云南省景洪市人民法院民 事 裁 定 书（2020）云2801民初110号原告（反诉被告）：李姗姗，女，白族，1987年1月7日生，身份证住址：云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托诉讼代理人周蔚，云南文土法律服务所法律服务工作者。特别授权代理。被告（反诉原告）：陶德兴，男，布朗，1955年8月6日生，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。被告：姚白芬（反诉原告），女，汉族，1963年5月7日，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托诉讼代理人周淑娴，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。原告李珊珊（反诉被告）与被告陶德兴、袁白芬（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李珊珊及其委托诉讼代理人周蔚，被告陶德兴、袁白芬的共同委托诉讼代理人周淑娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李珊珊向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《房产买卖协议》、《合同》及《补充协议》无效；2、请依法判令被告返还原告已付30.8万元购房款及按年利率6%计算该款自2019年8月1日起至全部款项清偿之日止的资金占用费；3、请判令被告承担本案诉讼费。诉讼中原告李珊珊申请变更诉讼请求为：1、请依法撤销原、被告签订的《房产买卖协议》（下称协议）、《合同》及《补充协议》；2、请依法判令被告返还原告已付308000元及按年利率6%计算该款自2019年8月1日起至全部款项清偿之日止的资金占用利息；3、请判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告经人介绍，计划受让被告位于景洪市经营“小饭桌”（该房产土地面积278平方米，房屋建筑为三层约560平方米）。被告在商谈过程中出示了土地使用权证，称房产产权证暂时还未办下来，待原告支付定金后在过户时一并过户给原告。原告委托吴波与被告陶德兴于2019年6月19日签订房产买卖协议，约定房产价格260万元，订协议时支付10万元定金，因被告急需用钱，原告同意一个月内办理完手续再支付给卖方20万元作为生活安置费，被告承诺在9月1日前将房产过户手续办理给原告，房产过户完成后原告再支付100万元，余款卖方办理抵押贷款后一个月内支付完毕。原告按照约定支付了定金，并于2019年7月17日前去办理手续并支付20万元，因被告担心过不了户未办理。2019年7月30日原告在昆明治疗，在被告以不签合同就不退10万元定金威胁下，原告委托吴波连夜包车返回景洪，在被告私自拟定的合同上签字，被告保证房产证与土地证已经两证合一，不用再办到被告名下又过户给原告，可以省下一笔相关费用。原告在办理房产过户时被告知不能直接办理登记，必须先办至被告名下，经向相关部门查询该房产未经规划审批属于违章建筑不能办理房产证更不可能过户。被告隐瞒重要事实而订立合同，原告购买房屋的合同目的已不能实现，本案合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《城市房屋权属登记管理办法》第二十三条的强制性规定，故具状起诉望判如所请。原告并认为，本案实际上是对土地及土地上建盖的房屋进行交易，从交易金额来看，单独土地不可能值260万元，原告主观上因为被告一直承诺可以办理房产过户手续而产生重大误解，被告一直承诺可以办理房产过户导致原告产生错误认识；双方对撤销合同及补充协议并无异议，撤销之后被告所收到的款项应该返还；原告在2019年8月1日之前发现房产不能过户属于违章建筑的情况，经多次咨询景洪市自然资源局地籍股，回答是土地上的房屋根本就办不了证，原告经与被告多次交涉无果才无奈选择诉讼；是被告自身故意隐瞒相关事实导致合同无法履行原告的合同目的不能实现，是被告自己的行为造成的，被告主张的反诉及违约金等于法无据。被告陶德兴、袁白芬辩称，原告提出的由案外人代原告与被告陶德兴签署的协议已被后期双方于2019年8月1日签署的《合同》取代，已因不具备操作性及履行意义而终止，且被告姚白芬对该份协议并不知情，不是适格主体；在双方订立合同及补充协议的过程中，不存在欺诈等可撤销事由，被告在双方协商初期即已告知原告土地有不动产权证书，地上房屋没有产权证书，需要做好补办的心理准备，原告表达了强烈的购买倾向后，被告特要求在合同第一条第三款中就上述事项予以记载，因此原告对土地房屋的以上事实是知情并认可的，此外在被告证据微信聊天记录中也显示在合同签订前，双方已经多次往来发送，且在合同签订后，双方又签订了补充协议，对该合同的内容及效力进行补充确认，原告在拒不履行协议的情况下，意图以被告隐瞒真实情况欺诈威胁等推翻合同，回避自己违约所产生的责任。从证据看原告对于交易的主要标的物为土地使用权、地上房屋无相关手续及产权证书是知情认可的；原告多次拖延支付第一笔款项、拒不支付合同约定的后二笔款项违约；原告敷衍拖延按约定办理土地使用权出让手续是因为不愿意承担高额的转让税费。原告的诉讼请求应当驳回。原告并认为被告提出的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项属于管理性强制规定，是行政管理规范而非效力规范，且依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，本案合同及补充协议均为依法成立生效；本案并非不能履行，实因原告不愿支付补办手续的经济成本而违约。反诉原告陶德兴、袁白芬向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告之间于2019年8月1日签订的《合同》及2019年8月8日签订的《补充协议》；2、判令被反诉人向反诉人支付违约金780000元；3、判令被反诉人向反诉人支付律师代理费33000元；4、本案诉讼费用由反诉被告负担。事实与理由：反诉原告欲出让名下案涉地块，因该地块上建有房屋故一并出让，被反诉人是在已经了解房屋无产权证书的情况后提出受让土地意向，双方就土地使用权转让事宜达成一致，并依房随地走原则将地上房屋一并转让。双方先后于2019年8月1日、2019年8月8日签订《合同》、《补充协议》，明确约定转让景洪市曼阁村192号土地面积278.49平方米、产权证号云（2016）景洪市不动产权第0000588号土地的土地使用权，转让价款260万元，因房地不可分割，故附带地上附有房屋设施等，双方约定反诉人不承担办理房屋产权证的义务，并约定了其他事项。合同签订后，反诉人在被反诉人逾期支付第一笔转让款的情况下，仍完成了转让国有建设用地土地使用权的手续，并于2019年8月10日通过了景洪市自然资源局的审批，按照约定应由被反诉人缴纳土地使用权转让（变更）产生的税费等相关费用，并向反诉人支付第二笔100万元转让款，但至今被反诉人均未履行。综上被反诉拒不履行合同约定义务，导致合同履行陷入僵局，合同目的已无法实现，故具状起诉望判如所请。反诉被告李珊珊答辩称，同意解除合同，反诉被告不存在违约，律师代理费应该由（反诉原告）被告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对经质证无异议的证据原告证据1身份证，证据2中公证书本院予以确认并在卷佐证。原告提交证据2房屋买卖合同和补充协议、证据3授权委托书和公证书，4收条和微信转账，5微信聊天记录和录音（与景洪市自然资源局地籍股通话录音），证据6关于建设用地规划许可证过户事项录音，证据7景洪市住房城乡建设局关于云南天朔律师事务所《申请书》的回复。被告质证对证据2的合法性关联性不认可、证据3授权委托书三性不予认可、证据4收条和微信转账证明内容不认可，此款项并非为单独的购房款还包含土地使用权的转让款，该组证据也证实了原告违反同约定，逾期向被告交让转让款事实；证据5三性及证明均不认可，因为第五组证据是经由原告删减过后的聊天记录；证据6三性均不予认可，该光盘中的通话对象真实身份无法核实，也无法证实原告的主张；证据7住建局答复，真实性合法性认可，关联性不认可，因该土地地上房屋未办理相关手续没有产权证书是原被告双方协商初期就已知晓并且认可的事实。被告本诉证据1、反诉证据3微信聊天截屏，原告质证认为三性均不认可，聊天记录不完整，原告提交的微信记录所发生的时间，可证明原告没有任何违约的行为；对反诉证据1合同、补充协议认为双方签订合同补充协议之前有一份框架协议，即手写的房产的买卖协议，从合同当中交易的金额能够看出原告购买的是房产及土地，合同中第五条第二款明确说明了原告购买的是土地以及房产，需要办的证是土地证及房产证，证据2不动产权证三性不认可，对国有建设用地使用权转让审批表真实性认可，合法性不认可，证据4委托代理合同及律师代理费发票不认可。本院认为，原告与被告自愿签订合同及补充协议，但因土地上房屋尚未取得房产登记，故合同中就该宗地上房屋相关产权证书所做约定的效力问题，涉及对地上建筑物的身份认定和处理，依法属于有关职能部门的职权范围；原告李珊珊主张在签订合同过程中，被告隐瞒了案涉地上房屋不能进行产权登记的事实，该房产不能登记，合同目的不能实现，被告（反诉原告）陶德兴、袁白芬主张本案可以交易但原告拒绝履行属于违约，致合同目的不能实现，双方主张的基础即案涉地上房屋是否可以取得房屋产权登记，依法亦不属于人民法院民事诉讼认定的范畴，应由有关部门先行处理。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项关于“起诉必须符合下列条件：…（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”的规定，原告的起诉，被告的反诉均应驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项规定，判决如下：一、驳回原告李珊珊的起诉。二、驳回反诉原告（被告）陶德兴的起诉。案件受理费6190元退回原告李珊珊，反诉案件受理费元退回被告陶德兴、姚白芬。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  赵义宏人民陪审员  徐扣如人民陪审员  刘晓洁二〇二〇年三月三十日书 记 员  刘 英