上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初3311号原告：倪昌松，男，1955年2月14日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区建国西路******，现住上海市闵行区浦连路******。委托诉讼代理人：沈华连，上海普世律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐俐，上海普世律师事务所律师。被告：吴廉君，男，1955年2月14日出生，汉族，户籍地上海市户籍地上海市静安区大田路****。原告倪昌松与被告吴廉君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告吴廉君下落不明，本院依法将本案转入普通程序并组成合议庭于同年7月13日公开开庭进行了审理。原告倪昌松及其委托诉讼代理人沈华连到庭参加诉讼。被告吴廉君经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告倪昌松向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》，协助将本市浦连路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告名下；2.判令被告向原告支付违约金10,000元。事实和理由：2015年8月22日，原告与被告签订了《上海市房地产买卖合同》,约定被告将名下位于本市浦连路XXX弄XXX号XXX室房屋,以1,055,000元的总价转让给原告。因该房屋属于配套商品房,当时尚不符合过户条件,故双方约定最晚于2018年3月1日前(符合交易过户条件)共同办理交易过户手续。随后,原告合计向被告支付1,025,000元,剩余30,000元待被告协助过户时支付,该房屋已经实际交付,现由原告居住使用。原告经多次催促,被告收款后至今仍拒绝配合过户。根据双方合同补充协议第7条，被告拒绝配合过户的，还应当承担总房价70%的违约金，现原告已自愿调整降低违约金金额。为维护合法权益，原告遂提起诉讼请求判如所请。诉讼过程中，原告倪昌松将上述第2项诉讼请求的金额调整为5,000元。被告吴廉君未作答辩亦未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：被告吴廉君系位于上海市闵行区浦连路******房屋的房地产权利人，产权取得时间为2015年4月21日。该房屋为动迁安置房。2015年8月4日，原告倪昌松向被告吴廉君支付定金45,000元。被告吴廉君出具房款收据一份，载明房款(定金)，其中剩余房款待双方签订买卖合同时支付。2015年8月22日，原告倪昌松(作为买受人，签约乙方)与被告吴廉君(作为出售人，签约甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲乙双方通过案外人上海江正营销策划有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的位于本市闵行区浦连路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积78.87平方米，转让价款为1,055,000元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。该合同附件三对付款协议作如下约定：1.2015年8月22日当天乙方支付甲方655,000元。2.2015年8月31日前乙方支付甲方300,000元。3.过户当日乙方支付甲方100,000元。合同第四条约定，甲方于2015年9月5日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。第六条，甲、乙双方确认，在2018年4月11日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第十条，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(二)款内容处理。(二)甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的7日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的7日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起7日内向乙方返还已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，还应按已收款的20%向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。合同补充条款(一)约定，1、双方于2018年3月1日之前共同至上海市闵行区交易中心审税及相关缴税手续；2、甲、乙双方应于乙方办妥审税及缴税手续(双方税费审核完毕)后的5个工作日内至上海市闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续；3、甲方收到乙方第二笔购房款当日将房屋交付乙方，交付标志为甲方将该房屋的钥匙交付乙方，并对水、电、煤气(若有)等费用和所欠费用进行结算。4、甲、乙双方：该价格包含该房屋维修基金、煤气户头(若有)、有线电视初装费(若有)等；且过户手续完成(乙方拿到新产证)7日内至物业管理处办妥更名手续；煤气户头(若有)的户名进行更名，更名费由乙方承担。(省略)6、甲方该价格为到手价，在该物业二手房交易过程中甲方所产生的正常税费及中介费均由乙方承担并支付。7、为保障甲乙双方过户安全，甲、乙双方签订合同当日，甲方产证暂由乙方代为保管；在办理审批贷款、审税手续、过户手续及后续该房屋交割验收、期间由于一方没有履行本合同约定的义务而导致产权过户手续及后续该房屋交割验收无法正常进行的，则视为该方违约，由违约方支付给守约方违约金(总房价的70%)，本合同继续履行。合同还对双方的其他权利义务内容作了相关约定。同日，原告按被告要求向案外人徐某某转账支付590,000元，另向被告支付20,000元现金。为此，被告出具了载明收到房款610,000元的《房款收据》。2015年8月30日，原告按被告要求向案外人徐某某转账支付300,000元，为此，被告出具了载明收到房款300,000元的《房款收据》。之后，被告将涉案房屋交付原告，原告对涉案房屋进行装修后入住至今。2016年3月6日，原告应被告要求支付了20,000元。为此，被告出具《借条》，载明：“今借到倪昌松现金20,000元，注：归还时间用房子抵压款来付款(浦连路XXX弄XXX号XXX室扣处)”。案外人徐某某亦在该借条上签字。2017年7月至8月间，原告还应被告要求分别支付了30,000元及20,000元。为此，落款时间为2017年7月17日的《借条》载明：“今借到倪昌松现金30,000元，注：还款时间(浦连路XXX弄XXX号XXX室房款抵压金扣除)”。被告、案外人徐某某均在该借条上签字。落款时间为2017年8月14日的《借条》载明：“今借到倪昌松现金20,000元，还款时间：2017年12月31日。注：(浦连路XXX弄XXX号XXX室，如吴廉君到时不过户给倪昌松，你担保以倪昌松买进的三倍房价收回)”。案外人徐某某及被某某在借据人处签字。此外，被告及案外人徐某某还签有落款日期为2017年7月17日的《房屋买卖协议》一份，载明：“甲方吴廉君、乙方倪昌松，关于浦连路XXX弄XXX号XXX室吴廉君房屋卖给倪昌松，到时过户甲方不可反回(悔),如甲方反回(悔)，按乙方买进的房价三倍价格退还给乙方。注乙方还欠甲方30,000元房屋抵押金，到时过户当日付清。”因被告吴廉君未能配合过户，且无法联络，原告倪昌松遂以上述诉称及理由提起本案诉讼。另查明，2015年1月6日，被告吴廉君与案外人上海卢中置业有限公司就涉案房屋签订了《上海市商品房预售合同》。目前，该预售合同原件以及产权人登记为被告吴廉君的涉案房屋房地产权证原件均由原告保管。审理中，原告已于2020年7月14日已将剩余房款30,000元缴至本院。上述事实，由原告倪昌松提供的《上海市房地产买卖合同》《上海市房地产权证》《房款收据》、中国工商银行转账凭证、《借条》《房屋买卖协议》、上海市不动产登记簿、微信记录、《上海市商品房预售合同》等证据以及原告倪昌松的当庭陈述为证。被告吴廉君经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证的权利。上述证据真实、合法，且能够反映案件事实，具有证据效力，本院予以确认。本院认为，原告倪昌松与被告吴廉君签订的《上海市房地产买卖合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，当属合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，被告应配合原告办理过户手续，原告应于过户同时支付尾款100,000元。但在合同履行过程中，原告应被告要求提前支付了70,000元，被告亦出具相应书面凭据,双方约定剩余30,000元待过户时支付。现合同约定的过户期限早已届满，原告已支付除尾款30,000元之外的全部房屋对价并已实际占有涉案房屋，且该房屋亦早已超过限制交易期可以上市交易，故被告理应协助原告将涉案房屋的产权办理过户登记至原告名下。原告要求涉案合同继续履行并过户的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。根据合同约定，关于涉案房屋过户所产生的相关税费等费用，应由原告负担。且因被告不配合办理过户手续，构成违约，原告主张违约金符合合同约定，现原告自行将违约金的金额降低至5,000元，系其自行处分诉讼权利，本院予以准许。此外，鉴于原告已将剩余房款30,000元交至本院，为避免讼累，本院对原告应于过户当日支付被告的后续房款亦一并作出处理。综上所述，对于原告倪昌松要求涉案房屋买卖合同继续履行、要求被告吴廉君协助办理过户手续以及支付违约金之诉讼请求，本院予以支持。被告吴廉君经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告倪昌松与被告吴廉君签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行。二、被告吴廉君于本判决生效之日起七日内协助原告倪昌松将位于上海市闵行区浦连路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权办理过户登记至原告倪昌松名下，过户期间发生的相关税费及手续费由原告倪昌松自行负担。同日，原告倪昌松向被告吴廉君支付剩余房款30,000元(该款已存入法院代管款账户)。三、被告吴廉君于本判决生效之日起七日内向原告倪昌松支付违约金5,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,340元，财产保全费5,000元，合计19,340元，由被告吴廉君负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  林 舒人民陪审员  陆萍花人民陪审员  何樱瑛二〇二〇年七月二十日书 记 员  褚沈依附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。