陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终11976号上诉人（原审原告）：王萍，女，1966年10月18日出生，汉族，西安市居民，住西安市高新区。委托诉讼代理人:陈晨，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人:张世军，上海市锦天城（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陆士多，男，1958年6月8日出生，汉族，西安市长虹纸制品包装有限公司退休职工，住西安市未央区。委托诉讼代理人：张倩，陕西华飞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高景花，女，1959年8月21日出生，汉族，西安市长虹纸制品包装有限公司退休职工，西安市未央区高山流水小区3号楼1单元101室。委托诉讼代理人：张倩，陕西华飞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安保邦为家房地产有限公司。住所地：陕西省西安市高新区科技二路城市风景1号楼1单元3009号。法定代表人：马楠，该公司执行董事。委托诉讼代理人:韩秀，女，1989年8月11日出生，汉族，该公司权证部员工，西安市未央区。委托诉讼代理人：顾国伟，男，1967年6月10日出生，汉族，该公司行政部员工，住西安市雁塔区。上诉人王萍因与被上诉人陆士多、高景花、西安保邦为家房地产有限公司（以下简称保邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初112号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王萍上诉请求：1、撤销西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初112号民事判决第二项，改判由陆士多、高景花支付其违约金54万元；2、改判一审诉讼费由陆士多、高景花承担；3、二审诉讼费由陆士多、高景花承担。事实与理由：1、陆士多、高景花未按合同约定将首付款存入监管账户，且陆士多、高景花以需要找银行审批贷款为由推脱履行合同义务；2、一审法院认定银行贷款无法审批到160万元，且认定房价上涨无依据；3、一审法院未支持其主张的违约金无法律依据。陆士多、高景花辩称：1、《存量房买卖合同》约定：“乙方承诺2018年5月31日之前首付款到位，乙方可将该房屋过户到指定人名下”，其在约定时间凑够首付款，5月30日，其到保邦公司商量有关事宜，保邦公司告知其王萍在国外，故未在约定时间将首付款存进资金监管账户是因为王萍违约行为导致的；2、其未能申请到160万元贷款额度，非其主观原因造成，且其为继续履行合同积极凑钱；3、房屋价格上涨属于客观事实，其并未违约，王萍主张其支付违约金无法律依据。保邦公司辩称：陆士多、高景花一直积极办理银行贷款，未申请到理想数字并非陆士多、高景花主观原因导致，交易未能继续履行并非任何一方主观原因导致，对王萍亦未造成经济损失。王萍向一审法院起诉请求：1、判决解除其与陆士多签订的《存量房买卖合同》；2、判决陆士多向其支付违约金54万元整；3、判决本案诉讼费由陆士多、高景花承担。一审法院认定事实：陆士多与高景花系夫妻关系。王萍与高忍安系夫妻关系，涉案房产系王萍与高忍安夫妻共同财产。2018年5月12日，在保邦公司的居间下，高忍安作为王萍（甲方）的代理人与陆士多（乙方）签订存量房买卖合同，将王萍名下的位于西安市未央区住宅（面积为200.86㎡，房屋所有权证编号西安市房权证未央区字第1150124007-10-29-1）出售给陆士多，并约定：房价款为270万元，支付方式为首付款加贷款，合同签订当天支付定金1万元，首付款（不含定金）110万元，过户前存入房管局指定的监管账户，第二期支付房款160万元（申请银行按揭贷款）；若乙方向银行申请贷款，且银行批准的贷款额度不足或者不批准贷款的，则乙方须在办理产权转移登记申请同时将相应部分支付房地局监管账户或甲方，若银行批准的额度超出乙方应付房款部分，甲方须在收到乙方贷款银行支付的房款时将相应部分在两日内返还乙方；甲方收齐房款后7日内交付房屋乙方；过户时间为乙方贷款申请审核通过后7个工作日内；在合同签订后，若甲乙双方任意一方不按合同约定或不完全按合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金54万元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等；若乙方未能按约向甲方支付房款，或由于乙方原因未能按约办理产权转移手续的，逾期在三十日之内，乙方应向甲方每日支付房价款万分之五的滞纳金，于实际付款或办理产权转移手续当日支付，合同继续履行，逾期超过三十日，则甲方有权主张解除本合同，甲方主张解除合同的，乙方应在接到甲方解约通知之日起七日内退房，并且向甲方支付违约金，甲方退付乙方已付房款本金，乙方实际占有使用甲方房屋的，参照同地段租金计付甲方房屋使用费用，甲方不主张解除合同的，乙方应继续履行本合同，同时向甲方支付违约金，按未付房价款每日万分之五计算至实际交付房屋或房屋产权转移手续完成之日。另约定，甲乙双方各付一万元为房屋保证金于拿到房产证时将此钱转给房东，此钱暂时由雅荷为家保管；乙方承诺2018年5月31日前首付款到位，且可将该房屋过户到指定人名下。当日，高忍安作为王萍（甲方）的代理人与陆士多（乙方）及保邦公司（丙方）签订房屋买卖居间合同。保邦公司收取陆士多交付的涉案房屋定金1万元及居间佣金1万元。上述三方约定2018年5月29日办理网签和购审手续。2018年5月30日，保邦公司告知高景花王萍有事需推迟回国办理相关手续。2018年6月28日，高忍安向王萍出具授权委托书，委托王萍处理涉案房屋出售的相关事宜。2018年7月初，因银行按揭贷款额度为110万元，对于陆士多的购房款差额50万元，高忍安同意陆士多以通过公证欠条的方式于2018年9月15日前一次性支付。陆士多、高景花未回复，亦未同意此方案。2018年7月16日，高忍安称此事拖得时间太长，亦不同意陆士多欠款买房的事。2018年7月19日，陆士多、高景花称已自行解决50万元的房款差额，让保邦公司联系安排网签，高忍安以陆士多违约拒绝继续卖房。经保邦公司协调未果，故王萍诉至一审法院。诉讼中，因双方各持己见，致调解未果。一审法院认为：当事人可以协商解除合同。本案中，王萍与陆士多虽然未能在约定的2018年5月29日办理网签和购审手续，但是结合陆士多、高景花积极办理银行贷款手续，以及高忍安2018年6月28日于向王萍出具授权委托书，说明双方均有继续履行存量房买卖合同的意愿和行动。陆士多未能按照约定取得银行按揭的160万元贷款，并非陆士多、高景花的主观原因造成，对于存在购房款差额50万元的支付，王萍与陆士多未能协商一致，导致双方发生纠纷。现王萍要求解除与陆士多签订的存量房买卖合同，陆士多亦表示同意，故本案依法予以确认。王萍与陆士多就双方签订的存量房买卖合同未能继续履行系双方未能达成一致所致，且王萍未提供相应的证据证明其损失的存在，结合房价存在上涨的事实，故对王萍主张的违约金，本案不予支持。至于保邦公司所称的居间服务费，与本案非同一法律关系，故不予论处，可另行主张。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告王萍与被告陆士多于2018年5月12日签订的存量房买卖合同。二、驳回原告王萍其余诉讼请求。本案受理费2.84万元（原告已预交），由原告自行承担。二审经审理查明，一审法院查明事实属实,本院予以确认。本院认为：高忍安作为王萍的代理人与陆士多签订的存量房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。王萍上诉认为，陆士多、高景花未按合同约定将首付款存入监管账户系违约，应承担违约金。双方约定于2018年5月31日前首付款到位，5月30日，高景花从保邦公司得知王萍有事在国外，需推迟办理手续，王萍出国并未提前告知陆士多、高景花，且2018年6月28日，高忍安才向王萍出具授权委托书，委托王萍处理涉案房屋出售事宜。合同未继续履行并非陆士多、高景花单方原因造成，故王萍上诉请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，王萍提出的上诉请求不成立。原审判认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9200元，王萍已预交，由王萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 宏审 判 员  侯新省审 判 员  张 伟二〇二〇年三月三十日法官助理  窦 敏书 记 员  宁 越