广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终31号上诉人（原审被告）：黄秀颜，女，1970年9月9日出生，汉族，现住广东省阳江市江城区委托诉讼代理人：杜定先，广东一粤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卓俏，女，1971年11月15日出生，汉族，现住广东省阳江市江城区委托诉讼代理人：李怀，广东言必行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阳江市阳东广地房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市阳**北惯镇龙头山工业区A2之一（金田十路）。法定代表人：王学滔。上诉人黄秀颜因与被上诉人卓俏、阳江市阳东广地房地产开发有限公司（以下简称广地公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市阳东区人民法院（2018）粤1704民初1365号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄秀颜上诉请求：一、撤销一审判决，驳回卓俏的诉讼请求。二、本案诉讼费用由卓俏承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定卓俏与广地公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有效明显错误。（1）卓俏没有提供充分的证据证明其支付了购房款，由于广地公司缺席，本案无法证实卓俏是否支付了购房款.（2）《商品房买卖合同（预售）》的签订过程明显违反日常生活经验规则。按照日常生活经验规则，买受人在与开发商签订合同前，肯定会到实地考察购房的位置、朝向、房屋质量等。广地公司在2014年1月就已将涉案房屋交付给黄秀颜使用，广地公司已没持有钥匙，且在2014年3月黄秀颜就在讼争房屋安装了防盗门和窗户，内部也已装修，证明该房屋已卖出。卓俏此时仍与广地公司签订《商品房买卖合同（预售）》，明显不符合日常生活经验规则。（3）《商品房买卖合同（预售）》显示签订日期是2015年5月14日，但卓俏到阳东区房地产交易中心申请办理合同备案登记的时间是2016年4月。按照日常生活经验规则，不可能间隔这么长时间，唯一合理的解释是签订合同的日期是倒签的，该合同是在广地公司2015年8月份停业以后由广地公司的工作人员与卓俏相互勾结伪造的。（4）根据黄秀颜的查询，卓俏在广地公司一次性购买了四套房屋，黄秀颜有充分理由认为该《商品房买卖合同（预售）》是伪造的。2.一审判决以卓俏办理了预告登记为由，认为其具有优先请求权利，该认定明显错误。（1）广地公司的老板王学滔在2015年农历中秋节（大概是10月份）以后就跑路，广地公司已经停止运营，所有购房业主、政府职能部门以及公安机关都没有办法找到王学滔。政府部门已责令广地公司停止运营，公司员工亦已全部解散，广地公司不可能在2016年4月份还能够与卓俏办理预告登记。（2）《广东省房地产预告登记证明》（以下简称《预告登记证》）显示的申请日期为2016年4月22日，但该证并不能够反映整个办证过程。一审法院未对递交资料人员、广地公司的公章是否伪造、公章与工商备案的公章是否一致、申请的程序是否违反程序等办理《预告登记证》的过程进行详细的调查，就直接认定该《预告登记证》合法有效，明显错误。（3）黄秀颜认为《预告登记证》是卓俏与广地公司原来的销售经理合谋串通，恶意抢先预告登记，该《预告登记证》应该无效。二、本案符合虚假诉讼的特征，但一审法院没有实质审查本案的虚假诉讼问题。1.如前所述，《商品房买卖合同（预售）》有可能是虚假的；2.卓俏在2017年11月份才开始主张权利，不符合日常生活经验规则；3.卓俏一次性购买四套房屋，符合虚假合同的特征；4.一审法院没有查清卓俏在2015年5月是否有一次性购买四套房屋的经济能力；5.卓俏是请代理律师出庭，在一审多次开庭过程当中从来没有出现过，完全符合虚假诉讼的特征。三、黄秀颜准备申请政府职能部门撤销该《预告登记证》。一旦该证被撤销，一审判决应予撤销该《预告登记证》。四、黄秀颜已于2014年就对该房屋进行了装修并使用、占有至今，同时一审判决也认定黄秀颜与广地公司签订的《龙头山雅苑内部认购协议书》为商品房买卖合同（预售）合法有效，黄秀颜对该房屋应该具有优先请求权。综上所述，请支持黄秀颜的上诉请求。卓俏答辩称：一、一审判决确认卓俏与广地公司于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，以及判决卓俏享有优先请求办理涉案商品房的所有权转移登记的权利，是正确的。2015年5月14日卓俏与广地公司签订了《商品房买卖合同（预售）》。2015年10月27日，卓俏委托广地公司的工作人员到阳江市阳东区房地产交易中心进行了预售登记，权利人为卓俏。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”因于卓俏与广地公司签订了书面的商品房买卖合同并支付了全部价款，且进行了预告登记，故一审判决确认卓俏与广地公司签订的商品房买卖合同有效以及享有对涉案房屋的优先登记权，是正确的。二、一审判决认定黄秀颜与广地公司签订的《龙头山雅苑内部认购协议书》为商品房买卖合同（预售），且认定为合法有效，理据不足。卓俏认为，黄秀颜与广地公司签订的《龙头山雅苑内部认购协议书》是虚假的，理由如下：1.黄秀颜根本没有支付广地公司购房款331780元，其提供的收据只是照片。黄秀颜不敢提交收据的原件，因为一旦进行笔迹鉴定，其作伪证的真相即被揭穿。2.黄秀颜在其提供的证据及答辩意见中，均承认分别于2013年8月30日和2014年1月15日各支付购房款47.5万元，合计共95万元。而卓俏调取了一审法院黄秀颜诉被告王学滔民间借贷纠纷一案[（2016）粤1702民初1413号]的证据、庭审笔录及民事判决书，证明该95万元是黄秀颜出借给王学滔的个人借款，根本不是购房款。3.从黄秀颜提供的《借款补充协议》中，证明黄秀颜在2015年4月20日才确定以龙头山Dxx1、1xxx2、Exxx2、xxx4、Dxxx4五套房作抵押，但该《借款补充协议》的签订时间在《借款协议》之前，明显有假，且《借款补充协议》上“黄秀颜”的签名与上诉状的签名不一致。4.黄秀颜于2016年4月5日才向一审法院起诉王学滔偿还借款100万元（95万元+5万元），因此黄秀颜提供的2014年1月15日的龙头山雅苑内部认购协议书是虚假的。另外，从黄秀颜提供的证据②购买E幢xxx2号房的认购书第六条第5项“于2013年8月1日前交付买方使用”的约定，更是“此地无银”。既然是2013年8月1日前可以交付房屋给黄秀颜使用，不可能在2014年1月15日“认购”。5.黄秀颜承认其与王学滔是同学关系，而王学滔又是广地公司的投资人，王学滔所借黄秀颜的100万元尚未清偿，黄秀颜与王学滔有利害关系，其所签订的《龙头山雅苑内部认购协议书》应认定是黄秀颜在2017年11月3日申请北惯镇调委会调解之后所签订的。根据上述陈述的事实和理由，卓俏认为，黄秀颜并没有出资购买涉案的房屋，其所签订的《龙头山雅苑内部认购协议书》是虚假的，广地公司明知其已将涉案的房屋出售给卓俏，并办理了预售登记，仍将涉案的房屋协议抵押给黄秀颜，广地公司与黄秀颜的行为是恶意串通，并构成欺诈，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定，黄秀颜与广地公司签订的《龙头山雅苑内部认购协议书》是无效的。广地公司未提供答辩意见。卓俏一审起诉请求：一、判令卓俏与广地公司就位于阳江市阳东区北惯镇龙头山工业区xxx1房签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效；二、判令卓俏优先取得位于阳江市阳东区北惯镇xxx2房物权；三、判令广地公司立即协助卓俏办理上述商品房的所有权登记手续；四、判令黄秀颜将占有的上述房产腾空后退还给卓俏；五、本案诉讼费由广地公司、黄秀颜承担。一审法院认定事实：2015年5月14日，广地公司与卓俏签订了一份合同编号为2xxx8《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：广地公司将其开发建设的位于阳江市阳东区北惯镇xxx1商品房出卖给卓俏；该商品房预测建筑面积为114.75平方米，单价为每平方米2450元，总价款为281137元；卓俏应于2015年5月30日前一次性付清该商品房全部价款给广地公司；该商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告的条件；广地公司应当在2015年5月1日前向卓俏交付该商品房；广地公司应当自本合同签订之日起30天内，办理商品房预售合同登记备案手续；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。合同签订后，就上述合同约定出卖的商品房，双方于2016年4月22日到房产管理部门办理了预购商品房预告登记，卓俏取得了粤房地预登阳东预购字第0xxx6号《广东省房地产预告登记证明》。另查明：2014年1月15日，黄秀颜与广地公司内设的龙头山雅苑销售中心签订了一份《龙头山雅苑内部认购协议书》，主要约定：黄秀颜决定提前认购龙头山雅苑销售中心开发建设的位于阳江市阳东区北惯镇xxx1房；该物业建筑面积为106平方米；单价为3130元/平方米，按建筑面积计算，优惠后总房价为331780元；签订本认购书时，黄秀颜应向龙头山雅苑销售中心支付定金50000元；签订本协议后10天内，黄秀颜于2014年1月15日前支付总楼款100%，即金额为331780元（已含定金）；买卖双方一经签订正式的《商品房买卖合同》，本认购协议书的效力即行终止；该商品房在黄秀颜正常履行本协议条款，并按规定如期缴交楼款的前提下，于2014年4月30日前交付黄秀颜使用；龙头山雅苑承诺于2015年12月30日前与黄秀颜签署《商品房买卖合同》。上述协议签订后，黄秀颜对该商品房进行了装修使用。黄秀颜主张其支付了上述商品房购房款331780元给广地公司，为此提供了一张照片为证，该照片的内容是一份收据，收据上记载“今收到黄秀颜交来龙头山雅苑D栋xxx1房房款￥331780元”等内容，但黄秀颜未能提供该收据原件。同时，广地公司至今未与黄秀颜签订正式的商品房买卖合同。又查明：广地公司的公司类型属自然人独资的有限责任公司，其经营范围为房地产开发经营，王学滔系广地公司的投资者及法定代表人。广地公司经有关部门批准，在位于阳江市阳东区北惯镇xxx地段的地块上建设商品房，暂定名为龙头山雅苑。本案讼争的商品房属预售商品房，商品房预售许可证号为东预许字［2015］第xxx2号。在本案诉讼过程中，一审法院于2018年11月20日去函阳江市国土资源局阳东分局，查询涉案的xxx1商品房是否具备办理房地产权属证书至买受人名下的条件。阳江市国土资源局阳东分局于2018年12月12日复函一审法院，其答复内容为：位于阳江市阳**北惯镇**现不具备办理房地产证书于买受人名下的条件。卓俏于2019年7月22日向一审法院申请撤回要求广地公司协助卓俏办理涉案商品房的所有权登记手续的诉讼请求。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，进行商品房预售应当取得商品房预售许可证。依法取得在建商品房预售许可证后才可进行商品房预售交易是房地产开发企业的法定义务。本案中，广地公司是房地产开发经营企业，本案的龙头山雅苑是由广地公司开发建设的，并已取得商品房预售许可证。广地公司将龙头山雅苑xxx1商品房出卖给卓俏，双方为此签订的合同编号为2xxx8《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。卓俏请求确认上述合同为有效合同，合法有据，一审法院应予支持。黄秀颜提出上述合同应为无效合同的抗辩意见，理据不足，一审法院不予采纳。就涉案商品房，黄秀颜与广地公司内设的龙头山雅苑销售中心于2014年1月15日签订了《龙头山雅苑内部认购协议书》。经审查，该《龙头山雅苑内部认购协议书》具备房屋买卖合同主要条款，且黄秀颜作为买受人依据该协议书负有支付购房款义务，出卖人龙头山雅苑销售中心即广地公司依据该协议书负有交付商品房给黄秀颜使用的义务。因此，该《龙头山雅苑内部认购协议书》应认定为商品房买卖合同（预售），且合法有效。综上，广地公司对涉案的商品房分别出卖给黄秀颜及卓俏，属一房二卖。黄秀颜虽签订合同及占有、使用该商品房在先，但其没有办理商品房所有权转移预告登记，而卓俏对该商品房则办理了所有权转移预告登记，且现处于预告登记有效期内。预告登记是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力。因此，对于涉案的商品房，在预告登记有效期内，卓俏享有优先请求广地公司协助办理该商品房的所有权转移登记的权利。黄秀颜主张卓俏是恶意抢先办理预告登记，缺乏证据佐证，一审法院不予支持。至于卓俏请求黄秀颜将涉案商品房产腾空后退还给卓俏的问题，因该项请求所涉及的侵权法律关系与本案商品房预售合同纠纷显然属于不同的法律关系，故在本案中一审法院对此项请求不作处理，卓俏可另觅法律途径处理。卓俏在诉讼过程中向一审法院申请撤回要求广地公司协助其办理上述商品房的所有权登记手续的诉讼请求，系卓俏在法律规定的范围内依法处分自己的诉讼权利，并无不当，一审法院应予支持。广地公司经一审法院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，一审法院依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第二十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出判决：一、确认卓俏与广地公司于2015年5月14日签订的合同编号为2xxx8《商品房买卖合同（预售）》为有效合同；二、卓俏对位于阳江市阳东区北惯镇xxx1商品房，在预告登记有效期内，享有优先请求黄秀颜广地公司协助办理该商品房的所有权转移登记的权利。一审案件受理费5433元，由广地公司负担。二审期间，黄秀颜提交证据一《证明》，拟证明广地公司从2015年9月开始停止营业，不可能在2016年4月再去为卓俏办理预售备案登记的事实。证据二《声明》，拟证明卓俏直到2017年10月18日才在所诉争的房屋门口贴出声明，主张房屋为其所有。证据三《复函》，拟证明黄秀颜所购买的xxx4房已在2015年3月2日办理了预购商品房合同备案登记的事实。卓俏质证意见为：对证据一的合法性、真实性、关联性不予认可，该证据并非属于直接证明广地公司停止营业的证据，且是黄秀颜自行打印，难以确认其真实性。对证据二的真实性和合法性无异议，但对其证明的内容有异议。该声明是在双方经北惯镇司法所调解终结后，卓俏根据司法所主任的要求张贴在讼争的房屋大门上。对证据三的真实性无异议，但对其证明的内容及关联性有异议。黄秀颜在2015年3月2日办理了xxx4房的房屋预售许可证，但并未对2014年1月15日购买的涉案房屋办理房屋预售许可证，不合常理。黄秀颜还申请了言海深、欧家乡、陈仕政和郑红霞四位证人出庭作证。该四人主要陈述涉案楼盘开发商在2015年9月左右跑路。卓俏主张不清楚何时开发商不再经营，对证人证言不发表意见；签订合同时已委托开发商办理房产登记手续，办证时不需本人办理。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。卓俏诉请确认其与广地公司就买卖涉案房屋签订的合同合法有效，且优先取得涉案房屋的物权。对此，广地公司没有抗辩，黄秀颜主张其同样与广地公司就买卖涉案房屋签订了合法有效的合同，且在卓俏签订涉案合同时已装修使用，其应优先取得物权。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点是：卓俏是否享有优先请求广地公司协助办理涉案房屋所有权转移登记的权利。本案中，卓俏提供了一份与广地公司在2015年5月14日签订的《商品房买卖合同（预售）》，该合同是广地公司与卓俏自愿签订，意思表示真实，且内容没有违反法律法规的强制性规定，应予认定是合法有效的。此外，卓俏于2016年4月22日就涉案房屋到房产管理部门办理了商品房预告登记。黄秀颜主张卓俏签订的合同和办理的商品房预告登记均是无效的，但并没有提供充分证据证明，对其该主张，本院不予采信。黄秀颜在本案同样提交了一份与广地公司签订的《龙头山雅苑内部认购协议书》，即使该合同先于卓俏的合同签订且合法有效，也无法否定卓俏涉案合同的效力，仅证明广地公司就涉案房屋签订了双重买卖合同。在该双重买卖合同均有效的情况下，卓俏和黄秀颜作为买受人均要求履行合同，现双方均未办理房屋所有权转移登记，黄秀颜属先行接受房屋，卓俏属先行办理了房屋所有权预告登记，而卓俏办理的房屋所有权预告登记具有法定的公示效力，因此，卓俏关于继续履行合同的请求应优于黄秀颜，即卓俏享有优先请求广地公司协助办理涉案房屋所有权转移登记的权利。综上所述，黄秀颜的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5433元，由黄秀颜负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇二〇年四月二十八日法官助理  李凤霞书 记 员  陈 俭许佩思附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。