北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初2281号原告：王某1，男，1963年9月6日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李松，北京市东元律师事务所律师。委托诉讼代理人：董一清，北京市东元律师事务所实习律师。被告：崔某1，女，1970年5月15日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。被告：石某1，女，1955年8月17日出生，满族，无业，住北京市宣武区。被告：石某2，男，1957年2月5日出生，满族，无业，住北京市海淀区。被告：石某3，男，1959年9月19日出生，满族，无业，住北京市海淀区。被告：刘某1，女，1963年8月15日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。被告：石某4，男，1987年12月3日出生，满族，无业，住北京市海淀区。被告石某1、石某2、石某3、刘某1、石某4共同委托诉讼代理人：刘纪伟，北京市炜衡律师事务所律师。被告石某1、石某2、石某3、刘某1、石某4共同委托诉讼代理人：于明玉，北京市炜衡律师事务所律师。第三人：石某5，女，1982年8月4日出生，满族，无业，住北京市海淀区。第三人：段某1，男，1980年9月18日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。第三人石某5、段某1共同委托诉讼代理人：刘纪伟，北京市炜衡律师事务所律师。第三人石某5、段某1共同委托诉讼代理人：于明玉，北京市炜衡律师事务所律师。第三人：王某2，男，1996年5月26日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。原告王某1与被告崔某1、石某1、石某2、石某3、刘某1、石某4、第三人石某5、段某1、王某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某1及其委托诉讼代理人李松、董一清，被告刘某1、石某4，被告石某1、石某2、石某3、刘某1、石某4及第三人石某5、段某1的共同委托诉讼代理人刘纪伟、于明玉到庭参加了诉讼。被告崔某1及第三人王某2经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告王某1向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令原告与石某62013年8月27日签订的房屋买卖合同及补充协议有效；2、请求法院判决上述房屋买卖合同及补充协议继续履行，待北京市海淀区肖家河新村×1号取得房屋产权证后，由所有被告和所有第三人配合原告过户至原告名下；3、请求法院判令被告和第三人赔偿原告损失52万元；4、本案诉讼费用由所有被告和第三人承担。事实和理由：2013年8月27日原告与石某6通过北京金泰合房地产经纪有限公司居间就北京市海淀区肖家河新村×1号买卖一事签订房屋买卖合同，原告是买受人，石某6是出卖人，被告崔某1是代理人，房屋性质是按经济适用房管理，约定房屋价款2433200元。2013年8月27日，原告给付崔某110万元，2013年9月1日，原告给付崔某160万元，2013年9月11日，原告给付崔某120万元，2015年12月18日，原告给付崔某140万元，2016年11月7日，原告给付崔某11033200元，石某6将房屋交付给原告，原告进行装修并实际占有使用，2018年9月17日，原告与石某6代理人崔某1达成补充协议，约定原告给付崔某1尾款10万元，房屋回迁安置协议（复印件崔某1按手印）交给原告保管，待房产证办理完毕，配合将产权办理至原告名下，原告同日给付崔某110万元尾款。2019年11月前后，原告被崔某1告知本案所有被告与第三人以崔某1、王某2为被告，其他人为原告自2016年11月4日立案后开始便进行了一场分家析产诉讼，这个案件中的原告申请了财产保全。根据判决书反应的内容，石某6在2018年2月21日死亡，被告崔某1、石某1、石某2、石某3均是石某6子女，石某3与刘某1是夫妻关系，石某4是其子，石某2与石某5是父女关系，段某1是其女婿，庭审中崔某1主张安置房已出卖，但却未提供任何证据，法院认定了石某6赠与崔某1全部拆迁利益，但因拆迁政策中含有被安置人的利益，经二审终审认定和判决，石某3、刘某1、石某4取得位于北京市海淀区肖家河新村×1号的安置房，给付崔某1、王某2购房款51万余元，并判决崔某1、王某2腾空房屋。原告认为，原告与石某6的房屋买卖合同应为有效，因原告为善意人，与石某6及代理人无任何串通行为，房屋被查封前即签订房屋买卖合同，已经实际占有和使用房屋，支付了全部购房款，房产证至今未办理完毕所以未过户，被告和第三人之间的内部分家析产并不影响本案房屋买卖合同的履行，由石某6以收取的购房款补偿给他人即可。现原告为维护合法权益提起诉讼，望人民法院依法裁判。被告石某1、石某2、石某3、刘某1、石某4共同辩称，不同意原告的全部诉讼请求。一、关于房屋买卖合同无效。1、无权处分。《物权法》第九十五条规定“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”根据2011年11月3日石某6与北京大学签订的《北京市宅基地房屋拆迁置换补偿协议书》，石某6、崔某1、石某2、石某3四户共计人口10人共计分得安置房六套，系家庭共同共有状态，在分家析产之前，所有家庭成员不分份额共同共有该六套房屋。2016年11月4日石某3等人起诉至法院要求分家析产，分割该六套房屋，2019年9月25日一中院做出（2019）京01民终8132号民事判决书，该判决书对于上述六套房屋的进行了分割，其中涉案×1号房屋腾空交付给石某3、刘某1、石某4居住使用。2013年8月27日石某6与王某1签订房屋买卖合同，将涉案房屋出卖给王某1，该房屋买卖合同签订是在上述六套房屋分家析产之前，在所有家庭成员对于六套房屋处于共同共有所有权的状态中。《物权法》第九十七条规定处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意，但是石某6未取得其他家庭成员的一致同意，擅自处分共同共有的六套房屋，属于无权处分行为。现石某3主张，应当按照（2019）京01民终8132号民事判决书将涉案×1号房屋交付石某3一家居住使用，待符合办理房屋产权证条件时，由所有相关当事人配合石某3办理房屋产权登记手续。2、关于效力瑕疵。安置房屋具有一定的人身属性，是拆迁人为了考虑安置人口的实际住房需要，根据实际安置人口数量进行的住房安置。石某6占用了石某3一家的安置房屋面积，损害了其他安置人口的安置利益，且王某1并非肖家河项目的安置人口范围，故其擅自处分房屋的行为无效。二、关于不构成善意取得。王某1购买×1号房屋不符合善意取得的构成要件。首先，王某1目前尚未取得房屋产权证，未办理完毕房屋产权登记的，不发生善意取得。其次，王某1购买×1号房屋时不符合“善意受让”的主观要件，《物权法司法解释（一）》第十五条规定“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”王某1提交证据《房屋买卖合同》第二条第（四）载明该房屋性质为“回迁房”，《北京市宅基地房屋拆迁置换补偿协议书》第二条载明安置人口10人，其中包括石某3一家人。在王某1明知交易房屋为回迁房，且房屋拆迁置换补偿协议书中已经明确载明了安置人口情况下，王某1仍然购买此房屋具有主观恶意性。另外，王某1购买×1号房屋是通过具有专业资质的房屋中介机构，其更应该知晓购买回迁房应当经过所有拆迁安置人的一致书面同意方才可以进行买卖。再次，不符合“合理价格受让”的构成要件。王某1是购买的×1号房屋建筑面积86.9平方米，房屋总价款2433200元，即以2.8万/平米的价格购得房屋。经过查询链家房屋成交记录，马连洼肖家河新村附近在2013年8月份成交价格均在4万/平米以上，其中距离肖家河新村较近的七彩花园成交和天秀花园也在一平米4万以上的价格；显然王某1当时是以明显不合理的低价购得房屋。综上，王某1应当对其侥幸心理的投资购买安置房屋的行为承担购房合同被认定无效的法律风险，因为购房合同无效其继续履行购房合同的诉讼请求也就丧失了法律基础。对于王某1遭受的损失，其应当向合同相对方石某6、崔某1主张，与其他诉讼当事人无关。第三人石某5、段某1共同辩称，认可石某3、石某4、刘某1的答辩意见。崔某1、王某2均未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：石某6与金某1系夫妻，生有三子一女，长子金某2（2013年去世）、长女石某1、次子石某2、三子石某3。石某6与金某1（上世纪八十年代去世）于上世纪六十年代离婚后，与崔某2（1998年去世）结婚，婚后生有一女崔某1。石某2与王剑兰系夫妻，生有一女石某5，石某5与段某1系夫妻。石某3与刘某1系夫妻，生有一子石某4。王某2系崔某1之子。石某6于2018年2月21日去世。石某6、崔某2在位于北京市海淀区肖家河正黄旗×2号院有北房4间、西房3间、南房2间。2011年11月3日，石某6与北京大学就肖家河正黄旗×2号院签订北京市宅基地房屋拆迁置换补偿协议书，有效宅基地面积190.43平方米，安置人口10人，户主石某6，户主石某2，之女石某5（怀孕），户主石某3，之妻刘某1、之子石某4，户主崔某1，之子王某2、石某5之夫段某1，安置房6套，总建筑面积490.6平方米，分别为：肖家河新村×3号（预测建筑面积87.71平方米）、肖家河新村×4号（预测建筑面积86.9平方米）、肖家河新村×1号（预测建筑面积86.9平方米）、肖家河新村×5号（预测建筑面积54.55平方米）、肖家河新村×6号（预测建筑面积86.9平方米）、肖家河新村×7号（预测建筑面积87.64平方米），周转费共计36个月，为720000元，按人均50平方米计算，应补足300.17平方米面积购房款1350765元，应得各项拆迁补偿款、拆迁补助费共计538893.4元。2016年11月3日，石某6与北京大学就肖家河正黄旗×2号院签订北京市宅基地房屋拆迁置换补偿协议书补充协议二，肖家河新村×3号（预测建筑面积87.71平方米，实测建筑面积86.67平方米）、肖家河新村×4号（预测建筑面积86.9平方米，实测建筑面积85.93平方米）、肖家河新村×1号（预测建筑面积86.9平方米，实测建筑面积85.84平方米）、肖家河新村×5号（预测建筑面积54.55平方米，实测建筑面积56.92平方米）、肖家河新村×6号（预测建筑面积86.9平方米，实测建筑面积86.01平方米）、肖家河新村×7号（预测建筑面积87.64平方米，实测建筑面积86.42平方米），合计预测建筑面积490.6平方米，实测建筑面积487.79平方米，延期周转费2016年4月至2016年12月，共计8个月，为160000元，应支付172645元。同日，崔某1就6套安置房与北京大学签订房屋回迁安置协议。之后，6套安置房完成交付。2016年，石某2、石某5、段某1、石某3、刘某1、石某4、石某1起诉崔某1、王某2至本院要求分家析产，要求分割上述6套安置房屋及相应拆迁款，本院经审理于2019年6月5日作出（2016）京0108民初38657号民事判决书，判决如下：一、石某2、石某5、段某1于判决生效后三十日内支付崔某1、王某2购房款七十七万三千零一十元；二、石某3、刘某1、石某4于判决生效后三十日内支付崔某1、王某2购房款六十四万六千一百五十五元；三、崔某1、王某2于判决生效后三十日内将位于北京市海淀区肖家河新村×4号、×1号房屋腾空交付给石某2、石某5、段某1居住使用；四、崔某1、王某2于判决生效后三十日内将位于北京市海淀区肖家河新村×3号、×5号房屋腾空交付给石某3、刘某1、石某4居住使用；五、驳回石某2、石某5、段某1、石某3、刘某1、石某4、石某1的其他诉讼请求。之后，石某2、石某5、段某1、崔某1、王某2对该判决不服提起上诉，北京市第一中级人民法院经审理于2019年9月25日作出（2019）京01民终8132号民事判决书，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初38657号民事判决；二、石某2、石某5、段某1于本判决生效后三十日内支付崔某1、王某2购房款五十一万四千七百五十五元；三、石某3、刘某1、石某4于本判决生效后三十日内支付崔某1、王某2购房款五十一万四千三百五十元；四、崔某1、王某2于本判决生效后三十日内将位于北京市海淀区肖家河新村×4号房屋腾空交付给石某2、石某5、段某1居住使用；五、崔某1、王某2于本判决生效后三十日内将位于北京市海淀区肖家河新村×1号房屋腾空交付给石某3、刘某1、石某4居住使用；六、崔某1、王某2于本判决生效后三十日内将位于北京市海淀区肖家河新村×5号房屋腾空交付给石某2、石某5、段某1、石某3、刘某1、石某4居住使用，其中，石某2、石某5、段某1占50%的份额，石某3、刘某1、石某4占50%的份额；七、驳回石某2、石某5、段某1、石某3、刘某1、石某4的其他诉讼请求；八、驳回崔某1、王某2的其他上诉请求。另查，2013年8月27日，王某1（买受人）与石某6（出卖人）通过北京金泰合房地产经纪有限公司居间签订《房屋买卖合同》，合同约定：石某6将坐落于北京市海淀区肖家河新村×1号房屋出售给王某1，该房屋性质是回迁房，房屋价款2433200元，石某6授权崔某1全权办理该房屋买卖及产权转移手续相关事宜。庭审中，王某1称签订上述合同时崔某1给其查看了石某6签订的北京市宅基地房屋拆迁置换补偿协议书。合同签订后，2013年8月27日王某1给付崔某110万元，2013年9月1日王某1给付崔某160万元，2013年9月11日王某1给付崔某120万元，2015年12月18日王某1给付崔某140万元，2016年11月7日王某1给付崔某11033200元，王某1提交房款收条、转账凭证等证据对付款情况予以证明。另查，2018年9月17日，王某1与崔某1签订《补充协议》，约定：王某1一次性给付崔某1购房尾款10万元，崔某1将涉案房屋回迁安置协议交给王某1保管，待房产证办理完毕，配合将产权办理至王某1名下。王某1称，当日其给付崔某110万元购房尾款，其提交收条为证。王某1主张，2016年11月，石某6将房屋交付给其，其对该房屋进行装修并实际占有使用至今。涉案房屋至今未办理房屋产权证。另，对于第三项诉讼请求52万元损失的具体指向，王某1称该损失是指其购买的×1号房屋因一直未办理房产证致其无法再行售出，因此导致的房屋差价损失。本案审理过程中，王某1申请对崔某1名下钱款520000元进行保全，本院依法对崔某1名下钱款采取保全措施，王某1交纳保全费3120元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国物权法》第九十五条规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。本案中，根据2011年11月3日石某6与北京大学签订的《北京市宅基地房屋拆迁置换补偿协议书》，石某6、崔某1、石某2、石某3四户共计人口10人共计分得安置房六套，故该六套安置房在完成交付后应系家庭共同共有状态，在分家析产之前，所有家庭成员不分份额共同共有该六套房屋。2016年11月，石某3等人起诉至法院要求分割该六套房屋，已生效民事判决书已对上述六套房屋在家庭成员之间进行了分割，其中涉案×1号房屋判归石某3、刘某1、石某4居住使用。2013年8月27日，石某6与王某1签订房屋买卖合同，将涉案×1号房屋出卖给王某1，该房屋买卖合同签订是在上述六套房屋分家析产之前，当时所有家庭成员对于六套房屋处于共同共有所有权的状态中。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。但是石某6未取得其他家庭成员的一致同意，擅自处分共同共有的涉案房屋，属于无权处分行为。现石某3明确主张，应当按照已生效民事判决书将涉案×1号房屋交付石某3一家居住使用，待符合办理房屋产权证条件时，由所有相关当事人配合石某3办理房屋产权登记手续，故石某6与王某1于2013年8月27日签订的房屋买卖合同及之后签订的补充协议均应无效，故王某1要求确认其与石某6于2013年8月27日签订的房屋买卖合同及补充协议有效的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于王某1基于其与石某6签订的房屋买卖合同有效而提出的第二项、第三项诉讼请求，因该房屋买卖合同已被确认无效，故该两项诉讼请求，本院亦不予支持。就王某1主张其购买涉案房屋构成善意取得，具体分析如下：首先，王某1目前尚未取得房屋产权证，未办理完毕房屋产权登记的，不发生善意取得。其次，《物权法司法解释（一）》第十五条规定“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”涉案《房屋买卖合同》中载明该房屋性质为“回迁房”，王某1签订合同时已查看《北京市宅基地房屋拆迁置换补偿协议书》，该协议书中载明安置人口10人，在王某1明知交易房屋为回迁房且理应知晓安置人口有10人的情况下，其未经过所有拆迁安置人的一致同意而购买此房屋，难以认定其为善意。综上，王某1称其购买涉案房屋构成善意取得的主张，本院不予认可。对于王某1因房屋买卖合同无效而遭受的相应损失，其可向合同相对方另行主张。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回王某1的全部诉讼请求。案件受理费9000元，由王某1负担，已交纳。财产保全费3120，由王某1负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周志辉人民陪审员  潘弥春人民陪审员  胡显蕾二〇二〇年十二月十四日书 记 员  陈雅楠