天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初9335号原告：高奎印，男，1939年9月14日出生，汉族，住天津市北辰区。监护人：高国春（系原告之子），男，1976年2月17日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：邢永忠，天津五君律师事务所律师。被告：齐娜，女，1958年5月17日出生，汉族，住天津市河东区。第三人：中国天辰工程有限公司，住所地天津市北辰区京津路1号。法定代表人：袁学民，董事长。委托诉讼代理人：杜景良，男，1982年5月8日出生，汉族，该公司法务，住天津市北辰区京津路1号。原告高奎印与被告齐娜、第三人中国天辰工程有限公司（以下简称“天辰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告高奎印的监护人高国春、委托诉讼代理人邢永忠，被告齐娜，第三人天辰公司的委托诉讼代理人杜景良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高奎印向本院提出诉讼请求：1．判令被告继续履行双方签订的房屋买卖合同，协助办理相关户手续，过户后原告再支付2000元；2．由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告双方同为天辰公司职工，2001年8月6日，原、被告双方签订《房屋购销合同书》，被告将其所有的天津市北辰区号（按ｌＯＯ%房屋产权进行的交易）4.5万元卖给原告，购房款4.5万元分两次支付给被告，首次原告付4.3万元，被告随即将房本、住房钥匙以及所有房屋证件交给原告。其余两千元待房屋过户后立即付清。原告在签订合同当日同被告一起到工商银行引河里储蓄所将购房款4.3万元存入被告的银行账户。被告于2001年8月7日将该房屋腾空交予原告使用至今，相关权证也一并交给原告。因当时被告持有的房本为70%产权（另外30%产权登记在天辰公司名下）不具备到房管局办理过条件，后来上述房屋已经具备办理过户手续的条件、但被告不配合原告进行变更，起诉前征询30%产权共有人天辰公司，共有人出具证明表示按照公司的相关规定及续购产权政策被告齐娜符合享受100%产权条件，即天辰公寓1-3-321号住房另30%房屋所有权归齐娜所有，故呈诉。齐娜辩称，不同意原告全部诉讼请求。1．依据民法总则第六章第143条、第155条民事法律的行为效力是：不违反法律、行政法规的强制性规定、不违背公序良俗。该合同签订时，被告对该房屋只具有70%的产权，却卖给原告100%的产权，明显不合法，被告无权处置尚不属于被告的那30%产权。所以该合同依法应判定为无效合同。民法总则第155条无效的合同，自始至终没有法律约束力。2．依照民法总则第136条之规定：民事法律行为自成立时生效，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。合同法第46条之规定附生效期限的合同自期限届至时生效；附终止期限的合同，自期限届满时失效。民法总则第140条，关于法律意思的表达做如下规定：行为人可以明示或者默示做出意思表达。所诉合同中第5条所约定的：待具备房屋过户条件时…在一个月内过户完毕即为该合同双方默认的有效期，该有效期应自双方单位将30%的产权可以过户给被告时日起计算，2008年至今已经过去了11年，故此合同早已失效。3．依据民法总则第155条：无效的民事法律行为自始至终没有法律约束力。第157条民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产应予以返还。据此请求法院判令原告退还被告房屋及房本等一切相关证件，被告退还原告4.3万元。4．依据合同法第117条和116条之规定、不可抗力的法律后果的条款及合同第八条之约定，由于不可抗力和客观情况发生了变化，继续履行该合同对一方当事人明显不公平，当事人请求人民法院解除合同。人民法院应根据公平原则，认定变更或解除合同。据此请求法院判令解除该份合同。5.自2008年被告单位去办理100%的产权过户之时，被告就找到原告高奎印，催他拿出被告的房本去办理过户手续，原告迟迟不予理睬，被告曾打电话和到访原告家中，得到的回答都是原告的敷衍之词诸如“行行行、回头我抓紧办”，却迟迟不与被告联系。当时单位里房管科具体负责办理此事的人是黄国政同志，他也多次催促被告尽快过户，被告也想尽快了解此事。黄国政还要去了被告的身份证复印件，被告还特意请黄国政催促原告尽快过户。没过多久天津换了二代身份证，被告又主动给房管科的黄国政送去了新身份证的复印件，当时黄国政说“过户不用本人去，单位可代办过户手续，手续费仅需40多元”，可原告就居住在单位里却迟迟不与房管科联系。所以拖至今日没有过户造成违约的是原告而不是被告。据合同法第93条、94条之规定当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同，经催告后在合理期限内仍未履行，该合同依法解除。据此被告请求法院判令该合同解除。6．被诉房屋的共有权人被告其配偶及子女对被告出卖房屋并不知情，知道后并不同意出卖。天辰公司述称，天辰公寓1号楼321号住房系公司在天津市，另30%产权归天辰公司所有。此后公司于2008年再次进行房改及续购产权时齐娜符合享有上述住房100%产权所有权。承认现天辰公寓1号楼321号住房另30%房屋所有权归齐娜所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据证据1．房屋购销合同书（复印件），证据2．房屋所有权证（复印件）、关于被告住房情况证明，证据3．供热合同（复印件）、供热收据（复印件）、物业收据（复印件）、有线电视收据（复印件）、水电交纳小票收据（复印件），证据4．电话录音文字记载及光盘，被告认可以上证据的真实性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年8月6日，被告作为甲方、原告作为乙方签订《房屋购销合同书》，约定甲方愿意以肆万伍仟人民币的价格，将天辰公寓1号楼321号房屋以100%的房屋产权卖给乙方；鉴于此房甲方只有70%房屋产权，经双方商定，待以后正式过户时，除房屋过户手续费由乙方承担外，其余30%的产权补交费、土地使用费及其他一切过户前的费用，均由甲方承担。付款方式：分两次、现金付清。乙方首付肆万叁仟元人民币给甲方，甲方随即将房本、住房钥匙及所有房屋证件交给乙方。其余贰仟元待房屋过户完毕后立即付清。甲乙双方在未正式办理过户手续前，天辰公寓1号楼321号房屋与天辰公司房管部门所发生的一切问题，甲方有责任出面与其协商解决。待具备房屋过户条件时，甲乙双方应抱着积极主动的态度，互相配合，在一个月内过户完毕，不得以任何理由拖延时间。凡因个人的原因拖延时间的，造成的一切损失，由拖延方负责。乙方第一次付款、甲方交出所有房屋证件后，即视为合同生效。今后房屋市场价格及其他情况无论出现任何变化，双方不得以任何理由违反此约定。否则违约方承担成交价格50%的违约金等内容。同日原告将购房款4.3万元一次性支付给被告，同日被告也将该本案房屋的钥匙及相关产权材料也一并交给原告。原告在该房屋居住至今。另查，经本院核实且与各方当事人确认，诉争房屋坐落于北辰区。产权证于1994年12月1日颁发，记载所有权人为齐娜（70%）、中国天辰化学工程公司（30%），记载所有权性质为私产（房改购房），建筑面积57.60平方米。该产权证现在原告处。中国天辰化学工程公司于2008年3月15日更名为中国天辰工程公司，中国天辰工程公司于2008年9月5日改制为中国天辰工程有限公司。本院认为，原、被告所签订的《房屋购销合同书》，系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规等国家强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。原被告双方签订《房屋购销合同书》后，原告已履行相应的付款义务，被告亦将房屋及相关房产材料交付原告，原告实际居住诉争房屋至今，表明原、被告已履行了合同的主要部分义务。现第三人已明确承认现诉争房屋另30%房屋所有权归被告所有，表明被告已具备向原告履行过户义务的条件，原、被告应按合同约定继续履行剩余的合同义务。关于被告称其出卖的诉争房屋属于夫妻共同财产，在出卖房屋时未征得其配偶的同意，涉案合同属于无效合同的抗辩意见，本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，且被告配偶非诉争合同一方当事人，故本院对被告该抗辩意见不予采信。综上所述，原告的诉讼请求本院依法支持。关于原告主张在被告协助办理相关过户手续后再支付被告2,000元一节，系当事人自行处分权利，且不违反合同约定和法律规定，本院予以准予。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：被告齐娜于本判决生效后十日内协助原告高奎印办理坐落于北辰区房屋权属转移登记手续，将该房屋所有权变更登记至原告高奎印名下，相关手续费用由原告高奎印负担。原告高奎印同时支付被告齐娜购房款2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告齐娜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长  王晓宇审判员  李 飞审判员  邵志强二〇二〇年七月二十八日书记员  孙美美附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。