山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初3181号 原告：耿婷婷，女，1990年6月28日出生，汉族，个体，户籍地山东省齐河县潘店镇兴隆村**，现住× 委托诉讼代理人：张玉民，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王洪奇，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 被告：山东佰邦置业有限公司，住所地山东省济南市历城区北园大街**鹊华天禧苑售楼处**，统一社会信用代码×。 法定代表人：张龙涛，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄志帅，山东瀛岱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：常慧慧，山东瀛岱律师事务所实习律师。 第三人：刘芳，女，1983年11月2日出生，汉族，住× 第三人：陈劲松，男，1982年7月18日出生，汉族，住× 两第三人共同委托诉讼代理人：韩秀斌，山东浩尚律师事务所律师。 原告耿婷婷与被告山东佰邦置业有限公司（以下简称佰邦置业）、第三人刘芳、第三人陈劲松商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案。原告耿婷婷于2020年5月13日向本院申请在20万元范围内保全被告佰邦置业的财产，本院于2020年5月14日作出民事裁定书，裁定冻结被告佰邦置业在中国农业银行、中国银行等的银行存款共计20万元，冻结期限一年。本院依法适用简易程序于2020年6月16日公开开庭对本案进行审理。原告耿婷婷的委托诉讼代理人张玉民、王洪奇，被告佰邦置业的委托诉讼代理人黄志帅、常慧慧，第三人刘芳、第三人陈劲松的共同委托诉讼代理人韩秀斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 耿婷婷向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决解除双方签订的鹊华天禧苑商品房定房合同；二、请求依法判决佰邦置业退还耿婷婷购房款174107元；三、请求依法判决佰邦置业以本金174107元为基数，自2018年9月22日起，按照中国人民银行同期贷款利率向耿婷婷支付购房款占用期间利息损失至实际给付之日止（其中2018年9月22日至2020年4月13日利息为13071.32元）；四、请求依法判决刘芳、陈劲松在代佰邦置业收取购房款的范围内承担连带责任；五、本案诉讼费、保全费、诉讼保全保险费用由佰邦置业负担。事实和理由：2018年9月22日，耿婷婷与佰邦置业签订鹊华天禧苑商品房定房合同。合同约定耿婷婷购买佰邦置业开发的鹊华天禧苑商务办公楼4层422号商品房等双方的权利义务。该合同虽署名为定购合同，但根据合同约定内容依法符合商品房买卖合同的特征，应认定为商品房买卖合同。合同签订后耿婷婷按约履行合同的义务，向佰邦置业共计支付购房款总计174107元。合同签订前佰邦置业存在销售欺诈的行为，合同签订时佰邦置业不具备分割预售的情形，却欺骗耿婷婷签订合同，截至目前佰邦置业因规划变更，无法办理网签手续，导致耿婷婷合同目的不能实现，造成耿婷婷损失。2018年9月29日刘芳、陈劲松注册的山东优润商业运营管理有限公司以团购费的名义代本案佰邦置业收取耿婷婷缴纳的购房款3万元整，由于刘芳、陈劲松已经注销了山东优润商业运营管理有限公司，耿婷婷请求依法判决刘芳、陈劲松在代收款数额的范围内与佰邦置业承担连带责任。为此，诉至法院。 佰邦置业辩称，1.佰邦置业并不构成根本违约，不存在合同法定解除或约定解除的情形，佰邦置业不同意解除定房合同，佰邦置业已取得涉案项目商品房预售许可证，只是暂不具备网签的条件；2.定房合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；3.耿婷婷主张的购房款数额有误，佰邦置业仅收到购房款144107元，另外3万元为团购费，该团购费并非佰邦置业收取，与佰邦置业无关。 刘芳、陈劲松共同辩称，刘芳、陈劲松从未收到耿婷婷的任何款项，耿婷婷要求购房款3万元没有法律和事实依据。刘芳、陈劲松注册的山东优润商业运营管理有限公司已于2019年8月22日依法注销，主体资格已经不存在，根据公司法的规定，经合法注销的公司股东不应当承担任何连带责任。刘芳、陈劲松不应当返还购房款。 本院经审理认定事实如下： 2018年9月22日，耿婷婷与佰邦置业签订《鹊华天禧苑商品房定房合同》（以下简称定房合同），约定：第一条耿婷婷定购佰邦置业开发的鹊华天禧商务办公楼4层422号商品房，产权属性为商业；第二条建筑面积14.97平方米；第三条签订合同之日起佰邦置业为耿婷婷保留该房7日，耿婷婷若办理银行按揭贷款须自行查询银行贷款信用情况，对其是否具备贷款条件、贷款额度、贷款期限、还款方式等与佰邦置业指定贷款银行进行充分的了解和沟通，在保留期内耿婷婷交纳全额购房款或按揭贷款首付款及提交符合银行要求齐备的按揭资料，按佰邦置业通知时间与佰邦置业签订该商品房《商品房买卖合同》；第四条耿婷婷签订本合同时须向佰邦置业支付购房担保定金3万元，作为双方当事人严格按本合同条款履约的担保；第五条购房价款为388172元，耿婷婷在保留期内交纳首付款194172元，剩余购房款194000元耿婷婷办理银行按揭贷款；第六条在本合同的保留期内，如因佰邦置业的原因将该商品房另行出售的，佰邦置业双倍返还已收取的购房担保定金，如因耿婷婷的原因未按约付款及提交按揭材料，视为违约，佰邦置业不退还耿婷婷所交的担保定金，同时本合同自行解除……第八条耿婷婷按本合同履行完毕付款义务后与佰邦置业签订《商品房买卖合同》，耿婷婷按本合同和《商品房买卖合同》约定全额支付该房屋全部购房款后，定房合同自动终止。合同签订当日，耿婷婷交纳3万元定金，佰邦置业为其出具收据一张，载明交款金额3万元，收款事由422定金。2018年9月29日，耿婷婷交纳团购费3万元，由山东优润商业运营管理有限公司给其开具收据一张，载明交款金额3万元，交款事由1-422团购费；当日，耿婷婷还向佰邦置业交纳房款114107元。 耿婷婷主张签订定房合同后，其将办理银行按揭贷款所需的手续交给佰邦置业工作人员，但至今未接到佰邦置业签订《商品房买卖合同》的任何通知。庭审中佰邦置业陈述，2020年2月28日该公司已经在其他楼层取得了房屋的预售分割，耿婷婷所售楼层也正在积极办理预售手续，仅是因为分割问题无法办理网签手续，其公司确未通知耿婷婷签订《商品房买卖合同》。 另查明，涉案商务楼层数28层，于2018年1月取得济建预许×号商品房预售许可证，该预售许可证是大开间分层的预售证，需要在分割的每间商铺重新办理预售证后方可网签。耿婷婷所购买的商铺位于4层，系虚拟分割式产权商铺，现该楼层在相关部门尚未办理预售分割。 关于耿婷婷主张保全保险费600元，提交永安财产保险股份有限公司山东分公司的增值税发票一张，拟证实其在本案诉讼中为申请财产保全，支出诉讼财产保全责任保险服务费600元。 本院认为，耿婷婷与佰邦置业签订的《鹊华天禧苑商品房定房合同》属商品房预售合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中双方签订定房合同的目的是为了今后签订《商品房买卖合同》，因佰邦置业在签订定房合同至今，涉案商铺一直未办理分割预售许可证，导致无法签订《商品房买卖合同》，定房合同的目的不能实现，故耿婷婷有权解除定房合同，本院对耿婷婷要求解除与佰邦置业之间于2018年9月22日签订的《鹊华天禧苑商品房定房合同》、返还购房款114107元的诉讼请求予以支持。根据《鹊华天禧苑商品房定房合同》第四条约定，耿婷婷向佰邦置业交纳购房担保定金3万元，因无法实现定房合同目的，关于耿婷婷要求佰邦置业返还定金3万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 关于团购费3万元，山东优润商业运营管理有限公司的股东刘芳、陈劲松认可系其公司收取，辩称此款系其促成耿婷婷与佰邦置业签订定房合同后收取的居间服务费。对此耿婷婷述称：其在签订定房合同后按佰邦置业的要求交纳此款，购房时听说有交3万抵5万的优惠，且是POS机刷卡，并不知道收款单位系山东优润商业运营管理有限公司，只是按照当时售楼处人员的要求办理。本院认为山东优润商业运营管理有限公司的股东刘芳、陈劲松未提交证据证明其与耿婷婷之间存在居间合同关系，且其主张促成的合同因无法实现合同目的已被解除；其为耿婷婷出具的收据收款事由亦载明是团购费，亦未注明是居间费，因此其收取的3万元团购费应予退还。现山东优润商业运营管理有限公司已办理简易注销手续，但股东刘芳、陈劲松未提供清算文件，亦未举证证明该公司系经依法清算后注销，故山东优润商业运营管理有限公司的股东刘芳、陈劲松应当对公司的债务承担连带责任，故刘芳、陈劲松应返还上述团购费3万元。综上，关于耿婷婷要求刘芳、陈劲松返还团购费3万元的诉讼请求，本院予以支持。现因合同目的无法实现，关于耿婷婷要求佰邦置业、刘芳、陈劲松支付利息损失的主张，本院予以支持。因中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，自2019年8月20日起贷款利息的标准改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。关于利息起算时间，耿婷婷向本院提起诉讼主张解除定房合同，本院认定双方解除合同的时间为耿婷婷起诉之日即2020年5月8日。耿婷婷为申请财产保全支出的保险服务费600元系其诉讼产生的必要费用，关于耿婷婷要求佰邦置业承担该费用的主张，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除耿婷婷与山东佰邦置业有限公司于2018年9月22日签订的《鹊华天禧苑商品房定房合同》。 二、山东佰邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还耿婷婷购房款及定金共计144107元，并支付利息损失（以本金144107元为基数，自2020年5月8日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、刘芳、陈劲松于本判决生效之日起十日内返还耿婷婷团购费3万元，并支付利息损失（以本金3万元为基数，自2020年5月8日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 四、山东佰邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付耿婷婷保险服务费600元； 五、驳回耿婷婷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2022元，保全申请费1520元，均由山东佰邦置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 徐 肃 二〇二〇年六月十八日 书记员 刘亚楠