江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣02民初22号原告（反诉被告）：景德镇宇新房地产开发有限公司，住所地：江西省景德镇市珠山区广场北路**。法定代表人：贾磊，该公司董事长。委托诉讼代理人：周萌，江西豫章律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕昆，江西豫章律师事务所律师。被告（反诉原告）：张迎春，女，1974年10月20日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。委托诉讼代理人：万小荣，江西京天律师事务所律师。委托诉讼代理人：程辉，江西京天律师事务所律师。原告（反诉被告）景德镇宇新房地产开发有限公司与被告（反诉原告）张迎春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭于2020年8月17日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）景德镇宇新房地产开发有限公司委托诉讼代理人周萌、吕昆及被告（反诉原告）张迎春委托诉讼代理人万小荣、程辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。景德镇宇新房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令张迎春支付购房款1000万元及逾期付款违约金989589.04元（以1000万元为基数，按年利率12%，自2019年6月13日起计算至实际清偿之日止，暂计算至2020年4月8日为989589.04元）；2.本案诉讼费用、保全费用、诉讼保全保险费13000元、律师费50万元由张迎春承担。事实和理由：2019年6月13日，张迎春就购买景德镇地王大厦B座2201-2220室房产与景德镇宇新房地产开发有限公司签订了20份《商品房买卖合同》，购房款总计为1200万元。后因张迎春无能力按照约定一次性支付购房款，双方于同日签订《补充协议》，约定张迎春分期支付1200万元，补充协议签订后3日内支付200万元，领取到房产证后120日内支付700万元，2021年9月30日前支付300万元，如逾期支付任一期，景德镇宇新房地产开发有限公司有权要求张迎春提前清偿全部债务并自协议签订之日起按照年利率12%的标准支付逾期付款违约金。《补充协议》签订后，张迎春按约支付了200万元，景德镇宇新房地产开发有限公司亦按约配合张迎春将地王大厦B座2201-2220室房产登记至了张迎春名下，张迎春于2019年8月28日领取了房产证，张迎春本应按照约定于2019年12月27日前支付700万元购房款，但未按约履行，故要求张迎春提前清偿全部债务并承担相应的违约责任。张迎春辩称，张迎春是天天渔港的经营者，景德镇宇新房地产开发有限公司是地王大厦开发商。2019年景德镇宇新房地产开发有限公司为提高地王大厦的人气和商业价值，邀约张迎春到地王大厦经营酒店。当时景德镇宇新房地产开发有限公司对张迎春宣称是地王大厦买一层得两层，张迎春在实地考察地王大厦B座22层后，发现层高是6.4米，景德镇宇新房地产开发有限公司已经将其隔成上、下两层，且电梯也配备了A、B两层电梯口，大部分房间已经进行了简单装修，并且配备安装好了消防及卫生间等基础设施，仅剩下九间毛坯房。张迎春对现状比较满意，适合经营酒店，故与景德镇宇新房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，同时签订了补充协议。但是张迎春在对购买后的诉争房产进行装修时，2019年9月11日景德镇市自然资源和规划局建设规划科针对张信等人反映的景德镇宇新房地产开发有限公司地王大厦项目存在严重违法违规的行为举报的答复意见中，明确表明景德镇宇新房地产开发有限公司开发的地王大厦18层至22层进行了夹层作业，将6.4米的层高夹成了两层，每层层高分别为3.2米，这个事是没有经过任何审批任何规划审批手续，属于违法搭建行为，同时景德镇珠山区城市管理局也下发了责令整改通知书，认定夹层是违章建筑，限期自行拆除。景德镇宇新房地产开发有限公司在向张迎春出售地王大厦B座22层房屋时，故意隐瞒加层是违章建筑的事实，从而让张迎春在与景德镇宇新房地产开发有限公司签订买卖合同时作出了非真实的意思表示，该行为属于欺诈。根据《中华人民共和国民法总则》第148条的规定，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下实施了民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。我方认为景德镇宇新房地产开发有限公司属于欺诈行为，双方签订的合同应当予以撤销，故应驳回景德镇宇新房地产开发有限公司的诉请。张迎春向本院提出反诉请求：1.依法判令撤销张迎春与景德镇宇新房地产开发有限公司就景德镇地王大厦B座2201-2220室签订的20份《商品房买卖合同》和一份《补充协议》；2.景德镇宇新房地产开发有限公司返还张迎春200万元购房款；3.景德镇宇新房地产开发有限公司赔偿张迎春三倍购房款600万元；4.景德镇宇新房地产开发有限公司赔偿张迎春装修费（以评估金额为准）；5.景德镇宇新房地产开发有限公司赔偿张迎春购房契税等共计68.925万元；6.本案反诉费由景德镇宇新房地产开发有限公司承担。诉讼过程中，张迎春变更反诉请求为：1.判令撤销张迎春与景德镇宇新房地产开发有限公司就景德镇地王大厦B座2201-2220室签订的20份《商品房买卖合同》和一份《补充协议》；2.景德镇宇新房地产开发有限公司归还张迎春支付的200万元购房款；3.景德镇宇新房地产开发有限公司赔偿张迎春购房契税等共计433379.97元；4.反诉费由景德镇宇新房地产开发有限公司承担。事实和理由：2019年5月景德镇宇新房地产开发有限公司预出售景德镇地王大厦B座2201-2220室，该房产可以买一层得两层，故景德镇宇新房地产开发有限公司邀约张迎春购买诉争房产经营酒店。张迎春经实地考察后发现景德镇地王大厦B座2201-2220室上下两层已隔好，均已进行了简单装修，并安装好了消防等基础设施，故2019年6月13日与景德镇宇新房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，并支付了200万元房款。后张迎春向珠山区市场监督管理局申请注册了“珠山区观瓷酒店”，以“珠山区观瓷酒店”名义对诉争房产进行装修，经营“花筑公寓酒店”。同时张迎春又承租了地王大厦2001室至2020室作为酒店房间及一层17-18号商铺作为花筑酒店的前台。2019年8月景德镇宇新房地产开发有限公司为张迎春办理了地王大厦B座2201-2220室20间商品房的不动产证，张迎春在办证过程中缴纳契税等共计433379.97元。张迎春在经营过程中，张信等人举报反映地王大厦存在严重违法违规行为。2019年9月11日景德镇市自然资源和规划局建筑规划管理科针对张信等反映的问题作出《关于“宇新地产景德镇市地王大厦项目存在严重违法违规行为的举报”信访事项的答复意见》，明确景德镇宇新房地产开发有限公司擅自将地王大厦18层至22层进行加层作业（将每层隔为两层）的事项未经任何规划审批，属于违法搭建行为。后张迎春立刻与景德镇宇新房地产开发有限公司联系沟通隔层属于违法建筑的事宜，景德镇宇新房地产开发有限公司告知张迎春不用担心，并声称其会解决。但是张迎春在办理酒店消防许可证时，消防部门明确说明地王大厦的加层作为属于违法夹层，无法办理消防许可证。景德镇市公安局珠山分局也以地王大厦的加层作业属于违法夹层为由拒绝为张迎春经营的花筑公寓酒店办理特种行业许可证。张迎春由于无法办理特种行业许可证，于2020年元月2日被景德镇市公安局珠山分局处以罚款。2020年1月14日景德镇市城市管理局又向张迎春经营的花筑公寓酒店下发《责任整改通知书》，责令张迎春限期自行拆除违法建筑夹层。张迎春购买诉争房产是基于购买时地王大厦已经完成竣工验收，诉争房产已经隔好两层，且两层均已简单装修，张迎春对两层均有使用权。但是由于景德镇宇新房地产开发有限公司隐瞒地王大厦18层-22层加层作业是未经任何规划审批属于违法建筑的事实，由此造成张迎春作出错误的判断，购买了诉争房产，同时也造成了张迎春对诉争房产的装修损失。景德镇宇新房地产开发有限公司隐瞒违法建筑的行为构成对消费者欺诈，故要求撤销合同，赔偿损失。景德镇宇新房地产开发有限公司对张迎春的反诉辩称，张迎春的反诉请求没有事实依据，景德镇宇新房地产开发有限公司不存在所谓的欺诈行为，没有证据可以证明22层的夹层是景德镇宇新房地产开发有限公司所建，也没有证据证明22层夹层属于违章建筑，2201—2220房产本身系合法建筑，张迎春已办理到房产证，景德镇宇新房地产开发有限公司已经按照合同约定交付了诉争房产，张迎春也应当按合同约定支付房款，承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：张迎春提交地王大厦宣传册及视频资料，旨证地王大厦在销售时对外宣称是买一层得两层。景德镇宇新房地产开发有限公司质证称，上述证据不是原件，证据来源不明，真实性无法确认，合法性、关联性不予认可。本院认为，上述证据经核对，来源于地王大厦销售部工作人员发布的微信朋友圈，真实性、合法性、关联性予以确认，故对上述证据予以采信。张迎春另申请了证人胡某、殷某出庭作证，旨证景德镇宇新房地产开发有限公司向张迎春交付涉案房产时，就已隔好Ａ、Ｂ两层。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：地王大厦项目销售时，对外宣传“买一层得两层”。张迎春实地考察地王大厦后，决定购置地王大厦B栋2201至2220共计20套商品房。2019年6月13日，张迎春与景德镇宇新房地产开发有限公司签订二十份《商品房买卖合同》，合同约定涉案商品房层高为6.4米。同日，张迎春（甲方）与景德镇宇新房地产开发有限公司（乙方）就购房款事宜签订《补充协议》，约定：地：地王大厦**2201至2220共**商品房总面积10298平方米，总价1200万元。1.本协议签订后3日内，甲方支付200万元房款。2.乙方收到上述房款后，为甲方办理所购房产的房产证。甲方领取到房产证后，应在120日内支付700万元房款。3.剩余300万元房款，甲方应在2021年9月30日前付清。如在2020年9月30日前付清则不收取利息，否则甲方应以未清偿的金额为基数，自欠款之日起按年利率12%的标准支付逾期付款利息。4.如甲方逾期支付前述任一笔款项，乙方有权要求甲方提前清偿全部债务，并有权要求甲方以实际欠款金额为基数，自本协议签订之日起按年利率12%的标准支付逾期付款利息。……6.甲方违约的，应承担乙方因实现权利所产生包括但不限于律师费（以乙方与律师事务所签订的委托合同所载明的总金额为准）、保全费、保全保险费、差旅费、调查费等一切费用。7.甲方负责人张迎春根据付款节点签写等额欠款借条，承担违约赔付责任。后张迎春于2019年6月17日、2019年6月18日向景德镇宇新房地产开发有限公司转账付款共计200万元。2019年8月28日，张迎春收到涉案房产的不动产权证二十本，并出具了收条。不动产权证载明房屋总层数24层，所在层数22层。张迎春为办理不动产权证，缴纳契税、印花税合计345857.17元，缴纳专项维修基金87522.8元，以上共计433379.97元。2019年8月30日，张迎春以地王大厦B栋2201为经营场所，注册了名称为“珠山区观瓷酒店”的个体工商户营业执照。2019年9月11日，景德镇市自然资源和规划局建筑规划管理科作出《关于“宇新地产景德镇市地王大厦项目存在严重违法违规行为的举报”信访事项的答复意见》，该意见载明：“根据《江西省城市规划管理技术导则》（2002年），地王，地王大厦项目**高为6，是根据上述《导则》要求按照1层建筑面积计算容积率的。信访人反映市宇新房地产开发有限公司擅自对其进行加层作业（将每层隔成两层，层高3.2米）的事项，经我局核实，上述行为未经任何规划审批，属违法搭建行为。”2020年1月2日，景德镇市公安局珠山分局因张迎春未取得特种行业许可证擅自经营酒店，对其作出罚款500元的行政处罚决定。2020年1月14日，景德镇市珠山区城市管理行政执法局向地王大厦Ｂ座20Ｆ花筑酒店送达《责令整改通知书》，载明：“你单位于2020年1月14日在花筑酒店因违法建筑夹层的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第64、65、66条的规定，现责令你于2020年1月20日0时前自行拆除，并接受复查。”庭审中，双方当事人均认可珠山区观瓷酒店与花筑酒店为同一主体，经营场所为地王大厦**的Ａ、Ｂ层及22层的Ａ、Ｂ层，同时租用了一层的两间商铺作为酒店大堂；景德镇宇新房地产开发有限公司认可电梯站点的Ａ、Ｂ层系其设定，但拒不承认Ａ、Ｂ夹层系其加建；张迎春自认其于2019年9月11日得知所购房屋存在违建情形。目前涉案建筑夹层尚未拆除。景德镇宇新房地产开发有限公司为实现债权，花费保全保费13000元。2020年4月8日，景德镇宇新房地产开发有限公司与江西豫章律师事务所签订《委托代理合同》，约定景德镇宇新房地产开发有限公司应自合同签订后十日内缴纳代理费50万元。2020年4月10日，景德镇宇新房地产开发有限公司向江西豫章律师事务所转账支付律师费8万元。2020年8月10日，江西豫章律师事务所开具金额为8万元的增值税发票。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房产A、B夹层的搭建主体是否为景德镇宇新房地产开发有限公司；二、景德镇宇新房地产开发有限公司是否存在欺诈行为；三、20份《商品房买卖合同》及《补充协议》能否撤销；四、若不能撤销，景德镇宇新房地产开发有限公司主张的逾期付款违约金、保全保费、律师费应否支持。一、关于涉案房产A、B夹层的搭建主体是否为景德镇宇新房地产开发有限公司的问题。景德镇宇新房地产开发有限公司认可电梯站点的Ａ、Ｂ层系其设定，但拒不承认Ａ、Ｂ夹层系其加建。本院认为，根据证人胡某的证人证言，其2019年6月底到涉案房屋现场为酒店定制家具时，地王大厦20，地王大厦**及**就已隔为Ａ殷某的证人证言，地王大厦22层在，地王大厦**在张迎春没买之前就是隔好了的，当时就分好了**Ａ和**Ｂ地产开发有限公司自认电梯站点的Ａ、Ｂ层系其设定及地王大厦项目销售时对外宣传“买一层得两层”的事实，加之景德镇市自然资源和规划局建筑规划管理科于2019年9月11日作出的《关于“宇新地产景德镇市地王大厦项目存在严重违法违规行为的举报”信访事项的答复意见》中信访人反映景德镇宇新房地产开发有限公司擅自进行加层作业的情况，可认定景德镇宇新房地产开发有限公司向张迎春交付涉案房产时就已隔好Ａ、Ｂ两层，涉案房产Ａ、Ｂ夹层的搭建主体应认定为景德镇宇新房地产开发有限公司。二、关于景德镇宇新房地产开发有限公司是否存在欺诈行为的问题。张迎春反诉称，其购买涉案房产时认为其对两层均有使用权，景德镇宇新房地产开发有限公司隐瞒了A、B夹层系违章建筑的事实，构成欺诈。景德镇宇新房地产开发有限公司辩称，其已按合同约定交付了涉案房产，地王大厦2201-22，地王大厦**产已办理到房产证涉案房产的购房合同及房产证均对房屋层高、建筑面积及楼层进行了明确约定，案涉房产位于地王大厦22层，共20套，层高6.4米，总面积1000余平方米。张迎春系在对涉案房产进行实地考察后签订的购房合同，其对涉案房产实际已被隔为两层，每层层高3.2米，共40套，建筑面积相应翻倍，涉案房产实际情况与购房合同所载房屋信息并不一致，增加的一层及20套房产不在购房合同约定的范围内应当是明知的，在此情况下，张迎春选择继续签订购房合同，景德镇宇新房地产开发有限公司不构成欺诈。三、关于20份《商品房买卖合同》及《补充协议》能否撤销的问题。景德镇宇新房地产开发有限公司在无规划许可的情况下擅自隔层，欲打法律法规的“擦边球”，其作为专业的房地产开发公司，应当清楚知道该行为是不被法律肯定、提倡的。景德镇宇新房地产开发有限公司虽不构成欺诈，但其将层高6.4米的一层房屋隔为两层，并对外宣传“买一层得两层”，引人误解。张迎春作为一名普通购房者，对建筑相关法律法规并不了解，其误以为购买涉案房产后对地王大厦22层所涉A、B两层的使用不受限制，属于重大误解。《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”第一百五十二条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。”张迎春自认其于2019年9月11日得知所购房屋存在违建情形，应认定其于2019年9月11日知道或者应当知道撤销事由，张迎春于2020年7月2日提交反诉状主张撤销购房合同，已超过三个月的除斥期间，撤销权已消灭。四、关于景德镇宇新房地产开发有限公司主张的逾期付款违约金、保全保费、律师费应否支持的问题。《补充协议》约定，1.本协议签订后3日内，甲方（张迎春）支付200万元房款；2.乙方（景德镇宇新房地产开发有限公司）收到上述房款后，为甲方办理所购房产的房产证。甲方领取到房产证后，应在120日内支付700万元房款；……4.如甲方逾期支付前述任一笔款项，乙方有权要求甲方提前清偿全部债务，并有权要求甲方以实际欠款金额为基数，自本协议签订之日起按年利率12%的标准支付逾期付款利息；……6.甲方违约的，应承担乙方因实现权利所产生包括但不限于律师费（以乙方与律师事务所签订的委托合同所载明的总金额为准）、保全费、保全保险费、差旅费、调查费等一切费用。景德镇宇新房地产开发有限公司主张张迎春按合同约定承担违约责任。张迎春主张逾期付款违约金过高，系因夹层被认定为违章建筑才逾期付款，张迎春违约系景德镇宇新房地产开发有限公司欺诈行为造成，违约责任应由景德镇宇新房地产开发有限公司承担。本院认为，张迎春与景德镇宇新房地产开发有限公司签订的《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有拘束力。张迎春已付房款200万元，尚欠房款1000万元，张迎春于2019年8月28日领到房产证后，未按约在120日内支付700万元房款，构成违约，应当承担违约责任。但景德镇宇新房地产开发有限公司在无规划许可的情况下擅自隔层，涉案房产违法建筑夹层被责令拆除，系张迎春违约不可或缺的重要因素，景德镇宇新房地产开发有限公司对违约损失的发生存在过错。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持”之规定及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本院认为，景德镇宇新房地产开发有限公司未举证其实际损失，其实际损失应认定为逾期付款利息损失。违约责任应以实际损失为基础，《补充协议》约定的违约责任“以实际欠款金额为基数，自本协议签订之日起按年利率12%的标准支付逾期付款利息”过高，在根据公平原则和诚实信用原则并兼顾合同履行情况、当事人过错程度等综合因素下，本院酌情调整违约金即逾期付款利息以实际欠款金额1000万元为基数，自协议签订之日（2019年6月13日）起按中国人民银行同期同类存款基准利率计算至实际清偿之日止。景德镇宇新房地产开发有限公司主张张迎春支付购房款1000万元及保全保费13000元，于法有据，予以支持。至于律师费，《委托代理合同》虽约定律师费50万元，但景德镇宇新房地产开发有限公司实际支付律师费8万元，另外42万元并未支付，景德镇宇新房地产开发有限公司要求张迎春支付该42万元律师费的条件并未成就，故本院支持律师费8万元。另，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”。景德镇市珠山区城市管理行政执法局虽责令拆除涉案房产违法建筑夹层，但目前涉案建筑夹层尚未拆除。张迎春可在涉案建筑夹层被拆除或没收、罚款或产生其他实际损失后，依法另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用的若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、张迎春自本判决生效之日起十五日内支付景德镇宇新房地产开发有限公司购房款1000万元及逾期付款利息（逾期付款利息以1000万元为基数，自2019年6月13日起按中国人民银行同期同类存款基准利率计算至实际清偿之日止）；二、张迎春自本判决生效之日起十五日内支付景德镇宇新房地产开发有限公司保全保费13000元、律师费8万元；三、驳回景德镇宇新房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回张迎春的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费90816元，由景德镇宇新房地产开发有限公司负担8816元，张迎春负担82000元。保全费5000元，由张迎春负担。反诉案件受理费66968元，由张迎春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审判长  刘亮常审判员  欧阳国审判员  余 佳二〇二〇年九月二十一日书记员  徐娟娟