江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0121民初900号原告：南昌亚宁科技发展有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道**绿地中央广场**办公楼**，统一社会信用代码：91360125MA37XNRH2R。法定代表人：康杰，该公司总经理。委托代理人：闵光柏，北京市炜衡（南昌）律师事务所律师。委托代理人：黄婷，北京市炜衡（南昌）律师事务所律师。被告：江西玺悦城商业运营有限公司，住所地：江西，住所地：江西省南昌市南昌县莲塘镇澄湖东路**玺园住宅区****商铺代码：913601210516396640。法定代表人：朱宇亮。委托代理人：巫枭卿，江西豫章律师事务所律师。委托代理人：万保华，北京大成（南昌）律师事务所律师。第三人：招商银行股份有限公司南昌分行，住所地：江西省南昌市，住所地：江西省南昌市东湖区叠山路**1360000705561465X。法定代表人：陈磊。委托代理人：彭双双，招商银行股份有限公司南昌分行公司律师。委托代理人：叶歆炜，招商银行股份有限公司南昌分行公司律师。原告南昌亚宁科技发展有限公司与被告江西玺悦城商业运营有限公司、第三人招商银行股份有限公司南昌分行物权保护纠纷一案，本院于2020年3月4日立案受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告南昌亚宁科技发展有限公司委托代理人闵光柏、黄婷到庭参加诉讼，被告江西玺悦城商业运营有限公司委托代理人巫枭卿、万保华到庭参加诉讼，第三人招商银行股份有限公司南昌分行委托代理人彭双双、叶歆炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌亚宁科技发展有限公司诉称：被告江西玺悦城商业运营有限公司与原产权人梁祥建、罗永芳签订7份《商铺租赁经营管理协议书》，约定原产权人梁祥建、罗永芳将其所有的位于南昌县玺悦城住宅区23栋2-005号、1-050号、1-038号、1-039号、1-051号、2-007号、2-006号房产租赁给被告江西玺悦城商业运营公司，并约定了租赁期限、租金标准及支付方式；被告承诺在每一个租赁年度结束前15个工作日将该年度租金一次性支付给出租方。2014年6月11日，被告江西玺悦城商业运营有限公司与第三人招商银行股份有限公司南昌分行签订《房屋租赁合同》，约定被告江西玺悦城商业运营有限公司将坐落在江西省南昌县莲塘镇澄湖东路1111号玺悦城住宅区23＃楼一层1010-1017、1037-1051号、二层2005-2007号商铺出租给第三人招商银行股份有限公司南昌分行，租期拟自2014年10月1日起至2024年9月30日止。后原告以司法拍卖途径获得上述房产所有权。随后原告向被告催收自法院裁定原告取得房产所有权之日起至2019年10月31日止的租金，被告置之不理。原告发出《律师函》要求被告支付租金，并告知被告如未按约履行，原告将在被告收到该函后第六日即行解除原房屋所有人与被告签订的七份《商铺租赁经营管理协议书》，被告收到《律师函》后仍未支付租金，原告为维护合法权益，诉至法院，请求：1.判令被告江西玺悦城商业运营有限公司向原告支付租金人民币106099.77元（暂计算至2020年3月31日）及逾期支付违约金人民币648.86元（逾期支付违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年11月18日暂计算至2020年3月31日，实际计算至租金付清之日止）；2、判令解除原产权人与被告江西玺悦城商业运营有限公司签订的12份《商铺租赁经营管理协议书》；3、判令第三人招商银行股份有限公司南昌分行搬离原告所有的位于南昌县玺悦城住宅区23栋2-005号、1-050号、1-038号、1-039号、1-051号、2-007号、2-006房产；4、案件受理费、保全费由被告承担。被告江西玺悦城商业运营有限公司辩称：被告并不存在拒付租金的行为，租金暂未支付是因为原告要求的租金数额与被告计算的应付数额不一致。原告诉请解除《商铺租赁经营管理协议书》违反约定且于法无据，但被告愿意支付原告诉请的第一项内容。第三人招商银行股份有限公司南昌分行辩称：第三人与被告签订的租赁合同不因房屋所有权转让而解除，原告要求第三人搬离严重侵害了第三人的权益，若被告不支付欠原告的租金，第三人愿意代被告支付给原告，但不同意解除租赁合同。经审理查明：2019年6月26日，江西省高级人民法院作出（2018）赣执2号之四执行裁定书，裁定被执行人罗永芳位于南昌县莲塘镇澄湖东路1111号玺悦城住宅区23栋2-006号商铺归买受人即本案原告南昌亚宁科技发展有限公司所有。2019年7月24日，江西省南昌市中级人民法院作出（2018）赣01执506号之二执行裁定书，裁定江西省南昌县莲塘镇澄湖东路1179号、1177号、1183号、1181号、1185号和1111号玺悦城住宅区23栋2-005号、1-050号、1-038号、1-039号、1-051号、2-007号房产所有权归买受人即本案原告南昌亚宁科技发展有限公司所有。原所有人梁祥建、罗永芳已在2014年将上述房产租赁给被告江西玺悦城商业运营有限公司，约定租金在每年的10月31日前15个工作日内按年支付，租赁期间至2029年。被告江西玺悦城商业运营有限公司将上述房产与案外人万金妹、胡玲芳、罗芷菁所有的三套房产共1190.4平米一并转租给第三人招商银行股份有限公司南昌分行，约定了租赁期间至2024年。第三人招商银行股份有限公司南昌分行对上述房产进行了装修用于银行经营。原告取得上述房产所有权后，向被告邮寄《租赁缴费通知书》催讨租金未果，又向被告邮寄《律师函》，要求被告在收到《律师函》之日起五日内向原告支付自法院裁定取得房产所有权之日起至2019年10月31日止的租金，否则将在被告收到《律师函》第六日即行解除房屋原所有人梁祥建、罗永芳与被告签订的《商铺租赁经营管理协议书》，并要求其支付违约金。被告收到《律师函》后仍未向原告支付租金，也未要求第三人搬离。庭审中，被告表示愿意支付原告诉请的暂计算至2020年3月31日的租金106099.77元及违约金648.86元。以上事实由原告提供的江西省高级人民法院（2018）赣执2号之四《执行裁定书》、江西省南昌市中级人民法院（2018）赣01执506号之二《执行裁定书》、《商铺租赁经营管理协议书》、《房屋租赁合同》、《租金缴费通知书》、邮件交寄单、《律师函》、EMS快递单，被告提供的《商铺租赁经营管理协议书》，第三人提供的《房屋租赁合同》及当事人陈述、自认等证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点在于《商铺租赁经营管理协议书》是否应当解除。首先，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。本案第三人即次承租人已明确请求代被告支付欠付的租金以对抗原告的合同解除权。本案中原房屋所有人梁祥建、罗永芳与被告的《商铺租赁经营管理协议书》、被告与第三人签订的《房屋租赁合同》均签订于2014年，第三人已将租赁的房屋进行装修用于银行经营多年，若解除合同并要求第三人搬离房屋，将明显不公平且造成社会资源的严重浪费。其次，上述十二份《商铺租赁经营管理协议书》约定，租金在每年的10月31日前15个工作日内按年支付，租期均为15年。截至原告起诉时，被告欠付2019年6月28日至2019年10月31日的一套房屋的租金和2019年7月30日至2019年10月31日的十一套房屋的租金，且原告起诉后，被告明确表示愿意支付原告诉请的截至2020年3月31日的所有租金和违约金，据此，本院认为被告的违约过错程度显著轻微，不影响合同目的的实现，不能认定合同解除已经成就。综上，原告诉请被告向原告支付租金人民币106099.77元（暂计算至2020年3月31日）及逾期支付违约金人民币648.86元本院予以支持，原告诉请解除《商铺租赁经营管理协议书》，本院不予支持，原告诉请第三人搬离房屋，是基于合同解除提出，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决如下：一、被告江西玺悦城商业运营有限公司在本判决生效后十日内向原告南昌亚宁科技发展有限公司支付计算至2020年3月31日的租金106099.77元；二、被告江西玺悦城商业运营有限公司在本判决生效后十日内向原告南昌亚宁科技发展有限公司支付违约金648.86元；三、如果被告江西玺悦城商业运营有限公司逾期未履行本判决第一条、第二条的给付义务，原告南昌亚宁科技发展有限公司可要求第三人招商银行股份有限公司南昌分行代为支付，第三人招商银行股份有限公司南昌分行代为支付的超出其应付租金的数额，可以折抵租金或向被告江西玺悦城商业运营有限公司追偿；四、驳回原告南昌亚宁科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14332元，由被告江西玺悦城商业运营有限公司承担2435元，由原告南昌亚宁科技发展有限公司承担11897元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  魏剑光人民陪审员  姜玉莲人民陪审员  龚卫玲二〇二〇年八月二十一日法官助理杜姝蕊书记员熊雨飘