福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0322民初2102号 原告：徐荣煌，男，1975年9月18日出生，汉族，住福建省仙游县。 原告：徐尾容，女，1975年11月17日出生，汉族，住福建省仙游县。 被告：莆田市正鼎房地产开发有限公司，住所地莆田市荔城区镇海居委会西社小区10#楼27、29号，统一社会信用代码913503006603818812。 法定代表人：张建雄，董事长。 委托诉讼代理人：陈丽萍，福建联合信实（莆田）律师事务所律师。 原告徐荣煌、徐尾容与被告莆田市正鼎房地产开发有限公司（以下简称“正鼎公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐荣煌、徐尾容，被告正鼎公司的委托诉讼代理人陈丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐荣煌、徐尾容向本院提出诉讼请求：1.判令正鼎公司按合同约定支付给徐荣煌、徐尾容自2016年10月1日起的违约金，计至2020年1月17日为1202天计300305.27元。2.判令正鼎公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年7月9日，徐荣煌、徐尾容与正鼎公司基于自愿原则双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：201402148），购买了位于正鼎澜天楼盘9#1701号商品房一套，面积116.69平方米，总金额624595元。徐荣煌、徐尾容按合同约定在规定时间内缴交了购房214595元后，并按正鼎公司要求办理了按揭抵押手续。现因正鼎公司至今仍无法将符合合同约定的商品房交于徐荣煌、徐尾容使用，导致徐荣煌、徐尾容至今无法入住，不能合法享用自身权益。徐荣煌、徐尾容与正鼎公司签订的商品房买卖合同第八条明确约定了交付条件与期限。正鼎公司应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付徐荣煌、徐尾容使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，徐荣煌、徐尾容与正鼎公司双方同意按徐荣煌、徐尾容有权拒接交接，逾期交房由正鼎公司承担违约责任的方式处理。另该商品房买卖合同第九条同时对正鼎公司逾期交房的违约责任进行了约定：正鼎公司未按本合同规定的期限将该商品房交付徐荣煌、徐尾容使用，逾期超过90日后，徐荣煌、徐尾容要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，正鼎公司按日向徐荣煌、徐尾容支付已付款万分之肆的违约金。故提起诉讼。 正鼎公司辩称：1.由于政府部门关闭正鼎澜天所有项目的业务办理，致使正鼎澜天项目无法开展，导致正鼎公司无法及时向业主交付房产，这是因政府行为干预造成的延误交房，而非正鼎公司所能控制的因素导致延误交房的，故按照《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第五条第6项约定，正鼎公司无需为延误负责任并对徐荣煌、徐尾容补偿任何费用和损失。2.退一步讲，若正鼎公司需承担逾期交房的违约责任，徐荣煌、徐尾容主张违约金的起算时间有误且计算违约金的比例明显偏高，请求予以调整至按日0.01%计算。虽然商品房买卖合同约定交付时间是2016年9月30日前，但徐荣煌、徐尾容在2017年10月10日才付清全部购房款，按照《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第五条第1项约定，案涉房产交房时间应顺延至徐荣煌、徐尾容实际付清款项之日，故徐荣煌、徐尾容计算违约金的起始时间为2016年10月1日是错误的，应从2017年10月10日起算。徐荣煌、徐尾容主张合同约定的违约金比例按日0.04%明显偏高，违约金每月约为4949元，比案涉房产所在地房屋租金水平高出许多，过分高于因违约给徐荣煌、徐尾容造成的实际损失。且类似案件在莆田司法实践中违约金比例调整为按日0.01%计算。故正鼎公司请求逾期交房的违约金比例调整为按日0.01%计算。 经审理查明，2014年7月9日，徐荣煌、徐尾容（买受人）与正鼎公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》（合同编号201402148），合同约定：徐荣煌、徐尾容向正鼎公司购买位于仙游县的商品房，建筑面积116.69㎡，每平方米5352.6元，购房款总价624595元。正鼎公司应当在2016年9月30日前，将经过竣工验收合格和消防验收合格的商品房交付徐荣煌、徐尾容使用。如逾期交房超过90日的，徐荣煌、徐尾容要求继续履行合同的，正鼎公司自逾期之日起按已付购房款的每日0.04%支付违约金。并约定徐荣煌、徐尾容于2014年7月6日缴纳购房定金20000元，在签订《商品房买卖合同》当日缴纳购房款194595元，剩余房款430000元由徐荣煌、徐尾容到正鼎公司指定银行（公积金）申请按揭贷款。合同还约定其他事宜。 徐荣煌、徐尾容按约定缴交了定金和购房款194595元。 2017年9月19日，徐荣煌、徐尾容向仙游县农村信用合作联社办理按揭贷款剩余房款429999元；2017年10月10日，该款项汇入正鼎公司账户，至此付清购房款。因涉案房屋至今未能交付，徐荣煌、徐尾容遂于2019年9月16日向本院诉讼服务中心提交起诉材料；2020年1月17日，徐荣煌、徐尾容诉至本院请求处理。 以上事实，有当事人陈述，徐荣煌、徐尾容提供的《商品房买卖合同》、缴款发票、本院诉讼服务中心收件告知书，正鼎公司提供的商品房买卖合同附件、《个人住房按揭借款合同》、仙游县农村信用合作联社业务凭证、存款明细账等证据在卷佐证，经审查，本院予以认定。 本院认为，徐荣煌、徐尾容与正鼎公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。正鼎公司应当在2017年9月30日前完成房屋交付义务，因其未能在约定期限内交付房屋，已构成违约，且违约状态持续至今。徐荣煌、徐尾容请求正鼎公司支付违约金于法有据，予以支持。合同约定按房屋总价款624595元的每日0.04%计算的违约金过分高于因违约造成的实际损失，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，结合违约“以补偿性为主、以惩罚为辅”的性质，考虑因逾期交房造成买受人入住不便，并对照房屋所在地的房屋租金水平和本地区对商品销售纠纷类似诉讼案件的处理情况，本院根据正鼎公司的请求，酌情将违约金的标准调整为按已付购房款的日0.01%计算，且起算日期宜调整为付清房款的2017年10月10日。综上，徐荣煌、徐尾容合理的诉讼请求，予以支持，不合理的诉讼请求，不予支持。正鼎公司辩解因政府行为导致逾期交房，但未提供证据予以证实，故不予采信。另因徐荣煌、徐尾容主张的违约金系本院根据实际情况予以调整，且因交房时间尚无法确定，违约金计算数额相应会发生变化，故案件的受理费确定由正鼎公司全部承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下： 一、莆田市正鼎房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给徐荣煌、徐尾容逾期交房违约金，违约金计算方法：以购房款624595元为基数，自2017年10月10日起按日0.01%计至实际交付房屋之日止； 二、驳回徐荣煌、徐尾容其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5805元，由莆田市正鼎房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  朱国忠 人民陪审员  陈国贤 人民陪审员  陈 婷 二〇二〇年四月二十九日 书 记 员  陈燕群 附相关法条及提示： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 三、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。