广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初8140号原告：邵乙拯，男，1995年3月20日出生，汉族，住广东省电白县**********1*之2，公民身份号码440************717。委托诉讼代理人：黄卉楠，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈**，广东诺臣律师事务所律师。被告：佛山市南海卓景置业有限公司，住所地：佛山市南海区******广佛新干线北侧琦宝铝材装饰展贸园自编10幢3楼301号，统一社会信用代码91440605MA4UTH9893。法定代表人：利某1。被告：佛山市南海区大沥镇水头经济联合社，住所地：佛山市南海区******，组织机构代码C03738518。负责人：潘伟林，社长。委托诉讼代理人：朱晓敏，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾明，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。被告：佛山市南海区大沥镇水头社区蛇龙三股份经济合作社，住所地：佛山市南海区******，统一社会信用代码N144***********562。负责人：叶权辉。被告：佛山市南海区大沥镇水头社区蛇龙四股份经济合作社，住所地：佛山市南海区******，统一社会信用代码N144**********463Q。负责人：叶国光。被告：广东金腾律师事务所，住所地：佛山市禅城区***********，统一社会信用代码31440000L056545245。负责人：崔建珍。委托诉讼代理人：黄叶明，广东金腾律师事务所律师。原告邵乙拯诉被告佛山市南海卓景置业有限公司（下简称卓景公司）、佛山市南海区大沥镇水头经济联合社(下简称水头经济社)、佛山市南海区大沥镇水头社区蛇龙三股份经济合作社（下简称蛇龙三经济社）、佛山市南海区大沥镇水头社区蛇龙四股份经济合作社（下简称蛇龙四经济社）、广东金腾律师事务所租赁合同纠纷一案。本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年6月4日、7月7日两次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄卉楠、被告水头经济社的委托诉讼代理人朱晓敏、被告广东金腾律师事务所的委托诉讼代理人黄叶明两次庭审均到庭参加了诉讼。被告卓景公司、蛇龙三经济社、蛇龙四经济社两次庭审均未到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请和解期，但未能达成协议，和解期依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告佛山市南海卓景置业有限公司退还126060元及利息（以126060元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至付清之日止）；2.被告佛山市南海区大沥镇水头经济联合社、佛山市南海区大沥镇水头社区蛇龙三股份经济合作社、佛山市南海区大沥镇水头社区蛇龙四股份经济合作社、广东金腾律师事务所对被告佛山市南海卓景置业有限公司的第1项债务承担连带清偿之日；3.本案诉讼费、保全费由五被告承担。4.解除原告与被告卓景公司于2018年11月11日签订的《物业使用权转让合同》。事实和理由：2018年11月10日，原告在被告卓景公司销售人员的接待和游说下，有意购买被告卓景公司位于佛山市南海区******广佛新干线旁北侧的“琦宝国际•创客T＋”项目第9C栋620号物业。被告卓景公司承诺租赁期限为29年，到期可续期、回报率高等。原告当天向被告卓景公司支付了30000元使用权转让费。2018年11月11日，被告卓景公司告知原告签署《物业使用权转让合同》需由律师见证，在被告卓景公司的安排下，原告支付了20000元使用权转让费和500元律师见证费，并在销售人员提供的《物业使用权转让合同》、《物业委托管理经营合同》、《律师见证委托协议》等数份文件上签字。《物业使用权转让合同》约定使用权转让价总价款245560元，包括使用权转让费和综合管理费，选择分期付款的方式，首期款89560元，剩余款项156000元分60期逐月支付，每期款项为2600元。2018年12月10日，原告按照被告卓景公司的要求支付了首期款39560元（包括首期使用权转让费26347元、首期综合管理费13213元）以及物业使用权转让分期手续费36000元。至此，原告共计支付了使用权转让费125560元及律师见证费500元。2019年5月，原告前往物业所在地现场查看施工进度，发现施工现场没有任何实质性进展。根据合同约定，被告卓景公司应于2019年12月31日前将物业交付原告，但直至起诉之日，被告卓景公司仍未向原告交付物业。经原告到现场询问得知，涉案物业因尚没有通过市政部门验收，具体交楼时间不明。同时，原告在网上看到多则关于琦宝国际楼盘虚假宣传的负面新闻，才意识到被告卓景公司从未向其出示该物业的任何报建资料和土地权属资料，所谓的物业使用权转让实为租赁合同，现合同约定的29年租赁期限远超过了法律规定的20年最长租赁期限。且经查询，涉案物业所在土地及在建建筑物实际应归被告蛇龙三经济社和被告蛇龙四经济社所有，被告卓景公司通过被告水头经济社竞得项目地块使用权，但被告卓景公司开发建设的“琦宝国际”项目并未取得被告水头经济社、蛇龙三经济社、蛇龙四经济社同意出租的证明材料，并且被告卓景公司提出的售后包租及一次性收取29年租金的行为违法违规。2020年3月18日，鉴于原告的合法权益不能得到有效保障，原告委托律师通过邮政EMS发送《律师函》至五被告的住所地，依法要求重新磋商合同，并对原告提出的问题给出解释。被告卓景公司一直以外出为由拒收，被告水头经济社、蛇龙三经济社、蛇龙四经济社、广东金腾律师事务所收到后拒不回复、不予处理。2020年3月27日，原告委托律师再次发函至五被告的住所地，依法要求解除《物业使用权转让合同》，并要求收函后立即退回已收取的款项126060元。原告认为，被告卓景公司未按合同约定时间向原告交付涉案物业，拒绝与原告磋商，无法确定物业的交付时间，原告的合同目的无法实现，被告卓景公司已经构成根本违约，原告有权依法解除《物业使用权转让合同》并要求返还已支付的全部款项。“琦宝国际•创客T＋”项目由被告卓景公司与被告水头经济社、蛇龙三经济社、蛇龙四经济社共同合作开发，共享收益。现被告卓景公司严重损害原告的利益，被告水头经济社、蛇龙三经济社、蛇龙四经济社未加以限制，纵容被告卓景公司的违法违规行为，应承担过错责任。另外，被告广东金腾律师事务所违规见证，明知合同存在无效条款仍进行见证，滥用律师见证的公信力，原告基于对被告广东金腾律师事务所的信赖而签订了合同，被告广东金腾律师事务所明显有过错，应承担过错责任。因此，被告水头经济社、蛇龙三经济社、蛇龙四经济社、广东金腾律师事务所应当对被告卓景公司应向原告返还的126060元及利息承担连带清偿责任。被告卓景公司辩称，1.被告不同意解除《物业使用权转让合同》，不同意退款及赔付相关利息损失，但愿意遵照合同约定向原告支付违约金。虽然双方签订的《物业使用权转让合同》约定的物业交付时间为2019年12月31日，但由于负责施工的承建商广东华鼎建筑工程有限公司的工期一再延期，至今未向被告卓景公司交付竣工工程，造成物业交付时间迟延，逾期的责任不能归咎于被告卓景公司。涉案租赁物已办理报建手续，属合法建筑物。现卓景公司已配合政府、住建、维稳、劳动局等部门的要求，最大限度的将合同工程款支付给了负责施工的承建商广东华鼎建筑工程有限公司，并与该公司多次交涉，以争取涉案租赁物早日通过竣工验收，从而实现在合同约定的期限内向原告交付物业的目的。现卓景公司已就此向华鼎公司提起诉讼，要求华鼎公司履行涉案工程竣工验收并交付的义务，现该案在审理过程中。被告卓景公司亦已尽最大努力进行协调，并承诺尽快向原告交付物业。2.原告并没有按《琦宝国际物业使用权转让合同》约定按期支付相关款项，其违约在先。据卓景公司查实，原告在支付完首期费用后，合同约定的分期款项一期都没有按合同履行支付，这一点从原告的诉讼请求及其理由中可以体现。在卓景公司多次通知后仍拒不支付，原告存在违约在先。根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，原告的诉请与法律规定不符，请法院不予支持。3.诉讼费、保全费由原告承担。被告蛇龙三经济社辩称，1.本案是租赁合同（物业）纠纷案件，蛇龙三经济社并非合同签约当事人，根据合同相对性原理，蛇龙三经济社非本案适格的被告。合同法第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，确立了合同相对性原则在合同法上的地位。对于本案而言，原告提起本案诉讼的依据是其与卓景公司签订的《琦宝国际物业使用权转让合同》，而蛇龙三经济社并没有在该合同上签名盖章，并非是签约当事人，更没有在事后向包括原告在内的人作出对该合同履行或相关责任自愿承担责任的任何承诺，故其将蛇龙三经济社列入本案被告实属无法律依据，请法院不予支持。2.蛇龙三经济社与卓景公司存在土地租赁合同关系，且该土地已办理集体土地使用权证，故该土地租赁关系合法有效，原告与卓景公司的物业租赁关系的签约、履行等，与蛇龙三经济社无关。被告蛇龙四经济社辩称，1.本案是租赁合同（物业）纠纷案件，蛇龙四经济社并非合同签约当事人，根据合同相对性原理，蛇龙四经济社非本案适格的被告。合同法第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，确立了合同相对性原则在合同法上的地位。对于本案而言，原告提起本案诉讼的依据是其与卓景公司签订的《琦宝国际物业使用权转让合同》，而蛇龙四经济社并没有在该合同上签名盖章，并非是签约当事人，更没有在事后向包括原告在内的人作出对该合同履行或相关责任自愿承担责任的任何承诺，故其将蛇龙四经济社列入本案被告实属无法律依据，请法院不予支持。2.蛇龙四经济社与卓景公司存在土地租赁合同关系，且该土地已办理集体土地使用权证，故该土地租赁关系合法有效，原告与卓景公司的物业租赁关系的签约、履行等，与蛇龙四经济社无关。被告水头经济社答辩称，水头经济社不是合同的当事人，也不是涉讼土地的权属人，更没有任何租赁收益，水头经济社无权对卓景公司的行为“加以限制”，更不是适格的被告。原告对水头经济社提起租赁合同诉讼，没有事实和法律依据。原告滥用诉讼权利导致水头经济社为应诉而不得不聘请专业的律师参与诉讼事务，造成水头经济社的经济损失，水头经济社保留索偿的权利。被告广东金腾律师事务所答辩称，1.本案是租赁合同纠纷，应适用合同法的法律关系予以调整。根据合同相对性原则，《物业使用权转让合同》签约双方是原告与被告卓景公司，因该合同的履行发生争议的，应由签约当事人之间进行主张。被告广东金腾律师事务所不是该《物业使用权转让合同》的当事人，不是适格的被告。2.被告广东金腾律师事务所是依法设立的律师事务所，与原告签订《物业使用权转让合同》后，依法接受原告的委托，指派执业律师就其与被告卓景公司签订的《物业使用权转让合同》中的签名、指模、印章的真实性进行见证，符合相关法律规定；根据双方签订的《律师见证委托协议》，原告在委托被告广东金腾律师事务所进行律师见证前确认已经就需要见证签署的《物业使用权转让合同》进行详尽理解、同意合同条款并且是自愿签订；被告广东金腾律师事务所已经按照《律师见证委托协议》的约定，指导双方当事人规范签署合同并对双方签名、指模、印章的真实性予以见证，最后将《法律见证书》交付给原告，全部履行了《律师见证委托协议》约定的义务，按协议约定收取相应的劳务报酬符合法律规定；同时根据双方签订的《律师见证委托协议》第五条的约定，原告收到《法律见证书》后，双方就委托见证事项的权利义务全部了结。因此无论原告与被告卓景公司之间因《物业使用权转让合同》的履行发生何种争议，被告广东金腾律师事务所收取500元的律师见证费均不应予以退还，原告在与被告广东金腾律师事务所之间的《律师见证委托协议》约定的权利义务全部了结后再向被告广东金腾律师事务所主张权利于法无据。3.从原告诉状的陈述可知，在原告决定与被告卓景公司签署《物业使用权转让合同》之前，被告广东金腾律师事务所从未与原告有任何的接触，更没有参与到原告与被告卓景公司之间磋商任何一个环节，《律师见证委托协议》也是被告卓景公司制作的，对原告签署《物业使用权转让合同》没有任何过错。是原告与被告卓景公司之间决定要签订《物业使用权转让合同》后，为了规范双方的签约以及保证双方签约主体和签名、指模、印章的真实性，才根据签约双方当事人的委托，对双方签署《物业使用权转让合同》的过程进行见证。被告广东金腾律师事务所不应对原告与被告卓景公司之间签订的《物业使用权转让合同》履行过程中发生的争议承担法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告卓景公司、蛇龙三经济社、蛇龙四经济社经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。原告举证的《物业委托管理经营合同》、项目说明拍照无原件核对，本院不予确认。被告卓景公司提交的证据，均无原件核对，本院不予确认。对本案中的其他证据，本院经审查对其真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年11月11日，被告卓景公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将位于佛山市南海区******广佛新干线北侧琦宝铝材装饰展贸园（推广名：琦宝国际·创客T+）项目自编号第9C栋6层620号物业的使用权转让给乙方，装修情况为精装修；物业使用权期限自2019年12月31日起至2048年6月30日止，乙方应在2048年7月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；本物业使用权转让总价款（由物业使用权转让期内的使用权转让费、综合管理费二部分组成）为245560元；签订本合同前，乙方应向甲方支付定金5万元，该定金于本合同签订之日抵作物业使用权转让总价款；首期款89560元于本合同签订之日起10天内前付清（含定金），余下款项156000元从本合同签订之日次月起分60期按日历月份逐月支付，即每期2600元，应在每月5日前支付当期款项；甲方应当在2019年12月31日前将该物业交付乙方，如乙方在前述日期之前未能付清合同约定所有款项（分期付款的，未能付清到期金额），则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日止，但最终使用权到期日不变，甲方有权追究乙方逾期付款等违约责任；等等。原告于2018年11月10日向被告卓景公司支付了定金30000元，于次日支付定金20000元，于2018年12月10日支付分期手续费36000元、物业使用权转让款39560元。另查明，原告与被告卓景公司在广东金腾律师事务所律师的见证下签署了《物业使用权转让合同》，见证事项为《物业使用权转让合同》上的签名、印章、指模均属实。原告为此向被告广东金腾律师事务所支付了律师见证费500元。本院认为，原告与被告卓景公司签订《物业使用权转让合同》约定被告卓景公司交付涉案物业予原告使用一定期限，原告支付一定对价，双方之间形成的是租赁合同关系。虽然上述合同约定了分期付款，但原告实际上是以提前支付整个使用期限的对价的形式取得涉案物业的使用权，而非按月或按年支付租金，故上述合同具备“以租代售”性质。上述合同以租赁的形式对外出售涉案物业，至本案辩论终结时该物业尚未竣工验收，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，上述合同应属无效，故对原告主张解除上述合同的请求，本院不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还，故被告卓景公司已收取的款项125560元应返还予原告。被告卓景公司至今未向原告返还上述款项，确给原告造成了一定损失，本院酌定由被告卓景公司支付以125560元为本金从2020年5月18日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿日止的利息予原告。被告蛇龙三经济社、蛇龙四经济社、水头经济社、广东金腾律师事务所并非《物业使用权转让合同》的相对方，原告主张该四被告对被告卓景公司的上述债务承担共同清偿责任缺乏依据，本院不予支持。至于律师见证费500元，原告已在广东金腾律师事务所律师的见证下与被告卓景公司签订了《物业使用权转让合同》，广东金腾律师事务所的见证事项为《物业使用权转让合同》上的签名、印章、指模均属实，现涉讼合同并不存在签名、印章或指模不真实的情形，原告诉请五被告退还律师见证费，缺乏依据，本院不予支持。被告卓景公司、蛇龙三经济社、蛇龙四经济社经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市南海卓景置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还款项125560元及支付以125560元为本金从2020年5月18日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告邵乙拯；二、驳回原告邵乙拯的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2495.45元、财产保全费1150.3元，合共3645.75元（原告已预交），由原告负担545元，被告佛山市南海卓景置业有限公司负担3100.75元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告已预交的诉讼费用3100.75元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二〇年七月三十一日书记员  成海欣