大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0293民初86号 原告：沙韬，男，1983年3月3日出生，汉族，国际商业机器全球服务（大连）有限公司员工，住辽宁省大连高新技术产业园区。 原告：黄杰，女，1982年10月15日出生，汉族，国家海洋环境监测中心员工，住辽宁省大连高新技术产业园区。 二原告的共同委托诉讼代理人：赵万利，上海段和段（大连）律师事务所律师。 二原告的共同委托诉讼代理人：林颖，上海段和段（大连）律师事务所律师。 被告：大连圣岛房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区凌水街道河口村，统一社会信用代码：912102317364211314。 法定代表人：秦安昌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：方园，女，1971年6月6日出生，满族，该公司员工，住辽宁省大连市。 委托诉讼代理人：劳星星，辽宁君连律师事务所律师。 原告沙韬、黄杰与被告大连圣岛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告沙韬、黄杰的共同委托诉讼代理人赵万利、被告大连圣岛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人劳星星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告沙韬、黄杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办理房屋产权证违约金16,624.78元，并从2018年12月14日开始以16,624.78元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付欠款利息至还清之日止；2.判令诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年12月6日，原告沙韬和原告黄杰（系房屋共有关系）与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定两原告购买被告开发的房屋一套，总价款1,001,493元，被告应于2016年6月30日之前将房屋交付给两原告。办理房屋所有权登记期限为两年。若因被告原因无法办理产权证登记的，被告应按两原告已付房款的日万分之一支付违约金。2018年6月30日后，原告要求办理产权证，但因被告原因一直无法办理，直至2018年12月13日，被告逾期为两原告办理产权登记的天数为166天，两原告多次与被告协商赔偿事宜，均无果。二原告因此诉至法院。 被告大连圣岛房地产开发有限公司辩称，不同意二原告的诉讼请求。涉案楼宇迟延办证原因，系因政府规划变更，根据合同约定被告无需承担违约责任。具体理由如下：根据被告与二原告签署的《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”的约定，在约定的办证期满后，“因出卖人的责任，如自房屋交付之日起超过2年，买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的”，出卖人才承担违约责任。本案中，案涉项目依法取得了土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证后依法开工建设，并在取得销售许可后依法销售。但建设期间，因部队和政府原因被迫停工并因此导致规划变更，该规划变更于2017年底才最终由规划部门确认。随后被告依法办理设计变更和竣工备案验收手续。在2018年12月10日取得竣工验收备案证后，被告即配合原告办理了房屋产权手续，这期间不到1个月。因此，迟延办证的原因，不在被告，系因政府与部队纠纷引起。按照合同约定，被告无需承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人提供的《商品房买卖合同》、增值税普通发票、不动产产权登记证书、商品房预售许可证、建设工程规划许可证、小平岛军事设施保护协调会议记录、《的复函》、请示函、《关于同意小平岛A区E组团17#、20#楼按现状封顶事》、《关于小平岛A区E组团17#、20#楼按现状封顶的函》、《关于圣岛旅游度假区A区E组团17、20#楼建设工程竣工规划分段核实证明》、《圣岛旅游度假区A区E组团17号楼房屋质量满意度调查表》等证据，具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月6日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连高新园区小平岛A区E组团第XX幢XX单元XX层XX号，行政街号高新园区邻海园XX号XX单元XX层XX号房屋一处。该合同第八条约定：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1,5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……5.本条第1款验收合格指经建设单位组织设计、监理、施工单位进行验收合格。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。因出卖人的责任，如自房屋交付之日起超过两年，买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人按买受人已付房款的日万分之一承担赔偿金。上述《商品房买卖合同》订立后，二原告向被告支付了购房款1,001,493元。被告于2016年6月30日将案涉房屋交付二原告使用。二原告于2019年1月20日取得案涉房屋不动产权登记证书。 另查，被告于2007年12月28日取得案涉小区建设工程规划许可证，总建筑面积325,887平方米。被告于2014年11月26日取得案涉小区商品房销售许可证，该销售许可证中预售商品房明细载明：邻海园29号，层数13，套数108。 再查，小平岛军事设施保护协调会议纪要载明：2014年9月12日，在XX部队二楼西会议室组织召开了小平岛军事设施保护协调会，就如何解决小平岛军事设施保护问题进行了商讨研究。会议由XX部队组织，XX部队姚某某副司令、XX部队车某某司令，李某某副司令、庄某某副参谋长、高新园区盛某某副主任、行政执法局崔某某局长、规划建设局初某某局长、圣岛集团秦安昌董事长及有关人员参加了会议。经高新园区、部队、圣岛集团三方代表共同协商研究，达成如下一致意见：一是从即日起立即停止28路终点站附近两栋在建楼房的建造施工，停工后利用7-10天时间进行安全评估，根据评估结果再行研究确定如何处理。 2014年10月24日，中国人民解放军XX部队向大连安达圣岛集团作出《的复函》，载明：你司《关于尽快落实小平岛军事设施保护协调会有关事宜的函》收悉。关于17号、20号2栋在建高层问题，我部正在积极与高新园区进行协商，在该问题解决前，你司不得再行施工，请你司加强与高新园区联系，共同努力，积极推进，妥善解决该问题。 2015年3月5日，被告向高新区管委会提交《关于尽快解决小平岛旅游度假区A区E组团17#、20#楼恢复施工的请示》，载明：至今该项目已停工半年，调整规划问题仍然没有得到解决。特别是A区E组团17#、20#楼停工问题，导致企业与施工单位及业主的矛盾越来越突出。出现了春节前农民工到政府上访讨薪事件。……17#楼已对外销售，合同交房时间为2015年10月24日。目前该楼因强制停工只施工至11层，如果不立即复工建设，17号楼将不能按期交房，企业与购房者将就此出现法律纠纷，并将给我方带来巨大的经济损失。……。请高新园区政府能够充分重视此事件，如不早日解决，会由此产生军事设施保护条例不落实的责任及企业间经济纠纷、社会不稳定因素。 2016年5月17日，被告向高新区规划局提交《关于圣岛旅游度假区A区E组团17、20#楼如何实施的请示》，载明：至今该项目已停工超过一年半，此问题仍然没有得到解决。A区E组团是在取得政府规划批复、军方审核同意后合法展开施工的。17号楼原规划11-13层，规划面积10,194平方米，20号楼原规划32层，规划面积12,753平方米。目前该项目被强制停工一年半之久，造成我公司单方违约，产生了巨额的经济损失。企业半数员工因工程无法正常施工已放假，公司也因此面临巨大的资金压力和生存危机。恳请贵局对A区E组团17#、20#楼是否可以按已批复详规恢复施工给予明确指示，如不能按原规划施工，请贵局尽快与部队确定17#、20#楼的建筑高度，帮助企业尽量减少损失。 2016年6月29日，被告向高新区管委会提交《关于强烈要求明确圣岛旅游度假区A区E组团17、20#楼规划调整意见的请示》,我司开发建设的圣岛旅游度假区A区E组团17、20#楼，自2014年9月12日按管委会要求停工至今已近两年，我公司多次向管委会请示，要求明确A区E组团17、20#楼的建筑高度(层数)，但至今此问题仍然没有得到解决。17#楼规划最高层数13层，约100户已全部售出。20#楼规划32层共规划191户，没有政府规划调整意见，项目无法完成各项验收，购房者也不能办理按揭贷款手续。因此购房者纷纷质疑并经常上访讨要说法。为尽量减少企业及购房者的经济损失，我公司按政府现状封顶要求已对17、20#楼进行施工（17#楼施工至11-12-11层，20#楼施工至15层），并于2016年6月15日请示管委会，明确17#、20#楼的建筑高度（层数），同时向规划部门提交了17号楼的规划验收申请。近日多数购房者来到我司，要求我们按合同约定赔偿违约金，并要求提供相应验收文件及政府文件，以解决购房者顺利取得房屋和办理按揭贷款、落户问题。鉴于上述情况，请管委会尽快对A区E组团17#、20#楼现状封顶事宜给予明确书面回复并加快办理各项验收工作。如果不能给企业下达17#、20#楼规划调整意见，请书面通知我司，以便我司向购房者进行说明，确保社会和谐稳定。 2017年11月28日，中国人民解放军XX部队向大连高新区管理委员会提交《关于同意小平岛A区E组团17#、20#楼按现状封顶事》，载明：现同意小平岛A区E组团17#、20#楼按现状封顶。 2017年11月29日，大连高新技术产园区规划建设局向被告作出《关于小平岛A区E组团17#、20#楼按现状封顶的函》，载明：小平岛旅游度假区A区E组团项目由甘井子区给予批复。17#楼规划为11-13层，20#楼，规划为32层。2014年9月中国人民解放军XX部队考虑该工程存在军事设施保护问题，要求停止施工，待研究后再恢复施工。2017年11月28日，XX部队致函管委会同意小平岛A区E组团17#、20#楼按现状封顶。根据部队意见，我局原则同意17#、20#楼按现状封顶。即：17#楼1-3单元由规划11、13、12层按现状11、12、11层封顶；20#楼由规划32层按现状15层封顶。 2018年1月12日，大连高新技术产业园区规划建设局作出大高规建验字第XX号文件《关于圣岛旅游度假区A区E组团17、20#楼建设工程竣工规划分段核实证明》，载明该项目符合规划（设计）条件，准予通过规划分段核实，总建筑面积15,306.22平方米。 庭审中，被告表示，为取得竣工验收备案，被告于2018年下半年联系近百名业主填写《圣岛旅游度假区A区E组团17号楼房屋质量满意度调查表》。 被告于2018年12月10日取得圣岛旅游度假区A区E组团17#楼竣工验收备案表，载明圣岛旅游度假区A区E组团17#楼该工程竣工验收备案文件已收讫，予以备案。 本院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为被告是否应按照合同约定承担逾期办证的违约责任。依照《商品房买卖合同》第十五条的约定，如因出卖人的责任，自房屋交付之日起超过两年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人按买受人已付房款的日万分之一承担赔偿金。本案中，房屋交付时间为2016年6月30日，依照合同约定，被告应于2018年6月30日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现被告提交的建设工程规划许可证能够证明案涉工程系在取得规划部门的许可后开工建设的。因涉及军事设施保护问题，高新区管委会及部队于2014年9月12日通知被告停止施工。后被告多次请示要求明确如何施工。直至2017年11月29日大连高新技术产业园区规划建设局书面表示同意按现状封顶。2018年1月12日，大连高新技术产业园区规划建设局出具案涉楼建设工程竣工规划分段核实证明。案涉工程于2018年12月10日取得竣工验收备案表。二原告于2019年1月20日取得案涉房屋不动产权证书。以上表明造成二原告逾期取得房屋产权证书的责任不在被告，故二原告要求被告承担逾期办证违约金及利息，没有事实基础及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告沙韬、黄杰的全部诉讼请求。 案件受理费人民币216元，由原告沙韬、黄杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  张金霞 人民陪审员  刘汉钧 人民陪审员  杨 梓 二〇二〇年六月十六日 书 记 员  孙 蕾 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。 合同没有约定违约金或者损失赔偿数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。