大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初1526号原告：黄瑞，女，汉族，1991年12月13日出生，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：秦悦，辽宁信庭明诺律师事务所律师。被告：辽宁宝城房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区星海广场B3区2号2单元1层1号（越），统一社会信用代码：9121020071964208XP。法定代表人：胡宪臣，董事长。委托诉讼代理人：陈茹馨，北京大成（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马福坤，北京大成（大连）律师事务所实习人员。原告黄瑞与被告辽宁宝城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人秦悦、被告的委托诉讼代理人陈茹馨、马福坤到庭参加诉讼。原告诉讼请求：1.判令被告按商品房买卖合同约定向原告提供24小时生活热水；2.判令被告向原告赔偿损失3980元。事实及理由：2009年4月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买星海广场F区※号房屋，合同附件三交房标准中约定被告应向原告提供24小时生活热水。合同签订后，原告按合同约定向被告交付房款入住该房屋，并按照约定，按时支付热水费。但被告无故在2019年5月31日停止提供24小时生活热水，对原告的生活造成了极大不便。原告自行购买热水器实际发生3980元，被告应当予以赔偿。故根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望依法裁断，以保护原告的合法权益。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。我方已经完全履行了《商品房买卖合同》及其附件约定的，向原告交付了符合合同约定标准的房屋和附属设施，不存在违约行为。我方作为开发商，最主要义务就是交付符合合同约定的房屋及附属设施，对于房屋及附属设施的交付标准双方通过《商品房买卖合同》附件三进行了约定。对于附件三所记载的“热水系统：提供24小时生活热水（市政检修期除外）”条款，我方认为该条款只是约定了被告负有提供热水系统的义务。我方的合同义务仅为提供符合合同约定的房屋及添附在房屋之上的设施设备，而不能强加提供热水的义务。原告确认热水一直提供到2019年5月31日，故可以认定我方提供的热水系统没有任何问题，我方没有违约行为，不应承担任何责任。案涉项目热水的供应为市政供热公司，供热公司停供热水的根本原因在于整个项目欠费。热水系统的使用与其他公共系统一样，是需要使用该系统的业主缴费才能实现使用价值。从大连大发电供热有限公司出具的《通知书》及《关于调整蒸汽销售价格的函》可以看出，案涉热水的供应主体是大连大发电供热有限公司。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司大连分公司提供的《热水费年度收费数据统计》及大连瑞华会计师事务所出具的《专项核实报告》表明，该项目有近70%业主不缴纳热水费，并且自项目交付以来，我方已垫付热水费用近700万元，无力继续垫付。若项目业主整体缴纳费用，供热公司亦可以继续提供热水。热水系统属于小区的公共设施系统，归小区全体业主共有，对其的处分应由全体业主决定，而非原告个人意愿。由于案涉项目业主委员会尚未成立，我方已将相关情况报告星海湾街道，街道也组织包括业主代表在内的各方代表开会达成了一致意见。物业公司对愿意继续使用集中热水系统的业主进行了调查统计，结果显示愿意继续使用的业主仅有419户，而整个沿海国际中心一期项目业主共计1590户，同意继续使用热水系统的业主仅占全体业主的26%，可以说明该系统停用是符合大部分业主的意愿，也是小区自治的结果。原告作为小区业主，个人应当服从小区其他过半数业主对共有部分的决定，而无权对应由全体业主共同决定的事项进行单独处分。原告主张的损失没有依据，亦与我方无关。供热公司停供热水后，原告没有继续缴纳热水使用费，而是安装热水器自行使用。原告安装热水器的原因在于其他业主不缴费供热公司停供导致，与我方无关。经审理查明，2009年4月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的沿海国际中心第1座※号房屋（行政街号：星海广场F区），房屋建筑面积277.59平方米，总房款4147986元。合同第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的买受人有权要求出卖人90日内达到标准，超出90日，出卖人赔偿装饰、设备差价。合同附件三装饰设备标准约定了国际公寓1#楼18层以上精装修交房标准。其中“三、公共系统”内容包括，供水系统：市政自来水管网；热水系统：提供24小时生活热水（市政检修期除外）；供电系统：双回路供电；空调系统：户式中央空调（三菱、迈克维尔、大金、约克、三洋）；燃气系统：市政管道燃气入户、燃气报警器；供暖系统：集中供热、低温热水地面辐射采暖系统；电视系统：有线电视预留端口；电话网络系统：光纤到小区、宽带入户、电话入户、预留接口；消防系统：自动报警系统、消火栓灭火系统、自动喷淋系统；安防系统：闭路电视监控系统、楼宇可视对讲系统、一卡通停车管理系统、电子巡更系统；客梯：进口品牌（蒂森、富士达、三菱、富士、奥的斯）。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告向被告交纳了购房款，被告向原告交付了案涉房屋。原告与被告就热水使用事宜未签订书面协议，但在实际履行过程中，热水费使用标准为：基础使用费每月100元，基础用量为4吨，月实际用量不足4吨按基础使用费收取费用，月实际用量超过4吨的，超出部分按每吨35元标准由业主另行支付。热水费用由物业公司代被告收取，再由被告向大连大发电供热有限公司交纳。原告依约缴纳了2017年9月1日前的热水费用，2017年度存在欠缴。2018年8月28日，原告向北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司大连分公司缴纳了2017年9月1日至2019年8月31日期间的热水基础使用费2400元。北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司大连分公司向原告出具的收款收据中载明“代开发商收取热水基础使用费”。大连大发电供热有限公司于2019年6月1日开始停止向案涉项目提供蒸汽。原告主张其于2019年8月25日自行购买“欧莱克”热水器1台，价值3980元，安装于案涉房屋用以提供热水。原告提供的大连格林电器商行开具的收款收据载明，“欧莱克”热水器1台，金额为3980元。另查，2018年7月27日，大连瑞华会计师事务所有限公司向被告出具大瑞专核[2018]078号专项核实报告，对被告提供的楼号为国际公寓1、国际公寓2、酒店式公寓2（即1#、3#、5#）3栋楼1298户业户，2011年8月-2018年5月热水费项目的业户应缴纳使用热水费和物业公司代收使用热水费的实际收取情况真实数据进行核实，并通过物业公司代收使用热水费的实际收取情况与其相对应的支出情况，包括：支付给热力公司的蒸汽费、自来水公司的水费、生活水泵房及热水泵房电费和热水泵房人工费等，明确每年度盈亏金额。根据专项核实报告的内容，案涉项目中的国际公寓1、国际公寓2、酒店式公寓2（即1#、3#、5#）3栋楼1298户业户自2012年开始存在大量欠缴热水费用情况。2011年8月至2018年5月热水费项目累计亏损7437599.56元。2019年3月26日，大连大发电供热有限公司向被告出具《关于调整蒸汽销售价格的函》，通知被告自2019年6月1日起，将蒸汽销售价格由190元/吨（含税）调整为220元/吨（含税）。2019年5月28日，大连大发电供热有限公司向被告发出《通知书》，内容为，贵司所属辽宁宝城房地产开发有限公司（地址：星海广场F区9A）现由我公司负责供汽。2019年4月蒸汽费132791元，现经多次电话通知，您公司至今未如期交费，请您公司于2019年5月30日前到我公司营业中心结清上述欠费。逾期未来办理，我司将于2019年6月1日实施停汽操作。2019年5月30日，沿海国际中心一期项目向大连市星海湾街道提交《关于沿海国际中心一期项目热水运行困境的紧急报告》，将大连大发电供热有限公司将于2019年6月1日停止对案涉项目供汽的情况报告给案涉项目所在的大连市星海湾街道。2019年6月6日，沿海国际中心一期项目向大连市星海湾街道提交《关于星海大观热水使用费成本测算的说明》，对星海大观热水系统的运行成本进行测算，根据历史年度实际发生费用测算，在蒸汽费为190元/吨情况下，热水使用的成本费用为113.07元/吨，年平均使用总量为15003吨，年平均总费用为1696423元。如果热水使用户数1590户（即全体业主都使用），年平均费用为1066.93元/户；如果热水使用户数1431户（即90%业主都使用），年平均费用为1185.48元/户；如果热水使用户数1000户（现实际使用的户数测算，含800户欠费），年平均费用为1696.42元/户；如果热水使用户数500户，年平均费用为3392.85元/户；如果热水使用户数200户，年平均费用为8482.11元/户。根据历史年度成本，在蒸汽费为220元/吨情况下，热水使用的成本费用为125.44元/吨，年平均使用总量为15003吨，年平均总费用为1881953元。如果热水使用户数1590户（即全体业主都使用），年平均费用为1183.62元/户；如果热水使用户数1431户（即90%业主都使用），年平均费用为1315.13元/户；如果热水使用户数1000户（现实际使用的户数测算，含800户欠费），年平均费用为1881.95元/户；如果热水使用户数500户，年平均费用为3763.91元/户；如果热水使用户数200户，年平均费用为9409.76元/户。原告将《关于星海大观热水使用费成本测算的说明》在小区内进行了公示，并由物业公司对同意继续使用集中热水系统的业户进行了统计。经物业公司统计，有419户业主同意继续使用集中热水系统。2019年7月11日，沿海国际中心一期项目出具《关于星海大观热水系统的第二次成本测算的说明》并在小区内进行公示。根据该说明的内容，按照419户使用、蒸汽费220元/吨标准测算，根据2011年至2018年使用情况，年平均总费用为1881953元，如果419户使用，年平均费用为4491.53元/户。上述事实，有原告提供的起诉状、《商品房买卖合同》、物业费催缴单、银联商户存根、专用收款收据、工商服务业统一收款收据、被告提供的热水费年度收费数据统计、关于调整蒸汽销售价格的函、通知书、关于沿海国际中心一期项目热水运行困境的紧急报告、关于星海大观热水使用费成本测算的说明、关于星海大观热水系统的第二次成本测算的说明、公示照片及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，原告与被告签订的《商品房销售合同》是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约将购房款支付给被告，被告亦依约将案涉房屋交付原告。关于被告是否负有向原告提供24小时生活热水的合同义务，本院认为，虽然合同附件三公共系统中约定了“热水系统：提供24小时生活热水（市政检修期除外）”，但从“热水系统”前后的“供水系统”、“供电系统”约定内容可以看出，被告应系负有向原告提供可以满足提供24小时热水的热水系统的合同义务。同时，从合同第十三条约定来看，附件三约定的是房屋装饰设备标准，而非其他标准，故被告负有提供热水系统的合同义务，不负有向原告提供24小时热水的合同义务。现原告已实际享受热水供应至2019年6月1日，即证明被告已经提供了符合合同约定的热水系统。关于是否系被告原因导致案涉项目无法继续使用集中热水系统提供热水的问题，本院认为，虽然根据大连大发电供热有限公司向被告出具的《通知书》的内容，系由于被告欠缴2019年4月蒸汽费132791元导致大连大发电供热有限公司于2019年6月1日停止供汽，但案涉小区热水费用实际由使用的业主自行负担而非全部由被告承担。根据大连瑞华会计师事务所有限公司出具的大瑞专核[2018]078号专项核实报告，案涉项目自2012年开始有大量业户欠缴热水使用费，物业公司代收的热水使用费远低于实际发生的热水使用费。在大量业户欠缴热水使用费的情况下，仍然要求被告垫付费用以供业户使用热水有失公允。故导致案涉小区停止使用热水的根本原因在于案涉项目业主欠缴热水使用费。根据物业公司对小区业主是否继续使用集中热水系统意愿的统计，案涉项目仅有419户业主同意继续使用，按此数量计算，每户每年的基础使用费约为4500元左右，而该419户在知晓费用标准后是否继续同意使用集中热水系统，现无法确认。由于集中热水系统的特殊性，热水系统除了涉及蒸汽费用以外还涉及系统维护等相关费用，这些内容均应当由所有继续使用热水的业主审慎考虑。在现有情况下，原告要求被告按商品房买卖合同约定向原告提供24小时生活热水及被告向原告赔偿损失3980元的诉讼请求，不予支持。鉴于原告未要求被告返还其缴纳的2019年6月1日至8月31日期间的热水基础使用费，故对于该部分费用，本案不予一并处理，原告可以另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告黄瑞的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  胡旖旎人民陪审员  孙成荣人民陪审员  尹超英二〇二〇年九月二十八日书 记 员  蒋子淇