广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤03民终31657、31658号 上诉人（原审原告）：深圳市容天广告有限公司。 法定代表人：周仲鑫，总经理。 委托诉讼代理人：黄彪，北京市中银（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪雯，北京市中银（深圳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：深圳市鹍鹏控股股份有限公司（原名为深圳新都酒店股份有限公司。 法定代表人：姜某某，总经理。 委托诉讼代理人：刘辉，广东信达律师事务所律师。 原审第三人：深圳市卡连美贸易有限公司。 法定代表人：蔡陵楷，总经理。 委托诉讼代理人：刘娟娟，系该公司员工。 上诉人深圳市容天广告有限公司（以下简称为容天公司）与被上诉人深圳市鹍鹏控股股份有限公司（以下简称为鹍鹏公司）、原审第三人深圳市卡连美贸易有限公司（以下简称为卡连美公司）租赁合同纠纷两案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初5992号、7973号（以下分别简称为5992号案、7973号案）民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭对本两案进行了审理。本两案现已审理终结。 容天公司5992号案上诉请求：1.请求撤销深圳市罗湖区人民法院作出的（2019)粵0303民初5992号民事判决；2.请求改判确认容天公司享有优先续租权；3.请求改判鹍鹏公司与容天公司续签外墙广告位租赁合同；4.请求改判鹍鹏公司停止拆除深圳市新都酒店南面高架桥边上外墙的广告牌及广告架，将被损毁部分恢复原状；5.请求改判鹍鹏公司向容天公司支付律师费100000元；6.请求判令鹍鹏公司承担本案所有诉讼费用。容天公司7973号案上诉请求：1.请求撤销深圳市罗湖区人民法院作出的（2019)粵0303民初7973号民事判决;2.请求改判驳回鹍鹏公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、容天公司依约享有的优先续租权合法有效，应受法律保护。1.容天公司与鹍鹏公司签订的《新都酒店外墙广告位租赁合同》以及两份补充协议意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。租赁合同第二条第二款明确约定“租赁期满前两个月甲乙双方洽商新一期合约，乙方应于合同期满前60天向甲方提出书面申请。同等条件下，乙方享有优先续租权”，鹍鹏公司应依约履行。2.在租赁期届满前，容天公司于2017年5月24日向鹍鹏公司发出《关于合作续约的函》书面申请续租，此后又通过多种方式（包括但不限于口头、书面发函、当面洽谈等方式）向鹍鹏公司提出续租申请，容天公司依约享有优先续租权。二、卡连美公司并非善意，鹍鹏公司与卡连美公司签订租赁合同明显不符合正常的商业逻辑，实属恶意串通，损害容天公司及广大中小股东的利益，其就案涉广告位签订的合同无效。1.鹍鹏公司完全无视容天公司的多次优先续租要求，具有恶意。容天公司在合同到期前多次主张优先续租权，但鹍鹏公司故意无视容天公司合法享有的优先续租权，鹍鹏公司一审庭审亦确认，其与卡连美公司签订广告位租赁合同前未告知容天公司，亦未依据合同约定就租赁条件向容天公司征询意见。鹍鹏公司的行为严重违反了合同约定及诚实信用原则，具有明显的恶意。2.容天公司多次表示愿意高价续租，鹍鹏公司与卡连美公司却低价租赁并高价转租谋取差价，显属恶意串通，损害容天公司的利益。容天公司在合同到期前后，无论是书面的，还是口头的方式，或者是通过政府部门的协调沟通，均多次向鹍鹏公司表达了续租意向，且报出的意向价格均远高于原合同价格及市场价格，并表示也可以通过议价、招标或按市场最高价格续租。2016年12月，鹍鹏公司时任行政总监郑某某来到容天公司办公室，洽谈涉案广告位到期租金的事情，郑某某表示做了详细的市场调查，认为涉案广告位市场价格为100万元/年，当时容天公司表示同意按市场价格承租。2017年6月，容天公司拜访鹍鹏公司时任总经理周某某，表明愿意以高于市场价的价格（100多万）续租涉案广告牌。2017年12月20日，南湖街道办维稳工作部副部长周某2受街道办指派协调涉案广告位续租事宜时，容天公司表明愿意以高于市场价的价格（100多万）续租，鹍鹏公司时任总经理姜某某在场，明确知晓涉案广告位的可出租价格，并明确答复周某2部长不会直接租给别人，会采用招标形式。但鹍鹏公司对上述高价（100多万/年）续租意向均不予理睬，转而以低价（53万/年）租给卡连美公司，并在同时期由卡连美公司再高价（85万/年）转租给深圳市唯XX广告有限公司（以下简称唯XX公司），让卡连美公司“空手套白狼”赚取差价95.7万元（鹍鹏公司对唯XX公司申报广告审批文件予以盖章，对此巨额差价是完全知情且故意允许的），鹍鹏公司与卡连美公司及唯XX公司的做法完全不符合商业逻辑，显属恶意串通，损害容天公司及鹍鹏公司广大股民的利益。合同价格对比详见下表。3.鹍鹏公司作为公众公司，不接受高价续租，而与卡连美公司恶意串通低价出租再高价转租谋取私利的行为，严重损害了广大中小股东的利益。鹍鹏公司系公众公司（原股票代码为000033,现股票代码为400066)，其商业经营行为应符合公司及全体股东的利益。鹍鹏公司及其高级管理人员，不接受容天公司的高价续租，而与卡连美公司恶意串通低价出租再高价转租的行为，严重损害了公众公司及广大中小股东的利益。广大中小股东将有权就此向鹍鹏公司及其高级管理人员提起诉讼，并有权就其中的利益输送及涉嫌的背信损害上市公司利益罪、职务侵占罪、非国家工作人员受贿罪等违法犯罪行为向相关部门提起刑事控告。4.鹍鹏公司与卡连美公司故意改变以往招投标方式，直接低价新签合同，显非善意。此前容天公司取得涉案广告位租赁合同，是通过招投标方式进行，但本次租赁合同到期后，鹍鹏公司不遵守优先续租约定，其作为公众公司，改变以往招投标形式，直接与低价第三方签订租赁合同，而故意不与出高价的容天公司签订租赁合同，明显违背常理。5.卡连美公司从未经营过任何广告位，也不具有对应经营范围、资质和能力，容天公司具有多年广告位运营经验，鹍鹏公司与卡连美公司故意绕开容天公司而签订无法履行的合同，属于恶意串通。依据深圳市城管局公示的非公共用地户外广告许可条件(http：//cgj.XX),非公共用地户外广告许可需满足：（1）符合《深圳市户外广告设置指引》的要求；（2）申请人为符合《中华人民共和国广告法》规定的广告主、广告经营者、发布者；（3）依法取得设置户外广告场地使用权；（4）设置区域或类型属户外广告专项规划范围的，须符合相关的户外广告专项规划。卡连美公司的经营范围仅为国内贸易、兴办实业，并不具有从事广告业务的经营范围，并非从事广告业务的适格主体，并不具有运营该广告位的资质。且卡连美公司自2019年1月至今仍有欠税记录，并多次因“通过登记的住所或经营场所无法联系”、“未按规定期限公示年度报告”等被列入经营异常名录。卡连美公司并不具有运营该广告位的能力。事实上，卡连美公司也未依约向鹍鹏公司支付租金，未实际使用广告位。容天公司从未运营过广告位，业务相关资质，却突然低价承租广告位；鹍鹏公司放弃有多年广告位运营经验的容天公司，而选择与完全无广告运营经验、无固定住所、无人填报年报的企业签订低价合同，鹍鹏公司和卡连美公司的行为违背常理，显然属于恶意串通。6.卡连美公司明确知晓容天公司享有优先续租权，却不顾争议现状及广告架仍归容天公司所有的事实，宁愿长期不使用而恶意签署租赁合同，其并非善意方。涉案广告位的广告架一直属容天公司所有，从未被拆除，且直至2018年9月13日之前，容天公司此前发布的广告一直在广告架上悬挂着无人拆除（西南面是容天公司的形象广告、东南面是广汽本田的广告），卡连美公司也不管不顾。卡连美公司明知容天公司与鹍鹏公司之间就案涉广告位存在租赁关系及合同纠纷，依旧绕过鹍鹏公司与其签署租赁合同，卡连美公司并非善意方。综上所述，卡连美公司并非善意，鹍鹏公司与卡连美公司签订租赁合同明显不符合正常的商业逻辑，实属恶意串通，损害容天公司及广大中小股东的利益，其就案涉广告位签订的合同无效。三、容天公司主张的优先续租权具有实现的客观条件。1.案涉广告位一直未被任何第三方实际占有、使用，鹍鹏公司与第三方的租赁合同从未按合同约定目的发布商业广告、从未实际履行，鹍鹏公司可随时将案涉广告位出租给容天公司。2.鹍鹏公司与卡连美公司签订的租赁合同恶意串通，损害卡连美公司合法权益，该合同无效。即使该合同有效，依据鹍鹏公司提交的系列广告位租赁合同和支付租金流水，卡连美公司已超过一个月未支付租金，卡连美公司不具备运营该广告位的能力且已严重违约，鹍鹏公司有权收回该广告位并解除本协议。3.容天公司愿意接受按鹍鹏公司所主张的与卡连美公司租赁合同的条件实现优先续租权。鹍鹏公司所主张的与卡连美公司签订的租赁合同，虽不具有真实性，但容天公司作为深圳地区知名的户外广告运营商，愿意接受以等于（或高于）该合同记载的条件，或以等于或适当高于市场价的条件承租该广告位。四、鹍鹏公司违背诚实信用原则，违反合同约定，无视容天公司合法享有的优先续租权的行为，给容天公司造成了巨大的损失。基于对优先续租权的信赖，容天公司自2007年以来，对该广告位投入了大量的运营成本，且签订了跨年广告客户，鹍鹏公司的违约行为直接影响容天公司与其客户之间的合同履行。为避免容天公司损失的继续扩大，鹍鹏公司应继续履行合同约定，保障容天公司的优先续租权，并赔偿此前给容天公司已经造成的巨大损失。 合同价格对比表：                            广告牌                       出租方                       承租方                       租赁价格                               第一年                       第二年                       第三年                       三年总计                               西面                       鹍鹏公司                       卡连美公司                       10                       12                       14                       36                               卡连美公司                       唯XX公司                       10                       12                       14                       36                               差价                       0                               东南、西南、西面                       鹍鹏公司                       卡连美公司                       47                       53                       60                       160                               卡连美公司                       唯XX公司                       80                       88                       87.7                       255.7                               差价                       95.7                容天公司补充上诉意见如下：1.鹍鹏公司(2019)粤0303民初7973号案起诉状所述内容与事实完全不符，违背诚实信用的基本原则，妨害民事诉讼。鹍鹏公司陈述“截止合同期满前60天时，原告也未到过被告要求续租的书面申请”，但根据双方确认的证据以及法院查明的事实，容天公司有通过多次、多种方式提起通知鹍鹏公司续租，鹍鹏公司的起诉状完全歪曲事实。2.鹍鹏公司关于未续租理由的主张前后矛盾，不具有可信度。鹍鹏公司直至2019年1月21日的起诉状，关于不续签的理由有且仅有一个，即“合同期满两个多月时，原告在审查是否续约时发现，被告未按法律规定和合同约定获得设置户外广告的行政许可”，但在收到容天公司提交的相关广告审批证据材料之后，立即改为其他的理由，此后在庭审及另案答辩中绝口不提起诉状的理由。鹍鹏公司关于广告不续租的陈述完全前后矛盾，完全不具有可信度。3.鹍鹏公司、卡连美公司与唯XX公司之间的合同签订时间前后矛盾，显属事后恶意补签。鹍鹏公司与卡连美公司签订的《广告位租赁合同》为2018年1月10日，卡连美公司与唯XX公司的《广告位租赁合同》，其签订日期却是2018年1月9日，前一租赁合同未签订的情况下，后一租赁合同却先行签订。上述证据均由鹍鹏公司提交，合同签订时间前后矛盾，恰恰证明鹍鹏公司与卡连美公司签订的《广告位租赁合同》是事后恶意补签。4.涉案广告位自2019年11月15日起至今，没有任何单位办理任何广告审批，容天公司优先续租权具有实现的客观条件。自2018年初至今，案涉广告位一直未被任何第三方实际占有、使用，鹍鹏公司可随时出租给容天公司。经容天公司向深圳市罗湖区城市管理局咨询，其明确答复案涉广告位原有广告审批早已过期，自2019年11月15日起至今，没有任何单位办理任何广告审批。综上，恳请法院支持容天公司的上诉请求，依法改判。 鹍鹏公司辩称，一、容天广告不享有优先续租权。优先续租权是在《新都酒店外墙广告位租赁合同》第二条“租赁期”中约定的，该条第1点约定“租赁期五年，租期为2007年3月1日至2012年2月28日”，第2点约定“租赁期满前两个月甲乙双方洽商新一期合约，乙方应于合同期满前60天向甲方提出书面申请。在同等条件下，乙方享有优先续租权”。可见，该优先续租权针对的租赁期是2007年3月1日至2012年2月28日。在该租赁期之后，双方已经续租，租期为2012年3月1日至2015年2月28日；并且在此之后再次续租，租期为2015年3月1日至2017年12月31日。在2017年12月31日合同到期时，容天广告不再享有优先续租权。二、容天广告要求鹍鹏公司与其续签合同的诉求不能得到支持。《合同法》第九十六条规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条规定，当事人对合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。在容天广告认为鹍鹏公司应与其续约，但鹍鹏公司已书面通知到期不续约的情况下，容天广告应在三个月内起诉，容天广告在合同到期后一年多的时间才起诉，其诉求不能得到支持。债权具有平等性，即便假定容天广告享有优先续约权，也只是一种合同权利，与卡连美的合同权利相比，并不存在优先性。涉案广告位已在原租赁合同到期后出租给卡连美，卡连美已实际使用并向鹍鹏公司缴纳租金；而且卡连美已将涉案广告位转租给唯XX公司，唯XX公司已取得户外广告设置许可。鹍鹏公司与卡连美公司的合同已在实际履行当中，客观上已无法与容天广告续签合同。三、容天广告应拆除其设置的广告牌及广告架。如前所述，容天广告既不享有优先续租权，也不存在与鹍鹏公司续签合同的现实可能性，根据合同约定，容天广告应拆除其承租期间设置的广告牌及广告架。四、容天广告要求鹍鹏公司支付其律师费的诉求不能得到支持。容天广告的该项诉求既无法律依据也无合同依据，不能得到支持。鹍鹏公司补充答辩意见：一、鹍鹏公司一审《民事答辩状》中关于相关函件是否有收到的描述均为事实，由于人员变动以及管理的问题，导致相关函件没有被看到，但法律上关于是否收到的认定有其标准，与事实上有没有被看到并不完全是一回事。因此，即便法院根据证据认定鹍鹏公司收到过申请，也不能因此得出鹍鹏公司歪曲事实的结论。二、“容天广告未按法律规定和合同约定获得设置户外广告的行政许可”是由于2017年年中时，鹍鹏公司内部发生较大的人事变动，交接工作不完善，导致鹍鹏公司在此事上被错误信息误导，而产生错误的认识。该错误认识是鹍鹏公司作出不续约决定的至关重要的原因，但即便在诉讼中从容天广告提交的证据认识到被误导，由于鹍鹏公司已将广告位出租给第三人并已实际履行是不可扭转的事实，鹍鹏公司不能因此与第三人解除合同，再与容天广告续约。三、鹍鹏公司提交的鹍鹏公司与卡连美公司的合同所署日期为2018年1月11日，且两方所填写日期的笔迹显然属于同一人填写，应是在双方盖章均完成后将合同存档管理时所填写；卡连美公司提交的其与鹍鹏公司的合同，以及其与唯XX公司的合同日期处均为空白，并不存在容天广告所主张的转租在先的问题。而且，由于合同邮寄签署的情况很常见，因此即便转租合同先完成盖章也并不奇怪。更何况，卡连美公司既提供了其向鹍鹏公司交纳租金的证据，也提供了唯XX公司向其交纳租金的证据，而且唯XX公司取得了户外广告设置许可，而申请该许可需加盖产权单位章。容天广告关于鹍鹏公司与卡连美公司的《广告位租赁合同》是事后恶意补签的推断显然不成立。四、鹍鹏公司与卡连美公司的租赁合同已经实际履行且尚未到期，即便涉案广告位自2019年11月15日之后未办理任何广告审批，容天广告的优先续租权已不存在，不能要求鹍鹏公司与卡连美公司解约并与其签约。 卡连美公司述称，1.容天公司与卡连美公司无合同关系，卡连美公司已实际履行鹍鹏公司签订的两份《广告位租赁合同》，容天公司的任何诉请事项不应损害卡连美公司的合法权益。2.卡连美公司与其他第三方就涉案广告牌发生的任何法律关系与本案争议合同均属不同的法律关系，与卡连美公司无关。3.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 5992号案容天公司向一审法院起诉请求：l.确认容天公司享有优先续租权；2.判令鹍鹏公司与容天公司续签外墙广告位租赁合同；3.判令鹍鹏公司停止拆除深圳市春风路新都酒店南面高架桥边上外墙的广告牌及广告架,将被损毁部分恢复原状；4.判令鹍鹏公司向容天公司支付律师费100000元；5.判令本案全部诉讼费用、保全保险费用由鹍鹏公司承担。 7973号案鹍鹏公司向一审法院起诉请求：1.判令容天公司拆除其承租鹍鹏公司外墙广告位期间设置的两个广告铁架、照明设备和清理因拆除产生的垃圾；2.判令容天公司承担本案的诉讼费用。 5992号案一审认定事实：2007年1月8日，鹍鹏公司作为出租方，容天公司作为承租方，共同签订了一份《新都酒店外墙广告位租赁合同》。合同约定鹍鹏公司将位于深圳市春风路新都酒店南面高架桥边上的外墙约600平方米（约100m×6m）出租给容天公司设置广告牌作为容天公司发布有关广告使用；租赁期五年，自2007年3月1日至2012年2月28日，租赁期满前两个月双方洽商新一期合约，容天公司应于合同期满前60天向鹍鹏公司提出书面申请；在同等条件下，容天公司享有优先续租权；租金每年人民币25万元，第四年租金按原租金上浮5％，第五年租金按原租金上浮6％；合同期满如容天公司不继续续租，应在合同期满后十五日内恢复酒店外墙原样，逾期鹍鹏公司有权拆除，因此产生的费用由容天公司承担，且鹍鹏公司有权处置拆除物等。2009年9月14日，容天公司、鹍鹏公司双方签订了一份《新都酒店外墙广告位租赁合同的补充协议》，约定将原合同续租三年，租期为2012年3月1日至2015年2月28日；租金为原协议最后一年租金为准每年递增5％；除本协议明确所作修改的条款之外，原协议的其余部分应完全继续有效。2013年1月3日，容天公司、鹍鹏公司双方签订了一份《新都酒店外墙广告位租赁合同的补充协议二》，约定鹍鹏公司同意容天公司按原协议条款及原协议第一次补充协议中签订的续租期再延长租赁期至2017年12月31日，租金按原协议第一次补充协议中约定的租金标准收取；除本协议明确所作修改的条款之外，原协议及原协议第一次补充协议的其余部分均完全继续有效。2017年6月容天公司致函鹍鹏公司商洽合同续约事宜，依据容天公司提交的邮单显示，该函件于2017年6月27日发给鹍鹏公司的工作人员周某某、邢某某。此后，容天公司于2017年10月31日和2017年11月8日两次委托律师向鹍鹏公司发出律师函，要求续租涉案广告位。鹍鹏公司于2017年11月3日复函容天公司称，合同期满后不再与容天公司续约，并要求容天公司按时结算及退场。2018年1月10日，鹍鹏公司与卡连美公司签订《广告位租赁合同》，约定鹍鹏公司将深圳市罗湖区滨河路新都酒店物业西面墙广告位出租给卡连美公司作商业广告用途，租赁期限2018年1月10日至2020年12月31日；鹍鹏公司并委托卡连美公司在新都酒店西南面、东南面代为发布两幅公益广告。2018年2月鹍鹏公司与卡连美公司签订了一份《广告位租赁合同的补充协议》，约定鹍鹏公司将新都酒店外墙南侧两块广告位作为商业广告位出租给卡连美公司，租赁期限从2018年2月1日至2020年12月31日，西面墙体及西南面、东南面3个广告位的三年租金为160万元等。自2018年起，鹍鹏公司已将上述三个广告位交卡连美公司使用，其中西面墙体用于发布商业广告，西南面及东南面广告位发布公益广告。上述租赁合同及补充协议中约定的新都酒店西南面、东南面广告位与鹍鹏公司出租给容天公司的新都酒店南面高架桥边上的外墙为同一位置。卡连美公司承租上述广告位后，将上述三个广告位转租给案外人唯XX公司。唯XX公司已就涉案广告位发布广告取得行政许可，有效期限自2018年11月15日至2019年11月14日。2018年12月28日，鹍鹏公司致函容天公司要求其拆除新都酒店南面外墙的两个广告铁架，容天公司拒绝并要求续租上述两广告位，双方由此发生纠纷，容天公司遂诉至法院，并提出上述诉讼请求。另查：位于深圳市的新都酒店整栋所有权人原为鹍鹏公司。在鹍鹏公司的破产重组程序中，深圳泓睿天闻资产管理企业（有限合伙）依照经法院批准的《深圳新都酒店股份有限公司重整计划》购买了鹍鹏公司包括新都酒店在内的20多套物业、应收账款等资产，并将物业租赁给鹍鹏公司继续经营，租赁期至2021年12月31日。庭审中，鹍鹏公司确认其与卡连美公司签订广告位租赁合同前未告知容天公司，亦未就租赁条件向容天公司征询意见。 7973号案一审认定事实：与5992号案认定事实相同。另查，容天公司在签订《新都酒店外墙广告位租赁合同》后取得了城市管理部门对其在新都酒店南外墙设置户外广告的行政许可。依据最后一份编号为深罗城行许字[2017]10号《准予行政许可决定书》，容天公司被许可在新都酒店南外墙设置贰块经营项广告的有效期至2017年12月31日止。 5992号案一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。容天公司、鹍鹏公司签订的《新都酒店外墙广告位租赁合同》以及两份补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，双方应当遵照履行。《新都酒店外墙广告位租赁合同》约定容天公司在同等条件下，对涉案广告位享有优先续租权，两份补充协议均约定除补充协议中明确所作修改的条款之外，原协议的其余部分完全继续有效。因此容天公司对涉案广告位在租赁合同期限届满时依约享有优先承租权。容天公司在租赁合同期限届满前，多次致函鹍鹏公司要求续租涉案广告位，但鹍鹏公司明确拒绝，且在未告知容天公司的情况下，将涉案广告位出租给卡连美公司，违反了合同的约定。容天公司的优先承租权是其与鹍鹏公司双方在租赁合同中约定的权利，现涉案广告位已经由鹍鹏公司出租给卡连美公司，故容天公司的优先承租权已经消灭，容天公司请求确认其对涉案广告位享有优先承租权，法院不予支持。容天公司有权优先续租是双方在租赁合同中约定，并非容天公司的法定权利，依照合同相对性原则，容天公司与鹍鹏公司签订的租赁合同不能约束租赁合同之外的卡连美公司，而容天公司也未能举证证明卡连美公司与鹍鹏公司签订租赁合同时并非善意，且卡连美公司已将涉案广告位转租并由实际使用人取得了在涉案广告位刊登广告的行政许可，故容天公司请求向鹍鹏公司续租涉案广告位，已经存在事实上的履行不能，故法院不予支持。因鹍鹏公司违约给容天公司造成的损失，容天公司可另行主张权利。因鹍鹏公司已将涉案广告另租卡连美公司，容天公司续租涉案广告位已无可能，依照租赁合同的约定，容天公司应在合同期满后十五日内恢复酒店外墙原状，故其请求鹍鹏公司停止拆除广告牌、广告架并恢复原状，法院不予支持。容天公司、鹍鹏公司双方并未就律师费作出过约定，容天公司请求鹍鹏公司承担律师费10万元，没有法律依据，法院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：驳回容天公司的全部诉讼请求。案件受理费1150元，由容天公司负担。 7973号案一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。鹍鹏公司、容天公司签订的《新都酒店外墙广告位租赁合同》以及两份补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，双方应当遵照履行。《新都酒店外墙广告位租赁合同》约定容天公司在同等条件下，对涉案广告位享有优先续租权，两份补充协议均约定除补充协议中明确所作修改的条款之外，原协议的其余部分完全继续有效。因此容天公司对涉案广告位在租赁合同期限届满时依约享有优先承租权。容天公司在租赁合同期限届满前，多次致函鹍鹏公司要求续租涉案广告位，但鹍鹏公司明确拒绝，且在未告知容天公司的情况下，将涉案广告位出租给卡连美公司，违反了合同的约定。现涉案广告位已经由鹍鹏公司出租给卡连美公司，容天公司的优先承租权已经消灭。容天公司优先续租是鹍鹏公司、容天公司双方在租赁合同中约定，并非容天公司的法定权利，依照合同相对性原则，鹍鹏公司、容天公司签订的租赁合同不能约束租赁合同之外的卡连美公司，而容天公司也未能举证证明卡连美公司与鹍鹏公司签订租赁合同时并非善意，且卡连美公司已将涉案广告位转租并由实际使用人取得了在涉案广告位刊登广告的行政许可，故容天公司向鹍鹏公司续租涉案广告位，已经存在事实上的履行不能。因鹍鹏公司、容天公司双方无法就续租涉案广告位达成一致意见，容天公司未能续租，依照合同约定应在合同期满后十五日内恢复酒店外墙原样，故鹍鹏公司请求容天公司拆除其在新都酒店南面外墙设置的两个广告铁架、照明设备，符合合同约定，法院予以支持。关于鹍鹏公司的违约给容天公司造成损失，容天公司可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：容天公司于判决生效之日起七日内拆除位于深圳市新都酒店南面外墙的两个广告铁架及照明设备。案件受理费50元，由容天公司负担。案件受理费鹍鹏公司已经预交，由法院退还鹍鹏公司；容天公司应与判决生效之日起七日内向法院缴纳案件受理费人民币50元，逾期不交，法院依法强制执行。 本两案二审期间，容天公司补充提交了与鹍鹏公司时任总经理周某某的短信记录，用于证明容天公司一直在主张优先承租权问题，且同意以100多万的价格续租，鹍鹏公司与卡连美公司却以平均53万元/年的标准签订租赁合同，属于恶意串通，损害容天公司与广大中小股东的利益。鹍鹏公司质证认为，该证据真实性无法确认，合法性予以确认，关联性不予确认，理由：1.容天广告已经两次续约，《新都酒店外墙广告位租赁合同》所规定的优先续租权在第一次续约时已失效，在2017年12月31日合同到期时不再享有优先续租权；2.周某某的短信内容属于回忆性质的证人证言，也没有其他证据予以佐证，证言内容的真实性存疑，不能作为认定案件事实的依据；3.在鹍鹏公司一审的民事答辩状中，已指明“《关于合作续约的回函》写明的收件人周某某、邢某某分别在2017年6月和8月离职，鹍鹏公司在两人的离职交接材料中均未见到该份函件”，短信中所述情况周某某在离职时也并没有交接，况且该情况只是管理人员的意见和意向，并非鹍鹏公司的决定，不能约束鹍鹏公司。本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本两案一审均认定容天公司对涉案广告位在租赁合同期限届满时依约享有优先承租权，鹍鹏公司拒绝了容天公司续租要求且在未告知容天公司情况下将涉案广告位出租给卡连美公司，鹍鹏公司违反了合同的约定，由于双方对上述认定均未提出异议，本院予以确认。根据容天公司的上诉意见与鹍鹏公司的答辩意见，本两案二审争议焦点为容天公司要求对涉案广告位行使优先承租权是否具有现实可能。对此，本院认为，我国现行法律并未规定优先承租权的法律强制性效力，鹍鹏公司已实际将涉案广告位向卡连美公司出租，鹍鹏公司与容天公司签订租赁合同约定的优先承租权并不能约束租赁合同之外的卡连美公司，卡连美公司亦已将涉案广告位转租唯XX公司。容天公司提交的证据亦不足以证明唯XX公司、卡连美公司存在与鲲鹏公司恶意串通损害容天公司利益。因此，容天公司诉请续租涉案广告位已经属于事实上的履行不能，而且亦不符合社会经济效益原则，一审法院未支持容天公司对涉案广告位行使优先承租权的诉讼请求并无不当，本院予以维持。容天公司可以就鹍鹏公司违约行为另行权利救济。另，容天公司上诉主张鹍鹏公司将案涉广告位由低价出租给卡连美公司损害其公司股东利益，因该主张与本案审理并无关联，本院对此不予审理。 综上，容天公司的上诉主张不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本两案二审受理费4350元，上诉人深圳市容天广告有限公司已预交，由上诉人深圳市容天广告有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗  映  清 审判员 何  万  阳 审判员 罗    巧 二〇二〇年四月二十四日 书记员 刘锦锦（兼） 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。