上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初52276号原告(反诉被告)：中建幸福公寓(上海)有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：陈明东，执行董事。委托诉讼代理人：阙正伟，上海市九汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳，上海市九汇律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海英高餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：高骏杰，董事长。委托诉讼代理人：蒋永华，上海九州丰泽律师事务所律师。原告中建幸福公寓(上海)有限公司(以下简称“中建幸福公司”)诉被告上海英高餐饮管理有限公司(以下简称“英高餐饮公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转为适用普通程序，审理中，被告上海英高餐饮管理有限公司提出反诉，本院合并进行公开开庭审理。原告中建幸福公寓(上海)有限公司的委托诉讼代理人阙正伟、刘艳，被告上海英高餐饮管理有限公司的法定代表人高骏杰、委托诉讼代理人蒋永华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中建幸福公寓(上海)有限公司向本院提起诉讼请求，要求判令：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年11月18日解除。2.被告向原告支付2019年9月1日至11月18日的租金393,812.5元、2019年5月14日至11月18日的物业管理费298,687.5元。3.被告赔偿原告为履行《房屋租赁合同》支付的环评费用604,005.9元。4.被告按年利率24%支付逾期支付租金和物业管理费的滞纳金。5.被告支付2019年11月19日至2020年1月6日期间的房屋使用费328,500元。6.被告支付违约金266,062.5元。7.被告支付2019年5月14日至7月31日的装修免租期租金526,968.75元。事实和理由：2019年4月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：原告将上海市场中路XXX-XXX号XXX号楼XXX层XXX-XXX号、租赁面积1,350平方米的房屋出租给被告；租赁期限自2019年5月1日起至2029年4月30日止；月租金为205,312.50元、月物业管理费为60,750元。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告则支付租赁保证金532,125元和租金140，000元后，双方开始履行合同。但之后被告就未再支付租金和物业管理费。原告认为，被告拖欠原告租赁费用的行为，已经明显构成对租赁合同义务的根本违反，构成中途毁约，被告依据租赁合同之约定理应承担到期应付租赁费用的支付责任和中途毁约的违约赔偿责任。据此，原告诉至法院要求判如所请。审理中，原告调整第四条诉讼请求，要求按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍支付滞纳金。被告上海英高餐饮管理有限公司辩称及反诉称，同意解除租赁合同，但解除租赁合同的责任是由于原告未按合同约定将房屋使用性质调整为“生活配套服务用房”，故要求驳回原告的诉讼请求。同时提起反诉，要求确认《房屋租赁合同》已因反诉被告违约而解除，反诉被告返还租赁保证金532,125元、租金140,000元并赔偿损失720,000元。原告中建幸福公寓(上海)有限公司对反诉辩称，同意解除租赁合同，但解除合同的责任在于反诉原告未按时支付租金，且反诉原告所要求赔偿损失的金额是其自身经营带来的风险，故要求驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市场中路2028弄1、4、5、7-10、13-16、23-27、31、32号；场中路2012,2016-2022(双)，2026号、建筑面积61,816.99平方米房屋系上海万荣投资管理有限公司所有。2018年5月7日，出租方上海万荣投资管理有限公司与承租方中建幸福公寓(上海)有限公司签订《房屋租赁合同》一份，上海万荣投资管理有限公司将上海市场中路XXX弄XXX-XXX号(其中5号3、4楼除外)、2012、2016、2018、2020、2022、2026号租赁给中建幸福公寓(上海)有限公司，用途为商业、办公。租赁期限自2018年1月1日至2032年12月31日。2018年8月1日，上海万荣投资管理有限公司签署《授权书》一份，授权中建幸福公寓(上海)有限公司将上海市场中路2028弄1、4、5号1-4层，场中路2028弄7-10、13-16号1-13层，场中路XXX弄XXX-XXX号XXX-XXX层，场中路2012、2026号1-3层的房屋进行对外招商出租。2019年4月16日，甲方中建幸福公寓(上海)有限公司(出租方)与乙方上海英高餐饮管理有限公司(承租方)签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方将上海市静安区场中路XXX-XXX号XXX号楼XXX层XXX-XXX号、租赁面积1,350平方米的房屋(以下简称“系争房屋”)出租给乙方，交房日2019年5月1日，租赁期限自2019年5月1日起至2029年4月30日止。免租装修期自交房日起至2019年7月31日止，经营免租期3个月，自2019年8月1日起至2019年8月31日止，自2020年1月1日至2020年2月29日。起租日2019年5月1日。该合同附表二约定：本合同期内，乙方应自起租日起每2个历月的首日向甲方预先缴付2个月的基本租金，基本租金自交房日起第1年每月205,312.50元，每日每平方米基本租金为5元；第一次支付基本租金的日期2019年8月1日，第一次支付的基本租金410，625元。该房屋的物业管理费为每月每平方米45元，每月物业管理费60,750元。租赁保证金532,125元。该合同第3条约定：双方明确房屋使用性质为办公，甲方配合将使用性质调整为“生活配套服务用房”，满足乙方使用用途；乙方向甲方承诺，承租该房屋仅作为美食街、美食广场、生活配套、零售用途。该合同第5-2条约定，免租装修期内，乙方无需支付该房屋的租金，但需支付物业管理费，公共事业费及其他费用。5-3条约定，如本合同由于乙方原因提前终止，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有前述免租装修期，乙方需向甲方补交该等期间的所有租金。6-5条约定于交房日，乙方须向甲方支付首笔物业管理费，须于每个历月的首日向甲方预先交付当月的物业管理费。10-3条约定在本合同租赁期限届满或提前终止时，乙方应在租赁期限届满或合同提前终止后第2日返还该房屋，如乙方未按照本合同约定在租赁期限届满或合同提前终止后第2日返还该房屋，则乙方应按照租赁期结束之历月的基本租金，按日向甲方支付违约金，同时乙方还应按照租赁期结束之历月的基本租金标准支付房屋占用费，前述违约金和房屋占用费均从租赁期限届满或提前终止后的第2日起计取。11-3条约定乙方逾期支付任何应付费用(包括租金、租赁保证金、公用事业费、物业管理费、其他费用)超过14日，甲方可提前终止本合同并合法提前收回该房屋或其任何部分，同时乙方应向甲方支付相当于该房屋届时1个月基本租金和物业管理费的违约金。附件七第10条约定甲方免除乙方二次装修管理费，但乙方自交房日起仍需根据合同支付甲方相应的物业管理费，装修免租期物业管理费减半收取，经营免租期内正常收取物业管理费。该合同附件七第17条约定：“甲方需办理好经营性质变更、环评工程、满足餐饮性质及可办理餐饮执照所需的事前手续、设施设备”，该合同附件七第25条约定：“乙方南侧围栏处需美化且独立眷村食堂进出，乙方需向甲方提交具体设计方案进行审核”。合同签订后，上海英高餐饮管理有限公司支付租赁保证金532,125元和租金140,000元。未曾支付物业管理费和之后的租金。2019年5月6日，上海市静安区商务委员会出具《关于中建幸福空间配套白领食堂的复函》，言明同意中建幸福公寓(上海)有限公司在上海市场中路XXX号XXX号楼XXX层配建白领食堂。2019年5月14日，中建幸福公司向英高餐饮公司致函《交房通知书》，言明于5月8日正式交接该房屋，英高餐饮公司的法定代表人于2019年5月15日签署该函件。2019年9月28日，中建幸福公司致函英高餐饮公司《催款告知函》，告知英高餐饮公司逾期支付租金的天数已高达58天，若未在约定期限内支付全部欠租，中建幸福公司将停止供应水、电等任何服务。当日，英高餐饮公司盖章确认收到上述催款通知书，且对该通知书的内容无异议。又查，2019年11月23日，本院向上海英高餐饮管理有限公司送达本案的诉状副本。2020年1月6日，上海英高餐饮管理有限公司将系争房屋交还中建幸福公寓(上海)有限公司。2020年1月13日，本院受理案外人杨某某与上海英高餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，同年4月10日本院出具(2020)沪0106民初2712号民事裁定书，以上海英高餐饮管理有限公司及法定代表人高骏杰涉嫌合同诈骗的嫌疑，驳回案外人杨某某的起诉。后上海英高餐饮管理有限公司提出上诉，2020年6月12日，上海市第二中级人民法院以(2020)沪02民终4541号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。二审后，本院将该案移送上海市公安局静安分局。审理中，根据中建幸福公司与英高餐饮公司均确认真实性的英高餐饮公司提供的微信聊天记录，英高餐饮公司的工作人员称“并且因为配合园区食堂的经营方案修改，现在发现燃气管径小了，改成园区食堂后燃气管径不够用了”；英高餐饮公司的法定代表人称“整改因为为了配合做食堂，食堂的运营设施比单间店的成本高”“食堂的租金根本承受不起6.5的条件，行情在3元，我划分了300平米规划食堂”“洗涤、消毒、切配、冷菜等等都要要求，不是一般商铺经营的性质，且对外开放的食堂要求各方面都比不开放的食堂要求更高”。审理中，英高餐饮公司称因中建幸福公司向政府部门申请将系争房屋仅用作于“白领食堂”，直接导致公司招商业态缩小，房屋闲置，且中建幸福公司未按合同附件约定办理好经营性质变更、环评工程、满足餐饮性质及可办理餐饮执照所需的事前手续、设施设备，故系因中建幸福公司违约导致公司的租赁目的无法实现，现同意解除租赁合同，但要求返还支付的租金、租赁保证金和赔偿损失。对此英高餐饮公司提供微信聊天记录，以此证明中建幸福公司擅自违反约定的更改方案，致使《房屋租赁合同》中约定的天然气管径无法满足使用需求，消防设计无法通过消防部门审核，致使英高餐饮公司无法依约履行合同，故导致合同被解除的责任在于中建幸福公司。中建幸福公司则称英高餐饮公司未按合同约定支付租金和物业管理费，故要求按合同约定解除合同，同时按合同约定支付租金、物业管理费、免租期的租金、解除合同的违约金和延迟付款滞纳金。对英高餐饮公司提供的微信聊天记录的真实性予以认可，但微信聊天记录中的内容都在指向办食堂，且英高餐饮公司支付的租赁保证金的凭证上也言明“眷村食堂”，故可以证明双方已达成合意，系争房屋办理眷村食堂。但英高餐饮公司支付的租金和租赁保证金可以抵扣其欠付的租金和物业管理费。审理中，中建幸福公司称根据《交房通知书》函件，应该是5月8日向英高餐饮公司交付房屋，英高餐饮公司则称2019年6月1日才入场装修，确定交付房屋的时间应为2019年6月1日。本院认为，中建幸福公司与英高餐饮公司签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据中建幸福公司与英高餐饮公司签订的《房屋租赁合同》，系争房屋的使用性质应调整为“生活配套服务用房”，现上海市静安区商务委员会已于2019年5月6日出具相关文件，同意系争房屋配建白领食堂，而白领食堂的性质也属于生活配套服务用房。且中建幸福公司与英高餐饮公司员工之间的聊天记录也可反映出双方之间一直沟通办理食堂事宜，英高餐饮公司的付款凭证上都言明是“眷村食堂”，白领食堂也满足合同附件七约定的餐饮性质。且最重要的是支付租金是承租人基本的合同义务，而英高餐饮公司逾期支付租金等应付费用，已经构成违约，故中建幸福公司有权按约定行使合同解除权。关于合同解除的时间，应以本院向英高餐饮公司送达本案的诉状副本之日即2019年11月23日为准。合同解除后，原告应向被告主张欠租、物业管理费、免租期的租金和房屋使用费。关于交房时间，因中建幸福公司2020年5月14日致函英高餐饮公司，言明5月8日正式交接该房屋，但该函件英高餐饮公司的法定代表人于2019年5月15日签署。故本院确认中建幸福公司于2019年5月15日交房于英高餐饮公司。关于租金，租金的计算标准应为每月205,312.50元。因在双方签订的《房屋租赁合同》中，中建幸福公司给予英高餐饮公司自交房日起至2019年7月31日的免租装修期和三个月的经营免租期，但实际经营免租期只有一个月即2019年8月1日至8月31日，故租金的起算时间为2019年9月1日至2019年11月23日。该期间系争房屋的租金金额应为205,312.50×12÷365×84=567,000元，扣除曾支付的租赁保证金532,125元，实际应支付的租金567,000-532,125=34,875元。关于物业费，物业费的计算标准应为每月60,750元，但根据合同约定装修免租期即2019年5月15日至7月31日内物业管理费减半收取，故2019年5月15日至2019年11月23日期间系争房屋的物业管理费金额应为60,750×12÷365÷2×78+60,750×12÷365×115=77,893.15+229,684.93=307,578.08元，扣除曾支付的租金140,000元，英高餐饮公司应支付的物业管理费307,578.08-140,000=167,578.08元。关于滞纳金，英高餐饮公司逾期支付租金、物业管理费，按合同约定，应支付逾期付款违约金。现中建幸福公司要求英高餐饮公司以前述拖欠的租金和物业管理费之和202,453.08元，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍，向中建幸福公司支付自2019年11月24日起至本判决生效之日止的逾期付款滞纳金的诉请，本院予以支持。关于房屋使用费，英高餐饮公司在2019年11月23日合同解除后，仍继续使用系争房屋直至2020年1月6日，应按合同约定支付2019年11月24日至2020年1月6日的房屋使用费，房屋使用费参照租金标准。应支付的房屋使用费的金额205,312.50×12÷365×44=297,000元。关于免租期的租金，根据合同约定，因英高餐饮公司原因导致合同提前终止，视为英高餐饮公司自始不享有免租装修期，故现中建幸福公司要求英高餐饮公司支付免租期的租金，本院应予支持。免租期(2019年5月15日至7月31日)的租金205,312.50×12÷365×78=526,500元。本院认为，鉴于中建幸福公司已要求英高餐饮公司支付免租期的租金，在一定程度上已起到英高餐饮公司因违约的惩戒作用，故中建幸福公司再要求英高餐饮公司支付违约金，本院难以支持。因《房屋租赁合同》中并未约定环评费的承担方式，故中建幸福公司要求英高餐饮公司支付环评费604,005.90元，本院不予支持。本院认为，通过中建幸福公司与英高餐饮公司的聊天记录，不难看出，英高餐饮公司对系争房屋配建白领食堂是明知的，故英高餐饮公司称系因中建幸福公司向政府部门申请将系争房屋仅用作于“白领食堂”，直接导致公司招商业态缩小，房屋闲置，导致合同被解除，本院不予采信。因系英高餐饮公司不支付租金导致合同被解除，故英高餐饮公司反诉要求中建幸福公司返还租赁保证金532,125元、租金140,000元、赔偿损失720,000元，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下：一、原告中建幸福公寓(上海)有限公司与被告上海英高餐饮管理有限公司之间签订的《房屋租赁合同》于2019年11月23日解除；二、被告上海英高餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中建幸福公寓(上海)有限公司2019年9月1日至2019年11月23日的租金34,875元(已扣除已支付的租赁保证金532,125元)；三、被告上海英高餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中建幸福公寓(上海)有限公司2019年5月15日至2019年11月23日期间的物业管理费167,578.08元(已扣除已支付的租金140,000元)；四、被告上海英高餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内以202,453.08元，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍，向原告中建幸福公寓(上海)有限公司支付自2019年11月24日起至本判决生效之日止的逾期付款滞纳金；五、被告上海英高餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中建幸福公寓(上海)有限公司2019年11月24日至2020年1月6日的房屋使用费297,000元；六、被告上海英高餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中建幸福公寓(上海)有限公司2019年5月15日至7月31日免租期的租金526,500元；七、原告中建幸福公寓(上海)有限公司其余的诉讼请求，本院不予支持；八、反诉原告上海英高餐饮管理有限公司要求反诉被告中建幸福公寓(上海)有限公司返还租赁保证金532,125元、租金140,000元、赔偿损失720,000元的诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费28,715.16元，由原告中建幸福公寓(上海)有限公司负担12,400元，被告上海英高餐饮管理有限公司负担人民币16,315.16元。反诉案件受理费8,664.60元，由反诉原告上海英高餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐立新人民陪审员  梁钟芳人民陪审员  王文娟二〇二〇年十月三十日书 记 员  李诗蕊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。