安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0102民初3165号原告（反诉被告）：贾中朝，男，1951年10月10日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：蔡景文，安徽文奇律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓雪，安徽文奇律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：凌必银，女，1961年7月10日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：王进，安徽徽商律师事务所律师。原告（反诉被告）贾中朝与被告（反诉原告）凌必银房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贾中朝的委托诉讼代理人蔡景文、周晓雪、被告（反诉原告）凌必银及其委托诉讼代理人王进均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。贾中朝向本院提出诉讼请求：一、依法判决解除房屋租赁合同,要求被告退还原告2019年4月16号至2019年9月15号共5个月已支付房租约32720元(半年租金39264.5元/6×5)以及押金6000元,共计38720元;二、要求被告赔偿原告门面房封闭期间的损失33500元(每月支付员工工资6700元×5个月)；三、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:2015年3月16日,原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》,约定被告将合肥市瑶海区包公大道林语人家14号楼三间门面房租给原告经营使用,租期为2015年3月16日至2020年3月16日。合同签订后,原告按约支付给被告押金6000元,每半年支付一次租金,但在支付了2019年3月16日至2019年9月16日半年租金39264.5元后,因为在2019年4月1日至2019年12月1日期间鹿鸣山路(新海大道-包公大道)交通实施全封闭,原告所租赁的门面房从2019年4月开始被全面封闭,无法进行营业,不仅失去了经营收入来源,而且还要每月支付员工工资6700元,因此原告受到了巨大损失。对于原告来说,租赁门面房是为了经营使用,但因为被全面封闭,已经无法正常经营,原告在知晓门面房被封闭后,从2019年4月上旬就一直积极联系被告,寻求解决办法,原告希望被告能够返还租金,直到封闭结束后原告再租赁被告房屋。作为对此情况十分了解的被告来说也应该在出现此类状况后,自发寻找解决之法,实却是被告一直推脱,不愿返还租金,导致双方协商无果。被告作为门面房的出租人,出现此类非租赁人原因造成的问题应该及时为租赁人解决,是有义务为原告遭受的损失负责。房屋租赁合同明确表明了被告作为门面房的出租人,有义务确保原告作为租赁人在租用期间可以正常使用租赁的门面房,即由于被告不能够履行合同约定确保原告租用房屋正常经营,因此被告应该承担相应的违约责任,原告有权利要求被告给予一定的赔偿,原告承受了巨大的经济损失,实在是万般无奈之下才提出提前解除租赁合同,并请求被告退还6000元押金和5个月的租金。为了维护自己的合法权益,故原告诉至贵院,望法院能依法判决并支持原告诉讼请求。凌必银答辩称：一、案涉房屋至今仍由原告占有并使用，从未提出退租。原告自2015年3月16日承租后便一直长期占有并使用案涉房屋，从未退租，2020年4月22日仍占有使用该门面房，原告应当继续支付租金至房屋退还之日（相关事实理由详见反诉状）；二、修路系政府行为，原告应当支付房屋占用期间的租金。答辩人无权干涉政府的修路行为。至于政府修路期间是否对店面经营造成影响也应当属于修路部门与原告之间的法律关系，与答辩人无关。原告依法占用并使用答辩人的房屋就应当支付使用期间的租金。三、门面房并未封闭，人员工资开支属于原告经营的商业风险，与答辩人无关。原告所承租门面房一直正常使用，即使在政府修路期间，也通过相应措施保证沿街门面的车辆、人员均可以正常进出店面。其人员开支是店面经营的正常成本一部分，无论盈利还是亏损均属于经营的商业风险，与答辩人无关。综上，请求法院依法查明案件事实，依法驳回原告全部诉请，以维护答辩人的合法权益。反诉原告凌必银向本院提起诉讼请求称：1、请求判令立即解除双方的《房屋租赁合同》；2、请求判令反诉被告立即支付租金至实际腾退之日即2020年4月22日(暂计2020年3月15日的租金为39264.5元，之后按照原标准计算），自2019年9月16日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础支付资金占用损失至款清之日；3、请求判令反诉被告支付租赁房屋玻璃门、铁拉门维修费2000元；4、请求判令本案的全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2015年3月16日，反诉原被告双方签署《房屋租赁合同》一份，约定租赁合肥市瑶海区包公大道林语人家14号楼门面房三间，租赁期为2015年3月15日至2020年3月15日，租金为第一年59000元整，此后每年租金递增10%，支付方式为除第一次预付半年房租外，以后均按季度提前一个月交租。同时，双方还约定反诉被告无故拖欠房租达7天或连续两个月不支付所有费用，则反诉原告有权终止合同、收回房屋。双方签约后，反诉原告按约交房。后经双方协商，租金支付方式改为每半年支付一次租金且反诉原告同意不增长2019年租金，反诉被告可按照2018年租金78529元/年缴纳房租。反诉被告自2019年9月16日后再未支付租金，反诉原告多次向其索要房租，但其一再拖延拒不交租也不腾退房屋。反诉被告的行为严重侵害了反诉原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判如所请。反诉被告贾中朝答辩称：一、反诉人反诉请求不成立，早在2019年4月1日因封路被反诉人的门面无法经营，为此被反诉人无数次与反诉人电话微信联系要求退还已交付的后续房屋租金或暂时搬出，待路维修完后能够正常经营时再回来继续经营，将所交付租金向后延续。但房东一直不回复，当时只答应退还两三个月租金，被反诉人不同意才起诉至法院，当时门面房一直属于停业状态，反诉人要求继续支付最后半年租金没有道理。其一，2019年4月1日开始门面房已经无法正常营业。其二，合同约定房东必须保证被反诉人的正常使用，其使用应包括正常经营，而封路已经造成无法正常使用，其责任应由反诉人承担。且自2020年1月开始因疫情严重已经造成情事变迁，无法正常履行合同，这期间仍然要租金于理于法均不妥。二、驳回反诉人反诉请求，被反诉人在封路不久就明确告知反诉人让其另找租户，解除合同，房东也表示同意，且在租赁房屋上方打出楼下有房出租的条幅，从实际行动上证实其同意提前解除合同；3、出租房屋已经交回，损坏的玻璃被反诉人愿意赔偿，但租赁房屋三间门面折叠门和钢门属于被反诉人从原租赁人计成龙处作价转让来的，必须拆走，或者折价转让给房东。本院经审理认定事实如下：2015年3月16日,凌必银与贾中朝签订《房屋租赁合同》一份,约定：1、凌必银将合肥市瑶海区包公大道林语人家14号楼门面房三间一层房租赁给贾中朝使用，租赁期限5年，自2015年3月16日起至2020年3月16日；2、租金每年增加10%，第一年59000元，第二年64900元，第三年71390元，第四年78529元，第五年86381.9元，每半年支付一次租金，提前一个月付清；3、贾中朝向凌必银支付押金6000元，在合同到期前60日以内提前告知凌必银不续租该房屋，验收无误后押金无息退还，若贾中朝未按上述要求告知凌必银就擅自单方面不续签合同的，押金不退回；4、租用期内水、电、物业费等各项支出费用由贾中朝自行承担，贾中朝有无故拖欠房屋租金达七天或连续两个月不付所有费用等情形的，凌必银可终止合同，收回房屋使用权，贾中朝承担全部责任，并赔偿凌必银损失；5、在租用期内，凌必银确保贾中朝的正常房屋使用权，不得将房屋租赁给第三方；6、在租赁期内，双方如有一方有特殊情况需要解除合同的，提前60日告知凌必银，经协商后解除本合同。合同签订后,贾中朝按约向凌必银支付押金6000元,并于每半年支付一次租金。2017年9月21日，凌必银向贾中朝出具补充协议，承诺“从2018年3月16日起，第四年交费按第三年收取，第五年按第四年收取。”2019年3月16日，贾中朝按照2018年租金标准78529元支付半年租金，付至2019年9月16日。之后未再支付租金。2019年3月30日，交警新站大队、新站高新区重点工程管理局发布通告，内容为：2019年4月1日至2019年12月1日期间，鹿鸣山路(新海大道-包公大道)交通实施全封闭施工进行道路改造。贾中朝以其所租赁的案涉门面房自2019年4月开始被全面封闭,无法进行营业为由，于2020年1月13日向本院诉调对接中心提交诉状及调解申请。另查明，案涉门面房自2018年11月至2020年1月每月所交电费分别为130元、131元、146元、94元、129元、104元、104元、156元、244元、335元、160元、99元、121元、105元、205元，2020年2月、3月未抄表。2020年3月7日至3月24日，双方之间有数次短信往来，其中2020年3月22日，贾中朝通过短信确认，其尚有部分商品仍存放在案涉门面内。2020年4月6日，合肥市祥住物业服务有限公司出具证明一份载明“鹿鸣山路自2019年6月20日修路期间，为了方便进出，林语人家小区打开北门，保证小区行人和车辆可以正常进出，修路期间北口到东门畅通，东门人行道可以通行”。2020年4月22日，贾中朝将案涉门面房移交凌必银，确认截至2020年4月20日水电物业费用已结清，单扇玻璃门损坏，由贾中朝负责维修。上述事实有原、被告双方提交的证据以及双方当事人的当庭陈述附卷佐证。本院认为，贾中朝、凌必银于2015年3月16日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。关于本诉原告以及反诉原告要求解除《房屋租赁合同》的请求，因双方均要求解除合同，且双方已经于2020年4月22日办理相应房屋交接手续，合同已经实际解除，故对于双方请求解除合同的诉讼请求本院依法予以支持。关于本诉原告请求本诉被告退还2019年4月16日至2019年9月15日房屋32720元以及押金6000元的请求，本诉原告称本案属于因重大情势变迁而导致合同目的不能实现，故依法应提前解除或中止合同的履行，待恢复通行时再继续履行。本院认为，本案所涉施工围挡系市政道路建设所需，并非房主原因造成此情形；另外，双方在合同中就此也未进行明确约定，且案涉房屋在修路期间并非完全不能通行，其可以通过人行道从小区北门出入；此外，从电费使用情况看，贾中朝也一直在使用该房屋，且自市政修路以后贾中朝并没有明确提出解除合同，返还房屋。综上，双方合同未解除的情况下，贾中朝仍应按照约定支付租金，故对其请求返还2019年4月16日至2019年9月15日房屋32720元的请求于法无据，本院不予支持。因贾中朝尚欠凌必银租金，故押金应冲抵所欠房租，贾中朝请求退回不予支持。关于贾中朝请求凌必银赔偿员工工资损失33500元，因工资损失系正常经营应支出的费用，系自主经营应承担的风险，故该主张本院亦不予支持。关于反诉原告请求反诉被告支付2019年9月16日至2020年3月15日的租金39264.5元（之后继续按照78529元计算至实际腾退之日）的请求。双方之间的租赁合同一直在履行，故贾中朝应支付上述租赁费用，反诉原告的该项请求符合双方约定，故本院依法予以支持，计算至交房之日即2020年4月22日所欠房租数额为47225元（按照78529元每年计算），扣除押金6000元，贾中朝实际应支付41225元。关于反诉原告主张的玻璃门、铁拉门维修费2000元，因其尚未维修，故本院不予支持，可待实际维修后另案主张。关于反诉原告主张的资金占用损失，本院认为，根据双方约定，租金半年一付，下半年的租金应提前一个月支付。2019年9月16日之后的租金应于2019年9月16日前一个月支付，故反诉原告主张自2019年9月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用损失本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除贾中朝与凌必银于2015年3月16日签订的《房屋租赁合同》；二、贾中朝于本判决生效后十日内向凌必银支付租金41225元以及资金占用损失（以41225元为基数，自2019年9月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清时止）；二、驳回贾中朝的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告凌必银的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1610元，减半收取805元，由贾中朝负担；反诉案件受理费400元，由贾中朝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  施建军二〇二〇年五月十一日书记员  俞小丹附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。