江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初1402号原告：黄新，女，1983年8月15日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。被告：江西众和兴源实业有限公司，住所地：宜春市宜阳大道86号。统一社会信用代码：91360902314744926E。法定代表人：江绍军,系该公司董事长。委托诉讼代理人：周洪平，江西利元律师事务所律师。原告黄新诉被告江西众和兴源实业有限公司（以下简称被告众和公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄新，被告众和公司的委托诉讼代理人周洪平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告购房诚意金20万元；2.判令被告支付原告上述款项资金占用利息51288元（2018年2月10日起至2020年4月11日止按年利率12%计算）；3.判令被告向原告支付违约金42000元（2018年7月1日起至2020年4月11日止按月利率1%计算）；4.判令购房诚意金全部退还之日的利息及违约金；5.判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2018年2月10日原告预购被告开发的田园壹品居项目一期78号别墅，并通过工商银行账户向被告转款20万元，被告开具了相应收据。双方于2018年4月27日签订会员申请协议，协议承诺2018年6月楼盘开盘预售。截止2019年11月3日，该幢别墅尚未取得预售许可证。原告于2019年11月3日提交退款申请，被告收回了会员申请协议原件、收据原件、原告身份证复印件并口头承诺30个工作日内全数退款。约定时间到期后被告未能按期退款。此后原告通过12345热线等多种途径向被告催讨，但被告始终未退款。现迫于无奈向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉请。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付本金20万元的资金占用利息52000元（自2018年2月10日起至2020年4月11日止按年利率12%计算）；2.判令被告向原告支付本金20万元的违约金42733元（自2018年7月1日起至2020年4月11日止按月利率1%计算）；3.判令被告承担本案的诉讼费及财产保全费。事实与理由：被告于2020年4月11日退还本金20万元。被告辩称，1.同意原告变更诉讼请求，由此产生的诉讼费按规定承担；2.被告众和公司于2020年4月11日退还20万元诚意金；3.被告众和公司未能在2018年6月取得认购房屋的预购许可证由不可抗力原因造成，不能追究公司责任。原告认购的联排78号在2018年3月通过了规划，由于宜春市规划局的编制、职责的改变，2018年5月25日宜春市人民政府下达通知，将西村镇的项目所在地城乡规划管理划归给市规划局审批，造成已经确定的城乡规划许可重新审批，导致拖延办理预售许可证；4、原告的第2项诉请部份没有事实和法律依据，按协议约定，会员费在预售时如果没有成交按年12%一次性退还本息，双方约定预售的时间是2018年6月份，在2018年6月份未能预售任何一方都可以行使合同的解除权，因此，该部份的利息只能计算到2018年6月30日；5、原告主张按月利息1分计算违约金不应支持，除了之前所说的属于不可抗力的原告不能按约定办理预售的原因外，每月支付1%的违约金属于约定过高，原告也未能提供证据证明因未能预售给原告造成的实际损失，根据《合同法》的规定，违约金过高的一方可以请求人民法院予以进行调整，因此，请人民法院进进行调整，且原告已获得月息1分的利息，足以弥补损失，对原告支持42733元的违约金的诉请请依法驳回。当事人为证明其主张依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。当事人举证、质证，以及本院认证如下：一、原告为证明其主张提交四组证据：证据一、原告的身份证复印件、被告众和公司的企业信息；证据二、【田园壹品居·别院】《会员申请协议》影印件一份；证据三、收款收据影印件一份、工商银行借记卡交易明细单一份；证据四、会员认筹款退款到账信息截图。被告众和公司对证据一、证据三无异议；对证据二、证据四三性无异议，对证明目的有异议。本院综合举证及质证意见认为双方当事人对四组证据的真实性、合法性及关联性无异议，本院对四组证据予以确认并作为认定本案事实的依据。二、被告众和公司为证明其主张提交两组证据：证据一、宜春市人民政府办公室关于印发《宜春市规划局内设机构和人员编制规定》打印件；证据二、袁州区规划委员会办公室抄告单（袁区规办抄字〔2018〕第03号）影印件。原告质证认为，对证据一的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对证据二的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。本院综合举证和质证意见认为，被告众和公司提交的两组证据从内容上看其真实性和合法性可以确认，两组证据与本案原告要求支付资金占用利息及违约金的诉请没有直接关联，对其关联性不予确认。综合审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2018年4月27日原告与被告众和公司签订【田园壹品居·别院】《会员申请协议》，认购联排78号别院一套。协议细则约定“2）会员采用自愿申请的方式，客户填写《会员申请协议》并交纳会员费人民币200000元之后可取的会员并可享受田园壹品会员相关权益。…4）本次招募活动的会员分二十万、三十万两种。预交二十万可以选300㎡以下户型一套。预交三十万可以选350㎡以下户型一套（具体面积以产权证为准）。会员费在预售时可以全额转成购房款，按实际房款多退少补，如没有成交可以按年息百分之十二到期一次性退还本息。5）项目预计在2018年6月份预售，如到时未能预售，每月支付按会员款的百分之一的违约金。…”。协议签订后，被告众和公司未能在2018年6月取得预售许可证。2019年11月3日原告向被告众和公司申请退款，但被告众和公司一直以各种理由推诿，原告为维护权益起诉至本院。本案审理期间，被告众和公司退还原告本金20万元。本院认为，民事主体从事民事活动应当遵守诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原告为获优先购房资格与被告众和公司签订《会员申请协议》，被告众和公司应当遵守合同约定。因被告众和公司未在预期时间取得商品房预售许可证，致使房屋无法预售，原告依照协议约定要求退还会员款本息于法有据，应当支持。被告众和公司辩称未取得商品房预售许可证是因不可抗力造成造成的，不属于违约。本院认为不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，取得商品房预售许可证是进行商品房预售的先决条件，并非不能预见的情形，本院对被告众和公司的该辩称意见不予采纳。本案审理过程中，被告众和公司主动退还本金20万元，原告为此变更诉讼请求，本院予以确认。关于利息及违约金，协议第（4）条约定，如预售时未成交，应按年息12%计算利息；第（5）条约定，如在2018年6月份未能按时预售，应每月按1%计算违约金。被告众和公司在原告申请退款时没有取得商品房预售许可证，并且截止庭审结束时止被告众和公司仍未举证获得了商品房预售许可证，依照协议第（4）条、第（5）条的约定被告众和公司应当分别按月利率1%向原告支付2019年11月3日之前的利息和违约金。因被告众和公司楼盘开发过程中以发展会员形式吸纳资金，具有一定的融资性质，原告要求返款后被告众和公司又屡屡失信，迟迟不返还会员款，原告要求比照之前的标准支付相应款项的诉请可以支持。因双方于2018年4月27日签订协议，协议的拘束力仅能从此时开始计算，本院对原告要求自2018年2月10日开始计算相应利息及违约金的诉请不予支持。综上，被告众和公司应按本金20万元、月利率1%向原告支付2018年4月27日至2020年4月11日期间的利息47000元、支付2018年7月1日至2020年4月11日期间的违约金42667元，两项共计89667元。诉讼财产保全费2020元由被告众和公司承担。依照依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告江西众和兴源实业有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告黄新利息及违约金89667元；二、驳回原告黄新的其他诉讼请求。预收案件受理费5699元退回给原告3567元，剩余案件受理费2132元,减半收取计币1066元、财产保全费2020元，合计3086元，由被告江西众和兴源实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款项汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07；开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理）。审 判 员 欧阳萍二〇二〇年五月二十日代书记员 彭利娟