广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初290号 原告（反诉被告）：南宁市规划服务中心，住所南宁市青秀区东葛路96号天筑鑫城8层812-813、815-823、825-828号房，统一社会信用代码91450103198323672F。 法定代表人：李强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵士恒，广西融荣律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南宁金诺投资有限公司，住所南宁市良庆区碧水天和B区3号楼二层办公室，统一社会信用代码9145010076307186XH。 法定代表人：姚建旭，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：彭佩妮，广西金桂北斗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伍笑雪，广西金桂北斗律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）南宁市规划服务中心（以下简称规划中心）与被告（反诉原告）南宁金诺投资有限公司（以下简称金诺公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南宁市规划服务中心的委托诉讼代理人赵士恒，被告（反诉原告）金诺公司的委托诉讼代理人彭佩妮、伍笑雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 规划中心向本院提出本诉诉讼请求：1.解除规划中心与金诺公司签订的碧水天和项目商品房买卖合同；2.判令金诺公司返还规划中心购房款4885632元；3.判令金诺公司按中国人民银行公布的五年期贷款利率6.55%赔偿规划中心自2013年9月12日起至实际清偿之日止已付购房款利息损失（利息暂计算至2019年10月30日为1962136.73元）；4.金诺公司赔偿规划中心因合同解除导致的房屋差价损失763736元计算（暂计，最终以法院组织评估认定为准）；5.本案诉讼费由金诺公司承担。事实和理由：2013年9月上旬，规划中心与金诺公司双方签订一份商品房预售合同，合同约定规划中心购买金诺公司开发的位于南宁市五象新区龙村路9号碧水天和项目C区8号楼一层至三层商铺(8-Y3)轴以南区域，每层建筑面积241.911平方米，三层共计725.733平方米;预计公摊率10%，预计销售总面积为798.306平方米，每层预计销售面积266.102平方米，销售总价为9771264元。2013年9月13日,规划中心通过银行转账方式向金诺公司支付购房款4885632元，金诺公司收到款项后未按合同约定将碧水天和项目B区的商业物业作为履约担保抵押给规划中心，规划中心也从未收到交付第二笔购房款的通知，或项目已经取得预售许可证与金诺公司重新签订商品房买卖合同的通知，金诺公司至今也未按约定期限向规划中心交付房屋。2019年10月29日，规划中心到南宁市城市建设档案馆查询得知：2013年9月27日广西南宁五象新区规划建设管理委员会建设局已经向金诺投资有限公司发放了碧水天和项目C区8#楼的施工许可证。2016年11月1日，碧水天和项目C区8#楼子单位工程竣工验收;2018年3月21日，广西南宁五象新区规划建设管理委员颁发的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。碧水天和项目C区8#楼部分商品房已经销售。经查询中国人民银行网站公布的从2013年9月13日开始五年期以上金融机构贷款年利率为6.55%，规划中心购房款利息损失暂计至2019年10月30日为4885632元×6.55%/年×2238天+365天=1962136.73元(从2013年9月13日暂计算至2019年10月30日为2238天)。这几年由于房屋价格上涨，金诺公司违约导致规划中心导致的房屋差价损失暂按763736元计算(最终以法院组织评估认定为准)。综上所述，金诺公司因为未按双方签订的商品房买卖合同履行义务，应承担相应法律责任。规划中心为维护自身权益，诉至法院，望判如所请。 金诺公司辩称:1.规划中心未按约定付清购房款，金诺公司顺延交付房屋，金诺公司不构成违约，规划中心主张解除合同没有事实及法律依据，金诺公司不同意解除买卖合同，主张该合同应当继续履行，以维护社会的稳定及安全；2.金诺公司不同意返还购房款，并在本案中提出反诉，要求规划中心另行支付购房款；3.规划中心在其诉请中主张的利息及所谓的房价损失没有事实及法律依据，规划中心应当继续支付房款。综上，金诺公司认为规划中心的诉讼请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。 金诺公司向本院提出反诉请求：1.判令规划中心按《合同》第三条的约定向金诺公司支付剩余购房款4885632元；2.判令规划中心向金诺公司支付违约金，以应付购房款4885632元为基数按中国人民银行公布的五年期贷款利率自2013年10月13日起计至实际付清款项之日止，暂计至2020年3月31日为4885632元×6.55%/年÷365天×2362天=2070852元(以上两项诉讼请求金额合计6956484元);3.判令本诉与反诉的诉讼费用均由规划中心承担。事实和理由：2013年9月，金诺公司和规划中心双方签订《合同》约定，金诺公司将位于碧水天和项目C区8号楼一层至三层商用物业(8-Y3)轴以南区域三层共计725.733平方米的商铺、以9771264元的销售总价转让给规划中心。《合同》第三条约定，规划中心应于:“在合同签订后10个工作日内支付购房款4885632元，在碧水天和项目C区取得建筑工程施工许可证后10个工作日内，支付另一半购房款4885632元。”2013年9月12日，金诺公司收到规划中心支付的第一期购房款4885632元并向其开具了收款收据。2013年9月27日金诺公司取得碧水天和项目C区的建筑工程施工许可证，但规划中心却未能按照合同约定在10个工作日内向金诺公司支付剩余购房款4885632元，以法定代表人变更等各种理由拖延支付。因此，鉴于规划中心未向金诺公司付完购房款，金诺公司也未向规划中心交付房屋。双方为此多次协商，但未达成任何书面协议，而该房屋一直闲置等待金诺公司付款后交付。金诺公司认为，双方于2013年9月所签订的购房合同是双方真实意思表示，是合法有效的，理应得到合同当事人的全面诚信地履行。但规划中心未能按合同约定支付购房款，已构成违约，应当按《合同》第六条的约定，每逾期一日按应付金额的千分之二向金诺公司支付逾期违约金。在本案中金诺公司自愿减少规划中心的违约责任，只要求规划中心以应付金额4885632元基数，按中国人民人民银行公布的五年期贷款利率自2013年10月13日起计算至实际支付拖欠购房款之日止的利息损失。 规划中心辩称：1.金诺公司违反双方签订的合同约定，未告知规划中心已经取得建筑工程许可证的情况，导致规划中心一直无法支付另一半购房款；2.金诺公司违反合同约定，没有将碧水天和项目B区的商业物业作为履约抵押物业，并办理相关抵押备案手续给金诺公司，这也是规划中心在没有取得对方履约保证的前提下，根据先履行抗辩权，无需向金诺公司支付剩余购房款，也无需支付违约金。以上情形说明金诺公司没有履行合同的承诺，故规划中心不存在违约行为的过错，请求法院依法驳回金诺公司的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实和证据，于下文论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年9月11日之前，金诺公司作为出卖人（甲方）与规划中心作为买受人（乙方）签订了一份《合同》。《合同》主要内容如下：1、合同标的的物业概况：甲方根据乙方的实际使用需求设计、建设的商用物业位于碧水天和项目C区8号楼一层至三层商用物业（8-Y3）轴以南区域的商业物业（每层建筑面积均为241.911平方米），三层共计725.733平方米，预交公摊率为10%，预计销售面积为798.306平方米，即每层预计销售面积为266.102平方米；2、合同价格：一层销售单价（按建筑面积）19125元/㎡，二层销售单价（按建筑面积）9180元/㎡,三层销售单价8415元/㎡，销售总价（按建筑面积计算）9771264元；3、付款方式：第一次付款时间为在合同签订后10个工作日内，乙方向甲方支付一半购房款4885632元，甲方在10日内开具收款收据；第二次付款时间为在碧水天和项目C区取得建筑工程施工许可证后10个工作日内，乙方向甲方支付另一半购房款4885632元，甲方在10日内开具收款收据；4、交付时间：合同标的物业的交付时间为2017年12月31日；5、项目进度：该项目已完成桩基础施工并正进行地下室施工，目前在办理建设工程规划许可证；6、履约保证：甲方以碧水天和项目B区的商业物业作为履约抵押物业，甲方负责办理相关的抵押备案手续。如果甲方交付时间出现逾期，逾期一年内，乙方可以无偿使用，逾期超过一年，甲方负责将项目B区的商业物业，即与本合同相等面积、相同价格的房产卖给乙方。在甲方遵守履约保证的前提下，若乙方不按照约定付款，乙方承诺按日向甲方支付违约金，支付标准为：每日支付应付金额的千分之二。自合同生效后，乙方违约时间超过三个月的，甲方有权终止合同，乙方承诺按合同总价款的5%向甲方支付赔偿金；7、其他约定：在甲方取得本合同标的物业的预售证后，乙方应于10个工作日内依据本合同与甲方重新签订《商品房买卖合同》，并同时根据政府审定的预售面积进行销售总价的结算；8、合同生效：本合同于乙方付清第一次付款额之日起生效。落款处有规划中心代表人史士联的个人签名及规划中心的公章，以及金诺公司代表人姚建旭的个人签章及金诺公司的公章。 在2013年9月11日，规划中心向金诺公司支付了案涉碧水天和C区物业的预付款4885632元，金诺公司于2013年9月12日向规划中心出具了《收据》，载明“南宁市规划服务中心购买碧水天和C区8-13商用物业预付款”。 2013年9月27日，金诺公司取得碧水天和C区3#、5#、6#、8#楼及地下室的建筑工程施工许可证，编号为450117201301180101。因该项目8#楼建设工程设计图更改，南宁市规划管理局于2015年2月2日、2016年10月24日两次换发了该建设工程许可证，第二次换发后的建设工程许可证证号为450101201650851号。 2014年5月20日，金诺公司取得碧水天和C区5#、6#、8#楼住宅部分的商品房预售许可证，编号为：南房预字（2014）第061号。 2016年11月11日，碧水天和C区8#楼子单位工程通过竣工验收，工程用途明确为：商住楼一层为商用物业，二、三层东侧为商用物业，二、三层西侧至三十一层为住宅。 2018年11月20日，金诺公司取得碧水天和C区3#、5#、6#、8#楼住宅及商业部分的《商品房现售备案证明》，编号为：南房商备字第20181120006号。 另查明，南宁市规划服务中心为全民所有制企业，现任法定代表人为李强，经营范围包括规划技术设计、服务、咨询、规划业务培训、晒图、制图、放布道路网线。 本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉碧水天和项目的商品房买卖合同的效力应如何认定，该合同是否应当解除？2.如合同应当解除，金诺公司是否应向规划中心返还购房款4885632元并支付相应的利息损失？如需支付，利息损失应当如何计算？3.如合同应当解除，金诺公司是否应向规划中心赔偿因合同解除导致的房屋差价损失？如需赔偿，该损失应当如何计算？4.如合同应当继续履行，规划中心是否应向金诺公司支付剩余的购房款4885632元，并支付相应的违约金？如需支付，违约金的金额应当如何计算？ 关于第一个争议焦点，从本案规划中心与金诺公司签订的《合同》来看，虽然该《合同》对金诺公司所出售商铺的位置、面积、单价、总价款等内容进行了约定，且规划中心亦交付了部分房款，但总体而言，该《合同》仅约定了商品房买卖的部分主要条款，与《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”规定的商品房买卖合同的主要内容相比较仍有不少欠缺。不仅如此，双方亦在《合同》中明确约定，在金诺公司取得《合同》约定物业的商品房预售许可证后，双方另行签订《商品房买卖合同》，并同时根据政府审定的预售面积进行销售总价的结算。因此，可以认定该《合同》系双方未将来具备预售条件、签订商品房买卖合同而事先达成的合意，符合商品房预约合同的法律特征，其性质应为商品房预约合同，并非规划中心所主张的预售合同，故本案案由应为商品房预约合同纠纷。由于案涉《合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，故双方均应根据《合同》的约定全面履行各自的合同义务。 由于根据《合同》约定的付款方式，规划中心已按时向金诺公司支付了第一期房款4885632元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。虽然金诺公司在庭审中主张其在取得建设工程施工许可证后已告知规划中心，并要求规划中心及时向金诺公司支付剩余的第二期房款4885632元，但因未提交证据证明，故应承担举证不能的法律后果。而且，金诺公司亦承认在《合同》签订后迄今未办理《合同》第六条履约保证约定的B区商业物业的抵押备案手续。虽然《合同》第六条履约保证约定并未明确约定金诺公司将B区商业物业办理抵押备案手续的时间，但根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”和第六十二条第（四）款“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，结合通常的交易习惯，金诺公司应当在规划中心交付第一笔款项后即办理约定的B区商业物业的抵押备案手续，但金诺公司迄今未办理。不仅如此，金诺公司虽然在本案中主张其于2014年5月20日取得的商品房预售许可证未细分用途且可用于案涉的商铺，但并未提交相关证据加以证明。而且，金诺公司亦未提交证据证明其在取得商品房预售许可证后履行了《中华人民共和国合同法》第六十条规定的通知义务及时通知规划中心，从而导致规划中心不能按照《合同》第七条的约定与金诺公司及时签订正式的《商品房买卖合同》并对案涉商铺价格进行正式结算。由于双方在案涉《合同》中并未约定合同解除条款，因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款的法定解除规定，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，规划中心有权解除《合同》。又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，由于本院于2020年1月16日收到了规划中心向本院递交的起诉状，规划中心在起诉状中明确要求解除合同，且本院已于2020年3月4日将该起诉状送达至金诺公司处，故本院认定案涉《合同》于2020年3月4日解除。 关于第二个争议焦点。一方面，关于《合同》解除后规划中心已支付购房款的返还问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。由于规划中心在《合同》签订后已向金诺公司支付第一期购房款4885632元，因此，对于规划中心要求金诺公司返还已支付的第一期购房款4885632元的主张，本院予以支持；另一方面，关于《合同》解除后的利息损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定以及前述第九十七条的规定，规划中心有权要求金诺公司赔偿利息损失。但是，从本案具体情况来看，由于规划中心经营的范围为规划技术设计、服务、咨询、规划业务培训、晒图、制图、放布道路网线等与建设工程设计相关的业务，因此，从常理来看，规划中心作为买受人应当比通常的市场主体更清楚建设工程施工许可证、商品房预售许可证对案涉《合同》全面履行的影响，故根据前述《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，规划中心亦应积极履行其合同义务向金诺公司进行催告，了解案涉商铺未能在《合同》约定的交付期限（即2017年12月31日）按期交付的原因并及时避免损失的扩大。但是，规划中心在本案中并未提交相关证据证明其已就案涉商铺迟延交付问题对金诺公司进行催告，而且，规划中心亦未提交证据证明该中心从《合同》签订至今曾与金诺公司对案涉商业物业的建筑工程施工许可证、商品房预售许可证的办理进度以及碧水天和项目B区商业物业的抵押备案问题进行询问、沟通和催告。因此，本院认为，规划中心在本案中存在消极履行合同义务的行为，而且该行为导致了该中心损失的扩大，故规划中心对于本案的利息损失亦有过错。有鉴于此，本院仅支持规划中心主张的利息损失的50%。因此，金诺公司应当按照中国人民银行同期贷款利率向规划中心赔偿已支付的第一期购房款4885632元利息损失的50%（利息计算方式，自付款之日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计至付清之日止。但是，由于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布了贷款市场报价利率，而中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故从2019年8月20日起应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 关于第三个争议焦点。由于规划中心承认在本案中购买案涉商铺的目的是用于自用办公，而非用于出租、抵押贷款等投资需求，且规划中心已于2018年5月另行租用其他办公场所办公并签订了租期为五年的租赁合同。因此，本院认为规划中心不存在按现价租用或购买办公场所的问题。加之前述已知，规划中心在《合同》签订后存在消极履行合同义务的行为，且该行为导致了规划中心损失的扩大，故对于规划中心有关金诺公司应赔偿房屋差价损失的主张以及该差价损失的鉴定申请，本院均不予支持。 关于第四个争议焦点，由于本院前述已认定案涉《合同》已不具备继续履行的基础并已于2020年3月4日解除，故对于金诺公司有关案涉《合同》应继续履行且规划中心应赔偿金诺公司违约金的主张，本院均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（四）款、第九十四条第（四）款、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条以及《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）南宁金诺投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）南宁市规划服务中心返还购房款4885632元； 二、被告（反诉原告）南宁金诺投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）南宁市规划服务中心赔偿南宁市规划服务中心已付房款4885632元的利息损失（利息计算方式：1.从2013年9月12日至2019年8月19日，以4885632元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；2.从2019年8月20日至购房款偿清之日止，以4885632元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项还清之日止。南宁金诺投资有限公司负担其中的50%）； 三、驳回原告（反诉被告）南宁市规划服务中心的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）南宁金诺投资有限公司的全部诉讼请求。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案本诉案件受理费96782元，由南宁金诺投资有限公司负担58069元，南宁市规划服务中心负担38713元。本案反诉案件受理费30248元，由南宁金诺投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  罗 晖 人民陪审员  陆金成 人民陪审员  韦子良 二〇二〇年五月二十一日 书 记 员  詹 妮