农村村民可以对外出售住房。李春莲有权对其所有的农村住房进行处分，其在处分农村房屋后，会产生不得再获得宅基地的资格，但并不影响《购房合同》效力；根据《物权法》第十五条规定，本案李春莲与张申波在长安区太平河村民委员会、村长、村民小组的见证下，自愿签订《房屋买卖协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议自双方当事人签字时成立并生效。涉案房屋虽无法办理过户手续，但不影响该协议的效力。杨西武在签订《购房合同》时已经知晓其母出售房屋的事实，且未表明异议，反而在合同履行9年之后提出确认合同效力之诉，显然有违诚信原则。张申波在签订合同时，由村委会、村长、村民小组组长见证，有合理理由相信李春莲有合法出售房屋的权利，有理由相信合同绝对是有效的，其是善意购买房屋的相对方。杨西武在明知其已经使用房屋长达9年，由于涉案房屋可能面临拆迁，利益可观等驱使，确认《购房合同》无效的行为违反市场经济中的交易规律，从维护交易稳定、实现公平正义的社会效果角度来看，杨西武的诉请即无事实和法律依据，也有违诚信原则，请求驳回杨西武诉请。原审法院认为，杨西武主张其母李春莲与张申波签订购房合同其并不知情，依据本案查明事实，其母在签订购房合同时提供杨西武身份证复印件交付张申波，且杨西武之母李春莲卖房之前及卖房后9年来一直与杨西武同一城市居住，杨西武对其母李春莲卖房之事不知情不符合常理，对其该主张原审法院不予认可。本案房屋买卖合同涉及房屋是修建在长安区集体土地上的，系农村村民住宅用房。依据我国现行的土地管理规定，只有农村集体经济组织成员才能在该集体组织土地上享有宅基地使用权。根据房地一体原则，出卖房屋的，房屋所依附的土地使用权一并转让。本案张申波并非诉争房屋所在地长安区集体组织成员，不具有使用该集体经济组织宅基地的资格，其与李春莲签订的《购房合同》将导致宅基地使用权由本集体组织成员以外的人享有和使用宅基地，违反了土地管理法的规定，应属无效。杨西武作为涉案房屋的利害关系人，诉讼主体适格。故对于杨西武请求确认李春莲、张申波于2010年1月24日签订的《购房合同》无效的诉讼请求，原审法院予以支持。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，原审法院遂判决:被告李春莲与被告张申波于2010年1月24日签订的《购房合同》无效。案件受理费100元，原告已预交，由被告张申波及李春莲各负担50元。宣判后，张申波不服向本院提起上诉称，一审判决适用法律错误，判决结果对其明显不公。首先，一审判决认为其不具有使用该集体经济组织宅基地的资格，其与李春莲签订的《购房合同》将导致宅基地使用权由本集体组织成员以外的人享有和使用宅基地，违反《土地管理法》第六十三条之规定，确认《购房合同》无效。其认为，根据《土地管理法》六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”据此，其购买的房屋所依附的土地为宅基地。其购买上述房屋后，并非将房屋所依附的土地用于非农建设，该土地的使用权出让、转让或出租并未影响土地的原有用途。因此其并未违反《土地管理法》六十三条之规定，一审判决不应据此作出《购买合同》无效的判决。再者，根据《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”据此，上述法律仅规定了农村村民一户一宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。该规定仅是针对农村村民再次申请宅基地的管理性强制规定，违反该法律规定的法律后果仅是损害村民个人的利益，并不损害国家或者社会公共利益，因此该规定不属于效力性强制性规定，并不能导致合同无效或者不成立。最后，根据一审判决查明的事实，李春莲在向其出售房屋时，已向其提交了本人以及杨西武的身份证复印件，该购房合同已经村委会、村长、村民小组组长见证，其在购买房屋时有理由相信合同是有效的，其应属于善意的购房人。综上，请求：1、请求贵院依法撤销西安市长安区人民法院作出的(2019)陕0116民初8943号民事判决书，改判驳回杨西武的诉讼请求；2、请求贵院依法判令由杨西武承担本案一、二审诉讼费。杨西武辩称，一、张申波与李春莲签订的《购房合同》因违反法律强制性规定应属无效。张申波自双方签订合同时仍然为城镇户口，张申波并非本村村民，且双方约定的出售房屋及宅基地的行为违反《土地管理办法》的强制性规定；二、张申波不构成善意取得。根据我国目前现行房屋管理规定，转让农村房屋并不需要办理过户登记，但必须办理有关土地使用权变更登记，故张申波买卖房屋不符合善意取得的条件，不能取得该房屋所有权，故李春莲与张申波之间签订《购房合同》侵犯了杨西武的合法权益，应属无效。三、李春莲出售房屋的行为构成无权处分。本案争议标的系杨西武的父亲杨海让生前与其目前李春莲夫妻关系存续期间共同财产，2004年杨海生去世未留遗嘱，根据《继承法》相关规定，涉案财产系杨西武与李春莲及案外人杨西西的共有财产。杨西武一直生活在沈阳，2010年李春莲未告知杨西武便将杨西武的部分产权出售给张申波，而且原审判决认定《购房合同》上杨西武的签字系李春莲所写，并非杨西武的字迹。据此，李春莲出售房屋的行为侵害了杨西武及案外人杨西西的合法权益，构成无权处分。李春莲未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，我国合同法第五十二条规定了合同无效的情形。同时，由于农村房屋买卖所涉标的物的特殊性，故除了《合同法》的一般规定之外，对宅基地房屋买卖之行为的效力还需结合其他法律的规定，并参考国家政策进行认定。本院认为，在非国家确定的宅基地制度改革试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，将导致非集体组织成员享有农村宅基地使用权，这显然有违国家设立农村宅基地使用权制度的目的，损害了法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，应属于《合同法》第五十二条第（四）项规定的情形，故原审法院认定案涉房屋买卖合同无效正确。张申波可另行主张返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本之权利。综上，原审判决正确，张申波的上诉请求依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。张申波预交的400元二审案件受理费，由张申波负担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年四月十四日书记员 范致远