广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初1752号原告：中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行，住所地广东省广州市花都区。负责人：肖志斌，该行行长。委托诉讼代理人：张军，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪云妹，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。被告：朱伟均，男，1982年9月13日出生，汉族，住广东省广州市花都区。原告中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行（以下简称“建行花都分行”）诉被告朱伟均金融借款合同纠纷一案,本院于2020年1月21日受理后，依法适用简易程序独任审理，并于2020年3月30日公开开庭进行审理，原告建行花都分行的委托诉讼代理人张军、被告朱伟均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。建行花都分行向本院提出诉讼请求为：1、请求依法判令解除原告与被告之间于2010年11月4日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号440550009-011-2010002368）；2、请求依法判令被告立即偿还原告借款本金231344.93元及至付清之日止的利息、本金罚息、利息罚息（截至2020年2月19日，尚欠利息4657.83元、本金罚息57.02元和利息罚息63.32元；此后的各类利息、本金罚息、利息罚息等按借款合同约定计付至款项还清之日止）；3、请求依法判令被告立即向原告支付本案律师服务费7001元；4、请求依法判令原告对被告用作抵押的位于广州市花都区新华镇××××××××房的房产经折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5、本案的诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费等）由被告承担。合计240369.64元。事实与理由如下：2010年11月4日，被告因购房资金不足，以位于广州市花都区新华镇××××××××房的房产作为抵押，向原告申请贷款280000元，并与原告签定了编号为440550009-011-2010002368的《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定，借款期限30年，总期为360期，每月偿还贷款本息1395.42元，偿还贷款本金日期为放款日的每月对日。合同签订后，原告在2010年12月19日将贷款发放给被告，案涉房产办理了抵押权登记。被告还款初期能够如约履行，但至2019年8月起开始连续拖欠还款，经原告多次催告后仍拒不还款。现原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望贵院判如所请。朱伟均答辩称：我对欠银行款项没有意见，但是对原告主张的利息有异议。利息、律师费金额太高了。我几个月没有还钱，利息就这么高了，这不合理。本院经审理认定事实如下：2010年11月4日，朱伟均（借款人）与建行花都分行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为440550009-011-2010002368），约定：朱伟均向建行花都分行借款28万元，用于购买位于广州市花都区××××××××房的房产，贷款期限为360个月，采用等额本息还款方法；朱伟均以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括诉讼费、财产保全费、律师费等）。关于违约责任，上述合同还约定，如借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则贷款人有权行使以下权利：宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用等。2015年5月28日，广州市国土资源和房屋管理局对涉案位于广州市花都区××××××××房的房产办理了抵押登记，抵押权人为建行花都分行，债权数额为28万元。2010年12月19日，建行花都分行依约发放贷款28万元。从2011年1月起，朱伟均每月按期归还贷款本息，但从2019年8月开始逾期。截止至2020年2月19日，朱伟均尚欠剩余借款本金231344.93元及按合同约定计算的利息4657.83元、本金罚息57.02元和利息罚息63.32元。另查明，2019年11月1日，建行花都分行与北京市浩天信和（广州）律师事务所签订委托代理协议，委托该律所处理建行花都分行的有关个人住房按揭贷款、消费贷款等个人贷款等相关诉讼事宜，代理实行全部风险代理付费。双方同意按以下标准支付代理费：1.现金直接回收，按回收金额的3%支付；2.抵押物变现，按回收金额的2%支付；3.抵押物以外的财产变现，按回收金额的3%支付；4.抵押物抵债，按抵债金额的1.5%支付；5.抵押物以外的财产抵债，按抵债金额的2%支付；6.通过诉讼或非诉讼方式促使债务人还清逾期款项而撤诉（或调解）或继续履行的，按回收逾期金额的4%支付，债务人履行和解协议（或民事调解书）或主动续供部分不再支付等。建行花都分行明确本案律师费的计算方法为起诉时诉请本息、罚息金额的百分之三（231344.93元×3%）。本院认为：涉案《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律规定，双方当事人均应按照合同的约定履行义务。涉案合同签订后，建行花都分行已按照合同约定发放贷款28万元，朱伟均应依约定如期还款。但从2019年8月起，朱伟均多期逾期未还款，已构成违约，应当承担相应的违约责任。故建行花都分行主张解除《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为440550009-011-2010002368）、朱伟均归还剩余借款本金231344.93元，并支付各类利息（截至2020年2月19日，尚欠利息4657.83元、本金罚息57.02元和利息罚息63.32元，之后的各类利息按合同约定计算至付清款日止），符合法律规定及双方的约定，本院予以支持。关于律师费能否支持的问题。本案中，建行花都分行确实委托律师到庭参加诉讼，必然产生一定的律师费。根据《个人住房（商业用房）借款合同》约定，朱伟均未按期归还贷款本息，应支付建行花都分行以法律手段追偿借款本息而产生的一切费用。而且建行花都分行主张按照起诉时诉请本息、罚息金额的百分之三计算律师费，既符合涉案委托代理协议的约定，也在合理范围内。故建行花都分行主张朱伟均支付律师费7001元，理据充分，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定，为担保债务的履行，债务人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。本案中，朱伟均以其所有的位于广州市花都区××××××××房的房产为本案借款提供抵押担保且办理了以建行花都分行为抵押权人的抵押登记手续，现其未按约定还款，建行花都分行作为抵押权人依法就抵押财产享有优先受偿的权利。根据涉案《个人住房（商业用房）借款合同》约定，抵押担保范围包括借款本金、罚息（包括复利和罚息）、律师费等，故建行花都分行诉请对依法处分上述抵押房产所得价款享有优先受偿权，理据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零七条,《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行与被告朱伟均签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为440550009-011-2010002368）；二、被告朱伟均于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行偿付借款本金231344.93元及利息、本金罚息、利息罚息（利息、本金罚息及利息罚息的计算方式：暂计至2020年2月19日，尚欠利息4657.83元、本金罚息57.02元和利息罚息63.32元，之后的利息、本金罚息、利息罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算至付清款日止）；三、被告朱伟均于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行支付律师费7001元；四、原告中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行在上述债权范围内对依法处分被告朱伟均用于抵押的位于广州市花都区新华街花都大道中131号3区11栋1208房的房产所得价款享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付上述欠款，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2803元、财产保全费1686.84元，均由被告朱伟均负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 彭 军二〇二〇年四月十三日书记员 王思华温馨