广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终660-679号上诉人（原审被告）：惠州市京粤实业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道丽港山庄澳丽中心首层2A、2B号。法定代表人：林某1。（2020）粤13民终660、669-677号委托诉讼代理人：曾环钦、许泳珊，均系广东增华律师事务所律师。（2020）粤13民终661-668、678、679号委托诉讼代理人：林某某、陈某某，均系该公司员工。被上诉人（原审原告）：胡某某等二十户业主（详见附表一）（2020）粤13民终660、669-677号委托诉讼代理人：李国振、陈伟霞，均系广东诺万律师事务所律师。（2020）粤13民终661-668、678、679号委托诉讼代理人：张金铭，系广东冠豪律师事务所律师。上诉人惠州市京粤实业有限公司（下称京粤公司）因与被上诉人胡某某等二十户业主商品房预售合同纠纷二十案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的一审民事判决(案号详见附表一)，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本系列案现已审理终结。（因上述二十案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以660号案件为例进行表述、论证）上诉人京粤公司向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求或裁定发回重审；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为“不动产登记政策调整变化后，增加被告履行办证义务的时间成本，由此造成被告办证期限的延长，并非被告所能预见和克服，责任不在被告……但对于增加了多少时间办证成本，被告未能提供证据予以证明”一审法院对于上诉人一审提交的证据未做出正确认定，明显认定事实不清。上诉人在一审中提交的证据二①《关于部分不动产登记业务暂停受理的补充通知》显示，因不动产登记系统突发故障尚未修复，大亚湾不动产登记中心于2016年11月7日及11月8日对不动产登记业务暂停服务。②《公告》“我局计划于6月30日至7月5日期间对新旧两个系统的数据进行整理和迁移。……，在此期间，我局将暂时关闭网签系统和业务受理系统，同时暂停受理所有不动产登记业务”。③《关于对惠州惠州市京粤实业有限公司的回复意见》显示，因新系统启用进行数据整理和迁移，大亚湾房产管理局于2017年6月30日起至2017年9月1日暂停受理一手房转移登记预约业务。恢复预约办理初期，业务需求量大，但约不到号也无法送件，因此该政府原因严重影响了办证进度。因此，上诉人以证据足以证明大亚湾房管局暂停不动产登记服务长达68天，该客观因素属政府原因导致，属不可抗力，是上诉人签订合同时无法预见的，合同约定的办证期限应当对该客观因素延长的时间予以扣减，一审法院对该证据未做出正确认定，导致违约金数额计算有误。二、一审法院既然认可“办理权籍调查手续工作是办理房屋不动产权转移登记的前置程序”，那么就应当考虑权籍调查所增加的时间，但一审法院却以办理权籍调查和办理转移登记的工作是独立的而不予以考虑，明显逻辑错误。1、根据《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，惠州市大亚湾区自2016年6月30日起全面实施不动产统一登记，且不动产登记将房产证和国土证合二为一，自此在不动产登记过程中增设权籍调查环节。整个不动产登记流程包括“新建商品房首次登记权籍调查”、“新建商品房首次登记”、“新建商品房转移登记权籍调查”、“新建商品房转移登记”四个环节。在新政策实施之前未出证的房产均需按照新流程从头开始办证。新增的权籍调查环节大大的加剧了上诉人的办证期限与办证压力。2、不动产权籍调查作为不动产登记的前置环节，其所耗时长直接增加了办证总体时长。不动产权籍调查系新业务且大亚湾区业务量大，据初步了解，政府部门在开展权籍调查时，发现房屋与宗地不一致的现象较多，或出具的成果不符合新上线不动产登记系统要求，从而导致该环节耗费时间较长。上诉人将办理“新建商品房首次登记权籍调查”的全部资料提交到相关部门，相关部门也要3个月左右时间才能出具权籍成果。因此，两证合一属政策变更、不可抗力，上诉人在签订合同时无法预见，非上诉人可以控制。法院应当将新增的不动产权籍调查流程因此增加的办理时间从原本办证时间中扣除，相应免除上诉人的责任。三、一审法院未尊重合同关于出卖人不承担违约责任的约定，责任认定也显失公平，应当予以改正。l、商品房买卖合同附件四第六条约定“因买受人及按揭银行的原因或产权登记机关办理时间延长，造成买受人不能再规定期限内领取房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任”。2、根据第一及第二点的论述，房产证在办理过程中存在受理机关系统问题以及政府存在政策变更，导致产权登记机关办理时间延长，是上诉人签订合同时无法预见的，属于不可抗力。同时根据合同约定，被上诉人由此也不承担违约责任。但一审法院却未尊重双方合同约定。上诉人京粤公司就（2020）粤13民终662号案补充第四点上诉意见：上诉人在合同约定的房屋交付时间前已取得房屋验收合格文件，并通知被上诉人收楼，但被上诉人因自身原因逾期收楼的责任在被上诉人，一审法院将被上诉人逾期收楼的行为认定是上诉人逾期交楼并由上诉人承担违约责任没有事实依据和法律依据。1、上诉人于2014年10月14日取得涉案房屋竣工验收报告，也取得消防验收意见书以及电梯检验合格，即上诉人比合同约定的交房截止期限提早多日达到交楼条件。2、本案双方一审开庭时回复的收楼时间，是双方确认被上诉人实际收楼的时间，从而计算逾期办证的起算时间。但收楼的时间不能由此证明上诉人逾期交楼。被上诉人从未主张过也并未提供证据证明上诉人逾期通知被上诉人收楼，根据民事诉讼法及证据规则，被上诉人应提供相应的证据证明，否则承担举证不能的不利后果。合同补充协议第三条约定，“出卖人、买受人双方同意：买受人应在收到出卖人书面或口头通知收楼之日起7日内验收楼房，并付清办证费用”。上诉人在合同约定的房屋交付时间前已取得房屋验收合格文件，并通知被上诉人收楼，但被上诉人因自身原因逾期收楼的责任在被上诉人。3、作为开发商，在合同约定交楼时间前已达到交楼条件，按照正常交易习惯，开发商不可能未在合同约定的交楼时间前通知买受人收楼，而宁愿去承担逾期交楼违约责任，这显然与常理相悖。上诉人京粤公司就（2020）粤13民终669号案补充第四点上诉意见：一审法院判决上诉人承担逾期交房违约责任没有事实依据，被上诉人存在逾期付款违约情形。1、上诉人于2016年3月25日取得涉案房屋竣工验收报告，也取得消防验收意见书以及电梯检验合格，即上诉人比合同约定的交房截止期限提早多日达到交楼条件。2、本案双方一审开庭时回复的收楼时间，是双方确认被上诉人实际收楼的时间，从而计算逾期办证的起算时间。但收楼的时间不能由此证明上诉人逾期交楼。商品房买卖合同约定按揭贷款支付，约定交楼时间为2016年9月30日前交付。但根据被上诉人提交的证据以及上诉人补充的证据可以体现，被上诉人按揭贷款于2016年12月14日才付款。根据合同约定，支付房款在前，交付房屋在后，在被上诉人未支付全部房款的情况下，上诉人有权利行使先履行抗辩权，在被上诉人完全履行付款义务后才交付房屋。因此，被上诉人迟延支付房款所延迟的时间应当给上诉人交付房屋的时间相应顺延。被上诉人于2016年12月18日收楼，被上诉人并未构成违约，被上诉人无须承担逾期交房违约责任，综上所述，上诉人认为，一审法院认定事实错误，未对上诉人的证据做出正确认定，对于上诉人在签订商品房买卖合同时无法预料和控制的客观因素造成的逾期办证责任全部归责于上诉人，对被上诉人迟延支付房款由此顺延收楼时间的事实未查清，要求上诉人承担全部违约责任，明显显失公平，也违背合同对于上诉人免责的约定，导致错误判决，请求二审法院依法改判，支持上诉人的请求或依法发回重审，保护上诉人的合法权益。被上诉人胡某某等十户业主发表答辩意见：一审判决程序合法，查明事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人袁盟等十户业主发表答辩意见：上诉人与被上诉人之间的纠纷经一审法院审理，一审判决认为上诉人存在违约情形依法有据，上诉人理应承担违约责任。请求驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。原审原告胡某某向一审法院提出起诉请求：1.判令被告向原告支付2017年9月29日至（暂计）2019年3月10日（共计528天）逾期办理房产证的违约金19481元；2.本案诉讼费、处理费等由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月11日，原告胡某某作为买受人与被告京粤公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》及附件，合同编号为：大亚湾（2016）10007290，约定由原告购买被告开发的位于惠州市大亚湾西区******7******商品房，建筑面积为33.88平方米，总价款为389620元。关于付款方式及期限，合同第六条约定：总房款的30%，即人民币119620元，原告于2016年3月11日付清；余额70%即人民币270000元，于2016年3月20日前以银行按揭贷款方式支付。关于交付期限及交付标准，合同第八条约定:被告应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。对此，双方在合同附件四的《补充协议》中补充约定：双方同意合同规定的交楼日期为基准交楼时间，以验收合格为交楼标准（验收合格是指由设计院、监理公司、施工队、地质勘探公司及开发商出具的《建设工程竣工验收报告》为准）。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期超过180日后，买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。关于产权登记，合同第十五条和作为合同附件四的《补充协议》第五条约定：被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权证书的，被告应自本房地产交付之日起的第450日起，按日向原告支付本房地产总价格万分之一的违约金，直至原告取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。合同还约定了原被告双方的其他权利义务。2016年6月28日，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，凡申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查。2016年11月7日，惠州大亚湾经济技术开发区不动产登记中心发布《关于部分不动产登记业务暂停受理的补充通知》公告，内容为：由于不动产登记系统数据存储设备突发故障目前尚未修复，导致部分不动产登记业务暂时无法正常受理，故11月7日、11月8日除预告登记、抵押登记、房屋测绘以外的不动产登记业务窗口仍暂停服务。2017年6月28日，惠州大亚湾区房产管理局和惠州大亚湾区不动产登记中心发布公告，声称该局计划于6月30日—7月5日期间对新旧两个系统的数据进行整理和迁移，在此期间暂时关闭网签系统和业务受理系统，同时暂停受理所有不动产登记业务（包括一手房、二手房合同网签，预购商品房预告登记，在建工程抵押，合同备案，商品房确权，商品房交易办证等业务）。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。2015年9月15日，涉案房屋通过白蚁防治工程验收。2015年10月14日前，涉案房屋通过电梯验收。2016年3月11日，涉案房屋通过防雷装置验收。2016年3月25日，涉案房屋通过建设、勘察、设计、施工、监理五方验收，被告取得相应的《建设工程竣工验收报告》。2016年7月19日，涉案房屋通过消防工程验收。2016年10月4日，被告将房屋交付给原告使用。2019年1月16日，涉案房屋完成工程竣工验收备案。2019年4月8日，原告向一审法院起诉，提出前述诉讼请求。截止至本案庭审结束之日，被告尚未将办理上述房屋转移登记所需资料提交到登记部门备案。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定诚实履行自己的合同义务。关于对合同条款“办理权属登记需由出卖人提供的资料”的理解问题。在不动产权登记新政策出台前，被告需要首先办理所售项目商品房产权的首次登记，然后再向登记部门提交转移登记所需资料，申请办理将原告所购房屋产权转移至原告名下的房屋产权转移登记手续。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，还需先行申请办理该商品房的权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，被告在向登记部门申请办理不动产权转移登记前，也需先行申请办理并完成原告所购房屋的权籍调查手续。虽然办理权籍调查手续工作是办理房屋不动产权转移登记的前置程序，但是，毕竟办理权籍调查和办理转移登记两项工作程序是互相独立的。权籍调查程序完成后，何时进入转移登记程序，依赖于被告的主观意愿。如果权籍调查程序完成后被告不提出申请，转移登记的程序也自然无法启动推进。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条关于“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，以及被告须将原告所购房屋交付并让原告取得该房屋的不动产物权的合同目的理解，上述合同约定的资料应当是被告为办理原告所购房屋不动产权转移登记所需的资料。关于被告提交资料报产权登记机关备案是否逾期及相关违约责任承担的问题。涉案合同签订于不动产登记政策调整之前，即在惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前。不动产权登记政策调整变化后，会因此而延长被告取得办理权属转移登记所需资料的时间，增加被告履行办证义务的时间成本，由此造成被告办证期限的延长，并非被告所能预见和克服，责任不在被告，本应当相应免除被告的部分逾期办证责任。但是，政策变化导致被告增加了多长时间的办证成本，被告未能提供相关证据予以证明，故对于被告要求相应延长其办证期限和相应免除其逾期办证责任的抗辩意见，一审法院不予采纳。被告提出的登记部门系统暂停服务的情况，其影响时间十分短暂，相对于双方约定的360日的办证宽限期限而言可以被忽略，并且属于双方约定该宽限期限时已经概括性考虑的各种微小不确定性因素，不能据此再行延长被告的办证期限。被告为缓建机械车位而征求业主意见耽误办证时间，责任在被告，也不能因此相应延长被告的办证义务履行期限。故对于被告的办证期限，仍然应当按照合同约定执行。按照合同约定，被告应当在2017年9月29日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。但被告直到本案庭审结束的2019年5月31日，仍然没有将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，逾期时间长达608天。被告逾期未将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约，应承担继续履行和向原告支付约定违约金的违约责任。按照合同约定，被告应当自本案房屋交付后第450日的2017年12月28日起，以总房款为基数，按每日万分之一的比例，计算支付逾期办证违约金，违约金总额不超过商品房总价款的5%即人民币19481元。由于被告在本案庭审结束后是否仍然存在逾期办证违约行为的事实，未经审判无法确定，故对于本案中被告应付原告的逾期办证违约金，应当自2017年12月28日起计算至本案庭审结束的2019年5月31日止，计算逾期天数为519天，违约金计算为20221.28元（389620元×0.01%/天×519天=20221.28元）。因该金额超过了合同约定的违约金最高限额，故被告应向原告支付的逾期办证违约金为19481元（389620元×5%=19481元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告惠州市京粤实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡某某支付逾期办证违约金19481元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费144元，由被告惠州市京粤实业有限公司负担。本系列案二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本系列案二审中双方争议焦点是：上诉人京粤公司应否承担逾期办证的违约责任。本院对此分析如下：关于逾期办证违约责任问题。涉案《商品房买卖合同》补充协议约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。据查，上诉人京粤公司未在规定期限内办理，故应当承担相应的逾期办证违约责任。关于因政策变化增加的办证时间的扣除问题。上诉人主张增加两次权籍调查的时间属于上诉人签订合同时无法预测、控制的时间，属于政策变化，可以从办证历时中扣除相应天数。对此，本院认为，该主张虽有法律依据，但由于本系列案中上诉人京粤公司未提供充分的证据证明其办理权籍调查的具体历时，上诉人应承担举证不能的不利后果。一审法院不予支持其关于免除相应期限逾期办证责任的抗辩并无不妥，本院予以维持。上诉人主张在逾期时限内扣除因不动产登记系统故障暂停业务的时间及因全面启用不动产登记信息平台暂停相关业务办理的时间，但其未提交证据证明在该时间段内发生了其提交办证资料而遭遇暂停受理业务的事实，故本院不予支持上诉人京粤公司的该主张。关于逾期交房违约金问题。双方未就实际收楼时间达成一致意见，一审法院根据涉案《业主收楼声明书》认定相关实际收楼时间作为计算逾期交房违约金和逾期办证违约金的节点并无不妥。京粤公司称其在合同约定交楼时间前已经通知收楼，而未提交证据证明其何时按照合同约定通知业主收楼，也未提供证据证明系业主自身原因延迟收楼，故应当承担举证不能的法律后果。至于上诉人主张董玉兰逾期付款故其可以顺延交房的问题，上诉人在一审中并未对此提出抗辩，鉴于在《商品房买卖合同》中已对买受人逾期付款的违约责任进行了约定，故上诉人可另循法律途径解决。综上所述，上诉人的上诉，没有事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费已由上诉人预交，经本院核准，均由上诉人惠州市京粤实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  胡 江二〇二〇年三月十八日法官助理  曾嘉红书 记 员  叶秀婷附表一: