广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初30510号原告：梁霜芷，女，1987年6月6日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***********，公民身份号码440************642。委托诉讼代理人：周凤婷，广东君厚律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：陈紫嫣，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。原告梁霜芷诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明置业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月20日立案后，依法适用简易程序于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周凤婷，被告的委托诉讼代理人黄彩英到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2017年5月29日签订的《物业使用权转让合同》（3C0829）；2.被告返还物业使用权转让款202359元；3.被告向原告支付以202359元为本金从2019年11月16日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；4.被告支付2019年10月份的补贴2200元；5.被告本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月29日，原告（受让方、乙方）与被告盛明置业公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让协议》（合同编号：3C0829），约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编3C0829号物业转让使用权转让给乙方，建筑面积30.13平方米，其中套内面积21.46平方米，物业用途为商业酒店可兼容办公。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让金额为219858元，首期转让款人民币149862元，于本合同签订当日支付（含定金），余款69996元在三年内平均分12期付清：第一期应在2017年8月19日前支付5833元，之后每三个月支付5833元，以此类推最后一期应在2020年5月19日前支付5833元。甲方在2019年4月30日前将该物业交付给乙方使用。《物业使用权转让协议》签订后，原告依约支付了首期转让款149862元及第一至九期房款，合共202359元。盛明置业公司向原告开具首期转让款及第一至九期房款收据。后，因盛明置业公司未能在双方约定的2019年4月30日交付期限将房屋交付给原告使用。遂，2019年4月28日，原、被告双方签订《协议书》，约定盛明置业公司在签订协议书之日起每月向原告支付补贴2200元，直到物业实际交付原告使用为止，最迟交楼时间不超过2020年5月31日。2019年10月，盛明置业公司未按照双方《协议书》约定支付每月补贴，原告与盛明置业公司交涉，当月27日，原告向盛明置业公司提出，要求盛明置业公司返还已支付本金202359元及利息。2019年11月1月，盛明置业公司表示同意解除协议，但房款要在2020年3月份才能分期退还房款。2019年11月12日，原告向盛明置业公司送达《返还房款本金及利息的敦促函》，但盛明置业公司未依函告日期返还本金利息亦未作出任何回应。涉案房屋自2018年开始停工，至今仍未复工，未完成竣工验收，亦未交付给原告使用。原告认为，原告与盛明广场已于2019年11月1日协商一致解除《物业使用权转让协议》及相关补充协议，按照《中华人民共和国合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，应终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。盛明置业公司至今未将房屋交付给原告使用，合同解除后，原告要求返还全部物业使用权转让款，符合合同法及其司法解释的规定。被告盛明置业公司辩称，一、原告与被告盛明置业公司签订的《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。1、被告盛明置业公司作为案涉物业所在土地的承租方，在标的土地上投资建设“盛明广场”项目。依据法律规定和被告盛明置业公司与佛山市南海区******杏头股份合作经济社签订的《集体建设用地使用权出租合同》约定，被告盛明置业公司基于投资建设行为而取得“盛明广场”项目全部物业的使用权。2016年10月28日，杏头经济社出具一份《证明》，确认被告盛明置业公司是“盛明广场”项目全部物业的投资方，同意自该项目的物业使用之日（2011年12月31日）起至被告盛明置业公司与该社签订的《集体建设用地使用权出租合同》约定的租赁期限届满之日止，拥有该项目全部物业的使用权，有权把该项目全部物业的使用权全部或部分转让、出租或分租等。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉物业已取得了建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已按照建设工程规划许可证的规定建设。原、被告盛明置业公司签订《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》没有违反强制性法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。二、被告盛明置业公司同意原告提出的解除双方签订的《物业使用权转让合同》以及《协议书》。原告诉请解除涉讼合同，原告已不符合收取补贴款的条件，原告诉请被告支付2019年10月份的补贴款2200元无事实与法律依据，应当予以驳回。原告诉请被告盛明置业公司全额返还已收取的物业使用权转让款202359无事实与法律依据，原告在计算被告盛明置业公司应当退还的款项时应当扣减被告已向原告退还的款项共计11000元，即原告诉请被告盛明置业公司返还的物业使用权转让款应为191359元。根据原告与被告签订的《协议书》第一条“甲方（被告）自愿补贴乙方（原告）2200元/月，直到该物业实际交付乙方使用为止，”约定可知，该协议属于附条件的合同，即原告收取2200元元/月补贴款的条件为自愿等待被告将涉讼物业交付至原告使用之日止，现原告要求解除涉讼的《物业使用权转让合同》及《装修协议》，即原告已不满足涉讼《协议书》所设置附条件收取补贴款的情况，故原告应当将其已经收取的11000元的补贴款用于抵扣其已支付的物业使用权转让款，故抵扣后，被告向原告返还的物业使用权转让款仅为191359元。四、原告已经收取被告补贴款11000元，原告已经能够弥补其损失，原告在本案中既主张利息又同时主张补贴款，属于重复主张，原告诉请的利息以及补贴款款无事实与法律依据，应当予以驳回。综合上述事实和理由，综合上述事实和理由，被告仅须向原告退还物业使用权转让款仅为191359元，关于原告诉请的退款款项超出191359元的部分等诉请应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人就其真实性有提出异议的证据，本院经审查，认定如下：1.原告提交的盛明广场特殊申请照片打印件，原告未举证已把该申请提交被告，且被告有异议，本院对该证据的证明力不予确认；2.原告提交的电话拨打记录为原件，与短信截图及其他证据相互印证，本院对电话拨打记录及短信截图的真实性予以确认；3.原告提交的退还房款本金及利息的催促函照片，投递记录显示该催促函的邮件已由被告签收，故本院对该证据的真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场3座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。2017年5月29日，原告（受让方、乙方）与被告盛明置业公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：3C0829），约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编3C0829号物业（以下简称涉讼物业）的使用权转让给乙方，物业用途为商业酒店可兼容办公。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让借款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定。总转让款金额为219858元，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款149862元于本合同签订当日支付（含定金），余款69996元在三年内平均分12期免息付清，第一期应在2017年8月19日前支付5833元，之后每三个月支付5833元，以此类推最后一期应在2020年5月19日前支付5833元。甲方在2019年4月30日前将该物业交付给乙方使用，若乙方在此之前未能按约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方补充履行义务后30日内。乙方选择按照一次性付款或分期付款方式支付该物业使用权转让款的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让总额的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的全部费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，应从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，被告盛明置业公司收据，确认收到原告所交涉讼物业的首期转让款149862元，后原告向盛明置业公司支付第一至九期分期款，每期5833元。2019年4月28日，被告盛明置业公司（甲方）、原告（乙方）与佛山市戴斯物业管理有限公司（丙方）签订《协议书》，约定乙方向甲方租赁使用权的涉讼物业的实际交付使用时间将会延后，甲方自愿补贴乙方2200元/月，直到该物业实际交付乙方使用为止，最迟交楼时间不超过2020年5月31日；待该物业符合交付条件时，甲方直接与乙方委托经营管理方即丙方办理物业使用权交接手续；乙方同意若甲方按照上述约定支付了相应的补贴，则双方之间基于该物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，不再相互追究。庭审中，原、被告一致确认被告向原告支付11000元，原告陈述称该款是2019年5月至2019年9月的补贴，2019年10月的补贴尚未支付。2019年11月12日，原告通过邮政特快专递向盛明置业公司发出《返还房款本金及利息的敦促函》，称《物业使用权转让合同》已解除，要求盛明置业公司于2019年11月15日前返还房款及支付2019年10月的补贴。该邮件于2019年11月14日签收。2019年12月30日，原告提起本案诉讼。诉讼中，盛明置业公司陈述称涉讼物业尚未竣工验收。原、被告一致确认《物业使用权转让合同》已于2019年11月1日协商解除。本院认为，原告与被告盛明置业公司签订《物业使用权转让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明置业公司之间形成预约租赁合同关系。《物业使用权转让合同》约定盛明置业公司将涉讼物业出租给原告使用20年，其后无条件使用至2051年12月30日。无论《物业使用权转让合同》如何表述超过20年的使用期限和原告已支付租金的性质，不改变盛明置业公司将涉讼物业出租给原告使用的年限至2051年12月30日及原告支付的全部租金是原告承租取得涉讼物业使用权至2051年12月30日的对价的事实。虽然双方在《物业使用权转让合同》中约定转让期限从合同签订之日起算，但签约时涉讼物业尚未交付，约定交付时间为2019年4月30日前，因此涉讼物业的实际租赁期限应当自涉讼物业约定交付时间即2019年4月30日起算，合计32年8个月（2019年4月30日至2051年12月30日）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权转让合同》关于2019年4月30日至2039年4月29日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，其他租赁期间（2039年4月30日至2051年12月30日）的约定无效。双方一致确认合同已于2019年11月1日解除，本院据此认定《物业使用权转让合同》关于2019年4月30日至2039年4月29日期间的租赁约定于当日解除。《物业使用权转让合同》约定盛明置业公司应在2019年4月30日前将涉讼物业交付原告，至本案庭审辩论终结之日，涉讼物业尚未竣工验收，不具备投入使用条件，盛明置业公司逾期交付，已构成违约，其应根据《协议书》约定，向原告支付《协议书》签订后至《物业使用权转让合同》解除前（2019年5月至10月）迟延交付的补贴款，现原告仅支付2019年5月至9月的补贴11000元，故本院对原告诉请被告支付2019年10月的补贴2200元予以支持。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，因此盛明置业公司应返还已收取的转让款202359元予原告。合同解除后，原告致函催促盛明置业公司于2019年11月15日前退款，盛明置业公司至今仍未退款，原告存在资金占用损失，原告诉请盛明置业公司支付以202359元为本金自2019年11月16日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，合理合法，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告梁霜芷与被告佛山盛明置业有限公司于2017年5月29日签订的《物业使用权转让合同》（合同编号：3C0829）中关于2019年4月30日至2039年4月29日期间的租赁约定于2019年11月1日解除；二、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款202359元及以此为本金从2019年11月16日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告梁霜芷；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付补贴款2200元予原告梁霜芷；四、驳回原告梁霜芷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费2315.44元（原告梁霜芷已预交），由被告佛山盛明置业有限公司负担应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年四月三十日书记员  林浩成