陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终2166号上诉人（原审原告）：周晓香，女，1971年4月4日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：张胜永，男，1970年4月15日出生，汉族，住西安市莲湖区。系周晓香丈夫。委托诉讼代理人：郭良，陕西望颂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西辰宫房地产开发有限责任公司，住所地：西安市未央区启源二路辰宫双河湾售楼部。法定代表人：曹宇鹏，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：支婷，女，1990年10月1日出生，汉族，法务，住。上诉人周晓香因与被上诉人陕西辰宫房地产开发有限责任公司（以下简称：辰宫房产公司）商品房预约合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初9917号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年8月29日，周晓香、辰宫房产公司签订房屋定购单一份，约定：由周晓香购买辰宫房产公司开发的领汇·双河湾商铺，定购房号A1号楼1单元10002室，定购面积356.80平方米，定购单价6805.45元/㎡，签约时支付首付款1228185元；特别约定：定金系购房人为获得上述房屋的购买权而自愿交付，逾期按购房人违约处理，卖方不经催告，将该房屋另行处置，购房人所交付定金，不予退还。2012年8月29日，周晓香向辰宫房产公司支付商铺款5万元，辰宫房产公司向周晓香开具收款收据一份，载明：今收到周晓香A1-10002购商铺款POS50000人民币伍万元。2012年9月3日，周晓香向辰宫房产公司支付商铺款1178185元。因为建筑物实测分户表没有出来，双方未能在定购单中约定的2012年9月3日前签订正式的商铺买卖合同。另查明，辰宫房产公司于2010年11月16日取得涉案房屋商品房预售许可证，2012年10月取得建筑物实测分户明细表，该明细表中并无周晓香购买商铺房号。辰宫房产公司称定购单中的A1-10002号商铺不存在，而是包含在建筑物实测分户表A1号楼10101室商铺的面积中，该编号商铺因无法分割故不能向周晓香交付。周晓香诉至原审法院称，2012年8月29日，其与辰宫房产公司商定由辰宫房产公司开发的领汇双河湾A1号楼1单元1002号，面积为356.8平方米的商铺买卖事宜，双方同日签订了定购单，并交付了5万元定金，该订购单付款方式约定签约时支付首付款1228185元，特别约定中第3条约定其在2012年9月3日内携相关证明文件及定购单到辰宫房产公司售楼处签约，2012年9月3日其将定购单中约定的款项全部付清，但辰宫房产公司至今仍拒绝与其签订该商铺的买卖合同，亦未向其交付，故诉至贵院，请求：1、请求判令解除双方于2012年8月29日签订的A1号楼1单元1002室的房屋定购协议；2、请求判决辰宫房产公司立即退还其已付房款1228185元，并支付自2012年9月3日起至款项实际退付之日止的利息（按同期银行贷款利率计算），暂算至2019年7月11日为473236.76元；3、请求判决辰宫房产公司赔偿其一倍的房款1228185元；4、诉讼费由辰宫房产公司承担。辰宫房产公司辩称，1、周晓香无权解除涉案的《房屋定购单》。其公司与周晓香于2012年8月29日签订《房屋定购单》，周晓香于2019年7月11日提出解除该协议，但依据该协议内容以及事实情况，周晓香于2012年9月3日仅向其公司交付部分商铺款项，但却未能提供相关证明文件与其供公司签订正式的《商品房买卖合同》。周晓香在2012年9月3日起已经享有合同解除权，但周晓香怠于行使该权利，周晓香行使解除权已经超过一年的合同解除的除斥期间，故周晓香无权解除该协议。2、本案所涉的《房屋定购单》性质为房屋买卖预约合同，而非正式的买卖合同，不能够直接履行交付义务。《房屋订购单》中的“定购、正式签约日期”等字眼说明双方在签订该认购单时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在异议的。对于定购仅是在商铺过程中周晓香享有该定购单的优惠价款，并且享有优先选择购买的权利，该预约合同仅为协商签约单的合同，没有交付房屋的义务。3、其公司不存在违约行为，周晓香无依据要求其公司赔偿一倍房款。根据其公司提供的证据表明，其公司于2010年11月16日取得预售许可证，不存在任何无证销售行为，并且规划楼A1号楼的用途为商业及住宅，不存在任何欺瞒行为。其公司与周晓香签订的定购单中涉及的该栋楼是商业性质的，具体的商铺号码需以西安市房管局批准建筑物实测分户表明确后才能确定。其公司于2012年10月正式取得建筑物实测分户表，并不存在签订协议时故意隐瞒或者欺骗的行为。并且之后其公司工作人员多次联系周晓香确定商铺，签订正式合同，周晓香多次挑选却一直推脱不愿签订正式合同，造成的损失不应由其公司承担，故其公司不应赔偿周晓香一倍房款的赔偿金。原审法院认为，依法成立的合同，自成立时具有法律约束力。当事人一方明确表示不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，周晓香、辰宫房产公司双方签订《房屋订购单》，约定由周晓香购买辰宫房产公司开发的商铺，并已向辰宫房产公司交付房款1228185元。庭审中，根据辰宫房产公司陈述，双方签订的定购单中的商铺系建筑物实测分户表A1号楼10101室商铺的一部分，涉案商铺无法分割，辰宫房产公司明确表示无法向周晓香交付商铺，导致周晓香购买商铺的合同目的不能实现，故对于双方签订的定购协议，原审法院予以解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。周晓香在签订定购单后累计向辰宫房产公司交付商铺款1228185元，有收款收据及POS小票为证，现双方定购协议解除，辰宫房产公司应当向周晓香返还。关于周晓香主张的利息。周晓香付款后辰宫房产公司不能向周晓香交付商铺，给周晓香造成资金占用损失，周晓香主张自付款之日即2012年9月3日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，符合法律规定，原审法院予以支持。周晓香主张辰宫房产公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条所规定的出卖方承担不超过已付购房款一倍的情形，故周晓香此项诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条、第九条之规定，原审法院遂判决：一、解除原告周晓香与被告陕西辰宫房地产开发有限责任公司签订的《房屋定购单》；二、被告陕西辰宫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还原告周晓香商铺款1228185元，并支付资金占用期间的利息（以1228185元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2012年9月3日起计算至实际付清之日止）；三、驳回原告周晓香其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26225元（原告已预交），由被告负担，与上述款项一并给付原告。宣判后，周晓香不服向本院提起上诉称，一、原审法院认定事实错误。涉案的房产预售许可证的时间为2010年11月16日，双方于2012年8月29日签订房屋定购单，辰宫房产公司在向其出售涉案商品房时，整个楼盘的规划审批手续是完善的，其明明知道领汇双河湾A1号楼1单元10002号商铺不存在，不存在任何手续，却仍然隐瞒该房的无手续情况，将该商铺出售给其，辰宫房产公司在双方交易过程中存在严重的欺诈行为。但原审法院仅认定合同约定的商铺无法分割不能向其交付付，而未认定本案其购买的A1寸楼1单元10002号商铺不存在任何手续的情形，属于事实认定错误。二、原审法院适用法律错误。《合同法》第一百零七条、第一百一十三条规定，我国法律关于赔偿损失的违约责任既包括直接损失，也包括合同履行后可以获得的利益。首先，本案其2012年8月29日与辰宫房产公司签订《房屋定购单》，当日其交纳五万元定金，2012年9月3日支付商铺款1178185元。《房屋定购单》中明确约定2012年9月3日前签订正式商铺买卖合同，但辰宫房产公司未在合同约定日期内与其签订合同，辰宫房产公司称建筑物实测分户明细表系2012年10月取得，也就是说在辰宫房产公司向其出售案涉商铺时其明知没有分户明细以及不确定其购买的商铺是否可以办理相关房产证明的情况下，依然向其出售案涉商铺，其欺诈行为昭然若揭。其购商铺于2012年，且购买后积极履行合同交付购房款，现已2019年，其依然不能取得自己所购买的商铺，辰宫房产公司一句商铺无法交付，即让其承担如此沉重的损失，严重违背了公平原则，一审法院判决有失公允。其次，根据上述法律规定，显然辰宫房产公司违约的客观事实无可厚非，辰宫房产公司应为其违约行为承担法律责任，赔偿其的经济损失。因其2012年购买商铺时每平方米单价为6805.45元，现因房屋价格疯狂上涨，辰宫房产公司仅退还其已付购房款显然有失公允，根据其购买的案涉商铺现价在翻至双方签订房屋订购单时房价的数倍，其主张的损失，仅为已付购房款，其损失未超过一倍总房款，根据《房屋定购单》中显示房款总价为2428185元，其仅主张1228185元，于法有据。房屋溢价损失是指由于房价上涨，出卖方违约拒绝履行合同，导致合同解除时同签订合同时的房屋价格存在差额的损失。该损失源于出卖方违约，该损失是守约方的期待利益损失。只要合同如约履行就会由买受人所获得，即如果没有辰宫房产公司违约行为的发生，其是可以获得该利益，房屋溢价损失在其违约时已经转为实际损失。同时，违约方赔偿损失亦应受可预见规则、减轻损失规则、损益相抵规则、与有过失规则的限制。本案该商铺的溢价部分远远超过已付一倍房款的金额，故其要求赔偿损失的请求合法合理。综上，请求：一、撤销西安市未央区人民法院作出的（2019)陕0112民初9917号民事判决书第三项，依法改判辰宫房产公司赔偿其一倍房款的损失1228185元。二、案件受理费由辰宫房产公司承担。辰宫房产公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，辰宫房产公司完全认可一审法院的判决，请求驳回周晓香的上诉，维持原判。本院经审理查明，本案二审期间，辰宫公司表示，其公司在承担一审诉讼费，由周晓香承担二审诉讼费的情况下，愿意把利息损失调高为60万元整。原审法院查明的其他事实属实。本院认为，从本案法律关系和适用法律上看，案涉《房屋订购单》明显具有认购、订购、预订的性质，并非属于商品房预售的合同本约。双方当事人在签订《房屋订购单》时，辰宫公司虽已取得涉案房屋商品房预售许可证，但案涉A1号楼的实测分户表并未获批，辰宫公司也仅与周晓香签订了《房屋订购单》，并未签订案涉商铺买卖的本约合同。而商铺交易所涉金额巨大，周晓香对于其认购行为应具有谨慎的注意和考察义务，而事实上周晓香在其签订《房屋订购单》前后，就已对辰宫公司开发的商铺进行了前期考察，周晓香在签订《房屋订购单》的当天也仅交付了5万元定金，后来为了取得优惠，才又交付了共计50%的案涉商铺款。可见，周晓香应已预见到了案涉商铺可能无法分割产权而带来的风险，因此周晓香认为辰宫公司存在欺诈、隐瞒行为之理由，本院不予采信。此外，在周晓香不能证明辰宫公司存在导致其损失的过错行为，且在长达近七年的时间里，其既怠于接受辰宫公司退款，也未依法主张诉权的情况下，原审法院在判决辰宫公司返还周晓香已交房款的同时，判决支付自2012年9月3日起计算至实际付清之日止资金占用期间的利息数额已超其案涉已付房款的40%，更远超《房屋订购单》关于双倍返还利息的约定，应属恰当。但因辰宫公司在本案二审期间表示其公司愿给付周晓香利息等损失60万元，且该意思表示应属对其自身权利的处分，故本院依法对原审判决第二项予以变更。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初9917号民事判决第一项、第三项；二、变更西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初9917号民事判决第二项为：陕西辰宫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还周晓香商铺款1228185元，并支付资金占用期间的利息损失60万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费15854元由周晓香负担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年四月二十六日书记员 范致远