广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终805号上诉人（原审被告）：阳西县鑫茂房地产开发有限公司。住所地：广东省阳西县程村镇中兴街3号。法定代表人：叶植一，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭永雄，广东宏晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：林秋花，广东宏晖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢国龙，男，1978年10月1日出生，汉族，住广东省阳西县。委托诉讼代理人：黄怡，广东佰仕杰律师事务所律师。上诉人阳西县鑫茂房地产开发有限公司（以下简称鑫茂公司）因与被上诉人谢国龙商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院（2019）粤1721民初706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鑫茂公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回谢国龙的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由谢国龙负担。事实与理由：一、鑫茂公司与谢国龙签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。”鑫茂公司已于2015年1月21日将办理甲花园A、B、C、D四栋楼（包括涉案A5房）权属登记的资料报房管部门登记备案，房管部门于2015年2月4日出具了商品房权属证明书，至此，鑫茂公司提交权属登记资料给房管部门登记备案的义务已履行完毕，房屋可以进行登记。如果鑫茂公司违约，也是在2013年12月27日至2015年1月20日期间违约。从2015年1月20日起计算诉讼时效，至2017年1月21日已过两年，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，本案已过诉讼时效。二、涉案房屋产权证逾期办理的原因是谢国龙自身过错所致，鑫茂公司依法不应承担责任。（一）谢国龙作为买受方是办理房产证的责任人，只有其本人才可办理房产证。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，在谢国龙收楼后360日内即可办证，鑫茂公司已在该合同中履行了办证告知义务。谢国龙明知已经可以办证却不去办理，且整个诉讼过程中，谢国龙没有提供任何证据证实其曾去办理房产证而未能办理。因此，涉案房屋迟迟未能办证是谢国龙自身原因造成。（二）谢国龙在接收房屋后对房屋主体结构进行违法改建，因担心其违建行为会导致办证无法通过，所以一直没去办证，鑫茂公司对此不存在过错。三、鑫茂公司的合同义务仅为“在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案”，鑫茂公司已于2015年1月向产权机关提供了办理权属登记的资料进行备案，至此，鑫茂公司的合同义务已履行完毕，不存在违约，谢国龙请求鑫茂公司支付《商品房买卖合同》第十五条约定的违约金，应不予支持。四、鑫茂公司代谢国龙缴纳涉案房屋办证所需的费用为62306.16元，具体包括印花税471元、契税28260元、不动产测量费500元、证书工本费80元、买卖代理费22080元、交易手续费800元、咨询费1000元、房屋所有权登记费1500元、住宅专项维修资金7615.16元。而一审仅认定鑫茂公司为谢国龙代缴纳的印花税471元、契税28260元、证书工本费80元、住宅专项维修资金7615.16元，对于白蚁防治费、测绘费、交易手续费、利用档案费、不动产测量费、房屋所有权登记费本应由买方缴交，因鑫茂公司代谢国龙缴交，所以当时以鑫茂公司名义出具发票，但以鑫茂公司的名义开具发票并不代表这些费用就应由鑫茂公司承担。综上，请支持鑫茂公司的上诉请求。谢国龙答辩称：一、鑫茂公司于2012年12月31日交付房屋，但未能在合同约定期限内为谢国龙办妥房产证，且至今仍未提交办证资料，逾期履行义务，构成重大违约。（一）谢国龙在签订《商品房买卖合同》后已交付了全部房款及相关办证费，鑫茂公司具有为谢国龙完成办证手续的义务，但鑫茂公司从未提交涉案房屋的办证资料给房管部门，其所主张的已经提交给房管部门备案的资料是整栋楼的大确权资料，而非涉案房屋的资料。（二）办理房产证需要买卖双方到场，也需要开发商提交相关权属证书及公司的相关资料等，并非鑫茂公司所主张的谢国龙一方即可办理。鑫茂公司在交付房屋给谢国龙后，从未主动联系谢国龙共同前往办证，在谢国龙多次要求鑫茂公司办证时，鑫茂公司也总以各种理由拖延办理，因此，逾期办证的原因在于鑫茂公司，与谢国龙无关。（三）鑫茂公司所称的违建事实不存在，房屋内部装修与办理涉案房屋产权无关。二、根据《商品房买卖合同》的约定，鑫茂公司应按照已付房价款的日万分之一的标准向谢国龙计付违约金，一审计算违约金的方法及结果无误。（一）《商品房买卖合同》第十五条第三项约定：“如因出卖人未能按合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在房屋交付使用后360日仍无法办理房地产权属证书的，出卖人均应按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金”，谢国龙在签订合同后已支付全部房价款942000元，而鑫茂公司至今未完成办证手续，应按照合同约定足额支付违约金。（二）一审认定延迟办理房产证的原因在于鑫茂公司，并认定违约金从2016年2月28日计至双方向房管部门提交办理涉案房屋的权属证书资料之日（2019年1月9日）共1046天的违约金为98533.2元，处理无误。三、鑫茂公司已收取谢国龙办证费60000元，其实际办理涉案房屋权属证缴纳了费用36426.16元，一审判决鑫茂公司向谢国龙退还多收取的费用23573.84元，合法合理。四、鑫茂公司的违约行为处于持续状态，每个债权均是单独的，故违约金应以每日为单位分别计算诉讼时效，一审支持谢国龙三年期间的逾期办证违约金并无不妥。谢国龙向一审法院起诉请求：一、鑫茂公司支付逾期办证违约金103337.4元（以房屋总价942000元为本金，按日万分之一从2016年2月17日暂计至2019年2月18日，并计算至鑫茂公司实际交付房地产权证日止）；二、鑫茂公司返还谢国龙支付的办证费用31269元；三、本案诉讼费、保全费等诉讼费用由鑫茂公司承担。一审法院认定事实：2012年9月18日，谢国龙（买受人）与鑫茂公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定谢国龙向鑫茂公司购买位于阳西县程村镇A路X号甲花园商住小区A栋B房，房屋总价款942000元，出卖人应当在2012年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、如因出卖人未能按合同约定提交资料报产权登记备案，导致买受人在房屋交付使用后360日仍无法办理房地产权属证书的，出卖人均应按已付房价的每日万分之一向买受人支付违约金。”合同签订后，谢国龙通过自筹首付502000元及银行按揭贷款440000元的方式向鑫茂公司支付了全部购房款。另外，谢国龙还支付了办理甲花园商住小区A栋B房产权证所需的办证费用共60000元给鑫茂公司。2012年12月31日，鑫茂公司向谢国龙交付涉案房屋，但未在合同约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，未为谢国龙办理房屋权属登记转移。谢国龙遂以鑫茂公司没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续，构成逾期办证违约，提起本案诉讼。另查明，鑫茂公司于2012年7月23日取得甲花园商住小区A幢房屋的预售许可，于2015年2月4日获A栋房屋的权属证明。上述《商品房买卖合同》签订后，鑫茂公司为谢国龙代付办理甲花园商住小区A栋B房权属证缴纳了印花税471元、契税28260元、不动产登记费80元和住宅专项维修资金7615.16元，合计36426.16元。2019年1月9日，谢国龙与鑫茂公司已共同向阳西县国土资源局提交了办理涉案房屋的权属证书的相关资料。2019年2月25日，阳西县国土资源局向谢国龙颁发甲花园商住小区A栋B房权属证书。谢国龙请求逾期办证违约金从2016年2月17日计至谢国龙取得房产证之日（即2019年2月25日）止，请求支付违约金数额为103337.4元。一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。谢国龙与鑫茂公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，属合法有效。谢国龙与鑫茂公司应按合同的约定行使权利和履行义务。本案双方当事人的争议焦点主要是：一、鑫茂公司是否构成违约，谢国龙请求计算逾期办证的违约金是否具有事实和法律依据，应否予以支持；二、谢国龙起诉请求违约金是否超过法律规定的诉讼时效期间；三、鑫茂公司收取的办证费用是否超出了实际支出的数额，谢国龙请求返还多收的部分费用应否予以支持。关于焦点一，因房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是谢国龙最重要的合同目的之一。谢国龙已按照合同约定全额支付了购房款，鑫茂公司应按约定于交房日（2012年12月31日）后360日内，即应于2013年12月26日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案为谢国龙办理涉案房产的权属转移登记。鑫茂公司未按合同约定的期限为谢国龙办理涉案房屋的房地产权属转移登记，已构成违约，应按合同的约定支付相应的违约金。鑫茂公司辩称其已于2014年1月向有关部门提交资料备案办理产权过户登记，但未提供任何证据予以证实，且鑫茂公司主张的上述备案时间在其取得涉案房产初始登记的权属证书之前，不合常识，故对鑫茂公司该主张事实不予采信。经查，鑫茂公司至2015年2月4日才取得涉案房屋的权属证书，迟延办证的原因归于鑫茂公司一方，故谢国龙请求按合同约定的违约金计算标准即按已付房屋价款的日万分之一计算违约金，应予以支持。关于焦点二，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”的规定，本案债权的诉讼时效为三年。根据谢国龙与鑫茂公司签订的《商品房买卖合同》的约定，谢国龙与鑫茂公司约定采取以日为单位的累计方式计付逾期办理不动产权证书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增加，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，鑫茂公司应当于2013年12月26日前履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，故应从2013年12月27日起开始分别以每一日为单位计算谢国龙的诉讼时效期间。虽然买受人于约定办证期限届满超过三年才起诉主张违约金，但由于出卖人逾期办证的违约行为处于持续状态，故对于起诉之日起倒推三年的违约金仍应当保护；自起诉之日起回溯超过三年的部分，应认定已超过诉讼时效。谢国龙于2019年2月27日提起本案诉讼，应以起诉日为节点认定谢国龙主张的违约金是否超过诉讼时效。从2019年2月27日起倒推三年至2016年2月28日，对于该三年期间的逾期办证违约金，因未超过诉讼时效，应予保护；对于回溯超过三年部分，亦即2013年12月27日起至2016年2月27日期间的逾期办证违约金，至谢国龙起诉时已超三年诉讼时效，不予保护。故谢国龙请求从2016年2月17日起计算逾期办证违约金，理据不足，应不予支持。据此，本案逾期办证违约金应以谢国龙已付的购房款942000元为计算基数，按日万分之一从2016年2月28日计至双方向房管部门提交办理涉案房屋的权属证书资料之日（2019年1月9日），共1046天，为942000元×0.01%×1046天=98533.2元。关于焦点三，《商品房买卖合同》签订后，鑫茂公司收取了谢国龙办证费60000元，现阳西县国土资源局已向谢国龙颁发涉案房屋产权证书，办理房屋权属转移登记所需具体费用已确定。现谢国龙请求鑫茂公司退还多收取的办证费用，合法合理，应予以支持。鑫茂公司为谢国龙代付办理甲花园商住小区A栋B房权属证缴纳了费用合计36426.16元，对于多收取的23573.84元（60000元-36426.16元）应退还给谢国龙。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，作出判决：一、限鑫茂公司在判决生效之日起十五日内支付违约金98533.2元给谢国龙；二、限鑫茂公司在判决生效之日起十五日内退还办证费用23573.84元给谢国龙；三、驳回谢国龙的其他诉讼请求。一审案件受理费2992元，由谢国龙负担250元，由鑫茂公司负担2742元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，鑫茂公司主张除为谢国龙支付一审所列举的印花税471元、契税28260元、住宅专项维修资金7615.16元和不动产登记费80元外，还支付了不动产测量费500元、买卖代理费22080元、交易手续费800元、咨询费1000元、房屋所有权登记费1500元，合计62306.16元，并提供了相关资料。阳西县住房和城乡规划建设局开出的发票（抬头为鑫茂公司）载明：买卖代理费22080元、交易手续费800元、咨询费1000元，合共23880元。阳江市永烽测绘有限公司在2019年1月15日开出的发票（抬头为鑫茂公司，备注为甲花园商住小区A栋B房）载明不动产测量费500元，在本院审理鑫茂公司与柯广东商品房预售合同纠纷案[（2019）粤17民终1368]以及鑫茂公司与叶伙妹商品房预售合同纠纷案[（2019）粤17民终1369号]中，鑫茂公司自认测量费属公司应负担的费用。对于鑫茂公司所主张的房屋所有权登记费1500元，鑫茂公司在一审提供了一份《广东省非税收入（电子）票据》，该票据载明缴款人为鑫茂公司，项目名称为商品房预售款监督管理服务费，金额为1500元。又查明，本院在审理叶伙妹与鑫茂公司的商品房预售合同纠纷案件[（2019）粤17民终1369号]中，去函阳西县住房和城乡建设局，以核实办理房产证的各项费用具体由哪方承担。阳西县住房和城乡建设局于2019年11月11日作出《关于协助调查函的回复》，该回复主要载明：“经查实，我局在2013年根据县物价部门的收费批文收取城市房屋安全鉴定费、登记费、咨询费、买卖代理费、白蚁防治费、交易手续费和测绘费等费用，上述七项费用均为购房者缴纳。”另外，阳西县住房和城乡建设局于2019年11月21日又向本院发出一份《关于房地产交易手续费的说明》，主要载明：“按照粤费Qd5009号文件规定，新建商品房的房地产交易手续费按3元/平方米收取，手续费由转让方承担，因此，交易手续费由房地产公司缴纳。”本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，是合同有效的。依法成立的有效合同，双方应按照合同约定履行各自义务。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：一、鑫茂公司履行办理权属登记义务时是否存在违约行为，应否承担违约责任；二、鑫茂公司为办理涉案房屋权属登记所支付的各项相关费用应由哪方承担，鑫茂公司是否存在多收取代办证费的情形；三、本案是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，鑫茂公司应该在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。实际上，开发商开发建设的商品房需经初始登记到开发商名下，再从开发商名下转移登记到购房者名下两个环节。结合领取房地产权属证书是购房者最重要的合同目的之一，且将商品房转移登记到购房者名下需开发商的协助才能完成，上述第十五条的约定应理解为开发商为谢国龙办理涉案房产的转移登记而提供相关资料报产权登记机关备案。鑫茂公司主张其在2015年1月向产权机关提交了办理权属登记的资料进行备案，结合鑫茂公司在2015年2月4日才领取涉案房屋的权属证明书（即办理初始登记）的事实，可认定鑫茂公司上述所主张的提交资料是为办理涉案房屋的初始登记而提交的资料，而鑫茂公司没有提供证据证明其在该房屋办理初始登记后已将办理转移登记所需的资料报产权登记机关备案，因此，鑫茂公司主张其在2015年1月已履行完毕合同约定的办证义务，理据不足，本院不予采纳。本案中，鑫茂公司本应在谢国龙接收房屋后360日内（即在2013年12月26日前）将办理涉案房产转移登记的资料报产权登记机关备案，但鑫茂公司在2015年2月4日才领取涉案房屋的权属证书（即进行初始登记），证明导致延迟办证的原因在于鑫茂公司一方。鑫茂公司主张因谢国龙自身原因导致延迟办证，但并没有提供充分的证据证明，对其该主张，本院不予支持。因鑫茂公司该行为违反了双方合同的约定，已构成违约，鑫茂公司应按合同约定按已付房屋价款的日万分之一计算违约金给谢国龙。关于争议焦点二，一审认定谢国龙已预付60000元办证费给鑫茂公司；鑫茂公司为涉案房屋支付的印花税471元、契税28260元、不动产登记费80元和住宅专项维修资金7615.16元,应由谢国龙承担。双方对上述事实均没有异议，本院予以确认。除上述费用外，鑫茂公司主张还为涉案房屋支付了不动产测量费500元、买卖代理费22080元、交易手续费800元、咨询费1000元、房屋所有权登记费1500元。上述五项费用中，鑫茂公司在其他与本案同系列的案件中自认测量费500元应由其负担，阳西县住房和城乡建设局经复函确认房屋安全鉴定费、登记费、咨询费、买卖代理费、白蚁防治费和测绘费等六项费用由购房者负担。阳西县住房和城乡建设局作为收取上述七项行政事业性费用的主体，其根据相关规定对上述费用缴纳主体的确定应作为判断该项费用承担方的依据。鑫茂公司主张买卖代理费、咨询费（本案不涉及房屋安全鉴定费、白蚁防治费、测绘费）应由谢国龙承担，理据充分，应予支持。一审法院没有认定鑫茂公司代谢国龙缴交上述两项办证费用不当，本院予以纠正。对于房屋所有权登记费，因鑫茂公司所提供的《广东盛非税收入（电子）票据》反映鑫茂公司缴纳的是商品房预售款监督管理服务费，无法证明鑫茂公司代谢国龙缴纳房屋所有权登记费1500元，其主张代缴纳房屋所有权登记费1500元，证据不足；鑫茂公司还主张测量费、交易手续费亦应由购房者承担，缺乏依据，本院不予支持。根据上述分析，应确认鑫茂公司已为谢国龙代付涉案办证费为59506.16元（471元+28260元+7615.16元+80元+22080元+1000元），鑫茂公司已预收谢国龙60000元，则鑫茂公司应退还493.84元（60000元-59506.16元）给谢国龙。关于争议焦点三，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，谢国龙本案诉请鑫茂公司支付逾期办证违约金的诉讼时效为三年。因双方在合同中约定按日计算违约金，则谢国龙请求支付违约金的债权请求权的诉讼时效期间亦应以每日为起点分别计算。一审确认从起诉之日（2019年2月27日）起倒推至2016年2月28日三年期间，谢国龙相应的给付违约金请求权未超过诉讼时效期间，符合法律规定，本院予以支持。鑫茂公司主张本案已过诉讼时效期间的理据不足，本院不予支持。如上所述，逾期办证违约金应按已付房屋价款的日万分之一计算，一审法院确定鑫茂公司按上述标准，从2016年2月28日起计至双方向房管部门提交办理涉案房屋的权属证书之日止，向谢国龙支付逾期办证违约金正确，本院予以支持。综上所述，鑫茂公司的部分上诉请求成立，应予支持。一审法院认定鑫茂公司代谢国龙缴交部分办证费用有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省阳西县人民法院（2019）粤1721民初706号民事判决第一项；二、撤销广东省阳西县人民法院（2019）粤1721民初706号民事判决第三项；三、变更广东省阳西县人民法院（2019）粤1721民初706号民事判决第二项为：阳西县鑫茂房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内退还办证费用493.84元给谢国龙；四、驳回谢国龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2992元，由谢国龙负担791元，阳西县鑫茂房地产开发有限公司负担2201元；二审案件受理费2742元，由谢国龙负担518元，阳西县鑫茂房地产开发有限公司负担2224元。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年四月二十八日法官助理  詹礼迪书 记 员  凌尤健附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。