辽宁省朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1302民初726号原告：中国建设银行股份有限公司朝阳分行，住所地朝阳市朝阳大街四段**。负责人：孙晓东，行长。委托诉讼代理人：陈铁军，男，1970年6月22日出生，汉族，该行职员，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：龙成章，男，1979年8月22日出生，汉族，该行职员，住朝阳市双塔区。被告：高磊，女，1987年10月12日出生，汉族，朝阳县中盛饲料有限责任公司职员，住辽宁省朝阳县。被告：朝阳盘龙房产开发（集团）有限责任公司，，住所地辽宁省朝阳市朝阳县柳城街道郭家村新柳城**C33-3/C33-4/******01013法定代表人：荀小林，董事长。委托诉讼代理人：田喜铭，辽宁鲲鹏律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司朝阳分行（以下简称建行朝阳分行）诉被告高磊、朝阳盘龙房产开发（集团）有限责任公司（以下简称盘龙房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行朝阳分行的委托诉讼代理人陈铁军、被告盘龙房产公司的委托诉讼代理人田喜铭到庭参加诉讼，被告高磊经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行朝阳分行向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除《个人住房（商业用房）借款合同》；2、请求法院判令被告高磊清偿截止2020年1月19日所欠我行贷款本金124,457.30元及利息2,583.46元，共计127,040.76元，以及全部贷款清偿之日止所产生的利息；3、请求法院判令我行对被告高磊所抵押的位于朝阳县柳城镇郭家村新柳城17幢2单元4层02043室的房产享有优先受偿权；4、请求法院判令朝阳盘龙房产开发（集团）有限责任公司承担连带保证责任；5、请求法院判令被告承担全部相关诉讼费用。事实与理由：2014年4月16日被告高磊作为借款人与我行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定贷款金额15万元，贷款期限为20年，还款方式为每个月等额本息分期还款，朝阳盘龙房产开发（集团）有限责任公司承担阶段性连带保证责任，同日，被告高磊作为抵押担保人与我行签订《个人住房借款抵押合同》，合同约定以其位于朝阳县的房产作为抵押物为被告高磊的贷款提供担保，并且办理房产抵押登记手续。合同签订后，我行如约发放了贷款，被告也按约定履行了还款义务，但是到了2019年9月份，被告高磊开始拖欠贷款，经我行催要无果，截止2020年1月19日，此笔贷款已经拖欠5期。因此为了维护我行经济利益，特诉至法院，请求法院支持我行的诉讼请求。被告高磊未到庭，无答辩。被告盘龙房产公司辩称，在12,000元范围内承担担保责任。原告建行朝阳分行向本院提交了如下证据：一、个人住房（商、业用房）借款合同；二、抵押权预告登记证书；三、个人贷款支付凭证；四、个人贷款对账单；五、个人住房（商业用房）最高额保证合同。本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证，被告盘龙房产公司无异议，被告高磊未到庭，视为放弃抗辩权，上述证据本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：2014年4月16日，原告建行朝阳分行与被告高磊签订了编号为210720691-2012-20140232869号《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：借款本金为150,000元，借款用途为购买盘龙房产公司销售的坐落于新柳城Ｅ区房屋，借款期限为240个月，贷款利率为月利率，执行浮动利率，即执行基准利率，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利息自划款之日起计算，按日计息。日利率=年利率/360=月利率/30。还款方式为等额本息还款法。借款人应按本合同的约定按期足额归还借款本息，缴纳本合同约定的各类费用；贷款人有权要求借款人按期偿还贷款本金、利息和费用，有权行使本合同约定的其他各项权利，要求借款人履行其在本合同项下的其他各项义务。本合同项下担保方式为抵押担保。抵押物为坐落于新柳城Ｅ区房屋。抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），贷款人有权行使抵押权利。抵押人与借款人为同一人的，贷款人可以对抵押人的抵押财产之外的财产申请强制执行，且不以放弃抵押权或必须先处分抵押财产为前提条件。无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，抵押人在本合同项下的担保责任均不因此减免，贷款人均可直接要求抵押人依照本合同约定在其担保范围内承担担保责任、抵押人不提出任何异议。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约。贷款人有权行使以下权利：宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行；行使担保权利；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。对本合同项下与借款有关的费用（包括但不限于保管、鉴定、公证、担保、律师服务、保险等费用）由借款人承担。由借款人委托房地产估价机构，并承担房地产抵押估价费用。对贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由借款人承担。本合同项下贷款采用贷款人受托支付方式进行支付。同年4月24日，原告建行朝阳分行与被告高磊在朝阳县房屋产权登记管理办公室办理了抵押权预告登记。合同签订后，原告建行朝阳分行于2014年5月5日向被告发放了贷款150,000元。截至2020年1月19日，被告高磊已偿还贷款本金25,542.70元及利息39,036.03元；贷款余额124,457.30元，拖欠利息2,521.28元、罚息62.18元，合计127,040.76元。另查明，2012年6月6日，原告建行朝阳分行与被告盘龙房产公司签订了编号为2012-193-003号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定：本合同所称债务人是指因购置坐落于郭家村新柳城项目所属之住房或商业用房房产而与建行朝阳分行发生借贷关系的全部债务人。本最高额保证所担保的债权是指自2012年6月6日至2014年6月6日期间（即“债权确定期间”）建行朝阳分行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向建行朝阳分行支付的其他款项（包括但不限于建行朝阳分行垫付的有关手续费、杂费等）、建行朝阳分行为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币壹亿元整。被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间，即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围。主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制。盘龙房产公司在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证期间按建行朝阳分行对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自建行朝阳分行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款的债务履行期限届满之日后两年止（如该笔借款项下的债务分期履行的，则每期债务的保证期间均至该笔借款最后一期债务履行期限届满之日后两年止）。若发生法律规定或主合同约定的事项，建行朝阳分行宣布债务提前到期的，保证期间至债务提前到期之日后两年止。如果主合同项下债务到期或者建行朝阳分行根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，盘龙房产公司应在保证范围内立即承担连带保证责任。无论建行朝阳分行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，盘龙房产公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，建行朝阳分行均可直接要求盘龙房产公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，盘龙房产公司不提出任何异议。盘龙房产公司应在本合同生效之日起三个银行工作日内在建行朝阳分行处开立专项保证金账户，盘龙房产公司应按建行朝阳分行对每个债务人贷款发放金额的5%，逐笔分次存入保证金账户，如盘龙房产公司未能及时存入盘龙房产公司不可撤销地授权建行朝阳分行从盘龙房产公司在建行朝阳分行开立的其他账户中提取保证金并存入上述保证金账户。盘龙房产公司保证保证金账户的资金余额不低于建行朝阳分行对债务人贷款本金余额的5%。未经建行朝阳分行书面同意盘龙房产公司不得对保证金账户内资金进行支用、划转或做其他任何处分。盘龙房产公司承诺如本合同的保证金账户被司法机关或其他有权机关冻结或扣划，盘龙房产公司应另行提供建行朝阳分行认可的相关担保措施。建行朝阳分行在本合同项下的权利，并不影响和排除其根据法律、法规和其他合同所享有的任何权利，任何对违约或延误行为施以任何宽容、宽限、优惠或延缓行使本合同项下的任何权利，均不能视为对本合同项下权利、权益的放弃或对任何违反本合同行为的许可或认可，也不影响、阻止和妨碍对该权利的继续行使或对其任何其他权利的行使，也不因此导致建行朝阳分行对盘龙房产公司承担义务和责任。如果建行朝阳分行不行使或延缓行使主合同项下的任何权利或未用尽主合同项下的任何救济，盘龙房产公司在本合同项下的保证责任并不因此减免，但是建行朝阳分行若减免主合同项下债务，盘龙房产公司在本合同项下的保证责任相应减免。盘龙房产公司同时为售房人的，应及时协助债务人办理产权过户交易登记、抵押登记及领证手续。本院认为，案涉《个人住房（商业用房）借款合同》及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。被告高磊未按合同约定还款付息的行为属合同约定的违约行为，应承担违约责任。原告依约有权要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》，要求被告高磊偿还未清偿的贷款本息，并承担抵押担保责任；要求被告盘龙房产公司承担连带责任保证。因被告高磊所购房屋尚未取得房屋所有权证，仅办理了抵押权预告登记，抵押权预告登记不能直接产生抵押权，而是抵押登记请求权，原告作为涉案房屋抵押预告登记的权利人，其享有的是抵押登记请求权，可对抗他人对涉案房屋的处分，但对涉案房屋不享有抵押权，故原告主张对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。被告盘龙房产公司提出在12,000元范围内承担担保责任的抗辩意见，与合同约定的担保范围不符，本院不予采纳。被告高磊无答辩，视为对原告诉讼请求的默示自认。综上所述，对原告的诉讼请求合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司朝阳分行与被告高磊签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告高磊于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司朝阳分行借款本金124,457.30元，及截至2020年1月19日的利息、罚息2，583.46元，合计127.040.76元；并自2020年1月20日起至借款还清之日止按合同约定利率计付利息、罚息，利随本清；三、被告朝阳盘龙房产开发（集团）有限责任公司对上述款项承担连带责任保证。承担保证责任后，有权向被告高磊追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司朝阳分行要求对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,840元，公告费560元，合计3,400元（原告预交），由二被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于朝阳市中级人民法院。审 判 长  王雅君人民陪审员  黄玉玲人民陪审员  李 艳二〇二〇年九月十日书 记 员  刘晶赢