北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初6710号原告：吴桂琴，女，1956年10月18日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：石磊（吴桂琴之子），1983年4月20日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：杨凤国，北京元栋律师事务所律师。被告：刘淑敏，女，1969年2月22日出生，汉族，退休员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：曹乃路，北京市浩东律师事务所律师。原告吴桂琴与被告刘淑敏民间借贷纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴桂琴的委托诉讼代理人石磊、杨凤国，被告刘淑敏及其委托诉讼代理人曹乃路到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴桂琴向本院提出诉讼请求：1.判令刘淑敏偿还吴桂琴借款本金l73万元及利息（利息以173万元为基数，按照月利率2%的标准，自2015年7月28日起计算至实际清偿之日止）；2．判令吴桂琴就刘淑敏名下位于北京市丰台区北大地四里5号2层1-5室房屋折价或者拍卖、变卖后所得价款优先受偿；3．判令刘淑敏承担本案诉讼费用。事实和理由：吴桂琴与刘淑敏于2014年10月28日签订《借款协议》，约定吴桂琴作为出借人（乙方）、刘淑敏作为借款人（甲方），刘淑敏于2014年10月28日向吴桂琴借款85万元，借款及利息于2014年11月27日还清等内容。同日，双方就借款协议办理了编号为（2014）京方正内民证字第52821号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。双方口头约定利息为年利率36%。同日，吴桂琴经银行转账方式向刘淑敏提供了借款85万元。2014年10月29日，刘淑敏为担保上述债权，以其名下位于北京市丰台区北大地四里5号楼2层1-5室房屋（以下简称1-5房屋）办理了抵押登记，抵押权人为吴桂琴。2015年3月19日，吴桂琴经银行转账给刘淑敏3万元。2015年8月起，刘淑敏未支付逾期利息。经吴桂琴多次催讨借款本息，刘淑敏均称不能偿还。2016年2、3月份，双方达成口头《以房抵债协议》，约定以1-5房屋抵偿给吴桂琴，以市场价值计算房屋价值，以欠付借款本息作支付房款对价，并由吴桂琴代为偿还房屋银行贷款，补足房屋差价。2016年7月6日，吴桂琴经银行转账给刘淑敏20万元。2016年7月12日，吴桂琴代为偿还1-5房屋银行贷款31万元。8月30日，吴桂琴支付刘淑敏差价34万元。2016年8月24日，吴桂琴以北京弘方伟业商贸有限公司（以下简称弘方伟业公司）名义与刘淑敏签订《存量房屋买卖合同》。案涉房屋所有权转移登记至弘方伟业公司名下。该公司为名义所有权人，吴桂琴为实际所有权人。2019年3月29日，法院判决确认《存量房屋买卖合同》无效。我方认为，在刘淑敏逾期不能偿还借款本金和利息的情形下，双方达成《以房抵债协议》，经结算后支付了房屋市场价值，该协议合法有效。其表现形式《存量房屋买卖合同》不存在恶意串通，未违反法律规定，应属有效。被告刘淑敏辩称，双方之前并不相识，因我与鸿诚担保公司有60万债务，吴桂琴当时以该公司职员身份与我接触，称只需提供房产抵押，便可借款给我“以贷还贷”。我听从吴桂琴的安排与其至方正公证处办理了借款协议，之后吴桂琴给我转账了85万元，随即便以服务费、砍头息等名义转走了8万元及25500元，实际我的借款金额是744500元。2015年3月19日，吴桂琴经银行转给我3万元，随即也将其转走，其目的是伪造银行流水痕迹，虚构借款事实。具体原因申请法庭传唤双方当事人到庭查明。吴桂琴主张2015年8月起，我方逾期，并不属实。从我的银行流水可知，我在9月仍在给吴桂琴转钱。之后，我仍在尽己所能的还款，只是很多款项都是按照吴桂琴的指示，进行的现金交付。吴桂琴为实现自己的非法目的，曾哄骗我用“过户贷”形式减少利息至10万元每年，用其他主体与我签订过房屋买卖协议（该协议已被法院认定无效），并以此为由将我的证件、房本、银行卡等收走。之后为了并不存在、虚高的债务，吴桂琴等人从恐吓、威胁、滋扰到肆意破坏我的财产（拆除我家的电表），非法侵入我的住宅，各种手段无所不用其极。我方认为，吴桂琴伪造资金走账流水，恶意垒高借款金额，软硬兼施，强行索宅，隐匿我多次现金还款的证据的行为属于典型的“套路贷”，吴桂琴只是普通的家庭妇女，根本没有大额的出借实力，该团伙只是利用吴桂琴的身份，以便通过诉讼达到自己的非法目的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月28日，刘淑敏（甲方、借款人）与吴桂琴（乙方、出借人）签署《借款协议》，双方约定：刘淑敏于2014年10月28日向吴桂琴借款850000元人民币，转账方式交付；借款期限一个月，刘淑敏于2014年11月27日向吴桂琴还清上述借款及利息；上述借款利息按同期银行贷款利息的四倍计算；如逾期不还，每逾期一日，刘淑敏应按日万分之伍向吴桂琴支付违约金。借款协议的当日，双方在北京市方正公证处办理了该借款协议的公证并赋予其强制执行效力。2014年10月28日，吴桂琴（银行卡尾号8879）向刘淑敏（银行卡尾号5999）转账850000元。刘淑敏主张自己收到850000元后，立即取现80000元作为服务费支付给吴桂琴并向吴桂琴转账25500元作为砍头息，故实际借款金额是744500元。吴桂琴对此不予认可。2014年12月27日，刘淑敏（银行卡尾号5999）向吴桂琴（银行卡尾号8879）转账25400元。2015年1月30日，刘淑敏（银行卡尾号5999）向吴桂琴（银行卡尾号8879）转账15500元。2015年3月19日，吴桂琴（银行卡尾号8879）向刘淑敏（银行卡尾号3145）转账30000元。刘淑敏表示，收到30000元后，自己随即按照吴桂琴的指示将30000元取出交给了吴桂琴。吴桂琴对此不予认可。2015年4月25日，刘淑敏（银行卡尾号3145）向吴桂琴（银行卡尾号8879）转账两笔，分别为14000元、11500元。2015年5月28日，刘淑敏（银行卡尾号3145）向吴桂琴（银行卡尾号8879）转账25500元。2015年6月21日，刘淑敏（银行卡尾号3145）向吴桂琴（银行卡尾号8879）转账48500元。2015年6月27日，刘淑敏（银行卡尾号3145）向吴桂琴（银行卡尾号8879）转账25500元。2015年7月20日刘淑敏（银行卡尾号5999）向吴桂琴（银行卡尾号8741）转账20000元。2015年7月22日刘淑敏（银行卡尾号3145）向吴桂琴（银行卡尾号8741）转账20000元。2015年7月29日，刘淑敏（银行卡尾号3145）向吴桂琴（银行卡尾号8879）转账25500元。2015年7月29日刘淑敏（银行卡尾号3145）向吴桂琴（银行卡尾号8741）转账48000元。2015年9月18日刘淑敏（银行卡尾号5999）向吴桂琴（银行卡尾号1000）转账45000元。2015年12月10日刘淑敏（银行卡尾号3145）向吴桂琴（银行卡尾号1000）转账30000元。2016年2月3日，刘淑敏（银行卡尾号3145）向吴桂琴（银行卡尾号8879）转账22000元。2016年7月6日，吴桂琴（银行卡尾号0040）向刘淑敏（银行卡尾号5999）转账两笔，共计200000元。刘淑敏认可收到200000元，但主张吴桂琴转款后又立即将200000元取走，自己实际并未收到该笔款项。吴桂琴对此不予认可。2017年3月21日，案外人吴桂军向本案中吴桂琴的委托诉讼代理人石磊转账两笔500000元，共计1000000元；刘淑敏主张其中200000元系吴桂军替自己偿还吴桂琴。吴桂琴对此不予认可，表示吴桂军的转款与本案无关。2017年10月29日，刘淑敏通过北京农商银行向案外人梅平平转账50000元。刘淑敏表示为偿还本案借款，其按照吴桂琴指示向梅平平汇款。吴桂琴对此亦不予认可，表示刘淑敏向梅平平的转款与本案无关。吴桂琴主张，双方曾于2016年2、3月份口头达成以房抵债协议，约定刘淑敏将其名下房屋抵偿给原告，以市场价值计算房屋价值，以欠付借款本息作为房屋对价，由吴桂琴代为偿还房屋的银行贷款并补足房屋差价；为避免限购，吴桂琴另设立北京弘方伟业商贸有限公司（以下简称弘方伟业公司）以实现以房抵债协议。刘淑敏不认可双方存在以房抵债协议，表示吴桂琴骗称用“过户贷”的方式可节省利息至每年100000元，自己因利息过高遂同意办理“过户贷”并依吴桂琴的要求与弘方伟业公司签署《存量房买卖合同》。2016年7月12日，吴桂琴（银行卡尾号0040）向刘淑敏（银行卡尾号3145）转账310000元。吴桂琴表示，该款项用于替刘淑敏向银行偿还涉案房屋的贷款。刘淑敏对此予以认可。2016年8月24日，刘淑敏（出卖人）与弘方伟业公司（买受人）签订《存量房买卖合同》，约定刘淑敏将坐落于丰台区北大地西里5号楼2层1-5的房屋（以下简称涉案房屋）出售给买受人，房屋抵押情况为已经设定抵押，抵押权人为吴桂琴，抵押日期为2014年10月29日。双方约定房屋成交价格为1400000元。2016年8月26日，弘方伟业公司被登记为涉案房屋的所有权人，不动产权证书号为京（2016）丰台区不动产权第XXXX号。吴桂琴称，2016年8月30日其通过弘方伟业公司的账户（中国民生银行账号×××）转给刘淑敏340000元（交易摘要为“购买房屋”）作为房屋差价。刘淑敏对此不予认可，表示未收到该款项。另查，案外人秦志刚曾将刘淑敏与弘方伟业公司起诉至本院，要求确认后二者签署的《存量房买卖合同》无效，后本院作出（2018）京0106民初14287号民事判决，确认双方在2016年8月24日签订的《存量房买卖合同》无效。该判决经北京市第二中级人民法院（2019）京02民终329号民事判决维持已生效。此后本院作出（2019）京0106行初314号行政判决，撤销原北京市规划和国土资源管理委员会于2016年8月26日颁发给弘方伟业公司的京（2016）丰台区不动产权第XXXX号不动产权证书，该判决经北京市第二中级人民法院（2020）京02行终212号行政判决维持已生效。涉案房屋现登记在刘淑敏名下。再查，吴桂琴系弘方伟业公司的监事。2020年5月16日，弘方伟业公司向本院出具证明，内容如下：“我司与刘淑敏于2016年8月24日就位于北京市丰台区北大地四里5号楼2层1-5室签订《存量房买卖合同》，进行房产交易。我司在此确认：该合同性质系借名买房合同，我司仅系名义买房人，实际买房人系吴桂琴，该合同所涉权利义务均由吴桂琴享有和承担。同时，上述房屋交易中，通过我司银行账号×××于2016年8月30日向刘淑敏支付的所有购房款均属于吴桂琴钱款，吴桂琴有权与刘淑敏进行账务核对，有权主张相应的债权，我司均予以配合及认可。”此外，刘淑敏主张：2015年1月30日取现50000元（银行卡尾号5999）给付吴桂琴，2016年5月17日取现110000元（银行卡尾号3145）给付吴桂琴。吴桂琴对前述两笔还款不认可。庭审中，双方确认实际未按照已公证的借款协议履行，双方认可已偿还利息按照每月25500元即年利率36%的标准计算。刘淑敏主张其已还款项包含本金和利息，吴桂琴则表示已还款项均为偿还利息。本院认为，吴桂琴与刘淑敏签订《借款协议》并依约向刘淑敏出借相应款项，本院对双方之间基于《借款协议》产生的本金为850000元的借贷事实予以认定。刘淑敏声称收到借款后自己当即向吴桂琴支付80000元服务费及25500元砍头息，故实际借款金额应为745500元。因吴桂琴对刘淑敏的说法不予认可且刘淑敏未提供证据佐证，故本院对其主张不予采信。至于吴桂琴主张的其与刘淑敏在2015年3月19日发生的一笔30000元的转账及在2016年7月6日发生的两笔共计200000元的转账，与涉案《借款协议》非同一法律关系，本院在本案中不予处理，吴桂琴可另行主张。至于吴桂琴在2016年7月12日替刘淑敏向银行偿还的310000元房贷及吴桂琴主张的其于2016年8月24日支付刘淑敏的340000元房屋差价款，上述款项均基于房屋买卖这一基础法律关系而产生，本院在此亦不予处理，吴桂琴可另行主张。关于已还款数额，刘淑敏主张其通过名下尾号为5999及3145的银行卡转账及取现还款共计487900元；吴桂琴自认刘淑敏已还376400元。此外刘淑敏主张其通过案外人吴桂军还款200000元，转给案外人梅平平的50000元亦属于偿还本案借款；吴桂琴对该两笔还款不予认可。鉴于刘淑敏未进一步举证证明前述款项均是针对《借贷协议》的还款，故本院结合双方证据认定刘淑敏已还款数额为376400元。关于已还款项的性质，刘淑敏主张其中包含本金和利息，但未能提供相应证据，本院依法认定其已还款项的性质为利息。庭审中双方均认可已偿还的利息按照年利率36%的标准计算，本院对此不持异议。吴桂琴自2015年7月28日起按照月利率2%的标准计算利息的请求缺乏依据，本院不予支持。吴桂琴关于就刘淑敏名下涉案房屋折价或者拍卖、变卖后所得价款优先受偿的请求与本案争议无关，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、二十九条之规定，判决如下：一、刘淑敏于本判决生效后15日内偿还吴桂琴借款本金850000元及利息（利息以850000元为基数，按同期银行贷款利率的四倍，以不超过年利率24%为限，自2016年1月22日起计算至2019年8月19日；以850000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍，以不超过年利率24%为限，自2019年8月20日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回吴桂琴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10185元，由吴桂琴负担5181元（已交纳），由刘淑敏负担5004元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 曹静二〇二〇年六月三十日法官助理 朱黎书 记 员 郭蕊