江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初1456号原告（反诉被告）：高成林，男，1993年4月11日出生，汉族，住辽宁省大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：陈学锋，江苏锡州律师事务所律师。被告（反诉原告）：秦俊，男，1989年8月20日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：卜亮亮、张天源，北京市炜衡（无锡）律师事务所。被告（反诉原告）：陈晓钰，女，1989年12月21日出生，汉族，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：卜亮亮、张天源，北京市炜衡（无锡）律师事务所。被告（反诉被告）：王婷，女，1987年10月8日出生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。被告（反诉被告）：无锡市中立房产经纪咨询有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区东亭春合苑****。法定代表人：陆安斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：祝向，北京市京师（无锡）律师事务所律师。原告（反诉被告）高成林与被告（反诉原告）秦俊、陈晓钰、被告（反诉被告）王婷、无锡市中立房产经纪咨询有限公司（以下简称中立公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月21日、7月21日、9月17日三次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高成林及其委托诉讼代理人陈学锋、被告（反诉原告）秦俊、陈晓钰（参加第一次、第二次庭审）及其委托诉讼代理人卜亮亮、张天源，被告（反诉被告）王婷（参加第一次、第三次庭审），中立公司的委托诉讼代理人祝向到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）高成林向本院提出本诉请求：1.判令四被告共同返还购房款48万元及资金占用期间利息损失（以48万元为基数，自起诉之日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判令王婷、中立公司共同返还中介费2万元及资金占用期间利息损失（以2万元为基数，自起诉之日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令四被告共同承担本案保全担保费用1650元；4.本案诉讼费用由四被告共同承担。事实和理由：2019年11月21日，经中立公司经理王婷居间，高成林与陈晓钰、秦俊签订房屋买卖合同一份，双方约定高成林以153.8万元的价格购买陈晓钰、秦俊所有的位于蓝光五彩城6-3102号的房屋。因陈晓钰、秦俊要求全额现款，而贷款审批需要时间，故中介方中立公司承诺全额垫资。此后，高成林累计付款50万元（3万元定金、45万元购房款、2万元中介费），但中立公司未按约履行垫资义务，陈晓钰、秦俊提出中止交易。2020年1月2日，王婷与高成林就案涉房屋买卖合同达成补充协议，双方约定无法完成房屋买卖合同履行的，王婷无条件退还所有费用等内容。现因中立公司、王婷均未按约履行垫资义务，陈晓钰、秦俊已明确表示不再履行案涉房屋买卖合同，高成林要求陈晓钰、王婷等退回购房费用未果，故诉至法院。被告（反诉原告）陈晓钰、秦俊辩称，我方实际收到了46万元房款，该款项是由王婷转账支付给我方。我方不同意返还其中的定金部分20万元。因高成林和中立公司违约，我方有权没收定金20万元，剩余26万元我方同意返还。保全担保费用没有法律依据且不应由我方承担。被告（反诉被告）中立公司辩称，高成林无权要求中立公司退还48万元，理由是：1.案涉房屋买卖合同系三方共同签订，中立公司只是居间方，不是房屋买卖关系的任何一方，王婷代表中立公司与高成林签订的补充协议只是受高成林委托办理贷款，所以中立公司不应承担返还房款的责任。2.王婷作为中立公司员工，代表中立公司收款付款，其个人不应承担责任，相应责任应由中立公司承担。3.中立公司实际收到高成林的付款50万元，其中只有46万元是购房款，且高成林在补充协议中也自认46万元是房款，剩余4万元是中介费。4.关于诉讼请求中的中介费，中立公司已促成高成林与陈晓钰、秦俊达成案涉房屋买卖合同，高成林支付中介费是其应当履行的合同义务，所以无权要求中立公司返还中介费。关于保全担保费，与中立公司无关，不应由中立公司承担。被告（反诉被告）王婷辩称，其答辩意见同中立公司的答辩意见，其与高成林签订案涉补充协议也是代表中立公司的行为。反诉原告秦俊、陈晓钰向本院提出反诉请求：1.判令解除案涉房屋买卖合同（编号0000635）；2.判令反诉三被告已经共同支付的定金20万元归秦俊、陈晓钰所有，不予退还；3.判令反诉三被告共同承担秦俊、陈晓钰支出的本诉律师费8万元，反诉律师费8万元，合计16万元；4.本案反诉诉讼费用由高成林、中立公司、王婷共同负担。事实和理由：秦俊、陈晓钰与高成林于2019年11月21日签订案涉房屋买卖合同，双方约定陈晓钰、秦俊将其所有的位于蓝光五彩城6-3102号的房屋以153.8万元的价格出售给高成林，合同约定定金20万元。因秦俊、陈晓钰要求全款，故中立公司、王婷在合同中承诺由其全额垫付房款。此后，秦俊、陈晓钰收到了包括定金在内的46万元，但三被告始终未支付剩余款项，秦俊、陈晓钰催讨未果，故提起诉讼。反诉被告高成林辩称，1.其同意秦俊、陈晓钰关于解除案涉房屋买卖合同的反诉请求。2.高成林未支付余款是因中立公司、王婷不诚信的行为造成的，应由中立公司和王婷承担定金支出的责任。3.律师费约定过高且秦俊、陈晓钰未举证付款凭证，委托合同中约定合同成立即支付律师费，与事实不符，请求法院依法认定委托合同的效力。此外，即使发生律师费，也应由中立公司、王婷承担相应费用。4.保全担保费也应由中立公司、王婷承担。反诉被告中立公司辩称，1.对陈晓钰、秦俊要求解除案涉房屋买卖合同的反诉请求，中立公司只是居间方，与中立公司无关。2.中立公司接受高成林委托垫资、收款，已构成委托关系，且签订合同时高成林明确知晓是委托中立公司为其垫资向陈晓钰、秦俊付款，所以由此产生的法律关系及纠纷应当按照委托合同直接约束高成林与陈晓钰、秦俊。3.陈晓钰、秦俊诉请的律师费按照其合同虽是必然费用，但陈晓钰已经承认其没有支付能力，也未实际支付，后续是否支付需要以法院判决其是否能拿到违约金为前提，所以该费用能否实际支付尚未可知，因此我方无法确认实际发生的律师费费用。反诉被告王婷辩称，答辩意见与中立公司答辩意见一致。经审理查明：（一）2019年11月21日，秦俊、陈晓钰（售房人、甲方）与高成林（购房人、乙方）、中立公司（中介方、丙方）签订房屋买卖合同，三方约定：一、甲方自愿将座落在无锡市锡山区蓝光五彩城6-3102号的房屋出售给乙方；二、成交价格1538000元；三、甲乙丙三方签订本合同时，乙方须向丙方交纳信息服务费46000元，于办理贷款时全额付清；四、付款约定：1、乙方于2019年11月21日支付给甲方购房定金20万元。2、乙方于2019年12月13日前支付房款1338000元。中介方全额垫付。其他付款方式：乙方于2019年11月29日之前支付首付款到邮政卡上，剩余贷款110万元。甲方收到全款必须配合过户及办理所有手续并且将提供的银行卡交由中介方并告知密码不得注销。六、违约责任······4、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同中约定的房屋实际成交价格的20%作为违约金以及赔偿丙方房屋实际成交价格的3%的信息服务费且违约方需承担守约方因诉讼产生的律师费、诉讼费、交通费、鉴定费、评估费等。甲乙双方任何一方违约或解除合同，均要赔付丙方除信息服务费外，包括但不限于律师费、交通费、诉讼费等等，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。（二）2019年11月21日，高成林向王婷付款3万元，王婷向高成林出具收条一份，载明：“今收到高成林房屋定金3万元”。该收条由王婷在收款人处签名确认并加盖中立公司合同专用章。2019年11月26日，高成林向王婷转账33万元。2019年11月26日，王婷向高成林出具收条一份，载明：“今收到高成林购蓝光五彩城6-3102房屋部分房款45万元整”。该收条由王婷在收款人处签名确认并加盖中立公司合同专用章。2019年11月27日，高成林分两次向王婷各转账5万元。2019年12月21日，高成林分两次向王婷各转账1万元，其中1万元转账汇款中备注：“办贷款”。2020年1月2日，高成林以现金方式向王婷付款2万元，王婷向高成林出具收条一份，载明：“今收到高成林购房中介费2万元”。2019年11月21日，王婷向陈晓钰转账20万元。2019年12月23日至2020年1月13日期间，王婷陆续向陈晓钰转账261213.78元，以上王婷转账合计461213.78元。（三）2019年12月31日，王婷向陈晓钰出具补充协议一份，载明：“本人承诺于2020年1月7日之前支付人民币205500元，此协议有效。谨与陈晓钰发生协议关系，与任何人无关。银行费用贷款由本人负责，如超出房价则另算”。2020年1月2日，高成林与王婷签订房屋买卖合同补充协议一份，载明：“一、高成林房屋贷款手续由王婷办理，如贷款出现任何问题，导致无法放贷、完成房屋买卖合同履约，王婷无条件退还购房款首付46万元，中介费、信息服务费等所有费用。本合同终止，高成林不负任何违约责任。二、高成林购房过程中，房东要求支付任何费用，由王婷垫付，不收取任何垫资费用。三、高成林房屋贷款于2020年3月30日之前给出明确答复，不能贷全额退还所有支付金额46万元及中介费、贷款费。本协议双方签字生效”。高成林与王婷在该协议上签名确认。（四）2020年1月2日，秦俊、陈晓钰向高成林、王婷、中立公司发出告知函一份，要求高成林、中立公司收函后三日内支付剩余房款1278000元，逾期不付，则秦俊、陈晓钰将依法解除合同且不退还已付费用269000元。2020年1月11日，秦俊、陈晓钰向高成林、王婷、中立公司发出“解除《房屋买卖合同》暨另行出卖房屋告知函”，告知因高成林、中立公司等未在收到上述告知函三日内支付剩余房款1278000元，故秦俊、陈晓钰通知解除《房屋买卖合同》并将合同所涉房屋另行出售。审理中，秦俊、陈晓钰确认其向高成林发出的解除函退信，高成林亦表示未收到该解除函，中立公司、王婷对收到解除函的事实无异议。2020年3月16日，中立公司委托北京市京师（无锡）律师事务所向秦俊、陈晓钰发出律师函一份，要求秦俊、陈晓钰在收到律师函后三日内与中立公司、高成林共同前往不动产登记中心办理解除合同所涉房屋抵押登记的手续，否则应承担相应违约责任。2020年3月17日，陈晓钰向高成林、王婷、中立公司发出回复函一份，对上述律师函内容进行回复，认为其并未违约，且案涉合同已解除，合同所涉房屋已另行出售。本案审理中，秦俊、陈晓钰确认案涉房屋买卖合同项下房屋其已另行出售给案外人且已过户。（五）2020年4月26日，秦俊、陈晓钰与北京市炜衡（无锡）律师事务所签订委托合同2份，委托北京市炜衡（无锡）律师事务所代理其参与本案本诉并提出本案反诉，合同中分别约定本诉代理费及反诉代理费均为8万元。本案审理中，秦俊、陈晓钰确认其尚未支付任何律师代理费。另，高成林在本案中申请财产保全并产生保全担保费1650元。以上事实，有房屋买卖合同、转账凭证、收条、补充协议、房屋买卖合同补充协议、告知函、律师函、回复函、委托合同、保全担保费发票及当事人的陈述等在案佐证。本院认为，高成林与陈晓钰、秦俊、中立公司签订的案涉房屋买卖合同以及高成林与王婷签订的房屋买卖合同补充协议均系各方当事人自愿真实的意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，均合法有效。基于案涉各方当事人之间的法律关系较为复杂，要准确认定原被告各自的诉讼请求能否成立，应当理清以下几方面问题：一、案涉房屋买卖合同中各方当事人之间的法律关系应如何认定。本院认为，案涉房屋买卖合同系三方合同，涉及三层法律关系，一是出卖人陈晓钰、秦俊与买受人高成林之间的房屋买卖合同关系；二是居间人中立公司与委托人高成林之间的居间合同关系；三是委托人高成林与受托人中立公司之间的委托合同关系，委托事务是中立公司为高成林全额垫付购房款。三方当事人基于上述法律关系，按照合同约定，产生相应的权利义务。二、高成林支付的款项性质及金额应如何认定。对于高成林已支付的购房款金额，高成林与中立公司、王婷存在争议，高成林认为应按中立公司、王婷出具的收条金额确定其已付购房款48万元（含3万元定金及45万元购房款），中立公司、王婷认为案涉2019年11月26日收条系事先出具，应按高成林实际付款情况及案涉房屋买卖合同补充协议的约定确定高成林已付购房款是46万元。对此，本院认为，根据2016年11月26日载明的内容并结合高成林当日及次日的付款情况，该收条确存在高成林实际付款前事先出具的情况，同时考虑到收条系中立公司、王婷单方出具，而案涉房屋买卖合同补充协议系高成林与王婷共同签订的情况，本院按照案涉房屋买卖合同补充协议中约定的内容，确定高成林已付购房款是46万元。高成林与王婷对2020年1月2日收条载明的定金2万元均无异议，本院予以确认。对于高成林于2019年12月21日向王婷转账的2万元，本院根据高成林转账备注的信息认定为双方约定的办理贷款费用。三、高成林有权要求何方返还购房款及其他费用，陈晓钰、秦俊是否有权要求没收定金。本院认为，陈晓钰、秦俊在本案中提出解除案涉房屋买卖合同的诉讼请求，高成林、中立公司对此均不持异议，且合同所涉房屋已由陈晓钰、秦俊另行出卖并过户，案涉合同客观上已无法继续履行，本院依法确认案涉房屋买卖合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据上述规定，高成林有权要求返还已付购房款。本案审理中，陈晓钰、秦俊同意向高成林退还部分购房款26万元，本院予以确认。关于陈晓钰、秦俊要求没收定金20万元的反诉请求，本院认为，陈晓钰、秦俊中止履行案涉房屋买卖合同并最终提出解除合同的原因是其未按合同约定的期限收到购房款1338000元，案涉合同中虽约定由中立公司全额垫付该购房款，但在中立公司未按约履行垫付义务的情况下，基于房屋买卖合同的相对性，买受人高成林作为应履行付款义务的合同当事人，未按约履行付款义务，仍构成违约，根据合同约定，高成林作为给付定金的一方，无权要求返还定金，故高成林无权要求陈晓钰、秦俊返还定金20万元,高成林仅有权要求陈晓钰、秦俊返还购房款26万元。高成林现主张陈晓钰、秦俊返还购房款26万元的诉讼请求部分，本院予以支持。关于高成林主张的利息损失，因案涉房屋买卖合同在高成林起诉时尚未解除，故陈晓钰、秦俊尚不产生返还购房款的义务，高成林主张自起诉之日起计算利息损失的诉讼请求，本院不予支持。因高成林的违约系中立公司未垫付房款的过错所造成，高成林丧失定金20万元的损失，有权向中立公司主张赔偿，高成林主张中立公司赔偿20万元及利息损失（以20万元为基数，自起诉之日即2020年4月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的诉讼请求部分，本院予以支持。关于中立公司是否应对陈晓钰、秦俊返还购房款26万元的义务承担连带责任的问题，本院认为，高成林的购房款是直接支付给王婷，因王婷的身份是中立公司的员工，其收取高成林支付的购房款后出具了加盖中立公司合同专用章的收条，故王婷收取高成林购房款并转付给陈晓钰的行为均系代表中立公司的职务行为。因王婷已将收取的购房款全部转付给陈晓钰，故高成林主张中立公司对陈晓钰、秦俊返还购房款26万元的义务承担连带责任的诉讼请求部分，缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。高成林主张中立公司返还中介费2万元及利息损失的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于王婷个人的责任，因王婷与高成林签订房屋买卖合同补充协议，双方约定在王婷无法为高成林办理贷款并完成案涉合同履约时，“王婷无条件退还购房款首付46万元、中介费、信息服务费等全部费用”。现因王婷未按协议约定为高成林成功办理贷款且未履行该协议中约定的垫资义务，造成高成林违约及案涉房屋买卖合同解除，高成林有权按照该协议的约定要求王婷退还购房款46万元及其他费用4万元。同时，为了避免高成林就其案涉债权重复受偿，本院认定王婷应对陈晓钰、秦俊与中立公司的上述债务承担连带责任。高成林主张由陈晓钰、秦俊与中立公司承担保全担保费的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于陈晓钰、秦俊主张的本诉律师费8万元及反诉律师费8万元。因陈晓钰、秦俊尚未实际支付律师费，该部分损失尚未实际发生，且高成林并不存在案涉房屋买卖合同中约定应承担守约方律师费损失的违约行为，故陈晓钰、秦俊要求高成林承担律师费合计16万元的反诉请求，本院不予支持。因案涉房屋买卖合同的律师费承担约定发生在高成林与陈晓钰、秦俊之间，并未涉及中立公司、王婷，故陈晓钰、秦俊要求中立公司、王婷承担律师费合计16万元的反诉请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十一条规定，判决如下：一、确认高成林与陈晓钰、秦俊、无锡市中立房产经纪咨询有限公司于2019年11月21日签订的房屋买卖合同解除；二、陈晓钰、秦俊于本判决生效之日起10日内向高成林返还购房款26万元；三、无锡市中立房产经纪咨询有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿高成林20万元及资金占用期间利息损失（以20万元为基数，自2020年4月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、王婷于本判决生效之日起10日内向高成林返还4万元及资金占用期间利息损失（以4万元为基数，自2020年4月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、王婷对本判决第二项、第三项中确定的陈晓钰、秦俊及无锡市中立房产经纪咨询有限公司的债务承担连带责任；六、驳回高成林的其他本诉请求；七、驳回陈晓钰、秦俊的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8818元，减半收取4409元，财产保全费3270元，两项合计7679元，由高成林负担25元，由陈晓钰、秦俊、王婷共同负担3980元，由中立公司、王婷共同负担3061元，由王婷负担612元（高成林同意其预交的上述诉讼费用中的7654元本院不再退还，由陈晓钰、秦俊、中立公司、王婷于本判决生效之日起10日内向其直接支付）；反诉案件受理费21882元，减半收取10941元，由陈晓钰、秦俊负担4863元，由高成林负担6078元（陈晓钰、秦俊同意其预交的上述诉讼费用中的6078元本院不再退还，由高成林于本判决生效之日起10日内向其直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  吕纯阳二〇二〇年十月二十日书记员  唐昊珺