青海省西宁市城中区人民法院   民事判决书   （2020）青0103民初677号   原告（反诉被告）：青海广播电视台，统一社会信用代码：1263000057991082XL，住所地：西宁市城西区西关大街81号。   法定代表人：周贤安，职务：台长。   委托诉讼代理人：张海平，系该电视台直属机关纪委专职副书记。   委托诉讼代理人：邢晓玲，青海立詹律师事务所律师。   被告（反诉原告）：西宁百分百商贸有限公司，统一社会信用代码：916301035799418456，住所地：西宁市城中区南川西路160号。   法定代表人：张帆，职务：总经理。   委托诉讼代理人：王希成，青海齐光律师事务所律师。   原告（反诉被告）青海广播电视台与被告（反诉原告）西宁百分百商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理，青海广播电视台的委托诉讼代理人张海平、邢晓玲，西宁百分百商贸有限公司的法定代表人张帆、委托诉讼代理人王希成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   青海广播电视台向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾退并向原告交付其占用的位于西宁市××路场院及院内地上建筑物、附着物等；2.判令被告支付原告自2017年9月10日至2019年9月9日的占有使用费损失260000元；3.判令被告承担案件受理费、保全费。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告支付原告自2017年9月10日至2020年3月9日的占有使用费损失325000元。事实与理由：2014年9月10日原告委托其全资子公司青海广播电视台物业管理中心与被告签订《场院租赁合同》，将其位于南川西路160号约3531平方米的场院及院内地上建筑物、附着物（见附件）等出租给被告，租期自2014年9月10日至2017年9月9日，租金为每年13万元。合同到期后，原告未再授权青海广播电视台物业管理中心与被告续约，原告及其物业管理中心一直催促被告腾退并交付场院，被告至今拒不退还。被告的行为严重损害原告的合法权益，原告为维护自身权益，诉至法院，请求判如所请。   西宁百分百商贸有限公司答辩并反诉称，原告的第一项诉讼请求已经没有意义，因该场地拆迁，不存在腾退问题。原告的第二项诉讼请求没有事实和法律依据，本案其实是租赁合同，对方要求的占有使用费其实是租赁费，但按照相关法律规定，特殊诉讼时效为一年，原告诉讼时效已经过了。双方签订合同时被告要求签5年的合同，并且要在场地上建彩钢库房以及维修维护配套设施等，原告在签订合同时承诺，在政府没有拆迁的情况下，可以连续续签，合同里也明确约定三年一签，租金按年10%增加。2017年7月，被告找原告协商续签事宜，原告答应签订书面合同，但以工作繁忙，没有时间为由一直未签书面合同。租赁合同到期后，双方虽未签订书面合同，但仍在实际履行。2018年8月27日，被告找原告协商续签书面合同一事，原告才明确说明该场院已决定自用，不再外租并承诺，为了补偿被告的前期投入将不再收取搬离之前这段时间的租赁费用，即该承诺表明了原告放弃了对租赁费用主张，此后原告也未提及搬离之事。2019年8月30号，原告正式下达了要求被告腾退的书面通知，被告是2019年9月19日收到的。原告的第三项诉讼请求因原告过错在先，应由原告承担。被告自收到搬离的正式通知书起开始搬迁，但搬迁牵扯到两千多平方米的彩钢房建筑及企业设备，且前期建设彩钢房投入了巨大资金，而且该合同到期后原告同意续签，却又反悔，现让被告腾退搬离，被告将承担巨大的经济损失，故提起反诉，请求依法判令：1.被反诉人对反诉人在承租场院上总价999273元的添附及损失进行赔偿；2.本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。   针对反诉请求，原告（反诉被告）辩称，根据双方合同约定：“未经甲方书面同意，乙方不得改动或者扩增设施设备；未经甲方同意，乙方擅自增建、改建的应恢复原状，并赔偿由此给甲方造成的损失；新增设施设备在终止或解除合同时由乙方自行拆除并恢复原状，并承担由此产生的费用。”根据此约定，反诉原告的诉讼请求没有约定的依据，故反诉人的反诉请求没有事实及法律依据。   针对本诉，原告（反诉被告）向本院提交证据如下：证据一、土地所有权证，证明本案涉案场地土地使用权所有人为青海省广播电视厅；证据二、青发（1983）38号文件，证明青海省省级党政机构设置青海省广播电影厅；证据三、青发（2014）3号文件，证明青海省省级党政机构设置调整为青海省广播电影电视局；证据四、青发（2018）32号文件，证明青海省省级党政机构设置调整为青海省广播电视局；证据五、青财资字（2018）2175号文件，证明财政厅2018年下文将2008年已交由青海电视台（现青海广播电视台）管理使用的青海卫星地面上行站房屋、建筑物调拨至青海广播电视台；证据六、场院租赁合同，证明青海广播电视台物业管理中心与被告签订《场院租赁合同》，双方对租金、租赁期限、合同终止或解除进行了约定；证据七、追认合同效力确认书，证明原告对《场院租赁合同》效力进行追认的事实；证据八、客户回单及记账发票，证明被告向原告交付了租赁期间的租金390000元及物业费的事实；证据九、物管字〔2019〕8号通知及送达证明，证明青海广播电视台物业管理中心于2019年8月30日向被告送达限期搬离的通知。   被告（反诉原告）质证认为：对证据一、二、三、四原告主体资格无异议；对证据五无异议；对证据六对合同无异议，对证明方向有异议，正好证明原告要求占有使用费已过诉讼时效；对证据七不持异议；对证据八无异议；对证据九，被告收到此通知是2019年9月19日。   针对本诉，被告（反诉原告）向本院提交证据如下：证据一、《场院租赁合同》，证明原被告签订的合同约定了关于续签、租金等约定；证据二、录音文件，证明原告相关负责人明确表示，场院不再外租，而且向被告承诺在被告搬离之前不再收取租金；证据三、微信聊天记录，证明在原合同到期后，原告该项目负责人唐民杰同意续签3年，但因原告领导工作繁忙，没有时间签订书面合同，后因领导变更，这个事情就搁置了；证据四、通知书，证明被告于2019年9月19日接到限期搬离通知书。   原告（反诉被告）质证认为：对证据一真实性认可，但坚持我方的证明方向；对证据二关联性不予认可，被告所称相关负责人不是原告及其物业管理中心的负责人，对于租赁合同签订或者变更没有授权，所以其证明方向不予认可；对证据三关联性和证明方向均不予认可，唐民杰不是原告授权的合同签订人，其对于合同的租赁和签署没有权利决定，该聊天记录是唐民杰与被告个人之间的联系与本案无关；对证据四真实性、关联性均不予认可，但可以证明截至2019年9月19日，被告依然没有搬离其占有的本案的这个场院。   本院对以上证据认定如下：原、被告提交的证据，具有真实性、合法性、关联性，可以证明原告所属物业管理中心与被告签订租赁合同，双方对租赁期限、租金等事宜进行了约定；合同到期后，被告与原告协商续租事宜；租赁场地因政府拆迁，物业管理中心于2019年8月30日向被告送达限期搬离通知书，被告于9月19日收到的事实，本院予以确认。   针对反诉，被告（反诉原告）向本院提交证据如下：证据一、固定资产评估汇总表，证明添附建筑物价值为454073.12元；证据二、收条，证明其他损失来源为被告支付的围墙工料费、房顶维修费、暖气安装费、彩钢大棚费以及彩钢棚费；证据三、照片，证明被告自建的库房等建筑物遭到强拆的事实；证据四、拆除变电器的发票，证明被告遭到原告强行断电，致使被告全面停产停业；证据五、发票，证明电视台违规开具发票给被告造成损失。   原告（反诉被告）质证认为：对证据一真实性不予认可；对证据二真实性与关联性不认可；对证据三真实性不予认可，强拆的主体不是原告；对证据四真实性认可，证明方向不予认可，其停电停产与原告无关；对证据五真实性认可，但是与本案事实无关联性，无法证明其证明方向。   本院对以上证据认定如下：被告提交的证据具有真实性、合法性、关联性，可以证明被告与原告签订租赁合同后，自建彩钢大棚作库房使用，被告以物业管理费的名义给付原告三年租金390000元；涉案场地已被政府拆迁，自建的库房等建筑物经评估价值为454073.12元的事实，本院予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月10日，青海广播电视台物业管理中心（甲方）与被告西宁百分百商贸有限公司（乙方）签订《场院租赁合同》，主要内容：“甲方将位于西宁市××区约3531平方米的场院及院内地上建筑物、附着物（见附件）等出租给乙方使用，租赁期限为三年，从2014年9月10日至2017年9月9日。租金的交纳采取按年支付，先付租金后用场地的方式，年租金为130000元，由乙方于每年8月25日前足额交纳给甲方。如逾期交纳30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付租金日千分之二的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金百分之二十五的违约金。在租赁期限内，因自然灾害不可抗拒的原因致使双方终止合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任。因城市规划建设拆迁致使终止合同，租赁双方不承担经济责任，政府补偿款中乙方自行建造的地面附着物的部分归乙方，其他的费用归甲方，如政府不予补偿，甲方不承担任何损失。到期前一个月乙方必须向甲方提出续租申请，在政府没有规划的基础上可续租给乙方，租金每三年按年租金的10%递增。”合同签订后，双方已经履行了各自的义务。2014年11月至2015年12月，被告在租赁场地自建彩钢大棚、修建围墙、安装暖气。2017年9月，合同到期后，被告与原告青海广播电视台及其物业管理中心商谈续租事宜，但双方一直未续签书面租赁合同。2018年10月23日，西宁市南川综合开发项目管理委员会向原告发出《关于征收海山路南侧上行站国有土地使用权的函》，写明：为实施旧西塔高速公路（海南路）道路建设项目，将征收原告位于海山路南侧上行站国有土地使用权。2019年8月30日，青海广播电视台物业管理中心向被告送达《通知》，写明“根据西宁市南川综合开发项目管理委员会《关于征收海山南侧上行站国有土地使用权的函》（宁南川委〔2018〕104）文件要求，征收我单位海山路南侧上行站土地使用权。现通知你公司在10日内搬离，否则后果自负。”被告于2019年9月19日收到此通知。2019年9月30日经青海德鑫房地产评估有限公司评估，被告自建的库房等建筑物价值为454073.12元。   另查明，西宁市城西区南川西路160号3531平方米的土地系1999年10月20日由西宁市土地规划管理局划拨给青海省广播电视厅使用。2014年3月15日，青海省广播电视厅因机构设置调整为青海省广播电影电视局。2018年11月30日，青海省财政厅下文同意青海省广播电影电视局将2008年已交由青海电视台（现青海广播电视台）管理使用，账面原值总计为3173562.14元的青海卫星地面上行站房屋建筑物调拨至青海广播电视台。   还查明，原告于2019年12月20日向本院提出诉前财产保全申请，交纳保全费1820元。   本院认为，民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。经庭审查明的事实，原告诉求被告腾退并交付占用的位于西宁市××路场院已被西宁市南川综合开发项目管理委员会征收，院内地上建筑物、附着物等已被拆除，故不存在占有物返还纠纷，本案案由应为租赁合同纠纷。原告所属物业管理中心与被告签订的《场院租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应遵守。合同到期后，被告依据合同“到期前一个月乙方必须向甲方提出续租申请，在政府没有规划的基础上可续租给乙方，租金每三年按年租金的10%递增”约定，提出续约要求，但双方一直未续签书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，双方已形成不定期租赁合同，原告可随时要求解除合同并要求被告给付租金。现租赁场地因城市规划建设拆迁，致使双方合同终止，故对于原告要求被告腾退并向原告交付其占用的位于西宁市××路场院及院内地上建筑物、附着物等的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付自2017年9月10日至2020年3月9日的占有使用费损失325000元的诉讼请求，因该场地已于2019年9月拆除，且原告在通知补交诉讼费期限内未缴纳诉讼费，视为放弃其增加的65000元的诉讼请求，根据合同约定及被告认可未交纳房租，本院对原告要求被告支付自2017年9月10日至2019年9月9日的租金260000元的请求予以支持。对于被告要求原告赔偿经济损失的反诉请求，根据双方合同中“因城市规划建设拆迁致使终止合同，租赁双方不承担经济责任，政府补偿款中乙方自行建造的地面附着物的部分归乙方，其他的费用归甲方，如政府不予补偿，甲方不承担任何损失”的约定，被告的反诉请求无合同依据，对此本院不予支持。对于被告辩称原告诉求租赁费已过诉讼时效的理由，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，被告的该项抗辩理由不能成立，本院不予支持。对于被告辩称原告已承诺为弥补被告前期投入不再收取租赁费用的理由，被告提交的证据不能证明原告已同意不再收取租金的事实，原告亦不予认可，且被告此后一直占有使用原告出租的涉案场地，双方形成不定期租赁关系，其应当依据原合同约定向原告交纳租金，被告的该项抗辩理由不能成立，故本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七）项、第九十二条、第九十八条、第二百一十五条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告（反诉原告）西宁百分百商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）青海广播电视台支付2017年9月10日至2019年9月9日的租金260000元。   二、驳回原告（反诉被告）青海广播电视台的其他诉讼请求。   三、驳回被告（反诉原告）西宁百分百商贸有限公司的反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费已减半收取计2600元、保全费1820元，合计4420元由被告（反诉原告）西宁百分百商贸有限公司负担（此款已由原告预交，被告应随同上述款一并给付原告）；反诉费已减半收取计6896元，由被告（反诉原告）西宁百分百商贸有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。   审判员 顾 慧     二〇二〇年四月二十七日   书记员 吴茸茸   附：《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：   （一）债务已经按照约定履行；   （二）合同解除；   （三）债务相互抵销；   （四）债务人依法将标的物提存；   （五）债权人免除债务；   （六）债权债务同归于一人；   （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。   第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。   《中华人民共和国民法总则》   第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。   诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。   《关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》   第一条民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。