湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初1620号原告：吴源，女，1978年4月29日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：吴湘，女，1971年11月24日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区,系吴源同胞姊妹。被告：罗赞兴，男，1961年9月9日出生，汉族，住湖南省。被告：湖南汉联生物科技有限公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段**绿地中心金融城****。法定代表人：罗赞兴。原告吴源与被告罗赞兴、湖南汉联生物科技有限公司（以下简称“汉联公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴源的委托诉讼代理人吴湘到庭参加诉讼，被告罗赞兴、汉联公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴源向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告吴源与被告罗赞兴签订的《长沙绿地中心写字楼租赁合同》;2、请求判令被告罗赞兴、汉联公司立即腾退位于位于长沙市开福区房屋；3、请求判令被告罗赞兴向原告吴源支付至2020年3月13日止的房屋租金558134.71元（按合同2.7元／平方米／天，从2018年9月13日起至2020年3月13日，共计548天，面积:1101、1102房共377.22平方米），减去已支付130000元租金，减去免30天租金30554.82元，最后应支付所欠房屋租金397579.89元，并支付违约金30979.19元，共计428559.08元；4、请求判令被告罗赞兴按照日租金2.7元／平方米／天向原告吴源支付2020年3月14日始至返还租赁房屋之日止的房屋租金；5、请求判令被告罗赞兴、汉联公司支付物业管理费及其他费用；6、请求判令本案诉讼费由被告罗赞兴、汉联公司承担。事实与理由：罗赞兴在与吴源签订租赁合同时为汉联公司法定代表人。2018年9月12日，吴源与罗赞兴签订了一份《长沙绿地中心写字楼租赁合同》，约定吴源（甲方）将位于长沙市开福区房屋（建筑面积377.22平方米）出租给罗赞兴（乙方）从事公司业务使用。合同约定:乙方租赁甲方房屋时限共10年，房屋起始租金单价为每平方米每天2.7元（不含税费，乙方依法承担税费），在合同租赁期内，租金单价从第3个年度初开始，每年5％递增，精确到小数点后两位数;租金支付方式:按先交租金后使用原则，押一付三，按季支付。自签订之日开始计租，免租期30天，未交租金，甲方有权终止合同;租赁期满或提前终止后，乙方按合同规定办妥退房手续，并结清所有费用，甲方凭收据将保证金全额退还给乙方。合同提前终止，属乙方违约，甲方不退还乙方保证金;租赁期间，乙方应按物业公司规定的标准、方式交纳物业管理费及其他费用;租赁期满或终止后，乙方应及时办理退房手续结清全部费用，若承租房屋内有乙方装修、办公设施时，乙方应在合同终止日起5个工作日内将房屋恢复原样，逾期视为乙方自动放弃装修设施所有权，甲方有权单方面清除或归甲方所有。如乙方既不办理退房手续也未按时搬出该房屋的，甲方有权单方清理处置乙方所租赁房屋所有物件，并以合同保证金作为违约金;甲方赠送乙方30天的租金，是作为对乙方承租房屋装饰支持，乙方承诺合同到期或终止时，在履行合同关于拆除房屋装饰义务之前，甲方有对房屋装修装饰是否拆除的优先决策权，否则加倍违约赔偿。合同签订后，吴源即按约向罗赞兴交付了房屋。因罗赞兴未按约支付租金，吴源在经多次向罗赞兴、汉联公司催缴租金未果的情况下，于2019年3月2日向罗赞兴、汉联公司送达《解除合同通知书》，通知解除租赁合同关系。但罗赞兴、汉联公司仍不履行支付租金、腾退房屋义务。现吴源为维护自身合法权益，向人民法院提起诉讼，要求判如所请。被告罗赞兴未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见及证据。被告汉联公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见及证据。经审理查明：2018年9月12日，吴源（甲方）与罗赞兴（乙方）签订了一份《长沙绿地中心写字楼租赁合同》，合同约定：一、房屋基本情况：甲方出租房屋坐落于长沙市开福区房屋（以下简称该房屋），建筑面积（含公摊面积）共计377.22平方米（获取房产证后，以房产证登记面积为准），该房屋出租时为初步装修状态；该房屋所有权为甲方单独所有，并保证有权对该房屋享有出租权；二、房屋使用用途：乙方承诺承租该房屋仅作为办公场地使用；三、租赁期限及递增方式：乙方租赁甲方房屋时限共10年，租赁期限自2018年9月13日至2028年9月12日止。如到期后续租，在同等条件下，乙方拥有优先承租权；四、租金及相关费用的支付方式：1.租金标准及支付方式：本房屋起始租金单价为2.7元／平方米／天（甲方租金不含税费，乙方依法承担税费）。在合同租赁期内，租金单价从第三个年度初开始，每年5%递增，精确到小数点后两位；租金支付方式：押一付三、按季支付。乙方同意遵循租赁房屋应“先交租金后使用”的原则，在合同签订时支付；租金计算时限自合同签订之日开始计租；从合同签订日起满30天为赠送期限（免租期），每次（3个月）支付时限，提前10个工作日预交。预交期满，未交租金，属乙方违约，甲方有权终止合同。租金由乙方交到甲方指定账户；2.保证金约定：本合同签署后，乙方应在支付本合同首次租金的同时，向甲方支付相当于1个月房屋租金的保证金，保证金总额为30979.19元，甲方应向乙方提供保证金收据；双方约定，本合同租赁期满或合同提前终止后，乙方按本合同规定办妥退房手续，并结清所有费用时，甲方凭收据将保证金全额退还给乙方。合同提前终止，属乙方违约，甲方不退乙方保证金；3.其他费用收取标准及支付方式：本合同租赁期间，乙方应按物业公司规定的标准、方式按时交纳物业管理费及其他费用，包括但不限于客户自用电费、水费、停车费等；4.其他规定：本合同租赁期间的税费由乙方承担，甲方个人所得税除外；五、房屋交付：本房屋按照前述租金支付条款支付首次租金及保证金后，由甲方及物业公司与乙方一同办理房屋交接手续，清查该房屋现状及附属设施设备情况，共同签署房屋交接报告，以示交接完毕。甲方应按本合同规定日期及时交房，逾期未交房，每延迟1日，须支付乙方因甲方未交房时限租金万分之五的违约金；特殊约定：甲方承诺自合同签订之日起，赠送30天时间的租金（即为赠送免租期），作为对乙方承租房屋装修装饰支持。乙方中途装修装饰等，所有费用一律由乙方承担，甲方不再赠送租金等。乙方承诺合同到期或终止时，在履行合同关于拆除房屋装修装饰义务之前，甲方有对房屋装修装饰是否拆除的优先决策权，否则加倍违约赔偿。乙方承担承租含赠送租金期间的物业费、水电费、空调费用（计入电费缴纳范围）、车位费等所有费用；六、乙方的权利、义务及违约责任：本合同租赁期间，如乙方原因提前终止本合同的，乙方须提前2个月书面通知甲方，除必须向甲方支付实际使用该房屋期间应付的所有款项外，甲方有权同时没收乙方的全部保证金作为违约金。如乙方未能提前2个月书面通知甲方，乙方还需向甲方支付相当于2个月房屋租金作为违约金，乙方不能对房屋装饰装修要求任何补偿。合同还就其他事项进行了约定，双方均在合同上签字。合同签订后，吴源如约向罗赞兴交付了房屋，罗赞兴承租后将该房屋作为了汉联公司的办公场所。2019年2月22日汉联公司向吴源支付了租金50000元。2019年8月14日汉联公司向吴源支付了租金30000元，2019年8月17日汉联公司向吴源支付了租金50000元。因罗赞兴、汉联公司未依合同约定向吴源支付房屋租金，2020年3月2日，吴源出具《解除租赁合同通知书》，并通过微信、短信、上门、邮寄等方式送达给罗赞兴、汉联公司。直至起诉之日，罗赞兴、汉联公司未再向吴源支付租金，吴源遂诉至法院。另查明，吴源在合同签订时暂未取得房屋所有权证，但该房屋已交付使用，根据吴源与湖南绿地金融城置业有限公司2017年9月17日签订的《长沙市商品房买卖合同》，吴源购买的位于长沙市开福区房屋建筑面积为122.51平方米。庭审过程中，吴源称罗赞兴、汉联公司已于2020年3月26日将承租的房屋钥匙归还给吴源，且已停止在涉案房屋内的办公活动，但罗赞兴、汉联公司未将办公设施设备搬出。汉联公司成立于2018年9月27日，成立时的法定代表人为罗赞兴，该公司成立登记的注册地为绿地中心T2栋1101--1104号房。2020年2月28日，汉联公司法定代表人变更为刘新平，2020年3月20日,汉联公司法定代表人由刘新平变更为罗赞兴。再查明，根据科瑞物业公司出具的《缴款结算单》截止至2020年3月1日，罗赞兴、汉联公司欠缴绿地中心T2栋1101--1104号房屋电费、空调费、物业管理费共计47791.1元，吴源亦未对罗赞兴、汉联公司欠缴的电费、空调费、物业管理予以垫付。以上事实，有原告提供的《长沙绿地中心写字楼租赁合同》、长沙市开福区房屋的《长沙市商品房买卖合同》、《解除租赁合同通知书》、微信、彩信送达罗赞兴、刘新平截图及快递单回执、缴款结算单、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证。本院认为，一、吴源与罗赞兴签订的《长沙绿地中心写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。吴源已按照合同约定向罗赞兴交付了租赁房屋，罗赞兴应当按照合同约定向吴源支付租金，经吴源多次催缴，罗赞兴无正当理由仍不支付租金的行为，已构成合同约定解除的条件，故本院对吴源要求解除《长沙绿地中心写字楼租赁合同》的诉讼请求予以支持。二、汉联公司作为涉案房屋的实际使用权人，应当在合同解除后，立即腾退涉案房屋，将房屋归还给吴源。故本院对吴源要求罗赞兴、汉联公司立即腾退位于长沙市开福区房屋的诉讼请求予以支持。三、吴源按照合同约定交付房屋给罗赞兴使用，罗赞兴也实际使用了该房屋作为办公场所，应当按照合同的约定支付租金，根据《长沙绿地中心写字楼租赁合同》的约定，罗赞兴应当按照租金单价2.7元/平方米/天的标准,以377.22平方米为面积计算租金，扣除合同中特别约定赠送的30天租金，罗赞兴应向吴源支付自2018年10月13日起至全部搬离涉案房屋之日止的租金。本案中，罗赞兴、汉联公司已向吴源支付了租金130000元，经计算，2018年10月14日至2020年3月13日共为516天，应付房屋租金为525542.9元（2.7元×377.22平方米×516天），减去已付房租130000元，剩余395542.9元未付。对于吴源要求罗赞兴按照日租金2.7元/平方米/天支付自2020年3月14日至返还租赁房屋之日止房屋租金的诉讼请求，因罗赞兴虽于2020年3月26日将承租的房屋钥匙归还给吴源，但并未将房屋腾空，事实上继续占用了该房屋，故应按照《长沙绿地中心写字楼租赁合同》约定的租金标准继续向吴源支付租金至实际腾空房屋为止。根据《长沙绿地中心写字楼租赁合同》约定，罗赞兴应按合同规定的日期交纳该房屋租金及其他应交款项，逾期未交，应当承担违约责任，依据合同约定以保证金作为违约金，保证金金额为30979.19元。故本院对吴源要求罗赞兴承担违约金30979.19元的诉讼请求予以支持。四、对吴源主张的物业管理费及其他费用，根据合同约定，物业管理费及其他费用，应当由罗赞兴向物业公司交纳，吴源提交的科瑞物业公司《缴款结算单》系向罗赞兴、汉联公司发出，且吴源亦未对上述费用进行垫付，故本院对吴源在本案中主张的物业管理费及其他费用不予支持，待实际发生后，吴源可另行主张权利。五、罗赞兴、汉联公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款的规定，判决如下：一、解除原告吴源与被告罗赞兴于2018年9月12日签订的《长沙绿地中心写字楼租赁合同》；二、被告罗赞兴、湖南汉联生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内腾退位于长沙市开福区房屋；三、被告罗赞兴于本判决生效之日起十日内向原告吴源支付2020年3月13日之前欠付的房屋租金395542.9元；四、被告罗赞兴于本判决生效之日起十日内按照租金单价2.7元/平方米/天的标准，以377.22平方米的面积计算租金，向原告吴源支付从2020年3月14日至腾退并交付房屋之日止的租金；五、被告罗赞兴于本判决生效之日起十日内向原告吴源支付违约金30979.19元；六、驳回原告吴源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7728元，因适用简易程序减半收取3864元，保全费3270元，共计7134元，由被告罗赞兴承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  姜铮二〇二〇年五月二十一日代理书记员  李甜附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。