广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初6606号原告：谢伟育，男，1964年5月22日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：古森林，广东经纬法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈廉，广东经纬法律师事务所律师。被告：广州粤房房地产销售代理有限公司，住所地广东省广州市越秀区***********，统一社会信用代码914***********234H。法定代表人：裴庆华。委托诉讼代理人：丘添美子，广东四端律师事务所律师。被告：裴庆华，男，1974年11月5日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：陈映湖，女，1977年3月1日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：李新昌，广东品明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈永梅，广东品明律师事务所律师。被告：肖恒，男，1989年1月30日出生，汉族，住广东省惠州市。原告谢伟育诉被告广州粤房房地产销售代理有限公司（以下简称粤房公司）、裴庆华、陈映湖、肖恒商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用普通程序于同年8月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人古森林、陈廉，被告粤房公司委托诉讼代理人丘添美子，被告陈映湖委托诉讼代理人陈咏梅到庭参加诉讼，被告裴庆华、肖恒分别经本院传票、公告传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告粤房公司签订的《认购书》；2.四被告向原告双倍返还定金60000元、购房款119299元、过户税费23701元、签约律师费1200元及利息（以174200元为本金，从起诉之日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案诉讼费由四被告承担。事实和理由：原告与粤房公司于2018年12月签订《认购书》，约定由原告认购粤房公司有权出售的位于佛山市南海区********地下商业D218号商铺，建筑面积7.27平方米，房屋使用性质为商铺。原告根据认购书约定向粤房公司支付定金30000元、购房款119299元、过户税费23701元、签约律师费1200元后，被告并未按约在2019年3月21日前为原告办理《房屋买卖合同》的签约、涉案商铺的过户手续及签订《经营管理协议》等。另,裴庆华与陈映湖系粤房公司仅有的两名股东且二人为夫妻关系。据原告了解，裴庆华作为粤房公司的法人及股东，以个人名义与涉案商铺业主肖恒就包括涉案商铺在内的物业签订房屋买卖合同，并通过被告陈映湖银行账户向被告肖恒支付相关物业转让款，被告裴庆华、陈映湖存在与被告粤房公司财产混同的情形，被告裴庆华、陈映湖应就被告粤房公司的本案债务向原告承担连带清偿责任。此外，本案未能履行的原因有可能是被告肖恒未及时履行相关过户等义务所致，因此，肖恒作为涉案商铺的业主，其应当与其他被告共同向原告承担赔偿责任。为维护自身合法权益，原告提起诉讼。被告粤房公司辩称，涉案房屋是由粤房公司自行查封，可以随时过户，抵押权人是张某，肖恒委托张某代为销售，因此张某也会配合过户。原告多次要求粤房公司为其办理过户手续，现粤房公司愿意积极配合办理。合同完全可以履行，为维护市场交易，合同不应随意解除，应继续履行。被告陈映湖辩称，陈映湖在婚姻存续期间没有与裴庆华共同承担责任的意思表示，同时不存在陈映湖与粤房公司之间存在财产混同的情形。原告与粤房公司在2018年12月20日签订了认购书，此时陈映湖与裴庆华的夫妻感情即将破裂，并于2019年2月22日正式办理离婚手续。裴庆华未向陈映湖提及粤房公司与原告签订认购书事宜，陈映湖自案件在南海法院起诉后才知道粤房公司的相关交易。谢南萍案件中法院认定陈映湖就购房款承担连带清偿责任的依据是夫妻共同债务，陈映湖认为谢南萍案件中支付购房款的卡一直由裴庆华掌控，裴庆华使用卡进行任何交易陈映湖不清楚。陈映湖于2020年5月27日退出粤房公司的所有股东、监事资格，目前已不担任粤房公司的任何职务。根据肖恒与裴庆华签订的补充协议第3条，本案肖恒若已经收到全额的购房款，现涉案商铺已有抵押无法过户，可见应由肖恒承担责任，与陈映湖无关。被告裴庆华、肖恒没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证原件1份、被告（粤房公司）企业信息打印件1份、被告（裴庆华、陈映湖、肖恒）身份证复印件3份，用以证明原、被告的主体资格。2.认购书原件1份，用以证明双方协议约定乙方认购甲方有权出售的涉案商铺，建筑面积7.27平方米，房屋使用性质商铺；粤房公司应于2019年3月21日前为原告办理房屋买卖合同的签约手续、涉案商铺的过户手续及签订经营管理协议等；本案由认购物业所在地人民法院即佛山市南海区人民法院处理。3.收款收据原件3张、银行转账明细原件2张，用以证明原告依约向被告支付定金30000元、购房款119299元、过户税费23701元（款项从购房合同中体现，没有单独的支付记录）、签约律师费1200元。4.短信截图打印件1组，用以证明超过合同约定的过户期限之后原告多次催促被告办理涉案房产过户手续，但遭到被告的推诿、拒绝。5.婚姻登记情况查询原件1份、公司变更备案记录打印件1份，用以证明被告裴庆华与陈映湖于2001年登记结婚，二人为夫妻关系；粤房公司的股东于2011年变更为裴庆华、陈映湖夫妻二人，粤房公司属于夫妻公司。6.房地产买卖合同、补充协议复印件1份，不动产登记信息查询结果原件1份，查询汇款明细打印件1份，用以证明肖恒为涉案商铺业主，涉案商铺已被法院查封，已无法实现过户，原告签订合同的目的无法实现，裴庆华作为粤房公司的法人及股东，以个人名义与涉案商铺业主肖恒就包括涉案商铺在内的物业签订房屋买卖合同，并通过陈映湖银行账户向肖恒支付相关物业和转让款，裴庆华、陈映湖存在与粤房公司财产混同的情形。7.裁定书复印件1份，用以证明涉案商铺是由案外人查封。被告粤房公司举证如下：1.短信打印件1份，用以证明被告粤房公司曾发短信与原告沟通过户，原告拒绝。被告陈映湖举证如下：1.结婚证复印件1份，用以证明陈映湖已与裴庆华于2019年2月22日登记离婚。被告裴庆华、肖恒没有提交证据。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据4虽为复印件，被告粤房公司对其真实性予以确认，本院对其真实性予以确认；2.原告的证据5中婚姻登记情况查询为原件，本院对其真实性予以确认；3.原告的证据7为本院作出的裁定，本院对其真实性予以确认。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：位于佛山市南海区**********地下商业D218号商铺（以下简称涉案商铺），建筑面积7.27平方米，于2013年10月11日办理不动产权证，登记权属人为肖恒。肖恒（甲方、转让方）与裴庆华（乙方、受让方）签订一份《房地产买卖合同》，约定甲方拟将位于佛山市南海区******************的商铺转让给乙方；建筑面积1672平方米,具体商铺号及房产证号见附表，其中包括涉案商铺；交易单价每平方米10000元；甲方收到乙方的相应商铺的全款后，需在30天内配合乙方将指定的商铺过户给乙方指定的人名下（以移交资料为准），过户完成后，视为甲方将房产移交给乙方，不另做移交手续；乙方指定商铺付完全款后，甲方不能过户，甲方承担赔偿责任；等等。2018年12月11日，被告粤房公司出具《收款收据》，确认收到原告支付的涉案商铺定金30000元。2018年12月20日，肖恒（甲方）与裴庆华（乙方）签订一份《补充协议》，针对甲乙双方就佛山市南海区***********时代倾城地下商业商铺签订的《房地产买卖合同》进行补充约定：同意肖恒名下上述商铺销售给裴庆华后，裴庆华有权委托粤房公司或裴庆华指定的佛山注册的分公司销售上述商铺；肖恒收到房款后，若因商铺被查封、抵押等或肖恒自身原因及其他原因导致商铺未能过户，需要对购房者退还房款的，由肖恒负责归还购房者并承担对购房者的违约责任，同时，肖恒同意承担因上述原因导致销售渠道费等费用损失；肖恒指定张某为涉案商铺唯一收款人；等等。2018年12月21日，被告粤房公司（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）签订一份《认购书》，约定：乙方认购涉案商铺，认购总价149299元，乙方应在认购书签订当日一次性缴清认购定金30000元，总金额149299元应于2018年12月21日前向甲方支付；乙方应于2019年3月21日前到甲方指定地点签署《房屋买卖合同》；鉴于认购物业已引入知名品牌经营，为统一经营管理，统一装修风格，并进行有效经营管理，提升认购物业价值，根据双方协商同意：在签署买卖合同当日，乙方同时与粤房公司签订《经营管理协议》，将认购物业的经营管理权不可撤销的委托给上述公司进行经营管理；等等。同日，被告粤房公司出具《收款收据》，确认收到原告支付的涉案商铺房款143000元及律师费1200元。2018年12月22日，陈映湖向张某转账支付80300元，附言为“D184购铺款”。2019年11月至2020年1月期间，原告多次通过微信的方式催促裴庆华过户事宜。2020年3月18日，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告粤房公司确认其开具的《收款收据》中房款143000元包含过户税费23701元。2020年4月3日，佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果显示：涉案商铺于2017年12月26日办理抵押登记，抵押权人为张某；于2019年1月31日被佛山市南海区人民法院查封，限制文号为（2018）粤0605执12296号。另查明一，粤房公司成立于2010年5月24日，经营范围为房地产中介服务、室内装饰设计、广告业、建筑工程后期装饰装修和清理，法定代表人为裴庆华，股东为裴庆华与陈映湖，核准时间为2018年12月10日。另查明二，被告裴庆华与陈映湖于2001年7月6日登记结婚。另查明三，（2018）粤0605执12296号案申请执行人为叶小燕，被执行人为肖恒、佛山市****管理有限公司。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告粤房公司于2018年12月21日签订的《认购书》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同。《认购书》属于原告与被告粤房公司就涉案商铺买卖签订的预约合同，双方均应积极履行自身义务以促成签订正式房屋买卖合同。本案中，《认购书》的卖方粤房公司并非涉案商铺权属人，认购书约定于2019年3月21日前到甲方指定地点签署《房屋买卖合同》，但粤房公司未举证证明有通知原告签署房屋买卖合同相关事宜，包括签订时间、地点及披露签约卖方身份，粤房公司在原告的催促下仍未履行上述义务，导致原告尚未签订房屋买卖合同及经营管理协议，且在原告起诉后，2020年4月3日的不动产登记信息查询结果仍显示涉案商铺有抵押及被另案查封，截止至庭审辩论终结，粤房公司仍未提出有效解决方案，原告的合同目的无法实现，粤房公司构成违约，其应承担相应违约责任。原告主张解除其与粤房公司签订的《认购书》、粤房公司双倍返还定金60000元、粤房公司返还其已收取原告的其他购房款119299元、过户税费23701元及签约律师费1200元，理据充分，本院予以支持。同时，粤房公司持有原告上述款项势必导致原告产生资金占用损失，原告主张粤房公司以174200元（149299元+23701元+1200元）为本金从起诉之日即2020年3月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，合理有据，本院予以支持。关于裴庆华、陈映湖、肖恒的责任问题。原告与粤房公司就涉案商铺签订《认购书》，裴庆华作为粤房公司的法定代表人及股东，以个人名义与业主肖恒就包括涉案商铺在内的物业签订买卖合同、以个人名义（通过其妻子陈映湖账户）向肖恒支付相应物业转让款，本院认定裴庆华的财产与公司财产混同，故裴庆华应对粤房公司的上述债务承担连带责任。粤房公司的股东为裴庆华、陈映湖，其二人为夫妻关系，涉案债务产生于裴庆华与陈映湖婚姻存续期间，陈映湖以自身账户向肖恒支付购房款，推定其对涉案商铺买卖事宜知悉并同意，本案债务为裴庆华与陈映湖夫妻共同债务，陈映湖应对裴庆华本案债务承担连带清偿责任。肖恒虽为涉案商铺权属人，但肖恒与原告并无直接合同关系，涉案认购书对肖恒没有约束力，肖恒亦未直接向原告就涉案商铺买卖事宜作出过承诺，原告主张肖恒承担本案责任，理据不足，本院不予支持。被告陈映湖抗辩根据肖恒与裴庆华签订的《补充协议》的约定本案应由肖恒承担责任，权利人可另行主张权利。被告裴庆华、肖恒经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决如下：一、解除原告谢伟育与被告广州粤房房地产销售代理有限公司于2018年12月21日签订的《认购书》；二、被告广州粤房房地产销售代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金60000元予原告谢伟育；三、被告广州粤房房地产销售代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款119299元、过户税费23701元及签约律师费1200元予原告谢伟育；四、被告广州粤房房地产销售代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内以174200元为本金从2020年3月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告谢伟育；五、被告裴庆华、陈映湖对上述第二项至第四项债务承担连带清偿责任；六、驳回原告谢伟育其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费4736.52元、财产保全费1541元，合共6277.52元（原告已预交），由被告广州粤房房地产销售代理有限公司、裴庆华、陈映湖负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长 黄爱文人民陪审员梁倪红人民陪审员潘次坤二〇二〇年九月十一日书记员 陆        美        羽