昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0114民初1700号原告：云南春城财富置业有限公司，统一社会信用代码：91530100775544599X。住所地：昆明市呈贡新城吴家营新昆洛路与新潭一号路交叉口新南亚风情园旁。法定代表人：任怀灿，系董事长。委托诉讼代理人：杨兴美，女，系公司法务，特别授权代理。委托诉讼代理人：李亚秋，云南博凡律师事务所律师，特别授权代理。被告：张钰兰，女，1996年8月7日生，白族，住云南省大理白族自治州洱源县。委托诉讼代理人：朴海龙，男，系张钰兰的丈夫，特别授权代理。第三人：昆明市呈贡区农村信用合作联社乌龙信用社，统一社会信用代码：91530121MA6KRCRWXA。住所地：昆明市呈贡区惠兰园小区B区南门。负责人：卓思恒。原告云南春城财富置业有限公司（以下简称云南春城置业公司）与被告张钰兰，第三人昆明市呈贡区农村信用合作联社乌龙信用社（以下简称乌龙信用社）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月31日受理后，依法由法官一人适用普通程序公开开庭进行审理。原告云南春城置业公司的委托诉讼代理人杨兴美，被告张钰兰及其委托诉讼代理人朴海龙，到庭参加诉讼，第三人乌龙信用社经本院送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席审理，本案现已审理终结。原告云南春城置业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告双方于2019年4月28日签订的《商品房购销合同》及合同补充协议，并撤销该商品房买卖合同的备案登记（合同登记号：53xxxxxxxxxxxxx71）。2.判令被告立即内向原告返还位于云南省昆明市呈贡区房屋。3.依法判令被告从己支付的购房款中赔偿原告为被告向第三人昆明市呈贡区农村信用合作联社乌龙信用社代偿的贷款1424212.59元。4.判令被告从已支付购房款中按照购房款金额的10%即263366.6元向原告支付违约金。5.依法判令本案的诉讼费用因本案发生的所有费用由被告承担（包括不限于保全担保费、律师费、公证费、邮寄费、执行费等，以实际发生的数额为准）。事实与理由：原被告于2019年4月28日签署了《商品房买卖合同》（预售）及补充协议，约定被告以人民币2633666元的价格通过商业贷款方式向原告购买位于云南省昆明市呈贡区，首付款金额1163666元，贷款金额1470000元。根据《商品房购销合同》及补充协议约定“如乙方未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款或违反按揭合同的其他约定，导致甲方被贷款银行要求承担担保保证责任的，乙方应在贷款银行向甲方提出承担担保责任之日起5日内向银行归还贷款本息，否则甲方有权拒绝向乙方交付房屋或以处理房屋的价款代为清偿；甲方亦有权直接通知乙方解除本《商品房购销合同》及《补充协议》收回房屋，将房屋另行处置，并要求乙方配合办理退房手续，乙方按总房价款的10%向甲方支付违约金，乙方已支付的房款将直接用于归还银行贷款及冲抵甲方的损失、违约金等，不足部分由乙方继续赔偿，剩余部分将无息返还，由乙方持交费票据到甲方办理退款手续，同时乙方还应赔偿甲方为处理该事项发生的全部费用（包括不限于代偿费、诉讼费、执行费、律师费等）”。2019年6月3日，原告以阶段性保证担保人身份和被告、朴海龙共同与第三人昆明市呈贡区农村信用合作联社乌龙信用社（以下简称“贷款银行”）签署了《个人购房借款合同》，约定原告为被告和朴海龙提供阶段性担保责任。但被告违反《个人购房借款合同》的约定，连续多期未按约定还款，在贷款银行和原告多次催缴和通知下明确表示已经无力偿还，贷款银行于2020年3月3日向原告发送了《代偿通知》，要求原告履行担保义务，代偿被告贷款本息。鉴于上述事实，原告为保障自身的合法权益，特根据《民事诉讼法》之规定诉至法院，请依法支持原告诉请。被告张钰兰辩称，因为个人生意经营失败，现在欠了很多的外债，只能选择退房，退还我剩余的款项之后来偿还我的外债。原告诉请的第一、二项我方同意，对方主张的扣除了代偿的金额后多余的钱偿还给我，予以认可，我一共支付了1193666元首付款，贷款1440000元。违约金是我单方面的责任，但是对方主张的太高，我希望能调低违约金的标准为总房款的5%。第三人乌龙信用社提交书面意见称，张钰兰因购买七彩云南第壹城xx苑xx幢x层xxx号房屋，于2019年6月13日与乌龙信用社签订《个人购房借款合同》，合同金额为144万元，合同期限为20年，自2019年6月13日至2039年6月13日。同日，云南春城置业公司就上述借款与乌龙信用社签订了《担保合同》，对上述借款承担连带担保责任。上述贷款于2020年3月3日未按期偿还，乌龙信用社于2020年3月3日电话通知张钰兰履行还款责任，其表示已经无能力还款。乌龙信用社于2020年3月4日按担保合同约定向云南春城置业公司发送了代偿通知，要求履行担保责任。接到我社通知后，云南春城置业公司代张钰兰偿还了贷款两期，金额合计25311.4元。截止2020年4月3日，张钰兰上述借款结欠本金1386000元，利息6508.43元。按照本案诉讼情况，乌龙信用社要求云南春城置业公司优先用购房款2633666元偿还贷款本息，其中贷款本金1386000元，贷款利息以实际偿还日的计算金额为准。偿还完毕上述贷款本息后，同意解除云南春城置业公司的担保责任并配合办理撤销房屋买卖合同、撤销合同备案登记等相关手续。原告云南春城置业公司针对其诉请向本院提交张钰兰身份证、商品房预售许可证明、商品房买卖合同（预售）及补充协议、个人购房借款合同、农信社代偿通知、代偿证明及凭证，上述证据真实、合法，与本案关联，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告云南春城置业公司（甲方）与被告张钰兰（乙方）于2019年4月28日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告以2633666元的价格向原告购买位于昆明市呈贡区房屋首付金额为1193666元，贷款金额1440000元。2019年5月17日，商品房买卖合同进行备案登记。2019年6月3日，借款人张钰兰，贷款人乌龙信用社，担保人云南春城置业公司签订《个人购房借款合同》，约定借款金额为1440000元，借款用途为借款人购买坐落于昆明市呈贡区房屋，建筑面积为198.02平方米，借款期限为240个月，自2019年6月3日起至2039年6月3日止，利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础上浮15%，确定为年利率5.6350%。被告张钰兰作为抵押人自愿用上述房屋向贷款人提供抵押担保。保证人对本合同项下全部贷款本金及利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、贷款人为实现债权和相关从权利而发生的费用以及其他应付费用承担连带保证责任。保证人在正式抵押登记手续办理完毕或贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证时，免除保证责任。《商品房购销合同补充协议》约定，如乙方未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款或违反按揭贷款合同的其他约定，导致甲方被贷款银行要求承担担保责任的，乙方应在贷款银行向甲方提出承担担保责任之日起5日内，向银行归还贷款本息，否则甲方有权拒绝向乙方交付房屋或者以处理房屋的价款代为清偿；甲方亦有权直接通知乙方解除本《商品房购销合同》及《补充协议》，收回房屋，将房屋另行处置，并要求乙方配合办理退房的相关手续。乙方按总房价款的10%向甲方支付违约金，乙方已支付的房款将直接用于归还银行贷款及冲抵甲方的损失、违约金等，不足部分由乙方继续赔偿，剩余部分则无息退还。由乙方持交费票据到甲方办理退款手续，同时，乙方还应赔偿甲方为处理该事项发生的全部费用（包括不限于代偿费、诉讼费、执行费、律师费等费用）。被告张钰兰逾期偿还贷款，云南春城置业公司于2020年3月30日向第三人乌龙信用社代偿被告张钰兰欠付的贷款本息24473元，于2020年5月6日代偿本息1399739.59元，截至2020年5月6日，贷款本息共计1424212.59元全部结清，乌龙信用社出具贷款结清证明。本院认为，原告主张的第1、2项诉请，解除《商品房购销合同》及合同补充协议，并撤销该商品房买卖合同的备案登记（合同登记号：53xxxxxxxxxxx71），被告返还位于昆明市呈贡区房屋，被告张钰兰予以认可，本院予以确认。原、被告双方的《商品房购销合同》解除后涉及被告已付购房款的返还问题，经法庭释明，原告同意在本案中一并处理。原告主张被告应承担的费用包括代偿贷款本息1424212.59元、诉讼费30172元、保全费5000元、诉讼保全保险费6584元、违约金263366.6元，被告认为违约金263366.6元计算过高，要求法院予以调低，对其他费用均无异议。对于违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”原、被告双方签订的《补充协议》约定，乙方按总房价款的10%向甲方支付违约金，本院综合被告的违约情形以及原告因此受到的损失，将违约金调整为按总房价款的8%计算，即210693.28元。原告主张被告应承担的费用包括代偿贷款本息1424212.59元、诉讼费30172元、保全费5000元、诉讼保全保险费6584元、违约金210693.28元，共计1676661.87元，总房款2633666元扣减被告应承担的款项1676661.87元后剩余957004.13元，由原告云南春城置业公司向被告返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下：一、原告云南春城财富置业有限公司与被告张钰兰于2019年4月28日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》于本判决生效之日解除；二、由被告张钰兰于本判决生效后十日以内向原告云南春城财富置业有限公司返还位于昆明市呈贡区房屋；三、由被告张钰兰于本判决生效后十日以内协助配合原告云南春城财富置业有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号53xxxxxxxxxx71）注销备案登记手续；四、由原告云南春城财富置业有限公司在本判决生效后十日以内向被告张钰兰返还购房款957004.13元；五、驳回原告云南春城财富置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取30172元、保全费5000元，由被告张钰兰承担并已在原告云南春城财富置业有限公司返还款项的进行冲抵，不再重复计算。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 普 熙二〇二〇年五月二十六日书记员 黄馨漫